广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11098号原告：梁英鹏，男，1973年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市三水区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××31X。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914×××××××××××436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914×××××××××××078B。法定代表人：童某1。原告梁英鹏与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用出让期限超过20年的部分无效；2.两被告退还物业使用权出让金及物业管理按金合计63334.46元予原告；3.两被告以63334.46元为本金从起诉之日起至两被告履行第二项诉讼请求完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告；4.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年3月15日，被告宝盈大沥分公司(甲方)与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈广场项目编号为首层***号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为4.27平方米，使用权性质为商业；出让期限从本合同签订之日起至2034年3月12日止；出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止；赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务；乙方自2014年5月1日起享有受让物业收益；签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款161280元及物业管理按金3000元；在使用权出让期限及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还；宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，上述《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金。上述合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，被告宝盈大沥分公司应向原告支付资金占用利息。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、两被告企业信用信息公示报告复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.发票、收据原件各1份，用以证明被告宝盈大沥分公司收取了原告3000元按金及涉案商铺的使用费；3.物业使用权出让合同、委托经营管理合同原件各1份，用以证明原告向被告宝盈大沥分公司购得涉案商铺的物业使用权，委托经营管理合同约定了原告享有租金收益。本院出示调取的证据如下：1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书复印件1份。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，上述证据来源合法，内容清楚，与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年3月15日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为首层***号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为4.27平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2034年3月12日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日起享有受让物业收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款161280元及物业管理按金3000元。在使用权出让期限及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金161280元。另查明，根据本院已发生法律效力的（2018）粤0605民初18845号民事判决书，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2014年3月15日至2034年3月12日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10185天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为10185天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金46453.25元{（161280元+3000元）×[（10185天-20年天数7305天）÷10185天]}，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告的利息主张，根据本案的实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以46453.25元为本金从起诉之日即2019年5月16日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认梁英鹏与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年3月15日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金46453.25元予梁英鹏；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以46453.25元为本金从2019年5月16日起至上述判决第二项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予梁英鹏；四、驳回梁英鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计691.68元（梁英鹏已预交），由梁英鹏负担211.01元，佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担480.67元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。梁英鹏已预交的受理费480.67元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予梁英鹏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年七月十九日书记员  钟丹