江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）淮中民终字第1453号 上诉人（原审原告）盱眙宏远置业有限公司。住所地：盱眙县盱城镇八岔小区第**。 法定代表人谢培军，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）孙家翠，无业。 委托代理人吴强，江苏法之衡律师事务所律师。 上诉人盱眙宏远置业有限公司（以下简称盱眙宏远公司）因与被上诉人孙家翠排除妨碍纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2014）盱民初字第0160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月13日公开开庭进行了审理，上诉人盱眙宏远公司法定代表人谢培军、被上诉人孙家翠及其委托代理人吴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盱眙宏远公司诉称：我公司与盱眙县世纪置业有限公司（以下称盱眙世纪公司）因建设用地使用权转让合同纠纷经淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）审理，（2011）淮中民初字第22民事调解书于2012年3月26日确认盱眙世纪公司以位于盱眙县龙华雅居小区5号楼204室、404室等12套商品房的所有权及相应的土地使用权折价转让我公司，该案诉讼之初，我公司申请淮安中院于2011年6月1日对上述房屋进行查封，民事调解书生效后，我公司申请执行，淮安中院于2012年4月11日和2012年11月12日分别向盱眙县住建局制发协助解除上述房屋查封和协助办理上述房屋变更登记手续。2013年7月27日我公司发现被告孙家翠占用204室房屋，曾报警处理未果，目前上述12套房屋除204室被孙家翠侵占、404室被杨舒杰侵占外，其余10套交付我公司。综上，淮安中院已通过司法程序确认龙华雅居小区5号楼204室房屋归我公司所有，被告孙家翠非法侵占上述房屋，请求依法排除孙家翠对盱眙县龙华雅居小区5号楼204室侵占，并承担本案诉讼费用。 被告孙家翠辩称：2010年6月6日，我与盱眙世纪公司签订认购盱眙县龙华雅居小区5号楼204室协议书，并交付3万元款项。2011年5月27日，我与盱眙世纪公司签订了204室房屋买卖合同，房屋总价款为228342元，又交付40384元，合计70384元为购房首付款，剩余购房款准备办按揭，但盱眙世纪公司至今未通知办理余款按揭手续。2013年3月29日，盱眙世纪公司小区物业办理相关手续后将204室房屋交付给我家，我家随后对房屋进行装潢，装潢费用约3万元，目前正常居住，是唯一房产。在我对房屋装修期间，原告于2013年5月10日将我家204室房屋的锁拆掉，后找开发商已无人负责，小区物业叫我家正常入住。综上所述，我已取得上述房屋所有权，淮安中院在审理、执行原告与盱眙世纪公司建设用地使用权转让合同过程中，在没有查清争议房屋已出售情况下，对争议房屋进行司法确权、强制执行变更房屋登记手续，侵犯了我的合法权益，原告要求对我家合法取得所有权的房屋排除妨碍理由不能成立，请求依法驳回原告诉讼请求。 原审查明：原告盱眙宏远公司在诉盱眙世纪公司建设用地使用权转让合同纠纷一案过程中，申请法院对盱眙县龙华雅居小区5号楼204室、404室等12套商品房的所有权及相应的土地使用权进行查封，该案经调解，双方达成协议，以12套房屋折抵所欠款债务，相关事实同原告诉讼事实一致。相关证据有原告提供淮安中院于2011年5月4日涉案土地使用权查封手续，2011年6月1日查封12套房屋手续，2012年3月26日双方达成12套房屋折抵所欠债务的淮安中院（2011）淮中民初字第0022号民事调解书，2012年4月9日执行中，淮安中院解除对204室、404室等12套房屋的查封和将上述房屋过户原告公司手续，2012年11月12日的（2012）淮中执字第125号淮安中院强制执行通知书，要求盱眙县住建局协助将上述房屋过户给原告公司的协助执行通知书，2013年7月27日报警材料。 被告孙家翠从盱眙世纪公司购买龙华雅居小区5号楼204室房屋、接收房屋及装潢、使用情况同孙家翠辩称事实一致。相关证据有被告孙家翠提供2010年6月6日孙家翠与盱眙世纪公司签订盱眙县龙华雅居小区5号楼204室房屋认购协议，2011年5月27日孙家翠与盱眙世纪公司签订了204室房屋买卖合同，盱眙世纪公司的收款收据2张，2013年3月29日盱眙世纪公司小区物业将204室房屋交付给孙家翠所开出的相关收据等证据。 原告盱眙宏远公司诉称：我公司与盱眙县世纪置业有限公司（以下称盱眙世纪公司）因建设用地使用权转让合同纠纷经淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）审理，（2011）淮中民初字第22民事调解书于2012年3月26日确认盱眙世纪公司以位于盱眙县龙华雅居小区5号楼204室、404室等12套商品房的所有权及相应的土地使用权折价转让我公司，该案诉讼之初，我公司申请淮安中院于2011年6月1日对上述房屋进行查封，民事调解书生效后，我公司申请执行，淮安中院于2012年4月11日和2012年11月12日分别向盱眙县住建局制发协助解除上述房屋查封和协助办理上述房屋变更登记手续。2013年7月27日我公司发现被告孙家翠占用204室房屋，曾报警处理未果，目前上述12套房屋除204室被孙家翠侵占、404室被杨舒杰侵占外，其余10套交付我公司。综上，淮安中院已通过司法程序确认龙华雅居小区5号楼204室房屋归我公司所有，被告孙家翠非法侵占上述房屋，请求依法排除孙家翠对盱眙县龙华雅居小区5号楼204室侵占，并承担本案诉讼费用。 被告孙家翠辩称：2010年6月6日，我与盱眙世纪公司签订认购盱眙县龙华雅居小区5号楼204室协议书，并交付3万元款项。2011年5月27日，我与盱眙世纪公司签订了204室房屋买卖合同，房屋总价款为228342元，又交付40384元，合计70384元为购房首付款，剩余购房款准备办按揭，但盱眙世纪公司至今未通知办理余款按揭手续。2013年3月29日，盱眙世纪公司小区物业办理相关手续后将204室房屋交付给我家，我家随后对房屋进行装潢，装潢费用约3万元，目前正常居住，是唯一房产。在我对房屋装修期间，原告于2013年5月10日将我家204室房屋的锁拆掉，后找开发商已无人负责，小区物业叫我家正常入住。综上所述，我已取得上述房屋所有权，淮安中院在审理、执行原告与盱眙世纪公司建设用地使用权转让合同过程中，在没有查清争议房屋已出售情况下，对争议房屋进行司法确权、强制执行变更房屋登记手续，侵犯了我的合法权益，原告要求对我家合法取得所有权的房屋排除妨碍理由不能成立，请求依法驳回原告诉讼请求。 原审认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。依法成立的合同，受法律保护。善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。被告孙家翠于2010年6月6日与盱眙世纪公司签订了房屋认购盱眙县龙华雅居小区5号楼204室房屋协议并交付相应费用，这一时间在淮安中院审理盱眙宏远公司诉盱眙世纪公司建设用地使用权转让合同纠纷中保全查封涉案土地使用权2011年5月4日和随后查封涉案房屋之前，淮安中院在审理案件中于2012年3月26日以民事调解书确认上述争议房屋折抵债权和之后执行只涉及该案件双方当事人和协助执行单位盱眙县住建局，没有查清涉案房屋中是否存在第三人权益，而孙家翠对上述房屋司法确权措施并不知情。孙家翠根据之前认购书的约定，于2011年5月27日与盱眙世纪公司签订了争议房屋买卖合同，房屋总价款为228342元，孙家翠交付40384元，加上之前预交3万元，合计70384元为购房首付款，剩余购房款准备办按揭，但盱眙世纪公司至今未通知办理余款按揭手续，后来孙家翠办理相关手续后领取所购房屋，并对房屋进行装潢、居住使用，均不违反法律规定，属于合法占有。只是在装潢期间发现门锁被无故更换，才从物业了解涉案房屋与盱眙宏远公司存在确权纠纷。关于孙家翠尚欠盱眙世纪公司购房余款问题，是孙家翠与盱眙世纪公司之间的债务关系，孙家翠庭审中陈述可按当初约定办按揭贷款手续或分期给付，但与原告没有直接关系。 本案纠纷起因是盱眙世纪公司在淮安中院审理上述案件过程中未如实告知之前曾与孙家翠签订认购协议，之后又签订商品房出售合同，并收取了相应购房款情况，也未将涉案房屋出售情况告知淮安中院及盱眙宏远公司，属欺诈行为。综上所述，孙家翠以合理的价格购买，并取得争议房屋占有使用权，是善意第三人，其权利应受法律保护，不属于非法占有，原告盱眙宏远公司无权要求被告搬离盱眙县龙泉雅居小区5号楼204室。经调解，双方当事人未达成一致协议。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九条、第一百零六条、第一百零八条的规定，判决：驳回盱眙宏远置业有限公司诉讼请求。案件受理费100元，由盱眙宏远置业有限公司承担。 一审判决后，上诉人盱眙宏远公司不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清。1、一审已经查明龙华雅居小区5号楼12套商品房在2012年4月9日，由淮安中院以协助执行通知书形式过户给上诉人，足以证明上诉人对龙华雅居小区5号楼12套商品房享有所有权；2、原审认定被上诉人与盱眙世纪公司于2010年6月6日签订认购协议，2011年5月27日签订商品房买卖合同并备案，但该认购协议是在盱眙世纪公司未依法取得商品房预售许可证的前提下签订，对此盱眙世纪公司与被上诉人均有过错，该认购协议不受法律保护，被上诉人不能依据认购协议办理房屋买卖合同；3、根据盱眙县信访局盱信联纪（2011）6号信访会办纪要（以下简称纪要），在2011年4月，众多龙华雅居小区购房意向户集访反映的事实可知，被上诉人是明知盱眙世纪公司开发的商品房销售存在问题，该“纪要”明确今后龙华雅居小区楼盘销售不得现金交易，购房户全部到指定的银行交纳购房款。但被上诉人仍与盱眙世纪公司现金交易，且时间发生在2011年5月6日“纪要”发布之后，不能认定被上诉人是善意取得。请求二审依法改判支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人答辩称：本案属于一房二卖，双方属于被欺诈方，按照法律规定，被上诉人在上诉人之前签订了买卖协议，并且实际履行，实际占有房屋，一审法院对事实认定清楚，请求二审维持原判。 本院经审理确认一审查明的事实。 本院另查明，被上诉人于2011年5月27日，以女儿钱少婷名义，通过盱眙县农业银行向盱眙世纪公司交纳购房款40384元，加上2010年6月6日认购房屋时交纳的30000元，首付款合计70384元，付款后即与盱眙世纪公司签订商品房买卖合同、并换成“孙家翠交款70384元”的收据。虽然双方签订的合同未注明签订合同时间，但双方合同中明确：合同签订即日首付70384元，可以认定付款时间为签订合同日期。 本院认为，根据一、二审法院查明的事实，被上诉人孙家翠于2010年6月6日与案外人盱眙世纪公司签订房屋认购协议书并交纳认购款30000元，2011年5月27日被上诉人又通过银行向盱眙世纪公司交纳购房款40384元，该时间均早于淮安中院根据盱眙宏远公司申请、于2011年6月1日查封盱眙世纪公司龙华雅居小区5号楼12套房时间。虽然上诉人与盱眙世纪公司在此期间发生诉讼，但被上诉人并不知晓，上诉人也不能举证证明被上诉人在明知争议房屋已经被法院查封保全的情况下，其仍然交付购房首付款给案外人盱眙世纪公司并与其签订商品房买卖合同，被上诉人并无过错。而盱眙世纪公司在明知该房屋已由被上诉人认购并已交付首付款且签订合同的情况下，又将争议房屋折抵给上诉人，存在明显的欺诈行为。至于被上诉人在认购时，盱眙世纪公司尚未取得商品房预售许可证，对合同效力的影响问题，本院认为虽然被上诉人在认购时，盱眙世纪公司尚未取得商品房预售许可证，但根据“纪要”的内容，盱眙县政府为了社会稳定钝化矛盾，已责成有关部门办理商品房预售许可手续。因此被上诉人在之后签订的商品房买卖合同是合法有效的。故原审判决驳回上诉人盱眙宏远公司诉讼请求正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一项）之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费100元，由上诉人盱眙宏远公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑 华 审 判 员 阮 明 代理审判员 刘 斌 二〇一四年九月十六日 书 记 员 仲瑶瑶