重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初18066号原告：邹中利，女，1961年10月21日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：龚娅，女，1986年6月3日出生，汉族，住重庆市渝**，系原告邹中利的女儿。委托诉讼代理人：窦娟，重庆高顾律师事务所律师。被告：李青，男，1985年3月2日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：崔宁宁，重庆志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志昂，重庆志同律师事务所律师。被告：孙小凯，男，1986年5月11日出生，汉族，住陕西省大荔县。原告邹中利与被告李青、孙小凯房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告邹中利的委托诉讼代理人龚娅、窦娟，被告孙小凯，被告李青的委托诉讼代理人崔宁宁到庭参加了诉讼。第二次庭审中，原告邹中利的委托诉讼代理人龚娅、窦娟，被告李青的委托诉讼代理人孙志昂到庭参加了诉讼，被告孙小凯经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邹中利向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《房地产买卖经纪成交合同》；2.判决被告退还原告定金2万元，赔偿原告中介费1万元，支付违约金8.5万元，赔偿因房价上涨造成的差价损失与违约金差价部分12万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告通过重庆森克文化传播有限公司提供的中介居间服务，于2017年11月23日签订了《重庆森克文化传播有限公司房地产买卖经纪成交合同》，约定原告以85万元的价格购买被告所有的房屋一套，合同对交易定金、付款方式、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订当日，原告向被告支付了定金2万元，但银行贷款审批通过，被告自行解押拿到房产证后以各种理由拒绝过户，导致原告合同目的无法实现。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告孙小凯辩称，中介费和定金是必须要退还的，合同上约定违约金给多少我应该赔，但关于差价我不知道原告是如何计算的；我愿意承担法院判决结果，但我现在服刑没有能力赔偿，在释放后努力设法偿还。被告李青辩称，我方是代理人，不是诉讼主体；合同约定的违约金过高，差价损失没有依据。经审理查明：2017年9月24日，以孙小凯为卖方，李青为买方，重庆森客文化传播有限公司为经纪方，签订《重庆森客文化传播有限公司房地产买卖经纪成交合同》，主要约定：1.交易物业，该房屋有抵押，无查封；2.该物业转让成交价为780000元，付款方式为：买方在签署本合同时支付定金100000元予卖方，买方同意将首付房款540000元于卖方预约银行还款日当日直接支付给卖方，卖方同意将剩余房款140000元于双方办理完公证之前直接支付给卖方。该合同还约定了其他内容。同日，上述三方还签订《补充条款》对合同相关事宜进行了补充约定。2017年9月24日、9月25日，李青分两笔向孙小凯转账支付10000元、90000元。2017年9月24日，孙小凯出具收条，载明收到李青购买案涉房屋的定金100000元。2017年10月2日，李青（买方）与孙小凯（卖方）签订《补充协议》约定：1.重庆森客文化传播有限公司房地产买卖经纪成交合同中第二大点：物业款项支付当中第二小点分期付款中的第（2）点的相关付款约定更改为，买方同意将剩余房款130000元于买方支付房款前2017年10月10日支付给卖方；2.卖方须配合买方指定购买人办理按揭手续以及配合买方向买方指定购买人的收款，卖方同买方指定购买人办理完银行按揭，须将银行用于发放按揭款项的银行卡交予买方，且卖方须无条件保证买方正常收款，卖方办理交予买方的银行卡款项到账后，卖方须无条件配合买方将该银行卡上的款项转账到买方指定的银行卡上，若因卖方原因导致买方不能正常收款，则视为违约，则卖方须按买方指定购买人办理按揭款项金额双倍赔付买方。2017年10月10日，李青分两笔向孙小凯转账支付20000元、110000元。同日，孙小凯出具收据，载明收到李青支付案涉房屋尾款130000元。2017年12月10日，李青向孙小凯转账支付540000元。同日，孙小凯出具收据，载明收到李青支付案涉房屋银行贷款未还金额540000元。之后，孙小凯涉嫌刑事案件，截至本案庭审时，其被羁押于重庆市江北区看守所。另，以载明孙小凯为卖方，李青为卖方委托代理人，邹中利为买方，重庆森克文化传播有限公司为经纪方，签订了《重庆森克文化传播有限公司房地产买卖经纪成交合同》（未填写日期），约定：1.交易物业（又名金城地豪）；2.该物业转让价款为85万元，付款方式：定金2万元在支付成交总房款时转为第一部分房款，买方在签署本合同时支付定金2万元予卖方；剩余房款通过按揭付款方式支付：卖方同意将首付房款58万元于过户当天之前直接支付给卖方，买方预计贷款25万元，并按照银行最终确定的贷款金额和支付时间支付到卖方指定账户上，若银行最终确定贷款金额少于预计贷款金额，则卖方首付房款相应增加；3.买方应支付经纪方12750元的居间服务费，于签订本合同之日支付；4.若买卖双方任何一方行为导致该物业交易最终不能完成的即为根本性违约，守约方有权选择以下方式追究法律责任：违约金条款，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款10%的违约金。该合同末尾落款处由李青在卖方处签字捺印。2017年11月23日，李青出具收条，载明收到邹中利购买案涉房屋的定金2万元。同日，重庆森克文化传播有限公司出具收据，载明收到邹中利支付的房屋中介服务费及按揭服务费10000元。2018年4月11日，李青以孙小凯为被告，中国光大银行股份有限公司重庆高新技术开发区支行为第三人，向本院起诉请求：1.确认原被告于2017年9月24日签订的关于重庆市渝北区×房屋的《房地产买卖经纪成交合同》中的房屋买卖合同关系有效；2.判决原告代被告向第三人偿还案涉房屋的按揭贷款，第三人协助办理解押手续，解押后由被告协助原告办理房屋过户登记手续至原告名下；3.诉讼费、保全费由被告负担。2018年7月10日，本院作出（2018）渝0112民初8718号民事判决书，判决：一、原告李青与被告孙小凯于2017年9月24日签订的《重庆森客文化传播有限公司房地产买卖经纪成交合同》中的房屋买卖合同关系有效；二、原告李青于本判决生效后十日内代被告孙小凯向第三人中国光大银行股份有限公司重庆高新技术开发区支行偿还房屋在该行的全部贷款余额（具体金额以第三人中国光大银行股份有限公司重庆高新技术开发区支行核定为准），第三人中国光大银行股份有限公司重庆高新技术开发区支行应当收取并在贷款偿还完毕后五日内协助原告李青办理该房屋的抵押权注销手续；三、被告孙小凯在房屋抵押权注销后五日内协助原告李青办理该房屋的过户登记手续，过户至原告李青名下。案件受理费11600元，减半收取5800元，保全费4420元，均由被告孙小凯负担。该民事判决书已发生法律效力。2018年4月28日，邹中利以孙小凯、李青为被告向本院起诉请求判令被告承担相关违约责任[（2018）渝0112民初10219号]。后邹中利自愿向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。本院审理中，邹中利申请了对案涉房屋的市场价值进行评估。本院经询问双方确定房屋价值时点为2018年4月28日，并依法委托重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估。2019年4月22日，该评估公司出具《房地产估价报告》，认定案涉房屋在价值时点2018年4月28日的市场价值为97.56万元。邹中利支付评估费4000元。以上事实有（2018）渝0112民初8718号民事判决书、（2018）渝0112民初10219号受理案件通知书、《重庆森克文化传播有限公司房地产买卖经纪成交合同》、李青出具的收条、重庆森克文化传播有限公司出具的收据、《房地产估价报告》、评估费发票及当事人当庭陈述在案为据。李青举示的《情况说明》真实性无法确认，本院不予采纳。本院认为：本案争议焦点在于如何确定邹中利的合同相对方。根据李青和孙小凯的陈述，孙小凯与李青签订房屋买卖合同并收受李青的房款后，其认为李青已有权对房屋进行处分，遂又同意李青以其名义将房屋转卖他人，由其配合办理相关手续，李青因此得以借孙小凯代理人的名义与邹中利签订房屋买卖合同。由此可见，孙小凯的真实意思是协助李青将房屋转卖他人，并不存在一房二卖的意思，即孙小凯出卖案涉房屋的对象只可能是李青或李青转卖的买受人二者之一。虽然与邹中利签订的合同首部载明李青为孙小凯的代理人，但如果李青事实上是孙小凯出卖房屋的代理人，其代理行为应体现为协助孙小凯向买受人履行义务，最终实现将房屋交付和过户给邹中利的合同目的。而在孙小凯入狱后，李青向本院起诉，要求代孙小凯向房屋抵押权人还款后，将房屋过户至其自己名下，由此可见，李青的真实意思是自己购买案涉房屋而非以代理人的名义代孙小凯对外出售房屋，其已通过行为推翻了自己之前关于其为孙小凯代理人的陈述，而本院在该案中也支持了李青的诉讼请求。因此，孙小凯既然已经将案涉房屋出卖给李青，就不可能以自己名义再将该房屋售予他人。李青以孙小凯代理人名义与邹中利签订的合同，实质上是其自身作为出卖人，将案涉房屋出售给邹中利的合同，且从合同履行情况看，房屋的定金也是李青自行收取，故李青才是邹中利的合同相对方。现因案涉房屋已被判决过户给李青，其不再按照与邹中利签订的合同将房屋出售给邹中利，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，邹中利有权解除合同，故对邹中利要求解除《重庆森克文化传播有限公司房地产买卖经纪成交合同》中房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持，该合同中的居间合同关系与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。合同解除后，李青应将收取邹中利的定金2万元予以返还，对邹中利要求李青返还定金2万元的诉讼请求，本院予以支持。李青按约应承担合同约定房屋价款10%的违约金即85000元。因李青的违约行为，导致邹中利所缴纳的中介服务费及按揭服务费目的无法实现，该费用1万元属于邹中利的实际损失，另案涉房屋截至邹中利首次起诉解除合同之日即2018年4月28日的市场价值为97.56万元，与合同约定价格存在12.56万元的增值，该增值部分属于邹中利的可得利益损失，故邹中利的损失共计13.56万元。合同约定的违约金尚不足以弥补邹中利的损失，故对邹中利要求李青支付违约金8.5万元及赔偿违约金不足以弥补部分的损失5.06万元（含中介服务费及按揭服务费损失1万元）的诉讼请求，本院予以支持，其余部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告邹中利与被告李青签订的《重庆森克文化传播有限公司房地产买卖经纪成交合同》中的房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除；二、被告李青于本判决生效后五日内返还原告邹中利定金2万元；三、被告李青于本判决生效后五日内支付原告邹中利违约金85000元；四、被告李青于本判决生效后五日内赔偿原告邹中利中介服务费及按揭服务费损失10000元；五、被告李青于本判决生效后五日内赔偿原告邹中利房屋差价损失40600元；六、驳回原告邹中利的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4830元，减半收取2415元，由原告邹中利负担815元，由被告李青负担1600元；评估费4000元，由被告李青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇一九年七月十五日书记员  杨如玉