四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3809号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赵斌，男，汉族，生于1960年4月18日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：赵开文，阆中市河溪法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李红兵，男，汉族，生于1977年8月12日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杜学鹏，四川伊丽达律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川阆中方程驾驶培训有限公司，住所地：四川省阆中市江南街道办事处白溪村。 法定代表人：李红兵，系公司董事长。 委托诉讼代理人：孙天树，男，汉族，生于1957年11月29日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杜学鹏，四川伊丽达律师事务所律师。 上诉人赵斌与上诉人李红兵、四川阆中方程驾驶培训有限公司（以下简称方程驾校）租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵斌提出上诉请求：1.改判李红兵、方程驾校支付租金192万元并返还租赁场地；2.改判李红兵、方程驾校支付违约金14.4万元；3.一审、二审诉讼费由李红兵、方程驾校负担。事实与理由：1.一审认定李红兵、方程驾校已付租金142万元是错误的，李红兵、方程驾校提供的证据证明其支付租金为122万元。2.一审法院认定2017年1月17日为赵斌丧失出租权的时间错误。赵斌虽于2017年1月17日领取拆迁补偿款，但招商引资遗留问题和阆中交警大队违约赔偿至今未得到处理，赵斌一直在相关部门进行信访，根据合同相对性原则，使用场地截至2018年7月4日。李红兵、方程驾校应支付场地租赁费截至2018年7月4日，共计192万元。一审法院认定李红兵、方程驾校应支付租金至2017年1月17日系认定事实错误。李红兵、方程驾校未按时给付租金，已构成违约，方程驾校应承担违约责任，并赔偿违约金14.4万元。 李红兵、方程驾校辩称：1.一审时李红兵、方程驾校已提交了赵斌收条，以一审法院核对金额为准。2.赵斌租赁取得案涉场地，办公设施、建筑物是临时建筑，2009年该场地被阆中市人民政府统征，2014年签订拆迁补偿协议，土地权属发生变更后，李红兵、方程驾校没有与新的权利人签订租赁协议。2014年11月24日赵斌与国土储备中心签订了拆迁安置补偿协议，赵斌丧失了对土地、临时建筑物享有的权利，不应向方程驾校收取租金，赵斌多收取的租金应当予以退还。3.方程驾校在2015年11月搬迁至自有场地，未再使用案涉场地，即使支付租金也仅应支付至2015年11月。综上，应驳回赵斌的上诉请求。 李红兵、方程驾校提出上诉请求：1.依法改判支持李红兵、方程驾校的反诉请求或发回重审。2.由赵兵承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.本案重要事实和法律关系的认定涉及阆中市土地储备中心，应追加其为本案当事人。一审未追加其参加诉讼，程序违法。2.一审按民事合同审查案涉《房屋拆迁补偿、安置协议》，系法律性质认定错误。案涉房屋占用土地在2009年之前就被阆中市人民政府统征，此后阆中市人民政府与赵斌开展了房屋拆迁补偿安置的行政征收行为，在2014年11月7日出具征收方案，11月24完成征收工作。案涉《房屋拆迁补偿、安置协议》属于行政征收行为，不能按照民事协议审查。3.一审以阆中市土地储备中心单方面出具的复函“以2017年1月17日结清全部拆迁补偿款时间为搬迁时间”作为赵斌有权收取租金的节点，属于认定法律性质和事实错误。案涉《房屋拆迁补偿、安置协议》是一个行政征收行为，该行为在双方签订协议时即2014年11月24日就完成。根据《中华人民共和国物权法》第28条之规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，赵斌在2014年11月24日即丧失了收取租金的权利。《房屋拆迁补偿、安置协议》约定赵斌应当在2014年11月29日腾退搬迁，签订协议后是否按约支付补偿费用，不改变权属及权属变更时间点。《中华人民共和国行政诉讼法》第12条第11项明确规定，行政机关不履行补偿协议的，可以提起行政诉讼维护合法权益。故以支付补偿款的时间节点作为权属转移的时间节点，无法律依据，本案中土地储备中心的复函属于认识错误。4.2015年6月11日，阆中市人民政府在完成征收行为后对案涉土地和房屋通过公开拍卖的方式对外出售。根据政府拍卖土地的相关法律规定，必须是要完成征收权属转移后才能对外出售、交付土地。上级和主管部门均已认定完成的行政行为，并进行了对外公开出售，作为职能部门的土地储备中心无权以付款时间作为交付时间。5.赵斌无权收取租金，违法收取的租金应当返还。赵斌2006年6月20日与阆中市七里街道办事处张公桥村签订土地租赁协议租期20年，基于租赁关系在场地上搭建了临时建筑。赵斌仅向阆中市七里街道办事处张公桥村支付租金到2008年。2009年政府统征后赵斌未签订新的租赁协议。土地性质变更为国有后，赵斌系非法占用土地。2014年底政府整体推倒、拆除了赵斌搭建的主要临时建筑物。此时，赵斌将非法占有的标的物对外出租谋取非法利益，属违法行为。双方签订的租赁协议系无效协议，赵斌无权收取租金。同时，租赁协议第3条约定，因国家政策调整或拆迁，该协议自然终止。本案中，政府于2014年11月24日即完成行政征收工作，双方之间的协议自然终止，赵斌也就丧失了收取租金的权利。6.一审判决遗漏大量证据。一审中，李红兵与方程驾校提交了大量的证据，且对案件的事实认定足以产生实质影响，比如拍卖公告、评估报告等。一审未认定相关事实致使作出错误判决。7.赵斌违法领取的搬迁、停业补偿应当返还。2012年12月11日赵斌通过股权转让的方式将方程驾校转让给李红兵。2014年11月7日阆中市国土资源局出具阆土资（2014）111号文件，安置补偿方案第4项中明确驾校整体搬迁及停业损失共计补偿25万元，该费用属于方程驾校，赵斌并非驾校的所有权人，无权领取该补偿款。8.方程驾校与赵斌签订的租赁协议约定的租赁期限截止时间为2015年3月20日，后双方未签订租赁合同。方程驾校在2015年11月搬迁至自有场地，未再使用案涉场地。一审判决方程驾校支付租金错误。 赵斌辩称：1.2006年6月20日重庆市坤泷科贸公司与张公桥村委会签订租赁协议，协议约定租期是20年，重庆市坤泷科贸公司的股东是赵斌与其妻子陈蓉，公司已经注销了。2014年11月24日虽然签订了拆迁安置协议，但备注了政府没有处理招商引资遗留问题。赵斌有权利出租。2.赵斌虽然没有与李红兵、方程驾校签订合同，但方程驾校实际在履行合同，方程驾校同时使用了案涉场地及自有场地。赵斌提供的证据证明2018年7月5日方程驾校所有车辆搬至新地点，2017年12月19日阆中市公证处公证证明方程驾校在使用该场地，所以租金应付至2018年7月4日。 赵斌向一审法院提出诉讼请求:1.判令李红兵、方程驾校支付赵斌租金1,920,000元并返还租赁场地；2.判令李红兵、方程驾校支付违约金144,000元；3.本案诉讼费用由李红兵、方程驾校承担。 李红兵、方程驾校向一审法院提出反诉请求：1.判令赵斌向李红兵、方程驾校退还租金750,000元；2.判令赵斌向李红兵、方程驾校返还搬迁、停业补偿250,000元；3.由赵斌承担本诉、反诉费用。 一审法院认定事实如下：赵斌系方程驾校投资人及法定代表人，除该公司训练场地及地上建筑物、附着物外，赵斌及其共有人将该公司股份转让给了李红兵,李红兵成为该公司的法定代表人及股东。同时赵斌与李红兵于2014年3月21日签订《场地租赁协议》约定将场地于2014年4月1日起出租给方程驾校，约定场地年租金72万元，在合同期内因国家政策…本协议自行终止，现合计共支付租金仅1,420,000元。2014年5月26日，阆中市国土资源局向方程驾校发出通知：“你公司原租用的七里张公桥村集体土地已被统征…你公司须在二〇一四年六月三十日前搬迁完毕”。2014年11月24日，阆中市土地储备中心（甲方）与赵斌（乙方）签订《房屋拆迁补偿、安置协议》约定，乙方同意于2014年11月29日前腾空搬迁，房屋残值归甲方所有；本协议自签订后5日内，乙方腾空房屋并移交给甲方之日起3日内，甲方一次性付清乙方搬迁（家）补助费、附属物补偿金4,415,322元；同时在该协议后手写有“注：阆中市人民政府落实解决乙方招商引资遗留问题及交警大队违约赔偿后拆除”。2016年6月2日，阆中市国土资源局向赵斌发出通知：“…限你在2016年6月20日前腾空场地办理移交”。鉴于涉及的相关时间差异较大，诉讼中一审法院于2019年3月26日向阆中市国土资源局土地储备中心发出调取证据通知书，要求其向一审法院说明赵斌应向阆中土地储备中心移交场地时间，阆中市土地储备中心复函称：“…该驾校赵斌于2017年1月17日全部结清拆迁补偿款，凭证号为19号，按照拆迁程序领清补偿款之日为实际移交场地时间”。同时赵斌举出微信聊天记录阆中方程驾校群2018年7月4日发出通知：“驾校决定2018年7月5日所有教练车辆从七里训练场搬至白溪新训练场进行驾校培训”及阆中市公证处的公证书及所拍摄李红兵、方程驾校于2017年12月19日尚在使用驾校场地的光盘，光盘上显示方程驾校在2017年12月份还在张贴培训文件，拟证明李红兵、方程驾校至2018年7月4日仍在使用赵斌出租场地。 诉讼中，针对双方在《房屋拆迁补偿、安置协议》约定搬迁时间为2014年11月29日后为何在该协议尾部有存在手写“阆中市人民政府落实解决乙方招商引资遗留问题及交警大队违约赔偿后拆除”字迹。赵斌作出解释：1.赵斌、李红兵、方程驾校出示证据一致，故应认定添加条款的真实性；2.手写内容较前面铅印约定应视为特别约定，应以手写为准；3.手写内容正好否定了铅印拆除时间；4.虽然赵斌领取了土地补偿款，但李红兵、方程驾校一致使用至2018年7月。李红兵、方程驾校回应：1.该手写内容为赵斌自行添加；2.该协议第一条已明确约定拆迁协议签订后所有权即归属于土地储备中心；3.招商引资政策是否落实并不影响土地所有权人非赵斌的事实；4.添加段落也不能改变土地权属，只是一个违法建筑拆除的时间节点；5.赵斌对该场地只是租赁权，国家统征拆迁后，地上非法建筑即归属于违法建筑，应立即拆除。 同时查明，2012年12月11日赵斌及共有人陈蓉（甲方）与李红兵（乙方）签订《驾校股权转让合同》约定：乙方认可公司若因政府调整搬迁训练场地时，政府对公司训练场地土地及地上建筑物、附着物的补偿、赔偿费用归甲方享有，与乙方无关。四川阆中方程驾驶培训有限公司为有限责任公司。 一审法院认为，本案赵斌诉求为要求李红兵、方程驾校支付租金，而是否应向赵斌支付租金关键取决于赵斌出租权的丧失时间节点，即诉争场地搬迁时间，此亦为本案争议的焦点。双方描述的场地搬迁时间有：1.阆中市土地储备中心（甲方）与赵斌（乙方）签订《房屋拆迁补偿、安置协议》约定，乙方同意于2014年11月29日前腾空搬迁；2.阆中市土地储备中心（甲方）与赵斌（乙方）签订《房屋拆迁补偿、安置协议》中手写的“阆中市人民政府落实解决乙方招商引资遗留问题及交警大队违约赔偿后拆除”所述时间；3.2016年6月2日，阆中市国土资源局向赵斌发出通知：“…限你在2016年6月20日前腾空场地办理移交”确定时间；4.2014年5月26日，阆中市国土资源局向阆中市方程驾驶培训有限公司发出通知：“你公司原租用的七里张公桥村集体土地已被统征…你公司须在二〇一四年六月三十日前搬迁完毕”所述时间；5.阆中市土地储备中心复函称：“…该驾校赵斌于2017年1月17日全部结清拆迁补偿款时间为搬迁时间。首先，对于阆中市国土局向方程驾校的催促搬迁时间2014年6月30日，因李红兵、方程驾校为承租方，与赵斌出租权丧失时间无任何关联，故此也不应为实际搬迁时间。其次，对于阆中市土地储备中心与赵斌签订《房屋拆迁补偿、安置协议》铅印约定搬迁时间2014年11月29日还是手写“阆中市人民政府落实解决乙方招商引资遗留问题及交警大队违约赔偿后拆除”描述不确定时间，同一份合同铅印时间条款在前，手写在后，如手写条款当初系正式约定内容，则应对铅印条款进行删除，现铅印条款未作删除，李红兵、方程驾校产生合理质疑，赵斌也未能举出相关证据证明手写条款在合同签订时系双方对铅印条款覆盖的真实意思表示，同时既然双方签订的是《房屋拆迁补偿、安置协议》，如双方不约定具体搬迁时间协议怎么执行，也不合常理，一审法院对赵斌应按书写条款主张权利的要求不予支持。综上，实际应搬迁时间应为阆中市土地储备中心与赵斌双方约定时间，双方所签《房屋拆迁补偿、安置协议》约定于2014年11月29日搬迁，该约定期间过后，赵斌认为合同继续在履行未终止直到遗留问题解决，而阆中市土地储备中心虽在2016年6月2日限赵斌于2016年6月20日腾空场地办理移交，但在2017年1月17日对实际应搬迁时间做出解释为补偿款给清时间，所以该时间应视为合同相对方阆中市土地储备中心作出的最后正式承诺时间，应认定为赵斌实际搬出即丧失出租权时间。至于其后李红兵、方程驾校如果还存在租用场地的行为，应由相应的国有资产管理部门主张权利，不再属于赵斌应得利益范畴。按照本案赵斌与李红兵、方程驾校约定租金720，000元/年计算，每月租金为720,000元÷12月=60,000元,每日租金为720,000元÷365天=1,973元。按李红兵、方程驾校从2014年4月1日起租用场地开始支付租金计算，李红兵、方程驾校应支付租金为720,000元/年×2年+60,000元/月×9月+1,973元/天×17=2,013,541元，扣除李红兵、方程驾校已支付租金1,420,000元，李红兵、方程驾校还应支付租金593,541元。同时从双方签订的《驾校股权转让合同》约定若因政府调整搬迁训练场地时，政府对公司训练场地土地及地上建筑物、附着物的补偿、赔偿费用归赵斌享有，与李红兵、方程驾校无关，故对李红兵、方程驾校反诉请求赵斌支付搬迁、停业补偿费的诉请应予以驳回。对于赵斌要求李红兵、方程驾校支付违约金的诉讼请求，由于约定场地租赁时间为2014年4月1日至2015年3月31日，虽双方实际延长了租赁时间，但应给未给租金是由于双方产生争议形成，故李红兵、方程驾校算不上违约行为，对赵斌要求李红兵、方程驾校给付违约金的诉讼请求也予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决：一、李红兵及四川阆中方程驾驶培训有限公司在本判决发生法律效力后三十日内共同支付赵斌租金593,541元；二、驳回赵斌及李红兵、四川阆中方程驾驶培训有限公司的其他诉讼请求。 二审中，赵斌提供了视频资料一份，拟证明方程驾校至今仍在使用案涉场地。李红兵、方程驾校认为该视频显示案涉场地是平地，没有房屋及附属设施，不能仅因为有方程驾校的车停放就认定方程驾校在使用该场地，该场地还有货车停放。 李红兵、方程驾校提供了以下证据：1.四川南充川北平安拆除有限公司出具的《证明》，载明“我公司受国土局储备中心委托于2016年4月拆除方程驾校训练场办公用房及附属设施”，拟证明案涉场地上的临时建筑物已于2016年4月拆除；2.阆中市道路运输管理局出具的《证明》，载明“方程驾校江南镇白溪村训练场于2015年9月通过国标验收，于2015年11月完成整体搬迁，现江南镇白溪村训练场为方程驾校唯一合法训练场”，拟证明2015年11月方程驾校已完成整体搬迁；3.方程驾校整改达标评审表，拟证明评审达标后才能办理许可证；4.方程驾校道路运输经营许可证，载明地址为“阆中市江南镇借到办事处白溪村”，拟证明驾校的地址已于2015年11月变更；5.照片和微信记录，拟证明案涉场地的现状；6.网上截取的阆中市国有土地资源局国有土地使用权拍卖出让公告，拟证明阆中市国土局于2015年6月15日拍卖案涉土地。赵斌质证意见为：四川南充川北平安拆除有限公司出具的《证明》虚假，方程驾校虽完成搬迁，但大部分车辆仍在方程驾校培训，微信照片显示的场地现状是搬迁之后的现状，不能证明其没有使用案涉场地；土地拍卖公告与本案无关。 二审审理中，方程驾校提出其不应承担责任。 另查明，李红兵、方程驾校一审中提供的付款依据显示其实际向赵斌支付租赁费122万元，一审认定142万元不当，本院予以纠正。 2006年6月20日，阆中市七里街道办事处张公桥村（甲方）与重庆市坤泷科贸有限公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定乙方租赁甲方土地53.09亩，租赁期限二十年（2006年6月20日至2026年6月19日），赵斌在重庆市坤泷科贸有限公司代表处签字。 2016年6月2日，阆中市国土资源局向赵斌发出《通知》，载明“2006年6月20日重庆市坤泷科贸有限公司租用的张公桥村土地53.09亩，租期二十年。该地块于2009年政府统征收回后作储备用地。2014年5月政府启动你公司整体搬迁，并于2014年11月24日签订了拆迁安置协议，你主张的两项诉求我局给与了积极协调，现因政府要拍卖该地块，限你在2016年6月20日前腾空场地办理移交”。 二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，方程驾校在二审审理中提出其不应承担责任，但其未对此提出上诉请求，根据《最高人民法院关于适用》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，方程驾校是否应承担责任不属于本案二审的审理范围。本案争议焦点为：1.赵斌丧失案涉场地出租权的时间节点。2.整体搬迁补偿是否应属于方程驾校所有。 对于赵斌丧失案涉场地出租权的时间节点，从阆中市国土资源局向赵斌发出的《通知》看，方程驾校所占用土地虽于2009年被政府统征，但当时未对方程驾校的驾驶训练场地、建筑物等地上附着物进行处理，赵斌对其在租赁的案涉土地上修建的驾驶训练场地、建筑物等仍享有占用、使用的权利，土地所有权的变更不影响赵斌对驾驶训练场地、建筑物等行使权利。虽然赵斌与阆中市土地储备中心于2014年11月24日签订《房屋拆迁补偿、安置协议》，约定赵斌于2014年11月29日腾空搬迁，但阆中市土地储备中心复函称“赵斌于2017年1月17日全部结清拆迁补偿款，按照拆迁程序领清补偿款之日为实际移交场地时间”，即是说阆中市土地储备中心确认赵斌向其移交场地时间为2017年1月17日，在此之前赵斌仍享有出租案涉驾驶训练场地、建筑物等财产的权利。李红兵、方程驾校提出的2009年土地使用权发生变更，赵斌未与政府签订新的租赁协议，系非法占用土地，以及赵斌未付清土地租赁费的问题。赵斌作为出租方的合同义务为将租赁物交付承租人使用，事实上李红兵、方程驾校也使用了租赁物，基于合同相对性，李红兵、方程驾校就应向其支付租金。至于赵斌是否继续向张公桥村村委会缴纳租金或是否与政府签订新的租赁协议，不影响赵斌与李红兵、方程驾校之间的租赁协议的履行。对于李红兵、方程驾校提出的方程驾校自2015年11月起未实际使用案涉场地以及2016年4月方程驾校训练场办公用房及附属设施就已经被拆除的问题。阆中市国土资源局于2016年6月2日向赵斌发出通知，要求赵斌在2016年6月20日前腾空场地办理移交，表明截止2016年6月2日案涉场地尚未腾空。从阆中市公证处的公证书拍摄内容看，2017年12月19日方程驾校仍在使用案涉场地，并在案涉场地张贴方程驾校培训文件。方程驾校二审中提供的四川南充川北平安拆除有限公司的证明，属于证人证言，且李红兵、方程驾校未提供阆中市土地储备中心与该公司签订的相关协议以证明该公司确为该项目的拆迁人。因此，对该证言不予采信。综上，对李红兵、方程驾校的前述主张不予支持。一审法院认定租赁期应计算至2017年1月17日止并无不当，该期间租赁费为2,013,541元，扣除已付租金122万元，欠付租金793,541元。 对于整体搬迁补偿的问题，《驾校股权转让合同》明确约定案涉驾驶训练场地的土地及地上建筑物、附着物的所有权未转移给李红兵，同时约定如因政府调整搬迁训练场地时，政府对训练场地土地及地上建筑物、附着物的补偿、赔偿费归赵斌一方所有。因此，李红兵、方程公司提出的政府支付赵斌的整体搬迁补偿费应归方程驾校所有的主张不能成立。 对于赵斌提出的李红兵、方程驾校未按约支付租金，应承担违约责任的问题。因案涉租赁合同约定租赁期于2015年3月31日届满，双方未再签订新的租赁协议，未明确约定支付租赁费的时间，双方对租赁费发生争议致使李红兵、方程驾校未支付租金，故对赵斌该诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下: 一、变更四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初631号民事判决第一项“李红兵及四川阆中方程驾驶培训有限公司在本判决发生法律效力后三十日内共同支付赵斌租金593,541元”为“李红兵及四川阆中方程驾驶培训有限公司在本判决发生法律效力后三十日内共同支付赵斌租金793,541元”； 二、维持四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初631号民事判决第二项“驳回赵斌及李红兵、四川阆中方程驾驶培训有限公司的其他诉讼请求”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费25,712元，由赵斌负担15,827元，李红兵及四川阆中方程驾驶培训有限公司负担9,885元。一审反诉受理费13,800元，由李红兵及四川阆中方程驾驶培训有限公司负担。二审案件受理费39,512元，由赵斌负担15,827元，李红兵及四川阆中方程驾驶培训有限公司负担23,685元。 本判决为终审判决。 审判长  王维登 审判员  韩 莉 审判员  董 行 二〇一九年七月十二日 书记员  刘奕汐