广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第892号原告：广州市榕诗隐形眼镜有限责任公司，住所地广州市白云区。法定代表人：张妍榕。委托代理人：刘绍安，广东中大圣律师事务所律师。委托代理人：曾云，广东中大圣律师事务所实习律师。被告：周旭圳，身份证住址广东省汕头市潮南区。委托代理人：袁斌，广东云智律师事务所律师。原告广州市榕诗隐形眼镜有限责任公司（以下简称榕诗公司）诉被告周旭圳租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理。诉讼过程中，因本案审理需以另案审理结果为依据，根据被告周旭圳的申请，本院于2015年10月14日裁定中止本案审理。2016年3月25日，本案恢复审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告榕诗公司的委托代理人刘绍安，被告周旭圳的委托代理人袁斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告榕诗公司诉称：2015年2月12日，周旭圳以业主曹某的委托代理人的名义，与我司签订《房地产租赁合同》，将位于广州市白云区云城东路501号156号房出租给我司作眼镜零售经营。合同约定，租赁期两年，自2015年3月1日至2017年2月28日，2015年2月13日至28日为装修免租期；月租金18389元，每月1日前支付；租赁保证金36778元，期满无息退还；双方各支付中介费9194元给广州禾东行房地产代理有限公司；我司于2015年2月14日前另行支付50000元进场费给周旭圳等条款。合同签订当天，我司即向周旭圳支付押金36778元、3月份租金18389元、进场费50000元，并支付中介费9194元。我司接收租铺后，即投入大量资金进行装修，并着手办理合法的经营证照，打算于2015年3月1日正式开业。不料，在我司积极准备开业时，该物业的业主曹某出来阻止，称其并未委托周旭圳出租，且周旭圳向其承租该铺位后更无权转租。我司即要求周旭圳出面解决，周旭圳确却以各种理由推托，甚至称自己已回老家，致使我司损失惨重。为避免更大损失，我司不得不再与业主于2015年4月14日重新签订《商铺租赁合同》，才得以开业经营。为平息事端，我司委托律师发函敦促解决，周旭圳也毫无诚意。我司认为，周旭圳未获得授权即与我司签订的《房地产租赁合同》应属无效，周旭圳理应依法承担相应的法律责任。为维护本人的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、双方签订的《房地产租赁合同》无效；二、周旭圳退还押金36778元、租金18389元、进场费50000元及其利息2013元（自2015年2月12日起至清还日止按同期银行贷款利率计算）给我司；三、周旭圳赔偿中介服务费9194元给我司；四、周旭圳赔偿经营损失30000元给我司；五、本案全部诉讼费由周旭圳承担。被告周旭圳辩称：1.我与业主共同授权转租权，是依法有权转租涉案房屋给榕诗公司的转租权人，原、被告双方签订的房地产租赁合同是双方真实意思表示，依法应认定为有效。2.榕诗公司是明知我不是涉案房屋业主，我行使是转租权的情况下与我签订租赁合同，但榕诗公司未经我同意直接私下与业主签订商铺租赁合同，且从2015年4月份开始拒不履行与我方尚未解除的租赁合同，甚至还要求我返还2015年3月份租金，因此榕诗公司才是实在的违约方。3.即便房地产租赁合同被判决无效，榕诗公司所提要求我退回租金18389元，进场费5万元及其利息，赔偿中介服务费9194元，赔偿经营损失3万元的诉求是没有事实和法律依据的，关于租金，根据房地产租赁合同的约定，双方约定的免租期是2015年2月13日至2015年2月28日，榕诗公司在合同签订之日所支付的租金18389元是2015年3月份的租金，即便合同被判决无效，榕诗公司自2015年4月14日才与业主签订商铺租赁合同，也就是说2015年3月份租金也是有发生占有使用费，依法应支付给我的，榕诗公司提出要退回这部分租金是没有法律依据；关于进场费及利息，实际上进场费是包含两种性质，一种是我愿意转租给榕诗公司的前提，是一种我愿意为榕诗公司洽谈的前提条件，另一种的意思是租赁商铺市场的交易习惯，我向业主承租涉案房屋时已经支付了中介费8200元，承接上一手租客支付了顶手费2万元，我转租涉案房屋给榕诗公司时已支付的中介费9194元，上述合共3万多元是我为涉案房屋所支出的额外费用，现在我因为无法经营而转租涉案房屋，这个时候就是出于为了弥补上述的损失及转租的意愿，才考虑到要求榕诗公司支付所谓的进场费，榕诗公司支付的进场费是其进行转租洽谈的前提条件，是我找中介机构放租时已经提出的进行转租洽谈的前提条件，如果榕诗公司是不愿意支付的我也根本不会与榕诗公司洽谈，这一类进场费一旦支付就不存在退回的问题，不会因为租赁合同的效力、变更、终止等情况而退回，按照合同法的归类可以将其归类为赠与，实际上是基于租赁关系之外的另一层法律关系，这种法律关系是双方口头约定的，在双方签订合同的同时就自行交收，没有任何的权利义务的书面文字记载，因此榕诗公司无法要求返还。其实这也是租赁市场自然形成的交易习惯，一经支付完毕关系就自然终结，不存在退回的问题，也与租赁合同关系的效力变更终止无关，因此榕诗公司主张退回进场费及支付利息没有法律依据。另外，榕诗公司尚未支付2015年4月份之半月租金9194元，至少应考虑抵销。关于中介服务费及经营损失赔偿问题，一方面榕诗公司是明知我不是涉案房屋的业主，知道我方行使的是转租权，即便合同被合议庭认定无效也不涉及双方过错的问题，根据合同法有关无效的法律后果的规定，根本不存在赔偿经营损失的问题，榕诗公司诉求没有法律依据，另一方面有关中介服务费是榕诗公司与中介公司之间因为居间关系产生的费用，与我无关，另外有关经营损失的赔偿问题榕诗公司对此也没有提出相应的证据，对于损失的数额予以证明，榕诗公司所提完全没有事实依据。经审理查明：案外人曹杰、陈为群为广州市白云区云城东路501号156号房（以下简称涉案房屋）的产权人，两人共有的情况为共同共有。2015年2月12日，在案外人广州市禾东行房地产代理有限公司（以下简称禾东行）的居间下，周旭圳以曹某（出租人，甲方）代理人的名义与榕诗公司（承租人，乙方）签订《房地产租赁合同》（编号为0000141号，以下简称141号租赁合同），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作商业用途使用，经营商品类别为眼镜零售；租期为24个月，从2015年3月1日至2017年2月28日，甲方应该于2015年2月13日将物业交付给乙方使用。第三条甲乙双方约定月租金为2015年2月13日至2015年2月28日，乙方在免租期内免付租金，2015年3月1日至2016年2月28日，租金标准为18389元/月，2016年3月1日至2017年2月28日，租金标准为19860元/月，乙方在每月的第1日前结清下月租金……。第六条乙方于甲方交付该物业之日向甲方支付保证金36778元以及首月租金18389元。租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应及时将保证金无息退还乙方。……第七条基于经纪方已促成甲乙双方签订了本合同，甲方同意于本合同签订之日内向经纪方支付9194元作为咨询服务费；乙方同意于本合同签订之日向经纪方支付9194元作为中介咨询服务费。第十九条三方约定的其他事项经甲乙双方友好协商，余款人民币伍万元整乙方于2015年2月14日前支付予甲方，否则视为乙方违约，所支付的款项不予退还等等。该合同甲方签章处有周旭圳以委托代理人名义签名，乙方签章处填写了榕诗公司的公司名称（未加盖公章），案外人张某以委托代理人的名义签名。同日，周旭圳出具了三份《收款证明》，主要内容是周旭圳是涉案物业业主代理人，现收到广州禾东行房地产代理有限公司代客户张某转交承租该物业之押金36778元、租金18389元，进场费50000元。榕诗公司系经广州市工商行政管理局白云分局核准登记成立的有限责任公司，于2015年5月25日登记成立。2015年2月11日，广州市工商行政管理局白云分局出具了《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准榕诗公司的企业名称，投资人为张某、张妍榕。另查，2015年1月27日，在禾东行的居间下，曹某、陈某作为出租人（甲方），周旭圳作为承租人（乙方）签订了《房地产租赁合同》（编号为0000138号，以下简称138号租赁合同），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期从2015年1月28日至2020年2月29日，甲方应于2015年1月27日将该物业交付给乙方使用。第三条甲乙双方约定月租金为2015年1月28日至2015年2月28日止，乙方在免租期内免付租金；2015年3月1日至2016年2月29日租金标准为16346元/月，2016年3月1日至2017年2月29日，租金标准为16346元/月……。第七条基于经纪方已促成甲乙双方签订了本合同，甲方同意于本合同签订之日内向经纪方支付8173元作为中介咨询服务费；乙方同意于本合同签订之日向经纪方支付8173元作为中介咨询服务费。第十三条乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1.未征得甲方同意，擅自将该物业转租，分租给他人使用或调换使用的；2.利用该房产进行违法活动的；3.拖欠租金或相关费用超过十五天的；4.未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途的；5.故意损坏该房屋的等等。2015年4月8日，曹某、陈某向周旭圳发出《解除租赁合同通知书》，该通知书的主要内容是：根据双方合同，若未征得曹某、陈某的同意，擅自将房屋转租使用的，曹某、陈某有权终止与周旭圳的租赁合同，收回房屋，没收保证金，并赔偿因此造成的损失。近日，曹某、陈某发现周旭圳未征得其同意的情况下，于2015年2月12日以其委托代理人的身份擅自将房屋高价转租给榕诗公司，故依据租赁合同的约定，其决定从本通知发出之日起解除与周旭圳签订的《房地产租赁合同》（138号租赁合同），收回房屋，没收保证金等等。上述通知书于2015年4月9日通过顺丰快递寄送给周旭圳。2015年4月14日，榕诗公司法定代表人张妍榕作为承租方（乙方），曹某、陈某作为出租方（甲方），签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方作商业用途，经营商品类别为眼镜类，租期自2015年4月14日起至2018年3月31日止，2015年4月14日至2016年3月31日租金标准为18389元/月，2016年4月1日至2017年3月31日，租金标准为19868元/月，2017年4月1日至2018年3月31日，租金标准为21458元/月等等。2015年8月4日，周旭圳以曹某、陈某为被告诉至本院，要求判令：确认曹某、陈某向其发出的《解除租赁合同通知书》没有发生效力，确认其拥有转租权，其与曹某、陈某2015年1月27日签订的《房地产租赁合同》（138号租赁合同）没有解除及要求判令曹某、陈某向其双倍返还保证金。本院于2015年10月16日作出（2015）穗云法民四初字第1105号民事判决书，认定周旭圳承租涉案房屋后，在未经曹某、陈某同意，亦未通知曹某、陈某的情况下于2015年2月12日以曹某代理人的名义与榕诗公司签订《房地产租赁合同》（141号租赁合同），将该房屋出租给榕诗公司，该行为对于曹某、陈某而言已经构成转租。周旭圳擅自转租的行为已经构成违约，故曹某、陈某依约有权解除双方的租赁合同。并认定曹某、陈某发出的《解除合同通知书》已经发生解除合同的效力，自2015年4月11日，双方签订的138号租赁合同即已解除。因此判决驳回周旭圳的全部诉讼请求。周旭圳不服上述判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）穗中法民五终字第5867号《民事判决书》，维持本院（2015）穗云法民四初字第1105号民事判决书。本案审理过程中，由于榕诗公司主张141号租赁合同无效与本院对该合同效力的认定不一致，经本院释明后，榕诗公司变更其第一项诉讼请求为要求确认上述141号租赁合同已经解除，并坚持其他项诉讼请求。再查，榕诗公司于2015年6月11日向本院递交诉状，提起本案诉讼。以上事实，有房地产租赁合同、收款证明、企业名称预先核准通知书、解除租赁合同通知书、商铺租赁合同、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：榕诗公司于2015年2月11日经广州市工商行政管理局白云分局出具了《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准其企业名称。此后于2015年5月25日经广州市工商行政管理局白云分局核准登记成立。因此，2015年2月11日至2015年5月24日期间，榕诗公司为设立中的公司，张某作为榕诗公司的发起人，在榕诗公司设立中以榕诗公司的名义对外签订了141号租赁合同，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条第一款：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，榕诗公司成立后，有权以自己的名义要求其合同相对方承担合同责任，因此榕诗公司有权以自己的名义提起本案诉讼。2015年2月12日，周旭圳在未通知曹某，未经曹某同意的情况下与榕诗公司签订了141号租赁合同，周旭圳的行为为无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据上述规定，无权代理的情况下签订的合同并非无效，该合同只是不对被代理人发生效力，该合同的一方当事人不是被代理人而是代理人。因此，周旭圳以曹某代理人的名义与榕诗公司签订的141号租赁合同对曹某不发生效力，相应的合同责任由周旭圳自己承担。故141号租赁合同的两方当事人是榕诗公司和周旭圳，该合同并非无效。此外，签订租赁合同属于债权行为，只要当事人具有行为能力、意思表示真实、标的物确定及合同内容适法，租赁合同即可生效。在承租人转租租赁物的场合，出租人是否同意转租，影响的是出租人与承租人之间的权利义务关系，与转租合同的效力无关。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。从该条规定来看，法律并未否定转租合同的效力，仅是授予出租人合同解除权。若承租人擅自转租，出租人行使合同解除权，致次承租人无法继续占有、使用租赁物，次承租人可向承租人主张违约责任。因此，本案中虽然周旭圳（转租人）转租涉案房屋未经出租人曹某、陈某同意，但榕诗公司作为次承租人，周旭圳与曹某、陈某的租赁合同解除致榕诗公司无法继续占有、使用租赁物，榕诗公司可向周旭圳主张违约责任。榕诗公司主张141号租赁合同无效，经本院释明后其变更该项诉讼请求为确认其与周旭圳之间的141号租赁合同已经解除。对于141号租赁合同是否已经解除的问题，由于周旭圳与曹某、陈某之间的138号租赁合同已于2015年4月11日解除，曹某、陈某于2015年4月14日与榕诗公司法定代表人张妍榕签订《商铺租赁合同》应当视为曹某、陈某于该日自行收回涉案房屋，故周旭圳与榕诗公司之间的141号租赁合同在曹某、陈某自行收回涉案房屋后已不具备继续履行的基础，即周旭圳与榕诗公司之间的141号租赁合同已于2015年4月14日实际解除，榕诗公司要求确认双方141号租赁合同已经解除于法有据，本院予以支持。对于榕诗公司要求周旭圳退还押金即租赁保证金36778元、租金18389元及利息的诉讼请求。双方租赁合同于2015年4月14日解除，故榕诗公司仍应当向周旭圳支付2015年3月份的租金18389元和2015年4月1日至4月13日的租金7968.57元，榕诗公司现要求周旭圳向其退还2015年3月份租金18389元及利息于法无据，本院不予支持。根据双方141号租赁合同第六条的约定，租赁保证金即押金应当在榕诗公司付清租金及其他费用后退还，榕诗公司仅向周旭圳支付了2015年3月份的租金，现周旭圳要求在租赁保证金中抵扣2015年4月1日至2015年4月13日的租金于法有据，故租赁保证金36778元扣除榕诗公司2015年4月1日至2015年4月13日的租金7968.57元后，周旭圳应当向某诗公司退还押金即租赁保证金28809.43元。对于押金即租赁保证金的利息，双方141号租赁合同于2015年4月14日才解除，榕诗公司要求周旭圳支付从2015年2月12日起按同期银行贷款利率支付的利息于法无据，但对其提起本案诉讼之日起的利息，本院予以支持。对于榕诗公司要求周旭圳退还进场费50000元及利息的诉讼请求。经查，141号租赁合同补充部分约定：“甲乙双方友好协商，余款人民币50000元乙方于2015年2月14日前支付甲方，否则视为乙方违约，所支付的款项不予退还”，基于上述约定，周旭圳以进场费的名义收取了榕诗公司50000元。周旭圳抗辩称该50000元的进场费是其将涉案房屋转租给榕诗公司的前提，同时是租赁商铺市场的交易习惯。本院认为从双方合同履行的情况来看，周旭圳主张该50000元的进场费系周旭圳向某诗公司所设定的承租条件，即榕诗公司取得涉案房屋承租权而必须承诺的义务，榕诗公司对该主张无提供有效证据予以反证，本院对周旭圳的上述主张予以采信。双方就该50000元进场费支出收取达成了合意，榕诗公司完成该50000元支付并取得涉案房屋的承租权后，双方就该款项合意的目的已经实现，双方就该项合意的权利义务即告终止，现榕诗公司要求周旭圳向其返还50000元进场费及利息缺乏依据，本院不予支持。对于榕诗公司要求周旭圳退还中介服务费9194元的诉讼请求。本院认为，榕诗公司的该项诉讼请求实质为要求周旭圳赔偿其中介费损失。根据法律规定，赔偿损失应当以损失实际发生为前提。虽然榕诗公司与周旭圳的141号租赁合同于2015年4月14日由于周旭圳的原因被解除，但当日榕诗公司的法定代表人张妍榕即与涉案房屋的业主曹某、陈某签订了《商铺租赁合同》，涉案房屋在2015年4月14日之后仍由榕诗公司实际使用用于经营眼镜类，且双方在该合同中约定的相同租赁期的租金标准与141号租赁合同完全一致。榕诗公司支付上述中介服务费9194元目的是为了承租涉案商铺用于经营眼镜，就本案的实际情况来看，榕诗公司的上述目的已经达到，故榕诗公司并未实际产生该中介服务费损失9194元，榕诗公司要求周旭圳向其赔偿中介服务费9194元缺乏事实依据，本院不予支持。对于榕诗公司要求周旭圳赔偿其经营损失30000元的诉讼请求。榕诗公司未能举证证明该经营损失有实际产生及损失的金额，周旭圳对该损失不予确认，故榕诗公司的该项诉讼请求缺乏证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十一条第（七）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条第一款之规定，判决如下：一、确认被告周旭圳以曹杰代理人的名义与原告广州市榕诗隐形眼镜有限责任公司于2015年2月12日签订的《房地产租赁合同》已经解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告周旭圳向原告广州市榕诗隐形眼镜有限责任公司退还押金（租赁保证金）28809.43元及利息（利息以28809.43元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2015年6月11日开始计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告广州市榕诗隐形眼镜有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3229元，由原告广州市榕诗隐形眼镜有限责任公司负担2709元，被告周旭圳负担520元（上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  蔡玉林人民陪审员  吴 冠二〇一六年四月一日书 记 员  郑萍军