山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)运盐民港初字第158号原告：山西迎太塑料有限公司。委托代理人：程锐，山西晋华律师事务所律师。被告：山西关平能源有限公司。委托代理人：赵希文，山西省运城市经济法律事务所法律工作者。原告山西迎太塑料有限公司（以下简称迎太公司）诉被告山西关平能源有限公司（以下简称关平能源公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告迎太公司法定代表人委托代理人程锐，被告关平能源公司委托代理人赵希文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迎太公司诉称：2015年3月25日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将其位于盐湖区工业园新星路1号的土地及部分厂房出租给被告使用，租期为2015年3月30日至2035年2月28日。双方在合同中约定了租金以及各自责任和义务。合同签订后，原告按照约定积极投入资金和人力，及时履行准备工作。但被告至今未能按照合同的约定履行。已给原告造成损失。现要求被告继续履行租赁合同，并向原告支付500000元违约金。原告迎太公司提供以下证据：1、租赁合同一份，用以证明原、被告合同签订情况。2、收据两张；3、收条一张；4、车间改造设计图；5、照片四张；证据2-5，用以证明原、被告合同签订后，原告进行准备工作，于2015年3月28日向运城市东方钢结构有限公司支付车间改造设计图纸费用48000元；2015年4月3日向李风竹支付清理车间杂物人工费13500元；于2015年4月9日向运城市迎太鑫鸿安装工程有限公司支付改造车间水电暖材料及人工费用68300元。6、证人赵桂香、李康杰的证言。赵桂香证实其是运城市迎太鑫鸿安装工程有限公司的法定代表人，2015年3月27日公司给原告厂房改造水电暖，同年4月9日完工。公司收取原告支付的材料、人工费68300元后，向原告出具了收据；李康杰则证实其是原、被告合同签订的介绍人。合同签订前，其与被告的法定代表人张科展、李总（公司实际控股人李同堂）多次到诉争的地方勘察，被告方很满意，表示愿意租赁原告的场地。后双方在张迎太的办公室签订了合同，在场人有张迎太、张科展、被告关平能源李同堂。同时证实，原、被告合同签订后的6、7天，张科展给其打电话，要其协调解除租赁合同一事，其明确予以拒绝。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，对原告提交的证据2-5的真实性有异议，认为该组证据与本案没有关联性。证据6赵桂香的证言不能证明其收取的水电暖改造费68300元就是为被告承租车间所作准备工作而支出。该证言不应采信；认为证人李康杰的证言客观事实，应当采信。被告关平能源公司辩称：原、被告签订《租赁合同》属实，但双方所签订的租赁合同，不符合我国《食品安全法》的相关规定，该租赁合同不能履行。且原告方并未投入资金、人力、履行准备工作，原告方无任何损失。综上，请依法驳回原告诉讼请求。被告关平能源公司提供以下证据：1、被告方的营业执照，用以证明被告公司的经营范围;2、代码机构，用以证明山西关平能源有限公司手续齐全;3、租赁合同，用以证明合同的签订;4、被告法定代表人张科展给原告法定代表人张迎太的短信，用以证明在2015年3月25日双方签订租赁合同后，2015年3月31日、4月1日张科展用短信方式联系张迎太，要求回电话。5、郑州企鹅粮油机械有限公司在2015年3月29日给关平能源公司发了一个场地不符合生产食用油的条件的函，用以证明被告租赁原告的场地不符合国家食品安全法规定，导致合同不能履行。6、通话记录单，证明被告法定代表人张科展同中间人李康杰多次通话。经质证，原告对被告提供的证据1-3真实性没有异议；证据4短信复印件，没有原始载体予以印证，该短信的内容不能证明被告主张解除合同的通知送达原告；证据5与本案不具有关联性，该证据的内容是被告和第三人公司对被告生产经营厂房的评价，并不影响本案租赁合同的履行。证据6原告以超过举证期限为由拒绝质证。本院对证据的认定：原告提交的证据1、被告提交的证据1-3，证人李康杰的当庭证言，原、被告均无异议，其真实性本院予以确认。原告提交的证据2-5与证人赵桂香的证言不能证明原告所支付的费用，与双方所签订的租赁合同相关联，即使有一定的关联，但双方合同约定“合同签订后十四日，乙方先交给甲方租金人民币1000000元整，甲方开始给乙方腾租用场地”，然而在被告未付款的情况下，原告本应催告而未催告，并且对被告的短信不理不睬，即进行清腾场地和进行车间改造，其费用属于增添损失，本院不予采纳。被告提交的证据4-6，无法证实被告已将主张解除合同的意愿告知原告法定代表人张迎太，故该组证据本院不予采信。经审理查明：2015年3月25日，被告经中间人李康杰介绍，与原告签订《租赁合同》。合同约定：被告租赁原告位于盐湖区工业园新星路1号土地（南北长183米，东西宽128米）、房屋用于加工生产食用油。租赁期限为2015年3月30日起至2035年2月28日止。同时合同约定，每年租赁费1000000元，从租用的第二年开始每年租金4%递增，以此类推。合同签订后十四日内，被告先交付租金1000000元，原告开始动工给被告腾租用场地。被告设备进场，原告将场地全部腾清后，被告再向原告交付租金1000000元整。2016年3月1日被告向原告一次性交清第二年租金1000000元整，以后交付租金以此类推。第一次交付的1000000元租金作为最后一次的租金，长退短补。因被告原因中途停产或破产，原告不退回被告留在原告处的1000000元租金。原、被告在合同中约定违约金为500000元。随后，原、被告的法定代表人张迎太和张科展在合同上签字盖章。2015年3月29日，被告法定代表人张科展电话告知中间人李康杰，因租赁原告的场地不能加工生产食用油，让其协调解除与原告签订的租赁合同，李康杰拒绝。随后，被告法定代表人张科展以电话、短信及上门寻找等方式联系原告法定代表人张迎太，但均未果。同时查明，合同签订后，被告未按约定在合同签订后的14日内向原告交付租金1000000元，而原告既不催告，又对被告发送的短信不予理睬。现原告要求被告继续履行合同并承担500000元违约金，形成诉讼。庭审中，原、被告均表示不再履行合同，均同意解除双方签订的《租赁合同》。本院认为：《租赁合同》系原、被告真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同。原、被告本应依约履行各自的义务，但因该场地的特殊环境条件，满足不了生产食用油的安全生产要求，如继续履行合同，不能实现合同的目的，庭审中，原、被告双方均同意解除合同，本院予以准许。另，在双方约定的合同签订后十四日内，被告应当先交租金1000000元而未交付，原告应予催告或是按被告短信的要求回复电话，问明情况决定协商解除还是通知解除，但原告即不催告，也不理睬被告的短信，并将其享有的先履行抗辩权弃之不用，即径直进行腾地和车间改造，其行为有悖常理，故对其所称因此而造成的损失，本院不予采信。被告既不按合同约定支付租金，也不通知原告解除合同，明显构成根本违约，应承担违约责任。双方在合同中约定该违约金为50万元，但被告认为其未履行合同并未给原告造成任何损失，拒绝给付违约金，被告的抗辩实质是请求减少违约金。现原告举不出其损失的证据，要求按合同中约定的500000元给付违约金。根据违约金补偿为主，惩罚为辅的功能，本院认为500000元违约金过高，应当予以减少。酌定为50000元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四款、第一百零八条之规定，判决如下：一、依法确认原告山西迎太塑料有限公司与被告山西关平能源有限公司2015年3月25日所签订的《租赁合同》予以解除；二、被告山西关平能源有限公司于本判决生效后15日内给付原告山西迎太塑料有限公司违约金50000元；三、驳回原告山西迎太塑料有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，原告山西迎太塑料有限公司承担4400元，被告山西关平能源有限公司承担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长  李洁丽审 判 员  刘艳红人民陪审员  杨开合二〇一六年四月十九日书 记 员  张佳雯