成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第8022号原告满堂红（成都）置业有限公司，住所地：成都市xx。法定代表人谭自力，系满堂红（成都）置业有限公司总经理。委托代理人黄娜，女，1990年6月7日出生，汉族，住四川省xx，系满堂红（成都）置业有限公司员工。被告何龙，男，1982年9月1日出生，汉族，住成都市xx。委托代理人林海，四川同怡律师事务所律师。原告满堂红（成都）置业有限公司（以下简称满堂红公司）与被告何龙居间服务合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，依法由审判员张韵适用简易程序于2016年4月5日公开开庭进行了审理，原告满堂红公司的委托代理人黄娜，被告何龙及其委托代理人林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满堂红公司诉称，满堂红公司是于2007年12月5日依法成立的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的居间活动。经满堂红公司提供居间服务，2015年8月9日，满堂红公司、何龙及卖方三方签订了《房地产买卖及居间合同》（NO.0010650）。根据该合同的约定，何龙作为买方与卖方刘洪、段秀玲商定以总房价1046000元的价格成交位于成都市xx的物业。基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，且已促成买卖双方签署《房地产买卖及居间合同》，买卖双方同意在签订合同当天向经纪方支付房地产买卖居间服务费，其中：买方（何龙）应向经纪方支付房地产买卖居间服务费10460元。逾期支付的，须从签订该合同之日起，每日按买卖居间服务费总额的千分之一支付违约金至全部支付完毕之日为止。买卖双方一方违约导致交易不能完成的或双方有意取消交易的，不影响居间服务费的支付。该合同签署后，何龙不愿继续购买并拒绝支付满堂红公司房地产买卖居间服务费10460元，满堂红公司多次电话联系并发函给何龙催讨房地产买卖居间服务费，何龙均置之不理。据此，请求判令：1、何龙一次性支付所欠房地产买卖居间服务费10460元以及违约金962.32元（从2015年8月10日起至全部支付完毕之日止，每日按所欠房地产买卖居间服务费10460元的千分之一计算，暂计至起诉之日），共计11422.32元。本案诉讼费用由何龙全部承担。被告何龙辩称，1、满堂红公司与何龙签订的合同虽然涵盖了两种法律关系，但未体现交易细则，因此该合同只能属于居间合同，并非买卖合同；2、满堂红公司不能按照何龙的要求办理贷款，满堂红公司并未最终促成买卖双方的合同成立，满堂红公司的中介服务并未完全履行，现也无法履行，因此其无权收取全额居间服务费。何龙与第三方中介公司签订并完全履行了房屋买卖事宜，根据合同法规定，何龙愿意向满堂红公司支付相应费用，但不愿支付全额费用。经审理查明，2015年8月9日，刘洪、段秀玲作为卖方，何龙作为买方，满堂红公司作为经纪方签订编号为0010650的《房地产买卖及居间合同》及《附件》（附二手房交易须知），约定：卖方将其所有的位于成都市xx、建筑面积为119.48平方米的房屋（权1015757）售予买方，而买方已全面检查并清楚该物业的所有情况而并无异议。买卖双方同意该物业总房价为1046000元（已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生之一切费用）。基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，且已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产买卖居间服务费，其中，卖方应向经纪方支付房地产买卖居间服务费10460元；买方应向经纪方支付房地产买卖居间服务费10460元。逾期支付须从签订本合同之日起每日按买卖居间服务费总额的千分之一支付违约金至全部支付完毕之日止。该居间服务费系经纪方促成双方买卖合同成立即可收取的服务费用。因一方违约致交易不能完成时，违约方应代守约方支付居间服务费，违约方不愿意代付的，经纪方将向合同约定的居间服务费支付方催讨；守约方已按约支付居间服务费的，经纪方不予退还，由守约方向违约方追偿。若买卖双方协商终止交易或解除买卖合同，则双方应按上述约定支付各自应付的居间服务费给经纪方。同时该合同及附件还对房屋交付使用的时间、房款支付方式、违约责任等进行约定。2015年8月23日，何龙与房屋出卖方刘洪、段秀玲就案涉房屋的购买事宜在成都满懿房地产咨询有限公司的居间服务下签订《成都市存量房屋买卖合同》，合同约定了房屋总价款仍为1046000元，同时还对房屋交付使用的时间、房款支付方式、违约责任等进行约定。同日，何龙与刘洪、段秀玲签订《居间服务合同》，约定何龙应向成都满懿房地产咨询有限公司支付居间服务费5000元。合同签订后，何龙向成都满懿房地产咨询有限公司支付了居间服务费5000元。2015年8月31日，满堂红公司向何龙寄送《履行合同义务通知函》，内容为：满堂红公司已按照合同约定备齐相关资料，但何龙至今未按照合同约定履行办理购房按揭贷款申请手续的义务，导致该交易无法继续进行。为保障买卖双方及经纪方的合法权益，请何龙于接到此函之时即与满堂红公司及卖方联系，提交全部贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用，并至迟于2015年9月7日之前履行完毕，否则将视为何龙明确拒绝履行合同义务。……满堂红公司会按照合同约定，向何龙追讨何龙所欠居间服务费用。何龙签收了上述函件。2015年10月28日，满堂红公司向何龙再次寄送《履行合同义务通知函》，要求何龙于接到此通知函时即与满堂红公司联系支付所欠居间服务费的事宜，并至迟于2015年11月8日前履行完毕上述合同义务，否则将追究何龙的违约责任。何龙亦签收了上述函件。由于何龙未向满堂红公司支付居间服务费，满堂红公司遂于2015年12月提起本案诉讼。庭审中，满堂红公司及何龙均陈述案涉房屋已过户至何龙名下。上述事实，有原告满堂红公司提交的的营业执照、组织机构代码证、何龙的身份证、刘洪、段秀玲的身份资料、房屋所有权证复印件、《房地产买卖及居间合同》、《二手房交易须知》、查档信息、履行义务通知函（两份）及快递单（两份），被告何龙提交的《房屋买卖合同》、《居间合同》、收款收据（二份）及满堂红公司、何龙的当庭陈述在案为证。本院认为，何龙、刘洪、段秀玲与满堂红公司签订的《房地产买卖及居间合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，满堂红公司作为中介方即居间人为何龙提供订立合同的机会，并促成何龙与出房屋卖方签订了《房地产买卖及居间合同》，合同一经双方签字，即告成立。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬。故满堂红公司要求何龙支付居间服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于何龙辩称其与第三方中介公司签订并完全履行了房屋买卖事宜。本案中，双方在《房地产买卖及居间合同》中约定，居间服务费系经纪方促成双方买卖合同成立即可收取的服务费用，即无论合同是否最终履行，均不影响满堂红公司对买卖双方居间服务费的收取，故何龙的该项辩称理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金。根据各方签订的《房地产买卖及居间合同》的约定，“逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按买卖居间服务费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。”但何龙明确请求对违约金予以降低。我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。且满堂红公司也未能充分举证证明其因何龙违约而造成的实际损失，故根据何龙、满堂红公司履约的实际情况、违约程度等因素，本案酌情确定何龙应自合同签订之次日即2015年8月10日起至居间服务费给付之日，以尚欠的居间服务费的每日万分之五计付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告何龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告满堂红（成都）置业有限公司支付房地产买卖居间服务费10460元及违约金(以尚欠的居间服务费为计算基数，从2015年8月10日起按每日万分之五计算至实际支付之日止)。二、驳回原告满堂红（成都）置业有限公司的其他诉讼请求。如果何龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告何龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 张 韵二〇一六年四月八日书记员 李嘉欣附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。