呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1090号上诉人(原审被告、反诉原告)：聂景全，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人(原审被告、反诉原告)：于明侠，女，无固定职业，住呼和浩特市。二上诉人委托诉讼代理人：郝旭，内蒙古法易律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：乔华，内蒙古法易律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：林凤玉，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审第三人）：雷志明，男，个体工商户，住呼和浩特市。上诉人聂景全、于明侠因与被上诉人林凤玉、雷志明房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人聂景全，于明侠及其委托诉讼代理人郝旭、乔华，被上诉人林凤玉，被上诉人雷志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂景全、于明侠上诉请求：1、判令撤销一审法院判决第二项、第三项；2、判令林凤玉返还聂景全、于明侠已支付的首付款57500元；3、判令林凤玉双倍返还聂景全、于明侠购房定金10000元；4、判令雷志明返还居间费用10000元；5、判令林凤玉、雷志明共同赔偿聂景全、于明侠的房价上涨损失30320元；6、判令林凤玉、雷志明承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清。林凤玉在签订《购房契约书》时未履行告知与释明义务，违背了诚实信用原则。该小区为老旧小区，多年来水压不稳一直无水,在签订合同后并未组织我方检查验收更未得到我方当事人确认同意,其故意隐瞒房屋无水的事实具有重大过错。聂景全、于明侠终止银行贷款办理手续、未付购房款的原因是聂景全、于明侠对林凤玉不全面履行自己义务的抗辩,而非无力还贷。聂景全、于明侠行为并无不当且无过错。一审法院适用法律错误。一审法院认定事实不清,在违约责任没有划清的情况下不公正的对聂景全、于明侠错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条之规定作出错误判决。林凤玉未充分履行先合同的告知、释明义务,如果其事先告知聂景全、于明侠房屋水压不足,无法满足日常供水需求的真实情况,聂景全、于明侠不论价款高低是绝对不会签购房协议的，交易失败的责任不在聂景全、于明侠。一审法院颠倒了聂景全、于明侠和林凤玉先履行义务的顺序,责任不分,错误适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定作出错误判决。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款、第四百二十七条之规定可知,由于居间人并未促成合同成立,合同解除后作为居间人应当返还居间费用,否则构成不当得利。林凤玉辩称，双方签订的《购房契约书》合法有效，因聂景全、于明侠拒绝支付剩余购房款致使合同目的无法实现，林凤玉有权解除协议。林凤玉配合完成了过户手续，聂景全、于明侠拒绝在贷款手续上签字，林凤玉委托律师向聂景全、于明侠送达要求其限期付款的“律师函”，但其明确表示拒绝履行，林凤玉有权请求解除合同。聂景全、于明侠是违约方，其辩称房屋无水的理由没有依据，聂景全、于明侠在看房时已对房屋进行了全面了解，林凤玉邀请居委会现场查看后出具证明，涉案房屋的自来水能正常使用。双方已完成过户手续，房屋归聂景全、于明侠所有，房屋交付使用后的风险由买受人承担。聂景全、于明侠拒绝履行担保贷款合同导致双方房屋买卖合同不能继续履行，故其应承担赔偿责任。聂景全、于明侠主张林凤玉与雷志明存在恶意串通无依据。雷志明系居间人，中介费由双方共同承担，居间人不存在偏袒任何一方的情况。林凤玉至今未收到全部购房款，林凤玉才是受害者，聂景全、于明侠未举出任何证据证明林凤玉与雷志明存在恶意串通情况。聂景全、于明侠的违约事实明确，其应承担林凤玉第一次支付的过户费2500元及本次需完成往回过户的全部费用，聂景全、于明侠所交的定金5000元不应退还。雷志明辩称，聂景全、于明侠及家人多次看房后，在认可水、电、暖齐全的情况下，签订了三方协议并交付了订金。在办理按揭贷款手续过程中，因聂景全、于明侠夫妻的银行流水不合格，又添加其儿子作为共同借款人才通过银行审批流程。聂景全、于明侠夫妻租住的房屋要拆迁，我和林凤玉沟通，林凤玉同意在办理房屋过户前将房屋交付聂景全、于明侠使用，聂景全、于明侠在取钥匙时我明确告诉他们，如果房屋有什么特殊情况提前说明，不要等过了户产生不必要的麻烦。过户当日，买方交付了过户费和中介费，过户完毕后我多次催促买方办理房产抵押贷款手续，买方先是推脱没有时间办理，后来又说房子没有水。买方在此期间购买了加压泵提水没有效果，卖方通过自来水公司了解到，由于夏季园林绿化用水的原因造成自来水水压不足，还有买方使用加压泵不当的原因，后经专业人员操作，现自来水能正常使用。老旧小区水压不足是通病，不存在欺骗行为。在这期间，有第三方要购买此房，我和买方聂景全沟通，聂景全说要10万元，第三方不买了。林凤玉说如果聂景全不要房屋就过户回来，过户费用由聂景全承担，聂景全不同意。我为促成买卖双方的交易付出劳动，买方应加倍支付我中介费。林凤玉向一审法院起诉请求：1、解除聂景全、于明侠与林凤玉之间的商品房买卖合同；2、判令聂景全、于明侠配合林凤玉完成过户手续，并承担全部过户费用；3、判令聂景全、于明侠赔偿因其违约造成林凤玉办理房本过户损失费2500元、房租损失2000元；4、判令林凤玉无需退还聂景全、于明侠购房定金5000元；5、本案的诉讼费用由聂景全、于明侠承担。聂景全、于明侠向一审法院提出反诉请求：1、请求撤销双方之间签订的《购房契约书》；2、判令林凤玉承担聂景全、于明侠配合其完成过户手续的全部过户费用；3、判令林凤玉与雷志明共同赔偿聂景全、于明侠因其欺诈行为导致聂景全、于明侠在此期间因房价上涨所造成信赖利益的损失共计100320元；4、判令林凤玉双倍返还聂景全、于明侠购房定金10000元；5、判令林凤玉返还聂景全、于明侠已支付的首付购房款57500元；6、判令雷志明返还居间（中介服务）费用10000元；7、判令林凤玉承担聂景全、于明侠律师费8000元；8、判令本案的全部诉讼费用由林凤玉承担。一审法院认定事实：2018年1月8日，林凤玉与聂景全、于明侠签订了《购房契约书》，该协议约定聂景全、于明侠购买林凤玉位于新城区东影北路北二小区4-3-9号房屋，建筑面积58.3平米，房屋售价39万元，同时约定聂景全、于明侠以按揭贷款的方式购买该房屋。聂景全、于明侠在向林凤玉支付了首付款57500元后，2018年4月9日，林凤玉为了配合聂景全、于明侠贷款将房屋过户到聂景全、于明侠名下并已交付房屋，在过户手续完成且贷款手续将基本完成时，聂景全、于明侠以自来水不通用、水不便利为由拒绝在房屋放贷手续上签字，造成林凤玉无法及时拿到全部购房款，经多次沟通，聂景全、于明侠明确表示拒绝履行合同。林凤玉认为合同目的无法实现，诉至法院。聂景全、于明侠同意解除合同，但认为林凤玉违约并提出反诉要求林凤玉赔偿。一审法院认为,林凤玉与聂景全、于明侠签订的《购房契约书》是双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定履行各自的权利义务。林凤玉已经依约定履行了合同约定的义务，聂景全、于明侠应当按照约定支付林凤玉款项，不付或不完全付都构成违约，应当承担违约责任。由于林凤玉过户是为了协助聂景全、于明侠贷款，是二手房贷款必须的一个程序，且庭审中，双方均表示不再继续履行合同，故对于双方签订的《购房契约书》予以解除，由于在该买卖过程中，林凤玉并无过错，造成合同不能继续履行的原因在于聂景全、于明侠，故聂景全、于明侠应当承担林凤玉因此造成的损失。林凤玉诉请判令聂景全、于明侠配合林凤玉完成过户手续，并承担全部过户费以及赔偿过户损失费2500元的诉求，予以支持。由于聂景全、于明侠违约，依法林凤玉无需退还聂景全、于明侠购房定金5000元。林凤玉请求的房租损失2000元，由于证据不足，不予支持。用水不畅并非解除合同的必要条件，故聂景全、于明侠的辩解以及反诉请求缺乏依据，不予支持。综上所述，林凤玉的诉讼请求，合理合法，予以支持。聂景全、于明侠的反诉请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除林凤玉与于明侠于2018年1月8日签订的《购房契约书》；二、于明侠、聂景全于判决生效后三十日内协助林凤玉将位于呼和浩特市新城区东影北路北二小区4号楼5层3单元9号房屋（房权证号为（2018）呼和浩特市不动产权第0020559、（2018）呼和浩特市不动产权第0020558）过户给林凤玉，过户的相关费用由于明侠、聂景全承担；三、于明侠、聂景全于判决生效后三十日内给付林凤玉办理房本过户损失费2500元；四、驳回林凤玉其他诉讼请求；五、驳回于明侠、聂景全的反诉请求。案件受理费125元（林凤玉已预交）、反诉费2008元（聂景全、于明侠已预交），由聂景全、于明侠承担。二审期间，聂景全、于明侠新出示两组证据，第一组为视频光盘，拟证明涉案房屋所在小区及涉案房屋无法正常用水；第二组为自动取水泵照片，拟证明林凤玉承认涉案房屋无水且为聂景全、于明侠提供取水泵，让聂景全、于明侠以此方式取水。林凤玉、雷志明对两组证据真实性及拟证明的问题均不认可。本院对聂景全、于明侠二审新出示的证据的真实性无法确认，不予采信。林凤玉庭审后提供一组证据为视频光盘拟证明涉案房屋有水。聂景全、于明侠对该组证据真实性、证明的目的均不认可。本院对该组证据真实性无法确认，不予采信。雷志明新出示一组证据为聊天记录，主要记载了雷志明和聂景全、于明侠夫妻的儿子围绕涉案房屋如何过户回原房主进行的交流。聂景全、于明侠对该组证据真实性认可，但认为与本案无关。雷志明出示的证据系聂景全、于明侠的的儿子与雷志明的对话，其对话内容未涉及本案诉争房屋未能交易成功的原因，该证据与本案无关，不予采纳。二审经审理查明，本案诉争房屋所在小区属老旧小区，本案诉争房屋位于五楼，需安装加压泵进行取水。在本案涉案合同签订前，雷志明带聂景全、于明侠曾两次看过本案涉案房屋，当时房屋内水龙头坏了，被板子压着，雷志明陈述当时水龙头在滴水，房屋是有水的，聂景全、于明侠主张房屋水龙头坏了，没有水。于明侠陈述于2018年1月8日签合同当天交付林凤玉定金5000元，林凤玉认可其收到定金5000元。2018年1月10日，聂景全、于明侠存入托管账户65000元。雷志明陈述该65000元属首付款，首付款是浮动的，因为聂景全、于明侠想多贷点款，二手房的贷款流程是先申请贷款，贷款审批通过后再过户，拿到房本后再签订贷款合同。各方当事人对二手房贷款流程均无异议。林凤玉提供的房屋交易产权确认书（转让）上载明的申请人于明侠、聂景全，时间为2018年4月9日。林凤玉提供的不动产权证显示权利人为聂景全、共有人为于明侠，日期为2018年4月11日。《个人住房（商业用房）借款合同》中载明的借款人为于明侠、聂景全、聂艳宇，贷款人为中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部，合同落款时间为2018年4月18日。聂景全陈述过户当日其与雷志明在去房产局的路上曾向雷志明提到房屋没水的事情，并提出5000元定金不要了，雷志明还让再拿出16000元，到了房产局见到林凤玉也说提到房屋没有水的事情，林凤玉说给买个泵就能提上水了，过户签字完成后，托管账户解冻，林凤玉和雷志明把里面的钱分了。雷志明陈述其将65000元中的12500元取走，剩余是林凤玉的钱，12500元包括中介费10000元和2500元过户费，雷志明收取了聂景全、于明侠10000元中介费，该笔费用中包含了合同约定的聂景全、于明侠应支付的过户费2500元，预计过户费用大约需要5000元，双方各承担2500元，实际过户费用在4800元左右。林凤玉陈述至今未将账户中剩余的钱取走，认可雷志明所说的关于12500元的陈述。聂景全、于明侠对雷志明收取其10000元的事实无异议。雷志明陈述聂景全是在过完户回来的路上向其提到房屋没水的事情的，16000元是房本在一年内再次过户产生的费用。林凤玉陈述聂景全、于明侠并未在房产局过户时向其提过房屋没有水的事情。聂景全陈述其在2018年4月15日自行购买了水泵进行提水，没有提上来水，雷志明在2018年4月16日给送过来水泵。雷志明陈述林凤玉在过户之后的两三天交给雷志明一台水泵，雷志明当日就交给了买房人。二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：购房合同解除后，如何确定责任承担。上诉请求包括：1、判令撤销一审法院判决第二项、第三项；2、判令林凤玉返还聂景全、于明侠已支付的首付款57500元；3、判令林凤玉双倍返还聂景全、于明侠购房定金10000元；4、判令雷志明返还居间费用10000元；5、判令林凤玉、雷志明共同赔偿聂景全、于明侠的房价上涨损失30320元。民事主体从事民事活动应本着民事活动的性质、目的和交易习惯各自尽到通知、协助、注意等义务。本案诉争房屋属老旧房屋，买卖双方当事人及居间人对此事实均知晓，在交易过程中更应尽到各自的告知、注意等义务。本案诉争房屋属老旧小区房屋，房屋又位于五楼，不能正常取水，需要通过加压泵进行取水，是事实。房屋的水电暖等使用情况是房屋的应具备的基本使用功能。作为买方的聂景全、于明侠在买房前虽对房屋进行查看，对本案诉争房屋属老旧房屋也知情，但对房屋基本的用水情况未进行详细核实，未尽到谨慎的注意义务。作为卖方的林凤玉也应将涉案房屋各项水电暖等基本情况详细告知居间人。而作为居间人的雷志明，属于促成交易的第三方，在交易过程中，买卖双方不能直接联系，主要通过居间人进行沟通，雷志明系房产中介公司的负责人，其应在交易过程中应发挥专业中介的作用，通过卖方及实地查看等方式对涉案房屋进行详细了解，并向买方详细介绍房屋的基本情况。本案中，各方当事人对涉案房屋属老旧小区房屋的事实均不持异议，对用水困难理应有一定的预估和判断，但各方对用水困难的程度均没有明确详细的了解或告知，致使买卖双方日后产生矛盾，并无法继续履行合同。对此各方当事人均负有一定的责任。现买卖双方均对一审法院认定的解除双方所签订的《购房契约书》没有争议，二审对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖双方的《购房契约书》已解除，聂景全、于明侠主张林凤玉应返还基于《购房契约书》取得的首付款57500元，庭审中林凤玉也表示愿意返还，故对聂景全、于明侠要求判令林凤玉返还聂景全、于明侠已支付的首付款57500元的诉讼请求予以支持。需要说明的是，从二审查明的事实来看，本案诉争房屋的首付款应为65000元，定金为5000元，林凤玉从65000元中支付中介的12500元属林凤玉支付居间方的中介费和合同约定的过户费。聂景全、于明侠要求返还57500元首付款的数额未超过65000元，故二审予以支持。同时，林凤玉也应退还聂景全、于明侠购房定金5000元。关于林凤玉诉请判令聂景全、于明侠配合林凤玉完成过户手续，并承担全部过户费以及赔偿过户损失费2500元的诉求，此属林凤玉确定的损失。办理二手房贷款手续确需进行过户，从二审查明的事实来看，不论签订合同时买卖双方及中介方是否就老旧房屋取水问题进行过交涉，但聂景全、于明侠在过户前已获知房屋存在取水不能的情形下，却未延缓过户，并就房屋用水情况进行进一步确认，仍办理了过户手续，造成过户费的损失，该项损失理应由聂景全、于明侠承担。故二审对林凤玉该项诉讼请求予以支持，聂景全、于明侠关于该项上诉请求不能成立。作为居间人的雷志明未促成买卖双方的交易，其应返还聂景全、于明侠支付的居间费，聂景全、于明侠支付给雷志明的费用10000元中包含2500元的过户费，实际的中介费应为7500元，故二审支持雷志明返还聂景全、于明侠7500元中介费的诉讼请求。关于判令林凤玉、雷志明共同赔偿聂景全、于明侠的房价上涨损失30320元的诉讼请求，因该项损失无确实充分的证据佐证，且此次房屋交易不成的原因各方均有一定的责任，故对该项诉讼请求不予支持。综上，聂景全、于明侠部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3756号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项，即：“一、解除原告林凤玉与被告于明侠于2018年1月8日签订的《购房契约书》；二、被告于明侠、聂景全于判决生效后三十日内协助原告林凤玉将位于呼和浩特市新城区东影北路北二小区4号楼5层3单元9号房屋（房权证号为（2018）呼和浩特市不动产权第0020559、（2018）呼和浩特市不动产权第0020558）过户给原告林凤玉，过户的相关费用由被告于明侠、聂景全承担；三、被告于明侠、聂景全于判决生效后三十日内给付原告林凤玉办理房本过户损失费2500元；四、驳回原告林凤玉其他诉讼请求”；二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3756号民事判决第五项；三、林凤玉于本判决生效后三十日内返还聂景全、于明侠已支付的首付款57500元；四、林凤玉于本判决生效后三十日内返还聂景全、于明侠已支付的购房定金5000元；五、雷志明于本判决生效后三十日内返还聂景全、于明侠已支付的居间费用7500元；六、驳回于明侠、聂景全的其他反诉请求。一审案件受理费125元（林凤玉已预交），由聂景全、于明侠负担75元，由林凤玉负担50元；一审案件反诉费2008元（聂景全、于明侠已预交），由聂景全、于明侠负担1205元，由林凤玉负担803元。二审案件受理费2008元，由聂景全、于明侠负担1205元，由林凤玉负担803元。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 苏 毅二〇一九年七月十九日书记员 乌日汗