河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终796号上诉人（一审原告、案外人)：长葛市卓越房地产有限公司。住所地河南省长葛市和尚桥镇辛庄村。诉讼代表人：长葛市卓越房地产有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：赵春峰，河南德典律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐书涛，河南德典律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：卢耀宗，男，1988年1月21日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：司明灯，河南瀛豫律师事务所律师及实习律师秦梦。被上诉人（一审被告、被执行人）：郑琴，女，1963年9月11日出生，住河南省新密市。上诉人长葛市卓越房地产有限公司（以下简称卓越公司）因与被上诉人卢耀宗、郑琴案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人卓越公司的委托诉讼代理人赵春峰、唐书涛，被上诉人卢耀宗的委托诉讼代理人司明灯、秦梦到庭参加诉讼，被上诉人郑琴经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓越公司的上诉请求：依法撤销一审法院（2018）豫01执异336号执行裁定书，中止对（2015）郑执一字第495号裁定书所查封房产的执行，解除查封。事实和理由：一、卓越公司持有土地使用权证、建设工程规划计可证、施工许可证等证据，是未登记建筑的权利人。二、卓越公司虽与郑琴签订房屋买卖合同，但未为郑琴办理不动产登记，也未交付房屋，且已于2018年5月26日向郑琴送达解除合同通知，双方已无合同关系；即使未解除合同，郑琴也仅有继续履行合同请求权而非物权，卓越公司仍是涉案房屋的实际权利人。三、合同备案仅是响应行政管理的行为，不发生物权变动的效力，卓越公司进入破产清算程序，涉案房屋为破产财产，应解除查封，中止执行程序。四、执行法院违反《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》预查封的规定，应予纠正。五、郑琴与卓越公司之间系借款关系，而周洋等人与卓越公司签订有房屋买卖合同，支付价款后已入住多年，一审判决周洋等人或卓越公司没有排除执行的实质性权利，有违逻辑。卢耀宗辩称，一、涉案房产已经由卓越公司出售给郑琴并在房管局登记备案，卓越公司对该房产不再享有权利。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条规定查封不动产期限不得超过三年，已替代了原查封期限为两年的规定，执行法院的查封行为没有错误。三、涉案房产备案在郑琴名下，郑琴对该房产享有的物权期待权是可以排除案外人对卓越公司的强制执行。四、《企业破产法》第十八条规定管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，本案查封的房产不属于破产企业的财产，管理人无权解除双方的买卖合同。五、郑琴与卓越公司是何种法律关系均不能影响卢耀宗的强制执行。郑琴未到庭答辩。卓越公司向一审法院提出的诉讼请求：依法撤销一审法院（2018）豫01执异336号执行裁定书，裁定解除查封（2015）郑执一字第495号裁定书的房产，中止对该房产的执行。一审法院查明：（2015）郑执一字第495号卢耀宗申请执行郑琴一案，执行依据是河南省郑州市惠济公证处（2015）郑惠证执字第17号执行证书，一审法院于2015年5月5日立案执行。执行过程中，于2015年5月29日作出（2015）郑法执字第495号民事裁定书，裁定预查封被执行人郑琴名下位于长葛市卓越香格里拉项目的部分房产（详见查封财产清单）。同日，一审法院向长葛市房管局送达协助执行通知书，要求该局协助预查封涉案房产，查封期限三年，自2015年5月29日至2018年5月28日。2018年5月8日，一审法院作出（2015）郑执一字第495号执行裁定书，裁定继续查封被执行人郑琴名下40套房产，并于同日向长葛市不动产登记中心送达协助执行通知书，要求该中心协助（预）查封涉案房产。一审法院预查封的合同备案登记在被执行人郑琴名下的房产如下：位于长葛市卓越香格里拉**楼：0202001、0202002、0203001、0203002、0204001、0204002、0205001、0205002、0206001、0206002、0207001、0207002、0208001、0208002、0209001、0209002、0210001、0210002、0211001、0211002、0309001、0309002、0310001、0310002、0311001、0311002；；位于长葛市香格里拉**楼0311001；位；位于长葛市香格里拉**楼201001、0201002、0211001、0211002、0311001；位于；位于长葛香格里拉**楼01002、0211001、0211002、0301002、0302001、0302002、0311001、0311002。在执行过程中，周洋等多名案外人分别向一审法院提出书面异议，各自对涉案房产主张所有权，一审法院经审查后，裁定驳回周洋等案外人的异议。卓越公司以涉案房屋未办理产权登记，其作为开发商依法享有所有权为由，向一审法院提出书面异议，对涉案房产主张实体权利，请求对涉案房产排除执行。一审法院于2018年10月28日作出（2018）豫01执异336号执行裁定书，裁定驳回卓越公司的异议。卓越公司不服，提起本案诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。卓越公司作为涉案房产的开发商，已将涉案房产出卖给郑琴，其已不再是涉案房产的权利人。虽然涉案房产未办理产权登记，但郑琴与案外人签订的商品房买卖合同已在相关部门进行备案，因此卓越公司作为开发商，对涉案房产已不具有能够排除执行的实体权利。一审法院对涉案房产依法进行预查封的行为并无不当。卓越公司的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不应支持。综上所述，卓越公司的诉讼请求不能成立，应当驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回卓越公司的诉讼请求。一审案件受理费73336元，由卓越公司负担。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：一、2012年7月16日长葛市城乡规划办公室向卓越公司颁发涉案房产的建设工程规划许可证。2012年12月12日长葛市国土资源局向卓越公司颁发长国用（2012）字第7140043-2号国有土地使用证，卓越公司取得涉案房产座落土地使用权。2013年6月26日长葛市住房和城乡规划建设局向卓越公司颁发涉案房产的建筑工程施工许可证。郑琴未实际占有涉案房产。二、2017年9月7日孙保平等多人以卓越公司不能交付所购房屋、明显丧失清偿能力为由申请对卓越公司破产重整，河南省长葛市人民法院2017年9月18日作出（2017）豫1082民破申5号民事裁定，受理该重整申请；2018年1月8日作出（2017）豫1082民破申5号之一决定书，指定河南先利律师事务所和河南德典律师事务所为卓越公司重整一案的联合管理人，正式履行管理人职责。三、周洋等多人2016年11月24日以购买了涉案房产为由向一审法院提出执行异议，请求排除申请执行人卢耀宗对其所购买房产的执行。一审法院2017年2月21日作出（2017）豫01执异109号等多份执行裁定，分别驳回周洋等多人的执行异议。四、卓越公司称其与郑琴并非房屋买卖关系，而是以签订房屋买卖合同的方式对800万元借款进行担保；卓越公司另与刘晓燕之间有1000万元左右的借款，其已偿还的款项多数是付给刘晓燕的丈夫朱俊杰。新密市公安局出具证明：郑琴与刘晓燕系母女关系。新密市妇幼保健院出具的刘晓燕住院病历及子女的出生医学证明签发登记表显示刘晓燕与朱俊杰系夫妻。根据上诉和答辩意见，归纳本案争议焦点为应否停止对涉案房产的执行。本院认为，卓越公司取得涉案房产座落土地的国有土地使用权，规划、建设主管机关批准其进行涉案房产建筑物的建设，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，卓越公司自始为涉案房产的权利人。郑琴与卓越公司签订有40套房产的商品房买卖合同，相关买卖合同在房产管理部门进行合同备案，但该合同备案仅是对房地产开发企业对外销售房屋签订买卖合同的行政管理行为，并非物权登记行为或预登记行为，不产生物权变动的效力，卓越公司仍为涉案房产的权利人。在合同备案后，若房屋购买人已履行全部义务，房地产开发企业一般不得解除买卖合同，房屋购买人有权要求房地产开发企业继续履行买卖合同、交付房屋，基于此，最高人民法院、国土资源部、建设部发布法发[2004]5号文件《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，通知可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。而本案中，郑琴与卓越公司签订大量商品房买卖合同，显然不是消费者，卓越公司也主张双方并非真实的房屋买卖关系而是借款担保关系，郑琴未到庭陈述相关事实并举证，对其是否已履行商品房买卖合同的全部义务无法查清，人民法院对双方之间的商品房买卖合同关系是否真实有效也无法作出认定。同时，卓越公司的破产重整已被受理，管理人明确表示不履行与郑琴签订的商品房买卖合同，应将涉案房产作为破产财产予以处置。在周洋等多人以消费者身份对涉案房产提出异议，郑琴与卓越公司之间商品房买卖合同关系真伪不明、卓越公司拒绝履行商品房买卖合同、未将涉案房产交付郑琴的情况下，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产”的反向解释，可以认定涉案房产为破产财产，由管理人依法处置更能保护各方权益，故应停止对涉案房产的执行。一审法院未考虑郑琴与卓越公司之间商品房买卖合同关系的效力及履行情况，卓越公司处于破产重整状态等，仅以商品房买卖合同已进行合同备案为由认定卓越公司对涉案房产已不具有能够排除执行的实体权利，驳回卓越公司的请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初4743号民事判决；二、不得执行位于河南省长葛市卓越香格里拉93号楼：0202001、0202002、0203001、0203002、0204001、0204002、0205001、0205002、0206001、0206002、0207001、0207002、0208001、0208002、0209001、0209002、0210001、0210002、0211001、0211002、0309001、0309002、0310001、0310002、0311001、0311002，位于河，位于河南省长葛市卓越香格里拉**楼1001，位于河南，位于河南省长葛市香格里拉**楼001、0201002、0211001、0211002、0311001，位于河南省，位于河南省长葛市卓越香格里拉**楼02、0211001、0211002、0301002、0302001、0302002、0311001、0311002房产。一审案件受理费73336元，二审案件受理费73336元，均由卢耀宗负担。河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01执异336号执行裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 李建瑞审判员 张俊宇二〇一九年七月三十日书记员 李嘉慧