深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第2065号上诉人（原审被告）金国兵。被上诉人（原审原告）黄木胜。委托代理人冯向明，广东世纪华人律师事务所律师。上诉人金国兵因与被上诉人黄木胜房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第852号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。黄木胜原审诉讼请求：1、金国兵将位于深圳市福田区社区牛巷65号1B房屋使用权返还给黄木胜；2、金国兵承担本案诉讼费用。原审法院审理查明，2004年中旬，金国兵开始承租黄木胜位于某坊65号1B房产（以下简称涉案房产）。2008年10月3日，黄木胜与金国兵签订一份《房地产租赁合同》约定，黄木胜将涉案房产出租给金国兵使用；租赁期限自2008年10月3日至2009年10月3日，月租金为1000元。该合同期限届满后，双方未再签订书面租赁合同。2013年3月4日，因金国兵要求继续租用涉案房产，但黄木胜不愿意，经派出所工作人员调解，双方未达成一致意见。2013年3月9日，黄木胜通知金国兵，要求金国兵于2013年4月10日前搬离涉案房产并将涉案房产返还黄木胜。原审庭审时，黄木胜自认收取金国兵押金3500元。金国兵自认一直使用涉案房产至今。对于黄木胜及金国兵自认的事实，原审法院予以确认。原审另查，2003年7月2日，案外人一出具一份证明，具明：“兹有我村民黄木胜，物业产权位于某坊65号”。原审法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，且不能达成补充协议，亦无法通过合同条款或交易习惯确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，除黄木胜与金国兵于2008年10月3日签订的《房地产租赁合同》外，无证据显示黄木胜与金国兵以书面或口头方式重新对租赁期限进行约定，故黄木胜与金国兵存在不定期租赁合同关系，黄木胜可随时解除不定期租赁合同。2013年3月4日，黄木胜已向金国兵作出解除合同的意思表示，并于2013年3月9日正式发出书面通知，要求金国兵搬离。解除合同后，金国兵应将涉案房产返还给黄木胜。因此，黄木胜要求金国兵返还涉案房产使用权的请求，理由成立，原审法院予以支持。金国兵提交的租房合同的复印件，无原件予以核对，对其真实性不予确认。金国兵关于未约定租赁期限的不定期租赁合同理解有误，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：金国兵应于本判决生效之日起十日内将位于某坊65号1B房产的使用权返还给黄木胜。如金国兵未在本判决指定的期限内履行上述义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。本案案件受理费100元（案件受理费已由黄木胜预交），因适用简易程序，减半收取50元，由金国兵负担。上诉人金国兵不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：按照2013年4月15日的口头协议，涉案房产的4年期限使用权判给金国兵，每月租金1800元；若黄木胜要收回涉案房产，黄木胜应赔偿金国兵4年的生意损失36万元、精神损失5万元、门面转让费1万元、误工费5000元、房屋装修费3万元，合计45.5万元。事实与理由：黄木胜，案外人二2007年死亡，案外人三是代理房东在法庭上代理律师承认2004年合同是遗留下的问题，结婚证上黄木胜是宝安人，判决书上黄木胜是香港人，没有公安局移民证证明黄木胜己移民香港。2004年的合同是以前租户转下的合同书，当时代理房东改签后复印了一份给金国兵的复印件，原件录过录像，合同原件录像卡已交法官，2013年3月8日到派出所调解，黄木胜、案外人三承认2004年合同，金国兵当时要黄木胜写上几时到几时期限，黄木胜不写也承认当时有录像，录像已交法官。金国兵认为对方没有给金国兵期限所以是20年（合同法出租屋最高为20年）。2008年办营业执照（合同）材料签的字所有的字是金国兵一个人签的字，连房东的名字也是金国兵签的，2008年合同中第九条甲方交付租赁房地产可向乙方收取两个月租赁保证金2000元，实际没有2008年押金收据，只有2005年9月9日押金3500元收据，所以2008年（合同）算是材料之用，不能成立合同。到派出所调解书上2013年3月8号金国兵要求继续租用涉案房产，但黄木胜不再租给金国兵，在2013年4月15日要金国兵交了4月份租金，这表示黄木胜同意将涉案房产继续租给金国兵使用。录像卡内有2013年4月份房屋租金收据，在法庭上已交法官，2013年4月10日要金国兵搬走，2013年4月15日要金国兵交了4月份房租，2013年4月23日起诉金国兵，黄木胜是在不合理的日子起诉金国兵，所以起诉不成立，此判决不服通知合理期是什么意思，所以失去通知的意义。在法庭上双方承认有2013年4月份房租金收据，但原审判决没有金国兵交4月份租金收据的陈述。2008年合同中明写着，合同书没有约定期限由房东承担，现原审判决由承租方承担没道理。依据上述事实，涉案房产的使用权应判给金国兵。金国兵在本案二审法庭调查时补充上诉意见：涉案房产是金国兵在2004年用1万元转让回来的，说好以后可以转让。2013年4月15日双方达成口头协议，黄木胜同意按1800元／月收取租金，有录像为证。2010年也是口头协议，想交就交，按照1800元／月交，按照口头协议还有4年的使用期。2013年5月5日，金国兵交房租，黄木胜不收，无理取闹，该日之后的房租不应由金国兵承担。2008年的租赁合同是虚假的，甲乙双方都是由金国兵签的字。2013年4月15日租给金国兵，2013年4月23日起诉金国兵，这7天内没有通知，不符合法律程序。在金国兵交租后起诉，没有道理。2013年3月8日在派出所有一份协议，黄木胜要收回涉案房产，不再租给金国兵，2013年4月15日通过口头协议又将涉案房产租给金国兵，又用虚假合同起诉金国兵，不符合法律程序。被上诉人黄木胜口头辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方在租赁合同到期后并未再签订新的租赁合同，更没有所谓的口头约定，也没有金国兵所谓的四年的合同约定，黄木胜经过合法通知，请求解除合同，请求金国兵将涉案房产归还给黄木胜。金国兵的陈述没有任何理由，其要求是无理取闹，没有任何证据予以证明。双方之间没有任何口头协议，也没有任何口头约定的租赁合同关系，如果是租赁给金国兵四年，应当签订书面合同。请求二审法院查明事实，驳回金国兵的上诉请求。经审理查明，金国兵与黄木胜在派出所调解是在2013年3月8日，原审查明为2013年3月4日，查明有误，本院予以纠正。原审查明其他事实属实，本院予以确认。另查，本案二审法庭调查时，金国兵确认，涉案房产现仍由其在使用；金国兵所称于2013年4月14日与案外人案外人三达成的口头协议没有明确约定租期为4年，只约定照原来的1800元先交，想交就交。本院认为，金国兵与黄木胜对原审认定黄木胜为涉案房产出租人、金国兵为涉案房产的承租人的事实均不持异议，本院予以确认。本案争议焦点是涉案房产的租赁期限问题。首先，即使金国兵提交的2004年及2005年租赁合同均属实，其中，2004年合同中并未约定有租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，金国兵与黄木胜于2004年形成的租赁合同关系为不定期租赁，黄木胜可随时解除合同，要求金国兵搬离。另，2005年合同已约定租赁期限至2006年9月30日止，现合同期限已届满，即使如金国兵所述，2008年10月3日签订的备案租赁合同只用于办理营业执照，不代表双方真实意思表示，即截止2013年3月8日双方发生纠纷时止，双方未再签订有书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，2005年合同期间届满后，金国兵与黄木胜之间还是形成了不定期租赁关系，黄木胜还是可随时解除合同，要求金国兵搬离。其次，2013年3月8日，黄木胜在派出所调解时已明确表示不愿将涉案房产再租给金国兵，且黄木胜亦在2013年3月9日通知金国兵搬离，在此情形下，即使金国兵所述属实，案外人案外人三确为黄木胜的代理人，案外人三确曾在2013年4月15日与金国兵达成口头协议将涉案房产继续租给金国兵，金国兵亦应明知案外人三的代理行为违背了黄木胜不愿将涉案房产再租给金国兵的意愿，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第四款之规定，案外人三的行为后果不能由黄木胜承担。金国兵提出案外人三已同意由其继续承租涉案房产4年，应视为黄木胜亦同意的上诉理由，违反法律规定，本院不予采信。因即使案外人三为黄木胜的代理人且曾于2013年4月15日口头承诺将涉案房产继续租给金国兵，如前所述，案外人三的行为已超越代理权，黄木胜无需为案外人三的承诺承担民事责任，案外人三是否为黄木胜的代理人并不影响本案的审理，本院对金国兵提出的调查案外人三是否为黄木胜代理人的调查取证申请不予准许。综上，金国兵所举证据均不能证明在2005年租赁合同期限届满后，其与黄木胜尚形成有定期租赁合同关系，应承担举证不完全的法律后果，本院确认金国兵与黄木胜之间形成不定期租赁合同关系，黄木胜可随时要求金国兵搬离涉案房产。原审判决金国兵将涉案房产使用权返还给黄木胜，处理得当，本院予以维持。金国兵在原审并未提出涉案房产租赁合同关系解除后的损失赔偿诉请，故本院对金国兵上诉提出的黄木胜应赔偿45.5万元的上诉请求不作审查处理，金国兵可另循法律途径解决。综上，金国兵的上诉请求理由均不能成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人金国兵负担。原审法院多预收的案件受理费50元，由原审法院退回被上诉人黄木胜。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳审  判  员 赵 霞代理 审 判员 张 睿二〇一四年九月二十九日书记员（兼） 刘司元