北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2012）朝民初字第27535号原告（反诉被告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会，住所地北京市朝阳区草场地村。法定代表人张永春，主任。委托代理人田燕刚，北京市律理律师事务所律师。委托代理人于虹飞，北京市律理律师事务所律师。被告（反诉原告）北京华垦实业公司，住所地北京市朝阳区南皋乡草场地**。法定代表人吴晓明，经理。委托代理人姜梅，北京市兰台律师事务所律师。委托代理人柴利，男，1972年12月10日出生。第三人北京高士达建筑工程有限责任公司，住，住所地北京市怀柔区雁栖镇下庄村西100米/div>法定代表人郭学林，总经理。委托代理人韩静，女，1978年1月20日出生。第三人北京三影堂影视文化传播有限公司，住，住所地北京市朝阳区草场地**A/div>法定代表人卢志荣，总监。委托代理人李金华，北京邦远律师事务所律师。第三人北京天伦力拓纸业有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区崔各庄乡草场地**iv>法定代表人赵金鹏，董事长。委托代理人王文书，女，1958年10月16日出生。委托代理人王琛，男，1982年4月22日出生。原告（反诉被告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会（以下简称草场地村委会）与被告（反诉原告）北京华垦实业公司（以下简称华垦公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依职权追加北京三影堂影视文化传播有限公司（以下简称三影堂公司）、北京天伦力拓纸业有限公司（以下简称天伦力拓公司）为第三人参加诉讼，第三人北京高士达建筑工程有限责任公司（以下简称高士达公司）申请参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。草场地村委会的委托代理人田燕刚、于虹飞，华垦公司的委托代理人姜梅和柴利，高士达公司的委托代理人韩静、三影堂公司的委托代理人李金华、天伦力拓公司的委托代理人王文书、王琛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。草场地村委会诉称：1990年6月14日，根据朝阳区南皋乡（现为崔各庄乡）草场地大队、海淀区联社海影附属厂与中国农垦商业公司三方于1986年12月26日所签订的联营协议书，草场地村委会与华垦公司的上级单位中国农垦商业公司签订《补充修改联营协议书》，联营期限至2002年1月截止，由草场地村委会提供土地（即草场地村155号），中国农垦商业公司每年支付6万元。联营期限届满后，草场地村委会与华垦公司又分别于2002年4月1日和2003年5月30日签订两份《临时协议书》，约定：将合同期限延至2003年12月31日，华垦公司每年支付租金6万元，综合治理卫生费3000元。《临时协议书》的租赁期限届满后，双方于2005年12月15日签订《终止经营合作协议书》，约定：合同不再续签，华垦公司将155号院内所建厂房、库房、办公楼、水电、供暖设施等全部移交草场地村委会，并撤出工作人员。《终止经营合作协议书》签订后，华垦公司未按合同约定履行，仍旧占有155号院的土地和房屋，经草场地村委会多次敦促，华垦公司仍不履行。自2004年1月1日至2012年6月30日，按原协议计算租金和综合治理卫生费累计达到535500元，而被告仅于2006年7月16日支付了20万元，尚欠335500元。根据《终止联营合作协议书》的约定，华垦公司应当立即腾退并返还位于朝阳区草场地村155号的房屋和土地，并参照《临时协议书》的约定，支付草场地村委会土地使用费。故起诉要求华垦公司以及三影堂公司、天伦力拓公司将占用的土地和房屋腾退给草场地村委会；要求华垦公司自2007年3月5日起按照每年6万元的标准向草场地村委会支付土地使用费至实际腾退日止；要求华垦公司自2007年3月5日起按照每年3000元的标准向草场地村委会支付综合治理费至实际腾退日止。华垦公司辩称：我公司认为我们与草场地村委会签订不是租赁协议而是联营协议，并长期有效。2002年、2003年签订的《临时协议书》只是对土地费用的确认，而非对合作期限的变更。2005年12月15日签订的《终止合作协议书》，是附生效条件的协议，现在我公司没有进行破产清算，故该协议书未发生效力，双方的联营关系继续有效。华垦公司同时反诉称，我与草场地村委会于1986年12月26日签订联营合作协议，约定村委会提供机场路南侧非耕地13.5亩地皮给我公司建厂，双方分配联营利润。同时约定只要国家不征用该土地，村委会同意长期提供给我公司使用。合作期间我公司出资购买了土地上原有的建筑物，用于安置职工，并在该地皮上加盖建筑物，从事办公和经营活动，华垦公司也按双方约定的金额给草场地村委会分配了利润。然而，2006年5月26日在双方经营合作关系未终止的情况下，草场地村委会与高士达公司签订《土地承包合同》将该土地及地上物自2007年1月1日起承包给高士达公司。自2007年起我公司客观上无法正常使用土地及地上物，违反了我国合同法的相关规定，其行为给华垦公司造成上万元的经济损失，应当予以赔偿。故起诉要求草场地村委会完全、适当履行双方的经营合作协议，判令草场地村委会赔偿我公司至2012年5月31日的经济损失100万元，要求高士达公司腾退占用的土地及房屋，要求草场地村委会向我公司开具2006年7月16日交纳20万元租金的发票。草场地村委会针对华垦公司的反诉辩称：我与华垦公司之间不是经营合作关系，而是租赁合同关系，不管合同是联营还是租赁合同均已到期终止，不存在继续适当履行的问题。华垦公司主张的损失与我公司无关，我公司不同承担。华垦公司对涉案的土地没有任何权利，其无权要求高士达公司腾退土地及房屋。华垦公司于2014年1月14日出具的20万元的转账支票是华垦公司代天伦力拓公司支付给高士达公司的租金，该笔租金不是我公司收取的，因此不同意开具发票。高士达公司述称：我公司不同意华垦公司的反诉请求。我公司于2006年5月26日与草场地村委会签订了一份《土地承包合同》，承包期限为20年，从2007年1月1日至2027年12月31日，承包范围为155号院13.5亩土地。我公司知道草场地村委会与华垦公司签订了终止协议，所以是合法使用租赁的土地及房屋。我公司于2011年3月才实际入住该院，目前仅占用该院的部分土地及房屋，涉案院落应全部归还我公司使用。天伦力拓公司述称：我公司成立后一直在此经营，地上物是我，地上物是我公司与华垦公司共同建造的1月1日我公司与华垦公司签订了租赁合同，租期到2009年12月31日，中间因为改制重新签订了2004年6月1日至2024年5月30日的租赁合同，租金交纳至2013年12月31日，现我公司有很多职工，不具备腾退条件。三影堂公司述称：我公司不同意腾退，我公司占有使用土地是依据2006年7月1日和2006年11月16日三影堂文化交流中心与华垦公司、天伦力拓公司签订的场地厂房租赁协议及补充协议，租期到2026年。三影堂文化交流中心是我公司前身。2006年7月我公司入驻后，投入大量的资金兴建房屋并进行装修，我公司租金已交纳至2012年6月30日。经审理查明，1990年6月14日北京市朝阳区南皋乡草场地大队作为甲方与中国农垦商业公司作为乙方签订《补充修改联营协议书》，协议约定：本协议继一九八六年十二月二十六日，同海淀区联社海影附属厂、朝阳区南皋乡草场地大队与中国农垦商业公司三方签订的联营协议书的基础上，为进一步发展横向经济联系，搞活经济，本着互惠互利、协商一致的原则，达成本协议的如下联营补充修改协议：一、甲方依据"一九八五年一月二十九日朝农建字第435号，朝阳区社队企、事业占地批办单批示"，提供给乙方联营地皮，即机场路南侧非耕地13.5亩建厂，该地皮只要国家不征用，甲方同意长期提供给乙方使用。二、甲方提供给乙方地皮以外的各项设施，如房屋、水、电及通讯等均属乙方产权，如国家征用该地皮时，上述产权均由乙方向征用部门清理，回收的赔偿费属乙方所用。三、乙方在甲方提供的地皮内新建、改建、维修（指房屋、水、电、通讯）工程中，自主选择施工队，甲方不予干涉。四、为扩大经营范围，乙方如需在甲方提供的地皮上新建、改建、维修房屋，水、电（包括水、电过户）等项目，应由甲方负责报批占用地皮手续和提供报批单的有关证件，并加盖甲方的公章和法人签字。五、为确保联营双方利益，联营期限为15年。自1987年1月起至2002年1月。乙方自1990年起每年于11月底前提供给甲方利润六万元。本协议期满后，届时根据国家物价上涨指数甲乙双方再行调整。六、联营期内任何一方不得私自违约，在执行中出现问题，应由双方共同协商解决。七、本协议书一式六份双方各执三份，自协议签字盖章之日起生效。该协议由北京市朝阳区和平农村办事处南皋乡政府草场地村委会（即草场地村委会）以及中国农垦商业公司盖章。协议到期后，2002年4月1日及2003年5月30日草场地村委会（甲方）与华垦公司（乙方）签订了两份《临时协议书》将联营期限延续至2003年12月31日，并约定到期后如双方未能签订正式协议，协议自动延续。2005年12月15日甲方与乙方签订《终止经营合作协议书》，内容为：1990年6月14日，乙方的上级单位中国农垦商业公司与甲方签订了《补充修改联营协议书》，2002年4月1日，双方又签订了《临时协议书》。在前述协议履行期间，乙方按照协议约定的范围在北京朝阳区南皋路草场地155号院内投资建设了厂房、库房、办公楼、职工宿舍楼及平房宿舍，以及电力设施、上下水、供暖等设施（见附图）。乙方在此从事办公经营活动。根据当时的国家政策，宿舍楼房对职工采取了福利分配的方式。现有30户职工住在宿舍楼及平房宿舍内。现因上述协议均已到期，甲方不再续签，为了妥善处理协议期间的遗留问题，保障职工的住房和生活不受影响，以利于社会的稳定，双方就乙方所有的投资归属问题达成如下协议：一、本协议生效日以乙方破产清算程序全部完毕后为准，预计交接手续在2006年底前完成。乙方在155号院内甲方土地上所建的厂房、库房、办公楼、水电、供暖设施等全部移交甲方，并撤出工作人员。二、乙方所建职工宿舍楼及平房宿舍，仍由乙方职工居住，甲方不再收取房租费。三、甲方负责上述职工宿舍的供电供水供暖及相关户外设施的管理维修、水电费、取暖费等按国家规定的居民标准收取。四、本协议第一条所述资产的移交，为无偿移交，所移交资产作为对甲方今后管理费用的补偿。五、如遇国家建设征用土地或当地政府整体改造征用土地需要对上述职工宿舍进行拆迁时，其拆迁补偿费由在该宿舍内居住的承租人按其居住的面积依法享有。六、在本协议签订前，乙方已经将草场地155号院内房屋出租给他人的，在交接时一并将相关租赁协议移交给甲方，同时通知承租人，移交后甲方承担和享有出租人的权利和义务。七、移交过程中，乙方有义务对草场地155号院内的相关问题进行说明。八、本协议经双方法定代表人签字并加盖单位印章后生效，一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。协议签订后，华垦公司并未按照协议履行。华垦公司于2006年7月16日交纳租金200000元，补齐之前所欠租金，交纳租金至2007年3月4日。现华垦公司认为其与草场地村委会签订的《终止经营合作协议书》尚未生效，理由是华垦公司并未破产清算，中国农垦（集团）总公司于2007年7月25日发布《关于北京华垦实业公司有关问题的批复》，说明华垦公司破产计划未能获得全国领导小组的审核，不能实施政策性破产。因朝阳区崔各庄乡草场地155号院的纠纷，其中涉及27户住户，是华垦公司实施政策性破产前必须解决的历史遗留问题，即使政策性破产计划获得国家批准，如不能妥善解决这一问题，确保企业和社会稳定，则根据国家的有关规定，华垦公司仍不能实施政策性破产。协议签订后，华垦公司称草场地村委会违反合同约定将涉案场地及房屋出租给高士达公司，并提交了草场地村委会与高士达公司于2006年5月26日签订的《土地承包合同》，合同约定：租赁土地面积为13.5亩，承包期限为20年，从2007年1月1日起至2026年12月31日止，草场地村委会认可该合同的真实性，但认为其已于2005年与华垦公司协议解除了租赁合同，将土地出租给高士达公司未构成违约。华垦公司提交草场地村委会于2006年12月14日在院内张贴的"告知书"，内容为："现租赁在'华垦实业公司'院内的企业人员，见到此告知书后，请于2006年12月31日前，搬迁出华垦公司大院。因为'华垦实业公司'已于2005年12月15日，同崔各庄乡草场地村村委会签订了该院落的租赁终止合同。并且该院落已由草场地村委会租赁给了'高士达建筑工程有限责任公司'。现该院落的使用权归'高士达建筑工程有限责任公司'负责。如原租赁该院的企业，在2006年12月31日前未能搬迁出去，所产生的一切后果，企业自负"。华垦公司以此证明在合同未解除的情况下，草场地村委会违约出租给高士达公司。草场地村委会认为其是行使正当的权利。2006年7月1日天伦力拓公司（出租方）与北京三影堂文化交流中心（承租方）、华垦公司（担保方）签订《场地厂房租赁协议》，协议约定：天伦力拓公司经华垦公司同意将位于北京市朝阳区草产地155号北京华垦实业公司院内原华垦修理厂后经天伦力拓公司改造的独院出租给三影堂公司，总占地面积2003平方米，其中建筑面积846平方米。租期为2006年7月8日至2020年7月8日止，后于2006年11月16日签订补充协议变更期限至2026年7月8日。2006年7月1日华垦公司与三影堂公司签订《场地厂房租赁协议》，协议约定：华垦公司将位于北京市朝阳区草场地155号院内华垦汽修厂的场地厂房及附属设施出租给乙方使用，总占地面积2517平方米，其中建筑面积415平方米。租期为2006年7月8日至2020年7月8日，后于2006年11月16日变更期限至2026年7月8日。另查明，2000年1月1日华垦公司（甲方）与天伦力拓公司（乙方）签订了《租赁协议》，协议约定：甲方将公司院内面积约1910平方米的办公及生产经营用房及纸制品加工设备租赁给乙方使用，租赁期限为十年，自2000年1月1日起，至2009年12月31日止。2004年6月1日华垦公司与天伦力拓公司签订《协议》，约定租用年限自2004年6月1日至2024年5月30日止。上述事实，有草场地村委会提交的北京市朝阳区崔各庄乡人民政府规划建设管理科出具的《证明》、《补充修改联营协议书》、《临时协议书》两份、《终止经营合作协议书》、华垦公司提交的《补充修改联营协议书》、草场地村委会与高士达公司签订的《土地承包合同》、天伦力拓公司提交的《租赁协议》、《协议》、三影堂公司提交的《场地厂房租赁协议》两份、《场地厂房租赁协议补充协议》两份、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。1990年6月14日华垦公司的上级单位中国农垦商业公司与草场地村委会签订了《补充修改联营协议书》，从协议内容看该协议名为联营，实为场地租赁合同。在合同期满后，华垦公司作为承租方与草场地村委会签订了两份《临时协议书》将租期顺延至2003年12月底。2005年12月15日华垦公司与草场地村委会签订了《终止经营合作协议书》，该协议明确现因上述协议均已到期，甲方不再续签，为了妥善处理协议期间的遗留问题，保障职工的住房和生活不受影响，以利于社会的稳定，双方就乙方所有的投资归属问题达成如下协议。因此，该协议的真实意思是双方均同意不再续签协议，原租赁协议到期终止，并对履行合同中存在的乙方的投资问题达成一致意见。该协议设定的生效时间为华垦公司破产清算程序全部完毕，但是华垦公司因27户住户问题不能解决，使得政策性破产无法实现，故该协议书对于乙方的投资问题部分并未生效，双方应当重新对乙方的投资进行协商。华垦公司在协议签订后，未及时将涉案场地腾退，也未与草场地村委会签订新的租赁合同，草场地村委会于2006年12月14日以告知书的形式通知华垦公司终止租赁协议，并要求其腾退租赁场地。华垦公司于2006年7月16日交纳了场地使用费200000元，草场地村委会折算使用费至2007年3月4日，之后华垦公司未交纳过使用费。华垦公司继续占用涉案场地缺乏合同依据及事实依据，现草场地村委会要求华垦公司予以腾退并交纳占用期间的土地使用费，合法有据，本院准予。关于三影堂公司及天伦力拓公司占用涉案土地也是基于华垦公司与草场地村委会存在租赁关系，天伦力拓公司及三影堂公司在草场地村委会和华垦公司的租赁合同终止后，其占用涉案土地亦缺乏合法依据，故其作为第三人应当配合腾退。华垦公司反诉草场地村委会因其出租给高士达公司对其使用造成了损失一节，鉴于华垦公司继续占用涉案场地及房屋缺乏合法依据，亦不存在不能使用场地造成的损失，故该项反诉请求，本院不予支持。同理，华垦公司要求高士达公司腾退占用的场地及房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。综合考虑自2007年1月1日起高士达公司实际使用涉案场地，故华垦公司向草场地村委会交纳的土地使用费予以酌减。关于华垦公司要求草场地村委会开具租金发票一节，虽然草场地村委会称将其交纳的租金直接交给高士达公司作为退还高士达公司租金的一部分，但是收受租金的主体应当是草场地村委会，故草场地村委会应当开具发票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京华垦实业公司于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区崔各庄乡草场地村155号房屋及场地予以腾退交还原告（反诉被告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会；二、第三人北京天伦力拓纸业有限公司、第三人北京三影堂影视文化传播有限公司于本判决生效后三十日内配合被告（反诉原告）北京华垦实业公司腾退北京市朝阳区崔各庄乡草场地村155号土地及房屋；三、被告（反诉原告）北京华垦实业公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会自二〇〇七年三月五日至实际腾退日止的场地使用费（按照每年三万五千元的标准支付）及综合治理费（按照每年一千八百元的标准支付）；四、原告（反诉被告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府草场地村民委员会于本判决生效后十日内给被告（反诉原告）北京华垦实业公司开具二十万元的租金发票；五、驳回被告（反诉原告）北京华垦实业公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6332元，由被告北京华垦实业公司负担（原告已垫付，北京华垦实业公司于本判决生效后七日内给付原告），反诉案件受理费6900元，由被告北京华垦实业公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈霞人民陪审员孙冀鹏代理审判员张帅宾二〇一四年九月十日书记员 李        瑶        瑶