上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第4226号原告何菊仙。委托代理人刘赤军，上海融力律师事务所律师。委托代理人楼旎旖，上海融力律师事务所实习律师。被告上海市奉贤区南桥镇人民政府。法定代表人张征，镇长��委托代理人赵忠敏，上海市昆仑律师事务所律师。委托代理人陆韵，上海市昆仑律师事务所律师。被告上海大展实业有限公司。法定代表人鞠林初，总经理。委托代理人常卫国，上海福欣中华律师事务所律师。原告何菊仙诉被告上海市奉贤区南桥镇人民政府、上海大展实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案后，依法适用简易程序审理，于2015年11月6日公开开庭进行审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告何菊仙及其委托代理人刘赤军、被告上海大展实业有限公司(以下简称大展实业)委托代理人常卫国均到庭参加了诉讼。被告上海市奉贤区南桥镇人民政府(以下简称南桥镇政府)委托代理人赵忠敏到庭参加了第一次庭审。被告南桥镇政府委托代理人陆韵到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告何��仙诉称，1997年12月，原告何菊仙与案外人王某某共同与被告南桥镇政府设立的奉浦—江海经济园区(以下简称江海经济园)签订《购房协议书》一份，购买位于江海经济园区沪杭公路XXX-XXX号店面房，原告与案外人王某某支付购房款后，接收房屋。原告分得04号店面房，其后确定的地址号牌为沪杭公路XXX号，王某某分得03号房屋。根据购房合同的约定，江海经济园应当于1999年2月15日前为原告办理产权证，然时至今日仍未办理。近期，原告发现由被告大展实业早已于2000年1月3日办理了包括原告店面房在内的房屋大产证，且曾于2000年6月20日至2002年6月20日、2002年4月15日至2005年4月15日期间设定债务总额达人民币(下同)13,200,000元的抵押。同时，原告发现产权证上记载的土地用途为工业，并非江海经济园承诺的店面房商铺，实系欺诈，造成原告损失2,667,500元。故原告诉讼来院，要求判令：1、被告立即将位于江海经济园区沪杭公路XXX号房屋办理产权证；2、被告赔偿损失2,667,500元。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，并增加事实理由为：系争房屋已于2015年7月3日被非法强拆了。原告针对其诉讼请求向法庭提供了如下证据：1、购房协议书付款收据一份，证明原告购买了系争房屋。2、营业执照、照片各一份，证明原告在系争房屋内经营使用，当时的门牌号为1660号，系争房屋为商铺。3、民事判决书一份、购房协议书及收据两组、非居住拆迁房屋安置补偿协议、订房确认单一组，证明两被告在将系争房屋交给原告的时候说系争房屋的性质是商铺、店面用房。4、房屋产权证、产权人信息、土地状况信息各一份，证明系争房屋的土地性质为国有、土地来源是征用，土地用途是工业，备注是办公楼。5、房屋估价分户报告单一份，证明原告对该评估价格是���异议的，但对评估面积认可。6、工商登记材料一份，证明在系争房屋内登记有杂货铺，故系争房屋是可以作为商铺使用的。7、准予变更登记通知书、电话费发票一组，证明系争房屋的隔壁房屋产生的水电费用及电话费，都是按照工商业标准收取的，证明原告一直不知道系争房屋属于工业用房。被告南桥镇政府辩称，第一，被告南桥镇政府确实是江海经济园的组建单位，所以该经济园的相关事项由南桥镇政府主管。但因当时实际运作是被告大展实业进行的，故答辩意见以被告大展实业的答辩意见为准。第二，原告起诉的系争房屋已拆除。对于原告保留的诉讼请求不予同意，是不成立的。原告购买房屋签约的时候，应当对房屋的法律状况是清楚的。通过原告提交的材料，系争房屋是工业用途，是划拨土地而不是出让土地。根据我国相关法律规定，划拨土地上的房屋不能擅自转让，需要经过当地人民政府批准的，所以转让是无效的。第三，对于房屋性质和用途原告应当是知晓的，协议签订的时间是1998年，至今将近20年，当时应当是知晓用途的，不能办证的损失不能由被告承担。对于合同上约定的办证手续，能不能分割办理小产权证，不是靠双方约定的，而是要看实际情况，而且合同上没有说要单独办理小产证。被告南桥镇政府针对其辩称未向法庭提供证据。被告上海大展实业有限公司辩称，不同意原告的诉请，理由同被告南桥镇政府意见一致。补充一点，作为原告是明知系争房屋大产证没有办出的，且原告未将所有房款都交付给被告。被告大展实业针对其辩称未向法庭提供证据。经当庭质证，当事人对相对方提供的证据发表了相应的质证意见。对于原告提供的证据，被告南桥镇政府对证据1真实性无异议。对证据2中的营业执照真实性无异议，但认为与本案无关；对其中的照片真实性不认可。对证据3真实性无异议，但认为与本案无关。对证据4真实性无异议。对证据5无异议。对证据6、7真实性均无异议，但认为与本案无关联。被告大展实业对证据1真实性无异议。对证据2意见同被告南桥镇政府，但认可系争房屋的门牌号为1660号。对证据3真实性无异议，但认为与本案无关联，房屋性质是否为商铺应当以房地产登记为准。对证据4真实性无异议。对证据5真实性无异议。对证据6真实性无异议，但认为从该证据可见原告是明知道系争房屋无法办理产证至原告名下的。对证据7真实性无异议，但认为与本案无关。上述原告提供的证据1、2中的营业执照、4、5、6，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据3、7，因与本案无关，故本院不予认定。对于原告��供的证据2中的照片，因被告未予认可，故本院不予认定。另，根据原告的申请，本院传证人王某某出庭作证。证人王某某述称，其与何菊仙于1997年共同出资向上海奉浦—江海经济园区购买了房屋两间，由其与何菊仙各用一间。该房屋是门面房，用于做生意。购买时，开具的发票以及签订的合同上都写了门面房。该房屋于1998年交房，具体日期不记得了。该房屋的产权证约定在交房后一个月之内办理，但一直拖着，到房屋被拆迁也还没有办理出来。其就该房屋的拆迁与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，该协议中对该房屋的性质认定为商业用房。除了拆迁安置补偿协议上的补偿金额外，拆迁人还给其以每平方6,000元购买房屋的权利，以及协议之外的600,000元补偿款。原告对上述证人证言无异议；被告南桥镇政府对上述证人证言不予认可，认为证人证言不能证明原告要证明的内容，房屋的性质以登记为准；被告大展实业对证人证言不予认可，认为证言不能证明系争房屋属于商业用房，房屋性质以登记为准，且恰恰证明系争房屋拆迁的时候是非商业用房。对于上述证人证言，本院认为，与本案无关，故本院不予认定。基于上述认定证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：1997年12月2日，原告何菊仙、案外人王某某与江海经济园签订《购房协议书》一份，约定：原告何菊仙、案外人王某某向江海经济园购买位于沪杭公路XXX-XXX号办公房，现门牌号码为上海市奉贤区沪杭公路XXX号；建筑面积175.2平方米；房屋价款262,800元；付款方式为签订合同时支付131,400元，交钥匙支付131,400元；交房日期为1998年2月15日前；上述购房办证手续江海经济园于交房一年内提供给原告，所发生的一切费用由原告负担；因计算面积时，把底屋走廊未计算购房面积，��原告在使用房屋同时不将底屋走廊向外推移，如发现进行重罚；原告必须在经济园区内注册经营执照；原告购房后必须申请用电、用水计划，承担水电费用。上述协议签订后，被告将系争房屋交付原告何菊仙、案外人王某某使用，由原告何菊仙、案外人王某某各使用其中一间。原告何菊仙、案外人王某某已向江海经济园支付部分购房款，原告何菊仙尚欠购房款26,400元未支付。现系争房屋于2015年7月3日被拆除。另查明，位于上海市奉贤区张翁庙村，包括系争房屋在内的建筑面积为2,653.14平方米的房屋，于2000年1月3日登记于被告大展实业名下，房屋所有权性质为集体，土地权属性质为国有，使用权取得方式为征用，土地用途为工业。上述房屋于2000年6月20日设定抵押权，债权数额为3,200,000元；于2002年4月15日设定抵押权，债权数额为10,000,000元。又查明，系争房屋(仅原告何菊仙使用的一间)由上海友达土地房地产评估有限公司出具《上海市轨道交通五号线延伸段建设工程动拆迁房屋估价分户报告单》一份，上述房屋评估单价13,000元，房屋计价面积共计96.40平方米，房屋评估价小计1,253,200元；装饰及附属设施评估价值23,840元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告认为其向被告南桥镇政府购买的房屋为商铺，而被告南桥镇政府实际交付的房屋为工业用房，两者之间的市场价值存在差额，导致原告可能获得的拆迁补偿产生该差价损失，故要求被告南桥镇政府承担赔偿该差价的违约责任以及要求被告大展实业承担连带责任。对此，本院认为，其一，双方签订的《购房协议书》中未约定系争房屋应当为商铺，原告也未能提供其他证据证明双方有商铺买卖的约定；其二，原告提供的其他证据均与本案无关联，不能作为认定���案房屋性质的依据。故原告未能举证证明原、被告约定交易的房屋为商铺性质，本院对原告该主张不予采信。原告要求两被告赔偿差价损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告何菊仙的诉讼请求。案件受理费人民币28,140元，由原告何菊仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 慧代理审判员 苏 姝人民陪审员 顾秀英二〇一六年四月二十九日书 记 员 郑伟丹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……