广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初1318号原告：东莞市长安镇锦厦沙埔头股份经济合作社。住所地：广东省东莞市。负责人：李均和，该合作社组长。委托代理人：黄乐声，东莞市启明律师事务所律师。委托代理人：邓双江，东莞市启明律师事务所辅助人员。被告：郝丽萍，女，汉族，1976年11月10日出生，住河南省信阳市。委托代理人：王爱民，广东鹏合律师事务所律师。原告东莞市长安镇锦厦沙埔头股份经济合作社（以下简称：沙埔头经合社）诉被告郝丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，依法由审判员施文峰适用简易程序独任审判，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告沙埔头经合社的委托代理人黄乐声、被告郝丽萍及其委托代理人王爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙埔头经合社诉称：原、被告于2015年8月14日签订《商铺租赁合同》，约定原告将其位于沙埔头东XXX巷XX号的商铺二层出租给被告作商业使用，房屋面积约1200平方米，房屋二间，面积约80平方米，空地面积约200平方米；租赁期自2015年8月15日起至2023年9月30日止（实际租赁期限为8年，含46天的免租期）；2015年10月1日至2019年9月31日每月租金为70500元，2019年10月1日至2023年9月30日每月租金为77550元，租金按月缴交，每月5日前由被告将当月租金转入原告在广发银行东莞长安支行账号为10602XXXXXXXXX的账户中，原告开具相应的收款收据给被告。合同签订后，被告都能如期向原告交纳房屋占有使用费，但从2015年11月开始拖欠原告房屋占有使用费，截至2016年1月26日，被告已拖欠原告3个月的房屋占有使用费共计211500元。原告多次向被告催收，但被告置之不理，至今被告仍未向原告交纳拖欠的房屋占有使用费。原告为维护自身合法权益，遂起诉至本院，请求判令：1.被告立即将案涉商铺交还原告；2.被告按每月70500元的标准向原告支付2015年11月至2016年1月的房屋占有使用费211500元；3.被告向原告支付逾期支付房屋占有使用费的利息（以211500元为基数，按人民银行同期流动资金贷款利率，从原告起诉之日起计至被告还清所有拖欠的房屋占有使用费之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请增加一项诉讼请求，即被告向原告支付2016年2月份、3月份的房屋占有使用费共计141000元，本院予以准许。被告郝丽萍辩称：1.原告出租的商铺没有依法取得房屋产权证明，也没有取得消防验收合格证，故案涉合同应当认定为无效合同；2.案涉合同约定的房屋占有使用费高于同一路段租户的十倍，其约定显失公平，不应作为本案判令占有使用费的依据；3.原告明知案涉房屋没有取得房产证等证件，而出租房屋给被告，具有过错，被告的装修损失等应由原告赔偿；4.原告应当向被告返还押金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年8月6日，原告作出《长安镇社区集体资产交易方案》，委托东莞市长安镇集体资产交易管理中心通过竞投的交易方式对其位于东莞市长安镇锦厦沙埔头东XXX巷XX号商铺的承租权进行招标。2015年8月7日，东莞市长安镇集体资产交易管理中心就上述商铺承租权发出招标公告。2015年8月14日，被告竞拍获得了该商铺的经营使用权。同日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同书》，约定原告将其位于东莞市长安镇锦厦沙埔头东XXX巷XX号的商铺出租给被告作商业用途；租赁期限从2015年8月15日起至2023年9月30日止，其中计租期为八年，即从2015年10月1日起至2023年9月30日止；租金为70500元/月，每四年递增10%，即自2019年10月1日至2023年9月30日的租金为77550元/月，被告应于每月5日前一次性缴交当月的租金；被告于签订本合同之日需一次性向原告缴交相当于三个月租金即211500元定金和预缴计租期第一个月租金70500元，合计282000元。合同签订后，被告向原告支付了定金211500元和预缴了一个月的租金70500元，原告将案涉房屋交付被告使用，目前被告仍在使用案涉房屋。被告自2015年11月份起拖欠原告租金，原告遂起诉至法院，请求判如所请。庭审中，被告主张要求其向原告支付的定金211500元应从其应付租金中予以抵扣，对此，原告表示同意。被告认为双方约定的租金标准高于同路段商铺租金的十倍，显失公平。被告提供一份《住宅出租协议》，称该协议所涉的房屋与案涉商铺为邻，但租金为每月3500元，拟证明双方约定的租金显失公平。原告认为该《住宅出租协议》与本案没有关联性，不予确认。另查，案涉商铺未取得房产证或建设工程规划许可证。以上事实，有《商铺租赁合同书》、《长安镇社区集体资产交易方案》、招标公告、东莞市长安镇集体资产交易成交确认书、长安镇农村集体经济组织收据（电子）、《住宅出租协议》以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉《商铺租赁合同书》所涉租赁房屋未经产权登记，亦未办理建设工程规划许可证，故该合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，原告要求被告返还案涉商铺，符合法律规定，本院予以支持；被告主张要求其已支付的定金211500元在其应支付原告的房屋占有使用费中予以抵扣，虽被告未在本案中提起反诉，但原告对此表示同意，视为原告对其诉讼请求的自由处分，本院予以支持。被告认为双方约定的租金标准高于同路段商铺租金的十倍，显失公平，其提供的《住宅出租协议》，一方面原告对该协议不予确认，在没有其他证据予以佐证的情况下，本院对其真实性无法核实；另一方面，根据常理，租赁用途往往对租金的价格有重要的影响，即便该协议真实，被告亦未能举证证明协议所涉房屋的租赁用途，更没有证据证明同路段作经营使用的多家租赁房屋的租金情况，一家租户租金的情况不具有普遍性。故被告提供的证据无法证明其主张。被告作为具有完全民事行为能力人，其通过公平竞投方式获得案涉商铺的经营使用权，并与原告签订租赁合同，体现了意思自治的公平交易原则，案涉合同不构成显失公平，因此，原告主张被告参照合同约定的租金标准计付房屋占有使用费，符合法律规定。原告诉请被告按70500元/月的标准向其支付2015年11月份至2016年3月份的租金共计352500元，符合法律规定，本院予以支持。因原告同意被告支付的定金在其应付的房屋占有使用费中予以扣除，故被告实际需向原告支付房屋占有使用费141000元（352500元-211500元）。房屋占有使用费性质上为折价补偿，自案涉合同被确认无效时才产生补偿的后果，因此，在案涉合同无效的判决尚未生效时，原告请求被告从起诉之日起支付房屋占有使用费的逾期利息没有依据，该逾期利息应从本判决生效之日起计。原告主张逾期利息的计算以211500元为基数，是其对自身权益的自由处分，本院予以支持。原告主张逾期利息计算至被告还清拖欠的全部房屋占有使用费之日止，由于被告目前尚在使用案涉商铺，故若被告未在判决确定的时间内将案涉商铺返还原告，还会产生后续的房屋占有使用费问题，鉴于原告在本案中主张的房屋占有使用费计算至2016年3月份，因此，被告向原告支付房屋占有使用费的逾期利息应以211500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从判决生效之日起计至被告还清案涉应返还的房屋占有使用费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告郝丽萍于本判决发生法律效力之日起五日内将案涉位于东莞市长安镇锦厦沙埔头东XXX巷XX号商铺返还给原告东莞市长安镇锦厦沙埔头股份经济合作社；二、限被告郝丽萍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长安镇锦厦沙埔头股份经济合作社支付2015年11月份至2016年3月份期间的房屋占有使用费141000元及逾期利息（以211500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从判决生效之日起计至被告还清案涉应返还的房屋占有使用费之日止）；三、驳回原告东莞市长安镇锦厦沙埔头股份经济合作社的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3823元，由被告郝丽萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  施文峰二〇一六年四月二十二日书记员  欧凯桦第6页共6页