沈阳市铁西区人民法院 民事判决书 （2014）沈铁西民三初字第625号 原告汪阳，男，1979年4月18日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区涟水街**2-1-2。 委托代理人米集，系辽宁金正律师事务所律师。 被告辽宁北华酒店管理有限公司。 法定代表人魏永吉，系该公司董事长。 委托代理人张伟，系该公司员工。 被告辽宁北华房地产开发有限公司。 法定代表人张振国，系该公司董事长。 委托代理人郭倩，系该公司员工。 委托代理人刘洋，系该公司员工。 原告汪阳诉被告辽宁北华酒店管理有限公司、辽宁北华房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪阳委托代理人米集，被告辽宁北华酒店管理有限公司委托代理人张伟，被告辽宁北华房地产开发有限公司委托代理人郭倩、刘洋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告辽宁北华房地产开发有限公司及被告辽宁北华酒店管理有限公司共同签订了商品房买卖合同和委托经营协议书，后又与被告辽宁北华酒店管理有限公司签订《委托经营协议书》补充协议，合同标的位于沈阳市铁西区兴工北街73-1的商品房。根据两份合同约定，被告辽宁北华房地产开发有限公司将合同标的出售给原告，由被告辽宁北华酒店管理有限公司负责该商品房的经营管理，经营管理期限为20年，按原告与被告辽宁北华房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》中购买该房屋总价款与装修工程之和的百分之八向原告支付年收益金。被告辽宁北华酒店管理有限公司履行合同两年后告知原告自2013年不再支付收益金。根据《委托经营协议书》6.5条对被告的违约责任作了约定，即如在委托经营期间被告单独终止协议或因被告原因导致协议终止，被告无条件同意按该房屋的市场价向原告方收购该房屋。原告诉至法院，1、请求法院判令解除原被告之间的委托协议，判令二被告按合同约定以市场价收购原告房屋并支付拖欠委托经营收益金35288元；判令被告将上述款项全部给付原告后该房屋所有权才归被告所有；2、判令被告支付违约金7360元，赔偿损失装修费43469元、管理费3913元、备案费380元；3、本案的诉讼费及办理房产收购事宜等产生的一切费用均由二被告承担。 被告辽宁北华酒店管理有限公司辩称：我公司因经营亏损无法继续支付原告收益金，于2013年6月份打电话方式通知原告，希望与原告解除委托经营协议，但原告没有同意，因此我公司并非恶意单方终止合同，请法庭合理裁判。 被告辽宁北华房地产开发有限公司辩称：本案案由是委托合同纠纷，我公司并未与原告签署委托协议，我公司不应作为被告，与我公司无关。 经审理查明，2011年7月份，原告汪阳与被告辽宁北华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告辽宁北华房地产开发有限公司开发的坐落于沈阳市铁西区兴工北街73-1号609号房屋，房屋总价款178860元，建筑面积25.57平方米，同时向被告北华房地产缴纳了装修费51140元；管理费4603元。同日，原告汪阳与被告辽宁北华酒店管理有限公司签订委托经营协议书，约定原告自愿将位于沈阳市铁西区兴工北街73-1号609号房屋全权委托给被告辽宁北华酒店管理有限公司行使统一的经营管理等除产权交易以外的所有权利，经营期限从2011年7月1日至2030年7月23日止。原告享有该房屋的产权，在委托经营期间按协议约定收取收益金。被告辽宁北华酒店管理有限公司每年按原告与被告辽宁北华房地产开发有限公司签署的商品房买卖合同中购买该房屋总价款与装修工程款之和的8%向原告支付年收益金。《委托经营协议书》对被告北华酒店的违约责任作了如下约定：6.2条约定，委托经营期间，乙方（被告）如无正当理由逾期支付甲方（原告）收益金，则每逾期一日，乙方应按银行同期贷款利率就逾期金额部分向甲方支付滞纳金，直至给付。延期超过六个月，乙方需支付当期应付收益金20%的违约金，并且甲方有权要求收回该房屋经营权。6.5条约定，如在委托经营期间乙方（被告）单独终止协议或因乙方原因导致协议终止，乙方无条件同意按该房屋的市场价向甲方（原告）收购该房屋。被告北华酒店依约履行合同一年，自2012年7月份起不再支付原告收益金，并通知原告方要求原告方将房屋收回，但没有协商成功，促使原告诉至法院。 以上事实有原、被告陈述，原告提供的房屋所有权证书、管理费收据、装修费收据、购房发票委托经营协议书（原件已收回、复印件存卷）等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告辽宁北华酒店管理有限公司签订的《委托经营协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。原告已按协议约定将房屋交付被告北华酒店经营，被告北华酒店应按协议约定给付经营收益金。被告北华酒店自2012年7月份起没有支付原告收益金，故应给付原告2012年7月至起诉之日2013年5月27日期间拖欠的收益金（178860＋51140）×8%÷365天×695天=35036元。因《委托经营协议书》6.2条约定，委托经营期间，乙方（被告）如无正当理由逾期支付甲方（原告）收益金，则每逾期一日，乙方应按银行同期贷款利率就逾期金额部分向甲方支付滞纳金，直至给付。延期超过六个月乙方需支付当期应付收益金20%的违约金，所以，被告北华酒店应给付原告违约金（178860＋51140）×8%×2×20%=7360元。被告北华酒店因公司经营亏损无法继续支付原告收益金，并且双方于2014年7月3日庭审时均同意解除委托经营关系，故本院予以确认。被告北华酒店因经营亏损，不能继续履行委托经营协议，应按协议约定承担违约责任。根据《委托经营协议书》6.5条约定：如在委托经营期间乙方（被告）单独终止协议或因乙方（被告）原因导致协议终止，乙方（被告）无条件同意按该房屋的市场价向甲方（原告）收购该房屋。现因被告北华酒店单方要求终止协议，应按该房屋的市场价向原告收购该房屋。在该系列案件审理过程中，原、被告双方均同意只评估登记在曹品一名下的兴工北街73-1号1713号房屋的价格，其他房屋的价格均以该房屋的评估价格为准。本院委托评估机构对1713号房屋的评估价格为8325元／平方米，本案登记在原告汪阳名下的兴工北街73-1号609号房屋价值为212870.25元（25.57平方米×8325元／平方米），故被告北华酒店应给付原告房屋回购款212870.25元收购本案房屋，被告将上述款项全部给付原告后该房屋所有权归被告北华酒店所有。 关于原告要求被告赔偿装修款、管理费、备案费的问题。因装修款已经附加在房屋评估价值上，原告不应单独主张赔偿。管理费和备案费由北华房地产在房屋买卖时收取，北华房地产在出卖房屋过程中没有违约行为，房屋买卖合同已履行完毕，房屋备案行为也已经完成。原告要求赔偿上述费用没有依据，本院不予支持。 关于被告北华房地产是否要对北华酒店的违约行为承担连带责任的问题。因二被告系独立的法人，有各自的名称、经营场所、注册资金及经营范围。原告未能举证证明二被告在人员、财务、组织机构上发生混同，故被告北华房地产不应对被告北华酒店的债务承担连带责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告辽宁北华酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告汪阳房屋回购款212870.25元，被告辽宁北华酒店管理有限公司给付原告房屋回购款后十日内，原告将坐落于沈阳市铁西区兴工北街73-1号609号房屋交付给被告辽宁北华酒店管理有限公司，并配合被告辽宁北华酒店管理有限公司办理房屋过户手续，房屋更名过户费用由被告辽宁北华酒店管理有限公司承担； 二、被告辽宁北华酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告汪阳经营收益金35036元； 三、被告辽宁北华酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告汪阳违约金7360元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费5849元，由被告辽宁北华酒店管理有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  安晓红 审 判 员  徐 光 人民陪审员  张伟超 二〇一四年九月二十八日 书 记 员  王 静