内蒙古自治区牙克石市人民法院民 事 判 决 书（2014）牙民初字第725号原告靳茂富，男，1952年5月8日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区牙克石市。委托代理人魏秀芬，内蒙古林城律师事务所律师。被告张凤杰，女，1969年11月1日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区牙克石市。委托代理人李敏冬，牙克石市胜利法律服务所法律工作者。原告靳茂富与被告张凤杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理。依法由代理审判员金航于2014年6月3日、2014年6月5日适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，裁定转为普通程序审理。依法组成由审判员姜晓文担任审判长，审判员张岳文、人民陪审员李玉玲参加的合议庭，于2014年8月12日、2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告靳茂富及其委托代理人魏秀芬，被告张凤杰的委托代理人李敏冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳茂富诉称，2008年6月2日，原、被告签订“协议书”一份。协议约定，原告将牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房出租给被告张凤杰，租期五年，即自2009年3月1日起至2014年2月末止。在租期届满前一个月，原告通知被告张凤杰，该门市在租期届满后不再出租给被告，要求被告张凤杰租期届满即搬出该房。但在租期届满后，被告张凤杰却拒不搬出该房，故原告诉至法院，请求判令被告张凤杰将位于牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房返还原告，并承担自2014年3月1日起至2014年5月31日止被告张凤杰占用牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房的使用费19998元（按照每个月6666元计算，共三个月），以后也按该价格给付实际占用房屋使用费，并要求被告恢复原状。被告张凤杰辩称，其租用原告位于牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房经营饭店已十五年之久。2008年，原、被告双方又签订了一份“协议书”，约定被告租用原告靳茂富位于牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房经营饭店，租期自2009年3月至2014年2月，年租金为3万元。2013年，被告欲装修该饭店，遂与原告靳茂富协商。经原告靳茂富口头同意，被告继续租用该门市房五年，并精装修该饭店，待“协议书”到期后，双方再续签协议。被告对该饭店进行了装修，共计花费装修费用30余万元。但是，当2014年2月被告找到原告靳茂富续签协议时，原告提出了年租金涨至6万元的要求。被告因对该门市房已进行了装修，同意了原告靳茂富的该项要求。但后来，原告靳茂富又不同意将该门市房继续出租给被告，并要求被告承担2014年3至4月份的租金。被告认为，原告靳茂富的诉讼请求无事实依据，应当依法予以驳回。原告靳茂富应与被告签订续租协议或赔偿被告装修房屋的损失。经审理查明，2008年6月2日，原告靳茂富与被告张凤杰签订“协议书”一份，原告靳茂富将其所有的位于牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房出租给被告张凤杰。“协议书”约定：租期五年，自2009年3月1日起至2014年2月末止。每年租金人民币3万元整。“协议书”同时还约定“如房租到期，承租方有权优先选择继续租赁的权利”。“协议书”签订后，张凤玲在被告张凤杰租用的该门市房经营牙克石市鑫福成水晶烤肉店。2013年，被告张凤杰未经原告靳茂富的同意对该门市房进行了装修。原告靳茂富于2014年1月通知被告张凤杰租期届满后，不再将该门市房出租给被告。2014年3月，“协议书”中约定的租期届满，原告靳茂富欲将牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房以年租金8万元的价格，出租给案外人布和。在“协议书”约定的租期届满后，原、被告双方并未再续签租赁协议，但被告张凤杰至今仍占用牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房经营牙克石市鑫福成水晶烤肉店，遂成本诉。被告张凤杰认为其租用的该门市房已装修完毕，原告靳茂富应承担损失，但不提出反诉。原告靳茂富对其主张提供下列证据：1、“协议书”一份，欲证明原被告双方形成了房屋租赁合同关系，且合同约定的租赁期限届满，但被告仍占用原告门市房。被告张凤杰对该证据真实性没有异议。本院予以采信。2、证人布某书面证言一份并出庭陈述，欲证明案外人布某欲以8万元价格承租原告所有的该门市房。合同约定被告可以优先租赁，是在同等条件下的优先租赁。现合同租期届满，被告仅以6万元价格续租该门市房，不应享有合同约定的优先租赁权。原告请求被告给付逾期占用该门市房3个月的使用费，是按年租金8万元折合每个月6660元计算的，共计19998元。被告张凤杰对该证据不予认可，认为该证据与本案无关。本院认为，原、被告之间的房屋租赁“协议书”明确约定，被告在租期届满后，有选择继续租赁的权利，原告事前未通知被告擅自与他人协商该房屋租赁事宜，对被告不发生效力，故对该证据本院不予采信。被告张凤杰提交下列证据：1、录音光盘一份，欲证明被告已告知原告其欲装修牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房，并已经过原告同意。原告靳茂富对该证据不予认可，认为该证据系偷录取得，不具备证据的合法性。经本院审查认为，该证据不涉及个人隐私等法定不公开信息，故该证据真实有效。但是，通过该录音内容无法证明在被告装修该门市房时已经过原告同意，故对被告的证明目的，本院不予采信。2、“酒店装饰装修工程施工合同”一份，欲证明被告装修牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房，共计花费30余万元。原告靳茂富对该证据不予认可。经本院调查核实，被告装修承租房屋的事实存在，装修费用约30余万元的事实证据不足，不予采信。本院调取证据1：“个体工商户营业执照”复印件一份，欲证明牙克石市鑫福成水晶烤肉店的经营者为张凤玲。原告靳茂富对该证据没有异议。被告张凤杰对该证据真实性无异议，但认为该证据与本案无关。经本院审查认为，该证据真实有效，本院予以确认。本院调取证2：被告承租房屋装修人牙克石市宏林装饰商店业主张宏林调查笔录，证实被告租赁的相邻的两个门市装修总价36万元，其中被告承租原告的房屋装修比例占总装修价款的90%，即325400元。原告对该证据有异议；被告对该证据没有异议。本院对被告对承租房屋进行装修的事实予以采信，但对装修的价款因无其他证据佐证，不予采信。本院认为，原、被告于2008年6月2日签订的房屋租赁“协议书”系双方真实意思表示，且该协议内容不违反法律法规强制性规定，该协议合法有效，对该“协议书”内容予以确认。2014年2月末，该“协议书”约定的租赁期限届满，原告靳茂富请求被告张凤杰在租赁期限届满后返还“协议书”约定的牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，原告靳茂富的该项诉讼请求符合法律规定，于法有据，本院予以支持。被告张凤杰提出了根据“协议书”约定，租期届满后，被告享有优先承租权，原告靳茂富应将该门市房以每年6万元价格，优先出租给被告张凤杰的抗辩主张，因该年租金6万元无证据证明是与原告协商一致的结果，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对被告张凤杰的抗辩主张，本院不予支持。因合同到期后，双方未对今后租赁事宜达成协议，故该合同终止。合同履行期间，被告张凤杰对承租房屋进行了装修，主张应由原告靳茂富赔偿其装修门市房的损失，但不提出反诉，本院不予审理。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，因原、被告签订的“协议书”约定的租期届满后，被告张凤杰仍继续占有原告靳茂富所有的该门市房，原告靳茂富提出由被告张凤杰承担自租期届满后继续占有该门市房使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但是，该费用应按原合同租金计算，年租金3万元折合每月2500元使用费，该使用费计算自2014年3月1日起至向被告交付房屋时止。原告要求被告对未经其同意擅自装修并打通墙体要求恢复原状的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，本院部分予以支持：被告应将原告房屋与相邻房屋的墙体恢复原状。关于其他装修部分，双方应根据物的效用协商处理，协商不成可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张凤杰自判决生效之日起二十日内将位于牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房返还原告靳茂富；二、被告张凤杰自本判决生效之日起二十日内将与原告门市房与相邻门市之间的墙体恢复原状；三、被告张凤杰自2014年3月1日起至交付房屋时止给付原告靳茂富逾期占有牙克石市胜利西街永兴二小区零栋楼一单元二号门市房的使用费每月2500元；四、驳回原告靳茂富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（原告已预交）由被告张凤杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  姜晓文代理审判员  孟庆艳人民陪审员  李玉玲二〇一四年九月三十日书 记 员  朱胜男附：本案判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。