新疆维吾尔自治区精河县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2722民初923号原告（反诉被告）：精河县温商房地产开发有限责任公司，住所地：精河县火车南站以北，统一社会信用代码：91652722556480580E。法定代表人：王旭华，该公司董事长。委托代理人：闫晓菊，新疆丰盛律师事务所律师，代理权限为特别授权，电话:181XX****XX。被告（反诉原告）：阿·左尔格，男，1995年12月8日出生，蒙古族，住精河县，电话：176XX****XX。委托代理人：朱·吉尔格力，精河县城镇法律服务所工作者，代理权限为特别授权,电话：189XX****XX原告（反诉被告）精河县温商房地产开发有限责任公司（以下简称温商房地产公司）与被告（反诉原告）阿·左尔格商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法适用简易程序,由审判员吾·吾尔纳于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告温商房地产公司的委托代理人闫晓菊，被告阿·左尔格的委托代理人朱·吉尔格力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温商房地产公司诉称，2016年11月25日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的的位××县住房出售给被告，建筑面积125.68㎡，1800元/㎡，价款226224元，合同约定被告首付68224元，银行贷款158000元，被告应在签订合同的当日向原告付清首付款，被告逾期付款按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，至实际全额支付应付款之日止。被告银行贷款支付房款158000元，首付款支付10000元，尚欠58224元，经原告催要，被告支付8224元，现尚欠50000元，另原告代被告垫付银行按揭贷款6926.91元，共计56926.91元至今未付。依据合同法第107条之规定，原告向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、要求被告给付原告购房款56926.91元；2、要求被告支付原告逾期付款违约金13290元（自2016年11月26日起计算至2019年4月30日，886天，日万分之三，本金50000元）；3、要求被告自2019年5月1日起按日万分之三向原告支付逾期付款违约金直至购房款付清之日止；4、本案诉讼费用由被告负担。被告阿·左尔格辩称，被告购买房子的时候向原告明确说明自己能力不足，但原告一直不同意退房款，一直要被告交付房款，被告能力不足，所以我们要求反诉，解除与原告的合同。原告明知道被告没有能力支付房款，还要求被告支付房款。原被告在签订合同的时候口头约定，首付款视被告的能力来支付，说的是首付款长期分期付款。合同签订后，原告仍然没有把房屋交付给被告使用，原告违约在先，为此不同意支付房款和违约金。反诉原告阿·左尔格诉称，反诉原告与反诉被告在2016年11月22日签订认购协议，当时口头约定反诉原告没有能力支付房款，反诉被告说最优惠条件首付支付18000元就行，之后办理按揭贷款扣除工资。反诉被告同意给房屋钥匙，而至今没有向反诉原告交付房屋钥匙，视为反诉被告违约在先。反诉原告也没有能力支付房款，为此反诉原告认为2016年11月25日签订反诉原告及反诉被告的《商品房买卖合同》无法履行，请求法院依法解除该合同，请求支持反诉原告的请求。反诉请求：1、依法解除反诉原告和反诉被告在2016年11月25日签订的《商品房买卖合同》并退房款43210.29元；2、要求反诉被告支付违约金13290元；3、反诉被告支付反诉案件诉讼费。反诉被告温商房地产公司辩称，反诉原告的请求没有事实和法律依据，也没有合同依据。反诉被告也不同意解除商品房买卖合同，反诉原告主张的违约金也没有依据，反诉原告的事实和理由不属实。合同约定的是反诉原告付清房款以后交房，不是反诉被告违约，是反诉原告没有付清房款，所以我方才没有交房。反诉原告没有付清房屋首付款68224元。经审理查明：2016年11月25日，原告温商房地产公司与被告阿·左尔格签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于××县房屋一套出售给被告，房屋建筑面积125.68平方米，单价1800元/平方米，总房款226224元，首付为68224元，银行贷款158000元。2016年11月25日，原告温商房地产公司与被告阿·左尔格签订合同补充协议。《商品房买卖合同》第七条《买受人逾期付款的违约责任》中约定：买受人愿意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。《合同补充协议》第三条中约定：买受人应于签订合同及补充协议的当日向出卖人付清首付款，购房余款由买受人向银行申请个人住房抵押（公积金）贷款的方式支付。买受人未按期足额偿还贷款本息。买受人保证按住房按揭抵押借款合同约定按期如数向银行（公积金管理中心）归还贷款本息，因买受人不按借款合同约定按月足额归还贷款而造成出卖人垫付当期还款及违约利息的，买受人需在接到通知7日内向出卖人交付垫付资金，另自违约之日按出卖人垫付资金每日5%作为违约金赔偿出卖人。合同及补充协议还约定了双方的其他权利、义务。2016年11月20日被告支付购房款1000元，2016年12月30日被告支付购房款9000元，2018年1月4日被告支付购房款8224元。2017年1月9日，被告在中国农业银行股份有限公司精河县支行办理了购房按揭贷款，贷款总金额为158000元，还款方式为等额本息还款，还款日为每月20日。截至开庭，被告尚欠原告购房款50000元。因个别月份的住房按揭款被告没有及时向农业银行还清，故农业银行从原告账户中扣划了相应款项。2018年7月31日，中国农业银行股份有限公司精河县支行从原告账户中扣划1079.49元，2018年8月31日，从原告账户中扣划1079.48元，2018年9月29日，从原告账户中扣划1079.01元，2018年10月31日，从原告账户中扣划451.2元，2019年1月31日，从原告账户中扣划1079.48元，2019年3月29日，从原告账户中扣划1079.01元，2019年4月30日，从原告账户中扣划1079.24元，以上原告代被告垫付的住房按揭款共计6926.91元。上述事实，有原告温商房地产公司提供的商品房买卖合同、收据三份、借款凭证一份、业务凭证五份及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告温商房地产公司与被告阿·左尔格签订的商品房买卖合同，当事人意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。合同的补充协议系商品房买卖合同的一部分，同样对双方具有约束力，原、被告应恪守补充协议的约定。关于反诉原告阿·左尔格要求解除《商品房买卖合同》的请求，原、被告在2016年11月25日签订合同，至今已过二年多时间，签订合同以后反诉原告办理了关于涉案房屋的按揭贷款，在之后的时间里反诉原告也在陆续支付房屋首付款以及银行按揭贷款。反诉原告现提出因能力不足无法支付剩余房款而解除合同的理由不符合法律规定的可以解除合同的情形，故反诉原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付退房款42310.29元，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，反诉原告与反诉被告应继续履行该合同，反诉原告要求退已付房款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金13290元的诉讼请求，反诉原告认为反诉被告没有交付房屋钥匙反诉被告违约在先，双方签订的合同约定买受人付清房款后可交房，因此反诉原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告温商房地产公司要求被告阿·左尔格支付购房款56926.91元的请求，应区分购房款及原告代被告垫付的房屋按揭款。庭审中查明被告尚有购房款50000元未付清，被告对此亦无异议，故原告要求被告给付购房款50000元，依法有据，本院予以支持。原、被告在补充协议中约定因买受人不按借款合同约定按月足额归还贷款而造成出卖人垫付当期还款及违约利息的，买受人需在接到通知7日内向出卖人交付垫付资金，故原告要求被告支付代被告垫付的住房按揭款6926.91元，依法有据，本院予以支持。被告未按合同补充协议约定向原告给付剩余购房款，构成违约，被告应承担相应的违约责任。原告在本案中主张违约金13290元，被告庭审中认为违约金过高，请求法庭予以调整,原告未举证证明实际产生的损失，故本院部分支持违约金5765元[50000元×4.75%÷365×886天（2016年11月26日-2019年4月30日）]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告阿·左尔格于本判决发生法律效力后七日内给付原告精河县温商房地产开发有限责任公司购房款50000元；二、被告阿·左尔格于本判决发生法律效力后七日内偿还原告精河县温商房地产开发有限责任公司垫付的住房按揭款6926.91元；三、被告阿·左尔格于本判决发生法律效力后七日内支付原告精河县温商房地产开发有限责任公司违约金5765元；四、驳回反诉原告阿·左尔格的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元，由原告精河县温商房地产开发有限责任公司负担83元，由被告阿·左尔格负担694元，反诉案件受理费595元，由反诉原告阿·左尔格负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审判员 吾·吾尔纳二〇一九年七月十六日书记员 杨 秋 菊