福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初3177号 原告：福建大润杭商业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇化工路北侧东二环泰禾城市广场**C地块**楼**23办公，统一社会信用代码：91350100MA31ERGA7M。 法定代表人：刘必成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张伟文，福建求达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小强，福建求达律师事务所律师。 被告：泉州万鑫商业管理有限公司，，住所地福建省南安市美林街道南美南金路**统一社会信用代码：91350583MA2Y4GL351。 法定代表人：刘玉明，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈桦，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育莹，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原告福建大润杭商业管理有限公司(以下简称大润杭公司)与被告泉州万鑫商业管理有限公司(以下简称万鑫公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月26日公开开庭审理了本案。大润杭公司的委托诉讼代理人张伟文、黄小强,万鑫公司的委托诉讼代理人陈桦、吴育莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大润杭公司向本院提出诉讼请求：1.解除大润杭公司与万鑫公司签订的《商铺租赁合同》；2.判令万鑫公司支付大润杭公司逾期交付场地的违约金人民币（币种下同）761280元；3.判令万鑫公司返还大润杭公司缴纳的履约保证金100000元；4.本案诉讼费由万鑫公司承担。事实和理由：大润杭公司与万鑫公司于2018年1月16日签订《商铺租赁合同》，合同约定万鑫公司将位于泉州市南安市美林万星城市广场××号楼××层××室××层的租赁标的物出租给大润杭公司，交付时间为2018年4月1日前。大润杭公司已于2018年1月23日向万鑫公司支付了100000元的履约保证金。因万鑫公司未按约定在2018年4月1日前将符合合同约定的租赁标的物交付给大润杭公司，大润杭公司于2018年11月20日致函，但时至今日，万鑫公司仍未退还大润杭公司的保证金和按合同约定支付大润杭公司违约金。万鑫公司的行为已经严重违反合同约定，按照双方签订的《商铺租赁合同》第三条3.4条款中约定“若因甲方的原因导致本合同提前解除或实际无法履行，甲方应及时返还保证金并承担相应违约责任.....”和第八条8.2条款中约定“甲方违反合同约定，未按时将约定交付标准的租赁标的物向乙方交接超过45天的，乙方有权提前解除本合同。”及第十三条13.2条款中约定“任何一方违反本合同约定导致合同无法正常履行的，违约方均应赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金”，万鑫公司未能按约交付租赁物，导致大润杭公司迟迟不能进场经营，造成大润杭公司重大损失。根据合同约定：大润杭公司有权请求解除双方的《商铺租赁合同》，并要求万鑫公司支付逾期交付场地的违约金（即六个月的租金（124480＋2400）×6＝761280元），及返还大润杭公司已向万鑫公司缴纳的100000元履约保证金。为此，大润杭公司特依照《民事诉讼法》之规定，具文诉讼，望判如所请！ 万鑫公司辩称，一、本案租赁物迟延交付是不可抗力因素导致，非万鑫公司原因造成。因此万鑫公司不存在违约。本案租赁物迟延交付的原因是由于项目当地政府一直未能将项目小区住宅入口必经之路的规划路完工导致本项目小区内车辆道路修建工程没有达到验收交付标准，从而导致消防验收迟延通过，进而又导致租赁物迟延交付。可见，租赁物的迟延交付系不可抗力的客观因素导致，并非万鑫公司自身的原因造成。因此，万鑫公司不存在违约。二、在万鑫公司发出交付通知后，大润杭公司未按合同约定办理交接，已构成根本违约，因此万鑫公司不仅享有合同解除权，且有权追究大润杭公司违约责任。根据诉争租赁合同第8.1.7款约定，乙方在甲方发出交付通知后5日内不签收《租赁房屋交付使用联系单》，或不办理租赁标的物交接手续的，甲方有权提前解除本合同。本案，万鑫公司于2019年2月22日发出交付通知后，大润杭公司逾期不办理租赁物交接手续。大润杭公司的行为已构成根本违约，万鑫公司有权提前解除本合同。鉴于大润杭公司拒不接收租赁物已构成根本违约，万鑫公司除有权解除合同外，还可以根据合同第3.2款约定不予返还履约保证金。因此，大润杭公司关于逾期交付场地的违约金及返还履约保证金的主张均不成立。三、本案大润杭公司并未及时针对租赁物迟延交付主张解除合同。租赁物在万鑫公司发出交付通知后5日即视为已交付，大润杭公司无权再主张解除合同。本案租赁物虽然迟延交付，但是在2019年2月22日万鑫公司发出商铺交付通知之前，大润杭公司从未主张过合同解除。根据诉争租赁合同第4.1.2款和第8.1.7款以及《商铺交付通知书》的内容，万鑫公司发出交付通知后5日内，大润杭公司逾期不办理租赁物交接手续的，视为万鑫公司已完成了租赁物的交付义务，租赁物应视同交付。在此情形下，大润杭公司无权再主张解除合同。四、本案租赁物迟延交付，不会导致合同无法正常履行。大润杭公司关于按6个月租金支付违约金的主张，不符合合同约定。根据诉争租赁合同第13.2款约定，任何一方违反本合同约定导致合同无法正常履行的，违约方应向守约方赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月租金作为违约金。因此，要主张损失赔偿和违约金的前提是合同因违约而无法正常履行。但是，万鑫公司与大润杭公司已经在合同第2.1款中明确了若租赁物迟延交付的，免租期相应顺延。可见，即使本案租赁物迟延交付，合同仍可继续履行，并不会导致租赁合同无法正常履行。综上所述，关于租赁物迟延交付，万鑫公司不存在违约。在万鑫公司发出交付通知后，大润杭公司拒不办理交接手续，违约的恰恰是大润杭公司，且大润杭公司的违约行为足以导致合同解除，因此本案享有合同解除权的是万鑫公司且有权追究大润杭公司的违约责任。鉴于大润杭公司主张解除合同，故万鑫公司亦同意合同解除。但大润杭公司的其他诉讼请求应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 万鑫公司向他人取得南安市美林万星城市广场2号楼第一、二层和地下室一层的产权。2018年1月16日，在南安市美林万星城市广场××小区××路××路尚未完成建设用地征收时，万鑫公司（甲方出租方）与大润杭公司（乙方承租方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：第一条租赁标的物基本情况1.1万鑫公司将位于泉州市南安市美林万星城市广场××号楼××层××室××层的租赁标的物出租给大润杭公司。第二条租赁期限、租金2.1租赁期限为12年，自2018年4月1日起至2030年3月31日止；2.2租金标准的确定﹙1﹚第一、二年租金20元∕平方米∕月，计人民币124480元；地；地下室**仓库租金标准的确定﹙1﹚第一年租金12元∕平方米∕月，计人民币2400元。第三条履约保证金3.4若因甲方的原因导致本合同提前解除或实际无法履行，甲方应及时返还保证金并承担相应违约责任.....。第四条租赁标的物的交接4.1.1甲方于2018年4月1日前将本合同租赁标的物交付给乙方装修使用。第八条提前解除合同条件8.2.1甲方违反合同约定，未按时将约定交付标准的租赁标的物向乙方交接超过45天的，乙方有权提前解除本合同。第十三条违约责任13.2任何一方违反本合同约定导致合同无法正常履行的，违约方均应赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金。第二十条补充1.乙方签约之日起七日内缴纳甲方10万元作为合同保证金；3.甲方承诺2018年3月底完成一消通过审批及乙方租赁位置的交付，并且可进场装修使用，如甲方未按照承诺执行，双方进行友好协商，如协商未果，甲方必须在3日内无条件退回乙方所缴纳的合同保证金并终止合同，若是因甲方不可抗拒因素导致的甲方还必须另按乙方所缴纳保证金的一倍给予乙方补偿等合同条款。合同签订后，大润杭公司于2018年1月23日向万鑫公司支付了100000元的履约保证金。2018年5月16日,万鑫公司向大润杭公司发出工程逾期告知函。2018年5月29日,案涉南安市美林万星城市广场工程东面规划路因征迁问题仍未处理，恢复施工的案涉工程的南面规划路才竣工验收。2018年11月20日，大润杭公司向万鑫公司致函，认为万鑫公司未能按约于2018年4月1日前交付场地，违反合同的约定，要求万鑫公司支付逾期交付场地的违约金及赔偿金合计861280元及退还大润杭公司缴纳的履约保证金100000元。2019年2月20日，万鑫公司向大润杭公司发出商铺交付通知书。 上述事实，有大润杭公司提供的《营业执照》、《法人代表身份证明》、万鑫公司的《企业信用信息公示报告》、《商铺租赁合同》、《收款收据》、《工程逾期告知函》、《催告函》、《顺丰快递单》、《商铺交付通知书》，万鑫公司提供的项目规划总平面图、《美林街道办事处关于南安万星城市广场请求减免暨缓交城市基础设施配套费的请示》、《建设工程消防验收意见书》、《商铺交付通知书》、《顺丰快递单》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》等证据，以及当事人的委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定。 综上事实，本院认为：大润杭公司与万鑫公司之间的租赁合同关系，当事人意思表示真实，内容不违反相关法律法规的强制性、禁止性规定，双方的合同关系合法有效，依法应受法律保护。根据合同约定，万鑫公司应于2018年4月1日前将位于泉州市南安市美林万星城市广场××号楼××层××室××层的租赁标的物交付给大润杭公司，但案涉租赁物的交付，有赖于消防验收通过，消防验收有赖于规划路或消防通道的竣工验收通过。上述双方在签订租赁合同时对南安市美林万星城市广场××小区××路××路尚未完成建设用地征收是明知的；至2018年5月29日,案涉南安市美林万星城市广场工程东面规划路因征迁问题仍未处理，恢复施工的案涉工程的南面规划路才竣工验收；万鑫公司当然也未能于2018年4月1日前按期交付；大润杭公司于2018年11月20日向万鑫公司致函，要求万鑫公司支付逾期交付场地的违约金及退还履约保证金，就包含解除大润杭公司与万鑫公司签订的《商铺租赁合同》，万鑫公司于2019年2月20日才发出交付通知，万鑫公司关于迟延交付系不可抗力因素导致的辩称理由，本院不予采信；万鑫公司迟延交付履行构成违约，应负违约责任。根据合同关于“迟延交付超过45天的，乙方有权提前解除本合同……”的约定，大润杭公司关于解除大润杭公司与万鑫公司签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，不违反法律规定，本院应予支持。根据合同的约定，大润杭公司关于逾期交付场地支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持，但大润杭公司主张按6个月租金支付违约金，该标准明显过分高于造成的损失，万鑫公司请求予以适当减少，结合双方当事人在合同履行过程中的基本情况，本院将万鑫公司应支付的违约金数额调整为约定的违约金数额的20％，即万鑫公司因违约应支付大润杭公司违约金152256元（761280元×20％），超过部分本院不予支持。合同解除后，大润杭公司关于万鑫公司返还履约保证金100000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除福建大润杭商业管理有限公司与泉州万鑫商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》； 二、泉州万鑫商业管理有限公司应于本判决生效后十日内支付福建大润杭商业管理有限公司逾期交付场地的违约金152256元； 三、泉州万鑫商业管理有限公司应于本判决生效后十日内返还福建大润杭商业管理有限公司缴纳的履约保证金100000元; 四、驳回福建大润杭商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12413元，减半收取计6207元，由福建大润杭商业管理有限公司负担3665元，由泉州万鑫商业管理有限公司负担2542元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  杨炳源 二〇一九年七月十九日 书记员  侯芬芬 注：本案适用的法律条文及执行申请提示: 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。