陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕10民终131号上诉人(原审被告)商南县粮食购销有限责任公司,住所地：商南县城长新路316号。法定代表人刘强，系粮食公司经理。委托代理人汤小虎，陕西秦东律师事务所律师。被上诉人(原审原告)汤继志，男，生于1962年4月15日，汉族，系商南县扶贫局干部。委托代理人邱新茂，商南县司法局148法律服务所法律工作者。上诉人商南县粮食购销有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省商南县人民法院（2015）商南民初字第00564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人商南县粮食购销有限责任公司（以下简称：粮食公司）委托代理人汤小虎，被上诉人汤继志的委托代理人邱新茂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2008年，被告粮食公司向商南县发展计划局申报在东岗粮站建设商南县粮食批发市场项目，该项目申报批准后，商南县粮食局即成立“商南县东岗粮食批发市场筹建领导小组”，该领导小组于2009年7月1日，公开向社会销售粮食批发市场1#、2#、3#商住楼，并发布《商南县东岗粮食批发市场商住楼出售公告》，该公告由粮食局盖章，公告内容主要有出售房屋的原则、办法、出售房屋的位置、价格及优惠政策等内容，公告要求购房款存入粮食局职工张三旗个人账号，由办公人员开具收据，即可成功购房等内容，并公告了每层楼的销售价和付款方式，一次性交清购房款者优惠3%等内容。后因商南县高级中学和社会群众提议1#楼限高，2009年9月10日，被告又向商南县发展计划局申报变更规划设计，变更后的内容为：新建四栋总建筑面积23005平方米粮食交易商住综合楼，交易综合楼21585平方米，仓库1420平方米，项目总投资5800万元。2010年1月29日，商南县粮食批发市场建设领导小组致购房户一封信，具体说明了商住楼的变更情况，其中，1#楼由7层变为5层，一、二层为门面房，三四五楼为住宅，原砖混结构变为全框架现浇结构，并增加暖气管道，已购买1#楼的，可更换到2#、3#楼，亦可放弃购买，粮食局退款并支付适当利息，具体销价1#楼增加暖通部分，每平方米在原定价基础上增加80元，2#楼、3#楼增加至14层，销价由瑞兴公司具体定价。2009年7月6日，原告汤继志向粮食局交购单元楼预付款21.4万元，粮食局为其出具了收款收据，注明购房位置是2#楼西单元2楼西户，收款人系粮食局职工张三旗，2010年7月31日，原告汤继志向粮食局交购房款17457元，双方未签订买卖合同，粮食局为其出具了收款收据，注明购房位置是1#楼中单元五楼东户，收款人系粮食局职工张三旗。2013年2月25日，被告通知原告：1#楼已竣工，由于售房时核算不实，消防工程、水、电、排水、排污管道、化粪池及土地出让金和二次招标提升项目没有核算在成本中，其中摘除工程项目达53万元，公司无力支付摘除工程项目费用，通知原告每平方米增加55元,一次性交清。2013年3月28日，原告汤继志向被告交购房款27256元。在1#楼建设中，因学府花园2#、3#楼供暖方式改为地辐热供暖，粮食局安排张三旗电话通知1#楼购房户，学府花园改为地辐热供暖，1#楼改地辐热供暖每平方米增加200元，征求原告意见，原告意见是“暖气片”，实际履行中原告未交改地辐热供暖每平方米增加的200元，交房后原告又自行购置安装暖气片。2013年，1#楼购房户到粮食局和县政府上访、信访，要求粮食局为其办理房权证，粮食局要求被告为1#楼所有购房户办证，被告请求瑞兴公司以该公司房地产开发资质作为卖房委托人在合同上签章，瑞兴公司同意后，被告在瑞兴公司销售2#楼、3#楼的格式合同空白文本上出卖人栏盖章，瑞兴公司作为委托代理人签章，2013年7月22日，原告到瑞兴公司在买受人栏签字，合同约定：房屋买受人汤继志，面积148.26平方米，房屋位置1#楼中单元五层东户，房价258713元，锅炉集中供暖，供暖设施完善后开始供暖，供暖时间11月15日至次年3月15日止，温度20℃，正负2℃，运行费用供暖期每月每平方5-6元。2013年冬，学府花园开始供暖，因1#楼供暖温度太低，达不到供暖效果，原告及1#楼其他住户多次与学府花园物业公司协商无法解决，2014年12月，1#楼购房户又到粮食局和县政府信访，要求解决供暖问题，2015年1月12日，县政府安排粮食局、城建局、房管所、物业公司和1#楼住户代表在被告会议室召开协调会，具体协调解决供暖问题，会议提出的解决方案实施后，1#楼仍达不到供暖效果，学府花园物业公司关闭了1#楼暖气总管道，停止供暖。2015年8月3日，原告汤继志诉至商南县人民法院，要求被告赔偿因违约给其造成的暖气增收费用11860元，暖气片损失11300元，拆除暖气片及管道损失1万元，共计33160元。另查明，1#楼占用的土地为国有出让土地，建设1#商住楼时被告办有建筑工程规划许可证、建筑工程施工建设许可证，原告汤继志现已取得房权证；地辐热供暖方式锅炉温度达到60℃即能实现供暖目的，暖气片供暖方式要求锅炉温度达到80℃以上，学府花园供暖锅炉是按地辐热供暖方式安装，温度到60℃后自动跳闸，温度不能达到80℃以上。现原告汤继志房屋已装修入住，学府花园地辐热供暖锅炉已安装，更换锅炉或更换暖气片损失都非常大，双方共认集中供暖目的已无法实现，目前减少损失解决原告供暖问题的有效途径是安装壁挂炉联通暖气片原告自行供暖，但此方式将造成供暖主管道报废，即原告交纳的每平方米80元计11860元供暖管道费用将全部损失，并增加购置壁挂炉费用。原审认为，原告汤继志将购房款交给商南县粮食局，是根据粮食批发市场领导小组公告要求交款，粮食批发市场由被告申报建设，粮食批发市场领导小组公开售房被告明知，且粮食局系被告主管部门，原告有理由相信粮食批发市场领导小组代表被告售房，该房公开向社会销售不是职工福利房，2013年7月22日被告粮食公司与原告汤继志又签订了《学府花园买卖合同》，且收取原告部分购房尾款，被告粮食公司与原告汤继志形成了房屋买卖合同关系，该买卖合同双方意思表达真实，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，为合法有效合同，对双方均有约束力。被告收取原告每平方米80元增暖费用后，原告不能实现集中供暖，被告应负相应民事责任。现原告要求被告赔偿33160元经济损失，由于被告收取的是“增加暖气管道，暖通部分每平方米增加80元”，不包括终端暖气设施（暖气片或地暖），暖气片实际由原告汤继志自行购置安装，达不到供暖效果的直接原因是学府花园集中供暖的地辐热锅炉与原告自行安装的暖气片不配套，而供暖设施不配套被告有一定过错，被告在学府花园改用地辐热供暖时未明确告知1#楼购房户室内须安装地暖，且在绝大部分购房户不同意增加每平方米200元坚持暖气片时未释明后果，被告未告知未释明，对原告的实际经济损失，被告应负相应民事责任，原告在粮食局张三旗通知学府花园改为地辐热供暖后，既不支付改装地暖每平方米增加的200元，又不实地了解暖气片与学府花园地辐热锅炉是否配套，安装终端供暖设施时又未按照学府花园地辐热锅炉安装地暖，原告未尽应尽的注意义务，由此造成的经济损失，原告亦应承担相应的民事责任，鉴于原告已付供暖管道增加费用，被告已安装铺设集中供暖管道，现更换地辐热锅炉或室内改铺地暖均得不偿失，原告要求被告赔偿增加供暖管道损失11860元，酌定由被告粮食公司承担70%责任，原告汤继志自行承担30%损失。原告汤继志要求被告赔偿暖气片损失11300元，原告未在举证期间提供有效证据证实该损失数额，且因暖气片系原告自行购买安装，如采用壁挂炉供暖，暖气片仍有使用价值，原告要求被告赔偿没有事实依据，不予支持；原告要求被告赔偿拆除暖气片及管道损失1万元，因原告未在举证期间提供证据证实拆除费用需1万元，且采用壁挂炉供暖无需拆除，依照法律规定，原告应防止损失扩大，扩大的损失无权要求赔偿，为此原告该项请求，不予满足；被告辩称其不是卖房人，原告起诉主体错误，因原告将购房款交给粮食局是按粮食批发市场领导小组售房公告要求交款，对于粮食局是否将购房款交给被告，是被告与其主管部门内部事务，本案不予处理，本案原被告双方签订有买卖合同，该合同载明被告系“出卖人”；被告辩称原告每平方米增加80元已实际支付给施工方，被告未获利不存在返还，因原告请求的是赔偿，该款虽支付给施工方，但安装的暖气管道因无法集中供暖而报废，原告有实际损失，而该损失被告有一定过错，在学府花园改为地辐热供暖后，被告未尽明确告知义务，依法应承担相应民事责任；被告辩称双方签订合同目的是给原告办理房权证，合同条款对双方没有约束力，因被告未在举证期间提供有效证据证实该合同目的，办理房权证是卖房人的义务，被告没有证据证实原告有胁迫、欺诈和恶意串通行为，双方签订房屋买卖合同是对此前粮食局公告、通知等售房行为的书面规范和追认，按照法律规定，该合同有效，有效合同对双方均有约束力，被告辩称合同无效，本案不具有《中华人民共和国合同法》规定的无效合同的法定情形，故被告辩称观点，不符合法律规定，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告商南县粮食购销有限责任公司于本判决生效后十日内向原告汤继志赔偿损失8302元，报废的供暖管道归被告商南县粮食购销有限责任公司所有。二、驳回原告汤继志的其他诉讼请求。案件受理费629元，由原告汤继志承担429元，被告商南县粮食购销有限责任公司承担200元。上诉人粮食公司上诉称，一、粮食公司不具有诉讼主体资格。粮食公司是国有独资公司，公司资产属国家所有，商南县粮食局是粮食公司的资产管理人。被上诉人购买的房屋是政府立项并由商南县粮食局牵头以筹建粮食批发市场名义建成并出售。该栋楼（编号为一号）一、二层为批发市场，三至五层为住宅，共18套，由商南县粮食局对外销售给被上诉人等，故商南县粮食局与被上诉人之间形成房屋买卖合同关系，被上诉人起诉粮食公司属主体错误。二、被上诉人增加交纳每平方米80元的管道材料及施工费已实际支付给施工方，供暖管道已经铺设。粮食公司与商南县粮食局没有从中获利，也从没有承诺供暖达到20度，被上诉人起诉供暖室温达不到效果缺乏证据证实。因2、3号楼供暖设计为地辐热方式，商南县粮食局通知被上诉人将暖气片供暖方式变更为地辐热方式，被上诉人不同意变更，造成被上诉人的供暖方式与学府花园的供暖方式不一致，这是目前供暖达不到理想要求的主要原因。被上诉人现要求粮食公司赔偿损失没有事实和法律依据。三、双方当事人签订《学府花园买卖合同》的目的是办理房产证，合同供暖条款不是粮食公司的真实意思表示，对双方不具有法律约束力。四、被上诉人起诉供暖室温达不到效果没有证据，被上诉人没有委托对供暖室温进行鉴定，没有证据证明室温是多少度。上诉人提供的证据可以证明被上诉人的室温可以达到国家规定的最低16度的标准。综上，上诉人请求二审撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿责任。被上诉人答辩称，粮食公司与被上诉人签订买卖合同，收取购房款并办理房产证，是本案的适格主体。被上诉人交纳的每平方米80元的供暖费用是否实际支出与本案无关。粮食公司认为签订买卖合同仅仅是为了办理房产证，缺乏依据，不能成立。原审判决正确，应予维持。二审查明的案件事实与原审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人自愿签订《学府花园买卖合同》，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，应予有效，双方均应按合同约定履行。上诉人粮食公司是商南县粮食批发市场1号楼的土地使用权人及建设单位，商南县东岗粮食批发市场筹建领导小组办公室公开出售商住楼，购房户按要求支付了购房款。2013年2月，上诉人书面通知购房户在原购房价格的基础上每平方米增加55元，限同年3月31日前将所欠房款一次性付清，逾期不交，视同自动放弃购房，上诉人有权另行出售，由此可见上诉人是房屋出售人。虽然双方是在房屋交付入住后才签订买卖合同的，但法律并不排斥当事人对合同权利义务的事后确认。按照合同相对性原则，本案双方当事人是买卖合同的相对方，依法具有诉讼主体资格。上诉人称签订合同是在商南县粮食局安排下进行的，合同条款对双方不具有法律约束力，该观点不符合法律规定。上诉人在被上诉人交纳供暖费用后，未与住户沟通一致，即单方将供暖方式改为地辐热供暖，致使地辐热供暖锅炉与住户安装的暖气片不配套，造成供暖效果达不到合同要求，是客观事实，且之后上诉人又关闭了供暖主管道，导致被上诉人无法使用供暖设施来取暖，违背双方的合同约定，应当承担违约责任。原审据此判决上诉人承担相应的赔偿责任，并无不当。综上，上诉人认为其在房屋买卖过程中没有过错，不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，其上诉观点依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人商南县粮食购销责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王礼武代理审判员  王 倩代理审判员  文改云二〇一六年四月二十一日书 记 员  王 博