广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2013)穗天法民四初字第2192号原告：广州市中天建筑工程有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：童文建，总经理。委托代理人：许子翔，系广东广大律师事务所律师。委托代理人：余泳斐，系该司职员。被告：王明，住广东省广州市天河区。委托代理人：杜宝庆，系广东广悦鸿鼎律师事务所律师。第三人：李洁英，住广东省广州市天河区。法定代理人：王明，即本案被告，系第三人李洁英之子。第三人：广州市白云区商业企业总公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：陈伟雄。原告广州市中天建筑工程有限公司（以下简称“中天公司”）诉被告王明，第三人李洁英、广州市白云区商业企业总公司（以下简称“白云商企总公司”）返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中天公司的委托代理人许子翔、余泳斐，被告王明（亦为第三人李洁英的法定代理人）及其委托代理人杜宝庆到庭参加了诉讼，第三人白云商企总公司经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天公司诉称：2005年3月7日，原告与第三人白云商企总公司签订《广州市房地产买卖合同》，约定原告向第三人白云商企总公司购得位于广州市天河区石牌南大路新建房4号、北边2-6号，2号之一，12-16号，南边2-4号，16号之一，10-16号房屋，后上述地址门牌变更为广州市天河区中山大道西44号。2011年11月11日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向原告发出《危险房屋治理通知书》，认定广州市天河区石牌街中山大道西44号房屋为危险房屋，要求原告按规定处理上述房屋。被告自原告购得的上述房屋后一直占用广州市天河区中山大道西44号自编111号房。原告曾多次要求被告交还占用的房屋，但是被告至今仍以各种借口推脱，不肯交还房屋。综上所述，被告在无任何法律关系的情况下，强行占用原告房屋的行为，已经明显构成了侵权，且埋下了安全隐患，为维护当事人的合法权益，请求法院判令：1、被告立即迁出广州市天河区中山大道西44号自编111号房；2、被告支付房屋占用费（按每月400元，从2011年12月1日计至实际交还涉案房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告王明辩称：不同意原告的诉请。理由如下：一、因为历史原因，被告与第三人白云商企总公司已经形成租赁关系，该租赁关系是客观存在、合法有效的。被告的合法权利不应受到非法侵害。二、原告的诉讼理由没有任何法律依据，买卖双方在进行买卖过程中应该保证租赁关系中承租人的优先购买权，原告侵犯了被告的优先购买权，根据合同法的规定原告与第三人白云商企总公司的买卖合同无效。原告的诉讼请求不应得到支持。三、不同意支付占用费。四、原告所提起的诉讼已经超过诉讼时效，法院应裁定驳回起诉。原告与第三人白云商企总公司的买卖关系发生在2005年，原告在2013年提起诉讼已经超过诉讼时效，法院不应当受理原告的起诉，为此应该裁定驳回原告的起诉。五、原告起诉主体不适格。原告起诉被告，实际上被告与本案并没有利害关系。从证据来看，涉案房屋居住者是第三人李洁英，并非被告。原告在诉状只列明被告是王明，所以主体不合适，请法院裁定驳回原告起诉。第三人李洁英述称：同意被告的意见。原告在诉状并没有列明第三人李洁英是被告，本案与第三人李洁英没有任何关联。第三人白云商企总公司未陈述及提交证据。经审理查明：原告提交的2005年3月7日原告（买方）与第三人白云商企总公司（卖方）签订的《广州市房地产买卖合同》（复印件），约定：第三人白云商企总公司将位于广州市天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12号-16号、南边2-4号，16号之1，10-16号的房产出售给原告；建筑面积为460.28平方米；房价款为37万元等条款。原告提交的2005年3月7日原告（买方）与第三人白云商企总公司（卖方）签订的另一份《广州市房地产买卖合同》（复印件），约定：第三人白云商企总公司将位于广州市天河区石牌南大路新建房4号的房产出售给原告；建筑面积为58.22平方米；房价款为13万元等条款。被告及第三人李洁英认为上述《广州市房地产买卖合同》没有原件，对其不予确认。2005年4月6日，广州市国土资源和房屋管理局出具粤房地证字第××号《房地产权证》，记载：天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12-16号（白云石牌南大路南边2-4号，16号之1，10-16号）的产权人为原告；建筑面积为460.2824平方米。同日，广州市国土资源和房屋管理局出具粤房地证字第××号《房地产权证》，记载：天河区石牌南大路新建房4号的产权人为原告；建筑面积为58.2152平方米。2011年11月21日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（以下简称“天河房管局”）向广州市天河区石牌街中山大道西44号房屋安全责任人、使用人发出《危险房屋治理通知书》，内容为：上述房屋评定为局部危险房，请安全责任人、使用人立即搬出上述危险房屋等等。2013年7月23日，广州市公安局天河区分局石牌派出所在原告提交的《关于出具门牌证明的申请》上加盖公章确认天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12-16号（白云石牌南大路南边2-4号，16号之1，10-16号）及天河区石牌南大路新建房4号房屋现地址为中山大道西44号（以下简称“44号房”）。2014年1月10日，天河房管局向44号房安全责任人发出《危房责任承担告知书（单位）》，内容为：44号房的产权属于原告，使用人是原告，要求原告履行危房治理义务等等。2014年5月21日，天河房管局发出《危险房屋限期治理通知书》，内容为：44号房经鉴定确认为“局部危险房”，要停止使用，要求房屋使用人立即搬出等等。2014年5月6日，本院就44号房是否为危险房屋等问题向天河房管局进行发函调查。2014年5月19日，天河房管局向本院复函称：44号房被鉴定为“局部危险房”，该局要求44号房的使用人立即搬出等等。原告以被告非法占用广州市天河区中山大道西44号自编111号房（以下简称“涉案房屋”）为由向本院提起本案诉讼。原告在本案中另提交《中天石牌南大路物业租户登记表》作为证据，该表显示：现地址为广州市天河区中山大道西44号111房的租户姓名为李洁英，另有手写的“王明”字样；该表最后一栏有“1999年8月24日白云商委提供”字样，显示原工作单位为“石牌百货”。原告提交上述证据拟证明被告是涉案房屋的使用人。被告及第三人李洁英认为上述证据可证明第三人李洁英与第三人白云商企总公司存在租赁关系。被告及第三人李洁英表示李洁英原为第三人白云商企总公司的员工，涉案房屋为第三人白云商企总公司分配给第三人李洁英居住，因此第三人李洁英与第三人白云商企总公司之间就涉案房屋成立租赁关系，因为第三人李洁英患有××，被告作为其唯一的儿子，需要在涉案房屋照顾第三人李洁英。被告及第三人李洁英在本案中提交了以下证据：1、加盖有广州市天河区退休职工管理委员会办公室业务专用章及“此复印件与原件相符”章的《广州市郊区商业局普通工参按商业普通工工资标准呈批表》、《广州市企业内部工资改革职工工资呈批表》、《广州市天河区企业内部工资改革职工工资审批表》、《广州市天河区企业内部工资升级审批表》，其中记载：第三人李洁英的单位为广州市郊区百货公司，上级为广州市郊区商业局等等。2、广州市中级人民法院作出的（2014）穗中法行终字第1521号行政裁定书，该院在上述裁定书中认为：被告等作为44号房的承租人，广州市国土资源和房屋管理局向原告颁发44号房屋房地产权证的行政行为对被告等的权利义务不产生实际影响，并裁定维持本院关于裁定不予受理被告等提起的撤销粤房地证字第××号《房地产权证》的起诉。3、第三人李洁英的退休证及荣誉证书等，记载第三人的原工作单位为石牌百货商店等等。4、中山大道西44号101房的电费发票多张等。被告及第三人李洁英提交上述证据拟证明被告及第三人李洁英是涉案房屋的租户等等。原告对上述证据质证称上述证据无法证明被告主张的租赁关系。另查明，根据本院自广州市白云区机构编制委员会调取的文件，白云区商业局于1993年改组为白云商企总公司。本案中，原、被告及第三人李洁英均确认第三人白云商企总公司的前身为广州市郊区商业局。另，广州市公安局石牌派出所出具的人口信息全项记载：第三人李洁英与被告为母子关系，两人住址为涉案房屋。广州市海珠区龙凤街社区卫生服务中心出具《诊断及病情证明》显示：第三人李洁英因多发性脑梗塞、高血压病极高危、糖尿病、冠心病、混合性痴呆等在该院住院治疗。又查明，2014年10月14日，被告等以原告与第三人白云商企总公司侵犯被告等人的优先购买权等要求确认原告与第三人白云商企总公司签订的《广州市房地产买卖合同》无效。2016年2月1日，本院作出（2014）穗天法民四初字第2537号民事判决书，对被告等关于其为44号房承租人的主张予以采信，但认为被告等以优先购买权被侵犯为由要求确认《广州市房地产买卖合同》无效缺乏依据，并判决驳回诉讼请求。现上述案件已上诉至广州市中级人民法院，尚未审结。在本案中，原告明确其基于物权提起本案诉讼，并认为现涉案房屋由被告及其配偶居住。被告表示现涉案房屋由其与第三人李洁英共同居住。被告及第三人李洁英另表示不同意有关涉案房屋为危房的鉴定结论，且即使涉案房屋为危房，其亦坚持居住，相关责任和风险其自行承担。原、被告及第三人李洁英均确认涉案房屋为44号房的其中一部分。本院认为：原告与第三人白云商企总公司签订《广州市房地产买卖合同》购买位于广州市天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12号-16号、南边2-4号，16号之1，10-16号及天河区石牌南大路新建房4号房屋，并取得相关《房地产权证》，广州市公安局天河区分局石牌派出所亦确认现上述房屋的地址为中山大道西44号。第三人白云商企总公司前身为广州市郊区商业局，第三人李洁英已举证其为广州市郊区商业局的员工，结合原告自行提交的《中天石牌南大路物业租户登记表》可认定第三人李洁英有关第三人白云商企总公司向其出租涉案房屋的陈述属实。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述法律规定，虽然原告向第三人白云商企总公司购买并取得44号房的所有权，但第三人李洁英的租赁关系不因此受影响。另根据查明的事实，第三人李洁英年龄较大且身患××，被告作为第三人李洁英的儿子居住在涉案房屋照顾第三人李洁英亦无不当。综上，在相关租赁关系未被依法处理前，原告基于其享有的所有权要求被告迁出涉案房屋及支付占用费缺乏依据，本院不予支持。第三人白云商企总公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市中天建筑工程有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告广州市中天建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  焦 红人民陪审员  唐华荣二〇一六年四月八日书 记 员  梁怡筠陈婉琪