广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5828号上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地：广州市越秀区。负责人：王霭，行长。委托代理人：陈穗华，系广东省分行营业部职员，联系地址。委托代理人：易青，系广东省分行营业部职员，联系地址。被上诉人（原审原告）：谭志杰，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：黎曼仪，住广州市越秀区。上述两被上诉人共同委托代理人：涂丽娜，广东金桥百信律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托代理人：张莉萍，广东金桥百信律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：高卫平。上诉人中国农业银行股份有限公司广州流花支行（下简称农行流花支行）因与被上诉人谭志杰、黎曼仪、广州一德中兴房地产开发有限公司（下简称一德中兴公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2003年11月15日，谭志杰、黎曼仪（买受人）与一德中兴公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（穗房合字98101397号，已在房管部门办理预售合同登记手续），其中约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区一德路390-426号海珠路87-113号一德市场大厦二层[E44]A2039号房，建筑面积9.95平方米，该商品房按套出售总金额为337164元；买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）；出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。上述合同签订后，谭志杰、黎曼仪向一德中兴公司支付购房款337164元，一德中兴公司于2004年11月11日向谭志杰、黎曼仪开具了相应金额的发票。2005年7月15日，一德中兴公司向谭志杰、黎曼仪发出《国际玩具文具精品广场交铺通知书》，通知谭志杰、黎曼仪于2005年7月25日前办理相关手续及领取钥匙。涉案房屋现编门牌为越秀区一德路390号A2039铺。据广州市房地产交易登记中心出具的《依申请信息公开答复书》记载：一德市场大厦2层E44号铺（A2039）已办理预售合同备案（合同号：98101397），预购人为黎曼仪、谭志杰。合同备案时间2003年12月15日。该铺被开发商一德中兴公司办理了在建工程抵押，抵押权人为中国农业银行流花支行。据一德市场大厦的测字11011190372号查丈原图显示，E44号铺（A2039）所在位置与在建工程抵押部位重叠。另查明，在原审法院审理的同类型系列案件中，农行流花支行曾确认：一德中兴公司在中国农业银行股份有限公司有六笔贷款，抵押权均登记在农行流花支行名下，其中三笔是由中国农业银行股份有限公司广州天河支行（下简称农行天河支行）发放的；在发放抵押贷款等有关贷款的事项上，农行流花支行承认农行天河支行的有关行为，涉及诉讼以及执行程序均以农行流花支行为诉讼主体。2001年10月19日，农行天河支行向房管部门出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》，内容为：一德中兴公司以“一德市场大厦”商场为抵押物向我行贷款，该公司为尽快归还我行贷款，拟将商铺对外发售，但须先征得贵局同意，该公司的销售回笼款将由我行监控，回笼资金用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款。广州市中级人民法院于2004年8月24日以（2002）穗中法执字第1821-1823号民事裁定书及协助执行通知书各一份，查封了一德中兴公司位于广州市一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦E塔楼第6-20层全层，D塔楼6-10层全层，第2-4层（农贸市场）全层（含抵押部分）（除已预售，已查封外）等的房屋（查封期限从2004年8月24日至2006年8月23日止）。2007年5月22日，广州市中级人民法院以（2002）穗中法执字第1821恢字1号、（2002）穗中法执字第1822恢字1号、（2002）穗中法执字第1823恢字1号三份民事裁定，将该三案指定原审法院执行。原审法院接受指定执行后，于2007年6月8日轮候查封了上述房产（含抵押部分，解封、拍卖、变卖、裁定过户、已预售的除外）。2014年4月24日，原审法院以（2007）越法委执字第401-50号《协助执行通知书》，继续查封被执行人一德中兴公司所有的一德市场大厦第二层（含抵押部分，本次查封前已提交予以解封、拍卖、变卖、过户、已预售及其他法院已查封的房产不在本次查封之列）。谭志杰、黎曼仪于2015年2月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、一德中兴公司立即为谭志杰、黎曼仪办理广州市越秀区一德路390号一德大厦二层A2039商铺的房地产权证；2、一德中兴公司以谭志杰、黎曼仪已付总房款337164元的1%向谭志杰、黎曼仪支付逾期办证违约金3371.64元；3、一德中兴公司和农行流花支行立即共同办理上述商铺的涂销抵押手续。一德中兴公司在原审中未作答辩。农行流花支行在原审中述称：不同意谭志杰、黎曼仪的诉讼请求。原审法院认为：在谭志杰、黎曼仪与一德中兴公司就涉案商铺签订《商品房买卖合同》之前，农行天河支行已向房管部门出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意一德中兴公司出售涉案房产，农行流花支行亦曾确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，因此谭志杰、黎曼仪是在经抵押权人同意的情况下才与一德中兴公司签订买卖合同，故对农行流花支行以一德中兴公司未经其同意出售涉案商铺的抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。故自上述证明出具之日起，可视为抵押权已转变为提前受偿所担保的债权，只能对房产出售后的回笼款行使监控和回收权利，而对出售的抵押物丧失了抵押权，无权对涉案商铺再行使优先受偿权。因此，谭志杰、黎曼仪在农行同意售房的情况下，与一德中兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于涉案合同已于2003年12月15日办理预售备案登记，原审法院查封的一德中兴公司位于广州市一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦E塔楼第6-20层全层，D塔楼6-10层全层，第2-4层（农贸市场）全层（含抵押部分）的房产，已注明为“解封、拍卖、变卖、裁定过户、已预售的除外”。因此，涉案商铺不在法院查封范围内。现谭志杰、黎曼仪已向一德中兴公司付清全部房款，并于2005年接收涉案商铺使用至今，其要求一德中兴公司为其办理涉案商铺的产权过户登记手续、支付违约金，以及要求一德中兴公司和农行流花支行共同办理涉案商铺的涂销抵押登记手续，合法有理，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，于2015年7月14日作出判决：一、广州一德中兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，与谭志杰、黎曼仪共同到房管部门办理广州市越秀区一德路390号一德市场大厦二层A2039号商铺（原合同地址：广州市越秀区一德路390-426号海珠路87-113号一德市场大厦二层[E44]A2039号商铺）的房地产过户和房屋登记手续；二、广州一德中兴房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司广州市流花支行应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同到房管部门办理上述商铺的涂销抵押登记手续；三、广州一德中兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向谭志杰、黎曼仪支付逾期办证违约金3371.64元。案件受理费150元、公告费500元，由广州一德中兴房地产开发有限公司负担。判后，农行流花支行不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。其一，原审判决虽然认定农行天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场大厦”市场的证明》表明农行同意一德中兴公司出售涉案房产，销售回笼款由农行进行监控，但该《证明》中也明确表述“回笼资金需用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款”。即我行向房管部门出具的《证明》同意一德中兴公司出售涉案商铺的前提条件是购房款回笼资金需被监控并用于归还我行贷款，在前提条件未满足的前提下，谭志杰、黎曼仪与一德中兴公司之间的购房行为实际是未经我行的同意。其二，根据《广东省商品房预售管理条例（2000修正）》第三十一条规定，“预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户”，谭志杰、黎曼仪与一德中兴公司的《商品房买卖合同》第六条明确约定，“买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上，监控银行：开户行：农行广州天河支行，监控账号：账号：05×××98”，然而谭志杰、黎曼仪并未将全部或部分购房款支付到我行监控账号，而是全部直接支付给了一德中兴公司，致使我行至今都未收到任何购房款项用于清偿抵押物所对应贷款本息。谭志杰、黎曼仪的违法违约行为，是造成当前我行未能收到购房款项，未能解封及涂销抵押物的主要原因。谭志杰、黎曼仪作为过错方，应对其违法违约行为承担责任；二、原审法院据以判决的法律依据错误。无论是《中华人民共和国物权法》还是《中华人民共和国担保法》的相关规定，在买卖标的房产存在抵押的情况下，即使存在抵押权人同意的行为，该买卖的转让价款都应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者与抵押权人约定的第三人提存，否则抵押权不因上述涂除行为而消灭，原审判决认为《证明》出具之日起，可视为抵押权已转变为提前受偿所担保的债权，而对出售的抵押物丧失抵押权，属于对抵押物物权的扩大解释，违反了物权法定这一基本原则，属于法律适用错误，我行的抵押权并不因《证明》的同意行为而消灭。综上，农行流花支行上诉请求改判驳回谭志杰、黎曼仪的全部诉讼请求，并判令由谭志杰、黎曼仪与一德中兴公司承担一、二审的全部诉讼费用。被上诉人谭志杰、黎曼仪共同答辩称：在谭志杰、黎曼仪与一德中兴公司签订关于涉案商铺的《商品房买卖合同》之前，农行天河支行已经向房管部门出具了《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》，农行流花支行表示对天河支行发放贷款的行为予以确认。2003年，谭志杰、黎曼仪与一德中兴公司签署了《商品房买卖合同》，之后谭志杰、黎曼仪支付了全额的房款，并且缴纳了维修基金、各种税费。在办理预售登记备案时，房管部门的系统没有显示涉案商铺存在抵押情况，说明房管部门也认可谭志杰、黎曼仪与一德中兴公司的交易行为。自2005年7月起，谭志杰、黎曼仪一直使用该商铺至今。在整个交易过程中，谭志杰、黎曼仪不存在过错，也没有违反行政法规，也没有为了故意逃避债务而故意将房产登记在一德中兴公司名下。在这么长的时间内，农行流花支行也从未找过谭志杰、黎曼仪。整个一德中兴市场大厦被列为广州市解决历史遗留办证问题的范畴，谭志杰、黎曼仪已经缴纳工本费等费用，房管部门要求谭志杰、黎曼仪提交资料就可以办理过户手续。综上，农行流花支行的上诉请求及事实理由没有法律及事实依据，请求二审法院予以驳回。被上诉人一德中兴公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：在谭志杰、黎曼仪与一德中兴公司签订关于涉案商铺的《商品房买卖合同》之前，农行天河支行已向房管部门出具了《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》，农行流花支行在同类案的审理过程中亦表示对农行天河支行在发放抵押贷款等有关贷款事项上的行为予以确认，故谭志杰、黎曼仪是在经抵押权人同意的情况下才与一德中兴公司签订《商品房买卖合同》。因此，原审法院认定该《商品房买卖合同》合法有效正确。农行流花支行认为一德中兴公司未经其同意出售涉案商铺的依据不足，本院不予采纳。鉴于涉案商铺已经预售登记至谭志杰、黎曼仪名下，而涉案商铺亦在抵押登记范围内，结合谭志杰、黎曼仪已经付清购房款，亦已收铺使用多年的事实，原审法院基于谭志杰、黎曼仪的请求，判决一德中兴公司与谭志杰、黎曼仪共同办理涉案商铺的过户登记手续，并判决农行流花支行与一德中兴公司共同办理涉案商铺的涂销抵押登记手续并无不当，应予维持。现无证据证明谭志杰、黎曼仪在购买涉案商铺时清楚知道上述《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》的内容，且抵押贷款的偿还属于农行流花支行与一德中兴公司之间借款合同关系的处理范畴，故农行流花支行以谭志杰、黎曼仪未按《商品房买卖合同》约定的方式支付房款存在过错以及一德中兴公司没有向其转划购房款为由，上诉要求驳回谭志杰、黎曼仪关于办证及涂销抵押的原审诉讼请求，缺乏理据，应予驳回。综上所述，上诉人农行流花支行的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司广州流花支行负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年四月二十一日书记员  刘章鹏