石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新民初字第1339号之一 原告（反诉被告）董某某，男，1954年5月21日出生，汉族，现住石家庄市。 原告（反诉被告）赵某，女，1956年4月23日出生，汉族，现住石家庄市。 被告（反诉原告）赵某甲，女，1963年6月2日出生，回族，现住石家庄市。 原告（反诉被告）董某某、赵某与被告（反诉原告）赵某甲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法作出（2013）新民三初字第146号民事判决，双方当事人均不服提出上诉，石家庄市中级人民法院于2014年5月20日作出（2014）石民二终字第00495号民事裁定，撤销原判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董某某、赵某，被告（反诉原告）赵某甲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）董某某、赵某诉称，两原告原于新华区北荣街75-3号经营饭店生意，因经营不善，后将该饭店转租给被告，并有部分用具暂由被告使用。被告继续经营饭店。原被告双方于2011年11月8日签订房屋租赁合同，约定双方权利义务。合同第三条规定：“2012年7月1日前乙方（被告）一次性向甲方（原告）支付首年剩余房租金壹拾壹万元整（110000.00）”。但被告未按合同约定履行。经原告多次催促，被告至2012年7月25日尚欠原告租金壹万元，并书写欠条，之后，虽原告多次催要，被告拒不支付。原告与2012年12月31日通知被告解除合同。为维护原告的合法权益特起诉请求：1、判令被告支付所欠租金10000元；2、判令被告返还使用物品（附物品清单）；3、判令被告支付违约金52000元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）赵某甲辩称，我是欠原告1万元的租金，我本来是想给原告的，但是2012年10月10日两位原告到我饭店骚扰我饭店，不让我经营，这1万元其实是原告给我造成的损失，应该补偿给我的。原告所说的物品我可以返还给原告，有一部分物品原告已经拉走了。我没有违约，所以我不同意给原告违约金。 被告(反诉原告)赵某甲反诉称，被反诉人隐瞒自己非新华区北荣街75-3号、75-4号产权人并且不享有对外租赁权利的事实真相，在自己不具备签订合同的主体资格的情况下于2011年11月8日与反诉人签订房屋租赁合同，合同签订后，反诉人对所租赁房屋进行了装饰、装修并购买了设备，为此反诉人支付装饰、装修和购买设备费用393400元。另外反诉人陆续向被反诉人支付租金25万元。2012年10月8日，新华区北荣街75-3号产权人以被反诉人董某某擅自转租为由，终止与被反诉人董某某签订的房屋租赁合同，导致反诉人与被反诉人签订的合同履行不能，反诉人无法使用租赁房屋产生经营收益的后果，给反诉人造成巨额经济损失。为维护自己的合法权益，现提起反诉，请求人民法院依法判令：被反诉人返还反诉人租金70000元，被反诉人支付反诉人违约金52000元，被反诉人赔偿反诉人装饰、装修费用393400元，被反诉人赔偿反诉人预期利益损失100000元，诉讼费用由被反诉人承担。 原告(反诉被告)董某某、赵某辩称，一、被答辩人反诉状所述与事实不符。首先，答辩人对所租房屋有转租权。答辩人与房屋所有权人签订有书面租房合同，租期至2018年12月31日，而和被答辩人所签订的租房合同租期至2017年12月31日。且答辩人已于2012年1月1日支付完毕2012年全年租金。因此，被答辩人所称答辩人没有签订租房合同的主体资格是不成立的。其次，答辩人因被答辩人不依合同履行全额支付租金义务，经多次催促无效后，与2012年12月31日通知被答辩人解除合同。又因答辩人无力经营及占用所租房屋，于2013年1月初与房屋所有权人解除租房合同。故被答辩人所称的答辩人因擅自转租房屋，房屋所有权人终止合同等等均系捏造事实。再有，具答辩人所查，答辩人与被答辩人解除合同时，被答辩人早已与房屋所有权人签订了租房合同（具体不详）。二、被答辩人反诉请求既无事实依据，更无法律依据。首先，被答辩人要求返还租金70000元不能成立。答辩人与被答辩人的租房合同期限自2012年1月1日至2017年12月31日，期间因被答辩人违约，导致合同终止。但被答辩人对房屋的实际占用时间为2012年1月1日至今，即2012年全年被答辩人实际使用并占用房屋。而被答辩人2012年的房租尚欠10000元。因此被答辩人要求答辩人返还70000元房租没有依据。其次，被答辩人因无故不全额支付2012年租金，依据租房合同规定，属违约方，应依法支付违约金，相反，要求答辩人支付违约金，与事实不符，情理不通。再有，被答辩人要求答辩人支付其装饰装修费用及预期利益损失更没有事实与法律依据。本案中，被答辩人自与答辩人签订租房合同后至今，不管合同事宜如何变化，既没有影响被答辩人正常营业，也没有影响被答辩人正常使用所租房屋，至今被答辩人仍正常经营，何来利益损失，装饰装修至今仍由被答辩人使用，何来损失。综上所述，被答辩人为了达到不支付房屋租金的目的，肆意捏造歪曲事实，编造理由，极大损害了答辩人的合法权益，望法院依法裁决。 经审理查明，2005年11月18日张某某、张某甲与肖飞及原告（反诉被告）赵某，签订了房屋租赁合同，将坐落于石家庄市新华区北荣街75-3、75-4号的门脸房租给肖飞、原告（反诉被告）赵某，租期至2011年12月31日，租期六年。2006年7月8日双方签订补充协议，将合同中的承租方：肖飞、原告（反诉被告）赵某变更为原告（反诉被告）董某某、赵某，其他条款未作变动。合同到期后，2012年1月1日，张某某、张某甲与原告（反诉被告）董某某、钱某某签订了石家庄市新华区北荣街75-3、75-4号的门脸房的房屋租赁合同，张某甲、张某某将上述房屋承租给了原告（反诉被告）董某某、钱某某作为商铺使用，合同期限为六年，期间为2012年1月1日至2018年12月31日。双方于合同中明确约定：当原告（反诉被告）董某某、钱某某擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，房东张某甲、张某某可以终止合同，收回房屋；双方约定年租金为24万元。后在原告（反诉被告）董某某、钱某某的要求下，房东张某某在租赁协议上添加“乙方如经营不善的情况下，经甲方同意后方可转租”字样。原告（反诉被告）董某某、赵某称已于2012年1月1日将2012年租金全部付清。2011年11月8日，原告（反诉被告）董某某、赵某与被告（反诉原告）赵某甲签订了房屋租赁合同，原告（反诉被告）董某某、赵某将坐落于石家庄市新华区北荣街75-3、75-4号的房屋租与被告（反诉原告）赵某甲使用，租赁期限为6年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止，合同约定：甲方从2012年1月1日起计算房屋租金至2017年12月31日，第一年租金为26万元，后续5年租金为28万元；租赁期间双方必须信守合同，如一方违反合同规定，向对方交纳年度租金的20％作为违约金；甲方保证出租的房屋没有产权纠纷。如因房产产权等问题影响乙方在租期内对房屋的居住使用，造成的全部损失由甲方承担。 另查，租赁合同签订后，被告（反诉原告）赵某甲陆续向原告（反诉被告）董某某、赵某支付租金25万元，现尚欠租金10000元未支付。 再查，2013年1月1日，张某甲就上述房屋与赵某甲签订了房屋租赁协议，租期六年，至2019年12月31日止，房屋租金为每年28万元。在庭审中，被告（反诉原告）赵某甲称其与赵某甲为亲姐弟关系。被告（反诉原告）赵某甲对租赁房屋所进行的装饰、装修和购买的厨房设备至今仍在使用，并未拆除或有所损毁，该饭店也未曾停业。 又查，在庭审中，被告（反诉原告）赵某甲认可在承租了该房屋后，使用了原告（反诉被告）董某某、赵某遗留若干物品具体包括：大小不锈钢架子12个、不锈钢洗碗池子一套（原告当庭认可已拉走）、木案板一个、铁角货架2个、电视架1个、监控器一套包括四个头、不锈钢小调料架1个、大玻璃镜子2个、前楼梯2个、门头1个。原告（反诉被告）董某某称，除了以上物品以外，还有一张自己书写的物品清单。被告（反诉原告）赵某甲对原告（反诉被告）自己书写的物品清单上的物品予以否认。 本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是在双方当事人自愿基础上签订的，是其真实意思表示，符合法律规定，依法成立。依法成立的合同自成立时生效并受法律保护，且对双方当事人具有法律约束力。原、被告双方应按协议的约定履行各自的义务。 关于支付租金问题，原告（反诉被告）董某某、赵某按照合同约定将房屋承租给被告（反诉原告）赵某甲使用，赵某甲应当按照合同约定给付租金，在庭审中，被告（反诉原告）赵某甲且认可其是欠原告（反诉被告）董某某、赵某租金1万元，故本院对原告（反诉被告）董某某、赵某请求被告（反诉原告）赵某甲给付拖欠租金1万元的诉讼请求予以支持。 关于物品返还问题，原告（反诉被告）董某某、赵某在把房屋承租给被告（反诉原告）赵某后留有物品若干具体包括：大小不锈钢架子12个、木案板一个、铁角货架2个、电视架1个、监控器一套包括四个头、不锈钢小调料架1个、大玻璃镜子2个、前楼梯2个、门头1个给被告（反诉原告）赵某甲使用，现原告（反诉被告）董某某、赵某要求被告（反诉原告）赵某甲对上述物品予以返还。在庭审中，被告（反诉原告）赵某甲认可以上物品现仍在店中，可随时返还给原告（反诉被告）董某某、赵某。本院对原告（反诉被告）董某某、赵某要求被告（反诉原告）赵某甲返还厨房物品的诉求予以支持。原告（反诉被告）董某某在庭审中提交的《另注物品补充清单》系其个人书写，无任何签字印章，对该份清单的真实性本院无法确定，故对原告（反诉被告）董某某、赵某要求被告（反诉原告）赵某甲返还该清单上的物品的诉求，本院不予支持。 关于违约的问题，原告（反诉被告）董某某、赵某与被告（反诉原告）赵某甲签订的房屋租赁合同中双方约定第一年租金为26万元，被告（反诉原告）赵某甲于2012年1月1日先支付10万元，5万元保证金抵顶房租，2012年7月1日前一次性向原告（反诉被告）董某某、赵某支付首年剩余租金11万元，但被告（反诉原告）赵某甲燕未按合同约定履行支付租金的义务，至原告（反诉被告）董某某、赵某起诉时止尚欠房屋租金1万元，应属违约。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中董某某、赵某在未取得出租人同意的情况下擅自转租，出租人张某甲、张某某依法解除与董某某、赵某的租赁合同，至此董某某、赵某不能依照其与赵某甲转租合同的约定保证赵某甲租用房屋六年，构成违约，应当承担违约责任。在本案中，双方当事人均存在违约，应互向对方支付违约金52000元。为减少诉讼成本，按照过错抵顶原则，双方当事人均不再向对方支付违约金。 关于被告（反诉原告）赵某甲反诉赔偿装饰、装修费用393400元以及预期利益损失100000元，被告（反诉原告）赵某甲签订合同之时没有履行合理的审查义务，在考虑到原告（反诉被告）董某某、赵某可能是二手房东，却没有确认原告（反诉被告）董某某、赵某是否为房屋产权人，是否具有转租权的情况下，就与原告（反诉被告）董某某、赵某签订租赁协议，其行为也存在过错。考虑到房屋所有权人张某甲、张某某依法与原告（反诉被告）董某某、赵某解除了租赁合同后，又与被告（反诉原告）赵某甲的弟弟签订了房屋租赁合同，该饭店一直经营，并未停业，故对其反诉请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款判决如下： 一、被告（反诉原告）赵某甲在本判决生效之日起十日内给付所欠原告（反诉被告）董某某、赵某房屋租金1万元。 二、被告（反诉原告）赵某甲于在判决生效之日起十日内返还其所使用的原告（反诉被告）董某某、赵某厨房物品：大小不锈钢架子12个、木案板1个、铁角货架2个、电视架1个、监控器一套包括四个头、不锈钢小调料架1个、大玻璃镜子2个、前楼梯2个、门头1个。 三、驳回原告（反诉被告）董某某、赵某的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）赵某甲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。 本诉案件受理费2340元，由原告（反诉被告）董某某、赵某承担。反诉费4977元，由被告（反诉原告）赵某甲承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  许 瑜 审 判 员  牛江凌 人民陪审员  张 盼 二〇一四年九月四日 书 记 员  吴海鸥