广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0115民初1025号原告：钟彦强，住广西贵港市港北区。被告：广东富港投资集团有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈光明。委托代理人：黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告钟彦强诉被告广东富港投资集团有限公司（以下简称富港投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟彦强、被告富港投资公司委托代理人黄国炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟彦强诉称：本人与原广州市富港实业有限公司（现名称变更登记为被告富港投资公司）签订《广州市商品房买卖合同》，约定由被告富某投资公司向本人出售麓嘉苑XXX房，合同售价1084888元，并约定被告富某投资公司应于2014年4月30日前将上述房屋交付本人使用。合同签订后，本人已依约向被告支付全部款项，但被告富某投资公司在合同约定的交楼日期，仍未完成涉案房屋的建设，也未通知本人收楼。后期虽经多次沟通，但被告富某投资公司还是不能交付符合条件的房屋，也无法向本人出示并提供合同约定的相关文件等合同义务，而且房屋也存在质量问题。本人认为，被告富某投资公司不但利用自己的优势地位，让本人签订补充协议，而且在未能按期交房的情况下有违背合同本意，企图为自己逃避违约责任，其既违反了诚实信用原则，也对本人显失公平。被告富某投资公司上述违约行为已严重侵害了本人的合法权益，故特起诉要求判令：1.被告富某投资公司向本人支付延期交楼违约金（从2014年5月1日起至被告富某投资公司具备交楼条件后实际交付房屋之日止，每日按照总房价款1084888元的0.05%的标准计付，暂计至2015年4月30日为197992元）。2.本案诉讼费由被告富某投资公司承担。被告富某投资公司辩称：1.双方当事人在《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条中，约定涉案房屋交房的唯一条件是取得《工程竣工验收报告》，即符合合同约定的交房条件。2.涉案房屋在通过相关部门验收并出具相应文件后，即符合交楼条件。原告钟彦强以取得《工程竣工验收备案表》作为收楼的必备条件，既没有法律规定，也没有合同约定。3.我公司在涉案房屋符合交楼条件后，分别于2014年6月22日、2015年2月12日和2015年10月24日向钟彦强发出收楼通知书和催收楼通知书，已履行了相应的通知义务。4.双方当事人在《补充协议》中对违约金条款作出变更，约定迟延交楼违约金不得超过房款总额的1%，该约定是双方真实意思表示，内容没有违法，且权利对等，对双方当事人均应具有约束力。经审理查明：富某投资公司（原名称为广州市富某实业有限公司，2013年3月19日经工商变更登记为现名称）是涉案麓嘉苑（改名前为富某轩）的开发商，其于2012年9月28日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年11月10日，钟彦强（乙方）与富某投资公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区商贸南二路麓嘉苑XXXX房（建筑面积123.39平方米），总金额为1084888元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；如未能按本合同规定的期限交房的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等”。上述合同的《补充协议》（附件七）约定：“甲乙双方一致同意该商品房唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方不得以交楼时甲方未取得《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同等”。合同签订后，钟彦强已按照合同约定向富某投资公司付清全部购房款。另查明:涉案楼宇于2014年4月30日通过消防验收，于2014年6月15日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年6月16日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年6月20日通过人防验收，于2014年9月10日通过环保验收。另外，涉案楼宇分别于2014年4月3日、2014年4月10日取得通邮、通气的证明文件，于2014年5月7日开通永久用水，于2014年6月4日完成对永久用电设施的送电，于2014年12月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。再查明：《商品房买卖合同》写明的原告通讯地址为广西贵港市港北区XXXX室，并在《补充协议》中约定双方来往函件按照上述合同写明的地址以邮寄方式送达对方。富某投资公司曾向钟彦强发出《收楼通知书》，邮寄地址为广州市海珠区XXXX号楼。对于该邮寄地址，富某投资公司表示是由钟彦强向其公司提供的钟彦强本人在广州的通讯地址，钟彦强确认该地址为其在广州的工作地址，并确认已收到《收楼通知书》。2015年2月12日，富某投资公司按照上述地址向钟彦强邮寄送达《催收楼通知书》，根据快递公司的网上邮件查询系统显示，该邮件于2015年2月13日妥投。2015年10月24日，富某投资公司再次按照上述地址向钟彦强邮寄送达《催收楼通知书》，根据快递公司的网上邮件查询系统显示，该邮件于2015年10月25日妥投。钟彦强至今尚未办理收楼手续。本院认为：钟彦强与富某投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。富某投资公司未能按照合同约定的期限，将具备交付条件的房屋交付给钟彦强使用，已构成违约。虽然富某投资公司于2014年6月15日取得涉案楼盘的《建筑工程竣工验收报告》，但尚未通过人防验收、环保验收，也未取得《建设工程规划验收合格证》，不符合国家工程竣工验收规定，故其主张涉案房屋于2014年6月15日已经符合交楼条件，依据不足，本院不予采纳。富某投资公司在取得相关验收文件后，于2015年2月12日再次以邮寄方式通知钟彦强收楼，虽然该通知送达地址并非合同所约定的通讯地址，但该址是钟彦强的工作单位地址，且富某投资公司此前按该地址寄送材料，钟彦强亦有收到，钟彦强虽否认收到该通知，但根据快递公司的网上邮件查询系统显示，该邮件已于2015年2月13日妥投，故对该通知的送达可认定为有效送达，相应的迟延交楼违约金应计算至该日止。钟彦强主张迟延交楼违约金计算至其实际收楼之日止，缺乏理据，本院不予支持。钟彦强主张以总房价款1084888元为本金计算逾期交楼违约金，符合合同约定，本院予以支持。双方再补充协议虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款约定的违约金并未与富某投资公司违约时限相联系，其不足以弥补钟彦强损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”钟彦强主张补充协议中封顶条款所确定的逾期交楼违约金计算标准过低，而要求对该条款进行调整，符合上述法律规定，但原告要求按每日0.05%的标准计算依据不足，本院不予支持。综合本案案情，遵循公平合理原则，法院酌情将迟延交楼违约金调整为按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告广东富港投资集团有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟彦强支付从2014年5月1日起至2015年2月13日止的迟延交楼违约金，违约金以总房价款1084888元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算；二、驳回原告钟彦强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2130元，由原告钟彦强负担1605元、被告广东富港投资集团有限公司负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一六年四月二十一日书记员  梁凤茵