文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初8067号原告（反诉被告）：深圳市百号投资发展有限公司。法定代表人：陈鸿祥。委托代理人：陈**兆，广东铭派律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市华康医药有限公司。法定代表人：庄永煌。委托代理人：郑伟，广东思豪律师事务所律师。委托代理人：金帅，广东思豪律师事务所律师。第三人：深圳市华康医药有限公司华福分店。法定代表人：王雯。委托代理人：郑伟，广东思豪律师事务所律师。委托代理人：金帅，广东思豪律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司诉被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司、第三人深圳市华康医药有限公司华福分店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈**兆、被告及第三人委托代理人郑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：l、解除原、被告的租赁合同关系；2、被告立即将涉案租赁房屋腾空并返还原告；3、被告向原告支付2019年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金（暂计至2019年4月10日，被告未支付租金为143333.33元）。租金计算标准为：2019年4月30日前租金为70000元/月，2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金为75600元/月，2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金为81648元/月，2021年5月1日至2022年4月30日期间的租金为88180元/月，2022年5月1日至2023年4月30日期间的租金为95234元/月；4、被告向原告支付2019年1月20日至实际返还房屋之日期间的水电费，暂计至2019年3月31日水电费为6396元，最终以实际结算为准；5、被告向原告支付租赁租金的滞纳金，暂计至2019年4月10日为238500元，最终以被告偿还全部租金时结算滞纳金数额为准。滞纳金计算标准为：未支付租金×3%×实际拖欠天数。例如被告拖欠2019年3月租金70000元，计算至2019年4月10日总共44天，3月份租金的滞纳金为70000元×3%×44天=92400元；6、被告向原告支付违约金10万元；7、原告无须向被告返还履约保证金14万元和水电费押金4万元。以上第2至第7项诉讼请求金额暂计568239.33元；8、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月27日，原告、被告共同签订《房屋租赁合同书》，合同约定内容包括：1、原告将位于深圳市龙岗（除海澜之家及一楼上二楼梯为界限剩下前面的场地约620平方米）出租给被告使用；2、租赁期限为自2017年5月1日起至2023年4月30日止；3、2017年5月1日起计算租金，每月25日前支付下一个月的租金；4、被告如拖欠租金，则每天按应缴月租金额的3%交纳滞纳金；5、如拖欠租金达10日，被告属根本性违约，原告有权立刻单方终止合同和收回租赁物业，履约保证金及水电押金不予返还。合同签订后，原告完全按照合同约定履行了租赁房屋交付等义务，但是被告经常拖欠租金及水电费，至今2019年2月、3月份的租金未支付，也没有每月支付水电费。鉴于此，原告也向被告以催款通知函方式督促被告支付租金、水电费、滞纳金等，但是被告无正当理由仍旧不履行合同义务。被告的行为已经属于根本性违约，严重损害了原告的合法权益，因此，原告提前述诉讼请求。被告及第三人共同辩称，被告绝不同意原告以拖欠租金为由，解除双方的租赁合同关系，可以依据合同约定，因政府征用征收拆迁而终止双方的协议。实际上被告根本不存在拖欠租金的事实，因为在2018年3月份政府相关部门就已经发出通知，将要拆迁本案商铺所涉的区域，但原告为了达到不可告人的目的，迟迟不与被告协商终止合同，并给予拆迁补偿。尽管原告拖延与被告终止合同等事宜，在2019年2月份之前，被告仍然依照约定支付了租金及水电费。从2019年2月份之后，被告在与原告协商减租及终止合同并依法予以补偿的过程当中，双方一致同意用押金来冲抵后面的租金，所以根本不存在拖欠原告租金根本违约的事实。恰恰相反，依据合同约定，原告在明知要拆迁的事实下，不与被告终止合同并依法给予拆迁补偿，违背了合同的相关约定，应当承担违约责任，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉请求：1、确定反诉人（被告）与被反诉人（原告）签订的房屋租赁合同至征拆之日止终止合同关系，终止合同之后，并依据情势变更的原则，将房租自2019年2月1日起至征拆之日止变更为2万元每月；2、被反诉人返还进场费10万元，同时自2017年2月27日至法院判决履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息，暂计10125元；3、被反诉人未依约终止合同支付补偿金20万元；4、被反诉人赔偿经营损失120万元；5、被反诉人支付违约金10万元；6、被反诉人承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年2月27日签订房屋租赁合同，双方约定将位于深圳市龙岗区龙岗老街富佳街的场地约620平方米租给反诉人使用；2018年12月，龙岗区街道办事处通知需要拆迁该区域，但被反诉人迟迟不通知反诉人依法终止合同，造成反诉人经营遭受巨大损失，现被反诉人为了达到不可告人的目的缺乏诚信反而提起诉讼要求提前解除租赁合同。综上所述，被反诉人收取的进场费10万元没有任何法律依据，属于不当得利，应当予以返还；同时被反诉人非法解除合同违反双方约定，应当支付违约金。现反诉人为维护自己的合法权益，依照相关法律规定和合同约定，提起前述反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称，一、原被告于2017年2月27日签订的房屋租赁合同书是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同属于合法有效合同，双方应当全面继续履行该合同。合同书第二条第二款、第九条第三款、第九条第七款的内容明确约定，被告应当于每月25日前向原告支付下月租金，被告应按时缴纳租金及水电费，如被告逾期支付租金、水电费超过10日的，原告有权采取停水停电并解除本协议，没收租赁保证金、水电押金，被告拖欠的费用仍需缴纳。然而自租期开始至今，被告均是拖延支付租金和水电费超过十天，甚至达几十天，严重违反合同约定，并且被告也没有正确对待处理该问题。因此原告为保障自身合法权益，向法院提起本案诉讼，请求法院支持原告全部诉讼请求。并非被告反诉请求所述的征拆之日为终止合同关系之日。二、进场费符合合同约定，且原告为被告租赁事项以及药店经营提供了较大便利及优惠，被告也自愿支付该笔款项。具体如下：首先房屋租赁合同书第二条第四款明确约定，进场费10万元在任何情况下不可退回，该约定是双方自愿真实的意思表示，没有违反法律法规。其次原告将房屋出租给被告前已经属于精装修，被告无需增加装修装饰成本即可以直接使用，原告对被告租赁事项也提供了便利和优惠，由此被告也自愿支付该笔款项。再次，合同约定租赁面积为620平方米，然而双方自行实测面积达到645.6平方米，并且原告也同意被告超出租赁范围外，在二楼室外搭设广告招牌，原告已经给了被告更多的租赁优惠。三、原被告签订租赁合同后，原告已按照合同约定将涉案房屋交付被告使用，不存在任何违约行为。被告在反诉状称原告不通知终止合同，没有事实理由及依据，原告依法不承担任何违约责任及赔偿责任。关于房屋征收拆迁方面。首先，实际上原告没有收到政府部门的房屋征收搬迁通知、补偿方案等法律文件资料，原告也没有与政府部门签订房屋征收补偿安置以及搬迁协议书无法准确获知最迟房屋搬迁期限。其次，政府如有房屋搬迁告示或者通知的，被告一直在房屋租赁处经营，其更能清楚知晓情况。并且被告称从2018年3月份开始，龙岗区街道办事处已通知拆迁，但是被告仍旧支付租金直到2019年2月份，这也证实和说明被告利用其是租赁和经营行为的客观事实而向政府征收部门主张补偿利益以及博赔，其真实目的并非终止租赁合同关系。四、被告反诉请求主张补偿金20万元、赔偿经营损失费120万元、违约金10万元没有事实理由和法律法规以及合同依据，被告也未能提供任何证据予以证实，其反诉请求依法不予支持。另外被告反诉请求同时主张补偿金、赔偿经营损失、违约金不符合法律规定。综上所述，被告的反诉请求没有事实理由和法律法规及合同依据，请求法院驳回被告全部反诉请求，并判决支持原告诉讼请求。第三人对被告的反诉没有意见。经审理查明，2017年2月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定：第一条关于物业位置、面积及用途。原告将位于深圳市龙岗区龙岗老街富佳街除海澜之家及一楼上二楼梯为界限剩下前面的场地约620平方米出租给被告使用。该租赁物业只供乙方作华康医药执照内所规定的商业项目用途，乙方独立经营，自负盈亏。第二条关于租期、租金、租赁保证金及相关费用。租期自2017年5月1日起至2023年4月30日止，计租期自2017年5月1日起。乙方按月支付租金，每月25日前向甲方支付下月租金。本合同签订之日，乙方应向甲方支付首月租金70000元，本合同内所列租金均为不含税金额，租赁税由乙方承担。除租金外，其余费用包括但不限于政府行为收取的各项费用、水、电、燃气费等费用，乙方应按照当月应支付的金额在支付租金的同时一并支付给甲方。起步租金标准为每月70000元（不含税），合同期内前两年无递增，第三年开始在前一年的基础上递增8%，依此类推，即：2017年5月1日至2019年4月l0日租金为70000元/月；2019年5月1日至2020年4月30日租金为75600元/月；2020年5月1日至2021年4月30日租金为81648元/月；2021年5月1日至2022年4月30日租金为88180元/月；2022年5月1日至2023年4月30日租金为95234元/月。乙方应于本合同签订之日内向甲方缴纳合同首期款，即合同履约保证金14万元、水电押金4万元、进场费10万元，其中进场费用在任何情况下不可退回。甲方收取后，向乙方开具收据。满足下述条件，乙方把租赁物业交还甲方之日起7日内甲方凭乙方提供的收据将租赁履约保证金及水电押金在扣除相关费用后一次性无息退还：(1)本协议内所约定的权利和义务全部履行完毕；(2)乙方在租赁期内因销售产品或提供服务与第三方产生的争议和纠纷已经处理完毕；(3)乙方在租赁期限内，没有因履行本协议规定而与甲方产生争议和纠纷的或产生的纠纷已经处理完毕的；(4)与甲方结清所有费用款项以及交还验收全部设施设备；(5)未有其他违约行为或可能对甲方权利产生影响的情形。第三条关于交付。甲方在收到乙方支付的首月租金、租赁履约保证金、水电押金后3日内约定为双方交付日，甲方向乙方现状交付场地。经双方现场交接，符合交付条件，甲、乙双方应签署交接确认单，交接确认单表明甲方已完成交付义务，乙方已接收并确认物业符合合同约定交付标准。第五条关于装修及改造。租赁物业内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的（包括但不限于水、电、管线的更新改造、增容等），不得改变租赁物业主体结构，不得影响租赁物业及相邻物业的安全使用，应事先征得甲方书面同意。乙方应将装修、改造方案、图纸报甲方审核，经甲方审核同意后，方可按方案施工，报批及施工所需费用由乙方承担。第九条关于违约责任。乙方如拖欠租金，则每天按应缴月租金额的3%交滞纳金，如拖欠租金达10日，乙方属根本性违约，则甲方有权立刻单方终止合同和收回租赁物业，履约保证金及水电押金不予返还。乙方逾期或不完全支付完租金、水电费及其他超过10日等情形的，即视为乙方根本违约，甲方有权采取停水、停电，并单方解除本协议，没收租赁保证金及水电押金，乙方所拖欠的费用仍需缴纳。甲方依本项约定行使解除权的，合同于甲方书面解除通知送达之日或公告之日起解除，乙方应依合同约定返还租赁物并支付给甲方违金10万元并结清乙方未支付的一切费用。第十条关于合同终止及解除。本协议租赁期内，如因政府征用、征收、旧改租赁建筑物，则乙方应无条件服从配合，双方终止本协议，并双方同意按照政府对该租赁经营场地的最终室内装修补贴金双方进行分配，具体分配比例为双方各得50%。第十一条关于租赁物业交还。租赁期届满或者解除、终止合同后三个工作日内，乙方将租赁场地全部返还甲方，乙方保证交还的物业及设施能安全正常使用（正常损耗除外）；乙方可搬走自有的设备、设施等可移动物品，装修物归甲方所有，甲方无需对乙方作出任何补偿。乙方逾期未搬离的，应向甲方支付逾期搬离违约金（按5000元/天计算），逾期达十日的，方有权采取停水、停电等措施并按照原来租金的三倍计算租金到甲乙双方移交完租赁物业之日止，租赁场地内乙方全部自有财产视为遗弃物，甲方有权自行处置（即甲方有权在运营管理方的见证下清点物品、清场），由此造成的损失由乙方自行承担。合同签订后，被告于2017年2月28日向原告交纳履约保证金14万元、水电押金4万元及进场费10万元，同时双方办理了场地移交手续，移交清单显示移交现场有天花式空调2台、风帘机3台。被告接收涉案租赁房产后，在该房产内经营药店使用至今。合同履行过程中，原告于每个月20日至25日期间向被告发送一份《百号商场商户缴费清单》（其中3个月的送达日期在25日之后，分别为2017年11月27日、2018年3月26日、7月26日），缴费清单中列明了当月应缴水费电费及租金数额。其中2019年1月21日清单中的水电费为3143元，2019年2月22日清单中水电费为1599.6元，2019年3月20日清单中水电费1653.3元。双方确认被告2017年6月份起交纳租金及水电费情况为：            款项属性              金额(元)              交纳时间              逾期天数                  2017年6月租金、水电费              73384              2017.6.7              14                  2017年7月租金、水电费              72921.85              2017.7.10              13                  2017年8月租金、水电费              77634              2017.8.8              15                  2017年9月租金、水电费              81520.45              2017.9.11              18                  2017年10月租金、水电费              80587              2017.10.11              17                  2017年11月租金、水电费              50000              2017.11.14              21                  18000              2017.11.15              22                  10745              2017.11.17              24                  2017年12月租金、水电费              75920.95              2017.12.6              12                  2018年1月租金、水电费              74053.45              2018.1.4              11                  2018年2月租金、水电费              74056              2018.2.5              12                  2018年3月租金、水电费              74636              2018.3.7              11                  2018年4月租金、水电费              74514.85              2018.4.9              16                  2018年5月租金、水电费              74777              2018.5.14              20                  2018年6月租金、水电费              77964.85              2018.6.14              21                  2018年7月租金、水电费              77730.7              2018.7.17              23                  2018年8月租金、水电费              79715.8              2018.8.20              27                  2018年9月租金、水电费              77756.95              2018.9.22              29                  2018年10月租金、水电费              76269              2018.10.18              24                  2018年11月租金、水电费              75982.9              2018.11.15              22                  2018年12月租金、水电费              74071.75              2018.12.14              20                  2019年1月租金、水电费              73003.45              2019.1.9              16                   2019年2月部分租金              20000              2019.2.25              32      2019年4月2日，原告向被告发出一份《催款通知书》，内容为：截至2019年03月31日，被告尚欠逾期租金356493元，拖欠租金费用已经超出双方签订的合同约定第九条第3款，被告如拖欠租金，则每天按应缴月租金额的3%交纳滞纳金，如拖欠租金达10日，属根本性违约，则原告有权立刻单方终止合同和收回租赁物业，履约保证金14万及水电押金4万不予返还。为此特致函被告，希望被告收函后3天内支付所欠款项356493元，如没按时支付到账，原告将强制收回租赁场地包括依法采取法律措施在内的一切措施。本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应按约定履行合同义务。合同签订后，原告依约于2017年2月28日将房产交付给被告承租使用，但租金起算日期为2017年5月1日。被告在承租使用涉案房产过程中，从2017年6月份起的租金及水电费用均未按合同约定的期限交纳，且每月逾期交纳时间均超过了10天以上，其行为构成了违约。虽然原告在当时未提出异议，但并不代表双方对支付期限进行了变更，更不代表被告的违约行为已经合法化。被告辩称双方变更了支付期限，但其对该主张并未提供证据证明，本院不予支持。基于被告前述长期逾期支付租金、水电费，且每月均逾期10日以上的违约行为，根据合同约定，属根本性违约，原告有权解除合同、收回租赁物业，履约保证金及水电押金不予返还，且被告应支付违约金10万元，故原告起诉请求的该诉讼请求，本院予以支持。关于水电费问题，原告提供的缴费清单及被告已交费情况显示，被告尚欠2019年3月20日之前的水电费用6395.9元，故被告应支付原告该款项，2019年3月21日之后的水费费用，因目前原告未能提供相关的抄表数据，无法确认具体数额，双方应另行结算处理，本案中不予处理。关于原告主张的滞纳金问题，酌情考虑双方实际每月交付租金情况、修建地铁征拆情况等，以及前述已经支持了违约金10万元，故原告主张的滞纳金违约金，不再支持。关于租金标准，合同约定2019年4月30日前为7万元/月，2019年5月1日至2020年4月30日为75600元/月，被告已支付2019年2月份租金20000元，还须支付本案诉讼前拖欠的租金即2019年4月30日前的租金19万元，同时本院确定2019年5月1日起至被告实际返还房产前的租金，按75600元/月的标准支付。关于被告的反诉请求，被告主张的地铁征收拆迁问题，即使如被告诉称龙岗街道办事处于2018年3月发出征收拆迁通知，但目前涉案房屋并未被征收，仍由原告经营使用，且2018年3月份之前被告亦长期存在逾期支付租金、水电费的违约行为，故被告诉称征收拆迁问题，并不影响本案前述所认定的被告违约行为。故被告反诉要求确认房屋租赁合同至征拆之日止终止合同关系并变更租金标准的请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还进场费10万元的主张，被告交纳进场费系双方合同中进行了明确约定，现因被告的违约行为导致合同解除，其要求退回进场费，本院不予支持。同时，基于系被告违约导致合同解除，被告反诉要求原告赔偿终止合同补偿金、经营损失、违约金等请求，不符合法律规定，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司与被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司于2017年2月27日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司于本判决生效后十日内将位于深圳市龙岗区龙岗老街富佳街的租赁房产腾空并返还给原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司；三、被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司支付拖欠的租金，其中2019年4月30日之前租金为19万元，2019年5月1日之后租金按每月75600元的标准支付，计至被告实际返还房产之日止；四、被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司支付2019年3月20日之前的水电费用6395.9元；五、被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司支付违约金10万元；六、原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司无须返还被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司合同履约保证金14万元和水电费押金4万元；七、驳回原告（反诉被告）深圳市百号投资发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）深圳市华康医药有限公司的反诉请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9482.39元（原告已预交），由原告负担482.39元，被告负担9000元；反诉案件受理费9645.56元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国旺人民陪审员  罗茜果人民陪审员  黄伟媚二〇一九年七月三日书 记 员  祝伟莹