湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书(2015)冷民一初字第570号原告肖建筑，男，汉族，住冷水江市。被告苏剑斌，男，汉族，住冷水江市。委托代理人彭松山，湖南波月律师事务所律师。原告肖建筑诉被告苏剑斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖建筑、被告苏剑斌及其委托代理人彭松山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖建筑诉称：2013年4月8日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，原告将以其儿子名义购买的位于冷水江市东苑国际商业广场1楼22、23、25号，建筑面积101.2平方米的三个商铺租给被告。合同第二条约定：租期6年，从商场正式开业之日起计收租金，被告拖欠租金累计达30天，须赔偿违约金5000元，原告还可中止合同；第三条约定：第1年租金428000元，付款方式6个月预付1次，计租金214000元，每次租金到期日届满前15天付清下期租金，从第2年开始，按8%逐年递增；被告向原告交纳合同履约金100000元，开业后，该履约金直接转为商品质量保证金，如被告有违约行为，保证金作为违约金归原告所有；被告须按约支付租金，如无故拖欠，原告给予7天宽限期，从第8天开始，原告有权向被告每天按实欠租金1%加收滞纳金。在合同末尾，双方又补充了5条附加条款，其中第4条为：“计租日期与东苑国际商业广场商场铺面同步计”，进一步明确了计租开始日期为商场正式开业之日。合同签订后，被告向原告交纳履约金100000元，并预付半年租金214000元，原告则将商铺交付给被告进行装修并于2013年5月1日正式营业。被告从商铺开始营业至今再未付原告租金，为此，原告被迫于2014年11月向法院起诉，法院判决被告支付2014年6月12日至2014年12月11日的租金107000元。娄底市中级人民法院于2015年8月20日二审维持原判。该案终审判决后，被告拒不履行债务，原告申请了强制执行。现按合同约定，被告从2014年12月12日至起诉之日起的租金未付，被告的行为已构成严重违约，双方的合同已失去继续履行的基础，应予以解除，并由被告承担违约责任。请求法院判决：1、解除原、被告于2013年4月8日签订的《商铺租赁合同》；2、被告支付2014年12月12日至被告退出原告商铺之日的租金（按每月39050元计算），并按实际拖欠租金的天数支付拖欠的滞纳金（按实欠租金的1%按天计算）；3、被告支付原告违约金15000元，且履约保证金10万元作为违约金归原告所有；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告苏剑斌辩称：原、被告合同履行时间不足二年，且按合同约定租金应当从商场正式开业之日起计算，即从2013年12月12日计算至今，原、被告在签订合同时，被告即支付了半年租金214000元，则直至2014年12月11日的租金，被告已经交清。且商场对第一层的全体商户实行免交半年租金的优惠，即免交2014年6月12日至2014年12月12日的租金，被告作为商场一层的商户，应当享受该优惠，但原告却不按商场的规定执行。原、被告就租金问题一直未达成一致，2014年11月原告诉至法院，一审判决后，双方均上诉。二审判决仍认定被告未支付2014年6月12日至2014年12月11日的租金不构成违约。被告未违约，故原告要求解除合同并由被告承担违约责任的请求不成立。另外，原、被告签订的租赁合同第三条约定，第一年租金为428000元，从第二年开始，按8%逐年递增。双方未进行市场调查，未考虑国家经济形势及相关政策，即约定的房租价格明显不合理。且该条款约定的每月租金为352元㎡／月，与被告同一商场同层相邻商户的租金209.5元㎡／月相比，相差较大，且相邻商铺租金逐年下降，原、被告的条款未考虑商场经营环境恶劣及被告的经营状况，房租只增不减，该条款是显失公平的条款。根据我国合同法第54条之规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原、被告签订的租赁合同在订立与履行的过程中，明显显失公平，依照法律规定，应予变更。综上，原、被告未达到解除合同的条件，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求，原、被告签订的租赁合同第三条约定的租金显失公平，应当予以变更，租金合理变更后，被告愿意支付租金。经审理查明，2013年4月8日，原告肖建筑与被告苏剑斌签订《商铺租赁合同》，原告将以其儿子肖高飞名义购买的三个商铺（位于冷水江市东苑国际商业广场一楼22、23、25号、建筑面积共101.2平方米）租给被告苏剑斌经营金银首饰。合同的主要内容有：租期6年，从商场正式开业之日起计收租金，苏剑斌拖欠租金累计达30天，须赔偿违约金5000元，肖建筑还可中止合同；第1年租金428000元，付款方式6个月预付1次，计租金214000元，每次租金到期日届满前15天付清下期租金，从第2年开始，按8%逐年递增；苏剑斌向肖建筑交纳合同履约金100000元，开业后，该履约金直接转为商品质量保证金，如苏剑斌有违约行为，保证金作为违约金归肖建筑所有；苏剑斌须按约支付租金，如无故拖欠，肖建筑给予7天宽限期，从第8天开始，肖建筑有权向被告每天按实欠租金1%加收滞纳金。在合同末尾，双方同时又补充了5条附加条款，其中第4条为：“计租日期与东苑国际商业广场商场铺面同步计”。合同签订后，被告向原告交纳履约金100000元，并预付租金218000元，原告则将商铺交付给被告使用。2013年12月12日，东苑国际商业广场正式开业。2014年4月23日，东苑国际商业广场的物业管理方和天商业物业管理公司向东苑国际商业广场一楼商户发了一份通知，给予该商业广场一楼商户租金优惠，即从2013年12月12日至2014年6月11日房租一次性交清，则从2014年6月12日至2014年12月11日免租。被告即以此为由，要求原告同样免除2014年下半年租金，原告不同意，双方发生争执，原告多次催讨未果，原告遂于2014年11月向本院提起诉讼，2015年3月23日，本院判决被告苏剑斌向原告肖建筑支付2014年6月12日至2014年12月11日的租金107000元。后双方均上诉，娄底市中级人民法院于2015年8月20日作出驳回双方上诉，维持原判的判决。上述判决生效后，被告苏剑斌并未履行判决义务，且未支付2014年12月12日以后的商铺租金。故原告诉至法院。以上事实，有原告提交的身份证复印件、商铺租赁合同、（2014）冷民一初字第574号民事判决书、（2015）娄中民一终字第411号民事判决书，被告提交的通知、关于1楼商铺租金的暂行方案为证，本院予以认定。被告提交的王向梅、曾玲玲、陈周等人的证言及其房租补充协议与本案无关，不予认定。本院认为，1、原、被告签订《商铺租赁合同》是双方的真实意示表示，不违反法律禁止性规定，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，双方已形成了房屋租赁合同法律关系。双方均应按合同约定履行各自的义务，原告肖建筑已经将该商铺交付给被告进行经营，被告应当按照合同约定向原告支付租金。原、被告双方就2014年6月12日至2014年12月11日的房屋租金产生的纠纷已经法院判决并发生法律效力，被告苏剑斌未履行判决确定义务，且自2014年12月12日至今，亦未向原告支付房屋租赁期间的租金，被告苏剑斌的行为已构成根本违约，导致原告租赁该房屋的目的不能实现，故原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。2、被告租赁期间所欠的租金应支付给原告，租金应按合同约定每年涨8%即38520元/月予以计算，原告主张按39050元/月标准计算错误，本院予以纠正。被告提出应核减租金的主张没有法律依据，本院不予采纳。故被告应支付2014年12月12日至被告退回商铺之日止的租金587040元[租金暂算至2016年3月11日（38520元×12个月+41600元/月×3个月），后段租金另计]。3、被告苏剑斌的行为严重违约，应向原告赔偿损失。该合同约定有违约金1.5万元、滞纳金作为违约损失的项目，该约定符合法律规定，应予以支持。该合同约定按实际拖欠租金的天数支付拖欠租金的滞纳金，亦符合法律规定，滞纳金应确定为5870元（滞纳金从2014年12月12日算至2016年3月11日，后段滞纳金另计）。至于10万元合同履约金可否作为违约金的问题。本院认为，该合同约定“10万元履约金在开业后已直接转为商品质量保证金，如被告有违约行为，保证金作为违约金归原告所有”，从合同约定来理解只有在被告商品存在质量问题的情况下，被告的行为才构成违约，故该10万元商品质量保证金不能在本案中定为违约金，但该款项可以在被告所欠的租金中予以扣减。故综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告肖建筑与被告苏剑斌于2013年4月8日签订的《商铺租赁合同》；二、由被告苏剑斌支付2014年12月12日至被告退回商铺之日为止的租金587040元及违约金15000元、滞纳金5870元[租金暂算至2016年3月11日（38520元×12个月+41600元/月×3个月），后段租金另算，算至被告退还门面为止]；核减被告已支付的100000元保证金及4000元租金，尚欠503910元；限被告在本判决发生法律效力之日起十日内付清；如果被告苏剑斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告肖建筑的其余诉讼请求。本案案件受理费4623元，由被告苏剑斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  胡巧丹人民陪审员  罗蕴如人民陪审员  肖亿新二〇一六年四月二十三日书 记 员  刘凌娴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。