四川省米易县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0421民初132号原告王超，男，1989年5月20日出生，汉族，农民，住四川省攀枝花市。委托代理人王远华（系王超之父，特别授权），男，1964年3月22日出生，汉族，农民，住四川省攀枝花市。被告四川省睿龙投资管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区茶店子西街**号*栋*单元**楼****号。法定代表人刘天宝，系该公司董事长。委托代理人蒋志强（一般授权），系四川品默律师事务所律师。被告四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司。住所地：四川省米易攀莲镇大坪北路**号。负责人彭云霞，系该公司总经理。委托代理人蒋志强（一般授权），系四川品默律师事务所律师。原告王超诉被告四川省睿龙投资管理有限公司、四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理。依法由审判员张睿适用简易程序，于2016年3月9日、3月25日公开开庭进行了审理。原告王超的委托代理人王远华，被告四川省睿龙投资管理有限公司、四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司的共同委托代理人蒋志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王超诉称，2010年9月18日，原告与第二被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告以按揭抵押贷款的方式购买第二被告预售的位于米易县河西新区商务酒店公寓住宅一套（建筑面积97.92平方米、总价248565元、门牌号1栋3单元10楼3号）。合同签订后，原告按约已于2011年1月1日向第二被告缴齐办证资料及费用，而第二被告在约定期限内未办理好原告的房屋所有权证及国有土地使用权证。2014年4月19日才为原告办理好房屋所有权证，至今国有土地使用权证尚未办理，第二被告已经违约，应承担支付违约金及继续办证的责任。第二被告系第一被告的分支机构，故第一被告应承担连带责任。为此，原告向人民法院起诉，请求依法判决：1、二被告连带支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金20898.85元；2、由第二被告继续为原告办理国有土地使用权证；二被告连带支付原告逾期办理国有土地使用权证的违约金（自2014年1月1日起至实际取得国有土地使用权证之日止每日按购房价248565元的万分之一计付）。四川省睿龙投资管理有限公司辩称，商品房的出卖人为分公司，分公司为该行为主体，且分公司具有独立的财产和清偿能力。其公司不是本案适格被告，请求依法驳回原告的诉讼请求。四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司辩称，其公司受原告的委托代办房屋所有权证，因原告于2014年4月12日才向其公司缴纳完相关费用，故其公司已按约办理了房屋所有权证并没有逾期；根据合同约定办理国有土地使用权证的期限为2016年4月18日，故其公司未违约逾期办理国有土地使用权证；另公司一直按规定在建设，并不存在擅自调整容积率；综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告王超为支持其主张，向法院提交了以下证据：1、2010年9月18日《商品房买卖合同》复印件一份及《补充协议》复印件一份，拟证明被告未按约定履行义务。第一被告对该组证据不予认可，认为其不是合同主体不能确认该组证据；第二被告对该组证据无异议，同时认为该组证据能证明其公司不应承担违约责任。本院对该组证据予以采信。2、2011年4月16日米易县百安居建材经营部收据原件一份，拟证明被告未按时交房，原告于4月份才购买材料装修房屋。二被告均对该证据有异议，认为该证据的真实性、合法性无法核实，且与本案无关。因该证据与本案不具有关联性，故本院对该证据不予采信。3、2014年3月25日税收缴款书复印件一份、销售不动产统一发票复印件一份、房屋所有权证复印件一份、房屋面积测绘分户平面图复印件一份，拟证明被告逾期办理房屋所有权证的事实。二被告均对该组证据的真实性予以确认，但认为不能达到原告的证明目的。本院对该组证据的真实性予以采信；对该组证据拟证明的内容，待本院结合本案其他证据综合分析认证。4、攀枝花市清源水业有限公司证明原件一份、睿龙花园1单元业主名单复印件一份、抄表卡复印件一份、用水立户申请表复印件一份、城市供水合同复印件一份，拟证明原告第一笔水费的交费时间，进一步证明被告未按时交房。二被告均对该组证据的真实性、合法性、关联性不予确认。因该组证据与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予采信。5、2012年12月13日《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明房屋的实际情况与购房时所说的不一致，为此无法居住才将该房屋租赁给他人的事实。二被告均对该证据的真实性、合法性不予确认，且认为该证据与本案无关。因该证据与本案不具有关联性，故本院对该证据不予采信。6、米易县公众信息网信箱回复函打印件两份，拟证明被告存在超容积率问题，且未补交土地出让金，所以无法办理国有土地使用权证。二被告均对该证据有异议，认为该证据的真实性无法确认。且如该证据真实的话，根据回复内容也说明系行政机关的人员说明，并不能代表行政机关的正式答复。因该证据与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。被告四川省睿龙投资管理有限公司、四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司为支持其抗辩主张，共同向法院提交了以下证据：1、2010年9月18日《商品房买卖合同》复印件一份及《补充协议》复印件一份、《补充协议二》复印件一份、缴款单复印件一份、收据复印件一份、税收缴款书复印件一份，拟证明第二被告与原告就办证形成无偿委托关系；第二被告就办证行为承担违约责任的前提是逾期办证，因原告缴纳相关费用的时间为2014年4月12日，故其代原告办理房屋所有权证并未逾期；双方未约定办理国有土地使用权证的违约责任，且根据约���至今未超过办证约定期限。原告对该组证据无异议，但认为被告具有欺骗行为，把责任推给原告。本院对该组证据予以采信。2、《施工图设计文件审查合格书》复印件一份、《施工图审查备案通知书》复印件一份、《施工图设计文件备案审查通知》复印件一份、《攀枝花市工程建设项目报建表》复印件一份、《商品房预售许可证》复印件一份、《房屋面积测绘报告》复印件一份，拟证明被告的施工建设与审批建设规划是一致的。原告对该证据有异议，认为该组证据是酒店建设与本案无关。因该组证据与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予采信。3、营业执照复印件三份、组织机构代码证复印件一份、税收通用缴款书复印件六份，拟证明第二被告的法人更换情况及其具有开发资质。原告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院对该组证据的真实性予以采信。被告四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司为支持其抗辩主张，向法院提交了以下证据：情况说明一份、米国土资【2016】30号文件复印件一份、国土资发【2010】204号通知复印件一份，拟证明公司第一次知道需要补缴土地出让金，但是经过合法批准，合法调整容积率。原告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院对该组证据的真实性予以采信。经审理查明，2010年9月18日，王超与四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“王超购买四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司出售的位于米易县攀莲镇河西新区商务酒店公寓A-11幢3单元10楼��宅一套；王超支付购房款247076元；出卖人在2010年11月30日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人代交相关税费，并在接收该商品房的同时将专项维修资金、契税、按国家规定买受人应当交纳的办理房屋产权权属证书的相关费用交给出卖人；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，无委托费用；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”同日，王超与四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：“买受人委托出卖人代为办理房屋权属证明的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋权属证明所需各项资料及费用（包括契税、专项维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳；出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完毕委托手续后365日内，代买受人向相关部门缴纳上述费用并办理房屋权属证明，在房屋所有权证办理后2年内为买受人办理国有土地使用权证。如买受人未完整提供上述资料或缴齐相关费用并全力配合的，出卖人有权顺延该房屋权属证明的办理时间，不承担延期办证或者转移登记的责任”���2013年9月12日王超与四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司签订了《商品房买卖合同补充协议二》，其中约定：“根据产权登记面积决算，按合同约定买受人应补足增加面积差价1489元”。2014年3月25日，王超自行到税务机关缴纳了契税4971.30元。2014年4月12日，王超向四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司缴纳了维修资金5910元。2014年4月19日，四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司代王超办理取得米房权证攀莲镇字第00171**号房屋所有权证。至今王超尚未取得国有土地使用权证。另查明，四川省睿龙投资管理有限公司成立于2007年9月27日,其法定代表人为刘天宝,经营范围为房地产开发经营、商务服务业、物业管理。四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司成立于2008年5月21日，现负责人为彭云霞，经营范围为受���司委托开展房地产开发经营、商务服务业。四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司系四川省睿龙投资管理有限公司的分公司，其按营业执照的经营范围，受公司委托开展攀莲镇河西新区商务酒店公寓A-1的开发经营。本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。王超与四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。由于四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司系四川省睿龙投资管理有限公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，其民事责任应��四川省睿龙投资管理有限公司承担，故对四川省睿龙投资管理有限公司抗辩其不是本案适格主体的抗辩主张，本院不予支持。根据法律、行政法规的规定，在商品房买卖合同中，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。故房屋所有权证、国有土地使用权证既可以由房地产开发企业办理，亦可以由买受人办理。而在实践中如何办理，应按照合同约定处理。本案中，商品房买卖合同及补充协议中明确约定王超委托四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司办理房地产权属证书。根据合同及补充协议中对代为办理房屋权属证书的约定，并结合王超实际缴纳契税、维修资金的时间及实际取得房屋所有权证的时间，可以认定四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司代为办理房屋所有权证的行为并未违约，且王超对其主张的逾期办证并未提供证据予以证明。另根据补充协议中对代为办理国有土地使用权证的约定及房屋所有权证实际取得的时间看，四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司代为办理国有土地使用权证的期限应为2016年4月18日，故四川省睿龙投资管理有限公司米易分公司并未逾期代为办理国有土地使用权证；且双方对代为办理国有土地使用权证并未约定逾期责任。综上，对王超主张的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王超的全部诉讼请求。案件受理费161元，由王超负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  张睿二〇一六年四月七日书记员  范佳