广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)中一法三民一初字第723号原告：陈英素，女，1960年11月15日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。原告：容志扬，男，1957年4月2日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。上列两原告共同委托代理人：卫冬云、李霭弥，系广东卓正律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，组织机构代码73988965-3。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。被告：邓振生，男，1951年7月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号，组织机构代码：98211627-1。负责人：韩玉明，职务：行长。委托代理人：吴婕妮、郑鸿腾，系该行职员。原告陈英素、容志扬诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、邓振生、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈英素、容志扬委托代理人卫冬云、被告交行中山分行委托代理人郑鸿腾到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、邓振生经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年12月20日，原告与被告吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，原告向被告吉雅公司购买中山市XX镇XXX综合市场X号楼XX号商铺，合同在中山市菊城公证处办理了公证。2008年吉雅事件发生后，原告经查询得知所购商铺已备案登记在被告邓振生名下。后原告向法院起诉，请求判令三被告签订的涉案商铺的商品房买卖合同及抵押贷款合同无效[案号(2009)中一法三民一初字第926号]。法院经审理后判决被告邓振生与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，法院同时认定三被告的借款抵押行为无效，该判决已经发生法律效力。被告邓振生、吉雅公司应协助办理注销涉案商铺的销售合同备案登记手续，被告交行中山分行应协助办理注销涉案商铺的抵押登记手续。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告吉雅公司、邓振生协助办理注销中山市XX镇XXX综合市场X号楼XX号商铺的销售合同备案登记手续；2.确认被告邓振生与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》、《抵押合同》无效，被告交行中山分行协助办理注销中山市XX镇XXX综合市场X号楼XX号商铺的抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：中山市第一人民法院（2009）中一法三民一初字第926号民事判决书、（2014）中一法执字第4123-1号协助执行通知书；中山市中级人民法院（2013）中中法民一终字第742号民事判决书。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。被告邓振生未到庭应诉答辩亦未提供证据。被告交行中山分行辩称：1.吉雅公司与邓振生签订的商品房买卖合同的效力不影响交行中山分行与吉雅公司、邓振生签订的个人住房抵押贷款合同的效力，即使吉雅公司与邓振生签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力。2.原告与吉雅公司签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行中山分行的同意或原告应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案房产归其所有。3.交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，交行中山分行依法享有抵押权。4.从保护交易安全的角度，交行中山分行作为善意第三人，应当依法取得抵押权。5.原告对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果。6.原告与交行中山分行同为商事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。被告交行中山分行为其辩解未提供证据。经审理查明：2006年12月20日，原告陈英素、容志扬与被告吉雅公司签订《三乡中心区综合市场认购书》一份，约定陈英素、容志扬向被告吉雅公司认购其开发的位于XXXX综合市场X号楼XX号商铺，该物业建筑面积约为108平方米，认购楼款为469800元，该款在签署认购书或之前付清，交楼时间为2006年12月30日。2006年12月20日，陈英素、容志扬与吉雅公司分别为买受人、出卖人签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定陈英素、容志扬向吉雅公司购买XX镇XXX综合市场X号楼XX号商铺，该商品房合同约定建筑面积为108平方米，其中套内面积为103.9平方米，单价为每平方米4521.66元，总金额469800元，买受人在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，出卖人应当在2006年12月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。同年12月30日，中山市菊城公证处为双方签署的上述合同出具了（2006）菊证经字第4438号《公证书》。2006年12月20日，双方又签订《商铺租赁合同》一份，约定陈英素、容志扬将涉案商铺出租给吉雅公司作商业用途，租赁期为3年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止，每月租金为2376元，每月25日前支付。合同签订后，陈英素、容志扬于2006年12月20日向吉雅公司支付购楼款85000元，同年1月23日，原告又向吉雅公司支付商铺款469800元，吉雅公司向陈英素、容志扬出具了不动产销售发票。陈英素、容志扬称吉雅公司向其交纳租金至2007年12月。2008年4月，陈英素、容志扬获悉所购商铺己备案到他人名下，且吉雅公司法定代表人涉嫌犯罪已被刑事羁押，遂于2009年9月25日向本院起诉[案号(2009)中一法三民一初字第926号]，请求判令：1.被告吉雅公司与邓振生签订的商品房买卖合同无效；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，协助原告办理中山市XX镇XXX综合市场X号楼XX号商铺的房地产权属证书。中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市XX镇XXX综合市场X号楼XXX号商铺，建筑面积为221平方米，购房总价为972400元，签约日期为2005年5月19日，于2005年6月8日登记备案在邓振生名下；涉案的中山市XX镇XXX综合市场X号楼XXX号商铺于2005年7月6日抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为486000元。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。前述(2009)中一法三民一初字第926号案本院经审理后认为，原告与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，且经公证机关公证属实，应认定有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已向吉雅公司付清商铺款，吉雅公司也已将涉案商铺以返租形式给原告使用收益。吉雅公司应当在商品房交付使用后依约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却又与邓振生签订商品房买卖合同，将涉案商铺登记备案在邓振生名下，之后又以邓振生的名义与交行中山分行签订抵押借款合同，并将涉案房屋抵押登记在交行中山分行名下，被告吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，邓振生与被告吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。邓振生与被告吉雅公司的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定邓振生与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，邓振生与交行中山分行、吉雅公司三方之间的借款抵押行为亦无效。在原告与被告吉雅公司签订的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议约定继续履行各自的义务，故原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市XX镇XXX综合市场X号楼XX号商铺的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。因此，本院于2013年5月10日作出广东省中山市第一人民法院(2009)中一法三民一初字第926号民事判决书判决：1.确认邓振生与被告吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同无效；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的广东省商品房买卖合同，协助原告办理中山市XX镇XXX综合市场X号楼XX号商铺的房地产权属证书。交行中山分行不服判决提起上诉。中山市中级人民法院经审理后，于2013年11月25日作出（2013）中中法民一终字第742号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，原告于2014年5月15日向本院申请执行。后原告于2014年8月1日再次向本院起诉，主张前述诉讼请求。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告陈英素、容志扬与被告吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，已经中山市中级人民法院作出生效的终审判决，确认邓振生与吉雅公司签订的涉案广东省商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，邓振生及吉雅公司应协助办理注销中山市XX镇XXX综合市场X号楼XX号商铺的商品房销售合同备案登记手续；邓振生与交行中山分行、吉雅公司三方之间的借款抵押行为亦被认定为无效，故三方签订的借款合同及抵押合同亦为无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故交行中山分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场8号楼32号商铺的抵押登记手续。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司、邓振生经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邓振生、中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市XX镇XXX综合市场X号楼XX号商铺的商品房销售合同备案登记手续；二、确认被告邓振生与交通银行股份有限公司中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》、《抵押合同》无效；被告交通银行股份有限公司中山分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市XX镇XXX综合市场X号楼XX号商铺的商品房抵押登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担，被告邓振生、交通银行股份有限公司中山分行连带负担（三被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花审 判 员  吴立和代理审判员  唐 群二〇一四年九月十九日书 记 员  余 伟