山东省聊城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)鲁15民终1897号 上诉人（原审原告）：李志刚，男，1970年5月16日出生，汉族，居民，住聊城市。 上诉人（原审原告）：钱振勇，女，1968年3月15日出生，汉族，居民，住聊城市。 委托诉讼代理人：任金洋，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：叶庆海，男，1975年3月6日生，汉族，出租车司机，住聊城市。 委托诉讼代理人：杜庆英，女，1974年12月30号，汉族，居民，住址同上，系叶庆海之妻。 委托诉讼代理人：刁焕荣，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。 上诉人李志刚、钱振勇因与被上诉人叶庆海确认合同无效纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初452号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李志刚、钱振勇上诉请求：撤销一审裁定，发回重审或查清事实后改判支持李志刚、钱振勇的诉讼请求；本案诉讼费用由叶庆海承担。事实和理由：一、房屋买卖违法,裁定驳回起诉属裁定错误。1.李志刚、钱振勇转让给叶庆海的宅基(包括房屋),是从村委会分得宅基后建起的房屋。在庭审时已提交了村委会出具的证明和“棚户区”改造片区房屋征迁补偿安置说明书,说明书第四项规定“由于历史原因,未办理土地使用权证的……禁止城镇居民在农村购置宅基地……”。因历史原因,李志刚、钱振勇居住的整个村庄,都没有宅基地使用证和建筑规划许可证,周围村庄也是如此。李志刚、钱振勇从安置说明书中知道宅基地买卖违法,提出解除协议,在协商未果的情况下起诉至法院。叶庆海购买宅基(包括房屋)违法,李志刚、钱振勇卖给叶庆海宅基时不具有宅基地使用证和建筑规划许可证。而原审法院不审核双方买卖是否违法，而审核李志刚、钱振勇的诉讼主体资格，以此为由驳回李志刚、钱振勇的起诉。在李志刚、钱振勇与叶庆海都违法的情况下，原审法院不处理违法的宅基买卖协议,而以主体资格驳回起诉,看似正确,实则难以让人信服，与法律相悖。二、聊城拆迁办发放的致“棚户区”改造某片区被拆迁人的一封信。某村每户都发放了“安置说明书”和“一封信”。这两份文件都讲明“宅基买卖违法”。而且一封信中明确说明:“国家不允许个人擅自买卖宅基地,转让行为是无效的,即使签了协议,协议的内容也是没有法律约束力的。”在李志刚、钱振勇是否具有诉讼主体资格和宅基买卖协议明显违法的情况下，原审法院不审核是否违法,而审核主体资格,属于片面理解《中华人共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款的规定。三、宅基地是村委会分给本村村民的,拆迁补偿权益是给本村民的。1.庭审中,叶庆海向原审法院出示的户籍信息显示,叶庆海虽然违法购买了宅基和房屋,但并不是某村民,其户籍没有迁入某,成为某村集体经济组织成员,案涉宅基土地至今仍为集体土地,未收归国有。原有的宅基地的性质和身份都未发生改变。而原审法院认为土地已被征收,属认定不当,该土地性质至今仍为集体土地。2.农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用,具有福利和保障性质。叶庆海作为外村的村民购买案涉房屋,影响了现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。虽然李志刚、钱振勇与叶庆海的交易是真实的,但其违反了农村宅基不允许买卖的法律规定而无效,双方签订的宅基买卖协议本身违法,更应该无效。四、宅基转让和建房违法。1.李志刚、钱振勇卖给叶庆海宅基时不具有宅基使用证和建筑规划许可证，叶庆海购得李志刚、钱振勇的宅基和房屋后,也没有取得相关部门的审批。依据城乡规划法的规定,违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。叶庆海购得宅基和房屋至今未取得建房手续,案涉房屋因建设行为的违法性,不能发生设立物权的法律效果,建造人对违法建筑也不享有物权权益。双方以案涉宅基买卖协议的转让而签订的转让协议书不符合法律规定。以此认定双方宅基买卖契约无效,对于双方来说是比较公平的,但是,原审法院不审核双方违法的事实,而单独审核李志刚、钱振勇的诉讼主体资格,有失偏袒。2.如果李志刚、钱振勇无诉讼主体资格,那么买受人购买宅基和房屋的行为更是违法。3.山东省高院制定的《全省民事审判工作座谈会纪要》[鲁高法(2005)201号]规定:农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定合同有效。4.原审法院违背事实和相关法律法规及《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条,“…农民出售宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定为无效……”最高人民法院《2010年全国民事审判工作会议纪要》第15条:“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力。五、李志刚、钱振勇要求叶庆海赔偿损失18万元另行主张权利。李志刚、钱振勇依据周围房价及拆迁转让房屋的价格计算要求叶庆海赔偿18万元损失,理应得到支持。现原审法院没有支持其诉求,李志刚、钱振勇暂时保留该诉求,待证据充足时另行主张权利。综上所述,一审法院裁定驳回李志刚、钱振勇的起诉,不符合历史现状,现实中,因历史遗留问题,农村宅基很多没有宅基证,尤其是像某这样的村庄,由农村变为城乡结合部,再变为城中村,是特定的历史环境造成的,在李志刚、钱振勇无法提供宅基证手续的情况下,驳回起诉,等于支持叶庆海购买宅基的合法性,触犯法律。为了维护李志刚、钱振勇的合法权益,为了不违法,李志刚、钱振勇提起上诉,请二审法院支持其诉求。 叶庆海辩称，一审查明的事实清楚，认定正确，裁定结果正确，请二审法院依法维持一审裁定，驳回李志刚、钱振勇的上诉请求。 李志刚、钱振勇向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方签订的宅基地（及其房屋）买卖协议无效；2.叶庆海承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，李志刚、钱振勇增加诉讼请求：判令叶庆海偿还李志刚、钱振勇损失暂计180000元（房屋置办的利益价格以司法鉴定或评估为准）。 一审法院认定事实：李志刚与钱振勇系夫妻，系聊城市东昌府区柳园街道办事处某村村民，叶庆海系聊城市东昌府区梁水镇镇某村村民。聊城市东昌府区柳园办事处某村民委员会出具证明，证明2001年李志刚分集体宅基地三间院落一处，属集体土地。2007年12月1日，钱振勇、李志刚与叶庆海签订房屋买卖协议，约定将位于老某村南新村东三排，自南向北第五排，自西向东第三户，三间房屋，南北长13米，东西宽10.5米，总面积136.5平方米，包括宅基和宅基地上的所有附属物，转让给叶庆海，价款为100000元。协议签订后，双方均按约定履行，叶庆海居住使用至2018年5月份房屋被征收。 一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”。本案名为确认合同无效纠纷，实际仍是因集体土地上的房屋拆迁安置补偿引发的争议，现房屋已被拆迁，土地已被征收，双方合同约定的标的物已不存在，李志刚、钱振勇亦认可宅基地为村集体所有，李志刚、钱振勇无充分证据证明其对案涉土地拥有合法的使用权。因此二原告不具备本案的诉讼主体资格，应当驳回其起诉。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，裁定：驳回原告李志刚、钱振勇的起诉。 二审中，双方当事人未提交新的证据。上诉人主张家里除了案涉宅基地外还有3处宅基，都没有办证。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在案涉宅基地没有办理该土地使用权证书的情况下，李志刚、钱振勇提交的证据不足以确认使用权归属，其应当自行承担举证不能的法律后果。一审认为李志刚、钱振勇没有证据证明其对案涉土地拥有合法的使用权，不具备本案的诉讼主体资格，从而驳回起诉，并无不当。 综上所述，李志刚、钱振勇的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  张 炜 审 判 员  郭召勇 审 判 员  孔繁奎 二〇一九年七月二十六日 法官助理  李志新 书 记 员  肖天一