重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第8088号原告丁逸原，男，1983年3月15日出生，汉族，住重庆市南岸区花园六村。委托代理人谢云飞（特别授权），重庆百君律师事务所律师。被告丁亚莲，女，1941年6月5日出生，汉族，住重庆市南岸区花园二村。委托代理人张飞（特别授权），重庆敬友律师事务所律师。原告丁逸原与被告丁亚莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁逸原及其委托代理人谢云飞，被告丁亚莲及其委托代理人张飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁逸原诉称，2013年3月11日，原、被告双方签订了《重庆市房屋买卖合同》，其中约定原告将其所有100%产权的位于重庆市南岸区南坪镇青龙路103号××幢××单元×××层××号房屋的69%产权转让给被告，价格为500000元。2013年3月12日，原告将上述产权过户给被告，被申请人拒绝支付500000元购房款。原告多次催款无果。故向法院起诉，要求判令：1、请求判令被告支付原告购房款500000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告丁亚莲辩称，涉案合同并非双方就房屋买卖问题达成的合意，该合同不应对双方产生实质约束，同时，原告对涉案房屋仅有31%的产权，其对另外69%的产权既没有所有权更没有处分权，原告的诉讼请求不成立，请依法驳回其诉请。经审理查明，2006年11月5日，原告丁逸原与重庆竞地实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，通过支付首付款216903元和银行按揭100000元的方式购买了位于重庆市经开区青龙路103号××幢××号房屋（本案诉争房屋），建筑面积124.2平方米，取得了该房屋的所有权。其中，首付款款项系从丁逸原父亲丁克西的存折账户中支取，分别为：2006年10月27日取款46000元，2006年10月28日取款175999元，合计221999元。2013年3月1日，原告丁逸原作为卖方（甲方），原告丁逸原和被告丁亚莲作为共同买方（乙方）就上述诉争房屋签订了《重庆市房屋买卖合同》，合同约定该房屋总成交金额为500000元，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。对共有方式的约定为：共有方式为按份共有，约定的具体份额为：丁逸原31%、丁亚莲69%。在同日原、被告双方共同填写的重庆市土地房屋权属登记申请书中载明：丁逸原于2011-03-11自愿将重庆市南岸区南坪镇青龙路103号××幢××号，住宅**，建筑面积124平米自己产权的69%出售给丁亚莲所有，双方成交价格500000元，现特申请办理土地房屋权属转移登记手续。在该申请书的询问笔录栏内特意询问双方“意思表示是否真实”，原、被告双方均回答“是”。2013年3月12日，重庆市国土资源和房屋管理局就本案诉争房屋下发了所有权证书，权利人为：丁逸原、丁亚莲。2014年5月12日，原告丁逸原向被告丁亚莲寄发出催款函，主要内容为：本人丁逸原与你在2013年3月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》，丁逸原将其所有的位于重庆市南岸区南坪镇青龙路103号溯源阁小区××栋×××层××号房屋的69%产权转卖给丁亚莲，价格为50万元。但2013年3月至今，你未支付购房款，现要求支付50万元购房款。双方当事人争议的焦点为：1、讼争房屋的权属来源与物权登记之间的关系？庭审中，被告举示协议书，该协议书内容为：当事人丁亚莲心怀同胞手足之情，无私帮助胞弟丁克西一家早日脱贫致富。将溯源阁××栋×××楼××号房所有权69%部分让与弟丁克西居住终生，无须补偿租金。加上丁克西之子丁逸原所有此房31%的产权，丁克西便可无偿终生居住，同时负责缴纳居住期间全部住房房产税、装修费、维修费、水电费等。之后，丁亚莲即可收回此房69%的产权或由其女儿张琪继承。丁克西之子丁逸原所有31%的产权部分则属于丁逸原自己所有。该协议落款时间为2013年4月9日，协议人为：原告丁逸原的父亲丁克西、被告丁亚莲，见证人为丁亚梅。在该协议书后附有张小休（丁亚莲之夫）补充意见，内容为：亚莲已告知协议内容，我认为应增房产演变过程，应增加两点：（1）房产演变过程；（2）协议份数。此房源于多年前二姐丁亚莲为弟丁克西谋求大城市发展之初衷，亚莲出资70000元在成都中央花园为其弟购两室房一套，让其居住（注1）。之后，弟之子大学将毕业，二姐为给弟一家争创辛福梦，现将弟之子龙龙争取到待遇较好的重庆珞璜电厂工作。后又为弟即将退休后能来重庆入户居住和弟共同策划将成都房出卖（此房实际多年未住）约230000元，房款由卖方将款存入丁克西存折，弟丁克西将现款在重庆取出交其姐丁亚莲（注2）。其后姐弟二人又谋划选址重庆南坪购得一套三居室住房，总价为约330000元，其定金及首付就是成都卖方付款之230000元，让弟一家来重庆居住，其时，弟之子已入珞璜电厂工作故购房不足100000元，由龙龙按揭，房产证只能定在按揭人的名下，现在弟一家原归其姐此房之产权69%，弟一家占31%。此为重庆南坪三室房产之归属过程。注1：（不论是借还是送，姐弟均不需凭证）；注2：原购房时，二姐首付7万元出售时已升值为23万元。第二次购房首付及押金约23万元由丁克西取出后交与其姐。丁亚莲和丁克西在该补充意见末尾进行了签名。此外，重庆龙宅房地产营销有限公司上海城分公司负责代为办理过户手续的工作人员秦勇在2014年6月24日做了关于房屋过户合同的说明，并在当日就该说明在重庆市南岸区公证处进行了公证。秦勇的说明主要内容为：客户丁亚莲和丁逸原来公司委托办理房屋产权分割纳税过户，并陈述原由：2006年他们共同出资购买的本案诉争房屋，总价321927.42元，丁亚莲出资221927.42元，占总价的69%，其余10万元由原告丁逸原按揭支付，所以房产证只是丁逸原一个人的名字。经双方协商一致后，要求该房屋为共同所有，划割69%的产权给丁亚莲，丁逸原仍占该房产权的31%，并办理新证。现时该房的评估价为50万元，故以50万元临时写了交易合同。实际审定的总成交价为44万元，并按此计算各种税费。合同及评估审定的总成交价均为办理产权、过户、纳税而为，并非实质的买卖交易。庭审中，被告陈述讼争房屋首付款221940元由其缴纳。被告以上述书面证据和陈述拟证明被告本身的出资额为221940元，应享有讼争房屋69%的权属。原告丁逸原认为讼争房屋的首付款本事是由其父亲丁克西出资，按揭由其申请贷款，产权本身就是其完全产权。之所以卖给被告正是因为被告闹事，为偿还其恩情才将房屋买卖价格降低。为此，原告举示了1995年5月27日被告给原告父亲写的信，信里写道：“你若真是要5年后才搬去成都的话，我劝你将房子转让给别人，将这钱存在银行里，5年后用利息就够了，本金还未动”。2、双方2013年3月1日签订的《重庆市房屋买卖合同》的效力？被告认为丁逸原和丁亚莲虽然签订了涉案的买卖合同，但双方并没有买卖房屋的合意和实际履行的意思，仅仅是达到办理分割过户的手段。本案涉案买卖合同依法未能成立，若成立亦为生效，若成立依法可撤销。原告认为双方合同依法成立，被告应按合同约定支付购房款。上述事实，有原告丁逸原举示的存折、重庆市商品房买卖合同、购房发票、完税凭证、房地证2007字第××××××号、房屋买卖合同、房屋价格证明、权属登记申请书、业务通知书、收据、房地证2013字第××××××号、录音资料、催款函、1995年5月27日的信、购房合同、房产证复印件，被告举示的房屋买卖合同、受理单、税费发票、房产证复印件、2013年4月9日的协议书及附件、购房费用清单、快递等以及原、被告的法庭陈述在卷为佐证，足以认定。围绕原被告的争议焦点，本院统一评述如下：本案既涉及法律，同时也涉及亲情。从双方的举证和陈述，本案主要涉及以下交易环节：1、丁亚莲出资7万元购房的性质；2、丁逸原购买讼争房屋的权属性质；3、丁逸原与丁亚莲签订买卖合同的性质。首先，丁亚莲多年前出资70000元在成都中央花园为其弟购两室房一套。该房屋是赠与给其弟丁克西还是仅让其居住。从被告的陈述来看，似乎是居住，但这与1995年5月27日被告给原告父亲写的信中写道：“你若真是要5年后才搬去成都的话，我劝你将房子转让给别人，将这钱存在银行里，5年后用利息就够了，本金还未动”的意思表示不一致。其次，2006年原告丁逸原通过支付首付款216903元购买了本案诉争房屋，款项系从丁逸原父亲丁克西的存折账户中支取。虽然被告陈述该款项系丁逸原父亲出售成都的房产后支付给原告的，但即使该事实属实，也不能就此推论本案讼争房屋就是被告所购买。退一步讲，即使是丁克西承认该钱为丁亚莲出资，这也仅是丁克西与丁亚莲之间的债权债务关系，与丁逸原购房行为之间并没有法律上的因果关系，应是各自的法律关系。最后，被告辩称丁逸原和丁亚莲虽然签订了涉案的买卖合同，但双方并没有买卖房屋的合意和实际履行的意思，仅仅是达到办理分割过户的手段。本案涉案买卖合同依法未能成立，若成立亦为生效，若成立依法可撤销。但本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条的规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，双方所签订的买卖合同具备上合同成立的要素，同时，在同日原、被告双方共同填写的重庆市土地房屋权属登记申请书中也载明：丁逸原于2011-03-11自愿将重庆市南岸区南坪镇青龙路103号××幢××号，住宅**，建筑面积124平米自己产权的69%出售给丁亚莲所有，现特申请办理土地房屋权属转移登记手续。在该申请书的询问笔录栏内特意询问双方“意思表示是否真实”，原、被告双方均回答“是”。该申请书对双方的买卖关系进行了再次确认。在合同中，虽然原告丁逸原的名字出现在了出卖人和买受人的位置，但就丁逸原和丁亚莲的买卖关系部分系双方真实意思表示，其合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按合同约定，该房屋总成交金额为500000元，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。买方为原告丁逸原和被告丁亚莲，丁逸原占31%、丁亚莲占69%，而丁逸原不可能与自己进行买卖交易，实质为原告丁逸原将自己所有的诉争房屋的69%的份额出售给被告丁亚莲。故买方丁亚莲应该支付给卖方丁逸原的购房款为总成交价500000元×69%=345000元。据此，依《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告丁亚莲于本判决生效之日起10日内支付原告丁逸原购房款345000元。二、驳回原告丁逸原其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4400元，由被告丁亚莲负担（此款已由原告代为缴纳，被告丁亚莲在支付上述款项时一并支付于原告丁逸原）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  龚一二〇一四年九月十五日书 记 员  庞丹