江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）阜民初字第0076号原告唐古品，市民。委托代理人王亚洲。被告盐城益大建设有限公司。法定代表人罗祝春，该公司董事长。委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。被告陈德付（富），市民。被告陈飞，农民。被告陈龙，农民。被告江苏鹏鼎置业有限公司。法定代表人刘长军，该公司董事长。委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。原告唐古品诉被告盐城益大建设有限公司（以下简称益大公司）、被告陈德付、被告陈飞、被告陈龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，根据原告唐古品的申请，本院依法追加江苏鹏鼎置业有限公司（以下简称鹏鼎公司）为被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年4月9日与（2014）阜民初字第0075号一案并案公开开庭进行了审理。原告唐古品及其委托代理人王亚洲、被告益大公司法定代表人罗祝春和被告鹏鼎公司法定代表人刘长军的共同委托代理人郭欣立、被告人陈德付到庭参加诉讼。被告陈龙、陈飞经本院传票传唤，无正当理由均未到庭应诉。本案现已审理终结。原告唐古品诉称，被告益大公司向我出售其位于阜宁县阜城镇书香华庭××号楼×××室房屋，我先后于2013年5月12日、2013年6月4日、2013年6月7日、2013年6月9日分4次向被告支付房款200000元、63000元、110000元、21000元，共计394000元，书香华庭项目负责人被告陈德付向原告出具收条4张。后被告陈飞、陈龙在收条上签字提供担保。现因被告无法交付房屋，我要求被告陈德付退还原告房款计394000元，赔偿我自付款之日起至返还房款之日止同期银行贷款利息，并承担本案诉讼费用；被告益大公司、鹏鼎公司承担连带清偿责任；被告陈龙、陈飞承担连带保证责任。其理由是：1、陈德付是职务行为，代表益大公司收取房款，理应由被告益大公司返还房款。2、我有理由相信被告鹏鼎公司将涉案房屋抵给益大公司作为工程款。3、被告鹏鼎公司强制被告陈德付挂靠益大公司，表面上益大公司与鹏鼎公司是彼此独立的公司，实际上两公司构成人格混同，损害了债权人利益，故被告鹏鼎公司应承担连带清偿责任。3、被告陈龙、陈飞作为连带责任保证人，应承担连带保证责任。被告益大公司辩称，我公司未与原告签订商品房买卖合同，且从未授权他人售房，本案所涉纠纷系被告陈德付个人行为，与我公司无关，被告陈德付与我公司无任何挂靠关系，被告陈德付无权代表我公司售房。请求驳回原告唐古品对我公司的诉讼请求。被告鹏鼎公司辩称，本公司曾与被告陈德付签订了书香华庭××、××、××、××号商住楼的施工合同，陈德付是实际施工人，根据合同规定，陈德付应该依照合同的约定帮助联系售房，由我公司与购房者签订商品房买卖合同（网签电子版），购房者应将房款交至书香华庭售楼部（财务部），合同约定严禁私下交易，但是陈德付未与我公司协商，擅自将涉案房屋私售给原告，并私收房款，责任自负，与我公司无关，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告陈德付辩称，收到原告房款是事实，本案所涉房屋在我不知情的情况下被被告鹏鼎公司私自出售，我是益大公司项目经理，虽没有任命手续，但事实是代表益大公司在施工，我挂靠益大公司，所交管理费由被告鹏鼎公司代扣，所收取房款全部用于工程建设。我与被告鹏鼎公司的工程款账目还没有结清，并不欠被告鹏鼎公司款项。请求驳回原告唐古品对我的诉讼请求。被告陈龙、陈飞均未有答辩。经审理查明，原告唐古品欲购买被告鹏鼎公司开发建设的位于阜宁县阜城镇书香华庭××号楼×××室，遂找到被告陈德付，并先后于2013年5月12日、2013年6月4日、2013年6月7日、2013年6月9日分4次分别给付被告陈德付购房款200000元、63000元、110000元、21000元、合计394000元。被告陈德付均以个人名义向原告分别出具了购房款收条4张，收条分别载明：“收到唐古品书香华庭购房款贰拾万元整，注：××#-××室。收款人：陈德富，2013.5.12，担保人：陈龙、陈飞”；“收到唐古品书香华庭10#-301室房款陆万叁仟元整。据：陈德富，2013.6.4，担保人：陈龙、陈飞”；“收到唐古品书香华庭10#-301室购房款壹拾壹万元整。据：陈德付，2013.6.7，担保人：陈龙、陈飞”；“收到唐古品书香华庭××#-××室房款贰万壹仟元整。据：陈德富，2013.6.9，担保人：陈龙、陈飞。还下欠贰万陆仟元整”。原告唐古品既未与被告陈德付签订房屋买卖合同，亦没有与被告益大公司和被告鹏鼎公司签订商品房买卖合同。后原告唐古品发现被告陈德付不能交付所欲购买的房屋，且所欲购买的房屋已被被告鹏鼎公司出售给他人，遂由马洪雨（与被告陈德付妻子系表兄妹关系）携4张收条于2014年2月找到被告陈德付的2个儿子被告陈龙、陈飞要求提供担保，被告陈龙、陈飞均在4张收条上分别签字进行了担保。另查明，阜宁县“书香华庭”小区商品房为被告鹏鼎公司开发建设。2012年2月13日被告陈德付与蔡宝鼎分别以被告益大公司的名义和被告鹏鼎公司的名义签订《建设工程施工合同》1份，合同载明工程发包人为被告鹏鼎公司，承包人为被告益大公司。蔡宝鼎在合同发包人的法定代表人处签字，陈德付在合同承包人的法定代表人和委托代表人处签字，合同未加盖被告鹏鼎公司、被告益大公司的印章。合同约定本合同双方“签名盖章”后生效。蔡宝鼎是受被告鹏鼎公司的委托与被告陈德付签订建设工程施工合同。被告陈德付非被告益大公司的员工，是蔡宝鼎让其以被告益大公司的名义承包工程，被告益大公司未收取陈德付的管理费用。被告益大公司在该小区承包了其他工程，项目经理为朱广鑫。被告陈德付承包的工程在实际施工过程中所形成的《工程质量整改完成报告书》、《墙体材料应用验收与建筑节能分部查验申请表》、《住宅工程质量分户验收汇总表》等相关文件上，是被告鹏鼎公司让被告益大公司作为施工单位加盖公章，实际形成的相关文件中，载明施工单位项目负责人为朱广鑫。在工地上挂出的工程明示牌上标明益大公司项目负责人：朱广鑫陈德付。《建设工程施工合同》载明的工程名称为书香华庭××号、××号、××号、××号楼，合同约定合同价款竣工结算时经有权部门核定总价下浮15%。工程款支付方式和时间：每幢单体工程现金付款比例为30%；分别在“车库层”、“三层顶板”、“主体结束后”，每次10%；剩余65%工程款用该小区工程的××号楼东单元××套套房及××号楼××-××，××、××，8套套房以开盘最低价（均价4050元／㎡，具体为一楼、四楼4050元、二楼4150元、三楼4250元、五楼3950元、六楼3850元；最东单元东进户加80元／㎡、最西单元西进户加50元／㎡）进行冲抵。该合同在补充条款部分第10条载明：“冲抵发包方工程款的套房。承包方可以自行联系销售，也可以由发包方代为销售，但必须由发包方统一与客户签订购房合同和相关手续。收取的房款在扣除销售及相关费用后由发包方付给承包方。”合同签订后，被告陈德付自筹资金对承包的书香华庭××号、××号、××号、××号楼进行施工，期间按照合同约定将冲抵工程款的房屋自行联系销售了12套，并到被告鹏鼎公司与客户办理了购房手续，由被告鹏鼎公司与购房客户签订商品房销售合同，被告陈德付是以向被告鹏鼎公司出具付条的形式取得所销售商品房的房款，用以冲抵被告鹏鼎公司应付工程款。后因被告陈德付所承包工程未能按期全部竣工，与被告鹏鼎公司产生纠纷（已另案诉讼），工程款项未有最终结算。被告鹏鼎公司将合同约定的冲抵应付陈德付工程款的书香华庭××号楼×××室等房屋出售给他人，被告陈德付在收取原告唐古品的房款后到被告鹏鼎公司办理购房手续时遭到被告鹏鼎公司拒绝，引起本案的诉讼。现原告唐古品诉至本院请求判令：被告陈德付退还原告已付房款394000元，支付原告自付款之日起至返还房款之日止同期银行贷款利息，并承担本案诉讼费用；被告益大公司、鹏鼎公司承担连带清偿责任；被告陈龙、陈飞承担连带保证责任。以上事实，有原告唐古品提交的由被告陈德付出具的并有担保人被告陈龙、陈飞签字的2013年5月12日金额为200000元购房款收条1张、2013年6月4日金额为60000元的购房款收条1张、2013年6月7日金额为110000元的购房款收条1张、2013年6月9日金额为21000元的购房款收条1张、建设工程施工合同1份、工程质量整改流程报告书9份、书香华庭工程工地施工建设明示牌照片和当事人的陈述等相关证据予以证明，本院予以认定。本院认为，民事法律行为从成立时起具有法律效力。（一）关于原告唐古品要求被告陈德付返还购房款的诉讼请求。经查，被告陈德付与原告唐古品以口头形式约定由被告陈德付将被告鹏鼎公司拟用于冲抵其工程款的房屋出售给原告唐古品，被告陈德付收取原告唐古品房款并出具收条的行为，在原告唐古品与被告陈德付之间形成房屋买卖合同关系，对双方具有法律约束力。被告陈德付虽与被告鹏鼎公司在所签订的建设工程施工合同中约定所涉房屋用于冲抵应得工程款，但合同同时约定工程款是按照工程进度分期按比例结算，由被告鹏鼎公司统一与购房户签订购房合同并办理房款交付手续，被告陈德付并没有获得被告鹏鼎公司开发的位于阜宁县阜城镇“书香华庭”用于冲抵工程款房屋的所有权，无权直接收取购房户的房款，其在未经被告鹏鼎公司同意的情况下私自收取购房户的房款，致使所涉房屋不能交付，产生合同无法履行的法律后果，被告陈德付应当承担违约责任。故原告唐古品要求被告陈德付返还房款并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于原告唐古品要求被告益大公司、被告鹏鼎公司对被告陈德付返还房款承担连带清偿责任的诉讼请求。经查，被告陈德付虽以被告益大公司的名义承包工挰，但建设工程施工合同并没有加盖被告益大公司的印章，被告陈德付不是被告益大公司的员工，与被告益大公司不存在隶属关系，其收取房款并非受被告益大公司委托，事后被告益大公司也未予追认，并非履行职务行为。被告陈德付作为工程实际施工人，违反合同的约定，既没有以被告益大公司的名义也没有以被告鹏鼎公司的名义而以其个人的名义出具收条私自收取购房款，不符合表见代理的构成要件，对被告益大公司和被告鹏鼎公司不发生效力，应由其本人承担法律责任，故原告唐古品要求被告益大公司、被告鹏鼎公司承担连带责任的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于原告唐古品要求被告陈德付给付自付款之日起至返还房款之日止的银行同期贷款利息的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。在被告陈德付不能交付房屋后，被告陈龙、陈飞作为被告陈德付的近亲属自愿作为担保人在收条上签字担保，依法均应当对被告陈德付返还房款及支付利息承担连带保证责任，在承担了保证责任后，可依法向被告陈德付追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈德付返还原告唐古品购房款394000元及利息（其中200000元的利息从2013年5月12日起算；63000元的利息从2013年6月4日起算；110000元的利息从2013年6月7日起算；21000元的利息从2013年6月9日起算，利息均算至判决确定履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。限于本判决生效后10日内履行完毕。二、被告陈龙、陈飞对上述第一项所确定的被告陈德付的给付义务负连带清偿责任。被告陈龙、陈飞在承担了保证责任后，可依法向被告陈德付追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。三、驳回原告唐古品对被告盐城益大建设有限公司、被告江苏鹏鼎置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7210元（原告已预交7210元），由被告陈德付负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户行名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；帐号：40×××21）预交上诉案件受理费7210元。审判长  徐寿海审判员  李有为审判员  顾 标二〇一四年九月一日书记员  曹金婷附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证的范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。