广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初1642号原告：张德民，男，汉族，1979年12月26日出生，住址：浙江省宁波市北仑区。委托代理人：李晓虎，广东力臣律师事务所律师。委托代理人：黄旭辉，广东力臣律师事务所律师。被告：陈敏，男，土家族，1956年5月12日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：马静涛，广东伟伦（仲恺）律师事务所律师。委托代理人：田令玉，广东伟伦（仲恺）律师事务所律师。原告张德民与被告陈敏居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李晓虎、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告张德民起诉称，2018年6月24日，原告和被告签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定被告购买原告位于惠城区××××房，房地产权证号：11××26，建筑面积为112.34平米，总房价为1800000元（人民币，下同），签合同时支付定金50000元。特别约定：1、被告必须在2018年10月1日前付原告25万元赎楼；2、在2018年12月30日前完成过户手续。该合同另约定了违约责任：逾期支付房款的，守约方有权解除合同，违约方按交易价格的10%支付违约金。合同签订后，被告通过其女婿吕安朋支付了50000元定金给原告。后因为中介的佣金问题原告退回了6000元给被告，即原告实际收到被告的金额为44000元。此后在合同的履行过程中原告和被告及吕安朋进行了多次的沟通，但最后被告明确表示不会再继续履行合同。双方约定被告在2018年10月1日前付原告25，0000元赎楼款的，被告也没有支付。2018年11月26日原告向被告发出《催告函》，催促被告按约定履行义务，否则将依法解除合同。2018年12月7日原告向被告发出《关于解除〈广东省惠州市房地产买卖居间合同〉通知书》，明确表示解除合同。原告认为，双方《广东省惠州市房地产买卖居间合同》合法有效，应受《中华人民共和国合同法》的保护，被告之违约行为应按约定承担违约责任。原告为保护自己合法权益，依法提起诉讼，请求法院判令：1、解除《广东省惠州市房地产买卖居间合同》；2、被告按交易价格的10%支付违约金180000元；3、本案诉讼费、公证费等由被告承担。被告陈敏辩称，一、答辩人与被答辩人已达成解除《居间合同》并适用定金条款的合意，现被答辩人反悔再次主张适用违约金条款，无事实和法律依据，不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”答辩人与被答辩人于2018年6月24日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（下称“居间合同”）第六条第2款约定，乙方签署本合同、支付定金后不购买本物业，视为违约，乙方在收到甲方通知（电话、短信、信函）之日起，甲方有权没收定金并有权另行出售该物业。本案中，被答辩人在《居间合同》的履行过程中，全权委托其女婿吕安朋委托中介公司出售的另一套浪琴湾2栋1002号房屋卖出后，才有资金可向卖方张德民支付赎楼款。后因浪琴湾2栋1002房一直未出售，导致合同无法履行。2018年10月29日，答辩人无奈下告知被答辩人合同无法继续履行，同意定金可以不予退还。2018年10月30日，被答辩人对此予以确定，回复“明白”，并没收了答辩人支付的定金50000元，至今未予以退还。因此，通过上诉事实可以说明答辩人与被答辩人已于2018年10月30日达成了解除《居间合同》的合意，并选择适用定金条款。现被答辩人反悔双方达成的约定，又再次主张违约金的诉请，不应得到支持。二、本案合同无法继续履行系客观原因造成的，答辩人并无主观故意逾期拖欠购房款。2018年6月24日，答辩人与被答辩人签订《居间合同》，合同签订后答辩人即向被答辩人支付了购房定金50000元，由此说明答辩人是非常有意愿要购买被答辩人的房屋的。并且，通过中介公司惠州市富家房地产投资咨询有限公司作出的《情况说明》也可得知，在签订《居间合同》前，答辩人已明确告知被答辩人，答辩人必须卖出自己的另一套房屋后才有资金购买被答辩人的房屋，在合同签订后也多次告知上诉情况。后因房地产市场变化、购房政策调整等诸多客观原因，答辩人短期内无法售卖自己的房屋，导致没有资金及时支付给被答辩人，但答辩人一直在想办法努力解决客观因素，继续履行合同。因此，本案答辩人与被答辩人签订的《居间合同》无法继续履行系客观原因造成的，答辩人并无主观拖欠被答辩人购房款的故意。三、本案《居间合同》尚未达到适用违约金条款的阶段，并且被答辩人主张的违约金明显高于实际造成的损失，应当予以调整。首先，本案《居间合同》的违约责任条款应根据合同履行的不同阶段分别进行适用。双方签订的《居间合同》的违约责任条款应根据合同履行的不同阶段分别进行适用。双方签订的《居间合同》第六条第二款约定“乙方签署本合同、支付定金后不购买本物业，视为违约，乙方在收到甲方通知（电话、短信、信函）之日起，甲方有权没收定金并有权另行出售该物业”。该条第三款约定，“甲方逾期支付房屋或乙方逾期支付房款的，均视为违约。逾期15天仍未能履行，守约方有权解除合同，解除合同后，违约方应当向守约方按交易价格的10%支付违约金，并配合办理重新过户手续及承担由此产生的相关费用。”答辩人认为，根据上诉约定及文意可以得知，双方对于违约责任的约定是根据合同履行的不同阶段进行适用的。在收取定金阶段，如果买方违约，卖方有权没收定金另行出售物业；在房屋已办理转移登记阶段，如果买方违约，才能适用违约金条款，并配合办理重新过户的手续。因此，从合同约定来讲，本案也应当适用定金条款。其次，答辩人主张的违约金明显高于实际造成的损失，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，答辩人与被答辩人签订《居间合同》至2018年10月29日通知被答辩人可能无法履行合同，中间仅仅4个月时间。虽然答辩人在履行合同的过程中未及时付款导致双方买卖合同行为也未能完成，但是涉案房屋并没有进行过户登记，被答辩人也在此期间也一直控制涉案房屋，其仍然可以占有、使用、处分涉案房屋并获得收益。在答辩人也已于2019年2月将涉案房产出租给第三方。答辩人的行为并未给被答辩人造成任何实质性的损失，被答辩人也未提供任何证据证明由此给其造成的实际损失确实已经达到180000元，故其主张的违约金180000明显过高。因此，被答辩人主张的违约金明显已经高于其实际损失，违约金既具有补偿性也具有惩罚性，本案中被答辩人没收的定金50000元已经完全超过了实际造成的损失。故答辩人认为，被答辩人主张的违约金过高，恳请贵院兼顾合同的履行情况。当事人的过错程度以及预期利益等综合因素对违约金进行调整。四、退一步讲，如被答辩人选择适用违约金条款，则应当立即退还被答辩人已经支付的定金50000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，被答辩人只能选择适用定金或者违约金条款之一，不可以既没收定金又主张违约金。被答辩人选择违约金条款，并不能影响答辩人要求其返还定金的权利，被答辩人应当返还答辩人已经支付的定金50000元。综上，答辩人与被答辩人已于2018年10月30日达成解除合同并适用定金条款的合意，其再主张违约金条款的诉请不应得到支持。并且，答辩人对于合同未能履行的主观过错较小，并未给被答辩人造成实质性的损失，结合违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，被答辩人主张的违约金明显高于实际损失。如适用违约金条款，则答辩人肯定法院应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以调整。本院查明的案件事实经审理查明，2018年6月24日，原告张德民（甲方）和被告陈敏（乙方）、惠州市富家房地产投资咨询有限公司（丙方）签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定被告购买原告位于惠城区××××房，房地产权证号：11××26，建筑面积为112.34平方米。甲乙双方同意物业交易价格为人民币180万元整。签署本合同时，乙方应缴纳定金50000元给丙方代管，乙方同意将该定金作为甲方应承担费用的预付款。《居间合同》第六条第2款约定“乙方签署本合同、支付定金后不购买本物业，视为违约，乙方在收到甲方通知（电话、短信、信函）之日起，甲方有权没收定金并有权另行出后该物业”。该条第3款约定，“甲方逾期支付房屋或乙方逾期支付房款的，均视为违约。逾期15天仍未能履行，守约方有权解除合同，解除合同后，违约方应当向守约方按交易价格的10%支付违约金，并配合办理重新过户手续及承担由此产生的相关费用。如三方同意继续履行合同，则违约方应从违约之日起按总房价的0.5%向守约方支付违约金直至实际履行之日止。”等。同日，被告委托吕安朋向丙方惠州市富家房地产投资咨询有限公司支付定金人民币50000元，丙方出具了《收款收据》，丙方收取定金人民币50000元后转付给原告。2018年6月26日，原告通过微信转账6000元给吕安朋，用以支付中介公司的中介费用。《居间合同》履行过程中，被告陈敏全权委托其女婿吕安朋与原告张德民沟通涉案房屋买卖的相关事宜。2018年10月29日，被告陈敏的女婿吕安朋通过微信于原告张德民沟通合同履行事宜。被告的女婿吕安朋称因其名下的另一套房产无法出售，及个人贷款资格受限的原因，其无法购买涉案房产，定金可以不退。2018年10月30日，原告微信回复明白，并至今未退回定金于被告。2018年11月26日，原告张德民通过中国邮政向被告陈敏寄出关于继续履行《广东省惠州市房地产买卖居间合同》的催告函，快递信息为退回妥投。2018年12月7日，原告张德民通过中国邮政向被告陈敏寄出解除《广东省惠州市房地产买卖居间合同》的通知书，快递信息为退回妥投。2018年12月26日，原告张德民通过惠州市阳光公证处向被告陈敏寄出解除《广东省惠州市房地产买卖居间合同》的通知书，快递信息为退回妥投，并发生90元公证费用。2019年2月，原告张德民已将涉案房产进行出租。以上事实由当事人身份信息、《广东省惠州市房地产买卖居间合同》、《房地产权证》、转账流水记录、吕安朋的微信记录、发票、惠州市富家房地产投资咨询有限公司定金收款收据、解除合同通知书以及庭审笔录等在卷佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》是双方真实的意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。根据合同约定，被告应当在2018年10月1日前付给原告25万元赎楼款。被告在签订合同当日向原告支付了定金50000元，此后经原告多次催收，被告始终未履行付款义务。按照双方合同约定，逾期付款15天仍未能支付房款的，原告有权解除本合同，原告已通过公证邮寄送达的方式向被告送达了解除《广东省惠州市房地产买卖居间合同》的通知书。因此，本院对于原告要求解除合同的请求予以支持。关于本案应当适用定金条款还是违约金条款问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，对于违约行为的惩罚方式的选择人在于守约方。本案中，原告主张被告违约，选择要求被告给付违约金符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，违约金既具有补偿性也具有惩罚性。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然被告陈敏在履行合同过程中存在违约行为导致双方房屋买卖行为未能完成，但涉案房屋没有进行过户登记，原告也一直控制着涉案房屋，其仍可以占有、使用、处分涉案房屋并获得收益。2019年2月该房屋已出租。自2018年6月24日原告张德民和被告陈敏签订《居间合同》到2018年10月30日，原、被告双方协议解除合同，期间对原告只造成4个月损失，原告未提供相应证据证明由此给其造成的实际损失确实已经达到18万元，故此，本院不予支持。结合违约金以补偿为主、惩罚性为辅的性质，原告主张的违约金明显过高，本院酌情调整为50000元。原告收取被告定金50000元后，支付了中介费用6000元，实际收到44000元，造成合同未能履行的责任在于被告，故被告应支付差额6000元给原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张德民和被告陈敏、惠州市富家房地产投资咨询有限公司签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。二、被告陈敏应在本判决生效后十日内向原告张德民支付违约金50000元，扣除被告已支付44000元后，仍应支付6000元给原告张德民。三、被告陈敏应在本判决生效后十日内向原告张德民支付公证费90元。四、驳回原告张德民的其它诉讼请求。本案件受理费3900元（原告已预交1950元），由原告张德民负担3800元，被告陈敏100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢 耀审 判 员  蓝诗祥人民陪审员  丘小浪二〇一九年七月十八日法官助理徐浩光书 记 员  温璐璇