福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初1342号 原告（反诉被告）:连永绍，男，1984年10月10日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告（反诉被告）:鲍小芳，女，1982年5月13日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：侯斯平，福建秉峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）连永绍、鲍小芳与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）连永绍、鲍小芳委托诉讼代理人侯斯平、被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 连永绍、鲍小芳向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向连永绍、鲍小芳支付迟延交房违约金7547.83元(按购房款总额838648元为基数，按日0.03%自2017年1月31日起计算至2017年3月1日）；2.判令上一公司向连永绍、鲍小芳支付迟延办理房屋权属证书违约金27172.2元（以购房款838648元为基数，按日万分之一自2018年3月1日计算至2019年1月18日）；3.由上一公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年3月8日，连永绍、鲍小芳与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定永泰县樟城镇日出东方房屋买卖相关事宜。该合同第三、四条约定，买受人购买永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼XXXX单元号房，建筑面积共94.4平方米，每平方米8883.98元，总金额为838648元。第八条约定“出卖人应当在2017年1月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成”。第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”。第十一条约定“商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。......自交付之日起物业管理费......由买受人承担”。第十四条关于产权登记的约定“双方经协商同意选择[2]:经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后的365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》签订后，连永绍、鲍小芳依约履行了合同各项义务，并一次性支付了购房款838648元（首付款218648元+贷款620000元）。但是上一公司于2017年3月1日才与连永绍、鲍小芳办理交房手续，且于2019年1月18日才向连永绍、鲍小芳提交办理不动产权证登记备案手续的相关资料，已构成违约。因此，连永绍、鲍小芳特诉至贵院，望判如所请。 上一公司辩称，1.连永绍、鲍小芳提出上一公司应支付自2017年1月31日至2017年3月1日止的逾期交房违约金的主张毫无事实和法律的依据，依法不应予以支持。2.人民法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定。3.本案中上一公司逾期协助办理产权备案登记的截止时间应依法认定为2019年1月8日。4.上一公司亦已依约向连永绍、鲍小芳通知交房。因此，连永绍、鲍小芳由于自身无正当理由拒不接收讼争房屋，其亦需承担相应的逾期接收房屋之违约责任。5.连永绍、鲍小芳向上一公司主张的逾期办证违约金过高，人民法院依法应予以调整。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令连永绍、鲍小芳向上一公司支付违约金3100元（从2016年5月7日起计至2016年5月17日止）；2.判令连永绍、鲍小芳向上一公司支付至实际收房之日钥匙保管金1650元（按每日50元的标准，自2017年1月27日计至2017年3月1日）。3.判令本案全部诉讼费用由连永绍、鲍小芳承担。事实与理由：2016年3月8日，上一公司与连永绍、鲍小芳就购买上一公司开发的永泰“XXX方”项目XX号楼XXXX号房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为838648元，连永绍、鲍小芳于签订合同当日支付了首付款218648元，并约定余款620000元连永绍、鲍小芳以必须在补充协议约的时限内以按揭贷款方式向上一公司支付。《商品房买卖合同》附件6合同补充协议第二条明确约定，买受人（即连永绍、鲍小芳）已对按揭可能存在的风险有充分的认识和了解，并愿承担其中的风险；并且，连永绍、鲍小芳已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及所需提供材料和所需费用，并应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向上一公司支付购房款。连永绍、鲍小芳由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，即以连永绍、鲍小芳申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若连永绍、鲍小芳逾期超过30日的，上一公司有权解除合同，连永绍、鲍小芳应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向上一公司支付违约金，上一公司在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向连永绍、鲍小芳退还已付购房款余额。《商品房买卖合同》及其附件签订后，上一公司已依约完成对《商品房买卖合同》的备案及预告登记，连永绍、鲍小芳依约应于2016年5月7日之前办妥贷款事宜以向上一公司支付剩余购房款。而后上一公司也多次催促连永绍、鲍小芳依照合同的约定履行义务，但是连永绍、鲍小芳直至2016年5月17日才办理好按揭贷款用于支付上一公司的全部剩余购房款。上一公司于2018年8月15日向连永绍、鲍小芳发出《催款函》，提出了连永绍、鲍小芳应依约履行支付逾期办理银行按揭贷款违约金的要求，但连永绍、鲍小芳至今未予以履行应付义务。连永绍、鲍小芳逾期向上一公司支付剩余购房款之行为已构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款之相关约定，反诉原告有权向连永绍、鲍小芳计收逾期付款10日之违约金3100元。同时，上一公司与连永绍、鲍小芳商品房销售纠纷一案贵院已立案审理。根据讼争《商品房买卖合同》第十一条“交接”的约定，若连永绍、鲍小芳自申请人发出交房通知书后，则每逾期一日，其应向上一公司支付钥匙保管金50元。连永绍、鲍小芳已于2017年1月22日至上一公司处自行签领了《交房通知书》，但根据连永绍、鲍小芳于起诉状中的自认可知，连永绍、鲍小芳直至2017年3月1日才正式接收房屋。因此，由于连永绍、鲍小芳逾期接收房屋，上一公司有权向其计收相应天数的钥匙保管金。综上所述，连永绍、鲍小芳的行为已严重违反合同约定，损害上一公司合法权益，故反诉人特诉至贵院，望判如所请。 连永绍、鲍小芳对上一公司的反诉辩称，1.对《商品房买卖合同》第七条与附件六《合同补充协议》第二条第2款格式条款无效。2.附件六《合同补充协议》中其他“含有减轻或免除约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利”的内容无效。3.上一公司提供的格式条款，明显属于加重连永绍、鲍小芳责任的条款，且违反了公平原则，应当依法认定无效。其以此要求连永绍、鲍小芳支付银行迟延发放按揭贷款违约金于法无据。4.上一公司未能按照《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件与期限把商品房交付连永绍、鲍小芳使用，应当承担违约责任。其要求连永绍、鲍小芳支付逾期交房钥匙保管费于法无据。5.上一公司没有按照当时城市房地产开发条例第17、18条的规定进行综合验收，不能交付使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2016年3月8日，连永绍、鲍小芳与上一公司签订了《商品房买卖合同》。次日，双方当事人签订了《合同补充协议》等相关附件。该《商品房买卖合同》约定连永绍、鲍小芳向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼XX层XXXX单元号房，建筑面积为94.4平方米。其中，套内建筑面积71.05平方米，公共部位共有分摊建筑面积23.35平方米，每平方米8883.98元，总价为838648元。签约当日连永绍、鲍小芳应支付首付款218648元，余款620000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。…”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出的“交房通知”上注明的交房日期截止日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的义务、风险随之转移给买受人，该房屋的相关费用，包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费和任何其他杂费应由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用由买受人承担；买受人每逾期一日接收房屋买受人向出卖人支付钥匙保管金50元”；第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；第二十条约定文书送达“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第一条约定“出卖人以《商品房买卖合同》上载明的买受人地址和姓名为买受人接收送达的地点和人员。为使买受人能及时收到有关通知，买受人必须填写有效的通讯地址与电话或手机号码，出卖人在电讯联系不上的情况下使用挂号信函通知，信函发出后三天即视为已送达（即使退件也视为送达）。买受人如有地址、电话等变更，应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人通知不能送达所引起的责任均由买受人自行承担”；第二条约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1.买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2.买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3.买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意于出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件。出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向买受人退还已付购房款余额”；第四条对《商品房买卖合同》第八条进行补充约定“1.该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人支付商品房的期限起算日期予以顺延。2.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准修改为：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件。（3）小区内部道路交房时完成道路垫层。（4）绿化、室外照明、消防、环卫于办理产权证前完成。其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施于项目整体交付使用时完成”。第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任。4.买受人须在出卖人送达通知后七日内将办理产权所需的有关资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向房管部门申请办理该商品房的产权证书。买受人如逾期提交上述办证资料、费用和应补交的房价款，自逾期之日起每日按购房款总额的万分之五向出卖人支付违约金，同时《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签订合同后，连永绍、鲍小芳分别支付购房款118648元、100000元。2016年3月25日，上一公司分别出具相应金额购房款发票。后连永绍、鲍小芳办理按揭贷款支付剩余购房款620000元。2016年5月17日贷款银行放款620000元。2016年5月26日，上一公司出具相应金额购房款发票。2016年12月28日，上一公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收。2017年1月18日，永泰县公安消防大队以验备查[2017]0001号《福州市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案单》，确认日出东方25#、26#楼建设工程为抽查对象，按照建设工程消防验收评定标准，抽查合格。2017年1月20日，上一公司作出《交房通知书》，通知连永绍、鲍小芳于2017年1月20日至2017年1月26日正式办理交房手续。2017年1月22日，连永绍签领了《交房通知书》。连永绍、鲍小芳于2017年3月1日接收讼争房屋。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2018年8月15日，上一公司作出《支付违约金催告函》，按连永绍、鲍小芳在《商品房买卖合同》确定的联系地址于2018年8月18日向连永绍、鲍小芳寄送，要求连永绍、鲍小芳于2018年8月31日前向其支付逾期贷款违约金3100元。2019年1月8日，上一公司作出《不动产权证办理通知书》，通知连永绍、鲍小芳于2019年1月18日带齐相关资料到售楼部进行业主身份的核对、验证，领取办理不动产权证登记备案手续的相关资料。连永绍、鲍小芳于2019年4月10日诉至本院请求判令上一公司支付逾期交房违约金7547.83元、逾期办证违约金27172.2元。上一公司于2019年5月7日向本院提起反诉，请求判令连永绍、鲍小芳支付逾期办证违约金3100元、钥匙保管金1650元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。连永绍、鲍小芳与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定的房屋交付时间为2017年1月30日前，法定交付条件是该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。上一公司在获得竣工验收合格和建设工程消防验收合格后，通知连永绍、鲍小芳于2017年1月20日至2017年1月26日正式办理交房手续。连永绍、鲍小芳于2017年1月22日签领《交房通知书》，未按通知的交房时间接收房屋，不存在上一公司逾期交房的情形，故连永绍、鲍小芳主张依据《商品房买卖合同》第九条规定要求上一公司支付逾期交房违约金的诉求不予支持。本案中，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付连永绍、鲍小芳，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故本院对上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2018年3月2日，因连永绍、鲍小芳未举证证明上一公司于2019年1月18日向其提供办理权属登记所需资料，截止时间认定为2019年1月8日，即上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书从2018年3月2日开始计算至2019年1月8日的违约金为26166元（838648元×312天×0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。上一公司提出反诉请求连永绍、鲍小芳支付逾期贷款违约金3100元。按照约定连永绍、鲍小芳应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内，即2016年5月7日前办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向出卖人支付购房款620000元，而连永绍、鲍小芳实际于2016年5月17日办理好按揭贷款，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》附件六约定，连永绍、鲍小芳应支付的逾期贷款违约金为2790元（620000元×9天×0.05％）,超出部分不予支持。上一公司反诉请求连永绍、鲍小芳支付2017年1月27日至2017年3月1日钥匙保管金，即逾期收房违约金1650元。按照约定，连永绍、鲍小芳应于《交房通知书》上注明的交房日期，即2017年1月20日至2017年1月26日接收讼争房屋，连永绍、鲍小芳未能举证证明因案涉商品房未达到约定交付条件产生争议致交房无果，故其应承担违约责任。对连永绍、鲍小芳逾期收房违约金的起算时间认定为2017年1月27日，截止时间认定为2017年3月1日，逾期天数33天。故本院认定连永绍、鲍小芳逾期收房违约金为1650元（50元/天×33天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定规定，判决如下： 1、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向连永绍、鲍小芳支付逾期办证违约金26166元； 2、连永绍、鲍小芳于本判决生效之日起三十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付即逾期贷款违约金2790元、逾期收房违约金1650元，合计4440元； 三、上述第一、二项相抵扣，永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付连永绍、鲍小芳款项21726元； 四、驳回连永绍、鲍小芳的其他诉讼请求； 五、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费668元，减半收取计334元，由连永绍、鲍小芳负担82元，永泰县上一房地产开发有限公司负担252元；反诉受理费25元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担2元，连永绍、鲍小芳负担23元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇一九年七月五日 法官助理李霞 书记员洪美玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -17-