昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2014）西法民初字第2078号原告董美容，女，汉族，1947年2月5日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人刘胡香、赵勇智，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明明丰房地产开发有限公司。组织机构代码：73120039-9。住所：昆明市五华区护国路**城市之心（京瑞大厦）商住楼**。负责人曾捷。委托代理人朱海婴、林鑫，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人周阳，男，汉族，1985年9月10日出生，系昆明明丰房地产开发有限公司工作人员，身份证登记住址：河南省邓州市，特别授权代理。原告董美容诉被告昆明明丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月29日公开开庭进行了审理，于2014年6月3日进行了补充质证。后依法转为普通程序，于2014年9月10日公开开庭进行了审理，于2014年9月26日进行了补充质证。原告董美容的委托代理人刘胡香、赵勇智，被告昆明明丰房地产开发有限公司的委托代理人朱海婴到庭参加了第一次庭审。原告董美容的委托代理人刘胡香，被告昆明明丰房地产开发有限公司的委托代理人周阳到庭参加了第一次补充质证。原告董美容的委托代理人刘胡香、赵勇智，被告昆明明丰房地产开发有限公司的委托代理人林鑫到庭参加了第二次庭审。原告董美容的委托代理人刘胡香，被告昆明明丰房地产开发有限公司的委托代理人朱海婴到庭参加了第二次补充质证。本案现已审理终结。原告董美容诉称：原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发建设的位于西山区杨家社区居民委员会的商品房，被告在交房手续办理完毕之后负责为原告办理房屋产权登记。合同签订后，原告已按照约定全面履行了合同义务，支付了购房款及相关税费，但是被告在向原告收取的相关费用中电梯维修基金及燃气配套费，没有相应的依据，应当退还原告。被告的上述乱收费行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告返还原告交付的电梯维修基金10000元、燃气配套费6000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告昆明明丰房地产开发有限公司辩称：电梯维修基金及燃气配套费是根据合同以及相关法律收取的，原告的诉讼请求没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告董美容为支持其诉讼主张，向本院提交了缴费单据6张，欲证实原、被告之间存在房屋买卖关系，原告依约履行了付款的义务，但是被告未依约为原告办理房屋所有权证；被告收取的电梯维修基金和燃气配套费没有法律依据应当退还给原告。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。被告昆明明丰房地产开发有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、《“滇池·泊屋”商品房认购协议》（复印件）、《关于接房的补充约定》（复印件），欲证实双方之间只签订了认购协议。经质证，原告对认购协议的真实性不清楚，认为是案外人与被告签订的；对《关于接房的补充约定》的真实性、关联性认可，但不认可证明内容。二、《关于“滇池·泊屋”住宅相关事项的通知》（复印件），欲证实因政府原因涉案房屋的价格做了调整，原告以团购方式订购商品房，价格仅为成本价，作为被告开发房地产项目除了成本外还有其他费用，交房过程中被告收取原告电梯维修基金是作为小区开发的成本表现。如果被告不向原告收取电梯维修基金，则被告开发小区将产生亏损。经质证，原告对真实性、关联性、合法性不予认可，认为系被告的单方行为，其没有收到过，对该通知的内容不知晓。三、云南中石油昆仑燃气有限公司昆明分公司工程管理部出具的《关于滇池泊屋住宅小区煤气开通的回函》（传真件），欲证实涉案小区尚未开通煤气与被告无关。经质证，原告对真实性、关联性、合法性不予认可，认为按照法律规定证据必须出示原件，该证据的内容与本案无关，根据发改委的通知，煤气配套费已经包含在房价中，不得单独再向业主收取，同时，据原告了解燃气没有开通的原因是被告应向燃气公司交纳20多万元的对接费，而被告没有交纳。通过以上当事人举证、质证，本院认为，原告提交的证据中，编号为7058419、6035936的收据因与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信，其余的单据，被告无异议，且与本案的审理有关，本院予以采信；关于公证书，该公证书是对原告邮寄文件材料行为进行保全证据公证，而邮寄材料均是有关办理房屋所有权证的，与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信。被告提交的证据一中，关于认购协议，原告有异议，且涉及案外人，故本院在本案中不予采信；关于《关于接房的补充约定》，原告对真实性认可，且该份证据涉及交房时双方约定原告作为买受人需缴纳的费用的情况，与本案的审理有关，本院予以采信。被告提交的证据二，系被告单方制作且没有其他证据予以佐证，本院不予采信。被告提交的证据三，原告虽有异议但没有提出足以反驳的证据，本院予以采信。综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：2013年4月9日，原、被告签订《关于接房的补充约定》，约定原告购买了被告开发的房屋；原告同意在办理接房前缴纳清契税、维修基金、配套费及第一年物业管理费等代缴及代办理费用。同日，原告向被告支付配套费11610元、维修基金6846.3元、电梯维修基金10000元。另，被告向原告出具的票号为7085419的收据上记载：兹收到董美容滇池泊屋3-1105、金额494531元。2014年4月24日，云南中石油昆仑燃气有限公司工程管理部门出具《关于滇池泊屋小区煤气开通的回函》：“昆明明丰房地产开发有限公司：贵公司关于滇池泊屋小区煤气开通的来函收悉，该小区供气接林荫大道市政管网，按西山区政府道路规划，因林荫大道未修建，燃气市政管网也无法铺设，因此至今无法供气，待政府修建林荫大道时，我公司将配合道路进度铺设燃气管线，到时再与贵公司接洽验收、通气、点火等相关事宜。”原、被告双方一致陈述：被告已将约定的房屋交付原告。涉案小区已装有燃气配套设施设备，只是燃气尚未开通。原告陈述：原、被告之间已经签订了《商品房购销合同》，但是该合同被告没有给原告。被告收取的“维修基金”中已经包含电梯维修基金，被告收取电梯维修基金没有依据应当予以退还。双方没有口头或者书面约定过原告向被告交纳电梯维修基金作为对被告开发成本的补充，原告是被迫向被告交纳的电梯维修基金。被告陈述：被告于2012年9月4日取得涉案小区商品房预售许可证。无法确认原、被告之间是否签订过《商品房购销合同》。因为原告是以团购的方式购买的涉案房屋，价格要比市场价格低，所以双方口头约定原告向被告交纳电梯维修基金作为对被告开发成本的补充。本院认为：虽然原、被告对于双方是否签订过《商品房购销合同》存在争议，但是从双方签订的《关于接房的补充约定》来看，双方一致表示原告购买了被告开发的，且被告已将上述房屋交付给原告，原告也已按照约定向被告支付了房屋价款。原告履行了作为买受人向出卖人支付房屋价款的主要义务，被告对此予以接受；同时，被告也履行了作为出卖人向买受人交付买卖房屋的主要义务，原告对此也予以接受，可以认定双方之间的房屋买卖合同成立，且合法有效。原告向被告交纳了维修基金6846.3元、电梯维修基金10000元。就原告交纳的上述费用，其主张维修基金中已经包含电梯维修基金，被告收取电梯维修基金没有依据应当予以退还。被告抗辩因为原告是以团购的方式购买的涉案房屋，价格要比市场价格低，所以双方口头约定原告向被告交纳电梯维修基金作为对被告开发成本的补充。就本案的情况来看，原告于同一天向被告交纳了维修基金和电梯维修基金，被告也出具了相应的收据。从原告交纳上述费用的情况来看，原告在交纳电梯维修基金时明确知道其除了交纳维修基金外，还交纳了电梯维修基金，双方就原告除维修基金以外还需交纳电梯维修基金其实已经形成合意。原告主张其是被迫交纳的电梯维修基金，但没有提交相应的证据予以证明，本院不予采纳。至于《住宅专项维修资金管理办法》关于维修基金中已经包含对电梯在保修期满后的维修、更新、改造的资金的规定。上述办法系规范性文件，不属于法律、行政法规的范畴。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同只有在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情况下才无效，故原告要求被告退还电梯维修基金没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还燃气配套费的诉讼请求，昆明市发展和改革委员会、昆明市住房和城乡建设局《关于规范商品房建设项目燃气设施工程费收取问题的通知》、《关于燃气设施工程费计入房价有关问题的通知》中规定，昆明市行政区域内的新建住宅商品房项目应当配套建设燃气供气设施。商品房配套建设的燃气设施工程费根据工程实际造价，由燃气企业向商品房开发经营企业协议收取，燃气设施工程费列入商品房开发建设成本，计入房价。房地产开发经营企业在2011年5月1日后取得商品房预售许可证的，一律不得在房价外收取燃气设施工程费。本案中，被告陈述其取得涉案小区商品房预售许可证的时间是2012年9月4日，但从双方签订的《关于接房的补充约定》来看，双方明确约定原告在办理房屋交接手续前应当缴清配套费。上述两份通知虽系规范性文件，但不属于法律、行政法规的范畴，同样不能作为认定双方之间就原告应当在办理交房前缴清配套费约定无效的依据。同时，在云南中石油昆仑燃气有限公司工程管理部门出具的《关于滇池泊屋小区煤气开通的回函》中也表示是由于道路规划，燃气市政管网无法铺设才导致涉案小区未能供气，且涉案小区的燃气配套设施设备经双方确认已经安装，故原告要求退还燃气配套费没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告董美容的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元（原告已预交），由原告董美容承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  姚 琳人民陪审员  刘晓芳人民陪审员  赵晨旭二〇一四年九月三十日书 记 员  吴梦琦李刚