广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0103民初1207号原告：广州联科房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：郑经华，职务：总经理。委托代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：沈某，女，1991年2月9日出生，汉族，户籍地址：江西省九江市庐山区前进东路***号**栋*单元***室。委托代理人：曾丽、曾祥寅，广东广之洲律师事务所律师。原告广州联科房地产代理有限公司诉被告沈某租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员潘瑞冰适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王志健，被告的委托代理人曾祥寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月7日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，双方约定，原告将其名下位于广州市荔湾区荔湾路某1-3层的商铺出租给被告，租赁期限为6年，自2015年12月8日起至2021年12月7日止，前两年的租金标准为33000元/月，被告应于每月的第5日之前支付下一个月的租金，并应于2015年12月31日前支付装修费给原告。2015年12月8日，原告依约将案涉商铺交付给被告使用，也将“广州荔湾区盈盈茶餐厅”的相关证照原件（包括营业执照正本、餐饮服务许可证正本、广州市餐饮业排污许可证正副本）一并交付给被告。然而，被告一直未有按期向原告支付装修费。经原告催缴但被告依然怠于支付装修费。2016年1月22日，原告再次向被告发出《装修费催缴通知书》，明确表示于2016年1月25日解除案涉合同，要求被告尽快支付装修费60000元及相应的违约金，并尽快安排退铺工作。2016年1月27日，原告组织员工前往案涉商铺进行收铺，但在警察协调之下，被告仍拒绝退铺。在案涉合同解除前，被告未有支付相应的租金。合同解除后，被告在强行占用案涉商铺的情况下，也未有向原告支付场地使用费。被告的行为已构成违约，故要求法院判决：1、原告与被告于2015年12月7日签订的《商铺租赁合同》于2016年1月25日解除；2、被告立即向原告交还位于广州市荔湾区荔湾路某1-3层的商铺及“广州荔湾区盈盈茶餐厅”的相关证照原件（包括营业执照正本、餐饮服务许可证正本、广州市餐饮业排污许可证正副本）；3、被告立即向原告支付装修费人民币60000元；4、被告立即向原告支付因逾期支付装修费的违约金（以60000元为基数，按照每日0.1%的标准计算，从2016年1月1日起计算至被告支付全部装修费之日止，）；5、被告立即向原告支付2015年12月8日至2016年1月7日的租金33000元；6、被告立即向原告支付因逾期支付租金的违约金（以33000元为基数，按照每日0.1%的标准计算，从2016年1月25日起计算至被告支付完毕租金之日止；7、被告立即向原告支付场地使用费（参照案涉合同约定的租金标准，从2016年2月8日起计算至被告按照案涉合同约定的标准将案涉商铺交还给原告之日止）；8、被告立即向原告支付因逾期支付场地使用费的违约金（以每日实际产生的场地使用费为基数，分别按照每日0.1%的标准计算，从2016年1月25日起计算至被告支付全部场地使用��之日止）；9、依法判令被告承担本案案件受理费。被告沈某辩称：1、被告未违反租赁合同的约定，法院依法应当驳回原告的诉讼请求，原、被告双方应继续履行合同。2、关于装修费的问题，在签定合同之后，原告并未对该商铺进行任何装修，商铺的装修实际上是上一手承租人进行装修的。另外，即使原告在签定合同以后进行了装修，亦应当视为对该商铺的增值，其体现在对于租金的收取，要求被告承担实际上并不存在的装修费，无事实和法律依据。故不同意原告的全部诉讼请求.经审理查明：广州市荔湾区荔湾路某是原告名下的房产。2015年12月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市荔湾区荔湾路某1-3层商铺（以下简称“该物业”）及“广州荔湾区盈盈茶餐厅”营业执照出租给乙方，乙方同意承租下述甲方之物业及营业执照。该商铺的计租面积共250平米。在签订本合同时，乙方已经查看现场，清楚知晓并接受该物业的实际使用面积及相关情况保证在执行本合同时不以任何理由对该物业提出异议；乙方承诺租赁该物业用作经营餐饮行业为主（不影响原营业执照生效），并遵守国家和广州市有关房屋使用和物业管理的规定，该物业经营名称为按工商执照名称为准。甲方定于2015年12月8日交付该物业予乙方，交付日即为该物业起租日。租赁年限共6年，即从2015年12月8日至2021年12月7日。2015年12月8日至2017年12月7日月租金额（含物业经营管理费80元/平方米）为33000元，其中2015年12月8日至2016年1月7日为租金优惠期；租赁期满终止合同后，甲方将租金保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地7个工作日内无息退还予乙方。在租赁期内，乙方不得以租金保证金冲抵租金和其他费用；乙方在2015年12月8日前甲方交付商铺时须向甲方缴纳1个月租金人民币33000元整（此款项将当做首月2015年12月租金），而该铺的装修费人民币6万元，则于2015年12月31日前支付给甲方；自交付日起，即2015年12月8日至2016年1月7日为第一个租金优惠期，在租金优惠期间，乙方不需交付租金但仍须缴付电费等其他应缴费用。如乙方于租赁期满前退租，甲方有权没收保证金；甲方按现状把该物业交付给乙方使用。所有涉及该物业的改造、增加工程均由乙方负责及由专业认可承判商施工，有关的费用由乙方承担；乙方须按时缴付租金、电费、租赁登记税费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：1、乙方如逾期七天不缴付租金及相关费用，甲方有权即向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付，如乙方受到甲方发出书面通知后10天内仍未缴付租金��相关费用，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房屋租赁合同收回该物业不予退还保证金。2、甲方有权在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.1%收取；乙方如需重新装修该物业，必须自行到广州市有关部门进行装修报建和消防报建，经广州市有关部门及管理公司核准批复同意后方能进行装修，重新装修费用及装修相关的费用由乙方承担；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业交还甲方，并保证该物业处于良好状态。同时，如因乙方原因导致未能在本合同期满以前办妥交接手续，则自本合同解除后第一日起至交接手续办妥之日止乙方仍须按日支付租金，但此费用之支付不意味双方租赁关系继续，同时，乙方应赔偿甲方因此引致的损失；如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方面终止广州市房屋租赁合同和本合同，乙方除按《广州��房屋租赁合同》和《租赁合同》约定承担责任外，且甲方有权即时终止合同，乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还；本合同需要发出的全部通知，均以书面形式。甲方对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方联系地址为广州市荔湾路125号之一后座403A房。被告于2015年12月8日支付了2016年1月8日至2月7日的33000元租金、66000元租金押金。同日接收了涉案商铺及相关设备，签署了《盈盈餐厅设备交接单》。2015年12月29日，被告接收了广州市荔湾区盈盈茶餐厅的营业执照（正本）、餐饮服务许可证（正本）、广州市餐饮业排污许可证（正本）、广州市广州市餐饮业排污许可证（副本）、发票领购簿、发票专用章、租金押金收据、租金收据，被告签署了交接清单。后因被告一直未按合同约定支付装���费6万元，原告于2016年1月11日向被告发出《装修费催缴通知书》，表示被告未按《商铺租赁合同》约定于2015年12月31日前向原告缴纳涉案商铺装修费6万元，经原告多次催缴，但至2016年1月11日仍未收到应缴纳的款项，请被告于2016年1月17日之前向被告缴纳装修费6万，逾期原告将按照合同约定行使权利，即解除合同及收回该物业并不予以退回保证金，同时由于逾期付款已产生违约金，请被告尽快支付该笔费用，避免产生经济损失。该通知于2016年1月11日寄给被告合同联系地址，于2016年1月12日被签收。原告于2016年1月22日向被告发出向被告发出《装修费催缴通知书》，表示被告于2016年1月12日收到原告于2016年1月11日发出的《装修费催缴通知书》后，原告至今仍未收到应缴纳的款项，故原告决定按照双方签订的合同，将于2016年1月25日解除合同及收回该物业并不予以���回保证金，同时由于逾期付款已产生违约金，按解除合同当日计算违约金。请被告尽快安排退铺工作及支付该笔费用，避免产生经济损失。该通知于2016年1月22日寄给被告合同联系地址，于2016年1月24日被签收。经查，广州市荔湾区盈盈茶餐厅营业执照登记的住所地为广州市荔湾区荔湾路某1-3楼，法定代表人为陈某，原告庭上确认陈某为原告旗下的广州凯安物业管理有限公司的法定代表人。现涉案商铺已没有经营，但仍由被告控制。被告为证明原告没有装修涉案商铺，故被告不需支付合同约定的装修费6万元，申请证人冯某出庭作证，证人冯某表示其与被告的父亲是同事、战友关系，被告平时叫其为叔叔，其是涉案商铺的上一手经营者，经营时间为2013年7月至2015年11月。其投资了70多万元装修涉案商铺，其退场时仅就押金问题与原告进行协商，但原告没有折价将装修款项退回，但确认其退场后装修归原告。故涉案商铺的装修均不是由原告出资装修，原告收取被告装修费6万元没有依据。被告提供了广州凯安物业管理有限公司与袁某的《商铺租赁合同》，证明冯某与袁某是合伙经营涉案商铺。原告对冯某与袁某的合伙关系不予确认。且认为虽然合同约定第一个月是免租的租金优惠期，但是基于合同期限为六年才免租，现双方解除合同，合同目的不能实现，故要求收取免租的租金优惠期间的租金。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人自愿签订的,没有违反法律的规定,是合法有效的,双方均应依约履行。合同约定被告须按时缴付租金、电费、租赁登记税费及一切相关费用，如逾期缴交，被告收到原告发出书面通知后10天内仍未缴付租金及相关费用，甲方有权单方面即时解除本合同。合同签订后,被告没有合同的约定依时向原告交纳装修费，经原告催告后超过十天仍没有向原告缴交,已成违约，应承担相应的违约责任。原告依约可以解除合同，被告于2016年1月24日收到原告要求同月25日解除合同的通知。故双方的合同于2016年1月25日解除。合同解除后，被告理应将商铺腾空交还给原告，并将拖欠的装修费及相应违约金支付给原告，违约金应以不超过本金为宜。原、被告签订的上述合同明确约定，被告要交纳装修费；被告申请出庭的证人提供的证言反映，涉案商铺之前由其承租，商铺的装修是其设置的，退场后的装修归原告所有，被告仍以商铺的装修不是原告设置，装修价值应体现在租金，认为被告收取装修费没有事实与法律依据的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原、被告双方签订的合同约定2015年12月8日至2016年1月7日为免租期，合同没有约定，被告违约导致合同提前解除，被告要交回免租期租金的约定，故原告要求被告支付免租期的租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，被告仍占用原告的商铺，故被告应向原告支付占用商铺期间的使用费，原告主张按合同约定的租金标准要求被告支付是合法合理的，本院予以支持。但原告要求被告支付商铺使用费的违约金，没有合同依据，本院不予支持。另外被告从原告处领取的该商铺的营业执照（正本）、餐饮服务许可证（正本）、广州市餐饮业排污许可证（正本）、广州市餐饮业排污许可证（副本）亦应交还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条，第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告广州联科房地产代理有限公��与被告沈某签订的《商铺租赁合同》于2016年1月25日解除。二、被告沈某自本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市荔湾区荔湾路某1-3层商铺腾空退还给原告广州联科房地产代理有限公司。三、被告沈某自本判决发生法律效力之日起10日内，返还广州市荔湾区盈盈茶餐厅的相关证照原件[包括营业执照（正本）、餐饮服务许可证（正本）、广州市餐饮业排污许可证（正本）、广州市餐饮业排污许可证（副本）]给原告广州联科房地产代理有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告沈某支付从2016年2月8日至腾退商铺之日止的房屋使用金（每月按33000元计算）给原告广州联科房地产代理有限公司。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告沈某支付装修费60000元及违约金（从2016年1月1日起至付清之日止，每日按���修费6万元的0.1%的标准计算,违约金不超过装修费的本金）给原告广州联科房地产代理有限公司。六、驳回原告广州联科房地产代理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1840元，由原告负担330元,被告负担1510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  潘瑞冰二〇一六年四���二十日书记员  马 晴卢健华