广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终2870号上诉人（原审被告）:梁淑贤，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）:张月容，住广州市花都区。上诉人梁淑贤因与被上诉人张月容物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2001年4月28日，张月容与广州市龙津房地产开发有限公司（以下简称龙津公司）签订《房地产预售契约》及附件，约定：张月容向龙津公司预购广州市荔湾区光复中路397号第B2座A梯第六层604号房屋，该房地产的建筑面积为52.42平方米（含公共分摊面积为9.35平方米）；该房地产的用途为住宅，成交总价格为209680元；龙某公司应于2001年4月28日前将该房地产建成并正式交付张月容使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，龙某公司应协同张月容办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等。该《房地产预售契约》于2001年5月23日经房管部门登记备案。张月容至今没有接收案涉房屋。2014年，张月容向原审法院起诉要求龙某公司办理产权证。原审法院于同年10月20日作出（2014）穗荔法民三初字第1851号民事判决，认定张月容与龙某公司签订的《房地产预售契约》合法有效，判决龙某公司在判决生效之日起七日内，提供必要的证明文件，协助张月容办理广州市荔湾区光复中路397号第B2座A梯第六层604号房屋（现门牌广州市荔湾区光复中路397号A梯604房）的产权过户和房地产登记手续。该判决于2014年11月7日发生法律效力。2015年3月23日，张月容取得荔湾区光复中路397号A梯604房的《房地权证》。经查，梁淑贤的母亲何某和符某原均是交通部广州港口机械制造厂职工，符本英原住本市龙津东路788号二楼房屋，后某退出上述房屋后，其工作单位将上述房屋分配给何某居住，但二人一直没有办理更名手续。1995年7月10日，符某与广州四海房地产开发置业公司（以下简称四海公司）签订《房屋拆迁安置协议》，约定由四海公司对符某进行拆迁安置。1998年7月27日，符某出具《委托声明》，声明委托何月英办理龙津东路788号二楼住房的一切回迁及费用事宜，今后该项事全部由何某处理。1998年10月6日，符某与龙某公司签订《回迁安置补充协议》，约定龙津公司于1998年12月30日前安置符本英回迁光复中路397号A梯六楼604房。1998年7月，何月英一家回迁居住光复中路397号A梯六楼604房。之后，何某及梁淑贤的父亲先后于2000年和2005年去世。604房现由梁淑贤一人居住。目前梁淑贤没有房屋可供搬迁。张月容没有与梁淑贤签订房屋租赁合同，也没有收取租金。张月容于2015年10月30日向原审法院提起本案诉讼，以梁淑贤未征得张月容许可使用涉案房屋，侵害了张月容合法权益为由，请求：1.判令梁淑贤及同住人员立即迁出广州市荔湾区光复中路397号A梯604房，并将房屋腾空交还给张月容管业；2.判令梁淑贤向某容支付房屋使用费（从2001年4月28日起至梁淑贤及同住人员迁出之日止，按每月1787.10元计）；3.案件的诉讼费由梁淑贤承担。梁淑贤在原审答辩称：不同意张月容的诉讼请求，梁淑贤无能力支付房屋使用费，也没有搬迁去向，不同意搬迁。理由如下：（一）张月容因提供不实资料及作假，导致法院错误判决，使行政部门出错。梁淑贤原居住龙津东路778号2楼，1998年7月接到龙某公司《回迁安置补充协议》，604是回迁用房不能预售出卖。张月容于2001年4月28日与龙某公司签订《房地产预售契约》，该楼是现楼，梁淑贤也已经入住，张月容不可能不看房就购买，这不合常理。签订合同后张月容没有收楼，张月容和龙某公司也没有与住户沟通，证明此买卖没有正式形成交易。此预售交易理应在签约两年内追索诉讼，不应在十多年后龙某公司倒闭后才进行追索。梁淑贤与张月容没有租赁关系。请求法院查证事实，驳回张月容的诉讼请求。原审庭审中，梁淑贤陈述，回迁后，其向龙某公司交租至2001年6月，之后龙某公司倒闭就没有再交租。梁淑贤不清楚其父母生前有否和龙某公司签订过租赁合同。原审法院认为：张月容是广州市光复中路397号A梯604房的业权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，故张月容有权要求收回案涉房屋并获取收益。因梁淑贤目前确无其他房屋可供搬迁，张月容应予谅解，给予梁淑贤一定的搬迁期限，以便其另找房屋搬迁。至于获取收益的时间，张月容虽于2001年4月28日签订购买案涉房屋的《房地产预售契约》，但这是合同行为，并不产生物权变动的效力。物权变动的效力直至（2014）穗荔法民三初字第1851号民事判决生效时才发生，故获取收益的时间应从生效之日即2014年11月7日起算。梁淑贤应支付的房屋使用金标准应由具有房地产估价资质的评估机构按成本租金标准评定后缴纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十九条的规定,于2015年11月30日作出如下判决:一、自判决发生法律效力之日起一年内，梁淑贤（含同住人员）将广州市光复中路397号A梯604房腾空交给张月容使用；二、自2014年11月7日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费，由张月容委托有房地产估价资质的评估机构按成本租金标准评定，梁淑贤应予配合，该评估费用双方各自承担50%；梁淑贤自收到评定结果之日起十五日内，按评定的租值（以每月1787.1元为限）一次性将使用费支付给张月容。搬迁期限内的房屋使用费，梁淑贤仍按上述标准按月支付给张月容；三、驳回张月容的其他诉讼请求。一审案件受理费436元，由张月容负担218元，梁淑贤负担218元。判后，上诉人梁淑贤不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院在未查清事实，未追加广州市国土资源和房屋管理局为第三人并核实相关证据的情况下作出了错误的判决。广州市国土资源和房屋管理局明文规定，回迁用房不能领取《房地产预售契约》进行销售，如回迁房可以预售，将导致回迁居民无房可住。若出售回迁房，需要与回迁户协商，并补交土地使用费。本案中，梁淑贤已经回迁至案涉房屋内，并签订了回迁手续和广州市房地产租赁合同。而张月容并非回迁户，在按规定不得预售及未补交土地使用费的情况下，其哪来的《房产证》？请求法院追加广州市国土资源和房屋管理局为本案第三人，并对张月容的《房地产预售契约》及《房地产权证》的真伪进行核实。另外，因梁淑贤已另案起诉要求撤销案涉房屋房地产权证，故本案应中止审理。为此上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张月容的全部诉讼请求。被上诉人张月容在二审提交书面意见称：张月容于2001年4月28日向龙某公司购买涉案房屋，并于2001年5月23日经房管部门登记备案，由于开发商原因而未能及时申领房产证，此后通过法律途径取得了涉案房屋的产权登记。涉案房屋为张月容所有，而梁淑贤是广州人，其亲戚朋友中在经济上都有非常好的基础，生活也比较充裕，完全由能力接纳自己的亲人，而梁淑贤捏造各种毫无事实根据的理由，以此拖延的手段来到达侵占掠夺他人合法权益的目的，请求法院作出公平的判决。经查，原审查明事实中涉及“龙津东路788号二楼房屋”的内容应为“龙津东路778号二楼房屋”，原审法院上述查明事实有误，本院予以纠正。原审其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为:张月容与龙某公司之间签订的《房地产预售契约》业经已发生法律效力的（2014）穗荔法民三初字第1851号民事判决认定为合法有效，张月容已依据该生效判决办理案涉房屋的产权过户登记手续。张月容作为案涉房屋的产权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，而梁淑贤与张月容之间并不存在租赁关系，故张月容现要求收回房屋及主张房屋使用费，符合法律规定，原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。本案系物权保护纠纷，梁淑贤在二审中要求追加房管部门作为第三人，理由不充分，本院不予支持。梁淑贤上诉提出张月容取得房屋产权不合法，因缺乏事实依据，本院不予采信。张月容是根据法院生效判决取得涉案房屋产权，在生效判决未被撤销，且梁淑贤也未能举证证明涉案房屋房地产权证可予撤销的情况下，其上诉以另案起诉要求撤销案涉房屋房地产权证为由申请中止本案审理，本院不予接纳。综上所述，上诉人梁淑贤的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费872元，由上诉人梁淑贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 姚伟华二〇一六年四月二十五日书 记 员 黄庆杰