江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0281民初15950号原告：汤海燕，女，1981年11月21日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：吴文俊，江苏太湖律师事务所律师。被告：吴佳琳，女，1993年10月3日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘筱鹏，江苏春申律师事务所律师。第三人：江阴市澄北西萍房产中介服务部，住所地江阴市人民西路**，系个体工商户。经营者：司萍，女，1973年1月13日生，汉族，住江阴市。原告汤海燕与被告吴佳琳、第三人江阴市澄北西萍房产中介服务部（以下简称西萍中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法由审判员李友宗适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。转普通程序后，依法组成合议庭，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告汤海燕及其委托代理人吴文俊、被告吴佳琳及其委托代理人刘筱鹏，第三人西萍中介经营者司萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤海燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋过户；2、被告承担逾期履行合同的违约金223292元；3.本案诉讼费、保全费、律师费、保函费等损失共计10万元由被告承担。审理过程中，汤海燕将其诉讼请求变更为：1、要求解除原被告双方签订的《房地产买卖合同》；2、被告返还已经支付的购房款65万元并支付自实际收款之日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、被告赔偿32.5万元；4、被告支付诉讼保全保函费3000元；5、本案诉讼费用由被告承担。后汤海燕撤回了要求被告赔偿32.5万元的诉讼请求。事实与理由：2018年7月23日，原、被告（授权其母亲胡倩倩）经第三人促成签署了《房地产买卖合同》一份。合同约定，被告将江阴市雅盛嘉园西区17幢1301室房屋出售给原告，成交价格为1396800元，原告需于合同生效当日支付5万定金，于2018年8月8日完成过户时支付776800元，余款570000万待原告办理完二手房抵押贷款手续后支付。合同生效当日，原告按照合同约定支付定金5万元，并于2018年7月23日支付60万元，上述款项双方一致确认由被告优先用于偿还房屋的抵押贷款，办理抵押解封手续以确保房产过户。但被告收到上述款项后以各种理由推诿，始终不予配合办理过户手续。期间原告于2018年8月23日开出金额为176800银行本票一张，前往办理房屋过户手续，但最终被告未出现。原告反复催促，但被告始终未履行合同义务。为维护自身合法权益，特诉至法院。被告吴佳琳辩称：本案涉及的《房地产买卖合同》系原告与其母亲胡倩倩签订，她从未委托其母亲代为出售房屋，委托书上的签名也不是她本人签的；她名下尾号7074农业银行卡一直在她母亲那边，原告将65万元购房款汇入改卡，该款项她从未实际接触过；目前房屋有抵押，无法协助办理过户。原告存在过失，本案不构成表见代理，她不是合同的相对方，无须承担合同项下的义务和违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人西萍中介陈述：2018年7月20日左右，胡倩倩拿着房产证原件来我这里登记的，她说这套房子是她本人出资买的，只是挂了女儿吴佳琳的名字，她女儿同意卖这套房子的。在签合同的时候，胡倩倩手机上出示了吴佳琳的身份证复印件，我问胡倩倩能不能作主，她说她可以作主的，所以我在合同上注明“吴佳琳因事务繁忙，全权委托母亲胡倩倩出售此房”。胡倩倩说这个房子在招商银行有房贷，我说没有关系的，可以还款之后再贷款。签了合同之后，买方要求胡倩倩出具委托书，过了几天，胡倩倩就拿过来了，然后直接给买方了。定金是在合同签订当天手机转帐给胡倩倩的。当时约定的是7月底做贷款，付首付，让吴佳琳还房贷。2017年7月30日，付首付的时候，我问胡倩倩她女儿怎么没有出现，她说她女儿在医院住院不好动，她拿着她女儿的银行卡说假不了。胡倩倩说第二天让女儿在手机上转帐把贷款还清。过了半个月左右，我问胡倩倩能否过户，她说办好了，就约了去审批中心过户。我们一直等到11点，还没有见到她女儿来。我问她他项权证在哪里，她说在女儿身上。我们感觉不对劲，就去银行查询，银行说贷款根本就没有归还。胡倩倩跟我们说无锡总行会帮着办的，不用经过江阴这边的小银行。到下午1点多，胡倩倩说女儿在高速上有事情，过一个星期再办理。第二次我们又约了去审批中心，又没有过的了户，贷款也没有归还。第三次又让胡倩倩约好了她女儿再来，但是第三次胡倩倩没有来审批中心，我们就报案了。民警到场后，胡倩倩说打电话给她女儿打不通，当时当着警察的面，我们问她委托书是不是假的，她说绝对是真的，警察让我们等她女儿回来之后再过户。到了2018年9月，我们天天问她女儿什么时候回来，她说没有回来。后来就叫她写了2018年9月3日、9月25日的承诺书，是在中介公司写的。到了9月份，去房管局查询发现房产证在补办，汤海燕就到法院起诉了。本院经审理认定事实如下：2018年7月，被告吴佳琳的母亲胡倩倩持江阴市雅盛嘉园西区17幢1301室房屋的不动产权证书（登记权利人为吴佳琳，建筑面积125.75平方米）到西萍中介登记出售。原告汤海燕与西萍中介工作人员实地看房后，于同月23日在西萍中介，与胡倩倩签订《房地产买卖合同》一份，合同载明甲方：胡倩倩代吴佳琳，乙方：汤海燕，甲方自愿将雅盛嘉园西区17幢1301室房屋以1396800元的价格出售给乙方，付款方式：乙方于2018年7月23日预付购房定金5万元，2018年8月8日到江阴市房产交易管理中心办理过户时付776800元，乙方办理二手房抵押贷款的于2018年12月30日付清57万元；合同上，西萍中介注明“签合同时，吴佳琳因事务繁忙全权委托母亲胡倩倩出售此房…”。合同还约定了其他内容。合同签订当日，汤海燕向吴佳琳账号为6228********的银行账户（该银行账户开通短信通知功能）转账支付定金5万元。合同签订几天后，应汤海燕的要求，胡倩倩向汤海燕出具委托书一份，委托书载明：本人委托母亲胡倩倩全权办理城市嘉园17-1301房屋买卖事宜，同时将房款打入吴佳琳农业银行卡上，卡号6228********（澄江支行），委托人：吴佳琳。同年7月23日，汤海燕向上述吴佳琳的银行账户转账支付60万元。后汤海燕及西萍中介多次要求胡倩倩让吴佳琳还清房贷并配合过户，胡倩倩以吴佳琳住院、有事情等为由推诿，吴佳琳均未到场。同年9月3日、25日，胡倩倩向汤海燕出具书面承诺书，分别承诺将上述房屋于9月12日、10月10过户，否则愿意承担赔偿责任。2018年9月19日，吴佳琳向江阴市不动产登记中心申请遗失补办不动产权证书，汤海燕知晓后遂于2018年10月26日向本院提起诉讼。审理过程中，本院向胡倩倩询问案情，胡倩倩陈述：雅盛嘉园西区17幢1301室房屋是工抵房，我考虑女儿要谈婚论嫁就把这套房子登记在女儿名下。2017年1月，我以女儿吴佳琳的名义向招商银行抵押贷款60万元，贷款出来的钱是我公司用的。2018年6月，因我资金困难我和女儿商量要么用这套房子去二次抵押贷款，要么把这套房子卖掉，女儿说二次抵押又是她名义上的欠款，不如把房子卖掉，这样我才去找买家的。因为女儿从小不管什么事情的，又比较懒，所以是我去中介公司谈的，跟买方谈好价格后我跟女儿讲过的。谈好之后，买家要求我出具委托书，我就自己签了委托书给买家的，因为前面登记在女儿名下的两套房子卖掉都是我自己签的合同、委托书。买家付的首付款一部分用于我公司周转，一部分用于还这套房子的贷款。期间谈好了几次去过户，但是我女儿就不肯去过户了，催她也没用，到2018年9月12日，我跟女儿讲买家和中介等着她去签字，她说第二天去，但第二天她就失踪了，不跟我联系了。以前贷款用的女儿的银行卡，所以卡一直在我这里。审理中，双方对本案是否构成表见代理存在争议，经本院释明，吴佳琳表示如果法庭认为构成表见代理，其同意解除合同。本案经多次调解，双方未能达成一致意见。以上事实，有《房地产买卖合同》、委托书、承诺书、银行转账凭证、遗失补办具结书、胡倩倩的谈话笔录及当事人陈述等在卷佐证。本案主要的争议焦点是：本案是否构成表见代理？本院认为，综合本案全部证据，应认定胡倩倩以吴佳琳的名义与汤海燕签订《房地产买卖合同》构成表见代理，理由如下：表见代理是指行为人没有代理权，但交易相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担，目的是为了保护善意第三人的信赖利益，维护交易安全。本案，在签订合同前，吴佳琳的母亲胡倩倩持房产证原件及房屋钥匙在中介登记出售房屋，汤海燕实地察看了房屋，在签订合同时胡倩倩向汤海燕及中介出具了吴佳琳的银行卡号及手机上吴佳琳的身份证复印件，合同上也特别注明了“吴佳琳因事务繁忙全权委托母亲胡倩倩出售此房”，支付的购房款汇入了吴佳琳的银行账户，且签订合同后不久，胡倩倩应汤海燕的要求补具了委托书，再加上二人的母女关系，足以使汤海燕相信胡倩倩有代理权，并基于此认知与胡倩倩签订了《房地产买卖合同》，汤海燕善意并无明显过失。相反，吴佳琳明知其母亲有卖房的意向仍疏于保管房产证、房屋钥匙及银行卡、身份证复印件，存在明显过失。因此本院认定，本案胡倩倩以吴佳琳的名义与汤海燕签订《房地产买卖合同》，构成表见代理，该合同对吴佳琳具有法律约束力，其应承担相应的合同义务。吴佳琳抗辩本案不构成表见代理，其无须承担合同义务的意见，本院不予采信。审理中，针对汤海燕要求解除合同，吴佳琳表示如果法庭认为构成表见代理，其同意解除合同，鉴于本院上述认定，本案所涉《房地产买卖合同》应予以解除。合同解除后，吴佳琳应返还汤海燕购房款65万元并支付相应利息，汤海燕应将江阴市雅盛嘉园西区17幢1301室房屋返还给吴佳琳。关于吴佳琳抗辩其未实际收到购房款，不应返还，本院认为，汤海燕将65万元购房款汇入吴佳琳银行账户，该款项应由吴佳琳返还，至于该款项如何支配使用，不影响吴佳琳的返还义务，故对该抗辩意见本院不予采纳。关于汤海燕主张的保函费，因其未提供有效票据，本院对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除胡倩倩代吴佳琳与汤海燕于2018年7月23日签订的《房地产买卖合同》。二、吴佳琳于本判决发生法律效力之日起十日内返还汤海燕购房款65万元并支付利息（其中以5万元为基数自2018年7月23日起至实际给付之日止，以60万元为基数自2018年7月30日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、汤海燕于本判决发生法律效力之日起十日内将江阴市雅盛嘉园西区17幢1301室房屋返还给吴佳琳。四、驳回汤海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10330元、财产保全费5000元，合计15330元（原告汤海燕已预交），由汤海燕负担30元，由吴佳琳负担15300元，吴佳琳应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付汤海燕。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李友宗人民陪审员  徐凤玉人民陪审员  潘静雯二〇一九年七月五日书 记 员  汤 敏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。