湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民初字第02024号原告李某。委托代理人龚兴旺。委托代理人樊霞。被告黄某。委托代理人邓灿。第三人李某，男，汉族，1974年8月15日出生，住长沙市岳麓区湘仪社区湘仪家园中区**1门**，公民身份号码：4301111974********。委托代理人唐萍。原告李某诉被告黄某、第三人李某合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人龚兴旺、樊霞，被告黄某的委托代理人邓灿，第三人李某的委托代理人唐萍到庭参加了诉讼。2014年5月29日，原告李某向本院申请对涉案房屋租金进行评估，本院依法审查同意后于2014年6月25日委托湖南恒基房地产土地评估有限公司对此进行评估，该公司于2014年8月21日出具评估报告。后本院适用普通程序于2014年9月3日第二次对本案公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人龚兴旺、樊霞，被告黄某的委托代理人邓灿，第三人李某的委托代理人唐萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某诉称：2013年6月10日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将坐落于长沙市岳麓区望城坡经济开发区建筑面积14.5㎡的A1041商业房屋（原产权证号为：709160439，现为：713170799）出售给原告，且双方于2013年7月12日依法办理了产权变更登记。买卖时被告将租赁合同原件交付原告，并告知原告在2011年元月24日已将上述房屋出租给第三人李某，租期至2014年2月28日止。2014年2月20日，原告就其所有的上述商铺与卢某签订了商铺租赁合同，租期为2014年3月1日至2019年3月1日。2014年3月1日，原告欲将商铺交付给承租人卢某，第三人李某仍在占用该商铺，原告遂要求第三人李某立即腾出该商铺。2014年3月3日11时33分，因第三人李某仍拒不腾房，原告向望城坡派出所报警处理未果。经了解，原告得知被告以低价将上述商铺通过续签的形式租给第三人李某，租期自2014年3月1日至2019年2月28日。原告认为被告将商铺出卖后有交付商铺的义务，除非有证据证明被告将商铺出卖时已明确告知存在出租行为，否则应构成商业欺诈，应当承担赔偿责任。被告的行为严重侵害了原告作为商铺所有权人的合法权益，给原告造成了严重损失。原告多次要求被告赔偿因商铺出租造成的租金损失56.6万元，被告拒不赔偿，原告遂诉至法院，请求判令：1.被告赔偿原告租金损失566000元整；2.本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告确认其选择违约之诉，但其诉讼请求并不变更。被告委托代理人当庭口头辩称：1.我方当事人与原告签订买卖合同时明确告知了原告房屋的租赁情况。2.买卖合同中明确说明了该物业处于出租状况，被告不存在欺诈。3.签订买卖合同时，我方当事人已将房屋出租在前，且是按照市场价格出租的，该事实也明确告知了原告。4.请求法院驳回原告诉请。第三人委托代理人当庭口头述称：被告与第三人签订的租赁合同在买卖合同之前，根据相关法律规定，买卖不破租赁。且租赁人对房屋的使用合理合法，不存在侵权。原告针对其诉讼主张向本院提供了以下几组证据材料：证据一、《房屋买卖合同》，拟证明2013年6月10日原、被告双方签订了房屋买卖合同，合同约定被告将坐落于长沙市岳麓区望城坡经济开发区建筑面积14.5㎡的A1041商业房屋（原产权证号为709160439，现为713170799）出售给原告。证据二、房地产权证，拟证明原告是本案争议商铺的所有权属人。证据三、《商铺租赁合同》-1、《商铺租赁合同》-2，拟证明被告于2011年1月24日已将商铺出租给第三人，租期至2014年2月28日止；被告以低价将商铺通过续签的形式出租给第三人李某，租期自2014年3月1日至2019年2月28日。证据四、《商铺租赁合同》-3，拟证明原告将其所有的商铺于2014年2月20日与卢某签订了商铺租赁合同，租期自2014年3月1日至2019年3月1日。证据五、《报警案件登记表》，拟证明原告与被告及第三人就商铺租赁发生纠纷，民警到达现场告知三方走法律程序。证据六、湘恒基房某（2014）字第F496号《房地产估价报告》，拟证明涉案商铺的现有的市场租金。证据七、原告与第三人的手机信息，拟证明原告不知道第三人李某和被告还签了一份五年期的租赁合同，双方只就前面的三年的租赁合同进行了协商。被告对原告的证据质证认为：证据一，真实性无异议，但对证据证明力存疑。房屋买卖合同上写明了房屋处于租赁状况，第三人放弃优先购买权，我方也将续签的合同交给了原告，我方不存在欺诈。证据二，无异议。证据三，续租的情况已经告知了原告，也不是低价出租。提前半年签订合同是湘浙市场的惯用做法。证据四，承租方未签名，出租房与承租方的签字笔迹一样；案外人卢某也未出庭作证。证据五，该证据不能证明什么，是原告要求涨价，第三人不同意才产生了纠纷。证据六，该证据与本案无关，我方不予认可。另该估价结论与现在房屋的价格是不符的。证据七，手机信息不符合证据的法定要件，对关联性有异议。第三人对原告的证据质证认为：证据一、二，无异议。证据三，我方使用铺面合理合法。且提前半年签订合同是湘浙市场的惯用做法。证据四，无原件，三性均有异议，租金明显高于同地段租金价位。证据五，三性均有异议，与本案无关。证据六，我方不认可该报告，该报告缺少房地产技术报告，该估价明显高于市场价格，该报告采取的是比较法，但没有明显的依据。该报告与本案无关。证据七，对三性均有异议。被告针对其抗辩主张向本院提供了以下几组证据材料：证据1、与涉案商铺相邻的商铺的租赁合同两份，拟证明房屋的实际租金与被告与第三人所签的第二份合同的租金是一致的。证据2、湘浙市场报价单，证明涉案房屋的报价379元／平米。证据3、门面规划图，证明证据一中的两份合同的商铺与涉案商铺位置是一致的。原告对被告的证据质证认为：证据1至3，真实性无法考证，这只是一个个案，另因感情关系等因素会导致商铺有不同的价格。比如说，相邻的房屋的达到了607元每平方米，也就可以达到8800多一个月的租金。第三人对被告的证据质证认为：均没有异议。第三人针对其陈述主张向本院提供了以下几组证据材料：证据⑴、银行付款凭证，拟证明我方向原告支付的租金。证据⑵、湘浙市场的有关租金案例，拟证明被告与第三人签订的合同的价格是合理的。原告对第三人的证据质证认为：证据⑴，该证据没有在举证期限内提交；原告称该钱是第三人自己打到其卡上的，原告并没有收取，三人因此发生了纠纷，原告也发了很多信息给第三人，要将钱退回第三人，我方会庭后提交相关证据，请求法院延长十五天举证期。证据⑵，网上的信息都是时刻变动的，不能作为依据，更不能对抗专业的估价报告。被告对第三人的证据质证认为：证据⑴，说明原告知晓该续租合同。证据⑵，我方认为基本上与事实相符，被告与第三人的租金价格也与市场相符。本院对原告提供的证据材料结合被告及第三人的质证意见认证如下：关于证据一，被告对其真实性无异议，第三人对其三性无异议，且该证据与本案具有直接关联性，应予以采信并作为定案依据。关于证据二，因被告及第三人均无异议，本院予以采信。关于证据三，被告及第三人对其真实性未持异议，故对其真实性予以确认，至于其证明能力将在“本院认为部分”予以详细评析。关于证据四，系原告与案外人之间签订的租赁合同，因案外人未能到庭作证，且无其他证据予以佐证，其真实性、合法性无法核实，加之被告及第三人对其三性均有异议，故对该证据不予采信。关于证据五，虽被告及第三人对其三性均存异议，但该《报警案件登记表》系公安部门所制作，且与本案有一定的关联度，本院依法予以采信。关于证据六，虽被告及第三人对其关联性及证明能力有异议，但该《房地产估价报告》系本院依法定程序委托有资质的评估机构所作出，依法应予以采信。关于证据七，系手机短信截屏打印稿，因未经通讯部门予以核实，亦未进行公证，其随意性较大、真实性无法核实，故对此证据不予采信。本院对被告提供的证据材料结合原告及第三人的质证意见认证如下：关于证据1，其中A1-039商铺租赁合同，因未提供原件予以核对，其真实性无法查实，依法不予采信；其中A1-038商铺租赁合同，合同当事方的两案外人未出庭作证，其真实性难以核实，且该合同签订于2010年8月6日，其中关于租金的约定对涉案商铺欠缺参照意义，故不应予以采信。关于证据2，无其他证据予以佐证，其真实性无法确定，且作为出具该报价单的单位未能出具详细的分析理由，故对该证据的证明能力不予认可。关于证据3，未提供原件予以核对，其真实性难以认定。本院对第三人提供的证据材料结合原告及被告的质证意见认证如下：关于证据⑴，与本案有一定的关联度，其真实性、关联性予以确定，但其证明目的及证明力将结合其他证据予以综合分析。关于证据⑵，系网页截屏打印稿，其随意性较大，真实性难以确定；且未履行公正程序，不符合证据的形式要件，故本院不予采信。根据上述认定的证据及当事人的陈述，可以认定以下案件事实：2013年6月10日，原告（乙方-买受方）与被告（甲方-出卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将其位于长沙市岳麓区望城坡经济开发区1141号（面积14.5㎡）商业用房转让给原告，转让价格为900000元。其中，该合同第一条第3款载明：“甲方已将该物业出租（甲方已与承租方确定，承租方放弃优先购买权）。”在涉案房屋交易过程中，被告向原告出示并交付了《商铺租赁合同》-1，该合同系被告（甲方-出租方）与第三人（乙方-承租方）于2011年1月24日所签订，约定：“……一、甲方将湘浙小商品商场一楼铺面A1-40一间出租给乙方经营，商铺面积14.5㎡。二、租期自2011年3月1日起至2014年2月28日止，共计三年。三、租金价格第一年230元／㎡，合计3335元／月，全年合计40020元。第二年241.5元／㎡，合计3501.75元／月，全年合计42021元。第三年253元／㎡，合计3668.5元／月，全年合计44022元。……”2013年6月1日，被告（甲方-出租方）与第三人（乙方-承租方）签订了《商铺租赁合同》-2，约定“……一、甲方将湘浙小商品商场一楼铺面A1-40一间出租给乙方经营，商铺面积14.5㎡。二、租期自2014年3月1日起至2019年2月28日至，共计五年。三、租金价格第一年265.5元／㎡，合计3849.75元／月，全年合计46197元。第二年279元／㎡，合计4045.5元／月，全年合计48546元。第三年293元／㎡，合计4248.5元／月，全年合计50982元。第四年308元／㎡，合计4466元／月，全年合计53592元。第五年323.5元／㎡，合计4690.75元／月，全年合计56289元。……”现原、被告之间就双方在签订《房屋买卖合同》时，被告是否将存在《商铺租赁合同》-2的相关情况对原告进行了告知存在争议。2013年7月12日，被告将涉案房屋过户至原告名下。2014年3月3日11时许，原告前往湘浙小商品市场，以其已将涉案房出租给案外人卢某为由，要求第三人腾退房屋，第三人拒绝腾退房屋，因此双方酿成纠纷，长沙市公安局岳麓分局望城坡派出所民警出警处置，并告知双方走法律途径解决纠纷。2014年6月25日，经原告申请本院委托湖南恒基房地产土地评估有限公司对涉案房屋门面租金进行评估，该公司于2014年8月21日出具湘恒基房某（2014）字第F496号《房地产估价报告》，该报告“估价结果及运用提示”部分载明：“估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，并结合估计经验与对影响房地产租金因素的分析，我们认为估价对象在估价时点2014年7月22日的租金为人民币8100元／月。”2014年9月3日，经原告申请，证人刘某到庭作证，据其陈述，被、原告签订的买卖合同是其做的中介，签订合同时被告只是说租期到年底，未讲过被告与第三人存在新的五年租赁合同的事实。因证人刘某系涉案房屋买卖的中介人，了解房屋转让过程，并无证据证明其与原、被告或第三人存有密切的利害关系，且其能到庭接受询问，故其证言应予采信。另查明，第三人分三次已共向原告建行账号存入款项34650元。本院认为，在本案审理过程中，原告选择了违约之诉，故本案案由应为合同纠纷。结合原告、被告及第三人的诉辩主张及本案已查明的相关事实，本案的争议焦点为：一、房屋转让过程中，被告是否将《商铺租赁合同》-2的相关情况告知过原告；二、被告是否应当承担赔偿原告租金损失的责任，如果被告需承担赔偿责任，则原告的损失如何计算。关于涉案房屋转让过程中被告是否将《商铺租赁合同》-2的相关情况告知过原告的问题。原告主张涉案房屋转让过程中，被告仅告知存在《商铺租赁合同》-1，其对被告与第三人之间的《商铺租赁合同》-2并不知情；被告抗辩认为签订房屋买卖合同时，其已明确告知原告该房屋处于出租状态，被告不存在欺诈。对此，本院认为，全面告知房屋出租情况依法应为涉案房屋转让方即被告的义务，现双方关于被告是否履行了告知义务存在争议，则根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现被告据《房屋买卖合同》第一条第3款抗辩认为，其已履行了告知义务，原告仅认可收到《商铺租赁合同》-1，但被告未提供有效证据证明其向原告告知了《商铺租赁合同》-2的相关情况；相反，原告申请的证人刘某出庭证实，原、被告双方签订《房屋买卖合同》时被告并未将《商铺租赁合同》-2告知原告。再者，《商铺租赁合同》-2中，被告与第三人之间约定的租期截止时间为2019年2月28日，距原告受让涉案房屋有将近6年之久，从日常经验观之，如被告全面告知了涉案房屋的出租情况，作为理性经济人且长期从事商铺投资的原告，很难想象其在自己长时间无法支配房屋租赁权的情况下会受让涉案房屋。综上，被告抗辩其已全面告知租赁情况的意见，本院不予采纳，原告主张被告未履行告知义务的意见，本院予以采信。关于被告是否应当承担赔偿原告租金损失责任，及如果被告需承担赔偿责任，则原告的损失如何计算的问题。前节已阐明被告未履行全面告知涉案房屋出租情况的义务，被告构成了违约；且被告的该行为导致原告未能实际收回涉案商铺予以出租，客观上已致原告受有损失，依法应当承担违约责任。据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，现原告主张要求被告赔偿其租金损失，合法合理部分应予支持。至于租金损失起算时间，因《商铺租赁合同》-1的相关情况在涉案房屋转让时被告已经告知了原告，故应从《商铺租赁合同》-1到期日次日算起，即应从2014年3月1日起算，并算至第三人向原告实际交付涉案商铺之日止。关于租金损失的计算标准，应参照湘恒基房某（2014）字第F496号《房地产估价报告》的评估意见，即8100元／月。同时，因第三人已分三次向原告建行账户存入过租金34650元，原告亦承认收到过此款项，故应在原告的租金损失中予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告黄某于本判决生效之日起十日内支付原告李某自2014年3月1日起至2014年9月30日的租金损失22050元，后续租金损失顺延照计（即以8100元／月的标准计付至第三人李某将涉案商铺实际交付给原告李某之日止）。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9460元，由原告李某负担460元，被告黄某负担9000元。（此款原告已垫付，应由被告黄某负担的9000元，被告黄某应在支付上述款项时一并迳付给原告，本院不再予以收退。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭庆栋审 判 员  肖必芳人民陪审员  徐佑珍二〇一四年九月二十六日书 记 员  易 游附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。