上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄浦民四（民）重字第9号原告上海朋街服饰有限公司。法定代表人万礼敏。委托代理人徐笑蕾，上海融孚律师事务所律师。委托代理人杨程程，上海融孚律师事务所律师。被告马柏荣。被告杨红梅。上述两被告共同委托代理人郁斌，上海市申阳律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人单梁，上海市申阳律师事务所律师。原告上海朋街服饰有限公司（以下简称朋街公司）与被告马柏荣、杨红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2013年5月16日作出一审判决。判决后，被告马柏荣、杨红梅不服一审判决，提起上诉。2013年12月6日，上海市第二中级人民法院以原审法院判决认定事实不清为由将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案诉讼中，原审被告之一王桂玲（个体工商户，字号为“上海黄浦区紫威服装商店”）于2014年2月11日去世，其法定继承人之一即本案被告之一杨红梅，另一位代位继承人杨闵皓向本院明确表示放弃对王桂玲名下财产的继承，不参与本案诉讼。原告朋街公司的委托代理人徐笑蕾、被告马柏荣、杨红梅的共同委托代理人郁斌、单梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朋街公司诉称，原告向案外人上海新世界（集团）有限公司承租了本市南京东路XXX号底层商铺、152号底层商铺和二至四层办公室。2003年11月起，被告马柏荣、杨红梅向原告承租前述南京东路XXX号底层商铺。2007年7月，被告马柏荣、杨红梅另行向原告承租前述南京东路XXX号底层商铺，被告马柏荣、杨红梅采用了杨红梅之母王桂玲登记的字号为“上海市黄浦区紫威服装商店”的名义与原告签订《房屋租赁合同》，房屋租赁合同期限至2011年4月30日止。在被告马柏荣、杨红梅的要求下，原告与上海新世界（集团）有限公司协商将租赁期限延长数月作为过渡期。在被告马柏荣、杨红梅承诺按期返还房屋、逾期由其承担对上海新世界（集团）有限公司的违约责任的情况下，2011年6月1日，原告与上海新世界（集团）有限公司签订《租赁合同》，约定：前述142号房屋的过渡租赁期限自2011年5月1日起至2011年6月27日止；前述152号房屋的过渡租赁期限自2011年5月1日起至2011年9月27日止；原告应在上述过渡期满后的第二日无条件将房屋返还上海新世界（集团）有限公司；如原告逾期归还前述142号房屋的，上海新世界（集团）有限公司有权单方面解除合同，并要求原告提前返还前述152号房屋，原告应向上海新世界（集团）有限公司支付违约金人民币150万元，以及迟延返还该142号、152号房屋期间的房屋使用费按每日5万元计；如原告逾期归还前述152号房屋的，原告应向上海新世界（集团）有限公司支付违约金人民币100万元，以及迟延返还该房屋期间的房屋使用费按每日人民币3万元计。2011年6月2日，原告与被告马柏荣、杨红梅签订《房屋租赁合同》，约定了实际租金及过渡期限，如被告马柏荣、杨红梅逾期返还房屋，则原告与上海新世界（集团）有限公司于2011年6月1日签订的《租赁合同》中约定的承租方的违约责任由被告马柏荣、杨红梅承担。双方确认本合同签订日之前的租金已结清。前述142号房屋过渡期满后，被告马柏荣、杨红梅拒绝返还该房屋。上海新世界（集团）有限公司在收房无果的情形下提起诉讼。上海市黄浦区人民法院于2012年3月15日作出（2011）黄浦民四（民）初字第14号民事判决，认定原告己向上海新世界（集团）有限公司支付违约金人民币30万元，并判决由原告支付上海新世界（集团）有限公司违约金人民币120万元；支付以每日2万元的标准计算的本市南京东路XXX号房屋自2011年6月28日至2011年7月6日期间的占有使用费；支付以每日5万元的标准计算的本市南京东路XXX号、152号房屋自2011年7月7日至实际返还房屋日止的占有使用费。该案件经过二审，二审维持原判。2012年12月14日，被告马柏荣代表被执行人与上海新世界（集团）有限公司达成执行中的和解协议，约定被执行人于2013年2月25日当日迁出占用的前述房屋，被执行人给付上海新世界（集团）有限公司2012年12月10日至2013年2月25日的房屋实际使用费62.50万元。2013年2月25日，被执行人返还了占用的前述房屋。被告杨红梅与马柏荣系夫妻，也系前述承租房屋的承租人和实际使用人，多年来共同承租、共同经营，且收益用于共同生活，故被告杨红梅应与马柏荣共同承担违约责任。现原告提起诉讼，请求判令1、被告马柏荣、杨红梅共同支付原告逾期返还房屋违约金250万元；2、被告马柏荣、杨红梅共同支付原告本市南京东路XXX号房屋自2011年6月28日至2011年7月6日止的房屋使用费18万元，按每日人民币2万元计；3、被告马柏荣、杨红梅共同支付原告本市南京东路XXX号、152号房屋自2011年7月7日至2012年12月9日止的房屋使用费2605万元，按每日人民币5万元计；4、被告马柏荣、杨红梅共同赔偿原告在（2011）黄浦民四（民）初字第14号案件中承担的案件受理费1.56万元。另，被告马柏荣、杨红梅已给付原告的款项中有剩余的49万元，愿意在本案中予以抵扣。原告朋街公司递交下列证据：1、原告与案外人上海新世界（集团）有限公司的《租赁合同》；2、原告与上海黄浦区紫威服装商店（王桂玲）签订的《房屋租赁合同》；3、谈话笔录及马柏荣为原告的起诉状；4、上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民一（民）终字第538号民事判决书、上海市高级人民法院（2013）沪高民一（民）申字第1096号民事裁定书；5、本院（2011）黄浦民四（民）初字第14号民事判决书；6、和解协议。被告马柏荣、杨红梅辩称：本市南京东路XXX号、152号房屋是原告向案外人上海新世界（集团）有限公司承租取得的，建筑面积共1000.46平方米，原告转租给被告的只是部分即142号的底层商铺和152号的底层商铺，两处相加建筑面积只有361.16平方米；关于合同，马柏荣没有与原告签订过落款时间为2011年6月2日的《房屋租赁合同》，据马柏荣回忆，其曾在2008年因原告需要给过原告一份只有打印字体的空白合同，现在原告提供的2011年6月2日的那份合同中的手写内容均是后添加的，真实性是有疑义的；关于本案主体也有问题，与原告签订转租合同的都是“千轩公司”，马柏荣从未以个人名义与原告签订过任何合同；原告与上海新世界（集团）有限公司的合同中明确原告不得转租；本案原审在二审时，原告就（2011）黄浦民四（民）初字第14号案件的执行与上海新世界（集团）有限公司达成和解，原告最终赔偿上海新世界（集团）有限公司414.26万元，包括所有的费用和一审的案件受理费。即使原告依据前述2011年6月2日的那份合同主张权利，被告也应该按照以原告赔偿上海新世界（集团）有限公司的实际金额为基数乘以被告租赁的面积占原告租赁的总面积的比例的方式来承担责任。被告马柏荣、杨红梅递交下列证据：1、联营合同、房屋租赁合同和押金发票；2、房屋租赁合同和押金收据；3、本院（2011）黄浦民四（民）初字第14号民事判决书（同原告证据5）；4、本院（2011）黄浦民四（民）初字第14号案件庭审笔录；5、关于返还南京东路142、152号房屋的公函；6、关于《关于返还南京东路142、152号房屋的公函》的回复及两份房屋租赁合同；7、原告两份清退通知；8、原告与上海新世界（集团）有限公司之间的和解协议；9、被告马柏荣等与上海新世界（集团）有限公司的和解协议（同原告证据6）；10、原告与上海新世界（集团）有限公司的《租赁合同》（同原告证据1）；11、公有非居住房屋租赁合同（南京东路XXX号）；12、公有非居住房屋租赁合同（南京东路XXX号）。经质证，被告马柏荣、杨红梅对原告朋街公司递交的证据1真实性、有效性无法确认，对证据2真实性不予认可，对证据3真实性没有异议，但不认可实际承租人是两被告，对证据4真实性没有异议，但对证明内容不认可，对证据5真实性没有异议，但并未按判决内容实际履行，对证据6真实性没有异议，但其中涉及的4天即12月10日至13日的房屋使用费是重复计算的，4天的房屋使用费是3.28万元。原告朋街公司对被告马柏荣、杨红梅递交的证据1－2真实性没有异议，认为签约主体多个不妨碍两被告是真正的租赁主体，对证据3－7真实性没有异议，但不能证明被告的主张，对证据8－9真实性没有异议，但不能作为被告主张自己承担违约责任的依据，的确存在多算4天房屋使用费的情况，没有可比性，对证据10－12真实性没有异议，原告之所以要承担责任就是因为被告未将底楼归还给原告，被告的计算依据和方式不予认可。经审理查明，本市南京东路XXX号底层部位建筑面积184.46平方米及南京东路XXX号底、二、三、四层部位建筑面积656.30平方米的房屋系案外人上海新世界（集团）有限公司承租的公有非居住房屋。原告朋街公司向上海新世界（集团）有限公司租赁前述房屋（包含阁楼部分建筑面积共计1000.46平方米）的租期于2011年4月30日届满。2011年6月1日，朋街公司（合同乙方）与上海新世界（集团）有限公司（合同甲方）签订给予朋街公司适当过渡期间的《租赁合同》，约定，142号房屋的过渡租赁期限自2011年5月1日起至2011年6月27日止，152号房屋的过渡租赁期限自2011年5月1日起至2011年9月27日止；过渡租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应在上述过渡租赁期满后的第二日无条件将房屋返还甲方，办理相关交接手续；双方确认，因乙方作为改制企业承租142号、152号房屋，租金远远低于市场价格，且延长收回房屋是完全考虑了乙方的利益需要，故延长期满后，乙方无法依约返还房屋的，乙方承诺愿意以惩罚性违约金、加倍收取房屋使用费等形式向甲方承担赔偿责任；如乙方逾期归还142号房屋的，甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方提前返还152号房屋，乙方应向甲方支付违约金XXXXXXX元，以及迟延返还142、152号房屋期间的房屋使用费50，000元／天，且逾期累计达7天以上的，甲方有权将乙方留置在两处房屋内的所有可移动的财产另行存放，并自行拆除乙方在该房屋上添附的装饰、固定设施等，乙方承担因此引起的所有费用及相应的财产损失风险；如乙方逾期归还152号房屋的，应向甲方支付违约金XXXXXXX元，以及迟延返还房屋期间的房屋使用费30，000元／天，且甲方有权单方面解除本合同。逾期累计达7天以上的，甲方有权将乙方留置在该房屋内的所有可移动的财产另行存放，并自行拆除乙方在该房屋上添附的装饰、固定设施等，乙方承担因此引起的所有费用及相应的财产损失风险；等等。2011年6月2日，朋街公司（合同甲方）与上海市黄浦区紫威服装商店（王桂玲）（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定，乙方承租涉案的前述南京东路XXX号、152号房屋至2011年6月27日；其中第十五条备注2约定，142号过渡至2011年6月27日，152号过渡至2011年9月27日，如乙方逾期返还房屋，则甲方与上海新世界（集团）有限公司于2011年6月1日签订的《租赁合同》中约定的承租方的违约责任由乙方承担。合同落款处除了盖有上海黄浦区紫威服装商店的章外，还有马柏荣的签名。之后，因朋街公司未能依约如期向上海新世界（集团）有限公司返还前述租赁房屋，上海新世界（集团）有限公司于2011年10月13日向本院提起（2011）黄浦民四（民）初字第14号案件诉讼。该案中，本院依法通知马柏荣即本案被告之一、上海万轩服饰有限公司（法定代表人为马柏荣）、上海天忠围巾制造有限公司、上海千轩服饰有限公司（法定代表人杨红梅即本案被告之一）、王桂玲（原审被告之一）作为第三人参加诉讼。该案于2012年3月15日作出一审判决：“一、原告上海新世界（集团）有限公司与被告上海朋街服饰有限公司于2011年6月1日签订的《租赁合同》于2011年7月6日解除；二、被告上海朋街服饰有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告上海新世界（集团）有限公司违约金人民币120万元；三、被告上海朋街服饰有限公司、第三人马柏荣、第三人王桂玲（上海黄浦区紫威服装商店）、第三人上海万轩服饰有限公司、第三人上海千轩服饰有限公司、第三人上海天忠围巾制造有限公司应自本判决生效之日起十日内迁出本市南京东路XXX号、南京东路XXX号（门牌号为南京东路XXX号）房屋（含物品）；四、被告上海朋街服饰有限公司应自本判决生效之日起十日内将下属一分公司、二分公司在本市南京东路XXX号、南京东路XXX号（门牌号为南京东路XXX号）所设立的工商经营注册地迁移或注销；五、被告上海朋街服饰有限公司应自本判决生效之日起十日内以每日人民币2万元标准，支付原告上海新世界（集团）有限公司本市南京东路XXX号房屋自2011年6月28日至2011年7月6日期间的占有使用费；六、被告上海朋街服饰有限公司应自本判决生效之日起十日内以每日人民币5万元标准，支付原告上海新世界（集团）有限公司本市南京东路XXX号、152号（门牌号为南京东路XXX号）房屋自2011年7月7日至实际返还房屋日止的占有使用费（应抵扣已付租金人民币137，800元）。”判决后，第三人均不服，均提起上诉。上海市第二中级人民法院于2012年7月18日作出（2012）沪二中民二（民）终字第1024号“驳回上诉，维持原判”的判决。在（2011）黄浦民四（民）初字第14号案件诉讼期间，王桂玲曾于2011年12月2日向本院提起（2011）黄浦民四（民）初字第222号案件，状告朋街公司和上海新世界（集团）有限公司，要求确认上海新世界（集团）有限公司与朋街公司之间于2008年2月1日、2011年6月1日签订的《租赁合同》均无效。根据该案庭审笔录显示，王桂玲的委托代理人在回答租赁房屋的具体情况这个问题时作了下列陈述：“2003年以千轩的名义租赁了154号房屋，2007年开始以各种公司名义签订合同，实际对外开票和经营都是紫威”，王桂玲的委托代理人在回答上海黄浦区紫威服装商店的实际经营人这个问题时作了下列陈述：“从工商档案上是王桂玲，但实际是马柏荣。不管千轩、万轩、紫威，实际都是马柏荣的亲属开的，经营管理都是马柏荣”。王桂玲本人曾向本院陈述：（针对案件起诉一节）“具体是我女儿女婿在操作，不是我在弄”、（针对委托律师诉讼）“我同律师没有碰过头，都是女儿女婿在搞的，我没有意见，我都认可的”、（对南京东路房屋）“我知道的，以前去过，经营都是我女儿女婿弄的，我只是去玩的”、（对设立个体执照）“我知道的，执照办好后都是女儿女婿在用”、（对签订租赁合同一事）“都是女儿女婿在办的，经营也是他们，我都不管的”。该案诉讼中，王桂玲曾申请对朋街公司与马柏荣、上海黄浦区紫威服装商店于2011年6月2日签订的《房屋租赁合同》进行鉴定，王桂玲的委托代理人在回答具体鉴定的内容这个问题时作了下列陈述：“经过比对，我们对2011年6月2日合同上马柏荣签名和紫威的印章的真实性不做鉴定了，仅对形成时间进行鉴定”。2012年5月2日，王桂玲就该案申请撤诉，同时撤回前述鉴定申请。本院于2012年5月4日出具了准予撤回起诉的民事裁定民书。2012年8月9日，原告朋街公司向本院提起诉讼，案号为（2012）黄浦民四（民）初字第977号，即本案的原一审案件。另查明，2011年8月，被告马柏荣曾向上海市徐汇区人民法院起诉与原告法定代表人万礼敏个人的借贷纠纷，案号为（2011）徐民一（民）初字第6004号。该案中，万礼敏主张其与马柏荣之间存在房屋租赁关系，马柏荣将理应支付给万礼敏的租金直接支付给万礼敏的债权人作为万礼敏的还款，而非向马柏荣借款。一审法院判决支持了马柏荣的诉讼请求。判决后，万礼敏不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2012年8月8日作出“撤销上海市徐汇区人民法院（2011）徐民一（民）初字第6004号民事判决；驳回被上诉人马柏荣的原审诉讼请求”的终审判决，案号为（2012）沪一中民一（民）终字第538号。再查明，在（2011）黄浦民四（民）初字第14号判决执行阶段，马柏荣作为被执行人（第三人方）代表与上海新世界（集团）有限公司于2012年12月14日达成《和解协议》，第三人方于2013年2月25日迁出前述南京东路XXX号、152号房屋，给付上海新世界（集团）有限公司2012年12月10日至2013年2月25日的房屋实际使用费62.50万元。2013年4月27日，朋街公司与上海新世界（集团）有限公司达成《和解协议》，约定，朋街公司支付违约金120万元、南京东路XXX号2011年6月28日起至2011年7月6日的使用费16万元、南京东路XXX号、152号房屋2011年7月7日起至2012年12月13日的房屋使用费276.70万元和案件一审受理费1.56万元，共计414.26万元，于2013年5月10日前一次给付给上海新世界（集团）有限公司。上述协议均已履行完毕。另，本案中，被告马柏荣、杨红梅就2011年6月2日的《房屋租赁合同》曾提出对印章、签字的形成时间、打印内容的形成时间、手写内容的形成时间、印章、签字、打印内容、手写内容形成先后顺序进行鉴定。本院认为，两被告对2011年6月2日的《房屋租赁合同》产生的质疑在之前的诉讼中已经提出过，生效判决对此已作出阐述评判；现两被告再重复提出，不能获得本院支持，理由本案中不再赘述。两被告提出的鉴定申请，该鉴定申请之前由王桂玲生前提出过，后又撤回，在没有新的事实和证据的情形下再提出，依然缺乏相关事实佐证，目前仅凭单方说辞，本院不予采信，故该申请本院不予批准。两被告关于租赁合同主体的观点，原告虽与王桂玲签订了《房屋租赁合同》，但王桂玲生前曾作为原告自认“以各种公司名义签订合同，实际对外开票和经营都是紫威”、“从工商档案上是王桂玲，但实际是马柏荣。不管千轩、万轩、紫威，实际都是马柏荣的亲属开的，经营管理都是马柏荣”等，王桂玲向法院所作的一系列陈述，可以表明实际在租赁房屋内从事经营活动的人均是被告马柏荣、杨红梅，且生效判决也确认了马柏荣与承租人挂名公司之间存在主体混同，故两被告的该项观点不能获得本院认同。基于王桂玲生前和被告马柏荣等占用租赁房屋逾期返还的事实存在，理应按《房屋租赁合同》的约定承担违约责任。杨红梅作为王桂玲的法定继承人，应当承担王桂玲应当承担的合同责任。综上，原告要求两被告支付违约金及房屋占用期间的使用费的诉讼请求，本院依法应予支持，但原告主张的违约金金额不当，本院依法予以调整；关于房屋使用费的金额，原告向上海新世界（集团）有限公司实际支付的费用金额确实低于判决确定的金额，原告现要求两被告按判决确定的金额足额支付，对两被告不公，但如两被告按原告实际支付给上海新世界（集团）有限公司的金额支付原告房屋使用费，则对原告不公，原告相对于上海新世界（集团）有限公司而言是违约方，相对于王桂玲、马柏荣而言是守约方，上海新世界（集团）有限公司对原告应当支付的房屋使用费的让与不等于原告必然对王桂玲、马柏荣应当支付的房屋使用费也要让与，故为平衡利益，这部分的房屋使用费金额由本院根据事实酌定。原告就前案中承担的案件受理费的赔偿请求，因原告主张的违约金足以弥补该费用支出，原告再提赔偿要求，于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告马柏荣、杨红梅应于判决生效后十日内支付原告上海朋街服饰有限公司逾期返还房屋违约金人民币150万元；二、被告马柏荣、杨红梅应于判决生效后十日内支付原告上海朋街服饰有限公司就本市南京东路XXX号房屋自2011年6月28日至2011年7月6日的房屋使用费人民币18万元；三、被告马柏荣、杨红梅应支付原告上海朋街服饰有限公司就本市南京东路XXX号、152号房屋自2011年7月7日至2012年12月9日期间的房屋使用费人民币1563万元，扣除现在原告处的人民币49万元，还应支付人民币1514万元，该款项应于判决生效后十日内支付完毕；四、原告上海朋街服饰有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原一审案件受理费人民币154178元，由原告上海朋街服饰有限公司负担人民币54178元，由被告马柏荣、杨红梅负担人民币100000元；原一审保全费人民币5000元，由被告马柏荣、杨红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 煜审 判 员  赵海生人民陪审员  石志仁二〇一四年九月二十九日书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。