呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初2582号原告：呼和浩特市三和大酒店有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区。法定代表人：刘治江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：常宏，内蒙古经略律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜运峰，内蒙古经略律师事务所律师。被告：内蒙古自治区人民防空办公室，住所地呼和浩特市新城区。负责人：许怀云，该办公室主任。委托诉讼代理人：马坤杰，爱德律师事务所律师。原告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司（以下简称三和大酒店）与被告内蒙古自治区人民防空办公室（以下简称人民防空办公室）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三和大酒店委托诉讼代理人姜运峰、被告人民防空办公室委托诉讼代理人马坤杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三和大酒店向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告向原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效；2.判令继续履行原告与被告签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》和《房屋租赁合同书补充协议二》。事实与理由：2006年11月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，合同约定被告将坐落在呼和浩特市XXX主体及配套设施有偿租赁给原告作为宾馆、酒店及其他商业用房的经营场所，租赁期限从2007年1月1日至2026年12月31日。2007年4月2日，双方又签订了补充协议，协议增加了综合楼地下室、原有办公楼3-4层出租给原告使用。但是在合同履行的过程中被告存在以下过错：1、未按合同约定向原告缴纳电梯维护管理费；2、强行占用原告租赁物；3、另行加装电梯；4、未经原告同意的情况下擅自维修原告租赁物并强制在酒店1-4楼进行围挡；5、两次发生火灾；6、强行拆除原告经依法批准建设的停车场；7、在没有取得消防验收的情况下将南楼租赁给原告且拒绝履行消防报审手续，并多次向消防机构举报导致原告无法正常经营；8、强行停止原告经营的地下一楼餐厅；9、强行封闭餐饮北大门等等诸多违约行为，这些违约行为给原告造成重大的损失及影响。2019年2月25日，原告突然收到被告邮寄的《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》。原告认为，原告多次找到被告协商赔偿事宜及租金缴纳事宜均被拒绝，且被告违约在先，如果被告按照合同约定对原告进行违约赔偿，该违约赔偿完全可以抵顶原告应当支付的租金，故原告不存在拖欠租金的违约行为，原告是按照合同的约定履行义务，被告无权行使解除合同的权利，如果被告解除合同将导致原被告双方的利益显著失衡，明显不利于原告。因此，原告为了维护合法权益诉至法院，请求法院判如所请。被告人民防空办公室辩称，原告的主张没有事实及法律依据，因此被告不同意原告的诉讼请求。原被告在双方所签订的《房屋租赁合同书》中第六条第（一）款约定：“承租方未经出租方许可改变本合同标的物约定的用途的，致使标的物受损，出租方有权解除合同，并要求赔偿损失”；第（三）款约定“承租方未按本合同第三条第（一）款和第（二）款的约定向出租方缴纳租金，出租方有权终止本合同，并由承租方承担违约金”。但是在合同签订后，原告未经被告许可，擅自拆改、扩建承租标的的架构，将被告管控的人防工程严重破坏，并且原告在租赁期间一直都在违反合同的约定，拒付租金。截至到2019年，原告共欠付租金达830万余元，经被告多次催要后一直都拒不支付。基于此被告曾于2019年2月22日，以邮寄的方式向原告发送了《解除房屋租赁合同通知书》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同，故被告向原告发送的《解除房屋租赁合同通知书》合法有效，被告无需继续履行《房屋租赁合同书》及两份补充协议，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2006年11月10日，原告三和大酒店与被告人民防空办公室签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定原告租赁被告位于呼和浩特市XXX号院内新建综合楼及四周场地，租赁期限从2007年1月1日至2026年12月31日。合同第二条第（二）款约定，原告存在下列情形之一的，被告可以终止合同，收回标的物：3、不按约定交纳租金。合同第三条第（一）款约定，在合同租赁期间内，原告共向被告交纳第一条第（一）款标的物有偿使用租金30,952,617元，其中：第1至10年每年交纳租金150万元，第11至15年每年交纳租金1,55万元。合同还对双方权利义务，违约责任等作出约定。2007年4月2日，原被告再次签订了一份《房屋租赁合同书补充协议》，协议中增加了租赁的标的物，租金为每年50万元，并一次性交纳地下室租金40万元，租赁期限及付款方式同《房屋租赁合同书》。2011年3月24日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书补充协议（二）》，约定顺延租赁期限至2036年12月31日，并对租金及其他事项作出约定。另查明，按照上述合同的约定，原告应当在房屋租赁第1至10年即2007年至2016年向被告每年支付200万元，共计支付2,000万元；在第11年即2017年支付205万元，在第12年即2018年支付205万元，在第13年即2019年支付205万元，并一次性交纳地下室租金40万元，以上共计2,655万元。庭审中被告向本院提供了原告支付租金的付款凭证，按照凭证的记载，原告于2006年向被告支付150万元，于2007年向被告支付90万元，于2008年向被告支付50万元，于2010年向被告支付200万元，于2011年向被告支付100万元，于2012年向被告支付200万元，于2014年向被告支付300万元，于2015年向被告支付183万元，于2016年向被告支付161万元，于2017年向被告支付2,343,400元，于2018年向被告支付1,566,600元，共计支付1,825万元。2019年2月2日，被告向原告发出了《租金催缴通知书》，该通知书中载明，原告欠缴租金共计380万元，被告要求原告于2019年2月28日之前向被告缴纳租金380万元，否则被告将依法维护正当权益。2019年2月22日，被告以邮寄的方式向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书中载明，在合同履行过程中，原告存在拖欠房屋租赁费、擅自转租、转让标的物、擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建等违约行为，故告知原告解除与其签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》。原告于2019年2月23日签收该通知书。本院认为，庭审中原被告对于双方所签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充协议》及《房屋租赁合同书补充协议（二）》的真实性均表示认可，本院对于该三份协议的有效性予以确认，原被告应当按照协议的约定履行各自的权利义务。原告向本院主张要求确认被告于2019年2月22日向其发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效，对此被告在庭审中抗辩称，之所以向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，是因为原告一直都未按照双方所签订的协议内容履行足额支付租金的义务。本院通过对原被告所提供证据的审查，可以确认截至到2019年，原告确实存在未按双方所签订协议的约定期间向被告支付足额的到期租金，按照原被告在《房屋租赁合同书》第六条第（三）款“承租方未按本合同第三条第（一）款和第（二）款的约定向出租方缴纳租金，出租方有权终止本合同，并由承租方承担违约金”的约定，原告未按约定向被告支付租金时被告有权提出终止本合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，在被告享有解除权时以发出通知的形式向原告行使解除权符合法律规定，因此被告向原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》有效。原告主张被告存在违约行为及产生其它损失的理由在本案中并未出示相应证据加以佐证，对此原告可另行诉讼主张。综上所述，被告向原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》有效，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费200元，由原告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王菊蓉人民陪审员 张俊琴人民陪审员 杨广学 二○一九年七月三十日书 记 员 张晓曼