湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂汉阳民一初字第00200号原告：涂丽娜。委托代理人：童长春，李骏，湖北喻家律师事务所律师，特别授权。被告：武汉中防瑞达房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区汉阳大道特1号。法定代表人：严兰英，系该公司董事长。委托代理人：钟满君，湖北忠三律师事务所律师，一般授权。原告涂丽娜诉被告武汉中防瑞达房地产有限公司使用权合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长与代理审判员张朝管、人民陪审员周佩芳组成合议庭，于同年5月23日公开开庭进行了审理。原告涂丽娜及其委托代理人童长春、李骏，被告武汉中防瑞达房地产开发有限公司的委托代理人钟满君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告涂丽娜诉称：2011年1月22日，原、被告签订一份《百诚商街使用权转让合同》，约定：原告购买由被告投资修建的位于武汉市汉阳区汉阳大道（北城路至归元寺路）地下的百诚商街负一层D区91号铺位。该工程属于人防工程，工程总投资约为3亿元，故转让的仅仅只是人防工程平时使用权，而非所有权。合同约定的转让期限为：从2012年4月27日起至2052年4月27日止。原告已经按照合同约定履行了向被告支付购铺款的合同义务。合同还约定：被告须在2012年4月27日之前将商铺交付于乙方，并为乙方办理单独的《人防工程平时使用证》，但直至今日，虽经原告多次催告，被告仍未履行上述合同义务，导致原告购买此商铺的目的全部落空。原告经过多方维权查证得知，不能办理《人防工程平时使用证》的原因有很多，被告怠于履行合同义务是主因，另外根据《人民防空工程建设管理规定》第17条规定：投资规模在2000万元（含）以上工程为大型项目。以及第22条：新建和加固改造工程的项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件、施工图设计文件按照下列权限审批：（一）大型项目由国家人民防空主管部门审批，但是在原、被告所签订的《百城商街使用权转让合同》里显示的项目批准机关为武汉市汉阳区人民防空办公室。显然武汉市汉阳区人民防空办公室并没有权限审批如此大型的人防工程项目，更没有权限为原告办理《人防工程平时使用证》，被告向原告刻意隐瞒了上述事实，最终导致原告购铺的目的全部落空。依据《合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。在原告多次催告后，被告仍然推脱，怠于履行交付商铺并办理《人防工程平时使用证》的合同义务，给原告造成巨大的经济损失。综上所述，因为被告的违约行为，导致原告投资购买商铺的目的无法达成，现原告起诉至法院要求：请求判令解除原告与被告签订的《百诚商街使用权转让合同》，判令被告向原告一次性返还购铺款人民币457272元；判令被告向原告支付同期银行存款利息人民币63161元（以原告购铺款为基数，乘以同期银行存款年利率4.25%，计算期限为2011年1月22日计算至起诉日2014年4月20日）；判令被告向原告支付同期银行存款利息（以原告购铺款为基数，乘以同期银行存款年利率4.25%，计算期限为2014年4月21日计算至被告实际支付之日止）；本案诉讼费用被告承担。原告涂丽娜为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：《百城商街使用权转让合同》一份，以证明原、被告双方签订了人防商铺的使用权转让合同，并在合同中约定了交铺、办证日期，至今为止，被告仍未履行上述义务，严重违反了合同约定，应当承担相应的违约责任；证据二：《销售不动产统一网络发票》一份，以证明原告按照合同约定履行了向被告支付购铺款的合同义务；证据三：《律师函》一份，以证明原告多次催告被告及时履行合同义务，被告一再推脱，后致律师函给被告，被告仍未履行合同义务。证据四：《信访答复意见书》一份，以证明原告多次、多渠道催促被告履行合同义务，但被告至今未履行合同义务。被告武汉中防瑞达房地产开发有限公司辩称：一、《百城商街使用权转让合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效，应受法律保护。被告依法享有人防工程平时使用权并依法有权转让该工程的平时使用权，原告对合同的真实性均不持异议，双方系基于真实意思表示订立的上述合同。二、原告要求解除合同无事实根据，其通知解除合同不产生解除合同之法律效力。被告也已向原告交付了工程的平时使用权，不存在逾期交付的情形，对于原告未获得人防工程平时使用证系政策原因，被告不构成违约。原、被告之间转让的标的物系基于人防工程产生的用益物权，其核心为使用和收益，原告将商铺使用权出租给被告或被告委托的运营公司进行经营管理，并获取了租金收益，原告已经享有了其购买商铺的使用权和收益权。综上，原告要求解除合同缺乏事实及法律依据，对于原告的诉讼请求应予以全部驳回。被告武汉中防瑞达房地产开发有限公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一：《关于武汉市钟家村人防工程项目建设书的批复》、《关于武汉市钟家村人防工程开工的批复》、《武汉市国土资源和规划局建设项目选址意见书》、《武汉市国土资源和规划局建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《人防工程竣工验收质量评定综合意见书》、《人防工事平时使用证》、《人防工程合作建设使用管理协议及补充协议》、《百诚商街使用权转让合同》各一份，以证明汉阳钟家村人防工程建设程序合法，人防工程所有权属国家，被告对投资建设的人防工程享有40年的平时使用权，经汉阳区民防办批准，被告依法有权分割转让局部人防工程使用权。因此，原、被告签订的《百城商街使用权转让合同》合法、有效；证据二：《百诚商街商铺委托租赁协议及授权委托书》、完税证明、两年包租税金统计表、转账凭证，以证明被告已经向原告支付了商铺使用权，原告已经获得租金收益并缴纳税金；证据三：关于办理局部《人防工程平时使用证》的请示、关于办理局部《人防工程平时使用证》的申请、商铺面积确认书、武汉市人防工程平时使用登记表、人防工程平时使用证各一份，以证明部分原告因需要办理局部《人防工程平时使用证》，已向汉阳区民防办申请办证并取得证书。经庭审质证，原告对被告提交的证据一中的《人防工程竣工验收质量评定综合意见书》的真实性有异议，认为该意见书为会议纪要，无公示的法律效力。对证据一中的其他证据的真实性无异议，但对《人防工程合作建设使用管理协议及补充协议》中被告是否履行了“公示”义务有疑义；对证据二有异议，认为原告收到的款项并非租金，而是被告支付的折扣款，被告提供的完税证明为81万余元的总收据，未见本案原告个人的完税证明，且完税额的计算依据未说明；对证据三的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为《人防工程平时使用证》的取得时间超过了合同签订日和交房日期。被告对原告提交的证据一的真实性有异议，认为该转让合同非原件；对证据二、三的真实性无异议；对证据四真实性无异议，但对其关联性有异议，认为信访人不是本案原告，与本案无关。经审理查明：2010年7月16日及10月8日，湖北省人民防空办公室下发了“同意钟家村人防工程项目建议书”的鄂人防（2010）44号《关于武汉市钟家村人防工程项目建议书的批复》及“同意钟家村人防工程开工”的鄂人防办函（2010）34号《关于武汉市钟家村人防工程开工的批复》文件。同年10月22日及11月11日，武汉市国土资源和规划局就汉阳钟家村地下人防工程分别向武汉市汉阳区人民防空办公室颁发《中华人民共和国建设项目选址意见书》（编号：武规选（2010）472号）、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（编号：武规地（2010）472号）及《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编号：武规建（2010）313号）。2010年11月28日，武汉市汉阳区民防办公室（甲方）与武汉中防瑞达房地产开发有限公司（乙方）签订《汉阳钟家村人防工程合作建设使用管理协议》一份，约定：位于武汉市汉阳区汉阳大道归元寺路口至栖贤路地下部分的钟家村人防工程的建筑面积为2.6万平方米，地下一层，局部二层，该项目由武汉市汉阳区民防办公室提供土地地下使用空间，武汉中防瑞达房地产开发有限公司全额出资，双方共同合作建设，建成后该工程所有权归国家所有，武汉中防瑞达房地产开发有限公司享有该工程40年使用权，该期限自领取《人防工程平时使用证》之日起算，40年使用期限届满后，武汉中防瑞达房地产开发有限公司应无条件将该工程使用权交还给武汉市汉阳区人民防空办公室，同等条件下武汉中防瑞达房地产开发有限公司有优先续租权，同时在经营使用期间，武汉中防瑞达房地产开发有限公司应履行相关义务等内容。2011年1月22日，武汉中防瑞达房地产开发有限公司（甲方）与涂丽娜（乙方）签订《百诚商街使用权转让合同》一份，约定：乙方购买由甲方投资修建的位于武汉市汉阳区汉阳大道（北城路至归元寺路）地下的百诚商街负一层D区91号铺位（建筑面积14.6平方米），房屋单价人民币31，320元／平方米，总价人民币457，272元，乙方须将该商铺总价款在签订《百诚商街使用权转让合同》时一次性付清，甲方应在2012年4月27日前将商铺交付给乙方，为乙方办理使用权证书；可延期交付的两种情形：1、遭遇不可抗力的因素；2、为遵守、配合政府执行法律、法规、政策的变化或政府部门有关机构的行为而导致的延误。商铺使用期限四十年，自2012年4月27日起至2052年4月27日止。同日，原告向被告支付上述房屋购房款人民币457，272元。同日双方另签订《百诚商街商铺委托租赁协议》一份，约定：原告将其位于武汉市汉阳区汉阳大道（北城路至归元寺路）地下的百诚商街负一层D区91号商铺的使用权出租与被告对外经营使用（包括转租经营、承包经营、委托经营等），租赁期限自该商铺开业进驻之日起满两年止。租赁期内两年被告分别按原告购铺总价款的7%和8%提前支付租金收益，共为总购铺款的15%，即人民币68，590.8元。同时，租赁期间双方各自缴纳应承担的税费，原告应交纳的租赁税可委托被告交纳，税率为6.1%，税金人民币4，184.04元，支付方式为从应支付给原告的租金中先行扣除。扣除上述税款后，被告实际应支付给原告税后租金人民币64406.76元，于协议签订十日内一次性支付完毕。协议另约定了物业管理费及违约责任等内容。同日，双方还签订了《授权委托书》，一份，内容为：“甲方涂丽娜时百城商街负一层D区91号铺位业主，现正式授权武汉中防瑞达房地产开发有限公司（乙方）为本人独家代理人，有权代本人出租该商铺并决定租赁有关事项。现甲方已提前从乙方获取租金收益，乙方有权代本人签署《租赁合同》并获取租金收益。委托期限由签订本协议起计，至百城商街开业之日起满两年止”等内容。双方已实际履行上述《租赁协议》中租金给付约定（给付期限：2012年4月27日-2014年4月26日）。2012年9月16日，武汉中防瑞达房地产开发有限公司向武汉中防瑞达运营管理有限公司出具委托书一份，内容为：“我项目地下商街人防工程已完成验收，我公司从即日起，将地下商街人防工程共计2.6万㎡，委托贵公司管理，委托内容及权限依据为：按照国家和武汉市相关物业管理法规、条例和人防工程管理相关法规”。2012年10月30日，武汉市民防办组织召开钟家村人防工程竣工验收会议，省人防办、市民防办、汉阳区民防办、省人防工程质量监督站、中建三局人防设计院等单位参加了验收会议，并组成相关专家组。专家组通过现场检查、查看报建资料、施工隐蔽记录资料和设备试运转情况，认为：“该工程建设程序合法、资料较齐全，设备运行情况良好，能帮助战时和平时的使用要求”，并出具工程竣工验收“合格”的《汉阳钟家村地下人防工程竣工验收质量评定综合意见书》。2012年11月8日，武汉中防瑞达房地产开发有限公司（运营管理方：武汉中防瑞达运营管理有限公司）取得由武汉市人民防空办公室颁发的《人防工程平时使用证》（阳字第08号），使用证上记载：工事单位名称：钟家村人防工程，地址：汉阳区汉阳大道（北城路-归元寺路）；用途：商用，使用期限：40年（2012年11月8日-2052年11月7日）等内容。2014年2月18日，武汉市汉阳区人民防空办公室（甲方）与武汉中防瑞达房地产开发有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，对2010年11月28日双方签订的《汉阳钟家村人防工程合作建设使用管理协议》的有关内容进行调整和补充，约定了：1、乙方作为人防工程开发投资者应承担工程使用期间的安全及维护管理责任；2、经汉阳区民防办公室批准，乙方可分割转让局部人防工程使用权，分割转让比例不超过工程总建筑面积的50%；3、乙方应事先公示并告知受让方局部转让工程位置、范围、面积，工程的使用期限及使用期限届满后的处置方式；4、局部工程受让方需办理局部《人防工程平时使用证》的，可向甲方申请办理等内容。另查明：百诚商街项目设计图纸与实际施工之间存在进、出口部位的局部变更，但此类局部变更无须规划部门审批。依照2013年12月3日武汉市民防办公室下发的“武汉市民防办公室关于印发《武汉市单建人民防空工程平时使用管理试行办法》的通知”及2011年7月27日的《武汉市人民政府第221号令》第115项的规定，汉阳区人防办可依照实际使用权人的申请并核实相关材料后向其颁发局部《人防工程平时使用证》，现已为叶婷婷等7名申请人颁发了局部《人防工程平时使用证》。2014年3月30日，原告委托律师向武汉中防瑞达房地产开发有限公司寄送《律师函》一份，内容为：根据双方签订的《百诚商街使用权转让合同》第三条规定，武汉中防瑞达房地产开发有限公司应分别在须在2012年4月27日和2012年10月1日之前将商铺交付于其委托人，并为委托人办理《人防工程平时使用证》，但直至今日，虽经委托人多次催告，武汉中防瑞达房地产开发有限公司仍未履行上述合同义务，导致委托人购买此商铺的目的全部落空，并造成了巨大的经济损失。依据《合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。综上所述，基于武汉中防瑞达房地产开发有限公司的违约行为，委托人有权单方解除合同并要求武汉中防瑞达房地产开发有限公司弥补委托人的经济损失，因此要求依法解除委托人与武汉中防瑞达房地产开发有限公司签订的《百诚商街使用权转让合同》，武汉中防瑞达房地产开发有限公司应将已收受购铺款一次性返还给委托人，还应以购铺款总额为基数，按同期中国人民银行规定的金融机构贷款利息支付违约金给委托人。现双方解除合同未果，原告诉至本院，请求判令解除双方签订的《百诚商街使用权转让合同》，判令被告向原告一次性返还购铺款人民币457272元，并由原告向被告支付以购铺款为基数，乘以同期银行存款年利率4.25%，计算期限自2011年1月22日至实际支付之日止的银行同期存款利息。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成一致协议。本院认为：原、被告于2011年1月22日签订的《百诚商街使用权转让合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。同日原告就所购商铺与被告签订《百诚商街商铺委托租赁协议》，并实际从被告处收取两年租金的行为应视为双方就所购商铺的交付使用已达成协议且已实际履行，原告已实际收取被告给付的租金收益已实现了其购买该商铺的目的，并不存在我国《合同法》第94条第（三）、（四）项所描述的“迟延履行主要债务”及“不能实现合同目的”之情形。双方所签《转让合同》第三条第2项约定：如遇不可抗力或为遵守、配合政府执行法律、法规、政策的变化或政府部门有关机构的行为而导致的延误可延期交付、办证。2013年12月3日出台的《武汉市单建人民防空工程平时使用管理试行办法》第八条规定：“受让方如需办理局部《人防工程平时使用证》，可向工程所在区人民防空主管部门提交以下资料，申请办理局部《人防工程平时使用证》”。此时，武汉市内人防工程项目平时使用证的办理才具备具体操作规范。因此，被告未能在约定时间为原告办理局部《人防工程平时使用证》符合双方所签《转让合同》第三条第2项之约定。且现武汉市汉阳区民防办已为该人防工程项目部分买受人办妥《人防工程平时使用证》系既成事实。故，对原告主张的被告存在逾期交付商铺及逾期为原告办理局部《人防工程平时使用证》的观点，本院不予采信。对原告要求解除原、被告签订的《百诚商街使用权转让合同》，并由被告返还其购铺款及赔偿相应损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告涂丽娜的诉讼请求。本案案件受理费人民币9，004元由原告涂丽娜负担（此款原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。）审判长叶凌芳代理审判员张朝管人民陪审员周佩芳二〇一四年九月三十日书记员王朝阳