云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0627民初343号原告付立军，男，汉族，生于1992年11月8日，云南省镇雄县人，住镇雄县。原告李顺翠，女，汉族，生于1991年3月29日，籍贯、住址同付立军，系付立军之妻。被告任吉香（又名任季香、任继香），女，汉族，生于1961年5月12日，云南省镇雄县人，住镇雄县。委托代理人，杜明超，云南滇东北（镇雄）律师事务所律师。原告付立军、李顺翠诉被告任吉香确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告付立军、被告任吉香及其委托代理人杜明超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付立军、李顺翠诉称，?2013年农历3月8日，原告经朋友刘自伟介绍与被告任继香签订了协议书，以145000元的价格购买被告位于镇雄县芒部镇芒部村余青组50号的自建房屋，该房屋东与任**家相连墙共用，南与任**家耕地相连，西与任***、张**墙相连共用，北至通街马路，总面积128.30平方米，其中建筑占地105.05平方米，场地23.25平方米，房屋有一进套间，中间天井坝，后面两层四间。另外原告还补偿了被告的邻居任**2500元。原告在2013年农历3月份已经将上述款项全部付清。2015年3月27日，原告委托刘**对该房屋进行装修，被告的邻居任**、张**以该房屋的中间界墙属于其所有、相邻界限不明为由多次阻止原告的工人施工，原告为此于2015年5月诉至镇雄县人民法院，法院以“原告与任继香不属同一集体经济组织的成员，未经村委会同意，未取得房屋产权证书”等理由裁定驳回原告的起诉，原告认为被告明知原告的户口不在其村，与其不属于同一集体经济组织成员，仍将产权不明、有相邻纠纷的房屋卖给原告，该房屋买卖合同无效，被告构成实质性违约，并且原告付清购房款后，其邻居阻拦原告装修，原告请求被告出面协调，被告置之不理，在原告诉被告的邻居排除妨害纠纷时，被告拒绝出庭，致使原告花了钱仍不能使用该房屋，无法实现该合同约定的目的，现请求：1、确认原、被告于2013年农历3月8日签订的房屋买卖协议书无效。2、判令被告返还原告因购房支付的147500元、赔偿交通费3660元、支付违约金50000元、支付自2013年农历3月8日起至2016年农历3月8日止的利息21000元，合计222160元。被告任吉香辩称，原、被告于2013年农历3月8日签订房屋买卖合同是事实，且原告于签订合同的当日实际支付被告购房款145000元，被告也于当日将房屋及与房屋相关的证件全部交付给原告，该购房合同从2013年签订、履行至今已有三年，期间双方未对该房屋的买卖行为产生过任何争议，仅只是原告装修房屋时与他人产生妨害纠纷，根本没有认定合同无效的法定理由，双方签订的合同是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，该合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。在本案审理过程中，原、被告双方当事人争议的焦点是：1、原、被告于2013年农历3月8日签订的房屋买卖协议书是否有效？2、被告是否应当返还原告因购房支付的147500元、赔偿交通费3660元、支付违约金50000元、支付自2013年农历3月8日起至2016年农历3月8日止的利息21000元，合计222160元？。为支持其主张，原告付立军、李顺翠向法院提交如下证据：出示原、被告双方于2013年农历3月8日签订的协议书、被告任吉香于2013年农历3月8日出具的卖房收据付款收款清单、任**于2013年农历3月8日出具的收据、镇雄县农村宅基地使用证、农户建房用地报批表、云南省镇雄县人民法院（2015）镇民初字第2320号民事裁定书复印件各一份。经质证，被告对原告提供的上述证据的真实性无异议。但认为不能达到原告的证明目的，请求驳回原告的诉讼请求。被告任吉香未向法院提交证据。本院经审查认为，被告对原告提供的原、被告双方于2013年农历3月8日签订的协议书、被告任吉香于2013年农历3月8日出具的卖房收据付款收款清单、镇雄县农村宅基地使用证、农户建房用地报批表的真实性无异议，且这四份证据的内容证明了双方买卖房屋的面积、四至界线、履行期限、购房款、房屋和与房屋有关的证件的交付情况、宅基地的权属及相关部门的审批情况，本院对这四份证据予以采信，作为定案的依据。虽然被告对原告提供的任**于2013年农历3月8日出具的收据、云南省镇雄县人民法院（2015）镇民初字第2320号民事裁定书的真实性无异议，但该收据证实的是原告给付任））的房子干墙占用的补偿款2500元，该裁定只证明原告在装修房屋时与他人产生妨害纠纷，这两份证据均与本案的房屋买卖合同无关，因此，对这两份证据本院不予采信。综上所述，本院认定如下法律事实：2013年农历3月8日，原告付立军、李顺翠与被告任吉香签订了房屋买卖协议书，约定原告以145000元的价格购买被告任吉香位于镇雄县芒部镇芒部村余青组50号的自建房屋，该房屋东与任**家相连墙共用，南与任**家耕地相连，西与任**、张**墙相连共用，北至通街马路，总面积128.30平方米，其中建筑占地105.05平方米，场地23.25平方米，房屋前面为一进套间，中间天井坝，后面是两层四间。原告于签订协议书的当日向被告支付了全部的购房款，被告也于同日将房屋和房屋有关的证件交付给了原告。现原告向本院提起诉讼，请求：1、确认原、被告于2013年农历3月8日签订的房屋买卖协议书无效。2、判令被告返还原告因购房支付的147500元、赔偿交通费3660元、支付违约金50000元、支付自2013年农历3月8日起至2016年农历3月8日止的利息21000元，合计222160元。本院认为，虽然原、被告于2013年农历3月8日签订的房屋买卖协议书对买卖房屋的面积、四至界线、履行期限、购房款及房屋和与房屋有关的证件的交付情况等进行了约定，且原告于签订协议书的当日向被告支付了全部的购房款，被告也于同日将房屋和房屋有关的证件交付给了原告，但因农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”农村房屋是建筑在农村宅基地上。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。农村房屋在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。所以，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(五)款关于“违反法律或者社会公共利益的”的民事行为是无效的，无效的民事行为是不受法律保护的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效合同，为此原、被告于2013年农历3月8日签订的房屋买卖协议书无效。原告要求被告返还购房款、交通费、违约金、利息共计222160元，原、被告在庭审中均认可购房款是145000元，被告理应返还；原告主张交通费但没有提供相应的证据予以证明，本院不予支持；双方当事人在本合同中均无过错，原告要求被告支付违约金的请求不予支持；因双方在房屋买卖协议书中并没有对是否支付利息，如何支付利息进行约定，现原告要求被告支付利息既无法律依据，也无事实依据。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条和第六十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款和五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：1、由被告任吉香于判决生效后一个月返还原告付立军、李顺翠购房款145000元，原告付立军、李顺翠同时将位于镇雄县芒部镇芒部村余青组50号的房屋返还被告任吉香。2、驳回原告付立军、李顺翠的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4632元，由原告付立军、李顺翠承担1621元，被告任吉香交纳3011元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。本判决生效后，当事人应自觉履行，如负有义务的当事人不自动履行，享有权利的一方当事人可在法律规定的时限内向本院申请强制执行，本判决的申请期限为判决书生效后二年以内。审判长马宪云审判员付在川审判员李鸿林二〇一六年四月二十一日书记员周冬梅附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》：第五十二条：有下列情形之一的，合同无效。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法通则》：第五十八条：下列民事行为无效：无民事行为能力人实施的；限制民事行为能力人依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公共利益的；经济合同违反国家指令性计划的；以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国土地管理法》：第十二条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国土地管理法实施条例》：第六条：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。