北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2013）房民初字第10751号原告刘玉娥，女，1965年2月27日出生。委托代理人王杰，北京市景运律师事务所律师。委托代理人白如静，北京市景运律师事务所律师。被告王丙存，男，1964年6月28日出生。委托代理人王涛，北京明科律师事务所律师。被告崔伍阳，男，1991年3月31日出生。委托代理人肖彦，北京市墨风律师事务所律师。原告刘玉娥与被告王丙存、崔伍阳���认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王关林担任审判长，会同人民陪审员王继会、张建飞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉娥及其委托代理人王杰，被告王丙存之委托代理人王涛，被告崔伍阳之委托代理人肖彦到庭参加了诉讼。在本案最后一次开庭时，被告王丙存无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘玉娥诉称，2000年11月10日，原告与被告王丙存签订房屋买卖《协议书》，约定：1、被告王丙存将××家园××楼××号房屋出售给原告，总价款112600元，总价款优惠4600元。2、原告将15年贷款数额共78000元分每月640.64元交由被告王丙存代理支付银行，贷款时间从2000年11月至2015年9月止。3、原告欠被告王丙存人民币20000元房款分两年支付给被告。原、被告签订协议当日，原告交付被告王丙存首期款10000元，被告王��存将房屋钥匙交付给原告，原告一直实际占有使用该房屋。原告至今已经向被告王丙存支付了现金30000元，并以被告王丙存的名义偿还了2000年11月至2013年6月期间的购房贷款。2012年原告具备了将房屋贷款还清的能力，找到被告王丙存要求其协助办理房屋解押手续和房屋过户手续时被拒绝。2013年7月原告经房管局查询得知，被告王丙存在2013年3月已经将出售给原告的房屋又出售给被告崔伍阳，双方已经办理了过户手续。争议房屋一直由原告居住使用，至今已居住13余年，被告王丙存与被告崔伍阳在买卖房屋时，被告崔伍阳并没有看过其所购买的房屋，过完户也未到所购房屋居住。另外，被告崔伍阳已将该房屋进行了抵押贷款，按照相关规定，办理抵押贷款时，贷款银行以及评估公司评估师都应该到抵押房屋现场进行核实、拍照，而本案中，被告崔伍阳、评估师、银行工���人员都没有到购买房屋进行看房，明显不符合常理，可见二人之间的买卖行为纯属恶意串通，损害原告的合法权益，因此二人之间的房屋买卖合同应该属于无效合同，故原告诉至法院，请求：1、确认二被告签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。被告王丙存辩称，被告认可其与原告签订的房屋买卖协议的真实性，但原告刘玉娥没有完全按照房屋买卖协议履行付款义务，没有向被告支付相应款项，合同已经被解除。另外，二被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，原告不是合同的利害关系人，没有权利请求确认该合同无效。被告崔伍阳辩称，不同意原告的诉讼请求。我与王丙存签订的合同真实有效，并支付了正常的转让费用，根据《物权法》的相关规定，我是善意第三人，我基于对本案涉案房屋登记内容的信赖，即使原告与我之间权利归属有不一致的��方，也不影响我的权利，这是法律上房地产公信原则问题。首先，我不知道也不应知道涉案房屋有瑕疵，王丙存对我表示房屋有租户，我基于与王丙存的合同，只能与王丙存联系，并不知道本案原告刘玉娥与王丙存之间的关系。而且我购买房屋的意愿是真实的，并支付了合理的转让价款，通过房屋登记取得了合法有效的物权，我与王丙存之间不存在明显低价转让的行为。其次，房屋买卖以备案登记为标志，争议房屋所有权人登记为王丙存，其有权利对房屋进行处理，此次交易完全是我与王丙存之间的行为，与原告刘玉娥无关，原告刘玉娥与被告王丙存之间只是债权债务关系，故我对原告主体资格有异议，原告不是本案利害关系人，合同是否无效与原告没有关系。最后，原告刘玉娥主张的二被告之间存在恶意串通根本不存在，这只是二被告之间的正常交易。从登记的状况看，房屋已经登记在被告崔伍阳的名下，该房屋产权是通过国家正规手段取得的，因为：1、被告崔伍阳具备购房资格，且已取得房屋产权证，现原告以与被告王丙存之前的购房协议为由，主张二被告之间的房屋买卖协议无效是没有根据的；2、原告主张二被告之间存在恶意串通，但没有任何证据予以证明。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2000年11月10日，原告刘玉娥与被告王丙存签订房屋买卖《协议书》，协议约定：王丙存将房山区房山××家园××楼××号房屋出售给刘玉娥，房屋总价款112600元。合同签订当日，原告刘玉娥交付被告王丙存现金10000元，被告王丙存将上述房屋交付原告刘玉娥，刘玉娥占有使用上述房屋至今。2012年，原告刘玉娥具备了将房屋贷款还清的能力，要求被告王丙存协助办理房屋解押和过户手续时被其拒绝。至今，��告刘玉娥已向被告王丙存支付了现金30000元，并以被告王丙存名义偿还了2000年11月至2013年6月期间的购房贷款及利息共计96000余元。2012年8月10日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司接受被告崔伍阳委托对房山区房山××家园××楼××号房屋出具评估报告，争议房屋抵押价值总价为625200元。2012年8月20日，被告王丙存与被告崔伍阳签订存量房屋买卖合同（合同编号××），合同约定：王丙存将房山区房山××家园××号楼××号房屋出售给崔伍阳，房屋成交价格为623000元。2013年3月21日，王丙存与崔伍阳办理了房屋过户手续，房山区房山××家园××楼××号房屋所有权人变更为崔伍阳。另查明，被告崔伍阳在购买争议房屋过程中，全权委托其表哥办理相关手续，其本人没有到房屋现场查看，办理房屋过户手续后也没有收房居住。庭审中，崔伍阳表示其催过王丙存要求租户腾房，但从未看过相关租赁手续，也没有询问过租户租期情况。另查明，崔伍阳委托评估公司对争议房屋进行评估事宜时，被告崔伍阳主张自己没有争议房屋的钥匙，是王丙存带人前往现场评估，而王丙存却表示不知道是谁带人到现场进行评估，二被告的说法存在矛盾。上述事实有双方当事人陈述、庭审笔录、质证笔录、谈话笔录，原告提交的房屋买卖协议书、京房私字第××号房权证、城关办事处与王丙存签订的房屋买卖预售合同、购房款收据、王丙存所写收条、王丙存为原告书写的说明、王丙存与其妻子及女儿王××出具的收据、偿还银行贷款的凭条、偿还银行贷款的银行卡、物业公司证明、物业费收据、房屋内部照片、房屋登记查询结果，被告崔伍阳提交的契税专用税收缴款书、北京市地方税务局通用机打发票、编号为××存量房屋买卖合同购房合同、房屋所有权产权证、银行还款的银行卡、购房承诺书、牡丹卡账户明细清单，本院调取的评估报告等证据在案佐证。以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，当事人签订的合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的应属无效。本案原告刘玉娥主张二被告签订的房屋买卖合同无效，双方争议的焦点在于二被告签订房屋买卖合同过程中是否存在恶意串通行为。从被告王丙存与原告刘玉娥签订的房屋买卖协议来看，该协议系双方真实意思表示，刘玉娥按照约定支付了房屋绝大部分款项，王丙存将房屋交付给刘玉娥使用，刘玉娥在实际上占有使用该争议房屋，至今已居住达13年之久，故对被告王丙存辩称原告刘玉娥没有按照协议履行付款义务，合同履行被解除的意见，本院不予采纳。从被告王丙存与崔伍阳签订房屋买卖合同的主观意图来看，被告王丙存明知原告刘玉娥每月代其归还房屋银行贷款的义务即将履行完毕，接下来应协助原告办理房屋过户手续，却仍将争议房屋出售给他人，主观上明显存在恶意。从被告崔伍阳的购房行为来看，购买房屋作为个人生活中的重大支出，被告崔伍阳却全权委托他人办理相关手续，本人未到现场进行查看，在听说即将购买的房屋存在租赁关系时，既没有向房主即本案被告王丙存查询租房手续，也没有向住户即本案的原告询问租房事宜，并且在办理房屋过户手续后也未收房居住，亦没有向租户主张租金，其购房行为明显与常理相悖。综上所述，可以认定被告王丙存、崔伍阳在签订房屋买卖合同过程中存在恶意串通行为，且该合同损害了原告刘玉娥的合法利益。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四��、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：确认王丙存与崔伍阳之间签订的关于房山区房山××家园××楼××号房屋的买卖合同无效。案件受理费三十五元，由王丙存、崔伍阳负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王关林人民陪审员  王继会人民陪审员  张建飞二〇一四年九月十八日书 记 员  刘 彦