呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初3400号原告：方明。委托诉讼代理人：王佳琪，北京京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄妮，北京京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告:内蒙古凯德房地产开发有限责任公司。法定代表人:王建中,执行董事。委托诉讼代理人：冯志军，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：史慧春，内蒙古远舰律师事务所律师。原告方明与被告内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（以下简称凯德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人甄妮与被告凯德公司的委托诉讼代理人史慧春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告向原告支付自2016年8月1日起至2018年7月31日欠付的八个季度固定收益金57600元；2.请求判令被告立即向原告支付逾期支付固定收益金的违约金，以应付季度固定收益金为基数，按合同约定的每日万分之三的标准，自每季度逾期之日起分别计算至实际给付之日止，暂计算至2018年8月13日，计人民币7123.68元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:2013年12月16日，原告与被告签订《XX商铺投资返租协议》，双方约定将原告认购的XX号，产权使用面积为4平方米，总房款为192000元的商铺委托被告经营使用，租赁期限为20年，自2014年8月1日至2034年7月31日。其中第1-10年被告每年向原告支付的固定收益标准为总购房款的15%，即每年28800元，第11-20年标准为总购房款的20%，即每年38400元。在原告签订该商铺购房协议并支付全额购房款给被告之日，被告一次性支付前2年返租固定收益给原告，第3年返租的固定收益，被告按季度支付给原告，付款时间为每个使用季度前10天，季度"固定收益"额为当年固定收益的1/4。合同第十一条约定，无论XX商场是否按期正式营业，被告均固定在2014年8月1日起正式取得固定收益。协议签订后，被告依约支付了原告前两年固定收益金，但自2016年8月1日起，经原告多次催要被告均拒绝向原告支付固定收益金。截至2018年8月13日，被告共计欠付原告八个季度固定收益金57600元。同时，合同第八条约定，如被告逾期付款按日向原告支付应付款的万分之三滞纳金，故被告应在每个使用季度的第11天起向原告支付逾期支付固定收益金的违约金。自每季度收益金逾期之起分别计算至实际给付之日止，暂计算至2018年8月13日，被告应向原告支付违约金共计人民币7123.68元。综上所述，原告为维护自身合法权益，诉至贵院，恳请贵院维护原告合法权益，支持原告全部诉讼请求。被告凯德公司辩称，一、因原被告双方所签订的房屋买卖合同为预约合同，故本案原告不具有对外出租房屋权利。新城区人民法院对被告凯德公司与买受人之间签订的《XX商铺认购协议书》均认定为预约合同（详见（2017)内0102民初3568号民事判决书），因此双方所签订的《XX商铺认购协议书》的标的物为将来签订正式房屋买卖合同的行为而并不是房屋本身，故原告到目前为止并未取得房屋的占有、使用、收益及物权期待权。因此原告要求被告向其支付租金及违约金缺乏事实及法律依据。二、涉案房屋原告并没有向被告实际交付，因此原、被告并未实际履行租赁合同内容。上述判生效判决认定“该项目处于停工状态，至今未完工”，截止到目前原被告所签订的《XX商铺认购协议书》项下房屋并未具备实际使用条件，根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”之规定，因原告出租房屋的使用条件尚不成就，双方签订租赁协议无法实际履行，故此，原告无权向答辩人提出支付租金的主张。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；因此本案原告的诉讼时效已过。请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年12月16日，出卖人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（甲方）与买受人方明（乙方）签订了《XX商铺认购协议书》，协议约定：一、乙方认购的商铺为XX号，暂定使用面积为4平方米。二、该商铺使用面积单价为48000元/平方米，总房价款人民币192000元。合同有甲方内蒙古凯德房地产开发有限责任公司加盖公章，乙方方明签字。2013年12月16日，出租方方明（甲方）与承租方凯德公司（乙方）签订《XX商铺投资返租协议》协议约定：一、物业地址：XX号商铺，产权使用面积为4平方米。……三、租赁期限为20年，起始至终止日：2014年8月1日至2034年7月31日。四、固定收益及付款方式，甲方“固定收益”的标准为：第1-10年，每年返租收益额为总购房款×15%=28800元；第11-20年，每年返租收益额为总购房款×20%=38400元。乙方支付固定收益的方式为：1.在甲方签订该商铺《购房协议》并支付全部购房款给乙方之日，乙方一次性支付前2年返租“固定收益”予甲方。2.第三年的返租“固定收益”，乙方按季度支付给甲方，付款时间为每个使用季度前10天。季度“固定收益”额为当年固定收益的1/4。……八、违约责任：1、如乙方逾期付款，逾期60日内，按日向甲方支付应付款的万分之三的滞纳金，合同继续履行。……十一、其他约定事项：1、不论XX商场是否按期正式营业，甲方均固定在2014年8月1日起正式取得固定收益。合同有甲方方明签字，有乙方内蒙古凯德房地产开发有限责任公司加盖公章。协议签订后，被告依约支付了原告前两年固定收益金，但自2016年8月1日起，被告未向原告支付固定收益金。截至2018年8月13日，被告共计欠付原告八个季度固定收益金57600元。另查明，涉案XX商铺项目尚未建设完成，现已更名为“云时代广场”，该项目已于2017年9月6日取得地字第150102201700009号建设用地规划许可证，于2018年4月3日取得建字第150102201800005号建设工程规划许可证。上述事实有当事人陈述、《XX商铺认购协议书》、《XX商铺投资返租协议》、收据等证据在案佐证。本院认为，被告作为案涉标的开发商，又系本案的承租方，已取得建设工程规划许可证，项目处于停工状态系被告违约，并不构成租赁合同无效事由。原、被告签订的《XX商铺认购协议书》的合同效力并不影响《XX商铺投资返租协议》的合同效力，租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律的强制性规定，合同合法有效，依法应予保护。原、被告双方均应按照租赁合同的约定，履行各自的义务。自2016年8月1日起至今，被告未向原告支付其他年度的固定收益，违反了合同义务，故本院对原告要求被告支付固定收益57600元的诉讼请求予以支持。被告迟延支付固定收益，根据租赁协议第八条之约定，原告可要求违约方支付违约金，故原告要求被告按照日万分之三的标准支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告抗辩称涉案工程项目未取得房屋的所有权，房屋至今未交付，商铺不具备出租条件，且本案已过诉讼时效，故原告无权要求被告支付租金。经核实，因原、被告双方在签订返租协议时，约定从2014年8月1日起计算固定收益，被告未按期交付房屋，对此违约行为应承担责任。此外，本案返租协议约定的租赁期限为20年，返租收益按季度支付，每一年度的返租收益额根据总购房款乘以一定的比例而确定。虽然合同约定返租收益分期分段履行，相互之间具有一定的独立性，但返租收益的产生均基于返租协议的约定，因而具有整体性，如果分别计算各期收益的诉讼时效，将会割裂整个返租协议的整体性，而该返租协议实际上也是对20年返租收益债务作出分期履行的约定，因此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，本案诉讼时效应当自最后一期返租收益履行期间届满之日起算，被告的上述抗辩理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：被告内蒙古凯德房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告方明商铺固定收益57600元及违约金（2016年8月11日起，以每季度应付固定收益为基数，按日万分之三的标准分别累计至实际给付之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709元（原告已申请缓交），由被告内蒙古凯德房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 杨志强二〇一九年七月十五日书记员 冯燕茹