贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2601民初32号原告贵州省芮坤物业管理有限公司。住所地：凯里市苗侗风情园E区7栋2号。法定代表人李云，总经理。委托代理人（特别授权）严明、张先军，贵州贵信律师事务所律师。被告黔东南州民族旅行社有限责任公司。住所地：凯里市320国道南侧商贸街二期E幢1单元3层A座。法定代表人万兴文，总经理。原告贵州省芮坤物业管理有限公司（以下简称：芮坤物业公司）诉被告黔东南州民族旅行社有限责任公司（以下简称：州民族旅行社）物业服务合同纠纷一案，本院2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序于2016年２月１日公开开庭进行了审理。原告芮坤物业公司的委托代理人张先军、被告州民族旅行社的法定代表人万兴文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告芮坤物业公司诉称：我公司系凯里市民族风情园的物业服务公司。2013年6月４日，被告州民族旅行社承租凯里市文化旅游产业投资发展有限公司（以下简称：文化旅游公司）位于凯里市民族风情园M2栋2号、面积为290.55平方米的房屋，物业管理费为每月每平方米1.5元。2013年9月12日，文化旅游公司将民族风情园物业服务交由我公司管理。同年10月24日，文化旅游公司向各门面租赁户发函，明确告知民族风情园的物业服务由我公司负责提供并收取管理费。根据被告与文化旅游公司签订的合同约定，截止2016年1月5日，被告已拖欠2014年1月至2015年11月期间的物业管理费10024元,违约金10023元。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告：一、支付2014年1月至2015年11月期间的物业管理费10024元及违约金10023元；二、承担案件受理费。原告芮坤物业公司为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告的《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份1页，拟证明原告的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、被告法定代表人的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明被告法定代表人的基本身份信息。3、被告与文化旅游公司2013年6月4日签订的《凯里民族风情园房屋租赁合同书》复印件一份4页，拟证明被告向文化旅游公司承租门面，且约定物业费每月每平方米1.5元和违约金按日千分之三计算的事实。4、原告与文化旅游公司2013年9月12日签订的《物业管理服务合同》、原告的《资质证书》、《贵州省经营性服务收费许可证》、文化旅游公司2013年10月24日出具的《委托书》、原告自制的《欠费清单》复印件各一份共7页，拟证明（1）凯里民族风情园所有权人文化旅游公司与原告签订有物业服务合同的事实；（2）被告应按约向原告交纳物业管理费的事实。当庭提交的证据有：5、《贵州省收费许可证》复印件一份1页，拟证明原告收取物业管理费的标准。6、原告与重庆洪泉物业管理有限公司2013年9月7日签订的《协议书》复印件一份1页，拟证明原告系重庆洪泉物业管理有限公司在凯里市政府要求下在凯里市成立的物业管理公司；7、文化旅游公司与凯里苗侗风情园管理办公室2014年10月14日向园区各商户出具的《关于落实凯里苗侗风情园催收物业费的通知》、《照片》复印件各一份1页，拟证明文化旅游公司授权原告收取物业费，并告知园区各商户交纳物业费享受优惠活动的事实。8、《贵州省地方税务局通用机打发票》复印件一份3页、原告的《专用收据》复印件一份2页，拟证明文化旅游公司授权原告收取物业费，园区各商户接受原告提供物业管理服务的事实。9、《芮坤物业管理有限公司物管工作商户评价表》复印件一份11页，拟证明园区商户接受原告提供物业管理服务的事实，园区商户对原告提供的物业管理服务评价比较满意的事实。庭审结束后，提交的证据有：原告与文化旅游公司2013年9月12日签订的《物业管理服务合同》复印件2页。被告州民族旅行社辨称：第一、2013年6月4日，我社与文化旅游公司签订的租赁合同约定，文化旅游公司委托重庆洪泉物业管理有限公司进行物业管理，但我社在7月对房屋装修营业直至10月上旬搬离，都未曾见过重庆洪泉物业管理有限公司履行职责。文化旅游公司何时更换物业管理公司，不仅未通知我社，也未征求园区商户的意见。第二、租赁合同签订后，我社按照文化旅游公司的要求对租赁的四层房屋全部进行装修，花费10多元的装修费，并按文化旅游公司要求按时营业，但我社营业两个多月来，没有一个顾客，我公司投入的10多万元分文未收回。期间，我公司多次向文化旅游公司反映情况，文化旅游公司都置之不理。文化旅游公司未履行租赁合同约定的第七条义务，导致我社未产生经济效益。2013年10月上旬，我社搬离园区后关门至今。期间，我社仍主动向物业公司交纳了2013年7月至12月的物业管理费。第三、园区的物业管理费按每平方米1.5元收取，相当于电梯房的收费标准。虽然物业费的收费标准经物业部门的审核定价，但根据中国物业管理协会（中物协（2004）1号）《普通住宅小区物业管理服务等级标准》和国家发改委、建设部（发改价格（2003）1864号）《物业服务收费管理办法》以及贵州省物价局和建设厅（黔价房调（2000）251号）《贵州省物业管理服务收费管理办法》的规定，对应不了原告收取物业管理费的等级标准。综上所述，请求人民法院依法驳回原告对我社的诉讼请求。被告州民族旅行社在举证期限内未提交任何证据材料。经审理查明：原告芮坤物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：物业服务、停车服务、家政服务等。被告州民族旅行社系自然人投资或控股的有限责任公司。凯里市民族风情园的业主系文化旅游公司。2013年6月4日，以文化旅游公司为出租人、被告州民族旅行社为承租人就房屋租赁事宜签订了一份《凯里民族风情园房屋租赁合同书》（民园M区（2013）第2-2号）。合同约定：被告承租文化旅游公司位于凯里民族风情园M2栋2号、面积为290.55平方米的房屋经营旅游；物业管理费每月每平方米1.5元，不按时交纳房租、物管费超过十日，每超一天，按应付款日千分之三交纳滞纳金。2013年9月12日，原告芮坤物业公司与文化旅游公司就物业管理服务事宜签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定：芮坤物业公司按文化旅游公司规定的每月每平方米1.5元的标准向民族风情园内的全部商户收取物业管理费后交给文化旅游公司。次月24日，文化旅游公司向入驻民族风情园的所有商户告知，其已委托芮坤物业公司负责管理民族风情园的安保、绿化、亮化、工程维修及物业管理费收取等工作，芮坤物业公司在园区内负责的以上工作，均代表文化旅游公司，由文化旅游公司承担相应的法律责任。2014年1月19日，被告向原告交纳2013年7月至12月期间的物业管理费，共计2614.95元。事后，因被告长期拖欠物业管理费，原告于2016年1月5日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：被告租赁的房屋门牌号已改为B22号。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见以及本院采信原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案被告与文化旅游公司签订的合同是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。虽然原、被告未签订物业管理服务合同，但文化旅游公司作为业主委托原告收取物业管理费是事实，而且被告在承租文化旅游公司房屋期间不仅接受了原告提供的保洁、保安等物业管理服务，也向原告交纳了物业管理费，故原告主张被告缴纳物业管理费，事实清楚、证据充分，于法于约有据，本院予以支持。被告签订合同时明知物业管理费的标准，但被告不仅从未向文化旅游公司提出过异议，而且被告在租赁期间还按合同约定的收费标准向原告交纳了物业管理费，视为被告认可物业管理费的标准，故被告的辩解意见与庭审查明的事实既不相符，也无关联，故本院不予采信。原告主张被告按照租赁合同约定的标准计算违约金，数额已超过原告损失的30%，根据合同法第一百一十四条的规定，本院认定为过分高于造成的损失，兼顾被告的履行情况、过错程度以及原告的逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法予以调整，被告承担的违约金以拖欠物业管理费的百分之三十计算较为合理，即被告承担的违约金为3007元（10024元×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州民族旅行社有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告贵州省芮坤物业管理有限公司2014年1月至2015年11月期间的物业管理费10024元及违约金3007元。二、驳回原告贵州省芮坤物业管理有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告黔东南州民族旅行社有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 杨 琼二〇一六年四月四日书记员 石本媛