北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0102民初4751号原告隋敏，女，1970年6月20日出生。委托代理人姚所成，男,1973年4月6日出生,北京七天乐园酒店管理有限公司法务部经理,住北京市丰台区。被告北京市凤凰时装装饰品公司，住所地北京市西城区地安门西大街141号。法定代表人曹燕春,总经理.委托代理人齐颂,男,1957年3月1日出生,北京市凤凰时装装饰品公司职员,住北京市西城区。委托代理人范永胜,男,1967年7月14日出生,北京市凤凰时装装饰品公司职员,住北京市西城区。原告隋敏与被告北京市凤凰时装装饰品公司（以下简称凤凰公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官张萌萌独任审判，适用简易程序于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告隋敏委托代理人姚所成、被告凤凰公司委托代理人齐颂、范永胜到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告隋敏诉称：隋敏先期合伙人王玉国与北京市北海宾馆新街口分店（以下简称新街口分店）在2006年底签订承包经营协议，2008年王玉国将自己持有股份全额转让给隋敏后，隋敏与新街口分店继续合作经营。但至2014年上半年接到北京市地毯五厂（以下简称地毯五厂）让隋敏退房的通知，隋敏此时才看到原始租赁合同，发现新街口分店与地毯五厂的租赁合同2014年6月30日到期，新街口分店与隋敏签订合同至2014年底，逾期6个月。虽地毯五厂与隋敏同时多次通知新街口分店前来解决问题，但是新街口分店避而不见，为了避免损失继续扩大，隋敏与地毯五厂在法院达成和解协议，隋敏退房。隋敏多次联系新街口分店到场解决隋敏所交风险抵押金和装修补偿费分摊问题，新街口分店称隋敏与地毯五厂私自达成协议，致其受损，不予见面协商，因新街口分店及北京市北海宾馆（以下简称北海宾馆）注销，其主管和隶属部门为凤凰公司，故隋敏诉至法院，请求判令：1、凤凰公司返还抵押金50万元；2、凤凰公司返还装修补偿费12.5万元；3、诉讼费由凤凰公司承担。原告隋敏向本院提交以下证据予以证明：1、承包经营协议；2、承包经营协议细则；3、风险抵押金收据；4、2014年交款收据；5、承包协议；6、（2014）西民初字第26555号民事调解书；7、转让协议书。被告凤凰公司辩称：凤凰公司是新街口分店和北海宾馆的主办及上级单位，与地毯五厂是同一个法定代表人、一套领导班子的两个单位。地毯五厂与闫建新的租赁合同期限截止到2014年6月30日，合同终止时地毯五厂才得知新街口分店和隋敏的合同于2014年12月31日到期，便与隋敏协商要求提前解除合同，隋敏不同意，要求一次性补偿80万元，因为地毯五厂与隋敏没有合同关系，只能通过腾房的诉讼与隋敏达成了调解协议，给隋敏补偿款80万元，其中包括押金和提前解除合同的补偿。此外，隋敏使用涉案房屋直至2014年12月12日，但其并未交纳下半年租金50万元及2014年9月至11月的水费，即使存在押金退还问题，也应与隋敏欠付的租金和水电费相抵销，故不同意退还押金。因隋敏实际使用了房屋，故对装修补偿费亦不同意退还。被告凤凰公司向本院提交以下证据予以证明：1、地毯五厂与闫建新签订的承包协议；2、房屋交接单；3、关于支付隋敏补偿款的请示；4、《关于房租的支付状况说明》；5、一片天公司出具的关于应付房租的支付说明及房屋交接单；6、（2014）西民初字第21191号民事判决书、（2015）二中民终字第04226号民事调解书；7、自来水缴费通知单；8、北海宾馆和新街口分店的注销核准通知书、企业信息查询表、查询及利用企业档案登记表及注销材料。经本院庭审质证：双方当事人对隋敏提交的证据1-4、证据6-7、凤凰公司提交的证据1-4、证据6-8的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以认可。凤凰公司不认可隋敏提交的证据5承包协议的真实性，认为在（2014）西民初字第21191号民事判决书中已否定该份证据的真实性，因隋敏对凤凰公司提交的相应协议予以认可，结合上述判决认定，本院对该份证据的真实性不予认可。隋敏虽认可凤凰公司提交的证据5一片天公司出具的关于应付房租的支付说明及房屋交接单的真实性，但认为与本案无关，由于该份证据与本案缺乏法律上的关联性，故本院对该证据不予确认。通过对上述证据进行审查，结合当事人庭审陈述，本院对本案确认以下事实：2006年3月24日，地毯五厂与闫建新签订承包协议，约定地毯五厂将坐落于北京市西城区新街口大半截胡同16号2300平方米的房屋由闫建新承包经营，承包期为8年，自2006年7月1日至2014年6月30日；如闫建新未经地毯五厂允许将经营场所转租、转借、转让则地毯五厂有权终止合同，收回经营权，要求闫建新支付违约金。2006年12月20日，闫建新为法定代表人的新街口分店与王玉国签订承包经营协议，约定将新街口分店所有的位于北京市西城区新街口大半截胡同16号的宾馆（以下简称涉案房屋）及相关设施由王玉国承包经营管理，承包期限自2007年1月1日至2014年12月31日止；王玉国同意交付风险抵押金50万元，如新街口分店违约，必须退还给王玉国，并依据经济合同法赔付经济损失；如王玉国违约，新街口分店有权不予退还（王玉国违约，包括违法乱纪而被终止合同）；承包经营期满在王玉国不违约、违法的情况下，新街口分店将50万元风险抵押金退还给王玉国；新街口分店装修投入的200万元由王玉国分八年向新街口分店交纳，即每年25万元；王玉国在承包经营第一年至第四年，每年向新街口分店交纳承包费100万元，第五年至第八年，每年向新街口分店交纳承包费110万元；第一年的承包费一次付清，从第二年起每半年交纳一次。双方同日签订的承包经营协议细则约定：王玉国承包经营期间，保证按时缴纳各项税费，水、电价格按市场价格交付。2007年2月1日，新街口分店为王玉国开具已交纳风险抵押金50万元的收据。2008年10月1日，王玉国与隋敏签订转让协议书，约定王玉国将其持有的涉及新街口分店承包经营协议的权利义务全部转让给隋敏，隋敏一次性支付给王玉国80万元，隋敏保证继续履行合同的权利义务，债权债务由隋敏承受。2014年1月30日，新街口分店向隋敏开具收据，证明已收到隋敏交纳的2014年1月至6月租赁费80万元。同年下半年，地毯五厂要求隋敏腾房，双方在北京市西城区人民法院达成（2014）西民初字第26555号民事调解书，约定隋敏于2014年12月12日腾房，地毯五厂一次性给付隋敏补偿款80万元。2014年12月12日，隋敏将涉案房屋移交给地毯五厂，并于同年12月17日向地毯五厂出具《关于房租的支付状况说明》，确认隋敏为涉案房屋在2014年的实际使用人，闫建新与王玉国（隋敏）订立的租赁合同，截止到2014年12月30日，隋敏已将2014年上半年租金80万元交与闫建新，下半年租金50万元因与闫建新合同纠纷未交（全年应交租金130万元）。另查，隋敏使用涉案房屋于2014年9月、10月、11月分别产生水费6270.55元、564.85元、1043.90元，且至今未缴纳。凤凰公司系北海宾馆的主办单位，新街口分店系北海宾馆依法登记的分支机构。2015年11月26日，新街口分店经北京市工商行政管理局西城分局核定准予注销。2015年12月4日，北海宾馆经北京市工商行政管理局西城分局核定准予注销。凤凰公司当庭自认涉案抵押金未经清算。本院认为，首先从主体上看，本案诉争合同是王玉国与新街口分店所签订，因涉案债务未经清算，隋敏作为王玉国在该合同中权利义务的概括承受人，起诉已注销的新街口分店及北海宾馆的主办单位凤凰公司符合法律规定，本案当事人主体适格。其次从合同效力上看，地毯五厂与闫建新签订的承包协议明确约定未经同意不得转租，且租赁届满期限为2014年6月30日，而新街口分店与王玉国签订的承包经营协议的届满期限为2014年12月31日。本案诉争合同的承包期限虽超出了闫建新与产权人约定的承租期限，转包行为亦违反了原合同的约定，但通过产权人地毯五厂对隋敏提前腾房的补偿行为及凤凰公司在开庭中的陈述能够认定产权人已对新街口分店的转包行为予以追认，故本案诉争合同应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。再看双方当事人在合同项下所负的义务，新街口分店未能按照约定的期限履行合同，应当向隋敏退还50万元风险抵押金，而隋敏实际使用涉案房屋直至2014年12月12日，应当依约交纳2014年下半年的承包费。通过新街口分店开具的收据和交接文件中的措辞可以看出双方未区分承包费和装修补偿金，而是一并视为租金，在隋敏向地毯五厂出具的《关于房租的支付状况说明》中自认下半年租金50万元未交，庭审中双方当事人均认可隋敏在腾退房屋时共同确认未付的租金是50万元，故本院认定隋敏尚欠凤凰公司的费用金额为50万元。凤凰公司主张该笔费用与应返还的风险抵押金互相抵销符合法律规定，对于隋敏要求凤凰公司返还抵押金和装修补偿金的诉讼请求，本院不予支持。对隋敏关于新街口分店将税控机拿走导致其无法正常营业，以及闫建新不出面解决造成交接延误的意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对凤凰公司提出的隋敏欠缴水费一节，因凤凰公司并未对该笔费用提出反诉请求，故在本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告隋敏的诉讼请求。案件受理费五千零二十五元，由原告隋敏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张萌萌二〇一六年四月二十六日书 记 员  刘 婕