长春市宽城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宽民初字第425号原告朱宝东（反诉被告），男，1982年12月14日出生，汉族，个体业主，现住长春市宽城区。委托代理人吴佐林，吉林谆泽律师事务所律师。被告高春娟（反诉原告），女，1975年11月21日出生，汉族，个体业主，现住长春市净月开发区。委托代理人王佰成，北京大成（长春）律师事务所律师。原告朱宝东与被告高春娟合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告朱宝东及委托代理人吴佐林、被告高春娟及委托代理人王佰成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月27日，原、被告双方签订了一份“万龙大众热水浴出兑合同”（以下简称热水浴）。按合同约定，被告将“热水浴”以160000元人民币转让给原告，被告负责“热水浴”证件的办理，证件办理期间如有事情被告负责处理；被告将位于柳影路万龙北斗星城A16栋112、113门市房租给原告用于经营“热水浴”；租赁期限为五年；每年租金100000元（分两次交纳）。合同签订后，原告于当日将“热水浴”转让款160000元直接付给了被告。原、被告在履行合同过程中，被告于2012年7月4日对“热水浴”办理了个体工商营业执照，名称为“宽城区万龙大众热水浴”，经营场所为宽城区万龙北斗星城******。原告在经营中，因“热水浴”所使用的房屋漏雨，造成部分场所不能正常使用，对此原告找到被告，要求被告及时解决，但被告推脱不予解决，致使原告的经营损失达6万余元。2013年8月23日，原告接到长春市环保局“长环限改字（2013）Kc081号限期改正通知书：停止使用该燃煤锅炉（型号CWNH0.5）”（罚款2000元），对此情况，原告找到被告要求按合同约定履行义务负责处理锅炉使用问题，但被告拒不履行合同约定的义务，致使原告无法正常经营。因“热水浴”锅炉是保证“热水浴”正常经营的必备设备，环保局停止使用该燃煤锅炉的决定直接导致“热水浴”不能正常经营。对此，被告按合同约定有义务解决“热水浴”燃煤锅炉供热问题，但被告拒不履行义务，对燃煤锅炉供热问题不予解决，致使原告签订合同的目的不能实现。因此，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条四项之规定，于2014年2月18日向被告提出了解除合同通知，并要求与被告协商解决合同善后处理事宜，但被告没有给予答复。原告认为，原、被告双方签订的“热水浴”转让合同的期限是五年，合同约定被告负责办理“热水浴”相关证件，证件办理期间如有事情被告负责处理。现被告未能按照约定解决“热水浴”燃煤锅炉使用问题，致使环保管理部门通知停止使用燃煤锅炉，导致原告无法正常经营，合同目的不能实现。被告的违约行为已使双方签订的合同无法履行，并给原告造成了直接损失（“热水浴”出兑款160000元，漏雨造成营业额损失6万余元及罚款2000元，停业损失及其他损失10000元）。因此特起诉至法院，请求判令：一、被告赔偿因其不履行合同义务给原告造成的直接损失“热水浴”转让款160000元；二、被告赔偿因其不履行合同义务给原告造成的营业损失70000元（包括罚款）；三、原告要求被告赔偿因其不履行合同义务给原告造成的停业损失及其他损失100000元；四、诉讼费由被告承担。被告辩称，一、答辩人与被答辩人在签订合同后，答辩人已经按照合同约定全面履行了合同义务，不存在违约行为，对于被答辩人的诉讼请求不应得到人民法院的支持。二、关于答辩人受到长春市环保局处罚并责令停止使用该燃煤锅炉是否是答辩人违约的问题，主要应从以下两个方面进行分析：（一）虽然答辩人与被答辩人签订的合同中第二条约定经营期间，证件由甲方办理，证件办理期间如有事情，甲方负责处理。但需要注意的是，对于该条的理解，证件办理范围应限于为经营需要而必须具备的证件。而目前浴池行业的实际情况是大部分浴池业主都在买水经营，而并非使用锅炉烧水经营。结合本案，使用锅炉许可并不是经营必须具备的证件，答辩人办不下来该证件不构成违约。（二）退一步讲，假设使用锅炉许可是经营必备的证件，需要由答辩人办理，那么依据2014年长春市人民政府2014年3号文件规定，现长春市范围内已经禁止使用原煤等生物质燃料，且已经划定禁燃区，答辩人客观上也无法办理使用锅炉许可。依据《合同法》规定，该种情况应当被认定为不可抗力，另外答辩人也办理过使用锅炉许可，只是因环保部门根据政府文件没有为答辩人办理。综合上述两点，答辩人不存在任何违约行为。（三）关于答辩人主张房屋因漏雨导致停业损失问题，根据答辩人所掌握的情况，被答辩人从未停业且一直经营，不存在停业损失的问题。综上，答辩人在本案中全面履行了合同义务，不存在任何违约行为，被答辩人诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求人民法院在查清本案事实基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告反诉称，2012年3月27日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，合同约定房屋租赁期限为五年，每年租金为100000元。同时约定，经营期间所产生的一切费用均应由被反诉人承担。合同签订后，反诉人按照合同约定将房屋交付被反诉人使用，已经全面履行了合同义务，但被反诉人在房屋租赁期间没有按时交纳房租。经与被反诉人协商未果后，反诉人将被反诉人诉至法院，经长春市宽城区人民法院及长春市中级人民法院审理后判决被反诉人应向反诉人支付房租68000元，现该判决已生效，而被反诉人至今没有向反诉人支付房租。事实上，被反诉人欠付房租时，反诉人就可以主张解除房屋租赁合同，因反诉人考虑到尽量不影响被反诉人经营而没有解除房屋租赁合同。现被反诉人仍不支付房租，在此构成根本违约，故此反诉人无奈提出反诉，请求1、判令解除与被反诉人签订的房屋租赁合同，被反诉人立即腾房，将房屋交还反诉人；2、请求判令被反诉人向反诉人支付房屋租金，期限从2014年3月27日起算至被反诉人将房屋交还反诉人使用之日止；3、请求法院判令被反诉人向反诉人支付相当于三个月租金的待租金损失25000元；4、请求法院判令被反诉人给付反诉人已由反诉人垫付的物业费用4500元；5、请求法院判令被反诉人结清欠缴的水电费用；6、全部诉讼费用由被反诉人承担。针对被告的反诉，原告辩称，一、第一项诉讼请求，前提必须是被反诉人就双方的权利义务关系结清后，才存在的。二、被反诉人已于2014年2月18日向本案反诉人送达了解除合同的通知，对此，由于双方在房屋争议解除之前，实际占有的房屋可以按照实际情况给予考虑。三、第三项和第二项意见一样。四、物业费是我和物业之间产生的，与反诉人没有关系，水电费也是一样。经审理查明，2012年3月27日，原告朱宝东、被告高春娟签订了一份房屋店铺出兑合同，合同约定高春娟为甲方、朱宝东为乙方。合同内容为：甲乙双方协商就店铺出兑，达成以下协议：一、甲方同意将自己位于柳影路万龙大众热水浴出兑给乙方经营使用，洗浴设施设备归乙方所有。二、经营期间，证件由甲方办理，证件办理期间如有事情，甲方负责处理。三、在租赁期间，甲方如需出卖房屋得事先争取乙方同意。四、在乙方租赁期间，房费为10万一年，甲方不准擅自增加房租。该合同上有原、被告的签名及捺印。同日，高春娟、朱宝东又签订了一份房屋租赁合同。合同约定高春娟为甲方、朱宝东为乙方。合同内容为：一、甲方同意将自己位于柳影路万龙北斗星城A16栋112、113门市租给乙方，建筑面积为500平方米。二、租期为10年，从2012年3月27日起至2013年3月27日止。年租金为拾万元整（￥：100000元）。第一年租金分两次交纳，第一次交纳半年即：五万元整（￥50000元整），下半年租金提前一个月交纳。如不交甲方有权收回此房。出兑费用壹拾陆万元，（￥160000元整）。第二年到第五年租金为年交，租金为拾万元（人民币拾万元整）。三、经营期间一切费用由乙方承担。四、在乙方经营期间出现一切责任与甲方无关。五、如乙方转租、转借、转兑必须通知甲方，如不告诉甲方有权收回此房。此合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。该合同上有朱宝东、高春娟的签名及捺印。两份合同签订后，朱宝东按照合同约定交纳了承兑费160000元，高春娟将浴池及浴池内设施及设备交付给朱宝东所有，其中包含双方争议的燃煤锅炉。朱宝东也按约定向高春娟交纳了第一年度的租金100000元。但自2013年3月27日至2013年7月23日止，朱宝东只交纳了租金32000元。2012年7月4日长春市工商行政管理局宽城分局为宽城区万龙大众热水浴下发了营业执照。同日，宽城工商分局为万龙大众热水浴核准的开业登记通知书记载：该洗浴中心已取得卫生许可证（有效期至2015年10月16日）、排放污染物许可证（有效期至2013年6月25日）。排放污染许可证上载明：宽城区万龙大众热水浴排放主要污染物种类为噪声、废水。2013年8月23日，长春市环保局对万龙大众热水浴“未经环保部门批准，擅自安装使用燃煤锅炉（型号CWNH0.5）”下发限期整改通知书，要求该洗浴停止使用燃煤锅炉。2013年9月10日，长春市环保局对万龙大众热水浴下发了行政处罚决定书，对其罚款2000元。因朱宝东未按约定交纳租金，并拖欠租金，至高春娟于2013年向我院起诉，要求朱宝东给付拖欠的租金68000元及滞纳金3000元。而朱宝东在我院审理中以高春娟出租的房屋漏雨、且由于使用燃煤锅炉而被长春市环保局处罚因而有权利拒付租金作为抗辩。我院经审理认为：朱宝东与高春娟签订的《万龙大众热水浴出兑合同》及《合同》是双方的真实意思表示，不违反相关强制性法律规定且已经实际履行，应认定合法有效。双方在合同中约定第一年租金分上下半年交纳，且下半年租金应提前一个月交纳。第二年到第五年租金为年交，根据合同文本及一般交易惯例，应认定双方约定租金在房屋使用期间内提前交纳，故应在2013年3月27日交纳年租金100000元。现朱宝东一直占有使用该房屋，至2013年7月23日尚拖欠高春娟租金68000元，应及时向高春娟交纳拖欠租金。朱宝东在庭审中提供的漏水照片、环保局的行政处罚决定书、限期改正通知书、无法证明系因高春娟不履行义务而造成该结果。且高春娟、朱宝东就相关洗浴设备已签订出兑协议，并已实际履行，朱宝东应自行就其经营期间产生后果承担相关责任。高春娟要求给付拖欠时间的滞纳金3000元，既无约定，又无相应法律规定，对此本院不予支持。遂判决朱宝东给付高春娟剩余租金68000元；驳回高春娟其他诉讼请求。判决后，朱宝东不服，提出上诉。二审法院经审理认为：双方合同虽约定经营期间证件由被上诉人（高春娟）办理，证件办理期间如有事情，被上诉人负责处理，但并未约定办理证件的范围及出现证件问题，上诉人（朱宝东）享有拒付或缓交租金的权利，故上诉人在继续在租赁房屋中经营使用的情况下拒付租金无合同依据。本案房屋租赁与洗浴中心承兑为两个不同的法律关系，并非《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的有先后履行顺序的互负债务，故上诉人以此主张拒付租金无法律依据。综上，原审法院认定事实及适用法律并无不当。遂判决，驳回上诉、维持原判。2014年4月11日，长春市人民政府下发了长府通告（2014）3号，该通告规定，在长春市建成区范围（含双阳区建成区）禁止使用单台额定功率为7MW（每小时10蒸吨）的燃煤锅炉。本案庭审中，朱宝东提出增加诉讼请求10000元，但其未按照规定期限补交案件受理费。因对朱宝东提出的要求高春娟赔偿不履行合同义务造成的营业损失及其他损失共计170000元，高春娟不予认可。朱宝东当庭提出对其损失申请鉴定。但其亦未在法定期限内递交书面鉴定申请。在庭审中朱宝东当庭提交一份其于2014年2月18日交给高春娟的一份“解除合同通知书”，证明其已经提出与高春娟解除“大众热水浴出兑合同”。高春娟对此份证据质证承认收到了这份通知书，同意自2014年4月18日其对本案提出反诉时起解除租赁合同。另查明，至本院庭审时，朱宝东尚在占用高春娟的房屋。本院认为，原告朱宝东（反诉被告）与被告高春娟（反诉原告）签订的“万龙大众热水浴”出兑合同、《合同》已经我院（2013）宽民初字第1610号民事判决书、长春市中级人民法院（2014）长民终字第23号民事判决书两审认定为有效合同，且已经实际履行。该两份合同中，每份合同均既包含出兑的内容，又包含房屋出租的内容。因朱宝东与高春娟就锅炉使用证及房屋漏雨问题经多次协商均未能达成一致意见，致朱宝东向高春娟提出解除合同的通知。庭审中，高春娟也以2014年4月18日为时间节点，同意解除合同，双方对此达成了合意，双方签订的两份合同，应当予以解除。合同解除后，朱宝东应当将承兑高春娟浴池的所有物品及设备返还高春娟，高春娟也应当将出兑款160000扣除朱宝东实际使用的时间后返还朱宝东。朱宝东与高春娟约定租赁期限为五年，计60个月。自2012年3月27日，朱宝东租赁并使用浴池的所有设备起至2014年4月18日高春娟同意解除合同之日止，朱宝东实际使用浴池设备期间为25个月，按照出兑费用160000元计算，平均每月为2667元，朱宝东使用25个月费用为66675元，剩余的93325元高春娟应当返还朱宝东。朱宝东在承兑并租赁后，已经实际经营并获利，故其请求高春娟全部返还转让款160000元的主张，与事实不符，本院不予支持。至本院开庭时，朱宝东仍然在经营浴池，而其要求高春娟赔偿营业损失、停业损失及其他损失共计170000元中的大部分损失，其请求所提交的证据高春娟不予认可，其当庭提出鉴定也未按照规定递交书面申请，其要求高春娟进行全部赔偿的证据不足，本院也不予保护。朱宝东未能提供实际缴纳罚款2000元的票据，对其要求高春娟赔偿环保局罚款2000元的主张不予支持。朱宝东当庭增加诉讼请求10000元，但其未在指定期限内补交案件受理费，对其增加部分的诉请，本庭不予审理。朱宝东至本案庭审时仍在继续使用争议房屋并拒不支付租金，现双方均已同意解除租赁、出兑合同，故高春娟要求朱宝东自2014年3月27日起给付租金至朱宝东实际交付房屋止、并要求朱宝东自租赁房屋中迁出的主张合理，应予支持。租赁房屋由朱宝东实际经营使用，故朱宝东租赁经营期间的物业费应当由朱宝东承担。高春娟向长春市万龙物业有限公司交付物业费后有权利向实际使用人朱宝东追偿。故高春娟要求朱宝东支付其先行交付的物业费的主张合理，应予保护。但高春娟当庭提供的已经交付的物业费票据为2267元，并非其请求的4500元，未实际发生的部分，可由朱宝东在迁出时据实与物业公司清结或将欠交的物业费交付高春娟，由高春娟交付物业公司。同理，朱宝东在租赁并使用房屋期间，实际发生的水电费亦应由朱宝东在迁出之日据实清结，故高春娟请求判令朱宝东结清其使用房屋期间欠缴的水电费的主张亦应予以支持。但高春娟请求朱宝东支付相当于三个月的待租金损失的主张没有事实及法律依据，本院不予保护。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱宝东与被告高春娟于2012年3月27日签订的《万龙大众热水浴出兑合同》、《合同》；朱宝东将万龙大众热水浴的所有物品及设施返还被告高春娟，高春娟返还原告朱宝东热水浴出兑款93325元；二、原告朱宝东（反诉被告）自2014年3月27日起按照年租金100000元的标准计算租金给付被告高春娟（反诉原告）至实际迁出止日止；三、原告朱宝东自被告高春娟所有的万龙北斗星城A16栋112室、113号门市房屋中迁出，将房屋交还被告高春娟；四、原告朱宝东给付被告高春娟为其垫付的物业费2267元，其余物业费朱宝东在迁出所租赁房屋时与长春市万龙物业有限公司或与被告高春娟据实清结；五、原告朱宝东在迁出所租赁房屋时与水务管理部门、电业管理部门或与被告高春娟据实清结其使用高春娟房屋期间的水、电费用；六、驳回原告朱宝东的其他诉讼请求；七、驳回被告高春娟的其他诉讼请求。上述条款，原告朱宝东、被告高春娟自本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元由被告高春娟负担3950元，原告朱宝东自行负担2300元。反诉案件受理费270由原告朱宝东负担240，被告高春娟自行负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 王 鈅代理审判员 王 艳人民陪审员 张云翔二〇一四年九月五日书 记 员 冯琳琳