浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)浙0122执异40号 异议申请人：张东红，男，1969年10月20日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托代理人：倪英华，浙江凯运律师事务所律师。 被申请人（即申请执行人）：中达建设集团股份有限公司（以下简称“中达公司”）。住所地浙江省宁波市象山县丹城镇育才路**。统一社会信用代码913302001450049693。 法定代表人：齐明春。 委托代理人：钟国良，男，1956年2月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托代理人：汪涛，浙江**盛律师事务所律师。 被申请人（即被执行人）：桐庐君杰置业有限公司（以下简称“君杰公司”）。。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路**组织机构代码66804891－X。 法定代表人：徐耀庚。 被申请人（即被执行人）：徐耀庚，男，1963年1月20日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被申请人（即被执行人）：浙江**光冶炼集团有限公司（以下简称“华光公司”）。住所地。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路****构代码25392456－X。 法定代表人：刘光火。 被申请人（即被执行人）：刘光火，男，1946年1月9日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 本院在执行“中达公司”与“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火建设工程施工合同纠纷一案中，异议申请人张东红对执行标的提出书面异议。本院于2019年6月27日受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年7月19日公开进行听证，异议申请人张东红的委托代理人倪英华、被申请人“中达公司”的委托代理人钟国良出席参加听证，被申请人“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火未出席听证，本案现已审查终结。 异议申请人张东红异议称：2012年5月起，异议人出资参与了位于桐庐县××路××号××大厦××的合作建房（与徐耀庚合伙以徐耀庚名义共同出资2750万元认购“华光大厦”第一、四、五层房产，其中异议人出资给徐耀庚1200多万元，后来徐耀庚擅自将“华光大厦”第一层房产单独过户登记在其个人名下，计购房款近2200万元，余款5824200元确认转归异议人作为购买“华光大厦”第四、五层房产的购房款），确认“华光大厦”第四、五层归异议人所有。后在桐庐县××大厦××可以产权分割后，异议人与其他数名合作建房方一起进行了合作建房转为购房的行为，并于2014年1月25日与“华光大厦”的开发商签订了“华光大厦”第四、五层《桐庐县房屋转让合同》，并将原有的合作建房款也转为购房款。 自2012年7月“华光大厦”交付使用后，异议人在接收房屋后就将所认购的第四、五层房屋与其他业主一起租赁给桐庐品尚娱乐文化有限公司使用，并至今每年收取房屋租金。因“华光大厦”的开发商“君杰公司”在前期的建造中还尚欠承建方工程款，后被承建企业起诉并查封了整个“君杰公司”的所有房产，导致包括异议人在内的绝大部分购房者至今均无法办理相关房产权属证书。 异议人认为“华光大厦”第四、五层房产所有权为其所有，且“中达公司”与“君杰公司”间的纠纷与异议人无关。法院误将属于异议人的合法财产当作“君杰公司”的财产予以查封并拍卖，系侵害异议人的合法权益，故异议请求法院依法解除对上述房产的强制执行措施。 异议申请人张东红为证明其异议主张已向本院提供以下证据：1、《合作建房入股协议》、《桐庐县房屋转让合同》各二份，以证明异议人向“君杰公司”购买案涉房屋及案涉房屋已交付给异议人的事实。2、《支款凭证》六份，《现金交款单》、《收款收据》各一份，《借款合同》、《汇款凭证》、《证明》一组，以证明徐耀庚向“君杰公司”交纳合作建房款2750万元的事实。3、《合作建房入股协议》、《华光大厦部分产权内部协商认购决议》、《证明》、《徐耀庚关于华光大厦分割办证的证明》各一份，《银行帐户明细》三份（4页）、《存款分户明细查询》二份（4页），以证明异议人向徐耀庚打款1200多万元用于与徐耀庚合作购买“华光大厦”第一、四、五层房产的事实。4、《交款变更用途及金额确认书》、《收款收据》、《转帐凭证》各一份，以证明异议人已付清案涉房屋全部购房款的事实。5、《华光大厦租赁合同》、《备忘录》、房屋租金《告知函》、《领款单》、《转帐凭证》各一份，以证明异议人已实际控制和使用案涉房屋的事实。6、《今日桐庐（桐庐县国土资源局改变土地利用条件补交土地出让金项目公示）》一份，以证明未办理房产转移登记是因为政府政策和“君杰公司”的原因，异议人对此没有过错的事实。 被申请人（即申请执行人）“中达公司”答辩称： 一、张东红并未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，张东红提交的《房屋转让合同》系事后补签的未备案合同，合同载明价格不但与市场价不符，还与付款凭证不符。1、房屋买卖必须是书面的要式行为，且签约应该作为付款、交房的前置条件，本案中异议人提交的《房屋买卖合同》的落款时间要晚于其主张的付款时间、交房时间，故非法律规定的合法有效的合同。2、该合同“君杰公司”的公章是公章保管人陆某某所盖的，“君杰公司”法定代表人徐耀庚的签名是伪造，也不是徐耀庚本人所签。3、根据《华光大厦部分产权内部认购决议》规定，案涉房屋实际单价四楼为每平方米3600元、五楼为每平方米3900元，比对案涉合同双方约定单价四楼每平方米2700元、五楼每平方米2800元，其约定的价款明显不真实，损害第三人利益。在购房款的支付上，异议人自述其出资给徐耀庚合作购房款1200多万元，结果却分摊到580多万元归其作为购房款，明显不符合常理。4、更令人匪夷所思的是2014年签订的《房屋转让合同》交房时间为“已在2012年交房”居然是用已废用的印章刻制的固定格式。故张东红与“君杰公司”的2014年《房屋转让合同》并非价格公允的合同，形式上也有重大瑕疵，并非双方真实意思表示，非有效合同。 二、张东红主张“君杰公司”于2012年7月1日将涉案房屋交付给其，但其未提供《交房通知书》或《房屋交接确认书》等证据证明。且“华光大厦”一至六楼由“君杰公司”出租给“品尚公司”占有使用至今。按张东红陈述，案涉合同于2014年1月25日签订，通常商品房的出让人不会在房屋买卖合同尚未签订即将房屋交付使用。故张东红主张的房屋交付时间虚假，其并未在法院查封前已合法占有该房产。 三、张东红从未支付过购房款，徐耀庚汇入“君杰公司”的款项不能作为张东红支付的购房款。1、根据本案现有证据，张东红自身并没有向“君杰公司”支付过任何款项。2、张东红称徐耀庚为其代付了购房款，但张东红、徐耀庚、“君杰公司”之间并未就代付购房款签订书面协议，且徐耀庚还是“君杰公司”的股东，徐耀庚与“君杰公司”的资金往来在法律上存在多种可能性，在三方未一致确认的情况下，不能将徐耀庚向“君杰公司”的付款认定为张东红对“君杰公司”的付款。3、张东红付给徐耀庚的款项、与徐耀庚付给“君杰公司”的款项，从时间上、金额上均不能一一对应，说明了汇款的法律性质不一致，也说明了三者之间必然存在其他法律关系。 四、“华光大厦”于2011年9月30日竣工验收，涉案房屋在法院查封前已经完全符合办理产权证条件，如“华光大厦”第1、3层已在查封前办理了产权变更登记，案涉房屋产权证未办理并非因政府政策和“君杰公司”的原因，异议人张东红对产权证未办理明显存在过错。 综上，异议人张东红执行异议完全不符合《执行异议与复议规定》第28、29条的规定，请求驳回张东红的异议，并对张东红故意妨碍执行的行为进行制裁，以维护申请执行人的合法权益。 被申请人“中达公司”为证明其答辩主张已于听证后向本院提供以下证据：2007年12月17日“君杰公司”《章程》、2010年1月“君杰公司”《章程修正案》、2010年5月28日“君杰公司”《股权及华光大厦部分主体转让协议书》、《合作认购华光大厦项目产权协议书》、2010年6月24日杭州和顺实业有限公司（以下简称“和顺公司”）《章程》、2010年8月24日“君杰公司”《股东会决议（关于同意转让股权的决定）》、2010年8月“君杰公司”《章程修正案》、2011年1月“和顺公司”《章程修正案》、2012年4月“和顺公司”《章程修正案》、《华光大厦部分产权内部协商认购决议》、“君杰公司”《各股东资料》、“君杰公司”《工商变更登记情况表》、桐住建纪要（2013）10号《关于华光大厦工程结算等事项协调会议纪要》、2013年10月30日《补充协议》、《统一收款收据》、《借条》、《汇（本）票申请书》等证据各一份。 被申请人“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火均未答辩，也未向本院提供证据。 经审查查明：“中达公司”诉“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火建设工程施工合同纠纷一案，杭州市中级人民法院（以下简称“杭州中院”）于2014年4月10日立案受理，根据“中达公司”的财产保全申请及其财产保全线索，“杭州中院”对“君杰公司”名下的位于桐庐县××路××号房地产（房产总证号为桐房权证更字第1××3号，其中包括涉案房屋）予以查封。案经审理，“杭州中院”于2016年9月30日作出（2014）浙杭民初字第3号民事判决，判决确定：一、“君杰公司”支付“中达公司”工程款16845610.25元；二、“君杰公司”支付“中达公司”按中国人民银行同期贷款利率为标准从2014年4月10日计算至款项实际付清之日的利息；三、“君杰公司”返还“中达公司”工程质量保证金3540867.8元；四、“君杰公司”支付“中达公司”鉴定费178750元；五、“华光公司”、刘光火对上述第一项判决所涉款项中的16003329.73元、第二项判决所涉款项以及第三项判决所涉款项中的3363824.41元承担连带付款责任；六、徐耀庚对上述第一项判决所涉款项中的842280.52元、第三项判决所涉款项中的177043.39元以及第四项判决所涉款项承担连带支付责任；若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；并负担诉讼费用。案经浙江省高级人民法院二审，作出驳回上诉、维持原判的（2016）浙民终769号民事判决。判决生效后，因义务人“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火未按判决确定履行义务，权利人“中达公司”向“杭州中院”申请强制执行，“杭州中院”立案执行［执行案号为（2017）浙01执709号］。2017年10月23日，“杭州中院”作出（2017）浙01执709号之一执行裁定，指定“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号民事判决由本院执行，本院于2017年11月6日立案执行［执行案号为（2017）浙0122执3194号］。现异议申请人张东红特提出本次执行异议。 另查明：涉案房屋系“君杰公司”开发建设，位于桐庐县县城（现城南街道）迎春南路69号桐庐华光大厦【房产总证号为桐房权证更字第1××3号，用途为非住宅，共有建筑面积为31300.3平方米，登记权利人为“君杰公司”，登记日期2014年1月22日】第四、五层房地产。 案涉房屋于2014年3月25日被本院（2013）杭桐商初字第882号案首先查封，并于2016年2月16日续封，查封期限至2019年3月24日止，但根据该案一、二审民事判决[即本院（2013）杭桐商初字第882号和“杭州中院”（2018）浙01民终5725号民事判决]，“君杰公司”均不承担责任，依法应当解除查封；于2014年被“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号[即（2017）浙0122执3194号]案查封（原为第二封，现已实际轮为首封），并于2016年4月11日续封，查封期限至2019年4月10日止；于2015年8月24日被杭州市富阳区人民法院（2015）621号案轮候查封，查封期限至2018年8月19日止；于2015年11月20日被本院（2015）3313号案轮候查封，查封期限至2018年11月18日止；于2017年11月14日被本院（2017）浙0122执3290号案轮候查封，查封期限至2020年11月13日止；于2018年6月7日被本院（2018）浙0122执1998号案轮候查封，查封期限至2021年6月6日止。 另查明：2007年12月，“君杰公司”（现在册）由“华光公司”（以货币方式出资350万元，占注册资本的70%）和桐庐光大房地产开发有限公司（法定代表人刘光火，以货币方式出资150万元，占注册资本的30%）投资设立，开发建设华光大厦。2010年1月，“君杰公司”变更登记股东为陆一峰（以货币方式出资350万元，占注册资本的70%）和潘红静（以货币方式出资150万元，占注册资本的30%）。2010年8月，“君杰公司”变更登记股东为杭州和顺实业有限公司（法定代表人徐耀庚，大股东）、张东红等26名股东。 根据异议人提供的证据拟证明徐耀庚、丁樟荣于2010年5月1日向“君杰公司”杭州银行帐户现金交款1000万元；“君杰公司”于2010年6月1日出具收到徐耀庚、丁樟荣《股权转让协议书》履约定金1000万元的《收款收据》一份（注：其中陆千龙、徐耀庚、徐炳成计550万元）。2012年12月，“君杰公司”、徐耀庚出具《证明》，证明兹有2012年6月1日“君杰公司”收到丁樟荣、徐耀庚现金交款1000万元，该笔款项具体金额分别为：徐耀庚700万元、丁樟荣300万元；该笔款项实际用途为：徐耀庚个人的合作建房款和丁樟荣个人的合作建房款；后在2012年12月7日退丁樟荣合作建房款150万元，2012年12月18日退徐耀庚合作建房款150万元，通过以上资金情况说明，该笔款项实到合作建房款丁樟荣为150万元，徐耀庚为550万元。徐耀庚于2012年12月7日通过银行向“君杰公司”杭州银行帐户交付合作建房暂借款六笔（四笔各440万元、二笔各220万元）计2200万元。 2014年1月26日，“君杰公司”出具给徐耀庚借条一份，载明为了支付“君杰公司”建设工程款向徐耀庚借款1400万元，月息1.5%。2016年8月10日，“君杰公司”出具《银行汇（本）票申请书》一份，归还徐耀庚借款本息508万元。 2016年1月18日，桐庐县住房和城乡建设局出具《证明》一份，载明“2014年1月27日徐耀庚交入桐庐县住房和城乡建设局桐庐县城商务区建设项目保证金专户1400万元。2014年1月28日徐耀庚提出申请，转入中达公司500万元，退还徐耀庚420万元。2014年3月26日退还徐耀庚480万元”。 异议人提供《银行帐户明细》一份（2页）拟证明其向徐耀庚转支款二笔合计1036.32万元（其中2012年4月11日600万元、2012年4月27日436.32万元）的事实，但其未提供付款人开户银行及户名和收款人开户银行证据，也未提供款项性质用途；提供《存款分户明细查询》二份（4页），拟证明其向徐耀庚妻子白兰花转帐款二笔合计110万元（其中2011年1月25日10万元、2011年5月12日100万元）的事实，但其未提供收款人开户银行及户名证据，也未提供款项性质用途；提供《银行帐户明细》一份（1页），拟证明其于2012年5月7日向陆千龙转帐款一笔计100万元的事实，但其未提供款项性质用途。在本案审查过程中，张东红通过张坚柱于2019年7月18日向本院执行款专户交付执行购房款524505元。 另查明：张东红为“君杰公司”合作建房入股人出资额为11.5万元，占注册资本的2.3%。其出资40万元认购“华光大厦”第二十二层房产（据异议人张东红自述其于2010年11月17日以自己的名义为他人认购“华光大厦”第22层房产，向“君杰公司”交付合作建房暂借款40万元），后该款异议人已退回。 另查明：“华光大厦”一至六层（含地下车库）由“君杰公司”的股东“和顺公司”（出资额为245万元，占注册资本的49%，法定代表人徐耀庚）于2010年7月18日出资认购（商定价约5000万元）。2011年12月22日，“和顺公司”主要股东达成《华光大厦部分产权内部协商认购决议》，有股东徐耀庚、丁樟荣、沈益群、陆千龙、陆一峰同意并签名。根据该《决议》，一楼A区和四楼房产由徐耀庚认购，一楼B区和五楼房产由徐耀庚和陆千龙认购。该《决议》确定四楼和五楼的实际应付单价分别为每平方米0.36万元和0.39万元，其中付公司的单价分别为0.27万元和0.28万元。该《决议》还确定决议表格内房产是公司给各股东预留的，付给公司的是当时接盘的价格，此款应付给“君杰公司”。根据目前行情，制定了部分差额，差额部分是用于补贴给原股东投资的利息、工资及费用。各股东认购后可按原股份比例扣除认购款和差额款，认购后一个月内应缴足公司90%，余款按公司要求付清，认购人差额款应缴清后才有资格与“君杰公司”签订认购合同。该《决议》还对一至六楼第2、3年租金作出了分配。 异议人提供《合作建房入股协议》二份，拟证明其自愿认购案涉房屋，二协议载明：乙方（张东红）自愿认购华光大厦四层一层和五层一层，每层折合名义股份2.3%，面积每层为1150平方米，单价每平方米3500元，每层总价款为402.5元。乙方的名义股份由甲方（“君杰公司”）及时到工商部门办理，过户到其名下。（注：乙方仅作为甲方的挂名股东，在认购房产分割到户后，乙方应协助甲方办理名义股权转让给甲方的手续）。乙方在签订合同后当日支付金额计每层402.5万元。如乙方不按时付款，甲方一个月后有权处理乙方所定的房产，所产生的税费由乙方承担。 异议人提供徐耀庚于2014年1月5日出具《关于华光大厦分割办证的申请》一份，拟证明由徐耀庚转款5824200元为其支付购房款，该申请载明“2012年5月8日起张东红与我合作建房认购了华光大厦的第一层、第四层、第五层（一层是我、四层五层为张东红），因当时都是由我出面的，为此我于2012年12月将2750万元购房款支付给君杰公司。现因可以分割办证，为此我申请要求将华光大厦第一层办证在我名下，第四、五层属张东红所有的房产证直接办到张东红名下。具体资金分配如下：第一层金额为21675800元，第四、五层金额为5824200元”。 2014年1月8日，张东红、“君杰公司”签订《交款变更用途及金额确认书》一份，载明本人（张东红）在2013年12月30日前交到“君杰公司”共计5824200元。“华光大厦”在2012年7月1日起已交付给各业主使用。现本人要求原交的款项全部转为购房款，并要求签订房屋转让合同，便于本人办理产权证。具体楼层、房号、金额按签订的桐庐县房屋转让合同为准，房款不足部分本人按合同办证前全额交清给“君杰公司”。 2014年1月25日，张东红与“君杰公司”签订《房屋转让合同》二份，约定张东红以3116637元的价款购买案涉房屋401至404室（非住宅，建筑面积为1154.31平方米，单价每平方米2700元）和以3232068元的价款购买案涉房屋501至504室（非住宅，建筑面积为1154.31平方米，单价每平方米2800元）。付款方式为乙方（张东红）已付给甲方（“君杰公司”）的全额转为购房款，乙方所付不足部分办证前应全额付清给甲方；未按原协议付款的按1%付息给甲方。并注明2012年7月1号已经交房，按政府准须时间办理产权证。以上共计按照合同约定的购房总价款为6348705元。 2014年3月20日，“君杰公司”出具收到张东红迎春南路69号401至404室和501至504室购房款6348705元，并注明：2013年12月前徐耀庚代付5824200元，欠524505元，原徐耀庚收据作废。 另查明：案涉房屋连同一至六楼一并由“君杰公司”于2010年9月2日出租给桐庐品尚娱乐文化有限公司经营使用，租期十年。异议人提供2013年12月18日的《备忘录》，拟证明其为案涉房屋租金债权人，但该《备忘录》只有参与人“君杰公司”、徐耀庚、桐庐川垚农业开发有限公司（陆一峰）、沈益群签字，没有参与人丁樟荣、张东红（由徐耀庚代）、承租方桐庐品尚娱乐文化有限公司签字。2015年12月18日，“君杰公司”向桐庐品尚娱乐文化有限公司发出《告知函》一份，告知从2016年1月1日起“华光大厦”四楼和五楼的房屋租金全部归房屋产权人张东红收取。2018年7月2日，张东红收到品尚公司支付四楼和五楼2016年至2017年房租款48万元。 2009年5月31日，中共桐庐县委作出县委（2009）26号《中共桐庐县委、桐庐县人民政府〈关于进一步加快县城商务区建设的实施意见〉》文件，第三﹒（三）﹒1条规定，“华光大厦”等商务区项目需改变土地出让时约定的“项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让”条件，由项目建设业主在2009年底提出申请，按评估价经政府确认、公示无异议、并补交土地出让金及相关税费后，再办理房产、土地使用权分割和转让登记（裙房部分除外）。其裙房部分入驻企业经营及办公房屋面积在1000平方米以上的经县政府审核同意后才允许该房产、土地使用权分割登记和转让。 2010年9月30日，出具“华光大厦”工程竣工验收报告书。“华光大厦”实际为27层，无27层以上楼房。 2013年5月7日，经桐庐县住建局、信访局、商务区管委会、“君杰公司”、“华光公司”、“中达公司”、杭州正宏建设管理有限公司等单位协调，达成会议纪要，于2013年6月6日由桐庐县住房和城乡建设局作出桐住建纪要（2013）10号《关于华光大厦工程结算等事项协调会议纪要》，第1条规定根据“华光公司”与“君杰公司”转让协议，“君杰公司”按原转让协议总价（1.38亿元）除去已支付工程款等各项费用外的余额部分资金一次性打入住建局监管帐户，在资金到位后一周内县住建局按规定给予办理有关房产证等。但“君杰公司”未按要求将资金打入住建局监管帐户。 2014年11月18日，桐庐县国土资源局发布《改变土地利用条件补交土地出让金项目公示》：项目名称为华光大厦项目，开发单位这“君杰公司”，出让合同相关条件为项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让，改变条件为按规划批准认定的建筑单元进行分割，应补交土地出让金额为440.94万元。并在《今日桐庐》报刊登，但“君杰公司”未按要求补交土地出让金。 本院认为，首先、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案房屋至今仍登记在“君杰公司”名下，法院在对“君杰公司”财产采取强制措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。 第二、关于异议人有无支付购房款问题？1、异议人主张其与徐耀庚合伙以徐耀庚名义共同出资2750万元认购“华光大厦”第一、四、五层房产，其中异议人出资给徐耀庚1200多万元，后来徐耀庚擅自将“华光大厦”第一层房产单独过户登记在其个人名下，计购房款约2200万元，余款5824200元确认转归异议人作为案涉房屋购房款的事实，但是：⑴、异议人未提供《合伙购房协议》等证据证实其与徐耀庚合伙购房的事实。⑵、因徐耀庚既是“君杰公司”的法定代表人、大股东，也是“君杰公司”股东“和顺公司”的法定代表人、大股东，故徐耀庚向“君杰公司”的交付款有可能是股东投资款、有可能是借款（如2014年1月26日的借款1400万元，说明徐耀庚与“君杰公司”间存在借款关系的事实）、也有可能是合作建房款，但异议人未提供证据证实徐耀庚向“君杰公司”交付款的性质和用途。①如果是股东投资款作为购房款的，涉嫌变相抽逃资金。②如果是借款的，根据最高人民法院的相关司法解释的规定应当按照实际借款论处。③如果是购房款的，将徐耀庚交付的购房款转为异议人交付购房款，应当征得徐耀庚的同意和“君杰公司”的认可。2、张东红主张徐耀庚向“君杰公司”交付购房款为2750万元，但据其所提供的证据证实其中包括陆千龙、徐耀庚、徐炳成向“君杰公司”交付的《股权转让协议书》履约定金部分计550万元，且另交付款2200万元均为合作建房暂借款。3、根据张东红与“君杰公司”于2014年1月8日签订《交款变更用途及金额确认书》载明本人（张东红）在2013年12月30日前交到“君杰公司”共计5824200元，要求全部转为购房款。但在涉案中，除2010年11月17日张东红以自己的名义向“君杰公司”交付合作建房暂借款40万元，后该款张东红已退回外，无证据证实张东红以自己的名义向“君杰公司”交付过款项。4、张东红虽然提供《银行帐户明细》和《存款分户明细查询》拟证明其向徐耀庚打款1036.32万元、向白兰花打款110万元、向陆千龙打款100万元，共计1246.32万元。但其未提供证据证实该款项性质用途（是合作建房款还是借款等事实）。 第三、关于异议人在法院查封之前有无合法占有案涉房屋问题？1、虽然《房屋转让合同》、《交款变更用途及金额确认书》载明2012年7月1号已经交房，但异议人未提供证据证实房屋已实际交接的事实。2、虽然异议人提供2013年12月18日《备忘录》拟证明其为案涉房屋租金的债权人，但该《备忘录》未经全体人员一致同意并签字通过（张东红本人也没有签字，只是由徐耀庚代），且也没有证据证实该备忘录已实际履行。3、虽然异议人提供2015年12月18日《告知函》及其收取房屋租金的凭证，但该《告知函》及其收取房屋租金均发生在房屋被查封后，而异议人未提供证据证实其在法院查封前已实际控制或占有使用案涉房屋的事实。 第四、异议人主张的存在如下诸多不合理情形：1、如上述所述，异议人打给徐耀庚等人的款项、徐耀庚交给“君杰公司”的款项存在诸多问题。2、异议人未提供《合伙购房协议》等证据证实其与徐耀庚合伙购房的事实；且在没有《合伙购房协议》情形下，异议人称其分数次将1200多万元购房款转给徐耀庚，这不合常理。3、据张东红自述其出资给徐耀庚1200多万元合伙购房，最后确认5824200元转归其作为案涉房屋的购房款，这也不合常理。4、异议人提供的2011年3月12日《合作建房入股协议》单价第四、五层均为每平方米3500元，2011年12月22日《华光大厦部分产权内部协商认购决议》实付单价每平方米第四层为3600元、第五层为3900元，2014年1月25日《房屋转让合同》单价每平方米第四层为2700元、第五层为2800元，三份证据三个价格。5、根据异议人提供的《合作建房入股协议》，其已于2011年3月12日向“君杰公司”认购案涉房屋，那么此后异议人的合作建房款应当以其自己的名义向“君杰公司”交付，但事实上异议人主张的1246.32万元除一笔10万元在此之前打给白兰花外，其他款项均于此后分别打给徐耀庚、白兰花、陆千龙，就是没有一笔款项是交付给“君杰公司”的。 综上，异议人提供的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋和按照合同约定支付价款的事实。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二、三）项的规定，异议申请人张东红的异议理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议申请人张东红的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  罗 敏 审 判 员  方建平 二〇一九年七月二十六日 代理书记员  金 玲 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 第七十六条当事人对自己的主张。只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 六、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。