北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第12242号上诉人（原审原告）北京顺鑫佳宇物业管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇府前街北侧100米。法定代表人张松涛，总经理。委托代理人程芳，北京市玖典律师事务所律师。委托代理人张晶雨，女，1982年10月20日出生。被上诉人（原审被告）徐潇野，男，1986年11月12日出生。被上诉人（原审被告）薛丽娜，女，1981年7月9日出生。上诉人北京顺鑫佳宇物业管理有限公司（以下简称顺鑫佳宇物业公司）因与被上诉人徐潇野、薛丽娜物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第4857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官孙京、魏志斌参加的合议庭，并于2014年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人顺鑫佳宇物业公司的委托代理人程芳，被上诉人徐潇野、薛丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺鑫佳宇物业公司在一审中诉称：徐潇野、薛丽娜系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×室的业主。2011年8月27日，顺鑫佳宇物业公司、徐潇野、薛丽娜签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为徐潇野、薛丽娜提供物业服务，徐潇野、薛丽娜支付服务费。依据协议约定的收费标准，徐潇野、薛丽娜应当在上年物业管理费到期20日前按每月113.40元的标准一次性交纳2012年4月1日至2012年12月31日物业费1020.60元。顺鑫佳宇物业公司多次催要，徐潇野、薛丽娜一直拒绝交纳。徐潇野、薛丽娜的行为已构成违约，依合同约定徐潇野、薛丽娜应自逾期之日起每日按应付服务费金额的万分之五向顺鑫佳宇物业公司交纳滞纳金。现起诉至法院，要求徐潇野、薛丽娜支付所拖欠的物业费1020.60元，并以逾期金额的日万分之五为标准，支付自2012年4月2日起至实际支付之日止的滞纳金，诉讼费由徐潇野、薛丽娜承担。徐潇野、薛丽娜在一审中辩称：徐潇野、薛丽娜对物业费的标准及金额没有异议。徐潇野、薛丽娜入住一年，未通燃气。徐潇野、薛丽娜多次找顺鑫佳宇物业公司反映此事，均未得到解决。入住第二年，顺鑫佳宇物业公司要求徐潇野、薛丽娜交物业费，徐潇野、薛丽娜要求顺鑫佳宇物业公司解决燃气问题，2012年8月4日顺鑫佳宇物业公司表示可以领取燃气卡，而顺鑫佳宇物业公司要求徐潇野、薛丽娜签字的一份通气点火记录上面显示时间为2012年5月12日，可以看出，该表早就有了，只是物业未通知徐潇野、薛丽娜领卡，再次影响了徐潇野、薛丽娜燃气的使用。该段时间，徐潇野、薛丽娜未入住。既然未入住，就不应该缴纳物业费。通燃气后，徐潇野、薛丽娜未拖欠之后的物业费。此外，顺鑫佳宇物业公司的服务质量太差。一审法院审理查明：徐潇野、薛丽娜系顺义区杨镇（顺鑫朗郡）住宅小区×室的业主。2011年8月27日，顺鑫佳宇物业公司、徐潇野、薛丽娜签订了《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》。协议约定由顺鑫佳宇物业公司为徐潇野、薛丽娜提供物业服务，徐潇野、薛丽娜支付服务费。依据协议约定的物业服务收费标准为住宅1.30元／平米／月，商业2.30元／平米／月。根据协议，徐潇野、薛丽娜每月应交物业费113.40元。徐潇野、薛丽娜2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费1020.60元尚未交纳。顺鑫佳宇物业公司提交了物业管理临时规定复印件、临时管理规约复印件，以证明顺鑫佳宇物业公司是物业服务企业，徐潇野、薛丽娜是小区的业主。徐潇野、薛丽娜应当按照每月每平方米1.30元向顺鑫佳宇物业公司缴纳物业费，逾期未交物业费，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。物业费是按照年度预交，应该在物业服务到期20日内缴纳下一年度的物业费。徐潇野、薛丽娜认可两份证据的真实性。审理中，徐潇野、薛丽娜提交了如下证据：1.物业费、供暖费发票，以证明徐潇野、薛丽娜交纳了涉诉期间之外的物业费、供暖费。顺鑫佳宇物业公司对此予以认可。2.“单元通气点火记录”，以此证明2013年8月4日之前，燃气卡即可以发放，因顺鑫佳宇物业公司未通知，影响徐潇野、薛丽娜使用燃气，故徐潇野、薛丽娜不应交纳该时间段的物业费。顺鑫佳宇物业公司认可该记录的真实性，表示燃气公司验收燃气管道时即可发放燃气卡。审理中，同小区业主王建军提供了编号为“7”、“8”、“9”的照片，以证明顺鑫佳宇物业公司服务质量差，草坪无人管理；卫生差；停车位损坏，未及时维修。顺鑫佳宇物业公司意见为：照片未显示日期，不认可照片的真实性，也不认可照片与本案的关联性。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺鑫佳宇物业公司与徐潇野、薛丽娜签订的《双阳东区（顺鑫朗郡）临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫佳宇物业公司应履行提供合理物业服务的义务，徐潇野、薛丽娜应履行交纳物业费的义务。根据本小区其他业主王建军提供的证据，可以认定顺鑫佳宇物业公司在环境卫生公共秩序维护等方面存在服务瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业费。对于徐潇野、薛丽娜辩称，顺鑫佳宇物业公司未及时发放燃气卡，故徐潇野、薛丽娜不应交纳物业费的辩解理由，因该时间段内，顺鑫佳宇物业公司已经提供物业服务，该辩解理由难以成立，故一审法院难以采信。因徐潇野、薛丽娜未交纳上述期间的物业管理费非属恶意拖欠行为，一审法院对顺鑫佳宇物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。判决：一、徐潇野、薛丽娜给付北京顺鑫佳宇物业管理有限公司自2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业费969.57元，于判决生效之日起7日内履行；二、驳回北京顺鑫佳宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。顺鑫佳宇物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉事实与理由：一审法院认定顺鑫佳宇物业公司物业服务存在瑕疵，证据不足；王建军、李建提供的证据不能作为减免物业费的抗辩，照片内容如在楼道堆放杂物、随处停放车辆、私自踩踏草坪等多数是业主的行为导致，顺鑫佳宇物业公司没有执法权；小区地下停车场为开发商产权，与物业服务没有关系。故上诉请求：撤销一审法院判决，诉讼费用均由徐潇野、薛丽娜负担。徐潇野、薛丽娜服从一审法院判决，其针对顺鑫佳宇物业公司的上诉意见答辩称，顺鑫佳宇物业公司的物业服务质量太差。另外，顺鑫佳宇物业公司对于发放燃气卡的问题一直推卸责任，顺鑫佳宇物业公司接收了燃气卡，就有为徐潇野、薛丽娜服务的义务。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实有双方当事人陈述、物业管理规定、照片在案佐证。本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，顺鑫佳宇物业公司与徐潇野、薛丽娜之间虽未签订书面物业服务合同，但顺鑫佳宇物业公司亦在事实上为徐潇野、薛丽娜所居住的小区提供了物业服务，故双方当事人形成事实上的物业服务合同关系，徐潇野、薛丽娜作为业主，负有向顺鑫佳宇物业公司支付物业费之义务。一审法院在本案中所确定的物业费标准及相关金额，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。关于顺鑫佳宇物业公司提出减免物业费没有依据的上诉主张。本院认为顺鑫佳宇物业公司作为物业服务的提供者，其应履行自己的工作职责，为小区业主提供高质量的物业服务。在本案诉讼过程中，顺鑫佳宇物业公司并未提供充分证据证明其切实全面履行了物业管理职责，现一审法院依据相关证据认定本案所涉及的小区物业服务存在瑕疵，本院认为并无不当。针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，顺鑫佳宇物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担5元（已交纳），由徐潇野、薛丽娜负担20元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费50元，由北京顺鑫佳宇物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张  丽  新代理审判员 孙     京代理审判员 魏  志  斌二〇一四年九月十九日书 记 员 赵霄书记员张禾