山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁13民终369号上诉人（原审原告）：临沂鲁商地产有限公司。住所地：临沂市兰山区涑河北路*号铂尔曼大酒店**楼。法定代表人：李彦勇，董事长。委托代理人：姚宗征，山东力维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵晨洁，女，1982年10月8日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县卞庄镇二村。上诉人临沂鲁商地产有限公司因租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第2056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。临沂鲁商地产有限公司一审诉称，2010年12月6日，原被告双方签订了《商铺租赁及管理合同》，约定被告向原告租赁位于临沂市兰山区涑河北路1号鲁商凤凰城57号楼118号商铺，用于茶叶销售，租赁期限为2010年12月6日起至2014年3月5日止。合同到期时，被告没有要求续租。合同到期后，经原告多次催促，被告均拒不交付承租的房屋，给原告造成了较大的经济损失，原告无奈之下特诉至法院，请求法院依法判令被告立即从承租房屋内搬出，并按照每日400元标准承担自2014年3月5日起至搬出之日止的房屋使用费、管理费、物业费等相关费用（立案之时按36000元主张），并由被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告鉴于被告已于2014年7月5日从承租房屋内搬出，遂将其诉讼请求调整为要求被告支付房屋使用费、管理费共计23520元（以合同约定的第3年度租金和管理费用日标准196元/日，乘以120日）。被告赵晨洁未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。原审法院查明，2010年12月6日，原告临沂鲁商地产有限公司（甲方）与被告赵晨洁（乙方）签订《商铺租赁及管理合同》一份，载明：“乙方租赁甲方位于临沂市兰山区涑河北路1号鲁商凤凰城57号楼118号商铺，建筑面积136.77平方米（以实际测绘面积为准），用于茶叶销售，租赁及管理期限为2010年12月6日起至2014年3月5日止。租金费用为房屋租赁使用费，管理费用包括商业前期业态分布管理费、招商运营管理费、广告宣传费、活动推广费、网站推广费、运营期间的日常管理费等。自免租装修期期满后的次日起，首个年度租金为21000元、管理费用为43000元，第二个年度租金为22400元、管理费用为44800元，第三个年度租金为23500元、管理费用为47070元。每年度租金及管理费用按照360天计算。租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉诸法律。乙方若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的，应当在租赁期满前30日书面通知甲方，甲方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复，如甲方同意续租的，双方应当重新签订租赁协议。本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，通过向甲方所在地人民法院提起诉讼的方式解决”。合同于2014年3月5日到期后，被告未按照合同的有关约定续租，也未按约将承租商铺交还原告，原告遂向法院提起诉讼，要求被告从承租商铺内搬出并支付合同期满后被告继续占用期间的费用损失，后被告于2014年7月5日将承租商铺交还原告。原审法院认为，原告临沂鲁商地产有限公司与被告赵晨洁所签订的《商铺租赁及管理合同》，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。在该合同按约履行完毕到期后，被告却未按时将所承租商铺交回原告处，其理应向原告赔偿继续占用期间的房屋使用费损失。对于损失数额，法院按照合同到期日前最近一个租赁年度的日租金标准65元/日计算（即商铺第三年度年租金23500元除以360日取整），乘以占用期间120日，共计损失7800元。对于双方合同中所约定的每个租赁年度的管理费用，法院认为，该费用因合同中已明确列明了费用用途明细，从性质上并不属于租金范畴，故管理费用不能作为原告主张占用期间房屋使用费损失的计算基础。被告经法院依法传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其对一审质证、辩论等诉讼权利的放弃。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决：一、被告赵晨洁于判决发生法律效力后十日内赔付原告临沂鲁商地产有限公司占用期间房屋使用费损失7800元。二、驳回原告临沂鲁商地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费388元，由原告临沂鲁商地产有限公司负担338元，被告赵晨洁负担50元。临沂鲁商地产有限公司不服原审判决上诉称，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改正一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。理由如下：一、一审法院认定“该费用因合同中已明确列明了费用用途明细，从性质上并不属于租金范畴，故管理费用不能作为原告主张占用期间房屋使用费损失的计算基础”是错误的。从上诉人与被上诉人的合同中可以看出，三年中租赁费和管理费是同时增涨的，这是租赁合同中双方认可的一个基本事实。因为双方对管理费的约定是双方真实意思表示且作为一个条款在三年中都正常履行的。被上诉人对管理费的认可是基于双方对房屋使用中附加价值的认定。因为被上诉人使用的不仅是上诉人的房屋，还包括上诉人为被上诉人所使用房屋所作各方面的营销和推广。铂尔曼五星级大酒店周围经济区是上诉人在临沂大力打造的经济带。在房产开发前临沂市政府作为附加条件就要求上诉人必须在投资范围内建设五星级大酒店。对于上诉人来讲对临沂市政府的承诺非常重要。上诉人在招商铂尔曼大酒店及推广周围经济区上投入了大量的资金和相关人力，目的是将铂尔曼酒店为中心打造成一个繁华经济带，为租赁业主提供良好的经营环境。而管理费是基于上诉人不断的投资并与上诉人协商一致形成的。这种基于铂尔曼大酒店为中心的经济带不是一次性的投资，而是作为一个长期的持续不断的投资形式继续存在。所以一审判决认为管理费是上诉人针对被上诉人个人收取不应当由被上诉人支付是错误的，所有租赁铂尔曼五星级大酒店周围的业主都要交纳管理费，这是租赁合同中最基本的要求。只要被上诉人占用了租赁房屋就享受了上诉人所有投资的平台，就应当向上诉人交纳管理费。二、上诉人与被上诉人的租赁合同中包括了租赁费和管理费。原租赁合同中租赁费和管理费是同时增涨的。由此可见，被上诉人对交纳租赁费和管理费是完全认可的。一审判决支持了上诉人的租赁费却不支持管理费。这就使被上诉人非法占用期间交纳的费用比正常应交纳的费用大量减少。这对上诉人显然是很不公平的。三、因一审的判决没有支持上诉人主张的管理费，判决书使非法占用租赁房屋的被上诉人比正常租赁合同下更少交纳管理费。这就形成了非法占用上诉人房屋的被上诉人比合法租赁的业主能得到更多的经济利益。使不合法的行为得到了法律的保护，而正常出租房屋的上诉人则成为了非法行为的受害者。一审判决让非法行为获益的这种模式，会使更多人破坏正常的经营秩序。被上诉人赵晨洁经本院合法传唤未到庭，未答辩。本案查明的案件事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人临沂鲁商地产有限公司与被上诉人赵晨洁签订的《商铺租赁及管理合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同。在租赁期间届满后，双方未续订租赁合同，被上诉人继续使用承租的商铺，上诉人没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。本案争议的焦点问题是，合同约定的租赁期间届满后，被上诉人继续使用商铺是否应交纳管理费。根据双方当事人签订的《商铺租赁及管理合同》，被上诉人在租赁商铺期间，除向上诉人交纳租赁费用外，还应交纳管理费，其租赁费及管理费均每年递增，且合同中对管理费所包括的项目亦进行了详细的说明。因此，合同到期后，被上诉人应按照合同到期日的上一年度标准继续交纳使用期间的租赁费及管理费。其中，租赁费65元/日（即商铺第三年度租金23500元除以360日取整），乘以占有使用期间120日，共计7800元；管理费131元/日计算（即商铺第三年度管理费47070元除以360日取整），乘以占有使用期间120日，共计15720元。综上，被上诉人应向上诉人交付租赁费及管理费共计23520元，上诉人上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第2056号民事判决；二、被上诉人赵晨洁于接到本判决书十日内支付给上诉人临沂鲁商地产有限公司租赁费及管理费共计23520元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费用各388元，均由被上诉人赵晨洁负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 李言涛审判员 张念国二〇一六年四月十二日书记员 刘晓光