江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0602民初4712号原告（申请执行人）：南通市崇川区宏信农村小额贷款有限公司，住所地南通市崇川区崇文路启瑞广场****。法定代表人：吴志中，董事长。委托诉讼代理人：田海蓉，该公司职员。委托诉讼代理人：黄冰，北京大成（南通）律师事务所律师。被告（案外人）：叶素琴，女，1963年3月16日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：盛江，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。第三人（被执行人）：南通碧顷园林景观工程有限公司，住所地南通市，住所地南通市工农路**华辰大厦****法定代表人：严建忠，董事长。第三人（被执行人）：杨杰，男，1966年2月16日生，汉族，户籍地南通市通州区。第三人（被执行人）：徐素霞，女，1963年3月29日生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：任祖荣，江苏友诚律师事务所律师。原告南通市崇川区宏信农村小额贷款有限公司（以下简称宏信公司）与被告叶素琴、第三人南通碧顷园林景观工程有限公司（以下简称碧顷公司）、杨杰、徐素霞申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏信公司委托诉讼代理人田海蓉、黄冰，被告叶素琴及其委托诉讼代理人盛江、第三人徐素霞委托诉讼代理人任祖荣到庭参加诉讼。第三人碧顷公司、杨杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。经审理查明，2013年5月29日，宏信公司分别与碧顷公司签订《最高额借款合同》；与碧顷公司、杨杰、徐素霞签订《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》，约定自2013年5月30日起至2014年5月29日止，宏信公司根据碧顷公司的需要、资信状况和担保情况等，向碧顷公司提供最高贷款余额不超过300万元的贷款；杨杰、徐素霞提供连带责任保证担保；杨杰、徐素霞提供春晖花园15幢107室、车库14室房产抵押担保。2013年5月31日，宏信公司向碧顷公司发放借款300万元，借款到期日期为2013年11月30日。2013年11月30日，宏信公司与碧顷公司、杨杰、徐素霞签订《借款展期合同》，约定将原借款展期，展期后到期日为2014年5月29日。同日，宏信公司与碧顷公司、杨杰、徐素霞签订《还款协议》，并向南通市公证处申请对该还款协议进行公证并赋予强制执行效力。2014年2月12日，南通市南通公证处出具（2014）通南证经内字第1264号《公证书》。2014年6月13日，南通市南通公证处出具（2014）通南证字第23号《执行证书》，认定碧顷公司向申请执行人宏信公司借款300万元，借款期限自2013年5月31日起至2013年11月30日止，后经展期至2014年5月29日；抵押人杨杰、徐素霞将南通市春晖花园15幢107室、春晖花园15幢储藏室14室房产抵押给申请执行人宏信公司。执行标的为本金300万元、利息166000元，合计3166000元（利息计算截至2014年6月6日）及债权人实现债权的费用。据此,宏信公司向本院申请执行。本院于2014年7月1日立案执行申请执行人宏信公司与被执行人碧顷公司、杨杰、徐素霞公证债权文书执行一案，案号为（2014）崇执字第00953号。在该案执行过程中，本院向被执行人发出执行通知，责令被执行人按执行证书履行义务，但被执行人未履行。2014年9月25日，本院作出（2014）崇执字第00953－1号执行裁定：冻结、扣划被执行人银行存款人民币3187132元及迟延履行期间的债务利息或查封、扣押其同等价值的财产。次日，本院向南通市房屋产权交易中心发出协助执行通知书，查封被执行人杨杰、徐素霞名下的南通市崇川区春晖花园15幢107室、春晖花园15幢储藏室14室的房产。本院该次查封为轮候查封，首查封为2013年9月10日南通市中级人民法院查封。该房产另有宏信公司于2013年5月30日起设立的300万元最高额抵押。2014年12月18日，因未发现被执行人其他可供执行的财产，申请执行人同意本案的本次执行程序终结，本院作出（2014）崇执字第00953号执行裁定：终结南通市南通公证处作出的（2014）通南证字第23号执行证书本次执行程序。2015年4月22日，异议人叶素琴对本院查封该房产提出执行异议，本院作出（2015）崇执异字第00004号执行裁定书，认为叶素琴对轮候查封提出执行异议没有依据，裁定驳回叶素琴的执行异议。2017年11月29日，本院依宏信公司申请立案恢复执行，案号为(2017)苏0602执恢793号。因申请执行人宏信公司对涉案房产依法享有担保物权，同年12月14日，本院去函涉案房产首查封的南通市港闸区人民法院，商请将涉案房产移送我院执行。同年12月25日，南通市港闸区人民法院出具（2014）港执字第00599号移送执行函，同意将涉案首封房产处置权移送本院执行。2018年1月2日，本院作出(2017)苏0602执恢793号执行裁定：拍卖被执行人杨杰、徐素霞所有的南通市崇川区的不动产。并张贴了公告。对此，案外人叶素琴向本院提出执行异议，本院于2018年8月13日作出（2018）苏0602执异106号执行裁定：中止对南通市崇川区春晖花园15幢107室及15幢储藏室14室房产的执行。原告宏信公司向本院提出诉讼请求：准许执行南通市春晖花园15幢107室及15幢储藏室14室房产。事实与理由：一、（2018）苏0602执异106号执行裁定对于基本事实没有查清。被告叶素琴陈述杨杰、徐素霞于2009年12月与其签订房产买卖协议，将涉案房产以276万元的价格出售，法院凭此即认定被告支付了全部价款并实际占有房产，属事实认定不清。首先，该房产面积为282.29平方米（其中住房面积250.04平方米，车库面积32.25平方米），在2009年以276万元出售不符合市场行情。据了解，该地段同类型房产在当时售价不会超过200万元。被告对支付房款也没有提供证据证明，仅凭杨杰的书面收条和情况说明不能证明付款事实。且该房产属于杨杰、徐素霞共同财产，杨杰个人出具的材料能否代表徐素霞的意见尚未可知。其次，法院对被告陈述的100万元借款事实未查明，如该笔借款确实发生，以该借款抵房款属于以物抵债，根据江苏省高院关于以物抵债问题的会议纪要，其效力应结合设定以物抵债的时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来认定，不可简单的认定为有效。且杨杰、徐素霞至今未办理产权过户手续，可见以物抵债行为尚未产生物权变更的效果，法院对其效力的认定应结合借款清偿期届满日和以物抵债设定日等事实情况具体分析。法院仅凭一份装修合同认定被告实际占有过于草率。二、（2018）苏0602执异106号执行裁定适用法律错误。涉案房产抵押给原告时，杨杰、徐素霞仍是房产的所有权人，原告有理由相信杨杰、徐素霞对其所有的房屋有使用、收益、支配、处置等权益，签订相应的抵押合同，未违反任何审慎审查义务。退一步讲，即使杨杰、徐素霞不再是房产的所有权人，根据物权法相关规定，原告也已善意取得涉案房产的抵押权。综上，被告就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权利，请求判决准许执行该房产。被告叶素琴辩称，叶素琴基于与第三人杨杰的真实合法的房屋买卖，获得期待物权，按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，被告对执行标的具有排他性的民事权益。第一、双方买卖真实有效，被告支付房款后，第三人杨杰以收据形式对此书面确认。第二、被告已经通过相关的转账等方式支付全部房款。第三、叶素琴支付房款后于2009年实际占有房屋，并于2010年初装修完毕后入住，其实际占有远远早于南通中级人民法院2013年的查封。第四、被告在支付房款后，多次向第三人杨杰要求办理产权过户，但杨杰以各种理由推脱，大约在2011年底左右杨杰就开始不接电话，随后无法联系。从原告的证据中，无法看到原告取得抵押权是善意的，原告在办理抵押时应尽到审慎义务。综上，根据现有证据，应当认定被告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，所以被告恳请法院驳回原告的诉讼请求。第三人徐素霞陈述，第一、杨杰与被告之间形成的房屋买卖合同的意思表示，以及将涉案房屋抵偿部分债务这个细节，徐素霞不是十分清楚，但是杨杰将房屋买卖的相关情况告知徐素霞，徐素霞本人对此没有异议。第二、因公司流动资金短缺杨杰利用涉案房屋尚未过户的条件向原告借款，徐素霞是明知的，原以为能够及时将上述借款归还，因公司经营发生困难导致该款项至今未能归还清。第三、对本案的最终结果，对于利益受损一方，徐素霞愿意尽最大努力对受损方进行一定的赔偿，希望受损方能给予一定时间以便清偿上述债务。第三人碧顷公司、杨杰未应诉答辩。原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、南通市南通公证处（2014）通南证经内字第1264号《公证书》和（2014）通南证字第23号《执行证书》，证明原告有权执行涉案房产并就该房产优先受偿。2、强制执行申请书、执行谈话通知以及恢复强制执行申请书，证明原告向南通市崇川区人民法院申请执行、恢复执行的情况。3、南通市崇川区人民法院（2018）苏0602执异106号执行裁定书，证明崇川区人民法院审查叶素琴的执行异议后裁定中止涉案房产的执行，也是本案启动执行异议之诉的事由。4、房屋他项权证（南通房他证字第××号），证明涉案房产总面积282.29平方米（其中车库32.25平方米、住宅250.04平方米），同时证明涉案房屋抵押权人为原告。被告叶素琴对原告证据发表如下质证意见：对原告证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但是在原告提供的上述证据中，无法看到原告主张的其取得抵押权是善意的，原告作为一个小贷公司，在进行不动产抵押时理应尽到审慎义务，但上述证据并没有呈现这一点。第三人徐素霞对原告证据均不持异议。被告叶素琴为支持其抗辩意见，提供以下证据：1、存款回单、转账凭证6张及杨杰出具的《收条》一份，证明被告已经向杨杰支付房款,杨杰对叶素琴之间的房屋买卖及收到购房款的事实予以书面确认。2、工程合同书一份、朝晖物业管理有限公司收据6张、水电燃气发票3张、居委会证明、被告邻居丁开六证人证言，证明被告叶素琴家于2009年底即实际占有涉案房屋，远远早于法院查封之日。同时证明原告宏信公司在与杨杰办理不动产抵押登记的过程中，明显没有尽到金融信贷机构应尽的审慎义务，甚至存在恶意串通的可能。3、杨杰于2014年5月19日出具的《房屋买卖情况说明及承诺》，证明案外人杨杰对房屋买卖情况及欠款事实、房屋的交付、房款的收取等再次进行书面确认。4、住房交接单一份、前期物业服务合同一份，该两份证据上均有第三人徐素霞签名，证明第三人徐素霞对房屋的存在和买卖应该明知。5、装修发票若干，证明被告叶素琴家在2009年底已经开始装修。原告宏信公司对被告叶素琴证据发表如下质证意见：1、被告证据1中存款回单、转账凭证的真实性没有异议，但并不能反映支付的是购房款。对证据1中杨杰收条的真实性不认可，该收条最后一句话与前面的内容不是同时书写而成的。2、对被告证据2中工程合同书、朝晖物业管理有限公司收据、水电燃气发票真实性认可，但物业费收据不能证明是被告缴纳的。居委会证明、证人证言反映的不是事实，和书证相互矛盾。3、对被告证据3的真实性认可，但从其内容看，说明杨杰已向被告叶素琴披露了涉案房产已被抵押的事实，还说明即便存在房屋买卖关系，由于物权没有变动，因买卖合同产生的违约责任由杨杰负责。4、对证据4的真实性没有异议，只能证明徐素霞收房的事实，不能证明徐素霞对当时买卖房屋是知情的。5、对证据5的真实性认可，但不能证明与涉案房屋装修有关，票据反映的时间是2011年和2012年，进一步证明居委会证明和证人证言是虚假的。第三人徐素霞对被告叶素琴证据均不持异议。本院对原、被告证据认证如下：1、原告宏信公司提供的四组证据具有真实性、合法性与关联性。2、被告叶素琴证据1存款回单、转账凭证中，中国银行存款回单三份，分别是2019年11月5日向杨杰账户存款两笔60万元和20万元、2009年12月3日向杨杰账户存款20万元；中国农业银行业务回单两份，分别是2009年11月4日向杨杰账户转账存款20万元、2009年12月3日叶素琴账户向杨杰账户转账5万元；中国建设银行转账凭条一份，系2009年12月20日荣秀祥账户转入杨杰账户25.42万元。2009年12月21日，杨杰收条内容为：“今收到叶素琴购房款人民币贰佰柒拾陆万元正（整），其中原借款壹佰万元正（整），银行汇款150.42万元，现金25.58万元，此条为凭。房款以（已）全部结清，过户税费我承担。”其中最后一句“房款以（已）全部结清，过户税费我承担”字迹比其余字迹用笔深且粗。该组证据中银行回单的真实性本院确认，但仅能证明向杨杰账户存款或转账的事实，大部分回单未记载汇款人，也不能证明汇款的用途。杨杰的收条中所陈述的原借款以及现金给付并无其他证据佐证，对其内容的真实性本院不予确认。3、被告证据2中工程合同书，该合同仅有南通如家装饰工程有限公司一方签章，没有甲方签名。合同记载的工程地点为春晖花园15幢107室207室；工程装修时间为2010年9月28日开工，2011年1月1日竣工。物业公司收据中，四份交款时间为2009年11月30日，交款事由分别为装修押金、物业费、垃圾清运费、装修服务费，交款单位为“15-107”；两份交款时间为2010年9月28日，交款事由分别为施工管理费、施工押金，交款单位为“15-107/207”。水电燃气发票为2014年5、6月交费单据，用户名为徐素霞。居委会证明和证人证言证明的内容均为：叶素琴、荣秀祥一家自2010年3月开始一直居住在春晖花园15幢107室。该组证据中所反映的各个时间节点不能相互吻合，不能达到叶素琴的证明目的。4、被告证据3属于杨杰的陈述，仅凭该陈述不能证明叶素琴的证明目的。5、被告证据4能够证明第三人徐素霞接受涉案房屋、签订物业服务合同的事实。6、被告证据5装修发票若干从2011年2月至2012年10月期间的销售单和订货单，均发生在被告提供的工程合同中约定的工期之后，不能证明其装修或入住的事实。本院查明，春晖花园15幢107室及15幢储藏室14室登记在杨杰、徐素霞名下，杨杰、徐素霞以该房产为碧顷公司借款向宏信公司提供抵押担保，并于2013年5月31日办理他项权登记。本院（2014）崇执字第00953号案件执行中，执行法官于2014年7月14日组织申请执行人宏信公司与被执行人杨杰、徐素霞进行执行谈话，宏信公司委托诉讼代理人姜岚、杨杰和徐素霞委托诉讼代理人周军参加执行谈话，荣秀祥（系叶素琴丈夫）在场。杨杰、徐素霞委托代理人陈述：春晖的房子杨杰的一个债主住着，房子抵债给他的，没有过户；我方的方案是春晖的房产评估拍卖用以偿债。还陈述：春晖的房子杨杰的一个债主住在里面，房子是他装修投入了不少钱，他有意参与司法拍卖获得该房的产权，同时他承诺如果未竞得该房，他愿意配合法院腾空移交房子。2014年8月1日，执行法官组织申请执行人宏信公司与被执行人碧顷公司、杨杰执行谈话，杨杰本人参加谈话。杨杰陈述：“我有两套房子都是抵押的，一套是东升，一套是春晖。春晖的房子与荣秀祥公司还有些纠纷，我会尽快协商处理。”本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案的争议焦点在于：1、原告宏信公司对涉案房产是否享有对抗被告叶素琴的优先受偿权？2、被告叶素琴所提异议是否存在适用上述规定的除外情形？对于争议焦点1，（2014）崇执字第00953号案件的执行依据为（2014）通南证字第23号《执行证书》，该执行证书确认原告宏信公司对春晖花园15幢107室及15幢储藏室14室享有抵押权。被告叶素琴抗辩原告宏信公司对于该抵押权并非善意取得，因执行依据对宏信公司的抵押权已经作出明确结论，叶素琴对宏信公司抵押权成立有异议，可通过其他法律途径救济，不属本案审理的范围。依据《执行证书》，原告宏信公司对涉案拍卖房产依法享有对抗案外人的优先受偿权。对于争议焦点2，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，被告叶素琴与第三人杨杰、徐素霞就涉案房屋未签订书面房屋买卖合同，在本院执行中，杨杰明确表示愿意以涉案房产拍卖以清偿债务，并未表明涉案房产已出售他人。其次，叶素琴提供的一组证明其实际占有涉案房屋的证据中，所反映的时间节点均不一致，不能证明其合法占有房屋及占有时间。执行中，杨杰陈述涉案房屋由杨杰的一个债主住着，即使杨杰所称的债主即为被告叶素琴，那么叶素琴对涉案房屋的占有也非基于房屋买卖合同关系而对涉案房屋的合法占有。第三，叶素琴提供的杨杰的《收条》及《房屋买卖情况说明及承诺》落款时间均在本院执行谈话之前，执行谈话中，杨杰始终未提及存在涉案房屋已出卖给叶素琴、叶素琴已付清房款的事实。且杨杰的《收条》及《房屋买卖情况说明及承诺》中所反映的叶素琴购房款已付清、与叶素琴之间存在100万元借贷关系，叶素琴提供的证据不能佐证。叶素琴、杨杰未提供证据证明相互之间存在合法有效的到期债权债务关系、涉案房屋被查封前订立了以房抵债的书面合同，以及涉案房屋的价格依据，对叶素琴已支付了全部房款的抗辩意见，本院难以认定。第四、叶素琴抗辩，其于2009年便付清涉案房屋房款并实际占有该房屋，而涉案房屋的首查封系在若干年后的2013年9月，其间一直未办理房屋变更登记。即使叶素琴与杨杰、徐素霞之间就涉案房屋存在房屋买卖的债权合意，叶素琴也未提供证据证明未办理房屋变更登记非其自身原因。故现有证据不能证明对于《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定的适用，叶素琴存在对涉案房屋享有物权期待权等法律、司法解释另有规定的除外情形。综上，本院依据公证债权文书执行被执行人杨杰、徐素霞抵押财产并无不当。原告宏信公司对涉案房产依法享有对抗案外人的抵押权，被告叶素琴所提异议不能排除本院执行。原告宏信公司的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十三条的规定，判决如下：准许本院(2017)苏0602执恢793号案件对第三人杨杰、徐素霞名下的坐落于南通市崇川区春晖花园15幢107室及15幢储藏室14室房产的执行。案件受理费28880元、公告费690元，由被告叶素琴、第三人南通碧顷园林景观工程有限公司、杨杰、徐素霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  张志成审 判 员  高 航人民陪审员  左 翔二〇一九年七月十六日书 记 员  张 娜