襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂襄州民三初字第00350号原告王小兵。被告襄阳五洲国际商贸城有限公司。法定代表人舒策城，五洲国际公司董事长。委托代理人张志全、兰睿，湖北春园律师事务所律师。原告王小兵与被告五洲国际公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法由审判员黄燕独任审判，2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告王小兵、被告五洲国际公司的委托代理人张志全、兰睿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小兵诉称，2013年5月18日，原告王小兵与被告签订《商品房买卖合同》两份，约定由原告购买被告公司预售商品房两套，房屋于2013年11月28日前交付。原告在合同签订后依约交清全部购房款，被告未按约定期限交付房屋。故请求依法判令：1、解除双方签订的两份《商品房买卖合同》，并要求被告返还购房款97326元；2、支付违约金1946.52元；3、支付已付房款的利息损失3438.85元；4、承担本案诉讼费用。被告五洲国际公司辩称，被告交付的房屋符合交付条件，且已向原告发出收楼通知，原告在约定期限内未提出异议，合同解除权已消灭；原告主张返还购房款及支付违约金的诉讼请求依法也不应支持。以下是原、被告双方举证、质证及本院认证情况：一、原告王小兵为证明其主张，向法庭举出如下证据：《商品房买卖合同》一份、收据五张及收楼通知一份。用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及约定的权利义务，原告已交清全部购房款，被告逾期交付的事实。经质证，被告对真实性不持异议，提出《商品房买卖合同》还有补充协议，补充协议的约定优先于合同的约定。本院对以上证据的真实性予以采信。二、被告五洲国际公司为证明其主张，向法庭举出如下证据：证据一、补充协议两份。用以证明按照补充协议的约定，补充协议的效力优先于《商品房买卖合同》。经质证，原告对签字的真实性不持异议，提出其没有补充协议，且签订《商品房买卖合同》在前，补充协议在后，补充协议的约定不合法，且是被告提供的格式合同，应作出不利于被告的解释。本院对该补充协议的真实性予以采信。证据二、工程竣工验收备案证明书、非住宅商品房使用说明书、非住宅商品房质量保证书各一份。用以证明本案讼争房屋已具备交付条件。经质证，原告对真实性不持异议，提出不能否认被告延期交房的事实。本院对该组证据的真实性予以采信。证据三、收楼通知、挂号信函收据、邮件全程跟踪查询、情况说明及营业执照复印件各一份。用以证明被告已向原告发出收楼通知，原告未按合同约定在收到通知7日内提出异议，视为收房；且物业公司证明在2014年3月被告就成立交房小组。经质证，原告认可收到收楼通知，但认为被告发出收楼通知已超过合同约定的期限，构成根本违约，原告在收到通知后多次向被告提出异议，被告未予理睬；对物业公司的情况说明认为是被告公司内部出具，是不属实的。本院对收楼通知、挂号信函收据、邮件查询的真实性予以采信，对物业公司出具的情况说明采信原告的质证意见。根据上述有效证据并结合法庭调查，本院认定如下案件事实：被告五洲国际公司系注册成立的具有独立法人资格的企业法人。其经营范围包括房地产开发、房地产投资、营销策划、销售代理；房屋租赁代理、物业管理；投资咨询、经济信息咨询服务（以上均不含证券、期货咨询）。该公司的商品房预售许可资质证号为：鄂襄房售证字（2013）016号。2013年5月18日，原告王小兵向被告五洲国际公司交纳公寓认筹金5000元，被告公司出具收据一张，并在该收据左上方注明：2013年5月18日转房款，周。2013年5月11日，原告王小兵向被告公司交纳定金20000元，被告出具收据一张，载明兹收到王小兵交来71-438五米阳光定金2万元。2013年5月18日，原告王小兵向被告公司缴纳房款72326元，被告出具收据一张，载明兹收到王小兵交来71-438房款72326元。2013年5月18日，原告王小兵与被告五洲国际公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告以出让方式取得的位于襄州区航空路北、土地使用权证为襄州区国用（2012）410100421地块，并在该地块上开发项目名为华中工业博览城的商品房。原告购买其中的第71幢1单元4层438号房屋，面积为33.69平方米；单价为每平方米2888.87元，房屋售价为97326元；在本合同签订时已一次性付清全部房款；被告除遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知原告的或因国家法律法规或政府原因导致商品房验收延期的情形外，应当在2013年11月28日前将经验收合格的商品房交付给原告；被告逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金；被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。2014年7月15日，原告与被告还签订补充协议一份，该份补充协议除房号不同外，其他内容一致。在该补充协议的第7条第1项约定：本合同约定的交付是毛坯房交付时间，如原告未能在书面交付通知的一周内对毛坯房进行验收的，视为原告认同。第10条约定：原告依据本合同的上述约定解除合同的，被告应于收到原告书面解除合同通知之日起三日内，由原告协助被告到登记机关办理注销本合同的备案手续。被告于解除合同及办理注销登记备案手续后30日内，退还原告已付房款，并按本合同签署的中国人民银行活期存款基准利率付给利息，由于原告原因导致本合同办理注销登记备案手续延迟的，每延迟一天必须由原告按照本合同总价款的万分之一向被告支付延迟期间的违约金；商品房具备买卖合同规定的交房条件后，被告应当在交付日的7日前，向原告发出“交房通知书”，原告应于交房通知书规定的交付期限和地点，按照交房通知书的要求与被告办理该商品房的交付（收房）手续，双方还同意：原告应在被告入户通知发出之日起7天内，在被告指定的时间及地点对房屋进行验收交接。如因原告联系地址和联系电话变更造成被告无法送达书面通知的，由此产生的延期交房的责任由原告承担；原告在合同约定的房屋交付日，仍未收到被告交房的书面通知时，应主动与被告联系，若在7日内未主动联系的，将自负承担延期交房责任。协议还约定，本合同中所述通迅或者通知均须以书面方式送达，如采取邮寄方式以本合同中载明的通讯地址为送达目的地，在挂号信或邮政特快专递发出3日后视为送达。原、被告各自保证在合同中留给对方的通讯地址、电话真实有效，如原告变更通讯地址或电话，原告应在变更后10日内，由合同签约人中任何一人携带本人身份证件前往被告处签署书面通知，因原告未能履行上述通知义务导致被告无法送达合同所述通讯或者通知的，一切后果由原告承担，被告不承担任何责任；补充协议与《商品房买卖合同》的效力依次为：1、补充协议；2、《商品房买卖合同》。在《商品房买卖合同》中约定的原告王小兵的地址为枣阳市沿河路银河西区。以上合同及补充协议签订后，被告五洲国际公司于2013年12月31日在有关房屋建设主管部门办理了讼争房屋的竣工验收备案证明，并取得了非住宅商品房质量保证书和非住宅商品房使用说明书。2013年11月28日，在合同约定的交房日到期后，被告未向原告发出书面交房通知；2014年6月27日，被告向原告邮寄出收楼通知，通知原告到其公司办理收楼手续；2014年6月30日，原告收到该通知。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。在《商品房买卖合同》之后，双方又签订补充协议，由于该补充协议系被告提供的格式合同，在该协议第11条第3项中约定的“原告在合同约定的房屋交付日，仍未收到被告交房的书面通知时，应主动与被告联系，若在7日内未主动联系的，将自负承担延期交房责任”内容属将其逾期交房的义务所致的风险转移给原告，该约定因违反法律规定而无效，该《补充协议》的其它条款合法有效，因此，原告依约履行了支付全部购房款共计97326元的义务后，被告应按《商品房买卖合同》的约定在2013年11月28日前向原告履行相应的交付房屋义务。由于在《商品房买卖合同》约定的被告交房之日起90日内，被告仍未依照法律法规及合同约定交房，也未向原告出具其他可以延期交房的证明，被告已构成根本违约，故依照《商品房买卖合同》第九条规定的解除合同的条件已成就，原告有权行使合同解除权，其向本院要求解除合同系其行使司法救济权的手段，并无不当，其要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；因被告未按合同约定履行义务，原告王小兵要求被告五洲国际公司退还已付购房款97326元及按合同约定承担违约责任之请求，符合法律规定及合同约定，本院亦予以支持。原告还要求被告支付已付房款的利息损失，针对这一请求，本院认为，虽然原告提出了违约金之请求，但因双方在补充协议中约定了解除合同后被告尚应支付存款利息，违约金不足以弥补原告的损失，故原告的这一请求本院亦予支持。被告五洲国际公司辩称，原告王小兵未在被告逾期交房日后7日内提出异议，且在收到收楼通知后7日内亦未提出异议，视为认可收房，针对这一辩称理由，本院认为，讼争的房屋，被告在2013年12月31日取得竣工验收备案证明，至此，讼争房屋才取得交付条件，但被告在取得交付条件后延迟至2014年6月27日方才向原告发出收楼通知，与双方约定的2013年11月28日交付时间已逾期达210天，据此，原告取得了解除合同的权利，因此，被告还应承担合同约定的违约责任，加之双方约定的按累计已付房款的2%支付的违约金标准未违反法律规定，故被告辩称的理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2013年5月18日签订的《商品房买卖合同》；二、被告襄阳五洲国际商贸城有限公司于本判决生效后五日内返还原告王小兵购房款97326元，支付违约金1946.52元，并承担以97326元为基数按中国人民银行活期存款利率标准计算从2013年5月18日起计算至本判决确定的付清之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，减半收取1175元，由被告襄阳五洲国际商贸城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：襄阳市中级人民法院，账号：17-4517010********。上诉人也可以直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  黄燕二〇一四年九月十六日书记员  肖飞