福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3365号 原告：洪礼标,男，1964年10月14日出生，汉族,住福建省南安市。 委托诉讼代理人:陶天猛，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张英华，福建自立律师事务所律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：王世明、范伯阳，系厦门仁文建设有限公司职员。 第三人：洪礼水，男，1970年2月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告洪礼标与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称厦门仁文建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月13日作出（2017）闽0212民初2771号民事判决。厦门仁文建设公司不服，提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理，于2018年5月11日作出（2018）闽02民终2779号民事裁定，撤销本院（2017）闽0212民初2771号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，追加洪礼水作为第三人参加诉讼，公开开庭重新审理了本案。洪礼标的委托诉讼代理人陶天猛、张英华，厦门仁文建设公司的委托诉讼代理人王世明、范伯阳及第三人洪礼水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪礼标向本院提出诉讼请求：1.判令厦门仁文建设公司向洪礼标交付厦门市同安区滨海新城13-04片区、民安大道以南、编号为2010TP01地块B1-3子地块，金帝中洲滨海城（B1－3）地下室－1层7）地下室****车位文建设公司自2016年1月1日起至实际交房之日止按每日8.66元的标准支付逾期交房违约金；3.本案全部诉讼费用由厦门仁文建设公司承担。事实和理由：2012年7月9日，案外人厦门仁文置业有限公司、福建金帝集团有限公司、李雄虎、李德文与案外人洪礼水民间借贷纠纷一案，在厦门市中级人民法院的主持下达成调解协议：厦门仁文置业有限公司向案外人洪礼水偿还借款850万元并由福建金帝集团有限公司、李雄虎、李德文承担连带责任。当时洪礼标有意向仁文建设公司购买金帝·中洲滨海城的商品房及车位。其中本案讼争车位的售价为86684元。各方经协商后一致同意，洪礼标与仁文建设公司签订《商品房买卖合同》项下洪礼标应付购房款，与厦门仁文置业有限公司依《民事调解书》应向洪礼水支付的相应金额款项，两者相抵，洪礼标在《商品房买卖合同》项下的购房款支付完毕。洪礼标和洪礼水之间已自行结清。洪礼标认为，其与仁文建设公司签订的《商品房买卖合同》具有法律效力。仁文建设公司应当履行合同义务。现仁文建设公司逾期交房，应当依照《商品房买卖合同》第九条之约定，按照已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金。洪礼标为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 厦门仁文建设公司辩称：一、原被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系。第一，原被告之所以签订《商品房买卖合同》，并非出于真实的商品房买卖合意，而是因为被告与案外人洪礼水曾经达成以房抵债合意。被告以自己开发的房产代案外人厦门仁文置业有限公司向洪礼水抵债，原告是由洪礼水指定所谓的房产“买受人”。被告根据洪礼水的指示与原告签订《认购协议书》及《商品房买卖合同》，这些合同只是被告按照指示履行以房抵债合意的手续而已，原被告之间并不存在真实的的商品房买卖合同关系。第二，原告也从未向被告支付过任何购房款。第三，被告代案外人厦门仁文置业有限公司以被告开发的房产抵债未经被告股东会决议通过，因此被告与洪礼水达成的以房抵债合意应属无效，由此产生的《商品房买卖合同》亦应无效。因此，原告无权就《商品房买卖合同》向被告主张权利。二、被告与案外人洪礼水的以房抵债合意无效，该协议并未实际履行，且现已客观上无法履行。被告与案外人洪礼水曾经达成以房抵债的合意，但是：第一，被告代案外人厦门仁文置业有限公司以被告开发的房产抵债未经被告股东会决议通过，因此被告与洪礼水达成的以房抵债合意应属无效。第二，该抵债合意是被告与案外人洪礼水之间针对双方债权债务所作出的约定，对原告并不当然具有约束力。被告也从未将向原告收取购房款的权利转让给洪礼水。第三，该抵债合意并未实际履行且现已无法履行。案涉“金帝·中洲滨海城”项目目前正处于同安区人民政府、厦门市中级人民法院、厦门市国土资源与房产管理局共同监管之下。监管方明确“不允许办理B1-3、10地块抵债类商品房的登记备案”，且以房抵债将侵害被告其他债权人的合法权益，因此，该以房抵债在客观上也已经无法履行。因此，原告要求被告向其交付案涉房屋的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。三、原告主张逾期交房违约金无法律依据。如上述，原告无权要求被告向其交付案涉房产，因此原告关于违约金的主张无法律依据。退一步讲，即使依据《商品房买卖合同》，因原告向被告支付任何购房款。根据合同附件六第四条第1款的约定（即“如买受人逾期付款或逾期支付违约金，则出卖人交房时间相应顺延；如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延”），被告有权拒绝交房。退一万步讲，根据《商品房买卖合同》第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，被告可以顺延交房252天。综上，原告全部诉讼请求均无事实与法律依据，请求法庭依法驳回。 洪礼水述称，对于原告诉求没有异议，被告应当交房给原告，有厦门市中级人民法院的调解书可以证实，当时由于被告无力偿还债权愿意以房抵债。 经审理查明：案外人洪礼水与案外人厦门仁文置业公司、李德文、李雄虎、金帝集团公司民间借贷纠纷一案，经厦门市中级人民法院主持调解，各方当事人达成调解协议。该院于2012年7月9日作出的（2012）厦民初字第202号生效民事调解书载明，厦门仁文置业公司确认尚欠洪礼水借款本金850万元，并同意于2012年12月31日支付700万元、2013年6月30日支付150万元；李德文、李雄虎、金帝集团公司对厦门仁文置业公司的上述债务承担连带清偿责任。 2012年6月27日，洪礼水作为原告身份，厦门仁文置业公司、李德文、李雄虎、金帝集团公司作为被告身份签订一份《协议书》。该协议书载明，双方同意就上述调解书中的还款700万元达成如下协议：一、上述700万元中的250万元被告以现金支付，剩余450万元以厦门仁文建设公司“金帝·中洲滨海城”项目的商品房和车位抵偿，抵偿商品房和车位清单如下……二、被告须于2012年12月31日前完成上述抵偿商品房的备案登记申请手续。原告须于此期限十天前向被告指定抵偿商品房的受让人…..三、…..。洪礼水在该协议上原告落款处有签名，被告落款签有“王华丰代”字样。 2012年7月18日，洪礼水向厦门仁文建设公司出具一份《确认函》，其上载明：“厦门仁文建设有限公司：本人同意将与厦门仁文置业有限公司的借款计人民币捌拾陆万陆仟捌佰叁拾捌元整，作为抵购厦门仁文建设有限公司开发建设的位于厦门的金帝·中洲滨海城如下房源……”。其中，《确认函》所列的房源包括B1－3＃地块701号车位（以下简称案涉车位），折后总价86684元，折抵人姓名洪礼水，购房人姓名洪礼标。洪礼水在确认函上声明：“自本确认函签订后三日内须签订上述商品房的《商品房认购协议书》，《商品房认购协议书》签订后即视为本人以现金形式收到厦门仁文置业有限公司与《商品房认购协议书》约定总价等额的还款。”时任厦门仁文建设公司的法定代表人李雄虎亦在《确认函》上签字，确认“同意上述房源用于折抵，销售部按八折给予办理签约手续”。 2012年7月19日，洪礼标与厦门仁文建设公司就案涉车位签订《金帝·中洲滨海城地下停车位认购协议书》。之后，双方就洪礼标购买案涉车位还签订《商品房买卖合同》，明确约定案涉车位建筑面积37.67㎡，总价款为86684元，买受人于2012年7月18日付清房款86684元。该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将符合该合同约定条件的商品房交付买受人使用。第九条还约定，其中逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。该合同还约定了可据实予以延期交房情形、产权登记的时间等内容。上述《商品房买卖合同》均有出卖人厦门仁文建设公司盖印及买受人洪礼标签字，但均未注明签约日期，亦未办理合同备案登记。 2014年4月3日，洪礼水与厦门仁文置业公司、李德文、李雄虎、金帝集团公司签订一份《补充协议书》，载明：一、对于《民事调解书》确定的被告2013年6月30日前应支付现金150万元，原告同意被告在2014年4月10日前支付该款项….二、对于《协议书》约定的抵债房产备案登记日期，原、被告同意调整为….抵债房产中的10个车位于2015年12月31日前完成备案登记。三、……四、……。 庭审中，洪礼标的委托诉讼代理人确认案涉车位的购房款是用厦门仁文置业公司尚欠洪礼水的相应借款相抵。厦门仁文建设公司确认未向洪礼标交付案涉车位。 另查明，案涉商品房已通过竣工验收，符合交房条件。 再查明，厦门仁文建设公司的股东系案外人福建仁文建设有限公司、福建金帝集团有限公司以及厦门仁文贸易有限公司。其中，福建金帝集团有限公司的控股股东系李雄虎、李德文父子；同时，福金帝集团有限公司又是福建仁文建设有限公司以及厦门仁文贸易有限公司的控股股东。案外人仁文置业公司的股东系福建金帝集团有限公司及李雄虎。2011年以来，金帝集团及其控股的厦门仁文建设公司因债务危机被大量债权人起诉，案件陆续进入法院执行程序。2015年，为保障开发商、建设单位、借贷债权人及购房业主等各方利益，厦门市相关政府部门对厦门仁文建设公司开发的金帝·中洲滨海城项目资金进行监管。 上述事实，有经庭审举证、质证的（2012）厦民初字第202号民事调解书、《确认函》、《协议书》、《补充协议书》、《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、企业工商信息、《关于指定抵债房产买受人即确定备案价格的函》以及双方当事人的陈述等证据证实,本院经审查予以确认，并在卷佐证。 本院认为，金帝集团公司的控股股东李雄虎利用该公司，以及该公司控股的福建仁文建设有限公司、厦门仁文贸易有限公司均系厦门仁文建设公司股东，其本人时任厦门仁文建设公司法定代表人等便利条件，通过与洪礼水共同签署《确认函》的方式，让厦门仁文建设有限公司用案涉车位抵偿李雄虎为股东的厦门仁文置业公司尚欠洪礼水的债务，违反了《中华人民共和国公司法》第二十条关于“公司股东不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益”的规定，以及第二十一条关于“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益”的规定。而洪礼标虽然与厦门仁文建设公司签订了案涉车位的《商品房买卖合同》，但结合本案（2012）厦民初字第202号生效民事调解书、《确认函》、《协议书》、《补充协议书》等在案证据，以及洪礼标未向厦门仁文建设公司支付案涉车位购房款、《商品房买卖合同》无具体签订时间、未备案登记等实际情况、洪礼水的答称判断，双方签订《商品房买卖合同》的目的显然是为了配合洪礼水、李雄虎达到以厦门仁文建设公司的案涉房产为厦门仁文置业公司抵偿尚欠洪礼水相应债务的目的。洪礼标和厦门仁文建设公司并不具有买卖案涉车位的真实意思表示。且厦门仁文建设公司用自己的财产为其他主体抵债的行为，必将损害该公司其他股东及该公司其他债权人的合法权益。因此，双方签订的《商品房买卖合同》具有恶意串通，损害第三人利益的情形，依法应当认定无效。洪礼标诉称其有意向厦门仁文建设公司购买金帝·中洲滨海城的房产和车位，但并未提供相应的证据，本院不予采信。洪礼标依据该无效合同要求厦门仁文建设公司继续履行交付案涉车位的合同义务以及承担逾期交房的违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第二十条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回洪礼标的全部诉讼请求。 本案本诉受理费人民币50元，适用简易程序减半收取25元，由被告厦门仁文建设有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  宋 岩 人民陪审员  陈宝钗 人民陪审员  陈胜利 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  童婉萍 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 第二十一条公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。 违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。