广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1625民初793号原告：黄少清，男，汉族，1986年9月16日出生，住广东省龙川县。原告：邹丽梅，女，汉族，1986年8月10日出生，住广东省龙川县。委托代理人：刘学泉，广东金卓越律师事务所律师。被告：河源厨博士实业有限公司，住所地：东源县新城工业开发区。法定代表人：包文辉。委托代理人：邹华锋，国信信扬（河源）律师事务所律师。委托代理人：赖秀群，国信信扬（河源）律师事务所律师。原告黄少清诉被告河源厨博士实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月16日受理后，依法适用简易，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘学泉，被告委托代理人邹华锋、赖秀群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄少清、邹丽梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交楼违约金24009.4元（从2017年9月1日暂计至2019年5月1日止，每日按全部房价款395542元的万分之一计算，暂计逾期交楼607天的违约金为24009.4元，要求计付至具备交楼条件之日止。）；2、本案诉讼费用、公告费用（若有）、保全费用（若有）由被告承担。原告于2016年4月29日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016042679，约定原告购买被告位于东源县，总房款为395542元；并约定被告应在2017年8月30日前将具备竣工验收合格、办理竣工验收备案手续的商品房交付给原告使用以及逾期交楼被告应每日按全部房价款的万分之一支付违约金等相关权利义务。合同签订后，原告便通过支付首期款及按揭款的方式向被告付清全部购房款，被告亦向原告出具全额购房发票予以确认该事实。然而在原告付清所有购房款后，被告并未按照双方约定的2017年8月30日前将具备交房条件的涉案房屋交付给原告使用。经原告多次催促，直至起诉之日被告尚不具备交付条件。根据双方《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条及第十二条的约定，在原告选择继续履行合同的情况下，被告应每日按全部房价款395542元的万分之一向原告支付逾期交楼的相应违约金。令人遗憾的是，被告拒不履行支付逾期交楼违约金的义务，且被告不予理会原告的合法诉请。被告逾期交楼的行为严重违反双方约定。根据《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》第六十条第一款“当事人应该按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告有权要求被告每日按全部房价款395542元的万分之一向原告支付逾期交楼的违约金。请求贵院支持原告的诉讼请求。被告河源厨博士实业有限公司辨称，1、答辩人已于2018年10月14日向原告黄少清、邹丽梅交付了合同约定的东源县（以下称房屋）。首先、答辩人于2018年10月14日向原告黄少清、邹丽梅交付了房屋。原告黄少清、邹丽梅接收了答辩人交付的房屋并装修，答辩人于2018年10月14日向原告黄少清交付了房屋钥匙、《住户手册》《管理公约》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《消防安全责任书》《装修指南》等业主文件，原告黄少清并签署《业主文件／钥匙签收表》。同日，原告黄少清、邹丽梅接收房屋后向物业提出装修申请对房屋进行装修。此时，原告黄少清、邹丽梅对房屋实现了占有，依据相关规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。其次、2019年4月1日，因办理《不动产权证书》的需要、为完善收楼手续，原告黄少清、邹丽梅与答辩人补签了《房屋交接单》，该日期仅为收楼手续之完善，不能确定为交付日。前已所述，答辩人于2018年10月14日向原告黄少清、邹丽梅交付了房屋。依据原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》相关约定，交付房屋以后再签署的《房屋交接单》仅为收楼手续之完善，不能据此确定为交接日，房屋交付日应确定为2018年10月14日。2、原告黄少清、邹丽梅主张逾期607天交付房屋、违约金24009.4元，不符事实。根据答辩人与原告黄少清、邹丽梅签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房。答辩人事实上于2018年10月14日向原告黄少清、邹丽梅交付房屋，逾期时间应为409天。请求法院作出公证判决。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告协商一致于2016年4月29日订立《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于东源县，总房款为395542元。《商品房买卖合同（预售）》第九条“该商品房交付应当符合2个条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。第十一条第（一）款约定“出卖人应当于2017年8月30日前向买受人交付该商品房”、第（二）款约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收”、第（三）款第3项约定“自合同约定交付使用日期第2天视为买受人已对该住宅验收合格并交付使用，买受人以后签署的《房屋交接单》仅为收楼手续之完善，不能据此确定为交付日，且买受人自交付日起按物业管理服务合同约定缴交有关费用”；第十二条“逾期90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。原告黄少清、邹丽梅于2016年6月12日缴交了房屋契税，2018年6月12日付清了商品房款项376706.67元、税额18835.33元，合共395542元。铭成·华瑞美苑的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》竣工验收日期是2017年12月20日，备案日期是2018年12月28日，2018年10月14日原告黄少清签署《业主文件／钥匙签收表》“本人已收楼并签收华瑞美苑楼盘3-1903单元的钥匙及相关文件资料”，并于当天向被告物业公司递交装修申请表，被告物业公司同意报装。2019年4月1日原告黄少清、邹丽梅与被告签署《房屋交接单》。上述事实，原告提交了身份证复印件、被告企业公示信息、《商品房买卖合同（预售）》、购房款发票、契税发票、存折复印件，被告提交了《业主文件/钥匙签收表》、《装修申请表》、《房屋交接单》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。经庭审质证，本院均予以采信，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告协商一致订立《商品房买卖合同（预售）》，该合同不违反法律、法规规定，是有效合同。被告承认未能在合同约定的2017年8月30日前向买受人交付该商品房，被告逾期交付商品房已构成违约，依法应承担支付违约金的民事责任。原、被告合同约定的违约金全部房价款日万分之一不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。本案争议的焦点是被告违约交房的具体时间。根据双方《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收；买受人以后签署的《房屋交接单》仅为收楼手续之完善，不能据此确定为交付日”。原告黄少清于2018年10月14日签署《业主文件/钥匙签收表》,并于同一天向被告物业公司提交装修申请表，已经实际接收涉案房产。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，原告知道或者应当知道该商品房不具备约定交付条件而同意接收，现又以《房屋交接单》签订日期2019年5月1日为收楼时间，该商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，本院不予支持。可以认定华瑞美苑3栋19层1903号房屋的实际交付时间是2018年10月14日，距约定的2017年8月30日交房时间实际违约了400天。违约金应计算为：395542元×0.0001×400天=15821.68元。原告请求违约金从2017年9月1日计算至2019年5月1日共607天，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：被告河源厨博士实业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告黄少清、邹丽梅违约金15821.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3617元，由被告河源厨博士实业有限公司负担2384元，原告黄少清、邹丽梅负担1233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员 叶 芳二〇一九年七月三十日书记员 赵亚萍