吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）镇民重字第4号 原告芮志海，男，个体。 委托代理人高军，吉林高军律师事务所律师。 被告镇赉县宇星房地产开发有限责任公司（下称宇星公司） 法定代表人王学辉，该公司总经理。 委托代理人苏礼，镇赉镇法律服务所法律工作者。 原告芮志海为与被告镇赉县宇星房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置、补偿合同纠纷一案于2013年4月28日起诉来院，同年8月22日我院作出（2013）镇民一初字第198号民事判决，被告不服上诉至白城市中级人民法院。2014年2月26日白城市中级人民法院以（2013）白民一终字第571号民事裁定将此案发回我院重审。3月12日受理此案后，另行组成合议庭，并于5月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人高军与被告委托代理人苏礼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告芮志海诉称：2006年-2007年宇星公司在镇赉县永安路南、华城街东、嫩江路北进行房地产开发。我是开发区域内的被拆迁户，双方自愿达成拆迁安置协议。宇星公司同意给我回迁至嫩江东路1、2层商服楼，面积为186.03平方米，回迁入户时间为2009年12月30日，并于2008年7月18日签订了拆迁安置协议。协议签订后，我便搬出了房屋，宇星公司也将我的房屋拆除。然而房屋拆除后，在2013年才刚刚动工，至今我也未回迁入住。这使我受了很大的经济损失，协议书中约定的拆迁安置搬家费、过渡费都没有给付，逾期应给付安置补偿费也没支付。原一审时我方诉求是要求宇星公司赔偿因逾期交付楼房给原告造成的自2009年12月31日至2013年4月28日房租损失70381.35元；给付协议约定的搬家费1500元；给付自2008年7月18日至2008年10月18日的过渡费（临时安置补偿费）1116元（186平方米X2元X3个月）；给付逾期应支付的临时安置补偿费29764.80元，合计102762.15元。现变更诉求要求宇星公司给付自2009年12月31日至2013年12月31日房租损失96300元；给付自2008年7月18日至2008年10月18日的过渡费（临时安置补偿费）1116元（186平方米X2元X3个月）；给付逾期应支付的临时安置补偿费38694.24元（2009年12月31日至2014年4月30日）；评估费2000元，共计人民币139610.24元。 被告宇星公司辩称：本案是拆迁安置补偿合同纠纷，不是房屋租赁合同关系，所以应受拆迁补偿条例调整，而不应受合同法调整，故芮志海的房租损失70381.35元诉求不应保护；合同中有关于搬家费、过渡费的约定，但应于芮志海入住后再进行结算；芮志海要求给付逾期违约临时安置补偿费过高，应按每平米2元计算；另房屋租赁费、逾期违约费属于重复计算。房屋未及时回迁不仅是开发商的责任，也是因其他被拆迁户未及时签订合同造成的。最后芮志海做为原告诉讼不适格，应追加镇赉县生产资料公司参加诉讼。 根据原告的诉讼请求及被告的答辩，本案争议焦点问题为： 1、原告要求被告给付房屋租赁损失和逾期临时安置补助费是否属重复计算及逾期临时安置补助费计算标准如何确定？ 2、原告未回迁到双方签订的拆迁安置补偿协议指定的房屋是谁的责任？ 原告为证明主张举证如下： 1、拆迁回迁安置协议书复印件一份。证明原告回迁房屋的面积为186.03平方米，回迁时间是2009年12月30日。回迁范围时间内的搬家费为1500元，过渡费为1116元； 被告对原告举证及证明的问题没有异议。 2、回迁入住的具体设施标准复印件一份 证明2007年8月7日回迁入住具体设施标准，如被告逾期交房支付租房租金。 被告质证意见为对证据的真实性没有异议，但该证据不是合同，而是一种宣传，并且已被2008年7月18日签订合同的第七条所取替。 3、白城市守信价格评估有限责任公司房屋租金的价格评估报告一份，证明由于被告逾期交房造成原告房租损失70381.35元。 被告质证意见为本案是房屋拆迁安置补偿纠纷，评估报告评估的是房屋租赁费。应按照镇赉县政府的规定给付逾期房屋临时过渡补偿费。 4、评估费票据一枚，证明原告支付评估费2000元。 被告质证意见为对票据的真实性无异议，但认为评估结论与本案无关。 5、（2013）白民一终字第15号民事判决书，证明与原告在同一时间、同一地段拆迁的董本恒的房屋每平方米按4元计算。 被告质证意见为对判决本身没有异议，但认为董本恒的房屋是营业性房屋，应按每平方米4元计算，而本案原告的房屋是住宅性房屋，应按每平方米2元计算。 6、镇赉县政府文件，证明非住宅房屋每平方米过渡费为4元。 被告质证意见为对证据的真实性无异议，但原告的房屋是住宅性房屋，合同中明确约定过渡费标准每平方米是2元。 7、（2013）镇民一初字第300号调解书一份。证明原告享有拆迁、回迁楼房的所有权，双方实际进行了履行，法院也进行了确认。 被告质证意见为对调解书本身无异议，但调解书时间在2013年8月1日，在（2013）镇民一初字198号判决之前，调解的基础是拆迁安置补偿协议书，在申请执行时，被告已经提出了执行异议。 被告为证明主张举证如下： 1、2007年4份镇赉县人民政府文件（复印件），证明当时规定逾期交房按照合同约定过渡费的一倍计算再加上2元。 原告质证意见为此4份文件没有规定逾期交房如何给付违约金和过渡费的问题。 2、2011年镇赉县政府二份文件（复印件），证明2011年镇赉县政府对棚户区改造作了新的规定，原来的补偿标准按照原来的文件执行。 原告质证意见为2份文件，是根据城市拆迁条例出台后出具的，走的是行政征收程序，不是拆迁程序，征收主体是政府，不是开发商。而且标准也高于本案当中的过渡费标准。 镇赉县建设用地规划草图（复印件）一份，证明本案原告被拆迁的房屋是住宅房屋，临时安置补偿费每平方米按照2元给付。 原告质证意见为对批件本身没有异议，但原告房屋在被拆迁前一直用于营业，否则不能按照商业性进行回迁，所有按照4元给付逾期补助费是符合法律规定的。 冷廷刚收据四份（复印件），证明逾期交付房屋应按照政府文件的规定，在原来每平方米6元的基础上再曾加8元。 原告质证意见为对冷廷刚4份收据没有异议，但冷廷刚房屋 于政府征收行为，而原告的房屋属于个人行为。 5、吉房权证镇字第000**788号、吉房权证镇字第000**539号、吉房镇他字第001498号房屋所有权证复印件。证明吉房权证镇字第000**788号房屋所有权人是生产资料公司，原告虽然和被告签订了房屋拆迁安置补偿协议，但被拆迁房屋所有权人是生产资料。吉房权证镇字第000**539号房屋所有权人是镇赉县农业生产资料公司，而不是原告，但原告有他项权利抵押，抵押面积是58.52平方米，金额是25750元。第三份证据即吉房镇他字第001498号是他项抵押权利证，房屋所有权人还是生产资料公司，他项权利人是原告。 原告质证意见为对证据本身无异议，需要说明的是：1、房子原来是生产资料的，后期出售给原告，这些证件是原告向被告提供的，正是基于原告提供的材料，被告才和原告签订了安置补偿协议书。2、关于此房屋原告已经向被告提起了诉讼，要求交付回迁房屋，双方达成了调解协议，协议书是（2013）镇民一初字第300号调解书，说明被告对原告享有房屋所有权是没有异议的，且经法院依法确认。因此，原告是适格主体。 6、星雨3号楼回迁户房屋面积 证明包括原告在内3号楼一共起诉是6户，各回迁户签订协议的时间不同，回迁时间也不同，证明没有回迁的原因不全在被告。 原告质证意见为对证据本身无异议，并称此证恰恰证明原告是被告的回迁户，具备诉讼主体资格。是否回迁是开发商自己的义务和责任，不能证明由于没有回迁是回迁户造成的。 证据评析认证： 被告对原告所举第1份证据的及证明的问题皆没有异议，予以采信；被告对原告所举第2份证据的真实性无异议，但已被双方签订的拆迁安置合同第七条所取代。合议庭认为，这是被告宇星公司对所有与其达成协议的回迁户所作出的内容一致的承诺，这一承诺产生法律的前提是双方安置协议的签订，这时合同双方即是确定的，且在协议签订时并没有关于这一承诺无效的约定，所以被告质证意见理由不成立，对原告所举第2份证据予以采信；依所采信的证据2，因原告所举的第3、第4份证据与本案具有关联性，予以采信；第5、第7份证据为已生效的人民法院的裁判文书，予以采信；依第1份证据可知，原告回迁的楼房为面积为186.03平方米商服楼，所以应按非住宅房屋的标准来计算临时安置补助费，故对原告所举第6份证据予以采信。 被告所举的第1、2、4份证据真实性存在，但是政府征收用地时主张计算临时安置补助费标准，不是开发商拆迁时所适用的标准。另原、被告拆迁安置协议明确原告房屋为商服楼，故对被告所举第1、第2、第3及第4份证据不予采信。2008年7月18日《拆迁安置协议书》签订时，被告即持有原告所交的关于拆迁房屋的产权证明，对所举的第5份证据。原告以继受取得了回迁房屋的所有权，故被告举证目的不予采信。第6份证据真实性存在，但被告举证目的亦不成立。 通过法院认证，查明案件事实如下： 2007年前，原告芮志海以继受方式从镇赉县农业生产资料公司购买取得了其回迁房屋的所有权。2007年8月7日，被告宇星公司开发镇赉县永安路南、华程街东、嫩江路北时向被拆迁人作出入住楼具体设施标准书面承诺，亦有关于不能如期入住，被告支付逾期入住期间的租房租金的承诺。原、被告于2008年7月18日签订《拆迁安置协议书》，协议约定了回迁房屋面积186.03平方米，为一、二层砖瓦结构商服楼，回迁入户时间为2009年12月30日，被告支付搬家费1500元，过渡费1116元。另关于搬迁期限、搬迁过渡方式、补偿方式亦进行了约定。原告按协议如期迁出拆迁房屋。因2009年12月30日原告未回迁，于2013年4月28日起诉来院，要求被告给付逾期交房房屋租赁损失等共计102762.15元。同年6月19日原告以要求被告按协议交付回迁房屋为诉求另案告诉来院，8月1日，原、被达成协议，即被告于楼房竣工后按协议交付原告宇星花园3号楼由西向东数第九门商服楼一栋，面积184.98元，判判文书为（2013）镇民一初字第300号民事调解书。重审时，原告诉求各项数额共计增加至人民币139610.24元。 另查2014年3月，原告应回迁的商服楼所在的宇星花园3号楼全部峻工，因拆迁与被告发生纠纷的另五名住户韩召文、齐金松、邹长荣、孙云、郝建春现已全部回迁，原告至今未回迁。 通过当事人陈述、举证，质证与合议庭认证，围绕焦点问题，结合案件事实，现综合评判如下： 一、芮志海作为被拆迁房屋所有权人，以原告为主体向被告主张权利，符合法律规定。 原告以继受方式从镇赉县农业生产资料公司购买取得了被拆迁房屋的所有权，虽未办理房屋过户手续，但是真正的房屋所有权人，2008年7月18日《拆迁安置协议书》签订时，被告已明知原告取得被拆迁房屋的方式，现镇赉县农业生产资料公司与原告因此没有任何争议与纠纷，且（2013）镇民一初字第300号民事调解书已生效，当时诉讼主体即为本案的原、被告，所以芮志海做为原告向被告主张各项权利符合法律规定。 二、此案是否受《中华人民共和国合同法》调整的问题 《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款规定“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。本案原、被告采取产权调换的方式签订了拆迁安置协议，被告宇星公司以再建的房屋与原告被拆除房屋进行所有权交换，原告失去了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有回迁房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第一百七十五条规定“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。”依此规定，本院认为，原、被告以产权调换为补偿方式签订的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。结合本案的案情，本案适用《中华人民共和国合同法》和《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定调整。被告称的本案只适用《城市房屋拆迁管理条例》，而受《合同法》调整的主张不成立。 三、被告宇星公司应承担违约责任，给付原告芮志海房租损失、搬家费、过渡费（临时安置补助费）、逾期临时安置补助费各项费用。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”原、被告于2008年7月18日签订《拆迁安置协议书》，协议约定了2009年12月30日是原告回迁、入住时间，2014年3月，被告开发的宇星花园3号楼全部峻工，与被告发生纠纷的另五名住户韩召文、齐金松、邹长荣、孙云、郝建春现已全部回迁，原告至今未回迁，被告行为已构成违约，应承担违约责任。 《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费。”《吉林省城市房屋拆迁管理条例》第三十七条规定：“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人除承担违约责任外，还应当自逾期之月起增付临时安置补助费；需要过冬的还应当支付采暖补助费。”另最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”依此规定，本案原告在被告逾期仍未交房，且原告不存在任何过错未回迁的情况下，要求被告给付逾期交房的房屋租赁损失和逾期临时安置补助费并不属重复计算。 《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告要求被告给付搬家费、过渡费符合法律规定，本院予以支持，被告主张在原告回迁后才给付于法无据。 四、被告宇星公司给付原告芮志海各项费用数额确定 本案在初审时原告各项诉求共计人民币102762.15元，重审时变更为139610.24元，对于增加的数额未补交案件受理费，所以对102762.15元是否符合法律及相关规定处理。 1、搬家费1500元、过渡费1116元为原、被告签订协议时约定的数额，被告无异议。 2、逾期临时安置补助费 原告回迁房屋为面积186.03平方米商服楼，镇政办发（2007）21号镇赉县人民政府办公室文件规定非住宅房屋临时安置补助费为每平方米每月4元。被告支付原告逾期临时安置补助费29764.80元［186.03平方米X4元／月／平方米X40个月（2009年12月31日至2013年4月30日）］。 3、房屋租金损失 白守评字（2013）077号关于原告芮志海房屋租金的评估报告结果为2010、2011、2012与2013年年租金分别为20400元、22700元、25200元与28000元，故自2010年1月1日至2013年4月30日租金为20400元＋22700元＋25200元＋28000元／12个月X4个月77633.33元，原告诉求这一期间段数额为70381.35元，应予以保护。 以上三项共计人民币102762.15元。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）项、第一百零七条、第一百七十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款、第三十二条第二款，《吉林省城市房屋拆迁管理条例》第三十七条之规定，判决如下： 被告镇赉县宇星房地产开发有限责任公司于本判决生效后15日内给付原告芮志海房屋租金损失70381.35元、搬家费1500元、过渡费（临时安置补助费）1116元、逾期临时安置补助费29764.80元，共计人民币102762.15元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费2355元，评估费2000元由被告镇赉县宇星房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行，本院将依照对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算二年内。逾期不申请，本院将视为放弃权利。 审 判 长 ：      王      刚 审 判 员 ：    鲍    占    仓 代理审判员 ：王春华 二〇一四年九月二十一日 书 记 员 ：    王    晓    莉