安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终3995号 上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽华昕铸业有限公司，住所地安徽省肥东县新城开发区。 法定代表人：魏敦春，总经理。 委托诉讼代理人：许成，安徽润天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季灿，安徽润天律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓梅，女，1975年7月26日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：张德前，男，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：王立朝，安徽永承律师事务所律所。 上诉人安徽华昕铸业有限公司（以下简称华昕公司）、王晓梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初5760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 华昕公司上诉请求：撤销原判第三、四、五、六项，改判支持华昕公司全部诉讼请求，驳回王晓梅全部反诉请求，由王晓梅承担一、二审诉讼费、全部鉴定费。 事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。王晓梅2018年全年未缴纳水电费，双方租赁合同约定王晓梅拖欠一个月水电费，华昕公司即有权解除合同并收回房屋，王晓梅应按月支付水电费，在诉讼中负有提供相关缴费凭证的义务。王晓梅拖欠水电费且恐吓华昕公司，华昕公司无奈于2018年7月11日报警，华昕公司从未停水电，出警民警可证明现场电梯、空调均正常使用。华昕公司将房屋出租给王晓梅作办公使用，王晓梅自行经营酒店，与华昕公司无关。华昕公司对合同解除不负过错，不应承担装修损失。王晓梅的装修未征求华昕公司意见，未获得华昕公司认可，装修损失系王晓梅对经营风险预估不足造成，不应由华昕公司承担。一审认定大部分租赁房屋已由华昕公司实际控制，与客观事实不符。合同解除后，王晓梅应向华昕公司支付免租期房屋租金损失。 王晓梅辩称，华昕公司在免租期内停水、电，造成王晓梅装修中段，华昕公司在签订租赁合同时向王晓梅出具的房屋产权证显示房屋用途为“综合”，王晓梅不可能知晓房屋用地性质，华昕公司隐瞒土地性质，将工业用地所建房屋出租给王晓梅经营酒店，致使王晓梅经营酒店的合同目的无法实现，华昕公司应承担装修损失；王晓梅在2018年7月停水电后已搬离承租房屋；租赁合同明确约定10个月免租期，王晓梅无需缴纳该期间租金，华昕公司上诉无理，请求驳回华昕公司的上诉请求。 王晓梅上诉请求：撤销原判第二、三项，改判华昕公司向王晓梅赔偿因合同解除造成的实际损失377800元（评估资产价值177800元、设计费用10万元、其他损失10万元），由华昕公司承担一、二审诉讼费及全部评估费。 事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。王晓梅早已搬离承租房屋，房屋早已被华昕公司实际控制，一审认定王晓梅承担一个月房屋租金，无事实依据。王晓梅按期缴纳水电费，无任何违约行为，华昕公司未提供证据证明王晓梅拖欠水电费，华昕公司向王晓梅出租工地用地所盖房屋，导致王晓梅经营的酒店无法通过消防验收，华昕公司对合同解除、合同目的无法实现负有全部责任，一审认定王晓梅承担20%合同解除责任，显失公平。王晓梅为装修损失的事实提供了证人证言、决算表等，一审认定的装修损失数额脱离实际情况。 华昕公司辩称，至本案二审阶段王晓梅仍占有使用承租房屋，办公室处于上锁状态，办公室之外场地堆满装修垃圾及装修材料；王晓梅未按照合同约定支付房屋租金及水电费，华昕公司享有单方合同解除权，王晓梅在签订租赁合同时明确知晓土地性质，合同约定政府方面事宜由王晓梅自行解决，一审分配责任比例不当；装修损失系王晓梅经营损失，不应由华昕公司承担，装修损失数额应以鉴定报告为准，王晓梅上诉请求不成立，请求驳回王晓梅的上诉请求。 华昕公司向一审法院起诉请求：解除华昕公司、王晓梅2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》；王晓梅腾空并退还坐落于肥东县新城开发区的第一至五层房屋腾空；王晓梅支付房屋租金35000元（以35000元／月标准，自2018年8月10日暂计算至起诉日，顺延计算至房屋退还日止）、水电费5224元（暂计算至起诉日，此后据实结算），赔偿免租期房屋租金损失35万元，并承担诉讼费。 王晓梅向一审法院反诉请求：确认王晓梅、华昕公司之间的租赁合同无效；华昕公司赔偿损失30万元（设计费10万、其他损失20万元)。 一审法院认定事实：2017年10月10日，华昕公司、王晓梅签订一份《房屋租赁合同》，合同载明：王晓梅承租华昕公司所有的坐落在肥东县新城开发区3500平方米房屋，总租期为2017年10月10日至2027年10月10日；租金按月每平方米10元计算，免租期十个月，付款方式为按季支付，房租在每个季度前一个星期内付清；华昕公司若将六、七、八层对外出租,租金按当时一到五楼实时租金收取，若不租予王晓梅，华昕公司不能租给他人做酒店宾馆。 肥东县人民政府出让土地批复（东政国土让（2011）010号）载明案涉房屋为工业用地。华昕公司已取得案涉房屋产权证，产权证号为房地权证肥东字第××号。 2018年7月11日，双方因水电费纠纷报警，肥东县公安局经济开发区派出所出警并出具《情况说明》，说明载明：魏洋洋与王晓梅因合同问题发生纠纷，民警告知通过法律途径解决。 2018年8月3日，双方因纠纷再次报警，肥东县公安局经济开发区派出所出警，发现魏登攀与张德前因民间纠纷引发冲突，遂将双方带回派出所调解处理。 2018年8月17日，华昕公司向王晓梅发出通知，要求王晓梅按照合同约定立即支付房屋租金105000元及半年水电费。 应王晓梅申请，一审法院委托安徽新安资产评估有限公司对案涉装饰装修资产进行评估，该公司出具了《资产评估报告书》，报告载明:纳入评估范围的资产价值为177800元；木制门套价值3420元，橱柜、办公桌、沙发、茶几、窗帘等5400元，合计8820元，由当事人举证,由法庭裁决。王晓梅对该份评估报告书提出异议，但未要求复评，亦未提交新证据。 一审法院认为，涉案房屋所占用土地虽系工业用地，但华昕公司已取得房屋产权证,双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规强制规定，系双方真实意思表示，合法有效。王晓梅辩称前述合同违反我国土地管理法第四条规定（使用土地单位必须严格按照土地用途使用土地），鉴于该条款系管理性规定，非效力性规定，违反该条款不必然导致合同无效，对王晓梅的辩称理由不予支持。双方签订的合同约定经营酒店，华昕公司出租工业用地，导致王晓梅经营的酒店无法通过消防验收，合同目的无法实现，王晓梅在约定的十个月免租期内，出于信赖合同对租赁房屋进行装饰装修，华昕公司仅因王晓梅拖欠少量水电费即停水停电，致使装修停止，综合全案酌定华昕公司承担合同解除主要责任80%，王晓梅承担次要责任20%。 华昕公司诉请解除《房屋租赁合同》，王晓梅表示同意，故予以确认。华昕公司诉请王晓梅腾空退还承租房屋，鉴于王晓梅早已撤场，案涉房屋大多已处于华昕公司实际控制之下，王晓梅仅未交还办公室少量空间，除去免租期王晓梅仅实际占用房屋很短时间，因双方均未举证证明王晓梅撤离时间，考虑到华昕公司2018年8月17日向王晓梅发出通知，要求王晓梅支付房屋租金及水电费，酌定王晓梅向华昕公司支付房屋租金至2018年9月10日，即一个月租金35000元。华昕公司未提交水电费票据，相关主张证据不足，不予支持。华昕公司诉请王晓梅赔偿免租期房屋租金损失350000元，理由不当，不予支持。 王晓梅诉请确认租赁合同无效合同，前文已论述，故不予支持。王晓梅诉请华昕公司赔偿实际损失30万元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按下列情形处理：因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，以及《资产评估报告书》载明的“纳入评估范围的资产价值为177800元；木制门套价值3420元，橱柜、办公桌、沙发、茶几、窗帘等5400元，由法庭裁决”，认定评估范围资产价值177800元及木制门套价值3420元纳入赔偿范围，合计181220元，华昕公司承担该装饰装修残值损失80%144976元。王晓梅可自行拉走橱柜、办公桌、沙发、茶几、窗帘可移动物品。王晓梅诉请10万元图纸设计费，仅提供一份收据，且收据所载缴款人名称与本案无关，故对收据不予认定。王晓梅主张的其他损失证据不足，不予支持。评估费15000元由华昕公司承担12000元，王晓梅承担3000元。未使用留存在现场的建筑材料未纳入本次评估范围，王晓梅可自行取回。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除安徽华昕铸业有限公司、王晓梅于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》；二、王晓梅于判决生效后十日内将其承租的坐落在肥东县新城开发区第一至五层房屋腾空退还给安徽华昕铸业有限公司；三、王晓梅于判决生效后十日内支付安徽华昕铸业有限公司房租费35000元；四、安徽华昕铸业有限公司于判决生效后十日内支付王晓梅装饰装修残值损失144976元；五、驳回安徽华昕铸业有限公司其他诉讼请求；六、驳回王晓梅其他反诉请求。本诉受理费7154元，由安徽华昕铸业有限公司承担6479元，王晓梅承担675元；反诉受理费4233元，由安徽华昕铸业有限公司承担1600元，王晓梅承担2633元；鉴定费15000元，由安徽华昕铸业有限公司承担12000元，王晓梅承担3000元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明：《房屋租赁合同》另载明：乙方（王晓梅）另付押金一万；租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方（华昕公司）有权解除合同，收回房屋，由乙方自行承担所有损失，并且甲方有权依据本协议要求乙方承担违约责任，“（1）乙方未能按时支付租金或水电费，拖欠超过一个月……”。 王晓梅二审陈述其依照《房屋租赁合同》约定向华昕公司缴纳了1万元押金，并于2018年1月向华昕公司缴纳水电费3000余元；华昕公司未否认王晓梅缴纳押金的陈述，且认可王晓梅于2018年1月缴纳过水费，但称具体数额不清楚。 本院认为，华昕公司将其所有的坐落在肥东县新城开发区3500平方米房屋租赁予王晓梅使用，双方就此订立的《房屋租赁合同》不违反法律、法规禁止性规定，具有法律拘束力，双方应诚信、全面履行各自合同义务。合同签订后，华昕公司向王晓梅交付了租赁房屋，双方在王晓梅装修房屋期间产生争议，一审判令解除前述合同，双方未提出异议，本院予以确认。王晓梅未举证证明至诉讼时其已腾空承租房屋，并将房屋返还予华昕公司，故一审判令王晓梅将房屋腾空退还给华昕公司，本院亦予确认。 华昕公司上诉称王晓梅2018年全年未缴水、电费，与本院查明事实不符，本院不予采信。前述合同虽约定“乙方未能按时支付租金或水电费，拖欠超过一个月……甲方有权解除合同，收回房屋，由乙方自行承担所有损失”，但华昕公司未提供充分、必要之证据证明王晓梅已缴纳款项不足以抵扣王晓梅应承担的水、电费，以及王晓梅拖欠水、电费达一个月以上，故华昕公司上诉主张其有权依照合同约定行使合同解除权，本院不予采纳。鉴于《房屋租赁合同》未明确载明房屋租赁用途，且王晓梅在订立《房屋租赁合同》时负有合理审查义务，王晓梅上诉以华昕公司提供的租赁物无法满足酒店经营需求为由，主张华昕公司对合同解除负有全部过错，本院不予认同，一审认定华昕公司、王晓梅分别对合同解除负有80%、20%过错，符合公平原则，本院予以认可。 经王晓梅申请，一审法院委托安徽新安资产评估有限公司对租赁房屋装饰装修资产价值进行评估，该公司出具的《资产评估报告书》应作为定案依据，故一审认定评估资产价值177800元及木制门套价值3420元纳入王晓梅损失赔偿范围，有事实依据，一审判令华昕公司按80%比例承担装饰装修残值损失144976元，本院予以认同。对王晓梅主张的过高损失数额，本院不予支持。 华昕公司向王晓梅主张合同解除后房屋租赁费损失，该请求有事实及法律依据，本院综合考虑合同约定的租金标准、合同履行情况、合同当事人负有的防止损失进一步扩大的义务等，认定王晓梅按20%比例向华昕公司承担2017年10月10日至2018年9月10日期间租金损失77000元（420000元÷12个月*11个月*20%），对华昕公司主张的过高数额损失，本院不予支持。 综上所述，华昕公司的上诉请求部分成立，王晓梅的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初5760号民事判决第一、二、四、六项，即：解除安徽华昕铸业有限公司、王晓梅于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》；王晓梅于判决生效后十日内将其承租的坐落在肥东县新城开发区第一至五层房屋腾空退还给安徽华昕铸业有限公司；安徽华昕铸业有限公司于判决生效后十日内支付王晓梅装饰装修残值损失144976元；驳回王晓梅其他反诉请求； 二、撤销安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初5760号民事判决第五项； 三、变更安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初5760号民事判决第三项为：王晓梅于判决生效后十日内向安徽华昕铸业有限公司支付房屋租赁费损失77000元； 四、驳回安徽华昕铸业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费7154元，由安徽华昕铸业有限公司承担6000元，王晓梅承担1154元，反诉受理费4233元，由安徽华昕铸业有限公司承担1600元，王晓梅承担2633元，鉴定费15000元，由安徽华昕铸业有限公司承担12000元，王晓梅承担3000元；二审案件受理费11387元，由安徽华昕铸业有限公司承担7079元，王晓梅承担4308元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年七月十六日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。