广西壮族自治区柳城县人民法院民 事 判 决 书（2014）柳城民二初字第165号原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司。住所地：柳州市城中区高新南路**号*栋*单元***室。法定代表人：邢建斌，总经理。委托代理人：郭翠兰，柳城县法律服务所法律工作者。被告陈某甲，男，1977年X月X日生，壮族，小学文化，住广西柳城县。被告兰某甲，男，1965年X月X日生，汉族，大专文化，住广西柳城县。原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司（下称兴大物业）与被告陈某甲、兰某甲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法由审判员蓝建敏适用简易程序，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。书记员宋正洁担任法庭记录。兴大物业的特别授权委托代理人郭翠兰，被告陈某甲、兰某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴大物业诉称：兴大物业于2012年5月16日与柳城县商贸城二期小区业主委员会签订了《柳城县商贸城物业服务合同》，约定：商铺的物业服务费按建筑面积每平方米每月0.90元收取，如有违约的应按未交金额的双倍向对方支付违约金。后兴大物业依合同约定为该小区业主提供了物业服务；被告兰某甲系该小区1栋25号商铺的业主，被告陈某甲系该商铺的物业使用人，自2012年6月7日起至2014年6月7日止，两被告共拖欠物业服务费为10091元（24个月×0.9元／月×建筑面积467.17㎡），违约金依约计算是20182元，合计是30273元；经兴大物业多次催促，两被告均未交纳。故诉至法院，请求法院判令被告陈某甲立即给付原告兴大物业人民币共30273元；被告兰某甲对上述给付款项承担连带责任。原告兴大物业为证实其主张，向本院提供的证据有：1、百世汇通的快件寄件单2张及张贴在物业宣传栏的催交物业费的通知2份，以证明兴大物业已书面向被告催交过物业费；2、业主委员会对兴大物业提供物业服务的评价，以证明兴大物业已向业主提供了物业服务；3、值班记录及疏通报告若干份，以证明兴大物业已向业主提供了物业服务；4、维修申请报告，以证明业主有问题须向兴大物业提供书面报告；5、物业服务合同，以证明物业服务合同是合法的；6、兴大物业的营业执照、组织机构代码证、资质证书、法人证明等材料，以证明兴大物业存在的合法性。被告陈某甲辩称：被告未交纳2012年6月至2014年6月的物业费是事实。未交的原因是物业一直未为被告解决商铺的漏水及下水管的堵塞等问题。被告陈某甲未向法庭提供有证据。被告兰某甲辩称：物业服务费按0.9元／月.㎡标准收取过高，应按0.5元／月.㎡为宜；同时，违约金标准过高，请法院予以调整；另外，本被告与被告陈某甲签订的房屋租赁合同中约定物业费是由承租方即被告陈某甲负责交纳。故本被告不应承担交纳物业费的义务。被告兰某甲向本院提供的证据有《房屋租赁合同》一份，经证明物业费是由承租方即被告陈某甲负责交纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利。由于本案被告陈某甲未经法庭许可而中途退庭，应视为其放弃对兴大物业及被告兰某甲提交的上列证据进行质证的权利。被告兰某甲对兴大物业提供的上列证据的真实性均予以认可，均无异议；而兴大物业对被告兰某甲提交的证据亦予以认可。经庭审质证，本院认为：兴大物业提供的上列证据客观真实，与本案具有关联性，两被告认为兴大物业未按合同约定为其提供物业服务，却未能提供相反证据予以反驳，故对其质证意见，本院不予采纳；即上列证据可证实兴大物业已为小区业主提供了物业服务，并在起诉前已对被告陈某甲进行了物业费的书面催收。综合上列证据及双方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：原告兴大物业是柳城县商贸城二期小区的物业服务企业，被告兰某甲系该小区1栋25号商铺（建筑面积为467.17㎡）的业主，被告陈某甲系该商铺的物业使用人。兴大物业于2012年5月16日与该小区业主委员会签订的《柳城县商贸城物业服务合同》中主要约定：商铺的物业服务费按建筑面积0.90元／月.㎡收取，业主应在每季首月10日前按季预交物业费，如未按合同约定按时足额交纳，则应按未交金额的双倍的标准向对方支付违约金，合同期限自2012年6月7日23时30分起至2014年6月7日23时50分止；同时，还对双方的权利义务等内容作出了约定。合同签订后，兴大物业即依约入驻该小区为该小区业主提供物业服务。在提供物业服务期间，因有部分业主（包括被告陈某甲）未交纳物业费；兴大物业曾于2013年12月17日书面通知欠费业主及时交纳物业费用。合同期满后，兴大物业即撤离该小区。因两被告未交纳相应物业费，兴大物业遂诉至本院。另查明，本案两被告于2008年2月25日签订房屋租赁合同，由被告陈某甲承租本案物业，并负责交纳该物业的物业费等费用。本院认为：首先，兴大物业与柳城县商贸城二期小区业主委员会签订的《柳城县商贸城物业服务合同》，符合相关法律法规的规定，依法对该小区业主具有约束力。被告陈某甲系该小区涉案物业的承租人，被告兰某甲系涉案物业的业主，两被告均负有依法按时、足额交纳相应物业费用的义务。故被告兰某甲关于依据租赁合同约定不应承担责任的辩解意见，与法相悖，本院不予采纳。兴大物业关于要求被告陈某甲支付物业费，并要求被告兰某甲承担连带责任的诉请，于法有据，本院予以支持。其次，被告陈某甲关于兴大物业未尽到物业管理义务，而不同意交物业费的辩解意见，因未能提供证据证实，本院不予采纳。但依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，书面催交物业费是物业服务企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面催交后，业主仍未交纳物业费的，物业服务企业方可起诉欠费业主。本案兴大物业是在2013年12月份书面催促过被告交纳物业费，但未能提供证据证实在2014年6月份后亦书面催促过被告交纳物业费，故兴大物业现直接起诉要求两被告交纳2014年1至6月份的物业费不符合上述规定，依法应予驳回；综上，本院对兴大物业诉请的2012年6月至2013年12月的物业费共计7568.15元（18个月×0.9元／月×467.17㎡），予以支持。第三，两被告拖欠物业费的行为已经构成违约，应当承担交纳相应违约金的违约责任。但物业服务合同中关于“如未按合同约定按时足额交纳，则应按未交金额的双倍的标准向对方支付违约金”的违约金约定标准，明显过高，影响了交易公平；根据合同法及其相关司法解释的规定，结合司法实践（一般根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，根据拖欠物业费的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金）及本案双方履行合同的情况、未交纳物业费给兴大物业造成的预期损失等因素，本院认为，应支付的违约金以800元为宜。综上，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条、第七条之规定，判决如下：一、被告陈某甲给付原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司物业费7568.15元、违约金800元，共计8368.15元；二、被告兰某甲对上述给付款项承担连带责任；三、驳回原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司其他的诉讼请求。案件受理费557元，减半收取278.5元，由原告南宁兴大物业服务有限公司柳州分公司负担200元，被告陈某甲负担78.5元。上述应付义务，义务人应在本判决生效后五日内履行完毕；逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决书规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，持上诉状一式二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员  蓝建敏二〇一四年九月十五日书记员  宋正洁