重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终1225号上诉人（原审原告）余知凌。委托代理人余鹏，重庆商策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）邱琪雯。被上诉人（原审被告）钟声。原审被告重庆同厦置业顾问有限公司。法定代表人黎开禄，总经理。委托代理人樊勇，重庆同厦置业顾问有限公司员工。上诉人余知凌与被上诉人邱琪雯、钟声、原审被告重庆同厦置业顾问有限公司（以下简称同厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，余知凌不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第11278号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年2月25日，余知凌和邱琪雯、钟声、同厦公司签订《房地产买卖居间协议》，约定将邱琪雯购买的坐落于九龙坡区XXX房屋一套转让给余知凌，并约定房屋总成交价款为952127元。余知凌，邱琪雯、钟声，同厦公司分别在（乙方）买方、（甲方）卖方和（丙方）经纪方处签名捺印。在该房屋基本情况处，只载明原房屋买卖合同的编号，未记载产权证编号。合同约定，甲方保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何权利转移受限制情况。关于付款方式，约定乙方在签协议时向甲方支付定金2万元，在甲方解除抵押之日支付75万元，于过户当日支付182127元。关于权属转移登记，合同第七条约定，自本合同签订之日起解押注销后3个工作日内，由经纪方陪同甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。关于未按约定办理权属转移登记的违约责任，合同约定，因甲方责任导致的，乙方有权退房……乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之十的违约金。审理中，关于房款和中介费支付，余知凌举示了收条三份、银行回单一份和收据一份，以上证据显示，邱琪雯从余知凌处收取定金及其他房款共计81万元，余知凌向同厦公司支付了中介服务费7125元。关于抵押注销登记，余知凌举示了农业银行个人还款凭证一份、银行回单一份和“户室详细情况”一份，以上证据显示，邱琪雯偿还完毕贷款银行按揭贷款，并于2013年4月25日办理了土地房屋抵押权注销登记。其中“户室详细情况”显示，讼争房屋权利人邱琪雯，于2010年3月28日办理了商品房网签。讼争房屋原系邱琪雯从重庆市金科实业（集团）有限公司购买，并于2010年6月10日办理了合同登记备案手续。关于产权登记，余知凌举示了“房屋登记信息查询证明”一份，该证明记载九龙坡区九龙园区华府大道北段18号A34号楼2-1-1房屋的产权人为邱琪雯，但注明“已合同登记，未办理产权证”，该证明上无该房屋的产权证号，司法限制人有沙坪坝区人民法院、九龙坡区人民法院。余知凌在一审中诉称：邱琪雯与钟声系夫妻关系。余知凌和邱琪雯、钟声、同厦公司于2013年2月25日签订《房地产买卖居间协议》，约定将邱琪雯购买的坐落于九龙坡区九龙园区华府大道北段18号A34号楼2-1-1号房屋一套转让给余知凌，并约定自合同签订之日起解押注销后3个工作日内，由经纪方陪同甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；合同签订后，余知凌依照合同约定共计向邱琪雯、钟声支付购房款81万元。现房屋已经解押，依据合同约定邱琪雯、钟声及同厦公司应为余知凌办理房屋过户手续，并承担未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任。现余知凌起诉来院，请求判决：一、邱琪雯、钟声、同厦公司继续履行与余知凌签订的《房地产买卖居间协议》，将九龙坡区九龙园区华府大道北段18号A34号楼2-1-1房屋过户给余知凌，为余知凌办理权属证书；二、邱琪雯、钟声、同厦公司支付房屋延期过户违约金（计算方式为从2013年3月25日起至实际过户之日止按已付房款的每日万分之十计算）；三、本案诉讼费由邱琪雯、钟声、同厦公司承担。审理中，余知凌明确放弃要求同厦公司承担过户责任、违约金责任和诉讼费责任的诉讼请求，并将违约金的请求截止日期变更为法庭辩论终结之时即2015年6月9日，一审法院口头裁定予以准许。邱琪雯、同厦公司一审未到庭应诉，无答辩意见。钟声在一审中辩称：一、钟声与邱琪雯在房屋交易前已经离婚，钟声非房屋所有权人，无法承担协助办理产权过户的义务；二、余知凌要求的违约金的计算标准我方不予认可，应当调整为日万分之一。综上，请求驳回余知凌的诉讼请求。一审法院认为：邱琪雯和同厦公司既不提交答辩状又不到庭应诉是对自身诉讼权利的放弃，一审法院可以依据法庭查明的事实依法缺席判决。余知凌自愿放弃要求同厦公司承担相应责任是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，予以准许。对余知凌明确其违约金请求暂计算至2015年6月9日，一审法院予以尊重。本案中，在讼争房屋交易双方签署买卖合同时，讼争房屋已经受到司法限制，对本案交易双方而言，会因为司法限制导致办理过户存在障碍，但并不因此影响交易双方买卖合同的效力。当事人签订的《房地产买卖居间协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于办证义务的履行问题。根据合同约定，卖方保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何权利转移受限制情况，并自合同签订之日起解押注销后3个工作日内，甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。本案中，就讼争房屋而言，邱琪雯作为房屋原购买人只办理了合同备案登记，因受司法限制等原因尚未办理产权证，钟声也非登记的权利人，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，因此，本案邱琪雯、钟声均非物权法认可的产权人，尚无法履行协助余知凌办理产权转移登记手续的义务。故对余知凌要求邱琪雯、钟声协助办理产权转移登记手续的诉讼请求，不予支持。关于违约金责任的承担问题。根据合同约定，因卖方原因导致未按约定办理权属转移登记的，自约定的办理期限届满次日起至实际办理申请日止，卖方按日向买方支付已付房款价万分之十的违约金。前已查明，讼争房屋已经于2013年4月25日办理了土地房屋抵押权注销登记，邱琪雯、钟声应当自2013年4月25日起三个工作日内协助余知凌办理产权转移登记，但因邱琪雯、钟声原因至今未能履行合同义务，邱琪雯、钟声应当依约承担相应的违约责任。审理中，钟声虽抗辩称在房屋出卖前已经与邱琪雯离婚，其不应当承担违约责任，但未能举示任何证据予以证实。讼争房屋系买卖双方在中介公司居间下完成的交易，邱琪雯、钟声均在出卖人处签字捺印，通过买卖协议的形式设定了买卖双方的权利义务以及相关的违约责任，根据合同相对性原理，不论其婚姻关系存续与否，邱琪雯、钟声均应依照约定在违约金支付条件成就时承担责任。对于钟声提出的违约金调低的抗辩意见，一审法院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则作出裁决。本案中，因余知凌不能举示证据证明因迟延办理权属登记造成的实际损失，双方约定的按已付房款价万分之十计算违约金显属过高，结合邱琪雯、钟声的过错程度，综合全案情况，一审法院酌情对违约金标准调整为中国人民银行同期银行贷款利率。据此，邱琪雯、钟声应当从2013年5月1日起至2015年6月9日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率，以已付款81万元为基数，向余知凌承担违约金支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告邱琪雯、钟声于一审判决生效后十日内向原告余知凌支付逾期办理权属转移登记的违约金，该违约金以810000元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率标准，从2013年5月1日起计算至2015年6月9日止；二、驳回原告余知凌的其他诉讼请求。案件受理费65元，公告费1000元，共计1065元，由邱琪雯、钟声负担。一审宣判后，余知凌不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一、二项，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由如下：1、一审法院在房屋过户合法性部分违法乱判，应判决被上诉人履行房屋过户手续2、被上诉人应按已付房款价万分之十支付延期过户违约金。被上诉人邱琪雯及钟声未作答辩。原审被告同厦公司无答辩意见。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”。本案中，由于讼争房屋现受到司法限制，故根据前述法律规定，上诉人要求涉案房屋办理过户手续，并办理权属登记的诉讼请求，本院不予支持。关于延期交房违约金的标准，本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则作出裁决。本案中，因上诉人未举示证据证明因迟延办理权属登记造成的实际损失，双方约定的按已付房款价万分之十计算违约金显属过高，结合被上诉人的过错程度，综合全案情况，一审法院酌情对违约金标准调整为中国人民银行同期银行贷款利率并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人余知凌承担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 艳代理审判员 胡 俊代理审判员 周媛媛二〇一六年四月五日书 记 员 刘冬梅