福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第5169号原告泉州中鼎典当有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽街铭湖路174号，组织机构代码68507494-3。法定代表人李茹芳，该公司总经理。委托代理人洪秋生、万晓松，福建泓源律师事务所律师。被告陈永恭，男，1973年2月19日出生，汉族，福建省建宁县。委托代理人张景华，上海柏年律师事务所律师。被告郑奕华，女，1968年7月25日出生，汉族，住泉州市丰泽区。第三人魏福明，男，1968年1月17日出生，汉族，住泉州市丰泽区。原告泉州中鼎典当有限公司（以下简称中鼎公司）与被告陈永恭、郑奕华、第三人魏福明申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年11月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告中鼎公司的委托代理人万晓松，被告陈永恭的委托代理人张景华，第三人魏福明到庭参加诉讼，被告郑奕华经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2006年8月23日，第三人魏福明与泉州市城建国有投资有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，选择房屋产权调换方式安置。后经选房，选取址在泉州市丰泽区城东片区学府上城XXX号及海城花苑XXXX号房屋。2009年间，第三人魏福明向原告借款30万元并将上述《城市房屋拆迁补偿安置协议》及选房证质押给原告。后第三人魏福明未按约定向原告偿还借款本金及利息，原告于2010年10月25日向贵院起诉第三人魏福明及被告郑奕华。经原告申请，贵院于2010年11月10日作出财产保全裁定，暂停办理第三人魏福明名下位于丰泽区西福社区的安置房（面积为175.09平方米）的交付手续。2010年12月21日，经贵院主持调解，原告与第三人魏福明、被告郑奕华达成调解协议，第三人魏福明、被告郑奕华分期偿还原告借款30万元。但第三人魏福明、被告郑奕华未按调解书约定的内容向原告履行还款义务，2011年6月10日，原告依法向贵院申请执行第三人魏福明、被告郑奕华未偿还的20万元。执行期间，被告陈永恭于2014年9月16日向贵院提出执行异议申请，后贵院裁定中止对址在泉州市丰泽区城东片区学府上城XXX号及海城花苑XXXX号房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结的财产应满足三个条件：1、第三人已支付全部价款；2、第三人已实际占有；3、第三人对该财产未办理过户登记手续没有过错的。本案中，被告陈永恭均不满足上述三个条件：其一，涉案房屋面积共计214.11平方米，该房屋的所有权人为第三人魏福明、被告郑奕华，但被告陈永恭仅支付了175.09平方米的房价款，并未支付完毕全部购房款；其二，被告陈永恭与第三人魏福明签订《拆迁安置房转让协议》至今，均无占有该涉案房屋；其三，该涉案房屋并未办理产权变更登记至被告陈永恭名下。故原告认为，本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于人民法院不得查封、扣押、冻结的财产的规定，人民法院依法可以查封第三人魏福明、被告郑奕华址在泉州市丰泽区城东片区学府上城XXX号及海城花苑XXXX号房屋。另外，原告还认为，被告陈永恭与第三人魏福明签订的《拆迁安置转让协议》无效。该协议签订时，涉案房屋并未建成，协议的转让标的客观上并不存在，第三人魏福明在未实际取得房屋时与被告陈永恭签订的《拆迁安置房转让协议》为无效合同。请求：判决继续执行址在泉州市丰泽区城东片区学府上城XXX号及海城花苑XXXX号房屋。被告陈永恭辩称，其与第三人魏福明签订的合同合法有效。被告陈永恭已付清全部款项，拆迁办已认可被告陈永恭向其提供的有关手续。法院裁定查封、中止办理过程中，以及执行异议裁定作出后，拆迁办也为被告陈永恭办理相关手续。原告的请求应予驳回。被告郑奕华未作答辩。第三人魏福明陈述，其在2009年11月7日出具一份承诺书给被告陈永恭，按承诺书的约定，其与被告陈永恭签订的合同已解除，其才是诉争房屋的合法所有权人。其与原告中鼎公司是民间借贷，并非合同诈骗，诉争房屋抵押给中鼎公司，但未办理抵押登记手续，故抵押无效，更不能办理强制执行。经审理查明，第三人魏福明与被告郑奕华原系夫妻，双方于2009年11月27日离婚。2006年8月23日，第三人魏福明址在丰泽区城东街道办事处西福社区的房屋因城市开发被拆迁，其与泉州市城建国有资产投资有限公司签订了合同编号为40021的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，获得编号为0000021的选房证，取得了175.09平方米房屋的安置补偿权。同年9月1日，第三人魏福明及被告郑奕华与被告陈永恭签订一份《拆迁安置房转让协议》，以43.75万元的价格把上述房屋安置补偿权转让给被告陈永恭，并把上述《城市房屋拆迁补偿安置协议》及选房证交给被告陈永恭；同日被告陈永恭将43.75万元通过银行转帐给第三人魏福明。2009年6月20日，第三人魏福明对被告陈永恭称可找关系将安置协议中的被告拆迁人“魏福明”直接更名为“陈永恭”，要被告陈永恭将安置协议及选房证交由其去办理。被告陈永恭即将安置协议及选房证交给第三人魏福明。2009年8月19日，第三人魏福明将上述安置协议及选房证抵给原告中鼎公司，并从原告中鼎公司借款30万元，借款期限自2009年8月19日至2009年12月16日。期间，被告陈永恭多次向第三人魏福明询问安置协议更名办理情况，第三人魏福明后称无法办理更名，并将一份伪造的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及选房证交给被告陈永恭。另第三人魏福明持另一份伪造的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及选房证又将上述拆迁补偿权中的120平方米出售给白火顺、白琼莲。2009年11月7日，第三人魏福明出具一份《承诺书》给被告陈永恭，载明因陈永恭发现其提供的房屋拆迁安置补偿协议及选房证为伪造手续，经双方协商，其愿意退还被告陈永恭房屋转让款437500元及2006年9月1日至2009年11月1日的利息249375元等。之后，第三人魏福明因被告陈永恭向公安机关报案后案发，第三人魏福明于2011年4月6日被本院以犯合同诈骗罪判处有期徒刑十年，其不服一审判决上诉，被泉州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判，现在厦门同安监狱服刑。刑事判决生效后，第三人魏福明提起申诉，泉州市中级人民法院通知驳回其再审申请。2010年10月25日，原告中鼎公司因上述借款向本院起诉魏福明、郑奕华，诉讼过程中经中鼎公司申请，本院于同年11月10日作出财产保全裁定，裁定暂停办理被执行人魏福明名下的位于丰泽区西福社区的安置房（面积为175.09平方米）的交付手续。后该案于2010年12月21日调解，约定魏福明、郑奕华分两期偿还原告中鼎公司借款30万元。调解后，魏福明、郑奕华支付了第一期款项10万元，并取回了安置协议及选房证原件等手续。2011年1月24日，被告陈永恭收到安置协议及选房证原件。2011年6月10日，因魏福明未能偿还第二期款项，原告中鼎公司向本院申请执行魏福明、郑奕华未偿还的20万元。上述拆迁补偿权项下的房屋建成后，2012年12月15日，该拆迁安置补偿权由被告陈永恭妻子彭雪平进行了选房，选定泉州市丰泽区城东片区学府上城XXX号房（建筑面积103.11平方米）及海城花苑XXXX号房（建筑面积111平方米），即本案诉争房屋。但因房屋被本院冻结（2010年11月10日，本院作出暂停交付的财产保全），未能与泉州市城建国有资产投资有限公司办理结算及交房手续。2013年6月25日，陈永恭向本院提出执行异议；2014年1月2日，其申请撤回该执行异议。2014年9月16日，陈永恭再次提出执行异议申请，本院经审查后认为异议成立，于2014年11月8日作出裁定，裁定中止对址在泉州市丰泽区城东片区学府上城XXX号房及海城花苑XXXX号房的执行。2013年12月26日，陈永恭作为原告就本案诉争房屋向本院起诉魏福明、郑奕华房屋买卖合同纠纷，后于2014年11月24日撤诉。以上事实，有原告中鼎公司、被告陈永恭、第三人魏福明的陈述，及（2010）丰民初字第2977号民事调解书、（2011）丰刑初字第31号刑事判决书、（2011）泉刑终字第484号刑事判决书、（2014）泉刑监字第38号驳回申诉通知书、（2014）丰民初字第363号民事裁定书、（2014）丰民初字第363号案相关材料（选房单、调查笔录、承诺书）等为证，本院予以认定。本案的争议焦点为：本案诉争房产是否属于法律规定的人民法院不得查封、扣押、冻结的情形。关于争议焦点，原告认为，首先，被告陈永恭与第三人魏福明、被告郑奕华签订的拆迁安置房屋转让协议无效，协议签订时，转让的房屋客观上并不存在，故而不存在房屋买卖。该房屋买卖行为已被认定为合同诈骗，双方之间的买卖是不真实的。其次，本案诉争房屋面积为214.11平方米，而被告陈永恭仅支付了175.09平方米的房价款，并且被告陈永恭未实际占有诉争房屋，也未办理产权变更登记，故不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封、扣押、冻结的情形。被告陈永恭认为，被告陈永恭与第三人魏福明、被告郑奕华之间确属房屋买卖合同关系，尽管期间有波折，但刑事诉讼审查阶段，第三人魏福明通过其家属将安置协议及选房证原件交给被告陈永恭以获得谅解，双方已恢复到房屋买卖合同关系。被告陈永恭已付清全部房款，面积误差是因为房屋当时尚未建成，现建成后可多还少补进行结算。被告陈永恭实际持有相关手续，并办理了选房，因房屋被法院保全而当时被告陈永恭提出的执行异议尚未作出，房屋钥匙才未交给被告陈永恭。第三人魏福明认为，其与被告陈永恭签订的房屋买卖合同是无效的，且其出具给被告陈永恭的承诺书已明确表示解除合同。其是房屋的所有权人，被告陈永恭及其妻子彭雪平在未获得其委托授权的情况下参与选房是无效的，以此认为被告陈永恭实际占有房屋没有法律依据。原告中鼎公司提出异议的理由是成立的。但对于原告中鼎公司的诉讼保全及申请强制执行，因抵押未办理登记手续，不能认定抵押有效，更不能强制执行。而且对于与中鼎公司的案件，第三人魏福明从未收到财产保全裁定及执行告知书。综合原、被告的观点及查明的事实，本院认为，被告陈永恭与第三人魏福明、被告郑奕华签订的《拆迁安置房转让协议》，将拆迁安置补偿权转让给被告陈永恭，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效。合同签订后，虽然第三人魏福明于2009年11月7日出具《承诺书》承诺退还被告陈永恭房款及利息，但该《承诺书》并未得到被告郑奕华的确认，且未明确提出解除合同。同时，2011年1月24日，被告陈永恭出具《谅解书》确认收到《城市房屋拆迁补偿安置协议》及选房证的原件，第三人魏福明在（2011）泉刑终字第484号案件的刑事上诉案中称，“其与陈永恭转让房屋是事实，没有非法占有陈的钱财，也已恢复交付手续”，故被告陈永恭与第三人魏福明、被告郑奕华的拆迁安置补偿权转让协议尚未解除。被告陈永恭依约向第三人魏福明、被告郑奕华支付了合同总价款43.75万元。虽然选房时选定的两套诉争房屋面积共计214.11平方米，面积超出安置协议的175.09平方米，但面积超出部分属于安置房屋时的扩购部分，故该超出部分面积的结算与本案的合同价款无关。因此，被告陈永恭已向第三人魏福明、被告郑奕华付清了全部购房款。对于本案房屋的交付和被告陈永恭是否实际占有的问题，本院认为，本案诉争房屋具有特殊性，被告陈永恭与第三人魏福明、被告郑奕华协议转让的标的是175.09平方米房屋的选房安置权利，双方在签订转让协议时，该安置补偿权尚未特定化为具体的房屋。因此，被告陈永恭在取得拆迁安置补偿协议原件及选房证时，即可认定已获得了选房安置权。被告陈永恭未取得拆迁安置房系因当时拆迁安置房尚未建成，之后被告陈永恭妻子参与选房未能交付钥匙系因诉争房屋被本院诉讼保全暂停交付，被告陈永恭在此过程中没有过错。选房的过程是将拆迁补偿安置权特定化的过程，如非因客观原因，被告陈永恭在安置房屋建成后参与选房，即可实际行使协议转让的拆迁安置补偿权取得房屋。综上，本院认为，被告陈永恭与第三人魏福明、被告郑奕华签订的《拆迁安置房转让协议》，将拆迁安置补偿权转让给被告陈永恭，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效。被告陈永恭在合同签订后当日即已付清了全部购房款，并且取得了安置协议及选房证的原件，其未取得拆迁安置房系因当时拆迁安置房尚未建成且后被本院诉讼保全暂停交付，故被告陈永恭对此没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封、扣押、冻结的情形。因此，原告的诉讼请求于法无据，不予支持。被告郑奕华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提出书面答辩并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，拟判决如下：驳回原告泉州中鼎典当有限公司的诉讼请求。本案受理费4300元，由原告泉州中鼎典当有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈奕辉代理审判员  黄达婧人民陪审员  郭锡峰二〇一四年九月二十五日书 记 员  郑锦芬相关法条：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。