上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第201号原告顾俊文。原告吴芳芳。以上两原告委托代理人刘冰，上海林拓律师事务所律师。被告上海旭博置业有限公司。法定代表人朱瑜。委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。原告顾俊文、吴芳芳诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后依法由代理审判员段美玲独任审判。本案于2014年1月15日第一次公开开庭进行了审理，原告顾俊文及两原告共同委托代理人刘冰、被告委托代理人叶杨斌到庭参加诉讼。本案于2014年3月7日第二次公开开庭进行了审理，原告顾俊文及两原告共同委托代理人刘冰、被告委托代理人叶杨斌到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2014年3月25日依法组成合议庭适用普通程序审理本案。因案情复杂，本案经分管院长审批延长审限6个月。本案于2014年8月8日第三次公开开庭进行了审理，原告顾俊文及两原告共同委托代理人刘冰、被告委托代理人叶杨斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾俊文、吴芳芳诉称：2011年6月28日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋。根据双方预售合同补充条款一第18条约定由于被告的原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后的6个月内未能办出，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到办出小产证之日。预售合同签订后，原告如约付清房款，然而由于被告变更规划、消防不达标等原因至今未取得大产证，致使原告的小产证也无法办理。故被告理应按双方的约定向原告支付相应违约金。原告诉于本院，要求：1、判令被告向原告支付逾期办理小产证违约金共计人民币83，713.90元（以房屋总价款为基数，按照日万分之三的标准，自约定交房之日2012年12月15日之次日满6个月计算至办出小产证之日）。本案诉讼费由被告承担。被告上海旭博置业有限公司辩称：被告不同意原告的诉请。1、确实存在大产证尚未办理的情况，被告在尽力促使大产证办理，目前除了土地核验证明外其他材料已经齐备。土地核验证明需要被告整改完毕后由土地规建局出具。因被告在整改过程时聘请的第三方机构受到原告阻挠，核验不能完成，大产证因此未能办出。2、被告仅应承担合理期限内的逾期办理责任，即使被告履行合同时存在违约情形，原告应积极配合，防止损失扩大，配合整改。但因全体业主的阻挠导致损失进一步扩大，对于扩大的损失，根据公平原则，不能仅由被告承担。3、合同约定的日万分之三的标准过高，被告已经将房屋交付，原告不存在实际损失，对实际损失原告应举证。4、违约金的起算时间我们认为未按照合同补充条款18条，相关举证责任应归原告。5、原告与被告签订承诺书，并由被告向原告支付了补偿，原、被告之间争议一次性处理完毕，不再有任何争议。综上，不完全同意原告诉讼请求。经开庭审理查明：2011年6月28日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买系争房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为89.63平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，388，416元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2012年12月15日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给原告。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书（小产证）的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。2013年5月14日被告将房屋钥匙交原告，原告入住系争房屋。当日双方确认房屋总价为1，395，232元。另查明，2013年5月14日，原告顾俊文签署承诺书，载明：本人为系争房屋住宅业主顾俊文、吴芳芳，因旭辉玫瑰湾小区内的规划问题（学区房、变电站、垃圾房、车位、消防、验房流程等）曾向青浦规划局等政府部门提出申诉，现为了旭辉玫瑰湾小区的共同利益，以及大产证的顺利办理，经与贵司友好协商，同意与上海新置建筑工程有限公司签订装修协议，以3万元装修款的形式对本人进行补偿。贵司向上海新置建筑工程有限公司支付3万元装修款后，贵我双方的纠纷及争议一次性处理完毕，不再有任何争议。本人承诺于2013年5月15日前办理入户手续。对本次事件的处理过程及处理结果承担保密义务，将不以任何形式向第三方、媒介透漏及公布，同时不再以任何形式（包括但不限于向政府部门上访、申诉、提起诉讼（不包括产证延时）、向媒介网络发布信息等）进行维权主张，如有违反，本人承诺无条件退还上述3万元补偿款。当日原告顾俊文出具收条，载明：今收到旭辉公司退回装修费37，617.60元。原、被告一致表示收条中多出的7，617.60元为被告补偿给原告的3年物业费，承诺书中由被告向上海新置建筑工程有限公司支付装修款只是被告公司的财务走账需要，费用由被告直接补偿给原告。再查明：2012年12月14日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得包括系争房屋在内的《上海市房地产权证》。2014年7月22日起，被告向包括原告在内的业主发出关于办理房屋小产证的通知书，该通知上载明被告已取得房屋大产证，原告在通知的期限内至被告处签订房屋交接书并领取办理小产证的相关资料。领取办理小产证相关资料后，原告自行申办小产证。原告于2014年7月22日收到通知，7月27日领取了办理小产证的相关材料。还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区某弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，文件内容为所附的照片中显示，具体为告知各位业主，玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交接单、承诺书、收条、上海市新建住宅交付使用许可证、公证书、房地产权证、领取办理小产证通知、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：原告认为：1、迟延办理产证的原因是被告擅自变更，导致行政机关要求整改。被告没有确实证据证明合同相对方的小业主存在阻挠行为，那么其就应按照合同约定进行赔偿。因为延期交房原因在于被告擅自变更规划，故原告主张违约金起算时间按照合同约定交房日起满6个月的次日开始起算。2、承诺书中载明“不包括产证延时”，当时还未发生产证迟延办理的情况，故承诺书中金额不包含原告诉请内容。原告提供：1、青浦区规划和土地管理局信访室于2013年1月30日告知该小区部分业主的回复，证明被告擅自变更小区规划；2、上海市青浦区公安消防支队公安行政处罚决定书，证明被告擅自变更小区消防通道；3、业主告知书，系被告于2014年2月22日张贴，被告制作的补偿方案中包括每户产证逾期补偿为房屋总价＊0.3‰＊逾期天数（自实际交房后6个月之次日开始计算至2014年3月8日止）＊2／3（补偿分摊系数）、擅自变更规划补偿为房屋总价＊1‰、施工影响补偿每户2，000元。该告知书中也载明施工时间约为12天左右。被告认为：1、被告为小区美观，将原规划的地面车位改为绿地，该行为未经审批，在办理大产证过程中需要土地核验证明，因规土局发现进行了变更，所以未发放大产证。在被告整改过程中，遭到大部分业主的阻挠，为了避免矛盾进一步扩大，被告暂停施工，最终于2014年3月15日整改完成。被告同意自交房后的六个月次日开始计算三个月，合同约定日万分之三的标准过高，被告要求调整。2、原、被告签订了承诺书，双方争议已经解决，原告不应再起诉。被告提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片。证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安保外包委托协议、临时安保服务合同。证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、玫瑰湾业主QQ聊天群，证明原告也参与了阻挠被告的整改。被告认为阻挠行为应包括直接及间接行为。5、玫瑰苑业主联名信，该行为亦导致了被告的整改推迟。6、询问笔录，在被告聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警，民警也到场，根据询问笔录的记载，可以看出由于大部分业主的阻挠导致被告无法及时进行整改，从而无法取得规土局给发的相应文件，导致无法办理产证。原告对上述证据的真实性、关联性不予确认，且上述证据不能证明原告存在阻挠被告整改的行为。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款一第18条约定，若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，被告应承担违约责任。现业主未能在约定期限办理小产证，此结果与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。被告在整改过程中，部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。被告认为双方签订了承诺书，争议已经一次性协商解决，原告不予认可，根据合同约定及签订承诺书时间与实际交房时间可以认定，签订承诺书时逾期办证的事由尚未产生，且承诺书中载明“不包括产证延时”，故被告的该项抗辩意见本院不予采纳。对原告主张自合同约定交房日期满6个月的次日作为计算逾期办证违约金的起算点，不符合合同约定，本院不予采纳。被告取得房地产权证后已通知原告领取相关办证资料，原告可自行办理房屋产权证，原告应在合理期限内至被告处办理相关手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告顾俊文、吴芳芳逾期办证违约金人民币58，700元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1，892.80元，由原告负担625.30元，被告负担1，267.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵 霞代理审判员  段美玲人民陪审员  蔡锦珠二〇一四年九月十日书 记 员  汪宇婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。