济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历民初字第427号原告（反诉被告）毛建民，男，汉族，住济南市。委托代理人蔡剑前（系毛建民之妻），女，汉族，住济南市。委托代理人贾庆山，山东弘和律师事务所律师。被告（反诉原告）济南俏江南餐饮服务有限公司，住所地济南市。法定代表人史海鸥，该公司总经理。委托代理人王娟萍，女，汉族，该单位经理，住北京市。原告（反诉被告）毛建民与被告（反诉原告）济南俏江南餐饮服务有限公司（以下简称俏江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭进行审理，并于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）毛建民及其委托代理人蔡剑前、贾庆山，被告（反诉原告）俏江南公司委托代理人王娟萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）毛建民诉称，我是历下区佛山苑小区**的所有权人，我于2013年1月12日将房屋租给被告为职工宿舍。被告入住员工多时达26人，由于超员入住，对房屋及设施造成不同程度的损坏，并对邻居造成干扰。2014年1月24日齐鲁楼市工作人员陈龙和租房单位陈华经理在场向我移交住房。陈华经理查看了由于人为原因造成房屋和设备的损坏情况并确认。在双方协商损坏的房屋和电器设备的维修问题时，被告方提出由他们负责维修后再将房屋交还给我，并且详细记录了需维修的地方和设备，并说回去向领导汇报。但至2014年2月12日上午，被告方一直对损坏的房屋和设备没有维修，并且告知我无法维修，放下钥匙，夺门而逃。我与中介拿着钥匙找被告协商，未果。故提起诉讼，请求法院判令：（一）被告支付我因人为原因而造成的房屋及设备损坏的维修赔偿费用5000元；（二）被告按照合同约定支付违约金4200元；（三）被告支付我为其垫付的暖气费2800元。原告毛建民为支持其诉讼请求向法院提交证据如下：证据1.编号为1016085的房屋租赁合同一份，证明双方之间约定的权利、义务及违约责任的承担；证据2.2014年3月3日、4月15日、4月21日齐鲁楼市工作人员陈庆龙出具的证明3份，证明入住前房屋、设施完好无损；证据3.2014年3月3日佛山苑社区居委会证明1份，证明2014年2月18日居委会工作人员到涉案房屋内拍摄照片，及照片12张；证据4.2013年10月21日发票一张，证明原告为被告垫付暖气费2828元。被告俏江南公司辩称，针对原告的第一项诉讼请求我方不同意支付。我方不存在使用不当或人为原因使房屋损坏，故我方无需承担赔偿，且原告未能证明其所主张费用的计算依据。针对第二项诉讼请求，我方不予认可，不清楚原告基于什么违约事实提出第二项诉讼请求，原告要求我方承担是损害赔偿金还是违约金，4200元的计算标准的依据是什么。第三项诉讼请求我方也不认可，双方口头约定为方便我方报销，房租由每月3500元变为3700元，其中包含了当年的暖气费用。反诉原告俏江南诉称，反诉人于2013年1月14日租用被反诉人位于历下区佛山苑小区1区的房屋，房屋为4居室2厅1厨1卫，双方签订了《房屋租赁合同》。反诉人按照合同约定支付了租赁费用并交付了房屋押金3500元；合同到期后，反诉人搬出了房屋，但被反诉人拒绝退还押金。因该房屋的厕所、浴池不适合反诉人使用，在被反诉人书面同意承担拆建费用的情况下，反诉人拆建了该浴池，并花费1160元拆建费用。自房屋交付时间起至房屋归还日止，位于该房屋北侧的**中存储大量被反诉人的物品，致使反诉人无法正常使用该空间。因此，被反诉人未按合同约定提供房屋。另外，被反诉人多次以看房名义深夜带男士进入该房屋，骚扰反诉人的女员工，使反诉人的女员工受到惊吓，被反诉人的上述行为已经严重违约，应按照《房屋租赁合同》第七条承担3700元违约金。综上，请求法院判令被反诉人退还房屋押金3500元及自2014年1月15日至今的利息；判令被反诉人支付厕所浴池拆建费用1160元；判令被反诉人按照一个月房租3700元支付违约金；诉讼费用由被反诉人承担。反诉原告俏江南为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：证据1.房屋租赁合同一份，证明房屋及其附着物均系自然损坏，维修费用由被反诉人承担；证据2.房屋产权证书，证明被反诉人未按照约定提供全部房间，应承担一个月房租费的违约金；证据3.发票两张，证明反诉人已按照合同约定交付了全部租金；证据4.押金收条，证明反诉人毛建民收取押金3500元；证据5.协议一份及发票一张，证明被反诉人应承担浴池拆建费用1160元。被反诉人毛建民辩称，因为反诉人在使用房屋时对房屋设施进行了损坏，损坏程度远远大于押金数额，厕所浴池是反诉人在租用期间使用不当损坏的，损坏程度及情况有居委会及中介证明，费用不应由我方承担。反诉人违反合同约定，应由反诉人承担违约责任。综上，反诉不成立，应予驳回。经审理查明，2013年1月12日，原告毛建民与被告俏江南公司工作人员娄翠翠在居间方齐鲁楼市世纪中兴加盟店陈龙的居间服务下，签订了房屋租赁合同。由房屋所有人毛建民作为甲方将其所有的位于历下区佛山苑小区1区，建筑面积为118.31平方米的房屋出租给被告俏江南公司作为员工宿舍使用。租赁期限为2013年1月15日至2014年1月14日止，租金为每月3700元正，乙方（俏江南公司）于本合同签订之日起向甲方（毛建民）交纳房屋保证金3500元整，双方约定在合同期间，如乙方无违约行为，甲方在合同到期日将保证金全款无息退还给乙方。同时，双方在合同中约定，双方责任为：房屋租赁期内，甲方保证承担下列责任：（一）乙方能够正常使用房屋；（二）负责对房屋及其附着物自然损坏维修，因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿……房屋租赁期内，乙方保证承担以下责任：（一）如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方承担；（二）因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或征得甲方同意后给予修复；（三）乙方在租赁期满时将房屋完好交还给甲方，如需继续承租上述房产时，应提前一个月与甲方协商，双方另签订契约。租赁期间内，乙方应承担的费用有：水费、电费、物业费、网费、卫生费、有线电视费、暖气费、煤气费。合同中约定的违约责任为：任何一方未能履行本契约规定的条款，给对方造成损失的，由违约方在十日内负责赔偿，同时，支付对方违约金，违约金按一个月房租费标准计算。如因不可抗力的原因致使房屋及设备损坏的，双方互不承担责任，其他条款与此条冲突的，以此条为准。同日，原告毛建民将上述房屋交付被告俏江南公司使用。俏江南公司交付了房屋保证金3500元整。在租用房屋期间内，被告俏江南公司按照合同约定分两次交纳了房屋租金，每半年交纳22200元，共计交付租金44400元。以上事实有房屋租赁合同、税务机关代开发票（2张）庭审笔录等在案佐证，本院予以确认。2014年1月12日，房屋租赁合同到期日，在被告俏江南公司交付房屋及钥匙时，因房屋设备是否由使用不当造成损坏及是否需维修，双方未能达成一致意见，俏江南公司未将房屋钥匙交付原告毛建民，并口头承诺对于损坏的设施进行维修，至2014年2月12日，被告俏江南公司对房屋设施未进行维修，并将该涉案房屋钥匙在未征得原告同意的情况下，强行交付原告。以上事实有庭审笔录、双方当事人自认事实在案佐证，本院予以认定。另查明，原告毛建民诉称，其房屋及设备系由被告使用不当人为原因造成损坏，且应有被告俏江南公司负责维修，或支付维修费用5000元。对其陈述，未能向本院提交证据予以证实。其所提交的照片，亦不能证明设备的损坏到底是非自然损坏，还是使用不当，人为损坏。另查明，被告俏江南公司反诉称，因原告毛建民支付其房屋不符合约定且深夜带人看房，扰乱其正常使用房屋，毛建民存在违约行为，对其陈述，未能提交证据予以证实。且原告毛建民在交付房屋时，占用一间房屋安置被告不予使用的房屋设施，被告亦未提出异议，对此房屋可使用的房间状况，应视为双方予以认可。另查明，在房屋租赁期间，被告俏江南公司未能按照约定，承担暖气费用，暖气费用2828元由毛建民为其交纳。该事实有毛建民提交的收费发票在案佐证，本院予以认定。另查明，被告俏江南公司辩称，房屋租赁费金额为每月3700元，实际应为3500元，每月多交纳的200元为暖气费用，对其陈述，未向本院提交证据证实。本院认为，双方所签合同真是有效，且双方实际履行。即原告毛建民交付被告俏江南公司房屋，且房屋的房间及设施状况，双方予以认可。被告俏江南公司按约定每月交纳3700元的租赁费用且足额交纳。但合同到期后，被告俏江南公司未能按照约定的期限交还原告毛建民完好的房屋及房屋设施，该行为应视为违约行为，应按照合同约定承担违约责任。同时，亦应承担延期交付房屋而产生的房屋占用费用，房屋占用费用的数额，可参照双方合同租金的标准，但原告毛建民对此费用未予主张，本院在此不予处理，原告毛建民可另行主张。合同中明确约定，暖气费用由房屋租赁人交纳，原告毛建民为其垫付，被告俏江南公司应将该费用退还原告。对于俏江南公司所主张的保证金，因保证金退还的前提条件为“合同期间，乙方无违约行为，但本案中乙方俏江南公司在房屋交付期限及交付房屋的状况均存在违约，因此，对其要求退还保证金的反诉请求，本院不予支持。对于俏江南公司主张支付厕所浴池拆建费，因双方在2013年8月毛建民签字的协议书中有约定，对此诉请，本院应予支持。据此依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十二条、二百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）济南俏江南餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）毛建民违约金3700元；二、被告（反诉原告）济南俏江南餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）毛建民暖气费2800元；三、原告（反诉被告）毛建民支付被告（反诉原告）济南俏江南餐饮服务有限公司厕所浴池拆建费1160元；四、驳回原告（反诉被告）毛建民的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）济南俏江南餐饮服务有限公司的其他反诉请求。如果当事人未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告（反诉原告）济南俏江南餐饮服务有限公司承担；反诉费50元，由原告毛建民（反诉被告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  钟红梅人民陪审员  顾建金人民陪审员  刘 丽二〇一四年九月十一日书 记 员  娄本燕