福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0525民初4426号 原告（反诉被告）：张爱治，女，1945年6月6日出生，住香港特别行政区。 法定代理人：郭仍寳（系张爱治的女儿），女，1974年6月23日出生，住香港特别行政区。 原告（反诉被告）：郭静雯（曾用名郭仍珠），女，1966年9月9日出生，住香港特别行政区。 原告（反诉被告）：郭映彤（曾用名郭仍論），女，1969年2月28日出生，住香港特别行政区。 原告（反诉被告）：郭大勝（曾用名郭大兒），男，1970年11月25日出生，住香港特别行政区。 原告（反诉被告）：郭大强（曾用名郭小兒），男，1970年11月25日出生，住香港特别行政区。 原告（反诉被告）：郭仍寳，女，1974年6月23日出生，住香港特别行政区。 六原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：郭承思，福建立恩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭宏达，男，1963年7月21日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：陈志安，男，1973年12月7日出生，汉族，住福建省永春县。 二被告共同委托诉讼代理人：柯铁心，福建兴世通律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。 原告（反诉被告）张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳与被告（反诉原告）郭宏达、被告陈志安房屋买卖合同纠纷（立案案由定为返还原物纠纷）一案，本院于2016年7月27日立案。被告郭宏达于2016年8月15日提起反诉，同日，本院予以受理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理，于2018年3月29日作出（2016）闽0525民初3212号民事判决。原告（反诉被告）张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳与被告（反诉原告）郭宏达、被告陈志安均不服该判决，向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。福建省泉州市中级人民法院于2018年10月12日作出（2018）闽05民终4359号民事裁定，发回重审。本院于2018年12月3日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年2月22日、2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳的共同委托诉讼代理人郭承思，被告（反诉原告）郭宏达、被告陈志安及其共同委托诉讼代理人柯铁心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳向本院提出诉讼请求：1.判令郭宏达、陈志安立即搬离坐落于福建省永春县的房产［土地使用权证号：永集建（96）字第020050165号］，并将其归还张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳；2.判令郭宏达、陈志安支付房屋占用费1000元／月（房屋占用费自起诉之日起计算至郭宏达、陈志安实际搬离之日止）；3.判令由郭宏达、陈志安承担本案诉讼费用。诉讼过程中，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳增加一项诉讼请求：判令解除郭良章与郭宏达之间达成的口头预约合同。事实和理由：张爱治与郭良章系夫妻关系。郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳系张爱治与郭良章的子女。郭良章于2014年4月10日在香港特别行政区威尔斯亲王医院因病去世。坐落于福建省永春县的房产［土地使用权证号：永集建（96）字第020050165号］，系张爱治与丈夫郭良章的夫妻共有财产。2013年3月14日，郭宏达、陈志安利用郭良章中风神志不清而其他亲属不在身边之际，诱骗郭良章，并与郭良章达成了“双方今后签署德文堂厝房屋买卖合同”的口头预约合同，郭宏达、陈志安于当日支付了10万元定金。之后，双方并没有签订正式房屋买卖合同。郭宏达、陈志安竟然趁着张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳居住在香港不在永春之机，擅自占用该房屋并拒不退还。自2013年3月14日郭良章与郭宏达、陈志安达成口头预约合同至今，四年多过去了，双方并没有签订正式的房屋买卖合同，郭良章已于2014年4月10日去世，预约合同已经无法履行，预约合同关于“签订房屋买卖合同”合同目的已经无法实现，依法应当予以解除。郭宏达、陈志安没有合法依据占用案涉房屋多年，侵害了张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳的合法权益，应当立即腾空、退还，并支付占用费。 郭宏达、陈志安辩称，一、张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳陈述2013年3月14日，郭宏达、陈志安利用郭良章中风神志不清而其他亲属不在身边之际，诱骗郭良章，并与郭良章达成了“双方今后签署德文堂厝房屋买卖合同”的口头预约合同，该陈述完全没有依据。首先郭良章在房屋买卖过程中神志清楚，没有任何证据证明郭良章在买卖合同中有存在神志不清的依据，既然郭良章的亲属不在身边，现在郭良章死亡了，亲属何来知道房屋买卖过程是诱骗的。二、本案不属于口头预约合同，而是房屋买卖合同。张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳变更诉讼请求认为郭良章与郭宏达之间的法律关系为口头预约合同，其主张违背事实，于法不合。本案由郭良章出具的收款条内容显示买卖标的为德文堂厝，买卖价款为50万元，已付定金10万元。郭良章收取定金后，郭宏达、陈志安已实际掌管郭良章出卖的房屋。合同内容已经确定，且已实际交付。因此，收款条的内容足以证明不存在口头预约之事实。三、张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳诉称郭宏达、陈志安侵占其房屋，违背事实，郭宏达掌管诉争房产是有依据的，不存在侵占之事由。2013年3月14日，张爱治之夫返永时，对址在永春县仙夹镇龙美村6组房产[永集建（96）字第020050165号]，经过双方协商，郭良章同意转让给郭宏达，房屋转让价为人民币50万元。郭宏达、陈志安先付定金10万元，郭良章收到定金后，将房屋交付给郭宏达掌管。四、张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳请求返还已出卖的房屋，并支付房屋占用费，缺乏依据，郭宏达、陈志安依合同取得了诉争的房屋，房屋已经移交清楚。目前，郭宏达、陈志安不仅掌管房屋，而且对诉争的房屋进行装修。综合本案的证据，收款条的时间是2013年3月14日，跟郭宏达转账10万元给郭良章的时间是一致的，如果没有郭良章提供账户，郭宏达也不可能知道郭良章的账户，更不可能转账，如果不存在房屋买卖合同，原告应提供证据证明。根据合同法第十二条及合同法司法解释二第一条的规定，收款条与转账凭证一致，能够证明本案诉争房屋的买卖是房屋买卖合同，而非预约合同，另外买卖的标的也是确认的，数量也是确认的，郭宏达也实际搬进去住，因此买卖合同是成立且生效的。郭宏达有实际入住，收款条性质上属于本约合同，即房屋买卖合同。关于入住的事实，在郭宏达、陈志安入住后，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳并没有提出异议，而是在后面很久之后起诉时再提出。 郭宏达向本院提出反诉请求：1.判令张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳继续履行德文堂厝房屋买卖合同，并协助郭宏达办理德文堂厝［永集建（96）字第020050165］过户手续；2.由被反诉人张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳承担诉讼费用。事实和理由：坐落在永春县仙夹镇龙美村6组的房产即德文堂厝登记在张爱治之夫郭良章名下。，郭良章从港返永，以其全家人均住港，家乡的房产无实际用处，欲将德文堂厝转让给他人。经郭宏达与郭良章协商一致，郭宏达同意以50万元受让德文堂厝。郭宏达与郭良章谈妥后，当日通过中国建设银行永春支行汇入郭良章指定的银行账户62×××86人民币10万元。郭良章出具收款条，并由郭某1作见证人，将收款条交付郭宏达收执。该收款条中内容显示：郭良章愿意断卖德文堂厝伍拾万元正给郭宏达，今收到郭宏达现金人民币壹拾万元做定金。郭良章收款后双方约定，待手续提交完整后下次返永时，予以办理过户手续。郭宏达与郭良章协定后，郭良章将德文堂厝所有锁匙移交给郭宏达。郭宏达搬进德文堂厝居住掌管至今。后与郭良章联系办理过户手续，郭良章以身体不好为由，不能返永办理过户手续，待后再予以办理。由此过户手续至今未能办理。现张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳却提出返还原物之诉，显然违背事实。2013年3月14日郭良章出具的收款条，虽未标明房屋买卖合同之名，但从收款条内容却具备买卖房屋合同实际要素，即有买卖双方主体，有房屋买卖标的，有买卖房屋的价款，并收取定金10万元，并由见证人郭某1见证。据此，郭良章与郭宏达房屋买卖合同成立有效。依《继承法》的规定，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳有权收取尚未交付40万元的转让房屋价款，但有义务继续履行郭良章生前作出的合同行为的义务，并有义务协助郭宏达办理德文堂厝过户手续。 张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳对郭宏达的反诉辩称：一、郭良章并没有与郭宏达签订所谓的德文堂厝房屋买卖合同，郭宏达关于履行德文堂厝房屋买卖合同并协助办理过户手续的诉讼请求缺乏事实和法律依据；二、在假设该收款条是真实的前提下，郭宏达支付该定金时，双方并没有签订房屋买卖合同，因此该定金的性质属于成约定金，目的是为了担保双方日后签订房屋买卖合同；三、退一万步讲，在假设收款条是真实的，且构成郭宏达所谓的房屋买卖合同的前提下，也无法履行，不发生物权变动的效力；四、郭宏达对案涉房屋不构成善意取得。 在第二次庭审过程中，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳明确诉讼请求为：1.判令解除郭良章与郭宏达之间达成的关于德文堂厝房屋口头买卖合同；2.判令郭宏达、陈志安立即退还所占用的房屋并赔偿张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶房屋被占用的损失（房屋占用损失，自2013年3月18日郭宏达占用之日起参照房屋的租金1000元/月标准计算至郭宏达、陈志安实际腾房之日止）。3.判令本案诉讼费由郭宏达、陈志安共同承担。 郭宏达辩称，其同意解除房屋买卖合同，其是基于房屋买卖合同成立生效才合法占有使用并居住该房屋，因此张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳要求其赔偿占用费没有依据，且每月按1000元的标准计算占用费也没有依据。房屋买卖合同交易的买方是郭宏达，根据合同相对性的原理，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳起诉陈志安没有相应的法律依据，且与基础法律关系及房屋买卖合同法律关系相矛盾，所以请求法院裁定驳回张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳对陈志安的起诉。张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳是基于返还原物的法律关系，缴纳了100元的诉讼费，法院经审理将本案案由定为房屋买卖合同纠纷，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳应补缴诉讼费，否则应当按自动撤回起诉处理。 郭宏达于2019年4月11日向本院提交变更反诉请求申请书，变更反诉请求为：1.判令解除郭宏达与郭良章于2013年3月14日达成的房屋买卖合同；2.判令张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶立即向郭宏达双倍返还定金人民币20万元；3.判令张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶立即赔偿郭宏达除定金之外的损失暂计53万元【即房屋差价损失40万元、装修损失3万元、家电家具损失10万元，郭宏达将根据法院委托的评估机构的评估意见确定各项损失后相应变更本项反诉请求】；4.判令张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶承担全部诉讼费用（含案件受理费、评估费等）。事实和理由：本案于2019年2月22日开庭审理，法院依法向郭宏达释明因张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶不同意出售诉争房屋，已构成事实履行不能，并征求郭宏达是否变更反诉请求。对此，郭宏达认为：首先，郭良章于2013年3月14日出具的收款条有房屋买卖的主体（郭良章与郭宏达）、标的（德文堂厝）、价款（50万元）、实际收取定金（定金10万元，由郭宏达转入郭良章指定的收款账户）、见证人（郭某1）见证，并由郭宏达等实际占有、使用、居住至今，故郭宏达与郭良章于2013年3月14日实际已达成本约合同即房屋买卖合同成立、生效。其次，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶无故不同意协助郭宏达办理产权转移登记手续等，构成事实履行不能，亦构成严重违约，故张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶依法应承担房屋买卖合同解除的违约责任。最后，根据我国《合同法》第94条2、3、4项规定，郭宏达有权请求法院依法解除郭宏达与郭良章于2013年3月14日达成的房屋买卖合同。根据我国《合同法》第113条第1款、第115条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定，郭宏达有权要求张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶立即双倍返还定金，并赔偿郭宏达的损失，等等。因此，郭宏达将反诉请求变更为如上所述，恳请法院判如所请。 张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳对郭宏达变更后的反诉请求及事实理由答辩如下：一、张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳同意解除郭良章与郭宏达之间关于德文堂厝房屋口头买卖合同。二、郭宏达明知案涉房屋德文堂厝属于张爱治与郭良章的夫妻共同财产，仍然诱骗郭良章达成口头买卖合同。因此郭宏达存在过错，应自行承担由于合同无法履行而解除导致的损失，无权要求张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳双倍返还定金20万元。在假设郭良章对此也有过错的前提下，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第30条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”之规定，也应相应扣减郭宏达的损失赔偿额。三、郭宏达以及其申请的证人均陈述，2013年3月14日之后的几天，郭宏达就和郭良章去房地产交易中心办理房产过户手续，但由于共有人张爱治没有到场而无法办理过户手续。此时，郭宏达就应当明白本案房屋买卖合同由于未经共有人的同意而无法履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，郭宏达应当采取减损措施，另行购置房产。郭宏达没有采取减损措施，在假设郭良章存在过错的情形下，也无权就扩大的损失要求张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳赔偿。因此郭宏达要求张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳赔偿定金之外的损失53万元缺乏法律依据。四、郭宏达没有证据证明房屋差价损失为40万元。五、德文堂厝已经装修完好，无需再进行装修，郭宏达也没有证据证明其有对房屋进行装修，并损失3万元。六、郭宏达没有证据证明其购买了家具家电，即便有购买，也是郭宏达自己在使用，合同解除后，家具家电还可以搬走继续使用，不存在家具家电损失问题。七、依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”之规定，郭宏达并没有证据证明其实际损失高于定金，其一方面主张双倍返还定金，另一方面又主张赔偿所谓的定金之外的损失53万元，显然缺乏事实与法律依据。八、从2013年4月18日开始，郭宏达就一直占有使用案涉房屋，存在获益情形。如果张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳需要赔偿郭宏达的损失，那么也应相应扣减其损失额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳提交下列证据：结婚证、往来港澳通行证、登记事项证明书、郭仍寳出生登记表、郭良章死亡登记表、《香港特别行政区高等法院出具委任郭仍寳为张爱治的产业受托监管人之命令》文本及中文译本、中外文译本相符证明、委托书及附件、郭仍寳声明及附件、集体土地建设用地使用证。郭宏达、陈志安经质证对上述证据的真实性均没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。郭宏达、陈志安提交下列证据：收款条、转账汇款凭证（建设银行DOC历史流水）、德文堂厝现状视频资料、永集建（96）字第020050165号土地使用权证、仙夹镇龙美村委会证明。张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳经质证，对收款条的真实性有异议，对其他证据的真实性均没有异议，本院对其他证据的真实性予以确认。 郭宏达、陈志安申请证人郭某1、郭某2、陈某1、陈某2出庭作证，本院予以准许。 证人郭某1作证陈述如下：当时郭良章要把房子卖掉，其去问郭宏达，郭宏达说要买，郭宏达和郭良章买卖房屋是其介绍的，当时房屋卖了50万元，定金10万元，写了一张定金的收款条，条是郭宏达写的，然后郭良章签字，郭良章有点中风，住在儿媳妇的娘家，亲家母亲家公都有在家，手不方便签了一个“郭”字，然后按手印，其也有在见证人上签名，10万元定金是转账支付的，汇款之后有给其和郭良章看，郭良章才签字，约定第二天去过户。郭良章拿钥匙给郭宏达其没有在场，但是双方有跟其说过，后面郭宏达跟其说不能过户，郭良章的老婆出了问题不能过户。 证人郭某2作证陈述如下：郭良章把房屋卖给郭宏达后，郭良章叫其去把房屋的家具搬到郭良章的旧房子里，把房屋搬空，具体时间不清楚了，第一天是叫别人去搬的，第二天才叫其去帮忙搬，其跟另外一个人郭永忠一起搬。 证人陈某1作证陈述如下：其当时从那边经过，郭良章卖房子的时候其有去喝茶，搬家具那天其也有在场，郭良章跟其说把房子卖给别人啦，郭良章跟其亲家公送家具回去上车的时候其也有在场。 证人陈某2作证陈述如下：郭良章的房屋跟其房子在隔壁，当时他们搬完家具的时候，其有去郭良章的房屋二楼看一下，郭良章有拿钥匙给郭宏达，钥匙有一串，有很多把钥匙。 张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳经质证认为，证人郭某1、郭某2、陈某1、陈某2在原审一审中旁听过庭审，证人的证词相矛盾，证言不能采信。郭宏达、陈志安对证人郭某1、郭某2、陈某1、陈某2的证言的三性予以认可。本院认为，证人郭某1、郭某2、陈某1、陈某2出庭作证时间距离实际发生时间已多年，证人的证言与实际情况即使有些偏差也是正常的，经审查，证人与双方均无较大的厉害关系，综合其他证据及庭审查明的事实，证人的证言基本上可以采信。 本院依职权对案涉房屋进行现场勘察并拍摄三张照片，双方经质证均没有意见，本院予以确认。 对双方有争议的收款条，本院分析认定如下：郭宏达、陈志安提供的落款时间为2013年3月14日的收款条，欲证明郭良章把登记在自己名下的德文堂厝转让给反诉人郭宏达，转让价为人民币50万元，当日郭良章收取定金10万元，见证人为郭某1，收款条符合房屋买卖合同的基本要素，应认定为房屋买卖合同成立且生效。张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳经质证，对该收款条的真实性有异议，首先表面只是一个收款条，不是所谓合同，收款人只显示“郭”字，不能证明是郭良章出具的，其次只是表示一种卖房意愿，不能证明是买卖合同。本院认为，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳未能提供证据证实收款条郭良章的签字和捺印是虚假的，结合郭宏达提交的双方均无异议的转账汇款凭证及证人郭某1的证言，郭宏达提供的收款条的真实性可以认定，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 张爱治与郭良章于1965年12月24日登记结婚。郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳系张爱治与郭良章的子女。郭良章于2014年4月10日在香港威尔斯亲王医院因病死亡。坐落在福建省永春县的房产即德文堂厝于1996年1月21日登记在郭良章名下，集体土地建设用地使用证号为：永集建（96）字第020050165号。2013年3月14日，郭宏达与郭良章对买卖德文堂厝进行协商，约定转让价款50万元、定金10万元。同日，郭宏达通过其建设银行账号62×××77转账汇款10万元定金至郭良章的账号62×××86。定金支付后郭良章将案涉房屋的钥匙交给郭宏达。郭宏达于2013年4月份入住德文堂厝，陈志安于2013年6月份入住德文堂厝。郭宏达未支付郭良章余下购房款40万元，案涉房屋亦未办理房产过户登记手续。2015年7月22日，张爱治因精神上无行为能力而无能力管理及管控其财产及事务，香港特别行政区高等法院委任郭仍寳为张爱治的产业受托监管人。 本案争议焦点为：一、张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶的诉讼请求是否成立，是否应予支持。 1.郭良章与郭宏达的房屋买卖合同是否成立，应否解除。张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳在案涉纠纷被上级法院发回重审后的第二次庭审中明确诉讼请求，第一项诉求为判令解除郭良章与郭宏达之间达成的关于德文堂厝房屋口头买卖合同。郭宏达在第一次庭审后亦变更反诉请求，第一项反诉请求为判令解除郭宏达与郭良章于2013年3月14日达成的房屋买卖合同。本院认为，郭宏达提交的收款条，虽然名称不是房屋买卖合同，但证实郭良章与郭宏达已就案涉房屋买卖价款达成一致意见，且郭良章已收受定金，腾空房屋，交付房屋钥匙，郭宏达亦持有钥匙于2013年4月份入住德文堂厝，结合证人证言及仙夹镇龙美村委会的证明，可认定郭良章与郭宏达已形成事实买卖关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，应认定郭良章与郭宏达的房屋买卖合同成立。因案涉房屋系张爱治与郭良章的夫妻共同财产，现郭良章已死亡，根据《物权法》第二十九条规定，案涉房屋的所有权应由其继承人承受，因郭宏达未能举证证明张爱治对郭良章处分房屋行为是知情的，现张爱治一方已不同意出售该房屋，已构成事实履行不能，且郭宏达在第一次庭审后亦变更反诉请求，同意解除房屋买卖合同，故本案房屋买卖合同符合解除条件，应予解除。 2.郭宏达、陈志安应否返还本案诉争房屋及赔偿房屋“占用”损失。本院认为，郭宏达在支付定金10万元（其中部分定金是陈志安有意合作购买房屋支付给郭宏达的，郭宏达与陈志安同意关于定金的内部问题自己协商处理）后入住案涉房屋，陈志安与郭宏达系亲戚关系，随后入住案涉房屋，现因张爱治一方已不同意出售该房屋，双方均同意解除合同，合同解除后可恢复原状的应恢复原状，因此郭宏达、陈志安依法应返还本案诉争房产。郭良章与郭宏达对买卖德文堂厝进行协商，已就房屋买卖价款达成一致意见，郭良章在郭宏达支付10万元定金后亦将诉争房屋的钥匙交给郭宏达管理，郭宏达、陈志安在合同解除之前居住在诉争房屋，合法有据，并不是非法占用，故张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳请求郭宏达、陈志安赔偿房屋被占用的损失（自占用之日起参照房屋的租金1000元/月标准计算至实际腾房之日止），没有合法依据，应不予支持。 3.本案案件受理费的负担。本院认为，本案导致房屋买卖合同目的无法实现，最终需以解除合同解决房屋买卖问题，违约责任在于郭良章一方，故本案案件受理费应由张爱治一方负担。 二、郭宏达变更后的反诉请求是否成立，是否应予支持。 1.郭宏达变更反诉请求，请求判令解除郭宏达与郭良章于2013年3月14日达成的房屋买卖合同。本院认为，如前所述，应认定郭良章与郭宏达的房屋买卖合同成立，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，因双方当事人均已同意解除房屋买卖合同，故本案房屋买卖合同应予解除。 2.郭宏达变更反诉请求，请求判令张爱治一方立即向郭宏达双倍返还定金即20万元，并立即赔偿郭宏达除定金之外的损失暂计53万元【即房屋差价损失40万元、装修损失3万元、家电家具损失10万元】。郭宏达在庭审中陈述，其在支付定金后与郭良章前往有关部门欲办理房屋买卖过户手续，得知房屋买卖要夫妻一起签字才能过户。本院认为，郭良章因案涉房屋买卖未能过户具有过错，已构成违约，因而应承担房屋买卖过户不能的违约责任，郭宏达反诉请求判令张爱治一方立即向郭宏达双倍返还定金即20万元，符合法律规定，应予支持。郭宏达当时就有权向郭良章主张解除合同及要求双倍返还定金，决定是否另行购买所需的房屋，而郭宏达未即时主张权利，亦未支付余下购房款，因而本案若有房屋差价损失，系郭宏达自己造成的，郭宏达反诉请求张爱治一方赔偿房屋差价损失40万元，理由不能成立，应不予支持；郭宏达反诉请求张爱治一方赔偿装修损失3万元，未能提供证据证实，且在明知过户不能后如有装修也未经郭良章本人同意，即使有损失，也应不予支持；家电家具系郭宏达自用且在搬离后即可取走，郭宏达反诉请求张爱治一方赔偿家电家具损失10万元，理由不能成立，应不予支持。郭宏达申请法院委托评估机构评估房屋差价损失、装修损失、家电家具损失，没有实际意义，不予准许。 3.反诉案件受理费的负担。本院认为，郭宏达自认其在支付定金后与郭良章欲去办理房屋买卖过户手续时就得知房屋买卖要夫妻一起签字才能过户，且郭宏达亦未支付余下购房款。郭宏达变更反诉请求，请求赔偿除定金之外的损失，没有合法依据，应不予支持，反诉请求相应部分的案件受理费应由郭宏达负担。郭宏达提出双倍返还定金的反诉请求具有法律依据，相应的案件受理费应由张爱治一方负担。 综上所述，本案张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶起诉时本院以返还原物纠纷立案，经审理发现本案系因房屋买卖引起的纠纷，故将案由变更为房屋买卖合同纠纷。因案涉房屋系张爱治与郭良章的夫妻共同财产，现郭良章已死亡，根据《物权法》第二十九条规定，该房屋的所有权应由其继承人承受，因郭宏达未能举证证明张爱治对郭良章处分房屋行为是知情的，现张爱治一方已不同意出售该房屋，已构成事实履行不能，且郭宏达亦变更了反诉请求，同意解除郭宏达与郭良章于2013年3月14日达成的房屋买卖合同，故本案的房屋买卖合同应予解除。郭宏达在与郭良章达成房屋买卖合意并支付定金后入住案涉房屋，陈志安与郭宏达系亲戚关系，因有意合作购买房屋而随后入住案涉房屋，故郭宏达、陈志安在合同解除后应将案涉房屋返还给张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳。郭良章对案涉房屋买卖过户不能具有过错，应承担违约责任，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳因不同意出售该房屋，应在继承郭良章的遗产范围内双倍返还郭宏达支付的定金即20万元。陈志安与郭良章不存在合同关系，郭宏达与陈志安同意关于定金的内部问题自己协商处理，不违反法律规定，本院予以准许。张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳提出的其他诉讼请求及郭宏达提出的其他反诉请求，不符合法律规定或证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、郭良章与郭宏达于2013年3月14日达成的关于德文堂厝的房屋买卖合同（转让价款50万元）于本判决生效之日起解除； 二、郭宏达、陈志安应于本判决生效之日起三十日内返还张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳坐落于福建省永春县的房产［土地使用权证号：永集建（96）字第020050165号］； 三、张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳应于本判决生效之日起三十日内在继承郭良章的遗产范围内双倍返还郭宏达支付的定金即20万元； 四、驳回张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳的其他诉讼请求； 五、驳回郭宏达的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，由张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳负担；反诉案件受理费5550元，由郭宏达负担3400元（多预交的2150元予以退回），由张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寶负担2150元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，张爱治、郭静雯、郭映彤、郭大勝、郭大强、郭仍寳可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，郭宏达、陈志安可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡培南 审 判 员  杨德时 人民陪审员  邱志坚 二〇一九年七月三十日 书 记 员  陈志坤 附：一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《中华人民共和国继承法》 第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括： （一）公民的收入； （二）公民的房屋、储蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽； （四）公民的文物、图书资料； （五）法律允许公民所有的生产资料； （六）公民的著作权、专利权中的财产权利； （七）公民的其他合法财产。 第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 《中华人民共和国物权法》 第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。