四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）绵民终字第888号上诉人（原审被告）：四川旭城房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区。法定代表人：李成旭，公司总经理。被上诉人（原审原告）：李关华，男，汉族，四川省江油市人，住江油市西屏乡。委托代理人（一般代理）：白仕双，四川天府风律师事务所律师。上诉人四川旭城房地产开发有限责任公司因商品房销售合同纠纷一案，不服江油市人民法院（2014）江油民初字第605号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年6月10日受理后，依法组成合议庭于2014年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人四川旭城房地产开发有限责任公司（简称四川旭城房产公司）之法定代表人李成旭与被上诉人李关华之委托代理人白仕双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查现有证据，足以认定如下事实：2007年8月22日，四川旭城房产公司取得江油市工业开发区两宗土地使用权（合计使用权面积17927平方米），2010年4月1日取得《建设工程规划许可证》，2010年4月15日取得《建设工程施工许可证》，2010年5月12日取得《建设用地规划许可证》载明“用地项目名称：旭城阳光”，2010年8月5日、9月10日分别取得“旭城阳光”3、4号楼和1、2号楼《商品房预售许可证》。2011年11月16日，李关华（买受人）与四川旭城房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：30698号），约定李关华购买四川旭城房产公司开发江油市李白大道与兴隆路交汇处“旭城阳光”1栋1单元2楼1号商品房、面积94.51平方米、总价款314156元，同时明确“第十条、交付条件：（一）出卖人应当在2011-11-30日前向买受人交付该商品房。第十二条、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第十九条、产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2012-2-28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付”。合同签订同日，李关华（乙方、买受人）与四川旭城房产公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定“四、对合同第十条（交付条件）补充约定：出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清应付款和违约金；3、由于政策法规或行政命令的改变、市政因素等非甲方能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，出卖人不承担相应责任。八、对合同第十九条（产权登记）第（二）项的补充约定：1、买受人办理房屋权属证书的前提是已付清全部房款并办理入住手续，且出卖人已取得竣工备案证。若出卖人在取得小区竣工备案证书后，买受人房款未付清或未结清出卖人处的借款、欠款（包括买受人未按期偿还银行按揭贷款导致出卖人承担保证责任所垫付的保证金），须在欠款、借款全部清偿并办理入住手续后再予以办理相关权属证书，办理时限从买受人接房后付清全款及结清全部借款之日起计算。2、买受人所购房屋的产权证必须由出卖人代为办理，且买受人应办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），上述所有具体费用标准以办证时政府有关主管部门规定为准，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的产权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。十七、出卖人已采取了合理的方式提示买受人注意《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中免除或限制其责任的条款，并按买受人要求对该条款予以了详细说明。买受人在签定《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》之前已对合同条款进行了仔细阅读并已对合同内容全面了解”。四川旭城房产公司“旭城阳光”项目开发过程中，2010年11月26日江油市规划和建设局向其发出《通知》，载明“由你公司开发的‘旭城阳光’位临李白大道城市主要干道，鉴于临城市主要干道的住宅建筑根据规划要求进行调整，你公司需停工对项目的外观立面进行修改，并将修改后的方案3日内报我局审查，审查同意后方可复工”，2011年7月13日江油市城乡规划建设和住房保障局向其发出《通知》，载明“由你公司开发的‘旭城阳光’位临李白大道城市主要干道，鉴于建筑立面不满足城市规划要求需进行调整，现责令你公司立即停工，并对建筑的外观立面进行修改设计，修改后的方案在7月18日前报我局审查，审查同意后方可复工”。2012年5月25日，李关华向四川旭城房产公司交纳代收契税9601元。2012年7月30日四川旭城房产公司取得案涉工程《建设项目环境保护设施验收合格证》，2012年8月13日取得《竣工验收备案书》，2013年1月23日完成案涉房屋初始登记。2013年11月28日，李关华取得江油市城区兴隆路2号旭城阳光1栋1单元2楼1号《房屋所有权证书》。2014年1月16日，江油鼎旺科技服务有限公司出具《说明》，载明“由于江油市城乡规划与住房保障局连续两次调整规划，导致测绘结果发生变化，于2012年6月20日测绘完毕”。另查明：1.江油市人民法院（2014）江油民初字第605号民事判决仅支持李关华逾期办理房屋所有权证书违约金，李关华并未就此上诉。2.本案一审庭审过程中，李关华主张房屋总价款按照31万元计算。3.本案二审庭审过程中，四川旭城房产公司陈述已经逐户电话通知购房户按照约定出具《授权委托书》并提交相关办证资料，李关华当庭认可曾经接到电话通知提交办证资料但并未要求出具《授权委托书》。同时，李关华亦承认并未向四川旭城房产公司出具《授权委托书》。本案二审过程中，四川旭城房产公司就案涉《房屋所有权证书》问题向江油市人民法院提起行政诉讼，行政案件庭审过程中江油市城乡规划建设和住房保障局提交领证登记表（受理时间2013年10月15日）及李关华所出具《委托书》（2013年6月8日）、《房屋登记询问笔录》（2012年7月11日）、《婚姻状况声明》（2013年6月8日）作为证据并经庭审质证。行政案件庭审后，四川旭城房产公司提交上述江油市城乡规划建设和住房保障局所提证据作为本案补充证据，证明公司并不存在违约，李关华质证认为对该补充证据真实性不持异议，但无法达到证明目的，虽《委托书》、《房屋登记询问笔录》、《婚姻状况声明》并非本人所签但对该签名予以追认。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、通知、竣工验收备案书、房屋所有权证书及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。原判认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方自愿，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务；合同签订后在履行过程中，因当地政府对规划进行调整，造成被告开发的项目停工对建筑的外观立面进行修改设计，造成工期及房屋产权初始登记的延误，其延误不是被告的责任所造成，被告不应承担违约责任；其办理产权证登记手续，按照合同的约定由被告代办，被告代办仍需原告向被告提供办证所需的相关材料，按照约定双方在办理房屋交付手续的同时原告向被告提供书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，现双方确认房屋已按约定的时间交付，原告要求被告承担逾期办证违约责任，被告辩称逾期办证系原告没有交齐办理产权证所需各项资料造成，被告不应当承担违约责任，因被告没有提交证据证明原告逾期没有交齐办理产权证所需各项资料，其辩称不能成立，被告应当承担违约责任；双方约定在商品房交付之日起90日内取得所有权属证书，因双方在实际进行房屋交付时房屋尚未进行竣工验收，该房屋不具备交付的条件，也不具备办理产权转移登记的条件，因此，应当以被告取得该房屋工程竣工验收备案书之日为房屋交付日，被告的违约责任应当从其取得该房屋工程竣工验收备案书超过90日起至原告取得该房屋产权时止计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，遂判决：被告四川旭城房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内支付原告李关华违约金11749.43元（从2012年11月14日至2013年11月28日止，按已付购房款的每日万分之一计算）。宣判后，原审被告四川旭城房产公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为根据《房屋登记办法》、《城市商品房预售管理办法》相关规定，办理房屋权属证书被上诉人必须出具《授权委托书》，但被上诉人并未按照法规、约定出具《授权委托书》构成违约，上诉人已经积极履行协助义务。故请求撤销原判、依法改判。被上诉人李关华答辩称：因《房屋所有权证书》已经颁发，因此是否出具《授权委托书》并不影响房屋权属办理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求驳回上诉、维持原判。本院认为：根据当事人诉辩理由，本案争议焦点为四川旭城房产公司应否承担逾期办理房屋所有权证书违约责任。本案二审过程中，四川旭城房产公司为支持己方主张，提交江油市城乡规划建设和住房保障局在行政案件中所出具李关华《委托书》、《房屋登记询问笔录》、《婚姻状况声明》、领证登记表作为补充证据，证明公司并不存在违约，李关华质证认为对该补充证据真实性不持异议，但无法达到证明目的，虽《委托书》、《房屋登记询问笔录》、《婚姻状况声明》并非本人所签但对该签名予以追认。因双方当事人对该补充证据真实性均不持异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。四川旭城房产公司主张以其登记的向江油市城乡规划建设和住房保障局提交申办房屋转移登记资料的时间认定是否存在违约，因该登记资料未经购房户或相关行政部门确认系单方证据，本院对该主张不予支持并依法认定领证登记表所载时间为四川旭城房产公司申办房屋转移登记时间。案涉房屋2012年8月13日取得《竣工验收备案书》、2013年1月23日完成初始登记，双方当事人所签《商品房买卖合同补充协议》第八条第二款约定出卖人代为办理房屋所有权证书需由买受人出具书面委托手续并缴齐所需各项资料及费用，四川旭城房产公司补充证据显示李关华最后提交资料时间系2013年6月8日、江油市城乡规划建设和住房保障局受理时间系2013年10月15日，《商品房买卖合同》第十九条（二）项约定买受人应在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书，依照《房屋登记办法》第二十三条第一款（一）项“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日”之规定，四川旭城房产公司最迟应于2013年7月19日前向江油市城乡规划建设和住房保障局申请办理转移登记、但其逾期87天才予申办，故四川旭城房产公司应当承担逾期办理房屋所有权证书违约责任。《商品房买卖合同》第十九条（二）项约定如因出卖人责任买受人未能按约取得房屋所有权证书且买受人不退房、出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一违约金，据此四川旭城房产公司应向李关华支付违约金2697元（310000元×0.1‰×87天）。原审判决认定事实不清、实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销江油市人民法院（2014）江油民初字第605号民事判决；二、四川旭城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付李关华违约金2697元。本案一审案件受理费200元，由四川旭城房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费200元，由四川旭城房地产开发有限责任公司负担100元，李关华负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  张 兵审 判 员  于红霞代理审判员  肖玉生二〇一四年九月十二日书 记 员  毛玉红