镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）镇经民初字第0574号原告镇江汉翔房地产有限公司，住所地镇江新区大港街道赵声路123号。法定代表人黄焕明，该公司总经理。委托代理人仲勇、谢超，该公司职员。被告姜金祥。被告姜闰阳。两被告共同委托代理人高卫，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。原告镇江汉翔房地产有限公司诉被告姜金祥、姜闰阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，由代理审判员陈泽鑫适用简易程序于2014年6月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人仲勇、谢超，被告姜金祥和两被告共同委托代理人高卫到庭参加诉讼。后由代理审判员陈泽鑫担任审判长与人民陪审员高文霞、张瑜组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行审理，原告委托代理人仲勇，被告姜金祥和两被告共同委托代理人高卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年10月14日签订商品房买卖合同，约定原告向被告出售盛世家园荣域阁一期第37幢1-3层102号房屋一套（以下简称涉案房屋），建筑面积为206.08平方米，合同总价款为1774349元，合同约定原告于2012年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给被告使用。原告已于2012年12月24日向被告书面发出了交付通知书，履行了交房义务，但被告一直未按合同约定接收房屋。2014年3月15日，被告向原告发出书面解除合同通知书，通知原告解除双方签订的商品房买卖合同，并要求原告退还房款及承担违约金。原告认为被告的单方解除商品房买卖合同的行为缺乏事实依据，遂根据商品房买卖合同附件的相关规定对被告单方解除合同的行为提出异议。请求法院判令被告单方解除商品房买卖合同行为无效，由被告承担本案的诉讼费用。以下为原告提交的证据材料及被告的质证意见和本院的认证意见：1、商品房买卖合同一份，拟证明被告购房的相关事实，及合同中对房屋交付、拒绝交付等事项均有明确约定。被告对该证据材料的真实性无异议，但认为商品房买卖合同中的补充协议为格式条款且与本案没有认可关系，其解除合同的理由是被告未提供符合交付条件的房屋。本院对该证据材料的真实性予以认定。2、涉案房屋竣工验收表一份，拟证明涉案房屋2012年7月27日便已经符合法定和约定的交房条件。被告对该证据材料的真实性不予认可，认为该竣工验收表发生在购房前，如确实竣工验收且符合交付条件，则房屋在购房时便可以直接进行交付，而非约定在年底交付。本院对该证据材料的真实性予以认定。3、交房通知书及快递回执原件一份，拟证明原告在约定交房期限内已向原告发出了交房通知书，但被告未按照合同约定对房屋进行交付。被告对该证据材料的真实性无异议，但认为该交房通知书不合法。本院对该证据材料的真实性予以认定。被告辩称：原、被告于2012年10月14日签订了商品房买卖合同。按照合同约定，原告应当于2012年12月31日将符合国家和地方人民政府规定且经验收合格的商品房交付原告使用，逾期交付超过90日后，被告有权解除房屋买卖合同，且原告还应承担已付房款10%的违约金等。合同签订后，被告履行了付款义务，但原告一直未能按照约定的交付时间，向被告交付符合约定条件的房屋，该房屋一直处于建设施工的状态中，现相关施工工作仍未完工。原告未根据国家和地方政府的有关规定，出示该商品房符合法定交付条件的证明文件，包括但不限于工程竣工验收备案表、人防、消防等验收手续，未提供居住区配套设施建设方案履行确认证明。原告逾期交付时间已远超90日。被告根据商品房买卖合同约定于2014年3月15日向原告发出了律师函件，通知原告解除与被告于2012年10月14日签订的商品房买卖合同，要求原告退还被告已支付房款，并按照约定承担违约责任。被告解除合同的行为符合合同约定，请求驳回原告的诉讼请求。以下为被告提交的证据材料及原告的质证意见和本院的认证意见：1、商品房买卖合同及购房发票，拟证明购房的事实及涉案房屋的建筑面积、价款，及合同中关于房屋交付与解除合同、支付违约金等相关条款的约定。原告对该证据材料无异议。本院对该证据材料的真实性予以认定。2、由原告单位沈军出具的情况说明一份，拟证明截至2013年9月10日，原告仍无法向被告交付符合交付条件的房屋。原告对该证据材料不予认可，沈军并非原告职员。本院结合其他证据对该证据材料综合认证。3、9月12日情况说明一份，拟证明2012年12月30日交付验房的具体情况及涉案房屋在9月12日仍处于建设施工状态。原告对该证据材料不予认可。本院结合其他证据对该证据材料综合认证。4、原告于2014年1月9日出具的情况说明一份及照片若干，证明截止至2014年1月9日，原告承认被告所购买房屋仍处于施工状况，房屋不符合交付条件，钥匙仍在施工方。原告对情况说明的真实性予以认可，但关联性不予认可，对照片的真实性及关联性均不认可。本院结合其他证据对该证据材料综合认证。5、律师函及快递存单一份，拟证明被告根据合同约定，已书面通知原告解除双方签订的商品房买卖合同，且要求原告返还房款并承担违约金。原告对该证据材料的真实性无异议，但认为被告单方解除合同缺乏事实依据。本院对该证据材料的真实性予以认定。6、2014年7月18日镇江市公证处出具的公证书一份，拟证明截止至2014年7月18日，涉案房屋仍不符合交付条件。原告对该证据材料的真实性无异议，但关联性不予认可，且认为该证据材料发生在审理过程中，与本案无关。本院对该证据材料的真实性予以认定。7、镇江新区城乡建设局于2012年7月17日向原告发出的停止交付盛世家园小区的通知一份，拟证明涉案房屋因未办理配套设施建设方案履行申请及确认手续，相关部门已对原告违法交付行为进行制止，原告向被告发出的交付通知书应认定为违法且无效。原告对该证据材料的真实性无异议，但关联性不予认可。本院对该证据材料的真实性予以认定。8、镇江新区城乡建设局于2013年4月15日向原告颁发的镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书一份，拟证明涉案房屋于2013年4月15日方才完成综合验收，房屋方才符合法定交付及适用条件。原告对该证据材料无异议，但认为该证据材料与合同约定的交付条件无关，并不能导致约定的交付条件无效。本院对该证据材料的真实性予以认定。经审理查明：原告与被告于2012年10月14日签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告出售涉案房屋，建筑面积为206.08平方米，合同总价款为1774349元；“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》。”另约定原告如逾期交付超过90日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告应当自收到被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的10%向被告支付违约金等。合同附件中约定交付商品房时，如果经实地检查发现该商品房存在需要维修的工程问题时，原告应承担全部责任，并在合理的工期内解决该商品房质量问题，被告对原告的维修工作应承担必要的配合义务，但无权以此为理由拒绝办理房屋交接手续，应当按照合同约定办理房屋交接手续。合同签订后，被告于2012年11月5日将全部购房款支付给被告。2012年12月24日，原告向被告发出了交房通知书，称“我们将于二O一二年十二月二十八日和您办理您所购买的盛世家园荣域阁（明发锦绣银山）37幢102室商品房交付手续。”被告收到交房通知书后认为涉案房屋不符合交付条件，遂拒绝收房。后被告发现涉案房屋一直处于建设施工状态。被告认为原告未在约定的期限内向其交付符合居住条件的房屋，其有权解除合同，并要求原告承担损失及违约金，遂于2014年3月15日向原告发出律师函，通知解除商品房买卖合同，并要求原告退还房款及给付违约金。原告建设的盛世家园（锦绣银山）A区37#、38#、39#楼工程于2012年7月25日竣工验收合格，原告于2012年7月27日将该工程竣工验收备案文件送审，镇江市住房和城乡建设局于2012年7月27日审查后同意备案，并于该日向原告发出竣工验收备案表。另查明：2012年7月17日，镇江新区城乡建设局向原告发出了停止交付盛世家园小区的通知，载明“根据《镇江市市区居住区配套设施建设管理暂行办法》（镇政规发（2010）1号）和《关于进一步作好﹤镇江市市区居住区配套设施建设方案履行确认证明﹥工作的通知》（镇建规（2010）4号）文件精神，凡市区新建居住区交付前，必须办理配套设施建设方案履行的申请并经相关单位确认，否则不得进行交付，不予办理房屋产权初试登记。而你单位开发的盛世家园（明发锦绣银山）小区，在未办理居住区配套设施建设方案履行确认手续的情况下，于今年5月已交付使用，已引发业主投诉。现责令你单位立即停止交付，完善配套设施建设，并妥善处理好业主投诉。”2013年4月15日，镇江新区城乡建设局向原告发出《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，载明“由你公司开发建设的盛世家园A区1-22#、24-33#、35-44#、46-59#住宅小区，经核准，已完成了配套设施建设方案，同意交付使用。”原告认为被告单方面解除合同行为缺乏事实依据，根据合同约定诉至本院。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原、被告应按照合同的约定履行各自的义务，并享有合同所约定的权利。被告已于2012年11月5日支付完全部房款，原告应当在2012年12月31日将符合交付条件的房屋交付给被告使用。涉案房屋虽于2012年7月25日竣工验收合格，并于同年7月27日取得竣工验收备案表，但根据《城市房地产开发进行管理条例》规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当经综合验收合格后方可交付使用。原、被告虽在商品房买卖合同中明确约定交付条件为“该商品房经验收合格”，但同时亦约定交付需“依照国家和地方人民政府的有关规定”，对该格式条款应当作出对提供者原告不利的解释，即涉案房屋交付需符合国家和地方人民政府的有关规定。《镇江市市区居住区配套设施建筑管理暂行办法》规定开发建设单位在办理房屋、土地权属登记手续时，应当提供《配套设施建设方案履行确认证明》。镇江市住房与城乡建设局发出《关于进一步做好﹤镇江市市区居住配套设施建设方案履行确认证明﹥工作的通知》，规定“凡市区新建居住区（含已建成或未交付的商品住房）交付前，必需办理配套设施建设方案履行的申请并经联席会议成员单位确认，否则不得进行交付，市房屋登记管理中心不予办理房屋产权初始登记”。涉案房屋于2013年4月15日方才取得《镇江市配套设施建设方案履行确认证明通知书》，应认定为涉案房屋于2013年4月15日符合交付条件。原告虽于2012年12月24日通知原告交付房屋，但因当时不符合交付条件，被告拒绝接收涉案房屋并无不当。原、被告在商品房买卖合同中明确约定了交付时间及原告逾期交房的违约责任，被告于2014年3月15日行使合同所约定的解除权，发函通知原告解除商品房买卖合同，符合合同约定，不违反法律规定。原告要求判令被告单方解除商品房买卖合同行为无效的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条，第九十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告镇江汉翔房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告镇江汉翔房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陈泽鑫人民陪审员  高文霞人民陪审员  张 瑜二〇一四年九月二十四日书 记 员  孙慧君附：援引的相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。