河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终3854号上诉人（原审原告）：韩奔，男，1990年10月16日出生，汉族，住河南省新安县。委托代理人：李莉，女，1977年11月11日出生，汉族，住河南省新安县。被上诉人（原审被告）：洛阳市新安建设工程有限公司，住所地河南省新安县新城南京路口**。法定代表人：林发民，该公司经理。委托代理人：郭志强，河南慕容律师事务所律师。原审第三人：何萌，男，1989年1月20日出生，汉族，住河南省新安县。原审第三人：黄栋，男，1980年5月16日出生，汉族，住河南省新安县。上诉人韩奔因与被上诉人洛阳市新安建设工程有限公司（以下简称新安建设公司）及原审第三人何萌、黄栋确认合同效力纠纷一案，不服河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并进行了审理。本案现已审理终结。韩奔上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持韩奔的一审诉讼请求，或判令新安建设公司返还韩奔抵账房款200万元及利息；2、本案一、二审诉讼费由新安建设公司负担。事实和理由：一、涉案的《借款抵押合同》虽然从名称上看是借款抵押合同，但事实从内容上看是以房抵账合同。该以房抵账协议和房屋认购合同均是双方当事人的真实意思表示，应依法认定有效。2014年8月14日，韩奔在洛阳银行贷款1,000万元，银行以承兑汇票的方式给韩奔发放了贷款，出票日期为贰零壹肆年捌月壹拾肆日，承兑汇票号为：3130005225341036。新安建设公司原法定代表人何清民因开发建设新安翠屏社区房产急需资金向韩奔借款200万元，利息按年息15%计算，并以新安建设公司原新安建设公司开发的新安翠屏社区的九套房产作为借款抵押。2015年8月5日，借款期限届满时，新安建设公司表示无力偿还200万元借款本息，自愿以所抵押的九套房产抵偿欠韩奔的200万元借款本息，为此双方签订了名为《借款抵押合同》，实为“以房抵账合同”。2018年8月6日，新安翠屏社区筹建办受新安建设公司委托与韩奔签订了九份《房屋认购合同》，并向韩奔移交了涉案的九套房产的钥匙，交付了九套房产，使韩奔成为了该九套房产的实际占有人。该九份合同是韩奔与新安建设公司双方真实意思表示，应认定有效。2、一审判决认定事实不清，应予撤销。涉案房屋早已实际交付给韩奔，一审法院认定韩奔未实际占用涉案房产的内容与事实严重不符，认定涉案房产为“小产权”房缺乏事实根据，应予撤销。三、一审判决超出诉讼请求判案，且未依法合理解决本案纠纷，应予撤销。本案韩奔在一审起诉时主张确认涉案合同有效，新安建设公司在一审答辩时未答辩或抗辩涉案合同无效，一审判决超越案件诉讼请求范围判案，明显违背民诉法不告不理的原则。即便一审法院经过审理认为涉案房产认购合同无效，也应根据合同法第五十八条的规定判决。本案原借款中，何清民的签名行为仅仅是职务行为，韩奔的200万元借款系新安建设公司用于建设翠屏社区住宅楼，即使涉案认购合同无效，新安建设公司仍应承担因合同无效而造成的法律责任。另外，韩奔虽然不是被安置居民，但韩奔因与新安建设公司签订的以房抵账合同和房屋认购合同对涉案房产享有合法房产权或债权，新安建设公司也不是安置居民，涉案房产如果是安置社区小产权房，也应由当地南庄村社区委员会接收后出售给当地居民，出售款用于偿还韩奔的债务。新安建设公司辩称，1、根据双方认可的政府文件和法律，结合国务院相关规定，该房屋认购合同所涉及的九套房屋实属小产权房性质，禁止买卖交易，按照韩奔的陈述，该房屋交易实为以房抵账，事实上也是对该房屋属于买卖性质的认可，且韩奔并非该社区辖区安置居民，又未实际占用、使用，因此房屋认购合同因违法而自始无效。一审法院的认定合法有据，新安建设公司在一审的答辩状和质证意见当中均已明确表明了该意见，韩奔认为合同有效、交易合法以及一审法院超出诉求判案，明显与事实和法律不符，不能成立。2、该房屋之所以产生买卖交易，其产生的前提是2015年8月5日韩奔与何清民签订的借款抵押合同，但该借款抵押合同其本身明显不客观、真实，且与韩奔的诉状陈述存在重大事实出入与矛盾，韩奔无法举证证明和充分说明该重大事实上的出入和相互矛盾的合理性，因此一审法院认为韩奔的借款抵押合同中的所谓200万元的借款没有足够证据，根本无法查清，主张不能成立，且与本案韩奔的诉求不属同一法律关系而不予涉及。所以韩奔上诉主张的即使房屋认购合同无效新安建设公司也应返还200万元借款和利息的理由自然无从谈起，不能成立。何萌述称，1、2014年8月，何清民创办的新安建设公司因开发建设翠平社区房产需要从韩奔的1,000万元银行贷款中借款200万元，双方约定年息为15%，2015年8月5日，借款到期后，何清民和新安建设公司无力偿还，双方约定用新安建设公司开发的翠平社区九套住房抵账给韩奔，经新安县城××镇南庄社区居民委员会同意，新安建设公司委托新安县城××镇翠平社区筹建办根据统一的售房模式与韩奔签订了九份《房屋认购合同》，因为当时南庄社区的一部分居民不愿意购买社区安置房，造成房屋销售停滞，建设资金无法及时兑现，给新安建设公司造成极大经济损失，为此当时南庄社区同意新安建设公司对外销售部分房产，故当时与韩奔签订的九份《房屋认购合同》是经过南庄社区同意的，并非何清民或新安建设公司私自出售，该九份《房屋认购合同》是双方当事人的真实意思表示，应依法认定为有效合同。2、新安建设公司不管股权是否发生变更，均不影响之前该公司形成的所有合同和经济手续的效力。故新安建设公司无权对接受原新安建设公司委托代为销售的涉案九份《房屋认购合同》的效力提出异议。涉案九套房产当时不仅已经实际交付给韩奔，并且在新安建设公司股权转让时，公司资产也已经不包含涉案的九套房产，现新安建设公司依法无权强行霸占韩奔所有和享有使用权的涉案九套房产。黄栋述称，1、2014年8月，新安建设公司确因开发建设翠平社区房产需要从韩奔的1,000万元银行贷款中借款200万元，双方约定年息为15%。2015年8月5日，借款到期后，新安建设公司无力偿还，双方约定用新安建设公司开发的翠平社区九套住房抵账给韩奔，经新安南庄社区同意，新安建设公司委托新安县城××镇翠平社区筹建办根据统一的售房模式与韩奔签订了九份《房屋认购合同》，因为当时南庄社区的一部分居民不愿意购买社区安置房，造成房屋销售停滞，建设资金无法及时兑现，给新安建设公司造成极大经济损失，为此当时南庄社区同意新安建设公司对外销售部分房产，故当时与韩奔签订的九份《房屋认购合同》是经过南庄社区同意的，并非何清民或新安建设公司私自出售，该九份《房屋认购合同》是双方当事人的真实意思表示，应依法认定为有效合同。2、新安建设公司不管股权是否发生变更，均不影响之前该公司形成的所有合同和经济手续的效力。故新安建设公司无权对接受原新安建设公司委托代为销售的涉案九份《房屋认购合同》的效力提出异议。涉案九套房产当时不仅已经实际交付给韩奔，并且在新安建设公司股权转让时，公司资产也已经不包含涉案的九套房产，现新安建设公司依法无权强行霸占韩奔所有和享有使用权的涉案九套房产。3、自2014年2月24日南庄村委委托成立筹建办起，村委一直认可筹建办所销售的所有房产，并且由筹建办出售的117套房产均已在村委会备案，包含韩奔的九套房产。自2018年6月28日新安建设公司100%股权转让后，打黑办、派出所、信访等相关部门接到多起撬门、一房两卖案件，造成很大影响，因此，村委才出示公告。根据双方签订协议，主要集中安置包含南庄居委会在内的城关镇、南庄村镇、产业集聚区的六个行政村，韩奔是城关镇江庄村村民。并不违反协议内的安置范围。韩奔向一审法院起诉请求：1、韩奔与新安建设公司于2015年8月6日签订的九份《房屋认购合同》是双方真实意思表示，合法有效。并判令新安建设公司在具备办理房产登记条件之日起一个月内，协助韩奔办理位于新安县城××镇翠屏社区的九套住房：7#-1单元-202室，7#-1单元-401室，7#-2单元-402室，7#-2单元-502室，5#-1单元-401室，5#-1单元-402室，5#-2单元-402室，5#-1单元-701室及801储藏间15.78平方米的房产登记手续。2、本案的诉讼费、财产保全费及本案引起的费用均由新安建设公司承担。一审法院认定事实如下：2013年6月3日，新安南庄社区（甲方）与新安建设公司（乙方）在新安县城××镇人民政府见证下签订协议一份，主要内容为：为推动新安新型农村社区建设，切实改善甲方居民及周边地区群众的居住条件，发展地方经济，经甲乙双方平等协商，并依据相关法律法规、中央省市县有关新农村建设的一系列政策和规定，参照县域内建设新型农村社区的基本做法，就甲方翠屏（南庄）社区一期建设项目合作事宜达成如下协议：一、项目概况。翠屏（南庄）社区，位于城关镇居委会境内，是经县、镇政府批准建设的新安新农村大型社区之一，规划占地面积840亩，主要集中安置包括南庄居民委员会居民在内的城关镇、南李村镇、新安产业集聚区所辖的六个行政村的15000口人，社区一期建设规划占地42亩（集体建设用地），建设多层居民住宅楼8栋；二、合作模式。甲方引进乙方资金用于建设，项目建成后，建设的住宅楼建筑总面积的20%归甲方，抵顶项目用地，住宅楼建筑总面积的80%归乙方，抵顶乙方的投资，乙方提供给甲方居民的房产，甲方居民享受10%的优惠。2013年9月25日，新安县城××镇人民政府作出【2013】101号文件，内容为：关于翠屏（南庄）社区开工建设的请示。县政府：翠屏（南庄）社区位于南环路，军营以北，新S2**省道从社区西部穿过，整合厥山、郁山、懈寺、克昌、南庄等五个行政村，涉及迁并人口10311人，2726户，总占地面积56.2公顷（约合843亩），总建筑面积39.6万平方米，容积率为1.45，可容纳人口11900人，2013年3月《总规》通过了市规划局评审，现已具备开工条件，请求开工建设。2013年10月23日，新安县人民政府作出新政文【2013】155号文件，主要内容为：关于翠屏社区开工建设的批复。城关镇人民政府：你镇关于翠屏（南庄）社区开工建设的请示（新城政【2013】101号）文件收悉。经研究同意翠屏社区开工建设，批复如下：翠屏（南庄）社区位于南环路，军营以北，新S2**省道从社区西部穿过，整合厥山、郁山、懈寺、克昌、南庄等五个行政村，涉及迁并人口10311人，2726户，总占地面积56.2公顷（约合843亩），总建筑面积39.6万平方米，容积率为1.45，可容纳人口11900人。望你镇接到批复后，加强领导，抽调专人负责，严格按照规划进行建设，同时严把工程质量，确保迁入群众按时入住。期间，新安建设公司按照规划完成了八栋居民楼的施工。2014年2月24日，新安县城××镇南庄社区居民委员会委托新安建设公司成立“新安县城××镇翠屏社区筹建办”。2014年8月14日，洛阳奔圣商贸有限公司向新安建设公司出具1,000万元的银行承兑汇票一张。2015年8月5日，新安建设公司原法定代表人何清民（甲方）与韩奔（乙方）签订借款抵押合同一份，主要内容为：乙方在2014年7月27日在洛阳银行贷款1,000万元，甲方因自身原因需要用乙方资金200万元，利息按年息15%计算，分月向乙方付息，现因乙方贷款到期，需甲方归还上述借款200万元，甲方因现在无力偿还上述借款200万元，用甲方翠屏（南庄）社区房产九套（详见房屋认购合同）抵偿乙方上述借款，甲方确保上述抵偿房产无纠纷。2015年8月6日，新安县城××镇翠屏社区筹建办（甲方）与韩奔（乙方）签订房屋认购合同九份，主要内容为：甲方将翠屏（南庄）社区7号楼1单元202室，7号楼单元401室，7号楼2单元402室，7号楼2单元502室，5号楼1单元401室，5号楼1单元402室，5号楼2单元402室，5号楼1单元701室及801储藏间共九套房屋出售给乙方，乙方付款情况详见借款抵押合同。合同签订后，韩奔未实际占有该九套房屋，现争执房屋由新安建设公司占有。一审法院认为，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发「2007171号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”韩奔所诉的九套房屋系翠屏（南庄）社区的新农村建设安置房，根据城关镇人民政府和新安县人民政府的文件，翠屏（南庄）社区的房屋用于安置厥山、郁山、懈寺、克昌、南庄等五个行政村的居民，所用土地为集体建设用地，所建的房屋不能办理房屋所有权证书，而韩奔并非安置村的居民，故韩奔与新安县城××镇翠屏社区筹建办签订的房屋认购合同违反我国有关法律、法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条的规定，应认定为无效合同。关于韩奔要求新安建设公司协助其办理房产登记手续的请求，因韩奔购买房屋的合同系无效合同，且涉案房屋亦不能办理房产登记手续，故韩奔的诉讼请求该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。本案合同被确认无效后，新安县城××镇翠屏社区筹建办本应向韩奔返还购房款，但因韩奔未曾交纳购房款，其与何清民之间的借贷关系，因债权人是洛阳奔圣商贸有限公司或是韩奔个人，债务人是何清民个人或是新安建设公司等问题无法查清，且与本案不属同一法律关系，故本案不予涉及。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条之规定，判决：驳回韩奔的诉讼请求。一审案件受理费11,400元（已减半收取，韩奔已预交22,800元），由韩奔负担。二审期间，新安建设公司提交如下证据：1、河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初194号民事裁定书一份、2、新安南庄社区在（2019）豫0323民初194号出具的证明影印件一份。用以说明194号案件与本案性质一致。韩奔对上述证据的质证意见是：对裁定书的真实性没有异议，但该证据不能证明合同的有效；对照片有异议，不能证明新安建设公司想要说明的观点。何萌对上述证据的质证意见是：裁定书应当有效，合同也是有效的；照片何萌见过原件，是南庄社区关于新安建设公司黄栋在担任法定代表人期间股权转让签订的转让协议，该证明有效。黄栋提交如下证据：新安县城××镇南庄社区居民委员会分别于2019年6月16日、2019年7月15日出具公告各一份。证明：在2018年6月18日，新安建设公司股权登记之前，新安翠平社区已经出售房屋117套，包含本案涉及的9套房屋，已经在新安翠平社区备案。新安建设公司对上述证据的质证意见是：对该两份公告的真实性与关联性均有异议，不予认可，不能作为本案的定案依据，涉案合同的法律效力并不是一个社区就能定的，该公告不具有法律效力。何萌对该证据均无异议。本院认为，新安建设公司二审所提交的河南省新安县人民法院（2019）豫0323民初194号民事裁定书及证明影印件，因该份裁定书与本案不存在关联性，本院不作为有效证据采信使用，对于证明的影印件，因为新安建设公司说明该份影印件是从法院拍照取得，因此应当有法院的印章证明其出处，但是没有，因此对该份证明本院也不予采信。对于黄栋出具的两份公告，对其真实性本院予以认可，但该公告涉及对有关合同效力的认定，该认定已经超出其权限范围，故对该两份公告本院不作为有效证据采信使用。本院查明的事实与原审查明事实一致。本院认为：新安县人民政府批准城关镇人民政府对翠屏（南庄）社区进行新农村改造建设的目的，是为了安置厥山、郁山、懈寺、克昌、南庄等五个行政村的居民，改善他们的居住环境。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，新安建设公司下属新安县城××镇翠屏社区筹建办于2015年8月6日与韩奔签订的九份《房屋认购合同》，涉及到房屋所有权的转让的问题，而该房屋所有权的转让又涉及到土地所有权的转让，故，该九份《房屋认购合同》因涉及到农村集体土地的转让问题而违反国家法律的规定。一审法院认定该九份《房屋认购合同》违反国家强制性法律规定属于无效合同符合法律的规定，对该认定本院予以维持。既然《房屋认购合同》无效，韩奔诉求办理房产登记的请求也不能得到支持。故，韩奔的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，韩奔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,800元，由韩奔负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年七月三十一日书记员  蒋 超