黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书（2015）拜民初字第239号原告韩峰，男，1975年10月14日出生，汉族，工人，住拜泉县。原告刘影，女，1971年10月3日出生，汉族，工人，住拜泉县。二原告委托代理人徐星慧，男，1949年11月1日出生，汉族，退休干部，住拜泉县。被告黑龙江省上东新城房地产开发有限公司，组织机构代码证57865218-7，住所地哈尔滨市市道里区。法定代表人马洋，该公司经理。委托代理人张红秋，黑龙江永青律师事务所律师。委托代理人刘紫洋，黑龙江永青律师事务所律师。原告韩峰、刘影与被告黑龙江省上东新城房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法由王诗言担任审判长，与审判员任金山、人民陪审员王俭组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告韩峰及韩峰、刘影的委托代理人徐星慧，被告黑龙江省上东新城房地产开发有限公司（以下简称“上东新城开发公司”）的委托代理人张秋红、刘紫洋到庭参加了诉讼。因案情复杂，经院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。原告韩峰、刘影诉称：2012年5月9日，被告需拆迁原告的房屋开发尚都新城小区。原、被告双方签订了《拆迁住宅房屋安置多层住宅楼房协议书》（以下简称《安置协议书》），协议约定“在原位置给商服房面积：一、二楼商服房二套共计320平方米（其中一楼160平方米、二楼160玉米，另一套一楼门市面积80平方米（必须三套相连接），两套住宅共计130平方米（60平方米、70平方米），楼层要求三楼，另车库一个面积不低于23平方米，如果甲方达不到乙方面积，要求所欠乙方面积按市场价格给补差额现金”。现被告开发的尚都新城已竣工并回迁，但原告多次找被告要求按《安置协议书》回迁，被告未予回迁安置，现诉至法院，请求依法判决被告按《安置协议书》约定，在原位置回迁安置商服房320平方米（一、二楼各160平方米）、一楼门市80平方米、60平方米、70平方米住宅各一套、面积不低于23平方米车库一套，共553平方米，约价值1581580.00元，并承担本案的诉讼费用。被告上东新城开发公司辩称：公司与二原告签订的拆迁安置协议书是没有生效的合同，所以谈不上履行协议的问题。从拆迁安置补偿协议的内容看，上东新城开发公司为甲方，乙方是姜某、刘影、韩峰，姜某作为合同的主体之一，并未在此拆迁安置补偿协议中签名，违反了此协议第十三条“甲、乙及拆迁承办单位盖章后生效。”的约定，使得该协议缺少了生效和必备要件，直接导致了此份协议没有生效的后果。故这份协议在法律上是不被认可的，不产生任何法律效力，所以不存在履行协议的法律结果。其次，即使该份协议为有效合同，协议内容也违反了齐齐哈尔市中心城区棚户区改造拆迁补偿安置办法。根据安置办法第二十三条的规定，原被拆迁房屋产权证载明建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，拆一还一。而被拆迁人的房屋共有二处，其中一处是姜某所有的26.33平方米住宅，另一处是刘影所有的22.10平方米住宅，上东新城公司同意安置二原告二处住宅，已经远远超出安置的房屋面积，属于拆一还二了。按照拆迁补偿安置办法的规定及协议的约定，安置补偿的方式是安置同等面积的房屋，对房屋所占范围内的土地的补偿不能用房屋来安置。根据《土地管理法》的规定，二原告仅对其所有的房屋所占范围内的土地享有使用权，现原告将属于刘XX、姜某的土地使用权属证上的土地面积累加在一起，来获得对应面积的房屋安置，违反了《土地管理法》的规定。同时，拆迁房屋在拆迁时已经进行了评估，评估价格包含了对被拆迁房屋所占范围内的土地的补偿，现原告要求用土地面积获取安置房屋严重损害了上东新城开发公司的利益，显失公平。所以二原告的诉求于理无据，于法不符，法院应当驳回二原告的诉讼请求。根据原告的陈述及被告的答辩，本院认为本案争议的焦点问题是：一、本案所涉《安置协议书》是否为生效合同；二、若《安置协议书》为生效合同，是否存在显失公平的可撤销情形。针对本案争议的焦点问题，为了证明自己的主张，原告韩峰、刘影向本院递交了如下证据：1.出示双方于2012年5月29日签订的《安置协议书》一份，证实二原告自姜某处购买其名下的房屋，但未办理产权转移登记，所以与上东新城开发公司签订了此协议书，上东新城开发公司已经将房屋拆除并在协议上加盖公章，所以合同合法有效。同时证实二原告有无证房屋83.60平方米，两座无证房屋分别是26.33平方米和22.10平方米，以及323.03平方米的土地使用权。而本协议约定的房屋拆迁不是国家征收，所以不适用棚户区改造的国家征收政策，而是平等主体之间的民事行为。被告上东新城开发公司对证据的真实性无异议，但认为此协议未生效，因协议中标明的被拆迁人乙方处有姜某，但姜某却未在协议中签字，甲方也未见过姜某本人，我方不清楚原告是否自姜某处购得房屋，如果确系购得该房也应当按照物权法的规定进行产权变更登记，不经登记不产生法律后果，所以案涉协议不具备生效的条件。且尚都新城工程也是棚改的工程，在协议的右上角有棚改办的签字和盖章。2.出示1995年10月28日刘XX购买姜某的房契一份（复印件）、产权人为姜某的房屋契证一份（复印件），证实刘XX自姜某处购得其名下的房屋的事实；3.1989年5月5日国营拜泉县XXX收据一份（复印件）、1989年11月9日拜泉县经济委员会证明一份（复印件），证实刘XX名下的房屋为其合法取得，且证据原件已经交给被告。被告上东新城开发公司对证据2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据均为复印件，且姜某、刘XX均未到庭接受质证，无法确认其真实性。证据2不能证实二原告对姜某名下的房屋有处分权，而购买房屋需变更登记，未经登记物权不发生变动。证据3并未交给被告，且刘XX非本案当事人，被告也只有土地使用证。本院认为，被告对证据1的真实性无异议，本院予以认定，关于该协议是否存在未生效或可撤销的情形，待本院认为中予以阐述。被告虽对证据2、3的真实性提出异议，但从《安置协议书》中房屋状况一项标明的有证房屋两幢26.33平方米、22.10平方米，并有三本土地使用权证载明面积323.03平方米的内容看，可知双方在签订协议时，二原告向被告提供的己方具备处分拆迁房屋的依据即是证据2、3，且被告对上述证据的真实性并未提出其他意见，故本院对证据2、3予以认定。针对本案争议的焦点问题，为了证明自己的主张，被告上东新城开发公司向本院递交了如下证据：1.出示齐政办发[2008]43号齐齐哈尔市人民政府办公厅文件，证实根据该文件的规定，对拆迁房屋安置政策是拆一还一；二原告对证据的真实性无异议，但认为该政策性规定是指由人民政府进行房屋和土地使用权的征收，适用该文件的补偿安置条件，本案双方是平等主体，被告开发建设是单纯的商业行为。且该文件也规定了对被拆迁户的室内装修、搬迁费、临时安置费等应给予补偿，本案双方约定的补偿内容也包括上述的费用，同时文件还规定对于购买他人房屋没有过户的，也按实物按协议给予补偿，只是登记时按照原房屋所有权人进行登记。2.出示姜某名下的房屋所有权证和国有土地使用证，证实案涉协议中拆迁房屋是坐落在姜某的土地上；二原告对该证据的真实性无异议，认为在签订《安置协议书》时二原告已经将上述材料提交给了上东新城开发公司，该公司认可二原告与姜某买卖房屋的事实，并扒掉了原告所有登记在姜某名下的房屋，开发建成尚都新城小区获取利益。3.出示刘XX的土地使用证，证实土地使用证登记在刘XX名下，面积是130.30平方米，与拆迁协议中的名字没有关联，该土地性质为国有土地。二原告对证据的真实性无异议，但认为该土地使用证在签订《安置协议书》时已经交给被告，在该土地上有无产权证的房屋83.06平方米。刘XX系原告韩峰的岳父，刘XX将房屋出售给韩峰，这一事实在双方签订协议时就告知被告，被告亦予以认可，且该土地上的有证及无证房屋均已经被拆除，被告开发建设并出售获利。本院认为，二原告对上述证据的真实性均无异议，本院予以认定。关于证据能否证明待证事实，待本院认为中予以阐述。根据当事人的举证、质证及本院对以上证据的分析和认证，本院确认本案事实如下：被告上东新城开发公司于2012年开发建设尚都新城小区，登记在姜某名下的26.33平方米房屋及125.4平方米土地使用权、登记在刘影名下的22.10平方米房屋、登记在刘XX名下的130.3平方米土地使用权证上登记的房屋及土地坐落于该开发地段。二原告于2012年5月29日与上东新城开发公司签订《安置协议书》，在协议书中标明待拆迁房屋为26.33、22.10平方米有证房屋，83.6平方米的无证房屋，土地使用面积323.03平方米。约定搬迁期限为2012年7月1日前，逾期未搬按日收取100.00元的违约金。回迁安置标准为在原位置安置一、二楼商服二套，共计320平方米（其中一楼160平方米、二楼160平方米），另一套门市面积80平方米，需三套相连接。两套住宅共130平方米（分别为60平方米和70平方米），楼层为三楼。一个车库不低于23平方米，若甲方安置面积未达到回迁面积，按市场价格补差额现金。现二原告以上东新城开发公司未履行《安置协议书》为由，诉至本院，要求被告按协议约定的回迁房屋用途及面积交付回迁房屋。本院认为：本案产生要解决的焦点问题是，本案所涉《安置协议书》是否为生效合同。被告上东新城开发公司认为协议未生效的理由为本案的《安置协议书》中所列的甲方为上东新城开发公司，乙方为姜某、刘影、韩峰。根据协议第十三条“甲、乙及拆迁承办单位盖章后生效。”的约定，姜某作为乙方的主体之一，并未在该协议书上签名，使得该份协议缺少必备的要件，导致协议未生效。本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利和民事能力。本案《安置协议书》所约定的内容为房屋的拆迁及安置，无论是从合同确定的标的额较大，还是从住房在国人心中的位置，住房自古以来就是中国人的根的角度来看，可确定原、被告双方在订立合同之初即应对合同确定的权利义务进行审慎的审查，并经严谨的磋商达成一致意见。订立合同时，被告即应对对方是否具备签订合同的主体身份进行了核对、审查。且物权的取得方式有继承与买卖，二原告通过继承与买卖的方式获得刘XX、姜某名下房产的所有权，虽然未到房地产管理机构办理物权转移登记，未办理房屋转移登记仅是对其取得物权强制性规定，并不妨碍二原告以买卖和继承的方式获得房屋处分权利的法律后果。并且《安置协议书》第一条一项即对房屋基本状况及所符证照具体明确的约定，亦应视为被告对二原告具备姜某、刘XX名下房屋处分权的认可。故本院对被告提出《安置协议书》缺少姜某签名，故应认定原、被告双方签订的《安置协议书》成立并生效。其次，若《安置协议书》为生效合同，是否存在显失公平的可撤销情形。被告上东新城开发公司认为根据《齐齐哈尔市中心城区棚户区改造拆迁补偿安置办法》第二十三条的规定，房屋产权证载明建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，拆一还一。二原告有证房屋仅刘影名下的22.10平方米，所以只需安置22.10玉米的房屋即可，故《安置协议书》约定的安置房屋面积远远超出应安置面积，且土地所有权为国有，二原告对土地只有使用权，现二原告将姜某、刘XX的土地使用权累加一起索要安置房屋的面积，严重损害了上东新城开发公司的利益，显失公平，故不应支持二原告的诉求。本院认为，被告以安置房屋面积超过依地方地方政府规章规定的应当安置面积，显失公平由，不同意继续履行协议其主张系认为双方签订的《安置协议书》存在可撤销的情形，应当依法撤销《安置协议书》，但《中华人民共和国合同法》第五十五条确定了行使撤销权的期限为自知道或者应当知道撤销之日起一年内，而被告为开发单位及合同的相对方，应当熟知回迁安置的相关规定和协议约定的内容，即可认定在2012年5月29日签订协议时，被告即知道其向本院提出的认为显失公平的事由存在，故时至本案开庭审理时方才提出，显然已经超过法律规定的撤销权行使期限，故本院对被告提出《安置协议书》约定的回迁安置房屋面积超出地方政府规章规定的应当安置面积，显失公平，应撤销的抗辩主张不予采信，被告应依约给付二原告安置房屋。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十五条一项、第六十条一款、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与管理条例》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：被告黑龙江省上东新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告韩峰、刘影一、二楼面积分别为160平方米，共计320平方米的商服两套，交付紧邻上述商服的面积80平方米商服一套，分别交付面积60平方米、70平方米住宅各一套，交付面积23平方米以上车库一套。案件受理费100.0元由被告黑龙江省上东新城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  王诗言审 判 员  任金山人民陪审员  王 俭二〇一六年四月二十八日书 记 员  汤英莲