广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2321号原告：高芬，女，汉族，1990年10月10日出生，住陕西省洋县。委托诉讼代理人：王晖（系原告配偶）,男，汉族，1987年1月23日出生，住陕西省洋县。被告：惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴五路148号龙富花园-北苑5栋201号房。法定代表人：刘波涛。委托诉讼代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。原告高芬与被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晖、被告的委托诉讼代理人谢佛鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2018年10月1日起至原告收到被告发出的《收楼通知书》之日（2019年4月13日）止共195日，根据商品房预售合同第八条逾期付款责任进行赔付，逾期交房违约金人民币95452.5元（以支付总价1223761元，计算标准为每日万分之四，即489.5元/日）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月17日原告向被告支付了龙富花园南苑2栋1701房定金40000元。2018年8月30日原告向被告支付了首付款333761元。原、被告双方于2018年8月5日签署了《商品房认购书》。2018年9月18日原告与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》，原告并于当天向被告支付由被告代收的办证费用525元以及维修基金6934.8元。合同约定：原告以人民币1223761元的价格购买被告开发的龙富××××号房屋，被告应按照购房合同第十二条约定于2018年9月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第八条规定“逾期超过60日之内的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金”承担违约责任。原告已按认购书及合同约定按时且足额支付了各项应付费用，原告已按认购书及合同履行全部义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告工作人员于2018年10月28日发出延期公函通知，并承诺原告2018年12月30日前交房，实际无果；2019年2月23日原告向被告发出的（催告履行合同通知书）也未收到任何回复。2019年3月6日，在大亚湾住建局有关领导协调下，被告承诺2019年3月15日给到业主确切收房通知书，以及赔偿金额明细，并于2019年3月30日正式交房，保证交房质量。直至2019年4月13日原告方才收到被告发出的于2019年4月29日前办理收楼手续的《收楼通知书》。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司辩称，1.本案存在不可抗力因素，有大雨暴雨等天气影响大约20天，台风影响7天，这27天属于不可抗力，依法应当免责；2.违约金属于赔偿范围，赔偿范围限于实际损失，但违约金约定每日万分之四明显过高，请求法院予以调整，调整至按照银行贷款利率计算违约金；3.2019年1月10日按揭银行放款，即2019年1月10日原告才付清房款。本院经审理认定事实如下：2018年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州，总房价款为1223761元,原告应当于2018年8月30日前支付首期款373761元，余款850000元向银行申请贷款支付。被告应在2018年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付原告使用。第八条逾期付款责任，原告未按约定时间付款的，被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之四的违约金。第十二条逾期交付违约责任，被告未按约定的时间将商品房交付给原告的，逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金；逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。合同补充协议第四条约定，原告应按被告发出的《入伙通知书》指定的日期到被告指定的地点交清购房余款及其他应付费用，办理好房屋交接手续。若原告未依约交清购房及其他应付费用的，被告有权不予办理交接手续，因此造成房屋迟延交付的责任由原告承担。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告于2018年8月30日付清首期款373761元，2019年1月10日支付按揭款850000元。2019年4月13日，原告收到被告发出的收楼通知书。另查，被告提供在惠州大亚湾区住建局工作人员见证下其与业主签订的《协议书》，证明本案存在不可抗力因素并应在延期交付时间中冲减30天，本案原告高芬在《协议书》上签名确认。本院责令被告限期提交涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但期满后被告并未向本院提交上述资料。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是原告主张迟延交房违约金应否得到支持。对此本院分析如下：1.关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同第十一条中约定，被告应当在2018年9月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用。但直至庭审之日仍未将涉案房屋交付给原告，已构成违约，原告主张支付自2018年10月1起到2019年4月13日止（共195天）的逾期交房的违约金，有事实和法律依据，予以支持。2.关于本案是否存在不可抗力因素的认定。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因大亚湾地区属沿海地区，每年均会受暴雨、台风等恶劣天气影响，被告在签合同时应当预见并考虑该因素，故暴雨、台风等并不属于不可抗力。被告辩称业主代表、开发商代表签订《协议书》，确认存在不可抗力因素并在延期交付时间中冲减30天，有原告在《协议书》上签名确认，予以采纳。3.关于逾期交房违约金计算时间及基数的认定。依照合同第十二条约定，逾期超过60天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。截止至原告诉请的2019年4月13日，本案逾期交房时间为195天，扣减30天，扣除后本案中被告逾期交房时间计为165天。本案中，涉案商品房总价款为1223761元，首期款373761元于2018年8月30日付清，按揭款850000元于2019年1月10日付清，逾期交房违约金分两部分计算，第一部分以373761元为基数，从2018年10月1日起至2019年4月13日止扣除30天，按日万分之四计算，具体数额为24668元（373761元×4?×165天）；第二部分以850000元为基数，从2019年1月11日起至2019年4月13日止扣除30天，按日万分之四计算，具体数额为21420元（850000元×4?×63天），两笔违约金共46088元，原告请求超过部分不予支持。合同中逾期付款和逾期交房的违约责任约定相当，不会造成一方利益严重失衡，被告主张调整减少违约金的请求，与严守契约精神相悖，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高芬支付逾期交房违约金46088元；二、驳回原告高芬其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1093.16元，由原告高芬负担493.16元，被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担654元，被告负担部分已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇一九年七月二十九日法官助理 李红兰书 记 员 陈 露