北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初42001号原告：宋月，女，1979年6月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何泉华，北京市君致律师事务所律师。被告：王琼，女，1983年5月17日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张胤卓，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永宏，北京市康达律师事务所律师。被告：郑经卫，男，1968年3月26日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：肖辉（郑经卫之岳母），女，1943年9月12日出生，汉族，住北京市西城区。原告宋月与被告王琼、郑经卫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。宋月及其委托诉讼代理人何泉华，王琼的委托诉讼代理人张胤卓、王永宏，郑经卫的委托诉讼代理人肖辉到庭参加诉讼，郑经卫未参加本院2019年3月14日的庭审。本案现已审理终结。宋月向本院提出诉讼请求：1.判令郑经卫将北京市朝阳区东四环北路X号X区C8区地下车库-1层022车位（以下简称涉案车位）过户给我；2.判令王琼支付违约金721215元。事实和理由：2016年3月6日，我与王琼签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王琼将位于北京市朝阳区东四环北路X号X区26号楼8层一单元X房屋（以下简称涉案房屋）出售给我，房屋总价款1475万元。2016年4月23日，我与王琼签订《补充协议》，约定涉案房屋的成交价格包含地下产权车位一个，即涉案车位。涉案车位目前在郑经卫名下，因郑经卫原因未办理产权过户，故我与王琼约定王琼有义务为我办理涉案车位的产权变更手续，王琼保证在我使用车位过程中及办理产权车位过户期间出现与车位有关的任何问题，由其负责。王琼与郑经卫于2015年3月31日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郑经卫将涉案房屋出售给王琼，房屋转让价格中包含涉案车位。经我与王琼、郑经卫协商，郑经卫同意将涉案车位过户给我并约定于2017年4月2日王琼与郑经卫签订《补充协议》将车位过户给我，但后因王琼与郑经卫沟通遇到障碍，未将车位过户给我。另外，我与王琼签订的买卖合同约定应于过户当日交付房屋，我于2016年7月28日取得权属证书，但王琼直到2016年11月4日才交付房屋，构成违约，应按合同约定支付违约金。王琼辩称：不同意宋月的诉讼请求。宋月没有权利要求郑经卫将车位转移登记至其名下，郑经卫与我存在合同关系，我与宋月存在合同关系，宋月要求郑经卫将车位直接过户至其名下缺乏合同依据；郑经卫的代理人虽表示同意将车位过户至宋月名下，但其代理人没有取得郑经卫的授权。宋月要求我办理车位过户缺乏事实和法律依据，依据补充协议，车位登记在郑经卫名下，我没有取得车位产权，宋月对此是明知的，我之所以未取得车位产权，是因为郑经卫出售房屋时未授权其代理人处分涉案车位；我没有取得车位产权，且没有郑经卫转让的意思表示，我没有权利享有车位的产权，宋月无权主张车位的产权。我与宋月签订的合同虽约定过户当日交付房屋，但在实际履行过程中，因我签订合同时处于待产状态，宋月同意我继续使用涉案房屋，且还向我主张过租金。我与宋月交接时，宋月是以出租人身份接收的涉案房屋，且宋月至今还扣留我物业保证金9万元。我与宋月完成涉案房屋过户后，宋月并未催促我交付房屋，过户之后我与宋月存在租赁合同关系，故过户之时房屋即已交付宋月。退一步讲，即便我与宋月之间不存在租赁合同关系，我与宋月签订的买卖合同约定“物业交割保证金：出卖人同意将购房款9万元作为物业交割保证金，于物业交接完毕当日交付”，按该约定，我作为出卖方将部分房款9万元作为物业交接保证金，系对房屋交付行为提供专项金钱担保，当出现房屋交付违约情形时，则触发该保证金条款。宋月至今未将物业保证金9万元退还我，假设我存在逾期交房的违约情形，宋月已根据前述条款，享有并行使了违约交房的保证金责任权利，不应再重复主张其他违约责任。宋月主张的违约金标准明显过高，超出了其实际损失范围，即便我存在逾期交房的情形，给其造成的损失也仅是租房损失，不超过10万元。郑经卫辩称：我与王琼就涉案车位存在买卖关系，车位是开发商赠送的。车位未过户到王琼名下，是因为与王琼签订合同时，授权委托书中没有关于车位的授权，一直未过户是王琼拖延造成的。现同意将车位过户至宋月名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月24日，涉案车位登记至郑经卫名下，权属证书号为X房权证朝字第XX号。2015年3月31日，郑经卫作为出卖人与王琼作为买受人就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王琼购买涉案房屋（含涉案车位）。2016年3月6日，经北京麦田房产经纪有限公司居间介绍，王琼作为出卖人与宋月作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定宋月购买涉案房屋，该房屋成交价格为1457万元。出卖人同意将购房款9万元作为物业保证金，于物业交接完毕当日支付。出卖人未将房屋出租，应于过户当日将房屋交付买受人。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。2016年4月23日，王琼作为甲方（出卖人）与宋月作为乙方（买受人）签订《补充协议》，约定涉案房屋的成交价格含地下产权车位一个即涉案车位，涉案车位登记在原业主郑经卫名下，因郑经卫现在美国，未确定回京时间，未与王琼办理产权过户手续，导致王琼与宋月签署的合同约定时间内未办理产权过户。现甲乙双方为了使交易顺利进行，协商一致约定如下：（1）出卖人有义务为买受人办理该产权车位变更手续；（2）出卖人保证买受人在使用该车位的过程中及办理产权车位过户期间出现与该车位任何相关问题，出卖人负全部责任。2016年7月28日，宋月取得涉案房屋的不动产权证书。2016年11月4日，涉案房屋交付宋月。宋月提交房屋交接清单证明房屋交付情况，宋月在清单第二页“甲方（出租人）签章”处签字。王琼主张涉案房屋过户后与宋月存在租赁关系，并称在交接房屋时想以9万元物业保证金折抵租金，但双方未能协商一致。关于宋月为何在交接单出租人处签字的问题，宋月称交房的时候是中介公司拿的清单，就在清单上签字了；王琼称中介公司知道双方之间存在租赁关系，所以才拿的租赁交接清单。宋月称其已支付全部房款，其中物业保证金于2016年12月13日通过中介公司支付。王琼称收到了除物业保证金外的所有款项，其确实在交房后收到了中介公司支付的9万元，但是因中介公司服务存在问题而支付的补偿。宋月提交付款回单、折佣申请函、声明，证明因涉案车位未过户，中介公司同意将中介费中的9万元支付王琼，视为宋月支付了物业保证金。王琼称证据均为复印件，不认可真实性。王琼提交其与中介公司员工叶厚伟自2019年1月17日的微信记录，证明其与宋月之间存在租赁关系。宋月不认可微信记录的真实性，提出无法确定是否完整，且也未体现出租赁的事实。经询，王琼还提出宋月主张的违约金标准过高，且即便其违约，宋月可扣除物业交接保证金。关于涉案房屋的月租金标准，宋月称2017年时每月租金为4.5万元；王琼称2018年年底时约3万元左右，2017年时租金更低一些。本院认为：宋月与王琼签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据合同王琼应将涉案车位转移登记至宋月名下，现涉案车位登记在郑经卫名下，且王琼与郑经卫存在合同关系，故本院判处郑经卫将涉案车位转移登记至王琼名下，王琼再将涉案车位转移登记至宋月名下。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。王琼虽主张与宋月存在租赁合同关系，但宋月予以否认，且仅凭交接单、微信记录尚不足以证明双方之间存在租赁关系。本案中，根据合同约定，王琼应于2016年7月28日交付涉案房屋，但直至2016年11月4日才交付，应承担违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同约定按成交总价的日万分之五计算明显过高，本院根据合同履行情况以及王琼的实际损失等情况酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、郑经卫于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区东四环北路X号X区C8区地下车库-1层022车位转移登记至王琼名下；二、王琼于郑经卫履行完毕本判决第一项后七日内将位于北京市朝阳区东四环北路X号X区C8区地下车库-1层022车位转移登记至宋月名下；三、王琼于本判决生效后七日内支付宋月违约金13万元；四、驳回宋月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11012元，由宋月负担8112元（已交纳），由王琼负担2900元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李甲军审判员  柯 岩审判员  谷培培二〇一九年七月十二日书记员  卢伟明-8--7-