山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初795号原告（反诉被告）：王伟，男，1992年5月22日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：潘飞艳，山东崇杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：李惠来，男，1976年1月8日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：宁洪维，女，1982年2月19日出生，汉族，住青岛市即墨区，系被告之妻。原告王伟与被告李惠来房屋租赁合同纠纷、反诉原告李惠来与反诉被告王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王伟之委托诉讼代理人潘飞艳、被告李惠来之委托诉讼代理人宁洪维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告2018年12月12日至2019年1月11日房租2000元；2、判令被告返还原告租房押金6000元及物业费136.92元；3、判令被告支付原告违约金2000元；4、本案诉讼费及律师费3000元由被告承担。事实及理由：2018年1月5日，原告与被告在第三人即墨市昶宇房地产经纪有限公司的居间下，签订《房产租赁合同》（以下简称合同）。合同约定由原告承租被告位于青岛市即墨区户住宅，租期自2018年1月12日至2019年1月11日，年租金为24000元。签订合同当日，原告向被告支付全额租金及6000元押金，并预先支付一年物业费1631元。2018年12月11日，被告欲将涉案房屋另租他人，要求原告提前一个月搬离，并拒绝返还押金。原告就此与被告经反复协商未能达成一致，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告答辩称，一个月房租不可能退给原告，是原告主动找我们退房，自己提前搬走，让我们把房子租出去。租房押金不能给原告，因为原告将屋内设施损坏。原告所述违约金根本不可能有，因为我们提前商量好的，是原告主动跟我们说要退房。损坏屋内设施，要求原告照价赔偿。当时报警，警察也已出警。因为原告说要起诉我们，我们一直没有将房子出租出去。被告向本院反诉提出如下诉讼请求：1、判令原告赔偿被告物品损失费10000元、房屋闲置费7200元、违约金2000元，计：19200元；2、诉讼费由原告承担。事实及理由：被告与原告签订房屋租赁合同，约定租期为2018年1月12日至2019年1月11日。被告租用期间给租赁房屋造成了极具破坏性的损坏，在被告使用期间双方就该损坏的赔偿问题多次协商，并经当地公安部门协调，被告拒不对其造成的损坏进行赔偿或修复，造成原告无法再另行出租该租赁房屋。且因该房屋闲置给原告造成了经济上的损失，上述款项原告多次追要，被告非但不理，还向法院提起民事诉讼。被告依法提起反诉，请求法院维护当事人权益，判如所请。原告答辩称，被告的诉请，没有事实及法律依据，原告在租赁期间并未对涉案房屋造成损坏，而被告在租赁期届满前一个月强行将涉案房屋进行换锁，违反合同约定，已构成违约，故其主张的物品损失费、房屋闲置费以及违约金不应得到支持，请求法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，被告（甲方）与原告（乙方）及丙方青岛昶宇房地产经纪有限公司签订21世纪不动产青岛区域房产租赁合同，合同约定：甲方出租给乙方的房产位于青岛市即墨区户，物业名称为：海棠公馆·龙辉广场，建筑面积59.03㎡。租赁期共12个月，自2018年1月12日起至2019年1月11日止。乙方向甲方承诺，租赁该房产仅作为居住使用。租赁期满甲方有权收回房产，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方重新协商后，另行签订租赁合同。租金总额为24000元，租金支付方式年付。2018年1月5日支付房屋租金24000元，押金6000元，一年物业费1631元。甲方违反本合同约定，不交付房产或提前收回房产或甲方因房产权属瑕疵或非法出租房产而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。在租赁期内，乙方中途擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额度向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任；违约方承担本条约定的违约责任后，如本合同不再履行，则乙方应在七日内将房屋交还甲方，甲方将已收取的但尚未履行期限的租金退还乙方。违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关费用。2018年1月5日，被告为原告出具6000元房屋押金收条、24000元房屋租金收条、1631元房屋物业费壹年收条。2018年1月5日即墨市昶宇房产为原告出具1200元中介服务费收据。青岛市公安局即墨分局鹤山路治安派出所报警记录：2018年12月11日13时许，王伟（手机号156××××****）报案称：因租房押金问题与房主发生纠纷。2018年12月12日，原告向山东崇杰律师事务所支付律师费3000元。庭审中原告提交视频及录音资料，予以证明涉案房屋租期届满前一个月，被告因急于将房屋另租他人，未经原告同意擅自进入出租房屋内处分原告所有的财物，更换房屋门锁，强行提前解除租赁合同，并拒绝退还押金及其他相应费用。已构成严重违约，根据原、被告双方签订的租赁合同，被告应当承担违约责任，退还原告剩余一月房租、物业费，返还租房押金，并承担违约金。被告质证称真实性没有异议。对证明事项有异议，不是我提前把房子租出去，是原告主动要求提前交接房子让我把房子提前租出去，被告并没有想提前交接。拒绝退还租房押金，原告属于违约并且将房屋损坏。视频资料二被告没有强行入住，是我们提前收拾房子，原告将东西搬走，只剩下两张床，将床搬到一边。因原告称钥匙丢了被告才换的锁。我知道原告起诉我后，我将两张床给搬回来涉案房屋。因原告起诉，房屋至今未出租。被告提交证据图片、12月11日的录音及合同，证明其房屋内的家具、家电没有损坏，证明是原告将物品损坏。房屋闲置费，因原告违约，自2019年1月11日至5月1日，房屋至今未出租出去，按照一个月租金2300元计算。原告质证称对照片的真实性无法确认，该宗照片，无法证明是涉案房屋内的实景，照片也没有拍摄日期，无法证明照片中所显示的物品损坏系原告造成。对录音的真实性没有异议，但对证明事项有异议，该份证据与原告提交的证据二-2是一致的，能够证明被告因为要提前出租涉案房屋，故提前解除租赁合同，且拒不退还租赁押金。对合同的真实性无法确认，即使该份证据是真实的，证据上所显示的甲、乙双方也并非本案的双方当事人，且该份证据仅显示某出租屋内设施及家具也并未显示设施及家具的完好程度，故无法证明被告的主张。被告提交短信，予以证明1、是原告主动让我提前把房子出租出去，原告明显违约，原告应该负违约责任；2、原告提到强行让其搬离，理由不充分，从短信中可以看出，房子始终没有出租出去，也没有理由让原告提前搬离；3、从短信中可以看出，房子始终没有租出去，因为房内设施造成损坏一直没有维修，两张美容床没有搬走，对房屋出租造成直接影响，原告应该赔偿损失。原告质证称1、对该证据的真实性无法确认，经核实，原告因更换手机，已无法查阅该批短信。即使该批短信是真实的，也无法看出是原告主动要求将涉案房屋另行出租的，只能看出原告配合被告看房，双方并未对解除租赁合同达成一致，且被告明确承诺如房屋另行出租，则被告应将剩余房租返还给原告，因此原告并不存在违约。而实际上被告最终在未告知原告的情况下私自更换门锁，处分了原告的财物，故被告实为违约方，应当承担违约责任。2、被告将房屋至今没有出租出去的原因归咎于原告，毫无事实和法律依据。首先，被告在双方租房期内已经多次带客户看房，且未经原告同意更换门锁，后又主张房屋未能另租的原因在于原告的两张床，故而擅自处分该两张床，完全系被告单方陈述和主观臆断。其次，被告主张因本案诉讼导致房屋产生空房期，该主张同样不应得到支持。上述事实，有原、被告陈述，书证合同、收条、收据、报警记录、短信截图，视听资料录音、录像等证据在案佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方的真是意思表示，双方应按合同的约定履行各自的义务。在租赁期期间，原告表示被告可另行出租涉案房屋，被告承诺若提前租出去，可退还原告剩余租赁期间的房租。被告在租赁期限届满前一个月将涉案房屋收回并更换房屋门锁，视为其提前收回房屋，双方的租赁合同解除，被告应退换原告一个月的房租2000元、物业费135.92元，并退换原告租房押金6000元。被告提前收回房屋不属于违约，因此，原告要求被告承担违约责任，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿物品损失费10000元，无事实依据，本院不予支持。由于其提前收回房屋，双方的租赁合同在其收回房屋时解除，因此，被告要求原告赔偿房屋闲置费7200元及承担违约金2000元，本院不予支持根据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李惠来于判决生效之日起十日内返还原告王伟房租2000元。二、被告李惠来于判决生效之日起十日内返还原告王伟押金6000元、物业费135.92元。三、驳回原告王伟的其他诉讼请求。四、驳回被告李惠来对原告王伟的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元（原告预缴），反诉费140元（被告预缴），均由被告李惠来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  周学成人民陪审员  管益林人民陪审员  于道池二〇一九年七月二十六日书 记 员  徐 君附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。