呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1613号上诉人(原审被告)：王伶芝，女，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人（原审被告）：王伶俐，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈跃，男，住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：曹政，天津梦鼎律师事务所律师。上诉人王伶芝、王伶俐因与被上诉人陈跃房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市土默特左旗人民法院（2018）内0121民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王伶芝、王伶俐的委托诉讼代理人李洋及被上诉人陈跃及其委托诉讼代理人曹政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伶芝、王伶俐上诉请求：撤销原判，改判驳回陈跃的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，王伶芝、王伶俐与陈跃没有建立房屋租赁合同关系。案涉《商品房租赁合同》上王伶芝、王伶俐的签名并非本人所签，故合同对王伶芝、王伶俐没有约束力。本案中，因双方未签订合同，形成事实上的租赁关系。王伶芝、王伶俐与陈跃达成口头协议，以案涉房屋内的设备抵顶租金，王伶芝、王伶俐无需支付陈跃租金及供暖费。二、本案中，陈跃系出租人，王伶芝、王伶俐系次承租人，应追加承租人参加诉讼。陈跃与胡海军之间系租赁关系，应追加承租人方可查明案件事实，一审判决遗漏必须参加诉讼的当事人，应追加承租人参加诉讼。陈跃答辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，应予以维持。陈跃向一审法院提出诉讼请求：1、判令王伶芝、王伶俐支付陈跃拖欠的房屋租赁金89716元及利息4037.22元、供暖费10412元、物业费3856元、水费3042元、房屋内设备搬迁存放费用5000元，以上共计116063.22元；2、判令王伶芝、王伶俐承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月5日，陈跃（甲方）与王伶芝、王伶俐（乙方）签订《商品房租赁合同》一份，合同第二条约定甲方房屋坐落于金川开发区电力城西济隆小区商业2#-107号，该房屋建筑层数2层，建筑面积338.25平方米，房屋用途为商用；合同第三条约定租赁期限自2016年5月10日至2021年5月10日，期限为5年。房屋年租金230000元，房屋租金一年一付且每年房租提前2个月交付；合同第九条约定房屋租赁期间的水、电费、煤气费、电话费、物业费、采暖费、垃圾转运费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；合同第十一条第一项约定乙方拖欠租金累计达两个月以上的甲方可终止合同并收回房屋，合同落款处有王伶俐、王伶芝签字。合同签订后，陈跃按约定将房屋交付王伶芝、王伶俐使用，王伶芝、王伶俐交付了2016年5月至2017年5月的租金。2017年3月起王伶芝、王伶俐交付了下一年度的租金70000元后剩余租金一直未给付，后于2018年1月15日起后陈跃不再将房屋交付王伶芝、王伶俐使用。王伶芝、王伶俐尚欠陈跃2017年5月10日至2018年1月15日期间的租金86478元。另查明，陈跃垫付了王伶芝、王伶俐租赁房屋期间拖欠的取暖费10412元。上述事实有房屋产权证、《商品房租赁合同》、缴纳供暖费发票在案佐证。一审法院认为，《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，陈跃与王伶芝、王伶俐签订的《商品房租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因王伶俐、王伶芝未按照合同约定交付房屋租金，故该院对陈跃要求王伶芝、王伶俐给付房屋租金的诉请予以支持，应付租金为86478元。关于陈跃诉请的逾期支付房屋租金的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”王伶芝、王伶俐逾期支付房屋租金的利息以未付的86478元租金为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35%为标准，从2017年3月10日起计算至2018年1月15日，应为3143元。关于陈跃诉请的采暖费，因王伶芝、王伶俐在租赁房屋期间未按照约定缴纳采暖费10412元，后由陈跃垫付，故该部分费用应由王伶芝、王伶俐承担。关于陈跃诉请的物业费、水费，陈跃提供的票据无法证明该部分费用系王伶芝、王伶俐租赁期间发生的费用，故该院不予支持。王伶俐、王伶芝经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃法律赋予的抗辩权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条条之规定，判决：一、王伶俐、王伶芝在判决生效后十五日内给付陈跃所欠房屋租金86478元及利息3143元、供暖费10412元，共计100033元。二、驳回陈跃的其他诉讼请求。案件受理费2622元，减半收取1311元，由王伶俐、王伶芝负担。二审中，王伶芝、王伶俐围绕上诉请求向本院提交了一组新证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。王伶芝、王伶俐提交的新证据为：转让协议。用于证明陈跃提交的《商品房租赁合同》系伪造，本案承租人应为胡海军，王伶芝、王伶俐系从胡海军处承租房屋，从未与陈跃签订过合同。陈跃对该新证据的真实性、关联性不认可，认为转让协议没有陈跃签字，与其无关，2016年、2017年王伶芝、王伶俐一直向陈跃支付房屋，与胡海军无关。对于王伶芝、王伶俐二审提交的证据的真实性，本院予以确认。对于该证据的关联性及证明力，本院不予确认。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。对于王伶芝、王伶俐在二审中提出的鉴定申请，即请求对《商品房租赁合同》上其签字的真实性进行鉴定，本院同意其鉴定申请，但因王伶芝、王伶俐不能提供其同期签字的样本，鉴定无法进行，王伶芝、王伶俐也同意不再申请鉴定，并认可其与陈跃存在事实上的房屋租赁法律关系。同时，王伶芝、王伶俐依据合同的约定支付了2016年一年的租金23万元，并于2017年支付了部分租金。因此，《商品房租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应依约全面履行其合同义务。现王伶芝、王伶俐未按合同约定期限向陈跃支付2017年度的剩余租金，仅支付了70000元，考虑到2018年1月15日起后陈跃不再将房屋交付王伶芝、王伶俐使用。故王伶芝、王伶俐尚欠陈跃租金86478元。王伶芝、王伶俐未按期支付租金的行为已构成违约，依《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担违约责任。一审法院根据欠付租金数额、付款期限，按照同期银行贷款利率计算王伶芝、王伶俐应当支付的违约金数额并无不当。根据《商品房租赁合同》第九条，在房屋租赁期间，采暖费由王伶芝、王伶俐支付。陈跃出具证据证明其交付了王伶芝、王伶俐租赁期间的采暖费，故一审法院判决由王伶芝、王伶俐支付供暖费10412元并无不当。另外，王伶芝、王伶俐认为其与陈跃口头达成协议，以设备抵顶租金、利息与相关费用，但是陈跃不认可，王伶芝、王伶俐也无证据证明，应承担举证不能的责任，对其此项上诉理由，本院不予支持。关于王伶芝、王伶俐要求追加胡海军作为本案第三人参加诉讼的申请，本院认为，依据王伶芝、王伶俐提交的转让协议，不能确定转让的承租房屋是本案所涉房屋，其关联性本院依法不予确认。该证据不能证明胡海军与本案具有法律上的利害关系，因此对其申请不予准许。综上，王伶芝、王伶俐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2300元，由王伶芝、王伶俐负担。本判决为终审判决。审判长 李艳审判员 韩韬审判员 张宇二〇一九年七月十七日书记员 方岩