湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武昌民初字第02010号原告：武汉市武昌区房地产公司黄鹤楼房管所。法定代表人：陈汉宝，所长。委托代理人：李军，湖北谦顺律师事务所律师。委托代理人：曹文。被告：熊建新。委托代理人：吴茜、童志敏，湖北泓峰律师事务所律师。被告：杨克武。被告：杨守保，个体工商户字号武汉市武昌区佳之汇面馆。被告：徐凯，个体工商户字号武汉市武昌区思远电脑维修服务部。被告：杨守祥。原告武汉市武昌区房地产公司黄鹤楼房管所（以下简称黄鹤楼房管所）与被告熊建新返还原物纠纷一案，本院于2014年4月4日受理后，经原告黄鹤楼房管所申请，本院依法通知杨克武、杨守保、徐凯作为共同被告参加诉讼。本案依法由代理审判员张剑适用简易程序于2014年6月10日公开开庭进行了审理，原告黄鹤楼房管所委托代理人李军，被告熊建新及委托代理人吴茜、被告杨克武到庭参加诉讼，被告徐凯经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。经原告黄鹤楼房管所申请，本院依法通知杨守祥作为本案共同被告参加诉讼，于2014年6月26日第二次公开开庭进行了审理，原告黄鹤楼房管所委托代理人李军，被告熊建新委托代理人吴茜、被告杨守祥到庭参加诉讼，被告杨守保、杨克武、徐凯经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄鹤楼房管所诉称：武汉市武昌区首义新村36栋1-1号房屋属于原告管理的公房，原告于2013年4月22日与被告签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给被告经营使用，被告又将该房转租给杨守保、徐凯、杨克武等人经营餐饮和电器维修；原被告的租赁合同于2014年2月28日到期，合同到期后，原告已书面通知被告，告知合同已到期，限三日内腾退房屋，但被告至今拒不腾退房屋，为维护合法权益，诉至法院，请求判令：一、五被告立即腾退武汉市武昌区首义新村36栋1-1号房屋；二、五被告承担本案诉讼费用。原告黄鹤楼房管所为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：证据一：还建协议书（复印件），拟证明涉案房屋系1991年1月16日由武昌区旧城改造指挥部长湖地区办公室还建与武昌区首义街文化站，武昌区人民政府首义街办事处（首义街文化站）享有涉案房屋的所有权。证据二：武昌区人民政府首义街办事处出具的《函》两份（2013年复印件、2014年原件），拟证明原告黄鹤楼房管所接受武昌区首义街办事处的委托，享有涉案房屋的经营管理权。证据三：武昌区人民政府首义街办事处《情况说明》一份（原件），拟证明内容同证据一、证据二。证据四：照片三张（原件），拟证明涉案房屋当前由杨守保、杨守祥、徐凯和杨克武实际占有使用。证据五：房屋租赁合同一份（原件），拟证明涉案房屋的租赁期限为2013年5月1日至2014年2月28日，房屋租赁期限已届满；被告熊建新将首义新村36栋1-1房屋租赁给杨守保、徐凯和杨克武三人的转租行为系无效转租；被告熊建新对涉案房屋所进行的添附等一切附属物归原告黄鹤楼房管所所有。证据六：被告熊建新于2013年10月10日书写的《承诺书》两份（原件），拟证明被告熊建新承诺涉案房屋的装修损失由其个人承担。证据七：EMS全球邮政特快专递两份（原件），拟证明原告向被告熊建新送达《房屋到期通知书》和《招租通知单》。证据八：照片十一张（原件），拟证明内容同证据七。证据九：公证书一份（复印件），拟证明原告通过竞价招租且经过公证，并确定涉案房屋新的承租人为邵鸿。证据十：2013年2月27日房屋租赁合同，拟证明原来的合同已终止，双方均按新的租赁合同履行。被告熊建新辩称：1、原告与首义街办事处对房屋所有权以及经营管理权的关系，确认原告是否有诉讼资格。2、诉争房屋，原告在租期届满后，原告组织了房屋出租的竞拍，被告参与了竞拍，整个竞拍程序违反了事先公布的竞拍规则，以及事后没有按照竞拍要求签订协议，所以竞拍是无效的，在同等的条件下，被告享有优先承租的权利，被告也一直表示愿意以同样的价格承租诉争房屋，如果原被告能就房租达成一致，被告继续经营是有法律依据的，被告也就不用腾退房屋了。总结一下，与原告签订原租赁合同到期后，原告对房屋出租进行竞拍，竞拍违反了程序，被告是享有优先承租权的。徐凯是我的侄子，我租赁了房屋后，将一部分让给了徐凯经营电脑维修部，我不收他的钱；我和杨守祥是合伙经营关系，我以房屋租金作为投入，他负责面馆的经营管理，我占三分之一的股份。被告熊建新为支持其答辩意见，向法院提交如下证据：证据一：招租规则，招租公告，竞价流程，拟证明被告租期到期后，原告组织了竞价招租，被告是享有优先承租权的，原告没有按照竞拍规则进行竞拍，竞拍无效，所以，被告还是享有优先承租权；根据竞拍规则第一条，每次竞价增幅只能是500元，否则无效。实际的情况，当时刚开始拍的时候，起价是72000，应该每次加价500元，但是其他竞拍的人，第一叫价就是77000元，一次加价5000元，我当时就提出了异议，认为是无效的，但是竞拍人还是强行继续竞拍了；根据竞拍规则第八条，到目前为止，他们与中标人邵鸿还没有签订协议，实际上是没有按照竞拍协议来履行，所以竞拍的规则是没有遵守，所以竞拍本身不具备效力。证据二：合伙经营合同一份，拟证明熊建新是和杨守祥签订合伙合同。被告徐凯未到庭参加诉讼，视为放弃举证答辩权利。被告杨守保辩称：我肯定是不同意腾退，这个房子我们是去年10月份开的炸酱面馆，我们投资了几十万，现在肯定不愿意走，我是帮我哥哥杨守祥办的营业执照，我哥哥杨守祥是和熊建新合作的，我哥哥杨守祥是大股东，是我哥哥跟熊建新签的合同，经营也是我哥在经营，我没有参与经营。被告杨守保未向法院提交证据。被告杨守祥辩称：熊建新原来租赁该房屋是卖服装的，后想转租，我们协商合伙经营，由熊建新提供房屋，我出人及实际经营，我占两股，熊建新占一股；杨克武经营的豆花店在熊建新承租的房屋面积里面，因为空着没用，就交给我的老乡杨克武经营，租金由我代交给熊建新，杨克武自己单独经营，杨克武的租金是2400元一个月，面馆的租金是3600元一个月，熊建新所承租的房屋租金共是6000元一个月；杨守保是我弟弟，我是借用他的身份证办理的营业执照，但实际经营还是我。被告杨克武辩称：我与杨守祥是亲戚，没有签订合同，房屋是杨守祥一手弄的，我是从杨守祥手里接过来的，租金2000多一点，交给杨守保的哥哥杨守祥。被告杨克武未向本院提交证据。经当庭举证、质证，被告熊建新、杨守保、杨守祥、杨克武对原告黄鹤楼房管所提交的证据真实性均无异议，本院予以采信；原告黄鹤楼房管所、被告杨守保、杨守祥、杨克武对被告熊建新提交的证据真实均无异议，本院予以采信。经审理查明：2013年2月27日，武汉市武昌区人民政府首义街办事处经济发展科与被告熊建新签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（武汉市武昌区人民政府首义街办事处经济发展科）向乙方（熊建新）提供房屋整间，面积144.8平方米，地址首义新村**-1-1平房，用途美衣服饰店，房屋租赁期限内乙方使用，所有权归甲方；租赁租限暂定一年，从2013年3月1日至2014年2月28日止，合同期满，在同等条件下，乙方优先续租；月租3800元整，季租11400元整。2013年3月27日，武昌区人民政府首义街办事处向原告黄鹤楼房管所发函，载明：经武昌区人民政府首义街办事处研究决定，现将我街所属位于首义新村36栋二单元一楼底层等85处房屋租赁经营管理权委托你公司管理，相关经营管理职责由你单位承担。2013年4月8日，被告熊建新与被告杨守祥签订《合伙经营合同》，约定：第一条、甲方（熊建新）与乙方（杨守祥）自愿合伙经营；第二条、本合伙依法组成合伙企业，由合伙人乙方负责办理工商登记、营业执照等经营所需要的全部行政审批手续；第三条、本合伙企业经营期限为三年，如需要延长期限的，在期满前六个月办理有关手续；第四条、双方的出资方式分别为合伙人甲方提供经营场所，乙方对经营场所进行装修及设施设备的投入，乙方负责具体经营活动，甲方可定期提出改进意见，企业盈余分配方式按经营状态在每年年度审计后协商解决；第五条、他人可以入伙，但须经甲乙双方同意，并办理增加出资额的手续和订立补充协议，补充协议与本协议具有同等效力；第六条、出现下列事项合伙终止，（一）合伙期满，（二）合伙双方协商同意，（三）合伙经营的事业已经完成或者无法完成，（四）其他法律规定的情况。2013年4月22日，原告黄鹤楼房管所与被告熊建新租赁《房屋租赁合同》，约定：甲方（原告黄鹤楼房管所）出租给乙方（熊建新）的房屋地址为首义新村36栋-1-1平房，出租房屋面积共144.8平方米，租赁期自2013年5月1日起至2014年2月28日止，在本合同签订之日，乙方向甲方交付人民8000元作为租赁风险押金，甲方在合同期满或依法解除后一个月内退还，每季租金为11400元。此后，被告熊建新与被告杨守祥将该租赁房屋主体用于经营“陈记炸酱面馆”；被告熊建新将该房屋门前左边一小间房屋出借给被告徐凯经营“电脑维修”；被告杨守祥将该房屋门前楼梯下一小间房屋出租给被告杨克武经营“爱尚豆花”店。2013年12月21日，被告杨守祥以被告杨守保的名义登记注册个体工商户，字号为“武汉市武昌区佳之汇面馆”，并以该个体工商户的名义经营“陈记炸酱面馆”。2013年10月10日，被告熊建新向原告黄鹤楼房管所出具承诺书，载明：本人严格遵守房屋租赁合同，如今后经营需要房屋要装修，一定先告知房管所，在征得同意后，方开工，总之如果本人有违规行为，房管所有权收回租房；此次房屋装修是因自身经营所需，所有费用与将来发生的招租、竞拍无任何关系。2014年2月17日原告黄鹤楼房管所向被告熊建新送达通知单，载明：你户承租的首义新村36栋1-1号房屋于2014年2月28日到期，我单位将于2014年2月12日-26日采取报名竞标方式招租，你户请在此时间内报名参加，如不报名将视同放弃参与竞标该房屋承租权。2014年2月28日上午，原告黄鹤楼房管所在武汉市武昌区彭刘杨路103号进行了对位于武昌区首义新村36栋1-1（建筑面积144.8平方米）的房屋租赁权竞价招租，被告熊建新作为竞价人到场参加竞价。原告黄鹤楼房管所申请湖北省武汉市黄鹤公证处进行了现场监督公证，该公证处于2014年3月7日出具（2014）鄂黄鹤内证字第1243号《公证书》，载明：黄鹤楼房管所的法定代表人陈汉宝委托曹文于2014年2月25日向本处申请对位于武汉市武昌区彭刘杨路103号进行了对位于武昌区首义新村36栋1-1（建筑面积144.8平方米）的房屋租赁权竞价招租活动进行现场监督公证；经查，黄鹤楼房管所向我处提交的《委托书》、《中华人民共和国组织机构代码证》、《武汉市城镇共有房屋非住宅租约》、《竞价招租公告》、《房屋租赁权现场竞价流程》、《房屋竞价招租规则》等文件均真实有效，黄鹤楼房管所具有举办本次活动的合法资格；根据《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》的规定，本公证员及公证员助理张伟于2014年2月28日上午，出席了位于武汉市武昌区彭刘杨路103号的竞价招租现场，经审查和监督，本次竞价招租活动年租金起价72000元整，共有三个参加竞价，竞价招租活动结果为邵鸿（公民身份号码××）以年租金87000元整竞得上述房屋的租赁权，本次竞价招租的全过程符合事先制定的竞价招租规则的规定。另查明，庭审中原告黄鹤楼房管所与被告熊建新确认2013年4月22日签订《房屋租赁合同》后，双方实际履行了该合同，且租期内的租金已结清。本院认为，武汉市武昌区人民政府首义街办事处经济发展科与被告熊建新签订《房屋租赁合同》将武汉市武昌区首义新村36栋-1-1平房出租给被告熊建新，后武汉市武昌区人民政府首义街办事处将该房屋租赁经营管理权交由原告黄鹤楼房管所，并由原告黄鹤楼房管所承担经营管理职责，原告黄鹤楼房管所对该房屋享有占有、使用的权利；原告黄鹤楼房管所与被告熊建新于2013年4月22日签订《房屋租赁合同》后，双方实际履行了该合同，现原告黄鹤楼房管所作为合同的相对方提起诉讼符合法律规定；被告抗辩称原告黄鹤楼房管所诉讼主体资格不适格的意见没有法律依据，本院不予采纳。原告黄鹤楼房管所与被告熊建新签订的《房屋租赁合同》于2014年2月28日到期，原告黄鹤楼房管所通知被告熊建新参加竞价招租，被告熊建新在参加了原告黄鹤楼房管所的竞价招租后，未竞价取得该房屋的承租权；故根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已按照约定履行；……”的规定，原告黄鹤楼房管所与被告熊建新签订的《房屋租赁合同》已按约定履行完毕，该合同权利义务已终止；被告熊建新不再享有对该房屋占有、使用、收益的权利。被告杨守祥借用被告杨守保的个体工商户资质与被告熊建新在该房屋合伙经营“陈记炸酱面馆”，被告杨守祥又将该房屋一部分转租给被告杨克武，以及被告熊建新将该房屋一部分借用给被告徐凯；被告杨守祥、杨守保、杨克武、徐凯占有、使用该房屋的权利均取决于被告熊建新的承租权；现被告熊建新未取得该房屋的承租权，被告杨守祥、杨守保、杨克武、徐凯不再享有对该房屋占有、使用、收益的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原告黄鹤楼房管所请求被告熊建新、杨守祥、杨守保、杨克武、徐凯腾退该房屋符合法律规定，本院予以支持。被告熊建新抗辩称原告黄鹤楼房管所在招租竞价活动中违反竞价规则，竞价无效，其享有优先承租权的意见，本院认为，原告黄鹤楼房管所进行的招租竞价活动已由湖北省武汉市黄鹤公证处进行了公证，现被告熊建新未提交证据予以推翻，对其抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告熊建新、杨守祥、杨守保、杨克武、徐凯于本判决生效之日起十日内腾退坐落于首义新村36栋-1-1平房。本案本诉案件受理费500元，减半收取250元，由被告熊建新、杨守祥、杨守保、杨克武、徐凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  张剑二〇一四年九月九日书记员  刘旭