广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0605民初11336号原告：广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司（变更前名称广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司），住所广东省佛山市南海区*********利海尖东半岛花园42栋首层，统一社会信用代码：914***********202K。委托诉讼代理人：宋紫君，女，原告的员工。委托诉讼代理人：黄祖杰，男，原告的员工。被告：梁爱珍，女，1981年12月20日出生，汉族，住广东佛山市南海区*************，公民身份号码440************247。委托诉讼代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，广东捷顺律师事务所律师助理。原告广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司（以下简称昌跃佛山分公司）与被告梁爱珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序于同年7月2日公开开庭进行了审理。原告昌跃佛山分公司的委托诉讼代理人宋紫君和黄祖杰、被告梁爱珍的委托诉讼代理人黎婉君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昌跃佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年8月至2019年5月期间的物业管理费55630.8元,2019年5月车位管理费160元，2019年5月的代收垃圾处理费5元，2019年5月的路灯公摊电费3.3元，以及逾期支付管理费的滞纳金5371.6元（暂计算至起诉之日止滞纳金的计算标准为每日万分之五）。被告自2016年8月起至2019年5月拖欠物业管理费、代收车位管理费、代收垃圾处理费、代收路灯公摊电费，以及逾期支付该费用的滞纳金，共计61170.7元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是利海尖东半岛花园小区别墅1105房的业主，房屋面积为389.56平方米。2015年1月25日原、被告签署了《利海·尖东半岛花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告曾多方以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的《服务协议》的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告撤回要求被告支付“2019年5月车位管理费160元、2019年5月份代收垃圾处理费5元、2019年5月份路灯公摊电费3.3元”的诉讼请求。被告梁爱珍辩称，一、因涉案房产至今未能办理房产证，根据原告与被告签订的《补充说明》约定，原告无权向被告收取物业管理费。2014年12月7日，被告与佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（以下简称托斯卡纳公司）签订《利海尖东半岛花园认购书》（以下简称《认购书》），认购涉案房产。2014年12月8日，被告与托斯卡纳公司签订了《房地产买卖合同》，合同载明托斯卡纳公司拟将涉案房产转让给被告，交易总价款为550万元，合同签订之日起210天内，被告、托斯卡纳公司应携带相关资料到房管部门办理过户手续。2015年1月25日，被告已经全额支付交易总价款。同日，原告的前身广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司（以下简称利海佛山分公司）向被告出具《补充说明》承诺，直至涉案房产办理房产证后才开始征收物业管理费。2015年，案涉房产被四川省高级人民法院查封。后被告向四川省高级人民法院提出案外人执行异议，四川省高级人民法院作出（2016）川执异4号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行，并解封涉案房产。但因托斯卡纳公司在涉案房产转让给被告前已经把涉案房产抵押给广州市******有限责任公司，后托斯卡纳公司无力清偿对广州市******有限责任公司的债务，广州市******有限责任公司提起诉讼，并依据生效判决（2016）粤0106民初11145号民事判决书依法申请强制执行，要求拍卖案涉房产，现案涉房产被执行法院天河区人民法院查封。所以，至今被告仍未能办理涉案房产的房产证。因此，根据原告向被告作出的《补充说明》，原告应继续履行承诺，不向被告征收物业管理费。二、原告与利海佛山分公司同属一个商事主体，所以，案涉《补充说明》对原告仍具有法律效力。根据《企业信用信息报告》显示，利海佛山分公司办理了名称变更，更名为昌跃佛山分公司（即本案原告）。企业的名称变更，不等于公司主体的变更,企业的名称变更，相当于一个自然人的姓名变更。虽然名称变更了，但是其主体并没有因为名称的变更而消失。公司的债权债务由更名后的公司承继。因此，利海佛山分公司作出的《补充说明》仍然对原告有效，原告应当继续履行。三、被告已经足额交纳2019年5月期间的车位管理费、代收垃圾处理费、路灯公摊电费。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对双方无异议的举证，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：2014年12月8日，托斯卡纳公司（甲方）与梁爱珍（乙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：梁爱珍向托斯卡纳公司购买涉案房产，在合同签订之日起210日内，甲、乙双方应携带有关资料到房管部门办理过户手续。甲方承诺在双方办理房产过户手续前须完成该房地产的抵押涂销。2015年1月25日，梁爱珍签署《收楼确认书》，确认已办理涉案房产的收楼手续。同日，梁爱珍（甲方）与利海佛山分公司（乙方）签订《利海·尖东半岛花园前期物业管理服务协议》，约定：乙方为甲方（11栋05单位别墅，389.56平方米）提供前期物业管理服务。业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当月的物业服务费，洋房住宅2.6元/月/平方米，高档住宅4.2元/月/平方米，物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯、中央空调等）运行能耗费用，另行按实向业主或物业使用人分摊。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正或者给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担；合同期限自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理合同》生效时终止。同日，利海佛山分公司出具一份以下内容的《补充说明》：“利海尖东半岛11栋05单位认购业主梁爱珍：鉴于你认购利海尖东半岛11栋05单位（认购编号：000123）的手续仍在办理当中，我司承诺直到该单位办理房产证后才开始征收物业管理费。”同日，托斯卡纳公司（甲方）、梁爱珍（乙方）和广州利海酒店物业管理有限公司（确认方）签订一份《补充协议》，约定：因甲方原因逾期该物业尚处于抵押状态，未能办理过户手续，乙方同意甲方以下解决方案：1.在未办理过户手续到办理完成过户手续期间，乙方无须向甲方委托的物业管理公司交付该物业的物业管理费；2.在办理完成过户手续之日起计算，甲方减免该物业两年物业管理费作为甲方对乙方逾期办理该物业过户手续的赔偿。另查1，涉案房产位于佛山市南海区*********利海尖东半岛花园一期11栋05房,于2013年4月1日登记于托斯卡纳公司名下。该房产分别于2013年12月18日和2014年12月19日进行抵押登记，抵押权人均为广州市******有限责任公司。2016年8月9日，天河区人民法院依据（2016）粤0106民初11145号法律文书对涉案房产进行查封。直至2019年7月1日，该房产仍然登记在托斯卡纳公司名下，上述抵押、查封也尚未解除。另查2，昌跃佛山分公司于2010年7月30日登记成立，经营范围包括物业管理等。该公司原名称为广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司，于2019年1月30日变更登记为广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司。2019年5月20日，昌跃佛山分公司向本院提起本案诉讼,主张相关权利。至起诉时止,梁爱珍并未向昌跃佛山分公司支付案涉房产在2016年8月至2019年5月期间的物业管理费。本院认为，托斯卡纳公司（甲方）、梁爱珍（乙方）和广州利海酒店物业管理有限公司（确认方）签订的《补充协议》是三方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。同日，利海佛山分公司也出具一份《补充说明》，承诺涉案房产办理房产证后才开始征收物业管理费。利海佛山分公司虽然更名为昌跃佛山分公司，但并不影响上述《补充说明》的效力，利海佛山分公司的权利作为独立民事主体所享有的权利义务由昌跃佛山分公司承继。现涉案房产仍登记于托斯卡纳公司名下，因未能涂销抵押，且处于查封状态，未能变更登记至梁爱珍名下，故根据上述托斯卡纳公司、梁爱珍和广州利海酒店物业管理有限公司签订的《补充协议》及利海佛山分公司出具的《补充说明》的约定，梁爱珍无需向昌跃佛山分公司支付2016年8月至2019年5月期间涉案房产的物业管理费。昌跃佛山分公司主张梁爱珍向其支付2016年8月至2019年5月期间涉案房产的物业管理费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取664.64元（广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司已预交），由广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  廖锡燕二〇一九年七月十二日书记员  潘绮雯