鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内06民终220号【2016】内06民终字第220号上诉人（一审被告）薛立君，男，1963年9月生，汉族，个体工商户，现住内蒙古包头市。委托代理人焦振华，系内蒙古诺行律师事务所律师。被上诉人（一审原告）鄂尔多斯市东胜区富源房地产开发有限公司，住所地鄂尔多斯市东胜区大桥路43号街坊35号。法定代表人屈付和，该公司董事长。委托代理人张学良，男，1983年1月生，汉族，现住鄂尔多斯市东胜区，系鄂尔多斯市东胜区富源房地产开发有限公司职工。上诉人薛立君因与被上诉人鄂尔多斯市东胜区富源房地产开发有限公司（以下简称富源房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院【2015】东法民初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月1日受理后，依法由审判员王学军担任审判长，与审判员倪志强、杨瑞华组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人薛立君及其委托代理人焦振华，被上诉人富源房地产公司的委托代理人张学良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年3月至4月，薛立君与富源房地产公司签订了《商品房买卖合同》49份，合同编号分别为：（2011-0027447、0027448、0027450、0027565、0027566；0027569、0027570、0027571、0027572、0027573）；（2011-0027712、0027713、0027714、0027715、0027716、0027717）；（2011-0027825、0027826、0027827、0027828、0027829、0027830、0027831、0027832）；（2011-0027872、0027873、0027874、0027875、0027876、0027877、0027879）；（2012-9000535、9000536、9000537、9000538、9000539、9000540、9000541、9000542、9000543、9000544、9000545、9000546、9000548、9000549、9000550、9000552、9000553）。另外，在房管部门未查到双方签订的合同编号为2012-9000551（5号楼1011室）的《商品房买卖合同》的信息。该48份《商品房买卖合同》中约定了房屋坐落位置、价款、面积，并在《商品房买卖合同》第六条约定买受人一次性支付房款；第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：“……2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。……”。该49份《商品房买卖合同》的房屋总价款为4700余万元。薛立君至今未向富源房地产公司直接支付房款。另查明，2014年7月23日，薛立君将富源房地产公司及案外人屈付和起诉至内蒙古自治区包头市中级人民法院，请求屈付和偿还薛立君借款本金32800000元及其相应的利息；请求富源房地产公司承担连带清偿责任。2015年2月9日，内蒙古自治区包头市中级人民法院作出（2014）包民五初字第41号民事判决书，判决屈付和偿还薛立君借款32000000元及其相应的利息；富源房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。还查明，内蒙古自治区包头市中级人民法院作出（2014）包民五初字第41号民事判决书查明：2011年10月2日，薛立君与案外人屈付和、富源房地产公司签订借款合同，约定案外人屈付和向被告薛立君借款32800000元，借款期限为6个月，月利率为2.5%，按月结付利息，富源房地产公司对上述借款承担连带保证责任。原审法院审理认为，薛立君与富源房地产公司签订的48份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，且该48份《商品房买卖合同》已向房管部门备案，故本院认定双方签订的《商品房买卖合同》真实、有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。关于支付房款，薛立君主张称虽然未向富源房地产公司直接支付房款，但签订本案48份《商品房买卖合同》时案外人屈付和欠薛立君借款，富源房地产公司为该借款的担保人。由于案外人屈付和无法偿还借款，富源房地产公司将本案涉诉49套房屋抵顶借款本息。但薛立君未能向法庭提交相关证据证明上述主张，《商品房买卖合同》第六条付款方式中也未写明抵顶借款事项，而约定了一次性付款，且富源房地产公司亦不认可薛立君上述主张。从借款合同与《商品房买卖合同》的合同价款来分析，根据借款合同中约定的借款本金及利率，签订《商品房买卖合同》时借款本金及利息共计3700余万元，而《商品房买卖合同》中的房屋总价款为4700余万元。显然薛立君的房款抵顶借款的主张不予成立。根据薛立君向借款人和担保人主张权利的内容分析，薛立君于2014年7月将借款人和担保人起诉至内蒙古自治区包头市中级人民法院，请求借款人屈付和偿还借款并担保人富源房地产公司承担连带清偿责任，而未向富源房地产公司主张继续履行《商品房买卖合同》。由此看出，虽然薛立君主张房款抵顶借款，但薛立君已放弃继续履行《商品房买卖合同》，而选择了富源房地产公司承担保证责任，且内蒙古自治区包头市中级人民法院已作出（2014）包民五初字第41号民事判决书，判决屈付和偿还薛立君借款本金及其利息，富源房地产公司承担连带清偿责任。综上，薛立君的房款抵顶借款的主张不成立，虽然商品房买卖合同中未约定具体支付房款期限，但签订《商品房买卖合同》至今已三年时间薛立君未向富源房地产公司支付房款。依据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：“……2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。……”之约定及《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”之规定，本院支持富源房地产公司的解除本案48份《商品房买卖合同》的诉讼请求。至于薛立君与富源房地产公司签订的合同编号为2012-9000551（5号楼1011室）的《商品房买卖合同》，由于在房管部门未查到该《商品房买卖合同》的信息，双方在房管部门核实准确信息后，可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条之规定，判决如下：解除鄂尔多斯市东胜区富源房地产开发有限公司与薛立君签订的48份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：（2011-0027447、0027448、0027450、0027565、0027566；0027569、0027570、0027571、0027572、0027573）；（2011-0027712、0027713、0027714、0027715、0027716、0027717）；（2011-0027825、0027826、0027827、0027828、0027829、0027830、0027831、0027832）；（2011-0027872、0027873、0027874、0027875、0027876、0027877、0027879）；（2012-9000535、9000536、9000537、9000538、9000539、9000540、9000541、9000542、9000543、9000544、9000545、9000546、9000548、9000549、9000550、9000552、9000553）。一审判决宣判后，原审被告薛立君不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法驳回原审原告富源房地产公司的诉讼请求。理由为：一审判决解除的48份合同，有18份不在原审原告富源房地产公司的请求范围之内；合同未约定付款期限，原审依据逾期付款60日判决解除合同违法。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，应予以确认。另查明，一审法院已经就富源房地产公司起诉解除的36份合同包含49套房屋的事实向薛立君和富源房地产公司进行了核实。薛立君二审开庭时当庭对一审判决书解除的合同编号与房管局登记在薛立君名下房产合同编号一致的事实予以认可。本院认为，上诉人薛立君虽然主张一审判决中有18份商品房合同不在富源房地产公司的诉讼请求之内，原审判决属于超范围审理。但经本院审查一审法院已经就富源房地产公司起诉解除的36份合同包含49套房屋的事实向薛立君和富源房地产公司进行了核实，确定了本案中的48份合同，且薛立君二审开庭时当庭对一审判决书解除的48份合同编号与房管局登记在薛立君名下房产合同编号一致的事实予以认可，故本院对薛立君的此项上诉请求不予支持。上诉人薛立君主张称双方签订的商品房买卖合同未约定付款期限，且富源房地产公司在起诉前从未催告过薛立君付款，也未给薛立君预留付款的合理期限，故一审法院以薛立君逾期付款为由判令解除合同错误。本院认为，自双方签订合同至本院二审开庭时已有四年之久，自富源房地产公司将薛立君起诉至法院之日至本院二审开庭之日已有一年之久，薛立君仍然未向富源房地产公司付款，故一审判决解除合同正确，本院予以维持，薛立君的此项上诉请求不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人薛立君的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人薛立君负担。本判决为终审判决。审判长  王学军审判员  倪志强审判员  杨瑞华二〇一六年四月十三日书记员  苏丽多法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第六十二条：第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。3、《中华人民共和国民事诉讼法》项第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；