江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江开民初字第1800号原告姚家盛。委托代理人姚玲娟。被告苏州金球地产有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇交通北路香江花园18幢110、210、310号。法定代表人沈建祥，总经理。委托代理人姚学中，吴江区震泽法律服务所法律工作者。原告姚家盛与被告苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法由审判员赵向煜适用小额诉讼程序，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告姚家盛,苏州金球地产有限公司委托代理人姚学中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚家盛诉称，2012年10月3日原告与被告金球公司签订了“吴江市商品房买卖合同”，购买被告开发的位于吴江区长安路2888号星宝花园33幢07室自行车库，金额为44968元，并已按合同约定履行了付款义务。按合同第8条规定，被告应于2013年12月31日前依照国家和地方政府规定将符合合同约定的商品房交付给原告使用，但在2013年12月15日，原告接到被告书面延期交房通知书，告知因天气原因不能按时竣工和验收，预计交房延期至2014年6月30日。2014年6月10日，原告再次接到被告书面延期交房通知书，告知因商品房供水、供电等设施正在施工，交付时间逾期至2014年10月31日。2014年6月15日在与星宝售楼处交涉后，被告承诺“若2014年10月31日不能交房，按每日万分之一赔。”但直到2015年6月也没交房，6月20日与星宝售楼处交涉后，被告又给了2015年8月31日正式交房的通知。直至2015年9月1日，被告仍不能交房，只通知原告可于2015年9月5日提前拿钥匙装修。被告迟延交房给原告带来了金钱、时间和生活上的多重损失，现提出诉讼。诉讼请求：一、依法判令被告立即履行交房义务；二、判令被告支付延期交房违约金2698元（自2014年1月1日起计算至实际履行合同之日止，以车库金额44968为基数按每日万分之一计算）；三、请求判令被告开具真实的含税购房发票给原告；四、本案全部诉讼费用由被告承担。被告金球公司辩称，原告的第一条诉讼请求被告已积极在办理中；被告确认请求的第二项是存在交房违约的事实，被告将根据合同约定承担违约责任。经审理查明，2012年10月3日，姚家盛与金球公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定金球公司将位于吴江学院路南侧、长安路东侧星宝花园第33幢07自行车库出售给姚家盛，自行车库建筑面积为16.060平方米，单价2800元/平方米，总价款为44968元。房屋交付期限为2013年12月31日前。对于逾期交房的违约责任，约定如下：逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，金球公司按日向买受人支付已交房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，金球公司按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，姚家盛按约于2012年10月3日向金球公司支付购房款44968元，但金球公司至本案审理过程中仍未能按约交付房屋，致原告姚家盛提起诉讼。另查明，1、2013年12月15日，金球公司对姚家盛另外购买的位于星宝花园一期商品房33幢502室向姚家盛发出《延期交房通知书》，写明33幢502室房需延期至2014年6月30日启动交付，并将按《商品房买卖合同》中第九条第二项约定支付违约金；2、2014年6月10日，金球公司再次对上述33幢502室房屋向姚家盛发出《延期交房通知书》，写明交房延期至2014年6月30日前启动交付，并将按约定支付违约金；3、庭审中，原告提供一份《承诺函》拍照彩色打印件，称当时金球公司在售楼中心张贴了该承诺函，该承诺函写明：“我公司开发的星宝花园一期原通知于2014年6月底交房，因为供水、供电、供气等地下管网及设施与二期商品房的地下管网及设施之间存在整体布局，现正同时施工，无法分割施工。现整个小区地下管网基本完成，道路即将浇设沥青，绿化下大种植。10月底肯定可以交付，延期交房给住户带来的不便我们深表歉意。如10月底不按时交房，我们承诺10月底后的逾期时间将加倍赔偿延期违约金即每天万分之一，以表我们的诚意。”拍照彩色打印件中有加盖的“苏州金球地产有限公司”公章。原告诉讼请求中以此为计算违约金依据；被告否认该证据的真实性，但未提供证据予以反驳。4、2015年6月20日，金球公司向星宝花园业主发出一份《正式交房通知》，写明：“致：星宝花园全体业主，承蒙您一贯以来对我公司工作的支持和依赖，星宝花园现已顺利完工，现定于2015年8月31日星宝花园一期、二期正式交房，请各位业主前来接收。”但至本案庭审结束时仍未交付合同约定的房屋。5、本案审理过程中，被告当庭确认未能按约定期限交房是因为自身违约。6、依本院判决已生效的（2014）吴江开发初字第1478号民事判决书已查明，2015年1月6日，苏州拓普森土地房地产评估有限公司对估价对象同地段房屋各部分的具体租金价格评估为：星宝花园31幢305室租金价格为2522元/月，31幢28号自行车车库租金价格为78元/月，177号停车位租金价格为100元/月。依本院作出的(2015)吴江开民初字第1799号民事判决书，查明，该案涉及的房屋星宝花园一期商品房33幢502室与本案涉及的房屋购房人均是姚家盛，原告提供上述延期交付通知等证据，以证实原告有理由相信上述延期交付通知对本案涉案房屋亦适用，因此被告延期违约交付房屋的事实成立。以上事实，有《商品房买卖合同》、付款凭证、延期交房通知书、收款收据、缴费凭证、《承诺函》、（2014）吴江开发初字第1478号民事判决书、(2015)吴江开民初字第1799号民事判决书及原、被告双方的当庭陈述、质证笔录等证据证实。本院认为，首先，关于房屋的逾期交房违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，均依法成立并生效，当事人应当恪守履行。原告已全面履行了付款义务，但被告因其自身原因未按合同约定在2013年12月31日前交付房屋，故应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》虽然对逾期交付房屋的违约金作了约定，但原告认为约定违约金过低，并要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。同时司法解释还规定，逾期交付使用房屋的，损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。同时依照《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十八条的规定，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案的《商品房买卖合同》，被告延期交房，两原告所受到的是不能按期居住使用房屋的使用利益损失，故本院认为评价违约金的约定是否过低，可参照同地段同类房屋的租金损失来衡量。经本院委托的苏州拓普森土地房地产评估有限公司对相同地段房屋所涉房产的自行车库租金水平进行价格鉴证，结论为涉案同地段种类自行车车库租金价格为78元/月，依据该标准，原、被告双方合同中约定的违约金确属过低，应予增加。虽然《商品房买卖合同》对逾期交付房屋的违约金已作了约定，但原告提交的《承诺函》证实，被告对违约金的计算标准已作了变更，承诺2014年“10月底肯定可以交付，……如10月底不按时交房，我们承诺10月底后的逾期时间将加倍赔偿延期违约金即每天万分之一，以表我们的诚意。”该变更得到本案原告的认可，而被告对此又未提供足以反驳的理由和证据，对原告以此为计算违约金的标准主张违约金的请求本院予以支持，但违约金的起算时间应参照当事人双方签订的《商品房买卖合同》和《承诺书》的约定予以确定；由于原、被告在本案审理中一致确认房屋至今未正式交付，故金球公司逾期交房的天数尚不确定，据此，对原告诉讼请求中违约金的起算时间应调整为，以44968为计算基数自2014年1月1日起至2014年10月31日止按日万分之零点五计算；以44968为计算基数自2014年11月1日起至正式交房之日止按日万分之一计算。关于原告要求被告开具真实含税购房发票的诉讼请求，应属税务行政机关主管的范围，应由原告向有关机关申请解决。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（一）、（三）项的规定，判决如下：一、被告苏州金球地产有限公司继续履行2012年10月3日签订合同编号Y2012010704的《商品房买卖合同》约定的合同义务。二、被告苏州金球地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告姚家盛逾期交房违约金(以44968为计算基数自2014年1月1日起至2014年10月31日止按日万分之零点五计算；以44968为计算基数自2014年11月1日起至正式交房之日止按日万分之一计算。)（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。三、驳回原告姚家盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告苏州金球地产有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告姚家盛。原告姚家盛已预交的诉讼费用本院不再退还。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；帐号：10555301040017676），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  赵向煜二〇一六年四月一日书记员  肖滕娣