安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0302民初2607号 原告：安徽省蚌埠绿十字医药连锁有限公司，住所地安徽省蚌埠市龙子湖区凤阳东路**，统一社会信用代码91340300849885717P。 法定代表人：王伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛志强，该公司员工。 被告：蚌埠市龙子湖区住房和城乡建设局，住，住所地安徽省蚌埠市治淮路**一社会信用代码11340302K16278176G。 法定代表人：马建忠，该建设局局长。 委托诉讼代理人：张顶，该建设局员工。 委托诉讼代理人：杨根宝，安徽大友昱达律师事务所律师。 原告安徽省蚌埠绿十字医药连锁有限公司（以下简称绿十字医药公司）与被告蚌埠市龙子湖区住房和城乡建设局（以下简称龙子湖区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绿十字医药公司的法定代表人王伟及委托代理人牛志强，被告龙子湖区住建局的委托代理人张顶、杨根宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿十字医药公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行双方签定的《蚌埠市国有土地上房屋征收补偿协议》；2、被告向原告支付逾期安置期间即自2017年7月1日至实际安置之日止的房屋租金损失每月44530元。事实和理由：2013年7月12日，原告与蚌埠华天房地产开发有限责任公司（以下简称华天开发公司）签订《联合摘牌合作开发协议》和《安置协议》各一份，两份协议主要约定：1、双方联合报名竞投统一仓库地块，竞投成功后由华天开发公司全权运作，原告享有的固定收益为凤阳路临街安置经营用房，面积分别为一层161.22平方米、二层405.84平方米、三层608.76平方米（原告在该地块被征收建筑物的合法面积为1175.82平方米）。原告不再向华天开发公司主张因产权调换而产生的其他权利，包括但不限于搬迁费、停业损失费及奖励、补助等。作为对价，华天开发公司进行一揽子安置，不再主张新旧房屋的差价。后因该地块被蚌埠国祯置业发展有限公司（以下简称国祯置业公司）竞投成功，故2013年9月17日原、被告签订了一份《蚌埠市国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议除对必要条款进行约定以外，另将原告与华天开发公司签订的《联合摘牌合作开发协议》和《安置协议》作为征收补偿协议的附件予以确认。同日，原告将被征收房屋的房地产权证、土地使用证交给项目指挥部。该项目原计划于2016年12月20日前竣工交付给被告，因诸多因素，至2017年4月26日国祯置业公司向被告书面报告，将交付安置时间确定在2017年6月20日前。此后，原告数次催促被告给予安置未果。原告无奈于2018年7月16日与蚌埠市万花台酒店管理有限公司（以下简称万花台酒店管理公司）签订《房屋租赁合同》，在解放三路中段租赁房屋从事药品经营，并安置了因房屋征收而待岗多年的数名职工。综上，被告在已具备安置条件的情况下，长期不按约定予以安置，给原告的生产经营造成不利影响，产生严重损失。故提起本次诉讼。 被告龙子湖区住建局辩称：首先，国祯广场2017年6月份具备安置条件，但只是指住宅这块，别的营业房都具备安置条件，但只是原告的不具备，因为原告和另一个安置户华运超市是捆绑在一起的，华运超市是华天房地产开发公司的母公司，我们现在在交付房子的时候必须要将两户分割开，我们中间就要砌一道隔墙，而就砌一道隔墙就必须要市规划委审批，我们一直在积极协调市有关部门调整原有规划，市规划委到现在没有审批下来，这样测绘部门不能进行房屋测绘，而房子一旦交付给被征迁人，测绘部门就不再进行测绘了，所以这就是造成我们迟迟不能交付的原因，这个不是我们能够控制的。截止到目前我们还在积极协调当中，现在手续已经在行政服务中心走程序，据听说还差一个消防部门没有审批过，从我们自身说我们也愿意尽快交付房屋。1、关于征收协议的特殊性，包括房屋差价等相关条款均是安置附件内容约定，该协议的性质在答辩时被告方认为属于合作开发房地产；2、原告方主张房屋租金损失，没有事实和法律依据，原告提交的证据无法确定房屋租金价格，这是没有事实依据，根据蚌埠市26号令，被征收人仅能主张停业损失费，不能主张房屋租金，这是没有法律依据的；3、关于补充协议中原告放弃相关权利并没有折算到相应的差价中去，原告的观点无法成立，征收协议中主要条款都是空白，且对征收房屋未做房屋价值评估，无法计算双方差价的结算及如何进行折算。，综上，请求驳回原告的各项诉讼请求。 原告为支持自己的主张，向本院提供以下证据： 一、原告的营业执照，证明原告的主体资格。 二、《蚌埠市国有土地上房屋征收补偿协议》、《联合摘牌合作开发协议》、《安置协议》各一份，证明原被告之间存在案涉房屋的征收补偿合同关系，被告对原告与华天开发公司签订的《联合摘牌合作开发协议》和《安置协议》予以认可，并将其作为双方征收补偿协议附件的事实。 三、蚌埠市龙子湖区华运统一仓库物流中心项目指挥部出具的收条一份，证明原告被征收房屋的相关权属证书已交至该项目指挥部的事实。 四、国祯置业公司给被告龙子湖区住建局“关于申请国祯广场项目《蚌埠市安置房回购合同》顺延交付期限的报告”复印件一份，证明国祯广场项目在2017年6月20日已经具备交付给被告进行安置工作条件的事实。 五、房屋租赁合同一份，证明原告因未得到及时安置而房屋租赁经营的事实。租金损失标准：我们按照同地段的租金作为参考，每平方大概在70多元每平方。诉讼请求中的一二三楼的租金损失是参照同地段租金标准自行提出的金额。 被告对证据1、证据2、证据3均无异议；证据4仅是复印件，故对其真实性、合法性、关联性均有异议；对于证据5的真实性无异议，但是不能作为确定租金金额的依据，该合同是否实际履行无法确定，原告还应该提供缴纳租金的证据。 被告为支持自己的主张，向本院提供以下证据： 一、被告单位的社会信用代码证，证明被告单位的身份情况。 原：没有异议。 二、《蚌埠市国有土地房屋征收补偿协议》《联合摘牌合作开发协议》、《安置协议》各一份，证明原被告之间形式上是定立了征收补偿协议，实际上是联合开发房地产，原告在附件中放弃因征收而产生的收益，且协议对安置期限和房屋差价均没有任何约定。联合开发行为虽然没有履行，但是联合开发协议已经作为附件纳入到征收补偿协议中，与普通的征收补偿协议内容完全不同。对当事人具有约束力。 原：真实性没有异议，但是对于联合开发协议有异议，我们在《联合摘牌合作开发协议》中有约定我们有出资10%，我们在《联合摘牌合作开发协议》、《安置协议》统统都并在《蚌埠市国有土地房屋征收补偿协议》里而认定为联合开发是错误的，因为当初联合开发协议约定是由双方各自出资，但是我们在征收房屋的时候是不存在出资的问题，这两个协议作为征迁安置补偿的依据，不是双方合作开发。我们放弃各项费用的前提是仅指的是过度期间，当时这样约定是把各项费用已经考虑到拆迁安置的整体事项当中，折算到新旧房置换里面了，并不代表我们实际放弃超过过度期限的损失补偿。 主审：原被告是否有问题相互发问？ 原问被：被告方有没有收到原告方支付的投资款项？ 被：没有。 被：没有问题发问。 审：原被告是否可以阐述，在拆迁安置中原告方补偿费和停业损失费，针对本案有没有折算标准？ 被：正常情况下停业损失费按照被拆迁房屋的价值如果是经营用房每月按房屋价值的0.6%计算，如果是生产用房每月按房屋价值的0.4%计算，房屋价值在拆迁之前应做相应的评估，过渡费就是停业损失费。 原：被告阐述的是对的，但是逾期安置的是按照正常标准的1.5倍计算的。 被：原告补充的陈述是对的。 审：双方签订的征收补偿协议为什么至今没有履行？ 原：这个协议到2017年6月，还原的时候我曾经去找过龙子湖区马区长等相关负责人，均没有给我明确的答复，如何还原，这两年的时间我一直在督促相关部门给我解决，但一直没有解决。作为原告方我们按照双方的约定履行了我方的义务。 被：国祯广场2017年6月份具备安置条件，但只是指住宅这块，别的营业房都具备安置条件，但只是原告的不具备，因为原告和另一个安置户华运超市是捆绑在一起的，华运超市是华天房地产开发公司的母公司，我们现在在交付房子的时候必须要将两户分割开，我们中间就要砌一道隔墙，而就砌一道隔墙就必须要市规划委审批，我们一直在积极协调市有关部门调整原有规划，市规划委到现在没有审批下来，这样测绘部门不能进行房屋测绘，而房子一旦交付给被征迁人，测绘部门就不再进行测绘了，所以这就是造成我们迟迟不能交付的原因，这个不是我们能够控制的。截止到目前我们还在积极协调当中，现在手续已经在行政服务中心走程序，据听说还差一个消防部门没有审批过，从我们自身说我们也愿意尽快交付房屋。 原：具体被告是怎么协调的我们不清楚，但是被告上述的理由是不成立的，我们在房屋安置协议中已经明确了具体的面积，至于没有规划，那是被告自己的错误造成的，所以被告的理由是不成立的。 原：1、原被告双方的拆迁安置补偿协议是双方的真实意思表示，同时向联合摘牌开发协议以及安置协议作为房屋拆迁补偿协议的附件，给予了确认，是对原告被拆迁房屋进行安置的细化；2、关于房屋租金的损失，我们是按照相同地段的实际租金进行的测算，虽然没有先关的证据给予证实，但是客观事实是存在的；3、关于拆迁安置相关费用，原告是否放弃通过刚才的相关的证据足以说明，在相关的协议里面所谓的放弃相关费用，实际上只是原告不再领取这些费用，这些费用已经折算到给原告安置房屋相关的差价里面了；4、关于拆迁过度期限，虽然在协议里没有明确的约定，但是根据蚌埠市人民政府第26号令的规定，安置的期限最长不能超过24个月，且我们主张的相关损失是在被告具备房屋安置的条件下，直到目前整个从拆迁到现在为止快六年了，我们主张的损失仅是从2017年的7月才开始。 被：1、关于征收协议的特殊性，包括房屋差价等相关条款均是安置附件内容约定，该协议的性质在答辩时被告方认为属于合作开发房地产；2、原告方主张房屋租金损失，没有事实和法律依据，原告提交的证据无法确定房屋租金价格，这是没有事实依据，根据蚌埠市26号令，被征收人仅能主张停业损失费，不能主张房屋租金，这是没有法律依据的；3、关于补充协议中原告放弃相关权利并没有折算到相应的差价中去，原告的观点无法成立，征收协议中主要条款都是空白，且对征收房屋未做房屋价值评估，无法计算双方差价的结算及如何进行折算。 2、被告的企业信用信息报告。证明被告主体资格。 3、双方签订的案涉《租赁合同》及怀远农家酒店的营业执照。证明双方的租赁关系及经营项目。 4、《临时建设规划许可证》（复印件）。证明原告案涉租赁物系临时建筑且超过使用期限，租赁合同应为无效。 5、曹山街道办事处出具的限期搬离及停电通知。证明租赁房屋于2015年12月4日被实施停电，并要求原告限期搬离，租赁房屋于2015年12月5日动拆的事实。 6、（2015）皖蚌众公证字第27370号公证书、皖新卓越评字2016-Z02号估价报告。证明安徽省蚌埠市众信公证处对案涉租赁房屋内的财产进行了证据保全，并经安徽省新卓越房地产评估有限公司评估确认酒店装修附属物损失为284753元、酒店设备设施损失为392402元。 7、蚌埠市国有土地上房屋征收补偿协议、拆迁补偿款汇总表、交易对账单、领款单，证明被告已经全额领取了案涉租赁房屋因拆迁所补偿的装修及附属物补偿费、搬迁费、停业损失费、搬迁奖励费等各项费用。 8、（2015）龙民一初字第00909号民事判决书、（2015）龙民一初字第00910号民事判决书，证明与本案相类似的被告公司北院房屋租赁合同已被生效判决确认无效，且包含案涉租赁房屋在内的被告房屋在2015年12月5日被拆除的事实。 徽商物流公司的质证意见：对证据1、2双方主体资格的证据材料无异议。对证据3《租赁合同》的真实性无异议，但合同已明确约定了如遇政府统一规划合同解除，合同约定的租赁期限是2年，房屋拆迁的时候距租赁期限届满只剩下4个月的时间。对证据4《临时建设规划许可证》的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，双方签订的租赁合同是有效而非无效合同。对证据5曹山街道办事处限期搬离及停电通知的真实性无异议。对证据6公证书和评估报告的真实性无异议，但对其关联性、合法性有异议，评估报告是原告单方委托评估的结果，不是双方共同委托的，评估的相关材料被告不了解，也没有到现场见证，达不到原告的证明目的，租赁的期限是2年，拆迁时距合同到期只剩下4个月，装修的损失应通过租赁期限内的经营回收，且评估已过期。对证据7房屋征收补偿协议等材料的真实性无异议，但与本案不具有关联性，案涉房屋系被告所有，与原告无关。对证据8中的（2015）龙民一初字第00909号民事判决书有异议，该判决已因原告在二审撤回起诉而被撤销；对（2015）龙民一初字第00910号民事判决书的真实性无异议，但与本案不具有关联性，案涉合同应为有效合同，达不到原告的证明目的。 本院的认证意见：对证据1、2予以认定；对证据3、4、5、6、7的真实性予以认定；对证据8中的（2015）龙民一初字第00909号民事判决书因原告在二审撤回起诉而被撤销，不能作为认定案件事实的有效依据，故不予认定，（2015）龙民一初字第00910号民事判决书系生效判决，本院予以认定。 被告徽商物流公司为支持自己的主张，向本院提供以下证据： 1、被告的营业执照及法定代表人身份证明书。证明被告主体资格。 2、双方于2014年4月1日签订的《租赁合同》。证明双方就案涉房屋存在租赁合同关系。 3、（2015）龙民一初字第00909号民事判决书、（2016）皖03民终1661号民事裁定书，证明原告曾以与本案相同的诉讼请求、事实和理由提起过诉讼，后在二审中撤回上诉及一审起诉，本案构成重复诉讼。 两原告的质证意见：对证据1无异议。对证据2《租赁合同》的真实性无异议，但该租赁合同系无效合同。对证据3的真实性无异议，但业经蚌埠市中级人民法院（2018）皖03民终606号民事裁定书确认：本案不构成重复诉讼。 本院认证意见：对上述证据的真实性予以认定。蚌埠市中级人民法院（2018）皖03民终606号民事裁定书系生效裁决文书，该生效裁定已确认本案不构成重复诉讼，对本案具有法律约束力。 通过以上证据的分析与认定，本院确认以下案件事实： 2014年4月1日，原告陈涛与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将其位于蚌埠市房屋租赁给原告使用，用途为饭店，租期为两年，自2014年4月1日至2016年4月1日。该合同同时约定了房屋租金数额及支付方式、双方权利义务、合同解除条款等。原告陈涛租赁房屋后，从事饭店经营，并于2014年12月3日由原告王秋月利用承租的房屋注册了“蚌埠市龙子湖区自家餐饮怀远农家酒店”，营业执照载明的酒店类型为个体工商户，经营者为王秋月。 2015年8月31日，蚌埠市龙子湖区政府发布房屋征收公告，正式启动徽商物流棚户区改造项目。因被告租赁的房屋系临时建筑，2015年11月16日及2015年12月3日，曹山街道分别出具限期搬离及停电通知，载明为了保障徽商物流项目征迁工作顺利进行，拟定于2015年12月5日对该区域进行围挡作业，于2015年12月4日15时实施停电，请在规定的期限内搬离完毕。2015年12月6日，租赁房屋被依法拆除。2015年11月22日，怀远农家酒店经营者王秋月委托支怀伟申请蚌埠市众信公证处对租赁房屋内装修及房屋的设备状况进行了保全证据，2015年12月2日蚌埠市众信公证处出具了（2015）皖蚌众公证字第27370号公证书。2015年11月16日，怀远农家酒店委托安徽省新卓越房地产评估有限公司对酒店的装修附属物及设备进行价值评估，2016年1月6日，该公司作出皖新卓越评字2016-Z02号估价报告，载明：酒店装修附属物的评估价值为284753元，酒店设备的评估价值为392402元。 另查明，原告租赁的位于本市案涉房屋属被告于2007年9月3日取得临时建筑规划许可证的临时建筑，临时建筑编号为临建字第（2007）007号。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款中规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”本案原告陈涛承租的位于本市房屋属于2007年9月3日取得临时建筑规划许可证的临时建筑，而原、被告于2014年4月1日签订租赁合同时已超过了临时建筑的法定使用期限，故原、被告之间签订的租赁合同属无效合同。 关于两原告的主体问题，原告陈涛系案涉《租赁合同》的承租人，其租赁被告房屋用于经营的怀远农家酒店系个体工商户性质，营业执照登记的经营者为原告王秋月，两原告作为案涉房屋的承租人和酒店经营者，与本案的处理结果均存在利害关系，两人作为共同原告提起本次诉讼并无不当，故两原告是本案适格主体。 两原告要求被告赔偿其酒店设备损失392402元及装修附属物损失284753元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉房屋临拆迁时经原告委托评估确认，怀远农家酒店装修附属物价值284753元，被告作为案涉临时建筑的所有人，将已超过法定使用期限的临时建筑出租给原告使用，过错明显，原告作为不动产承租人，在订立租赁合同时应当尽到相应的审查租赁房屋合法性的义务而未审查，故原、被告的共同不当行为是导致合同无效的根本原因，双方对于合同无效均具有过错且过错相当。因此对合同无效给原告造成拆迁时案涉酒店装修附属物价值损失284753元，被告应当承担一半的赔偿责任。至于原告主张的酒店设备损失392402元，因政府征迁工作从2015年8月31日发布征迁公告，到具体征迁工作实施单位曹山街道于2015年11月16日通知原告限期搬离，再到被征迁房屋拆迁等工作，均是依照相关程序有序进行。两原告经营的怀远农家酒店作为被征迁对象，在动迁前有充分的时间可以将酒店的设备进行搬迁，故即使原告产生酒店设备损失，也因其自身不作为而应自负其责，故对原告该项诉请本院不予支持。 两原告还要求被告支付搬迁费7205.3元、搬迁奖励费144106元、停业损失费77526.77元，经查被告的案涉临时建筑所获补偿仅有每平方米200元的临时建筑补偿费用即助拆奖励费，故两原告要求被告支付搬迁费7205.3元和停业损失费77526.77元，无事实依据，本院不予支持，至于助拆奖励费，依据蚌埠市相关文件的规定，助拆奖励费是“对主动助拆的房主即被征迁户”而非被征收房屋使用人所给予的奖励，故两原告要求被告支付搬迁奖励费144106元，缺少法律依据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《安徽省城乡规划条例》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告陈涛与被告安徽省徽商同济物流有限公司于2014年4月1日就本市被告公司南院内两层房屋签订的《租赁合同》无效。 二、被告安徽省徽商同济物流有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈涛、王秋月酒店装修附属物损失142376.5元。 三、驳回原告陈涛、王秋月的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，由原告陈涛、王秋月共同承担19653元，被告安徽省徽商同济物流有限公司承担3147元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长 张 鲁 审 判 员 李 伟 人民陪审员 陈 萍 二〇一九年七月二十五日 书 记 员 顾丽娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。 临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。 临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。 《安徽省城乡规划条例》 第三十七条取得临时建设用地规划许可证，并完成设计方案的临时建设工程，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理临时建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当自收到申请之日起十日内，依据临时建设用地规划许可证，核定临时建设工程设计方案，核发临时建设工程规划许可证。 城乡规划主管部门核发临时建设工程规划许可证时，应当明确临时建设工程使用期限。自临时建设工程规划许可证核发之日起，临时建设工程使用期限不得超过二年。确需延长使用期限的，建设单位或者个人应当在期满三十日前向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请延期。延长期限累计不得超过一年。 临时建设工程使用期限届满，或者因国家、省重点建设项目需要提前拆除的，建设单位或者个人应当自使用期限届满之日或者接到城乡规划主管部门提前拆除通知之日起十五日内自行拆除，并清理场地。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。