黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0129民初1794号原告：王苹，住黑龙江省延寿县。被告：王梓铭，住哈尔滨市呼兰区。被告：黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司[统一社会信用代码XXXXXX]。住所地黑龙江省延寿县延寿镇东新华街。法定代表人：侯国发，总经理。原告王苹与被告王梓铭、黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（以下简称飞宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年11月8日、2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告王苹委托诉讼代理人田秀丽、被告王梓铭委托诉讼代理人姜庆祥、被告飞宇公司委托诉讼代理人宋振环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王苹向本院提出诉讼请求：1.中止或解除对坐落于延寿县××镇××盛世花园××楼××单元××号住宅的执行（281034元）；2.案件受理费由二被告承担。“诉讼过程中，原告王苹变更第一项诉讼请求为：不得执行坐落于延寿县××镇××盛世花园××楼××单元××号住宅楼，该住宅楼归原告所有”。事实和理由：2017年12月6日，延寿县人民法院作出（2016）黑0129执325号之三执行裁定书，查封了本案案涉房屋。原告向法院提出案外人执行异议，2018年7月26日，法院作出（2018）黑0129执异2号执行裁定书，驳回了原告执行异议申请。原告认为，原告于法院查封之前与被告飞宇公司签订债权债务结算协议书合法有效，案涉房屋已经归原告所有，现因被告飞宇公司的原因没有办理产权登记，应当排除法院对案涉房屋的执行。根据法律规定，执行异议期限为15日，故诉至法院。王梓铭辩称，原告在听证时出示的收款方式为转账，但未提供银行转账记录，也没有付清全部房款，该争议房屋为毛坯状态，证实原告未实际占有该案涉房屋。另外，通过法院调查，原告在延寿县有其他房产用于居住，依据最高院关于执行异议和复议第28、29条相关规定，原告提出的异议内容不符合排除执行的条件，请求法庭对其诉讼请求予以驳回。飞宇公司辩称，对原告购买房屋的情况不是很了解，案件可以根据原告提供的证据，由法庭依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告王苹为证实其主张的事实成立，在庭审中提交如下证据：证据A1.中国建设银行卡号为43×××26、户名为王辉，卡号为43×××89、户名为王苹的转账流水记录及李智出具的证明、李智与飞宇公司借款协议（李智只提供一半协议）各一份。拟证明：2012年11月1日、11月25日，王辉向飞宇公司柳斌转账455000元，2013年7月15日，王苹向朱某转账1600000元，这三笔款项都是借给飞宇公司的，原告与飞宇公司存在借贷关系。被告王梓铭质证意见：李智出具的借款协议与本案无关，证人应出庭作证；协议不符合证据的要件，没有双方签字，且只有第一页，不应采信。依原告所称，李智与王苹为共同放款人，借款人为飞宇公司，足以证明原告与飞宇公司之间为民间借贷关系，与本案争议的房产查封及房产买卖有本质的区别，应按民间借贷纠纷进行审查，应予以驳回；原告提供的银行卡明细，与飞宇公司没有关联，与本案无关，不应采信。被告飞宇公司质证意见：对于借款协议是否是李智本人书写，及是否借给飞宇公司钱款不了解，借款协议，没有体现；第二份借款协议只有第一页，双方没有签字，不清楚是否按协议履行；银行转账记录，当时柳斌确属飞宇公司员工，但飞宇公司是否收到款项不清楚。证据A2.原告与飞宇公司签订协议书、附表各一份。拟证明：2016年1月26日，原告与飞宇公司进行了结算，双方借贷关系结束，飞宇公司用11套住宅、2套车库抵偿所欠原告欠款，原告与飞宇公司由借贷关系转化为商品房买卖关系。被告王梓铭质证意见：该协议缺少附表二，不能确定协议形成的时间及真假，从协议书本身内容看，飞宇公司与原告之间实为借贷关系，协议第三条能够证实原告与飞宇公司签订的借款协议，以网签的名义对多套房产进行抵押，显然是名为买卖实为借贷，足以认定原告并没有购买本案案涉房产，并且未用于居住，对原告的诉求应予驳回。被告飞宇公司质证意见：协议书的公章确实是我公司的，但这个证据我第一次见到，不清楚具体履行情况。证据A3.哈尔滨市商品房买卖合同书、购房收据各一份。拟证明：2016年1月26日，原告与飞宇公司结算后，飞宇公司将案涉房屋网签到原告名下，案涉房屋由原告所有。被告王梓铭质证意见：该份买卖合同为虚假的，合同第1-3页尾号为339，第四页编号尾号为533，且没有双方当事人签字盖章，结合原告提供的证据2，足以认定原告与飞宇公司以网签为名，实际上是进行房产抵押，作为双方之间借贷关系的担保，应认定无效。原告提交的收据与原告提交的证据2相矛盾，因原告提交的证据2为借贷关系，此收据为房屋买卖的收据，且收款方式为转账，应当结合原告银行转账记录共同予以证实，原告有能力提交转账记录而未能提交，应当承担不能举证的法律后果。被告飞宇公司质证意见：对买卖合同、收据上的公章及财务章无异议。证据A4.物业费票据3张、供暖费票据3张、物业发放明细1份。拟证明：原告与飞宇公司签订的结算协议后，一直占有案涉房屋。被告王梓铭质证意见：该组证据中既有王辉交款，又有王苹交款，并非是谁缴费，房产就归谁所有，关于水电、物业、供暖等相应的缴费凭证，并不是排除执行的必要条件，与本案没有关联性。被告飞宇公司质证意见：供热费和物业费的收取，是不是我公司收取的不清楚，进户的时候有一张是我公司出具的，剩下的不是我公司收取的。证据A5.朱某出庭证实：我和原告是朋友，李智和我是夫妻关系，我们借给飞宇公司100万元是按3分利计息，别的地方给的利息不到3分，原告听说了，就直接转给我160万元，我转给东风国际李媛媛会计了，按3分利计息，用一些楼房抵押的，做的买卖合同，不清楚是否偿还利息了。被告王梓铭质证意见：证人能够证实王苹以借贷的名义对飞宇公司数套房产进行抵押，抵押的方式为签订商品房买卖合同，依据最高院相关规定，该抵押及买卖无效，因此本案中刘艳申请查封案涉房产，应当优先予以保护。被告飞宇公司质证意见：无异议。本院确认：原告王苹提供的证据A1、证据A2、证据A3、证据A4、证据A5，被告王梓铭及飞宇公司对真实性或证明问题均持有异议（除飞宇公司对证据A5无异议外），证据A1、证据A4中王辉汇款及缴纳热费等，因原告王苹未提供其与王辉之间的委托证据，故王辉的汇款及缴费行为，与本案无关，但上述证据能够印证本案的相关情况，证据之间具有关联性，故对上述证据中证实的与本案相关的事实予以确认。本院在庭审中举示了如下证据：证据B1.（2018）黑0129执异2号卷宗中延寿县房产住宅局出具的证明一份。证实：合同编号为1651136200339的房屋买受人为王苹，该房屋坐落在延寿县××镇××盛世花园××楼××单元××室，网签时间和备案时间均为2015年7月4日。原告王苹质证意见：无异议。被告王梓铭质证意见：真实性有异议，该网签及备案为双方之间进行抵押的一种方式，即实为借贷关系，不符合法律规定，应认定无效。被告飞宇公司质证意见：无异议。证据B2.（2018）黑0129执异2号卷宗中本院与许春林的调查笔录。证实：购楼者办不了产权证的原因是我们企业和房产部门有些手续没有办理完，不能缴纳专项维修基金。原告王苹质证意见：无异议。被告王梓铭质证意见：有异议，许春林的证言在今年4月份听证时已经当庭否认，故不应采信。被告飞宇公司质证意见：真实性无异议，但我问过许春林，他只是办理过其他人员的手续，原告的手续不是其办理的。证据B3.2019年5月8日延寿县不动产登记中心出具的编号为7199号《不动产登记资料查询结果证明》一份。证实：原告王苹在延寿县范围内，有在本中心登记不动产相关信息。原告王苹质证意见：对真实性无异议，原告王苹名下有无房产，与此次执行异议之诉没有关系，原告与飞宇公司签订以物抵债协议，没有违反法律强制性规定，没有损害他人利益。执行异议和复议第二十八条和第二十九条不能并行适用，只能选择适用，本组证据与本案没有关联性，此房产不是住宅，是仓库。被告王梓铭质证意见：对真实性无异议，该份证据能够证实王苹不符合执行异议和复议第二十九条，显然原告名下有其他住房，应当排除对此案执行标的的申请。被告飞宇公司质证意见：无异议。本院确认：关于本院依法调取的证据B1、证据B3，来源合法，能够证实本案的真实情况，形成完整的证据链条，彼此之间能够相互印证，故本院予以确认；关于证据B2，因被告王梓铭持有异议，且许春林在本院审理执行异议纠纷案件中予以否认，故对其证实内容的真实性无法确认，故不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月15日，原告王苹通过案外人朱某的账户出借给被告飞宇公司款项1600000元。2015年7月4日，被告飞宇公司将其所有的坐落在延寿县延寿镇胜利街七委盛世花园二期13号楼1单元1602室，经延寿县房产住宅局办理了房屋买受人为原告王苹、编号为1651136200339的网签及备案登记。2016年1月26日，经原告王苹与被告飞宇公司结算，双方签订了《协议书》一份，约定：用被告飞宇公司所有的坐落在延寿县××镇××盛世花园××套住宅楼（其中含本案案涉房屋）、2个车库抵清欠原告王苹借款本息共计2313778元，不再计算房屋价款与借款本息的差价，被告飞宇公司为原告王苹出具了商品房买卖合同及收据，被告飞宇公司办理手续前，将2016年1月26日前抵押给原告王苹的所有房源解除网签，并归还被告飞宇公司所有出具的手续，被告飞宇公司为原告王苹提供上述购房手续后，与原告王苹债务两清，不再有债权债务关系。同日，被告飞宇公司给原告王苹出具了案涉房屋价款为281030元的收据一份。庭审中，原告王苹提交了没有原告王苹签字及被告飞宇公司签字盖章和签订时间的《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份，并称于2015年7月4日领取案涉房屋的钥匙。嗣后，原告王苹交纳了案涉房屋的物业费及取暖费。经查询，原告王苹在延寿县不动产登记中心有其他房产登记信息，该房产坐落于延寿县××镇团结街××委，建筑面积为239.73平方米。庭审中，原告王苹称案涉房屋已装修并出租。因案涉房屋所在小区申请登记要件不全，申请者缴纳不了专项维修基金，所以不能办理产权证照。2015年10月27日，刘艳以与飞宇公司之间存在民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院于2016年3月2日作出黑龙江省延寿县人民法院（2015）延民初字第1006-1号民事裁定书，驳回了刘艳的起诉。刘艳上诉后，哈尔滨市中级人民法院于2016年5月10日作出（2016）黑01民终2005号民事调解书，因飞宇公司未按调解书确定的内容履行给付义务，刘艳向本院申请执行，本院于2017年12月6日作出（2016）黑0129执325号之三执行裁定书，查封了案涉房屋。2018年1月17日，王苹向本院提出书面执行异议称：王苹于2016年1月份向飞宇公司全款购买案涉房屋，并签订了商品房买卖合同，要求解除对该房屋的查封。本院于2018年7月26日作出了（2018）黑0129执异2号执行裁定，驳回了王苹的异议请求。2018年8月10日，原告王苹要求解除对案涉房屋的查封诉至法院。另查明，原告王苹在执行异议审查时，提交了《商品房买卖合同书》、购房款收据、延寿县捷能热力发票1张、物业费收据2张、《供用热合同》。在案外人执行异议之诉环节，增加了中国建设银行转账流水记录、李智与飞宇公司借款协议、李智出具的证明、协议书、附表、物业费收据1张、供暖费票据3张、物业发放明细1份、证人朱某出庭作证。本院除在执行异议听证及本案第一次庭审举示的证据外，增加了《债权转让协议》、《债权转让确认书》、本院执行人员与刘艳、王梓铭所做的执行笔录、本院作出的（2016）黑0129执325号之十一、之十二号执行裁定书、延寿县不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》。上述事实，有当事人陈述、转账明细、协议书及附表、购房款收据、商品房买卖合同书、供用热合同、证人朱某出庭证实、执行裁定书、证明、物业费及供暖费收据、债权转让协议、债权转让确认书、执行笔录、不动产登记资料查询结果证明等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：原告王苹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即原告王苹与被告飞宇公司之间所签订的商品房买卖合同是否客观真实。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告王苹在向本院提起执行异议时称系全款购买案涉房屋，在案外人执行异议之诉审理环节称系与被告飞宇公司存在借贷关系，而非房屋买卖关系，所以，原告王苹之述存在不实之处，虽然原告王苹与被告飞宇公司之间进行了借款本息结算，并签订了以房抵债协议及没有双方签字盖章和签订时间的商品房买卖合同，该商品房买卖合同缺乏客观真实性，且不符合房屋买卖合同的构成要件。另外，原告王苹在案外人执行异议之诉审理中，增加了九组证据，显然不符合常理。所以，原告王苹与被告飞宇公司之间签订的商品房买卖合同，系基于原告王苹与被告飞宇公司借款抵债行为，目的是消灭原告王苹与被告飞宇公司之间的债权债务，而非单纯的房屋买卖关系，综上，原告王苹与被告飞宇公司之间的以物抵债，不能体现双方房屋买卖的真实意思表示，被告飞宇公司在答辩中也证实了这一点。以物抵债，只是被告履行债务的变通方式，不必然引起案涉房产权属的物权变动，并不形成优于其他债权的利益，破坏了平等受偿的原则，且案涉房屋未完成权属登记的变更手续，原告王苹只享有债权请求权，而非物权。故原告王苹主张与被告飞宇公司之间系商品房买卖合同关系不具有客观真实性，并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。所以，原告王苹的陈述及所提供的证据，不足以证实其享有足以排除强制执行的民事权益，原告王苹要求法院解除案涉房屋的理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告王苹的诉讼请求。案件受理费5516元，由原告王苹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  吴铁军人民陪审员  郭艳茹人民陪审员  侯佳亮二〇一九年七月二十九日书 记 员  刘伟楼