上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第2071��原告杨柳。委托代理人龚晟，上海市名旗律师事务所律师。被告胡小莉。原告杨柳诉被告胡小莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判，于同年9月5日公开开庭进行了审理，原告杨柳的委托代理人龚晟，被告胡小莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨柳诉称：2014年5月19日，原、被告经中介公司的居间介绍，约定由原告以人民币318万元购买被告名下位于本市长宁区宋园路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”），双方为此签订了居间合同及房地产买卖协议（附件）。原告在签约当天就向被告支付了购房定金5万元，双方约定在2014年6月15日前到中介公司签订网络电子版的上海市房地产买卖合同。买卖协议约定，如一方不按本协议履行的，则应按成交价万分之五每日支付守约方滞纳金，超过15日仍未履行，则守约方有权书面通知解除本协议，并要求违约方按成交价的20%支付违约金。签约后，原告为履行支付第一期房款，在6月15日前筹足了96万元，准备在签订电子版的买卖合同当日向被告支付。但6月14日、15日两天，中介人员多次联系被告，直到6月15日晚才联系上被告。6月16日，双方到中介公司古羊路店准备签约，但被告却临时变卦拒绝签订网签合同。被告同时表示不会退还5万元定金。原告当即表示愿意继续履行买卖协议，与被告进行协商。同月18日，双方又一次到中介公司，但被告仍拒绝签约，也不同意返还定金。原告认为被告的行为构成违约，但考虑到约定的违约金过高，故自行调整至按房价款的4%计算。因此，请求判令解除双方之间的买卖合同关系，被告向原告支付违约金127，200元，并返还定金及利息。庭审中，原告放弃了关于定金利息的诉讼��求。被告胡小莉辩称：原告诉讼对象错误。被告不认识原告，双方是通过中介公司介绍签订了居间合同及附件，定金也是中介公司转付的，并将被告的房产证扣在了中介处。按照约定，原告应当在10日内付款，自己放宽到6月15日。但原告在6月15日前很长一段时间都不与被告签约，期间经过了四次通知被告签约，但又随即电话通知不签。原告之所以不签约，是因其属于限购对象，需要办理离婚手续之后才能购房，原告甚至向被告提出先付房款，合同以后再签，并在6月15日反复与被告协商做高房价以多获取贷款，被告予以了拒绝。被告认为，原告没有打算在6月15日前与被告签约。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明事实如下：2014年5月19日，原、被告在中介人上海恒通房地产经纪事务所（以下简称“中介公司”）的居间介绍下，签订《房地产居间合同（买卖）��一份，约定原告（买方）拟向被告（卖方）购买涉案房屋一套，建筑面积138.48平方米，买方特向中介公司支付意向金5万元作为洽谈之用；买方要求购买该房屋的房价为318万元，若卖方接受买方的交易条件（以卖方签署本协议书为准），则上述意向金自动转为买方支付给卖方的购房定金并由卖方委托居间方代为保管，但若卖方将房地产权证缴存居间方，则定金可转付卖方。该合同的右侧则为格式的《房地产买卖协议（附件）》，其“交易条件”约定为：双方定于2014年6月15日前至居间方签订为交易过户等所需的上海市房地产买卖合同网络电子版；“付款方式”约定为：第一期计96万元于签订买卖合同当日支付，第二期222万元于银行放款后支付，发放到卖方帐户，买方贷款若有不足部分自行补足予卖方（过户当日）；过户时间为2014年7月30日前、银行贷款审批成功及审贷���果出来后7日内办理交易过户手续；税费及交易费用按以下约定承担：此次交易卖方到手价为318万元整，交易产生税费及支付给居间方的佣金由买方独自承担；“交房标准及时间”约定为：毛坯，双方定于银行审贷出来交易过户后2日内办理房屋交接手续；“违约责任”约定为：双方应善意履行本协议，如一方不按本协议履行的，则应按成交价万分之五每日支付守约方滞纳金，超过15日仍未履行，则守约方有权书面通知解除本协议，并要求违约方按成交价的20%支付违约金；“其他约定”为：卖方配合承诺唯一且配合买方做高买卖合同价。签约当日，原告通过银行向被告转账5万元，在《转账业务回单》摘要栏记载“购买开城公寓房产订金”。被告同时向原告出具《出售房屋定金收据》一份，收到原告转账的定金5万元。2014年6月6日，原告向被告发送手机短消息，表示���首付款我已经准备好了，您看您什么时候方便，我给您打个电话，商量一下后面的事情。”此后，中介公司组织双方进行过磋商。但磋商内容原、被告陈述不一致。同月15日，中介公司人员向被告发送手机短消息，通知被告在次日下午4点与原告签约，并带好民生银行卡。当天傍晚，中介公司人员再次电话联系被告，通知其在次日与原告签订网签合同，被告则认为中介公司在此之前未成功组织原、被告签约，现在期限已经届满，故不同意再与原告签订网签合同。期间，中介公司人员又向被告发送手机短消息，告知如果被告不签约将承担“过了缓冲期滞纳金和违约责任、包括中介费等。”次日，双方到中介公司，被告拒绝再与原告签约。此后，双方又经过多次商谈，但均无果。同月17日，被告再次向原告发送手机短消息，要求原告“尽快和中介公司联系确认时间履行协议，签署房屋买卖合同。”同月17日，中介公司向原告发函一份，要求原告在6月18日到中介公司签约。次日，双方又再次前往中介公司协商，也无结果。2014年7月2日，原告经上海市长宁公证处人员公证，向被告寄发《关于解除房地产买卖协议的通知函》，要求被告在接函后三日内与原告签约，否则第四日即视为协议已经解除。此后，由于被告仍拒绝与原告签约，故原告诉至本院。上述事实，有原告提供的《房地产居间合同（买卖）》、《房地产买卖协议（附件）》、《转账业务回单》、《出售房屋定金收据》、《对账单》、短消息截屏、信函、《关于解除房地产买卖协议的通知函》、公证书、快递凭证、录音光盘以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。因双方当事人各执己见，故本案调解未成。本院认为，民事活动应当遵循自愿和诚信原则��原、被告在中介公司的居间介绍下所订立的《房地产居间合同（买卖）》及其《房地产买卖协议（附件）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应恪守履行。本案争议焦点集中在《房地产买卖协议（附件）》的性质、被告拒绝再与原告签订上海市房地产买卖合同的示范文本是否构成违约、应否向原告承担违约责任等方面。根据本案查证的事实分析，原、被告在签订《房地产居间合同（买卖）》的同时，也签署了附在该合同右侧的《房地产买卖协议（附件）》。《房地产买卖协议（附件）》上“交易条件”虽然约定了签署上海市房地产买卖合同的示范文本即网签合同的期限、支付购房款和交易过户时间等条款，但该协议明显还欠缺网签合同所需要的如买方逾期付款应承担的违约责任等主要条款，尤其是双方在“其他约定”中约定对网签合同上的���易价格并不确定，且具有非法目的，都需要双方通过进一步磋商予以纠正并达成一致意见才能签订网签合同。因此，上述《房地产买卖协议（附件）》仅具有预约合同的特性。现双方在约定的期间内并未就网签合同的条款达成一致意见，在此情况下被告拒绝再与原告签订网签合同并不构成违约。现原告请求解除双方签订的《房地产买卖协议（附件）》，被告则认为该协议已经失效，本院按双方的一致意思处理，故原告的该项诉讼请求本院予以支持，但原告要求被告向其支付违约金127，200元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。关于原告另要求被告返还定金50，000元之诉请，鉴于原、被告未能签订网签合同并不能单方归责于一方当事人，故被告应当向原告返还上述定金，原告的该项诉讼请求本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条��第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告杨柳与被告胡小莉在2014年5月19日签订的《房地产买卖协议（附件）》；二、被告胡小莉应于本判决生效之日起十日内，返还原告杨柳定金人民币50，000元；三、驳回原告杨柳其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，844元，因本案适用简易程序故减半收取计人民币1，922元，原告杨柳负担人民币1，379.70元，被告胡小莉负担人民币542.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆长庆二〇一四年九月二十三日书记员  陈 清附：相关���律条文《中华人民共和国合同法》当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。