上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1973号原告沈汉珍，女，1930年8月27日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人葛宁鹤，上海市东吴律师事务所律师。委托代理人张頔，上海市东吴律师事务所律师。被告刘广达，男，1948年1月15日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，住上海市长宁区。委托代理人吴新慧，上海康明律师事务所律师。委托代理人王成峰，上海康明律师事务所律师。被告上海新长宁集团仙霞物业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人张金秀，董事长。委托代理人赵琴华，女。被告上海新长宁(集团)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人黄经麟，董事长。委托代理人张觉民，男。原告沈汉珍诉被告刘广达、上海新长宁集团仙霞物业有限公司(以下简称仙霞物业)、上海新长宁(集团)有限公司(以下简称新长宁集团)房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告沈汉珍的委托代理人葛宁鹤、张頔，被告刘广达的委托代理人吴新慧、王成峰，被告仙霞物业的委托代理人赵琴华，被告新长宁集团的委托代理人张觉民到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告沈汉珍及其委托代理人葛宁鹤，被告刘广达的委托代理人吴新慧、王成峰，被告仙霞物业的委托代理人赵琴华，被告新长宁集团的委托代理人张觉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈汉珍诉称，原告与被告刘广达系婶侄关系。本市徐汇区天钥桥路马家宅XXX弄XXX号房屋系原告居住的公房，1999年初该房屋动迁，原告系唯一安置对象，由于原告丧偶、无子女，系孤老，且不识字，就全权委托被告刘广达与动迁单位签订安置协议以及购买安置房屋事宜。事后被告刘广达告知原告已购买本市长宁区芙蓉江路XXX弄XXX号XXX室作为原告的安置房屋(以下简称涉讼房屋)，并将原告户口迁入，原告一直居住在内。但直至近日，原告才得知涉讼房屋原为使用权房屋，承租人为被告刘广达，且于2004年在原告不知情的情况下购买为被告刘广达一人名下的产权房。被告刘广达利用作为原告代理人的身份便利以及原告对其的信任和不识字的弱点，将为原告购买的涉讼房屋的承租人登记在其个人名下，又隐瞒原告，通过欺骗的方式与被告仙霞物业、新长宁集团签订了《上海市公有住房出售合同》，被告刘广达的行为侵犯了原告的合法权益。原告已近87岁，涉讼房屋是原告唯一住房，也是原告养老看病的财产来源，故要求判令：1、三被告之间就涉讼房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复该房屋为公有住房；2、确认原告为涉诉房屋的承租人，并确认被告刘广达不是该公有住房的同住人。被告刘广达辩称，其与原告虽系婶侄关系但实际上如同母子，其一直视原告为母亲，且一直由其照料原告的起居生活。其在1999年购置涉讼房屋时，双方的户籍一同迁入，2004年将涉讼房屋购买为产权房，系其全额出资，当时双方经协商由其作为产权人，原告对此明知。此外，第二、第三被告当时做了大量宣传，原告即使不识字，也可以从许多渠道得知上述事宜。即便现在原告住在养老院，其也经常探望原告，并将涉讼房屋出租的租金用于原告的日常开销，故不同意原告的全部诉讼请求。被告仙霞物业辩称，其从涉讼房屋所属居委会了解到原告与第一被告情同母子，原告一直居住在涉讼房屋内，涉讼房屋系公有住房时是支付租金的，房屋维修是不收费的。购买产权后，房屋维修要支付费用，因为原告居住在二楼，下水道经常出现问题需要报修并支付维修费，原告居住在内应当知晓涉讼房屋已经购买产权的事实。购房时因承租人系第一被告，相关材料由第一被告拿回去填写，其操作并无不当，且涉讼房屋为公有住房时承租人就是第一被告，故不同意原告的全部诉讼请求。被告新长宁集团辩称，同意被告仙霞物业的答辩意见，涉讼房屋公有住房的出售手续及程序并无不当，至于原告与第一被告之间如何协商确定产权人，怎样签署协议其无法知情，故不同意原告的全部诉讼请求。即使涉讼房屋公有住房出售合同无效，也应该恢复到原有承租人的状态，其无权干预，故不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告沈汉珍与案外人刘某某系夫妻关系，被告刘广达系案外人刘某某侄子。1999年1月31日，原告授权被告刘广达就上海市徐汇区天钥桥路马家宅XXX弄XXX号公房(类型旧里，建筑面积26.58平方米)拆迁事宜与相关动拆迁部门签订《上海市房屋拆迁货币化安置协议》，该协议记载乙方为刘某某(亡)，根据拆迁实施细则规定，应安置乙方的人数为原告沈汉珍一人，乙方货币化安置款项为人民币(币种下同)84,205.44元，乙方在签订协议后10天搬离，另行支付乙方搬家补助费、搬迁奖励费等共计10,500元。乙方由被告刘广达代表家庭全部成员签字有效，在该协议尾部乙方处由被告刘广达签名并加盖印文为“沈汉珍”的印鉴。1999年2月27日，被告刘广达(甲方)与案外人上海房屋置换股份有限公司(乙方)签订《置换房屋确认书》，约定甲方委托乙方以成交价98,000元认购涉诉房屋(当时为可售公房)。原告及被告刘广达均确认将原告因上海市徐汇区天钥桥路马家宅XXX弄XXX号公房拆迁取得的货币化安置款用于支付涉讼房屋的购房款。此后，涉讼房屋使用权购置手续实际由被告刘广以其名义办理，承租人为被告刘广达。1999年3月26日，原告户籍由上海市徐汇区天钥桥路马家宅XXX弄XXX号迁往涉讼房屋。同日，被告刘广达户籍由上海市长宁区虹古路XXX号XXX室迁至涉讼房屋并为户主。涉讼房屋长期由原告居住，被告刘广达另行居住。2004年期间，被告刘广达欲购买涉讼房屋产权，并向其他两被告提交落款时间为2004年9月21日的《职工家庭购买公有住房协议书》，其中载明房屋承租人或受配人刘广达经与本户同住成年人(其中六十周岁以上老年人沈汉珍)协商一致，同意购买涉诉房屋，确定为刘广达所有；约定的所有权人承诺，保证老年人沈汉珍的居住权利；经约定的所有权人同意，委托刘广达代为办理购买公有住房的一切手续；本户人员中另在他处购买公有住房，地址为上海市长宁区虹古路XXX号XXX室，在该协议书尾部六十岁以上承租人、受配人或同住成年人加盖印文为“沈汉珍”的印鉴并由被告刘广达代原告签名。在本户人员情况表中，表述涉讼房屋户籍为二人，其中被告刘广达系户主，原告系其婶母；在家庭成员一栏注明被告刘广达妻子及儿子二人的户籍在上海市长宁区虹古路XXX号XXX室，该房屋属于产权房，产权人为被告刘广达妻子。2004年11月1日，被告刘广达(作为购房人)与被告新长宁集团的前身长宁(集团)有限公司(作为出售人)以及被告仙霞物业(作为代理人)签署《上海市公有住房出售合同》，约定乙方以13,400余元购买甲方出售的涉讼房屋，建筑面积36.71平方米。涉讼房屋享受工龄人、职级人为被告刘广达。2004年11月5日上海市长宁区房地产登记处核发涉诉房屋产权证，权利人为被告刘广达。2012年起，原告入住养老院，2015年8月原告曾向本院提起诉讼，要求将涉讼房屋产权确认归原告所有。后原告撤诉，提起本案诉讼。2015年8月31日，被告刘广达将涉讼房屋出租。租赁期限自2015年9月1日起至2017年8月31日止，月租金2,000元，审理中，原告认为被告刘广达通过欺骗手段取得承租人身份是非法的，故为避免讼累要求法院在本案中一并确认原告为涉讼房屋的承租人，且被告刘广达不具备同住人身份。经本院释明，原告仍坚持上述诉讼请求。上述事实，有《上海市房屋拆迁货币化安置协议》、房屋状况及产权人信息、《职工家庭购买公有住房协议书》、《上海市公有住房出售合同》、户籍摘抄、《上海市房屋租赁合同》、本户人员情况表、敬老院老人入住协议书及发票、《置换房屋确认书》及付款发票、上海市房地产权证、《购买公有住房职工连续工龄证明》、购房计算表及付费票据和收据、房屋租金账单、管理费账单、有线电视账单、话费账单、水费发票、户口簿等证据以及各方当事人的陈述为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。由于各方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。涉讼房屋原为公有住房，承租人为被告刘广达，原告户籍迁入并长期实际居住，对涉讼房屋享有相应的居住权益。对于是否购买涉讼房屋以及如何确定产权人，应当经本户承租人与同住成年人协商一致。被告刘广达在购买涉案房屋产权时理应征得原告的同意，获得原告的授权后再签订合同，房屋买卖合同方为合法、有效。现原告表示其系文盲，当时并不知晓购房情况，被告刘广达应就其已将购房事宜告知原告并征得原告同意进行举证。现被告刘广达自认系其代原告在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字，对原告否认为己方所有的印文为“沈汉珍”的印鉴，被告刘广达未能就原告在其他场合曾使用过该印鉴或其经原告授权加盖该印鉴进行举证。据此，可以认定被告刘广达未与原告协商一致，未经原告授权，即与被告仙霞物业、新长宁集团就涉讼房屋签订公房出售合同，将产权登记在其一人名下，侵害了原告的合法权益。故原告请求确认关于涉讼房屋的公房出售合同无效的诉请，本院予以支持。对于合同无效的后果，应当恢复至原有公有住房状态。原告要求确认其为涉诉房屋的承租人并确认被告刘广达不是涉诉房屋的同住人，系涉诉房屋恢复至公有住房状态后需解决的纠纷，故本案不予处理。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：一、被告刘广达与被告上海新长宁集团仙霞物业有限公司、上海新长宁(集团)有限公司就上海市长宁区芙蓉江路XXX弄XXX号XXX室房屋于2004年11月1日签订的《上海市公有住房出售合同》无效，该房屋恢复至承租人为被告刘广达的公有住房状态；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币13,800元，由被告刘广达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  郑丽敏人民陪审员  尹明华二〇一六年四月二十七日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。