安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终5231号 上诉人（原审被告）：赵瑞，女，1987年2月15日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：雷洋（系赵瑞丈夫），住安徽省肥西县。 被上诉人（原审原告）：年明智，男，1986年2月16日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：陈小梅，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。 上诉人赵瑞因与被上诉人年明智房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵瑞上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回年明智所有诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由年明智承担。事实与理由：《存量房买卖合同》中明确约定合同签订备案三日内双方需共同申请产权变更登记手续，并且尾款129万元是由赵瑞按照按揭方式支付，年明智有义务及时配合办理过户手续和提供赵瑞完整有效的办理按揭贷款所需材料。合同约定履行时间2018年6月11日至2018年9月28日付清尾款，计110天。按照合同约定赵瑞办理按揭贷款期限是107天（110天-3天）。赵瑞实际从办理到完成贷款落实时间是2018年7月31日至2018年11月9日计100天。合同履行过程中因年明智未结清房贷，结清房贷后又不及时办理注销抵押，拖延申请转移登记手续，及未能及时提供加盖银行印章的《贷款结清证明》造成了赵瑞贷款申请时间迟延，最终导致合同履行迟延。赵瑞没有违约，不应当承担赔偿责任。退一步说，即使认定赵瑞违约，计算年明智的损失的基数应为138万元（185万元-47万元），首付款47万元赵瑞已于2018年6月11日支付完毕。银行实际放款时间是2019年11月9日，年明智于11月16日提取造成的7天延误的责任不应当由赵瑞承担。 年明智辩称，1.赵瑞的上诉理由没有证据证明，不能成立。（1）年明智并没有拖延申请转移登记，申请房屋转移登记的具体时间是双方协商一致决定的。其一，合同第五条确实有约定:在合同备案后3日内，双方共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续；在本合同约定办理登记期限后未办理不动产登记的，可以双方共同申请撤销。由此可见，合同本身对于申请过户时间约定就不确定,且留有余地，允许变通。这也是考虑到实践中不可能在合同签订3天内就能完成过户的结果。其二，最后双方办理过户时间是双方和中介机构沟通协商好的，是双方意思一致协商确定的办理过户的时间，并不存在故意拖延之说。退一步讲，即使合同对办理过户时间有明确规定，那么双方也已经通过沟通和协商对过户时间进行了变更。（2）赵瑞诉称“年明智未能及时提供加盖银行印章的《贷款结清证明》造成了赵瑞贷款申请时间延期”没有证据证明，与事实不符。其一，赵瑞提供的《贷款结清证明》为复印件，真实性不能确认，不能作为认定案件事实的依据。其二，提供结清证明的时间都是双方和中介沟通好的。年明智6月27日结清房屋贷款，而合同约定的尾款支付时间是9月28日，中间有三个月的时间，赵瑞办理贷款的时间完全充足。其三，实际上年明智已经在贷款结清之后已经第一时间将银行加盖公章的《贷款结清证明》交给中介公司。（3）对于赵瑞的延迟付款，年明智没有任何过错，完全是赵瑞个人原因导致。从一审庭审时赵瑞的答辩情况来看，其强调的还是银行原因或者自己的原因导致各家银行一时没有为其提供贷款。本案中双方是通过房产中介公司办理的房屋买卖，作为专业从事房产中介的中介人员应当知道申请贷款的材料是什么样的，也应该对申请贷款的材料做过检查，不可能拿着一个完全不合格的材料去申请贷款。而且银行作为贷款方，这也是一项经常性的业务，也不可能出具一份不加盖公章的结清证明。实际上，贷款延期的真正原因是赵瑞在签订合同后就和老公办理了离婚手续，因为离婚，个人承担风险能力下降导致银行审批的贷款金额减少，需要调整首付的比例。赵瑞和多家银行沟通，一时都没有办法办理7成的贷款比例。后来还是赵瑞通过疏通关系，最后才最终办成贷款。所以本案贷款延迟完全是因为赵瑞离婚后贷款资质和个人信用问题不够导致贷款延期，和年明智没有任何关系。而且，上述情况对赵瑞的履约能力造成的影响，赵瑞是完全可以克服，可以解决的。赵瑞可以像年明智一样借款解决首付多2成的问题，也可以通过卖掉自己的已有住房（赵瑞还有一套房产）或者抵押来支付年明智款项。赵瑞完全有能力履行合同义务，而不积极履行，只是一味的想降低自己的成本，而不顾年明智的利益和合同的约定，是一种严重的违约行为。（4）年明智收到款项的时间是2018年11月16日。其一，年明智提供的所谓《个人借款凭证》是复印件，并不原件，对其真实性、合法性、关联性不予认可。其二，即使复印件的内容和赵瑞的陈述属实，那么也只能证明2018年11月9日银行同意将款项转入赵瑞的账户，并不代表该款项实际当天到账（赵瑞账户），更加不能反应赵瑞配合将此款转入年明智的账户。赵瑞是在2018年11月16日才配合将款项支付给年明智。其三，赵瑞陈述是年明智拖延领款完全是没有证据的利己解释。房屋已经过户给赵瑞，作为卖方根本没有必要拖延不领款（房子和钱都在对方手里），实际情况就是年明智一直都在催要款项，这一点从年明智提交的2018年11月11日《催款通知》及双方短信记录可知。 2.一审法院适用法律错误。（1）一审法院不应当将违约天数核减13天。其一，产权变更登记的时间，合同本身约定的就是可以根据情况撤销的弹性条款，而且实际产权变更的时间也是双方协商一致变更的，这些都是在订立合同时双方的预料范围内，是双方协商一致的决定，不应将此作为赵瑞单方违约延迟付款的核减理由。这一点从合同约定2018年7月20日付首付，9月28日支付尾款也可以看出赵瑞在签订合同时，对于过户实际时间有心理预期。其二，实际生活中，二手房买卖都是在签订合同，网签后就可以向银行申请贷款，提交相关贷款申请材料，只不过放款需要过户之后才能放款，但是这并不影响赵瑞积极向银行申请按揭贷款，并且清楚了解、提交银行贷款所需的所有材料。（2）一审法院不认定年明智的实际损失错误。按照双方《存量房买卖合同》的约定，赵瑞逾期付款超过3日的，应按房屋价款的20%向年明智支付违约金。但考虑到本案，虽然赵瑞违约，逾期支付，但是最后还是完成了支付行为，故年明智主动减少违约金的数额，按照逾期未超过3日的标准和自己的实际损失标准来主张违约金。年明智卖房是为了在北京置换购买婚房，年明智北京购房合同的各个支付节点都是根据合肥卖房合同的收款节点来签订。赵瑞的逾期付款导致年明智将要向第三人陈贵康承担高达85.8万元的违约责任，年明智无奈多方找人借款来减少自己的损失。通过年明智提交的证据，年明智及其妻子共计向15人借款，并且通过自己手机微信微粒贷借款共计138万余元，借款利息共计52981元。赵瑞如果不违约，年明智不必要有这种损失。 年明智向一审法院提出诉讼请求：1.判决赵瑞向年明智支付违约金45325元（1850000×0.0005/天×49天）;2.请求依法判决赵瑞支付年明智超出第一项诉讼请求违约金部分的实际损失7656元（利息损失52981元-45325元）；3.请求依法判决赵瑞向年明智支付精神抚慰金10000元；4.本案诉讼费用由赵瑞承担。 一审法院认定事实：年明智委托合肥市御徽房地产经纪有限公司提供居间服务，出售其所有的位于合肥市经开区房屋一套。2018年6月11日，年明智（甲方）与赵瑞（乙方）签订《存量房买卖合同》，合同约定：赵瑞购买年明智所有的上述房产，建筑面积96.25平方米，房屋总价款1850000元。按揭付款：乙方于2018年6月11日向甲方支付房屋价款，计人民币贰万元整（20000元），乙方于2018年7月20日向甲方支付房屋价款，计人民币伍拾肆万元整（540000元）；乙方于2018年9月28日向甲方支付房屋价款，即人民币壹佰贰拾玖万元整（1290000元）；甲、乙双方确认，本合同签订备案后3日内，甲、乙双方共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续；乙方未在本合同规定期限内支付转让房屋价款的，逾期超过3日后，乙方未支付转让房屋价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付本合同约定的房屋价款百分之20的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行等。合同签订当日，双方办理了存量房买卖合同网签备案，备案合同内容中关于房产信息，总房价、付款方式等均与合同内容一致。赵瑞于合同签订当日支付年明智购房款470000元，另存放资金托管账户90000元。剩余1290000元赵瑞以按揭贷款方式支付。2018年11月16日，年明智从合肥市不动产登记中心存量房资金托管账户领取房款1380000元（90000＋1290000）。 一审另查明，涉案房产原所有权人年明智为其在中国邮政储蓄银行个人贷款设定抵押，2018年6月27日，年明智还清贷款。2018年7月3日，中国邮政储蓄银行出具贷款结清证明。2018年7月20日，完成涉案房产权属变更登记。 一审法院认为，年明智与赵瑞签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示且内容不违反法律规定，合同效力该院予以确认。 赵瑞对于1290000元购房款的履行行为是否存在违约系本案的争议焦点。双方在签订合同时，即已约定该1290000元购房款以按揭贷款的形式支付，双方对于付款期限的约定应对按揭贷款政策调整及贷款审核、发放周期等因素的不确定性所带来的风险性充分考虑后，自愿协商确定的结果，对双方均有约束力。赵瑞称因年明智向其提供了未盖章的《贷款结清证明》，故导致其贷款申请被退回。因赵瑞提供的证据无法证实，故对其上述主张该院不予采信。该1290000元购房款支付时间为2018年11月16日，超过双方约定的支付时间（2018年9月28日）49天，根据合同约定的违约金标准，赵瑞应承担逾期付款违约金。结合庭审查明事实双方于2018年6月11日办理网签备案，根据合同约定在此后的三天内，双方需共同申请产权变更登记，而年明智于2018年6月27日还清涉案房产的抵押贷款，故在此之前并不具备产权变更的申请条件，亦导致双方无法在约定的时间进行产权变更登记申请。产权变更登记结果直接影响赵瑞是否具备条件向银行申请按揭贷款，此情形超出了双方在签订《存量房买卖合同》时所能考虑到的范围，故对于赵瑞的违约天数该院酌情予以核减13天，赵瑞应向年明智支付33300元（1850000×0.0005×36）。 关于年明智要求赵瑞支付超出违约金部分的实际损失7656元及精神抚慰金部分的诉请。年明智与第三人在北京签订的购房合同与本案不具有关联性，故对该部分诉请该院不予支持。另关于精神抚慰金部分的诉请无法律依据，该院不予支持。 据此，一审法院依照中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、赵瑞于判决生效之日起十日内支付年明智违约金33300元；二、驳回年明智其他诉讼请求。一审案件受理费687.5元，由年明智负担324元，赵瑞负担363.5元。 二审中，赵瑞提交如下证据：1.《结清证明》复印件一份，原件在工商银行档案库，证明年明智提供给赵瑞的有效贷款结清证明在2018年7月31日以后，由此造成的时间延误应当由对方承担；2.《解押情况表》复印件，证明年明智解除抵押权限前也不具备转移过户手续的条件；3.《贷款凭证》复印件，证明收款单位是资金托管中心，不进入赵瑞私人账户，赵瑞并无阻拦年明智提款，是年明智自己没有进行提款，该责任不应当由赵瑞承担。年明智质证为：《结清证明》是复印件，并不是原件，真实性不予认可。正常6月27日结清贷款，结清证明为7月3日，盖章为7月31日，完全不符合常情。《解押情况表》复印件，并不是原件，真实性不予认可。与本案也不具有关联性。《贷款凭证》复印件，并不是原件，真实性不予认可。且其内容只能说明银行审批同意放款，且放款的账户是赵瑞的账户，并没有直接放款到年明智的账户，更加不能证明因为年明智的原因拖延领款。本院认为赵瑞二审提交的证据均没有证明新的事实。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于赵瑞未在合同约定的期限内向年明智支付房款，赵瑞所主张的免责事由是否成立。赵瑞上诉主张可顺延支付房款的事由有三项：一、年明智未在合同约定的期限办理房屋产权转移登记手续，导致缩减了办理房贷的期间；二、年明智提供了未加盖印章的《结清证明》，导致银行受理贷款申请时间推迟；三、房款到资金托管中心以后，年明智自己未积极领款。对此，本院认为，关于事由一，双方《存量房买卖合同》明确约定，本案合同签订备案后3日内，甲、乙双方共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续。双方于2018年6月11日签订合同，则按合同约定，双方应当于2018年6月14日前办理产权变更登记手续。根据本案事实，年明智于2018年6月27日才还清涉案房产的抵押贷款，双方于2018年7月19日办理案涉房屋权属变更登记。因产权变更登记结果直接影响赵瑞是否具备条件向银行申请按揭贷款，年明智未能举证证明其在还清案涉房屋抵押贷款后要求赵瑞配合办理产权变更登记而赵瑞拒不配合，且年明智也陈述其在外地工作，办理转移登记时间需要双方协商，因此在案涉房屋权属变更登记之前不具备向银行申请按揭贷款的条件的后果应当由年明智承担。因此，年明智迟延办理房屋产权转移登记手续35天，赵瑞付款期限可相应顺延。一审计算违约天数仅核减13天不当，本院予以纠正。关于事由二，赵瑞未提供充分证据证明该事实成立。且赵瑞也未按照法律规定在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集相关证据，因此应自行承担举证不能的法律后果。关于事由三，年明智已经举证证明其在合同约定的履行期限届满后向赵瑞催促案涉房款的支付。在这种情况下，赵瑞并未举证证明房款到达资金托管中心后赵瑞要求年明智办理领款手续而年明智予以推迟，因此赵瑞主张2019年11月9日至11月16日期间的延误责任由年明智承担的上诉理由不能成立。据此，赵瑞迟延付款的时间应认定为14天（49天-35天）。一审按照总房款日万分之五的标准计算违约金，并无不当，年明智答辩中所称的损失与本案不具有关联性。按上述标准，赵瑞向年明智支付的违约金应为12950元（1850000元×0.0005×14）。 综上，赵瑞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初1465号民事判决第二项； 二、变更安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初1465号民事判决第一项为：赵瑞于本判决生效之日起十日内支付年明智违约金12950元； 三、驳回年明智其他诉讼请求。 一审案件受理费687.5元，由年明智负担546.5元，赵瑞负担141元；二审案件受理费632元，由年明智负担246元，由赵瑞负担386元。 本判决为终审判决。 审判长 张   长   海 审判员 马枫蔷审判员方玮韡 二〇一九年七月二十一日 书记员 金   琬   莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。