河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终974号上诉人(原审被告):洛阳市老城区邙山街道办事处井沟村村民委员会。负责人:李广田,该村委会主任。委托诉讼代理人：郭书铭，河南安多律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广田，该村委会主任。被上诉人（原审原告）：袁全周。委托诉讼代理人：王青霞，河南九都律师事务所律师。上诉人洛阳市老城区邙山街道办事处井沟村村民委员会（以下简称井沟村委会）因与被上诉人袁全周房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。井沟村委会上诉请求：一、撤销洛阳市老城区人民法院（2017）豫0302民初739号民事判决书，改判驳回原告的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人不具备作为房屋买卖合同一方的主体资格。上诉人经销的房屋并非由上诉人自己开发，上诉人不享有所有权，也无权处置。上诉人与案外人即实际开发人口头约定，为方便销售，由上诉人以自己名义对外销售，在合同上加盖上诉人公章，销售每套房屋收取20元每平方的提成，而并不收取购房款，也不承担交付义务。案外人设立了销售部，并刻制了井沟安置房售房专用章，收取购房款，履行房屋交付义务。被上诉人为该销售部的工作人员，利用其职务的便利签署了房屋买卖及车库买卖合同。实际上，上诉人仅作为名义上的合同主体，不具备作为房屋买卖合同出售方的主体资格，不是合同的实际权利义务人。2、上诉人从未收到被上诉人缴付的购房款533900元。庭审过程中，被上诉人始终无法提供向上诉人交款的证据，如此巨额的资金均采取现金支付根本不符合常理。收据上载明的收款人李**与上诉人没有任何关系，加盖的井沟安置房销售专用章与上诉人也没有任何关系。上诉人从未收到被上诉人交来的款项，更不存在退还一说；事实上，上诉人不收取任何购房户的房款。被上诉人作为井沟村村民，在村民集体这种熟人社会中，对于其合同所涉房屋状况极为了解，甚至全体村民都很了解，却仍然签订了对这些房屋的买卖合同，说明其明知房屋已经出售无法交付，而故意签订买卖合同，上诉人有理由认为，被上诉人此举目的是非法骗取上诉人的所谓退款。被上诉人称代理多名亲戚朋友购买房屋，但购房合同中的购房人均为被上诉人，与上诉人陈述完全不符。更重要的是，被上诉人是否交款给收据上载明的收款人李**，上诉人无法核实，但未交付给上诉人是不可否认的事实。法院对于上诉人是否交款，交款给谁未依法查明，贸然的将返还的责任判决至上诉人身上，是不负责任的。袁全周辩称，上诉人称其不具备作为房屋买卖合同一方的主体资格没有任何事实和法律依据。1、房屋买卖合同中所涉房产和车库均是上诉人作为拆迁开发主体，为改善村民居住条件，在上诉人的集体土地上建造并通过房屋买卖合同方式向本村村民即被上诉人进行出售。其他案外人是没有资格以实际开发人的身份在上诉人的集体土地上进行开发建设的。2、上诉人作为开发主体进行的开发建设，可以通过自建或委托建造的方式进行，而委托第三方进行的建设行为丝毫不影响上诉人作为实际的开发和建设主体身份。3、上诉人所称被上诉人利用职务之便签署房屋买卖合同没有任何事实和法律依据。二、上诉人所称从未收到被上诉人交付的购房款533900元与事实不符。1、上诉人既然可以通过委建的方式建设房屋，自然也可以通过委托收款的方式收取房款。被上诉人就是在上诉人指定或委托销售的售房部门与上诉人签订房屋和车库买卖合同，并依约以现金方式交付全部房款和车款，该事实有被上诉人的交款收据为证。2、如果被上诉人没有实际交付房款和车款，那么，被上诉人要求上诉人退还房款和车款的行为就构成刑事诈骗犯罪，依法要承担严重的刑事法律后果。3、上诉人所称被上诉人是代理多名亲戚朋友购房一事属实，之所以被上诉人名义购房，是因为涉案房屋和车库的土地性质属于上诉人的集体土地，除了被上诉人有资格购买外，其他非本经济组织成员无权购买。综上，请二审法院维持一审判决。袁全周向一审法院提出诉讼请求：1、要求依法解除原、被告双方于2011年3月14日签订的4份房屋买卖合同和2份车库买卖合同；2、井沟村委会返还袁全周购房款和车库款共计533900元；3、要求井沟村委会支付袁全周从购房之日至实际清偿之日的利息损失（按照年6%计算）；4、本案诉讼费由井沟村委会承担。一审法院认定事实：2011年3月14日，袁全周与井沟村委会签订了4份买卖房屋合同和2份买卖车库合同，约定袁全周购买井沟村委会建设的洛孟路东第二期安置房2-201室、2-301室、2-502室、3-301室和3号、12号车库，总价款为533900元等内容。同日，袁全周以现金形式将上述购房款533900元支付给井沟村委会，井沟村委会给袁全周出具了收据。此后袁全周发现涉案房屋已出售给他人，为此诉至法院。一审法院认为，袁全周与井沟村委会签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示。但因井沟村委会将涉案房屋出售给他人，致使涉案房屋无法实际交付，不能实现合同目的，应当赔偿对方因此所受到的损失。故袁全周要求解除其与井沟村委会于2011年3月14日签订的4份买卖房屋合同和2份买卖车库合同，并要求井沟村委会返还购房款533900元及利息损失（自2011年3月14日至实际履行之日止，按照年利率6%计算）的诉讼请求，合法有据，予以支持。关于井沟村委会辩称原、被告从未签订房屋买卖合同或车库买卖合同，袁全周从未交纳过购房款或车库款的抗辩意见，根据袁全周提交的合同，足以认定双方存在买卖合同关系，井沟村委会提出该6份合同上井沟村委会的公章系袁全周利用保管公章的职务便利私自加盖的，但未提交证据证明；袁全周提交的收据上加盖“井沟安置房售房专用章”，未加盖井沟村委会的公章，但该收据与他人购买房屋时井沟村委会出具的收据在形式要件上完全一致，可以认定袁全周依约交纳了购房款，故该项抗辩意见法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除袁全周与洛阳市老城区邙山街道办事处井沟村村民委员会于2011年3月14日签订的4份买卖房屋合同和2份买卖车库合同；二、洛阳市老城区邙山街道办事处井沟村村民委员会于判决生效之日起十日内返还袁全周购房款533900元及利息损失（自2011年3月14日至实际履行之日止，按照年利率6%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11139元，由洛阳市老城区邙山街道办事处井沟村村民委员会负担。本院经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案所涉房产系井沟村委会为改善村民居住条件，由井沟村委会在其所有的集体土地上建造，并通过签订《房屋买卖合同》的方式出售。袁全周与井沟村委会签订的《房屋买卖合同》上均加盖有井沟村委会的公章，应系双方当事人真实意思表示，本院依法认定双方存在房屋买卖合同关系。井沟村委会上诉主张该6份合同上井沟村委会的公章系袁全周利用保管公章的职务便利私自加盖的，但未提交证据予以证明，该上诉主张本院不予采纳。根据一审查明事实，袁全周提交的购房款收据上加盖有“井沟安置房售房专用章”，虽未加盖井沟村委会的公章，但该收据与井沟村委会向购买村里安置房的部分住户出具的收据，在形式要件上完全一致，故可以认定袁全周依合同约定交纳了购房款。因井沟村委会将涉案房屋出售给他人，致使涉案房屋无法实际交付给袁全周，不能实现合同目的，现袁全周诉求解除与井沟村委会签订的房屋及车库买卖合同并返还购房款533900元及利息，合法有据，一审对该诉求予以支持，并无不当，应予以维持。综上,井沟村委会的上诉请求理由不足，不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9139元，由洛阳市老城区邙山街道办事处井沟村村民委员会承担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  邢 蕾审判员  于 磊二〇一九年七月二日书记员  王丽锋