广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初8190号原告：广东顺控物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处金榜社区居民委员会沿江西路******之三。法定代表人：陈志勇。委托诉讼代理人：蒙晓清，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：区锦玲，女，1964年12月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告广东顺控物业发展有限公司（以下简称顺控物业公司）与被告区锦玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告顺控物业公司的委托诉讼代理人蒙晓清、被告区锦玲到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告与广东顺控城投置业有限公司于2015年7月30日签订的《租赁合同》；2.判令被告清空并搬离佛山市顺德区××号物业；3.判令被告支付原告2018年9月至2019年3月的租金237920.2元及违约金2634116.65元（租金按每月33988.6元计付，自2018年9月起计算至被告清空并搬离案涉物业止，现暂计至2019年3月，为237920.2元；违约金以当月租金为基数，按每天2%计算，自当月租金迟延支付之日起计算至被告实际清偿完毕之日止，现暂计至2019年3月31日，为2634116.65元）；4.判令被告在案涉物业内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施（含电梯）无偿归原告所有；以上合计2872036.85元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月30日，被告与广东顺控城投置业有限公司（以下简称城投公司）签订《租赁合同》一份，约定城投公司将佛山市顺德区××号物业出租给被告使用，2015年8月1日至2017年7月31日月租金为30898.75元，2017年8月1日至2020年7月31日月租金33988.6元，租金于每月25日前支付，租赁期限为5年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止，被告应在合同签订之日向城投公司缴纳履约保证金92696.25元，如被告未能按约定向城投公司支付租金的，应承担每日2%的违约金，且一旦超过60日未缴清，城投公司有权解除合同。合同还约定合同期限届满或提前解除，被告迁出租赁物时，物业内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施无偿归城投公司所有。合同签订后，城投公司依约将上述物业交由被告使用。2017年，城投公司与原告签署《物业分立前托管协议》，约定将该协议项下物业的经营、管理、处置、收益、责任完全由原告享有及承担。2017年5月份起的租金，被告开始直接向原告支付。租赁期间，被告经常长期拖欠租金。虽经原告多次催收，被告仍拖欠原告2018年8月至今的租金及多月违约金尚未支付。被告辩称，不同意解除合同、清空物业；违约金过高；电梯不应归原告所有；诉讼费应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，被告对原告提交的证据均无异议，本院予以采信。被告没有证据提交。经审理查明：城投公司是佛山市顺德区××号（以下简称案涉商铺）的登记权属人，2015年7月30日，城投公司和区锦玲签订《租赁合同》，约定：城投公司自愿将案涉商铺出租予区锦玲使用，租赁面积共1024.3平方米，其中1楼201.5平方米，2楼414.72平方米，3楼408.08平方米；租金首年及次年即2015年8月1日-2017年7月31日月租金按30898.75元计算，第三年、第四年、第五年月租金在首年及次年月租金的基础上递增10%，即2017年8月1日-2020年7月31日月租金33988.6元计算；租赁期为5年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止；双方签订合同之日，区锦玲须向城投公司缴纳3个月履约保证金92696.25元，租赁期满或合同解除日起15天内，如区锦玲没有违约的，履约保证金按约定无息退回给区锦玲，若区锦玲尚有未缴清的费用或出现本合同约定的根本违约情形的，履约保证金优先清偿该费用及违约金，城投公司对区锦玲未缴清的费用享有追索权；租金等费用由城投公司于每月25日前扣收；如区锦玲未能如期全额支付租金，每逾期1天，按拖欠费用总额的2%向城投公司支付违约金，超过60天未缴清租金、违约金的，视为区锦玲根本违约，城投公司有权解除本合同，收回该物业，且区锦玲应向城投公司交纳相当于3个月租金的违约金；本合同期限届满或提前解除，区锦玲迁出租赁物时，物业内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施无偿归城投公司所有，区锦玲不得拆除及损坏，城投公司对区锦玲的装修费用也不予补偿。合同签订后，区锦玲支付了履约保证金92696.25元。2017年，城投公司、顺控物业公司在广东顺德控股集团有限公司的见证下签订《物业分立前托管协议》，约定城投公司拟通过公司分立形式划转至城投公司分立立的公司名下物业共1359宗，上述物业的装修、附属设备、设施、水电等全部按现状在城投公司以公司分立形式划转至城投公司分立后的公司名下前由城投公司委托顺控物业公司管理，本协议项下物业托管期限自2017年5月1日零时起至城投公司以公司分立形式将本协议项下物业划转至城投公司分立后的公司名下为止；本协议项下物业的经营、管理、处置、收益、责任完全由顺控物业公司享有及承担，相关收入和费用全部由顺控物业公司收取和支付。案涉商铺属于协议项下的物业。区锦玲自2017年5月开始拖欠租金，2018年3月10日、2019年1月20日，顺控物业公司向区锦玲发出催缴通知。自2018年9月至2019年3月，区锦玲共欠租金237920.2元。另查，区锦玲分别于2019年6月10日支付租金190000元、2019年6月12日支付租金47920.2元，合计237920.2元。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，城投公司与被告签订的《租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。原告接受城投公司的委托管理案涉商铺，有权根据租赁合同的约定主张权利。合同约定被告应于每月25日前支付租金，被告拖欠租金已超过60天，双方约定的解除合同条件已成就，原告有权解除合同。原告以起诉的方式向被告提出解除合同，故租赁合同于被告收到起诉状副本之日即2019年4月25日解除。合同解除后，被告应搬离租赁商铺，将商铺返还给原告。但被告至今仍占用案涉商铺，原告主张参照租赁合同约定的租金标准每月33988.6元计收占有使用费至被告搬离案涉商铺之日止有理，本院予以支持，被告已在本案审理过程中支付了2018年9月至2019年3月的租金共237920.2元，故本院对原告该部分诉讼请求予以驳回。2019年4、5、6月的租金/占有使用费共101965.8元，被告已支付了履约保证金92696.25元，合同约定该履约保证金用于优先清偿所欠的费用，因此暂计至2019年6月30日，被告应向原告支付占有使用费9269.55元。关于违约金。合同约定如被告逾期支付租金，则每逾期一天，支付2%的违约金。原告没有证据证明其实际损失，且被告已在本案审理过程中支付了大部分拖欠的租金，该违约金明显过高，本院酌情调整2019年3月前的违约金为10000元，2019年4月起，违约金调整为按年利率6%计算。合同约定若合同提前解除，被告迁出租赁物时，物业内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施无偿归城投公司所有，城投公司不予补偿，因此原告要求被告在案涉商铺内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施（含电梯）归原告所有有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告区锦玲与广东顺控城投置业有限公司于2015年7月30日签订的《租赁合同》于2019年4月25日解除；二、被告区锦玲应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于佛山市顺德区××号的商铺返还给原告广东顺控物业发展有限公司；三、被告区锦玲应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东顺控物业发展有限公司支付占有使用费9269.55元（占有使用费暂计至2019年6月30日，之后按每月33988.6元的标准，自2019年7月1日起计算至被告区锦玲履行完毕本判决第二项义务之日止）；四、被告区锦玲应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东顺控物业发展有限公司支付违约金（违约金暂计至2019年3月31日为10000元，此后的违约金以未付占有使用费为基数，按年利率6%计算至被告区锦玲清偿占有使用费之日止）；五、被告区锦玲在位于佛山市顺德区××号商铺内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的装修及附属设施归原告广东顺控物业发展有限公司所有；六、驳回原告广东顺控物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14888.15元（已减半收取并由原告广东顺控物业发展有限公司预交），由原告广东顺控物业发展有限公司负担13603.15元，被告区锦玲负担1285元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宁瑞红二〇一九年七月一日书记员  梁秀雯