淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0811民初385号原告黄媛媛，个体户。原告高元看，个体户。被告黄立文。被告姚娟。第三人黄馨谊。原告黄媛媛、高元看诉被告黄立文、姚娟、第三人黄馨谊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理。依法由代理审判员李洪昌适用简易程序，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告黄媛媛、高元看及其委托代理人曹劲松，被告黄立文、姚娟及第三人黄馨谊共同委托代理人赵正会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄媛媛、高元看诉称：两被告系夫妻关系，第三人系两被告女儿。2009年6月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》1份，约定被告将位于淮安市清浦区城南逸翠园9幢3单元205室房屋出售给原告，房屋总价款为18万元，付款方式为：合同签署当日支付首付款15万元，剩余房款3万元，其中2万元在1年之内还清，余下1万元在房屋过户后一次性付清。合同签署后，原告即向被告一次性支付15万元，被告也将房屋交付给原告使用。后原告应被告要求又向被告支付购房款2.8万元。2015年，涉案房屋具备过户条件，原告已向被告支付购房款17.8万元，故多次要求被告协助办理过户手续。但被告以种种理由予以拒绝。2016年1月4日，被告电话告知原告，涉案房屋已过户至第三人名下，并办理了银行抵押贷款。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，并判令第三人协助被告将涉案房屋过户至原告名下。被告黄立文、姚娟辩称：被告不是涉案房屋的所有权人，无权处分他人财产，原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，原告应将房屋返还。原告仅支付了首付款15万元，其余款项并未支付。涉案房屋系拆迁安置房，五年内不许上市交易。合同上的姚娟签名并非本人所签。请求驳回原告的诉讼请求。第三人黄馨谊辩称：原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，涉案房屋产权人为第三人。两被告作为父母，无权处分第三人财产。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：两原告系夫妻关系，两被告亦为夫妻关系，第三人黄馨谊(1993年9月9日生)系两被告女儿，原告黄媛媛系两被告侄女。2009年6月19日，被告黄立文、姚娟(甲方)与原告黄媛媛���高元看(乙方)签订《房屋买卖合同》1份，约定：“1、甲方将拥有的坐落于淮安市清浦区城南逸翠园9幢3单元205无产权纠纷的房产卖给乙方，建筑面积为82平方米(含车库9平方米)。2、上述房产的交易价格为18万元，本合同签订日乙方向甲方支付15万元，剩余房款3万元，其中2万元在一年内还清(2009年6月19日至2010年6月18日)，余下1万元在房产证过户后一次性付清。3、付款时间与办法：经甲乙双方协商，约定签订合同当日支付首付款15万元给甲方。4、甲方应于收到乙方全额房款后，立即将产权交割完毕。5、税费分担：甲乙双方应遵守国家房地产政策法规，并按规定交纳办理房地产过户手续所应交纳的税费，交易税费由乙方承担，中介方及代办产权过户费由乙方承担。……”合同签订时，原、被告四人均在场，其中被告姚娟的签名由被告黄立文代签，姚娟对此未表异议。2009年6月20日，原告依约向被告支付购房款15万元。被告姚娟在《房屋买卖合同》第二页上注明：“今收到高元看、黄媛媛房款15万元。”后被告将涉案房屋交给原告，原告将房屋装潢并居住使用至今。两原告居住使用期间，两被告及第三人对房屋权属均未提出任何异议。另外，原告还先后向被告支付购房尾款2.8万元。2015年8月5日，第三人黄馨谊以买卖的形式取得了涉案房屋的产权证，登记所有权人为黄馨谊。2015年9月24日，第三人以涉案房屋为抵押，从中国农业银行股份有限公司淮安新区支行贷款20万元。另查，涉案房屋系案外人葛成英拆迁所得的安置房。葛成英将涉案房屋出售给两被告后，该房由两被告管理使用。被告辩称第三人已于2008年取得涉案房屋的所有权，经本院限期举证，被告及第三人均未提供相应证据予以证明。以上事实，有庭审笔录，原告提供的《房屋买卖合同》、收条、录音资料、房屋登记簿，被告提供的房屋所有权证、购房合同等证据在卷佐证，本院予以确认。案件审理过程中，因双方意见分歧较大，致本院调解未果。本院认为：一、关于双方签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。故原告要求确认《房屋买卖合同》有效的主张本院予以支持。被告辩称其无权处分涉案房屋，本院认为，涉案房屋系两被告从葛成英处购买的拆迁安置房，因政策原因，虽未办理房屋产权证，但两被告仍为涉案房屋的合法权利人，被告有权处分涉案房屋。涉案房屋于2015年8月5日登记于第三人黄馨谊名下，不影响两被告的处分权。两被告辩称签订房屋买卖合同时，第三人是涉案房屋的所有权人，无事实依据，本院不予采信。二、关于原告主张被告及第三人协助过户的主张应否支持的问题。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。被告将房屋出售给原告，本应在条件成就后协助原告办理房屋过户手续，但被告违反诚实信用原则，以涉案房屋为抵押从银行贷款，致涉案房屋事实上无法过户。在此情况下，经本院释明，原告表示无力代被告偿还银行贷款。故原告要求被告及第三人协助办理过户手续，本院难以支持。在抵押权撤销之后，原告可另行主张。被告将涉案房屋出售给原告后，又将��屋登记在第三人名下，并设置抵押权，致使原告无法按照合同约定取得房屋的产权证，作为原告信赖的亲属，两被告不仅违约，而且严重违反诚实信用原则，故本院确定本案诉讼费由两被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告黄媛媛、高元看和被告黄立文、姚娟于2009年6月19日签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告黄媛媛、高元看的其他诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由被告黄立文、姚娟负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款账户：江苏银行淮安清浦支行，账号：80403005100007032）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54)。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计��。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。代理审判员  李洪昌二〇一六年四月二十日书 记 员  李思语附：裁决所依据的法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。