广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2015)东二法民一初字第1207号原告：张振中，男，汉族，1971年8月22日出生，住广东省东莞市。委托代理人：刘伟亮，广东汉章律师事务所律师。委托代理人：姚子生，广东汉章律师事务所实习律师。被告：李大委，男，汉族，1971年10月22日出生，住广东省高州市。被告：东莞市星昌印刷器材有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇沙头振安中路***号***室。组织机构代码为69979850-2。法定代表人：李大任。原告张振中诉被告李大委、东莞市星昌印刷器材有限公司（以下简称“星昌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法由代理审判员陈波适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判员胡植彬担任审判长，与代理审判员陈波、人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行审理。原告张振中的委托代理人刘伟良到庭参加诉讼，被告星昌公司及李大委经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张振中诉称：原告与被告李大委于2014年7月20日签订了买卖位于东莞市长安镇锦厦村锦江花园11号商铺的合同，约定被告李大委以1410000元向原告购买案涉商铺，原告将案涉商铺过户至被告星昌公司名下，在成功完税当日，被告李大委需支付原告500000元，在成功过户后，被告李大委应当在当天向原告支付500000元，并且双方约定了违约者需承担200000元的违约金。签订合同后，被告李大委在支付了定金10000元，首期款400000元，为了避免手续的繁琐及减少税费，原告按照被告李大委的要求与被告星昌公司在2014年7月22日重新签订了《房地产买卖合同》，约定被告李大委以总价530000元向原告购买该商铺。随后，被告支付了100000元，合计共支付了510000元。经过多次催收，被告李大委并未按照合同约定支付剩余900000元的购房款。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.两被告支付拖欠原告的剩余购房款900000元；2.两被告支付原告违约金200000元；3.两被告承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由两被告承担。被告李大委未到庭，亦未提交任何证据，但其于庭后主动到法院陈述意见，并提交书面答辩状称：被告李大委与原告签订的《商铺买卖合同书》，约定的购房价格为1410000元，被告李大委已经支付了530000元，后经与原告协商，李大委要求将案涉房屋过户至被告星昌公司名下。李大委确认需要支付余下的购房款及违约金，但其无力负担余款，且案涉房屋已过户至被告星昌公司名下，故应由两被告共同负担余款880000元。被告星昌公司未到庭，亦未提交任何证据，但其于庭后主动到法院陈述意见，并于庭后提交答辩状称：第一，李大委与原告在2014年7月20日签署了案涉《商铺买卖合同》，约定购房价为1410000元，并将房屋过户至星昌公司名下；第二，按照李大委的要求，被告星昌公司与原告于2014年7月22日签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定以530000元向原告购买案涉商铺；第三，案涉《房地产买卖合同》是在原告与被告李大委签订的《商铺买卖合同书》的基础上签订的，附属于《商铺买卖合同书》的从合同，实际履行支付该房屋买卖款项的是被告李大委；第四，被告星昌公司无能力履行该合同，剩余未支付的款项应当由李大委本人及案涉房屋的价值来承担。经审理查明：2014年7月20日，原告作为甲方，被告李大委作为乙方，案外人肖某作为丙方即承租方，三方签订一份《商铺买卖合同书》，约定：乙方以1410000元的价格购买甲方位于东莞市长安镇锦厦村锦江花园11号商铺；合同签订之日，乙方应向甲方支付购买上述商铺订金10000元，甲方在收到乙方支付的订金后，应按照乙方要求及相关政府职能部门规定尽早办理商铺过户手续，在此期间，甲方应给予积极配合，乙方应在全部过户手续办完前向甲方支付购买商铺款项400000元；甲乙双方在成功完税当日乙方需支付甲方500000元；乙方在确认上述商铺已经成功过户至自己名下并没有任何其他瑕疵的情况下，应于拿取房产证当日向甲方支付余下购买商铺款项500000元；甲方保证如因办理上述商铺过户手续所产生的所有相关费用均由其自行承担，乙方无需承担任何相关费用；如因乙方原因导致上述商铺无法正常交易，乙方应向甲方承担200000元的违约责任金。该《商铺买卖合同书》中有手写修改部分，将“乙方在确认上述商铺已经成功过户至自己名下并没有任何其他瑕疵的情况下”中的“自己”二字修改为“乙方指定东莞市星昌印刷器材有限公司”，原告称是被告李大委的妻子修改的，但对此无法提供证据予以证明，修改处亦无任何人的签名。被告李大委不确认其或者其妻子曾对上述内容进行修改。2014年7月22日，原告作为甲方，被告星昌公司作为乙方，双方签订一份《房地产买卖合同》，约定星昌公司以530000元的价格购买案涉商铺，乙方应于合同签订当天支付甲方定金叁万元，最后一期付款伍拾万元，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方；乙方决定不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方中途悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方；办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。该《房地产买卖合同》签订后，原告已于2014年9月28日将案涉房屋过户至被告星昌公司名下。被告星昌公司的法定代表人为李大任，投资人亦为李大任。2014年12月3日，案涉房屋办理了抵押登记，《房地产他项权证》证号为XXXXXXXXX，他项权人为苏某，抵押金额为850000元。原、被告均确认，案涉房屋的购房价实际为1410000元，而被告李大委已经以其个人账户支付了530000元给原告。原告主张其应被告李大委的要求将房屋过户至被告星昌公司名下，故签订了两份买卖合同，两份买卖合同是主从合同关系，原告同时与两被告建立了合同关系，签订在前的为主合同，后合同是为了履行前合同即主合同的义务，至于购房价相差较大是为了减少税费支出，双方实际按照《商铺买卖合同书》履行。被告李大委亦确认其与原告张振中履行的是《商铺买卖合同书》，并称案涉商铺已经过户给被告星昌公司，故要求两被告一起承担付款义务。被告星昌公司确认实际履行支付该房屋买卖款项的是被告李大委，但同意以案涉物业的价值为限承担还款义务，由于案涉物业已经抵押给案外人，故星昌公司同意，如案涉房屋折价、拍卖或变卖所得价款在清偿抵押债务后仍有剩余，则可以将全部剩余款项用作还款。另，被告星昌公司主张，除上述抵押债务外，再无其他对外债务。以上事实，有《商铺买卖合同书》、《房地产买卖合同》、房屋查询结果以及本院谈话笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《商铺买卖合同书》系双方真实意思的表示，其内容及形式亦不违反法律规定，本院对其效力予以确认，合同双方均应按照约定真实全面地履行合同义务。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告以案涉两份房屋买卖合同为主从合同为由要求两被告承担连带责任是否成立；二、两被告是否应承担还款责任，如应承担，则责任范围如何确定。关于第一个争议焦点。原告主张两份房屋买卖合同为主从合同关系，故两被告在本案中应承担连带责任，对此本院分析如下：其一，案涉两份房屋买卖合同的签订主体不一致，且《商铺买卖合同书》的乙方李大委亦非《房地产买卖合同》乙方星昌公司的法定代表人或投资人；其二，《商铺买卖合同书》和《房地产买卖合同》中对购房款、订金、违约责任、税费承担事项均有不同的约定，《房地产买卖合同》中未体现系对《商铺买卖合同书》约定内容的修改或补充，而是一份完整的独立的合同，显然不符合主从合同的特点；其三，原告张振中与被告李大委均承认双方实际履行的是《商铺买卖合同书》，被告星昌公司只是该合同的受益人而非合同相对人，后一份《房地产买卖合同》亦只是为了办理过户手续而形成，不能据此推定被告星昌公司应受案涉《商铺买卖合同书》的约束；其四，原告主张其签订《房地产买卖合同》是为了减少税费，对此，原告未能提供证据证明，且即使该行为属实，亦属于违法行为，不应得到支持。综上，本院认为案涉《商铺买卖合同书》和《房地产买卖合同》并不属于主从合同关系，原告据此要求两被告承担连带付款责任缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。由于原告在签订《商铺买卖合同书》后已如实履行了交付房屋的合同义务，而被告李大委至今未足额支付购房款的行为已构成违约，故原告要求被告李大委支付剩余购房款880000元及违约金200000元，符合双方约定，且被告李大委亦不持异议，故本院予以确认。虽然被告星昌公司不属于案涉《商铺买卖合同书》的合同相对人，但其作为合同的受益人，自愿以已办理在其名下的案涉房屋价值为限承担偿还责任，系当事人对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认，但其承担责任的范围应以其确认的案涉房屋折价、拍卖、变卖后所得价款在清偿抵押债务后的剩余款项为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告李大委于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张振中支付购房款880000元；二、限被告李大委于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张振中支付违约金200000元；三、被告东莞市星昌印刷器材有限公司对前述判项一、二确定的债务承担共同偿还责任，但以其名下座落于东莞市长安镇锦厦村锦江花园11号的商铺（产权证号：粤房地权证莞字第14005863**号）折价、拍卖、变卖后所得价款在清偿抵押债务后的剩余款项为限；四、驳回原告张振中的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14700元，由原告张振中负担267元，由被告李大委负担14433元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡植彬代理审判员  陈 波人民陪审员  李慧霞二〇一六年四月二十六日书 记 员  邓秀琳