山西省怀仁市人民法院民事判决书（2019）晋0624民初881号原告（案外人）：王东生，男，1967年6月22日生，汉族，住山西省怀仁市云州西街119号3栋2单元502室。委托诉讼代理人：裴化军，男，北京博贤律师事务所律师。被告（申请执行人）：王恺，男，1959年2月25日生，汉族，住山西省怀仁市仁里路**楼******。委托诉讼代理人：吴悦，男，山西省怀仁市悦鹏法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：武吉，男，山西省怀仁市云中法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：葛青春，男，1960年3月12日生不详。原告王东生与被告王恺、葛青春案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王东生及其委托诉讼代理人裴化军，被告王恺的委托诉讼代理人吴悦、武吉到庭参加诉讼，被告葛青春经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。公告期间60天，不计入审限。本案现已审理终结。王东生向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销（2018）晋0624执2013号执行裁定“将该房屋以流拍价抵偿王恺的等额债权”；2.请求判令怀仁市五里滩巷20号房屋归王东生所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月24日，通过中间人段广德介绍，王东生与葛青春和案外人张文（葛青春与张文系夫妻关系）签订了《房屋买卖协议书》，约定将葛青春名下的位于怀仁市五里滩巷20号房屋转让给王东生，转让价款为450000元，王东生于当日通过现金和转账的方式支付了全部的房款给葛青春指定账户，由葛青春和张文亲笔写下收条。葛青春收款之后，将全部房产手续和房交付给了王东生占有和使用，合同履行完毕。2019年1月23日，该房的租房户突然接到了怀仁市人民法院要求王东生移交房屋的通知，王东生才知道是由怀仁市人民法院作出了（2018）晋0624执2013号裁定书，将王东生所有的房屋进行了以物抵债，作价将该房产抵顶给本案被告王恺，也就是法院主持对房屋单方面进行了新的买卖交易。王东生于2019年4月12日向怀仁市人民法院提出执行异议书，排除执行，怀仁市人民法院于2019年5月29日作出（2019）晋0624执异10号执行裁定书，裁定驳回了王东生的申请，并于2019年6月18日将裁定书送达给王东生。王东生认为，自己已对该房屋享有完整的占有、使用、收益、处分的全部权能，足以认定该房屋所有权归王东生。怀仁市人民法院裁定以物抵债的方式对葛青春欠王恺的债务进行抵账，实际上也是一种买卖关系，法院的行为也属于对集体宅基地上的房屋的处分，以物抵债与王东生出钱购买该房没有什么不同，两个行为在本案中均属于农村集体宅基地上房屋所有权的处分，且法院主持的抵账程序不合法，且没有经过葛青春、张文夫妇的同意，没有告知王东生，严重侵害了王东生的权益，故该裁定以物抵债的行为应当予以撤销，人民法院的违法行为也应当予以纠正。为维护王东生的合法权益，现向怀仁市人民法院起诉。王恺辩称，一、王东生与葛青春并没有签订合法有效的房屋买卖合同。本案中，涉案房屋的建筑用地是葛青春于2000年1月4日获批的住宅用地，该土地的使用权类型为划拨的宅基地，发放的是集体土地使用证，所以五里滩巷20号小二楼房屋应该是小产权房。王东生不是东关村本集体经济组织成员，不属于本村村民，属城镇居民。根据法律规定，小产权房不能向非本集体成员转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换，依法不能买卖。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。所以王东生与葛青春签订的房屋买卖协议书不是合法有效的房屋买卖合同。二、王东生没有合法取得该房屋的所有权。本案王东生与葛青春未办理房屋所有权转移登记手续，所以王东生并没有依法取得该房屋的所有权。三、王恺取得位于怀仁市五里滩巷20号小二楼一套的所有权是由于葛青春欠钱不还，经过法院判决，根据人民法院生效法律文书即（2018）晋0624执2013号执行裁定书取得的。综上，王东生不能证明其对位于怀仁市五里滩20号房屋享有所有权，故不能排除法院执行效力，故应依法驳回王东生的诉讼请求。葛青春未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.房屋买卖协议复印件、收条复印件各1份。王恺质证称：对房屋买卖协议有异议，房屋买卖协议是葛青春跟张文两个人的，但现在是起诉一个人，漏列一个被告。小产权房集体宅基地不可以买卖，我方认为买卖协议无效。对收条有异议，起诉状说的通过现金与转账方式交付房款打到葛青春指定账户，但现在看不到银行流水，故不认可收条。因该房屋买卖合同与借款协议同时签订，王东生与葛青春之间的基本法律关系是民间借贷，该房屋买卖合同只是王东生与葛青春、张文之间借款关系的担保，收条实际上系葛青春和张文收到的借款，且能够与王东生给本院提供的转账清单相佐证，故本院确认该房屋买卖合同和收条具有证据效力。2.秦玉荣书面证言复印件一份。王恺质证称，对秦玉荣证明有异议，没有秦玉荣身份信息，证明人身份信息不明确。对秦玉荣的证言，因其未出庭作证，故本院确认秦玉荣的书面证言不具有证据效力。3.王恺提交怀仁县人民法院2018晋06**执2013号执行裁定书，证明法院已将诉争房屋所有权转移给申请执行人王恺。王东生质证称：该执行裁定书明显违法，这套房是夫妻共同财产，且该房屋属于宅基地，根据土地管理法62条规定，一户一宅基地，并且判决的是葛青春个人，根据最高人民法院关于拍卖变卖司法解释，唯一生产生活资料不允许拍卖，葛青春只是户主而已，法院不能违法办案。根据国家目前法律及政策，最高人民法院第八次民商事会议纪要，这种房屋不能转让给城市居民，所以也可以证实（2018）晋0624执2013号执行裁定书违法无效，侵害了共有人的权利。因该裁定系人民法院作出，故确认该证据具有证据效力。4.法院调查笔录复印件一份，王恺欲证明法院工作人员调查王东生与葛青春以房抵债的情况。王东生质证称，对调查笔录有异议，只有王东生的签字，形式上不符合法律构成要件，不能客观真实反应案件情况，不符合法律规定，程序违法。经本院核实，该证据系本院执行局所作，故确认具有证据效力。5.现场播放光盘录音，王东生以此证明葛青春已将房卖给王东生了，并将该事实发短信给法院工作人员。王恺质证称时间短，音质不好，没听懂什么意思，不予认可。因该证言能与其他证据相佐证，证明葛青春将借款时所抵押房屋归王东生所有，故本院确认该证据具有证据效力。6.戈新东（又名戈勇）的证言，证明戈新东在王东生的房子里住着，2016年，戈新东的房卖了没住处，他和王东生关系好，王东生让他住在怀仁市五里滩20号，刚开始戈新东给王东生租金，后来没有钱给，王东生也没要。王恺质证称，租房关系没有租房合同，没有租金体现，是否租住本案诉争房屋现在确定不了，对证人证言不予认可。7.张美林证言，证明2017年6月张美林租王东生的房，在五里滩街20号，租了两间南房，每月200元，2018年1月份开始张美林母亲也住在那里。王恺质证称，对张美林证言没有异议。证据6、7，能够证明王东生将五里滩20号的房子于2016年租赁给戈新东、2017年租赁给张美林，且戈新东、张美林居住至今。本院确认证据6、7具有证据效力。8、段广德证言。段广德证明：我和王东生、葛青春都是朋友，在我的介绍下葛青春向王东生借款，当时写了一个借款合同和一个买卖合同，到时候葛青春给不了钱用房抵顶借款，我一手经办的，我是中间人也是担保人。葛青春找的我说用房抵账，具体时间我记不清了，借款大约在2013年，以房顶账大约五六年了。葛青春以前就住在五里滩20号，葛青春搬走把房交给王东生，葛青春说将房抵顶给王东生。王东生拿着葛青春的房本，我、葛青春、王东生还有公安局两三个人去房产科过户，房产科说农村土地不能过户，又到便民去公证，但是也不给公证。我现在联系不到葛青春，我写了详细的书面证言，证言是我亲自写的，我负法律责任，书面证言更详细，你们可以看书面证言。王恺质证称，通过段广德本人诉说及情况说明（书面证言），证明经他介绍并担保王东生与葛青春先产生借款关系，借款还不了按照借款协议约定内容以房屋抵顶借款，并且生成了房屋买卖协议，对该事情的真实性没有异议，但就他们的房屋买卖协议的合法性存在异议，他们的房屋买卖协议不符合法律规定，是一个无效协议。对证据8，段广德的证言，能够证明葛青春以房抵债的事实，且能与戈新东、张美林的证言相互印证王东生已占有葛青春名下五里滩20号房屋的事实，故本院确认该证据具有证据效力。9.夏禄功的证言，证明王东生提供的录音是葛青春和段广德的通话录音，通话内容是房给王东生顶账了。王恺质证称，不认可，因为证人不认识王东生，夏禄功是给段广德作证。因夏禄功的证言能够与王东生提交的光盘录音及其他证据形成证据链，故本院确认该证据具有证据效力。10.电费票两张，证明2017年的时候王东生已经实际占有房屋，戈新东交了葛青春名下房子的电费。王恺质证称，只能证明房还是葛青春所有，证明不了谁交了电费。因该证据不能证明系租赁人戈新东所交，故确认该证据不具有证据效力。11.转账记录1页，证明2013年12月24日，王东生通过其弟媳王玉芳的账户将借款转到段广德妻子赵丽珍的账上，段广德再从赵丽珍的账上取出交给葛青春，一共转出402750元。王恺质证称，对转账记录有异议，转款人户名不是王东生本人，收款人不是借款人，是两个互不相干的案外人的银行交易记录，不能证明王东生和葛青春的借款交易。因段广德当庭证实，段广德和葛青春都上了黑名单，如王东生把钱转到葛青春的账上，可能会被相关部门划走，故让王东生将钱打在段广德媳妇赵丽珍名下。转账记录因有段广德证言相佐证，能够证实王东生已向葛青春提供借款故本院确认该证据具有证据效力。根据当事人陈述及经审理确认的证据，本院查明事实如下：2013年12月24日，葛青春、张文向王东生借款450000元，并签订借款协议，协议约定，借款450000元，借款利息3.5分，借款期限6个月，如到时归还不了借款，借款人自愿将所抵押房屋归出借人所有，该抵押的房屋位于五里滩巷20号，产权证号为怀集用（2000）字第0090号，借款协议担保人是段广德，葛青春和张文将房产证交给王东生。葛青春、张文与王东生同时签订了房屋买卖合同，并给王东生出具了交付房款收据。借款协议签订后，王东生提供了借款，借款到期后，因葛青春无法归还，遂将其位于怀仁市五里滩巷20号（怀应路西）的房屋抵顶给王东生。王东生遂占有该房屋，并将该房屋于2016年租赁给戈新东，于2017年6月租赁给张美林，二位租户一直租住至今。2008年3月25日，葛青春因做生意向王恺借款290000元，但葛青春一直未还。2018年2月22日，王恺以民间借贷纠纷为由向本院提起民事诉讼，要求葛青春和张文归还其借款本息。本院于2018年4月11作出（2018）晋0624民初495号民事判决书，判决葛青春偿还王恺的借款本金290000元及利息。判决生效后，王恺申请执行，本院执行局通过司法拍卖平台拍卖葛青春位于怀仁县五里滩巷20号房产，该房屋因无人竞买二次流拍。本院执行局于2019年1月3日作出（2018）晋0624执2013号执行裁定书，裁定将被执行人葛青春所有的位于五里滩巷20号房产一套以二次流拍保留价作价620350元，交付申请执行人王恺抵偿620350元借款及利息，该套房屋的所有权自交付时转移给申请执行人王恺；王恺可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2019年4月12日，王东生对该房屋提出执行异议。本院执行局于2019年5月29日作出（2019）晋0624执异10号执行裁定书，裁定驳回王东生的异议请求。王东生接到该裁定后，向本院提起案外人执行异议之诉。该房屋所占土地属集体所有制土地，所有权人为怀仁县城关镇东关村。葛青春2000年1月4日，通过划拔取得该土地的使用权，并于2000年1月10日获得占地、建房批准证明。葛青春还领取了房屋所有权证。葛青春在批准、建地证明表上，职业写明是工人。王东生、王恺均为城镇居民，均非集体经济组织成员。王东生和王恺均称葛青春与张文是夫妻关系。本案认为，本案的争议焦点是：案外人王东生是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利。第一、王东生于2013年12月24日与葛青春、张文之间签订的借款协议中有关以房抵押的约定实际是葛青春、张文为其向王东生借款所作的抵押担保，属让与担保，根据2019年全国法院民商事审判工作会议纪要第70条规定，合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力，故该约定无效。双方签订的“房屋买卖协议书”，是与借款协议同时签订，实则也是为借款提供担保，基础的法律关系仍然是民间借贷。借款到期后，葛青春、张文因归还不了王东生的借款，故将葛青春名下的位于五里滩20号的房产抵顶并交付给王东生，王东生占有该房屋，双方虽未签订以物抵债的书面协议，但双方均已实际履行，只是因为该房屋所占土地属集体所有，未能过户。“以房抵债”发生在借款到期后，2016年之前，早于2019年1月3日（2018）晋0624执2013号执行裁定书作出之前，第二、王恺辩称，王东生属城镇居民，不属东关村集体经济组织成员，而本案诉争房屋所占土地属集体所有，该土地上所建房屋依法不能向非本集体经济组织成员进行转让、置换、买卖，而葛青春是工人，而非本集体经济组织成员，却通过划拨土地，自建房屋，且已经取得该土地上所建房屋的房产证。王东生也是非集体组织成员，且王东生与葛青春之间不存在转让、置换、买卖，而是以房抵债。王东生未进行办理过户手续，系因国家政策，非其本人自身原因。既然在集体所有的土地上所建的房屋，如王东生作为非集体组织成员不能“以房抵债”，那么王恺作为非集体经济组织成员申请法院强制执行，以抵借款，则相互矛盾。第三，如本案诉争房屋系葛青春与张文的共有财产，则葛青春、张文以此房抵顶其对王东生的共同债务，则合情合理，但王恺与葛青春之间的债务，本院作出的（2020）晋0624民初495号民事判决中，只判决葛青春一人承担。以葛青春一人承担之债，却用葛青春与张文的共同财产抵顶，有失偏颇。综上，王东生对诉争房屋享有排除申请人申请执行的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：一、不得执行怀仁市五里滩巷20号房产，产权证号为：怀集用（2000）字第XXXX号。二、驳回王东生其他诉讼请求。案件受理费8050元（王东生已预交），由王恺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。审 判 长 武斌彬人民陪审员 彭慧敏人民陪审员 刘 婕 二0二0年七月九日书 记 员 任志华