上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1713号原告(反诉被告)刘民华，男，1957年6月7日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人沈彤，上海市东海律师事务所律师。被告(反诉原告)朱燕飞，女，1980年10月11日生，汉族，户籍地江苏省通州市，住上海市宝山区。被告(反诉原告)孙珑，男，1977年4月23日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住址同上。上列两被告(反诉原告)共同委托代理人夏晨，上海中城世纪律师事务所律师。上列两被告(反诉原告)共同委托代理人吴世钦，上海中城世纪律师事务所律师。被告徐佳达，男，1983年12月18日生，汉族，住上海市虹口区。原告刘民华与被告朱燕飞、孙珑、徐佳达确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，于同年11月11日、12月7日公开开庭进行了审理。原告刘民华及其委托代理人沈彤、被告朱燕飞、孙珑及其共同委托代理人夏晨、吴世钦、被告徐佳达到庭参加诉讼。被告朱燕飞、孙珑撤回另案诉讼后，于2015年12月9日提起反诉。本院又于2016年3月21日公开开庭进行了审理。除被告徐佳达经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭外，上述其他到庭人员均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘民华诉称，刘民华因急于贷款，于2014年3月29日与赵超等人至上海市黄浦公证处办理借款公证，在多份文件上签字。2015年1月左右，刘民华发现上海市宝山区通河二村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)正在被交易，经查询，发现徐佳达持公证委托书将刘民华的房屋卖给朱燕飞、孙珑。刘民华与朱燕飞、孙珑、徐佳达均不相识。2015年2月2日，刘民华至黄浦公证处撤销(2014)沪黄证经字第6800号公证书，终止了朱燕飞、孙珑与徐佳达的交易。事后，刘民华发现黄浦公证处就同一委托书还开具了(2014)沪黄证经字第5394号公证书，为此提出了复核。刘民华始终未参与系争房屋的交易过程，也未收到任何房款；系争房屋的市场价达人民币100万元左右，徐佳达以61万元的总价与朱燕飞、孙珑签订买卖合同，价格明显过低，双方恶意串通，故起诉要求确认朱燕飞、孙珑与徐佳达就系争房屋签订的房地产买卖合同无效。审理中，刘民华以交易价格明显过低，损害刘民华合法权益为由，变更诉请为要求撤销系争房屋的房地产买卖合同。被告(反诉原告)朱燕飞、孙珑反诉并辩称，徐佳达持有刘民华的公证委托书，为刘民华的合法代理人，徐佳达的意思表示就是刘民华的意思表示，双方所订房地产买卖合同应为合法有效。徐佳达的开价等同于刘民华的开价，合同价格61万元是通过评估得出的价格。徐佳达是否尽心为刘民华处理委托事项、代理结果如何，与朱燕飞、孙珑无关，刘民华应向徐佳达主张相应赔偿。朱燕飞、孙珑按合同约定向徐佳达支付了购房款61万元，完成了付款义务，该款徐佳达是否交付给刘民华，与朱燕飞、孙珑无关。朱燕飞、孙珑与徐佳达不存在恶意串通，不同意刘民华的诉讼请求。现反诉要求刘民华继续履行合同，将系争房屋房地产权利转移给朱燕���、孙珑，配合办理转让过户登记手续。原告(反诉被告)刘民华针对反诉辩称，在交易过程中，徐佳达未通知刘民华，未经刘民华同意与朱燕飞、孙珑签订合同，约定的房屋价格过低，侵害了刘民华的权益，故不同意朱燕飞、孙珑的反诉请求。被告徐佳达辩称，徐佳达代为出售系争房屋是经公证委托书授权的，委托书没有提到售房的价格。刘民华不接徐佳达的电话，又不居住在系争房屋中，徐佳达无法联系到刘民华。当时系争房屋的评估价格在70万元左右，合同价格为61万元，交易中心也是认可这个价格的，而且刘民华因借款急于出售房屋，价格略低是可以的。徐佳达作为刘民华的受托人与朱燕飞、孙珑交易，共收到房款59万元。所收房款用于为刘民华偿还债务，偿还银行贷款149,000元后，剩余的钱用来还给赵超，其中365,000元为转账，2万元为现金，加上之前的5万元定��，一共向赵超偿还435,000元。刘民华向赵超借款时，承诺如果无法偿还，就用卖房子的钱偿还借款。经审理查明，2015年1月14日，刘民华(卖售人，甲方)与朱燕飞、孙珑(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同甲方由徐佳达在“代理人”栏签名。合同约定，甲乙双方通过上海和惠房地产经纪有限公司第十六分公司居间，由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款共计61万元。甲乙双方同意，甲方于2015年3月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，在2015年1月22日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，本合同签订后，乙方于2015年1月3日前支付5万元作为定金，2014年12月16日前支付15万元，2015年1月22日前支付39万元，2015年3月10日前支付2万元。合同补充条款(一)约定，乙方支付��2万元为尾款，至甲方交房之时支付。2014年12月3日，朱燕飞向徐佳达转账5万元，徐佳达出具《收款收据》，载明收到朱燕飞购买系争房屋的部分房价款5万元。同日，朱燕飞向刘民华上海农商银行XXXXXXXXXXXXXXXXX账号转账120,900元，徐佳达出具《收款收据》，载明收到朱燕飞购买系争房屋的部分房价款120,900元。2014年12月16日，孙珑向徐佳达转账1,800元。2015年1月16日，朱燕飞向徐佳达转账37万元。同日，徐佳达出具《收条》，确认收到朱燕飞购房款39万元，其中2万元为现金。审理中，朱燕飞、孙珑表示，通过朋友向刘民华转账27,300元，该款与上述还贷的120,900元和1,800元，共同构成15万元的应付款；徐佳达提出尾款2万元要付给赵超，因还未取得系争房屋房地产权证，故向赵超支付了1万元，还剩1万元尾款没有支付。朱燕飞、孙珑提供了招商银行户口交易明细表，其中沈某账户���2014年12月15日转出27,300元，孙珑账户于2015年1月24日向赵超转账1万元，载明为系争房屋房款。刘民华表示，刘民华不知道沈某这个人，没有收到过该27,300元；转给赵超的1万元与本案无关。徐佳达表示，该27,300元和120,900元是直接打给银行的，归还了银行欠款148,200元，加上1,800元和定金5万元，共同构成首付款20万元；尾款1万元是给了赵超。刘民华表示，系争房屋原租给朋友邢雪良居住，现邢雪良被告朱燕飞、孙珑赶走，系争房屋由朱燕飞、孙珑控制。朱燕飞、孙珑表示，2015年4月初去收房，门是开着的，系争房屋中没有人，邢雪良没有住在里面。邢雪良曾报案称其现金和物品被偷，因邢雪良没有证据证明，派出所不予处理。徐佳达表示，徐佳达没有系争房屋钥匙，房屋中没有人住，朱燕飞、孙珑可以直接收房。系争房屋在2015年4月中旬交付，当时徐佳达没有去现场。在本案审理过程中，本院根据刘民华的申请，通过上海市高级人民法院，委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估。该公司于2016年1月15日出具估价报告，结论为，系争房屋2015年1月的市场价值为每平方米24,970元，总价格为1,008,300元。刘民华对该估价报告没有异议。朱燕飞、孙珑认为该评估报告与本案无关。另查明，2014年3月29日，刘民华签署《委托书》，载明，刘民华因故无法亲自办理出售系争房屋的相关事宜，委托徐佳达为其代理人，就系争房屋代表刘民华办理附录中所列的全部事项，委托期限自签署本委托书之日起至2015年3月28日止。附录：1、代为办理房地产转移登记；2、代为办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续(包括签署有关合同、文件并办理公证、领取他证及其他注销资料，领取保费)；3、代为办理变更或注销房地产抵押登记；4、代为配合买方办理购房按揭贷款，签署相关文件；5、代为交房；6、代为办理纳税申报手续、核税手续和支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费，代为协助买方办理房产税征免认定手续(包括签署相关文件)；7、代为至有关部门调取上述房地产的相关登记资料和内档(包括但不限于原购房、买卖合同、动迁协议书、缴税证明等文件)；8、代为办理水、电、煤、物业、有线电视、网络、电话等的过户销户手续；9、代为向税务机关作出该房地产为家庭唯一住房且拥有该住房已满五年的承诺；11、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜。2014年5月19日，上海市黄浦公证处就该委托书出具(2014)沪黄证经字第5394号《公证书》。2014年6月20日，上海市黄浦公证处就该委托书又出具(2014)沪黄证经字第6800号《公证书》。2015年2月2日，刘民华到上海市黄浦公证处签署《声明书》，声明自即日起撤销上述第6800号《公证书》。次日，上海市黄浦公证处出具(2015)沪黄证字第185号《公证书》，对该《声明书》进行公证。2015年9月23日，上海市黄浦公证处出具(2015)沪黄证决字第19号《收回公证书决定书》，主要内容为，上述第5394号《公证书》因编号有差错，已重新出具更正后的第6800号《公证书》，决定收回已签发的第5394号《公证书》。再查明，2009年12月29日，刘民华经核准登记为系争房屋的房地产权利人。同日，上海市住房置业担保有限公司经核准登记为系争房屋抵押权人，债权数额为174,000元。2010年4月10日，上海市住房置业担保有限公司经核准登记为系争房屋抵押权人，债权数额为4万元。2014年4月4日，案外人赵超经核准登记为系争房屋抵押权人，债权数额为50万元。还查明，刘民华与案外人赵某某于2009年7月28日登记结婚，2013年1月14日登记离婚。离婚协议载明无共同财产分割。以上事实，有原告(反诉被告)刘民华提供的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《收条》、评估报告、《委托书》、(2014)沪黄证经字第5394号《公证书》、(2014)沪黄证经字第6800号《公证书》、《声明书》、(2015)沪黄证字第185号《公证书》、(2015)沪黄证决字第19号《收回公证书决定书》、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、结婚证、离婚证、被告(反诉原告)朱燕飞、孙珑提供的《收款收据》、银行客户回单、转账凭条、交易明细清单、交易明细表、《收条》、被告徐佳达提供的上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息，及双方当事人所作陈述等证据为证，可以认定。本院认为，刘民华向徐佳达出具委托书，在撤销委托之前，徐佳达的代理行为的法律后果应由刘民华承担。徐佳达代理刘民华与朱燕飞、孙珑就系争房屋签��房地产买卖合同，相应法律后果由刘民华承担。刘民华的授权包括了代为办理房地产转移登记、还贷、变更或注销抵押登记、交房等，刘民华提出其中不包括收取购房款，但这样的话，如何注销抵押？是否不收房款就转移登记？刘民华的观点显然不符合常理和交易习惯，本院对刘民华该意见不予采纳。根据徐佳达的陈述，其代理出售系争房屋前没有联系上刘民华，其没有系争房屋的钥匙，刘民华关于其事先不知道系争房屋被出售的陈述是可信的。根据评估，系争房屋2015年1月的市场价值为1,008,300元，而买卖双方合同约定的房价仅61万元，合同价仅为市场价的60%，刘民华以该价格过低、侵害其合法权益为由要求撤销该合同，符合法律规定，本院予以准许。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘民华应返还朱燕飞、孙珑所付购房款，朱燕飞、孙珑应将系争房屋返还给刘民华。朱燕飞、孙珑所付购房款，徐佳达确认收到59万元，且有相关凭证佐证，可以认定；朱燕飞、孙珑向赵超支付了1万元，相关凭证载明为支付系争房屋购房款，系根据徐佳达指示付款，可视为徐佳达收取，故刘民华应返还朱燕飞、孙珑购房款60万元。至于刘民华与徐佳达之间权利义务关系，相关当事人可另行解决，本案不作处理。朱燕飞、孙珑要求继续履行合同，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销原告(反诉被告)刘民华与被告(反诉原告)朱燕飞、孙珑就上海市宝山区通河二村XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、原告(反诉被告)刘民华于本判决生效之日起十日内，返还被告(��诉原告)朱燕飞、孙珑购房款60万元；三、被告(反诉原告)朱燕飞、孙珑于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)刘民华上海市宝山区通河二村XXX号XXX室房屋；四、被告(反诉原告)朱燕飞、孙珑要求继续履行合同等反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定期间履行其他义务，应根据上述条款之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取40元，反诉案件受理费减半收取4,950元，财产保全费3,570元，由被告(反诉原告)朱燕飞、孙珑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金敏浩二〇一六年四月十四日书记员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。