广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5729号原告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村。法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘和林，广东香山律师事务所律师。被告：高叶，女，1978年5月12日出生，汉族，住湖南省茶陵县。被告：周艳文，男，1981年5月21日出生，汉族，住湖南省茶陵县。上述两被告共同委托诉讼代理人：曾焕南，广东桂顺律师事务所律师。原告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）诉被告高叶、周艳文商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告鸿远公司的委托诉讼代理人刘和林，被告高叶、周艳文的共同委托诉讼代理人曾焕南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿远公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告解除位于横栏镇××××房的商品房买卖关系及签订的相关协议（如《盛雅苑认购书》）；2.被告承担因解除上述房屋买卖关系而产生的违约金53719元。事实和理由：2016年1月19日，被告向原告购买位于中山市××××房的商品房，双方签订了《盛雅苑认购书》，约定该房产总价为383595元，支付方式为分期支付，即2016年1月26日前付清268595元，2016年1月26日前付清余款115000元。原告为了便于双方在后续签订《中山市商品房买卖合同》时不产生争议，提供了一份《中山市商品房买卖合同》的草稿文件给被告签订，告知被告将以该文本作为签订正式的《中山市商品房买卖合同》的合同内容。被告因未能按期支付购房尾款，也没有签订正式的《中山市商品房买卖合同》，原告多次催促未果。另，根据《认购书》第三条第2项的约定“如乙方……或未依约缴付认购楼款的，则视为乙方违约，从乙方逾期履行本《认购书》义务之日起，本《盛雅苑认购书》解除，乙方所有已缴交的定金、楼款及费用恕不退还……”。原告认为，该违约条款责任过重，现主动调整为被告已缴交房款的20%作为违约金。为此，原告提起本案诉讼。原告鸿远公司为支持其诉请，提供证据如下：1.《盛雅苑认购书》，证明被告向原告购买涉案房产的事实；2.《中山市商品房买卖合同》草稿合同，证明被告通过签订草稿合同的方式对以后需要签订的正式商品房买卖合同条款进行固定的事实；3.收楼通知书及快递单，证明原告通知被告交接房屋的事实；4.解除房屋买卖合同关系通知书及快递单，证明原告通知被告解除双方房屋买卖关系的事实。被告高叶、周艳文辩称，1.原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》草稿合同约定买受人逾期支付房款超过90天，原告的约定解除权条件成就，而根据《中华人民共和国合同法》第九十五条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，被告逾期不行使解除权，而被告于2019年4月15日通过快递将解除房屋买卖合同关系通知书送达给原告，因此被告解除权已经消灭，而违约金是基于解除权产生的，因此解除权消灭，违约金请求的基础原因也已经消灭，且双方在草稿合同中第七条第二款关于逾期支付购房款的违约责任的约定，是以逾期时间分别处理，不做累加，逾期超过90天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，定金归出卖人所有，而涉案房屋的定金为2万元，因此被告主张解除合同及违约金的计算方式均没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉求。被告高叶、周艳文没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年1月19日，原告鸿远公司以出售方名义作为甲方与被告高叶、周艳文以认购方名义作为乙方签订《盛雅苑认购书》，约定购买位于中山市××××房的商品房，认购房价为383595元，支付方式为分期支付，即首期70%于2016年1月26日前付清268595元，余额30%于2016年1月26日前付清余款115000元。如乙方未按约定限期签订《中山市商品房买卖合同》、办理按揭并提交按揭所需材料或未依约定缴付认购楼款的，则视为乙方违约，从乙方逾期履行本《认购书》义务之日起，本《认购书》解除，乙方所有已缴交的定金、楼款及费用恕不退还。收楼时间：甲方于2017年12月31日将验收合格的商品房交付乙方使用，遇特殊情况确有必要延期交楼的，可顺延。交付商品房时，乙方必须是已付清全部认购款（含按揭贷款手续）、办契证所需的一切税费。另查明，2016年1月25日，原告鸿远公司与被告高叶、周艳文签订《中山市商品房买卖合同》，该合同约定：原告向被告出售位于中山市××××房［土地使用权证书号：中府国用（2006）第易170225号］。合同第二条约定：1.该商品房为预售商品房，商品房预售证号为中建房（预）字第××号；第四条，计价方式与价款。该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，总价款为383595元。第六条，付款方式及限期。1.一次性付款，约定金额383595元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年1月25日，备注：其中含定金20000元。第七条，买受人逾期付款的违约责任。2.逾期时间，分别处理（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，定金归出卖人所有，因解除合同而造成的其它损失由买受人承担，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限。出卖人应当在2017年12月31日前，办理工程竣工验收备案手续，并将涉案商品房交付给买受人使用。此外，双方还约定其他条款。在签署房屋买卖合同前即2016年1月19日，被告已经向原告支付购房款10000元。2016年1月25日，被告再次向原告支付购房款258595元，总计支付购房款268595元。同日，原告向被告出具收据确认收到被告购房款268595元（含定金20000元），还出具收据收到涉案房屋网签及国土备案服务费500元。诉讼中，原告亦确认收到上述款项。再查明，2019年4月15日，原告向被告发出解除房屋买卖合同关系通知书，载明：由于被告未按协议约定支付尚欠购房款115000元。并于2018年8月6日发出《收楼通知书》，以及2018年9月13日发出催告函，通知如下：解除原告与被告就中山市××××房的房屋买卖关系。本院认为，原告鸿远公司与被告高叶、周艳文签订《盛雅苑认购书》《中山市商品房买卖合同》，涉案合同是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。针对原告主张解除与被告位于横栏镇××××房的商品房买卖关系及签订的相关协议（如《盛雅苑认购书》）以及被告承担因解除上述房屋买卖关系而产生的违约金53719元的问题。根据双方提交证据及诉辩意见，本院分析如下：本案中，涉案合同签订后，被告已向原告履行购房款268595元，原告也明确亦已向中山市国土局进行了网签备案登记，现该房屋已具备备案登记、收楼及过户条件。诉讼中，被告亦已向原告继续履行了剩余购房款115000元。因此，涉案房屋过户条件已成就。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告于2018年8月6日发出《收楼通知书》，以及2018年9月13日发出催告函。但原告直至2019年5月6日才提起本案诉讼主张解除合同，显已超过上述法律及司法解释规定的合同解除权行使期限。综上，对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。为此，原告基于解除合同而主张的总房价20%的违约金请求，本院亦予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告中山市鸿远房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费1142元，减半收取为571元，由原告中山市鸿远房地产开发有限公司负担（该费用原告已预交571元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何文璋二〇一九年七月十九日书记员  谢冬苗