河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终711号上诉人（原审被告、执行案外人）：灵宝市市场发展中心。住所地：河南省灵宝市。法定代表人：马战义，该中心主任。委托诉讼代理人：杨建康，河南华灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：河南昊和企业管理咨询有限公司。住所地：河南省郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村**。法定代表人：杨云飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：何柳，河南恒翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：灵宝市中宝房地产开发有限责任公司。。住所地：河南省灵宝市工业西路中段北侧法定代表人：李文生，该公司董事长。原审第三人：任伟，男，汉族，1972年6月29日出生，住河南省三门峡市湖滨区。上诉人灵宝市市场发展中心（以下简称市场发展中心）与被上诉人河南昊和企业管理咨询有限公司（以下简称昊和公司）、灵宝市中宝房地产开发有限责任公司（以下简称中宝公司）、原审第三人任伟执行异议之诉纠纷一案，不服河南省三门峡市中级人民法院（以下简称三门峡中院）（2019）豫12民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人市场发展中心的委托诉讼代理人杨建康、被上诉人昊和公司的委托诉讼代理人何柳到庭参加诉讼，被上诉人中宝公司、原审第三人任伟经本院开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市场发展中心上诉请求：撤销三门峡中院（2019）豫12民初10号民事判决，依法改判停止对案涉五龙果蔬市场办公楼的执行并解除查封。事实与理由：一、原判决认定事实错误。1、建设、移交办公楼并将办公楼一层出售他人、收取上诉人561万元购房款的主体均是中宝公司，而不是杨末民。中宝公司与杨末民在对内关系上是挂靠关系，对外五龙果蔬市场是中宝公司的建设项目。2、杨末民和灵宝市城关镇人民政府（以下简称城关镇政府）的执行异议被驳回，只能说明其不是办公楼的产权主体，并不能证明中宝公司就是办公楼的产权主体，且城关镇政府上诉时并未主张办公楼的权利。3、上诉人支付给中宝公司的561万元的性质应当根据案件事实确定，不能因为账目显示为“投入五龙果蔬市场”就否定款项系购房款的性质。由于五龙果蔬市场是中宝公司垫资代建，然后上诉人和五龙村委会按照建设成本回购，所支付的均是回购款。4、购买办公楼的单价，根据中宝公司、城关镇政府、五龙村委会及上诉人四家单位共同商议，确定上诉人及五龙村委会回购单价为每平方米1300元，办公楼共计520万元左右，超出部分，中宝公司用相邻门面房抵顶。5、上诉人与中宝公司虽然没有签订书面买卖合同，形式上有瑕疵，但是根据市政府和城关镇政府的会议纪要等书面文件，足以证明上诉人用土地补偿款取得果蔬市场部分房屋产权的事实。6、在查封前上诉人已经开始装修，证明上诉人已经合法占有，原判决认为因查封而停止装修不属于合法占有是错误的。二、原判决适用法律错误。原判决适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十五条、第二十九条是错误的，应当适用第二十八的规定及《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》（以下简称《查封扣押冻结规定》）第十七条的规定。此外，上诉人没有办理过户登记是因为办公楼尚未办理初始登记，上诉人对此没有过错。综上，上诉人在查封前已支付对价并合法占有办公楼，依法对案涉办公楼享有物权期待权，原审判决适用法律及判决结果错误。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。昊和公司辩称：一、一审法院认定事实清楚、正确。首先，案涉五龙果蔬市场及相应办公楼系杨末民借用中宝公司资质开发建设，案涉561万元由上诉人出具授权委托书给杨末民，由杨末民直接领取，并非中宝公司。其次，杨末民曾就五龙果蔬市场中的案涉办公楼等提出执行异议，已被三门峡中院驳回，故杨末民对案涉办公楼并无合法处分权，上诉人也更不可能从杨末民手中购买案涉办公楼。第三，上诉人称支付的561万元系购买案涉办公楼的购房款证据不足。1、2012年3月31日灵宝市人民政府灵政纪（2012）6号十二届政府第46次常务会议纪要显示市场发展中心以商住用地财政收益部分作为入股资金，即说明该款系投资款。2、在三门峡中院在另案审理调查时，市场发展中心工作人员称561万元系市场发展中心投资用于五龙果蔬市场建设，支付农民工工资。3、根据市场发展中心的记账凭证明细科目显示该561万元为“投入龙果蔬市场”。第四，上诉人未与任何人签订案涉办公楼的购买协议，上诉人提出单价有约定等情况完全没有事实依据。二、一审法院适用法律正确，无论本案适用《执行异议复议规定》第二十八条亦或第二十九条，上诉人的上诉请求均不能成立。本案也不适用《查封扣押冻结规定》第十七条的规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。昊和公司向一审法院起诉请求：1、依法判令准许执行灵宝市××西段南侧小区（五龙果蔬市场）内四层办公楼；2、依法判令市场发展中心承担本案诉讼费用。三门峡中院认定事实：该院在执行任伟申请执行灵宝市华宝产业有限责任公司、河南鑫华矿冶股份有限公司、中宝公司、河南三宝园林股份有限公司、陈治华、陈东锋借款担保一案中，于2015年12月21日作出（2015）三法执字第220-1号、（2015）三法执字第221-1号执行裁定，并于2016年1月22日在查封财产处张贴了（2015）三法执字第220号、（2015）三法执字第221号查封公告，查封了被执行人中宝公司位于灵宝市××西段南侧（五龙果蔬市场）的151间门面房、彩钢大棚一栋、办公楼一栋。杨末民于2016年2月1日提出书面异议，称杨末民与中宝公司协商一致，借用中宝公司资质并以中宝公司的名义，投资开发了五龙果蔬市场；开发所得收益归杨末民所有。请求停止对其五龙果蔬市场全部财产的执行，解除对其全部财产的查封措施。在该案中，杨末民提交城关镇政府于2016年5月11日出具的证明，内容为“五龙果蔬市场位于五龙西路南侧，是市政府2011年为民办实事项目。2012年10月，经公开招商、招标，该项目由灵宝市涧东区东关村杨末民以中宝公司名义开发。该项目实际由杨末民投资、实施。”该院于2017年5月31日作出（2016）豫12执异16号执行裁定，认为查封的土地所有权人为中宝公司，开发建房是以中宝公司名义。杨末民提出本人为查封财产的所有人，理由不足，驳回了杨末民对五龙果蔬市场办公楼、彩钢大棚的异议请求和151间门面房的异议申请，该裁定已生效。2017年10月18日，城关镇政府以被查封的办公楼及彩钢棚不是中宝公司的财产，是城关镇政府的财产为由，向该院提出执行异议。该院于2017年12月7日作出（2017）豫12执异84号执行裁定，驳回了城关镇政府的异议请求。城关镇政府于2018年1月24日提起执行异议之诉。该院于2018年7月20日作出一审判决，判决驳回城关镇政府的诉讼请求，目前该案正在二审。2018年12月3日，该院作出（2016）豫12执恢198号之二执行裁定，变更昊和公司为原任伟申请执行灵宝市华宝产业有限责任公司、中宝公司、河南三宝园林股份有限公司、陈治华、陈东峰借款担保合同纠纷一案的申请执行人；2018年12月12日，该院作出（2018）豫12执异91号执行裁定，就市场发展中心对该案提出的执行异议，作出裁定：中止对位于灵宝市五龙路××南侧小区内××层办公楼的执行。2019年1月7日，昊和公司向该院提起诉讼。另查明：1、2014年1月24日，中宝公司与灵宝市国土资源局就案涉房屋所占土地签订《国有建设用地使用权出让合同》，2014年4月17日，灵宝市国土资源局颁发土地使用证，土地使用证载明土地使用权人为中宝公司，土地用途为市场兼容商住用地。杨末民对案涉办公楼进行建设。案涉办公楼现已竣工，办公楼一楼门面房现已被杨末民出售。2、2012年3月31日，灵宝市人民政府灵政记【2012】6号十二届政府第46次常务会议纪要第四项载明：五龙农贸市场建设工作由城关镇牵头，市场发展中心配合。采取市场化运作方式，成立股份公司，筹措资金，加快建设。其中五龙村以商业用地财政收益部分作为入股资金，市场中心以商住用地财政收益部分作为入股资金，其余资金由城关镇和市场中心自筹。3、2014年1月29日，灵宝市财政局将五龙果蔬市场土地收益返还款561万元返还至城关镇政府，同日，市场发展中心向杨末民出具委托书，委托杨末民到灵宝市城关镇财政所办理返还五龙果蔬市场土地出让金561万元有关事项。中宝公司向市场发展中心开具了收据，收款人载明为杨末民，市场发展中心的记账凭证上明细科目为“投入五龙果蔬市场”。4、2014年2月18日，城关镇人民政府、市场发展中心、五龙村委签订会议纪要，其中第四项：五龙果蔬市场东边办公楼1-4层产权归市场发展中心所有。5、该院在另案审理过程中经现场勘验，案涉办公楼一层与二层内设楼梯相连接，办公楼二层无单独楼梯，无法作为一个整体独立使用。在该院查封之前，市场发展中心已开始对办公楼三层、四层进行装修。三门峡中院认为，本案争议焦点是市场发展中心对涉案办公楼是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《执行异议复议规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可证等相关证据判断；”市场发展中心主张对案涉办公楼有所有权，但该办公楼尚未办理权利证书，其权利应按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可证等相关证据判断，土地使用权证仍登记在中宝公司名下，现有证据不能证明市场发展中心是涉案房屋的所有权人。且办公楼一楼门面房已被杨末民出售，办公楼一、二层内部楼梯相连接，二层从办公楼外部无法进入，无法与一层分开独立使用；办公楼三、四层，虽然在该院查封之前市场发展中心已开始进行装修，但装修因该院查封而停止，其并未实际合法占有。故市场发展中心不是涉案四层办公楼的权利人。第二，《执行异议复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，市场发展中心与中宝公司没有签订合法有效的书面买卖合同，对“购买办公楼”的主要条款单价及总价款没有约定，虽然2014年1月29日灵宝市财政局将五龙果蔬市场土地收益返还款561万元返还至灵宝城关镇政府，同日，市场发展中心向杨末民出具委托书，委托杨末民到灵宝市城关镇财政所办理返还五龙果蔬批发市场土地出让金561万元有关事项。中宝公司也向市场发展中心开具了收据，收款人载明为杨末民，但市场发展中心的记账凭证上明细科目明确为“投入五龙果蔬市场”，并非购房款。故市场发展中心的执行异议不符合上述情形。第三，就涉案的四层办公楼，杨末民、灵宝市城关镇政府先后提出执行异议或者执行异议之诉，截止目前异议或者诉请均未获得支持。市场发展中心主张的涉案标的所有权建立在杨末民的权利之上，杨末民认为其对查封财产有所有权并提出执行异议，但该异议已被生效的执行裁定书以查封的土地使用权人为中宝公司、开发建房是以中宝公司名义、案外人杨末民提出本人为查封财产的所有人理由不足裁定驳回，其无合法权利将涉案标的转让或者给付他人。故市场发展中心显然对涉案标的没有所有权。综上，市场发展中心执行异议要求对办公楼停止执行并解除查封措施，但其提交的证据不能证明其对办公楼享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院对涉案标的可以执行。昊和公司诉讼请求符合法律规定，应予支持。三门峡中院于2019年3月27日作出（2019）豫12民初10号民事判决：准许执行位于灵宝市××南侧××办公楼。该院（2018）豫12执异91号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费13800元，由市场发展中心负担。本院二审期间，上诉人市场发展中心提交了一份《关于五龙果蔬市场有关问题的会议纪要》，主要内容为城关镇主要领导于2015年7月29日召集市场发展中心、五龙村负责人及五龙果蔬市场开发商召开办公会议，专题研究解决五龙果蔬市场工程遗留问题及工程决算有关问题，其中关于工程决算问题，显示“原则同意工程单方面造价暂定为1300元每平方米，待第三方进行工程决算后结算。”经当庭质证，昊和公司认为，该会议纪要并非二审中可以采纳的新证据，且该会议纪要无任何签字盖章，不能证实系各方参与形成，也不能证实所述内容的真实性。因该证据材料仅有上诉人市场发展中心单方盖章，无法证实该证据材料的客观真实性、关联性和合法性，故本院不予采纳。经本院查阅一审中当事人提交的城关镇政府与中宝公司协议书等证据，本院另查明：城关镇政府作为甲方，中宝公司作为乙方于2011年11月3日签订协议书，确定由中宝公司完成五龙果蔬市场项目开发工作，并约定由城关镇政府负责项目前期申报、立项等工作，中宝公司负责项目具体实施，杨末民亦在协议上签字。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，争议焦点问题是市场发展中心对案涉灵宝市××西段南侧小区（五龙果蔬市场）内案涉办公楼（一层已出售）是否享有排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，市场发展中心对案涉灵宝市××西段南侧小区（五龙果蔬市场）内案涉办公楼（一层已出售）享有排除强制执行的民事权益。具体理由如下：《执行异议复议规定》是关于执行程序中当事人、利害关系人或案外人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准要高于执行异议之诉中案外人能否排除执行的判断标准。由此，《执行异议复议规定》应当在如下意义上理解，即符合该规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足该规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，首先，根据城关镇政府与中宝公司于2011年11月3日签订的协议书及相关灵宝市政府会议纪要的内容，五龙果蔬市场项目由杨末民以中宝公司开发并负责项目具体实施，城关镇政府负责项目前期申报、立项等工作。案涉办公楼作为五龙果蔬市场土地上的建筑物，是由杨末民自筹资金建设的五龙果蔬市场的配套设施，中宝公司对此均予以认可。市场发展中心并已支付了相应的561万元的对价，该款的性质根据相应会议纪要及中宝公司出具的收据、市场发展中心的账目显示综合判断可以认定为案涉办公楼的购房款而非是投资款。且案涉办公楼部分在法院查封之前已由市场发展中心实际占有使用并装修，但因法院查封而停止。因案涉办公楼尚未办理初始登记，故不能认定市场发展中心对未办理备案登记和过户登记存在过错。其次，在取得房屋所有权证之前，市场发展中心对案涉办公楼所享有的权利虽然仍是债权性质，但属于物权期待权，具有物权的优先效力，而申请执行人昊和公司仅享有对债务人中宝公司责任财产的一般期待权，而不是对特定财产的期待权，二种权利相比，市场发展中心对案涉办公楼的权利优先于申请执行人昊和公司的普通金钱债权。根据《执行异议复议规定》第二十四条之规定，市场发展中心对案涉办公楼享有的权利真实合法，足以排除强制执行。综上所述，市场发展中心的上诉请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省三门峡市中级人民法院（2019）豫12民初10号民事判决；二、驳回河南昊和企业管理咨询有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各13800元，由河南昊和企业管理咨询有限公司分别负担8280元，由灵宝市市场发展中心分别负担5520元。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇一九年七月十七日书记员  赵思琪