浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第1619号上诉人（原审原告）许磊。上诉人（原审原告）沈立萍。二上诉人共同委托代理人沈德范。被上诉人（原审被告）朱正兵。被上诉人（原审被告）石伟。上诉人许磊、沈立萍因与被上诉人朱正兵、石伟侵权责任纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第1457号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月3日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年4月20日，沈立萍与朱正兵签订房屋租赁合同。合同约定，沈立萍将坐落滨江区浦沿街道江南文苑11幢1单元2301室房屋（房屋所有权人为许磊、沈立萍）出租给朱正兵使用，租赁期限为2011年4月20日至2014年4月19日，月租金为3000元，押金6000元。合同第六条约定，在租赁期间，朱正兵不可将房屋转租给他人。合同第十条其他事实中约定，首次付款为付三押一，以后半年一付（第二次付款时补足押金3000元），房屋租金每年商议，如果双方意见不一致，合同自动终止，每次付款期限为租金期满前十天汇款给房东。合同违约条款约定，任何一方无故违反合同视为违约，违约方须向另一方支付违约金5000元。朱正兵承租案涉房屋后，将案涉房屋转租给石伟使用，约定转租期限为2012年10月20日至2013年10月19日，月租金为3000元，押金6000元。2013年10月15日，石伟支付朱正兵租金36000元及押金6000元。朱正兵与石伟签订租赁合同时，朱正兵将许磊、沈立萍的房产权证、租赁合同（该合同不完整，第二页缺少双方签名及联系方式）出示给石伟。朱正兵支付沈立萍、许磊租金至2013年1月19日止，因朱正兵逾期未支付沈立萍、许磊2013年1月20日起的租金，沈立萍、许磊于2013年4月联系到石伟，经双方协商未果，引起纠纷。许磊、沈立萍诉至原审法院，请求判决：1、确认朱正兵与石伟签订的租房合同无效，石伟支付许磊、沈立萍房屋占用费36000元；2、朱正兵支付违约金5000元，并终止许磊、沈立萍与朱正兵间签订的租赁合同。另查明，石伟于2013年10月20日将房屋返还许磊、沈立萍。原审法院认为，合同是否有效、是否终止及违约责任等为因合同履行而引起的纠纷，许磊、沈立萍在侵权之诉中要求确认朱正兵与石伟签订的租赁合同无效、终止其与朱正兵的租赁合同及要求朱正兵支付违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。许磊、沈立萍将房屋出租是以收取租金为对价而将房屋交与他人占有、使用，朱正兵在合同期内擅自将房屋转租并逾期未支付许磊、沈立萍租金，造成许磊、沈立萍的损失。石伟向朱正兵支付了合理费用后占有使用案涉房屋的行为，与许磊、沈立萍的损失并无因果关系，故对许磊、沈立萍以侵权之诉要求石伟支付占有使用费的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回许磊、沈立萍的诉讼请求。案件受理费825元，公告费650元，合计1475元，由许磊、沈立萍负担。宣判后，许磊、沈立萍不服该判决，上诉称：一、上诉人一审诉讼的前后过程。上诉人在2013年4月中旬联系不上被上诉人朱正兵，便通过江南文苑11幢1单元同楼某住宅的房客在夜间到涉案房屋敲门，欲通知承租人朱正兵与上诉人联系，结果在4月26日那位房客敲开门后未见原承租人朱正兵，而是联系上了已居住在此的石伟，其了解了基本情况和问清了石伟联系电话后告知了上诉人。上诉人便与石伟联系后，获悉石伟已在2012年l0月20日与朱正兵签订了转租合同，上诉人当即表示其双方签订的转租合同是无效的。当时，石伟曾表示要上诉人将房子租给他。这样，上诉人便在当年5月1日去杭州与石伟见面，并与石伟约定了签订租房合同时起租日期上优惠等问题，由于石伟表示尚应与同住的另二人沟通而当时未签协议。尔后，上诉人与石伟联系时石伟表示要上诉人解除与朱正兵的租房协议后才能与上诉人签租房协议，同时告知其已于5月初向杭州市滨江区人民法院起诉朱正兵，要求终止双方间租房合同，退还剩余租金及支付违约金共24000元等。上诉人无奈于2013年5月13日向滨江区人民法院立案庭递交了以石伟为被告要求判令其与朱正兵签订的租房合同无效，石伟立即腾房，并支付自2013年4月26日起至实际腾房之日止的房屋占用费给上诉人；以朱正兵为被告要求判令终止上诉人与朱正兵的租房合同，支付拖欠的租金和违约金的两份诉状。但该院法官认为要将石伟和朱正兵在同一案件中作为被告方准立案，上诉人表示这是不同的两个法律关系，但该法官坚持自己意见，上诉人无奈修改诉状将石伟和朱正兵作为共同被告起诉。上诉人在法院受理后，考虑到石伟占有房屋与上诉人和朱正兵间的租赁合同纠纷是完全不同的两个法律关系，再则，朱正兵又下落不明，按程序走尚需很长时间，为此，上诉人与承办法官联系，表明了自己的意见，提出能否撤回对朱正兵起诉。但法院事后答复认为不宜把朱正兵撤掉。事后，上诉人主动与石伟联系，转告了法官的意见，同时，再次明确其与朱正兵签的租房合同是无效的，如愿住下去则与上诉人签订租房合同，起租日期可协商确定，而石伟则坚持认为先要上诉人解除与朱正兵之间的租房合同，才能与上诉人签租房协议，经法院调解未成。法院行使释明权，要求上诉人在合同之诉与侵权之诉之间作出选择。上诉人考虑到石伟与朱正兵的租房合同因朱正兵无权转租应为无效合同，石伟占有此房无法律依据，无效合同自始无效，故上诉人无奈在必须二选一的前提下选择本案为侵权之诉进行诉讼，并变更请求。二、法院对案件部分事实认定有误。在一审庭审时石伟陈述与朱正兵签订租房合同前见到了上诉人的房产权证和与上诉人签订的租赁合同，以示朱正兵的转租得到上诉人认可。上诉人表示朱正兵不可能拿出上诉人的房产权证，因为上诉人的房产权证从未落到朱正兵手中，只有在与其签订租赁合同时应其要求复印一份留存。尔后，石伟表示见到的确是复印件。可在判决书中，虽未明确加注“原件”，但从字面理解这里所指应是房产权证的原件。三、法院的判决理由不符合法律规定，更有违公序良俗。以庭审中查明的事实，石伟在与朱正兵签订转租合同前，就已知道上诉人与朱正兵签订的租赁合同中约定了朱正兵是不得转租的，石伟知道朱正兵无权转租，却与他签订租房合同，这样的租房合同肯定是无效的。再则，到了四月底，上诉人联系上了石伟，告知其基本情况后，其不愿与房产所有人签订租房合同，又不愿腾房，这应属侵权，法院对此应有明确的结论。一审法院不仅绕开了石伟与朱正兵签订的合同为无效合同这一关键问题不作表态，反而怂恿石伟占有上诉人房屋的违法行为。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，亦明确规定了上诉人所述情况，应获法院支持。综上，请求撤销原审判决，判令朱正兵与石伟签订的租房合同无效，石伟支付许磊、沈立萍房屋占用费36000元。被上诉人石伟辩称：坚持石伟在一审中的答辩意见，另，石伟起诉朱正兵的案件已结案，并已申请强制执行。请求驳回上诉人许磊、沈立萍的上诉请求。被上诉人朱正兵在法定期限内未作书面答辩。二审中，上诉人许磊、沈立萍未提供新的证据。被上诉人石伟向本院提供（2013）杭滨民初字第1014号民事判决书及（2013）杭滨民初字第1014-1号民事裁定书、（2014）杭滨执字第642号受理执行案件及缴款通知书各1份，欲证明石伟积极主张权利，石伟诉朱正兵房屋租赁合同纠纷一案经杭州市滨江区人民法院判决并已申请执行。被上诉人石磊二审提供的证据，经上诉人许磊、沈立萍质证，对证据的真实性，许磊、沈立萍未持异议，但认为上述证据更能证明石伟和朱正兵间的合同无效，且其是明知的，石伟占用房屋没有法律依据，应承担相应责任。本院对该组证据的真实性予以确认。本院经审理认定的事实除与原审法院认定事实一致外，另认定：石伟以朱正兵在明知房屋所有权人不愿转租情况下，以欺骗方式与石伟签订租赁合同为由，于2013年5月2日起诉至杭州市滨江区人民法院，要求终止其与朱正兵的房屋租赁合同，朱正兵退还剩余租金及房屋押金6000元等。该案审理中，石伟变更诉讼请求，要求朱正兵退回房屋押金6000元。案经杭州市滨江区人民法院审理，作出（2013）杭滨民初字第1014号民事判决，支持石伟的诉讼请求。该案已生效并已进入执行程序本院认为：朱正兵在未经出租人沈立萍、许磊同意的情况下擅自将案涉房屋转租给石伟，其行为系无权处分，该无权处分行为在权利人作出是否追认的意思表示前，处于效力待定状态。在此期间，石伟有偿使用案涉房屋的行为并不构成对房屋所有权人沈立萍、许磊的侵权。根据许磊、沈立萍与石伟一致的陈述，许磊、沈立萍是在2013年4月26日了解到房屋存在转租的情形。此后双方也曾就石伟与沈立萍、许磊之间直接建立租赁关系进行过协商，在协商未果后，石伟于2013年5月2日即向原审法院提起诉讼，要求终止与朱正兵的租赁合同等，并在该案审理期间于2013年10月20日将房屋腾退给沈立萍、许磊。据此，应认为石伟在与朱正兵订立租赁合同时虽未尽审慎的注意义务，但在知晓房屋所有权人许磊、沈立萍明确表示不同意转租且不追认的情况下，已通过诉讼途径积极予以救济，且石伟占有使用涉案房屋是在沈立萍与朱正兵的租赁合同约定的租赁期内，对沈立萍、许磊而言，石伟占有使用该房屋的行为与沈立萍、许磊主张的损失之间并无因果关系。其要求石伟支付房屋占用费36000元，原审法院不予支持，并无不当。如朱正兵存在未按其与沈立萍、许磊之间租赁合同的约定履行支付剩余租金及其他违反合同约定的情形的，则系朱正兵的违约行为所导致。对此，许磊、沈立萍可另行向朱正兵主张违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理700元，公告费300元，由许磊、沈立萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  周志军代理审判员  戚剑颖代理审判员  王 超二〇一四年九月一日书 记 员  潘晓玲