上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四（民）初字第1269号原告上海茗菁阁酒家。法定代表人季菁。委托代理人周俊辉，上海薛廷尧律师事务所律师。被告上海缘苑商贸有限公司。法定代表人杨毅。委托代理人夏湧，上海市东方剑桥律师事务所律师。被告上海民政劳动服务有限公司。法定代表人吴祖明。委托代理人杨慧玲，上海金沁律师事务所律师。原告上海茗菁阁酒家（以下简称茗菁阁酒家）诉被告上海缘苑商贸有限公司（以下简称缘苑公司）、被告上海民政劳动服务有限公司（以下简称民政公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审理。原告茗菁阁酒家之法定代表人季菁及其委托代理人周俊辉、被告缘苑公司之委托代理人夏湧、被告民政公司之委托代理人杨慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海茗菁阁酒家诉称，2006年11月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定缘苑公司将江浦路XXX号内的一期综合楼出租给茗菁阁酒家，租期自2007年1月1日起至2010年12月31日止，建筑面积483.5平方米，租金为1.87元／天，年租金为人民币（以下币种均为人民币）330，000元。2007年1月11日，缘苑公司与民政公司签订《委托书》，约定民政公司委托缘苑公司将系争房屋转租给茗菁阁酒家使用，该委托书未约定委托期限。2011年2月13日，缘苑公司与茗菁阁酒家续签一份《房屋租赁合同》，将租期延长至2017年12月30日。后因租赁纠纷，民政公司起诉缘苑公司及茗菁阁酒家，致合同无法继续履行，案号为（2012）杨民四（民）初字第3266号。茗菁阁酒家认为，因缘苑公司与民政公司签订的委托书未写明委托期限，故原告才会为履行合同而花费大量精力和财力用以装修系争房屋及添置设备。另外，（2012）杨民四（民）初字第3267号案件判决的江浦路XXX号（抚顺路XXX号东端门面房），该房屋已判决返还民政公司，但该房屋由茗菁阁酒家装修并存在搭建，所以应当由民政公司作出赔偿。故起诉来院要求：1、判令两被告赔偿原告损失3，193，543元；2、判令两被告赔偿原告预期经济损失160万元；3、诉讼费由两被告承担。被告上海缘苑商贸有限公司辩称，茗菁阁酒家所承租的房屋与缘苑公司无关，缘苑公司是受民政公司的委托代为签订租赁合同，两被告间是代理关系，根据法律规定，代理行为产生的结果应由被代理人也就是民政公司承担。故不同意原告的诉讼请求。另外，茗菁阁酒家承租的房屋不属于缘苑公司承租的范围之内。缘苑公司与茗菁阁酒家之间签订的合同期至2017年的合同上所表述的A楼一层部分不包括在委托书的范围之内，缘苑公司是与民政公司之间口头约定，代民政公司出租的，没有书面的证据。被告上海民政劳动服务有限公司辩称，（2012）杨民四（民）初字第3266号案件处理的租赁关系中，民政公司与茗菁阁酒家没有签订租赁合同，也没有租赁关系。民政公司与茗菁阁酒家间是出租人与次承租人的关系，茗菁阁酒家无权向民政公司提起诉讼。茗菁阁酒家提出的赔偿请求的金额也没有事实和法律依据，其所作的装修和添附未经民政公司同意和认可，且民政公司没有授权缘苑公司签订超出主合同期限的合同，所以两被告均属于合同到期终止，根据相关司法解释的精神，装修不予补偿。另外，茗菁阁酒家从2011年8月1日开始就不支付租金及使用费，系违约在先。（2012）杨民四（民）初字第3267号案件处理的租赁关系中，民政公司与茗菁阁酒家签订的租赁合同已经到期终止，故根据法律规定对于装修搭建不予赔偿。茗菁阁酒家对于装修是其自身需要，应考虑合同的有效期。且茗菁阁酒家未付清租金，法院已经判决返还的房屋至今未还系违约在先，现该房屋还在申请执行过程中。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，（2012）杨民四（民）初字第3266号案件查明如下事实：上海市江浦路XXX号房屋产权人为上海天阳电器实业公司。2003年，上海民政（集团）有限公司将上述房屋划给民政公司使用，收益归该公司。2006年10月31日，民政公司（甲方）与缘苑公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，（第一条）甲方将江浦路XXX号内一期综合大楼二至四层，新大楼底层、二楼独立小楼及门面、内院天井，共计建筑面积2，313平方米出租给乙方；租金按每平方建筑面积0.95元／日计算；（第二条）租期自2007年1月1日起至2011年12月30日止；（第三条）年租金为802，000元。2006年11月2日，缘苑公司（甲方）与茗菁阁酒家（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，（第一条）甲方将江浦路XXX号内的一期综合楼出租给乙方，租期自2007年1月1日起至2010年12月31日止，建筑面积483.5平方米，租金每平方米1.87元／天，年租金为330，000元。2007年1月11日，缘苑公司与民政公司签订《委托书》，“本市江浦路XXX号内一期综合大楼二至四层，新大楼底层，二楼独立小楼及门面，内院天井，由上海民政服务有限公司于2006年10月31日租赁给上海缘苑商贸有限公司作为商务办公、仓储等用。双方签订了权利、责任、义务等内容的租赁合同，但在承租的面积中，仍有部分面积多余，上海民政劳动服务有限公司授权上海缘苑商贸有限公司转租。……因缘苑公司的经营范围内没有租赁项目，无法开具租金发票问题，所以委托民政公司代开收费发票。”其中茗菁阁酒家年租赁费为330，000元。2011年11月，民政公司与缘苑公司签订《房屋租赁合同变更协议》约定，租赁合同期到期日由2011年12月31日变更为到2011年10月31日止，房租支付到2011年10月31日。2011年2月13日，缘苑公司与茗菁阁酒家签订《房屋租赁合同》，将租期延长至2017年12月30日。对于该份合同，原告表示不知晓该份合同的签订，也不予认可。2007年的《委托书》的委托期限，仅限于原租赁合同的租期，即委托期限至2011年底。缘苑公司表示，签订租期至2017年合同当时民政公司并未提出收回房屋，故与茗菁阁酒家签订了该份合同。茗菁阁酒家表示，2007年的《委托书》并未明确委托期限，故合同期应至2017年。本院经审理后认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。民政公司与缘苑公司之间的租赁合同已于2011年10月31日到期，缘苑公司应当按约返还房屋。因系争房屋由缘苑公司转租给茗菁阁酒家，双方租赁合同亦已到期，故民政公司要求缘苑公司及茗菁阁酒家返还房屋之诉讼请求，应予支持。至于茗菁阁酒家抗辩称缘苑公司已与其续签租赁合同至2017年，但是缘苑公司本身的承租期至2011年10月31日已终止，其在未征得民政公司同意的情况下，无权将租期延长至2017年，现民政公司亦未对该转租合同进行追认，故茗菁阁酒家作为房屋实际占用人，应将房屋返还民政公司。……该案作出如下判决：一、缘苑公司及茗菁阁酒家应于判决生效之日起十日内腾空并迁出江浦路XXX号内一期综合楼，并将房屋返还民政公司；二、茗菁阁酒家应于判决生效之日起十日内支付民政公司2011年8月1日起至2011年10月31日的房屋租金人民币82，500元；三、茗菁阁酒家应于判决生效之日起十日内按月租金人民币27，500元的标准支付民政公司自2011年11月1日起至判决生效之日止的房屋使用费；四、民政公司之其余诉讼请求，不予支持。该案判决后，茗菁阁酒家提出上诉，案号（2013）沪二中民二（民）终字第841号，上海市第二中级人民法院审理后认为，……原审法院确认缘苑公司与茗菁阁酒家签订的系转租合同是正确的……，并据此作出驳回上诉，维持原判的终审判决。本案审理中，茗菁阁酒家陈述其于2014年春节前将房屋返还。（2012）杨民四（民）初字第3267号民事判决查明如下事实：2009年5月4日，民政公司（甲方）与茗菁阁酒家（乙方）签订《房屋租赁协议》，（第一条）本市江浦路XXX号（抚顺路XXX号东端门面房），约70平方米出租给乙方作仓储、经营之用。（第二条）租赁期自2009年5月1日至2011年12月31日止。（第三条）年租金为30，000元，每季度7，500元，先付后用。（第五条）除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10天内返还该房屋。未经甲方同意，逾期返还房屋，每逾一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。（第六条）乙方逾期支付租金超过5天的，每天按三个月租金的0.5%支付滞纳金。审理中，民政公司认可房屋交给茗菁阁酒家后，茗菁阁酒家的确进行过翻建，但是没有征得民政公司的同意。本院经审理后认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。民政公司与茗菁阁酒家间签订的《房屋租赁协议》所涉房屋并未取得相关权利证明，该合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的房屋应当返还，且即使根据双方签订的合同看，租期也已于2011年12月31日到期，故民政公司要求茗菁阁酒家返还房屋之诉讼请求，应予支持。由于《房屋租赁协议》系无效合同，故民政公司依据该合同约定要求茗菁阁酒家支付滞纳金及按租金的一倍支付使用费之诉讼请求，难以支持。但是由于茗菁阁酒家实际占用房屋至今，虽然合同被确认无效，茗菁阁酒家仍应按租金标准支付房屋使用费。该案作出如下判决：一、茗菁阁酒家应于判决生效之日起十日内腾空并迁出江浦路XXX号（抚顺路XXX号东端门面房），并将房屋返还民政公司；二、茗菁阁酒家应于本判决生效之日起十日内按每月人民币2，500元的标准支付民政公司2011年8月1日起至判决生效之日止的房屋使用费。该案判决后，茗菁阁酒家提起上诉，案号（2013）沪二中民二（民）终字第913号，上海市第二中级人民法院审理后作出驳回上诉，维持原判的终审判决。本案审理中，原告茗菁阁酒家陈述其损失包括：2005年进行的电量扩用工程损失；2005年的开挖马路排管道煤气工程损失；2005年、2007年及2010年的酒家装修工程损失；2009年及2011年的员工宿舍翻修工程损失；2005年进行的厕所排管道工程损失；2009年进行的屋顶防水工程损失；及2011年2月进行的管道煤气更换天然气工程损失，并提交《非居民用户天然气转换与燃具改制、更新协议书》，确定工程费用为16，185元。另外，自2012年1月开始，茗菁阁酒家每月多付电费的损失。审理中，缘苑公司及茗菁阁酒家均表示，双方于2006年签订的《房屋租赁合同》将租赁部位表述为江浦路XXX号内的一期综合楼，双方于2011年签订的《房屋租赁合同》将租赁部位表述为江浦路XXX号A楼1层面，虽然表述不一致，但茗菁阁酒家的租赁部位没有发生过变动。审理中，民政公司表示自愿补偿茗菁阁酒家人民币50，000元。以上事实由（2012）杨民四（民）初字第3266号民事判决书、（2012）杨民四（民）初字第3267号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第841号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第913号民事判决书、原告提交的《非居民用户天然气转换与燃具改制、更新协议书》及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人必须依法行使诉讼权利，履行发生法律效力的判决书。争议焦点一：关于缘苑公司与茗菁阁酒家之间所签订合同性质的问题。生效判决已经明确两者之间的合同系转租合同，具体理由已在（2012）杨民四（民）初字第3266号民事判决书及（2013）沪二中民二（民）终字第841号民事判决书中作了充分的阐述，在此不再赘述。本次诉讼中，缘苑公司提出其与茗菁阁酒家签订的租赁合同上确定的茗菁阁酒家的租赁部位并不属于缘苑公司向民政公司承租的范围内，但又无法向法庭解释并举证证明其权利来源，本院对此不予采信。故本院认为，缘苑公司作为承租人与次承租人茗菁阁酒家签订超出主合同期限的租赁合同，应承担相应的责任。茗菁阁酒家无证据可以证明民政公司同意缘苑公司与茗菁阁酒家签订租期至2017年的租赁合同，故茗菁阁酒家要求民政公司承担责任之请求，本院无法支持。争议焦点二：民政公司出具委托书及缘苑公司与茗菁阁酒家签订合同期至2017年的租赁合同，是否对茗菁阁酒家造成损失，该损失应由谁承担。茗菁阁酒家主张，因委托书未明确期限，造成其花费大量精力、财力进行装修等，但是民政公司该授权转租的委托系建立在民政公司与缘苑公司之间主合同确定的租赁期限内，即至2011年12月30日止，茗菁阁酒家与缘苑公司签订转租合同时应当引起充分的重视，因此茗菁阁酒家亦应承担相应的责任。其次，缘苑公司与茗菁阁酒家于2006年签订合同的租赁期限也仅至2010年12月31日止，故茗菁阁酒家从缘苑公司处承租系争房屋所投入的装修应是衡量自己所享有的租期后作出的决定。从庭审调查的事实看，茗菁阁酒家所陈述的损失中，电量扩用工程、管道煤气工程发生于2005年，酒家装修工程发生于2005年、2007年及2010年，厕所工程发生于2005年，屋顶防水工程发生于2009年，上述工程均发生于缘苑公司与茗菁阁酒家签订租期至2017年的合同之前，故茗菁阁酒家要求赔偿上述损失之诉讼请求，本院难以支持。2011年2月，茗菁阁酒家与燃气公司签订协议进行天然气转换工程，此时缘苑公司已经与茗菁阁酒家签订租期至2017年的合同，茗菁阁酒家主张存在损失的观点，本院予以认同。根据上文分析，缘苑公司与茗菁阁酒家均负有一定的责任，且考虑到该工程完工后系由茗菁阁酒家实际使用，故对于该笔费用由缘苑公司与茗菁阁酒家各半承担。至于茗菁阁酒家主张的多付电费的损失，因茗菁阁酒家合同到期后未按约返还房屋，至法院判决生效后亦未及时归还，故本院对此不予支持。至于茗菁阁酒家主张的预期经济损失，无相关证据予以证明，本院不予支持。关于员工宿舍的翻修费用，因该房屋系民政公司与茗菁阁酒家直接建立租赁关系，不涉及到委托书及租期至2017年合同的履行问题，且（2012）杨民四（民）初字第3267号案件判决时，已实际履行至合同期满，故茗菁阁酒家要求进行赔偿无相关法律依据，本院不予支持。民政公司表示自愿补偿，并无不当，予以准许。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告上海缘苑商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海茗菁阁酒家人民币8092.50元；二、原告上海茗菁阁酒家之其余诉讼请求，不予支持；三、准被告上海民政劳动服务有限公司自愿补偿原告上海茗菁阁酒家人民币50，000元，此款被告上海民政劳动服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币45，148元，减半收取计人民币22，574元，由原告上海茗菁阁酒家负担人民币22，536元，由被告上海缘苑商贸有限公司负担人民币38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 陈 娟 娟二〇一四年九月三日书 记 员 周靖雯黄蔷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。