江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0729民初502号原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，地址：全南县城贸易广场****。法定代表人：陈海峰，董事长。委托诉讼代理人：李小明，系该公司收费员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：袁伟均，该公司经理，代理权限：全权代理。被告：龚梅，女，1981年12月13日生，汉族，个体户，住广东省惠州市惠城区，现住全南县城汇景星城**。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司与被告龚梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月1日公开开庭进行了审理，原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的委托诉讼代理人袁伟均、被告龚梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付汇景星城小区D区C2-301室的物业管理服务费2287元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与赣州康乐物业有限公司于2009年6月30日签订全南县汇景星城D区小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所居住的小区至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为汇景星城D区C2-301室业主，建筑面积138.7㎡。从2016年1月1日至2017年12月31日，欠费24个月，每月金额48.5元，合计欠费1164元，从2018年1月1日至2019年6月30日，欠费18个月，每月金额62.4元，合计欠费1123元，以上合计欠费2287元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费，故原告诉至法院。被告龚梅答辩称，我与原告并没有签订物业服务合同，最早是开发商与另外的公司签订的前期物业合同，前期物业合同没有明确的期限与职责，原告方应该提交出来，才能知道原告是否按照合同履行职责；前期物业合同到期后不知道是依据什么继续管理小区，并没有后续合同；物业应当对小区进行安保，但是小区内没有监控，出入小区没有保安任何询问、登记，每个过道只有尽头有一个监控，但是监控只是摆设。卫生垃圾问题，现在小区还是垃圾池，破损的依旧在使用，导致鼠患，冬天老鼠会进汽车引擎盖，咬断电线，我已经维修过三次了，夏天的话，垃圾没有及时清理会发出恶臭直接飘进家里。每晚十二点小区仅有的路灯全部关闭，非常不安全。车辆停放不规范。物业公司擅自更改小区的栋数编号，我们房产证上是C栋，但是现在变成了3栋，未经业主知晓擅自更改，万一朋友来找我们，根本找不到。小区有私拉电线问题，拉电线充电瓶车，从楼上垂下来很不安全而且还阻碍了我的出行。物业没有及时为我们与邻里之间沟通，也没有提供管道布局图，导致漏水问题无法解决。原、被告双方围绕其主张依法提交以下证据。原告提交：与赣州康乐物业服务有限公司的交接协议书一份、营业执照和资质证书各一份、全南县物价局文件原件六份、与环卫所签订的协议书一份、照片两张、收费票据八张。被告提交：照片四张、汽车维修结算单两张、收条一份、网上购买驱鼠器的购买记录截图一份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、对与赣州康乐物业服务有限公司的交接协议书，原告承接赣州康乐物业服务有限公司与开发商所签订《前期物业服务合同》而签订该协议，并依协议为汇景星城D小区事实上提供物业服务，故该协议本院予以确认。2、原告提交的照片，被告对其不认可，本院认为该照片仅反应原告张贴过该公示，未能证明其提高物业服务费收费标准具有合法依据，故本院对该照片内容不予确认。3、汽车维修结算单、网上购买驱鼠器的购买记录截图，被告用于证明因物业管理不到位小区出现鼠患，其维修老鼠咬断的汽车线路并购买安装驱鼠器的开支，原告提出与其无关联的质证意见，本院经审查认为，该些费用是因老鼠咬汽车线路产生，即使物业管理存在一定的瑕疵，也不能据此认定该些个人防护或维修费用应由原告承担。4、同理，被告所提交收条，是维修自身房屋所产生的费用，也不应由原告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月13日，全南县汇景星城D小区开发建设企业聘请赣州康乐物业服务有限公司为汇景星城D小区的物业服务企业，2009年6月30日，原告与赣州康乐物业服务有限公司签订了一份《汇景星城D小区物业交接协议书》，协议书约定自2009年6月30日11时起，该小区物业管理的权利、义务、责任由原告公司承担。原告遂取得了汇景星城D小区的物业管理权并入驻管理，为该小区安排了保安、提供卫生清洁与公共设施维修管理等服务。被告购买了该小区的C2-301室，该房屋建筑面积为138.7㎡，其交纳了2015年12月之前物业管理服务费，2016年起，其认为物业管理服务存在不到位的情况，特别是未积极帮助其协调处理邻里间谁家管道漏水的问题，而拒交物业管理服务费。再查明，被告提交证据证明汇景星城小区存在仍用陈旧垃圾池而非垃圾桶、更改楼栋标牌未明确告知、摩托车乱停乱放、业主私拉电线为电动车充电等现象，原告未尽到相关的物业管理职责和服务义务。全南县汇景星城D小区至今尚未成立业主委员会。原告办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质，有效期至2019年9月21日。全南县物价局核定原告对汇景星城D小区等物业管理收费项目及标准是：自2011年7月25日起至2015年10月8日多层住宅0.35元/月/㎡，核定该小区2016年多层住宅收费标准仍为0.35元/月/㎡，注明该收费标准为住房前期物业管理收费标准，即未成立业主委员会前执行的收费标准，小区一经成立业主委员会后，此收费标准自行失效，收费标准由业主委员会和物业管理公司协商确定。2018年1月25日，原告在汇景星城D小区入口处张贴通知，通知业主自2018年1月起将物业管理收费标准调整为0.45元/月/㎡。本院认为，原告办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，依法享有从事物业管理服务的相应资质。汇景星城D小区尚未成立业主委员会，原告与赣州康乐物业服务有限公司签订《汇景星城D小区物业交接协议书》，且实际为该小区提供了物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该交接协议书合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。被告所居住的房屋属于该小区物业管理的范围，所需水、电、排污等设施系共用，原告为该小区安排了保安、提供卫生清洁、对公共设施进行了必要的维修和保养，被告作为业主实际享受了相应的物业服务，故被告依法应交纳物业管理服务费。关于物业管理服务费标准的问题。原告主张2018年1月1日之前按0.35元/月/㎡计算物业管理服务费，有物业局文件作参考依据，本院认为较符合本地生活消费水平，本院予以支持；原告主张自2018年1月1日起按0.45元/月/㎡计算，该标准系原告自行调价，其未提供证据证明提高收费标准具有合法性，或经大部分业主认可，而汇景星城小区未成立业主委员会，被告不认可该调价，故本院对此不予支持，认为仍按0.35元/月/㎡计算物业管理服务费较适宜。虽共建和谐文明小区需全体业主的共同努力，但原告作为物业管理部门，在汇景星城D小区确实存在管理不到位、服务不完善等情况，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，本院酌定减少6个月的物业管理服务费。综上，自2016年1月1日起至2019年6月30日止，被告应缴纳的物业管理服务费为1747.62元[138.7㎡×0.35元/月/㎡×（42个月-酌定减少的6个月）]，原告所主张超过部分，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告龚梅应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付自2016年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费1747.62元；二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告龚梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  何荣香二〇一九年七月二十九日书记员  月 欢附本案所涉及的相关法律条款：1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。2、《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。