上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第1104号原告张美宝。委托代理人朱晓燕。被告上海旭博置业有限公司。法定代表人朱瑜。委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。原告张美宝诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后依法由代理审判员段美玲独任审判。本案于2014年4月3日公开开庭进行了审理，原告张美宝及其委托代理人朱晓燕，被告委托代理人叶杨斌到庭参加诉讼。本案于2014年6月16日转为普通程序并依法组成合议庭进行审理。本案于2014年8月7日第二次公开开庭进行了审理，原告张美宝，被告委托代理人叶杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张美宝诉称：2013年3月25日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋；合同约定由于被告的原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后的6个月内未能办出，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的日万分之三的违约金，直到办出小产证之日。但被告原因导致原告无法办出小产证。被告在2014年2月28日进行全面整改，甚至晚上都在抓紧施工，严重扰民。被告擅自变更规划，导致人车不分流，绿化覆盖率下降，为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付逾期办理小产证的违约金，以已付房款人民币1，381，585元为本金，按照日万分之三的标准，自2013年7月27日计算至小产证办出之日止；2、判令被告支付原告整改施工期间的扰民承诺费2，000元；3、判令被告因欺诈、擅自变更规划给原告造成的损失45，000元（按照每平米500元计算）。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付非学区房的损失3，000元。被告上海旭博置业有限公司辩称：被告不同意原告的诉请。原告在被告整改过程中存在阻挠行为，造成了损失扩大，被告对该扩大损失不予承担。被告认为合同约定的每日万分之三的标准过高，请求调整。关于施工整改，该损失原告并无证据佐证，其提出的标准也无法律依据。关于学区房的补偿，被告从未在预售合同中承诺学区房，且房屋售价也未高于市场价格，另原告还需举证确有子女需要就学的事实。本小区不涉及规划变更，不存在原告所述事实，也不存在相应损失，原告对其损失也未提供证据佐证，被告不予认可。对于原告主张的扰民赔偿，涉及侵权，原告应另行诉讼。经开庭审理查明：2013年3月25日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买系争房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为88.69平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为137万元；合同第八条约定，签订本合同后，被告不得擅自变更房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得原告书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起15天内与原告签订本合同变更协议。被告未征得原告同意擅自变更该房屋的建筑设计，原告有权单方面解除本合同。合同第九条约定被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得原告书面同意。被告未征得原告同意变更小区的平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复的，被告应当向原告支付总房价款的0.10%违约金。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给原告。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。附件六为平面图纸。补充条款一中第3条约定本合同各条中所指的小区平面图应以交房前规划管理部门最终审核批准的为准。第11条约定本合同之附件或补充条款的约定与合同正文规定不一致的，以附件或补充条款的约定为准，除此之外，其他任何形式的广告、宣传资料、售楼书、样板房、照片等资料的内容，若与本合同（包括附件和补充条款）中所规定的交房标准不一致的，均以本合同（包括附件和补充条款）中所规定的交房标准为准。第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书（小产证）的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。2013年5月22日，原告因逾期支付房款支付被告违约金22，000元。2013年7月27日被告将房屋钥匙交原告，原告入住系争房屋。当日双方确认房屋总价为1，381，585元。另查明：2012年12月14日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得包括系争房屋在内的《上海市房地产权证》。2014年7月22日起，被告向包括原告在内的业主发出关于办理房屋小产证的通知书，该通知上载明被告已取得房屋大产证，原告在通知的期限内至被告处签订房屋交接书并领取办理小产证的相关资料。领取办理小产证相关资料后，原告自行申办小产证。原告于2014年7月22日收到通知。还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区某弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，文件内容为所附的照片中显示，具体为告知各位业主，玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。又查明，原告同小区业主陈俊、夏琴等人于2012年9月26日向本院提起诉讼，认为本案被告在宣传时承诺该楼盘配套学校为“青浦瀚文小学、青浦实验中学”，但实际并非如约定，故要求被告承担违约责任。本院于2012年12月对其中业主为陈俊、夏琴的案件作出（2012）青民三（民）初字第4169号判决，判决被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈俊、夏琴3，000元。该判决书中查明事实为被告在销售宣传资料中载明：中央生活圈，犹如您的私家配套，学校有青浦瀚文小学、青浦实验中学。旭辉集团股份有限公司的网站网页上显示了旭辉玫瑰苑项目概述、区域交通、周边配套、户型介绍、图片欣赏等，其中周边配套中载明配套学校为青浦瀚文小学、青浦实验中学。判决书中认为原、被告签订的预售合同中未对该小区周边教育设施进行约定，也未对配套学校的定义进行解释。根据历史形成、公众认同，本案所指的两学校的知名度，原告所购的房屋所属小区不是约定俗成的“学区房”。该案中原告主张的被告宣传资料中所称的两学校均不是城市居住区规划规范中所指的由开发商开办的配套学校，而是属教育局开发、管理的学校，其生源由教育局统一安排，对原告所在小区是否划入瀚文小学、实验中学的学区，被告没有权利决定。被告在销售宣传时将瀚文小学、实验中学以配套学校进行宣传，明显不妥，之后被告也未将相关情况予以详细解释确有可能使原告对此产生误解，从而与被告因对配套学校的理解而发生争议。但现有证据不能证明被告因配套学校的宣传将房屋价格抬高，致使原告所购房屋价格远高于同地域房屋，故约定的合同价格不存在有失公平之处。根据原告的陈述，其是将配套学校作为其购房的重要因素，则原告在明知本案所涉的两学校属教育局统一划分学区的情况下，也负有对配套学校及相应的学区等事宜进行必要的了解及对被告宣传内容进行核对的义务。考虑到原告基于一般理解而产生的对于子女可能对应入学的期待，虽非影响合同订立时的根本因素，但也具有一定的合理性，而造成这种期待无法实现与被告未进一步详细解释不无关系，故根据原、被告在预售合同签订过程中各自的态度、行为、预售合同的约定、被告销售宣传内容、原告实际损失的产生、学区划入的不固定性等情况，对于原告主张的损失本院予以酌情考虑，由被告赔偿原告3，000元。以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交接单、上海市新建住宅交付使用许可证、公证书、房地产权证、领取办理小产证通知、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：原告认为：1、迟延办理产证的原因是被告擅自变更规划，导致行政机关要求整改。被告没有确实证据证明合同相对方的小业主存在阻挠行为，那么其就应按照合同约定进行赔偿。2、被告在房屋交付后即对小区内进行整改，进入大型施工设备、大量施工人员，还进行夜间施工，影响了原告的生活，根据被告发出的告业主书，支付原告扰民费至整改完毕。3、生效判决书中已经明确被告将相关学校作为配套学校进行宣传存在明显不妥，被告应按生效判决认定的标准向原告赔偿。4、被告预售时以沙盘形式对小区绿化、人车分流进行了宣传，现被告对小区进行整改必须以改变小区平面布局的方式进行，经被告整改后，小区质量明显下降，与相邻小区房价差3，000至3，500元，故被告应就变更小区布局的行为对原告进行赔偿，原告认为合同约定标准过低，要求根据实际损失进行赔偿。原告提供：1、业主告知书，系被告于2014年2月22日张贴，被告制作的补偿方案中包括每户产证逾期补偿为房屋总价＊0.3‰＊逾期天数（自实际交房后6个月之次日开始计算至2014年3月8日止）＊2／3（补偿分摊系数）、擅自变更规划补偿为房屋总价＊1‰、施工影响补偿每户2，000元。该告知书中也载明施工时间约为12天左右。2、业主手册及照片，证明被告承诺人车分流。3、原告女儿结婚证及户口本，证明原告的孙女的入学需要。被告认为：1、被告为小区美观，将原规划的地面车位改为绿地，该行为未经审批，在办理大产证过程中需要土地核验证明，因规土局发现进行了变更，所以未发放大产证。在被告整改过程中，遭到大部分业主的阻挠，为了避免矛盾进一步扩大，被告暂停施工，最终于2014年3月15日整改完成。被告同意自交房后的六个月次日开始计算三个月，合同约定日万分之三的标准过高，被告要求调整。2、被告在业主告知书中提出的赔偿方案是在双方达成一致且小业主同意整改的前提下。本案原告并未与被告自行协商，故该方案不能适用。3、原告所述购房有较多因素，入学因素仅是其中之一，原告并未提供证据证明其有适龄的入学子女。涉案房屋并不是约定俗成的学区房，一审、二审中均认定被告并未因学区房宣传而提高房价，法院在判决中也考虑了原告对于子女入学的期待。生效判决并不能完全适用，本案原告不能适用。4、原告提出的擅自变更小区设计规划造成的损失，其合同依据不能支持其诉请，双方所签的合同中约定在不能恢复的情况下，被告承担违约责任，但实际被告已经进行了整改恢复。被告提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片。证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安保外包委托协议、临时安保服务合同。证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、玫瑰湾业主QQ聊天群，证明原告也参与了阻挠被告的整改。被告认为阻挠行为应包括直接及间接行为。5、玫瑰苑业主联名信，该行为亦导致了被告的整改推迟。6、询问笔录，在被告聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警，民警也到场，根据询问笔录的记载，可以看出由于大部分业主的阻挠导致被告无法及时进行整改，从而无法取得规土局给发的相应文件，导致无法办理产证。原告对上述证据的真实性、关联性不予确认，且上述证据不能证明原告存在阻挠被告整改的行为。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款一第18条约定，若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，被告应承担违约责任。现业主未能在约定期限办理小产证，此结果与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。被告在整改过程中，部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。被告取得房地产权证后已通知原告领取相关办证资料，原告可自行办理房屋产权证，原告应在合理期限内至被告处办理相关手续。原告认为其购买的是现房，交付时应该办出大产证为由要求从交房之日起开始起算违约金的主张，不符合合同约定，本院不予采纳。对于学区房的赔偿，已经生效判决对被告应承担的责任进行充分阐述，被告也未提供证据证明本案原告的情况不适用原生效判决内容。对于原告主张的扰民赔偿，其未提供相应损失的证据，其依据的业主告知书，是被告向业主提出的协商方案，原告未同意该方案，故不能以该方案中部分内容认为被告向原告的承诺，故本院不予支持。对于原告主张因被告擅自变更小区设计规划造成的损失，合同补充条款一中第3条约定本合同中所指的小区平面图应以交房前规划管理部门最终审核批准的为准，现被告已根据规划进行整改，且原告也未提供充分证据证明其损失的存在，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张美宝逾期办证违约金人民币41，300元；二、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张美宝人民币3，000元；三、原告张美宝的其他诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币907.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵 霞代理审判员  段美玲人民陪审员  俞逸辉二〇一四年九月二十四日书 记 员  汪宇婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。