云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第443号上诉人（原审被告）李晓刚。特别授权诉讼代理人刘文峰，云南弘石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭新亮。特别授权诉讼代理人唐晓峰，云南派特律师事务所律师。上诉人李晓刚与被上诉人郭新亮房屋租赁合同纠纷一案，上诉人李晓刚不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月4日受理后，依法组成合议庭于2014年7月4日对本案公开进行了询问，上诉人李晓刚的诉讼代理人刘文峰、被上诉人郭新亮及其诉讼代理人唐晓峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院确认的案件事实为：原告郭新亮与被告李晓刚于2013年2月20日签订了一份《房屋出租合同》，约定被告将位于昆明市水利水电机械工程处地下室房屋租给原告使用，每年租金60000元。原告同日向被告支付租房定金10000元。2013年3月1日，原、被告重新签订了一份《房屋出租合同》，约定：被告将位于昆明市水利水电机械工程处地下室房屋租给原告使用，租期自2013年3月1日至2023年3月1日，房屋租金更改为每年44800元。双方在合同第十三条其它事项中注明：1、总共交过136670元房租；2、升降机整间归原告使用；3、房租两年一交。现原告认为合同履行期间，被告提供的房屋地面严重渗水，房屋积水造成无法使用。原告多次与被告协商要求解除合同未果，现诉至一审法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告归还原告房屋租赁费用本金136670元，及自2013年3月1日起至全部款项清偿之日止按银行同期贷款利率计算的利息；三、被告立即偿还因出租房屋漏水而导致原告货物损失20000元；四、案件受理费及原告实现债权所产生的费用等由被告承担。一审法院认为：本案双方当事人之间的法律关系是租赁合同民事法律关系。在本案中，双方当事人在房屋出租合同中未约定合同解除的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表明或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，原告在向一审法院提起诉讼要求解除双方的租赁合同时，其行为已表明不愿再履行其合同义务，故依据上述法律规定，一审法院认为双方签订的合同可以解除，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。针对原告要求被告退还所交纳的136670元租金并支付利息的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，原告虽认为被告出租的房屋漏水导致无法使用，但其未能举证证实系被告所提供租赁物的原因导致无法继续履行合同，故一审法院对原告的此项诉请不予支持。原告仍应向被告支付其自2013年3月1日起至2014年5月30日止的房屋租金，即56000元，已支付给被告的剩余租金80670元由被告退还原告。针对原告要求被告偿还货物损失20000元的诉请，原告同样未提交证据证实该损失的存在，故一审法院对该诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郭新亮与被告李晓刚签订的《房屋出租合同》；二、由被告李晓刚于本判决生效之日起十五日内向原告退还预付的剩余租金80670元；三、驳回原告郭新亮的其他诉讼请求。案件受理费3433元，减半收取1716.5元由被告承担1300元，原告承担416.5元。一审判决宣判后，李晓刚不服，向本院提起上诉称：（一）一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项判决双方当事人解除合同属于适用法律错误，该条款系逾期违约解除条款，只能适用于能履行而不履行的情形。本案中上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，双方均已履行了合同义务，本案不存在一方不履行合同的情形，被上诉人是在履行合同付款义务后才表示不愿履行合同，故本案的案件事实不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项可以解除合同的情形。（二）根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，没有双方当事人的合意或者法定事由，任何一方不得任意解除合同；根据合同法第九十四条的规定，合同解除权应赋予守约方。本案中只有上诉人存在不交付租赁物的情形时，被上诉人才有权利根据该条规定解除合同，本案中被上诉人不能因为自己的违约行为而获得违约解除权。一审判决错误适用法律，违反合同法的基本原则。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第838号民事判决第一项、第二项，改判驳回一审原告的全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人郭新亮答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人认可合同是双方的真实意思表示，并且租赁物在交付前是可以使用的，但交付后屋面漏水导致房屋无法使用，上诉人的房屋漏水导致合同目的不能实现，故违约的一方是上诉人，被上诉人是守约方有权单方解除合同。二审中，上诉人李晓刚及被上诉人郭新亮均未向本院提交新证据。二审审理过程中，本院依职权对涉案房屋进行了现场勘察，对涉案房屋的现状进行了拍照并制作了12张照片。经质证，上诉人李晓刚认为现场勘察时不在场，不予发表质证意见，并认为该组照片不能完全证明涉案房屋漏水系由房屋质量导致，也不构成合同解除的条件；被上诉人郭新亮对该12张照片的真实性、合法性及关联性均予以认可。本院对上述12张照片的真实性予以确认并予以采信。经审理本院确认的法律事实与一审判决认定事实一致。另查明，郭新亮使用涉案房屋的过程中，房屋墙面及地面发生较为严重的渗水，导致涉案房屋地面存在积水而无法正常使用。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方签订的《房屋租赁合同》应否解除？郭新亮要求李晓刚退还房屋租金及利息的主张应否予以支持？本院认为：首先，双方于2013年3月1日签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并已生效。合同签订后，李晓刚即将涉案房屋交付给郭新亮使用，郭新亮亦支付了136670元房屋租金，双方均按约履行了合同。根据二审查明事实，郭新亮在使用涉案房屋过程中，因房屋墙面及地面发生较为严重的渗水，导致房屋地面存在积水，涉案房屋因存在上述问题而无法正常使用。在租赁物无法正常使用导致不能实现合同目的的情况下，郭新亮作为涉案房屋的承租人有权提出解除合同，故一审判决解除郭新亮与李晓刚签订《房屋出租合同》并无不当，本院予以维持。其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本案双方《房屋出租合同》解除后，尚未履行的部分，终止履行，因李晓刚已收取郭新亮房屋租金136670元，李晓刚应退还郭新亮合同解除后剩余部分房屋租金，故一审法院判令李晓刚向郭新亮退还剩余租金80670元并无不当，本院予以维持。综上，李晓刚的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1300元，由上诉人李晓刚承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审 判 长 杨 茜代理审判员 朱 欢代理审判员 黄金成二〇一四年九月三日书 记 员 孙浩宇