呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2200号上诉人（原审原告）：闫端阳，男，林业局职工，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：内蒙古万博房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区。法定代表人：傅志国，该公司总经理。委托诉讼代理人：关卯卯，内蒙古远舰律师事务所律师。原审第三人：土默特左旗林业局，住所地呼和浩特市土默特左旗。法定代表人：侯文江，该局局长。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。上诉人闫端阳因与被上诉人内蒙古万博房地产开发有限责任公司（以下简称万博房地产公司）、原审第三人土默特左旗林业局（以下简称土左旗林业局）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2018）内0121民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫端阳上诉请求：一、撤销一审判决，改判万博房地产公司因逾期交房而向闫端阳支付违约金59130元(暂计至2015年7月30日)并判令万博房地产公司继续履行交房义务；二、本案的诉讼费由万博房地产公司承担。事实与理由：1、2011年11月25日闫端阳与万博房地产公司签订了《土左旗国有林区棚户区“新城名苑”住宅小区购房协议》，后在2011年12月20日签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》约定2013年7月30日前依据国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付闫端阳使用。同时约定逾期超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行;逾期超过60日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，截止2015年8月闫端阳起诉之日，万博房地产公司根本无法将经验收合格的房屋交付闫端阳，而闫端阳按照合同约定的付款方式和期限向万博房地产公司支付了购房款。故闫端阳按照双方的协议约定请求法院判令万博房地产公司交付房屋，承担违约金。2、闫端阳起诉至一审法院过去三年之久，一审法院才通知闫端阳开庭审理。在此期间，万博房地产公司始终未通知闫端阳交付房屋，至今为止也没有履行交房义务。一审法院并没有根据客观事实围绕房屋买卖合同全面审查该案，只是一味的围绕于万博房地产公司与第三人的之间责任过错而作分析和判定，故意偏离审理方向，对万博房地产公司在履行与闫端阳之间的房屋买卖合同的过错责任转嫁给不是房屋买卖合同的相对方的第三人，在闫端阳受到金钱和住房时间上的多重损失的情况下，未作任何判定，而依照房屋买卖合同的第十一条为万博房地产公司开脱。3、至今为止，万博房地产公司不但不通知闫端阳交付房屋，更是其开发建设的房屋根本没有经国家相关部门进行竣工验收，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》根本无法做到。在该案纠纷中作为审理的范围，第三人确实有过错，但是，第三人与闫端阳之间没有签订任何合同，二者之间没有产生任何法律约束关系，对于房屋买卖合同二者之间非合同相对人。而闫端阳与万博房地产公司之间的买卖行为是按照双方签订的合同来规范的。在本案当中谁是守约方，谁是违约方通过法庭审理已是非常的明了，而一审法院作出的判决结果却是出乎闫端阳之所料。闫端阳请求对自己通过合法有效的买卖合同购买的房屋住宅在已经7年之久，要求人民法院支持其住房的请求，却遭到法院的驳回。一审判决难以让闫端阳感受到公平公正，且严重侵害了闫端阳的合法权益。万博房地产公司辩称，答辩意见同一审一致。土左旗林业局述称，答辩意见同一审一致，同意万博房地产公司的意见。闫端阳向一审法院起诉请求：1、万博房地产公司继续履行合同约定的交房义务；2、万博房地产公司因逾期交房而向闫端阳支付违约金59130元（暂计至2015年7月30日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、按照合同约定期限办理房屋产权证；4、诉讼费由万博房地产公司承担。一审法院认定事实：2011年10月12日，第三人土左旗林业局与万博房地产公司签订《房地产定向开发协议书》，合同约定：开发建设项目是土默特左旗林业局林场棚户区改造住宅楼，由万博房地产公司负责开发建设；土左旗林业局统一组织本单位职工向万博房地产公司购买，具体楼层分配由土左旗林业局负责；认购均价1800元／平米，依据国家关于棚户区改造相关优惠政策规定，该价格不包含土地出让金、各类税金等费用；土左旗林业局负责办理相应审批手续，按照国家关于棚户区改造相关规定，国家及地方补贴的2万元／户划入万博房地产公司账户后，作为购房款从房屋总价中为土左旗林业局职工扣减等内容。2011年12月18日，闫端阳与万博房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：闫端阳购买万博房地产公司位于土左旗察素齐镇新城名苑3号楼1单元302房屋一套，建筑面积85．61平方米，每平方米2080元，总房款178069元。依据合同约定，万博房地产公司应当于2013年7月30日前，将验收合格的房屋交付闫端阳使用。合同签订前后，闫端阳付房款162000元。起诉时止闫端阳未交付剩余房款，万博房地产公司未交付房屋。另查明，双方签订合同截至今日，万博房地产公司未取得预售房屋许可证。一审法院认为，本案的争议焦点为闫端阳要求万博房地产公司履行交付房屋并支付逾期交房违约金是否有事实及法律依据。本案中，新城名苑小区工程的性质属于合作定向开发，由土左旗林业局依据双方签订《房地产定向开发协议书》规定的价格和条件统一组织本单位的职工，并进行整栋认购。万博房地产公司按照土左旗林业局提供的户型需求提出户型方案并反馈于土默特左旗林业局，由土左旗林业局对所定的户型作出书面确认，并非向社会公开销售，虽然万博房地产公司后期与土左旗林业局的各购房职工换签了《商品房买卖合同》，但根据该涉案工程的性质及购房者为合作建房单位职工这一特殊性来看，闫端阳与万博房地产公司之间形成非商品房买卖关系，并不适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，万博房地产公司是否取得预售许可证并不影响闫端阳、万博房地产公司之间形成法律关系。故闫端阳与万博房地产公司签订的商品房买卖合同有效。从闫端阳与万博房地产公司签订《商品房买卖合同》地十一条关于房屋交接的约定内容来看，万博房地产公司交付房屋的条件是买受人交清全部房款及相关配套费用方可办理房屋交接，现闫端阳也未能举证证明其要求万博房地产公司向其交付房屋时，已经向万博房地产公司依约履行了上述约定义务，万博房地产公司以闫端阳未履行上述金钱给付义务为由，决绝向其交付房屋的抗辩理由成立。关于是否构成违约的问题，从土左旗林业局、万博房地产公司双方签订的《房地产定向开发协议书》来看，涉案工程属于定向合作开发项目，在建设中，土左旗林业局应依约负责办理相应审批手续，解决土地出让金和各类税金等费用，而且在竣工验收前将万博房地产公司垫付的费用全额返还等，该合同义务的履约状况也对涉案工程的建设进度及交付产生直接影响。闫端阳作为落实优惠政策后以职工身份认购涉案房屋的权利人，其与万博房地产公司签订的《商品房买卖合同》的基础条件是土左旗林业局在涉案工程按时完工后未能及时履行协议书中约定的义务并导致房屋不能交付，责任不在万博房地产公司。综上所述，闫端阳的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告闫端阳的诉讼请求。案件受理费640元由闫端阳负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：闫端阳要求万博房地产公司支付违约金及要求继续履行交房义务是否有事实及法律依据。本院认为，涉案房屋来源于合作定向开发具有一定的福利性质，并非向社会公开销售的房屋，土默特左旗林业局的职工依托于所在单位享受该福利。同时，依据土默特左旗林业局与万博房地产公司签订的《房地产定向开发协议书》中约定，土默特左旗林业局负责办理涉案房屋所在楼盘相应的审批手续，解决土地出让金及各类税金等费用，该合同义务的履行直接影响房屋的竣工验收。因土默特左旗林业局未如约履行上述义务，导致房屋无法完成竣工验收，万博房地产公司也无法向土默特左旗林业局的职工交付房屋，过错不在万博房地产公司。另外，本案涉案房屋实际已具备交付使用条件，万博房地产公司已经通知涉案小区的购房人房屋可以交付，而闫端阳明确表示其不同意以现状接受房屋。如前所述，闫端阳作为单位的职工，享受单位福利的同时，对土默特左旗林业局未能履行《房地产定向开发协议书》中约定义务而导致的房屋不能按时交付，向万博房地产公司主张违约责任的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决驳回闫端阳的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，闫端阳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人闫端阳负担。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼二〇一九年七月十日书记员 曹 文 婷