北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第08546号上诉人（原审原告）闫爽，女，1968年6月13日出生。被上诉人（原审被告）和泓置地集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业西区82号。法定代表人刘江，董事长。委托代理人赵发强，男，1983年9月11日出生。上诉人闫爽因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年12月，闫爽起诉至原审法院称：2009年8月下旬，我居住的金家村1号院1号楼划入京石客运专线JS-1项目规划红线范围，实施拆迁。拆迁方式为货币补偿、定向安置房相结合的方式。2010年与京石客运专线达成拆迁协议，可购买”彩虹家园”三定三限房贰居室一套。2010年10月8日，接拆迁公司电话，要求带定向安置房证明于2010年10月9日到彩虹嘉（家）园售楼中心选房。同日，和泓置地集团有限公司（下称和泓置地公司）收回定向安置房证明，我领到了彩虹嘉（家）园定向安置房屋认购通知书。通知书载明一周内交纳房款，如果不交视为选房自动失效，由丰台区住建委重新对所涉住房收回另行配售。我与和泓置地公司交涉，无预售许可证，无权收购房款，和泓置地公司不予回答。2010年10月15日，我去签《彩虹嘉（家）园项目定向安置房认购协议》（下称《认购协议》），看到合同中第十一条规定，可签订补充协议。我要求签补充协议约定利率，和泓置地公司回答”格式条款，不能签”。我说合同中有规定，可以签。但和泓置地公司说上级有规定，不能签。我只好全额交付购房款。2013年6月26日，我收到来自彩虹嘉（家）园销售中心的挂号信，称地上物没有搬迁和拆除，无法施工，预计交房时间为2014年12月31日，领取违约金，金额大约为每月2493元，共计18个月。2013年7月2日开始，断断续续至12月5日期间，我就合同无效、违约金低于实际损失等进行协商，但无果。我认为《认购协议》第二条的抵押条款应有补充条款，若银行真的收回房屋，我的权利无法保证。且此房为三定三限房，根据规定不办理预售许可证，房屋建成交付时，才结算房款。在合同义务由京石客运专线转移到和泓置地公司后，其违反合同约定，擅自变更自己的义务，房屋交付前就收取全额房款，免除其责任，加重我方责任，排除我方主要权利。故根据《合同法》第三十九条第一款、第四十条，及《城市房地产管理法》第六十八条的规定，起诉要求确认我与和泓置地公司签订的《认购协议》第二条、第四条无效。和泓置地公司辩称：我公司与闫爽签订的认购协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规。确实收到了闫爽的房款703996元。认购协议的第二条、第四条不违反法律规定，不符合合同法规定的无效情形。抵押情况的约定只是告知闫爽，且现闫爽认购的房屋已于2014年1月7日解除抵押。不能办理预售许可证的原因是该楼不能对外销售。故请求法院驳回闫爽的诉讼请求。原审法院经审理确认：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：”下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，闫爽与和泓置地公司签订的《认购协议》虽写明闫爽认购的房屋已向有关部门进行抵押，但此约定为告知性条款，未约定双方的权利义务，闫爽认购的房屋亦未因此条款而受影响。至于闫爽所称其认购的房屋系三定三限房，不办理预售许可证，不应提前交纳购房款一事，根据相关规定，此类房屋确不办理预售许可证，但对”提前交纳房款”没有禁止性规定，换言之，闫爽与和泓置地公司签订合同时约定闫爽向和泓置地公司一次性支付认购房屋全部房款，属双方当事人意思自治。根据现有证据，《认购协议》第四条对提前支付购房款的约定，不违反相关法律、法规的效力性强制性规定，亦不符合合同无效的其他法定情形。故闫爽要求确认其与和泓置地公司签订的《认购协议》第二条、第四条无效的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：驳回闫爽的全部诉讼请求。判决后，闫爽不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，支持其诉讼请求。和泓置地公司同意原判。经审理查明：闫爽原居住在×号。2009年8月，京石铁路客运专线公司筹备组实施北京至石家庄铁路客运专线JS-1项目，以货币补偿、定向安置相结合的方式对规划红线范围内的金家村1号院1号楼实施拆迁，向被拆迁人提供”彩虹家园”三定三限房（人均安置面积不低于40平方米，销售价格不高于每平方米8000元）。2010年4月12日，闫爽代理闫国臣（乙方）与中铁电气化局京石铁路客运专线项目经理部（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定乙方在拆迁范围内有×2居室，建筑面积×平方米，乙方在册人口和实际居住人口3人，分别是：闫国臣、闫静、闫爽。甲方共计支付乙方拆迁评估补偿款和拆迁补助费900649.8元。2010年10月9日，闫爽与北京和泓置地有限公司签订《彩虹嘉（家）园定向安置房屋认购通知书》，闫爽选定彩虹嘉（家）园项目定向安置房01#地块×号房（贰居室）。该房设计建筑面积×平方米，购房意向每建筑平方米7980元，购房意向总价703996元，并约定2010年10月9日至16日期间交纳购房款并签订《认购协议》。2010年10月15日，北京和泓置地有限公司（甲方）与闫爽（乙方）签订《认购协议》（协议编号CHJY0563），闫爽认购×室，房屋建筑面积为×平方米，单价为每平方米7980元，总价款703996元。《认购协议》第二条抵押情况写明：”与上述房屋有关的抵押情况为：有抵押。1、该房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司北京公主坟支行，抵押登记部门为北京市国土资源局丰台分局，抵押登记日期为2010年10月。2、该房屋在建工程已经设定抵押，抵押权人为：交通银行股份有限公司北京公主坟支行，抵押登记部门为：丰台区住房与城乡建设委员会，抵押登记日期为：2010年10月。”第四条付款方式及相关约定写明：”乙方应于本协议签定之日起当日内向甲方一次性支付上述房屋全部房款。如乙方未能在上述期限内支付全部房款，本协议自动解除，由区住建委重新对所涉住房进行分配。”当日，闫爽向和泓置地公司全额交纳购房款703996元。2011年10月17日，北京和泓置地有限公司经北京市工商行政管理局核准，名称变更为和泓置地集团有限公司。原审庭审中，闫爽称其认购的房屋系三定三限房性质，该房屋不予办理预售许可证，故和泓置地公司提前预收房款违法，并称和泓置地公司将其认购的房屋抵押，若抵押权人实现抵押，银行具有优先受偿权，其替和泓置地公司提供担保，造成其权利无法得到保护。故起诉要求确认《认购协议》第二条、第四条无效。和泓置地公司向原审法院提交国有土地使用证，证明闫爽认购的×号楼已于2014年1月7日在北京市国土资源局丰台分局解除抵押。闫爽对此不予认可，称无法确认该土地系其认购的楼房所涉及土地。上述事实，有双方当事人陈述及政府信息部分公开告知书、北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议、定向安置房证明、彩虹嘉（家）园定向安置房屋认购通知书、彩虹嘉（家）园项目定向安置房认购协议、收据、证明、国有土地使用证等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。闫爽与和泓置地公司签订的《认购协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。《认购协议》第二条关于涉诉房屋所在土地使用权抵押情况的告知及协议第四条关于提前交纳全部房款的约定，系双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。该协议第二条属告知性条款，并未影响闫爽对涉诉房屋的权利义务，而该协议第四条系双方对房款给付方式的约定，属双方意思自治，法律、行政法规对此亦无禁止性规定，故该两项条款应属合法有效。现闫爽以该两项条款增加其购房风险、和泓置地公司不应提前收取房款、以及其在签订协议时系受胁迫为由，主张《认购协议》的第二条、第四条无效，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由闫爽负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由闫爽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 珊代理审判员  陈雨菡代理审判员  马兴芳二〇一四年九月十六日书 记 员  刘 曈