云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法民二初字第236号原告恒大地产集团云浮有限公司。住所地：云浮市云城区云城街道禾利杰村**号。法定代表人梁敏，该公司总经理。委托代理人陈旭耀、赵东亮，该公司职员。被告王松华，男，汉族，1977年12月15日出生，住云浮市云城区。被告陈平，女，汉族，1978年9月16日出生，住云浮市云城区。两被告的共同委托代理人梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。原告恒大地产集团云浮有限公司（以下简称恒大地产公司）诉被告王松华、陈平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告恒大地产公司的委托代理人陈旭耀，被告王松华、陈平的共同委托代理人梁孟杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒大地产公司诉称：2012年3月，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1203089）及补充协议，约定被告购买原告开发的位于云浮市区环市西路编号19-02-0112地块的恒大城11幢904房，合同总价为人民币663536元整，被告向原告支付首期款人民币203536元，余款人民币46万元在中国建设银行股份有限公司云浮市分行办理按揭贷款。2012年4月1日，被告以云浮市区环市西路恒大城11幢904房作为抵押，云浮建行依约向被告发放个人住房贷款人民币46万元整，该笔贷款已支付到原告预售款专款账户。原告与云浮建行于2011年6月21日签订《楼宇抵押贷款合同协议》[编号：恒粤穗它合字11【0.16-19】87]，约定双方以原告开发并销售的云浮市环市西路恒大城商品楼宇进行抵押贷款合作，原告对云浮建行向购房人发放的住房抵押贷款在云浮建行的最高额限度内，为购房人的贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。因被告累计拖欠17期银行贷款，云浮建行于2014年1月17日向原告函告（建云浮2014年（履字）第01号），要求原告履行《楼宇抵押贷款合作协议》约定的连带保证责任，代被告清偿贷款本息。2014年3月7日，云浮建行从原告账户内扣划被告该笔贷款本息合计436775.99元。原告依约履行了保证义务。根据原、被告签订的补充协议第三条约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人（被告）未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人（原告）承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关的解除合同手续。据此，原告请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议。二、判令被告协助原告到房管部门办理有关解除合同注销备案手续。三、判令被告承担本案诉讼费用。原告恒大地产公司为证明其主张，向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》及合同补充协议，证明被告购买原告的房屋，总价款663536元，被告未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致原告承担担保责任的，原告可解除合同。2、楼宇抵押贷款合作协议，证明原告对被告在云浮建行的住房贷款额限度内提供连带保证。3、中国建设银行的《履行担保责任通知书》，证明云浮建行要求原告履行保证责任，代被告清偿所欠的本息及有关费用。4、债权债务抵消函，证明云浮建行从原告账户扣划436775.99元用于清偿被告欠款。5、关于恒大地产集团云浮有限公司代偿贷款的告知函，证明云浮建行通知被告，原告已代其偿还所有欠款的事实。被告王松华、陈平辩称：一、原告无权以其向中国建设银行股份有限公司云浮市分行承担了保证责任为由，与被告解除《商品房买卖合同》。二、退一步来说，即使原告属于本案借款的保证人，但云浮建行直接划扣款项的行为亦不符合担保法及相关法律的规定，原告应依法要求云浮建行退还该款项，而不是以此向被告主张违约责任，其行为损害了被告的合法权益。三、本案致使云浮建行向原告行使保证责任的主要原因在于原告未能按时办理房产证和他项权证交付云浮建行保管，应由原告自行承担相应的法律责任，原告将其责任全部推卸至被告身上显失公平。四、退一万步来说，即使原告有权据此向被告主张违约责任，但其违约条款应属无效条款，且其所主张的违约对价远远高于其所因此遭受的实际损失，严重欠缺合理性，依法应当予以纠正。五、被告同意继续履行《商品房买卖合同》，并愿意一次性向原告支付其因此垫付的贷款本金和相应的利息，请求法院依法判决双方继续履行合同。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告王松华、陈平为证明其主张，向本院提供1份借款合同，证明：1、合同只有贷款人建行及借款人王松华、陈平，没有保证人的签章，该借款合同没有保证人。建行划扣原告的款项不是本案被告所欠的贷款本息。2、借款合同中建行与被告达成抵押协议，被告同意以本案涉案房屋作为抵押物，本案借款有财产担保，财产担保应优先于人的保证，云浮建行应先行使抵押权，而不是向保证人追偿，建行违反原则性错误。3、根据双方签订的借款合同的第十七条约定，建行直接划扣原告的款项是没有依据的。经审理查明：2012年3月13日，原告恒大地产公司（出卖人）与被告王松华、陈平（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1203089），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市区环市西路、编号为19-02-0112的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名恒大城。第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售项目。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第11幢9层04号房。该商品房合同约定建筑面积共160.13平方米，其中，套内建筑面积136.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.07平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4876.79元，总金额陆拾陆万叁仟伍佰叁拾陆元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。2012年3月2日前支付首期房款￥203536元，余款￥46万元须在2012年3月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。第八条：交付期限。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、见附件四。该合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。原、被告分别在合同上盖公章或签名捺印确认。2012年3月12日，原告恒大地产公司（出卖人）与被告王松华、陈平（买受人）签订一份《补充协议》，该协议约定：买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《商品房买卖合同》的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。三、双方同意本合同第六、七条补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定。5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。九、双方同意本合同第十五条补充如下：1、双方同意以2013年12月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起650日内，为买受人办妥房地产权证，并将以买受人为产权人的房地产权证交付买受人，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。十五、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，被告王松华、陈平已按约定支付了首期房款203536元给原告恒大地产公司，被告王松华、陈平并向中国建设银行股份有限公司云浮市分行申请了余款46万元的按揭贷款，该款项已转入原告恒大地产公司的账户。涉案商品房的房地产权证至今未办理完毕。2011年6月21日，原告恒大地产公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司云浮市分行（乙方）签订一份《楼宇抵押贷款合同协议》[编号：恒粤穗它合字11【0.16-19】87]，该协议约定：第二条抵押贷款合作的楼宇。甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于云城区环市西路经批准命名为“云浮恒大城”的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述项目的购房人提供相关的贷款业务。第五条最高额保证。在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。第七条保证范围。甲方保证的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其它有关费用（评估费、差旅费等）。被告王松华、陈平向中国建设银行股份有限公司云浮市分行贷款后，未按约定期限归还贷款本息。至2014年1月16日止，被告王松华、陈平已连续拖欠贷款6期，累计拖欠贷款17期，其中：本金418089.01元，利息17504.96元，罚息1182.02元，合共436775.99元。中国建设银行股份有限公司云浮市分行向原告恒大地产公司发出《中国建设银行履行担保责任通知书》，要求原告恒大地产公司履行连带担保责任。2014年1月17日，中国建设银行股份有限公司云浮市分行在原告恒大地产公司的账户扣收了该笔款项。据此，原告恒大地产公司遂向本院起诉，请求解决。庭审中，原告恒大地产公司明确第二项诉讼请求：判令被告王松华、陈平协助原告到云浮市住房和城乡建设局办理有关解除合同注销备案的手续。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告恒大地产公司与被告王松华、陈平签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，上述合同及协议均合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。两被告抗辩认为违约条款欠缺合理性是无效条款，理由不成立，本院不予采纳。合同签订后，被告王松华、陈平仅支付了购房款203536元，余款46万元向中国建设银行股份有限公司云浮市分行申请了按揭贷款。贷款后，被告王松华、陈平未按约定履行还款义务，导致原告恒大地产公司承担保证责任，代其偿还了贷款本息合共436775.99元。被告王松华、陈平该行为已构成违约，按照《补充协议》第三条第（一）款第5项约定，涉案商品房的房地产权证尚未办理，原告恒大地产公司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告王松华、陈平必须到房管局协同办理有关解除合同的手续。因此，原告恒大地产公司请求解除合同及相关补充协议，理由成立，本院予以支持。被告王松华、陈平抗辩认为原告恒大地产公司无权解除合同，以及要求返还原告恒大地产公司垫付的贷款本息继续履行合同，理由不成立，本院不予采纳。被告王松华、陈平抗辩认为，建行直接扣划原告恒大地产公司的款项不符合法律规定，损害了两被告的合法权益。由于原告恒大地产公司作为担保人，与中国建设银行股份有限公司云浮市分行签订了《楼宇抵押贷款合同协议》，约定同意对建行向购房人发放的住房抵押贷款在最高贷款额限度内承担连带保证责任，因此，建行在原告恒大地产公司账户内扣划了被告王松华、陈平拖欠的贷款本息，合理合法。两被告该抗辩理由不成立，本院不予采纳。两被告抗辩认为，致使原告恒大地产公司承担担保责任的原因是其未能办理房产证和他项权证，应由其自行承担法律责任。由于按照《商品房买卖合同》第十五条以及《补充协议》第九条的约定，虽然原告恒大地产公司至今未办理完成涉案商品房的房地产权证，但并未超出上述条款约定的办理期限。因此，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告恒大地产集团云浮有限公司与被告王松华、陈平于2012年3月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1203089）、2012年3月12日签订的《补充协议。二、被告王松华、陈平于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告恒大地产集团云浮有限公司到云浮市住房和城乡建设局办理解除《商品房买卖合同》（合同编号：1203089）注销备案的手续。本案受理费100元（该款原告恒大地产集团云浮有限公司已预交），由被告王松华、陈平共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  林 燕代理审判员  杨清岚人民陪审员  刘伯云二〇一四年九月三十日书 记 员  邓伟静