山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初5396号原告：金璞，男，1964年11月5日出生，汉族，无业，住山东省德州市,委托诉讼代理人：李斌、倪海兰，山东律雨人律师事务所律师。被告：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：913701007926125575。负责人：黄济志，经理。委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。原告金璞与被告福建南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金璞的委托诉讼代理人倪海兰、被告南方物业济南分公司的委托诉讼代理人陈冬冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金璞向本院提出诉讼请求：1、判令南方物业济南分公司赔偿金璞房屋装修及维修损失21888元、其他损失费用800元，共计22688元；2、诉讼费由南方物业济南分公司承担。事实与理由：2016年3月11日，金璞向山东南兴房地产开发有限公司购买位于济南历下区名悦山庄1号楼1单元201室房屋，双方签订《济南市商品房买卖合同》，2017年3月14日金璞与泉州南方物业管理有限公司济南分公司（现更名为：南方物业济南分公司）签订《名悦山庄住宅前期物业服务合同》，南方物业济南分公司承担对房屋共有设施设备及其运行的维护和管理等义务。2018年5月13日，金璞发现其新装修的房屋，因小区的公共下水管道堵塞，致使自家的卫生间出现返水现象，管道内污水外溢，房屋内遍布污水污物。因南方物业济南分公司未及时充分履行合同义务，金璞的屋内装修家具等遭到严重损害，室内污染严重，金璞为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。南方物业济南分公司辩称，金璞在起诉中所述与事实不符，金璞称其自家的卫生间返水因小区的公共下水管阻塞所致，并非事实，案涉损害发生后，金璞与南方物业济南分公司的工程人员一同就返水的原因进行了现场的勘查，在金璞房屋所在的1号楼1单元01号户室的地下负一层（系山东南兴房地产开发有限公司已经对外出售的商铺的2层）的业主的配合下，对该层的暴露于室内的上下水管道进行了查探，查明溢水是因为该部分管道内存在堵塞物造成积水所致，金璞立案时候提交的现场照片，南方物业济南分公司收到后与当时的工程人员详细了解了勘查时的具体情况，经过对该部分管道的密封口的拆解及管道内物质清掏判断，堵塞物来自于该楼栋单元01号户室业主共通的室内下水管道，由于重力的作用沉降结块，主要成分是砂砾等装修垃圾，因此能够说明本案的致害因素并非来自于业主房屋室外的公共管道，而是由该楼道单元户室的共通管道自上而下形成，而根据物权法的规定及金璞、南方物业济南分公司之间物业服务协议的约定，业主室内的共通管道属于业主专有部分的组成，不属于南方物业济南分公司义务提供物业服务的部分，而是属于该楼栋单元户室内异产毗连房屋的共有上下水设施，具有相连相通性、毗连所有人内部共用性的特征，并非小区的处于公共空间的所有业主的共用部位或公用设施设备。南方物业济南分公司存在客观上无法对异产毗连房屋的共有设施，进行主动管理干预的事实，南方物业济南分公司无必须对其疏通的义务，因此不应当承担本案的赔偿责任。南方物业济南分公司已经按照物业服务协议的约定，提供了对小区内公共排污管道的维修保养服务，由于案涉损害只发生在金璞一户室内，小区室外的公共排污井并未出现返水的事实，且与公共排污管道连通的楼栋1层户内也未出现返水的事实，这些均足以排除致害因素发生在南方物业济南分公司物业管理责任范围内的可能性，说明南方物业济南分公司并非违约，也不应当承担违约赔偿责任。包括金璞在内的1号楼1单元01号户室的所有人业主房屋在交付时排水管道均是验收合格的，致害因素是在房屋交付使用过后的过程中产生的，鉴于业主利用室内共通下水管道造成损害的高发领域为业主装修时，将装修垃圾随意倾倒入排水管道的现实情况及案涉损害的阻塞物为装修垃圾的事实，为了最终解决本案纠纷考虑，南方物业济南分公司准备证据时发现，确实有1号楼1单元01号户室其他业主的房屋装修期间与案涉损害发生时间存在重合部分，因此经过整理后，提供法庭及金璞作为维权和裁判的参考。综上，南方物业济南分公司认为本案实质系异产毗连房屋的所有人、使用人之间在使用共通的内部下水管道设施时有个别人违反了城市异产毗连房屋管理规定第六条、十一条、十三条、物权法第七章相邻关系92条的规定，发生不当行为给金璞造成了损失，但是与南方物业济南分公司没有直接关系，建议金璞与法庭，通过追加被告的方式，查明金璞受损的真实原因，得到合理的补偿。金璞为证明自己的主张，提交以下证据：1.《名悦山庄住宅前期物业服务合同》；2.企业信息打印件；3.照片；4.（1）远大建设工程有限公司收据、装修报价表、微信转账截屏打印件（2）山东博顺装饰工程有限公司发票（3）济南天之润建材有限公司出库单、收据、工程明细、微信转账截屏（4）济南市天桥区俊强建材经营部收款收据及销货单、微信转账记录截屏、银行流水（5）德州经济开发区恒春木业经销处收据、订货单、微信转账截屏打印件；5.照片；6.结婚证。南方物业济南分公司对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，合同第二章第二条其中所指的共用部位，共用设施设备的物业管理服务是限定在物业管理区域内，该区域排除了业主的专有部分，因南方物业济南分公司并无法律授权能够主动进入业主的专有部分内进行物业管理，进入需要业主的同意，该份合同第四条约定了业主进行户内维修需要与金璞另行成立特约有偿的服务内容，因此金璞代理人对案涉损害因素发生的部位性质理解是错误的，合同第二条3明确了特指了上下水管道是限定在室外部分，而且该部分性质应该是业主共同所有的。对证据2无异议。对证据3真实性无异议，但是对证明目的有异议，因为根据照片显示的内容，根据其中4张照片显示的内容为疏通阻塞物的现场的情况，该管道系通过南方物业济南分公司工程人员在地下负一层非公共、业主的专有部分内清掏出来的阻塞物，根据南方物业济南分公司对证据1的质证意见不再赘述，该部分并非南方物业济南分公司的物业管理责任范围。对证据4中（1）真实性无法确认，对金璞与其他单位的往来情况，南方物业济南分公司不清楚，装修款项是否已经实际支出南方物业济南分公司不清楚，需要金璞提供汇款的原始记录。对（2）真实性无异议，但是对证明目的有异议，该发票没有相关的合同原件进行佐证，无法证实该费用实际花费与本案房屋受损后的修复。对（3）真实性无异议。关于928元的瓷砖费，只有出库单并没有收款收据和付款的原始记录，对其是否真实发生是有异议的。对（4）、（5）有异议，收款收据与销货单上记载均不是金璞，不能证明金璞实际支出了款项。对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，无法证实被泡物品的具体价值，及是否能还能使用的价值。对证据6真实性无异议。但是相关收据和销货单上并没有载明是孙英秀支付的款项，抱有怀疑。南方物业济南分公司为证明自己的主张，提交以下证据：1.前期物业服务合同、设备设施保养记录表；2.住宅工程质量分户验收记录、临时管理规约、1号楼1单元101-1101室业主的遵守承诺书、装修友情重要提示、1号楼1单元201-1101室业主收到回执、装修备案表、业主身份证复印件、装修许可证存根、装修管理服务协议。金璞对证据1合同无异议，对保养记录表有异议，南方物业济南分公司员工制作，真实性无法核实，无法证实已经对其标注位置的排污管道进行真实的检查及维护。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，该证据虽然可以证明南方物业济南分公司尽到了管理义务，但是未尽到合理的维修义务，本案中被阻塞管道是该楼栋住户共用的排水管道，属于物业服务中约定的共用部位给排水设施设备，南方物业济南分公司所提供的该证据也不能证明其对阻塞管道进行了日常运行维修养护的义务。违反了物业服务合同约定，应当对金璞的损失进行赔偿。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月11日，金璞于山东南兴房地产开发有限公司处购买案涉房屋。2017年3月14日，金璞（甲方）与泉州南方物业管理有限公司济南分公司（乙方）签订《名悦山庄住宅前期物业服务合同》，其中合同第二章第二条第1条约定：“物业共用部位的日常维修、养护和管理。包括：…管井…”第2条约定：“物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理。包括：…共用给排水设备设施…”第4条约定：“物业共用部位和相关场地的清洁卫生。包括：…污水管道的疏通”第二章第三条约定：“…还提供以下服务事项：1、…接受甲方报修…”2018年5月13日，案涉房屋卫生间发生返水，返水原因为01号户室业主共通的室内下水管道中积有装修垃圾。发生返水期间，案涉房屋楼上多户处于装修期间。返水造成案涉房屋床品损失和装修损失。为维修房屋，金璞支出装修费21888元。另查明，2018年5月2日，泉州南方物业管理有限公司济南分公司变更为南方物业济南分公司。本院认为，本案系金璞与南方物业济南分公司之间的物业服务合同纠纷。南方物业济南分公司为案涉房屋所在小区提供物业服务，对小区公共设施设备负有日常维护、养护、管理和运行服务的义务，其中包括对小区下水管道定期清理疏通。本案南方物业济南分公司提供的证据，虽不足以证明其全部履行了对公共排水管道进行检查、维护的合同义务，但可以证实南方物业济南分公司实施了对小区业主装修的管理，从而预防个别业主不当使用，造成公共排水管道堵塞的行为，且经维修疏通，发现管道堵塞是由管道中装修垃圾导致。据此，金璞因返水所受装修及家具损失，并非仅因南方物业济南分公司违约而致，南方物业济南分公司不应承担全部损失，本院酌定南方物业济南分公司承担15321元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告福建南方物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告金璞房屋返水损失15321元；二、驳回原告金璞的超出部分的诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取180元，由原告金璞负担54元，由被告福建南方物业管理有限公司济南分公司负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 曹凤玲二〇一九年七月二十二日法官助理 闫秀明书 记 员 赵天娇