河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初4352号原告（反诉被告）：郑州市维克饲料有限公司，住所地荥阳市中原西路清华大溪地**楼**。统一社会信用代码91410105399986149J。法定定代表人：顾桂英。委托诉讼代理人：高正义，男，汉族，1980年10月29日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋保阁，河南天基律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南升元牧丰饲料有限公司，荥阳市建设路中段南侧棋源路东。统一社会信用代码914101825897029798。法定代表人：司昌林。委托诉讼代理人：程旭红，北京市中创（郑州）律师事务所律师。原告郑州市维克饲料有限公司与被告河南升元牧丰饲料有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告郑州市维克饲料有限公司委托诉讼代理人高正义、宋保阁、被告河南升元牧丰饲料有限公司委托诉讼代理人程旭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2018年10月16日解除；2.请求判令被告返还剩余房租250000元及利息(按同期银行贷款利息从2018年10月16日暂计算至2019年5月24日，最终计算至实际支付完毕之日。)；3.请求判令被告支付原告加装在生产线上机器设备（构成附合）的剩余价值587204元及利息（按同期银行贷款利息从2018年10月16日暂计算至2019年5月24日，最终计算至实际支付完毕之日。）；4.请求判令被告返还原告行政罚款4000元及利息（按同期银行贷款利息从2018年10月16日暂计算至2019年5月24日，最终计算至实际支付完毕之日。）；5.请求判令被告返还库存剩余原料、办公用品及车间资产（价值3785185元）；6.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2018年1月1日原被告双方签订《租赁合同》，“合同”约定原告租赁被告位于荥阳市荥泽大道与建设路交叉口西400米的厂区，用于生产颗粒饲料，租赁期限为5年。“合同”签订后双方办理了厂房交接手续，原告开始生产饲料并为生产饲料对生产线部分设备进行更换或加装设备，并按约定支付租金。但到2018年10月份，被告不顾“合同”的约定强行收回租赁厂区和设备，用于被告生产销售。被告无故违约，并强制原告退出厂区，被告要求租赁合同一年一签，原合同作废。原告迫于被告强制无奈于2018年10月16日与被告办理了移交手续。原告要求被告收回租赁厂区和设备后进行返还租金并进行赔偿。但被告拒不退还剩余房租，也不让原告带走自己购买的办公用品、车间资产及库存剩余原料等。也不赔偿原告经被告同意加装在生产线上机器设备（已构成附合）的剩余价值。原告因此事报警，民警以经济纠纷为由不予立案。故提起诉讼。被告辩称，一、租赁合同签约背景。被答辩人在2017年下半年因生产水产品养殖饲料需要，多次找到答辩人协商租赁厂房及设备，双方于2018年1月1日正式签订租赁合同，合同约定租赁期限为5年，自2018年1月1日至2022年1月1日，租金每年120万元，分三次交付，即每年的10月31日前支付下年首笔租金30万，5月31日前支付40万，8月15日前支付50万元，双方在合同附件中对水、电使用以及厂区土地使用税分摊事项进行了约定，同时对使用蒸汽费作出特别约定，即使反诉被告停产期间，仍需要对厂区内使用的蒸汽费进行分摊等条款。被答辩人在2018年元月正式进场生产。二、被答辩人称2018年10月18日已经解除了租赁合同不是事实，被答辩人从未书面或者口头通知单方解除租赁合同，且本案无合同约定或法定的解除条件，双方应继续履行租赁合同至期满为止。答辩人在合同签订后，积极组织人员配合移交设备厂房，为被答辩人生产经营提供帮助，始终谨慎认真履行己方的合同义务，没有任何过错和违约行为。本案系被答辩人无故毁约，恶意单方撕毁协议，答辩人认为，答辩人与被答辩人之间签订的租赁合同合法有效，双方应遵照执行。本案不存在解除合同的约定或法定情形，故被答辩人要求解除租赁合同的请求不应被支持。被答辩人称2018年10月18日已经解除了租赁合同属于单方臆想。2018年10月中旬，因被答辩人生产过剩加上水产品饲料销售进入淡季，反诉被告已进入停产期，为了减轻成本，反诉被告提出要求我方暂时代管其承包的一条生产线变压器等设备，并要求将门卫的管理权移交，目的是不再负担设备维护费用和门卫人员的开资，我方出于好意也为了减轻其经济成本，同意代管。但是对其私自改建的生产线不同意接管，其承包的其他厂房如原料库、成品库及办公楼继续使用，因此双方签署的移交协议并不是解除租赁合同的意思表示。双方签订租赁合同附件中第二条、第五条明确约定了被答辩人在停产期对水电及蒸汽费用的分摊办法，说明了双方对租赁期内将会出现停产事项均系明知。事实上，在移交协议签订后，被答辩人的工作人员均在正常经营，在2018年11月至2019年春节前，持续频繁销售了大量的成品饲料。也就是说被答辩人停产期间并未停止经营。2018年11月4日，我方按照合同约定书面发函催要下季度的租金，但是被答辩人只是说愿意交付，并未提出要解除租赁关系。三、被答辩人无权索要25万元租金及利息。因被答辩人单方毁约，单方认为2018年10月18日已经解除租赁合同没有事实和法律依据，相反，其应支付我方2019年上半年的租金直至合同履行期限届满。四、被答辩人要求赔偿生产设备加装费用没有事实依据，我方已经提出反诉要求恢复原状，赔偿损失。依据租赁合同第6.3条和7.2.2条约定，未经反诉原告同意，反诉被告无权私自改建租赁设备，因被答辩人使用造成设备损害的应当承担修复责任。被答辩人进场生产一段时间后，为了扩大生产，在未经我方许可的情况下，擅自将两条生产线中的一条生产线进行改装，造成主生产车间主要部位钢结构斜支撑被破坏，严重影响了我方原生产设备的安全，我方多次要求其进行加固处理，恢复生产设备原状，但是反诉被告至今未改建过来。我方在建设该生产线时，花费300多万元，仅安装费达60万元，被答辩对擅自改建的生产线人应当恢复原状，赔偿我方重新安装设备损失，另外，被答辩人在使用过程中，造成设备损害，应当承担维修费用10万元。关于返还4000元罚款问题。2018年8月27日，因被答辩人不按安全制度生产，造成升降梯和叉车损坏，为此被答辩人承诺修复并自愿支付4000元维修费用。该费用不是罚款，也不应返还。五、关于返还办公用品、库存问题。被答辩人停产期间并对原料库、成品库以及办公室进行移交，我方对其仓库内是否有存货以及存量多少均不清楚，其诉状中主张的货品我方更不知情，其要求我方返还或赔偿毫无事实依据。综上，根据《合同法》第六十条、第一百零七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被答辩人郑州市维克饲料有限公司签订租赁合同后不认真履行合同义务，未经我方许可擅自改建我方生产线，未按合同约定支付租金，已经构成违约，应当承担继续履行、恢复原状，赔偿损失的法律责任，其诉求均无事实和法律依据，应当依法驳回。反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行租赁合同，并立即向反诉原告支付租赁费60万元（2019年1月起至2019年6月租金）；2.判令反诉被告立即支付蒸汽使用费69937.24元、水电费1692.20元、土地使用税37967.06元；3.判令反诉被告对改装的设备恢复原状，并赔偿损失30万元；4.本案的诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2018年1月1日，因反诉被告经营需要，反诉原告将公司厂区内主车间成套配合颗粒饲料生产系统（一条建成线、一条预留线）及配套成品库、原料库房、厂区办公楼一层出租给反诉被告生产水产品饲料使用，租赁期限为5年，自2018年1月1日至2022年1月1日，租金每年120万元，分三次交付，即每年的10月31日前支付下年度首笔租金30万，5月31日前支付第二笔租金40万，8月15日前支付第三笔租金50万元，双方在合同附件中对水、电使用以及厂区土地使用税分摊事项进行了约定，同时对使用蒸汽费作出特别约定，即：反诉被告停产期间，仍需对厂区内蒸汽费进行分摊。租赁合同附件对反诉被告在停产期内产生的水、电、蒸汽、土地使用税等作出了明确约定。租赁合同第6.3条约定未经反诉原告同意，反诉被告无权私自改建租赁设备。反诉被告进场生产一段时间后，为了方便其生产，2018年7、8月份，在未经我方许可的情况下，擅自将租赁中的一条生产线改装，造成主生产车间主要部位钢结构斜支撑被破坏，严重影响了我方原生产设备的安全，我方发现后多次要求其进行加固处理，恢复生产设备原状，但是反诉被告至今未改建过来。反诉被告在生产过程中，租赁费未按租赁合同约定时间支付，每次交费都是我方多次催促下，才分多笔零星交付，其雇佣的工作人员也不按照安全生产制度要求规范生产，曾多次发生不当使用升降梯、叉车造成事故的情况，造成我方设备损坏，给厂区工人带来了较坏的影响。2018年10月下旬，因反诉被告生产过剩加上水产品饲料销售进入淡季，反诉被告已进入停产期，为了减轻成本，反诉被告找到我方多次要求我方暂时代管其承包的生产线，并要求将门卫的管理权移交，目的是不再负担设备维护费和门卫人员的开资，我方出于好意也为了减轻其经济成本，仅同意对一条完好生产线代管，对未经我方许可改装的生产线不同意接管，其承包的其他厂房如原料库、成品库及办公楼继续由其使用，双方签署的移交协议并不是解除租赁合同的意思表示。事实上，在移交协议签订后，反诉被告的工作人员均在正常办公，在2018年11月至2019年春节前，反诉被告持续频繁销售了大量的成品饲料，2018年11月4日，我方按照合同约定书面发函催要2019年度首笔租金30万元，但是反诉被告只是说愿意交付，但提出申请按月交付租金，但至今也未交付2019年上半年度租金。2019年春节后，因水产品饲料淡季仍未过去，反诉被告的工作人员上班较晚，此时，反诉被告仍未有任何不再履行租赁合同的意愿。2019年3月下旬，反诉被告带领一批人到厂区，强行要拉走环模等生产设备，我方才得知，其又在武陟县另行租赁的生产场地，我方称即使你方不再租赁也应告知我方，将拖欠的租赁费等费用交齐，将改建损坏的设备恢复原状，但是，反诉被告非但拒不交付租金，并且恶意在起诉状中颠倒黑白通篇做虚假陈述。综上，反诉原被告之间签订的租赁合同合法有效，双方应全面履行，如一方违约给对方造成损失的，应依法赔偿。反诉被告未按合同向我方交付租金已经构成违约，对其擅自改造生产设备的行为应恢复原状，并赔偿我方相应的经济损失。为维护我方的合法权益，特依据《民事诉讼法》相关规定向贵院提出反诉。反诉被告辩称，反诉原、被告双方签订的租赁合同自移交手续签订之日起解除，反诉原告主张60万租赁费无事实及法律依据。2018年1月1日反诉原、被告双方协商一致签订厂房租赁协议，租期为五年，协议签订后反诉被告按照租赁合同约定按期支付房租。2018年10月反诉原告不顾租赁合同的约定强制收回生产线，拒不让反诉被告生产并于2018年10月16日办理移交手续。反诉被告租赁厂房的目的系为了生产饲料，反诉原告将生产线强制收回，致使反诉被告生产饲料的目的不能实现，因此，租赁合同自2018年10月16日移交生产线时解除。租赁合同解除后反诉被告多次要求搬离自购设备，但反诉原告拒不配合，反诉被告为此事予以报警，警察告知通过诉讼途径解决。因此，反诉被告的库存原料、办公设备及车间物资虽继续占用反诉原告场地，但其原因是反诉原告拒不配合反诉被告自行搬离所致。反诉原告向被告主张60万元租赁费（2019年1月至2019年6月）无法律及事实依据，依法应予驳回。相反，反诉被告分多次共向反诉原告支付一年房租（120万元），而反诉原、被告之间的租赁合同自2018年10月16日解除，因此反诉被告应当返还反诉原告剩余房租并支付利息。反诉原告主张蒸汽使用费、水电费、土地使用税，无任何法律依据，依法应予全部驳回。反诉原、被告签订的租赁合同因反诉原告无故违约而解除，在合同解除时反诉原告已经结清全部水电费、蒸汽使用费、土地使用税，在租赁合同解除后反诉原告已经强制收回生产线，反诉原告又要求被告承担后续的水电费、蒸汽使用费、土地使用税的依据是什么?况且根据租赁合同附件的约定，在反诉被告停产期间，由反诉原告承担用电的所有费用，哪有租赁合同解除后还要求承租人承担水电费、蒸汽使用费、土地使用税的道理。反诉被告在生产线上加装设备前系经过反诉原告同意，且未破坏车间生产线。根据反诉被告提交的加装在生产线上的设备种类及反诉原告的诉状可知，反诉被告加装在生产线上的设备种类很多，施工时间有两个月之久，且反诉原、被告在一个厂区生产作业，如果不经过反诉原告的同意，反诉被告根本不可能施工。反诉被告在生产线上加装设备系为了便利生产，且基本都是小部件，根本不可能造成主车间主要部位钢结构斜支撑被破坏，反诉原告要求反诉被告赔偿30万损失无任何依据，应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《租赁合同书》一份，合同主要内容为：甲方将其厂区主车间成套配合颗粒生产系统（一条建成线一条预留线），及与之相配套的成品库、原料库房、厂区一层办公用房等租给乙方使用，由乙方向甲方支付租金等事宜达成如下协议：合同租赁标的物坐落于郑州市荥阳荥泽大道与建设路交叉口向西400米路南。乙方对所租赁资产须尽谨慎使用之责，不得破坏性使用，或者故意造成所租赁资产的损毁灭失。否则需承担赔偿责任，但正常使用损耗除外。租赁期限为5年。自2018年1月1日至2022年12月31日，甲方应保证对租赁标的享有完全的出租权利，在租赁期限内不会因为甲方的债务、场地的权属纠纷、甲方与场地业主的任何纠纷影响乙方的承租和使用；否则，由此给乙方造成损失，由甲方负责全额赔偿。本合同租赁标的物整体租金为120万元（壹佰贰拾万元）∕每年，且在租赁期内为固定租金，其年租金的支付方式方法为：有甲方指定账户，乙方将租金按合同汇入该账户。全年租金乙方分三次满族甲方指定账户，第一次乙方在阳历10月31日以前将30万元支付给甲方，第二次乙方在阳历5月31日以前将40万元支付给甲方，第三次在阳历8月15日以前将50万元支付给甲方。乙方为扩大和改进生产经营确需对租赁标的物进行改建扩建，需经甲方同意并书面告知乙方后可进行改扩建，经甲方同意确认后乙方进行的扩建或新增设施、设备部分，合同期满后经双方确认协商，由乙方拆除或甲乙双方协商处理。甲方有义务帮助乙方获得饲料生产许可证的验收工作，为方便乙方的生产经营应乙方要求甲乙双方被告联合生产，生产管理交由乙方负责（包括生产装卸工人的招聘培训管理、生产任务的完成；库管、安全生产、消防、厂区的安保、设备设施的保养维护和维修；）。同日，双方签订了《租赁合同（附件）》，主要内容为：甲方负责在签订合同后把办公楼一楼全部腾出归乙方使用，甲方负责车间、办公楼甲乙双方所涉及到的电路的改造及车间、办公楼（分层）分段用电电表的安装。甲方暂时按照乙方平均电缆和甲方每月总用电量支付电电费给乙方。场区管理和车间管理统一有乙方进行管理，甲方有关人员要遵守乙方的管理制度。乙方使用蒸汽，乙方负责蒸汽的使用费用及平时的蒸汽损耗费用。乙方在公司停产期间仍要负责蒸汽的公共损耗费用。乙方为甲方每生产完成一吨成品或半成品，甲方需向乙方支付管理费用5元∕吨。作为乙方的公共管理费用。原、被告分别在合同及附件上加盖印章。合同签订后，原告分多次向被告支付租金共计120万元，并使用被告厂房、设备进行生产。期间原告对被告生产线部分设备进行更换或加装。2018年8月27日，被告张贴安全事故处罚通告一份，主要内容为：8月26号维克鱼料生产班组原料库投料区因外来人员无证损伤叉车，且现场未有管理人员或工作人员阻止，导致该无证外来人员将叉车开入投料地坑，险酿重大安全生产事故，鉴于维克鱼料生产班级此前已有多次通车方面安全事故，故此特给予维克饲料生产班级主机负责人高正义及其逗留班级罚款肆仟元整，并责令其对该次事故损坏的调入进行修缮以示警告。2018年10月16日，原告作为甲方与被告作为乙方签订移交协议一份。主要内容为：根据甲乙双方实际生产情况，应乙方要求，现甲方把生产设备，变压器，伙房和门卫正式移交给乙方。一、移交内容包括：1.生产设备，即甲方原租用乙方的一条420颗粒料生产线一套（生产设备，主车间成套配料饲料生产系统），以及公共设备设施。2.厂区变压器，附移交当日各电表电费清单。3.伙房用品盘存清单。4.门卫。二、甲方移交给乙方的所有设备和设施经双方确认运转正常，状态良好。三、乙方从2018年10月16日起，负责设备和变压器的运行，管理，维护，以及食堂和门卫，甲方不再负责。双方负责人及交接负责人分别在该协议上签名按指印。后因原告搬离物品，双方发生纠纷并报警，原告诉至本院。本院认为，原、被告所签《租赁合同书》及《租金合同（附件）》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，系有效合同。在履行期间，双方于2018年10月16日签订了《移交协议》，对相关物品及设备进行了移交，视为双方已解除了《租赁合同书》及《租金合同（附件）》。因原告已支付被告第一年租金120万元，在合同解除后，被告应退回原告未到期的租金249863元（自2018年10月16日至2018年12月31日止共计76天，1200000元÷365天×76天）。因原告雇佣人员违规操作，被告对其进行处罚，并无不当，故原告要求被告退回其4000元，本院不予支持。原告另要求被告支付其加装在生产线上机器设备的剩余价值587204元、返还其库存剩余原料、办公用品及车间资产或折价378518.5元，证据不足，且被告不予认可，本院不予支持。因原、被告已签订并履行了《移交协议》，原《租赁合同书》及《租赁合同（附件）》视为解除，故反诉原告要求继续履行合同，本院不予支持。根据双方所签合同及附件约定，反诉被告对停产期间的蒸汽承担费用，反诉原告现要求反诉被告承担移交之后的蒸汽等相关费用，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。反诉原告另要求反诉被告对其设备恢复原状，并赔偿其损失30万元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、确认原、被告所签《租赁合同书》及《租赁合同（附件）》已于2018年10月16日解除；二、被告河南升元牧丰饲料有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑州市维克饲料有限公司租金249863元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年1月1日至实际还清之日止利息；三、驳回原告郑州市维克饲料有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告河南升元牧丰饲料有限公司反诉请求。案件受理费15778元，减半收取7889元，原告郑州市维克饲料有限公司负担2524元，被告河南升元牧丰饲料有限公司负担5365元；反诉费13886元，减半收取6944元，由反诉原告河南升元牧丰饲料有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇一九年七月二十五日书记员  杜 斌