海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第237号 原告：刘学敏，男，1952年8月5日出生，汉族，住河北省承德市双桥区小沟溪山庄小区1号楼1单元。 委托代理人：高琼兰，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：琼海美地房地产开发有限公司。住所地：琼海市嘉积镇银海路。 法定代表人：王曼郦，该公司董事长。 委托代理人：李学武，琼海市方正法律事务所法律工作者。 原告刘学敏诉被告琼海美地房地产开发有限公司（以下简称琼海美地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高琼兰，被告的委托代理人李学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区万泉美地国际生活村7栋904号房屋，房屋面积85.89㎡，房总价款433487元。按协议原告于2009年11月3日、2010年4月22日将房款411813元支付给被告，并于2009年11月9日、2010年11月29日向被告交付代办房产证的税费13722元。2010年6月7日被告向原告交房，同日原告向被告交付房屋余款21674元及相关代收费用8303.4元，但至今被告却迟迟未为原告办理房产证。原告收房后多次要求被告及时办证，被告每次答复都是已将办证材料报送房管局，等待房产局办证。可经向房管局了解，被告并没有报送原告的办证资料给房产部门。被告的行为已侵犯原告合法权益，违反合同第十五条约定，因此被告应当承担违约责任。为此提起诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证书；2、判令被告向原告支付违约金21674.35元；3、判令被告支付已代收办理房屋产权证税费、维修基金等各项费用22025.4元的利息（从交付之日起计算至判决之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告为证明其主张，提供下列证据：1、身份证，证明原告的主体资格。2、企业机读档案登记资料。3、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间法律关系。4、收据，证明原告向被告交付房屋价款及办理房产权证的各项费用。5、收楼付款通知书，证明原告向被告交付涉及房屋的各项款项。6、通话记录一份，证明原告交房后隔两三个月就向被告主张权利，不存在超过诉讼时效问题。 被告答辩称：一、被告不违约，是原告违约在先。合同约定出卖人应当在房屋交付90天内将办理权属登记资料报房管部门备案。本案中，被告2010年6月7日交房后，已于90天内将产权登记资料报房管局备案，没拿到房产证是房管部门的责任，被告不存在违约。二、原告的起诉已超过诉时效。原告是2010年6月7日收房，90天后如果被告没有给原告办证，则原告应当知道其权利被侵害，也就是说2010年9月7日至2012年9月6日两年内起诉没有超过诉讼时效，但原告到2014年6月才起诉，已经超过二年的诉讼时效。三、原告拖欠几年物业费，存在违约，合同约定在签订合同当天一次性支付总房款的95%，而实际上原告签合同时仅交77487元房款及办证费用5052元，共计82593.64元。此外原告仅缴纳一年物业费已违约，应当驳回原告的请求。 被告没有证据提交。 经质证被告对原告提供的证据1-5的真实性、合法性、关联性无异议。对证据6认为已超举证期限，且通话清单与本案没有关联性，不能证明原告要证明的问题。 本院对原告提供的证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据6通话清单的真实性予以确认。 经审理查明：2009年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区万泉美地国际生活村7栋9单元904号房屋，房屋建筑面积85.89㎡，房总价款433487元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋产权证书的，按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。双方同时签订补充协议，约定买受人在签订合同当日付清总房款的95%即411813元作为首期付款，余款21674元在合同第八条规定的交付期限内付清。对第十五条补充约定，如因政府相关部门的原因，造成买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。签订合同时原告交定金10000元，2009年11月3日交房款77487元，2010年4月22日交房款324326元，2010年6月7日交房时交余款21674元，共计433487元。2010年6月7日原告与被告办理交房手续，并在2009年11月3日、11月29日、2010年6月7日向被告缴纳有关代办证税费和其他费用22025.4元。由于被告没有为原告办理房产证，经原告多次催促未果后，于2014年6月11日向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证书；2、判令被告向原告支付违约金21674.35元；3、判令被告支付已代收办理房屋产权证税费、维修基金等各项费用22025.4元的利息（从交付之日起计算至判决之日止）。庭审中，被告抗辩原告违约在先，被告不违约，并且原告起诉已超过诉时效。 另查明：被告已于2014年7月29日为原告办理了房产权证（房产证号为：海房权证海字第71125号），并取得房产证，但没有交付房产证给原告。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现被告已为原告办理好房产证，应当将房产证交付给原告，原告主张被告办理房产证，应予支持。本案争议焦点是：一、被告是否违约，应否承担逾期办证违约责任及支付办证费用利息。二、原告请求是否超过诉讼时效。 一、关于被告是否违约，应否承担逾期办证违约责任及支付办证费用利息。原告主张被告已逾期办证，应支付逾期办理房产权证的违约金及办证费用的利息。本案中，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。”《房屋管理办法》第十二条规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请等。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人系商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。根据合同约定以及相关法律法规规定，办理产权证书的主要义务人为买受人即原告。被告的义务是将应由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办证。根据查明的事实，被告收取了原告办理产权证的有关费用，双方存在委托办理产权证的委托关系，因双方没有约定原告委托被告何时将房产权证办理到原告的名下，原告逾期取得房产权证，不属于被告违约。故原告主张被告承担逾期办证违约责任，缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张被告支付办证费用利息，本院认为，办理房产证税费和其他费用虽然被告代为收取，但其费用也是向有关部门缴纳为原告办理房产证，原告主张被告支付办证费利息，缺乏依据，本院不予支持。 二、原告请求是否超过诉讼时效。原告主张被告支付逾期办证违约金属于合同之债，应适用诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，双方没有约定原告收房后，被告多少日内应为原告办好房屋产权证，否则要承担逾期办证违约责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定自房屋交付使用之日起90日，出卖人逾期办证应承担违约责任。原告已于2010年6月7日收房，其主张违约金支付，应在2010年9月8日起至2012年9月7日止的二年内主张权利。原告于2014年6月11日才提起诉讼，其主张已超过诉讼时效，应予驳回。原告主张多次通过电话联系要求办证，没有超过诉讼时效，其通话记录无法证明要求被告办证的事实，被告抗辩原告主张超过诉讼时效，抗辩理由成立，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、限被告琼海美地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘学敏交付位于琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区万泉美地国际生活村7栋904号房屋的房产权证（房产证号为：海房权证海字第71125号）， 二、驳回原告刘学敏的其他诉讼请求。 案件受理费人民币342元，由原告刘学敏承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  张家谋 二〇一四年九月四日 书 记 员  王望来 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼 时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。