云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2014）丽古民二初字第99号原告：丽江德立房地产开发有限公司。公司住所：丽江市古城区祥和丽成康仲村。法定代表人：李恩硕，系该公司董事长。委托代理人（特别授权）：周云兴，系云南云勇律师事务所律师。被告：牟林，男，土家族，1978年6月22日出生，住丽江市古城区，现下落不明。原告丽江德立房地产开发有限公司诉被告牟林商品房买卖合同纠纷一案，2014年3月13日本院受理后，因被告牟林下落不明，故本院依法向被告公告送达应诉材料及开庭传票，公告期届满后，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，于2014年8月14日组成合议庭公开开庭审理了本案，原告委托代理人周云兴到庭参加诉讼，被告牟林经本院传票传唤，无正当理由未到庭，故本院依法对本案进行了被告缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2009年8月5日，原、被告之间就被告购买原告开发的位于丽江市古城区丽阳天下小区房屋签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，该合同约定，被告购买原告开发的丽阳天下小区第11幢2单元第3层1号房屋，该房屋面积为110.20平方米，总价款为321661.00元（其中64661.00元被告应于合同签订后一次性支付，剩余257000.00元被告以银行按揭的方式支付），原告以保证的方式为被告的贷款提供担保，若被告在一年内欠付贷款累计三次的，原告有权解除合同，并要求被告按照总房款的10%支付违约金。合同签订后，被告支付了64661.00元。2009年12月16日，被告牟林与中国农业银行股份有限公司丽江市分行、原告签订了《个人购（建）房担保借款合同》，上述合同约定，由被告向中国农业银行股份有限公司丽江市分行借款，用于支付购房款，在办理房地产抵押登记前，由原告提供保证担保。合同签订后，中国农业银行股份有限公司丽江市分行履行了放款义务。原告于2010年4月20日将房屋交付给被告。至2012年6月20日，被告已拖欠贷款4次，中国农业银行股份有限公司向原告发出通知，要求原告履行担保责任，后原告委托云南云勇律师事务所通知牟林，牟林归还了借款的本息。自2013年8月份起，被告已拖欠贷款5期，中国农业银行股份有限公司再次通知原告，但经原告催收，被告一直未归还借款。由于被告再三违反原、被告双方所签订的《商品房购销合同》及补充协议的约定，已构成违约，故原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2009年8月5日所订立的《商品房购销合同》及补充协议；2.被告于判决生效之日起十日内将位于丽江市古城区丽阳天下第15幢1单元301室房屋交还给原告；3.被告向原告支付违约金32166.10元；4诉讼费用由被告承担。被告牟林未答辩。原告为证明自己的主张，提交以下证据：1、资质证书，拟证实原告具有房地产开发建设的资质；2、商品房购销合同及补充协议，拟证实2009年8月5日原、被告签订了《商品房购销合同》，该合同约定被告购买原告开发建设的丽江市古城区丽阳天下小区第11幢2单元第3层1号房屋，购房款中257000.00元被告采用按揭贷款的方式支付，其中补充协议约定，被告若在一年内拖欠银行贷款累计三次，原告有权解除合同，并要求被告承担总购房款的10%的违约金；3、个人购（建）房担保借款合同，拟证实2009年12月16日被告向中国农业银行股份有限公司丽江分行贷款257000.00元，该借款合同约定，被告采取分期还款，由原告以保证的方式为上述借款提供担保；4、回购通知书、履行回购保证书、律师函及信封、履行回购保证责任通知书，拟证实2012年6月20日，因被告未归还10期借款，银行要求回购，2013年8月5日被告再次拖欠4期借款，银行再次要求原告回购房屋，后原告于2013年8月10日委托云南云勇律师事务所，向被告发出律师函，要求被告归还银行借款，2014年2月18日，被告又一次拖欠5期借款，银行再次要求回购。被告未对原告提交的证据发表质证意见，也未提交证据。原告当庭已提交证据原件，被告未对原告提交的证据发表质证意见，经审查，本院对原告提交的证据真实性予以认可，对其证明力，本院综合全案予以评判。根据庭审及本院认定的证据，本院确认以下法律事实：2009年8月5日，原、被告经协商订立了《商品房购销合同》及补充协议，该合同约定，原告将其开发的丽江市古城区丽阳天下小区第11幢2单元第3层1号房屋（后该房号变更为第15幢2单元301室），总价款为321661.00元，被告牟林于合同签订之日支付给原告64661.00元，余款257000.00元被告以银行按揭的方式支付，若被告一年内欠付银行贷款累计超过三次，或在原告承担保证责任后五日内被告未向原告支付全部担保损失的，则原告有权要求被告承担每日总房款的4‰的违约金，同时原告有权解除合同，并要求被告按照合同约定总购房款10%（即32166.10元）支付违约金。合同签订后，被告依约支付了64661.00元，原告于2009年12月16日与中国农业银行股份有限公司丽江分行订立了《个人购（建）房担保借款合同》，该合同约定，被告向中国农业银行股份有限公司丽江分行贷款257000.00元，还款方式为按月还本付息，期限为30年，在本案诉争合同指向的房屋办理房产证之前，由原告以保证的方式为上述贷款提供担保。2012年6月20日，由于被告牟林拖欠贷款8期，中国农业银行股份有限公司丽江分行向原告发出回购通知书，要求原告回购本案诉争的房屋，并结清贷款本息。原告自述，经原告催收，被告归还了上述借款。2013年8月5日，由于被告拖欠贷款月供累计5358.88元，累计拖欠欠款4期，中国农业银行股份有限公司丽江分行向原告发出履行回购保证责任书，要求被告履行担保责任，原告于2013年8月9日委托云南云勇律师事务所，向被告发出律师函，要求其履行还款义务，但被告未归还欠款。本院另查明，至2014年8月12日，被告牟林已拖欠银行借款10期，累计金额为13256.57元，经银行催收未果，已从原告保证金账户中扣除了13256.57元。本院认为，原、被告双方于2009年8月5日所订立的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方应当根据合同约定全面履行各自所承担的义务，根据原、被告双方于2009年8月5日签订的补充协议中明确约定被告在一年内累计拖欠银行贷款达3次，或在原告承担保证责任后5日内被告未向原告支付全部担保损失的，则原告有权解除合同。至2014年8月12日，被告拖欠银行贷款已达10期，被告的上述违约行为已符合原、被告双方所约定的合同解除条件，因此，本院认定，原告有权解除合同，故本院对原告诉请解除原、被告双方于2009年8月5日所订立的《商品房买卖合同》及补充协议予以支持。根据原、被告双方所订立的《商品房买卖合同》性质，合同解除后，被告因合同取得的房屋应当返还，故本院对原告诉请被告返还丽江市古城区丽阳天下第15幢1单元301室房屋予以支持。针对原告诉请被告支付违约金32166.10元，本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》补充协议中，明确约定，在被告未按时归还贷款致使原告解除合同的情况下，原告有权要求被告按照合同约定的总购房款的10%支付违约金，本院对于原告上述主张予以支持，根据原、被告双方购房合同约定购房款为321661.00元，321661.00元×10%=32166.10元，即被告应向原告支付违约金32166.10元。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告丽江德立房地产开发有限公司与被告牟林于2009年8月5日所签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、被告牟林于判决生效之日起十日内将丽江市古城区丽阳天下第15幢1单元301室房屋腾退给原告丽江德立房地产开发有限公司；三、被告牟林于判决生效之日起十日内向原告丽江德立房地产开发有限公司支付违约金32166.10元。案件受理费804元，由被告牟林承担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李 玲审 判 员  刘智超人民陪审员  和秋月二〇一四年九月二十二日书 记 员  张 晶【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限满后两年内向本院申请强制执行。】