山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初3710号原告（反诉被告）：刘菲菲，女，1987年6月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：马玉顺，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：华超，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。被告（反诉原告）：新兴发展（青岛）投资管理有限公司，住所地青岛市即墨区蓝色新区晓阳路**，统一社会信用代码：913702820610618275。法定代表人：邓华，董事长。委托诉讼代理人：郑世康，山东文鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾国涛，山东文鼎律师事务所律师。原告（反诉被告，以下称原告）刘菲菲与被告（反诉原告，以下称被告）新兴发展（青岛）投资管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘菲菲及委托诉讼代理人马玉顺、华超，被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司委托诉讼代理人郑世康、栾国涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘菲菲向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告违约金157729元（暂计算至2019年3月25日，要求被告支付至实际交房之日的违约金）；2、请求被告支付原告房屋差价损失计245800元（每平方2000元）;3、被告对自己虚假宣传行为登报道歉；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016原告与被告签订青岛市商品房预售合同（合同号为201600204258），原告购买被告投资建设的位于青岛市即墨区《珑山公馆（新兴.中心城）一期》12号楼3单元3层302户的房屋，总价款848010元。合同签订后原告依约支付房屋总价款，合同约定2017年6月30日交房，逾期交房被告按房款日万分之三计算违约金，直至实际交付之日止。因被告逾期交房以致严重违约，直至起诉之日起仍没有实际交房，应当承担违约金。除此之外，被告更是严重虚假宣传，欺诈原告。原告依据被告的宣传材料对上述房屋进行了解，包括地下停车场电梯入户、构筑全楼层零遮挡、硅藻泥外墙、自助洗车、WIFI覆盖、自助体检采用空气源热泵24小时热水供应等等，但是实际上述被告均没有为原告提供。因为被告的上述虚假宣传，导致原告选择购买上述房屋，但就电梯入户而言，本小区内有的楼座确实电梯入户，个别楼座包括原告所在的楼座却没有地下停车场电梯直达入户，原告从地下停车场要辗转多处楼梯从一楼入电梯，这给原告的生活带来极大的不便，更是与原告当时购买上述房屋的初衷相悖，比起电梯直达的楼座住户，原告的切身利益已经受到严重侵害。对于房屋这种特殊商品，价值较高，对于普通老百姓来说是头等大事，但是在房屋买卖过程中相对于开发商，老百姓完全处于劣势地位。被告在大量的虚假宣传后导致原告做出购买决定后，如果关于房屋的任何与宣传不一致的地方应当特别提示并告知，征求原告意见，但是被告却没有任何的告知。2016年原告自了解购买上述房屋后，在等待三年之久之后才得知自己受到欺诈，购买的房屋多处构造不是被告所承诺的，这对原告不仅造成严重的财产损失，也造成巨大的精神损害。这均来源于被告的虚假宣传行为，为了维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司辩称：被告开发的小区从规划设计到施工建设再到工程验收，全程有政府审批、监督及检验，并且小区已经通过综合验收，这说明被告开发的小区规划、设计、建设、验收等均符合规定。原告诉状中提出的牵强附会的种种理由完全是为拖延接房而杜撰的。1、原告要求支付逾期交房违约金至实际接房之日不符合规定，被告开发的小区在在2018年2月6日通过综合验收，质检部门给颁发了综合验收合格证明，符合交房条件，而且被告也已经书面通知原告接房，但被告仍拒不接房，过错在他们自己。所以原告无权要求通知交房后的逾期交房违约金。2、原告主张的差价损失没有事实根据，原告购买的商品房没有任何规划设计变更，特别是楼座布置，电梯到达位置等等，从设计之初到建成验收一直是按照原来图纸及小区规划设施施工，原告在购买时已经对楼座布置等具体情况进行了多次了解，而且从现场情况看，原告楼座所在位置虽然楼面走的路较长，但也反应楼座周围没有车辆通行的道路，这样也就是比较安静和绿化面积更大的表现，对楼价反而有抬高的作用。所以原告现又以生活不便主张差价没有任何根据。另外，原告从购房到现在，房屋价格已经接近翻反，是不是也应该给被告补交点上涨溢价收益。3、原告称被告虚假宣传更是无稽之谈。被告在预售合同中明确载明“凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板房/示活靶子单位、沙盘、模型以及宣传资料所展示的户型图等）所表达和提供的信息都均不构成要约，也不再作为确定双方权利义务及房屋交付的依据，上述信息与双方签署的主合同及本补充协议及房屋交付现状不一致的，均以双方签署的主合同、本补充协议及房屋交付现状为准”，所以宣传材料只能认定为要约邀请，而不具有承诺性质，具体交房以现状为准。而且原告曾向市场监督管理部门举报被告虚假宣传，但最终市场监督管理部门也没有认定原告所谓的虚假宣传。所以原告称被告虚假宣传没有任何根据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。诉讼过程中被告向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告支付逾期付款违约金42714元；2、反诉费用由原告承担。反诉理由：被告与原告签订《青岛市商品房预售合同》，根据合同约定，原告于2016年8月4日支付218010元购房款无违约，但对于贷款630000元部分，原告应于2016年9月4日前到达被告帐户，但直至2017年4月18日该部分款项才到帐，逾期达226天，因此原告逾期付款构成违约，应支付违约金42714元，请求法院依法判令原告支付。针对被告反诉，原告辩称：1、贷款下发迟延，是因被告解押不及时，该违约责任由被告造成，不能归咎原告。首先，办理贷款业务是被告与银行对接，原告提供相应的材料。原告已经及时配合开发商提供办理贷款业务相关手续材料。原告提交材料时间没有任何拖延，并且原告自身征信记录良好，银行不能及时办理贷款与原告无关。然后，银行办理贷款的前提是开发商办理解押。而在本案当中，被告迟迟不予办理解押，导致贷款不能及时下发，解押时间各银行都有显示，都可查证，该违约责任是由被告造成，不应归咎原告。在贷款办理当中，原告的义务就是及时积极的配合原告以及银行提供相应的贷款证明材料，原告已经及时履行自身义务。所以被告的反诉诉请不应得到支持。2、被告以自身实际行为变更了合同，对原告晚交付购房款进行了追认。因原告延迟履行解押行为，导致贷款下发迟延，贷款下发后，被告并未有异议，而是将该款项接收，并继续履行合同，没有异议。该行为应当认定被告以自身实际行为变更了合同，是对贷款晚交付的追认。综上，因被告的原因导致银行贷款下发延迟，并且以自身实际行为变更了合同，所以被告的反诉请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合各方当事人举证、质证意见及庭审中陈述，本院认定如下事实：2016年8月4日，原告刘菲菲（乙方）与被告新兴发展（青岛）投资管理有限限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：…第二条乙方向甲方购买即墨区即墨市晓阳路2号《珑山公馆（新兴·中心城）一期》12号楼3单元3层302户，政府批准的规划用途为住宅。…。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为6900元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为848010元。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：…贰、详见补充条款，补充条款第10.1.1双方同意将主合同第七条修改为：乙方应按照合同附件一约定的付款方式，按期足额支付各期购房款。若乙方延迟支付任何一期购房款之全部或部分的，就每期付款的逾期期间，每日按逾期支付款项万分之三向甲方支付违约金；任何一期付款的全部或部分逾期超过60天后，甲方有权选择单方面解除主合同及本补充协议：…（b）若甲方不行使解除权的,乙方就每期付款的全部逾期期间,每日应按逾期支付款项的万分之三向甲方支付违约金直至款项付清,如因此造成甲方损失的,乙方还应另行据实赔偿。预售合同第十条该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：…贰、交付的房屋通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。补充条款第十一条不论乙方选择何种方式付款，如未能按双方约定的期限和方式付款、或未按约定期限履行其他义务，甲方有权顺延交付商品房，且甲方该行为不视为延期交付，不承担延迟交付的违约责任，同时自合同约定的交付之日起，商品房的风险责任以及商品房有关的一切费用由乙方承担。预售合同第十一条甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。预售合同第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过1天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……贰、详见补充条款。补充条款第十四条关于主合同第十二条补充约定如下：原合同第十二条约定不再执行，按以下约定执行（1）逾期在[40]日以内的（不含40日），甲方无需就此按照主合同第十二条约定向乙方支付违约金或任何补偿款项。（2）逾期在[40]日以上的60日以内的，自满[40]日之后的逾期每日甲方应当按乙方已付房款的万分之一，向乙方以付违约金，该违约金应当在交付该商品房的同日给付乙方，合同继续履行。预售合同第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署交房确认单或甲方发出交付通知之日起20日止。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。预售合同第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。…。合同附件一付款方式和付款期限约定：按条件付款，乙方按下列第2种方式按期付款：2、贷款方式付款（1）乙方应当于2016年8月4日前付支付道付款即全部房价款的25.7%，计贰拾壹万捌仟零壹拾元整；（2）乙方应于首付款付清后30日内以银行贷款方式付清其余款项，计陆拾叁万元，逾期乙方承担违约责任。…补充条款第十五条对于主合同第十三条、第十四条、第十五条关于房屋交付的补充约定：15.3B甲方按乙方在购房合同中所提供的通讯地址或者乙方书面通知变更的通讯地址发出挂号信函通知或者EMS特快专递通知。电话、地址等乙方在购房合同的签字栏提供并确保其准确性，若乙方变更地址或通讯方式，应当及时书面通知甲方。乙方同意甲方按上述的各种通知方式中任一种通知乙方即为交房通知送达。15.5乙方应按主合同及本补充协议约定的通知交付的时间和地点（如甲方发送书面交付通知到应按甲方书面通知中规定的时间和地点）办理入住手续；如乙方未在上述时间内办理入住手续，自上述交房时间届满之时起，视为甲方按照主合同的约定如期交付了该房屋，同时亦视为乙方接收了该房屋及其实测面积数据。…15.8乙方以任何理由拖延或拒绝办理该房屋交付手续的，均视为甲方按约定向乙方合格交付了该房屋。乙方同意在办理该房屋交付的手续过程中，如商品房出现主体结构工程以外的质量问题，甲方应按《住宅使用说明书》中的规定承担保修义务，但该质量问题不能作为乙方拒绝接受商品房交付并要求甲方承担逾期交房责任的理由，甲方不构成违约亦无需承担赔偿责任。补充条款第二条关于合同以外信息与资料…，甲乙双方的权利义务责任以主合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板房/示范单位、沙盘、模型以及宣传资料所展示的户型图等）所表达和提供信息都均不构成要约，也不再作为确定双方权利义务及房屋交付的依据，上述信息与双方签署的主合同及本补充协议及房屋交付现状不一致的，均以双方签署的主合同、本补充协议及房屋交付现状为准。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等均以政府主管部门的批准文件为准，如有变化甲方不另行通知。甲方展示的样板间/示范单位功能仅为空间布局向导、装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品，其对双方不具有法律约束力。具体交房标准以附件三的约定为准。合同还约定了其他事项。2017年4月18日，原告与中国银行股份有限公司即墨分行以及被告签订《个人一手住房贷款合同》一份，贷款期限为360个月，原告贷款630000元用于支付购房款，被告作为担保人在合同上签章，并提供连带责任保证的担保方式。原告于2016年8月4日支付被告首付款218010元，剩余630000元以贷款的形式于2017年4月18日支付被告。2018年2月6日，涉案房屋所在的小区工程项目通过了房屋建筑工程验收。2018年2月7日，被告以特快专递方式向原告发送了交房通知书，原告至今尚未接房。涉案房屋现仍处于在建工程抵押状态。另查明，青岛市即墨区市场监督管理局于2018年6月14日作出即市监罚字〔2018〕99号行政处罚决定书，该局认为因被告在进行“新兴·中心城”（分为一期和二期）小区商品房销售时与购房者签订的预售合同和补充条款中免除了自己因违约依法应当承担的责任、加重了购房者责任，责令被告立即停止违法行为，决定对被告作出罚款20000元的行政处罚，该案件现正在诉讼中。还查明，2018年7月25日，本院受理了原告与被告商品房预售合同纠纷一案，案号：（2018）鲁0282民初7273号，2019年3月7日本院作出民事裁定，准许当事人申请撤诉。上述事实有原告与被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、房款收据，宣传材料、视频光盘、处罚决定书，被告提交的房屋建筑工程验收备案表、交房通知书、邮政特快专递回执等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院同时调阅了（2018）鲁0282民初7273号案卷审理情况，该案件中双方确认的事实本院也确认。本院认为，原告刘菲菲与被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。预售合同第十一条甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方……。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过1天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……贰、详见补充条款。相对应的补充条款第十四条关于主合同第十二条补充约定（内容略）。该约定“有权选择下列第贰种方案追究甲方责任”，即有权选择适用，也有权不选择适用。现原告选择不适用该补充条款，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。故被告未按照合同约定时间于2017年6月30日前将该涉案房屋交付给原告，即应当承担违约责任。预售合同第十三条约定，…房屋交付的标志为乙方签署《入住通知单》或甲方发出交付通知之日起20日止。涉案房屋验收合格后，被告于2018年2月7日以特快专递形式向原告发出交房通知书，因原告自身的原因致房屋未实际交付，故根据合同约定被告发出交付通知之日起20日止，即2018年2月27日为房屋交付之日，此后不再产生违约金。故原告要求被告支付此后的违约金，无合同和法律依据，本院不予支持。涉案房屋现仍处于在建工程抵押状态，但原告贷款资金已于2017年4月18日发放，故原告称未撤押导致贷款未及时发放的理由不成立。预售合同附件一中付款方式和付款期限约定，原告应当在2016年9月3日前贷款630000元支付被告，实际支付时间为2017年4月18日，逾期227天，根据合同补充条款第十一条的约定原告存在逾期付款行为，被告可顺延交房，2017年6月30日为约定被告应当交付房屋的最后时间，顺延227天为2018年2月12日，故此后至2018年2月27日被告应当支付原告逾期交房违约金3816元（848010元×3?×15天）。被告已顺延交房时间，故被告反诉请求原告支付逾期付款违约金42714元，本院不予支持。关于原告主张房屋差价损失及认为被告虚假宣传行为要求登报道歉问题。根据双方之间签订的预售合同补充条款第二条的约定，相关宣传材料等均不作为双方交付依据，原告依据宣传材料作为交付标准要求交房以及作为影响房屋价格的因素而要求差价损失并就被告虚假宣传行为要求登报道歉无合同和法律依据，本院不予支持，其差价鉴定申请不予采纳。本案是民事案件，应当充分尊重双方当事人意思自治原则，因此原告依据青岛市即墨区市场监督管理局的处罚决定书认为被告被行政处罚，相关条款不应执行，无法律依据，本院不予支持。原告主张其它房屋存在质量问题，据此认为其房屋存在质量问题拒绝接房理由不成立，本院不予支持。综上，原告刘菲菲的诉讼请求部分符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持；被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司部分抗辩理由成立，本院予以部分采纳，其反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新兴发展（青岛）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘菲菲支付逾期交房违约金3816元。二、驳回原告（反诉被告）刘菲菲其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）新兴发展（青岛）投资管理有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7353元（原告已预缴），减半收取3676.5元，由原告刘菲菲负担3651.5元，被告新兴发展（青岛）投资管理有限公司负担25元。反诉费434元（被告已预缴），由被告负担。被告应负担之案件受理费于履行义务时一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  展建强二〇一九年七月十七日书记员  于梦娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。