上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2013）徐民四（民）初字第3890号原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会，住所地上海市徐汇区上中路289弄鑫隆花园一号楼东侧。负责人金应勇，上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会主任。委托代理人朱凤兰。委托代理人陈颖健，上海绍刚律师事务所律师。被告上海龙鑫物业有限公司，住所地上海市徐汇区罗秀路罗秀新村22-25号底层。法定代表人王民华，总经理。委托代理人王志云。委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会诉被告上海龙鑫物业有限公司业主知情权纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年1月29日、2014年8月14日分别公开开庭进行了审理。原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会的委托代理人陈颖健、朱凤兰，被告上海龙鑫物业有限公司的委托代理人王志云、张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会诉称，首先，依据被告与原告上一届业主委员会于2006年签订的《车辆委托管理协议》的约定及2008年审计报告，被告需将2008年8月至2011年12月固定停车位收入人民币616，605元（以下币种人民币）扣除税收及每月管理费后的70%计354，131元划入业主大会账户，被告仅支付43，511元给原告，尚拖欠310，620元未划入业主大会账户；且被告与上一届业主委员会将小区公共收益226，958元以协议形式用于弥补小区电梯运行费，该支出未通过业主大会表决，故协议属于“双方恶意串通，损害第三人利益”之无效协议。其次，小区公共收益中2008年8月至2011年12月停车费收入合计656，975元，被告向业主公布数的固定车位收入为616，605元，相差40，370元，而被告于2013年2月26日出具的《关于鑫隆花园小区停车费收益情况的说明》中承认该笔数额属于临时停车费，根据原、被告间关于车辆问题管理协议的约定，扣除临时停车费收入提取20%作为保安人员停车管理的奖励外，其余32，296元应当划拨小区业主维修账户。再次，根据约定，双方应当在每年1月和7月各进行一次收益分配，被告未按照合同要求与原告就2012年1月至2013年6月停车费进行结算，构成违约。上一届业主委员会擅自对被告进行补贴等行为，均无业主大会决议，上一届业主委员会主任超越权利，均属于无效行为，故请求法院判令：1，向原告返还2008年8月至2011年12月期间的公共收益310，620元；2，返还上述期间的小区停车费差额40，370元的80%，即32，296元；3，结算并返还2012年1月至2013年6月间的小区停车费162，434元；4，判令被告承担所有诉讼费用。被告上海市龙鑫物业有限公司辩称，其一，关于2008年8月至2010年12月的车位地面收益，双方已经进行过结算，且已经实际履行，不存在返还。其二，审计报告中226，958元用于补贴电梯运行费，有被告与上一届小区业委会之补充协议约定。其三，关于停车费差额40，370元，系上一届小区业委会事实上同意补贴给被告。最后，原告诉讼请求1、2均超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年8月，原告小区召开业主大会，形成决议起诉追讨欠款。2006年3月31日，原告（系甲方）与被告（系乙方）签订鑫隆花园物业服务合同，约定，甲方委托乙方对鑫隆花园实施物业管理服务；该合同第七条同时约定，住宅物业综合管理服务费高层1.06元／月·平方米，本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊；该合同第十五条同时约定，物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式为，㈠年度结算结余部分转入下年继续使用，㈡年度结算不足部分，由地面收益部分补足；该合同第十八条同时约定，乙方按有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金，专项维修资金使用方案经甲方批准后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，所引致甲方的经济损失及相应法律责任，由乙方承担；该合同第三十五条同时约定，本合同为期13个月，自2006年4月1日起至2007年4月30日止；该合同第三十六条第二款同时约定，如无异议，本合同可延续至2008年4月30日，2006年1月至3月合同约定延续2005年签订的合同执行。2006年3月31日，原告（系委托方、甲方）与被告（系受托方、乙方）签订了《车辆委托管理协议》，约定，甲方委托乙方管理鑫隆花园小区内的机动车辆和非机动车、助动车、电动车等车辆的行驶和停放管理，露天车位为95只，按120元／月，部分停放不便的车位按折扣价60元／月或90元／月收取；停车费用物业公司按规定的标准，每季度向车主收取，临时停车费由车管人员当场收取；该协议第五条管理服务费用支出同时约定，在临时停车费的收入中提取20％作为车辆管理人员及保安的奖励费；协议第八条停车费收益的分配同时约定，每年1月和7月各进行一次分配半年的收益的分配，分配原则：总收入减去5.32%税金，再减去1，900元费用（车管员每月工资、社保、福利等）及成本的费用（按实报销），再按甲方7成，乙方3成的比例分配；协议第九条同时约定，合同期限：2006年4月1日至2007年4月30日。当天，双方签订委托协议书，约定，从2005年12月1日起由乙方对四幢大楼地下车库及地面一、二号楼原垃圾房设立的车库统一经营管理、盈亏自负，同时解决地上和大楼内非机动车乱停放问题，甲方协助做好宣传动员工作，注1、地下车库管理人员的工资、电费等费用支出由乙方负责，2、鑫隆花园业主大会有权终止委托协议书，3、地面非机动车小车库的收益归乙方收益，合同期限为2006年4月1日至2007年4月30日。2007年4月21日，原告（系甲方）与被告（系乙方）签订了《关于鑫隆花园﹤物业服务合同﹥续签事宜的补充协议》，约定，双方愿意续签鑫隆花园《物业服务（分等收费）合同》，续签合同的有效期为2007年5月1日至2008年5月31日止，在继续履行甲、乙双方于2006年3月31日签订的鑫隆花园《物业服务合同》内容的同时，增加补充协议，并具有同等法律效力；根据乙方对小区电梯管理的实际情况，甲方同意按照小区电梯全包形式的维修保养费提取10%（每年的全包总价为201，600元），作为管理费支付给乙方，甲方每月向乙方支付1，680元，此款支付方式与地面收益结算时同步进行，从2006年11月24日起执行。2009年10月19日，原告（系甲方）与被告（系乙方）签订《物业服务合同续签备忘录》，约定，原来签订的物业服务合同延长2年，续签至2010年4月30日（原合同期限：2006年4月1日至2008年4月30日）…。2010年11月19日，被告出具鑫隆花园地面收益结算清单，包括：2007年度费用结算为，一、2007年地面收益已经全部结算支付给业委会；二、电梯运行费补贴部分结算如下，1、收入电梯运行费合计286，707.76元，2、支出部分，合计346，979.28元，总计：-60，271.52元，按以上费用统计结算，2007年度鑫隆花园地面收益中给予物业公司的补贴为60，271.52元。2008年度费用结算，一、地面收益，1、收入175，230元，2、支出，2名车管员人工费、油漆、维修车库遥控器、税金合计34，955.24元，上述二项总计140，274.76元，地面收益按70%计98，192.33元；二、电梯运行费补贴部分结算如下，1、收入—电梯运行费，商品房部分、售后房部分合计286，707.76元，2、支出，电梯电费、电梯全包养护费、活动费、绿化养护费、电梯养护管理费合计398，294.34元，上述二项总计：-111，586.58元，以上一、二项合计为-13，394.25元，2008年度鑫隆花园扣除地面收益后仍需补贴物业公司的费用为13，394.25元。2009年度费用结算，一、地面收益，1、收入174，270元，2、支出，2名车管员人工费、油漆、税金合计33，761.16元，上述二项总计140，508.84元，地面收益按70%计98，356.19元；二、电梯运行费补贴部分结算如下，1、⑴商品房部分、售后房部分合计286，707.76元，2、支出，电梯电费、电梯全包养护费、活动费、绿化养护费、电梯养护管理费合计373，478.38元，上述二项总计：-86，770.62元，以上一、二项合计：11，585.57元，2009年度鑫隆花园扣除地面收益后仍需补贴物业公司的费用为11，585.57元；2007年至2009年鑫隆花园小区扣除地面收益后需补贴被告费用总计62，080.20元；2010年11月19日，原告在该结算单下方注同意支付，并加盖公章。2011年2月17日，被告出具鑫隆花园地面收益结算清单，2010年度费用结算为，一、地面收益，1、收入177，120元，2、支出，2名车管员人工费、维修车库屋顶防水、维修道闸及遥控器、税金合计42，832.78元，上述二项总计134，287.22元，地面收益按70%计94，001.05元；二、电梯门外广告费用收入，1、收入2007年12月份电梯外门广告费用为8，000元，2、支出，管理费、税金合计825.60元，上述二项总计7，174.40元；三、补已分摊的维修基金，1、开关面板426元，2、修锁720元，合计1，146元，四、电梯运行费补贴部分结算如下：1、收入—电梯运行费，商品房部分、售后房部分合计286，707.76元，2、支出，电梯电费、电梯全包养护费、活动费、绿化养护费、电梯养护管理费、小区绿化调换品种、绿化改造补贴费合计364，292.19元，上述二项总计：-77，584.43元，以上一、二、三、四项合计：24，737.02元，2010年度鑫隆花园扣除地面收益后支付的费用为24，737.02元，原告前身鑫隆花园业主委员会在加盖。2012年8月15日，被告出具2011年度费用结算为，一、地面收益，1、收入177，600元，2、支出，2名车管员人工费、油漆以及维修3#门道闸、税金合计34，067.80元，上述二项总计143，532.20元，地面收益按70%计100，472.54元；二、电梯运行费补贴部分结算如下：1、收入—电梯运行费，商品房部分、售后房部分合计286，707.76元，2、支出，电梯电费、电梯全包养护费、绿化养护费、电梯养护管理费、小区绿化调换品种、1#、2#楼安装踏板、铁架、绿扣质保金余款合计375，980.10元，上述二项总计：-89，272.34元，三、2011年维修结算如下，2011年1月-4月已分摊，5月至12月份未分摊维修基金总计26，164.83元，按以上一、二、三项合计：14，964.63元，2011年度鑫隆花园扣除地面收益后仍需补贴物业公司费用为14，964.63元（业主委员会未盖章）；2012年8月28日，上海市徐汇区鑫隆花园业主大会将14，966.23元支付给被告。2011年7月25日，原告出具关于鑫隆花园物业分等收费调整征询工作公告，内容为，现根据半数以上业主同意调整物业分等收费，经业委会研究将征询表上每建筑平方米收费由1.33元调整为1.25元，对于不足部分用20%机动车收益支付，附鑫隆花园物业分等收费表。2012年10月15日，原告（系甲方）与被告（系乙方）签订情况说明，内容为，…第二条，新的物业合同将在综合参考国家政策变化、人工成本上涨等因素后制定，在新旧物业合同交替阶段，相关物业服务的内容与收费服务标准等暂按原合同标准执行，费用不足部分暂由乙方上海龙鑫物业有限公司垫资，签订新合同时将一并协商考虑解决以上费用问题。2012年，原告委托上海东华会计师事务所对鑫隆花园2008年7月23日起至2012年8月31日止第三届业主委员会的维修资金收支情况和小区公共收益资金收支情况进行审计，该公司于2012年11月28日出具审计报告，内容为，第三大点第（一）小点总体情况，经审计，自2008年7月23日至2012年8月31日止，贵业主大会公共收益资金余额20，667.40元，收入合计807，611元，支出合计716，385.74元，结余111，892.66元，在上述期间，小区公共收益资金累计交入业主大会银行账户金额共计为43，511.97元；第四大点第4小点小区公共收益资金分二块核算，广告费、租金收入等由小区业委会自行核算，停车费委托龙鑫物业管理，管理费用按停车费收益总额减去税金，减去管理人员费用、再减去相关停车费用成本后物业3成，业主7成，但停车费总收入龙鑫物业账面数与向业主公布数不一致，2008年8月至2011年12月（2012年未公布）龙鑫物业账面数为固定车位费收入600，385元、临时车位收入56，590元，合计656，975元，向业主公布数为固定车位收入616，605元，相差40，370元，因业委会主任2011年6月辞职，物业财务人员已更换，故差异原因不明；第6小点，2008年8月至2011年12月小区公共收益维修支出中，用于弥补电梯运行费226，958.08元，虽有协议约定，但未通过业主大会表决。2013年1月7日、1月24日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局商品住宅维修资金管理办公室分别出具小区经营性收益纳入业主大会账户告知书给原告、被告，提出鑫隆花园（小区）存在的问题，告知，将历年结余及2012年下半年的小区经营性收益纳入业主大会账户，如到时未将收益入账，将暂时限制业主大会支取维修资金的权限。2013年2月26日，被告出具关于鑫隆花园小区停车费收益情况的说明，说明第三点内容为，关于审计报告提及的固定车位收入、临时车位收入合计数与向业主公布的固定车位收入相差40，370元，我司认为该部分属于临时停车费，20%作为保安人员停车管理奖励，其余部分业委会口头同意全部归我司所有，我司自管理小区以来，在上报给业委会的停车费收益统计表中都不包括临时停车费的收入。2013年4月18日，原告出具通知给被告，催促被告将2012年机动车地面收益纳入业主大会账户并分摊进全体业主账户，否则将采取通知业主停止支付2013年1月至6月的物业管理费等措施。2013年5月9日，原告向全体业主出具通告。2013年11月12日，被告出具关于鑫隆花园小区停车费收益情况的说明，2012年度费用结算，一、2012年地面收益结算如下：1、收入，2012年1-12月停车费总计177，600元（经业委会盖章确认），2、支出，⑴2名车管员人工费22，800元，⑵补划停车位线为68元，⑶税金为10，034.40元，合计32，902.40元，上述二项总计144，697.60元，地面收益按70%计101，288.32元。2013年度费用结算，一、2013年地面收益结算如下：1、收入，2013年1-6月停车费总计63，720元（实际收入），2、支出，⑴2名车管员人工费11，400元，⑵税金3，600.18元，合计15，000.18元，上述二项总计48，719.82元，地面收益按70%计34，103.87元；二、支出：1、2013年用于公共部位维修的费用（由物业垫资）总计12，947元尚未结算，2、按如上弥补亏损及返还垫资费用的计算方式，业委会应当返还我司垫资支付的费用86，293.19元，…因此，2012年1月至2013年6月鑫隆花园小区业委会尚应支付被告总计146，466.37元。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有原告出示的审计报告、小区经营性收益纳入业主大会账号通知书、车辆委托管理协会、物业服务合同、物业服务合同续签备忘录、物业服务合同续签事宜的补充协议、情况说明和收益情况的说明；被告出示的结算凭证与贷记凭证、情况说明、调整征询工作公告、公告、通知和2012年收入成本明细表等书证佐证，本院予以确认。本案在审理过程中，2014年7月1日，被告出具情况说明，内容为，一、2013年1月至6月收到的部分业主上半年度停车费为41，280元，二、20113年1月至6月收到业主预付的2013年下半年停车费计8，040元，三、2013年7月之后至今向业主追讨的停车费欠缴计26，720元，四、根据停车协议，应当扣除车管员的支出11，400元以及税金5.65%后按7：3比例分成…。对此，原告于2014年7月19日出具关于与被告结算2013年地面收益问题，认为，1、结算应以106只车位、车库应收到的租用费为依据，不能以当年实收到的租金为依据，未收到部分由被告进行追讨，原告只结算应收租金的七三分成，以后被告追讨的钱款，原告可不再另行结算，2、被告应将41，280元及26，760元中百分之七十打入原告维修资金账户，3、从2012年7月起，原、被告商定取消车管员，只保留十二名保安，故不能再算车管员的工资，4、被告多收的2013年下半年的停车费8，040元与虞新物业公司结算。庭审中，原告表示，原告诉请3同意按照被告出具的情况说明及2012年收益177，600元数目来主张，还有加5，000元的临时停车费，对此，被告不认可5，000元的停车费。原告又提出，2012年7月起不用车管员系与被告口头商定，对此，被告认为，没有专职的车管员，由保安兼职车管员的职能，车管员工资是补贴保安的工资。被告表示，被告尚未收到部分业主2013年1月至6月停车费，该部分停车费如原告今后收取，被告放弃可分摊的该部分利益，并放弃日后向任何一方追讨该笔费用的权利。双方确认，被告多收的2013年7月至12月的停车费在被告扣除税金后，返还给原告。原告曾于2014年2月14日申请对被告提供的2008年8月至2013年6月间小区停车费收取等相关费用进行司法审计，2014年8月14日书面表示不申请司法审计。被告对其经营亏损及垫资费用已另案起诉主张权利。本院认为，原、被告签订的物业服务合同、补充协议、续签备忘录、情况说明等，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。由于原告至今未提供其与被告于2006年3月31日签订的车辆委托管理协议、原、被告进行的鑫隆花园2008年度费用结算、2009年度费用结算、2010年度费用结算、2011年度费用结算存在法律规定无效情形的充分证据，现双方对2008年度至2011年度期间费用结算均已实际履行，故原告提出上述结算、车辆委托管理协议无效之意见，本院不予采纳，原告要求被告返还非法占有的2008年8月至2011年12月间公共收益354，131元之诉讼请求，本院不予支持。关于2008年8月至2011年12月间小区停车收费差额40，370元，被告在2013年2月出具的说明中自认有该笔差额，但认为属于临时停车费，20%作为保安人员停车管理的奖励，其余部分业委会口头同意归被告所有，未进一步提供相关的证据；至于被告提出该请求超过诉讼时效期间，根据法律规定，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利受侵害时起计算，而原告在2012年委托审计单位进行审计时才知道被告向原告公布停车费收益存在差额，虽然原、被告间已对2008年8月至2011年12月停车费进行过结算，但差额40，370元未在该期间的结算费用中体现，故被告上述答辩意见本院不予采纳，原告要求被告返还2008年8月至2011年12月期间的小区停车费差额40，370元的80%即32，296元，理由正当，本院予以支持。根据被告出具的2012年度费用结算、2013年1月至6月间费用结算，现被告自认2012年7月起无车管员由保安兼职，关于被告提出车管员的工资作为对保安工资的补贴之意见，未提供相关的依据，故被告要求原告在结算中扣除2012年7月起车管员工资的意见，本院不予采纳，至于原告提出，2013年尚有临时停车费5，000元，未提供相关的依据，本院也不予采纳，综上，原告要求被告支付2012年1月至2013年6月间停车费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，具体数额由本院依法判处。被告当庭表示，对未收到2013年1月至6月间的停车费放弃追讨的权利，由原告自行追讨，并放弃今后向原告追索分成的权利，原告表示同意，并无不当，本院予以准许。对于被告多收的2013年7月至12月间停车费，被告表示在扣除税金后给付原告，由原告与小区新物业公司进行结算，原告表示同意，并无不当，本院予以准许。关于被告提出根据原告出具关于鑫隆花园物业分等收费调整征询工作公告中涉及地面机动车收益20%补贴等，被告已另案起诉主张权利，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告上海龙鑫物业有限公司于本判决生效后十日内向原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会返还2008年8月至2011年12月期间的小区停车费差额计人民币32，296元；二、被告上海龙鑫物业有限公司于本判决生效后十日内向原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会返还2012年1月至2013年6月间停车费收益计人民币151，352.19元；三、被告上海龙鑫物业有限公司于本判决生效后十日内向原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会给付2013年7月至12月多收的停车费收益计人民币7，585.74元（已扣除税金人民币454.26元）；四、驳回原告的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9，288元，由原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会负担5，773.20元，被告上海龙鑫物业有限公司负担3，514.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  朱梅珍人民陪审员  严国华二〇一四年九月十二日书 记 员  邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。