青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第10798号原告青岛市南投资有限公司。委托代理人赵济强，山东亚和太律师事务所律师。委托代理人张向明，山东亚和太律师事务所律师。被告青岛澳华投资发展有限公司。法定代表人李萌，职务董事长。委托代理人张泽清。委托代理人谢钰鑫，德衡律师集团事务所律师。原告青岛市南投资有限公司与被告青岛澳华投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，原告于2014年7月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭审理了本案。原告青岛市南投资有限公司的委托代理人赵济强、张向明，被告青岛澳华投资发展有限公司的委托代理人张泽清、谢钰鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月9日，被告与案外人刘伟签订《金街购物广场合同书》一份，约定案外人向被告购买其开发的金街购物广场项目地下负一层B1-246号商铺使用权，销售价款总计965440元。合同约定商铺交付时间为2010年5月1日前。案外人按照约定支付了全部价款。但被告屡次拖延交付时间，至今未能交付商铺。2013年9月29日，原告与案外人签订《“佳世客步行街地下商场”商铺使用权转让协议》，约定案外人将其取得的上述商铺使用权转让给原告，案外人在《金街购物广场合同书》中的权利义务由原告概括承受。该转让协议的效力为被告所确认。现与被告迟迟未履行商铺交付义务。原告有权依法解除合同书，并要求被告立即返还收取的全部合同价款，并赔偿原告的经济损失。原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告就金街购物广场B1-246号商铺签订的《金街购物广场合同书》；二、被告返还原告商铺价款965440元及利息，利息自付款之日起至实际偿还之日止，按照银行同期贷款利率计算；三、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、在收购涉案商铺之前，原告已经清晰知晓并接受涉案商铺存在未验收、无法按照法律法规及合同书约定交付使用的瑕疵。东海路人员掩蔽工程因未办理规划审批手续，导致涉案商铺无法验收而无法营业并交付使用，原商铺购买人因此上访要求退铺。为解决上访问题，市南区政府安排原告收购涉案商铺。2013年7月3日，原、被告达成《声明书》作为涉案商铺交付条件的约定。二、由于建设单位市南区政府、市南区人防办没有及时办理规划审批手续，以及建设单位市南区政府申报的东海路人员掩蔽工程北区增加了16772平方米的面积，导致涉案项目没有完成规划审批手续，造成涉案商铺无法营业、无法交付的客观事实，被告亦是遭受巨额经济损失的受害人。三、被告不承担延期交付商铺的违约责任，合同书依法不应予以解除。涉案商铺已经具备营业和使用条件，且依据合同书第九条，被告不承担延期交付商铺的违约责任。经审理查明，2009年11月9日，案外人刘伟与被告签订《金街购物广场合同书》一份，约定：案外人向被告购买青岛市东海路人员掩蔽工程即金街购物广场负一层B1-246号商铺五十年使用权，五十年使用权起始日为被告交付原告该商铺之日；被告预计：金街购物广场2009年12月底主体完工，2010年5月1日前将竣工验收合格的五星级装修标准商铺交付使用；待被告可以确定准确交付期限后，正式以书面方式通知原告，并以此日期为最终约定交付日期。被告如未按最终约定交付日期交付商铺，则按同期银行借款利率支付逾期违约金；但因不可抗力或政府原因导致延误的，不在此限。合同签订后，案外人向被告支付涉案商铺总价款共计965440元。被告至今未将竣工验收合格的商铺交付使用。2013年9月29日，原告与案外人刘伟签订《“佳世客步行街地下商场”商铺使用权转让协议》一份，约定案外人将涉案商铺的使用权转让给原告，案外人在合同中的权利、义务一并由原告概括承受。被告在该转让协议上盖章认可。同日，被告出具商铺位置确认图一份确认涉案商铺的位置。原告称，依据转让协议，原告成为合同书的一方当事人，转让行为已经由被告确认。合同约定了商铺的交付时间，但被告至今未交付涉案商铺，导致合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同，并承担赔偿责任；原告要求被告支付商铺价款利息损失的计算方式为：自原告付款之日起至被告实际偿还之日止。2008年12月5日，青岛东海路至漳州路地下商业街工程（即青岛市东海路人员掩蔽工程）取得青岛市规划局出具的《建设项目选址意见书》，建设单位为青岛市市南区人民政府。金街购物广场为上述工程的南段部分，被告系金街购物广场的投资建设方及经营管理方。2013年7月3日，被告向原告出具《声明书》一份，内容为：“…1、本项目尚不具备交接条件，故有关商铺从未实际办理交接，业主从未实际接收或者使用。2、我公司将于本项目手续健全、具备交付条件后，根据相关规定及合同约定，另行与青岛市南投资有限公司办理商铺交接事宜。交付条件是指，本项目通过竣工验收，符合国家法律、法规、政策及合同约定的交付使用条件，取得进行商业经营必要的证照，具备作为商业经营的店铺进行正常的经营活动的条件”。原告在该《声明书》上盖章并写明“今收到此声明书原件壹份”。被告称，上述《声明书》证明原告在收购涉案商铺之前，已经明确知道涉案商铺因未验收而不具备交付条件，因此以声明书的形式约定了商铺交付的具体条件。原告称，《声明书》仅为被告的单方声明，并非双方合意；《声明书》的出具时间与商铺转让协议无关联性；原告从未同意被告所提出的交付条件，亦不可能无限期的等待被告交付，原告的合同目的无法实现，有权解除合同。被告提交业主转让审核单、商铺转让信息汇总、市南区人防办南人防字（2013）21号文件，证明因涉案商铺不能营业及交付使用，原涉案商铺业户上访要求退铺，市南区政府安排原告收购涉案商铺，该行为系政府行为；被告提交《金街购物广场商铺交接通知书》一份，证明涉案商铺已经客观存在，已经具备营业和使用功能，被告已经办理了部分涉案商铺的交付通知书，但因建设审批手续不健全而不具备办理交接的条件；被告提交青岛市规划局《关于“东海路人员掩蔽工程”违法建设问题征求意见的复函》，证明市南区人防办以“项目是青岛市2010年重点项目时间紧任务重，有关部门要求尽快开工建设”为由，未办理规划审批手续就开工建设，市规划局采取多种方式督促市南区人防办尽快完善规划审批手续，皆未果；被告提交青岛市规划局《关于抓紧办理完善规划手续的函》、《设计方案专家评审申报表》、《设计方案规划控制指标一览表》，证明2011年10月份建设单位市南区政府向青岛市规划局提交东海路人员掩蔽工程规划审批文件，因其申报的项目北区16772平方米管线层无设计和批准文件，导致规划审批手续至今未办理；被告提交照片一宗，证明涉案商铺已经具备营业和使用条件。对被告提交的证据，原告质证称，原告与业主签订转让协议符合法律规定，在法律规定范围内处理相关事宜，应当予以保护；虽然有个别业主签订过交接通知，但商铺实际未交付；被告提交的函件和一览表与本案无关；照片不能否认商铺不能交付使用的现状。上述事实，有合同、收据、协议书、照片、审核单、声明书、通知书、函、一览表及当事人当庭陈述等证据在案为凭，本案所涉及的全部证据均已经本院庭审质证及审核。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案外人与被告于2009年11月9日签订的《金街购物广场合同书》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，该合同是合法有效的。依据合同第八条约定，2010年5月1日前被告将本合同项下精装修商铺交付使用。依据2013年9月29日，原告与案外人签订的《“佳世客步行街地下商场”商铺使用权转让协议》，案外人在合同书中的权利义务均转让给原告，被告对此亦表示认可，因此，原告成为《金街购物广场合同书》的一方当事人，与被告形成商铺买卖合同关系。本院认为，被告与原告之间就涉案商铺的销售合同，原告的主要合同义务为交纳商铺款项，被告的主要合同义务为按照约定期限交付商铺。现原告已履行完毕交付商铺价款的义务，被告亦应完成按期交付商铺的义务。依据合同约定，2010年5月1日为被告预计的商铺交付期限，该日期系明确具体的，表明被告承诺在该日期前完成涉案商铺竣工验收合格及装修完毕的义务，在完成上述合同义务的条件下，被告有权选择具体交付日期并书面通知原告。因此，被告应确保其投资建设的金街购物广场项目在该日期前通过竣工验收并装修完毕，但涉案工程至今未通过竣工验收，不符合合同约定的商铺交付条件，被告应承担相应违约责任。被告称涉案商铺已经具备营业条件和交付条件的答辩意见，于法无据，本院不予采信。被告称原、被告达成《声明书》作为涉案商铺交付条件约定的答辩意见，本院认为，《声明书》的出具时间系在原、被告与案外人达成商铺使用权转让协议之前，且该声明书系被告单方出具，原告收到该声明书并非证明双方就商铺交付条件已经达成一致，对此，本院不予采信。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案工程至今未通过竣工验收，涉案商铺无法确定具体交付日期。被告无法履行交付商铺的合同义务，原告购买涉案商铺的合同目的无法实现，综上，原告要求解除双方就金街购物广场B1-246号商铺之间的《金街购物广场合同书》的请求，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告之间的合同已经解除，被告应于本判决生效之日起十日内返还原告已付的商铺款965440元。原告要求被告支付上述商铺款的利息，自付款之日起至实际偿还之日止，按照银行同期贷款利率计算的请求，本院认为，因合同约定商铺交付日期为2010年5月1日，合同亦明确约定了被告逾期交付的违约责任，综合本案案情，被告应自2010年5月2日即逾期交付商铺之日起向原告支付商铺款的利息，至本判决生效之日止，以涉案商铺款965440元为标准，按中国人民银行同期贷款利率计算。被告称由于建设单位市南区政府、市南区人防办没有及时办理规划审批手续，以及东海路人员掩蔽工程的北区增加了面积，导致涉案项目没有完成规划审批手续的答辩意见，本院认为，被告提交的证据未证明其主张，且被告作为投资建设方，应及时提交符合行政审批部门要求的相关材料以确保涉案工程通过竣工验收，现被告将金街购物广场未能竣工验收的责任归结为因相关行政部门的行为所导致，无事实和法律依据，本院不予采信。案经合议庭评议，审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、原告青岛市南投资有限公司与被告青岛澳华投资发展有限公司就金街购物广场B1-246号商铺之间的《金街购物广场合同书》解除。二、被告青岛澳华投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告青岛市南投资有限公司商铺款965440元。三、被告青岛澳华投资发展有限公司向原告青岛市南投资有限公司支付上述商铺款的利息，自2010年5月2日起至本判决生效之日止，以涉案商铺款965440元为标准，按中国人民银行同期贷款利率计算。四、驳回原告青岛市南投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13454元，由被告负担。因上述费用，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  许 枫人民陪审员  王连美人民陪审员  宋爱丽二〇一四年九月二十六日书 记 员  刘成荫