北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第20863号原告北京中弘文昌物业管理有限公司，住所地北京市平谷区黄松峪乡东街402号。法定代表人符婧，执行董事。委托代理人谢振东，男，1986年5月25日出生。委托代理人张岩峰，北京市君泰律师事务所律师。被告北京酷特星际电脑技术培训有限公司，住所地北京市朝阳区常营乡中国特色经济之窗一期2-A（D座）。法定代表人汪嘉伟，总经理。委托代理人韩长华，北京市奥东律师事务所律师。原告北京中弘文昌物业管理有限公司（以下称原告）与被告北京酷特星际电脑技术培训有限公司（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢振东、张岩峰，被告委托代理人韩长华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告是北京市朝阳区五里桥一街1号院“非中心”21号楼（以下简称涉案房屋）的承租人，承租面积3479平方米，自2010年12月30日承租至今。我公司是涉案房屋所在小区开发单位北京中弘投资有限公司选聘的前期物业服务企业。根据我公司与开发单位签订的《物业管理委托合同》及被告与出租人签订的《非中心租赁合同》的约定，涉案房屋租赁期内的物业费标准为每月每建筑平米5.8元，每月物业管理费20178元，自起租日开始计算，按季支付，每季物业管理费应在上一季度届满前五个工作日内交纳，租赁期内的水、电等费用由我公司代收代缴。自被告入住使用涉案房屋至今，我公司一直为其提供物业服务，截止2014年4月4日，被告欠缴物业管理费143900.96元，能源费174571.2元。被告的欠费行为导致了我公司的损失，故我公司诉至法院，请求判令：1、被告支付2013年9月1日至2014年4月4日的物业费143900.96元；2、被告支付能源费174571.2元（包括中水费1541元、冷水3887.46元、电费165652元及电梯费3490.74元）；3、被告赔偿迟延撤场导致的保安加班费损失7400元。被告辩称：我公司自北京中弘投资有限公司处租赁了涉案房屋，双方租赁合同尚未到期，原告就在2014年4月将涉案房屋单方面封闭，导致我公司不能正常经营，大量办公用品无法取出。原告自2014年2月起就未向我公司提供正常的物业服务，故不同意交纳物业费。能源费部分原告没有证据证明我公司的欠缴数额，不同意交纳。原告主张的损失是因为其查封涉案房屋造成的，不应当由我公司承担责任。经审理查明：被告原名北京学承电脑技术培训有限公司，2014年1月10日更名为现名。包括涉案房屋在内的北京市朝阳区五里桥一街1号院13号楼等20幢楼登记在北京中弘投资有限公司名下。2010年11月18日，被告（乙方）与北京中弘投资有限公司（甲方）签署《非中心租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积3479平方米，租赁期限2010年12月30日至2015年12月29日，租金标准每日每建筑平方米2.01元，租金不包含物业管理费及停车费等其他费用。合同第五条约定：本项目的物业管理企业是北京中弘文昌物业管理有限公司，乙方对此予以认可并不持任何异议，该房屋的物业管理费标准为人民币5.8元／建筑平米／每月，每月物业管理费为人民币20178元。物业管理费自起租日开始计算，乙方同意物业管理费按季（每三个月）预付，并在签署本协议后三日内与物业管理公司签署遵守《物业管理公约》的承诺书，并向物业管理公司缴纳第一季度物业管理费。第二季度的物业管理费乙方应在第一季度届满前五个工作日内缴纳，此后物业管理费的缴纳时间以此类推。乙方在租赁期内所用的电费、水费、卫星电视线路费用、地下车位租金等，由乙方自行向物业管理公司或其他管理相关部门缴纳。第十条约定：乙方应在本合同签署后，按甲方要求与物业管理公司签署遵守《物业管理公约》的承诺书，并在租期内按照该公约的规定履行相关义务和承担责任，并享有相关权利，乙方保证按规定如期支付物业管理费、停车费、水电、电话费、卫星电视等相关费用。2014年1月26日，原告向被告发出《物业费缴费通知》，内容为被告所使用的涉案房屋自2013年9月1日至2014年1月31日欠缴物业管理费100891元，水费欠缴期间2012年10月1日至2013年12月31日，冷水单价6.21元／月／吨，共计应缴费用3615.66元；中水单价1.0元／月／吨，共计应缴费用1257元；每月电梯费单价分为三个阶段（峰、谷、平）峰为1.3222元／度，谷为0.3818元／度，平为0.8395元／度，电梯费总额为3173.3元，每月电费为1元每度×80倍率，共计费用341969.8元，几项共计637353.33元，请被告于2014年2月10日前将以上费用全部结清。被告于2014年2月10日向原告回函，内容为“由于公司内部变动，造成物业费及能源费未缴，我们会在今天支付10万元，月底支付10万元，3月20号付清余款的部分。”2014年2月12日，原告向被告发出《回函》，称“2014年2月10日，贵司所交能源费10万元整及来函一份，我公司均已收到，在我司于上月26日所发给贵司的缴费通知书中的各项欠费，望贵司能够按照本月10日来函所承诺日期按时进行缴纳。同时，在此提醒贵司，在您承诺于2014年3月20日付清的余款中，除包括我司所发催款通知中所列缴费金额外，还应同时增加缴纳2014年2月1日至2014年4月30日的物业费计60534.6元及2014年1月1日至2014年2月28日的各项能源费。”2014年3月24日，原告再次向被告发函，内容为“由于贵司租用21号楼进行经营过程中，多次出现租金拖欠之行为，此行为违反了贵司与北京中弘投资有限公司签署房屋租赁协议中相关条款。根据协议内容北京中弘投资有限公司有权要求贵司清退21号楼，终止双方所签署房屋租赁协议。现我司受北京中弘投资有限公司之书面委托全权负责督促贵司及时对21号楼进行清退。因此我司现正式以此书面形式通知贵司，请贵司于2014年4月1日17：30前将所用房屋进行清退，如逾期贵司不能主动清退，我司将有权对楼宇进行停止能源供应、封闭楼宇各出入口、暂时封存未能及时清空的相关物品等措施。如贵司有任何疑议，请于2014年4月1日前与房屋租赁协议中的甲方进行沟通并结清所拖欠租金、能源费及物业费。”该函件后附北京中弘投资有限公司给原告的委托书，委托原告处理涉案房屋租赁合同违约事宜，包括房屋的清退工作、物业费等费用的结算等。2014年3月20日，被告向原告就上述清退函件回函，称“我司与中弘地产关于房租及滞纳金方面有些分歧，多次协商，中弘地产表示清偿的具体时间要和物业沟通，我们再次希望得到物业公司的理解和宽容……每年的四月至十月是培训行业的旺季，我们会在收到学费的第一时间交清所欠的各项费用，还款计划：周一我们缴纳10万元能源费，4月底我们再交20万元能源费，5月初交清所有费用。”2014年3月31日，原告向被告发出《关于非中心21号楼清退事宜函件》，明确公司获得授权范围为涉案房屋租户的清退撤场，要求被告于2014年4月30日前结清欠缴的能源费和物业费，关于合同继续履行事宜应与北京中弘投资有限公司协商。2014年4月16日，被告向原告及北京中弘投资有限公司出具书面确认函，确认于当日下午撤出涉案房屋。另查，被告于2012年12月18日交纳了截止2012年9月30日的能源费，物业费交至2013年8月31日，此后于2014年2月及4月缴纳能源费25万元，剩余费用至今未付。庭审中，被告陈述原告自2014年2月起未再提供正常的物业服务，且原告受北京中弘投资有限公司委托擅自封门导致其发生损失，故不同意交纳物业费，但就此未提供证据证明。关于涉案房屋能源费的数额，原告称被告撤离时进行了查表工作，并提交2012年至2014年《非中心年度表底登记表》，称该表记录了2012年至2014年4月涉案房屋每月中水、冷水、电梯及电表计数，其中2012年至2014年3月是被告工作人员的签字确认，2014年4月则无被告签字，系被告撤场时拒签所致。被告则不认可业主确认人处系公司工作人员签字，且该登记表不能证明原告已经向自来水公司及电力公司代缴了相应费用。原告称因被告延迟撤场导致其自2014年4月4日至4月16日加派保安值班，发生了保安加班费损失，并提交北京恒昌安盾保安服务有限公司的《关于21号楼保安加班费用申请》予以证明，被告对此不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、房产证、房屋登记表、房号清单、缴费通知单、有关非中心园区电价调整的通知、庭审笔录及上述证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事活动应当以公平及等价有偿为原则。物业服务费是物业服务企业赖以生存和持续提供物业服务的资金来源，被告享受了原告提供的物业服务，应当交纳物业费用。根据被告与北京中弘投资有限公司签署的《租赁合同》，被告承租涉案房屋期间的水、电、电梯等费用亦应由被告承担。被告所述原告封门导致其损失属于租赁合同中应当解决的问题，与本案物业合同纠纷并非同一法律关系，被告以此抗辩物业费及能源费没有事实和法律依据，本院无法支持。被告陈述原告自2014年2月起即未提供正常的物业服务，但未提交任何证据证明，本院不予采信。根据庭审查明的事实及现有证据，被告自2013年9月30日之后未再交纳物业费用，2012年10月1日之后交纳能源费用仅25万元，现被告已撤出涉案房屋，应当将相应费用补齐。关于能源费数额问题，原告提供的《非中心年度表底登记表》与《缴费通知单》能够互相对应，且符合双方一贯交费习惯，被告虽不认可2014年表数，但未提供相应反证，且双方多次往来函件中被告亦未对欠费数额提出异议，本院对表底登记表予以采信，并计算相应费用数额，将被告已交纳数额自电费中予以扣除。保安加班费损失部分，原告提交的证据不足以证明该笔费用的实际发生及与被告之间的因果关系，本院对该笔费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告北京酷特星际电脑技术培训有限公司于本判决生效后七日内向原告北京中弘文昌物业管理有限公司支付物业费十四万三千九百元九角六分；二、被告北京酷特星际电脑技术培训有限公司于本判决生效后七日内向原告北京中弘文昌物业管理有限公司支付中水费一千五百四十一元、冷水费三千八百八十七元四角六分、电梯费三千四百九十元七角四分及电费十六万五千六百五十二元；三、驳回原告北京中弘文昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3094元，由原告北京中弘文昌物业管理有限公司负担25元（已交纳），由被告北京酷特星际电脑技术培训有限公司负担3069元（于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  陈洁二〇一四年九月五日书 记 员  周墨