湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民再19号上诉人（原审原告）：恩施州光圆投资有限公司。住所地：湖北省恩施市土桥大道圆梦庄一路**。统一社会信用代码914228016884571711。法定代表人：李光磊，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：谭正标，湖北夷水律师所事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：杨运峰，湖北夷水律师所事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩施市康世道酒店有限公司。。住所地：湖北省恩施市耿家坪村统一社会信用代码9142280131647208XH。法定代表人：陈洪建，系该公司总经理。诉讼代表人：湖北清江源律师事务所，系恩施市康世道酒店有限公司破产管理人。负责人：谭征，湖北清江源律师事务所主任。委托诉讼代理人（特别授权）：何选彬，湖北清江源律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：冷静，湖北清江源律师事务所律师。原审第三人：胡国辉，男，生于1976年7月19日，汉族，恩施市人，住恩施市。上诉人恩施州光圆投资有限公司（以下简称光圆公司）与被上诉人恩施市康世道酒店有限公司（以下简称康世道公司）及原审第三人胡国辉房屋租赁合同纠纷一案，恩施市人民法院于2017年11月13日作出（2017）鄂2801民初3734号民事判决，判决生效后，经该院院长提交审判委员会讨论，认为该判决书确有错误，于2017年12月29日作出（2017）鄂2801民监1号民事裁定，再审本案。经再审恩施市人民法院于2019年3月29日作出（2018）鄂2801民再1号民事判决，光圆公司不服，向本院提出上诉。本院于2019年5月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人光圆公司的法定代表人李光磊及委托诉讼代理人谭正标、杨运峰，被上诉人康世道公司管理人委托的诉讼代理人何选彬、冷静到庭参加诉讼，原审第三人胡国辉经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。光圆公司向本院上诉请求：撤销恩施市人民法院（2018）鄂2801民再1号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将案件发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一、无论是在原审判决作出期间还是在破产程序中，被上诉人均未作出继续履行合同的意思表示，因此，租赁合同已经依法解除，再审一审法院认定租赁合同未解除系擅自代表当事人作出非当事人真实意思表示之行为，系明显的事实认定错误且明显不符合法律的相关规定。第二、上诉人与被上诉人签订的租赁合同第四条已经明确约定了租金的支付方式，被上诉人未按照合同约定时间支付租金，上诉人通过书面函件形式向被上诉人催要租金，上诉人已经给予被上诉人合理期间履行义务，但被上诉人至今仍未支付下欠租金。被上诉人的行为已经构成根本违约，再审一审法院认定被上诉人仅构成一般违约，不构成根本违约之认定不符合法律规定。第三、上诉人与被上诉人于租赁合同中明确约定了合同解除后的装修及设施的归属问题，人民法院应当尊重当事人的意思自治。再审一审适用《合同法》第113条而认定解除合同不利于交易稳定明显适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条。康世道公司答辩称，第一、恩施中院受理康世道公司的破产申请后，作为管理人没有给上诉人发出继续履行合同的通知，是因为本案一直在诉讼中，管理人需要以本案的审理结果为依据决定合同是否继续履行。第二、被上诉人拖欠上诉人的租金是实，按照合同约定是可以解除合同，但被上诉人对房屋进行装修，投资约1700万元，如果仅因差欠租金就将上诉人的投资交付上诉人明显显失公平。且被上诉人因装修酒店对外有大量举债，如果解除合同后将装饰装修交由上诉人，其他债权人将遭受重大损失。故再审一审判决适用《合同法》第113条判令继续履行合同适用法律正确，请求二审予以维持。光圆公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年10月10日签订的《恩施州光圆投资有限公司综合楼租赁合同》；2、被告立即腾退租赁房屋，返还房屋并完整保留房屋装饰装修及固定设施。3、判令被告按照约定的租金标准支付自2017年5月1日至实际返还房屋之日的租金。4、由被告承担诉讼费、财产保全费。一审经审理查明，2014年10月10日，康世道公司因经营酒店之需承租了光圆公司所属综合楼，光圆公司作为甲方与作为乙方的康世道公司签订了《恩施州光圆投资有限公司综合楼租赁合同》(简称租赁合同)，其中，与案涉争议相关的约定如下：租赁标的物位于金挂大道与新机场路交接处的“恩施州光圆投资有限公司综合楼”。租赁面积为7741.8平方米、租赁期限拟定15年，计租期自2015年5月1日起至2030年4月30日止。合同签订之日至计租之日为乙方装修期。租赁期第1-4年租赁价格为14元/平方米/月、第5-8年租赁价格为16元/平方米/月、第9-12年租赁价格为18.5元/平方米/月、第13-15年租赁价格为23元/平方米/月。租金支付方式为按年度支付，第一年租金在签订正式合同之日起支付本年度租金一半，合同约定计租之日起乙方交付本年度租金的另一半。此后每年租金均在上一年期满前15个工作日之内一次性支付。甲方在租赁期满后，有权收回租赁房屋，假如该房屋继续对外租赁、在同等条件下乙方有优先续租权。合同还约定，在乙方违反本合同条款时，甲方有权单方面解除合同，收取的租金甲方不予退还。乙方违反本合同所述条款，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方投入到该房屋中的装修及设施归甲方所有且不予任何补偿。合同期满甲方收回租赁房屋后，房屋所有装饰装潢、招牌及其它固定设施归甲方所有，甲方不给予乙方任何补偿，乙方也不得以任何理由或借口向甲方及其他受益人索要补偿，能搬动的资产物品乙方无条件搬走，但不得影响房屋的整体结构，如有影响的，必须先征得甲方同意，才可进行拆除，拆除费用由乙方自理。此外，双方约定的违约责任表明，1、合同执行过程中，甲方不得以任何借口影响正常营运，否则视为违约。2、在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法律及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约，违约方须向对方支付200万元的违约金及补偿对方受到的损失。3、乙方如不能按时向甲方缴交租金，经甲方催讨后第3天起、每延3天按拖欠总金额的2‰每天向甲方缴交滞纳金，超过30天则属违约，并承担违约责任，乙方除承担违约责任外，甲方可以选择解除合同。4、如因甲方对租赁物的权利出现暇疵或因甲方提供的物业出现质量问题，给乙方带来损失，甲方须赔偿乙方实际损失。5、如因甲方与其它单位的纠纷致使乙方正常营运受到影响的，甲方应赔偿乙方实际损失。6、本合同签字之日至计租之日期间若甲乙双方任意一方毁约、则赔偿对方损失65万元人民币。租赁合同签订后，被告即接收案涉房屋用于酒店经营，至2017年5月1日停业，未支付2017年5月1日至2018年4月30日租金。2017年4月17日，原告向被告发函，要求被告在2017年5月1日前15日内支付下一年度租金。同年4月30日，原告又发函，要求被告在2017年5月30日交清租金及违约金，如逾期将在2017年6月1日按约收回房屋，解除合同，并追究违约责任。同年5月16日，原告再次发函，其内容与前次相同，督促被告履约。一审另查明，被告康世道公司为公司经营需要，经股东会决议，向第三人胡国辉借款，并以股东陈洪建的51％公司股份进行质押担保。被告实际借用现金为260万元。为偿还借款，被告经股东会决议同意后，于2017年2月28日与第三人签订《公司资产转让抵债协议》（简称抵债协议），约定以康世道酒店全部设备设施折抵清偿全部欠款，双方形成《康世道集团动产清点登记清单》。后，康世道公司以抵债协议显失公平为由，以胡国辉为被告向一审法院提起诉讼，请求撤销抵债协议。因两案存在关联，原审中该两案合并审理。一审经审理认为，案涉租赁合同为合同当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。当事人应当诚实按约履行，否则，应当按约承担违约责任。房屋租赁合同的主要义务为出租人交付房屋，承租人支付租金。租赁合同约定先支付租金后使用，租金按年度计算，于“每年租金均在上一年期满前15个工作日之内一次性支付”，并在原告多次发函督促后，被告未按此期限履行，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《租赁合同》第六条第6项“在乙方违反本合同条款时，甲方有权单方面解除合同，收取的租金甲方不予退还。乙方违反本合同所述条款，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方投入到该房屋中的装修及设施归甲方所有且不予任何补偿。”现原告按约提出解除合同，一是原告已经向被告发函表示过如不按约支付租金将解除合同的意思，二是解除合同行为符合合同约定。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告表示将于2017年6月1日解除合同的意思的通知已经到达被告康世道公司，被告未对此提出异议。故案涉租赁合同应于2017年6月1日解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告应当及时返还租赁物，以免给原告造成经济损失，现被告仍未向原告返还租赁物，应当承担实际占有期间的占用费，占用费比照租赁合同约定的租金计算。至法庭辩论终结之日即2017年10月13日，逾期136天（14元/㎡/月×7741.8㎡/30天），每天3612.84元，占用费为491346.24元，并应当继续计算至被告返还租赁物之日。亦据《租赁合同》第六条第6项约定，被告应当至返还租赁物之日完整保留其装饰装修及固定设施，不受人为损害。关于被告与第三人的《抵债协议》效力问题，鉴于康世道已经另行起诉胡国辉，且属另一民事法律关系，须另行判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决:一、原告恩施州光圆投资有限公司与被告恩施市康世道酒店有限公司于2014年10月10日签订的《恩施州光圆投资有限公司综合楼租赁合同》于2017年6月1日解除。二、被告恩施市康世道酒店有限公司于本判决生效之日起三日内向原告恩施州光圆投资有限公司返还租赁房屋，并完整保留其装饰装修及固定设施。三、被告恩施市康世道酒店有限公司于本判决生效之日起三日内向原告恩施州光圆投资有限公司支付房屋占有使用费491346.24元，并自2017年10月14日起继续按每天3612.84元计算至返还租赁房屋之日。一审法院经再审对原一审查明的事实予以确认。另查明，原一审判决生效后，咸丰县人民法院在执行康世道公司所涉劳动争议、借款合同纠纷等14案中作出（2017）鄂2826执1061号决定书，将被执行人为康世道公司的执行案件移送恩施州中院进行破产审查，申请执行人谭林同意进行破产审查，康世道公司亦向该院提出破产申请。2017年12月27日，恩施州中院作出（2017）鄂28破申22号民事裁定书，裁定受理康世道公司的破产重整申请，并指定湖北清江源律师事务所担任康世道公司管理人。管理人接管公司后已完成了债权申报登记以及公司活动财产及装修部分的鉴定评估工作。其中，已申报登记的债权总额为21842746.5元（不包括经仲裁裁决已确认的42名职工工资813652.83元以及第三人胡国辉债务、本案所涉房屋租金），涉及140余人。2018年10月8日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司受恩施州中院委托，对康世道公司酒店装修项目价值进行鉴定评估，以2018年8月25日为基准日，其价格为6611556.00元。同年10月10日，湖北永业行资产评估咨询有限公司受康世道公司管理人委托，对康世道酒店低值易耗品、机器设备、电子设备、办公家俱等活动财产进行评估，其出具的评估报告表明，以2018年6月15日为基准日，其价值为329.69万元，该部分财产即第三人胡国辉与康世道公司签订的抵债协议中涉及的财产。再查明，2017年2月28日，康世道公司与胡国辉签订《公司资产转让抵债协议》，协议约定将酒店动产抵偿胡国辉债务260万元。此后，康世道公司以其法定代表人是在受到胁迫前提下签订的协议、抵债资产价值明显超过债务等理由为由向恩施市人民法院提起诉讼，请求判令撤销上述抵债协议，并申请作为第三人参与本案诉讼。恩施市人民法院于2017年11月3日作出（2017）鄂2801民初4968号民事判决书，判决认定双方抵债协议有效，驳回了康世道公司其他诉讼请求。康世道公司不服，向恩施州中院提出上诉，请求撤销本院（2017）鄂2801民初4968号民事判决并改判撤销双方签订的《公司资产转让抵债协议》，二审就胡国辉对康世道公司享有的债权是260万还是200万未作认定，但认为双方除有转账记录的180万元外，双方尚存在现金交易行为。康世道公司用于抵债的动产价值评估为329.69万元，明显高于胡国辉债权数额，如以2017年2月28日双方签订抵债协议时间为评估基准日，其价值还将高于评估价。认为该抵债行为发生在人民法院受理破产前一年，属于以明显不合理的价格进行交易，对其他债权人的合法权益造成了损害，侵害了其他债权人公平受偿权，遂于2019年3月14日作出（2018）鄂28民终253号民事判决，撤销了本院（2017）鄂2801民初4968号民事判决和康世道公司与胡国辉签订的《公司资产转让抵债协议》。目前，抵债协议中所涉资产仍由康世道公司管理人实际占有并管理。一审法院经再审认为，双方对合同约定无异议，故案涉合同合法有效。在合同履行过程中，被告未支付的租金为2017年5月1日至2018年4月30日计租年度当期租金，按双方约定的计付标准应计算为1300622.4元（14元/㎡/月×7741.8㎡×12个月），而被告投入的装修部分在经营数年后至2018年8月25日其市场价格水平仍高达6611556元，鉴于双方约定的租赁期限长、被告投入较大，轻微违约即解除合同不利于交易稳定，有悖合同目的，故被告未按时支付租金的行为只属一般违约行为，并不构成根本违约，现有证据亦不足以证明被告已完全丧失履约能力。且根据再审查明的情况看，被告尚处于破产重整过程中，无证据表明重整必然失败，合同目的不能实现，至目前，双方租赁合同并未失去继续履行的基础。原告在2017年5月16日最后一次发函中表明将于6月1日解除合同，但在同年6月2日即向本院提起诉讼，被告虽未独立提起解除合同异议之诉，但在本案诉讼中已明确提出异议，且未超过法定的三个月异议期，故原告发出的解约函并不当然发生合同解除的法律后果。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，依法应予撤销。关于原告所诉租金问题。本院认为，在合同继续履行前提下，被告应当按照合同约定支付到期部分租金。按照合同约定的分段计租期限、标准和支付时间，2015年5月1日至2019年4月30日为计租期的前四年，其租金标准为14元/㎡/月，被告已付清2017年4月30日前的租金，现2017年5月1日至2019年4月30日的租金已届付款期，被告当予支付，应计算为2601244.8元（14元/㎡/月×7741.8㎡×12个月×2）。此外，关于第三人胡国辉与康世道公司债权债务问题，鉴于双方抵债协议已经恩施州中院终审判决撤销，其债务问题应另行主张权利，本案不宜处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销本院于2017年11月13日作出的（2017）鄂2801民初3734号民事判决书。二、原审被告恩施市康世道酒店有限公司于本判决生效后三个月内向原审原告恩施州光圆投资有限公司支付2017年5月1日至2019年4月30日的房屋租金2601244.8元。三、驳回原审原告恩施州光圆投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费8670元，由被告恩施市康世道酒店有限公司负担。上诉人光圆公司不服一审再审判决，向本院提起上诉。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院经再审查明的事实，有相关证据予以佐证，予以确认。二审庭审中，经询问上诉人，上诉人的特别授权委托诉讼代理人谭正标明确表示上诉人向一审法院提起诉讼是要求解除租赁合同，不是请求确认2017年5月16日向被上诉人发出的“函告”的效力。被上诉人亦认为上诉人向一审法院提起的是解除合同之诉，而非确认解除合同的效力之诉。另查明，恩施市人民法院在作出原一审判决前，曾于2017年11月9日召集本案当事人，即上诉人光圆投资公司、被上诉人康世道公司、原审第三人胡国辉签订了“调解协议”，协议载明：案涉合同经恩施市人民法院判决解除后，案涉房屋由第三人胡国辉承租。双方当事人一致同意，该协议自双方当事人在调解协议上签名捺印后即具有法律效力；协议在本案判决案涉租赁合同解除后生效，如因本院判决导致本协议不能履行，则不生效。上诉人、原审第三人均在该调解协议上签字确认，但被上诉人未在该调解协议上签字。调解协议形成后，上诉人与原审第三人于同日签订《恩施州光圆投资有限公司综合楼租赁合同》，上诉人将本案所涉租赁物出租给原审第三人。同年12月8日，原审第三人通过恩施市人民法院向上诉人支付了原被上诉人租赁期间拖欠的租金、水电费及新的租赁期限内的租费共计200万元。同年12月10日，上诉人将本案所涉租赁物及附属设施移交给原审第三人。庭审中，上诉人的法定代表人李光磊当庭表示，上诉人与原审第三人之间的租赁合同另行主张权利，不在本案中一并处理。休庭后本院再次组织了调解，上诉人与被上诉人未能就是否解除合同达成一致意见。但上诉人提出希望法院在破产重整中处置康世道公司的资产时保证其享有优先权。就此，康世道公司的破产管理人向本院出具书面意见表示，在破产重整程序中若招募重整投资人，在同等条件下，可以保证光圆公司享有优先成为重整投资人的资格；若招募重整投资人不成功，破产管理人在处置康世道公司的酒店经营权及财产时在同等条件下光圆公司亦可以享有优先购买权。本院认为，本案中，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。在合同履行过程中，康世道公司作为承租人未按时支付租金虽然是一种违约行为，但作为出租人并不一定要通过解除合同保障其合法权益。因为合同从当事人角度讲，是为了实现其特定的经济目的，但从社会角度讲，则是为了优化社会资源的配置。所以，对特定合同的违约是否采用根本违约这种严厉的制裁方式，主要应看实现合同利益的关键因素是否被违反。在无法判断时，则应当从是否有利于实现社会利益最大化来判断是否构成根本违约。如果合同因违约被解除给违约方造成的损失远大于非违约方解除可以获取的利益时，就不应认定合同构成根本违约，而应继续履行，同时由违约方对非违约方予以赔偿，以平衡双方利益，实现合同的最大效益。结合本案，康世道公司未支付租金并非其主观上不守约，而是因康世道公司在经营中其债权人维权不当造成酒店被迫停止经营，致使其丧失向光圆公司支付租金的能力。在此种情况下应当通过利益衡量来判断是否应解除涉案租赁合同，至本案起诉时，康世道公司欠付的租金数为2017年5月1日至2018年4月30日的年度租金，按照双方约定的计付标准应为1300622.4元（14元/㎡/月×7741.8㎡×12个月），而康世道公司投入的装修部分经鉴定至2018年8月25日其市场价格仍高达6611556元，如果合同因康世道公司的违约而解除，给违约方造成的损失远大于非违约方解除可以获取的利益，而且将会导致其他债权人的利益受损，不利于社会稳定。综上，一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。光圆公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27610元，由上诉人恩施州光圆投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江开德审判员  马红艳审判员  刘 红二〇一九年七月三十日法官助理向楚旭书记员谭绍丹