广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗番法学民初字第231号原告：林秋莲，1982年10月17日，广东省湛江市坡头区南调街道林屋村125号。原告：房亚明，1979年5月22日，广州市东山区东风东路729号大院。被告：广东省番禺广地房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：连杰。委托代理人：谭湘玲，系广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：冯哲，系被告员工。原告林秋莲、房亚明诉被告广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称“广地公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告林秋莲、房亚明，被告广地公司委托代理人谭湘玲、冯哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林秋莲、房亚明诉称：两原告于2013年7月中旬交纳定金五万元，该月底交付了四成房款即770344.00元，购买被告广地公司开发的商品房即番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广某花园名湖轩E2-7D，并于2013年8月28日签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第十三条约定了“出卖人关于该商品房赠送装修、装饰、设备、设施的标准”为“出卖人交付使用商品房赠送的装修、装饰、设备、设施标准以‘附件二’所约定的内容为准”，“出卖人销售房屋所作的承诺和与买受人的约定，以双方正式签订《商品房买卖合同》、补充协议明确表明的附件为准”。原告于2014年5月初及6月就装修的事情向被告工作人员咨询，答复是到时候会有装修队与原告联系，直到提起诉讼之日，被告仍然没就装修的问题与原告联系。自2014年8月26日起，原告就多次就装修的问题和被告工作人员联系，直到2014年8月28日被告委托办理房产证业务的律师黄某乙华答复说，原告所购商��房是不含装修的，《商品房买卖合同》约定的带装修交楼是“误写”。此辩解毫无法律依据。因为《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”然而，被告拒绝以《商品房买卖合同》的装修标准交楼，并且通过拖延交楼的方式逼迫原告就范，构成房屋交付标准违约。按照买房时双方的口头协议和装修市场的行情，被告应按每平方米1000元的标准共计172400元赔偿给原告。此外，《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定“出卖人应当在2014年6月39日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件即符合第十一、十四条约定的商品房交付买受人使用”。《商品房买卖合同》第十一条“交付”约定出卖人交付商品房给买受人使用的标准为第2种即“��赠送装修标准（见附件二：赠送装修、装饰、设备、设施的标准）”。附件三《商品房买卖合同补充协议》第六条“其他约定”第1款还规定“买卖双方的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在销售广告、宣传资料、标书、模型、示范单位以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，均不构成合同内容，双方不受其约束。”被告不按《商品房买卖合同》约定的标准和时间交楼，并且拒不履行合同，损害了本人的合法权益。后来，在被告拒不交楼的情势下，原告与被告多次交涉并得到对方口头承诺后，于2014年9月19日就交房标准分歧问题提出解决方案和要求，如被告同意一次性支付人民币20000元给原告，并在原告因装修该房产而改动该房产的原有布局、加做8楼露台到9楼的楼梯及防盗措施、清理楼顶的泥土和搭建物、8楼卫生间外的防盗措施、7楼和8楼阳台的围栏加高以及处理楼顶楼市等问题时，被告积极配合原告与广某花园的物业管理公司协调，以促使尽快解决上述问题，若被告同意上述要求，则于2014年9月22日前将20000元直接汇入原告的账户，并履行承诺，则视同原告同意以毛坯标准办理该房产的收楼手续。在原告为了拿到房产做出巨大妥协和牺牲后，被告同意交楼给原告，并答应履行承诺。然而，直到提起诉讼之日，被告再次违背承诺，并没有对原告的申请作出答复，也没有汇款给原告。对被告出尔反尔、毫无诚信的行为，原告于2014年9月23日上午9时通过中国邮政EMS快递的形式致函被告，并按《商品房买卖合同》所提供电话与被告工作人员交涉，声明鉴于被告一再失信，原告撤销2014年9月19日所提交的申请书，要求对方依《商品房买卖合同》的约定赔偿损失。按照《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”之���定，出卖人逾期交房，应“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之二的违约金。”从2014年6月30日至2014年9月19日以毛坯形式交楼，被告应给本人赔偿因交楼迟延带来的损失30725.50元。同时，被告还要赔偿因其违约给原告造成的利息损失182元。另外，原告购买的房屋是空置新房，按《商品房买卖合同》和双方的约定，应该以装修标准全面履行，购买时被告也承诺会处理好楼顶的搭建物、淤泥、和青苗以及渗水的问题，保证以完好新房的形式加带装修交付，但至今没给原告装修房屋，既没清理楼顶的搭建物、淤泥和青苗，也没处理渗水的问题，导致房屋的八楼房间和七楼阳台天花都出现了严重渗水问题，根据装修公司的报价，处理渗水和防水问题需要贰万元，清理楼顶的搭建物、淤泥和青苗需要���仟元。此外，根据合同的约定，交付房屋应该水电到户且清零，事实上，电却只是到楼下电表处，原告找被告解决却遭到拒绝，只能自己处理，电线和人工费用为2800元；交付房屋时，水表显示是120吨，按照每吨2.06元共计247.2元，这笔费用应由开发商支付。而原告在2014年9月19日办理房屋交付手续时，广某花园物业管理处要收取原告2014年2月1日至2014年8月31日的管理费1206.8元，对此原告提出了异议并向被告提出意见，要求被告支付，被告表示只是向原告预支，事后被告会返还给原告。时至原告提起本申请时，仍然没有返还。故原告要求被告赔偿损失共计29254元）。综上，原告要求依法判令：1、被告按照《商品房买卖合同》的规定赔偿房屋装修费用17.24万元，2、赔偿延迟交房违约金及利息30907.5万元，3、被告赔偿相关损失29254元。4、本案诉讼费用由被告负担。���告广某公司辩称：第一、原告第一项诉讼请求缺乏事实与法律依据，理由：1、原告的诉讼请求没有事实依据，商品房买卖合同第11条约定，交付标准为赠送装修（属赠与行为）是属于工作人员的笔误，2、原告的诉讼请求也没有法律依据，即使不存在笔误，原告之后的收楼行为应视为双方以实际行为变更了合同的约定，同时，原告的收楼行为也反证了双方一直以毛坯交房作为合同的真实意思表示，3、关于赠与合同，在合同法上的约定，必须受赠与人明示的意思表示，但是原告也就是受赠与人，接受毛坯行为明示了原告拒绝受赠装修；第二，原告第二项诉讼请求也是缺乏事实与法律依据，根据双方商品房买卖合同补充协议第三条第二款约定：如买受人未付清全部房价款的，合同所约定的办理产权期限、交房期限均相应顺延。而事实上，被告是直到2014年8月26日才收到��揭银行出具的涉案房屋贷款的收账通知，因此原告根本不存在延期交房的行为；第三，对于原告第三项诉讼请求，原告没有提供相关的证据予以证明，应当承担举证不能的责任，同时，被告从来没有承诺处理原告所述的渗水防水以及清理搭建物、淤泥、青苗问题，合同也没有就此进行约定，另外，水表底数已经明确记载与交楼验收表，原告在收楼的时候已经明确知悉并签名确认，物业管理费收取方是广某花园的物管公司与被告不是同一主体，与本案无关。综上，原告的诉讼请求不成立，应依法驳回。经审理查明：2013年7月14日，两原告有意购买被告广某公司开发的广某花园E2-7D房屋，向被告提交了一份《广某花园客户特殊事宜申请表》，该表申请事由载明：“本人于2013年7月14日购买广某花园E2-7D单元，以按揭方式付款，申请毛坯，成交价1920344元，申请于2013年7月30日前付清3成首付580344元，望发展商批准。”同日，两原告作为“委托方”与案外人广州圣地房地产开发有限公司作为“代购方”签订《广某花园代购协议》，该协议约定：委托方自愿委托代购方代购位于广州市番禺区番禺大道北广地花园E2名湖轩7D房，建筑面积为172.4平方米；单价为11139元/平方米，总购房款人民币1920344元；委托方签订本协议当日，向代购方支付代购定金人民币50000元，该定金于正式签订《房屋委托代购合同》时一并计入委托方代购房款中；……等等。2013年7月24日，两原告作为“甲方（委托方）”与案外人广州圣地房地产开发有限公司作为“乙方（受托方）”签订《房屋委托代购合同》，约定：第一条，两原告委托代购买广州市番禺区番禺大道北广地花园E2名湖轩7D房屋，面积172.4平方米，单价11139元，总代购房款人民币1920344元；第五条第2款，交付房屋标准为以下（1）种：（1）以毛坯标准交付该房屋给甲方使用；（2）以赠送的装修标准（见附件一：装修标准）交付房屋给甲方使用。该合同还作了其他约定。上述协议、代购合同签订后，原告依约交付了首期购房款770344元给被告。另查明，2013年8月28日，两原告作为“买受人”与被告作为“出卖人”签订《商品房买卖合同》（编号：20130286号），合同第三、四条约定：买受人购买名湖轩E2-7D号房，建筑面积共172.40平方米，该商品房屋属现房，商品房单价为人民币每平方米11139元；合同第六条约定：买受人按银行按揭方式付款，买受人于签订合同之日向出卖人支付首期房价款人民币770344元，剩余房价款人民币1150000元，买受人以银行按揭方式向出卖人支付剩余房价款，由贷款银行直接将款项汇入出卖人指定的银行账号；合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同第十一、十四条的约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；合同第十一条约定出卖人交付商品房给买受人使用的标准为以下第2种：（1）以毛坯标准交付，（2）以赠送装修标准（见附件二：赠送装修、装饰、设备、设施的标准）；合同附件三（商品房买卖合同补充协议）第三条对合同第八条、第十一条的补充约定，出卖人所售房屋在符合约定的交付条件以及买受人按合同约定支付全部房价款后，出卖人应向买受人发出《交房通知书》买受人持《交房通知书》按其约定的时间、地点与出卖人办理房屋交接手续，如买受人未付清全部房价款的，合同所约定的办理产权证期限、交房期限均相应顺延；……等等。合同就其他方面亦作了相关约定。该合同签订后，原告通过广州银行按揭贷款的1150000元至2014年8月26日才经银行发放至被告指定的账户。被告于2014年9月19日将涉案房屋交付原告使用，原告在《广某花园收楼交接验收表》上签名确认。再查明，因原、被告对《商品房买卖合同》涉案房屋交付标准的约定产生分歧，原告主张按合同约定以赠送装修标准交付，而被告认为该约定是笔误，应按《广某花园客户特殊事宜申请表》、《房屋委托代购合同》订明的“毛坯”标准交付。双方经协商，原告于2014年9月19日向被告提交《申请书》，内容为：原告希望尽早收楼装修，如被告同意一次性支付款项20000元，原告同意以毛坯（即该房屋的现状）标准办理该房产的��楼手续，无需被告以《商品房买卖合同》约定的赠送装修标准交楼；如因改动该房产原有布局、加做8楼露台到9楼的楼梯及防盗措施、清理楼顶的泥土和搭建物、8楼卫生间外的防盗措施、7楼和8楼阳台的围栏加高以及处理楼顶漏水等问题时，被告积极配合本人与广某花园的物业管理公司等相关方协调，以促进尽快解决上述问题。若被告同意上述要求，可将上述款项于2014年9月22日前直接汇入原告指定账户。原告提出该申请后，被告没有向原告支付20000元，原告遂于2014年9月23日向被告发出撤销9月19日所提交申请书的声明。另查明，2014年9月18日，广州市铭致装饰设计有限公司就涉案房屋的装修向原告出具了《装修预算书》，同日，原告与该公司签订了《装修工程施工合同》，由原告委托该公司对涉案房屋进行了装修。再查明，原告主张被告应返还交���时交付的涉案房屋的水电费及物业管理费，在庭审中，原告表示广某花园物业管理公司已经如数退还给原告。至于原告主张自行拉接电表到涉案房屋的电线费用以及清理涉案房屋楼顶淤泥杂物的费用，只有原告的陈述，未能提供相关证据。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、9月19日《申请书》、《关于撤销9月19日所提交申请书的声明》、《房地产权证》、《装修申请表》、《装修许可证》、《装修工程施工合同》、《装修预算书》、购买装修材料的单据、《广某花园收楼交接验收表》，被告提供的《广某花园客户特殊事宜申请表》、《广某花园代购协议》、《房屋委托代购合同》、《装修申请表》、《工程报建图纸》、《广州银行借款凭证（收账通知）》等证据以及本案庭审笔录予以证实。本院认为：两原告与被告签订的《商品房���卖合同》没有违反相关法律法规的强制性、禁止性规定，该合同应认定为合法有效。本案的主要争议焦点是涉案房屋的交付标准问题。双方对合同的约定有争议，应当按照合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同的真实意思；另外，对合同的理解应当全面，应当将合同订立的过程、合同履行的情况作为一个完整的整体来确定所争议部分的真实意思。本案中，双方对涉案房屋的交付标准是“毛坯”还是“赠送装修”存在争议，应按照上述原则来探究双方当事人的真实意图。对此，本院分析如下：其一，两原告与被告签订《商品房买卖合同》前，有意向购买涉案房屋，向被告提交了一份《广某花园客户特殊事宜申请表》，申请按毛坯标准以1920344元购买涉案房屋，另外，两原告就涉案房屋与代购方广州圣地房地产开发有限公司签订的《广某花园代��协议》、《房屋委托代购合同》，均明确约定涉案房屋的交付标准为毛坯标准，价格亦是1920344元，而且在双方签订《商品房买卖合同》之前，原告亦按上述协议、代购合同履行了交付首期款770344元可见两原告对涉案房屋交付标准的本意是毛坯标准。其二、原告认为按合同约定装修的标准为每平方米1000元，主张被告赔偿装修费用172400元，而原、被告双方就涉案房屋合同中交付标准的约定条文发生争议后，原告曾于2014年9月19日向被告提交一份《申请书》，原告同意被告一次性支付款项20000元，以毛坯（即该房屋的现状）标准办理该房产的收楼手续，无需被告以《商品房买卖合同》约定的赠送装修标准交楼，但因被告没有按期支付款项，原告撤销了该申请；如果双方约定涉案房屋的交付标准为赠送装修，则如原告所主张的装修费用就会达170000元，而与原告曾提出被告支���20000元就以毛坯标准交付的主张相比较，两个金额相差甚远，这不符合常理。其三、两原告在2014年9月19日收楼之前，已带上相关的装修设计人员到过涉案房屋，计划对涉案房屋进行装修设计，装修公司亦于2014年9月18日向原告出具《装修预算书》，原告亦于同日签订了《装修工程施工合同》；如果双方约定涉案房屋的交付标准为赠送装修，在房屋交付之前，原告就另行寻找装修设计公司自行安排装修，这也是不合常理的。其四，双方签订的《商品房买卖合同》与原告签订的《广某花园代购协议》、《房屋委托代购合同》中约定的主要内容，除《商品房买卖合同》第十一条关于房屋交付标准约定变为为“赠送装修”之外，其他购房款、付款方式等主要内容均是一致的；如果双方约定涉案房屋的交付标准由“毛坯”变更为“赠送装修”，而相应的房价没有进行调整，这���不符合一般的交易习惯。综上，被告解释在合同第十一条的“2”字为笔误可信度更高，本院予以采信，本院认为原、被告双方约定的房屋交付标准为“毛坯”，原告主张交付标准为“赠送装修”，本院不予采纳。本案另一个主要焦点是被告迟延交楼问题。虽然双方《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2014年6月30日前，但根据双方《商品房买卖合同》附件三（商品房买卖合同补充协议）第三条“如买受人未付清全部房价款的，合同所约定的办理产权证期限、交房期限均相应顺延”的约定，即被告交付房屋的前提为原告已经全部付清房价款，而原告经银行按揭的贷款于2014年8月26日才到达被告的指定账户，即原告至2014年8月26日才付清全部房款，被告亦应于2014年8月27日通知原告收楼，但被告直至2014年9月19日才将涉案房屋交付原告使用，被告迟延交楼24天，已���成违约，被告应每日以交付房价款的万分之二支付违约金9218元（1920344×0.0002×24）给原告。原告主张从2014年6月30日开始计算迟延交楼违约金没有法律依据，本院不予支持。原告主张被告应支付杂物清理费、防水工程费、水电设施安装费，只有原告的陈述而没有提供相应证据予以支持，被告亦不予认可，故对原告该部分的主张没有法律依据，本院不予支持。至于原告主张多支付的物业管理费及水电费问题，原告表示已经解决，本案不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告广东省番禺广地房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林秋莲、房亚明支付违约金9218元;二、驳回原告林秋莲、房亚明其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5430元，由原告林秋莲、房亚明负担5380元、被告广东省番禺广地房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  吕荐宗人民陪审员  黄福泉人民陪审员  苏晓俭二〇一六年四月二十一日书 记 员  吴惠玲