广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11341号原告：广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司（变更前名称为广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司），住所广东省佛山市南海区*********利海尖东半岛花园42栋首层，统一社会信用代码914***********202K。负责人：刘欢。委托诉讼代理人：宋紫君，女，是原告工作人员。委托诉讼代理人：黄祖杰，女，是原告工作人员。被告：杨培华，男，1980年6月20日出生，汉族，住湖南省新化县****************，公民身份号码432************01X。原告广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司（以下简称“昌跃佛山分公司”）与被告杨培华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年7月2日由审判员廖锡燕公开开庭进行了独任审理。原告的委托诉讼代理人宋紫君和黄祖杰、被告杨培华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昌跃佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年10月至2015年9月、2017年5月、2017年7月至2019年5月共36个月的物业管理费6006.12元，2017年8月至2019年5月期间的代收垃圾处理费110元，2017年9月至2019年5月期间的电梯公摊电费155.1元、梯灯公摊电费73.9元、路灯公摊电费80元、2015年11月至2019年5月变频泵公摊电费216.1元以及逾期支付管理费的滞纳金640.2元（暂计算至起诉之日止，滞纳金计算标准为每日万分之五），共计7281.42元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告是利海尖东半岛花园小区洋房42栋603房的业主，房屋面积为69.47平方米。2014年7月3日被告与原告签署了《利海尖东半岛花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的协议及法律的规定，特向法院提起诉讼。被告杨培华辩称，1.购买案涉房产时，开发商佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（以下简称托斯卡纳公司）承诺送一年的物业管理费，收楼的时候托斯卡纳公司承诺送半年的物业管理费。2017年被告缴纳物业管理费时，要求原告在扣减上述赠送的物业管理费后，被告再将不足部分补足。原告同意后，被告补交了不足部分。但一个月后，被告又收到缴费通知书，于是在第二个月找原告讨说法，原告工作人员叫被告不着急，并承诺会帮被告跟进，让被告先缴纳物业管理。第三个月被告再找原告，原告员工表示还在跟进中。2018年，被告遇见原告的经理，提及此事，经理表示弄丢了被告交到物业管理处的关于赠送物业管理费的单据，并要求被告交赠送费用的一半，被告不同意。2.原告提供的物业工作没到位。该情况在被告刚收楼时不是很明显，但住户越来越多时，问题显现。被告家住六楼，每晚八至九点时，由于水压不足，家里的自来水断断续续。为此，被告找原告解决，但原告表示解决不了，要求被告自己购买加压水泵。被告查看供水管时发现，别人家的水管设置是水平的，但被告家的水管设置是U字形的，被告认为这是造成家中水压不足的原因。3.原告在没经得业主的允许，在电梯内张贴了较多的广告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实认定如下：2012年1月13日，托斯卡纳公司（出卖人）与杨培华（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：托斯卡纳公司将42幢603房出售予杨培华，该商品房建筑面积为69.47平方米。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、燃气、通讯等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备包装条件。买受人需提供资料并办理开户手续，由相关机构开通后使用。如果在规定日期内未到达使用条件，双方同意按以下方式处理：非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套建筑达到使用条件。后，杨培华（甲方）与广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司（乙方，以下简称利海佛山分公司）签订《服务协议》，约定：乙方为甲方提供前期物业管理服务。业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当月的物业服务费，洋房住宅2.60元/月/平方米，物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯、中央空调等）运行能耗费用，另行按实向业主或物业使用人分摊。甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。2014年7月3日，杨培华签署《收楼确认书》，确认已办理涉案房产的收楼手续。另查1，涉案房产存在水压不足情况，杨培华与昌跃佛山分公司均认为涉案房产水压不足与其供水管设计存在关联。另查2,杨培华与涉案房产开发商托斯卡纳公司签订一份《利海·尖东半岛管理费确认凭证》，主要内容如下：新业主杨培华经旧业主赵燕平介绍，已成功认购利海·尖东半岛42栋603单位，我司同意给予新业主42栋603单位一年物业管理费2167元作为奖励。2014年7月3日，地产客服主管同意赠送涉案房产6个月的物业管理费予杨培华。另查3，2019年1月30日，利海佛山分公司变更企业名称为昌跃佛山分公司。2019年5月20日，昌跃佛山分公司向本院提起本案诉讼，请求杨培华支付2014年10月至2015年9月、2017年5月、2017年7月至2019年5月共36个月的物业管理费6006.12元（除2017年5月欠交费用为0.12元外，其余月份均为171.6元/月），2017年8月至2019年5月期间的代收垃圾处理费，2017年9月至2019年5月期间的代收电梯、梯灯、路灯、变频泵公摊电费及滞纳金。具体费用如下表：2015年11月至2019年5月期间涉案房屋共同电费一览表（单位：元）缴费日期计费日期代收电梯公摊电费代收路灯公摊电费代收变频泵公摊电费代收梯灯公摊电费2015.11.12015.9.2-2015.11.19.12016.1.12015.11.2-2016.1.19.12016.3.12016.1.2-2016.3.18.82016.5.12016.3.2-2016.5.17.82016.7.12016.5.2-2016.7.18.62016.9.12016.7.2-2016.9.28.62016.11.12016.9.3-2016.11.18.62017.1.12016.11.2-2017.1.19.32017.3.12017.1.2-2017.3.17.42017.5.12017.3.2-2017.5.18.52017.7.12017.5.2-2017.7.111.72017.9.12017.7.2-2017.9.111.97.410.310.12017.11.12017.9.2-2017.11.113.77.411.37.12018.1.12017.11.2-2018.1.115.15.410.88.72018.3.12018.1.2-2018.3.114.47.81192018.5.12018.3.2-2018.5.114.4610.272018.7.12018.5.2-2018.7.114.79.311.36.12018.9.12018.7.2-2018.9.115.21011.36.42018.11.12018.9.2-2018.11.112.86.810.83.72019.1.12018.11.2-2019.1.113.76.110.64.82019.2.12019.1.2-2019.2.17.23.752.62019.3.12019.2.2-2019.3.173.55.22.42019.4.12019.3.2-2019.4.17.53.35.42.52019.5.12019.4.2-2019.5.17.53.35.43.5合计155.180216.173.9本院认为，利海佛山分公司与杨培华签订的《服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。利海佛山分公司虽然更名为昌跃佛山分公司，但并不影响上述《服务协议》的效力，利海佛山分公司的权利作为独立民事主体所享有的权利义务由昌跃佛山分公司承继。昌跃佛山分公司为涉讼房产所在小区提供物业管理服务至今，杨培华理应按时足额交纳相关物业费用。经核算，涉案房产尚欠2014年10月至2015年9月、2017年5月、2017年7月至2019年5月共36个月的物业管理费6502.32元（2.60元/月/平方米×69.47平方米=180.62元/月，180.62元/月×36个月=6502.32元），昌跃佛山分公司请求杨培华支付上述期间物业管理费6006.12元，视为对自身权利处分的真实意思表示，本院予以准照。2017年8月至2019年代收垃圾处理费110元（5元/月×22个月）、2017年9月至2019年5月期间的代收电梯公摊电费155.1元（11.9元+13.7元+15.1元+14.4元+14.4元+14.7元+15.2元+12.8元+13.7元+7.2元+7元+7.5元+7.5元）、代收梯灯公摊电费73.9元（10.1元+7.1元+8.7元+9元+7元+6.1元+6.4元+3.7元+4.8元+2.6元+2.4元+2.5元+3.5元）、代收路灯公摊电费80元（7.4元+7.4元+5.4元+7.8元+6元+9.3元+10元+6.8元+6.1元+3.7元+3.5元+3.3元+3.3元）和2015年11月至2019年5月期间的代收变频泵公摊电费216.1元（9.1元+9.1元+8.8元+7.8元+8.6元+8.6元+8.6元+9.3元+7.4元+8.5元+11.7元+10.3元+11.3元+10.8元+11元+10.2元+11.3元+11.3元+10.8元+10.6元+5元+5.2元+5.4元+5.4元）。杨培华辩称托斯卡纳公司曾承诺免除其一年半物业管理费，且昌跃佛山分公司尚未协助杨培华妥善处理涉案房屋水压不足问题，故杨培华无需向昌跃佛山分公司交纳上述费用。对此，本院分析认为：1.作为开发商的托斯卡纳公司虽然承诺免除涉案房产一年半的物业管理费，但该承诺并未得到作为物业服务企业的昌跃佛山分公司的确认或追认，故托斯卡纳公司无权代昌跃佛山分公司作出承诺免除杨培华物业服务费。2.涉案房产确实存在水压不足问题，双方均认为此问题应与供水管设计相关，但该问题为商品房质量问题，是业主与开发商托斯卡纳公司之间的商品房买卖合同纠纷，而本案为物业服务合同纠纷，属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。且托斯卡纳公司与昌跃佛山分公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。综上，本院对杨培华的上述抗辩意见不予采纳。由于双方一直对涉案房产物业服务费问题存在争议，故昌跃佛山分公司请求杨培华支付上述物业管理费的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、杨培华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年10月至2015年9月、2017年5月、2017年7月至2019年5月共36个月的物业管理费6006.12元、2017年8月至2019年5月垃圾处理费110元、2017年9月至2019年5月期间的代收电梯公摊电费155.1元、代收梯灯公摊电费73.9元、代收路灯公摊电费80元和2015年11月至2019年5月期间的代收变频泵公摊电费216.1元予广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司；二、驳回广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。杨培华如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费收取25元（广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司已预交），由广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司负担2.2元，杨培华负担22.8元，杨培华负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  廖锡燕二〇一九年七月十二日书记员  潘绮雯