河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初2030号原告：谢伦胜，男，1970年10月4日出生，汉族，安徽省巢湖市人，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：辛永波，河北环京律师事务所律师。被告：柯新星，女，1983年8月10日出生，汉族，江西省瑞昌市人，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王彦峰，固安县弘沅法律服务所法律工作者。被告：葛华，男，1969年12月27日出生，汉族，北京市海淀区人，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄冬艳，女，1971年11月14日出生，汉族，北京市海淀区人，现住北京市海淀区，系被告葛华妻子。被告：固安京御幸福房地产开发有限公司，住所地河北省固安县新兴产业示范区卫星导航产业园招商中心3-2室，统一社会信用代码91131022699230546W。法定代表人：孟惊，该公司董事长。委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。谢伦胜与柯新星、葛华、固安京御幸福房地产开发有限公司（以下简称京御公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢伦胜及委托诉讼代理人辛永波、被告柯新星委托诉讼代理人王彦峰、被告葛华委托诉讼代理人黄冬艳、被告京御公司委托诉讼代理人田文麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告赔偿原告因漏水造成的直接损失25305元；2、判令三被告赔偿原告因漏水造成的租房费用13800元；3、判令三被告承担鉴定费3000元；4、判令三被告赔偿原告误工费11282元、家具拆装费600元、搬家及交通费用2100元；5、判令三被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年5月14日，原告购买了位于固安县房屋。被告柯新星与原告相邻，其房屋是固安县。2018年3月，原告对房屋进行了装修，装修费用近三十万元，于2018年10月左右竣工。2019年2月15日本小区物业服务公司的工作人员打电话给原告，告诉原告的房屋因楼上漏水被浸。原告当天就回到固安，由本小区物业服务公司的工作人员陪同打开房门，发现屋内客厅、卧室、洗衣机、卫生间等多处浸水，家具家电等均被浸湿。2月16日，第一被告、小区物业服务公司的工作人员及原告共同到第一被告家中查找原因，发现位于第一被告阳台处的水管漏水，积水渗透至原告家中，致使原告家中的墙壁、天花板、木地板及家居家电等遭到不同程度的毁坏，致使原告无法作为婚房入住。原告为此与第一、第二被告协商赔偿事宜，但上述被告均推诿责任，故原告诉至法院。被告柯新星辩称：我仅是房主，漏水时，房屋出租给被告葛华，由其实际居住、使用、管理，对本次漏水，我并不在场，故不应承担责任。漏水的水管设置不合理，且未做保温防护措施，是被告京御公司的责任。漏水持续时间较长，是造成原告损失扩大的直接原因，物业公司在接到原告报修后，未及时采取措施，导致了原告损失扩大，就扩大损失部分，应由物业公司承担责任。被告葛华辩称：我发现漏水时是在2019年2月16日，即春节放假（2019年1月28日至2月15日）后上班的第一天。春节放假期间，我不在出租房屋内。2019年2月26日下午，物业公司工作人员来我家里询问是否有漏水情况，我说没有，因为当时并未在屋内发现有漏水现象。物业公司工作人员随后进来检查，发现在南阳台外，放置空调室外机的百叶窗内有一个长约20公分、裸露在外的PVC水管已经冻裂。该水管没有做保温处理，水管冻裂后，水并没有流到我们屋内，而是顺着管道渗漏，这也是我们没有发现漏水的原因。发现漏水点后，物业公司工作人员立即关闭了我家水的总阀门（总阀门在楼道内物业公司上锁的水表间内）。我认为：1、此管道的漏水并非是我使用不当所致，而是房屋设计缺陷。北方冬天室外水管必须做保温处理，这是常识，而且我在租住时，业主也没有告知我有此水管的存在并且有安全隐患。事实是业主也不知道有此水管的存在。2、楼下住户向物业公司报告漏水情况，物业公司应该在第一时间关闭总阀门止损，然后再联系业主（业主也留有钥匙、可以随意进入）或我，如果这样处理，损失也不至于扩大。而且总阀门是上锁的，也只有物业公司人员才能控制开和关。3、物业公司发现漏水情况立即关闭了水管总阀门，我没有异议。4、我与业主柯新星租赁合同第七条约定，因我方保管不当或使用不合理，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，我方应负责维修或承担损害责任。显然此次漏水并不属于上述约定范围。应该强调的是，在我承租该房屋前，水管冻裂的隐患就已经存在，业主在出租时没有明确告知我，也没有采取必要的措施。可以想象此房无论出租与否、还是承租人是谁，水管冻裂是必然的（我在承租该房屋前，水电就是接通状态）。此次事故我不负有任何责任。无论是水管安装的合理性，还是维护不及时，都不属于我的责任。我也并不知晓和使用过此处水管，且发现漏水情况后，我积极配合物业公司和业主及时断水进行水管冻裂后的善后工作。请法院以事实为依据、以法律为准绳作出公正判决，维护我的合法权益。被告京御公司辩称：1、原告的财产损害与我公司没有因果关系。从原因上看，是因为被告柯新星房屋水管冻裂漏水，被告柯新星的水管冻裂漏水是本案损害事实的根本原因，该漏水事实与损害结果有直接的因果关系，应由被告柯新星承担损害赔偿责任，我公司不是赔偿义务主体。从结果来看，短时间漏水并不足以损害甚至影响到相邻业主房屋的使用，只有长时间漏水才可能深入其他业主家中，损害他人财产。原告第一次报修是在2019年1月30日，证明在该日之前，被告柯新星家中就已经发生了漏水。该房屋内一直有租户居住使用，应当及时发现漏水情况，并报修以减小损害，但因放任的态度没有发现漏水并进行报修，导致了原告房屋损害结果的扩大，其应当承担赔偿责任。2、因保修期届满，我公司不再承担保修责任。被告柯新星的房屋是在2016年10月交付，房屋保修期也应从交房时开始起算。依据我公司在交房时出具的《廊坊市商品住宅质量保证书》，我公司对其房屋给排水管道部分保修期为2年，而被告柯新星房屋水管冻裂漏水时间是在2019年2月，质保期已过，我公司保修责任已经消灭，故不应由我公司承担因被告柯新星房屋水管漏水给原告造成的经济损失。3、原告诉求漏水造成的直接损失没有事实依据，租房费用、误工费、搬家及交通费、鉴定费没有法律依据，不应予以支持。综上，被告柯新星房屋管道漏水，且没有及时发现并处理是导致原告房屋财产损害的根本原因，请法院依法裁判，维护我公司合法权益。本院经审理认定事实如下：2015年5月，原告谢伦胜从被告京御公司购买了位于固安县房屋。被告柯新星的房屋位于固安县，与原告房屋上下相邻；被告柯新星房屋的南阳台外放置空调室外机的百叶窗内有一段上水管裸露，此为被告京御公司交付房屋时的状态。2016年10月，被告京御公司向原告谢伦胜交付了房屋，2018年3月，原告将房屋装修。被告柯新星亦对房屋进行了装修，装修时未对南阳台进行封闭；被告柯新星将房屋装修完毕后，于2018年9月8日出租给被告葛华，租期13个月（自2018年9月12日至2019年10月31日）。2019年2月15日原告小区物业服务公司的工作人员打电话给原告，告诉原告的房屋因楼上漏水被浸，原告接到电话当天从北京赶回固安的家中。在物业服务公司人员的陪同下打开房门，发现自己家中客厅、地板、卧室、洗衣间、卫生间等多处被水浸损。2月16日，小区物业服务公司的工作人员及原告谢伦胜共同到被告柯新星家中查找原因，发现位于被告柯新星阳台处的水管漏水，积水渗透至原告家中，致使原告家中的墙壁、地板、天花板及家具电器等遭到不同程度的毁坏，致使原告无法居住或出租。后，原告找被告柯新星、葛华及京御公司协商损害赔偿事宜未果，故此诉至法院。另查明，本院依原告申请委托廊坊市衡达资产评估有限公司（以下简称衡达公司）对其房屋因浸水造成的财产损失进行了评估，结论为23105元。另查明，被告京御公司在向固安县孔雀城剑桥郡璞园5-30号楼业主交付房屋时，上水管裸露处的南阳台处于未封闭状态。后有业主在装修时将上水管裸露处的阳台封闭，有的未将阳台封闭。在交付房屋和装修入住后，被告柯新星和葛华对漏水处水管的存在并不知情。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、视频资料、照片、资产评估报告及收费票据、收款收据等，被告柯新星和葛华提交的《房屋租赁合同》，被告京御公司提交的入住通知单、商品住宅质量保证书、自打压承诺书、视频资料、空调安装规定等证据证实。本院认为，原告谢伦胜要求三被告赔偿其损失，属于侵权责任纠纷，应适用过错责任原则，需举证证明三被告与此次漏水事故存在因果关系，且三被告存在过错。原告提供的证据以及其他当事人陈述，足以证明其损失与此次漏水事故存在直接因果关系。被告京御公司系漏水房屋的开发商，其将水管设置在未封闭的阳台处，且未做保温处理，也未明确告知业主该处有水管需要采取保温措施以防冬天冻裂，故被告京御公司对此次水管冻裂漏水具有过错。被告京御公司未明确将此处水管的存在告知被告柯新星，也未明确要求其装修时要封闭阳台，故被告柯新星并不知晓本案漏水水管的存在，其也无法将该水管存在冻裂的隐患告知租户葛华；被告柯新星和葛华根本不知该处水管存在，故未能采取保温措施，可见被告柯新星和葛华均不存在过错。故原告谢伦胜的漏水所致损失应由被告京御公司承担。对原告要求赔偿其直接损失25405元（包含资产评估报告认定的损失23105元和被水浸坏的门的损失2300元）和鉴定费用3000元的请求，本院予以支持。另外，供水管道系楼房主体的附属设施，其质保期应与楼房主体一致，不应适用2年质保期的约定，故本院对被告京御公司水管漏水超过质保期的主张，不予采纳。对原告要求赔偿其租房费、误工费、家具拆装费、搬家及交通费的请求，因原告未提供证据予以证实，待实际发生后，另行主张。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告固安京御幸福房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告谢伦胜因浸水而造成的财产损失25405元、鉴定费3000元，合计28405元；二、驳回原告谢伦胜其他诉讼请求。案件受理费1203元，减半收取601.5元，由被告固安县京御幸福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张丽梅二〇一九年七月十九日书记员  张 瑶