重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙法民初字第06118号原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。法定代表人崔恒忠，重庆龙湖凯安地产发展有限公司董事长。委托代理人杨艳红，重庆百君律师事务所律师。被告徐丹，女，1984年5月27日出生，汉族，无固定职业，住重庆市北碚区。原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司与被告徐丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理，依法由代理审判员陈庆忠独任审理，适用简易程序并于2014年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨艳红到庭参加诉讼。被告徐丹经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司诉称，2012年4月18日，原告和被告签订了编号CQ-5180747《重庆市商品房买卖合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区西永组团U2-18-1／2地块S4S商业2-81房屋出售给被告，房屋总金额4617095元，首付款为2309095元，贷款金额为2308000元，被告应于2012年4月28日付清首付款及相关税、费，并于签约后3日内办理按揭手续，若未按期签署按揭合同或未按期提供按揭所需资料，则每逾期一日，按上述拟贷款金额的万分之四向原告支付违约金，逾期达30日以上，原告有权解除合同，被告应向原告支付总房款百分之二十的违约金，另外，还约定了合同解除后被告应在原告通知后10日内配合原告办理房屋登记管理部门所要求的相关注销手续，逾期不配合办理的，被告除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。合同签订后，因被告的原因导致其通过按揭贷款支付的房款2308000元至今未向原告支付，虽经原告多次催促，但被告一直未向原告支付任何款项，原告于2013年9月9日向被告发出了解除合同通知，要求被告在2013年9月19日以前配合原告办理注销房屋登记部门要求的有关注销手续，但被告也一直未予办理。现原告诉至法院，请求如下：1、判决确认原告于2013年9月9日通知解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号-5180747）的行为合法有效，该合同已合法解除；2、如第一项请求不能成立，则请求法院判决立即解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-5180747）；3、请求判令被告立即向原告支付解除合同的违约金923419元；4、请求判令被告向原告支付从2013年9月20日起至被告配合办理应在房地产管理部门撤销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约等撤销手续之日止，每日按总房款的万分之五计算违约金；5、请求判令被告立即配合办理合同解除后应在房地产管理部门撤销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案等撤销手续。被告徐丹未答辩。经审理查明，2012年4月18日，原、被告签订编号为CQ-5180747的《重庆市商品房买卖合同》一份，约定由被告自原告处购买坐落于重庆市沙坪坝区西永组团U分区U2-18-1／2地块S4商业2-81（商业）、建筑面积为342.32平方米的钢筋混凝土结构商业用房一套，总成交金额为4617095元整，建筑面积单价为13487.66元／平方米，套内建筑面积单价为19410.98元／平方米。合同第四条约定，乙方以按揭方式付款。合同第十条约定，被告如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按应付款的20%向原告支付违约金，原告退还被告全部已付房价款。《重庆市商品房买卖合同》补充协议第三条约定，《重庆市商品房买卖合同》第十条约定“乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金”，是指总房款的20%。乙方逾期付款之违约行为发生后，按约应向甲方支付的违约金，乙方均应在相应违约行为发生当时，即负有支付违约金的义务。第四条约定，乙方拟向甲方指定的贷款银行申请2308000元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应支付房款的一部分。乙方应于本合同签订之日2012年4月18日或之前向甲方支付该商品房扣除个人按揭贷款数额以外的所有房款2309095元；乙方应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行／公积金代办机构要求的办理按揭贷款时需要乙方提供的全部申请资料。若乙方未按期签订按揭合同或未按期提供按揭贷款所需材料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之四向甲方支付违约金，逾期30日以上，甲方有权将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应承担总房款百分之二十的违约金。第十八条，甲、乙任何一方根据合同或补充协议的规定行使解除权时，合同和协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。无论何种原因导致合同及补充协议解除的，乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。如乙方未在前述规定时间内配合甲方办理前述注销手续，乙方除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。合同签订后，被告按合同约定支付了第一期房款2309095元。剩余按揭房款2308000元，因徐丹不符合银行贷款条件，致使无法通过银行审核。2012年8月9日，原告向被告邮寄《关于尽快提供按揭材料敦促函》，督促被告应当在2012年4月21日前向按揭银行提供符合按揭要求的贷款材料，但您仍未履行上述义务，请您在2012年8月16日前向按揭银行提供符合要求的按揭资料并交纳相关费用。2012年9月21日，原告向被告邮寄《关于付款的通知函》，载明：由于您未在购房合同约定的时间内办理完毕按揭贷款手续，请您于收到本通知后的七日内一次性付清全部购房款。2013年9月9日，原告向被告邮寄《解约函》，2013年9月10日该函经本人签收。解约函载明，因被告未在约定时间付清相关房款要求解除合同，并说明被告应于2013年9月19日前配合原告办理预售登记注销等相关手续，否则除上述违约金外，根据购房合同约定：A我司有权扣除房屋总价款的10%作为不予配合办理注销登记的违约金，B每逾期一日，我司扣除总房款万分之五作为不予配合办理注销的违约金，同时我司将保留追究您其他违约责任的权利。2014年6月25日，原告向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。上述事实，有当事人的陈述，原告提供的商品房买卖合同、补充协议、邮寄单据、敦促函、解约函等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告平等自愿签订《重庆市商品房买卖合同》，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，除双方当事人有约定或法律规定外，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于原告通知解除合同的行为是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原、被告签订的房屋买卖合同对合同解除及交房的条件均进行了约定。被告未依约支付房款，经原告《敦促函》催要后仍未支付，符合双方合同约定的解除条件“被告如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同”，原告有权按照合同约定行使解除权，并自解除通知到达被告时合同即为解除。原告于2013年9月9日按被告提供的地址向其邮寄《解约函》，该函于2013年9月10日由本人签收，符合双方约定及法律规定，故本案所涉《重庆市商品房买卖合同》于2013年9月10日解除，原告于2013年9月9日通知解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号-5180747）的行为合法有效。关于原告要求被告支付解除合同的违约金923419元的问题。本院认为，合同双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，当事人一方未按合同约定履行其义务的，应当向对方承担违约责任。双方合同已约定因被告不按期支付房款导致合同解除的违约金，系总房款的20%。故原告要求被告支付解除合同的违约金923419元，合法合理，应予支持。对于要求被告配合办理相关手续，双方合同业已对解除合同后双方配合办理撤销网上签约、合同登记备案登记手续加以约定，被告配合原告办理撤销网上签约、合同登记备案等手续亦系法律规定的后合同义务，故对于该项请求，应予支持。对于未配合办理手续等的违约金，应分两点考虑：第一、是否单独主张该项违约金的问题。双方合同已对该项违约金进行了明确约定，并考虑未配合办理撤销网上签约、登记备案等手续系不履行合同解除后的后合同义务，被告违反该义务的行为与其违约导致合同解除的行为属不同性质，单独计算违约金未违反法律法规的强制性规定，故该项违约金应当单独主张；第二，主张违约金金额的问题。原告要求自2013年9月20日起至被告配合办理应在房地产管理部门撤销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约等撤销手续之日止，每日按总房款的万分之五计算违约金，超出原告举示《解约函》中说明“有权扣除房屋总价款的10%作为不予配合办理注销登记的违约金”。原告认可《解约函》中该说明即为约定该项违约金的上限系房屋总价款的10%，并对计算违约金超出10%的部份自愿放弃，系对其民事权利的自由处分，本院予以尊重，故该项违约金金额应为总房款的10%，即461709.50元。被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃辩论、举证、质证的权利，本院依法缺席审判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司于2013年9月9日通知解除其与被告徐丹签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号-5180747）的行为合法有效，该合同已于2013年9月10日合法解除。二、限被告徐丹于本判决生效之日起十日内向原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司支付解除合同的违约金923419元。三、限被告徐丹于本判决生效之日起十日内向原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司支付未配合办理应在房地产管理部门撤销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案等手续的违约金461709.50元。四、限被告徐丹于本判决生效后立即配合原告办理合同解除后应在房地产管理部门撤销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案等撤销手续。五、驳回原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43736元，减半交纳21868元（原告已预交），由被告徐丹负担。被告徐丹负担之诉讼费限于本判决生效后10日内支付原告重庆龙湖凯安地产发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  陈庆忠二〇一四年九月十日书 记 员  景雪梅