江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1122号上诉人（原审原告）王仁华。被上诉人（原审被告）徐柏清。委托代理人丁红英,常州市武进区郑陆法律服务所法律工作者。上诉人王仁华因与被上诉人徐柏清租赁合同纠纷一案，常州市武进区人民法院于2014年5月16日作出了（2014）武民初字第555号民事判决。上诉人王仁华不服原审判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审情况：王仁华诉称：王仁华与徐柏清在2009年9月29日签订房屋租赁协定，徐柏清将位于湖塘十里工业园A-29的产权房租给王仁华使用，租期三年，租金为30800元／年，租期为2009年10月8日起，租金先付后使用。双方约定，如遇房屋拆迁，王仁华无条件配合徐柏清，搬迁补偿费双方各半结算。2012年8月18日，拆迁公司及评估单位进入王仁华承租工厂对王仁华的设备及附属物等各项进行评估。2012年11月份，徐柏清厂房进行了拆迁。但徐柏清却没有按协议支付王仁华相应补偿费用。王仁华多次与徐柏清沟通，但徐柏青以各种理由拒绝支付，现王仁华请求：1、判令徐柏清支付补偿费78547元，诉讼中明确为86047元。2、本案诉讼费用由徐柏清承担。徐柏清辩称：1、王仁华与徐柏清之间在2009年签订租赁协议是事实，但是本案所涉及的拆迁补偿款与王仁华无关，因为拆迁是在租赁协议到期之后，对王仁华没有造成任何损失。2、徐柏清所取得的所有补偿与王仁华无关。请求驳回王仁华的诉讼请求。原审经审理查明：2009年9月29日，王仁华与徐柏清签订《房屋租赁协定》，内容为：甲方：徐柏清乙方湖塘润马家具厂甲乙双方就房屋租赁事宜友好协商达成如下协议：一、甲乙双方将坐落于湖塘十里工业园A-29号的自由产权房八间（楼下8间，楼上8间及卫生间）出租给乙方使用，租期为叁年。壹年租金为叁万零捌佰元正（含园区物管费）。二、使用房屋如出现自然损坏，由甲方负责及时修复，乙方使用房屋应妥善保护，不得故意损坏。如发现损坏，照价赔偿，如要变动应征得甲方同意。三、乙方应注意职工在用水、电等方面的教育，注意安全，如有意外造成损失，乙方负全部责任。四、乙方应配合有关职能机关办理房屋租赁、暂住、治安、卫生等手续，费用由乙方支付。五、预付定金壹万正元。如违约，则扣除全部定金。六、房租起租期为2009年十月八日，一次付清第一年租金。七、第二年在贰零壹零年玖月捌日前付清，如不交清，甲方有权收回出租房屋，乙方赔偿甲方双倍。八、如双方满意，租期满前三个月双方可协商续定租赁协议。九、如乙方不租，应在三个月前通知甲方，如不通知，期满甲方有权收回房屋，并收双倍租金作为赔偿，如乙方有特殊情况应与甲方协商解决，乙方享有优先续约权。十、如遇房屋拆迁，乙方无条件配合甲方。注搬迁补贴费甲、乙双方各半结算。十一、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效应。望双方共同遵守本协议，违者负法律责任。十二、本协议由甲乙双方自签字日期起生效。甲方：徐柏清乙方：王仁华注：三年后，如乙方仍需续租，租金按十里工业区内的租金行情适当调整。原审另查明，王仁华与徐柏清签定的租赁合同于2012年10月8日到期后，未签订书面续租合同，王仁华使用该房屋至2013年1月6日，徐柏清未收取2012年10月9日至2013年1月6日的房租。2012年10月21日，徐柏清就房屋拆迁事宜签订拆迁协议，2013年1月份，该房屋被拆迁。王仁华认为租赁合同到期后，其继续使用房屋，徐柏清未提出异议，故原合同继续有效。徐柏清认为双方签订的租赁合同已到期，虽然王仁华继续使用该房屋，仅是徐柏清给与王仁华搬迁宽限时间，且徐柏清也未收取租金，故并不认可原合同继续有效。原审还查明，拆迁结算单上载明：房屋面积为771.2平方米，房屋评估价为353981元，装修及附属设施为118723元，机械设备搬迁补助费106194元，停工停产损失费27763元，企业腾空让房奖励费23136元，货币化安置奖励35398元，地面附着物1600元，资产评估4980元，签约奖励费23136元，搬迁综合奖励费23136元，工业园综合补助84832元，预约签约奖励77120元，总计880000元。王仁华主张机械设备搬迁补助费、停工停产损失费、企业腾空让房奖励费三项费用的一半78547元及装修及附属设施中的钛合金门、净化池、排气窗的费用7500元，王仁华自认钛合金门、净化池、排气窗系无法拆除的物品，其余机器设备等均已搬走。原审再查明，《常州市武进区中心城区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》中规定：拆除企业部分生产用房和企业非生产用房后需要复建的，按被拆除房屋的重置价格结合成新给予补偿；不需要复建的，按被拆除房屋面积的重置价格给予补偿。拆除企业生产用房后，不需搬迁设备的，不补偿设备搬迁费；需搬迁的，其设备的拆除、搬迁、安装等费用，按被拆除企业合法面积的重置价格（附件5）的15%给予补偿。对被拆迁企业的集体土地按规定的补偿标准（附件6）进行补偿。拆除企业生产用房导致企业停工停产的，按实际拆除合法建筑面积每平方米18元给予补偿。被拆迁企业在规定时间内腾空让房的，按实际拆除合法建筑面积不超过每平方米30元奖励，逾期不作奖励。在实施征地拆迁前已停工停产的不予补偿。上述事实，有房屋租赁协定、拆迁结算单、评估报告、《常州市武进区中心城区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》、双方当事人的陈述等证据予以证实。原审法院经审理认为，房屋租赁合同期满后，双方的权利义务终止。如果承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，对于王仁华称合同到期后徐柏清口头同意王仁华继续租用房屋，原租赁合同继续有效的意见，法院认为，虽然王仁华在合同期满后未搬离房屋，但徐柏清对原租赁合同继续有效持有异议，且实际上也未收取房租，故房屋租赁合同于2012年10月8日租赁期间届满，双方的权利义务终止。该房屋被拆迁在此之后，故王仁华要求徐柏清按合同约定给予一半搬迁补贴费的诉讼请求，无法律依据。另，根据相关规定，机械设备搬迁补助费、停工停产损失费、企业腾空让房奖励费均按房屋面积补偿给产权人，与王仁华的承租行为无关。对于装修补偿费，因租赁合同期限届满，王仁华称未拆除的钛合金门、净化池、排气窗等，系已经形成附合的装饰装修物，且双方协议中对此无专门约定，故王仁华无权要求徐柏清予以补偿。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回王仁华的诉讼请求。案件受理费882元，由王仁华负担上诉人王仁华不服上述判决，向本院提起上诉称，一、合同约定“如遇房屋拆迁，乙方无条件配合甲方。注：搬迁补贴费甲、乙各半结算”。上诉人认为合同中拆迁行为认定应从拆迁公告之日起开始，拆迁公告日在2012年8月2日，在书面租赁合同有效期内。原审认定拆迁行为在拆迁协议签订日起，原审法院认定事实有误。首先，上诉人承担房屋书面租赁合同2012年10月8日到期，在2013年1月6日上诉人向拆迁公司交钥匙并搬离。被上诉人虽然签订拆迁协议时间是在2012年10月21日，但是政府动迁会议，拆迁公告却在2012年8月2日，丈量、评估行为也2012年8月完成。上诉人承租房屋位于湖塘镇十里工业园A-29，属于湖塘镇450地块，拆迁项目由常州市嘉鹏房屋拆迁有限公司负责拆迁。拆迁公司在丈量、评估时，上诉人在承租房内进行正常生产，相关租房合同也提供给了该公司。拆迁协议签订的时间因各产权人个人原因订立时间上有先后，上诉人在租赁经营过程就看到有部分产权人在2012年9月份就签订拆迁协议并陆续搬离。但上诉人因举证能力所限，无法提供相应证据。原审法院在审理过程中未就拆迁公告时间发布，拆迁公司与拆迁地块有关企业、产权人订立拆迁协议时间进行相应审理并查明。其次，评估报告、拆迁结算单中都列明搬迁补助费、停工停产损失费，企业腾空让房奖励费，被上诉人也确实收到了这三部分费用。根据《常州市武进区中心城区征地房屋拆迁货币补偿安置办法》规定拆除企业生产用房后，不需要搬迁设备的不补偿设备搬迁费；拆迁企业生产用房导致企业停工停产的，按实际拆除合法建筑面积每平方18元给予补偿。被拆迁企业在规定时间内腾空让房的，按实际拆除合法建筑面积不超过每平方米30元奖励，同时规定在实施征地拆迁前已停工停产的不予补偿。根据规定，拆迁结算单中列明三项是因为拆迁行为开始时上诉人在该房屋内进行生产经营，拆迁人丈量、评估行为开始时认为上诉人需要搬迁设备、拆迁导致上诉人会产生停工停产损失且上诉人在规定时间补偿已计入补偿价格。原审法院却认定上述三项补偿费用与上诉人承租行为无关，只补偿给产权人的。这一认定明显错误。再次，2009年10月双方订立合同时就对遇到拆迁如何补偿进行了约定。合同履行时间三年，在书面合同到期前，双方也口头约定房屋由上诉人根据生产经营任务使用至搬离，租金按使用天数计算。上诉人实际使用到2013年1月6日，使用期间被上诉人没有提出任何异议。但是原审法院却以被上诉人庭审中提出异议且没有收取租金为理由，不认可2012年10月9日至2013年1月6日之间的租赁合同。根据举证责任的分配，上诉人认为被上诉人有无提出异议应由被上诉人举证其在上诉人使用租赁房屋期间提出过异议的证明，不能以双方发生纠纷后，被上诉人意思表示来决定合同效力。根据上诉人在使用过程中被上诉人同意且没有提出异议。上诉人认为在书面合同到期后，双方之间形成了不定期租赁合同。而原审法院认定房屋租赁合同于2012年10月8日终止，上诉人认定原审法院认定事实有误，且有违公平正义原则。二、原审适用法律错误。原审法院以拆迁行为发生在2012年10月8日以后，拆迁开始时租赁合同已终止，适用《中华人民共和国合同法》91条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》12条。上诉人根据《常州市城市房屋拆迁管理办法》第6条，“实施房屋拆迁施工的时间，应当自拆迁公告公布之日起不少于30日”这一款。上诉人认为拆迁发生在2012年8月2日拆迁公告日起，拆迁时房屋书面租赁合同仍未终止且正在履行。2012年10月8日起至2013年1月6日双方之间形成了不定期租赁合同。上诉人认为应适用《中华人民共和国合同法》107条。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求人民法院撤销原审判决，依法改判或者发回重审。被上诉人徐柏清辩称，原审事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人之间存在租赁合同是事实，但拆迁时租赁期限已届满，拆迁所得都是对被上诉人的补偿，上诉人没有理由分得其中的款项。二审审理中，除上诉人在上诉状中提出的异议外，双方当事人对原审查明的其余事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，本案中，双方当事人的租赁合同到期日为2012年10月8日，被上诉人签订拆迁安置补偿协议的时间为2012年10月21日。双方当事人在明知所租赁房屋需要拆迁的情况下，缺乏达成继续租赁合意的基础，上诉人也并无证据表明双方达成了继续租赁房屋的合意，上诉人也未向被上诉人缴纳自2012年10月9日之后的房租，故原审认定双方租赁合同到期后终止并无不当。上诉人主张双方存在不定期租赁合同缺乏事实依据。本案所涉房屋拆迁发生在双方租赁合同终止之后，上诉人再基于该租赁合同主张其享有的拆迁权利缺乏事实和法律依据。综上，上诉人王仁华的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，对上诉人王仁华的上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1764元，由上诉人王仁华负担。本判决为终审判决。审判长 丁 飞审判员 罗希夷审判员 张 斌二〇一四年九月二十三日书记员 汪芫朗