山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0403民初986号原告：冯金瑞，男，1965年1月3日出生，汉族，枣庄经济学校教师，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：叶琰琴，女，1973年3月20日出生，汉族，住址。系原告冯金瑞之妻。被告：孟杰，男，1987年8月13日出生，汉族，枣庄农村商业银行股份有限公司员工，住枣庄市新城区。原告冯金瑞与被告孟杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯金瑞及其委托诉讼代理人叶琰琴、被告孟杰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯金瑞向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告履行《房屋买卖合同》第五条违约责任第一款之约定:支付原告总房款45.5万元百分之五的违约金22,750元；二、被告双倍返还定金40,000元，以上共计62,750元；三、诉讼费用及相关费用由被告承担。事实和理由：2017年7月10日，原告冯金瑞经枣庄万邻房产销售有限公司（当时向其缴纳了服务佣金即“中介费”4,550元）介绍，在其公司内与被告签订了位于枣庄市的《房屋买卖合同》，同时交付给被告2万元购房定金。合同约定被告在合同签订后的四十天内（即2017年8月20日前）办理完涉案房屋更名事宜，费用由甲方承担，原告的义务是筹款，原告在约定期限内一次性付清455,000元的总房款。合同约定的时间到期后，原告多次催促被告履行更名义务，但被告违反合同约定以各种借口拖延。原告于2017年9月20日将被告起诉到本院，本院于2017年12月20日作出了（2017）鲁0403民初2854号民事判决书，判决“为有效合同”“被告孟杰继续履行与原告冯金瑞之间的房屋买卖合同”，由此显而易见，法院就是认为被告孟杰构成违约行为。既然被告孟杰构成违约行为，请求人民法院依法判决支持原告的以上请求。被告孟杰辩称，一、2018年1月26日，冯金瑞在薛城区人民法院临山法庭起诉属于一案两审，典型的违反一事不再理原则。其理由：一是2017年12月20日，薛城区人民法院（2017）鲁0403民初2854号判决书已经针对该民事案件进行了判决。二是冯金瑞对（2017）鲁0403民初2854号判决书提出上诉，2018年6月13日，枣庄市中级人民法院（2018）鲁04终788号判决书驳回上诉，维持原判。在案件审理过程中，2018年1月26日，冯金瑞缠诉闹诉，向临山法庭提出诉讼，临山法庭鉴于缠诉闹诉的压力，另案受理案件，这典型违反了一案不再理原则。三是本案于2018年8月27日作出（2018）鲁0403民初478号民事判决：驳回原告冯金瑞的诉讼请求。冯金瑞继续缠诉闹诉，向枣庄市中级人民法院提起上诉，2019年1月23日，（2018）鲁04民终2522号民事裁定书，撤销了478号民事判决，发回重审。该民事裁定书在一审不成立的情况下发回重审的。二、本人不存在违约行为。理由：一是针对第一个案件冯金瑞提出申请了强制执行，本人配合执行，经执行庭查明，该房产不具备更名条件，属于退还定金范畴，但一审判决书未明确继续履行合同的具体内容及方式等，且判决是继续履行合同，并非是必须更名，属于执行内容不明确。2018年11月5日，薛城区人民法院执行庭下发了（2018）鲁0403执889号执行裁定书。二是冯金瑞提出异议，薛城区人民法院执行庭作出的（2018）鲁0403执异15号裁定书明确：按照规定，执行部门已向审判部门征询意见，但审判部门的答复未能对执行内容明确。因不具备更名条件，所以执行只能是退还定金，薛城区人民法院驳回了冯金瑞的异议请求。三是冯金瑞向枣庄市中级人民法院提出复议，2019年3月11日，（2019）鲁04执复5号裁定书明确：本案不具备执行条件，驳回复议申请人冯金瑞的复议申请，为终审裁定。三、房屋买卖合同为有效合同，必须按照合同条款执行。具体为：合同第五条第1款规定：本合同签署后，若因甲方反悔不卖、涨钱、不按合同履行等原因致使交易不成功的，甲方自愿赔偿乙方总房款百分之十的违约金，和由此产生的相关费用由甲方承担，其中包括赔偿给万邻房产的百分之五。可见，该违约条款适用的前提是本人违约行为导致交易不成功，但冯金瑞要求继续履行合同的诉请已为生效判决所确认，该违约金也就不具备适用条件。四、本人愿意恳请协商调解解决。鉴于枣庄市中级人民法院的2522号民事裁定书的要求，一审法院查明，双方当事人是否仍坚持继续履行涉案合同及涉案合同是否能够继续履行。按照执行庭的各项裁定来看，该涉案合同不具备继续履行的条件，为妥善解决问题，本人本着吃亏、解决问题的态度，愿意和原告协商解决，按照合同第五条第1款的规定支付给原告违约金，并退还定金，以补偿原告定金利息的损失，彻底解除该合同。五、请求法院依法办案，主持正义，不向缠诉闹诉、扰乱正常秩序、滥用司法资源的行为低头，不向胡搅蛮缠的黑恶势力低头。冯金瑞在案件中，不接受客观事实，把法律当作工作，口口声声对我起诉，并坚决要求在法庭上见，当法律不能成为其帮手的情况下，法律就成了他的眼中钉，开始肆意的诽谤、诬陷。其中，对本人采取了向单位、向市纪委发送多封举报信、诬告信的方式，对我本人进行人格侮辱，造成及其恶劣的影响。鉴于房屋买卖合同无法继续履行，在解除买卖合同的情况下，我可以给付原告一定的违约金作为补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的证据及当事人陈述，本院认定如下：2017年2月23日、3月10日，被告孟杰分两次向三托集团有限公司付款374,120元，以单位团购的形式购买该公司开发的瀚景名座小区1号楼1单元2209室住房一套，三托集团有限公司向被告出具了收据，双方未签订商品房买卖合同。2017年4、5月间，被告孟杰在58同城网发布售房广告，出售该处住房，承诺包更名。后经万邻房产居间介绍，原、被告于2017年7月10日签订了由万邻房产提供的示范文本样式的房屋买卖合同，合同约定：甲方孟杰将瀚景名座小区1号楼1单元2209室住房出售给乙方冯金瑞，售价455,000元；乙方于协议签订之日先付给甲方定金20,000元，余款在更名当日付清,产权变更中所产生相关的过户税费由甲方承担，甲乙双方各自提供房屋过户所需的全部资料；如因甲方反悔不卖、涨钱、不按合同履行等原因致使交易不成功，甲方赔偿乙方总房款百分之十的违约金，其中包括赔偿给万邻房产的百分之五；如因乙方反悔不买、退房、不按合同履行致使交易不成功，乙方自愿赔偿甲方总房款百分之十的违约金，其中包括赔偿给万邻房产的百分之五。在合同第八条的特别约定中，增加了三条补充条款，分别为:1.如更名不成功，合同无效，定金全额退还；2.40天之内业主给客户更名，客户给业主全款到位；3.业主更名费用在25,000元之内。合同签订当日，原告支付给被告定金20，000元。在合同约定的更名期限临近时，被告告知原告及万邻房产开发商收取的更名费超出了其在合同中承诺的最高限额,经万邻房产协调原被告双方同意更名及交款日期延后。2017年9月20日，被告以微信的方式通知原告因开发商收取的更名费超出了合同约定的25,000元，损害了双方的利益，更名不成功，合同已不具备履行的条件，要求退还定金并赔偿原告利息损失，原告当即表示不是更名不成功或是不能更名，而是被告不守信用不想出售房屋的借口，对被告的主张表示拒绝。当晚7点左右，被告再次以微信的形式与原告联系，告知原告万邻房产工作人员张丽与被告协调，意见是尽量往前推动，促成合同的履行，想与原告商量除房款外，由原告再给被告24，800元缴纳更名费，原告表示不同意。2017年9月22日，原告向本院提起诉讼。当月月底，由万邻房产主持对原被告双方再次进行调解，原告表示愿意承担24,800元的更名费，但被告不同意继续履行合同，表示房子不卖了。2017年10月30日，原被告共同到三托集团有限公司核实更名费事宜，被告以拍照的形式取得了该公司下发的《更名费用说明》，该说明中载明瀚景名座项目收取更名费用49,800元，落款时间为2017年4月6日。另查明，2017年7月12日，原告冯金瑞尾号为3738建设银行卡余额为117,987.37元，8月21日，其父冯保银尾号为4467的中国银行卡余额为370,028.56元，后于8月25日转入原告3738银行卡299,695元，当日原告3738建设银行卡余额为473,466.74元。2017年9月22日，因被告孟杰未能给原告办理涉案房屋更名手续，原告冯金瑞起诉至本院，要求被告孟杰继续履行房屋买卖合同等。2017年12月20日，本院作出（2017）鲁0403民初2854号民事判决书，判决被告孟杰继续履行与原告冯金瑞之间的房屋买卖合同。原告冯金瑞不服该民事判决，向枣庄市中级人民法院提起上诉，2018年6月13日，枣庄市中级人民法院作出（2018）鲁04民终788号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2018年2月2日，原告冯金瑞再次诉至本院要求判令被告孟杰按照总房款45,5000元的百分之五支付原告违约金22,750元及双倍返还定金40,000元，本院作出（2018）鲁0403民初478号民事判决书，判决驳回原告冯金瑞的诉讼请求。原告冯金瑞不服该判决，上诉于枣庄市中级人民法院，枣庄市中级人民法院经审理后作出（2018）鲁04民终2522号民事裁定书，认为，（2017）鲁0403民初2854号民事判决及（2018）鲁04民终788号民事判决书生效后，冯金瑞向本院申请执行，本院作出（2018）鲁0403执889号执行裁定书，裁定：驳回冯金瑞的执行申请。要求本院应重审查明双方当事人是否仍坚持继续履行涉案合同及涉案合同是否能够继续履行，故将本院作出的（2018）鲁0403民初478号民事判决书裁定发回本院重新审理。另认定，2017年12月25日，三托集团有限公司与枣庄农商行永福支行就涉案团购房屋双方签订一份《团购说明》，该团购说明第一项约定：本次团购人员为枣庄农商银行内部职工，所购房产不得转让。故本案原、被告签订房屋买卖合同后，三托集团有限公司就涉案房屋至今未能给被告孟杰进行办理更名手续。再认定，本院作出的（2017）鲁0403民初2854号民事判决书生效后，原告冯金瑞申请本院强制执行，本院经审查认为不具有强制执行的条件，于2018年11月5日作出（2018）鲁0403执889号执行裁定书，裁定驳回冯金瑞的执行申请。后冯金瑞向本院提出异议申请，本院于2018年12月24日依法作出（2018）鲁0403执异15号民事裁定书，裁定驳回异议人冯金瑞的异议请求，冯金瑞不服该裁定向枣庄市中级人民法院申请复议，2019年3月11日作出（2019）鲁04执复5号执行裁定书，裁定驳回复议申请人冯金瑞的复议申请，维持薛城区人民法院（2018）鲁0403执异15号执行裁定，该裁定为终审裁定。本院认为，原告冯金瑞与被告孟杰由居间人枣庄万邻房产销售有限公司主持下签订的房屋买卖合同，该合同就房屋价款、付款方式、违约责任及合同变更、争议解决等条款达成一致，是原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定履行各自义务，在合同有履行可能的情形下，被告孟杰应承担继续履行的义务。关于原告支付其总房款45,5000元百分之五的违约金22,750元的诉讼请求，原被告关于合同更名条款的约定涉嫌偷逃国家税款，应为无效约定，同时系给第三人（三托集团有限公司）设定义务，对第三人也无约束力，目前涉案房屋不能完成合同更名，原、被告双方均负有过错责任，即便因此原告有所损失，也应结合将来合同的最终履行情况，在全面权衡双方的得失后才宜依法进行处理，故原告冯金瑞现在不解除买卖合同、合同将来履行情况又不明确的情况下，要求被告孟杰支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院依法不能支持。关于原告要求被告双倍返还定金40,000元的诉请，合同在设有定金的情况下，债权人享有主债权和定金担保权，在债务人根本违约即其违约行为导致合同目的不能实现的情况下，才适用定金罚则。本案原告主张要求被告继续履行合同，且已经为生效判决所确认，适用定金罚则的结果与继续履行合同的权利要求相冲突，同时原、被告双方之间的房屋买卖合同中第八条补充条款中第一项约定：如更名不成功，合同无效，定金全额返还，该条约定的本意应是如更名不成功，双方的买卖合同终止履行，全额返还定金。现原告在主张继续履行合同的情况下，要求被告按定金罚则双倍返还定金的诉请，显然缺乏合同依据和法律依据，本院依法不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冯金瑞的诉讼请求。案件受理费1,368.75元，由原告冯金瑞承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  殷延增人民陪审员  袁传文人民陪审员  张潇潇二〇一九年七月二十六日书 记 员  杨 静