宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初5244号原告:彭飞，男，1990年9月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：郑钰，宁夏瀛智律师事务所律师。原告：王旺利，女，1993年12月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：郑钰，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：银川先泽房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市高新区。法定代表人：何雪明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许洋，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告彭飞、王旺利与被告银川先泽房地产开发有限公司（以下简称先泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告彭飞、王旺利的委托诉讼代理人郑钰，被告银川先泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2018年1月1日至2018年3月10日的逾期交房违约金3159元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年12月24日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同第十一条约定：出卖人应当在2018年1月1日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：逾期在90日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之壹的违约金。被告实际交付之日为2018年3月10日，实际逾期69天交房，原告实际支付房款为457761元，依据合同约定的计算方式，被告应支付原告违约金3159元。原告多次向被告主张逾期交房的违约金未果，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原告要求被告赔偿违约金的诉请没有相应的依据支持。首先，银川市住房和城乡建设局发布的银住建发【2017】896号关于做好冬期建筑领域质量安全及扬尘工作的通知第三条工作重点第三项明确要求：“自2017年11月6日起，停止所有在建工地的主方、拆除作业；停正施工工地石材切割、渣土运输、喷涂粉刷等作业,（银川市）三区5个国控点周边3公里范围内建筑工地必须全面停工”。同时，2017年11月8日银川市建筑行业管理处在其微信公众号上转发银蓝天办发【2017】27号关于采取应急措施应对重污染天气的紧急通知，同样要求：“自2017年11月6日起，银川市三区5个国控点周边3公里范围内建筑工地必须全面停工”。原告所购买的房屋位于银川市金凤区庆丰街西侧澳海熙园项目4号楼，商品房买卖合同所约定的交付日期为2018年1月1日，根据被告发包工程的承建单位所拟定、提交的房屋施工进度计划，2017年11月25日前为正常施工期。因澳海熙园项目距银川市国控点位（宁安大街点位）不足3公里，故根据政府主管部门所下发的文件内容要求，澳海熙园项目属于必须停工建设的范围内，属于行政主管部门根据法律、法规的规定采取的行政措施而导致被告开发建设周期延长的情况。其次，银川市建筑行业管理处2018年3月在其公众号上公开发布银建管字【2018】14号“关于做好2018年银川市建设工程春季开复工安全生产工作的通知”中明确表示银川市建筑领域相关企业可于2018年3月1日起着手开复工工作事宜。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第八条关于交付期限之三条约定：（1）区（市）级及区（市）级以上规划、文物、环保土管、林水等行政主管部门或有权单位根据法律、法规的规定采取某项行政措施导致开发建设期延长，商品房交付期限相应顺延。（2）由于政策法规或行政命令的改变、市政因素、不可抗力等非出卖人能力所及的情况出现而导致房屋逾期竣工，则买受人应免除出卖人逾期交付的责任。（3）《商品房买卖合同》所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然现象；战争动乱、大规模流行性疾病、非出卖人原因引起的施工片区停水停电等社会异常事件及政府和法律法规的改变等政府行为；因此，按照上述约定，原告购买的商品房交付期限应当相应顺延，即自2017年11月6日至2018年3月1日，共计115日应予以顺延。而被告实际交付为2018年3月10日，与原合同约定的时间相比，仅迟延了68天，属于顺延天数范围内，该顺延交房的行为不能视为被告违约，应子以免责，无需向原告承担违约责任；二、被告面对政府下发的文件采取了多重紧急救济措施，却屡次因政府行政行为的直接干预而无法完成，最终影响了房屋交付日期。被告在获悉银川市住房和城乡建设局发布的银住建发【2017】896号文件后，为保障交房，未在第一时间对工地现场物料、渣土、裸露土地采取覆盖措施，因此于2017年11月10日收到了由银川市建筑行业管理处下发的《建设工程责令停工整改通知单》（编号：0000253）,责令被告对施工工地予以整改。同时，被告在了解到银川市住房和城乡建设局发布的银住建发【2017】896号文件后，曾通过采取向银川市房地产业协会申请协调停工事宜的举措来保障房屋交付，但却得到银川市房地产业协会回复表示该停工行为涉及银川市所有国控环境空气质量监测点位周边三公里范围内的在建工程，被告所开发的澳海熙园项目属于国控点三公里范围内，需要按时全面停工。即使如此，被告始终在为按期交房而努力，为保障业主权益以及面对银川市12月即将进入冬歇期的实际情况，被告于2017年11月中旬要求项目施工单位迅速拿出切实可行的冬季施工方案，以求务必保障房屋按期顺利交付。在施工单位拟按冬季施工方案进行冬季施工时，被告于2017年11月28日收到由银川市建筑行业管理处下发的《建设工程质量安全隐患责令停工整改通知单》（编号：0000426）,再次以被告未按照蓝天办【2017】27号文件要求落实自11月6日起三区国控点3公里范围建筑工地停工要求及现场部分裸土未覆盖、南出口未装冲洗设备为由责令停工整改，被告拟通过冬季施工保障房屋按期交付的计划再次因银川市建筑行业管理处的行政干预行为而无法按期完成，同时被告被政府主管部门银川市住房和城乡建设局列入黑名单。最终，被告于2017年12月18日向涉及延期交付的房屋业主寄发了《延期交付通知书》，并详细罗列了延期交付的政府原因。综上所述，被告在面对政府文件的不可抗力影响下，积极面对，屡次尝试多种渠道、方式，以争取保障房屋能按期交付，却屡次因政府部门的行政行为直接干预而无法实现，最终导致了逾期交付的情况。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第八条关于交付期限之三条约定内容，被告的逾期交付情形完全符合不可抗力及政府采取行政措施而导致开发建设期限延长的情况，交付时间应当相应顺延的免责事由的范围，所产生的延期交房后果不应由被告承担，且被告在收到政府关于可以复工建设的文件后，第一时间恢复施工并办理相应交付手续，也在第一时间向原告邮寄《入伙通知书》通知原告接房，履行了合同约定的通知义务。综上，被告不应该就迟延交付承担违约责任，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《入伙通知书》、《澳海熙园洋房交房告知》、《商品质量保证书和住宅使用说明书》，真实、合法，本院予以确认；2.原告提交的《银川市2016年、2017年、2018年蓝天工程实施方案》、《银川市督查蓝天工程及环境整治工作》、《银川市重拳治尘推进蓝天工程》、《金凤区深入开展“蓝天工程”专项整治》、《蓝天工程在行动，碧桂园打造高标准无尘工地》，经本院审核，对其真实性予以确认，但原告的上述文件不能证明“银川蓝天工程实施期间，正常的施工活动不受影响”的待证事实，本院不予确认；3.被告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》，真实、合法，本院予以确认。被告提交的关于自11月6日起停止施工的公证书，真实、合法，本院予以确认；4.被告提交的银环保发【2018】208号文件《关于印发〈2018年银川市环境检测计划〉的通知》打印件，原告对该证据的真实性予以认可，经本院审核，该证据能够证明澳海熙园项目位于国控点宁安大街3公里范围内的事实，本院予以确认；5.被告提交的澳海熙园项目2#-5#、7#-10#楼冬季施工方案、澳海熙园2#-5#、7#-10#楼施工节点进度计划，经本院审核，对上述证据的真实性予以确认，但按施工方案和施工节点进度计划进行施工并非达到按时交付房屋的唯一要件，上述证据不能达到被告的证明目的，本院不予确认；6.被告提交的《建设工程责令停工整改通知书》（编号为0000253）、《关于协助沟通澳海熙园项目施工工作的申请》、《关于协助沟通澳海熙园项目施工工作的复函》、《建设工程责令停工整改通知书》（编号为0000426）、银川市建筑企业黑名单告知书（编号2017第134号）、关于邮寄延期交房通知书的公证书、关于开复工时间的公证书、关于通知业主接房的公证书，真实、合法，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月24日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：原告购买由被告开发的位于宁夏回族自治区银川市金凤区庆丰街西侧澳海熙园某房屋，房屋建筑面积共96.98平方米，单价4703.19元/平方米，房屋总价456115元，原告应于2016年12月31日前付首付款146115元，余款310000元向中国银行或中信银行申请贷款支付，被告应于2018年1月1日前将符合约定的商品房交付原告。第十二条约定，逾期在90日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。补充协议第八条约定，区（市）级及区（市）级以上规划、文物、环保、土管、林水等行政主管部门或有权单位根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到非出卖人重大技术问题而导致开发建设期延长，商品房交付顺延。由于政策法规或行政命令的改变、市政、因素、不可抗力等非出卖人能力所及的情况出现而导致房屋逾期竣工，则买受人应免除出卖人逾期交付房屋的责任。《商品房买卖合同》所指不可抗力及免责事由的范围包括地震、洪灾等自然现象；战争、动乱、大规模流行性疾病、非出卖人原因所引起的施工片区停水停电等社会异常事件及政府和法律法规的改变等政府行为。合同签订后，原告依约交付全部房款。2017年11月13日，银川市住房和城乡建设局发布银住建发【2017】896号关于做好冬期建筑领域质量安全及扬尘工作的通知，通知第三条工作重点第一项规定：2017年11月6日起，停止所有在建工地的土方、拆除作业；停止施工工地石材切割、渣土运输、喷涂粉刷等作业，（银川市）三区5个国控点周边3公里范围内建筑工地必须全面停工。涉案澳海熙园小区开发建设工程处在5个国控点之一的“宁安大街”3公里该范围内。2018年3月7日，银川市建筑行业管理处在其公众号上公开发布银建管字【2018】14号关于做好2018年银川市建设工程春季开复工安全生产工作的通知。按照该通知的相关要求，银川市建筑领域相关企业可于2018年3月1日起着手开复工工作事宜。被告因此对涉案澳海熙园小区工程进行停工，最终于2018年3月10日向原告交付涉案房屋。原告认为，根据合同约定，被告逾期交付房屋，故引起本诉。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议真实、合法，双方应当遵守并予以执行。被告虽未按照合同约定按时交付房屋，但双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定被告延期交付房屋违约责任的免责条件。被告因银川市住房和城乡建设局发布银住建发的【2017】896号关于做好冬期建筑领域质量安全及扬尘工作的通知而进行停工，符合该约定的免责条件。故被告的抗辩理由成立，本院予以采纳，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告认为《商品房买卖合同》补充协议系格式条款，被告未尽到提示义务，补充协议第八条无效，因原告系独立的完全民事行为能力人，应当对自己签署的协议承担相应的法律后果和责任。且补充协议签章栏上方也明确标注：“在签订本协议前，买受人（原告）已充分阅读和了解本协议的全部条款，买受人对此无疑义并同意签署。”，被告尽到了提示义务。故原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议有效，对原告的该项意见，本院不予采纳。原告认为蓝天工程是持续性项目，被告引起足够重视的情况下，能够避免延期交房，被告应当承担逾期交付房屋的责任。因该项约定属预判性意见，且双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条已经约定因行政措施导致延期交房被告免责，故对原告的该项意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条之规定，判决如下：驳回原告彭飞、王旺利的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告彭飞、王旺利负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 雅娟 二〇一九年七月二十二日书记员 梁彪