福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1791号 上诉人（原审原告）：陈仲阳，男，1979年9月17日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭云程，福建瀛莱律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：福建基弘实业有限公司，住所地：福建省泉州市安溪县城厢镇永安路**海峡茗城**楼**。 法定代表人：吴章强，任总经理。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。 上诉人陈仲阳因与上诉人福建基弘实业有限公司（以下简称“基弘公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈仲阳上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持陈仲阳原审的全部诉讼请求，即除一审第二项判决的违约金外，增加判决：1.基弘公司支付自2016年9月8日起至2017年1月11日止按购房款的每日万分之三点五计算的违约金；2.基弘公司增加支付自2018年11月1日起至完成交房之日止按购房款的每日万分之五计算的违约金。事实和理由：一审认定诉争商品房未达交付条件，基弘公司主张调低违约金不成立，判决基弘公司根据合同约定支付逾期交房违约金是正确的。基弘公司因停水、停电、风雨天气实际可顺延天数仅为41日。一审认定可顺延天数为166日，判决逾期违约金自2017年1月12日起算，明显缺乏事实和法律依据。本案的违约金起算日应为2016年9月8日。一审认定错误，应予改判纠正。诉争商品房至今不符合交房条件，且未在2018年10月30日前交房，至今也未交房。根据基弘公司追加的承诺，其自愿自2018年11月1日起增加支付按购房款每日万分之五计算的违约金。陈仲阳主张自2018年11月1日增加每日万分之五的违约金合法有据，应予支持。 基弘公司辩称，涉案房地产项目在2018年10月10日已经具备合同约定的交房条件。基弘公司也已通知陈仲阳交房，故本案逾期交房违约金计算的截止时间为2018年10月9日。一审认定诉争商品房至今未达到交付条件完全错误。一审判决基弘公司应按购房款的日万分之三点五计付逾期交房违约金严重偏高，应参照同地段房屋租金水平调减。鉴于房地产行业的特殊性，顺延交房时间的计算应自开工之日起至交付之日即2018年10月10日止。一审对基弘公司可以顺延交房的时间计算存在较大出入。 基弘公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，参照同地段房屋租金水平判决基弘公司支付逾期交房违约金。事实和理由：涉案房地产项目在2018年10月10日已经具备合同约定的交房条件。基弘公司也已通知陈仲阳交房，故本案逾期交房违约金计算的截止时间为2018年10月9日。一审认定诉争商品房至今未达到交付条件完全错误。一审判决基弘公司应按购房款的日万分之三点五计付逾期交房违约金严重偏高，应参照同地段房屋租金水平调减。鉴于房地产行业的特殊性，顺延交房时间的计算应自开工之日起至交付之日即2018年10月10日止。一审对基弘公司可以顺延交房的时间计算存在较大出入。请求二审客观认定。 陈仲阳辩称，即使到二审，基弘公司也仍未能提供涉案房地产项目的竣工验收备案证明，且环保部门、规划部门等出具的认可文件或准许使用文件等也没有提交。一审认定涉案房屋至今尚未达到法律及合同约定的交付条件，事实清楚，于法有据。在未达到法律规定及合同约定的交房条件时，基弘公司通知交房的行为无效。逾期交房违约金计算不应截止至2018年10月9日，而是应计算至实际完成交房之日止。一审按合同约定的日万分之三点五标准计算违约金并不偏高，也未显失公平。相反的，部分期间应根据其承诺书再叠加日万分之五计付。基弘公司请求调减，明显缺乏事实和法律依据，不应予以支持。一审不准予其有关同地段房屋租金的鉴定申请，理由充分。一审关于顺延天数的计算确有错误。但并非基弘公司所主张的少算，而是多算。基弘公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。 陈仲阳向一审法院起诉请求：1.判令基弘公司尽快履行交房义务，向陈仲阳交付合格的商品房；2.判令基弘公司向陈仲阳支付自2016年5月31日起至实际交房之日止按已付购房款每日万分之三点五计付的逾期交房违约金；若未能在2018年10月30日前交房，则基弘公司应向陈仲阳增加支付自2018年11月1日起至实际交房之日止按总价款每日万分之五计算的违约金。〔暂计至起诉之日逾期天数共769天，计139022.17元）。 一审法院认定事实：2015年12月26日，基弘公司（出卖人）与陈仲阳（买受人）签订了《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》各1份。其中，买卖合同约定：⒈陈仲阳向基弘公司购买址在安溪县××镇××村××道××号××＃××号房，建筑面积120.57㎡，总价款516523元（第三、四条）。买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过90日，买受人应自本合同规定的应付款期限的第二天起至全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三点五的违约金（第七条）。⒉出卖人应当于2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列（合同附件六第三条）特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（第八条）。⒊除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之三点五的违约金（第九条）。合同附件六补充协议约定：①出卖人可据实延期交房原因包括：遇中雨及以上降雨、六级及以上大风、台风造成无法正常施工的；非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工；遇政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，以及其他非出卖人原因造成的延误（第三条第1.2.3款）。②鉴于工程工期、施工及工程验收存在的多种客观因素影响，买受人同意给予出卖人60日交房宽限期（第三条第4款）。合同及补充协议对其他事项进行了具体约定。陈仲阳在合同签订后，依约将购房款516523元支付给基弘公司。基弘公司却迟迟未能按合同约定的时间向陈仲阳交付涉案商品房。 2018年1月25日，基弘公司向海峡国际城·雅苑（7#、8#、9#、10#）的全体业主发出一份《关于海峡国际城·雅苑交房事宜告知函》，主要内容为：对逾期交房表示歉意，将严格遵守《商品房买卖合同》中的相关条款约定，承担因逾期交房产生的违约责任等。2018年6月29日，基弘公司再次向全体业主（海峡国际城二期）发出一份《承诺暨保证书》，主要内容为：因我司的原因未能及时如约交房，为了表示诚意，特承诺并保证于2018年10月30日前将“符合国家政策规定的标准”以及《商品房买卖合同》约定条件的合格商品房交付给买受人。若未能在2018年10月30日内交房，我司从2018年11月1日起按各买受人总价款的金额再向各买受人支付日万分之五的违约金，不与《商品房买卖合同》的违约金掺杂一起。 2018年11月20日，基弘公司向陈仲阳邮寄一份《入伙通知书》，要求其应于2018年11月27日办理交房手续。因涉案楼房至今尚未通过建设行政主管部门综合验收备案，陈仲阳以此为由拒绝办理交房手续。另查，基弘公司在建设涉案楼盘过程中因出现停水、停电、中雨以上、六级及六级以上大风、台风天气，交房时间可顺延166日。 一审法院认为，案涉的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担民事违约责任。本案中，基弘公司未能按合同约定时间履行交房义务构成违约，应承担民事违约责任,即应尽快向陈仲阳履行交房义务并支付逾期交房违约金。根据合同附件六补充协议第三条的约定和基弘公司提供的证据，本案交房时间可据实延期166日，加上补充协议约定60日的交房宽限期，即基弘公司可从2016年5月30日顺延至2017年1月12日交房。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，基弘公司逾期交房超过90日应向陈仲阳支付已付款的日万分之三点五的违约金。对于本案的违约金标准是否“过分高于造成的损失”而应予调低的问题，应从合同意思自治原则、损失范围及违约金性质等综合分析。 首先，《商品房买卖合同》中约定基弘公司逾期交房的违约责任标准与陈仲阳逾期付款的违约责任标准相同（陈仲阳如逾期付款超过90日同样应向基弘公司支付应付款的日万分之三点五的违约金），该违约责任标准也并不涉及社会公共利益、国家利益和他人利益，合法有效。而基弘公司也多次重申遵守《商品房买卖合同》中的相关条款约定，自愿承担因逾期交房产生的违约责任，并保证若未能在2018年10月30日内交房的将自2018年11月1日起再向各买受人增加支付总房款的日万分之五违约金。这表明基弘公司对合同约定的逾期交房违约责任标准不持异议，相反还认为由于自己原因而长期未能交房应加重自己的违约责任，以表明自己的歉意和诚信。况且，《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》为基弘公司所提供的格式合同，作为格式合同提供方更应严格适用合同的约定标准。因此，在诚实信用原则和公平原则的前提下，应最大化地尊重合同双方当事人的意思自治，对其合理部分应予以准许和尊重，而不能随意否认合同对逾期交房违约金的约定。 其次，在认定违约金标准是否过高的基础，不仅仅要考虑违约造成的实际损失，还应考虑预期利益等其他因素。本案因基弘公司逾期交房而造成陈仲阳的损失不仅包括逾期期间的租金损失、已付购房款的利息损失（买受人已付购房款相当于为开发商提供了逾期期间的贷款），还应包括合同履行后其他可获得利益，如房屋实际使用年限的减少及因物价上涨造成的房屋装修费用增加等的损失。如果将违约成本仅仅局限于租金范围之内的损失，不仅不利于对守约方的保护，也与违约金的性质（“以补偿性为主，以惩罚性为辅”）相悖。而对于合同约定的违约金标准是否“过分高于造成的损失”，应当由主张过分高的一方对过分高于损失的事实进行举证，但基弘公司未完成这一举证责任。审理中，基弘公司未能在举证期间内或开庭前三天向法院提出对同地段同类的房屋租金的鉴定申请，而故意在开庭审理期间提出。鉴于陈仲阳的逾期交房损失并不局限于租金损失，故不准许基弘公司逾期鉴定申请。 第三，《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条规定：“消费者以预付款方式购买房屋，或者与经营者调换房屋产权的，经营者未能按照约定期限提供房屋的，消费者可以要求经营者限期履行约定，并按约定支付违约金：未约定违约金，自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金，并承担消费者应当支付的其他合理费用；逾期满一年未能交付使用的，消费者有权要求经营者退还预付款，并赔偿消费者受到的损失。”而对比《商品房买卖合同》第九条约定的基弘公司逾期交房违约责任（超过90日后应按日向买受人支付已付款万分之三点五的违约金），该违约金标准在《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条规定的违约金标准的范围之内。另外，对于陈仲阳请求按基弘公司承诺的从2018年11月1日起按总房款的日万分之五另计违约金，因累计后的违约金标准明显超过《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条规定违约金标准的范围，且案涉房产项目已通过施工工程、公共配套建筑及消防等的竣工验收，现正在进行建设行政主管部门综合验收备案，故对该部分（总房款日万分之五）违约金酌情不予支持。 综上，根据违约金具有补偿性兼惩罚性的性质，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的实际损失、预期利益等因素，基弘公司除应按合同约定尽快履行交房义务外，并应自2017年1月12日起按陈仲阳已付房款516523元的日万分之三点五向陈仲阳支付逾期交房违约金至完成交房之日止。陈仲阳的诉讼请求，合法的部分，予以支持。基弘公司的辩解，合理的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条规定，判决：一、福建基弘实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈仲阳交付符合国家法律法规规定的标准以及《商品房买卖合同》约定条件的址在安溪县××镇××村××道××号××＃××号××商品房；二、福建基弘实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈仲阳支付逾期交房违约金（自2017年1月12日起，以购房款516523元的日万分之三点五的标准计至完成交房之日止）；三、驳回陈仲阳的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院分析、认定如下：陈仲阳对基弘公司二审提供的安溪县公安消防大队出具的关于咨询海峡国际城·雅苑（二期）7＃－10＃楼竣工验收消防备案情况的复函的真实性不持异议，根据该复函及建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程竣工验收消防备案情况登记表可以认定，涉案海峡国际城·雅苑（二期）7＃－10＃楼项目于2018年9月30日在安溪县公安消防大队窗口申报竣工验收消防备案，并被确认为抽查对象，于2018年10月10日经消防部门抽查合格通过竣工验收消防备案。另据基弘公司一审提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告可以认定，海峡国际城·雅苑（二期）7＃、8＃楼于2015年4月28日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，海峡国际城·雅苑（二期）9＃、10＃楼于2018年8月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，故可认定涉案商品房于2018年10月10日符合合同约定的交付条件。陈仲阳对基弘公司二审提供的入伙通知书及邮寄清单的真实性无异议，据此认定基弘公司于2018年10月23日向陈仲阳邮寄入伙通知书，通知陈仲阳于2018年11月26日至2018年12月2日期间办理入伙手续。基弘公司二审提供的鑫八闽价鉴［2019］149号评估意见书系对其它楼盘房屋的租金价格评估报告，与本案不具有关联性，不予采信。另查，自合同签订日至合同约定的交房之日，出现合同约定可顺延交房时间的停水、风雨天气等计32.5天，可顺延交房时间至2016年7月2日，顺延期间因再出现可顺延情形，本案交房时间可顺延至2016年7月11日，加上补充协议约定60日的交房宽限期，基弘公司可顺延至2016年9月9日交房。一审认定的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容及与本案处理有关的条款不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担民事违约责任。根据合同约定，基弘公司可顺延至2016年9月9日交房。涉案商品房于2018年10月10日符合合同约定的交付条件。基弘公司于2018年10月23日向陈仲阳邮寄入伙通知书，通知陈仲阳于2018年11月26日至2018年12月2日期间办理入伙手续，于2018年11月20日再次向陈仲阳邮寄入伙通知书，要求陈仲阳于2018年11月27日办理交房手续。基弘公司未能按合同约定时间履行交房义务构成违约，应承担民事违约责任。即应向陈仲阳履行交房义务并支付逾期交房违约金。逾期交房违约金应自2016年9月10日计至2018年11月27日。其中2016年9月10日至2018年10月31日期间的逾期交房违约金按合同约定的标准即以已付购房款的日万分之三点五计算，计141191.56元。2018年11月1日起至2018年11月27日止的逾期交房违约金因双方通过基弘公司出具承诺暨保证书的形式变更为按总价款的日万分之八点五计算，该违约金标准明显偏高，基弘公司也请求予以调减，故综合考虑本案合同的履行情况、违约造成的实际损失、预期利益等因素，酌情调整为按已付购房款的日万分之四计算，计5578.45元。以上二项合计146770.01元。基弘公司主张一审对可顺延天数少算，及一审按已付购房款的日万分之三点五计算逾期交房违约金偏高，应予调减，均缺乏依据，不予采纳。陈仲阳的上诉主张部分成立，予以部分采纳。 综上所述，陈仲阳的上诉请求部分成立，予以部分支持。基弘公司的上诉请求不能成立，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初3610号民事判决的第一项； 二、撤销福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初3610号民事判决的第二项、第三项； 三、福建基弘实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈仲阳逾期交房违约金146770.01元； 四、驳回陈仲阳一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3080元，由陈仲阳负担1000元，福建基弘实业有限公司负担2080元。二审案件受理费3080元，由陈仲阳负担1000元（多预交的2080元予以退回），福建基弘实业有限公司负担2080元（应于判决生效后五日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年七月三日 书记员  陈文能 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1