广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3109号上诉人（原审被告）：颜迪红，女，1969年8月26日出生，汉族，住广东省从化市。委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁桥生，男，1984年2月1日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托代理人肖海军，广东省同益律师事务所律师。委托代理人麦丽妍，广东省同益律师事务所律师。原审第三人：广州市海丰房地产代理有限公司，住所地：。法定代表人：朱日胜，职务：总经理。上诉人颜迪红因房屋买卖合同纠纷一案，不服增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，上诉人颜迪红的委托代理人郭水华和被上诉人梁桥生的委托代理人肖海军到庭参加庭询，广州市海丰房地产代理有限公司（以下简称为海丰公司）经本院传票传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明：位于增城市新塘镇海关大道**锦绣银苑******的权属人是颜迪红，产权证号为粤房地权证穗字第**。位于。位于增城市新塘镇海关大道**锦绣银苑******的权属人是颜萌春，产权证号为粤房房地权证穗字第****>2013年10月23日，梁桥生与颜萌春、海丰公司签订编号为№.0000393《房地产买卖合同》，约定梁桥生向颜萌春购买位于增城市新塘镇海关大道2号锦绣银苑3座1梯1602房，面积为73平方米，总楼价为800000元；买方（即梁桥生）应向经纪方（即海丰公司）支付中介代理及咨询费10000元，备注栏载明“本合同必须与锦绣银苑3座1梯1601房一起出售（一房两证）。”签订合同当天，梁桥生向颜萌春支付定金30000元，以及向海丰公司支付了中介代理及咨询费5000元。2013年10月24日，梁桥生（买方）与颜迪红（卖方）、海丰公司（经纪方）签订编号为№.0000394《房地产买卖合同》，约定“买卖双方就买卖位于增城市新塘镇海关大道2号锦绣银苑3座1梯1601房的所有买卖条件达成一致意见，并确定该物业为海丰公司独家代理，签订协议如下：一、该物业建筑面积为47平方米（以房地产证为准）。……二、买卖双方同意该物业总楼价人民币壹拾伍万元整（￥150000元）。……三、卖方合法持有《房地产证》，号码第12××01号。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过二十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。……七、在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……”。同日，梁桥生、颜迪红与海丰公司还签订了《附件》，该附件与上述合同共同使用，具有同等效力。附件约定“……二、物业有抵押登记情况适用……（二）、卖方出资赎契涂销抵押付款：1、定金人民币贰万元（￥20000元）买方须在年月日支付给卖方。2、卖方应在签订本合同后10天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起3天内还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还），卖方承担还贷之一切手续费用。买方按揭付款的，买方须在合同签订后10天到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。3、首期楼款：（不含定金）人民币捌万元整（￥80000元）买方应于递件成功当天付卖方。4、楼价余款：……（2）按揭付款：贷款银行批准的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的银行帐户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款与应付楼价余额的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方。……6、买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向书回复）10天内备齐交易所需之资料向登记机关申请买卖。……”。上述合同及附件对于中介费的给付并没有详细约定。同日，梁桥生支付给颜迪红购房定金20000元，颜迪红当即签下《证明收据》给梁桥生收执，确认于2013年10月24日收到梁桥生支付的首期定金20000元。2013年10月30日，梁桥生的配偶黄小凤支付给广州市成泽房地产代理有限公司（以下简称为成泽公司）按揭费5400元，成泽公司出具编号为0001505的《收款收据》，确认收到黄小凤支付新塘镇海关大道2号锦绣银苑3座1梯1601房的按揭费5400元。2013年12月1日，海丰公司以快递方式向颜迪红邮寄发出《催促函》，内容为按合同附件约定，买方按揭付款的，须在合同签订后10天到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。卖方在签署买卖合同后虽已提供配合买方申请按揭贷款所需的资料，但应中国工商银行要求还需要提供买卖双方在房管交易部门签署的网签买卖合同；现其公司郑重的通知卖方在3个工作天内通知其公司与买方一起到增城市房管交易部门签署网签买卖合同并提供给中国工商银行申请买方按揭贷款等。颜迪红在庭审中确认已收到该《催促函》，但认为网签合同不是合同约定需要颜迪红协助的范围，合同已约定递件交易过户时间，实际上就是网签时间。2013年12月25日，梁桥生以快递方式向颜迪红邮寄发出《解除合同通知书》，载明“……在申请贷款的过程中，中国工商银行要求提供买卖双方在房管交易部门签署的网签买卖合同，本人及海丰公司均已通知您配合网签合同，但您拒不配合。由于你的违约行为导致合同无法继续履行，损害了本人的合法权益，已构成违约。鉴于你的违约行为，本人现郑重通知你：本人与你签订的《房地产买卖合同》（№0000394）自本通知书发出之日起解除。……”。但梁桥生并未在《解除合同通知书》的落款处签名。颜迪红承认收到《解除合同通知书》，并对该通知书的真实性予以确认；颜迪红称该通知书中没有梁桥生的署名，其收到该通知书后没有作出回复；颜迪红认为是因梁桥生无法办理贷款，所以才提出解除合同。2014年3月5日，中国银行股份有限公司广州增城新塘支行出具《证明》，记载：本行于2013年10月31日收到客户颜萌春、颜迪红提交的新塘镇海关大道2号锦绣银苑3座1梯1602、1601的变更还款申请书，向本行提前一次性还清贷款合同编号为JXTAA20083283和编号JXTAA20083285的房屋贷款。本行已受理该申请并已同意颜萌春、颜迪红提前一次性还清该房屋贷款。特此证明。”2014年4月4日，梁桥生支付给海丰公司中介代理及咨询费5000元，海丰公司出具编号为0001229的《收款收据》给梁桥生收执，记载客户名称是梁桥生，款项内容是中介代理及咨询费，物业地址是增城市新塘镇海关大道2号锦绣银苑3座1梯1602房。该《收款收据》加盖了海丰公司的财务专用章。在原审过程中，一、梁桥生和颜迪红均承认，案涉房屋与“增城市新塘镇海关大道2号锦绣银苑3座1梯1602房”系一房两证，实为一套商品房。二、梁桥生主张，2013年10月30日，梁桥生的配偶黄小凤、颜迪红及成泽公司在海丰公司处一起办理相关手续，当时颜迪红也提供了部分资料协助梁桥生办理贷款申请，之后成泽公司将贷款申请的相关材料送至工商银行，但银行要求重新复印颜迪红的结婚证及提供网签合同，梁桥生催促颜迪红协助办理上述材料未果，后又经海丰公司向颜迪红发《催促函》，但颜迪红并未协助；按合同附件约定，颜迪红必须提供协助，但颜迪红却不予理会，说明颜迪红没有履行合同的意愿。颜迪红认为已在签订合同当天按梁桥生及海丰公司的要求提供了所有资料，在2013年10月30日，颜迪红也配合梁桥生提供了相关资料，但当时并没有要求网签，也没有说颜迪红的结婚证复印件不清晰，且在海丰公司发出《催促函》之前，没有人通知颜迪红补充资料或网签，故颜迪红收到《催促函》后，并没有理会梁桥生与海丰公司。三、颜迪红主张，2013年11月24日，颜迪红打电话给梁桥生，问梁桥生为何未办妥贷款，并告知梁桥生若办不了贷款，要么解除合同，要么一次性付款，当时梁桥生表示银行可能不同意贷款，考虑一次性付款。梁桥生承认颜迪红曾打过电话要求梁桥生一次性付款，梁桥生当时表示是颜迪红没有提供相关资料协助办理贷款申请，但颜迪红坚持要梁桥生一次性付款，后来由于房价上涨，颜迪红又不同意一次性付款，并要求多加几万元购房款。四、颜迪红承认于2013年10月31日向中国银行股份有限公司广州增城新塘支行申请提前一次性还清案涉房屋的按揭贷款，银行当时受理了颜迪红的申请，当即同意颜迪红一次性还贷的申请，并在电脑上作出标注，颜迪红随时可以向银行还款。颜迪红主张，但按合同约定，必须由海丰公司向颜迪红发出还贷通知，颜迪红接到海丰公司的通知三天内还贷，但海丰公司从未通知过颜迪红还贷。颜迪红认为银行虽然通知颜迪红随时可以还款，但没有明确具体时间，所以颜迪红要等经纪方通知才去还款，以减轻颜迪红的经济损失，且颜迪红是否还款，不影响合同的履行。梁桥生认为，按合同约定，只要是经纪方或银行其中一方通知还贷，颜迪红就应当提前还贷，但颜迪红并未向银行还款，所以颜迪红存在根本违约。五、梁桥生为证明其已依约向银行申请了按揭贷款，提供了成泽公司于2013年10月30日出具的编号为0001505号《收款收据》及梁桥生与黄小凤的结婚证为凭。梁桥生称，2013年10月30日之后的五、六天，成泽公司将相关材料送到工商银行，故梁桥生已按合同约定申请贷款。颜迪红对编号为0001505号《收款收据》的真实性、关联性不予认可，认为付款人是黄小凤，与本案无关，该收据也不能证明梁桥生已履行合同约定，且梁桥生在2013年10月30日之后的5、6日方向银行申请贷款，已超过合同约定的时间。六、梁桥生认为，网签合同只是交易的一个环节，且网签并不代表就是办理递件过户手续，按银行要求，梁桥生申请贷款需要提供网签合同，故根据合同约定，颜迪红必须协助梁桥生办理网签合同。颜迪红认为，网签就是正式交易环节，网签是为了防止一房二卖，与申请贷款没有任何关系，且网签不是办理贷款申请的必须资料，合同也没有约定要网签。到房管部门办理过户手续实际上就是必须办理网签，合同附件第（二）条第二款第6项约定了过户的时间实际就是指网签时间，所以一旦进行了网签合同，房屋交易就会受到限制，在梁桥生仅支付定金的情况下，颜迪红不可能与梁桥生办理网签，因为颜迪红未收到梁桥生支付的购房款。上述事实，除梁桥生和颜迪红的陈述外，有梁桥生提供的编号为№0000394《房地产买卖合同》、粤房房房地权证穗字第**地产权证》复印件、《催促函》及快递单、《解除合同通知书》及快递单，颜迪红提供的中国银行股份有限公司广州增城新塘支行出具的《证明》等证据为凭。2014年1月13日，梁桥生向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除梁桥生和颜迪红及海丰公司于2013年10月24日签订的《房地产买卖合同》中的买卖关系；2、颜迪红立即向梁桥生双倍退还定金40000元；3、本案的诉讼费由颜迪红承担。颜迪红辩称，一、同意梁桥生要求解除本案房地产买卖合同的请求。二、颜迪红已经依约履行合同义务，梁桥生不履行合同义务导致合同无法继续履行，解除合同责任在梁桥生，请求法院驳回梁桥生第2项和第3项诉讼请求。海丰公司书面答辩称，一、梁桥生的诉请与海丰公司无关。二、按合同约定，梁桥生应在2013年10月23日当天向海丰公司支付中介代理及咨询费10000元，但梁桥生只支付了5000元中介代理费及咨询费，余下5000元整至今未付。至于梁桥生给了5000元的奖励金给海丰公司工作人员岑有德之事宜，海丰公司在收到法院传票之前并不知情，更无收到此款。2014年4月4日，梁桥生再次支付中介代理及咨询费5000元给海丰公司。因此，梁桥生已付清应付的中介代理及咨询费共计10000元整。原审法院认为，梁桥生与颜迪红、海丰公司签订的编号为№0000394《房地产买卖合同》包含以下三个法律关系，一、梁桥生与颜迪红之间的房屋买卖合同关系；二、梁桥生与海丰公司之间的居间合同关系；三、颜迪红与海丰公司之间的居间合同关系。鉴于梁桥生诉请要求解除上述合同中梁桥生与颜迪红之间的房屋买卖关系，因此，本院只审查梁桥生和颜迪红之间的房屋买卖关系。梁桥生与颜迪红、海丰公司于2013年10月24日签订的编号№0000394《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。因此，各方当事人应恪守履行。梁桥生为证明其已向银行申请贷款，提交了成泽公司出具的编号为0001505号《收款收据》佐证。颜迪红对该份证据不予认可，认为付款人是黄小凤，与本案无关，不能证明梁桥生有履行合同约定。梁桥生主张黄小凤是其配偶，为此提供了结婚证予以证实。从梁桥生提供的上述证据内容来看，上述《收款收据》是梁桥生配偶黄小凤交纳案涉房屋的按揭费5400元，基于梁桥生和颜迪红均承认案涉房屋与新塘镇海关大道2号锦绣银苑3座1梯1602房是一房两证，且梁桥生已委托了成泽公司办理贷款事宜，并支付了按揭费，可见梁桥生存在积极履行案涉合同义务的行为。庭审中，颜迪红承认在2013年10月31日向银行申请提前还贷时，银行当即已明确回复可以随时还款。颜迪红抗辩认为按合同约定必须由海丰公司向其发出还贷通知后的三天内还贷，但海丰公司从未通知其还贷。原审法院认为，合同附件第二条第（二）款第2项约定，卖方应在签订本合同后10天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起3天内还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还），卖方承担还贷之一切手续费用。由此说明，只要颜迪红在收到银行或经纪方（即海丰公司）其中一方的还贷通知就应在约定的期限内还清贷款，颜迪红在银行已明确告知可随时提前还贷的情况下，却未依约履行还贷义务，已然构成违约，故颜迪红抗辩因未收到海丰公司的还贷通知所以才未办理还款的理由不成立，不予采纳。梁桥生主张在申请贷款过程中，银行要求提供网签买卖合同，但颜迪红不予配合办理网签，海丰公司为此向颜迪红发出《催促函》，要求颜迪红配合办理网签买卖合同提供给梁桥生申请按揭贷款，但颜迪红收到催促函后却未予配合。颜迪红抗辩认为，合同并未约定需要网签买卖合同，也没有约定网签买卖合同属于颜迪红协助梁桥生申请贷款的义务范围，到房管部门办理过户手续实际上就是必须办理网签，合同附件第二条第（二）款第6项约定的过户时间实际就是指网签时间，故向房屋登记机关申请买卖就是指办理网签手续，且应在颜迪红获得银行出具同意贷款通知书或相关回复之后才能办理网签。梁桥生对颜迪红的上述抗辩理由不予认可，并认为办理网签买卖合同属于协助梁桥生办理申请贷款的范围，且办理网签买卖合同并非是办理过户递件手续。对此，原审法院认为，依合同附件第二条第（二）款第2项约定，买方按揭付款的，买方须在合同签订后10天到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。上述约定已明确了颜迪红有协助梁桥生提供申请贷款资料的义务，但颜迪红收到海丰公司发出的《催促函》后不予理睬，拒不配合办理，明显与合同的约定相悖。《广州市存量房网上交易规则》第二条“本市行政区域内已经取得房地产权证的存量房交易应当通过广州房屋管理系统--存量房网上交易系统（下称网上交易系统）办理交易手续”。第十四条“通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，在完成交易过户前或者解除存量房买卖合同前，不能再次在网上交易系统签订以该存量房为标的买卖合同”。第十九条“存量房买卖当事人签订存量房买卖合同后，可以自行或要求房地产中介服务机构协助办理交易过户手续”。从以上规定可以看出，梁桥生和颜迪红所指的网签买卖合同实际是指房屋买卖双方及中介服务机构通过广州房屋管理系统--存量房网上交易系统签订存量房买卖合同，买卖双方即使签订了存量房买卖合同，并不代表是办理了交易过户手续，对于办理交易过户手续，买卖双方当事人可自行或委托中介服务机构进行办理。故颜迪红认为网签买卖合同实际就是办理过户手续的抗辩，于法无据，不予采纳。综上，颜迪红既未在合同约定的期限内还清贷款，也未按约定协助梁桥生提供网签买卖合同办理贷款申请，其行为已构成违约。梁桥生为此要求解除与颜迪红的房屋买卖关系的诉请，合理合法，且颜迪红答辩也同意梁桥生该项诉请，故予以支持。因颜迪红的违约行为，致使双方的房屋买卖合同关系解除，梁桥生已向颜迪红支付购房定金20000元，依合同第六条第（2）项约定，梁桥生可选择要求颜迪红承担双倍返还定金或者支付总楼价百分之十违约金的违约责任。现梁桥生要求颜迪红双倍返还定金40000元的诉请，符合合同约定，于法有据，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年5月15日作出判决：一、解除梁桥生与颜迪红之间的房屋买卖合同关系。二、颜迪红于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金40000元给梁桥生。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由颜迪红负担。梁桥生已预交案件受理费900元，不予退回，由颜迪红在履行上述义务时直接迳付给梁桥生。判决后，颜迪红不服，向本院提起上诉，认为：1、原审判决认定颜迪红未在合同约定的期限内还清贷款构成违约，既无合同事实依据，也无法律依据。颜迪红已经于2013年10月31日，向中国银行股份有限公司广州增城新塘支行提交变更还款计划申请，要求提前一次性还清案涉房屋按揭贷款，该银行已经受理了该申请，并同意颜迪红一次性还清该房屋贷款，颜迪红完全履行了办理提前还贷手续的义务，但是根据案涉合同的约定并没有收到银行或海丰公司发出的还贷通知，故至今无需也没有向银行还清贷款。2、原审法院判决认定，颜迪红未按约定协助梁桥生提供网签买卖合同办理贷款申请，其行为构成违约，没有合同和法律依据。首先，颜迪红既没有合同约定的义务也没有法定义务，在梁桥生申请二手房按揭贷款时，协助网签买卖合同。其次，根据案涉合同的约定，取得贷款银行同意贷款通知书之后10天才去房管局正式申请买卖，办理交易手续。即梁桥生获得银行出具的同意贷款通知书或相关意向回复必须在前，网签买卖合同在后。3、原审判决对系因梁桥生未按案涉合同的约定履行付款义务，构成根本违约，从而导致案涉合同被解除的事实未查明。综上，上诉请求本院依法判令：1、维持原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项，改判驳回梁桥生要求双倍返还定金40000元的诉讼请求；3、本案一审、二审受理费均有梁桥生承担。梁桥生答辩同意原审判决。海丰公司没有答辩。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，颜迪红向法庭提供2014年2月27日发布的《广州市国土房管局关于进一步做好我市存量房网上交易工作的通知》（穗国房字（2014）218号），以证明2014年3月1日前增城市办理房地产交易过户手续是不需要网签手续。梁桥生对该份证据质证认为，不属于新证据，不应被采纳。该份文件发布在本案合同之后，不适用于本案。该文件中的网签是指强制性网签，但在这之前，增城市办理房地产过户交易手续是需要网签的。颜迪红在原审中已承认网签就是办理过户交易手续，说明其是知道需要网签的。另，庭询中，双方确认案涉的1601房和1602房是颜迪红、颜萌春姐弟俩购买相连的两套房屋后，打通成现在的一套房屋结构。本院认为，本案三方当事人签订的房地产买卖合同是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应诚实履约。梁桥生在合同签订后已委托成泽公司办理按揭贷款，并提交相关资料，构成积极履约。颜迪红在签订合同后，向银行申请提前还贷，在得到银行的当即许可下，并没有积极履行提前还贷义务，构成违约。颜迪红以没有收到海丰公司的通知为抗辩理由，缺乏依据，原审法院不予采信，并无不当，本院予以维持。另，在梁桥生申请银行按揭贷款的过程中，银行要求提供网签合同，按照本案房地产买卖合同约定，颜迪红负有协助办理贷款的义务，应积极协助梁桥生进行网签。但颜迪红以合同没有约定网签义务、办理交易过户手续就是办理网签等理由拒绝协助办理网签手续，构成违约。虽然在签订本案房地产买卖合同时，增城市并不是强制性网签的行政区域，但增城市房管局在办理房地产交易过户过程中要求进行网签，银行也将网签作为提供按揭贷款的条件，本案合同各方当事人应遵守房地产行政管理部门的要求和银行的贷款条件，才是积极诚实履约行为。颜迪红认为其没有合同约定的网签义务缺乏依据，认为办理交易过户手续就是网签的认识也与事实不符，其二审过程中提供的证据《广州市国土房管局关于进一步做好我市存量房网上交易工作的通知》（穗国房字（2014）218号）文件不能证明其该项主张，梁桥生质证意见有理，本院予以采信。综上所述，颜迪红在履行本案房地产买卖合同过程中构成违约，梁桥生要求解除合同并承担违约责任，颜迪红也同意解除合同，原审法院判决解除双方的房地产买卖合同关系，颜迪红依约承担违约责任，并无不当，本院予以维持。颜迪红上诉缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费800元，由颜迪红负担。本判决为终审判决。审判长  杜传杰审判员  刘贤君审判员  田 绘二〇一四年九月二十五日书记员  李 杨张辉