上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第491号原告范正华。委托代理人季华，上海徐卫红律师事务所律师。被告朱秀芳。委托代理人王俊峰（被告朱秀芳孙子），住同被告朱秀芳。被告王俊峰。被告沈明芳。原告范正华诉被告朱秀芳、王俊峰、沈明芳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂本案转为适用普通程序，组成合议庭于2015年6月18日再次公开开庭进行了审理。嗣后，因本案原被告沈勤连去世，原告申请追加其继承人沈明芳参加诉讼，本院依法追加沈明芳为本案被告参加诉讼，并于2015年12月16日再次公开开庭进行了审理。原告范正华及其委托代理人季华、被告王俊峰并作为被告朱秀芳的委托代理人到庭参加了诉讼。被告沈明芳经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告范正华诉称，2012年4月6日，原告与王小弟签订了《房地产居间合同》约定，原告向被告购买坐落于上海市奉贤区南桥镇庙泾村XXX号宅基地房屋，价格为人民币（以下币种同）1,800,000元，合同中约定了该房屋如动迁，动迁权益全部由原告享受，与被告无关。后该房屋于2013年遇动迁，2013年12月19日，王小弟代表全家签订了拆迁补偿协议，现被告回避动迁利益的处理。原告遂诉至法院，要求判令：确认原告与王小弟于2012年4月6日签订的《房地产居间合同》有效。诉讼过程中，王小弟、沈勤连均去世，原告经释明表示，如果法院认定合同无效，要求：三被告返还1,800,000元并支付相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从合同签订之日起算），后原告放弃利息请求。原告范正华针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《房地产居间合同》1份，旨在证明原告与王小弟签订系争房屋买卖合同，并约定动迁利益由原告享有的事实；2、《征用集体土地房屋拆迁补偿协议》1份，旨在证明系争房屋已经遇到拆迁的事实；3、《奉贤县农村宅基地使用权审核表》1份，旨在证明系争房屋宅基地使用权人为：王小弟、王海林、沈勤连、被告朱秀芳、王俊峰的事实；4、银行转账凭证4份，旨在证明原告转账支付王小弟1,000,000元的事实；5、马明昌、顾洁、廖兴的书面证明各1份，旨在证明三位证人购买市区房屋均通过王小弟将款项转账给原告的事实；6、租用居住公房的凭证、《房屋转让（代理）协议》各1份，旨在证明原告用四川北路公房抵系争房屋房价800,000元的事实；7、证人马建强当庭证言，内容为：其为马明昌儿子，2013年通过王小弟购买了四川北路公租房，钱一部分现金、一部分汇款给了王小弟，也将户口迁入公租房的事实；8、户籍材料摘抄1份，旨在证明沈勤连继承人的情况。被告朱秀芳、王俊峰共同辩称，合同无效，农村宅基地房屋不能买卖，违反了国家相关法律，且原告与王小弟签订的合同侵犯了其他共有人的权利。两被告均不清楚王小弟是否签订过该协议，也无法确认协议上签名是否王小弟所签，曾经听王小弟说过做一个假的买卖，一方拿补偿款，一方拿人头数的钱。合同无效，两被告也没有收取过钱款，即使王小弟收取了钱款，被告也无力归还。被告朱秀芳、王俊峰针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、收据5份、转账凭条3份，旨在证明王小弟与原告之间存在其他资金往来的事实；2、房地产居间合同、转账凭证各1份，旨在证明原告曾经购买被告方房屋并也通过转账付款的事实。被告沈明芳未到庭答辩也未提供任何证据。经当庭质证，被告朱秀芳、王俊峰对原告提供的证据1、2均表示不清楚，对证据3、8无异议，证据4无法确认，王小弟与原告间一直存在资金往来，证据5、7不予确认，原告无权买卖公房，证据6无异议，现在户口确实在四川北路房屋内，王小弟有无给付钱款不清楚，被告没有给付过。原告对两被告提供的证据1认为系他人购买公租房通过王小弟给付原告的，与本案无关联性，证据2系买卖其他房屋与本案无关联性，并提供银行流水清单及收据佐证。对上述证据，本院认证如下：对原告提供的证据3、6、8、被告提供的证据2相对方对真实性均无异议，本院予以确认。原告提供的证据1，三被告表示其不清楚，但未提供足以推翻的证据，本院予以采纳。原告提供的证据2系从相关部门取得，本院予以采纳。原告提供的证据4系银行凭证，本院予以采纳。原告提供的证据5、7与被告提供的收据1、2与本案均不具有关联性。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：坐落于上海市奉贤区庙泾村XXX号宅基地房屋，宅基地使用权人为：王海林、朱秀芳、王小弟、沈勤连、王俊峰。2015年1月17日，王小弟死亡。王海林系王小弟父亲，已先于王小弟死亡。朱秀芳系王小弟母亲，沈勤连系王小弟妻子，王俊峰系王小弟之子。诉讼过程中，沈勤连亦死亡，沈明芳系沈勤连母亲。2012年4月6日，原告与王小弟签订《房地产居间合同》约定，原告购买坐落于上海市奉贤区庙泾村XXX号宅基地房屋，价格为1,800,000元。自合同签订之日起，原告预付定金200,000元，一个月内付800,000元，10月前付300,000元，2012年10月15日前后付清余款500,000元。2012年4月13日、9月27日、10月10日，原告分别向王小弟账户汇入200,000元、300,000元、450,000元、50,000元。上述合同签订后，系争房屋没有交付，王小弟继续使用饲养鸽子。原告与王小弟签订《房屋转让（代理）协议》约定，原告转让给王小弟位于虹口区四川北路使用权房屋，面积6.9平方米，价格为775,000元。双方还约定，王小弟在奉贤区庙泾村XXX号宅基地房屋动迁面积中以87平方左右一套房屋调换原告范正华四川北路动迁房6.9平米一套作价808,000元，动迁宅基地87平米作价808,000元，相互自愿调换（四川北路房款由范正华支付）。2013年1月7日，坐落于四川北路XXX弄XXX号6.9平方的房屋承租人登记为王小弟。原告未拿到动迁房。两被告表示王小弟有没有给付四川北路房屋钱款不清楚，但他们没有给付。还查明，原告签订涉案合同时是非农户籍。2012年3月7日，原告还向被告沈明芳、沈勤连等购买了南桥新城18幢XXX梯XXX室安置房。嗣后，王小弟向原告出具收据，言明2012年4月7日收到18幢XXX室房款200,000元，4月13日收到700,000元（划账）。上述700,000元，分四笔以200,000元、200,000元、200,000元、100,000元转账。本院认为，根据法律规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个农村经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织经营、管理。本案系争房屋系农村宅基地房，具有很强的身份属性，而原告范正华系城镇居民，其与王小弟的买卖未经有关组织和部门的批准，且系争房屋也没有交付原告居住使用，故原告与王小弟签订的房屋买卖协议书无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。系争房屋没有交付原告，作为合同相对人的王小弟应当将其取得的钱款返还。对于原告转账给王小弟的1,000,000元，三被告辩称原告与王小弟之间其他经济往来，与购房款无涉，但未提供充分证据证明，本院对此难以采信。对于2012年4月13日原告提供的付款凭证，因与另套房屋付款相印证，对于上述200,000元，本院难以认定系支付系争宅基地房屋购房款。对于原告主张支付四川北路房屋房款抵偿本案宅基地房屋房款，本院认为，四川北路房屋买卖与本案系两个不同买卖合同关系，且原告与王小弟均没有约定以四川北路房屋房款抵偿本案宅基地房屋买卖购房款，而是以宅基地动迁以后一套动迁房抵偿，与本案买卖无涉，原告可另行主张。现王小弟死亡，其继承人沈勤连、被告朱秀芳、王俊峰作为继承人继承其遗产。沈勤连在遗产分割前死亡，其继承遗产的权利转移给被告王俊峰、沈明芳。综上，三被告在其继承遗产范围内对上述800,000元债务承担清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告范正华与王小弟于2012年4月6日签订的《房地产居间合同》无效；二、被告朱秀芳、王俊峰、沈明芳于本判决生效之日起十日内在继承王小弟遗产范围内清偿原告范正华债务人民币800,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，诉讼保全费5,000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  苏 姝人民陪审员  顾秀英二〇一六年四月七日书 记 员  陈 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。