江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城民初字第0617号原告王振南。被告谷蔡庭。被告何秀荣。原告王振南诉被告谷蔡庭、何秀荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告王振南、被告谷蔡庭到庭参加诉讼。被告何秀荣经本院合法传唤，无正当理由未不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年3月23日，原告与二被告签订房屋买卖合同一份，约定两被告将其所有的宿迁市经济开发区苏苑花园33幢一单元202室房屋作价137500元转让给原告。该房屋符合转移过户条件后，两被告应根据原告的要求及时协助原告办理产权过户手续。2011年10月19日，两被告取得房屋产权证和土地使用权证。但在原告多次要求下，被告总以各种理由迟迟不予配合办理两证过户手续。故诉至法院，请求判令两被告协助原告办理苏苑花园一单元202室房屋的房屋产权证和土地使用权证的过户手续。被告谷蔡庭辩称：原告所诉属实，同意协助办理两证过户手续。被告何秀荣未作答辩。经审理查明：被告谷蔡庭、何秀荣于1992年12月5日领取结婚证，何秀荣自2002年离家后一直下落不明，故谷蔡庭于2010年诉至本院，要求和何秀荣离婚。本院于2010年8月25日作出（2010）宿城民初字第1188号民事判决，判决准予谷蔡庭和何秀荣离婚，该判决已生效。2009年2月25日，被告谷蔡庭和宿迁市苏宿置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了宿迁市苏宿置业有限公司开发建设的苏苑花园33幢202号房，房款为98725元。2009年3月23日，谷蔡庭（甲方）和王振南（乙方）在案外人朱昌连、袁有忠（中）的介绍和见证下签订《房屋买卖合同书》，约定：一、甲方将订购的苏苑花园33号楼一单元202室转让给乙方。二、转让价款为人民币壹拾叁万柒仟伍佰元（￥137500.00元），乙方于本合同成立时一次性付清，同时，甲方将所转让房屋及购房合同、缴款发票、契税减免审批单等所有手续交付给乙方。三、本合同成立后，甲方应及时申办所转让房屋的产权证，费用由乙方支付，并及时交付给乙方。四、该房屋符合转移过户条件（即取得房产证）后，甲方及其权利共有人应根据乙方的要求及时协助乙方办理相关产权过户手续，由此而产生的相关税费由乙方承担。五、本合同成立后，甲方及其权利利害关系人不得以产权未过户或转让无效等任何理由主张该房产权；否则，如甲方违约，应按争议时该房的市场评估价值的双倍返还赔偿乙方。六、本合同经双方签字后生效。合同签订的当日，原告王振南向被告谷蔡庭支付了购房款137500元，同时，被告谷蔡庭向原告交付了房屋钥匙、购房合同、契税减免审批表等购房手续。2010年10月份左右，原告在对涉案房屋进行装修后入住。2011年10月3日，涉案房屋取得房屋所有权证（证号为：宿房权证宿城11009918号，房屋所有权人为谷蔡庭），2011年10月19日，涉案房屋取得国有土地使用权证（证号为：宿国用2011第14095号，土地使用权人为谷蔡庭）。后在原告要求被告协助办理产权过户手续过程中，因何秀荣下落不明，未能办成产权过户手续，故原告诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明：谷蔡庭和王振南的父亲洽谈房屋买卖事宜以及谷蔡庭和王振南签订购房合同过程中，双方均未提及该房屋是否是谷蔡庭和何秀荣的夫妻共同财产，也未谈到何秀荣是否同意出售该房屋，即双方从商谈购买房屋开始，直至双方办理产权过户手续之前，双方均未提及何秀荣。谷蔡庭未主动告知，王振南及其父亲也未主动问及。以上事实有原告王振南和被告谷蔡庭签订的《房屋买卖合同书》、购房款收据、被告谷蔡庭和宿迁市苏宿置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、房产证、土地使用权证、购房发票、朱昌连和袁有忠（中）的谈话笔录及当事人陈述在卷佐证。本院认为：合法的买卖合同关系受法律保护。本案中，原告王振南和被告谷蔡庭之间签订的房屋买卖合同不违反法律强制性规定，双方之间的合同依法成立，且合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按合同的约定付清房款，谷蔡庭也已将房屋交付王振南实际使用，现涉案房屋已经取得房产证和土地使用权证，即符合转移过户条件，故原告根据合同的约定要求被告谷蔡庭协助办理房产证和土地使用权证的过户手续的请求符合法律规定和合同约定，应予以支持。因涉案房屋系谷蔡庭在和何秀荣夫妻关系存续期间所购买，故属于双方的夫妻共同财产。《婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《婚姻法解释一》第十七条第（一）项进一步明确“夫或者妻在处理共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定”。同时，该条第（二）项也规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。上述规定明确了夫妻对日常生活事务的家事代理权，即夫妻一方因日常事务在与第三人进行民事交往时所为法律行为，视为夫妻共同的意思表示，配偶他方需要承担连带责任。但对属于非日常生活范畴财产的处理仍应夫妻协商一致处理。本案中，虽然谷蔡庭出卖房屋的行为不属于日常生活范畴，且未和何秀荣进行协商处理。但基于以下几点，本院认为，被告谷蔡庭出售涉案房屋的行为合法有效，且对何秀荣具有约束力：1、被告何秀荣长期下落不明（自2002年至今一直下落不明），至被告谷蔡庭出售涉案房屋时已经离家出走将近9年。而在此期间，被告谷蔡庭独自一人抚养两个未成年子女（1993年6月14日出生），基于生活的需要，谷蔡庭需要对家庭财产作出合理的处理，以保证家庭生活及子女抚养的需要，如在何秀荣长期下落不明的情况下限制谷蔡庭处理非日常生活需要的财产将对谷蔡庭及两个子女的生活造成重大影响；2、谷蔡庭出售房屋价格合理，涉案房屋谷蔡庭2008年6月30日支付预付款98681元，2009年2月25日签订正式商品房买卖合同时补交44元，合计总价款为98725元。而卖给原告的价格为137000元，出售价格合理；3、被告谷蔡庭购买涉案房屋是基于拆迁安置，且是在何秀荣下落不明期间。根据其和开发商签订的购房合同的约定，涉案房屋自交预付款至交房需要将近一年的时间，而原有房屋拆迁后，谷蔡庭及子女并无其他住处，为了及早有房住，其已经在房屋拆迁后购买了同小区的5幢303室房屋，故在涉案房屋交付后谷蔡庭将其出售也符合家庭的经济状况和客观需求；4、原告已经支付全部购房款，且被告谷蔡庭已经在合同签订后将涉案房屋交付给原告，原告也已经在装修后于2010年10月份左右入住。同时，涉案的房屋买卖是经朋友介绍达成的，双方并无串通损害何秀荣或者其他人合法利益的恶意。综上，原告要求被告何秀荣协助办理涉案房屋房产证和土地使用权证过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告谷蔡庭、何秀荣于本判决生效之日起十五日内协助原告王振南办理宿迁市经济开发区苏苑花园33幢202号房屋的产权变更登记手续，将该房屋的所有权证和土地使用权证变更登记到原告王振南名下。案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈金龙人民陪审员  索铁生人民陪审员  王新全二〇一四年九月九日书 记 员  陈书琴第页／共页