宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0303民初775号原告宝鸡市居和物业管理有限公司,住所地宝鸡市金台区上马营跃进路1号楼6号。法定代表人ＸＸ东，任公司执行董事。委托代理人王晟罡，该公司员工，特别授权。被告张新社，男，生于1963年3月8日，汉族，住宝鸡市金台区大庆路团结苑D区*号楼。委托代理人苏海侠，女，生于1964年5月7日，住址同被告张新社，系被告张新社之妻，一般代理。原告宝鸡市居和物业管理有限公司（以下简称“居和物业”）与被告张新社物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理。依法由审判员李琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告居和物业起诉称，被告住宝鸡市金台区团结花园D区5号楼3单元13层东户，住房面积96.91平方米，自2013年11月至2015年10月起拖欠物业费等费用3529.10元，经物业公司多次催要无果。按照物业合同，被告理应全额支付欠费及承担支付逾期违约滞纳金，共计4549.10元。原告诉至本院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业费1395.40元、垃圾处置费144元、电梯费及电梯能耗费1128元、水费（含公摊）441.20元，2015年度车位费420元，合计3529.10元。2、支付违约滞纳金1020元。3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院递交以下证据：1、收款收据，证明被告未缴纳物业费的事实和欠缴的数额。2、物业管理服务合同，证明原告履行了物业服务，被告应当支付所拖欠的物业费。被告张新社答辩称，被告家里被盗，什么时候公安破案，什么时候缴纳物业费。被告张新社为支持其答辩意见，向本院递交以下证据：1、梦想海物业公司收款收据1张，证明原、被告之间不存在物业服务合同关系。2、商品销售单，证明被告家里被盗导致门被损坏，因换门支出了4500元的事实。3、立案告知书，证明被告家里被盗的事实。4、财产损失清单，证明被告家里被盗造成的财产损失的种类和数额。对原、被告提交的证据，经过庭审质证，本院做如下分析认定：被告对原告提交的证据1真实性不持异议，本院予以认定。被告对原告提交的证据2真实性不认可，本院认为，被告虽不认可真实性，但并不否认拖欠原告物业费的事实，被告的质证意见与其答辩意见存在矛盾，本院对被告的质证意见不予采信，该份合同系小区的建设单位宝鸡市华盛实业有限公司代小区业主与原告签订，本院对该合同的真实性予以认定。对被告提交的证据1、2、4原告对真实性均不认可，本院认为，证据1，被告提交的收据系原告向梦想海物业公司缴纳物业费的收据，与本案原、被告纠纷无关，本院对收款收据不予认定。对证据2，被告购门与本案无关，本院对该组证据不予认定。证据4系被告自己所写，且与本案无关联，本院对该组证据不予认定。原告对证据3真实性不持异议，但认为与本案无关联，本院对真实性予以认定，但该组证据与本案被告拖欠物业费无关，本院对该组证据关联性不予认定。根据原、被告的当庭陈述及本院认定的证据，经审理查明如下法律事实：被告张新社系宝鸡市金台区团结花园D区5号楼3单元13层东户业主，因该小区未成立业主大会及业主委员会，该小区建设单位宝鸡市华盛实业有限公司代该小区业主选聘了原告作为该小区的物业服务公司，2011年8月11日，案外人陕西华盛实业有限公司作为甲方与原告作为乙方签订了《团结苑B、D小区物业管理委托合同》，该合同第二条约定，原告负责的项目有：1、物业共同部位的维修、养护和管理。2、物业共同设施、设备运行的维修、养护和管理。3、共同部位、场地的清洁卫生垃圾的收集，污水管道的疏通。4、公共秩序维护，安全防范等事项协助管理和车辆存放管理。5、绿化养护管理和委托事项服务，代收代缴水、电费、生活垃圾处理、暖气费等。该合同第三条约定高层住户物业费按照每月每平方米0.7元收取，电梯费按照每户15元收取，每上一层加2元每月，电梯能耗费按户收取10元每月。第四条约定，水费由原告按照业主或物业使用人实际用量依照自来水收费标准收取，楼栋损耗由该栋居住户分摊，公共绿化用水由全小区全体业主或物业使用人分摊。城市生活垃圾按照每户每月6元收取。第五条约定，委托管理服务期限为3年，自2011年8月1日至2014年7月31日，合同期满，双方是否续签合同，应提前三个月书面通知对方，若甲方没有将续聘或者解聘意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。合同执行中，如若该小区业主委员会成立，视为合同自行终止。第十四条约定，各住户应主动按月缴纳水、电、物业等费用，逾期承担每日3‰的滞纳金，乙方有权催缴或协调、诉讼解决。被告自2013年11月至2015年10月期间未按照物业服务合同约定向原告缴纳物业费。被告住房屋面积为96.90平方米，自2013年11月至2015年10月，被告共使用水量140立方米，公摊水耗20.63立方米，被告欠缴2015年车位费420元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告所居住的小区尚未成立业主大会和业主委员会，故该小区的建设单位宝鸡市华盛实业有限公司与原告所签订的《团结苑B、D小区物业管理委托合同》对该小区全体业主具有约束力。被告答辩称的其不知道与原告存在物业服务合同关系，不认可原告是其小区的物业服务公司的意见没有事实及法律依据，本院不予采信。被告自2013年11月至2015年10月共拖欠物业费24个月，按照每平方米0.70元计算，被告共拖欠物业费1627.92元，现原告主张1395.40元不违反法律规定，本院予以支持。被告在2013年11月至2015年10月拖欠物业费1395.40元、垃圾费144元，电梯费888元，电梯能耗费240元，水费385元，公摊水费56.70元，车位费420元，共计3529.10元应当向原告予以缴纳。对原告主张的由被告支付逾期缴纳物业费的滞纳金的请求，本院认为，根据《团结苑B、D小区物业管理委托合同》约定，若住户不按期缴纳物业费，应承担每日3‰的滞纳金。双方对滞纳金的约定实际上就是违约金。原告自2015年10月退出该小区，现原告主张将违约金自2015年10月计算至2016年3月符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告未向原告缴纳物业费、水费等费用，给原告造成了利息损失，故双方对违约金的约定不应当超过利息损失的30%，原告主张按照日3‰计算违约金已经超过了法律规定的标准，被告应按照利息损失的30%支付违约金。原告的利息损失为以3529.10元为本金按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%（1年短期贷款利率）自2015年10月计算至2016年3月即76.76元，被告应向原告支付违约金23.03元。对被告辩称的其家里被盗，给其造成损失的意见，本院认为，被告家中失窃与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，亦不能作为被告拒付物业服务费的理由，被告可另案起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张新社于本判决生效之日起十日内向原告宝鸡市居和物业管理有限公司缴纳拖欠的物业费1395.40元元、垃圾费144元、电梯费888元、电梯能耗费240元、水费385元、公摊水费56.70元、车位费420元，共计3529.10元。二、被告张新社于本判决生效之日起十日内向原告宝鸡市居和物业管理有限公司缴纳上述拖欠费用的违约金23.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张新社承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李琼二〇一六年四月二十七日书记员  孙丹