上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第4375号原告中国人民解放军南京政治学院上海校区，住所地上海市杨浦区。法定代表人王忠，主任。委托代理人傅志祥，上海市光明律师事务所律师。委托代理人邱平，上海市光明律师事务所律师。被告上海市杨浦区康豪餐饮店，住所地上海市杨浦区。法定代表人李克兰。原告中国人民解放军南京政治学院上海校区(以下简称南京政治学院上海校区)诉被告上海市杨浦区康豪餐饮店(以下简称康豪餐饮店)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，因被告康豪餐饮店下落不明，本院依法适用普通程序组成合议庭进行审理，并向被告康豪餐饮店公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料。公告期满后，本院依法于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告南京政治学院上海校区的委托代理人邱平到庭参加诉讼。被告康豪餐饮店经本院公告送达开庭传票后未到庭。本案现已缺席审理终结。原告南京政治学院上海校区诉称，原、被告于2014年1月3日签订《军队房地产租赁合同》一份，由被告承租原告权属的上海市杨浦区国济路XXX-XXX号建筑面积240平方米的房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限至2016年11月30日止，房屋租金为每年人民币867,000元(本案币种均为人民币)。李克兰作为担保人亦在该合同上签名。但2014年9月起被告未支付系租房屋租金至今。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第十一条第(二)款的约定，被告逾期30日未交付房地产租金及有关费用，原告有权解除合同并追索被告的违约责任。对此约定，被告不但是明知的，而且是书面确认的。原告在与被告多次协商未果后，于2015年6月30日致函被告，但被告收到该函后仍不予理睬，拒不迁出房屋以及支付拖欠的房屋租金。原告委托律师于2015年8月14日致函给被告予以催告，又因无人接收函件被退回。故现要求：1、解除原、被告于2014年1月3日就上海市杨浦区国济路28－2号房屋签订的《军队房地产租赁合同》，被告迁出并返还上海市杨浦区国济路28－2号房屋；2、判令被告支付自2014年9月1日至2015年9月30日期间拖欠的房屋租金939,250元；3、判令被告按每日2,375元的标准支付自2015年10月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。被告康豪餐饮店未到庭答辩。经审理查明，系争房屋的权利人为中国人民解放军后勤部，属军队房地产，由原告负责管理。原告南京政治学院上海校区是正师级单位。2011年6月，根据中央军委颁发的相关文件指示精神，原中国人民解放军南京政治学院上海分院建制撤销，改建为中国人民解放军南京政治学院上海校区。2014年1月3日，原告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告签订一份《军队房地产租赁合同》，合同约定，甲方自愿将坐落在上海市杨浦区国济路XXX-XXX号房屋建筑面积约240平方米出租给乙方使用。租赁用途为餐饮。租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。房地产年租金(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)为867,000元。其中，房屋租金按建筑面积计算，每平方米每日租金约为人民币9.9元。租金按季度结算，乙方于每季度前十日内交付甲方。付款方式：银行转账。合同第八条乙方应履行义务中约定：乙方不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用，不得将所承租的房地产转租。合同第十一条乙方违约责任中约定：乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币200,000元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交费用总额的千分之三向乙方加收滞纳金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止水、电共用，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。合同并约定甲方解除本合同通知以书面的形式作出，从乙方收到之日起算。若按照乙方提供的地址发出的任何函件被退回，该函件被退回之日视为乙方收到该函件之日。乙方的联系地址以本合同所确定的地址，即：政通路XXX弄XXX号XXX室为准。乙方(盖章)处加盖有被告公章，法定代表人处有“李克兰”的签字，担保人处有“李克兰”签字。2015年6月30日，原告向被告及李克兰送交一份《催款函》，载明：2014年1月3日，贵店与南京政治学院上海校区房地产租赁管理处签订(2013)房租合字第13051号《军队房地产租赁合同》，合同期限为三年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止，年租金为人民币867,000元，租金按季结算，于每季度前10日交付出租人。我干休所作为甲方的委托管理人履行出租人义务，并代为收取租金，但你店自2014年9月起至今拖欠租金未缴，截止2015年6月，计人民币722,500元。此期间我所多次派员或打电话催交租金，李克兰女士也曾多次承诺付款，却一直没有兑现。现就你店拖欠租金一事正式函告如下：1、请于收到此函之日起的15日内，务必将拖欠的房屋租金人民币722,500元交付我所财务室;2、届时，若不能支付将按违约处理，即依照合同第11条第(二)款约定，我方将单方解除已签订的《军队房地产租赁合同》，收回出租房屋，并依法追究你店和本人的违约责任。《催款函》下方写有“李克兰2015年6月30号”。2015年8月14日，原告委托律师通过中国邮政国内标准快递形式向被告及李克兰发出一份《律师函》，该《律师函》发送地址为上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室，于2015年8月15日因“查无此人”被退回。《律师函》载明：2014年1月3日，贵店与南京政治学院上海校区(以下简称“甲方”)签订《军队房地产租赁合同》(2013)房租合字第13051号，甲方将座落于本市杨浦区国济路XXX-XXX号建筑面积240平方米的房屋租赁给贵店，租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。根据双方签订的第13051号《军队房地产租赁合同》第四条的约定，贵店承租的本市杨浦区国济路XXX-XXX号房屋年租金为人民币867,000元，租金按季度结算，贵店应于每季度前十日交付甲方，而贵店自2014年9月起至今拖欠租金未缴，合计939,250元(2014年9月至2015年6月为722,500元，2015年第三季度为216,750元)。2015年6月30日，甲方的委托管理人中国人民解放军南京政治学院上海校区离职干部休养所曾发《催款函》给贵店，但未果。鉴于此，现本律师接受甲方委托管理人的委托，就追索贵店所欠甲方房屋租金事宜进行非诉讼代理。现特向贵店函告：一、贵店应于收到本函后七日内支付所欠房屋租金1,083,750元，并严格按照合同第四第约定：“租金按季度结算，乙方应于每的前十日内交付甲方”。严格按照上述约定的时间支付房屋租金。二、根据第13051号合同第十一条的约定，贵店已逾期30日交付租金，甲方有权单方面解除本合同收回系租房屋，并可按照双方合同约定追索贵店的违约责任。另查，系争房屋经内部自行分割，现已分别由“川福记”、“火里香碳烤羊腿”、“泰国丫蜜小馆”三家餐饮店对外经营，该三家餐饮店未与原告建立租赁关系，均系通过向被告转租获得对系争房屋的经营使用权。2015年11月27日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，原告出具一份情况说明，确认2013年11月18日收到被告缴纳的系争房屋租赁保证金200,000元。以上事实，有上海市房地产权证、《军队房地产租赁合同》、《催款函》、《律师函》、国内快递回单、说明及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院对上述事实予以认定。本院认为，双方当事人于2014年1月3日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。被告自2014年9月起，未再继续履行付款义务，显属违约行为，根据双方签订的租赁合同的约定，原告可以依照合同约定，解除与被告的租赁关系，合同解除的日期以解除通知送达被告之日的当月月底予以确定。合同解除后，被告应当将系争房屋返还原告，并补付拖欠的房屋租金,支付合同解除后仍然占用系争房屋所产生的房屋使用费，房屋使用费标准应参照租金标准予以计算，故原告诉请于法有据，应予支持。至于被告已支付的租赁保证金原告应予以返还。被告经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，且在答辩期内未提出答辩意见，由此产生的法律后果，由被告自行承担，本院视为其放弃对原告主张的事实、证据及诉请的抗辩，故予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国人民解放军南京政治学院上海校区与被告上海市杨浦区康豪餐饮店于2014年1月3日签订的上海市杨浦区国济路28－2号房屋的《军队房地产租赁合同》于2015年8月31日解除；二、被告上海市杨浦区康豪餐饮店应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区国济路28－2号房屋，将该房屋归还原告中国人民解放军南京政治学院上海校区；三、被告上海市杨浦区康豪餐饮店应于本判决生效之日起十日向原告中国人民解放军南京政治学院上海校区支付自2014年9月1日起至2015年8月31日期间拖欠的房屋租金人民币867,000元；四、被告上海市杨浦区康豪餐饮店应于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军南京政治学院上海校区支付自2015年9月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月人民币72,250元的标准计算；五、原告中国人民解放军南京政治学院上海校区应于本判决生效之日起十日内返还被告上海市杨浦区康豪餐饮店租赁保证金人民币200,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13,192元，由被告上海市杨浦区康豪餐饮店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 莹审 判 员  张 扬人民陪审员  陈铭浩二〇一六年四月十二日书 记 员  袁甄乙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。......第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。