广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法三民一初字第594号原告：黄艺斌，男，1968年3月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：杨春雪、何伟，分别系广东维纳律师事务所律师、实习律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。原告黄艺斌诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴立和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄艺斌委托代理人杨春雪到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年7月27日，原告与被告吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，原告向被告购买位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X层X号商铺。合同签订后，原告一次性支付了全部商铺款47327元，商品房销售合同已在中山市房地产交易登记管理所办理了销售登记备案。合同关于产权登记的约定，出卖人有义务将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房地产权属证书。原告已按合同约定支付了全部商铺款，但被告至今仍未履行合同义务为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X层X号商铺的房地产权属证书；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.确认原告与被告吉雅公司于2007年7月27日签订的《广东省商品房买卖合同》有效；2.被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X层X号商铺的房地产权属证书；3.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.广东省商品房买卖合同；2.汇款凭证、付款委托书；3.中山市商品房销售登记备案表、收款收据；4.中山市商品房销售合同登记备案证明表。被告吉雅公司没有到庭应诉，其委托代理人庭后述称：确认原告与吉雅公司存在商品房买卖合同关系，并同意原告的全部诉讼请求。被告吉雅公司未提供证据。经审理查明：2007年7月27日，原告黄艺斌与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，原告黄艺斌向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X层X号商铺，该商铺建筑面积为32.34平方米，单价为每平方米1463.12元，房价款合计47327元。付款方式为一次性付款，该住户已一次性付清全部楼款47327元；交楼期限为2007年12月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，吉雅公司于2007年8月2日出具收到黄艺斌购买中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X层X号商铺款47327元的收据。原告认为，其已向被告付清全部商铺款，但被告一直未为原告办理商铺的房地产权属证书，遂于2014年7月1日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X层X号商铺，该商铺建筑面积为32.34平方米，购房总价为47327元，于2007年8月1日登记备案在原告黄艺斌名下。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼商铺，中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。原告涉及该判决书附表《非法吸收公众存款明细表》所列出借人，出借金额320000元。原告为此向本院提供了吉雅公司出具出票日期为2008年3月15日，金额为359200的转账支票及退票通知书，以证明购买商铺款与借款是两笔不同的款项，借款并不包含在购买涉案商铺款当中。对借款事实原告述称，2007年底，张其向其提出要求借款320000元，借款后张其出具了借据，3个月后借款期满，张其未还本付息，将应付利息39200元与本金合计，向其出具了出票日期为2008年3月15日，金额为359200的转账支票给原告作偿还借款，并将原借据收回；支票到期后，其于2008年3月19日到银行要求兑付支票款，因被告帐户余额不足被银行退票。再查：黄艺斌在本院起诉被告吉雅公司商品房预售合同纠纷案件共70件［案号：（2014）中一法三民一初字第578-647号］，其主张向吉雅公司购买位于中山市三乡镇综合市场10号楼2层48卡商铺、3层22卡商铺共计70卡商铺，建筑面积共2744.87平方米，均请求吉雅公司继续履行商品房买卖合同，协助原告办理所购三乡镇中心区综合市场10号楼2层、3层商铺的房地产权属证书，涉案金额共计4017430元。对于向吉雅公司购买商铺的具体交易情况原告述称，其系做室内装饰工程，经营“中山市正大装饰工程有限公司”多年，计划投资房地产；当年与张其洽谈购买商铺事宜时，张其开价综合市场10号楼2、3层2100元／平方米，因张其急需资金周转，称如能购完70卡商铺并一次性付清全部款项，可再给予优惠，其答应张其提出的条件，故以较为优惠价格购买此批商铺；对于商铺款交付事实原告述称，2007年7月27日签订合同时依张其要求以现金方式支付了首期定金414430元，合同签订后，于2007年8月2日通过工商银行转账支付给张其1820000元，向好朋友刘北浩借1783000元作周转，并委托刘北浩直接转至张其账户1783000元，70卡商铺款已全部付清，吉雅公司于2007年8月2日分别向原告出具了70张购买商铺的收款收据。对于原告陈述向刘北浩借款并委托转账付款给张其事实，本院向刘北浩核实，刘北浩称其与黄艺斌系好朋友，黄艺斌开办装饰工程公司，其本人系做烟酒贸易的生意商人；2007年8月黄艺斌因购买商铺要求借款周转，故于2007年8月2日通过工商银行转账给张其1783000元，该笔款即为借给黄艺斌向吉雅公司购买商铺的款项，并受黄艺斌委托直接将出借款转至张其账户。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及案外人刘北浩。本院还查明下列事实：中山市规划局存档的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1、2、3层楼的设计图显示，1层有规划商铺，每卡商铺间均有分隔，能够确定每卡商铺的具体位置，而2、3层设计为一个单元，没有规划商铺。本院派员到涉讼的综合市场10号楼第1、2、3层楼房进行现场勘查。经勘查，第1层每卡商铺间均有砌墙分隔及编号，能够确定每卡商铺的具体位置，第2层、3层整层为一个单元，楼面没有划线及编号，也没有砌墙分隔商铺，不能确定每卡商铺的具体位置。本院在审理另案过程中，发函向中山市国土局咨询综合市场10号楼3层商铺根据现状是否可以办证问题，中山市国土局复函称：中山市三乡镇中心区综合市场10号楼，经规划部门、住建部门验收合格，于2006年以吉雅公司的名义办理了商品房初始登记，其中第3层验收时内部无间隔，全层登记为一个房屋单元。本院向原告释明，因合同无法继续履行，可能驳回原告的第二项诉讼请求，原告可以变更第二项诉讼请求，但原告仍坚持其第二项诉讼请求。中山市三乡镇中心区综合市场10号楼已经于2007年5月23日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格。综合市场10号楼2、3层在中山市国土局备案登记的面积为：2层13432.56平方米，3层13439.43平方米，合计26871.99平方米。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告对其主张提供了与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》、购买商铺的收款收据及付款凭证予以证实，且其商品房买卖合同已在中山市房地产交易登记管理所办理了备案登记，故对原告主张的事实予以认定；中山市中级人民法院的刑事判决书所附虚假按揭物业明细表未涉及涉讼商铺，非法吸收公众存款明细表虽涉及原告，但原告对购买商铺款的交付事实提供了收款收据及银行的转账凭证证明，且另行提供了借款给张其的相关证据并作了相应的陈述，以证明借款与购买商铺款是不同的款项；原告对购买商铺款的具体交易情况、资金来源及如何交付事实作了相应的陈述，且对其陈述作出保证，如有虚假因此产生的一切后果由其承担，并愿意承担相应的法律责任，故本院对原告黄艺斌与吉雅公司之间的商品房买卖合同关系的真实性予以认定。吉雅公司收取了原告支付的商铺款后，应当在约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据中山市三乡镇中心区综合市场10号楼的设计图纸，10号楼底层商铺有规划及砌墙分隔及编号，而2、3层则没有具体规划商铺；根据现场勘查，综合市场10号楼2层、3层整层楼中间只有承重柱，没有砌墙，地面也没有划线编号，无法确定每卡商铺的具体位置；中山市国土局称三乡镇中心区综合市场10号楼以吉雅公司的名义办理了商品房初始登记，其中第3层验收时内部无间隔，全层登记为一个房屋单元。黄艺斌主张向吉雅公司购买的商铺，因规划设计图纸及现场均没有具体明确标注每卡商铺的具体位置，根本无法区分每位业主所购买商铺的具体位置，原告要求被告继续履行合同，协助原告办理商铺的房地产权属证书的诉求标的指向不明确。商品房买卖合同后附的平面图虽已明确每卡商铺的具体位置，因该平面图仅是吉雅公司更改原设计用途自行规划分割出售而制作，尚未得到规划住建部门的确认及履行登记备案手续，尚不具备交付办证条件，又因被告吉雅公司犯罪且逾期未年检被吊销营业执照，其法定代表人张其正在服刑，导致该合同事实上已无法继续履行。原告经本院依法释明合同无法继续履行后，仍坚持要求继续履行合同，故对其该项诉求予以驳回，待合同具备继续履行条件时，原告可再另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告黄艺斌与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2007年7月27日签订的《广东省商品房买卖合同》有效；二、驳回原告黄艺斌的其他诉讼请求。案件受理费984元，减半收取492元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一四年九月三十日书记员  余 伟