福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民终字第2397号上诉人（原审被告）南安市洪濑镇镇区建设有限公司，住所地南安市洪濑镇洪濑街****，组织机构代码：70538502－7。法定代表人黄庆祝，该公司总经理。委托代理人苏菊、周琼英，系上诉人公司职员。上诉人（原审原告）黄卿强，男，1975年8月5日出生，汉族，住南安市。委托代理人黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司（下称洪濑建设公司）因与上诉人黄卿强商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2014）南民初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明：被告系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司（法人独资）。2011年3月3日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：16040118号《商品房买卖合同》（该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。合同第三条约定：原告购买被告开发的址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的第7幢6层602号房，建筑面积共128.29平方米，单价为每平方米人民币3400元，总房款为人民币436192元，买受人应该在2011年3月3日交付首付款136192元，余款300000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。3、若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。同日，原、被告双方签订附件六《合同补充协议》一份，《合同补充协议》第四条关于产权登记的补充约定：……4、双方一致同意将合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付给被告全部购房款，被告于2011年11月23日向原告发出入伙通知书，通知原告前往办理房屋交付手续。2012年3月9日，原告诉至法院请求依法确认原、被告于2011年3月3日所签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条、第四条第4款为无效条款。法院于二〇一二年八月二十二日作出（2012）南民初字第1857号民事判决书，判决如下：确认原告黄卿强和被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年3月3日所签订《商品房买卖合同》中附件六的《合同补充协议》第三条、第四条第4款为无效条款。被告不服，提出上诉，泉州市中级人民法院于二〇一二年十二月五日作出（2012）泉民终字第3289号民事判决书，依法判决驳回被告的上诉，维持原判。2013年1月17日，原告补交给被告超面积购房款人民币13086元。2013年4月3日，原、被告双方办理了本案商品房的交房手续；但被告尚未完成房屋所有权初始预登记，也未向南安市国土资源局办理土地分割手续，致使原告尚未取得所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用证。原审归纳双方当事人主要争议的焦点为：被告是否存在逾期办理产权证的违约行为；是否应支付给原告逾期办理房地产权证书违约金；原告主张的违约金数额是否过高？原审判决认为：被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的第7幢6层602号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》），除附件六《合同补充协议》第三条、第四条第4款，经本院及泉州市中级人民法院判决确认为无效条款外，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同、协议。被告认为法院判决确认附件六《合同补充协议》第三条、第四条第4款为无效条款是错误的，且已向省高级人民法院提起再审申请，法院认为，被告申请再审，并不影响该判决的效力。因此，有关被告逾期协助办理产权登记的违约责任应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理；被告要求违约责任应按附件六第四条第4款的约定处理的辩解理由不能成立，不予采纳。本案商品房于2013年4月3日交付原告使用，但被告尚未完成房屋所有权初始预登记，也未向南安市国土资源局办理土地分割手续，致使原告尚未取得所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用证，被告的行为已构成逾期协助办理产权登记，应承担相应的违约责任。关于被告承担逾期协助办理产权登记责任的起算日期，原告主张，被告在合同约定的交房时间前通知原告交房，本案房屋已经视为交付，原告并主张以合同约定的交房时间加上90日后开始计算违约金；被告也确认有于合同约定的交房前通知原告交房，但原告直至2012年4月3日才与被告办理交房手续，被告有权行使合同履行抗辩权，被告的办证期限应予相应顺延，从实际交房之日后开始计算办证期限；虽然原、被告双方确认被告在合同约定的交房前通知原告交房，但被告提供的证据未能证明被告通知原告交房时已具备交房条件，原告有权拒绝接收，被告的通知交房时间不能视为交房时间。为此，被告承担逾期协助办理产权登记责任的起算日期应从实际交房之日起加上90日计算。为此，原告请求判令被告以购房款人民币449278元（436192元＋13086元=449278元）为基数，自2012年4月1日起至被告履行向土地、房产部门提交办理洪濑明发商业中心的第7幢602号房办理房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按0.01%计算的逾期协助办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，除要求逾期办证违约金的起始时间应按实际的交房时间后90日起算外，其他的没有超过法定标准，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付原告黄卿强自2013年7月2日起至被告履行向房屋所在地房地产行政主管部门提交办理洪濑明发商业中心的第7幢6层602号房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币449278元的0.01%计算的逾期协助办理产权登记的违约金（自2013年7月2日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起三十日内付清）；二、驳回原告黄卿强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，原告黄卿强与被告洪濑建设公司不服，均向本院提起上诉。上诉人洪濑建设公司上诉称：根据合同约定及法律规定，对于非因出卖人自身原因导致的延期办证，出卖人应当免予承担违约责任，本案涉案楼盘未能在买卖合同约定的期限内完成产权登记，是由于行政部门办理工作日延长、行政不作为等政府原因造成的，上诉人对此没有过错，不应承担逾期协助办证的违约责任，故原审法院未查清延期办证的原因，判令上诉人承担延期办证的违约责任是错误的。即使法院认定延期办证的原因在于上诉人，则被上诉人采用按揭贷款方式支付购房款，按揭贷款本息至今仍未还清，与该商品房相关的资料依约应由上诉人转交银行保管，上诉人已将房屋交付给被上诉人进行使用，并积极协调相关行政部门办理办证事宜，可见房屋所有权是否办理并未影响被上诉人的任何利益，未给被上诉人造成任何损失，上诉人的过错也是较轻的。上诉人请求一审法院对违约金数额予以调整，但一审法院忽略逾期协助办理产权证并未造成任何损失且上诉人过错程度较轻等因素，未对约定的违约金进行调整，而径直依照《商品房买卖合同》第十四条之约定，判决要求上诉人承担高额的违约金，属适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。针对上诉人洪濑建设公司的上诉，黄卿强辩称：上诉人至今未依法履行办理房屋权属登记相关备案义务，造成被上诉人无法办理涉案房屋的产权登记，构成违约，应承担逾期办证违约责任。上诉人应自合同约定的交房时间加90日起承担逾期办证违约责任。上诉人主张违约金偏高，要求调整违约金数额缺乏事实和法律依据，依法不能成立。本案上诉人作为格式合同的提供人是在充分有利于其自身利益的前提下与被上诉人签订涉案合同及其附件，合同中全部条款系在其利益最大化的条件下真实意思形成的，理应对其具有约束力。每日按0.01%的违约金计算标准比银行同期同类贷款利率还低，上诉人主张调整违约金不能成立。综上，请求驳回洪濑建设公司的上诉。上诉人黄卿强上诉称：根据双方《商品房买卖合同》第八条及第十四条的约定，应以合同签订时作为判断基点，其基于对洪濑建设公司的信任，完全可以相信其能于2012年3月31日前取得房屋权属证书，洪濑建设公司负有保障买受人于2012年3月31日前取的房屋权属证书的约定义务，故应以合同约定的交付时间作为启动办证义务的时间更为合理。逾期交房违约责任与逾期办证违约责任在双方合同中的约定显然是独立的，不存在承担逾期交房违约责任就无需再承担逾期办证违约责任的问题。双方合同附件六第二条第五项的约定系当事人真实意思表示，主体资格合法，内容未违反法律规定，依法应认定为有效条款，应对双方产生法律拘束力。根据双方合同第八条的约定，洪濑建设公司应于2011年12月31日前将涉讼商品房交付给己方使用。洪濑建设公司曾通知于2011年12月31日前办理商品房交付手续，但由于洪濑建设公司要求上诉人多交超出面积3%部分的购房款等原因，致使涉讼商品房未能按时交付。未按照通知办理房屋交接手续仍视为交付，该交房通知之日依约可视为已交房，从而启动了办证义务的时点，应自此开始计算办证的约定时间，从而避免落入依约确认了交房却未启动办证相关义务的矛盾。综上，原判未认定洪濑建设公司承担自双方合同约定的交房时间加90日开始计算逾期办证违约金是错误的，上诉人请求撤销原判，改判支持上诉人黄卿强的原审全部诉讼请求，并由被上诉人洪濑建设公司承担一、二审诉讼费用。针对上诉人黄卿强的上诉，洪濑建设公司答辩称，根据双方合同第十四条的约定，对方当事人应在商品房实际交付使用后90日内办理房屋权属证书，本案商品房的实际交付时间是2013年4月3日，因此逾期办证的时间应自2013年7月2日起算，原判关于逾期办证违约金起算点的认定正确。坚持认为己方不应承担逾期办证违约金责任。经审理查明，二审双方当事人争议的焦点是：1.洪濑建设公司应否及如何承担逾期办证违约责任；2.约定的违约金数额是否过高及应否予以调减。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原判认定的其他事实均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。另查明，洪濑建设公司于2010年12月13日办理项目名称为“洪赖明发商业中心”的预售许可，证号为（南）预售（2010）第25号。本院认为：上诉人洪濑建设公司具有商品房预售资格，其与上诉人黄卿强签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为成立有效，双方当事人均应按约履行。上诉人洪濑建设公司主张涉讼楼盘未能依约完成产权登记系政府原因造成，但并未对此充分举证证实，且未能举证证实其已经依约履行协助办理房屋所有权登记的义务，故洪濑建设公司依约应承担逾期协助办证的违约责任。诉争《商品房买卖合同》关于“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”之约定系双方真实意思表示，亦合法合理，原审判决对该约定的效力予以确认并无不当。上诉人洪濑建设公司主张该约定违约金过高应予调减，但其未能充分举证证明约定的违约金过分高于造成的实际损失，故上诉人关于约定的违约金过高的主张，依据不足，不予采纳。虽然上诉人洪濑建设公司在合同约定的交房时间前通知上诉人黄卿强交房，但通知交房时涉讼商品房尚不具备交房条件，上诉人黄卿强有权拒绝接收，后双方于2013年4月3日办理本案商品房交房手续，根据合同约定，上诉人洪濑建设公司应支付逾期办证违约金的起算日期应从实际交房之日加上90日开始计算。上诉人黄卿强主张应从合同约定的交房时间加90日计算逾期办证违约金，理由不能成立，不予采纳。鉴于办理商品房土地使用权属登记买受人应先办理房屋所有权证，而诉争商品房至今尚未办理房屋所有权证，故关于涉讼商品房的土地使用权证办证事宜，双方可待取得相应房屋所有权证后另行解决。原判内容部分不当，予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持福建省南安市人民法院（2014）南民初字第652号民事判决的第二项，即“驳回原告黄卿强的其他诉讼请求；”二、变更福建省南安市人民法院（2014）南民初字第652号民事判决的第一项即“被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付原告黄卿强自2013年7月2日起至被告履行向房屋所在地房地产行政主管部门提交办理洪濑明发商业中心的第7幢6层602号房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币449278元的0.01%计算的逾期协助办理产权登记的违约金（自2013年7月2日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；”为“上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付上诉人黄卿强自2013年7月2日起至上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第7幢6层602号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按上诉人黄卿强已付购房款人民币449278元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金（自2013年7月2日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币508元，减半收取后为人民币254元，由上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担；二审受理费人民币508元，由上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司及上诉人黄卿强各负担254元。本判决为终审判决。审判长  黄蕴真审判员  庄丽娜审判员  谢火生二〇一四年九月十六日书记员  康艳华附：本案引用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。