广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初字第804号原告余永雄，男，汉族，1961年6月29日出生，身份证住址广东省陆丰市。原告余永载，男，汉族，1975年11月24日出生，身份证住址广东省陆丰市。原告范长浩，男，汉族，1980年3月2日出生，身份证地址广东省陆丰市。三原告共同委托代理人车力宇，广东国晖律师事务所律师。三原告共同委托代理人陈慧敏，广东国晖律师事务所律师。被告闫静，女，汉族，1989年7月11日出生，身份证住址广东省海丰县。被告陈寤生，男，香港人，1966年3月6日出生，住址香港特别行政区。两被告共同委托代理人周学金，广东振能律师事务所律师。原告余永雄、余永载、范长浩诉被告闫静、陈寤生合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余永雄、余永载、范长浩共同委托的委托代理人车力宇，被告陈寤生及其与被告闫静共同委托的委托代理人周学金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月21日两被告与三原告签订的《合作开发协议》约定：被告自愿将位于深圳市龙华新区观澜街道新田社区新腾路六号，土地宗地编号为A919-0794，土地面积为10000平方米，有偿出让给原告50%股权利益，原告需要支付人民币4000万元；双方于2013年8月签订《土地使用权出让协议书》、《合作开发协议书》，被告确认已收到原告定金2000万元，余款2000万元在协议签订三天内转至被告指定银行账号，本协议方可自动生效；在被告没有违反本协议的前提下，双方按该地物业使用权的比例，双方各50%共同持有转让、出租及开发经营的权利，且共同承担拥有该土地所发生的一切税费及一切维修保养费用；双方厂房出租部分，其所有收益存入联名账户以备使用；本合同框架条款自双方签署之日生效，双方应与全面履行约定，任何一方不得擅自解除、变更，本合同框架另有约定除外；本协议在执行期出现争议，双方应本着真诚的合作态度协商，若协商不成，可申请法院仲裁或直接到当地人民法院起诉等等。原告支付2000万元后，在2014年11月28日向两被告支付500万元，12月16日支付250万元，后两被告回款90万元。被告闫静、陈寤生为夫妻关系。现因双方合作项目无法继续执行，目的已无法实现，原告多次要求被告房产过户或退款，但未果，为维护原告自身合法权益，原告请求法院判令：1、被告闫静、陈寤生向三原告返还合作开发款2660万元及利息暂计为3232850元（按银行同期贷款计算，其中1000万元自2013年8月30日起算；1000万元自2013年12月2日起算；500万自2014年11月28日起算；160万元自2014年12月16日起算至还清之日，按年利率6.15%）；2、本案诉讼费、保全费等由二被告承担。被告答辩称，原告与被告系就土地进行合作开发，而非进行土地使用权买卖，双方在合作之初就已经协议约定，如果原告不能按时支付全额款项，则原告无权要求返还定金。双方已经订立定金条款，后三原告屡次违约在先，违反诚实信用原则，损害合作关系，损害被告的合作利益。基于个人私利而罔顾契约精神，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2014年11月21日，被告闫静、陈寤生（甲方）与原告余永雄、余永载、范长浩（乙方）签订《合作开发协议书》，约定，甲方自愿将位于深圳市龙华新区观澜街道新田社区新腾路六号，土地宗地编号为A919-0794，土地面积约为一万平方米，甲方自愿有偿出让给乙方百分之五十股权利益，乙方需要支付甲方人民币肆仟万元，宗地四至及界址占坐标详见附件出让宗地界地图；因双方已于2013年8月31日曾经签订《土地使用权出让协议书》以及《合作开发协议书》，甲方确认已收到乙方交来订金2000万元，余下尾款人民币2000万元在本协议签订三天内把余款人民币2000万元转至甲方指定银行账户，甲方收到以上余款后，本协议方可自动生效；乙方确知并同意甲方以深圳市依仕高服装有限公司名义向中国建设银行深圳市分行申请抵押贷款约人民币2000万元，甲方承诺在本协议签订后一个月内，有条件借于乙方使用，额度不超过人民币1200万元；乙方承诺按年利息百分之九（9%）每月支付本金加利息给深圳市依仕高服装有限公司作为返还银行本金加利息；在甲方没有违反本协议的前提下，双方按照该地物业使用权的比例，即甲方百分之五十、乙方百分之五十，并共同持有转让，出租以及开发经营的权利，且共同承担拥有该土地所发生的一切税费及一切维修保养费用；双方同时确认免除深圳市依仕高服装有限公司的租金；双方厂房出租部分，其所有收益存入联名账户以备使用；本协议生效后，之前双方所签订的《土地使用权出让协议书》及《合作开发协议书》自动失效；双方经过协商在2015年4月前将房地产证作价入股过户到双方新成立的项目开发公司；双方承诺按比例各自投入资金作为共同开发之费用；双方同意各自委托一名代表成立项目公司全权负责开发事务；违约责任：本合同框架条款自双方签署之日生效，双方应与全面履行约定，任何一方不得擅自解除，变更，本合同框架条款另有约定除外，甲方在没有征得乙方同意将其用地和第三方合作，即视为违约，并需赔偿乙方经济损失，乙方在甲方提出退还借款要求时，未能及时退还借款，乙方即视为违反合约并需赔偿甲方损失，任何一方未能及时提供开发资金并明显影响开发进程，违约方应当赔偿对方经济损失；本协议在执行期间出现争议，双方应本着真诚的合作态度，若协商不成，可申请法律仲裁或直接到当地人民法院起诉。2013年8月17日至30日，被告闫静出具收款收据称：“今收到范泽标先生替余永雄、余永载、范长浩先生交来观澜新田土地开发合作订金款（详见转款明细）壹仟万元。”2013年12月2日，被告闫静出具收款收据称：“今收到范泽标先生替余永雄、余永载、范长浩先生交来观澜新田土地开发合作投资款（详见转款明细）壹仟万元。”2014年11月28日，被告闫静出具收款收据称：“今收到余永载先生交来观澜新田土地开发合作投资款（详见转款明细）伍佰万元。”2014年12月6日，原告余永载向被告陈寤生账户转账2500000元。另查，涉案地块A919-0794，登记宗地面积7422.62平方米，土地用途工业用地，使用年限50年，地上建筑有厂房3栋,宿舍1栋，厕所3个，配电房一个，仓储建筑一个。再查，2013年8月31日，案外人范伦泽、钟国宜与被告陈寤生签订了《土地使用权出让协议书》，约定被告陈寤生出让深圳市龙华新区观澜街道新田社区宗地编号为A919-0794的土地总面积的50%给范伦泽、钟国宜，转让价格人民币伍仟万元，双方按照该宗地的土地使用权比例共同享有转让、出租、抵押、地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押；自本协议签订2日内，受让方须向出让方支付定金人民币贰仟万元，然后，出让方收到定金后，必须马上和受让方一起办理土地的50%使用权至受让方名下，办理费用由双方承担，当出让方将宗地的使用权转到受让方2日内，受让方再支付给出让方人民币贰仟万元；违约责任：受让人必须按照本协议约定，按合同签订日起三个月内付清土地使用权出让金，即人民币伍仟万元整，如受让人不能按时支付全额出让金，自滞纳日起六个月内，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，由于出让人未能在国家规定时间内办理比例土地转让至受让方，即受让方有权要求退回定金。对于该份协议书，三原告不予确认，称听说过该份协议，但三原告没有收到过且没有留存该份协议。2013年8月31日，被告闫静与案外人范伦泽签订《合作开发协议书》，约定被告闫静出让位于深圳市龙华新区观澜街道新田社区宗地编号为A919-0794的土地总面积的50%给范伦泽，受让方应支付给出让方有偿款伍仟万元整，受让方以该四千七百平方米用地及其建筑物作为和出让方持有的另四千七百平方米共同开发经营，使用享有权按产权证时间为准，具体开发立项另外商定；出让方必须保证该宗地的房地产权证为出让人所有的真实性；双方按照该地产物业使用权的比例各占50%共同享有转让，出租，抵押以及开发经营的权利；出让方在收到受让方全额土地出让有偿款伍仟万元后，出让方与受让方共同进行办理土地作价入股至深圳市顺达六合房地产有限公司，双方的权利及义务如第二项第二条，费用由双方共同承担；付款方式为由出让方法人指定或授权将受让人的有偿土地使用款，由银行转账模式转入到指定的银行账号。三原告对该份协议予以确认，并且认同案外人范伦泽为三原告的代理人。以上事实，有合作开发协议书、收款收据、银行转账凭证、土地、建筑物信息核查申请表、土地使用权出让协议书、合作开发协议书等证据及庭审笔录、补充调查笔录等在卷佐证。本院认为，三原告与两被告签订的合作开发协议书，对双方合作开发的土地、权利分配、开发方式、违约责任和生效条件经行了约定，系双方真实的意思表示。但由于原被告均不具备房地产开发经营资格，违反了国家强制性规定，三原告与被告签订的上述合作开发协议书应当认定无效。关于原告请求被告返还合作投资款2660万元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案合同被认定为无效，故被告闫静、陈寤生应当返还原告已经支付的投资款2660万元。被告辩称，涉案合同并非独立的合作开发合同，系与被告陈寤生与案外人范伦泽签订的《土地使用权出让协议书》以及被告闫静与案外人范伦泽签订的《合作开发协议书》系就同一事项签订的相同内容的协议书，是相关联的，且三原告支付的投资款中有2000万元系定金，双方约定如原告没有依照合同约定支付投资款，原告不得要求退回定金。本院认为，从庭审中三原告对前两份协议的质证意见和庭审意见来看，结合涉案合同中对上述两个协议的约定，应当认为该三份协议系相关联的，应当作为一个整体进行审查。经审查，关于2000万元作为定金的约定，系在被告陈寤生与案外人范伦泽签订的《土地使用权出让协议书》中，三原告在支付2000万元投资款时，被告闫静出具的收据中均未注明定金字样，其中1000万元的收据注明系“合作订金款”，另1000万元的数据注明系“合作投资款”。由于无论三原告、还是两被告或者是案外人范伦泽均不具备房地产开发资质，故上述三个协议均违反了国家强制性规定，应当认定为无效。由于三个协议均无效，故关于2000万元定金的约定亦无效，两被告依据被告陈寤生与案外人范伦泽签订的《土地使用权出让协议书》中对定金的约定，主张无需返还定金2000万元的抗辩，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。两被告应当返还原告已经支付的投资款2660万元。关于利息，依法，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告方与被告方在签订《合作开发协议书》时，均明知双方均不具备房地产开发经营资格。在此情况下，三原告依旧与两被告签订上述协议，表明双方都对合同可能无效的后果采取了放任的态度，双方对造成合同无效的结果均存在过错，应当各自承担对方所受到的损失。庭审过程中，原告主张其受到资金占用的利息损失，于法有据，被告应当予以补偿。两被告主张其为协议的履行进行了申报城市改造等先期投入，但没有提交证据证明其具体损失，故应当承担举证不能的不利后果。且两被告没有就其损失提起反诉，本着不告不理的原则，对两被告因合同无效受到的损失，本院不予审理。关于利息的起算时间，应当自支付之日起计算，故原告主张的按中国人民银行同期贷款利率，2660万元的投资款中，1000万元的利息自被告闫静出具收据的2013年8月30日起计算；1000万元的利息自被告闫静出具收据的2013年12月2日起算；500万元自被告闫静出具收据的2014年11月28日起算；160万元自支付款项的2014年12月16日起算,系三原告对自身合法利益的处分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告闫静、陈寤生于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告余永雄、余永载、范长浩合作投资款人民币2660万元；二、被告闫静、陈寤生于本判决发生法律效力之日起十五日内支付利息（按中国人民银行同期贷款利率，1000万元的利息自2013年8月30日起计算；1000万元的利息2013年12月2日起算；500万元的利息自2014年11月28日起算；160万元的利息自2014年12月16日起算，上述利息均计算至本判决指定支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费190964元、保全费5000元，由两被告负担，上述款项原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年四月十一日书 记 员 董    宏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第11页共11页