广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民二终字第787号上诉人（原审被告）：东莞市宝祺电子有限公司。住所地：东莞市大朗镇水口村东正一街**号*楼。法定代表人：李汉丽，该公司总经理。委托代理人：赵振清，广东泰旭律师事务所律师。委托代理人：唐利红，广东泰旭律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：东莞市三圆房地产经纪有限公司。住所地：东莞市大朗镇圣堂社区新村**号。法定代表人：李涛，该公司总经理。委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。上诉人东莞市宝祺电子有限公司（以下简称宝祺公司）因与被上诉人东莞市三圆房地产经纪有限公司（以下简称三圆公司）居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法朗民二初字第170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。三圆公司向原审法院起诉称：2013年9月7日，宝祺公司的实际投资人余伟与三圆公司签订一份《居间服务确认书（求租／求购）》，约定由三圆公司免费为宝祺公司提供地产居间服务，佣金由业主或出租方支付，宝祺公司在实地察看物业后，如与该物业业主或出租方谈判、签订租赁该物业协议时，宝祺公司必须邀请三圆公司参加，否则，宝祺公司必须向三圆公司支付三个月租金作为违约金。三圆公司依约定带领宝祺公司的实际投资人在大朗镇范围内实地察看了五处厂房，宝祺公司看中了第四个厂房，然后三圆公司也安排了宝祺公司与该厂房的房东见面协谈，并且相互留下联系电话。不久后，三圆公司发现宝祺公司已经承租且已搬进该厂房，三圆公司立即打电话质问宝祺公司，宝祺公司承认自己与房东私下签下了每月租金为7500元的厂房租赁合同，但没有告知三圆公司，也没有邀请三圆公司参加签约，造成三圆公司经济损失。当三圆公司按约定要求宝祺公司支付违约金时，遭到宝祺公司的拒绝。因此，三圆公司认为宝祺公司的行为已严重违反了双方的约定，违背了商业活动中的诚信原则，严重损害了三圆公司的合法权益。余伟是宝祺公司的实际投资人，应由宝祺公司支付三圆公司违约金。请求判令：1.宝祺公司立即支付三圆公司违约金15000元。2.本案诉讼费用由宝祺公司承担。宝祺公司向原审法院答辩称：1.宝祺公司并没有委托三圆公司帮其找房子，也没有与该公司签委托书与合同。2.余伟系宝祺公司的销售业务人员，既不是宝祺公司的股东也不是宝祺公司的法定代表人，其无权代表宝祺公司对外签订任何协议或合同，即使在销售业务合同中也必须盖公司公章对外才具有法律效力。3.余伟与三圆公司签订的居间服务确认书和租赁说明书，只是其个人行为，并不在宝祺公司员工的工作内容范围内，宝祺公司也没有出具委托书，委托余伟帮公司去签租房的相关合同或协议。经原审法院审理查明：三圆公司提交如下证据以证实其主张的居间合同关系：1.落款时间为2013年9月7日的《居间服务确认书》。该确认书甲方为余伟，乙方为三圆公司，确认书显示一式两份，一份存根联，一份客户联。确认书第一条内容为：甲方确认：乙方已介绍附件中所述物业出售出租给甲方，向甲方报告了买卖或租赁合同的机会，甲方已首次从乙方处获得该物业的房源信息和有关情况。第二条内容为：甲方无需支付佣金。第三条内容为：甲方（包括甲方的亲属、授权人、同事、合作伙伴、所在单位、关联单位）须邀请一方参加与业主或出租房的谈判并签署三方协议，不得私下与业主或出租房谈判签约；甲方违反上述义务的，无论购入或租入的份额多少，无论是向谁购入或租入，无论是直接或间接还是另行通过其他任何单位、人员购入或者租入，除须向乙方依约支付佣金外，还须另行支付售价的3%或两个月租金作为违约金。确认书中附件第4点列明：......大朗镇长塘第一工业区原铨豪集团，总面积750平方，放盘价10元／平方。三圆公司认为证明双方居间合同关系成立，确认书约定了有关权利义务以及违约责任。2.余伟的名片。该名片列明余伟任职的公司为宝祺公司。3.《厂房租赁说明》。该说明由余伟于2014年3月8日签署，并附有其名片，主要内容为：本人经三圆公司居间介绍于2013年9月，承租东莞市长塘第一工业区118号二楼厂房使用。合同期限为2年，租赁费为7500元／月，租赁是临时决定，故当时没有邀请中介到场，特此说明。宝祺公司对上述证据抗辩称：1.《居间服务确认书》没有公司盖章，也没有介绍信或委托书，公司未委托三圆公司提供居间服务。并称余伟签名时，没有看确认书的内容。2.名片予以确认，余伟是公司的销售，但不知道是不是交给三圆公司。3.《厂房租赁说明》，其称说明是被胁迫签名的，且厂房不是公司所租，是其他私人租的。一审庭审中，宝祺公司确认以下几个事实：1.东莞市长塘第一工业区118号二楼厂房确实用做宝祺公司的厂房。2.公司开会的时候提到需要搬厂房，余伟作为员工看到有厂房出租就帮忙问一下。3.确认三圆公司曾带余伟查看东莞市长塘第一工业区118号二楼厂房的厂房。上述事实，有三圆公司提交的上述证据以及原审法院庭审笔录等附卷为证。原审法院认为：本案属于居间服务合同争议。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。即居间合同包括向委托人报告订立合同的机会的居间服务合同以及提供订立合同的媒介服务的居间服务合同。本案中，三圆公司主张已根据宝祺公司的委托报告了订立合同机会，其提交的《居间服务确认书》、名片以及《厂房租赁说明》，结合其在原审庭审中所陈述的三项事实，各项证据之间相互印证，可以认定宝祺公司与三圆公司之间存在居间服务合同法律关系并且三圆公司已履行了报告订立合同机会的义务，且原审法院认定《居间服务确认书》约定的内容对双方具有约束力。因宝祺公司利用了三圆公司报告的订立合同机会信息却未在签订合同时通知三圆公司到场，导致三圆公司丧失收取中介费的机会，宝祺公司应当按照《居间服务确认书》上所约定的违约责任条款承担违约责任，三圆公司要求宝祺公司依约定向其支付相当于两个月租金的主张，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：宝祺公司在本判决书生效之日起三日内，支付三圆公司违约金15000元。本案受理费88元，已由三圆公司预交，由宝祺公司承担。宝祺公司不服原审判决，向本院上诉称：一、宝祺公司与三圆公司之间根本不存在居间服务合同关系，三圆公司要求宝祺公司支付违约金无事实和法律依据。从三圆公司提供的《居间服务确认书（求租／求购）》来看，与三圆公司签订合同的是余伟而不是宝祺公司。余伟是宝祺公司的一名普通员工，余伟与三圆公司签订《居间服务确认书（求租／求购）》时，宝祺公司并不知情，也没有办理授权委托手续，租赁厂房的行为也不在余伟的正常工作范围内，故签署确认书的行为纯属余伟的个人行为，与公司无关。二、宝祺公司的现办公场所是案外人张小敏与贵达物业管理有限公司签订的《租赁合同》所承租的，与三圆公司没有关系。2013年10月份初，宝祺公司决定更换办公场所，后得知张小敏手上刚好有一个地理位置较好的厂房是空着的。经协商，宝祺公司很快与张小敏达成一致意见，并于2013年10月份底搬入上述厂房内，每个月向张小敏支付租金及水电费，同时聘请张小敏为宝祺公司的员工。综上，宝祺公司请求：1.依法撤销原审判决，改判宝祺公司无需支付给三圆公司违约金15000元；2.由三圆公司承担本案的一、二审诉讼费用。三圆公司向本院答辩称：宝祺公司上诉请求没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院依法对本案就上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审争议焦点为：一、宝祺公司与三圆公司之间是否存在居间合同关系；二、宝祺公司是否需要向三圆公司支付违约金。关于焦点一。三圆公司虽然不能提交证据证明余伟是基于宝祺公司的明确授权而签署了《居间服务确认书》，但是三圆公司提交的余伟的名片证实余伟是宝祺公司的员工，而案涉的厂房最终也是由宝祺公司所承租。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，三圆公司有理由相信余伟有为宝祺公司求租厂房的代理权，余伟的代理行为应认定为有效。三圆公司与宝祺公司成立居间合同关系。关于焦点二。首先，宝祺公司确认：三圆公司的员工已经带宝祺公司的员工余伟看过案涉厂房，而案涉厂房确已被宝祺公司作为厂房所承租，故应认定三圆公司已向宝祺公司报告了订立案涉厂房租赁合同的机会，已完成居间合同所规定的义务。再次，宝祺公司虽然提出是通过其他朋友了解到张小敏承租的案涉厂房还可以对外出租，但没有提供充分证据予以证实，应承担举证不能的后果。宝祺公司从三圆公司获得了房源信息，但没有按合同约定通过三圆公司与厂房业主签订租赁合同，而私自与厂房业主签订租赁合同，违反合同约定，应承担违约责任。原审法院判决宝祺公司承担违约金正确，本院予以维持。综上所述，上诉人宝祺公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费175元，由上诉人东莞市宝祺电子有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚渠旺审 判 员  胡 鹏代理审判员  殷莉利二〇一四年九月十八日书 记 员  黎中越附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。