文书内容江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初2171号原告：张雪芹，女，1964年8月24日出生，无业，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：高士勇，江苏永明晖律师事务律师。委托诉讼代理人：石敏，女，1953年3月24日出生，退休职工，住泗洪县。被告：张长勇，男，1978年7月13日出生，个体户，住泗洪县。被告：张长江，男，1978年12月26日出生，职工，住宿迁市。二被告共同委托诉讼代理人：张瑜，江苏义扬律师事务所律师。原告张雪芹诉被告张长勇、张长江相邻权纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月3日、5月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告张雪琴及其委托诉讼代理人高士勇、石敏，被告张长勇、张长江及其共同委托诉讼代理人张瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雪芹向本院提出诉讼请求：1.判令二被告停止侵害、排除妨碍，移走楼梯障碍物，保证原告正常通行；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年9月28日，原告从案外人马某处购得泗洪县梅花镇馨香商城第16幢第三层自北向南共3间房屋。同幢楼房一层和二层的业主张长勇、张长江将上到三层必经的楼梯用木板堵上，不许原告正常通行，造成原告无法通行。被告张长勇、张长江辩称，原告的诉请无事实和法律依据，请求予以驳回。理由如下：1.原告购买的房屋在三层，该房屋有入户门，原告将前面的楼梯封死并不影响其通行；2.原告系从案外人马某手中购买的房屋。该房屋一至三层原系案外人徐某购买，后徐某将被告一、二层北侧三间卖给被告张长江，将一、二、三层南侧两间半卖给张长勇，将北侧三层三间卖给马某。徐某在出售房屋时约定，一楼可以走前面的楼梯，二楼、三楼只能走后面的楼梯，故原告只能走后面的入户楼梯。3.该房屋在交付时尚未竣工验收，道路、水电、墙体全部是房屋购买人出资自行建造，原告购买在后，对于楼梯的通行应当服从现状；4.被告虽然与开发商签订了备案的商品房买卖合同，但是该合同只是形式，实际的买卖合同发生于徐某和被告之间，备案的合同不是双方的真实合意，不应作为定案依据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告张雪芹与马某签订的房屋买卖合同与证人徐某、被告当庭陈述相互印证，可以证实原告从马某手中购买位于梅花镇馨香商城16栋301商铺，本院予以采信。2.二被告与江苏国豹置业有限公司（以下简称国豹公司）签订的商品房买卖合同，系经过房屋管理部门备案登记的合同，本院予以采信，可以证实二被告购买了梅花镇馨香商城16号楼101、201商铺。3.出警情况说明及房屋外观情况照片，可以证实房屋内楼梯二楼顶端被封堵情况。4.案外人马某接受原告代理律师调查的影像资料一份，其证据本质是证人证言，主要内容为该房屋系其购买后出让给原告，在其不知情情况下，被告将楼梯堵上，不让其通行。由于其年龄较大、行动不便，本院认为其可以不到庭接受法庭询问。该证言与其他证据相互印证，本院对马某证言的予以采信。5.原告提供的涉案房屋楼梯设计图纸与本院依职权调取的设计图纸一致，载明该楼梯是一楼通到三楼，本院对该证据的真实性予以认定，但该楼梯能否可供原告通行，应结合购买房屋时当事人的合意进行判断。6.被告提供的徐某与国豹公司签订的商品房买卖合同及收据、被告张长江与徐某签订的房屋买卖合同及证明，可以证实涉案一层自北向南三间原系徐某购买，徐某在购买后又出让给被告张长江。7.原告购买的301室房屋入户门视频及101、201房屋照片，本院予以采信，可以证实101、201室的楼梯不是唯一通道，原告购买的301室可从后侧的单元楼梯通行。8.证人徐某证言，主要内容为：梅花馨香商城16号楼101、201、301北侧三间原系证人徐某购买，后来其将一楼卖给被告张长江、二楼卖给吴某、三楼因欠款纠纷抵偿给马某，后吴某又将二楼卖给张长江；交付房屋时工程未竣工验收，墙体、道路、水电均系二被告自行出资建设，其出售时与吴某、马某均约定不允许走前面的楼梯，二楼、三楼要走后面的单元门内的楼梯，其证言与其他证据可以相互印证，可以证实该房屋当时的买卖情况以及对于楼梯使用的约定情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国豹公司开发梅花镇馨香商城小区并获得了房屋预售许可。该小区S2号楼（即16号楼）101、201、301室北侧每层三间原系国豹公司出售给案外人徐某，南侧两间半系被告张长勇从国豹公司购买。徐某在购买房屋后将一层北侧三间卖给被告张长江、二层北侧三间卖给案外人吴某、三层北侧三间因债务纠纷抵偿给案外人马某。后吴某又将二层北侧三间转让给被告张长江。2012年12月3日，被告张长江与徐某签订房屋买卖合同，约定单价为每平方米3300元，房屋总价款为444015元。同年12月8日，徐某向被告张长江出具收条，收到房款444000元。房屋交付时工程没有竣工，二被告自行出资建设道路、水电及房屋内部墙体。2013年12月27日，二被告与国豹公司签订两份备案的商品房买卖合同，合同中约定二被告购买梅花馨香商城101、201室房屋，建筑面积均为273.42平方米，套内面积为187.35平方米，公摊面积为86.07平方米，单价为1800元/平方米，房屋总价款为492159元。2018年9月28日，马某将三楼301北侧三间出售给原告张雪芹，约定总房款为100000元，建筑面积为134.55平方米。另查，在设计时，S2号楼1-6楼均设有室内楼梯，后侧无单元门楼梯。通过现场照片及视频显示，涉案101、201、301室北侧三间内部设有楼梯，从一楼通往三楼，后面单元门亦建设楼梯，可从单元门内的楼梯通往1-6楼的入户门。被告张长江在通往三楼301房间的室内楼梯上安装栏杆，致使无法通行。2018年4月，被告张长江将101室、201室的北侧三间租赁给案外人开设移动公司营业网点，网点营业时，通往三楼的室内楼梯已经被堵上。现原告因主张走前侧室内楼梯与二被告发生纠纷，因而成讼。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1.涉案房屋的室内楼梯是否为公共走道？2.原告是否有权在101、201室北侧的室内楼梯上通行？对于第一个争议焦点，本院认为，101、102室北侧的室内楼梯不应认定为原、被告共有的公共走道。理由如下：1.原告要求通行的楼梯在二被告的专有空间内，如让原告通行，影响二被告的生产经营。对于业主专有部分的认定应符合下列条件的：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，开发商在交付房屋时工程并未竣工验收，房屋内部空间的分割均有房屋买受人自行建设安排，原告买受房屋在后，应当对房屋现状熟知。原告自愿购买该房屋，法律后果应由其自身承担。在开发商没有按照规划和设计重新分割之前，原、被告对专有部分和公共部分的使用应当遵循买卖双方的约定。案外人徐某在转让时是将每层三间出售给不同主体，同时约定二三层走后侧单元门楼梯，故每一层形成一个专属空间。从房屋现状分析，101、102室的北侧三间是一个独立的空间，具有构造上和利用上的独立性，且备案合同显示购买人为二被告，应能够登记成为所有权的客体，故101、102室北侧三间的内部空间应认定为专有部分。该楼梯虽然通向三楼，但由于开发商未完成建设和当事人自行建设墙体以及案外人徐某分层出售的共同因素，导致该楼梯位于专有空间内，其不应认定为公共走道。2.原告无证据证实其购买的建筑面积包含楼梯所占用的面积。对于专有面积和建筑物总面积的认定应按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的；暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按照买卖合同记载的面积计算。原、被告购买的房屋均未获得产权登记，房地产管理部门亦未进行测绘，故暂时只能按照房屋买卖合同记载的面积计算。而原告并未与开发商签订备案的网签合同，其购买的房屋是否包含楼梯面积并无证据证实。故此，该楼梯不应认定为公共走道。对于第二个争议焦点，本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。从房屋的现场看，房屋后侧的单元楼梯可通往301室的入户门，二被告房屋内的楼梯并非唯一通道，故二被告并未影响原告通行。如原告从前侧的内置楼梯通行，则影响被告的生产生活和经营。故此，原告的诉讼请求依法应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定，判决如下：驳回原告张雪芹对被告张长江、张长勇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由原告张雪芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费160元。审 判 长  陈 研人民陪审员  顾守祥人民陪审员  曹宗山二〇一九年七月十八日书 记 员  许 娟附录一：本案证据目录国有土地出让合同，证明涉案小区的土地是国有土地。泗洪县国土资源局与国豹公司签订的成交确认书，证明该土地是国有出让土地；国豹公司商品房预售许可证复印件，证明该房屋已经取得预售许可，房屋性质是大产权。本院依职权调取的16号楼房屋设计图一张，证明该楼梯设计时为一楼通到六楼。本院对在涉案房屋内营业人员许可谈话，证明被告张长江购买的101、102北侧三间房屋租赁给他人对外经营，租赁时间为2018年4月份，2018年7月对外营业，对外营业时楼梯已经被封堵。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定的业主所有权的客体。规划上专属特定房屋，且建设单位销售时已经规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章缩成的专有部分的组成部分。物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项统计总和计算。