福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初5783号 原告：泉州丰泽福嘉房产代理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东湖街道仁凤社区崇福路71号1号楼第二间店面，统一社会信用代码：91350503MA31FE0K7C。 法定代表人：陈朝阳，该公司主要负责人。 委托诉讼代理人：饶于勇、潘艳婷，均系该公司员工。 被告：福建泉州市二建工程有限公司，住所地福建省泉州市崇福路71号，统一社会信用代码：913505031561824028。 法定代表人：蔡宇斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑栋梁，福建志立律师事务所执业律师。 第三人：陈宗才，男，1944年1月3日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告泉州丰泽福嘉房产代理有限公司（以下简称福嘉公司）与被告福建泉州二建工程有限公司（以下简称二建公司），第三人陈宗才案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福嘉公司的委托诉讼代理人饶于勇、潘艳婷，被告二建公司的委托诉讼代理人郑栋梁、第三人陈宗才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福嘉公司向本院提出诉讼请求：中止对涉案房产的腾空执行。事实与理由：2017年7月20日，福嘉公司与陈宗才签订一份《店面租赁合同》，由福嘉公司向陈宗才承租五个门面的店面，2016年12月2日丰泽区人民法院受理二建公司与陈宗才关于上述店面的合同纠纷，并于2017年12月18日判决二建公司与陈宗才签订的合同无效后，二建公司向法院申请该店面的腾空执行。但福嘉公司认为，福嘉公司对二建公司与陈宗才的纠纷并不知情，应属善意第三人，福嘉公司的合法租赁权应受保护，故福嘉公司在收到《执行裁定书》十五日内向法院提起诉讼，请法院查明事实，中止对涉案店面的腾空执行。 二建公司辩称，福嘉公司不享有排除执行的合法权利，福嘉公司的诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回福嘉公司的诉讼请求。 第三人陈述，福嘉公司就诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益，法院应中止对涉案房产的腾空执行。一、福嘉公司与陈宗才的租赁合同签订于2017年7月20日，二建公司与陈宗才的合同纠纷开始于2016年12月2日，从时间上看，福嘉公司租赁房屋是在二建公司起诉之后的第二年，自租赁房屋开始，进行大规模的门面装修，二建公司自始至终没有提出异议，福嘉公司租赁用途为房产中介，门面装修非常显眼，二建公司对此是知情并同意的。根据“买卖不破租赁”的原则，福嘉公司享有诉争房屋的承租权，有权依照租赁合同的期限继续承租房屋。根据《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。结合本案，福嘉公司完全享有诉争房屋的承租权，二建公司应当按照陈宗才与福嘉公司签订的租赁合同继续履行合同，福嘉公司享有排除二建公司申请强制执行的权益。二、二建公司自福嘉公司入驻后，从未制止过福嘉公司装修，更未主张陈宗才与福嘉公司签订的租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，二建公司已丧失要求福嘉公司腾空房屋的权利。三、二建公司的做法有违诚信原则。《民法总则》第7条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二建公司当初因为资金问题，无力修缮被拆迁后的房屋，无法满足政府关于市容市貌的要求，遂找到陈宗才，由陈宗才出资修缮房屋及进行绿化改造，同时陈宗才支付10万元使用费给二建公司，二建公司同意由陈宗才使用35年。在使用过程中，二建公司公然撕毁契约，以合同无效为由，将已年近八十岁的陈宗才强行赶出诉争房屋，是大大的背信弃义行为。实际上，陈宗才在使用诉争房屋时，二建公司同意陈宗才对外进行出租，而且陈宗才的出租行为并未损害到二建公司的利益。相反，陈宗才对诉争房屋进行改建，对房屋出租，是对二建公司对外形象的一次大改观。二建公司现又要求所有租客腾空房屋，更是对法律和诚信的一次公然藐视。综上所述，根据民事诉讼法司法解释第312条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：一、案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，法院应支持福嘉公司的诉求。 本院经审查认定事实如下： 一、二建公司通过划拨方式取得位于泉州市崇福路71号的国有土地使用权。2008年2月17日，陈宗才以泉州市丰泽轴瓦厂的名义与二建公司签订《合同书》一份，确认：1.二建公司位于城基路少林路口一块土地于1989年由陈宗才基建一层厂房使用；2.2007年因少林路扩建需要，厂房部分被拆。二建公司将现有少林路扩建剩余的厂房场地（位于南至1号楼北面共同墙，北至少林路人行道，东至1号楼梯边，西至城基路）给陈宗才基建三层楼使用；3.陈宗才一次性付给二建公司使用权费10万元，使用期限为35年，期满后，陈宗才终止使用权并转归二建公司所有。陈宗才于2008年3月6日根据《合同书》约定向二建公司支付10万元使用费。案涉《合同书》签订后，陈宗才对上述厂房进行了改建。后陈宗才实际占有使用着包括本案诉争房产在内的二建公司的六间店面。 二、二建公司于2016年12月12日起诉陈宗才，请求确认二建公司与陈宗才于2008年2月17日签订的《合同书》无效及陈宗才归还二建公司厂房场地等。2017年12月18日，本院作出（2016）闽0503民初9078号民事判决书，判决：一、确认二建公司与陈宗才于2008年2月17日签订的《合同书》无效；二、陈宗才应于本判决生效之日起三日内向二建公司归还位于丰泽区的六间店面；三、驳回二建公司的其他诉讼请求。陈宗才对该判决不服，上诉于泉州市中级人民法院，泉州市中级人民法院于2018年6月5日作出（2018）闽05民终1956号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 三、2017年7月20日，饶于勇与陈宗才签订《店面租赁合同》，该合同主要约定：1.房屋地址：（盛世领墅对面）五门面店面（丰泽区东湖街道崇福路71号1号楼第二间店面）。2.租赁期限：自2017年8月5日起至2027年8月4日止。3.租金结算方式：店面租金每月4500元正，租金按月头结算。合同签订后，福嘉公司占有使用租赁物用于经营房产代理。 四、因陈宗才与二建公司上述合同纠纷案件生效后，二建公司向本院申请强制执行，福嘉公司对腾空诉争房产提出书面异议，本院于2019年4月30日作出（2019）闽0503执异7号《执行裁定书》，裁定：驳回福嘉公司的异议。 上述事实，有福嘉公司提供的身份证明材料、《合同书》、（2019）闽0503执异7号执行裁定书、（2016）闽0503民初9078号民事判决书、《店面租赁合同》，二建公司提供的（2018）闽05民终1956号民事判决书以及各方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，关于福嘉公司是否为本案适格原告。本案租赁合同虽系饶于勇与陈宗才签订于福嘉公司成立前，后福嘉公司确认饶于勇作为员工代表福嘉公司签订该合同，且福嘉公司使用诉争房产地址进行了工商注册登记并实际使用诉争房产进行经营活动，故福嘉公司系《店面租赁合同》的一方当事人，为适格原告。 根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，承租人主张阻止移交占有被执行的不动产，需同时具备如下条件：第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；第二，在人民法院查封之前已实际占有使用该不动产。本案中，福嘉公司虽于本院强制执行前实际占有使用房屋，但因陈宗才以泉州市丰泽轴瓦厂的名义与二建公司签订的《合同书》经生效判决确认因违反国家法律的强制性规定而认定为无效合同，故陈宗才与福嘉公司依据《合同书》签订的《店面租赁合同》亦为无效合同。福嘉公司的主张并不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，无法对抗二建公司对诉争房产的权利，福嘉公司对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，福嘉公司要求本院中止对诉争房产的执行的诉求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回泉州丰泽福嘉房产代理有限公司的诉讼请求。 本案受理费100元，由泉州丰泽福嘉房产代理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢玉婷 审 判 员  罗玉虹 人民陪审员  吴媚英 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  郑颖斌 附页：本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的 损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。