江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0682民初4180号原告：王永荣，男，1932年3月16日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：施璟，江苏九思律师事务所律师，特别授权。原告：丁法民，男，1964年12月14日生，汉族，住如皋市。原告：丁范华，男，1966年12月22日生，汉族，住如皋市。原告：丁玲玲，女，1988年1月8日生，汉族，住如皋市。原告丁范华、丁玲玲共同委托诉讼代理人：丁法民，即本案原告之一。被告：朱桂平，男，1949年6月25日生，汉族，户籍地如皋市，住如皋市。被告：王祥莲，女，1949年1月31日生，汉族，户籍地如皋市，住如皋市。两被告共同委托诉讼代理人：吴光华，江苏金皋律师事务所律师，特别授权。原告王永荣、丁法民、丁范华、丁玲玲与被告朱桂平、王祥莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告王永荣的委托诉讼代理人施璟，被告朱桂平、王祥莲委托诉讼代理人吴光华到庭参加两次庭审，原告王永荣、丁法民，原告丁范华、丁玲玲委托诉讼代理人丁法民到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告王永荣向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将如皋市房产立即过户至原告名下；2.两被告向原告支付违约金5000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系，2002年9月23日，原、被告签订购房协议书一份，约定：被告将座落在如皋市如城街道东皋住房一套(52.3平方米)转让给原告，转让价款35000元。如一方违约，必须付给另-方违约金5000元。该协议由原、被告双方签字，并由杨家驹、万某,4两人签字见证，后原先按协议约定给付全部房款35000元，两被告也将房子交付原告。现原告年事己高，需要办理房屋产权过户手续，要求被告配合。两被告以后悔卖房便宜为由，拒绝办理过户手续。被告朱桂平、王祥莲辩称，1、这份买卖协议无效，朱桂平本人一直反对房屋买卖行为，协议中甲方朱桂平的名字不是其本人所签；2、原告不具有完全的诉权，当时签订这份协议的是两个人，除了原告还有一个叫龚巧英，这两个人是共同付款人；3、这份协议从2002年签订以后，一直到现在长达17年时间，原告一直未要求过户，已经过了主张权利的时效。本院经审理认定事实如下：原告王永荣与龚巧英(已故)系夫妻关系，被告朱桂平、王祥莲系夫妻关系。东皋新村6#203室（即：311幢203室）房屋登记所有权人为朱桂平，面积52.3㎡。2002年9月23日，王永荣、龚巧英作为购房人（乙方）与朱桂平、王祥莲作为售房人（甲方）签订《协议书》，内容为：“经甲乙双方协商，达成如下协议：1.甲方将东皋的一套52.3平方米的住房（包括厨房里的所有的吊柜，壁橱和卫生间的热水器）出售给乙方，价格为叁万伍仟元正。2.乙方先付给甲方定金贰万捌仟元，待拿到产权证和钥匙后，全部缴清余款柒仟元正。3.由于甲方新购住宅楼正在装潢中，估计到2002年12月底可以结束，到时（即2002年12月底）甲方即将产权证及钥匙交给乙方。乙方表示谅解，并完全同意。4.更换产权证的费用由乙方承担。5.甲乙双方均保证切实履行协议中的所有内容，如一方违约，必须付给另一方违约金伍仟元。”该协议书右下方甲方、乙方处分别有朱桂平、王永荣的签名，案外人杨家驹、万某,4作为见证人签字确认。当天，原告给付被告28000元，朱桂平、王祥莲出具收条一份，“今收到乙方购房人王永荣、龚巧英予缴给甲方售房人朱桂平、王祥莲的购房款贰万捌仟元正。此据”。2002年底，被告将案涉房屋所有权证交给王永荣、龚巧英，随即二人搬进案涉房屋居住。2019年4月，原告方找被告方配合办理产权过户手续，双方协商未果。2019年5月，如城东片区拆迁指挥部发布“房屋搬迁通知”于2019年5月12日开始对GJ2006-35#地块和宏坝河北延工程实施搬迁，案涉房屋在搬迁范围内。另查明，王永荣与龚巧英于1989年10月4日登记结婚，双方均系再婚，各自子女均已成年，二人未生育子女。龚巧英于2018年12月28日死亡。龚巧英与前夫丁国瑞生育三个儿子，分别是丁范如、丁法民、丁范华。丁范如于2018年9月21日死亡，其有一女丁玲玲。案件审理过程中，本院追加丁玲玲、丁法民、丁范华为共同原告。原告方变更第一项诉讼请求为：确认如皋市房屋所有权归王永荣及龚巧英继承人所有。对此，被告辩称：1.被告朱桂平不认可买卖协议，因为朱桂平当时并不同意，是其老婆王祥莲自己做主签字,并不能形成合意，属于无效协议。2.案涉房屋目前已经在拆迁，房屋所有权仍然登记在朱桂平与王祥莲名下，应以登记为准，拆迁以所有权人进行安置，既然已经拆迁安置了，房屋的所有权已经无法确认，也不需要确认，原告的诉求不当，拆迁后房屋已经不再存在，仅仅是一种安置，原告的诉求应当驳回。3.被告无任何违约行为，无需支付违约金。以上事实，有原被告的当庭陈述，原告所举《协议书》、收条、房屋所有权证、结婚申请书、户口注销证明、证明、房屋搬迁通知等证据在卷佐证。庭审中，证人万某,4出庭作证：签订协议书时，其本人在场，在场人还有王永荣、龚巧英、朱桂平、王祥莲以及另一个见证人。房子交易是9月份，过了两三个月，王永荣、龚巧英就搬过来了，一直住在案涉房屋内。原告王永荣陈述：“协议书是我草拟的，当时在场的有万某,4、杨家驹、朱桂平和他老婆、我和我老婆。甲方是朱桂平签字的，乙方是我签字的，当时就想着一个家庭一个代表。2002年12月，我去朱桂平家开的店把7000元交给他们，当时王祥莲也在柜台旁边，他们把房产证、钥匙给了我，说证和钥匙已经给了就不需要再写收条了，我拿到钥匙就搬进去住了。当时我的退休工资只有头百元，买了房之后就没钱了，装修还是借的钱，所以过户就搁置下来了。现在房子还没拆，我还住在里面，拆迁办在追我，那一幢楼还有好几户住在里面。”被告方陈述：“出具协议书和收条那天，朱桂平本人一开始在场，到了写协议签字的时候走的，都是王祥莲签的字，朱桂平不同意出售房屋。王祥莲比较强势，朱桂平身体不好，经常跟王祥莲吵架，他没有办法让王祥莲改变主意，卖房子给王永荣、龚巧英不是朱桂平本意。余款7000元有无给付，已经记不清了，原告应提交付款依据。”本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖协议是否有效；二、购房款余款7000元是否交付；三、案涉房屋已被纳入拆迁范围，原告方要求确认房屋所有权，该诉讼请求可否支持。关于争议焦点一，依法成立的合同，受法律保护。王永荣、龚巧英与朱桂平、王祥莲订立的协议书，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告朱桂平抗辩协议书系王祥莲代签，未提供充分证据予以证明，原告对此不予认可，即使存在王祥莲代签的情形，根据被告方的陈述可知，朱桂平对王祥莲以其名义出售案涉房屋给王永荣、龚巧英是知情的，但其未作否认表示，应视为同意。故被告抗辩案涉房屋买卖合同无效，本院不予支持。关于争议焦点二，双方合同明确约定，“待拿到产权证和钥匙后，全部缴清余款柒仟元正”，原告陈述了交付款项的情形，被告辩称对该节事实存在疑义、记不清楚，结合2002年底被告已将案涉房屋所有权证及房屋钥匙进行了交付，王永荣、龚巧英在案涉房屋内实际居住长达十几年之久，双方从未因余款7000元发生争议等情节，本院认定余款7000元已交付。关于争议焦点三，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据物权公示公信原则，善意第三人有理由相信房产证上记载的权利人就是案涉房屋的所有权人，但是这仅仅是物权公示公信原则的对外效力，对内不能简单的据此确定房屋的所有权归属。朱桂平、王祥莲已将案涉房屋出售给王永荣、龚巧英，属于王永荣、龚巧英夫妻共同财产，龚巧英已去世，则作为第一顺序法定继承人的丁范如、丁法民、丁范华应当对房屋共同享有所有权，因丁范如先于母亲龚巧英死亡，故由其女丁玲玲代为继承。案涉房屋虽被纳入拆迁范围，但尚未被拆除，房屋所有权并未消灭，原告主张房屋所有权的根本目的可能在于享受拆迁利益，其要求确认房屋所有权，于法无悖，故本院确认案涉房屋所有权为原告王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华共有。原被告之间的买卖关系成立，原告方实际占有、使用案涉房屋，仅是未办理产权变更登记，其主张不动产物权确认，不适用诉讼时效制度，被告抗辩诉讼时效已过，本院不予支持。办理产权变更手续，被告系协助义务，原告因自身原因多年来未主动要求办理过户手续，责任不在被告，且双方已按约定各自交付了款项、房屋，履行了协议内容，不存在合同违约情形，故原告主张违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条、第三十九条规定，判决如下：一、确认位于如皋市房屋所有权为原告王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华共有。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费65元，由被告朱桂平、王祥莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币130元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审判员 沈 飞二〇一九年七月二十四日书记员 丁晓亮