广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0804民初629号 原告：韦德才，男，1985年12月28日出生，壮族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：李国盛，广西基君律师事务所律师。 被告：张凤英，女，1956年4月7日出生，汉族，住广西贵港市港**。 被告：赵媛珍，女，1969年8月8日出生，汉族，住广西陆川县。 上述两被告共同委托诉讼代理人：黄辉伦，广西诚济律师事务所律师。 原告韦德才与被告张凤英、赵媛珍租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序,于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告韦德才及其委托诉讼代理人李国盛，被告张凤英、赵媛珍的共同委托诉讼代理人黄辉伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦德才向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿原告营业损失248377.5元（55195元／年×4.5年）、搬迁费15000元（第一次是应被告要求搬厂，第二次是原告需要重新租赁厂房再次搬迁，每次搬迁费为8500元，减去被告已支付的2000元）、水电和监控设施安装费及装修费41951元，合计306328.5元的经济损失；2.判令两被告双倍返还厂房押金14280元（7140元×2）和水电押金2500元给原告；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年6月27日，原告租赁两被告位于贵港市覃塘区作为开办工厂的场所，原告与两被告签订有《厂房租赁协议》，协议约定：租金按每平方米7元算，每季度第一天结算一次租金，租用面积按实际面积计算为510平方米，即每个月租金为3570元，押金按2个月租金结算即7140元，若原告违约，被告不退押金，若被告违约，被告双倍偿还原告的押金。原合同未注明租赁期限，后经原告与被告通过微信联系协商，双方确认租赁期限为六年。协议签订后，原告支付7140元厂房押金、2000元水电押金给被告，对厂房进行了装修，并支付了2017年6月至2019年2月的租金。2019年1月被告以应付国土局等部门检查为理由，要求原告暂时将工厂搬到别的地方，承诺等检查完让原告再搬回来，并承诺搬迁费用由被告承担。原告按被告要求搬迁后，花费了8500元搬迁费。原告去找被告要搬迁费时，被告百般推脱，只给了2000元，其余的搬迁费一直拖延至今未付。检查完之后被告也不允许原告再搬回，厂房也不再出租给原告，以至于原告的工厂自2019年1月以来一直未能开工生产，原告因此遭受了重大经济损失。经原告多方打听，才知道被告租赁给原告的厂房是政府批给被告的扶贫项目用地，是专用于养蚕的，不能用于其他用途，两被告是瞒着政府部门擅自将土地租赁给不知情的原告。鉴于两被告在签订合同时故意隐瞒真相，用欺诈的手段与原告签订合同，事后又中途擅自终止合同，其应承担赔偿责任和违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定和双方签订的《厂房租赁协议》的约定，特提起诉讼，请求贵法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张凤英、赵媛珍辩称，请求法院驳回原告的诉请，本案诉讼费由原告承担。被告没有伪造、篡改《厂房租赁协议》的土地用途批文，原告指控被告签订《厂房租赁协议》时存在欺骗事实没有证据。被告与原告签订《厂房租赁协议》前已将厂房土地的批文（贵政函[2011]410号关于同意办理覃塘区永祥桑蚕种养专业合作社设施农用地手续的批复）交给原告查验核实，原告已多次到所租的厂房及周边考察了解，并当面询问被告该厂房有没有《土地使用证》及《房屋所有权》和能不能办理工商营业执照，且当时该整幅地块23.749亩悬挂有《贵港市覃塘区永祥桑蚕种养专业合作社》的大招牌，对该地块属农用地的事实，原告已清清楚楚，被告不存在对原告隐瞒《厂房租赁协议》的土地用途是设施农用地的事实。原告诉请赔偿的营业损失248377.5元在《厂房租赁协议》中没有约定，没有合同依据，并且该营业损失以违反《厂房租赁协议》的土地用途作为基础的，属于违法营业行为可能产生的非法收益，依法不受保护。被告从未承诺负担搬运费，只是谈到费用会商量解决，原告诉请15000元搬运费与事实不符。被告聘请专业电工对《厂房租赁协议》的现场进行了清点、评估，对水电装修，被告愿意折价处理，但原告未经被告同意安装的监控设施和活动板房，应由原告自行处理，其要求对这两项进行赔偿，无合同依据，应予驳回。《厂房租赁协议》属无效合同或因原告的经营与土地用途不符导致合同因合同目的无法实现而解除，被告没有过错或不存在违约而造成合同解除，故原告诉求与事实不符，无法律依据，应予驳回。另外，被告根据原告要求对厂房增加投资33975元，其应对被告的该项损失分担一半责任，赔偿被告16987.5元。水电费押金2500元，应扣除原告实际耗电后作多还少补处理。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的出货单一份，拟证明其在厂房安装监控设施的费用为5260元。被告对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告安装监控没有告诉被告，且装监控是原告生产安全所必须的，与租赁合同无关，应当由原告自行负担相关费用。原告没有证据证明是被告要求或同意其安装监控设施，亦非履行合同进行生产之必须条件，且庭审过程中被告明确表示原告可以将监控设备拆回去，故对其该份证据的关联性不予采信。 2.原告提供的送（销）货单复印件一份，拟证明原告为装修厂房花去装修费36751元。被告对该份证据中的真实性、合法性无异议，但对其关联性和金额有异议，认为原告实际装修花费是2万多元（含送货单中的7295元线路、线桥费用）而不是3万多元，活动板房是原告未经被告许可自行安装的，29456元的活动板房费用应由原告自行承担。原告安装板房是为其生产需要自行安装，并非是履行合同进行生产必须配备的设施，故对其该部分证据的关联性不予采信。被告认可送（销）货单中7295元费用属于线路、线桥费，对该部分证据内容，予以采信。从原告提供的送（销）货单看，29456元中，活动板房的费用为17820元，抽风机、胶布、空调杆、线槽费用为376，安装人工费11260元。抽风机等376元为材料费，应予认定。原告称安装人工费11260包括厂房内的水电、抽风机及其他设施安装的总费用，水电安装费具体多少不清楚。本院根据市场行情和安装线路的长短、难易程度等，酌情认定3000元。对其他费用的关联性，不予采信。 3.原告提供的其与张凤英的微信聊天记录和微信转账记录复印件一份，拟证明其与被告确认租赁合同期限为6年，已支付2500元的水电押金给被告，被告以政府部门检查为由要求原告搬厂并承诺承担搬厂费，及原告多次追讨，被告仅支付2000元搬厂费的事实。被告认为聊天记录只是张凤英与原告的聊天记录，不能够代表赵媛珍，认可原告已支付水电押金2500元及被告已支付2000元搬厂费给原告的事实，但是被告并没有承诺承担搬厂费，只是承诺双方可以协商。本院认为，在微信聊天记录中，被告并没有明确表示由其承担原告的搬厂费，其只是表示双方可以协商处理，故该份证据不能达到原告证明被告承诺承担搬厂费的证明目的，对其该项证明内容，不予采信，对其他证明内容，予以采信。 4.原告提供的收款收据复印件一份，拟证明其搬厂所支出的费用共计8500元。被告对该份证据的真实性有异议，并且认为搬迁费不需要这么多。本院认为，该收款收据由家政服务公司开具，所收费用也符合市场行情，予以采信。 5.被告提供的贵政函[2011]410号文件、营业执照、覃政办通[2018]58号文件复印件各一份，拟证明《厂房租赁协议》的土地用途是设施农用地。原告对该组证据的真实性无异议，但是对其关联性有异议，其认为被告从来未告知其涉案厂房土地为设施农用地，也未将这两份文件给其看过，在厂房租赁协议中，双方已经明确约定涉案厂房租给原告生产使用，被告故意隐瞒土地情况租给原告做工业生产用。本院认为，该组证据由有关政府部门制作、颁发，可以证明涉案厂房土地为设施农用地，对该组证据，予以采信。 6.被告提供的由其清点的原告水电设施物品清单复印件一份，拟证明原告投资的与《厂房租赁协议》有关的财物。原告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该清单是被告单方面作出的清点，没有通知原告在场并由双方签名确认，应以原告提供的装修票据为准。本院认为，该清单由被告单方清点制作，现原告不予认可，故对该份证据不予采信。 7.被告提供的其对《厂房租赁协议》投资项目及相关花费复印件一份，拟证明其为履行与原告之间的协议，应原告要求，对厂房投资33975元的事实。原告对该组证据的真实性予以认可，对关联性有异议，认为被告投资这些项目与原告没有关联性，与本案无关，原告租赁厂房时，厂房就已经是那个样子了，被告不是在原告承租后投资的，原告也从未要求被告进行投资。被告没有证据证明装修是按照原告的特殊要求进行，而是被告为满足租赁条件所投资，也是其作为出租方应尽的义务，与原告无必然联系，对被告提供的该组证据的关联性不予采信。 根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，认定事实如下： 2017年6月27日原告与被告签订《厂房租赁协议》，在协议中双方约定：被告将位于贵港市覃塘区鲤鱼窝厂房出租给原告（作为生产太阳能热水器）使用；租金按每平方米7元计算，每季度第一天结算一次租金，租用面积按实际面积510平方米计算，每个月租金为3570元，押金按2个月租金计算即7140元，签合同时付清押金，终止合同时没有人为损坏厂房退回押金；原告租赁后所有生产及工作人员安全问题由原告负责，与被告无关；签订合同后除不可抗拒和国家征收土地外，若原告违约，被告不退押金，若被告违约，需双倍偿还原告的押金。协议签订当天，原告即向被告支付厂房租赁押金7140元，当天晚上，原告与被告张凤英通过微信沟通，确认租赁期限为6年。合同签订支付租金后，原告便搬进厂房进行生产。2017年11月2日，原告安装监控设施，支出5260元，2018年3月15日、18日，原告通过微信与张凤英沟通、协商，分两次向张凤英转款2500元作为水电押金。2018年4月6日安装水电等支出10671（其中材料费7671元，人工费酌定3000元），搭建活动板房支出17820元，共36751元。2019年1月被告张凤英通过微信告知原告，因政府有关部门要对涉案厂房进行检查，请其搬离涉案厂房。后原告搬离涉案厂房，花费搬迁费8500元，被告支付了2000元搬迁费给原告，并花费3000元租场地存放原告拼装好的化粪池。对于搬迁费，被告在微信中表示可以商量解决。租赁期间，原告共向被告支付了18个月（2017年8月至2019年2月）的租金共64260元。 另查明，2011年贵港市人民政府发文（贵政函［2011］410号），同意贵港市覃塘区永祥桑种养专业合作社使用贵港市覃塘区六队鲤鱼窝的集体土地23.749亩（其中用于建设养蚕室4049平方米，育蚕室858平方米，附属设施用地300平方米），作为设施农用地（均为生产设施用地），不得建设永久性建（构）筑物，并要求经营者严格执行设施用地的用途管制，坚持农地农用的原则，按照有关规定及协议约定使用土地，不得擅自扩大或变相扩大设施农用地规模，不得改变设施农用地性质。涉案厂房所占用土地即在上述土地范围内，属上述设施农用地。 庭审过程中，本院向原告释明，若是租赁协议无效，其是否变更诉讼请求，如果不变更有可能承担不利的法律后果。原告明确表示，不变更诉讼请求，即使合同无效，被告也应当赔偿原告的损失。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的协议是否合法有效？二、被告应否双倍返还原告厂房押金14280元及水电费押金2500元？三、被告应否对原告的损失进行赔偿及赔偿多少？ 一、关于原、被告签订的租赁协议的效力问题。我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。本案中，原、被告所签订的《厂房租赁协议》中约定,租赁厂房作生产太阳能热水器使用，而该厂房经政府审批作为养蚕使用，所占用的土地性质亦为设施农用地，只能用于农业生产。因此原、被告签订的《厂房租赁协议》的内容违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,原、被告于2017年6月7日所签订的《厂房租赁协议》因违反法律的强制性规定而应认定为无效。 二、关于被告应否双倍返还原告厂房押金14280元及水电费押金2500元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间的租赁协议因违反法律的强制性规定而属无效，依据上述法律规定被告应当返还原告支付的厂房押金7140元和水电押金2500元。因双方之间的租赁协议为无效合同，原告要求被告双倍返还厂房押金，不符合法律规定，不予支持。被告主张应扣除实际耗电后再返还水电押金，但没有提供证据证实实际耗电是多少，故本院对该主张不予采纳。 三、关于被告应否对原告的损失进行赔偿及赔偿多少的问题。本案中，被告明知其厂房所占用土地为设施农用地，只能用于农业生产，其还将厂房出租给原告作为工业生产使用，其对租赁协议无效存在主要过错。原告作为厂房承租者，在签订租赁协议之前，应当对厂房权属及厂房所占用土地性质、用途等进行审查，因其未尽到审查义务，而与被告签订租赁协议，其对协议无效也存在一定的过错。由此，对于原告因租赁协议无效导致的经济损失承担赔偿责任，根据过错程度，本院酌定由被告承担60%的赔偿责任，原告自担40%的责任。关于原告的经济损失，原告主张其损失为：合同期内预期可得利润248377.5元，两次搬厂的搬迁费15000元（第一次是应被告要求搬厂，第二次是原告需要重新租赁厂房再次搬迁，每次搬迁费为8500元，减去被告已支付的2000元），水电和监控设施安装费及装修费41951元。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，无效合同不应予以履行，原告预期通过履行合同可以获得的利益，为非法利益，不受法律保护。无效合同赔偿范围应以实际损失为限，不包括预期可得利益。故原告要求被告赔偿其合同期内的预期可得利润248377.5元，无法律依据，不予支持；因政府对涉案厂房进行检查，原告应被告要求搬离厂房确实需要支付搬迁费，原告提供收据证明搬迁费为8500元，符合市场行情，予以支持，但是原告主张两次搬迁费无事实依据，不予支持；原告因生产需要自行安装监控设施和搭建活动板房，不属租赁必须配备的设施，与被告无关，且被告同意原告拆走，故原告要求被告赔偿相关费用，不予支持。原告称被告不允许其拆除，本院不予采信；水电材料费等7671元，被告同意折价赔偿给原告，结合实际使用情况，本院酌定原告的该项损失为5000元，被告安装水电的人工费，具体是多少，原告没有提供清单明细等证据予以证明，11260元明显过高，本院根据市场行情酌定3000元；另承租场地存放费3000元，虽被告已支付，但亦应认定为原告的损失。综上，原告的经济损失共为19500元（搬迁费8500元+水电材料折价5000元+安装人工费3000元+另租场地费3000元），由被告承担60%的赔偿责任即11700元，被告已向原告支付了2000元的搬迁费和3000元另租场地费，应当予以扣减，故被告还应赔偿原告6700元。另外，关于被告抗辩要求原告对其因履行租赁协议而对厂房装修所造成的损失33975元进行赔偿的问题，本院认为，被告为实现厂房的经济价值对外出租，为了吸引租客前来租赁，其必然会对厂房进行一定程度的装修，以符合承租方的要求，这也是出租方应尽的义务，而且该装修行为并不是根据原告要求所做的特定装修，即使原告不再租赁厂房，该装修也仍可为被告继续使用、实现厂房效益。因此，被告的装修行为与原告无必然联系，对其要求原告对此进行赔偿的抗辩意见，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、被告张凤英、赵媛珍返还原告韦德才厂房押金7140元及水电押金2500元； 二、被告张凤英、赵媛珍共同赔偿原告韦德才的经济损失6700元； 三、驳回原告韦德才的其他诉讼请求。 本案受理费6146元，适用简易程序审理减半收取为3073元，由被告张凤英、赵媛珍承担213元，由原告韦德才承担2860元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未能按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费6146元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，开户行：农行贵港分行，账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  刘 宇 二〇一九年七月十九日 法官助理  程 静 书 记 员  黄钰惠