广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初7674号原告（反诉被告，以下统称原告）官连梅，女,汉,1979年9月9日出生,住广东省东莞市万江区,委托代理人黄永珍,系广东瀛亘律师事务所律师。委托代理人鲜路，系广东瀛亘律师事务所实习律师被告（反诉原告，以下统称被告）李雪飘，男，汉族，1968年8月25日出生，住广东省东源县。委托代理人江永乔，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原告官连梅诉被告李雪飘与李雪飘反诉官连梅租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由审判员成瑶适用简易程序进行审理。原告的委托代理人黄永珍、鲜路，被告的委托代理人江永乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官连梅诉称：原、被告双方自2011年5月24日起签订《租赁合同》，约定被告将位于东莞市××大道××物业××楼的铺位出租给原告，月租金44800元，押金90000元，租期为2011年7月1日至2016年6月30日。后双方于2014年3月26日再次签订《租赁合同》一份，约定原告在原租赁期满后，继续承租前述物业，月租金为48000元，租期延展为2016年7月1日至2020年12月31日。同时合同约定，原告在租赁期间可以分租、转租。为得到该物业的租赁权，原告还按照被告要求，在2014年3月26日、5月14日、6月11日、7月15日分四次向被告支付租赁转让费共650000元。在租赁期间，原告将该物业的左边两个铺位转租给第三方零英海、陈杰，约定月租金：2006-2018年期间每月65000元，2019-2020年期间为每月71500元。将该物业的右边第一个铺位转租给第三方郑逸民，约定月租金：2008年7月至2020年底，每月35200元。该两处转租的租赁期限均截止到2020年12月30日。2018年10月27日，原告收到业主赵旭基的通知，告知被告和原告，作为业主的赵旭基就前述案涉物业与被告之间的租期于2018年12月9日到期，赵旭基将在2018年12月9日之前收回案涉物业。直到这时原告才得知，被告与业主赵旭基之间的一手租赁期限，是截止到2018年12月9日的。但被告在与原告签订租赁合同时，隐瞒了该事实，导致原告与被告签订的租赁合同租期截止到2020年12月31日。原告在不明真相的情况下，才与第三方签订了转租合同，相应的租期也截止到2020年底，导致原告在业主收回案涉物业后，不得不向转租的第三方作出赔偿，直接支付的赔偿金达522193元。被告隐瞒真相与原告签订租赁合同，导致双方的租赁合同无法继续履行，原告还损失了2018年12月至2020年12月的租金收益。综上，为维护自身的合法权益，原告诉至法院请求判令：一、确认解除双方2014年3月26日签订的《租赁合同》；二、被告向原告返还押金90000元；三、被告向原告赔偿违约损失522193元；四、被告向原告赔偿2018年12月至2020年12月的租金损失3246000元（65000元+71500元*25个月+35200元*25个月）；五、被告向原告退还租赁转让费650000元；六、本案诉讼费由被告承担。被告李雪飘反诉并辩称：2014年3月26日，原告与被告签订租赁合同，约定被告将位于东莞市××大道××物业××楼的铺位出租给原告，月租金44800元，每月5号前交租，逾期10日以上，被告有权解除合同收回房屋。原告拖欠被告2018年11月、12月租金未支付，为维护被告合法权益，被告特提起反诉，请求：一、解除双方于2014年3月26日签订的《租赁合同》；二、被告没收原告押金90000元；三、原告支付租金、水电费165343元及逾期付款利息（按年息24%，从2018年12月10日计至付清之日止）；四、本案诉讼请求费用由原告承担。庭审中，被告明确租金的诉请为2018年11月1日至2018年12月31日的租金141771.7元。被告李雪飘反诉称：原、被告双方于2014年3月10日订立《铺位租赁合同》，约定原告将其名下座落于东莞市高埗镇高埗村村民委员会东联村民小组东联2区203号一楼铺位出租给被告。原告租赁案涉商铺后随即进行了装修，并重新铺路，花费50000元。2015年下半年，原告要求冼将整栋楼租下来，被告未同意，原告便将被告持有的租赁合同当面作废，此后被告时时要求加租，双方矛盾加深。2018年5月，被告与原告协商，要求原告同意被告将商铺转租给他人经营，但原告不同意。之后，原告每次收租时都态度恶劣，双方无法沟通，最后索性不来收租。原告已收取被告的租金到2019年4月，被告不欠原告租金，而且被告未支付原告水电费的责任也不在于被告。原告改变租赁物的用途，导致租赁合同无效，应当返还被告保证金并赔偿装修损失。故被告为维护自身的合法权益，反诉至法院请求判令：一、原告退还被告保证金4000元；二、原告赔偿被告装修损失30000元；三、原告承担本案的全部诉讼费用。原告对被告的反诉答辩称：原告是2018年10月27日收到业主赵旭基的通知，赵旭基就前述案涉物业与被告之间的租期于2018年12月9日到期，赵旭基将在2018年12月9日之前收回案涉物业。原告多次联系被告要求处理，均未得到明确回复。原告不支付租金、水电费是行使不安抗辩权。本案是被告违约导致合同解除，被告应承担违约责任，无权没收押金，被告是过错方，需要承担相应的赔偿责任。经审理查明，2011年5月24日,原告作为承租方与被告作为出租方签订《租赁合同》，约定被告将位于东莞市××大道××楼的铺位出租给原告，使用面积约500平方米，租赁期限从2011年7月1日至2016年6月30日。当天，原告向被告支付了押金90000元。2014年3月26日，双方就上述租赁房屋再次签订《租赁合同》，约定月租金为48000元，原告于每月5号交付租金，如原告超过10日没有交租，被告单方有权取消合同并没收押金；租赁期限从2016年7月1日至2020年12月31日；租赁期间被告允许原告可以分租、转租。当天，原告向被告支付了转让费350000元，并向被告出具欠条，载明“东莞市高埗镇振兴大道72号铺位官连梅欠李学飘300000元”，原告分别在2014年5月14日、6月11日、7月15日向被告转账支付100000元，共300000元。双方均确认该650000元是原告为获得案涉商铺出租资格的转让费，但被告主张其中6月11日转账的100000元是为履行2011年5月24日签订的《租赁合同》所需的转让费，2014年3月26日签订的《租赁合同》所需转让费只有550000元。原告从被告处承租了上述房屋后，2018年1月26日，原告作为出租方与案外人零英海、陈杰作为承租方签订《商铺租赁合同》，约定将其中的两个铺位约350平方米出租给零英海、陈杰使用，租赁期限自2016年7月1日于2020年12月30日，2016年7月1日至2018年12月30日的每月租金为65000元，2019年1月1日至2020年12月30日的每月租金为71500元。2016年5月26日，原告作为出租方与案外人郑逸民作为承租方签订《商铺租赁合同》，约定将其中的一个铺位约150平方米出租给郑逸民使用，租赁2016年7月1日于2020年12月30日，2016年7月1日至2018年6月30日的每月租金为32000元，2018年7月1日至2020年12月30日的每月租金为35200元，双方如有违约行为，应赔偿对方两个月租金64000元，于当月一次性支付作为赔偿对方的损失。被告提交了房地产权证、租赁合同书，证明案涉房屋已办理房地产权证，权属人为赵旭基。租赁合同书显示，2015年12月10日，被告与赵旭基签订了租赁合同书，约定原告将位于东莞市高埗镇振兴大道72号的厂房一栋约3900平方米出租给被告，租赁期限从2015年12月10日至2018年12月9日。2018年10月27日，案涉房屋所有人赵旭基向原告等分租的租户发出通知，称赵旭基与被告的租期将于2018年12月9日到期，赵旭基作为一手房东会在2018年12月9日将店铺、商场收回。原告收到该通知后联系被告要求处理，但被告当时因羁押在看守所，未能与原告进行协商。2018年12月10日，原告与其承租人零英海、陈杰、郑逸民签订补充协议，约定了终止合同、原告应退回及赔偿的数额等事项。之后零英海、陈杰与赵旭基另行签订租赁合同继续租赁案涉房屋，郑逸民则搬离出案涉房屋。庭审中，双方确认：2018年12月9日，双方的租赁合同已终止，原告未支付被告2018年11月1日起的租金及2018年9月30日起水电费，计至2018年12月9日的共165343元，原告同意支付。庭后，双方确认：1、上述165343元中包含了本案合同以外的商铺的租金及水电费（均计至2018年12月9日止），因除本案合同外，双方于2012年10月24日还就同一地点的另外的商铺签订了租赁合同，约定的租金为43000元/月。2、原告同意在本案中向被告支付该商铺的租金、水电费，以及该案外商铺2018年12月10日起至2019年1月6日的租金13799.7元，而被告亦同意在本案中向原告退回因履行该合同所收取的押金86000元。3、本案商铺从2018年12月10日起至2018年12月15日共6天的租金，原告愿意支付给被告，即48000元/月÷31天×6天=9290.3元。以上事实，有原告提交的租赁合同、电子银行回单、押金收据、结婚证、商铺租赁合同、租赁合同书、通知、身份证复印件、补充协议、费用统计表、转账记录、微信聊天记录、短信记录、收款收据、欠条、转账汇款单，有被告提交的租赁合同、房地产权证、缴费通知单、缴费记录，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷，首先，关于案涉租赁合同的效力。涉案房屋已取得房地产权证，权属人为赵旭基，被告向赵旭基承租案涉房屋后再转租给原告，原、被告之间的租赁合同关系没有违反法律强制性规定，属于合法有效。被告与赵旭基于2015年12月10日签订的《租赁合同书》，租赁期限从2015年12月10日至2018年12月9日止，被告与原告于2014年3月26日签订的《租赁合同》，租赁期限从2016年7月1日至2020年12月31日止，《租赁合同》的期限长于《租赁合同书》，且赵旭基已于2018年10月27日明确表示其与被告的租期于2018年12月9日到期，会在2018年12月9日将案涉房屋收回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”，原、被告约定的租赁期限超过了原租赁合同的期限，超过的期限应属无效，故《租赁合同》的有效期限到2018年12月9日止，此时该合同约定的权利义务终止。双方现请求解除该合同，已无实际意义，本院不予支持。其次，关于被告请求的租金、水电费、押金。从本案查明的事实可知，原告欠付租金及水电费发生在赵旭基要求将案涉房屋收回之后，原告收到通知后已积极联系被告要求协商处理，但被告因自身原因未能与原告进行协商，由此可知原告并不存在违约故意，故被告请求没收原告的押金及支付逾期利息，本院不予支持。案涉租赁合同已于2018年12月9日终止，被告收取原告押金90000元已无依据，应予以退回。双方均确认案涉租赁房屋和案外租赁的商铺（租赁合同签订的日期为2012年10月24日）从2018年11月1日起至2018年12月9日止的租金、水电费共为165343元，案涉租赁房屋从2018年12月10日起至2018年12月15日共6天的租金为9290.3元，案外租赁的商铺（租赁合同签订的日期为2012年10月24日）从2018年12月10日起至2019年1月6日止的租金为13799.7元，上述款项共188433元，原告愿意支付给被告，本院予以确认。另，被告表示愿意退回案外租赁的商铺（租赁合同签订的日期为2012年10月24日）押金86000元，本院亦予以确认。最后，关于原告请求的转让费及各项损失赔偿。原、被告于2014年3月26日签订的《租赁合同》中关于2018年12月10日至2020年12月31日期间的约定无效，按被告陈述，是其失误而记错其与赵旭基之间的合同期限所导致，故对此被告具有过错，其应当对原告因此遭受的损失进行赔偿。原告请求被告支付以下款项：一、转让费。原告在2014年3月26日至2014年7月15日期间共向被告转账650000元，双方均确认该650000元是原告为获得案涉商铺出租资格的转让费，被告主张其中6月11日转账的100000元是为履行2011年5月24日签订的《租赁合同》所需的转让费，未提交证据证明，本院不予采信。该650000元应视为原告从被告处获得4.5年出租权所应支付的费用，超过合同有效期间的转让费为合同无效取得的财产，被告应返还给原告，经核算应为650000元÷4.5年÷365天×753天（2018年12月10日至2020年12月31日合同无效期间天数）=297990.9元。对原告超出该部份的转让费请求，本院予以驳回。二、原告向其承租人赔偿的损失。被告对原告承租案涉房屋后又进行了转租的事实没有异议，本院予以确认。原告主张因与被告的租赁合同期限提前到期，赔偿了其承租人无法继续履行合同的损失，提交了商铺租赁合同、补充协议、费用统计表、转账记录证明，该些证据可形成较为完整的证据链，本院予以采信。但该些赔偿协议是原告单方与案外人达成，未经被告确认，被告主张其承担的赔偿责任应以合理范围为限，本院予以采纳。原告主张的赔偿款包括两部份：（一）赔偿给零英海、陈杰的租金差额338193元。原告主张，零英海、陈杰为继续经营重新与赵旭基重新签订了租赁合同，因约定的租金高于原合同租金，原告赔偿了零英海、陈杰2018年12月10日至2020年12月31日所产生的租金差额338193元。被告抗辩称该赔偿不合理。考虑到原告主张该些租金差额的依据为案外人零英海、陈杰与赵旭基重新签订的合同，未经被告认可，且租赁合同终止后不必然导致产生租金差额的损失，故对被告的抗辩意见，本院予以采纳。但鉴于原告确实已对零英海、陈杰作出赔偿，本院参照原告与零英海、陈杰签订的商铺租赁合同中关于原告单方解除合同所需承担的违约责任，即原告需双倍返还保证金，酌情认定原告赔偿给零英海、陈杰的合理范围应为与保证金同等数额的136000元。（二）赔偿给郑逸民的违约金64000元、装修补偿款120000元。违约金64000元符合原告与郑逸民在商铺租赁合同中的约定，原告赔偿该款项后要求被告予以赔偿，本院予以支持。对于装修补偿款120000元，从原告的陈述可知，该款项为原告退回郑逸民的转让费（原告出租给郑逸民时收取了郑逸民转让费300000元）。本院已认定被告应返还原告转让费，故该原告退还给郑逸民的转让费实际为原告租赁合同得以继续履行情况下的预期收益，并非合同无效所导致的直接损失，原告要求被告赔偿该款项，本院不予支持。三、预期的租金收益。原告主张因《租赁合同》约定的租金与两份《商铺租赁合同》约定的租金存在差额，差额即原告的收益，要求被告支付25个月的租金收益1467500元。该请求并非合同无效所导致的直接损失，原告要求被告赔偿该款项，本院不予支持。综上，被告应向原告赔偿损失200000元（136000元＋64000元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告官连梅应在本判决发生法律效力之日起五日内向被告李雪飘支付租金188433元；二、被告李雪飘应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告官连梅退回押金176000元；三、被告李雪飘应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告官连梅退还转让费297990.9元、赔偿损失200000元；四、驳回原告官连梅的其他诉讼请求；五、驳回被告李雪飘的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21432.77元，原告已预交，由原告负担18228.49元，被告负担3204.28元；反诉受理费2653.14元，被告已预交，由原告负担1871.84元，被告负担781.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  成瑶二〇一九年七月十九日书记员  朱蕾