广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法滘民初字第684号原告凌三羊。委托代理人丁冠凯，广东经国律师事务所律师。被告佛山市顺德区真美实业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇工业大道中发西路**。法定代表人张群英。委托代理人李学志，系该司员工。原告凌三羊诉被告佛山市顺德区真美实业发展有限公司（以下简称真美公司）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月18日受理后，依法由代理审判员李海龙适用简易程序独任审判，于2014年9月15日公开开庭审理。原告凌三羊及其委托代理人丁冠凯，被告真美公司的委托代理人李学志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌三羊诉称，2013年3月，原告因打算购买房屋到被告位于佛山市顺德区北滘镇顺江居委会工业大道中发西路5号的真美花园楼盘看房。在了解了房屋价格、交房日期、周边配套环境等情况后，对被告的各项承诺基本满意。双方于2013年3月12日签订了由被告提供的《商品房买卖合同》，房屋总价款为486000元。被告在合同第九条承诺：“2013年12月31日前交房”，但时至今日，在原告早已经支付全部房款的情况下，被告严重违反约定，未向原告交付所购房屋，极大地影响了原告一家的正常生活和居住计划，并且至今没有主动和原告进行过有效沟通，同时拒绝向原告赔偿任何损失。双方合同第十条第1项第（1）点约定：“逾期不超过180天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，甲方（即本案被告）按日向乙方（即原告）支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行”。因此，被告应向原告支付180天内的违约金，自2014年1月1日至2014年6月30日6个月共17496元。对于逾期180天之后的违约金，被告应当按照同时期同地段同类房屋的租金标准，向原告赔偿损失或支付违约金，计算方式为：1500元／月×180天后期间的月数量（即第二项诉讼请求）。但由被告提供的格式合同第十条第1项第（2）款规定：“逾期超过180天后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付已交付房价款万分之零的违约金。”，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该条款属于格式合同中的无效条款，因为该条款免除了被告180天后仍然迟延交房的责任，排除了原告主张损失或违约金的重要权利。同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条明确规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。并且，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。综上所述，请求法院判令：1.被告向原告支付自2014年1月1日至2014年6月30日共6个月（180天）的违约金17496元（486000元×0.02%×180天=17496元）；2.被告向原告支付自2014年7月1日至实际交房日的迟延收房损失（按照1500元／月的标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。被告真美公司辩称，对于原告第一项诉请无异议，但原告应按照合同规定的程序办理；按照合同约定及法律规定，第二项诉请无事实与法律依据。且该商品房买卖合同中的相关条款于另案中被法院确认为有效条款。在诉讼中，原告提供证据及被告的质证意见如下：1.原告身份证、被告企业机读档案登记资料复印件各一份，证明原、被告的主体资格。被告质证认为，无异议。2.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，证明《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》都是被告提前拟定，对所有业主统一使用的合同，签订合同时被告没有就所有条款与原告进行协商。签订合同是在办理银行贷款时签订的，原告没有时间看这两份合同，而是直接在合同上签字。故被告不仅提供有利于自己的格式合同，而且在签订合同时存在欺诈的情形；合同第十条第1项第（2）点对于180天之后的违约金为零的约定，明显符合合同法第四十条对于格式条款无效的规定。此条款免除了被告自身的责任，排除了原告的主要权利，故合同中关于违约金的条款应当依法约定为无效，应向原告赔偿合理的损失。被告质证认为，对真实性无异议，但此证据不能证明原告所要证明的内容，作为民法上的适格主体，原告应该认识到延期交楼所要承担的责任；签订合同时并未存在欺诈行为，该合同在原告签订后直到原告起诉之日，长达一年半，中途原告有多次解除合同的机会及要求被告承担违约责任的机会，原告享有法律规定的撤销权，也有合同规定的单方解除权，但原告均未行使上述权利。经审查，因被告对于证据1-2的真实性无异议，本院对真实性予以采信。根据本院采信的证据，结合双方当事人陈述，本院确认如下事实：原、被告于2013年3月12日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由原告向被告购买位于佛山市顺德区北滘镇顺江居委会工业大道中发西路5号真美花园的在建房屋，总价款为486000元。合同第九条约定“甲方（即被告）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方（即原告）使用……”合同第十条约定“甲方如未按合同规定的期限将商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180天后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零的违约金。”合同签订后，原告依约履行了付款义务，共向被告支付了购房款486000元，但截至本案庭审之日，被告仍未能依约交付涉案房屋。另查明，涉案房屋由中太建设集团股份有限公司负责施工，涉案房屋至今仍未竣工验收。被告已于2013年5月27日向本院提起诉讼，认为中太建设集团股份有限公司未在约定的期限内完工，造成其需向业主支付巨额逾期交楼违约金、需向银行支付贷款利息等巨大损失，请求解除双方签订的《建设工程施工合同》、并判令中太建设集团股份有限公司向其交付竣工资料、支付违约金及赔偿损失等。该案现仍在审理过程中。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未能按照《商品房买卖合同》的约定时间交房，属违约行为。原告请求被告按照双方的约定支付逾期交房180天所产生的违约金17496元，被告并无异议，本院予以支持。本案的争议焦点在于《商品房买卖合同》第十条第1项第（2）点的格式条款是否为无效条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”经审查，本案并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形。由此，涉案条款是否属于无效条款取决于该格式条款是否免除了被告的责任、加重了原告的责任或排除了原告的主要权利。本院认为，由第十条第1项第（2）点：“逾期超过180天后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零的违约金。”的约定可知，若被告逾期超过180天仍未交房，则原告可行使合同的单方解除权，同时要求被告退还已付款项，支付违约金。由此，若原告行使了合同的解除权，双方合同关系终止，则并不产生逾期180天后逾期交房期间的损失问题；只有当原告主动放弃行使该条款赋予的合同单方解除权，要求继续履行合同，才会产生逾期180天交房后逾期交房期间的损失问题。故该条款已经赋予了原告包括合同单方解除权、请求被告返还已付房款，请求被告承担违约责任的主要权利，并非属于免除被告责任、加重原告责任或排除原告主要权利的格式条款。综上分析，该条款合法有效，双方均应遵循。原告主张上述格式条款应属于无效条款，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，被告至今未能向原告交付符合法定交付条件及约定交付条件的商品房，原告要求被告支付逾期180天交楼违约金有理，但违约金计算应按《商品房买卖合同》第十条的约定计算。原告请求被告按照同时期同地段同类房屋的租金标准，向原告支付自2014年7月1日至实际交房日的迟延收房损失，与双方的约定不符，本院不予支持。本院需要强调的是，被告作为房地产开发企业，应对业主负责。在交楼时间至今尚不明确的情形下，有义务积极按照合同的约定履行支付违约金的承诺，并采取其他措施安抚业主的不安情绪。但由本案诉讼可知，被告所做工作显然存在欠缺。希望被告下一步能从做诚信企业的角度出发，积极与业主沟通协调，妥善处理双方的纠纷，力争取得业主的理解。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区真美实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告凌三羊支付逾期交楼违约金17496元；二、驳回原告凌三羊的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为118.7元（原告凌三羊已预交），由被告佛山市顺德区真美实业发展有限公司负担（被告佛山市顺德区真美实业发展有限公司应负担部分请迳行支付给原告凌三羊，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  李海龙二〇一四年九月三十日书 记 员  李书琼