山东省青州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0781执异90号 案外人：王忠伟，男，1987年1月3日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：蔡德军，山东万信律师事务所律师。 申请执行人：王永富，男，1952年12月14日出生，汉族，住临朐县。 被执行人：王岩，女，1975年5月17日出生，汉族，住青州市。 第三人：田元波，男，汉族，1987年5月5日出生，住青州市。 委托诉讼代理人：闫付亮，山东致悦律师事务所律师。 在本院执行申请执行人齐商银行股份有限公司潍坊青州支行（后本院依法将王永富变更为申请执行人）与被执行人青州市万荷文化传播有限公司（以下至裁定主文前简称万荷公司）、李多勇、王岩金融借款合同纠纷一案中，案外人王忠伟对本院以（2018）鲁0781执恢233号通知告知涉案房产的实际占有人于10内腾房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人王忠伟称，2014年3月6日，王岩将青州宋城9号楼东区一楼沿河商铺五间（约计110平方米）出租给案外人，租赁期限10年，租金共计300000元，案外人与当天将租金交付给王岩，王岩于同日将上述租赁房屋交付给案外人使用。2014年6月9日，案外人与王岩签订租赁合同，约定：王岩将宋城9号楼东区一层北方向三间房屋（面积102平方米）、一层南方向一间房屋（面积34平方米）、二层南方向七间房屋（面积238平方米）租赁给案外人，租赁期间20年，自2014年6月9日至2034年6月9日，租金以王岩所欠案外人的借款抵顶。上述房屋在2014年6月9日签订租赁合同当日交付给案外人使用至今。根据民诉法第227条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第31条之规定，特向贵院提出异议，请求法院依法中止对案外人承租的青州宋城9号楼东区房地产的执行，在租赁期限内阻止向买受人田元波移交占有上述房地产。 申请执行人王永富未到庭听证，也未提交书面答辩状。 被执行人王岩未到庭听证，也未提交书面答辩状。 第三人田元波称，一、我方通过拍卖取得房产所有权应受法律保护，我方当事人在拍卖时不知道案外人所陈述的用益物权。二、异议人所提出的执行异议是否超过执行异议时效，据第三人所知，异议提出时相关执行案件已经执行终结。三、案外人所提的租赁合同是否真实，是否确实已经履行，其合同的性质是合同之债还是法定的典型房屋租赁合同，是否适用买卖不破租赁原则，在此请求法院予以查实，以确定执行异议是否成立。 经审查查明，原告齐商银行股份有限公司潍坊青州支行与被告万荷公司、李多勇、王岩金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月28日作出（2017）鲁0781民初1610号民事判决书，判决：一、被告万荷公司偿还原告齐商银行股份有限公司潍坊青州支行借款本金2300万元及利息；二、被告李多勇、王岩对本判决前款所列款项承担连带清偿责任；三、原告齐商银行股份有限公司潍坊青州支行对被告王岩所有的青房权证王府字××号房屋所有权证项下房产拍卖、变卖等方式依法变价所得款项享有优先受偿权。因被告未在约定期限内履行法律义务，本院依原告申请立案执行。在执行过程中，本院依（2018）鲁0781执异52号执行裁定书裁定将王永富变更为申请执行人，于2018年11月30日以（2018）鲁0781执恢233号之一执行裁定书裁定：被执行人王岩名下位于青州宋城的9号楼1-4层（东区）【房产证：青房权证王府字第××号、土地证号：青国用（2014）第&tim**;×号】房地产的所有权归买受人田元波所有，上述房地产的所有权自本裁定送达买受人田元波时起转移。该裁定于2018年12月10日向买受人田元波送达，该案终本裁定书于2018年12月20日向申请执行人王永富送达。买受人申请本院腾房，本院于2019年2月25日作出（2018）鲁0781执恢233号通知告知涉案房产的实际占有人于10内腾房，案外人王忠伟为此提出异议。 同时查明，案外人提供便签一份，载明：现将宋城九号楼东区壹楼沿河商铺伍间壹佰壹拾平方米出租给王忠伟使用，租赁期限拾年（2014.3.6-2024.3.6），拾年租金一次性支付叁拾万元整，在租赁期内承租人可自由转租，水电等费用自理。今收到王忠伟宋城九号楼房租款现金叁拾万元整，即日起商铺已交付承租人使用王岩2014年3月6日。 案外人提供2014年6月9日王岩与案外人签订的租赁合同一份，载明：至2014年6月9日王岩共欠案外人借款本金2840000元，王岩将位于青州宋城9号楼东区一层北方向三间房屋，房屋面积约102平方米（含公摊面积），租赁给案外人使用，租赁期限为20年，即2014年6月9日至2034年6月8日，合同签订之前王岩营业中产生的物业费、水电费由王岩负责处理，租赁期内营业中发生的所有费用均由案外人负责，上述场地（包括房屋、设备、物资及其他配套等所有物品）的租赁期限为20年，每年租赁费用9000元，用于抵顶王岩对案外人的上述借款，自本合同签订之日起，王岩向案外人签写的借据、欠条等债权凭证作废，若租赁费用不能全部抵顶上述款项，剩余款项王岩继续偿还，租赁期内设备的维修维护等由案外人负责，王岩同意案外人在租赁期内可以自由转租。 案外人提供2014年6月9日王岩与案外人签订的租赁合同一份，载明：至2014年6月9日王岩共欠案外人借款本金2840000元，王岩将位于青州宋城9号楼东区一层南方向一间房屋，房屋面积约34平方米（含公摊面积），租赁给案外人使用，租赁期限为20年，即2014年6月9日至2034年6月8日，合同签订之前王岩营业中产生的物业费、水电费由王岩负责处理，租赁期内营业中发生的所有费用均由案外人负责，上述场地（包括房屋、设备、物资及其他配套等所有物品）的租赁期限为20年，每年租赁费用3000元，用于抵顶王岩对案外人的上述借款，自本合同签订之日起，王岩向案外人签写的借据、欠条等债权凭证作废，若租赁费用不能全部抵顶上述款项，剩余款项王岩继续偿还，租赁期内设备的维修维护等由案外人负责，王岩同意案外人在租赁期内可以自由转租。 案外人提供2014年6月9日王岩与案外人签订的租赁合同一份，载明：至2014年6月9日王岩共欠案外人借款本金2840000元，王岩将位于青州宋城9号楼东区二层南方向七间房屋，房屋面积约238平方米（含公摊面积），租赁给案外人使用，租赁期限为20年，即2014年6月9日至2034年6月8日，合同签订之前王岩营业中产生的物业费、水电费由王岩负责处理，租赁期内营业中发生的所有费用均由案外人负责，上述场地（包括房屋、设备、物资及其他配套等所有物品）的租赁期限为20年，每年租赁费用21000元，用于抵顶王岩对案外人的上述借款，自本合同签订之日起，王岩向案外人签写的借据、欠条等债权凭证作废，若租赁费用不能全部抵顶上述款项，剩余款项王岩继续偿还，租赁期内设备的维修维护等由案外人负责，王岩同意案外人在租赁期内可以自由转租。 另查明，涉案房产为青州宋城9号楼（东区）【房产证：青房权证王府字第××号】的一部分，青州宋城9号楼（东区）【房产证：青房权证王府字第××号】抵押给齐商银行股份有限公司潍坊青州支行，并于2015年3月6日在不动产管理部门办理了抵押物登记。2015年3月20日，潍坊市中级人民法院以（2015）潍民四初字第36号民事裁定书对上述财产进行查封，后将该财产的执行权移送本院。案外人提供的证据不足以证实案外人在涉案房产抵押登记或查封之前即占有使用。 本院所确认的上述事实，有本院（2018）鲁0781执恢233号之一执行裁定书、（2017）鲁0781民初1610号民事判决书、（2018）鲁0781执恢233号通知等证据材料在案为凭，上述证据材料已经听证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人主张租赁王岩的青州宋城9号楼东区一层五间沿河商铺，但提交的证据不足以证实涉案房产抵押登记或查封之前签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用，故案外人要求中止对案外人承租的青州宋城9号楼东区一层五间沿河商铺的执行，在租赁期限内阻止向买受人田元波移交占有上述房地产，于法无据，不予支持。本案中，案外人与王岩于2014年6月9日签订的三份租赁合同实为以租抵债合同，案外人实质上为被执行人的债权人，而非租赁关系中占有、使用财产以满足生活、生产需要的相对者，对租赁合同关系的真实性本院不予认定。案外人提供的证据不足以证实案外人在涉案房产抵押登记或查封之前即占有使用。综上，案外人的该项异议请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人王忠伟的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  钟 山 审 判 员  黄登富 人民陪审员  彭建明 二〇一九年七月二日 书 记 员  王传成