昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第283号原告：顾卓立，女，1982年1月8日出生，昆明市人。委托代理人：赵晓雷，男，1982年10月8日出生，昆明市人，一般诉讼代理。被告：昆明盛源房地产开发有限公司。住所：昆明市政教路**号。法定代表人：陈荣，经理。委托代理人：陆燕燕，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。原告顾卓立诉被告昆明盛源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法由审判员吕刚适用简易程序并于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告顾卓立及其委托代理人赵晓雷，被告昆明盛源房地产开发有限公司的委托代理人陆燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾卓立诉称：2009年10月31日，原被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买由被告开发的，位于昆明市西郊岷山的绿茵清琴公寓（林与堂）第15-2套商品房。商品房的总价为人民币1470672元，原告均依法依约履行合同，但被告却并未按合同约定按时交房及按时办理房产证。合同约定被告应于2010年12月31日前，将经验收合格，并符合约定的商品房交付于原告。然而，2010年12月31日被告却未按约定交房，几经催问，被告终在2011年3月30日发出交房通知。另外，昆明市城建档案管理处的《昆明市基本建设竣工档案合格证》证实，被告所交接的房屋直至2014年1月22日才通过竣工验收。被告在超过约定交房日期90日后才将商品房交付于原告，且交付的房屋在交房近四年后才通过竣工验收，被告的行为已构成严重违约，理应按约承担违约责任，违约金为人民币39708元。此后在2011年至2013年间，原告多次找到被告要求办理房产证，但被告始终不予理睬。无奈之下，原告于2013年3月25日委托律师向被告发送经公证送达的《律师函》一份，此后被告只是电话联系过几次再无音讯。根据法律规定，被告应在2011年7月1日前为原告办理房屋产权证，但其至今未办理，应向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金人民币399950元。特向人民法院起诉要求：1、判令被告支付逾期交房违约金共计人民币39708元（自2010年12月31日至2011年3月30日止）；2、判令被告支付逾期办理房产证违约金共计人民币399950元（自2011年7月1日起至2014年5月31日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告昆明盛源房地产开发有限公司答辩称：原告要求支付逾期交房违约金39708元和逾期办证违约金人民币399950元的诉讼请求已超过了法定的诉讼时效期限，依法不应保护。另外，合同约定的交房时间是2010年12月31日，被告通知交房的时间是2011年1月21日，因此被告只承担20天的逾期交房违约金人民币1000元，且已实际支付给被告。原告根据《昆明市基本建设竣工档案合格证》得出被告所交房屋直至2014年1月22日才通过竣工验收的结论是对客观事实的否定，是对《城乡规划法》、《档案法》等法律法规、规章的扭曲理解，是错误的。本案不适用《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告没有逾期办证，不应当承担逾期办证的违约责任。另外，原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。原告顾卓立针对其主张向本院提交如下证据材料：1、居民身份证。证明原告主体资格。2、昆明盛源房地产开发有限公司注册信息。证明被告主体资格。3、《商品房购销合同》。证明①原告于2009年10月31日购买由被告开发的位于昆明市岷山林与堂小区的商品房；②原告按约定一次性支付全额购房款；③原、被告双方在合同中约定被告须于2010年12月31日前向原告交付通过竣工验收的商品房，并对逾期交房的违约责任进行了明确约定；④原、被告双方在合同中对办理房产证进行了约定，并约定被告逾期办理房产证的，应按照法律关于逾期办理房产证的规定承担违约责任；⑤直至起诉今日，原告也未获得被告办理的《房屋产权证》。4、《公证书》。证明①原告向被告发送经公证的《律师函》，声明享有按照原、被告双方签订的《商品房购销合同》享有的权利，并要求被告尽快办为原告办理《房屋产权证》；②被告违反合同应在2010年12月31日前交房的约定，直至2011年3月25日才发出交房通知。被告已经逾期交房；③被告理应按合同约定承担逾期交房的违约责任。5、《昆明市规划局建设工程规划核实意见书》昆规核实（2013）0112号；6、《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》昆质安备FJ-2013-12-054号。证明①本应在2009年12月31日前通过竣工验收的房屋，被告于2013年12月10日才获得竣工验收，验收时间足足晚了3年；②被告欺骗原告，将未经过竣工验收的房屋交付于原告，该行为已构成严重的违约及欺骗；③被告交付于原告的房屋不但未获得竣工验收，且被告一直未按法律约定为原告办理《房屋产权证》。其行为也已经构成严重违约。7、金融机构人民币贷款基准利率。证明①中国人民银行公布的《金融机构人民币贷款基准利率》，证明原告计算本案购房违约金的合理合法；②根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应在交房后的90日内为原告办理房产证，逾期办理的，违约金应按购房款总额，以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条对金融机构计收逾期贷款利息有明确的规定，逾期贷款按贷款利率加收30%-50%计算；③根据法律，交房后90日内办理房产证的规定，自被告2011年3月30日通知办理房屋交接手续起，被告理应在2011年7月1日前为原告办理《房屋产权证》，被告承担逾期办理房产证的违约金起算时间为2011年7月1日。8、网页截图一份，证明被告的地址。经质证，被告昆明盛源房地产开发有限公司对原告顾卓立提交的证据1、2、3、5、6的真实性予以认可，对其余证据的真实性不予认可。被告昆明盛源房地产开发有限公司针对其主张向本院提交如下证据材料：第一部分、绿茵清琴项目建设要求、规划要求审批文件：1、盛源公司企业法人营业执照、经织机构代码证。证明盛源公司具备合法经营主体资质。2、云南省经济贸易委员会关于昆明盛源房地产开发有限公司兼并昆明玻璃纤维厂的复函【企改（2003）267号】。3、昆明市规划局用地使用变更通知书【昆规地变（2005）0012号】。4、昆明市五华区清理整顿土地市场秩序审核表；5、五华区清理整顿土地市场秩序领导小组办公室文件【五清土审（2008）18号】。6、建设用地规划许可证【昆规地证（2008）0027号】。7、国有土地使用权证【昆国用（2004）第01887号】。8、国有土地使用权证【昆国用（2009）第00288号】。9、国有土地使用权证【昆国用（2009）第00287号】。10、国有土地使用权证【昆国用（2009）第00286号】。11、建设工程规划许可证【昆规建证（2008）0315号】。12、建设工程施工许可证（建字：530100200906290101）；13、建设工程施工许可证（建字：530100200906290701）；14、建设工程施工许可证（建字：530100200906290501）；15、建设工程施工许可证（建字：530100200906290601）。16、商品房预售许可证【预许昆房字（2009-036）号】。证明盛源公司依法取得绿茵清琴项目商品房预售许可证。17、2007年1月18日盛源公司取得绿茵清琴项目规划条件；18、2007年12月4日昆明市规划局建设项目规划条件【昆规条件（2007）0227号】。19、昆有市发展和改革委员会文件【昆发改经贸（2007）61号】。20、昆明市规划局五华分局关于盛源公司绿茵清琴项目方案审查意见。21、昆明市环境保护局批复【昆环保复（2008）2号】。22、昆明市人民防空办公室文件【昆防空建设（2008）38号】。23、昆明市建设局文件【昆建发（2009）281号】。24、昆明市城市排水管理处文件【昆排管审（2007）13号】。25、建筑设计防火审核意见书-（昆）公消监建审字第（2007）556号。26、昆明市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书。27、建设工程施工图设计文件审查报告书。28、绿茵清琴住宅小区规划总平面图。第二部分、绿茵清琴项目建设主体工程招标·合同签署文件：1、盛源公司报送招标材料：昆建招备2009-04-193号《云南省建设工程招标情况报告书》。2、市建中200906472（1）号《昆明市建设工程中标通知书》。3、市建中200906472（2）号《昆明市建设工程中标通知书》。4、盛源公司报送招标材料，昆建招备2009-05-207-1号《云南省建设工程招投标情况报告书》。5、市建中200905396（1）号《昆明市建设工程中标通知书》。6、盛源公司报送招标材料，昆建招备2009-05-207-2号《云南省建设工程招投标情况报告书》。7、市建中200905396（2）号《昆明市建设工程中标通知书》。8、《昆明市建设工程招标备案登记表》昆建招备2009-04-193-1、2号；昆建招备2009-05-207-1、2号。9、主体工程Ⅰ标段《建设工程施工合同》。10、主体工程Ⅱ标段《建设工程施工合同》。11、主体工程Ⅲ标段《建设工程施工合同》。12、主体工程Ⅳ标段《建设工程施工合同》。第三部分、绿茵清琴建设工程整体项目·子项目·档案验收及归档：1、2012年1月绿茵清琴公寓编号：竣G2011-004昆规建证（2008）0315号《批后竣工测量成果报告》。2、2007年6月6日昆明市民政局昆民地（2007）51号批复。3、2007年8月9日昆明市城市排水管理处文件昆排管审（2007）13号关于对“绿茵清琴”项目的排水审查意见。4、2012年3月26日昆明市滇池管理局入网排水字第2012009号城市排水许可证。5、2008年1月8日昆明市市政公用局文件，市政公节（2008）2号关于对《绿茵清琴公寓建设项目节约用水措施方案》的审查意见。6、2011年10月19日昆明市计划供水节约用水办公室文件。7、昆明市水务局文件两份。8、开发建设项目水土保持设施验收鉴定书。证明昆明市水务局对《项目水土保持设施验收》的组织验收鉴定结论。9、昆明市环境保护局文件。10、2008年1月7日昆明市城市交通研究所文件。11、昆明煤气总公司煤气管网工程《竣工验收会议纪要》。12、煤气工程施工成果保护及安全通气点火责任书。13、昆明市建设局文件（2009）281号批复。14、昆明市防震减灾局审批书（2008）53号。15、昆明市人民防空办公室（2008）077号联系函、（2008）38号批复、（2009）15号批复、昆明市人防工程质量监督申报表、昆明市人防工程建设质量监督方案。16、昆明市《人防工程竣工验收质量评定表》。17、昆明市环境保护局（2008）2号批复。18、昆明市环境保护局（2011）305号批复。19、昆明市公安局消防大队（2009）0131号建筑工程消防设计审核意见书。20、昆明市公安局消防大队（2001）0102号工程消防验收合格的意见。21、昆明市建设工程绿化报审表（2009）023号。22、昆明市五华区建设工程绿化竣工验收审查表（2013）009号。23、昆明市人民政府办公厅文件（2010）57号。24、昆明城市绿地系统规划说明。25、昆明市人民政府办公厅关于进一步规范异地绿化补偿费用收取管理有关问题的通知。26、昆明市五华区人民政府常务会议纪要。27、昆明盛源房地产开发有限公司“绿茵清琴”项目异地补绿协议。28、昆武高速入城段普吉立交桥北侧道路绿化工程项目代建及移交协议。29、委托书及支付申请。30、滇池流域开发建设项目定点意见书昆滇管定（2008）104号。31、昆明市工程质量监督通知书J2009-65。32、昆明市工程质量监督通知书J2009-70。33、昆明市建设工程竣工档案预验收表。34、昆明市规划局建设工程规划核实意见书。35、昆明市建设工程竣工验收备案证明书FJ-2013-12-054号。36、昆建档案均合字（2014）第4号昆明市基本建设竣工档案合格证。37、昆明市城市基本建设档案管档案移交记录标号001。38、昆明市城市基本建设档案管档案移交记录标号002。39、昆明市城市基本建设档案管档案移交记录标号003。40、昆明市城市基本建设档案管档案移交记录标号004。41、昆明市城市基本建设档案管档案移交记录标号005。42、昆明市城市基本建设档案管档案移交记录标号006。43、昆明市城市基本建设档案管档案移交记录标号007。44、昆明市城市基本建设档案管档案移交记录标号009。45、昆明市城市基本建设档案管档案移交记录标号010。46、昆明市城市基本建设档案管档案移交记录标号011。47、盘符编号为：IYQQGY20120227电子档案。第四部分：1、（2011）云昆明信证经字第1707号《公证书》。证明①被告交房时间是2011年1月21日，延期交房20天。原告诉讼请求已超过诉讼时效；②2011年1月20日被告以手机短信的形式向原告的手机1388809****发送“绿茵清琴别墅区交房通知”并经公证机关公证，通知原告自2011年1月21日起至2011年1月30日，2011年2月21日至2011年3月12日在绿茵清琴C幢物管处办理房屋交接手续。2、“林与堂”别墅交房结算单。证明①原告直到2011年5月26日接房，根据《商品房购销合同》第十条的约定，由于原告原因未能按期交接的，责任由原告承担，如原告逾期接房，办理房屋产权手续期限相应顺延；②原告未交纳印花税。3、收条。证明原告领取了被告支付的逾期交房违约金合计人民币2000元，涉案两套房屋各1000元，无权再向被告主张逾期交房违约金。经质证，原告顾卓立对被告昆明盛源房地产开发有限公司提交的第一部分证据中2-28、第二部分证据、第三部分证据中1、5-10、15、16、19-25、27-29、33-36、第四部分证据中1、2的真实性予以认可，对其余证据的真实性不予认可。本院认为，原告顾卓立提交的证据1、2、3、5、6的真实性被告昆明盛源房地产开发有限公司予以认可，本院依法予以采纳。关于原告顾卓立提交的证据4，本院认为，被告昆明盛源房地产开发有限公司的住所地为昆明市政教路43号，法定代表人为陈荣，该信息与双方签订的《商品房购销合同》所载信息一致。而该份公证《律师函》的邮寄地址为昆明市白龙路427号大蓉和酒楼五楼，收件为陈永梅。故本院对于该份证据在本案中不作为证据使用。关于原告顾卓立提交的证据8，本院认为，该份证据中载有“未认证营业执照”的内容，且该份证据与原告提交的证据2所载内容冲突，故本院对于该份证据不予采纳。关于被告提交的第一部分证据中的证据1，本院认为，该份证据所载内容与原告向本院提交的证据2所载内容一致，故本院对于该份证据的真实性予以认可。被告提交的第三部分证据中的证据35、36，第四部分证据中的证据1、2的真实性原告予以认可，本院依法予以采纳。关于原告提交的证据7及被告提交的第一部分证据中的证据2-28、第二部分证据、第三部分证据1-34、37-47，经审查本院认为，上述证据所载内容与本案所争议的案件事实无关，故本院对于上述证据不予采纳。至于被告提交的第四部分证据中的证据3，本院认为，在本案审理过程中原告承认收到2套房屋的违约金人民币2000元，与该份证据所载内容一致，故本院对于该份证据予以采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2009年10月31日，原、被告双方签订了一份《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的绿茵清琴公寓（林与堂）第15幢15-2号，总价为人民币1470672元，被告应于2010年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。还约定被告可通过春城晚报以不列原告姓名（保护隐私权）的方式或电话、手机或短信通知交房。经通知的期限届满后，视为房屋已交付，该商品房的所有权转属原告享有，该商品房毁损灭失风险由原告承担，自交付之日起，原告物管费及该房屋的其他使用费用开始计算，如原告逾期接房，办理房屋产权有关手续期限相应顺延。交房后被告按国家规定程序为原告代办该套房屋产权登记手续及《房屋产权证》，原告须向被告提供完整有效的办理产权登记所需资料以及相关费用。还约定被告逾期交房30天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金。2011年1月20日，昆明盛源房地产开发有限公司通过企信向“1388809****”号码成功发送了“绿茵清琴”别墅区交房通知，载明“绿茵清琴”项目别墅区工程已通过竣工验收，达到合同约定的交房条件，兹定于2011年1月21日至2011年1月30日，2011年2月21日至2011年3月12日（逢星期天休息）在“绿茵清琴”C栋物管处办理房屋交接手续。昆明市明信公证处对整个发送信息过程进行了公证。号码“1388809****”系原告在《商品房购销合同》上预留的电话号码。庭审中原告向本院陈述称其于2011年3月30日实际接房，被告则陈述称原告系于2011年5月26日接房。本案在审理过程中，被告承认其已收取了原告办理产权证的代收工本费及契税。另外，2011年5月26日，被告向原告支付逾期交房违约金人民币1000元。原告认可其收到被告支付的逾期交房违约金人民币1000元。2013年11月13日，被告开发的绿茵清琴公寓（一至四标）竣工验收。另外，原告顾卓立至今仍未取得诉争房屋的产权证。本院认为，依原、被告双方签订的《商品房购销合同》，被告应于2010年12月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付给原告，虽然被告在2011年1月20日通过企信通知原告接房，但诉争房屋的竣工验收时间为2013年11月13日，亦即被告昆明盛源房地产开发有限公司全面履行合同约定交房义务的时间为2013年11月13日，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。同时，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，本案中《商品房购销合同》约定的交房日期为2010年12月31日，故本案逾期交房的诉讼时效起算日期为2010年12月31日。被告于2011年5月26日向原告支付了逾期交房违约金人民币1000元，诉讼时效中断，自2011年5月26日起本案诉讼时效重新计算。现原告于2014年6月5日提起本案诉讼，要求被告支付自2010年12月31日至2011年3月30日止的逾期交房违约金，其诉讼请求已超过诉讼时效。故本院对于原告要求被告支付自2010年12月31日至2011年3月30日止的逾期交房违约金的诉讼请求，依法不予支持。关于原告诉请的逾期办理房产证的违约金部分。本院认为，涉案《商品房购销合同》中对于办理房屋房产证的期限并未约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中被告昆明盛源房地产开发有限公司全面履行合同约定交房义务的时间为2013年11月13日，其应于2014年2月11日前为原告办理所购房屋的《房屋所有权证》，但其至今未办理，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于违约责任的承担形式，本院认为，依《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，适用支付违约金的责任承担形式必须以双方当事人之间存在关于违约金的约定，否则不能适用支付违约金的违约责任承担形式。具体到本案而言，原、被告双方之间并不存在关于逾期办证违约金的约定，故本院对于原告要求被告支付逾期办理房产证违约金人民币399950元（自2011年7月1日起至2014年5月31日止）的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告顾卓立的全部诉讼请求。案件受理费人民币7895元，减半收取人民币3947.5元，由原告顾卓立承担人民币3947.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  吕刚二〇一四年九月十二日书记员  王珏