新疆维吾尔自治区拜城县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2926民初10号原告：秦淑芳，女，汉族，1963年1月7日出生，无固定职业，住拜城县。委托诉讼代理人：杨和平，男，汉族，1961年12月25日出生，住拜城县，系原告秦淑芳丈夫（特别授权代理）。委托诉讼代理人：刘刚，新疆六法律师事务所律师（特别授权代理）。被告：新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司，住所地：拜城县。法定代表人：石梅英，该公司执行经理。委托诉讼代理人：魏建东，新疆姑墨律师事务所律师（特别授权代理）。原告秦淑芳与被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司（以下简称瑞嘉房产公司拜城分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，被告瑞嘉房地公司拜城分公司对管辖权提出异议，本院于2019年1月21日作出（2019）新2926民初10号民事裁定书，驳回被告瑞嘉房产公司拜城分公司对本案提出的管辖权异议。被告瑞嘉房产公司拜城分公司不服向阿克苏地区中级人民法院提起上诉，阿克苏地区中级人民法院做出（2019）新29民辖终13号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦淑芳委托诉讼代理人杨和平、刘刚，被告瑞嘉房产公司拜城分公司委托诉讼代理人魏建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告瑞嘉房产公司拜城分公司辩称，一、被告不是房屋的征收主体。被告与拜城县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定拜城县国土资源局出让给被告的土地于2010年6月5日前将出让宗地交付给被告，交付的土地平整达到四通一平。2011年2月24日，拜城县政府将原告受让的土地列为2011年重点房屋征收范围，并委托阿克苏名大房地产评估咨询有限责任公司对原告的房屋及附属物进行评估鉴定，原告的房屋及附属物总价计53599.7元。由于原告拒不执行政府的补充标准，为了不影响建设，我方在没有征收部门的委托情况下，于2014年7月3日与原告签订了明显高出补偿标准数倍的拆迁安置补偿合同。二、原告与被告签订的拆迁安置补偿合同是无效合同。被告不具有征收原告房屋的主体资格，且没有征收部门的委托与原告签订了拆迁安置补偿合同，故该合同是无效合同。要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：拜党办发（2011）29号关于印发《拜城县2011年城区改造工作实施方案》的通知、国有建设用地使用权出让合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告秦淑芳提交2014年7月3日签订的拜城县温泉路至老干所路口棚户区区域拆迁补偿安置合同一份，证明原告的诉讼主张。被告对上列证据真实性无异议，对合法性和关联性不认可。本院对该证据的真实性、合法性及证明力均予以确认。被告瑞嘉房产公司拜城分公司提交阿克苏名大房地产评估咨询有限责任公司出具的秦淑芳房产及附属物价值表一份，证明原告的被拆房屋价值金额为53599.7元。原告提出该证据没有原告的签名认可，故对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对该证据的真实性予以确认，对本案的证明力不予确认。根据当事人的陈述和经查明确认的证据，本院认定事实如下：原告秦淑芳与被告瑞嘉房产公司拜城分公司于2014年7月3日签订《拜城县温泉路（城镇煤矿办事处）至老干所路口棚户区区域拆迁补偿安置合同》（以下简称拆迁补偿安置合同），约定：“征收方瑞嘉房产公司拜城分公司（甲方），被征收方秦淑芳（乙方）；被征收方的基本情况，土地证号为拜国用（2001）字第05**，土地证面积247.8平方米，需征迁房屋面积247.8平方米；回购房计算如下，被告用其开发的××县的一套住房，面积为129.32平方米置换给乙方，同时约定乙方在高层（10层）选择一套三层（90㎡）住宅**，乙方需在2014年7月10日前搬迁完毕，逾期搬迁，每延期一日承担违约金100元”。合同签订后，被告将拜城县顺康利达小区6号楼2单元301室的一套住房置换给原告，原告按约定的时间搬迁完毕，将房屋及土地及产权证交付给被告，由被告进行房地产开发，现被告开发的商品房已公开销售。《拆迁补偿安置合同》中已约定“乙方在高层（10层）选择一套三层（90㎡）住宅**”，经查拜城县顺康利达小区**楼（高层）**及****的商品房，被告在2017年至2018年期间均已销售完毕，并在拜城县房地产管理所进行商品房销售备案登记，原告拟在××县的选定商品房已无房可选，逐在××县选定房号为102的房屋一套，经现场查看及拜城县房地产管理所对拜城县顺康利达小区3号楼销售房屋备案登记情况，拜城县顺康利达小区3号楼2单元10层的商品房房号为1001、1002、1003，原告选定的10层102号房屋，实际房号为10层1002号房屋，对于原告选定的××县一套房屋，被告至今未将原告选定的房屋予以交付。庭审中对原告选定的××县房屋是否已销售，被告委托诉讼代理人表示不清楚，庭后核实后予以答复，但被告未答复。庭后原告提交补充说明，提出被告已将其选定的××县房屋销售给他人，可以置换拜城县顺康利达小区其他高层小户型房屋一套，被告没有空余的小户型房屋可置换，以每平方米3000元的价格按90㎡给与货币补偿。另查明，经查原告选定的××县房屋在拜城县房地产管理所还未销售备案登记。本院认为，原告秦淑芳与被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司双方在平等、自愿的基础上达成《拆迁补偿安置合同》，其内容是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，原告按约将拆迁房屋移交给了被告，由被告进行商品房开发。被告提出抗辩主张，提出其不是房屋的征收主体，没有征收部门的委托与原告签订了拆迁安置补偿合同是无效合同，与原告签订明显高出补偿标准数倍的拆迁安置补偿合同显失公平，应驳回原告的诉讼请求。被告对原告的房屋进行拆迁系用于商业开发，出售商品房的受益人为被告，故被告作为拆迁安置补偿合同的相对人并无不当，且在双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中没有约定房屋拆迁安置补偿价格，对已安置补偿的房屋及由原告自行选定的房屋均未明确房屋价值，被告提交的证据与本案无直接关联性，本院不予采纳，故对被告的抗辩理由本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置补偿，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房的，应予以支持”，本案中原告作为被拆迁人，被拆迁的房屋在拆迁前已存在，原告对被拆迁房屋拥有所有权，其权利价值因拆迁而转移，因此，实行产权调换补偿形式中的被拆迁人要求拆迁人交付调换房屋的权利具有物权的性质，被告未按合同约定履行原告选定房屋的交房义务，实属违约，对于原告选定的房屋被告应当予以交付。原告要求被告交付原告选定的一套房屋有合同约定及法律依据，本院予以支持。庭后原告提出补充说明，提出若被告已将其选定的房屋销售给他人，可置换拜城县顺康利达小区其他高层小户型房屋一套，被告没有空余的小户型房屋可置换，以每平方米3000元的价格按90㎡给与货币补偿。原告提出每平方米3000元的价格系以本院受理的刘玉珍诉瑞嘉房产公司拜城分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，案号为（2018）新2926民初823号，按同一路段、同属拆迁房屋范围内，以拆迁人瑞嘉房产公司拜城分公司给被拆迁人刘玉珍拆迁安置补偿的住宅房价格为参照，系原告对己方权利的处分权，因被告瑞嘉房产公司拜城分公司违约不交付置换的房屋，对原告的申请意见，本院予以采纳。若被告瑞嘉房产公司拜城分公司已不能交付房屋，不能在拜城县顺康利达小区其他高层给原告调换一套小户型住宅房，以每平方米3000元的价格按90㎡给与货币补偿。被告瑞嘉房产公司拜城分公司可以在拜城县顺康利达小区其他高层置换一套小户型房屋，所置换的房屋面积超过90㎡，超出部分由原告按每平方3000元向被告补足差价。综上，案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司于本判决生效后十五日内向原告秦淑芳交付拜城县顺康利达小区3号楼2单元1002室房屋（90㎡），如不能交付且不能置换，被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司则以每平方米3000元的价格按90㎡给与原告秦淑芳货币补偿270000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5420元，减半收取2710元，由被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。审判员 黄 松二〇一九年七月二十九日书记员 李玉洁