云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）丽中民二终字第94号上诉人（原审原告）付乐清，男，彝族，1974年4月27日生，小学文化，个体户，住四川省盐边县。委托代理人（特别授权）周建元，云南康滇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王元禄，男，汉族，1972年3月2日生，个体户，初中文化，云南省华坪县人，住云南省华坪县。被上诉人（原审被告）刘富琼，女，汉族，1976年11月7日生，无业，初中文化，四川省攀枝花市人，住云南省华坪县。原审第三人朱大平，女，汉族，1981年10月5日生，个体户，初中文化，云南省华坪县人，住云南省华坪县。上诉人付乐清因与被上诉人王元禄、刘福琼，原审第三人确认合同有效纠纷一案，不服云南省丽江市华坪县人民法院（2014）华民初字第269号民事判决而向本院提起上诉。本院于2014年7月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认以下法律事实：2013年4月20日，原审原告付乐清与二被告签订了《房地产买卖契约》，约定二被告自己所属的位于华坪县万元的价格转让给原告，原告当天就以转帐的形式支付了房款，原告于2013年8月28日办理了该房屋抵押登记注销手续，于2013年8月30日到税务机关办理了完税手续，当原告在办理房产证变更登记手续时，该房屋被本院依法进行了查封。原告先后向本院提出执行异议申请，均被原审法院（2013）华民初字第926-2号民事裁定书、（2014）华法执字第107-2号执行裁定书裁定驳回。另查明：2012年3月，二被告向第三人朱大平之夫罗泽普借款100万元，2012年12月罗泽普病故后，二被告于2013年3月就该笔债务重新向第三人朱大平出具了借款及借款协议，因二被告不按约定支付资金占用费，第三人朱大平于2013年9月2日起诉到法院，同时，对二被告的房屋（房产证号为华房权证中心镇字第**，土地使用证号为华国用（2009）第294号）进行了诉讼财产保全，现原告付乐清所购买的房屋过不了户。故此，起诉至原审法院。原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，未经登记的，不发生法律效力；司法机关和行政机关依法裁定或决定查封或以其它方式限制房地产权利的，不得转让；损害第三人利益的合同及违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。首先，本案中，原告与二被告签订的《房地产买卖契约》，虽然是原、被告双方客观、真实的意思表示，其形式合法，但双方未按照法律规定进行变更登记，所签订的契约成立，但未生效；其次，二被告口头将房屋抵押给第三人，私下交易后，又不积极偿还第三人的债务，其行为是有意转移财产，损害第三人的利益属无效合同；再次，原、被告双方买卖房屋属法律强制性规定不得转让的财产，是第三人申请执行的标的物，原告的诉讼请求证据不足，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、第五款及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第二款之规定，判决如下：原告付乐清与被告王元禄、刘富琼于2013年4月20日签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费100元，由原告付乐清承担。原审判决宣判后，原审原告付乐清不服而向本院提起上诉。上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判上诉人与被上诉人于2013年4月20日签订的《房地产买卖契约》有效；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人与2013年4月20日就坐落于华坪县达成协议，签订了《房地产买卖契约》，契约签订后上诉人即向被上诉人全额支付了购房款，鉴于买卖的房屋设定了抵押，上诉人于2013年8月28日向抵押权人办理了抵押登记的注销手续，至此，房屋产权变更登记的条件已经成就，上诉人并于2013年8月30日向税务机关缴纳了房屋交易应缴纳的税款开始办理房屋产权过户登记。原审第三人知道上诉人已经办理了房屋抵押登记的注销手续后向一审人民法院申请对上诉人与被上诉人交易的房产进行财产保全。鉴于上诉人已经全额向被上诉人支付了房款、缴纳了税款，故向一审人民法院提起异议，被裁定驳回。上诉人无奈，只得提起本案的一审诉讼。一审判决在认定事实方面存在错误导致适用法律不当，作出的判决不但侵害了上诉人的合法权益，同时给人民法院自己的司法环境留下了巨大的后患。主要表现为：一审判决不顾事实（包括客观事实和法律事实）片面认定：1、“虽然是原、被告双方客观、真实的意思表示，其形式合法，但未生效；”2、“二被告口头将房屋抵押给第三人，私下交易后，又不积极偿还第三人的债务，其行为是有意转移财产，损害第三人的利益属无效合同；”3、“原、被告双方买卖房屋属法律强制性规定不得转让的财产。”而客观及法律事实及法律的规定是：1、《中华人民共和国物权法》第九条（即一审判决所依据的法律条款之一）是对物权作出的规定，而不是对合同的效力作出规定！2、所谓“二被告口头将房屋抵押给第三人，私下交易后……”的认定与《中华人民共和国担保法》的规定是直接相悖的，按照《中华人民共和国担保法》的规定房地产抵押必须进行抵押登记，否则不生效，一审判决为何对法律规定视而不见？并且上诉人与被上诉人之间的交易根据什么法律可以被认定为“私下交易”？上诉人与被上诉人的交易又是如何损害“第三人的利益”的？特别是上诉人是如何损害“第三人的利益”的？3、上诉人当然知道法律规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”。但上诉人与被上诉人进行交易时根本不存在“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利”的情形！上诉人未能完成房屋产权变更登记的原因是第三人申请一审人民法院采取财产保全措施导致的。而不是上诉人与被上诉人对“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利”的房产进行转让。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果侵害上诉人的合法权益，并且一审判决结果将导致上诉人与被上诉人及第三人产生更多的纠纷，上诉人为维护自身的合法权益特提起上诉，请求二审人民法院依法查明事实，撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人之间于2013年4月20日所签订的《房地产买卖契约》有效。被上诉人未提交书面答辩意见。原审第三人朱大平提交书面答辩意见称：一、一审判决认定事实清楚。首先，原审法院已经查明的事实说明上诉人付乐清与王元禄夫妇在办理该房屋变更登记时就已经明知该套房屋属于法律强制性规定不得转让的财产。而在此时，上诉人付乐清唯一能做的就是要求王元禄夫妇及时返还已经付给他们的购房款，并且申请税务部门退还自己交纳的税款。可上诉人不但不这样做，反而先后两次向华坪县法院提交执行异议申请书，但均被华坪县人民法院裁定驳回。那么根据我国相关法律规定上述两份民事裁定书早已是生效法律文书，上诉人付乐清他不可能连“生效裁判法律文书所确认的事实就是证据”，当事人在诉讼中无需举证，这点法律常识都不懂。可上诉人还一味地与王元禄夫妇演双簧戏，向原审法院起诉，要求确认他们之间签订的《房地产买卖契约》有效，说明上诉人与王元禄夫妇相互串通，故意搞恶意诉讼。其次，在2012年王元禄夫妇就向原审第三人朱大平、罗泽普夫妇借款100万元，当时在口头上早已约定好将该套房屋抵押给朱大平夫妇。在2012年3月朱大平丈夫死亡后，王元禄又重新向朱大平出具了借条和借款协议，并再次约定将该套房屋抵押给朱大平。因王元禄夫妇不按约定支付资金占用费，在2013年9月2日朱大平才将该案起诉到华坪县法院，并同时申请对王元禄夫妇抵押给朱大平的这套房产进行了诉讼保全。朱大平与王元禄夫妇的官司在华坪县法院作出了2013华民初字第926号民事调解书予以结案，但该法律文书生效后王元禄夫妇仍然一分不给。朱大平只好申请华坪县法院执行局对保全财产予以执行，可在执行过程中却遭到付乐清的百般阻挠和种种刁难。在没有偿还朱大平一分半文的情况下，又把该套房屋抵押给了付乐清，将该套房屋进行私下交易，而且在2013年4月20日签订了《房地产买卖契约》，说明王元禄夫妇与付乐清恶串通后故意损害第三人利益，其目的就是损害朱大平的利益。也就是说上诉人与被上诉人之间订立的所谓《房地产买卖契约》不管形式多么合法，内容多么真实，该协议都是无效的。再次，上诉人付乐清在明知该房屋已经被人民法院查封后，还要强买强卖，进行私下交易，特别是他向华坪县人民法院提出两次执行异议申请都被法院裁定驳回的情况下，还继续与王元禄等人串通搞恶意诉讼，主张什么所谓的“合同有效”，说明了上诉人的奸诈与狡猾。但这种做法和行为违反了我国《民法通则》中的诚实信用原则。二、一审判决适用法律正确。虽然上诉人付乐清与王元禄夫妇在2013年4月20日签订了所谓的《房地产买卖契约》，也在税务机关办理了完税手续，但后来在登记机关进行变更登记时才发现该房屋已被法院查封，从而未进行登记。但从法律层面上讲，该《房地产买卖契约》根本就没有发生法律效力。连法律效力都没有产生，怎么能请求确认“合同有效”呢？这简直是天大的笑话。更何况该合同更是无效的。因为《中华人民共和国物权法》第六条、第九条明确规定：物权法定原则，不动产物权的设立，变更，转让和消灭，都必须依照法律的规定进行登记，只要是未经登记的，都不发生法律效力。《中华人民共和国城市房产管理法》第三十七条第二款也明确规定，该套房屋属于法律强制性规定不得转让的财产，是朱大平申请执行的标的物。再从《合同法》第五十二条的规定看：恶意串通损害第三人利益的合同和内容违反国家法律强制性规定的合同都一律无效。特别需要指出的是：上诉人和王元禄已经明知该房屋事先己抵押给了朱大平，而且对欠朱大平的那一百多万元一分都没有偿还。更明知该房屋己被法院查封后仍然要进行私下交易，而且在未经依法登记的情况下，又在被法院两次裁定驳回执行异议申请的情况下都仍然坚持起诉要求确认“合同有效”，这种恶意诉讼当然得不到法院的支持！三、一审判决程序合法。本案从立案到开庭审理至判决，从观全案过程，都是严格依照《民事诉讼法》及相关司法解释的规定来操作的，没有任何程序上的失误与错误。四、上诉人的上诉请求不但不成立，上诉人的上诉状的事实和理由更不能成立。完全是上诉人或上诉人的代理律师对法律的一知半解或是对事实本身的歪曲理解。首先，本案中审理的是上诉人的合同是否有效。那么既然是房地产买卖合同，是否有效，在适用法律上就不仅仅要适用《合同法》的相关规定，而且还要适用《物权法》和《城市房地产管理法》的规定。因为根据特别法优于普通法，新法优于旧法的法律适用原则。物权法上明明规定：物权法定原则，不动产的转让、变更、消灭必经进行登记，否则合同不发生效力。而上诉人在上诉状中却大谈特谈《中华人民共和国担保法》的相关规定，请问：当事人之间房地产转让合同是否有效与担保法有何关系？半点关系都没有。其次，本案审理的是“确认合同有效纠纷”，该案与担保法扯不上半点因果关系，在法律的适用上完全是风马牛不相及。五、朱大平作为一个中年丧夫的寡妇，不但没有工作，而且也没有半点其它的经济来源及收入，家中还有一个八十岁高龄的婆婆和一个不到五岁的的儿子，全靠朱大平瞻养和照顾。还背负着五十多万元的外债，本指望王元禄夫妇清偿那100万元人民币，还去50万元后再用来供养老的和小的，哪知上诉人与被上诉人却背着朱大平私下交易，而且这个房屋也是朱大平早已申请诉讼保全的房产，是执行标的物。综上所述，答辩人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确且程序合法，请求依法予以维持，并驳回上诉人的上诉。上诉人、被上诉人与原审第三人在二审中均未提交新的证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人付乐清与被上诉人王元禄、刘福琼于2013年4月20日签订的《房地产买卖契约》是否生效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即不动产是否登记不影响合同的效力。所以上诉人付乐清与被上诉人王元禄、刘福琼于2013年4月20日签订的《房地产买卖契约》已经依法成立并生效。综上所述，上诉人的上诉请求依法应得到支持。原审法院适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销华坪县人民法院（2014）华民初字第269号民事判决。二、确认上诉人付乐清与被上诉人王元禄、刘福琼于2013年4月20日签订的《房地产买卖契约》为有效合同。二审案件受理费100.00元，由被上诉人王元禄、刘福琼负担。本判决为终审判决。审判长  王炳武审判员  李炳祥审判员  马 昕二〇一四年九月十六日书记员  谭 云