山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1325民初2525号原告：李荣，男，1986年1月10日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：史欣艳，山东琅琊律师事务所律师。被告：费县圣大置业有限公司，住所地：费县建设路中段。法定代表人：郭胜利，经理。委托诉讼代理人：李永军、沈伟，山东兰友轩律师事务所律师。原告李荣与被告费县圣大置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李荣的委托诉讼代理人史欣艳，被告费县圣大置业有限公司的委托诉讼代理人李永军、沈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告费县圣大置业有限公司支付迟延办理房屋权属证书的违约金163782元，并实际计算至原告实际取得房屋权属证书之日止；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年3月16日，原、被告签订了商品房预售合同一份。合同约定，原告购买被告开发的卧龙嘉园（曾用名：国电家园）小区8号楼3单元3-402室，房款为418280元。原告按照合同约定缴纳了购房款，被告于2012年7月9日将房屋交付给原告使用，合同约定被告应当于商品房交付使用后90日内办理权属登记，现因被告的原因导致原告未能办理房产证书。被告的行为构成违约，为此原告起诉至法院。被告费县圣大置业有限公司辩称，一、原告所诉的有明显错误，原、被告签订合同的时候是2011年1月6日，不是诉状所称的2010年1月6日，二、诉状所写商品房交付使用后90日内将办理权属登记，与合同约定不符，合同约定商品房交付使用后90日内由出卖人提供资料报产权登记机关备案，并不是办理权属登记，根据合同十五条的约定，办理房产登记的时间为该小区整体入住率达到90%后的90日内给予办理房权证，在本案中，该小区的整体入住率没有达到合同约定的90%，不具备办理房权证的相关条件，综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告李荣围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、身份证复印件一份，证实原告的诉讼主体资格；证据二、商品房预售合同一份，证实双方签订合同成立并生效；证据三、购房发票一张，证实原告已经交纳购房款；证据四、兰山区人民法院（2013）临兰民初字第4866号判决书一份，证实原告2012年7月9日接收被告交付的涉案房屋钥匙并入住，原告于2013年向兰山法院起诉，请求被告协助原告办理房产证，后经兰山法院作出的判决，被告费县圣大置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告李荣办理兰山区北城新区国电家园8号楼3单元3-402的房屋产权证书，该判决书已经确定被告为原告办理房产证的义务及法律依据；证五、违规建筑照片一宗，证实被告在该小区内建造违规建筑，因被告自身原因导致违约；证六、承诺书及卧龙家园小区业主反映问题三份，证实被告承诺为原告协助办理房产证以及违期办理房产证赔付业主的违约金，有法定代表人郭胜利签字。证据七、河东区人民法院（2018）鲁1312民初5680号民事判决书一份，作为原告主张逾期办理房产证违约金的计算依据。被告费县圣大置业有限公司的质证意见为，对证据一、二、三无异议，证据四真实性无异议，但判决书所认定的为被告费县圣大置业有限公司办理房屋产权证书一项的判决所依据的事实和理由不充足，没有按照预售合同第十五条第三项的规定进行认定，不能适用于本案，根据预售合同的相关规定，当事人对办理房产证的相关事项有约定的，应当按照相关约定进行办理，兰山区法院的此项判决没有按照此项约定，应当是一个不正确的判决。证五此照片系复印件，不具备证据的效力，不能证明具有违建性，与本案没有关联性，即使被告存在违建行为，应当由相应的行政执法机关出具相应的证明，并对被告进行处罚，对原告出具的此份证据不能作为有效证据使用。证六承诺书与本案没有关联性，不能证明原告的主张，郭胜利于2017年1月6日所出具的共同反映问题的书面材料，其中第二条办理房产证的时间为2017年10月份前，不是郭胜利所书写，此时间“2017年10月份前”被告没有界定。共同反映问题的第二张，没有被告法定代表人及公司相关人员的任何签字或承诺，不具备法律的效力。证据七系复印件，判决书所判决认定的事实与本案不一致，此判决不能适用于本案。本院的认证意见为：鉴于被告对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；证据四为公文书证，本院予以确认；证据五的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；被告虽对证六的真实性、合法性提出异议，但未提交证据证实该证据不具有真实性、合法性，且该证据与本案待证事实具有关联性，本院对证据六予以确认；证据七与本案不具有关联性，不予确认。结合原、被告的举证、质证、本院认证意见及庭审调查情况，本院认定事实如下：2011年１月6日，被告费县圣大置业有限公司与原告李荣签订《商品房预售合同》，合同内容为“出卖人：费县圣大置业有限公司买受人：李荣第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于兰山区的地块的土地使用权，出让证号为：临兰国用（2009）第0105号。该地块土地面积为：30000平方米，规划用途为住宅，土地使用年限2006年6月28日至2076年6月27日止。建设工程施工合同约定的开工日期为：2009年10月20日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2011年5月2日。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为山东省临沂市房产和住房保障局，商品房预售许可证号为临房预售字第××号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件之一，房号以附件一上表示为准）为合同第一条规定的项目中的：第８号楼【幢】【座】３【单元】【层】3-402号房，房屋代码为1390575。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上11层，地下**。该商品房阳台是其中封闭阳台数为：1，非封闭阳台数为：0。该商品房预测建筑面积共109.44平方米，其中，套内建筑面积91.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.45平方米。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3822元，总金额（人民币）×仟￥佰肆拾壹万捌仟贰佰捌拾零元整。…第六条付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：…2、分期付款签订本合同之日起3日内首付房款168280元整；余款25万元以银行按揭贷款偿还。买受人在本合同签署7日内向卖受人指定的银行提交完备的贷款申请资料，买受人承担办理按揭贷款所需费用。买受人在签订本合同之日起30日内应将按揭贷款全额划付到出卖人指定账户，如按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人指定账户，则按本合同第七条执行。…第八条交付期限：出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、归属市政建设的配套设施未完成接口直接影响交房的；3、市级及市以上规划、文物、环保、土管、林水灯主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇重大技术问题而导致开发期延长，但最长不得超过六个月。4、交付期限届满，买受人银行按揭未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期应相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，使下列第1、2种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。2、本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行。如遇到本合同第八条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。…第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第３项处理。１、……；３、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的30％赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人保证在该小区整体入住率达到90％后的90日内给予办理房产证（需要买受人缴纳的费用由买受人承担）。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：1、提交临沂市仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。…第二十三条本合同自双方签订之日起生效。原告按合同约定向被告交付了首付房款168280元，并如期办理了余款25万元的银行按揭贷款手续。原告于2012年7月9日接收被告交付的涉案房屋的钥匙并入住。涉案房屋于2013年4月26日被验收合格，达到交房条件。原、被告因合同履行产生纠纷，原告起诉至临沂市兰山区人民法院，请求被告继续履行合同约定的交房和办理房屋权属登记等各项合同义务并支付逾期交房违约金91603元。临沂市兰山区人民法院经审理后作出(2013)临兰民初字第4866号民事判决书，判决内容为：“一、被告费县圣大置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告李荣办理兰山区北城新区国电家园8号楼3单元3-402的房屋产权证书（房屋代码为13905750）;二、被告费县圣大置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告李荣逾期交房违约金38523.6元（307天×418280元×0.0003）；三、驳回原告李荣的其他诉讼请求。”该判决书已于2013年12月20日生效。被告费县圣大置业有限公司亦于判决生效后支付了原告李荣逾期交房违约金38523.6元。上述事实，主要由商品房预售合同、收款收据、备案工程基本情况、收到条及当事人陈述、庭审笔录等予以证实，有关证据均已收集并记录在卷。本院认为，原、被告共同签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属于有效合同，故原、被告作为合同相对人均应受合同内容的约束。原告已交付了首付房款180215元，并办理了剩余40万元房款的银行按揭贷款，应视为其已经全面履行了付款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告签订的合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同没有约定逾期办证违约金。被告于2012年7月9日将涉案房屋交付原告，因此，被告费县圣大置业有限公司应当按照合同的约定和上述法律的规定于2012年7月9日起90日内为原告办理涉案房屋权属证书。被告未能按照合同约定的时间和上述法律的规定的时间履行办证义务，构成违约，应承担违约责任。原告自2012年10月8日起可向被告主张逾期办证违约金。因合同没有约定违约金，被告应按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。原告向兰山区人民法院起诉时未主张被告支付逾期办证违约金，至2019年4月22日原告提起本案诉讼主张被告支付逾期办证违约金，显然已超出了上述法律规定的诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条规定，“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”临沂市兰山区人民法院(2013)临兰民初字第4866号民事判决书已经生效，并判决被告费县圣大置业有限公司于判决生效后三十日内为原告李荣办理兰山区北城新区国电家园8号楼3单元3-402的房屋产权证书（房屋代码为13905750），原告应通过生效裁判文书的执行维护自己的合法权益。综上，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告应通过生效裁判文书的执行维护自己的合法权益，原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条之规定，判决如下：驳回原告李荣的诉讼请求。案件受理费3575元减半收取1788元，由原告李荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  刘东辉二〇一九年七月十九日法官助理曾华书记员季海燕