上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2013）闸民三(民)初字第2444号原告黄丽宏，男，1989年1月8日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人黄丽群(系黄丽宏之姐)，女，1981年6月22日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人李冰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告董家新，男，1968年12月27日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人陆文君，上海市中炀律师事务所律师。委托代理人姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。被告李慧珠，女，1963年2月10日出生，汉族，住上海市普陀区。第三人孙月姣，女，1990年7月11日出生，汉族，住上海市普陀区。原告黄丽宏诉被告董家新、李慧珠、第三人孙月姣案外人执行异议之诉一案，本院于2013年9月29日受理后，依法适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告黄丽宏及其委托代理人李冰，被告董家新的委托代理人姜慧林到庭参加诉讼。被告李慧珠经公告传唤，第三人孙月姣经传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告黄丽宏诉称，被告董家新因与被告李慧珠的债权债务关系起诉至法院，诉讼期间被告董家新向法院提出诉讼保全申请，法院查封了被告李慧珠位于上海市宜川六村XXX号XXX室房屋(以下简称宜川六村房屋)及被告李慧珠与第三人孙月姣共有的上海市菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。但系争房屋已于2009年12月18日由原告购买，原告于签约当日支付人民币10万元(以下币种均为人民币)房款，于2010年1月16日支付余下全部房款58万元，系争房屋当日就交付给原告，同时交给原告的还有系争房屋的房产权利凭证及相关税费单据等。在原告购房签约、付款、交房等一系列过程中，被告董家新作为被告李慧珠的亲属都参与其中，完全知晓系争房屋已由原告购买并交付使用的事实。被告董家新与被告李慧珠的债权债务关系发生在系争房屋出卖和交付之后。被告董家新申请法院查封系争房屋时对法院隐瞒事实，具有主观恶意。由于被告董家新恶意申请法院查封，导致原告从2012年12月13日起就对系争房屋办理过户变更登记手续而迟迟无法办理。故诉至法院，要求1、确认原告黄丽宏与被告李慧珠、第三人孙月娇对系争房签订的房屋买卖合同有效；2、法院停止对系争房屋的执行查封；3、确认原告黄丽宏是系争房屋的产权人，被告李慧珠和第三人孙月娇协助办理系争房的过户手续。被告董家新辩称，不同意原告诉讼请求。法院的查封措施没有侵害到原告的合法权益；原告和被告李慧珠及第三人孙月娇签订的房屋买卖合同尚未生效，双方是借款法律关系，原告应当另行提起债权之诉或者合同违约之诉；原告明知系争房屋五年内不得出售，因此原告应当自行承担查封房屋不能过户的后果。被告李慧珠，第三人孙月姣未到庭参加诉讼。经审理查明：2009年12月28日，经核准，系争房屋(建筑面积76.14平方米)权利人登记在李慧珠、孙月姣名下，该房为配套商品房，自2009年12月14日起五年内不得转让、出租。2009年12月18日，通过上海博客房地产经纪事务所居间，黄丽宏(乙方)与李慧珠、孙月姣(甲方)签订了《转让房屋产权的合约(诚信协议)》及《补充协议》，约定甲方将系争房屋产权(包括使用权和居住权)转让给乙方，转让价为68万元；签订协议当日乙方支付甲方定金10万元，2010年1月30日之前支付甲方58万元；甲乙双方签订借款合同，甲方向乙方以借款的形式收取购房款68万元；待乙方向甲方支付58万元起三日内，由甲方将房屋交付给乙方；甲方应当主动于2015年1月31日之前(国家规定好上市交易之时)与乙方前往有关部门办理房屋过户手续等。2009年12月18日、2010年1月16日，黄丽宏分别支付李慧珠、孙月姣10万元和58万元。双方于2010年1月16日办理了系争房屋的抵押登记手续，即抵押权人为黄丽宏、黄祖容。债权数额为68万元，同时李慧珠、孙月姣将产权证交给黄丽宏，并将房屋交由黄丽宏使用。另查明，2010年7月30日，本院受理被告董家新与被告李慧珠民间借贷纠纷一案【案号为(2010)闸民一(民)初字第3233号】，根据判决书认定的事实，2010年1月18日及同年1月25日，李慧珠分别出具金额为40万元及20万元的借条两份，董家新于李慧珠出具借条的当日分别以银行转账和现金给付的形式交付被告36万元及18万元，借款期限均为两个月。2010年3月17日及同年3月28日，李慧珠分别归还董家新2万元及1万元。在诉讼期间，董家新提出诉讼保全申请，本院在2010年8月4日，查封了李慧珠名下的宜川六村房屋及李慧珠、孙月姣名下的系争房屋。本院于2010年9月1日对该案作出判决，判令李慧珠归还董家新借款51万元及利息。又查明，本院在执行已经发生法律效力的(2010)闸民一(民)初字第3233号民事判决书过程中，黄丽宏向本院提出执行异议，请求本院按《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，有关被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结之规定，解除对系争房屋的查封。本院认为，房屋作为不动产，其所有权的设立、变更、转让，依据法律规定均应进行登记，经依法登记后，才发生法律效力。系争房屋产权登记在李慧珠、孙月姣名下，故本院查封系争房屋的诉讼保全措施并无不当。黄丽宏虽已付清了全部价款并实际占有系争房屋，但系争房屋属配套商品房，在五年内不得转让、出租的禁止性条件已在房产登记信息中予以公示。在限购、限售期限内，黄丽宏受让该配套商品房是否存在过错责任，不应在执行程序中予以判定，黄丽宏执行异议依据的基础权利为房屋的所有权，该实体权利的确定，亦应通过相关的诉讼程序予以解决，本院于2013年6月9日裁定驳回了黄丽宏提出的执行异议。故致讼。在本案审理过程中，系争房屋于2014年8月5日又被上海市普陀区人民法院轮候查封。原告黄丽宏在庭审中提供了上海博客房地产经纪事务所的《事实证明》，证明系争房屋签约、付款、办理抵押的过程中，董家新都在现场，知道该房屋的买卖事实。原告称，被告董家新知晓系争房屋交易的过程，并且查封被告李慧珠自有的宜川六村房屋已经能够实现其债权，故其申请查封系争房屋，具有主观恶意。被告董家新称，董家新和双方都是朋友关系，在系争房屋买卖过程中一直在场，当时董家新也告知原告，系争房屋五年内不能交易过户，只是暂时确定购房意向，发生风险由原告自行承担。以上事实，有当事人提供的《房地产居间合同》、《转让房屋产权的合约(诚信协议)》及《补充协议》、收条及银行业务凭证、上海市闸北区人民法院(2013)闸执异字第3号执行裁定书及(2010)闸民一(民)初字第3233号民事判决书等证据及当事人陈述为证。本院认为，原告黄丽宏与被告李慧珠、第三人孙月姣就系争房屋达成买卖协议并签订了相关合同，履行了付款、交房等合同义务，故应当认定双方买卖合同真实有效，双方均应当恪守履行。但房屋买卖合同有效不能作为一项独立的诉讼请求提出，且与本案案由不符，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。系争房屋现登记为李慧珠、孙月姣所有，而李慧珠为董家新申请执行一案的被执行人，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，若对系争房屋停止执行，需要具备下列条件：1、黄丽宏已经在查封前支付全部购房款并实际占有系争房屋；2、黄丽宏对此没有过错。本案中，黄丽宏已于2010年1月16日付清了全部房价款并实际占有系争房屋，而系争房屋被查封时间为2010年8月4日，但系争房未能办理房屋过户登记手续，原因在于系争房屋属配套商品房，房产登记信息中明示，自2009年12月14日起五年内不得转让、出租，黄丽宏明知系争房屋在限购、限售期限内，存在房屋不能过户的风险，仍出资受让该配套商品房，存在过错。因此，黄丽宏要求法院停止对系争房屋的执行查封的诉讼请求，本院不予支持。鉴于黄丽宏要求法院停止对系争房屋的执行查封的诉讼请求，本院不予支持，系争房屋可能面临司法强制措施，房屋最终权利归属尚存在不确定性，故原告起诉要求本院直接判决确认原告黄丽宏是系争房屋的产权人，由被告李慧珠和第三人孙月娇协助办理系争房屋过户手续的条件尚未成熟，不能准许。原告应待该房屋司法查封等权利限制被撤销后再向被告和第三人主张本案的诉讼请求，若司法查封等不能撤销，则应当主张合同不能履行的违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告黄丽宏的全部诉讼请求。案件受理费10,600元，由原告黄丽宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  钱 萍人民陪审员  陈名玲二〇一四年九月二十五日书 记 员  陈亚新附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。