湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀鹤民一初字第525号原告陈荣光，男，1963年7月7日出生，汉族。被告怀化市中天房地产开发有限公司，住所地湖南省辰溪县辰阳镇先锋路，组织机构代码796855783。法定代表人欧江正。原告陈荣光与被告怀化市中天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月26日、2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告陈荣光到庭参加了诉讼，被告怀化市中天房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣光诉称：2011年7月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的金都景苑1栋801A号住房（房产局备案登记为金都景苑1栋801A），该房建筑面积134.21平方米，总购房款289357元。原告以一次性付款方式支付了购房款，但被告没有按合同约定于2012年5月20日前向原告交房，也没有为原告办理房、地两证。请求人民法院：1、判令被告对金都景苑1栋801A（合同记载为1栋801A号房）房屋符合验收标准承担责任；2、被告履行合同义务，为原告办理房、地两证；3、被告向原告支付逾期交房违约金（暂计算至2014年5月20日为37905元），直至达到小区房屋综合验收标准之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告陈荣光明确诉讼请求为：1、判令被告对金都景苑8-01A（合同记载：金都景苑项目中的第1幢单元8层8—01A号房）房屋符合验收标准承担责任；2、被告履行合同义务，为原告办理房产证、土地使用证；3、被告向原告支付逾期交房违约金，从2012年5月20日计算至房屋达到交付标准并且交房给原告时止，按已交房款259626元以每日万分之二标准计算；4、本案诉讼费用由被告承担。被告怀化市中天房地产开发有限公司辩称，被告认为合同约定的逾期交房违约金明显过高，造成逾期交房的原因存在多种客观且不能预见的因素，请求人民法院对违约金计算比例予以调整，以日万分之一为宜。经审理查明：原、被告签订的《商品房买卖合同》﹤湘怀房（合）NO：20110008﹥中约定：原告购买被告开发的位于金都景苑项目中的第1幢单元8层8—01A号房住宅一套，该房的预售许可证号为怀房售许字（2011）第0008号，房屋总购买价款289357元，付款方式为签订合同之日付首付款（含定金）259626元，剩余房款29731元未约定具体交款日期；被告应当在2012年5月20日前，交付经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》的商品房；如被告逾期交房，逾期超过90日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年5月21日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；原告应于2013年5月30日前交清委托被告办理房屋所有权证及土地使用权证的费用10668元，其中办理房屋所有权证的费用按文件规定多退少补；被告应在商品房交付使用后60日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。至2011年11月26日原告已交清购房款259626元，2011年9月9日原告交付了被告办理房屋所有权证和土地使用权证的费用15253元。原告于2013年12月份拿了钥匙收了房。被告于2013年11月19日为原告办理了怀房预城东新区字第413011191号房屋预告登记证明，预告登记的房号为8-01A号，房屋坐落：怀化市金海路（金都景苑）。另查明，被告开发的“金都景苑”项目，因规划调整变更，原告购买的金都景苑项目中的第1幢单元8层8—01A号房房屋，与怀房预城东新区字第413011191号房屋预告登记证明上登记的8-01A号房屋为同一套房屋。上述事实，经本院公开开庭审理，原告当庭举证，本院确认，有下列证据证实：1、原告身份证，被告企业注册登记资料、组织机构代码登记信息，证明原、被告诉讼主体资格适格；2、《商品房买卖合同》，证明原、被告就购买商品房进行了相关约定；3、收款收据5份，证明原告已交购房款259626元及交付委托被告办理两证的费用15253元；4、怀化市房产管理局房政管理科证明，怀房预城东新区字第413011191号房屋预告登记证明，证明被告开发的“金都景苑”项目，因规划调整变更，原告所购房屋房号情况；5、庭审笔录一份，证明本案其他事实。本院认为：原告起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由，原告的第一项诉讼请求“判令被告对金都景苑8-01A（合同记载：金都景苑项目中的第1幢单元8层8—01A号房）房屋符合验收标准承担责任”，原告该诉讼请求，因其意思表示不明确，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应诚实全面履行。按照合同约定，被告应在商品房交付使用后60日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证，因双方已就该房的交付条件做了具体约定，且原告已交清了办证费用，故被告应当自该房符合合同约定的交付条件后为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证。原告已按合同约定交付了购房款259626元，但被告未按合同约定的时间交付原告房屋，被告应承担合同约定的逾期交房违约责任。原告要求被告支付逾期交房的违约金，被告以违约金过高请求调整为日万分之一，根据原告的损失及合同的履行情况，本院认为，双方约定的违约金计算标准并未明显过高，被告应承担合同约定的违约责任，原告已于2013年12月份收房，从被告应于2012年5月20日最后交付原告房屋日期的次日起，被告已逾期交房580天（计算至2013年12月31日止），故被告应支付原告逾期交房违约金30117元（259626元×0.0002×580天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告怀化市中天房地产开发有限公司自位于怀化市金海路（金都景苑）的8-01A号住房符合合同约定的交付条件后30日内为原告陈荣光办理好房屋所有权证和土地使用权证；二、被告怀化市中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告陈荣光支付逾期交房的违约金30117元；三、驳回原告陈荣光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6209元，由被告怀化市中天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  粟多海人民陪审员  姚国新人民陪审员  丁 伟二〇一四年九月二十三日代理书记员  黄 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。