北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第7538号原告张楚填，男，1964年3月1日出生，个体工商户。委托代理人杨鸿飞，河北凯宣律师事务所律师。委托代理人安梅婷，河北精耘律师事务所律师。被告北京大红门亮驿商城有限责任公司，住所地北京市丰台区南顶路51号康泽园小区2层3层。法定代表人朱庭蕙，董事长。委托代理人张军，北京市大地律师事务所律师。委托代理人郎笑童，北京市大地律师事务所律师。原告张楚填与被告北京大红门亮驿商城有限责任公司（以下简称亮驿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告张楚填的委托代理人杨鸿飞、安梅婷，被告亮驿公司的委托代理人张军、郎笑童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张楚填诉称：2007年6月1日，原告与被告北京大红门亮驿商城有限责任公司签订《北京大红门深明通数码通讯城铺位租赁合同》，原告承租被告将其位于北京市大红门北路51号康泽园15-16栋1-3层的其中一层×号铺位享有完全所有权的即享有经营、使用、收益、处分等法人财产权，租予原告经营数码、电子产品之用，每平米租金为22500元，承租面积为8平方米，租期为20年，即从2007年6月1日至2027年6月1日，租金为96750元，原告于2007年7月29日向被告交纳了与合同相应的租金。并约定2007年6月10日前装修，原告承认被告的物业已委托北京深明通企业管理有限公司进行统一运营管理，至今被告也未能实际履行协议，致使原告的投资目的不能实现。后经查询被告所称项下所有房屋实际所有权人为李文峰所有，并不是被告，被告已经构成欺诈，自李文峰于2003年购买该房屋后，被告一直在以其自有的房屋在2004年开始以租代售的形式向商户销售38年，实际上被告所出租给原告的房屋在2004年业已租售给他人，后又经营各种商城等欺骗承租人，李文峰从购买十多年来从未发表过任何声明或主张过任何权利，李文峰对此事知悉，并积极配合被告从事各种行为，二人恶意串通，共同欺诈承租人，给承租人等诸多商户造成严重的经济损失。基于上述原因以及合同第七条约定，被告应当支付给原告利息。原告多次请求被告退还租金，但被告去向不明，致使原告合法权益无法得到保障，为维护原告合法权益，特诉至法院，要求：1、判决原被告双方的铺位租赁合同无效；2、判令被告退还租金96750元；3、判令被告支付利息42247.5元；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告亮驿公司辩称：原告所述不实，原告与我公司未签订租赁合同，亦未收取过钱款，本案系原告与北京深明通企业管理有限公司恶意串通，根本不存在租赁及交易，涉案房屋在2007年6月委托给深明通公司管理，深明通公司负责对外招商并收取费用，为了便于深明通公司对外招商，我公司财务用章由深明通公司控制，原告提交的材料均为其与深明通公司伪造。产权问题不存在欺诈，我公司对房屋有权出租，没有第三人对房屋产权提出任何异议，原告均是深明通公司员工，均与深明通公司有关系。经审理查明：庭审中，原告主张其与被告之间签订的《北京大红门深明通数码通讯城铺位租赁合同》（以下简称铺位租赁合同）无效，无效理由之一为被告非涉案房屋权利人，无权出租，已构成欺诈，之二为被告与房屋权利人李文峰恶意串通、共同欺诈原告。原告就其主张向本院提供证据如下：证据一、《北京大红门深明通数码通讯城铺位租赁合同》即铺位租赁合同，约定被告将其享有使用、收益、处分、经营等法人财产权的位于北京市丰台区大红门北路51号康泽园15-16栋1至3层北京大红门深明通数码通讯城一层×号商铺（以下简称涉案房屋）出租给原告，面积4.18平方米，租期为20年，即从2007年6月1日至2027年6月1日，租金为96750元。证明目的：1、被告与原告存在租赁合同关系；2、被告称其对涉案铺位享有使用、收益、处分、经营等法人财产权，实际上被告并没有房屋所有权，也没有出租权，是被告虚构事实，欺诈原告。证据二、2007年6月21日被告盖章的发票，发票号码为25562970，金额为96750元。证明目的：被告实际收取了原告租金96750元。原告另主张由于被告账户被封，故其以现金方式支付了全部租金。经询问，原告表示全部钱款一次性支付，无钱款支取凭证。证据三、《商品房买卖合同》，合同内容为李文峰从北京长兴房地产开发有限责任公司购买北京市丰台区南顶路51号康泽园小区2#3#商业用房一层图纸轴线L-K、G-A号房，建筑面积1584.78平方米。证明目的：涉案房屋所有权人为李文峰，被告并没有房屋的所有权，对原告构成欺诈，原告与被告所签的铺位租赁合同应属无效。证据四、（2009）二中民再终字第10900号民事判决书，载明：“本院再审认为，原北京大红门亮驿商城并非该商城二、三层的权利人，故其不应以权利人之名义与李贵来签订《铺位使用权买卖合同》。亮驿商城在合同中载明其为所在项目的项目人及预售许可证权利人，对李贵来已构成欺诈，故双方所签订的上述《铺位使用权买卖合同》无效”。证明目的：被告并没有房屋的所有权，不应以其名义对外签订合同，买卖合同无效，出租也应无效，其行为对原告构成欺诈，因此原告与被告所签的铺位租赁合同应属无效。证据五、（2009）年丰民初字第15791号、（2009）年丰民初字第15790号、（2009）年丰民初字第10515号、（2009）年丰民初字第15789号民事判决书，四份判决书均载明“被告亮驿商城辩称，我公司对原告所述事实理由认可，但双方所签合同应为无效合同……”。证明目的：被告认可退还租金、利息。证据六、（2011）丰民初字第14192号民事判决书，载明“截至2008年1月，经深明通公司招商，亮驿公司与张楚填、李燕华、李汉、陈可力、陈少奎、宋海英、黄聪勇、姚志贤、吴永强、林思波、张水进、彭涛分别签订《铺位租赁合同》，租赁期限20年，并收取了相应租金。”证明目的：证明被告实际收取了租金。证据七、查封信息，其中文书内容一栏内容：查封被告朱庭蕙和被告李文胜购买的合同编号为560497号商品房康泽园小区商业用房二层、三层，查封期限两年，自2006年10月16日至2008年10月15日，在此期间不得办理买卖、过户、抵押等手续。证明目的：被告出租房屋时，房屋已被查封，被告隐瞒事实，对原告存在欺诈。证据八、发票查询记录7份，其中有发票号码为25562966、25562967、25562968、25562965、25562970、25562975、25562972，购票单位：北京大红门亮驿商城有限责任公司。证明目的：发票是真实的。证据九、庭审笔录2份，载明：“认可长租户10人租金，李汉、宋海英、彭涛、张水进、李盛权、李美琴的、李燕华、陈少奎、林中杰、林思波。关联性不认可，因为我方并没有发票存档。并不代表我方收到这笔钱，这笔钱是由对方派出的财务人员收取的。公章当时也由对方掌握。”。证明目的：被告在之前的案件中认可其收取了原告租金。被告就上述证据发表如下质证意见：证据一、真实性、合法性、关联性均不认可，被告未与原告签订过合同，合同是伪造的，事实上也无出租行为和租金交易。证据二、真实性不认可，即使有发票也不能证明有实际资金往来，以现金支付全部租金的方式与交易惯例不符，被告账户未被查封，原告亦未提交其付款的其他证据。证据三、真实性认可，但与本案无关，该合同不能真实反映产权情况，李文峰仅为名义购买人，实际购买人是被告，对此李文峰也是认可的，经营期间，李文峰等名义购买人从未提出过异议。证据四、真实性认可，关联性不认可，与本案无关，该案为被告与深明通公司纠纷，2005年被告亮驿公司委托另一家公司开箱包城，在此过程中曾出过一些问题，法院未考虑李文峰与被告亮驿公司的关系作出此判决，在商铺使用过程中李文峰从未提出异议。证据五、真实性认可，关联性不认可，与本案无关。证据六、真实性不认可，关联性不认可，相关认定存在错误，不应被采信。证据七、真实性不认可，未经公证，信息不准确，与本案无关，其中内容仅限不能过户、抵押，没有涉及房屋出租，且范围为2层、3层，对1层没有涉及。证据八、不认可证明目的，发票不能证明被告公司收到钱。证据九、原告断章取义，不能证明被告收到钱。从内容看，被告认可发票的真实性，不认可关联性，被告确实没有收到钱。庭审中，被告主张其与原告不存在合同关系，其没有收取原告钱款，原告除发票外未提供其他证据，对原告的诉讼请求均不认可。被告就其主张向本院提交如下证据：证据一、2007年8月17日，北京深明通企业管理有限公司给被告的《回复》，载明：“一、该长租户15人，属于我公司内部职工（明细见附件）。二、确认长租户15人，22个铺位款项，共计1941820元，是我公司收取的，票据及合同均由我公司以贵公司名义开出及签署……”证据二、2008年4月7日，被告与北京深明通企业管理有限公司签署的《确认书》，载明：“一、确认深明通公司收取长租户15人，22个铺位款项，共计1941820元（明细见附件）……”。铺位明细，载明：“日期2007.6.13，姓名李汉，铺位号C015、D007，单价17500，金额119000，姓名张水进，铺位号F01、F013、F014，单价17500，金额245700，姓名林中杰，铺位号F001、F002，单价17500，金额140000。日期2007.6.15，姓名张德南，铺位号A027，单价17500，金额70000，姓名宋海英，铺位号F017，单价17500，金额70000，姓名彭涛，铺位号F015、F016，单价17500，金额140000。日期2007.6.21，姓名张楚填，铺位号D020，单价22500，金额96750，姓名黄荣毫，铺位号E010、D019，单价22500，金额193500。日期2007.7.13，姓名李木鑫，铺位号C006，单价27500，金额114950。日期2007.7.20，姓名李明友，铺位号B010，单价27500，金额114950。日期2007.7.25，姓名李盛权，铺位号E009，单价23500，金额101050。日期2007.7.29，姓名陈少奎，铺位号D008，单价21800，金额74120，姓名李汉，铺位号贰D007，单价18800，金额67680。日期2007.6.1，姓名李燕华，铺位号C018，单价21800，金额74120。日期2007.11.2，姓名姜志伟，铺位号F019，金额160000。日期2007.11.2，姓名梁安晟，铺位号G014，金额160000。”上述两份证据证明目的：1、铺位明细列明铺位的铺位费由北京深明通企业管理有限公司收取；2、原告是北京深明通企业管理有限公司的员工。证据三、（2011）二中民终字第01245号民事判决书，载明：“李文峰辩称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，长兴公司的解除权已经消灭。二、我履行了双方签订的协议，而长兴公司却严重违约。首先，虽然房屋买受人为五人，但房屋真正的购买者却只有一人，即朱庭蕙。其他人只提供身份证，帮助走一个贷款过程。其他人的首付款及还贷均由朱庭蕙一人承担。”……“判决后，李文峰不服，上诉至本院称：一、《商品房买卖合同》的实际购房人是北京大红门亮驿商城有限责任公司（以下简称亮驿商城），而不是个人；”……“本院认为：长兴公司与李文峰签订的《商品房买卖合同》及长兴公司与李文峰等人签订的《贷款担保协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述合同中约定的房屋买受人为李文峰，生效法律文书亦已对此作出认定。故对李文峰主张亮驿商城应为房屋买受人的上诉理由，本院不予采纳。”（2014）二中民终字第05020号民事判决书，该判决认定被告大红门亮驿公司借李悌总的名义购买了北京市丰台区南顶路51号康泽园小区第2幢楼1、2、3、4层的配套办公用房。证明目的：涉案房屋的实际购房人是被告亮驿公司，李文峰不存在不同意被告亮驿公司出租房屋的可能。原告就上述证据发表如下质证意见：证据一、真实性认可，不认可关联性、证明目的，依据该证据说明双方已经清算完毕。证据二、真实性认可，不认可关联性、证明目的，原告提供的证据六已说明被告与深明通公司关系。证据三、真实性、证明目的予以认可。另，原被告双方均主张本案情况与林忠杰诉被告亮驿公司、北京深明通企业管理有限公司的（2014）丰民初字第8042号民事案件情况一致，该案举证、质证意见及辩论意见同样适用于本案。于该案庭审中，北京深明通企业管理有限公司主张该公司负责涉案房屋的招商管理及物业，所有款项由本案被告亮驿公司收取，该公司与本案被告亮驿公司双方派出财务人员，一起办公。北京深明通企业管理有限公司另确认《回复》、《确认书》、铺位明细中所盖公章系该公司公章，但该公司未收取租金。上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在案佐证。本院认为：关于被告与原告是否存在租赁关系的问题，被告主张铺位租赁合同为原告与北京深明通企业管理有限公司伪造，不认可与原告存在合同关系。但从本案双方提供的证据看，无论是原告提交的盖有被告印章的发票还是被告自行提交的《回复》、《确认书》、铺位明细，其内容均与被告之主张相左。故被告关于其与原告不存在合同关系的主张，本院难以采信。关于原告与被告铺位租赁合同是否无效的问题，原告主张双方合同无效的理由为：1、被告并非房屋所有权人，无权出租房屋，对原告构成欺诈；2、房屋所有权人李文峰自始未提出异议，其与被告恶意串通，骗取租金。根据（2011）二中民终字第01245号民事判决书的内容显示，原告所称的房屋所有权人李文峰在该案件一审、二审中均表示其仅为涉案房屋的名义购买人，被告为涉案房屋实际购买人。虽然该判决对该事实并未予以确认，但需要说明的是法院认定李文峰与长兴公司存在商品房买卖关系，并不影响被告在其与李文峰的借名买房关系中作为借名人即房屋的实际购买人。且原告亦未提供证据证明在其所提的租赁期限内，李文峰曾做出过与其在该案中表述不一致的行为，即李文峰并未对被告与原告签订合同、租赁房屋提出异议。基于上述理由，本院确认被告以其名义对外出租涉案商铺并不构成欺诈，故原告基于被告无权出租房屋而主张合同无效的理由，不能成立，本院对此不予采信。原告并未就其主张的李文峰与被告恶意串通骗取其租金的问题，向本院提供充分证据，本院对此不予采信。综上，原告所主张合同无效的理由，均不成立。因此，原告要求确认合同无效的诉讼请求，无相应依据，本院不予支持。在此情况下，原告基于合同无效而要求被告返还租金及利息的诉讼请求，缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。另，原告就其实际支付过租金的主张仅向本院提交了一张发票，而并未有资金来源及流转凭证，且其所称的全额、现金的支付方式显与常理不符。同时，北京深明通企业管理有限公司与被告原系合作关系，其于案件庭审中陈述其未收取过租金，但却无法对《回复》、《确认书》、铺位明细中该公司盖章认可的事实给予合理解释。结合上述情况，本院现无法依据现有证据对原告向被告支付租金的情况予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张楚填的诉讼请求。案件受理费3080元，由原告张楚填负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 万 迪代理审判员 付 强人民陪审员 徐茹英二〇一四年九月十八日书 记 员 宋 悦