广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第976号原告：苏嘉琪，女，1990年7月12日出生，汉族，住所地广州市白云区。委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。被告：李锦盈，女，1988年3月22日出生，汉族，住所地广州市萝岗区。被告：刘志坚，男，1976年1月11日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。委托代理人：林泳敏、莫诗韵，广东穗峰律师事务所律师及实习律师。原告苏嘉琪诉被告李锦盈、刘志坚确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁雨田，被告李锦盈以及被告刘志坚的委托代理人林泳敏、莫诗韵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告因欠债，于是委托被告刘志坚将广州市海珠区前进路君雅街35号2202房以市场价格转让，所得款项用于归还相关欠款。根据广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司于2013年10月9日对涉案房屋的市场价值进行测算，评估价值为1825122元。但被告刘志坚没有履行职责，与被告李锦盈合谋，将涉案房屋以明显低于市场价的1070000元转让被告李锦盈，造成了原告的直接经济损失755122元。且被告至今未支付相关购房款项给原告。两被告所签订的合同是违反我国法律规定的，属于无效合同，应予撤销。现原告为维护合法权益，特起诉要求：1、确认两被告于2013年8月16日签订的《存量房买卖合同》无效，予以撤销；2、被告承担本案诉讼费。被告李锦盈辩称：原告所称涉案房屋出售价为1070000元与事实不符。被告李锦盈于2013年7月份因工作需要通过中介介绍了涉案房屋。当时，中介介绍涉案房屋是债主委托卖房抵债，要求签合同内一星期过户，只收现金不能贷款，卖家实收价格为1392000元，所有的税费、中介费等一切费用由买家支付。所以，涉案房屋实际成交价（含装修）超过170万。之后，被告李锦盈因工作原因调回萝岗工作，又在13年11月左右卖掉涉案房屋。原告提供的《广州市存量房买卖合同》中涉案房屋出售价约定为1070000元是为了交易过户时减少税费。原告隐瞒了涉案房屋的真实结构。涉案房屋是3套房屋上下左右打通的豪华复式房，整个复式房屋共用一个电表、水表、煤气表和大楼有线门铃，只开通电，供水和煤气等都未开通。涉案房屋原设计是3房1厅一厨一卫，共77平方，复原成本很高，房屋装修总费用超过15万。被告李锦盈于13年8月份通过中介方购买涉案房屋过程中认识了被告刘志坚和原告的债权人李玲，被告刘志坚提供了合法的授权委托书和法院的调解书，办理了涉案房屋交易过户给被告李锦盈。原告的诉讼请求无理，请法院依法给予驳回。被告刘志坚辩称：原告因为拖欠案外人李玲的借款本息，故委托被告刘志坚出售涉案房屋。由于当时原告所欠的借款本息已高达600万以上，为了能够在短时间内偿还所有借款，因此原告在委托被告刘志坚出售房屋时均要求买方在短时间内付款。此外，由于涉案共三间房屋当时是相互打通的状态，若买方购入其中一间房屋，那么必须自行出资对房屋进行平整。在此前提下，想要使得涉案房屋的出售价完全达到市场价格是非常困难的。而为了保证涉案房屋出售价格的合理性，被告刘志坚也分别委托了三家中介机构对外放盘，作为原告的受托人，被告刘志坚已经完全按照原告的指示将涉案房屋在短时间内出售，其出售的价格也已尽可能接近市场价格。并按照原告的指示将售房款支付给案外人李玲，使原告的债务得以清偿。被告刘志坚已完全尽到一名受托人的勤勉义务，因此，不存在原告在起诉状中所宣称的情况，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：广州市海珠区前进路君雅街35号2202房原是登记在原告名下的房屋。已生效的（2012）穗海法民二初字第1240号民事判决书，判决：一、苏嘉琪在判决生效之日起10日内向李玲清还借款本金450万元及利息（利息计算方法：从2012年3月28日起至2012年4月27日止，按月利率2.0%计算利息；从2012年4月28日起至本判决确定还款期限届满之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算利息）；二、如苏嘉琪逾期不能清偿本判决所确定的债务时，李玲有权以苏嘉琪提供抵押的位于广州市海珠区前进路君雅街35号2201、2202房的房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；三、如苏嘉琪提供抵押的位于广州市海珠区前进路君雅街35号2201、2202房的房产折价或拍卖、变卖的价款不足以清偿本判决第一项所确定的债务时，李玲有权以苏敬添、黄间玲提供抵押的位于广州市海珠区前进路君雅街35号2301房的房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；李玲也有权要求苏敬添、黄间玲对折价或拍卖、变卖苏嘉琪提供抵押的位于广州市海珠区前进路君雅街35号2201、2202房的房产价款不足以清偿本判决书第一项所确定的债务部分承担连带清偿责任。苏敬添、黄间玲承担保证责任后，有权向苏嘉琪追偿。该判决书生效后，李玲向本院申请执行。执行过程中，李玲（甲方）与原告、苏敬添、黄间玲（乙方）、杨锐鸿（丙方）签订《和解协议》，约定：一、乙方承诺在签订本协议的即日内，向甲方支付人民币叁拾万元整：在2013年5月30日前再向甲方支付人民币伍佰万元整；由法院强制执行的苏敬添个人存款人民币拾万元，已由甲方收取，不再退还乙方：如乙方按期足额向甲方支付上述款项，即视为乙方已向甲方清偿所欠债务；二、如乙方未能按期足额向甲方支付第一条约定的款项，则乙方承诺抵押给甲方的三套房产（位于广州市海珠区前进路君雅街35号2201、2202和2301房）和登记在苏敬添名下的一套房产（广州市海珠区前进路君雅街33号1906房）年由甲方处理，乙方所欠债务仍按照判决书所判决的内容计算，丙方对乙方所欠的所有债务承担连带保证责任；等。2013年8月16日，被告刘志坚作为原告（卖方）的委托代理人与被告李锦盈（买方）、广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订了一份《存量房买卖合同》，约定买卖双方通过中介方买卖位于海珠区前进路君雅街35号2202房，建筑面积77.29平方米，成交价139.2万元，付款方式为一次性付款；等。同日，被告刘志坚作为原告的委托代理人与被告李锦盈又签订了一份《存量房买卖合同》约定，被告李锦盈向原告购买涉案房屋，总金额1070000元；等。被告刘志坚于2013年8月16日、2013年8月17日分别开具了收到被告李锦盈承购涉案房屋的定金5万元、首期楼款65万元的《收款收据》给被告李锦盈。2014年7月3日，原告提起了本案诉讼。诉讼中，两被告均表示涉案房屋的实际交易价格为139.2万元。原告及被告刘志坚均确认，原告委托被告刘志坚代其出售涉案房屋并收取房款。经本院向案外人李玲调查询问，李玲表示已经收到转交的涉案房屋的房款1392000元。原告为证明两被告的交易价格明显低于市场价，提交了一份广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司作出的《房地产抵押估价报告》。两被告对该证据的三性均不予认可；认为该报告书的估价的目的是申请抵押贷款，以申请抵押贷款为目的评估会比市场价值高10%-50%之间以方便委托评估人申请抵押贷款，因此该报告书所显示的价格并不是客观真实的市场价格，被告对该评估价值不予认可；此外根据评估书内容中房屋现状，涉案的三间房屋属于相互打通的状态，在将涉案三间房屋分别单独出售时，为了恢复原状，交易的实际价格是无法达到市场上的真实价格的。被告刘志坚为了证明其主张，还提交了以下证据：1、李玲出具的《情况说明》；2、李玲的牡丹灵通卡账户历史明细清单；3、涉案房屋现场照片。原告质证表示对证据1不予确认，对其真实性无法判断，该说明不能证明和本案有关联性；所谓的收款原告没有签收过，也没有告知过原告；对证据2的真实性没有异议，但和本案没有关联性；该证据所显示的转帐金额与合同约定的价格不同，没有139万元，并且看不出这笔钱是谁转的；证据3没有原件，无法确认其真实性。被告李锦盈质证表示对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告李锦盈为证明其主张，还提交了两份理财金账户历史明细清单。原告质证表示对真实性没有异议，但该证据与本案无关。被告刘志坚质证表示对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，该证据与其提交的证据相吻合，足以证明涉案房屋的交易价格是139.2万元，并且涉案房屋的售房款已按照原告的指示交付给了案外人李玲。本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。被告刘志坚经原告授权，代其出售涉案房屋，在取得涉案房屋的价款后将售房款转交给原告的债权人用以偿还原告的债务。现原告主张两被告之间签订的买卖合同不是双方的真实意思表示，对此两被告不予确认。结合本案中两被告提交的涉案房屋买卖交易的相关证据，以及案外人的陈述，对两被告签订的《存量房买卖合同》，本院依法予以认定。被告刘志坚在代理权限内，以原告的名义与被告李锦盈签订《存量房买卖合同》，该合同没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。原告认为两被告的交易价格过低，但没有充分的证据材料予以证实，应承担不利后果，本院对原告的主张不予采信。原告要求确认两被告于2013年8月10日签订的《存量房买卖合同》无效，并予以撤销，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第三百九十六条的规定，判决如下：驳回原告苏嘉琪的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄颖慧人民陪审员  何翠娴人民陪审员  曲营建二〇一四年九月二十九日书 记 员  童 双张洁