广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初5921号原告：朱睿，男，汉族，1996年12月8日出生，户籍住址珠海市。委托诉讼代理人：郑荣玲，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李捧玉，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告：珠海路桥实业集团有限公司，住所地珠海市。法定代表人：黄壮荣。委托诉讼代理人：葛勇，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云鹤，广东华杨律师事务所实习律师。原告朱睿与被告珠海路桥实业集团有限公司（以下简称路桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱睿及其委托诉讼代理人李捧玉，被告路桥公司的委托诉讼代理人葛勇、刘云鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱睿向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还已收取的房款2829550元及利息（利息以2829550元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年5月1日起计至付清之日止，暂计至2018年10月31日为201232元）；2.判令被告向原告双倍返还已收取的车位定金共计200000元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年，原告的母亲代表原告与被告签订两份《商品房买卖合同》及一份附件，约定由原告向被告购买位于珠海市××路××区××座xx房和XX庭X区XX号车位。XX房总价款9399550元，原告于签署合同之时已支付2829550元，XX号车位总价款500000元，原告于2017年3月17日支付定金100000元。房产合同签订之时，被告已完全清楚原告母亲为其购买房产的情况。由于原告2017年还在英国求学，原告母亲对合同价款中银行贷款部分是否能顺利放贷有很大疑虑，但被告为了促成合同，承诺原告贷款事宜由其负责，原告母亲出于对房地产公司的信任交付了首期款。后来，原告回国之后，一直按照被告财务人员的要求提供相应资料给各个银行办理贷款，但均未得到审批。至2018年5月29日，原告还在为该笔贷款查询需要提交资料。期间，也一直与被告财务沟通相关情况。直至2018年6月，被告财务短信通知原告需要通过中介才能办理贷款，并要求原告支付30万元的手续费，原告意识到由于银行贷款的收紧，被告并不能像买房时承诺的可以负责办理贷款业务，甚至还有想从中获取其他利益的可能性。由于出现以上情况，原告母亲向被告口头提出解除合同，退还房款，但被告负责人称退款较难，让原告母亲等一段时间，帮其转让给他人。原告及其母亲均在东莞开设公司，出于对被告的信任并没有对此事持续跟进，直至收到法院的应诉传票才知道实际情况。综上所述，由于银行政策性原因导致原告贷款未获批，根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”。因此，被告应当返还原告购房款及利息。车位合同是基于在被告处购买房产而签订的，合同中明确约定车位的位置、面积，但实际上，由于涉案房产地下属于人防地段，被告并不持有该车位产权。双方签订的车位合同被告是无法履行的。因此，根据《合同法》相关法律规定，被告应当返还原告双倍定金共计200000元。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告朱睿提交了以下证据：⒈商品房买卖合同（xx房）；⒉商品房买卖合同及附件（XX号车位）；⒊收据及付款凭证；⒋签证记录；⒌户口本；⒍短信聊天记录；⒎微信聊天记录；⒏不动产权登记表；⒐珠海市商品房预（销）售专网查询信息；交易明细；⒑民事起诉状；⒒（2018）粤0402民初8015号民事判决书；⒓（2019）粤04民终800号民事判决书。被告路桥公司辩称，一、原告朱睿违约在先，导致房屋买卖合同和车位买卖合同无法继续履行。双方签订《商品房买卖合同》后，原告仅依约支付首期购房款及车位定金，后迟迟不予支付剩余房款6570000元与车位款余款400000元，被告应原告及其母亲的请求多次宽限其支付期限，但原告却因资质不足无法办理银行贷款导致付款期限超出双方约定的时间。无论是合同的约定还是在原告购房前后，被告一方从未承诺负责办理或代办原告的贷款事宜，但是被告为促成交易，一直在给予原告无偿的帮助，原告将此视为被告的义务，不仅强行加重被告的负担，也有违诚实信用原则。二、被告向原告出售的XX庭X区XX号车位并非人防车位，依法可以办理独立产权证并出售。被告就案涉XX庭X区地下车位己办理相应的备案登记，并取得地下室车库的权属证明书及测绘成果报告，并且，24号车位的多个同类车位已办理独立产权证并出售给小区业主。三、此案之前，被告己针对相同的法律关系起诉原告朱睿，贵院已于2018年11月28日作出(2018)粤0402民初8015号判决书，查明了本案事实，支持了被告解除合同及原告支付违约金、没收原告车位定金的诉请。综上，本案事实清楚，被告并没有任何违约行为，原告在单方违约无法支付房款的情况下却指责被告的种种不存在的过错，其诉讼请求没有事实和法律依据，故请求法院予以驳回。被告路桥公司提交了以下证据：⒈xx房商品房买卖合同及附件；⒉XX号车位买卖合同；⒊发票；⒋收据；⒌微信及短信聊天记录；⒍关于2018年4月2日前付清逾期房款及车位款的通知；⒎X区资料领取记录表；⒏律师函及其快递单；⒐房地产权证；⒑商品房地产权权属证明书；⒒房屋建筑面积测绘成果明细表；⒓（2018）粤0402民初8015号民事判决书；⒔（2019）粤04民终800号民事判决书及其生效证明书。经审理查明，2017年3月17日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买024号车位，建筑面积24.43平方米，交易总价为500000元。该合同就付款方式及期限、交付期限以及买受人逾期付款的违约责任等约定均为空白，从合同所附XX庭X区地下一层交通设施竣工图可以明确上述交易车位具体位置。2017年5月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人又签订了一份《商品房买卖合同》及附件，就位于珠海市前山前河北路1386号地块上建设的XX庭X区第X幢XX号房买卖事宜进行了约定，房屋建筑面积354.7平方米，交易总价为9399550元。该合同及附件就付款方式约定，“买受人同意按银行按揭贷款付款：1、买卖合同签署时，买受人向出卖人付清首期款共计2829550元，其中含定金400000元；2、余款6570000元，在买卖合同签署之日起30日内办结银行按揭贷款手续（以银行批准后发放贷款到出卖人账户为准）；3、出卖人不承诺代办按揭贷款手续，买受人保证在签订买卖合同之前已详细阅读并理解银行发放贷款的条件，如银行不同意买受人申请的贷款成数（金额）或贷款年限，买受人须根据银行同意的贷款金额相应补足首付款，并提交银行要求的其他资料，由此导致办结时间迟延的，不能免除违约责任；4、若银行批准买受人的贷款申请并通知出卖人后，又以买受人方面原因为由改变贷款审批决定或延期办理按揭相关手续的，或因买受人原因导致预告登记手续延误的，由买受人自行承担因逾期导致的违约责任；5、买受人延迟办结银行按揭贷款手续的，应按买卖合同及其补充协议的相关约定，承担逾期付款的违约责任；6、如银行不批准买受人的贷款申请（无论是买受人原因或银行方面的原因），买受人应在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清全部房价款或者书面通知出卖人终止买卖合同，否则出卖人有权要求买受人承担违约责任”。该合同第八条约定，“买受人如未按本合同时间付款…逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金…”。2017年3月17日，原告向被告转账支付了500000元，被告向原告出具了金额为100000元的XX庭X区XX车位定金收据。2017年4月20日，原告通过案外人古笑欢向被告转账支付了案涉xx房购房款1500000元，又于2017年5月3日通过刷卡方式向被告支付了购房款929550元，被告于2017年5月3日向原告出具了金额为2829550元的案涉xx房购房款发票。原、被告对原告于2017年3月17日支付的500000元款项中100000元系购买案涉车位定金、400000元系购买案涉房屋定金不存争议。2018年4月2日，被告通知原告领取了一份《关于2018年4月2日前付清逾期房款及车位款的通知》，通知记载“您于2017年5月10日与我司签订有两份《商品房买卖合同》，购买位于珠海市××路××区××房及××区XX号车位一个，其中，针对房产已付首期款2829550元，其中含定金400000元，尚余6570000元未付；针对车位已付100000元定金，尚余400000元未付。按照您的说法，您的贷款申请未获银行批准，因此我司认为您应在我司通知您付款之日起15日内一次性付清全部房款及车位款。在此期间我司工作人员已多次用电话、短信等的方式和您联系，希望您及时付款，但直至此函发出之日，仍有6570000元房款及400000元车位款未付。因此，我司现特郑重函告：请于2018年4月2日前，依照合同约定付清房产余款人民币6570000元及车位余款400000元。逾期，我司将依据相关法律及合同约定追究相应的违约责任”。当事人提交的房地产权证显示，案涉xx房权属人为被告，房屋所有权取得方式为商品房转自用。2013年4月16日，珠海市测绘院出具《房屋建筑面积测绘成果明细表》，其中载明位于珠海市××路××地下室停车位共81个，案涉XX号车位面积为24.43平方米。2013年5月16日，被告取得XX区XX路XX号地下室的《商品房地产权权属证明书》。另查明，路桥公司于2018年8月就与朱睿房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，请求解除双方签订的案涉xx房的《商品房买卖合同》及附件和案涉XX号车位的《商品房买卖合同》，并要求没收车位定金100000元及朱睿支付违约金等，本院于2018年11月28日作出(2018)粤0402民初8015号民事判决书，在查明相关事实的基础上判决“—、解除路桥公司与朱睿于2017年3月17日签订的关于珠海市XX区XX路XX号第X幢XX号房的《商品房买卖合同》及附件；二、朱睿于判决发生法律效力之日起十日内向路桥公司支付违约金657000元；三、朱睿于判决发生法律效力之日起十日内向路桥公司返还由路桥公司开具的广东增值税普通发票（No09680106）；四、解除路桥公司与朱睿于2017年3月17日签订的关于珠海市XX区XX路XX号地下室XX号车位的《商品房买卖合同》，并由路桥公司没收车位定金100000元；五、驳回路桥公司的其他诉讼请求”，朱睿不服该判决提起上诉，珠海市中级人民法院在查明相关事实的基础上于2019年6月6日作出（2019）粤04民终800号民事判决书，认为朱睿经催告后仍不予支付所欠房款及车位款，应按合同约定承担违约责任，最终判决“驳回上诉，维持一审判决”，该二审判决已于2019年6月26日发生法律效力。庭审时，原、被告同意上述生效判决确定的债权债务（包括违约金和诉讼费）于本案中进行抵扣。本院认为，从原、被告先后就案涉xx房和案涉XX车位签订的《商品房买卖合同》及附件来看，双方就案涉xx房和案涉XX车位已分别成立房屋买卖合同关系，两份合同均符合交易双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据已经发生法律效力的（2019）粤04民终800号民事判决书，两份合同由于被告违约原因均已于2019年6月26日解除，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原、被告同意将上述生效判决确定的债务于本案中进行抵扣，故朱睿请求路桥公司退还抵扣违约金657000元及路桥公司于(2018)粤0402民初8015号案中已预交应由朱睿承担的部分案件受理费63008元后的已付购房款2109542元（2829550-657000-63008），有事实和法律依据，本院予以支持，抵扣后，路桥公司不得再向本院请求退还该63008元案件受理费。原告请求被告按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述应退还款项自合同确认解除之日次日起至实际付款之日止的资金占用利息，本院亦予支持。关于原告就案涉车位交易请求被告双倍返还定金200000元，如已发生法律效力的（2019）粤04民终800号民事判决所述，原告并无证据证明案涉XX车位属于人防工程不得出售，被告提交的《房屋建筑面积测绘成果明细表》和《商品房地产权权属证明书》足以证明被告已取得XX车位的权属证明，原告应就其案涉车位不得出售的主张承担举证不利的后果，原告经被告催告后一直不支付剩余购房款，系导致案涉合同不能继续履行的一方，无权要求返还定金，生效判决已确认被告没收原告车位定金100000元，原告请求被告双倍返还车位定金200000元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海路桥实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱睿返还已支付的购房款2109542元；二、被告珠海路桥实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱睿支付上述款项的利息（以2109542元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2019年6月27日起计至全部款项付清之日止）；三、驳回原告朱睿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为16323元，由原告朱睿负担5665元，被告珠海路桥实业集团有限公司负担10658元；保全费5000元，由原告朱睿负担1363元，被告珠海路桥实业集团有限公司负担3637元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇一九年七月十五日书记员  梁慧欣赵梵亦