广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初2157号原告：黄业仿，男，1967年5月24日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。原告：茹正林，男，1968年9月8日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。原告：李孔明，男，1965年12月5日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。原告：陈良紧，男，1985年9月16日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。原告：陈必篇，男，1968年8月4日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。原告：冯国行，男，1979年10月3日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。原告：陈计伟，男，1977年10月17日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。上述七原告共同委托诉讼代理人：谢嘉骏，广东尚思律师事务所律师。上述七原告共同委托诉讼代理人：梁万花，广东尚思律师事务所律师。被告：林良标，男，1965年5月26日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：谭家权，广东迅恒律师事务所律师第三人：黄业文，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。原告黄业仿、茹正林、李孔明、陈良紧、陈必篇、冯国行、陈计伟诉被告林良标及第三人黄业文案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄业仿、陈计伟及七原告的共同委托诉讼代理人谢嘉骏、梁万花，被告林良标及其委托诉讼代理人谭家权到庭参加诉讼，被告第三人黄业文经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄业仿、茹正林、李孔明、陈良紧、陈必篇、冯国行、陈计伟向本院提出诉讼请求：一、请求解除对阳江市阳东区XX镇XX路XX号房地产的查封、拍卖及停止执行（价值100万元）；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年上半年之前，原告茹正林、李孔明、陈良紧、陈必篇、冯国行、陈计伟六人分别向原告黄业仿及第三人黄业文购买了位于阳江市阳东区XX镇XX路XX号房产的XX房、XX房及XX房、XX房、XX房、XX房及XX房、XX房。2012年上半年，原告黄业仿及第三人黄业文将上述房产交付给六名原告使用，并承诺为六名原告办理独立房产证。2012年至2015年期间六名原告一直催促第三人黄业文为六名原告办理独立房产证，但未果。至2015年，六名原告才得知第三人黄业文在已将上述房产出售给六名原告的前提下，未经七名原告的同意，擅自两次将涉案房地产用于抵押贷款。为此，原告黄业仿为了化解七原告与第三人黄业文之间的矛盾和债务纠纷，七原告与第三人黄业文于9月27日协商，为证明原告茹正林等六人与原告黄业仿及第三人黄业文于2012年形成购房买卖事实，由原告黄业仿与第三人黄业文签订《房产产权转让及使用管理协议书》，约定黄业文将涉案房地产的所有产权转让给黄业仿，黄业文不再享有涉案房地产的产权。同时，由黄业仿负责清偿涉案房地产项下的银行贷款及与各住户重新签订新的购房协议书。同日，黄业仿分别与茹正林等六名原告签订了《购房协议书》，并经阳江市阳东区XX镇法律服务所见证。2017年1月16日，被告林良标因与第三人黄业文的民间借贷纠纷，向法院申请诉前财产保全，法院作出（2017)粤1704财保XX号民事裁定书，裁定查封涉案房地产。2018年2月2日，被告林良标向贵院申请强制执行。贵院于2018年9月7日作出（2018)粤1704执XX号之三执行裁定，裁定拍卖涉案房地产。2018年9月27日，原告向法院提出异议，法院于2018年11月12日作出（2018)粤1704执异XX号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，涉案房地产虽登记在第三人黄业文的名下，但原告才是涉案房地产的所有权人。茹正林等六名原告早在2012年上半年已与原告黄业仿和第三人黄业文形成了事实上的房产买卖合同关系，大部分业主至今已付清购房款，且早在2012年已装修入住。2015年，各方也再次签订了购房协议予以确认买卖关系。即原告在贵院查封前已签订了书面合法的房产买卖合同及已实际占有涉案房地产。因第三人黄业文在隐瞒原告的情况下，擅自将涉案房地产用于抵押贷款，加上房产政策变化，导致涉案房地产无法过户至原告名下，原告对此没有存在过错，且第三人黄业文于2012年起至2015年期间一直向茹正林等六名原告承诺会想办法为各住户取得房产证。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，法院对涉案房地产的查封及拍卖行为是错误的，损害了原告的合法权益。现为维护原告的合法权益，特诉至本院，望判如所请。被告林良标辩称：原告方起诉的事实与理由，不能排除法院对涉案房产的查封拍卖。一、涉案房产属于黄业文所有，原告方提供的证据未能证实涉案房产已经转让给原告。二、原告方提供的房产买卖合同、房产产权转让及使用管理协议书、购买协议书、关于一次性付清房款的协议书，不是黄业文转让涉案房产与原告签订的合法有效买卖合同。黄业文已于2012年将涉案房产作抵押向阳东农业银行贷款，从设置抵押日起，黄业文未经银行同意，无权将涉案房产转让给原告。所以，原告提交的上述房产买卖合同、协议不是涉案房产合法有效的买卖合同。三、原告提供的证据不能证明原告已经付清涉案房产的购房款，也不能证实原告方已实际占有和使用了涉案房产，亦未办理产权过户手续。综上，请法院依法驳回原告方的上述诉讼请求。第三人黄业文缺席，无答辩亦无举证。经审理查明，林良标诉黄业文、陈玥如民间借贷纠纷一案，林良标于2017年1月22日诉至本院，请求判令黄业文、陈玥如共同偿还借款435000元及相关利息，并承担诉讼费、保全费。本院经审理后，于2017年9月28日作出（2017）粤1704民初XX号民事判决书，判决如下：“一、被告黄业文于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金382318元及利息（计至2016年1月31日止的利息为3689元，从2016年2月1日起的利息以324450元为基数按月利率2%计算至本判决确定的还款之日止）给原告林良标；二、驳回原告林良标的其他诉讼请求。案件受理费9166元，由林良标负担1335元，黄业文负担7831元。”黄业文不服上述判决，向广东省阳江市中级人民法院提起上诉。广东省阳江市中级人民法院经审理后于2017年12月14日作出（2017）粤17民终XX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3037元，由黄业文负担。上述判决生效后，由于黄业文未自觉履行该判决确定的金钱给付义务，林良标于2018年2月2日向本院申请执行[案号：（2018）粤1704执XX号]。在执行过程中，本院依法向黄业文发出执行通知书，责令其履行上述生效判决确定的金钱给付义务，但黄业文至今仍未全部履行。本院在执行本案过程中，于2018年2月22日作出（2018）粤1704执XX号之一执行裁定，其中裁定冻结、划拨黄业文的银行存款（冻结、划拨的金额以本案执行标的为限）。本院依该裁定实际执行划拨黄业文银行存款两笔，共39100元。林良标在起诉前，向本院提出诉前财产保全的申请，本院经审查后于2017年1月16日作出（2017）粤1704财保XX号民事裁定书，裁定查封被执行人黄业文所有的坐落在阳东区XX镇XX路XX号房地产（证号：粤房地权证阳东字第XXXXXX号），期限为三年，并于当日将该裁定书和协助执行通知书送达不动产登记部门，办理了查封登记手续。本案进入执行程序之后，该诉前保全查封自动转为执行中的查封。因黄业文未按执行通知全部履行本案债务，本院于2018年9月7日作出（2018）粤1704执XX号之三执行裁定书，裁定拍卖黄业文所有的座落在阳东区XX镇XX路XX号房地产（证号：粤房地权证阳东字第XXXXXX号）。七原告不服上述裁定，向本院提出书面异议，请求法院停止拍卖黄业文所有的座落在阳东区XX镇XX路XX号房地产。本院经审查后认为黄业仿等人不享有足以排除强制执行的民事权益，并于2018年11月12日作出（2018）粤1704执异XX号执行裁定书，裁定驳回黄业仿、茹正林、李孔明、陈良紧、陈必篇、冯国行、陈计伟的异议请求。另查明，涉案房地产占地面积120平方米，建筑面积902.20平方米，为七层楼房，于2012年9月13日登记在黄业文名下，产权属黄业文单独所有（产权证号：阳东XXXXXX）。黄业文先后两次将涉案房地产抵押于中国农业银行股份有限公司阳江阳东（原阳东县）支行，用于办理贷款抵押，第一次抵押贷款金额为1000000元，设定的抵押期限从2012年10月17日起至2037年10月16日止，共25年，登记证明号为：阳东XXXXXX，该笔贷款以等额本息还款方式按月还本付息，涉案房地产的抵押登记至今尚未涂销，仍处于抵押状态；第二次抵押贷款金额为500000元，设定的抵押期限从2014年6月4日起至2017年12月3日止，共3年6个月，登记证明号为：阳东他押XXXXXX，该次贷款已清偿完毕。陈计伟主张其于2011年10月与黄业文、黄业仿协商购买涉案房产的XX房。根据陈计伟提供的收据显示，其分别于2011年10月6日支付了定金20000元给黄业仿，于2012年1月16日支付了楼款20000元给黄业仿，每次付款均由黄业仿出具收据一份交其收执。陈计伟还主张其于2012年4月20日支付了楼款36000元给黄业文，加上前期支付的40000元，由黄业文出具了收到首期楼款76000元的收据给其收执。此外，陈计伟称其当日还支付了房产证费20000元给黄业文，亦由黄业文出具了收据给其收执。2012年7月31日，黄业文又出具收据一份交陈计伟收执，载明已收到XX房车位费用8000元。陈计伟主张其于2013年底入住该房屋。茹正林主张其于2012年4月21日向黄业文购买涉案房产的XX房。茹正林主张其以其弟弟茹胡记的名义分别于2012年4月21日支付了办证费20000元给黄业文，于2012年6月4日支付了购房款30000元给黄业文，每次付款均由黄业文出具收据一份交茹胡记收执。茹正林还主张截至2012年6月5日，茹胡记共支付了楼款150000元给黄业文，由黄业文出具了收到首期楼款150000元的收据给茹胡记收执。茹正林主张其于2014年上半年装修入住该房屋。李孔明主张其于2012年4月21日向黄业文购买涉案房产的XX房、XX房，并分别于2012年4月21日支付了办证费20000元给黄业文，于2012年6月支付了购房款101850元给黄业文，于2012年6月25日支付了购房款18000元给黄业文，于2012年8月7日支付了车位费8000元给黄业文，每次付款均由黄业文出具收据一份交其收执。李孔明主张其于2012年9月装修入住该房屋。陈良紧主张其于2012年2月28日向黄业文购买涉案房产的XX房，并分别于2012年2月28支付了购房款71039元给黄业文，于2012年4月21日支付了办证费20000元给黄业文，于2012年7月15日支付了建筑中多加杂用费1330元给黄业文，此外还支付了车位费4000元给黄业文，每次付款均由黄业文出具收据一份交其收执。陈良紧主张其于2013年9月装修入住该房屋。冯国行主张其于2011年10月6日向黄业仿购买涉案房产的XX房、XX房，并于当日支付了定金20000元给黄业仿。冯国行还主张其分别于2012年2月18支付了购房款100000元给黄业文，于2012年6月9支付了购房款110000元给黄业文，于2012年6月10日支付了办证费30000元给黄业文，每次付款均由黄业文出具收据一份交其收执。冯国行主张其于2012年9月装修入住该房屋。陈必篇主张谢XX于2012年6月9日向黄业文购买了涉案房屋的XX房，后来谢XX退房，黄业文又于2014年1月7日将该房出售给了陈必篇，陈必篇于当日支付了70000元给黄业文，由黄业文出具一份收据交其收执。黄业文与陈必篇于2014年11月29日签订了一份《房产买卖合同书》，约定由黄业文以220000元的价格将涉案房地产的第X层XX房（建筑面积85平方米）转让给陈必篇。陈必篇主张其于2014年11月29日又支付了购房款150000元给黄业文，连同此前支付的70000元，由黄业文出具了一份220000元的收据给其收执。陈必篇主张其于2014年2月装修入住该房屋。2015年9月27日，黄业文（作为甲方）与黄业仿（作为乙方）以及茹正林、李孔明、陈良紧、陈必篇、冯国行、陈计伟（均作为丙方）签订《房产产权转让及使用管理协议书》，该协议书载明：甲方黄业文和乙方黄业仿属亲兄弟关系。甲、乙双方于2011年共同出资在阳东XX路XX号建有六层半房产一幢，建筑面积约900平方米。此幢大楼于2012年9月13日取得房产总证，房产证权属人是黄业文，房地产权证号：阳东XXXXXX。此后，黄业文以该大楼房地产权证为抵押两次向农业银行贷款人民币1500000元作为己用，到现在为止尚欠农业银行贷款1100000元无力偿还。取得房地产总证之前，甲方和丙方以口头协议形式商定，甲方以不同楼层不同价格将本幢大楼分楼层卖给丙方各住户，并能为各住户取得独立房产证，丙方已付首期款和办证费给甲方（有票据为证）。因房产政策有变，到现在为止甲方未能为丙方办得各住户独立房地产权证。并约定：1、签订协议即日起,黄业文将本幢大楼的所有产权全部转让给黄业仿拥有。黄业仿即日起负责偿还该房地产的剩余银行抵押贷款1100000元。偿还银行债务时间为5年还清，即从签订本协议起至2020年9月止，必须全部还清。2、从签订协议起，黄业文不再拥有该幢房产的法定产权，不得再使用该房产的产权证从事一切行为活动，并协助乙、丙两方处理有关法定程序。3、黄业仿自签订本协议一个月内，须以本幢大楼新的产权人与丙方各住户签订新的购房协议书。如果双方达成一致房产买卖和供楼意见后，丙方不签订购房协议书，视买卖不生效，没有法律保障，则甲方可以收回此房，退还售楼本金。4、黄业仿偿还农业银行债务后，立即从农业银行取出房地产权证；5、房产总证取出后，房产证归各住户共同所有和管理。根据现时房产政策，如政策许可，经各住户共同商定后，可以将总证产权人变更，或者将总证拆分到各住户，所产生的费用由各住户根据房产政策共同承担。6、如约定时间内，乙方不能如期偿还农业银行债务并取得本幢大楼房产证交由丙方各住户共同管理，则乙方视为违约。丙方有权继续居住本大楼，同时拥有相应楼层的产权，乙方无条件退回所交的全部房款，由此产生的一切法律后果和损失由乙方负责。签订上述协议当日即2015年9月27日，由黄业仿分别与茹正林、李孔明、陈良紧、冯国行、陈计伟签订《购房协议书》，约定由黄业仿将涉案房地产的第X层XX房（面积84平方米，单价2700元/平方米，房产总价为226800元）转让给茹正林，将涉案房地产的第X、X层XX、XX房（面积120.4平方米，单价2700元/平方米，房产总价325080元）转让给冯国行，将涉案房地产的第X层XX房（面积84平方米，单价2650元/平方米，房产总价为222600元）转让给陈计伟，将涉案房地产的第X层XX房（面积84平方米，单价2600元/平方米，房产总价为218400元）转让给陈良紧，将涉案房地产的第X、X层XX、XX房（面积120.4平方米，单价2600元/平方米，房产总价313040元）转让给李孔明。上述《购房协议书》分别载明：截止于签订《购房协议书》的前一日即2015年9月26日，茹正林支付了购房款共190000元，尚欠房款36800元及利息10000元共计46800元，自2015年10月起，分五年付清，按每月780元支付给甲方（黄业仿）；冯国行支付了购房款共170000元，尚欠房款155080元及利息30000元共计185080元，自2015年10月起，分五年付清，按每月3085元支付给甲方（黄业仿）；陈计伟支付了购房款116000元，尚欠房款106600元及利息20000元共计126600元，自2015年10月起，分五年付清，按每月2110元支付给甲方（黄业仿）；陈良紧支付了购房款116000元，尚欠房款102400元及利息20000元共122400元，自2015年10月起，分五年付清，按每月2040元支付给甲方（黄业仿）；李孔明支付了购房款169850元，尚欠房款143190元及利息25000元共计168190元，自2015年10月起，分五年付清，按每月2803元支付给甲方（黄业仿）。上述《购房协议书》还统一载明：涉案房地产的产权证已抵押给农业银行，甲方（黄业仿）保证在2020年10月前还清银行贷款，并取回产权证……；在还贷期间，即2020年之前，甲方（黄业仿）不得再向银行申请追加贷款或将房产转卖，如因无法偿还银行贷款或甲方（黄业仿）私自将房产变卖，则乙方（各业主）有权要求甲方（黄业仿）追回购房款以及利息，并赔偿乙方（各业主）的损失。上述《房产产权转让及使用管理协议书》及《购房协议书》由阳江市阳东区XX镇法律服务所进行了见证，该所于2015年9月30日作出了[2015]XX见字第X号见证书。此外，原告方主张涉案房地产剩下的第一、二层及第七层（半层）属黄业文转让给黄业仿的房产。在本院于2017年1月16日查封涉案房地产之后，陈计伟、冯国行、陈良紧分别于2017年6月11日、2017年6月27日、2018年4月6日，与黄业仿签订《关于一次性支付清所欠房款的协议》，由陈计伟、冯国行、陈良紧分别在签订该协议之日一次性支付房款70000元、100000元、50000元给黄业仿，以抵销各自所欠的房款。茹正林主张其按月支付1000元给黄业仿，计至2018年3月，尚欠黄业仿24000元。李孔明主张其按月付款给黄业仿，现尚欠黄业仿6万多元。黄业文与黄业仿等七人签订涉案房地产的买卖合同，转让涉案房地产，并未征得抵押权人的同意。以上事实，有七原告提供的收款收据、供楼明细记录表、房屋产权转让及使用管理协议书、购房协议书、合同书、关于一次性支付清所欠房款的协议、执行裁定书，被告林良标提供的不动产登记资料以及本案庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：案外人黄业仿、茹正林、李孔明、陈良紧、陈必篇、冯国行、陈计伟对涉案房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益。黄业文与七原告于2015年9月27日签订的《房产产权转让及使用管理协议书》中虽约定将涉案房地产的所有权全部转让给黄业仿，但双方并未就此房地产办理产权变更登记手续，不动产的产权变更以登记为公示原则，现涉案房地产仍登记在黄业文名下，产权属黄业文单独所有（产权证号：阳东XXXXXX），应认定黄业文是涉案房地产的所有权人。本院执行的林良标与黄业文民间借贷纠纷一案，属于金钱债权执行案件，执行标的为涉案房地产，属于不动产范围，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定进行审查。黄业文与七原告于2015年9月27日签订的《房产产权转让及使用管理协议书》中已载明黄业文以该房地产分两次向农业银行贷款1500000元作为己用，尚欠1100000元无力偿还，因此，七原告在签订该协议时已明确知道涉案房地产的抵押情况。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，受让人可以行使涤除权，代替债务人清偿债务，使抵押权消灭。七原告作为受让人在明知转让房地产存在抵押权，购买涉案房地产存在一定风险的情况下，仍然签订书面买卖合同购买涉案房产，而且未能代替债务人黄业文清偿抵押贷款债务，涂销抵押登记，因而银行对涉案房地产的抵押权依然存在，导致黄业文转让的涉案房地产未能办理过户登记到案外人名下，最终被本院查封。因此，七原告自身对涉案房产不能办理过户登记存在一定原因，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。综上，案外人黄业仿等七人对涉案房产的执行提出异议，未全部符合上述规定的排除执行的情形，其对涉案房地产不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，对于七原告的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解除》第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回原告黄业仿、茹正林、李孔明、陈良紧、陈必篇、冯国行、陈计伟的诉讼请求。本案受理费13800元，由原告黄业仿、茹正林、李孔明、陈良紧、陈必篇、冯国行、陈计伟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  柳华想人民陪审员  许 允人民陪审员  庄雪玲二〇一九年七月十一日书 记 员  吴春慧