广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法生民初字第572号原告库洪美。被告李亚东。委托代理人成忠娥，广东粤鑫律师事务所律师。原告库洪美诉被告李亚东租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄惠玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告库洪美，被告李亚东的委托代理人成忠娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我与被告于2005年3月8日签订租赁合同，由我承租被告位于海珠区大塘村汇源十巷5、6号的房屋作商业用途，租赁期限为九年，到2014年3月7日止。我自承租房屋以来依法经营，交租及时，未曾拖欠被告房租、水电费等相关费用，至租赁期满时经双方协商决定不续签租赁合同。我已���2014年3月7日按时交还房屋，并结清相关款项，被告也与他人签订新的租赁合同并出租房屋。按照原合同约定，被告应立即归还我租赁保证金5万元及水电保证金5000元，但我多次找被告交涉，被告一再推脱，至今未答应退还款项给我。故起诉要求被告退还租赁保证金5万元及水电保证金5000元给我。被告辩称，原告陈述不符合事实，请法院驳回原告的诉讼请求。原告在租赁期间存在多次迟延缴纳租金的行为；而且，房屋在出租给原告之前一楼是经营超市，二楼是套房，原告承租后对房屋进行了大范围的改造，将一楼改造成发廊，二楼改造为单间，在合同到期时原告只搬走其物品，没有交还房屋钥匙给我，更没有恢复房屋原状和赔偿经济损失。鉴于原告存在严重的违约行为，原告缴纳的保证金只能抵扣部分滞纳金、违约金和赔偿金，故我不同意原告的诉讼请求��经审理查明，被告是本市大塘村汇源十巷5号、6号宅基地房屋的使用人，领有《农村（墟镇）宅基地使用证》。原、被告于2005年2月19日签订《广州市房地产租赁合同》，订明：被告同意将坐落海珠区大塘村汇源十巷5、6号部位的房地产出租给原告作商业用途使用，建筑面积约380平方米，租赁期限从2005年3月8日至2014年3月7日止，租金开始按6个月结算，以后由原告在每月的第2日前按现金付款方式缴付给被告。原告已向被告交纳伍万元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回原告（退回原告、抵偿租金）。在租赁期内，被告承担下列责任：1、依合同将房屋及设备交付原告使用。2、负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。3、……；4、租赁期内，被告如需提前解除合同，应��前征得原告同意。原告负责承担下列责任：1、依时交纳租金，每月8日交付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，原告须按当月租金额的2%（小于3%）向被告支付违约金。如果逾期30日，原告有权解除合同，收回房屋。2、严格按房屋使用性质使用房屋。原告擅自改变房屋用途，被告可解除合同，收回房屋。3、因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经被告书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，被告有权对工程进行监督。4、……；5、爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知被告并积极配合被告检查和维修，……使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿。原告如果要对物业进行装修、间隔，须经被告同意，费用由原告负责。结构、外墙不能改造，二楼原告改��用到合同期满，按原来恢复原状或赔偿经济损失。租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的30%（小于100%）收取违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额2%支付滞纳金。被告中途收回房屋，被告应赔偿原告按押金10倍还给原告。租赁期间，非经被告书面同意，原告不可将该房产分租或转租，每月的电话费、有线电视费、水电费、卫生费、防洪费、室内设施的维修等杂费，均由原告支付。被告于2005年3月8日将该房产钥匙交给原告，以供原告装修之用。水电押金5000元，每月电费发票款付款；等。合同签订当日，原告向被告交纳5万元租赁保证金、水电费押金5000元，被告交付房屋给原告使用。租赁期限届满前，被告未与原告协商于2013年收回涉案房屋使用权，将涉案房屋出租给第三方杨学友作经营酒楼使用。被告收回涉案房屋时，没有与原告办理交接手续。原告因追偿被告退还租赁保证金和水电押金未果，于2014年7月2日提起本案诉讼。庭审中，原、被告一致确认：原告在租赁期间的租金、水电费等费用已经结清。此外，原告陈述：被告未经其同意，在2013年8月10日将涉案房屋转租给第三方杨学友经营酒家使用。对此，原告提供一份由被告、陈九秋及杨学友签名的《房屋租赁合同补充协议》（复印件）作证据。对此，被告以协议没有显示签字日期、原告交还房屋时间及没有原件核对为由，不予确认。被告对其答辩意见，提交修复工程的《预算书》（留有编制人、审核人的个人签名，没有加盖出具单位印章）、房屋出租前的门店外貌照片两张（照片背面留有“商场门口”字样，没有签名记载）、被告制作的违约滞纳金及收据三张［日期分别为：2005年10月6日、2005年12月9日和2006年1月9日，记载内容主要是：客户（东方名流库洪美）租金、卫生费、电视费、滞纳金等费用］作证据。对此，原告均不予确认，认为《预算书》是被告单方提供的，其只是对房屋进行简单装修，没有损坏房屋，照片和收据均没有其签名，其每月都是按时交租。另查，被告对其提出原告存在逾期交租、改造房屋没有恢复原状的违约行为，另案提起诉讼［案号：（2014）穗海法生民初字第631号］，要求原告赔偿因损坏房屋需恢复原状的经济损失、逾期交租的违约金及逾期交付违约金、赔偿金的滞纳金。该案庭审期间，原、被告一致确认：合同约定租赁期限是2005年3月8日至2014年3月7日，原告实际使用至2013年3月7日。此外，原告陈述：其将涉案房屋转租给朋友陈九��做美容美发生意，不久陈九秋直接与被告签订合同，陈九秋与杨学友一起经营酒家，其是在酒家开张后才知道被告收回涉案房屋的事情。被告在其装修房屋期间看过房屋，没有提出异议。被告在收回房屋后，新的承租人对涉案房屋1、2楼进行了装修。被告陈述：2013年3月7日至2013年8月9日没有出租房屋，也没有人使用房屋；自2013年8月10日至今，都是由第三方杨学友承租涉案房屋。其在收回房屋后，没有对房屋进行过装修，杨学友对房屋进行了简单的装修。本院认为，原、被告签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。原、被告在合同中约定，租赁期限至2014年3月7日止，但根据原、被告庭审陈述意见可知，被告在合同期限届满前，未经双方协商，于2013年3月7日提前解除合同，收回房屋使用权后再另行出租给第三方使用。因此，被告以其实际行为终止双方的租赁关系。按照合同约定，被告应当在解除合同之日将保证金退回给原告。但被告并没有按照合同约定，在收回涉案房屋使用权后根据履行情况及时与原告进行结算和清理双方债权债务。现原告提出被告退还5万元租赁保证金和5000元水电押金的诉请，合理合法，且符合双方所签合同约定，本院予以支持。此外，由于被告已另案提出起诉，主张原告承担违约责任，故本案不予一并审查处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十七条的规定，判决如下：被告李亚东在本判决生效之日起10日内，退还租赁保证金50000元和水电押金5000元给原告库洪美。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法��第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费588元由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄惠玲二〇一四年九月二十四日书记员  孙雪莹郭艳芬