浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2014）绍诸民初字第2189号原告：徐军旗。委托代理人（特别授权）：张恒、韩金明。被告：丁均明。被告：郦胜桓。委托代理人（特别授权）：叶引泰。原告徐军旗与被告丁均明、郦胜桓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张晓华独任审判，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告徐军旗及其委托代理人张恒，被告丁均明，被告郦胜桓及其委托代理人叶引泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐军旗起诉称，2014年3月31日，原告因经营饭店需要，向被告丁均明转租店面房。经向房东郦胜桓询问，房东保证房屋不会拆迁（除），原告与被告丁均明签订了《转让协议》，约定：被告丁均明将位于詹家山村55号店面房二间及二楼的二个房间转租给原告，原告一次性支付转让费和租金60000元，租赁期至2014年12月30日。合同签订后，原告依约向被告丁均明支付人民币60000元。2014年5月5日，原告承租的其中二间店面房被诸暨市城市管理行政执法局依法拆除，致使原告订立合同的根本目的无法实现。现起诉要求判令：一、依法解除原告与两被告于2014年3月31日签订的《转让协议》；二、两被告返还原告转让费和租金共计人民币60000元，并向原告支付从2014年3月31日起至判决指定付款日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；三、被告赔偿原告新选址费等损失计人民币10000元；四、本案诉讼费由被告承担。被告丁均明答辩称，原告诉称向房东询问过房屋是否会被拆迁不是事实；签订转让协议出于双方自愿，答辩人将店内所有动产及房屋装修一起转让给原告；原告至今未向答辩人提出要求终止合同，答辩人至2014年7月17日才知道原告要求终止合同；60000元转让费中还包括楼上一个房间租金1800元。对原告提出的几项诉讼请求均有异议。被告郦胜桓答辩称，一、原告诉称“经原告与丁均明向房东郦胜恒询问是否被拆迁，房东郦胜桓保证不会被拆迁后，原告与丁均明签订了《转让协议》与事实不符”。答辩人根本没有向原告保证过，而且答辩人也不必要向原告保证，因为答辩人已出租给丁均明，丁均明再转让给原告，是否拆迁，会不会拆迁答辩人也无法确定政府的行为，故原告诉称没有事实依据，也没有法律依据；二、原告诉答辩人为本案的第二被告主体不符。原告与丁均明签订转租协议，答辩人与原告之间无租赁纠纷，原告认为与答辩人有关系，可以将答辩人列为本案第三人；三、原告诉请依法解除《转让协议》，不是指答辩人，因为政府拆除违章房屋后，答辩人又与原告共同搭建临时棚，为此答辩人花费装门费、材料费及人工费等共计8700多元，而且到目前为止，原告所有钥匙未交还，物品尚存放，楼上生活用房还在使用中，欠水、电费108元。综上，原告诉请标的不清，诉讼主体不明，要求依法驳回原告的诉讼请求。原告徐军旗为证实其主张的事实，向本院提供下列证据：1、2014年3月31日原告与被告丁均明签订的转让协议一份，该转让协议经过被告郦胜桓同意，证明被告丁均明、郦胜桓将涉案店面房及二楼二间房屋转租给原告使用，约定转让费及租金共计60000元的事实。被告丁均明经质证无异议；被告郦胜桓经质证，对证据的真实性无异议，认为该转让协议未约定违约责任，原告提出的经济损失不成立，原告自愿转租房屋，签订的协议合情合理；2、丁均明与傅方琦签订的租房合同一份，证明原告承租的楼上二间房屋，其中一间属于傅方琦承租，并没有交付给原告，丁均明已向傅方琦收取每月300元，半年租金1800元。被告丁均明经质证，对租房合同没有异议，但该合同于4月1日交付给原告，且与原告讲明，傅方琦支付的1800元包括在60000元中。被告郦胜桓经质证无异议；3、两被告签订的租房协议一份，证明被告丁均明向被告郦胜桓承租房屋后，再转租给原告，郦胜桓对转租行为表示同意，在租房协议上注明“同意转让”的字样，时间是2014年3月30日。被告丁均明经质证无异议。被告郦胜桓经质证，对证据的真实性无异议，但根据协议约定，原告还欠水电费108元；4、浙江省农村信用社汇款凭据一份，证明原告根据协议约定，通过银行汇款的方式支付给丁均明人民币59000元的事实。两被告经质证无异议；5、诸暨市城市管理行政执法局直属二中队出具的证明一份，证明原告租赁的房屋于2014年5月5日被行政部门强制拆除的事实。被告丁均明经质证无异议。被告郦胜桓经质证，对证据的真实性没有异议，但已向人民政府提出行政复议，因该房屋在1988年9月26日已进行了罚款处理。被告丁均明对其辩述意见未向本院提供证据。被告郦胜桓为证实其辩述意见，向本院提供下列证据：6、照片五张，证明原房屋被拆除后，被告郦胜桓按照原告的要求搭建临时用房的情况；7、票据三份，其中一份为收到丁均明租金45000元的收款收据，一份是原告欠电费108元的凭据，再一份是搭建临时雨棚的费用1113元；证据6、7，原告经质证，认为被告郦胜桓搭建临时房不具有合法性，其主张原告要求搭建不是事实，原违章建筑已被行政部门拆除，不能再重新建造，应由被告郦胜桓承担责任，原告不需要承担责任。对丁均明交纳租金45000元的收款收据没有异议，原告未欠水电费。被告丁均明经质证无异议；8、土地使用证一份，证明楼上二间房屋系合法建筑的事实。原告及被告丁均明经质证无异议。上述证据，经庭审出示、宣读并质证，均已收集在卷。对原告提供的证据1，系原告与被告丁均明签订的转让协议，两被告对证据的真实性无异议，该协议能够证实丁均明将承租的涉案房屋转租给原告的事实，对该事实本院予以确认；但被告郦胜桓仅是作为出租人同意承租人转租，并非该转让协议的合同主体，故原告关于两被告共同转租房屋的证明目的不能成立。证据2，两被告对证据的真实性无异议，能够证实原告承租的楼上二间房屋的其中一间未实际交付的事实，本院对证据的证明力予以确认。证据3、4，两被告经质证无异议，本院予以确认。证据5，两被告经质证，对证据的真实性无异议，能够证实原告承租的其中二间店面房系违法建筑，已被行政部门依法拆除的事实，本院对证据的证明力予以确认。被告郦胜桓提供的证据6、7，其中关于收到丁均明租金45000元的收款收据，原告及被告丁均明均无异议，本院予以确认。其余照片及搭建临时雨棚支出费用的收据，与本案争议事实不具有关联性，本院不予确认。水电费票据，原告予以否认，因无其它证据印证，关联性无法认定，本院不予确认。证据8，原告及被告丁均明经质证无异议，本院予以确认。综上，本院认定如下事实：2013年11月30日，被告郦胜桓与被告丁均明签订租房协议一份，约定郦胜桓将位于诸暨市詹家山村55号的二间店面房出租给丁均明，租期为2014年1月1日至2016年12月30日，年租金为人民币45000元，每年11月30日前支付；并约定若丁均明需转让，必须与郦胜桓商议。合同签订当日，丁均明向郦胜桓支付租金45000元，郦胜桓出具收款收据一份，收据载明“2014年度房租55号店面二间加201、202室共计45000元”。2014年3月31日，原告徐军旗作为乙方，与甲方被告丁均明签订转让协议一份，约定甲方将詹家山村55号的二间店面房及二楼二间房屋转让给乙方使用，转让费及租金共计60000元，现金一次性付清，租赁期限至2014年12月30日止。被告郦胜桓在该转让协议上签字确认同意转让。同日，徐军旗通过银行转账方式向丁均明支付59000元，另支付现金1000元，共计60000元。2014年4月1日，丁均明交付给徐军旗店面房二间，二楼一间房屋，同时将店面房内的动产包括四套桌椅、冰箱、冰柜、电视机、空调、不锈钢炉灶、油烟机、柜子、雨棚、钢化玻璃门、煤气瓶等均交付给徐军旗。徐军旗承租房屋后经营早餐店，至房屋拆除止。关于二楼另一间房屋，由丁均明于2014年2月9日转租给案外人傅方琦，约定月租金300元，租期半年，租金1800元由丁均明收取。2014年5月5日，诸暨市城市管理行政执法局对位于詹家山55号的二间店面房作为违法建筑依法进行了拆除。另本案所涉二楼的租赁房屋，所有权人郦胜桓于1987年11月办理了土地使用权登记手续。另查明，原告徐军旗已于2014年9月3日将二楼一间房屋腾退给被告郦胜桓。本院认为，原告徐军旗与被告丁均明签订的转让协议，虽系双方当事人真实意思表示，但因詹家山55号的二间店面房系未经批准建设的临时建筑，双方就此标的物达成的转租协议应属无效。另二楼二间房屋产权明确，关于该部分房屋建立的转租协议为有效。因原告向丁均明转租房屋的目的为经营早餐店，二楼房屋系出于经营方便而承租的生活用房，现经营用房已拆除，单独租赁生活用房对原告来说已无必要。本案诉讼过程中，原告亦已将占用的二楼一间房屋予以腾退。原告请求解除转让协议，转让协议无效部分按合同无效的法律规定处理，该请求合理部分本院予以支持。根据合同法规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，有权要求赔偿损失。结合本案，原告徐军旗支付给被告丁均明租金及转让费共计60000元，其中涉及标的物为店面房的租金及部分转让费，以及楼上一间未实际交付的房屋的租金、已交付的楼上一间房屋的剩余租金等，丁均明应当返还给徐军旗。徐军旗于2014年4月1日至2014年5月5日期间实际占用二间店面房，4月1日至9月3日期间实际占用楼上一间房屋。实际占用费应参照本案相关合同约定的租金标准折价补偿。结合被告郦胜桓提供的收款收据，丁均明陈述60000元款项由租金45000元、转让费15000元构成，对此本院予以采信。楼上房屋租金参照丁均明与傅方琦之间签订的租房合同确定为每间每月300元。其中租金45000元包括二间店面房及已交付的楼上一间房屋自2014年4月1日至2014年12月31日止的租金及楼上未交付的一间房屋自2014年8月8日起至2014年12月31日止的租金。综上，丁均明应返还原告二间店面房租金及楼上一间房屋剩余租期的租金、未实际交付的另一间房屋租金等共计43470元（45000元－300元×5.1个月）；原告应折价补偿被告丁均明房屋占用费计5200元［（45000元－300元×9个月－300元×4.8个月）÷275天×35天］。原告支付的转让费15000元，包含了房屋装修残值及室内动产，因原告承租房屋仅一月余，装修残值损失主要由丁均明承担，室内动产已交付给原告，由原告折价补偿给丁均明，两相折抵，该款项本院酌情由被告丁均明返还7000元。上述三项款项折算后，被告丁均明应返还原告共计45270元。另，原告起诉要求两被告承担利息损失，赔偿新选址费损失10000元等诉讼请求。本院认为，原告作为承租方，对承租标的有审查其合法性之义务，故原告对损失的发生亦存在自身过错，应承担相应责任，对原告提出的上述诉请，本院不予支持。原告起诉要求被告郦胜桓共同承担返还租金及转让费的责任。本院认为，根据合同相对性原则，被告郦胜桓并非与原告建立房屋租赁合同关系的当事人，其在原告与丁均明签订的转让协议上出具“同意转让”意见，系履行其与丁均明之间房屋租赁合同约定的权利义务，对丁均明的转租行为作出确认的意思表示。故原告提出的要求被告郦胜桓承担责任的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告徐军旗与被告丁均明于2014年3月31日签订的转让协议中就诸暨市詹家山村55号二楼二间房屋达成的转租、转让协议；二、被告丁均明返还原告徐军旗房屋租金及转让费共计45270元，限本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告徐军旗的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1325元，依法减半收取662.50元，由原告徐军旗负担242.50元，被告丁均明负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  张晓华二〇一四年九月九日书记员  杨方玲