安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初716号原告：安徽传名酒业有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：房传明，董事长。委托代理人：杨廷安，安徽皖大律师事务所律师。被告：合肥庐阳区旗旋图文设计服务部，住所地安徽省合肥市。负责人：马龙飞。原告安徽传名酒业有限公司（以下简称传名公司）与被告合肥庐阳区旗旋图文设计服务部（以下简称旗旋图文服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员彭举适用简易程序于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告传名公司的委托代理人杨廷安、被告旗旋图文服务部的负责人马龙飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。传名公司诉称：2014年5月1日，传名公司与旗旋图文服务部签订租赁合同一份，约定旗旋图文服务部从传名公司处租赁位于合肥市阜阳北路门面房，从事打字复印图文设计等业务，合同还对租赁房屋的面积、���期、租金的标准及金额、支付方法、违约金等作了明确约定。但是，旗旋图文服务部仅在支付9个月的房租之后，便拒绝支付房租及物业费。合同到期后，旗旋图文服务部拒绝交还房屋。为维护自身合法权益，传名公司诉至法院，请求判令：1、旗旋图文服务部立即向传名公司返还租赁的位于合肥市阜阳北路门面房；2、旗旋图文服务部按《租赁合同》之约定向传名公司支付2015年2月1日至2015年12月31日期间的房租33692.74元、同期物业费1642.26元、违约金5000元，合计40335元。旗旋图文服务部辩称：旗旋图文服务部在履行合同过程中并无违约行为，每季度房租、物业费均按时交纳。旗旋图文服务部与传名公司的租赁合同期限是自2014年5月1日至2015年4月30日，在该期间内，传名公司授权案外人李俊军与旗旋图文服务部签订合同，当时合同上并未加���传名公司印章，所以旗旋图文服务部将租期内的其余房租按时交给李俊军也是有效的，租赁合同到期后，旗旋图文服务部与案外人李俊军本人签订了租赁合同，在签订合同时，旗旋图文服务部的负责人马龙飞也查看了租赁房屋的产权材料以及案外人李俊军与安徽建欣物业管理有限公司之间的租赁合同。经审理查明：2014年5月1日，传名公司与旗旋图文服务部签订《租赁合同》一份，约定传名公司将位于合肥市阜阳北路门面房（面积为48.16㎡）出租给旗旋图文服务部用于经营打字、复印等，租赁期限为12个月，自2014年5月1日起至2015年5月1日，租金为每月3062元，租金标准为36.6元/㎡，按季度交付租金，物业费为每季度447元，任何一方若违反合同内容，应承担违约金5000元，如造成对方损失的，还应承担赔偿责任。传名公司的委托代理人李俊��、旗旋图文服务部的负责人马龙飞在合同落款处签名。合同签订后，传名公司按约向旗旋图文服务部交付了租赁房屋，旗旋图文服务部亦按约向传名公司支付了2015年1月31日之前（共计9个月）的房屋租金及物业费，但自2015年2月1日起，未再直接向传名公司支付房屋租金及物业费，租赁期限届满后，其实际占用租赁房屋经营至今，亦未向传名公司返还房屋，传名公司催要未果后，遂诉至本院，要求判如所请。另查明：位于合肥市阜阳北路房产的原所有权人为安徽兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司），2015年10月20日，该房产所有权人变更为安徽三建工程有限公司。2014年4月25日，兴业房地产公司作为出租方与承租方传名公司签订《房屋租赁合同》一份，约定兴业房地产公司将位于合肥市骏豪华庭商业综合体室房屋出租给传名公司用于商业经营，租赁期限为5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日。还查明：自2015年2月1日起，旗旋图文服务部将案涉房屋租金、物业费直接交付给案外人李俊军。2015年5月1日，旗旋图文服务部与案外人李俊军就案涉房屋签订《租赁合同》一份，租赁期限自2015年5月1日起至2016年4月30日，月租金为3371元，物业费为每季度427元，旗旋图文服务部按照该份合同约定已经向李俊军实际支付案涉房屋租金、物业费至2016年4月30日。上述事实，由传名公司提交的其与旗旋图文服务部签订的《租赁合同》、与兴业房地产公司签订的《房屋租赁合同》、（2015）庐民一初字第02106号民事判决书、（2015）合民一终字第03724号民事判决书、房屋所有权登记转让审核表、证据目录复印件，旗旋图文服务部提交的其与李俊��签订的《租赁合同》、向李俊军支付房屋的租金及物业费收据以及双方当事人庭审陈述予以证实。本院认为：关于传名公司将案涉房屋转租给旗旋图文服务部，并与其签订《租赁合同》的效力问题，传名公司依据其与兴业房地产公司签订的《房屋租赁合同》取得合肥市阜阳北路436号骏豪华庭商业综合体室房屋使用权后，与旗旋图文服务部签订《租赁合同》将其中的号门面房（面积48.16㎡）出租给旗旋图文服务部用于经营，虽然传名公司与兴业公司签订的《房屋租赁合同》中约定不得转租，但是根据（2015）合民一终字第03724号民事判决中已经认定的事实，兴业公司知晓传名公司的转租行为，且至今未依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定解除与传名公司的《房屋租赁合同》，故应当认定传名公司与旗旋图文服务部签订的���租赁合同》合法有效，该合同系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按约履行。旗旋图文服务部自2015年2月1日起未再按照合同约定按时足额向传名公司支付房屋租金及物业费，在租赁期限届满后，亦未及时向传名公司返还租赁房屋，已经构成违约，故传名公司要求旗旋图文服务部返还租赁房屋、支付租金、物业费及违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于旗旋图文服务部是否应当向传名公司支付2015年5月1日以后案涉房屋房租的问题。本案审理过程中，旗旋图文服务部提交了其与案外人李俊军签订的《租赁合同》、李俊军代表合肥市时丽商贸有限公司与安徽三建集团公司物业公司重新签订的案涉房屋的《房屋租赁合同》、安徽三建工程有限公司授权委托书等证据，欲证明案涉房屋归安徽三建工程有限公司所��，该房屋自2015年5月1日起，已由安徽三建集团公司物业公司出租给合肥市时丽商贸有限公司使用，故旗旋图文服务部主张其无需向传名公司支付2015年5月1日以后的房租。本院认为，首先，从本案现有的证据来看，无证据证明兴业房地产公司解除了其与传名公司于2014年4月25日签订的《房屋租赁合同》，故传名公司依据该合同享有对案涉房屋的承租权及向旗旋图文服务部收取房租的权利。其次，即使旗旋图文服务部主张案涉房屋现所有权人是安徽三建工程有限公司，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故即使安徽三建工程有限公司与兴业房地产公司就案涉房屋的所有权达成协议并取得案涉房屋的所有权，安徽三建工程有限公司作为新的所有权人在没有解除���业公司与传名公司原签订的《房屋租赁合同》的情况下，该租赁合同依据法律规定仍然是合法有效的，在兴业房地产公司与传名公司《房屋租赁合同》有效的情况下，安徽三建集团公司物业公司又与李俊军签订《房屋租赁合同》及李俊军与旗旋图文服务部签订《租赁合同》，该合同也应属无效。故旗旋图文服务部辩称其不应向传名公司支付2015年5月1日以后的房租，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：��、被告合肥庐阳区旗旋图文设计服务部（经营者：马龙飞）于本判决生效之日起十日内将位于位于合肥市阜阳北路门面房腾空并返还给原告安徽传名酒业有限公司；二、被告合肥庐阳区旗旋图文设计服务部（经营者：马龙飞）于本判决生效之日起十日内支付原告安徽传名酒业有限公司房屋租金33692.74元、物业费1642.26元、违约金5000元（其中租金按照每月63.6元/㎡48.16㎡的标准计算，物业费按照每月3.1元/㎡48.16㎡的标准计算，均自2015年2月1日起计算至2015年12月31日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为904元，由被告合肥庐阳区旗旋图文设���服务部负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 彭 举二〇一六年四月六日书记员 刘文文附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行���未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。