山西省寿阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0725民初14号原告:寿阳县恒大物资贸易有限责任公司，住所地：晋中市寿阳县朝阳街**。法定代表人：王建明，该公司董事长。委托诉讼代理人：白能平，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚芳，山西佳镜律师事务所律师。被告:晋中市精工机械制造有限公司，，住所地：晋中开发区高村法定代表人：刘维实，该公司总经理。委托诉讼代理人：劳春梅，山西正名律师事务所律师。被告:晋中市佳仁房地产开发有限公司，，住所地：晋中市榆次区大同街**法定代表人：倪增仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：程元元，山西正名律师事务所律师。第三人：寿阳县国土资源局，住所，住所地：寿阳县朝阳街**div>法定代表人：李永红，该局局长。原告寿阳县恒大物资贸易有限责任公司（以下简称恒大物资公司）与被告晋中市精工机械制造有限公司（以下简称精工机械公司）、晋中市佳仁房地产开发有限公司（以下简称佳仁房地产公司）、第三人寿阳县国土资源局合同纠纷一案，本院于2018年9月21日作出（2018）晋0725民初876号民事判决。原告恒大物资公司、被告精工机械公司、被告佳仁房地产公司不服该判决，向山西省晋中市中级人民法院提起上诉。山西省晋中市中级人民法院于2018年12月7日作出（2018）晋07民终2731号裁定，撤销原判，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒大物资公司的委托诉讼代理人白能平、王亚芳，被告精工机械公司的委托诉讼代理人劳春梅，被告佳仁房地产公司的委托诉讼代理人程元元到庭参加诉讼。第三人寿阳县国土资源局经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大物资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告2010年10月16日签订的《协议书》。2.判令二被告返还原告所拥有的寿阳县朝阳街80号面积为5469.86平方米的土地，如果不能返还，按评估机构评估的土地单价乘以8.2亩，向原告支付土地转让款。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：原告与被告一约定原告以土地作为投资，被告一负责房地产项目的全部建设资金，鉴于原告与被告一均无房地产开发资质，经与被告二协商，三方于2010年10月16日签订《协议书》，协议约定原告与被告一在原告享有的寿阳县国用（2007）第××号国有土地使用证登记的用途为商业用地的5469.86平方米土地上进行房地产开发，为保障开发工作的顺利进行，借用被告二的房地产开发资质，并将5469.86平方米土地的土地使用权过户登记在被告二名下，以被告二的名义进行报建。同时约定了该项目独立核算由原告及被告一自负盈亏，被告二仅按照销售额的1%收取固定的服务费用。《协议书》签署后，原告与被告二低价签订了《国有建设用地使用权转让合同》，将登记在原告名下的5469.86平方米土地使用权变更登记在被告二名下，转让年期限至2047年1月29日，被告二并未实际支付转让价款。在项目建设初期，被告一便严重违反合作协议，在项目建设、资金支出等方面独自操作，虽经原告多次要求，均被被告一以各种理由拒绝。随后，被告一的法定代表人成为被告二的寿阳三分公司的负责人，该合作项目完全成为二被告之间的合作。直至该开发项目的建设完成且即将销售完毕，原告均被排除在外，从未行使过任何合作的权利。鉴于此种情况，原告认为协议己无法履行遂提出退出合作，要求二被告按照现行价格支付5469.86平方米（合8.25亩）国有土地使用费，被告二分别于2016年8月和2016年12月向原告出具《方案》、《回复意见书》提出愿以45万／亩的价格支付土地使用费，原告回复要求按80万／亩的价格支付土地使用费，经反复磋商就土地补偿价格未达成共识。现被告二不顾基本的事实，提出该房地产开发项目所需的土地使用权是其缴纳了土地出让金后通过出让的方式从寿阳县国土资源局招投标竞拍所得，与原告毫无关系。被告一也同意被告二的该主张。鉴于以上情况，原告要求寿阳县国土资源局作为本案第三人参加诉讼，以便法院查清被告二取得《国有土地使用权证》所缴纳的391.8043万元是改变土地用途、增加容积率所缴纳的相关费用还是5496.86平方米土地出让金。从而确认登记在被告二名下的土地系从原告处转让取得，且并未支付过任何转让价款。原告认为，原告依约履行了《协议书》确定的将登记在自己名下的土地使用权变更登记在被告二名下的义务，却被二被告排除了应有的权利，二被告也完全否认原告的合作地位，该协议已无履行的可能，故请求解除该协议，返还原告投入的土地。但由于该项目已建成，土地已无法收回，故请求法院判令二被告支付原告土地单价×8.2亩，向原告支付土地转让款，望判如所请。被告精工机械公司辩称：1.原告违反法定诉讼程序。解除合同的行为应当由当事人自行行使，而不是通过提起诉讼的方式解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人在两种情形下可以解除合同：第一，当事人协商一致，或当事人可以约定一方解除合同的条件，在解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第二，当事人存在下列情形之一的：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。同时，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定了解除合同需履行的程序，即当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由此可见，原告在不具备合同约定和法律规定的前提下，通过诉讼方式解除合同不符合法律规定。2.原告与答辩人、被告佳仁房地产公司签订的合作开发《恒大家园》房地产项目协议书合法有效，签约各方应当按照约定全面履行自己的义务。答辩人、原告和具有房地产开发资质的被告佳仁房地产公司于2010年10月16日签订合作开发《恒大家园》房地产项目协议书，协议对合作建房开发事项进行明确约定，上述协议符合现行法律法规规定。在签订协议后，三方当事人均履行协议条款，三方从2010年10月至今，一直均在履行合同条款，现在该项目尚未销售完毕，合同仍在履行过程中。3.原告要求解除合同既不符合合同约定条件，也不符合法律规定情形，其诉讼请求不应得到支持。按照当事人三方签订的协议约定及当事人各方在不同日期签订的多份合同，上述系列合同表明三方在不同时期合作建房的真实意思表示，三方既不存在原告所述的协议已无履行的可能，亦不存在一方违约或协商一致解除合同的意思表示，更不存在法律规定解除合同的情形。4.原告要求返还原告拥有的5469.86平方米的土地，并且要求支付土地转让款，没有明确的数额，原告所陈述的原告拥有的土地，现在不属于原告所有，经佳仁房地产公司与寿阳县国土资源局签订了转让合同，这块土地的使用权已经归佳仁房地产公司，而不是原告所有。原告要求支付土地价款，实质上和原来诉讼请求一致，原告采用了其他的形式变更诉讼请求，但依然属于重复诉讼，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告佳仁房地产公司辩称：1.答辩人与原告、被告晋中市精工机械公司三方签订的合作协议合法有效。2.答辩人通过政府招标拍卖程序，缴纳土地出让金后依法取得诉争住宅国有土地的使用权。答辩人通过寿阳县国土资源局公告得知，寿阳县人民政府拟出让寿阳县朝阳街一宗住宅用地国土使用权，便通过公开招投标方式中标。首先，2011年12月16日、2014年，答辩人与寿阳县国土资源局依法分别签订了合同号为1407252011B00315《国有土地使用权出让合同》和《补充合同》。上述两份合同合法有效，对出让方和受让方具有法律约束力；其次，2012年2月13日、2014年4月16日，答辩人分二次分别向寿阳县国土资源局缴纳了土地出让金273493元、3644550元，两次合计缴纳土地出让金3918043元。同时向税务征收部门、土地登记部门缴纳了国有土地使用权出让税费156721.72元和土地登记费用，向寿阳县财政局缴纳其他国土资源行政事业性费收699753.60元以及城市基础设施配套费，上述行为表明答辩人依据土地出让合同履行缴费义务。再次，2015年3月24日，寿阳县国土资源局代表寿阳县人民政府向答辩人颁发了国用（2015）第019号地号为GZ1424242224006-2国有土地使用权证。据此，答辩人依法取得该宗国有土地使用权的不动产权利。由此可见，答辩人取得的住宅国有土地使用权是通过政府出让方式取得的，并不是原告诉状中所称系其土地出资或土地使用权转让取得的。3.答辩人在取得建设用地使用权后，依据相关法律规定对该宗住宅用地进行房地产开发。具体表现为：2013年8月8日，答辩人从寿阳县规划局领取了地字120137015号《建设用地规划许可证》、用地（2013）字第015号《城乡建设工程规划许可证》；2015年3月24日，答辩人从寿阳县国土资源局领取了国用（2015）第019号地号为GZ1424242224006-2国有土地使用权证；2016年5月30日，答辩人从寿阳县住房保障和城乡建设局取得编号为142427201605300501《建设工程施工合同许可证》；2017年6月6日，答辩人从寿阳县住房保障和城乡建设局取得（寿阳）晋商房预售字第2016-04号《山西省商品房预售许可证》。同时，为开发上述房地产，精工机械公司投入巨额资金进行合作建房开发。目前，该项目工程已近尾声，除去原告保全的35套商品房外，其他商品房均已销售。4.原告请求解除合同并支付土地转让款不仅严重违反法定诉讼程序，而且诉请缺乏证据支持，人民法院应予驳回。（1）原告解除合同应根据合同约定和法律规定向答辩人、精工机械公司提出，而不应通过诉讼方式解除。（2）原告主张的支付土地转让款既无事实根据、亦无法律依据。首先，原告原有的全部的土地使用权均属于商业用地，在2009年时的土地市场价值也仅为47.898万元。而答辩人合作开发建设的土地使用权系住宅用地，系答辩人公开招投标并在缴纳4774518.32元土地出让金、其他国土资源行政事业性费、税费合法取得。两块土地使用权不仅面积不同、土地性质不同、取得方式也不同，不能将二者混为一谈。答辩人和精工机械公司支出的土地出让金和税费远远高于原告。其次，原告要求答辩人赔偿其根本不存在和没有任何证据支持的不动产权利，诉请不仅属于重复诉讼，而且明显错误。如前所述，讼争国有土地使用权在出让前已由寿阳县人民政府收回，答辩人是通过出让方式从寿阳县国土资源局出资依法取得的国有土地使用权。而在本案中，原告既未向人民法院出示该拥有该宗国有土地使用权的不动产登记证书，也未提供转让给答辩人的国有土地使用权转让合同等证据，故该诉讼请求无事实证据予以支持。再次，即使三方均同意解除合同，也应在三方全部将合作建房账务清算，清理债权债务完毕后，才能确定合作建房盈利或亏损情况，然后按照各方投资比例分配红利或承担亏损责任。原告要求返还土地使用权的请求毫无依据，土地已经经过招投标程序，并且由国土资源局颁发了土地使用证，土地使用权经过了房产开发，房屋除了35套均已销售，所以原告的诉请没有任何依据。综上，原告的诉讼请求既无事实依据、亦无法律依据，请求人民法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。具体内容为：（一）原告恒大物资公司针对自己的主张提供的证据有：1.2007年1月30日，寿阳县国土资源局与原告寿阳县恒大物资公司签订的《国有土地使用权出让合同》，用以证明：（1）2007年1月30日，原告恒大物资公司通过出让的方式取得山西省寿阳朝阳街80号土地；（2）该地块总面积为8936.15平方米；（3）该地块出让年限为40年，自2007年1月30日起算；（4）土地使用权转让的，转让后土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。2.2007年6月18日，寿阳县人民政府向原告恒大物资公司颁发的寿阳县国用（2007）第××号国有土地使用证，用以证明原告恒大物资公司为寿阳县朝阳街80号面积共8601.89平方米土地的合法使用权人，使用年限至2047年1月29日止。3.2009年10月26日及2010年9月12日，原告恒大物资公司与被告精工机械公司签订的《房地产项目合作开发协议书》及《房地产项目合作开发补充协议书》，用以证明：（1）原告恒大物资公司与被告精工机械公司约定合作开发寿阳县朝阳街80号恒大花园项目；（2）原告恒大物资公司以寿阳县国用【2007】第075号国有土地使用权证登记的5469.86平方米（8.2亩）土地进行投资，项目的全部资金由被告精工机械负担；（3）盈亏的分担比例为双方各50%；（4）双方约定将原告恒大物资公司投资的土地变更登记至被告晋中市佳仁房地产开发有限公司名下。4.2010年10月16日，原告恒大物资公司与被告佳仁房地产公司、被告精工机械公司签订的《协议书》，用以证明：（1）协议约定，原告恒大物资公司与被告佳仁房地产公司、被告精工机械公司合作开发《恒大家园》房地产开发建设项目；（2）该项目由原告恒大物资公司与被告精工机械公司自负盈亏；（3）三方的合作期限至项目销售完毕时终止。5.2011年1月8日原告恒大物资公司与被告佳仁房地产公司签订的《国有建设用地使用权转让合同》，用于证明，原告恒大物资公司依据相关合作协议，向被告佳仁房地产公司转让了寿阳县国用【2007】第075号国有土地使用权证登记的5469.86平方米土地。6.2011年1月8日原告恒大物资公司与被告佳仁房地产公司向寿阳县土地交易所、寿阳县国土资源局提交并经确认的《土地使用权转让申请审批表》，用于证明：（1）原告恒大物资公司依约办理了寿阳县国用【2007】第075号国有土地使用权证登记的5469.86平方米土地的变更登记。（2）寿阳县土地交易所及寿阳县国土资源局确认同意转让，并认可转让的面积5469.86平方米（8.2亩）。7.2011年12月16日寿阳县国土资源局与被告佳仁房地产公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，用于证明：（1）寿阳县国用【2007】第075号国有土地使用权证登记的5469.86平方米变更登记后，被告佳仁公司与寿阳县国土资源局就该土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》，原告恒大物资公司依约履行了交付义务；（2）原告恒大物资公司转让的土地面积为5470平方米；（3）被告佳仁房地产公司的使用年限为35.8年，该期限是在核减了原告恒大物资公司已经占用并使用的年限的基础上核算出的。8.2012年12月5日，寿阳县国土资源局与被告佳仁房地产公司签订了《寿阳县国有土地使用权收购合同书》，2013年8月29日，寿阳县国土资源局与被告佳仁房地产公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款），用以证明：（1）被告佳仁房地产公司未经原告恒大物资公司同意，私自同意寿阳县国土局收回1368.04平方米（2亩）土地；（2）被告佳仁房地产公司用1368.04平方米土地换取了更高的容积率、更低的绿化率、更高的层高。其中，容积率由2.5变成7.8，绿化率由30%变成8%，层高由36米改为99米。（3）恒大家园项目开发的整个过程及开发进度，二被告从未告知过原告，也没有与原告进行过结算，相反是在该地块整体升值后自己独揽全部收益，属于根本违约。9.2017年10月10日，寿阳县国土资源局出具的情况说明，证明被告佳仁房地产公司支付的391.8043万元，系因土地用途改变和容积率改变所支付的费用，而非土地出让金。10.2013年7月12日，寿阳县发展和改革局出具的县发改发【2013】39号《关于重新核准恒大家园普通商品住宅小区项目申请报告的通知》，用以证明：（1）被告佳仁房地产公司实际开发该项目，现项目已全部建成并销售，除原告保全的房屋外，其余房屋已全部销售完毕。（2）寿阳县发展和改革局认可该项目建筑面积为35027平方米，按平均单价3500元／平方米计算，该项目的毛利润在1.226亿元，除去该通知第三条预估的总投资7655.3万元，该项目纯利润约为4600万。（3）按照最初的利润分配约定，原告最少能拿到2000万元的收益。但实际情况是至今分文未拿。11.2016年5月19日被告佳仁房地产公司第三分公司向物资公司所有职工发出的通知、2016年5月19日原告恒大物资公司向被告佳仁房地产公司第三分公司出具的《关于恒大家园售楼部通知的答复》、2016年8月31日被告佳仁房地产公司向原告恒大物资公司出具的《方案》、2016年9月2日原告恒大物资公司向被告佳仁房地产公司的负责人刘维实、郭永寿出具《关于晋中市佳仁房地产开发有限公司合作方案的答复》、2016年12月16日被告佳仁房地产公司向原告恒大物资公司出具的《回复意见书》，用以证明：（1）原告恒大物资公司与被告佳仁房地产公司、被告精工机械公司因被告一直未向原告支付项目收益，故三方无法继续合作，原告决定退出合作；（2）三方就项目不再合作的后续问题多次进行协商，三方提出两种解决方式：第一种是项目清算，共享利益，第二种是由被告向原告恒大物资公司支付土地出让款；（3）经双方多次协商，被告只认可按45万元／亩向原告支付土地出让款，原告认为需按市场价80万元／亩支付，双方至今未就土地单价达成一致意见；（4）自2016年5月起，三方就已经确定无法继续合作；（5）二被告在合作过程中，承诺给原告公司员工按成本价出售35套房屋，该承诺至今未实现。12.山西省寿阳县人民法院（2017）晋0725民初638号民事判决书、山西省晋中市中级人民法院（2018）晋07民终1013号民事判决书，用以证明自2016年5月起，三方合作就开始发生争议，在三方私下协商一年多仍无任何结果以后，原告恒大物资公司向法院提起了诉讼，希望通过诉讼解决。被告精工机械公司提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但这份合同只能证明原告曾经拥有这块土地；对证据2不认可，该证据系复印件，客观上这块地已经不属于原告；对证据3、4的真实性无异议，这三份证据证明原告与二被告之间是合作开发房地产，而不是原告将土地转让给了被告；对证据5、6、7的真实性无异议；对证据8真实性无异议，但不同意原告认为佳仁房地产公司违约将属于原告的土地擅自与国土资源局签订合同，这份合同签订的时间是2012年12月5日，佳仁房地产公司已经取得了该土地的使用权，所以佳仁房地产公司有权与国土资源局签订合同，该证据同时证实佳仁房地产公司有权利与政府签订合同；对证据9不认可，佳仁房地产公司缴纳的是土地出让金，不应为改变用途缴纳的价款，应当以实际国土资源局与佳仁房地产公司签订的合同和收据为准，并且该情况说明也不符合证据的法定形式，没有出具人的签字；对证据10的真实性无异议，但不同意原告的证明内容；对证据11不认可；对证据12判决书的真实性无异议，对其证明内容有异议，双方并没有进行清算。被告佳仁房地产公司提出如下质证意见：对原告提供的证据真实性无异议。需要重点说明的是：证据8中当时政府要求把2亩土地收回的情况原告清楚，我们可以提供证据即土地转让协议一份，用以证明2012年11月22日，寿阳县中心区建设改造指挥部、晋中市佳仁房地产开发有限公司、寿阳县恒大物资贸易有限责任公司签订土地转让协议，寿阳县中心区建设改造指挥部将晋中市佳仁房地产开发有限公司的一处地块面积为1368.04平方米土地使用权无偿收归政府。原告提供的证据10不能证明土地的收益，只是对概况的描述。（二）被告精工机械公司提供的证据有：1.2009年10月26日原告恒大物资公司与被告精工机械公司签订的《房地产项目合作开发协议书》，用以证明原告与被告精工机械公司约定，原告以其享有的寿阳县国用【2007】第075号国有土地投资与被告精工机械公司合作开发房地产项目；被告精工机械公司向原告支付200万元作为办理建设项目各种报批手续审批费用及项目保证金；建设项目涉及的所有报批手续工作由原告完成。2.2010年9月12日，原告恒大物资公司与被告精工机械公司签订的《房地产项目合作开发补充协议书》，用以证明原告以其享有的5469.86平方米土地用于合作开发房地产，作为投资，并将土地使用权变更登记在被告佳仁房地产公司名下；盈亏分担原告与被告精工机械公司为各50%的比例进行分配；被告精工机械公司已经向原告支付200万元作为办手续费用。3.2010年10月16日，原告恒大物资公司与被告晋中市佳仁房地产开发有限公司、被告精工机械公司签订的《协议书》，用以证明原、被告三方合作开发恒大家园房地产开发建设项目，用被告佳仁房地产开发有限公司的名义报建进行建设。4.银行付款凭证五张和收据五张，用以证明被告精工机械公司向原告支付278万元作为办理手续的费用。其中200万元是合同约定的各项手续费用，另外78万元是通过精工机械公司的法定代表人打款给原告的法定代表人。原告恒大物资公司提出如下质证意见：对证据1、2、3三份协议真实性认可，三方确实是合作开发房地产项目，原告的出资方式仅有土地及将土地变更到佳仁房地产公司名下，证据1协议第4条中明确规定报批手续由恒大物资公司负责。被告认可的合同中明确项目建设的所有资金全部由二被告承担。对证据4中200万元打款凭证我们认可，200万元属于项目的保证金，用于办理项目的审批手续，从最开始原告将土地变更到佳仁房地产公司名下，以及后续佳仁房地产公司取得项目开发的五证，整个项目虽然以佳仁房地产公司的名义开发，但是由原告协助办理一切手续；对打款小票的真实性不认可，显示不出原告法定代表人的任何字样，48万元的建设银行转账凭证认可，但与本案无关，该款项并未用于双方合作。被告佳仁房地产公司提出如下质证意见：对被告精工机械公司提供的证据真实性均无异议。前两份协议已经被确认无效，200万元作为合作保证金，不是用于办理项目审批的费用；原告与佳仁房地产公司签订国有建设用地使用权转让合同，将土地以213万元转让佳仁房地产公司，但实际收到了278万元。（三）被告佳仁房地产公司提供的证据有：1.原、被告三方于2010年10月16日签订的协议书，用以证明晋中市佳仁房地产开发有限公司、晋中市精工机械制造有限公司、寿阳县恒大物资贸易有限责任公司签订合作建房协议，该合同合法有效。2.国有土地使用权出让合同两份，用以证明晋中市佳仁房地产开发有限公司通过挂牌招投标依法取得寿阳县80号出让住宅用地的土地使用权，并支付土地出让价款。3.山西省土地出让金专用票据两份，用以证明晋中市佳仁房地产开发有限公司按照国有土地使用权出让合同约定缴纳土地出让价款391.8043万元。4.税收完税证明一份，用以证明晋中市佳仁房地产开发有限公司缴纳土地使用权出让契税156721.72元。5.山西省非税收收入统一票据一份，用以证明晋中市佳仁房地产开发有限公司缴纳土地登记费、证费等费用。6.一般缴款书一份，用以证明晋中市佳仁房地产开发有限公司向寿阳县财政局缴纳其他缴入国库的国土资源行政事业性收费6997536元。7.房地产开发的五证资料五份，用以证明晋中市佳仁房地产开发有限公司开发证照齐全，房地产开发合法。8.营业执照及房地产开发资质两份，用以证明晋中市佳仁房地产开发有限公司具备房地产开发资质及相应的经营范围。9.协议一份，用以证明2014年6月3日，晋中市佳仁房地产开发有限公司与寿阳县恒大物资贸易有限责任公司合作共建地下停车位，系三方协议的后续履行签订的系列协议，证明三方协议和本协议均在履行过程中。10.寿阳县人民法院(2016)晋0725民初335号民事判决书一份，用以证明寿阳县恒大物资贸易有限责任公司以出让金478980元取得寿阳县朝阳街80号商业用地面积为8936.15平方米的土地使用权。11.寿阳县人民法院(2017)晋0725民初638号民事判决书、晋中市中级人民法院(2018)晋07民终1013号民事判决书各一份，用以证明原告重复诉讼，其要求赔偿土地使用费的诉讼请求被生效判决驳回。12.土地转让协议一份，用以证明2012年11月22日，寿阳县中心区建设改造指挥部、晋中市佳仁房地产开发有限公司、寿阳县恒大物资贸易有限责任公司签订土地转让协议，寿阳县中心区建设改造指挥部将晋中市佳仁房地产开发有限公司一处地块1368.04平方米土地使用权无偿收归政府；容积率增大后补交的出让金由晋中市佳仁房地产开发有限公司承担。原告恒大物资公司提出如下质证意见：被告佳仁房地产公司提供的证据1说明该认可原告提供的三方协议的真实性及三方系合作开发该项目，被告陈述其开发的土地是其直接招投标所得，土地的使用性质是住宅，但其取得的土地使用年限是35.8年，说明该土地是从原告处得来，只是为了行政审批的办理双方才办理的转让手续。被告不按其认为真实的合作方式与原告分享收益，被告存在违约、不诚信的行为。对证据4、5、6、7、8的真实性认可，说明后期费用应当由被告自行承担。证据10、11被告提供两份判决解决的是前两份协议，而不是本案诉求的协议。对证据12土地转让协议不予认可。被告精工机械公司提出如下质证意见：对被告佳仁房地产公司提供的上述证据无异议，该证据证明土地是通过国土资源局转让给了佳仁房地产公司，佳仁房地产公司没有与原告进行买卖，原告要求的土地出让金是没有依据的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年，原告恒大物资公司与第三人寿阳县国土资源局签订编号为寿国让合字（2007）2号土地出让合同，第三人寿阳县国土资源局将寿阳县朝阳街80号的土地8936.15平方米以商业用地的用途出让于原告恒大物资公司。2009年10月26日原告恒大物资公司与被告精工机械公司签订了《房地产项目合作开发恒大家园协议书》，协议约定双方拟在原告享有的国有土地上进行房地产开发，合作原则为共同投资、共享利润、共担风险，合作方式为原告以该国用（2007）第075号国有土地使用证登记的土地使用权作为投资，被告精工机械公司提供项目后续建设所需的开发、报建、建筑、管理、营销等全部资金。协议同时载明在本协议签订后，被告精工机械公司即向原告支付200万元人民币，作为办理建设项目各种报批手续的费用及项目合作保证金。2010年9月12日，原告恒大物资公司与被告精工机械公司签订了《补充协议书》。协议载明被告精工机械公司已如约支付原告200万元项目建设报批的费用，并将原约定的原告享有的以寿阳县国用（2007）第075号国有土地使用证上登记的使用权面积8601.98平方米作为投资，变更为使用权面积5469.86平方米用于合作开发，作为投资。同时约定，本协议签订后，原告应当将作为投资的5469.86平方米的土地使用权变更登记在晋中市佳仁房地产开发有限公司名下，盈亏分担原则为各方按50%比例分配。2010年10月16日，原告寿阳县恒大物资贸易有限责任公司与被告晋中市精工机械制造有限公司、被告晋中市佳仁房地产开发有限公司签订合作开发房地产协议书，协议内容主要为：约定三方合作开发《恒大家园》房地产开发建设项目，以被告佳仁房地产公司的名义报建进行建设，本协议签订后，原告将寿阳县朝阳街80号，地号为，地号为GZ1424272224006-1积为5469.86平方米的土地使用权过户到被告佳仁房地产公司名下；被告佳仁房地产公司为该开发项目的报批提供相关手续，但税费由原告和被告精工机械制造公司负担；开发项目启动后至全部竣工完毕，该项目进行单独核算，由原告和被告精工机械制造公司自负盈亏；项目完成后，原告恒大物资贸易公司与被告精工机械制造公司按销售额的1%支付被告佳仁房地产公司服务费。该协议签订后，2011年1月8日，原告寿阳县恒大物资贸易有限责任公司与被告晋中市佳仁房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权转让合同》，原告将寿阳县朝阳街80号宗地5469.86平方米以商业用途总金额213.87万元转让给被告晋中市佳仁房地产开发有限公司。2011年12月16日，被告佳仁房地产公司与第三人寿阳县国土资源局签订编号为寿国让合字（2007）2号《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定被告晋中市佳仁房地产开发有限公司向第三人寿阳县国土资源局支付27.3493万元国有建设用地使用权出让金，变更出让宗地用途为其他普通商品住房用地，将位于寿阳县朝阳街80号土地面积为5470平方米的土地使用权出让给被告佳仁房地产公司，2013年8月16日寿阳县国土资源局通过中国土地市场网挂牌出让位于寿阳县朝阳街80号土地面积为5469.86平方米的土地使用权，被告佳仁房地产公司以出让方式取得了该土地使用权，寿阳县国土资源局给被告佳仁房地产公司予以登记并颁发（2011）第007号土地使用证。2012年11月22日，寿阳县中心区建设改造指挥部与被告佳仁房地产公司、原告恒大物资公司签订土地转让协议，约定寿阳县中心区建设改造指挥部将被告佳仁房地产公司位于原恒大物资贸易有限责任公司后的一处三角地带1368.04平方米无偿收归政府。2012年12月5日，第三人寿阳县国土资源局与被告晋中市佳仁房地产开发有限公司签订编号为寿国收合字（2012）9号《寿阳县国有土地使用权收购合同书》，无偿收回寿阳县朝阳街80号宗地面积1368.04平方米。2013年8月29日，第三人寿阳县国土资源局与被告佳仁房地产公司签订编号为寿国让合字（2007）2号《国有建设用地使用权转让合同》（合同补充条款），约定出让宗地面积由5470平方米更改为4102平方米。因土地用途和容积率发生改变，被告佳仁房地产公司共补缴价款391.8043万元，被告佳仁房地产公司同时缴纳其他相关契税等费用。《协议书》签订后，在项目建设过程中，原告认为被告精工机械公司严重违反合作协议，在项目建设、资金支出等方面独自操作，完全排除了原告的合作权利。故原告提起诉讼，请求判令解除原告与二被告2010年10月16日签订的《协议书》；判令二被告返还原告所拥有的寿阳县朝阳街80号面积为5469.86平方米的土地，如果不能返还，按评估机构评估的土地单价乘以8.2亩，来向原告支付土地转让款。本案在一审审理过程中原告提出诉讼保全申请，请求查封《恒大家园》小区35套房屋，本院依法对35套房屋进行了查封。重审审理中，原告向本院提出申请，要求对本案诉争土地5469.86平方米的市场价格进行评估。另查明，被告佳仁房地产公司具有开发房地产的合法资质，并且取得了开发房地产的相关证件即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。《恒大家园》项目工程现基本完工，并进行销售。本院（2017）晋0725民初638号民事判决书以及山西省晋中市中级人民法院（2018）晋07民终1013号民事判决书均以原告恒大物资公司和被告精工机械公司均不具备房地产开发经营资质，所签订的合作开发房地产的协议及补充协议违反了法律强制性规定，认定双方于2009年10月26日签订的《房地产项目合作开发恒大家园协议书》及2010年9月12日签订的《补充协议书》属无效合同。上述事实，有原告与二被告于2010年10月16日签订的三方《协议书》，原告与寿阳县国土资源局签订的国有土地使用权出让合同，国有（2007）第075号国有土地使用证，原告与被告佳仁房地产公司签订的国有建设用地使用权转让合同，土地使用权转让申请审批表，寿阳县国土资源局与被告佳仁房地产公司签订的国有建设用地使用权出让合同及合同补充条款，寿阳县国土资源局与被告佳仁房地产公司签订的寿阳县国有土地使用权收购合同书，被告精工机械公司的付款凭证，中国土地市场网出让公示，山西省土地出让金专用票据二份，税收完税证明一份，山西省非税收收入统一票据一份，一般缴款书一份，被告佳仁房地产公司的国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，土地转让协议等证据和当事人陈述予以证实。本院认为，本案中原告恒大物资公司与被告精工机械公司、被告佳仁房地产公司于2010年10月16日签订的三方协议书在性质上属于合作开发房地产合同，该合同是三方签订的以原告提供出让土地使用权，由被告精工机械公司出资作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从本案双方当事人的诉讼请求来分析，原告恒大物资公司的诉讼请求是：判令解除原告与二被告2010年10月16日签订的《协议书》；判令二被告返还原告所拥有的寿阳县朝阳街80号面积为5469.86平方米的土地，如果不能返还，按评估机构评估的土地单价乘以8.2亩，向原告支付土地转让款。因本案中原告与二被告签订的三方协议中未具体约定合同的解除条件、三方的权利义务、三方具体合作事务以及具体参与实施事项等内容。原告请求判令解除原告与二被告签订的协议书不符合法定或约定的解除条件，故本院不予支持。由于本案中原告与二被告三方为合作开发关系，现三方对合作开发的盈亏状况未进行最终核算，三方当事人在履行合同中的过错责任、违约责任尚无法认定，如果本案仅按照原告的诉讼请求对合作开发的土地进行处理，恐造成双方利益的不平衡，以致影响本案的最终处理，故原告的上述诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原告要求对土地价格进行评估，被告提出异议，经审查与本案没有关联性，故本院不予准许。原告与二被告之间的纠纷可在三方就盈亏状况进行核算以后根据核算结果另行解决。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告寿阳县恒大物资贸易有限责任公司的诉讼请求。案件受理费81200元，由原告寿阳县恒大物资贸易有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长  郝巧仙人民陪审员  郭晓红人民陪审员  郭瑞卿二〇一九年七月二十三日书 记 员  赵 亮