广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4623号原告：谭培珍，女，1949年10月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：彭磊，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄会英，广东保信律师事务所实习律师。被告：梁兆佳，男，1971年6月27日出生，汉族，住广东省中山市。被告：黄志玲，男，1983年5月6日出生，汉族，住广东省中山市。被告：郭同佳，男，1983年7月4日出生，汉族，住广东省中山市。被告黄志玲、郭同佳的共同委托诉讼代理人：苏广毅，系广东豪益律师事务所律师。原告谭培珍与被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告谭培珍的委托诉讼代理人彭磊、黄会英到庭参加诉讼，被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳及被告黄志玲、郭同佳的共同委托诉讼代理人苏广毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭培珍向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与三被告于2018年5月9日签订的《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》无效；2、三被告立即向原告退还购房款4170000元及利息176066.67元（以4170000元为基数，从2018年5月9日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至实际付清之日止，暂计至2019年3月25日为176066.67元）；3、三被告赔偿原告中介费60000元；4、三被告赔偿原告装修损失费68000元；5、三被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年5月9日，原告与被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳共同签订《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》（以下简称协议书），约定原告向被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳购买位于中山市宅基地及上盖主体房屋，该房屋九层半（连地下室），总价4230000元。合同签订后，原告依约支付了4170000元，三被告将涉案房产交付原告进行装修，花费装修费68000元。2018年7月，政府部门对涉案房产停止供应水电，原告查询得知该房屋系违法建筑，而且涉案房屋是被告梁兆佳的宅基地，土地所有权属于集体所有。根据有关法律，涉案房屋不能转让给非农村集体成员，原告认为协议书属于无效合同，被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳应当返还原告购房款4170000元、装修款68000元、中介费60000元。为维护自身利益，原告诉至法院，请求依法判决。原告谭培珍对其诉请提交的证据有：1、《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》一份；2、招商银行账户历史交易明细表、工商银行借记卡账户历史明细清单各一份；3、《房款收据》一份；4、房屋照片十七张；5、《情况说明》一份。被告梁兆佳辩称：同意确认《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》无效，该转让协议与我方无关，我方对该协议书不知情；不同意返还购房款及利息；不同意赔偿中介费；不同意赔偿装修费；不同意承担本案诉讼费。被告梁兆佳对其辩称没有提交证据。被告黄志玲、郭同佳辩称：第一，《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》合法有效，理由一是双方基于平等、自愿、公平原则签订；二是双方均是具有完全民事行为能力人，对自己的签名行为均能预见其相关的法律效力；三是交易金额巨大应当预见风险；四是原告签订合同目的赚取巨大经济利益；五是涉案房屋在建设前已经取得土地使用权证、办理报建手续并取得建设规划许可证和施工许可证，原告亦已经取得上述证件；六是双方有特别约定，有关权利文件未能变更至原告名下前，我方是作为名义代持有人，原告是隐名权利人；七是协议书有律师见证；第二，协议书有约定双方不得反悔及改变合同内容；第三，协议书的第三条第二款对风险进行了约定；第四，涉案房产实际是被告黄志玲、郭同佳出让给原告，在本次交易中，原告只将全部款项汇付给被告郭同佳，《房款收据》上也只有被告郭同佳的签名，因此，本次交易与被告梁兆佳无关，交易只发生在原告与两答辩人之间；第五、原告购房后直接出租，房屋租金收益远远大于原告所称的利息，因此，原告主张的利息和装修费没有事实和法律依据；第六，原告主张的中介费与答辩人无关，中介费是各自清付，原告主张不合理；第七，我方没有陈述过房屋可以过户到原告名下，在转让协议第四条有特别约定原、被告双方已经确认是不能过户，不能办理变更手续；第八，原告在诉称政府部门对涉案房屋停止供水供电的事实是不属实，至今政府部门没有认定涉案房屋属于违章建筑。被告黄志玲、郭同佳对其辩称提交证据有：1、身份证资料两页；2、中府集用（2005）第01XXX7号土地使用权证一份；3、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证各一份。本院经审理认定事实如下：经本院现场勘验，中山市黄圃镇大雁东街东面住宅楼，东至民居，西至大雁东街，南至废品站，北至水巷，实际面积2100平方米，经向大雁村委工作人员了解情况后，确认该房屋土地使用权人为梁兆佳。关于土地上的建筑物，被告黄志玲、郭同佳称由其两人支付建造费用，被告梁兆佳对此予以确认。因此，由于该建筑物目前处于没有取得房屋使用权证，土地和建筑物分别归属不同的所有人，故该建筑物的所有权发生了混同，被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳均是该建筑物的所有权人。现场照片及现场勘验显示，建筑层高八层，已经竣工装修完毕，目前处于空置状态。被告黄志玲、郭同佳提交的证据中府集用（2005）第01XXX7号土地使用权证，土地面积130平方米，与该建筑物的土地是同一标的物。被告黄志玲、郭同佳提交的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，登记的建筑面积为369.5方米，与实际建筑物面积不一致，但经过勘验，确定建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的内容指向是该建筑物，超出规划的面积，属于被告违章建筑。原告与三被告是不认识的，原告经过三层中介的撮合，与被告梁兆佳商谈购买上述房地产，由原告的儿子前来看房洽商，看房当天，原告给付定金200000元。2018年5月9日，原告与被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳签订《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》，约定原告向被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳购买中山市宅基地及上盖主体房屋，总价4230000元。合同签订后，原告支付了4170000元。2018年5月9日被告黄志玲、郭同佳将涉案房产交付原告占有、使用和收益。2018年7月，涉案房产因被行政管理部门认定为违章建筑，被停水停电，涉案房屋不能正常使用，至今处于空置状态。原告认为《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》系无效合同，被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳应当返还原告购房款4170000元、装修款68000元、中介费60000元。为维护自身利益，原告诉至法院，请求判如所请。再查明，原告持有《房款收据》以证明支付60000元中介费，但该证据没有显示中介费的项目和金额。本院认为，原告谭培珍与被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳之间存在合同关系。双方的争议焦点，分析如下：关于原告谭培珍与被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳之间存在房屋买卖合同关系是否成立的问题。中山市黄圃镇大雁东街东面住宅楼的土地使用权人为梁兆佳，登记土地证号为中府集用（2005）第01XX**，建筑面积为369.5方米，土地面积130平方米，该房屋有办理报建但建筑面积超过规划，属于违章建筑，该建筑物没有取得房屋所有权证，而且土地的性质是宅基地，转让受到法律约束。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的”。原、被告之间签订的《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》，不是房地产买卖合同，其原因如下：⑴、双方对房产性质已经明确为“宅基地及上盖”，对原、被告之间违反法律的买卖，双方是明知不能而为之；⑵、在合同特别约定条款，约定购买方为隐名权利人，出售方为对外权利人，此约定反映，双方是明知违反法律而转换方式来交易；⑶、原告有进行现场查看，原告有聘请律师见证交易，可见双方对交易是知道不能而采取变通。综上，原、被告之间不成立房屋买卖合同关系，双方成立权利转让合同关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十六条，本院认为，原、被告签订的《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》属于无效合同，合同应当予以撤销。合同关于建筑物转让的部分无效，但不影响关于建筑物权利转让的效力，关于建筑物占有、使用和收益的权利转让的条款，是有效的。关于原告实际给付被告的数额。原告举证招商银行账户历史交易明细表、工商银行借记卡账户历史明细清单、《房款收据》，证明原告已经向被告郭同佳实际支付4170000元，被告郭同佳对此予以确认。因此，本院认为，原告实际给付被告郭同佳4170000元。关于合同撤销责任的争议。《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》合同的内容，双方对建筑物性质已经明确为“宅基地及上盖”，在合同特别约定条款，约定购买方为隐名权利人，出售方为对外权利人，原告有进行现场查看，原告有聘请律师见证交易，可见，双方是平等、自愿的交易，绕过法律限制进行变通交易。原告主张合同无效，被告梁兆佳同意合同无效，被告黄志玲、郭同佳认为合同合法有效，虽然在合同是否有效的问题上，三方意见不一，但不能以此区分合同无效的责任。本院认为，合同无效导致合同撤销的责任应该以双方过错来认定，双方在缔结合同时负有同等的过错责任。结合原告实际占有、使用、受益时间的长短来考察，本院认为，原告应当负担过错责任的比例，定为20%为宜。综上，合同无效导致合同撤销，被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳应当连带承担80%的责任，在返还建筑物权利责任款项的问题上，被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳应当连带返还4170000元×80%＝3336000元给原告谭培珍。关于原告主张支付的装修款68000元。原告主张占有涉案建筑物后，为出租目的，进行了二次装修。但是，具体施工的项目，施工的合同，施工单位，工程发票等等，原告均没有提交。因原告不能提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对此不予确认。关于原告主张的中介费60000元。原告持有《房款收据》以证明支付60000元中介费，但该证据没有显示中介费的项目和金额，无法确认属于中介费。因原告不能提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对此不予确认。关于利息。原告主张以4170000元为基数，从2018年5月9日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至实际付清之日止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。因此，本院对原告主张的利息调整为以3336000元为基数，从2019年4月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际付清之日止。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告谭培珍与被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳于2018年5月9日签订的《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》为无效合同，应当予以撤销；二、原告谭培珍于本判决生效之日起七日内退还中山市黄圃镇大雁东街建筑物给被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳；三、被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳于原告谭培珍返还中山市黄圃镇大雁东街建筑物后的七天内连带返还3336000元及支付利息（以3336000元为基数，从2019年4月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际付清之日止）给原告谭培珍；四、驳回原告谭培珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42593元，财产保全费5000元，合计47593元，由原告谭培珍负担12106元，被告梁兆佳、黄志玲、郭同佳负担35487元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杨文硕审判员  金锋华审判员  陈觉天二〇一九年七月十九日书记员  陈妹妹