重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第05305号上诉人（原审被告）：重庆渝复房地产开发有限公司。法定代表人：刘家吉，该公司总经理。委托代理人：姜丹书，重庆泽耀律师事务所律师。委托代理人：吴菲菲，重庆泽耀律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：向海英，女，汉族，1986年9月26日出生，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：马守容，重庆市北碚区歇马法律服务所法律工作者。上诉人重庆渝复房地产开发有限公司（以下简称渝复公司）与被上诉人向海英商品房预售合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2014年5月10日作出（2013）碚法民初字第05249号民事判决，渝复公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月24日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，审判员刘家秀主审，与代理审判员罗太平组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人渝复公司的委托代理人姜丹书、吴菲菲，被上诉人向海英的委托代理人马守容参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年1月5日，向海英（乙方、买方）与渝复公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的商品房预售给乙方，建筑面积为80.36平方米，套内面积为67.12平方米，总成交金额为448964元。乙方签合同时首付房款134964元，余款314000元在银行办理按揭。该合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2012年2月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十三条第2项约定，属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第3项约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。该条第4项约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。等等。该合同附件四第7条约定，乙方须在2011年11月到北碚房屋交易所缴纳大修基金，并将回执单交给甲方办理房屋产权证，否则甲方不能在规定时间内为乙方办理房屋产权证，由此给甲方造成的费用损失由乙方承担。合同签订后，向海英以合同约定向渝复公司缴清了购房款。2012年2月8日，向海英向渝复公司缴纳大修基金13469元并办理了接房手续。因未按期取得所购商品房产权证，向海英遂起诉来院。另查明，2007年7月11日，渝复公司与重庆市远鑫房地产开发有限公司作为权利人取得北碚区城北新区B47-1／01-2、B46-1／01-1号地块的房地证，载明该两地块上住宅的土地使用权终止日期为2053年3月26日。同日，两单位取得北碚区城北新区B46-1／01-2号地块的房地证，载明该地块所建住宅的土地使用权终止日期为2053年2月13日。2009年9月23日，两单位取得渝复·竹芸山水5、6、7号楼即远鑫·山水城二期的《建设工程规划许可证》。2010年3月17日，两单位取得渝复·竹芸山水二期5、6、7号楼的《建筑工程施工许可证》。2010年11月8日，渝复公司取得北碚区金华路399号渝复·竹芸山水5、6号楼的《商品房预售（预租）许可证》。2011年12月26日，两单位取得渝复·竹芸山水5、6、7号楼即远鑫·山水城二期的《建设工程竣工规划核实确认书》。2011年12月27日，两单位取得渝复·竹芸山水5、6、7号楼即远鑫·山水城二期的《建设工程竣工验收备案登记证》。2012年2月13日，两单位申请将以上地块的土地出让合同时间统一变更为从2003年2月13日起算终止年限。2012年2月14日，重庆市国土房管局土地房屋登记机关向两单位出具《北碚区国土资源局业务传递单》，受理了两单位关于北碚区城北新区B46-1／01-2、B47-1／01-1、B47-1／01-2、B46-1／01-1号地块国有土地使用权转让办理出让变更的申请。2012年5月16日，重庆市土地和矿业权交易中心出台渝地交易调（2012）95号文件，将北碚区城北新区B46-1／01-2号地块土地使用权出让年限延长41天，并由申请人补缴土地出让金3万元，同时要求申请签订《国有建设用地使用权出让合同》。2012年5月22日，两单位与重庆市国土资源和房屋管理局依上述渝地交易调（2012）95号文件要求签订了《重庆市国土资源和房屋管理局关于渝复·竹芸山水项目涉及国有建设用地使用权出让合同部分条款的补充协议》。2012年9月11日，两单位取得北碚区城北新区B46-1／01-2、B47-1／01-2、B46-1／01-1号地块的房地证。2013年3月25日，两单位取得北碚区金华路399号6幢的房地证。2013年4月21日，渝复公司取得涉案商品房的《土地房屋权属登记中心业务受理通知书》。2013年5月13日，重庆市北碚区国土资源管理分局向渝复公司作出《关于“渝复·竹芸山水”项目有关情况的回复》，其中载明：“1、你单位实施的‘渝复·竹芸山水’项目经重庆市规划局批准，分三期进行开发建设，其中一期、二期已竣工验收，三期已取得工程规划许可；一期建成房屋为1、2、3、4幢，二期建成房屋为5、6、11幢。经我局核实，该项目一期的1、2、3、4幢房屋占用107房地证字第D00124号和107房地证字第D00125号载土地；二期的5、6、11幢房屋占用107房地证字第D00125和107房地证字第D00126号载土地。2、‘渝复·竹芸山水’一期项目工程竣工验收合格后（《建设工程规划验收合格证》（渝规建验（2009）碚字第0065号）），按照当时的土地管理相关规定，我局于2010年3月29日根据贵单位申请办理了一期土地房屋登记。3、2010年11月16日，重庆市政府出台了《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发（2010）113号），文件第二条第二款规定“对相邻地块若为同一土地使用者的，经规划部门批准优化作为一个项目实施的，其原合同约定的计价建筑面积可调剂使用，并按后一个合同的出让终止年限为准，修订出让合同”，要求对土地出让合同进行合并并统一出让终止年限。4、我局根据市政府的相关规定，在受理你司二期土地房屋登记申请时，要求你司对“渝复·竹芸山水”项目所涉及的土地出让合同进行合并并统一出让终止年限，避免产生历史遗留问题，同时进行土地出让金结算。2013年1月底，经市国土房管局审批同意，市土地和矿产权交易中心完毕了你司“渝复·竹芸山水”项目的出让年限调整接受社会监督公告程序，并修订补充完善了原出让合同的部分条款，我局于2013年3月25日根据你单位申请办理了该项目二期的土地房屋登记。”同时查明，《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发（2010）113号）为重庆市人民政府于2010年11月16日发布的规范性文件，收录于《重庆市人民政府公报》2010年第23期。重庆市国土资源和房屋管理局函复重庆市第一中级人民法院，认为该文件的发文对象包括作为管理相对人的房地产开发企业。向海英一审诉称：向海英与渝复公司于2011年1月5日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：1、由向海英支付448964元，购买渝复公司开发的位于重庆市北碚区商品房一套；2、渝复公司应当在本商品房实际交付使用之日起60日内提交《房地产权证》申请，并取得土地房屋权属机构出具的登记受理单；3、若渝复公司逾期在90日之内的，每日按照已付房款万分之一的标准向向海英支付违约金；若超过90日的，则每日按照万分之二的标准向向海英支付违约金；4、渝复公司应当在取得通知单后30日内向向海英支付违约金。合同签订后，向海英按约支付了全部购房款，并于2012年2月8日完成接房事宜。但渝复公司直至2013年4月21日才取得土地房屋权属机构出具的《房地产权证》登记受理单，共计逾期378天。故起诉要求渝复公司支付逾期办证违约金共计29836.8元。渝复公司一审答辩称：一、渝复公司没有任何过错，不应承担向海英不能按约定时间取得产权证受理单的违约责任。渝复公司的开发证件手续包括国土证、施工许可证、预售许可证、竣工验收合格证、备案证及其他相关手续全部齐全。涉案房屋未在约定时间内取得产权证受理单并不是因为渝复公司的过错导致的。渝复公司是在向向海英交房后申办产权登记受理单时，才首次被登记部门要求需将涉案房屋所在开发项目的几个国土证合并为一个国土证才允许继续为向海英办理产权证的后续程序。在此情况下，渝复公司及时、积极申办合并国土证的手续，没有任何怠慢。因国土证合并程序复杂、时间漫长，由此产生的时间延误渝复公司并无过错。二、涉案房屋所在开发项目的国土证合并以后，土地使用权时间相应延长，向海英是直接受益者。在此情况下，主张由渝复公司承担违约责任，显然不公平。三、假定最终认定违约，向海英主张的违约金显然太高。向海英早已使用房屋，迟延取得产权证受理单，向海英没有损失。根据最高法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条规定，应以不超过其损失的30%为标准确定违约金。综上，请求驳回向海英诉讼请求。一审法院认为，向海英与渝复公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。结合向海英与渝复公司的诉称及辩称，本案双方当事人的争议焦点有：一、关于渝复公司主张的逾期办证免责理由是否成立问题；二、关于逾期办证违约金是否应当调整问题；针对以上争议焦点，一审法院评判如下：一、关于渝复公司主张的逾期办证免责理由是否成立问题。本案中，渝府发（2010）113号文件已于2010年11月16日颁布，渝复公司作为房地产开发企业，对该政策应当知晓。渝复公司与向海英于2011年1月5日签订《重庆市商品房买卖合同》后，渝复公司理应充分考虑政策调整可能给其开发建设及办证等事宜造成的各种影响，合理确定合同中的交房、办证期限等内容，渝复公司在合同履行中，应按渝府发（2010）113号文件要求及时办理土地使用权合并事宜，但渝复公司未及时办理土地使用权合并等相关事宜，导致其办理涉案房屋的房地产权证迟延。因此，渝复公司主张逾期办证违约系政策变化导致，应予免责的辩称理由不成立，渝复公司理应承担未能按合同约定时间为业主办理房产证的违约责任。二、关于逾期办证违约金是否应当调整问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。渝复公司主张合同约定的违约金过高要求调整，应当就“约定的违约金过分高于造成的损失”承担举证责任，因其未举证证明其主张成立，应当承担不利后果，故一审法院对渝复公司的该辩称理由不予支持。向海英于2012年2月8日接房，渝复公司于2013年4月21日才取得重庆市北碚区土地房屋权属登记中心出具的房屋权属登记业务受理通知书。渝复公司未能在接房之日起60日内（自2012年2月8日至2012年4月8日）取得受理单。逾期取得受理单时间亦超过90日，达377天（自2012年4月9日至2013年4月21日）。依据双方签订的《商品房买卖合同》，渝复公司未在合同约定的时间内取得房屋权属登记业务受理通知书，已构成违约。向海英要求渝复公司在逾期办证前90日内按每日万分之一支付逾期办证违约金；逾期办证超过90日的按每日万分之二支付逾期办证违约金的诉讼请求符合双方合同的约定，一审法院予以支持。综上，渝复公司应支付向海英逾期办证违约金为29811.21元（448964元×0.0001×90天＋448964元×0.0002×287天）。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由重庆渝复房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付向海英逾期办证违约金29811.21元。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，由重庆渝复房地产开发有限公司负担。渝复公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回向海英的全部诉讼请求、2、一、二审诉讼费由向海英负担。主要事实和理由：1、涉案项目没有经规划部门批准优化为一个项目实施。2、文件规定的“原合同约定的计价建筑面积可调剂使用，并按后一个合同的出让终止年限为准，修订出让合同”中规定的“可调剂使用”，渝复公司无法判断是必须为之。3、重庆市北碚区国土资源和房屋管理分局的《回复》证明，主管部门也无法判断该文件是渝复公司必需为之的规定，而是在受理渝复公司二期土地房屋登记申请时，才要求渝复公司对涉案项目的土地使用权进行合并统一出让终止年限。4、重庆市国土资源和房屋管理局曾致函本院，认为该文件的发文对象包括作为管理相对人的房地产开发企业，表明法院也无法判定该文件的发文对象是否包括房地产开发企业。综上，渝府发（2010）113号文件不是强制性规定，一审法院依照该规定判决渝复公司承担逾期办证违约金，属于适用法律错误。5、一审法院将违约金调整的举证责任分配给渝复公司错误。向海英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要事实及理由：1、向海英按合同约定履行义务并交纳了税费、大修基金，渝复公司未按合同约定履行义务，应当承担逾期办证违约金。2、由于渝府发（2010）113号文件在2010年11月16日已颁布，渝复公司作为开发商，应当预见同一期工程使用两个土地使用权证涉及的合并事宜问题，本案办证时间是在渝府发（2010）113号文件颁布之后，因此，渝复公司主张逾期办证是因政府原因导致的上诉理由不成立。3、即使是因政府原因导致迟延办证，也应由渝复公司通过行政诉讼予以解决，与向海英无关。4、渝复公司之前没有提出违约金过高，渝复公司现在提出违约金过高已超过诉讼时效。本院二审查明：《重庆市人民政府关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（渝府发（2010）113号）为重庆市人民政府于2010年11月16日发布的规范性文件，收录于《重庆市人民政府公报》2010年第23期。该文件规定：对相邻地块若为同一土地使用者的，经规划部门批准优化为一个项目实施的，原合同约定的计价建筑面积可调剂使用，并按后一个合同的出让终止年限为准，修订出让合同。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，向海英与渝复公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为：1、关于渝府发（2010）113号文件是否强制性规定问题。2、渝复公司主张的逾期办证免责理由是否成立问题。3、逾期办证违约金是否应当调整问题。针对争议焦点，本院评判如下：一、关于渝府发（2010）113号文件是否强制性规定问题。渝府发（2010）113号规定：对相邻地块若为同一土地使用者的，经规划部门批准优化为一个项目实施的，原合同约定的计价建筑面积可调剂使用，并按后一个合同的出让终止年限为准，修订出让合同。本案中，涉案项目实际占用了相邻地块进行开发建设，取得了规划部门的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划核实确认书》，渝复公司在申请办理涉案项目土地房屋登记申请时，被主管部门要求对涉案项目的土地使用权进行合并统一出让终止年限，证明渝府发（2010）113号文件对开发商具有约束力。因此，渝复公司认为渝府发（2010）113号文件不是强制性规定的上诉理由不成立。二、关于渝复公司主张的逾期办证免责理由是否成立问题。本案中，渝府发（2010）113号文件已于2010年11月16日颁布，渝复公司作为房地产开发企业，对该政策应当知晓。渝复公司与向海英于2011年1月5日签订《重庆市商品房买卖合同》后，渝复公司理应充分考虑政策调整可能给其开发建设及办证等事宜造成的各种影响，合理确定合同中的交房、办证期限等内容。渝复公司在合同履行中，应按渝府发（2010）113号文件要求及时办理土地使用权合并事宜，但渝复公司未及时办理土地使用权合并等相关事宜，导致其办理涉案房屋的房地产权证迟延。因此，渝复公司主张逾期办证违约系政策变化导致，应予免责的上诉理由不成立，渝复公司理应承担未能按合同约定时间为业主办理房地产权证的违约责任。三、关于逾期办证违约金是否应当调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。渝复公司主张合同约定的违约金过高要求调整，应当就“约定的违约金过分高于造成的损失”承担举证责任，因其未举证证明其主张成立，应当承担不利后果，故本院对渝复公司的该上诉理由不予支持。综上所述，渝复公司认为其不应当支付向海英逾期办证违约金的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由重庆渝复房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  罗太平二〇一四年九月五日书 记 员  喻 瑜