安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终2103号 上诉人（原审被告）：浙江一页文化有限公司，住所地浙江省平湖市九龙山皇后岛**。 法定代表人：葛敏智，董事长。 委托诉讼代理人：李健，安徽健友律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽省安福置业有限公司，住所，住所地安徽省合肥市金寨南路**div> 法定代表人：汪勇，董事长。 委托诉讼代理人：查献成，安徽金华安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余亚鹏，安徽金华安律师事务所律师。 上诉人浙江一页文化有限公司（以下简称一页公司）因与被上诉人安徽省安福置业有限公司（以下简称安福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一页公司上诉请求：撤销原判第一、二、三及部分第四项，改判驳回安福公司对电费之外的诉讼请求或发回重审，由安福公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。《商铺租赁合同》第八条系加重一页公司责任、免除安福公司责任的格式条款，应系无效，一审错误认定该合同效力。租赁合同租期15年，一页公司投入了2216多万费用，但一页公司稍有逾期交付租金情形，安福公司即有权终止合同，合同约定明显违反公平合理原则。安福公司在签订《商铺租赁合同》时承诺安粮国贸购物中心签约率70%以上，该购物中心有诸多知名品牌入驻，人气高，人流量大，经营环境好，但安福公司未能履行上述承诺，该购物中心实际签约入驻率不到60%，安福公司还与其他商户产生纠纷，导致停水、电，很多商户拉横幅示威，一页公司亏本经营并遭受巨大损失，安福公司构成违约，一页公司向安福公司发函协商租赁费及其他费用减免，系合法行使抗辩权，安福公司从未向一页公司发出合同解除通知，一审判令解除《商铺租赁合同》，认定一页公司违约，系认定事实错误，有悖于法律规定。一审判令一页公司承担租金345784元、违约金69156元、后期占用费、物业管理费1060800元及后期物业费、水费46988元，缺乏依据。 安福公司辩称，《商铺租赁合同》系双方友好协商后签订，无格式条款，一页公司充分知晓合同权利、义务，却拒不缴纳租金、物业管理费、水电费，导致合同目的不能实现，安福公司有权依据合同约定及法律规定解除合同；安福公司未承诺70%签约率，且签约率非一页公司缴纳租金、物业管理费、水电费的前提，一页公司自主经营、自负盈亏，安福公司无违约行为；一审认定的一页公司应承担的租金、物业管理费、水电费数额有合同及事实依据，综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 安福公司向一审法院起诉请求：解除其与一页公司签订的《商场租赁合同》；一页公司支付其房屋租金345784.09元（暂计算至2018年7月31日，顺延计算至房屋搬离日止）及利息69156元（暂计算至起诉日，顺延计算至款清日止）、物业管理费1060800元（暂计算至2018年8月12日，顺延计算至房屋搬离日止）及利息216000元（暂计算至起诉日，顺延计算至款清日止）、水电费971252.04元及违约金194250元，并承担诉讼费。 一审法院认定事实：2014年9月18日，安福公司（出租方）与一页公司（承租方）签订一份《安粮国购购物中心4-5层Ｆ区401／501号商铺之租赁合同》及合同附件，合同载明：出租方将坐落于安徽省合肥市金寨南路811号安粮国贸中心4-5层Ｆ区商铺出租给承租方；租赁期限内，承租方必须向出租方支付附件六所列明的租金、物业管理费、履约保证金、水电费等本合同约定应缴费用，承租方应根据附件六的规定于租赁期内按出租方发出的付款通知书支付所有应付费用，除租金须支付予出租方外，承租方在此同意其他费用按出租方之要求支付予出租方或出租方授权其他收款方；承租方必须支付实际发生的水、电、煤气等费用；承租方拖欠的水电费、煤气费等其他费用及任何应付的款项，每迟付一天，滞纳金为所欠金额的6‰，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算，承租方拖欠的租金及物业管理费，每拖欠一天，应付滞纳金为拖欠金额的100%，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算；承租方必须依附件六规定向出租方提供履约保证金，在承租方按本合同约定准时开业后，该履约保证金自动转为租赁押金；整个租赁期内，如承租方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、推广费及其他费用，出租方有权以租赁押金抵付任何欠款或因承租方违约而应承担的任何款项；在租赁期结束后承租方按合同约定返还该商铺单元予出租方并完成4.5.3条规定的变更手续后的30日内，该租赁押金在扣除本合同3.2条规定之款项后，将由出租方无息退还承租方；如本合同因承租方违约提前终止，则租赁押金不予退回，出租方还有权追索因承租方的该等行为导致出租方所遭受的一切损失等。 前述合同第八章“违约及补偿”载明：在不影响出租方根据本合同约定行使任何权利的前提下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间立即终止本合同，并合法得提前收回该商铺单元或其任何部分，该等情况为：（1）本合同内任何一项应付的租金、管理费、或任何其他费用，承租方从该费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天……（14）承租方自然年漏报、少报营业额达三次(第八章违约及补偿8.1条)；当发生本合同第八章第8.1条情况时，承租方已经支付的保证金不予退还，并且承租方应承担如下违约责任：承租方应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租金总和之金额的违约金（8.2.1）；承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的免租装修期间及免租经营期期间的租金（8.2.2）；承租方支付租金及上述8.2.1条、8.2.2条款项不超过合同到期时租金总和。 前述合同附件四载明：租赁期暂定自2015年5月1日至2030年4月30日止，除本合同另有约定外，双方在租赁期限届满前不可提前终止合同；免租装修期为2014年10月1日始至2015年3月30日止；该商铺暂定于2014年10月1日交付，承租方应于接到出租方的书面通知后三个工作日内对场地进行验收，承租方未能按期对场地进行验收，则视为场地已经在承租方接到出租方的书面通知后的第四个工作日进行了交接；承租方按本合同约定开始向出租方缴纳租金的日子，经营免租期结束的第二天及承租方实际开始营业日二者中至较早者视为起租日；开始营业日不得迟于装修免租期结束的第二日，即2015年12月20日对外开始营业。 前述合同附件五载明：该商铺单元只限用作经营自助式卡拉OK之用途，承租方须以合肥一页之商业名称经营前述业务。 前述合同附件六载明：承租方须于2014年10月1日前支付物业管理费、推广费、履约保证金及其他费用；承租方应付的租金按税前营业额的百分比提成支付，即2015年5月1日—2016年4月30日按月营业额之5%，2016年5月1日—2017年4月30日按月营业额之5%，2017年5月1日—2030年4月30日按月营业额之8%，租赁期内无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都须于每月5日前提供营业额报表用于计算提成租金，并在每月15日前支付该租金；双方确认租赁物面积为6000平方米；承租方应支付的物业管理费按0.8元/月/平方米计算，15年内不得调整，物业管理费支付方式及明细详见物业管理合同；为共同培育市场，出租方同意减免前两个租赁年度的物业管理费；除另有约定外，免租装修期内无需支付租金，但必须支付物业管理费、装修押金、税费等，前述费用在进场前办理装修手续时一并付清；承租方应根据本合同第三章提供履约保证金30万元，该保证金在开始营业之日自动转为租赁押金。 2014年9月18日，双方办理了房屋交接。 2018年8月20日，安福公司向一页公司发送一份欠费催缴函，要求一页公司10个工作日内支付所欠租金、物业管理费、POS机管理费、水费、电费等。次日，一页公司回复表示尽快支付所欠费用，并要求核对费用。 2018年8月30日，安福公司函告一页公司：截至2018年7月31日，贵司欠租金345784.09元、物业管理费1010800元、水电费943804.33元，共计2300388.97元，请贵司收到本函后三个工作日内与我司核对，逾期视为无异议。 一页公司认可截至2018年7月31日应付租金为345784.09元。 双方协商核实水、电表读数后，一页公司对安福公司提供的抄表记录予以认可并加盖印章。据此，至2018年8月12日一页公司用水量为11747吨，用电量为766318.1千瓦时，安福公司认可一页公司已支付电费87275.85元。 一审法院认为，安福公司、一页公司签订的《商铺租赁合同》及附件不违反法律、行政法规禁止性规定，对各方具有法律约束力。安福公司提供租赁物给一页公司使用，一页公司应按约给付租金、物业管理费及水、电费等，一页公司未能举证证明履行了前述义务，应承担违约责任。安福公司据此主张解除租赁合同，符合双方合同约定，有事实和法律依据，予以支持。双方对一页公司欠付的截至2018年7月31日的租金数额无争议，安福公司要求一页公司给付租金345784.09元，予以支持。双方约定的迟延支付租金违约金过高，安福公司要求一页公司按拖欠总额的20%支付违约金，予以支持，计69156元。安福公司要求一页公司支付2017年12月至2018年8月物业管理费1060800元（0.8元/平方米/天×6000平方米×221天），符合合同约定，予以支持。安福公司未举证证明双方约定了物业管理费支付期限，其要求一页公司按20%给付迟延交纳物业费违约金，不予支持，但一页公司在起诉后仍未支付，故酌定一页公司按年利率6%承担起诉后利息损失。双方约定水、电费由安福公司收取，双方对水费4.4元/吨无争议，据此一页公司应支付水费46988元；安福公司主张电费按照1.32元/千瓦时计算，但未提供证据证明其已按此价格代缴电费，一页公司主张按0.8元/千瓦时计算，予以准许，按此计算用电费613054.48元，扣除已付的87275.85元，至2018年8月12日一页公司欠付电费为525778.63元，安福公司要求一页公司按年利率6%支付水电费利息，无事实或法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除安徽省安福置业有限公司与浙江一页文化有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、浙江一页文化有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省安福置业有限公司截至2018年7月31日的租金345784元、违约金69156元，此后的占用费应按照上述《商铺租赁合同》约定的标准支付至商铺实际返还之日止；三、浙江一页文化有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省安福置业有限公司截至2018年8月31日的物业管理费1060800元，此后的物业管理费按照0.8元/平方米/天支付至商铺实际返还之日止；四、浙江一页文化有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省安福置业有限公司截至2018年8月12日的水、电费572766.63元；五、驳回安徽省安福置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费29394元，由安徽省安福置业有限公司负担8000元，浙江一页文化有限公司负担21394元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，安福公司与一页公司就坐落于安徽省合肥市金寨南路811号安粮国贸中心4-5层Ｆ区商铺租赁事宜签订的《商铺租赁合同》及附件系双方真实意思表示，经双方平等协商达成，一页公司上诉称前述合同部分内容无效，未举证证明合同内容具有我国合同法第五十二条规定的合同无效情形，故本院对该上诉理由不予采纳，即两公司应诚信、全面履行各自合同义务，合同及附件对双方具有法律拘束力。 安福公司向一页公司交付商铺后，一页公司占有、使用商铺，却未按合同约定数额及方式缴纳租金及其他费用，违约事实清楚，一审支持安福公司诉请，判令解除租赁合同，一页公司向安福公司支付拖欠租金、占用使用费、违约金、物业管理费、水电费等，有事实及合同依据，计算正确，本院予以认同。一页公司上诉称安福公司在签订《商铺租赁合同》时承诺商铺所属购物商城入驻商户率达70%，未提供证据予以证明，故一页公司以购物商城实际入驻商户率未达70%为由，主张安福公司违约在先，本院不予采信，一页公司以此为由主张其可行使合法抗辩权，减免支付租金及其他费用，于法无据，本院不予支持。 综上，一页公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29394元，由上诉人浙江一页文化有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  沈 静 二〇一九年六月二十七日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。