上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1317号原告上海文平物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人戴春城，总经理。委托代理人卢卫东，上海市李国机律师事务所律师。被告上海市宝山区汽车运输总公司，住所地上海市虹口区。法定代表人丁卫平，董事长。委托代理人王均平，上海坤阳律师事务所律师。原告上海文平物业管理有限公司(以下简称文平公司)与被告上海市宝山区汽车运输总公司(以下简称宝山汽车运输公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢卫东庭参加诉讼，被告的委托代理人王均平于2015年7月16日、2015年10月26日到庭参加诉讼，2016年4月11日庭审，被告未到庭。本案现已审理终结。原告文平公司诉称，2015年2月13日，原、被告签订《房屋租金定金协议》，约定被告将坐落于上海市万安路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告作为公寓使用，定金为11,500元，装修免租期从2015年3月1日起至2015年4月15日止。被告方由公司副总经理沈某某代签协议，被告要求原告将定金直接支付给沈某某。原告用现金向沈某某支付了定金11,500元，沈某某没有出具收条。2015年3月1日，江西永兴恒达市政工程有限公司进驻系争房屋装修，2015年4月15日装修完毕。次日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，双方就该房屋租赁用途、租赁期限、租赁费用、合同解除及违约金等作了具体约定，原告并支付了被告3个月的租金34,500元，原告支付的定金转为租赁保证金。原告租房时明确要将房屋隔成小间，被告同意原告分隔，原告才和被告签了租赁合同。原告是在房屋内部进行分隔，隔了13间，每间10平方米左右，没有改动房屋的原有墙体。装修施工中，被告方始终有人来了解装修情况。2015年4月22日，虹口区拆除违法建筑办公室(以下简称区拆违办)、上海市虹口区城市管理行政执法局(以下简称区城管局)、街道办事处、派出所等单位以违章搭建为由将系争房屋内的装修拆除。原告刚装修好，尚未出租。此后，原告多次与被告磋商赔偿事宜，但未果。原告认为，原、被告约定系争房屋的用途系作为公寓使用，原告据此将系争房屋按公寓进行装修，但区拆违办等单位认定为违章建筑并予以拆除，原告的租赁目的无法实现，并实际造成原告重大经济损失以及预期利益损失，被告应当承担违约赔偿责任。故要求判令：1、双方签订的《房屋租赁合同》于原告的起诉状副本送达被告之日解除；2、原告清空后将系争房屋返还被告；3、被告返还租赁保证金11,500元及预付租金34,500元并赔偿该两笔款项的利息损失(按中国人民银行同期贷款利率，自2015年4月15日起计算至返还之日止)；4、被告支付违约金23,000元；5、被告赔偿装修损失502,782.65元；6、被告承担罚款2,200元。审理中，原告变更第5项诉讼请求，要求被告按照司法鉴定意见赔偿装修损失240,617元。原告称，罚款系占用系争房屋门前道路的罚款，与拆除违章搭建无关，但因装修垃圾堆放在门口是必须的，被告也同意原告堆放，被告自称不会有问题，故该笔罚款应由被告承担。被告宝山汽车运输公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。合同约定的租赁用途是办公和公寓，合同目的完全可以实现。2012年5月17日，被告将系争房屋出租给案外人沈某某，租赁期限自2012年5月18日起至2017年5月17日止。2015年4月中旬，沈某某和原告一起找被告，告知沈某某已将系争房屋转租给原告，原告希望和被告直接签订租赁合同，被告表示同意，故原、被告双方签订了租赁合同。2015年4月22日，原告找到被告，要求被告和江湾镇市容行政执法中队(以下简称市容执法中队)协调不要拆除原告的装修，被告才发现原告将系争房屋内3间房间分隔成13间小间，每间不足7平方米。被告公司注册地在系争房屋，但实际经营办公地在宝山区蕴川路XXX号，故被告不了解原告的实际装修情况，被告签租赁合同时以为原告租赁系争房屋是以办公为主、公寓为辅，3间房间中2间用于办公，1间用于居住。市容执法中队认为原告有群组嫌疑，存在安全隐患，故要求原告拆除装修。经被告协调，执法中队没有强制拆除原告的装修，而是要求原告自行整改。原告将房屋隔成13间小间后欲对外出租，该行为与租赁合同的约定不符，原告的行为违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第9条的规定，会带来重大消防安全隐患，属于违法行为，故损害后果应由原告自己承担。被告没有和原告签订过《房屋租金定金协议》，该协议是原告和案外人沈某某签订的，被告没有收取过原告定金。原告未向被告支付过租赁保证金，被告也未收到过沈某某转付原告的任何费用。原告预付的34,500元可认为是3个月的租金或2个月的租金加1个月的押金，该费用至2015年7月14日已经使用完毕，故不存在返还的问题。原告主张违约金、装修损失、利息以及罚款均无事实和法律依据。原告如要解除租赁合同，须向被告支付相当于3个月租金的违约金，并且租金须支付至交房为止，否则被告不同意解除租赁合同。经审理查明，系争房屋(建筑面积188.75平方米，类型为店铺)系被告名下的房产。2012年5月17日，被告与沈某某签订《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给沈某某用于商住，租赁期限为5年，自2012年5月18日起至2017年5月17日止，租金每月8,000元。2015年2月13日，原告与沈某某签订《房屋租金定金协议》，约定：沈某某将系争房屋189平米出租给原告作为公寓使用；签订本协议时，原告支付11,500元作为房屋租赁的定金，待2015年2月28日签订房屋租赁合同；合同期为8年；沈某某承诺给原告1个半月免装修期，从2015年3月1日起至2015年4月15日止，租金每月11,500元，年租金为138,000元……。协议签订后，沈某某向原告交付了系争房屋。2015年3月1日，原告委托江西永兴恒达市政工程有限公司对系争房屋进行装修，将系争房屋内原3间房间分隔成13间小间。2015年4月2日，区城管局向原告发出《行政处罚决定书》，以原告在门前的人行道上擅自占用城市道路的行为违反了《城市道路管理条例》第二十七条第一款第(一)项的规定为由，决定对原告课以行政罚款2,200元。2015年4月14日，原告向区城管局缴纳了罚款2,200元。2015年4月16日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方提供系争房屋(约189平方米)供乙方作办公及公寓使用；甲方同意提供乙方免租装修期从2015年2月14日起至2015年4月15日止，正式租期从2015年4月16日起至2023年4月15日止，租赁期共8年；租金每月11,500元，押一付三，每3年租金递增一次，递增5%，乙方应在双方合同正式完成签订后次日起7个工作日内向甲方一次性支付1个月的租房押金(此押金暂存甲方处直至合同终止时，乙方无其他违约行为，甲方则全额无息退还)、3个月的租金；乙方在不损坏和不改变原有建筑结构和设施的前提下可分隔、装修系争房屋，但因乙方装修不当所造成的租赁物毁损、灭失的，由乙方负责赔偿损失并恢复原状；甲方有下列情况之一的，乙方有权解除合同，甲方除须退还乙方租赁保证金及预付租金外，另应向乙方按当年月租金的两倍支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(2)出租人交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除租赁合同；如乙方合同期满不再续租或中途退租，必须提前两个月向甲方提出书面申请告知；因出现不可抗拒因素而致合同终止或无法履行的，则甲、乙双方互不承担责任。该合同落款时间误写为2015年4月15日，合同并对其他事项作出约定。同日，原告转账给被告34,500元。之后，因原告将系争房屋分隔成13间小间，违反了相关规定，原告的装修被相关管理部门拆除。原告就装修损失与被告协商未成，遂于2015年6月17日诉至本院，要求判如所请。原告的起诉状副本于2015年7月1日送达被告。庭审中，被告提供证人被告公司的行政负责人张瑞麟出庭作证。张瑞麟称：2015年2月，沈晓忠称其租赁情况不好，要求退租或由其转租，沈某某称原告有意向租赁，但想与被告直接签订租赁合同，被告同意，故原、被告双方签订了租赁合同，原告支付了被告3个月的租金，没有支付租赁保证金；签合同时，原告称主要是用于办公，以办公的名义搭几间小房间；2015年4月20日左右，原告的法定代表人称市容执法中队要拆除装修，原告要张瑞麟出面协调，张瑞麟到现场才发现系争房屋内被隔成13间居住房间，每间房间只有5至6平方米，且内部被隔成二、三层；市容执法中队认为如此装修存在消防安全隐患和群租嫌疑，经协调，市容执法中队要求原告拿出整改意见，于2015年4月24日下午三点送到市容执法中队；被告作为产权人出面协调并和原告商量，2015年4月22日张瑞麟起草了以原、被告的名义发给市容执法中队的《停工整改计划书》，交由原告盖章并送市容执法中队。被告并提供了《停工整改计划书》，该计划书上无原、被告的盖章。审理中，根据原告申请，本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称四海公司)对系争房屋内不可拆卸的现存装修残值进行审价鉴定。因原告进行的装修内容均未完成，且均未使用过，故鉴定单位未考虑残值折旧。鉴定单位的鉴定意见为，房屋装修工程造价为240,617元，其中房屋装修工程装饰部分工程造价为202,517元，房屋装修工程安装部分工程造价为38,100元。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《房屋租金定金协议》、转账凭条、原告与被告的《房屋租赁合同》、代收罚没款收据、工程承包合同、工程款清单及凭证、原告支出费用凭证、现场照片、行政处罚决定书，被告提供的被告与沈某某的《房屋租赁合同》、停工整改计划书、证人证言，四海公司出具的《司法鉴定意见书》以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原告与沈某某签订《房屋租金定金协议》，原告主张沈某某系被告公司副总经理，代表被告与原告签订上述协议，被告并要求原告将定金直接支付给沈某某，对此被告予以否认，原告也未举证证明，故本院不予采纳。原告向被告租赁系争房屋，双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，依法成立，合法有效。租赁合同约定被告出租系争房屋给原告作为办公及公寓使用，但原告将原为3间的系争房屋分隔成13间小房间欲对外出租，因存在安全隐患被相关管理部门拆除，原告现不愿继续租赁系争房屋，要求解除租赁合同。鉴于非金钱义务无法强制履行，在承租人不愿继续履行租赁合同的情形下，合同已确实无法履行，故对原告解除合同的诉请，本院予以支持。原告主张以起诉状副本送达被告之日为合同解除的时间，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告应将系争房屋清空后返还被告。原告将系争房屋分隔成13间小房间，导致因存在安全隐患而被相关管理部门拆除，原告存在过错。被告作为产权人和出租人，对原告的装修不应采取完全放任的态度，应适时监督，被告未尽到谨慎注意义务，亦存在一定的过错。鉴于双方均有过错，故双方应分担损失。原告装修刚结束即被拆除，原告尚未实际使用系争房屋，故原告的装修投入以及原告已支付的三个月的租金属于原告的损失范围，应由原、被告分担，具体分担金额，由本院根据实际情况及双方的过错程度予以酌定。对原告主张的租赁保证金，因原告无证据证明被告确实收取了该笔款项，原告要求被告返还，本院不予支持。原告主张租赁保证金和租金的利息损失以及违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告因占用门前道路而被处以罚款，原告主张因被告同意其占用道路且认为没有问题，故要求被告承担该笔罚款，缺乏依据，本院不予支持。被告如就系争房屋的租赁也有损失的，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第九十七条，《上海市房屋租赁合同》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海文平物业管理有限公司和被告上海市宝山区汽车运输总公司签订的《房屋租赁合同》于2015年7月1日解除；二、原告上海文平物业管理有限公司应于本判决生效之日起15日内将上海市万安路XXX号XXX室房屋清空后返还被告上海市宝山区汽车运输总公司；三、被告上海市宝山区汽车运输总公司应返还原告上海文平物业管理有限公司房屋租金10,350元；四、被告上海市宝山区汽车运输总公司应赔偿原告上海文平物业管理有限公司装修损失72,185元；上述第三款、第四款所述款项，被告上海市宝山区汽车运输总公司应于本判决生效之日起15日内付清；五、驳回原告上海文平物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,314.95元，由原告上海文平物业管理有限公司负担1,125.95元，被告上海市宝山区汽车运输总公司负担189元；审价鉴定费15,000元，由原告上海文平物业管理有限公司负担12,843元，被告上海市宝山区汽车运输总公司负担2,157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郑 煌人民陪审员 郭 瑛人民陪审员 毛济平二〇一六年四月二十五日书 记 员 吴 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《上海市房屋租赁合同》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。