宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙民初字第934号原告曹燕，女，生于1975年2月22日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托代理人徐志强，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告殷荣山，男，生于1974年4月20日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被告史宝玲，女，生于1976年4月1日，汉族，住址同上。系被告殷荣山妻子。二被告委托代理人王军，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告曹燕与被告殷荣山、史宝玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理后，依法由审判员宋建喜适用简易程序，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告曹燕及其委托代理人徐志强，被告史宝玲及二被告的委托代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年2月22日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将其位于中卫市沙坡头区文萃家园19号楼542室房屋（面积77.01㎡）出售给原告，房屋价款为285000元；原告于签订合同时向二被告支付现金50000元作为购房定金，待支付尾款时抵作房价款，于2014年4月30日付清剩余房款235000元；二被告于2014年5月30日腾出房屋，将房屋交付给原告；原告购买后如转卖给第三方，被告无条件配合原告给第三方办理过户手续等。合同签订后，原告于当日按合同约定给付被告50000元购房定金，被告给原告出具收据1张。原告并在2014年4月30日前向被告殷荣山通知交付剩余房款，被告殷荣山以其在外地为由未接收房款。之后，原告多次要求二被告接收剩余房款，但二被告以原告违约为由，拒绝接收房款、不履行合同约定的义务。双方协商无果。现起诉请求：1.依法判令二被告继续履行《房屋买卖合同》，并支付原告违约金57000元；2.本案诉讼费由被告负担。原告向法庭提交了下列证据证明其主张：1.房屋买卖合同及定金收条（原件）、二被告的身份信息及房产证（复印件）各1份，证明（1）2014年2月22日，双方签订涉案房屋的买卖合同约定，房屋价款为285000元，于签订合同时支付50000元，2014年4月30日前支付剩余房款235000元，2014年5月30日二被告交付房屋，如有一方违约，支付总房款20%的违约金等内容，（2）该合同由二被告签字，所留电话为1580955****，系被告殷荣山的电话号码的事实；2.公证书1份、谈话录音2份，证明（1）2014年4月30日前，原告通知被告接收房款，被告以在外为由未接收房款，（2）被告在收到定金后用于装修房屋，并拒绝履行合同，签订合同时由原告提供合同格式，被告填写内容的事实；3.殷荣山致曹燕手机短信1则，证明（1）短信内容为：按照你与我2014年2月22日签订的《房屋买卖合同》约定：你应当于2014年4月30日前支付余款235000元整。但你至今未支付。现特通知你解除《房屋买卖合同》。你交付的定金，按法律规定处理，（2）短信时间为2014年5月12日，被告单方通知解除合同的事实；4.银行对账单5份、存单2份，证明2014年4月23日至2014年4月30日期间，原告已将应支付的款项准备齐全的事实。被告质证认为，证据1的三性无异议，对证明内容有异议，合同不是被告写的；证据2对公证书的三性无异议，证明目的有异议，摘录的曹燕和殷荣山通话，不能证明原告4月23日向被告交付房款，殷荣山也没有答应延迟支付房款；对录音的三性均有异议，原告提供的录音光盘是复制件，不能证明其录音内容的真实性，根据原告整理出的录音内容，不能证明原告5月8日去被告家支付房款；证据3的三性无异议，但短信内容证明是被告通知原告解除合同，不能依此认定被告违约；证据4的证明内容与本案没有关联性。被告辩称，原告从事房屋中介工作。2014年2月22日，被告史宝玲将本案诉争房屋登记在原告的中介机构出售，并留了电话。当天下午，有中介的工作人员带一位客户到被告家看房。晚上，原告到被告家与被告协商房屋买卖的事情，双方确定房屋总价款为285000元，于合同签订时支付50000元，2014年4月30日前支付235000元，在2014年5月30日前交付房屋。原告去时，把要签订的合同都已提前准备好，协商确定后双方签订了合同。原告诉称其在2014年4月30日通知殷荣山支付房款和被告拒绝接收房款的事实不属实。在此之后，原告也没有向被告付款，因原告迟延付款违约，被告于2014年5月12日发短信解除合同，双方对解除合同的条件有约定，解除条件已经成就，合同已经解除。现在原告要求继续履行合同、被告承担违约金的依据不能成立，请求法庭驳回其诉讼请求。被告向法庭提交了下列证据证明其主张：1.房屋买卖合同1份，证明（1）合同中第五条第二款第二项约定，原告迟延付款，被告有权单方解除合同，（2）被告在2014年5月12日通过短信通知原告解除合同有合同依据的事实；2.手机短信及通话记录，证明被告于2014年5月12日向原告发短信通知原告解除合同，合同自原告收到被告的通知短信后解除的事实。原告质证认为，证据1的三性无异议，但被告不具有解除合同的条件和权利；证据2的三性无异议，但对证明目的不予认可。本院对以上双方当事人提交的证据经质证，认证如下：原告提交的证据1来源系有被告签字的合同及证明被告权利的书证，能证明被告将其所有的中卫市文萃家园19号楼542号房屋出售给原告以及双方对房款支付、交房期限及违约责任等进行约定的事实，并能相互印证，且被告对其三性无异议，其证明效力予以确认；证据2系公证文书及视听资料，能证明原告向被告表示履行合同付款，但双方未能确定具体履行时间的事实；证据3系电子资料，能证明被告通知原告解除房屋买卖合同的事实，该两组证据与被告陈述及其出示的证据2相互印证，对其证明效力予以确认；证据4系书证，其证明原告单方存取款的内容与本案无关联性，对其证明效力不予确认。被告提交的证据1系双方签字的合同，证明内容与原告证据1相同，证据2系电子资料，证明内容与原告证据3相同，且原告均无异议，其证明效力本院予以确认。经审理查明，2014年2月22日，原告与被告经协商，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将其位于中卫市沙坡头区文萃家园19号楼5单元542室房屋出售给原告；房屋状况为商品房、砖混结构，建筑面积77.01㎡，房屋所有权证号00002805；房屋转让价款为285000元，原告于签订合同后于2014年2月22日向二被告支付现金50000元作为购房定金，待支付尾款时抵作房价款，于2014年4月30日付清剩余房款235000元；房产办理过户手续所需要的契税、交易手续费等过户费用全部由原告自愿承担；双方同意二被告于2014年5月30日前腾出房屋，并通知原告交接将房屋交付给原告；被告无正当理由不履行合同、或者因被告原因不能办理房产证过户手续、或者中途反悔的，按第二款内容处理，即原告有权单方解除合同，被告除在7日内向原告返还房款和利息外，还应按房屋成交总价款的20%向原告支付违约金，如违约给原告造成实际经济损失超过被告应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由被告据实赔偿；原告未按合同约定期限付款的，按第二款内容处理，即原告逾期未付款被告有权单方解除合同，被告可以从原告已付款中扣除原告应向被告支付房屋总价款的20%的违约金，余款返还给原告，已付款不足违约金部分，原告应在7日内向被告支付，如违约给被告造成实际经济损失超过原告应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由原告据实赔偿；原告购买后如再转卖给第三方，被告无条件配合原告给第三方办理过户手续等。合同签订后，原告按合同约定于当日给付50000元，被告给原告出具收据1张。2014年4月23日，原告向被告殷荣山电话联系支付剩余款，被告殷荣山因在外地答复双方再联系。后原告因五一期间出外旅游，双方均未互相联系交接房款。2014年5月12日，原告电话联系向被告履行支付剩余房款时，被告殷荣山以原告未在2014年4月30日前付款违约为由，向原告发短信提出解除合同。后原告通过公证处协商仍无法向被告履行支付剩余房款，被告也拒绝向原告交付房屋。为此，原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，应受到法律保护。原告曹燕与被告殷荣山、史宝玲于2014年2月22日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应当按照合同约定自觉履行各自义务。本案争议的焦点是：一、原被告是否违约及承担违约责任；二、被告是否继续履行合同。一、关于原被告是否违约、是否承担违约责任的问题。原被告签订的合同中明确约定被告向原告交付房屋和原告向被告支付房款的期限。在合同签订后，原告向被告仅支付了部分房款，但未按照合同约定期限支付剩余房款。虽然在合同约定支付剩余房款的期限前原告向被告电话联系提前履行，但被告因在外地不能接受提前履行，答复再进行联系。后双方在约定的付款期限2014年4月30日前均未再联系交接，致使付款期限逾期，原告未支付剩余房款，后被告提出解除合同，表明不向原告交付房屋。综合以上情况，本案原被告均存在违约过错行为，双方均应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方当事人的违约责任可以相互折抵，但被告的违约责任程度大于原告，结合本案实际，考虑原告已支付的房款，致使原告遭受的实际经济损失，被告除向原告返还已付房款50000元外，再补偿部分损失3000元较妥。故对原告要求被告承担违约金的部分意见，本院依法予以支持；但对原告所提被告承担全部违约责任的主张，本院不予采纳。二、关于被告是否继续履行合同的问题。原告按照合同约定的期限支付了50000元的房款，但对剩余购房款的支付履行已经逾期，该部分房款的履行属于未履行合同的主要义务。虽然原告在双方约定的付款期限提出履行，但原告提前履行行为被告没有接受，后原告支付剩余房款的期限超过，被告单方提出解除合同的请求已达原告处，而且被告在约定交房的期限又未向原告交付房屋，考虑本案双方均未按合同约定履行合同主要义务的实际情况，应视为双方已经解除合同、本案合同不再继续履行。故对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，本院依法不予支持。被告辩称因原告迟延付款，被告于2014年5月12日发短信解除合同，双方对解除合同的条件有约定，条件已经成就，合同已经解除，原告要求继续履行合同没有依据的意见，理由成立，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百二十条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告殷荣山、史宝玲于本判决生效后五日内向原告曹燕支付房款及违约损失共计53000元；二、驳回原告曹燕要求被告殷荣山、史宝玲继续履行合同的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1225元，减半收取为612.50元，由原告曹燕负担212.50元，被告殷荣山、史宝玲负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员  宋建喜二〇一四年九月五日书记员  祁建权本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。