广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初8736号 原告（反诉被告）：伍良赵，男，1985年9月2日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：唐涌泉，广西厚荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜梅君，广西厚荣律师事务所实习律师。 被告（反诉第三人）：南宁建宁水务投资集团有限责任公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：黄东海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨溢，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈振宇，广西创想律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西南宁德益市场开发有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：方仕芬。 委托诉讼代理人：黄强章，广西众源律师事务所律师。 原告伍良赵（反诉被告）诉被告南宁建宁水务投资集团有限责任公司（反诉第三人，以下简称：建宁公司）、被告广西南宁德益市场开发有限公司（反诉原告，以下简称：德益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。伍良赵的委托诉讼代理人唐涌泉、颜梅君，建宁公司的委托诉讼代理人杨溢、陈振宇，德益公司的委托代理人黄强章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍良赵向本院提出诉讼请求：1.判令确认建宁公司与德益公司签订的《场地租赁合同》为无效合同；2.判令确认原告与被告签订的《仓铺租赁合同》无效；3.判令被告建宁公司、德益公司赔偿原告损失1447737元；4.判令被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告增加了两项诉讼请求：1.判令被告连带承担本诉的律师费和反诉的律师费10000元；2.判令被告连带承担反诉的案件诉讼费。事实和理由：一、被告建宁公司和德益公司恶意串通，签订损害国家、集体和第三人的《场地租赁合同》。建宁公司是一家国有独资公司，通过转让方式得到了南宁市江南区的一宗土地，该宗土地的性质是公共政策用地。建宁公司分别在2014年6月12日、7月15日两次向南宁市规划管理局提交了内容相同的《申请报告》，报告内容是在污水处理厂三期预留地内搭建临时遮阳避雨棚8个，该临时遮阳棚的用途主要是堆放救灾应急物资、包括污水处理设备、PE管96900米，PCC管65800米、球墨供水钢管8批，塑料波纹管5批，应急大型抽水设备9批，大型水阀10批以及冲锋舟等。在提交申请以后，建宁公司于2014年7月16日出具了一份《授权委托书》授权委托德益公司作为该集团公司应急物资临时遮阳棚项目的代理人，代理人以发包人的名义签署《南宁建宁水务投资集团有限责任公司应急物资临时遮阳棚项目施工合同》、《建设工程直接发包情况确认书》，行使发包人权利，履行发包人义务，并全权办理针对上述项目的具体事务和签署相关文件。而后，德益公司与广西腾业建设工程有限公司（该公司的股东是方仕芬和黄×存，也就是被告德益公司的股东），签订了《南宁建宁水务投资集团有限责任公司应急物资临时遮阳棚项目施工合同》，也就是左手签给右手，该合同造价88万元。该项目的开工日期是2014年7月18日，竣工日期是2014年10月28日，合同日期是90天。在明知该项目是经过南宁市规划局批准，只能用于堆放救灾应急物资，建宁公司和德益公司却在2014年7月11日签订了《场地租赁合同》，约定该场地机械设备（含大小汽车）、集装箱停放、物流仓储等用途。建宁公司和德益公司在明知该宗土地的规划用途为用于堆放救灾物资的临时工棚，却恶意串通，为一己之私，将该宗土地更改用途为二手车市场，并对社会大肆招商，欺骗客户，损害国家和社会利益、公共利益。根据我国合同法第五十二条第(二)项、第（四）项之规定，建宁公司和德益公司签订的《场地租赁合同》为无效合同。二、原告与德益公司签订的合同依法也为无效合同。鉴于建宁公司与德益公司签订的《场地租赁合同》为无效合同，则德益公司也无权对××的土地作出任何处分，无权享有任何收益权，因此其与原告签订的《仓铺租赁合同》为无效合同，因此，被告应当赔偿原告的损失。 被告建宁公司辩称：一、建宁公司拥有出租土地合法使用权，土地上的建筑物是按照合法批准内容建设的临时建筑，改变临时建筑用途不属于租赁合同无效的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，导致临时建筑租赁合同无效的情形仅是未经批准或未按照批准内容建设，本案中的临时建筑物完全是根据建设规划批准内容进行建设的。建宁公司与德益公司签订租赁合同，将暂时装置的临时建筑用于机械设备（含大小汽车）、集装箱停放、物流仓储等，属改变临时建筑使用用途，该情形并不符合上述规定合同无效的情形。二、建宁公司与德益公司签订租赁合同并不存在恶意串通损害原告利益的情形。原告所谓的串通是指德益公司在招租过程中部分工作人员的口头承诺承租延长期限，但最终原告在合同到期后未能续租，未能使得利益最大化，其认为建宁公司和德益公司串通欺骗。建宁公司认为，首先，建宁公司将有合法报建手续的临时建筑物出租给德益公司系双方真实意思表示，本身亦符合南宁市政府有关会议精神要求，使得国有资产保值增值。德益公司和原告间签订的《仓铺租赁合同》实为转租合同，各方对此均无异议，其内容并未违反法律法规强制性规定，亦为有效合同。其次，出租场地及临时建筑物的租赁期限均在《场地租赁合同》和《仓铺租赁合同》中有明确的约定，原告对于承租的期限是明知的，至于德益公司部分工作人员的口头承诺并未有证据予以核实，且并不能代表德益公司，双方的权利义务应当由《仓铺租赁合同》予以约束和调整。建宁公司将全部场地出租给德益公司后，转租招商管理等行为均为德益公司所为，建宁公司自始并未参与。三、原告依照其与德益公司签订的《仓铺租赁合同》在租赁期内实际承租使用了场地和铺面，合同到期届满终止，不存在任何损失需要赔偿。原告支付给德益公司的租金是其占有使用租赁物应当支付的合理对价款，不属于损失范畴。原告实际占有使用租赁物已超过了合同约定的2017年12月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，租赁期满后承租人无权要求出租人补偿或者赔偿装修费用。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被告德益公司辩称：原、被告间签订的租赁合同是合法有效的合同，当事人应该按合同约定全面履行自己的义务。原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。1.原、被告间签订租赁合同后，被告已经按约定全面履行了交付租赁物并保证原告使用至租赁期满的义务，不存在任何因租赁物权属瑕疵导致原告不能正常使用租赁物的事实，更不存在任何损害原告合法权益的事实。原告承租仓铺后，顺利办理了营业执照并正常经营至租赁期满，甚至原告在租赁期满后还占有和使用租赁物长达半年时间，不存在任何因租赁合同效力妨碍原告使用租赁物的事实。2.原告是具有完全民事行为能力的民事主体，原、被告间签订的租赁合同，是平等的民事主体在平等自愿的基础上签订的合同，是双方当事人真实意思的表示，主体适格，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害任何损害社会公共利益、国家、集体和第三人利益的情形，不存在任何导致合同无效的情形，是合法有效的合同。3.在本案立案前，德益公司已经与部分承租人就同一市场同类仓铺类似纠纷提请人民法院予以认定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原告享受了合同权利，应按照约定履行合同义务。支付租金和物业费、水电费、垃圾费等费用，是原告依法应履行的法定和约定的合同义务，是按等价有偿原则依法应支付的合同对价，无权要求返还或赔偿。被告已经将出租的仓铺交付原告，并保证其正常使用至合同期满，已经完全履行了合同义务。原告已经享受了合同权利，应按约定履行向被告交付租金和其他约定的费用的义务。原告支付的装修费，是其从事商业活动做出的商业投资行为，与被告无关，无权要求被告赔偿。至于原告提出的要求被告赔偿其支付的人工工资及银行贷款利息损失等诉讼请求，更是没有依据。二、两被告签订的租赁合同是合法有效的合同，原告无权就他人之间的合同效力提出异议。改革开放是我国长期坚持的基本国策，让市场在资源配置中发挥决定性作用是我国经济体制改革的发展方向。涉案的地块已经南宁市政府批准，同意建宁公司采用多元化多渠道融资注资经营建设。建宁公司顺应市场经济发展的需要，为充分发挥土地资源的利用效率，多渠道筹集资金，就未使用到的闲置土地与德益公司签订的《场地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，主体适格，内容合法，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不存在损害社会公共利益、国家、集体和第三人利益的情形，有益无害，属于合法有效的合同。根据《最高人民法院关于依法保护非公有制经济促进非公有制经济健康发展的意见》第4条，“正确认定民商事合同效力，保障非公有经济的合法交易。要处理好意思自治与行政审批的关系，对法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，应当允许当事人在判决前补办批准、登记手续，尽量促使合同合法有效。要正确理解和适用合同法第五十二条关于无效合同的规定，严格限定认定合同无效的范围。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。可见，我国最高审判机关在对待合同效力问题上，是坚持意思自治和鼓励交易的原则的，尽可能使合同合法有效，保障交易的安全，不轻易认定合同无效。而且，合同具有相对性，只对当事人有约束力，原告不是合同的当事人，无权就他人之间的合同效力提出异议。综上，原告的诉求没有任何事实和法律依据。原告租赁使用被告出租的仓铺至合同期满，享受了合同权利，却不按约定履行支付租金的义务，并超期占用仓铺，既违约又侵权，不但不积极承担违约责任和侵权责任，反而起诉提出要求被告返还其租金及赔偿装修费、人工工资等无理要求，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 反诉原告德益公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告伍良赵向反诉原告德益公司支付租金49680元及逾期付款违约金19872元（逾期付款违约金以49680元为基数，按年利率24%计，从2017年6月16日起，暂计至2019年2月15日止，以后续计至本息付清之日止）；2.判令反诉被告伍良赵向反诉原告德益公司支付经营管理服务费、水电费及垃圾清理费共988元及逾期付款的利息（利息以988元为基数，按年利率24%计，从2018年5月1日起计算至本息付清之日）；3.判令反诉被告伍良赵赔偿反诉原告律师费50000元；3.本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告伍良赵负担。事实和理由：2014年7月16日，德益公司以租赁方式从建宁公司处取得南宁市江南区××（××号）约60亩地三年半的经营使用权。建宁公司将该场地交付德益公司后，德益公司出资对该场地进行平整并修建仓铺，作为经营二手市场使用。2014年11月，德益公司与伍良赵签订了一份《×××仓铺租赁合同》，约定：德益市场将建筑面积共约300平方米的16-11、16-12、16-13、16-13+1、16-15五个仓铺租赁给伍良赵作汽修及配件经营用途；租赁期限为三年，从2015年1月1日起至2017年12月31日止；16-11、16-12、16-13号仓铺租金为每平方米每月27元，16-14号仓铺租金为每平方米每月28元，16-15号仓铺租金为每平方米每月29元，采用先交租后使用的原则，每期租金按半年度支付，即每期仓铺的租金为49680元，首期租金在签订本合同时支付，以后每期租金必须提前15天支付，逾期每天按租金的1%支付滞纳金；伍良赵使用的水电按水电表度数加公摊计算，应按水电费通知三日内交纳，水费4元每吨，电费1.5元每度；伍良赵按仓铺建筑面积2元每平方米每月支付经营管理服务费，即每月600元，并应按政府有关部门的要求支付垃圾清理费；如合同租赁期满后伍良赵不再承租的，或者中途退租的，或伍良赵违约被解除合同的，无需德益公司再另通知或要求，伍良赵应在5天内将其所有物品搬出承租仓铺，把仓铺完好交还给德前置公司，仓铺装修、水电及所有固定装置等无偿归德益公司所有；如出租的仓钱因政府或有关部门、单位（建宁公司）征用（建设）等原因需要搬迁、拆除时，德益公司提前二个月通知伍良赵，伍良赵必须在20天内无条件搬出，双方互不承担赔偿责任，租金按实际使用时间结算。双方签订合同后，德益公司按约将仓铺交给伍良赵使用，伍良赵正常使用至租赁期满。在租赁期限内，伍良赵按约定支付了2015年1月1日起至2017年6月30日期间的租金，并交清了2017年4月份前的经营管理服务费、水电费及垃圾清理费。至2017年6月15日，交付最后一期租金期限届至，伍良赵没有按约定的期限交付租金。伍良赵至今仍拖欠2017年7月1日至2017年12月31日期间的的租金49680元。租赁期满后，伍良赵拒绝搬走，继续占据所承租的仓铺并使用水电至2018年4月30日。在超期占用期间，伍良赵支付了2018年1月1日至2018年3月31日期间的经营管理服务费、水电费及垃圾清理费，目前尚欠德益公司2018年4月的经营管理服务费、水电费及垃圾清理费共988元。伍良赵在合同期满拒不搬走继续占用仓铺，构成违约及侵权，其不但不积极履行合同义务和承担侵权责任，还滥用诉讼权利恶意诉讼，为了应付伍良赵滥用诉讼权利的不当行为，德益公司聘请律师参加诉讼，支付了合理的律师费50000元。根据最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的意见，当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等不当行为，造成对方或者第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。为此，德益公司要求伍良赵支付合理律师费50000元。 反诉被告伍良赵辩称：德益公司无权向伍良赵主张上述权利，德益公司对上述地块没有合法的使用权和占有权。合同期间，伍良赵没有向德益公司继续支付租金是伍良赵行使不安抗辩权，合同期间届满，不存在德益公司所说的租金或占用费，即使有占用费也是建宁公司来主张，德益公司无权主张。德益公司和建宁公司签订的合同不存在管理费、水电费及垃圾费，该费用的权利主体不是德益公司，德益公司无权主张。伍良赵已经主张合同无效，也就不存在违约金。 反诉第三人建宁公司述称：伍良赵与德益公司签订的合同是有效的，德益公司有权向伍良赵主张权利。 各方当事人争议的焦点是：1.伍良赵与德益公司签订的《仓铺租赁合同》以及德益公司与建宁公司签订的《场地租赁合同》效力如何；2.伍良赵和德益公司在签订和履行《仓铺租赁合同》过程中是否存在过错或违约行为；3.伍良赵的各项诉讼请求有何依据；4.德益公司的各项反诉请求有何依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月16日，德益公司（出租方，甲方）与伍良赵（承租方，乙方）签订《××仓铺租赁合同》，主要约定：甲方将其拥有经营权位于南宁市××仓铺承租给乙方，仓铺编号16-11、16-12、16-13、16-13+1、16-15，仓铺的建筑面积300平方米；乙方承租仓铺仅限于汽修及配件；仓铺交付标准：钢棚结构、砼地板、水电到户；本合同租赁期限为叁年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；乙方承租的仓铺租金为每月每平方米27元（16-11、16-12、16-13）、28元（16-14）、29元（16-15）整，本合同期内租金无递增；租金支付采用先交租金后使用的原则，每期租金按半年度支付，即每期仓铺的租金为49680元，首期租金在乙方签定本合同时向甲方支付，以后每期交纳租金乙方必须提前15天支付给甲方，逾期每天按租金的1%加收滞纳金，逾期20天时，甲方有权单方终止合同，收回出租的仓铺，乙方三天内无条件搬出；签订本租赁合同时乙方交纳合同履约保证金17500元，如乙方中途退租又不违约，租赁期满后乙方结清合同租赁期内应付未付各项费用后，凭原件收据无息退还；签定本租赁合同时交纳水电押金1000元，租赁期满乙方结清水电费后，凭原件收据无息退还；乙方使用的水电按水电表度数公摊计算，应按水电费通知的三日内交纳，水费标准4元/吨，电费标准：1.5元/度向甲方支付足额水电费，如逾期超过15日经催缴仍拒不支付的，甲方有权暂停供应水电；乙方支付经营管理服务费：仓铺按建筑面积2元/平方米/月，即600元；经营管理保证金3000元；经营管理服务费用于市场的经营管理、市场范围内的清洁、现场秩序管理及公共设备设施的维修养护等；如租户违反经营管理的市场可按规定扣罚经营管理保证金，退租时经营管理保证金凭原件收据结算无息退还；代收政府相关费用（如生活垃圾费等）；水电费、经营管理服务费、代收生活垃圾费在每月的25日甲方按月收取；乙方须按经营规划及装修要求，对所承担仓铺进行装修；本合同租赁期满后，如乙方需继续承租该仓铺的，需提前60天向甲方申请，达成一致后双方重新签定租赁合同；如乙方中途退租的或乙方违约的或乙方逾期累计15日不支付租金、经营管理服务费、水电费、其他费用中任何一项费用的，甲方都有权解除本合同，乙方交付的租金、合同履约保证金、经营管理保证金和水电押金甲方不给予退还乙方而作为违约金全部赔偿给甲方，如再造成甲方其他损失的还相应赔偿；如出租的仓铺因政府或有关部门、单位（建宁公司）征用（建设）等原因需搬迁、拆除时，甲方提前二个月通知乙方，乙方必须在20天内无条件搬出，双方不承担赔偿责任；如有得到建（构）筑物等赔偿的全部归属甲方所有，但属乙方装修补偿费的50%归乙方所有除外；租金按实际使用时间计算，如有剩余租金和合同履约保证金退还乙方。上述合同签订后，伍良赵按约定向德益公司支付了合同履约保证金17500元、水电押金1000元、经营管理保证金3000元及首期租金后，进场装修、经营。2017年3月左右，建宁公司通知伍良赵涉案仓铺到租赁合同期满后不能续租。伍良赵就继续租赁事宜多方寻求解决无果后，于2018年6月26日搬离涉案仓铺。伍良赵未向德益公司支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金49680元。 另查明：2014年7月11日，建宁公司(出租方，甲方)与德益公司（承租方，乙方）签订了一份《场地租赁合同》，主要约定：“鉴于甲乙双方2014年5月30日签订的《场地租赁合同》中的租赁面积有误（70.88亩应修正为60.23亩），现根据实测面积重新签订合同，双方2014年5月30日签订的《场地租赁合同》作废；甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将场地出租给乙方使用事宜，经协商一致，订立本合同；甲方出租给乙方的场地位于南宁市江南区，宗地号为××，×××6（具体位置见附图），该场地共计面积约60.23亩，即40160平方米，目前用途为公共设施用地，现甲方出租给乙方使用；甲方于2014年7月15日起正式将场地移交给乙方；场地租赁期限暂定三年五个半月，即租赁期限为2014年7月16日至2017年12月31日，其中场地交付之日起2个月为免租期，以便乙方办理开路口手续和开展场地平整；场地实际租期根据甲方污水处理厂的建设需要确定，即三年五个半月租期未到，甲方可因污水处理厂建设的需要而终止合同；三年五个半月租期到期，但甲方尚未使用该场地建设的，乙方有顺延承租权，该场地的租金可重新调整；无论合同提前终止还是顺延，乙方均在污水处理厂项目报建取得施工许可证后，施工队伍进场前20天离场，乙方离场时间即为合同终止时间；租金按实际租期（以甲方进场施工的书面说明为准）计算，多退少补；乙方租赁该场地用于：机械设备（含大小汽车）、集装箱停放，物流仓储等；项目报建工作由乙方办理，甲方配合，报建费用由乙方支付。”2014年6月12日，南宁建宁水务投资集团有限责任公司向南宁市规划管理局提交申请报告，内容如下：“为解决我集团公司生产经营所需物资的安全存放问题，避免物资日晒雨淋，现申请在污水处理厂三期预留地内搭建简易钢结构临时遮阳避雨棚8个，每个遮阳避雨棚面积约1575平方米，合计遮阳避雨棚面积约12600平方米。该临时遮阳避雨棚主要用于将分散堆放在各场地的物资进行集中存放统一管理。这些物资包括：污水处理设备，PE管（60-650）96900米、PCCP管（600-1200）65800米、球墨供水钢管8批、塑料波纹管5批、应急大型抽水设备9批、大型水阀10批以及冲锋舟等。请给予办理规划报建手续为盼。”2014年7月29日，上述报建项目取得了建设工程规划许可证，建设项目名称为八栋一层救灾应急物资临时遮阳棚，建设位置为江南区××号，建设面积12600平方米。 又查明：2014年12月9日，建宁公司出具一份《产权证明》给南宁市江南区工商行政管理局，内容为：兹证明位于南宁市江南区的场地（三期部分空地）上临时设施用房（遮阳棚）的产权为我集团公司所有。该场所已竣工验收合格，可以作为经营二手车市场使用，我集团公司将该场所出租给广西南宁德益市场开发有限公司，其根据经营的需要，可对外分租、出租给经营户经营，分租期限从2014年12月1日至2017年12月31日。由广西南宁德益市场开发有限公司转租而产生的租赁纠纷与我集团公司无关。 再查明：德益公司在2016年还与一些租户签订《仓铺租赁合同》，所使用的合同版本与本案一致，约定的租赁期限仍然是2015年1月1日至2017年12月31日。 本院认为：伍良赵与德益公司签订的《仓铺租赁合同》以及德益公司与建宁公司签订的《场地租赁合同》是两个不同的法律关系，伍良赵明确在本案中对建宁公司提出诉讼请求是基于侵权的请求权，对德益公司提出诉讼请求是基于合同的请求权。本院向伍良赵释明其可以在本案中选择其中一个法律关系进行审理，伍良赵坚持不作选择。本院在本案中选择伍良赵与德益公司之间的租赁合同关系进行审理。本院对德益公司与建宁公司之间的租赁合同关系不进行审理，对伍良赵基于侵权之诉对建宁公司提出的诉讼请求亦不予审理，伍良赵可另案起诉。 关于伍良赵与德益公司签订的《仓铺租赁合同》的效力问题。本院认为，首先，该合同是双方当事人真实意思表示；其次，涉案租赁物取得了建设工程规划许可证，德益公司将“救灾应急物资临时遮阳棚”变更用途出租给伍良赵经营汽车维修及改装，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，亦没有违反公序良俗；再次，合同中对租赁期限以及出租的仓铺因建宁公司建设原因需要搬迁拆除的情形都进行了明确约定，伍良赵主张德益公司与建宁公司恶意串通损害其合法权益缺乏依据；综上，本院认定伍良赵与德益公司签订的《仓铺租赁合同》合法有效。经本院释明，伍良赵明确表示，坚持诉讼请求，不同意变更。因伍良赵在本案中提出的诉讼请求是基于合同无效，与本院认定的合同效力不一致，且经本院释明坚持不变更诉讼请求，本院认为原告的全部诉讼请求缺乏依据，应予以驳回。 关于德益公司的反诉请求。本院认为，从涉案二手车市场所涉诉的案件看，德益公司在2016年还与一些租户签订《仓铺租赁合同》，所使用的合同版本与本案一致，约定的租赁期限仍然是2015年1月1日至2017年12月31日，与合同租赁期限的实际起算时间不同，说明德益公司与各租户之间确实存在口头的约定，而且，各租户所承租的仓铺需要较大的装修投入之后才能正常经营，一个二手车市场的经营也是需要一定的年限方能成熟，因此，本院对德益公司关于双方约定的租赁期限是到2017年12月31日的主张不予采信。本院认为，2017年12月31日后，包括伍良赵在内的租户无法再继续经营，德益公司是存在一定的违约行为的。德益公司亦应对其违约行为承担责任，本院对德益公司在本案中对伍良赵提出的各项反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、驳回原告伍良赵的全部诉讼请求； 二、驳回被告广西南宁德益市场开发有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费17920元，由原告伍良赵负担；反诉案件受理费1355元，由反诉原告广西南宁德益市场开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  燕纪飞 人民陪审员  滕美琼 人民陪审员  范 婵 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  李梦君 附相关法律文书： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 ——