广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第90号原告：颜小锋，男，1972年7月19日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：孙丽梅，女，1977年1月2日出生，汉族，住广州市越秀区。上述两原告的共同委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人：朱宇峰，广东格林律师事务所律师。被告：广州市花都碧桂园物业发展有限公司。住所地：。法定代表人：杨文杰。委托代理人：郑邦伟，该公司职员。委托代理人：余松蔚，该公司职员。原告颜小锋、孙丽梅诉被告广州市花都碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，适用简易程序于2014年2月28日公开开庭进行审理。原告颜小锋、孙丽梅的共同委托代理人张旭锋、朱宇锋，被告碧桂园公司的委托代理人郑邦伟、余松蔚到庭参加诉讼。后案件转为普通程序并于2014年6月10日再次公开开庭进行审理。原告颜小锋、孙丽梅的共同委托代理人朱宇锋，被告碧桂园公司的委托代理人郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告诉称：2010年8月31日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的花都区赤坭镇假日半岛（映翠苑九街7号）101房，总房价1497732元。合同第二十一条约定：被告应在房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将房地产权证交付原告。合同第二十二条约定：如因被告未履行相关义务造成原告逾期办妥并取得《房地产权证》的，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按总房价0.05％的标准向原告支付违约金。合同签订之后，原告按约付清了全部购房款；并于2011年8月12日接收了涉案房屋。原告已交纳了办证的各项税费及按被告要求提交了办证所需的证件资料。然而，合同约定的办证期限届满时，被告并未将涉案房屋的房地产权证交付原告。原告经向房地产登记机构查询获知，由于被告原因，该房屋在2013年11月8日才被核准初始登记，导致原告至今仍未取得涉案房屋的房地产权证。为此，原告在起诉前要求被告按合同第二十二条约定支付逾期办证违约金，而被告却提出要按合同第47页附件七《本合同补充协议》第二十条及合同第59页附录三《委托办理权属登记协议书》的有关条款约定支付逾期办证违约金。原告认为：原告已全面妥当的履行了合同义务。被告未在约定期限内办妥并交付房地产权证，构成违约，应按合同第二十二条约定每日按总房价万分之五的标准支付逾期办证违约金。合同附件七《本合同补充协议》第二十条及附录三《委托办理权属登记协议书》是被告提供的格式条款，这些条款免除、限制了被告的责任，显失公平，而被告却未进行任何提示、说明，原告依法有权申请法院予以撤销。为此，原告请求法院判令：l、撤销《商品房预售合同》附件七《本合同补充协议》第二十条及附录三《委托办理权属登记协议书》；2、被告为原告办理“花都区赤坭镇假日半岛（映翠苑九街7号）10l房”的房地产权证，并将房地产权证交付给原告；3、被告支付从2012年6月13日起至原告实际取得《房地产权证》之日止的逾期办证违约金（每日按总房价0.05％标准计算，暂计至2013年11月10日，共515天，为385665.99元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原、被告签订的《商品房预售合同》是合法有效的合同，该合同并没有显失公平，合同是在双方自愿情况下签订的，合同内容可以在双方同意的情况下进行更改。我方可以根据合同附件七第二十条及附录三的约定承担相应的责任。2、根据合同补充协议约定，我方只需要在办好收楼手续后270天内向房管部门提交递件即可。办证方式是我方收齐办证资料后把资料交给房管局，我方也全力履行相关义务。在2013年11月，我方将办理涉案房屋的房地产权证所需的资料都交给了房地产登记部门，涉案楼盘大部分的房地产权证都已经办妥了。对按揭贷款的业主，我方是将递件回执提交给银行，然后由业主到银行领取房地产权证，银行对此也出具了收取递件回执的证明。而部分无按揭贷款的业主已经领取了递件回执或房地产权证，有部分业主由于自身原因没有到我公司签收递件回执。所以我方已履行了相关义务。原告所说的迟延办证，我方认为是相关部门的原因，与我方无关。如果确实迟延办证的话，我方也是按补充协议约定按50元一天的标准支付违约金。经审理查明：2010年8月31日，原告颜小锋、孙丽梅作为乙方（买方），被告碧桂园公司作为甲方（卖方），双方签订了《商品房预售合同》（《广州市商品房买卖合同》）、合同附件一至七及补充协议（附件七）附录一至三。合同约定乙方向甲方购买位于广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑九街7号101房，总房价1497732元。合同第八条付款方式约定：乙方选择按揭贷款付款方式支付房款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房款的50.59%，金额757732元；除首期款外，剩余房款金额740000元须于2010年9月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条约定甲方应当在2011年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第二十一条产权登记约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90天内，申请商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权证，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金。《商品房预售合同》附件七为《本合同补充协议》，协议前面一段提示：碧桂园公司提请购房者在签订本附件及附录之前仔细阅读本附件及附录的条款并特别注意本附件及附录中加粗字体部分的条款内容。补充协议第二十条约定：甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第二十一条关于“产权登记”、第二十二条关于“延迟办理产权登记的违约责任”的约定，双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》（详见本补充协议附录三）的约定履行。第三十八条约定：本补充协议及附录均为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，随《商品房买卖合同》生效而生效。若本补充协议及附录的约定与《商品房买卖合同》的约定有不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本补充协议及附录为准。附件七合同补充协议的附录三为《委托办理权属登记协议书》，约定：乙方（颜小锋、孙丽梅）向甲方（碧桂园公司）购买了位于广东省广州市花都区赤坭镇三坑水库边的碧桂园映翠苑九街7号g11-c型商品房。现就乙方所购商品房的权属登记达成如下条款，甲乙双方共同遵守。一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2、4、5事宜：1.办理乙方所购商品房的预告登记；2.办理乙方所购商品房的《房地产权证》……二、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房的预告登记证明书交付给乙方，且甲方在下列的条件同时具备之日的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房产权属登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起270天内未向房地产登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付五十元的违约金。三、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。七、本协议一式5份，均有同等法律效力。甲乙双方各执1份，3份由甲方送有关部门备案。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2011年8月12日接收了涉案房屋。收楼当日原告向被告缴交了办证所需的相关税费并交齐办证资料。2013年11月18日，被告向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局递交涉案房屋的办证资料，申请将该房屋登记至颜小锋、孙丽梅名下，该分局出具了《受理回执》。因原告以按揭方式支付购房款，涉案房屋现抵押给银行，故被告按惯例于2013年12月25日将《受理回执》交付给中国建设银行股份有限公司广州花都支行。2014年1月3日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局核发了权属人为原告，地址为广州市花都区赤坭镇假日半岛映翠苑九街**的房地产权属证书。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》、附件七（《本合同补充协议》）及补充协议附录三均是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。虽然《商品房预售合同》第二十一条约定被告应在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并向原告交付房地产权证，但该约定已被合同附件七第二十条及附录三约定变更为由被告在约定期限内向房地产登记机关递交权属登记资料。因此，原告已依约履行了支付购房款、提交办证资料等义务，被告亦应在约定时间内，将办理涉案房屋房地产权证所需的登记资料及时提交给产权登记机关。本案原告于2011年8月12日接收涉案房屋并向被告缴交办证所需的相关税费及交齐办证所需资料，依合同补充协议附录三约定，被告应于2011年8月12日起270天内，即最迟不超过2012年5月8日向产权登记机关递交办证资料，逾期应按每日50元标准承担违约责任。被告于2013年11月18日才向房地产管理部门递交办证申请及资料，构成违约，应承担违约责任。原告要求从2012年6月13日起计付违约金是其自行处分自己的民事权利，本院予以允许。违约金应计算至被告递交资料之日，即2013年11月18日止。从2012年6月13日至2013年11月18日共计524天，被告应向原告支付违约金26200元（50元／天×524天）。对原告要求被告支付逾期办证违约金26200元的部分本院予以支持；对超出部分，本院不予支持。关于原告要求撤销双方签订的《商品房预售合同》附件七《本合同补充协议》第二十条及附录三《委托办理权属登记协议书》的请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因此，原告要求撤销上述条款或协议，应当自签订合同之日起一年内提出。双方合同签订于2010年8月31日，至原告提起本案诉讼时已超过一年，撤销权已经消灭，故对原告要求行使撤销权的该项请求，本院不予支持。被告依照交易惯例已将办证《受理回执》交付银行用于领取房地产权证并无不妥，亦不造成原告任何损失，另，因涉案房屋已于2014年1月3日办妥了房地产权证，故对原告要求被告为其办理房地产权证并交付的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市花都碧桂园物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告颜小锋、孙丽梅支付逾期办证违约金26200元。二、驳回原告颜小锋、孙丽梅的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7084元，由原告颜小锋、孙丽梅负担6603元，由被告广州市花都碧桂园物业发展有限公司负担481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  曾永涛人民陪审员  骆锦明二〇一四年九月九日书 记 员  骆浩翔陈家欣