中华人民共和国上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第33号原告(反诉被告)SAIMINSUHARMITO(中文名刘文发)，男，1965年4月2日出生。委托代理人SIANNILIANDAR(中文名李爱贤)。委托代理人周东，上海震亚律师事务所律师。被告(反诉原告)邓伟雄，男，1969年9月21日出生。委托代理人潘红芳，上海华夏汇鸿律师事务所律师。原告刘文发与被告邓伟雄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。诉讼中，被告邓伟雄提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)刘文发及其委托代理人李爱贤、周东、被告(反诉原告)邓伟雄的委托代理人潘红芳及证人董某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文发诉称，原、被告就位于上海市桃源路XXX弄XXX号XXX室房屋于2013年9月签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2013年10月10日至2015年4月9日。原告已支付被告房租至2014年10月9日，并支付押金人民币36000元。因房屋内设施损坏严重影响原告的生活，原告多次告知被告进行维修，但维修一事一拖再拖，另，被告交付的房屋存在危险，一是热水炉有安全隐患，二是卧室的顶灯掉下来两次，有一次砸到了原告妻子的身上。故原告于2014年10月31日通知被告解除房屋租赁合同并择日搬离房屋，被告于2014年11月3日表示同意，双方达成解除合同的合意。原告于2014年11月4日搬离前述房屋并与被告交接。现请求法院1、判令被告在扣除2014年10月10日至2014年11月4日的应付租金及水电煤费用后将剩余押金返还原告；2、判令被告支付原告违约金36000元。被告邓伟雄辩称，原告确实在2014年11月4日搬离房屋并将该房屋返还被告，合同确于该日解除，但不是原、被告合意解除的，是因原告逾期支付租金，被告催讨，原告不给，被告提出解除合同。对原告应付的租金及水电煤费一节认可，但余款押金表示不同意返还。另，确认灯罩有掉下来的事实，后来被告买灯给原告，但原告不要，热水器的水胆生锈问题，被告曾派人去修，但原告不开门，和原告约上门维修时间，原告不答复。反诉原告邓伟雄诉称，刘文发在入住房屋后，不停地投诉小问题，每次其都安排中介人员和小区管理人员帮忙处理，但刘文发经常不配合并提出无理的要求，如：要求维修人员必须穿制服，要求过分的检查，批评中介、维修人员的专业能力，必须百分百准点到户，早晚一分钟就不开门等。在9月份，中介通知其关于刘文发投诉冰箱、灯和热水器的问题，热水器问题其立即派人修好，灯和冰箱其让中介买了送到家，但刘文发拒绝开门接受。之后，刘文发拒绝与其沟通，不停抱怨又不谈解决方案。至付租前，其要求刘文发支付租金，但刘文发不回复，之后其提出解决方案，刘文发又未回复。因刘文发逾期支付租金构成违约，其于10月25日发信要求终止租赁合同。现反诉请求1、判令反诉被告刘文发支付违约金36000元；2、判令反诉被告刘文发承担换锁费、清洁费共计960元。反诉被告刘文发辩称，依其本诉诉称的事实和理由，表示不同意邓伟雄的反诉请求。原告(反诉被告)刘文发递交如下证据：1、房屋租赁合同；2、上海市房地产登记薄信息；3、物业大堂交接班记录、维修人员证明3份(证明主卧灯罩掉落的时间是2014年8月底、热水炉内胆更换时间是2014年10月14日和房内空调制热制冷效果不如冷媒空调)；4、上海市公安局案(事)件接报回执单、物业证明；5、律师函；6、电子邮件；7、物业人员证明、中介提供的冰箱选购图片。被告(反诉原告)邓伟雄递交下列证据：第一组租客与中介、房东的往来邮件(英文，自译)共4份；第二组房租支付和更换冰箱、灯具的方案(邮件部分系英文，自译)共3份；第三组房东发出催房租通知1份；第四组房东发出解除租赁合同通知共6份(其中短信和邮件部分系英文，自译)；第五组未付水电费、换锁费、清洁费共计1979.50元共5份。经质证，被告邓伟雄对原告刘文发递交的证据1－2真实性均没有异议，对证据3真实性和合法性无法确认，对证据4中的上海市公安局案(事)件接报回执单真实性无异议，对物业证明表示与本案无关，对证据5表示收到，对证据6表示不认可，称形式上有欠缺，未经公证，对证据7真实性无异议，称原先的冰箱能够使用，是原告不会用，后来被告方买了新冰箱，但原告认为尺寸不合不要用。原告刘文发对被告邓伟雄递交的第一组和第二组证据表示均是英文，不符合证据规则规定，不予质证，其中XXXXXXXXXXX是原告手机号，确实通过话，短信内容因时间久了无法确认，对第三组证据表示收到过，对第四组证据中的解除租赁合同通知表示收到，但称被告不具有单方解除权，对其中的短信记录表示无异议，但认为不能证明短信内容，对其余部分认为均是英文，不予质证，对第五组证据中的水电煤读数、计算表格、水电煤账单认可，对换锁费、清洁费表示不认可。经被告申请，本院准许，证人董某到庭陈述，证人系上海仁衡房地产经纪有限公司的工作人员，之前已有两任同事处理过原、被告之间的纠纷。证人是于2014年9月初介入原、被告之间，原告反映有五个问题：1、卧室灯罩掉落，后师傅安装后再次掉落，要求换落地灯；2、希望被告申请有线电视；3、冰箱的制冷不好，证人看过冰箱发现内有结霜；4、热水器有锈水流出；5、浴室灯泡不亮，物业更换后花费40元，要求被告承担。前述五个问题处理结果1、被告同意更换吸顶灯，委托中介方代为安装，不同意更换落地灯，原告为了灯罩不再脱落则坚持要落地灯，不要中介方安装，该问题至今未解决，灯在退房时还给被告了；2、有线电视不在合同范围内，被告嫌申请手续麻烦所以没有申请；3、原告去超市挑选了冰箱后经被告确认，证人方购买送货时，原告妻子称冰箱小不适合房屋内的空间，所以将冰箱退回，后证人去超市询问，也挑选了尺寸正确的冰箱，也经过原告妻子的确认，但是过了几天，原告妻子对该冰箱中的中间功能不认可，将近一个月后证人将该冰箱退回。后被告给原告一个方案，给原告预算让原告自行购买冰箱，被告要求通过邮件确认方案，但事后证人没有看到原告在邮件中确认；4、证人问过维修人员，称确有锈水，但是可以使用，何时坏不知道，证人告知被告该情况，被告称能用就尽量使用，坏了再换，原告不认可被告说法要求立刻更换，经过协商，2014年9月21日晚上，被告同意更换热水器，并要求证人垫付7000多元的费用，次日证人与厂家联系，厂家23日上门去更换，证人通过邮件通知原告，原告没有回复，厂家仍然上门去了，师傅称，租客不肯开门。23日，证人再次发邮件给原告询问是否可以在24日或25日上门安装，一直拖到10月7日还没有回复，后原告直接与被告确定了安装时间，在2014年10月13日进行了热水器的更换，证人垫付了7900元，其中100元是之前师傅白跑一次的车费；5、证人在第一天当即就将40元给了原告，该款被告也已经给证人了。在退房时，原、被告确定了退房时间，但是当天原告几次短信称由于物品未及时搬离需要延迟交接时间，晚上九点多，被告等不及要上去看，原告方不让看，被告将电拉掉，几分钟后回复，期间，原告方报了警，在接近十点时双方做了房屋交接，之后原告方交给被告的钥匙无法打开大门，不知原因。对证人证言，原告认为中介方偏袒被告一方，在陈述的五件事情过程中有些对有些不对，原告妻子没有选定过冰箱，被告没有给过原告方钥匙。对证人证言，被告则不表异议。经审理查明，2013年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告邓伟雄将涉案的位于本市桃源路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告刘文发居住使用，租期自2013年10月10日起至2015年4月9日止；月租金为18000元(含物业管理费及物业管理费中包含的会所)，每六个月支付一次租金，并且于每个付款周期的10号前支付；保证金为36000元；租赁期间，被告应保证房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，被告对该房屋进行检查、养护，应提前三日通知原告，检查养护时，原告应予以配合，被告应减少对原告使用该房屋的影响；原告返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经被告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；如双方经协商同意解除合同的，双方互不承担责任，如存在“甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的”、“乙方逾期不支付租金超过15天的”，无过错一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首期租金和保证金，被告依约向原告交付了涉案房屋。租期内，涉案房屋内曾发生主卧室灯罩掉落、热水器内胆漏水须更换内胆及原告要求更换冰箱但认为被告提供的冰箱尺寸不符而不予接收等事情。为此，原、被告之间存有芥蒂，就解决方案未能达成共识。因原告方未能如期支付2014年10月10日至2015年4月9日这期的租金，被告委托律师致函原告，要求原告支付租金及逾期支付的违约金，同时告知，若在10月25日前仍不支付的，被告方有权解除合同并主张违约责任等。又因原告仍未支付该期租金，被告于同月25日委托律师向原告发出《解除租约通知》，要求原告于2014年11月2日之前搬离涉案房屋并支付租金、滞纳金、缴纳水电煤等费用。后原、被告确定于2014年11月4日交接涉案房屋。至该日晚上，原告方搬离涉案房屋并返还该房屋。2014年11月24日，原告委托律师致函被告，要求被告在结清应付租金和水电煤等费用后将剩余押金返还原告，未果。2014年12月26日，原告刘文发诉至法院，请求判如所请。诉讼中，双方确认1、原告应支付被告自2014年10月10日至2014年11月4日止的租金15600元；2、原告应支付被告电费840.70元、水费91.80元、煤气费87元，共计1019.50元。另，被告确认，交付原告房屋时，清单上的大门钥匙一栏给的是卡。本院认为，被告方递交的证据中的英文部分的译本，非指定单位翻译，故该部分本院不作证据认定。根据本案查明的事实，涉案房屋内使用物品确存在瑕疵，对此被告有责，原、被告本应积极予以协商解决，但原告以此拒付到期租金理由不足，对此，原告也存有过错，鉴于原、被告双方在履约过程中均存在不同程度的违约行为，对双方各自主张的违约金，本院依法均不予支持。关于换锁费，被告没有证据证明其交房给原告时包含了大门钥匙，故该主张没有事实基础；关于清洁费，被告主张合理，本院依法予以认定。押金部分，除去原告应当支付的租金和水电煤费用后，被告应当将剩余部分返还原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)邓伟雄应于判决生效后十日内返还原告(反诉被告)刘文发剩余押金人民币19380.50元；二、原告(反诉被告)刘文发应于判决生效后十日内支付被告(反诉原告)邓伟雄清洁费人民币300元；三、原告(反诉被告)刘文发的其余诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)邓伟雄的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1600元(原告已预缴)，由原告(反诉被告)刘文发负担人民币1100元，由被告(反诉原告)邓伟雄负担人民币500元；反诉案件受理费减半收取计人民币362元(被告已预缴)，由原告(反诉被告)刘文发负担人民币50元，由被告(反诉原告)邓伟雄负担人民币312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 煜审 判 员  赵海生人民陪审员  徐国亮二〇一六年四月二十二日书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。