广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0105民初16953号原告：陈美卿，女，1934年4月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李振海、许晓冰，均是广东海建律师事务所律师。被告：李成芳，男，1953年4月14日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：李淑贞，女，1950年9月19日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：钟宝庆，女，1957年9月2日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：李丽萍，女，1989年7月25日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：李国方，男，1958年3月18日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：李淑金，女，1960年8月22日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：李鉴方，男，1963年8月31日出生，汉族，住广州市海珠区。上述被告的共同委托诉讼代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。被告：李家明，男，1993年2月1日出生，汉族，住广州市海珠区，现羁押在广州市海珠区看守所。第三人：广州昊天化学（集团）有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中368号。法定代表人：陈锡来，职务董事长、总经理。委托诉讼代理人：陈军、张棣，均是广东金鹏律师事务所律师。第三人：王少伟，身份不详。第三人：王尚辉，身份不详。原告陈美卿因与被告李成芳、李淑贞、钟宝庆、李家明、李丽萍、李国方、李淑金、李鉴方物权确认纠纷，不服本院（2014）穗海法民三初字第151号民事判决和广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2691号民事判决，向广东省高级人民法院申诉，广东省高级人民法院作出（2017）粤民再501号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）穗海法民三初字第151号民事判决和广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2691号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李振海，被告李成芳、李淑贞、钟宝庆、李国方、李淑金及全部被告的委托诉讼代理人董立凡，第三人广州昊天化学（集团）有限公司的委托诉讼代理人张棣到庭参加了诉讼。被告李家明因被羁押没有到庭，第三人王少伟，第三人王尚辉因下落不明，经本院公告送达开庭传票，期满没有到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，1985年12月16日，原告与胞姐陈美龙共同申请郊区村镇建房用地，申请地点为广州市海珠区太宁后街二巷11号，申请用地面积为122.48平方米，土地类别为宅基地，建筑情况为4层489.9平方米。1986年5月22日，广州市郊区新滘区公所出具《郊区村镇建房许可证》，同意批准原告、陈美龙在太宁后街二巷11号用地建房。1988年11月25日，广州市海珠区新滘镇人民政府核发《农村（墟镇）宅基地使用证》，确认使用人为原告、陈美龙，宅基地位于五凤乡××××号，建筑种类为混合结构，层数为4，建筑面积为489.9平方米。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，前述宅基地使用权及上盖房屋的所有权自1988年11月25日登记之日起，属原告、陈美龙共有。由于原告和陈美龙没有对前述宅基地使用权及上盖房屋的所有权的份额进行约定，根据《物权法》第一百零三条、第一百零四条之规定，原告、陈美龙应各占50%。陈美龙现已过世，八被告作为其继承人，应当只继承陈美龙对前述宅基地及上盖房屋的50％产权份额。故起诉要求：1、确认广州市海珠区五凤乡××××号宅基地使用权及上盖房屋的50%份额归原告所有；2、确认广州市海珠区五凤乡××××号宅基地上盖4层房屋的一半（即以楼梯为界，北边四层房屋）归原告所有，一至四层的上落楼梯归原告和八被告共同使用。3、被告承担与本案有关的全部诉讼费用。被告李成芳、李淑贞、钟宝庆、李丽萍、李国方、李淑金、李鉴方辩称：虽然涉案房产的宅基地使用权证上登记的有原告的名字，但是原告并没有参与建房及修缮管理，并且原告有作出书面的声明，放弃宅基地的使用权，陈美龙应作为宅基地的使用人。房屋建好后，一直由众被告及广州昊天化学（集团）有限公司员工使用，原告一直没有提出异议，直到2012年9月才提出归还房屋使用权的诉讼，最后被法院依法驳回。即使认为原告有房屋使用产权份额，但原告没有尽房屋建设和管理责任，建议多分配产权份额给被告。被告李家明没有提交答辩意见和举证。第三人广州昊天化学（集团）有限公司述称，不同意原告的诉讼请求。1、原告要求确认广州市海珠区五凤乡××××号宅基地使用权及上盖房屋的50%份额归原告所有的诉请依法无据，原告目前是城镇居民，宅基地使用权是农村宅基地社员，其不具备宅基地使用的主体资格，原告在房屋的建设过程完全没有出资，本案原审诉讼以及关联案件，原告均确认，其对房屋没有出资，房屋建设是由陈美龙、王少伟，出资方是王少伟，其两者是姊妹关系，财产相互独立，不存在混同的情况，因此处理房屋份额应当完全考虑双方在建设中投入的成本，从原告与陈美龙投入来看，原告没有出资，陈美龙与王少伟合作，由王少伟投入资金建设，显示造成当事人权利的失衡有违公平原则。2、原告要求分割取得北边四间房屋没有法律依据，第三人依法取得的房屋产权应依法取得法律保护，八十年代王少伟与陈美龙达成合作协议书，合作的事实当事人也在本案诉讼中予以确认。王少伟占有北边房屋，建成后北边房屋、南边首层房屋转让给第三人。第三人因此合法取得案涉房屋的产权。合作建房的事实是发生在1986年，我国的土地管理法是在1987年1月施行，而且当时土地管理法没有禁止宅基地的转让，只规定出卖申请宅基地的不予准许，法律法规没有禁止转让行为或合作建房行为，第三人取得房屋产权及使用权合法有效，应当予以保护。3、昊天公司取得案涉房屋权益具有明显的善意。基于陈美卿与陈美龙是姐妹关系，在陈美龙与王少伟签订《合作建房协议书》的同时，陈美龙也提供了陈美卿的《声明》（声明其放弃房产权利），因此王少伟、吴天公司均有理由信赖陈美龙对合作建房事务的处理已取得陈美卿的同意；且王少伟、昊天公司为取得案涉房屋权益已支付相应的对价，昊天公司安排职工在案涉房屋居住二十余年，陈美卿对此也并非不知情，其一直也未提出异议。综上，昊天公司取得案涉房屋权益具有明显的善意，其善意取得的权益法律应予保护。退一步讲，即使按现行的房屋登记政策，案涉房屋不能登记在吴天公司名下，但昊天公司一方对于房屋长期使用、居住的权益（债权性质的权益）也应当受到保护，昊天公司对于案涉房屋应有长期的使用居住权。4、陈美卿对于房屋建设并无出资，其对于案涉房屋应无份额。即使其有份额，份额也最多为四分之一。共有房屋的分割应当遵循公平原则。亦即，案涉房屋如需进行分割，应当根据各方在房屋权益形成过程中的出资进行产权份额的确定。在本案中，陈美卿已确认其对房屋建设无出资，确认是王少伟、王尚辉进行出资，对此，其他各方也均无异议。因此，无出资则无份额，没有出资的陈美卿一方要求取得一半的产权份额完全没有法律和事实依据。陈氏姐妹的宅基地在合作建房中换成了一半房屋（南边四套房屋）的份额，出资方则以出资取得了另外一半房屋（北边四套房屋）的份额。因此，即使认定宅基地对于房屋产权的形成具有基础性的作用，陈美卿的份额应当在一半房屋基础上再折算一半，陈美卿最多只能取得四分之一的产权份额（两套房屋），且该两套房屋应当在陈美龙一方原取得的房屋（南边房屋）中进行选取。第三人王少伟，第三人王尚辉没有提交答辩意见和举证。经审理查明，本院（2014）穗海法民三初字第151号案查明以下事实：据本院复印广州市房地产档案馆的档案资料显示以下内容：1、《郊区村镇建房（用地）申请表》（申请表编号：1167号）记载：申请日期为1985年12月16日；申请人为陈美卿、陈美龙；申请地点为太宁后街二巷11号；申请用地面积为122.48平方米；土地类别为宅基地；建设性质为新建；建筑情况为4层489.9平方米；施工日期为1986年1月；结构为混合；乡政府审核意见栏有“同意报建；1、先发许可证，2、海外有委托信件才能动工兴建”的批字，并加盖了广州市海珠区五凤乡人民政府的公章，审核时间为1985年12月20日；上级审批意见栏处加盖了广州市郊区新滘区公所村镇建设业务章，审批时间为1986年5月22日等。2、《郊区村镇建房许可证》（申请表编号：1167号）记载：经研究同意批准五凤乡居民陈美卿、陈美龙在太宁后街二巷11号用地建房（新建），用地面积122.48平方米；建筑结构为混合；层数为4；建筑面积为489.9平方米；自建（单位）人承建；特发此证；等。该证中的“审核机关”处加盖了“广州市郊区新滘区公所村社镇建设业务章”，审核时间为1986年5月22日。3、《农村（墟镇）宅基地使用证存根》（穗海新字第No.015782号）记载：使用人为陈美卿、陈美龙；宅基地位于五凤乡××××号；建筑种类为混合结构；层数为4；建筑面积为489.9平方米；发证日期为1988年11月25日；等。根据广东省广州市南方公证处于2012年12月5日出具的（2012）粤广南方第118194号《公证书》记载：申请人为李国方、李成芳、李鉴方、李淑贞、李淑金、钟宝庆、李丽萍、李家明；被继承人为陈美龙；公证事项为继承权；查明：陈美龙于2007年12月25日报死亡；陈美龙死亡时遗留有位于广州市海珠区五凤乡××××号的房屋，《农村（墟镇）宅基地使用证》编号：穗海新字第015782号；上述房屋是以陈美龙、陈美卿的名义共同登记，其中属于陈美龙的产权份额是陈美龙的个人财产；截止至本公证书出具之日，未发现陈美龙生前立有遗嘱或与他人签订遗赠抚养协议；陈美龙的配偶李寿教已于1984年7月7日死亡，其丧偶后未再婚；陈美龙共生育有六名子女：李国方、李成芳、李鉴方、李淑贞、李淑金、李卓芳；无收养子女；陈美龙的父母亲均先于其死亡；其中李卓芳已于2011年11月5日死亡；李卓芳的配偶钟宝庆，李卓芳共生育有两名子女：李丽萍、李家明，无收养子女，李卓芳的父母亲均先于其死亡；现上述申请人均表示要求继承或转继承陈美龙的上述遗产；因此，陈美龙的上述遗产由李国方、李成芳、李鉴方、李淑贞、李淑金、钟宝庆、李丽萍、李家明继承或转继承；等。原告曾因涉案宅基地上房屋于2012年9月20日向本院提起诉讼，案号为（2012）穗海法民三初字第2002号。诉讼中，本案被告提交了以下证据：1、“陈美卿”于1986年11月29日作出的《声明》，内容为：我原和陈美龙申请在广州郊区新滘区五凤乡太宁村后街二巷11号用地建房；现我表示愿意让给陈美龙建房；今后建成房屋后，一切与我无关。2、“陈美卿”于1987年1月5日所写的信函，主要内容为：1987年1月4日下午5时左右我外甥李成方、李国方到我家，他们俩对我说，家姐陈美龙在1986年5月份申请经五凤乡政府和新滘区政府批准在原何旺喜旧屋前花园靠东面，南至北长11.5米，东至西长10.62米，用地面积122.48平方米，层数为四层，建筑面积489.9平方米，该地北面，东至西10.62米，高为1.8米；南面东至西长10.62米，高为1.7米,南至北长11.5米，高为1.7米，旧围墙已在本月4号上午9时左右拆除，围墙内的六棵大小果树已砍掉；1986年6月份家姐陈美龙、她的儿子李成方、李国方和我谈过说，他们若一旦建房，该地三边围墙要拆除，当时我说该围墙是何旺喜的产业，你若已按所写申请批准，要拆围墙，拆后请将其原围墙砖块把前花园华侨产业围墙加高和新建围墙为6米长×2米高，有利于更好管好华侨财产。（2012）穗海法民三初字第2002号案审理期间，根据原告的申请，本院依法委托广东天正司法鉴定中心（以下简称为“鉴定中心”）对当事人提交的《声明》、《函件》中落款人“陈美卿”的签名是否为陈美卿本人亲笔签名进行笔迹鉴定。鉴定中心出具了鉴定意见书，鉴定意见为：检材《声明》落款处的“陈美卿”签名、检材日期为“1987年1月5日”的“函件”落款代管人处的“陈美卿”签名与委托人提交指定的“陈美卿”签名笔迹样本不是同一人书写。（2012）穗海法民三初字第2002号案诉讼中，当事人均确认以下事实：1、涉案宅基地上房屋的地址为广州市海珠区五凤乡××××号，性质为宅基地房屋；2、现涉案宅基地上共有4层（每层有2个套间，总共有8个套间），楼梯（位于涉案房屋中部）将整栋房屋分割为南北两边；3、原告没有出资建设涉案房屋；4、原告和陈美龙没有对涉案房屋的使用权份额进行约定和分割。本案被告表示，其确认涉案宅基地上北边各层套间已由广州昊天化学（集团）有限公司安排单位人员居住，对各套间的面积没有异议；确认广州昊天化学（集团）有限公司向李国方购买涉案宅基地上房屋南边首层的其中一个房间现在是空置的；确认其当时是以毛坯状态交付涉案宅基地上房屋北边套间给王少伟的；现在涉案宅基地上房屋南边首层的另一个房间（约41平方米，门口位于涉案房屋的西面）由李淑金一户使用，南边201房由李国芳一户使用，南边301房由李成芳一户使用，南边401房由李鉴方一户使用。原告于2014年1月9日提起本案诉讼。诉讼中，对于建房的出资问题，原告表示是由案外人王少伟、王尚辉出资；被告表示陈美龙具体出了多少钱不清楚。另查，1986年11月28日，陈美龙、李国方（原业主、甲方）与王少伟、王尚辉（投资方、乙方）签订的《合作建房协议书》，主要内容为：甲、乙方为解决居住问题，经协商，共同合作建房，特订本协议，以明确每方的责任及今后产权分配；甲方提供广州市新滘区五凤乡太宁村后街二巷十一号屋地，面积为122.48平方米与乙方合作建民房住宅；双方合建该住宅房前，如出现产业权、使用权有争议、纠纷，债务、债权一切瓜葛未清，均由甲方承担责任；房屋竣工后，概与乙方无涉；如施工期间附近房屋出现裂痕或变形，一切由乙方负责；甲方负责报建四层、果树赔偿费用及手续；乙方负责委托施工队施工，全幢楼房的建筑费用、室内外的水电、总分表、线路、管道、建筑时的道路占用费、卫生费、楼房的设计图纸费及施工期中出现的一切费用均由乙方负责；全幢楼房工期为五个月，在施工过程中双方均有权监督施工队按图施工的责任，到1987年5月1日双方验修合格后交付使用；甲方现批准报建整幢大楼为四层；整幢大楼产权分配以垂直分配，甲方分占南边，乙方分占北边，一直四层的上落楼梯双方共同使用；甲、乙方的产权划分手续概由甲方办理，有关费用按有关规定各自承担负责；等。1995年10月8日，南海二建叠北施工队王少伟向广州化工厂出具《关于晓港太宁后街11号的房屋处理意见》，内容为：南海二建叠北施工队在87年2月在广州河南五凤乡太宁后街二巷十一号建造一栋四层楼房，共260平方米，建成后把260平方米转售给广州化工厂作职工宿舍用，现已有7年多了，但这栋楼属农民宅基地，暂无法替广州化工厂办理产权，广化住户也办不到户口，成了黑人黑户，派出所经常深夜检查，给住户带来诸多不便，职工意见较大，再次，为减少广化领导麻烦，本人愿意用原售价把太宁后街二巷十一号收回，广化的住户请你厂另作安排，当否？请尽早答复。第三人广州昊天化学（集团）有限公司表示，现涉案房屋北边的4个套间已由其公司安排了职工或退休工人入住（其中102房由廖伟国一户使用，202房由陈亮一户使用，302房由杨来高一户使用，402房由颜志华一户使用），上述房屋在交付使用时均为毛坯状态；上述住户中除廖伟国是在职工人外，其他住户均是退休工人；另外，其公司于1987年1月8日向第三人李成芳购买了涉案房屋南边首层的其中一个房间（约20平方米，门口位于涉案房屋的东面）。1995年7月24日，广州市化学工业总公司发文批复同意广州化工厂转制组建为“广州昊天化学（集团）有限公司”。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。根据广州市房地产档案馆的档案资料显示，涉案宅基地房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证存根》上登记的使用人为原告和陈美龙。在未有新的证据推翻房管部门登记的上述内容之前，本院对该《农村（墟镇）宅基地使用证存根》登记的内容予以认定。被告李国方、李成芳、李鉴方、李淑贞、李淑金、钟宝庆、李丽萍、李家明作为继承人有权继承陈美龙在上述凭证中记载的权利。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。第一百零四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”。第一百零三条规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。陈美卿、陈美龙对于涉案宅基地使用权及上盖房屋产权的共有形式未作明确约定，但两者系姐妹关系，因此，两者对涉案宅基地使用权及上盖房屋所有权的共有应确定为共同共有。被告主张原告曾作出书面声明放弃宅基地的使用权，并提交了《声明》、《函件》作为证据。因本院（2012）穗海法民三初字第2002号案中已对《声明》、《函件》中落款人“陈美卿”的签名进行笔迹鉴定，鉴定中心也出具了鉴定意见：《声明》、“函件”处的“陈美卿”签名与原告提交指定的“陈美卿”签名笔迹样本不是同一人书写，故被告提交的两份证据不足以证明原告与陈美龙之间对房屋份额有约定。虽然被告申请对笔迹进行重新鉴定，但该申请并不符合《司法鉴定程序通则》有关补充鉴定或重新鉴定的规定，故本院不予处理。另外，被告也未举证证明陈美龙对涉案宅基地上房屋的实际出资情况。故原告与被告对《农村（墟镇）宅基地使用证存根》中登记的宅基地使用权及宅基地上房屋所有权各享有50%的份额。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。鉴于本案涉案宅基地使用权登记在陈美卿、陈美龙名下，但已由陈美龙与第三人王少伟，王尚辉合建房屋，并实际由第三人广州昊天化学（集团）有限公司向王少伟、王尚辉购买其部分房屋用于安置职工，陈美龙的后人亦按《合作建房协议》的约定占有使用房屋长达三十余年，现陈美龙已经死亡，双方共有的基础丧失，结合本案的历史事实，原告要求广州市海珠区五凤乡××××号宅基地上房屋楼梯北边四层房屋归原告所有、楼梯由原、被告共同使用的诉讼请求，本院予以支持。但由于房屋进行了改建，没有证据证明原告和陈美龙支付了房屋对价，原告和陈美龙的继承人在行使房屋权利时，应支付房屋对价给权利人，由于权利人在本案中没有提出权利主张，故本案不作处理，权利人可另循途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第九十五条、第九十九条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州市海珠区五凤乡太宁后街二巷11号宅基地使用权50%的份额、宅基地上盖房屋所有权50%的份额归原告陈美卿所有。二、确认广州市海珠区五凤乡太宁后街二巷11号宅基地上盖4层房屋的一半（即以楼梯为界，北边四层房屋）归原告陈美卿所有，一至四层的上落楼梯归原告陈美卿和被告李国方、李成芳、李鉴方、李淑贞、李淑金、钟宝庆、李丽萍、李家明共同使用。本案受理费10800元，由被告李成芳、李淑贞、钟宝庆、李丽萍、李国方、李淑金、李鉴方、李家明共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  王颖仪人民陪审员  梁浩荣二〇一九年七月十一日书 记 员  杜彦泽蔡文棋