江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2015)熟虞民初字第02421号原告张麒麟。委托代理人赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。委托代理人张少虹，江苏世纪天合律师事务所律师。原告朱晓霞。委托代理人赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。委托代理人张少虹，江苏世纪天合律师事务所律师。原告朱天怿。法定代理人朱晓东。法定代理人朱文霞。委托代理人赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。委托代理人张少虹，江苏世纪天合律师事务所律师。被告招商银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区万盛街36号。负责人蔡东球，该行行长。委托代理人常辰，该行职员。委托代理人陆伟东，该行常熟支行员工。原告张麒麟、朱晓霞、朱天怿诉被告招商银行股份有限公司苏州分行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理,依法由审判员朱剑适用简易程序于2016年1月21日公开开庭进行了审理，原告张麒麟、朱晓霞、朱天怿的委托代理人赵军、被告招商银行股份有限公司苏州分行的委托代理人常辰、陆伟东到庭参加了诉讼；于2016年3月30日公开开庭进行了审理，原告张麒麟、朱晓霞、朱天怿的委托代理人赵军、被告招商银行股份有限公司苏州分行的委托代理人常辰、陆伟东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张麒麟、朱晓霞、朱天怿诉称：2008年12月3日，张麒麟、朱晓霞、朱晓东与被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定被告向张麒麟、朱晓霞、朱晓东承租位于常熟市海虞北路45号世界贸易中心A幢楼1、2、4层部分房屋，租赁期限为10年，从2009年1月1日起至2018年12月31日止，合同约定每年的房租金分别在当年1月和6月以转账方式分两次缴纳。朱晓东与朱天怿系父子关系，后朱晓东将其名下的本案所涉房产变更为朱天怿。2015年1月6日，经被告认可，原告向被告开具了2015年上半年度租金发票1816920元。但虽经原告多次催讨，被告一直未能向原告支付2015年度租金3633840元。为维护原告自身合法权益不受侵犯，只得提起诉讼，请求判令被告支付2015年年度的租金3633840元，诉讼费用由被告承担。原告张麒麟、朱晓霞、朱天怿为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告的身份证复印件、常住人口登记卡、被告的工商登记、朱天怿父母的户口复印件，以证明原、被告的主体资格。被告对此无异议。2、房产证复印件4份，以证明相关房屋系原告所有。被告对此无异议。3、2008年12月3日的商铺租赁预定协议1份及更名说明1份，以证明后来部分出租房的权利人由朱晓东变更为朱天怿。被告对此无异议。4、说明复印件1份、付款证明复印件1份、记账联发票1份、税收缴款书复印件1份，以证明合同是与苏州分行签订的，但实际付款方式是常熟支行支付；根据合同约定及常熟支行的付款证明，原告于2015年1月6日将2015年度上半年的租金发票开具给被告，但被告一直未支付。被告认为，说明没有原件，也没有落款日期，被告认为与本案无关；付款证明没有原件，对真实性、合法性、关联性均不予认可；对记账联发票的关联性不予认可，税收缴款书没有原件，对三性均不认可。被告确认房租金的发票联常熟支行是在2015年1月6日收到的，被告口头提出过异议，但原告的代表张菊芬不同意被告的意见，把发票扔在办公室就走，发票上的钱被告也没付。5、律师函1份，以证明2015年6月8日原告向被告发出律师函。被告对此无异议，认为被告明确有过答复。被告招商银行股份有限公司苏州分行辩称：根据事实情况被告于2015年1月底搬离原租赁场地，双方于2014年10月协商解除租赁合同，原告在被告搬出后已自行联系房产中介，根据房屋租赁合同被告享有单方解除权，因此租赁合同于2015年1月解除，被告应支付租金至2015年1月。被告招商银行股份有限公司苏州分行为支持其抗辩意见提供以下证据：1、张菊芬、徐敬国和被告的短信记录4份，号码话单发票2份，以证明被告解除合同的意见。原告认为，对号码属于张菊芬、徐敬国无异议，对短信的关联性有异议，无法确认发送短信的人的身份；另外就被告提供的短信来看无法直接看出发短信的人能代表被告处理租赁事宜。张菊芬、徐敬国虽和原告存在一定的亲戚关系，但不能代表原告，对短信的真实性无异议。2、被告方陆伟东与徐敬国的录音摘要1份，以证明被告与原告2014年10月提出搬迁事宜，原告表示认可。原告认为，对通话内容确认的，但根据被告提供的通话记录，无法确认通电话的人的身份情况，另外无法直接看出通电话的人能代表被告处理租赁事宜，被告没有明确表示要解除双方的租赁合同，也没有通知原告办理交接事宜。3、被告与房产中介的通话记录1份，以证明房产中介确认原告已经明确知晓且认可房屋租赁合同解除的事实，且在被告搬出后已委托招租。原告对此证据的真实性不认可。4、被告与物业公司的通话记录1份，以证明原告已经知道被告解除租赁合同的事实，且被告于搬迁后完成交接。原告对此证据的真实性无法确认，认为与本案无关联性。5、被告的回函1份、EMS回执单1份，以证明被告向原告代理人的回函，被告确认在2015年6月20日收到被告回函。6、被告的公示及报纸搬迁刊登通知书各1份，以证明被告对单位搬迁进行了公示和登报。原告对证据的真实性无异议，对关联性不认可。审查原、被告提供的证据，本院对原、被告无异议的证据予以认定。经审理查明：2008年12月3日，张麒麟、朱晓霞、朱晓东与被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定被告向张麒麟、朱晓霞、朱晓东承租位于常熟市海虞北路45号世界贸易中心A幢楼1、2、4层部分房屋，建筑面积为2727平方米，（其中：一层建筑面积为349.88平方米，二层建筑面积为1085.72平方米，四层建筑面积为1291.46平方米），租赁期限为10年，从2009年1月1日起至2018年12月31日止，合同约定年租金为3633840元（其中一层为7.38元/平方米.天，二、四层为3.16元/平方米.天），每年的房租金分别在当年1月和6月以转账方式分两次缴纳。朱晓东与朱天怿系父子关系，后朱晓东将其名下的本案所涉房产变更为朱天怿。房屋权属份额如下：一层建筑面积为349.88平方米由朱晓霞与张麒麟各占50%，二层建筑面积为1085.72平方米（含阳台）由朱天怿与张麒麟各占50%，四层建筑面积为1291.46平方米由朱天怿与张麒麟各占50%。2015年1月6日，原告向被告开具了2015年上半年度租金发票（金额1816920元）。2015年6月8日，原告的委托代理人向被告发函催款，被告于2015年6月19日回函，回函明确：被告的常熟支行已于2015年2月2日迁出租赁房屋，提前解除房屋租赁合同。因原、被告对于租赁合同的解除问题意见不一导致原告诉讼来院。审理中原告确认：张麒麟是张菊芬、徐建国的女儿，朱晓东和朱晓霞是兄妹关系，朱天怿是朱晓东的儿子，张菊芬、徐敬国是夫妻关系。被告确认：与被告联系的人是徐敬国、张菊芬，徐敬国、张菊芬没有出具原告的委托书。原、被告共同确认：可按照360天/年作为计算单位。以上事实，有户籍身份信息、合同、房产证、发票、信函、短信、录音资料、说明、当事人的陈述在卷佐证。本院认为：张麒麟、朱晓霞、朱晓东与被告间的房屋租赁合同合法有效，依法予以支持。朱天怿作为朱晓东的财产权的承继者，有权享有相应的权利。被告租用房屋后应当依约向原告承担付款之义务。被告抗辩已经于2015年1月解除房屋租赁合同的意见，缺乏充分的证据，本院难予支持。根据被告提供的证据和原告的意见，本院确认被告于2015年6月19日正式发函，信函中解除房屋租赁合同的书面意见清楚，原告的委托代理人于2015年6月20日收到被告信函，并未提出异议，本院据此认定，原、被告的房屋租赁合同于2015年6月20日解除。因被告提前解除房屋租赁合同导致纠纷发生，责任主要在被告。原告要求被告给付2015年度房屋租金3633840元的诉讼请求，缺乏充分的依据，本院对于其中2015年1月1日至2015年6月20日的房屋租金1726074.54元予以支持。因三原告对于房屋是按份共有，故租金1726074.54元也应当按照房屋产权的数量按份所有，其中863037.27元属于原告张麒麟所有，220770.78元属于原告朱晓霞所有，642266.49元属于原告朱天怿所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告招商银行股份有限公司苏州分行于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张麒麟租金人民币863037.27元。二、被告招商银行股份有限公司苏州分行于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告朱晓霞租金人民币220770.78元。三、被告招商银行股份有限公司苏州分行于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告朱天怿租金人民币642266.49元。以上款项如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币35870元减半收取人民币17935元，由原告张麒麟、朱晓霞、朱天怿负担人民币9416元，被告招商银行股份有限公司苏州分行负担人民币8519元。（原告同意其预交的剩余部分的案件受理费人民币8519元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）审判员  朱剑二〇一六年四月二十二日书记员  刘唯