江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆民初字第2888号原告陈俊安。委托代理人陈钢，北京惠诚（昆山）律师事务所律师。委托代理人关振明。被告杨兴泉。被告杨雪良，1948年1月20日。委托代理人杨兴泉，系被告杨雪英的弟弟。被告杨雪英。委托代理人罗正良，系被告杨雪英的儿子。委托代理人杨兴泉，系被告杨雪英的弟弟。被告杨虹。委托代理人杨兴泉，系被告杨虹的舅舅。第三人涂正爱。委托代理人陈必谦，江苏朋德律师事务所律师。原告陈俊安与被告朱冬宝、第三人涂正爱债权人撤销权纠纷一案，本院于2013年7月2日受理后，依法由代理审判员孙守旺独任审判，依申请通知杨兴泉作为本案被告参加诉讼。本案于2013年8月22日公开开庭进行了审理，原告陈俊安及其委托代理人陈钢、被告朱冬宝委托代理人即被告杨兴泉、第三人涂正爱及其委托代理人陈必谦到庭参加诉讼。因杨雪良、杨雪英、杨虹与本案处理结果有利害关系，本院通知三人作为被告参加诉讼。在审理期间，被告朱冬宝死亡。因本案案情复杂，转为普通通程序，依法组成合议庭，并于2013年11月5日、2014年4月21日、2014年6月11日、2014年9月29日公开开庭进行了审理，原告陈俊安及其委托代理人陈钢、关振明、被告杨雪英、杨虹的委托代理人即被告杨兴泉、第三人涂正爱委托代理人陈必谦到庭参加诉讼，被告杨雪良经本合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈俊安诉称：朱冬宝与杨观球系夫妻关系，其子被告杨兴泉从原告陈俊安处借款520000元，并同意用昆山市玉山镇枫景苑xx幢xxx室抵押。其后，原告陈俊安向昆山市人民法院起诉，要求朱冬宝、杨观球及被告杨兴泉归还借款，经昆山市人民法院调解达成协议，并制作了调解书。由于朱冬宝、杨观球及被告杨兴泉未履行调解书约定，原告陈俊安向昆山市人民法院申请强制执行。执行中，昆山市人民法院对朱冬宝、杨观球所有的昆山市玉山镇枫景苑xx幢xxx室进行了查封，禁止转让。2011年2月份，朱冬宝、杨观球与第三人涂正爱签订房屋买卖合同一份，出售了上述房屋，但未收取任何款项，且仍居住该房屋内，现杨观球已经过世。原告陈俊安认为，朱冬宝、杨观球在明知房屋被查封的情形下与他人签订买卖合同，予以转让，系为逃避债务的恶意串通，买卖行为应属无效。故请确认2011年2月23日朱冬宝、杨观球与第三人涂正爱签订的房屋买卖合同无效；诉讼费用由各被告负担。被告杨雪良未作答辩：被告杨雪英、杨兴泉、杨虹共同辩称：原告陈俊安陈述属实。当时被告杨兴泉与原告陈俊安有一个执行案件，被告杨兴泉拟准备用朱冬宝、杨观球的房产从银行贷款。被告杨兴泉找到了第三人涂正爱，当时涂正爱知道被告杨兴泉欠付原告陈俊安的款项。当时准备从银行贷款300000元，再将车库卖掉，所得款项先偿还欠付第三人涂正爱的150000元，剩余款项还给原告陈俊安。因此，被告杨兴泉将该房过户给了第三人涂正爱，但未收到任何款项，双方也非买卖关系，而是为了从银行贷款。该房屋属于共同房产，应予返还。第三人涂正爱辩称：朱冬宝、杨观球与第三人涂正爱签订的房屋买卖合同不存在法定无效情形。第三人涂正爱在购买房产时，该房并无查封，第三人涂正爱并无从得知该房屋存在权利瑕疵，对被告杨兴泉与原告陈俊安债权债务也不知情。原告陈俊安自己因为保全失当导致损失，意图通过合同无效来将损失转嫁给他人是不恰当的。因被告杨兴泉原欠付第三人涂正爱款项，杨观球作为担保人，该房屋的买卖的价款是通过返还相关借据的形式完成，在过户后就已经返还了相关借据。综上，请驳回原告陈俊安的诉讼请求。经审理查明：2010年10月28日，原告陈俊安与被告杨兴泉、杨观球、朱冬宝民间借贷纠纷一案经本院主持调解，当事人达成民事调解书一份，约定：“一、被告杨兴泉、杨观球、朱冬宝结欠原告陈俊安借款共计人民币455000元。按如下方式归还：2010年10月31日前被告杨兴泉、杨观球、朱冬宝支付原告陈俊安人民币455000元.如果被告杨兴泉、杨观球、朱冬宝逾期未履行，被告支付原告陈俊安违约金10000元。原告陈俊安可就455000元欠款中未履行部分及10000元违约金向法院申请强制执行；二、原告放弃其他诉讼请求；三、案件受理费8050元，减半收取4025元由被告承担，此款原告已预交，本院不再退还，由被告在归还借款时一并给付原告”。后朱冬宝、杨观球与被告杨兴泉未按约履行还款义务，原告陈俊安向本院申请强制执行。执行过程中，原告陈俊安与被告杨兴泉于2010年11月9日在本院主持下进行协商，拟将昆山市玉山镇枫景苑xx幢xxx室作为抵押办理银行贷款，以获取资金偿还债务，原告陈俊安同意该方案。本院当场向被告杨兴泉送达了民事裁定书一份，查封了昆山市玉山镇枫景苑xx幢xxx室，但未在房产交易部门办理查封登记。另查明：朱冬宝、杨观球系夫妻关系，杨观球在本案起诉前去世，朱冬宝在本案审理期间中去世。朱冬宝、杨观球生育子女四人，包括被告杨雪良、杨雪英、杨兴泉及杨小兴，杨小兴在2006年因车祸去世，被告杨虹系其女儿。朱冬宝、杨观球原系昆山市玉山镇枫景苑****的所有权人。2011年2月23日，杨观球与第三人涂正爱签订房产买卖契约一份，该契约共计十条，内容简略，约定将昆山市玉山镇枫景苑xx幢xxx室出售给第三人涂正爱，价款为546000元；房款在2011年3月10日前一次性支付，购房定金在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金；房屋移交日期为2011年3月10日；该协议内无定金数额、交付的约定。朱冬宝在该协议上签字。2011年2月28日，第三人涂正爱办理了昆山市玉山镇枫景苑xx幢xxx室的产权登记。2011年12月12日，本院在执行原告陈俊安与被告杨兴泉、杨观球、朱冬宝民间借贷纠纷一案中对第三人涂正爱作谈话笔录一份，第三人涂正爱称该房系朱冬宝、杨观球向其出售，房款564000元一次性以现金形式支付。昆山市玉山镇枫景苑xx幢xxx室一直由杨观球、朱冬宝居住，截至本案辩论终结前，该房未实际交付给第三人涂正爱。又查明：被告杨兴泉与第三人涂正爱之间存在借贷关系，被告杨兴泉自认现在仍欠付第三人涂正爱部分款项。原告陈俊安起诉后，第三人涂正爱因本案曾与罗正良通话，通话中第三人涂正爱一直未提及昆山市玉山镇枫景苑xx幢xxx室系其购买，而一直强调双方的债权债务关系及该房如果被收回也将用于偿债，被告杨兴泉没有实际好处，允诺可以适当补偿一些，同时表示“你想想可能还有一张十五万元的条在我这里”。庭审中，原告陈俊安提出测谎鉴定，被告杨兴泉同意测谎，第三人涂正爱予以拒绝。上述事实由调解书、裁定书、执行笔录、房地产买卖契约、房屋共有人同意出售证明、房产登记信息查询、录音及当事人在庭审中的陈述所证实。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案的争议焦点为朱冬宝、杨观球与第三人涂正爱是否基于正当的房屋买卖关系而于2011年2月23日签订的房地产买卖合同。从房款支付来看，第三人涂正爱在本院执行原告陈俊安与被告杨兴泉、杨观球、朱冬宝民间借贷纠纷一案时陈述购房款系一次性现金支付，但其在本案中抗辩称系抵偿债务，两次陈述自相矛盾。从房屋买卖合同形式来看，第三人以仅有十条约定且内容过于简略的房产买卖契约作为其履行的合同，与二手房交易习惯不符，也缺乏普通购房人应有的谨慎、小心。从房屋交付来看，虽然第三人涂正爱已于2011年2月28日办理了产权登记，但该房一直未实际交付，与一般的房屋买卖不相符。从第三人涂正爱与罗正良私下录音来看，如果作为一般房屋买卖合同的买受人，应提出其系正当的买受人的抗辩，而非围绕债权债务关系及被告杨兴泉是否能够实际受益进行陈述。再考虑到第三人涂正爱拒绝测谎鉴定，而被告杨兴泉同意测谎，本院对第三人涂正爱的抗辩意见不予支持。被告杨雪英、杨兴泉、杨虹关于本案所涉房屋买卖合同系准备通过买卖合同的形式从银行套取贷款以偿还债务的陈述，与原告陈俊安与被告杨兴泉的执行和解协议、第三人涂正爱的电话录音等可以互相印证，本院予以采信。综上，朱冬宝、杨观球于2011年2月23日签订的房产买卖合同转移了名下的昆山市玉山镇枫景苑xx幢xxx室房产降低了其偿债能力，第三人涂正爱既非正当的房屋买受人，也未支付相应价款，非属善意，该房屋买卖合同损害了原告陈俊安的利益，应属无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：确认朱冬宝、杨观球与第三人涂正爱于2011年2月23日签订的房地产买卖合同无效。案件受理费7300元，由被告杨兴泉负担4000元，第三人涂正爱负担3300元，此款原告陈俊安已预交，本院不再退还，由被告杨兴泉、第三人涂正爱于本判决生效后十日内支付给原告陈俊安。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长  孙守旺人民陪审员  王敏华人民陪审员  邹玲珍二〇一四年九月二十九日书 记 员  刘晓冰附相关法条《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。