上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2013）闸民三(民)初字第2654号原告上海龙盛置业有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人阮兴祥，职务董事长。委托代理人顾春，上海政君律师事务所律师。委托代理人杨光耀，上海政君律师事务所律师。被告沈卫兵，男，1966年9月29日出生，汉族，户籍在上海市闸北区。被告沈嘉琦，男，2006年8月28日出生，汉族，户籍在上海市闸北区。法定代理人沈卫兵，男，1966年9月29日出生，汉族，户籍在上海市闸北区。原告上海龙盛置业有限公司(以下简称龙盛公司)与被告沈卫兵、沈嘉琦商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理。本案适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾春、杨光耀到庭参加诉讼。被告沈卫兵(暨被告沈嘉琦法定代理人)、沈嘉琦经本院传票(公告送达)传唤，无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。原告龙盛公司诉称，2010年9月13日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)一份，约定被告向原告购买上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，根据暂测面积房屋总价为人民币590,580元(以下币种均为人民币)，被告应在合同签署当天支付总价的30%，施工至主体结构完成三分之二(达到地上十层)后，接到通知后三个工作日内支付总价的60%，项目取得入户许可证10天内，被告支付总价的10%，并按合同约定结清实测面积房价调整款和违约金。合同签订后，被告根据合同约定支付了首期房款177,174元，被告所购房屋所在13号楼于2010年12月20日施工至地上十层，原告于2010年12月20日通知被告付款，但被告未按合同约定支付60%的房款。2011年12月9日龙盛佳苑项目取得入户许可证，按照合同约定被告应支付剩余10%房款，但被告仍未支付，原告于2013年7月1日向被告发出催款函，告知根据实测面积房屋总价为585,735元，被告尚应付房款408,561元，要求被告立即付清全部房款及违约金。但被告在接函后仍未支付房款，并逾期超过30日。2013年8月5日原告依据双方签订的《预售合同》约定向被告发出合同解除通知，要求解除双方签订的《预售合同》，并要求被告按约支付总房价款3%的赔偿金及逾期未付款项自逾期第二天起至30日期间期满之日止，按照日万分之五计算的违约金。但被告至今未前来原告处办理相关手续，故请求法院确认原告与被告就沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2013年8月8日解除；被告向原告支付赔偿金17,572.05元、违约金6,128.42元。被告沈卫兵、沈嘉琦未到庭。经审理查明，2010年9月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《预售合同》，《预售合同》第二、三条约定，乙方向甲方购买系争房屋，每平方米建筑面积单价12,750元，暂测房屋建筑面积为46.32平方米，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为590,580元。合同附件一约定，合同签署当天，由乙方支付总价的30%，即177,174元；本项目施工至主体结构完成三分之二(达到地上十层)后，由甲方书面通知乙方，乙方应在接到通知后三个工作日内至甲方处支付总价的60%，即354,348元；本项目取得入户许可证后10天内，由乙方支付总价的10%，并按合同约定结清实测面积房价调整款和违约金(如有)。合同第七条约定，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同补充条款第二条约定，甲乙双方同意对本合同正文条款第七条修订补充如下：1、乙方逾期付款的，乙方同意，无论甲方是否催告，甲方均有权在乙方逾期付款超过30天的违约事实发生后行使单方面解除权；2、甲方根据本合同正文条款第七条之规定行使单方解除本合同的权利时，甲方除有权向乙方要求并获得相当于该房屋总房价款3%的赔偿金额外，还有权向乙方要求并获得就乙方逾期未付款项，自逾期支付的第二天起至30日期间期满之日止，按照日万分之五计算的违约金。合同补充条款第十六条约定，甲、乙双方在合同中所提供的联系地址及电话是甲、乙双方寄发邮件的依据，若变更联系地址或电话号码，应以书面的形式及时通知对方。本合同一方根据本条规定进行的联络或送达的通知，如以挂号邮寄，在寄出之日(以邮戳为准)起第三个工作日视为收讫，如直接交付，交付之时视为收讫。双方还就其他相关事宜作了约定。合同签订后，被告支付了首期房款177,174元，之后，被告未支付剩余房款。2011年12月9日，原告取得沪太路1329弄房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》。经检测，系争房屋建筑面积为45.94平方米。2010年12月20日，原告向被告发送《付款通知单》，主要内容为“根据工期进度，您所购房屋所在13号楼已于2010年12月20日达到主体结构三分之二(地上十层)，故本公司特发通知，望你在2010年12月28日前携带预售合同及产权人证件资料至万荣璐366号办理相应付款手续。”等。2011年1月12日，上海政君律师事务所向被告发送《律师函》，主要内容为“上海政君律师事务所接受龙盛公司委托，请您在接到本函后立即携带相关购房资料至龙盛公司指定地点：万荣璐366号缴纳所欠房款354,348元以及相应的逾期付款违约金，如您在接到本律师函后仍未前来缴纳应付房款和违约金，龙盛公司保留按约行使单方解除权或拒绝交付房屋的权利，并且将委托本所律师行使包括诉讼在内的一切法律手段，追讨相关房款、违约金、赔偿金。”等。2013年7月1日原告向被告发出《催款函》，函告被告本项目于2011年11月15日取得入户许可证，被告应在接函后立即支付全部房款及违约金。2013年8月5日，原告向被告发出《解除合同通知》，称由于被告逾期付款超过30天，即日起解除双方就系争房屋签署的《预售合同》。审理中，原告表示，对于被告已经支付的房款，扣除被告应当承担的给付义务以后，剩余款项愿意返还给被告。以上事实，有当事人提供的《预售合同》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、《付款通知单》、《律师函》、《催款函》、《解除合同通知》等证据及当事人的陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《预售合同》系双方自愿、真实意思的表示，且与法不悖，当事人应当恪守履行。根据本案查明的事实，被告除支付了首期房款177,174元外，剩余房款经原告通知和催告，被告仍未支付。根据《预售合同》约定，若被告未按约定时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，逾期超过30天，原告有权解除合同，被告承担赔偿责任，赔偿额为总房价的3％。原告于2013年8月5日发函要求解除合同，按照合同约定，2013年8月8日为《预售合同》解除日期，故原告要求《预售合同》于2013年8月8日解除的诉请，本院予以支持。合同解除后，原告应当将房款177,174元返还给被告。被告未按约付款，原告要求被告支付逾期付款违约金及赔偿金，符合合同约定，本院予以支持。经本院计算，系争房屋总房价款为585,735元。被告未付款408,561元，被告需支付违约金6,128.42元、赔偿金17,572.05元。被告未到庭参加诉讼，视为放弃自己的民事诉讼权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海龙盛置业有限公司与被告沈卫兵、沈嘉琦于2010年9月13日就上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2013年8月8日解除；二、被告沈卫兵、沈嘉琦于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙盛置业有限公司延期付款违约金6,128.42元及赔偿金17,572.05元；三、原告上海龙盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告沈卫兵、沈嘉琦房款177,174元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455.70元，由被告沈卫兵、沈嘉琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  钱 萍人民陪审员  陈名玲二〇一四年九月二十四日书 记 员  陈亚新附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。