广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初2080号原告：谢友芳，女，汉族，1965年9月20日出生，住址广东省深圳市罗湖区，原告：陈小娇，女，汉族，1984年6月12日出生，住址湖北省监利县，上列原告共同委托诉讼代理人：王龙会，广东深卓律师事务所律师。被告：许振福，男，汉族，1970年8月2日出生，住址广东省惠来县，委托诉讼代理人：钟指葵，广东兴源律师事务所律师。被告：王启，女，汉族，1972年5月18日出生，住址河南省泌阳县，被告：深圳市润泰和实业有限公司，住所地广东省深圳市龙华区龙华街道油松村工业东路利金城工业小区**厂房，统一社会信用代码91440300279530171F。法定代表人：吴金兴。委托诉讼代理人：李**，广东圣天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈博，广东圣天平律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小娇及其共同委托诉讼代理人王龙会，被告许振福委托诉讼代理人钟指葵，被告王启，被告深圳市润泰和实业有限公司（以下简称“润泰和公司”）委托诉讼代理人陈博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告签订的租赁合同无效；2、判令三被告归还原告支付的转让费人民币59700元，房租押金人民币8000元、水电押金人民币300元，2018年3月22日至2018年5月30日所交的租赁费用人民币9206元，更名费人民币10000元；3、判令三被告赔偿原告门铺装修费用人民币1044元，清货损失人民币4469元；4、判令三被告共同承担连带责任；5、本案诉讼费由三被告承担。原告起诉的事实与理由：被告许振福与被告王启于2018年3月22日将属于被告润泰和公司管理的位于深圳市龙华区人民北路物业项目商业中心购物广场中心广场摊位29号转租给二原告经营，租赁协议由被告润泰和公司的代表，即被告许振福与原告签订，双方约定的租赁期限为2018年3月22日至2019年2月28日，租金为每月4000元，保证金为8000元，水电押金为300元。原告接手店铺后，于2018年5月被告知此店铺为违法建筑，深圳市规划土地监察局连续出具两份限期拆除通知书，要求被告润泰和公司于2018年5月26日前自行拆除。同时，该广场店铺被深圳市龙华区城市管理行政执法局下达过通知，责令停止（改正）违法行为。原告接手店铺时，被告王启收取了转让费59700元，被告许振福收取了更名费10000元，水电押金300元。原告装修店铺支出1044元，清货损失4469元。期间，被告王启多收取了租金1206元，原告支付了2018年4月至5月租金8000元。原告认为，被告出租的租赁物不合法，原告接手店铺后不到2个月即遭拆除，导致经营目的无法实现，造成严重损失，被告依法应当归还全部费用并对原告进行赔偿。原告为维护合法权益，依据相关法律提起诉讼，望判如所请。被告许振福答辩称：一、被告许振福与原告签订的是摊位租赁合同，且明确约定“如因政府管理相关因素导致协议不能履行或提前终止的，双方协商解决，双方互不承担违约责任”。被告润泰和公司将涉案摊位承租给被告许振福，双方就此还签订《有偿服务协议书》，明确因政府管理相关因素导致协议不能履行，双方互不承担责任。涉案摊位一开始由被告王启承租，但被告王启只承租不到20天即退还了摊位，其后于2018年3月22日再次将涉案摊位出租给原告谢友芳。原告谢友芳向被告许振福出具《承诺书》，承诺了相关免责条款。原告谢友芳与被告许振福签订的《租赁协议》合法有效，原告应当遵守协议。二、原告诉请退还租金、更名费缺乏事实和法律依据。根据合同相对性原则，被告许振福仅履行合同解除后退还履约保证金8000元及水电保证金300元的义务。租金的利益等于原告谢友芳实际享有房产使用利益，更名费被告许振福始终未收取，至于转账的10000元款项并非原告谢友芳陈述的更名费，而是履约保证金8000元、从2018年3月22日至2018年4月1日的租金1333.3元及水电押金300元。当时原告谢友芳称转账时凑个整数，多出的款项当做好处费。随后，被告许振福也出具了收款收据。三、原告主张的装修费及清货损失与被告许振福无关。被告许振福出租的摊位并非正规门店，可以移动和拆除。从《租赁协议》以及《承诺函》可知，涉案摊位为“广场帐篷29号”，不存在装修的事实。根据《租赁协议》的免责约定，被告许振福亦无须承担清货损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告王启答辩称：被告王启并非合同当事人，与原告没有任何法律关系。原告起诉被告王启没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告润泰和公司答辩称：一、被告润泰和公司并非本案适格主体，被告润泰和公司未向被告许振福出具过相关授权，被告许振福也不是被告润泰和公司的代表。原告突破合同相对性要求被告润泰和公司承担连带责任及赔偿相关损失没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。同时，请求法院查明原告陈小娇的诉讼主体资格。二、原告作为完全民事行为能力人，在签订协议时应当知晓协议的内容及相关权利义务，对涉案租赁物是否合法，应当有明确判断。三、造成原告损失的行为并非被告润泰和公司引起，商铺的拆迁是政府行为，并非被告润泰和公司所为，被告润泰和公司无须承担责任。本案相关事实：一、涉案租赁场地系位于深圳市龙华区人民北路物业项目商业中心购物广场中心广场29号摊位。该购物广场未办理不动产登记，建设时未取得行政主管部门出具的建设规划许可。二、2018年3月21日，被告王启向原告谢友芳出具《收款收据》，确认收取原告谢友芳转让费59700元、保证金8000元、水电押金300元。2018年3月22日，原告谢友芳通过银行转账方式向被告王启支付款项58000元。2018年3月22日，原告谢友芳（乙方）与被告许振福（甲方）签订《租赁协议》约定：甲方将涉案租赁物出租给乙方经营，租赁期限自2018年3月22日至2019年2月28日，租金标准每月4000元，履约保证金为8000元，水电费按照实用分摊原则收取；合同第五条约定，如因政府管理相关因素导致协议不能履行或提前终止的，双方协商解决，互不承担违约责任。《租赁协议》签订后，被告许振福将涉案租赁物交付原告谢友芳使用。同时，被告许振福确认原告在租赁期限内均按时缴纳租金。庭审中，二原告主张其于2018年3月22日至2018年5月30日期间占有、使用涉案房产。被告王启则主张其于2018年3月26日搬离涉案房产。三、2018年5月，深圳市龙华区规划土地监察局作出《限期拆除通知书》，要求被告润泰和公司于2018年5月26日前自行拆除涉案房产。四、2018年6月2日，原告谢友芳（乙方）与被告许振福（甲方）签订《调解协议》约定：1.甲方全额退还乙方所交两个月场地租赁押金8000元；2.甲方全额退还乙方所交五月份场地租赁费用4000元；3.乙方在2018年6月19日前清铺搬离，期间的场地租赁费用，甲方予以免除，期间所产生的水电费用由乙方自行承担；4.2018年1月1日后进场的乙方所交纳的基建费用10000元，甲方予以全额退还；5.乙方完全退场，甲方收铺后，本协议所述欠款由甲方以现金方式当场予以结清。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。五、庭审中，被告润泰和公司述称，其将涉案场地提供给案外人许振长使用，同时被告润泰和公司收取相应的水电费，被告润泰和公司与被告许振福、王启均无关系。对此，被告许振福、王启不持异议，且被告许振福述称，案外人许振长向被告润泰和公司承租涉案房产后，将房产转租予许振福。六、原告为证明装修损失向本院提交《损失支出明细》为证，根据该明细显示，原告在2018年4月至5月期间，购买模特4个支出260元，安装新射灯6个支出360元，修门锁及购买门把门锁支出200元，购置全身镜支出55元，购买衣架支出90元，购买蒸汽挂烫机支出79元。三被告对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，并主张该证据系原告单方制作的书证，不发生证明效力。本案第二次庭审时，原告明确其诉求中的更名费10000元即为《调解协议》载明的基建费10000元。被告许振福则辩称其未收取原告更名费或基建费。以上事实，有《租赁协议》、《收款收据》、转账凭证、调解协议等书证及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于原告陈小娇的主体问题。原告谢友芳为《租赁协议》约定的承租方，其在本案审理过程中已确认原告陈小娇为涉案房产的实际承租人，故本院对原告谢友芳、陈小娇均为涉案房产承租人的事实予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告与被告均未就涉案房产建设时的建设工程规划许可情况予以举证，结合深圳市龙华区规划土地监察局作出《限期拆除通知书》可以认定，涉案房产在建设时未取得建设工程规划许可，故原告谢友芳与被告许振福之间的《租赁协议》依法为无效合同。原告诉请确认该《租赁协议》无效具有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体至本案而言，其一，原告谢友芳与被告许振福之间的《租赁协议》已由本院确认无效，被告许振福并无继续占有原告租赁押金及水电押金的合法理由，原告诉请被告许振福返还租赁押金8000元、水电押金300元理由充分，本院予以支持。被告许振福与原告谢友芳签订《调解协议》时承诺退还基建费用10000元，该协议系原告谢友芳与被告许振福就合同无法履行的财产返还问题所达成的协议，属双方的真实意思表示，合法有效，应予信守，故原告诉请被告许振福返还基建费10000元具有合同依据，本院予以支持。被告王启、润泰和公司并非涉案合同相对人，原告诉请被告王启、润泰和公司返还租赁、水电押金及基建费依据不足，本院不予支持。其二，关于转让费。被告许振福与王启原就涉案房产存在租赁关系，原告向被告王启支付转让费59700元后，由原告作为涉案房产新的承租人与被告许振福订立租赁协议，被告王启解除与被告许振福之间的租赁关系，故原告与被告王启之间存在商业房产承租权转让关系，而涉案《租赁协议》无效则直接导致原告受让房产承租权的合同目的无法实现，被告王启并无继续占有原告转让费的合法理由，原告诉请被告王启返还转让费59700元依据充足，本院予以支持。被告许振福、润泰和公司并非该转让关系的当事人，原告诉请被告许振福、润泰和公司共同承担转让费还款责任缺乏理据，本院不予支持。其三，关于租金返还问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定处理。”本案中，原告在涉案《租赁协议》签订后确实已对涉案房产进行使用，产生了使用利益，其诉请被告许振福全额返还租赁费用理由不足。根据双方签订的《调解协议》，被告许振福承诺退还原告五月份场地租赁费用4000元，该承诺应予信守，故被告许振福应向原告返还租金4000元，原告超出该部分的退租诉求缺乏合同依据，本院不予支持。承前所述，原告要求被告王启、润泰和公司返还该租金依据不足，本院不予支持。其四，原告对装修费及清货损失的发生情况仅提供其单方制作的书证为证，该证据不足以证明损失的实际发生，且原告为装修所购置的物品大部分为动产，可重复利用或折价销售，因此原告关于损失的金额并不确定，故原告关于装修费及清货损失之诉求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告许振福应于本判决生效之日起十日内向原告谢友芳、陈小娇返还租房押金人民币8000元、水电押金人民币300元、租金人民币4000元及基建费人民币10000元。二、被告王启应于本判决生效之日起十日内向原告谢友芳、陈小娇返还转让费人民币59700元。三、驳回原告谢友芳、陈小娇的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1059元，由原告负担人民币109元，被告许振福负担人民币200元，被告王启负担人民币750元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄森平二〇一九年七月十二日书记员  李舒龄书记员  丁云华