广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初41694号原告梁高，男，汉族，1989年出生，住址四川省绵阳市游仙区。委托代理人刘文瑜，广东博商律师事务所律师。委托代理人夏茜，广东博商律师事务所实习律师。被告黄荣哲，男，汉族，1971年出生，住址广东省深圳市福田区。被告黄惠玲，女，汉族，1972年出生，住址广东省深圳市福田区。两被告共同委托代理人朱耀龙，北京市中银（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托代理人赵儒霈，北京市中银（深圳）律师事务所律师。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，住所广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房**东侧**302-2（仅限办公），统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花，总经理。委托代理人赵晓凤，女，汉族，1996年出生，住，住址山东省青岛市城阳区第三人公司员工。委托代理人高亚静，女，汉族，1990年出生，住，住址河南省登封市第三人公司员工。上列原告梁高诉被告黄荣哲、黄惠玲，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，承办人为审判员姚璇娟。被告黄荣哲、黄惠玲于2019年1月10日提起反诉。本院受理该反诉后，2019年3月20日承办人变更为审判员戴珊珊，由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、黄琦玲组成合议庭于2019年3月19日公开开庭对本案本诉、反诉进行了合并审理。原告委托代理人刘文瑜，被告黄荣哲、黄惠玲共同委托代理人朱耀龙、赵儒霈，第三人委托代理人高亚静到庭参加诉讼。2019年3月28日被告黄荣哲、黄惠玲提出撤回反诉的申请，本院裁定准许撤回反诉。经各方当事人同意以调查询问代替第二次开庭，于2019年5月16日对本案事实进行了补充调查，原告委托代理人刘文瑜，被告黄荣哲、黄惠玲共同委托代理人赵儒霈，第三人委托代理人赵晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告黄荣哲、黄惠玲在第三人的居间撮合下于2018年7月29日签订《二手房买卖及居间服务合同》、《价格确认书》及《交易节点确认书》等，被告黄荣哲、黄惠玲将其名下所有的位于深圳市××××房产（房产证号：深房地字第**）以496万元卖给原告。合同约定原告以按揭付款方式支付房款，交易定金25万元交由居间方托管，如被告未按合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过十五个工作日，则原告有权解除合同并要求双倍返还定金。原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由被告承担。如支付居间佣金的为守约方，守约方应直接向违约方追偿。合同签订后，原告按约定时间向第三人居间方支付了交易定金25万元整。然而在2018年7月30日晚，被告黄荣哲、黄惠玲反悔，拒绝履行合同，并私自在合同上画叉和标注“因为产权一方不同意卖房，此合同作废取消”的字眼。两被告以恶意毁坏合同的行为表示出单方违约的意思，其违约行为导致原告损失。故原告起诉请求法院判令：一、解除合同并判令被告黄荣哲、黄惠玲双倍返还定金（合计50万元）给原告；二、被告黄荣哲、黄惠玲承担居间服务费40000元,诉讼中变更为35000元；三、被告黄荣哲、黄惠玲承担本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的所有费用；2019年3月19日第一次庭审时，原告当庭提出增加第四项诉讼请求。四、被告黄荣哲、黄惠玲承担原告梁高因本案发生的担保费用7000元。被告黄荣哲、黄惠玲共同答辩称,一、本案房屋买卖合同尚未生效，被告在承诺到达原告前撤回了承诺，合同不生效，因此不存在违约，原告的诉讼请求无事实与法律依据。2018年7月29日19时30分，第三人乐有家公司与原告、被告黄荣哲三方于乐有家公司莲花路店签订了《二手房买卖及居间服务合同》、《价格确认书》、《费用估算表》、《信息告知书》等中介提供的格式文书，但因房屋系被告黄荣哲、黄惠玲共有，因此该合同此时尚未获得房屋共有人被告黄惠玲的承诺。2018年7月29日21时，乐有家工作人员唐世华携带上述材料前往被告住处，被告黄惠玲在签字过程中，发现《二手房买卖及居间服务合同》及《价格确认书》上所载的房屋价格不同，存在阴阳逃避税费的法律风险，提出不同意卖房，要求终止交易，此时被告黄惠玲虽已签字，但是已经向乐有家公司工作人员明确表示撤回承诺，拒绝摁指印，拒绝在定金收据上签字，明确向乐有家公司工作人员表示终止交易。此时，被告黄惠玲作出的承诺尚未到达原告，就已经撤回。乐有家工作人员唐世华以“未签订好的合同不可以留在客户手里，否则业务员会遭罚款1000元，而且买方已向乐有家公司交了10万元监管金需要退还”为由，带走所有合同。2018年7月30日20时许，被告黄荣哲将终止交易的原因和事实，手写在原《二手房买卖及居间服务合同》上，并打叉线，表明撤回承诺，乐有家公司保留了全部的合同文本，并未将任何一份合同文本交予两被告。随后，被告向乐有家公司工作人员唐世华致电索要合同文本时，其声称该合同文本已经交到总部，并且口头承认双方合同已经“不成立”。但事后，乐有家公司又向原告提供未生效的合同，被告认为第三人与原告存在恶意串通。被告黄惠玲的承诺在到达原告之前，就已经撤回。根据《民法总则》第一百四十一条规定，行为人可以撤回意思表示。撤回意思表示的通知应当在意思表示到达相对人前或者与意思表示同时到达相对人。《合同法》第二十七条规定，承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。结合本案事实，被告黄惠玲签署合同就代表了被告黄惠玲对该房屋买卖合同作出的意思表示，该意思表示作出后的当场，就要求撤回，并且以其行为，在合同中对其撤回行为做出了说明，该说明先于合同文本到达原告，因此该合同不生效。二、被告并未收取原告支付的任何费用，因双方的房屋买卖合同尚未生效，该款项也是原告直接支付给乐有家公司而非被告，因此原告向乐有家公司支付的费用不能直接视为房屋买卖的定金，其要求被告返还的诉讼请求，无事实与法律依据。根据原告提供的证据十一，其向本案第三人乐有家公司支付了10万元，而并未向被告支付任何款项。其支付该费用之时，被告黄惠玲尚未签署《二手房买卖及居间服务合同》。在被告黄惠玲的承诺到达原告之前，以明确的意思表示撤回了承诺，因此该房屋买卖合同不发生效力。在合同生效前，向第三人支付的款项，不应视为该合同的定金，且被告并不实际掌握上述款项，原告要求被告退回上述费用的诉讼请求，缺乏事实与法律的依据。综上所述，被告在承诺到达原告前，撤回了承诺，该房屋买卖合同不生效；原告向第三人支付的费用，应当由第三人返还，而非由被告返还。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司未发表答辩意见。经审理查明，2018年7月，原告梁高通过第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“乐有家公司”）的居间介绍与被告黄荣哲、黄惠玲（以下简称“两被告”）相识，并在第三人工作人员的陪同下前往二被告共同所有的位于深圳市福田区××房产（以下简称“涉案房产”）看房。2018年7月29日晚，原告与被告黄荣哲、第三人在乐有家公司网点面签《二手房买卖及居间服务合同》（编号为50333086458）（以下简称“涉案合同”）、《价格确认书》、《信息告知书》及《交易节点确认书》。2018年7月29日上述合同及材料签署后，被告黄荣哲、第三人工作人员唐世华随即携带涉案合同、《价格确认书》、《信息告知书》、《交易节点确认书》前往被告住处，交由被告黄惠玲在上述材料上补签名。被告黄惠玲本人在上述材料上签名，但并未在签名处加盖手印。涉案合同下方的《收据》收款人处也并无两被告签名。《二手房买卖及居间服务合同》载明：涉案房产产权现状为无抵押但有租约，租期到2019年5月31日止，月租金为5500元。涉案房产转让总价款为496万元，原告以按揭付款的方式支付房款。第四条该房产交易定金共计25万元。原告同意在本合同签订时向被告支付定金10万元；本合同签订后3个工作日内再向被告支付定金15万元。定金支付方式如下：1.原告与被告双方同意将定金25万元交由第三人托管。原告将定金支付给第三人托管或打入被告指定的托管账户后，即视为被告本人已收讫。被告应向原告开具定金收据；被告拒绝向原告出具定金收据的，不影响定金生效。第三人收到托管款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本合同约定从第三人交付给被告、原告或其他主体后自动失效。原告与被告双方同意被告的房地产证或不动产权证书原件交由第三人托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态后的五个工作日内，第三人可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入被告账户。第九条鉴于第三人就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易。原告与被告双方同意向第三人支付全额佣金，原告应支付佣金4万元，两被告应支付佣金1万元，佣金应在签订本合同时付清；若原告与被告双方有款项托管在第三人，且放款时未付清佣金等相关费用的，第三人有权优先从托管款项中扣除相应金额。第十条1.如两被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如两被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可要求两被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由两被告承担。3.若因原告或两被告原因导致交易无法完成的，第三人有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。第十一条2.原告与两被告就合同履行发生争议，若针对托管款项要求第三人不得放款的，应向第三人提交书面申请，但第三人在收到书面申请前已按约定办理了托管款项的支付或退还手续的，视为无效申请。若要求第三人放款的，鉴于第三人不是裁决机构无权辨明违约责任的归属，有权依据法院或仲裁委的生效判决书、调解书、裁决书或第三方的和解协议来操作。在前述裁判文书提交或协议提交给第三人前，第三人有权不进行任何操作。若裁判文书仅判决合同解除但未判令由第三人退回托管款项的，第三人可将款项退还给实际付款方（刷卡、转账、付现的原告或两被告），若实际付款方式为违约方，第三人可先行扣除佣金，但若实际付款方为守约方，而违约方已先行向守约方支付托管款项的，第三人可在扣除佣金后将托管款项付至违约方。第十二条原告与两被告双方同意将托管款项支付至第三人指定托管账户并提供如下银行账号予第三人放款，第三人按约定将相关托管款项存入以下账号，即视为两被告已经收取；若账号发生变更，须及时书面告知第三人：卖方户名：黄荣哲，开户行为中国农业银行深圳分行，账号为×××。第三人指定托管账户为：户名深圳市乐有家房产交易有限公司，开户行为招商银行深圳市笋岗支行，账号为×××。第十五条本合同自三方签字或盖章之日起生效。该合同下方有本案原告、两被告的签名及第三人的签名及盖章。下方《收据》收款人处无两被告的签名。原告、两被告及第三人签订涉案合同的当日，各方还签署了《价格确认书》、《信息告知书》、《交易节点确认书》。《价格确认书》载明：原告与两被告于2018年7月29日共同签署了关于××物业的房地产买卖合同。双方确认涉案房产的转让总价款为496万元。五、本协议自买卖双方签字或盖章之日起生效。确认书下方有原告及两被告的本人签字。《信息告知书》记载：两被告信息确认为涉案房产无抵押、是共有产权，且全部共有人（包括配偶）已同意出售并认可合同相关文件。原告信息确认为原告户籍家庭名下无房、无贷款，有购房资格，属于非深户在深连续五年以上纳税证明或社会保险缴纳证明且限购一套住房。该告知书下方有原告、两被告的本人签字及第三人的盖章。该《交易节点确认书》载明：原告与两被告通过第三人的居间服务签订了涉案合同，双方同意按照如下流程进行交易，原告须根据原合同约定向被告支付定金，被告黄荣哲、黄惠玲应于签署本确认书当日将《房地产证》、《不动产权证书》原件交予第三人托管，双方须按原合同约定向第三人支付佣金。原告须于2018年8月15日之前交付首期款（不含定金）143万元至双方约定的银行监管账户……。该确认书下方有原告、两被告的本人签字及第三人的盖章。2018年7月29日19时54分，原告梁高名下农业银行账户（尾号3114）通过微信扫码向第三人支付2万元，备注为监管定金；当日20时14分，原告梁高名下农业银行（尾号3114）账户通过POS机刷卡的方式，向第三人支付7万元定金。同日20时19分，原告通过绑定的信用卡又向第三人微信扫码支付1万元，备注为监管定金。2018年7月29日晚，原告共计向第三人支付涉案房产定金10万元。2018年7月30日11时46分，原告梁高依涉案合同约定，通过农业银行自助服务终端向第三人指定的托管账户转账15万元作为涉案房产交易定金，原告输入第三人托管账户账号后，银行自助终端弹出收款方名称为深圳市家家顺房产交易有限公司，原告未仔细核对收款方名称即向该账户转款，该笔15万元定金于2018年7月30日14时32分被退回至原告农业银行账户（尾号3114）。原告经与第三人工作人员联系确认后，当日15时25分原告再次发起转账，向第三人托管账户转账支付15万元定金，此次收款方名称为深圳市乐有家房产交易有限公司（即本案第三人），第三人已收到该笔15万元定金。截至2018年7月30日15时许，原告梁高向第三人托管账户共计转账支付涉案房产定金25万元。关于原告向第三人支付涉案房产定金的情况，第三人曾于2019年3月17日提交《补充情况说明》，该说明记载：与原告沟通确认后，第三人进行多次核对，确认原告于2018年7月30日支付的15万交易定金已收到。目前，共有25万元定金托管在第三人处，第三人愿意按照法院判决处置。2018年7月30日晚20时许，第三人约原告与两被告见面沟通，被告黄荣哲先抵达乐有家公司网点并要求第三人提供合同原件给其查看，被告黄荣哲在查看涉案合同及相关材料时，在《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》上打叉并注明“因为产权一方不同意卖房，此合同作废取消。”该被打叉的涉案合同及材料后被第三人收回。原告称直到2018年7月30日晚，其才知晓被告不同意再出售涉案房产。另查，涉案房产的所有权人为被告黄荣哲和被告黄惠玲。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司曾于2017年6月29日变更过名称，其变更前的名称为深圳市家家顺房产交易有限公司。再查，关于原告得知被告不愿继续履行涉案合同的时间。涉案房产交易过程中，原告曾与第三人建立“姚女士置业群”的群聊，该群聊天记录记载：2018年7月29日，姚曳（原告陈述是其妻子）询问：“合同签好了么”，第三人工作人员唐世华语音回复：“资料都齐了，就是收据还没签……她（本案被告）确认清楚再签。”2018年7月30日11时8分第三方工作人员发送涉案合同的图片，并告知原告第三人收取定金的托管账号。后第三人工作人员唐世华约原告与被告2018年7月30日晚再见面。同日12时27分原告询问第三人工作人员：“那签名你们是否见证签字了呢？”唐世华回复：“女业主签的。”又查，关于涉案房产交易原告已向第三人支付的佣金。2018年7月29日19:44，原告梁高分两次向第三人微信转账支付佣金2万元和1.5万元，共计向第三人支付佣金3.5万元。第三人向原告开具《电子收款收据》，收款收据记载：物业名称为××,款项内容为佣金。开具时间为2018年7月29日20时许。又再查，关于原告为本案诉讼支出的费用。原告主张其为本案纠纷支出律师费3万元，提交了原告与案外人广东博商律师事务所于2018年8月1日签订的《委托代理合同》，2018年11月27日原告向律所账户转账支付3万元律师费的《回单凭证》，及律所于2019年3月18日向原告开具《深圳市增值税普通发票》，发票记载原告支出鉴证咨询服务、律师费3万元。原告主张其为本案诉讼支出担保费7000元，并提交了其与深圳市富昌融资担保有限公司签订的《出具担保函协议书》，该协议书记载拟向法院出具担保金额为500万元。该公司于2018年8月2日向原告开具《深圳市增值税普通发票》，发票记载原告支出金融服务、担保费7000元。2019年5月20日，原告提交《情况说明》，陈述经其核对，涉案房产被保全查封所依据的（2018）粤0304财保1802号和（2018）粤0304执保3980号，是在（2018）粤0304民初35348号案件立案时原告提起的财产保全，该案因未交诉讼费已裁定按撤诉处理。本院认为，原告梁高与被告黄荣哲及第三人深圳市乐有家房产交易有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》，虽然在合同签订时，被告黄惠玲作为涉案房产的共同所有权人未当场面签，但在签订涉案合同及相关材料的当晚，被告黄惠玲本人已在涉案合同、《价格确认书》、《信息告知书》、《交易节点确认书》上签名确认。两被告虽主张被告黄慧玲在2018年7月29日晚在涉案合同上签字后，即表示要撤回承诺，但未提供相关证据予以证明。根据《二手房买卖及居间服务合同》约定本合同自三方签字或盖章之日起生效。该合同是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。截至2018年7月30日下午15时许，原告已按照涉案合同约定向第三人指定的托管账户转账支付涉案房产的定金共计250000元，原告已履行涉案合同约定支付定金的义务。2018年7月30日晚被告黄荣哲前往第三人的网点，以在涉案合同上划叉及标注“因为产权一方不同意卖房，此合同作废取消”的行为明确表示其将不再履行涉案合同，被告该行为已构成违约。涉案合同约定，原告将定金支付给第三人的托管账户后，即视为被告本人已收讫。被告拒绝向原告出具定金收据的，亦不影响定金生效。如两被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可要求两被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。被告黄荣哲、黄惠玲作为完全民事行为能力人，应当知晓签订合同后的法律效果，履行期限届满前，被告黄荣哲以在涉案合同上划叉的行为明确表示其不再履行涉案合同。故对于原告主张解除其与被告黄荣哲、黄惠玲、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》并双倍返还原告已支付定金的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告黄荣哲、黄惠玲应按涉案合同的约定双倍返还原告定金。因250000元定金托管在第三人处，该款项应由第三人直接代为返还，第三人亦在《补充情况说明》中陈述涉案房产共有250000元定金托管在第三人处，第三人愿意按照法院判决处置。本院予以支持。关于居间服务费承担的问题。根据涉案合同第十条第三款约定，原告作为守约方，有权向违约方即被告黄荣哲、黄惠玲追偿其已实际向第三人支付的居间服务费35000元。故对于原告要求被告承担居间服务费35000元的诉讼请求，有相关合同依据，本院予以支持。涉案合同约定，如果两被告违约，那么原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由两被告承担。鉴于原告因本案已实际支出律师费30000元，并提交了相关证据证明，本院予以支持。关于原告主张的担保费并非其为涉案房产纠纷所支出的合理、必要费用，涉案合同亦无明确约定。因此，对于原告要求被告黄荣哲、黄惠玲承担其因本案发生担保费用7000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告梁高与被告黄荣哲、黄惠玲、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》已解除；二、被告黄荣哲、黄惠玲应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁高双倍返还定金500000元，其中250000元由第三人深圳市乐有家房产交易有限公司向原告梁高返还；三、被告黄荣哲、黄惠玲应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁高支付居间服务费35000元和律师费30000元；四、驳回原告梁高的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费9200元（已由原告预交），由被告黄荣哲、被告黄惠玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  黄绮玲二〇一九年七月五日书 记 员  钱 凯潘启森