文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10913号上诉人（原审被告）：山横铝业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇双马路39号。法定代表人：顾仁伟，总经理。上诉人（原审被告）：顾仁伟，男，1975年5月19日生，汉族，住江苏省建湖县。上诉人（原审被告）：毛庆泉，男，1979年6月12日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。（代理前述三上诉人）委托诉讼代理人：杜逸凡，江苏沉浮律师事务所律师。（代理前述三上诉人）被上诉人（原审原告）：昆山市东森工贸有限责任公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇马中路99号。法定代表人：陈**林，总经理。上诉人山横铝业（昆山）有限公司、顾仁伟、毛庆泉因与被上诉人昆山市东森工贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。山横铝业（昆山）有限公司、顾仁伟、毛庆泉的上诉请求：撤销原审判决第二项，改判三上诉人无需支付违约金106864.58元，同时纠正原审判决书中关于“被告主张退还保证金无合同依据”的认定。事实和理由：1、我方不存在违约解除租赁合同的主观故意，也不存在任何过错，不应当承担违约责任。涉案房屋租赁合同解除的客观原因是当地政府的安全环保整治，该因素双方当事人均无法预料、控制和避免。我方在政府责令下搬迁，为此遭受了巨大的经济损失，包括临时用房的搭建费用、装修费用、机器设备的搬迁和安装费用、停业损失等等，原审法院认定我方故意违约不符合常理。房屋租赁合同的解除不可归责于任何一方，也不应当认定是哪一方违约。2、原审判决认定的违约金过高。双方补充协议中约定年租金为40万元，折合每月的租金是33333元，因此两个月租金的违约金应当为66666元，而非原审判决认定的106864.58元。3、厂房租赁合同中明确约定保证金于合同期满后归还，原审判决书却认定“被告主张退还保证金无合同依据”，显然曲解了合同的本意，属于随意扩大化的解释。厂房租赁合同中已经约定了数额很高的违约金，如果再将保证金认定为违约金，明显过分高于实际造成的损失。4、原审审理程序违法。昆山市东森工贸有限责任公司在一审中主张将保证金抵扣违约金，原审法院未作理涉。我方在一审中只是抗辩将保证金返还并用于抵扣违约金，并未提起反诉，原审法院却对保证金进行实质性的处理认定，违反了“不告不理”的基本原则。本案对于保证金的正确处理方式是向当事人释明另案进行诉讼。另外原审判决对于我方要求昆山市东森工贸有限责任公司足额开具发票，或者扣减相应税金的主张，同样未予理涉。昆山市东森工贸有限责任公司辩称:双方当事人签订的厂房租赁合同合法有效，上诉方提前终止租赁合同构成违约，应当按照约定向我公司支付违约金。上诉方环评无法通过是其自身原因所导致，例如废铝屑露天存放等等。原审判决认定的违约金数额过低，并非上诉方主张的数额过高。厂房租赁合同中约定保证金在合同期满后才退还，但是上诉方并未租赁涉案房屋至期限届满，因此其无权要求退还保证金。昆山市东森工贸有限责任公司向一审法院起诉请求：判令原审被告支付结欠的房租、水电费、物业卫生费、违约金共计350904.7元。审理中，昆山市东森工贸有限责任公司变更诉讼请求为：判令原审被告支付结欠的房租费121770.5元/月、电费8129.9元、水费391.01元、物业卫生费2000元，主张违约金320593.74元，原审被告的保证金100000元扣除。本案诉讼费、保全费由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年5月7日，昆山市东森工贸有限责任公司与顾仁伟签订厂房租赁合同，约定昆山市东森工贸有限责任公司将位于昆山市淀山湖镇双马路39号厂房出租给顾仁伟，共计面积1626.06平方米；用途为工业（项目需符合当地的产业规划，昆山市东森工贸有限责任公司将租赁厂房的条件和资质告知顾仁伟，顾仁伟自行办理有关手续。如由于昆山市东森工贸有限责任公司的原因，无法办理环评，签约后半个月内顾仁伟有权要求退回保证金；如由于顾仁伟企业工艺等方面的原因，不能办理有关手续，责任由顾仁伟承担)；租期3年，自2018年5月28日至2021年5月27日（具体始租期按昆山市东森工贸有限责任公司短信通知为准，免租期15天）；租金按照1.05元/平方米/日计算（包含场地等其他配套设施租金），月租金为51932.29元；配电15元/月/KW计1500元，合计月租金53432.29元；租金三月一付，并在签订合同时支付保证金100000元（合同期满退还）。其他费用(水、电等)一月一结。合同第4.1条约定：租赁期内，原审被告应合理使用并爱护该厂房及其附属设施(现给排水畅通，输配电正常)，发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知昆山市东森工贸有限责任公司修复。若非原审被告使用不当所产生的问题，则修复费用由昆山市东森工贸有限责任公司承担（由于厂房年限及结构本身问题，有些部位修复不能完全到位，所以原审被告不能过分苛刻）。合同第5.1条约定：租赁期内，任何一方要求提前终止、解除本合同，须提前三个月书面通知对方，并按6个月租金之和作为违约金支付给对方。审理中，双方当事人一致确认于2018年6月15日起算租金，租赁合同于2019年8月31日解除，同时原审被告搬离。山横公司已支付保证金100000元，已付租金768768.13元，确认尚结欠昆山市东森工贸有限责任公司电费8129.9元、水费391.01元。2019年6月20日，三原审被告向昆山市东森工贸有限责任公司出具承诺书一份，载明：顾仁伟、毛庆泉承诺山横公司在租赁期间的税收、劳资纠纷、厂房租赁合同中承租方的责任等愿承担一切责任，如山横公司资产不够支付以上经济责任，承诺人愿用个人资产承担以上一切责任。另查明，2018年8月20日，山横公司与昆山达思贝拉环保科技有限公司签订环境影响评价技术服务协议书，由该公司为山横公司新建项目编制环境影响评价表，为审批及环境管理提供技术支持。2019年6月20日，租赁企业联合会审抄告单载明山横公司存在废铝屑储存不符合安全生产要求、露天存放不符合现行相关规定、厂区内有违章搭建问题。2019年7月17日，江苏新清源环保有限公司苏州分公司向山横公司就山横公司新建项目环评及环保自主验收出具报价单。2019年8月4日，顾仁伟、毛庆泉向昆山市东森工贸有限责任公司出具说明一份，言明山横公司决定于2019年8月31日前搬迁至外地，系因为：1、环评无法办理，后续可能影响生产（厂区内有违建，环评不过关）；2、入住一年多，厂房漏雨一直未解决。又查明，位于淀山湖镇双马路南侧集体土地所有者为昆山市淀山湖民营经济发展有限公司，土地使用者为昆山市东森工贸有限责任公司，用途为工业。2003年8月13日，昆山市发展计划委员会出具《关于昆山市东森工贸有限责任公司建造厂房及综合楼项目的批复》，同意在南侧建造厂房及综合楼3500m²，投资500万元(含设备购置费)，资金自筹解决。2004年7月28日，昆山市规划局出具建设工程规划许可证，载明昆山市东森工贸有限责任公司建设的淀山湖镇双马路南侧厂房C（3F），建设规模1396.83平方米，该建设工程符合城市规划要求，准予建设。2006年5月25日，昆山市公安局消防大队出具建筑工程消防验收意见书，载明：“根据你单位的申请，我大队组织有关工程技术人员于2006年5月25日对你单位位于淀山湖双马路新建A、B栋厂房工程进行消防验收。A、B厂房层数均为1层局部2层，建筑高度均为8.1米，建筑面积均为1567.48平方米，生产的火灾危险性类别均为丙类；建筑的耐火等级均为二级。具体意见如下：一、该工程符合国家规范及我大队审核要求，同意投入使用；二、建筑消防设施应当定期维护保养，确保完整好用；三、你(单位)必须保证安全出口、疏散通道畅通，常闭式防火门应当保持关闭；四、经此次验收合格工程，如需改建、扩建、内装修或改变使用性质需报公安消防机构审核。”。现昆山市东森工贸有限责任公司确认，涉案租赁厂房已建成，但因资料不全，房产证尚在办理中。2019年7月10日，昆山市东森工贸有限责任公司通过微信向毛庆泉催要门卫费、垃圾清运费，具体如下表所示：            时间              昆山市东森工贸有限责任公司              毛庆泉                  2019年7月10日              毛总6月份和7月份的                                                            门卫费，我们差半个月                                没有毛总是整月的                                                            七月份到现在没人看      你还有我门卫费                                有的这两天就来，而且现在不是天天有人去扫的                                                            就扫个地，收我1000，太高了吧，那我自己扫                                哎呀毛总 门卫就要来的就这几天门卫没人，那垃圾费环卫所不要钱吗      环卫所清理拉力机也要钱的                                                            你等人来了，我给你，不会少你一分钱      你给我说清理费，那有多少钱，合适两家分摊                                毛经历了：这也月人没到，你如果扫场，冲厕所你们自己搞，可以的，你们只需要付垃圾清运费就可以了。不过你要和对面说好。我们明天不派人来搞了。这个事好像我老公和你们说过的，你看怎么样？                    原审法院认为：本案昆山市东森工贸有限责任公司与山横公司签订的租赁合同，为合法有效，租期自2018年5月28日至2021年5月27日，租期未满，双方一致确认双方之间租赁合同于2019年8月31日解除，同时山横公司搬离，原审法院予以确认。关于导致合同解除的原因，昆山市东森工贸有限责任公司认为原审被告违约解除，原审被告抗辩系因租赁物存在违建导致环评无法办理，且租赁物常年漏水，但在此期间，山横公司对违建、漏水并未向昆山市东森工贸有限责任公司提出过异议，而继续租用，其以实际行为认可实际交付的租赁物，另导致原审被告环评无法通过的原因尚有废铝屑储存不符合安全生产要求、露天存放不符合现行相关规定的问题，故原审法院对山横公司的抗辩意见不予采信，其提前解约行为违反双方的约定。双方租赁期限自2018年6月15日至2019年8月31日止，山横公司仅支付租金768768.13元，尚欠租金6000.07元未付。原审被告抗辩未付租金系代昆山市东森工贸有限责任公司维修租窨井盖费用，应从租金中扣除，但未有相应证据予以佐证，故原审法院对此不予采信。关于保证金，双方约定期满后由昆山市东森工贸有限责任公司退还原审被告，但原审被告并未租赁至期满，故原审被告主张退还保证金无合同依据。关于违约金，合同约定过高，原审法院酌情认定2个月租金作为违约金即106864.58元（53432.29元×2）。关于电费、水费，山横公司确认尚欠昆山市东森工贸有限责任公司电费8129.9元、水费391.01元，原审法院对此予以确认。关于物业卫生费，根据昆山市东森工贸有限责任公司与毛庆泉的微信聊天记录可以证实，昆山市东森工贸有限责任公司暂未提供物业卫生服务，现昆山市东森工贸有限责任公司未有证据证明其后续提供了物业卫生服务，故原审法院对此不予支持。关于保证责任，三原审被告出具的承诺书中未约定担保期限也未有无限期担保的陈述，故原审法院认定担保期限为6个月，租赁合同虽于2019年8月31日解除，但租金仍未结清，故顾仁伟、毛庆泉应对山横公司的上述支付义务承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条之规定，判决：一、山横铝业（昆山）有限公司于本判决生效后十日内向昆山市东森工贸有限责任公司支付租金6000.07元；二、山横铝业（昆山）有限公司于本判决生效后十日内向昆山市东森工贸有限责任公司支付违约金106864.58元；三、山横铝业（昆山）有限公司于本判决生效后十日内向昆山市东森工贸有限责任公司支付电费8129.9元、水费391.01元。四、顾仁伟、毛庆泉对山横铝业（昆山）有限公司的上述支付义务承担连带保证责任；如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6564元，财产保全费2420元，合计8984元，由昆山市东森工贸有限责任公司负担5387元，顾仁伟、毛庆泉、山横铝业（昆山）有限公司负担3597元。原审原告预交的案件受理费3597元，原审法院予以退还，顾仁伟、毛庆泉、山横铝业（昆山）有限公司应当负担的3597元缴纳至原审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，帐号：32250198643600000811156471，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，将依法强制执行。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的厂房租赁合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方当事人在签订厂房租赁合同时，涉案房屋虽然尚未取得产权登记证书，但是其在建设前取得了建设工程规划许可证，建造完毕后也通过了昆山市公安局消防大队的消防安全验收，应当认定其符合当事人约定的租赁用途。厂房租赁合同中明确约定由承租人自行办理有关行政审批手续，现上诉方以无法办理环评手续为由主张提前解除合同，但是现有证据无法证明被上诉人昆山市东森工贸有限责任公司对此负有责任，其二审上诉也自认出租人对此不存在过错，故原审判决认定其行为构成违约，并判决其承担违约责任合法有据。原审法院综合考虑租赁合同的履行情况、当事人过错程度和实际损失状况等因素，酌情认定违约金106864.58元未超出合理裁量范围，二审依法不作调整。上诉人顾仁伟向被上诉人昆山市东森工贸有限责任公司支付的保证金10万元，厂房租赁合同中并未约定承租人违约的情况下出租人可以没收或者不予返还，故保证金不属于违约金的性质，承租人可以在合同解除后主张返还，故当事人可以在本案执行过程中协商抵扣，或者由当事人另行主张权利。原审法院在承租人未提起反诉的情况下，直接认定其无权主张退还保证金虽有不妥，但是并不影响本案实体处理，故本院仅对原审判决的相关认定进行纠正，对于原审判决结果则依法予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2437元，由上诉人山横铝业（昆山）有限公司、顾仁伟、毛庆泉负担1625元，由被上诉人昆山市东森工贸有限责任公司负担812元。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二一年一月十八日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。