安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2014）砀民二初字第00200号原告：韩金停，男，1965年8月7日出生，汉族，居民，住安徽省砀山县。委托代理人：杨勤明，系韩金停所在村委会推荐。被告：刘世杰，男，1963年1月18日出生，汉族，居民，住安徽省砀山县。被告周波，男，1978年8月1日出生，汉族，农民，住安徽省砀山县。委托代理人：许庆义，安徽序力律师事务所律师。委托代理人：杨新刚，安徽序力律师事务所实习律师。原告韩金停与被告刘世杰、周波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘善宗适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩金停及其委托代理人杨勤明，被告刘世杰，被告周波及其委托代理人许庆义、杨新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩金停诉称：2002年12月，韩金停承租葛集供销社窦集分销点的门面房、宿舍、仓库（9间门面房、3间厨房、2间宿舍、4间仓库）及大门院落。约定租赁期限自2002年12月至2051年11月止，合计租金130000元。同时，韩金停负担了供销社所欠刘世杰的债务130000元，以抵付供销社的130000元租金。2002-2003年，韩金停偿还了刘世杰40000元（含韩金停个人所欠刘世杰化肥款7000多元），尚欠刘世杰90000多元。韩金停为抵偿债务，于2005年11月24日经葛集供销社同意与刘世杰签订房屋转租协议，将韩金停租赁的上述房屋中的6间门面房、3间厨房、2间宿舍、4间仓库及大门转租给刘世杰使用，转租期限49年，租金130000元。2014年7月13日周波将上述门面房及大门扒掉，韩金停知道后进行制止，方知刘世杰已于2013年11月擅自将上述租赁的房屋等转租给了周波。刘世杰未经韩金停的同意擅自转租的行为违反了双方的合同约定，双方签订的房屋租赁合同应予解除；周波未经韩金停同意，擅自拆除上述房屋的行为，侵犯了韩金停的财产权益，给韩金停造成的损失11050元，应与刘世杰负担连带赔偿责任。现提起诉讼，要求：1、解除韩金停与刘世杰签订的房屋租赁合同；2、刘世杰与周波共同赔偿韩金停财产损失11050元；3、刘世杰支付韩金停自租赁之日起至起诉之日止的租金23877元；4、由刘世杰、周波承担本案的诉讼费用。刘世杰辩称：刘世杰与韩金停签订的租赁合同合法有效，合同中约定刘世杰有权转租，刘世杰没有违反合同约定，不同意解除合同。韩金停将上述房屋转租给刘世杰使用49年，租金是用于抵偿其所欠刘世杰债务的，刘世杰不应另行支付给韩金停租金。合同中约定刘世杰在使用过程中有权拆旧盖新，刘世杰委托周波扒房建房没有违反合同约定，刘世杰不同意赔偿韩金停损失11050元。要求法院依法驳回韩金停的诉讼请求。周波辩称：韩金停起诉周波无事实依据，其余答辩意见同刘世杰的上述答辩意见。一、诉讼过程中，韩金停向本院提交如下证据：1、韩金停的身份证复印件、户口本复印件。载明：韩金停的个人身份信息以及韩金停曾用名为韩忠明。韩金停提交该证据用于证明：韩金停的个人身份信息以及韩金停曾用名为韩忠明。刘世杰、周波对该证据均无异议。2、国有土地使用证（砀国用93字第011号）、砀山县房地产管理局证明各一份。载明：涉案房屋所占土地的使用权人为葛集供销社窦集门市部，涉案房屋没有办理登记。韩金停提交该证据用于证明：涉案房屋及土地的原权利人为葛集供销社窦集门市部。刘世杰、周波对该证据均无异议。3、2002年12月葛集供销社与韩金停签订的房屋租赁合同一份。载明：2002年12月，韩忠明（韩金停）与砀山县葛集供销社签订房屋租赁合同，租赁砀山县葛集供销社窦集分销点，约定租赁期限自2002年12月至2051年11月，租金130000元。韩金停提交该证据用于证明：2002年12月，韩金停（韩忠明）与砀山县葛集供销社签订房屋租赁合同，租赁砀山县葛集供销社窦集分销点的所有房屋及土地，涉案房屋的承租人为韩金停。刘世杰、周波对该证据均无异议。4、2005年11月24日韩金停与刘世杰签订的租赁协议一份。载明：韩金停因欠刘世杰款130000元无法偿还，于2005年11月24日经与刘世杰协商达成协议，将其承租的上述房屋中的西边六间及大门直到北头交给刘世杰使用（南北界以从东第三间西山为界，直到北头）。约定：使用期限49年；刘世杰租赁后，使用权归刘世杰所有，并有权扒旧盖新。原葛集供销社主任葛令亮在该协议上签名见证。韩金停提交该证据用于证明：韩金停与刘世杰签订的转租协议，并经原葛集供销社主任葛令亮同意。转租协议上并未约定允许刘世杰转租。刘世杰对该证据无异议，同时说明刘世杰没有转租。周波对该协议的真实性无异议。5、刘世杰在2005年11月24日韩金停与刘世杰签订的租赁协议右上方签字内容一份。载明：刘世杰在2005年11月24日韩金停与刘世杰签订的租赁协议（上述证据4）的右上方空白处签字“此处土地房产转给周波所有，以后所因房产土地产生的一切事宜都与刘世杰无关”。韩金停提交该证据用于证明：刘世杰承租上述房屋后，没经韩金停同意擅自转租给了周波。同时说明：2014年7月14日，周波拆上述房屋，韩金停报的警，周波将该协议提交给葛集派出所，韩金停在葛集派出所拿到的该份复印件。刘世杰的质证意见：认可其在2005年11月24日韩金停与刘世杰签订的租赁协议右上方书写的内容，但不认可韩金停的证明目的。同时说明其所书写的上述内容是其委托周波建房。周波的质证意见：对该证据本身无异议，认为是刘世杰委托其扒的屋。6、照片2张。载明的信息内容：一挖掘机停在刚刚被拆除的建筑物现场，现场有被拆除的建筑物砖块、残墙等建筑材料。韩金停提交该证据用于证明：2014年7月13日，周波将韩金停转租给刘世杰的涉案门市部房屋3间及大门拆除的事实。周波对该证据的真实性及拆除门市部房屋3间和大门的事实无异议。同时说明：是刘世杰委托授权拆的，并未违反协议。刘世杰认可周波的质证意见。7、砀山县价格认证中心价格认证结论书一份。载明：砀山县价格认证中心接受安徽贾东峰律师事务所的委托对涉案被拆除的（葛集供销社窦集分销点）供销社门市部房屋3间、大门门垛进行价格认证，为委托单位提供价格认证标的的市场参考价格。该价格认证中心根据市场调查，认定在价格认证基准日（2014年8月4日）重新建造该房屋需工时费7100元，沙子水泥建材3000元，共需10100元，大门垛2个，高度3.8米，宽度0.6米，重新建造需工时费800元，沙子水泥150元，共计950元，以上合计11050元。韩金停提交该证据用于证明：被拆除的门市部3间房屋及大门合计损失11050元。周波的质证意见：认可拆掉上述房屋及大门的事实，但认为该价格认证系单方委托，并且价格较高，不予认可。刘世杰的质证意见：认为该价格认证与刘世杰无关。8、收条4份。载明：2002年8月22日，刘世杰收到韩金停现金500元；2002年11月2日，刘世杰收到韩金停现金2500元；2003年1月15日，刘世杰收到韩金停现金30000元；2003年11月27日，刘世杰收到韩金停货款7000元；韩金停提交该组证据用于证明：自2002年8月22日至2003年11月27日，韩金停偿还了刘世杰欠款40000元。刘世杰的质证意见：收到韩金停上述现金是事实，但2003年11月27日收到韩金停的7000元是货款（化肥欠款），实际上韩金停只偿还上述欠款中的33000元。周波对该组证据没有发表质证意见。9、韩金停与刘世杰的电话录音一份。所载主要内容：（2014年7月17日，韩金停与刘世杰就上述门面房及大门被拆除一事的通话录音）韩金停问刘世杰：房子让小波拔了，是咋回事。刘世杰回答说这个事我就不问了，我问不着了，不知道。韩金停提交该录音用于证明：周波拆除房子的时候韩金停电话询问刘世杰，刘世杰的陈述与今天的当庭陈述不一致。刘世杰当时并没有说委托周波扒房建房的事，刘世杰当时只是说自己不知道，这个事刘世杰就不问了。同时证明，房子已被刘世杰转租给了周波。刘世杰对其与韩金停的该次通话录音的真实性无异议，但认为其没有扒韩金停的房子。周波的质证意见：扒房子是事实，但没有违反协议。二、诉讼过程中，周波向本院提交的证据同韩金停提交的证据5。该份证据所载内容同韩金停提交的证据5一致。周波提交该份证据用于证明：周波扒屋是事实，但不违反韩金停与刘世杰的协议内容。韩金停的质证意见：对协议的真实性无异议，不认可周波的证明目的。刘世杰对该份证据没有发表意见。刘世杰未向本院提交证据。经庭审举证质证，本院对韩金停、周波提交的证据分析认证如下：一、对韩金停提交的证据分析认证如下：1、证据1（韩金停的身份证复印件、户口本复印件）、证据2（砀国用93字第011号国有土地使用证）、证据3（2002年12月葛集供销社与韩金停签订的房屋租赁合同），通过该三组证据所载内容结合当事人、代理人的陈述，能证实：2002年12月，韩金停与砀山县葛集供销社签订房屋租赁合同，租赁砀山县葛集供销社窦集分销点（包括涉案被拆房屋）。约定：租赁期限自2002年12月至2051年11月止，租金合计130000元。本院认为，该组证据内容客观真实、与本案有关联性，本院予以认定。但该协议中的租赁期限违反法律关于最长租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分无效。2、证据4（2005年11月24日韩金停与刘世杰签订的租赁协议一份），通过该证据所载内容结合当事人、代理人的陈述，能证实：韩金停承租葛集供销社窦集分销点之后，由于承接的葛集供销社所欠刘世杰130000元的债务暂不能偿还，经当时的葛集供销社主任葛令亮同意于2005年11月24日经与刘世杰达成转租协议，将其承租的上述房屋中的西边六间及大门直到北头的相应院落交给刘世杰使用（南北界以从东第三间西山为界，直到北头）。同时约定：刘世杰租赁后，使用权归刘世杰所有，并有权扒旧盖新。本院认为，该份转租协议是双方当事人的真实意思表示，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以认定。但该协议中的租赁期限违反法律关于最长租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分无效。3、证据5（刘世杰在2005年11月24日韩金停与刘世杰签订的租赁协议右上方空白处的书写内容一份）、证据9（韩金停与刘世杰的电话录音一份），通过该两份证据所载内容结合当事人、代理人的陈述及本案其他证据，能证实：刘世杰租赁上述房屋后，未经出租人同意又转租给了周波。该两份证据内容客观真实、与本案有关联性，本院予以认定。刘世杰、周波的质证意见无事实依据，本院不予采纳。4、证据6（照片2张），通过该份证据所载内容结合当事人、代理人的陈述及本案其他证据，能证实：2014年7月13日，周波将上述涉案门市部房屋3间及大门拆除的事实。本院认为，该份证据所反映的内容真实、与本案有关联性，予以认定。5、证据7（砀山县价格认证中心价格认证结论书一份），通过该价格认证结论所载内容，结合当事人的意见，本院认为该价格认证中心系依法设立具有价格认定资质的机构，其作出的价格认证结论，能客观反映涉案被拆除的（葛集供销社窦集分销点）供销社门市部房屋3间及大门门垛重置价合计11050元。本院予以认定。6、证据8（收条4份），通过该组证据所载内容结合当事人的陈述及本案其他证据，能证实：韩金停承接葛集供销社所欠刘世杰130000元债务后，向刘世杰偿还了33000元。韩金停的其他证明目的，本院不予认定。二、对周波提交的证据（同韩金停提交的证据5）分析认证：就该份证据前文以作分析，本院认为周波的证明目的不能成立。经审理，本院查明如下案件事实：涉案被拆房屋（供销社门市部房屋3间及大门门垛）系葛集供销社窦集分销点所有。2002年12月，砀山县葛集供销社与韩金停签订房屋租赁合同，将砀山县葛集供销社窦集分销点（包括涉案被拆房屋）租赁给韩金停。约定：租赁期限自2002年12月至2051年11月，租金130000元。同时，韩金停承接（负担）了葛集供销社所欠刘世杰的债务130000元，用于抵付韩金停应交付葛集供销社的上述租金130000元。合同签订后，葛集供销社将上述租赁物交付给了韩金停。韩金停租赁葛集供销社窦集分销点之后，由于承接（负担）的葛集供销社所欠刘世杰130000元的债务暂不能偿还。经当时的葛集供销社主任葛令亮同意，韩金停于2005年11月24日与刘世杰达成转租协议，将其承租的上述房屋中的西边六间及大门直到北头交给刘世杰使用（南北界以从东第三间西山为界，直到北头），约定租赁期限49年，刘世杰租赁后，使用权归刘世杰所有，有权扒旧盖新。合同签订后，韩金停将上述租赁物交付给了刘世杰。刘世杰租赁上述房屋后，没有经出租人同意擅自转租给了周波。2014年7月份，周波将上述房屋中的门市部房屋3间及大门拆除，韩金停阻止未能，因此发生纠纷，诉至本院。周波拆除的上述房屋及大门，经砀山县价格认证中心价格认证重置价合计为11050元。本院认为：砀山县葛集供销社与韩金停2002年12月签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，但该合同中租赁期限的约定违反了法律关于租赁期限不得超过20年的规定，该超出20年的部分不予保护，合同的其他部分合法有效，本院予以确认。合同成立后，葛集供销社将上述租赁物交付给了韩金停，依据该租赁合同，韩金停取得上述合同中约定的葛集供销社窦集分销点包括涉案房屋在内的用益物权，该权利受法律保护，他人不得侵害。韩金停在上述租赁期限内，经葛集供销社主任葛令亮同意转租给刘世杰，与刘世杰2005年11月24日签订的租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，但该合同中租赁期限的约定违反了法律关于租赁期限不得超过20年的规定，并且超出法律关于转租不得超出原租赁合同的剩余期限的规定，该超出部分不予保护，该协议的其他部分合法有效，本院予以确认。刘世杰为涉案部分房屋的次承租人，依法享有租赁物的使用、收益等权利。韩金停将上述涉案部分房屋转租后，其与葛集供销社的租赁合同继续有效。刘世杰在租赁期间，未经出租人同意（事后亦未经出租人追认）擅自将上述租赁物转租给周波的行为，违反了法律关于转租应经出租人同意的规定，出租人有权解除租赁合同。周波未经出租人同意，擅自拆除租赁物的行为，侵害了权利人的权益，依法应予赔偿。韩金停因欠刘世杰债务130000元而将涉案房屋转租给刘世杰抵偿债务，并以实际履行，合同履行过程中应视为刘世杰向韩金停支付了租金。刘世杰与韩金停签订的租赁协议解除后，尚未履行的部分，终止履行。刘世杰将租赁的房屋返还给韩金停；上述租赁物按照合同履行的实际期限计算租金抵付所欠刘世杰款后，韩金停将余下尚未抵付的债务偿还给刘世杰。因此，韩金停要求刘世杰支付合同已履行部分租金的请求，本院不予支持。综上，韩金停要求解除其与刘世杰2005年11月24日签订的租赁协议以及要求刘世杰、周波赔偿损失11050元的诉讼请求，应予支持；韩金停的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。刘世杰的前述其他抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳；周波的前述抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（五）项、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百二十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除韩金停与刘世杰于2005年11月24日签订的房屋租赁协议；二、周波、刘世杰于本判决生效后五日内一次性赔偿韩金停11050元；三、驳回韩金停的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元，因适用简易程序减半收取336元，由周波、刘世杰负担200元，由韩金停负担136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇一四年九月三十日书记员  刘馨丹附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十四条第一款：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。