重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终1090号上诉人（原审原告）：李鸿。委托代理人：刘倬伶，重庆合益律师事务所律师。委托代理人：刘辉，重庆合益律师事务所律师。上诉人（原审原告）：叶小芬。委托代理人：刘倬伶，重庆合益律师事务所律师。委托代理人：刘辉，重庆合益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆金科景绎房地产开发有限公司。法定代表人：杨程钧，该公司总经理。委托代理人：何家胜。上诉人李鸿、叶小芬与被上诉人重庆金科景绎房地产开发有限公司（以下简称金科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2015）长法民初字第07459号民事判决，向本院���起上诉。本院受理后，依法由审判员陈孟琼担任审判长并主审，与代理审判员李沁、代理审判员赵青共同组成合议庭，并于2016年3月28日对本案进行了审理。上诉人李鸿、叶小芬的委托代理人刘辉与被上诉人金科公司的委托代理人何家胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李鸿、叶小芬一审诉称，2012年12月31日，我们与被告金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由我们向被告金科公司购买位于重庆市长寿区渡舟街道菩提大道91号XXX房屋。根据《合同》第十二条的约定，被告金科公司应当自合同签订之日起10日内为我们申请办理预购商品房买卖合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如违约应支付违约金。虽然《合同》附件五《金科·阳光小镇补充协议》（以下简���《补充协议》）第二十条第四款对申请办理预购商品房买卖合同登记备案的时间进行了变更，但该约定违反了《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条关于房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案的强制性规定，故《补充协议》的该条款无效。被告金科公司在合同签订数月后才办理合同登记备案，已构成违约，应向我们支付违约金。现请求人民法院依法判令被告金科公司向我们支付合同逾期登记备案的违约金6297元。金科公司一审辩称，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条系管理性规范，违反该条款并不导致合同条款无效。我公司已在《补充协议》第二十条第四款约定的时间内为原告李鸿、叶小芬申请办理预购商品房买卖合同登记备案，并取得了土地房屋登记机构出具的登记受理单，故我公司的行为不构成违约。同时，原告李鸿、叶小芬的诉讼请求已超过诉讼时效。故请求驳回原告李鸿、叶小芬的诉讼请求。一审法院经审理查明：被告金科公司开发建设了重庆市长寿区“金科·阳光小镇”楼盘，并取得了长房2012预字第020号《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2012年12月31日，原告李鸿、叶小芬（乙方）与被告金科公司（甲方）签订《合同》，约定被告金科公司将位于重庆市长寿区渡舟街道菩提大道91号XXX房屋一套，以484346元的价格出售给原告李鸿、叶小芬，付款方式为按揭付款，在签订《合同》时支付145346元，另向银行按揭贷款339000元，如银行批准的实际按揭贷款金额与前述按揭贷款金额不一致的，不足部分由原告李鸿、叶小芬在被告金科公司通知后30日内用现金补足。《合同》第十二条约定：“关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之2向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第1项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……”。第二十六条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。《补充协议》第二十条第四款约定：“预售商品房，双方同意在本合��生效且乙方付清全部房价款（一次性付款和分期付款以该房屋总价款付清为准，采用按揭付款的，以乙方支付全部首付款且银行将按揭贷款划入甲方帐户或乙方以现金一次性或分期方式补足后为付清，下同）后10日内由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如乙方委托甲方办理的，乙方应在付清全部房价款时，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供和签署的资料提供给甲方，甲方应在本合同生效且乙方付清全部房价款并提供齐资料后10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……”。后，原告李鸿、叶小芬委托被告金科公司办理本商品房预购商品房合同登记备案。2013年5月20日，重庆市长寿区房产产权登记中心受理了本案讼争房屋预售合同的备案登记。2013年11月26日，原告李鸿、叶小芬以银行按揭贷款方式向被告金科公司付清了全部购房款。2014年11月30日，原告李鸿、叶小芬委托重庆合益律师事务所向被告金科公司邮寄了《律师函》，该函载明：“重庆金科景绎房地产开发有限公司：本律师事务所接受李鸿、叶小芬的委托，指派刘倬伶律师就贵司与李鸿、叶小芬购房合同纠纷事宜全权参与处理。现本律师依法审查了贵司与李鸿、叶小芬于2012年12月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其他相关法律文书，现郑重致贵司如下律师函。第一、经当面调查了解，贵司于2012年12月31日与李鸿、叶小芬所签订的《重庆市商品房买卖合同》涉���重大瑕疵，李鸿、叶小芬已启动司法程序为自己维权。第二、关于双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中第十二条约定的延迟办理所购买的商品房备案登记支付违约金事宜，李鸿、叶小芬不放弃对该条款的索赔权利。如司法机关及李鸿、叶小芬对贵司涉嫌单方面修改合同事宜未达成一致意见，李鸿、叶小芬保留向贵司再按双方约定追讨赔付的权利。特此函告！”。被告金科公司于2014年12月3日收到该函。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、“长寿阳光小镇客户明细”、重庆市长寿区房产产权登记中心出具的《业务受理通知书》、放款凭证、《律师函》等证据在案佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，关于本案原告李鸿、叶小芬的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。该法第一百三十七条第一款规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。该法第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；……前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发���件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。本案中，2013年5月20日重庆市长寿区房产产权登记中心受理了本案讼争房屋预售合同的备案登记，而原告李鸿、叶小芬以邮寄《律师函》的方式向被告金科公司主张权利，该《律师函》于2014年12月3日到达被告金科公司，根据上述法律规定，原告李鸿、叶小芬要求被告金科公司向其承担逾期备案登记违约责任的诉讼时效因原告李鸿、叶小芬向被告金科公司提出要求而中断，诉讼时效期间重新计算。现原告李鸿、叶小芬于2015年11月6日向一审法院提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效。关于被告金科公司是否应向原告李鸿、叶小芬支付逾期备案登记的违约金的问题。原告李鸿、叶小芬与被告金科公司签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照该合同的约定享受权利并履行义务。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。该规定系管理性规定，并非效力性强制性规定，违反该规定并不必然导致合同相关条款无效。《补充协议》第二十条第四款的约定系原、被告双方真实意思表示，且不损害国家和社会公共利益，故该约定合法有效。《合同》第十二条约定：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品��合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”《补充协议》第二十条第四款约定：“预售商品房，双方同意在本合同生效且乙方付清全部房价款（一次性付款和分期付款以该房屋总价款付清为准，采用按揭付款的，以乙方支付全部首付款且银行将按揭贷款划入甲方帐户或乙方以现金一次性或分期方式补足后为付清，下同）后10日内由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如乙方委托甲方办理的，乙方应在付清全部房价款时，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供和签署的资料提供给甲方，甲方应在本合同生效且乙方付清全部房价款并提供齐资料后10日内向房屋所在��土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。《补充协议》第二十第四款的约定系对《合同》第十二条约定的变更和补充，即办理预购商品房合同登记备案的时间已变更为乙方付清全部房价款并提供齐资料后10日内。原告李鸿、叶小芬已委托被告金科公司办理涉案商品房预购商品房合同登记备案，并于2013年11月26日以银行按揭贷款方式向被告金科公司付清了全部购房款，而重庆市长寿区房产产权登记中心已于2013年5月20日受理了涉案房屋预售合同的备案登记，该备案登记的时间并未超过《补充协议》第二十第四款约定的时间。故被告金科公司并未违反合同约定，不应承担违约责任。对原告李鸿、叶小芬要求被告金科公司支付合同逾期登记备案的违约金的诉讼请求���本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李鸿、叶小芬的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告李鸿、叶小芬负担（原告李鸿、叶小芬已缴纳）。李鸿、叶小芬不服一审判决，向本院提起上诉，请求:撤销一审判决，依法改判被上诉人立即向上诉人支付逾期办理预售商品房买卖合同登记备案的违约金6297元；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由:一审法院认定的事实不清、适用法律错误。第一，主合同与《补充协议》同时签订，应当以主合同为准。第二，《补充协议》作为被上诉人别有目的制作的格式合同，其第二十条第四款关于备案时间的条款系为了免除被上诉人延迟备案的违约责任而精心设置的免责条款，效力确有瑕疵。第三，《补充协议》第二十条第四款的条款与《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定相违背，依法应当认定该条款无效。金科公司答辩称：第一，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。第二，被上诉人认为双方签订的补充协议是双方真实意思表示，是对主合同相应条款做的特别约定，因此应是双方达成合意的一致表现。补充协议是合法有效的。二审中，上诉人和被上诉人均未举示新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，李鸿、叶小芬与金科公司签订的《重��市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性及效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。主合同第二十四条中约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）”，第二十一条第7项中也约定“本合同中的所有条款均由双方充分协商一致，双方已理解本合同全部内容”。故与主合同同日签订的《补充协议》并非格式条款，而是双方协商一致的真实意思表示，该《补充协议》第二十条第四款对于合同备案登记时间的约定虽与《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条和《重庆市商品房买卖合同》第十二条的规定不一致，但《补充协议》是合同双方当事人经协商一致后对部分主合同条款所作出的特别约定，与主合同相冲突时应以特别约定为准。本案中，金科公司进行合同登记备案的完成时间��先于李鸿、叶小芬付清全部购房款（含按揭款划入金科公司帐户的款项）的时间，故金科公司并无逾期备案登记的违约行为。一审法院对于李鸿、叶小芬要求金科公司承担合同逾期备案登记违约金的诉讼请求不予支持正确，本院应予维持。综上所述，李鸿、叶小芬的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李鸿、叶小芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  李 沁代理审判员  赵 青二〇一六年四月十三日书 记 员  邓 超