广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014）惠中法民四终字第393号上诉人（原审被告)惠州市光大置业有限公司，住所地：惠州市惠阳区。法定代表人郭耀名，董事长。委托代理人张敬伟，该公司职员。被上诉人（原审原告)王京宝。被上诉人（原审原告)王琳娜，香港居民。委托代理人高中明、李昱，均系广东万乘律师事务所律师。上诉人惠州市光大置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民二初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见被上诉人王京宝、王琳娜原审诉称：2011年6月4日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区的众望花园2期1组团63栋03号房，原告需支付房款2503000元，被告应当在2012年12月30日前将上述房产交付原告使用。合同还约定，被告逾期交房超过180日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年12月31日起到实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告付清了全部购房款2503000元，但被告却未按期交房，至今已逾期交房274天。其后，原告多次找被告询问、交涉，但被告迟迟未给予明确答复。被告的行为系严重违约行为，给原告造成了重大经济损失，现原告决定继续履行合同，为此，诉请判令：1、被告一次性支付逾期交房的违约金人民币205747元（暂计至2013年9月30日，直至被告依法交房为止）；2、被告承担本案诉讼费用。上诉人原审辩称：原告诉称被告至今未交房，与事实不符，被告于2013年5月26日向原告发出房屋交付使用通知书，要求原告于2013年5月30日至2013年5月31日前来办理入伙手续。根据合同约定，××未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起七日内办理手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给××使用，逾期天数实际为158天。合同第八条约定，房屋交付的标准为经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。被告通知原告收楼时已取得竣工验收报告，即表明其建筑质量已满足了双方在合同中约定的房屋交付条件。被告开发过程中频繁遭遇异常天气，依据惠州气象台提供的天气证明，异常天气多达121天，远远超出了被告可预计的范围，直接导致因异常天气延期施工。从2011年6月4日原、被告签署商品房买卖合同至约定的房屋交付时间2012年12月30日，其中就有7级以上台风天气23天，暴雨天气9天。按照合同就异常天气的约定，可以据实予以延期交房，故应当免除因异常天气延期32天的责任。合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，具有酌情予以降低的情形。本案所涉物业按照惠阳区住宅租金水平（按每月每平方15元-20元计），即便按最高20元每平方计，每月租金不超过5934元。然而，合同约定的月违约金（按平均30天计）达15018元（计算方式：250.3万元*0.02%*30天），高出租金水平将近三倍，过分高于原告实际损失。合同约定的违约金不对等，被告逾期交房的违约金比例与原告逾期付款的违约金比例虽同为万分之二，但计算基数却大为不同，前者按总房款计，后者却分批次按未付的款项计，计算基数上的差异，导致双方所享有的权利义务不对等，不符合合同对等原则。依据相关法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。恳请人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，酌情调整逾期期间的违约金。除此，对于因原告诉求高于实际损失而额外支出的诉讼费用，应当由原告自行承担。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2011年6月4日，原告王京宝、王琳娜（××）与被告惠州市光大置业有限公司（××）签订《广东省商品房买卖合同》。合同约定，××王京宝、王琳娜以总价款2503000元，向××惠州市光大置业有限公司购买众望花园2期1组团63幢03号房，××在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付原告使用。合同签订后，原告已经依照合同的约定向被告交付购房款2503000元。被告所开发的众望花园2期1组团工程于2013年5月26日经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格，取得工程竣工验收报告。被告取得竣工验收报告的时间与合同约定的时间不一致，导致逾期交房。合同第九条就逾期交房约定：“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的20%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金”。被告在取得竣工验收报告后，分别于2013年5月26日、6月9日通过广东省内特快专递向两原告邮寄《商品房交付使用通知书》，被告在两份邮件快单上填写的邮寄地址“深圳市华侨城新润城新亮阁4G”与原告在商品房买卖合同上预留的联系地址“深圳市华侨城新浩城新亮阁4D”有所不同，被告在两份邮件快单上填写的原告联系电话132×××××××9与原告所预留的电话号码一致。被告向原告寄送的第一份《商品房交付使用通知书》于2013年5月26日寄出，在该《商品房交付使用通知书》中，被告通知原告于2013年5月30日到2013年5月31日前来办理入伙手续，后该快件被退回至被告处，邮政退回原因为“上门无人、电联迁移，用户要求退回”。被告向原告寄送的第二份《商品房交付使用通知书》于2013年6月9日寄出，在该《商品房交付使用通知书》中，被告通知原告于2013年6月12日到2013年6月14日前来办理入伙手续，后该快件退回至被告处，邮政退回原因为“电话关机”。合同附件四第十一条就房屋交接约定“××未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起七日内办理手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给××使用”。原被告多次就延期交房的违约责任承担协商，未果。原告遂于2013年12月10日诉至原审法院。另查明，合同第八条约定：“遭遇异常天气、异常地质状况、市政规划变化和政府行为而导致工期延误的，政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误，××可据实予以延期”。合同附件四第九条约定“××与××一致确认《商品房买卖合同》第八条“异常天气”是指高温37℃以上（含），24小时内降雨达到50MM以上（含），风力达到七级以上（含）的天气情况”。自合同签订日2011年6月4日至合同约定的房屋交付时间2012年12月30日止，惠州地区遭遇热带气旋22天、24小时内降雨达到50MM以上的暴雨天气5天，根据合同对异常天气的定义，原、被告合同履行期间，共遭遇27天异常天气。原审法院判决理由和结果原审法院认为:原被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，原被告应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告已按照合同的约定支付了全部购房款2503000元，被告也应当按照约定在2012年12月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付原告使用。然而，被告的商品房在2013年5月26日才达到双方约定的交付使用条件，被告的行为已构成违约。原告要求按照合同约定继续履行合同，并要求被告支付相应的违约金，有事实和法律依据，予以支持。关于具体的逾期时间，因被告的商品房于2013年5月26日已达到双方约定的交付条件，且于2013年5月26日、2013年6月9日向原告寄送了《商品房交付使用通知书》，虽被告在邮件上所填写的地址与原告所预留的地址有所出入，但被告所填写的区域地址与原告预留的区域地址“深圳市华侨城”一致，且被告所填写的原告电话号码并无瑕疵，第一份快件虽未能送出，但快递员已经联系到原告。根据日常生活经验，邮政快递有别于普通邮寄件，快递员在收发快件时，都是在到达相应的区域地址后，电话联系收件人签收快件，决定快件是否能准确送达的关键除区域地址外，更在于是否能按照预留的电话号码及时通知到收件人。本案被告向原告寄送的第一份快递，快递员曾按照邮件上填写的原告联系电话通知签收快件，但最终原告并未签收快件，也未告知快递员准确的送件地址，导致快件未能妥善发出。故被告没有及时通知到原告来办理收房手续的原因在原告。综合两份快件退回的原因，原审法院确认被告于2013年5月31日已按照合同的约定通知了原告收房。根据双方在合同中关于“××未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起七日内办理手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给××使用”的约定，结合第一份《商品房交付使用通知书》所表述的2013年5月26日到2013年5月31日办理商品房入伙手续，确认被告已于2013年5月31日履行完房屋交付义务。另根据合同对异常天气的约定，在合同履行期间有27天的异常天气，当在逾期期间内予以扣除，故被告的逾期时间为2012年12月31日至2013年5月31日扣除异常天气延迟的27天，计125天。关于逾期违约金的计算标准，双方在合同中已明确约定，被告逾期交房未超过180天，原告要求继续履行合同的，被告当按照原告已付款按每日万分之二的比例支付逾期违约金，该条款是双方自主约定，不违反相关法律规定，且合同中就原告逾期未付款也有相应的违约金条款，虽然合同对双方违约金约定的计算基数不一致，但合同本就是被告预先起草的，原告在签署合同时，并未对合同内容进行增改，且据此计算出的违约金也没有过分高于原告的损失，双方对违约责任的约定，公平合理。被告辩称逾期违约金的计算标准过高，没有事实和法律依据，不予支持。综上，被告按合同计算的逾期时间为125天，逾期违约金的计算方式为每日按已付款2503000元的万分之二，被告应支付给原告的逾期违约金总计为62575元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市光大置业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告王京宝、王琳娜支付逾期违约金62575元。二、驳回原告的其他诉讼请求。受理费4386元，减半收取2193元，由原告王京宝、王琳娜负担1513元，由被告惠州市光大置业有限公司负担680元。当事人二审的意见宣判后，上诉人惠州市光大置业有限公司不服，向本院提起上诉称：本案约定的违约金过分高于被上诉人实际损失，应予调整。故请求二审法院：撤销一审判决第一判项。被上诉人王京宝、王琳娜答辩称：服从一审判决。本院查明的事实本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为：本案基本事实清楚，对于诉讼各方没有争议的部分本院予以认定，针对上诉人的上诉，本院审理如下：上诉人认为本案一审所认定的违约金过分高于被上诉人的实际损失，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十七条的规定，参照同地段同类房屋的租金标准计算违约金，对此，本院认为，该条款的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额，而在本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条已对上诉人逾期交房的违约责任规定了相应的违约金标准，因此并不适用该条款的规定，原审法院判决按已付房价款日万分之二的标准计付违约金，符合合同的约定以及交易惯例，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1364元，由上诉人惠州市光大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾求凡审判员  邹 戈审判员  卫书平二〇一四年九月三日书记员  李 华附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。