江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0921民初1052号原告（反诉被告）：江苏响水港集团有限公司，住所地响水县陈家港镇淮海大街。法定代表人：薛国亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文书，江苏李杏珍律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏宏锦房地产开发有限公司，住所地响水县城双园中路169号。法定代表人：孙明坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨传圣、王海霞，江苏杨传圣律师事务所律师。原告响水县港城建设发展有限公司（以下简称港发公司）与被告江苏某2房地产开发有限公司（以下简称宏锦公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后，被告宏锦公司提起反诉，本院依法适用普通程序合并审理。港发公司分别于2018年4月20日、26日更名为江苏响水港建设发展有限公司、江苏响水港集团有限公司（以下简称响水港公司）。本诉原告暨反诉被告响水港公司的委托诉讼代理人王文书、本诉被告暨反诉原告宏锦公司的法定代表人孙明坚及委托诉讼代理人杨传圣、王海霞到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告响水港公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还借款5445.5万元，并支付相应的利息（截止2018年1月31日借款利息合计11715254.65元，之后的利息计算至偿还完毕之日止）；2、判令被告承担律师代理费404630元；3、判令原告有权就拍卖被告建成的“港城商务大厦”第1层第101商业、面积1626.92平方米房屋所得价款就150万元借款本金及应支付利息优先受偿；有权就拍卖该大厦第9层第908号、第909号、面积107.72平方米房屋所得价款就10万元借款本金及应付利息优先受偿；有权就拍卖该大厦第201号、第301号、第401号、第501号商业，第103-203号、第105号-205号、第106号-206号、第110号-210号、第111号、第112号商业、面积17150.64平方米，及第7层第701至712号，第8层第801至803号、第805号、第807号、第809号至811号，第9层第901号至903号、第905号、第906号、第910号、第911号、第913号、第10层第1001至1006号、第11层1101至1105号、第1111至1113号公寓房、面积2971.89平方米所得价款就1251万元借款本金及应付利息优先受偿；有权就拍卖该大厦第8层第806号、第808号，第9层第904号，第12层第1201至1207号、第1209号、第1210号，第13层第1301至1307号、第1309号、第1311号、第1312号，第13层第1301至1307号、第1309号、第1311号、第1312号及第14、15层整层房屋所得价款就1500万元借款本金及应付利息优先受偿；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月28日至2017年3月31日，被告宏锦公司多次向原告借款5445.5万元，同时就借款利率、借款期限、担保等分别进行了约定（注：共12笔借款）。为保证履行债务，上述部分借款被告以签订《商品房买卖合同》形式向原告提供让与担保，网签建筑面积约25446.42平方。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定，以民间借贷向贵院起诉。被告宏锦公司辩称，双方不存在原告主张的借贷关系，本案双方的基础法律关系是商品房买卖合同，原告共计向被告购买商品房101套，合计购房款8200余万元，至今原告尚未付清购房款，还欠2300余万元。对此，我方将向法庭提起反诉。宏锦公司向本院提起反诉请求：1、支付反诉原告购房款23068170元并承担逾期支付房款的利息（从2016年6月23日起，按照银行同期贷款利率支付至付清之日）；2、承担反诉费用。事实与理由：2015年10月19日、2016年2月5日、6月23日、7月23日、8月3日双方签订五份《商品房买卖合同》，约定由反诉被告向反诉原告购买商品房101套，合计房款82793170元，均约定房款一次性付清。现反诉被告已经支付房款5972.5万元，尚欠反诉原告购房款23068170元，经反诉原告催要，反诉被告一直未能支付。反诉被告响水港公司辩称，反诉被告和反诉原告虽然签订了商品房买卖合同，但是双方的真实意思表示并不以购买商品房为目的，而是为了反诉原告向反诉被告之间的借款提供担保，故双方之间不是真实的商品房买卖合同关系，请求依据事实和法律认定反诉原告和反诉被告之间的民间借贷关系，以双方之间签订的商品房买卖合同作为借款的担保确认反诉被告对商品房买卖合同所指向的房屋享有优先受偿权。本院经依法审理认定事实如下：2015年9月28日，宏锦公司向港发公司出具借条，约定借款10万元，6个月内月利率1%，超过6个月月利率为1.5%，并以宏锦商务大厦两套公寓房约107平方的房屋进行网签抵押。同年10月19日，宏锦公司与港发公司签订商品房买卖合同，约定将908室、909室公寓房出卖给港发公司，面积均为53.86平方，合计107.72平方，房款合计26.93万元；买受人于2015年10月10日前一次性付清房款；出卖人于2015年12月12日前交房。合同已备案。2015年10月23日，宏锦公司向港发公司出具借条，约定借款4万元，约定半年内月利率1%，超过半年的月利率1.5%；该公司同日转账支付4万元至宏锦公司的法定代表人孙明坚账户。2016年1月4日，宏锦公司向港发公司出具11万元的借条，约定半年内月利率1%，超过半年按月利率1.5%执行，并注明该款专用于发放农民工工资；港发公司的时任法定代表人祁某同日在借条上签字“同意解决壹拾万元整”，该公司同日转账支付10万元借款。同年2月5日，宏锦公司与港发公司签订商品房买卖合同，约定将第1层101号房合计1626.92平方出卖给港发公司，房款合计11388440元，买受人于当日一次性付款；出卖人于2016年10月10日前交房。合同已备案。2016年2月6日，港发公司与宏锦公司签订借款合同，约定宏锦公司向港发公司借款150万元，借款用途为支付农民工工资，借款期限6个月，借期内按年利率12%计算；借款方自愿用宏锦商务大厦第1层101号房约1626.92平方做抵押；逾期还款，承担港发公司实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等），逾期30日内的部分按逾期还款金额每日0.2‰赔偿损失，超过30日以上部分，按照逾期还款金额每日1‰赔偿损失。同日，港发公司交付150万元的现金支票。为了解宏锦大厦在建工程价值，响水县国有资产管理委员会办公室委托江苏富华资产评估有限公司对宏锦大厦在建工程的房产和土地进行评估。2016年4月22日，该公司出具资产评估报告书，评估结论：经过评估，于评估基准日2016年3月18日，纳入评估范围的在建工程的评估值为60608000元。大厦设计建筑面积35048平方，其中纳入评估范围的房产31600.22平方，部分公寓及商铺合计3447.78平方未纳入本次评估，包括公寓812、907、908、912、913、1008、1009、1106-1110、1211-1217，商铺107、108-207、102-202、104-204、109。2016年6月2日，宏锦公司的法定代表人孙明坚与港发公司的副总王春来就收购事宜通话，孙表示其是卖房子，实际上是购房款，不是真的借钱；王表示等房屋购置成功后，从购房款中一次性扣除借款。2016年6月13日，出借人港发公司（甲方）与借款人宏锦公司（乙方）签订借款合同，约定乙方急需支付宏锦商务大厦项目部分房产抵押的响水农商行贷款本息1251万元，向甲方借款1251万元，借款期限4个月，借期内按年利率10%计算；逾期还款承担律师费、诉讼费等实现债权的费用，逾期30日内的部分按逾期还款金额每日0.2‰赔偿损失；超过30日以上的部分，按逾期还款金额每日1‰赔偿损失；借款方愿用宏锦商务大厦20122.53平方米的房产（此面积为响水农商行本笔贷款的全部房产抵押物）做抵押。宏锦公司于6月14日出具1251万元的借款收据，港发公司于6月15日转账支付1251万元至响水农商行“其他应解汇款”账户。同年6月23日，宏锦公司与港发公司签订商品房买卖合同，约定将宏锦大厦201、103-203、105-205、106-206、110-210、111、112、301、401、501、701-712、801-803、805、807、809-811、901-903、905-906、910-911、913、1001-1006、1101-1105、1111-1113号房出卖给港发公司，面积合计20122.53平方，房款合计60367590元，买受人一次性付款；出卖人于2017年12月30日前交房。合同已备案。2016年7月14日，港发公司向响水县政府报送《港发公司关于批准宏锦公司借款的请示》，内容：根据县港城建设管理指挥部的要求，在县国资办牵头组织下，我公司已参与宏锦大厦收购前准备工作，并已向宏锦公司和相关施工单位了解相关情况，现宏锦公司为清偿用部分房产（总计5409.9平方米公寓）抵押的个人借款，向我公司借款1500万元，宏锦公司拟逐笔还借款、逐笔释放抵押房产，并抵押给我公司，作为本次借款的担保，借款期限4个月，期限内借款年利率10%，待我公司收购成功后将从收购款中一次性扣除本次借款的本息。2016年7月19日，港发公司与宏锦公司签订1500万元的借款合同，借款期限4个月，借款用途为支付张某、顾某、杨某1、印某、葛某的借款，借期内按年利率10%计算；逾期还款应承担律师费、诉讼费等实现债权的费用，逾期30日内按逾期还款金额每日0.2‰赔偿损失；超过30日以上的部分，按逾期还款金额1‰赔偿损失；借款方自愿用宏锦大厦5409.9平米的房产（房号为1301#至1307#、1309#、1311#、1312#、1209#、1210#、806#、808#、904#、1201#至1207#房屋及6、14、15、16层整层房屋的合计面积）做抵押，到期不能归还借款的，出借方有权处理抵押物。同日，港发公司向宏锦公司交付1500万元的支票，宏锦公司出具1500万元借款收据。7月23日，宏锦公司与港发公司签订商品房买卖合同，约定将宏锦大厦1401-1412、1501-1512房出卖给港发公司，房款合计5545500元，买受人一次性付款，出卖人于2017年12月30日前交房。8月3日，宏锦公司与港发公司签订商品房买卖合同，约定将宏锦大厦806、808、904、1201-1207、1209、1210、1301-1307、1309、1311、1312号房出卖给港发公司，房款合计5222340元，买受人一次性付款，出卖人于2017年12月30日前交房。两份合同均已备案。2016年8月31日，港发公司拟将宏锦大厦一楼大厅装修成“港城食尚汇接待中心售楼处”，就此发布招标公告。该公司后确将宏锦大厦一楼作为港城食尚汇接待中心售楼处”使用。2016年9月9日，宏锦公司向蔡某出具授权委托书，委托其以总经理身份与港发公司洽谈大厦房屋买卖事宜。9月26日，双方就洽谈情况形成书面材料，双方确认在评估价6060.8万元基础上下浮3.5%，总价即为5848.67万元。双方的洽谈人高某（港发公司资产部经理）、蔡某签字予以确认。2016年9月29日，港发公司就宏锦公司借款700万元向响水县人民政府请示，内容：根据现港城建设指挥部的要求，在县国资办牵头组织下，我公司已参与宏锦大厦的收购工作，目前已收购宏锦大厦约3万平方米，现因我公司需将宏锦大厦104-204、102-202室超市筹建处改造装修，但超市筹建处及原装修不在本次收购评估范围内（已售），为了协助我公司正常改造该房屋，宏锦公司向我公司借款700万元，用于解决该房屋矛盾（该款项直接在已评估购房款中扣除）。次日，甲方港发公司与乙方宏锦公司签订700万元的借款合同，约定借款用途为处理超市、筹建处矛盾问题，借款期限3个月；借期内的利息按年利率10%计算，逾期承担律师费、诉讼费等实现债权的费用，逾期30日内按逾期还款金额每日0.2‰赔偿损失，30日以上的部分，按照逾期还款金额每日1‰赔偿损失；借款方在2016年10月20日前将已抵押的104-204、102-202房产解押。港发公司同日转账支付宏锦公司700万元。2016年10月27日，响水县国资办作出《关于同意港发公司收购宏锦公司商务大厦的批复》，要求该公司按法律规定要求规范操作，对本次收购的资产，收购价按评估价下浮3.45%确定；对未收购的资产，收购价以评估价作为参考依据，经双方商定后确定。2017年1月10日，宏锦公司因急需处理部分债务与港发公司签订690万元的借款合同，约定借款期限2个月；如到期未能按协议要求偿还借款金额，港发公司直接从收购商务大厦款项中扣除。当日，港发公司根据宏锦公司出具的370万元、20.5万元（用于偿还工程款）的房款收据，分别转账支付上述款项给刘某、赵某；次日，港发公司根据宏锦公司出具125万元、68万元的房款收据，转账支付上述款项给陈某、朱地用于退还购房款；港发公司并根据宏锦公司两张房款收据，于2017年1月12日分别支付丁某54万元、30万元，用于支付工程款，即合计支付667.5万元。2017年1月16日，宏锦公司又因急需处理部分债权债务关系与港发公司签订710万元借款合同，约定借款期限2个月；如到期未能按协议要求偿还借款，港发公司直接从收购宏锦商务大厦款项中扣除。港发公司根据宏锦公司2017年1月20日出具160万元的购房款收据（退还陈忠波购房款）、2017年1月16日出具150万元的房款收据（退还苏某1的购房款）、1月20日出具403万元的房款收据（退还蔡某的购房款），于17日转账支付苏某1150万元、20日转账支付蔡某403万元、22日转账支付陈忠波160万元。2017年1月20日，宏锦公司向港发公司出具承诺书，承诺在汤某名下的房屋（在评估范围内）同意备案在港发公司名下，汤某于22日申请将网签的907室、1007室、1008室、1009室、1010室、1011室、1012室、1208室、1211室、1212室网签至港发公司名下，港发公司根据宏锦公司出具日期为2014年1月20日房款收据（退还汤某购房款）于23日转账190万元给汤某。2017年1月24日、1月25日，港发公司根据宏锦公司出具日期为2014年1月的中央空调款、工程材料款与工资收据分别支付黄某、朱某15万元、185万元用于支付中央空调款、工程材料款与工资。2017年3月29日，港发公司的时任法定代表人祁某在宏锦公司3月19日出具的85万元房款收据（用于退还苏某1的购房尾款）上签字“同意解决50万元”；港发公司与宏锦公司于31日签订50万元的借款合同，约定借款期限2个月；如到期未能按协议要求偿还借款金额，港发公司直接从收购商务大厦款项中扣除。港发公司于2017年4月1日转账支付苏某150万元。2017年8月14日，响水县服务业工作领导小组办公室印发《2017年上半年服务业重点项目情况通报》，载明港发公司将宏锦大厦作为金领公寓列为服务业重点项目，计划12月形象进度达90%，目前正在洽谈回购事宜。2018年1月30日，港发公司与江苏李杏珍律师事务所签订办理案件合约，约定港发公司向该所支付404630元代理费。同年3月9日，港发公司自行将港务大厦601-612、109、1601-1612等25套房屋备案至其名下。2018年4月11日，宏锦公司向港发公司发出书面通知，要求港发公司7日内支付欠付购房款23068170元及承担违约责任。现宏锦大厦的门上已被港发公司贴上书面告示：“国有资产侵占违法”。双方均认可2015年7、8月份开始商谈收购事宜，但对收购是否成功存在争议。另：宏锦大厦尚未竣工验收；响水县港城建设发展有限公司先后于2018年4月20日、26日更名为江苏响水港建设发展有限公司、江苏响水港集团有限公司。2016年6月23日，本院依林某、杨某2的申请向协助执行人港发公司发出（2016）苏0921执903号、905号、民初2958号、2959号民事裁定，要求协助冻结宏锦公司房款537万元；10月24日，本院依杨某2的申请作出（2016）苏092执2117号执行裁定书，裁定扣划宏锦公司的售房款3440095元及利息；12月13日，本院依林某、杨某2的申请又向港发公司发出（2016）响执字第903、905、2117号民事裁定书，要求协助冻结宏锦公司出售资产应得款163万元。2017年4月24日，本院依林某、王某的申请作出（2016）苏0921执905号、2117号执行裁定书，分别裁定扣划宏锦公司存款50万元、100万元，港发公司当日向本院支付150万元。因协助执行人港发公司在本院发出协助冻结售房款后擅自向宏锦公司支付4000余万元，本院于2017年9月4日发出责令协助单位追款通知书，责令港发公司10日内追回擅自支付的款项4354344.47元，港发公司在本院规定的时间内未能如数追回，本院于2017年9月18日作出（2016）苏0921执903-1、905-1、2117-1号执行裁定书，裁定协助执行人港发公司在擅自支付而未能追回的4354344.47元范围内，向杨某2承担2986202.49元的责任，向林某承担的1368141.98元的责任。2017年10月11日，本院对港发公司的时任法定代表人祁某作出罚款5万元的决定。10月20日，本院依杨某2、林某、林万申请作出执行裁定书，裁定划拨宏锦公司在港发公司房款839656元。港发公司已就上述履行的50万元、100万元、4354344.47元、839656元于2018年3月15日诉至本院，向宏锦公司追偿上述款项本息。上述事实，有借条、借款合同、商品房买卖合同、资产评估报告书、双方洽谈书面情况、国资办批复等为证，予以认定。本院认为，双方之间应认定为在建工程的买卖关系。首先，双方均认可自2015年7、8月份开始商谈收购事宜，且由国资管理部门响水县国资办委托社会中介机构对宏锦大厦的在建工程的房产和土地进行评估及就收购工作向国资管理部门响水县国资办请示，充分体现港发公司的收购意愿，后宏锦公司委托蔡某与原港发公司的资产部经理高某洽谈按评估价下浮3.5%确定收购价，响水县国资办批复要求本次收购的资产按评估价下浮3.45%确定，该办要求的下浮空间小于双方实际确定的下浮空间，应认定双方虽未签订正式的收购协议，但已就收购价格与收购范围达成收购合意；其次，响水县国资办批复同意按评估价下浮3.45%确定收购价后，双方于2017年1月10日签订的690万元借款合同、1月16日签订的710万元的借款合同、3月29日签订的50万元借款合同，突破双方的交易惯例，不再约定借款利息和担保事项，并明确约定宏锦公司未按约偿还时从收购款中扣除，且宏锦公司向原港发公司出具的收据均为房款收据，应认定港发公司实质是以借款的形式支付房款；再次，原港发公司与宏锦公司未签订借款合同时根据宏锦公司的出具的房款收据向汤某、黄某、朱某等人付款，且对本院要求其协助执行宏锦公司享有的未付房款时未持异议，其实质是履行支付房款义务；最后，宏锦大厦虽未完全竣工，不符合交付条件，但原港发公司在宏锦大厦的玻璃门上张贴公示“国有资产，侵占违法”，可见其已将宏锦大厦纳入国有资产管理，应认定收购资产已由港发公司实际占有、控制。关于响水县国资办批复前的7次借款交易的性质。首先，上述借款的背景：双方此前素无交易，7次借款发生于双方双方商谈收购的背景下，港发公司在上述借款期间已启动评估、商谈收购价程序，甚至将宏锦大厦一楼改造为“港城食尚汇接待中心售楼处”；其次，上述借款的用途：除前两次借款未约定用途外，2016年1月14日的11万元的借条、2016年2月6日150万元的借款合同均载明用途为支付农民工工资，6月13日的1251万元的借款合同载明用途为支付宏锦大厦部分房产抵押的响水农商行贷款本息、7月19日的1500万元的借款合同载明的用途为支付案外人的借款，9月30日的700万元借款载明用途为处理超市、筹建处矛盾，即上述借款的最终目的是消灭宏锦大厦外部债务，为收购扫清障碍；再次，上述借款的后续处置：本案诉讼前，宏锦公司从未还本付息，港发公司亦从未追索上述债务，不符合常理，显然借贷不是双方交易的真实意图；最后，港发公司响水县国资办批复同意收购后直接支付房款1820.5万元及被本院执行的房款6694000.47元，合计24899000.47元，显然与双方恰谈的收购价悬殊较大，故此前7次借款3625万元显然是以借款的形式预付收购款。关于宏锦公司依据五份网签合同主张响水港公司支付剩余购房款。首先，五份网签合同约定房款价格82793170元，与双方商谈的收购价悬殊较大，且双方签订网签合同的本意是为款项交易的安全提供担保，不应认定网签合同约定的价格即为双方的真实意思表示；其次，原港发公司支付的房款及以协助执行方式支付的房款已超过收购价，故宏锦公司主张响水港公司支付剩余房款的诉请，不予支持。关于港发公司超付的款项，因其在本案中主张返还借款，且已就协助本院执行的款项在另案中追偿，可在该案中一并处理，本案不予理涉。因此，双方之间的法律关系应认定为在建工程的买卖关系。响水港公司主张宏锦公司偿还借款、支付违约金与律师代理费，并就案涉房屋拍卖价款优先受偿的诉请，无事实依据，与宏锦公司反诉请求，应一并驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，判决如下：一、驳回原告江苏响水港集团有限公司的诉讼请求；二、驳回江反诉原告苏宏锦房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费374674元,由原告江苏响水港集团有限公司负担；反诉费用78570元，由反诉原告江苏宏锦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  张海兵人民陪审员  王 扬人民陪审员  王士凤二〇一九年七月二十七日书 记 员  闻 静