广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初3203号原告：广东益威物业服务有限公司，住所地：江门市蓬江区。法定代表人：舒兆洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙景明，系广东金硕律师事务所律师。被告：叶柯尧，女，1982年4月24日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告广东益威物业服务有限公司（以下简称“益威公司”）诉被告叶柯尧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告益威公司的委托代理人龙景明到庭参加诉讼。被告叶柯尧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院现已审理终结。原告益威公司诉称：2014年5月，原告（当时名称为江门市益威物业服务有限公司）与江门市蓬江区星河花园业主委员会（以下简称“星河花园业委会”）签订《江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同》，约定自2014年6月1日起至2016年5月31日止为星河花园小区提供物业管理服务，其中该合同第二十一条、第二十二条约定了向各业主直接收取物业服务费用的标准、滞纳金的标准、车位使用费的标准等。2016年原告与星河花园业委会再续约，合同期从2016年6月1日至2019年8月31日，也约定了向各业主直接收取物业服务费用的标准、滞纳金的标准、车位使用费的标准等。被告是星河花园61幢1101房屋（电梯房）的业主，一直使用原告提供的物业服务，但被告在2014年6月至2018年12月期间没有向原告支付物业服务费以及逾期的违约金（滞纳金），被告的行为已违反合同约定，为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2014年6月至2018年12月物业服务费人民币13087.25元及违约金（2014年6月至2016年8月的违约金以每月欠付的物业服务费228.26元为基数，2016年9月至2018年12月的违约金以每月欠付的物业服务费247.29元为基数，均分别从逾期后的次月1日即2014年7月1日、2016年10月1日起按每日5‰计至费用付清之日止）；二、被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审后，原告补充陈述其起诉状中的诉讼请求以及庭审中陈述的物业服务费的计算标准及金额有误，更正为13087.25元。益威公司在举证期限内提供的证据有：1、江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同（2014），2、江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同（2016），以上证据证明原告从2014年6月1日起至今为江门市蓬江区星河花园小区内住户提供物业服务；3、入场公告、合同公示，证明原告已将进场服务及合同内容向星河花园业主公示；4、服务照片，证明原告为星河花园住户提供物业服务的情况；5、催收资料，证明原告曾向欠费住户催收物业管理费的情况；6、《不动产信息查询结果列表》，证明涉案房屋的权属登记情况。被告叶柯尧无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告益威公司提供的《营业执照》载明：“名称：益威公司，成立日期：2007年11月13日，经营范围：服务：物业管理…。”原告与星河花园业委会于2014年5月30日签订《江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同》，主要约定：“委托方（甲方）：星河花园业委会，受托方（乙方）：益威公司，甲方将江门市蓬江区星河花园小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。物业名称：江门市蓬江区星河花园小区，四至：东至星汇花园小区，南至福泽园小区，西至星河路即江门市妇幼保健院北新区新院，北至双龙大道，占地面积63800㎡,建筑面积：86500㎡，小区物业构成情况：拥有住户共752户，地下车库小车位490个，摩托车车位462个。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应协助本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任。委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理…委托管理期限为两年，自2014年6月1日零时起至2016年5月31日24时止。委托管理形式：按合同约定的收费标准、服务标准进行承包经营，乙方自负盈亏。本物业管理服务费：1、步梯住宅：由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元向乙方交纳；2、电梯住宅（60、61、62、63幢1楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元、（60、61、62、63幢2至4楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元、（60、61、62、63幢5至11楼；27幢1至11楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；3、本物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月1-10号；4、本物业管理服务费标准的调整甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整…业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：1、汽车：每月30元/辆；2、摩托车：每月10元/辆，备注：按表决票的统计结果执行车位费的收取标准…。”原告与星河花园业委会于2016年8月13日再签订《江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同》，主要约定：“委托方（甲方）：星河花园业委会，受托方（乙方）：益威公司，甲方将江门市蓬江区星河花园小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。物业名称：江门市蓬江区星河花园小区，四至：东至星汇花园小区，南至福泽园小区，西至星河路即江门市妇幼保健院北新区新院，北至双龙大道，占地面积63800㎡,建筑面积：86500㎡，小区物业构成情况：拥有住户共752户，地下车库小车位490个，摩托车车位462个。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应协助本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任。委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理…委托管理期限为叁年零叁个月，自2016年6月1日起至2019年8月31日止，其中2016年6月1日起至2016年8月31日为试用期，乙方必须通过试用期考核合格后，本合同才能继续履行。委托管理形式：按合同约定的收费标准、服务标准进行承包经营，乙方自负盈亏。本物业管理服务费：1、步梯住宅：由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方交纳；2、电梯住宅（60、61、62、63幢1楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元、（60、61、62、63幢2至4楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.9元、（60、61、62、63幢5至11楼；27幢1至11楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.3元向乙方交纳；3、本物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月1-10号；4、本物业管理服务费标准的调整甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整…业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：1、汽车：每月30元/辆；2、摩托车：每月10元/辆，备注：按表决票的统计结果执行车位费的收取标准…。”原告提供的星河花园业委会于2014年5月22日出具的《公告》载明：“根据星河花园小区第二次业主大会表决投票结果通过聘请，益威公司于2014年6月1日起正式进驻小区为广大业主提供服务，现将要与物业管理公司签订的合同贴于小区大门及侧门公告栏处，请各位业主抽空看看踊跃提出宝贵意见…以上公告从即日起为期七天…。”原告提供的原告于2016年11月23日出具的《缴纳物业费的温馨提示》载明：“尚未交费的业主：再一次郑重提示，请未交费业主尽快抽时间到物业办公室交费，从2017年开始对逾期不交费的业主按相关法律法规依法进行追缴，收取拖欠的全额物业费及滞纳金。”原告提供的照片显示上述《公告》、《缴纳物业费的温馨提示》均有张贴于星河花园小区门口或公告栏处。原告提供的江门市不动产登记中心出具的《不动产信息查询结果列表》载明：“登记号：305836，权属人：叶柯尧，坐落位置：蓬江区星河花园61幢1101室，面积：190.22㎡…。”在庭审中，原告陈述自其进驻星河花园小区提供物业服务后，被告一直居住于上述1101室房屋，被告一直没有缴纳过物业服务费，被告应在每月1-10日前缴交当月的物业服务费，若超出上述期限没有缴交，则应向原告支付违约金（滞纳金）。原告在本案主张的物业服务费的缴费期间为2014年6月至2018年12月。本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告益威公司提供的《江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同》、《不动产信息查询结果列表》等证据有原件，被告叶柯尧经本院合法传唤无到庭，也无向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，从原告提供的上述证据可以证实被告为坐落于蓬江区星河花园****房屋的权属人，原告于2014年6月起接受星河花园业委会的委托为星河花园小区提供物业服务至今，因此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”可以认定原告与被告之间建立物业服务合同关系，上述合同关系已在原告与被告之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。关于被告应否向原告缴纳物业服务费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告于2014年6月起已进驻星河花园小区，为该小区业主提供物业服务至今，而本案未有证据显示被告在原告提供物业服务后从2014年6月起至2018年12月期间有缴纳过物业服务费，故原告主张经其多次催促被告仍未缴纳上述期间发生的物业服务费用，要求被告支付上述费用的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，依据《不动产信息查询结果列表》、《江门市蓬江区星河花园小区物业管理服务合同》中关于1101室房屋权属登记、面积以及物业服务费收费标准的确定，原告要求被告支付的物业服务费为13087.25元〔（按每月应付的物业服务费190.22㎡×1.2元/㎡=228.264元×未缴的2014年6月至2016年8月的27个月）＋（按每月应付的物业服务费190.22㎡×1.3元/㎡=247.29元×未缴的2016年9月至2018年12月的28个月）〕的请求依据充分，本院予以支持。关于原告主张的违约金（滞纳金）如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期缴纳物业服务费已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原告与星河花园业委会签订的《物业管理服务合同》关于违约责任如何承担的约定，被告逾期即每月10日前未支付物业服务费，应按每日千分之五的标准缴交滞纳金（违约金），而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告未缴纳物业服务费占用原告资金的损失，由此，原、被告在上述《物业管理服务合同》关于违约金计算标准的约定已超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，因此，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之六，原告主张的违约金应为：2014年6月至2016年8月，以每月欠付的物业服务费228.26元为基数，分别从逾期后的次月1日起计算，即2014年6月的违约金从2014年7月1日开始计算。2016年9月至2018年12月，以每月欠付的物业服务费247.29元为基数，分别从逾期后的次月1日起计算，即2016年9月的违约金从2014年10月1日开始计算，以此类推，计至2018年12月，从2019年1月1日开始计算，均按每日万分之六计至物业服务费清偿之日止。原告主张违约金的超出部分因理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶柯尧应自本判决生效之日起十日内向原告广东益威物业服务有限公司支付2014年6月至2018年12月的物业服务费人民币13087.25元以及违约金（2014年6月至2016年8月，以每月欠付的物业服务费228.26元为基数。2016年9月至2018年12月，以每月欠付的物业服务费247.29元为基数。2014年6月的违约金从2014年7月1日开始计算，2016年9月的违约金从2014年10月1日开始计算，以此类推，计至2018年12月，从2019年1月1日开始计算，均按每日万分之六计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；二、驳回原告广东益威物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告叶柯尧如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费183.99元，减半收取92.00元，由被告叶柯尧全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  杨丽燕二〇一九年七月十九日法官助理黄乐媛书记员李贞琴