天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨功民初字第2097号原告天津金海岸物业管理有限公司，住天津经济技术开发区第三大街**星月轩**楼2-102.法定代表人李毅，董事长。委托代理人陈家贵，天津金海岸物业管理有限公司物业项目经理。委托代理人钱丽，天津金海岸物业管理有限公司物业主管。被告宋德娟。原告天津金海岸物业管理有限公司诉被告宋德娟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理。受理后，由代理审判员夏叶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈家贵、钱丽到庭参加诉讼，被告宋德娟经法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原被告系物业服务合同关系。原告于2007年5月16日与天津天保控股有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向花语东轩小区全体业主提供物业服务。上述协议对原、被告双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理费用、违约责任等内容都做出了明确具体的约定。合同签订后，原告依照合同约定向被告居住的花语东轩提供了各项物业服务，但被告却违反合同约定的物业费支付义务，拒不交纳2008年4月16日至2013年12月31日的物业费，虽经原告多次催缴，但被告均不能履行交纳物业费的义务。为此原告起诉：1、请求法院依法判令被告支付拖欠原告的物业费11143.24元，物业费滞纳金11533.61元，总计22676.84元；2、诉讼费用由被告承担。审理中，原告向法庭提交以下证据：1、前期物业服务合同及确认书，证明原告与被告存在服务关系，被告已确认；2、企业营业执照、资质证书，证明原告具有物业服务资质；3、房产登记查询簿，证明被告系涉诉房屋所有权人；4、业主的入住证明，证明被告已入住；5、快递催费通知单，证明原告已向被告催缴过物业费；6、原告与综合执法大队、业主之间针对小区私搭乱建的函件和照片、限期整改通知单，证明原告对私搭乱建行为进行了管理；7、燃气通知函，证明原告与开发商协商过燃气问题；8、信息收集表，证明原告对小区的日常服务；9、公共区域工程维修登记表、设备维修登记表，证明对小区公共设施的维修保养情况；10、小区保安签到卡，值班秩序维护记录表，保洁工作安排记录表，绿化工作安排表，证明原告对小区的管理全面。被告未发表答辩意见也未向本院提供证据材料。经审理查明，原告具有物业服务三级资质。原告于2007年5月16日与天津天保控股有限公司作为委托方（甲方），被告作为受托方（乙方），签订了《天津市前期物业管理服务合同》，甲方将花语东轩物业项目委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。合同约定物业管理服务事项标准包括：房屋共用部位的维修、养护和管理，包括主体结构、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面、外檐装饰构件、外檐幕墙、外檐钢结构；房屋共用设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备；物业管理区域内共用设施、和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场；共用绿地、睡眠、花木、建筑小品的养护管理；公共环境卫生包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运；车辆行驶与停放秩序的管理；维护公共秩序；物业管理有关文件资料和业主情况的管理等。合同期限自2007年5月16日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。在物业管理服务费用条款中约定：首层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元、2-4层配备电梯的按每月每平米1.3元、5层以上（含5层）配备电梯、二次供水，物业管理费按每月每平米1.5元由业主交纳，业主每月的10日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。合同责任及生效条款约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应对履行本合同承担相应的责任。本合同自签订之日起生效。本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告依约为小区提供了物业管理服务。依据到庭的其他同小区同时期业主陈述，原告的服务存在瑕疵，比如在小区公共设施的维护方面，对讲门、公共照明损坏未修理、地库监控设施损坏未修理；公共区域卫生不清洁；原告擅自将已出售车位出租等。2008年4月至2013年12月29日期间，被告宋德娟为天津经济技术开发区太湖路**花语东轩1-2-1202房屋所有权人，2013年12月30日，涉诉房屋所有权人变更登记为王淑琴。涉诉房屋面积为108.45平方米。自2008年4月16日至2013年12月29日，按照每月每平方米1.5元计算，涉诉房屋物业服务费为11143.24元，此费用被告未予交纳。本院认为，原告具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《天津市前期物业管理服务合同》为有效合同。被告对前期物业管理服务合同予以确认，该合同对被告具有约束力，因而原、被告双方之间存在着物业管理服务合同关系，原告提供了物业管理服务，被告应履行给付物业管理服务费的义务。虽然原告在履行合同的过程中存在着一定的瑕疵，但被告不能因此拒付全部的物业服务费，本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，适当酌减被告应交纳的物业服务费，对双方当事人方显公平。至于酌减的比例，本院认为酌减10%物业管理费为宜。故被告应支付原告2008年4月16日至2013年12月29日物业管理服务费10028.9元（108.45＊1.5＊0.9＊68.5）。原告主张超出部分，本院不予支持。关于滞纳金的诉请，该滞纳金性质为违约金，鉴于被告拒交物业服务费属于行使合同履行抗辩权的行为，原告主张逾期付款违约金缺乏依据，故，原告请求被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宋德娟于本判决生效之日起十日内给付原告天津金海岸物业管理有限公司自2008年4月16日至2013年12月29日坐落于天津经济技术开发区太湖路52号花语东轩1-2-1202房屋的物业服务费10028.9元；二、驳回原告天津金海岸物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取为184元，由原告负担100元，被告负担84元，被告负担的部分由被告于本判决生效之日起十日内径行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）代理审判员 夏 叶二〇一四年九月十八日书 记 员 纪雅璇附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。4.《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。