宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）吴民终字第327号 上诉人（原审原告）何龙，男，1979年1月3日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。 委托代理人刘菁静，宁夏嘉睿律师事务所律师。特别授权代理。 被上诉人（原审被告）田玉龙，男，1982年10月18日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。 上诉人何龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2014）吴红民初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人何龙及其委托代理人刘菁静、被上诉人田玉龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2012年2月1日，马成武、马正莲与田玉龙签订房屋租赁合同，将位于红寺堡区商城15号营业房租赁给田玉龙使用并备注合同租期为五年，每年按市场租金调价，2012年2月1日至2013年2月1日租赁费12000元。2013年4月15日，马成武、马正莲将位于红寺堡区商城15号营业房以总价225000元转让给何龙，并与何龙签订房屋买卖合同，并在合同补充协议中注明“原租房人继续租房，但另行与房产权利人协议租金等”。何龙于2013年5月21日在吴忠市红寺堡区房管局登记变更房屋产权归其所有，后何龙与田玉龙就租赁费协商未果，何龙遂提起诉讼。 原审法院认为，房屋租赁合同系签订各方当事人真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。系争房屋产权虽然由原产权人马成武、马正莲转让登记在何龙名下，但根据买卖不破租赁原则，产权变更并不影响房屋租赁合同的履行。何龙与马成武在签订房屋买卖合同时未约定租赁合同如何履行、田玉龙租金应如何交纳，且何龙在取得产权后就要求田玉龙迁出系争房屋，缺乏依据，不予支持。鉴于田玉龙仍使用系争房屋，也表示同意支付租金，但双方就租金的数额协商不一致，根据系争房屋旁边的市场行情，以及田玉龙与原房主马成武签订的房屋租赁费2012年是12000元，2013年田玉龙给马成武支付租赁费是14000元，并且按照田玉龙主张的每年按2000元的标准递增房屋的答辩请求，田玉龙的主张符合市场行情，故确定系争房屋2014年（2014年2月1日至2015年2月1日）的租金一年为16000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决：被告田玉龙于判决生效后十日内一次性支付原告何龙租赁费16000元（2014年2月1日至2015年2月1日）。案件受理费800元，减半收取400元，由原告何龙负担300元，由被告田玉龙负担100元。 宣判后，何龙不服，提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付房屋租赁费40000元（2014年2月1日至2015年2月1日），一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对上诉人与被上诉人系争房屋租赁费的认定依据不足，纯属一审法院法官主观臆断。根据原租赁合同，本案系争房屋2012年房屋租赁费为12000元，被上诉人答辩时称2013年给原房主马成武租赁费为14000元，但被上诉人就此答辩未提供任何证据证明，何况2013年4月系争房屋已由马成武出售给上诉人，被上诉人是如何将2013年房租支付给原房主。一审又由何依据认定2013年的房租为14000元，有何依据推理出每年按2000元的标准递增房租。一审判决的结论及推理缺乏基本的证据及理论支持，属于主观臆断。二、一审法院对上诉人与被上诉人系争房屋租赁费应依据周边市场价格调整，必要时可以委托相关部门鉴定。本案系争房屋由原房主出售给了上诉人，作为承租户被上诉人应当与上诉人重新签订房屋租赁合同，就有关房屋租赁费、支付期限等达成一致意见，但被上诉人拒绝签署新的房屋租赁合同。根据原房屋租赁合同约定，合同租期为五年，每年按市场行情租金调价。一审法院应当根据有关市场调查或相关鉴定结果为依据得出同一地段本年度租金单价，来计算上诉人与被上诉人系争房屋2014年2月1日至2015年2月1日的租赁费的。三、一审法院对本案系争房屋租赁费的认定，对上诉人明显不公，且未能最终解决纠纷。一审法院认定系争房屋2012年的租金为12000元，2013年的租金为14000元，每年按2000元的标准递增，因此，2014年为16000元，那么，2015年和2016年的租赁费按一审法院判决推理，应该是18000元和20000元。首先，物价上涨及人民币贬值等因素造成每年的2000元均不是等值的，何况2013年的2000元与2016年的2000元相比下，上诉人的租金就是一个负增长。其次，按一审判决的推理，一审判决结果超出了当事人的诉讼请求。最后，按一审判决的推理，一审法院未能最终解决纠纷，必然引起新的诉讼，给司法资源造成了浪费。综上，一审法院对系争房屋租赁费的认定缺乏证据及法律依据，请二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付2014年2月1日至2015年2月1日的房屋租赁费40000元。 针对上诉人何龙的上诉请求、事实和理由，被上诉人田玉龙答辩称：2013年2月1日至2014年2月1日的租赁费为14000元，相应证据已经提交。上诉人诉请的40000元租赁费不符合当地房屋租赁行情，现在涉案房屋右边的房屋租赁费是12000元每年，涉案房屋旁边的14号房屋租赁费是18000元每年，14号房屋是周边房屋中最好的房屋。被上诉人租的上诉人的房屋地理位置不太好，有一个楼梯挡着门面，原房主马成武当时租给被上诉人的时候说，别人租是18000元每年，租给被上诉人就16000元，优惠2000元。 二审中，上诉人何龙向法庭提交以下证据： 证据一、邹朝俊与马彦博房屋租赁合同、收据。证明：与涉案房屋相同地段的红寺堡商城42、43号营业房2014年度租金是40000元，予以证明与涉案房屋同一地段的房屋出租的租金市场行情为每年40000元。 证据二、柯福忠、何文兰与何文江房屋租赁合同、房产证、收据。证明与涉案房屋同一地段的房屋出租的市场行情是每年租金35000元。 证据三、手机录音。证明被上诉人出租其所有的同一地段的房屋，2014年度租金为35000元。 证据四、证人何某某、马某某、柯某某证言。证明：涉案房屋当年租金的市场行情在35000元以上。 被上诉人田玉龙质证意见是：证据一、二与本案无关，与涉案房屋相邻的两间营业房的租金是12000元和18000元，不是上诉人出具的证据中的租金金额。上诉人提供的这两个合同中载明的房屋离涉案房屋有20多间房屋之远，而且房屋的面积都比涉案房屋的面积大。录音资料不认可，被上诉人是有一套罗山商城的房屋，但没有出租，上诉人提交该证据所要证明的事实不存在。关于证人证言，何文江是上诉人的叔叔，柯福忠是上诉人的姑父，不予认可；马彦博不在罗山商城里做生意，所说的新盖的那栋楼还未开业。 被上诉人田玉龙向法庭提交以下证据： 证据一、银行转账明细单。证明：2013年3月5日被上诉人向原房主马成武交纳2013年到2014年期间的租金是14000元。 证据二、租房合同（两份）。证明：涉案房屋附近的39号、143号房屋租金是20000元左右，但该两套房屋的面积比涉案房屋面积大。 上诉人何龙质证意见是：对证据一的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，与本案无关。证据二的真实性、合法性、关联性均不认可。 对上诉人何龙与被上诉人田玉龙提交的证据，结合各自的质证意见，本院综合认定如下：上诉人何龙提交的证据能够反映红寺堡区罗山商城部分营业房的租金市场行情，但红寺堡区罗山商城的营业房的租金确定并不是统一的，而是依据房屋的面积、地理位置及房屋的归属来确定，不同等因素决定着租金市场行情。上诉人何龙提交的证据所反映的房屋与涉案房屋并属于同一地段，面积也不相同，故对证据的证明目的不予采信。对于被上诉人田玉龙提交的证据的证明目的也不予采信。 二审审理查明，一审查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人田玉龙与涉案房屋的原房主马成武、马正莲签订的房屋租赁合同系合法有效合同，房屋虽然已由原产权人马成武、马正莲转让于上诉人何龙，但根据买卖不破租赁原则，产权变更并不影响房屋租赁合同的履行，故被上诉人田玉龙仍可依据原租赁合同约定的租赁期使用涉案房屋。现双方当事人就房屋租金协商不一产生争议，上诉人何龙诉讼要求确定涉案房屋每年租金为40000元，但其提交的证据只是反映了红寺堡区罗山商城部分营业房的租金市场行情，实际中，红寺堡区罗山商城营业房的租金并不是统一的，而是依据房屋的面积、地理位置及房屋的归属来确定。不同面积、位置、权属等因素决定和影响着租金的高低水平。再者，上诉人何龙提交的证据所反映的房屋与涉案房屋并属于同一地段，面积也不相同，故对其证据的证明目的不予采信。结合本案实际综合考虑，一审根据被上诉人田玉龙与原房主协商的租金，再结合租金市场行情的变化，确定涉案房屋2014年度租金为16000元是符合当地市场行情的，并无不妥，本院予以确认。综上，上诉人何龙的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人何龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈秀霞 审 判 员  韩 芬 代理审判员  张 军 二〇一四年九月二十三日 书 记 员  王利武 本案引用法律条文 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理； （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后。当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。