广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2109号原告邱国能，男，汉族，1994年8月25日出生，住址广东省深圳市龙华新区委托代理人张希，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。被告李桂平，汉族，1975年3月4日出生，身份证住址杭州市滨江区。被告王华文，汉族，1982年3月8日出生，身份证住址重庆市江北区。第三人深圳市天澜房地产顾问有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道大航社区。法定代表人林燕玲。上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人张希，被告李桂平到庭参加了诉讼。被告王华文及第三人深圳市天澜房地产顾问有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月14日，原告、被告李桂平及第三人签订了《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同(NO.0000620)》，约定被告将位于深圳市宝安区观澜街道大和路招商澜园1#A单元10A房转让给原告。该房产与1#A单元10B为双拼房，已实际打通隔墙并连接。合同签订前，李桂平自称为上述房产的实际所有权人，因限购政策将房产登记在被告王华文名下，李桂平还出示了一份经过公证的委托书以证明其有权处置上述房产。合同签订后，原告按照合同约定将定金8万元支付到第三人账户，由第三人以转账方式将定金支付到李桂平的招行账户。根据合同约定，双方应当于2015年4月25日前前往银行办理首付款的资金监管手续。由于李桂平所出示的委托书没有写明具体房产号，不符合办理资金监管的文件要求，原告与李桂平于20l5年4月25重新签订了《房地产买卖居间合同(NO.0000622)，将办理资金监管手续的时间变更为20l5年5月20日。后李桂平仍然以上述理由将办理资金监管的时间变更为20l5年6月10日。然后，截至20l5年6月10日，李桂平仍未取得有效的公证委托书给第三人，导致无法办理资金监管手续。2015年7月1日，原告委托北京市地平线(深圳)律师事务所向李桂平发出一份《律师函》，要求李桂平继续履行合同，配合原告办理资金监管手续，但李桂平未予理会。综上，被告已逾期履行合同义务超过五日，原告有权按照合同的约定，解除合同并按照房屋转让价的百分之二十要求被告承担违约金。原告诉请法院判令：1、解除编号为NO.0000622的《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》；2、被告返还购房定金人民币8万元；3、被告支付违约金人民币25.6万元；4、被告承担全部的诉讼费用。被告李桂平答辩称，就本案纠纷原告在2015年9月份已提起过诉讼，在9月17日开庭当天撤诉，现原告再次起诉。关于另外一套房子的案件在2016年1月份已开庭审理。在与中介签订房屋居间合同时，我方就向对方提出王华文的公证书有问题，对方和中介看过该公证书，也确认公证书有问题、无法过户，但在该情况下对方坚持要签订居间合同。在多次与王华文沟通之后，王华文没有直接来深圳签订另外的公证书。我和原告沟通过几次，原告也同意不再履行此合同、不再购买此房，原告也没有按照居间合同的要求办理银行托管手续，之后原告一再要求我赔偿。我方认为本案事实清楚，纠纷已明确，对方却纠缠不清，违约方不在我方，请求法院查明事实，公正处理。第三人未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2011年8月29日，就购买深圳市宝安区观澜街道大和路招商澜园1#A单元10A房，被告王华文与被告李桂平在深圳市深圳公证处办理了公证委托手续，王华文委托李桂平为代理人，代理事项包括办理上述房产的抵押贷款手续、办理房产所有权转移登记手续、签署卖房协议并获得相关收益、办理房款资金监管手续等，代理期限自委托书签署之日至事项办完为止。2015年4月14日，邱良忠作为买方代理人，李桂平作为卖方王华文的代理人，第三人作为居间方，签订了《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO.0000620），约定卖方将其所有的深圳市宝安区观澜街道大和路招商澜园1A单元10A房转让给买方，转让成交价128万元，定金8万元，买方将定金支付至居间方监管帐号视为卖方收讫定金；定金之外的房款采用银行按揭贷款方式支付，买方于2015年4月25日前将首期款30.4万元支付至双方约定的监管帐号，并向银行提交按揭贷款申请资料，卖方应予配合；卖方于双方办完资金监管手续且买方取得银行贷款承诺函之日起2个工作日内自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，注销抵押登记后2个工作日内将房地产证原件交予居间方或居间方指定担保公司；佣金1万元；交楼保证金3000元；买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，守约方有权要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，逾期超过5日，守约方可解除合同并要求支付转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则。2015年4月25日，被告王华文作为卖方，被告李桂平作为卖方代理人，原告邱国能作为买方，第三人作为居间方，签订了《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》（NO.0000622），除首期款支付时间为2015年6月10日外，其余合同内容与上述编号NO.0000620合同内容一致。合同签订后，原告如约支付了定金8万元。第三人向李桂平支付了6.7万元，第三人仍监管1.3万元。因2011年8月29日王华文委托李桂平为代理人的公证委托书不符合办理首期款资金监管、递件过户等手续的要求，需要两被告重新出具公证委托书，但两被告未能出具，买卖合同未能继续履行。原告发短信给李桂平要求继续履行合同，李桂平未予回应。2015年7月1日，原告委托律师向李桂平邮寄律师函，催促李桂平收函后三天内继续履行合同，协助办理资金监管等。另查，涉案房产与深圳市宝安区观澜街道大和路招商澜园1#A单元10B房产为双拼房。以上事实，有公证书、房地产买卖居间服务合同、账户历史交易明细表、定金收据、手机短信、律师函、快递单及庭审笔录在卷佐证。本院认为，被告李桂平代理被告王华文与原告邱国能签订的房屋买卖合同合法有效，对当事人具有约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于公证委托书的问题，委托书已清楚明确记载李桂平的代理事项、权限和期间，有委托人王华文的签名，原告有充分理由相信李桂平有代理权。至于委托书是否应当写明具体房产证号码、是否不能将买房与卖房同时列为委托事项，才满足办理资金监管、递件过户手续的要求，则是委托人与受托人应当补充、完善的事情，属于卖方的义务，即使原告在签订买卖合同时就知道委托书应当修改、完善，而两被告未能出具符合后续手续办理条件的合格的委托书，原告也不存在过错。李桂平的答辩意见不能成立，不予采纳。原告已经按照约定支付了定金，王华文未能履行卖方义务，经催告后至今仍未履行，构成根本违约，原告诉请解除合同、返还定金，予以支持。关于违约金，综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院对原告主张的违约金予以调整，酌情支持12.8万元。代理人李桂平在代理权限内，以被代理人王华文的名义实施民事法律行为，王华文应当对李桂平的代理行为承担民事责任，李桂平对原告不承担违约责任。被告王华文与第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除被告李桂平代理被告王华文与原告邱国能于2015年4月25日签订的NO.0000622《天澜房地产顾问有限公司房地产买卖居间合同》；二、被告王华文于本判决生效之日起十日内一次性向原告邱国能返还定金人民币8万元，第三人深圳市天澜房地产顾问有限公司予以协助配合；三、被告王华文于本判决生效之日起十日内一次性向原告邱国能支付违约金人民币12.8万元；四、驳回原告邱国能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6340元，原告邱国能已预交，原告邱国能负担1920元，被告王华文负担4420元。财产保全申请费2200元，原告邱国能已预交，由被告王华文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  龙倩虹人民陪审员  陈远霞人民陪审员  朱纯禄二〇一六年四月一日书 记 员  李玉婷书 记 员  张晶晶附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。