苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第01828号原告徐建良（反诉被告），系苏州市相城区元和好婆家餐饮店个体工商户经营者。委托代理人韩圣，江苏简恒律师事务所律师。被告苏州市好旺商务管理有限公司（反诉原告），住所地江苏省吴江市松陵镇永康路商业街2号楼4F65号。法定代表人丁国英，董事长。委托代理人徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。原告徐建良与被告苏州市好旺商务管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，审理中，被告苏州市好旺商务管理有限公司提起反诉申请，经审查后，本院决定与本案合并审理，并于2014年12月29日公开开庭进行了审理。徐建良的委托代理人韩圣、苏州市好旺商务管理有限公司的委托代理人徐摩到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，代理审判员魏丽玲、人民陪审员王佩芬参加评议，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。徐建良的委托代理人韩圣、苏州市好旺商务管理有限公司的委托代理人徐摩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建良诉称，2012年12月27日，原、被告签订编号为ZH-005的《中环百汇广场商业管理合同（）》，签约后，原告依约履行了付款义务，被告却未向原告提供任何服务。原告认为，被告享受了权利至今却未按合同约定向原告提供过任何服务，被告应返还原告支付的费用。为此原告诉至法院，请求判令：被告返还原告已支付的管理费用人民币224088元；本案诉讼费由被告承担。被告苏州市好旺商务管理有限公司辩称，原告的诉请缺乏事实基础和法律依据，依据双方签订的合同，原告理应向被告支付商业管理费，原告现要求返还，没有依据，请求驳回其诉请。另，苏州市好旺商务管理有限公司反诉称，双方于2011年12月27日签订编号为ZH-005的《中环百汇广场商业管理合同（）》1份，约定由苏州市好旺商务管理有限公司为徐建良提供商业管理服务。按合同约定，徐建良应按约支付商业服务费用，但经多次催讨，徐建良至今未能付清管理费，已构成违约。故请求判令：徐建良支付苏州市好旺商务管理有限公司拖欠的至2014年12月31日的商业服务费672264元及滞纳金（均以224088元为基数，分别自2013年6月21日起、2013年12月21日起、2014年6月21日起，均按每日千分之三为标准计算至实际付款之日止）；要求徐建良承担本案反诉诉讼费用。反诉被告徐建良辩称，对反诉诉讼请求不认可，对计算管理费的方式不认可，对计算费用的面积有异议，另有漏水的部分面积，不应支付费用，实际反诉原告未履行义务，反诉被告不应支付管理费；对反诉原告主张的滞纳金也不认可，也不应支付，认为即便要计算滞纳金，合同约定过高，请求依法减少。经审理查明，2011年，徐建良与苏州市相城区达丰房地产开发有限公司签订了《中环百汇广场租赁合同》1份，约定由徐建良租赁位于苏州市相城区阳澄湖中路29号中环百汇广场1幢150、151、265、266、267、268、256、257、258、259、260、301、302、303、304、305、306、307、308、309、310、356、357、358、359、360、365、366、367、368、4幢201、202、203、204、205、206、207、208、209、210号商铺，经营餐饮，租赁期限自2012年5月1日起，租期10年。房屋双方认可的营业租赁面积为1971.17平方米(其中一层71.17平方米、2层950平方米、3层950平方米)。免租装修期为2011年12月31日至2012年4月30日；租金支付方式为：以6个月为一个缴租期，承租方应当在每个缴纳期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一工作日）向出租方一次性支付下个缴租期租金。合同另约定双方权利义务、违约责任等相关事宜。2011年12月27日，徐建良（乙方）、苏州市好旺商务管理有限公司(甲方)签订了编号为ZH-005的《中环百汇广场商业管理合同（）》1份，约定中环百汇广场的管理公共事务由苏州市好旺商务管理有限公司管理和负责，具体为：对公用供水、供电、照明等设施的维护和维修；对公用排水、排污等设备的维护和维修；公共区域的消防等设施的维护和维修；地下停车场的管理；保持公共区域的环境卫生；负责公共区域的绿化等美化环境的工作；负责公用休闲设施的维护和维修；对电梯等设施的维护和维修；处理承租人及顾客的投诉；解答承租人的工作咨询；对中环百汇广场整体的宣传、广告活动；对商铺的装修管理（依据《管理规定》）；管理规定中规定的其他由甲方管理和负责的事务。合同履行期限自2012年5月1日2022年4月30日止；商业服务费，应自2012年5月1日起开始计算（如乙方提前开业，以乙方实际开业之日为准）；租赁区域的商业服务费按合同确定的租赁面积计算，商业服务费每6个月支付一次；商业服务费标准：一楼、二楼，第一期（三年）服务费标准为0.75元/平方米/天；第二期（二年）服务费标准为0.79元/平方米/天;第三期（二年）服务费标准为0.82元/平方米/天;第四期（二年）服务费标准为0.87元/平方米/天;第五期（一年）服务费标准为0.91元/平方米/天;三楼,第一期（三年）服务费标准为0.60元/平方米/天;第二期（二年）服务费标准为0.63元/平方米/天;第三期（二年）服务费标准为0.66元/平方米/天;第四期（二年）服务费标准为0.70元/平方米/天;第五期（一年）服务费标准为0.73元/平方米/天;双方确认年份按365天计算,月服务费为年服务费的十二分之一计算每期递增率为5%。乙方的商业服务费等费用与租赁合同中约定租金、物业管理费的支付时间方式相同，且与租金、物业管理费同时支付。若乙方拖欠商业服务费及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付滞纳金（乙方对该条款认真阅读并了解其法律效应，甲乙双方一旦有纠纷，乙方不得否认该款条款无效）。合同另约定了双方其他权利义务、违约责任、争议解决方式等相关事宜。签约后，徐建良于2012年8月20日向苏州市好旺商务管理有限公司支付了管理服务费224088元，后再未付款。审理中，双方确认徐建良实际租赁面积为1811.17平方米(其中一层71.17平方米、2层870平方米、3层870平方米)；徐建良实际开业时间为2013年1月1日。以上事实，由徐建良提供身份证明、工商材料、《商业管理合同》、收款收据、苏州市好旺商务管理有限公司提供的《租赁合同》及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，徐建良主张双方签订的商业管理合同内容出自于双方签订的租赁合同及物业管理服务协议，且未超出后两份合同的约定，现商业管理合同中就约定的苏州市好旺商务管理有限公司的服务内容，在租赁合同、物业管理服务协议中均有约定，即系出租方及物业管理公司的服务内容。苏州市好旺商务管理有限公司无提供相关服务的事实基础，原告在交纳房屋租金及物业服务费时即就本案所涉商业管理服务合同中约定的所有服务内容支付了费用，现苏州市好旺商务管理有限公司就其是否提供服务未提供证据证实，徐建良认为苏州市好旺商务管理有限公司未提供服务，却向徐建良收取天价服务费，该要求无事实基础，于法无据。苏州市好旺商务管理有限公司要收取费用需证明其已向徐建良提供了合同约定的相关服务。故现请求支持徐建良的本诉请求。本案所涉商业管理服务合同的签订基础是徐建良与苏州市好旺商务管理有限公司关联公司苏州市相城区达丰房地产开发公司签订的租赁合同，在租赁合同中直接约定了商业管理公司即苏州市好旺商务管理有限公司，同时另约定了物业管理服务公司，依商业管理服务合同约定，商业服务费是依租赁面积计算，且费用与租金标准相同。现双方确认实际租赁面积共计1811.17平方米,其中三楼的面积中有690平方米因漏水无法使用,致徐建良的租赁目的无法实现,房产公司根本违约,故该690平方米的租金、物业服务费、商业服务费，徐建良均不应承担。现就租赁合同纠纷的诉讼案件，苏州市相城区人民法院也已受理，尚未审结。房产公司于2014年11月7日强行对徐建良租赁房屋断水断电，致不漏水部分也无法继续经营，造成徐建良租赁的所有房屋的合同目的不能达到，房产公司对徐建良所租房屋构成根本违约，徐建良于2014年11月7日从租赁之房屋撤离，房产公司用锁锁住了该部分房屋。徐建良自此开始无需再支付房租、物业服务费、商业服务费。关于滞纳金，该约定于法无据，如该约定作为违约金，则依法不应超过损失的30%，故该违约金过高，请求依法予以减少。综上，请求支持徐建良的本诉请求，驳回苏州市好旺商务管理有限公司的反诉请求。经质证，苏州市好旺商务管理有限公司认为其已依双方签订的商业管理合同中约定义务提供服务，徐建良理应按约支付商业服务费224088元，而依合同中约定的单价一、二楼为0.75元/平方米/天、三楼为0.6元/平方米/天，依庭审中双方确认的租赁面积1811.17平方米(其中一层71.17平方米、2层870平方米、3层870平方米)计算，主张每6个月的商业服务费共为224088元。自徐建良实际开业之日即2013年1月1日起算，现徐建良已付第一个6个月的费用，故暂主张至2014年12月31日尚需支付3个6个月的费用672264元；依合同约定每6个月的费用在第一月的20日前支付，故徐建良应分别在2013年6月20日前、2013年12月21日、2014年6月21日前各付224088元，现未付故应以合同约定滞纳金标准，每天千分之三为标准计算至该款实际支付之日止的滞纳金。本院认为，双方于2011年12月27日签订的编号为ZH-005《中环百汇广场商业管理合同（）》系双方真实意思的表示，合法有效，均应按约履行。徐建良虽主张苏州市好旺商务管理有限公司未提供合同约定的服务，且该服务内容与租赁合同、物业管理服务合同中约定服务内容重合，但未举证证明苏州市好旺商务管理有限公司就合同约定服务内容具体何项未提供服务，且因未提供该服务对其经营造成影响，即苏州市好旺商务管理有限公司虽未就其履行合同约定的服务内容提供证据，但徐建良也未证明有因苏州市好旺商务管理有限公司未履行合同义务而影响其经营，故本院认为就商业管理合同约定的苏州市好旺商务管理有限公司方在履行义务。徐建良应按约履行给付管理服务费的义务。现双方确认管理服务费起算时间为徐建良实际开业之日（2013年1月1日）起，按双方确认的实际租赁面积，以合同约定的计算管理服务费的标准及方式，在2015年12月31日前的一、二楼计费标准为0.75元/平方米/天、三楼计费标准为0.6元/平方米/天,故徐建良应分别在2013年6月20日前、2013年12月21日前、2014年6月20日前、给付2013年7月1日起至2013年12月31日期间、2014年1月1日起至2014年6月30日期间、2014年7月1日起至2014年12月31日期间的管理服务费各224088元，合计人民币672264元。徐建良虽辩解其租赁房屋中有三楼的690平方米因漏水不能使用及自2014年11月7日起因房东断水断电致其不能经营，但此与苏州市好旺商务管理有限公司无关，徐建良如认为房东行为致其造成损失，可另行向房东主张权利。现苏州市好旺商务管理有限公司主张以每日千分之三为标准计算滞纳金，该标准已超出法律允许范围，且徐建良要求减少，故本院酌情认定滞纳金计算标准以中国人民银行同期同类贷款利率的3倍为标准计算,即徐建良应偿付均以224088元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍为标准,分别自2013年6月21日、2013年12月21日、2014年6月21日起计算至实际付款之日止的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、驳回徐建良的本诉诉讼请求。二、徐建良应于本判决生效之日起十日内给付苏州市好旺商务管理有限公司至2014年12月31日止的管理服务费人民币672264元，并偿付均以224088元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍为标准,分别自2013年6月21日、2013年12月21日、2014年6月21日起计算至实际付款之日止的滞纳金（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为2330元，反诉案件受理费减半收取为7997元，合计人民币10327元，由徐建良负担（该款中苏州市好旺商务管理有限公司已自愿垫付7997元，不再退还，由徐建良于本判决生效之日起十日内直接给付苏州市好旺商务管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明代理审判员  魏丽玲人民陪审员  王佩芬二〇一六年四月二十五日书 记 员  庄婷婷