四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异125号 案外人：易荣华，男，1976年9月2日出生，汉族，住宁夏银川市西夏区。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所实习律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人易荣华对查封标的提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人易荣华称，2011年，被执行人江峰房地产公司开发建设星海时代花园项目过程中，将涉案工程销售委托给案外人所在单位银川易大融创营销策划有限公司。2013年1月22日，案外人所在单位与江峰房地产公司签订《星海时代花园项目代理费用决算协议》，确认欠付代理费用190万元于2013年6月前还清。2013年年中，双方结算，还有80万元代理费未支付，江峰房地产公司同意以星海时代花园小区8-1-1502、8-1-1602两套房屋抵顶。并于2014年4月26日补签《银川易大融创营销策划有限公司星海时代花园剩余销售代理佣金结算及顶房协议》。2014年9月4日，案外人与江峰房地产公司签订《商品房买卖合同》，办理了房屋交接手续。2014年底，案外人要求江峰房地产公司办理房屋所有权登记，江峰房地产公司以尚欠政府规费暂时无法开发票为由推诿，此后，案外人才得知该房屋于2015年12月被成都市中级人民法院查封。现成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行（2016）川01民初120号、121号两案，拟拍卖案外人已购买的房屋。案外人认为，江峰房地产公司于2014年4月26日便将涉案房屋抵账给案外人所有，此时该房屋的所有权已发生转移。该抵账行为在查封之前，且双方已实际履行合同。虽然涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，但上述法律行为合法有效，案外人对该房已经进行精装修并且在该房屋内居住多年，对该房屋属于合法占有，应当受到法律保护。为维护其合法权益故提出异议，请求依法解除对该房屋的查封。 申请执行人中铁信托公司称，涉案房屋已于2013年4月11日备案到中铁公司名下。江峰房地产公司出具发票时间为2016年12月20日，晚于备案、查封时间。 被执行人江峰房地产公司称，案外人陈述属实。请依法保护其对所购房屋的合法权益。 本院查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设星海时代花园商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元作抵押担保。2013年4月11日，中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下。2012年1月25日，案外人代表银川易大融创营销策划有限公司与江峰房地产公司签订《江峰房地产星海时代花苑项目福利房代理销售合同》，代理销售星海时代花苑项目300套福利房。2013年1月22日，案外人代表销售单位与江峰房地产公司签订《星海时代花园项目代理费用决算协议》，确认欠付代理费用190万元，约定分期支付，2013年6月前还清。2014年4月26日双方签订《银川易大融创营销策划有限公司星海时代花园剩余销售代理佣金结算及顶房协议》。约定以星海时代花园小区8-1-1502、8-1-1602两套房屋抵顶佣金77万元，尚欠3万元现金支付。2014年5月6日江峰房地产公司开具收取易荣华8-1-1502房款380,000元，收取易荣华8-1-1602房款390,000元的收据两张，并注明“抵账”。2014年9月4日，案外人易荣华与江峰房地产公司补签了8-1-1502房、8-1-1602房的《商品房买卖合同》两份。2016年12月20日江峰房地产公司开具收取易荣华8-1-1502房款380,000元、8-1-1602房款390,000元的增值税普通发票两张。 2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司星海时代花园545套房屋包括8-1-1502房92.81㎡（查封房屋顺序号为215）、8-1-1602房92.81㎡（查封房屋顺序号为217）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，江峰房地产公司对借款本息承担连带给付责任。判决生效后，指定本院执行。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对8-1-1502号、8-1-1602号房屋续查封。 本院认为，关于2013年4月11日中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，并将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本次执行案件的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10,000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的以房屋抵债性质的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付，即使法院查封的房屋在变现后其价款仍应优先支付建设工程价款。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该规定又赋予了交付全部或者大部分款项的商品房购买者对所购房屋享有的权利更优先于建设工程施工方。本案中，案外人易荣华有证据证明其在房屋查封前抵顶应收账款取得房屋。其享有的权利与购房者无异，应优先于中铁信托公司在该房屋上享有的抵押权。故案外人的异议理由成立，应以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除四川省成都市中级人民法院依据（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第265-1号执行裁定书以及本院（2018）川0180执恢1166号执行裁定书对位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××号××号××房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年七月十七日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。