呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2311号上诉人（原审被告）：夏还宝，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人（原审被告）：黄卫东，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：夏还宝，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：内蒙古自治区北方和平投资有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路2号交通学校4楼。法定代表人：曾健，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨翰明，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑淑珍，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人夏还宝、黄卫东因与被上诉人内蒙古自治区北方和平投资有限责任公司（以下简称北方和平公司）物权保护纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏还宝及上诉人黄卫东的委托诉讼代理人夏还宝，被上诉人北方和平公司法定代表人曾健及其委托诉讼代理人郑淑珍、杨翰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏还宝、黄卫东上诉请求：请求二审法院撤销（2018）内0105民初329号民事判决第一项，驳回北方和平公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，请求二审撤销一审民事判决，驳回北方和平公司的诉讼请求。夏还宝、黄卫东与内蒙古中浩房地产开发有限责任公司（以下简称中浩公司）于2005年6月17日签订《商品房预售合同》，中浩公司于2005年6月17日向黄卫东出具了3份《收据》，收据分别载明收到黄卫东购房款及配套费1905306元，黄卫东价款已全部支付，并已实际入住将近15年。一审法院在已查明涉案房屋是北方和平公司与粮干校合作建设，在当时建设方后来改名为中浩公司、豪景花园2号楼均由中浩公司销售的情况下，黄卫东有理由相信中浩公司是北方和平公司的代理人，有权销售涉案房屋。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，中浩公司销售涉案房屋行为的后果，在黄卫东无任何过错情况下，应由北方和平公司承担。因此，北方和平公司的诉讼请求没有事实依据。恳请二审法院予以纠正，驳回北方和平公司的诉讼请求。二、一审判决严重违反法定程序，存在法定撤销事由。在一审法院已查明涉案房屋是北方和平公司与粮干校合作建设、当时建设方后来改名为中浩公司、豪景花园2号楼均由中浩公司销售的情况下，一审法院无视黄卫东在一审庭审中多次要求追加中浩公司为第三人或被告的请求，属于必须参加诉讼的当事人在一审中未参加诉讼。为了查清事实，应撤销一审民事判决，追加中浩公司为无独立请求权的第三人。北方和平公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。夏还宝、黄卫东的上诉的事实及理由不正确；l、黄卫东的购房日期是2005年4月15日，项目的全部行政相关手续早已经在2000年办理完毕，黄卫东作为购房人一查便知，但中浩公司敢卖，黄卫东敢买，与北方和平公司无关；2、关于建设方由北方和平公司改名为中浩公司，实际情况并未改名，而是协议转让合作项目，建设方改名属于行政登记设立物权的行为，北方和平公司是物权所有权人，北方和平公司转让给中浩公司，北方和平公司依然是物权所有权人。豪景花园2号楼并非均由中浩公司投资，实际是北方和平公司前期出资，中浩公司后期投资，中浩公司始终不是项目的物权所有权人。关于中浩公司与北方和平公司合作开发的问题，中浩公司与北方和平公司不是合作开发关系，无权以自己的名义对外销售房屋。根据合同的相对性原则，中浩公司没有物权处分权。关于黄卫东有理由相信中浩公司是北方和平公司的代理人问题，根据生活常识，买房行为属于数额较大的开支，黄卫东在购房前应该知道开发商是谁，中浩公司能够给黄卫东提供的许可证，只能是北方和平公司作为开发商公司的资料；如果是北方和平公司是代理人，应该出示代理手续。关于黄卫东无任何过错的问题，黄卫东并非无任何过错，而是有常识性的严重过错，是谁的东西才有有权利卖。黄卫东知道开发商是北方和平公司，仍然和中浩公司签订合同，这样的结果应该由黄卫东自行负责。关于一审严重违反法定程序的问题，本案是物权所有权提起的侵权之诉，黄卫东与中浩公司签订的房屋购买合同，应该另案向中浩公司提起，一审法院不予追加中浩公司是正确的。北方和平公司向一审法院起诉请求：1.请求判令夏还宝、黄卫东立即从北方和平公司所有的房屋呼和浩特市赛罕区展西路豪景花园2号楼3单元5层东户内搬出。2.请求判令本案诉讼费用由夏还宝、黄卫东承担。一审法院认定事实：蒙（2018）呼和浩特市不动产权第0042963号不动产权证书，载明：“权利人：内蒙古自治区北方和平投资有限公司；共有情况：单独所有；坐落：新城区内蒙展览馆西路粮校院内北方和平投资有限公司2号楼4层2单元东户等，详见清册；权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质：划拨/市场化商品房；用途：城镇住宅用地/住宅；面积：共有宗地面积5606.60㎡/房屋建筑面积335.82㎡”另查明，不动产单元号为150105003004GB00009F00020038的房屋与呼和浩特市赛罕区展西路豪景花园2号楼2单元4楼东户的房屋为同一房屋，夏还宝、黄卫东于2019年1月23日所签的呼和浩特市赛罕区人民法院送达地址确认书上确认的送达地址为呼和浩特市赛罕区展西路豪景花园2号楼2单元4楼东户。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。现北方和平公司提供了涉案房屋的《不动产权证书》，故北方和平公司为涉案房屋的所有权人，北方和平公司对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。夏还宝、黄卫东无权占有北方和平公司上述房屋，故对于北方和平公司要求夏还宝、黄卫东排除妨害的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告夏还宝、黄卫东于本判决生效之日起30日内搬离原告内蒙古自治区北方和平投资有限公司位于呼和浩特市赛罕区展西路豪景花园2号楼2单元4楼东户的房屋。案件受理费已减半收取计100元（北方和平公司已预交），由夏还宝、黄卫东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，该院认定如下：2002年5月28日，呼和浩特市第二职业中等专业学校（甲方）、北方和平公司（乙方）、中浩公司（丙方）签订《协议书》，协议约定：一、甲乙双方合作建房协议，将原合作建房合同的权利和义务转让给丙方，由甲、丙另行签订《建房协议》，丙方负责投资建设，建成后的分成比例按原协议分成，甲方占30%、丙方占70%，住宅重大增项和原学生宿舍的修改费用由甲方与丙方另行决算。二、丙方按与乙方的协议分批付给乙方转让费220万元整（含已付的15万元手续费，具体办法仍按双方协议执行）。三、丙方退还乙方在该工程中已投资220万元，扣除已付的15万元和代付的赔偿金20万元，实际应付给乙方的款项为185万元。从签字时15日内支付乙方人民币50万元，之后每月支付50万元，以此类推付完为止。四、乙方与原施工单位呼市供销社建筑公司的债务由丙方承担，债务数额以乙方与施工单位的诉讼案件的终审判决为准，但不得超过呼市中院1999年对该案的判决，此债务由于丙方与原施工单位无直接的法律关系，故终审判决后，由丙方直接支付给乙方。乙方对呼市供销社的债务在终审判决确定数额后，丙方付完乙方投资款后，开始支付此款，年底前付清。五、协议签订后三方共同负责交接施工现场，现场交接后出现的任何问题的责任都与乙方无关。六、乙方应派人协助丙方办理开发、销售、按揭中的相关手续，不得以任何理由延误。否则承担相应的经济责任。但手续使用不得损害乙方的利益，丙方如使用乙方手续所发生的税费由丙方承担。七、丙方保证在十月底前全部完工，保证在年底前付清全部各项欠款。八、乙方及建筑公司所欠水、电、诉讼等项费用以法院《判决书》为准，也由丙方垫付，最后从所欠工程款中扣除。九、丙方对乙方的付款必须按时支付，否则，丙方承担应付款额每月5%的违约金。十、本协议一式九份，具有法律效力，三方签字盖章后生效。该协议系夏还宝、黄卫东二审时提供，北方和平公司对上述协议的真实性认可，但主张因中浩公司未按协议约定履行其应当交付北方和平公司的款项，故诉争房屋的所有权人仍是北方和平公司。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、一审判决是否违反法定程序；二、北方和平公司请求夏还宝、黄卫东从诉争房屋中搬出有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，夏还宝、黄卫东主张其在一审庭审中多次要求追加中浩公司为第三人或被告参与诉讼，但其并未提交证据证明其向一审法院提出了追加诉讼当事人的申请，且其在一审中亦未提交证据证明中浩公司是必须参加诉讼的当事人，故一审法院未追加中浩公司为诉讼当事人并不违反法定程序。针对第二个争议焦点，夏还宝、黄卫东二审中提供的《协议书》可以证明北方和平公司已将原合作建房合同的权利和义务转让给中浩公司，中浩公司基于其与北方和平公司之间的内部约定有权对外销售相关房屋。且在该《协议书》第六条中，北方和平公司已作出了协助中浩公司办理开发、销售、按揭中的相关手续的承诺，故其以中浩公司未依该《协议书》约定向其付款为由拒绝承认中浩公司对外售房行为的法律效力缺乏事实和法律依据。夏还宝、黄卫东系从中浩公司处购买诉争房屋，其已按合同约定付清全部价款并占有使用至今，故其对诉争房屋的占有系合法占有。北方和平公司以其为诉争房屋所有权人为由请求夏还宝、黄卫东从诉争房屋中搬出没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，夏还宝、黄卫东的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初329号民事判决；二、驳回内蒙古自治区北方和平投资有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，由内蒙古自治区北方和平投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭子良审判员 蔡世杰二〇一九年七月十日书记员 韩 晶