福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4512号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海****。 法定代表人：郭鲁琳，总经理。 委托诉讼代理人：林伟斌，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢增禄，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：林霞，女，1983年3月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄岩平，福建大佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高静静，福建大佳律师事务所律师。 上诉人福州市台江区房地产开发公司（以下简称台房公司）因与被上诉人林霞房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 台房公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持台房公司的诉讼请求,驳回林霞的一审反诉请求。事实和理由：一、本案双方之间成立的是车位买卖的预约关系，一审判决认定双方达成的是本约合同，缺乏事实和法律依据。1.林霞2013年3月13日向台房公司支付20000元车位款时，案涉车位并不具备预售条件，无法确定车位交付期限、办理产权登记事宜、总价款等，双方达成的是预约合同，需要补充细化才能得以实际履行。2.林霞交纳20000元车位款时，双方约定将来订立正式的车位买卖合同，除此之外，双方并未就车位买卖的其他条款达成约定，双方之间的预约合同缺少法律规定的房屋买卖本约合同应具备的主要内容。3.车位使用功能特殊、管理困难，台房公司无法确认林霞是否存在占用案涉车位的情况，也无法确认林霞从何时开始占用案涉车位，直至林霞在（2018）闽0103民初550号案件中自认其长期占用案涉车位，台房公司才明确林霞有占用案涉车位，一审判决以台房公司未对林霞长期占用车位提出异议为由认定双方达成本约合同，明显不当。二、台房公司系基于双方之间的预约合同关系提起本案诉讼，一审法院认定双方之间系本约合同关系，依法应向台房公司释明并告知可以变更诉讼请求，但一审法院未释明并告知可变更诉请，违反法定程序。三、双方就签订正式车位买卖合同无法达成一致，预约合同目的无法实现，预约关系应予以解除。四、林霞私自占用案涉车位亦没有合同和法律依据，应腾空返还给台房公司。 林霞辩称，台房公司主张解除案涉购车位协议没有事实及法律依据，请求判决驳回其上诉请求，维持一审判决。一、本案双方对于合同主要条款、标的、价款等达成一致，合同已成立，当事人的真实意思并非买卖预约关系。1.根据《合同法解释二》之规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。2.“具结书”中，双方对于购买哪个车位及车位的价款如何确定，进行了明确的约定。3.台房公司要求林霞按2017年单方评估的市场价支付购车位款，但被驳回诉请，其对此也没有提起上诉，说明其认可案涉合同已成立，同时也认可不能按2017年的价格来确定，因此只能按台房公司主张的2013年的市场价格来确定。4.根据《合同法》第62条之规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。二、合同标的物车位已交付使用多年，双方已实际履行了合同，台房公司主张合同尚未成立，不能得到支持。三、双方签订协议的本意是按2013年3月13日“20车位”市场评估价支付剩余购车位款的，台房公司据此主张案涉购车位协议无法履行要求解除，没有事实及法律依据。四、林霞至今合法占有使用案涉“20车位”，期间相应的车位管理费均由林霞足额缴纳，该事实表明双方购车位协议的履行，未能付清余款的过错在于台房公司，其主张解除没有依据。五、台房公司在其主张以2017年市场评估价支付购车位余款无法得到支持的情况下主张解除合同，严重损害林霞的合法权益，与民法诚实信用等原则相违背。 台房公司向一审法院起诉请求：1.判决解除台房公司与林霞就福州市台江区××街道××路××号××＃××＃××＃楼连接体地下一层20车位（建筑面积25.53平方米）的买卖预约关系；2.判令林霞立即腾空搬离福州市台江区××街道××路××号××＃××＃××＃楼连接体地下一层20车位（建筑面积25.53平方米），并将该车位退还给台房公司；3.本案诉讼费用由林霞承担。 林霞向一审法院反诉请求：1.判令林霞以2013年3月13日作为评估基准日进行市场价评估鉴定的价格支付位于福州市台江区××街道××路××号××＃××＃××＃连接体地下一层20车位（产权面积25.53㎡）的购车位款；2.判令台房公司于购车位款支付之日起十日内协助办理福州市台江区××街道××路××号××＃××＃××＃连接体地下一层20车位（产权面积25.53㎡）过户登记手续，将以上车位登记至林霞名下；3.反诉受理费由台房公司承担。 一审法院认定事实：讼争车位坐落于福州市台江区××街道××路××号××＃××＃××＃楼连接体地下一层20车位，面积25.53㎡，系由台房公司开发建设。2013年3月13日，林霞向台房公司支付了上述讼争车位款20000元，台房公司出具了收据确认收到该讼争车位款。同日，林霞向台房公司出具一份《具结书》，内容为：本人林霞于2013年3月13日预定颐景园地下室20号车位，因车位需由正规的评估公司根据市场价出具价格，现先预交贰万元定金，待贵司价格确定后，根据评估价三天内一次性缴交余款并配合贵司办理签约等相关手续。此后，双方一直未就该车位签订房屋买卖合同。另查明，台房公司于2007年12月17日已就上述讼争车位在内的台江区××街道××路××号××＃楼××＃楼××层房屋产权在福州市房地产交易登记中心办理了预先登记。2018年1月24日,台房公司将林霞诉至福州市台江区人民法院，请求判令林霞向其支付讼争车位的剩余购房款暂计人民币301000元。福州市台江区人民法院经审理认为，台房公司要求林霞按照当前市场价购买讼争车位，并支付尚未支付的购房款，没有法律和合同依据，于2018年5月18日作出（2018）闽0103民初550号民事判决，驳回了台房公司的诉讼请求。该民事判决书已经生效。2018年7月3日，台房公司以林霞不同意按照当前市场价购买讼争车位，合同无法继续履行为由，诉至法院请求解除双方之间的买卖预约关系，遂成本案之诉，林霞则就此提起反诉。诉讼中，林霞述称，2013年3月13日台房公司收取其车位款后，即已将该讼争车位交付其使用至今，而台房公司则予以否认。另，诉讼中，一审法院根据林霞申请，委托评估单位对讼争车位市场价格，以2013年3月13日为评估时点进行了评估。福建君健房地产评估咨询有限公司于2018年11月9日对讼争车位作出评估结果：2013年3月13日时点讼争车位市场价值为222100元。 一审法院认为，本案系台房公司与林霞就讼争车位买卖中价款约定不明确而产生的纠纷，争议焦点有三：一、该讼争车位是否已由林霞使用至今；二是台房公司与林霞就购买讼争车位达成的合同是否为预约合同；三是该合同解除条件是否已经成就。关于争议焦点一，林霞提供一份该小区物业公司于2018年11月29日出具的《缴纳证明》，内容为：林霞位于颐景园（一）期20号车位，已足额缴纳2013年3月13日至2018年12月31日期间的车位管理费。可证明讼争车位在林霞交付了20000元款项后，已由林霞使用至今。台房公司作为包括该讼争车位在内的小区建设开发单位，在该小区已交付使用多年情形下，没有证据显示台房公司对林霞占用讼争车位的行为提出过异议，其辩称在2018年1月24日提起（2018）闽0103民初550号时，才知道讼争车位被林霞占用，不符合常理，一审法院对其答辩意见不予采信。关于争议焦点二，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。具体对照本案情况，台房公司虽然与林霞尚未签订正式的书面合同，但2013年3月13日台房公司收取了林霞人民币20000元，并开具了名为“车位款”的收款收据，此后讼争车位一直由林霞占有使用，在此期间没有证据显示台房公司对林霞占用讼争车位的行为提出过异议。以上可以看出台房公司与林霞的真实意图并不仅仅是规划买卖，而是形成了明确、具体的购买讼争车位合同内容，最重要的是双方均实际履行了合同项下的部分义务，即以实际行为订立了本约。由此可以判断本案双方达成的就是本约合同而非预约合同。关于争议焦点三，既然台房公司与林霞就讼争车位达成的是本约合同，那么根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条第二款之规定，当事人就价款没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。台房公司因诉请林霞按照当前市场价支付尚未支付的车位购房款，被法院判决驳回，并不导致合同无法继续履行，台房公司就此要求解除双方之间的车位买卖合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之解除合同的法定情形，一审法院对此不予支持。现讼争车位的买卖合同具备继续履行的条件，林霞要求按2013年3月13日时点评估的市场价值购买是合理的，一审法院对此予以支持。该时点的讼争车位评估市场价值为人民币222100元，林霞已付车位款20000元，故还应支付的讼争车位款为202100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回福州市台江区房地产开发公司的诉讼请求；二、福州市台江区房地产开发公司应于判决生效之日起十日内协助林霞办理福州市台江区××街道××路××号××＃××＃××＃楼连接体地下一层20车位（产权面积25.53㎡）过户登记至林霞名下的手续；同时，林霞应支付给福州市台江区房地产开发公司上述讼争车位的差价款人民币202100元。案件受理费6115元，反诉案件受理费3300元，由福州市台江区房地产开发公司负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于本案双方当事人就案涉车位达成的是预约合同还是本约合同的问题，从本案事实来看，台房公司于2013年3月13日收取了林霞20000元并开具了收款收据，案涉车位由林霞占有使用至今，台房公司并未举证证明其在双方发生纠纷前有对林霞占有使用案涉车位提出异议。台房公司关于车位管理困难，其系在双方2018年对案涉车位的另案纠纷中才明确林霞有占有使用案涉车位的主张，缺乏证据支持，亦不符合常理，本院不予采信。台房公司与林霞之间已经对购买案涉车位形成了明确、具体的合同内容，双方虽未签订书面买卖合同，但实际已履行了合同项下的部分义务，系以实际行为订立了购买案涉车位的本约合同。一审判决认定双方之间订立本约合同，符合法律规定。台房公司关于一审法院认定本案双方当事人之间订立的是本约合同而非其主张的预约合同，却未释明并告知其变更诉讼请求、属程序违法的主张，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，台房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9415元，由福州市台江区房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 陈碧珍 审 判 员 马 青 二〇一九年七月十五日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰 8