成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初703号原告成都市新都区经济适用房发展中心，住所地成都市新都区新都镇香城北路88号，组织机构代码71304671-1。法定代表人钟瑜，该公司负责人。委托代理人王煜，四川勤证律师事务所律师，代理期限为特别授权。委托代理人罗筠寒，四川勤证律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告王谷雨，男，1968年12月7日出生，汉族，住成都市新都区。原告成都市新都区经济适用房发展中心（以下简称经适房中心）与被告王谷雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月29日受理后，依法由审判员余唯嘉独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理，原告经适房中心委托代理人王煜、罗筠寒、被告王谷雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经适房中心诉称，原、被告于2012年达成房地产租赁契约，约定租金为每平方米41元，月租金为3998元，租赁期限自2012年2月19日至2013年1月31日止。租赁契约到期后，被告继续承租原告房屋，双方依法成为不定期租赁关系。在租赁过程中，被告未按约定按时支付房租，截止到2015年6月30日尚欠房屋租金21994元。经原告多次催告，被告仍无故拖欠房租并长期占用商铺，严重损害了原告利益。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告立即腾退涉案商铺；2、被告支付原告截止至2015年6月30日的房屋租金21994元以及自2015年7月1日起至被告腾退商铺止期间的房屋租金(2015年7月1日至9月30日按每月每平米41元计算；2015年10月1日起，按每月每平米75元计算)；3、被告承担从2014年4月至2015年12月31日的违约金25200元；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉称，向本庭提交如下证据：1、原、被告的身份信息；2、房产证及房地产租赁契约；3、应收租金统计表3份，证明被告在2014年4月就开始有拖欠房租的违约行为；4、房地产价值资讯报告，证明租金评估价格是75元；5、原告发给所有租户的涨租通知，被告在通知上签过字。被告王谷雨辩称，被告同意解除房屋租赁合同，退出商铺，但要求原告退还保证金。关于应补缴租金，认可补缴2015年7月1日起按41元/平米标准计算的租金，不认可从2015年10月1日起按75元/平米标准计算租金，理由是2015年10月底原告以领导更换重新决定为由违背市场原则涨租82.9%召至全体租户抗议，全体租户均不同意涨租。关于违约金，被告并无违约行为，不应支付违约金，因被告未缴纳租金系事出有因，一是固定合同转成不定期合同之后，双方对租金缴纳时间未约定，原告只是以通知的方式提醒租户交租，且原告于2014年停收该年度4、5、6月份的租金共三个月，因原告停收租金，租户也没有按原合同约定方式缴纳；二是被告于2015年3月缴纳了37976元的租金，之后原告再没有向被告催收过租金。2015年10月，原告以打电话或书面通知方式来催缴其余租户租金，但从未催缴过被告的租金；三是原告工作人员说过经营困难可以缓交租金。被告为支持其辩称，提交如下证据：1、通知三份，分别是原告于2013年3月25日、2015年12月2日、2015年1月14日向被告发出的通知，证明原告未按原租赁合同的约定来收取租金，直接通知被告交房租，同时证明房租拖欠和原告有关系，被告主动去交过租金，原告自己不收，也证明了；2、合同保证金收据。3、《新都花园二期商铺全体商家关于不合理涨租意见书》等书证三份，证明新都花园二期商铺全体商家对租金从2015年10月1日起涨至75元有异议并向分别向原告主张、信访投诉。原告发表质证及辩论意见，对三份通知的关联性提出异议，2013年3月25日发通知的目的在于对书面契约期限届满后对租户提出的具体要求；2013年12月2日原告又向被告发出了通知，仍然是对租赁期限延续的事项对被告发出的通知；第三份通知是催收租金。原、被告双方系不定期租赁关系，根据合同法的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同。2015年9月25日，原告向被告发出通知“如果被告有意续租商铺，租金调整到75元”，有意续租的租户就应在10月10日前缴纳10月到12月的租金，否则将在10月15日依法收回商铺。当被告并未按通知约定的时间缴纳租金，租赁合同应当于2015年10月15日解除。原告在合理期限前已通知被告，现要求被告支付之前所欠的租金，截止至2015年10月15日拖欠的租金是共计35987元：其中2015年10月16日起至被告腾退商铺时止的被告房屋占用费按每月每平米75元计算。被告应当承担违约责任，根据双方合同约定租金按季度计算，由被告在每季节的前十日内交给原告，并规定了违约责任之一为被告逾期交付租金，每逾期一日按月租金的千分之十支付违约金，根据该条约定，被告应该在2014年10月10日前支付2014年4月到6月的房屋租金，当被告从2014年4月起至今一直拖欠租金。截止至2015年12月31日共逾期630天，应当支付违约金25200元。经审理查明，原告经适房中心与被告王谷雨签订《房地产租赁契约》，约定该中心将座落在新都镇新园路88-90号的房地产出租给王谷雨使用，房屋建筑面积为97.5平方米，月租金单价为41元/平米，月租金为3998元，租赁期限自2012年2月19日至2013年1月31日止。租金按季结算，在每季的前10日内交付。协议中约定“协议生效后三日内，乙方（王谷雨）交纳合同保证金11993元，租赁协议履行完毕，经甲方确认乙方无任何违约行为，由甲方退还给乙方。若乙方违反本协议约定，所交保证金无权请求甲方退还”。该协议还约定了违约责任：乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之十向乙方加收违约金。王谷雨于2012年3月1日向经适房中心交纳保证金11993元。2013年1月31日，租赁契约到期后，王谷雨继续承租原告房屋。据王谷雨提交的证据显示：2013年3月25日，经适房中心向王谷雨等承租户发出书面通知，告知在2013年2月1日至2013年4月31日期间，原承租户愿意继续经营的，于2013年3月29日前到经适房中心缴纳过渡期租金（41元/月/平米）；2013年12月2日，经适房中心发出书面通知，内容为在2013年11月1日至2014年3月31日期间，原承租户愿意继续经营的，于2013年12月10日前到经适房中心缴纳过渡期租金（41元/月/平米）；2015年1月14日，经适房中心发出书面通知，通知缴纳2014年10月至2015年3月商铺租金。据原告提交的三份应收租金统计表及现金缴款单显示，王谷雨在2014年4月1日至2014年9月30日期间应交租金23988元、自2014年10月1日起欠租金23988元；王谷雨在2014年10月1日至2015年3月31日期间应交租金23988元、于2015年3月1日支付欠租金37976元，自2015年4月1日起欠租金10000元；王谷雨在2015年4月1日至2015年6月30日期间应交租金11994元，自2015年7月1日起累计欠租金21994元。据原告经适房中心提交的证据显示，2015年9月25日原告向被告等承租户发出书面通知，内容为：“经公司研究决定，从2015年10月1日起，新都花园二期商铺租金由41元/平米/月调整为75元/平方米/月。有意向继续租赁的租户请于2015年10月10日前前往公司缴纳2015年10月至2015年12月租金，否则公司将在2015年10月15日依法收回商铺”。王谷雨不同意原告增加租金的通知，与其他租户共同向原告提出异议并进行信访投诉。上述事实，有原、被告当庭陈述，原、被告身份证明，房产证及房地产租赁契约，应收租金统计表3份，通知3份，合同保证金收据、现金缴款单据等证据予以证实。本院认为，经适房中心与王谷雨订立的书面租赁合同约定租赁期间至2013年1月31日止，租赁期间届满后，王谷雨继续使用租赁房屋，经适房中心亦未提出异议，双方形成不定期租赁合同。根据合同法第二百三十二条的规定，不定期租赁合同双方当事人均可以随时解除合同，故对于原告要求解除房屋租赁合同、被告立即腾退涉案商铺的诉讼请求，予以支持。关于应交租金金额，双方均认可王谷雨在2015年7月1日前欠缴租金金额为21994元，本庭予以确认。关于原告主张2015年10月1日之后的租金适用75元/平米新标准的问题，因租金调整应经过合同双方当事人协商一致，原告于2015年9月25日单方面发出通知要求被告增加租金，王谷雨虽在通知上签名，但通知上的签名并不能证明王谷雨同意被告增加租金的行为，王谷雨当庭陈述并提交证据证明其已于当时向原告及相关部门提出异议并试图与原告协商租金事宜，现双方未达成合意，双方均同意解除合同关系，出于公平原则，在解约、腾退房屋之前的租金宜参照原租金标准执行，故王谷雨应支付欠缴租金21994元以及自2015年7月1日起至腾退商铺止的房屋租金（面积为97.5平方米，按每月每平米41元计算）。关于被告抗辩的保证金，双方签订的《房地产租赁契约》载明：“租赁协议履行完毕，经甲方确认乙方无任何违约行为，由甲方退还给乙方”，租赁协议履行期于2013年1月31日届满，经适房中心并未确认王谷雨在协议履行期内有违约行为，故应退还王谷雨所交保证金。王谷雨所交保证金11993元与其应支付欠缴租金21994元予以品迭，品迭后，王谷雨应支付欠缴租金10001元。关于违约金的问题。按原书面租赁合同约定，王谷雨应于每季的前10日内交付租金，若逾期交付应支付违约金。转为不定期租赁关系之后，双方并未按照原合同履行，原有租金交付方式已由经适房中心改为不定期发书面通知的方式进行约定。王谷雨同意也事实上采取了此种交付方式，则应按每次书面通知的具体要求及时支付租金，期间王谷雨有迟延支付租金的行为，该行为系违约行为，应承担违约责任。原合同中虽有约定逾期支付租金的违约责任条款，但一则该违约责任过高，二则原合同履行期限已届满、现合同内容已发生重大变更，双方并未约定违约条款，三则原告也未举证其因逾期交付而造成损失，故不宜按照原合同约定支付违约金，对原告要求被告承担从2014年4月至2015年12月31日的违约金25200元的诉讼请求不予以支持，但此期间因被告逾期支付造成的原告资金占用利息损失可予以支持，本院酌定按中国人民银行公布的同期贷款基准利率二倍计算逾期利息。王谷雨自2014年10月1日起开始第一期欠租金23988元，该期租金于2015年3月1日止清偿完毕；自2015年4月1日起第二期欠租金10000元；自2015年7月1日起第三期欠租金11994元，共累计欠21994元，故王谷雨应从2014年10月1日起至2015年3月1日止以第一期欠款23988元为基数支付逾期利息；应从2015年4月1日起至2015年6月30日止以第二期欠款10000元为基数支付逾期利息；应从2015年7月1日起至2015年12月31日止按后二期累计欠款21994元为基数支付逾期利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告王谷雨于本判决生效之日起五日内腾退涉案商铺；二、被告王谷雨于本判决生效之日起十五日内向原告成都市新都区经济适用房发展中心支付欠缴租金10001元以及自2015年7月1日起至腾退商铺止的房屋租金（面积为97.5平方米，按每月每平米41元计算）；三、被告王谷雨于本判决生效之日起十五日内向原告成都市新都区经济适用房发展中心支付逾期资金占用利息，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率二倍为标准，从2014年10月1日起至2015年3月1日止以第一期欠款23988元为基数计算；从2015年4月1日起至2015年6月30日止以第二期欠款10000元为基数计算；从2015年7月1日起至2015年12月31日止按后二期累计欠款21994元为基数计算；四、驳回原告成都市新都区经济适用房发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币490元（减半收取），由原告公司（此款原告公司已预交，被告王谷雨在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  余唯嘉二〇一六年四月二十一日书记员  马 玲