福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初2755号 原告：陈金圳，男，1986年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林荧东，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林燕青（系陈金圳配偶），女，1987年12月20日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：徐生成，男，1979年11月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：刘芳，女，1980年6月1日出生，汉族，住江西省灌云县。 以上被告共同委托诉讼代理人：安清惠，福建昕悦律师事务所律师。 以上被告共同委托诉讼代理人：郑丙林，福建昕悦律师事务所实习律师。 原告陈金圳与被告徐生成、刘芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈金圳及其委托诉讼代理人林荧东、林燕青，徐生成及刘芳共同委托诉讼代理人安清惠、郑丙林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈金圳向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付讼争房产；2.被告向原告支付每日合同总价万分之五的迟延交房违约金（违约金自2019年3月23日计算起至双方完成交付房屋之日止，合同总价为4170000元）；3.被告承担欠交的物业水电费及房屋漏水维修费用20860元；4.被告承担本案全部诉讼费用。陈金圳变更诉讼请求为：1.被告立即向原告交付厦门市集美区园博五里9号1603室房产；2.被告向原告支付每日合同总价万分之五的迟延交房违约金（自2019年3月23日起计至双方完成交付讼争房屋之日止，合同总价为4170000元）；3.被告向厦门中航物业管理有限公司付清2019年3月至2019年7月10日的物业管理费1401.64元、公维金183.04元、公摊电费146.48元、公摊水费3.29元、电费14.95元合计1752.6元；4.被告承担因讼争房产漏水造成的预期维修费用20860元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月31日，原、被告签订《房产买卖协议书》。同日，原告支付300000元给被告。2019年1月31日，原告支付被告600000元，2019年3月4日，原告支付被告270000元，双方办理了过户手续。2019年3月15日，原告通过银行贷款支付尾款3000000元，原告履行了全部付款义务。在原告支付了部分房款后，被告告诉原告房屋存在漏水缺陷，并扬言其无修复义务，被告隐瞒房屋缺陷的行为严重违反诚信原则。原告多次与被告交涉，催促其修复漏水问题，被告拒绝修复，且一直未去结清物业水电等欠款，导致房屋迟迟未能达到双方约定的交付条件。根据协议第六条约定被告应当在收到全部房款后七天内交付符合交房条件的房屋，但因被告未能修复房屋漏水问题且未交清物业水电欠款，导致迟迟不能交房。根据协议第十二条约定被告未按期向原告交付房产，被告应向原告支付每日房屋总价万分之五的迟延交房违约金。被告的过错导致房屋未能按期交付，被告应该按照协议约定支付违约金。 徐生成、刘芳共同辩称，一、答辩人已履行了房屋交付义务，无需再次交付，也无需承担迟延交房违约金。理由：1、房屋买卖合同中，出卖人的交付义务为完成产权过户手续、将房屋交付使用。答辩人作为出卖人，已于2019年3月4日将房屋过户给原告，完成了产权交付义务；2019年3月24日，在双方在场的情形下，答辩人将案涉房屋钥匙及门禁卡留置于案涉房屋，并告知原告，答辩人已完成了交付钥匙的义务，根据答辩人提供的证据可知，原告已将钥匙收执，并多次出入案涉房屋，已开始装修案涉房屋，足以证明原告已实际占有并使用房屋，案涉房屋已交付。2、原告主张的房屋渗水问题不能成为其拒绝收房的理由，原因如下：根据《中华人民共和国合同法》第153条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。《房产买卖协议书》第六条约定，答辩人交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。原告提供的证据不足以证明案涉房屋存在上述约定的问题，原告亦未提供专业机构出具的鉴定结论证明墙壁渗水系因结构性损坏或门窗及配套水、电、煤气管道损坏导致；故原告不能基于合同未约定的事项拒绝收房。综上，案涉房屋为二手房，因答辩人远在上海，故委托中介方出售该房屋，根据《房产买卖协议书》第一条“乙方经过查阅甲方提供的相关权属凭证和丙方带领看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产”等表述可知，原告系在中介带领下多次参观考察房屋，对房屋现状充分了解的情形下签订合同。在原告多次查看房屋且房屋已过户登记至原告名下的情形下，原告在交房当天以合同未约定的事由拒绝收房，应由其自身承担责任，答辩人已履行完交房义务，无需再次交付，也无需承担迟延交房违约金。二、答辩人已委托中介将案涉房屋截止2019年3月31日前电费、物业费等费用缴清，答辩人无需承担交房后产生的上述费用。三、原告要求答辩人承担房屋漏水造成的预期维修费用20860元无事实依据，应予驳回。1、原告无证据证明案涉房屋存在漏水情形，据答辩人了解，案涉房屋所在小区，多户出现因卫生间防水未做到天花板导致渗水，假设案涉房屋存在该问题，亦非原告所称的漏水，而仅是渗水；2、从原告自身提供的证据可知，案涉房屋的渗水问题，物业已基于房屋保修义务进行维修，已不存在渗水情形。原告不能主张答辩人承担未实际产生的费用。综上所述，交房系双方行为，需双方配合，答辩人已基于合同完成了产权过户及交付钥匙义务，原告也已实际使用房屋，现原告作为买受人基于未在合同中约定的理由拒绝收房，应由其自身承担责任。案涉房屋尚在开发商保修期内，且原告购房后需进行全面装修，房屋存在的些许质量瑕疵并不会导致原告的实际损失，故原告的各项主张均缺乏事实依据与证据，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2018年12月31日，徐生成、刘芳作为甲方（出售方），陈金圳作为乙方（购买方），厦门德信居房地产营销策划有限公司（丙方、居间方，以下简称德信居公司），三方签订《房产买卖协议书》，约定甲方同意将座落于厦门市集美区园博五里9号1603室的房产出售给乙方，该房产成交价为4170000元整，乙方于协议签订当日支付定金300000元，于2019年1月31日前支付600000元作为房产解押专款使用，于2019年2月28日前（过户当日）支付270000元，乙方向银行申请商业贷款3000000元等，其中第六条载明：甲方应于收到全款后七日内将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。有关交房前使用该房产所产生的各项费用由甲方承担；交房之日起有关使用该房产的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气等的过户手续办理过程中，甲、乙双方应积极配合，产生过户手续费由乙方承担。甲方同意在乙方支付定金时从定金预留10000元作为押金并支付至丙方处等，第十一条载明：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达十日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任，第十七条载明：双方约定的其他事项：乙方于2018年12月31日向甲方支付定金50000元，其余定金250000元转入丙方指定账户，待甲、乙双方于2019年1月10日前正式见面签约，丙方无条件转入甲方账户。 协议签订后，陈金圳按照约定支付了购房款4170000元。2019年3月4日，上述房屋的产权转移登记至陈金圳名下；同日，徐生成告知陈金圳上述房屋存在漏水问题，陈金圳通过微信与徐生成协商处理漏水问题，陈金圳提及其找物业公司、装修公司看过现场，漏水问题比较严重，要求徐生成处理，徐生成则认为漏水问题与其无关。2019年3月11日，陈金圳与徐生成再次通过微信协商房屋漏水处理问题，徐生成认为在交房前开发商修好即可。 2019年3月24日，陈金圳、徐生成、德信居公司工作人员、物业公司工作人员、第三方验房机构工作人员至案涉房屋现场，验房机构工作人员认为卫生间渗水原因是没有做好二次防水，陈金圳认为房屋漏水问题未修复好，未达到交房条件，徐生成则认为按照合同约定已达到交房标准，故双方未完成交房手续。 2019年3月26日至31日期间，德信居公司工作人员组织陈金圳、徐生成就交房补充协议进行协商，德信居公司草拟的《交房补充协议》载明由于卫生间有渗水情况，徐生成另外补偿陈金圳5000元，于2019年3月29日转账给陈金圳等等，3月29日，徐生成表示对协议无异议，陈金圳要求收到补偿款后再签字，但当日陈金圳并未收到补偿款5000元；3月31日，陈金圳要求徐生成尽快维修卫生间漏水、墙壁渗水等问题，尽快办理交房手续，徐生成表示不接受私下调解，故双方未能达成一致意见。 2019年4月20日，德信居公司工作人员龚相全告知陈金圳、徐生成，物业公司现已维修好漏水问题，可以交房，买卖双方收到通知后三日内办理交房手续。2019年4月21日，陈金圳通知徐生成收到通知3日内履行交房手续等，徐生成回复其已交完房，接收是陈金圳的事情；龚相全告知陈金圳，徐生成回复不会过来办理交房手续。 2019年5月7日,龚相全与陈金圳一同至案涉房屋进行验收，龚相全在《室内物品交接单》上写明移交的物品包括门禁卡1把、钥匙3把、空调4台、空调遥控器4个等，并备注：（1）卫生间漏水渗水未修好，胶开裂，大厅的灯6个坏的。（2）墙体发霉脱落，简单修补局部，存在多处空鼓，未修好。（3）现场杂乱。（4）甲方拒绝维修，交房后由乙方自行维修，再另行向其主张维修费用。陈金圳从龚相全处接收了上述门禁卡、钥匙后在落款的购买方处签名，落款的出售方处未有签名。 本院认为，原、被告签订的《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行义务。 本案的主要争议焦点在于被告是否逾期交房。根据协议约定，被告应于2019年3月22日前将具备正常居住条件的房屋交付给原告，但从原告提交的聊天记录、《室内物品交接单》来看，案涉房屋确实存在漏水等问题，且未在交房期限届满时维修好，甚至在交房期限届满后直至2019年5月7日原告签收《室内物品交接单》时也未完全修复好，必然影响原告正常居住使用案涉房屋，原告有权拒绝接收，故被告未按时交付案涉房屋，构成违约。被告辩称双方变更交房时间为2019年3月24日，且房屋已于当日交付，缺乏依据，原告也不予认可，则本院不予采信。 关于原告要求交付房屋的主张，本院认为，2019年5月7日，原告在《室内物品交接单》上签名，并接收了钥匙等物品，即实际占有了案涉房屋，虽然案涉房屋尚未维修好，但根据该交接单上备注的内容，原告可以在交房后自行维修，再主张维修费用，应视为其采取了接收房屋的措施防止损失进一步扩大，故原告主张被告交付案涉房屋，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于迟延交房违约金的诉求，被告逾期交房，应当承担相应的违约责任，鉴于原告已于2019年5月7日接收了房屋，则逾期交房违约金应自2019年3月23日起计至2019年5月7日，即4170000×0.05%×46=95910元，原告主张的其余违约金，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告向厦门中航物业管理有限公司支付物业管理费、公维金、公摊水电费、电费的诉求，该些费用的支付对象系案外人，超出本案审理范畴，故本院不予处理。关于原告要求被告承担房屋漏水造成的预期维修费用20860元的主张，原告提交房屋漏水修复报价表作为证据，该证据系案外人单方出具，本院对其真实性、关联性难以确认，且被告不予认可，则本院不予采信，故其该项主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告徐生成、刘芳应于本判决生效之日起十日内支付原告陈金圳延期交房违约金95910元； 二、驳回原告陈金圳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2796元，减半收取计1398元，由原告陈金圳负担322元（已预交），被告徐生成、刘芳负担1076元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇一九年七月三十日 代书记员 林雅玲 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。