安徽省蚌埠市淮上区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0311民初1618号原告：余士壮，男，1966年11月12日出生，汉族，住蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：乔烈武，安徽国梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张闫岩，安徽国梦律师事务所实习律师。被告：蚌埠缪氏置业有限公司，住所地蚌埠市淮上区解放北路**。法定代表人：陈道利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王进，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金磊，安徽治邦律师事务所实习律师。原告余士壮与被告蚌埠缪氏置业有限公司（以下称缪氏置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余士壮的委托诉讼代理人乔烈武，被告蚌埠缪氏置业有限公司委托诉讼代理人王进、张金磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。余士壮向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋差价款7750.77元及利息（自2013年3月22日起按银行同期贷款利率计算，至被告付清之日止）；2、判令被告退还其多收取的其他费用2000元；3、判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金80206.46元（以429556元为基数自2014年7月9日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂算至2019年2月8日，以后按此标准计算至产权证办理之日止）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年2月28日签订商品房买卖合同一份。双方在合同中约定：被告将位于蚌埠市玉文化创意产业园C1栋1单元1层010128号面积为106.41平方米的商铺一套出售给原告。房屋单价为每平方米4036.8元，总价款为429556元，被告应在房屋交付后60日内办理权属登记。此外，双方还就其他事项进行了约定（详见双方所订合同）。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2014年5月8日，被告将房屋交给原告，被告同时收取了原告契税等办证费用共计23988元（其中包括2000元不合理收费）。但被告在交付房屋和收取原告办证费用后，故意拖延不给原告办理房屋产权证书，以此达到使用原告等人交纳的办证契税等费用的目的。此外，被告交付的房屋面积与合同约定的面积不符，实际面积小于合同约定面积，但被告却一直拖延退还房屋差价。综上，原告认为，被告应返还原告房屋面积差价款并赔偿原告利息损失。对没有依据收取的原告2000元费用也应予以退还。对迟延办理房屋权属证书的违约行为应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，请依法裁判。审理过程中原告余士壮变更诉讼请求：1、将原诉状第3项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金76632.79元（以429556元为基数自2014年7月9日起按每日万分之一的标准计算，暂算至2019年5月28日，以后按此标准计算至产权证办理之日止）；2、增加一项诉讼请求：判令被告向原告支付其收取的各项办证费用23988元资金占用利息7380.31元（自2014年5月8日起按年利率6%暂算至2019年5月28日共计1846天，以后按年息6%计算至被告实际退款及实际交费之日止）。事实与理由：鉴于被告提供的原、被告于2013年2月28日签订商铺买卖合同补充协议中约定原告逾期提交资料或税费，每日应按购房款总额的万分之一向被告支付违约金，根据对等原则，被告迟延办证，也应按此标准向原告支付违约金，故被告应向原告支付违约金76632.79元（1784天＊429556元＊0.01%/天）。此外，被告于2014年5月8日收取原告契税等费用23988元（包括2000元乱收取的代办证费用），直至2019年5月16日开庭之日，被告也没有将收取的费用交给税务、房管等部门，一直占用原告的该资金至今。故其应向原告支付资金占用期间的利息，直至被告退还收费及交费之日止。缪氏置业辩称：一、关于房屋面积差价款的返还。根据双方“商品房买卖合同”第五条的约定，房屋面积差是指“产权登记面积与合同约定面积发生的差异”。而本案所涉房屋尚未取得房屋产权登记证书，因此无法确认面积差异，尚未达到合同约定的返还面积差房款的条件。此外，即使存在面积差，达到返还面积差房款的条件，按照合同第五条第1款的约定，也仅仅是返还面积差相应房款，并无利息约定。且是否承担利息，关键是看合同中有无约定履行债务的期限，有履行期限且期限届满的，才有可能产生利息问题。而答辩人和被答辩人对于返还面积差的期限并无明确约定，因此也不存在面积差利息支付问题。二、关于逾期办理产权证的违约金。1、被答辩人主张的逾期办证违约金的请求已过诉讼时效。被答辩人主张答辩人因逾期办理产权证而违约，自2014年7月9日起计算违约金。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金应当计算诉讼时效。结合诉讼时效相关法律规定，其主张逾期办证违约金的请求已过2年诉讼时效期间。2、答辩人并未违约。依据双方合同附件四第五条第1款的约定，被答辩人应向答辩人提供授权委托书及其他办理产权登记所需资料。但由于被答辩人始终未向答辩人提供相应资料，致使答辩人无法办理产权登记手续。因此，违约责任应当由被答辩人承担。此外，本案中，原告的付款方式是按揭贷款，原、被告及贷款人在“个人购房借款担保合同”中明确约定产权证原件交由贷款人保管。所以，原告取得权属证书的期限，因当事人的特殊约定已经排除适用该条款的规定。依据“个人购房借款担保合同”原告能够取得产权证的期限应在其按揭贷款偿还完毕之日，由于其目前尚未清偿全部按揭贷款，所以，不发生原告应取得而未取得产权证的后果，故被告不应承担违约责任。3、依据约定优先原则，根据双方“商品房买卖合同”第15条的约定，出卖人逾期办理产权登记的违约金为固定数额，即应按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。且双方未约定违约金的支付时间及利息。因此，根据该条款的约定，答辩人即使违约，承担的违约金也仅为429,56元。且被答辩人主张的违约损失与逾期办证的违约行为之间并无因果关系，不能认定为逾期办证给被答辩人造成的损失，故其主张的违约金缺乏事实依据。依据按揭贷款合同第20条第20.2款的规定，产权证办理完毕后要办理抵押登记，在抵押登记办理产权证原件是要交按揭银行保管，直至按揭贷款清偿完毕余士壮能够实际取得产权证的时间应在2023年,所以原告对于自己在2023年之前不能取得产权证是明知的，所以原告不会因此而发生任何损失，即使发生了损失，也应由其自己承担。因此，即便被告存在迟延办证的违约行为，该行为也未给原告造成任何损失，被告也不应承担该项违约责任。对原告而言，产权证在10年贷款期限届满前的功能是唯一的，就是用于取得按揭贷款。所以，在借款期限届满前，只要按揭贷款能够正常使用，产权证是否办理，对原告而言没有任何实际意义。三、关于预收的2000元费用性质。该2000元为预收的23988元办证费用的一部分，并非不合理收费。在“房屋结算单”中也明确了该费用“以房地产权部门实收金额为准，多退少补，据实结算”。被答辩人对此笔费用的收取是知情且认可的。而此笔费用是否多收，只有依据办理产权证时的实际收费金额加以判断，现产权证尚未办理，故无法判断办证费用是否多收，以及具体的多收金额。经审理查明：2013年2月28日，原告余士壮与被告缪氏置业签订商品房买卖合同，约定原告购买蚌埠玉文化创意产业园第C1栋1单元1层010128号房屋，商品房建筑面积106.41平方米，套内建筑面积103.20平方米。商品房单价为每平方米4036.80元，总价款429556元。实行按揭付款，首付215556元，按揭214000元。双方约定，在2014年6月30日前将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付买受人。双方对办理产权登记在商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内，经买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、本合同第十五条权属登记资料报备时间60日，是以市场全部交付使用之日起计算，如因政府相关部门行为延误，导致出卖人不能在60日内报备资料，出卖人不承担违约责任。买受人应在市场全部交付后300日内办理相关产权，否则如因政府政策变化责任自负。”关于面积差，双方约定以产权部门核定的面积为准，房款按合同约定价格多退少补。双方还在合同中约定了其他事项。同日，原被告双方还签订了合同补充协议，作为商品房买卖合同附件四，该补充协议第五条约定了“关于办理产权登记手续的补充约定”内容为：1、如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续应委托甲方统一办理。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件的资料，预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。乙方应保证提供给甲方的文件、资料均为完整、真实、合法。如乙方未按照本项前述约定提交资料、预交税费，则每迟延一日，乙方应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金，且由此产生的一切后果由乙方自行承担。如甲方因此遭受损失的，乙方应负责赔偿。2、因本项目任一购房户在接受房屋后，在房屋上或其周边违章搭盖建筑物或其他设施，导致本项目不能通过综合验收的，由此造成该商品房不能办理产权登记的，甲方不承担任何责任；由于乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记的，甲方不承担任何责任。”该补充协议还就其他事项进行了约定。商品房买卖合同及补充协议签订后，原告支付了首付款，并与中国工商银行淮河支行签订了个人购房借款担保合同。中国工商银行淮河支行于2013年3月21日将贷款214000元支付给蚌埠缪氏置业有限公司。2014年5月8日，被告向原告交付了房屋。原告余士壮按要求向被告缴纳了契税17182元、公共维修基金4256元，产权登记费550元，其他费用2000元，合计23988元。载明：预收的办证费用以房地产权部门实收金额为准，多退少补据实结算。上述款项由蚌埠淮上物业管理有限公司中华玉博园项目部出具收据。2014年3月4日，原告余士壮与妻子乔烈梅对购买的蚌埠玉文化创意产业园第C1栋1单元1层010128号房屋办证事项出具委托书，委托缪氏置业：1、到房屋管理部门办理并领取房屋房地产权证；2、到土地管理部门办理并领取国有土地使用证；3、到房屋管理部门办理抵押登记相关手续并领取他项权证属事项。该委托书在安徽省蚌埠市众信公证处进行公证。安徽省蚌埠市众信公证处于2013年3月28日出具了（2013）皖蚌众公证字第10996号公证书。2019年2月21日，蚌埠缪氏置业有限公司向余士壮开具了不动产发票载明：蚌埠玉文化创意产业园第C1栋1单元1层010128号，实测建筑面积104.49平方米，单价4036.8元/平方米计421805.23元。2017年3月14日，蚌埠市不动产登记中心向蚌埠缪氏置业有限公司核发了蚌埠玉文化创意产业园第C1栋1单元1-4层28号房屋《蚌埠市不动产权利证明书》（以下称大产权证），登记字号：皖（2017）蚌埠市不动产权利证明书第0010223号。上述事实有商品房买卖合同及补充协议、借款担保合同、转账证明、房屋结算单、收据、发票、公证书、《蚌埠市不动产权利证明书》及当事人陈述经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为：原、被告系商品房买卖合同关系，本案纠纷争议为商品房办证引发的纠纷。争议焦点为是否存在违约逾期办证及如何承担违约责任。首先，合同履行中是否存在逾期办证。商品房买卖合同第十五条约定：“关于产权登记的约定出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该条中仅对出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限进行了约定，未对取得房屋权属证书的期限进行约定，合同其他条款亦未对取得房屋权属证书的期限进行约定。买受人取得商品房产权登记的前提是房屋开发企业应首先取得所售房屋所在楼宇初始登记的不动产证明（即大产权证）和获得开发企业开具的不动产发票，而被告大产权证取得时间是2017年3月14日，向余士壮开具不动产发票的时间是2019年2月21日，而其取得该证的时间和开具发票时间迟延显与原告无关，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”本案标的物在合同签订时为尚未建成的房屋，故取得房屋权属证明的期限应为自房屋交付使用之日起９０日，即从2014年5月8日期起的90日内，原告应当取得权属登记证书。被告取得皖（2017）蚌埠市不动产权利证明书第0010223号《蚌埠市不动产权利证明书》的时间已远远超出自房屋交付使用之日起９０日的期限，至本案辩论终结时止，原告余士壮购买的房屋仍然未能进行权属登记，显然被告已经超出前述司法解释规定的期限，属违约行为。关于被告辩称系因原告资料不全导致未能办证。对此本院认为，依双方补充协议约定，“乙方（原告余士壮）应于办理房屋交付手续时向甲方（被告缪氏置业）出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。乙方应保证提供给甲方的文件、资料均为完整、真实、合法”，合同履行中原告出具了委托办证的委托书并进行了公证，预交了契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用，履行了主要义务，而双方争议的是否预留证件复印件问题，由于该约定“按要求预留相关证件复印件等资料”其中资料的种类并未载明属约定不明，在双方约定委托被告办证的情况下，一方面，被告作为房屋开发企业对产权登记所需资料熟知，在办理房屋交接手续时即可一次性收齐相关资料。另一方面，实际履行中如出现资料不全的问题，被告可向原告提出相关要求。原告已提交了经公证的委托书，双方合同中亦有原告的身份证复印件，但被告缪氏置业并未提供证明其已提出了其对办证资料的缺失要求原告余士壮补足而余士壮予以拒绝的证据。被告取得房屋大产权证、开具不动产发票的迟延和未代缴纳契税、公共维修基金纳的行为的根本原因在被告方。因此，本院认定被告缪氏置业在合同履行中存在逾期办证的违约行为。其次，如何承担违约责任。原、被告合同对逾期办证的违约责任存在两种不同的约定。双方在商品房买卖合同中约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”，在补充协议中，约定“如乙方（买受人）以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续应委托甲方（出卖人）统一办理。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件的资料，预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。乙方应保证提供给甲方的文件、资料均为完整、真实、合法。如乙方未按照本项前述约定提交资料、预交税费，则每迟延一日，乙方应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金，且由此产生的一切后果由乙方自行承担。”从上述约定看，在办证行为违约约定上，出卖人仅需按房款总额0.1%支付违约金（429556×0.1%=429.56元），买受人则需按购房款总额日万分之一承担违约金（42.96元/日）前者条款设计未考虑时限性，而随着日期的推延，二条款会出现个严重不对等的情况。双方签订的合同文本为被告方提供的格式合同，合同应遵循公平原则，确定双方权利义务。显然出卖人作为格式条款的提供方在格式条款中设定办证违约金标准上存在不公平的情形，且未采取合理方式提请对方注意。原告主张适用公平原则解释违约条款，符合法律规定。鉴于补充协议在后，商品房买卖合同在先，综合合同条款的先后顺序在公平原则下，故本院依《合同法》第四十一条的规定，对办证违约条款采纳后约定（即补充协议约定）予以确定，即按购房款总额日万分之一承担违约金（42.96元/日）。对被告缪氏置业辩称的合同约定以取得权利登记证书确定违约责任，而借款担保合同约定在贷款期限内抵押人是无法取得产权证书的，故出卖人不存在违约行为。结合“商品房买卖合同”第十五条系对关于办理产权登记的约定，“补充协议”第五条系关于办理产权登记手续的补充约定，从条款名称上即可看出，取得权属登记证书，应理解为应在规定期限内办理权属登记，进而得到权属证书。而进行权属登记是取得证书的必经程序，但事实是被告并未依约定（委托办理）申请权属登记事宜。至于办证后进行抵押登记，将他项权利证书交贷款方保管则系另一合同调整范围，依该合同保管证书，不是本案争议处理范围。根据契约独立原则，原告依“商品房买卖合同”及“补充协议”取得产权登记是其合同权利，应当依法保护，而被告在商品房买卖合同及补充协议中的办证义务仍应当履行且并不因借款担保合同而免除其办证义务。被告履行商品房买卖合同及补充协议违背了合同约定和诚信原则。故，对被告的抗辩理由，本院不予支持。关于面积差价款问题。被告缪氏置业开具的不动产发票证实，原告所购房屋实测建筑面积为104.49平方米，房屋总价为421805.23元，与购买时的差额为7750.77元。原告主张被告退还差价款符合合同约定，本院予以支持。关于其中的利息请求，被告缪氏置业应自取得大产权证之日起退还差价款，逾期退还，应承担资金占用利息。原告余士壮请求按银行同期贷款利率计算利息，本院予以支持。关于退还多收取的2000元其他费用。被告缪氏置业对由蚌埠淮上物业管理有限公司中华玉博园项目部出具收据收取包括该2000元在内的办证费用予以认可。该费用收取时已经明确为预收的办证费用，以房地产权部门实收金额为准，多退少补，据实结算。由于双方约定为委托被告缪氏置业办证，故该2000元及其他办证费用，应在办证结束后由被告缪氏置业向原告余士壮据实结算。原告余士壮主张退还该2000元不符合合同约定，本院不予支持。关于原告余士壮请求判令被告向原告支付其收取的各项办证费用23988元资金占用期间的利息。本院认为，被告履行合同存在逾期办证的违约行为，长期占用预收的办证费用不仅因此获利同时也违反了诚信原则，造成了原告损失。应结合被告缪氏置业收取办证费用的时间并扣除合理的办证期限，比照同期中国人民银行贷款利率(按三至五年年利率4.75%)支付原告利息损失。原告主张占用期间按照年利率6%支付资金占用利息超出部分本院不予支持。关于诉讼时效。由于开具不动产发票是办理权属登记的必要条件之一，被告实际开具不动产日期为2019年2月21日，原告余士壮从取得该发票的2019年2月21日起应当知道其权益受到侵害。其起诉未超过诉讼时效期间。被告缪氏置业关于诉讼时效的辩解，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定判决如下：一、被告蚌埠缪氏置业有限公司于判决生效后十日内支付原告余士壮逾期办证违约金，自2014年8月7日起按原告余士壮支付购房款总额429556元的日万分之一计算，至为余士壮代为办理房屋产权登记完成时止；二、被告蚌埠缪氏置业有限公司于判决生效后十日内支付原告余士壮房屋差价款7750.77元及利息（自2017年3月15日按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，至给付之日止）；三、被告蚌埠缪氏置业有限公司于判决生效后十日内向原告余士壮支付占用预收办证费用期间的利息，以23988元为基数，自2014年8月7日起按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算至为余士壮代为缴纳相关费用完成时止；四、驳回原告余士壮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2144元，减半收取计1072元，由被告蚌埠缪氏置业有限公司负担1022元，原告余士壮负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  张志军二〇一九年七月八日书记员  李 静附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。