河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终3294号 上诉人（原审原告、反诉被告）：段凤彬，男，1977年8月30日出生，汉族，住黑龙江省克山县。 委托诉讼代理人：赵树龙，河北张国庆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：薛雄，男，1981年5月24日出生，汉族，住河北省辛集市。 委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。 上诉人段凤彬因与被上诉人薛雄房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初9825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 段凤彬上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者查明案件事实后依法改判,解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，判令被上诉人返还上诉人购房定金10万元；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人在合同履行过程中不存在任何过错及违约行为，一审法院认定上诉人存在违约行为，认定事实错误。一审认定上诉人是在限贷政策出来之后，在限购政策正式出台之前即2017年5月24日向中介提出解约的行为构成违约，上诉人不认同。在限贷政策出台之后，合同的法定解除条件已经成就，上诉人提出解约行为不属于违约行为，被上诉人应返还上诉人购房款定金10万元；二、上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人隐瞒了将房屋卖与苏兵团的事实。在合同履行过程中，被上诉人又将案涉房屋卖与了其他第三人杜萌。被上诉人一房三卖的行为构成了根本违约。上诉人有权解除合同，被上诉人应该返还上诉人10万元购房定金，并对上诉人承担违约责任。 薛雄答辩称，双方的合同是在限购政策出台之前签订，依法不受限购政策影响，双方合同解除给被上诉人造成了巨大的经济损失，由上诉人承担合理损失符合法律规定。上诉人所主张的一房三卖与本案无关，由于双方在一审时均同意解除合同，被上诉人为了止损和偿还苏兵团的已付款项，所以2018年11月24日又出售给了杜萌，但对本案的审理和合同履行没有影响。 段凤彬向一审法院起诉请求：判决被告返还原告购房定金100000元及利息。事实和理由：原、被告于2017年4月1日在河北省三河市燕郊共同签订了《房屋买卖业务交易签约合订本》，包括《交易方留存表》、《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《按揭代理合同》、《福地房产签约提示》、《补充协议》。以上合同及协议签订后，甲方按照约定，当日和第三日分别向乙方及丙方交付了100000元定金及52210元服务费。但由于地方政府关于出台房产限购政策的原因，详见廊坊市人民政府办于2017年6月2日发出的（2017）61号通知《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其第二条从严调整住房限购措施规定：“非当地户籍地居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套房，包括新建商品住房和二手住房......”。这就使原告不具备在三河市燕郊购房的条件，虽然原、被告签订了相关购房协议及合同，但买卖却不能成交。在廊坊市人民政府办公室发布关于进一步促进全市平稳健康发展的实施意见的数日，原告就同被告多次提出了返还交付定金的问题，但均遭到被告的推诿和拒绝，故起诉。 薛雄向一审法院反诉请求：判令反诉被告向反诉原告补偿经济损失410000元。事实与理由：2017年1月4日，双方签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定反诉被告以贷款方式购买反诉原告的房屋，总价款2200000元，首付款660000元（含定金100000元），剩余房款通过银行贷款支付。合同签订后，反诉被告支付了100000元定金。由于合同签订时未取得不动产登记证，需等房产证下发后办理过户手续。现不动产登记证已下发，反诉被告以不具备购房资格为由提出解约，并诉至法院。反诉原告认为，首先，虽然廊坊地区出台了限购政策，但双方之间的《房屋买卖合同》确立于当地限购政策之前，依法应不受该政策的直接影响，反诉被告具备购买涉案房屋的资格。其次，限购政策间接导致当地房屋成交价格大幅下降，会对以贷款方式进行的房屋交易产生影响，如反诉被告无能力自行筹集贷款差额，可以解除合同，但此期间房屋下跌的损失，不应由反诉原告一方承担。再次，经向二手房经纪公司和专业评估机构咨询，涉案房屋房价下跌达800000余元后，反诉被告应分担一半的合理损失。 一审法院认定事实：2017年1月4日，原、被告通过中介公司居间，签订《房屋买卖业务交易签约合订本》，约定原告购买被告名下的位于燕郊开发区房屋，房屋总价为2200000元；原告应在签订合同同时支付购房定金100000元，余款以贷款方式支付；并约定违约金条款。合同签订后，原告依约交付被告100000元定金。另，在原、被告签订本案合同之前，被告先将房屋出卖给案外人苏兵团，收取大部分房款，但未办理过户手续。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖业务交易签约合订本》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且不损害国家、集体或者第三人的利益，合法有效，双方应当遵循诚实守信原则，按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告要求解除合同，被告同意解除合同，本院准予解除。关于原告要求被告返还定金的请求，本院认为，本地限购政策正式发布时间为2017年6月2日，原告在此之前就已经向中介公司提出解约的意思表示，原告首先违反了合同约定，按照定金罚则的规定，定金不应返还。关于反诉原告要求反诉被告给付经济补偿410000元的请求，本院认为，燕郊本地房价大幅波动下降以2017年6月2日为分水岭，而原告提出解约的意思表示是在此之前，后因被告和苏兵团的一再拖延才引起本案诉讼，故反诉原告的损失系其自行扩大所致，故对反诉原告的请求本院无法维护。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告段凤彬的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告薛雄的全部诉讼请求。本诉案件受理费3344元，由原告段凤彬负担；反诉案件受理费7450元，由反诉原告薛雄负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应返还上诉人定金100000元。上诉人与被上诉人于2017年1月4日签订《房屋买卖业务交易签约合订本》，并于当日向被上诉人支付100000元定金。双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，上诉人购买被上诉人名下的位于燕郊开发区房屋，房屋总价为2200000元；首付660000元，余款1540000元以贷款方式支付。2017年3月22日，廊坊市人民政府出台限贷政策，因限贷政策影响，上诉人不能获批合同中约定的贷款1540000元。依据上诉人提交的与被上诉人短信记录，上诉人于2017年5月24日要求因受限贷政策影响主张解除合同。由上述可知，上诉人并未在限贷政策出台后及时向被上诉人主张解除合同，而是在限贷政策实施两个月后才提出解除合同。该期间，当地房地产市场价格波动较大，上诉人应对迟延主张解除合同而给被上诉人造成的损失承担相应责任。上诉人称被上诉人一房三卖，构成违约。但依据录音证据，一审认定被上诉人与苏兵团之间的行为属于为避税而进行的房屋连环买卖，被上诉人不构成一房二卖。另外，由于双方在一审时均同意解除合同，被上诉人为了止损将房屋出售给杜萌的行为亦不构成违约。故一审未支持上诉人要求被上诉人返还100000元定金的判决结果符合客观实际，也符合公平原则。本院对一审判决结果予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,300.0元，由段凤彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇一九年七月二十九日 书记员  周承恩 书记员  韦 丹