重庆市开县人民法院民 事 判 决 书(2015)开法民初字第03057号原告赵小勇，男，生于1976年9月12日，汉族，重庆市开县人。委托代理人（特别授权）陈联、邱绪金，重庆弘全律师事务所律师。被告徐立碧，女，生于1950年1月25日，汉族，重庆市开县人。被告彭小军，男，生于1975年12月8日，汉族，重庆市开县人。被告彭燕，女，生于1979年10月10日，汉族，重庆市开县人。本院于2015年6月8日受理原告赵小勇与被告彭小军、被告徐立碧、被告彭燕房屋买卖合同纠纷一案后，依法由本院代理审判员凡磊担任审判长，与审判员邹道宏、代理审判员戚国涛依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告赵小勇的委托代理人陈联到庭参加诉讼，被告彭小军未经允许中途退庭、被告徐立碧和被告彭燕经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵小勇诉称，被告徐立碧与彭祚弟（已故）系夫妻关系，被告彭小军系被告徐立碧之子，被告彭燕系被告徐立碧之女。1997年开县公安局干警集资建房，被告徐立碧与彭祚弟集资了开县XX花园XX幢XX单元XX楼XX号（即开县XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX号）房屋一套，1998年5月，彭祚弟去世。彭祚弟去世后，被告彭小军向开县公安局干警杨大勇表示了想出卖案涉房屋的意思。2002年11月25日，毛生述代表原告赵小勇与被告彭小军签订了《房屋买卖协议》一份，约定房屋价款为82000元，签订合同时支付70000元，余款12000元在交付房产证时一次性付清。原告赵小勇依约缴纳了首笔房款，并于2002年12月装修完毕入住至今。2004年10月25日，被告徐立碧以其不知道房屋已经出售给原告赵小勇为由，向开县人民法院提起诉讼，2005年3月21日经开县人民法院（2004）开法民初字第2001号判决确定：1、彭小军与赵小勇签订的《房屋买卖协议》无效；2、争议的房屋属被告徐立碧所有；3、彭小军归还赵小勇购房款70000元。判决生效后，原告赵小勇不服，多次提出申诉，经开县人民法院多次再审，2015年2月3日经（2014）开法民再初字第00001号民事判决书认定彭小军与原告赵小勇签订的《房屋买卖协议》有效，判决：1、撤销本院（2004）开法民初字第2001号民事判决书；2、驳回原审原告徐立碧的诉讼请求。现该判决已经发生法律效力。该案历时十三年的诉讼过程中，被告徐立碧已经将争议的房屋的房地产权证办到徐立碧名下，并拒绝过户。为维护原告的合法权益，现依法起诉请求判决三被告继续履行2002年11月25日签订的《房屋买卖协议》；判决三被告立即将争议房屋的房产证过户到原告赵小勇名下；诉讼费由三被告承担。同时原告赵小勇自愿承担过户费用，并同意支付剩余房款12000元。被告彭小军、被告徐立碧、被告彭燕未作答辩，也未向本院提交答辩状。经审理查明：原公安局干警彭祚弟与被告徐立碧系夫妻关系，被告彭小军和被告彭燕系彭祚弟与被告徐立碧生育的子女。1997年，开县公安局为干警集资修建职工楼，彭祚弟缴纳了10000元，集资了开县XX花苑XX幢XX单元XX楼XX号房屋（以下简称案涉房屋）。1998年5月，彭祚弟去世后，被告徐立碧和被告彭小军一起共同居住，由被告徐立碧经手缴纳了案涉房屋的剩余房款，房屋修建好后，被告彭小军领取了案涉房屋的钥匙。2002年，被告彭小军想出卖案涉房屋，并将出卖房屋的意思告诉了开县公安局干警杨大勇。同时，原告赵小勇在外打工，委托开县公安局干警毛生述代为在开县购买房屋。毛生述由杨大勇介绍认识了被告彭小军，并与被告彭小军于2002年11月25日签订房屋买卖协议：“甲方（彭小军）的父亲彭祚弟在新城参加公安局职工集资建房，彭祚弟病故后，由甲方继续交集资款，分得房屋内XX花苑XX幢XX单元XX楼XX号。经甲、乙双方协商，甲方将房屋出售给乙方（赵小勇），现协商如下：一、甲方自愿将XX花苑XX幢XX单元XX楼XX号房屋出售给乙方；二、该房屋价格为82000元，包括水、电、天然气、闭路电视开户费及房屋过户各类手续费；三、付款方式：签订合同时付款70000元，余款交房产证时一次付清……”。毛生述代原告赵小勇交付被告彭小军购房款70000元，被告彭小军将案涉房屋的钥匙5把交与了毛生述。同年12月，原告赵小勇委托其妻徐冬梅装修房屋，装修20余天就完工，入住至今。原告赵小勇尚有12000元房款未支付。2004年，被告徐立碧向开县人民法院起诉请求宣布原告赵小勇与被告彭小军签订的《房屋买卖协议》无效，并归还房屋。2005年3月21日，重庆市开县人民法院作出（2004）开民初字第2001号民事判决书，判决彭小军和赵小勇所签订的《房屋买卖协议》无效，位于开县XX花苑XX幢XX单元XX楼XX房屋一套归徐立碧所有，彭小军归还赵小勇购房款70000元。原告赵小勇因不服重庆市开县人民法院（2004）开民初字第2001号民事判决书向检察机关提出申诉。2011年10月17日，开县人民检察院作出开检民行立【2011】07号民事行政检察立案决定书，认为该案符合最高人民检察院《人民检察院民事行政抗诉案件办案规则》第十二条及《重庆市检察机关民事行政检察办案暨业务指导工作办法（试行）》第十二条规定的立案条件，决定立案并自行处理。2015年2月3日，重庆市开县人民法院作出（2014）开法民再初字第00001号民事判决书，判决撤销本院（2004）开法民初字第2001号民事判决书，驳回原审原告徐立碧的诉讼请求。现原告赵小勇起诉来院，要求判决三被告继续履行2002年11月25日签订的《房屋买卖协议》；判决三被告立即将争议房屋的房产证过户到原告赵小勇名下；诉讼费由三被告承担。另查明，现案涉房屋登记的权利人为被告徐立碧，登记的坐落位置为开县XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX，产权证号为XX房地证XX字第XX号。以上事实有原告赵小勇的当庭陈述、原告赵小勇身份证复印件、被告彭小军的户籍信息、被告徐立碧的户口证明、房屋买卖协议、（2014）开民初字第2001号民事判决书、开检民行立【2011】07号民事行政检察立案决定书、（2014）开法民再初字第00001号民事判决书、重庆市开县人民法院证明书、土地房屋权属登记信息查明结果证明等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：被告徐立碧的丈夫彭祚弟在交纳了部分开县公安局在新城的集资建房的房款后去世，因案涉房屋有属于彭祚弟遗产的部分，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第177条“继承的诉讼时效按继承法的规定执行，但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。”之规定，被告徐立碧、被告彭小军和被告彭燕均未向本院明确表示放弃继承彭祚弟遗产的部分，该案涉房屋应为被告彭小军、被告徐立碧和被告彭燕共同共有。被告彭小军在出售房屋时年满18周岁，具备民事行为能力，其作为家中长子，实际控制该房屋（五把钥匙在彭小军手中），且与被告徐立碧一起共同居住，可以推断被告徐立碧对案涉房屋的出卖是知情的。原告赵小勇委托毛生述买房时，毛生述是通过公安局干警杨大勇介绍，根据传统观点和善良风俗，原告赵小勇和毛生述是有充分的理由相信所购买的房屋是通过商量才出卖的，且协议出卖案涉房屋的价值与当时市场上同地段房屋的价值相当，不存在恶意欺诈。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共有的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”之规定，被告未举证证明原告赵小勇与彭小军签订协议时并非善意，且原告赵小勇购买房屋支付了合理对价后对房屋进行了装修并居住至今，实际上已经取得该房屋，故应当维护原告赵小勇的合法权益。因被告徐立碧和被告彭燕系案涉房屋的共同共有人，且该房屋已经登记在被告徐立碧名下，被告徐立碧和被告彭燕应当协助原告赵小勇办理过户手续。原告赵小勇自愿承担房屋过户费用并同意支付剩余房款12000元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、第一百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告彭小军、被告徐立碧和被告彭燕在本判决生效后十日内协助原告赵小勇将开县XX花苑XX幢XX单元XX楼XX号房屋（现登记的权利人为被告徐立碧，登记的坐落位置为开县XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX，产权证号为XX房地证XX字第XX号）过户到原告赵小勇的名下，过户费用由原告赵小勇承担。二、原告赵小勇在将上述房屋过户到自己名下后三日内支付被告彭小军、被告徐立碧、被告彭燕剩余房款12000元。案件受理费1850元，诉讼保全措施费840元，共计2690元，由原告赵小勇承担1345元，被告彭小军承担1345元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。本判决以本院出具的生效证明书作为发生法律效力的依据。审 判 长  凡 磊审 判 员  邹道宏代理审判员  戚国涛二〇一六年四月二十日书记 员代  炼