广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2014)佛城法民一初字第1078号原告梁小雅，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。身份证号码：×××1367。委托代理人周国红、欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。被告佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人周安桥。委托代理人杨炽华，广东创誉律师事务所律师。委托代理人黄国潮，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市南海区。原告梁小雅诉被告佛山信捷房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，依法由代理审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判，后本院裁定本案转为简易程序继续审理，并于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周国红，被告的委托代理人杨炽华、黄国潮到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称：2010年9月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的禅城区魁奇二路139号三座304房。合同第三条约定房屋建筑面积，套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积，合同还约定了面积确认及面积差异处理的条款。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。但是，被告交付的房屋实际建筑面积比约定减少。原告认为：被告应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》的通知的相关规定承担违约责任，具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积+分摊面积）×减少面积。原告请求法院判令：1、被告退还佛山市禅城区魁奇二路139号三座304房的面积差价款10785.52元；2、被告支付从起诉之日起至被告赔偿差价款之日止的法定利息（按同期人民银行贷款利率计算）；3、被告支付本案全部诉讼费用。被告辩称：一、原、被告已经在《商品房买卖合同》中明确约定了面积差异的处理方式，根据约定，公摊面积发生差异时，双方互不作任何补偿，故原告因公摊面积发生差异而要求赔偿是违反合同上的约定，不应得到法律上的支持。《商品房买卖合同》第四条第一款约定房屋的价款“按套内建筑面积计算”，第五条约定面积差异进行补偿范围只限于合同约定的计价面积（即套内面积）与产权登记的套内面积发生差异时，对于公摊面积差异双方互不任何补偿。为此，原、被告约定房屋面积差异处理按套内建筑面积差异计算，合法有效，具有法律上的约束力，原告以房屋公摊面积减少为由要求补偿是没有合同和法律上的依据，不应得到支持。二、原告提到的《全省民事审判工作会议纪要》在法律上不属于具备法定立法职权的机关制定的法律规范性文件，也非有权机关的司法性解释，故在法律上不具有参照援引的效力，不能作为本案的法律上的依据。而且，原告对于相关条文曲解，断章取义。该会议纪要的相关条文表述为“…××应依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担责任…”而最高院的司法解释第十四条明确约定了房屋面积差异处理的原则是“有约定，从约定”。如前所述，原、被告已经在《商品房买卖合同》中明确约定了面积差异的处理方式。为此，原告的主张是机械套用会议纪要的相关条文，违反我国法律和司法解释的相关规定。三、原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果各1份。证明原告与被告诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同及附件1份。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。3、购房发票、房产证各1份。证明原告依约履行合同，向被告付清房款，原告办理房产证后发现被告交付的房屋面积缩水。诉讼中，被告提交以下证据：办证资料签收表、《分层分户平面图纸》复印件，证明原告梁小雅于2012年7月13日前已经知悉涉案房屋的面积差异问题，其诉请已过诉讼时效。经庭审质证，原告提供的上述证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。被告提供的证据办证资料签收表，原告认为表中的打钩是被告后补的，但对“签收人”中原告的亲笔签名无异议，且该证据与购房发票开票日期能相互印证，故本院对真实性予以确认；证据《分层分户平面图纸》复印件，原告认为是复印件予以否认，但该证据是原告自有证据，原告未能提供原件予以反驳，故本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年9月23日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》及附件，由原告向被告购买佛山市禅城区魁奇二路139号三座304房，合同主要约定：第三条、……房屋建筑面积共79.74平方米，其中套内建筑面积60.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.40平方米。；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14253.18元，总金额860037元。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，××可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。2012年7月10日，被告向原告开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为78.74平方米，单价为10922.49元/平方米，金额为860037元。2012年7月26日，原告取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为78.74平方米，套内建筑面积为60.44平方米。另查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。诉讼中，原告与被告共同确认：原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件中并未对公摊面积差异如何处理作出约定。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。对原告于2014年9月2日提起本案诉讼，诉请被告支付房屋面积差价款，被告抗辩认为原告的起诉已超过诉讼时效的问题。如前本院确认的事实可知，原、被告于2010年9月23日就涉案的魁奇二路139号三座304房签订《商品房买卖合同》。2012年7月13日，原告签收了涉案房屋的购房发票，同年7月26日，佛山市住房和城乡建设管理局向原告核发了涉案房屋的房地产权证。购房发票及房地产权证上均载明涉案房屋的实际建筑面积，故原告不论是在领取购房发票还是领取房产证时，均应知晓涉案房产的实际建筑面积与合同约定的建筑面积之间存在面积差异的事实。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告认为其知道或应当知道权利被侵害的时间，应为同一小区的其他住户就本案的同类诉讼请求而胜诉并获得赔偿的时间没有法律和事实依据。原告提起本案诉讼显然已超过二年的诉讼时效，且未能举证证明存在诉讼时效中止、中断等情形。故被告关于超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告梁小雅的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取35元，由原告梁小雅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  罗婉文二〇一四年九月十五日书 记 员  吕玲玲附件：引用的法律法规《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。