广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初5367号 原告（案外人）：黄成荣，男，1958年1月12日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：黎景彬，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李奎兴，广西铭德律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区天桃路**。 负责人：张明富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱伯伟，广西金和泰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广西联航投资有限公司，，住所地：南宁市西乡塘区秀厢大道** 法定代表人：张功科，该公司董事长。 第三人（被执行人）：钦州振丰贸易有限公司，住，住所地：钦州市民安街****/div> 法定代表人：廖汝平。 第三人（被执行人）：钦州中坤钢铁有限公司，住所，住所地：钦州市赛格广场旁东方巴黎******div> 法定代表人：张梓琪。 第三人（被执行人）：广西华展投资有限公司，住所地：钦，住所地：钦州市育才路民族师范对面> 法定代表人：卢海莲。 第三人（被执行人）：广西钦州信立达化工贸易有限公司，住所地：钦，住所地：钦州市大世界商业广场**> 法定代表人：吴业刚。 第三人（被执行人）：张功科，男，1972年12月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 第三人（被执行人）：卢海莲，女，1973年8月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。 案由：案外人执行异议之诉 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年5月17日 开庭时间：2018年10月12日、2019年3月5日 当事人到庭情况： 原告方：原告黄成荣及其委托诉讼代理人黎景彬、李奎兴到庭。 被告方：被告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称：长城公司）的委托诉讼代理人朱伯伟到庭。 第三人：广西联航投资有限公司（以下简称：联航公司）、钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、张功科、卢海莲均未到庭。 原告诉请要点 原告黄成荣提出如下诉讼请求：一、不得执行位于钦州市交汇处“红日国贸”项目小区2单元XXXX号商品房；二、本案的诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 被告长城公司答辩称：一、本案原告提起执行异议之诉，依据是青秀区人民法院的（2017）桂0103执512号裁定书，诉讼请求应是停止执行该裁定书裁定执行的位于钦州市交汇处“红日国贸”项目小区涉案房屋，故原告的诉请没有法律依据；二、关于抵押问题，原告认为我方同意解除涉案房屋的抵押就可以停止裁定书对该套房屋的执行没有事实及法律依据，抵押与本案无关，抵押涉及执行款项的问题，我方即使是一个普通债权人，我方申请执行，法院也应受理，我方财产权应得到保障；三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，排除执行要同时符合4个条件，本案原告没有占有该不动产，本案执行的标的物是在建工程，虽然封顶，但外墙没有装修，消防没有施工，整栋楼没有具备入住条件，也不可能交付，原告不可能占有该不动产，故原告的诉请不应得到支持；四、本案原告与被执行人签订的买卖合同，他们的房款支付到的账户与被执行人的名字不一致，而是被执行人的一个分公司，违反了房屋网签约定的监管账户，故导致本案原告的买卖合同无法网签登记完全是原告、被执行人的自身原因；五、原告向房产部门申请开具的首套房证明无法证明其在相应范围是首套房，原告没有充分的证据证明涉案房屋为其首套房。综上，请求法院驳回原告的起诉。 事实认定 长城公司与联航公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、广西钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、张功科、卢海莲借款合同纠纷一案，南宁市青秀区人民法院于2015年12月27日作出（2015）青民二初字第71号民事判决书以及2016年7月7日作出（2015）青民二初字第71号民事裁定书，确认位于钦州市交汇处东北面的“红日国贸”项目已办理抵押登记手续，长城公司对上述项目享有抵押权，同时判令联航公司向长城公司偿还借款本金3000万元及罚息、违约金、复利；长城公司有权对钦州市国土资源局出具的钦市他项（2013）第342号、第343号他项权证下土地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；长城公司有权对钦州市住房和城乡建设委员会出具的钦房建在押字第201300000046号、第201300000048号他项权证下房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；广西钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、张功科、卢海莲对联航公司的上述债务承担连带清偿责任。该判决书于2016年12月29日已经发生法律效力。本案在诉讼过程中，本院于2015年6月5日作出（2015）青民二初字第71-1号民事裁定书，查封了案涉“红日国贸”项目（该项目由南宁市西乡塘区人民法院于2015年5月5日首先查封）。执行过程中，黄成荣提出异议申请，本院于2018年2月26日作出（2018）桂0103执异39号执行裁定书，裁定驳回黄成荣的异议请求，黄成荣于2018年4月25日签收裁定书，并于2018年5月8日向本院提起案外人执行异议之诉。 2014年11月19日，黄成荣与联航公司签订了《商品房买卖合同》，约定联航公司将红日国贸2单元XXXX号房屋出售给黄成荣，房屋总价为341366元。黄成荣分别于2014年9月27日、2014年10月7日支付了205366元购房款，并缴纳了房屋契税。 2018年4月28日，钦州市不动产登记局出具《证明》，载明：经我局于2018年4月28日查核，黄成荣在我局无房屋权属档案。 判决理由 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定中的买受人物权期待权即属于“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。本案中，黄成荣在人民法院查封涉案房产前已签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并按合同约定支付了百分之五十以上的购房款，且经钦州市不动产登记局查核，未查到黄成荣名下有其他住房。综上，黄成荣对案涉房屋享有足以排除强制执行的买受人物权期待权，对其诉讼请求，本院予以支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 不得执行位于钦州市交汇处东北面的“红日国贸”2单元XXXX号房。 案件受理费100元，由被告中国长城资产管理股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄婵娟 人民陪审员  苏丽娟 人民陪审员  马海珍 二〇一九年七月四日 书 记 员  黄舒侃