安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初740号原告：安徽饭店物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区梅山路18号，组织机构代码71177516-0。法定代表人：金龙，总经理。委托代理人：张林林，安徽徽美律师事务所律师。委托代理人：徐婕，安徽徽美律师事务所律师实习律师。被告：姚文中，男，1973年11月4日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：刘洁，女，住合肥市包河区。原告安徽饭店物业管理有限责任公司（以下简称安徽饭店物业公司）诉被告姚文中物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理，依法由审判员陈孟凯适用简易程序于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告安徽饭店物业公司法定代表人金龙、委托代理人张林林、徐婕，被告姚文中的委托代理人刘洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安徽饭店物业公司诉称：原告于2013年4月23日与白鹭苑辖区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定原告向白鹭苑小区提供物业管理服务，服务期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，后服务期限延长至2015年11月7日。被告系小区A702室业主，被告自2014年1月1日至2015年11月7日欠原告物业管理费、水电费6332元，原告多次催收，被告一直拒绝缴费。原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院请求判令：1、被告支付拖欠的物业费5961元，水电费371元，合计6332元；2、被告支付滞纳金（自2015年1月1日起按日息3％计算至缴清之日止），暂计至起诉之日起滞纳金为35129.64元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告姚文中辩称：1、被告已将2014年1月至2015年12月期间的物业费缴至小区业主委员会；2、原告主张的水电费缺乏证据，未提供公摊水电费的明细，不能反映出被告水电费具体使用情况；3、原告没有出示收费许可证，被告有权拒绝支付相关费用；4、2013年4月23日，原告与白鹭苑辖区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，未经小区全体业主大会法定程序，为无效合同；5原告提供的服务存在严重的服务质量问题，小区环境脏、乱、差、管理混乱、服务不作为。综上，请求驳回原告的起诉。经审理查明：2001年，安徽饭店物业公司受建设单位聘请在白鹭苑小区提供前期物业服务。2005年8月16日，姚文中与安徽饭店物业公司签订《白鹭苑小区物业管理服务合同（委托管理）》，约定：物业费高层每平方米建筑面积每月1.1元，别墅每平方米建筑面积每月1.3元，管理费每年结算一次，每年元月份交本年的物业费；业主逾期交纳物业管理费（公共设施的维护、保养费用）从逾期之月起每日按应交费的3％交纳滞纳金。2013年4月23日，白鹭苑小区业主委员会与安徽饭店物业公司签订一份《白鹭苑小区物业管理服务合同》，该合同约定：白鹭苑小区业主委员会委托安徽饭店物业公司对白鹭苑小区提供物业管理服务；委托期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；高层区住宅物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.3元；本物业高层区二次供水设备未移交给供水部门，其增压水泵运行费用据实分摊收取。事后，安徽饭店物业公司在白鹭苑小区内提供物业服务至2015年11月7日，此后未继续提供物业服务。姚文中系白鹭苑小区二期A幢703室业主，其房屋建筑面积为206.24平方米。因姚文中自2014年1月开始未向安徽饭店物业公司交纳物业费及水电费，安徽饭店物业公司遂具状诉至本院要求判如所请。另查，安徽饭店物业公司在物业服务中对白鹭苑小区公共设施维修、绿化养护、环境卫生管理等方面存在瑕疵。2015年5月20日，白鹭苑小区第三届业主委员会向安徽饭店物业公司发出书面工作联系函，要求对物业服务中存在的问题进行检查、整改。安徽饭店物业公司在物业服务期间，白鹭苑小区水表未出户，安徽饭店物业公司已向供水部门代缴水费。上述事实，有当事人陈述，安徽饭店物业公司提交的《白鹭苑小区物业管理服务合同》1份，《白鹭苑小区物业管理服务合同（委托管理）》1份，情况说明1份，缴费通知单1份，房屋所有权登记、转让审核表1份，收费通知单若干份，姚文中提交的合白鹭函（2015）3号工作联系函1份，小区照片若干张，在卷佐证，经庭审质证，足以认定。姚文中提交安徽饭店物业公司（2015）10号《工作联系函》的回复及收据，经审查对其证明效力，不予采信。本院认为：原告安徽饭店物业公司与白鹭苑小区业主委员会签订了《白鹭苑小区物业管理服务合同》，并对该小区提供物业服务直至2015年11月7日，被告姚文中作为小区业主，应当缴纳相应的物业费。被告主张已将物业费缴纳至白鹭苑小区业主委员会，无证据证明白鹭苑小区业主委员取得原告的合法授权，不予支持。原告提供的物业服务存在瑕疵，服务质量未达到物业合同约定标准，故本院对原告主张的滞纳金不予支持，对原告主张的物业费予以核减，姚文中应交纳物业费5364.92元（206.24㎡×1.3元/㎡/月×22个月零7天×90%）。原告未能提供充分证据证明被告应承担水费及二次供水分摊电费的具体数额，被告对二次供水电费总额、欠费计算标准亦不予认可，鉴于白鹭苑小区水表未出户，原告已向供水部门代缴的水费的事实，酌定被告支付原告代为缴纳水费及二次供水分摊电费330元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姚文中于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽饭店物业管理有限责任公司2014年1月1日至2015年11月7日期间的物业管理费5364.92元、水电费330元，合计5694.92元；二、驳回原告安徽饭店物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当约定进行了交纳，故原告主张被告支付物业服务依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费837元，减半收取为418.5元，由原告安徽饭店物业管理有限责任公司负担360.5元，被告姚文中承担58元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈孟凯二〇一六年四月二十五日书记员  叶潇潇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。