北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2014)海民初字第18852号原告北京中影物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路77号院71幢号201-210室，注册号：110108003441165。法定代表人杨树柏，董事长。委托代理人段治平，北京市康达律师事务所律师。委托代理人王明譞，北京市康达律师事务所律师。被告北京三丰兄弟影视艺术有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路77号15幢8号平房，注册号：110108010140551。法定代表人张成山，经理。委托代理人陈雄飞，北京德恒律师事务所律师。原告北京中影物业管理有限公司（以下简称中影物业公司）与被告北京三丰兄弟影视艺术有限公司（以下简称三丰兄弟影艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黎健独任审判，公开开庭进行了审理。原告中影物业公司之委托代理人段治平、王明譞，被告三丰兄弟影艺公司之法定代表人张成山及委托代理人陈雄飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中影物业公司诉称，2010年，我公司与三丰兄弟影艺公司签订《租赁合同（房屋）》，约定由该公司承租位于本市海淀区北三环中路77号108幢号楼房一层东南侧的房屋，租赁期限自2010年11月1日起至2011年10月31日终止。年租金为511000元。支付期限：2010年11月1日之前第一次支付房租金额127750元，2011年2月1日之前第二次支付房租金额127750元，2011年5月1日之前第三次支付房租金额127750元，2011年8月1日之前第四次支付房租金额127750元。合同期满后，三丰兄弟影艺公司继续使用承租房屋，并向我公司支付房屋租金至2012年4月30日，我公司亦向其开具了房租发票，双方形成不定期租赁关系。2013年2月4日，我公司向该公司发出书面通知，要求其腾退承租房屋并结清全部费用。2013年2月28日，三丰兄弟影艺公司签收了通知，双方合同已于2013年2月28日解除。经我公司多次催告，三丰兄弟影艺公司逾期返还，亦不支付拖欠租金及使用费。故现我公司要求判令三丰兄弟影艺公司按房屋面积700平方米及合同约定的租金标准计算支付自2012年5月1日至2013年2月28日间的租金425830元，并按银行同期贷款利率计算支付自2013年2月28日至2014年8月28日间的逾期支付租金滞纳金，判令该公司按房屋面积700平方米及合同约定的租金标准计算支付自2013年3月1日至2013年3月31日期间的占有使用费，判令该公司按房屋面积408.68平方米及合同约定的租金标准计算支付自2013年4月1日至2014年8月1日止的占有使用费，判令该公司赔偿违约金40880元。本案诉讼费由三丰兄弟影艺公司负担。三丰兄弟影艺公司辩称，在租赁期间，其他公司妨碍了我公司的正常经营，但中影物业公司没有为我公司协调，且始终未能将租赁房屋卫生间漏水问题维修解决。我公司已于2013年11月15日通知中影物业公司交接房屋，实际上没有使用房屋。中影物业公司给我公司停水停电，也导致我公司无法使用房屋。故我公司同意于2013年11月15日之前的租金均减半支付，不同意中影物业公司的其他诉讼请求。经审理查明，位于本市海淀区北三环中路77号内房屋的产权人为北京电影制片厂，该厂将其中108幢号楼房一层东南侧房屋及棚房授权中影物业公司经营、管理。2010年，中影物业公司（甲方）与三丰兄弟影艺公司（乙方）签订《租赁合同（房屋）》，约定将本市海淀区北三环中路77号108幢号楼房一层东南侧700平方米房屋出租给三丰兄弟影艺公司作为办公用房使用，租期自2010年11月1日起至2011年10月31日止。年租金511000元。甲方应对租赁房屋进行定期保养。乙方应按时交纳合同规定的各项费用。租赁期满，乙方必须保持租赁房屋（包括内部相关设施）完整无缺，如果乙方拟将其装修物拆走，需恢复租赁房屋原样，经甲方验收后归还甲方，如有余物，视为放弃所有权，甲方有权处理。双方应严格遵守本合同规定的各项条款，如有违约，违约方除承担条款中规定的责任外，违约方还应支付守约方本合同约定年租金额8%的违约金。乙方若逾期未付租金，十五日内（含）按日交纳租金的千分之一作为滞纳金；超过十五日，甲方有权采取停止能源供应等措施，有权选择单方随时解除合同，由此产生的所有损失及后果，由乙方承担。另于2011年，中影物业公司另将上述108幢号棚房100平方米出租三丰兄弟影艺公司作为办公使用，双方为此另签订了《租赁合同（房屋）》，租期为8个月，自2011年3月1日起至2011年10月31日止，租金40000元。合同的其他主要条款与前合同约定内容相同。上述合同相继签订后，中影物业公司将合同约定的相应房屋先后交付三丰兄弟影艺公司使用，该公司实际将上述700平方米房屋作为办公使用，另100平方米棚房作为仓库使用，三丰兄弟影艺公司亦按季度支付了相应租金。合同期满后，双方未能续签上述合同，三丰兄弟影艺公司继续租用上述两处房屋并分别支付相应租金至2012年4月30日。此后，三丰兄弟影艺公司虽继续租用上述房屋，却未能再向中影物业公司支付租金。2013年2月4日，中影物业公司向三丰兄弟影艺公司发出《腾退通知》，要求该公司于2013年2月28日前腾退并返还上述所租用房屋，同时结清全部租金及水、电等费用，三丰兄弟影艺公司于当月28日签收了上述《腾退通知》。后于2013年4月1日，三丰兄弟影艺公司将上述700平方米房屋中的部分291.31平方米房屋腾退中影物业公司。诉讼期间即于2014年8月1日，三丰兄弟影艺公司另将上述700平方米房屋的其余部分腾退予中影物业公司。但上述100平方米棚房至今未予腾退，且尚未结清全部欠租及费用。庭审中，中影物业公司主张双方上述约定租期届满后为不定期租赁关系，且于三丰兄弟影艺公司2013年2月28日收到《腾退通知》时解除，三丰兄弟影艺公司对此虽未予认可，却亦未能提供充分反证。中影物业公司主要以欠租为由主张三丰兄弟影艺公司违约，三丰兄弟影艺公司则以中影物业公司未尽管理、协调及维修责任作为其要求减半支付租金的理由，并提供有照片为据，但所主张的相关事实及责任未得到中影物业公司的认可，三丰兄弟影艺公司未能就其抗辩主张向本院充分举证。三丰兄弟影艺公司称中影物业公司于2013年11月15日采取了停水停电措施，中影物业公司对此予以认可，但仍坚持主张此后的房屋使用费。三丰兄弟影艺公司另称于2013年11月16日已将700平方米房屋范围内的大部分面积腾空并电话告知中影物业公司，相关事实未得到中影物业公司的确认，三丰兄弟影艺公司未就此事实向本院提供相应证据。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《情况说明》、《租赁合同（房屋）》、《腾退通知》等证据材料在案佐证。本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，中影物业公司与三丰兄弟影艺公司签订房屋租赁合同，内容不违反法律规定，具有法律效力。在约定租期内，双方履行约定义务无异议。约定租期届满后，双方未续签合同，但三丰兄弟影艺公司继续租用上述房屋，中影物业公司亦继续收取相应租金，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。但于此后，三丰兄弟影艺公司虽继续使用上述房屋，却未再向中影物业公司交纳相应租金，违反双方原合同约定，其应承担相应的违约责任。中影物业公司向该公司送达了腾退通知，且主张双方合同于腾退通知送达三丰兄弟影艺公司时解除，并不违背双方合同约定及法律规定，三丰兄弟影艺公司虽对此未予认可，却未就此向本院提供充分反证，本院对此合同解除效力予以确认。合同解除后，三丰兄弟影艺公司应将上述房屋腾退予中影物业公司，但三丰兄弟影艺公司逾期腾退或继续占用部分房屋至今，缺乏事实、法律依据，该公司应对其行为承担相应的法律责任。庭审中，三丰兄弟影艺公司虽以中影物业公司未尽管理、协调及维修责任作为其要求减半支付租金的理由，但所述相关事实及责任未得到中影物业公司的认可，三丰兄弟影艺公司未能就其抗辩主张向本院充分举证，本院对此不予采信。故现中影物业公司要求三丰兄弟影艺公司偿付欠租、使用费并赔偿违约金、滞纳金，具有合同及法律上的依据，本院均予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、二百三十二条、二百三十六条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京三丰兄弟影视艺术有限公司按房屋面积七百平方米及合同约定的租金标准计算支付北京中影物业管理有限公司自二○一二年五月一日起至二○一三年二月二十八日止的租金人民币四十二万五千八百三十元，并按中国人民银行同期贷款利率标准计算支付北京中影物业管理有限公司自二○一三年二月二十八日起至二○一四年八月二十八日止的相应滞纳金；二、于本判决生效后七日内，北京三丰兄弟影视艺术有限公司按房屋面积七百平方米及合同约定的租金标准计算支付北京中影物业管理有限公司自二○一三年三月一日至二○一三年三月三十一日期间的占有使用费；三、于本判决生效后七日内，北京三丰兄弟影视艺术有限公司按房屋面积四百零八点六八平方米及合同约定的租金标准计算支付北京中影物业管理有限公司自二○一三年四月一日至二○一四年八月一日间的占有使用费；四、于本判决生效后七日内，北京三丰兄弟影视艺术有限公司赔偿北京中影物业管理有限公司违约金人民币四万零八百八十元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千三百五十六元，由北京三丰兄弟影视艺术有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 黎 健二〇一四年九月十五日书记员 孙婉仪