福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初3768号 原告：福建南方物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街东段倚湖楼首层会所，统一社会信用代码：91350502611578960M。 法定代表人：黄济志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海涛，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨翠云，该公司员工。 被告：林荣华，男，1975年6月27日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：曾希罕，女，1977年3月13日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告福建南方物业管理有限公司(以下简称南方物业公司)诉被告林荣华、曾希罕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。南方物业公司的委托诉讼代理人杨翠云到庭参加诉讼，林荣华、曾希罕经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期满仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南方物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决林荣华、曾希罕立即向南方物业公司支付所拖欠的物业管理费人民币（币种下同）7362.10元，并以物业管理费逾期付款额每日万分之五标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止逾期付款的违约金（违约金暂计1837.06元），合计9469.16元；2.本案的诉讼费用由林荣华、曾希罕承担。事实和理由：林荣华、曾希罕于2014年10月1日取得位于泉州南安市××号楼××室房产，该套房产的建筑面积为136.29平方米。泉州金桥房地产开发有限公司于2012年与泉州南方物业管理有限公司签订金桥新城《前期物业服务合同》，南安市官桥镇金桥新城小区业主委员会于2017年与泉州南方物业管理有限公司签订《物业服务合同》，委托南方物业公司对金桥新城进行物业管理，并约定了有关权利义务关系。 2018年3月22日,泉州南方物业管理有限公司变更登记为南方物业公司，业务主体和法律关系不变，原签订的合同继续有效。南方物业公司认真履行物业管理的工作至今，然而林荣华、曾希罕从2016年5月1日起至今一直无理拒绝缴纳他们所有及实际使用的前述房产的物业管理费用。现南方物业公司特提起诉讼，请求依法判决支持全部诉请。 林荣华、曾希罕未作答辩,也未提供任何证据。 本院经审理认定事实如下：泉州南方物业管理有限公司与泉州金桥房地产开发有限公司于2012年签订《金桥新城前期物业服务合同》，于2017年与泉州金桥新城小区业主委员会签订《金桥新城物业服务合同》，系金桥新城的物业管理公司。《金桥新城前期物业服务合同》、《金桥新城物业服务合同》均约定：物业服务费标准为1.6元/月·平方米，按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，以商品房买卖合同记载的房屋建筑面积收取；经催讨，未按时足额支付物业服务费，应当自欠款之日至实际付清之日按照所欠物业管理费总额每日2‰标准（前期物业服务合同违约金标准为日3‰）支付违约金等合同条款。泉州南方物业管理有限公司于2018年3月22日将公司名称变更为南方物业公司。 林荣华、曾希罕系夫妻关系。2013年6月25日，林荣华、曾希罕与泉州金桥房地产开发有限公司签订一份编号为201305348的《商品房买卖合同》，向其购买金桥新城7幢903室房屋，合同载明的建筑面积为135.55平方米（后双方签订《商品房买卖合同》补充合同约定实测建筑面积为136.29平方米），上述房产于2014年10月1日交付，根据《楼宇交接书》约定，林荣华、曾希罕自愿自接收日起负担物业服务费。曾希罕已就购买的商品房办理了房屋所有权证。 另查明，1.南方物业公司按实际测绘面积计算曾希罕房屋的物业服务费即1.6元/月·平方米×136.29平方米，林荣华、曾希罕按该标准支付物业管理费至2016年4月份，自2016年5月1日起未再支付物业管理费，自2016年5月1日起至2019年3月31日尚欠物业管理费及公摊水电费计7362.10元，南方物业公司通过福建义全律师事务所向林荣华、曾希罕发出律师函进行催收，但林荣华、曾希罕至今未予交纳。2.本院（2017）闽0583民初1339号民事判决书判决：⑴解除曾希罕与中国农业银行股份有限公司南安市支行签订的编号为35020120130078498的《个人购房担保借款合同》；⑵曾希罕、林荣华应偿还尚欠中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金384795.29元及相应利、罚息；⑶中国农业银行股份有限公司南安市支行有权以案涉抵押房屋享有优先受偿权。该判决书已生效并申请执行，且案涉房屋已拍卖成交并于2019年6月20日移交给新业主。3.南方物业公司计算的欠费明细表显示，按日万分之五标准计算，截止至2019年3月31日，林荣华、曾希罕在2016年5月1日至2019年3月31日期间累计未交的物业服务费相应的违约金共计1837.06元。 上述事实，有南方物业公司提供的当事人身份信息、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》、《楼宇交接书》、《楼宇交接意见书》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《名称变更登记通知书》、《欠费明细表》、《律师函》、EMS邮寄单回执、《记账联》、（2016）闽0583执3619号之二《民事裁定书》、（2016）闽0583执3619号《协助执行通知书》、《不动产权证书》等为据，与南方物业公司委托诉讼代理人的庭审陈述能够互相印证，林荣华、曾希罕未到庭，也未提出相反证据或反驳证据，上述证据来源真实合法，与本案具有关联性，本院对上述证据予以确认。 本院认为，上述《金桥新城前期物业服务合同》、《金桥新城物业服务合同》签订双方主体适格，内容真实，应确认为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”规定，林荣华、曾希罕作为金桥新城7幢903室商品房的业主，应按上述两份合同的约定及《楼宇交接书》的承诺履行支付物业服务费的义务。南方物业公司按林荣华、曾希罕所购房产实际测绘面积收取每月218.06元（1.6元/月·平方米×136.29平方米）的物业服务费，林荣华、曾希罕未提出异议，且实际支付至2016年4月份，应视为林荣华、曾希罕对该计算标准无异议，南方物业公司主张按每月218.06元计算每月应付物业服务费应予支持。因案涉房屋已拍卖成交并移交给新业主，自移交之日起林荣华、曾希罕不应再支付物业服务费，即林荣华、曾希罕应交纳物业服务费的期间为2016年5月1日至2019年6月20日。但南方物业公司鉴于林荣华、曾希罕涉诉较多，物业管理费仅请求计算至2019年3月31日共计7362.10元，系其自愿处分权利，应予准许。物业服务合同中约定若业主未能按时足额交纳物业费，每逾期一日，应当按照欠款总额的每日2‰的标准支付违约金，该违约金约定显然偏高，但南方物业公司自愿请求林荣华、曾希罕按每日万分之五的标准支付自拖欠之日起至2019年3月31日的违约金，该标准并未超过合同约定，且不违反法律规定，应予支持，但计算期间应自拖欠之日起计算至本院拍卖成交并移交给新业主之日止，对其超出部分，本院不予支持。林荣华、曾希罕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，判决如下： 一、被告林荣华、曾希罕应于本判决生效后十日内偿还原告福建南方物业管理有限公司物业服务费7362.10元及违约金（违约金自2016年5月1日起按日万分之五标准计算至2019年6月20日止）； 二、驳回原告福建南方物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林荣华、曾希罕负担，林荣华、曾希罕应于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨炳源 审 判 员  王一心 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  侯芬芬 附页： 一、判决引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5.《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  7-