北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第07656号上诉人（原审原告）北京梦之旅酒店管理有限公司，住所地北京市东城区交道口南大街15号。法定代表人秦云华，总经理。委托代理人唐红新，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人付博，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京天安华峰旅游投资有限责任公司，住所地北京市东城区交道口南大街15号。法定代表人孙伟，总经理。委托代理人赵红丽，北京市京银律师事务所律师。上诉人北京梦之旅酒店管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第14214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年10月，北京梦之旅酒店管理有限公司（以下简称梦之旅公司）起诉至原审法院称：我方与北京天安华峰旅游投资有限责任公司（以下简称天安华峰公司）于2009年8月1日签订房屋租赁合同，由天安华峰公司将其管理使用的北京市东城区交道口南大街15号混合结构楼房出租给我方用于经营酒店，期限自2009年8月1日至2019年12月31日，年租金320万元，押金80万元，合同同时对租金的交纳方式、双方的权利义务、违约责任等事项进行约定。合同签订后，我方履行了合同义务，房屋租金已交纳至2013年4月28日。但天安华峰公司在我方没有违约的情况下，于2013年4月8日，单方提出解除合同并拒收我方的房屋租金，在未得到我方同意的情况下，擅自于2013年11月16日违法将房屋收回占有，致使我方无法继续经营。天安华峰公司的行为违反了双方签订的房屋租赁合同中，关于解除合同需双方协商一致的约定。由于双方签订的合同期限为10年，为了长期经营，我方投入大量资金为房屋进行装修改造和酒店宣传，如果解除合同，会导致我方造成巨大经济损失，故起诉要求继续履行我方与天安华峰公司签订的房屋租赁合同，确认天安华峰公司单方解除合同是违法违约行为。天安华峰公司辩称：我方与梦之旅公司存在房屋租赁合同关系的情况属实。因梦之旅公司在租赁房屋经营的过程中存在装修不符合消防要求、没有办理消防许可证、使用易燃材料搭建自建房、拖欠自2013年4月28日至2013年11月16日租金、将房屋转租等行为，致使双方的房屋租赁合同无法继续履行。根据双方的合同约定，单方终止合同的，提出终止合同一方应向对方支付3个月租金作为违约金，我方在2013年4月8日、5月15日、9月5日多次向梦之旅公司发函要求提前解除合同，腾退房屋，补交欠租，但梦之旅公司对此置之不理，既不与我方协商合同解除事宜，亦不交纳租金，腾退房屋。我方无奈之下，只得于2013年11月16日将房屋自行收回。现认为，我方与梦之旅公司签订的房屋租赁合同已于2013年5月16日解除，涉案房屋已经由我方收回后出租第三方使用，故请求依法驳回梦之旅公司的诉请。原审法院经审理后认为：梦之旅公司与天安华峰公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同规定履行各自义务。天安华峰公司依据合同的约定，行使提前解除权，双方未就解除合同达成一致意见，此后天安华峰公司自行将房屋收回，并将房屋另行交付第三方使用，致使梦之旅公司与天安华峰公司签订的房屋租赁合同目的无法实现，故梦之旅公司要求继续履行合同的诉讼请求，法院无法支持。因本案中梦之旅公司仅提出继续履行合同的诉讼请求，故双方因合同无法履行而产生的其他争议，可另行解决。综上所述，原审法院于2014年5月判决：驳回北京梦之旅酒店管理有限公司的诉讼请求。判决后，梦之旅公司不服，上诉至本院。梦之旅公司上诉称：天安华峰公司在我方未就解除合同达成一致意见的情况下，单方发出解除租赁合同的通知，不能作为法院认定解除合同的正当理由；我方愿意在通过协商的基础上变更合同租金继续履行合同；我方在原审诉讼过程中提出确认天安华峰公司单方解除合同的行为违法，但原审法院遗漏此项诉讼请求。天安华峰公司同意原判。经审理查明，北京市东城区交道口南大街15号房屋系北京北方服务（集团）公司所有之房产，由天安华峰公司管理使用。2009年8月1日，天安华峰公司与梦之旅公司签订房屋租赁合同，由天安华峰公司将上述房屋出租给梦之旅公司用于经营酒店，期限自2009年8月1日至2019年12月31日，前五年年租金320万元，押金80万元，其中合同第六条第4款约定：经双方协商一致达成书面协议，可以提前终止合同，但应提前30天提出，未达成协议而单方终止合同的，提出终止合同一方应向对方支付3个月租金作为违约金，本合同自然终止...。合同还对租赁标的的维护、双方的其他权利义务、违约责任等事项进行约定。合同签订后，双方各自履行合同义务。2013年4月8日，天安华峰公司以设备老化以及从企业发展战略长远考虑为由，向梦之旅公司发出关于解除房屋租赁合同通知书，要求提前收回房屋，同时表示有关提前终止房屋租赁合同的补偿条件按双方签订的房屋租赁合同有关条款执行。2013年4月28日，梦之旅公司回函表示不同意解除合同，梦之旅公司房屋租金交至2013年4月28日。2013年5月15日，天安华峰公司再次向梦之旅公司发出解除通知书，要求梦之旅公司在收到通知书30天后迁出租赁场地，补交欠租。2013年9月5日，天安华峰公司向梦之旅公司发出律师函，要求梦之旅公司收到函件后7日内，与天安华峰公司协商合同解除后续事宜，腾退租赁场地，补交欠租。在此期间，天安华峰公司与梦之旅公司始终未就合同解除事宜达成一致。2013年11月16日，天安华峰公司将租赁房屋自行收回，在收房过程中，梦之旅公司报警，北京市公安局东城分局交道口派出所对现场情况做了询问笔录。目前该房屋已转由第三方租赁使用。现梦之旅公司认为其在合同履行过程中没有违约行为，同时基于10年的租赁期限，对酒店投入大量资金进行改造，如果解除合同会造成巨大经济损失，故持诉称意见，诉如所请。原审庭审中，天安华峰公司认为双方签订的房屋租赁合同中，就租赁物的维护，转租，延付租金，合同的提前解除等进行了明确约定，由于梦之旅公司在合同履行过程中存在消防安全隐患，并将房屋擅自转租，且具有拖欠租金等行为，致使天安华峰公司认为租赁合同已无法继续履行，故天安华峰公司依据合同的约定行使提前解除权，但梦之旅公司既不与天安华峰公司进行协商，亦不同意腾退房屋，天安华峰公司无奈之下，为了避免损失的进一步扩大而采取了自行收回房屋的措施。现认为，双方的租赁合同已于2013年5月16日因天安华峰公司发出解除通知书后解除，房屋现交第三方租赁使用，故持答辩意见不同意梦之旅公司的诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述，房屋产权使用情况说明，房屋租赁合同，合同解除通知书，律师函，北京市公安局东城分局交道口派出所询问笔录复印件等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。天安华峰公司与梦之旅公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。根据已查明的事实，天安华峰公司与梦之旅公司在《房屋租赁合同》中约定了单方解除合同的情形。在此情况下，天安华峰公司依据合同约定行使合同解除权，具有合同及法律依据。因此梦之旅公司所提要求继续履行合同的诉请本院不予支持。关于梦之旅公司所提，要求确认天安华峰公司单方解除合同的行为违法之上诉主张，本院认为，鉴于梦之旅公司与天安华峰公司签订的《房屋租赁合同》中具有单方解除条款，且该条款系双方真实意思表示，因此解除权人将解除合同的意思直接通知对方时即可发生合同解除的效果。故梦之旅公司的此项上诉主张本院不予采信。关于合同解除后的其他争议，双方可另行解决。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由北京梦之旅酒店管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京梦之旅酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孟 龙代理审判员 李 洹代理审判员 赵 振二〇一四年九月十六日书 记 员 杨春雪