广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初8141号原告(反诉被告）：李小强，男，汉族，1983年2月8日出生，身份证住址四川省邻水县。委托代理人：何立新，广东卓建律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁汉强，男，汉族，1933年12月30日出生，户籍地址广东省深圳市大鹏新区。委托代理人：戴振军，广东华商（龙岗）律师事务所律师。原告(反诉被告)李小强诉被告（反诉原告）袁汉强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李小强及其委托代理人何立新、被告（反诉原告）委托代理人戴振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)诉称，原、被告于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》，将被告所有的位于深圳市××鹏新区鹏城街道南门街××、××号房屋出租给原告,作经营使用，租赁期限共三年，自2013年4月1日起至2016年4月1日止，租赁合同到期后，双方对该份合同续签，自2016年4月1日起至2019年3月31日止，在上述两份合同签订前，双方持续签订了几份合同，从2007年起至今，在被告将涉案房屋交付给原告使用后，原告即对房屋进行了装修，并注册了“深圳市××鹏新区李记工艺品店”，对商铺进行了装修改造成，商业推广，双方合作的十二年间均十分友好。关于涉案房屋的租赁合同也是三年一签，租金按市场价格进行调整，在2015年5月10日签订的房屋出租协议书第二条中明确约定房屋出租到期后在同等条件下，原告有优先权（按市场出租参考价），但2019年年初，被告在原告联系续签合同的时候表示，不再出租给原告，要租给别人，原告当时表示不同意，希望能按同等条件下，对涉案房屋续租经营。但被告恶意调整租金价格，对原告提出的续约租金条款已超过了同区域同类房屋租金价格几倍，以此来规避合同条款的约定。原告承租涉案房屋十二年，投入了资金进行装修装饰，也在各类平台进行商业推广，目前具有一定的商业价值，被告违反诚信原则，拒绝履行合同义务。为维护原告的合法权利，特诉至法院，诉讼请求如下：一、判令被告继续履行合同；二、原告按市场出租参考价，对涉案房屋拥有优选承租权；三、判令被告赔偿装修款100000元；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）答辩称，双方签订的租赁合同期限为2016年4月1日至2019年3月31日，合同已因期限届满而终止，原告无权要求继续履行合同；原告所谓优先承租权，法律没有规定，是否继续出租是被告的权利，在被告明确表示不再出租的情况下，原告即无权继续占有，且被告也没有出租他人，原告主张优先承租权，无法定事由和依据。关于原告要求装修赔偿10万元，原告没有任何证据证明其在租赁期间进行过装修及相应费用，且根据法律规定，双方租赁合同期限届满，已经终止，原告无权要求出租方进行补偿。涉案房屋系被告老宅，位于大鹏所城内，建于百年前，目前大鹏所城内的房子都是老宅，都没有所谓的建设工程规划许可证。《中华人民共和国合同法》（1999年起实施）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年实施）针对的是20世纪80年代之后建设的房屋，20世纪80年代之后，我国才在房屋建设过程中严格实施建设工程规划许可制度，才需要“建设工程规划许可证”。在此之前，基本上不存在所谓的建筑工程规划许可证的问题，尤其是在农村房屋的建设方面更不存在。涉案房屋在解放前就已经存在，不可能取得所谓的建设工程规划许可证，不能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年实施）来认定这类房屋租赁合同无效，该类房屋租赁合同应认定为有效。被告（反诉原告）反诉称，2015年5月10日，双方签订一份《房屋出租协议书》，根据协议约定，被告袁汉强将深圳市××鹏新区××鹏街道鹏城社区南门街××、××号房屋出租给原告，用于经营小商品，租期三年，从2016年4月1日至2019年3月31日止，每月租金2000元，租金于每月5日前支付。2019年1月初开始，黄远强代表被告多次告知原告，协议到期将收回房屋不再出租。2019年4月1日，被告及家人试图收回房屋时，遭到了原告的拒绝及威胁。租赁协议到期后，原告一直强占使用房屋至今，且没有支付任何使用费用，根据《中华人民共和国合同法》第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。鉴于原告已经先行提出起诉，故被告提出如下反诉请求：1、判令原告立即将位于深圳市××鹏新区××鹏街道鹏城社区南门街××、××号房屋返还给被告；2、判令原告自2019年4月1日开始每月向被告支付房屋使用费8000元整，直至实际返还房屋之日止（暂时计算至2019年5月15日的房屋使用费为14000元）。3、判令原告承担反诉费用。原告答辩称，按照双方租赁合同约定，在同等出租价格情况下对该房屋享有优先承租权；原告愿意按照原承租合同的房屋租金进行支付占有使用费，但超出市场价值过高的部分，原告不愿意支付也没有法律依据；且被告在双方发生争议的期间多次对承租房屋进行断水断电，已严重影响到租赁房屋的使用。当事人围绕诉讼请求，提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：1、《房屋租赁合同》，租期自2013年4月1日至2016年4月1日；2、《房屋出租协议书》，租期自2016年4月1日至2019年3月31日；3、水电收据；4、营业执照。被告对原告提交的证据三性予以认可。被告提交深圳市××鹏新区大鹏办事处鹏城社区工作站盖章确认的证明两份，证明涉案房屋目前由被告管理和使用，原告对此三性予以认可。根据双方当事人的举证和质证意见，本院对原、被告提交的证据三性均予以认可。经审理查明，2007年起，原告租赁被告深圳市龙岗区大鹏新区大鹏街道鹏城社区南门街5号、6号房屋用作经营场所；2013年4月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将深圳市龙岗区大鹏新区大鹏街道鹏城社区南门街5号、6号房屋租赁给原告作商业经营使用，租赁期限自2013年4月1日至2016年4月1日，租金900元/月。合同期满后，双方就上述租赁房屋，于2015年5月10日签订了《房屋出租协议书》，合同中甲方为被告袁汉强，乙方为原告李小强，合同约定：房屋出租期限为三年，从2016年4月1日至2019年3月31日止，房屋出租到期后在同等条件下乙方有优先权（按市场出租参考价），租金2000元/月。原告庭审称，合同到期前，原、被告双方就续签合同进行磋商，原告提出以6000元/月续租涉案房屋，被告表示不同意；被告要求原告按当地交易习惯另加付40000元喝茶费，合同一年一签，原告对此亦未同意，双方未能达成一致。被告告知原告合同到期后，房屋不再继续出租；《房屋出租协议书》到期后，原告拒绝将房屋交还给被告，亦未向被告支付房屋的占有使用费，为此发生纠纷。另查，涉案房屋建于民国时期，位于深圳市××鹏新区大鹏所城文物保护单位本体范围内，不具有建设工程规划许可证,根据被告提交的深圳市××鹏新区大鹏办事处鹏城社区工作站盖章确认的证明显示，涉案房屋目前由被告管理和使用。本院认为，《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日开始施行，2008年1月1日废止）颁布实施后，我国才正式建立了建设工程规划许可证制度；《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）实施后，乡村建设纳入建设工程规划许可证制度适用范围。根据法不溯及既往原则，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”中适用的范围应为“建设工程规划许可证制度”实施后建设的房屋。本案中，涉案房屋建于民国时期，位于深圳市××鹏新区大鹏所城文物保护单位本体范围内，涉案房屋建造时，尚未实施建设工程规划许可证制度，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定适用的情形，被告作为房屋管理、使用人，与原告双方自愿达成房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，应认定为有效。关于优先承租权，本院认为双方约定优先承租权，未违反法律禁止性规定，系双方意思自治，合法有效，权利人可就义务人存在违反约定之情形请求违约责任，而无权请求继续履行原合同。本案中，原告主张行使优先承租权，须对被告有出租意向、缔约条件同等、被告违反约定等情形承担举证责任。原告并未提交上述相应证据，且被告亦表示合同期满后不再出租，故，原告主张按市场出租参考价，对涉案房屋拥有优先承租权，继续履行合同，于法无据，本院不予支持。关于占有使用费问题。根据原告庭审称，在租赁合同届满前，原告提出以6000元/月续租涉案房屋，被告表示不同意，被告提出反邀约要求原告按当地交易习惯另加付40000元喝茶费并一年一签，原告对此未同意。被告主张原告李小强按8000元/月支付到期后占有期间房屋使用费，对涉案房屋地理区位、旅游价值、古城的品牌效应等作出合理说明；另，结合原告陈述的双方磋商时被告的缔约要求（6000元/月租金、喝茶费40000元、一年一签等，折合逾9333元/月），本院认为，被告主张原告按8000元/月支付占有期间使用费，未超出原告应有的心理预期，原告抗辩标准过高，但却于租期届满后继续无权占有、经营涉案房屋，违反合同自愿平等原则，原告抗辩不予采纳。综上考虑，被告主张原告按8000元/月支付占有使用费，合情合理，于法有据，本院予以支持。另，因《房屋出租协议书》租赁期限已于2019年3月31日届满，被告主张原告返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持；参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，原告请求被告补偿附合装修装饰费用的，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告）李小强的所有诉讼请求；二、原告(反诉被告）李小强于本判决生效之日起十日内将涉案深圳市大鹏新区大鹏街道鹏城社区南门街5号、6号房屋交还被告（反诉原告）袁汉强；三、原告(反诉被告）李小强于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）袁汉强支付占有使用费（按每月8000元计算，自2019年4月1日起至房屋返还之日止）。四、驳回被告（反诉原告）袁汉强的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2350元（原告李小强已预交）、反诉案件受理费150元（被告袁汉强已预交），由原告李小强承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄 俊人民陪审员  金海斌人民陪审员  叶景锋二〇一九年七月二十三日书 记 员  张小慧