四川省雅安市名山区人民法院民 事 判 决 书(2015)名山民初字第1039号原告张丽，女，生于1977年4月21日，现住雅安市名山区。委托代理人胡世君，四川律大律师事务所律师。委托代理人阚学伦，四川律大律师事务所律师。被告雅安得利房地产开发有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区朝阳街。法定代表人高锡宁，公司总经理。委托代理人刘婧，该公司员工。委托代理人张勇攀，四川超跃律师事务所律师。原告张丽诉被告雅安得利房地产开发有限责任公司（简称得利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理。审理中，被告得利公司提出管辖权异议，本院作出驳回管辖权异议的裁定后，被告得利公司提出上诉，雅安市中级人民法院审理后依法予以维持。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告张丽的委托代理人胡世君、被告得利公司的委托代理人刘婧、张勇攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张丽诉称：2009年7月26日，原告与被告签订商品房买卖合同。该合同第七条明确约定：“因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担相应责任”；第二十条产权登记（一）初始登记约定，“出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照补偿协议处理”。补充协议4.1条约定：“该商品房在交付后，由出卖人协助办理房屋所有权证书，分户国有土地使用证于2011年12月31日前取得”。补充协议4.3条约定：“自买受人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向出卖人支付”。合同签订后，原告按照被告拟定的格式合同履行了全部房款给付义务，而被告首先未按约定时间为原告办理房产证，也未依约支付违约金，更为严重的是，虽经原告通过各种方式反复督促，在原告起诉后，被告才为原告办理了土地使用证。现请求：1.由被告支付原告未按期办理房产证违约金20746元；2.由被告支付原告未按期办理土地使用证违约金109170元。被告得利公司辩称：1.被告的主体不适格。分公司是有营业执照的，应当告分公司，而不能直接告总公司；2.被告为原告张丽无偿代办“双证”的过程中，并无过错，依法不应承担违约责任。（一）关于被告张丽分户《房屋所有权证》迟延办理的原因及被告不应承担违约责任的理由：一是县政府职能部门无偿摊派增加被告的城建配套公共设施建设任务，迟延办理项目规划验收合格证和房权大证；二是原名山县税务部门为保证税收不遗漏，确保终极汇算、全额征缴入库，要求迟延办证，有意滞迟制发申办房产证必须提交的《房地产交易纳（免）税通知书》；三是办证部门对房产项目成批量办证，采取的是集中申报、周期办证，办证时间有自然间隔；且针对房产项目的批量办证，政府部门已出具书面材料说明其办证时间，不在20个工作日的办证时限规定范围之内。说明政府的工作机制和大宗房产批量办证的特殊性，也是造成迟延办证的一个原因。（二）关于张丽分户《国有土地使用权证》迟延办理的原因及被告不应承担违约责任的理由。一是城建规划部门向被告无偿摊派增加城建配套公共设施建设任务，迟延办理《建设工程规划验收合格证》；二是政府规划部门对该项目的原始规划方案作增容调整，需集体会审，迟迟不作终审决定。三是原名山县撤县设区，市、区两级政府较长时间事权划分不明，阶段性中止办证工作。3.迟延办证，没有给原告造成任何损失。原告是按揭贷款，即使是双证办妥，也会交给银行，不能直接交给原告，所以没有给原告造成损失；4.即使是办理分户房产证的时间违约，诉讼时效也已经过了。房产证应当取得时间是2010年12月31日，实际取得时间是2011年9月5日，原告最迟应在2013年11月5日前起诉；5.迟延办理土地使用证并没有约定违约金，原告既主张房产证的违约金又主张办理土地使用证的违约金，是重复计算，不符合合同约定，也不符合法律规定。即使认定被告违约，原告请求的违约金也过高，请求法院依法予以调减；6.被告无权掌控双证的办理时间，按照合同的约定，被告分公司只是无偿协助原告办理双证，原告在2010年1月份交了税费，得利公司丽都分公司在4月份就递交了申请，房管所依法办证。被告在2007年就已取得土地使用权证，因容积率调整问题，经区委、政府多次协调，2015年6月29日，才确定了被告补缴土地出让金的数额，签订了土地使用权出让补充合同，重新启动了办理土地使用证分户的程序。2015年9月，被告的丽都分公司就四处通知购房户，及时通知购房户办证，并将办证的有关手续交到国土部门。总之，被告的丽都分公司尽到了及时提交办证资料的协助义务，不应当承担迟延办证的责任。在整个办证的过程中，被告的丽都分公司并没有任何过错。按照双方合同约定，由于出卖人的责任导致未按期办证，被告才承担违约责任。综上所述，由于被告尽到了协助义务，在办证过程中没有任何责任，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：得利公司是一家具有三级资质的房地产开发企业，其于2007年4月取得了雅安市名山区蒙阳镇新区D区彩虹路9860平方米的土地使用权后，承建了“丽都家园”商住楼项目。2009年7月26日，原告作为买受人，被告得利公司作为出卖人，双方签订了商品房买卖合同一份。商品房买卖合同约定的主要内容为：“出卖人以出让方式取得位于名山县（现已更名为雅安市名山区）蒙阳镇县城新区D区彩虹路地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为名国用（2007）第5062号，土地使用权面积为9860平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房定名为丽都家园，建设工程规划许可证号为2009－017﹟，建筑工程施工许可证号为513122200905150301，商品房预售许可证号为（名）房预售证第09－05号。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架，建筑层数为6+1层，该商品房为4幢第2单元6层11号，该商品房的用途为住宅，单价为每平方米2281.3元，总价款412117元，采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向名山县信用联社或住房公积金机构借款支付。出卖人应当按规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；（1）契税；（2）第二十三条约定的物业服务费用；（3）印花税；（4）分户产权证登记费、分户国土证登记费。合同第二十条产权登记中约定‘出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.见补充协议。商品房交付使用后，买受人同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托雅安得利房地产开发有限责任公司丽都分公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第（2）种方式处理：（2）见补充协议。’本合同自双方签字（盖章）之日起生效。自本合同生效之日起30日内，由出卖人向名山县房管所申请办理该商品房预售合同登记备案手续。”合同出卖人处加盖了得利公司丽都分公司的公章，买受人处张丽签名捺印。该合同在2009年7月27日在名山县房地产管理所进行了备案登记。签订《商品房买卖合同》之日，双方签订了《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议中约定的主要内容有“首付款合计132117元，首付款付清10日内由买受人向名山县住房公积金管理中心申请6.8成25年按揭贷款28万元。对合同第二十条的补充约定有‘该商品房在交付后，由出卖人协助办理房屋所有权证书，分户国有土地使用证于2011年12月31日前取得，出卖人不收取任何代办费。办证发生的税费，依照国家有关规定由双方各自交纳。同时，买受人必须将办理房屋产权证书所需资料（包括购房合同、身份证复印件、房款收据、私章等）和需要缴纳的税费（具体税费最终以税务部门和产权登记部门为准）和专项维修基金在出卖人通知的时限内提交给出卖人。否则，每迟延一日，买受人应向出卖人支付违约金人民币200元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不得退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。’”原告已按合同约定按揭付清了购房款总计418276元。2010年1月15日，原告交纳了房地产权属转移税款16731.04元，并向被告的丽都分公司交纳了代办房产证、国土证的手续费1982元，被告方向原告交付了房屋钥匙。2010年4月7日，原名山县房地产管理所收到了被告方提交办理产权的申请。2011年5月23日，得利公司丽都分公司申请办理了“丽都家园”项目房产证初始登记。2011年6月22日，原名山县地方税务局出具了房地产交易纳（免）税通知书，载明出让方为得利公司，受让方为宋如伟等20户，相关税收已完清，备注内20户为宋如伟、张丽等。原告房产证上显示的登记时间为2011年9月5日。2015年6月29日，雅安市国土资源局名山区分局与被告签订了国有土地使用权出让补充合同，合同中载明“2005年12月8日，出让人与郑万年签订了位于蒙阳镇县城新区D区彩虹路9860平方米地块的《国有土地使用权出让合同》。2007年4月经县政府批准，郑万年将该宗土地使用权转让给雅安得利房地产开发有限责任公司。因受让人修建‘丽都家园’商住楼项目后超容积率，经县政府名府函（2013）7号文的批准，同意受让人‘丽都家园’商住楼项目增加容积率补缴土地出让金。经受让人申请，区政府同意，现双方就相关事项及出让金补缴方案在原《国有土地使用权出让合同》的基础上补充协议如下：该地块建筑容积率由原来的不大于1.5调整为项目建设完成后实际的2.818；由受让人补缴土地出让金442.272万元，先期缴纳350万元，余款在遗留问题解决之后缴纳。”随后，被告得利公司按规定补缴了土地出让金，被告的丽都分公司于2015年7月再次收集办理“丽都家园”分户国有土地使用证的相关资料，并通知了该小区住户办理分户土地使用证的相关事宜。2015年9月2日，雅安市国土资源管理局名山区分局正式受理了得利公司丽都分公司办理分户的申请，雅安市国土资源管理局名山区分局已依法为原告办理了分户土地使用证。另查明，2007年7月16日，原名山县规划和建设局批复同意将县城新区陈家坝D区彩虹桥地块容积率调整为2.2，要求得利公司按此进行方案设计。2008年4月19日，得利公司向原名山县蒙阳镇政府交纳了土地补偿费40万元。得利公司在2010年1月26日出具了“名山县丽都家园1#商住楼的竣工验收报告。”2010年2月2日，得利公司向原名山县规划和建设局交纳了罚没收入30万元。2010年9月3日，得利公司丽都分公司作为发包方以25万元的价格将名山县彩虹桥亮化工程施工项目发包给四川倍利房地产营销策划有限公司承建。2011年4月22日，原名山县城乡规划建设和住房保障局对“丽都家园”商住楼颁发了建设工程规划验收合格证。原告所在小区的部分业主因未及时领到房产证及土地使用证，从2014年1月6日起，向雅安市名山区人民法院起诉，雅安市名山区人民法院未予立案。2015年7月底，原告起诉后，因未按规定缴纳诉讼费用，本院裁定按撤诉处理。随后，原告又提起诉讼。以上事实，有原告提交的专用收据、契税完税证、房产证、商品房买卖合同、（2015）名山民初字第317号民事裁定书、雅安市名山区房地产管理关于得利公司丽都分公司“丽都家园项目”房产登记资料的复函、雅安市国土资源管理局名山区分局关于得利公司丽都分公司“丽都家园项目”土地使用证登记资料的复函、雅安市名山区法院的情况报告，被告提交的被告及丽都分公司主体身份资料、（被告丽都分公司）通知、名山县地税局《房地产交易纳（免）税通知书》、光彩工程建设合同、“丽都家园小区项目”容积率调整为2.2的批复、经费来件办理单、国有土地使用权出让补充合同、商品房开发办理《分户国有土地使用权证》所需材料（清单）、雅安市名山区房地产管理所办理房屋权属转移登记事项指南、商品房销售贷款合作协议书、农行名山支行《通知》、农商行名山支行《告知书》、名山税务局第三税务所《说明》、得利公司丽都分公司4批次通知业主领取房产证的告示、《房屋竣工验收报告》、《名山县建设工程规划验收合格证》、《名山县国土资源局土地使用权拍卖出让公告》、名山县规划和建设局签发的名规建【2007】69号文件、名山区地税局《说明》2份及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要是：1.被告的诉讼主体是否适格；2.原告请求被告给付办理分户房产证的违约金是否在诉讼时效期间内，被告是否应当给付违约金；3.被告在办理分户国有土地使用证的过程中，是否存在违约行为，是否应当给付违约金；4.原告请求的违约金是否过高，该不该调减，如何调减的问题。在双方签订的《商品房买卖合同》中，明确载明出卖人为得利公司，买受人为张丽，委托销售机构为得利公司丽都分公司。根据合同相对性原则，本案的合同主体是张丽和得利公司，得利公司丽都分公司是得利公司的分支机构，得利公司丽都分公司实施的民事法律行为，得利公司应当承担民事责任，因此，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定的权利义务，都应由得利公司承担。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的签约主体适格，双方意思表示真实，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告房产证的登记时间为2011年9月5日，若被告有违约行为，应支付违约金，则原告应按合同约定于2011年11月5日前请求被告支付相应的违约金，原告应在2013年11月5日前向被告主张权利。现被告提出原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效，且原告所举的证据亦不能证明其在诉讼时效期间内主张过该项权利。因此，原告请求被告给付逾期办理房产证的违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，对被告在办理房产证的过程中是否存在违约行为及是否应支付违约金，本院不予审查。原告请求被告给付逾期办理房产证的违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案中，被告因超容积率需补缴土地出让金致原告未在约定的时间取得分户国有土地使用证，但补缴土地出让金需要经过政府有关部门审定，审定的时间并非被告能决定。政府有关部门审定后，于2015年6月29日才与被告签订了《国有土地使用权出让补充合同》，确定了被告补缴土地出让金的数额，被告在补缴土地出让金后，及时通知了原告等人交纳相关手续，并于2015年9月2日交到了办证部门，被告将办证手续交到办证部门后，何时出证亦非被告意志能决定。因此，原告未在合同约定的期限领取分户国有土地使用证，并非完全是由于被告方的原因。因此，原告请求给付的违约金过高，本院依法予以调减。考虑到双方当事人在买卖合同中未对逾期办理分户国有土地使用证约定违约金，结合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任的规定，结合本案被告超容积率的事实，酌情确定由被告按原告已付总房款的2%支付违约金，即由被告给付原告逾期办理分户国有土地使用证的违约金8365.52元（4182762%），对原告请求的其余部分，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国》合同法第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告雅安得利房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告张丽逾期办理国有土地使用证的违约金8365.52元；二、驳回原告张丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3464元，由原告张丽负担1732元，由被告雅安得利房地产开发有限责任公司负担1732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审 判 长  李默然人民陪审员  程 均人民陪审员  杨万辉二〇一六年四月十五日书 记 员  唐双萍