北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第33833号原告赵秀芬，女，1945年4月16日出生，汉族，无业，身份证号×××。委托代理人王铁环，北京市环泰律师事务所律师。原告张秀清，女，1941年7月7日出生，汉族，湖北省咸宁市贺胜茶厂退休职工，身份证号×××。委托代理人王铁环，北京市环泰律师事务所律师。原告张德山，男，1942年6月11日出生，汉族，无业，身份证号×××。委托代理人王铁环，北京市环泰律师事务所律师。原告张德江，男，1948年4月10日出生，汉族，无业，身份证号×××。委托代理人王铁环，北京市环泰律师事务所律师。原告张鸿云，女，1974年4月16日出生，汉族，北京市朝阳区商业大楼会计，身份证号×××。委托代理人王铁环，北京市环泰律师事务所律师。原告张鸿林，男，1971年7月30日出生，汉族，公交报修分公司五厂驻站保养工，身份证号×××。委托代理人王铁环，北京市环泰律师事务所律师。原告张鸿燕，女，1968年9月30日出生，汉族，北京联合大学旅游学院办公室职员，身份证号×××。委托代理人王铁环，北京市环泰律师事务所律师。被告张秀兰，女，1954年1月2日出生，汉族，北京联合大学旅游学院退休职工，身份证号×××。委托代理人于红刚，北京海安律师事务所律师。被告北京威嘉力科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区育惠里**。法定代表人吴小津，经理。七原告赵秀芬、张秀清、张德山、张德江、张鸿云、张鸿林、张鸿燕与被告张秀兰、北京威嘉力科技发展有限公司（以下称威嘉力公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。赵秀芬、张德山、张德江、张鸿林、张鸿燕及其委托代理人，张秀清、张鸿云的委托代理人，张秀兰的委托代理人到庭参加了诉讼。威嘉力公司经本院依法送达出庭传票无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。七原告诉称：张文斌与胡殿凤系夫妻关系，二人生育长子张德海、次子张德山、三子张德江、长女张秀清、二女张秀兰。张德海与赵秀芬系夫妻关系，二人生育张鸿林、张鸿云、张鸿燕。张文斌于1985年7月8日死亡，胡殿凤于2006年11月21日死亡，张德海于2007年5月5日死亡。1993年，张秀清户口迁至湖北，其他原告、被告及老人胡殿凤均是北京市朝阳区小营村的农民。此时的胡殿凤独居小营村17号。1993年拆迁时，长子张德海、次子张德山、三子张德江、二女张秀兰均被拆迁安置了各自的房屋。胡殿凤在被拆迁时被安置在朝阳区101室（以下称101号房屋），并签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》。胡殿凤去世后，原告、被告在继承分配胡殿凤101号房屋时出现纠纷，原告以继承纠纷诉至贵院，在诉讼中原告才得知张秀兰以自己的名字签订上述合同并办理了房产证。该合同属于以合法形式掩盖非法目的，而且以欺诈手段订立合同，在签订买卖合同时必须提供原始拆迁协议原件，而张秀兰没有拆迁安置协议，张秀兰欺骗了合同相对方威嘉力公司，该合同还违反了法律强制性规定，张秀兰不属于朝阳区农转居人员购买安置住房实施方案中规定的售房范围和售房对象，二被告签订的合同损害了其他继承人对于101号房屋的继承份额，违反了继承法的强制性规定。现起诉请求：确认两被告2003年5月19日签订的《朝阳区育慧里二区（小营）农转居人员购房合同书》无效。张秀兰辩称：原告的起诉不符合民诉法119条规定。原告要求确认无效的合同双方是威嘉力公司与张秀兰，原告不是合同的相对人，无权主张他人签订的合同无效。7原告与本案没有直接利害关系，101号房屋是公房房改售房，在售房之前是张秀兰作为承租人租赁的公房，2003年之后出台政策，该公房卖给了张秀兰。本案原告没有与胡殿凤共同居住的事实，没有共居关系，不是公房的共居人。原告不是公房的承租人，没有租赁关系。在买卖合同签订之前胡殿凤不享有101号房屋的所有权，胡殿凤从来没有对该房屋享有过所有权，物权应以登记为准，原告无权继承101号房屋。原告要求确认合同无效没有理由。张文斌的5个子女中除了张秀清在60年代嫁到湖北并把户口迁到湖北之外，其他4个子女在拆迁时都是小营村的农民，原告在2011年起诉继承纠纷时起诉状称2011年2月向房管部门查询已得知房产登记在张秀兰名下。在胡殿凤生前从来没有向张秀兰主张过权利。要求确认合同无效应属于胡殿凤的权利，在胡殿凤生前没有行使，原告没有权利起诉要求确认合同无效。如果判决诉争合同无效，判决结果在事实上上无法履行，合同无效的结果相互返还，需要恢复成公房租赁关系，涉及小营联建办。张秀兰确实不持有胡殿凤的拆迁安置协议原件，但房屋购买程序并非原告所称一定提供拆迁安置协议原件，张德海的拆迁安置房已由他人购得。原告所称的欺诈属于合同可撤销、可变更的情形，应在一年内行使撤销权，并不属于合同无效的情形。朝阳区农转居人员购买安置住房实施方案不属于法律、行政法规。二被告签订合同的时间是2003年，当时胡殿凤还健在，胡殿凤本人已经对自己的权利进行了处置，而原被告继承应从胡殿凤死亡时开始，不存在侵犯其他继承人合法权利的事实。原告没有证据证明涉案合同存在无效的情形。威嘉力公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，张文斌与胡殿凤系夫妻关系，二人生育长子张德海、次子张德山、三子张德江、长女张秀清、二女张秀兰。张德海与赵秀芬系夫妻关系，二人生育张鸿林、张鸿云、张鸿燕。张文斌于1985年7月8日死亡，胡殿凤于2006年11月21日死亡，张德海于2007年5月5日死亡。张秀清婚后搬至湖北，户口亦迁至湖北，其他原告、被告及胡殿凤均是北京市朝阳区小营村村民。胡殿凤原居住在朝阳区小营村17号院，后因该地区拆迁，1993年7月30日，胡殿凤作为被拆迁人（乙方）与北京市教育系统小营联建办公室（以下称联建办）作为拆迁人（甲方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：甲方因建设需要对乙方使用的房屋进行拆迁，乙方在拆迁范围内有房屋4间，建筑面积55.73平米，甲方给乙方直接安置“小营3-1-101”房屋2间（即101号房屋），建筑面积60.1平米。张德山代理胡殿凤在该协议上签字。2003年5月19日，张秀兰作为乙方（购房人）与北京威嘉力科技发展公司作为甲方签订《朝阳区育慧里二区（小营）农转居人员购房合同书》，约定：乙方向甲方购买101号房屋，二居室，建筑面积59.75平米，购房款14541.91元，根据规定对不欠房租户在购安置房时给予奖励，退还已交房租金额的1.2倍，实付购房款10091.37元。2003年7月4日，张秀兰登记为101号房屋所有权人。北京威嘉力科技发展公司的名称于2009年7月16日变更为威嘉力公司。张秀兰提交张秀兰作为承租方（乙方）与联建办作为出租方（甲方）于1993年10月7日签订的《公有住宅租赁合同》，该合同约定张秀兰承租101号房屋，月租金23.55元。七原告对该份租赁合同的真实性不认可。原告称，张秀兰签订的《公有住宅租赁合同》落款日期是1993年10月7日，胡殿凤的拆迁安置协议是1993年7月30日，正常情况下这两份合同应该是同一天签订。张德山在1993年7月30日曾经代胡殿凤签订过一份承租人是胡殿凤的租赁协议，和拆迁安置协议一起给了胡殿凤，后来再也没见过。101号房屋1993年交房后，开始是胡殿凤一人居住。两年后，张秀兰爱人下岗说经济困难，跟其他子女商量说想搬到胡殿凤处居住，将自己的房屋出租。其他子女同意后，张秀兰搬到101号房屋居住直至胡殿凤去世，胡殿凤去世后张秀兰继续占用该房屋。其他子女一直不知道张秀兰以自己的名义承租了101号房屋，并以自己的名义购买了该房屋。原来101号房屋的承租人是胡殿凤，2008年胡殿凤去世后张秀兰说过为了交暖气费把承租人改成了张秀兰的名字，但具体改没改，什么时候改的，其他子女并不清楚。我们没有和张秀兰商量过签订公房租赁合同一事，胡殿凤有能力交纳公房租金和供暖费。2003年胡殿凤已经糊涂了，不知道用张秀兰的名义签订了购房合同。张秀兰称，101号房屋从交房后就是胡殿凤和张秀兰一起居住。该房屋本来应该用胡殿凤的名字签订公房租赁合同，但当时胡殿凤没钱，无法报销供暖费，而张秀兰当时没房，如果用张秀兰的名字签订公房租赁合同可以报销供暖费，其他子女名下都有房，所以胡殿凤征求了其他人的意见后，自愿用张秀兰的名字签订了公房租赁合同。当时胡殿凤身体很好，头脑清楚，胡殿凤和子女们说谁养她谁承租她的房屋，几个子女都清楚，谁陪着老人过101号房屋就用谁的名义签订公房租赁合同。该房屋在张秀兰之前没有签订过租赁合同，如果张德山代胡殿凤签订过租赁合同，此后如果没有胡殿凤同意，张秀兰无法再签订另外一份租赁合同。2003年签订买卖合同时张秀兰明确跟胡殿凤说过用张秀兰的名字购买101号房屋，胡殿凤同意。胡殿凤是文盲不识字，所以无法提供书面证据证明胡殿凤知情且同意一事。所有子女都同意张秀兰陪着胡殿凤在101号房屋居住，该房屋肯定需要有人承租，如果不签订租赁合同无法居住在该房屋内，胡殿凤在该房屋内生活的一切花销都是张秀兰负担的，胡殿凤是个很精明的人，她不可能不知道101号房屋有无签订公房租赁合同以及以谁的名义签订的。胡殿凤是从2005年下半年开始糊涂的。原告提交张德海、张德山、张德江的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、《公有住宅租赁合同》、房屋产权证，证明拆迁安置房屋的办证流程是先签订拆迁安置协议，然后签订公房承租合同，之后签订购房合同，最后办理房产证。庭审中，原被告就其主张提供了证据予以证实，威嘉力公司未到庭进行质证。上述事实，有相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，现有证据表明，在101号房屋签订购房合同时，张秀兰是该房屋承租人，胡殿凤并非该房屋承租人。原告虽对张秀兰持有的《公有住宅租赁合同》不认可，但未能提交反证，本院对该租赁合同的真实性予以采信。威嘉力公司与该公房的承租人张秀兰签订购房合同符合惯例，原告亦认可购房流程是先签订公房租赁合同。对于公房承租人为何是张秀兰而不是胡殿凤一节，此问题属公房承租权争议，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。胡殿凤于1993年拆迁安置在101号房屋，直至2003年签订购房合同，在长达10年的时间内，胡殿凤应当知道其居住101号房屋需签订公房租赁合同并交纳租金、供暖费。在此期间胡殿凤与张秀兰长期在101号房屋共同生活，根据生活常识，对于101号房屋承租人是张秀兰，租金和供暖费以张秀兰的名义交纳并报销一事，胡殿凤不知情的可能性很小，原告未举证证明胡殿凤生前曾对此提出异议。现尚无证据证明101号房屋系胡殿凤遗产，原告并非101号房屋的承租人，亦非拆迁安置人，其以二被告签订的购房合同损害其利益为由要求确认该合同无效没有依据。原告未举证证明二被告签订的购房合同存在其他法定的无效事由，其起诉要求确认该合同无效的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。威嘉力公司经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赵秀芬、张秀清、张德山、张德江、张鸿云、张鸿林、张鸿燕的诉讼请求。案件受理费70元、公告费560元，均由七原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 宋培海人民陪审员李德良人民陪审员刘军社二〇一四年九月十三日书记员 禹                 雷