上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1177号原告佘建清，男，1975年7月26日出生，汉族，住福建省莆田市。委托代理人崔懿晟，上海沪尚律师事务所律师。被告上海味真香超市有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人阮少华，总经理。委托代理人薛天鸿，上海市纽思达律师事务所律师。原告佘建清与被告上海味真香超市有限公司(以下简称味真香公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告佘建清及其委托代理人崔懿晟、被告味真香公司委托代理人薛天鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佘建清诉称，2014年3月19日，原、被告签订《南京东路XXX号二楼门面房租赁协议》，约定由被告将南京东路XXX号二楼门面房出租给原告用于经营茶餐厅。合同签订后，原告先委托案外人，后又由原告法定代表人亲自去办理营业执照，在申办过程中又逢工商、食药监等行政部门合并，致原告申办手续重新进行，直至2015年2月，工商部门告知原告该租赁部位系自行搭建的夹层，无产证记载，无法办理营业执照。原告与被告多次沟通，被告承诺会为原告办出执照以进行经营，但直至原告起诉，营业执照也未能办出，致使原告始终无法开业经营，故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告租金人民币XXXXXXX元，押金200000元；3、被告赔偿原告房屋装修损失514000元、购置餐具、厨具、桌椅等经营设施损失费用259612元、租金、押金及各项损失的利息(以前述四项费用总计XXXXXXX元为本金，按银行同期贷款利率自签订合同日计算至被告实际支付日)。原告佘建清提供下列证据：1、房屋租赁协议；2、房地产权证；3、产调信息；4、收据2张、银行转账凭证；5、工行预算报价书、银行转账凭证、收据；6、餐具发货单、转账凭证；7、子龙家私订货单、转账凭证、收据；8、厨具购销合同、转账凭证；9、广告制作合同、转账凭证；10、收银、监控程序转账凭证；11、灯具送货清单、收据；12、工艺品发票；13、灯具发票；14、花卉园艺销货清单；15、材料目录；16、情况说明。被告味真香公司辩称，同意解除合同，但解除原因是原告逾期支付租金构成违约，被告对原告其他诉请均不同意。被告转租房屋是经产权人同意的，该二层房屋虽然是在底层内设置的夹层，在产权证上没有标识，但这属于老建筑的普遍使用方式，也是经过专门设计及施工的，是老建筑的合法隔层。原告办理茶餐厅营业执照有前置程序，如需与中央厨房合作，厨房面积和座位数符合比例要求，从业人员要考出证书等等，但原告迟迟未完成，故未能办理执照是原告自身原因导致，且合同也没有约定办理营业执照是被告的义务。另，原告之所以迟迟未能经营，是因为原告方内部股东对股份发生纠纷所致。被告味真香公司提供下列证据：1、2013年7月9日案外人上海德律风物业有限公司回复函，证明被告有权转租；2、企业名称预先核准通知书(2014年4月原告交被告备案)，证明原告拟设立的企业名称已经过核准，后续程序只要合法办理就可以办出营业执照；3、档案机读材料5份、名称登记申请书、章程，证明在同一地址可以办出多个执照；4、被告与德律风物业公司的租赁合同。经质证，被告味真香公司对原告佘建清提供的证据1-4真实性均无异议；对证据5-14的真实性、合法性、关联性都有异议；对证据15真实性无法确认；对证据16真实性无异议。原告佘建清对被告味真香公司提供的证据1真实性不确认；对证据2真实性无异议，称因租赁房屋无产权记载而导致无法办出营业执照；对证据3关联性不认可；对证据4真实性无法确认。经审理查明，2014年3月19日，原告佘建清与被告味真香公司签订《南京东路XXX号二楼门面房租赁协议》。双方约定：被告经房东同意将其所承租本市南京东路XXX号房屋的部分剩余门面二楼面积约140平方米全部转租给原告经营茶餐厅；租赁期限为三年，自2014年3月19日至2017年3月19日止；第一年租金为XXXXXXX元，逐年递增5％，租金每半年支付一次；为保证合同履行，原告于合同签订日支付被告履约保证金200000元；被告必须保证出租给原告的门面房能够从事商业经营。签订协议当日，原告向被告支付了500000元租金及200000元保证金。原告租赁涉案房屋后未开业经营，期间，原告又于2014年9月27日支付被告第二期的500000元租金。原、被告确认被告于2014年2月将涉案房屋交付原告，并给予原告一个月的装修免租期。2015年4月27日，原告诉至本院，请求判如所请。诉讼中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对涉案租赁房屋的装修残值进行了司法鉴定，鉴定意见为涉案租赁房屋装修造价为306798元，残值为245438元(按原、被告确定的时间节点2015年4月27日计)。对该鉴定意见，原、被告均没有异议。原、被告确认在鉴定人员查勘房屋后，双方于2015年8月15日左右交接了房屋。原告撤回要求被告赔偿经营设施损失费用的诉请，并调整利息主张，只要求被告支付租金和押金的利息，第一笔租金和押金的利息自2014年3月19日起算，第二笔租金的利息自2014年9月27日起算。原、被告对租赁协议解除均无异议，但原告要求以第一次开庭日2015年6月16日为合同解除日，被告则认为合同解除日为房屋交接日2015年8月15日。本院认为，根据本案查明情况，涉案租赁部位在产权证中并无记载，被告虽提供相邻房屋有多处工商登记的证据材料，但并不能得出在涉案租赁部位处必然也可申办营业执照的结论。鉴于上述情况，原告以租赁房屋无法办理营业执照，合同目的无法实现为由要求解除合同，应予支持。原告于合同履行期间曾自愿继续支付租金，现又以前述理由要求返还全部租金，该主张本院不予全额支持，鉴于被告存在过错，可由被告酌情返还。装修损失一节，合同因租赁房屋无法实现合同目的而解除，被告应承担赔偿责任，但原告在未办出执照之前对房屋投入装修，客观上对该损失的造成也有一定责任，故可相应减轻被告赔偿责任。关于原告所作利息主张，依据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告佘建清与被告上海味真香超市有限公司签订的《南京东路XXX号二楼门面房租赁协议》于2015年6月16日解除；二、被告上海味真香超市有限公司应于判决生效后十日内返还原告佘建清租金人民币500000元；三、被告上海味真香超市有限公司应于判决生效后十日内返还原告佘建清押金人民币200000元；四、被告上海味真香超市有限公司应于判决生效后十日内赔偿原告佘建清房屋装修损失人民币122719元；五、原告佘建清要求被告上海味真香超市有限公司赔偿租金及押金的利息损失的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22024元，鉴定费人民币15000元，共计人民币37024元，由原告佘建清负担人民币18512元，由被告上海味真香超市有限公司负担人民币18512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 煜审 判 员  赵海生人民陪审员  石志仁二〇一六年四月二十六日书 记 员  刘晶明附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。