绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍虞民初字第1214号原告黄金智。被告上虞港发展有限公司。法定代表人陈水龙。被告绍兴市上虞区公共资源交易中心。法定代表人郑岳标。上述两被告委托代理人（特别授权）金国烽。原告黄金智诉被告上虞港发展有限公司（以下简称上虞港公司）、绍兴市上虞区公共资源交易中心（以下简称上虞公共资源交易中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日受理，依法由代理审判员屈继伟适用简易程序公开开庭审理。原告黄金智，被告上虞港公司、上虞公共资源交易中心共同委托代理人金国烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年2月27日在上虞公共资源交易中心报名参加“上虞港公司位于上虞工业园区老港区房屋招租竞标”项目竞标。原告按被告上虞港公司要求向上虞公共资源交易中心账户缴纳了10万元人民币竞标保证金，次日以第一年租金461100元中标该项目。由于租赁标的腾空问题，标书条款制定不符合相关法规和实际情况等客观原因，原告未与被告上虞港公司签订租赁合同。本项目于次月26日再次招标，由山东龙泉管道工程股份有限公司（原承租户）以年租金450200元竞得。原告缴纳10万元保证金由被告上虞公共资源交易中心转到被告上虞港公司账户。原告缴纳的10万元投标保证金，减去两次招标成交价的差额和相关费用损失，仍有剩余。原告认为，依照《合同法》相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告应如实结算相关损失费用，退还部分保证金。依照《招标投标法实施条例》相关规定，招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。此次招标保证金已经超22%，被告方利用资源优势，向原告违规收取保证金，被告应退还多收的保证金，并承担相应的责任。上虞港公司房屋招租项目经过第二次招标由山东龙泉管道工程股份有限公司（原承租户）以年租金450200元竞得。原告的投标保证金补偿两次招标带来的差价和所有损失后，仍有剩余。依据《民法通则》公平公正原则，出租方应退还剩余部分保证金。租赁标的物招标时至新承租户中标后5个工作日内，标的物仍由原承租户占用，无法在短时间内对标的物进行腾空，原承租户的大型设备搬迁需要一定的时间，而合同租赁期却从2013年3月1日开始计算，这大大损害了原告即新承租方的利益，被告也未在招标公告里声明实际情况，这也是新承租方毁标的主要原因。被告方标的物历史遗留问题处理不当，标书条款定制描述不合实际和法规。招租公告里的竞价须知条款也只是被告方单方面的规定，也没有经过原告签订，由此带来的损失不应由原告承担。原告诉请：判令被告上虞公共资源交易中心和上虞港公司退还原告部分竞价保证金29020元及利息2176.5元，共计31196.5元。被告上虞港公司辩称，我公司因老港区招租，通过有底价一次性竞价方式确定承租人，是国有产权的处置，不属于招投标纠纷。原告报名参与国有产权竞价，表明愿意接受国有产权投资须知的内容，竞价成功后拒绝订立合同，被告有权没收保证金。被告发布公告是要约邀请，不适用合同违约条款。原告陈述因标的物腾空问题拒绝与被告签订租赁合同与事实不符。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告上虞公共资源交易中心辩称，我方仅为双方提供中介服务，原告要求我方退还保证金没有依据。其他意见与被告上虞港公司一致。原告黄金智向本院提供下列证据：1、保证金结算票据、网页截图、上虞市上虞港老港区场地招租公告、国有产权投租须知，证明被告上虞港公司发布招租公告，原告缴纳保证金10万元，并于2013年2月28日以第一年租金461100元价格竞得租赁权，后因双方未签订租赁合同，山东龙泉管道工程股份有限公司以第一年租金450200元竞得租赁权。2、绍兴市柯桥区招投标中心竞价服务协议，证明参照该协议，扣除重新竞价后的差价、费用、损失后，剩余保证金应退还原告。3、照片、上虞港公司房屋招租公告（网络发布日期分别为2013年2月1日、3月15日），证明被告发布招租公告时，租赁标的物并未腾空，对承租人显失公平。4、《退还部分保证金申请函》及附件，证明原告为避免损失曾向被告申请退款。对于证据1-4，被告上虞港公司、上虞公共资源交易中心认为，保证金为竞价保证金，并非投标保证金。证据2与本案无关。证据3中照片没有注明拍摄时间、地点，对其真实性有异议。上虞港公司收到了《退还部分保证金申请函》，但认为根据招租公告约定，保证金无须退还，对附件不予认可。被告上虞港公司未向本院提供证据。被告上虞公共资源交易中心向本院提供下列证据：5、绍兴市国有产权交易竞价规则（试行），证明国有产权交易竞价活动中关于交易保证金的约定。6、上虞市公共资源交易中心业务档案（买受人黄金智，成交日期：2013年2月28日），证明原告通过竞价取得承租人资格，上虞市公共资源交易中心已通知其订立合同，本次国有产权招租符合法律规定，公开招租文件约定了竞租人的权利义务及责任。招租期间租赁标的物由山东龙泉股份有限公司租用。7、上虞市公共资源交易中心业务档案（买受人山东龙泉管道工程股份有限公司，成交日期：2013年3月26日），证明原告通过竞价取得承租人资格后，未与被告签订租赁合同，导致上虞港公司重新招标。对于证据5-7，原告认为，证据5中相关规定与法律相冲突，应当认定为无效；证据6中相关条款对原告显失公平，且未涉及租赁标的物腾空期限。证据7足以证明被告有定向招标、违法招标的行为。经双方当事人质证，本院对证据1、4、5、6、7予以认定。证据2与本案无关，本院不予认定。证据3中照片拍摄时间为2013年6、7月份左右，不能反映租赁标的物在招投标时的状态，本院不予认定；本院对证据3中房屋招租公告予以认定。经审理查明，2013年2月1日，被告上虞港公司发布招租公告，内容为：标的位于上虞工业园区老港区，总建筑面积约41000㎡，招租起始价45万元／年，招租形式为有低价一次性竞标，报名时需缴纳保证金人民币10万元。《国有产权投租须知》内容包括：出租房屋位于上虞工业园区老港区，建筑面积约41000平方米，老港区场地其中包括地磅一台、货棚一幢、仓库一幢、办公宿舍用房若干。租赁期限2013年3月1日至2016年2月28日止。竞投人在参加竞标前应当自行对出租房屋进行现场踏勘和了解，一旦参加投标，就视为竞投人接受标的的权属瑕疵和现状，不得再就此提出任何异议。竞租申请人在全面阅读和了解招租文件以及有关法律法规，并对标的物进行实地踏看，如有疑问可在报名截止前向上虞港公司咨询，如竞租人参加竞投，则视为全面准确理解本次招租文件内容和标的实际情况。招租成交后，公共资源交易中心即时向竞得人发出成交通知书。成交人须在成交通知书规定的时间内（5个工作日）与上虞港公司按本文件所附文本签订租赁协议。租赁协议签订后，乙方应缴纳给甲方第一年租费即中标价，并且需缴纳租房履约保证金5万元。未在规定的时间签订合同或要求对合同文本条款重新协商的，均按毁标处理，招标方不予退还竞标保证金，并由业主收回标的，重新组织招租。竞投人须全面阅读和了解招标文件以及国家的有关法律法规，并对标的进行实地踏看，如有疑问可在报价前向公共资源交易中心咨询。如竞投人参加报价，则视为已全面、准确理解本次招租文件内容和转让的标的的实际情况。另查明，第一次招投标前，本案租赁标的物的原承租人为山东龙泉管道工程股份有限公司，租赁到期日为2013年2月28日。原告在庭审中陈述，原告在竞标前曾去租赁标的物现场看过。2013年2月27日，原告向被告上虞公共资源交易中心缴纳保证金10万元，并于2月28日以第一年租金461100元价格竞得被告上虞港公司位于上虞工业园区老港区场地的租赁权。被告上虞公共资源交易中心于当日书面通知原告于2013年3月7日下午4时前与上虞港公司签订《国有产权租赁协议》，但原告未签订。2013年3月11日，被告上虞港公司再次公开招租，山东龙泉管道工程股份有限公司于3月26日以第一年租金450200元价格竞得租赁权。2013年6月24日，原告向被告上虞港公司邮寄《退还部分保证金申请函》，内容包括：……由于多方面的客观原因，申请人（黄金智）未与出租方签订租赁合同。本项目于次月26日再次招标，由山东龙泉管道工程股份有限公司以第一年租金450200元竞得。申请人缴纳的10万元投标保证金，减去第二次招标成交价的差额和相关损失，仍有剩余。现申请人依据相关法律法规要求退还投标保证金。本院认为，当事人对自己主张有责任提供证据。原告黄金智在投标前已去租赁标的物现场察看，对租赁标的物在招投标时的状况、招租公告的内容已经知晓。在庭审中，原告陈述其未与被告上虞港公司签订租赁合同的原因在于租赁标的物需要腾退，但未提供有力证据，本院对其陈述不予采信。招租公告属于要约邀请，其内容对招标人、中标人具有约束力。招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。原告中标后未按《国有产权投资须知》的要求签订租赁合同，给被告上虞港公司造成信赖利益损失，应当承担缔约过失责任。虽然《招标投标法实施条例》中规定招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%，但是根据原告自认的被告上虞港公司损失在7万元左右，结合被告再次招标需要另行支出费用的实际，本院认为招标保证金数额与被告上虞港公司损失基本相当。中标人无正当理由不与招标人订立合同，投标保证金不予退还。因此出于弥补损失需要，被告上虞港公司有权不予退还投标保证金。因投标保证金实际由被告上虞港公司收取，被告上虞公共资源交易中心作为招标投标活动组织方亦无须承担投标保证金之返还义务。故原告诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条第一款、第四十二条第（三）项，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款，《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十四条之规定，判决如下：驳回原告黄金智的诉讼请求。本案受理费580元，减半收取290元，由原告黄金智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币580元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市中级人民法院收或绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部，邮编312000）。代理审判员  屈继伟二〇一四年九月二日书 记 员  朱文金附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十五条第一款要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。《中华人民共和国招标投标法实施条例》第七十四条中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。对依法必须进行招标的项目的中标人，由有关行政监督部门责令改正，可以处中标项目金额10‰以下的罚款。