河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫03民终1621号上诉人(原审被告)：洛阳日正置业有限公司。住所地：洛阳市经济技术开发区别墅区点式楼*楼。组织机构代码：72868634-0。法定代表人：韩秀苗，该公司总经理。委托代理人：赵兵，河南安多律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许东车，男，汉族，1969年1月10日出生，住河南省上蔡县。委托代理人：王志同，男，汉族，1968年10月9日出生，住洛阳市涧西区。上诉人洛阳日正置业有限公司与被上诉人许东车商品房预约合同纠纷一案，许东车于2015年6月1日向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，请求：依法判决解除被告之间的商品房买卖合同关系，被告返还原告购房首付123449元及利息（按照同期银行贷款利率，从2014年1月12日计算至生效判决确定的还款之日），判决被告支付房屋租金损失12000元，并由被告承担本案的诉讼费用。原审法院审理后于2015年12月17日作出（2015）洛龙民初字第1494号民事判决，洛阳日正置业有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人洛阳日正置业有限公司的委托代理人赵兵到庭参加诉讼、被上诉人许东车及其委托代理人王志同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2014年1月，原告许东车到被告洛阳日正置业有限公司所开发的位于洛龙区××××街展览路东100米的日正·幸福里房屋××套咨询购房事宜。双方协商后，原告向被告订购该项目17号房屋××套2-702号房屋一套。被告洛阳日正置业有限公司该项目销售人员向原告出具了置业计划书一份，该置业计划书显示原告所订购的房屋建筑面积96.12㎡，单价为4259.77元/㎡，总价款为409449元，原告许东车申请办理按揭贷款286300元，需交首付款123449元，后原告许东车向被告交纳了该123449元，被告于2014年1月12日向原告出具收据一张，该收据上显示被告收到了原告许东车人民币123449元。因被告当时未取得商品房预售许可证致双方无法签订正式商品房预售合同。被告洛阳日正置业有限公司在网站上对外宣传其所开发的日正·幸福里房屋××套的开盘时间为2014年3月，入住时间为2014年11月左右，产权年限为70年。庭审中，被告洛阳日正置业有限公司承认位于洛龙区××××街展览路东100米的日正·幸福里房屋××套系其公司所开发，其向原告出具置业计划书及按照置业计划书收取原告首付款项时，并未取得商品房预售许可证。2014年12月16日，被告洛阳日正置业有限公司取得了该块土地的土地使用权证，该土地使用权证上显示本案所涉房产所在土地的土地使用年限终止期限为2065年。后被告于2015年4月30日取得了商品房预售许可证。庭审中，被告认为原告系洛阳明康公司的员工，本案所涉的房产系原告以员工身份福利选房，被告已经于2015年6月陆续开始交房，原告之所以未入住，是因为原告拒不交纳剩余房款，但其未向该院提交相关证据，且原告不予认可。案件在审理过程中，经该院多次主持调解，但终因双方分歧较大，致本案无法达成调解。原审法院认为：依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告洛阳日正置业有限公司在各网站上对外宣传其所开发的位于洛龙区××××街展览路东100米的日正·幸福里房屋××套，该销售广告和宣传资料上明确了房屋位置、价格、开盘时间、入住时间、产权年限等内容，后原告根据该宣传资料与被告之间的预约选房行为及被告作为出卖人向原告出具置业计划书，并按照置业计划书向原告收受首付款的行为系双方真实意思表示，符合买卖合同的法律特征，因此双方当事人应当按照双方约定全面履行自己的义务。原告许东车依照双方约定，向被告交纳了所订购房屋的首付款，被告理应按照约定办理相关商品房买卖的手续并按照其承诺按时开盘及交房，但直到2014年12月16日被告洛阳日正置业有限公司才取得了该块土地的土地使用权证，同时该土地使用权证上显示本案所涉房产所在土地的土地使用年限终止期限为2065年，并非其对外宣传的70年产权年限。被告于2015年4月30日取得了商品房预售许可证，并于2015年6月才陆续开始办理交房手续。被告的不实宣传及延期交房已经构成严重的违约，理应承担相应的违约责任。因此对原告要求解除原、被告之间的商品房买卖合同房屋××套系的诉讼请求，该院予以支持。因被告的违约行为导致原告订立买卖合同的目的不能实现，被告基于原合同房屋××套系取得的123449元因合同无法履行，应当返还给原告。对被告辩解原告系洛阳明康公司的员工、本案所涉的房产系原告以员工身份福利选房、被告已经明确告知原告所购买房屋存在的风险及后果、原告之所以未入住是因为原告拒不交纳剩余房款的说法，因缺乏证据支持与事实理由，该院不予采信。因此对原告要求被告返还原告购买被告商品房的首付款123449元的诉讼请求，该院予以支持。对原告要求被告支付房屋租金12000元的诉讼请求，因缺乏证据支持，该院亦不予支持。由于被告洛阳日正置业有限公司的违约行为，对原告造成了一定的经济损失，因此对原告要求被告洛阳日正置业有限公司支付利息的诉讼请求该院予以支持。被告洛阳日正置业有限公司应当以123449元为本金，支付原告自起诉之次日起（2015年6月2日）至本判决生效之日止的银行同期贷款利息。对原告的其他诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第131条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告洛阳日正置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许东车房屋首付款123449元；二、被告洛阳日正置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许东车自起诉之次日起（2015年6月2日）至本判决生效之日止以123449元为本金的银行同期贷款利息；如逾期，则加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告许东车的其他诉讼请求。本案诉讼费3009元，原告许东车承担109元，被告洛阳日正置业有限公司承担2900元。宣判后，洛阳日正置业有限公司不服原审判决向本院提起上诉：一、原审法院事实认定错误，本案不符合法律规定应当返还房款的法定情形，判决上诉人返还房款侵害了上诉人的合法权益。原审法院已经认定上诉人出具《置业计划书》并按照《置业计划书》向被上诉人收受首付款的行为系双方真实意思表示，符合买卖合同的法律特征，因此双方当事人应当按照双方约定全面履行自己的义务。上诉人和被上诉人之间确为商品房买卖的房屋××套系，意向选房单备注一栏明确了本案所涉房屋的属性为内部员工福利选房，选房情况比较特殊，备注就是一种提示说明和告知的意思，也进一步明确了本案的被上诉人在签订选房单时，已经对房屋的属性及土地的使用年限等相关规定进行了风险的预测和认知，并自愿承担相应的风险和法律后果，按照合同法解释的相关规定，被上诉人请求行使解除权的要求是没有法律依据的。同时，被上诉人本身原属于该开发土地商明康公司的员工，被上诉人对拟开发房屋的所有一切均已知情，对所有的风险也有预测和认知，在此条件下本案的被上诉人签字确认购买本案所涉的房屋及缴纳购房款的行为表明被上诉人也愿意承担由此产生的风险和后果。上诉人开发的幸福里项目于2015年6月已经开始办理交房手续，被上诉人之所以未入住是因为被上诉人拒不缴纳剩余房款，并非上诉人不愿履行自己的合同义务。因此，原审法院不应支持被上诉人要求解除上诉人和被上诉人之间的商品房买卖合同的诉讼请求，而应当要求上诉人和被上诉人继续履行合同；二、上诉人与被上诉人签订的《置业计划书》系其双方真实意思表达，请求二审法院从维护合同交易的稳定性以及社会经济秩序的有序性考虑，认定合同有效并继续履行。现上诉人具备全部房屋预售手续，依法可以签订《商品预售合同》，能够履行开发商的全部义务。结合《合同法》的立法宗旨，人民法院应当鼓励交易并保护交易的顺利完成，判令上诉人继续签订商品房买卖合同，促成房屋买卖的正常交接。综上，请求1、依法撤销(2015)洛龙民初字第1494号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将案件发回重审；2、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人许东车答辩称：一、洛阳日正置业有限公司严重违约，造成双方商品房买卖合同无法履行，原审判决解除双方之间的买卖合同房屋××套系正确。洛阳日正置业有限公司的销售广告和宣传资料上明确了房屋位置、价格、开盘时间、入住时间、产权年限等内容，且洛阳日正置业有限公司在各网站上对外宣传开发的日正·幸福里房屋××套项目，开盘时间为2014年3月、入住时间2014年11月、产权年限70年。2014年1月初，许东车依据洛阳日正置业有限公司的宣传资料及承诺，经与洛阳日正置业有限公司房屋销售人员协商，许东车订购了洛阳日正置业有限公司所开发的位于房屋××套，许东车根据该《置业计划书》交纳了首付款123449元，洛阳日正置业有限公司于2014年1月12日向许东车开具收据一张。洛阳日正置业有限公司对许东车已严重违约，构成欺诈，致双方合同根本无法履行。1、2014年12月16日洛阳日正置业有限公司才取得该块土地的使用权证，而该公司没有土地使用权就提前一年开始公开卖房。2、公司宣传的开盘时间是2014年3月，然而2015年4月30日才取得商品房预售许可证。3、宣传的入住时间为2014年11月，但于2015年6月才开始陆续交房。4、洛阳日正置业有限公司出具《置业计划书》时，宣传及告知许东车所购买房屋的产权为70年，但后来办理土地使用证显示的土地使用年限为50年。洛阳日正置业有限公司违背了许东车购买房屋的初衷，极大的侵害了许东车权利，也违背了合同法的公平及诚实信用原则；二、原审判决返还购买款及支付利息正确，二审应当维持。原审判决仅将许东车支付的购买房屋首付款返还了，没有支持许东车起诉主张的损失，许东车对原审判决不满意。许东车在原审宣判后，误了上诉期没有上诉，二审应本着对案件全面审查的原则，对该部分予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚及适用法律正确，许东车请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：商品房出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，洛阳日正置业有限公司对外宣传其开发的日正·幸福里房屋××套，该销售广告和宣传资料明确了房屋位置、价格、开盘时间、入住时间、产权年限等内容，但2014年12月16日洛阳日正置业有限公司才取得该块土地使用权证，2015年4月30日取得商品房预售许可证，2015年6月才开始陆续办理交房手续，且该土地使用权年限只有50年，违反洛阳日正置业有限公司对外宣传的开盘时间、入住时间、产权年限，已构成严重违约，应当承担违约责任。洛阳日正置业有限公司上诉提出本案所涉房屋为内容员工福利选房，已告知购买该房屋存在的风险及后果的主张依据不足，许东车对此也不予认可，故本院对此不予支持。许东车根据洛阳日正置业有限公司的宣传资料进行选房，并按照双方约定根据置业计划书向洛阳日正置业有限公司交纳所订房屋首付款，现洛阳日正置业有限公司不实宣传及延期交房已构成严重违约，故对许东车要求洛阳日正置业有限公司承担违约责任返还所购房屋首付款123449元的主张予以支持。综上，上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2770元，由上诉人洛阳日正置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘龙杰审 判 员  杨元卿代理审判员  李 慧二〇一六年四月二十六日书 记 员  王 璐