贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）筑民一终字第770号上诉人（原审原告）雷晓明。委托代理人陈俊，贵州大谋律师事务所律师。委托代理人曾红艳。被上诉人（原审被告）贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司），住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人陈勇，该公司总经理。委托代理人周志勇，贵州维拓律师事务所律师。上诉人雷晓明与被上诉人荣达公司商品房买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院2013年12月18日作出（2013）乌民初字第1595号民事判决，上诉人雷晓明对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。审理中经批准，本案审理期限依法延长90日。本案现已审理终结。原判查明，2010年4月8日，原告雷晓明与被告荣达房开公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区北衙路温泉花园北区悦景新城美林阁21-1栋5单元负1层1号住房一套，购房金额为人民币265724元，交房期限为2011年3月31日前，交房条件为“验收合格”。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。”合同第十五条第二款：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理。3、（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款还给买受人，并按日向买受人支付已付房价款的0.01%赔偿金；（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%按日向买受人支付违约金；（3）因买受人不能按时提供办理产权及手续资料或产权登记机关不能在规定期限内办理完毕，一年期满后超期，办理时间可顺延。”同时合同补充协议第一条：“办理产权登记需由出卖人提供资料的起算时间以出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》之日算。”另查，原告在诉状的事实部分认可2011年7月19日，被告在《贵州商报》刊登交房通知，2011年9月5日，原、被告办理交房手续，被告向原告交付房屋时，房屋未通过消防验收。现原告以被告交付的房屋消防验收不合格，不符合相关法律规定，不属于符合合同约定的交房行为，且交房后未在合同约定的时间内办理产权证为由，诉至法院请求：1、判令被告支付原告2012年9月6日至2013年12月5日的逾期办证违约金12144元；2、诉讼费由被告承担。原判认为，合法的民事行为受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，应受法律保护。本案被告荣达房开公司房屋建成通过主体验收后，原、被告于2011年9月5日办理交房手续，原告请求逾期办理产权的违约金，因合同补充协议第一条：“办理产权登记需由出卖人提供资料的起算时间以出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》之日算。”约定，现被告至今未通过竣工验收备案，故原告该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自已的义务”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，判决如下：驳回原告雷晓明的诉讼请求。案件受理费200元，由原告雷晓明负担。一审宣判后，上诉人雷晓明不服，提起上诉称，本案中，原判未组织双方当事人对被上诉人提交的《补充协议》进行质证，被上诉人亦没有以《补充协议》第一条即“办理产权登记需由出卖人提供资料的起算时间以出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》之日算”为由进行抗辩，原判驳回其诉讼请求不当；《补充协议》第一条系被上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与上诉人协商的条款，属于格式条款，该格式条款免除了提供格式条款的被上诉人的责任、排除了上诉人的主要权利，应为无效条款，办理《竣工验收备案表》系被上诉人的法定义务，如被上诉人不履行该义务而不受到办证登记材料提交时间的限制，不对无任何过错的履约方承担违约责任，显失公平，将导致上诉人维权无门。请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人荣达公司答辩称，其在一审时就向法院提供了《补充协议》并在代理词中对此进行了说明，根据《补充协议》第一条约定，其不应支付逾期办证违约金。二审中，被上诉人荣达公司向本院提交了上诉人雷晓明等30户业主分别与被上诉人签订的《补充协议》30份（其中有部分《补充协议》曾在一审中提交过），该30份《补充协议》第一条均为“办理产权登记需由出卖人提供资料的起算时间以出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》之日算”，其余条款和内容则不完全一致，但双方当事人均分别在签订《商品房买卖合同》的当日在该《补充协议》上签名并加盖单位印章或加盖手印。被上诉人提交该30份《补充协议》欲证明荣达公司分别与雷晓明等30户业主的《补充协议》系双方当事人是通过协商并达成一致意见才签订的，因各户情况不同，所以荣达公司与各户业主签订的《补充协议》条款和内容不完全一致，对《商品房买卖合同》约定的内容与《补充协议》约定的内容不一致的地方，应按《补充协议》的约定处理。上诉人认为上述《补充协议》排版方式不一致，且是打印的，《补充协议》中只有最后一页有上诉人的签名，其余各页没有上诉人的签名，上诉人对上述《补充协议》真实性存在异议。还查明，本案系套案，该套案涉及雷晓明、周翔等30户业主与荣达公司的诉讼，一审时周翔、安丽等部分业主向法院提供的《商品房买卖合同》中附有《补充协议》，雷晓明等部分业主向法院提供的《商品房买卖合同》中没有附《补充协议》。一审法院对上述案件合并审理时，已组织双方当事人对周翔、安丽等部分业主提供的《补充协议》进行了质证，荣达公司质证认为对于逾期办证违约金，应按《补充协议》第一条办理。二审经审理查明的其余事实与原判查明事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、补充协议、楼宇交接书等证据和双方当事人陈述在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，关于《补充协议》的质证问题，因本案系套案，一审开庭审理该组套案时，已组织双方当事人就对周翔、安丽等部分业主提供的《补充协议》进行了质证，荣达公司在一审质证认为对于逾期办证违约金，应按《补充协议》第一条办理。对于在一审中未提供《补充协议》的部分案件，被上诉人在二审中已补充提供了双方当事人签订的《补充协议》并进行了质证，故本院对上诉人雷晓明关于原判未组织双方当事人对《补充协议》进行质证以及被上诉人没有以《补充协议》第一条为由进行抗辩的上诉主张不予支持。关于《补充协议》第一条效力问题，首先是上述协议的标题为“补充协议”，足以说明该《补充协议》是双方当事人在签订《商品房买卖合同》后又就本案争议房屋进行协商达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定；其次根据《补充协议》排版和记载的内容看，上诉人雷晓明等30户业主分别与荣达公司签订的《补充协议》除排版不尽相同外，各份《补充协议》所含条款及条款的内容亦不完全一致，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，不能认定该《补充协议》第一条系格式条款，故本院对上诉人雷晓明关于《补充协议》第一条属于格式条款应无效的上诉主张不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人雷晓明负担。本判决为终审判决。审 判 长  韦 娟审 判 员  龚国智代理审判员  邱兴权二〇一四年九月十一日书 记 员  冷冬莉