天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民四终字第637号上诉人（原审被告）天津市海怡物业管理有限公司，住所地天津市河**小海地浯水道与枫林路交口怡林园**。法定代理人奚阳阳，总经理。委托代理人刘金强，男，该公司职员。委托代理人徐国臣，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）赵颖。委托代理人张立（赵颖之夫）。被上诉人（原审被告）天津市津南区建设开发公司，住所地天津，住所地天津市津**咸水沽镇二八公路建委院内>法定代表人王春生，总经理。委托代理人李海滨，男，该公司职工。委托代理人张朴，北京观韬（天津）律师事务所律师。上诉人天津市海怡物业管理有限公司因与被上诉人赵颖、天津市津南区建设开发公司财产损害赔偿纠纷一案，不服天津市津南区人民法院于2014年7月25日作出的（2013）南民二初字第1255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日受理此案后，依法组成合议庭于2014年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人天津市海怡物业管理有限公司的委托代理人徐国臣，被上诉人赵颖的委托代理人张立，被上诉人天津市津南区建设开发公司的委托代理人李海滨、张朴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，赵颖与天津市津南区建设开发公司（以下简称津南建设开发公司）于2011年5月17日签订了《天津市经济适用住房买卖合同》，双方约定：乙方（赵颖）购买甲方（津南建设开发公司）开发的坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧欣悦佳园7号楼1门1706号的住房一套，价格为334994元。同时约定，在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修责任。合同签订后，赵颖按约交付津南建设开发公司购房款334994元。2011年7月29日，津南建设开发公司将房屋交付给赵颖，并同时提供了《欣悦佳园经济适用房质量保证书》，该保证书第三条规定：“本公司对房面防水工程、卫生间防水、外墙面渗漏的保修期为5年。”2011年10月，赵颖家屋顶上的设备间（消防增压水泵房）暖气片跑水，水顺着管道流到厕所内，厕所部分屋顶、墙面和客厅部分屋顶被渗水。津南建设开发公司于2011年12月对赵颖的房屋进行了维修。2012年2、3月份，小卧室屋顶出现霉点，6月客厅屋顶出现霉点和起鼓；津南建设开发公司进行了再次维修。2012年11月，客厅再次出现霉点和起鼓，小卧室屋顶出现霉点；12月津南建设开发公司第三次进行了维修。2013年3月中旬，小卧室屋顶霉点再次出现，厕所墙面出现裂纹，赵颖拒绝津南建设开发公司再次维修。赵颖申请对房屋漏水发霉原因及维修方案及维修费用进行鉴定评估，原审法院委托天津元旭工程咨询管理有限公司予以鉴定，该所作出的津旭（2013）鉴字第078号司法鉴定意见书，认为该装修损失维修费为16921元。同时该所出具的津旭（2014）函字第067号函，认为因赵颖屋顶上设备间暖气管已经封堵，不再漏水，故对于本次因果关系鉴定申请无法组织实施。赵颖支付鉴定费6000元。另查明，津南建设开发公司与天津市海怡物业管理有限公司（以下简称海怡公司）于2008年6月1日签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方（津南建设开发公司）将欣悦佳园小区委托乙方（海怡公司）进行前期物业管理服务，同时第二条约定物业管理服务事项（一）房屋共用部分的维修、养护和管理，包括：主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面。（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理。（三）物业管理区域内共用设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。自此，2011年7月28日，津南建设开发公司将诉争房屋楼顶钥匙、水箱间及水箱间内部设备、设施完好交予海怡公司。现赵颖诉至原审法院，要求判令津南建设开发公司与海怡公司连带赔偿赵颖房屋装修维修费16921元及鉴定费6000元；诉讼费用由津南建设开发公司与海怡公司承担。津南建设开发公司辩称，造成赵颖房屋渗水发霉、墙面开裂的原因是7号楼房顶水箱间供热设施没有开启，在冬季出现热桥现象所致。而供热设施未开启的原因是由于海怡公司未缴纳供热费用，供热公司停止供暖所致。因此赵颖的损失应由海怡公司全部承担。海怡公司辩称，津南建设开发公司没有按照设计图纸对设备间做防水等，设备间的两个排水口被津南建设开发公司从建筑的外延堵死，漏水不能及时排出。这些是造成赵颖房屋漏水的原因，跟供暖没有关系。2011年度海怡公司缴纳了取暖费，设备间的供暖是正常的。另外，根据《天津市供热条例》的相关规定，户内、外供热设施由供热单位负责维修管理，所以供热设施不属于物业公司的管理范围，赵颖的诉请和海怡公司没有关系。原审法院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。本案，赵颖房屋因其楼顶的设备间暖气漏水导致房顶渗水发霉、起鼓、卫生间墙面开裂，虽经津南建设开发公司多次维修，但屋顶发霉的现象仍不断出现。原审法院委托的相关鉴定部门因无法鉴定出造成赵颖房屋发霉的原因，故原审法院根据赵颖与津南建设开发公司间签订的合同，结合各自的过错，综合分析确定各自应承担的责任。1、赵颖和津南建设开发公司签订《天津市经济适用住房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。赵颖依约支付了房款，津南建设开发公司亦应依据合同在赵颖正常使用情况下，按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定承担对房面防水工程、卫生间防水、外墙面渗漏的保修期为5年的保修责任。2011年7月29日，津南建设开发公司交付给赵颖房屋，在赵颖正常使用情况下，房屋因渗水造成维修损失，屋顶至今仍出现霉点。因无法确定房屋出现霉点的原因，津南建设开发公司作为开发商，且房屋房面防水工程、卫生间防水、外墙面渗漏等部分未超过保修期，应当承担维修和赔偿的责任。2、海怡公司作为涉案房屋的物业服务方，按照前期物业合同的约定，应对涉案房屋所在小区的公共设施或共用设备承担养护、维修、管理的义务。赵颖屋顶上的设备间属于公共设施，海怡公司应承担管理的义务，设备间的暖气管道跑水，造成赵颖屋内装修受损，海怡公司未能尽到管理责任，故应承担赔偿的责任。3、因造成赵颖房屋屋顶出现霉点的原因无法确定，津南建设开发公司与海怡公司均有承担赔偿义务的责任，但难以确定责任大小，故由津南建设开发公司和海怡公司平均承担赔偿责任。4、关于赵颖的损失。经鉴定部门鉴定赵颖房屋的维修费用为16921元，赵颖支付鉴定费6000元，均为赵颖的合理损失，津南建设开发公司与海怡公司应当予以赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决：一、天津市津南区建设开发公司于本判决书生效后五日内给付赵颖房屋装修损失维修费8460.5元和鉴定费3000元，共计11460.5元；二、天津市海怡物业管理有限公司于本判决书生效后五日内给付赵颖房屋装修损失维修费8460.5元和鉴定费3000元，共计11460.5元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，由天津市津南区建设开发公司、天津市海怡物业管理有限公司各承担405元。上诉人海怡公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，上诉费用由被上诉人津南建设开发公司承担。主要事实及理由：原审法院判决无事实和法律依据。1、供热设备不属于物业公司的管理范围。案发期间，供热设备应由津南建设开发公司负有管理义务，因暖气管跑水引发的损失，应由津南建设开发公司承担责任。2、根据原审的鉴定报告，墙面、地板、门窗、地板、顶棚的维修造价为16921元，其中顶棚霉点的维修造价仅为744元。因造成霉点的原因无法查清，我方承担一半的责任，是372元。其他因跑水造成的损失，与海怡公司无关。综上，请求支持海怡公司的上诉请求。被上诉人赵颖辩称，不同意海怡公司的上诉请求，同意原审判决。被上诉人津南建设开发公司辩称，原审判决认定事实清楚，法律依据明确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：暖气管两次跑水，第一次是因海怡公司设备间没有上锁，导致暖气片丢失，进而导致漏水。第二次是因海怡公司没有交纳供热费，暖气管冻裂所致。因此，两次跑水都是因为海怡公司管理不到位所致，对于损害的发生，海怡公司应当承担赔偿责任。本院经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，赵颖作为欣悦佳园7号楼1门1706号住房的权利人，因其屋顶上的设备间暖气跑水，导致房屋受损，其有权利要求致害者予以赔偿。原审判决津南建设开发公司赔偿赵颖房屋维修费8460.50元、鉴定费3000元，津南建设开发公司没有提出上诉，本院不再赘述。海怡公司作为对欣悦佳园小区实施物业管理的专业物业公司，应当按照物业管理服务合同的约定履行服务、管理的职责。欣悦佳园小区7号楼屋顶的设备间，属于房屋共用部分，海怡公司应当对其实施维修、养护、运行和管理。现设备间暖气管漏水，导致赵颖的房屋受损，因设备间漏水的原因无法鉴定，而海怡公司确实未交纳2011－2012年的供热费，也没有提供充足的证据证明其对楼顶设备间实施了有效的管理，则对于设备间暖气管漏水造成的损害，其应当承担赔偿责任。原审法院确定津南建设开发公司与海怡公司平均承担赵颖的损失，并无不当。综上，海怡公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费87元，由上诉人天津市海怡物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军代理审判员  强国琴代理审判员  孟 夏二〇一四年九月十九日书 记 员  牛卫锋速 录 员  李晓旭