重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2015)沙法民初字第09523号原告（反诉被告）舒治洪，男，汉族，1974年5月30日出生，住重庆市铜梁县。委托代理人黄太春，重庆国彦律师事务所律师。委托代理人赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。原告（反诉被告）黄洪专，男，汉族，1971年5月2日出生，住重庆市铜梁县。委托代理人黄太春，重庆国彦律师事务所律师。委托代理人赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。被告（反诉原告）重庆国盛物业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区鹅岭正街115号，组织机构代码20284770-1。法定代表人彭广琦，重庆国盛物业（集团）有限公司董事长。委托代理人朱秀君，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人王琪，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）舒治洪、黄洪专与被告（反诉原告）重庆国盛物业（集团）有限公司（以下简称国盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审判，适用简易程序于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）舒治洪、黄洪专及其委托代理人黄太春、赵树乾，被告（反诉原告）国盛公司的委托代理人朱秀君到庭参加诉讼。因被告提出管辖权异议，本案于2015年9月2日中止诉讼，于2015年12月7日恢复诉讼。审理中，双方申请和解期限90日。本案现已审理终结。原告（反诉被告）舒治洪、黄洪专诉称，2014年2月28日，舒治洪、黄洪专与国盛公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定舒治洪、黄洪专购买国盛公司位于重庆市沙坪坝区房屋；交房时间为2014年12月31日前。舒治洪、黄洪专于2014年2月28日缴纳了首付款1770000元及相关的税金及大修基金。合同签订后，国盛公司故意隐瞒舒治洪、黄洪专将舒治洪、黄洪专所购房屋用于抵押，致使舒治洪、黄洪专无法办理按揭贷款，国盛公司无法按约交房。舒治洪、黄洪专在获知实情后，多次与国盛公司协调未果，遂于2015年8月17日委托律师向国盛公司发函解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。现要求确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经于2015年8月18日解除；国盛公司退还舒治洪、黄洪专购房款1770000元及税费及大修基金158400.80元；国盛公司赔偿舒治洪、黄洪专1928400.80元经济损失。被告（反诉原告）国盛公司辩称并反诉称，国盛公司因工作失误，于2014年9月25日将预售给舒治洪、黄洪专的房屋用于抵押。国盛公司在查明情况后，积极与舒治洪、黄洪专协商，并解决问题。2015年11月3日，国盛公司为舒治洪、黄洪专所购房屋办理了房地产权证，使舒治洪、黄洪专与国盛公司所签订的商品房买卖合同目的得以实现。舒治洪、黄洪专要求解除双方签订《重庆市商品房买卖合同》不具有法定的事实和理由，被告不同意其全部诉讼请求，并反诉要求确认舒治洪、黄洪专单方解除《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的行为无效。经审理查明，2014年2月28日,舒治洪、黄洪专与国盛公司签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ－5682951）及补充协议。合同约定由乙方（舒治洪、黄洪专）购买甲方（国盛公司）开发的坐落于重庆市沙坪坝区房屋。总成交金额为3540000元，签合同时付首付款1770000元，剩余房款银行按揭。该商品房为现房，甲方应当在2014年12月31日前，将商品房交付乙方使用。对房屋产权状况，甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证本商品房没有销售给除乙方以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条第2款的约定执行）；如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同／登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款10%。甲方关于本商品房抵押情况的声明为本商品房没有设定抵押权，甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款10%。合同补充协议约定，若甲方没有另行书面通知，主合同第七条所约定的日期即视为甲方通知的交房日，乙方应按上述时间办理接房手续，并缴清有关款项。如乙方逾期达15日仍未办理接房手续的，视为甲方按时交房及乙方已接受该房屋，乙方应从上述期限届满之日起承担该房的物业管理、维修等费用，该房屋风险责任自该日起转移由乙方承担。乙方应根据甲方的要求提交办理房地产权属证书所需的有效和完整的资料，全权委托甲方办理有关登记手续，若因乙方未提供资料或提供资料不符合规定及相关税金、费用不清等原因，或由于政府相关职能部门的延迟而导致合同登记或产权登记延迟的，责任不由甲方承担。合同签订后，舒治洪、黄洪专向国盛公司支付了购房款1770000元，税费及大修基金158400.80元。随后，舒治洪、黄洪专还签订了《个人住房（商业用房）借款合同》及《重庆市房地产抵押合同》。《个人住房（商业用房）借款合同》约定的借款期限为120个月，从2014年12月20日至2024年12月20日；发放贷款的其他前提条件为抵押权登记放款；本合同项下担保方式为抵押；抵押财产系位于重庆市沙坪坝区房屋。上述合同未落款合同签订时间。舒治洪、黄洪专签订上述合同后，将其交贷款人及抵押权人签章。2014年9月22日，国盛公司未告知舒治洪、黄洪专，将舒治洪、黄洪专所购房屋用于抵押，并办理抵押登记。舒治洪、黄洪专因其按揭贷款一直未能发放，多次询问国盛公司。2015年夏，舒治洪、黄洪专得知其所购房屋已被国盛公司设定抵押。在双方协调未果的情况下，2015年8月17日，重庆国彦律师事务所律师赵树乾接受舒治洪、黄洪专委托，通过邮政特快专递向国盛公司发出解除合同律师函。该函主要内容为：“我委托人与贵司于2014年2月28日签订CQ-5682951、CQ-5683010两份《重庆市商品房买卖合同》分别约定购买贵司位于重庆市沙坪坝区7号、8号的商品房，约定房屋首付分别为1，770，000及1，030，000元，其余部分按揭；贵司未按照合同约定登记过户，截止2014年12月31日最终接房时间，贵司都还既未进行产权登记也未交房；后经我委托人了解，贵司已经将房屋另行抵押，经我委托人与贵司多次协商赔偿，贵司均不给予答复；由于贵司的严重违约行为，造成我委托人的巨大经济损失，特函告我委托人即日起解除2014年2月28日与贵司签订的CQ-5682951、CQ-5683010两份《重庆市商品房买卖合同》，请贵司立即退还房款，并按照已付房款的一倍支付赔偿金”。同日，舒治洪、黄洪专向本院提起诉讼。2015年8月18日，国盛公司拒绝收件，该邮件退回至舒治洪、黄洪专处。2015年9月2日，国盛公司提出管辖权异议。2015年9月23日，本院作出（2015）沙法民管异初字第00415号民事裁定，驳回国盛公司提出的管辖权异议。国盛公司不服该裁定，提出上诉。同日，国盛公司解除案涉房屋上设定的抵押。2015年10月22日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民管异终字第02273号裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年11月3日，国盛公司在未告知舒治洪、黄洪专的情况下为舒治洪、黄洪专办理了案涉房屋的房地产权证，并于2015年11月6日代舒治洪、黄洪专办理了案涉房屋的抵押登记。2015年11月17日，国盛公司向本院提起反诉。上述事实，有当事人举示的商品房买卖合同及补充协议、发票、档案查询结果证明、解除合同律师函、房地产权证等书证，以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，舒治洪、黄洪专与国盛公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。在履行商品房买卖合同过程中，舒治洪、黄洪专按时支付了首付房款1770000元，金额达全部房款的50%，并在其按揭贷款未予发放时前往国盛公司询问原因，可见舒治洪、黄洪专具有履行《重庆市商品房买卖合同》、获取房屋的真实意思。2014年9月22日，国盛公司为获取资金将舒治洪、黄洪专所购房屋用于抵押，并办理抵押登记，致使舒治洪、黄洪专无法办理所购房屋的房产证，也就无法以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的抵押财产即所购房屋办理抵押登记，从而无法获取贷款人发放的贷款用于支付所购房屋的房款。国盛公司在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人，无论是其故意或过失行为所致，均造成买受人的债权与案外人的抵押权同时并存于同一房屋的后果。而抵押权作为担保物权，优先于债权，故国盛公司实施房屋先卖后抵的行为，将导致舒治洪、黄洪专的合法权益可能遭受严重损害。国盛公司主张，虽然其在舒治洪、黄洪专购买房屋后将该房屋用于抵押，但其在案件审理过程中已为舒治洪、黄洪专办理了房地产权证，舒治洪、黄洪专与其签订商品房买卖合同的目的已经实现，故不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，因此舒治洪、黄洪专不能解除合同。本院认为，虽然在本案审理过程中国盛公司为舒治洪、黄洪专所购房屋办理房地产权证，但国盛公司于2014年9月22日将舒治洪、黄洪专所购房屋用于抵押，并办理抵押登记，至《重庆市商品房买卖合同》约定的交房时间2014年12月31日，以及2015年8月17日重庆国彦律师事务所律师赵树乾接受舒治洪、黄洪专委托向国盛公司发出解除合同律师函时，舒治洪、黄洪专所购买房屋因仍处于抵押给第三人状态，而无法取得所有权。因此，在该时间节点，舒治洪、黄洪专与国盛公司签订商品房买卖合同的目的仍不能实现，舒治洪、黄洪专有权解除合同。舒治洪、黄洪专委托重庆国彦律师事务所律师赵树乾于2015年8月17日向国盛公司发出解除合同律师函，虽然国盛公司于2015年8月18日拒收，但应视为国盛公司收到。合同自解除通知到达对方时解除，故舒治洪、黄洪专与国盛公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2015年8月18日解除。国盛公司为舒治洪、黄洪专办理房地产权证的行为发生在合同解除之后，也未征得舒治洪、黄洪专同意，其行为已不再是履行合同的行为。因此，本院确认舒治洪、黄洪专要求其与国盛公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQ－5682951）于2015年8月18日解除；对国盛公司要求确认舒治洪、黄洪专单方解除《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的行为无效的反诉请求不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议解除后，国盛公司应当返还已经收取的购房款，并赔偿舒治洪、黄洪专因解除合同所遭受的损失，即已经支付的税费、大修基金。针对舒治洪、黄洪专提出的已付购房款一倍的赔偿请求，国盛公司主张，《重庆市商品房买卖合同》第十一条约定虽然是针对房屋销售时房屋产权状况的承诺，不适用于房屋销售后的情况，但该条所作的赔偿约定对本案具有参考意义。舒治洪、黄洪专则认为《重庆市商品房买卖合同》第十一条约定是针对房屋销售时房屋产权状况的承诺，但对本案不具有参考价值。本院认为，《重庆市商品房买卖合同》第十一条是针对房屋销售时房屋产权状况的承诺，双方当事人对此认识一致，故该条款并不适用本案。由于双方当事人在合同中并未就房屋销售后又将该房屋抵押情形下如何处理进行约定，且事后双方不能就此达成补充协议，故应当适用法律规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已针对房屋先卖后抵行为承担责任方式进行了规定，即不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿，舒治洪、黄洪专要求适用该规定，本院认为理由正当，应予准许。鉴于舒治洪、黄洪专因解除合同所遭受的实际损失已经得到赔偿；此外，当前房地产市场处于下行通道，一般情况下，购房人就合同解除并无期待利益损失，而且由于价格下行，购房人往往因合同解除而受益，开发商则因合同解除而受损。故站在利益平衡的角度，惩罚性赔偿的金额不宜过高。根据本案的实际情况，本院认为赔偿金为已付购房款0.3倍即足以体现惩罚性。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）舒治洪、黄洪专与被告（反诉原告）重庆国盛物业（集团）有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2015年8月18日解除。二、被告（反诉原告）重庆国盛物业（集团）有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告（反诉被告）舒治洪、黄洪专购房款1770000元，赔偿税费及大修基金158400.80元。三、被告（反诉原告）重庆国盛物业（集团）有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告（反诉被告）舒治洪、黄洪专531000元。四、驳回原告（反诉被告）舒治洪、黄洪专的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）重庆国盛物业（集团）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36388元，减半收取18194元，（原告舒治洪、黄洪专已预交18194元），由原告舒治洪、黄洪专负担4956元，被告重庆国盛物业（集团）有限公司负担13238元，此款限被告重庆国盛物业（集团）有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付舒治洪、黄洪专；反诉案件受理费130元，减半收取65元[反诉原告重庆国盛物业（集团）有限公司已预交65元]，由反诉原告重庆国盛物业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  龚陵川二〇一六年四月十九日书记员  张 立