广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初5316号原告：何学新，男，1969年11月出生，汉族，住广东省中山市。原告：蔡群欢，女，1972年12月出生，汉族，住广东省中山市。共同委托诉讼代理人：郭庆棠，广东金浓律师事务所律师。被告：中山市古镇古四经济发展有限责任公司，住所地广东省中山市古镇。法定代表人：邓铭超。原告何学新、蔡群欢与被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司（以下简称古四有限公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何学新、蔡群欢的委托诉讼代理人郭庆棠到庭参加诉讼。被告古四有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何学新、蔡群欢向本院提出诉讼请求：1.被告古四有限公司向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金（以总购房款1005246元为本金，自2016年9月1日起至原告取得商品房权属证书之日止，按已付房款1005246元的每日万分之二点一计算）；2.办理公证费800元由被告古四有限公司承担。事实和理由：何学新、蔡群欢与古四有限公司于2013年4月17日签订《中山市商品房买卖合同》及附件1-6。签订合同及附件后，何学新、蔡群欢按约支付了广东省中山市××房购房款1005246元。古四有限公司也按照双方的约定时间即2014年6月30日前向何学新、蔡群欢交付了上述商品房，但何学新、蔡群欢至今未能在规定的期限内取得房地产权属证书。按上述合同附件六《合同补充协议》第八条第三款的约定：由于出卖人的原因，买受人不能在交付商品房之日起540个工作日即2016年9月1日前取得房地产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。何学新、蔡群欢多次要求古四有限公司交付房地产权属证书，古四有限公司置之不理，何学新、蔡群欢至今未能取得上述商品房房地产权属证书。古四有限公司未到庭应诉、答辩，亦未提交任何证据。本院认定事实如下：2013年4月17日，买受人何学新、蔡群欢与出卖人中山古镇古四经济发展公司（以下简称古四公司）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告向出卖人古四公司购买位于中山市××房的预售商品房，总价款1005246元；出卖人古四公司应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金，因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任；合同还约定了其他事项。同日，双方还签订一份《合同补充协议》，第八条关于产权登记中约定：由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金；第十七条约定本补充协议签订之前双方签署的其他文件（包括认购书、《房地产买卖合同》）中的约定与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准。签订上述合同和补充协议后，原告向古四公司付清了全部购房款，古四公司于2014年6月30日将商品房交付原告使用。2015年5月28日，古四公司经核准变更企业名称为古四有限公司。按照合同约定被告应当在2016年9月1日前办理房屋权属证书并交付原告，但原告至今仍未取得房屋权属证书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案涉及的主要问题有逾期办证违约金的计算期间问题及逾期办证违约金的计算标准应如何确定的问题关于逾期办证违约金的计算期间问题。合同约定：“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起540个工作日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之二点一向买受人支付违约金。”本案中，被告于2014年6月30日将商品房交付原告使用。按上述约定计算540个工作日，被告应支付自2016年9月1日起算的逾期办证违约金。合同约定逾期办证违约金的截止日期，即双方约定买受人“取得房屋权属证书之日”，应理解为涉案房屋办证登记至原告名下之日。故本院认定逾期办证违约金的截止日期为涉案房屋办证登记至原告名下之日。关于逾期办证违约金的计算标准应如何确定的问题。本案中，因古四有限公司逾期办证的违约行为，原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因古四有限公司的违约受到的损失客观存在，古四有限公司应承担相应的违约责任。何学新、蔡群欢因古四有限公司逾期办证所遭受的具体损失虽然难以精确计算，但本案双方当事人所签订的购房合同补充协议已明确约定逾期办证违约金的标准为以购房价款为计算基数，按每日万分之二点一的标准计算。古四有限公司作为专业的房地产公司以及上述合同补充协议的签署方、合同文本的提供方，其应知晓双方约定的上述内容以及其法律后果。根据诚实信用原则以及合同严守的原则，古四有限公司应按照上述合同约定的违约金计算标准向原告支付逾期办证违约金。因此，本院认定古四有限公司应向原告支付的逾期办证违约金为：以购房款1005246元为基数，从2016年9月1日起至涉案房屋办证登记至原告名下之日止按每日万分之二点一计算的逾期办证违约金。综上，被告古四有限公司至今未办理房屋权属证书并交付原告，存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告在本案中提出的诉请，理据充分，本院予以支持。原告基于自身举证需要而产生办理公证费800元，其主张被告承担该费用，缺乏依据，本院不予支持。被告古四有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃质证与抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司向原告何学新、蔡群欢支付从2016年9月1日起至涉案房屋办证登记至原告何学新、蔡群欢名下之日止的逾期办证违约金［计算方法：以购房款1005246元为基数，从2016年9月1日起至涉案商品房（位于中山市古镇镇怡廷豪园******）办证登记至原告何学新、蔡群欢名下之日止，按每日万分之二点一计算的逾期办证违约金。其中，从2016年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告何学新、蔡群欢支付；从本判决发生法律效力之次日起至涉案商品房办证登记至原告何学新、蔡群欢名下之日止上述违约金款项，被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司于本判决发生法律效力之次日起每隔三个月向原告何学新、蔡群欢支付相应期间的违约金；最后不足三个月的违约金，被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司在涉案商品房办证登记至原告何学新、蔡群欢名下之日起三日内向原告何学新、蔡群欢一次性支付]；二、驳回原告何学新、蔡群欢的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4282元，减半收取计2141元，由被告中山市古镇古四经济发展有限责任公司负担(该款原告已预交，本院不作清退，由被告于本判决发生法律效力之日起十五日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黎 妙二〇一九年七月五日书记员 石光灵