文书内容广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初9995号原告（反诉被告）：深圳市特发保税实业有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹北路**特发保税大楼**。法定代表人：陈炎。委托诉讼代理人：董军航，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张鸿波，广东品方律师事务所律师，执业证号14403200510987176。被告（反诉原告）：深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司，住所地深，住所地深圳市罗湖区翠竹街道翠竹路某工业区某栋某层某区v>法定代表人：胡远强。委托诉讼代理人：揭艳林，男，该公司员工。被告：哈尔滨秋林集团股份有限公司，住所地哈，住所地哈尔滨市南岗区东大直街**v>法定代表人：李亚。委托诉讼代理人：孔颖，女，该公司员工。上列原告深圳市特发保税实业有限公司（以下简称“特发保税公司”）诉被告深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司（以下简称“金桔莱公司”）、被告哈尔滨秋林集团股份有限公司（以下简称“哈尔滨秋林公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张鸿波、董军航，被告金桔莱公司的委托诉讼代理人揭艳林，以及被告哈尔滨秋林公司的委托诉讼代理人孔颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告特发保税公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年2月租金182000元，3月1日至11日租金169400元（按月租金462000元计），2019年2月管理费8750元，3月1日至11日管理费3208.33元（按月管理费8750元计），及迟延交租金滞纳金315684元、管理费滞纳金8009.17元【2月租金、管理费滞纳金按日2%从2019年2月6日计算至2019年3月18日（其中被告于2019年2月26日支付2月租金200000元，该租金的延迟交租滞纳金从2019年2月6日计算至2019年2月26日，被告于2019年3月1日支付2月租金80000元，该租金的延迟交租滞纳金从2019年2月6日计算至2019年3月1日）。3月1日至11日租金、管理费滞纳金按日2%从2019年3月6日计算至2019年3月18日】，2019年1月、2月水电费20257元。以上租金、管理费、滞纳金、水电费共计707308.5元；2、判令被告支付租赁房屋占有使用费107800元（使用费按每月462000元租金标准计，暂从2019年3月12日计算至2019年3月18日，实际计算至被告搬离租赁房屋之日止）、占有使用费滞纳金28028元（按每日2%计，暂从2019年3月6日计至2019年3月18日），及管理费2041.67元（按每月8750元管理费标准计，暂从2019年3月12日计算至2019年3月18日，实际计算至被告搬离租赁房屋之日止）、管理费滞纳金530.83元（按每日2%标准计，暂从2019年3月6日计至2019年3月18日，实际计算至被告搬离租赁房屋之日止）。以上房屋占用使用费、管理费、滞纳金共计138400.5元。3、判令被告立即自行搬离租赁房屋（深圳市罗湖区翠竹街道翠竹路某工业区某栋某层某区），将租赁房屋按原状交还原告；4、判令本案全部诉讼费用由被告承担。本案诉讼过程中，原告申请增加诉讼请求：1、判令被告金桔莱公司支付律师费15万元；2、判令被告秋林集团对原起诉状中四项诉讼请求，及新增的诉讼请求的全部费用中金桔莱公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任，本院予以准许。被告金桔莱公司向本院提出反诉请求：1、确认《租用（厂房、铺面）合同》及《补充合同》中的部分条款无效（没收保证金条款、扣押财产条款）；2、判令原告返还保证金1286250元；3、判令原告返还扣押的财物及账册；4、案件受理费由原告承担。被告金桔莱公司于庭审中明确第一项反诉请求为：确认《租用（厂房、铺面）合同》的第二条、第三条及《补充合同》的第二条、第四条合同条款无效。案件相关事实一、2017年9月21日，原告作为出租方与被告金桔莱公司作为承租方签订《租用（厂房、铺面）合同》，合同约定：1、原告将坐落在特发保税大厦3栋一楼A、B区房屋租赁给被告金桔莱公司作为商铺使用，合同期限为两年，自2017年10月1日至2019年9月30日；2、2017年10月1日至2018年9月30日期间，被告金桔莱公司每月须缴纳租金42万元，2018年10月1日至2019年9月30日期间，被告金桔莱公司每月须缴纳租金46.2万元；3、被告金桔莱公司必须在每月5日之前付清当月租金等费用，逾期未付原告按日收取被告金桔莱公司应付金额的2%作为滞纳金，逾期一个月未付清，原告有权单方解除本合同没收租赁保证金，由此产生的一切经济损失及法律责任由被告金桔莱公司承担，若在被告金桔莱公司违约，原告单方解除合同的情况下，原告有权自行清场，收回租赁物业；4、在签订合同当日，被告金桔莱公司需付给原告126万元作保证金；5、在合同期间，双方都不得无故终止合同，如被告金桔莱公司无故单方终止合同，被告金桔莱公司需赔偿原告损失，并且不退还保证金，如原告无故单方终止合同，原告应双倍返还保证金，并提前一个月通知被告金桔莱公司。合同就双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方就前述合同约定的未尽事宜签订了编号为【深保（2017-021）号】《租用（厂房、铺面）补充合同》，约定：1、原告每月代收工业管理区的综合管理费，被告金桔莱公司每月须向原告交纳管理费8750元；2、签订合同当日，被告金桔莱公司需付给原告26250元作保证金，合同期满后，被告金桔莱公司未违约，保证金一次性如数退还给被告金桔莱公司（不计利息）；3、被告金桔莱公司须在每月5日之前付清当月的管理费及电梯费，逾期未付原告按照日收取被告金桔莱公司应付金额的2%作为滞纳金，逾期一个月未付清，原告有权终止此租用（厂房、铺面）合同，由此产生的一切经济损失及法律责任由被告金桔莱公司承担，若在被告金桔莱公司违约，原告单方解除合同的情况下，原告有权自行清场，收回租赁物业，原告无需向被告金桔莱公司作任何补偿。合同还就其他事项进行约定并备注：现续签【深保（2017-021）号】补充合同应交管理费押金为26250元，原已交管理费押金为15909元，需补交管理费押金为10341元。原告、被告金桔莱公司均于庭审中确认，被告金桔莱公司于2019年2月26日支付租金20万元，3月1日支付租金8万元。双方确认，被告欠付原告2019年2月租金18.2万元、管理费8750元，拖欠2019年3月1日至11日期间租金16.94万元、管理费3208.33元，拖欠2019年1月、2月份水电费合计20257元。另，原告主张根据双方合同约定，租赁保证金为126万元，管理费保证金为26250元。庭审中原、被告均确认被告金桔莱公司已向原告足额支付前述两项保证金合计1286250元。三、2019年2月25日，原告向被告金桔莱公司发出《催款通知》，载明：被告金桔莱公司至今尚欠原告2019年2月份租金、管理费及水电费共计482611元未付，已严重违约，现原告通知被告金桔莱公司，必须于2019年3月5日之前付清全部拖欠款，否则原告将依法向被告金桔莱公司追索全部欠款，追究被告金桔莱公司违约责任（包括但不限于解除租赁合同、追索滞纳金等）。四、2019年3月12日，原告向被告金桔莱公司发出解除《租用（厂房、铺面）合同》及《租用（厂房、铺面）补充合同》的通知，载明：在2019年2月25日原告发给被告金桔莱公司的《催款通知》中，原告已明确立场，被告金桔莱公司负责人亦承诺在2019年3月5日前付清所有欠款，但被告金桔莱公司至今尚欠2019年1、2月水电费，2019年2、3月租金及管理费共计681757元未支付，其中被告金桔莱公司拖欠2019年1月水电费、2019年2月租金及管理费已超过一个月。因此，原告通知被告金桔莱公司双方签订的《租用（厂房、铺面）合同》及《租用（厂房、铺面）补充合同》自本通知送达之日起解除，并要求被告金桔莱公司于收到通知二个工作日内支付拖欠租金、管理费等费用及滞纳金，并在此期限内将承租房屋内的物品自行搬离，逾期未搬离视作被告金桔莱公司已经主动放弃承租场地内的所有物品的所有权，同意由原告对该场地内的所有物品进行处理。原告主张该解除《租用（厂房、铺面）合同》及《租用（厂房、铺面）补充合同》的通知已于2019年3月12日送达被告金桔莱公司，被告对此没有异议。庭审中，原告确认其于2019年3月12日对案涉租赁房屋上锁。五、2019年3月21日、2019年4月2日，被告金桔莱公司分两次进入案涉租赁场所搬离相关物品。六、2019年6月10日，被告金桔莱公司向原告出具《退租申请》，表示被告金桔莱公司将安排员工对案涉租赁场地内的所有物品进行搬离。庭审中，原告与被告金桔莱公司均确认案涉租赁房屋内的物品已于2019年6月19日被法院依法查封。七、被告金桔莱公司为法人独资的有限责任公司，被告哈尔滨秋林公司为被告金桔莱公司的唯一法人股东。2015年9月28日，中国证券监督管理委员会作出《关于核准哈尔滨秋林集团股份有限公司向天津某颐实业有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复》载明：核准被告哈尔滨秋林公司向天津某颐实业有限公司发行232136752股股份购买相关资产；核准被告哈尔滨秋林公司非公开发行不超过85551330股新股募集本次发行股份购买资产的配套资金。八、原告因本案诉讼与广东品方律师事务所签订《委托代理合同》，委托广东品方律师事务所代理本案诉讼，双方约定本案律师费15万元，原告于庭审中确认律师费没有实际支付。判决结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于被告金桔莱公司诉请确认《租用（厂房、铺面）合同》的第二条、第三条及《补充合同》的第二条、第四条合同条款无效的主张，本院认为，相关的合同条款属于双方合同约定的违约责任的承担方式，相关的合同条款并未违反法律或行政法规的强制性规定，依法有效，故对被告金桔莱公司该项反诉请求本院不予支持。原、被告之间订立的《租用（厂房、铺面）合同》及《租用（厂房、铺面）补充合同》属双方真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。现因被告金桔莱公司未按合同约定的期限向原告支付房屋租金及管理费，且已达到合同约定的原告有权单方解除合同、不退还保证金的条件，原、被告双方亦确认原告于2019年3月12日向被告金桔莱公司送达了解除《租用（厂房、铺面）合同》及《租用（厂房、铺面）补充合同》的通知，故本院确认案涉《租用（厂房、铺面）合同》及《租用（厂房、铺面）补充合同》于2019年3月12日解除。鉴于案涉合同已解除，被告金桔莱公司向原告支付租赁合同存续期间的租金、管理费、水电费属于其本应负担的支付义务，庭审中，双方均确认被告金桔莱公司拖欠原告2019年2月租金18.2万元、管理费8750元；拖欠2019年3月1日至11日期间租金16.94万元、管理费3208.33元；拖欠2019年1月、2月份水电费共20257元，故原告要求被告金桔莱公司支付前述拖欠的租金、管理费、水电费合计383615.33元的主张有事实及法律依据，本院予以支持。案涉租赁合同因被告金桔莱公司违约导致解除，原告有权要求被告金桔莱公司承担相应的违约责任。关于原告要求被告金桔莱公司按日2%的标准支付滞纳金的主张，该滞纳金的计算标准过高，本院依法调整为按年利率24%的标准计算，结合被告金桔莱公司的租金及管理费支付情况，经核算，被告金桔莱公司2019年2月至3月11日期间应付租金、管理费的滞纳金为89074元，计算方式详见附表，对原告诉请过高的部分，本院不予支持。合同解除后，原告有权要求被告金桔莱公司搬离案涉租赁房屋并支付逾期腾房的占有使用费，本案中，案涉合同于2019年3月12日解除，根据原告向被告送达的解除《租用（厂房、铺面）合同》及《租用（厂房、铺面）补充合同》的通知，被告应于收到该通知的两个工作日内搬离，但原告于庭审中确认其于2019年3月12日对案涉租赁房屋上锁，客观上对被告金桔莱公司搬离案涉租赁场地造成了障碍，故对于原告要求被告金桔莱公司按每月462000元的标准计算占有使用费的主张，本院酌情调整为按每月369600元的标准计算，被告金桔莱公司应自2019年3月12日起至被告金桔莱公司实际搬离案涉租赁房屋之日止，按每月369600元的标准向原告支付占有使用费，经核算，截至本院开庭之日（2019年6月24日），被告金桔莱公司应支付原告房屋占有使用费1256640元【369600元×3个月+(369600元÷30天)×12天】。至于原告要求被告金桔莱公司支付逾期未付占有使用费的滞纳金没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告金桔莱公司自2019年3月12日起支付管理费及管理费滞纳金的诉请，本院认为，原告与被告金桔莱公司的租赁关系已于2019年3月12日解除，且原告对案涉租赁房屋的上锁行为亦致使被告金桔莱公司无法实际使用案涉租赁房屋，原告要求被告金桔莱公司管理费及管理费滞纳金的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告金桔莱公司主张要求原告返还保证金1286250元的反诉请求，本院认为，案涉合同中关于保证金不予退还的约定系属双方约定的违约责任，双方于合同中约定的违约责任的承担方式包括没收保证金及按日2%的标准支付滞纳金，该两项违约责任同时履行将过分高于原告因被告金桔莱公司违约造成的实际损失，鉴于本院已判令被告金桔莱公司向原告支付滞纳金，故原告应向被告金桔莱公司返还保证金1286250元。鉴于本案中原告与被告金桔莱公司互负债务，经对双方的债务进行抵销，被告金桔莱公司仍应支付原告443079元（1286250元-383615.33元-89074元-1256640元）。案涉租赁合同已解除，被告金桔莱公司应立即搬离案涉租赁房屋并恢复原状。关于被告金桔莱反诉主张原告应返还案涉租赁房屋内扣押的财物及账册，本院认为，被告金桔莱公司并未向法院提交其主张的案涉租赁房屋内扣押的财物及账册的清单明细，且原告与被告金桔莱公司均在庭审中确认案涉租赁房屋内属于被告金桔莱公司的物品均于2019年6月19日被法院依法查封，原告亦无权对案涉租赁房屋内的物品进行处置，故被告金桔莱公司的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张被告哈尔滨秋林公司作为被告金桔莱公司股东可能存在违反出资义务情况，应对被告金桔莱公司的前述债务不能清偿部分承担补充清偿责任，本院认为，被告金桔莱公司作为独立的法人，被告哈尔滨秋林公司通过合法程序购买取得被告金桔莱公司的股权，原告亦未能就其主张提供对被告哈尔滨秋林公司履行出资义务产生合理怀疑的相应证据，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张的律师费，因该费用并未实际支出，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告深圳市特发保税实业有限公司人民币443079元；二、被告深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告深圳市特发保税实业有限公司房屋占有使用费（按每月369600元的标准，自2019年6月24日起计至被告深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司实际搬离之日止）；三、被告深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司应立即搬离位于深圳市罗湖区翠竹街道翠竹路某工业区某栋某层某区的房屋，并恢复原状；四、驳回原告深圳市特发保税实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13758元，保全费4748.54元，由原告深圳市特发保税实业有限公司负担3758元，由被告深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司负担14748.54元，上述费用原告已预付，被告深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付原告。反诉费8188.5元，由原告深圳市特发保税实业有限公司负担3188.5元，由被告深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司负担5000元，上述费用被告深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司已预付，原告应在本判决生效之日起十日内迳付被告深圳市金桔莱黄金珠宝首饰有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王碧蕾审 判 员  陈婉丹人民陪审员  邓泽佐二〇一九年七月二日书 记 员  吴春艳附表：            计算期间              拖欠金额                    拖欠      天数              利率（年）              滞纳金              租金支付金额                  租金              管理费              合计                  2.6-2.25              462000              8750              470750              20              24%              62767              200000                  2.26-2.28              262000              8750              270750              3              24%              5415              80000                  3.1-3.5              182000              8750              190750              5              24%              6358                                3.6-3.11              351400              11958              363358              6              24%              14534                                合计                                                                                    89074