广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初1014号 原告（反诉被告）:王治锋，男，1980年4月3日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：王欢，广东方则理律师事务所律师。 被告（反诉原告）:广西大通投资置业有限公司，住所地：南宁市武鸣区城厢镇标营社区南环路**，统一社会信用代码9145012269986926X2。 法定代表人：曾少洪，董事兼总经理。 被告（反诉原告）：广西冠荟商业管理有限公司，住所地：南宁市武鸣区南环路**（武鸣国际家居建材城3F-801），统一社会信用代码91450122MA5K9J3T1X。 法定代表人：苏光明，总经理。 共同委托诉讼代理人:廖军，广西同望律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人:秦竹溪，广西同望律师事务所律师。 原告王治锋与被告广西大通投资置业有限公司（以下简称大通公司）、广西冠荟商业管理有限公司武鸣家居建材城（以下简称武鸣家居建材城）合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理；2019年4月19日，原告王治锋申请追加广西冠荟商业管理有限公司（以下简称冠荟公司）为本案被告参与诉讼；2019年4月19日，大通公司和冠荟公司提出反诉；本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告王治锋于2019年6月14日当庭申请撤回对武鸣家居建材城的起诉，本院已另行制作裁定予以准许。原告王治锋及其委托诉讼代理人王欢、被告冠荟公司法定代表人苏光明、以及大通公司和冠荟公司的共同委托诉讼代理人廖军和秦竹溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王治锋向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除王治锋和冠荟公司签订的《经营管理合同》；二、请求判决大通公司、冠荟公司共同退还王治锋合同履约保证金14674元；三、请求判决大通公司、冠荟公司共同赔偿因其违法解除《经营管理合同》所导致的王治锋经济损失629262元；四、请求判决大通公司、冠荟公司共同承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月19日，王治锋与冠荟公司签订《经营管理合同》，约定冠荟公司作为业主方的代理人，将武鸣国际家居建材城第一层1103、1105-1号商铺租赁给王治锋使用，租赁面积为188.14平方米，租赁用途为用于“经营王牌全屋定制品牌定制家居系列产品”，租赁期限从2017年5月1日至2022年4月30日止。另根据2017年1月18日，大通公司和冠荟公司签订的《委托经营管理合同》，约定大通公司作为武鸣国际家居建材城项目的开发商，委托冠荟公司提供经营管理服务，包括将武鸣国际家居建材城的商铺进行出租，代收租金、管理费、水电费，代缴税费等事项。依据《合同法》第四百零二条的规定，冠荟公司作为代理人以自己的名义与王治锋签订的《经营管理合同》，构成“第三人知道代理关系的隐名代理”行为，该涉案合同直接约束王治锋和大通公司，作为委托人的大通公司应承担涉案合同的全部权利义务，但由于冠荟公司的违法解除行为是否超出授权范围尚不明确，因此，王治锋在本案中将大通公司和冠荟公司列为共同被告，要求其共同承担本案的法律责任。《经营管理合同》签订后，王治锋向冠荟公司支付了合同履约保证金14674元，并根据合同的约定和冠荟公司的缴费通知单，缴交涉案商铺的租金、管理费、水电费等费用，双方合作良好。但是，2018年6月2日，冠荟公司向王治锋发出《通知》，以王治锋超范围经营为由，单方面通知王治锋终止《经营管理合同》，甚至在2018年9月5日起诉王治锋，提出解除合同等诉求，后冠荟公司撤诉。《经营管理合同》签订后，王治锋于2017年4月对涉案商铺进行装修，装修结算款项为296998元。由于冠荟公司违法解除合同,使王治锋租赁经营商铺的合同目的已无法得到实现。2017年3月至今，王治锋向代理的家居品牌公司－浙江王牌门业有限公司定制的用于商铺展示的家居产品共计332264元。王治锋定制的家居展示产品都是根据涉案商铺的实际场地进行定制、安装，一旦拆除将无任何价值。冠荟公司违法解除合同，王治锋有权要求大通公司及冠荟公司共同赔偿王治锋的装修和定制家居经济损失共计629262元。王治锋认为，冠荟公司以王治锋的木门产品不属于《经营管理合同》第1.02条约定的产品范围为由，对合同条款作出片面且不符合文义的解读，单方认定王治锋超范围经营，其在2018年6月2日解除合同的行为违法，大通公司和冠荟公司应共同承担违法解除合同行为所产生的全部法律责任。王治锋为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定提起诉讼，请求依法支持王治锋的全部诉讼请求。 被告大通公司、冠荟公司共同答辩称：王治锋超范围经营事实存在，且王治锋一直未支付2018年5月至10月的租金和商业运营服务费用，大通公司、冠荟公司迄今为止未采取任何强硬措施破坏、制止王治锋商铺的经营，目前王治锋仍在正常经营商铺，未受到任何实际损失。王治锋的行为已经严重违反冠荟公司与其签订的《经营管理合同》，符合合同约定的冠荟公司单方解除条件，请法院驳回王治锋的诉讼请求。具体理由如下：一、冠荟公司依据其与王治锋签订的《经营管理合同》第一条规定有单方解除合同的权利，且王治锋的行为已经构成超范围经营。双方于2016年12月19日签订的商铺《经营管理合同》第一条第1.02条款明确规定：“乙方(王治锋）在甲方(冠荟公司）商场内的租赁区域仅限于经营王牌全屋定制品牌定制家居系列产品。若乙方不经甲方同意，擅自改变经营范围或超出上述经营范围，甲方有权解除合同，不退还合同履约保证金，并追究乙方违约责任。乙方改变经营范围必须经甲方书面同意，且不得与甲方商场现有经营的商品冲突。”王治锋开业不久，于2017年9月就由于违规超范围经营“王牌门业”门窗类商品的原因，被商城其他业主联名投诉，冠荟公司向王治锋下达了《整改通知书》，要求王治锋将超范围经营商品下架撒场，王治锋进行了整改。在2018年5月，王治锋在明知道“王牌门业”门窗类商品属超范围经营商品的情况下，仍违规上架销售“王牌门业”的商品。2018年5月23日，冠荟公司再次对王治锋下达了书面《通知》，要求王治锋将超范围经营商品下架。此次王治锋超范围经营行为再次受到商城其他业主的联名投诉。冠荟公司与王治锋多次协商，王治锋拒不接受冠荟公司的整改要求，其行为已严重违反双方所签合同规定。冠荟公司无奈之下，依据双方签订的《经营管理合同》的约定，于2018年6月2日向王治锋发出解除合同的通知。上述事实有商城业主的联名投诉书及商城通知书证实。二、冠荟公司依据其与王治锋签订的《经营管理合同》第三条规定有单方解除合同的权利，且王治锋拒不支付2018年5月至10月商铺租金、商业运营管理费的行为，符合第三条单方解除合同的约定。《经营管理合同》第三条约定：“甲方代收租金、商业运营服务费、管理费标准与支付方式3.01代收租金与费用标准(1)代收租金：代收商铺租金按每月每平方米人民币27.3元计算，(2)商业运营服务费按每月每平方米11.7元计算。(3)月管理费单价为1.5元每平方米，月管理费用为人民币188元。3.02支付方式：1、乙方须于2018年1月20日前缴纳。2、此后乙方须于每月的20日前以现金或转账方式支付下月租金、下月商业运营服务费、下月管理费、上个月自用水电费及上个月公摊水电费给甲方。若乙方拖延不交，从当月21日(含)起每拖欠一天按月租金、月商业运营服务费、月管理费、上个月自用水电费及上个月公摊水电费用总额的千分之五向甲方交滞纳金。乙方超过15日不交上述任何一项费用的，甲方有权终止合同收回铺面，不退还合同履约保证金，甲方不承担乙方因此造成的任何损失。”冠荟公司于2018年5月份之后多次通知王治锋支付租金及商业运营费用，但王治锋置之不理。2018年9月，冠荟公司通过向法院起诉方式通知王治锋支付2018年5月至2018年10月租金、商业运营费用，且要求解除合同。后因法院向冠荟公司释明主体资格缺少，冠荟公司撤回起诉。截止目前王治锋仍未支付此费用。此外，自冠荟公司于2018年6月向王治锋发出解除合同的通知，要求王治锋归还商铺，但王治锋一直占据商铺不归还，大通公司及冠荟公司均未对王治锋采取任何破坏、制止王治锋经营的行为，即未采取任何解除合同的强制行为，未给王治锋造成任何实际损失。大通公司、冠荟公司认为，冠荟公司与王治锋解除双方合同有事实和法律依据。王治锋请求确认《经营管理合同》已于2018年6月2日解除，大通公司、冠荟公司也认为该合同已于2018年6月2日解除。既然合同已经解除，王治锋已不再是冠荟公司的商户，解除后王治锋拒不退还商铺继续占用营业，应该支付相应的商铺占用费和商业运营管理费。请求驳回王治锋第2、3、4项诉讼请求。 被告大通公司反诉请求：一、判令解除冠荟公司与王治锋于2016年12月19日签订的《经营管理合同》，王治锋立即将商铺及相关附属物归还大通公司；二、判令王治锋支付拖欠大通公司自2018年5月至2018年10月的商铺租金30817元、自2018年4月21日至2019年4月20日的商铺租金的滞纳金43915元（商铺租金按租赁面积188.14平方米，每月每平方米27.3元计算，滞纳金按应支付的商铺租金的每日千分之五计算），共计74732元；三、判令王治锋支付拖欠大通公司自2019年5月至王治锋归还商铺日止的商铺租金，以及王治锋支付拖欠大通公司自2019年4月21日至王治锋归还商铺之日止的商铺租金的滞纳金（商铺租金按租赁面积188.14平方米，每月每平方米27.3元计算，滞纳金按拖欠支付商铺租金的每日千分之五计算）；四、判令王治锋承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年1月18日，大通公司与冠荟公司签订了《委托经营管理合同》，双方约定大通公司作为东盟特产城之武鸣国际家居建材城项目的开发商，将其所有位于南宁市武鸣区南环路8号处该项目的全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场等委托给冠荟公司代为运营、管理和服务，大通公司委托冠荟公司代收该项目的经营商户所支付的租金；冠荟公司有权收取该项目的经营商户所缴纳的商业管理费用等。签订合同后，大通公司依约向冠荟公司交付了该项目的所有不动产，冠荟公司也依约开展该项目的商业经营管理活动。2016年12月19日，冠荟公司与王治锋签订《经营管理合同》，第一条约定“甲方(冠荟公司)代业主方(大通公司）将位于南宁市武鸣区南环路8号武鸣义乌国际商贸城家居建材馆第壹层第1F-1103、1F-1105-1号商铺租赁给乙方(王治锋》使用。租赁区域建筑面积为188.14平方米。该租赁区域的法定用途为商业用途。乙方在甲方商场内的租赁区域仅限于经营王牌全屋定制品牌家居系列产品。”；第三条约定：“甲方代收租金、商业运营服务费、管理费标准与支付方式3.01代收租金与费用标准(1)代收租金：代收商铺租金按每月每平方米人民币27.3元计算。(2）商业运营服务费按每月每平方米11.7元计算，(3)月管理费单价为1.5元每平方米，月管理费用为人民币188元。3.02交付以后乙方须于每月的20日前以现金或转账方式支付下月租金、下个月商业运营服务费、下月管理费、上个月自用水电费及上个月公摊水电费给甲方。若乙方拖延不交，从当月21日（含）起每拖欠一天按月租金、月商业运营服务费、月管理费、上个月自用水电费及上个月公摊水电费用总额的千分之五向甲方交滞纳金。乙方超过15日不交上述任何一项费用的，甲方有权终止合同收回铺面，不退还合同履约保证金，甲方不承担乙方因此造成的任何损失”。《经营管理合同》签订后，冠荟公司按约交付铺面给王治锋。2017年9月、2018年5月，由于王治锋违规超范围经营门窗类商品，冠荟公司对王治锋下达了整改通知书，要求王治锋撤除超范围经营商品，并提交正规厂家合格授权。王治锋违规超范围经营的行为也遭到商城其他经营门窗类商品的商户联名投诉。但王治锋拒不改正也不提交厂家合格授权，对冠荟公司的通知置之不理。在多次协商无果的情况下，冠荟公司于2018年6月2日向王治锋发出终止合同、收回铺面的书面通知书，但王治锋拒不归还商铺，仍旧继续经营。大通公司一直未对王治锋采取任何解除合同的强制行为。2018年4月20日至2018年10月期间，王治锋一直没有向冠荟公司支付2018年5月至10月的商铺月租金、商业运营服务费，王治锋的行为已严重违反了《经营管理合同》第三条之约定。2018年9月，冠荟公司起诉到法院，要求法院判决解除双方签订的《经营管理合同》，归还商铺，并支付拖欠的商铺租金、商业运营服务费等费用。后因法院向冠荟公司释明主体资格缺少，冠荟公司撤诉。王治锋至今拒不归还商铺，未支付其拖欠的2018年5月至10月的商铺租金、商业运营服务费，以及2018年4月21日至今的滞纳金等费用。王治锋的行为严重侵犯了大通公司的合法利益，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定具状反诉，请支持大通公司反诉请求。 被告冠荟公司反诉请求称：一、判令解除冠荟公司与王治锋于2016年12月19日签订的《经营管理合同》，王治锋立即将商铺及相关附属物归还大通公司；二、判令冠荟公司收取王治锋的合同履约保证金14674元归冠荟公司所有，不予退还；三、判令王治锋支付拖欠冠荟公司自2018年5月至2018年10月的商业运营服务费13207元、自2018年4月21日至2019年4月20日的商业运营服务费的滞纳金18821元，共计32028元（商业服务费按租赁面积188.14平方米，每月每平方米11.7元计算，滞纳金按拖欠商业运营服务费用，按每日千分之五计算）；四、判令王治锋支付拖欠冠荟公司自2019年5月至王治锋归还商铺之日止的商业运营服务费用（商业运营服务费按租赁面积188.14平方米，每月每平方米11.7元计算），判令王治锋支付拖欠冠荟公司自2019年4月21日至王治锋归还商铺之日止的商业运营服务费和月管理费等费用总额的滞纳金（商业运营服务费按租赁面积188.14平方米，每月每平方米11.7元计算，月管理费为每月188元，滞纳金按拖欠商业运营服务费用、月管理费等费用总额，按每日千分之五计算）；五、判令王治锋承担本案的诉讼费用。冠荟公司反诉的事实与理由，和大通公司反诉的事实与理由相同。 王治锋针对反诉答辩称：大通公司、冠荟公司的反诉请求无事实和法律依据，理由是：1、大通公司、冠荟公司也认可王治锋与冠荟公司已经于2018年6月2日解除，也就是说双方于2018年6月3日以后已不存在租赁关系，是占用关系而非租赁关系。该占用关系与本案的租赁合同法律关系不是同一个关系，大通公司、冠荟公司在本案中提起反诉不对，应该另案起诉。2、冠荟公司在本案中存在严重违约行为，其2018年6月2日给王治锋的解除通知书陈述的是认为王治锋存在超范围经营，是因为其单方面理解合同条款的约定，根据合同第1.02条的规定，王治锋在冠荟公司商场的经营范围内经营家居类产品，王治锋的产品当中不论是木门还是其他产品，均符合该类产品的规定，所以冠荟公司在函件中认为木门不符合产品规定，在此情况下提出解约，违反合同约定。《经营管理合同》第3条约定了缴费的总费用价格；大通公司、冠荟公司所诉称需要缴纳的费用不符合合同约定；王治锋已经支付完应该缴纳的费用，不存在拖欠费用事实。请求驳回大通公司、冠荟公司的反诉请求。 庭审中，原告王治锋变更诉讼请求第一条为：请求确认王治锋和冠荟公司签订的《经营管理合同》已于2018年6月2日解除。并对事实与理由补充称：王治锋分别于2018年11、12月及2019年1、2、3、4月共计向冠荟公司支付44022元，跟《经营管理合同》第3条约定的王治锋在2018年5月1日至2019年4月30日之间需向冠荟公司支付租金30816元、支付运营费用13206元相符，两者相加刚好等于王治锋在此时间段内向冠荟公司支付金额44022元。王治锋不存在拖欠大通公司、冠荟公司任何费用的事实。大通公司、冠荟公司同意王治锋变更诉讼请求，并相应将反诉请求的租金调整为占用费，要求王治锋支付。 原告王治锋为证实自己的主张提交以下证据：1、《经营管理合同》，证明王治锋和冠荟公司的合同权利义务关系，冠荟公司基于委托代理关系签订本合同，合同约定王治锋的经营范围是经营“王牌全屋定制品牌定制家居系列产品”，王治锋的实际经营范围符合合同的约定。2、通知，证明冠荟公司在2018年6月2日在毫无事实根据和法律依据的情况下，单方面违法解除和终止双方的《经营管理合同》。3、《委托经营管理合同》，证明2017年1月18日，涉案商铺的开发商即大通公司委托冠荟公司经营管理涉案商铺，冠荟公司的权限包括代保管租赁区域合同履约保证金，代收月租金、滞纳金、水电费及其他商铺所得费用。4、王治锋支付租金、管理费及水电费的单据，证明王治锋已结清2018年4月30日以前涉案商铺的租金、管理费、水电费。5、履约保证金单据，证明王治锋已向冠荟公司支付履约保证金14674元。6、王治锋支付的其他费用单据，证明王治锋已按约支付2018年5月1日以后涉案商铺的费用情况。7、装修协议书、结算表、收款收据，证明王治锋2017年4月对涉案商铺进行装修，装修结算款项为296998元。8、家居样板订货单、结算单、付款凭证，证明王治锋从2017年3月至今向代理品牌厂家浙江王牌门业有限公司定制的用于商铺展示的家居产品共计332264元。9、应诉通知书，证明冠荟公司在2018年9月5日起诉王治锋，提出解除合同等诉求，后冠荟公司撤诉，案号为（2018）桂0122民初2961号。当庭提交证据10、2019年3、4月份王治锋支付租金和运营服务费时冠荟公司出具的收款收据，证明王治锋未拖欠租金和运营服务费。11、《通知》，证明冠荟公司于2018年6月2日以王治锋事务经营范围超出《经营管理合同》约定为由单方面违法解除和终止双方的《经营管理合同》，从未提及王治锋欠付租金及管理费的问题。12、王治锋支付租金、管理费及水电费的单据，证明（1）王治锋已结清2018年4月30日以前涉案商铺的租金、管理费、水电费；也已经结清了2018年9月30日以前的水电费。（2）租金和运营服务费的缴费惯例均是冠荟公司提前一个月通知，然后王治锋进行支付；冠荟公司声称王治锋欠费，但王治锋从未收到冠荟公司发出任何一份催缴通知。13、王治锋支付的其他费用收据，证明王治锋已按约支付2018年5月1日以后涉案商铺水电费及物业管理费，王治锋从未收到冠荟公司要求支付租金和运营服务费的通知。14、武鸣国际家居建材城其他商铺租户尹小斌、韦小彬、吴庆忠、黄建丰分别于2019年5月6日、7日出具的书面证明，证明2018年5月至2018年10月为冠荟公司及武鸣国际家居建材城其他商铺的免租期，在免租期内，租户仅需支付水电费及物业管理费。 被告大通公司和冠荟公司就本诉共同提交的证据有：1、抗议书，证明2017年9月25日商城用户投诉王治锋超范围经营。2、整改通知、通知，证明冠荟公司经调查核实确认王治锋违反双方合同约定，2017年9月6日、2018年5月23日向王治锋下发整改通知书和通知书，要求王治锋撤除超范围门窗类产品并提交正规厂家合格授权等资料。3、联名书，证明2018年5月29日王治锋又被商城商户投诉其超范围经营。4、通知，证明冠荟公司向王治锋发出通知，通知与王治锋解除《经营管理合同》，要求王治锋返还商铺。5、武鸣国际家居建材城平面指示图，证明一楼王治锋商铺区域经营定制类产品（不含门窗类产品），二楼经营门窗类产品。6、经营管理合同两份（品牌为百赞居、欧派），证明品牌为百赞居及欧派的商户是与冠荟公司签约的经营门窗类的二楼商城商户，是抗议书和联名书上的落款商户。7、经营管理合同两份（品牌为百诗特、天然之家）及百诗特和天然之家的授权手续，证明商城一楼王治锋商铺相邻经营为“百诗特”、“天然之家”品牌定制家居的商户均按合同规定经营，有正规厂家的品牌授权证明。王治锋没有“王牌全屋定制”厂家的品牌授权证明。8、浙江王牌门业有限公司企业信用信息公示报告，证明王治锋经营的品牌是王牌门业，属于浙江王牌门业有限公司企业。9、汉川市王牌全屋定制服务中心企业信用信息公示报告，证明“王牌全屋定制”品牌属于汉川市王牌全屋定制服务中心，不是浙江王牌门业有限公司的。10、武鸣国际家居建材城商铺租金、运营费用欠费明细（王治锋），证明王治锋自2018年4月20日就开始欠缴2018年5月至10月的商铺的租金30817元、商业运营费13207元。大通公司和冠荟公司就反诉共同提交的证据有：11、《委托经营管理合同》，证明冠荟公司与大通公司签订《委托经营管理合同》约定委托经营管理事实。12、不动产权证书，证明大通公司为南宁市武鸣区南环路**处即武鸣国际家居建材城所有权人。13、《经营管理合同》，证明冠荟公司与王治锋签订《经营管理合同》及合同约定的权利、义务。14、收据，证明王治锋支付了合同履约保证金14674元。15、收款收据，证明王治锋支付自合同签订时至2018年4月的商铺租金、商业运营服务费等费用，支付了2018年11月至2019年4月商铺租金、商业运营服务费用等费用，未支付2018年5月至2018年10月的商铺租金、商业运营服务费用。16、武鸣国际家居建材城商铺租金、运营费用欠费明细，证明王治锋未支付2018年5月至10月商铺租金30817元，商业运营服务费用13207元，自2018年4月21日至2019年4月20日止的商铺租金的滞纳金43915元，商业运营服务费的滞纳金18821元。17、民事起诉状，证明2018年9月冠荟公司向法院起诉要求解除与王治锋签订的《经营管理合同》，同时要求王治锋支付拖欠的2018年5月至9月的商铺租金、商业运营服务费用等费用。18、民事裁定书，证明法院裁定同意冠荟公司撤回对王治锋的起诉。19、尹小斌、韦小彬、吴庆忠、黄建丰分别于2019年5月9日出具的书面证明，证实上述人员声明作废了王治锋提供的证据14。 本院组织当事人进行了举证质证。 原告王治锋提供的证据1－6和证据9、11、12、13，大通公司和冠荟公司对其三性无异议，但对证明内容有异议，认为2018年5月至10月的租金王治锋都没有交；本院对证据1－6和证据9、11、12、13三性予以确认，是否拖欠租金等费用需结合其他证据认证。证据7系装修协议书及结算表、收款收据，证据8系王治锋与浙江王牌门业有限公司签订的家居样板订货单、结算单、付款凭证，大通公司和冠荟公司不予认可但无相反证据反驳，本院予以确认。证据14系证人证言，证人未能到庭作证且之后又于2019年5月9日出具并由大通公司和冠荟公司提供的证据19分别声明作废王治锋提供的证据14，本院对王治锋提供的证据14不予确认。 被告大通公司和冠荟公司共同提交的证据1、2、3，王治锋不认可但无相反证据反驳，本院对真实性予以确认。证据4，王治锋无异议，本院予以确认。证据5、6、7，王治锋不认可，该证据因与本案无直接关联，本院不予确认。证据8，王治锋无异议，本院予以确认。证据9，王治锋有异议认为与本案无关，该证据系工商登记材料真实合法，但不能证明系王牌全屋定制品牌相关企业，关联性本院不予确认。证据10、16，王治锋有异议，因该材料系单方提供打印电子表格，本院不予确认。证据11、12、13、14、15，王治锋无异议，本院予以确认。证据17、18，系法院文书，当事人无异议，本院予以确认。证据19系证人证言，证人未能到庭作证且前后表述相互矛盾，本院不予确认。 根据法庭笔录和经审查确认的证据，本院审理查明的案件事实如下： 大通公司为南宁市武鸣区南环路**处即武鸣国际家居建材城所有权人，产权证：桂（2018）南宁市武鸣区不动产权第0003985号。武鸣国际家居建材城用途为批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地。 2016年12月19日，冠荟公司作为甲方，与乙方王治锋签订《经营管理合同》，约定“就业主方委托甲方代为管理租赁区域，代保管租赁区域合同履约保证金，代收月租金、滞纳金、水电费及其他商铺所得费用。经甲、乙双方协商，达成以下协议。第一条租赁区域和经营范围1.01甲方代业主方将位于南宁市武鸣区南环路8号武鸣义乌国际商贸城家居建材馆第一层第1F-1103、1105-1号商铺租赁给乙方使用。租赁区域建筑面积（计租面积）为188.14平方米。该租赁区域的法定用途为商业用途。1.02乙方在甲方商场内的租赁区域仅限于经营王牌全屋定制品牌定制家居系列产品。若乙方不经甲方同意，擅自改变经营范围或超出上述经营范围，甲方有权解除合同，不退还合同履约保证金，并追究乙方违约责任。乙方改变经营范围必须经甲方书面同意，且不得与甲方商场现有经营的商品冲突。合同期限自2017年5月1日起，至2022年4月30日止。2.03租赁期满或本合同终止后，乙方应在本合同解除之日起10日内将租赁区域交还甲方，并与甲方共同验收商铺及附属设施。如有损坏（自然磨损除外)，乙方须负责赔偿。3.01代收租金与费用标准(1)代收租金：代收商铺租金按每月每平方米人民币27.3元计算，优惠后每年实际代收商铺租金明细如下：2017年5月1日至2018年4月30日15408元，2018年5月1日至2019年4月30日30816元，2019年5月1日至2020年4月30日30816元，2020年5月1日至2021年4月30日46224元，2021年5月1日至2022年4月30日61632元。(2)商业运营服务费按每月每平方米人民币11.7元计算，优惠后每年实际商业运营服务费明细如下：2017年5月1日至2018年4月30日6603元，2018年5月1日至2019年4月30日13206元，2019年5月1日至2020年4月30日13206元，2020年5月1日至2021年4月30日19809元，2021年5月1日至2022年4月30日26412元。(3)月管理费单价为1.5元/平方米,月管理费为人民币282元。3.02支付方式：1、乙方须于2018年1月20日前缴纳2017年5月1日至2018年2月28日租金、商业运营服务费共计人民币7337元整。2、此后乙方须于每月的20日前以现金或转账方式支付下月租金、下月商业运营服务费、下月管理费、上个月自用水电费及上个月公摊水电费给甲方。若乙方拖延不交，从当月21日（含)起每拖欠一天按月租金、月商业运营服务费、月管理费、上个月自用水电费及上个月公摊水电费用总额的5‰向甲方交滞纳金。乙方超过15日不交上述任何一项费用的，甲方有权终止合同收回铺面，不退还合同履约保证金，甲方不承担乙方因此造成的任何损失。第六条合同履约保证金签订本合同当天，乙方向甲方交付14674元作为合同履约保证金。如乙方有合同约定应承担的合同违约金或其他应付费用，甲方可在乙方的合同履约保证金中直接扣除。《委托经营管理合同》签订后，冠荟公司将租赁场地交付王治锋经营使用；王治锋向冠荟公司支付了履约保证金14674元以及至2018年4月30日前的租金和商业运营服务费、物业管理费用、水电费等。 2017年1月18日，大通公司和冠荟公司签订《委托经营管理合同》，约定大通公司将其所有位于南宁市武鸣区南环路8号处武鸣国际家居建材城项目的全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施等委托给冠荟公司代为运营、管理和服务，大通公司委托冠荟公司代收该项目的经营商户所支付的租金；冠荟公司有权收取该项目的经营商户缴纳的商业管理费用等。 2017年4月1日，王治锋与南宁市雅彩嘉装饰设计有限公司签订《装修协议书》，以包工包料总价约286200元交由南宁市雅彩嘉装饰设计有限公司进行铺面装饰装修；装修最终结算款项为296998元。 2017年，王治锋向浙江王牌门业有限公司订货结算金额为252920.20元；2018年5月8日订货结算金额为38519.80元；2018年5月18日订货结算金额为38176元。 2017年3月21日，王治锋向浙江王牌门业有限公司支付木门货款19套40824元；2017年5月25日，支付整木定制样板定金148400元；2017年11月30日，支付整木定制尾款104520元；2018年5月9日，支付定制样板定金19648元；2018年5月18日，支付免漆板整木定制货款定金20000元；2018年6月21日，支付免漆板整木定制货款尾款18176元；2018年7月11日，支付定制样板货款11323元；2018年10月7日，支付整木定制样板尾款7549元。 武鸣国际家居建材城实行按经营产品种类划片、分区域集中经营管理，家居定制类经营商户集中于一楼经营,门窗类经营商户集中于二楼经营。因王治锋经营的王牌全屋定制及另二家商户在一楼经营门窗产品，二楼经营门窗部分商户于2017年9月25日、2018年5月29日联名书面投诉至冠荟公司，要求制止超范围经营行为等。冠荟公司则两次书面通知王治锋限期将超范围经营的门窗类产品撤场处理并提报正规厂家合格授权，否则将停水停电处理，直至解除合同收回商铺。 2018年6月2日，冠荟公司向王治锋送达《通知》，载明“贵商户签约租赁的武鸣国际家居建材城1F-1103、1105-1商铺，经核实存在经营超范围产品的情况，违反了我司与你方签订的《经营管理合同》规定。我司商城管理人员多次与你方沟通并书面通知下达整改通知书，要求你商户撤除超范围经营产品并提报正规厂家产品合格授权，但至2018年6月1日为止你方仍然拒不执行，影响到了商城的整体经营及损害了周边经营户的权益。根据你我双方签订的《经营管理合同》相关条款，现我公司正式通知你，对你方做终止合同、回收商铺的处理措施，限你方于2018年6月12日前将商铺内自有物品撤离，清空商铺交还商城。如逾期仍不清空商铺，我司将视你本方主动放弃该商铺内所遗留物品，我方清空商铺并作停水、停电处理，不负任何法律责任。在此期间造成的不良影响及产生的安全事故责任和在此过程中所产生的一切费用及损失，将由你方全部承担，我公司保留进一步对你方追究相关法律责任的权利。”但王治锋没有清退返还商铺，冠荟公司也未采取进一步措施。王治锋继续正常经营至今。 2018年9月5日，冠荟公司以王治锋超范围经营违约为由向本院提起租赁合同纠纷诉讼，请求解除《经营管理合同》返还商铺、支付拖欠的2018年5月、6月租金和运营管理费、商铺占用费等；本院受理案号（2018）桂0122民初2961号。2019年1月23日，冠荟公司申请撤诉，本院裁定准许。 2018年10月19日、2018年11月18日、2018年12月19日、2019年1月19日，王治锋根据冠荟公司的缴费通知支付了2018年11月、12月、2019年1月和2019年2月的租金各5136元、运营管理费各2201元及相应的物业管理费和水电费。以上租金合计20544元，运营管理费合计8804元。 2019年2月1日，冠荟公司向王治锋发送商场2019年3月缴费通知单。王治锋则于2019年2月27日和2019年3月19日交付了2019年3月、4月的月租金合计10272元、运营服务费各4402元，以及相应的物业管理费和水电费。 以上2018年5月至2019年4月期间，王治锋共计支付商铺“租金”30816元和“运营服务费”13206元。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 一、关于合同效力及解除。冠荟公司与王治锋签订的《经营管理合同》，以及大通公司和冠荟公司签订《委托经营管理合同》，均是各个合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，各个合同双方当事人均应严格恪守履行。根据《委托经营管理合同》的约定，冠荟公司有权代大通公司收取案涉商铺租金，有权收取案涉商铺运营服务费等。 《经营管理合同》约定“乙方在甲方商场内的租赁区域仅限于经营王牌全屋定制品牌定制家居系列产品。若乙方不经甲方同意，擅自改变经营范围或超出上述经营范围，甲方有权解除合同，不退还合同履约保证金，并追究乙方违约责任”，是冠荟公司为方便按经营产品种类划片、分区域集中经营管理武鸣国际家居建材城，而与王治锋达成的约定；该意思表示包括租赁商户经营品牌范围的确定，也包括经营模式的限制；超出双方约定之品牌、经营模式进行经营，将扰乱武鸣国际家居建材城的正常管理秩序。王治锋在该商场设定的家居定制类商铺经营区域，经营合同约定之外品牌的门窗类产品，违反了其与冠荟公司在《经营管理合同》中的上述约定，是违反双方合同约定之违约行为，应依法承担违约责任。根据合同约定，冠荟公司因此取得《经营管理合同》解除权；其于2018年6月2日向王治锋送达解除合同通知书，《经营管理合同》于2018年6月2日依法解除。王治锋、冠荟公司及大通公司请求确认《经营管理合同》已于2018年6月2日依法解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。王治锋应及时清理并向冠荟公司退还案涉商铺。同时，根据《经营管理合同》的约定，冠荟公司对王治锋交付的履约保证金14674元有权没收归其所有不予退还；王治锋要求退还该履约保证金的诉讼请求，本院不予支持；冠荟公司的该项反诉请求，本院予以支持。 关于合同解除后王治锋的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：。（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”的规定，本案中，王治锋违反合同约定，冠荟公司取得合同解除权后行使解除权，《经营管理合同》解除，由此造成的王治锋的损失应由王治锋自行承担；造成相对方的损失，应由王治锋负责赔偿。故，对王治锋请求判令冠荟公司、大通公司赔偿商铺装修及定制展品损失的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于合同解除后冠荟公司、大通公司的经济损失。《经营管理合同》解除后，王治锋没有按解除合同通知书的时限要求清理、退还租赁的案涉商铺，至今仍继续占用经营，造成冠荟公司、大通公司经济损失，应承担赔偿责任。冠荟公司、大通公司的经济损失如何计算、赔偿，应当以足够弥补其受到的经济损失为原则。冠荟公司、大通公司以另行出租可得利益方式进行计算未尝不可，但应参照商铺实际租金水平即优惠后的实际租金价格进行计算。王治锋继续占用原租赁商铺不予退还，其仍支付占用期间的物业管理费和水电费等费用，所造成冠荟公司、大通公司的经济损失不应超出《经营管理合同》约定实际支付租金、运营服务费之范围。冠荟公司、大通公司没有证据证实其除此之外仍有其他经济损失；在证实存在先通知后缴费情况下，也没有证据证实其通知缴费后王治锋逾期缴纳2018年5月1日至2018年10月30日的租金、运营服务费事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，依法应承担举证不能的不利后果。至本案诉讼法庭辩论终结前，王治锋已根据冠荟公司的缴费通知，足额支付了2018年5月1日至2019年4月30日期间、相当于同期冠荟公司受到经济损失的商铺“租金”30816元和“运营服务费”13206元。故，冠荟公司、大通公司要求王治锋支付2018年5月1日至2018年10月30日的商铺租金、运营服务费及违约金的反诉请求，本院不予支持。 同理，2019年5月1日至实际归还案涉商铺之日止商铺占用造成的租金、运营服务费等经济损失，亦应以《经营管理合同》约定的实际租金、运营服务费标准即30816元/年（每月租金2568元）、13206元/年（每月运营服务费1100.50元）进行计算。冠荟公司、大通公司主张的滞纳金实质为逾期付款利息损失，因该滞纳金按5‰每日计算约定过高、《经营管理合同》已解除、纠纷正在司法处理之中且王治锋以拒绝支付进行抗辩，冠荟公司、大通公司提起反诉时该项费用尚未实际产生，本院参照《经营管理合同》约定支付租金、运营服务费的实际价格、时间，即从2019年4月21日起逐月计算支付租金、运营服务费；逾期支付的，并按同期银行流动资金贷款利率上浮30%标准计算违约金进行调整。冠荟公司、大通公司主张王治锋按《经营管理合同》约定原租金、运营服务费标准计算支付2019年5月1日至实际归还案涉商铺之日止商铺占用租金、运营服务费及其逾期付款利息损失的反诉请求，合理部分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认原告王治锋与被告广西冠荟商业管理有限公司于2016年12月19日签订的《经营管理合同》已于2018年6月2日解除，王治锋应于本案判决生效之日起一个月内自行清理案涉武鸣国际家居建材城第一层第1F－1103、1F－1105-1号商铺并将该商铺退还被告广西冠荟商业管理有限公司管理； 二、反诉被告王治锋交付的履行保证金14674元归反诉原告广西冠荟商业管理有限公司所有，广西冠荟商业管理有限公司不予退还； 三、反诉被告王治锋按每月租金2568元标准向反诉原告广西大通投资置业有限公司计算赔付2019年5月1日起至实际归还上述案涉商铺之日止商铺占用租金损失及其逾期付款利息损失（利息损失的计算：以每月租金2568元为基数，从2019年4月21日起即每上一个月的21日，至王治锋实际退还案涉商铺之日止，均按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%标准计算累计）； 四、反诉被告王治锋按每月运营服务费1100.50元标准向反诉原告广西冠荟商业管理有限公司计算赔付2019年5月1日起至实际归还上述案涉商铺之日止商铺占用运营服务费损失及其逾期付款利息损失（利息损失的计算：以每月运营服务费1100.50元为基数，从2019年4月21日起即每上一个月的21日，至王治锋实际退还案涉商铺之日止，均按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%标准计算累计）； 五、驳回原告王治锋的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告广西冠荟商业管理有限公司、广西大通投资置业有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费10093元，由原告王治锋负担。反诉案件受理费1318.50元，由反诉原告广西冠荟商业管理有限公司负担363元，反诉原告广西大通投资置业有限公司负担625.5元，反诉被告王治锋负担330元。 上述权利义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（本诉部分10093元，反诉部分1318.50元，开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏杰文 人民陪审员  林忠善 人民陪审员  吴庆华 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  苏 颖