广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2072民初3089号原告：陈泉兵，男，1977年8月1日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。原告：颜巧萍，女，1979年11月5日出生，汉族，住浙江省。上列两原告的共同委托代理人：王方强、黄金妤，广东帅毅律师事务所律师、律师助理。被告：中山市古镇古四经济发展有限责任公司，住所地广东省中山市。法定代表人：邓铭超，该公司总经理。委托代理人：付秋真、卢婉贞，广东扬真律师事务所律师、实习律师。原告陈泉兵、颜巧萍诉被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序,由代理审判员黎妙独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈泉兵及陈泉兵、颜巧萍的共同委托代理人王方强，被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司的委托代理人付秋真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈泉兵、颜巧萍诉称：2010年9月29日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买位于中山市××大道侧××期的商品房，合同及补充协议均写明被告应当在交付该商品房之日起540个工作日内交付房屋权属证书给买受人，被告于2011年6月1日前交付了该商品房，但至今远超过约定的期限未交付房屋权属证书，按照双方签订的《合同补充协议》第八条约定，逾期未交付，被告应当按照每日原告已付房价款的万分之二点一支付违约金。原告自2011年6月1日收取该商品房，被告应当在2013年8月1日前交付该房地产房屋权属证书，但至今一直未交付，违约金自2013年8月1日计算至今暂计210170.6元。另原告在2014年已经挂牌出售该房产，当时房价接近每平方米10000元，但因被告未按时交付该房屋权属证书，导致原告无法进行交易，导致原告的损失极大，原告已经就此事向被告反映，但被告一直未予以回复。请求判令：1、被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司在2016年2月1日前交付房屋权属证书给原告；2、被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司向原告支付迟延交付房屋权属证书的违约金（以已付房款1099796元为基数，按每日万分之二点一的标准计算，自2013年8月1日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，暂计至2016年2月1日为210170.6元）。原告为证明其主张，提供有如下证据：1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体适格；2、被告的机读档案信息及变更信息，证明被告的诉讼主体适格；3、中山市商品房销售登记备案表，证明原告购买的商品房已经备案登记；4、中山市商品房买卖合同及补充协议，证明原告购买的商品房的事实及约定交付房产登记证书的事实；5、物业管理服务协议，证明原告于2011年6月1日前已收取商品房并入住；6、个人购买担保借款合同，证明原告已按照合同约定支付完毕房款；7、律师函、邮政EMS单据和记录，证明原告就迟延交付房产权属证书向被告催促，但被告一直未予回复；8、收款收据及契税发票，证明原告已交清全部费用。被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司辩称：一、原告主张的迟延交付房屋权属证书的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽然被告迟延交付房屋权属证书，但并未对原告造成实际损失。按照我国合同法精神，违约金是以补偿性为原则而非惩罚性，以填补损害为目的。如果原告事实上不存在实际损失，其主张的违约金过高，应当以实际损失为基础予以减少；二、原告主张延迟交付房屋证书导致的预期损失没有法律依据。根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，预期损失包含在违约金中，原告同时主张违约金及预期损失属于重复主张，依法应当不予支持；三、被告延迟交付房屋权属证书不存在过错，而是由于政府规划、设计的变更导致的；四、原告的请求已经过了诉讼时效。《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》约定被告在商品房交付后的540个工作日内办理房屋权属证书。被告于2011年6月1日交付了房屋，原告也入住了。2011年是交付房屋的日期，按照约定，原告应在2013年7月26日之前取得房屋权属证书。本案为商品房预售合同纠纷，诉讼时效为2年。因此原告请求的诉讼时效自2013年7月27日起至2015年7月26日止。原告起诉的时间为2016年1月28日，已过诉讼时效。被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司没有任何证据提交。经审理查明：2010年9月29日，原告陈泉兵、颜巧萍与被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市××镇××大道侧××2101的预售商品房，总价款1099796元；被告应当在2011年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的3%向原告支付违约金，因原告原因导致不能如期取得房地产权属证书，被告不承担任何责任。合同还约定了其他内容。双方当天还签订一份《合同补充协议》，其中第八条约定买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书，应在签署本合同时缴交各项税费并在本合同项下商品房交付时，将办理房屋权属证书所需的全部资料一并交予出卖人，办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款；买受人未完整提供办证资料、税费、未确认实测面积并结清差价的，导致其产权证延迟办理的，出卖人不承担责任；房屋权属证书办妥后，买受人应在接到办理现房抵押登记手续通知之日起7日内，办理现房抵押登记所需全部手续，否则每逾期一日，买受人应按担保贷款总额的万分之二点一向出卖人承担违约金；由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。第十七条约定本补充协议签订之前双方签署的其他文件（包括认购书、《房地产买卖合同》）中的约定与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准。签订上述合同和补充协议后，原告向被告付清了全部购房款，被告于2011年6月1日前也已将商品房交付原告使用。按照合同约定被告应当在商品房交付使用后540个工作日内办理房屋权属证书交付原告，但至起诉之日，被告仍然未办理房屋权属证书。原告遂以被告至今未办理房屋权属证书为由向本院提出前述请求。诉讼中，被告确认案涉商品房至今仍未办理房屋权属证书，其称因政府规划、设计的变更导致未能办理，并不存在过错，但未能提供相应证据证明。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。被告应当在涉案商品房买卖合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书，被告逾期办证构成违约，应当承担相应的违约责任。根据本案实际情况，本院核定被告应在本判决书生效之日起30日内为原告办理涉案房屋权属证书。被告提出因政府规划、设计的变更导致未能办理房屋权属证书，并不存在过错的抗辩意见，但未能提供相应证据证明，本院不予采信。关于违约金及诉讼时效问题。本案中，被告应当在2011年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；应当在商品房交付使用后540个工作日内办理房屋权属证书。原告主张自2013年8月1日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的违约金，被告对此提出诉讼时效的抗辩。本院认为，按我国法律关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据该规定，原告主张2013年8月1日产生的违约金应在2015年8月1日前提起诉讼，以此类推，原告主张2014年1月27日产生的违约金应在2016年1月27日前提起诉讼。原告于2016年1月28日提起诉讼，2014年1月28日之后产生的违约金才受人民法院保护。故原告主张2013年8月1日至2014年1月27日期间的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护；被告抗辩有理部分，本院予以采纳；对于被告请求调低逾期办证违约金问题。被告辩称当事人约定的违约金过高，原告并未举证其存在实际损失，延期办证并未影响原告使用、收益，未造成原告实际损失，因此应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。对此，本院认为，被告已按期交付房屋，原告也已入住，并未对原告正常使用房屋和对合同的履行情况造成实质影响；原告虽主张其预期损失但未提供充分证据证明，其损失也难以确定。在损失难以确定的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定原告的实际损失数额范围。综合参考双方在房屋买卖合同中关于逾期交楼、逾期付款违约金的约定等因素，再结合本案原告的实际损失，合同的履行情况及本案实际，本院认定双方约定以已付房价款每日万分之二点一的标准计算违约金属于过高，本院酌定调整为按每日万分之一的标准计算逾期办证违约金至原告取得房屋权属证书之日止。上述已认定2014年1月28日之后产生的违约金才受人民法院保护，故对原告主张自2014年1月28日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的违约金，本院予以支持。关于原告主张预期损失100000元的请求。原告没有充分证据证明其预期损失100000元，且原告已主张违约金，其损失已得到赔偿，再主张预期损失，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告陈泉兵、颜巧萍办理中山市X镇XX大道侧房屋权属证书；二、被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司于判决生效之日起向原告陈泉兵、颜巧萍支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2014年1月28日起至陈泉兵、颜巧萍实际取得房屋权属证书之日止，以已付房款1099796元为基数，按每日万分之一的标准计算）；三、驳回原告陈泉兵、颜巧萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5952元，减半收取2976元（原告已预交），由原告陈泉兵、颜巧萍负担2151元；被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司负担825元，被告于执行中径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 黎 妙二〇一六年四月十四日书 记 员 李迪楣