上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1900号原告上海华晓物业管理有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人戴晓静，总经理。委托代理人承运德，男。被告上海佳安置业有限公司，住所地上海市崇明县崇明工业园区。法定代表人吴中枏，董事长。委托代理人朱元星，男。委托代理人秦仲嘉，上海市华亭律师事务所律师。原告上海华晓物业管理有限公司诉被告上海佳安置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员史捷独任审判。被告上海佳安置业有限公司在递交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2015年12月1日作出驳回其管辖权异议的裁定。被告上海佳安置业有限公司不服该裁定提起上诉，上海市第一中级人民法院经审查，于2016年1月26日作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年3月14日、3月28日公开开庭进行了审理。原告上海华晓物业管理有限公司委托代理人承运德，被告上海佳安置业有限公司委托代理人朱元星、秦仲嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华晓物业管理有限公司(以下简称华晓物业)诉称，被告系上海市长宁区定西路XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)产权人。原告接受上海市长宁区东方金门花园业主委员会(以下简称业委会)委托，自2013年12月起对涉讼房屋所在小区进行物业管理，自2014年10月起，被告拖欠原告物业服务管理费。虽经原告多次催要被告仍拒绝支付。故原告诉至法院，要求依法判令被告向原告支付2014年10月至2015年9月的物业管理服务费共计人民币71,121.84元(币种下同)；并支付逾期付款滞纳金24,003.61元。庭审后，原告变更滞纳金的金额为14,722.21元。被告上海佳安置业有限公司(以下简称佳安置业)辩称，拒付物业费是因为原告与业委会签订的物业服务合同中对非住宅用房物业服务收费分项标准未作约定，收费无依据。被告门厅的雨棚、地砖及台阶损坏，原告不进行修复。被告三层楼的承重墙被承租人敲掉，造成房屋安全隐患，系原告疏于管理所致。原告擅自断电的行为，造成承租人无法及时修复承重墙。原告若对上述行为整改后，被告愿支付所欠的物业费，因原告违约在先，故不同意支付逾期付款滞纳金。经审理查明：2013年12月27日，业委会(甲方)与原告华晓物业(乙方)签订了《物业服务合同》。合同约定由原告为上海市长宁区定西路XXX弄XXX-XXX号、定西路XXX号、XXX号提供物业管理服务。合同第二条约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。合同第七条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。…(三)商业用房：4.76元/月/平方米(有电梯)；(四)商业用房：3.80元/月/平方米(无电梯)。合同第十条约定：物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在每季度中(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。合同第三十五条约定：本合同为期壹年，自2013年12月1日起至2014年11月30日止。合同对非住宅用房物业服务收费分项标准没有约定，对逾期交纳物业费的违约金没有约定。2014年12月1日，主委会(甲方)与原告华晓物业(乙方)续签《物业服务合同》。合同第十条增加一款内容为：逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对个别业主、使用人恶意拖欠或以无理由的不交纳物业管理服务费用的，乙方可以在小区对应场所张贴催缴告知；可以通过司法诉讼追缴物业管理服务费；并可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。合同第三十五条约定：本合同为期壹年，自2014年12月1日起至2015年11月30日止。其他合同主要条款基本与2014年度的物业服务合同一致，非住宅用房物业服务收费分项标准仍未约定。被告佳安置业系涉讼房屋产权人，建筑面积登记为1,245.13平方米，2014年10月至2015年9月的物业管理费合计71,121.84元，被告未缴纳。2015年4月8日、7月29日原告向被告送达过催款通知。庭审中，原告自认被告所述门厅的雨棚、地砖及台阶损坏情况属实，已函复被告系三楼承租人搬运建材过程中损坏，并表示在收到维修费后会及时进行修复，但被告未予配合。对于三楼承租人敲掉承重墙之事，原告及时进行了劝阻，并向相关部门进行了报告。因三楼承租人违规装修，原告对三楼进行断电的行为，系根据业委会、街道、房屋管理部门的要求所为，对于被告修复承重墙需恢复供电的要求，原告也函复被告，表示可在施工前一天通知原告恢复供电，不存在影响承重墙的恢复。物业服务合同系原告与业委会签订，物业收费标准一直未予变动，原告是按约收取物业管理费。另查，原告曾向法院起诉被告，主张自2013年12月至2014年9月的物业管理费，上海市长宁区人民法院作出(2014)长民三(民)初字第3075号民事判决书，被告的物业费以每月每平方米4.76元计费。被告三楼房屋出租给案外人毛甲、毛某乙，原告与案外人的住宅装修管理协议约定的装修时间为2014年2月28日至同年8月30日止。被告与案外人毛甲、毛某乙之间的房屋租赁合同纠纷，本院一审已结束，目前该案尚在二审期间。上述事实，有上海市房地产登记簿、物业管理服务合同、催款通知函、原、被告之间的往来信函、住宅装修管理协议、停止施工函、承租人的信函、民事判决书、原、被告的陈述等证据为证，且经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告之间建立的物业服务合同关系依法成立，具有法律效力。原、被告双方应当按照约定严格恪守。原告接管上海市长宁区东方金门花园后，与业委会签订的两份物业服务合同的收费标准均系一致的，被告认为需细化服务标准，应与业委会进行沟通，但不能作为拒付物业费的理由。被告认为原告疏于管理致承租人破坏承重墙之事，本院认为原告对承租人上述行为有尽到劝阻、制止，及向相关管理部门进行报告的义务。被告认为原告对其门厅的雨棚、地砖及台阶损坏未进行及时修复，本院认为原告作为物业管理单位在维修费用未到位的情况下，未进行修复属合理情形。被告认为原告的断电行为不妥，本院认为原告仅是执行相关部门的决定。被告认为原告提供的物业服务不到位等理由，均发生在2014年10月份之前，与本案无关联性，本院难以采纳。现原告根据物业合同，对涉讼房屋所在东方金门花园提供了物业服务，被告作为涉讼房屋业主，应当依据物业服务合同约定向原告支付物业管理服务费。原告根据2014年12月1日签订的物业服务合同第十条约定，向被告主张滞纳金的请求，因合同中缴费时间为“每季度中”，故在庭后将计算滞纳金的时间调整为下一季度第一天起算，计算至2015年8月31日止，原告的请求符合合同的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告上海佳安置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华晓物业管理有限公司上海市长宁区定西路XXX号XXX室房屋自2014年10月至2015年9月的物业管理服务费人民币71,121.84元；二、被告上海佳安置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华晓物业管理有限公司逾期支付物业管理服务费的滞纳金人民币14,722.21元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,946.10元，因适用简易程序减半收取计人民币973.05元，由被告上海佳安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史捷二〇一六年四月二十九日书记员  王磊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。