重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）酉法民初字第02429号原告重庆华章物业管理有限公司。法定代表人聂波，董事长。委托代理人周玉蓉，重庆索通律师事务所律师。被告曾晓波，男，1970年6月1日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。被告李华培，男，1989年8月4日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。原告重庆华章物业管理有限公司与被告曾晓波、李华培租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法由代理审判员胡样独任审判，适用简易程序于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告重庆华章物业管理有限公司的委托代理人周玉蓉、被告曾晓波到庭参加了诉讼，被告李华培经本院传票传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审判，现已审理终结。原告重庆华章物业管理有限公司诉称：被告曾晓波于2012年9月12日从被告李华培处转租商铺及其设施，用于地板销售经营，其合同租期按被告李华培与我司所签租赁合同约定租赁期执行，自2012年7月30日起至2015年7月29日止，共计36个月，根据被告李华培与我司所签订的《商铺租赁合同补充协议书》中约定，每月租金为5772元，支付时间分别为接房前、2012年10月25日、2013年1月25日、2013年4月25日、2013年7月25日、2013年10月25日、2014年1月25日、2014年4月25日，付款方式为“一季度一付，上季度月末预付下季度租金”。被告曾晓波于2012年9月12日从被告李华培处转租该商铺开始至2014年4月15日止未按原《租赁合同》约定支付我方租金61864元，给我方经营带来严重影响，经我方多次书面告知按合同履行支付义务，被告曾晓波仍不予履行与重视。根据原《租赁合同》中相关约定，我方2014年4月13日发出《关于终止租赁关系的函》，在2014年4月17日终止与被告曾晓波的租赁关系并按《租赁合同》中相关违约条款执行。原告认为：原告与被告李华培所签订的合同事实清晰、合法有效，根据被告李华培在2012年9月12日向我司提交的过户申请中被告曾晓波已明确知晓并自愿接受合同中的所有条款，被告曾晓波违约事实清楚，故根据法律相关规定，特请求人民法院依法判令解除原告与被告曾晓波的租赁合同关系，并腾退搬离租赁房屋将租赁房屋返还给原告；判令被告曾晓波按租金标准支付原告合同关系解除后至实际搬离之日止的房屋占用费；判令被告曾晓波向原告支付所欠租金61864元；判令被告曾晓波向原告支付违约金69264元；判令被告李华培对被告曾晓波的违约行为承担连带责任；全部诉讼费由两被告共同承担。被告曾晓波辩称：原告出租的门面漏水，但一直未解决该问题，再加上我经营亏损，原告又于2014年4月17日将门面锁上，导致我无法经营，故现在已支付不起租金。被告李华培未出庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明：原告重庆华章物业管理有限公司向六位商铺业主承租商铺，经业主同意，原告于2012年7月23日将承租商铺以原告名义出租给被告李华培，并签订了《商铺租赁合同》，租赁期为2012年7月30日起至2015年7月29日止。2012年7月24日，双方又补充签订了《商铺租赁合同补充协议书》，约定每月租金为5772元，其中第一季度有15天以及2014年7月30日至2015年7月29日为免租装修期，租金支付时间分别为接房前、2012年10月25日、2013年1月25日、2013年4月25日、2013年7月25日、2013年10月25日、2014年1月25日、2014年4月25日，支付方式一季度一付，上季度月末预付下季度租金。之后，原告按合同约定将上述商铺交付给了被告李华培。2012年9月12日，被告李华培提出申请：将签订的商铺租赁合同过户到被告曾晓波名下，包括已交费用及合同规定的全部义务，同时，原告及被告曾晓波在申请上签字予以了确认。2014年4月13日，因被告曾晓波未按约支付租金，原告向曾晓波发出了《关于终止租赁关系的函》，要求于2014年4月15日终止与曾晓波的租赁合同关系，同时要求曾晓波于2014年4月17日前将所租商铺内的物品搬走，被告曾晓波认可于2014年4月15日收到上述函件但并未按原告要求搬离该商铺。2014年4月17日，原告将商铺锁闭，之后，原告又于2014年4月30日、2014年6月17日两次向被告李华培发出《撤场通知》，但被告李华培均未将自己的物品搬离该商铺。截止至2014年4月15日，被告李华培向原告交纳租金14430元，被告曾晓波向原告交纳租金22132元，现被告曾晓波尚欠原告租金80000余元，逾期支付租金已超过三十日。2014年7月，原告以多次向被告催收欠付租金未果为由向本院起诉，请求人民法院依法判令解除原告与被告曾晓波的租赁合同关系，并腾退搬离租赁房屋将租赁房屋返还给原告；判令被告曾晓波按租金标准支付原告合同关系解除后至实际搬离之日止的房屋占用费；判令被告曾晓波向原告支付所欠租金61864元；判令被告曾晓波向原告支付违约金69264元；判令被告李华培对被告曾晓波的违约行为承担连带责任；全部诉讼费由两被告共同承担。上述事实，有原、被告的当庭陈述，《房屋租赁合同》7份，《商铺租赁合同》，《补充协议书》，申请，收据3份，《关于终止租赁合同的函》，《撤场通知》，邮政特快专递单3份，邮件全程跟踪查询结果3份等证据在卷，事实清楚，足以认定。本院认为：原告重庆华章物业管理有限公司与被告李华培签订的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，属合法有效。2012年9月12日，原告重庆华章物业管理有限公司、被告李华培及被告曾晓波三方达成协议，将被告李华培名下的商铺租赁合同过户到被告曾晓波名下，本院认为，原告与被告曾晓波虽未书面签订新的租赁合同，但该协议可视为以原告与被告李华培签订的租赁合同约定的权利义务为内容，在原告与被告曾晓波之间形成了新的租赁合同关系，原告与被告曾晓波均愿意接受该合同的约束，由被告曾晓波向原告履行支付租金的义务，截止至2014年4月15日，被告曾晓波尚欠原告租金80000余元，但原告仅要求被告支付该期间内租金61864元系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。同时被告曾晓波逾期支付租金已达30日以上，原告又于2014年4月13日向曾晓波发出了《关于终止租赁关系的函》，要求于2014年4月15日终止与曾晓波的租赁合同关系，曾晓波也于当月15日收到该函件，根据双方所履行的合同第五条第3款“丙方（现合同项下即曾晓波）逾期交付租金超过三十日，甲方（即本案原告）有权单方面解除合同，丙方承担与年租金等额的违约金”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十三条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告要求于2014年4月15日解除与被告曾晓波的租赁合同关系，曾晓波腾退搬离租赁房屋将租赁房屋返还给原告，本院予以支持。同样，根据上述合同对违约责任的约定，原告要求被告曾晓波支付违约金69264元，本院亦予以支持。关于房屋占用费的问题，本院认为，原告于2014年4月13日、4月30日、6月17日三次向被告曾晓波发出函件、通知，要求被告曾晓波腾空商铺，但被告曾晓波一直未予腾空，现原告要求曾晓波按租金标准支付房屋占用费符合法律规定，时间应从2014年6月18日起计算，之前视为原告给予被告曾晓波腾空商铺的合理时间及宽展时间。至于原告要求被告李华培对被告曾晓波的违约行为承担连带责任，因被告李华培已将与原告之间的权利义务全部转移给了被告曾晓波，李华培便当然解除了与原告之间的租赁合同关系不应再履行相关义务，故对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告重庆华章物业管理有限公司与被告曾晓波之间的商铺租赁合同关系于2014年4月15日解除，被告曾晓波于本判决生效之日起十日内腾空该租赁商铺并返还原告；二、由被告曾晓波于本判决生效之日起十日内支付原告租金61864元，违约金69264元，合计131128元。三、由被告曾晓波于本判决生效之日起十日内支付原告从2014年6月18日起至腾空房屋之日止按租金标准计算的房屋占用费；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费2900元，因适用简易程序减半收取1450元，由被告曾晓波承担，原告预交的诉讼费2900元予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期限期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员 胡 样二〇一四年九月四日书 记 员 庹骊骅