广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初6896号原告：广东科学技术职业学院，住所：广州市天河区。法定代表人：李龙图，校长。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。被告：蔡双华，男，汉族，1969年9月16日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：谢一凡，广东正思律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑端仪，广东正思律师事务所律师。被告：方暹津，女，汉族，1967年7月18日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：谢一凡，广东正思律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑端仪，广东正思律师事务所律师。被告：张美芬，女，汉族，1956年4月20日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。原告广东科学技术职业学院（以下简称广东科技学院）诉被告蔡双华、方暹津、张美芬返还原物纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗永洪，被告蔡双华、方暹津的委托诉讼代理人谢一凡，被告张美芬的委托诉讼代理人姚剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东科技学院提出的诉讼请求如下：一、三被告共同腾退位于珠海市香洲区梅华西路2200号12栋x房（以下简称x房)予原告；二、全部诉讼费用由三被告承担。原告主张的事实与理由如下：2002年5月21日，原告发布《广东省科技干部学院关于珠海校区经济适用房使用办法的有关规定》（粤科干院字[2002]034号），主要内容为：“经珠海市规划局批准，在香洲区春晖园内划拨15000平方米作为我院珠海区教职工住宅配套用地，学院决定在该地建一批经济适用房，解决赴珠海校区工作教职工的住房问题”，“使用学院的经济适用房者，从交付使用之日起5年内不得以任何形式转让给别人使用。”张美芬当时是原告的在职员工，遂申请认购**。2002年5月至2003年7月，张美芬分五次向原告支付购房款合计80280元，购房款由蔡双华、方暹津实际支付。2003年8月8日，蔡双华、方暹津代领取了房屋钥匙，并由两人实际居住使用至今，居住期间x房所产生的水电费、物业管理费均由两人支付。2004年5月17日，张美芬向原告递交了一份退房申请书，愿意退回x房。2004年9月6日，原告发布了《关于春晖园经济适用房有关问题的补充规定》（粤科职院字[2004]079号），其中第一点规定：“春晖园经济适用房的房产证由学院统一保管，自经济适用房交付使用之日起八年期满后再发给业主，在此期间，经济适用房不得在市场上转让，不得租给别人使用，违者学院将保留收回房产的权利。”2010年，原告将x房转让予教师陈振坤，随后，原告要求蔡双华、方暹津腾退房屋，两人无正当理由拒绝退回x房。2011年期间，陈振坤以腾退房屋纠纷将两人起诉至法院，该案先后经本院、珠海市中级人民法院审理，认定两人系房屋的实际使用人，原告享有x房的所有权，应当由原告收回再另行处理，而不是陈振坤直接向蔡双华、方暹津主张权利，据此驳回了陈振坤的诉讼请求。2011年1月4日，珠海市住房和城乡规划建设局、珠海市国土资源局、珠海市房地产登记中心联合印发《关于解决我市引进高校教职工住房建设问题的若干意见》，该意见规定：2006年9月28日以前已经建成或者在建并已出售给教职工的住房，可以登记到教职工个人名下，登记时房地产权证上须注明“行政划拨土地、珠海市引进高校教职工住房，不得向校外出售”字样。2017年，原告为X房办理了不动产权证，登记权利人为原告。2018年9月29日，经原告校长办公会议决定，同意收回X房。其后原告向三被告发出通知，要求三被告腾退X房并办理领取退房款手续，但三被告至今仍继续占有使用X房并拒绝腾退。原告认为，其一，无论张美芬以何种方式（买卖、借用、租赁或其他法律关系）擅自将X房交予蔡双华、方暹津居住使用至今，都已违反《广东省科技干部学院关于珠海校区经济适用房适用办法的有关规定》（粤科干院字[2002]034号）和《关于春晖花园经济适用房有关问题的补充规定》（粤科职院字[2004]079号）文件规定，原告均有权收回X房。其二，案涉房屋系具有社会保障性质的经济适用房，只能针对特定群体出售、出租或使用。蔡双华和方暹津系校外人员，并非原告的教职工，且两人在（2011）珠中法民三终字第279号案件中陈述与张美芬存在房屋买卖关系，根据相关法律规定，蔡双华、方暹津与张美芬之间的房屋买卖行为应认定为无效，三被告应将X房返还原告。其三，退一步讲，即使蔡双华、方暹津是基于张美芬的委托占有使用X房，现张美芬作为X房的名义买受人，已向原告申请退房，原告同意收回房屋及通知三被告领取退房款。原告与张美芬之间的房屋买卖合同关系已经解除，蔡双华、方暹津继续占有使用X房已然失去基础法律关系，也依法应将X房返还予原告。综上所述，鉴于三被告一直没有腾退X房，损害了原告的合法权益。原告作为X房的真实权利人，依据（2011)珠中法民三终字第279号判决的指引向三被告提起本诉，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告蔡双华、方暹津共同辩称，一、该房屋是蔡双华、方暹津两人借用张美芬的名义向原告购买的，并不违反法律强制性规定，也未损害任何人或单位、国家的利益。原告制定的各种规定，都是原告内部文件，不应作为认定效力的法律依据。况且，目前该房屋也早已达到可以上市转让的年限。故蔡双华、方暹津借用张美芬购房合同的行为应认定有效。二、2004年5月17日，张美芬未经蔡双华、方暹津同意，擅自申请退房，该行为无效。而且张美芬当年的退房申请，也未得到原告的同意。故原告和张美芬之间并未达成退房合意。这一事实，在陈振坤与蔡双华、方暹津以及原告房屋腾退纠纷一案中，得到一、二审法院的认定。在此情况下，原告在2017年把涉案房屋产权证办理到原告名下，后又于2018年9月的校长办公会议上，依据张美芬2004年的退房申请决定同意该申请收回该房屋，既违反原告和张美芬之间的购房协议，也损害蔡双华、方暹津的合法权益。综上所述，原告无权收回该房屋并要求蔡双华、方暹津和张美芬腾退房屋，请求驳回原告的诉讼请求。被告张美芬辩称，一、蔡双华、方暹津才是案涉房屋的实际购买人，应当由蔡双华和方暹津返还案涉房屋。2002年5月21日，原告发布《广东省科技干部学院关于珠海校区经济适用房适用办法的有关规定》（粤科干院字[2002]034号）。根据该规定，本人作为原告的在册职工，符合购买经适房的条件。但本人长期在广州校区工作和生活，不愿意前往珠海，遂打算放弃该购房指标。彼时单位同事邹金霞称，其亲戚（即蔡双华）在珠海没有房子，老婆要生小孩，没有地方住，与其浪费本人的购房指标，倒希望本人帮忙将购房指标借给蔡双华来购买学校的经适房。本人囿于与邹金霞是同事和好朋友的关系，又考虑到蔡双华的实际困难，便答应将购房指标借给蔡双华。蔡双华口头承诺，只要在珠海买了房，便将案涉房屋退还给学校。而后，本人出名向原告申请购买经适房，但所有购房款均有蔡双华支付，房屋钥匙由蔡双华领取的，案涉房屋也是由蔡双华、方暹津实际居住。2004年，蔡双华已在珠海找到房子，便与本人协商将案涉房屋退还学校，并要求学校退还购房款和装修款。于是，本人于2004年5月17日向学校递交退房申请书，但案涉房屋仍由蔡双华、方暹津实际居住至今，并没有退还给学校。在整个过程中，本人只是出借购房指标，且没有收取蔡双华、方暹津的任何利益，蔡双华、方暹津才是案涉房屋的实际购买人和使用人，案涉房屋的返还义务也应当由蔡双华、方暹津承担，本人不应当因无偿的帮助行为而负担任何法律责任。二、本人对案涉房屋已没有任何权利和义务，不应作为本案的被告。首先，本人已于2004年5月17日向学校提交了《退房申请书》，原告于2018年10月12日作出收回X房的决定，应认定为双方合意解除房屋买卖合同法律关系。其次，原告通知本人办理退款手续，本人认为，案涉房屋的购房款实际由蔡双华支付，相关收款凭证由蔡双华持有，原告将购房款退还给蔡双华即可，与本人无关。再次，案涉房屋自交付之日起由蔡双华、方暹津居住使用，本人未曾居住过，根据权利和义务对等原则，本人既然没有享受到任何权利，同样不应当承担任何义务。基于上述三点理由，本人对案涉房屋已没有任何权利和义务，原告可以径向蔡双华、方暹津主张权利，不应将本人作为本案被告。经审理查明：案涉X房系原告广东科技学院为教职工建设的经济适用房。2002年5月21日，原告发布了《广东省科技干部学院关于珠海校区经济适用房使用办法的有关规定》（粤科干院字[2002]034号），主要内容是：经珠海市规划局批准，在香洲区春晖花园内划拨了15000平方米作为我院珠海校区教职工住宅配套用地，学院决定在该地建一批经济适用房，解决赴珠海校区工作教职工的住房问题……建房以办学需要为前提，个人自愿申请使用为原则，使用者限于：户口迁入珠海市的该院教职工、未享受过房改分房并服从学院安排随时准备到珠海工作的该院单身教职工以及服从学院安排，随时准备到珠海校区工作的我院在册的已婚教职工……凡使用学院的经济适用房必须以书面形式作出以下承诺，包括：从交付使用之日起5年内不得以任何形式转让给别人使用；自交付使用之日起5年内，不论以何种形式离开学院，均必须把使用的经济适用房交还学院；经济适用房的房产证由学院根据珠海市有关政策办理，使用者要予以配合等。2002年6月20日，原告发布了《广东省科技干部学院关于珠海校区经济适用房使用办法的补充规定》（粤科干院字[2002]057号），其中第三条将“该院在册的已婚教职工”解释为：含目前在岗的正式教职工、该院离退休教职工、现任该院党政主要负责职务及曾任该院党政主要领导职务并以该院名义安排到省人大、省政协工作的人员。张美芬为原告教职工，并向原告申请报名使用春晖花园经济适用房。2002年5月至2003年7月，原告分五次收到以张美芬名义交纳的房款共80280元。2003年8月5日，原告向张美芬发出《春晖花园教工住宅入住通知书》，内容为：春晖花园已竣工验收，张美芬购买的12栋X房可以开始装修入住。同年8月8日，张美芬委托了蔡双华领取了房屋钥匙，案涉房屋由蔡双华、方暹津居住使用至今。2004年9月6日，原告又发布了《关于春晖花园经济适用房有关问题的补充规定》（粤科职院字[2004]079号），主要内容包括：一、春晖花园经济适用房的房产证由学院统一保管，自经济适用房交付使用之日起八年期满后再发给业主，在此期间，经济适用房不得在市场上转让，不得出租给别人使用，违者学院将保留收回房产的权利……三、凡已购春晖花园经济适用房的教职工愿意以原价两倍的价格将住房退回给学院，学院将予以购回，回购时间截止到2004年9月30日……五、退回学院的已进行装修的经济适用房，其装修费用的补偿，可由退房户与购房户协商解决；六、本补充规定与该院粤科干院字[2002]034号和057号文相悖之处，以本文为准等等。2004年5月17日，张美芬向广东科技学院递交了一份《退房申请书》，内容为：根据学院的工作安排，本人长期在广州校区工作，在珠海校区居住的时间较少，因此愿意退回在珠海春晖花园12栋X号房，让长期在珠海校区工作的同志。因房已装修，请工会协助解决收回装修费约为35000元。原告收到张美芬的退房申请后，未退还购房款，亦未协助退还装修费。2017年，案涉房产办理所有权登记至原告名下，为原告单独所有，房地产权证注明：国有土地-划拨/自建房；行政划拨土地、珠海市引进高校教职工住房，不得向校外出售。2018年9月29日，经校长办公会议讨论，原告决定同意收回张美芬名下X房。2019年4月18日，原告向张美芬邮寄书面通知，限期要求张美芬协助将X房腾空后交还该院，并凭该院出具的收款凭证向财务处办理领取退房款手续。同日，原告向蔡双华、方暹津邮寄一份书面通知，称：该院已同意张美芬申请，同意收回以张美芬名义购买的X房。限期要求该房实际使用人即蔡双华、方暹津协助将该房腾空后交还该院，逾期该院将遵循司法途径处理。庭审时，被告蔡双华、方暹津、张美芬确认：蔡双华、方暹津并非原告教职工；涉案X房是蔡双华、方暹津经人介绍，并借用张美芬的名义向原告购买，购房款全部由蔡双华、方暹津实际支付；该房由蔡双华、方暹津自行装修后居住至今，张美芬未实际居住使用过该房。原告广东科技学院主张，原告起初并不清楚蔡双华、方暹津借名购买X房的情况；直至2010年，原告将X房转让给陈振坤，陈振坤收房时才发现该房由蔡双华、方暹津实际居住。被告张美芬称，在整个过程中，蔡双华、方暹津均是以张美芬的名义行使房屋权利；2002年，张美芬申请购房时与蔡双华约定无偿借用购房指标，帮助其渡过难关，蔡双华也明确表示自己有房后就会退回X房；2004年，蔡双华在珠海已有住处故同意退房，但要求拿回购房款及装修补偿，张美芬同意协助并向原告提交了退房申请。被告蔡双华、方暹津表示，2004年退房时，蔡双华、方暹津要求原告补偿装修款，原告没有同意，所以未能达成退房协议，故原告清楚两人在X房的居住情况；两人从未承诺找到房屋后退房。另查明，2010年12月1日，陈振坤与广东科技学院签订《买卖协议》，约定：广东科技学院将X房以经济适用房价格卖给陈振坤，价款为166396元。本院于2011年1月25日立案受理了陈振坤、林雪诉蔡双华、方暹津以及第三人广东科技学院、张美芬返还原物纠纷一案。陈振坤、林雪该案请求蔡双华、方暹津从X房腾退。经审理，本院于2011年7月25日作出（2011）香民一初字第1087号民事判决，以陈振坤、林雪并非X房产权人为由驳回了两人的诉讼请求。陈振坤、林雪不服一审判决并提出上诉，珠海市中级人民法院于2011年12月23日作出（2011）珠中法民三终字第279号民事判决，驳回上诉，维持本院一审判决。再查，根据广东省人民政府《关于同意设立广东科学技术职业学院的批复》（粤府函[2003]94号），2003年4月在广东省科技管理干部学院的基础上成立广东科学技术职业学院。2011年1月4日，珠海市住房和城乡规划建设局、珠海市国土资源局、珠海市房地产登记中心联合印发《关于解决我市引进高校教职工住房建设问题的若干意见》，该意见第四条规定：2006年9月28日以前已经建成或者在建并已出售给教职工的住房，可以登记到教职工个人名下，登记时房地产权证上须注明“行政划拨土地、珠海市引进高校教职工住房，不得向校外出售”字样；教职工转让其名下的教职工住房，应当符合下列规定：（一）房屋竣工满5年；（二）已经登记在教工名下；（三）受让人为本校校方或者在本市没有住房的本校教职工；（四）不得改变房产的行政划拨性质。本院认为，本案争议的焦点在于：一、被告蔡双华、方暹津借张美芬名义购买X房是否合法；二、原告是否有权收回该房并要求其实际使用人腾退。对此，本院作如下分析：首先，国务院办公厅于1998年9月18日转发的《关于支持科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用住房的若干意见》第五条、第九条明确规定，科研院所、大专院校等自建经济适用住房，应当按照房改政策向职工出售，其在教学、科研等业务区外自建经济适用住房，建成的住房应全部用于解决本单位、本系统职工住房，不得对外销售。2010年4月22日，住房和城乡建设部发出《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》亦规定，在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。涉案X房是享受珠海市特殊政策的引进高校建设的政策性住房，不得上市交易。享受这些政策性优惠补贴的权利只能由特定主体享有，该权利可以放弃但不能转让。根据原告为分配春晖花园经济适用房所制定的相关文件，蔡双华、方暹津均不具有购房资格，无权享受该经济适用房的优惠补贴。蔡双华、方暹津对原告故意隐瞒该事实，并借用教职工张美芬的名义以低于市场价的价格购置了X房，其行为扰乱了国家和珠海市政府的住房政策，违反了国家对于此类住房的管理秩序，损害社会公共利益，其借名购房行为应认定为无效。其次，一方面，张美芬为配合蔡双华完善购房程序，与原告广东科技学院形成的房屋买卖合同，意思表示不真实。原告有权收回案涉X房。另一方面，张美芬已于2004年向原告提交了退房申请。2018年9月29日经校长办公会决定，原告同意收回X房并随后分别向张美芬以及蔡双华、方暹津发出腾退房产通知，而名义购房人即被告张美芬现对此并无异议。综上所述，蔡双华、方暹津继续占有案涉房产，缺乏合法依据。原告作为房屋所有权人现要求两人腾退并交还房产，合法有据，应予以支持。至于房款退还问题，各方可以自行协商，有争议的，可以另循途径解决。本案为返还原物纠纷，鉴于案涉X房目前仅由被告蔡双华、方暹津实际占有使用，并无证据显示张美芬现占用房产并拒绝腾退，原告要求张美芬承担腾退房产之责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡双华、方暹津于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于珠海市香洲区梅华西路2200号12栋X房并交还给原告广东科学技术职业学院；二、驳回原告广东科学技术职业学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4913元，由被告蔡双华、方暹津共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一九年七月八日书记员 张景民曾淑莹