上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2014）奉民三（民）初字第1887号原告韦黎阳。委托代理人韦忠民，男，系原告父亲。委托代理人楼文军，浙江国翔律师事务所律师。被告上海玫瑰园商贸城有限公司。法定代表人夏克春，董事长。委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告韦黎阳诉被告上海玫瑰园商贸城有限公司（以下简称玫瑰园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，适用简易程序，于2014年7月15日和8月4日两次公开开庭进行了审理。原告韦黎阳及其委托代理人韦忠民、楼文军和被告委托代理人汤卫忠到庭参加了上述两次诉讼。本案现已审理终结。原告韦黎阳诉称，2004年2月25日，原、被告签订了《加盟联建协议书》，协议约定：双方共同联建玫瑰园商贸城第壹期A区XXX幢17、18号地块上的商务房，商务房为三层建筑，一层为商铺，二、三层为商务配套房。建成后商务房、配套房产权归原告独立所有。事实上是房屋买卖合同。约定被告应于2005年9月交付商务房、商铺房，并于交付后六个月内办妥房地产证。协议签定后，原告依约交付了所有的款项共计775，600元。到2007年1月，被告才将商务配套房（奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室、302室）交付原告和商铺房（奉贤区南奉公路XXX弄XXX号、135号）交付原告。2010年1月，原告发现，被告通过非法手段强行占有商铺房，出租给他人使用至今。至今未把房地产证做到原告名下。为维护原告的合法权益。遂诉讼来院，请求本院判令：1、被告立即将奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室、302室和134号、135号房产过户到原告名下；2、被告因未及时交房、未办妥房地产证的违约金（从2005年10月1日起至过户到原告名下止，按房款的日万分之三计算）；3、立即返还商铺房，并赔偿给原告因被告侵占房屋给原告造成的损失人民币157，153元（此后赔偿金计算到商铺返还为止）；4、被告履行系争房屋建设公建配套设施达到“六通一平”的标准；5、诉讼费由被告负担。原告为其诉请提供了如下证据：1、加盟联建协议2份，拟证明原、被告合同关系；2、收据4份及银行凭证，拟证明原告交付的款项。被告辩称，由于原告拒绝与被告签订商品房出售合同导致未能办理过户手续，责任在原告；原告在接受房屋时也未提出交房违约金，故诉讼时效已过，且延期交房由于施工中遇不能克服的困难；被告没有侵占原告房屋的事实；现系争房屋大产权已出来，被告也没有将“六通一平”作为交房的条件。故不同意原告的诉讼请求。被告为其辩称意见，提供了（2008）奉民一（民）初字第3725号和（2009）沪一中二（民）终字第1463号两份民事判决书，拟证明延期交房是由于施工中遇到不可抗力的原因，六通一平非交付的条件。经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为延期交房不是被告导致的；对证据2收据的真实性无异议，对银行凭证有异议，认为被告收取的款项合计为551，600元。原告对被告提供的证据真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院对上述双方无异议的证据予以采信。对于银行凭证，原告无法说明与本案关联性，不能作为本案认定案件事实的依据。经审理查明，2004年5月25日，原、被告签订了《加盟联建协议书》2份，协议书约定：原告自愿选定玫瑰园商贸城第壹期A区XXX幢XXX号、18号地块进行投资联建商务房，双方同意分两步投资建设，第一步投资建设商务房基础配套设施，每套房基占地面积为45平方米，投资金额分别为168，000元与158000元，上述费用总包括国有土地征用费、出让金、民房拆迁补偿费、土地平整费以及小区公建配套设施，达到“六通一平”，各项设施的开户费用须由韦黎阳负责；第二步投资建设商铺房和商务房土建，建筑面积为每套135平方米，其中商铺房面积45平方米，楼上商务配套房建筑面积为90平方米，每平方米建筑面积综合成本价为780元，合计105，300元，于完成商铺房和商务楼基础工程之后交30％为31，590元，于主体工程封顶之后交30％为31，590元，于工程竣工验收合格之后交30％为31，590元，于商务楼房交付使用时交10％为10，530元；被告负责办理玫瑰园商贸城开发建设所必需的审批手续，其中包括土地使用许可证、规划许可证、建设许可证、施工许可证和市场经营许可证等有关文件手续，被告确保在2005年9月前将工程竣工并向原告交付商务房；被告逾期交付房屋超过一个月，从第二月起根据韦黎阳已交投资数目计算违约金，每日万分之三；原告如不按期交付建设工程款，按每期应交全额计算违约金，每日万分之三等内容。另外，合同违约责任中的第四条还约定：“如果施工过程中遇到异常困难不能克服，但须经政府有关部门认定，甲方（被告）可以延长交付时间”。协议签订后，原告按约支付了相应款项。2007年1月31日，原、被告双方办理了系争两套房屋的交接，原告也按约支付了剩余房款，并向被告支付了15，000元代理办证的费用。2007年9月24日，被告办出了房屋大产证。另查明，原玫瑰园商贸城第壹期A区XXX幢XXX号和18号，现房地产登记信息登记的为奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层和奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室及奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层和奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室。原告合计支付的房款为536，600元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的《加盟联建协议书》实质为房屋买卖合同，其未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的，原、被告均应恪守履约。现原告已经按约支付了全部款项，被告也收取了代办房产证的费用，被告理应办理系争房屋的房地产过户手续，故对原告要求被告办理房地产过户的请求予以支持。被告未及时办理系争房屋的产权过户，应承担相应的违约责任，但鉴于诉讼时效二年的规定，从原告诉讼之日往前推二年即自2012年6月27日起计算。由于协议对逾期办证没有约定违约金，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为妥。违约金的计算方式以原告已付款的同期贷款利率计算为妥。对于原告提出的被告未及时交房的违约金，本院认为，系争房屋已在2007年1月31日办理交接，原告现起诉已经超过诉讼时效，且未及时交付也非被告造成，故对原告的该请求不予支付。对于原告提出返还商铺并赔偿侵占费的请求，无事实和法律依据，本院不予支付。对于原告提出被告履行建设公建配套达到“六通一平”的请求，本院认为，系争房屋具有水、电等设施，已经符合交付的条件，该请求无法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效后十日内将位于奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层、奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室和奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层、奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证协助办理过户至原告名下；二、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效后十日内支付原告延期办理产权过户的违约金（违约金计算方式：以536，600元为本金，自2012年6月27日起至系争房屋实际过户日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮10%的标准计算）；三、驳回原告的其余诉讼请求。本诉案件受理费人民币12，604元，减半收取计6，327元，由原、被告各半负担负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一四年九月五日书记员  严文琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。