广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2665号上诉人（原审原告）：付晓兰，女，蒙古族，1965年4月2日出生。委托代理人：黄跃明、苏炜英，广东仲衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州从化珠光投资有限公司。法定代表人：黄佳爵，该司总经理。委托代理人：陈国雄，该司职员。委托代理人：熊耶慧，该司职员。上诉人付晓兰因与被上诉人广州从化珠光投资有限公司（以下简称珠光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年2月22日，付晓兰（乙方）与珠光公司（甲方）订立了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201102141394），约定珠光公司将广州市从化街口珠光流溪御景花园山语二期住宅楼（34幢）1层101的住房出售给付晓兰，房屋面积为260.95平方米，成交价为3532756元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2011年12月31日前将房屋交付付晓兰使用。甲方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向付晓兰支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七补充协议第3条约定，甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款（包括银行按揭款逾期划到甲方帐户）或未交清合同约定的其它各种税、费；（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。第4条约定，合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作……。”第8条约定，水、电、气在该商品房交付时达到使用条件，如不能达到的，甲方应继续达到使用条件。对于因此未办理收楼手续的，甲方一次性按该商品房总价款的千分之五向乙方支付违约金，该违约金不得与延期交房的违约责任并用。第16条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。合同签订后，付晓兰按合同的约定向珠光公司支付了全部房款。另查明：珠光公司于2008年开始施工建设珠光流溪御景花园项目。涉案房屋属于项目二期，其于2011年5月25日与广东电网公司从化供电局签订《从化供电局公用电房协议》，2011年12月14日取得《建设工程规划验收合格证》，2011年12月15日受理建设工程竣工验收消防备案，2011年12月19日燃气管理工程验收合格，2012年1月16日取得《建筑工程竣工验收报告》，2012年6月14日取得《建设工程质量监督报告》，2013年3月14日接通永久用水。付晓兰认为珠光公司交付房屋时未能取得、提供、出示约定的交楼文件，不具备交房条件，且存在严重的质量问题，遂于2013年11月11日向原审法院提起诉讼，请求：1.珠光公司向付晓兰支付逾期交房违约金240580.68元（违约金以购房总价款3532756元为本金，日息0.01%计算，从逾期交房之日起暂计至起诉之日止）；2.本案的诉讼费用由珠光公司负担。珠光公司原审答辩称：一、涉案房屋不存在质量问题。根据由建设单位出具的《工程竣工验收报告》，对涉案房屋结论如下：“…经核查：工程各部分项工程均符合标准要求，安全和主要使用功能满足设计要求，工程观感良好资料齐全完整，施工过程中无任何安全事件发生。验收组一致同意验收通过，工程评定为质量合格。”根据从化市建设工程质量安全监督站出具的《建设工程质量监督》报告可以看出，对涉案房屋的桩基础、突然地基、地基处理工程、地下结构工程、主体结构工程、低压配电安装工程及建筑节能工程的验收结论均为合格。因此，付晓兰所诉涉案房屋质量问题与事实不符，房屋属于符合竣工验收条件的合格工程，不存在质量问题。二、因政府相关职能部门的行为导致我公司开发地块所需的城市基础设施未完善，根据从化市人民法院对从化市自来水公司、从化水务局、广州供电局有限公司从化供电局、从化市规划局、从化市城乡建设局和从化市环境保护局进行调查取证后可以证实以下事实：“珠光公司开发涉案楼盘期间已足额缴清城市基础设施配套费，未能办理永久用水系市政供水管网工程未完成建设导致的；未能办理永久用电是该区用电指标紧张，供电部门需要改造电路导致的，珠光公司于2008年开始向相关职能部门申请供排水市政管网的接驳，但由于该区市政管网未规划建设而无法接驳；珠光公司于2011年1月向供电部门申请报装永久用电，但由于该区电网负荷难以满足其用电需求而无法获批”。三、为取得交楼所需资料，我公司已经积极履行义务，我公司不应承担违约责任。我公司于2009年已总额缴纳城市基础设施配套费，并在合同约定的房屋交付之日前完成了红线范围内的所有工程施工建设，但由于政府市政建设不完善，直接导致我公司相关交楼所需文件的无法获批。另外，虽然因政府的原因导致无法按合同约定的时间办齐永久用水用电证明，但为了保障小区能够尽快达到永久用水用电，我公司积极协调政府各部门，在法定义务之外申请额外出资建设相关管道。涉案房屋已经于2013年3月达到永久用水。在合同约定的交楼之日，涉案房屋只是证照不全，但可以正常用水用电，满足房屋的正常使用功能。四、合同约定的因政府行为导致的不能按规定时间交楼，我公司有权顺延交楼时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七第3条约定，甲方应按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会时间等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等特殊原因，我方可据实予以顺延。该合同第4条约定，因政府部门或者公共服务单位原因影响该楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间。而根据《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告等准许使用的文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。依据此规定，房屋要取得《建设工程竣工验收备案表》，必须具备建设工程竣工验收报告等准许使用文件，因供电负荷无法满足用电需求导致我公司无法取得《建设工程竣工验收备案表》。对于地块红线之外的城市基础设施未完善属于因行政行为等特殊原因导致了延期交楼，属于不能归咎于买卖双方的不可抗力范围，我公司无需承担违约责任，同时有权顺延交楼时间。五、付晓兰无故拖延收楼时间，本身存在违约责任，应当承担相应的后果，无权向我公司追责。我公司向付晓兰发出的收楼通知函约定的收楼时间为2011年12月31日，付晓兰未按约定时间前来验楼，且未通过任何方式向我公司说明理由，属于拖延验收时间。根据合同附件七第6条约定，我公司通知原告收楼后，付晓兰无正当拒绝验收或者无正当理由拖延验收时间的，我公司无需催告，自收楼通知约定的交楼日起视为原告已经实际收楼，该房屋的风险转移给付晓兰，付晓兰应按照约定缴纳相关费用。六、付晓兰提交的《交楼验收表》内容与事实不符，并没有我公司盖章确认，表中签名的交楼人员并不能确认是我公司工作人员，因此，《交楼验收表》的效力存疑，应当认定为无效证据。退一步讲，即使该证据有效，其提出的意见也不足以构成付晓兰拒绝收楼的条件，付晓兰的房屋是以毛坯作为交楼标准的，故其中提及“窗及趟门大部分未安装”是于事实不符的，房屋外立面的门窗均已安装完毕，室内过道间的门窗应由原告自行设计安装。另外提出的其他问题均属于不影响房屋建筑结构的问题，因此不能成为拒绝收楼的条件。综上，因为政府部门及相关公共服务单位的原因影响办理交楼所需证件的，依照约定属于可顺延交楼的不可抗力原因，合同双方均不能追究因此造成的逾期交楼的违约责任。在本案一审审理过程中，为查清涉案房屋所在小区相关配套设施建设情况，原审法院在审理李兰等诉珠光公司商品房预售合同纠纷［案号：（2013）穗从法房初字第167号］系列案中，分别到从化市自来水公司、从化市水务局、广州供电局有限公司从化供电局、从化市规划局、从化市城乡建设局和从化市环境保护局进行了调查取证。因本案所涉及的房屋与在前进行调查取证所涉及的房屋属同一小区内，相关配套工程建设情况完全相同，故在前进行的调查取证所取得的各单位的答复，本案参照适用。1、2013年8月7日，从化市自来水公司《复函》称：“珠光公司于2009年委托其安装珠江流溪御景花园的供水管网工程，并分别签定供水管网顶管工程，第一期供水管网工程及第二期供水管网工程三份施工合同。该司已按合同完成上述工程。但由于施工走廊原因，珠光公司尚未实施街北高速公路段的供水管工程，待该工程完成后该司将接入市政永久用水。”同时，《补充说明》称，珠光公司于2009年将小区供水管网接驳至流溪河北岸河堤DN400的市政供水管网用水，目前该市政供水管网流量暂时能满足该小区住户的生活用水需求；由于市政供水管网除供给珠光流溪御景用水之外，其还承担大坳村等片区用户用水。因流溪御景花园仍在后继开发，随着用水人口的增多，必然造成该市政管网超负荷运行，从而导致水量、水压不足的情况出现，届时将严重影响片区用户用水。因此，需另行建设一条供水管道，以完善该项目用水；被告为尽快解决项目的用水问题，于2009年自行出资并委托我司安装一条从省道S355市政供水管网接出该小区的供水管道，由于该小区红线范围外的街北高速公路段的供水工程还在筹办中，待该工程完成后，珠光御景花园的整小片区的永久用水将全面解决。就“施工走廊原因”的问题，从化市自来水公司答复称，由于供水管网工程有一段要经过流溪河堤，该段需要在流溪河堤施工。根据相关规定，该段的施工须向广州市流溪河域管理办公室报批。被告于2010年提出申请，2013年3月1日广州市水务局复函同意在流溪河堤施工。2、2013年8月12日，从化市水务局《复函》称：“关于该项目供排水管网建设问题。广州从化珠光投资有限公司于2008年向相关职能部门申请供排水市政管网接驳，但是由于该区市政管网未规划建设无法接驳。2012年该公司为尽快解决项目污水排放问题，主动向我局申请自行出资承担该市政基础设施管网建设，该工程主要内容是建设一小型污水泵站以及流溪河过河污水管网，将小区产生的污水由泵站经过河管转输到河对岸的污水处理厂进行处理。污水管网工程于2013年8月建设完成。”3、2013年8月19日，广州供电局有限公司从化供电局《复函》称：“一、关于永久用电安装（受电）工程的问题。……目前，珠光流溪御景花园项目受电工程采取分期施工。其中，该项目一期、三期已通过了竣工检验，工程已送电；项目二期受电工程，由于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。二、关于永久用电申请问题。2011年1月18日，广州从化珠光投资有限公司向我局城郊供电所申请永久用电，我局对提交的资料进行审查，报装资料符合要求，在供电方案联合审批阶段，由于其投建项目永久用电负荷约32000KW，当时从化电网负荷难以满足其用电需求，故未能通过。现广州从化珠光投资有限公司为尽快解决项目永久用电问题，已将该项目分期向我局申请永久用电，于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。待该工程完成后，珠光流溪御景花园的永久用电问题将全面解决。”4、2013年9月4日，从化市规划局《复函》称：“到目前为止，珠光流溪御景花园已办理建设工程规划许可证的工程总建筑面积475329平方米，应缴交城市基础设施配套费34717250元，该费用已全额缴清。”5、2013年9月24日，从化市城乡建设局《复函》称：“（一）工程名称为‘住宅楼工程15幢，会所工程1幢’（施工证编号为440112200908030048）于2011年6月23日已办理竣工验收备案，备案编号为：穗从建验备2011-026；（二）工程名称为‘住宅楼工程112幢（自编珠光.御景山庄一期）工程’（施工证编号为440112200805290039），根据实际完成情况和相关规定，建设单位于2011年6月23日对其中的‘住宅楼工程23幢’（自编D-a-1-28、D-b-1-4、11-16、E-b-1-8、F-b-1-6）进行了备案，备案编号为穗从建验备2011-027。”6、2013年9月29日，从化市环境保护局《复函》称：“珠光御景山庄建设项目位于从化市街口街大凹村、石潭村地块，建设单位为广州从化珠光投资有限公司，项目环评文件由我局于2008年6月从环批（2008）25号批复同意建设。目前，该项目仍在建设之中。该项目建设单位从2008年开始建设至今，进行分期建设，向我局提出环保验收申请共3次。其中：第1次在一期工程竣工后，2011年6月2日向我局申请一期环保验收，我局于2011年8月23日出具了同意一期工程项目预验收的意见；第2次在二期工程竣工后，2013年3月14日向我局申请二期环保验收后，因该项目排污管网工程未完成建设，未达到验收条件，对此我局作出暂不予以验收的意见；第3次在2013年7月23日再次向我局申请二期环保验收，我局出具了同意二期工程交付使用的意见。”原审法院认为：付晓兰、珠光公司双方签订的《商品房买卖合同》及附件七《本合同补充协议》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案争议的焦点之一是涉案房屋是否存在质量问题？付晓兰提供了《交楼验收表》，证明于2012年3月3日在验收过程中，发现存在质量问题，对该证据，珠光公司不予认可。另外，珠光公司向原审法院提交了涉案房屋《建设工程规划验收合格证》，证明涉案房屋符合城乡规划要求，验收合格。原审法院认为，房屋是否存在质量问题，应以是否通过建设工程规划验收为准，珠光公司提供了涉案房屋《建设工程规划验收合格证》和涉案房屋相关照片，证明涉案房屋达到交楼条件，不存在质量问题。故对于珠光公司的抗辩，予以采纳。本案争议的焦点之二是涉案房屋是否存在逾期交房？付晓兰认为，涉案房屋未能取得《建设工程竣工验收备案表》、环保验收以及永久用水用电的证明文件。因此，房屋不符合约定的交付条件，珠光公司构成违约。珠光公司则认为，《建设工程竣工验收备案表》不属于《商品房买卖合同》约定的关于房屋交付时需提供的交楼资料。涉案房屋无法取得《建设工程竣工验收备案表》是因为市政排污管网问题未能通过环保验收导致的，而非珠光公司原因。小区未能接通永久水电的原因是政府行为及公共服务单位原因。其中，永久用水是因市政自来水供水管网未接通。永久用电是因供电局用电负荷紧张，一直未能通过报装永久用电申请。另外，涉案房屋在合同约定期限届满时已经通水通电，达到了必要的居住条件。而且，珠光公司按永久用水用电向付晓兰收取水电费。因此，珠光公司不构成违约。根据双方签订合同补充协议第3条约定，甲方应当按照约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。第4条约定，合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作……。”经过原审法院调查，虽然从化市城乡建设局未就珠光公司无法取得《建设工程竣工验收备案表》的原因作出说明。但根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”的规定来看，房屋要取得《建设工程竣工验收备案表》必须具备建设工程竣工验收报告、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件。本案中，涉案房屋已经取得了竣工验收报告、规划、公安消防等部门出具的相关文件，未能取得环保部门出具的准许使用文件。因此，因环保验收问题导致无法取得《建设工程竣工验收备案表》的事实与珠光公司所陈述的事实一致，应予以采信。根据《城市黄线管理办法》第二条规定，城市基础设施包括公共交通、供水、排水、供燃气、供热、供电、通信、消防、防洪、抗震防灾等设施。珠光公司开发涉案楼盘期间已足额缴清城市基础设施配套费。而珠光公司未能通过环保验收系市政排水管网工程未完成建设导致的；未能办理永久用水系市政供水管网工程未完成建设导致的；未能办理永久用电系该区用电指标紧张，供电部门需改造供电线路导致的。涉案房屋约定的交付时间是2011年12月31日，珠光公司于2008年开始向相关职能部门申请供排水市政管网的接驳，但由于该区市政管网未规划建设而无法接驳；于2011年1月向供电部门申请报装永久用电，但由于该区电网负荷难以满足其用电需求而无法获批。由此可见，珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限，且一直在积极履行自己的义务，而这些基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能掌控。涉案房屋在交付期限届满时是通水通电，且珠光公司是按照永久用水用电的标准收取水电费。因此，涉案房屋已经达到了必要的使用条件。原审法院认为，根据合同补充协议的约定，珠光公司认为可顺延交楼的抗辩意见有理，应予以采信。因涉案房屋顺延交付，付晓兰据此主张逾期交房违约金的诉讼请求不成立，不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年3月10日作出如下判决：驳回付晓兰的诉讼请求。本案受理费2454元，由付晓兰负担。判后，上诉人付晓兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、首先，关于争议焦点一，房屋是否存在质量问题，付晓兰提供的证据足以证明在交付房屋期限届满后，涉案房屋存在诸多严重的质量问题。原审判决以珠光公司提交了《建设工程规划验收合格证》为由，证明涉案房屋符合城乡规划要求，是混淆了城乡规划与房屋质量两个不同的概念，房屋符合城乡规划要求不等同于房屋质量没有质量问题。而且，本案只有一审法院调查取证所得的一份工程主体名称为：住宅楼工程15幢、会所工程1幢的《建设工程规划验收合格证》，不是本案房屋所属的二期工程的《建设工程规划验收合格证》。珠光公司提交的照片，是否涉案房屋，尚不清楚，更何况这些照片只能说明房屋的现在情况，不能说明房屋在约定交付时的状况。付晓兰在验收时提出了诸多房屋质量问题，珠光公司既未维修又未再次通知付晓兰，不能证明房屋已达合同约定的交付条件。二、其次，关于本案的争议焦点二，即涉案房屋是否逾期交房付晓兰的理由是，本案房屋须符合法定和约定的交付条件，法定条件即取得《建设工程竣工验收备案表》，约定的条件即合同第十五条约定出示的所有材料。原审判决却简单化为未能取得《建设工程竣工验收备案表》、环保验收以及永久用水用电的证明文件，根据合同第十五条约定，除上述文件外，规划、建设、消防、供气、通邮、人防、环保、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》等文件也在必须出示的范围，按约定上述文件不全，付晓兰有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由珠光公司承担。原审判决故意忽略上述法定和约定交付条件，错误认定涉案房屋已达到必要的使用条件，有失偏颇。三、原审判决对相关事实认定错误。原审判决将另案中珠光流溪御景花园一期房屋主体、配套设施的资料作为本案珠光流溪御景花园二期房屋使用。关于《建设工程竣工验收备案表》。首先珠光公司提供的证据没有二期房屋的竣工验收备案表，其次法院依职权调取的证据中2013年9月24日从化市城乡建设局“《关于珠光流溪御景花园工程竣工验收备案事宜的复函》从建函（2013）230号及附件”所反映的是与住宅楼工程15幢、会所、一期房屋相关的竣工验收情况，原审判决所陈述的也是住宅楼工程15幢、会所、一期房屋的情况。从工程名称己经可以判断上述工程均不是二期工程。再从施工证编号判断，该复函及附件均与二期房屋无关。具体为：根据复函，住宅楼工程15幢、会所工程的施工证编号为：440112200908030048，住宅楼工程112幢（自编珠光御景山庄一期）工程的施工证编号为：440112200805290039。若按珠光公司提供的《建设工程质量监督报告》，则二期施工许可证编号为：440112200905260029。从工程施工编号也可以判断，复函与二期无关。原审判决却以该复函认定珠光公司已经就涉案房屋取得《建设工程竣工验收备案表》，错误。由于没有证据证明涉案房屋已取得《建设工程竣工验收备案表》，故应认定涉案房屋没有竣工备案并取得《建设工程竣工验收备案表》。珠光公司没有竣工备案违反了法律规定，故涉案房屋不符合法定交付条件。关于合同第十五条约定出示的资料。关于主体建设部分，如前所述本案涉案房屋没有取得《建设工程竣工验收备案表》，故根本不能推定涉案房屋已经具备建设工程竣工验收报告、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件，更何况合同约定的义务是由珠光公司向付晓兰出示文件，而不是推定有这样的文件。关于配套设施部分，原审判决称珠光公司已足额缴清城市基础设施配套费，原审判决是根据从化市规划局2013年9月4日从规函（2013）1301号复函认定上述事实，从时间上看，该复函称珠光公司到目前为止缴清城市基础设施配套费，也就是说只能证明珠光公司2013年9月4日已经缴清费用，这一时间明显已经超过合同约定交付房屋的时间（2011年12月31日），因此已经可以证明珠光公司构成违约。并且缴纳城市基础设施配套费并不等于已经向各个部门申请办理并取得相应文件。珠光公司和一审法院都没有提供二期工程的《建设工程规划验收合格证》，故珠光公司已经构成违约。珠光公司提交的《建筑工程竣工验收报告》复印件与原件多处不一致，付晓兰一审庭审中已当庭指出，并且不承认其真实性。关于消防部门出具的《建设工程消防验收合同意见书》或备案凭证。法院调取的证据中没有该项，珠光公司提供的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》只是一份打印文件，没有任何单位证明，付晓兰当庭否认其真实性，故应由珠光公司承担举证不能的责任，认定没有该项资料。关于供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。第一、关于供气。珠光公司没有提供证据，一审法院也没有就此调查取证，故应认定珠光公司没有供气的使用证明材料。第二、关于通邮。珠光公司没有举证证明通邮的永久使用证明材料，一审法院也没有就此调查取证，原审判决也没有对此做任何说明。第三、关于通水。珠光公司提供的证据2从化市自来水公司《证明书》出具时间为2013年3月14日，该时间已经超过涉案房屋交付的时间，故按照该时间，珠光公司已经构成违约。其次，一审法院调取的材料中，从化市自来水公司2013年8月7日的复函中也明确，由于施工走廊原因，未能接入永久用水。最后，一审法院调取的材料中《关于建设珠光御景花园排水管道及自来水管道的复函》也表明，从化市水务局是在2013年3月11日才批准珠光公司自行出资建设御景花园排水管道及自来水管道，并要求按报送图纸施工建设，可见此时珠光公司没有完成御景花园供水设施的建设，不具有永久通水的条件，而珠光公司交楼的时间是在2011年12月31日前，故珠光公司必然构成违约。第四、关于供电。从化市供电局《关于珠光流溪御景花园有关问题的复函》表明，由于珠光公司投建项目的永久用电负荷约32000Kw，当时从化电网负荷难以满足其用电需求，故未能通过。珠光公司在前期设计时没有考虑用电负荷，才导致问题的出现，因此责任在珠光公司。关于人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。关于人防部门出具的文件。珠光公司没有举证，一审法院也没有就此调查取证，原审判决也没有对此做任何说明。关于环保部门出具的认可文件。从化市环保局在答复一审法院的复函（从环函（2013）188号）中称，一期工程竣工后，珠光公司于2011年6月2日向环保局申请环保验收，该局2011年8月23日出具同意预验收的意见，2013年3月14日珠光公司向从化市环保局申请二期环保验收，因该项目排污管网工程未完成建设，未达到验收条，故暂不予验收，直到2013年7月23日再次申请才获得通过。从不能通过环保验收的原因上看，一期工程通过环保验收，而二期工程第一次申请后没有通过验收，原因肯定不是御景花园整个小区污水管的接驳问题，否则一期工程也不能通过环保验收，问题只能在二期工程的内部排污管网未完成建设。综上，逾期交付房屋的责任应由珠光公司承担。四、原审判决适用法律错误，应予以纠正。本案中违反诚信原则的是珠光公司而非付晓兰，无视合同关于涉案房屋交付条件约定及相关法律法规关于房屋交付条件规定，擅自变更的也是珠光公司。原审判决却本末倒置地适用在付晓兰身上，显属错误。其次，原审判决关于《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定的适用也是错误的。原审法院在判决中认为涉案房屋可以顺延交付，即使这种顺延交付的事实存在，也没有证据证明房屋交付顺延的时间是多长。据此上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持付晓兰一审全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由珠光公司承担。被上诉人珠光公司答辩称同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。经查，双方当事人均确认珠光公司未在2011年5月25日与广东电网公司从化供电局签订《从化供电局公用电房协议》，涉案房屋的《建设工程规划验收合格证》是在2012年6月4日取得。原审上述事实查明有误外，其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人共同确认以下事实：案涉房屋属于二期，二期至今未取得《建设工程竣工验收备案表》及永久用电。另查明，已生效的（2014）穗中法民五终字第1371号民事判决中载明如下查明事实：本院针对《建设工程竣工验收备案表》未能取得的原因向从化市城乡建设局进行调查，该局表示：该局是依申请办理工程备案手续，珠光公司于2013年10月提出备案申请，当时资料已齐备，但在审核期间，公安机关立案受理关于二期的监理公司涉嫌利用假公章的案件，因此该局暂停了二期的备案审批手续。本院针对案涉楼盘的环保验收问题向从化市环境保护局进行调查，该局表示：珠光公司于2008年向该局提交《珠光御景山庄建设项目环境影响评价报告书》，该局于2008年6月23日作出《﹤关于珠光御景山庄建设项目环境影响评价报告书﹥的批复》，明确由珠光公司自建排污系统；2010年亚运期间政府要求将排污源接入城市公共管网，根据相关部门的要求，案涉项目须纳入中心城区污水处理系统，珠光公司不能自建排污系统，只能接入公共排污管网，珠光公司须完成该工程，该局才能予以环保验收。珠光公司于2011年向广州市水务局申请建设过江排污管网，广州市水务局于2011年8月4日作出《关于流溪御景花园穿流溪河管道工程的复函》允许珠光公司建设该管网。工程完工后，珠光公司于2013年7月23日向该局申请二期环保验收，该局于2013年7月26日出具《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》。本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题是（一）交楼标准的确定；（二）交楼标准是否符合的认定；（三）珠光公司主张顺延交楼能否成立；（四）逾期交楼违约金应否予以支持。关于交楼标准的确定问题。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此可知，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。珠光公司抗辩建筑工程竣工验收备案表不属于案涉房屋的交楼条件，缺乏法律依据，本院不予采信。关于交楼标准是否符合的认定问题。诉讼中，由于双方当事人均确认案涉房屋所在的二期至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》以及永久用电，因此，本院认定案涉房屋至今尚未具备法定和约定的交楼条件。关于珠光公司主张顺延交楼能否成立的问题。1.珠光公司认为迟延申请办理《建设工程竣工验收备案表》是因为市政排污管网问题未能通过环保验收导致；根据本案查明的事实，珠光公司于2013年7月26日取得环保部门出具的《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》，于2013年10月向从化市城乡建设局申请办理工程备案手续。根据本院向从化市环境保护局调查的结果显示，该局在2008年的批复中，明确珠光公司可自建排污系统，但在2010年由于政府规划变更，珠光公司不能自建排污系统，必须接入公共排污管网，才能办理环保验收。由此可以认定，案涉楼盘第二期未能在合理期限内办理环保验收非珠光公司自身责任造成。根据双方签订的合同补充协议第4条关于“合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，珠光公司有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作”的约定，珠光公司因环保验收问题迟延申请办理《建设工程竣工验收备案表》符合上述顺延交楼的条件，故而珠光公司主张顺延交楼时间的理由成立。此外，根据本院向从化市城乡建设局调查的结果显示，珠光公司于2013年10月提出备案申请时资料已齐备，但由于二期的监理公司涉嫌利用假公章而被公安机关立案侦查，导致该备案申请暂停审批，因此，二期的《建设工程竣工验收备案表》至今未能取得并非珠光公司的原因所致。2.珠光公司认为未能办理永久用水是市政供水管网工程未完成建设导致；未能办理永久用电是该区用电指标紧张，供电部门需改造供电线路导致。对此，根据从化市自来水公司的《复函》显示，珠光公司于2009年委托该局安装案涉楼盘的供水管网工程，但由于该区市政供水管网未能满足后继开发的区域的生活用水需求，需另行建设一条供水管道。根据广州供电局有限公司从化供电局的《复函》显示，珠光公司于2011年1月向该局申请永久用电，由于该区电网负荷难以满足案涉楼盘用电负荷而未获通过，现珠光公司分批申请永久用电，该局要从神岗变电站出线，该工程量大，青赔难度大，正在推进中。由此可以认定，珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限，而这些基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能掌控。根据合同附件七补充协议第3条约定，珠光公司应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付付晓兰使用，但如遇下列特殊原因，珠光公司可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：----（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及珠光公司不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。案涉楼盘未能在约定的交楼日期前取得永水永电应归属于政府行为，符合上述顺延交楼的条件，因此，对于珠光公司主张顺延交楼时间的理由，本院予以采纳。关于逾期交楼违约金应否予以支持的问题。虽然案涉房屋至今未能具备交楼条件，但如前所述，由于珠光公司主张顺延交楼的理由成立，因此，付晓兰上诉认为珠光公司逾期交房构成违约依据不足。原审据此驳回其诉讼请求，该处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人付晓兰的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本二审案件受理费4908元，由上诉人付晓兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一四年九月××日书 记 员  邹文芳