广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠香法民三初字第1132号原告：高玉伟，男，汉族，1985年12月4日生，住黑龙江铁力市铁力镇。委托代理人：张绍坤，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托代理人：李水东，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海天朗海峰房地产开发有限公司。住所地：珠海市香洲区南屏镇坪岚路**号***房。法定代表人：何万雄，总经理。委托代理人：侯衍涛，广东莱恩律师事务所律师。委托代理人：杨梅，广东莱恩律师事务所实习律师。原告高玉伟诉被告珠海天朗海峰房地产开发有限公司(以下简称天朗海峰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高玉伟的委托代理人李水东、被告天朗海峰公司的委托代理人侯衍涛、杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年8月29日与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将香洲区珠海大道33号x栋xxx房出售给原告，建筑面积78.78平方米，房价总额1040369元，付款方式为首期款加银行按揭贷款；被告应在2013年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并承诺在交楼时按样板房的窗户要求进行交楼。原告于2013年8月29日支付了320369元首期款，贷款部分72万元也由银行支付到被告指定的银行账户。被告未能在2013年9月30日按约交付房屋给原告，时至起诉时，窗户也不符合样板房的要求。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。故请求法院判令：一、被告向原告支付从2013年9月30日起至实际交付房屋时止的逾期交房违约金，违约金以1040369元为基数，按每日万分之二计算，截止2014年5月29日已产生违约金50145.79元；二、被告向原告支付因欺诈导致的飘窗面积损失20000元（按房屋单价计算，最终现场测量的面积为准）；三、诉讼费用由被告承担。被告答辩称：一、《竣工验收备案表》是双方约定交楼的前置条件，被告在取得《竣工验收备案表》后交楼并未违约。原、被告签订的《商品房买卖合同》第7条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。”根据该约定，双方关于在2013年12月31日前交付的约定附加了必须取得《竣工验收备案表》这一条件，否则即视为交付条件不成就。因此，12月31日仅仅是双方对交房时间的一个预估值，但交房时间的最终确定取决于《竣工验收备案表》何时取得，即取得《竣工验收备案表》之日才是双方约定的实际交房日。被告在2014年5月22日取得《竣工验收备案表》后于次日向原告交付房屋并未违约。二、《竣工验收备案表》与合同所载交楼时间之差是政府原因及被告不可控制的原因所致，被告不构成违约。《商品房买卖合同》第七条第2款第2、3项约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①因政府法规，法令、政策等因素影响；②由于非出卖人所能控制的事件影响。被告在2014年5月22日才取得《竣工验收备案表》，主要基于以下原因：（一）因政府原因。1、应珠海市住房和城乡规划建局要求停工。涉案项目是珠海目前第一高楼，为珠海标志性建筑，政府各有关部门对项目的建设高度关注，力求排除一切可能存在的安全隐患。2010年底，珠海市住房和城乡规划建设局，对涉案项目楼层的抗压能力提出疑虑，于2010年11月9日向被告发出《停工通知书》，要求进行整改，施工活动被迫停工。后经专业机构验算和专家会诊签字，表明“涉案项目并不存在安全隐患，能够满足‘小震不坏、中震可修、大震不倒的抗震设防目标’”。并由珠海市建设工程质量监督检测站于2011年2月21日出具《复工通知书》，准予复工。为此，直接导致工期延误105天，该时间应按合同约定扣除。2、因市供电局改变原批准的电缆设计标准导致综合验收延期近半年。2008年11月经化工部长沙设计研究院设计，涉案工程进线电缆采用母线槽铺设，并经市住建局批准该设计方案。但向供电局报建时供电局要求采用新型无卤低烟阻燃环保电缆，设计院只好重新设计方案，为此，导致工程综合验收推迟近半年。同时，由于改变电缆，被告只能向厂家重新订购该型号电缆，耗时长达1个多月，根据合同约定，该延期属于政府原因导致，属“非被告所能控制”，依约可以扣除。3、因市供电局改变原供电位置及供电设计方案延误综合验收。被告的供电设计方案于2011年10月19日经广东电网珠海供电局批准，珠海市住房和城乡规划建设局也于2012年2月17日作出《市政工程规划许可证批复书》同意报建。但之后，珠海市供电局却又三番五次的改变原已批准的供电设计方案，要求被告按新设计方案重新报建审批，并改变供电地址，被告再次被迫停工，直到2013年7月25日才拿到供电局最终确定的供电设计方案审批表。导致被告直至2013年12月12日才完成电路验收，比原定计划2012年底完成电路验收工作延期一年多，属于合同约定的“因政府原因和出卖人不能控制原因导致延期”，因此被告必须顺延。4、因横琴马戏节开幕停电导致停工。珠海市政府高度重视举办第一届国际马戏节，为做好马戏节期间保电送电，供电局于2013年10月23日发出停电通知，明确从2013年11月18日至12月2日期间停电。被告又被迫停工近一个月，该期限依约应予以扣除。（二）因政府政策、法规原因。珠海市人民政府2011年10月31日发出的《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》，对珠海房地产市场实行“双限”调控政策，受该调控政策影响，涉案项目成交率下降，同时，由于国家调控楼市，国家金融信贷政策调整，各金融机构持续收紧信贷额度，导致涉案项目大量按揭款不能到位，严重影响工程的施工进度，也是造成工期延长的重要原因。（三）非被告所能控制原因导致工程重大调整。规划建设涉案项目时，按当时市政府的批示，“天朗海峰”作为珠海地标性建筑，应以打造成珠三角重要的区域性商业地标为己任，要求建立大型商场，以促进南湾地区的商业流通和为该地区居民配套服务。后在政府的支持下，华润万家集团签约进驻涉案项目，但签约时，华润万家集团要求封闭原商业楼群中的观光中庭，被告只好向政府部门报审批。市政府领导于2013年9月批示同意封闭该商场中庭。为此，导致整个项目的消防、供电、人防、供水等重大工程调整、窝工三个多月。华润万家的进驻为涉案项目打造集住宅、商业、办公于一体的SOHO社区提供了更加契合的机会，同时其完善的配套设施及商业性能更是购房者选择的重要理由，被告在广告宣传中亦将“华润万家的进驻”作为卖点之一。原告购买涉案房屋，除了项目楼房本身的优势外，正是由于华润万家进驻所带来的生活便利，齐全的配套设施才购买。因此，其亦应认可被告可因此合理延期。（四）、不可抗力原因。2013年3月至5月份，珠海暴雨连连，为安全生产、确保施工人员安全，珠海市安全生产监督局明令工地停工，为此，工地停止施工近2个月。三、原告延期付款，被告根本没有违约，其主张没有合同依据。《合同》第七条第2款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:由于买受人未按合同第六条约定付清款项”，被告在2013年9月份支付了首期款后，商业贷款直至2013年11月1日才向被告支付，付款时间远远晚于被告交房时间，因此，被告根本没有违约。四、被告并不存在任何有关飘窗的欺诈行为，原告无权主张飘窗面积损失。被告从未做出过“在交楼时房间窗户跟样板房的一致”的承诺，也从未作出过“免费将窗户按样板房的要求进行修改”的承诺，并且原、被告签订的合同中的面积并不包含飘窗面积，“房屋平面图”也未显示房屋的设计包含飘窗。因此，原告并无权利要求被告支付飘窗面积损失，也无证据证明被告存在欺诈行为。此外，根据合同补充协议第六条约定：“出卖人展示的装修样板间仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，出卖人此前发布的各类广告、售楼书、折页、沙盘模型或其他与该商品房有关的宣传材料仅为参考，各项内容买卖双方均以购房合同及附件约定为准”，同时第十五条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其它任何由出卖方提供的售楼书、户型单页、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等要约邀请均不对买卖双方具备拘束力。”由于样板房所展示的装修仅作参考并非交房标准，原告无权要求被告赔偿飘窗面积损失。综上，被告并不存在违约延期交楼及欺诈之情形。请求法院驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2013年8月29日，原、被告签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：被告将香洲区珠海大道33号x栋xxx房以1040369元（每平方米21253.71元）的价格出售给原告。原告应于2013年8月29日支付320369元，余款72万元以商业贷款支付，原告逾期付款超过90日后，原、被告同意继续履行合同的，原告应按逾期付款金额每日万分之二支付违约金。被告应当在2013年9月30日前将已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的商品房交付原告使用，逾期交付超过90天，原告要求继续履行合同的，被告应从合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款每日万分之二支付违约金。如遇下列特殊原因，被告可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府法规、法令、政策等因素影响；3、由于非出卖人所能控制的事件影响，由于买受人未按合同约定付清款项。被告按原告提供的书面通知地址寄出交楼通知或登报通告后，原告未在发函或登报之日起十日内办理验收交接手续的，视被告已履行交付商品房义务，等等。《商品房买卖合同》的附件三《补充协议》第六条约定：“出卖人展示的装修样板间仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，出卖人此前发布的各类广告、售楼书、折页、沙盘模型或其他与该商品房有关的宣传材料仅为参考，各项内容买卖双方均以购房合同及附件约定为准。”第十五条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其它任何由出卖方提供的售楼书、户型单页、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等要约邀请均不对买卖双方具备拘束力。”补充协议还对以按揭方式付款的有关事项作了约定，买受人以按揭方式付款的，应在签订《商品房买卖合同》后5日内将有关抵押贷款手续交给贷款银行，在30日内自行通过银行贷款方式一次性将所欠购房款支付给出卖人。补充协议还就买受人不具备银行要求的偿还能力或信用不符要求导致在30日内无法获得相关贷款、买受人逾期提交贷款文件手续、因买受人自身原因造成银行批准的贷款金额低于申请额等各种情形约定了变更付款方式、出卖人有权解除合同、买受人支付违约金等处理方式。原、被告签署的《附件签署声明》第一条载明买受人与出卖人均已详尽阅读和理解《珠海市商品房买卖合同》附件二至附件四的全部条款内容，双方一致接受所有条款，并遵照执行。上述合同签订后，原告按约定支付了首期款，并在随后办理了按揭贷款手续，支付了全部购房款，被告开具了购买发票。被告于2014年5月22日取得了天朗海峰国际中心上部工程及地下室的《竣工验收备案表》，并于翌日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知业主办理入伙手续。但原告5月29日办理接收房屋手续。另查明，涉案房屋的交付标准为毛坯房，涉案房屋经审批的施工图并非飘窗设计，《珠海市商品房买卖合同》的附件一“房屋平面图”所显示的窗户和业已竣工的房屋（毛坯房）的窗户也非飘窗，但在签订合同时被告向顾客展示的已经装修的样板房的窗户均为飘窗，互联网上部分涉天朗海峰国际中心的房地产推介文章中出现的户型图和样板房图片等也有飘窗。2014年7月2日，被告发出《天朗海峰公司关于业主要求移窗的通知》，称：开发商同意承担本应由业主承担的移窗费700多万元作为给业主的酬谢费，业主按通知要求办理手续，放弃法律诉讼，还可以领取购房金额1%的酬谢费，等等。原、被告确认，天朗海峰国际中心各户型样板房的飘窗面积为：01户型，飘窗3个，面积合计3.89平方米；02户型，飘窗2个，面积合计3.65平方米;03户型，飘窗2个，面积合计3.66平方米;04户型，飘窗2个，面积合计3.56平方米;05户型，飘窗3个，面积合计4.83平方米;06户型，飘窗3个，面积合计4.82平方米;07户型，飘窗3个，面积合计7.28平方米;08户型，飘窗1个，面积3.85平方米;09户型，飘窗2个，面积合计7.52平方米;10户型，飘窗4个，面积合计5.20平方米。被告主张在天朗海峰国际中心的施工过程中，存在以下按合同约定可以延期交房的情形：一、应珠海市住房和城乡规划建设局要求停工。被告为此提供了以下证据：1、停工通知书；2、复工通知书；3、关于天朗海峰国际中心复工可行性报告。上述证据显示，珠海市住房和城乡规划建设局曾于2010年11月9日以砼回弹抽检强度低于设计要求为由责令停止天朗海峰国际中心项目砼工程施工。2011年2月2日，珠海市建设工程质量监督检测站发出通知同意复工。二、因市供电局改变原批准的电缆设计标准导致综合验收延期近半年。被告为此提供了以下证据：1、材料图；2、干线图；3、工程承包合同；4、工程承包补充协议；5、工作联系函。被告主张上述证据可以证实涉案工程原电缆设计方案是由化工部长沙设计研究院于2008年11月设计并经市建设局认可的有资质机构审核同意。后供电局按新规范要求采用新型无卤低烟阻燃环保电缆，导致方案重新设计直至2013年4月2日才审批通过，新设计方案及重新订货安装，导致工程综合验收推迟近半年。该延期属于政府原因导致，依约可以据实顺延。三、因市供电局改变原供电位置及供电设计方案延误综合验收。被告为此提供了以下证据：1、供电方案审批表；2、市政工程规划许可证批复书；3、设计图纸审查意见书；4、客户供电方案审批表；5、客户受电工程设计文件审核意见书；6、客户工程施工资质核验单；7、客户供电方案审批表；8、供电方案图纸；9、客户受电工程竣工检验意见书。被告主张上述证据可以证实珠海供电局于2011年10月19日批准被告的供电方案。珠海市住房和城乡规划建设局于2012年2月17日同意该供电方案报建施工。但之后珠海供电局却多次改变已批准的供电方案，并且将供电地址由原华发新城汽车站的东堡变电站变更到公交巴士站旁，被告再次被迫停工，直至2013年7月25日供电局才确定审批最终供电方案。由此致使被告电路验收延期一年多，属于因政府原因导致延期，依约应该顺延。四、因横琴马戏节开幕停电导致停工。被告为此提供了一份“11月18日至12月2日不安排计划停电预通知”作为证据，用于证明珠海市政府和供电局为做好马戏节期间保电送电，于2013年10月23日发出通知，明确从2013年11月18日至12月2日不安排计划停电，被告被迫停工近一个月。五、政府房地产市场调控政策导致成交率下降、贷款不到位，影响施工进度。被告为此提供了珠海市人民政府于2011年10月31日发出的《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》作为证据。六、被告按华润万家集团公司和珠海市政府的要求封闭原商业楼群中的观光中庭，属于非被告所能控制的原因导致工程重大调整。被告为此提供了以下证据：1、珠海特区报刊登的广告宣传；2、联系函；3、关于天朗海峰商业裙楼布局调整的函；4、关于华润万家在珠海市南屏投资开店请求支持的函；5、致函李书记、领导批示办理表；6、关于区主要领导走访珠海天朗海峰国际商业中心的请示、香洲区委、区政府督办办文处理表、香洲区委办办文办会处理表；7、建设施工图审查合格书、建设工程规划许可审批表、规划许可证、施工许可证。上述证据显示，2013年5、6月间，华润万家生活超市（珠海）有限公司（以下简称华润万家公司）和被告先后向有关部门发函，称华润万家公司租赁了天朗海峰国际中心商业裙楼，因经营需要，请求封闭中庭天井。同年9月和12月，有关部门分别颁发了封闭中庭二三层的建设工程规划许可证和施工许可证。七、因暴雨等不可抗力原因。被告主张因2013年3月至5月暴雨连连，珠海市安全生产监督局明令停工，为此停工近2个月。被告为此提供了珠海市2013年3月至5月的历史天气预报作为证据。有关天气预报显示，2013年3月至5月，有9天预报天气为大到暴雨。八、被告未按期付款，根据合同约定可以据实延期。本院认为，原、被告被签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告已经履行支付购房款的义务，被告应按合同约定将符合交房条件的商品房交付给原告。被告在2014年5月22日才取得天朗海峰国际中心上部工程及地下室的《竣工验收备案表》，涉案房屋才符合交付条件。被告在2014年5月23日通知交房，超出了合同约定的交付时间（2013年9月30日）235天。对于被告主张的涉案工程具有按合同约定可以延期交房的情形，本院分析认定如下：一、被告主张的应珠海市住房和城乡规划建设局要求停工、市供电局改变原批准的电缆设计标准和改变原供电位置及供电设计方案，这些均发生在原、被告签订买卖合同之前，被告在签订合同时已知知悉其对房屋交付的影响，但仍约定在2013年9月30日前交付房屋，故上述事由不能作为延期交房的事由。二、关于因横琴马戏节开幕停电导致停工。首先，被告提供的证据不能证明有实际停电并导致停工的事实；其次，如有相关事实，也是发生在约定的房屋交付日期之后，相关的责任应由被告自行承担。三、地产市场调控政策导致成交率下降、贷款不到位，不构成被告延期交楼的合法事由。四、封闭观光中庭，是被告和华润万家集团公司的为履行双方的租赁合同而主动申请，不能作为延期交房的合法事由。五、关于暴雨天气导致停工。首先，被告提供的是历史天气预报而非历史天气状况信息，不能证明有真有暴雨发生；其次，被告没有举证证明因暴雨导致停工；再次，被告没有举证证明曾在发生暴雨这种不可抗力导致停工的情况发生后依合同约定在60天内通知原告。因此，被告主张的暴雨天气不能作为延期交房的合法事由。六、关于原告逾期付款。原告已经在合同约定的时间支付首期款并申请贷款，被告没有举证证明贷款银行发放贷款时间超出合同约定是因为原告的原因造成。此外，被告提出的取得《竣工验收备案表》之日才是双方约定的实际交房日的抗辩理由也不成立。综上，被告主张存在延期交房的合法事由、没有逾期交房，依据不充分，本院不予采纳。故被告应逾期交房的违约责任，根据逾期天数支付按原告已付房款每天万分之二的违约金。被告于2014年5月23日在报纸上刊登入伙通知，通知原告接收房屋，该日期可作为计算逾期天数的截止日期，即被告逾期交房235天。原告要求被告支付违约金到实际交房之日止，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的违约金为1040369×235×0.0002=48897.34元。根据《商品房买卖合同》的附件三《补充协议》第六条和第十五条的约定，被告展示的装修样板间仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，并非房屋交付标准；被告所发布的各类广告和宣传材料仅为参考，有关权利义务均以购房合同及附件约定为准。原告在签署合同附件时也明确表示知悉上述内容，故该约定对双方均有约束力。按约定，被告向原告交付房屋的标准为毛坯房，经审批的施工图以及合同所附的“房屋平面图”均未载明窗户为飘窗设计，原告没有举证证明被告曾承诺以飘窗标准交付房屋或者被告有其他欺诈行为，故原告以样板房和互联网上的图片的窗户系飘窗为由主张被告存在欺诈行为，并要求赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告珠海天朗海峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告高玉伟违约金48897.34元；二、驳回原告高玉伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元，原告负担122元，被告负担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴杰二〇一四年九月十五日书记员  杨悦