福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初679号 原告（反诉被告）：石狮本色娱乐有限公司，住所地福建省石狮市南洋路文化创意园**楼，统一社会信用代码91350581091387238Q。 法定代表人：江**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴曙军，福建中德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施萍萍，福建中德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：欧阳泽，男，1985年9月2日出生，汉族，住江西省彭泽县。 委托诉讼代理人：方龙，福建携晟律师事务所律师。 原告（反诉被告）石狮本色娱乐有限公司（以下简称本色公司）与被告（反诉原告）欧阳泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告本色公司的委托诉讼代理人施萍萍、被告欧阳泽的委托诉讼代理人方龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本色公司向本院提出诉讼请求：1.判令欧阳泽立即支付拖欠本色公司的租金796,589元，并自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息损失；2.欧阳泽支付本色公司因实现本案债权而支出的律师代理费20,000元；3.本案诉讼费用由欧阳泽承担。诉讼过程中，本色公司变更第1项诉讼请求为：判令欧阳泽立即按合同约定的租金标准支付本色公司的房屋占有使用费796,589元，并自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息损失。事实和理由：本色公司的发起人股东李建斌、陈两水于2013年9月与中联文创控股有限公司签订《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，向该司租赁址于该项目20#楼一、二层的房屋用于商业经营，期限至2021年3月30日止。该合同订立后，李建斌等人注册成立了石狮本色娱乐有限公司，并在该租赁场所投入巨资进行装修经营演艺酒吧。因无暇管理，本色公司作为甲方于2017年7月份与欧阳泽作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定“甲方将酒吧用房及相关设备设施以现状出租给乙方经营娱乐业；租赁期限自2017年8月10日起至2018年8月9日止；租金每月150,000元（其中货币支付120,000元，另以现金酒水抵用券支付30,000元，乙方应缴纳押金300,000元〔其中合同签订时支付200,000元，合同签订后30日内支付100,000元〕，押金在租赁期满账目结清后30日内无息退还；租赁期间的水电费、物业费等相关费用均由乙方承担；租赁期满乙方须及时将房屋及移交清单上的物品退还甲方接管；如一方违约，导致对方提起诉讼的，违约方须赔偿守约方因诉讼而支出的包括律师费在内的合理费用；因合同履行发生争议，由石狮市人民法院裁决”等。该合同订立后，本色公司依约将场地及设备交付欧阳泽接管，欧阳泽也向本色公司支付了押金200,000元，并另行成立营业主体。进场经营。欧阳泽在租赁期间陆续支付租金至2018年1月份，至租赁期满停止营业时拖欠本色公司6个月租金共900,000元未付，此外，欧阳泽尚拖欠运营该司2017年11月1日至2018年7月31日的物业费计40500元及2018年3月1日至2018年7月31日的水电费计56,089元。租赁期限届满，欧阳泽未与本色公司办理租赁物腾退交接，经本色公司多次催讨拖欠的款项，欧阳泽借故推诿直至拒接电话回避，致本色公司经济损失日趋扩大。本色公司为索赔损失委托福建中德律师事务所指派律师代理诉讼，支出律师代理费20,000元。综上所述，原、被告签订的租赁合同依法成立，经法院释明，该租赁合同无效，欧阳泽实际使用案涉房屋，未足额缴纳押金及物业费等行为已构成严重违约，应承担相应违约责任。欧阳泽缴纳的押金200,000元扣除本色公司为其代垫的水电费56,089元及物业费计40,500元，尚余103,411元可以冲抵租金，据此，欧阳泽尚应支付本色公司房屋占有使用费数额为796,589元。为维护自身的合法权益，本色公司特依法起诉。 欧阳泽辩称，其无需支付本色公司的796,589元及律师费20,000元，相反，本色公司应返还欧阳泽不当得利。1.双方签订的合同约定租金每月120,000元不是150,000元，另外30,000元是现金抵用券，是本色公司对欧阳泽的赠与；2.租赁时间应计算至2018年5月25日，2018年5月23日就关门停业，因会所的设备是本色公司所有，其公司担心设备丢失，其大股东韦丽明通知保安对出租的房屋上锁，致使欧阳泽无法使用租赁房屋，故房屋的租期计算至2018年5月25日。3.关于物业费及水电费，实际上，本色公司至今并未帮欧阳泽缴纳上述费用，无权代为追讨上述费用，实际上欧阳泽已经自己和中联文创控股有限公司达成协议。4.关于律师费，因为法院已经释明房屋租赁合同无效，故合同中关于律师费的约定也是无效，本色公司主张律师费无依据。综上，请求驳回本色公司诉讼请求。 欧阳泽向本院提出反诉请求：1.判令本色公司返还房屋占用费160,000元、押金200,000元。2.反诉的诉讼费由本色公司承担。事实和理由：2017年7月29日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定本色公司将原本色酒吧用房租赁给欧阳泽使用，租金每月120,000元，外每月赠送现金抵用券30,000元。上述用房本是本色公司向中联文创控股有限公司租赁用于经营本色酒吧使用，后因其经营不善，无法维系。他们签订的合同至2021年3月30日到期，同时本色公司有投入装修，因此本色公司不想也不能违约，故找到欧阳泽，协商转租事宜。本色公司向欧阳泽出示《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同》，显示2017年10月1日至2018年9月30日，月租金182,267元，他们愿意吃点亏，120,000元转租给欧阳泽。基于此双方签订了《房屋租赁合同》，至起诉之日共计付房租700,000元，押金200,000元，赠送抵用券十余万元，本色公司到酒吧消费的金额予以抵扣，据欧阳泽所述，消费十余万元。2018年12月6日，本色公司起诉至法院要求欧阳泽支付拖欠的租金796,589元。在本色公司提供给法院的证据五，显示本案中本色公司向中联公司承租房屋租金竟然是35,000元每个月，本色公司每个月赚取房租差价85,000元，同时每个月领取抵用券30,000元，一倒手每个月赚取115,000元。后欧阳泽有向中联文创控股有限公司了解，本色公司从未按照《星期VI服饰创意博览园物业租赁合同》中的房租付款，该合同未实际履行。经法院查实，本案出租房屋没有建设工程规划许可证，最终认定《房屋租赁合同》、《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同》为无效合同。因此《房屋租赁合同》中对于房租的约定自始无效。结合本色公司35,000元的租金、本色公司投入的装修、出租给欧阳泽之前己经使用过4年的折旧、本色公司已经领取并消费了十万余元酒水抵用券等一系列因素，欧阳泽认为房屋占用费按每月60,000元计算较为适宜。欧阳泽共使用房屋9个月，应支付房屋占用费540,000元，实际支付房屋700,000元，押金200,000元，赠送抵用券100,000元左右。900,000元减去540,000元后，本色公司应返还押金200,000元，房屋占用费160,000元。 本色公司辩称，1.欧阳泽的反诉理由是本案的房屋租赁合同无效，故租金不应按合同约定计付，按照最高院关于城镇房屋司法解释第5条规定，双方在租赁合同约定租金为每月150,000元，该150,000元是由120,000元的现金和30,000元的酒水抵用券组成的，30,000元的酒水抵用券不是欧阳泽对本色公司的赠与，是另一种的方式，该30,000元的性质是对租赁对价的支付，无论本色公司向中联文创公司租赁经营场所的租金是多少，均不影响双方达成协议的租金约定每月150,000元。本色公司向中联文创租赁案涉房屋是租赁场地，本色公司出租给欧阳泽是装修投入的，租金是连同设备设施一同计算在内的，双方达成的合同对租金的约定是基于双方均认为租金是合理的，欧阳泽的反诉请求缺乏依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.本色公司提交的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同》，系复印件，无原件可供核对，对该证据不予采信。2.本色公司与欧阳泽提交的催缴通知单，内容为中联文创控股有限公司向伽蓝酒吧催缴水电费，与本案不具关联性，本院不予采纳。3.欧阳泽提交的钟天辉房屋（经营场所）租赁合同，系复印件，无原件可供核对，对该证据不予采信。4.欧阳泽提交的银行转账记录，欧阳泽主张系支付本色公司的租金并申请韦丽明作证，但该转账记录内容无法体现与欧阳泽有关，韦丽明亦未到庭作证，且本色公司亦否认其公司有收到该笔款项，对该证据不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月29日，本色公司作为甲方与欧阳泽作为乙方签订一份房屋租赁合同，约定本色公司将位于石狮市南洋路文化创意园20号楼，原本色酒吧的用房，面积约1800平方米，出租给欧阳泽经营合法娱乐业。租赁期限为2017年8月10日至2018年8月9日。合同第四条约定：“该房屋月租金为人民币拾贰万元。另外，乙方每月支付给甲方现金酒水抵用券叁万元。”双方还约定付款方式、装修、维护、违约责任等事项，并附移交清单一份。2018年12月10日，本色公司为本案支出律师代理费20,000元。2019年1月15日，本色公司诉至本院。 本案审理过程中，经双方确认，欧阳泽已支付给本色公司2017年8月10日至2018年2月9日的房屋占用费共670,000元。其中，第1个月因设备问题，本色公司自愿减免30,000元；第6个月欧阳泽拖欠的20,000元本色公司未一并起诉。加上酒水抵用券100,000元，押金200,000元，实际欧阳泽共计支付给本色公司970,000元。另，经向不动产登记部门查询，无案涉房屋的权属登记记录，原、被告双方亦均无法提供案涉房屋有取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设的证据。 本院认为，欧阳泽向本色公司承租房屋并签订房屋租赁合同，因案涉房屋查无权属登记记录，双方亦未能提供证据证明有取得建设许可或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本色公司与欧阳泽签订的房屋租赁合同无效。对于房屋占有使用费应如何计算的问题。本院经审查认为，案涉租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，合同约定月租金为120,000元，故本案房屋占有使用费按每月120,000元计算。合同虽约定乙方每月另外支付给甲方现金酒水抵用券30,000元，但酒水抵用券应以实际消费为准，不能折抵为约定租金，本色公司主张应加上酒水抵用券按每月150,000元计算，没有理据，不予支持。本色公司向他人承租后转租给欧阳泽虽存在差价，但本色公司出租给欧阳泽时有包括设备设施等，且合同约定系双方的真实意思表示，故欧阳泽主张按每月60,000元计算，没有理据，不予支持。欧阳泽主张其因经营不善于2018年5月23日停止营业，本色公司在2018年5月25日就把案涉房屋上锁，但未能举证证明，且本色公司亦不予认可，故案涉房屋交还本色公司的时间应按该公司自认的租赁期满后认定。据此，欧阳泽应支付本色公司自2018年2月10日至2018年8月9日期间的房屋占有使用费720,000元（6个月×120,000元），扣除欧阳泽已支付的押金200,000元为520,000元。本色公司主张欧阳泽拖欠其物业费40,500元、水电费56,089元，应从押金中予以扣除，但未能举证证明其公司代欧阳泽支付该费用，且欧阳泽亦不认可，其主张不能成立，不予支持。案涉合同无效，本色公司要求欧阳泽支付律师代理费及使用费利息，于法无据，不予支持。 综上所述，本案租赁合同无效，本色公司要求欧阳泽按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，合法有据，但应以本院认定的数额为准。本色公司请求欧阳泽承担物业费、水电费并支付其律师代理费及使用费利息，欧阳泽反诉请求退还占用费和押金，均没有理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、欧阳泽应于本判决生效之日起十日内支付石狮本色娱乐有限公司房屋占有使用费520,000元； 二、驳回石狮本色娱乐有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回欧阳泽的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,966元，由石狮本色娱乐有限公司负担4,346元，欧阳泽负担7,620元。反诉案件受理费3,350元，由欧阳泽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  邱堂寅 人民陪审员  王熊熊 人民陪审员  黄文露 二〇一九年七月三十一日 法官 助理  庄英材 书 记 员  郭鹏珍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  8