江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初323号原告江苏东恒海鑫置业有限公司,住所地江苏省昆山市淀山湖镇。法定代表人戴军,该公司董事长。委托代理人赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。委托代理人孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。被告邵云怡。被告王燕。委托代理人邵云怡（系被告王燕之夫)。被告邵继胜。委托代理人邵云怡（系被告邵继胜之子)。被告韩伟贞。原告江苏东恒海鑫置业有限公司与被告邵云怡、王燕、邵继胜、韩伟贞商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由代理审判员许廷廷适用简易程序独任审判，于2016年3月1日、3月17日公开开庭进行了审理。原告江苏东恒海鑫置业有限公司委托代理人孙君宇、赵雨兵（参加第二次庭审）、被告邵云怡、被告王燕、邵继胜共同委托代理人邵云怡、被告韩伟贞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏东恒海鑫置业有限公司诉称：2013年8月31日，原告与被告签订了一份商品房购销合同（编号为2013037326），约定被告向原告购买位于昆山市淀山湖镇永利路南侧的XX花园XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积为256.77平方米，合同总价为3251854元。同时双方还约定被告应在2013年8月31日支付现金450000元，剩余2801854元购房款于2013年10月31日前支付完毕。合同附件四合同补充协议第十五条中明确约定如被告擅自要求解除合同的，应支付原告合同总价的20%违约金。上述合同签订后，被告按约支付了第一期购房款450000元，但对于第二期购房款，被告只支付了50000元，剩余2751854元至今未予支付。对此原告多次催讨，但一直未果。原告为维护自己的合法权益不受侵犯，根据法律有关规定，向法院提起诉讼，请求法院支持诉请：1、被告支付原告购房款2751854元并支付逾期付款违约金（以2751854元为基数，按照每日万分之五，自2013年10月31日起计算至判决确定之日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。因庭审中被告明确表示不再继续履行合同，坚持要求解除合同，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2013年8月31日签订的编号为2013037326的商品房购销合同；2、判令被告支付原告解除合同违约金650370.8元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告邵云怡、王燕、邵继胜、韩伟贞共同辩称：同意解除合同，但是不同意支付解除合同违约金650370.8元，违约金计算标准过高。因为我方解除合同是有正当理由的，所以才未支付余下的购房款，我方不应当支付解除合同违约金。我方对原告诉称的事实有异议。被告邵云怡曾在2013年8月24日转账支付原告50000元购房款，于2013年8月31日转账给原告450000元购房款，所以被告于2013年8月31日前就已支付给原告500000元的购房款；原告所称的被告没有支付剩余2751854元购房款是事实，是因为2013年10月3日涉案房屋因暴雨导致了严重渗漏现象，原告也承诺业主们尽快维修，因房屋存在质量问题，故我方认为在房屋维修完毕前不应该支付房屋的尾款；原告与业主会议期间达成协议，原告承诺在涉案房屋维修期间免除被告的物业费用并向业主承诺会及时跟进房屋维修程度并为每一户业主保留维修档案及照片，但实际上原告并未与被告有任何联系，直接于2014年7月份向我方发放催讨尾款的通知书，该通知书是邮寄到当初我方购房时留下的地址，因为被告邵云怡没有居住在该地址，该通知书由被告邵继胜、韩伟贞签收并转交给被告邵云怡、王燕，被告认为该做法不妥，因为原告并未通知邵云怡涉案房屋的维修进度就直接向邵云怡催要尾款，被告邵云怡收到该通知后直接联系原告方的销售经理王传芳，王经理对催款通知书的情况并不知情，并答应帮被告邵云怡核实该情况，但随后就没有再联系。被告邵云怡后来到涉案房屋现场了解情况发现整个小区的二期房屋均未完全修好，直到后来被告邵云怡又收到原告寄出的律师函；2014年12月28日被告收到原告寄出的维修完毕的通知书，被告邵云怡收到后马上联系王传芳，但是王传芳已离职，故随后又联系袁经理，因原告对涉案房屋已经修理了14个月，被告提出退房请求，袁经理表示无法处理该事情，让被告邵云怡去农工商公司总部去协调该事情，被告邵云怡于2015年5月6日以挂号信的方式寄给农工商公司总部要求协调该事情，被告韩伟贞也曾去过原告公司处，但收到的回复是已交至相关部门处理，之后就没有任何消息。经审理查明：2013年8月31日，原告与四被告签订了商品房购销合同（编号为2013037326）一份，约定四被告向原告购买位于昆山市淀山湖镇永利路南侧的XX花园XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积为256.77平方米，合同总价为3251854元；四被告于2013年8月31日前支付原告450000元，于2013年10月31日前支付原告2801854元；四被告未按照合同规定的时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，四被告按累计应付款的5%向原告支付违约金；原告应当在2013年9月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的涉案房屋交付四被告使用；自房屋交付使用之日起，被告应按照合同附件《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；该合同附件四合同补充协议第十五条约定除符合本合同约定的退房及解除合同情形之外的，买受人擅自要求解除本合同的，应向出卖人支付合同总价的20%的违约金，出卖人除有权要求买受人继续履行合同以外，还有权要求买受人就因此给出卖人造成的损失承担赔偿责任。合同签订前后，被告邵云怡曾于2013年8月24日转账支付原告50000元购房款，于2013年8月31日转账支付原告450000元购房款，原告向被告开具了金额共计500000元的销售不动产统一发票，因被告未依约支付剩余购房款共计2751854元，原告于2014年7月25日向被告邵云怡邮寄催款通知一份，要求被告于2014年8月3日前至售楼处支付购房款；原告于2015年2月6日向被告邵云怡邮寄律师函，要求被告于2015年2月15日前支付原告上述购房款。庭审中，被告称涉案房屋所在小区普遍存在质量问题，并提供照片一组证明涉案房屋存在漏水等质量问题，被告对照片的真实性不予认可；2014年12月28日，原告向被告邮寄一份维修情况回复单，载明“之前反映的房屋问题，我们已维修完毕。如有问题，请再与我司联系”；2015年5月6日，四被告向原告邮寄“致农工商房地产（集团）有限公司的一封信”，载明因涉案房屋经历多次维修，被告提出解除购房合同；2016年2月25日，原告向被告邵云怡邮寄“致恒海国际花园二期业主函”，载明“感谢各位购买我司二期别墅。别墅在交房之初由于存在不同程度的渗漏水状况，我司虽立即要求原建筑施工单位负责修复，但成效并不十分理想，加之我司人员调动频繁，修复后有未及时答复业主，造成了业主的困惑。为妥善解决渗漏水问题，最终我司委派专业的第三方工程队负责完成修复工作，并于2014年12月底向各位发送了完成修复的统一通知。……我司对房屋存在质量瑕疵问题需承担保修义务，并不涉及赔偿事宜，也不涉及逾期交房的违约问题，但从业主角度换位思考，由于我司未及时修复，确实给业主造成不便，也给业主带来了相当的困扰。为此，我司愿意承担道义上的责任并给予各位业主补偿。……我司将对二期所有业主均按新标准进行补偿”。另查明，2013年9月13日，涉案房屋取得昆山市商品房交付使用备案证书。原、被告双方一致确认，原告于2013年9月30日前通知被告收房，具体日期双方均未举证证明。被告至今未收房。2016年3月17日第二次开庭审理时，鉴于被告要求解除合同的意见，原告变更诉讼请求，主张解除合同。以上事实，由原告提供的昆山市商品房购销合同、销售不动产统一发票、催款通知及国内挂号信函收据、律师函及国内挂号信函收据、商品房交付使用备案证书、被告提供的照片、维修情况回复单、致农工商房地产（集团）有限公司的一封信、致恒海国际花园二期业主函、邮寄凭证及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的商品房购销合同，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。被告于2013年8月31日前支付购房款500000元，原告于2013年9月13日取得涉案房屋交付使用备案证书，现被告未予收房。被告称其于2013年10月初发现房屋漏水情况，故未依约于2013年10月31日前支付剩余购房款。因在2013年9月30日前，原告已具备交房条件，且双方一致确认原告在2013年9月30日前通知被告收房，故被告应依约在2013年9月30日前收房。被告未依约收房，存在过错。被告主张房屋质量瑕疵问题，庭审中被告明确在2013年10月初向原告提出异议，但被告不能据此拒绝收房。原告已履行修复义务，被告应及时收房。现被告坚持要求解除合同，原告于2016年3月17日同意解除合同，本院确认原、被告之间的商品房购销合同于2016年3月17日协议解除。合同解除系因被告未能依约支付购房款所致，被告应承担相应的违约责任，依据合同约定，被告逾期未支付购房款，原告解除合同的，被告应支付原告累计应付款的5%违约金。根据被告举证的维修情况回复单及原告寄给被告的信件可以证明涉案房屋存在一定的漏水情况，且涉案房屋经原告维修长达一年有余，原告交付的房屋存在质量瑕疵造成被告无法实际使用涉案房屋，故应适当减轻被告应承担的违约责任。原告依据合同向被告主张650370.8元的违约金，因原告未举证证明其实际损失，原告交付的房屋存在质量瑕疵，且被告认为该违约金计算标准过高，故本院依法酌定被告支付原告违约金为100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告江苏东恒海鑫置业有限公司与被告邵云怡、王燕、邵继胜、韩伟贞于2013年8月31日签订的编号为2013037326的商品房购销合同于2016年3月17日解除。二、原告江苏东恒海鑫置业有限公司返还被告邵云怡、王燕、邵继胜、韩伟贞购房款500000元。三、被告邵云怡、王燕、邵继胜、韩伟贞支付原告江苏东恒海鑫置业有限公司违约金100000元。上述二、三项相抵，原告江苏东恒海鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告邵云怡、王燕、邵继胜、韩伟贞400000元。如采用转账方式支付，请汇入被告指定帐号；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费36514元，减半收取18257元，由原告江苏东恒海鑫置业有限公司负担3257元，由被告邵云怡、王燕、邵继胜、韩伟贞负担15000元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）代理审判员  许廷廷二〇一六年四月五日书 记 员  梁伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。