上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第17860号原告（反诉被告）周剑卿。委托代理人陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。被告（反诉原告）吕申。委托代理人汪小玉，上海骏丰律师事务所律师。原告（反诉被告）周剑卿（以下简称原告）与被告（反诉原告）吕申（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月25日、2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告周剑卿及其委托代理人陈刚、被告吕申及其委托代理人汪小玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周剑卿诉称，2013年7月1日，原、被告就坐落于上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定被告将系争房屋出售给原告，房屋总价为人民币（以下币种相同）199万元，双方应于2013年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理过户手续等。合同签订后，原告于2013年7月4日向被告支付了首期房款59.70万元。2013年8月14日，原告取得系争房屋的房地产权证，之后，银行贷款划付给被告。但被告以种种理由不搬离系争房屋，原告无奈之下只能于2013年11月起另行租房，月租金3，000元。现原告诉至法院，要求被告自系争房屋内迁出，将系争房屋交付给原告，并承担交付日前系争房屋发生的物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，被告按每月3，000元标准支付自2013年11月25日起至其实际交付房屋期间的房屋使用费，诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回要求被告承担交付日前系争房屋发生的物业管理费、水、电、煤、电讯等费用的诉请。被告吕申辩称，原、被告就系争房屋的买卖合同无效，双方是通过房屋买卖的形式套取银行贷款，要求驳回原告诉请。被告吕申反诉诉称，原、被告系朋友关系。因被告拖欠渣打银行及其他案外人到期债务无力清偿，通过原告牵线向案外人吴某某借款，先行偿付对外到期债务。之后，为归还吴某某借款，原、被告就系争房屋签订了买卖合同，以原告名义向银行贷款139.30万元，系争房屋产权过户至原告名下。银行放款后，被告将大部分款项用于偿还吴某某欠款，余款39万元左右通过原告专门做贷款的朋友进行放贷，所收利息用于偿还银行贷款，不足部分由原告先行代为偿还，待被告有还款能力时再行结算。被告认为，双方之间签订的买卖合同并非真实房屋买卖的意思表示，扰乱了正常的金融秩序，应为无效。故要求确认双方就系争房屋的买卖合同无效，原告配合被告将系争房屋产权变更登记至被告名下。原告周剑卿辩称，系争房屋买卖真实存在，原、被告通过债务抵销的方式进行了房款的结算，剩余38万元也是被告偿还给原告的，没有放贷收利息的事实；尽管双方的买卖过程存在特殊性，但双方的交易目的真实，要求驳回被告反诉请求。经审理查明，被告系系争房屋原产权人。系争房屋上原设有案外人渣打银行（中国）有限公司上海城建国际中心支行的贷款抵押。2013年7月1日，原告作为买受人（乙方）、被告作为卖售人（甲方），双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为199万元。合同第六条约定，甲乙双方于2013年9月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）约定：1、乙方纯商业贷款139.30万元，贷款不足部分用现金补足；2、甲方承诺该物业内的户口于2013年12月30日之前迁出；3、贷款实际放款时间以银行放款时间为准。买卖合同中对交房期限、违约责任等均未作相应约定。2013年7月4日，先由案外人吴某某向原告银行转账59.70万元，原告再将该笔钱款转账给被告，最后被告将该笔钱款转账给吴某某。之后，原告与中国工商银行股份有限公司上海市南汇支行签订了《个人购房借款担保合同》，以系争房屋为抵押向后者申请银行贷款139.30万元。2013年8月1日，被告缴纳了系争房屋的买卖双方交易税费，并申请注销了系争房屋上原有的贷款抵押。之后，原、被告双方办理了系争房屋的过户转让手续。2013年8月14日，系争房屋产权登记于原告名下。2013年9月5日，原告申请之银行贷款139.30万元发放至被告银行账户。系争房屋上设定了抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市南汇支行、债权数额为139.30万元的借款抵押。2013年9月13日，被告向原告银行账户转账9万元。之后，被告未将系争房屋交付给原告，系争房屋由原告及其家人居住至今。上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、房地产权证、中国银行个人业务交易单、《个人购房借款担保合同》、中国银行客户回单、税费缴款书、证人潘某某证言等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案原、被告争议焦点为双方是否具有真实的房屋买卖意思表示。原告主张其为真实购房，首付款是以被告原有借款抵销的方式支付；被告则主张双方名为买卖实为套取银行贷款。针对双方之争议，结合双方证据、庭审陈述，本院认为，原、被告房屋买卖过程存在以下区别于正常房屋买卖的疑点：其一、房屋买卖对普通人而言系重大事项，需谨慎而为；但双方签订的买卖合同中对买房人应予关注的交房时间、逾期交房违约责任等均未作出相应约定，而对卖房人应予关注的首付款支付时间、逾期付款违约责任亦未作约定。其二、虽双方于买卖合同签订后，付款形式上存在原告向被告银行转账59.70万元的支付凭证，但从该笔款项的整个支付流程看，仅仅制造了从原告到被告的支付流水，该笔钱款最终还是回到了最初的出资方吴某某的银行账户。其三、在双方办理产权过户手续至今，原告并无证据证明其曾于合理期限内向被告主张交付房屋，更自述于2013年11月起另行租房，若双方确为真实交易，在房屋交付可期的情形下原告却另行租房而非积极向被告主张交房，不符常理。其四、银行贷款发放之后，被告又将其中9万元转给原告，此举动亦与正常房屋买卖不同。综上，本院认为，双方就系争房屋的买卖合同在签订及履行过程中均存在诸多疑点，有悖正常交易，且原告未能作合理解释，故本院认定原、被告买卖系争房屋的真实目的系为套取银行贷款，双方并无真实的房屋买卖意思表示，该买卖合同应属无效。关于付款的认定。本案中所涉钱款有两笔，第一笔为首付款59.70万元，第二笔为银行贷款139.30万元。关于59.70万元首付款，如前所述，本院认为，从该笔款项的操作流程看，双方仅制造了该笔款项的支付流水，付款行为并未实际发生，原告虽主张其系以之前的借款充抵，但其陈述未得到被告认可，且原告亦未提供首付款与借款充抵的相应证据，本院不予采信，故本院对原告支付首付款59.70万元的付款事实不予认定。关于银行贷款139.30万元，被告虽陈述其将其中的39万元左右给原告对外放贷，但该陈述亦遭原告否认，且被告作为一正常民事行为能力人，其应知晓其将银行卡内的钱款转付给他人的行为后果，亦不排除被告与案外人或原告之间存在其他债权债务关系而为，现银行贷款实际发放入被告银行卡内，应由其予以偿还。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原、被告签订之买卖合同无效，原告应协助被告恢复系争房屋产权登记。本案系争房屋转让价虽为199万元，但59.70万元首付款未实际支付，故无需返还。139.30万元银行贷款系放款入被告银行账户，应由被告返还给原告，由原告注销该笔钱款的银行抵押。关于原告在庭审中撤回要求被告承担物业管理费等诉请，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。至于原告要求被告交付房屋、支付房屋使用费等诉请，因双方买卖合同无效，原告基于合同有效之全部诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周剑卿与被告（反诉原告）吕申就坐落于上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告（反诉原告）吕申于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）银行贷款139.30万元；三、原告（反诉被告）周剑卿于本判决生效之日起十五日内注销上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市南汇支行的抵押登记；四、上述第三项履行完毕后十五日内，原告（反诉被告）周剑卿协助被告（反诉原告）吕申办理将上海市浦东新区绿林路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至被告（反诉原告）吕申名下的手续；五、驳回原告（反诉被告）周剑卿的全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22，710元，减半收取计11，355元，反诉案件受理费11，355元，共计22，710元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  周箐二〇一四年九月十日书 记 员  秦叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。