成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初2229号原告田超，男，1985年10月8日出生，汉族，住成都市。委托代理人田维聪，男，1955年1月7日出生，汉族，住成都市，系田超之父。被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市。法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托代理人陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。原告田超与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法由审判员张韵适用简易程序独任审判，于2016年4月18日公开开庭进行审理。原告田超，被告成都融创置地有限公司的委托代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田超诉称，2010年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以833529元价格购买被告开发的位于成都市锦江区xx商品房，同时约定被告应于2012年6月30日前向原告交房，且在交房之日起450日内为原告办结房屋所有权证，如被告未按期办理产权证，原告又愿意继续履行合同的，被告应当按原告已付房款的每日万分之一向原告支付违约金。该合同同时约定被告应于2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未取得则按已付房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款项。被告交房后，因其自身原因，长期未取得原告购买房屋所在楼栋的权属证明，也未为原告办理上述房屋所有权证，导致原告的物权长期处于不稳定状态。直到2014年6月24日，被告才取得原告购买房屋所在楼栋的权属证明，直到2014年9月23日方才为原告办理完毕房屋所有权证。据此，请求判令：1、被告立即支付原告逾期办理房房屋所有权证的违约金22755.34元（833529元×2013年9月30日起计算至2014年9月23日共计273天×万分之一，诉状系计算错误）；2、被告支付原告因未按期取得原告所购买的房屋所在楼栋的权属证明而产生的违约金29923.69元（833529元×2013年6月30日至2014年6月24日共计359天×万分之一）。诉讼费用由被告承担。被告成都融创置地有限公司辩称，被告于2014年6月24日取得房屋的初始登记。初始登记的违约期间应当计算至2014年6月24日。被告逾期办理转移登记的违约期间应当截止于被告向成都市房管局提交办理转移登记申请之日，即2014年8月21日。逾期办理初始登记和逾期办理所有权证书属于同一违约行为，在同一时间不能叠加计算。对原告主张违约金的起算时间没有异议。被告逾期办证未给原告造成实际损失。请求法院对合同约定的违约金进行裁减。经审理查明，2010年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区xx的房屋，建筑面积129.43平方米，其房价款833529元。同时，该合同约定：房屋交付时间为2012年6月30日前；被告应当在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付；商品房交付后，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，且原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款833529元。被告于2013年7月25日向原告出具《销售不动产统一发票》。2012年9月30日，被告向原告交付房屋。2014年6月24日，被告取得位于成都市锦江区xx楼的房屋所有权初始登记。2014年8月21日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。2014年9月23日，被告取得案涉房屋的房屋所有权证。因被告逾期为原告办理案涉房屋的初始登记及转移登记，原告遂提起本案诉讼。以上事实的认定，有原、被告双方的庭审陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、房屋所有权证复印件；被告提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书在案为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。根据双方《商品房买卖合同》约定，被告应在2013年6月30日前取得案涉房屋的初始登记，且应协助原告在房屋交付使用之日即2012年9月30日起450日内即2013年12月24日前办理房屋所有权转移登记。但是，由于被告的原因，其直至2014年6月24日才取得案涉房屋的初始登记；原告直至2014年9月23日才取得房屋所有权登记，被告从而构成违约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，具有事实及法律依据，本院予以支持。且因逾期办理房屋产权初始登记和逾期办理房屋产权转移登记是不同的违约行为，且双方在《商品房买卖合同》中对上述违约行为分别约定相应的违约金计算标准，故被告应当就其违约行为分别承担违约责任。关于违约金的具体数额。一、关于房屋产权初始登记的违约金，根据合同约定，被告应当在2013年6月30日前取得房屋所在楼栋产权的初始登记，逾期登记的，其应当自期限届满之次日至实际取得之日止，按日以购房款的万分之一支付违约金。故被告实际逾期359天（2013年7月1日起至2014年6月24日）。但是，被告请求减免该项违约金。对此，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以减免，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院依法确定逾期取得房屋所在楼栋产权初始登记的违约金为11000元。二、关于房屋产权转移登记的违约金。根据双方合同约定，房屋交付后，原告委托被告申请办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价款的日万分之一支付违约金。关于此项违约金的计算时间，因本院已支持原告所主张的房屋交付之日起450日即2013年7月1日至2014年6月24日期间的所有权初始登记违约金，原告再次主张该期间段的所有权转移登记违约金，显属不当，本院不予支持。被告于2014年8月21日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋产权登记的相关资料提交产权监理部门后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办证违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，被告自取得案涉房屋所在楼栋产权的初始登记起，实际逾期58天（2014年6月25日至2014年8月21日）。但是，被告请求减免该项违约金。故本院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为1800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条（条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告田超支付逾期取得房屋所有权证的违约金1800元；二、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告田超支付逾期取得房屋所在楼栋产权初始登记的违约金11000元；三、驳回原告田超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654元，由被告成都融创置地有限公司承担，此款已由原告田超缴纳，被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十内将此款给付原告田超。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 韵二〇一六年四月十八日书记员 李嘉欣附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。