上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3863号上诉人（原审被告、反诉原告）上海木得利屋食品销售有限公司，注册地上海市长宁区XX路XX号XX层XX商铺，住所地上海市虹口区XX路XX号XX室。法定代表人许海南，执行董事。委托代理人许海青，该公司职员。委托代理人高珏敏，上海市联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海达昌超市有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号。法定代表人毕仲仁，董事长。委托代理人毕容，公司经理。委托代理人朱宇坚，上海市中炀律师事务所律师。上诉人上海木得利屋食品销售有限公司（以下简称木得利屋公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第8299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭,于2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人木得利屋公司之委托代理人许海青、高珏敏,被上诉人上海达昌超市有限公司（以下简称达昌公司）之委托代理人毕容、朱宇坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2009年10月30日，达昌公司与上海A股份有限公司就上海市浦东新区XX路XX号商铺签订了《上海市房屋租赁合同》，租期自2009年12月1日起至2015年3月31日止。之后，达昌公司将上述房屋中面积约80平方米的部分房屋转租给木得利屋公司，并与之签订了《商铺转租合同》。2014年12月11日，达昌公司发函给木得利屋公司，要求其在合同到期前搬离房屋。2014年12月29日，达昌公司再次发函给木得利屋公司，称若木得利屋公司认为合同期限为8年，应提供相应证据予以证明，否则应于合同到期前搬离房屋。之后，木得利屋公司未能搬离房屋。2015年1月8日、20日、22日，双方因承租问题多次发生纠纷，达昌公司对系争房屋实施了停水停电。2015年1月，达昌公司诉至法院，要求判令：1、木得利屋公司搬离承租房屋；2、木得利屋公司按照月租金30,526元的两倍，支付自2015年1月5日起至实际搬离之日止的房屋使用费（实际结算时应扣除木得利屋公司已支付的费用）；按1,500元/月支付自2015年10月1日起至实际搬离之日止的物业管理费；3、木得利屋公司赔偿因其过错导致达昌公司受到的行政处罚损失11,000元；4、本案的诉讼费、鉴定费由木得利屋公司承担。之后，木得利屋公司提起反诉，要求判令：1、达昌公司立即办理“食品现制现售”的上海市餐饮服务许可证以及向工商局申请增加“食品现制现售”和“预包装食品”的经营范围；2、达昌公司赔偿经济损失27,329元；3、达昌公司开具5年的租赁费、物业管理费、水电费发票；4、反诉费由达昌公司承担。2015年5月15日，达昌公司注销了其经营范围内的“预包装食品”项目。2015年5月25日，上海市浦东新区市场监督管理局以系争房屋在营业执照无面包糕点现制现售经营范围的情况下经营面包糕点的现制现售业务为由，对达昌公司出具行政处罚决定书，对其罚款11,000元。原审中，经达昌公司、木得利屋公司一致确认，2015年1月5日之前的租金已结清，之后木得利屋公司支付费用为277,530.51元，物业管理费支付至2015年9月30日，支付保证金55,000元。原审审理中，木得利屋公司明确租金及物业管理费的开票金额为1,960,646.06元，水电费的开票金额为765,151.68元，消防费开票金额为18,000元。达昌公司表示同意开具租金、物业管理费及房屋占有使用费共计金额为1,960,646.06元的发票以及除消防费18,000元外的金额为765,151.68元的水、电费发票。原审中，达昌公司、木得利屋公司分别提供一份《商铺转租合同》，两份合同除合同第3-1条、第4-2条外，其他合同条款基本一致。其中达昌公司提供合同的第3-1条约定：甲、乙双方约定，甲方于2010年2月1日向乙方交付该房屋。装修免租期为2个月，房屋租赁期自2010年2月1日起至2015年1月5日（加盖毕容个人章）止。第4-2条约定：租赁期起第一年每月租金为26,000元；第二年每月租金为27,050元；第三年每月租金为28,153元；第四年每月租金为29,310元；第五年每月租金为30,526元。木得利屋公司提供的合同第3-1条约定：甲、乙双方约定，甲方于2010年2月1日向乙方交付该房屋。装修免租期为2个月，房屋租赁期自2010年2月1日起至2018年1月31日止。第4-2条约定：租赁期起第一年每月租金为26,000元；第二年每月租金为27,050元；第三年每月租金为28,153元；第四年每月租金为29,310元；第五年每月租金为30,526元；第六年每月租金为31,802元；第七年每月租金为33,142元；第八年每月租金为34,549元。双方合同第4-1条约定：该房屋每月物业管理费为1,500元。第5-1条约定：甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时即本合同签署5日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为第一年租金的2个月的租金加两个月的物业管理费即55,000元。……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第7-1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，则乙方应按租赁期结束之历月的租金标准继续向甲方双倍支付相应的使用费，并继续按本合同约定支付管理费、公共事业费用和其他费用，除此之外乙方还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。补充条款（单独一页即最后一页，双方均确认真实性）第1条约定：甲方需提供乙方生产经营面包和蛋糕所需要的营业执照、卫生许可证，保证乙方能正常生产和经营。由于乙方自行原因（如装修不符合要求）而不能取得生产经营面包和蛋糕所需要的营业执照、卫生许可证，责任由乙方全部承担。第2条约定：乙方享受超市内生产、销售面包的独家代理经营权以及蛋糕的经营权。第3条约定：租赁期满后乙方有优先续租权。毕容在合同尾部即补充条款页尾出租方达昌公司处加盖个人章，木得利屋公司在承租方处加盖公章，并由其法定代表人签字。对于上述两份合同，达昌公司及木得利屋公司均否认对方提供合同除最后一页外的真实性，称其是伪造的。后经达昌公司、木得利屋公司分别申请，原审法院依法委托了司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对两份合同进行了司法鉴定。2015年8月4日，该鉴定单位针对两份合同分别出具了鉴定意见书，鉴定结论为：未发现达昌公司提供合同最后一页补充条款即双方签章页与其他页上打印体字迹存在非一次制作形成的现象。木得利屋公司提供合同最后一页补充条款即双方签章页与其他页上打印体字迹不是一次制作形成。鉴定费共计2万元，达昌公司、木得利屋公司各支付1万元。对于该两份鉴定报告，达昌公司表示无异议，木得利屋公司表示存有异议，认为委托事项存在误导，鉴定方法也存在瑕疵，应做形成时间的鉴定。原审中，达昌公司提供其向花木派出所调取的大房东处备份的转租合同，证明双方发生纠纷后，派出所要求大房东提供备份合同，之后大房东将该合同提供给派出所，该合同租赁期限与达昌公司提供的一致。对此，木得利屋公司表示真实性无法确认，即使是在大房东处备案的，也是达昌公司在隐瞒其的情况下，单方去交给大房东的。原审中，木得利屋公司提供照片、损失清单、销售发票、进货发票、发货单等，证明2015年1月8日、20日、22日达昌公司突然强行关闭木得利屋公司经营的面包店，强行停水停电，造成其无法经营、物品报废，损失达26,263元；达昌公司恶意销售万贺面包，与其进行不正当竞争，其取证购买面包花费1,066元。对此，达昌公司表示停水停电的事实是有的，但此时双方合同已到期，该损失与本案无关联性。原审中，达昌公司表示合同版本是其提供的，当时其拿了2份合同过去，签订合同的时候有毕容及其先生、许海南、味某某在场，签订合同时木得利屋公司的工作人员发现租赁期限写成2014年了，后来当场就改成了2015年，并加盖了毕容的私章。停电时间上，有一次停了1个小时左右，有一次很短，有一次停电时间很长。木得利屋公司先表示转租合同版本是达昌公司提供的，后又称双方就补充条款达成一致后，是其将转租合同及补充条款打印出来，交由达昌公司盖章。停电时间上，一次停了一天，一次停了三个半小时，一次停了五个半小时。原审认为，本案争议焦点双方履行的是达昌公司提供的转租合同还是木得利屋公司提供的转租合同？从达昌公司及木得利屋公司陈述来看，双方均未否认转租合同最后一页与其他页非一次打印而成，而双方在确认两份转租合同最后一页真实性的情况下，也均未提及其他页在打印上与最后一页的区别，依常理两者应为一次打印而成，但从鉴定结论来看，达昌公司提供的合同与上述说法相印证，而木得利屋公司提供的合同与上述说法相悖，结合达昌公司在大房东处备份的转租合同，其与达昌公司提供的合同约定也为一致，故法院采信达昌公司提供的转租合同。该合同经双方签章确认，系达昌公司、木得利屋公司真实意思表示，内容合法有效，双方应按约履行。合同名称明确为商铺转租合同，合同内容对租赁期限、租金标准及支付方式、到期后返还等进行了具体约定，双方关系应属房屋租赁关系，木得利屋公司以合同补充条款第1、2条约定辩称双方属承包经营关系，法院不予采纳。合同到期后，木得利屋公司应将承租房屋返还。达昌公司要求木得利屋公司搬离承租房屋并支付搬离之前的房屋使用费及物业管理费，法院予以支持。就房屋使用费的标准，合同约定按租赁期结束之历月租金标准的双倍，该约定实为违约金的约定，考虑到该约定标准过高，法院根据木得利屋公司的意见并结合本案实际情况予以酌情降低，但木得利屋公司已支付的使用费应予扣除。达昌公司在将房屋转租木得利屋公司的同时，将营业执照也出借给木得利屋公司使用，应属违法行为，之后达昌公司注销了“预包装食品”等经营范围，而由于木得利屋公司在合同到期后未及时搬离，致使达昌公司因超出经营范围经营受到行政机关的处罚，对此双方均有责任，法院酌定双方各自承担行政处罚金额的一半。借用执照的行为本属违法，且双方合同也已到期终止，木得利屋公司以合同未到期为由要求达昌公司立即办理“食品现制现售”的上海市餐饮服务许可证以及向工商局申请增加“食品现制现售”和“预包装食品”的经营范围，法院不予支持。虽木得利屋公司在合同到期后未能及时搬离房屋，已属违约，但达昌公司在合同无约定的情况下擅自实施断电行为，也存在不当，考虑到木得利屋公司系经营面包生意，法院综合双方责任、停电时间以及木得利屋公司提供的损失证据酌情确定达昌公司的赔偿数额。木得利屋公司要求达昌公司赔偿其为调查达昌公司不正当竞争的花费1,066元，不具有法律依据。木得利屋公司要求达昌公司开具租赁费、物业管理费、水电费等发票，达昌公司对此表示同意，法院可据此判决。就消防费的开票主张，非木得利屋公司反诉的请求范围，达昌公司也不同意开具，法院不予处理。达昌公司要求将木得利屋公司支付的保证金抵扣欠付费用，并无不当。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，于二○一五年九月三十日作出判决:一、木得利屋公司应于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号内的承租房屋；二、木得利屋公司应于判决生效之日起三十日内按每月45,789元支付达昌公司自2015年1月6日至木得利屋公司实际搬离之日止的房屋使用费【实际结算时应扣除木得利屋公司已支付的使用费277,530.51元及保证金55,000元】；三、木得利屋公司应于判决生效之日起三十日内按每月1,500元的标准支付达昌公司自2015年10月1日至实际搬离之日止的物业管理费；四、木得利屋公司应于判决生效之日起三十日内赔偿达昌公司行政处罚损失5,500元；五、达昌公司应于判决生效之日起三十日内赔偿木得利屋公司经济损失1万元；六、达昌公司应于判决生效之日起三十日内向木得利屋公司开具金额为1,960,646.06元的租金、物业管理费及房屋占有使用费发票以及金额为765,151.68元的水、电费发票；七、驳回木得利屋公司要求达昌公司立即办理“食品现制现售”的上海市餐饮服务许可证以及向工商局申请增加“食品现制现售”和“预包装食品”经营范围的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费563元，减半收取计281.50元，反诉案件受理费（已减半收取）241元，鉴定费2万元，以上共计20,522.50元，由达昌公司负担50元，木得利屋公司负担20,472.50元。判决后，木得利屋公司不服，上诉于本院，诉称:双方的合同明显经过反复蹉商而形成，不可能一次制作完成，被上诉人提供的合同的排版、格式均有问题，然原审法院却直接予以认定；被上诉人转租房屋未得到大房东的同意；双方约定“现制现售”的经营内容，然被上诉人欺骗上诉人，导致上诉人无法实现合同目的，合同应为无效；原审适用的使用费标准没有依据，且上诉人没有违约，不应适用双倍支付的标准；工商局因被上诉人没有“现制现售”的经营内容而作出处罚，该部分损失应全部由被上诉人承担；被上诉人停水停电、强行封门，造成上诉人三天无法营业且有原材料的报废；被上诉人在超市内销售万贺品牌的面包，影响了上诉人的独家经营权，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、四、五、七项，改判其按照每月31,802元的标准支付房屋使用费，被上诉人赔偿经济损失27,329元，被上诉人立即办理“食品现制现售”的上海市餐饮服务许可证及向工商局申请增加“食品现制现售”和“预包装食品”的经营范围。被上诉人达昌公司辩称:鉴定意见足以证明被上诉人提供的合同是真实的，而上诉人却提供了一份伪造的合同；被上诉人征得产权人的同意而转租；被上诉人的食品流通许可证中有“现制现售”的内容；被上诉人共停电三小时；被上诉人在本案双方间合同到期后出售万贺品牌的面包，而独家经营权系针对合同期限内，故不同意上诉请求。二审中，上诉人坚持认为合同无效，但同意返还房屋，主张需要合理的搬离期，即春节后三个月；被上诉人认为其已给予合理的期限，上诉人系故意拖延时间，故不同意上诉人所述的搬离期限。二审中，上诉人出示下列材料：1、双方的营业执照各一份，旨在证明被上诉人没有“现制现售”的经营范围；2、食品现制现售办理餐饮服务许可证所需材料，旨在证明被上诉人从未购得任何设备，不可能申请到“现制现售”的证照。被上诉人发表如下质证意见：证据1：上诉人营业执照不属于新证据，被上诉人营业执照具有真实性，但不能证明上诉人之观点；证据2：不属于新证据，不能证明上诉人之观点。本院确认两份营业执照具有真实性，同时认为上诉人出示的证据2为复印件，不予确认。被上诉人则出示2015年3月25日、2016年1月20日的食品流通许可证各一份，旨在证明其从未注销“预包装食品”的项目；上诉人认可材料的真实性，并认为两份许可证恰恰证明被上诉人始终没有“现制现售”的经营内容。本院确认该两份材料的真实性，有证据效力。经本院审理查明，2009年10月30日，上海B有限公司与上海市A股份有限公司就上海浦东新区XX路XX号商铺签订《上海市房屋租赁合同》一份；原审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方分别出示了一份《商铺转租合同》，合同对于租期约定不同，原审中司法鉴定意见足以证明达昌公司出具的合同具有真实性，达昌公司关于其提供的合同系真实的辩解理由，有事实依据，本院予以采纳。本院注意到，涉讼《商铺转租合同》于C（上海）有限公司备案，并且，现有证据均未反映出大房东对于达昌公司的转租行为持有异议，因此，木得利屋公司关于达昌公司未得到大房东同意而转租的上诉理由，本院难认采纳。鉴于本案双方间的租赁合同已到期，故原审判决木得利屋公司搬离，并无不妥，可予维持。并且，本院认为，原审判决已给予木得利屋公司合理、充分的搬离期，故其相关上诉请求，显难成立。本案中，木得利屋公司主张达昌公司的经营范围中没有“现制现售”内容，违反合同约定；达昌公司则认为其原营业执照中“散装食品（直接入口食品、含熟食卤味）”即指“现制现售”，后合同到期后变更的营业执照不再有此表述，但有“食品流通”的经营范围。本院注意到，涉讼合同约定：木得利屋公司承诺，租赁该房屋作为面包蛋糕房的生产和销售基地使用，经营范围限于现制现售面包和蛋糕；达昌公司需提供木得利屋公司生产经营面包和蛋糕所需要的营业执照、卫生许可证、保证木得利屋公司能正常生产和经营。由于木得利屋公司自行原因（如装修不符合要求）而不能取得生产经营面包和蛋糕所需要的营业执照、卫生许可证、责任由木得利屋公司全部承担。二审中，木得利屋公司陈述其实际经营内容为现制现售面包，经营期间并无工商等相关部门提出异议，直至本案诉讼其才知晓达昌公司并无“现制现售”的经营范围。本院还注意到，上海市浦东新区市场监督管理局的行政处罚决定的时间为2015年5月25日，为双方租期届满后。综上而言，本院认为，借用证照本系违法行为，在租期届满后，达昌公司变更经营范围后，木得利屋公司继续占用涉讼商铺经营而产生的行政处罚损失，双方均有责任，原审判决其各半承担，公平合理，应予维持。鉴于租期届满，木得利屋公司再行要求达昌公司增加经营范围，于法无据，不予支持。至于木得利屋公司关于达昌公司经营万贺面包，影响其独家经营权之主张，二审中，木得利屋公司确认2013年万贺品牌面包曾进场，但为其所阻止，未能销售，2015年1月，又大规模进场，本院认为，依木得利屋公司之自述，万贺品牌面包进场时间为本案双方间的合同租期届满后，故不构成对双方约定之独家经营权之影响或损害。达昌公司擅自断电确有不当，原审综合考虑违约情节、停电时间等而酌定之损失赔偿额，合理妥当。综上所述，木得利屋公司关于撤销原审判决主文第一、二、四、五、七项，改判其按照每月31,802元的标准支付房屋使用费，达昌公司赔偿经济损失27,329元，达昌公司立即办理“食品现制现售”的上海市餐饮服务许可证及向工商局申请增加“食品现制现售”和“预包装食品”的经营范围的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币804元，由上诉人上海木得利屋食品销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年四月二十一日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……