江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）熟虞民初字第0839号 原告常熟市湘江苑果果幼儿园，住所地常熟市湘江苑**。 法定代表人姚雯，园长。 委托代理人唐曦，江苏世纪天合律师事务所律师。 被告湘江苑住宅小区业主委员会，，住所地常熟市湘江苑** 负责人蔡水明，主任。 委托代理人苏伟元。 被告常熟市湖畔幼儿园，住，住所地常熟市高新区东南大道湖畔现代城商业街/div> 法定代表人朱莉华，园长。 委托代理人龚静。 原告常熟市湘江苑果果幼儿园（以下简称果果幼儿园）诉被告湘江苑住宅小区业主委员会（以下简称湘江苑业委会）、常熟市湖畔幼儿园（以下简称湖畔幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理，依法由代理审判员赵晔适用简易程序，于2014年7月29日公开开庭进行了审理，原告果果幼儿园的法定代表人姚雯及其委托代理人唐曦、被告湘江苑业委会的委托代理人苏伟元、被告湖畔幼儿园的委托代理人龚静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告果果幼儿园诉称：十多年来，原告一直承租被告湘江苑业委会的常熟市湘江苑34幢（底层及二层靠南房屋）、35幢房屋开办幼儿园，且双方合作愉快。根据双方的《租房补充协议》，租赁期限至2014年6月30日结束。2014年5月12日，原告的法定代表人姚雯离境飞美国参加儿子的毕业典礼，6月2日回到中国。2014年5月13日，被告湘江苑业委会发布公告，对常熟市湘江苑34幢（底层及二层靠南房屋）、35幢房产进行招租，截止日期是2014年5月20日。之后，被告湘江苑业委会将以上房产租赁给被告湖畔幼儿园。对于招租事宜，被告湘江苑业委会未告知原告，而且还趁原告法定代表人飞赴美国不在中国境内时进行招租，上述行为明显侵犯了原告应享有的优先租赁权，且给原告的经营造成了相当大的困扰和损害。原告认为，被告湘江苑业委会擅自招租，以及与被告湖畔幼儿园所订立的《租房协议》，已经侵害了原告的优先租赁权，应属无效。故诉至法院，要求1、判令两被告于2014年7月1日订立的常熟市湘江苑34幢（底层及二层靠南房屋）、35幢房产的《租房协议》无效；2、判令原告享有与被告湘江苑业委会就常熟市湘江苑34幢（底层及二层靠南房屋）、35幢房产在2014年7月1日之后的租赁权在本案中有优先租赁权；3、本案诉讼费由被告承担。 被告湘江苑业委会辩称：业委会于2011年7月1日才接管幼儿园承租的房产，与原告签订租房协议时间为2011年8月24日，至今才三年左右时间，原告违反协议“先付后用”之约定，经常拖欠租金，业委会多次上门催缴，双方合作并不愉快。根据双方签订的《租房协议》约定，原告应提前告知业委会续租或终止的意见，但原告未提出续租申请。故业委会根据业主代表大会形成的决议进行公开招租，招租公告在小区内张贴。业委会考虑到原告系老租户，还单独复印一份送至原告处的吴立芳老师。原告未在规定的时间内报名，视作放弃权利，不存在优先租赁权一说。业委会公开招租是经过业主代表大会研究决定的，并请示相关部门领导同意。业委会与湖畔幼儿园签订的租房协议是合法有效的。故要求驳回原告诉请。 被告湖畔幼儿园辩称：湘江苑业委会通过发布公告公开招租，我方与业委会签订的租房协议是合法有效的。现原告恶意占领房屋，我方有权要求赔偿。 经审理查明：2011年8月24日，以湘江苑小区业主委员会为甲方，以果果幼儿园、姚雯为乙方，双方签订租房协议一份，双方约定：一、租用房址：1、湘江苑35幢整幢；2、湘江苑34幢底层全部及二层靠南房屋（北侧厕所共用）。二、租用期限：35幢整幢及34幢底层为二0一一年七月一日至二0一三年十月三十一日；34幢二层靠南房屋（含合用厕所）为自签订协议之日起至二0一三年十月三十一日。三、租金及交纳方法：乙方租用的35幢整幢及34幢底层年租金仍为6万元；34幢二层靠南房屋（含合用厕所）年租金为1.5万元。乙方每年租金交纳分为二期，分别为每年十一月和次年五月各交50%，先付后用。其中34幢二层靠南房屋（含合用厕所）第一次交纳方法为签字之日起至二0一一年十月三十一日，以后交纳方法同35幢。四、水电费结算：租用期间乙方所用水、电费及甲方物业办公室所用水电费均由乙方负担，应按实如期与甲方结算或直接交市用水用电部门。五、相关事项：1、为解决幼儿园门口道路拥挤问题，在未修好道路之前，乙方应配合甲方加强车辆管理，教育幼儿园小孩家长接送小孩车辆不得进入小区内（雨天除外）。2、乙方租用期间，不得擅自改变房屋结构及其设施，如有损坏，应照价赔偿。3、乙方不得将所租用房屋改变用途或转租他人使用。4、租借期间，房屋内部装修等费用均由乙方自负；租房期满，乙方其装修装饰物均不得拆除（自装的空调除外），甲方不再补偿乙方所装费用。5、租用期间乙方应遵纪守法，合法经营。乙方对所有防火、防电、防人身事故等安全方面负全责，如事故造成损失由乙方负担。六、协议期满与续租：本协议期满，乙方应提前三个月告知甲方续租或终止意见。乙方有续租优先权，但双方应协商有关事项并取得一致。七、本协议未尽事宜，在执行过程中由双方协商解决，不能解决的按相关法律执行。八、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。 2013年11月14日，以湘江苑小区业委会为甲方，以果果幼儿园（姚雯）为乙方，双方签订《租房补充协议》一份，双方约定：一、续租房屋：同原《租房协议》。二、续租期限：二0一三年十一月一日至二0一四年六月三十日。三、租金及交纳方法，年租金为11万元，续租8个月，即73333元。租金于二0一三年十一月二十日前付4万元，余款于二0一四年一月二十日前付清（不含税金）。四、水电费结算：同原《租房协议》。五、其它相关事项同原《租房协议》中相关事项第1、2、3、4、5条款。六、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。 2014年5月13日，湘江苑业委会发布公告，对湘江苑小区34幢（整体）、35幢（保留一间物业管理用房）公开招租，并明确招租要求：1、具有完全民事行为能力的自然人、独立法人及社会其他组织，请随带报名保证金3万元和有效证件。若委托代理人参加报名的，代理人必须出示委托人身份证复印件及有效的委托书及本人身份证等有关资料。2、租赁房屋使用范围只能用于开办幼儿园。3、租赁期限为5年。4、租金采取现场有底价公开竞价方式确定，年租金分两期付款。5、承租人确定：如一家竞租，则以底价竞得，如多家竞租，以价高者竞得。原承租人在同等条件下有优先承租权。报告截止时间为2014年5月20日。在报名期间，仅有湖畔幼儿园报名竞租，且符合招租要求。2014年7月1日，湘江苑业委会通过公开招租程序，与湖畔幼儿园签订《租房协议》，双方明确了租房的相关事项。 另查明：原告果果幼儿园的法定代表人姚雯自2014年5月12日至2014年6月2日期间不在中国境内。 庭审中，原告果果幼儿园陈述：2003年9月15日，原告与常熟市汇达物业管理有限责任公司签订租房协议，承租本案所涉房屋开办幼儿园。2011年湘江苑业委会成立，后改由业委会与原告签订合同，租期自2011年7月1日起至2013年10月31日止。因原告与湘江苑业委会就续租租金有争议，双方于2013年10、11月期间多次协商，均未果。后在兴福管理区的调解下，双方于2013年11月4日订立了租房补充协议。该协议与原合同不同之处在于，原合同第六条关于提前告知续租或终止的事项的内容没有在该补充协议中予以规定。2014年5月13日湘江苑业委会发布招租公告，在招租规则的第5条中明确，“原承租人在同等条件下有优先承租权”，但公告的时间，却是原告法定代表人姚雯不在中国境内期间，因而姚雯对招租事宜并不知晓。在该期间，虽然果果幼儿园是正常上课的，负责老师是吴立芳，但吴立芳老师并没有收到被告送来的招租公告。姚雯在国外期间也是保持电话畅通的，但也没有接到任何关于招租事宜的电话和信息，故湘江苑业委会的做法侵犯了原告应享有的优先租赁权。 被告湘江苑业委会陈述：业委会与原告的租房协议于2013年10月31日到期，该协议中明确约定，原告应提前三个月告知业委会续租还是终止，但原告并未按约告知。2013年9月21日，湘江苑业主代表大会通过决议，决定对本案所涉房屋进行公开招租。因为原告没有提出续租，业委会分别于2013年10月25日、2013年11月7日向原告发出告知书，要求其搬离，但原告均未搬离。2013年11月14日，在兴福管理区及相关部门的协调下，与原告签订了租房补充协议，因原告认为租金太高了，明确表示租满一学期后就不再续租了，所以协议明确租期为2013年11月1日至2014年6月30日，租金为73333元，在该合同中也就没有约定优先承租权。业委会为了及时找到承租户，于2013年11月19日在常熟日报上刊登了招租广告，因效果并不理想，又于2014年5月13日，在湘江苑小区的进出通道的公告栏内张贴了招租公告。业委会公开招租并不需要考虑姚雯是否离境，而且果果幼儿园在正常上课，同日业委会的工作人员马文龙将招租公告送至原告处，交给负责老师吴立芳，明确告知了招租的事项、招租截止期限和招租的条件。原告无论从何种方式均能获得招租的公开信息。业委会在招租规则中明确优先承租权，是指在5月20日前缴纳保证金报名参加的才享有。因原告未按要求报名也未交付押金，故原告并不享有优先承租权。 被告湖畔幼儿园陈述：因看到了湘江苑小区公告栏内张贴的招租公告后，湖畔幼儿园根据相应要求进行了报名并缴纳了保证金，后通过公开招租程序，与湘江苑业委会签订了租房协议，该协议是合法有效的。 以上事实，有租房协议、租房补充协议、公告、招租规则、护照、及本院的庭审笔录在卷佐证。 本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护，民事活动必须遵守法律。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2011年，原告与被告湘江苑业委会签订了租房协议，在该协议中明确约定，协议期满后，原告应提前三个月告知湘江苑业委会续租或终止的意见，原告有续租优先权。但原告并没有按约以明确的方式明确要求续租。后双方因租金金额无法达成一致多次协商，于2013年11月14日签订租房补充协议，明确租期至2014年6月30日。该份补充协议系双方就租赁事宜产生纠纷经协商以后达成的一个短期租赁协议，协议租期到期以后，该协议自然终止。在该补充协议中，双方并未约定优先承租权，原告亦未在租期以内明确提出续租的要求，故原告在本案中主张优先承租权并不符合法律的规定及双方合同的约定。另外，被告湘江苑业委会于2014年5月13日发布公开招租公告，将公告张贴于湘江苑小区进出通道的公告栏内，公告期间也正值原告正常上课时间，幼儿园中也有负责老师，故从公告的时间、张贴的地点分析，湘江苑业委会已尽到告知义务，并无不当之处。故湘江苑业委会通过合法有效的公开招租方式与湖畔幼儿园签订的租房协议，是合法有效的。原告认为湘江苑业委会发布公告期间，其法定代表人姚雯不在中国境内，故对公开招租事宜并不知晓的主张。本院认为，原告并未举证其已提前告知湘江苑业委会其法定代表人离境之事，且法定代表人是否在中国境内，并不影响招租公告的通知效力，故原告的上述意见无事实依据，本院不予采信。综上，原告认为，湘江苑业委会招租行为侵犯了原告的优先承租权，故主张湘江苑业委会与湖畔幼儿园签订的合同无效，并要求优先承租权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定判决如下： 驳回原告常熟市湘江苑果果幼儿园的诉讼请求。 案件受理费减半收取80元，由原告常熟市湘江苑果果幼儿园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99）。 代理审判员 赵 晔 二〇一四年九月十七日 书 记 员 顾腾燕