广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终1253号上诉人（原审被告)：方建辉，住广州市海珠区。委托代理人：谭广闻，广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：唐梦莹，广东东方昆仑律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告)：黄敏娟，住广州市越秀区。委托代理人：唐云祺、韦周，广东一粤律师事务所律师。上诉人方建辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年10月10日，黄敏娟（乙方、买方）与方建辉（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区东华东路菜园东街4号101-2房，建筑面积19.76平方米，房屋类型（使用性质）为住宅；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘了该房地产的情况，该房地产不带家私家电、不带租赁合同、无户口；该房地产按整套出售并计价，总成交价为90万元；甲乙双方一致同意乙方一次性付款方式支付楼款并办理交易手续，签订合同时支付10万元作为定金，双方应在本合同签订后5个工作天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款50万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，于交易过户完成当天付清楼价余款40万元；备注：（2）卖方协助办理营业执照等。同日，黄敏娟向方建辉支付购房定金10万元。2014年10月20日，方建辉向黄敏娟出具《收款收据》，载明：收到黄敏娟交来的承购越秀区东华东路菜园东街4号101-2房之购房款首期及尾款79万元，余下1万元代业主办完临商证后支付等。根据广州市房地产档案管2015年1月26日出具的《房地产登记簿查册表》显示：广州市越秀区东华东路菜园东4号101-2房，建筑面积19.763平方米，权属人已转移登记为黄敏娟，登记日期2014年10月22日，规划用途为住宅。黄敏娟因无法取得涉案房屋临时经营场所使用证明（以下简称临商证，是使用该地址办理工商营业执照必须提交的材料），遂于2015年1月16日向原审法院提起本案诉讼。黄敏娟起诉称：方建辉一直没有履行协助黄敏娟办理临商证的合同义务，经调查了解，方建辉出售的房屋因不符合法律规定不能办理临商证，且方建辉在2014年8月左右已经知悉上述事实，却在2014年10月10日仍将涉案房屋出售给黄敏娟，因此起诉请求法院判决解除黄敏娟、方建辉签订的《存量房买卖合同》，方建辉返还黄敏娟已经支付的购房款90万元。原审中，黄敏娟称：其购买涉案房屋的目的是作商铺投资，向方建辉说明过；黄敏娟购买该房屋时知道该房屋用途为住宅，但因方建辉称已经经营过，可以办理营业执照，故黄敏娟以商铺的价格购买了涉案房屋；合同约定卖方协助办理营业执照的意思就是方建辉有义务为黄敏娟办理好临商证；出于信任，黄敏娟在签订合同前没有去街道等相关部门核实涉案房屋是否可以办理临商证。方建辉称：方建辉知道黄敏娟购买涉案房屋是用于商业经营，但并未欺骗黄敏娟，因为涉案房屋之前也办理过临商证和营业执照，是可以用于经营的；涉案房屋2013年取得了临商证，2014年方建辉提交过申请，但还未办下来房屋就出售了；合同约定卖方协助办理营业执照是因为黄敏娟当时称不懂办理营业执照，方建辉方同意协助其办理，并非承诺一定可以办理。双方共同确认，黄敏娟与方建辉的代理人陈秀芳曾于2014年11月21日左右去涉案房屋所在街道办事处申请办理临商证，但至本案原审第一次庭审时仍未获得批准。方建辉为证明涉案房屋具备商业经营条件，向原审法院提交广州市工商行政管理局越秀分局2015年1月26日出具的《商事登记信息》作为证据，该证据载明广州康乐物业管理有限公司东华北分公司业户地址为广州市越秀区东华东路菜园东街4号101-2房，负责人邓某，核准日期为2012年6月18日，营业期限为2004年4月8日至长期，经营项目类别为居民服务业。黄敏娟对该证据真实性、合法性无异议，认为虽然该公司曾经办理了营业执照，但不证明黄敏娟购买之后就必然可以办理。为查明黄敏娟是否可以办理涉案房屋临商证，原审法院于2015年6月12日至该房屋所属的广州市越秀区大东街道办事处城管科调查取证并制作笔录予以记录。该科工作人员答复称，根据广州市人民政府办公厅2012年1月9日作出的穗府办[2012]1号《关于解决生产经营场所场地证明若干问题的意见》的规定，因本辖区是中心城区，新的临商证不能再办理，但如果是旧有临商证和经营执照且不从事加工、制造、机电维修、餐饮、茶艺、酒吧、娱乐、网吧、电子游戏、桑拿、沐足、废品收购等影响环境和居民生活的经营的，可给予续期；黄敏娟属重新申办，按照上述文件规定是不能办理临时经营场所使用证明了的。黄敏娟对笔录无异议，认为据此可证明其2014年购买涉案房屋时已经是无法办理营业执照的，签订合同时合同目的已经无法达到，并称涉案房屋一直空置。方建辉对笔录无异议，但称其签订合同时不知道有这一文件。关于涉案房屋的价格，黄敏娟称是参照同地段可以办理营业执照的商铺，但介于住宅之间的单价，同地段住宅售价约为2万元/平方米；方建辉称涉案房屋交易价格是比同地段住宅价格稍微高一点。另，方建辉称仅收到黄敏娟支付的共89万元购房款。黄敏娟称除该89万元房款外，黄敏娟还支付了剩余的1万元房款给中介陈某乙，本来该1万元是应在办理好临商证之后再给的，但是后来中介擅自把该款给了方建辉，黄敏娟是听陈某乙说的，没有相关证据。方建辉称黄敏娟所述不属实，未收到余款1万元。原审法院认为，根据黄敏娟、方建辉双方的陈述及涉案《存量房买卖合同》中关于“卖方协助办理营业执照”的约定，黄敏娟签订上述合同的目的是购买可以临时作为商业经营使用的住宅，而非单纯意义的住宅，方建辉在签订合同时对此是清楚的。该房屋建筑面积19.76平方米，售价90万元，单价约为45546元/平方米，明显高于同地段住宅房屋价格。方建辉亦承认涉案房屋交易价格高于同地段住宅价格，可见，涉案房屋能否获批临时商用是决定交易价格及黄敏娟是否购买该房屋的重要因素。因此，根据诚实信用原则，方建辉的合同义务并不仅限于“协助办理”临商证，而应为协助黄敏娟办理并取得临商证。否则，方建辉在明知黄敏娟的合同目的但未告知风险的情况下，以高于住宅价格出售房屋却不能实现该房屋的附加价值，有违公平合理、等价有偿的原则。现方建辉确实无法协助黄敏娟取得涉案房屋临商证，黄敏娟合同目的不能实现，故其诉请要求解除合同、返还已付房款合法合理，予以支持。关于已付购房款的数额，方建辉仅承认已收到89万元，黄敏娟称余额1万元其支付给中介陈某乙、据陈某乙说已将该款转交给方建辉，但未提交相关证据，故对黄敏娟该主张不予采信，因此方建辉应向黄敏娟返还购房款89万元。此外，因涉案房屋所有权已登记至黄敏娟名下，合同解除后双方互匀返还义务，黄敏娟应将房屋所有权转移登记回方建辉名下。黄敏娟、方建辉在签订合同前未就黄敏娟购买涉案房屋后能否获批临商证作充分了解，均存在过错，故本案受理费由双方各负担一半。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决:一、自本判决发生法律效力之日起，原告黄敏娟与被告方建辉于2014年10月10日签订的《存量房买卖合同》解除；二、被告方建辉在本判决发生法律效力之日起十五日内，一次性向原告黄敏娟返还购房款89万元；原告黄敏娟在被告方建辉返还购房款89万元后三日内，协助被告方建辉到房地产行政主管部门办理将广州市越秀区东华东路菜园东4号101-2房转移登记至被告方建辉名下的手续；三、驳回原告黄敏娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12800元，由原告黄敏娟负担6400元、被告方建辉负担6400元。判决后，方建辉不服，向本院提起上诉称：一、原判以被上诉人黄敏娟合同目的不能实现为由判决解除合同，没有事实依据。1、根据合同约定，双方交易的标的为住宅，因此双方的合同交易目的也应为住宅房屋的交易，而非被上诉人所称的商铺，不存在任何误导或误解的情况。2、涉案房屋在交易当时属于越秀区的优质学位房，存在比商铺更具价值的住宅利用价值，其购买房屋的主要目的是看重房屋的学位。二、双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，并已履行完毕，应维持交易的稳定。原判在上诉人履行全部合同义务，且被上诉人已改造并持续占有房屋一年有余的情况下判决合同解除，违反了维持交易稳定的市场规则。三、从双方设定的交易结构看，协助办理营业执照并非上诉人的主要义务。1、双方没有就办理营业执照、商铺产权等事项进行任何具体约定，也未就未能办理营业执照设定任何的违约责任或将未能办理营业执照作为解除合同的条款，本次交易的重点不是办理营业执照而是住宅的过户及房款的支付。上诉人仅有协助、配合办理营业执照的责任，而上诉人已积极配合被上诉人向有关部门提交资料并到场办理，不存在违约行为，更不存在约定合同解除的事实。2、在付款环节也可看出，办理营业执照并非本次交易的重点，也非本次交易的主要目的。四、若原审通过判决解除合同的方式处置本案纠纷，将导致本次交易的全部风险最终由上诉人承担，有违公平原则，也违反了双方的约定。1、即使被上诉人有意将住宅作为商铺使用，相应的法律风险显而易见，因此住宅不能作为商铺营业的风险应由其自行承担。2、若按原判再将房屋过户给上诉人，上诉人也不可能再续办临商证，本应由被上诉人承担的风险将全部由上诉人承担，明显违反了公平原则。3、双方约定预留1万元作为上诉人协助办理营业执照的担保，上诉人违反上述义务将少收取1万元的房款，原判在双方已有明确约定的情况下，通过司法判决干预双方的意思自治约定，违反了意思自治原则。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案全部诉讼费由被上诉人承担。被上诉人黄敏娟答辩称：1、双方签订合同真实意思是买卖可作为商业经营使用的房屋而非住宅，原审以合同目的不能实现为由判决解除合同，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。2、根据诚实信用原则，对“协助办理营业执照”的理解应与合同目的相一致。被上诉人支付合同对价后，上诉人方建辉违反合同约定，没有履行协助被上诉人办理并取得临商证的合同义务，致使合同目的不能实现。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中，被上诉人黄敏娟提交了广州市越秀区旧部前小学的在读证明，拟证明其女儿已入读省一级学校，不需购置学位房。上诉人方建辉确认该证据的真实性、合法性，但认为该证据只能证明被上诉人黄敏娟的女儿目前处于小学阶段，并不影响其购买学位房的目的，故该证据与本案不具关联性。上诉人方建辉在二审中没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，原判已对被上诉人黄敏娟诉请要求解除合同、返还已付房款予以支持的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。根据本案查明的事实，被上诉人黄敏娟签订涉案《存量房买卖合同》的目的是购买可以临时作为商业经营使用的住宅，而非单纯意义的住宅，上诉人方建辉在原审中亦明确承认其在签订合同时对该事实是明知的。事实上，涉案房屋建筑面积19.76平方米，合同约定售价90万元，单价约为45546元/平方米，明显高于同地段住宅房屋价格，上诉人方建辉在原审中亦明确承认涉案房屋交易价格高于同地段住宅价格，可见涉案房屋能否获批临时商用是决定交易价格及被上诉人黄敏娟是否购买该房屋的重要因素。上诉人方建辉上诉提出被上诉人黄敏娟购买涉案房屋的主要目的是看重涉案房屋是优质学位房，与其在原审中承认的事实不符，且其对该上诉意见亦未能提供确实、充分的证据证明，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12800元，由上诉人方建辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年四月五日书 记 员  郑高妍