云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2014）官民二初字第184号原告：张存义，男，1964年12月26日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：刘春红，女，1966年12月16日生，汉族，住云南省昆明市官渡区，系原告之妻，特别授权代理。被告：云南中豪置业有限责任公司。住所：昆明市彩云北路**。法定代表人：刘卫高，董事长。委托代理人：王俊杰，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。原告张存义诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法由代理审判员和蓉独任审理，于2014年5月30日适用简易程序公开开庭进行审理。后因案件疑难复杂转为普通程序审理，原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年6月1日向被告订购由被告开发的仓储园区一期×栋×号物业，建筑面积87.54平方米，以每平方米4280元的价格购买，总价款374671元。原告支付购房款、契税、印花税、产权证代办工本费等所有费用。2011年6月1日被告通知原告签订《商品房购销合同》和《一期仓储补充协议》，但原告至今未收到所购物业的房产证，同时也未拿到商品房质量保证书。双方在《商品房购销合同》中约定：交房期限为2011年5月31日前，被告于2013年5月15日通知接房，原告办理了相关接房手续，被告按约应承担逾期交房违约金2622697元。另外，原告接房时被告所交房屋并未达到交房标准，整层楼是大通间，且屋顶漏水迹象明显，原告多次与被告交涉要求砌修一道隔墙未果。原告已依约履行了付款义务，而被告逾期交房、逾期办理房产证、未按合同要求隔墙给原告造成极大损失，特诉至法院，请求判令被告：一、全面履行《商品房购销合同》、《一期仓储补充协议》及向原告依约支付逾期办理房产证违约金74934元；二、支付逾期交房违约金119894元；三、支付二道隔墙费用9600元；四、承担本案诉讼费。经询问，原告明确其要求全面履行合同的内容是要求尽快办理房产证。被告辩称：被告已于2011年5月31日前将该涉案房屋交付给原告，不存在逾期交付问题，原告诉称的“交房时间”2013年5月15日是云南中豪仓储服务有限公司委托经营管理期满后向原告归还房屋的时间。该项目的业主已有办好房产证的，原告房屋未办理系原告原因导致产权登记延误，被告仅是协助原告办理产权登记且需由原告提供办理产权登记所需要的相关资料，被告不应承担办理房产证的违约责任。即便我方要承担违约金，我方认为该违约金过高，请求法院予以调整。原告要求被告承担隔墙费用无任何合同约定依据和法律依据。故请求驳回原告诉讼请求。原告为证实其主张，向法庭提供以下证据材料：1、《商品房购销合同》、补充协议及登记备案表各一份，其中有页码为“13”的《合同附件二》，欲证双方所签合同中的权利义务关系；2、定购单一份，欲证原告向被告定购11-509号仓库并约定返租；3、物业服务协议、原告已签字的交房确认书一份，欲证原告按被告通知于2013年5月15日接房，双方签订了《物业服务协议》、《交房确认书》；4、书面材料两份及收条一份，欲证原告就房屋质量问题、仓储及委托经营管理合同有关问题与被告交涉；5、登记卡片一份，欲证被告主体资格；6、授权委托书一份，欲证原告已委托被告代办房产证。被告质证后对证据1除合同附件二外其他部分予以认可，但认为以此不能证明被告逾期交房、逾期办证，页码为“13”的《合同附件二》非双方合同组成部分。证据4、6为原告单方出具，无我方盖章确认，真实性不认可。对原告所提交证据2、3、5的真实性均无异议，并坚持其答辩意见。被告针对其答辩主张向法庭提交了如下证据材料：1、《商品房购销合同》及补充协议各一份，含页码为“15”《合同附件二》，欲证合同签订之日被告已交房及办理房产证主体为原告；2、《螺丝湾国际商贸城一期仓储委托经营管理合同》、《仓储返租退款明细》、《一期仓储返租开卡清单》、《一期仓储交房、领取钥匙登记表》、《一期门卡领取登记》、《中国银行转账客户留存联》、《中国银行进账单》、《转账支票存根》及《云南中豪仓储服务有限公司批量返租明细表》各一份，欲证被告已在2011年5月31日将本案所涉房屋交付给原告，原告通过云南中豪仓储服务有限公司委托经营管理获取收益。原告质证后认可被告提交的证据1，对被告提交的证据2中《委托经营管理合同》真实性不认可，签字非本人所签。《退款明细》、《门卡领取登记表》、《返租明细表》为被告单方制作，真实性不认可。该组证据仅有《开卡清单》中为本人签字，且原告认为该组证据与本案无关联性。综上双方举证、质证意见，本院认为：对原告提交证据2-3、证据5被告对真实性无异议，本院予以确认；证据1中合同附件二无法与所提交合同印证，本院不予采信，对该组其他证据予以确认。证据4中书面材料与收条能够相互印证，真实性予以确认，但其仅能证明原告就房屋质量、仓储及委托经营管理合同有关问题与被告交涉的事实；证据6无相关证据佐证，本院不予确认。被告所举证据1与原告提交合同一致，且《合同附件二》也能相互印证，本院予以确认。证据2中原告仅对《开卡清单》真实性无异议，但《委托经营管理合同》与原告所举书面材料相印证，对其真实性本院予以认可，其他证据与本案无关联性，本院不予确认。综上所述，本院确认本案如下法律事实：2010年6月1日，原告向被告定购上述项目×号物业并约定返租。被告出具的定购单约定总价374671元，优惠后总价为344697元，在备注栏约定该物业前两年纳入公司统一管理、租赁，并按照每年8%的标准统一返租给业主，首年返租8%在签订该物业正式《商品房购销合同》时予以扣除。2011年6月2日，原被告双方签订《商品房购销合同》及补充协议，该合同附件包括户型图和装饰、设备标准，合同已向市房管部门登记备案，备案表确定房屋总价为344697元，后原告向被告交纳首付款总价174697元、契税、印花税、产权证代办工本费。同日，原告与云南中豪仓储服务有限公司签订《委托经营管理合同》，约定原告自2011年5月31日起至2013年5月30日止将从被告购买的上述项目11-509号仓储房屋委托给云南中豪仓储服务有限公司经营管理。2013年5月15日，原被告双方签订《交房确认书》，确认各项设施一应完善，仓库的装饰、设备均已符合双方约定标准，对仓库的质量无异议。同日，原告与云南中豪仓储服务有限公司签订物业服务协议。后原告自行在仓库砌修隔墙，且因交房时间、房屋质量、办理产权证等问题，与被告产生矛盾，遂提出前述诉讼请求和事实理由。本院认为：本案双方所争议的焦点在于三方面，以下分别阐述：一、被告是否逾期交房？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案定购单、《商品房购销合同》及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，原被告双方已在其中明确约定该物业前两年纳入公司统一管理、租赁，并按照每年8%的标准统一返租给业主，应视为双方对房屋交付另有约定。《委托经营管理合同》也表明2011年6月2日，原告已将上述项目×仓库房屋交付云南中豪仓储服务有限公司经营管理使用，故2011年6月2日为实际交房时间，2013年5月15日被告通知接房应视为返租期2年将届满被告向原告返还原统一管理、租赁的仓储房屋。故被告未逾期交房，原告主张承担逾期交房违约金的请求本院不予支持。二、被告应否继续履行办证义务及承担逾期办证违约金？原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方自愿协商订立，符合法律规定，应为有效。根据我国合同法的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。商品房买卖合同的出卖人一方，在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务。关于本案办理产权证的问题，根据原建设部《房屋登记办法》的规定，房屋所在地的房屋登记机构负责办理房屋登记和发证，从交易习惯来看，业主作为申请房屋登记的申请人，一般委托开发商代为申请和领证，而本案原、被告也在合同中约定由开发商代办，故原告要求被告履行办证义务具有法律依据，本院予以支持。关于逾期办证违约金问题，庭审中，作为开发商的被告否认收到原告代为办证的委托书，原告对此也不能有效举证证实向被告提交代为办证的书面委托书，而书面委托书系代为办证的前提，故本院无法认定被告未按约定代为办理产权证，原告据此要求被告支付违约金的请求本院不予支持。三、被告应否承担原告自行修复房屋费用？从双方所签订《商品房购销合同》户型图和附件二装饰、设备内容来看，无关于墙体装饰标准的约定，原告在交房确认书中也签字确认仓库的装饰、设备均已符合双方约定标准，对仓库的质量无异议，原告要求被告承担隔墙费用无证据证实，本院不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条,及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张存义在本判决生效后十日内，将申请房屋登记的委托书等资料交付被告云南中豪置业有限责任公司，被告云南中豪置业有限责任公司在收到后三十日内，向昆明市房屋登记机构递交原告张存义申请房屋登记的相关手续，被告云南中豪置业有限责任公司在房屋获准登记并领到房产证十日内，将房产证交付原告张存义，被告云南中豪置业有限责任公司逾期则应承担违约金（自逾期之日起至原告张存义领到房产证之日止，以已付购房款总额344697元为本金，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮40%的罚息计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4366元，由原、被告各负担2183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  和 蓉人民陪审员  王昆生人民陪审员  张 驰二〇一四年九月二日书 记 员  马梓喻