福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2014）涵民初字第2957号原告莆田市新万州物业服务有限公司（以下简称新万州公司），住所地莆田市涵江区。法定代表人郑建武，经理。委托代理人陈松（特别代理），男，1948年3月16日出生，汉族，莆田市涵江区人，住所地莆田市涵江区。被告游美蓉，女，1968年4月8日出生，汉族，莆田市涵江区人，住所地莆田市涵江区。委托代理人吴超生（特别代理），福建大涵律师事务所律师。原告莆田市新万州物业服务有限公司诉被告游美蓉物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈松及被告的委托代理人吴超生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告游美蓉系涵江区锦绣兰亭小区＊号楼15＊＊室的业主，2009年入住以来接受原莆田市城厢区万州物业管理有限公司（以下简称城厢区万州公司）的服务。2011年7月1日，城厢区万州公司与郑建武签订了转让协议，协议第三条约定：“乙方正式接收万州物业管理有限公司起，原锦绣兰亭个别小区业主所拖欠的物业费、水电费等由乙方负责追偿”。2013年4月16日，郑建武注销了城厢区万州公司，并重新注册了新万州公司，服务于锦绣兰亭小区。2014年1月1日，原告新万州公司与锦绣兰亭小区业主委员会（以下简称锦绣兰亭业委会）签订了《物业管理委托合同》，合同第六章第4条第2款规定：从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。被告游美蓉自2010年6月1日起开始拖欠物业管理费，至2014年6月30日止已达人民币7745元。请求判令被告游美蓉支付给原告拖欠的物业费人民币7745元，并自拖欠之日起至还款之日止按每天应交物业管理费的0.5‰交纳滞纳金。被告辩称，第一、《转让协议书》约定合同债务转让，未经原合同当事人同意，应视为无效合同。转让协议受让人也并非原告，是郑建武，原告不具有诉讼主体资格；第二、《物业管理委托合同》的签订未经业主大会同意，违反《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条的强制性规定，应视为无效合同；第三、原告的物业管理不规范，保安无保安资质，没有巡逻，被告入住后丢失摩托车及现金等，原告无法提供证据证明其有提供物业服务；第四、即使原告具有诉讼主体资格，也只能就自2014年1月1日起的物业费主张权利；第五、即使合同是有效合同，滞纳金约定金额过高，应适当调整为0.25‰。本案在审理过程中，原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供以下证据：1、原告的《企业法人营业执照》一份，证明原告的诉讼主体适格及原告具有合法的企业资质；2、法人代表身份证明一份，证明郑建武是新万州公司的法人代表；3、组织机构代码证一份，证明原告具有合法的组织机构代码；4、资质等级证书一份，证明原告具有三级物业管理资质；5、转让协议书一份，证明2011年7月1日原告成立新万州公司；6、物业管理委托合同一份，证明2014年1月1日起，原告与业主委员会签订物业管理委托合同；7、欠费清单一份，证明被告游美蓉拖欠原告物业费人民币7745元的事实。上述证据经庭审质证，被告的质证意见如下：对证据1提出真实性、合法性由法院审查，对证明内容有异议，提出原告不具有诉讼主体资格；对证据2、3、4提出真实性由法院审查，对其证明内容无异议；对证据5的真实性有异议，提出转让协议书乙方是郑建武，不是原告新万州公司，原告不具有诉讼主体资格；对证据6的真实性有异议，提出《物业管理合同》系锦绣兰亭业委会未经业主大会同意擅自与原告签订，违反法律强制性规定，应视为无效合同；对证据7的真实性有异议，提出欠费清单是由原告单方制作，未经被告签字确认，不能证明被告拖欠原告物业费的事实。本案在审理过程中，被告为证明其主张向本院提供以下证据：1、被告身份证一份，证明被告诉讼主体适格；2、照片6张，证明原告所聘请的保安均为年老者，且无保安资质，小区安全无法得到保障；3、照片7张，证明第18层业主擅自在19层位置加盖房子，阻碍消防通道，严重威胁被告人身安全；4、照片5张，证明由于第18层业主加盖的房屋造成被告房屋墙壁出现裂缝，威胁被告人身安全；5、照片2张，证明被告的车库门口被其他业主车辆占据，导致被告车辆无法停靠。上述证据经庭审质证，原告的质证意见如下：对证据1无异议；对证据2、3、4、5提出超过举证期限提供，不予质证。附条件质证：对证据2，提出被告不能以保安年纪过大为由拒交物业费；对证据3，提出第18层业主违章搭盖，原告已经向建设局等有关部门反映，原告没有执法权，原告已经尽到义务；对证据4，提出是由于装修质量问题造成的裂缝，与原告无关；证据5提出无法从照片看出哪间是被告的车库，反而据原告了解，被告经常霸占他人车库。本院经审查认为，被告对原告提供的证据2、3、4所要证明的对象及原告对被告提供的证据1均无异议，本院予以确认。原告提供的证据1真实、合法，能够证明原告具有合法企业资质；原告提供证据5转让协议书，因转让协议的甲方和乙方为城厢区万州公司和郑建武，均不是本案的原、被告，不能证明原告主张，不予采纳；原告提供的证据6真实、合法，与本案存在关联性，能够证明原告于2014年1月1日与锦绣兰亭业委会签订《物业管理委托合同》的事实；原告提供证据7，系原告单方制作，不能证明原告主张，不予采纳。被告提供的证据2、4，不能证明其主张，不予采纳；被告提供证据3、5，与本案没有关联性，不予采纳。经庭审举证、质证、认证，对本案主要事实作如下认定：原告新万州公司成立于2013年4月16日。被告游美蓉自2009年起居住在莆田市涵江区锦绣兰亭小区＊号楼15＊＊室（总面积：172.31平方米）。2014年1月1日，原告（乙方）与锦绣兰亭业委会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将锦绣兰亭小区委托于乙方实行物业管理，期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月30日止。物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米0.6-0.8元（多层）、0.9元（高层）向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。此后，原告即对锦绣兰亭小区内的物业进行管理，但被告以原告没有尽到物业管理职责等为由，自2014年1月1日起拒交物业管理费。原告遂于2014年7月8日向本院提起诉讼。诉讼期间，原告放弃对滞纳金的诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。原告与锦绣兰亭业委会签订《物业管理委托合同》，受锦绣兰亭业委会的委托，对被告居住在内的小区进行物业服务，从而在原、被间形成了物业服务合同关系，原告提供物业服务，被告应当按照合同的约定交纳物业费。原告于2014年1月1日与锦绣兰亭业委会签订《物业管理委托合同》，原告主张被告应支付自2010年6月1日起至2014年6月30日止的物业费人民币7745元，于法无据，不予支持。物业费可自2014年1月1日起算至2014年6月30日止，即被告应支付物业费共计人民币930.5元（172.31㎡×0.9元×6个月=930.5元）。原告放弃滞纳金的诉讼请求，系其真实意思表示，予以照准。被告主张《物业管理委托合同》系业主委员会未经业主大会同意与原告签订的合同，内容违反《物业管理条例》强制性规定，应视为无效合同，于法无据，不予支持。其有关原告物业服务不到位的抗辩，不能成为其拒交物业费的事由，不予支持。其主张房屋墙壁裂缝等问题，应另行解决。综上，依照《》第第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《》第第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告游美蓉应在本判决生效之日起五日内支付给原告莆田市新万州物业服务有限公司物业费人民币九百三十元五角；二、驳回原告莆田市新万州物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币269元，减半收取人民币134.5元，由原告负担人民币84.5元，被告负担人民币50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。代理审判员  李凤美二〇一四年九月二十五日书 记 员  黄淑芳附相关法条及执行申请提示：一、相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、申请执行的期间告知：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。