江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣11民终168号上诉人（原审被告）中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司，住所地江西省上饶县旭日街道办吉阳路。组织机构代码751139249。法定代表人缪勤，总经理。委托代理人游小红，公司综合部经理。委托代理人樊明亚，公司常年法律顾问。被上诉人（原审原告）尹叶冰，男，1975年1月11日生，汉族，个体工商户，家住江西省上饶县。委托代理人吴必清，男，江西省上饶市信州区人，家住江西省上饶市信州区。系上诉人尹叶冰表弟。上诉人中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司（以下简称上饶县移动公司）因与被上诉人尹叶冰租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶县人民法院（2014）饶民一初字第1191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上饶县移动公司的委托代理人游小红、樊明亚，被上诉人尹叶冰及其委托代理人吴必清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹叶冰一审诉称，原告与被告双方签订[田墩区域中心]租赁合同后原告将位于上饶县田墩镇田墩村田墩单号273号沿街的一、二楼房子租给被告使用，用于办理移动业务及办公使用，每层面积100平方米，租期为五年，合同规定：被告有权对房子进行装修，拆除隔墙重新分隔等，以不破坏房屋主体结构安全为先决条件，本合同所称之损失包括实际损失及合同履行后可以获得的利益，诉讼费用和合理的调查费、律师费等。合同履行期间，被告未经原告同意，拆除了一楼承重墙以扩大营业面积，造成一楼承重墙出现断裂并下塌，三楼地板砖和二楼地板逐步崩裂至大半房间。房屋出现危险迹象和破坏后，原告多次找被告协商解决，但多次受到被告方的推诿，原告为了维护自身的合法权益，现依据《合同法》、《物权法》等法律法规，特提起诉讼，要求：1、判令被告立即停止侵害，恢复原告所有的房屋原状；2、判令被告赔偿原告房屋损失及违约金30,000元。上饶县移动公司一审辩称，被告与原告签订租赁合同租用原告的房屋，用于[田墩区域中心]办公使用属实，被告根据合同的规定拆除了一道隔墙以扩大营业面积，并未给原告的房子造成损害，原告中途要求增加房屋租金不成后，就多次采取砸门、撬锁及用铁丝将门绑死等方式以阻止被告正常营业，被告曾向上饶县公安局田墩派出所报警求助无果，被告无法正常办公营业，无奈从2014年8月份开始另外到别处租房办公。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告方的诉讼请求。原审法院经审理查明，原告尹叶冰系上饶县田墩镇田墩村村民，原告在上饶县田墩镇田墩村田墩街临街建了一幢两直四层的约480平方米房屋。2012年5月，原告与被告上饶县移动公司通过协商，达成协议：被告租用原告一、二层约100平方米的房屋用于[田墩区域中心]的办公及移动业务，租赁期限为5年，从2012年元月1日至2016年12月30日止，每年租金为27,960元，由被告按年预付，被告有权对房屋进行装修，拆除隔墙重新分隔等，以不破坏房屋主体结构及房屋安全为先决条件，装修费用由被告方承担等。原、被告双方签订合同后，被告即租用原告的房屋开展[田墩区域中心]的办公和移动业务，被告为了扩大一楼的营业面积，拆除了一道隔墙，并进行了一定的装修，被告租用原告的房屋一楼用于办理移动业务，二楼用于办公及安放电脑光纤交换机。截止2014年6月，双方均相安无事，被告已预交原告2014年度的房租费27,960元，2014年7月，原告以因被告拆除隔墙导致墙体出现裂缝并下塌，三楼地板砖和二楼地板逐步崩裂等危险迹象为由找被告协商处理无果，原告曾采取砸门、撬锁及用铁丝将门捆绑等手段促使被告及时处理危险迹象一事，被告曾向上饶县公安局田墩派出所报警求助，田墩派出所接警后认为双方系合同纠纷，建议通过诉讼途径解决纠纷。被告于2014年8月到别处另外租房用于办公，但被告的办公桌椅、沙发、文件柜、生活用品及电脑光纤交换机至今仍存放在二楼。本案在审理过程中，原告曾向本院申请司法鉴定，要求：1、一楼承重墙拆除与房屋大梁下沉及二、三楼房屋损害有无因果关系。2、该房屋受损程度是否构成危房？如构成,危房等级为何级？3、评估房屋受损金额价款。本院司法技术部门接受委托后，由于原告迟迟未预交鉴定费用，导致司法鉴定工作一直没有实质性开展，后原告主动撤回申请鉴定。本案在审理过程中，原告于2015年5月自行在被拆的墙体的顶部浇注了一道横梁，并增加诉讼请求要求被告支付2015年元月1日至2015年5月15日计4.5个月的房租计10,485元。原审法院认为，被告上饶县移动公司租用原告尹叶冰的房屋用于[田墩区域中心]的办公及办理移动业务，双方签订了租赁合同，原、被告双方形成了合法的租赁关系，双方应依法遵照执行。被告在租用期间为扩大营业面积便于经营拆除了一道隔墙是依据双方签订合同的规定而行使的民事法律行为，并无不妥之处。原告诉称一楼承重墙出现断缝,三楼地板砖和二楼地板逐步崩裂系拆除隔墙所致，无事实和法律依据，该院不予认定，原告诉称被告有侵害行为由于无事实依据该院不予认定，由于原告已自行在隔墙顶部浇注了一道横梁已自行改变了原房屋的原状，故原告诉称要求被告停止侵害，恢复原告所有的房屋原状的诉讼请求该院不予支持。由于一楼承重墙拆除与房屋大梁下沉及二、三楼地面板砖等损害是否有因果关系及房屋受损的金额没有进行司法鉴定，原告至今无任何证据证实两者有因果关系，原告也无证据证实被告有违约行为，原告应承担举证不能的责任，故原告要求被告赔偿其房屋损失及违约金30,000元的诉讼请求该院不予支持。原、被告双方至今未终止该租赁合同，也不存在法定自然解除租赁合同的情形，且被告所有的办公桌椅、文件柜、电脑光纤交换器及生活用品至今尚存放在原告的二楼出租屋内，可以认定，被告至今仍在继续租用原告的房屋，故原告要求被告支付2015年元月1日至2015年5月15日的租金10,485元的诉讼请求应予支持，介于本案的实际情况，原、被告双方签订的租赁合同应从2015年5月份予以解除，被告上饶县移动公司已另行起诉，将另案处理。据此，江西省上饶县人民法院于2015年12月7日作出（2014）饶民一初字第1191号民事判决：一、驳回原告尹叶冰要求被告中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司立即停止侵害，恢复原告所有的房屋原状的诉讼请求；二、驳回原告尹叶冰要求被告中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司赔偿房屋损失及违约金30,000元的诉讼请求；三、被告中国移动通信集团江西有限公司上饶县分公司在判决生效后十日内支付原告尹叶冰房屋租金10,845元(每月2,330元，计4.5个月)。案件受理费550元，减半收取225元，由原告尹叶冰负担200元，被告上饶县移动公司负担75元。一审宣判后，上诉人上饶县移动公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误。被上诉人尹叶冰的锁门等行为至少从2014年7月至2015年5月7日，该行为导致上诉人不能办公，甚至在已提前支付2014年全年房租、租期未到的情况下，另外租房办公，另行添置办公用品。被上诉人的行为是事实解除合同的行为也是违约行为，为此，上诉人理所当然地在2015年无需向被上诉人支付房租，因此，原审判决上诉人支付2015年4.5个月的房租错误。请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的原审诉求。被上诉人尹叶冰辩称，原审判决认定事实正确，证据充分，适用法律正确，应予维持。（1）由于上诉人未经被上诉人同意拆除承重墙造成了房屋裂缝，上诉人存在违约侵权行为；（2）上诉人违约侵权行为给被上诉人造成了租金损失、承重墙修建及修复装修损失；（3）上诉人的主机至今放在二楼工作，电费都没有支付，原审判决支付租金是合理的，且对被上诉人的损失来说是微不足道。二审庭审中，上诉人上饶县移动公司向法庭提交了上饶县司法局田墩司法所出具的证明一份，拟证明上诉人因尹叶冰要求加房租而到司法所进行调解的事实。经质证，被上诉人尹叶冰认为该证据不具有关联性和合法性。本院认为，该证明与徐敏顺在派出所做的询问笔录内容相符合，可以证实双方因加房租一事到司法所要求解决，故本院对该证明予以采信。被上诉人尹叶冰向法庭申请证人周某出庭，拟证明上诉人拆除了租赁房屋的承重墙及重新装修的损失。经庭审质证，证人周某当庭证实上诉人拆除的不是房屋承重墙而是隔墙。经审理查明，2013年上半年，上诉人上饶县移动公司为扩大一楼营业面积，在事先告知被上诉人尹叶冰的情况下拆除了一道隔墙。2014年6月份，被上诉人尹叶冰要求上诉人上饶县移动公司增加房屋租金，双方到田墩镇司法所要求调解未果。7月份，被上诉人尹叶冰以上诉人上饶县移动公司拆除隔墙导致墙体出现裂缝等为由要求上诉人处理未果，采取砸门、撬锁及用铁丝捆门等手段阻碍上诉人上饶县移动公司经营。另查明，本案于2015年5月14日第一次庭审结束后，被上诉人尹叶冰向法庭提出增加诉讼请求要求上诉人支付2015年元月1日至2015年5月15日的租金10,485元的申请。其他查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实有租赁合同、上饶县公安局田墩派出所对田墩区域中心负责人徐敏顺的询问笔录、照片、上饶县司法局田墩司法所出具的证明、证人周某证言、原审法院于2014年11月11日对尹叶冰所做的调查笔录及双方当事人的当庭陈述在案佐证。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为上诉人上饶县移动公司是否应支付2015年元月1日至2015年5月15日的租金10,485元。本院认为，上诉人上饶县移动公司与被上诉人尹叶冰签订的房屋租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。但作为出租方的尹叶冰在合同对租金支付数额及支付方式已有约定的情况下，要求承租方增加租金，因其要求未得到满足，又以上诉人拆除隔墙造成房屋出现裂缝为由要求上诉人处理未果后，多次采取砸门、撬锁及用铁丝将门捆绑等手段阻碍上诉人正常营业，以致上诉人另寻他处租房营业，被上诉人尹叶冰的行为有违诚实信用原则，已构成根本违约，应对本案纠纷的产生负全部责任。由于被上诉人尹叶冰的违约行为，案涉租赁合同于2014年8月起已事实上履行不能,作为守约方的上诉人上饶县移动公司在本案中无过错，如果要求守约方支付2015年元月1日至2015年5月15日的租金显然于法无据、与情相悖。庭审中，被上诉人尹叶冰辩称上诉人的主机至今放在二楼工作，电费都没有支付，原审判决支付租金合理，本院认为，根据合同法的规定，当事人一方有违约行为时，双方均应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被上诉人尹叶冰采取强制手段迫使上诉人不得不另到他处租房营业，被上诉人尹叶冰完全可以将停放在案涉房屋内的设备断电以避免电费的产生，但被上诉人尹叶冰并未采取适当措施，导致电费产生，对此损失应由其自负。因此，被上诉人尹叶冰提出的该抗辩意见本院不予支持。庭审中，被上诉人尹叶冰还辩称由于上诉人未经被上诉人同意拆除承重墙造成房屋裂缝，上诉人的违约侵权行为给被上诉人造成租金损失、承重墙修建及修复装修损失，根据庭审查明的事实，上诉人上饶县移动公司拆除的是隔墙而非承重墙，该拆除隔墙的行为符合双方的合同约定，且事先已告知被上诉人尹叶冰。被上诉人尹叶冰认为上诉人拆墙行为造成房屋裂缝，但未提供证据证明，故本院对被上诉人尹叶冰的该辩称意见亦不予采纳。需要指出的是，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，原告增加诉讼请求应当在法庭辩论结束前。本案中，尹叶冰在法庭辩论结束后增加了要求上饶县移动公司支付房租的诉讼请求，原审法院仍予以受理违反了法律规定，但该程序违法不影响本案的实体审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省上饶县人民法院（2014）饶民一初字第1191号民事判决；二、驳回被上诉人尹叶冰的全部诉讼请求。一案案件受理费550元，减半收取275元、二审案件受理费550元，合计825元，由被上诉人尹叶冰负担。本判决为终审判决。审 判 长  周立峰审 判 员  徐志峰代理审判员  汪 琴二〇一六年四月六日书 记 员  邱 蕾