江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第3229号上诉人（原审被告、反诉原告）中汽贸长江（南京）集团有限公司，组织机构代码24966708-9，住所地南京市鼓楼区中央北路**。法定代表人吴宝歧，该公司总经理。委托代理人吴改，江苏高瞻律师事务所律师。委托代理人戴嘉，江苏高瞻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）邓琴，女，汉族，1960年9月26日生，南京大亨制冷设备公司总经理。原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，组织机构代码83478245-9，住所地南，住所地南京市秦淮区中山东路**v>负责人吴国元，该分行行长。委托代理人周丰，男，1974年7月2日生。委托代理人王定，男，1987年11月17日生。原审第三人李启军，男，汉族，1970年1月1日生。上诉人中汽贸长江（南京）集团有限公司（以下简称中汽贸公司）因与被上诉人邓琴，原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）、李启军房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民（2014）鼓民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月21日公开开庭进行了审理，上诉人中汽贸公司的委托代理人吴改、戴嘉，被上诉人邓琴，原审第三人浦发银行南京分行的委托代理人周丰、王定到庭参加诉讼，原审第三人李启军经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。邓琴原审诉称，2007年1月29日，邓琴与中汽贸公司签订购房备忘录，约定邓琴购买中汽贸公司所有的本市中央北路110-11号房屋，单价12500元／㎡，邓琴预付80万元，双方协助成交，此期间前面租房合同取消，邓琴不需支付租金，交件时付清全款共计2037125元。2007年11月，双方又签订补充协议，约定付款时间进行了变更，约定了过户时间，税费承担等内容。后邓琴按约履行，并多次催中汽贸公司按约履行过户，但中汽贸公司却未与邓琴办理过户手续。后中汽贸公司又以该房屋向浦发银行南京分行抵押贷款270万元，履行期限为2012年2月3日至2015年2月3日，并于2012年2月7日办理了抵押登记。邓琴曾于2012年3月9日诉至法院，要求办理过户手续，法院于2012年5月23日作出判决。现因该房屋上抵押权尚未消灭，致使邓琴无法过户，故邓琴愿意筹集资金为中汽贸公司垫付在银行的抵押款，以清除抵押权，待垫付后，在本案中一并主张。邓琴为维护合法权益，请求判令：1.中汽贸公司注销抵押权登记手续，第三人协助办理解除抵押注销登记手续；2.中汽贸公司办理过户手续，并支付违约金611138元。中汽贸公司原审辩称，一、邓琴已就相关的事实和事由向法院起诉，被法院予以驳回，由于涉案房屋仍在抵押之中，根据法律规定，本案应驳回起诉。二、邓琴与中汽贸公司所签订的房屋买卖合同显失公平，要件不完备，具体细节不确定。三、由于房产市场的价格上张，计税基数发生变化，双方就税费缴纳无法达成一致意见，超出房屋总价部分的税费由中汽贸公司承担是不公平、不合理的，超出部分的税费应由邓琴承担。四、由于邓琴不愿意承担增加的税费，无法办理过户手续，继续履行合同已没有意义，请求解除合同。第三人浦发银行南京分行原审述称，目前涉案房屋在浦发银行的贷款，授信期是到2015年2月。现在贷款已还清，由于授信期未到，如果符合放款条件浦发银行会立即放款。由于注销抵押权需要抵押人申请，浦发银行现无法协助办理注销抵押权。请求法院依法判决。第三人李启军原审陈述意见同本诉中汽贸公司的答辩意见。中汽贸公司原审反诉称，2007年1月29日，双方签订了《购房备忘录》，约定：邓琴购买中汽贸公司所有的中央北路110号-11房屋，单价12500元／平方米，预付80万元，交件时付清全款2037125元。双方又于2007年11月13日签订《房屋买卖补充备忘录》，约定：单价12500元不再变动，于2007年11月底再支付10万元，自2007年12月起每月支付2万元，共计100万元，其余房款到办理产权过户时付清。2007年下半年起，中汽贸公司多次催促邓琴付清余款1037125元，并办理过户登记。因邓琴迟迟不能付清余款，导致未能办理过户登记。也由于邓琴不能付清余款，影响了中汽贸公司的资金周转，中汽贸公司才以该房屋向银行抵押借款。邓琴的行为已构成根本违约，且房产市场价格已大幅度上涨。如继续按双方签订的备忘录履行，将给中汽贸公司造成巨大的经济损失，显失公平。故提起反诉，请求判令解除双方就南京市中央北路110号-11房屋于2007年1月29日签订的《购房备忘录》、于2007年11月13日签订的《房屋买卖补充备忘录》。针对中汽贸公司反诉邓琴辩称，邓琴没有付款是由于中汽贸公司的房屋被银行抵押了，邓琴多次要求过户的情况下签订了补充协议，所有的原因都是中汽贸公司造成的，故不同意解除合同。原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区中央北路**房屋（建筑面积为162.97平方米）登记的所有权人为中汽贸公司。2007年1月29日，邓琴（乙方）与中汽贸公司（甲方）签订《购房备忘录》，约定：乙方购买甲方所有的本市中央北路110号-11房产，先预付80万元，买卖进入操作中双方协助配合成交，此期间前面租房合同取清，乙方不需要支付房租，单价12500元／平方米，交件时付清全款共计2037125元。2007年11月13日，邓琴（乙方）又与中汽贸公司（甲方）签订《房屋买卖补充备忘录》，约定：单价12500元／平方米不再变动，乙方已于2007年上半年已向甲方支付购房款80万元，2007年11月底再支付10万元，自2007年12月起每月支付2万，共计100万，甲方收到该房款时将该房屋交与乙方使用，自交付之日起直至在办理过户登记前，乙方有权使用该房屋并无须缴纳房租，其余房款到办理房屋产权过户时付清；甲、乙双方最迟到2011年12月1日签订正式购房契约，并办理该房屋买卖过户登记手续；如因国家法律、政策变更给乙方增加的房产过户费用由甲方承担；甲、乙双方的过户费用按国家规定各自承担；如因一方原因致房屋买卖不能完成，应向另一方赔偿不低于总房价30%的违约金。上述备忘录签订后，邓琴已向中汽贸公司支付房屋100万元。涉案房屋现由邓琴实际使用。2012年1月20日，李启军与浦发银行南京分行签订《个人综合授信合同》，约定浦发银行南京分行向李启军提供额度总额为270万元的综合授信，综合授信有效期为3年，自2012年2月3日起至2015年2月3日止，由中汽贸公司提供房产的最高额抵押担保。同日，中汽贸公司与浦发银行南京分行签订《南京市房地产抵押合同》，约定：中汽贸公司将本市中央北路110-11号房屋作为上述个人综合授信合同的担保，担保期限为2012年2月3日起至2015年2月3日止。抵押合同签订后，浦发银行南京分行已于2012年2月7日办理了抵押登记，并取得房屋他项权证。浦发银行南京分行陈述，目前贷款均已全部结清，由于涉案房屋存在争议，目前未再予以发放贷款。因中汽贸公司不与邓琴办理转移登记手续，邓琴于2012年2月23日向南京市原下关区人民法院（以下简称下关法院）申请诉前财产保全，并于2012年3月9日向下关法院提起诉讼，因抵押权尚未消灭，下关法院于2012年5月23日作出（2012）下民初字第652号民事判决，驳回邓琴关于立即办理涉讼房屋所有权登记变更的诉讼请求，其余合同权利义务，双方仍按合同约定继续履行。该民事判决已发生法律效力。审理中，邓琴已将房屋余款1037125元交至原审法院。因中汽贸公司要求邓琴承担相应税费；邓琴要求按约定履行，双方分歧较大，致使双方调解不成。以上事实，有房屋登记簿、购房备忘录、房屋买卖补充备忘录、个人综合授信合同、南京市房地产抵押合同、民事判决书以及开庭笔录等证据予以佐证。原审法院认为，邓琴与中汽贸公司签订《购房备忘录》、《房屋买卖补充备忘录》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故备忘录依法成立并有效，双方应当按约定全面履行自己的义务。中汽贸公司认为合同显失公平，未能提供证据予以证明，故该项辩解意见不予采信。关于解除合同的问题。中汽贸公司认为邓琴逾期支付房款，构成根本违约，合同应当解除。根据备忘录的约定，邓琴应在交件时或者房屋产权过户时付清房屋余款，但双方一直未能办理房屋转移登记手续，所以邓琴支付房屋余款的尚不具备，故邓琴不存在逾期支付房款的行为。另外从邓琴起诉中汽贸公司要求办理过户手续来看，也表明邓琴积极要求履行合同。因此中汽贸公司要求解除备忘录无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于办理房屋转移登记的问题。根据备忘录的约定，邓琴与中汽贸公司最迟应于2011年12月1日签订正式购房契约，并办理该房屋买卖过户登记手续。中汽贸公司未能及时协助办理房屋转移登记手续，现邓琴已将房屋余款交至原审法院，邓琴要求中汽贸公司办理过户手续，符合备忘录的约定和法律规定，中汽贸公司应当协助办理房屋转移登记。现涉案房屋上设定了抵押权，在抵押权注销前尚不具备办理房屋转移登记的条件，中汽贸公司应在抵押权注销后协助邓琴办理房屋转移登记手续。关于一事不再理的问题。邓琴就要求办理过户手续曾诉至下关法院，当时法院以抵押权未注销为由，驳回了邓琴该项请求。邓琴自愿垫还贷款有新的事实发生，其再次提起本次诉讼并无不当，不违反一事不再理的原则，对中汽贸公司的该项辩解意见本院不予采信。关于抵押权注销的问题。邓琴请求判令中汽贸公司注销抵押登记，第三人予以协助。由于个人综合授信合同的授信人为第三人李启军，授信期限至2015年2月3日尚未届满，仍存在支用贷款的可能性，不宜判令涉案房屋的抵押人中汽贸公司注销抵押权，否则会影响李启军与浦发银行南京分行之间的个人综合授信合同的履行。故邓琴的该项诉讼请求，不予支持。如个人综合授信合同的授信期限届满后抵押权仍未被注销，邓琴可另行主张。关于税费负担的问题。邓琴与中汽贸公司在房屋买卖补充备忘录中已经对此进行了明确确定，由双方按国家规定各自承担，现中汽贸公司要求邓琴承担超出部分的税费无合同和法律依据，中汽贸公司的该项辩解意见，不予采信。关于违约责任的问题。中汽贸公司应当按照备忘录的约定，协助办理房屋转移登记手续，现中汽贸公司未能及时协助办理房屋转移登记手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。由于中汽贸公司的行为不属于因一方原因致房屋买卖不能完成根本违约情形，只是造成延期履行办证手续，邓琴依据该约定主张违约金，不予支持。综上，中汽贸公司应当在抵押权注销后协助邓琴将房屋转移登记至邓琴名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决：1、本诉被告中汽贸长江（南京）集团有限公司在南京市鼓楼区中央北路110-11号房屋（丘号：669880-I-86）的抵押权注销后十日内协助将上述房屋转移登记至本诉原告邓琴名下；2、驳回本诉原告邓琴的其他诉讼请求；3、驳回反诉原告中汽贸长江（南京）集团有限公司的反诉请求。一审案件受理费9911元、减半收取4955元、保全费5000元、反诉案件受理费11549元，合计21504元，由邓琴负担2000元，中汽贸长江（南京）集团有限公司负担19504元。上诉人中汽贸公司不服原审判决，向本院上诉称，1、原审法院认定事实错误。双方《购房备忘录》约定最迟2011年12月1日签订正式购房契约，因被上诉人未按《购房备忘录》约定支付购房尾款致正式购房契约未如期签订，原审法院以被上诉人2012年3月要求过户来认定被上诉积极履行合同，是根据当事人后面的行为来倒推之前行为是否符合合同约定，显然没有依据。2、原这法院适用法律错误。涉案房屋已抵押给第三人浦发银行南京分行，现抵押权还未到期，根据物权优于债权的法律原则，被上诉人要求履行涉案房屋买卖合同条件不具备，法院应驳回其诉讼请求。故请求二审法院撤销原这判决，驳回被上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人邓琴辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉状中所有的内容违背事实。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人浦发银行南京分行述称，关于当事人双方房屋买卖纠纷案件，第三人作为涉案房屋抵押权人参加诉讼，但是本案本身是房屋买卖纠纷产权产生的争议，需要法院进行确权和确认，与第三人没有关系。李启军于2012年要求第三人授信，第三人也给李启军下了贷款，但是该贷款现已经收回。虽然给李启军的授信期限还未届满，但目前李启军在第三人处没有贷款，至少在纠纷未了结前第三人不会给李启军下贷款。至于本案如何处理，尊重法院的判决。原审第三人李启军未提供答辩意见。各方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以确认。本院认为，上诉人中汽贸公司与被上诉人邓琴签订的《购房备忘录》，符合房屋买卖合同的基本要件，双方之间的《购房备忘录》实质上就是房屋买卖协议，该约定并未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该约定履行。现双方均主张未能按《购房备忘录》约定在2011年12月1日前签订办理过户所需的购房协议，系对方原因所致，但均未能对自己主张提供相应证据。被上诉人邓琴2012年3月诉至原审法院要求上诉人中汽贸公司履行双方之间的房屋买卖协议，并将购房尾款付至原审法院。原审法院根据上诉人中汽贸公司已将涉案房屋交付被上诉人邓琴使用多年以及双方买卖协议已部分履行的情况，判决双方继续履行涉案房屋买卖协议，并无不当。涉案房屋现因第三人李启军向第三人浦发银行南京分行申请贷款授信，上诉人中汽贸公司为李启军担保将涉案房屋抵押给第三人浦发银行南京分行，原审判决待授信期满解除贷款授信后，上诉人中汽贸公司配合办理过户手续，并没有违反物权优于债权的法律原则，且第三人浦发银行南京分行庭审中已明确表示涉案房屋买卖纠纷未解决前，该行不会给李启军下放贷款。故上诉人该上诉理由，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件诉讼费21460元，由上诉人中汽贸公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 林代理审判员  左自才代理审判员  汪德全二〇一四年九月十七日书 记 员  冯 超