广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1197号原告：韩焯燊，住广州市番禺区。原告：黄健怀，住广州市番禺区。两原告的共同委托代理人：苏炜英、李智昕，均为广东仲衡律师事务所律师。被告：广州市泰隆房产有限公司，住所地广州市番禺区（仅限办公用途）。法定代表人：姚永洪，职务总经理。委托代理人：王浩晖、黎倩雯，均为广东广大律师事务所律师。原告韩焯燊、黄健怀诉被告广州市泰隆房产有限公司（以下简称泰隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韩焯燊、黄健怀的委托代理人苏炜英、李智昕，被告泰隆公司的委托代理人黎倩雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩焯燊、黄健怀诉称：2011年1月25日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市番禺区福景路729号7座2302号房屋，总房价为2,705,140元。该合同第二十一条约定，被告涉案商品房建设工程规划验收合格之日起90日内，申请涉案商品房项目的房地产初始登记。该合同附件七补充协议第14条约定，被告该商品房办妥初始登记后360个工作日内以二原告为产权人的房地产权证交付原告。原告依约支付购房款，但被告拖延至2015年7月20日才办理涉案房屋房地产权证。经向相关部门了解，2012年6月29日涉案房屋项目建设工程规划验收合格，此后被告未按约定在90日内办理涉案商品房项目的初始登记，至2013年10月30日才向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局申请办理，2013年12月24日该局核发涉案商品房项目初始登记告知书，其后被告未在约定期限内办理房地产权证并交付原告。被告的上述违约行为导致原告无法在合同约定的期限内取得涉案商品房的房地产权证，故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金610,893.65元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更其第一项诉讼请求为：被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金597,835.94元（违约金以总房款2,705,140元为本金，按每日万分之五的标准，自2014年5月5日计算至2015年7月20日止）。被告泰隆公司辩称：一、原告对违约金的计算与事实相悖。按《广州市商品房买卖合同》（编号：201101204309）的约定，被告应支付原告的违约金为24,346.26元。1、合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”第二款约定：如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应当自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七《本合同补充协议》第14条“关于产权办理的补充（对买卖合同第二十一条的补充）”第一款约定：双方同意将买卖合同第二十一条第2款“乙方委托甲方办理”第一自然段修改为“甲方应当在该商品房办妥初始登记后360个工作日内将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。2、被告取得《广州市房地产初始登记告知书》的时间为2013年12月24日。换言之，根据合同的约定，被告应在2013年12月24日后360个工作日内为原告办理《房地产权证》。3、据此，自被告获得《广州市房地产初始登记告知书》后第一个工作日起算，第360个工作日为2015年6月4日（详见附件《工作日计算清单》）。且根据房管局办理《房地产权证》的相关流程，办证需时约十五个工作日（即约一个月），即被告最迟已于2015年6月22日向房管局递交相关办证材料。相关部门办证时间不应计算在被告可控范围内或因被告的过错而造成的耗时，故此期间不应计算违约金。4、综上，被告应向原告支付的违约金，应自2015年6月4日起计至2015年6月22日止（共逾期18日），每日按总房价人民币2,705,140元的0.05%计算，合计24,346.26元。二、原告已如期收楼并使用，原告并未因被告迟延办理《房地产权证》而造成实际损失，退一步说，即便法院认为被告应承担逾期责任，亦应充分考虑本案案情，酌情予以调整。1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。2、被告已按合同约定如期交楼，已实际履行合同义务，且自原告购入该单位至办理《房地产权证》期间，该单位房价已上涨。原告要求的违约金明显高于其损失，法院应充分考虑，予以衡量，依法判决。经审理查明：2011年1月25日，泰隆公司作为甲方（卖方），与韩焯燊、黄健怀共同作为乙方（买方），签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）及其《补充协议》，约定：乙方以总金额2,705,140元向甲方购买位于广州市番禺区福景路729号1座2302房（以下简称涉讼房屋），房屋建筑面积128.2432平方米；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；甲方应当在该商品房办妥初始登记后360个工作日内将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。2012年6月29日，泰隆公司取得了涉讼商品房项目的《建设工程规划验收合格证》。2013年10月30日，泰隆公司向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局（以下简称番禺国土和房管局）申请办理涉讼商品房项目的房地产初始登记。2013年12月24日，番禺国土和房管局向泰隆公司核发了涉讼商品房项目初始登记的《广州市房地产初始登记告知书》。2015年7月20日，番禺国土和房管局核发了以韩焯燊、黄健怀为权属人的《房地产权证》（编号：粤房地权证穗字第××、0220535074号）。2015年9月24日，韩焯燊、黄健怀以泰隆公司逾期办证为由提起本案诉讼。审理过程中，泰隆公司确认韩焯燊、黄健怀已依合同约定支付了全部购房款2,705,140元，并已缴纳办理房地产权证的费用及提交办理房地产证的全部资料。同时，泰隆公司表示对逾期办证违约金的计算标准无异议。现韩焯燊、黄健怀与泰隆公司主要就逾期办证违约金的起算时间产生争议。韩焯燊、黄健怀主张根据《预售合同》及《补充协议》的约定，泰隆公司应在涉讼商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记，并在办妥初始登记后360个工作日为其办理涉讼房屋的《房地产权证》。泰隆公司于2012年6月29日已取得涉讼商品房项目的《建设工程规划验收合格证》，应依约于2012年9月27日前申办初始登记，而根据初始登记办理时间为60天算，泰隆公司理应于2012年11月26日前办妥初始登记，并于其后的360个工作日内，即2014年5月5日前办理房地产权证。但现实是泰隆公司未依约于2012年9月27日前申办初始登记，而是2013年10月30日才向番禺国土和房管局申办，直至2013年12月24日才取得涉讼商品房项目初始登记的《广州市房地产初始登记告知书》，最终导致韩焯燊、黄健怀于2015年7月20日才取得涉讼房屋的《房地产权证》，故逾期办证违约金应自2014年5月5日起计至2015年7月22日止，共442天。泰隆公司则主张其于2013年12月24日才取得涉讼商品房项目初始登记的《广州市房地产初始登记告知书》，根据《补充协议》约定，其应在办妥初始登记后360个工作日内办理《房地产权证》，即应于2015年6月4日前办理《房地产权证》；另根据办证流程，从递交办证资料到核发《房地产权证》需时约一个月，根据涉讼房屋《房地产权证》的核发时间2015年7月22日可知，其最迟于2015年6月22日已向番禺国土和房管局递交相关办证资料，相关部门的办证时间不应计算违约金，故逾期办证违约金应从2015年6月4日起计至2015年6月22日止，共18天。本院认为：韩焯燊、黄健怀与泰隆公司签订的《预售合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》已明确约定，泰隆公司应于涉讼商品房项目办妥初始登记后360个工作日内将以韩焯燊、黄健怀为产权人的房地产权证交付韩焯燊、黄健怀，而实际上泰隆公司于2013年12月24日取得涉讼商品房项目初始登记的《广州市房地产初始登记告知书》，故泰隆公司最迟应于2015年6月5日前将以韩焯燊、黄健怀为产权人的房地产权证交付韩焯燊、黄健怀。韩焯燊、黄健怀主张泰隆公司应于2014年5月5日前办妥涉讼房屋的房地产权证缺乏理据，本院不予支持。现韩焯燊、黄健怀主张其于2015年7月20日取得涉讼房屋的房地产权证，而泰隆公司对此并无异议，故逾期办证违约金应从2015年6月6日起计至2015年7月20日止，共45天。对泰隆公司主张的相关部门的办证时间不应计算违约金的抗辩意见，因与合同约定不符，本院不予采信。根据《预售合同》约定，每天的逾期办证违约金为涉讼房屋总价款的0.05%，故泰隆公司应向韩焯燊、黄健怀支付的逾期办证违约金应为60,865.65元（2,705,140元×0.05%×45天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市泰隆房产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告韩焯燊、黄健怀支付逾期办证违约金60,865.65元；二、驳回原告韩焯燊、黄健怀的其余诉讼请求。本案受理费9,778元，由原告韩焯燊、黄健怀负担8,456元，由被告广州市泰隆房产有限公司负担1,322元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李杏仪人民陪审员  刘沛雄人民陪审员  孔炎芬二〇一六年四月二十二日书 记 员  何紫兰