广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书粤06**民初1250号原告简伟华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。身份证号码：×××151X。委托代理人周妍，广东格然律师事务所律师。被告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司，住所：佛山市禅城区，注册号：440602000252168；统一社会信用代码：91440604590090850B。法定代表人王甫文。委托代理人陈泽婷，广东南冠律师事务所律师。原告简伟华诉被告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月5日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判，并于2016年3月31日公开开庭进行审理。原告及其委托代理人周妍、被告的委托代理人陈泽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年10月29日签订了《商品房买卖合同》（下称“合同”），约定被告将位于佛山市禅城区华丽路6号七座1801房出售给原告，原告已履行交付房款义务。按照合同第八条约定，被告应于2015年7月20日将具备商品房经验收合格且符合合同约定的商品房交付给原告使用，合同还对商品房装饰、设备标准及违约责任进行约定。2015年7月5日，被告向原告邮寄了《商品房交付通知书》，通知原告于2015年7月20日到被告处办理验收手续，但2015年7月12日，原告及七座、九座业主认为被告的商品房并不达到合同约定的交付标准，向被告发出《关于联诚·智博丽海花园七、九座业主就验收不合格整改要求的函》，另外电视媒体《DV现场》到场对七座商品房的不合格情形进行摄制记录，当时被告曾承诺整改，但原告一直都未等到被告的验收合格通知。2015年9月6日，原告以及七、九座业主到现场查看，发现七座商品房并未整改完毕，仍在施工，于是向被告寄出《关于要求佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司承担违约责任的通知》，但经多次退回再投递结果以原址查无此人退回。2015年12月19日，被告突然向原告发来《收房催告函》，告知商品房2015年7月20日已符合交付条件，原告应自合同约定交付之日起计算物业服务费用，但只字未提其违约情况。2015年12月29日、2016年1月6日，原告再次委托律师发出《律师函》要求被告承担违约责任，被告均以拒收或原址查无此人退回。在此期间，原告苦于无法联系被告，曾多次拨打“12345”热线要求工商行政部门、国土部门协助解决问题，一直没有回应。原告认为被告已构成违约，被告于2015年7月20日交付的商品房完全未达到合同约定，应立刻整改至符合合同附件三的交付标准，但自2015年7月12日至12月18日期间，原告并未收到任何整改验收合格的通知，包括电话、信息，也未书面确认被告的验收合格，被告寄来的收楼函件违背客观事实，罔顾原告利益，显失公平，严重侵害了原告的权利，被告应承担相应的违约责任，故原告特诉至法院，请求判令：1、被告支付违约金67931.43元（自2015年7月21日计算至2015年12月19日止共151天，按每天万分之六计算）；2、被告应自原告实际收楼之日起计算收取物业管理费用；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告所诉与事实不符，于法无据，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。一、涉案房屋佛山市禅城区华丽路6号七座1801房，被告系严格按照报建施工图、相关技术文件要求及《房屋买卖合同》的约定的标准施工，并于2015年7月3日通过佛山市禅城区国土城建和税务局的竣工验收备案，已完全达到被告与原告于2013年10月29日所签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的交付条件，即该房屋经验收合格，并不存在原告所诉涉案房屋不达合同的交付标准的情形，因此，原告要求支付违约金于法无据，请求法院驳回原告第一项诉讼请求。二、被告在涉案房屋验收合格达交付条件后，于2015年7月5日向原告邮寄了《商品房交付通知书》，通知原告于2015年7月20日前到智博丽海花园目办理收楼手续，已履行了通知义务，而原告却以多种理由拒绝到场办理收楼手续；此后，被告多次联系及发函给原告要求其到场办理收楼手续，但原告仍拒不理会。根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“自本买卖合同约定的交付期限届满之日起，如非××原因，造成商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由××承担。”。因此，根据上述约定原告应自买卖合同约定的交付期限届满之日起（即2015年7月20日起）支付物业管理费用。综上，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：原告身份证复印件、被告营业执照及统一社会信用代码。拟证明原、被告诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》。拟证明原告向被告购买了位于禅城区华丽路6号七座1801房，合同对交付条件、违约责任均有约定。特别强调本案违反的是本合同的第八条及附件三。3、商品房交付通知书。拟证明原告在2015年7月初收到《商品房交付通知书》，被告通知涉案房屋已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，要求原告办理收楼手续。4、《关于联诚・智博丽海花园七、九座业主就验收不合格整改要求的函》。拟证明2015年7月12日，涉案物业业主发给被告的整改通知。5、《关于要求佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司承担违约责任的通知》。拟证明2015年9月原告及九座业主到商品房查看，发现整改工作仍未完成，故要求被告尽快交付房产以及承担违约责任。6、现场照片。拟证明被告仍在整改大堂的图片。7、Ems邮单（101862257507）、Ems查询单。拟证明原告多次邮寄给被告的《关于要求佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司承担违约责任的通知》邮件多次被退回。《收房催告函》。拟证明被告于2015年12月19日向原告邮寄《收房催告函》，告知原告商品房在2015年7月20日已经符合交付条件，要求原告收楼，且规定从合同约定交付之日起计算物业服务费。律师函、Ems邮寄单（1063015327515、1063015328415、1084880535816）、Ems查询单。拟证明原告委托律师发去律师函，通知被告应承担违约责任。Ems查询单证明律师函分别发到被告的各个地址均被退回，原告无法联系被告。光盘一只。拟证明从网上下载的2015年7月12日的DV现场，视频可以清晰看到被告并没有按照合同约定交付房屋，并且房屋存在如下质量问题：（1）大堂变成了过道；（2）书房没有安装窗户；（3）楼板是穿的，没有补上；（4）书房还没有拆除排水管。诉讼中，被告提交以下证据：《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》。拟证明涉案房屋已取得竣工验收备案表，达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。《佛山市公安消防支队禅城区大队建设工程消防验收意见书》复印件、《佛山市城市建设档案验收证书》。拟证明涉案房屋消防工程验收合格。本院认证：原告提交的证据1、3、8，被告无异议，本院予以采信；证据2，被告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据5、7、9，有原件核对，且相互印证，被告虽对真实性不予确认，但未提供相反的证据予以反驳，本院确认其真实性；证据4、6、10，系原告单方制作，无其他证据佐证，且被告对真实性不予确认，本院不予采信。被告提供的证据1、证据2中的《佛山市城市建设档案验收证书》有原件核对，本院确认其真实性；证据2中的《佛山市公安消防支队禅城区大队建设工程消防验收意见书》复印件与证据2中的《佛山市城市建设档案验收证书》能够相互印证，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年10月29日，被告（××）与原告（××）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1301019165），由原告向被告购买佛山市禅城区华丽路6号七座1801房。并作出如下约定：“……第三条、××所购商品房的基本情况。……该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上18层，地下2层。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的3个。该商品房合同约定建筑面积共91.05平方米，套内建筑面积72.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.08平方米。××签订本买卖合同时，应与××或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。××须在订立本买卖合同的同时完成订立《临时管理规约》。××同意：在业主大会聘任物业服务机构之前，由佛山市南海区华丽物业管理有限公司提供物业管理服务，××须接受并遵守××与佛山市南海区华丽物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》。××须在订立本买卖合同的同时与佛山市南海区华丽物业管理有限公司完成订立《前期物业服务协议》。第四条、计价方式与价款。××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10275.39元，总金额（人民币）柒拾肆万玖仟柒佰玖拾伍元。……第八条、交付期限。××应当在2015年7月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：√1、该商品房经验收合格。……第九条、××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的10%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之六（该比率应不小于第（1）种的比率）的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如××未付清应付款或违约金，则该商品房交付日期适当顺眼至款项付清后；2、自本买卖合同约定的交付期限届满之日起，如非××原因，造成商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用概由××承担。房屋保修期亦从此日起计算。……第十三条××关于装饰、设备标准承诺的违约责任。××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，××有权要求××按照下述第2种方式处理：……√2、××负责整改到符合交付标准。……合同附件三：装饰、设备标准1、外墙2、内墙3、顶棚4、地面5、门窗6、厨房7、卫生间8、阳台9、电梯10、其他。附表如下：联诚智博丽海花园住宅毛坯房交楼标准交付项目交付标准结构钢筋混凝土结构外墙铺贴高级外墙砖内墙水泥石灰砂浆批荡抹平天花结构底面地面混凝土楼地面门高级入户门：主阳台为铝合金（或塑钢）玻璃推拉门窗采用铝合金（或塑钢）平开窗或推拉窗阳台封闭阳台采用铝合金（或塑钢）玻璃窗；半封闭阳台采用金属栏杆（或砖砌栏杆）水电每户安装独立分户水表，自来水管预留接驳口；每户安装独立分户电表，室内设置总配电箱（暗藏）卫生间预留排污管道接驳口，设置防水层厨房预留排污管道及集中排烟管道接驳口通讯、电视预留电话线、宽带网线、有线电视接驳口到户智能化配置各户配置可视对讲系统空调各户预留分体空调室外机位，集中排水煤气各户预留煤气管道接驳口电梯选用名牌电梯，内设闭路电视监控系统公共楼梯梯级铺贴防滑条、墙身及天花批荡，刷乳胶漆电梯间地面及墙身铺贴抛光砖或其他耐磨等装饰用砖首层入口大堂豪华装修信箱统一安装标准信箱注：以上装修标准如有变更，以最后公布为准，发展商可以同等材质更替原告在上述合同落款处及表格下方签名确认，被告在上述合同落款处及表格下方盖章确认。另，上述合同“××”处载明的地址为：佛山市禅城区张槎街道海口村委会办公楼三楼309室，法定代表人为王甫文。2015年7月初，被告向原告发出《商品房交付通知书》，主要内容为：“尊敬的简伟华先生／女士：您好！非常感谢阁下购买我司开发建设的智博丽海花园项目七座1801房。现该房屋已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件并委托佛山市南海区华丽物业管理有限公司禅城分公司与业主办理手续。由于您已委托的佛山市佳亿装修工程有限公司已开始对房屋进行改造／装修施工。该公司委托我司通知您，阁下可于2015年7月20日起携带本通知书及以下文件亲临项目现场办理验收手续：……5、物业管理费起计日期为约定验收日期，如因该房产未能及时办理按揭放款或及时付清全款，无法及时办理交接手续，一切责任由业主本人承担”。另查明，2015年9月7日，原告通过EMS国内特快专递（邮件编号1018162257507、收件人王甫文，公司名称佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司、投递地址佛山市禅城区张槎街道海口村委会办公楼三楼309室）向被告送达《关于要求佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司承担违约责任的通知》，主要告知被告，智博丽海花园七、九座业主与被告签订的《广东省商品房买卖合同》就所购商品房的基本情况、交付时间和标准、××关于装饰、设备标准承诺的违约责任等进行了约定，同时约定2015年7月20日交付给七、九座业主使用。2015年七月初，七座、九座业主到智博丽海花园现场查看，发现商品房存在诸多问题，根本不符合交楼标准，七座、九座业主随即向被告发出《关于联诚智博丽海花园七座、九座业主就验收不合格整改要求的函》，要求被告就“豪华装修大堂”、“走火通道未设门禁”、“01、02单位未安装窗户”以及房屋内部空鼓等系列问题进行整改。被告在收悉业主函件后，立即开展整改工作，整改至今接近60天时间，未再通知业主收楼，七、九座仍未达到合同约定的交付标准。根据《广东省商品房买卖合同》第十三条约定，七座、九座业主认为，被告已构成违约，应根据逾期交付房屋的时间承担相应的违约责任。后该函件因“原址查无此人”被退回。2015年12月18日，被告向原告发出《收房催告函》，主要告知原告，其所购买的智博丽海花园项目七栋1801号房屋已通过竣工验收并取得竣工备案，已满足交付条件。被告于2015年7月5日通过EMS向原告邮寄了《商品房交付通知书》，通知原告2015年7月20日办理收楼手续，之后，被告曾多次通过电话、信息的方式通知原告到被告处办理收楼手续，但原告一直未有答复，拖延至今。根据合同约定的交付时间，商品房在达到约定的交付条件后，原告须按照合同约定交房日期接收房屋。如原告逾期未办理交房手续则视为被告已履行了交房义务，且将从合同约定交付之日起计算物业服务费用。并要求原告按照《商品房交付通知书》的要求携带相关资料到智博丽海花园项目销售中心及物业服务中心办理收楼手续。2015年12月29日、2016年1月6日，原告委托广东格然律师事务所律师周妍通过EMS国内特快专递（邮件编号1063015327515、收件人王甫文，公司名称佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司、投递地址佛山市禅城区张槎街道海口村委会办公楼三楼309室，投递结果：迁移新址不明被退回；邮件编号1063015328415、收件人罗耀华、公司名称佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司、投递地址佛山市南海区盐步广佛路横江路段，投递结果：拒收被退回；邮件编号1084880535816、收件人物业管理处王甫文、公司名称佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司、投递地址佛山市禅城区季华三路智博丽海花园华丽物业管理处，投递结果：收件人名址有误收被退回）分别向被告邮寄《律师函-敦促承担违约责任》，告知被告应根据合同第八条约定于2015年7月20日将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给原告使用。2015年7月5日，被告向原告邮寄《商品房交付通知书》，通知原告于2015年7月20日到被告处办理验收手续，但2015年7月12日，原告及七座、九座业主认为被告的商品房并未达到合同约定的交付标准，向被告发出《关于联诚智博丽海花苑七、九座业主就验收不合格整改要求的函》，电视媒体《DV现场》到场对七座商品房的不合格情形进行记录摄制，当时被告承诺整改，但原告一直未等到被告的验收合格通知。为此，原告于2015年9月7日向被告发出《关于要求佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司承担违约责任的通知》，但经多次投递均以原址查无此人退回。被告无法联系原告，曾多次要求工商行政部门、国土部门协调解决问题，一直没有回应。2015年12月19日，被告却向原告发来《收房催告函》，告知商品房于2015年7月20日已符合交付条件，原告应自合同约定交付之日起计算物业服务费用，但只字未提违约责任。原告认为被告2015年7月20日交付的商品房完全未达到合同约定，应整改至符合合同附件三的交付标准，但自2015年7月12日至12月18日期间，原告并未收到任何整改验收合格的通知，包括电话、信息，也未书面确认被告的验收合格，被告竟发函通知默认已履行交房义务，还要求原告自合同约定交付之日起计算物业服务费用，该函件罔顾原告利益，显失公平，严重侵害原告的权利，原告认为被告应具有大企业的风范，承担相应的违约责任。另查明，2015年6月30日，佛山市公安消防支队禅城区大队出具《佛山市公安消防支队禅城区大队建设工程消防验收意见书》（佛公消验字（2015）第0133号），该单位对被告佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司申报的智博丽海花园（5、6、7、8、9座及地下室）土建、自动消防设施建设工程（受理凭证文号：禅公消验凭字（2015）第0126号）进行了消防验收。经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、工程投入使用后，佛山市联诚银海豪园房地产投资开发有限公司对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全；三、已经消防验收的建筑如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。再查明，涉案佛禅（桂）2011-024号地块智博丽海花园二期（5-9#住宅楼及商铺、物管房、地下室）工程已通过竣工验收，并于2015年7月3日在佛山市禅城区国土城建和税务局进行了备案，工程竣工验收备案文件目录包括：1、建设工程竣工验收报告；2、施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、单位工程质量综合验收文件：①工程验收申请表②工程质量评估报告③勘查、设计文件质量检查报告④单位（子单位）工程质量验收记录；5、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；6、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；7、施工单位签署的工程质量保修书；8、商铺住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；9、法律、规章、规定必须提供的其他文件：①监督站出具的电梯验收准用证②燃气工程验收文件③单位工程施工安全评价书④建设工程竣工档案认可书）。诉讼中，原告陈述：原告至今尚未办理涉案房屋的收楼手续，对房屋现状不清楚；2015年7月5日收到收楼通知书，2015年7月12日与7座其他业主共同前往收楼，发现物业存在诸多问题，当即将所存在的质量问题列出来发函给被告，函件直接张贴在物业管理处；涉案房屋存在的问题，原告在物管处作了登记，但至今并不清楚被告有无对原告提出的质量问题进行整改，被告亦未有回复，原告没有再前往涉案房屋查看，也没有交过物业管理费诉讼中，被告陈述：原告所称涉案房屋存在的质量问题在被告处并无相应登记；关于原告提交的整改函中提及涉案房屋不符合标准的情况，其中门禁已经设置，其他情况属于消防方面，涉案小区消防已通过验收，不存在问题；涉案房屋已于2015年7月1日竣工，2015年7月3日完成竣工备案，已符合法定与约定的交付条件；涉案房屋竣工备案后，被告已提前通知原告于2015年7月20日前到现场收楼，原告到智博丽海花园收楼时，其个人认为涉案房屋达不到约定交付标准，被告按其提出的问题进行整改，整改完毕后，通过电话通知原告收楼，原告在未到场确认的情况下，以各种理由拒绝收楼，沟通无果，被告于2015年12月19日发出《收楼催告函》给原告，要求其立即收楼并支付物业管理费。截至2016年3月31日，涉案智博丽海花园7座业主共68户，收楼66户，收楼率已达97%。原告至今未办理涉案房屋的收楼手续，根据被告发出的收楼通知，视为原告已收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行各自的权利义务。关于原告诉请的违约金。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定，被告应于2015年7月20日前将经验收合格的房屋交付给原告，并在商品房达到交付使用条件后通知原告办理交付手续，据本院上述查明的事实可知，涉案小区于2015年6月30日经消防验收合格，于2015年7月3日通过竣工验收备案，已符合涉案合同约定的交付条件，被告也已依约于2015年7月5日向原告发出《商品房交付通知书》通知原告于2015年7月20日前办理涉案房屋的验收手续，可见被告已履行了合同约定的通知收楼的义务。至于原告提出涉案房屋存在质量问题，不符合交付条件，其并未提供充分的证据证实涉案房屋存在不符合合同约定交付条件的具体质量问题，且被告对此亦不确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告提出的上述意见不予采纳。纵观本案所有证据及案情，被告并不存在逾期交楼的违约行为，原告诉请被告支付违约金，无事实依据，本院不予支持。关于原告诉请被告自原告实际收楼之日起计算收取物业管理费用。因物业管理费用的收费主体并非被告，本案系商品房预售合同纠纷，物业管理费的计收与本案并非同一法律关系，原告可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：驳回原告简伟华的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取749元，由原告简伟华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢燕贞二〇一六年四月二十日书记员  李树欣附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。