四川省米易县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0421民初185号原告米易县阳光物业管理有限公司。住所地：四川省米易县攀莲镇兴隆路****号。法定代表人王晓波，系该公司经理。委托代理人张洲（特别授权），男，1980年7月26日出生，汉族，系米易县大平法律服务所法律工作者，住四川省攀枝花市。被告张红国，男，1976年1月23日出生，汉族，公务员，住四川省攀枝花市。原告米易县阳光物业管理有限公司诉被告张红国物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后,依法由审判员张睿适用简易程序,于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告米易县阳光物业管理有限公司的委托代理人张洲、被告张红国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告米易县阳光物业管理有限公司诉称,2010年12月1日其公司与攀枝花市朝阳房地产开发有限公司签订《米易县“迷阳水岸”住宅小区前期物业服务合同》，受托对该住宅小区进行前期物业管理服务。2011年5月15日被告办理了入住手续，并与其公司签订了《米易县“迷阳水岸”小区前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，根据协议约定，被告应按时支付物业管理服务费。但被告从入住至2015年5月15日其公司终止该住宅小区物业服务管理工作止，合计拖欠物业管理服务费、车位管理费3470.20元未支付。为此，请求依法判决张红国支付物业管理服务费、车位管理费合计3470.20元、滞纳金173.50元；并承担本案的诉讼费。在庭审中原告米易县阳光物业管理有限公司以计算错误为由，变更诉讼请求为，请求依法判决张红国支付物业管理服务费、车位管理费合计3380.20元、滞纳金169.01元；并承担本案的诉讼费。被告张红国辨称，1、其与攀枝花市朝阳房地产开发有限公司签订购房合同的时间为2011年10月25日，怎么会于2011年5月15日入住该小区并签订物管合同及业主规约？2、原、被告于2012年7月31日办理交房手续，被告向原告缴纳了装修保证金1200元，被告未违规装修，至今原告未退还装修保证金。3、原告未按物管协议对楼顶雨水管道进行清理，雨水管道堵塞造成其损失1950元。4、被告于2012年7月31日向原告缴纳电梯管理费500元，后原告又于2013年4月24日、2014年5月26日分别收取了电梯年检费、维保费用404.70元，故原告应退还多收取的电梯管理费500元。5、按《米易县发展和改革局关于对迷阳水岸有关收费投诉问题答复》，原告多收取被告电费37.02元、电费公耗61.70元，应予以退还。6、原告未按物管协议对车辆进行管理，小区的车辆乱停乱放且不缴费，被告购买的地面车位长期闲置，故不该缴纳车位管理费。综上，扣除物管费2710.20元，原告还应支付被告1038.52元。原告的诉讼请求没有事实依据，请求人民法院依法予以驳回。原告米易县阳光物业管理有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、法人身份证明一份，拟证明原告的主体资格及法人情况。被告对该组证据无异议，本院对该组证据予以采信。2、《米易县“迷阳水岸”小区前期物业管理服务协议》原件一份，拟证明原告收取物业管理服务费及车位管理费的依据。被告对该证据无异议，但认为原告只陈述该证据对其有利部分，对其不利部分如雨水管道清理、车辆管理没有说明，还有协议应是有时间限制的。本院对该证据予以采信。3、电梯维保合同复印件一份、配件附表复印件一份、票据复印件一份，拟证明原告对电梯进行了委托维修保养，原告收取的电梯管理等费用是交给了维修保养公司的。被告对该组证据真实性无异议，但认为原告所收取的电梯管理费500元，与此无关，并没有用于电梯的维护保养。本院对该组证据的真实性予以采信。4、催收物业管理服务费联合公告复印件一份，拟证明原告已对被告欠付物业管理服务费、车位管理费进行了催收。被告对该证据有异议，认为其并没有见过该公告，其不缴费的原因是原告违约在先。对该证据本院将结合本案的其他证据综合分析后予以认证。5、攀枝花市物业服务收费备案表复印件一份，拟证明原告收取物业管理服务费及车位管理费的依据及标准。被告对该证据无异议，但认为原告从2011年5月开始收取费用系违反规定收费。本院对该证据予以采信。被告张红国为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、2013年3月2日证明一份、2016年2月4日证明一份，拟证明因原告管理不善造成被告经济损失。原告对该组证据均有异议，认为与本案无关，且不能达到被告的证明目的。因该组证据与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予采信。2、2012年7月31日收据原件两份，拟证明原告向被告收取了装修保证金1200元及电梯使用费500元。原告对该组证据无异议，认为装修保证金可以退还，但电梯使用费是装修过程中对电梯包装所产生的费用，且已实际支付出去了不予退还。本院对该组证据的真实性予以采信。3、专用收据原件三张，拟证明原告多收取的电费及公耗。原告对该组证据无异议，认为可以退还。本院对该组证据予以采信。4、证人朱召贵的当庭证言，其陈述与被告系同事关系，其也是迷阳水岸小区住户。由于物管没有及时管理管道排查隐患，而是等楼顶的水积多后，突然将排水管打开，导致排水倒灌造成被告家被淹受损的事实，且其他住户家也曾经被淹。原告对证人证言有异议，认为证人与原、被告均有利害关系。被告对证人证言无异议。因该证人的证言与本案不具有关联性，故本院对该证人证言不予采信。5、证人杨仁建的当庭证言，其陈述与被告曾经系同事关系，其也是迷阳水岸小区住户。其与被告住同一幢楼，其先入住，被告后装修。后其问被告为何一直未入住，才听说因保安突然将屋顶排水管道清理开，由于排水不及时导致排水倒灌，造成被告家被淹需要重新装修的事。原告对证人证言有异议，认为证人与被告有利害关系。被告对证人证言无异议。因该证人的证言与本案不具有关联性，故本院对该证人证言不予采信。经审理查明，米易县阳光物业管理有限公司系具备物业服务三级资质的物业服务企业。2012年7月31日米易县阳光物业管理有限公司与张红国签订《米易县“迷阳水岸”小区前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，协议约定由原告对米易县迷阳水岸小区实行物业管理；物业管理服务费多层住宅按照建筑面积每平米0.45元/月、小高层按照建筑面积每平米0.68元/月、高层电梯公寓按照建筑面积每平米0.80元/月；物业管理服务费交费时间为每月13日至19日，收费形式为按季预收；地面停车车位管理服务费按每车位每月20元进行收取，收取时间为按年预收；业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天以应缴纳总费用的5‰交纳滞纳金，或追究违约责任承担应缴纳总费用5%的违约金。合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、标准及质量保险等内容进行了约定。另查明，张红国系米易县迷阳水岸小区12幢403号的业主，房屋面积为134.83平方米。米易县阳光物业管理有限公司对高层电梯住宅按照建筑面积每平米0.60元/月收取物业管理服务费用、对地面停车位按20元/月收取车辆管理费，该公司于2015年5月15日终止该住宅小区物业服务管理工作。张红国在该小区购买了一个地面停车位。自2012年8月1日起至2015年5月15日止张红国尚应缴纳物业管理服务费2710.20元、车辆管理费670元。本院认为，米易县阳光物业管理有限公司与张红国签订的《米易县“迷阳水岸”小区前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；且收取的物业管理服务费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，如没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。在合同履行过程中，米易县阳光物业管理有限公司依约为包括张红国在内的小区业主提供了物业服务，张红国应当按照合同约定及时履行缴纳物业管理服务费的义务。物业服务属于重复性、长期性合同，履行的瑕疵均依法不足以构成业主拒付物业费的理由；且张红国提交的证据不足以证明其拒付物业管理服务费的理由成立，故对其抗辩主张，本院不予支持。因合同对滞纳金进行了约定，故对米易县阳光物业管理有限公司主张按所欠费用总金额千分之五支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。对被告张红国抗辩主张房屋被淹损失、退还电梯使用费和装修保证金、电费及公耗，其可通过其他正确途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：由张红国支付米易县阳光物业管理有限公司物业管理服务费2710.20元、车位管理费670元及滞纳金16.90元，合计3397.10元。此款于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张红国负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 张 睿二〇一六年四月十一日书记员 王科倩