福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初4236号 原告：李国欣，男，1965年2月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：白卿，福建重宇合众律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄双辉，福建重宇合众律师事务所执业律师。 被告：尤宝凤，女，1971年12月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：叶勇，福建天衡联合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：马轶琳，福建天衡联合律师事务所执业律师。 被告：何加添，男，1987年2月3日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：张杰龙，福建诺道律师事务所执业律师。 第三人：王婉瑜，女，1993年5月11日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告李国欣与被告尤宝凤、何加添确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月24日作出（2016）闽0206民初10290号民事判决，李国欣不服该判决向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）闽02民终834号民事裁定，裁定撤销（2016）闽0206民初10290号民事判决，发回重审。本院另行组成合议庭于2018年7月27日公开开庭进行了审理。原告李国欣的委托诉讼代理人白卿、黄双辉，被告尤宝凤的委托诉讼代理人叶勇、马轶琳，被告何加添的委托诉讼代理人张杰龙到庭参加诉讼。本院于2018年8月3日追加王婉瑜为第三人，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告李国欣的委托诉讼代理人白卿，被告尤宝凤的委托诉讼代理人叶勇，被告何加添的委托诉讼代理人张杰龙到庭参加诉讼。第三人王婉瑜经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李国欣向本院提出诉讼请求：1.判令尤宝凤与何加添于2016年11月10日签订的合同编号为00648688的《存量房买卖合同》无效；2.判令何加添协助将厦门市同安区银湖西里12号301室房产所有权变更登记至李国欣名下；3.判令尤宝凤、何加添承担保全费5000元。事实和理由：李国欣原系厦门市同安区XXXX房产（以下简称讼争房产）的所有权人。因李国欣经营的厦门市某某纸塑制品有限公司（以下简称某某公司）需要资金，李国欣向尤宝凤所在的公司和案外人王婉瑜借款。李国欣为提供担保，于2016年8月1日办理委托公证，委托尤宝凤、林某2办理讼争房产的过户登记、解押、出售等手续。李国欣与尤宝凤、何加添不认识，从未沟通过讼争房产的买卖事宜。尤宝凤擅自于2016年11月10日将讼争房产以146万元价格转让给何加添，并办理了所有权变更登记。李国欣认为，何加添没有购房能力，在2016年11月厦门房价上涨的背景下，尤宝凤以不足市场价格50%的价格转让讼争房产且约定首付款0元，交易过程不符合常理，尤宝凤、何加添系恶意串通签订房屋买卖合同，意图侵占李国欣的财产，讼争合同系以合法形式掩盖非法目的的合同，应为无效合同。综上，望判如所请。 尤宝凤辩称，尤宝凤在李国欣授权范围内办理委托事务，法律后果应由被代理人即李国欣承担，尤宝凤未超越代理权，讼争合同合法有效。请求法院驳回李国欣的诉讼请求。 何加添辩称，讼争合同是当事人真实意思表示，尤宝凤持有经公证的委托书，其代李国欣与何加添签订讼争合同合法有效，何加添是善意的购买方，不存在李国欣主张的恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的情形。请求法院驳回李国欣的诉讼请求。 王婉瑜未作陈述。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证。王婉瑜未作质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.李国欣提交的（2016）闽0203民初15302号案件《受理通知书》、起诉状、民事裁定书与厦门市思明区人民法院作出的（2016）闽0203民初15302号民事判决书内容可相互印证，何加添对上述证据真实性、合法性有异议，但未提供反驳证据，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。尤宝凤、何加添质证称上述证据与本案无关，从另案判决查明的事实看，（2016）闽0203民初15302号案件争议与本案类似，该案当事人与本案有关联，本院对该组证据予以采信。 2.李国欣提交的录音证据系李国欣的委托诉讼代理人白卿与案外人林某1之间的谈话录音，在厦门市思明区人民法院审理的（2016）闽0203民初15302号案件审理过程中，林某1已确认录音的真实性，法院作出的生效判决采信了该份录音证据，且录音内容提及了本案讼争房产转让事宜，本院对该证据予以采信。 3.李国欣提交的厦门市某某进出口有限公司基本信息和备案登记文件、某某（厦门）融资租赁有限公司基本信息和备案登记文件，均调取自厦门市市场监督管理局保存的企业档案，本院对其真实性、合法性予以确认。尤宝凤、何加添质证认为上述两组证据与本案争议无关。本院认为上述证据可证明尤宝凤、林某1之间的关系，与李国欣提交的录音证据可相互印证，与本案争议有关联，本院对上述证据予以采信。 4.李国欣提交的（2016）闽0203民初17971号之一《民事裁定书》系复印件，且证据内容无法体现与本案关联性，本院对该证据不予采信。 5.李国欣提交的（2016）闽0203民初15302号《民事判决书》、（2018）闽02民终2240号《民事判决书》系法院依法作出的判决，另案认定的部分事实与本案争议有关联，本院对该组证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月1日，在厦门市公证处公证员见证下，李国欣及配偶王某签署《委托书》一份，主要内容为：尤宝凤和案外人林某2受李国欣、王某委托，有权管理、居住、使用讼争房产，有权代为偿还讼争房产的抵押贷款，办理贷款结清、抵押注销的手续，有权代办借款手续，有权出售讼争房产、代为签署房屋买卖合同、领取售房款，代办房地产权属过户登记手续等，受托人在行使抵押、出售权利时，须出示产权证原件办理方为有效。 2016年8月18日，李国欣作为借款人、李国欣和案外人王某、某某公司作为担保人签署《借据》一份，确认因经营周转需要，向王婉瑜借款230万元，月利率2%，借款期限2个月，李国欣以讼争房产作为借款担保。 2016年8月18日，案外人王婉瑜转账1400010元给王婉瑜，王婉瑜于当日转账两笔70万元合计140万元给李国欣。李国欣于当日转账92800元给王婉瑜，该款项备注“费用”。 讼争房产于2016年8月15日在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了抵押权登记，抵押权人为王婉瑜，担保主债权数额为240万元。 2016年11月10日，尤宝凤以李国欣名义，与何加添签订《存量房买卖合同》，主要约定：李国欣将讼争房产转让给何加添，面积132.8平方米，成交价为146万元，何加添应支付定金10万元，余款通过银行按揭贷款支付；讼争房产存在抵押；何加添承担过户所涉税、费；李国欣在何加添支付扣除交房保证金外的购房款之日起3日内将讼争房产交付给何加添。合同签订后，讼争房产办理了抵押权注销登记，并转移登记至何加添名下。 何加添于2016年11月22日转账146万元给尤宝凤。尤宝凤于2016年12月2日转账146万元给王婉瑜。尤宝凤自述该笔款项系根据李国欣指示将出售讼争房产所得价款支付给王婉瑜。 案外人许某于2016年11月22日转账46万元和100万元给何加添。 在本案原审一审审理过程中，何加添于2017年7月31日庭审中陈述其从朋友处听说尤宝凤要出售案涉房屋就与尤宝凤洽谈购房事宜，尤宝凤向其出示了经公证的《委托书》，购房款系投资经营所得及家庭资金筹集，未向他人借款；何加添于2017年10月19日庭审中陈述其和李国欣在朋友聚会上认识，吃饭时李国欣说有房子要卖，比较便宜，何加添有到讼争房产所在小区去看过，但钥匙没法开，同类户型的有看过，购房款是许某转账的，何加添和许某是朋友关系，双方有资金拆借，之前有将购房资金放在许某处，146万元款项大部分是自有资金，一些是朋友的。在本案重审审理过程中，何加添于2018年7月27日庭审中陈述其通过中介公司的朋友知晓讼争房产出售事宜，其有到讼争房产所在地查看，有上楼查看但未进入房间，协商订立合同是与尤宝凤联系，没有和李国欣联系过，购房资金系从许某处收款，因其与其家人和许某有经济往来，购房时其账户内资金不足，就向许某预支146万元，但未出具借条，其和许某尚未就双方的债权债务进行结算。 何加添2016年的社会保险缴交记录显示案外人厦门市某某建筑工程有限公司为何加添缴交社会保险费用，何加添上年度月平均工资为1500元。何加添自述其实际从事电商、货物贸易经营，挂靠厦门市第二建筑工程有限公司缴纳社保，其购买讼争房产是为了投资和落户。 李国欣系某某公司的法定代表人。李国欣、王某原为厦门市集美区××南里××号房屋的所有权人。2016年1月21日，王某、李国欣出具一份《委托书》，委托案外人林某1和案外人叶凌雁办理厦门市集美区××南里××号房屋相关事宜，包括但不限于代为清偿银行贷款、代为办理抵押借（贷）手续、出租、出售、代为签署房地产买卖合同及办理产权过户登记手续、代为收取购房款等，同时载明受托人在出售或抵押上述房产时，须持有和出示房产的产权证正本原件，委托书方为有效，委托期限自即日起至2036年1月20日止。同日，厦门市鹭江公证处对上述《委托书》进行公证。 2016年11月11日，案外人林某1以李国欣、王某名义与许某签订《存量房买卖合同》，约定李国欣、王某将厦门市集美区××南里××号房屋出售给许某，房屋面积202.79平方米，成交价为350万元。厦门市集美区××南里××号房屋已过户至许某名下。王某、李国欣未将厦门市集美区××南里××号房屋交付给许某。 2016年12月8日，王某、李国欣诉至厦门市思明区人民法院，请求判令：1.林某1代王某、李国欣与许某于2016年11月11日签订的合同编号为00644615的《存量房买卖合同》无效；2.许某协助办理厦门市集美区××南里××号房屋的权属变更登记手续，即将该房产所有权人变更登记至李国欣、王某名下。在该案审理过程中，经王某、李国欣申请，厦门市思明区人民法院委托福建方成司法鉴定中心对厦门市集美区××南里××号房屋于2016年11月的市场交易价格进行评估，评估结论为6079036元。厦门市思明区人民法院就该案于2017年12月15日作出（2016）闽0203民初15302号民事判决，认定许某与林某1签订《存量房买卖合同》的行为构成流质及恶意串通，判决：一、林某1代王某、李国欣与许某于2016年11月11日签订的合同编号为00644615的《存量房买卖合同》无效；二、许某于本判决生效之日起十日内协助将厦门市集美区××南里××号房屋所有权变更登记至李国欣、王某名下。许某不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院。厦门市中级人民法院于2018年7月27日作出（2018）闽02民终2240号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。二审判决已于2018年8月16日发生法律效力。 李国欣的诉讼代理人白卿与林某1的谈话录音内容体现：林某1确认，李国欣向林某1所在公司借款，以李国欣夫妇二人名下房产和李国欣岳父、岳母名下房产为借款提供担保，已过户的房产有三套，包括同安一套、瑞景一套、集美别墅一套，其中同安那套房产是公司股东女儿的名字抵押了230万元，因担心其他债权人保全李国欣的房产，前述三套房产都由林某1操盘，办理了过户手续，其中同安的房产是过户至何加添名下。 尤宝凤系案外人某某（厦门）融资租赁有限公司的财务负责人、联络人、办税人员，同时是案外人厦门市某某进出口有限公司的首届监事。案外人林某1是某某（厦门）融资租赁有限公司的经理，同时是厦门市某某进出口有限公司的股东、首届执行董事、首届经理。案外人王婉瑜系某某（厦门）融资租赁有限公司的董事。 本案审理过程中，法庭询问李国欣是否对讼争房产在交易时的市场价格申请评估，李国欣答复不申请。 本院于2016年12月26日执行（2016）闽0206民初10290号财产保全裁定，查封了讼争房产。李国欣为此支付财产保全申请费5000元。 本院认为，根据已查明的事实可认定尤宝凤以李国欣名义与何加添签订《存量房买卖合同》的真实意思表示并非买卖讼争房产，理由如下：林某1与尤宝凤、王婉瑜均就职于某某（厦门）融资租赁有限公司，林某1自认李国欣向其所在公司借款，以讼争房产在内的多处房产作为借款担保，因担心其他债权人保全借款人李国欣的房产，在其安排下将包括讼争房产在内的三处房产过户至其指定的自然人名下，其中讼争房产是过户至何加添名下；何加添并无证据证明其具有购买讼争房产的经济能力，在其转账支付尤宝凤146万元当天是由许某向其提供资金146万元，许某恰好是受让李国欣、王某名下址于厦门市集美区××南里××号房产的受让人，另案生效判决已经认定许某与林某1签订《存量房买卖合同》的行为构成流质及恶意串通；何加添在原审阶段和重审阶段关于如何获知讼争房产出售信息以及磋商过程的陈述前后不一致；王婉瑜出借给李国欣的资金来源于某某（厦门）融资租赁有限公司的董事王婉瑜；目前没有证据表明尤宝凤在与何加添签订《存量房买卖合同》之前有告知李国欣并征得其同意；以上事实表明尤宝凤、何加添是在林某1授意下为实现抵押权而签订讼争《存量房买卖合同》，尤宝凤与何加添的真实意思表示并非买卖讼争房产，这一行为隐藏的意思表示是将抵押物折价146万元以清偿李国欣的债务。讼争合同的权利义务内容并非当事人真实意思表示，尤宝凤与何加添以虚假的意思表示实施的民事法律行为应为无效民事法律行为。目前没有证据表明尤宝凤、何加添实施该行为时有与抵押人李国欣协商一致，抵押权人未与债务人协商一致就直接将抵押物折价冲抵债务，也未依法进行拍卖、变卖，损害了债务人李国欣就抵押物折价享有的议价权，因此尤宝凤与何加添签订《存量房买卖合同》隐藏的民事法律行为构成恶意串通、损害第三人利益，讼争《存量房买卖合同》无效，何加添应协助李国欣将讼争房产的物权登记恢复原状，即讼争房产所有权人恢复登记至李国欣名下，同时恢复登记该房产抵押权人为王婉瑜、担保主债权数额为240万元。李国欣为维护自身合法权益提起本案诉讼，为此支出财产保全申请费5000元，尤宝凤、何加添应赔偿李国欣的该项损失。综上，李国欣提出的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。另所有权恢复登记至李国欣名下同时，为保护抵押权人的合法权益，应同时恢复原有抵押权登记即登记抵押权人为王婉瑜、担保主债权数额为240万元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五十九条规定，判决如下： 一、尤宝凤以李国欣名义与何加添于2016年11月10日签订的《存量房买卖合同》为无效合同； 二、何加添于本判决生效之日起七日内协助李国欣将厦门市同安区银湖西里12号301室房产所有权变更登记至李国欣名下，并恢复登记该房产抵押权人为王婉瑜、担保主债权数额为240万元； 三、尤宝凤、何加添于本判决生效之日起七日内偿付李国欣财产保全申请费5000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17940元，由尤宝凤、何加添负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈婧怡 人民陪审员  方丽铃 人民陪审员  肖育京 二〇一九年七月九日 书 记 员  林玉萍 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。