安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2014）田民一初字第00971号原告顾学珍，女，1970年11月12日出生，汉族，东辰集团淮南鑫达建筑安装公司会计，住安徽省淮南市谢家集区。原告张新军，男，1971年9月27日出生，汉族，淮南矿业集团公司潘北矿会计，住。共同委托代理人毛晓静，女，1977年7月7日出生，汉族，淮南矿业集团公司谢一矿工人。被告淮南市港汇商业管理有限公司，（火车站对面）。组织机构代码59866654-3。法定代表人吴建河，该公司总经理。委托代理人胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。第三人安徽海沃投资置业有限公司。法定代表人黄建伟，该公司董事长。委托代理人胡继忠，安徽竞合律师事务所律师。原告顾学珍、张新军诉被告淮南市港汇商业管理有限公司（以下简称淮南港汇）、第三人安徽海沃投资置业有限公司（以下简称安徽海沃）委托合同纠纷一案，于2014年4月30日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于同年8月22日公开开庭审理了本案。原告顾学珍及其委托代理人毛晓静、被告淮南港汇委托代理人胡艳丽、第三人安徽海沃委托代理人胡继忠均到庭参加了诉讼；原告张新军、被告淮南港汇法定代表人吴建河以及第三人安徽海沃法定代表人黄建伟经本院传票传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告顾学珍、张新军诉称：2013年5月25日，原告与被告签订了海沃世贸商城委托经营管理合同。被告的合同条款与工作人员口头承诺及宣传单条款不一致，工作人员承诺前三年每年按商铺总价的7%、后两年按商铺总价的8%付给原告租金，而合同约定委托期内前五年作为商场整体经营培育期，免收经营商户租金，被告无需再支付原告任何租金，等于将原告的商铺无偿使用五年，条款显失公平。第六年后的年租金按商铺总价434921元与本层商铺总价的百分比核算租金，并按租金的11：1（原告11，被告1）进行分配，本层商铺总价是多少，无法知道，合同也没写明租金的具体支付依据，后五年租金无法确定，易给原告造成损失，也显失公平。由于被告的虚假宣传使原告与被告签订了上述合同，合同内容显失公平。为此，提起诉讼，请求判令撤销原、被告签订的海沃世贸商城委托经营管理合同，案件诉讼费由被告承担。原告顾学珍、张新军为证明其主张，向本院提交如下证据，并经被告淮南港汇、第三人安徽海沃当庭质证，经审查确认如下：证据一、顾学珍、张新军身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格适格。被告淮南港汇、第三人安徽海沃质证意见：没有异议。本院对此证据依法予以确认。证据二、商品房买卖合同复印件，证明原告向安徽海沃购买了海沃世贸商城的三层354A商铺，单价为13537.55元，总价为274000元。被告淮南港汇质证意见：对买卖合同的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为买卖合同约定的价格是减去五年租金后优惠的价格。第三人安徽海沃质证意见：除同意淮南港汇的质证意见以外，另外提出该合同签订的时间是2013年5月25日。本院经审查后认为，2013年5月9日，原告顾学珍与第三人安徽海沃签订了一份海沃世贸商城VIP客户报名确认单，预交500元钱进行购房登记；同年5月18日，双方又签订了一份订房协议书，顾学珍自愿交付定金1万元，约定其认购的商铺房号为三层354A，建筑面积20.24平方米，单价为23327元，总价款为472138元；5月25日，顾学珍选择了用前五年的商铺租金冲抵购房款的优惠方式，再扣除销售折扣，抹去零头，实际交付购房款274000元，双方正式签订了商品房买卖合同。本院对此证据予以确认，对被告淮南港汇的抗辩意见予以采信。证据三、海沃世贸商城销售专用收款收据复印件6张，证明原告购房付款金额为274000元。被告淮南港汇、第三人安徽海沃质证意见：真实性没有异议，其中2013年5月9日交款500元和5月18日交款9500元，是根据2013年5月18日签订的订房协议交付的定金，用于冲抵购房款。本院对此证据予以确认，对被告淮南港汇的抗辩意见予以采信。证据四、个人房产抵押贷款合同、交通银行转账回单复印件，证明原告向第三人支付了13万元的按揭贷款。被告淮南港汇、第三人安徽海沃质证意见：没有异议。本院对此证据依法予以确认。证据五、海沃世贸商城委托经营管理合同复印件，证明合同内容有显失公平、无法执行的条款，合同第4条第2款，前五年免收租金显失公平，与宣传的不一致。被告淮南港汇质证意见：对合同的真实性没有异议，但对证明观点有异议。合同签订的时间是2013年5月25日，是与商品房买卖合同同时签订的。前五年的租金已经冲抵购房款，不存在免收租金，合同这样签订，是为了减少双方的费用。第六年后的租金计算，是按商铺总价434921元来计算，商品房买卖合同上的价格是冲抵了前五年的租金之后的价格，合同条款是在双方平等协商以后制定的。第三人安徽海沃质证意见：对合同的真实性没有异议，但对证明观点有异议。合同签订的时间是2013年5月25日，显示是与商品房买卖合同同时签订。合同中明确了商铺的实际价格，也明确说明原告在签订商品房买卖合同时要充分了解合同内容。本院经审查后认为，原告从报名预交500元钱进行购房登记，到交付定金1万元签订订房协议书，再到正式签订了商品房买卖合同的整个购房过程，涉案商铺的价格从472138元到274000元，是有一个协商过程的。这里面有优惠、折扣以及前五年的租金冲抵购房款等。而原告一味的否认有前五年的租金冲抵购房款一节，不符合庭审查明的事实，且有违常理。本院对此证据予以确认，对被告淮南港汇的抗辩意见予以采信。证据六、海沃世贸商城宣传单，证明海沃世贸商城委托经营管理合同条款第4条第2款（1）与广告宣传不符的事实。被告淮南港汇质证意见：对其真实性没有异议，但对证明观点有异议。广告宣传的主体是安徽海沃，淮南港汇是受委托对商城进行管理。广告宣传承诺商铺五年包租，坐享升值，前三年是21%一次返还，第四、五年以年8%的回报率返还。而本案中的原告实际上是享受了前五年37%的一次性返还的优惠，超出了广告宣传承诺的标准；广告宣传十年打理，并没有承诺后五年保底，合同对后五年商铺租金的约定是符合市场规定的。第三人安徽海沃质证意见：对其真实性没有异议，但对证明观点有异议。宣传单承诺五年包租，恰恰说明是第三人同意原告使用前五年返租的租金冲抵商铺的总价款，也证明2013年5月25日原、被告以及第三人协商一致，达成用商铺前五年返租的租金冲抵商铺的总价款的事实。本院经审查后认为，被告淮南港汇的抗辩意见，理由成立，依法予以采信。被告淮南港汇答辩称：1、原告诉称前五年未付租金显失公平与事实不符。原告与被告之间的委托经营合同以及与第三人之间的商品房买卖合同是同时签订的。第三人在销售房屋时承诺委托经营管理期间前五年的租金为商铺总价的37%，三方经协商均同意采取用原告前五年的租金抵付原告应支付的房款，冲抵金额为161309.64元。为了合理减少原告的税费，原告同意在委托经营合同中不再体现前五年的租金支付问题，故不存在免收租金问题。2、合同约定的后五年经营管理期租金的计算方法同样公平合理。合同明确约定“收益按商铺总价434921元与本层商铺总价的百分比核算租金并按租金的11：1”支付租金，原告得11，被告得1。至于后五年的租金多少，因没有实际发生，被告无法约定是符合客观实际的。原告诉称显失公平的理由缺乏法律依据，请求依法驳回原告的诉请。被告淮南港汇为证明其主张，向本院提交如下证据，并经原告顾学珍、张新军、第三人安徽海沃当庭质证，经审查确认如下：证据一、营业执照、组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体资格适格。原告顾学珍、张新军及第三人安徽海沃质证意见：没有异议。本院对此证据依法予以确认。证据二、海沃世贸商城委托经营管理合同，证明2013年5月25日，原、被告签订委托经营管理合同，将其购买的商铺全权委托被告经营管理；本合同是原告在签订商品房买卖合同的同时，在充分了解的情况下自愿签订，合法有效；合同第4条约定经营收入的支出和分配方式系原告自愿选择；原告购买商铺的总价款为434921元。原告顾学珍、张新军质证意见：对合同的真实性没有异议，但对证明观点有异议。无论是委托经营管理合同还是购房合同都没有讲冲抵的问题，我们认为购房款是274000元，不是434921元。第三人安徽海沃质证意见：没有异议。本院经审查后认为，涉案商铺的总价款从434921元到274000元，这里面是有一个协商的过程，具体情形以上已作分析，两原告在委托被告淮南港汇对其商铺经营管理活动中已经得到双方约定的利益，却矢口否认，有违诚实信用原则。本院对此证据予以确认，对原告的抗辩意见不予采信。证据三、海沃世贸商城VIP客户报名确认单、定房协议书、收款收据、海沃世贸商城商铺计算单以及签约审核单复印件，证明原告于2013年5月9日进行购房登记，同年5月18日与第三人安徽海沃签订定房协议书，协议约定认购房房号为3层354A，建筑面积20.24平方米，单价为23327元，总价款为472138元；5月25日，双方签订商品房买卖合同时，原告选择了前五年返租租金冲抵房款的优惠方式，扣除销售折扣，实际付款274000元。原告顾学珍、张新军质证意见：对真实性有异议，定房协议书前面都是空白的，上面的数字是后填的，海沃世贸商城商铺计算单也是第三人安徽海沃后来搞的，我们当时没看见过这些东西，因为相信了广告宣传单，也就没有看。我只认VIP客户报名确认单和定房协议书的最后签字，其他的不认。第三人安徽海沃质证意见：没有异议。本院经审查后认为，原告的抗辩意见没有任何证据予以支持，况且两原告的职业均为企业会计，应当知道在协议上签字的法律后果，作为普通家庭投资购买商铺应当是头等大事，原告所称轻信广告宣传在空白协议上面签字，违背其职业习惯，亦有悖常理。本院对此组证据予以确认，对原告的抗辩意见不予采信。证据四、商品房买卖合同复印件，证明原告签订的商品房买卖合同与海沃世贸商城委托经营管理合同，是2013年5月25日同时签订的；274000元是原告选择了前五年返租租金冲抵房款的优惠方式，扣除销售折扣，实际付款274000元。原告顾学珍、张新军质证意见：购房合同约定商铺价款就是274000元，并没有冲抵的条款，我们是为了得到包租的承诺才签订。第三人安徽海沃质证意见：没有异议。本院对该证据的审查意见同上，对该证据予以确认，对原告的抗辩意见不予采信。证据五、淮南市房产网签约备案系统页面（2014年5月27日），证明原告购买的354A号商铺的备案销售单价是每平方米23327元，与原告签订的定房协议书上约定的价格一致。原告顾学珍、张新军质证意见：这个是网上下载的，我们不认。第三人安徽海沃质证意见：没有异议。本院经审查后认为，该证据是对定房协议书上约定的价格的佐证，原告的抗辩意见不具有针对性，理由不能成立。本院对此证据予以确认，对原告的抗辩意见不予采信。证据六、协议书、补充协议复印件，证明2012年6月28日，第三人安徽海沃与被告淮南港汇签订商场委托管理协议，将海沃世贸商城的经营管理权交由被告；同年7月2日，双方签订补充协议，凡业主同意前五年或者前三年的租金冲抵其购房款的，由安徽海沃向淮南港汇提供业主名单，淮南港汇不再向业主另行支付租金。以此证明原告前五年的租金以优惠的方式已经抵扣购房款。原告顾学珍、张新军质证意见：这两个协议是被告与第三人之间的协议，与我们没有关系。第三人安徽海沃质证意见：没有异议。本院经审查后认为，两份协议证明原告与第三人安徽海沃签订商品房买卖合同，对商铺的总价款有前五年的租金抵扣购房款的情节。原告的抗辩意见不具有针对性，理由不能成立。本院对此证据予以确认，对原告的抗辩意见不予采信。第三人安徽海沃为证明其主张，向本院提交如下证据，并经原告顾学珍、张新军、被告淮南港汇当庭质证，经审查确认如下：证据一、营业执照、组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明，证明第三人的诉讼主体资格适格。原告顾学珍、张新军及被告淮南港汇质证意见：没有异议。本院对此证据依法予以确认。证据二、商品房买卖合同复印件，证明2013年5月25日，原告与第三人签订的商品房买卖合同，合同约定的价款274000元，是原告选择了前五年返租租金冲抵购房款的优惠方式。原告顾学珍、张新军质证意见：我只认合同签订的时间，对租金冲抵购房款不认可。被告淮南港汇质证意见：没有异议。本院经审查后认为，原告的抗辩意见不具有针对性，理由不能成立。本院对此证据予以确认，对原告的抗辩意见不予采信。证据三、定房协议书、收款收据、海沃世贸商城VIP客户报名确认单、海沃世贸商城商铺计算单以及签约审核单复印件，证明原告于2013年5月9日进行购房登记，同年5月18日签订了定房协议书，约定了认购商铺为3层354A，建筑面积20.24平方米，单价为23327元，总价款为472138元，原告按协议交纳了1万元定金；同年5月25日，双方签订商品房买卖合同时，原告选择了前五年返租租金冲抵房款的优惠方式，扣除销售折扣，实际付款274000元；被告向原告已实际支付了前五年的返租租金，该租金已在原告应支付给第三人的购房款中扣除。原告顾学珍、张新军质证意见：对证据的真实性、证明观点均有异议。VIP客户报名确认单、收款收据我认；定房协议书上的单价和总价款我不认，价格是他们自己填的，没有和我商量。被告淮南港汇质证意见：没有异议。本院审查意见同上，原告的抗辩意见不具有针对性，理由不能成立，对其抗辩意见不予采信。证据四、海沃世贸商城委托经营管理合同，证明2013年5月25日，原告与第三人签订了商品房买卖合同，同日原告又与被告签订了委托经营管理合同；委托经营管理合同是原告在充分了解内容的情况下自愿签订的，合法有效，其经营收入的支出和分配方式也是原告自愿选择的；原告的商铺总价是434921元。原告顾学珍、张新军质证意见：真实性没有异议，但对证明观点有异议，对方说我是在完全知情的情况下签订的委托经营管理合同，但事实情况是我完全不知情。被告淮南港汇质证意见：没有异议。本院审查意见同上，原告的抗辩意见不具有针对性，理由不能成立，对其抗辩意见不予采信。证据五、淮南市房产网签约备案系统页面，证明原告购买的354A号商铺的备案销售单价为23327元，与定房协议书一致，商品房买卖合同中记载的价格是扣除五年返租租金和销售折扣的价格。原告顾学珍、张新军质证意见：对真实性有异议，我们不认这个，我只认我自己的购房合同。被告淮南港汇质证意见：没有异议。本院审查意见同上，原告的抗辩意见不具有针对性，理由不能成立，对其抗辩意见不予采信。证据六、协议书（2012年6月28日）、补充协议（2012年7月2日）复印件，证明观点同被告淮南港汇证据六。原告顾学珍、张新军质证意见：对真实性有异议，有没有这回事我也不清楚。被告淮南港汇质证意见：没有异议。本院审查意见同上，原告的抗辩意见不具有针对性，理由不能成立，对其抗辩意见不予采信。证据七、交房公告、交房通知签收簿复印件，证明第三人已通知原告办理产权证等手续。原告顾学珍、张新军及被告淮南港汇质证意见：没有异议。本院对此证据依法予以确认。证据八、顾学珍、张新军、陈娜等人的申请、第三人安徽海沃的回复函以及回复函接收证明复印件，证明第三人安徽海沃已经给原告等人的申请给予答复，如造成损失应由原告自己承担责任，以及对委托被告管理经营并无异议。原告顾学珍、张新军及被告淮南港汇质证意见：没有异议。本院对此证据依法予以确认。证据九、补充协议（2013年12月28日），证明第三人安徽海沃已按补充协议于2013年12月30日完成了商铺的移交，被告淮南港汇承诺合同期满，按照销售图纸对现场进行恢复。原告顾学珍、张新军质证意见：这个是第三人和被告签订的，我们不清楚。被告淮南港汇质证意见：协议可以证实淮南港汇对商场进行管理，为了招商需要对商场的结构进行了调整，我们有现场对比图，原告商铺的位置有标注。本院经审查后认为，原告的抗辩意见不具有针对性，理由不能成立，对其抗辩意见不予采信；被告淮南港汇质证意见实际上是对该证据证明观点的补充说明。本院对此证据予以确认。经庭审调查，原、被告及第三人举证、质证，本院根据采信的证据，确认以下事实：原告顾学珍、张新军系夫妻关系。2013年5月9日，原告顾学珍与第三人安徽海沃签订了一份海沃世贸商城VIP客户报名确认单，预交500元钱进行购房登记；同年5月18日，双方又签订了一份定房协议书，顾学珍自愿交付定金1万元，约定其认购的商铺房号为三层354A，建筑面积20.24平方米，单价为23327元，总价款为472138元。之后，双方经过协商，安徽海沃对三层354A号商铺进行了优惠，先减免了房款18000元，再给予9.6折的折扣，商铺总价款降为435972元。5月25日，顾学珍、张新军夫妇选择了商铺返租，用前五年的商铺租金（安徽海沃承诺前三年21%一次返还，第四、五年以年8%回报率返还，共计返还161309元。）冲抵购房款，抹去零头，实际交付购房款274000元，与安徽海沃正式签订了商品房买卖合同。同日，顾学珍、张新军夫妇（作为甲方）又与被告淮南港汇（作为乙方）签订了海沃世贸商城委托经营管理合同。双方约定：甲方将其购买的商铺全权委托乙方经营管理，委托经营管理期限为十年，自2013年12月31日起至2023年12月31日止；委托期内前五年（即自2013年12月31日起至2018年12月31日止）作为商场整体经营培育期，甲方同意前五年为乙方免租期，免收乙方经营商户租金，乙方无需再支付甲方任何租金；第六年后（即2018年12月至2023年12月）的年租金收益按商铺总价434921元与本层商铺总价的百分比核算租金，实际年租金平均分成12份，甲方占11，乙方占1，由乙方向甲方支付，双方在每一个经营季度届满后15个工作日内进行上一经营季度的利益分配，相应的税费甲乙双方各自承担。合同签订后，顾学珍、张新军夫妇向第三人安徽海沃支付了首付款144000元，并办理了13万元的按揭贷款。另查明，2013年12月30日，第三人安徽海沃与被告淮南港汇完成了海沃世贸商城商铺的移交。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。诚实信用原则是现代民法的“帝王原则”，就是要求人们在市场经济活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。根据三方当事人的诉辩主张及举证、质证，结合庭审情况，本案的争议焦点如下：海沃世贸商城委托经营管理合同中的第四条第2款（即前五年为免租期，无需支付甲方任何租金）是否显失公平，以至于合同是否有效？本案中，2013年5月9日，原告顾学珍向第三人安徽海沃申请办理VIP客户报名确认，进行购房登记；5月18日，签订定房协议书；5月25日，正式签订商品房买卖合同，整个过程跨时16天。签订定房协议书时，其认购的三层354A号商铺，总价款为472138元，单价为23327元；而与安徽海沃正式签订商品房买卖合同时，商铺价款为274000元，这中间必定有一个协商过程。结合对上述证据的分析认定，可以判定原告顾学珍、张新军夫妇是选择了商铺返租，用前五年的商铺租金，即总房款的37%（161309元）冲抵购房款，抹去零头，实际交付购房款274000元。原告诉称海沃世贸商城委托经营管理合同的条款显失公平，实际上是其已经获得实惠，已经提前一次性获得了前五年的商铺租金。结合商品房买卖合同综合分析，该诉争条款并无显失公平，合同合法有效。综上，可以看出，原告顾学珍、张新军与被告淮南港汇签订的海沃世贸商城委托经营管理合同，以及与第三人安徽海沃签订的商品房买卖合同，分别是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规，不违反社会公共利益，证明当事人之间存在合法有效的合同关系，各方当事人均应严格按照法律规定和协议约定诚信的履行各自应尽的义务。原告顾学珍、张新军在已经获得前五年的商铺租金后，依然诉请海沃世贸商城委托经营管理合同无效，有违诚实信用原则，其要求解除其与被告淮南港汇签订的海沃世贸商城委托经营管理合同的诉讼请求，于法无据，于情无理，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告顾学珍、张新军的诉讼请求。案件受理费80元，由原告顾学珍、张新军负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：工商银行淮南舜耕支行，账号：13×××88，户名：淮南市财政局（032）。），上诉于安徽省淮南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李恒瑞代理审判员  费 云人民陪审员  张怀德二〇一四年九月二十五日书 记 员  张 洁附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。