湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘民初50号原告（反诉被告）：湖南灰汤温泉华天城置业有限公司，住所地湖南省宁乡县灰汤镇蒋琬北路。法定代表人：张开伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾文斌，湖南广济律师事务所律师。被告（反诉原告）：台山市盛世华轩投资有限公司，住所地台山市川岛镇上川岛石笋村**。法定代表人：史小明，该公司经理。委托诉讼代理人：武子文，北京市海勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲伊生，北京市海勤律师事务所律师。被告：湖南长花灰韶旅游公路建设投资有限公司，住所地宁乡县灰汤镇湖南省总工会灰汤温泉职工疗养院****办公楼。法定代表人：罗思维（已去世）。委托诉讼代理人：刘剑波，湖南醒龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋建华，湖南森力律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南灰汤温泉华天城置业有限公司（以下简称华天城公司）与被告（反诉原告）台山市盛世华轩投资有限公司（以下简称台山华轩公司）、被告湖南长花灰韶旅游公路建设投资有限公司（以下简称长花灰韶公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月7日、2019年6月17日公开开庭进行了审理。华天城公司的委托诉讼代理人曾文斌，台山华轩公司的委托诉讼代理人武子文、曲伊生，长花灰韶公司的委托诉讼代理人刘剑波、蒋建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华天城公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除华天城公司与台山华轩公司、长花灰韶公司于2013年8月15日签订的《灰汤华天城公司房地产开发项目合作合同》及《灰汤华天城公司房地产开发项目合作合同之补充协议》，并将土地及附着物予以返还给华天城公司；2、判令台山华轩公司向华天城公司支付承包金10560万元及按合同约定支付迟延履行至付清之日止的利息；3、判令台山华轩公司向华天城公司支付购买、闲置土地所产生的利息损失21307460.42元（以56487092.55元为基数，按人民银行同期贷款利率计算至起诉之日）；4、判令台山华轩公司向华天城公司支付前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、间接开发费用所产生的利息损失14904561.98元（以59345251.21元为基数，按人民银行同期贷款利率计算至起诉之日）；5、判令台山华轩公司向华天城公司支付违约金700万元；6、判令长花灰韶公司对台山华轩公司所应向华天城公司支付的上述款项承担连带清偿责任；7、由台山华轩公司、长花灰韶公司承担本案的全部诉讼费、评估、审计、鉴定费用。事实和理由：2013年8月15日，华天城公司与台山华轩公司、长花灰韶公司签订《灰汤华天城公司房地产开发项目合作合同》（以下简称《合作合同》），三方就合作经营开发“灰汤华天城公司高级住宅项目二期事宜”进行了约定。其后，三方又签订《灰汤华天城公司房地产开发项目合作合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）。长花灰韶公司以其与湖南华天大酒店股份有限公司2009年1月16日签订的《灰汤温泉国际旅游区开发经营权转让协议》及与华天酒店集团股份有限公司2012年6月7日签订的《〈灰汤温泉国际旅游区开发经营权转让协议〉补充协议》中所拥有的权益为台山华轩公司履行上述协议提供了担保。上述协议签订后，华天城公司按照协议约定全面履行了义务，台山华轩公司依照合同缴纳第一笔承包金2200万元后，着手对约定土地进行了开发。其后，由于台山华轩公司自身的原因致使项目停工至今，已严重超过合同约定的履行期限，同时未按照合同约定向华天城公司支付剩余的承包费10560万元。为此，华天城公司多次以函件及《律师函》形式要求台山华轩公司全面履行合同义务，长花灰韶公司履行连带保证义务，但均无实质性进展。由于两被告的行为致使本案的合同根本目的已无法实现，使华天城公司巨额资产闲置，造成巨大损失。台山华轩公司辩称:1.《合作合同》与《补充协议》已经解除，被告可以将土地与附着物返还给原告，但是原告需要补偿被告相应的附属物价值。2.原告要求被告支付利息与承包金的请求无事实与法律依据。3.原告要求支付利息的请求与双方合同的履行没有关系，既不能体现合同的履行与本案有关，也不能证明利息应当支付。4.原告是涉案2000多亩土地的使用权人，其花钱购买土地是应当的，原告不能证明其花费的购地款就是涉案的土地。同理原告对施工款主张也不能得到支持。5.被告不存在任何违约行为，不应当支付违约金，系原告的原因导致了违约。长花灰韶公司辩称：一、同意台山华轩公司的答辩意见。二、本案违约方为原告，原告未依据双方《合作合同》的约定，交付已经完成土地手续的土地给台山华轩公司。这是双方合同无法履行的根本原因。三、原告向台山华轩公司发出了指定停工函，所以是原告的单方行为造成本案实际施工停止。四、长花灰韶公司在本案中承担的是一般保证责任，合同承包期是两年半，截止到2016年2月15日，双方对保证期间并未作出约定，保证期间应为六个月，在此期间原告未向长花灰韶公司主张承担保证责任，已经超过保证期限，保证责任已经解除。原告基于承包金的赔偿责任与违约损失向长花灰韶公司主张的承担连带保证责任的诉讼请求不能成立。台山华轩公司向本院提出反诉请求：1、判令华天城公司返还台山华轩公司已支付的承包费2200万元及利息（利息自2013年8月16日起计算至款项付清之日止，计算至2018年2月16日为6336000元）；2、判令华天城公司赔偿台山华轩公司前期施工经济损失44314449.64元；3、判令华天城公司赔偿台山华轩公司为履行合同而支付的购房款7411140元及利息（利息自付款时起至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；4、判令华天城公司支付违约金500万元；5、判令华天城公司承担本案诉讼费和其他费用。诉讼过程中，台山华轩公司变更第2项诉讼请求为判令华天城公司赔偿台山华轩公司前期施工经济损失44314449.64元及融资利息损失14611026.2元。变更第3项诉讼请求为判令解除为履行《合作合同》而签订的《商品房买卖合同》，华天城公司赔偿台山华轩公司为履行合同而支付的购房款7411140元及利息（利息自付款时起至款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）。事实与理由：2013年8月15日，台山华轩公司与华天城公司、长花灰韶公司签订《合作合同》及《补充协议》，合同签订后，台山华轩公司依约向华天城公司支付一期承包费2200万元。在2013年9月6日，湖南灰汤温泉华天城公司置业有限责任公司房地产分公司成立，台山华轩公司又陆续向分公司支付大量款项用于项目前期隐蔽工程及基础设施建设，此部分工程价值44314449.64元。2016年1月至2017年6月，台山华轩公司依据2013年8月15日所签订《补充协议》第四条约定，先后向华天城公司支付购房款7411140元，用于购买华天城公司项目一期房产九号栋，用作制作样板房。但经台山华轩公司反复催促，华天城公司至今都没有取得合同约定的90亩土地的权属证书，更因其自身的原因，于2015年3月14日向台山华轩公司发函要求暂停合作项目的一切施工作业，由此导致房地产项目根本不能施工建设，台山华轩公司开发并销售房产获取利润的合同目的已根本无法实现。华天城公司的根本违约给台山华轩公司造成了巨大的经济损失，台山华轩公司已于2018年1月通知其解除《合作合同》和《补充协议》,根据合同法相关规定，合同解除后违约方华天城公司应返还台山华轩公司支付的承包费及相应利息、并赔偿台山华轩公司因此遭受的全部经济损失。华天城公司对台山华轩公司的反诉辩称:一、台山华轩公司要求返还已支付的承包费2200万元及利息，没有事实和法律依据。二、台山华轩公司所主张的前期施工经济损失44314449.64元不具有客观性和真实性。三、台山华轩公司要求华天城公司赔偿为履行合同而支付的购房款7411140元及利息没有任何事实和法律依据。华天城公司完全依照双方签订的《合作合同》及《补充协议》履行了所有的义务，在《合作合同》及《补充协议》的履行过程中不存在任何的违约行为，台山华轩公司要求华天城公司支付违约金的事实和理由均不能成立。请求依法驳回台山华轩公司的反诉请求。长花灰韶公司针对台山华轩公司的反诉辩称：对台山华轩公司的反诉请求无意见，请求法院查明前期施工费用，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：华天城公司提交的《关于宁乡灰汤华天城公司居住用地6-01地块尽快实施招拍挂的请求》及《关于灰汤华天城公司福泽世家项目情况汇报及请求支持解决的问题》两份书证均系复印件，真实性无法核实，台山华轩公司及长花灰韶公司亦持有异议，故本院对该两份证据不予采信。双方当事人提交的其他证据均真实、合法并与本案有关联，本院依法予以确认，并作为本案的定案依据。本院经审理查明：2009年2月26日，宁乡县发展和改革局作出宁发改[2009]031号《关于建设湖南灰汤温泉华天城公司温泉住宅区项目立项的批复》，同意华天城公司建设灰汤温泉华天城公司温泉住宅小区项目，选址宁乡县灰汤镇宁南村，计划用地1500亩。2013年8月15日，华天城公司（甲方）与台山华轩公司（乙方）、长花灰韶公司（丙方）签订《合作合同》，约定由甲、乙双方合作开发“灰汤华天城公司高级住宅项目二期项目”，合同主要内容：一、合作方式为：华天城公司成立“灰汤华天城公司福泽铭园分公司”，为非法人机构，独立进行核算，台山华轩公司对项目公司进行承包经营，项目公司的团队组建亦由台山华轩公司负责，华天城公司予以配合。项目公司成立后，华天城公司提供“灰汤华天城公司高级住宅项目二期项目”可开发土地220亩（确切数据以相关权证面积为准），台山华轩公司负责土地上的建设投资、房地产销售等相关的开发事宜。二、合作权益分配：华天城公司向台山华轩公司收取约定的承包费，台山华轩公司承包经营项目公司除向华天城公司支付承包费外，税后利润归其所有。承包费由两部分组成，其中基本承包费为12760万元，由台山华轩公司在承包期内分四次支付，即合同签订后五个工作日内支付第一笔2000万元，第二笔在合同签订后一年半期满后十日内支付3253.33万元，第三笔合同签订后两年期满后十日内支付3253.33万元，第四笔合同签订后两年半期满后十日内支付4253.33万元，逾期支付，应按每日千分之三支付滞纳金，逾期一个月视为违约，应支付违约金200万元。收益承包费：台山华轩公司承包开发的房地产项目开始销售后，应按销售额的7%支付给华天城公司。四、资产、场地的交接与使用4.1甲方应于本合同生效之日起10日内将130亩用地的土地权证、红线图和现已完工部分的管网、道路及场地标高图及前期设计方案交付给乙方，剩余的90亩用地，待国土部门同意我方办理国土手续之日起，在75个工作日内办理完成土地权证和红线图交付给乙方。五、合作双方的权利义务5.1.1甲方负责提供二期项目用地（220亩），包括土地权证、并负责提供现已完工部分的管网、道路建设的相关技术资料。甲方保证用于房地产开发的土地权利完整，手续齐全。5.1.2甲方应配合乙方办理灰汤华天城公司高级住宅二期项目的行政许可和相关报建审批手续；协助乙方办理各项税务筹划等。5.1.5甲方应于本合同签订之日起30个工作日内办理项目公司的登记手续。5.2.2乙方负责投入开发所需的全部资金（不含土地价款）、管理人员、技术、销售、和售后服务，乙方投入项目建设的自有资金不得低于投资额的35%，否则视同乙方违约。乙方应于项目公司成立后10日内向共管帐户注入不少于5000万元用于二期项目的启动开发。5.2.3乙方负责二期项目部的房地产全过程开发、全部资金投入、经营与管理，包括前期规划、设计、报建，房屋建设与销售、房地产权证办理及后期客户服务。六、履约保证事项6.2丙方为乙方的履约提供担保。为保证担保落实,丙方以甲丙双方在2012年6月7日签订的《〈灰汤温泉国际旅游区开发经营权转让协议〉补充协议》中，丙方所拥有的权益作为担保。如果乙方违反本合同的相关条款而构成违约，按照实际违约金额或给乙方造成的损失金额从丙方拥有的权益中扣除，乙丙方不得有任何异议，其违约责任造成损失的具体金额由甲方确认即可。八、项目公司或有负债风险控制的特别约定。十、合作合同的终止10.1甲乙双方按照7.1条的约定，确定承包终止时间，双方须按以下约定办理清算手续。10.1.1乙方应按本合同的约定将全部承包款项支付给甲方。10.1.2乙方应负责结清项目公司全部欠款，包括工程款、欠付工资、欠付税费及其他欠付的费用。10.1.3项目公司账面资产中，未完工项目无偿移交给甲方，已完工未在合作期内销售完，如甲方需要（以书面为准），房产按不得高于对外销售均价的50%转让给甲方。还未销售的，按乙方对外销售均价的50%处理给甲方。10.2乙方出现连续两次逾期不支付基本承包费和按月应付的收益承包费的；售房款不按合同约定入共管账户的；擅自以项目公司名义提供担保和融资的。甲方可终止合同而不承担违约责任。十一、违约责任11.1本合同中有关违约责任的条款，按相关条款执行；除上述有约定的外，任何一方如有违约，违约方应向守约方支付违约金500万元整；给对方造成损失的，还应依法进行赔偿。如乙方违约，违约金直接从乙方的保证金中抵扣。不足抵扣的，甲方有权对乙方开发的房产进行处置后给予抵扣。并可单方面终止合作。上述合同签订同日，华天城公司（甲方）与台山华轩公司（乙方）、长花灰韶公司（丙方）又签订《补充协议》，约定：第二条承包开发土地上附着物和处置。甲方向乙方进行土地交接时，该222.6亩地块的地上附着物及已经投入的成本（即前期设计和施工所产生的费用），涉及到与第三方结算的，先由甲方与第三方结算，以甲方与第三方实际结算的金额，由乙方支付给甲方（总金额不超过1200万，实际结算超过部分由甲方负责）。第四条约定，乙方欲购买甲方灰汤华天城公司项目一期房产九号栋，用作制作样板房，销售价格为11000元/平方米。二年内支付购买款项。第五条约定，乙方开发灰汤华天城公司高级住宅二期的全部期限，以乙方实现总销售任务的90%为准。上述期限为两年半，即合同生效至本条款约定的工作内容履行完毕止。2012年3月9日，湖南省宁乡县国土资源局与华天城公司签订2012011号、2012012号《国有建设用地使用权出让合同》，2012年5月21日宁乡县人民政府向华天城公司颁发宁（1）国用（2102）第132号46766.4平方米、宁（1）国用（2102）第133号39873.9平方米的国有土地使用权证。台山华轩公司于2013年8月15日、2014年5月26日分别向华天城公司支付2000万元及200万元。2013年9月20日，湖南灰汤温泉华天城公司置业有限责任公司房地产分公司（以下简称房地产分公司）成立，宁乡县工商行政管理局为其颁发《营业执照》，《营业执照》载明负责人罗思维，经营范围房地产开发与销售。2014年3月27日，宁乡县能源局作出宁能审[2014]5号《关于湖南灰汤温泉华天城公司置业有限责任公司福泽世家项目节能审查的意见》，原则同意福泽世家项目的“节能专篇”及“节能评估报告”通过节能审查。2014年5月23日，宁乡县城乡规划局作出宁规函[2014]92号《关于灰汤华天城公司福泽世家总平面图规划设计方案的批复》，原则同意《灰汤华天城公司福泽世家规划布局方案》及《一期用地规划总平面图》的规划设计方案，核定灰汤华天城公司福泽世家净用地面积146383平方米，已取得国土证用地面积86640.3平方米，拟建容积率1.044，建筑密度30.8%，绿地率35.98%，机动车停车位数为456个，一期合计A、B、C区84栋先行批复，二期待完善国土手续后再报批，涉及住建、消防、环保、国土管理等事项，须报请相关部门审查办理。2014年5月23日，宁乡县环境保护局作出宁环复[2014]100号《关于湖南灰汤温泉华天城公司置业有限责任公司福泽世家建设项目环境影响报告书的批复》，同意该项目在拟选地建设。并就项目建设应严格执行污染防治设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度提出具体要求。2014年7月21日，华天城公司向宁乡县发展和改革局呈报《关于申请福泽世家项目备案的报告》，申请对其拟建设的福泽世家项目进行备案登记。同年7月23日，宁乡县发展和改革局作出宁发改备案[2014]52号《宁乡县企业投资项目备案证》，表示经审查，华天城公司申请备案的福泽世家一期项目符合备案要求，准予备案。2014年7月31日，台山华轩公司向华天城公司去函，申请由华天城公司授权给房地产分公司在福泽世家项目建设过程中与乙方签订的所有合同均由房地产分公司专业人员审核，并同意以房地产分公司名义与乙方签订合同。需要在职能部门办理备案手续的合同，由华天城公司在房地产分公司签订合同的基础上加盖公章用于完善报建手续，由此引起的一切经济纠纷和法律责任由台山华轩公司承担。2014年12月5日，台山华轩公司向华天实业控股集团有限公司出具《关于请求华天集团尽快批复灰汤置业公司向宁乡县政府出具承诺函的申请》，华天城公司于2014年12月10日向宁乡县人民政府出具《承诺函》，请求县政府先行批准办理福泽世家项目一期占地130亩工程的相关报建手续（五证二书），同时同意启动内部道路、管网、景观及营销中心（临建）等基础设施和隐蔽工程的施工，并承诺在接到政府通知以前，在高尔夫项目审批前不得动工。2014年12月17日，华天城公司向宁乡县人民政府及各职能部门出具《关于华天城公司福泽世家项目建设的承诺》，保证在高尔夫项目审批前不进行主体房屋建设。灰汤镇人民政府在该承诺函上签署同意担保的意见。2015年3月14日，华天城公司向房地产分公司出具《关于暂停“福泽世家”项目施工的通知》，要求分公司暂停施工，在公司确定新的分公司负责人后，届时须由负责人签署开工申请文件，并由集团公司领导批准后方可重新启动施工。2015年8月13日，宁乡县国土资源局向华天城公司出具两份《闲置土地认定书》，认定华天城公司与宁乡县国土资源局于2012年3月9日分别签订的2012011号、2012012号《国有建设用地使用权出让合同》所涉土地，属于闲置土地，且造成土地闲置系华天城公司自身原因。2015年12月2日，湖南乐为工程造价咨询事务所有限责任公司（以下简称乐为公司）接受房地产分公司的委托，对案涉项目已完工部分的工程造价进行审计，乐为公司出具了相应的《结算审核报告》。2015年12月15日，华天城公司与宁乡县国土资源局分别签订两份《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款），约定根据双方协议对原编号为2012011、2012012土地使用权出让合同进行变更，动工时间改为2016年12月15日，竣工时间改为2018年12月15日止。2016年8月15日，华天城公司函告台山华轩公司、长花灰韶公司，收函后及时协商合同履行及后续工程开发等相关事宜。2016年11月14日，湖南君见律师事务所接受华天城公司的委托，向台山华轩公司、长花灰韶公司发出《律师函》，要求台山华轩公司在30天内全面启动工程建设，切实履行合同约定的各项义务，台山华轩公司就《合作合同》及《补充协议》约定的主要义务均未履行完毕，且项目建设停工，已构成根本违约；长花灰韶公司应按《合作合同》及《补充协议》的约定承担担保责任。如台山华轩公司不能在律师函规定的时间内履行合同义务，华天城公司将采取相关措施（措施包括但不限于解除合同及补充协议全面接管工程项目，与第三方协商建设灰汤华天城公司等）。2016年12月1日，北京市竞天公诚律师事务所接受台山华轩公司的委托针对湖南君见律师事务所向台山华轩公司发出的《律师函》作出回复，表示不认可《律师函》所述内容及主张，由于政策及商业环境的变化，双方签订的《合作合同》及《补充协议》已不具有继续履行的客观条件，亦不符合双方的商业利益。建议华天城公司提出《合作合同》约定项目的解决方案，台山华轩公司保留《合作合同》项下的所有权利。2018年1月16日，台山华轩公司函告华天城公司，表示华天城公司不能提供《合作合同》约定的承包给其的部分用地的相关合法手续，致使项目无法全面开展，使其开发销售房产获取利润的合同目的根本无法实现，经研究决定通知华天城公司，解除双方签订的《合作合同》及《补充协议》。并要求收函后五日内与台山华轩公司协商合同解除后的后续资产及债权债务处理问题。另查明，2006年9月21日，宁乡县人民政府与长花灰韶公司签订《湖南灰汤温泉国际旅游度假区合作开发协议书》，约定宁乡县灰汤13000亩土地为长花灰韶公司规划和开发建设灰汤温泉国际旅游度假区的范围。2009年1月16日，宁乡县人民政府与湖南华天大酒店股份有限公司、长花灰韶公司签订《湖南灰汤温泉国际旅游度假区合作开发协议书》，约定长花灰韶公司同意以人民币1.8亿元向湖南华天大酒店股份有限公司转让灰汤温泉国际旅游度假区范围内13000亩建设用地的开发经营权，宁乡县人民政府认可双方的转让。2012年6月7日，湖南华天大酒店股份有限公司与长花灰韶公司签订《湖南灰汤温泉国际旅游度假区合作开发协议书补充协议》，约定湖南华天大酒店股份有限公司实付转让款扣减后为1.57亿元，湖南华天大酒店股份有限公司于补充协议签订后五个工作日内向长花灰韶公司支付经营权转让款1400万元，其余转让款在双方合作进行房地产开发的销售收入回款利润中按30%比例由湖南华天大酒店股份有限公司向长花灰韶公司支付。再查明，2016年10月11日，湖南大鲲律师事务所接受案外人长沙兆鑫建筑工程有限公司（以下简称兆鑫公司）的委托，向华天城公司发出《律师函》，要求华天城公司直接或督促台山华轩公司于2016年10月31日前向兆鑫公司支付拖欠的工程款8674577.6元，如未在规定期限内履行付款义务，将依法提起诉讼。2016年10月19日，华天城公司向台山华轩公司发出《关于“兆鑫公司”委托律师来函要求付款的事宜》，要求台山华轩公司尽快与施工方或湖南大鲲律师事务所取得联系，与对方就工程款协商解决，以免对方追索相应的逾期付款利息或损失。2017年1月16日，华天城公司向台山华轩公司发出《关于支付“福泽世家”项目工程款的事宜》，表示由于“福泽世家”项目施工方尚未收到相应工程款，施工单位及其施工班组声称已计划于近期内进行集体上访并诉至媒体，要求台山华轩公司迅速与施工方妥善协商解决。2017年1月20日，台山华轩公司向华天城公司作出《关于支付“福泽世家”项目工程款事宜的答复》，表示由于公司原股东、法定代表人罗思维目前已去世，《合作合同》及《补充协议》等合作协议之前均由罗思维个人进行商谈及签署，未经过公司股东会的批准和通过，因此公司现有股东对该等合作事项的前提或背景并不知悉；公司现有股东对“福泽世家”项目的进展以及施工方的施工金额和支付等问题无法进行确认和解决。建议华天城公司尽快与罗思维的继承人取得联系，就相关问题进行核对和澄清。还查明：2015年6月11日，华天城公司向台山华轩公司发出《关于签订灰汤温泉华天城公司一期房产9#栋〈商品房买卖合同〉的事宜》，主要内容为根据双方2013年8月签订的《补充协议》第四条约定，台山华轩公司欲购买华天城公司项目一期房产九号栋，请台山华轩公司尽快委派代表与华天城公司接洽《商品房买卖合同》签订事宜。同年11月12日，台山华轩公司向华天城公司发出《关于签订9#栋别墅〈商品房买卖合同〉的事宜》，回复台山华轩公司授权给吕闻华与华天城公司签订《商品房买卖合同》（即该房屋买受人为吕闻华），此授权所产生任何后果均由台山华轩公司负责承担。2015年12月3日，华天城公司（出卖人）与吕闻华（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由吕闻华购买华天城公司开发的座落于宁乡县灰汤镇宁南村-9栋9号房屋，总房价7411140元。上述合同签订后，吕闻华支付了全部购房款。长花灰韶公司的法定代表人罗思维于2015年1月31日死亡，其母刘桂英，配偶杨凡，继子女罗方远、罗方静，婚生子女罗方誉、罗方铭、罗方旋、罗方宏为其法定继承人。本案审理过程中，本院根据华天城公司的申请，委托湖南天平正大有限责任会计师事务所（以下简称天平正大所）对华天城公司在灰汤华天城公司“福泽园世家”项目上的投入及至今所造成的损失进行审计鉴定。天平正大所于2019年5月13日作出湘天会专字[2019]第119号《湖南灰汤温泉华天城公司置业有限责任公司在灰汤华天城公司“福泽园世家”项目上投入及损失情况的专项审计报告》，其审计结论为：（一）“福泽园世家”（住宅二）项目投入拆迁补偿费、税费等金额合计51157306.25元；（二）“福泽园世家”（住宅二）项目分摊投入前期工程费金额为3149899.85元；（三）“福泽园世家”（住宅二）项目分摊投入建筑安装工程费金额为13571026.02元；（四）“福泽园世家”（住宅二）项目分摊投入基础设施费金额为1734489.95元；（五）“福泽园世家”（住宅二）项目分摊开发间接费金额40260861.41元；（六）“福泽园世家”（住宅二）项目资金占用应计利息金额为36546486.62元,其中2013年8月15日《合作合同》签订前应计利息金额为9895252.87元，2013年8月15日《合作合同》签订后应计利息金额为26651233.75元。本院认为，本案的争议焦点主要在于：一、台山华轩公司及华天城公司是否存在违约行为及如何承担违约责任；二、长花灰韶公司是否应当承担连带保证责任等。一、关于台山华轩公司及华天城公司是否存在违约行为及如何承担违约责任的问题。华天城公司主张，台山华轩公司因其自身原因停工导致严重超过合同约定的履行期限，且台山华轩公司未按合同约定支付承包费，其行为构成违约。台山华轩公司则认为其不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。本院认为，涉案《合作合同》及《补充协议》由华天城公司、台山华轩公司与长花灰韶公司签订，是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《合作合同》约定由台山华轩公司承包经营案涉房地产项目，由台山华轩公司负责二期项目部的房地产全过程开发、全部资金投入、经营与管理，包括前期规划、设计、报建，房屋建设与销售等，承包期限两年半，台山华轩公司应在合同签订后向华天城公司分4期支付基本承包费12760万元等。但在合同签订后，台山华轩公司至今未完成项目的报建、房屋建设与销售等主要合同义务，在其法定代表人罗思维去世后，未指派新的项目分公司负责人致项目分公司不能正常经营，虽经华天城公司多次催促而未能履行合同义务，导致涉案房地产项目一直处于停建状态。且台山华轩公司仅在合同签订后向华天城公司支付首期承包费2200万元，未再按期支付其他各期承包费，故台山华轩公司的行为构成违约。华天城公司关于台山华轩公司违约的诉讼主张成立，本院予以支持。台山华轩公司主张华天城公司未取得90亩用地的土地使用权证构成违约，且因华天城公司建设高尔夫球场而导致项目停工。经查，涉案《合作合同》第四条4.1约定，华天城公司应于合同生效之日起10日内将130亩用地的土地权证、红线图和现已完工部分的管网、道路及场地标高图及前期设计方案交付给乙方，剩余的90亩用地，待国土部门同意办理国土手续之日起，在75个工作日内办理完成土地权证和红线图交付给台山华轩公司。由该约定可见，双方在签订合同时约定90亩用地的土地使用权需待国土部门同意办理国土手续后交付。而台山华轩公司未能举证证明国土部门何时同意华天城公司办理90亩土地手续及华天城公司在国土部门同意办理90亩土地手续后未按期交付90亩土地使用权之事实。故台山华轩公司主张华天城公司未取得90亩土地使用权证构成违约之反诉理由不能成立。根据查明的事实，涉案《合作合同》及《补充协议》签订后，台山华轩公司于2014年12月5日向华天实业控股集团有限公司出具申请，称由于该公司高尔夫球场需进行整改，案涉项目未能顺利开发建设，请求该公司同意以华天城公司名义向宁乡县政府出具“目前只办理报建手续和进行基础设施施工，暂不进行房屋建设施工”的承诺。华天城公司随即向宁乡县政府出具请求先行批准办理130亩工程的相关报建手续（五证一书），在高尔夫项目审批前不得动工的承诺函。该事实表明，华天城公司向政府部门出具停工报建承诺系经双方当事人协商同意，并非华天城公司单方行为，且该承诺仅涉及停工，涉案项目仍可报建，故台山华轩公司在其后未履行合同约定之报建、施工义务不能归咎于华天城公司。而台山华轩公司在案涉《合作合同》签订前已知晓高尔夫球场建设事项，合同履行过程中，高尔夫球场整顿系因国家政策调整，不属于华天城公司之履约过错。故台山华轩公司关于华天城公司存在违约行为的反诉理由均不能成立，对台山华轩公司要求华天城公司赔偿其前期施工经济损失44314449.64元及融资利息损失14611026.2元，并支付违约金500万元的反诉请求，本院不予支持。如前所述，台山华轩公司迟延履行合同义务，经华天城公司催告后仍未履行，致使合同目的不能实现，台山华轩公司的行为构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项之规定，华天城公司有权解除合同，台山华轩公司、长花灰韶公司诉讼期间亦同意解除合同，故对华天城公司要求解除合同的诉讼主张本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉《合作合同》签订后，华天城公司虽依约成立项目分公司并将130亩土地交予台山华轩公司进行开发建设，但该土地使用权仍登记在华天城公司名下，并未发生权属转移，故对华天城公司要求返还土地使用权之诉讼请求本院不予支持。对于土地之上的附着物部分，华天城公司虽主张返还，但未提交附着物清单，故华天城公司的该诉请不具体明确，本院不予支持。台山华轩公司虽抗辩主张合同解除后，华天城公司应当补偿其投资建设的地上附属物的价值，但其未提出相应的反诉请求，亦未举证证明该地上附属物价值的具体金额，故本院对其该抗辩主张不予支持。台山华轩公司可就其投资建设的地上附属物的价值返还另行向华天城公司主张权利。华天城公司还要求台山华轩公司向其支付未付的基本承包费10560万元，该诉请实际是要求台山华轩公司继续履行合同义务。而根据法律规定，合同解除后，尚未履行的不再履行，故华天城公司要求台山华轩公司向其支付剩余承包款的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。华天城公司主张台山华轩公司应当向其赔偿购买、闲置土地及支付前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、间接开发费用所产生的利息损失。台山华轩公司及长花灰韶公司则主张其不应当赔偿该部分损失。本院认为，本案中，因台山华轩公司未按期履行合同义务，导致华天城公司的土地等资产闲置，前期投入资金成本增高，由此而产生的损失为华天城公司因台山华轩公司违约而遭致的实际损失，台山华轩公司应予赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。华天城公司依据天平正大所出具的湘天会专字[2019]第119号审计报告主张的项目资金占用应计利息损失为36546486.62元。对该损失数额，台山华轩公司及长花灰韶公司均提出了异议，认为与实际不符合。本院经审查认为，在华天城公司主张的36546486.62元利息损失中，2013年8月15日前的利息损失9895252.87元发生在案涉合同签订前，不是因台山华轩公司违约所致，不应由台山华轩公司承担。2013年8月15日《合作合同》签订后利息损失26651233.75元中包含案涉“福泽园世家”（住宅二）项目222亩土地购置、开发资金占用应计利息，而华天城公司有92亩土地尚未交付，因该部分产生的资金占用利息不应当由台山华轩公司承担。华天城公司因取得案涉130亩土地使用权而支出的拆迁补偿费及税费、支付前期建设工程费以及开发间接费于2013年8月15日后所产生的资金占用利息损失属于其因台山华轩公司违约所遭受的损失，台山华轩公司应予赔偿。由于天平正大所出具的审计报告未明确区分130亩用地与92亩用地所产生的资金占用利息损失，本院在已有审计结论的基础上，综合考虑130亩土地在整个项目222亩用地中所占比例以及案件实际情况，酌情确定由台山华轩公司赔偿华天城公司购买、闲置土地及支付前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、间接开发费用所产生的利息损失1560万元（26651233.75元÷222亩×130亩）。对华天城公司的其他主张，本院不予支持。华天城公司还主张台山华轩公司应向其支付违约金700万元。由于违约金本身具有赔偿损失的性质，本院已经判由台山华轩公司赔偿华天城公司1560万元，该数额已经显著超出华天城公司主张的违约金数额，故对华天城公司的要求台山华轩公司向其支付违约金700万元的诉讼请求，本院不予支持。台山华轩公司反诉请求华天城公司向其返还2200万元承包费及相应利息。经查，案涉《合作合同》及《补充协议》签订后，台山华轩公司向华天城公司支付了2200万元基本承包费，该承包费系在合同正常履行情况下华天城公司应得之利益，现合同解除，华天城公司应当将该2200万元承包费返还给台山华轩公司，故对台山华轩公司要求华天城公司返还2200万元承包费的反诉请求本院予以支持。因该2200万元承包费系由华天城公司依据合同合法取得，案涉合同未约定华天城公司取得该2200万元需要支付利息，且本案系因台山华轩公司违约行为而导致合同解除，故对台山华轩公司要求华天城公司支付2200万元承包款利息的诉讼请求本院不予支持。台山华轩公司反诉请求判令华天城公司赔偿台山华轩公司为履行合同而支付的购房款7411140元及利息。经查，台山华轩公司所诉房屋之《商品房买卖合同》系由华天城公司与吕闻华签订，购房款亦由吕闻华支付，吕闻华与华天城公司系不同的民事主体，台山华轩公司在本案中无权就该房屋款项向华天城公司直接主张返还，故对台山华轩公司的该反诉请求本院不予支持。二、关于长花灰韶公司是否应当承担保证责任的问题。在案涉《合作合同》及《补充协议》中，长花灰韶公司均承诺以其在《〈灰汤温泉国际旅游区开发经营权转让协议〉补充协议》中的权益为台山华轩公司提供担保。但本案中，台山华轩公司虽然应当承担赔偿损失的违约责任，但华天城公司应当向其返还承包款，两者债务相抵后，台山华轩公司对华天城公司不负债务，故长花灰韶公司在本案中无需承担保证责任。综上，华天城公司的诉讼请求与台山华轩公司的反诉请求均部分成立，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项，第九十七条，第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除湖南灰汤温泉华天城置业有限公司与台山市盛世华轩投资有限公司于2013年8月15日签订的《灰汤华天城公司房地产开发项目合作合同》及《灰汤华天城公司房地产开发项目合作合同之补充协议》；二、台山市盛世华轩投资有限公司于本判决生效之日起10日内向湖南灰汤温泉华天城置业有限公司赔偿损失1560万元；三、湖南灰汤温泉华天城置业有限公司于本判决生效之日起10日内向台山市盛世华轩投资有限公司返还承包款2200万元；四、驳回湖南灰汤温泉华天城置业有限公司的其它诉讼请求；五、驳回台山市盛世华轩投资有限公司的其它反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费785850元，由湖南灰汤温泉华天城置业有限公司负担314340元，台山市盛世华轩投资有限公司负担471510元；反诉案件受理费467107.95元，由湖南灰汤温泉华天城置业有限公司负担186843.18元，台山市盛世华轩投资有限公司负担280264.77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  曾志红审判员  陈盎然审判员  尹玄海二〇一九年七月十九日法官助理张赛红书记员胡翔俊