广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终1254号上诉人（原审被告)：广州润荣房地产开发有限公司（以下简称润荣公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：何建梁，该公司董事长。委托代理人：董伟，该公司职员。被上诉人（原审原告)：庄永敬，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告)：刁敏，住广州市越秀区。上诉人广州润荣房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：座落在本市应元路洪桂新街1、3、5号的“颐和雅轩”由润荣公司开发建设。2010年3月22日，庄永敬、刁敏（乙方、买方）与润荣公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买越秀区应元路南侧、洪桂新街东侧地段颐和雅轩第（自编南塔）幢9层905房，房屋地址：越秀区洪桂新街3号（自编南塔）905房，建筑面积共82.03平方米，其中套内建设面积63.21平方米，共有分摊面积约18.82平方米；该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米25344.39元，总金额为2079000元；甲方应当在2011年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。同日，双方再签订《补充协议》作为前述合同的附件七，约定：十、买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。十一、主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。十七、双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另��具体约定的除外等。上述合同签订后，庄永敬、刁敏向某公司支付了购房款2079000元，润荣公司于2010年3月29日、8月16日开具《销售不动产统一发票》收取了该款。润荣公司于2011年10月3日将涉讼905房交付庄永敬、刁敏使用，但至今仍未为庄永敬、刁敏办理涉案房屋的房地产权证。据粤房地预登穗字第01××42号《房地产预告登记证明》记载：庄永敬、刁敏是颐和雅轩（自编南塔）9层905房的预告登记权利人，登记时间2010年6月28日。庄永敬、刁敏于2015年8月21日向原审法院起诉称：根据合同约定，润荣公司应在商品房交付使用之日起730日内为庄永敬、刁敏办妥房产证及将房产证交付给庄永敬、刁敏，但润荣公司至今仍未为庄永敬、刁敏办妥房产证，已构成违约，请求判令：1、润荣公司立即为庄永敬、刁敏办理并交付广州市越秀区洪桂新街3号（自编南塔���905房的房地产权证；2、润荣公司向庄永敬、刁敏支付逾期办理及交付房地产权证的违约金（从2010年10月7日起每日按2079000元的0.05%计算至润荣公司办妥并交付房地产权证之日止，违约金以103950元为限）。原审法院认为，庄永敬、刁敏与润荣公司双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容于法无悖，该合同合法有效。双方当事人均应依约履行各自负担的义务。润荣公司于2011年10月3日将涉讼905房交付庄永敬、刁敏使用，但未能在此后的730日内为庄永敬、刁敏办妥房产证，已构成违约，庄永敬、刁敏要求润荣公司办妥房产证及支付逾期办证违约金的诉讼请求合法有理，予以支持，但违约金的起算日期应为2013年10月4日，原审法院依法予以调整。现润荣公司同意为庄永敬、刁敏办理房产证，予以照准。关于逾期办证违约金的标准问题。根据双方合同的约定，润荣公司逾期办证的应按总房价的每日0.05%的标准承担违约责任，即润荣公司应自2013年10月4日起至实际交付房产证之日止向庄永敬、刁敏支付逾期办证违约金。但根据双方在《补充协议》第十七条约定“双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外”。该约定在第十一条关于逾期办证违约金的约定之后，联系上下文理解，第十一条约定应当受第十七条约定的限制，因此，润荣公司应支付予庄永敬、刁敏的逾期办证违约金总额的上限为全部购房款207900元的5%即103950元。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决:一、被告广州润荣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，为原告庄永敬、刁敏办理广州市越秀区洪桂新街3号（自编南塔）905房的房地产权证，并将房地产权证交付给原告；二、被告广州润荣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告庄永敬、刁敏支付自2013年10月4日起至将房地产权证交付给原告之日止的逾期办证违约金（以全部购房款2079000元为基数，按每日0.05%的标准计付），但违约金总额不得超过103950元；三、驳回原告庄永敬、刁敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2399元，由被告广州润荣房地产开发有限公司负担。判决后，润荣公司不服，向本院提起上诉称：按照双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被上诉人庄永敬、刁敏应当在办理收楼手续时向某公司提交办理《房地产权证》的资料。只有庄永敬、刁敏向某公司提交办理《房地产权证》的资料后，如果润荣公司未在交付之日起730天办妥房产证，润荣公司才向庄永敬、刁敏承担逾期办证的违约责任。本案中，润荣公司于2015年1月9日已办妥《广州市房地产初始登记告知书》，但庄永敬、刁敏于2015年5月4日才向某公司提交办理房地产权证的办证资料，润荣公司有权顺延办证时间，且无需承担逾期办证的违约责任。故上诉请求：1、维持原判第一项；2、维持原判第三项；3、变更原审判决第二项为上诉人无需向被上诉人支付逾期办证的违约金；4、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人庄永敬、刁敏答辩称：1、按照合同约定，上诉人润荣公司应当于2013年10月4日之前为庄永敬、刁敏办妥并交付房产证，但润荣公司至今未为庄永敬、刁敏办妥并交付房产证，属明显违约，理应依法承担相应的民事违约责任。2、润荣公司于2015年1月9日才从广州市房地产交易中心取得核准房屋的初始登记，未能按期办理房产证的原因是润荣公司造成的。3、润荣公司2015年1月15日张贴告知业主开始办理房产证的《通知》，该《通知》的发出时间已证明润荣公司未在2013年10月4日前为庄永敬、刁敏办妥并交付房产证。综上，原判认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。二审中，被上诉人庄永敬、刁敏共同提交了以下证据：1、广州日报刊登的公告，拟证明涉案小区物管公司贴出公告告知业主迟办证的原因，是上诉人润荣公司违约；2、上诉人润荣公司于2015年1月15日在涉案小区贴出的通知，拟证明上诉人润荣公司在发出该通知时才正式通知业主办证的资料，此时已违约。上诉人润荣公司的质证意见为：证据1没有原件核对，不确认真实性；确认证据2的真实性，从该证据并结合被上诉人庄永敬、刁敏在原审中提交的办证资料证明了两被上诉人存在迟延提交办证资料的情形。上诉人润荣公司在二审中没有新证据提交。二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，原判认定上诉人润荣公司与被上诉人庄永敬、刁敏双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。根据合同的约定，上诉人润荣公司将涉案房屋交付被上诉人庄永敬、刁敏使用后，应当在交付之日起730日内即2013年10月4日前为被上诉人庄永敬、刁敏办妥并交付房产证。上诉人润荣公司在二审中承认其于2015年1月9日才办妥涉案房屋《广州市房地产初始登记告知���》，且至今未能在约定期间内为被上诉人庄永敬、刁敏办妥房产证，已构成违约，原判认定被上诉人庄永敬、刁敏要求上诉人润荣公司办妥房产证及支付逾期办证违约金的诉讼请求合法有理而予以支持正确。上诉人润荣公司关于被上诉人庄永敬、刁敏迟延提交办理房地产权证的办证资料、其有权顺延办证时间、且无需承担逾期办证的违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2399元，由上诉人广州润荣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 志 军审 判 员 郭 东 升代理审判员 ���刘卉二〇一六年四月二十日书 记 员 郑 高 妍