上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三（民）初字第5181号原告卫洪，男，汉族。原告何利平，女，汉族。委托代理人卫洪，男，汉族。被告上海浦卫房地产开发有限公司。法定代表人张宁，董事长。委托代理人王辉，男，在上海浦卫房地产开发有限公司工作。委托代理人匡奕，女，在上海浦卫房地产开发有限公司工作。原告卫洪、原告何利平诉被告上海浦卫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。在审理中，经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对本案系争房屋的质量问题及修复方案进行鉴定。2014年3月26日，原告提出补充鉴定申请。本案于2014年5月16日第一次公开开庭进行审理，原告卫洪兼作原告何利平委托代理人、被告委托代理人王辉、匡奕到庭参加诉讼。2014年6月30日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2014年9月18日第二次公开开庭进行审理，原告卫洪兼作原告何利平委托代理人、被告委托代理人匡奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫洪、原告何利平诉称：2011年5月13日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买位于青浦区清河湾路388弄富力桃园138号201室房屋，房屋总价人民币172万元，交房日期为2012年6月30日。合同签订后，原告依约支付了购房款，但是合同约定交房日到达之后，被告要求原告先行办理交房手续才能看房，原告无奈只得照办，结果收房后发现房屋存在厨房间渗水等严重质量问题，于是立即与被告进行交涉，被告答复称将会维修，随后原告将房屋钥匙交于物业服务中心，以便进行修缮检查工作，此后，被告进行了一些维修处理。原告于2013年3月2日准备房屋装修，发现整套房屋天面出现大面积钢筋爆裂外露、混凝土脱落、表面呈现高低不平的现象，随即与被告交涉多次未果，为此原告于2013年3月19日向区建管所执法科投诉。原告至今无法装修入住，只得将房屋白白空置，严重侵害了原告的利益。故原告提起诉讼，请求判令被告按照房屋质量检测报告中的修复方案进行修复；请求判令被告赔偿原告房屋空置损失（按每月2，500元，从2013年3月2日计算至判决修复完毕之日止）。被告上海浦卫房地产开发有限公司辩称：被告同意按照司法鉴定意见书载明的修复方案进行修复。被告于2013年3月、4月曾向原告提供了维修方案，由于原告自身原因，一直不同意被告对房屋进行维修，导致被告无法进入房屋并根据维修方案对房屋进行修缮，因此造成的损失应该由原告承担。被告一直认可钢筋外露的质量问题，但原告坚持鉴定，由此产生的鉴定费用不应该由被告承担。经开庭审理查明：2011年5月13日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》一份。合同约定：原告向被告购买青浦区清河湾路388弄富力桃园138号201室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为152.45平方米，其中套内建筑面积为128.83平方米、公用分摊建筑面积为23.62平方米；原告购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为11，282.39元，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为172万元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得了《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销；被告承诺在2012年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。合同第十一条约定被告定于2012年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告在交付之日前5天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起2天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为原告收取房屋钥匙。在验收交接时，被告应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，被告应向原告提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，被告应当根据原告的要求提供实测面积的有关资料。被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由被告承担。合同第十五条约定该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由被告转移给原告。如原告未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，被告应当发出书面催告书一次。原告未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由原告承担。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准。原告按约支付了全部购房款，被告开具了发票。2012年6月12日，原告至被告处办理房屋交接手续。原告在接收房屋后发现房屋存在渗水等质量问题，即向被告提出质量异议并将房屋钥匙留于物业服务中心，要求被告进行维修。此后，被告进行了一定维修。2013年3月，原告准备房屋装修时却发现房屋天面出现钢筋外露、混凝土脱落、表面呈现高低不平的现象。为此，原告与被告交涉并向区建管所投诉。由于未能处理出现的质量问题，原告诉至本院。以上事实，由原、被告的陈述及预售合同、发票、信访受理单、照片等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。审理中，经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋质量问题进行检测并出具相关的维修方案。上海市房屋建筑设计院有限公司出具上房院司鉴（2013）建鉴字第2019号司法鉴定意见书，意见书内容为：清河湾路388弄富力桃园B区138号201室存在上层楼板底部出现钢筋爆裂外露、混凝土保护层脱落、表面呈现高低不平的现象，主要是由于楼板混凝土浇筑施工时，钢筋分项工程未按照规范要求施工，混凝土保护层厚度偏差大，导致钢筋外露并出现锈蚀现象（较严重），存在安全隐患并影响耐久性；混凝土模板分项工程未满足规范要求，模板安装未有效固定，混凝土浇筑施工时导致混凝土板尺寸偏差较大。修复方案：结合现场情况，建议对出现外露锈蚀的钢筋使用钢丝球进行除锈处理；涂刷界面剂并采用环氧砂浆对混凝土保护层进行修复；然后采用粘贴碳纤维布的方法对楼板加固。施工工期约5个工作日。鉴定意见：清河湾路388弄富力桃园B区138号201室存在上层楼板底部出现钢筋爆裂外露、混凝土保护层脱落、表面呈现高低不平的现象。主要是楼板混凝土施工质量不满足相关技术规范造成。按照修复方案进行修复，富力桃园B区138号201室上层楼板底部可正常使用。原、被告对司法鉴定意见书没有异议。对于原告主张的空置费标准，原、被告双方一致确认按每月1，800元标准计算。审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：原告认为：2013年3月原告发现房屋质量问题后，由于双方无法协商一致，原告就投诉到区建管所，经区建管所协调，被告仅向原告提供了没有落款时间的加固方案，而没有提供维修单位具有相应资质证照，且被告不同意作相应的赔偿，故原告不认可被告提供的加固方案。原告提供：上海龙固加固工程有限公司出具的楼板钢筋粘贴碳纤维布加固方案，证明被告仅向原告提供没有落款时间的加固方案，而没有向原告提供该公司资质证照。被告认为：原告提供的证据为复印件，对真实性不予认可。被告提供：1、业户资料交收记录，证明被告于2012年6月交付房屋同时向原告提供了上海市新建住宅交付使用许可证、住宅质量保证书等资料，系争房屋符合交付条件，质量符合规定。2、会议纪要及授权委托书，证明就房屋钢筋外露问题双方进行了协商，被告表示同意维修。3、上海龙固加固工程有限公司出具的楼板钢筋粘贴碳纤维布加固方案、公司营业执照及资质证书等。证明被告已经向原告提供了维修方案，被告一直愿意通过维修解决质量问题。4、上海龙固加固工程有限公司出具的检测报告，证明维修房屋使用的材料均合格。原告对上述证据的真实性没有异议，但原告认为其仅收到被告提供的没有落款时间的加固方案，而被告没有提供维修单位具有相应资质证照，且被告不同意作相应的赔偿，双方未能协商一致，故原告不认可被告提供的加固方案，之后原告就提起诉讼。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。原告向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同约定向原告交付房屋。虽然原、被告签署房屋交接书，但原告在接收房屋后即向被告提出质量异议并要求被告进行维修。针对房屋存在的质量问题，被告已委托物业公司进行一定的维修，但直至诉讼中本院委托的鉴定机构对房屋质量进行检测，被告已交付的房屋仍存在影响使用的质量问题并提出维修建议。原、被告双方对鉴定意见书均无异议，本院对该鉴定内容予以采信。被告已交付给原告的房屋存在安全隐患并影响耐久性的质量问题，致使原告无法正常使用，被告应赔偿原告由此造成的损失。被告抗辩其向原告提供了维修方案，由于原告一直不同意被告对房屋进行维修，导致被告无法进入房屋并根据维修方案对房屋进行修缮，因此造成的损失应该由原告承担。原告提起诉讼后，被告却认为原告没有提供证据证明系争房屋存在质量问题，为此原告提出房屋质量鉴定申请，而鉴定结果房屋确实存在原告所述的质量问题，故对被告的该抗辩本院不予采信。双方合同中约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，被告承担免费修复义务，现被告愿意按鉴定意见书中载明的修复方案进行修复，本院予以准许。对于原告的损失，因原告发现房屋质量问题经与被告交涉，被告表示愿意进行维修，只是双方无法取得一致导致至今未对系争房屋进行维修，然被告在原告提起诉讼后，否认系争房屋存在质量问题，故房屋空置费损失从原告提起诉讼起算为妥，双方在庭审中一致确认房屋空置费损失以每月1，800元标准计算，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴（2013）建鉴字第2019号司法鉴定意见书中列明的修复方案对原告卫洪、原告何利平购买的位于上海市青浦区清河湾路388弄富力桃园138号201室房屋存在的质量问题予以修复，并于修复后五日内将房屋交付于原告卫洪、原告何利平；二、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告卫洪、原告何利平房屋空置费损失（自2013年7月17日起至被告修复完毕之日止，按每月人民币1，800元标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币130元，鉴定费人民币20，000元，由被告上海浦卫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅审 判 员  孙佑正人民陪审员  蔡锦珠二〇一四年九月二十九日书 记 员  姜 瑞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。