南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2015)江宁禄民初字第1166号原告孙德琴，女，1961年11月21日生，汉族。委托代理人周锦荣，江苏上元律师事务所律师。被告江苏星汉城有限公司（组织机构代码13564109-1），住所地在南京市江宁区禄口街道华商科技园。法定代表人黄松林，董事长。委托代理人陈奇峰，男，1982年3月6日生。原告孙德琴与被告江苏星汉城有限公司（以下简称星汉城公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理。依法由审判员成林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙德琴、被告星汉城公司的委托代理人陈奇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙德琴诉称，2014年1月24日，其与被告星汉城公司签订认购书1份，约定其认购星汉城公司开发的江苏星汉城40号楼项目40幢108室房屋，总房款为1167098元；于2013年11月30日前支付定金20000元，双方正式签约并交纳房款时定金冲抵房款；星汉城公司于2014年6月30日前交付该房屋。认购书签订后，其三次共支付给星汉城公司房款1167098元。但星汉城公司未按约交房。其与星汉城公司交涉后，星汉城公司出具承诺书，承诺于2015年4月30日前交房，如仍不能交付，则按照年利率6%的双倍利息支付。但星汉城公司仍未能于约定时间交房。现认为其与星汉城公司间签订的认购书无效，要求星汉城公司返还其已付购房款1167098元，并偿付自2015年5月1日起至判决之日按6%计算的年利息；星汉城公司赔偿其损失1167098元。被告星汉城公司辩称，原告孙德琴与其签订的认购书仅是意向性法律文件，约定孙德琴享有优先购买讼争房屋的权利，最终应以商品房买卖合同为准。双方并未签订买卖契约，双方签订的认购书是有效的，孙德琴无权解除认购书。经审理查明，原告孙德琴（乙方）与被告星汉城公司（甲方）于2014年1月24日签订认购书1份，约定由乙方向甲方认购江苏星汉城40号楼项目40幢108室房屋，该房屋使用功能为商业，土地性质为商业，土地使用年限自1998年5月29日起至2038年5月29日，该房屋建筑面积54.12平方米左右（以正式签约时房地产测绘机构实测的建筑面积为准）；该房成交单价21565平方米，总房款1167098元，签订南京市江宁区商品房现售合同时总房款以实际签约建筑面积乘以单价为准；乙方于2013年11月30日前向甲方支付定金20000元；乙方于2014年1月29日前向甲方支付房款560000元，乙方在接到甲方签订南京市江宁区商品房现售合同的通知后15日内必须前来办理南京市江宁区商品房现售合同签订手续并交清房款，逾期办理的视为乙方违约；甲方在具备转让条件时与乙方签订南京市江宁区商品房现售合同，并按该约定的规定办理该房屋的两证，甲乙双方依据该南京市江宁区商品房现售合同的规定履行各自相应的义务，到期非因乙方原因不能签约的，若乙方选择退房的甲方无息退还乙方所交房款。双方定于2014年6月30日前交付该房屋；其他约定中还约定公共维修基金、契税以及办理该房屋权权证所产生的费用均由乙方交纳，其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳；乙方对该房屋的转让方式性质均向甲方做了充分了解，乙方签字确认。认购书签订后，孙德琴于2014年1月28日分别交纳房款20万元、38万元，于同年2月27日缴纳587098元，合计1167098元。因星汉城公司未能按约交付房屋。星汉城公司曾于2014年12月26日向孙德琴出具承诺书1份，载明“兹有本公司承诺：星汉城40号楼108室，协议原定于2014年6月30日交付给业主孙德琴，由于我公司未按时交付。1、现承诺该房屋于2015年4月30日前交付给孙德琴并签订南京市江宁区商品房现售合同及相关手续，交房同时承诺在此期间（自付购房款开始-交房之日止）承担按照已付房款金额的年利率6%支付利息给业主孙德琴。如果在2015年4月30日后仍不能交付该房屋，即按上述年利率6%的双倍利息支付给业主孙德琴。2、并在正式交房之日起90日内办理两证过户手续。”星汉城公司出具承诺后，仍未能按承诺交付房屋。星汉城公司于2015年4月30日支付给孙德琴逾期交房的利息88838元。后星汉城公司至今仍未能交房。2015年10月，孙德琴向本院提起诉讼。2016年3月，本院依法向物价部门询价，星汉城40幢一楼的商业用房现在的单价为23000元至25000元每平方米。另查明，星汉城公司开发的江苏星汉城40号楼项目至今未取得房屋预售许可证。审理中，经本院释明，孙德琴认为星汉城公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，故双方间签订的认购书无效，变更诉讼请求为要求星汉城公司返还购房款及利息，并赔偿一倍的购房款。但孙德琴未能提供充足的证据证明星汉城公司存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。上述事实，有认购书、承诺书、付款凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告孙德琴与被告星汉城公司间签订的认购书的有明确的当事人名称和住所、商品房基本状况、销售方式、商品房价款确定及付款方式和时间、交付方式和时间、产权登记有关事宜等主要内容，该认购书应认定为商品房买卖合同。星汉城公司未领取商品房预售许可证与孙德琴签订商品房买卖合同，该合同应属无效。星汉城公司应返还孙德琴购房款及相应的利息。因星汉城公司已支付了孙德琴自购房之日至2015年4月30日的利息，故对孙德琴主张要求星汉城返还房屋并支付自2015年5月1日起至判决之日按6%年利率计算的利息的请求，本院予以支持。孙德琴认为星汉城公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，要求星汉城公司承担已付房款一倍的赔偿责任，但未能提供充足的证据证明星汉城公司具有故意隐瞒未取得商品房销售许可证的事实，且双方在签订认购书中约定具有转让条件时签订商品房现售合同，也说明双方签订认购书时房屋不具有交易条件，故对孙德琴的该诉讼请求，本院不予支持。但涉案房屋价值与签订合同时相比已有增加，合同无效不能履行造成孙德琴的损失，星汉城公司应予赔偿，故本院酌定星汉城公司赔偿孙德琴损失170000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏星汉城有限公司返还原告孙德琴购房款1167098元，并偿付自2015年5月1日至2016年4月25日止按年利率6%计算的利息计69066.62元，合计1236164.62元。二、被告江苏星汉城有限公司赔偿原告孙德琴损失170000元。三、以上两项均于本判决发生法律效力之日起10日内付清。四、驳回原告孙德琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案应收案件受理费16233元，财产保全费5000元，合计21233元，由被告江苏星汉城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10105901040001276。审 判 长  成 林人民陪审员  张家文人民陪审员  熊光荣二〇一六年四月二十五日书 记 员  王 萌