安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2014）舒民二初字第00867号原告：方书义，男，1978年2月12日出生，汉族，皖舒城县人，农民，住舒城县。特别授权委托代理人：张剑，男，1972年12月7日出生，汉族，皖舒城县人，教师，住合肥市蜀山区，系原告表哥。被告：王仕芝，女，1967年9月3日出生，汉族，皖舒城县人，教师，住舒城县。委托代理人：陈永祥，舒城县山七镇法律服务所法律工作者。原告方书义诉被告王仕芝买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理。依法由代理审判员江瑞适用简易程序，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告方书义及特别授权委托代理人张剑、被告王仕芝及其委托代理人陈永祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方书义诉称：2014年2月16日，原、被告双方就位于舒城县山七镇街道被告住房一套达成口头协议，被告以360000元将该房屋卖给原告，原告当场给付定金20000元，被告出具收条。2014年5月20日原告到舒城与被告办理相关手续，结果发现被告房屋的土地证和房产证不符，而被告要求原告先行给付100000元。原告通过咨询舒城房管部门，得知购买款按规定应交到舒城县房屋资金监管中心。原告欲交房款时，房管部门工作人员告知买卖双方应把合同等手续完备后才能交款。为此，被告反悔，不愿将房屋卖于原告，原告多次打电话联系被告，被告恶语相加，毫无诚意，之后被告拒绝接听电话。为维护原告合法权益，故起诉要求被告履行合同，将双方协议买卖的房屋卖给原告或双倍返还定金；被告承担原告为协商买房相关事宜从外地往返费用共计1130元；被告承担律师代理费3000元。为证明原告诉请，原告向本院提供下列证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份情况；2、收条一份，证明原、被告双方签订房屋买卖合同的相关情况；3、车票复印件7份，证明原告从上海到舒城协商买房花费的车费1130元的事实；4、转账凭证一份，证明原告支付被告定金的事实；5、短信记录一份，证明原告购房态度；6、通话记录一份，证明原告已积极主动与被告进行协商，要求被告履行合同的事实。被告王仕芝辩称：原、被告双方的买卖协议和原告支付20000元定金均是事实。但是，在协议前，被告已经告知原告房屋产权的实际情况，并向原告出示了房产证和土地证，之后双方才自愿签订协议。此次纠纷系原告未按照约定的三个月期限给付房款导致的，按照协议内容，原告先付清房款，被告再协助原告办理过户手续，并在三天搬离所卖房屋，被告提前履行了义务，但是原告至今未给付房款，给被告造成了一定的损失，系原告违约，被告按照定金罚则，不需退还原告20000元定金，更不可能双倍返还。原告为买房从外地的往返车费是自愿行为，被告不承担此费用，原告的律师代理费，被告亦不承担。被告为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、被告身份证复印件一份，证明被告的身份情况；2、收条一份，证明原、被告双方签订房屋买卖合同及约定定金的相关情况；3、房产证、土地证及土地证过户材料复印件各一份，证明被告房屋产权的相关情况；4、通信记录一份，证明合同到期后，被告多次向原告催款要求履行合同的情况；5、房屋装修清单，证明装修情况及装修是原告违约后进行的。当事人质证意见如下：对于原告提供的证据，被告质证认为：对于原告提供的证据1、2、4无异议；证据3有异议，与本案无关联性；证据5真实性无异议，但亦证明了被告要求原告履行合同的事实；证据6形式不合法，不予认可。对于被告提供的证据，原告质证如下：对于被告提供的证据1无异议；证据2的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，系定金合同；证据3有异议，两证权利人不符，且房产证是非住宅性质，而土地证是住宅性质，明显不一致；证据4的证明目的不予认可；证据5有异议，反而证明被告不愿意卖房，显然已经违约的事实。本院认证认为：原告提供的证据1、4具有证据的三性，本院予以确认；证据2系有效合同，本院予以确认；证据3与本案无关联性，本院不予认可；证据5被告对真实性不持异议，但证明原告未在约定的期限内给付房款；证据6所显示的内容仅能体现通话时间记录，无法证明通话内容，本院不予认可。被告提供的证据1具有证据的三性，本院予以确认；证据2系有效合同，本院予以确认；证据3能够证明被告房屋产权的情况，但不影响合同的成立生效；证据4所显示的内容仅能体现通话时间记录，无法证明通话内容，本院不予认可；证据5与本案无关联性，本院不予确认。根据原、被告当庭陈述，结合举证、质证及本院认证情况，查明事实如下：2014年2月16日，原、被告商定，原告就购买位于舒城县山七镇街道被告房屋一套双方达成协议，房价360000元，原告三个月内付清房款，并先给付定金20000元，原告违约，被告不退定金，被告违约则双倍赔偿定金，付清房款后，被告协助原告办理产权过户手续，被告不承担相关费用，被告必须在原告付清房款后三天内搬离。当日，原告给付被告定金20000元，被告出具收条，并将双方协议的内容写入收条。嗣后，原告在约定的三个月期限内未支付360000元房款。2014年5月20日被告与原告共同前往舒城县房管局，因被告所卖房屋的房产证产权人和土地证土地使用权人不符（房产证产权人系被告方，土地证土地使用权人系第三人），所以房产不能一次性过户到原告名下，原告以此为由，暂未支付协议约定的360000元房款。为此被告开始协助原告办理相关过户手续。期间，被告向原告表明已经按照约定提前履行了协助原告办理过户手续并搬离出所卖房屋的义务，原告理应支付已经逾期的房款，但原告以房产证和土地证需统一过户其名下为由才能交款。被告因其子即将结婚，需要装修合肥所买房屋，便与原告口头协商先行给付房款100000元，原告以房款按照舒城房管部门规定必须交到舒城县房屋资金监管中心为由，拒绝直接支付房款给原告。被告以原告未按照协议约定的期限交付房款，违约在先为由终止合同，并按照协议约定，不退还20000元定金。后双方就履行房屋买卖事宜及定金返还多次协商未果，现原告诉请被告履行合同，将双方协议买卖的房屋卖给原告或双倍返还定金；被告承担原告从外地往返费用共计1130元和律师费3000元。本院认为：本案原、被告双方在收条中所订立的协议系当事人真实意思表示，双方的房屋买卖合同关系成立，并合法有效。双方理应按照合同约定履行义务。原告未在合同规定的三个月期限内支付房款，逾期后又以被告的房产证产权人和土地证土地使用权人不符为由，拒绝支付房款。按照合同约定，原告付清房款后，被告协助原告办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国物权法》关于“未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，原、被告双方签订的合同效力独立于物权存在，不受物权是否变动的影响，故无论该房产是否进行物权变更登记，并不影响合同的效力。按照协议原告三个月内付清房款后，被告再协助原告办理过户手续，但原告未按期履行交款义务，被告则提前履行了协助原告办理过户手续和搬离房屋的部分义务，在合同完全可以继续履行的情况下，原告未按照约定支付房款，其行为已经违约，故其要求被告双倍返还定金的诉请，本院不予支持。原告迟延履行的行为致使不能达到合同目的，被告在房屋买卖过程中并无违约行为，其解除合同不退还定金20000元并无不当。原告诉称以房款按照舒城房管部门规定必须交到舒城县房屋资金监管中心为由拒绝直接支付房款给被告，但房款交到舒城县房屋资金监管中心只是买卖双方合意后的自愿行为，法律并无强制规定，其意见本院不予采纳。原告诉求被告承担往返车费和律师代理费，车费用系原告单方行为，且被告没有违约，另原告的律师代理费无相关证据证明，且与本案无关联性，本院对此诉求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九条、第六十条、第六十一条、第六十二条第五款、第九十四条第四款以及《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告方书义的全部诉讼请求。案件受理费减半收取400元，由原告方书义负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于六安市中级人民法院。代理审判员 江 瑞二〇一四年九月十六日书 记 员 李大鹏附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十六条民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。