上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第1782号原告（反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司。法定代表人黄某某，总经理。委托代理人徐煜，上海市中信正义律师事务所律师。被告（反诉原告）黄先达。委托代理人朱焱，上海市海华永泰律师事务所律师。原告（反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司（下称金沪公司）与被告（反诉原告）黄先达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法适用简易程序于2013年9月22日、2013年10月17日、2014年5月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年8月29日公开开庭进行了审理。金沪公司的委托代理人徐煜，黄先达及其委托代理人朱焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金沪公司诉称，2009年2月6日，其与黄先达签订房屋租赁合同，黄先达向其承租上海市闵行区×路×号商铺，租赁期限为5年。2009年2月12日，双方签订了补充协议，对租金金额进行了变更。合同履行期间，自2012年11月起，黄先达开始拖欠租金且擅自转租房屋，经多次催告无效，其于2013年4月25日发出公司函，明确通知黄先达自即日起解除合同，并要求黄先达于2013年5月10日之前搬离并归还承租的房屋，但黄先达仍占用房屋至今，故起诉：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2013年5月10日解除；2、要求黄先达立即搬离上海市闵行区×路×号，将房屋恢复原状后归还金沪公司；3、要求黄先达支付自2012年11月12日起至2013年5月10日止的租金34，221元；4、要求黄先达支付自2013年5月11日起至实际搬离之日止，按照每月13，341元计算的房屋使用费；5、要求黄先达支付解除合同违约金13，341元；6、要求黄先达支付水费646.40元、电费1，016.23元。黄先达辩称，租赁合同履行期间，其一直按时缴纳租金，不存在无故逾期的情况。因金沪公司曾口头承诺将租赁房屋门前的空地给其停车，后又将停车位封锁，使其经营环境发生重大变化，营业遭到重创，致合同目的无法实现。其多次找金沪公司协商，金沪公司态度蛮横导致双方进入僵持状态。金沪公司在合同履行期间进行断水断电，造成其经济损失，金沪公司应作赔偿。故提起反诉，要求金沪公司赔偿经营损失70万元（包含：1、干洗店承包人承包损失7万元；2、因干洗店无法经营，造成承包管理费损失，自2012年12月11日起暂算至2013年9月11日止，按6，000元／月计算为5.4万元；3、装修损失，2012年10月装修花费344，224元；4、因无法经营，与员工解除劳动合同损失85，500元；5、汗蒸房自2012年5月6日起暂算至2013年9月6日止，经营损失及退卡损失146，276元，总共以70万元计）。针对黄先达的反诉，金沪公司辩称，因黄先达拖欠租金，经多次催告仍不支付，已通知其解除合同，导致合同被解除的责任在黄先达，金沪公司无违约，不承担责任，要求驳回黄先达的反诉。金沪公司提供的证据有：1、房地产权证；2、房屋租赁合同；3、补充协议；4、2012年8月13日金沪公司出具的房屋租赁发票（记账联）；5、2012年12月26日付款凭证；6、房租催告通知；7、催交房租的律师函；8、2013年4月25日的解除函；9、2013年5月13日要求返还房屋的通知函；10、金沪公司代为支付的水电费凭证。11、小区业委会委托物业管理单位的委托书，欲证明停车位与金沪公司无关，金沪公司无权掌控车位；12、物业服务合同，欲证明小区物业管理服务非金沪公司管理，由小区的业委会委托独立的物业管理公司进行管理；13、物业公司的营业执照，欲证明物业公司系独立的公司，出资人有2家，与金沪公司无任何关系。经庭审质证，黄先达对上述证据1、2、3、4、5、10、13真实性无异议，但认为其有履行合同的诚意，因金沪公司未履行其对出租房屋的瑕疵担保责任，故其暂缓支付租金。对证据6、7、8、9，因收件人签章非黄先达或其授权人员，故其没有收到解除函及通知函。证据11、12与租赁合同第六条的约定有矛盾，金沪公司应承担违约责任，再向第三方追究责任。黄先达提供的证据有：1、营业执照、工业品买卖合同、结婚证，欲证明黄先达为经营洗衣店购置了经营设备；2、洗衣加盟合同书、租赁协议、补充协议，欲证明黄先达遭受承包损失及补偿金损失；3、营业执照、建筑装饰装修工程施工合同、预算单、收据，欲证明黄先达刚对系争房屋进行装修，因被迫停业损失惨重；4、劳动合同、补偿协议，欲证明被迫停业后黄先达对员工支付的补偿金；5、证明，欲证明金沪公司擅自断电、设置门禁，使黄先达无法继续经营；6、停电通知，欲证明金沪公司擅自断电；7、告知函、快递面单、查询信息，欲证明黄先达要求金沪公司尽快处理停电事项；8、关于限期清场的复函；9、电费缴费清单，欲证明黄先达按时缴纳电费，并无长期欠缴电费的情况；10、测绘图纸，欲证明黄先达商铺门前空地属于道路红线以外，将其作为停车位占用无合法依据，严重侵害黄先达合法权益；11、录像3段、停车位照片4张；12、衣物照片4张，欲证明金沪公司擅自断电致衣物霉变；13、退卡申请、退款收据，欲证明因被迫停业，黄先达对客户的退款和补偿；14、证人刘某某、李某某、朱某某的证言，欲证明金沪公司违约，没有为黄先达的经营提供应有的停车便利，应承担瑕疵担保责任。经庭审质证，金沪公司对证据1真实性无异议，但认为与本案无关。认为证据2与本案无关且承包协议实质为租赁协议，黄先达存在非法转租的情况。对证据3中的营业执照真实性无异议，金沪公司出租的房屋用于开设洗衣店，故装修工程施工合同等与本案无关。对证据4、5真实性均不予确认。对证据6、7、8、9、10、11、12真实性无异议，但认为黄先达的复函前提是已经收到金沪公司催告函，双方并未就车位问题达成过任何协议。衣物霉变系洗衣店保管不当，与停水停电无直接关系。对证据13真实性不予确认，且与本案无关联性。证人证言均证明护栏非金沪公司设置，证人朱某某的证言无法证明承包损失、证人刘某某的证言无法证明解除合同的损失。审理中，黄先达要求对上海市闵行区中谊路×、×号房屋装修工程进行审价。经本院委托，上海沪港建设咨询有限公司于2014年5月审定上述房屋的装修工程造价为359，922元。金沪公司、黄先达对该审价结论无异议。对上述双方当事人均无异议的证据，本院确认其对本案事实的证明力。经审理查明，2009年2月6日，金沪公司（出租方、甲方）与黄先达（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，将甲方所有的上海市闵行区×路×号建筑面积157.29平方米商铺出租给乙方经营干洗店。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不擅自改变约定的经营种类。甲方定于2009年2月11日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2009年2月12日起至2014年2月11日止。甲方同意给予乙方2009年2月12日至2009年3月11日一个月的免租期。租金价格逐年递增，……2012年2月12日起至2013年2月11日止单价3.22元，月租金15，447元，2013年2月12日至2014年2月11日止，单价3.38元，月租金16，215元。2012年、2013年的租金每六个月为一期，按期收缴，先缴后租，乙方应于本期租金到期日前向甲方支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按年租金的千分之一支付违约金。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理等费用由乙方承担，应当在缴费通知中限定的日期内缴付。租赁期间，甲方委托承担本小区物业管理的物业公司负责该房屋的物业管理和服务。乙方应在租期届满后当日返还房屋，逾期返还的乙方应按当期租金价格向甲方支付房屋使用费，并按当期年租金总价的千分之一向甲方支付违约金。返还该房屋时，乙方已作改动应在返还前自行恢复（包括但不限于墙体开洞、自行装潢搭建的构筑物、合同所列的房屋附属设施的拆除或改动等），并经甲方验收认可。双方同意有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应按当年月租金水平的一个月租金支付违约金，给对方造成损失的，违约金不足抵付损失的，还应赔偿超额部分：1、甲方未按时交付房屋超过15天，经乙方催告后3日内仍未交付的；2、甲方交付的房屋存在缺陷及危及乙方安全；3、乙方未征得甲方书面同意，损坏房屋原有主体结构或设施的；4、乙方经营时产生有毒排放、噪音、占用公共场地等行为，经甲方发出书面整改通知10日后无效或受政府部门处分的；5、乙方擅自转租该房屋或私下转让该房屋的承租权的；6、乙方逾期不交付租金超过15天，或一年中累计三次逾期交付租金的；7、乙方违法经营受处分，停业期超过一个月的。双方还约定，乙方未征得甲方同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。乙方返还房屋时，如欠缴相关费用，甲方有权从保证金中扣除相应款项后无息返还乙方。2009年2月12日，双方还签订了补充协议将租金、支付方式和期限作了变更：2012年2月12日起至2013年2月11日止单价3.13元，月租金15，015元，2013年2月12日起至2014年2月11日止，单价3.28元，月租金15，735元。合同签订后，金沪公司向黄先达交付了房屋，黄先达先后向金沪公司支付租赁保证金24，258元。2012年8月13日，黄先达向金沪公司支付2012年8月12日至2012年11月11日的租金36，387元后，仅于2012年12月26日向金沪房产支付16，387元，后再未付款。还查明，2009年4月16日，黄先达在上述房屋内设立上海市闵行区A烫衣店，黄先达之妻李某在中谊路×号设立上海市闵行区赫尔滋保健按摩店。2012年6月，黄先达对中谊路×、×号B汗蒸馆进行装修。该装修造价经审价为359，922元。2012年12月，上海市闵行区×三期业主委员会委托上海C物业管理有限公司东方花园三期管理处在×路×-×号商铺前增设停车设施，进行车位改造。2013年年初，中谊路×、×号门前的空地由上海C物业管理有限公司统一管理，划定了停车位，并装置门禁栏杆。黄先达承租房屋前原可自由停放4-5个车位，改造后车辆进出需划卡，车位由物业公司统一管理。2013年2月19日，3月11日，金沪公司发出催款函及律师函，要求黄先达支付租金等欠费。因催款未果，2013年4月19日，金沪公司向黄先达发出停电通知，要求其于4月23日之前付清欠租，否则将采取停电措施。2013年5月10日前后，金沪公司对烫衣店、汗蒸馆采取停水停电措施。黄先达为维持经营，自行找人恢复了水电。金沪公司还于2013年4月25日、5月13日发出公司函，要求解除租赁合同，收回房屋。黄先达称未收到该函。5月14日，黄先达复函金沪公司及东方三期物业管理有限公司，称因车位问题受到停电威胁，影响经营，要求拆除门禁并赔偿经济损失90万元。2013年8月29日，金沪公司诉至本院要求与黄先达解除上述租赁合同，黄先达于2013年9月3日收到诉状副本等材料。金沪公司诉至法院时，黄先达未正常经营。另查明，2012年9月，黄先达将烫衣店店面及机器设备出租给朱某某。同年12月黄先达与朱某某签订补充协议书，以商铺门前设立门禁和固定车位，水电被切断为由解除了双方签订的租赁协议，黄先达自愿赔偿朱某某预期利益损失7万元。黄先达还以金沪公司中断水电，加设门禁为由遣散部分汗蒸馆、烫衣店员工，退还烫衣店部分客户会员卡。目前，黄先达仍占有系争房屋，尚欠水电费1，397.23元。本院认为，金沪公司与黄先达签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应恪守。系争房屋门前的停车位使用原不属双方合同约定范围，租赁期间因案外人物业公司对车位进行规划管理，客观上造成黄先达经营时使用车位的不便，但并非金沪公司的责任，双方对此情况可以协商解决。双方未达成一致意见时，黄先达仍应按照合同约定履行义务。现黄先达要求金沪公司解决车位问题并因此拖欠租金，实属无理。金沪公司以黄先达长期拖欠租金为由要求解除合同，具有合同依据。唯金沪公司未举证证明其解除函已经到达黄先达，故本院以金沪公司起诉后黄先达签收诉状副本等材料之日的2013年9月3日为金沪公司解除合同的意思表示到达对方的时间，双方签订的租赁合同及补充协议于该日解除。黄先达对合同的解除负有责任，金沪公司要求黄先达承担解除合同违约金合法有据，金沪公司现主张解除合同违约金13，341元，本院予以支持。2012年11月起至2013年5月金沪公司断水断电前的租金，黄先达仍应按照约定支付。2013年5月至2013年9月合同解除前，因无法正常经营，本院对黄先达应付的租金酌情减免。2013年9月3日金沪公司解除合同的意思表示到达黄先达时，黄先达已着手结束经营、遣散员工，故应当及时向金沪公司返还承租房屋以免损失扩大。黄先达仍占有房屋不予归还，损害了金沪公司的利益，金沪公司要求黄先达支付占有使用费，本院酌情予以支持。黄先达结欠的水电费，应及时向金沪公司支付。黄先达支付的租赁保证金，金沪公司应当予以返还。关于黄先达主张的各项损失，因其对合同解除负有责任，理应由其自负。关于装修投入，本应在合同履行期间摊销完毕。现本院考虑到金沪公司以停水停电方式要求黄先达短时间内清场，措施欠妥，为平衡双方利益考虑，故由金沪公司对黄先达剩余租赁期的装修损失予以适当补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司与被告（反诉原告）黄先达签订的关于上海市闵行区×路×号商铺的房屋租赁合同及补充协议于2013年9月3日解除；二、被告（反诉原告）黄先达于本判决生效之日起十五日内将上述租赁合同项下的房屋恢复原状后归还原告（反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司；三、被告（反诉原告）黄先达于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司自2012年11月起至2013年9月3日止的租金86，156元；四、被告（反诉原告）黄先达于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司自2013年9月4日起至实际搬离之日止，按照每月1万元计算的房屋使用费；五、被告（反诉原告）黄先达于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司解除合同违约金13，341元；六、被告（反诉原告）黄先达于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司水电欠费1，397.23元；七、原告（反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司于被告（反诉原告）黄先达搬离上海市闵行区×路×号商铺之日起三日内退还租赁保证金24，258元；八、原告（反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）黄先达装修补偿款8万元；九、驳回被告（反诉原告）黄先达其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，817.28元，由被告（反诉原告）黄先达负担。反诉案件受理费减半收取计5，400元、鉴定费11，000元，由原告（反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司负担4，800元，被告（反诉原告）黄先达负担11，600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  陆家寿二〇一四年九月五日书 记 员  谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。