广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初8281号原告：杨文东，男，户籍住址珠海市。委托诉讼代理人：胡攀，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉玲，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被告：卢木兴，男，户籍住址珠海市。被告：李美娇，女，户籍住址珠海市。委托诉讼代理人：陈振杰，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告杨文东与被告卢木兴、李美娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文东及其委托诉讼代理人胡攀、陈玉玲，被告卢木兴，被告李美娇的委托诉讼代理人陈振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文东向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告卢木兴全额返还购房诚意金3800元；3.判令被告卢木兴双倍返还购房定金20万元；4.判令被告李美娇对上述债务（合计203800元）承担连带共同清偿责任；⒌判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年2月22日，原告与卢木兴签订了《房地产买卖合同》，约定原告向卢木兴购买位于广东省珠海市××区XX路××房的房产。原告已向卢木兴支付购房诚意金3800元。同时，在签订合同当日，原告已按合同约定向卢木兴支付了购房定金10万元。鉴于合同第2点约定“卖方保证该房产没有产权、债务纠纷或被查封等交易限制，如果有则须如实告知买方并在本合同中注明，并需在本合同约定日期前处理完毕，否则买方有权单方解除本合同，卖方应负责退还买方所交全部款项，并按买方所交定金的一倍进行赔偿”及第3.2条约定“有抵押，在中国工商银行抵押”、第3.3条约定的案涉房产处于无查封状态。而事实上，在原告与卢木兴签订合同之前（即2019年2月2日），卢木兴除已在中国工商银行抵押外，还将案涉房产作为案外人谢泽建70万元债权的抵押担保。但卢木兴却故意隐瞒该70万元债权抵押的事实，与原告商谈房产房屋买卖事宜，并恶意与原告签订合同，收取原告的诚意金及定金不予退还。原告系在不知情的情况下与卢木兴签订了合同，直至办理该案涉房产的网签合同时，原告才发现该房产除在工商银行抵押之外，还被抵押给了案外人谢泽建的事实。不仅如此，该房产还于2019年3月04日被查封而无法办理，导致网签无法办理，房产交易受到了限制。且卢木兴在房产查封后未采取任何措施处理该房产的查封问题，直至原告起诉之日仍未解除案涉房产的查封。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”卢木兴以欺诈手段使原告在不知情、违背真实意思的情况下签订合同，原告请求法院撤销该合同。退一步讲，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】第（四）款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及合同第13.1点的约定：“卖方…因其他违约行为导致买方解除本合同，卖方应退还买方所交全部款项，并按以下第①种方式承担违约责任：①双倍返还定金…并承担买方追究卖方违约责任产生的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）”，该房产因卢木兴的个人债务纠纷等原因被查封，使得案涉房产交易受限，无法在约定时间办理过户，致使合同目的无法实现，已经构成违约。综上所述，根据《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。原告有权根据上述法律规定及合同约定，要求卢木兴返还诚意金及双倍返还原告已支付的定金。李美娇为卢木兴的配偶，在原被告签订的合同的有效期间内，卢木兴与李美娇的婚姻关系一直存续、合法有效，按照相关法律的规定该笔购房诚意金、定金应属于夫妻共同债务。原告多次催付被告返还定金未果，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告杨文东提交了以下证据：⒈微信记录、收据；⒉房产证、房产查册表2份；⒊房地产买卖合同；⒋转款凭证、银行明细；⒌微信聊天记录；⒍企业基本资料查询结果；⒎两被告身份证复印件。被告卢木兴辩称，当初我们都说得很好的，当时签合同的时候房子没有查封，签合同是在2019年2月22日，房子被查封是在2019年3月4日，我没有恶意。被告卢木兴未有提交证据。被告李美娇辩称，1.李美娇对案涉交易的事实和过程是不清楚的，也不认可，不属于夫妻共同债务；2.如果案涉交易是真实的，那么卢木兴如果根本违约也是属于卢木兴的个人债务，与李美娇无关；3.近年来卢木兴与李美娇因感情不和的原因，卢木兴也没有如实的向李美娇陈述房屋的产权查封情况和有关于本案买卖的情况，当时还约定房屋两人各一半，仍然由李美娇及子女暂时居住，不作处理，因此本案不但不属于夫妻共同债务，李美娇也想主张这套房屋50%的产权。被告李美娇提交了以下证据：⒈离婚证；⒉离婚协议。经审理查明，2018年11月9日，原告通过微信向卢木兴转账支付了3800元，卢木兴微信回复原告“收到你，买XX区XX路，XX号XX栋XXX诚意金，3800元”，原告并上述购房诚意金取得了由珠海市香洲区兴来商行盖章的收款收据。2019年2月22日，原告作为买方，卢木兴作为卖方与经纪方共同签订了一份《房地产买卖合同》，约定卖方将位于珠海市XX路××房按现状转让给买方，房屋建筑面积98.98平方米，成交总价为1710000元。合同第2条约定，卖方保证该房没有产权、债务纠纷或被查封等交易限制，如果有则须如实告知买方并在合同中注明，并须在合同约定的日期前处理完毕，否则买方有权单方解除合同，卖方应负责退还买方所交全部款项，并按买方所交定金的一倍进行赔偿。合同第3条记载案涉交易房屋权属证书编号为010XXX880，有抵押，在中国工商银行抵押，无查封，无租约。合同第5条约定合同签订当天由买方向卖方支付定金100000元。合同第6条约定付款方式为银行按揭，买方应于2019年3月31日前办理完毕银行按揭贷款批准手续，于2019年3月27日前支付银行实际批准贷款额和已支付款项外的剩余购房款，买卖双方应于2019年3月27日前办理完税及过户递件手续。合同第13.1条约定，卖方无法定或约定事由单方解除本合同，或因逾期3个工作日仍未办理收款过户手续，未按时解除该房交易限制或未配合买方办理按揭手续等因其他违约行为导致买方解除本合同，卖方应退还买方所交全部款项，并按双倍返还定金方式承担违约责任。合同签订当日，原告、卢木兴及经纪方人员共同确认了案涉交易房屋当时的登记查询结果，结果显示案涉交易房屋登记于卢木兴名下，已抵押，未查封，未异议，未挂失，未变更。合同签订当日，原告依约向卢木兴转账支付了案涉交易房屋的购房定金100000元。原告提交的微信聊天记录显示，原告自2019年3月12日起就案涉交易房屋的解除抵押事宜开始向卢木兴进行追询。原告提交的2019年4月24日不动产登记情况查询结果显示，案涉交易房屋于2011年1月25日办理登记于卢木兴一人名下，于2019年3月4日被本院以（2019）粤0402民初1771号裁定限制查封，于2019年4月3日被本院以（2019）粤0402民初4202号裁定再做轮候查封，房屋上除金额为1000000元的工行最高额抵押登记外，尚有另一被担保主债权金额为700000元、抵押权人为谢泽健、抵押期限为2019年2月2日至2029年2月1日的抵押登记。庭审时，就房屋现状的询问，卢木兴陈述除不动产登记查询结果上显示的两项案件查封外，又有3个案件起诉了卢木兴，其目前没有能力偿还全部债务以去除案涉房屋抵押和查封。原告提交的企业基本资料查询结果显示，珠海市香洲兴来商行为个体工商户，经营者为卢木兴，当前状态为已注销。原告于庭审时陈述盖有珠海市香洲兴来商行公章的诚意金收据系李美娇使用商行印章开具，原告并提交了经纪方工作人员发给其的两被告身份证照片已主张李美娇对案涉房屋交易知情，并据此主张案涉债务为两被告夫妻共同债务，要求李美娇对案涉债务承担共同责任。李美娇否认诚意金收取系由其出具，亦否认其身份证照片或复印件有交给过经纪方或原告，原告当庭出示的微信聊天记录显示上述两被告身份证照片系于2019年4月25日由经纪方工作人员发送给原告。李美娇提交的离婚证及离婚协议书显示，两被告于1993年9月2日登记结婚，于2019年3月14日登记离婚，离婚协议财产处理项记载“位于珠海市XX路××房的房地产所有权归双方共同所有，产权各占50%”。本院认为，从原告与卢木兴及经纪方共同签订的《房地产买卖合同》来看，原告与卢木兴之间已成立房屋买卖合同关系，合同符合交易双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告向卢木兴就案涉房屋交易支付了诚意金3800元并依约支付了购房定金100000元，但卢木兴未能在合同约定的期限内按照合同约定解除房屋抵押等交易限制，且案涉房屋于交易过程中又因卢木兴所涉债务被查封，卢木兴并确认其目前没有能力没有能力偿还全部债务以去除案涉房屋抵押和查封，卢木兴的行为是导致案涉合同无法继续履行的直接原因，已然构成根本违约，原告请求解除其与卢木兴之间就案涉房屋的房屋买卖合同关系，要求卢木兴退回已支付的诚意金3800元并适用定金罚则要求卢木兴双倍返还定金200000元，理据充分，本院予以支持。关于原告认为上述债务属两被告夫妻共同债务的主张。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”，具体到本案中，案涉房屋交易属于大宗交易，并无证据显示该交易系为两被告夫妻存续过程中共同生活需要，亦无证据显示该交易系用于两被告共同生产经营用途，原告虽然提交了诚意金收据和两被告身份证复印件以证明李美娇对案涉房屋交易知情，但原告不能证明诚意金收据系由李美娇出具，身份证照片按原告陈述及相关记录亦系案涉合同履行期限届满后才由经纪方工作人员发送给原告，且原告不能说明经纪方工作人员处李美娇身份证照片的来源，因此，原告主张案涉债务为两被告夫妻共同债务，理据不足，原告请求李美娇就案涉债务承担共同责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告杨文东与被告卢木兴就珠海市XX路X号XX房的房屋买卖合同关系；二、被告卢木兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨文东返还购房诚意金3800元；三、被告卢木兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨文东双倍返还定金200000元；四、驳回原告杨文东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2179元，由被告卢木兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇一九年七月十二日书记员  梁慧欣赵梵亦