重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初934号原告：重庆安易居物业管理有限公司（组织机构代码77177960-6），住所地重庆市渝北区龙溪街道龙华大道龙华商厦1单元1-3。法定代表人：苟建军，经理。委托代理人：罗小平，重庆诚冠律师事务所律师。委托代理人：任娟，女，1964年9月17日出生，汉族，公司员工。被告：重庆豪晟实业有限公司（组织机构代码76269835-3），住所地重庆市大渡口区春晖路街道文体路128号3幢2-5号。法定代表人：傅强，董事长。原告重庆安易居物业管理有限公司（以下简称安易居公司）诉被告重庆豪晟实业有限公司（以下简称豪晟公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，由��理审判员毕在强独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理，原告安易居公司的特别授权委托代理人罗小平、任娟到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年12月1日开始进驻大足区豪晟·车城明珠小区进行物业服务，原告按照物业管理条例的规定和物业服务合同的约定对小区进行了物业服务，后经原告多次催收，被告一直以各种理由拒绝缴纳物业费。现原告起诉来院要求：1、判决被告向原告支付所欠抵扣物业费134816元，（欠费时段2012年12月——2015年11月，共计36个月），违约金3000元。共计137816元。2、诉讼费用由被告承担。被告豪晟公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告安易居公司成立于2005年3月���经营范围为家政服务、物业管理、楼盘代理、销售等。2012年12月5日，原告安易居公司（乙方）与双路镇豪晟车城明珠小区业主委员会（甲方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定乙方为甲方所在的豪晟·车城明珠小区提供物业服务，服务的主要内容为：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、保养、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等，物业服务期限为三年，自2012年12月1日起至2015年11月30日止，物业服务收费方式为包干制……。第八条约定业主应于每月5日起交纳物业服务费用或者物业服务资金……物业服务费用或者物业��务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务。该合同还对其他事项进行了约定。2013年1月6日，原告安易居公司（乙方）与被告豪晟公司（甲方）就豪晟·车城明珠二期商业门面（空置门面）的管理服务签订《物业管理服务合同》一份，该合同第二条约定委托管理事项为：1、对房屋建筑维修、养护和管理；2、对未出租房屋以及配套的消防设备实施及电缆、电线箱盘的维护管理；3、确保商业区域清洁卫生及禁止车辆进入商业天街。第三条约定，本合同期限为一年。自2012年12月1日起至2013年11月30日止。第四条约定物管费的标准及支付方式为：由甲方按双方协商的包干费用标准支付给乙方，商业空置门面的管理服务费用按30000元/月支付（商业、门面出租后，每月按商业、门面实际出租的建筑面积相应递减管理服务费用，由甲方向乙方进行支付并提供新签订的租赁合同物管所需数据。对新承租户，乙方应与承租人签订《商业物业服务合同》以明确双方权利义务。所有冲抵物业服务费的业主，结算金额以甲方和业主出具的书面材料为准一并支付。……未出售的空置房物管费均当每月月末结算，乙方出具票据后于次月10日前由甲方向乙方进行支付；第五条第3项约定：甲方违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业管理服务费及其它费用的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。该合同还对其他事项进行了约定。双方约定的合同期限届满后，原、被告未续签合同，但原告实际上仍继续向被告提供物业服务，被告接受了原告提供的服务。同时查明，重庆锦晟物业服务有限公司系原车城明珠小区物业服务单位，于本案原告进驻该小区前撤场。2009年至2012年期间，豪晟公司就逾期为业主办理房屋所有权证书违约赔偿问题与业主达成物业费用抵扣协议，同时重庆市锦晟物业服务有限公司与部分业主签订违约金抵扣物业服务费说明。协议书还明确约定，豪晟公司承诺如今后物管单位有新变化，将确保向新的物管单位继续支付物管费。安易居公司进入小区服务后，与豪晟公司签订物业管理服务合同，就部分业主未抵扣完毕的金额继续抵扣。根据原告提供的车程明珠1期12年12月至15月11月协议抵扣金额明细显示，协议抵扣的物业费金额为2012年12月3987元，2013年1月3724元，2013年2月3724元，2013年3月3724元，2013年4月3653元，2013年5月3519元，2013年6月3519元，2013年7月4351元，2013年8月9543元，2013年9月4206元，2013年10月5861元，2013年11月6656元，2013年12月4448元，2014年1月4107元，2014年2月4698元，2014年3月3900元，2014年3月3900元，2014年5月3833元，2014年6月4987元，2014年7月3504元，2014年8月3425元，2014年9月3425元，2014年10月3364元，2014年11月4293元，2014年12月3167元，2015年1月3023元，2015年2月2794元，2015年3月2794元，2015年4月2727元，2015年5月2518元，2015年6月2386元，2015年7月2238元，2015年8月2238元，2015年9月2238元，2015年10月2238元，2015年11月2104元。在该抵扣明细上，被告公司员工李学平签字确认抵扣时间属实，被告公司财务部员工余双燕签字确认抵扣金额属实。上述事实，有原告的当庭陈述，营业执照、《重庆市物业服务合同》、《物业管理服务合同》、协议抵扣明细表、协议书及违约金抵扣物业费说明、部分协议抵扣签收明细等载卷为凭，经当庭质证，可以采信。本院认为，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对答辩、举证、质证以及法庭辩论等诉讼权利的自愿放弃。本院以原告当庭陈述并结合其提供的证据为基础对本案作出如下评述：���告与双路镇豪晟车城明珠小区业主委员会签订和《重庆市物业服务合同》及原、被告之间签订的《物业管理服务合同》合法有效。在原、被告之间签订的《物业管理服务合同》第四条中对协议抵扣物业费进行了书面约定，证明原被告之间就部分业主物业费用由被告公司用欠付违约金直接抵扣支付达成了合意，该约定系双方意思自治的结果，并不违法法律规定，具有法律效力。同时，根据原告提交了协议抵扣明细，详细载明了应当抵扣业主姓名，建筑面积以及每年逐月抵扣费用金额，同时还提供了豪晟公司员工签字确认的每月逐月抵扣费用汇总明细。说明原被告之间先对协议抵扣达成了书面合意，后对抵扣金额进行了结算确认，原告要求被告豪晟公司支付抵扣物业费134816元依据充分，金额明确，被告豪晟公司应当及时支付。而被告豪晟公司未按照约定支付，构成了合同违约，应当承担违约责任。原告要求被告承担3000元违约金并未超过合同所约定的每日千分之一的违约计算标准，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下:被告重庆豪晟实业有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆安易居物业管理有限公司支付2012年12月至2015年11月的协议抵扣物业服务费134816元，违约金3000元，合计137816元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3056元，减半收取为1528元，由被告重庆豪晟实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  毕在强二〇一六年四月十三日书 记 员  蔡安庆