贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民初2号原告：廖海萍，女，1970年12月14日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人（一般授权）：杜洋，贵州辅正（雷山）律师事务所执业律师。被告：凯里市鑫鼎小额贷款有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市宁波路**鑫鼎国际名居******。法定代表人：张玉荣，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：戴文勇，贵州宏强律师事务所执业律师。第三人：贵州德正房地产开发有限公司，住，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区民生馨苑·善水园**************/div>法定代表人：熊国俊，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王庆松，贵州德正房地产开发有限公司总经理助理。第三人：曾维柏，男，1964年7月28日出生，住贵州省黄平县，现羁押于凯里市看守所。第三人：杨小连，女，1964年10月6日出生，住贵州省凯里市。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路**div>法定代表人：杨昌鑫，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李林燕，贵州大地联创房地产开发有限公司副总经理。原告廖海萍诉被告凯里市鑫鼎小额贷款有限公司（以下简称鑫鼎公司），第三人德正房地产开发有限公司（以下简称德正公司）、曾维柏、杨小连、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告廖海萍的委托代理人杜洋、被告鑫鼎公司的委托代理人戴文勇、第三人德正公司的委托代理人王庆松、曾维柏、杨小连、大地联创公司的委托代理人李林燕到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告诉称：被告鑫鼎公司与第三人曾维柏等借款纠纷一案，经黔东南州中级人民法院作出生效判决后，鑫鼎公司对曾维柏等第三人提出强制执行申请。黔东南州中级人民法院根据鑫鼎公司的申请，查封、冻结了原告享有排除人民法院强制执行的坐落于凯里市门面房屋，原告为此提出书面执行异议。2018年12月3日，黔东南州中级人民法院作出（2018）黔26执异28号裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，黔东南州中级人民法院作出的驳回原告执行异议请求的（2018）黔26执异28号裁定违反了法律、法规和司法解释的规定，应当予以纠正。理由如下：一、原告与案涉门面登记的权利人在人民法院查封前已经签订合法有效的买卖合同。2015年12月16日，原告与案涉门面登记的权利人曾碧光签订《门面买卖合同》，约定曾碧光将案涉门面以1666600元的价格卖给原告，该合同内容未违反法律法规强制性规定，一经签订就合法有效，在原告和曾碧光之间发生法律效力，应当得到法律支持。2016年8月17日，黔东南州中级人民法院对案涉门面作出查封裁定，显然是在原告与曾碧光签订合法有效的买卖合同之后，原告依法对案涉门面享有权利不受人民法院之后查封裁定的实质影响。二、原告在人民法院对案涉门面查封前已经实际取得对门面的占有、使用、收益和处分的权利。在案涉门面买卖合同签订后，曾碧光于2016年1月12日将案涉门面移交给原告，原告至此取得对案涉门面的占有、使用、收益和处分的权利，并将门面出租给其他人使用，行使管理房屋、收取租金等所有人的权利，系在人民法院采取查封措施之前就完成对案涉门面的合法占有和享有处分的权利。三、原告就案涉门面买卖已经交付全部价款。根据案涉门面登记的权利人曾碧光的指示，原告在人民法院采取查封措施以前，已经将门面买卖的款项1666600元通过银行转账的方式全部支付完毕，曾碧光指定的收款人曾维柏为此向原告出具相应的收款收据，证明已经收到案涉门面全部买卖款，原告履行完毕全部合同义务，依法享有对案涉门面全部完整的权利。四、案涉门面未办理产权过户登记，系客观原因造成。案涉门面所在为大地春城第一幢一层，原告与曾碧光签订门面买卖合同时，曾碧光持有案涉门面的备案登记表，登记表上载明的买受人为曾碧光，在不动产登记中心登记的权利人也系曾碧光，原告有充分的理由认定曾碧光为案涉门面的合法权利人，与曾碧光签订案涉门面的买卖合同没有主观过错，案涉门面不能办理产权过户登记手续，并非原告怠于行使权利，而是因为客观原因不能办理，此后由于黔东南州中级人民法院采取查封措施，导致案涉门面一直未能办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告对坐落于凯里市门面享有的权利，足以排除鑫鼎公司就借款纠纷案提出的强制执行。鑫鼎公司申请人民法院对该门面的强制执行，损害了原告的合法权利。原告诉讼请求为：1、停止对坐落于凯里市门面的强制执行，终止对该门面的拍卖、变卖程序。2、诉讼费用由被告承担。被告未提交书面答辩意见。庭审中，被告口头辩称：一、原告与曾碧光签订的买卖合同既不合法也无法律效力。1、涉案的房屋系曾维柏通过工程款抵偿的方式取得，与曾碧光无关。2、在涉案房屋尚未从大地联创公司转移登记之前，任何的房屋转让都需要通过大地联创公司进行，但本案曾碧光的转让没有取得大地联创公司的同意，所以曾碧光与原告之间的买卖合同是不合法的。二、由于本案原告签订的合同不合法，所以不得对抗人民法院对涉案门面的查封和拍卖出售。三、黔东南州中级人民法院对涉案门面的查封保全措施是在2016年1月6日，并不是原告所说的2016年8月17日。四、原告所主张支付了全部款项系虚假行为，原告与曾维柏实际为民间借贷关系，原告将民间借贷款转化为房屋购买款。五、涉案房屋未能过户，是原告的过错行为导致的。1、原告向曾碧光购买尚未进行转移登记的房屋本身就存在过错。2、涉案房屋抵押给了凯里市工商银行，但原告向曾碧光购买也未取得所有权人同意，也未取得抵押权人同意。原告的诉讼请求应予以驳回。第三人德正公司口头答辩同意被告的答辩意见。第三人曾维柏提交《庭审辩护意见》，该意见中与本案有关的部分为：1、涉案门面的来源是抵充工程款；2、曾维柏的儿子曾碧光于2012年3月28日取得州房产局交易中心《商品房预售合同登记备案表》；3、2015年12月16日，曾碧光与原告签订门面买卖合同；4、（2016）黔26民初41号《民事裁定书》出具时间为2016年8月17日；5、本案被告至今未办理抵押登记手续，也未取得权利证书，不能对抗本案原告。综合意见为本案原告的诉讼请求是合情、合理、合法的，恳请法院支持原告的诉讼请求。第三人杨小连未作答辩。第三人大地联创公司口头答辩称：本案原告与曾维柏、曾碧光之间的买卖合同我公司不知情，应以备案登记材料为依据。原告提交了以下证据：1、身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格。2、被告工商登记信息、第三人德正公司和大地联创公司工商登记信息复印件，拟证明被告诉讼主体资格。3、黔东南州中级人民法院（2018）黔26执异28号《执行裁定书》、（2016）黔26民初41号《民事裁定书》、《门面买卖合同》复印件，拟证明：①黔东南州中级人民法院于2018年12月3日送达执行裁定，原告在法定期限内提起诉讼；②2016年8月17日作出对案涉门面查封裁定前，原告与曾碧光于2015年12月16日已签订《门面买卖合同》。4、《委托书》、银行转账凭证、收条复印件，拟证明原告已按《门面买卖合同》的约定，将购买门面的全部款项通过曾维柏支付给曾碧光，履行完毕合同约定的义务。5、《门面租赁合同移交协议书》、银行转账凭证、《委托书》复印件，拟证明曾碧光将案涉门面移交给原告占有；原告与案涉门面的承租人签订租赁合同；原告已于2016年1月12日实际取得案涉门面的占有、使用、收益和处分的权利。6、《黔东南州商品房预售合同登记备案表》、凯里市人民法院（2017）黔2601民初1550号《民事判决书》、《房屋信息查询情况表》复印件，拟证明客观原因导致案涉门面至今不能办理过户登记至原告名下，原告无主观过错。被告提交了以下证据：1、涉案门面备案登记表复印件，拟证明涉案门面的购房人是曾维柏，备案在曾维柏名下。2、通知和收据复印件，拟证明：①涉案门面的购买人和出资人都是曾维柏（用工程款抵扣），与曾碧光无关；②曾维柏按22000元/平方米取得的门面不可能按10000元/平方米转卖，与原告所签《门面买卖合同》系虚假合同，实质是民间借贷，所以原告提供的转账凭证与合同约定的时间及金额完全不吻合。3、《保证书》复印件，拟证明大地联创公司也证实了涉案门面的付款主体为曾维柏，在产权尚未办理至曾维柏名下前，抵押或转卖的主体还是大地联创公司。4、司法裁判要旨复印件，拟证明在曾维柏仅完成备案登记的情况下，门面物权并没有变动，任何转让都应取得大地联创公司同意，而原告主张的转让却无大地联创公司签章，其所谓买卖存在过错。5、（2016）黔26民初41号判决书复印件，拟证明被告申请执行的权利来源。6、（2016）黔26民初41号裁定书、（2016）黔26民初41号之一裁定书复印件，拟证明：①裁定书为生效法律文书；②裁定书确认担保合同有效，且担保债权在前，虚假的买卖合同在后且不能否定在前的担保债权；③曾碧光将他人（曾维柏）购买的门面出售，不受法律保护。7、（2018）黔26执异26号、27号、28号裁定书复印件，拟证明原告的无理缠诉再次经人民法院审理后驳回。庭审中，被告提交（2016）黔26财保3号《民事裁定书》复印件作为第8组证据，拟证明涉案门面首次查封的时间是2016年1月22日。本院组织本案原告、被告、第三人对原告、被告提交的证据进行了质证。对原告提交的证据1、证据2，被告、第三人均无异议。对证据3，被告对裁定书无异议，认为《门面买卖合同》是虚假的，是将民间借贷款通过盗签买卖合同的方式，转变为虚假买卖的行为。因为人民法院在2016年1月22日查封涉案门面，原告就于2015年12月虚构了买卖合同，因为转账凭证的不吻合，是人为拼凑的。通过曾维柏的陈述可知，涉案门面是以每平方米22000元的价格取得，通过原告的诉状买卖合同的转让价格仅为每平方米10000元，完全不符合生活常识。德正公司、曾维柏、杨小连无异议，大地联创公司认为该证据与我公司无关。对证据4，被告认为转款凭据与支付情况不吻合，从门面买卖合同来看，以每平方米22000元取得的门面，在房价高涨时是不可能通过每平方米10000元的价格出让的。原告的买卖合同与转账凭证是完全不吻合的。德正公司无异议；曾维柏、杨小连同意原告的证明目的；大地联创公司认为该证据与我公司无关。对证据5，被告认为是虚假证据。首先从移交的时间来看，是卡点在人民法院采取保全措施之前。其次从承租人支付租金时间和租金来看，与租赁合同完全不吻合。本案涉嫌虚假诉讼。德正公司未发表意见；曾维柏、杨小连认为证据真实有效；大地联创公司认为该证据与我公司无关联。对证据6，被告认为：①原告提交的备案登记表与被告提交的备案登记表不吻合。②生效判决正好说明涉案门面是经过预抵押的门面，2017年7月24日之前的贷款是还未还清的，在出卖一个有抵押和尚未结清贷款的房屋时，应取得抵押权人和贷款出借人的同意。所以原告不能办理登记手续是存在过错的。对于为什么是以曾碧光的名义贷款的问题，曾维柏已经进行说明。德正公司无异议；曾维柏、杨小连认为证据真实有效；大地联创公司认为证据与我公司无关。对被告提交的证据1，原告对其真实性不予认可，认为该登记表与实际情况不符，也与不动产登记机关备案的情况不符，应当以实际登记为准。德正公司认为该证据与我公司无关；曾维柏认为证据中的签字并非我签的，我对此不知情；大地联创公司认为该证据的情况我方不清楚，以登记机关出具的材料为准。对证据2，原告认为：①对有关通知和收据的真实性，我方尊重各方的认可及说法，但对于证明目的我方不予认可，被告的说法与本案实际情况相悖。②被告认为门面买卖合同是虚假的，仅仅是猜测，无证据证明。③被告所称民间借贷，只是单方推测，无也证据证明。④原告提供的转账凭证和合同约定的转账时间是吻合的。德正公司无异议；曾维柏认可通知上的签字是我签的，但收据是财务开的，我不知情；大地联创公司认为关于收据的情况需要公司核实后才能答复，现公司原始凭证在经济侦查机关，暂时未能调取。对于该组证据来源的提问，被告回答是曾维柏提供原件，我方复印的。曾维柏当庭未表态。对证据3，原告对真实性不予认可，认为该保证书是有条件的保证，是行为保证，不是责任保证。大地联创公司2012年3月15日出具保证书，案涉门面已经备案登记在曾碧光名下。其保证出售给曾维柏的门面与客观事实不符。如果大地联创公司出具的保证书是承担担保责任，也是无效的。德正公司认为保证书是真实有效的，与本案有关联，对证据三性予以认可；曾维柏、杨小连认为签字不是杨昌荣签的，保证书是伪造的；大地联创公司认可保证书是我公司出具的，公司的责任只是配合办理相关手续。被告补充强调该保证书已在另案中予以确认。对证据4，原告认为该证据严格来说不是证据，只是一种说法。德正公司和大地联创公司无异议；曾维柏、杨小连认为与本案无关。对证据5，原告认为：①对判决书真实性无异议。②判决认定事实错误，判决结果与认定事实之间没有对应关系。德正公司予以认可；曾维柏、杨小连不予认可；大地联创公司无异议。对证据6，原告对真实性无异议，但认为41号裁定有“以执代审”的行为；对41号之一，认为执行行为和认定事实之间相互矛盾。德正公司和大地联创公司无异议；曾维柏、杨小连称未收到上述裁定，不知情。对证据7，原告对证据三性予以认可，对证明目的有异议。德正公司、大地联创公司无异议；曾维柏称其不知情。被告庭审中提交（2016）黔26财保3号裁定书作为证据8，拟证明案涉门面首次查封的时间是2016年1月22日。原告对该证据的真实性存在异议，认为只能证明裁定书作出的时间为2016年1月22日，不能证明实际查封的具体时间。而原告签订门面买卖合同、租赁房屋移交协议均在法院作出裁定之前，并且已经实际占有案涉门面，不能达到被告的证明目的。德正公司、大地联创公司无异议；曾维柏、杨小连认为与本案无关联。曾维柏提交《通知》作为证据，拟证明案涉门面登记在曾碧光名下的原因。原告、德正公司、大地联创公司、杨小连无异议。被告对真实性无异议，认为该证据不能达到曾维柏的证明目的，也不能否定案涉房屋实际权利人是曾维柏的事实。而且在民间借贷案件中也做了这样的认定，曾维柏并未上诉。对原告提交的证据的真实性、被告和第三人无异议的证据1、证据2、证据3中的二份裁定书，本院予以确认在卷佐证。对证据3中的《门面买卖合同》，被告认为是虚假的，但未能提交证据证明，本院予以采信。对证据4，被告认为转账凭证与支付情况不吻合，但对真实性未提出异议，第三人也无异议，予以采信。对证据5，被告认为是虚假的，但未能提交证据证明；曾维柏、杨小连认为证据真实有效，予以采信。对证据6，被告认为《黔东南州商品房预售合同登记备案表》与其提交的不吻合；曾维柏、杨小连认为真实有效，予以采信。对被告提交的证据的真实性，原告和第三人无异议的证据2、证据6、证据7本院予以确认在卷佐证。对证据1，原告不予认可，认为登记表与实际情况不符，但未能提交证据证明；曾维柏认为签名不是他签的，但未申请司法鉴定，也未能提交其他证据证明，予以采信。对证据3，原告对其真实性不予认可。德正公司对真实性予以认可，并认为该证据与本案具有关联性；大地联创公司认可该保证书是其公司出具的；曾维柏、杨小连对该证据的真实性持怀疑态度。本院予以采信。对证据4，原告认为严格说不是证据，只是一种说法。德正公司、大地联创公司无异议；曾维柏、杨小连认为与本案无关。本院认为被告提交的该证据对本案的事实认定不起任何作用，不予采信。对证据5，原告无异议，德正公司无异议，大地联创公司予以认可；曾维柏、杨小连不予认可，但未能提交不予认可的证据，本院予以采信。对证据8，原告对真实性存在异议，但未能证明异议的成立。德正公司、大地联创公司无异议；曾维柏、杨小连认为与本案无关联。本院予以采信。对曾维柏提交的《通知》作为证据，原告、被告以及其他第三人均无异议，本院予以确认在卷佐证。在庭审辩论中，曾维柏发表辩论意见为：关于为什么以1万元每平方米出售的问题，是因为我当时急需资金，所以才以低于市场价格出售的。关于为什么案涉房屋登记在曾碧光名下的问题，我与曾碧光的关系为父子，登记在曾碧光名下符合常理。但当时原告也是明知该房屋是有瑕疵的，对此原告方签订合同时也是知道相关情况的。根据当事人陈述的事实、庭审笔录以及上述证据材料，本院认定如下事实：曾维柏系大地联创公司股东之一。大地联创公司在开发“大地春城”楼盘项目时，曾维柏作为项目经理出资修建。2012年1月12日，经大地春城项目股东商议，同意将案涉门面在内的位于凯里市大地春城第一幢第一层11个门面以2.2万元／平方米的价格出售给曾维柏。2012年2月14日，涉案门面在房屋备案登记机关办理预售合同登记备案。《黔东南州商品房预售合同登记备案表》载明：购房人曾维柏；预售面积162.083平方米，预售房价486.249万元，付款时间2012年2月14日，付款方式一次性。曾维柏在购房人签章一栏签名；大地联创公司在售房单位声明一栏盖印章；登记机关盖予以备案印章。同日，大地联创公司出具ＮＯ.0821344号收据，收到曾维柏交来涉案门面款（一次性付款）冲抵大地春城项目工程款4862490.00元。另一份《黔东南州商品房预售合同登记备案表》显示：涉案门面登记内容和日期与曾维柏的登记备案表相同，购房人为曾碧光。2012年3月15日，德正公司与被告签订凯鑫（2012）借字第007号、008号《借款合同》，共借款1000万元。曾维柏、杨小连用包括涉案门面在内的8个门面作抵押担保。因抵押担保的门面尚未交付，房产权证未能办理，经协商，同日，大地联创公司向被告及法定代表人张玉荣出具《保证书》一份，明确：我公司开发修建的“大地春城”项目商品房中，1层04号、06号、08号、09号、10号、12号、13号、14号商业门面，共计建筑面积1301.756平方米，“已于2012年2月14日售给了曾维柏，房价总额为39052680.00元，曾维柏已一次性付清了全部房款，我公司也已于2012年2月14日到黔东南州住房和城乡建设局进行了备案登记手续，因目前尚未交房，房屋产权证暂未能办理。”我公司保证……“三、如到期后凯里市德正房地产开发有限公司未能还清贵公司及您的全部借款本息，我公司无条件配合贵公司和您办理曾维柏抵押房产产权过户到贵公司和您指定名下的相关手续。”2012年3月28日，曾碧光以购买涉案门面及相关门面为由，向工商银行凯里分行贷款985万元，同年3月31日，涉案门面办理了抵押权预告登记手续。至2017年7月24日，曾碧光尚欠工商银行凯里分行贷款本金6295954.10元及利息170234.43元（计算至2017年4月10日止）。2015年12月16日，原告书面委托其妹廖申萍代为与曾碧光签订《门面买卖合同》一份，约定涉案门面建筑面积166.66平方米，每平方米10000元，总价款166.66万元，原告已付清购房款。2016年1月12日，曾碧光与原告签订《门面租赁合同移交协议书》一份，约定曾碧光将已租赁给张德贵使用的面积为162.08平方米的涉案门面租赁合同权益自2016年1月1日起移交给原告。2016年1月22日，被告向人民法院提出诉前财产保全申请，本院于同日作出（2016）黔26财保3号民事裁定书，对涉案门面在内的8个商业门面进行查封。2016年8月17日，本院在审理被告诉德正公司、曾维柏、杨小连、大地联创公司民间借贷纠纷一案过程中，经被告申请，作出（2016）黔26民初41号民事裁定书，对涉案门面在内的4个门面进行查封。原告对查封裁定不服，申请复议。2016年8月24日，本院作出（2016）黔26民初41号之一民事裁定书，驳回原告的复议请求。2016年8月26日，本院作出（2016）黔26民初41号民事判决书，判决德正公司于判决生效之日起30日内支付尚欠被告的借款本金700万元及利息；曾维柏、杨小连在用于担保的包括涉案门面在内的8个门面的财产价值范围内承担连带担保责任；大地联创公司在曾维柏、杨小连不能清偿的范围内，承担补充赔偿责任。该案在执行过程中，本院对涉案门面进行拍卖。原告不服提出执行异议，请求对涉案门面中止执行。经本院审查终结，于2018年11月9日作出（2018）黔26执异28号裁定书，认为原告的异议理由不能成立，驳回原告的异议请求。原告向本院提起本案外人执行异议之诉。本院认为，围绕当事人诉讼请求、事实理由与答辩意见，本案争议焦点为：一、对执行的门面原告是否享有权利，原告提出执行异议是否成立？二、该执行异议是否存在“以执代审”？三、曾碧光转让给原告的房屋是否合法有效？一、从现有证据来看，原告对执行标的享有占有、使用、收益的权利，但这些权利仅是表象。这些权利是否真实、有效、合法，具有不确定因素。涉案门面系大地联创公司以抵偿工程款而出卖给曾维柏，并于2012年2月14日办理了预售合同登记备案，应当认定涉案门面为曾维柏所有。而原告提交的证据显示，同一日，在同一登记机关，涉案门面同时登记备案在曾碧光名下。这种现象很不正常，一是违反了登记备案规定，一个门面同时办理两个登记备案；二是曾碧光没有涉案门面来源，没有买卖或赠与等相关依据。2012年3月28日，曾碧光又以购买已经登记备案在其名下的涉案门面为由向工商银行凯里分行贷款，前后矛盾，可以认定其办理的预售合同登记备案为虚假、无效行为。为办理贷款，2012年3月31日，涉案门面办理了抵押权预告登记。预告登记与预售合同登记备案不同，预告登记具有物权效力，即具有排他效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案抵押权预告登记的抵押权人为工商银行凯里分行。曾碧光在未征得权利人同意又未还清银行贷款之前将涉案门面出卖给原告，该处分行为不发生物权效力。因此，原告提出的执行异议不能成立。二、案外人执行异议与案外人执行异议之诉不同。案外人执行异议是一种程序性执行救济。人民法院执行机构对案外人的主张仅为程序性、形式性审查，也就是仅根据权利外观来判断案外人对执行标的是否享有权利以及该权利的合法性与真实性进行判断，不必对案外人的主张进行实质审理，也就是无需对案外人享有权利的基础及其正当性进行审理，本院驳回原告执行异议请求裁定不存在“以执代审”的情形。三、对于曾碧光转让给原告的门面是否合法有效的问题。根据查明的事实，为抵偿工程款，大地联创公司以每平方米2.2万元的价格将涉案门面出售给曾维柏，而根据预售合同登记备案表和大地联创公司出具的收据及《保证书》计算，每平方米实际价格为3万元整。曾碧光在没有任何来源依据的情况将涉案门面转让给原告，属于合同法上的无权处分，且转让价格为每平方米1万元，仅为曾维柏实际买入价格即成本价的三分之一，这在商品房价格不断上涨的情况下，此现象有悖于市场经济规律。被告有理由对合同的真实性和目的产生质疑。在无其他相反证据佐证的情况下，从合同法的角度，曾碧光与原告签订的门面买卖合同应为有效。从不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，合同有效并不一定引起物权的变动。2012年3月28日，曾碧光向工商银行凯里分行贷款985万元，用涉案门面等办理了抵押权预告登记。原告提交的证据之一凯里市人民法院（2017）黔2601民初1550号民事判决书显示，截至2017年7月24日，曾碧光尚欠工商银行凯里分行贷款本金近630万元，计算至2017年4月10日止的利息为17万余元。而曾碧光却在抵押权预告登记有效期间的2015年12月16日与原告签订门面买卖合同并将门面租赁合同权益移交给原告。原告表面上对涉案门面享有了占有、使用、收益的权利，但根据物权法第二十条第一款关于预告登记的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。所以原告仍不能取得涉案门面的物权。本院认为，曾维柏2012年2月14日取得涉案门面并办理商品房预售合同登记备案。2012年3月15日用涉案门面为德正公司向被告借款作担保，抵押物虽未办理抵押登记，债权人不得对未办理抵押登记的抵押物享有优先受偿的权利，但抵押合同成立，被告的债权成立在先。2015年12月16日，原告与曾碧光签订门面买卖合同购买涉案门面时，根据曾维柏的法庭辩护意见，当时原告也是明知该房屋是有瑕疵的，原告方在签订合同时也是知道相关情况的。曾碧光将未经抵押权人同意且尚在预告登记有效期间、抵押担保的债务尚未偿还的涉案门面转让给原告，导致原告在物权法上无法获得涉案门面物权。原告称其已经签订合法有效合同、全额支付价款、实际拥有涉案门面，已经成为涉案门面的合法权利人的理由不能成立。对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所列四个条件逐一对比分析如下：一、在人民法院查封之前，原告与曾碧光已经签订门面买卖合同，虽然疑点重重，但在没有相反证据佐证的情况下，从合同法的角度可以认定该合同应为有效。但合同有效仅能证明原告与曾碧光之间的债权成立，不一定能够引起涉案门面的物权变动。因为曾碧光处分已经抵押权预告登记的标的物，不发生物权效力。二、在人民法院查封之前，虽然原告已经实际占有涉案门面，但因为法律规定不发生物权效力，故不能认定为原告占有合法。三、虽然原告已经支付全部合同价款，但该付款行为也不能因此产生物权效力。四、根据曾维柏庭审辩护意见，原告在签订买卖合同购买涉案门面时，是明知该门面存在瑕疵，原告主观上存在明显过错，对其不能享有涉案不动产物权应承担过错责任。综上上述对应分析，原告提出的执行异议并不符合该条规定的所列条件，不具有能够排除执行的权利。从另一个角度，原告与曾碧光签订门面买卖合同形成债权，在无法获得涉案门面物权的情况下，也不影响其对债权的主张。综上所述，原告现有涉案门面所谓的权利不足以够排除人民法院对涉案门面的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告廖海萍的诉讼请求。案件受理费500.00元，由廖海萍负担。如不服本判决，应当在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  刘志红审判员  刘 琴审判员  王山地二〇一九年七月二日书记员  周烈刚