成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初1192号原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司。营业场所：四川省。负责人WUKONGMANPHILIP，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司总经理。委托代理人姜璟俊，北京德恒（成都）律师事务所律师。被告四川省金得林企业管理顾问股份有限公司。住所地：成都市。法定代表人林丽。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称世邦物业公司成都分公司）与被告四川省金得林企业管理顾问股份有限公司（以下简称金得林企管顾问公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员王艳适用简易程序于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告世邦物业公司成都分公司的委托代理人姜璟俊到庭参加诉讼。被告金得林企管顾问公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告世邦物业公司成都分公司诉称，金得林企管顾问公司于2013年2月6日与龙茂房地产开发（成都）有限公司（以下简称“龙茂公司”）签订《商品房买卖合同》，购买龙茂公司开发的XX号房屋一套，房屋用途为：办公，建筑面积为：457.98平方米，合同约定该房屋于2013年9月30日前交付使用。同时，金得林企管顾问公司（甲方）与世邦物业公司成都分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。协议第五条第一款第2项约定：“物业公共服务费收费标准为：写字楼20元/平方米（建筑面积）·月”；第五条第三款第3项约定：“物业公共服务费计费日期以开发商与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限之次日为起始日期”；第五条第一款第4项约定：“物业公共服务费按季收取，甲方应在每季度首月5日前缴纳当季度的物业公共服务费”；第五条第三款第8项约定“在时代1号大厦区域内，甲方未入住的空置物业，亦应全额缴纳相应的物业服务费”；第十三条第四款约定：“甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用，若甲方未能于应付款到期日15天内付清，乙方有权采取下列措施：收取应付未付部分的违约金，从甲方应缴未缴物业公共服务费之次日起，每逾期一天，按应付未付部分的万分之三收取”。上述合同签订后，龙茂公司按期交房，世邦物业公司成都分公司也履行了《前期物业服务协议》约定的义务，但金得林企管顾问公司未按《前期物业服务协议》的约定向世邦物业公司成都分公司支付2015年7月起至2015年12月的物业公共服务费共计55044元。世邦物业公司成都分公司经多次催讨均无果。请求判令：1、被告金得林企管顾问公司立即向原告世邦物业公司成都分公司支付拖欠的2015年7月至2015年12月物业公共服务费55044元及违约金1015.56元（自2015年7月6日起，暂计算至2015年12月15日，其余按合同约定计算至实际支付之日）；2、本案的诉讼费用由被告金得林企管顾问公司承担。原告世邦物业公司成都分公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、世邦物业公司成都分公司营业执照复印件、金得林企管顾问公司营业执照复印件，拟证明原、被告诉讼主体资格适格；2、“时代1号大厦”《前期物业服务协议》，拟证明根据原、被告签订的前期物业服务协议中双方权利义务的约定，原告有权向被告追缴逾期的物业服务费；3、《商品房买卖合同》、房屋面积测绘表，拟证明案涉房屋的交房时间和实测面积；4、房屋验收交接单，拟证明开发商按时通知被告接房，被告已收房，被告应按合同约定时间缴纳物业公共服务费；5、原告世邦物业公司成都分公司与开发商龙茂公司签订的“时代1号大厦”《前期物业管理服务合同补充协议之一》及“时代1号大厦”《前期物业管理服务合同补充协议》，拟证明原告提供物业服务的依据；6、律师催收函，拟证明原告向被告催缴未交的物业公共服务费。被告金得林企管顾问公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。经庭审审查，本院认为上述证据材料来源合法，内容客观真实，且与本案事实具有关联性。被告金得林企管顾问公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告世邦物业公司成都分公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证。故上述证据本院予以采信，作为认定本案事实的依据。根据上述有效证据和当事人庭审陈述，本院查明如下事实：世邦物业公司成都分公司与龙茂公司签订“时代1号大厦”《前期物业管理服务合同补充协议之一》及“时代1号大厦”《前期物业管理服务合同补充协议》，约定由世邦物业公司成都分公司为龙茂公司开发的“时代1号大厦”进行前期物业顾问服务及前期物业管理服务；合同续约至2016年12月31日。2013年2月6日，金得林企管顾问公司与龙茂公司签订《商品房买卖合同》，约定金得林企管顾问公司购买龙茂公司开发的位于成都市XX房屋用于办公，建筑面积457.98平方米。该合同约定龙茂公司应在2013年9月30日前向金得林企管顾问公司交付房屋。前期物业服务由世邦物业公司成都分公司提供。2013年2月24日，金得林企管顾问公司与世邦物业公司成都分公司签订“时代1号大厦”《前期物业服务协议》，约定世邦物业公司成都分公司为金得林企管顾问公司购买的上述房屋提供前期物业服务。协议约定：前期物业服务是指开发商（龙茂公司）与金得林企管顾问公司签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限之次日起至其后12个月期间的物业管理服务；物业公共服务费收费标准为写字楼RMB20元/平方米（建筑面积）·月,商业RMB30元/平方米（建筑面积）·月；物业公共服务费计费日期以开发商（龙茂公司）与金得林企管顾问公司签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限之次日为起始日期；物业公共服务费按季收取，金得林企管顾问公司应在每季度首月5日前交纳当季度的物业公共服务费；在时代1号大厦区域内，金得林企管顾问公司未入住的空置物业，亦应全额缴纳相应的物业服务费；金得林企管顾问公司违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用，未能于应付款到期日15天内付清，则应从应缴未缴物业公共服务费之次日起，就其所欠费用按每天万分之三向世邦物业公司成都分公司支付违约金。经成都成房测绘有限责任公司实测，前述房屋的建筑面积为458.7平方米。上述合同和协议签订后，金得林企管顾问公司于2014年1月9日接收了前述房屋。世邦物业公司成都分公司向金得林企管顾问公司提供前述房屋的物业服务。因金得林企管顾问公司未按协议约定向世邦物业公司成都分公司缴纳物业服务费，2015年10月29日，世邦物业公司成都分公司向金得林企管顾问公司发送律师函。庭审中，原告确认金得林企管顾问公司未交纳案涉房屋2015年7月至2015年12月的物业公共服务费。另查明，原告世邦物业公司成都分公司营业执照中显示的经营范围包括物业管理、酒店管理、机动车停车场服务等。本院认为，前述合同、协议等均为当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人均应依约履行各自的义务。根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案中，金得林企管顾问公司所购买房屋的开发商龙茂公司与世邦物业公司成都分公司签订了“时代1号大厦”前期物业管理服务合同，后又签订“时代1号大厦”《前期物业管理服务合同补充协议之一》及“时代1号大厦”《前期物业管理服务合同补充协议》，约定由世邦物业公司成都分公司为龙茂公司开发的“时代1号大厦”进行前期物业顾问服务及前期物业管理服务，合同续约至2016年12月31日，且世邦物业公司成都分公司与金得林企管顾问公司签订的“时代1号大厦”《前期物业服务协议》中对前期物业服务的机构、物业服务费的收取标准及方法作出了明确的约定，故金得林企管顾问公司作为业主理应交纳相应的物业公共服务费。根据合同约定，金得林企管顾问公司应按所购房屋建筑面积458.7平方米、RMB20元/平方米（建筑面积）·月向世邦物业公司成都分公司缴纳2015年7月至2015年12月物业公共服务费，因金得林企管顾问公司以拒不到庭参加诉讼的方式放弃对世邦物业公司成都分公司主张的内容进行抗辩，且未能举证证明已缴纳物业公共服务费的事实，本院认定世邦物业公司成都分公司主张的金得林企管顾问公司未交纳案涉房屋2015年7月至2015年12月物业公共服务费的事实成立。现世邦物业公司成都分公司要求金得林企管顾问公司支付2015年7月至2015年12月物业公共服务费55044元，于法有据，本院依法予以支持。关于违约金。根据“时代1号大厦”《前期物业服务协议》约定，金得林企管顾问公司应在每季度首月5日前缴纳当季度的物业公共服务费，未能于应付款到期日15天内付清，则应从逾期之日起就其所欠费用按每天万分之三支付违约金。因金得林企管顾问公司未交纳2015年7月至2015年12月物业公共服务费，故应按协议约定，分别自其逾期之日起至实际付清之日止以其所欠费用为基数（即自2015年7月6日起以27522元为基数，2015年10月6日起以55044元为基数）按每日万分之三向世邦物业公司成都分公司支付违约金，但在本案中，世邦物业公司成都分公司要求违约金1015.56元（自2015年7月6日起至2015年12月15日，其余按合同约定计算至实际支付之日），是其对自身诉讼权利的自由处分，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条(法律条文全文附后)之规定判决如下：被告四川省金得林企业管理顾问股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司支付物业公共服务费55044元，并支付违约金（自2015年7月6日起至2015年12月15日的违约金为1015.56元，自2015年12月16日起以55044元为基数，按每日万分之三计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取601元，由被告四川省金得林企业管理顾问股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王 艳二〇一六年四月二十九日书记员 郑云飞附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。