江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城民初字第1681号原告何庆忠。委托代理人臧梅，江苏河滨律师事务所律师。被告宿迁宝龙置业发展有限公司。法定代表人许健康，董事长。委托代理人解爽。委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。原告何庆忠诉被告宿迁宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月4日、2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告何庆忠及其委托代理人臧梅、被告委托代理人解爽、胡光强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何庆忠诉称：2011年9月11日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的宝龙城市广场27幢6层27－606号房。原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应该于2013年11月30日前将符合《宿迁市住宅项目交付使用管办法》规定并取得住宅项目交付使用通知书的房屋交付给买受人使用。第九条约定：如逾期超过30日，买受人有权解除合同，解除合同的，出卖人应当按照买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金等。合同签订后，原告于2011年9月20日缴纳了首付款68908元。余款15万元办理按揭贷款，在办理按揭贷款过程中，被告通知原告，因原告是二套房，需要交纳60%房款，原告需要再交纳房款63000元，余款87000元方可办理按揭贷款，原告按照被告要求于2013年8月23日交付房款63000元，并办理了按揭贷款87000元，该按揭贷款于2013年11月11日到达被告处。后被告没有按期交房。被告逾期交房长达半年之久，原告于2014年6月24日向邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，但被告至今没有按照合同约定返还原告的购房款及赔偿违约金。原告于2014年4月28日缴纳涉案房屋契税6567.24元（含减免税额6258.15元）。故向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的宝龙城市广场第27幢6层27－606号房屋商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款218908元，并支付违约金（以已交房款为基数，按照日万分之三自缴款之日起计算至实际支付之日止）；3、被告赔偿原告契税损失6567.24元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告宝龙置业辩称：原被告双方在2012年5月14日签订商品房买卖合同是事实，原告方购买宝龙城市广场第27幢6层27－606号房屋，合同约定的交房时间是2013年11月30日，由于被告方在工程方面的原因，造成商品房未能按时交付，确实已违约。被告于2014年6月25日收到原告邮寄的《解除商品房买卖合同通知书》，对解除合同无异议，但希望原告能够继续履行合同，同时被告方就逾期交房承担相应的违约责任。原告于2011年9月20日支付购房款68908元，于2013年8月23日支付购房款63000元，于2013年10月11日支付购房款87000元。违约金过高，要求法院予以调整。经审理查明：2012年9月11日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的宝龙城市广场第27幢6号27－606号房屋。合同第八条约定房屋交付时间为2013年11月30日前，第九条约定：“逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金”。合同签订后，原告于2011年9月20日支付购房款68908元，于2013年8月23日支付购房款63000万元，于2013年10月11日以按揭贷款方式支付购房款87000元。后被告逾期交房，原告于2014年6月24日邮寄《解除商品房买卖合同通知书》给被告，被告于2014年6月25日收到《解除商品房买卖合同通知书》，且未提出异议，但被告至今没有按照合同约定返还原告的购房款及赔偿违约金，引起诉讼。另查明，2011年9月11日、2013年8月23日、2013年10月11日，中国人民银行六个月以下贷款基准利率为6.1%／年、5.6%／年、5.6%／年，折算成四倍月利率为2.03%、1.86%、1.86%。原告于2014年4月28日缴纳涉案房屋契税6567.24元（含减免税额6258.15元）。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、购房发票、快递单据、解除商品房买卖合同通知书、契税票据等证据在卷佐证，足以证实。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。原被告之间的商品房买卖合同关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告作为买受人已履行给付房款义务，被告应按合同约定于2013年11月30日前向原告交付房屋。现被告逾期交房超过30日，原告于2014年6月24日向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除涉案房屋的买卖合同，被告于2014年6月25日收到，且未提出异议，故该商品房买卖合同应于2014年6月25日解除，对此本院予以确认。因合同已解除，原告起诉要求再次解除合同，依据不足，本院不予支持。合同解除，被告应按合同约定将原告所交购房款218908元予以退还，并承担合同约定的违约金“自买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金”。被告辩称双方约定的违约金标准过高应予调整。本院认为，该违约金标准系双方真实意思表示，且未超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。考虑到原告付款的方式、被告的违约情况以及违约金的惩罚性质，本院认为该违约金标准并不过高，故不予调整。原告主张被告除违约金外另行赔偿契税损失6567.24元，经计算按原被告约定的违约金标准，被告需要支付给原告的违约金高于6567.24元，且原告未能举证证明其损失超过约定的违约金。故对原告的这一主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2011年9月11日原告何庆忠与被告宿迁宝龙置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201109100099）于2014年6月25日解除；二、被告宿迁宝龙置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何庆忠已付购房款218908元及违约金（以68908元为基数，按照日万分之三标准自2011年9月20日起计算至判决确定的履行之日止；以63000元为基数，按照日万分之三标准自2013年8月23日起计算至判决确定的履行之日止；以87000元为基数，按照日万分之三标准自2013年10月11日起计算至判决确定的履行之日止）；三、驳回原告何庆忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5189元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 荣人民审判员  高爱银人民陪审员  朱丹宁二〇一四年九月十八日书 记 员  张婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。第5页／共6页