山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终2476号上诉人（原审被告)青岛盈秀房地产发展有限公司。法定代表人迟进臣，执行董事。委托代理人王云诚，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人龙会会，山东琴岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告)徐风兰。上诉人青岛盈秀房地产发展有限公司（以下简称盈秀公司）因与被上诉人徐风兰商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第2523号民事判决，于2015年12月17日向本院提起上诉。本院于2016年3月15日受理后，依法组成由代理审判员李蕾担任审判长，代理审判员马喆主审本案，代理审判员齐新参加评议的合议庭，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人盈秀公司的委托代理人王云诚、龙会会，被上诉人徐风兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徐风兰在一审中诉称：徐风兰、盈秀公司于2012年11月7日签订青岛市商品房预售合同，约定徐风兰购买盈秀公司开发的青岛市李沧区枣山路168号秀水花园小区×号楼×单元×户房屋。合同签订后，徐风兰依约支付房屋价款，但盈秀公司未按照合同约定时间即2013年12月30日前将房屋交付给徐风兰。盈秀公司一直拖延交房。双方合同约定盈秀公司逾期交房应按徐风兰已支付购房款日万分之一支付违约金，2014年5月7日盈秀公司承诺如2014年8月30日未能交付房屋，按购房款日万分之二支付违约金。现盈秀公司未能依约支付违约金，故徐风兰特向法院起诉，请求法院依法判令：1、盈秀公司向徐风兰支付逾期交房违约金15265.9元；2、诉讼费由盈秀公司承担。盈秀公司在一审中辩称：一、涉案房屋所在秀水花园项目因政府行为导致该项目单体竣工验收延误，根据预售合同补充条款（二）第五条第3款第（2）项之约定，盈秀公司对此延误无须承担违约责任。按照《消防法》第十一条规定，建设工程竣工验收后，建设单位才能申请消防验收，且根据《建设工程消防监督管理规定》第二十一条的规定，建设单位办理消防验收，应当提供工程验收报告和消防设施的工程竣工图纸，即竣工验收在先，消防验收在后。青岛市政府于2014年5月19日召开政府职能部门专题会议，会议形成意见要求“单体达到验收条件，市规划局、消防局出具项目验收意见后，由市城乡建设委督促开发单位尽快组织单体验收。”该会议意见，颠倒了消防验收和竣工验收的先后顺序，导致本项目竣工验收工作长期拖延。截至2015年1月27日施工现场发生火灾，共延误228天。对这种政府行为造成的延误，根据预售合同约定，盈秀公司可据实予以延期，徐风兰不能追究盈秀公司的违约责任。二、涉案房屋所在秀水花园项目因火灾事故导致单体竣工验收延误，根据预售合同补充条款（二）第五条第3款第（2）项之约定，盈秀公司对此延误无须承担违约责任。2015年1月27日下午16时30分，建设单位工地发生火灾，验收必须的资料毁损严重，直接导致该项目无法进行竣工验收，2015年5月7日前才补办完毕，因补办材料造成延误验收104天，2015年5月7日完成竣工验收。根据预售合同的约定，对因火灾发生的延误，盈秀公司无须承担违约责任。三、徐风兰诉请的违约金数额计算有误，且盈秀公司已经支付徐风兰违约金5500元。原审查明，一、徐风兰（乙方）与盈秀公司（甲方）于2012年11月7日签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：青岛市李沧区枣山路168号秀水花园小区×号楼×单元×户房屋，总购房款277619元；盈秀公司于2013年12月30日前将该房屋交付徐风兰，如盈秀公司未在合同约定期限内将该房屋交付徐风兰，应当按徐风兰已支付的购房款日万分之一向徐风兰支付违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；房屋交付的标志为甲方取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸上书面公告交付通知，则通知约定的交付日起之次日即视为房屋已经交付。在补充条款（二）第五条第3（2）项约定：在青岛地区发生战争、暴乱、敌对、内战及自然灾害，如飓风、台风或火山爆发……或其他意外事件、政府行为等时，除双方协商同意解除或变更合同外，甲方可据实予以延期，乙方不追究甲方违约责任。涉案房屋为经济适用房。二、合同签订后，徐风兰向盈秀公司缴纳了合同约定的全部购房款；盈秀公司已经向徐风兰支付了逾期交房违约金5500元。徐风兰、盈秀公司均认可房屋交付日期为2015年5月10日。三、2014年5月7日，盈秀公司出具承诺书，承诺：“枣山路168号秀水花园项目经济适用房全体业主：我公司开发建设的秀水花园项目，经济适用房购房合同约定2013年12月30日交付，因各种原因没有按约交工。……小区计划2014年8月30日单体验收交付业主。如果未按期交付房屋，盈秀按照购房合同额万分之二每日支付违约金，支付时间为每月25日支付当月违约金……”庭审中，盈秀公司为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、2014年5月19日青岛市政府《关于秀水花园和南岛组团廉租房两项目专题会议纪要》一份，证明青岛市政府5月19日专题会议要求“市规划局、消防局出具项目验收意见后，由市城乡建设委督促开发单位尽快组织单体验收”，颠倒了建设工程验收和消防验收的前后次序，导致本项目的验收工作拖延长达228天。根据预售合同的约定，对因政府行为发生的延误，盈秀公司交房期限相应顺延。2、监理单位（青岛理工大学建设工程监理咨询公司）出具的秀水花园项目火灾事故情况说明及青岛网络广播电视台网上的新闻打印件各一份，证明2015年1月27日下午16时30分，枣山路168号秀水花园项目施工现场发生火灾事故，施工工地的宿舍和办公室被大火烧毁，建设单位和监理单位存放在现场的全部办公用品以及工程竣工验收所必需的建筑资料、图纸等物品被严重烧毁。火灾发生后，施工单位不得不自2015年2月1日至4月30日期间重新补办工程竣工验收所需的资料，因此造成竣工验收的延误长达104天。根据《预售合同》的约定，对因火灾发生的延误，盈秀公司交房期限相应顺延，并不承担违约责任。针对盈秀公司提交的上述证据，徐风兰质证认为，盈秀公司提交的会议纪要系复印件，不是有效证据。盈秀公司提交的火灾证明材料不能作为定案依据，根据公安部令第108号、121号发布的火灾事故调查规定及其修订，火灾事故调查由人民政府公安机关主管，并由公安机关消防机构出具火灾事故认定书，盈秀公司的监理公司和网络媒体不具有此能力和权力。盈秀公司称专题会议提出消防局出具项目验收意见后才单体验收是导致逾期交房的理由，但徐风兰认为盈秀公司混淆了消防局出具项目验收意见和通过消防验收。徐风兰不清楚火灾有无发生，对证据证明事项概不认可。关于火灾，盈秀公司未举证是否是非人为因素造成，按相关规定只有非人为因素造成才是不可抗力。关于会议纪要没有相关部门出具证明说明谁造成的延误，对该证据不认可。消防验收是常识，是工程施工必须经过的。即使有火灾烧毁验收材料，也是盈秀公司管理不善，应自行承担责任。关于火灾与延期交房的因果关系盈秀公司没有举证有资质的部门出具的证明。原审认为，徐风兰与盈秀公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合有关法律规定，对各方当事人均具有约束力。根据合同的约定，盈秀公司应于2013年12月30日前将涉案房屋交付徐风兰，交付标志为盈秀公司取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸上书面公告交付通知，则通知约定的交付日起之次日即视为房屋已经交付。徐风兰、盈秀公司均认可房屋交付日期为2015年5月10日。关于盈秀公司主张的青岛市政府《关于秀水花园和南岛组团廉租房两项目专题会议纪要》为验收工作增加了不合理的前提条件，导致验收工作长期拖延的问题。盈秀公司提供的证据为复印件，该证据也不足以证明该会议纪要问题属于双方在预售合同补充条款中约定的可以延期交房的情形，故对盈秀公司的该主张，法院不予采纳。关于盈秀公司主张的2015年1月27日下午建设单位工地发生火灾，导致办公物品及工程竣工验收资料、图纸等物品烧毁，盈秀公司交房期限应相应顺延的问题。因盈秀公司未提供证据证明火灾为意外事件造成，且盈秀公司提供的证据也不足以证明相关工程竣工验收资料在火灾中烧毁，故对盈秀公司的该主张，法院不予采纳。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定及盈秀公司于2014年5月7日出具的关于逾期交房违约金的承诺，盈秀公司应给付徐风兰自2013年12月31日起至2015年5月10日止的逾期交房违约金20793.66元（277619元×0.0001×243天+277619元×0.0002×253天），因徐风兰、盈秀公司均认可盈秀公司已经支付徐风兰违约金5500元，故现盈秀公司应给付徐风兰逾期交房违约金15293.66元（20793.66元-5500元）。现徐风兰按照15265.9元主张，未超出该数额，法院予以支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：盈秀公司于判决生效之日起10日内给付徐风兰逾期交房违约金15265.9元。如盈秀公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元（徐风兰已预交），减半收取91元，由盈秀公司负担，盈秀公司于判决生效之日起10日内给付徐风兰91元。宣判后，盈秀公司不服原审判决，依法提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判。其主要上诉理由为：一、一审法院对青岛市政府的《会议纪要》真实性不予认可，也没有依当事人的申请调取证据，违反《民事诉讼法》有关规定，造成事实认定不清。《会议纪要》原件在青岛市人民政府办公厅留有档案，盈秀公司因客观原因无法提供原件。盈秀公司已向法院提供线索并当庭申请调取该证据，一审法院并未调取证据原件，却以该证据为复印件为由不予认可，违反了《民事诉讼法》第六十四条的规定；二、一审法院错误理解《预售合同》中约定的延期交房的情形，将政府作出的会议纪要和发生的火灾排除在可以延期交房的事项之外，属于适用法律错误。根据《预售合同》补充条款之约定，遇“政府行为”时，“甲方可以据实予以延期，乙方不追究甲方违约责任”。青岛市政府作出的《会议纪要》误将消防验收作为单体验收的前提条件，导致本项目竣工验收工作长期拖延，这明显属于合同约定的一种“政府行为”。一审法院对“政府行为”的范围认识错误。《预售合同》补充条款约定“火灾”为可据以延期交房的事实条件，而并未对其限定应为属于“意外事件”的火灾。一审法院以盈秀公司“未提供证据证明火灾为意外事件造成”为由，不予采纳，属于适用法律错误。盈秀公司已经提交了本项目监理公司出具的火灾证明一份，并附有相关资料补办明细。一审法院认为该证据“不足以证明相关工程竣工验收资料在火灾中烧毁”，缺乏事实和法律依据。被上诉人徐风兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案双方争议的焦点为盈秀公司所主张的逾期交房的免责事由是否成立。盈秀公司主张青岛市政府作出的《会议纪要》误将消防验收作为单体验收的前提条件，导致涉案项目竣工验收工作长期拖延；2015年1月27日下午涉案项目工地发生火灾，导致工程竣工验收资料、图纸等物品烧毁，致使无法如期办理竣工验收。按照双方合同约定，因“政府行为”、“火灾”的原因而导致的延期交房，盈秀公司应当免责。因此，盈秀公司不应承担逾期交房的违约责任。徐风兰对此不予认可，其认为盈秀公司主张的免责事由不属于合同约定的免责事由，盈秀公司逾期交房事实清楚，按照合同约定应当承担违约责任。对于盈秀公司关于“政府行为”导致其延期交房应免责的问题。本院认为，青岛市政府《关于秀水花园和南岛组团廉租房两项目专题会议纪要》系为解决秀水花园和南岛组团廉租房两项目延期交房和土地规划手续无法办理等问题而作出的专项纪要，该纪要的目的旨在推进项目建设，确保认购居民尽快入住。盈秀公司主张该纪要误将消防验收作为单体验收的前提条件，导致本项目竣工验收工作长期拖延。就此盈秀公司应对涉案项目何时具备单体验收条件、涉案项目竣工验收受到何种阻碍、此种阻碍与会议纪要存在何种关联负有举证责任，但盈秀公司未能提交相应证据对此予以证明，故，应由其承担举证不能的法律后果。对于盈秀公司关于“政府行为”导致其延期交房应免责的主张，本院不予采信。对于盈秀公司主张火灾造成延期交房应免责的问题。本院认为，双方合同补充条款（二）第五条第3（2）项约定：“在青岛地区发生战争、暴乱、敌对、内战以及自然灾害，如飓风、台风或火山爆发、水灾、火灾、暴风雪及4.5级以上的地震、……或其他意外事件、政府行为等时，除双方协商同意解除或变更合同外，甲方可据实予以延期，乙方不追究甲方违约责任”。从该条款的文义上理解，其中的“火灾”应是对“自然灾害”的一种列举。在本案中，涉案项目工地发生的火灾，盈秀公司无证据证明系自然灾害造成，也无有效证据证明涉案项目工地发生的火灾与其延期交房有何必然联系。故，对盈秀公司关于火灾造成延期交房应当免责的主张，本院亦不予采信。综上，上诉人盈秀公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182元，由上诉人青岛盈秀房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 蕾代理审判员 马 喆代理审判员 齐 新二〇一六年四月二十七日书 记 员 李珊珊书 记 员 王庆光