中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初55号 原告：傅爱国，男，1974年10月17日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：潘金霞，山东友让律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建忠，山东友让律师事务所律师。 被告：周迪，女，1987年10月9日出生，汉族，住滨州市滨城区。 被告：王瑞刚，男，1960年7月24日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：张伟，山东一衡律师事务所律师。 原告傅爱国与被告周迪、王瑞刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅爱国委托诉讼代理人潘金霞，被告王瑞刚委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。被告周迪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告傅爱国向本院提出诉讼请求：1.确认被告周迪代理原告与被告王瑞刚签订的房地产买卖合同（合同编号×××08）无效；2.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2013年8月21日，原告通过被告周迪向案外人滨州市滨城区金帝投资咨询中心（以下简称金帝投资中心）处借款16万元，并且办理了借款协议、房屋抵押协议、个人授权委托合同等一系列手续。后至2014年8月10日，原告偿还本金及利息共计252000元。2014年3月26日，在原告不知情的情况下，被告周迪代理原告与被告王瑞刚签订房地产买卖合同，将原告所有的位于滨州市××路××号××号楼××房××室（滨州市房权证中区字第2××7号）出卖给被告王瑞刚，并且代理原告办理了房产过户手续。综上，在原告还清全部借款的情况下，被告周迪无权依据授权委托合同书代理原告出售涉案房产，其与被告王瑞刚签订的房屋买卖合同应属无效合同。 被告周迪未到庭。其庭前提交书面答辩意见，1.其是金帝投资中心的代理人，在本案中所有签字的材料，均是履行代理行为。2.傅爱国、金帝投资中心及王瑞刚之间房屋过户所有手续，其均不知情，只是名义上的代理人。其是在金帝投资中心的安排下签字的，具体实情胡付华知情。综上，与本案有关的事都是金帝投资中心要求办理的，与其无关。 被告王瑞刚辩称，原告所诉与事实不符，请法庭在查明事实的基础上依法驳回原告诉讼请求。原告与被告王瑞刚之间存在真实的借款合同。房屋过户是由原告委托被告周迪进行，是其真实意思表示。其向法庭提交的诉状中所阐明的事实和理由，与实际情况不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：借款协议、补充协议、房产证复印件、山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司房地产抵押估价报告、借据、收据、公证书、授权委托合同书、个人抵押借款合同、房屋他项权利证书、证明、银行转账记录、房地产买卖合同、转移登记申请表、还款证明，本院认定事实如下： 2013年8月，原告傅爱国通过金帝投资中心向出借人王瑞刚借款，并将滨州市xx号房产抵押给王瑞刚。2013年8月21日，山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司对上述房产出具房地产抵押估价报告，认定上述房产市场价值为329409元。 被告王瑞刚向金帝投资中心支付16万元后。金帝投资中心扣除16000元保证金及其他款项9400元，于2013年8月23日向原告转账支付134600元。金帝投资中心向原告出具收据，载明：交款单位傅爱国，收款金额16000元，收款事由保证金（本息到期无逾期到期归还）。同日，原告出具了出借人为王瑞刚、出借金额为16万元的借据、收据各一份。 同日，原告傅爱国（乙方）与被告王瑞刚（甲方）签订个人抵押借款合同，合同约定，乙方向甲方借款329409元，月利息二分；借款期限三个月；乙方以涉案房产为本借款提供抵押。同日，原告傅爱国（委托人、甲方）与被告周迪（受托人、乙方）签订授权委托合同书，约定，甲方将上述房屋全权委托乙方抵押、解除抵押等事项；至2013年11月21日24时，甲方不能偿还所借的借款本息，甲方则授权乙方自2013年11月22日起，以不低于16万元的价格对外出售上述房产，直至上述房产出售完毕；乙方代为办理与出售上述房屋有关的及房产登记机关要求的其它一切事宜；乙方在办理上述事宜中所签署的一切文件和实施的一切行为，甲方均予以承认，所产生的法律后果由甲方承担；甲方委托乙方代收上述售房款后，可直接扣除代付款及因卖方、交易、银行贷款等手续所产生的费用，剩余费用可直接用于偿还甲方向王瑞刚的借款16万元，卖房款在扣去代付款及上述各种费用和偿还借款外若还有剩余则归甲方所有，如果卖房款扣去代付款及各种费用外不足以偿还借款，不影响剩余借款的偿还；借款到期之前，乙方不得私自处分上述房产，否则，甲方由此产生的一切损失均由乙方赔付，乙方并自愿支付给甲方违约金10万元。 同日，各方对上述个人抵押借款合同及授权委托合同书通过山东省滨州市滨城公证处办理了公证。同日，傅爱国办理抵押登记申请手续，将涉案房屋抵押给王瑞刚。上述个人抵押合同及授权委托合同书，均是基于涉案借款而签订，原告傅爱国与被告王瑞刚之间并未再发生借款。 原告通过金帝投资中心向被告王瑞刚支付本息。原告于2013年10月31日至2014年8月10日向金帝投资中心还款。金帝投资中心收取原告还款后，于2014年8月20日、2014年8月22日向王瑞刚转款9999.99元、49999.98元。金帝投资中心认可涉案借款，原告于2014年8月10日结清。 2014年3月26日，经抵押权人王瑞刚同意涉案房屋抵押登记予以注销。同日，周迪代理原告傅爱国签订转移登记申请表及房地产买卖合同（合同编号：×××08），涉案房屋转移登记至被告王瑞刚名下。 原告未对涉案房屋向王瑞刚进行实物交付，王瑞刚也未实际占有涉案房产。 诉讼过程中，被告王瑞刚自认其签订涉案房地产买卖合同及进行房屋产权转移登记时，均没有进行房屋买卖的意思表示。 本院认为，本案中，被告周迪以原告傅爱国代理人身份与被告王瑞刚签订房地产买卖合同，该合同当事人为原告傅爱国与被告王瑞刚。合同中卖方暨原告傅爱国作为出卖人无出售房屋的意思表示，买方暨被告王瑞刚作为买受人亦无受让此房产的意思表示。根据当事人陈述，被告王瑞刚与被告周迪签订房地产买卖合同的目的并非进行真正意义上的房屋买卖，该合同的目的是为物权变动，合同中房屋的价格只是发生物权变动的需求，亦没有实际交付价款的证据，不能认定合同是双方的房屋买卖合同。虽然物权变动通过签订经过公证的授权委托合同书和房地产买卖合同的合法形式，但是涉案借款整个过程均是在案外人的操控之下，是以合法形式掩盖非法目的，损害债务人的利益。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理”。双方签订的房地产买卖合同系虚假行为，依据上述规定，双方签订的编号为×××08的房地产买卖合同为虚假的意思表示实施的民事法律行为，系无效合同。被告周迪未按本院指定的时间到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，本院依法可缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》五十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 被告周迪以原告傅爱国的名义与被告王瑞刚签订的编号为×××08的房地产买卖合同无效。 案件受理费100元，由被告周迪、王瑞刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张 青 人民陪审员  赵海燕 人民陪审员  赵新民 二〇一九年七月四日 法官 助理  宋传媛 书 记 员  任亚茹