上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2369号原告金宇。委托代理人司功卓，上海言顾律师事务所律师。被告盛绍钦。被告田红。原告金宇与被告盛绍钦、田红确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法由审判员张倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人司功卓、被告盛绍钦到庭参加诉讼。被告田红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金宇诉称，原告与被告田红系夫妻，共有上海市xx路xx弄xx号xx室房屋及地下车库。2015年4月14日，两被告于原告出国不知情时订立房屋租赁合同，将上述房屋出租给被告盛绍钦。原告回国后多次要求与被告盛绍钦解除合同，但被拒绝。原告认为，被告田红作为房屋共有权人，未经原告同意出租房屋，被告盛绍钦将房屋转租。故依据物权法第九十七条、合同法第五十二条之规定，以及2010年上海市房屋租赁条例修正案第八条第二项之规定，合同应为无效，故请求判令：1.确认两被告在2015年4月14日就上海市xx路xx弄xx号xx室房屋及地下车库所签订的房屋租赁合同无效；2.被告盛绍钦将系争房屋恢复至2015年4月14日前状态。诉讼中，原告表示，2016年1月，其已与转租的4名租客谈妥，原告向租客给付了押金和房租，租客将房屋还给了原告。被告盛绍钦辩称，被告田红为方便孩子读书决定搬离并出租涉讼房屋。订立租赁合同时，被告田红开始只愿意出租一年，其要求租期三年，被告田红表示租金和租期不能做主，当面打电话询问其丈夫，故房屋租赁合同有效。被告曾接到自称为原告债主者的电话，表示要卖房抵债，要求被告等人配合，后协商未果。诉讼期间，原告派人骚扰租客，有报警记录可查。纠纷产生后，被告盛绍钦多次与被告田红联系，未果。现转租租客已离开，目前，涉讼房屋中有被告安置的家具，原告派人居住在房屋内。被告认为，原告所依据的物权法第九十七条涉及的是不动产买卖，不适用于本案。原告与被告田红作为夫妻都有权利处理共有财产，依据最高人民法院关于适用婚姻法的解释第十七条规定，将房屋出租是日常需要，夫妻都有决定权。被告认为自己有权使用房屋，租赁物是三房两厅两卫的房屋，被告在厅里做了隔断，此在合同中有约定。故请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告田红书面答辩称，租赁合同有效。原告金宇说过房屋一切由被告田红做主，由其说了算。原告曾每个月给其10,000元(人民币，下同)生活费，但2015年春节后，原告称公司经营情况不好，生活费减少到每月5,000元。其后原告又称因欠了高利贷，想卖房抵债，被告不同意卖房，为了阻止原告卖房也为补贴生活费，被告将房屋出租，未告知原告。诉讼中，被告田红提交书面意见称，由于被告盛绍钦拖欠租金，其已通知与被告盛绍钦解除租赁合同。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1.《上海市房地产登记簿》，以证明系争房屋和车库是原告和被告田红共有；2．《上海市房屋租赁合同》，以证明2015年4月14日两被告签订了房屋租赁合同，合同上明确写明房屋产权人是原告和被告田红；3．有多次出境记录、署名为“金宇”的护照，以证明签订合同的时候原告在国外；4．涉讼房屋室内照片，以证明被告盛绍钦将房屋进行了改造；5.房屋租赁合同复印件4份，以证明被告盛绍钦将房屋用以转租。针对原告提供的证据，被告田红未到庭发表质证意见，被告盛绍钦发表如下质证意见：对原告提供的证据的真实性无异议，但经质证，原告提供的护照虽有很多出国记录，但无法看出签订合同时段原告在国外。被告盛绍钦为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1.证人周某某到庭作证称：其曾系地原房产的中介工作人员。订立租赁合同时，因为被告田红说她丈夫很忙，所以合同上没有他的签名。其得知被告盛绍钦要租房子，就联系看房。合同签订时，两被告及证人和证人同事共4人在场。在谈合同细节涉及租房的年限时，被告田红说出租时间长的话有点纠结，要和她老公谈一下。当时证人和被告盛绍钦坐在沙发上，被告田红坐在餐桌边上给她老公打电话，打了有6、7分钟的时间，谈话内容不太记得了。依据行业上的工作习惯，如果房产证上是夫妻，正常情况下通过电话核实后就可以签订租赁合同，一个人签字就行，如果有父母的名字则需要提供委托书才能签订合同。针对被告盛绍钦提供的证据，被告田红未到庭发表质证意见，原告发表如下质证意见：证人没有中介资质证书，其操作不规范，证人说感觉被告田红在跟她老公打电话，但该事实无法证明。被告田红未提供证据。上述证据均经庭审质证，本院对其认证如下：原告提供的证据1-5具有真实性、合法性，且与案件具有关联性，本院予以确认。但证据3经当庭质证，未发现2015年4月14日租赁合同订立时原告有出境记录，故不能达到原告提供该证据的证明目的。被告盛绍钦提供证人到庭质证，原告虽认为证人没有相应资质证书，操作欠规范，但证人是否具有中介资质、中介服务操作是否规范并不影响其证言效力；原告与被告田红都向本院表示，由于已经过一定期间，移动公司无法提供合同订立当日电话通话记录以证明被告田红未与原告通过电话，故本院对证人证言予以采信。经审理查明：上海市xx路xx弄xx号xx室房屋、地下车库90室由被告田红、原告金宇共有。2015年4月14日，被告田红与被告盛绍钦经房屋中介方居间介绍，签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，将权利人为田红、金宇的前述房屋和地下车库租赁于被告盛绍钦，租赁面积为137.82平方米，租赁用途为居住使用，房屋租赁期自2015年5月1日起至2018年4月30日止，月租金为5,800元，租金支付方式为收款人为“田红”的中国建设银行卡。被告盛绍钦依合同约定可以在租赁期内将房屋部分或全部转租他人，并可进行装修。被告田红同意被告盛绍钦按自己的要求增加木板墙，期满按需恢复原状。双方还就违约责任、合同解除、争议解决等进行了约定。合同订立后，房屋客厅增加隔断，并分别被转租给四个案外人。2016年1月，经原告协商，转租租客搬离涉讼房屋。被告盛绍钦亦未居住在房屋内。另查明，原告金宇与被告田红系夫妻，租赁合同订立当日，原告金宇未到场，亦未在合同上签字。合同磋商过程中，中介方工作人员因见被告田红打电话商量合同细节，认为其系与丈夫金宇联系，故未另行与原告金宇联系确认出租事宜。案件审理期间，被告田红于2015年12月3日致函本院，表示被告盛绍钦未按约支付租金，故已于2015年12月向其寄送解除合同通知书。被告盛绍钦表示对此事知悉，并表示，不支付房租系事出有因，待本案终结后再处理合同事宜。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告田红与被告盛绍钦作为具有相应民事行为能力的民事主体，订立的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效。原告金宇认为，其系共有权人，未同意房屋出租，现两被告订立租赁合同，违反《中华人民共和国物权法》第九十七条以及《上海市房屋租赁条例》第八条第二项规定，故属无效。对此，本院认为，无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。合同无效的情形包括：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。现原告并未主张且亦无证据表明，两被告签订的租赁合同具有前述一至四项情形，而依第五项规定认定合同无效则需符合以下条件：首先，合同违反了法律和行政法规规定，即违反全国人大及其常委会颁布的法律和国务院颁布的法规。虽然《上海市房屋租赁条例》规定“有下列情形之一的房屋不得出租：……(二)共有的房屋，未经全体共有人书面同意的……”，但该《条例》为地方性法规，而非法律或行政法规，不能据以认定合同无效。其次，合同违反的是应当是法律和行政法规中的“强制性规定”，包括效力性强制规定和管理性强制规定，其中，违反管理性强制规定的合同并不必然为无效合同。房屋出租行为系对共有物的使用与收益行为，不属于《物权法》第九十七条所规定的对共有物的处分或者重大修缮，而属于该法第九十六条所规定的对共有物的管理，即共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。鉴于此，本院认为，两被告签订的租赁合同不具有法定合同无效情形。依据法律规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。该平等的处理权是指，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。从被告田红的答辩意见看，原告金宇曾表示房屋由被告田红做主，出租房屋亦是为补贴生活所需，且从原告的出入境情况看，原告经常出差在外，生活事务由被告田红代为处理亦属常情。订立租赁合同时，虽然原告金宇未到场，但被告盛绍钦及中介工作人员见被告田红当场表示与丈夫电话联系，商谈租期事宜，被告盛绍钦有理由相信，房屋租赁取得原告金宇的认可，系夫妻双方的共同意思表示。故本院难以因原告金宇称对房屋租赁一事不知情而认定该租赁合同无效。综上所述，本院认为，原告有关租赁合同无效的主张不能成立。被告盛绍钦于室内增加木板墙的行为符合合同约定，在合同法律关系尚存，无证据表明该行为危及房屋安全或被相关部门确认违法需整改的情形下，原告要求恢复房屋原状的请求，本院难以支持。至于被告田红与被告盛绍钦是否解除租赁关系，及由此可能产生的争议，不属本案处理范围，当事人可另行主张权利。被告田红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条之规定，判决如下：驳回原告金宇的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告金宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张倩二〇一六年四月五日书记员  梁悦附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。《中华人民共和国婚姻法》第十七条……夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。