上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第2610号原告上海华泾投资发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人侯军欣，执行董事。委托代理人刘加快，上海刘加快律师事务所律师。委托代理人陈旭。被告上海五泠五建筑装饰工程有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人吴银华。原告上海华泾投资发展有限公司诉被告上海五泠五建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘加快、陈旭到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告上海华泾投资发展有限公司诉称，上海市徐汇区华泾镇人民政府系上海市徐汇区华泾路XXX号、XXX号、XXX号房屋产权人，2011年9月，其委托上海华泾商贸发展有限公司(2013年11月12日，名称变更为上海华泾投资发展有限公司)进行经营管理。2013年4月1日，就被告向原告承租上海市徐汇区华泾路XXX号、XXX号、XXX号内的7号楼第四层、五层(以下简称系争房屋)签订了《房屋租赁合同》，同时签订了《物业管理服务合同》。双方在履行《房屋租赁合同》过程中就二次装修、租赁期间租金差额补足等事宜，先后签了两份《补充协议书》，自2014年4月起，被告长期拖欠原告房屋租金、物业管理费以及水、电费，原告多次催讨无果，故诉至本院要求判令：1、解除原、被告2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告迁出上海市徐汇区华泾路XXX号、XXX号、XXX号内的7号楼第四层、五层；3、被告向原告支付2014年4月起至2015年7月24日止的房屋租1,101,425.18元。4、被告向原告支付2014年4月起至2015年7月24日止的物业管理费140,016.79元。5、被告向原告支付2014年4月起至2015年7月24日止的水费、电费16,009.99元；6、被告向原告支付违约金139,649元。审理中，原告将第三项诉讼请求调整为被告向原告支付2014年4月起至2015年7月24日止的房屋租976,777.8元。被告未应诉答辩。经审理查明，上海市徐汇区华泾镇人民政府系上海市徐汇区华泾路XXX号、XXX号、XXX号房屋产权人。2011年9月，上海市徐汇区华泾镇人民政府委托上海华泾商贸发展有限公司(2013年11月12日，名称变更为上海华泾投资发展有限公司)进行管理使用和租赁。2014年2月12日，上海市徐汇区华泾镇人民政府授权原告就该物业委托招聘物业公司进行管理。2013年4月1日，原告与被告就承租上海市徐汇区华泾路XXX号、XXX号、XXX号房屋内的7号楼四层、五层签订了《房屋租赁合同》，本合同租期为3.5年，即自2013年4月1日起至2016年9月30日止，租金标准为建筑面积每平方米每天人民币1.5元。其中(6个月装修时间免租期、免租金)：乙方起交租金第一年按建筑面积每平方米每天人民币1.5元7折(70%)标准计算支付甲方租金，即建筑面积每平方米每天人民币1.05元，每年租金标准为586,525.8元，每月租金标准为48,877.15元。乙方第二年、第三年按建筑面积每平方米每天人民币1.5元标准计算支付甲方租金，即建筑面积每平方米每天人民币1.5元，每年租金标准为837,894元，每月租金标准为69,824.5元；乙方在本合同签订同时应与甲方签订相关物业管理合同，物业费为每月每建筑平方米5.80元，按月计收，每月的物业管理费为8,876.32元，起交日期为2013年4月1日；双方按租赁房屋现状标准交房，签署交接清单，甲乙双方确认交接时间为2013年4月2日。甲方享有按约向乙方收取租金、水、电、通讯等费用的权利，乙方未能按本条款规定支付规定费用，甲方有权按拖欠金额每天千分之五计收滞纳金。乙方保证其税收属地华泾镇(如涉及乙方税收属地变更的，乙方应在本合同生效之日起30日内完成)。乙方对华泾税收贡献率，以租赁面积面积为计算依据，第一年应完成1000元/平方米，第二年应完成2000元/平方米、第三年应完成3000元/平方米.若3年内乙方引进注册企业不能累计兑现上述税收贡献率，乙方自愿在本合同到期后30日内按照租赁建筑面积每平方米每天人民币1.8元的标准补足甲方三年租金差额部分并不享有优先续租权。甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计达30天的，甲方可以解除合同；合同任何一方未能按本合同履行义务视为违约，违约方应依据本合同及法律规定承担民事责任；违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；违约方支付的违约金不足抵付履约方损失的，还应赔偿造成履约方实际损失与违约金的差额部分。2013年4月1日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定，物业管理费由甲方按建筑面积每月每平方米5.8元向乙方收取，每月为人民币8,876.32元，起交日期为2013年4月1日。乙方租赁期间，如遇到甲方对乙方租赁物业所在的华泾社区中心范围内的物业管理费进行调整，按照甲方调整后的物业管理费标准执行。物业管理费支付以一个月为一期，现付后用。其中包括管理费、公用设施设备日常维修养护费、绿化费等。委托管理期限即本合同有效期自2013年4月1日起至2016年9月30日止。后原、被告签订了《补充协议》约定：在租赁期内，通过乙方引进相关联企业所产生税金应纳入乙方完成数(以租赁面积为计算依据)；税收贡献率以一个年度完成实际数为依据，若第一年不能完成，差额部分税金应在第二年上年度完成；若再不能完成，乙方应补足租赁期内差额部分租金，以此类推。2013年10月，原告开始向被告支付租金，2014年4月之前的租金、水电费、物业管理总计406,838.84元已经结清。2014年4月之后的租金、水电费、物业管理尚未支付。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、房地产权证等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。在房屋租赁合同关系中，原告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付被告使用，被告作为承租人应履行按约支付租金的义务。在合同履行过程中，被告自2014年4月起，被告未向原告支付租金，其行为构成根本性违约，原告依据合同约定行使合同解除权，具有事实和法律依据，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，被告继续使用系争房屋没有依据，故原告要求被告搬离系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除之前承租人的义务仍应当履行，故原告要求被告支付拖欠的租金及物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。被告没有按照合同约定支付租金，构成根本性违约，原告按照合同约定要求被告承担解除合同的违约金，于法有据，本院亦予以支持。原告为被告垫付的水、电费，被告理应承担，故原告要求被告返还垫付的2014年4月之后的水、电费，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海华泾投资发展有限公司与被告上海五泠五建筑装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海五泠五建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区华泾路XXX号、XXX号、XXX号房屋7号楼四层、五层；三、被告上海五泠五建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华泾投资发展有限公司支付2014年4月起至2015年7月24日止的房屋租金976,777.8元；四、被告上海五泠五建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华泾投资发展有限公司支付2014年4月起至2015年7月24日止的物业管理费140,016.79元；五、被告上海五泠五建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华泾投资发展有限公司支付2014年4月起至2015年7月24日止的水、电费16,009.99元；六、被告上海五泠五建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海华泾投资发展有限公司支付解约违约金139,649元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费计人民币17,453.90元，由被告上海五泠五建筑装饰工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  毛静芳人民陪审员  杨 英二〇一六年四月二十七日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。