宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬东民初字第742号原告：宁波百事通乐居房产经纪有限公司。法定代表人：刘建夫。委托代理人：王凌翔、傅丹辉，浙江海泰律师事务所律师。被告：宁波和美置业有限公司。法定代表人：周丽君。委托代理人：周诚、童哲，北京大成（宁波）律师事务所律师。原告宁波百事通乐居房产经纪有限公司（下称百事通公司）为与被告宁波和美置业有限公司（下称和美公司）商品房代理销售合同纠纷一案，于2014年5月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，依法由审判员何继红适用简易程序于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告百事通公司委托代理人王凌翔、傅丹辉，被告和美公司委托代理人周诚、童哲到庭参加诉讼。案件审理期间，根据原告申请，本院依法对被告名下的位于和美广场46号28-10、30-10号房产予以财产保全。案经庭外和解未果，现已审理终结。原告百事通公司起诉称：2013年12月6日，原、被告双方签订《和美城销售代理合同》1份，约定由原告百事通公司独家代理被告和美公司开发的和美城公寓与商铺，合作期限为2013年12月5日至2014年1月28日。并约定双方可根据实际请款决定是否延期，同时对销售价格（底价及表价）、代理佣金、双方权责、合同终止与变更、违约责任等条款做了详细约定。同日，双方又签订《补充协议》1份，对合同中的部分条款进行了变更约定。在嗣后的销售过程中，因被告和美公司所定销售价格过高，导致标的房产销售困难。双方经过协商于2013年12月20日签订《补充协议2》1份，对合同中代理佣金、销售价格（底价及表价）等条款进行了变更约定，其中对销售价格条款变更约定为以同日签订的附件为准。将合同变更前的销售底价变更为合销售表价，变更后的销售底价约为变更后销售表价的90%。上述合同签订后，原告如约履行了合同义务，成功代销了13套房产。而后，被告通知原告愿将合同延期，让原告代销其开发的房产，原告同意后又继续卖出13套房产。双方合同终止后，对截止到2014年4月份的原告代销总佣金进行了结算确认。期间，原告多次要求被告支付当期佣金，被告一直拖延未付。截止目前，被告只支付了部分佣金678350元，尚欠1133595元。为此，原告提起诉讼，请求判令被告立即支付原告代理佣金1133595元；计算至起诉之日的违约金72347.20元及自起诉之日起至判决确定的履行日止的按月利率2%计算的违约金。被告和美公司答辩称：对双方签订《和美城销售代理合同》《补充协议》、《补充协议1》的事实无异议。被告对合同期内原告售出的10套及其后售出3套房屋予以确认，并已支付佣金。其后，因原告未在合同期限内完成约定的销售目标，原告单方面提出再给予其一定的宽限期，以便冲量完成销售目标，拿到原约定的奖励，如其不能完成销售目标，则同意合同终止。原告只是主张，在宽限期内原告完成销售额可获得总销售额2%的奖励，如不能完成则不再要求该延长期间的房屋销售佣金。即使如此，被告也未明确表示认可。故被告对原告在合同宽限期内另外销售的13套房屋，不必支付佣金。另外，原告未完成约定销售目标，应扣除相应佣金。根据《补充协议2》的约定，如原告未完成销售目标，被告有权扣减佣金一个点。原告在合同期限内未完成约定销售额，被告已经支付了佣金678350元，可能存在多支付佣金情况。在双方未经结算，原告未开具发票的情况下，原告要求被告承担延期付款违约金没有法律及合同上依据。要求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告提供《和美城销售代理合同》一份、合同附件一份、《补充协议》一份，拟证明原、被告双方于2013年12月6日签订销售代理合同，并于同日变更部分条款的事实。2.原告提供《补充协议2》一份、合同附件一份，拟证明原、被告双方于2013年12月20日对合同条款进行变更的事实。3.原告提供《和美城请佣表》四份、佣金发票四张，拟证明原告要求被告支付佣金，遭被告拖延只支付了678350元的事实。4.原告提供《和美城项目结算表》二页、《和美城订单》一份、《和美城签约定单》原件一份、销售不动产普通发票及《销售合同补充协议》等销售凭证十三套，拟证明双方于2014年3月对账确认被告应支付原告佣金2045739元，后期订单签约变动后，被告仍欠付原告1133595元的事实。5.原告提供《和美城项目违约金计算表》一份，拟证明计算到2014年5月15日，被告应支付原告违约金72347元的事实。6.被告提供付款凭证一份，拟证明已支付原告佣金款678350元的事实。经质证，被告对证据1、2、3、4的真实性、合法性均无异议，证据2证实被告只同意原告以调整后的价格出售10套房屋，证据3证明被告只对前13套房屋的佣金予以确认，对后面的13套房屋未进行确认。证据5清单系原告单方面制作，在双方未进行结算原告也未开具发票的前提下，被告不存在违约无需要支付违约金。本院对证据1、2、3、4的真实性予以确认。证据5系原告单方面制作，其内容是否真实是本案需要审理查明的内容。对证据6的真实性双方均无异议，本院予以确认。本院经审理，认定事实如下：2013年12月6日，原、被告双方签订《和美城销售代理合同》1份，约定由原告百事通公司独家代理被告和美公司开发的和美城公寓及商铺指定房源，合作期限为2013年12月5日至2014年1月28日，合同到期前15日，双方再根据合同执行情况决定是否需要延期。双方约定了代理佣金="实际成交价-销售底价，佣金按照月结方式，并约定了详细的领取佣金条件。合同载明，如合同期内原告完成销售额8"000万元及以上或者全部到账6400万，被告按实际成交的总销售额的2%作为奖励支付给原告。此外双方还约定，合同生效后，拖延向乙方支付佣金等违反合同约定的，即属违约。被告应按日向原告支付应当支付而迟延支付佣金的千分之一作为违约金，迟延支付佣金达10天以上的，原告有权立即解除合同，并要求双倍结算未结佣金作为违约金。当日，双方签订补充协议，将佣金支付条件修订为《商品房买卖合同》签订并获得50%及以上房款后，原告即可结算销售佣金，销售佣金按到账金额比例进行结算（95%当期结算，另5%待交房后结算），如有按揭，按揭部分佣金放款后结佣。2013年12月20日，原、被告签订《补充协议2》，约定合同期内完成销售额8000万及以上或全额到账6400万元，销售额按照下定金计算。按揭付款为下定之日起10日内付清房款50%或50%以上，且按揭资料齐全并签署银行贷款协议方可签约、一次性付款为下定之日起15天内付清全额房款方可签约。如原告未完成上述销售额，被告有权扣除原告佣金一个百分点（即如原核定佣金为10%，扣除后为9%）。同时双方还对销售底价及表价（即上限价格）进行了变更，约定10套房屋以该价格销售。此后，在双方约定的合同履行期限内，原告销售房屋10套。合同约定履行期满后，原告又销售了3套，被告加以追认。双方对前13套房屋的佣金进行了确认结算，被告支付原告佣金678350元。合同履行期限届满后，原告继续为被告销售房屋，又销售房屋12套，另有一套已交付定金但并非原告办理签约手续。另外，在一份注明原告销售的25套房屋情况及佣金数额的《和美城项目结算单》中，被告方销售经理张森强注明“备注：序号1-13已签约明细已核对!无误。14-25根据实际签约总价核对！”本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告之间的商品房代理销售合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有拘束力。原告已履行其合同义务，被告未按约定及时支付佣金显属违约。原告要求被告支付前13套房屋尚欠佣金为341825元，本院予以支持。双方虽约定佣金按月结算，但因商品房买卖合同交易过程较为复杂，实际履行中未能按约定进行结算。原、被告双方曾于2014年5月对原告销售的所有房屋进行过结算，故本院酌情确定违约金自2014年6月5日开始计算。原告主张另外13套房屋应按照原、被告原订立的合同约定支付佣金，但并未提供证据证明双方就此曾达成一致意见。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告宁波和美置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波百事通乐居房产经纪有限公司佣金341825元，及自2014年6月5日至实际履行日止按月利率2%计算的违约金；二、驳回原告宁波百事通乐居房产经纪有限公司其他诉讼请求。如果被告宁波和美置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费15653元，减半收取7826.50元，保全费5000元，共计12826.50元，由原告宁波百事通乐居房产经纪有限公司负担2439.70元，被告宁波和美置业有限公司负担10386.80元，于判决生效之日起五日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江**中兴路**；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 何继红二〇一四年九月十四日代书记员 徐香元