海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初823号   原告：海南南国佳品商贸有限公司，统一社会信用代码：91460000681161642N，住所地海口市琼山区永昌南路10号南国中心3#楼201房。   法定代表人：邱楠斌，店长。   委托诉讼代理人：唐长英，海南东方国信律师事务所律师。   被告：海南万福隆投资集团有限公司，统一社会信用代码：91460000708860604R，住所地海口市海秀路10号明珠广场地下一层。   法定代表人：赵志坚。   委托诉讼代理人：姜惠珍，北京盈科（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：余芳，北京盈科（海口）律师事务所律师。   第三人：赵志雄，男，1972年10月21日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住海口市龙华区。   第三人：陈懿鸿，男，1965年4月21日出生，公民身份号码：XXX，汉族，住海口市龙华区。   第三人：李雯，女，汉族，住海口市龙华区。   第三人：海南南国食品实业有限公司，统一社会信用代码：914600007088299063，住所地海口市美兰区顺达路5-1号。   法定代表人：刘汉惜，董事长。   委托诉讼代理人：唐长英，海南东方国信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵伯涛，系该公司员工。   原告海南南国佳品商贸有限公司诉被告海南万福隆投资集团有限公司、第三人赵志雄、陈懿鸿、李雯、第三人海南南国食品实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐长英，被告海南万福隆投资集团有限公司的委托诉讼代理人姜惠珍、余芳，第三人海南南国食品实业有限公司委托诉讼代理人唐长英、赵伯涛到庭参加诉讼。第三人赵志雄、陈懿鸿、李雯经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南南国佳品商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认第三人海南南国食品实业有限公司与被告2007年10月26日签订的《联营协议书》系租赁协议；2、判决确认原、被告2010年11月8日签订的《联营协议书》系租赁协议；3、判令被告退还原告履约保证金款624900元,并自2018年7月19日起向原告支付利息(按银行一年期贷款利率计算)；4、判令被告退还原告保底毛利款22742988.46元；5、判令被告为原告开具1937615.52元租金发票；6、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：本案海口市海秀路10号明珠广场地下一层7419平方米，原为被告从海南明珠广场投资有限公司租赁经营万福隆超市海秀分店。2007年10月26日，被告（甲方）与第三人海南南国食品实业有限公司（乙方，以下简称南国食品公司）签订《联营协议书》，协议书第一条第二款第（一）项约定甲方同意提供位于海口市海秀路10号明珠广场下一层万福隆超市海秀分店，建筑面积226平方米给乙方作为经营场地，联合经营海南特产、岛服、工艺品；第二条第二款第（一）项约定租赁期限自2007年11月8日至2010年11月7日止；第三条第二款第（一）项约定乙方支付相当于三个月的保底毛利，即62.49万元整作为本协议履约保证金，第（二）项约定经营场地年保底销售额定为人民币1250万元，保底毛利率为20%，保底毛利为250万元整。保底的各项指标每月平均分解，按月支付，乙方须于每月十日前支付下月保底毛利。若乙方未完成当月保底销售，甲方仍按当月保底毛利提取，即每月20.83万元；若乙方当月超额完成保底销售，超出部分甲方不再提取毛利。协议签订后，第三人南国食品公司向被告支付了62.49万元履约保证金及第一个月的保底毛利款20.83万元，（依据被告指示转给吴玲湘）以后每月当月结算时，被告从226平方米联合经营区域的营业款中扣除下月的保底毛利，至2008年11月份万福隆超市海秀分店停业关闭止共扣除12个月保底毛利款2500000元以及提前支付第一个月的保底毛利款20.83万元，共2708300元。2008年11月14日，被告与第三人南国食品公司签订《租赁合同》及《补充协议》，约定被告将原经营万福隆超市海秀分店的明珠广场地下一层建筑面积7100㎡场地和场地内现有设施设备租赁给第三人作为商场超市及其他合法项目经营，租赁期限为10年（后转移给原告经营）；自此，原告将明珠广场地下一层7100㎡场地与本案联营合同所涉226平方米区域统一经营南国佳品超市，原由从当月营业款中扣取下月226平方米区域保底毛利，现由原告根据被告指示分别支付到赵志雄、陈懿鸿、李雯个人账户。2010年11月7日，被告与第三人南国食品公司签订的《联营协议书》到期终止，2010年11月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《联营协议书》，协议内容除期限外均与前述《联营协议书》一致，原联营协议履约保证金62.49万元转为现原告与被告签订的联营协议履约保证金，原告继续向被告上缴保底毛利，并承担水电等物业费用。   因受市场大环境、网络销售及场地设施设备老化、消防系统不符合政府要求，无法办理《消防证》、存在安全隐患等影响，原告经营的南国佳品超市一直连年亏损。2016年1月21日，原、被告协商并签订《减租协议》，约定如果原告在2016年1月28日前全部支付本年度租赁负一层、负二层场地租金1231.456万元（包括本案联营合同226平方米场地2016年2月8日至2017年2月7日租金250万元）按88%缴付；2016年7月10日，被告与原告签订《补充协议》，第一条约定将包括本案226平方米在内所有负一层、负二层租赁场地期限变更至2020年1月31日止，第二条第二款第（3）项将本案原每年保底毛利250万元，变更为从2017年2月8日起至2020年1月31日止，每年保底毛利200万元；2017年12月18日，被告函告原告，将原告承租被告场地租金在原来基础上再按八折计付。但是，即便原告投入了几百万元的资金对租赁场地及设施设备进行改造升级及调整减少租金，经营严重亏损的状况一直持续；2018年6月27日，原告与被告协商终止租赁合同，2018年7月10日，被告函告同意终止合同，租金、水电物业费等相关费用结算至双方办理移交手续之日。2018年7月18日，双方办理移交手续并签署了《场地交接确认书》、《设施设备交接表》，至此，包括本案联营协议在内双方签订的所有租赁协议全部终止。以上，自2007年10月26日至2008年11月份止被告在经营万福隆超市海秀分店期间共13个月期间，共收取保底毛利款2708300元（包括协议签订后第三人南国食品公司支付的第一个月保底毛利20.83万元以及从营业款中扣除12个月保底毛利款）；自原告2008年12月份起自主经营南国佳品超市至2018年7月18日合同终止，向被告上缴226平方米区域保底毛利款21972303.98元（包括根据被告指示分别向赵志雄、陈懿鸿、李雯个人账户支付20065703.98元,南国食品货款416600元以及以购物卡745000元抵减），两份联营协议履行期间共128个月13天，合计向被告上缴保底毛利款24680603.98元（2708300元+21972303.98元），被告均未向原告开具发票。原告认为：第一，联营合同的基本特征是联营各方共同投资、共同经营，共享收益、共担风险。本案《联营协议书》虽约定被告提供明珠广场地下一层建筑面积226平方米给第三人南国食品公司和原告作为经营场地，联合经营海南特产、岛服、工艺品，但被告从未参与共同经营该区域商品并承担盈亏，特别是2008年11月份，被告经营的万福隆超市停业并将场地租赁给原告经营南国佳品超市后，第三人南国食品公司和原告一直是独立经营、独立核算、自负盈亏，被告并未参与经营，也未承担亏损，只是按《联营合同》约定固定收取226平方米区域每月保底毛利。被告2017年9月27日给原告的《回函》也是明确该场地是由原告自主经营管理、自行收银，被告不再是联营方而是作为出租方收取租金，不参与原告的经营管理也不承担亏损的，因此，双方的关系不符合联营关系的法律特征。本案实质上是被告将明珠广场地下一层建筑面积226平方米出租给第三人南国食品公司和原告作为经营场地，固定向第三人南国食品公司和原告收取营业额的相应比例费用，是明为联营，实为租赁，符合租赁合同的特征，应当认定本案第1项、第2项诉求的《联营协议书》系租赁合同。第二，如本案《联营协议书》系租赁协议，虽然协议第二条第二款第（四）项约定“期限屇满前，乙方如因经营亏损、无法继续经营需中途撤场，应提前六个月以书面形式向甲方提出申请，协议履约金不予退还乙方”，但《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案原告与被告协商一致同意终止合同，并对场地、设施设备移交，租金、水电物业费等相关费用结算达成共识，属双方合意终止而不是原告单方终止合同，在双方办理场地、设施设备交接手续后，被告应当退还原告合同履约保证金。第三，本案《联营协议书》系租赁协议，故原告应当向被告支付场地租金而不是保底毛利款。本案联营合同226㎡联营区与明珠广场地下一层7100㎡场地同为被告向明珠广场租赁的7419场地，被告租赁7100㎡场地给原告的租金是月租金66.72元/平方米（见另案7100平《租赁合同》），本案226平方米场地租金应该按照7100㎡场地月租金支付，即应支付租金1937615.52元（226x66.72x128.5（月）=1937615.52元）；在原告支付上述场地租金后，被告以保底毛利名义收取原告的款项24680603.98元继续占有没有合法依据，应当在扣除租金后退还原告。被告共应退还原告保底毛利款22742988.46元（24680603.98元（保底毛利）-1937615.52元（租金）=22742988.46元）。第四，本案中，被告退还原告保底毛利款22742988.46元，但原告向被告缴付租金1937615.52元（从被告收取的保底毛利款中扣除），被告未向原告开具发票。依据《税收征收管理法》第二十一条第二款“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动，应当按照规定开具、使用、取得发票。”《发票管理法》第二十条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票，”第二十一条“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，该当向收款方取得发票时，不得要求变更品名和金额。”规定，被告应当向原告开具租金发票。综上，特向贵院起诉，请求人民法院判令所请。   被告海南万福隆投资集团有限公司辩称，一、因原告违约提前终止合同，根据合同约定履约保证金可不予返还。二、关于联营协议及保底利润的法律性质1、原告请求退还的保底毛利款全部产生于226平方米南国专柜部分，该部分面积与原万福隆超市所在的7100平方米同为万福隆向明珠广场租赁的7419平方米的一部分。2、2007年11月8日至2008年12月万福隆超市倒闭期间双方系真正的联营。南国食品实际销售了远不止1250万元的商品，却从未开具发票。后双方除了租赁关系外，事实上还存在另一层法律关系，即商品代销关系，具体模式是南国食品将其生产的南国特产供应给万福隆超市，所售商品统一使用万福隆的商品标签、由万福隆对外开具销售发票并统一管理，所以双方才会在联营协议中约定南国食品应向万福隆开具所售货物的增值税发票用于抵扣进项税。而且，万福隆除了参与管理外，还要出经营场地，并且万福隆付出的另一项成本是排除与南国食品有竞争关系的品香园、春光、信泰、椰子榔、海润等其他同类品牌在卖场的销售，为南国食品争取了最大的利润空间。因此双方约定的保底利润不只是包含租金，还包含了商品代销以及排他性条款的回报，不能简单的理解为租金。3、万福隆超市倒闭后，双方的联营协议实为租赁合同关系。但是，不能将这份联营协议与其他的租赁合同割裂开来。2008年12月及以后的保底毛利实为双方在参考整体租金水平的基础上做出的约定，被答辩人已实际使用场地近10年从未提出异议，现要求返还该部分租金没有任何事实与法律依据，也违背了诚实信用的原则，被答辩人提起本案诉讼的真实目的是企图利用答辩人在税务上的瑕疵进行讹诈。真实情况是：万福隆超市倒闭前，双方商定就7419平方米的场地按每平方米月单价100元的标准整体出租给南国食品，算下来年总租金约890万元。刘汉惜提出226平方米的《联营协议》继续履行，双方只就7100平方米场地另行按每平方米70元的价格另行签订《租赁合同》，这样综合算下来每平米单价约95元，年总价846.4万元，比商定的总价格少了近50万元，万福隆认为总价能接受就同意了这个方案。2008年12月15日万福隆超市关闭后，原226平方米的《租赁协议》一直在履行，对此南国食品没有提出任何异议，相反于2010年11月8日合同到期时又续签了与原合同内容基本一致的第二份《联营协议书》，进一步说明这是双方商定的租金金额。对比双方于2009年2月8日签订的4000平米的《租赁协议》，每平米约定的单价为90元也可以推论出来，不可能事隔三个月同样的位置每平米每月租金还上涨20元，更为合理的解释是在原来的95元单价的基础上又降了5元。三、南国食品作为生产商在万福隆营业期间销售了大量商品从未开具发票，南国食品也应向被告补开发票。南国佳品和南国食品同为刘汉惜实际控制的公司，南国佳品于2016年7月13日将法定代表人由刘汉惜变更为邱楠斌。刘汉惜在经营南国超市期间，多次指令销售商将货款或租金打入股东刘小萃名下账号为×××**9的工商银行卡以及账号为×××**63等账户，以达到实行逃避国家税收的目的。四、第三人南国食品应承担被告补开发票的一半税金。南国佳品和南国食品同为刘汉惜控制下的关联公司，南国食品与被告签订的多份《补充协议》均明确各自承担开票金额的一半税金。该约定系双方真实意思的表示，没有违背法律和行政法规的禁止性规定，没有侵害国家、集体和他人的合法权益，合法有效，双方应予遵守。我国司法实践中都支持租赁双方对税收款支付的约定。综上，在早期企业经营普遍不是很规范的情况下，南国食品自身存在严重的逃税行为，却企图利用其它企业在税务上的瑕疵进行敲诈。对于未开发票的部分，由于原告书面同意承担一半的税款，被告同意在与被答辩人清算并确定未开票金额及双方各自应补缴的税款后向税务局补缴，而原告的其他诉求没有任何事实与法律依据。   第三人赵志雄、陈懿鸿、李雯未作答辩。   第三人海南南国食品实业有限公司述称，与原告的意见一致。   经审理查明，2007年10月26日，海南万福隆百货有限公司（甲方）与海南南国食品实业有限公司（乙方）签订一份《联营协议书》，约定:甲方同意提供位于海口市海秀东路10号明珠广场地下一层万福隆超市海秀分店，建筑面积约226平方米给乙方作为经营场地，联合经营该区域的商品：海南特产、岛服、工艺品。期限为三年，自2007年11月8日起至2010年11月7日止。乙方于协议生效三日内支付相当于三个月的保底毛利即62.49万元作为本协议履约保证金，同时支付给甲方协议生效后第一个月的保底毛利20.83万元整。乙方同意其经营场地年保底销售额定为人民币1250万元，保底毛利率为20%，保底毛利为250万元整。保底的各项指标每月平均分解，按月支付，乙方须于每月十日前支付下月保底毛利。若乙方未完成当月保底销售，甲方仍按当月保底毛利提取，即每月20.83万元；若乙方当月超额完成保底销售，超出部分甲方不再提取毛利，以资鼓励乙方多做销售。甲方每月收到乙方的保底毛利时开具万福隆的销售发票或资金往来收据。水电费、营业税款由甲方承担。乙方销售的商品必须使用甲方统一标签，费用由乙方承担。顾客要求退货、换货时，乙方应按甲方的规定处理。甲、乙双方举办各种促销活动时，由甲、乙双方协商决定分担的方法及比例，乙方如需对商品价格作任何调整，及作任何拆扣促销，必须事先书面通知甲方进行调整。乙方销售商品的货款由甲方统一收银，乙方不得自行收款，否则，甲方有权予以处罚，并终止本协议等。协议签订后，第三人南国食品公司向被告支付了62.49万元履约保证金及第一个月的保底毛利款20.83万元。   2010年11月8日，海南万福隆百货有限公司（甲方，2015年9月16日其名称变更为海南万福隆投资集团有限公司）与海南南国佳品商贸有限公司（乙方）签订一份《联营协议书》，主要内容为：甲方同意提供位于海口市海秀东路10号明珠广场地下一层万福隆超市海秀分店，建筑面积约226平方米给乙方作为经营场地，联合经营该区域的商品：海南特产、岛服、工艺品。期限为三年，自2010年11月8日起至2018年12月3日止。乙方于协议生效三日内支付相当于三个月的保底毛利即62.49万元整作为本协议履约保证金，同时支付给甲方协议生效后第一个月的保底毛利20.83万元整。乙方同意其经营场地年保底销售额定为人民币1250万元，保底毛利率为20%，保底毛利为250万元整。保底的各项指标每月平均分解，按月支付，乙方须于每月十日前支付下月保底毛利。若乙方未完成当月保底销售，甲方仍按当月保底毛利提取，即每月20.83万元；若乙方当月超额完成保底销售，超出部分甲方不再提取毛利，以资鼓励乙方多做销售。甲方每月收到乙方的保底毛利时开具万福隆的发票或资金往来收据。水电费、营业税款由甲方承担。乙方销售的商品必须使用甲方统一标签，费用由乙方承担。顾客要求退货、换货时，乙方应按甲方的规定处理。甲、乙双方举办各种促销活动时，由甲、乙双方协商决定分担的方法及比例，乙方如需对商品价格作任何调整，及作任何拆扣促销，必须事先书面通知甲方进行调整。乙方销售商品的货款由甲方统一收银，乙方不得自行收款，否则，甲方有权予以处罚，并终止本协议等。由于海南南国食品实业有限公司与海南南国佳品商贸有限公司系关联公司，原联营协议履约保证金62.49万元转为原告与被告签订的联营协议履约保证金，原告继续向被告上缴保底毛利，并承担水电等物业费用。2016年1月21日，原告（乙方）、被告（甲方）签订一份《减租协议》，内容为：1、负一层特产区2016年2月8日至2017年2月7日租金计250万元；2、负一层超内场地2016年2月4日至2017年2月3日租金计596.4万元；3、负一层超内外场地2016年2月19日至2017年2月18日租金计360万元；4、负二层仓库2016年3月11日至2017年3月10日租金计25.056万元。上述年租金合计1231.456万元。乙方于2016年1月28日前支付年度租金，甲方同意乙方按应付年度租金1231.456万元的88%付款，即乙方实付1083.681万元。扣除应付明珠物业租金300万元，最终乙方应付甲方租金783.681万元。2016年6月13日，原告向被告发出一份《沟通函》，称因经营严重亏损，无法经营下去，要求：1、延长两年租期；2、降低租金30%；3、免改造装修期租金三个月。2016年7月10日，双方签订一份《补充协议》，主要内容为：一、租赁期限（1）、2008年11月14日签订的负一层超内场地《租赁合同》和《补充协议》约定的，原租赁期限从2008年12月4日至2018年12月3日止，现变更为至2020年1月21日止。（2）、2009年2月8日签订的负一层超外场地《租赁合同》约定的，原租赁期限从2009年4月19日至2018年12月3日止，现变更为至2020年1月31日止。（3）、2010年11月8日签订的负一层特产区《联营协议》约定的，原协议期限从2010年11月8日至2018年12月3日止，现变更为至2020年1月31日止。（4）、2008年12月14日签订的负二层超仓库《租赁合同》约定的，原租赁期限从2008年12月11日至2018年12月10日止，现变更为至2020年1月31日止。二、租金、保底毛利（1）、负一层超内场地原每年租金为596.4万元，现变更为从2017年2月4日起至2020年1月31日止，每年租金为477.12万元。（2）、负一层超外场地原每年租金为360万元，现变更为从2017年2月19日起至2020年1月31日止，每年租金为288万元。（3）、负一层特产区原每年保底毛利为250万元，现变更为从2017年2月8日起至2020年1月31日止，每年保底毛利为200万元。三、履约保证金（1）、乙方同意另增加100万元履约保证金，自本协议生效之日起七日内支付。（2）、乙方向甲方支付的所有的履约保证金均不计息。其中，100万元履约保证金在租赁合同期满，乙方返还租赁场地并结清应付费用后七日内，甲方退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金冲抵租金不足部分，乙方另行支付。（3）、如乙方出现违约行为，履约保证金不予退还。四、甲方同意给予乙方上述场地（不含仓库）两个月免租装修期等（后明珠广场投资公司、明珠广场物业管理公司不同意免装期要求）。2016年7月21日，原告向被告提出：给予装修改造三个月时间免租金；给予降低租金30%。2017年7月29日，原告向被告提出《关于提前终止租赁合同的函》，要求1、退还履约保证金408.754万元；2、因刚投入近500万元进行装修，要求补偿300万元装修费；3、已投入使用的“南国美食城”招商已达70%且正在经营中，希望能够保留原有商户。2017年8月1日，被告《回函》：1、贵司提出提前终止租赁合同，属贵司违约，我司不予退还贵司已付的合同履约保证金。2、场地须清理并恢复至我司当初交付时的原状，归还我司的设施设备，租金结算至双方正式办理完移交手续之日。3、双方签订提前终止租赁合同协议书。2017年9月20日，原告向被告发《告知函》：双方签订《联营协议书》第三条第五项约定：水电费、营业税款由贵司承担。然自2008年12月15日起，该水电费、营业税款均由我司代付。请贵司在收到本函之日起3日内向我司支付如下费用：1、水电费：474700元；2、税金：1062119.4元。共计1536719.4元。请将上述费用用于冲抵我司租金，从2017年9月开始，以双方核算的月数冲抵完毕。2017年9月27日，被告《回函》原告：双方签订于2007签订的《营联协议书》，自2008年12月15日起至今，该场地转由贵司自主经营管理、自行收银，我司不再是超市经营方，而是作为出租方，提供场地供贵司使用，收取租金，不参与贵司的经营管理。实质上双方已由联营关系变更为租赁关系，并同意以租赁关系继续履行《营联协议书》。因此，自2008年12月15日起至今，226平方米场地经营所产生的水电费、营业税款理应由贵司承担等。2018年1月15日，被告向原告提出《关于调整租金方案的函》主要内容为：1、从2018年起，由原来各合同加总的每月总租金541，979.57元下调为433，583.66元。2、从2018年起按季交租金。3、原由我司每月应付明珠广场的租金及物业管理费278，767.43元，现调为从2017年9月起至2020年1月31日止的合同履行期间，由贵司代我司向明珠广场缴纳。因贵司未按时向明珠广场缴纳费用所造成的后果，由贵司承担。4、如不按本方案约定的时间支付租金，逾期支付产生的滞纳金比例由原万分之五调整为万分之十。5、贵司已支付的履约保证金，在合同期满前相应抵付我司场地租金（其中，50万元履约保证金，在场地移交我司之日起7日内返还贵司）。6、其他事项按原合同及补充协议执行。7、本方案自收到贵司2018年1月30日前支付的2018年1月至3月租金之日起生效，逾期支付则取消本方案。2018年6月27日，原告向被告发出《合同终止履行告知函》主要内容为：我司因连续多年严重亏损等原因，目前我公司已经无能力上交月租金，亦无能力继续支撑下去，特提请确认2018年7月20日所有合同终止履行，请于该日派员接收场地，办理交接手续。鉴于上述情况，恳请贵司退还我公司履约保证金共408.754万元。2018年6月29日，被告工作人员黄芳（系租赁合同签订代表）签收，写下：已收函，但双方必须按原合同履行权利义务。2018年7月10日，被告向原告发《告知函》：贵司返还我司租赁场地前，请遵照合同约定，将场地清理并恢复至我司当初交付的原状，归还属我司的设施设备。租金、水电物业费等相关费用结算至双方正式办理完移交手续之日。2018年7月18日，双方办理了万福隆资产移交和场地交接。双方确认，原告在租赁期间，未拖欠被告的租金、物业管理费、水电费。原告在庭审后补交了2008年12月15日起至今，226平方米场地经营所产生的水电费464036.72元、营业税款1230449.02元，共计人民币1694485.74元。被告的质证意见为：水电费464036.72元真实性予以认可，说明2008年12月15日之前的水电费不是由原告承担；2008年12月15日之后的营业税款1230449.02元对其真实性、合法性、关联性均不认可，该数据只是说明税款，未注明交的哪里的税款。最早的交税时间为2012年12月，不能证明原告在2008年12月15日之前经营期间交过税。   本院确认的上述事实，有2007年10月26日、2010年11月8日《联营协议书》、2016年1月21日《减租协议》、2016年6月13日《沟通函》、2016年7月10日《补充协议》、2016年7月21日《沟通函》、2017年7月29日《关于提前终止租赁合同的函》、2017年8月1日《回函》、2017年9月20日《告知函》、2017年9月27日，被告《回函》、2018年1月15日《关于调整租金方案的函》、2018年6月27日《合同终止履行告知函》、2018年7月20日《告知函》、《万福隆资产移交明细表》、《场地交接确认书》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，被告海南万福隆投资集团有限公司与第三人海南南国食品实业有限公司于2007年10月26日签订的《联营协议书》以及原告海南南国佳品商贸有限公司与被告海南万福隆投资集团有限公司于2010年2月8日签订《联营协议书》，虽是名为联营，但被告海南万福隆投资集团有限公司固定收取利润，被告并没有实质性参与进行经营管理，并不承担经营风险，故应认定为双方履行的是租赁关系。被告收取原告方的租金（即保底毛利款）相对于同一出租场地的面积租金来讲虽然偏高些，但就其经营的商品项目（海南特产、岛服、工艺品）来讲，其商品具有特色、特殊、单一性特点，其获利相比其他租赁场地就相应偏高些。同时，双方这种租金（即保底毛利款）的约定，应是结合全场地的租赁所作考虑，并不是孤立存在的，且其营业税款、水电费约定由被告承担，也减轻了原告的负担，而原告在经营过程中，被告几次调整租金（即保底毛利款），原告也没有异议。因此，原告现以联营之名要求被告返还所谓多收的租金（即保底毛利款），本院不予支持。被告以双方实质履行的是租赁合同为由，不依其协议第三条第五项约定承担水电费、营业税款之约定无理，也不公平，本院不支持被告的抗辩意见。被告应当承担原告已替其支付的水电费、营业税款。由于原告在其租赁合同中已缴纳的水电费464036.72元，并缴纳了税款1230449.02元，被告应当予以承担。关于履约保证金问题，虽然，原告与被告在其他的租赁合同中约定提前终止合同，被告有权没收原告的履约保证金。但2016年7月10日双方签订的《补充协议》，其履约保证金部分约定：（1）乙方（原告）同意另增加100万元履约保证金，自本协议生效之日起七日内支付。（2）、乙方（原告）向甲方（被告）支付的所有的履约保证金均不计息。其中100万元履约保证金在租赁合同期满，乙方（原告）返还租赁场地并结清应付费用后七日内，甲方退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金冲抵租金不足部分，乙方另行支付。以及2018年1月15日，被告向原告提出的《关于调整租金方案的函》中，提到原告已支付的履约保证金，在合同期满前相应抵付被告场地租金（其中50万元履约保证金，在场地移交我司之日起7日内返还贵司）。这说明了，被告已经同意，即使是合同期满前终止合同，履约保证金也仅是抵付场地租金，其履约保证金的约定已在上述的《补充协议》、《关于调整租金方案的函》中进行了改变。何况，原告提出提前终止履行《租赁合同》（系两次）均是与被告沟通后，双方最后共同所做出的决定。因此，在原告未拖欠被告的租金、物业管理费、水电费的前提下，双方签订的《联营协议书》解除后，原告请求返还定金人民币624900元及利息，本院予以支持。关于原告请求开具发票的问题，因其问题系属于行政法调整的范畴，不属于民事诉讼审理的范围，故本院对此不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：   一、第三人海南南国食品实业有限公司与被告海南万福隆投资集团有限公司于2007年10月26日签订的《联营协议书》系租赁协议。   二、原告海南南国佳品商贸有限公司与被告海南万福隆投资集团有限公司于2010年11月8日签订的《联营协议书》系租赁协议。   三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告海南万福隆投资集团有限公司应退还原告海南南国佳品商贸有限公司的定金人民币624900元，并从2018年7月19日起按中国人民银行同期一年期贷款利率支付利息给原告海南南国佳品商贸有限公司。   四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告海南万福隆投资集团有限公司应退还原告海南南国佳品商贸有限公司已付的水电费、营业税共计人民币1694485.74元。   五、驳回原告海南南国佳品商贸有限公司的其他诉讼请求。   本案受理费158639.46元，由被告负担15800元，原告承担142839.46元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 纪永明   人民陪审员 何蔓菁   人民陪审员 黄亚六      二〇一九年七月三日   书记员 陈雯雯   书记员 陈科儒   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行合同义务。   第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。   第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。