南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第3655号 原告南京苏居置业顾问有限公司，组织机构代码58942369-7，住所地南京市。 法定代表人胡月馨。 委托代理人张国民，江苏苏德律师事务所律师。 委托代理人赵俊华，江苏苏德律师事务所律师。 被告卫兴，男，汉族，1940年8月12日生，住南京市。 委托代理人陈爱东，江苏容川律师事务所律师。 委托代理人卫万宁（系被告卫兴之子），男，住南京市。 第三人南京大贺房地产销售有限公司，住所地南京市。 法定代表人陈晓吉。 原告南京苏居置业顾问有限公司（以下简称苏居公司）诉被告卫兴居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，为查明案件事实，本院依法通知南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司）作为本案第三人参加诉讼。原告苏居公司的委托代理人赵俊华，被告卫兴及其委托代理人陈爱东、万卫宁到庭参加诉讼，第三人大贺公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告苏居公司诉称：2013年4月1日，原告与被告签订《委托代理售房合同》，约定被告自愿将位于本市房屋（以下简称涉案房屋）委托原告以80万元的价格代理出售，原告支付被告500元代理保证金，如不能在约定时间售出，该代理保证金归被告所有，如售出，销售价格高于80万元的部分作为原告佣金。因房屋未能在上述代理期限内售出，原、被告于2013年6月2日重新签订《委托代理售房合同》，根据双方约定，代理期限自合同签订之日起60个工作日，代理销售价格不变，原告支付被告500元代理保证金，高出部分作为原告佣金等。原告根据被告委托，在代理期限内促成被告与买方王志周就上述房屋的买卖事宜达成一致意见。2013年7月5日，三方签订了《南京市存量房交易合同》，约定房屋转让价款为818000元，现房屋已经完成产权过户手续。至此，原告已经完成了代理工作，但被告至今未按照2013年6月2日《委托代理售房合同》的约定支付佣金，其行为构成违约，应当承担违约责任。综上，请求依法判令被告支付中介佣金18000元。 被告卫兴辩称：1、被告的房屋是由大贺公司居间完成的。合同签订后，原告苏居公司承诺会在15天之内协助被告拿到房款，而被告急需用钱，所以就和苏居公司签订了《委托代理销售合同》；2、本案房屋买卖合同的订立和后续的履行，均是在大贺公司的协助下完成的，原告未做任何工作，不应得到中介佣金。 第三人大贺公司未当庭陈述意见，但其事后安排该公司兴贤家园店的经理兰建到庭陈述相关事实。兰建称涉案房屋的房源信息是苏居公司的业务员发布的，买方王志周是大贺公司的客户，大贺公司联系了买卖双方后，发布房源的人带着卫兴过来签合同，当时大贺公司并不知道发布房源的人与卫兴的关系。经协商，买方王志周与卖方卫兴签订了《房地产买卖中介合同》，卖方净得价为818000元，中介费由买方王志周支付。送件的时候，卫兴讲由苏居公司来办理网签，大贺公司才知道发布房源的人是苏居公司的。苏居公司在此次交易中只是协助办理网签，其余工作均是由大贺公司协助完成的。 经审理查明，2013年4月1日，被告卫兴（甲方）与原告苏居公司（乙方）签订《委托代理售房合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方代理出售；销售价格为80万元；代理期限为30个工作日；乙方支付甲方500元代理保证金，如不能在约定时间内售出，代理保证金归甲方所有，售价高出部分作为乙方佣金。合同订立后，被告收取了原告支付的代理保证金500元。代理合同到期后，原告仍将房源信息以公司业务员的名义在网上发布。2013年6月2日，大贺公司在网上看到该房源信息后，与买方王志周联系，经大贺公司居间，原告业务员陪同卫兴与买方王志周协商出售房屋事宜，但原告业务员并未说明其身份。当日，卫兴（甲方）、王志周（乙方）以及大贺公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋售价为818000元，该价格为甲方净得价，税费由乙方承担；甲方委托丙方出售上述房产，并代办产权转移、房屋交付及房款拨付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记、土地使用权证等事宜；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照该房产的2.4%向丙方支付佣金和代办费；2013年6月12日前签订贷款合同，贷款金额57万元等等。合同订立后，卫兴将涉案房屋土地证原件交给了大贺公司。 2013年6月2日，原告与卫兴再次签订《委托代理售房合同》，约定代理期限为60个工作日；原告必须协助买卖双方完成交易过户所有手续等等。同日，原告员工唐兴定书写说明一份，内容为“本人房产兴贤路8号近贤苑7幢502室房屋由南京苏居置业顾问有限公司促成，服务费人民币壹万捌仟元整，于2013年6月12日前（买方签订借款合同时）支付”。被告在该说明上注明“净得价捌拾万元，剩余部分由唐经理得”。被告称其之所以同意给苏居公司18000元，是因为买家部分房款需贷款支付，而苏居公司承诺半个月左右能让被告拿到全部房款，但被告直至2013年12月份才拿到全部房款，原告在欺骗被告。 2013年7月5日，卫兴（甲方）与买方王志周（乙方）签订《南京市存量房交易合同》（经纪机构版），合同的经纪机构为苏居公司（丙方）。该合同约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价款为818000元，贷款总额为57万元等。三方在佣金给付条款中约定中介费为0元，但在合同补充条款约定贷款到甲方账户一周内，甲方支付中介机构服务费18000元。2013年7月11日，涉案房屋登记至王志周名下。被告卫兴于2013年12月份拿到了包括贷款部分的全部房款。 因双方调解意见相差较大，致使本案调解未果。 上述事实，有房屋所有权证、委托代理售房合同、南京市存量房交易合同、房产信息登记簿、房地产买卖中介合同、收条、说明及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告苏居公司虽向被告提供了订立合同的机会，但被告作为卖方与买方王志周之间的房屋买卖系经大贺公司居间促成，并签订了《房地产买卖中介合同》。该合同合法有效，各方当事人亦按照合同约定履行了各自的义务。原告苏居公司虽然在《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）盖章，但该合同只是房屋买卖合同的示范性文本，是履行《房地产买卖中介合同》的行为，并非房屋买卖合同成立的必要条件。该合同仅能证明原告协助买卖双方完成了交易过程中一个环节。除此之外，原告并未举证证明自己履行了本次房屋交易的其他义务。综上，原告未履行《委托代理售房合同》中约定的由其协助买卖双方完成交易过户所有手续等义务。故原告不应按照《委托代理售房合同》的约定收取全部佣金18000元。本院结合买卖合同订立的过程以及原告在合同履行过程中的服务内容等因素，酌定被告支付原告中介佣金8000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告卫兴于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中介佣金8000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，减半收取125元，由原告江苏苏居置业顾问有限公司负担75元，由被告卫兴负担50元（原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 代理审判员  武加庆 二〇一四年九月二十九日 见习书记员  时蕾蕾