北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第07865号原告：黄东君，女，1989年1月19日出生。委托代理人：姚连玉，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告：北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街****楼****。法定代表人：郝振河，董事长。委托代理人：张志刚，北京百朗律师事务所律师。委托代理人：崔瀚文，北京百朗律师事务所律师。原告黄东君诉被告北京国瑞兴业地产股份有限公司（以下简称国瑞兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理。依法由本院代理审判员代净适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚连玉、魏学全，被告委托代理人张志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月7日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于北京市东城区广渠门外×号住宅楼×层×号房屋，总价款为3071912元。交房日期为2013年12月30日。该合同还对市政双路供电等市政基础设施的交付时间、公共绿地面积、物业四至范围，以及逾期交付的违约责任进行了相应约定。原告在购买涉诉房屋前，被告的楼书、沙盘、户外广告、网络宣传及销售人员的介绍均确认涉诉房屋所在的京禧阁小区配有万平米私享花园及1：1配比车库。原告正是基于被告的上述承诺才与被告签订合同，以高于市场价的价格购买涉诉房屋。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但被告却存在诸多严重违约行为。根据被告的通知，京禧阁小区于2014年2月14日才开通正式用电。京禧阁小区现有公共绿地面积远低于5595平方米。被告承诺过的万米私享花园被围栏隔离在京禧阁小区主楼之外，业主无法依约独享花园，且面积不足万米。关于1：1配比的车库至今尚未施工，且根据现有规划可知，根本无法实现1：1配比供业主使用。原告认为，原告已按约履行了全部义务，但被告至今未能按约完全履行义务，构成严重违约，给原告造成重大经济损失。同时，被告存在一定的欺诈、虚假宣传行为，严重背离诚实信用原则。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令被告支付原告市政双路供电逾期达到使用条件自2013年12月31日起至2014年2月14日止的违约金43664.15元；判令被告支付原告因公共绿地面积未达到合同约定5595平方米自2014年3月1日起暂计至2014年7月13日止的违约金42714.93元；判令被告于判决生效之日起60日内拆除京禧阁小区与其配套私享花园之间现有围栏，并使其达到合同约定的为京禧阁小区业主私享花园状态，并支付自2013年12月31日起至实际达到上述状态之日止按已付房款每日万分之一的标准支付违约金（暂计至2014年7月13日止的违约金为61382.94元）；判令被告于判决生效之日起60日内使京禧阁小区配套车库达到可使用状态，并支付自2013年12月31日起至实际达到上述状态之日止按已付房款每日万分之一的标准支付违约金（暂计至2014年7月13日止的违约金为61382.94元）；判令被告于判决生效之日起60日内建成京禧阁小区自行车库，使自行车库达到可使用状态，并支付自2013年12月31日起至实际达到上述状态之日止按已付房款每日万分之一的标准支付违约金（暂计至2014年7月13日止的违约金为61382.94元）。本案诉讼费由被告负担。被告辩称：对于原告主张市政双路供电逾期违约金的诉讼请求，被告同意按逾期天数46天计算违约金，但被告不同意原告关于违约金按每日万分之三标准计算的主张。被告认为，因原告没有任何实际损失，被告亦提供了免费的临时用电，因此，被告请求法院调整违约金计算标准，酌减为不应低于50%。对于原告主张公共绿地面积、拆除现有围栏、使配套车库达到可使用状态以及建成自行车库的诉讼请求，被告认为，原告主张的对象均是小区公共部位，而小区公共部位属于全体业主所有，而原告的起诉并未取得全体业主授权，故原告不具备主张上述诉讼请求的主体资格，应予驳回。被告亦不存在任何违约行为。被告的绿化面积远远超过5595平方米，达到了7200平方米，且被告是按照园林绿化部门的批复及施工图纸施工，不存在违约行为。被告与原告之间签订的《北京市商品房预售合同》对于京禧阁小区与中心花园之间是否设置围栏或能否建设围栏未有任何约定，对违约责任也没有约定。现京禧阁小区与中心花园之间存在围栏并不违反合同约定，被告不构成违约。另，《北京市商品房预售合同》对于配套车库交付时间、标准及自行车库交付标准均未有约定，且配套车库目前已竣工验收，自行车库也已建好，可以交付使用。因此，被告不构成违约，原告主张违约金的诉讼请求缺乏合同依据。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2012年3月21日，北京市发展和改革委员会与北京市住房和城乡建设委员会向北京市东城区发展和改革委员会出具京发改（2012）347号《关于东城区×××号住宅楼及地下车库项目转让核准的批复》，载明经研究，同意东城区×××号住宅楼及地下车库项目（以下简称涉诉小区项目）由北京正阳恒瑞置业公司转为被告国瑞兴业公司继续开发建设。2012年12月7日，原告与被告国瑞兴业公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称涉诉合同），约定原告购买被告开发的涉诉小区项目×××号住宅楼×层×××号房屋，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准（以下简称涉诉房屋），该房屋预测建筑面积为65.81平方米，套内建筑面积为53.62平方米，按照套内建筑面积计算，房屋单价为57290.41元，总价款为3071912元。涉诉合同第十二条约定，被告应当在2013年12月30日前向原告交付涉诉房屋，交付时被告应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋），同时还应当符合下列条件：1、涉诉房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的涉诉房屋面积实测技术报告书；3、满足第十三条中被告承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。合同第十三条约定，市政基础设施和其他设施的承诺，被告承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与被告向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施包括上水、下水，市政双路供电，供暖，燃气，电话通信线，有线电视线均应于2013年12月30日达到交付使用条件或敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：按逾期交房处理，被告参照本合同第十四条规定承担逾期交房的违约责任。2、其他设施包括公共绿地于2013年12月30日达到完成小区内绿化（不包括树木种植），小区非市政道路于2013年12月30日达到小区内公共道路可使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：被告负责在60日内整改使其达到上述条件；超过60日仍未能达到上述条件的，自60日期限届满之日起至达到上述条件之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；如在同一期间同时存在上述其他设施未达条件以及逾期交房的违约情形，则有关违约金的计算只能择一计算，不应重复累加。合同第十四条逾期交房责任中约定，除不可抗力外，被告未按照第十二条约定的期限和条件将涉诉房屋交付原告的，按照下列方式处理：按照逾期时间，逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房款万分之叁的违约金，并于涉诉房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。涉诉合同附件二共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明中约定，×××号住宅楼地上共22层均为住宅，地下共2层，，地下共**，其中地下**为自行车库及设备用房，地下**为人防如下：自行车库、住宅共同分摊部位：1）、位于地下**：配电室、（接室、弱电间、消防泵房；2）、位于**：消防控制室；3）、位于附属用房层：水箱间、水箱间管理间。自行车库分摊部位：位于地下**：楼梯间、管道井、风井。涉诉合同附件七前期物业管理中附件四物业共用设施设备明细中约定，绿化率为38.68%，楼间、集中绿地5595平方米。涉诉合同签订后，原告交纳了购房款3071912元。被告国瑞兴业公司于2014年2月11日发出《紧急通知》，载明京禧阁小区于2014年2月14日开通正式电。2014年2月15日起，各位业主凭身份证在一层大堂领取购电卡及用电证。原告于2013年12月25日办理收房手续，并交纳涉诉房屋面积差价款92157元。原告认可涉诉小区于2014年2月14日正式通电。庭审中，原告提供北京市住房和城乡建设委员会网站于2012年10月19日公示《×××号住宅楼项目建设方案》，拟证明根据该建设方案，涉诉小区项目地下汽车库和自行车库应与×××号住宅楼主体一同竣工验收，现地下汽车库和自行车库均未建成使用，被告存在违约。另根据该建设方案，被告申报的区域内绿化为3500平方米，远不足涉诉合同中约定的5595平方米，据此被告亦构成违约。对此，被告认为其严格按照该项目建设方案进行建设，而涉诉合同对于地下汽车库、自行车库的交付使用并未约定，被告不构成违约。另，被告提供2013年5月24日北京市东城区园林绿化局出具的《东城区园林绿化局关于京禧阁项目绿地方案调整复函》及施工蓝图，拟证明涉诉小区项目总绿化面积为7200平方米，超过涉诉合同中约定的5595平方米。对此，原告认可真实性，但认为该7200平方米包括了集中绿地的面积，现集中绿地并不属于涉诉小区独享，因此，涉诉合同中约定的绿地仅指楼间绿化面积。庭审中，原告提供楼书、红地产杂志关于涉诉小区项目的宣传广告、沙盘照片及（2013）京长安内民证字第17310号《公证书》、（2014）京国立内证字第1439号《公证书》及现场照片，拟证明被告在宣传广告、售房现场沙盘及效果图中至今仍承诺并显示涉诉小区项目享有万米私享花园，该承诺具体确定且导致购房价格高于平均市场价，应视为被告的要约及双方的合同内容，现涉诉小区与花园之间隔有围栏，无法实现私享花园的效果，被告构成欺诈，存在严重违约。对上述证据，被告认可除沙盘照片以外证据的真实性，但认为所有宣传文字及图片已写明仅供参考，不是被告的要约，并不构成合同条款。被告提供京东国用（2011出）第00203号《国有土地使用证》、涉诉小区项目×××号住宅楼《建设工程规划许可证》及设计总平面图、涉诉小区项目地下车库《建设工程规划许可证》及设计总平面图，拟证明被告享有涉诉小区项目包括集中绿地花园在内的全部土地使用权，以及被告根据建设工程规划设计图纸施工在×××号住宅楼与集中绿地花园之间应有消防通道及围栏的事实，被告并不存在欺诈及违约行为。对此，原告认可真实性，不认可证明目的。原告提供涉诉小区花园照片，拟证明被告未按约于2013年12月30日前完成涉诉小区内绿化。对此，被告认可照片的真实性，但不认可证明目的，主张该照片反映的是被告补种树木的事实，依据涉诉合同约定并不构成违约。另，原告称被告销售人员在售房现场承诺涉诉小区配有1：1配比车库，对此，被告不予认可，原告亦未提供证据证明。庭审中，本院组织原、被告到涉诉小区现场勘验，涉诉小区×××号住宅楼外围四周均建有围栏，集中绿地花园东侧、西侧建有围栏。涉诉小区自行车库位于×××号住宅楼西侧地下一层，已投入使用；汽车库位于集中绿地花园地下一层、二层，已投入使用。另，本院经询北京市规划委员会东城分局称，涉诉小区项目属于整个忠实里住宅小区范围内，根据忠实里住宅小区2000-规审字-0807号审定图纸，本案诉争的×××号住宅楼与集中绿地花园之间的内部通道即已存在，而集中绿地花园是属于整个忠实里住宅小区的集中绿地。关于×××号住宅楼的围栏，作为规划部门，该局不会批准在整个忠实里住宅小区内部修建围栏。对此，原、被告双方均认可真实性，原告据此主张被告存在明显欺诈及虚假宣传行为。上述事实，有《关于东城区×××号住宅楼及地下车库项目转让核准的批复》，《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购房发票，《紧急通知》，楼书，红地产杂志，（2013）京长安内民证字第17310号《公证书》、（2014）京国立内证字第1439号《公证书》，照片，京东国用（2011出）第00203号《国有土地使用证》，《建设工程规划许可证》及设计总平面图，调查笔录，勘验照片及当事人的当庭陈述在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告双方之间签订的涉诉合同系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求被告支付逾期提供市政双路供电违约金的诉讼请求，根据涉诉合同的约定，涉诉房屋应于2013年12月30日交付，且市政双路供电达到使用条件是双方约定的交付房屋应符合的标准。现被告逾期履行上述义务，依约应当承担违约责任，故对原告的该项诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。诉讼中，被告认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。应当指出，合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务。被告违约客观存在，但考虑到涉诉房屋的市政双路供电在原告入住房屋后一个多月即已达到使用条件，违约的时间较短，且原告入住房屋后免费使用临时供电，其未举证证明已造成实际损失等情节，本院认为涉诉合同约定的违约金标准偏高，综合考虑合同中有关违约责任的立约本意，被告的过错程度，本院依法酌情确定违约金数额。关于原告要求被告支付公共绿地面积不符合合同约定面积违约金的诉讼请求，根据涉诉合同约定，被告应于2013年12月30日前完成小区绿化，现原告未举证证明被告逾期完成小区绿化，且原告对其主张的被告未实现楼间、集中绿地5595平方米的违约事实未提供证据证明，而被告已举证证明涉诉小区总绿化面积达到7200平方米，故对原告的该项诉讼请求，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告拆除现有围栏、实现合同约定的为小区业主私享花园状态并支付违约金的诉讼请求，根据行政规划部门的规定，涉诉小区集中绿地系公共绿地，并非涉诉小区私享，不得未经批准搭建围栏，且涉诉合同中并未约定私享花园及其违约责任，故对原告的该项诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。有关原告认为被告在宣传杂志、楼书等广告宣传中确认涉诉小区配有私享花园并导致购房价格高于市场价格，应视为合同内容，现被告未实现私享花园构成虚假宣传、欺诈违约的诉讼主张，因原告未举证证明被告的宣传内容对房屋价格产生直接影响，且被告享有集中绿地国有土地使用权并投资修建集中绿地，故在被告不认可该宣传内容构成合同条款的情形下，对原告的上述诉讼主张，于法无据，本院不予采纳。关于原告要求被告建成配套车库、自行车库投入使用并支付违约金的诉讼请求，因涉诉合同并未约定配套车库、自行车库的交付使用及违约责任，且配套车库、自行车库现已投入使用，故对原告的该项诉讼请求，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。有关原告认为被告未实现涉诉小区项目建设方案中承诺的配套车库、自行车库与×××号住宅楼同时竣工验收，构成合同违约的诉讼主张，因该项目建设方案系被告向行政主管部门申请建设的报批方案，并非原、被告之间订立合同约定的内容，原告据此主张被告违约，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告北京国瑞兴业地产股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄东君市政双路供电逾期达到交付使用条件违约金人民币二万一千八百三十二元零八分；二、驳回原告黄东君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2679元，由原告黄东君负担2247元（已交纳），由被告北京国瑞兴业地产股份有限公司负担432元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 代 净二〇一四年九月十九日书 记 员 宿云达