广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初2337号 原告（反诉被告）：广西戴之恩科技发展有限公司，住所地南宁市兴宁区昆仑大道**。 法定代表人：农晓玲（即反诉被告农晓玲）。 委托诉讼代理人：唐涌泉，广西厚荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜梅君，广西厚荣律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：广西南宁德益市场开发有限公司，住，住所地南宁市明秀西路**/div> 法定代表人：方仕芬。 委托诉讼代理人：黄强章，广西众源律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：南宁建宁水务投资集团有限责任公司，住所地，住所地南宁市江**星光大道**iv> 法定代表人：黄东海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨溢，广西创想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈振宇，广西创想律师事务所律师。 原告广西戴之恩科技发展有限公司（以下简称戴之恩公司）诉被告南宁建宁水务投资集团有限责任公司（以下简称建宁公司）、被告广西南宁德益市场开发有限公司（以下简称德益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，被告德益公司在答辩期间提起反诉，反诉状中戴之恩公司的法定代表人农晓玲被列为反诉被告。2018年5月17日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴之恩公司及其委托诉讼代理人韦开林，被告（反诉原告）德益公司的委托诉讼代理人黄强章，被告（反诉第三人）建宁公司的委托诉讼代理人杨溢、陈振宇，到庭参加诉讼。庭审后，原告于2019年3月6日向本院申请撤回起诉。本案现已审理终结。 原告广西戴之恩科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告德益公司签订的《仓铺租赁合同》为无效合同；二、判令德益公司双倍退还原告支付的租金153600元；三、判令被告德益公司赔偿原告装修损失187468元及评估费2000元；四、判令德益公司退还原告保证金17000元；五、判令被告建宁公司对上述赔偿款负连带清偿责任；六、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月份，德益公司在南宁市开发亭江二手车市场，向全国招商。招商过程中，德益公司未向进驻的商家公开市场所在土地的性质、来源及使用年限等关键信息。2015年6月10日，原告与其签订《白沙·亭江二手车市场仓铺租赁合同》，约定原告承租南宁市白沙·亭江二手车市场第2栋第xxx号、xxx号仓铺，用以经营汽车环保销售产品及二手车经营业务，原告按合同约定交纳了租金。因为该二手车市场属于新开发市场，周边未有商业链接和配套，原告经营的业务在第一年丢空，第二年也没有什么客户进场看车。进入第三年，经原告等一众商家的苦心经营，终于慢慢有了起色。各商家为了长期经营纷纷投入重金装修铺面，此时众商家的收益尚属微薄。 2017年5月，建宁公司发函给德益公司，要求其在三年租赁期限届满后不再续签地块的租赁合同。此时原告等众商家才知道商铺所在地块的性质、用途及可供出租的年限，深感前期投入的大量人力、物力及财力将付诸东流。德益公司将短期仓储物流用地改成商业二手车经营用地，如此短的经营期限，致使原告等众商家三年的苦心经营将血本无归。德益公司未能把众多商家之权益权衡考虑，欺诈商家进驻，还让建宁公司出具产权证明让众商家顺利注册工商登记，从中收取高额的土地租金，德益公司这种有意隐瞒重大事项损人利己的行为，实在让人无法接受。而建宁公司明知德益公司故意违反合同的规定，还为其出具产权证明，默许其继续对众商家进行欺诈隐瞒，给原告等众商家造成了损失。建宁公司在2016年3月18日前对南宁市江南污水处理厂水质提标及三期工程环境影响评价公众参与第一次公示，可见早在2016年3月18日建宁公司就已经着手进行项目立项和建设做准备。而当时该二手车市场的商家进驻率还不高，市场萧条，如建宁公司当时在市场张贴公告，原告等众商家即会停止投入，减少损失。但德益公司和建宁公司却故意不告知，损害了原告等众商家的知情权利。为此，为维护原告的合法权益，根据法律的规定向法院起诉，请求判如所请。 被告德益公司辩称：一、原告与被告德益公司签订的租赁合同是合法有效的民事合同；二、原告向被告交付租金，是其依法履行合同约定义务的结果，其无权要求返还；三、原告向被告支付保证金是其履行合同义务的担保，其无权要求返还；四、原告无权要求被告德益公司赔偿装修损失及评估费；五、原告支付的保证金不足以抵偿其违约及侵权给德益公司造成的损失，无权要求返还。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。 被告建宁公司辩称：一、原告要求被告建宁公司对其上述请求负连带清偿责任，即原告向建宁公司主张债权请求权，但从原告的起诉状来看，建宁公司无法识别该请求权是基于侵权还是合同约定，原告的主张是基于何种法律关系，如果是侵权，那我方要求原告举证我方有何侵权行为，如果是基于合同，那建宁公司要求原告举证其与建宁公司存在合同关系且建宁公司有违约行为，但纵观原告的起诉状，建宁公司认为原告的上述请求既无请求权基础，也无法律依据；二、原告在起诉状称被告建宁公司知晓被告德益公司改变土地性质和用途却未加以阻止，且未对外公示建宁公司与被告德益公司之间的租赁合同，建宁公司理解为原告主张建宁公司有义务但未履行，使得原告遭受损失，原告应对此举证和说明；三、被告建宁公司与被告德益公司签订的合同在2017年12月31日届满，建宁公司提前7个月告知德益公司不再续签合同，因为场地必须用于建设污水处理厂，这是为公共利益而建设的项目，租赁合同届满后建宁公司有权收回讼争场地，有权要求德益公司及次承租人返还场地，原告要求建宁公司承担赔偿责任，无法律和事实依据；综上，原告对建宁公司的诉请无事实和法律依据，请求予以驳回。 反诉原告德益公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告戴之恩公司立即搬出放置在南宁市仓铺的全部物品，并将该仓铺交还反诉原告德益公司；二、判令反诉被告戴之恩公司向反诉原告德益公司支付自2017年7月1日起至2017年12月31日期间的租金38610元及逾期付款利息8108.1元（利息以38610元为基数，按年利率24%计算，从2017年6月15日起计算，暂计至2018年4月30日，以后续计至付清之日止）；三、判令反诉被告戴之恩公司向反诉原告德益公司支付仓铺占用费25740元（仓铺占用费参照合同期内约定的租金6435元/月计算，从2018年1月1日起，暂计至2018年4月30日止，以后续计至反诉被告搬离所占用仓铺之日止）；四、判令反诉被告戴之恩公司向反诉原告支付因本案诉讼支出的律师费15000元；五、反诉被告农晓玲对上述请求负连带责任；六、判令本诉及反诉诉讼费由反诉被告戴之恩公司承担。事实和理由：2014年7月16日，德益公司以租赁方式从建宁公司处取得南宁市江南区白沙大道与亭江路交汇处南侧（亭江路59号）约60亩地三年半的经营使用权。建宁公司将该场地交付德益公司后，德益公司出资对该场地进行平整并修建仓铺，作为经营二手车市场使用。2015年6月8日，案外人钟慧将其与反诉原告承租的白沙·亭江二手车交易市场2栋xxx号、xxx号的两个仓铺转租给反诉被告农晓玲，由农晓玲承继案外人钟慧在租赁合同中的权利义务。2015年6月10日，反诉原告德益公司与反诉被告农晓玲签订了一份《白沙亭江二手车市场仓铺租赁合同》，约定：德益市场将建筑面积共约165平方米的2栋第2-1号、第2-2号仓铺租赁给农晓玲作汽车环保产品销售及二手车经营；租赁期限为三年，从2015年1月1日起至2017年12月31日止；租金为每平方米每月39元，采用先交租后使用的原则，每期租金按半年度支付，即每期仓铺的租金为38610元，首期租金在签订本合同时支付，以后每期租金必须提前15天支付，逾期每天按租金的1%支付滞纳金；逾期20天的，德益公司有权单方终止合同，收回仓铺，农晓玲须在3日内无条件搬离。 上述第2栋第xxx号、xxx号仓铺约定，如合同租赁期满后农晓玲不再承租的，或者中途退租的，或农晓玲违约被解除合同的，无需德益公司再另通知或要求，农晓玲应在5天内将仓铺按照合同约定的状态交还给德益公司，合同期满后双方不再续签的，农晓玲应在租赁期满后30日内办理交还仓铺手续，否则德益公司有权收回仓铺并要求农晓玲赔偿损失。仓铺内属于农晓玲的可移动的设备、设施、物品，农晓玲须自合同解除之日或期满后5日内清理完毕，否则德益公司有权清理。如出租的仓铺因政府或有关部门、单位征用（建设）等原因需要搬迁、拆除时，德益公司提前二个月通知农晓玲，农晓玲必须在20天内无条件搬出，双方互不承担赔偿责任，租金按实际使用时间结算。双方还就租赁仓铺的其他权利义务作了约定。 双方签订合同后，反诉原告德益公司按约将仓铺交给农晓玲和戴之恩公司使用至租赁期满。合同期满后，农晓玲、戴之恩公司继续占有使用案涉仓铺不肯搬离，导致德益公司未能按与第三人建宁公司的合同约定搬离承租的土地。在2017年6月15日前，农晓玲尚能按约定支付租金及其他费用。至2017年6月15日最后一期交付租金的期限届至，农晓玲未按约定付租，经反诉原告德益公司多次催促，仍拒不交纳。至2018年4月30日，农晓玲已拖欠德益公司从2017年7月1日至2017年12月31日的租金38610元及迟延付款利息8108.1元。合同期满后农晓玲继续占用德益公司仓铺4个月，占用费按合同约定的租金标准计算为25740元。2018年4月12日，反诉原告德益公司收到法院送达的传票，才知道反诉被告农晓玲与反诉被告戴之恩公司以德益公司存在欺诈为由一起提起本诉。德益公司认为，农晓玲与德益公司均为完全民事行为能力人，租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效之合同，双方均应恪守。租赁合同明确约定租赁期限至2017年12月31日止，不存在农晓玲所称的宣传15年经营权问题。德益公司已向农晓玲交付仓铺，农晓玲使用至租赁期限届满后，仍然继续占用，无权要求返还租金，更不可能要求双倍返还，而其要求退还保证金也无依据，因为其在履行合同过程中存在违约及侵权行为，给德益公司造成了损失。租赁合同在明确约定租赁期限至2017年12月31日届满的同时，未约定出租人对承租人的装修费用予以任何赔偿，故农晓玲要求被告德益公司承担装修损失和评估费无合同依据。为应付原告戴之恩公司的起诉，德益公司支出律师费15000元，应由存在滥用诉讼权利的戴之恩公司负担。综上，请法院驳回戴之恩公司的本诉请求，支持德益公司的反诉请求。 反诉被告戴之恩公司、农晓玲共同辩称：一、本案的适格原告及适格的反诉被告是戴之恩公司，农晓玲是代表公司签订租赁合同，是履行职务行为，公司也对此予以追认；二、反诉被告广西戴之恩科技发展有限公司确实未搬离仓铺，到2017年5月反诉被告才得知场地准备拆迁，而反诉原告此前宣传的是三年一签，反诉被告的理解是有很多个三年，但现在只有一个三年，反诉被告才拒付租金，目的是为减少损失；三、对于利息，我方认为合同无效，因此不同意支付利息；四、对于仓铺占用费，反诉原告与反诉第三人签订使用场地合同的期限是至2017年12月31日届满，故自2018年1月1日起该场地已与反诉原告无关，即便要算占用费，也是反诉被告与反诉第三人的事情，与反诉原告无关，因此反诉原告的该项诉请无事实和法律依据；五、反诉原告作为法人，未能参加诉讼，是其自身问题，不应要求反诉被告支付律师费用，即使反诉被告和反诉原告有相关约定，因合同无效，该约定也属无效；六、农晓玲应列为反诉第三人，其是履行职务行为，不应将其作为自然人承担责任。 反诉第三人：因为反诉原告没有对反诉第三人提出诉请，所以反诉第三人没有答辩意见，但认为戴之恩公司与德益公司签订的合同是有效的，德益公司有权向戴之恩公司主张权利。 各方当事人争议的焦点是：一、本案的适格原告及适格反诉被告是农晓玲还是戴之恩公司？案涉《仓铺租赁合同》的效力如何；二、原告戴之恩公司、农晓玲和被告德益公司在签订和履行《仓铺租赁合同》过程中是否存在过错或违约行为；三、原告戴之恩公司的各项诉讼请求有何依据；四、被告德益公司的各项反诉请求有何依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉仓铺所在的南宁市江南区场地的土地使用权人为建宁公司，建宁公司办理有《国有土地使用证》。经南宁市规划管理局许可，建宁公司为案涉地块办理了建字第450105201400054号《建设工程规划许可证》。 2014年7月11日，建宁公司(出租方，甲方)与德益公司（承租方，乙方）签订了一份《场地租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方使用的场地位于南宁市江南区，宗地号为0510984，450105002006GB00016（具体位置见附图），面积约60.23亩，即40160平方米，目前用途为公共设施用地；甲方于2014年7月15日起正式将场地移交给乙方；场地租赁期限暂定三年五个半月，即租赁期限为2014年7月16日至2017年12月31日，其中场地交付之日起2个月为免租期，以便乙方办理开路口手续和开展场地平整；场地实际租期根据甲方污水处理厂的建设需要确定，即三年五个半月租期未到，甲方可因污水处理厂建设的需要而终止合同；三年五个半月租期到期，但甲方尚未使用该场地建设的，乙方有顺延承租权，该场地的租金可重新调整；无论合同提前终止还是顺延，乙方均在污水处理厂项目报建取得施工许可证后，施工队伍进场前20天离场，乙方离场时间即为合同终止时间；租金按实际租期计算，乙方租赁该场地用于机械设备（含大小汽车）、集装箱停放，物流仓储等；项目报建工作由乙方办理，甲方配合，报建费用由乙方支付；项目报建及建设所需的手续，可以甲方名义办理；由于政府原因拆除乙方建设的建（构）筑物的，甲方不负责赔偿，政府拆迁的补偿款归乙方（土地补偿款除外）；双方还就租赁场地的其他权利义务作了约定。 2014年12月9日，建宁公司向德益公司出具产权证明，记载案涉地块上的临时用房（遮阳棚）产权属于建宁公司，根据经营需要，出租给德益公司，租赁期限为2014年12月1日至2017年12月31日。 2015年6月10日，德益公司（出租方，甲方）与戴之恩公司的法定代表人农晓玲（承租方，乙方）签订《白沙·亭江二手车市场仓铺租赁合同》，主要约定：甲方将其拥有经营权位于南宁市，建筑面积为165平方米的仓铺出租给乙方；乙方承租仓铺仅限于汽修配件、二手车经营；仓铺交付标准为钢棚结构、砼地板、水电到户；合同租赁期限为2015年1月1日起至2017年12月31日止；乙方承租的仓铺租金为每月每平方米39元整，租金支付采用先交租金后使用的原则，每期租金按半年度支付，即每期仓铺的租金为38610元，首期租金在乙方签定本合同时向甲方支付，以后每期交纳租金乙方必须提前15天支付给甲方，逾期每天按租金的1%加收滞纳金，逾期20天时，甲方有权单方终止合同，收回出租的仓铺，乙方三天内无条件搬出；签订本租赁合同时乙方交纳合同履约保证金13000元，如乙方中途不退租又不违约，租赁期满后乙方结清合同租赁期内应付未付的各项费用后，凭原件收据无息退还；签定本租赁合同时交纳水电押金1000元，租赁期满乙方结清水电费后，凭原件收据无息退还；乙方支付经营管理服务费：仓铺按建筑面积2元/平方米/月，即330元；经营管理保证金3000元；如租户违反经营管理的市场可按规定扣罚经营管理保证金，退租时经营管理保证金凭原件收据结算无息退还；乙方须按经营规划及装修要求，对所承担仓铺进行装修；本合同租赁期满后，如乙方需继续承租该仓铺的，需提前60天向甲方申请，达成一致后双方重新签定租赁合同；如乙方中途退租的或乙方违约的或乙方逾期累计15日不支付租金、经营管理服务费、水电费、其他费用中任何一项费用的，甲方都有权解除本合同，乙方交付的租金、合同履约保证金、经营管理保证金和水电押金甲方作为违约金全部予以赔偿抵扣，如再造成甲方其他损失的还相应赔偿；如出租的仓铺因政府或有关部门、单位（建宁公司）征用（建设）等原因需搬迁、拆除时，甲方提前二个月通知乙方，乙方必须在20天内无条件搬出，双方不承担赔偿责任；如有得到建（构）筑物等赔偿的全部归属甲方所有，但属乙方装修补偿费的50%归乙方所有除外；租金按实际使用时间计算，如有剩余租金和合同履约保证金退还乙方；双方还就租赁合同的其他权利义务作了约定。 上述合同签订后，德益公司将案涉仓铺交付给戴之恩公司使用，戴之恩公司按约定向德益公司支付了仓铺的租赁合同履约保证金13000元、水电押金1000元、经营管理保证金3000元，并付清2015年1月1日至2017年6月30日的租金。2017年7月1日起，戴之恩公司未再向德益公司交纳租金，并自租赁合同期满后的次日即2018年1月1日继续占用案涉两个仓铺。 2017年5月11日，被告德益公司向租户发布一则公告，否认案涉地块所在二手车市场接到政府和业主搬迁改造及收回土地的书面通知，督促租户按时交纳租金、水电费、物业管理费等费用，保证市场的正常运营。 2017年5月16日，被告建宁公司发函通知被告德益公司涉案仓铺租赁期届满后不再续租，要求德益公司于2018年1月15日前清理完案涉地块上的建筑物并交还场地，德益公司于2017年6月16日签收该函。 2019年1月7日，农晓玲担任法定代表人的广西南宁芸嘉环保设备有限公司在工商行政部门办理变更登记时把公司名称变更登记为广西戴之恩科技发展有限公司，住所地从南宁市江南区白沙·亭江二手车市场2栋xxx号变更登记为南宁市兴宁区昆仑大道169号南宁金桥农产品批发市场10栋xxx号天地楼，变更登记前的经营范围包括汽车配件、汽车用品的批发、汽车销售、汽车维护及修理。 另查明，在本院受理的（2018）桂0105民初8730号即原告戴之恩公司诉被告德益公司租赁合同纠纷一案的庭审笔录中，原告戴之恩公司与被告德益公司确认原告于2018年6月26日搬离涉案仓铺。（该案庭审笔录第20页） 又查明，原告委托广西中硕资产评估有限公司对案涉第2栋第xxx号、xxx号仓铺的铺面装修费用进行价格评估，为此支出评估费2000元。广西中硕资产评估有限公司于2017年12月6日作出中硕估字[2017]第496号价格评估报告书，评估案涉铺面的装修费用价值为187468元。 再查明，2018年4月26日，德益公司与广西众源律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定德益公司委托该所律师黄强章作为德益公司在本案的诉讼代理人，律师代理费为15000元。 又查明，德益公司于2016年还就涉案二手车市场与一些租户签订《仓铺租赁合同》，所使用的合同版本与本案一致，约定的租赁期限仍然是2015年1月1日至2017年12月31日。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护。 诉讼过程中，本诉原告申请撤回起诉，系其对自身诉讼权利的处分，未违反法律法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的利益，本院依法予以准许。 原告与德益公司签订《仓铺租赁合同》时，双方均有缔约能力，合同是双方当事人真实意思表示，涉案地块办理了土地使用权证，案涉租赁物取得了建设工程规划许可证，故合同内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，也没有违背公序良俗，属合法有效之合同。 案涉租赁合同的承租方虽为农晓玲一人签名，但农晓玲系戴之恩公司的法定代表人，其主张代表公司履行职务，有戴之恩公司的前身广西南宁芸嘉环保设备有限公司登记的住所地及实际经营的住所地均为南宁市江**为证，其实际经营的业务范围也与仓铺租赁合同约定的经营用途一致，戴之恩公司也对农晓玲履行职务的行为予以确认，故本院依法认定农晓玲系代表公司履行职务，确认戴之恩公司为本案适格原告及反诉被告，对反诉原告主张农晓玲是本案适格被告不予采信，对德益公司要求农晓玲承担连带责任的诉请亦不予支持。 关于德益公司的反诉请求。本院认为，从涉案二手车市场所涉诉的案件看，德益公司在2016年还与一些租户签订《仓铺租赁合同》，所使用的合同版本与本案一致，约定的租赁期限仍然是2015年1月1日至2017年12月31日，与合同租赁期限的实际起算时间不同，说明德益公司与各租户之间确实存在口头的约定，而且，各租户所承租的仓铺需要较大的装修投入之后才能正常经营，一个二手车市场的经营也是需要一定的年限方能成熟，因此，本院对德益公司关于双方约定的租赁期限是到2017年12月31日的主张不予采信。本院认为，2017年12月31日后，包括原告在内的租户无法再继续经营，德益公司是存在一定的违约行为的。德益公司亦应对其违约行为承担责任，本院对德益公司在本案中对原告提出的各项反诉请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回被告广西南宁德益市场开发有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费3351元，已减半收取，由原告广西戴之恩科技发展有限公司负担；反诉案件受理费993元，由反诉原告广西南宁德益市场开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  包其剑 二〇一九年七月三十一日 书记员  杨 奔