福建省闽侯县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0121民初3190号 原告：福州恒盛源物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路**后**楼**。 法定代表人：林秀霖，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢薇，福建知力律师事务所律师。 被告：俞文珍，女，1975年8月7日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告福州恒盛源物业管理有限公司与被告俞文珍物业服务合同纠纷一案。本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢薇与被告俞文珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州恒盛源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠物业服务费计3548.16元（自2017年6月暂计至2019年2月止）；2.判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原告受福州高新技术产业开发区规划建设局的委托，自2017年6月1日起，入驻南屿镇乌龙江大道89号顺华世纪鸥洲，担任物业管理人。沿用前物业管理公司长城物业管理集团股份有限公司的物业服务标准及物业费收费标准，物业费收费标准为高层住宅1.6元/月/平方米；小洋楼3元/月/平方米；商业物业2.5元/月/平方米。被告于2013年9月19日与开发商福建顺华置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，成为顺华世纪鸥洲B区4号楼1702单元业主，房屋面积为105.6㎡，每月应缴物业费169.96元。原告自2017年6月1日入驻以来，依照前物业公司长城物业集体股份有限公司与开发商福建顺华置业发展有限公司签订的《顺华世纪鸥洲前期物业管理服务合同》约定的标准向全体业主提供物业服务。然而被告未依照约定，向原告支付物业费，自2017年6月1日起至2019年2月已有21个月未缴纳物业费，共计欠缴物业费3548.16元。原告于2018年10月25日已委托律师向被告进行催收，然而被告至今未缴纳物业费。根据《物业管理条例》第41条及《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应向原告支付物业费，望法院判如所请。 俞文珍辩称：1.原告不是本案的适格主体，原、被告之间从未存在物业服务关系。2.原告诉称受福州高新技术产业开发区规划建设局的委托不是事实，该单位出具的证明中说明其从未委托福州恒盛源物业管理有限公司对小区进行管理。3.原告的物业委托书显然越俎代庖，原告未经被告授权，未经被告同意处置被告的权利，明显违法无效。4.事实管理证明纯属虚构，事实管理证明书上说前期物业管理合同到期不是事实，前期物业管理合同到期时间是小区业委会选聘新的物业管理公司后前期物业管理合同才终止。此外，既然事实管理证明上说到该项目情况特殊，在此期间由福州高新技术产业开发区规划建设局接管该小区的相关工作，顺华公司及原告无权接管前期物业管理。原告未按照福建省物业服务收费管理实施办法规定的程序提前进行公示等，以至于被告根本不知道原告是谁，什么时候来什么时候走，更不存在拖欠其物业费。原告以及其他相关方明显涉及恶意串通，侵害被告的合法权益。被告暂且保留刑事控告以及民事诉讼的权利。5.长城集团股份有限公司与被告前期物业服务合同至今未曾解除，尚在有效期，原告的诉请显然也侵害了长城物业公司的权利。被告认为应当追加长城公司作为本案的被告或者第三人。综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告起诉。 本院经审理认定事实如下：2010年11月23日，福建顺华置业发展有限公司（简称顺华置业公司）与长城物业集团股份有限公司（简称长城物业公司）签订了一份《顺华·世纪鸥洲前期物业管理服务合同》。合同约定顺华置业公司以邀请招标方式，选聘长城物业公司对顺华置业公司开发的位于闽侯县南屿镇乌龙江大道路89号物业名称为“顺华·世纪鸥洲”的住宅、商业小区提供前期物业服务。双方对长城物业公司提供的物业公共服务事项和质量、收取物业服务费的标准，以及双方的权利义务等进行了约定。其中合同第7条约定，自本合同生效之日起至物业出售交付买受人之日前发生的物业服务费，由顺华置业公司承担；自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。第十六条顺华置业公司相关的权利义务第八项约定，可选聘专业公司承担本物业的相关的专项服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任。第三十一条约定本合同期限从2012年12月31日起至首届业主委员会与依法选聘的物业服务企业或其他管理人正式签订物业管理合同时止。 2013年9月19日，俞文珍与顺华置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定俞文珍购买顺华置业公司建设的“顺华·世纪鸥洲”B区第4#楼第17层1702单元商品房，建筑面积共105.6平方米。其中合同第十八条关于前期物业服务约定：本商品房项目出卖人依法以[招标]方式选聘长城物业集团股份有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四《顺华·世纪鸥洲前期物业管理服务合同》。第十九条载明：买受人已详细阅读并理解配合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约等。 2017年6月1日，顺华置业公司与福州恒盛源物业管理有限公司签订了《物业管理委托书》，以小区交房时因业主拒缴物业服务费用，造成长城物业工人工资无法保证，且小区未成立业委会无法选聘新物业公司为由，将小区委托福州恒盛源物业管理有限公司管理。该公司没有与小区业主签订物业服务合同，入驻管理情况也没有告知小区业主。 另查明，案涉物业小区至今未成立业主委员会。 本院认为，本案纠纷属于物业服务合同纠纷。顺华置业公司与长城物业公司就涉案物业小区签订的《顺华·世纪鸥洲前期物业管理服务合同》符合法律规定，为有效合同。该合同作为顺华置业公司与物业买受人签订的《商品房买卖合同》的组成部分，物业买受人同意由出卖人顺华置业公司依法选聘的长城物业公司按期提供前期物业服务，据此，涉案物业小区业主与长城物业公司之间形成了物业服务合同关系，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。俞文珍为上述物业小区的业主之一，该小区未成立业主委员会，小区业主既未与福州恒盛源物业管理有限公司签订书面物业服务合同，也未委托该公司管理该小区，故福州恒盛源物业管理有限公司与小区业主不存在合同关系，其不是本案的适格主体，本院对其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定如下： 驳回福州恒盛源物业管理有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈凯 二〇一九年七月八日 法官助理张晶晶 书记员吴丽娟 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国物权法》第七十六条[业主决定建筑区划内重大事项及表决权]下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八十一条[建筑物及其附属设施的管理]业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖