浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙金民终字第714号上诉人（原审被告）张小娟。委托代理人王根法。被上诉人（原审原告）谢美双。委托代理人梅卫平、梅巍佳。原告谢美双为与被告张小娟占有物返还纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺北民初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原告谢美双诉称，2013年5月17日，原告向朱婷婷购买位于金华市婺城区青春路112号3单元601室住宅房一套，当时言明9月底腾空交付房屋。由于房屋被被告占用，并拒绝腾退。现起诉要求判令：1、被告张某腾空原告谢美双所有的坐落金华市青春路112号3单元601室房屋；2、由被告承担本案的诉讼费。原审被告张某辩称，位于金华市中山路8号16幢1单元302室房屋，系被告和前夫虞某在1993年12月份共同购买，产权登记在虞某名下。1995年12月4日，被告与虞某登记离婚，协议约定夫妻共同购买的房产归被告所有，因种种原因没有办理产权过户，但房屋一直由被告管理使用。2000年遇房屋拆迁，被告无力支付安置房的差价，便将被告应得的安置房与金××所有的坐落金华市婺城区青春路112号3单元601室住房对调。根据拆迁安置不更换原登记主体的规定，对调所得的房产仍登记在前夫虞某名下，房产证号为“金房权证婺字第××号”，该房屋也一直由被告管理使用至今。正是产权登记在虞某名下的原因，虞某在还不起负债的情况下，隐瞒事实恶意将产权证书挂失，并于2011年10月份抵押朱婷婷（实际办理的是买卖过户手续），后转让给原告（该转让被告在本次诉讼中才知情）。虞某、朱婷婷的二次产权过户行为均系违法，应属无效。原告要求被告腾房的诉讼请求，请求法院予以驳回。原判认定，1990年2月，被告与前夫虞某登记结婚，1993年12月，夫妻共同购买位于金华市中山路8号16幢1单元302室房屋，产权登记在虞某名下，产权证号为金房权证婺字第××号。1995年12月4日，被告与虞某登记离婚，协议第三条约定：房屋产权归张某，产权转移手续在1996年元月办理等内容。期限届满双方没有办理过户。2000年遇房屋拆迁，被告因无力支付安置房差价，便将应得的玫瑰园小区2单元402室安置房产与金××所有的坐落金华市婺城区青春路112号3单元601室住房对调，对调来的产权仍登记在前夫虞某名下，房产证号为“金房权证婺字第××号”，该房屋被告一直管理使用至今（包括房屋所有权证的保管）。因产权证登记虞某，虞某在还不起欠债的情况下，申请金房权证婺字第××号房屋所有权证挂失，2011年10月20日将房屋抵债过户给朱婷婷，产权证号变更为：金房权证字第××号。2013年5月24日，朱婷婷又将房产转卖给了原告，更换产权证号为：金房权证字第××号。由于被告拒绝腾房，原告提起了诉讼。原审法院认为，善意取得的合法财产应受法律保护。被告离婚分得的房产，在约定的期限没有变更登记主体。被告前夫恶意将本属被告所有的房产抵债销售，被告自认得知后，没有行使撤销权，应视被告对自身权利的放弃。原告购买得上述房产，行为没有恶意，买卖合同合法有效，也系合法善意取得财产。原告的诉讼请求合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：被告张某于判决生效后十日内，腾空位于金华市青春路112号3单元601室房屋。本案受理费40元（已减半收取），由被告张某负担。一审宣判后，张某不服，向本院提起上诉称，一、原判认定事实错误，其认定张某前夫虞某恶意将涉案房产抵债销售给朱婷婷，无视客观事实和证据。虞某曾向朱婷婷借款150000元，以涉案房屋作为抵押，因该房屋的土地属金华市武警支队所有，不能办理《他项权证》，故以过户作为抵押方式，此后虞某将月利息打入朱婷婷指定帐户，两者并非买卖关系。朱婷婷非法经营开设典当行的问题，张某将另行处理。二、原判适用法律错误，其认定谢美双善意取得涉案房屋，适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条。该法条其中第二个要件“受让人取得不动产须基于有偿的法律行为”，谢美双没有证据证明行为有偿；第三个要件系善意，必须是非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。谢美双系朱婷婷阿姨，其连房子也不看，原房主也不见面就轻率买房，不能认定为善意。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回谢美双的诉讼请求。谢美双答辩称，原判认定其购买涉案房屋合法有效，善意取得正确。张某与虞某离婚后，未将房产过户，特别是张某得知虞某将房屋卖给朱婷婷后，也未提出异议，默认卖房行为，系对自身权利的放弃。谢美双不是朱婷婷阿姨，其以300000元购买涉案房屋，用于投资保值与晚年居住需要，价格合理，已支付购房款，且房屋已过户至其名下，已善意取得涉案房屋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，张某向本院提供以下证据：1、工商银行帐单2页，载明虞某于2014年1月16日汇利息款2000元，证明虞某一直在还借款，涉案房屋系抵押给朱婷婷，朱婷婷恶意出售房屋。2、手机短信2条，证明目的同上。3、照片2张，证明朱婷婷是开当铺的，并非是房屋销售。4、申请证人虞某出庭作证，证明虞某与朱婷婷是民间借贷关系，涉案房屋用于借款抵押，并非买卖，亦没有委托朱婷婷买卖房屋。5、申请证人胡某出庭作证，证明朱婷婷将房屋卖给谢美双后，仍向张某主张欠款。6、录音文字资料一份，一审谢美双提出存在剪辑，现提完整版本。7、通话记录一份，证明涉案房屋出售后，朱婷婷还约张某谈还款事宜。8、短信记录一份，证明朱婷婷向虞某发短信要求还款的事实。谢美双质证认为，对证据1的关联性有异议。对证据2、3的真实性和关联性均有异议。对证据4的证明目的有异议，证人虞某系张某前夫，两者存在利害关系，其也没有提供与朱婷婷的借款合同，不能证明虞某与朱婷婷系借贷关系而非买卖关系。对证据5，证人与张某有利害关系，证言不具有客观性，且与本案无关。对证据6的真实性、关联性有异议，录音书面整理内容与一审提供的内容矛盾。对证据7的真实性有异议，不清楚通话双方身份，与本案无关联。对证据8的真实性和关联性均有异议。本院认为，证据1、2、3均不涉及本案双方当事人，对其关联性不予确认；证据4，涉案房屋系证人虞某过户给朱婷婷，不论真实性质是买卖关系还是抵押关系，均与谢美双无关，对其关联性不予确认；证据5、6所涉内容与谢美双无关，对其关联性不予确认；证据7、8对通话与短信联系的人物身份未予证明，也无具体通话和短信内容，对其关联性和证明目的均不予确认。二审中，谢美双向本院提供收条一份，证明朱婷婷已收到谢美双就涉案房屋支付的购房款300000元。张某对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议。本院对该证据将结合全案证据进行认定。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，谢美双与朱婷婷签订房屋买卖合同时，涉案房屋登记在朱婷婷名下，双方约定的购房款300000价格属于合理，之后，房屋亦按合同约定过户登记至谢美双名下，故谢美双已取得涉案房屋的所有权。张某提出涉案房屋系虞某因借款抵押给朱婷婷，并未同意朱婷婷另行出售的抗辩意见。然而，不论虞某将房屋过户给朱婷婷是基于借款抵押还是抵债，亦不论朱婷婷是否有权处分房屋，只要谢美双受让房屋时符合物权法的上述规定，即可善意取得房屋所有权。张某抗辩谢美双未支付房屋对价，对此未提供证据，本院不予采纳。至于谢美双未曾亲临房屋现场查看亦未与张某沟通是否构成恶意的问题，房屋买卖过程中并不强制买受人必须看房，故看房不属于房屋买卖的法定义务，谢美双买房时未看房并不能推定其恶意。且谢美双无从知晓张某与虞某离婚时对房屋归属的约定，张某提出谢美双未与其沟通即存有恶意的意见，于法无据，本院不予支持。因谢美双已取得涉案房屋所有权，其要求张某腾空房屋的请求，应予支持。至于张某所遭受的损失，可向无处分权人主张。综上，张某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张小娟负担。本判决为终审判决。审判长 金 桦审判员 杜月婷审判员 陈旻尔二〇一四年九月二十五日书记员 周 莉