中华人民共和国上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2014）静民一(民)初字第242号原告杨志弘，男，1953年10月5日生，现住台湾地区台北市。委托代理人刘娜，上海市凌云永然律师事务所律师。委托代理人汤红梅，上海市凌云永然律师事务所律师。被告马修·里德(MATTHEWREID)，男，1969年12月5日生，现住上海市静安区。委托代理人黄蕊，上海普若律师事务所律师。原告杨志弘诉被告马修·里德(MATTHEWREID)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日受理后，依法由代理审判员荣琼英独任审判。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院审查后于2014年3月10日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。后被告提出上诉，上海市第二中级人民法院于2014年6月4日裁定驳回上诉，维持原裁定。2014年7月21日，根据原告的申请，本院作出民事裁定书，依法对被告财产进行保全。本案于2014年8月13日公开开庭进行了审理,原告的委托代理人刘娜、被告的委托代理人黄蕊到庭参加了诉讼。本案于2014年9月10日再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘娜、被告及其委托代理人黄蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨志弘诉称，原告系上海市静安区常德路XXX弄XXX号38A室房屋(以下简称涉案房屋)所有权人，于2013年8月21日与被告签订上海市居住房屋租赁合同(以下简称租赁合同)，将涉案房屋出租给被告使用。因被告拖欠租金，原告两次发函要求被告支付租金，但被告置之不理，故原告诉诸法院，请求：1、判令解除原、被告所签租赁合同，解除之日为判决之日；2、判令被告支付原告租金人民币(以下币种同)44,630元，并支付2013年9月、2014年3月、2014年5月三期逾期付款违约金1,680元，支付2013年11月、2014年1月两期逾期付款违约金(按每日140元，从应付之日即2013年11月20日、2014年1月20日，支付至判决生效之日止)；3、判令被告于判决之日搬离涉案房屋；4、判令被告赔偿原告拆除的旧空调的残值2,000元。被告马修·里德(MATTHEWREID)辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不享有法定的及约定的合同解除权，故原告无权要求解除合同，无权要求被告搬离涉案房屋。被告确实尚有部分租金没有支付，这是因为原告未提供适宜居住的房屋，涉案房屋内的空调无法正常使用，被告与原告进行沟通，但原告置之不理，被告遂更换了空调。没有空调的几个月，租金应降低。在没有空调期间，被告使用取暖器，导致电费上升。被告同意扣除空调的价值、减少的租金及多支付的电费后，补足租金差额。经审理查明，2013年9月23日，原、被告签订租赁合同一份，原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年8月25日起至2015年8月24日止。租金为第一年每月14,000元，第二年每月14,500元。租赁期间，被告发现该房屋及附属设施、设备有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的7日内进行维修或委托被告进行维修，原告逾期不维修，也不委托被告进行维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。合同另对其他事项进行了约定。在租赁合同履行过程中，原、被告因空调等问题发生争议，原告派人对空调进行了维修，被告认为仍不能正常制热，要求原告更换空调未果。被告未支付租金44,630元，并于2014年1月22日购买了新的空调，于2014年1月23日进行了更换。上述事实有原、被告陈述，原告提供的租赁合同、招商银行明细表、函及送达回证、维修空调收据，被告提供的律师函及送达回证、照片等为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。本案的争议焦点在于：原告是否享有合同解除权原告认为被告逾期支付房租，并将涉案房屋用于商业用途，故原告要求解除合同。原告为此提供名片，证明被告将涉案房屋用于开公司，违反了居住的合同目的。被告认为原告无权解除合同，名片也无法证明原告的证明目的。本院认为，被告逾期支付房租，但合同中并未约定在此情况下，原告享有合同解除权；原告提供的名片并不足以证明被告使用房屋违背合同约定的使用目的。在本案中，原告并不享有法定的或者约定的合同解除权，故原告要求解除原、被告所签之租赁合同，并要求被告搬离涉案房屋的诉讼请求本院不予支持。被告是否有权更换空调被告主张，因为涉案房屋的空调比较老已经不制热，2013年10月与原告沟通后，原告进行了维修。但是，2013年11月，天气转冷，空调制热始终达不到要求。原、被告及中介都找了相应的空调维修人员上门查看，在制热调到最高温度后，房间内的温度只能达到10摄氏度左右。被告与原告沟通，要求更换空调，但一直得不到解决，原告还屏蔽了被告的微信。因天气寒冷，给被告生活造成很大不便，被告只有使用电器取暖。被告曾约原告至仲裁机构解决争议，但原告未到场，被告未在仲裁机构立案。2014年1月20日，经案外人上海绿舒机电工程有限公司检测，四台空调均已经超过了10年的使用年限，且无法维修，被告遂于2014年1月22日购买了新的空调，并于2014年1月23日拆除旧空调，安装了新空调，共花费16,630元。被告为证明自己的主张，提供：原、被告间的微信聊天记录、上海市历史天气记录、产品服务跟踪记录及收款收据、购买空调的发票和安装收据、原告代理人与中介之间的邮件、证人董某某、马某、盛某的证人证言。证人董某某到庭陈述，董某某与被告系男女朋友关系。2013年10月开始，天气就开始变冷，家里的空调无法制热，董某某就打电话给维修工，维修工说空调太老，不能维修，只能更换。房东认为空调可以维修，就找维修人员上门，但房东找的维修人员也说无法维修，所以最终没有维修。证人马某到庭陈述，自己是被告的中文老师。2013年10月份，马某白天去给被告上课感觉温度还好，到了11月份，就越来越冷。从12月份开始，马某去被告家上课，在空调开着的情况下，仍需穿着外衣。马某听被告说空调坏掉了，找过房东，但是没有用，马某就替被告写了封信寄给了仲裁机构。证人盛某到庭陈述，涉案房屋竣工十几年左右。原告委托自己公司出租涉案房屋，具体承办人是自己的员工。2013年10月底，房屋内的空调出了问题，自己公司就联系了原告，原告先是没有回复，后来回复并派人维修，但维修后空调还是不能完全制热。自己公司再与原告联系，原告派人上门查看，维修人员说空调太老无法维修，但原告不肯更换空调。在11月份，原告表示愿意更换1-2台空调，但前提是被告签署协议，以后不能麻烦原告，被告不同意，原告就未更换空调。后来，曾有民工拿了租赁合同说房子已经租给自己，要求被告搬离，盛某也赶到现场，最后通过报警才解决。因空调一直不暖，在跟原告交涉后，原告在12月份请人上门维修，当时居委会、物业均有人在场，盛某也在现场，维修人员看过后表示无法维修。当时天气很冷，虽然空调开着，但是大家都还是穿着厚外套，带着帽子。原告认为，被告向原告反映四台空调不能制热，原告已经委托中介人员于2013年10月24日进行了维修，并没有置之不理，中介人员反馈说被告已经满意。被告在11月25日提出要更换空调，11月27日，原告派人看过，维修人员认为空调开较低风速，慢慢预热是可以制热的，故被告无权更换空调。原告为此提供两份邮件予以证明。对被告提供的原、被告间的微信聊天记录真实性无异议，屏蔽被告微信是因为原告认为被告不是在沟通，而是在骚扰原告；对上海市历史天气记录真实性无异议，但认为不能证明室内的温度；对产品服务跟踪记录，表示该公司无鉴定资质，且鉴定未通知原告，不予认可；对收款收据，认为没有盖章不予确认；对发票真实性无异议，对安装收据认为没有盖章不予确认；对邮件真实性不予确认；对证人董某某、马某的证人证言，认为证人与被告间关系密切，对其陈述的客观性表示异议，且证人不是专业人员，其认为空调无法修复不具有客观性；对证人盛某的证人证言，认为盛某并不是原、被告之间的中介，其陈述内容是听来的，证明内容不足以采信。被告对原告提供的两份邮件表示真实性无法确认。本院认为，原告出租给被告使用的涉案房屋内装有四台空调，根据合同约定，空调出现问题，被告应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的7日内进行维修或者委托被告进行维修；原告逾期不维修、也不委托被告进行维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。四台空调不能制热，原告派人进行了维修，维修后，双方产生争议，原告认为可以继续使用，被告认为只能更换。关于本节事实，从原、被告提供的证据来看，本院认为，原、被告提供的邮件，因均未进行公证，且对方均不予认可，本院无法确认其真实性，故对邮件均不予采信。证人董某某、马某与被告有一定利害关系，其证人证言的证明效力较低。证人盛某作为中介公司的工作人员，其证人证言的证明力较高。结合原、被告之间的微信内容，可以证实涉案房屋内的空调在原告维修后仍无法满足正常的采暖需要，四台空调已经无法修复仅能更换，被告在多次通过发微信及委托中介等多种途径与原告沟通，要求原告更换空调未果的情况下，在隆冬季节自行更换空调，满足生活需要并无不当。由此，被告购买的四台空调归原告所有，原告应承担购买及更换空调产生的费用。对于购买及更换空调产生的费用，原告认为购买价格过高，且安装系免费，原告提供近期空调报价清单一份。被告表示空调价格有季节性变动，近期价格与购买价格没有可比性。本院认为，被告购买及更换空调的必要费用价格并未畸高，且提供了正规发票，本院对发票的证明效力依法予以采信。对被告提供的收据，因未加盖公章，亦未提供对应的发票，且原告不予确认，本院难以采信。由此，本院确认被告购买及更换空调产生的费用为15,500元。原告主张被告自行处置旧空调，要求被告支付残值2,000元，被告表示旧空调不能使用，没有价值。本院认为，旧空调作为原告的财产本身存有残值，被告自行处理旧空调，应支付原告相应的残值，参考市场上废旧空调的价格，本院酌情确认四台旧空调的残值为600元。租金减免与电费补贴被告主张，2013年10月至2014年1月的4个月内，涉案房屋内空调无法正常使用，原告应给予被告租金减免，现仅主张2014年11月至2014年1月3个月的租金减免额，共计21,000元。被告不予同意。本院认为，原告出租给被告的涉案房屋内四台空调均不能正常运行，原告未尽到保障房屋正常使用的义务，被告有权要求减免租金或者延长租赁期限，结合本案的实际情况，并考虑到可能产生的其他额外费用，本院酌情确认原告应减免的租金为10,000元。被告主张，因涉案房屋空调不能正常运行，被告使用其他电器取暖，产生超额电费5,424.40元。被告为此提供电费核查通知单一组。原告对证据真实性无异议，但对证据关联性不予确认。本院认为，被告主张的电费不能证明系因没有空调使用其他电器所致，而且本院认定原告应减免的租金时已经考虑了可能产生的其他额外费用，故被告的该项主张本院不予采纳。被告应付租金与违约金原告主张，被告应于每两个月的第一个月的20日之前支付租金，2013年9月和10月的租金，被告于2013年9月25日支付；2014年3月和4月的租金，被告于2014年3月24日支付；2014年5月和6月的租金，被告于2014年5月23日支付，被告逾期支付租金，每逾期一日，应向原告按日0.5%的标准支付违约金，故被告因逾期支付2013年9月、2014年3月、2014年5月三期租金，应支付逾期付款违约金1,680元。被告认为租金只要不逾期5天，就不需要支付违约金，故不同意支付违约金。本院认为，从违约金的标准来看，根据原告提供的街道备案的租赁合同，双方对逾期付款违约金的标准并未约定，原告要求被告按照日0.5%的标准支付违约金，本院不予支持，被告应按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。关于租金支付期间，租赁合同仅在补充条款约定从2013年11月25日后按每2个月结算一次，于当月20日之前付清，故2013年11月25日之前应支付租金的日期双方并未约定，原告主张被告因逾期支付2013年9月、10月的租金产生逾期付款违约金，本院不予支持；对2014年3月和4月的租金及2014年5月和6月的租金，被告逾期支付，应支付相应的违约金为365.87元。原告主张，被告应支付2013年11月、2014年1月两期的租金44,630元，并支付逾期付款违约金(按每日140元，从应付之日即2013年11月20日、2014年1月20日，支付至判决生效之日止)。被告认为，未付租金是因为原告一直没有解决空调问题，同意扣除空调费用、减免的租金及电费的情况下补足差额，但不同意支付违约金。本院认为，在扣除空调购买更换费用15,500元、减免租金10,000元后，被告还应支付原告租金19,130元；对于违约金，本院认为被告未支付租金事出有因，原告一直未能更换空调，被告行使先履行抗辩权，督促原告解决空调问题并无不当，故对原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告马修·里德(MATTHEWREID)应于本判决生效之日起十日内支付原告杨志弘租金19,130元；二、被告马修·里德(MATTHEWREID)应于本判决生效之日起十日内支付原告杨志弘逾期付款违约金365.87元；三、被告马修·里德(MATTHEWREID)应于本判决生效之日起十日内支付原告杨志弘旧空调残值600元；四、原告杨志弘的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,007.75元，减半收取503.88元，财产保全费473.30元，共计977.18元，由原告杨志弘负担577.18元，由被告马修·里德(MATTHEWREID)负担400元。如不服本判决，原告杨志弘、被告马修·里德(MATTHEWREID)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。代理审判员  荣琼英二〇一四年九月十七日书 记 员  蒋 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。