海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙泉法初字第84号原告蔡少岛。委托代理人吴菁宇，系原告妻子。被告岑瑞生。委托代理人乔磊，海南泽田律师事务所律师。原告蔡少岛与被告岑瑞生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月8日受理，依法由审判员李晓莉独任审判，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吴菁宇和被告的委托代理人乔磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月29日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定被告将“宝迪花苑”东海阁XXX房所有权益转让给原告，由原告承继被告与房产有关的一切权利义务。原告一次性支付被告购房款60000元，并由原告承担房屋执行异议过程中产生的一切费用。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。依照上述规定，原、被告于2013年4月29日签订的《房屋转让合同》主体适格，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。被告转让房产虽未办理房屋权属证，但房屋权属来源合法。1994年8月23日，被告与海口市物质总公司签订《房屋买卖合同书》（编号：00040号），约定海口市物质总公司将海秀中路“宝迪花苑”东海阁XXX房出售给被告，房屋总面积48.49平方米。被告先后支付购房款66000元。由于海口市物质总公司被吊销，房屋经拍卖转手，最终申请执行人为株洲市三合房地产策划有限公司（以下简称“三合公司”），被告委托原告代为提出异议。2013年1月19日，被告与三合公司达成《和解协议》，三合公司放弃以“宝迪花苑”东海阁XXX房抵偿债务的权利，被告岑瑞生、许文惠、侯拔亨支付三合公司20000元并以503、XXX房抵偿所欠开发商购房款，该房屋权属归被告所有，被告享有合法的完全的权利。和解达成后，原、被告遂于2013年4月29日协商签订《房屋转让合同》，被告决定将房产转让给原告，原告支付被告60000元，由原告承担一切过户税费及相关费用。合同签订后，原告向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请解决房产过户办证事宜，该局工作人员提出由法院对双方签订的合同效力进行司法确认后方可办理权属证。原告遂向法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告于2013年4月29日签订的《房屋转让合同》合法有效；2、确认位于海秀中路XX号“宝迪花苑”东海阁XXX房属于原告所有；3、判令被告协助原告将位于海秀中路XX号“宝迪花苑”东海阁XXX房房屋权属证办理至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告陈述事实与客观事实相符。“宝迪花苑”东海阁XXX房原系被告从海口市物质总公司购得。1994年8月23日被告与海口市物质总公司签订《房屋买卖合同书》（编号：00040号），房屋面积48.49平方米，购房总价127043.8元。被告先后向房产开发商海口市物质总公司支付购房款66000元，购房尾款61043.8元，由于海口市物质总公司被吊销，其合作方海南振中物业管理有限公司与案外人相勾结，暗中将已经出售的200多套房产擅自抵偿债务，除16户业主提出异议外，大部分业主因超出公告期而丧失提出执行异议权利。被告的房屋经拍卖转手，湖南省株洲市中级人民法院抵偿给三合公司。在执行过程中，被告向执行法院湖南省株洲市中级人民法院提出执行异议。在执行异议过程中，三合公司以被告尚欠开发商尾款61043.8元进行抗辩。被告与XXX房苏德众、XXX房许文映、XXX房许文惠、XXX房侯拔亨协商，XXX房苏德众、XXX房许文映自动放弃房产所有权，由被告与许文惠、侯拔亨三人共同补偿苏德众10000元、许文映20000元，苏德众、许文映自愿以503、XXX房抵偿给三合公司冲抵购房尾款，另外被告与许文惠、侯拔亨再追加20000元给三合公司，这样2013年1月19日被告授权代理人与三合公司签订了《和解协议》。和解协议签订后，2013年4月29日原、被告双方签订《房屋转让合同》，约定被告将“宝迪花苑”东海阁XXX房所有权转让给原告，原告支付被告60000元，原告承担该房产执行异议过程中产生的所有费用。二、《房屋转让合同》依法应认定为有效合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《房屋转让合同》签订主体适格，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。2013年1月19日被告与申请执行人三合公司达成《和解协议》，被告与侯拔亨、许文惠共同向三合公司支付20000元外加503、XXX房抵偿所欠开发商购房款，三合公司放弃以“宝迪花苑”东海阁XXX房抵偿债务，该房屋所有权归被告所有，因此被告对上述房产拥有合法权利。事实上，十多年来XXX房一直由原告占有使用。早在2002年6月初，被告得知宝迪花苑涉及诉讼，被告委托诉讼代表人原告夫妇占用、管理被告房屋，当时口头协商房产权属明晰后，被告以最低价将房屋转让给原告。在执行异议过程中，被告委托原告作为代理人全权处理房产异议有关事宜。十多年来，房屋一直由原告缴纳物业管理费、水电费。被告曾于2013年4月29日来海口签署协议并协助原告办理房屋过户手续，但“海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室”要求进行司法确权，对合同效力进行司法裁决后方可办理过户。2014年3月，被告再次来海口协助办理过户手续，遗留办要求我们双方共同到法院做一份法律文书，再办理过户手续。并非被告不协助原告办理过户。经审理查明，1994年8月23日，被告与海口市物质总公司签订《房屋买卖合同书》（物房售字第00040号），约定被告向海口市物资总公司购买位于海秀大路XX号“宝迪花苑”东海阁XXX房，面积48.49平方米，售价2620元／平方，总价127043.8元。被告于1994年8月9日至1995年5月23日共支付购房款66000元。后由于海口市物质总公司被吊销，其合作方海南振中物业发展有限公司将已出售给被告的房屋用来抵偿其欠三合公司的债务。2011年7月4日，《湖南省株洲市中级人民法院执行裁定书》［（2002）株中法执字第119-4、124-5号］裁定查封海南振中物业发展有限公司所有的坐落于海南省海口市海秀中路XX号“宝迪花苑”16套房产，其中包括被告购买的涉案房产。2013年1月19日，被告的委托代理人原告夫妇同三合公司签订《和解协议》，约定三合公司放弃用涉案房产抵偿债务的权利，涉案房产归被告所有，在签订协议时被告同“宝迪花苑”其他4名提出执行异议的业主苏德众、许文映、许文惠、侯拔亨一起支付三合公司20000元。同日，被告的委托代理人原告夫妇依约向三合公司支付了20000元。2013年4月19日，《湖南省株洲市中级人民法院执行裁定书》［（2002）株中法执字第119-8、124-9号］裁定，解除涉案房产的查封。2013年4月29日，原告与被告签订《房屋转让合同》，约定被告将“宝迪花苑”东海阁XXX房所有权益转让给原告，原告一次性支付被告60000元。同日，原告向被告支付房屋转让款60000元。另查，涉案房产由海口物质总公司和海南振中物业发展有限公司合作开发，只有预售许可证，没有房产证。被告购房后一直没有交付钥匙和入住。原告于2009年入住至今。以上事实有《房屋买卖合同书》、收据（7张）、《湖南省株洲市中级人民法院执行裁定书》［（2002）株中法执字第119-4、119-8、124-5、124-9号］、《和解协议》、《房屋转让合同》、当事人的陈述及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，一、关于被告是否有权转让涉案房产的问题。被告与海口市物质总公司签订《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，依法应受到法律保护。合同签订后，被告已依约履行部分付款义务，后因海口市物质总公司被吊销，其合作方海南振中物业发展有限公司将涉案房产用来抵偿与三合公司的债务。后被告提出执行异议，被告与三合公司签订《和解协议》，三合公司明确表示放弃用涉案房产抵偿债务的权利，涉案房产归被告所有，被告方向其支付20000元。现《和解协议》已履行完毕，故涉案房屋的所有权应归被告享有，被告有权转让涉案房产。2、关于原、被告签订的《房屋转让合同》的效力问题。如前所述，被告对涉案房屋享有所有权，依法可以转让该房屋。原、被告签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，依法应受到法律保护。3、关于涉案房产的所有权归属问题。合同签订后，原告已依约向被告履行完全的付款义务，但被告至今仍未给原告办理相应房产的过户手续，被告的行为已构成违约，故原告诉请要求将海秀中路XX号“宝迪花苑”东海阁XXX房办理过户至其名下，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《房屋转让合同》签订后，原告虽然依约履行了支付购房款的义务，且已于2009年入住至今，但该房屋至今尚未登记至其名下，故原告主张涉案房产属于其所有，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十五条的规定，判决如下：一、限被告岑瑞生于本判决生效之日起十五日内协助原告蔡少岛将位于海口市海秀中路XX号“宝迪花苑”东海阁XXX房房屋权属证办理至原告蔡少岛名下。二、驳回原告蔡少岛的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理减半收取受理费650元，由被告岑瑞生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员  李晓莉二〇一四年九月九日书记员  华 洁