四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0180执异152号 案外人：太华庆，男，1978年6月18日出生，朝鲜族，住宁夏石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：韩佐安，宁夏梦源律师事务所律师。 申请执行人：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：郭敬辉。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被执行人：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝。 委托诉讼代理人：马红艳。 成都市中级人民法院在审理（2016）川01民初120号、121号中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）与宁夏国晟贸易有限公司、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰房地产公司）、张航孝借款合同纠纷两案中，根据中铁信托公司的财产保全申请，于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书，查封了江峰房地产公司位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××房屋。判决生效后，成都市中级人民法院将涉案生效法律文书指定本院执行。执行中，案外人太华庆对查封标的提出异议，成都市中级人民法院指定本院审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人太华庆称，2012年江峰房地产公司依法取得在位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街交汇处进行商业开发资格，并开发建设“星海时代花园”住宅小区。2013年9月该公司取得该楼盘预售许可证。2013年12月，太华庆在该公司设立的售楼部购买了26-1号商品房，签订了《商品房买卖合同》，太华庆履行了全部付款义务，江峰房地产公司开具了正式发票。2014年底交付了房屋。2015年7月案外人太华庆交纳了房屋装修押金，对房屋进行了装修并居住至今。2018年11月12日，四川省简阳市人民法院在“星海时代花园”住宅小区门口张贴公告称，拟对查封的“星海时代花园”住宅小区**房屋进行排卖，其中含太华庆购买的26-1号房屋。案外人认为，案外人太华庆在2013年12月就合法购买了涉案房屋，并付清了价款。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，太华庆购买房屋的权利能够排除执行。故提出异议，请依法解除对该房屋的查封。 申请执行人中铁信托公司称，江峰房地产公司以其开发的石国用（2011）第5723号国有土地（即星海时代花园地块）使用权抵押为宁夏国晟贸易有限公司借款担保。2013年11月21日，涉案房屋已经备案登记在中铁信托公司名下。案外人提交的购房合同、交款依据、入住的证据均表明时间在后。 被执行人江峰房地产公司称，案外人太华庆购买江峰房地产公司星海时代花园26-1号房屋属实，请依法保护其权利。 经审查查明：江峰房地产公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目。2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元作抵押担保。2013年11月21日，中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，涉案房屋已经备案登记在中铁信托公司名下。太华庆与江峰房地产公司签订的《商品房买卖合同》（无签订日期），约定：江峰房地产公司将“星海时代花园”26幢1号279.83㎡以总价2,210,657元出售给太华庆。太华庆提交了2013年12月5日向江峰房地产公司电汇200,000元的建设银行凭证一张、通过中国工商银行转款716,000元的凭证一张，2013年12月5日，江峰房地产公司开具收取太华庆26-1号房款1,000,000元的收据一张，并注明“进账单叁张”。2015年4月8日，“星海时代花园”售房部出具了太华庆26-1号房的“接房证明”，江峰房地产公司开具了收取房屋维修基金2,764元、门牌号工本费38元的收据2张，太华庆领取了26-1号房的门牌号证书，“星海时代花园”小区物业管理单位石嘴山立昌物业管理有限公司向案外人太华庆开具收取装修服务费、物业费的收据；2016年6月20日江峰房地产公司为太华庆开具了购买26-1号房的正式发票四张，金额共计2,183,560元；2017年以后，“星海时代花园”小区物业管理单位石嘴山市宜禾物业服务有限公司向案外人太华庆开具收取水电费、物业费的收据多张；2018年11月19日石嘴山市皓泰热力有限公司出具证明“用户太华庆星海时代花苑别墅26-1#此用户从2015年12月14号到2018-2019年度均正常缴纳暖费，无采暖费欠费”。2015年12月，依据成都市中级人民法院（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定书查封的江峰房地产公司“星海时代花园”545套房屋。包括26幢1号276.4㎡（查封房屋顺序号为542）。后成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6,100万元、3,900万元及利息，江峰房地产公司对借款本息承担连带给付责任。2018年11月18日本院作出（2018）川0180执恢1166号执行裁定书，对26幢1号房屋续查封。 本院认为，关于中铁信托公司与江峰房地产公司签订房屋买卖合同，将涉案房屋备案登记在中铁信托公司名下的行为能否对抗案外人异议的问题。因本案的执行依据，即成都市中级人民法院（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，支持了中铁信托公司要求债务人偿还全部借款本金10,000万元及利息的诉讼请求，可见中铁信托公司也是认为其与江峰房地产公司达成的房屋买卖合同（即使备案登记）是没有实际履行的合同。故中铁信托公司以此对抗案外人异议，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的价款具有优先受偿权，该优先体现在建设工程的价款可优先于在建工程抵押贷款的偿付，即使法院查封的房屋在变现后其价款仍应优先支付建设工程价款。即，中铁信托公司享有的抵押权应让位于建设工程价款优先权；根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该规定又赋予了交付全部或者大部分款项的商品房购买者对所购房屋享有的权利更优先于建设工程施工方。本案中，案外人太华庆提交的证据证明其支付了价款购买涉案房屋，且其在开发商处购买房屋时，该房屋是否已作备案、是否已被查封，不属于购房人审慎注意义务范围。其权利属于优先保护的权利，其提出的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除四川省成都市中级人民法院依据（2015）成执保字第264-1号和（2015）成执保字第265-1号执行裁定书以及本院（2018）川0180执恢1166号执行裁定书对位于宁夏石嘴山市大武口区××道××街××花园××幢××号房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向四川省简阳市人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌    俊    杰 人民陪审员 林华人民陪审员马劲松 二〇一九年七月十八日 书 记 员 汪        鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。