重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初13219号原告:王川,男,锡伯族,住辽宁省调兵山市。委托诉讼代理人：刘文勇，重庆盈兴律师事务所律师。被告:何阅,男,汉族,住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：熊柏林，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：全以先，重庆炜林律师事务所律师。被告:魏雪莉,女,汉族,住四川省渠县。原告王川诉被告何阅、魏雪莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。王川及其委托诉讼代理人刘文勇，何阅的委托诉讼代理人全以先，魏雪莉均到庭参加诉讼参加第一次庭审，魏雪莉经本院依法传票传唤无正当理由未参加第二次庭审。本案现已审理终结。王川向本院提出的诉讼请求为：1.何阅、魏雪莉返还购房定金2万元；2.何阅、魏雪莉支付违约金206000元；3.本案诉讼费和保全费由何阅、魏雪莉承担。诉讼中，王川增加诉讼请求为：解除双方于2018年4月17日签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：2018年4月17日，王川通过重庆市到家了网路科技有限公司南岸区万友七季城分公司（以下简称到家了万友七季城分公司）与何阅的委托代理人魏雪莉签订《存量房交易文件》，约定何阅将其名下的位于重庆市南岸区南湖路X号房屋出售给王川，合同价款为103万元；合同签订当日，王川支付定金2万元给魏雪莉；双方约定何阅应当自合同签订后60个工作日内办理解押手续，王川应当在抵押权人即中国光大银行股份有限公司重庆分行高新支行或者何阅告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向何阅银行还款账户汇入房款即约定首付款41万元。何阅于2018年6月2日签收王川发来的告知还款的律师函，但其并未告知收款账户，也没有预约解押，其行为实为拖延履行过户和交房义务，已构成违约。现何阅已将案涉房屋过户至李志娟名下，故王川诉至本院。何阅辩称：1.王川迟迟不支付首付款已构成违约行为，王川以何阅未告知收款账号拒不支付首付款的理由不成立，故何阅不存在违约行为。2.王川迟迟未支付首付款，且贷款一直未办理成功，何阅为减轻自身损失，按照《中华人民共和国合同法》第94条的规定认定合同已经解除，故才出售房屋。3.对于定金和违约金，王川只能选择其一，为平息纠纷，何阅愿双倍返还定金。4.王川主张的违约金206000元明显高于其实际损失的百分之三十，应予调整。对于王川提出的解除合同诉讼请求，何阅同意解除。魏雪莉辩称：购房合同系魏雪莉代何阅签署，定金也是代为收取，实为何阅收取。因王川存在违约行为，故不同意支付违约金。魏雪莉仅代为签订合同，相应的合同义务系对何阅的约束。王川举证如下：1.《房屋买卖合同》，拟证明：案涉房屋交易价格及交易流程。2.授权人委托书，拟证明：何阅委托魏雪莉签署《房屋买卖合同》，收取定金、房款等相关事宜。3.收条及中国建设银行打款凭证，拟证明：魏雪莉确已收到案涉房屋定金2万元。4.不动产登记中心登记信息查询证明，拟证明：截止2018年8月15日，何阅、魏雪莉已将案涉房屋过户给案外人。5.答复律师函，拟证明：王川在接收到何阅要求继续履行合同的律师函后积极答复，并要求按照合同履行义务，并向其说明履行通知。6.录音一份，拟证明：2018年5月13日上午12:59，王川与何阅之间的录音，何阅要求全款支付或者解除合同，何阅给予王川一定的经济补偿。何阅在录音中自认违约，并要求解除合同。7.提前还款注意事项（魏雪莉给予到家了万友七季城分公司的纸条）一张及对应的短信（2018年6月18日），拟证明：魏雪莉、何阅向王川提供虚假的房屋解押手续，以拖延合同履行及给王川向法院起诉保全造成假象，以致案涉房屋产权转移至案外人名下。8.中信银行个人购房借款合同及抵押贷款申请手续资料一套，拟证明：王川为购买案涉房屋向中信银行申请贷款，于2018年5月22日正式通过并签署抵押贷款合同。王川按照案涉《房屋买卖合同》第6.3条的交易手续流程积极履行合同义务，并已取得贷款资格，能够顺利按照合同约定支付案涉房屋解押所需的首付款。何阅质证意见：证据1、2、3的真实性、合法性和关联性无异议。证据4的真实性无异议。证据5的真实性无异议，但不认可其证明目的。证据6的真实性待核实，根据现有录音，不能达到王川的证明目的，仅能表明何阅希望王川全款支付，仅是催促支付及办理贷款的目的，何阅并无违约行为。证据7纸条的真实性无法核实，短信不予认可，证明目的不予认可，恰能证明王川一直未支付首付款。证据8的真实性、合法性和关联性无异议，何阅在发律师函时并不知晓，故不认可其证明目的。魏雪莉质证意见：证据1-7的意见同何阅意见一致。证据8不予认可，其在2018年5月25日向到家了万友七季城分公司咨询时，到家了万友七季城分公司表示王川的贷款快了，但并未见到相应的合同文本等材料。为证明根据交易流程，到家了万友七季城分公司工作人员知晓王川积极履行合同，被告方不按照合同履行相关义务，王川申请到家了万友七季城分公司的经办案涉房屋工作人员刘青青出庭作证，刘青青当庭陈述的主要内容为：2018年5月29日，刘青青接到中信银行的通知，便告知买卖双方王川的银行按揭审批贷款已经通过，何阅作为业主应向案涉房屋抵押银行预约还款解押，但何阅表示没有时间，一直未办理相关解押手续，王川则表示可根据何阅时间随时可以配合；后刘青青多次催促何阅履行合同义务，何阅均以没有时间为由未履行；同时，根据合同约定流程，王川的银行按揭审批贷款通过之后方可支付首付款。何阅对证人证言的质证意见：《房屋买卖合同》中的付款方式为支付2万元定金+41万元的首付款+61万元银行按揭，根据合同第6.3条的约定，何阅以发律师函的方式告知王川支付首付款，用于银行解押。魏雪莉对证人证言无异议。何阅举证如下：1.律师函及邮单，拟证明：何阅于2018年6月2日向王川寄发律师函，要求支付首付款，若15日内未支付，何阅将解除合同。2.银行转款凭证，拟证明：原被告之间的转款系通过到家公司支付，到家了万友七季城分公司知晓何阅银行账户。3.网上司法拍卖案涉房屋所属小区房屋情况，拟证明：拍卖房屋与案涉房屋成交金额相差不大。王川质证意见：证据1的真实性、合法性和关联性无异议，但不认可其证明目的。何阅寄发律师函是将造成合同违约的责任转嫁给王川，王川收函后积极回复，并在回函中明确表示愿意按何阅要求支付首付款。但在履行过程中，何阅要求支付全款或者让中介公司垫资的方式支付房款，由此造成了合同的继续履行失败。证据2的真实性、合法性和关联性无异议，但不认可其证明目的，该证据仅能证明王川通过到家了万友七季城分公司向何阅支付定金，但通过证人证言已知晓王川支付首付款的条件是三方共同前往案涉房屋抵押银行办理解押手续后，再由王川向何阅支付首付款。因何阅以各种理由及提交虚假解押手续等行为拖延履行上述合同履行工序。证据3的真实性无异议，但与本案无关。魏雪莉对证据1、2无异议。魏雪莉未举证。经审理查明：2018年4月17日，经到家了万友七季城分公司居间，王川、何阅（魏雪莉作为代理人）签订《存量房交易文件》（包含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易流程》等），约定的主要内容为：何阅将重庆市南岸区南湖路X号房屋出售给王川，建筑面积82.91平方米，成交总价为103万元；王川于签订合同当日支付定金2万元，王川交付首付款41万元用于该房屋的解押；王川银行按揭贷款60万元，由放贷银行直接交付予何阅；该房屋已设定抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司重庆分行，何阅应于60个工作日内之前办理完成解押手续、自行承担相关费用；解押方式为王川应于抵押权人告知或者何阅告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向何阅银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，如王川贷款购买该房屋，则王川须于其向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向何阅交付房款用于解押；何阅同意该房屋合同项下新的产权人为王川本人或其指定的人员，同意以王川指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记；原被告双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由何阅退还全部已付款；何阅未按照约定时间办理解押逾期超过15日的，王川有权解除合同，合同被解除的，何阅应自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%支付违约金，并退还王川全部已付款。《存量房交易文件》所附部分房屋交易流程为：第一步买卖双方备齐按揭所需资料，第二部买卖双方到银行面签，第三部卖方申请提前还款，第四步银行审批通过，第五步卖方到房屋登记中心查档，第六步卖方办理提前还款的相关手续，第七步注销抵押登记，第八步在地税指定的网站申报税费，第九步买卖双方到房屋登记中心办理转移登记手续。签订上述合同当日，王川即按约向何阅支付定金2万元。此后，在到家了万友七季城分公司协调下王川、何阅前往中信银行办理银行按揭贷款手续，后于2018年5月29日审批通过贷款手续。之后，到家了万友七季城分公司工作人员刘青青接到中信银行的通知，便告知买卖双方王川的银行按揭审批贷款已经通过，何阅作为业主应向案涉房屋抵押银行预约还款解押，但何阅表示没有时间，一直未办理相关解押手续，王川则表示可根据何阅时间随时可以配合；后刘青青多次催促何阅履行合同义务，何阅均以没有时间为由未履行。在此之前，王川与何阅于2018年5月13日就案涉房屋进行沟通，何阅提出现有意向性客户全款购买案涉房屋，故提出要求王川也全款支付购房款，王川则回应称要求按照合同履行。2018年6月2日，何阅向王川寄发律师函，要求王川在接到律师函3日内支付首付款并继续履行合同义务。2018年6月3日，王川则向何阅寄发律师函，王川在该函件中称签订合同至今，何阅未告知其收款账户，也未预约办理房屋解押手续，反而提出要求全款支付购房款，现要求何阅继续按约履行合同。此后，案涉房屋于2018年6月转售给案外人李志娟。本院认为，王川与何阅、魏雪莉签订的《存量房交易文件》（包含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易流程》等）均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同订立后，王川已按约向何阅支付定金2万元，然何阅在合同履行过程中无正当理由提出全款支付购房款，且在未征得王川同意的情况下将房屋转售他人，已构成显著违约行为，导致王川的合同目的无法实现，现王川据此按约依照法律规定诉请解除其与何阅之间于2018年4月17日《存量房交易文件》中的《房屋买卖合同》，事实清楚、证据充分，本院予以支持。诉讼中，何阅辩称系因王川未支付首付款导致其无法办理解押手续存在违约行为，导致其无法继续履行合同进而提出解除合同。然根据《存量房交易文件》的约定和交易流程，因王川须贷款60万元支付部分购房款，须于其向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向何阅交付房款用于解押，故在其按揭贷款未获得审批通过的情况下，王川有权拒绝支付首付款。况且，在办理银行按揭贷款审批过程中，王川不存在任何阻却条件成就的行为或违约行为。按揭贷款审批通过之后，作为居间方的到家了万友七季城分公司和作为买方的王川均已及时告知何阅、魏雪莉预约抵押银行办理提前还款、王川承诺支付首付款，但何阅、魏雪莉并未在接到通知后继续履行合同，反而将案涉房屋转售他人。故对于何阅提出的上述抗辩理由，本院不予采信。在何阅存在上述违约行为情况下，何阅并无合同解除权，即其无权在2018年6月提出解除合同。故对于何阅辩称合同已经解除的事由，本院亦不采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在上述《房屋买卖合同》解除后，何阅理应依法将收取的2万元定金返还给王川。鉴于何阅在合同履行过程中存在显著违约行为，已致王川因购买案涉房屋造成相关损失，王川按约依法可向其主张赔偿损失。结合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定，现王川诉请何阅支付违约金206000元（房屋总价的20%），亦属法律允许范围之内，本院亦支持。关于魏雪莉的责任。本院认为，魏雪莉为何阅的委托代理人，代表何阅签订合同、收取定金及房款等事宜，产生的相应合同权利义务的承受主体为何阅。换言之，与王川形成房屋买卖合同关系的相对方为何阅，并非魏雪莉。现王川主张魏雪莉一并承担上述本院认定的何阅的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原告王川与被告何阅之间于2018年4月17日订立的《房屋买卖合同》；二、被告何阅莉于本判决生效之日起5日内向原告王川返还定金2万元；三、被告何阅于本判决生效之日起5日内向原告王川支付违约金206000元；四、驳回原告王川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4690元，由被告何阅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李明刚人民陪审员  程 艳人民陪审员  邬文碧二〇一九年七月二十五日书 记 员  周 敏