四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）川0104民初8923号 原告:成都泰华房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区青石桥北街51号。 法定代表人：孙兴文，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：苗兰，四川亚峰律师事务所律师。 被告：成都泰高物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区古卧龙桥街10号成物大厦G座12楼。 法定代表人：徐杰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾敏，四川法锐律师事务所律师。 被告：成都泰众市场经营管理有限公司。住所地：成都市锦江区东大街上东大街118号泰华大厦5层。 法定代表人：吴波，系该公司总经理。 原告成都泰华房地产开发有限公司（以下简称泰华公司）与被告成都泰高物业管理有限公司（以下简称泰高公司）、成都泰众市场经营管理有限公司（以下简称泰众公司）、第三人成都市锦江区泰华大厦业主委员会（以下简称泰华业主委员会）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年6月30日作出（2014）锦江民初字第1093号民事判决，原告泰华公司不服该民事判决，上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院于2016年10月10日作出（2015）成民终字6993号民事裁定，裁定撤销本院（2014）锦江民初字第1093号民事判决，发回本院重审。本院于2016年11月9日立案受理本案后，依法由审判员朱伟担任审判长，与人民陪审员黄玉明、李菁组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰华公司自愿撤回对第三人泰华业主委员会的起诉，本院口头裁定予以准许；因泰众公司下落不明，本院依法向其公告送达了起诉状副本、应诉及举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书。原告泰华公司的委托诉讼代理人苗兰，被告泰高公司的法定代表人徐杰及委托诉讼代理人曾敏到庭参加诉讼，泰众公司无正当理由未到庭参加诉讼。审理中，当事人未能达成庭外和解协议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 原告泰华公司向本院提出诉讼请求（当庭明确为）：1、二被告赔偿原告所有的泰华大厦1楼和2楼摊位从2008年至2016年期间的租金收益损失共计7462124.8元；2、二被告赔偿原告所有泰华大厦负一楼从2007年10月至2016年12月期间的租金收益损失共计2887286.5元；3、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由:原告是成都市上东大街101号泰华大厦的开发商。1996年2月12日原告取得泰华大厦的房屋所有权证。原告在对泰华大厦大部分销售后，至今仍有大厦负一层整层2418.36平方米，1层部分摊位181.5平方米、2层部分摊位262.35平方米和3层整层2727.6平方米的房屋所有权。泰华大厦的摊位是“产权式摊位”，1至5楼为商场用作“泰华服装城”经营场地，负一楼为仓库和车库。2007年8月16日，泰华业主委员会与泰高公司签订《泰华大厦物业管理委托合同》，将泰华大厦委托给泰高公司进行物业管理。泰高公司与泰众公司系关联公司，二被告由此对原告在泰华大厦1、2层摊位和负一楼的营业用房进行管理、控制摊位出租、收取租金至2016年。2010年11月19日，经原告多次向二被告主张权利后，泰高公司向原告提交《关于泰高公司与泰华房地产公司1、2楼租金核算情况说明》，支付原告租金1楼、2楼的商铺在2008年至2011年期间的部分租金1283433元。该说明载明“对上述核算，如今后有新提供的合法依据应重新结算时，多退少补。”因被告泰高公司支付的该租金收益远低于实际的租金收益，且二被告亦未将原告的1楼、2楼摊位从2011年至2013年的租金收益(先付租金后使用原则)以及负一楼地下车库从2007年10月起至今的租金收益支付给原告。二被告没有得到原告的许可，长期控制原告所有的泰华大厦1、2楼摊位和负一楼地下车库对外出租和收取租金，严重侵害了原告的合法财产权益。泰华业主委员会与泰高公司签订的物管委托合同不符合法律规定属无效协议。因3楼商铺是原告的完整物业，由原告自行在对外出租，因此对被告擅自出租的原告的摊位，对应原告的三楼位置的摊位，按照l楼、2楼的商业价值大于3楼商业价值的实际情况，计算出因二被告实际控制和收取租金，给原告造成了租金收益损失。原告的负一层地下车库，依据成都市同地段地下营业用房的收益情况，按每平方米每月15元计算，二被告实际控制和收取租金，给原告造成了租金收益损失。故原告泰华公司向本院提起诉讼。 被告泰高公司辩称，1、原告已吊销营业执照，且原告诉称的1、2楼商铺和负一楼无合法产权证明，无权主张上述收益，主体不适格；2、其已与原告将2008年至2011年1、2楼租金进行了结算，原告也实际收取了其代收的租金，原告也认可2011年以后其没有收取泰华大厦1、2楼的商铺租金；3、原告诉称的车位因无合法的产权证明，且泰华大厦业主称属于配套，为业主共同所有，原告无权主张该部分的租金。 被告泰众公司未向本院提交书面答辩意见，亦未向本院提供证据。 经审理查明，泰华大厦位于成都市锦江区，系泰华公司开发建设，开办有泰华服装城。1996年2月12日，泰华公司取得泰华大厦的房屋所有权证，载明的房屋所有权证性质为公产。泰华公司在对泰华大厦大部分销售后，销售的房屋中有部分办理了分户产权，未售部分未办理分户产权，仍然登记在泰华公司大产权上。2007年8月16日，泰华大厦业主委员会与泰高公司签订了《泰华大厦物业管理委托合同》，将泰华大厦委托泰高公司进行物业管理，委托期限为三年，从2007年8月21日起至2010年8月20日8时止。 2010年11月9日，泰高公司与泰华公司签订《关于泰高公司与泰华房地产公司1、2楼租金核算情况说明》，内容为：关于泰高公司与泰华公司1、2楼的租金核算问题，主要依据泰华公司提供的1、2楼商铺摊位资料(未加盖房管部门认定公章)，称其有407.97平方米产权面积，我们暂时依据泰华公司提供的数据和参照2007年7月成都市中院委托四川君和公诚信司法鉴定所对高尚物业公司的司法审计报告为基础计算（司法审计报告只提供了泰华的产权证号，并无产权面积和对应商铺号)；鉴于泰华商场属于“产权式商铺”格局，根据图纸上的布局，历来就是产权图纸位置与商铺位置不能完全一一对应，泰高公司还是对泰华公司的租金收益情况尽力进行合情、合理、公正地核算；对泰华公司的201.89平方米的产权，只要能勉强对应的商铺，都按对应关系计算，按商铺实际收到的119万元租金支付；对于没有完全对应关系的183.15平方米的产权，由于这些没有完全对应关系的产权所在商场的实际位置存在着很多问题，不能明确划分哪个商铺具体到哪个业主的产权上，所以在计算这部分产权租金时，是按照周边其它同等面积、同等位置的业主的租金收益为参照返还，计算为81.3936万元；上述两项合计，泰高公司2008年-2011年期间应支付泰华公司的租金总额为200.3936万元，扣除泰高公司已支付的租金、泰华公司应支付的水电费、物业管理费等，泰高公司实际支付泰华公司租金89.16万元；对上述核算，如今后有新提供的合法依据应重新结算时，多退少补。 泰高公司与泰众公司签订的《关于泰众公司与泰高公司职能划分等相关事宜的协议》主要内容为：按照2011年5月19日双方达成的《关于启动泰众经营公司有关问题的协议》，自2011年7月1日起，泰高公司负责泰华商场的物业管理，泰众公司负责泰众服装城的经营管理。泰众公司向商家收取租金和经营管理费。对此，泰华公司在庭审中并不认可泰高公司对泰众公司的授权经营行为。 2016年5月17日，泰华公司和泰高公司自行签署《泰华公司和泰高公司调解意见书》载明：“鉴于泰华公司在泰华商城二楼因与商家的租金纠纷问题，经泰华公司与泰高公司多次协商，在泰华公司未能提供相关专有部分产权证明，且在商铺产权又不明细的情况下，达成如下调解意见：一、泰高公司同意暂时参照2010年11月与泰华公司‘关于1、2楼租金结算’的方式进行相关管理（除去之后泰华公司新销售的商铺）。但在2010年11月泰高公司于泰华公司‘关于1、2楼租金结算’协议中，明确指出‘对上述核算，如今后有新提供的合法依据应重新结算’，泰华公司应提供其在泰华大厦产权声索的专有部分的合法有效产权证明。二、泰华公司表示，将尽快提供其在泰华大厦剩余部分产权的合法依据。三、泰高公司从2011年7月1日起至今，泰高公司没有收取泰华大厦三楼以及1.2楼上述有争议商铺的租金。泰华公司称也未收到这部分租金。对此问题有待今后依法依程序合理解决”。 另查明，泰华公司成立于1993年4月29日，其营业执照登记的经营期限自1993年4月29日至2008年4月28日，现处于吊销营业执照状态，但未办理注销登记。 本院（2012）锦江民初字第3740号民事判决书载明：原告泰华公司与被告刘宾、第三人泰高公司、泰众公司返还原物纠纷一案…查明本案的基本事实如下：泰华大厦位于成都市锦江区（另一门牌：××），系泰华公司开发建设，开办有泰华服装城。…2007年10月16日泰华大厦业主委员会向泰高公司出具委托书，授权泰高公司从2007年9月20日起对泰华服装城的商铺提供代租、代收、代管的专项服务，收取租金的25%作为泰高公司的物管费和代租、代收、代管专项服务费用。2011年7月1日泰高公司将泰华服装城的经营管理权移交给泰众公司。…泰众公司取得泰华服装城的经营管理权后，…2008年7月28日，泰华公司向成都市房地产管理局提交《泰华大厦一至三楼未办产权面积清单》，将其认为尚属泰华公司产权面积的部分进行了清理…。2008年11月25日，成都市房屋产权监理处向泰华大厦业主委员会出具《关于“泰华大厦面积清单存在问题的情况报告”的回复》，说明泰华公司提供的剩余房源清单是泰华公司通过自行摸底形成的产权面积清单，主要用于与成都市房屋产权监理处系统中的现有数据进行比对核实，并不作为产权登记的依据。 本院（2015）锦江民初字第5930号民事判决书载明：…原告刘顺玉与被告泰众公司委托合同纠纷一案，…被告辩称，被告系泰华大厦的经营管理公司，被告对泰华大厦的商铺进行统一管理，统一代商铺业主出租，统一收取租金后向商铺业主支付租金。 庭审中，泰华公司陈述，因泰华大厦建设时不合规，导致产权与商铺位置没有一一对应，无法提供泰华大厦1、2楼中属于泰华公司所有部分的产权证明；负一楼并不是泰华大厦的配套设施，不属于公摊部分，至今未对外出售，无法办理专有产权，但系泰华公司所有。-1楼规划时是作为商住用途，不能作为停车场使用，房管部门曾向规划部门去函询问是否可以作为停车场使用，其不能确认被告是否在负一楼收停车费，亦没有证据证明被告在收取负一楼的租金。 泰高公司陈述，2011年之前的租金，泰高公司已支付完毕，代收租金的行为得到了泰华公司的认可，2011年之后泰高公司未收取租金；负一楼是泰华大厦的配套设施，仅提供给泰华大厦的业主和商家停车免费使用，没有收取租金。 以上事实，有原告泰华公司提供的工商信息查询、公司年检报告书、产权证书、泰华大厦物业管理委托合同复印件、成都泰高物业管理公司情况说明复印件、泰华大厦物业管理授权委托书复印件、泰众公司与泰高公司职能划分协议、关于泰高公司与泰华房地产公司1、2楼租金核算情况说明、（2012）锦江民初字第3740号民事判决书复印件、（2015）锦江民初字第5930号民事判决书复印件；被告泰高公司提供的关于泰高公司与泰华房地产公司1、2楼租金核算情况说明复印件，关于泰众公司与泰高公司职能划分等相关事宜的协议，泰华公司和泰高公司调解意见书及双方当事人庭审陈述在案为证。 经本院核实，本院（2012）锦江民初字第3740号、（2015）锦江民初字第5930号民事判决均已发生法律效力。 庭审中，泰华公司提供了均为自制的泰华大厦1-3楼未办产权明细清单复印件、负一楼至地上三层已售和未售面积、泰华大厦商铺1、2、3层分布图复印件以及泰华大厦3楼部分市场摊位出租（代租）协议复印件，主张因其无法证明二被告具体收了多少租金，因此参照同时期泰华公司将泰华大厦3楼相关摊位出租给他人的租金水平来计算1、2楼的租金。 本院认为，虽然泰华公司的经营期限已过期，现处于吊销营业执照状态，但未办理注销登记，其仍具备民事主体资格，可以以自己的名义进行诉讼，故对泰高公司主张泰华公司主体不适格的意见不予采纳。 泰华公司主张泰高公司与泰众公司没有得到其许可，长期控制其所有的泰华大厦1、2楼摊位和负一楼地下车库对外出租和收取租金，侵害其合法财产权益并要求损害赔偿，提起侵权赔偿之诉，故本案争议的焦点在于：泰高公司、泰众公司是否实施了泰华公司主张的侵权行为，即是否未经泰华公司许可，收取了泰华公司所有的泰华大厦1、2楼摊位和负一楼地下车库租金。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，泰华公司应对未出售的面积上是否有摊位，且该摊位及负一楼地下车库的租金是否由泰高公司、泰众公司收取承担举证证明责任。 关于泰高公司方面。泰华公司于2010年11月9日与泰高公司签订了《关于泰高公司与泰华房地产公司1、2楼租金核算情况说明》，对泰高公司2008年-2011年期间应支付泰华公司的租金进行了核算，泰华公司也实际收取了泰高公司代收的租金，并约定今后有新提供的合法依据应重新结算时、多退少补；泰华公司和泰高公司于2016年5月17日自行签署的《泰华公司和泰高公司调解意见书》再次确认泰高公司同意暂时参照2010年11月与泰华公司‘关于1、2楼租金结算’的方式进行相关管理（除去之后泰华公司新销售的商铺）、泰高公司自2011年7月1日起至今没有收取泰华大厦1.2楼有争议商铺的租金以及泰华公司应提供其在泰华大厦产权专有部分的合法有效产权证明重新结算，因此可视为泰华公司对泰高公司2008年-2011年期间在泰华商场有关铺面的经营管理行为的追认，故泰高公司未经泰华公司许可的情形已经消除，不存在泰华公司主张的未经许可的侵权行为。 关于泰众公司方面。泰华公司主张泰众公司收取了其在泰华大厦1、2楼未出售面积上摊位的租金。虽然泰华公司因开发建设取得了泰华大厦公产性质的房屋所有权证即大产权，但因泰华大厦1、2楼系“产权式商铺”格局，其中大部分已出售，产权图纸位置与商铺位置不能完全一一对应，泰华公司自行清理的未办理产权面积清单并未得到成都市产权监理处的确认作为办理产权登记的依据，尚未办理其所有部分的分户产权；亦不能确认泰华公司提供的未办理产权面积清单记载的部分是否存在出租的摊位；且从泰华公司和泰高公司于2016年5月17日签署的《泰华公司和泰高公司调解意见书》可以看出，泰华公司的未销售面积在2010年11月9日泰华公司与泰高公司结算后可能存在减少的情况，泰华公司因此也承诺应提供其在泰华大厦产权专有部分的合法有效产权证明才能重新结算。故本院认为，泰华公司以其自制的泰华大厦1、2楼未办产权明细清单复印件、已售和未售面积、商铺1、2楼分布图复印件，并参照泰华大厦3楼的出租标准主张泰众公司收取了其在泰华大厦1、2楼未出售面积上摊位的租金证据不足。 泰华公司未提供证据证明泰高公司、泰众公司收取了泰华大厦负一楼的停车费或租金。 综上，泰华公司提供的证据不足以证明泰高公司、泰众公司实施了其主张的侵权行为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，泰华公司以侵权为由提起诉讼，本院对其诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告成都泰华房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费64646元、公告费300元及后续因公告送达裁判文书所需要的费用，由原告成都泰华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  朱 伟 人民陪审员  黄玉明 人民陪审员  李 菁 二〇一九年七月三十日 书 记 员  叶佳旭 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。