重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2015)丰法民初字第03070号原告中国银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地重庆市丰都县三合街道平都大道西段1号，组织机构代码90878773-9。负责人夏黎露，系该支行行长。委托代理人徐洪彬，男，汉族，1959年10月27日出生，系该行业务经理，住重庆市丰都县三合街道。被告陶曙光，男，1970年7月12日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告重庆宏声房地产开发有限责任公司，住所地重庆市南岸区南坪南路323号，组织机构代码20318809-0。法定代表人王永刚，系该公司总经理。委托代理人黄国华，男，1973年9月24日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市丰都县。原告中国银行股份有限公司重庆丰都支行（以下简称中国银行丰都支行）与被告陶曙光、重庆宏声房地产开发有限责任公司（以下简称宏声房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行丰都支行的委托代理人徐��彬、被告宏声房产公司的委托代理人黄国华到庭参加诉讼。被告陶曙光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行丰都支行诉称：被告陶曙光于2012年6月25日向原告申请个人住房按揭款517000元。同日，原告与被告陶曙光、宏声房产公司签订了《中国银行个人购房贷款合同》（2012年渝丰个字0037号）和重庆市预购商品房《抵押贷款合同》，约定，由宏声房产公司为陶曙光在2012年6月25日至2024年6月24日之间已签订贷款合同项下的债务作担保，我行按约定发放了贷款，而陶曙光在向我行交纳部分按揭款后就拒绝交纳余下的按揭款项。现该贷款已经逾期六期以上。陶曙光未按合同约定履行按揭还款义务，且经原告多次电话催收、短信催收和上门催收无果，故原告诉至法院，请求人民法院依法判令：1、被告陶曙光偿还原告贷款本金485271.56元并支付从贷款之日起至偿清之日止按合同约定计算的利息（包括正常利息、逾期利息及罚息，扣除已支付利息部分）；2、对抵押房屋享有优先受偿权；3、被告宏声房产公司承担连带清偿责任。被告陶曙光未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。被告宏声房产公司辩称：由人民法院在查明事实的前提下依法判决。经审理查明：2012年6月25日，陶曙光（借款人）、宏声房产公司（保证人）与中国银行丰都支行（贷款人）签订《个人购房贷款合同》（编号为2012年渝丰个字0037号）。该合同对下列事项进行了约定：陶曙光向中国银行丰都支行贷款517000元用于购买丰都县三合镇房屋；借款期限为264个月，自贷款人实际放款日起算；本合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.667‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的1日；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至宏声房产公司账号为的中国银行账户内；借款人在中国银行开立（账号为，户名陶曙光）的账户作为本合同项下贷款的指定还款账户；本合同项下的担保方式为保证人（宏声房产公司）提供阶段性连带责任保证；如借款人未按期还款贷款人将计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%……。同日，中国银行丰都支行（贷款方、抵押权人）与陶曙光（借款方、抵押人）、宏声房产公司（担保方、开发商）签订《预购商品房抵押合同》，该合同约定陶曙光用其购买的坐落于丰��县三合镇房屋为其向中国银行丰都支行申请的517000元按揭贷款作抵押担保；同时约定在领取《房屋所有权证》之前，如陶曙光不按期清偿债务，宏声房产公司保证代陶曙光履行该项义务，宏声房产公司履行义务后，可按有关规定处分抵押物。合同签订后，双方当事人于2012年7月10日就抵押房产到房地产管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记，该房产至今未办理产权证和未办妥正式抵押登记。中国银行丰都支行按合同约定将517000元借款转入宏声房产公司账号为的中国银行账户内，并出具了陶曙光签名的借款凭证。该凭证载明：借款人陶曙光；借款金额517000元；借款期限264个月；月利率5.458‰；贷款种类一手房贷款；……。原告中国银行丰都支行按约定发放了贷款后，被告陶曙光从2015年2月以后开始未按期偿还借款，经原告催告后陶曙光仅于2015年6月11日偿还了一次，现已累计偿还原告借款本金31728.44元，支付利息、罚息共计85210.02元；被告陶曙光仍尚欠原告贷款本金485271.56元。后经多次催收无果，遂原告诉至法院，要求判如所诉。上述事实，有原告的陈述、《个人购房贷款合同》、《预购商品房抵押合同》、土地房屋预告登记证明、借款凭证、还款明细等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：原告中国银行丰都支行与被告陶曙光、宏声房产公司签订的《个人购房贷款合同》及《预购商品房抵押合同》系各方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。合同签订后，双方当事人应当按照合同之约定履行各自的义务，原告中国银行丰都支行按约履行了发放贷款的义务，被告陶曙光收到贷款后未按约如数还款，已累计多次逾期，且从逾期至今已一年��余，其行为已构成根本违约，因此原告有权要求被告提前归还所有借款并支付相应利息、罚息及复利。对于原告主张对抵押房产实现抵押权，要求优先受偿的问题。本院认为，合同双方当事人就抵押房产仅办理了预告登记手续，至今未办理好正式抵押登记手续，中行丰都支行只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房产办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房产的处分，因此在系争房产办理正式抵押登记之前中行丰都支行无权对该房产行使抵押权进行优先受偿。故本院对原告该诉请不予支持。根据《个人购房贷款合同》及《预购商品房抵押合同》，宏声房产公司与中行丰都支行形成合法有效的保证合同关系。《个人购房贷款合同》约定：“本合同项下的担保方式为保证人（宏声房产公司）提供阶段性连带责任保证”，同时《预���商品房抵押合同》约定：“在领取《房屋所有权证》之前，如陶曙光不按期清偿债务，宏声房产公司保证代陶曙光履行该项义务，宏声房产公司履行义务后，可按有关规定处分抵押物”，由此可见，宏声房产公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理产权证，亦未办理正式抵押登记手续，因此宏声房产公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。宏声房产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告陶曙光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证的权利，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中国人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶曙光在本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国银行股份有限公司重庆丰都支行借款本金人民币485271.56元并支付自借款发放之日（即2014年6月19日）起至实际偿清借款之日止的利息、罚息及复利（利息、罚息及复利按原、被告签订的《个人购房担保借款合同》的约定及中国人民银行相关规定计算，扣除被告已支付的利息、罚息共计人民币85210.02元。）；二、被告重庆宏声房地产开发有限责任公司对上述第一项确定的被告陶曙光的债务承担连带清偿责任。被告重庆宏声房地产开发有限责任公司承担连带责任后，有权向被告陶曙光追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司重庆丰都支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定��期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8560元，由被告陶曙光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  顾荣波人民陪审员  蒋秀娟人民陪审员  陈艳娟二〇一六年四月二十二日书 记 员  陶袁瑶