江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第02288号上诉人（原审原告）杨忠元。上诉人（原审原告）徐晓红。被上诉人（原审被告）江苏吴中地产集团有限公司。上诉人杨忠元、徐晓红因与被上诉人江苏吴中地产集团有限公司（以下简称吴中地产公司）物权纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴开民初字第0483号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年1月28日，时长军从吴中地产公司购买了由吴中地产公司开发的位于苏州吴中经济开发区石湖华城花园68幢502室的房屋。2010年4月19日，时长军等将该房屋转卖给杨忠元、徐晓红并办理了过户手续。2011年8月30日，杨忠元、徐晓红就北房间飘窗渗漏问题向小区物业报修。同年9月12日，吴中地产公司对此进行了维修。2011年12月1日，杨忠元、徐晓红向小区物业申请装修。期间，双方多次因涉案房屋楼顶露台的墙体及地面渗水，北房间墙体渗漏等事宜发生纠纷。杨忠元、徐晓红主张上述渗漏系房屋本身质量问题所致。吴中地产公司则主张系杨忠元、徐晓红在露台搭建阳光房，改变原先结构，破坏房屋防水层所致。多次沟通未果后，杨忠元、徐晓红诉至原审法院。审理中，杨忠元、徐晓红申请对涉案房屋的渗漏原因进行鉴定并预付鉴定费15000元。期间，双方将鉴定范围确定为涉案房屋的北房间北飘窗部位。2014年3月31日，经原审法院委托，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对涉案房屋北房间北飘窗的部分渗水情况进行鉴定并出具鉴定报告，结论为该房屋楼下（2-5）／F外墙瓷砖表面涂有防水涂层的痕迹；该处飘窗周围渗水（损伤序号1、2、3）主要是由于飘窗窗框侧面和底面与墙体连接处存在渗水通道，雨水经渗水通道进入墙体和窗台大理石面板下方的台面，导致飘窗侧面和底面墙体存在渗水的痕迹，墙体粉刷起皮、部分剥落。双方当事人对该鉴定结论均无异议。同时，吴中地产公司还确认该飘窗周围渗水与房屋顶部阳光房的搭建无关，并表示愿意对该渗漏问题进行维修并承担维修费用。以上事实，有杨忠元、徐晓红提供的存量房买卖契约、房屋装修施工许可证、照片、房产证、鉴定报告及鉴定费票据，吴中地产公司提供的商品房买卖合同、物业维修记录以及原审法院制作的鉴定笔录、询问笔录、庭审笔录在卷证明。审理中，杨忠元、徐晓红主张因涉案房屋的渗漏问题经吴中地产公司多次维修未见好转而请人对涉案房屋的北房间墙体的防水进行了系统的处理并为此产生了防水维修费15000元。为此，杨忠元、徐晓红提供了《建筑防水工程施工承包合同书》及收条为证。该合同书及收条载明，杨忠元、徐晓红于2012年10月1日将涉案房屋北房间北侧墙体内外两面防水工程交由苏州市言干防水材料经营部施工，并于当月3日向施工人朱言干支付工程款15000元。经质证，吴中地产公司称杨忠元、徐晓红的付款与合同约定不一致，故其对该合同的真实性不予认可；且因无法确定该合同项下的施工范围是否包括杨忠元、徐晓红已报修但其未维修的部分，故其对上述合同及收条的关联性亦不予认可。对此，杨忠元、徐晓红称，实际施工中，因缺乏必要的脚手架而并未对北房间墙体的外侧防水进行施工，且未包括飘窗部位。吴中地产公司则称北房间墙体应包括飘窗周围的部分。另，杨忠元、徐晓红还主张因涉案房屋北房间北飘窗存在渗漏导致其无法装修、入住，进而产生了租房损失66000元（2010年5月1日至2013年6月1日，扣除装修期4个月，共计33个月，每月2000元）。为此，杨忠元、徐晓红提供了《房屋租赁合同书》3份及相应的租金收条为证。其中3份《房屋租赁合同书》载明，杨忠元、徐晓红自2010年1月起分别租住在吴中区吴中商贸城、锦和加州小区至2013年6月1日，租金为每月2000元。吴中地产公司对上述证据的真实性无异议，但称涉案房屋的北房间北飘窗渗水不影响杨忠元、徐晓红对房屋的装修及使用。对此，杨忠元、徐晓红则称，因涉案房屋存在渗漏导致其拖延至2011年12月才装修并直到2013年6月才装修好正式入住。另，杨忠元、徐晓红确认，除涉案房屋外，其还在2008年为孩子购买了房屋一套，并于2012年进行了装修。原审原告杨忠元、徐晓红的诉讼请求为：要求原审被告吴中地产公司对漏雨墙体进行修复并承担修复费用；赔偿原审原告实际产生的租房损失66000元、防水维修费15000元及鉴定费15000元，并承担本案诉讼费用。原审法院认为，一、关于吴中地产公司是否应对涉案房屋的渗漏墙体承担修复责任的问题。根据鉴定结论，涉案房屋北房间北飘窗周围的渗漏是因飘窗窗框侧面和底面与墙体连接处存在渗水通道所致。吴中地产公司称，因双方都对北房间的北侧墙体进行过防水处理，故北飘窗的渗漏已无法确定是谁的原因所致。杨忠元、徐晓红则称，其仅对北房间的北墙内侧进行过防水处理并不包括北飘窗部位。因吴中地产公司未提供证据证明涉案房屋的北房间北飘窗渗漏系杨忠元、徐晓红对北侧墙体进行防水处理所致，而吴中地产公司作为涉案房屋的建设单位对涉案房屋的外墙防渗漏负有保修义务，故杨忠元、徐晓红要求吴中地产公司对涉案房屋的渗漏墙体进行修复并承担相应费用的诉讼请求，合法有据，应予支持。至于修复范围，根据鉴定结论应为涉案房屋的北房间北飘窗周围。二、关于吴中地产公司是否应赔偿杨忠元、徐晓红租房损失的问题。杨忠元、徐晓红称，涉案房屋的渗漏使其无法及时装修及入住，并产生租房损失66000元。为此，杨忠元、徐晓红提供了《房屋租赁合同书》及收条为证。吴中地产公司对该组证据的真实性无异议，但称涉案房屋的北房间北飘窗渗漏并不必然导致杨忠元、徐晓红无法装修、入住。因杨忠元、徐晓红购买的是毛坯房，且涉案房屋也确实存在渗漏问题，故原审法院对杨忠元、徐晓红关于因墙体存在渗漏而其无法及时装修入住的主张予以采纳。又，因吴中地产公司对杨忠元、徐晓红提供的《房屋租赁合同书》及收条的真实性无异议，故根据《房屋租赁合同书》及收条的记载，原审法院确认杨忠元、徐晓红在2010年1月至2013年6月间租住在外，月租金为2000元。综上，杨忠元、徐晓红要求吴中地产公司赔偿其在外租房的租金损失，合法有据，原审法院予以支持。至于租金损失的金额，因杨忠元、徐晓红的购房时间是在2010年4月，报修记录显示报修时间为2011年8月30日，同年12月杨忠元、徐晓红申请装修；且杨忠元、徐晓红自认其另买的房屋也于2012年装修，故杨忠元、徐晓红主张33个月计66000元的租房损失过高，原审法院不予采纳。据此，综合杨忠元、徐晓红的购房、报修、装修情况，原审法院酌定杨忠元、徐晓红的租房损失为7个月计14000元。另，因吴中地产公司应对涉案房屋的北房间北飘窗周围的渗漏问题承担修复责任，故杨忠元、徐晓红因此预付的鉴定费15000元也应由吴中地产公司予以赔偿。至于杨忠元、徐晓红主张的防水维修费用，因杨忠元、徐晓红自认涉案房屋北房间北墙体的防水工程的施工范围不包括飘窗部位，故原审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条的规定，原审法院判决：一、江苏吴中地产集团有限公司于判决生效之日起三十日内对杨忠元、徐晓红名下位于位于苏州吴中经济开发区石湖华城花园68幢502室北房间的北飘窗周围的渗漏问题进行修复并承担修复费用。二、江苏吴中地产集团有限公司于判决生效之日起十日内赔偿杨忠元、徐晓红租房损失人民币14000元。三、江苏吴中地产集团有限公司于判决生效之日起十日内赔偿杨忠元、徐晓红鉴定费人民币15000元。四、驳回杨忠元、徐晓红其他诉讼请求。案件受理费人民币1293元，由杨忠元、徐晓红负担人民币388元，江苏吴中地产集团有限公司负担905元。上诉人杨忠元、徐晓红不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、2012年3月6日上诉人因房屋墙体渗水向原审法院提交起诉状，2012年3月12日原审法院开具查询函，上诉人查询到被上诉人法人信息后提起诉讼，原审法院应于2012年4月1日正式立案，有诉讼费票据为证。诉讼同时，上诉人递交了鉴定申请书。2012年5月23日苏州市建设工程质量检测中心有限公司拟定了鉴定工作计划书，但该公司在未启动鉴定程序的情况下，于2012年6月8日将鉴定材料退回原审法院并函告无法完成委托鉴定。二、2010年石湖华城客服中心来电来访记录表记载，上诉人因北房间飘窗渗水，于2010年8月21日、2011年8月30日报修。被上诉人于2010年8月31日、2011年8月30日修复。以上证据上诉人均已向原审法院提交。原审判决阐述本案于2013年5月31日立案受理及认定上诉人于2011年8月30日报修无事实依据。请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人实际产生的房屋租赁费66000元，并承担全部诉讼费用。被上诉人吴中地产公司二审答辩称：1、被上诉人对原审判决第一项内容予以认可，愿意承担维修义务并承担维修费用。2、对上诉人要求的租金损失，被上诉人不予认可。上诉人提供的证据与本案无关联性。上诉人租房在前，买房在后，2010年1月租房，2010年4月买房。房屋北飘窗的渗水，被上诉人并未予以修复，但上诉人一直居住，足以证明北飘窗渗水不足以导致上诉人租房居住。本院二审查明事实与原审查明事实一致。二审中，2014年7月23日本院组织双方当事人进行了现场勘查，双方对涉案房屋北房间飘窗部位存在渗水均无异议。本院认为，关于杨忠元、徐晓红上诉提出的原审法院立案时间问题，经审查，杨忠元、徐晓红于2012年3月6日向原审法院提交了起诉状，于2012年4月1日向原审法院交纳了案件受理费，当日原审法院即召集双方当事人对杨忠元、徐晓红申请鉴定一事进行了调查。其后，原审法院委托苏州市建设工程质量检测中心有限公司进行鉴定，该公司于2012年6月8日以对渗漏水原因已无法准确考证，无法完成委托为由将鉴定资料退回原审法院，原审法院于2012年6月19日将该情况告知了杨忠元、徐晓红。2012年8月9日原审法院组织双方当事人进行了调解，但因双方差距过大，未能达成一致。其后，原审法院又委托江苏中天资产评估事务所有限公司苏州分公司进行鉴定，该公司于2013年4月10日以无具体维修方案，无法对维修费用进行评估为由将鉴定资料退回原审法院。其后，原审法院再委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定，并于2013年5月30日通知杨忠元、徐晓红预交鉴定费15000元。2013年5月31日原审法院立案受理本案。本院认为，虽然原审法院于2013年5月31日才立案受理本案，有一定的瑕疵，但未对杨忠元、徐晓红的诉讼权利造成侵害，也未影响本案的实体处理。关于杨忠元、徐晓红上诉提出的报修问题，经审查，原审中吴中地产公司提交了石湖华城管理处来电来访记录跟踪表和房屋维修回执，用于证明杨忠元、徐晓红2010年8月21日报修的是阁楼玻璃破碎、2011年8月30日报修的是北房间飘窗渗水，2011年9月12日吴中地产公司对北房间飘窗渗水进行了维修。对此，杨忠元、徐晓红质证认为，这些记录属实，但说明在保修期内北飘窗已经渗水，吴中地产公司没有修好。结合上述举证、质证情况，原审法院认定杨忠元、徐晓红于2011年8月30日对北房间飘窗渗水进行报修，并无不当。关于本案中杨忠元、徐晓红主张的租房损失，本院认为，虽然杨忠元、徐晓红提供了自2010年1月起在外租房的有关证据，但2010年4月杨忠元、徐晓红才购买涉案房屋，2011年8月30日才对北房间飘窗渗水报修，杨忠元、徐晓红主张自2010年5月起的房屋租金损失，显然缺乏依据。杨忠元、徐晓红在2011年8月30日对北房间飘窗渗水报修后，吴中地产公司未能完成修复，确实会对杨忠元、徐晓红及时装修入住造成一定的影响，吴中地产公司应赔偿杨忠元、徐晓红相应的损失。但从现场勘查情况来看，涉案房屋仅北房间飘窗存在渗水，对房屋整体的正常使用，尚不造成实质影响。杨忠元、徐晓红应当采取适当措施防止损失的扩大。杨忠元、徐晓红因房屋局部瑕疵而放任房屋整体长期空置，致使损失扩大的，无权要求吴中地产公司赔偿扩大的损失。故杨忠元、徐晓红要求吴中地产公司赔偿租金损失66000元，明显过高，本院碍难支持。原审法院综合杨忠元、徐晓红购房、报修、装修情况，酌定吴中地产公司赔偿杨忠元、徐晓红7个月的租房损失14000元，属合理裁量，可予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1293元，由上诉人杨忠元、徐晓红负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年九月二日书 记 员  王文君