昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初11049号原告：金纪鹏，男，汉族，1971年12月30日生，身份证登记住址：山西省灵石县。委托诉讼代理人：王文印，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李思妍，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明万达企业管理咨询有限公司（原昆明万达房地产有限公司）。统一社会信用代码：91530100741474211H。法定代表人：吕正韬。住所：云南省昆明滇池国家旅游度假区。委托诉讼代理人：字香聪，系北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：尹文娟，女，汉族，1963年4月29日生，住址：云南省昆明市，现羁押于山西省新康监狱。原告金纪鹏诉被告昆明万达企业管理咨询有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理后，被告申请追加尹文娟作为第三人参加诉讼获本院准许，本案依法适用简易程序，于2019年5月6日在山西省新康监狱公开开庭进行审理，原告金纪鹏的委托诉讼代理人王文印、李思妍，被告昆明万达企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人字香聪、第三人尹文娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金纪鹏向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还已付购房款人民币1036374元及利息（利息计算方式：自2008年9月1日起至返还全部购房款之日止，按年利率6%计算，现暂时计算至2018年9月1日起诉时共计人民币621824元）；2、被告向原告赔偿一倍的购房款人民币1036374元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年8月，原告委托第三人与被告达成原告向被告购买昆明的约定，原告向被告支付了购房款人民币1036374元。之后，被告未完成与原告签订《商品房买卖合同》，也未向原告交付商品房，后原告发现，被告于2009年就昆明与第三人签订《购房合同》，将房屋另行出售给第三人并办理了相关房产手续，原告认为：原告和被告已达成商品房买卖合同，且原告已向被告实际交付了购房款人民币1036374元，双方的商品房买卖合同依法成立。被告无故将卖给原告的房屋再次卖给第三人导致原告购房目的不能实现，其行为属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形，理应向原告返还全部购房款，承担利息。同时，被告应当向原告赔偿一倍的购房款，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告昆明万达企业管理咨询有限公司辩称：我方不存在一房数卖的情形，被告与原告曾经达成了房屋认购协议，后原告及第三人与被告达成了更名协议，将购房人更名为第三人，被告只存在一房一卖的单方行为，且被告只收取了一次购房款。原告知道整个更名的事实以及与第三人签订房屋买卖合同以及房产证办理为第三人名字的事实，且本案已过诉讼时效。请求驳回原告的全部的诉请。第三人尹文娟述称：其不认识原告。涉案房屋是其与被告直接签订的合同，而且办理了按揭，没有其他人参与进来。在支付了部分现金后，剩余部分是按揭，按揭手续是被告帮其办理的，购房的一切手续都是合法的，并没有看到房子更名的问题。本案在审理中，本院确认本案以下法律事实：一、2008年8月26日，被告（甲方）昆明万达房地产有限公司与原告（乙方）金纪鹏签订《房产认购协议书》（编号：橡树庄园51-2号）约定，1、乙方自愿认购甲方开发的位于昆明市滇池旅游度假区房屋，该房屋建筑面积212.29平方米，套内建筑面积204.82平方米；2、该房屋价格为每平方米（建筑面积）单价为人民币9789.19元，房款总价为人民币2078149元；3、付款方式：担保贷款（按揭贷款），首期款比例不低于40%，乙方须在与甲方签订《商品房购销合同》时提供完备的按揭贷款资料；4、乙方在签署本认购协议书时，应向甲方支付定金50000元，该定金在双方签署正式《商品购销合同》后，即转为乙方在《商品房购销合同》项下应付的房价款的组成部分；5、乙方应在签署本认购协议后7日内，即2008年9月2日前，按照甲方《签约须知》列明的要求，携带证件及相关文件至甲方售楼处与甲方签订正式的《商品房购销合同》后，即转为乙方在《商品房购销合同》项下应付的房价款的组成部分；6、如乙方未在前述期限内与甲方签署《商品房购销合同》，则甲方有权将该房屋另行出售，定金不予返还。如甲方在上述约定期限内未经乙方同意而与第三方另行订立该房屋的买卖合同，则乙方有权要求双倍返还定金；7、乙方确认，在签定本认购协议书时，已知晓并接受甲方在销售中心公示的双方将要签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的全部条款内容，在本协议签订之后，乙方对商品房购销合同及合同补充协议的内容又持异议，而未能在本认购协议第五条约定的期限内签约的，视为乙方自动放弃认购，甲方有权将该房屋另行出售，定金不予返还。8、乙方在签署《商品房购销合同》前，如属直系亲属（父母、夫妻、子女）可以免费更改姓名／名称一次；9、《商品房购销合同》签署前乙方要求换房，甲方有权拒绝。如甲方同意乙方换房要求的，则甲方有权收取1000元／次的手续费。二、2008年8月26日，第三人尹文娟开立于银行的38×××11账户（卡号为：43×××77）向被告账户转款人民币36374元，被告同日开具销售收款通知单两份及收款专用发票两份，其中，销售收款通知单记载，购房人为金纪鹏14243319711230037；房号为橡树庄园51-2；交款情况说明为定金人民币30000元和房款人民币6374元；交款方式为刷卡；收款专用发票的内容与销售收款通知单内容相对应。三、2008年9月10日，第三人尹文娟开立于银行的38×××11账户向被告账户转款人民币1000000元，被告同日开具销售收款通知单及收款专用发票各一份，其中，销售收款通知单记载：购房人为金纪鹏14243319711230037；房号为橡树庄园51-2；交款情况说明为房款人民币1000000元；交款方式为刷卡；收款专用发票的内容与销售收款通知单内容相对应。四、2008年8月26日，原告向案外人田勇强出具《付款委托书》，载明：因本人金纪鹏购买云南省昆明市的需要，本人金纪鹏委托受托人田勇强代为向指定收款人账号转账购房款人民币陆万元。指定收款人：尹文娟（身份证号码：5301031963********），中国建设银行账号：43×××77。同日，田勇强向第三人尹文娟的账户转款人民币60000元，第三人尹文娟收到田永强存入的现金人民币60000元。第三人尹文娟开立于中国建设银行43×××77账户于2008年8月28日收到案外人马丽的转款人民币2000000元、于2009年10月27日收到马丽的转款人民币150000元、2011年1月5日收到马丽的转款人民币400000元。五、原告向案外人马丽出具《付款委托书》三份，落款时间分别为2008年8月26日、2009年10月26日、2011年1月4日，载明：因本人金纪鹏购买云南省昆明市的需要，本人金纪鹏委托受托人马丽代为向指定收款人账号转账购房款人民币2000000元、150000元、400000元；指定收款人：尹文娟（身份证号码：5301031963********），中国建设银行账号：43×××77。尹文娟的该账户收到马丽的转款分别为2008年8月28日的人民币2,000,000元、2009年10月27日的人民币150,000元、2011年1月5日的人民币400,000元。六、2009年2月16日，被告与第三人尹文娟签订合同编号为橡树庄园51-2号的《商品房购销合同》约定，第三人购买被告位于云南省昆明市西山区，该房按套内建筑面积计价，套内建筑面积为230.32平方米，单价为每平方米人民币10044.338元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额人民币2313412元整。付款方式：第三人采用银行按揭贷款方式支付购房款。乙方应在签定本合同时支付首期款，即购房总价款之30%（人民币713412元），并需按照贷款银行要求提供完备的按揭贷款资料；剩余购房款乙方应于2009年2月16日前办理完毕银行按揭手续；甲方应于2009年12月9日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。七、2009年3月13日，第三人尹文娟向中国民生银行按揭贷款人民币1,600,000元支付购房款。剩余房款，被告将收到原告支付的上述人民币1,036,374元变更为第三人尹文娟支付，并于2009年3月26日，被告扣除第三人首付款人民币713,412元后，剩余款项人民币322,962元退还了第三人尹文娟。八、2009年9月30日被告向第三人交付了涉案房屋。2011年1月11日，第三人取得了房屋的所有权证。九、2014年10月9日，第三人出具《归还产权证承诺》，载明：我于2010年受山西金纪鹏委托购买滇池××城橡树庄园51-2房产，随后办理了产权证，未经金纪鹏允许私自将房产证用于向私人抵押借款，造成房产证不能归还房产，现承诺于2015年3月31日前归还，并承诺此套房产产权完好，否则愿承担一切责任。十、第三人尹文娟担任山西省灵石通宇实业有限公司驻云南办事处副主任期间，因职务侵占罪被山西省灵石县人民法院于2017年3月12日判处有期徒刑六年零十个月。以上事实有原告提交的《滇池卫城销售通知单》、《收款专用发票》、第三人尹文娟的银行交易凭证及流水、《付款委托书》、《商品房买卖合同登记备案表》、客户名称为尹文娟的《云南省税控收款机专用发票》、《归还产权证承诺》；被告提交的《房产认购协议》、客户名称为金纪鹏、尹文娟的《收款专用发票》、《个人借款凭证》；原被告共同提交的《商品房购销合同》、《房屋信息摘抄表》在案证实。本院认为，原、被告提交的证据来源合法，证据具备真实性，证据间存在关联性，本院对上述证据均予确认，其中：1、虽然第三人认为《归还产权证承诺》系因其涉及刑事问题，由山西省灵石通宇实业有限公司的董事长张建新口述，要求第三人出具给张建新用于保证第三人归还侵占款项的依据。因第三人未向法庭提交相应证据予以印证，且第三人的主张与其犯罪问题难以关联，本院不予采信；2、第三人主张对原告委托田勇强、马丽转款给其的事实不清楚，其收到的转款系山西省灵石通宇实业有限公司支付的，系其为该公司垫付的旅游款；同时被告认为《付款委托书》系事后补签。对此，本院通知田勇强、马丽到庭询问，田勇强陈述：其与金纪鹏系同事，因金纪鹏向其借款，并告知了尹文娟的账号，其即向尹文娟账户存入人民币60,000元，但其不认识尹文娟，金纪鹏向其出具了《委托书》，事后不久金纪鹏就归还了借款。马丽陈述：其与山西省灵石通宇实业有限公司的老总张建新系朋友，张建新让其借款给金纪鹏买房，并告知其将钱汇给尹文娟，故其先后三次共向尹文娟汇款人民币2,550,000元，其中包含装修涉案房屋的借款。因其不认识金纪鹏及尹文娟，金纪鹏一直未还款，其在出借最后一笔款项后，要求金纪鹏向其出具了《付款委托书》，现金纪鹏尚未还款。另，田勇强、马丽同时确认，其从未为山西省灵石通宇实业有限公司向尹文娟转款支付旅游款。被告对田勇强、马丽的陈述不予认可，认为两人向第三人尹文娟转款的金额及时间不能完全对应原告交款的时间及金额，马丽向不认识的尹文娟转款金额巨大，不符合常理，且《付款委托书》是事后补开。本院认为，因尹文娟不能向法庭提交证据证明其收到的款项为其垫付的旅游款，对此主张本院不予确认。而不论《付款委托书》是否系事后补签，但，尹文娟账户已实际收到田勇强及马丽的转款，且时间与原告向被告支付购房的时间相印证，田勇强、马丽的陈述与原告的主张相印证，本院对田勇强、马丽的陈述予以采信。本案主要争议的焦点为：一、原告与第三人之间是否形成了委托购房的合同关系？二、被告、原告及第三人是否达成了变更购房主体的合意？三、被告是否存在一房二卖的情形？四、本案是否已经超出诉讼时效？本院认为：一、原告与第三人是否存在委托合同关系？《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调取收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。涉案《房产认购协议》成立的时间为2008年8月26日，第三人尹文娟收到案外人田勇强汇款人民币60000元、马丽转款人民币2000000元的时间为2008年8月28日，第三人尹文娟的账户2008年8月26日向被告转款人民币36374元、9月10日再次向被告转款人民币1000000元，被告2008年8月26日、9月10日出具的发票载明的购房人为原告金纪鹏并附有原告的身份证号，此时，第三人与被告间并未签订过涉案房屋认购协议，第三人也未以本人的名义向被告支付过购房定金，而上述事实紧密关联，且第三人出具的《归还产权证承诺》中也明确载明，受金纪鹏委托购买滇池××城橡树庄园51-2房产。因此，本院可以确认，原告委托第三人尹文娟向被告购买涉案房屋，并通过案外人向第三人尹文娟转款用于支付购房款的事实成立。二、对于购房主体是否已经变更的问题？被告认为原告与第三人共同要求将购房人变更为第三人，故被告将出具给原告的发票作了换票处理，并重新向第三人出具发票并签订购房合同的辩解，因原告及第三人不予认可，且被告作为房屋的销售方，对于购房人更名的问题，涉及各方当事人的重大利益问题，应有严格的程序要求，但被告未向法庭提交原告、第三人的更名申请或是原告、第三人与被告达成的更名协议证明被告的主张，故，本院对被告的该项主张不予采信。三、对于被告是否一房二卖的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人”、《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。依据上述法律规定，涉案《房产认购协议》的内容尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条中第五项至第十三项规定的内容，因此尚不具有商品房买卖合同的性质，原、被告双方没有成立房屋买卖合同的法律关系，原告要求被告赔偿一倍的购房款人民币1,036,374元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。对于被告在收到原告的部分购房款后，又将涉案房屋卖予第三人尹文娟，现原告要求被告返还已付购房款及按年利率6%计算的利息符合法律规定，本院予以支持。四、本案诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定的，人民法院应予支持”。本案第三人在2014年10月9日向原告出具《归还产权证承诺》时，从承诺的内容看，原告尚不知道涉案房屋已由第三人向被告购买且取得所有权证，原告以其系在第三人尹文娟承诺的2015年3月31日不能归还房产证后，第三人于2015年9月15日被刑事羁押，经过查询方得知真实情况的主张符合常理，本院予以采信，现原告主张诉讼时效起算时间应从2016年初起算本院予以支持，本案原告于2018年9月20日向本院提起诉讼时，未超出三年的诉讼时效期间的规定，被告主张原告的诉讼已超出诉讼时效期间本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告昆明万达企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告金纪鹏购房款人民币1,036,374元，并向原告金纪鹏支付此款自2009年9月10日起至实际付清款项之日止，按照年利率6%计算的利息；二、驳回原告金纪鹏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币14,178元（原告已预交），由被告昆明万达企业管理咨询有限公司负担（此款于支付第一项款项时一并支付原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  马惠二〇一九年七月十二日书记员  鲁丹