太原市小店区人民法院民 事 判 决 书(2016)晋0105民初248号原告苏小军，出租车司机。委托代理人冯丽君，山西艾伦律师事务所律师。委托代理人杨丽虹，山西艾伦律师事务所律师。被告恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦西塔12层1201-1203号，组织机构代码证号66661402-5。法定代表人顾朝晖，董事长。委托代理人王文亮，恒大地产集团太原有限公司法务。原告苏小军与被告恒大地产集团太原有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由代理审判员苗荣适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏小军的委托代理人冯丽君、杨丽虹，被告恒大地产集团太原有限公司的委托代理人王文亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏小军诉称，2009年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于小店区真武路68号的恒大绿洲小区住宅楼21幢2单元804号房屋，房屋总价款496810元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年1月10日前向原告交付经验收合格的房屋。实际上，原告于2011年3月13日入住后，该住宅并未取得消防验收文件，也未接通燃气，经常停水、停电、停暖，甚至两年后才取得竣工验收备案表，故被告应当根据买卖合同约定承担逾期交付合格房屋的违约金。根据《商品房买卖合同》第十条约定，被告应当在合同约定之日起540日内为原告办理产权登记并交付房地产权证，但被告未按照约定为原告办理房产证，直到2015年10月底才通知原告领取房屋所有权证书，故被告应当根据补充协议承担相应的违约责任。综上，被告逾期交付合格房屋且逾期办理房产证的行为不仅违反了《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，也侵犯了原告的合法权益，应承担违约责任。现原告依据相关法律规定诉至法院，请求依法判令被告支付逾期交付合格房屋的违约金45209.71元和逾期办理房产证的违约金1614.63元，并承担本案的诉讼费。被告恒大地产集团太原有限公司辩称，首先，原告起诉状中所称房屋交付条件中的消防验收文件及竣工验收备案表，缺乏相关法律规定。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应于2011年1月10日将经验收合格的房屋交付于买受人”，第十一条对交接房屋的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。”2010年12月1日，被告21号楼的勘察单位、设计单位太原建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司，监理单位山西建同建设工程监理有限公司和建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对该楼工程质量进行验收，并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该子单位工程已于2010年12月1日竣工验收。2010年12月9日进行工程竣工消防备案，但是该楼没有被列为抽检对象，备案号为140000WYS100004960，备案验证码为2691。2010年12月19日进行电梯合格验收检验，并出具合格报告。其次，2011年3月13日我公司向原告发出书面收楼通知书，原告于2011年3月14日收到收楼通知书，但原告已于2011年3月13日办理收楼手续。原告要求我公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，丧失胜诉权。现原告的房屋所有权证已经办理完毕，根据《城市房地产管理法》和《房屋登记条例》的相关规定，房产证的办理属于行政确权行为，申请人为原告，被告仅是协助原告办理。我公司工作人员通过电话联系原告，但原告未接电话。现原告同时主张延期交房违约金和延迟办证违约金，我公司认为同一期间不可能存在两个违约责任。最后，我公司认为原告主张的逾期办证违约金的起算时间不当。原告苏小军为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1、苏小军身份证及被告住所地信息，要证明原、被告的主体资格；证据2、原、被告于2009年9月30日签订的《商品房买卖合同》，要证明原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告因未取得《建筑工程消防验收意见书》应当承担逾期交付合格房屋的违约责任，根据合同及其附件约定，商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，而本案中，被告在未取得《消防验收意见书》的情况下便交付房屋，故意规避逾期交房的违约责任；证据3、《建设工程竣工验收备案表》，要证明被告是在2013年5月18日才对原告购买的房屋进行的验收，被告在向原告交付房屋时，该房屋并没有经过五方验收，被告既违反了法律规定又违反了合同约定，因此被告应当承担逾期交付合格房屋的违约责任；证据4、被告于2011年3月13日开具的《收据》，要证明原告已付清被告房款；证据5、日期为2009年9月30日的公证费票据，要证明《商品房买卖合同》中约定由被告负责给原告办理房产证，并且做了公证，办理房产证是被告应尽的义务；证据6、消防监督结果公开记录，要证明原告所购买的21号楼是商住一体的高层，被告向原告交付房屋时，消防验收并不合格，被告应承担逾期交付合格房屋的违约责任；证据7、广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》和《2013年7月份工程竣工备案情况》，要证明《复函》明确了“商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已在当地建设行政部门办理了工程竣工验收备案手续，而原告购买的房屋所属的恒大绿洲21#楼是在2013年7月份才备案，因此被告应当承担逾期交付合格房屋的违约责任；证据8、《建设工程规划许可证》，要证明被告逾期交付合格房屋，应当承担违约责任；证据9、《城市燃气民用供气合同》和山西国电科莱天然气有限公司于2012年10月30日出具的收款收据，要证明被告于2012年10月30日才给原告通天然气，距离约定的交房时间相差1年9个月20天，应当承担逾期交付合格房屋的违约责任；证据10、被告2012年至2013年停水、停电、停暖的通知，要证明2012年到2013年期间，恒大绿洲小区频繁停水、停电、停暖，达不到基本生活需求，被告应当承担逾期交付合格房屋的违约责任；证据11、外平开窗户照片，要证明原告所购买的房屋属于中高层建筑，是不允许使用外平开窗的；证据12、《商品房买卖合同》第九条，要证明要求被告支付逾期交房违约金的计算依据；证据13、《商品房买卖合同》补充协议第十条第一项和第三项，要证明被告应当向原告支付逾期办理房产证的违约金1614.63元；证据14、民事裁定书一份，要证明原告的起诉未超过诉讼时效。被告恒大地产集团太原有限公司的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性认可，但《商品房买卖合同》已经写明商品房的验收条件，我公司向原告交付的房屋符合合同约定；对证据3的真实性无异议，但对其关联性不认可，双方约定的五方验收凭证为《单位（子单位）工程验收竣工记录》，并非原告所主张的竣工验收备案表，且备案表并非法定的交楼条件，故备案表与本案无关；对证据4的真实性认可；对证据5不予认可；对证据6不予认可，该文件中二期A、B、C属于公司开发的商业楼，并非原告所购买的住宅楼，该证据与本案无关；对证据7不认可，广东省建设厅发布的函件不应适用于我省；证据8与本案无关，《建设规划许可证》并非法定的交楼条件，属于公司规划验收后的报验资料，与本案无关；证据9与本案无关，我公司并非该合同当事人，该证据无法证明我公司逾期交付合格房屋；对证据10的真实性无异议，对证明内容有异议，停水停电停暖均与我公司无关，我公司只是传达相关部门的通知；证据11与本案无关，该意见针对的是1期工程，而涉案房屋属于2期工程，该证据与涉案房屋无关；对证据12-13不予质证；对证据14的真实性无异议，但本案属合同纠纷，双方已明确约定了履行期限，应从履行期限届满之日起计算诉讼时效，而原告在此法定期间内，未向被告书面主张违约责任，且没有中止、中断诉讼时效的事由，故本案早已超过诉讼时效。被告恒大地产集团太原有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，要证明恒大绿洲小区21号楼已于2010年12月1日由勘察单位、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司，监理单位山西建同建设工程监理有限公司和建设单位恒大地产集团太原有限公司五方验收合格；证据2、建设工程竣工验收消防备案表及受理凭证，要证明2010年12月9日，恒大绿洲小区2期21号楼-24号楼已办理工程竣工消防备案，备案号为140000WYS100004960，且未被列入抽检对象，根据《公安部106号令》规定，消防验收意见书不再是交楼的必备文件；证据3、21号楼2单元电梯验收检验报告，要证明21号楼2单元的电梯已于2010年12月19日进行现场验收检验，并取得了合格报告；证据4、收楼通知书及EMS回执单，要证明我公司已按照原告预留在合同上的地址于2011年3月13日向原告邮寄了收楼通知书，且原告已于2011年3月14签收该邮件；证据5、原告于2011年3月13日办理收楼手续的相关资料，要证明原告已于2011年3月13日办理了收楼手续。原告苏小军的质证意见为：对证据1不认可，该证据上没有竣工验收时间，仅盖了五方的公章，而我方提交的规划许可证中明确记载着21号楼的验收备案时间，被告在交房时并未经过竣工验收，所以被告应承担逾期交付合格房屋的违约责任；对证据2不认可，不能确定受理凭证中的“杨扬”是否是被告单位员工，根据公安部106号令规定，需验收合格后才能备案，而被告未经验收就已去备案，同时106号令并未禁止开发商可根据合同约定报消防验收；对证据3不予质证，与本案无关；对证据4的真实性认可，邮件是3月14日签收的，该证据可证明被告的交房时间比合同约定的时间已经晚了两个月；对证据5的真实性认可。对原、被告双方均无异议的证据，本院予以采信；对有异议的部分，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，原、被告于2009年9月30日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于小店区真武路68号恒大绿洲小区第21幢2单元804号商品房，建筑面积100.4平方米，单价4948.3元，合同总价款496810元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人（被告）应当在2011年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人（原告）交付经验收合格的房屋。逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同文本第八条规定的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，出卖人（被告）应当在合同约定之日起540日内为买受人（原告）办理产权登记，双方同意以2011年1月10日商品房交付之日次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房。合同还对其他内容作了约定。另查明，原告所购买的21号楼2单元804号商品房，在2010年12月1日，经21号楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司，监理单位山西建同建设工程监理有限公司和建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论是通过验收。2010年12月9日，恒大绿洲小区二期21#、22#、23#、24#楼经网上备案系统进行了工程竣工验收消防备案，备案号为140000WYS100004960，该工程根据建筑工程消防监督管理规定未被列入抽查对象。2010年12月19日进行现场电梯检验，并出具合格报告。2011年3月13日，被告向原告发出书面收楼通知书，通知原告按公司安排时间收楼。原告于2011年3月13日办理了收楼手续后实际入住。在原告入住之后，经常停水、停电、停止暖气供应。2012年10月30日，原告与山西国电科莱天然气有限公司签订城市燃气民用供气合同，并办理了用气手续。2013年7月，被告取得了该楼的竣工验收备案表。原、被告均认可被告曾于2015年10月底通知原告领取其所购买房屋的产权证书，但原告至今未领取。庭审中，原告主张的逾期交付合格房屋的违约金其计算起止时间为2011年1月11日至2013年7月10日，逾期天数910天，总价款496810元，违约金计算为45209.71元；逾期办理房产证违约金从2011年1月10日起算540天，截止日期为2012年7月10日，逾期时间计算至2015年10月10日，为3年3个月，违约金为1614.63元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，该合同及补充协议约定的内容合法，对当事人双方均具有约束力，原、被告均应按照合同及补充协议的约定履行各自的义务。原告在按合同的约定将购房款交付被告之后，被告应当按合同的约定向原告提供经验收合格的房屋。被告交付原告的房屋，在2010年12月1日经21号楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司，监理单位山西建同建设工程监理有限公司和建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收，证明本案涉案房屋已经通过竣工验收。关于竣工验收备案登记表，在原告起诉之前被告也已经在建设行政主管部门备案登记，并实际取得竣工备案登记表，这也进一步证明了被告交付原告的房屋质量合格。关于原告所指的消防验收意见书，公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》及之后的119号令，均明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件，原告以涉案房屋没有建筑工程消防验收意见书，交付的房屋不是验收合格的房屋的理由也不能成立。综上所述，原告向被告主张逾期交付合格房屋违约金的理由和证据不足，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证的违约金，依据合同约定，房屋的交付时间是2011年1月10日，办证时间是从2011年1月10日之后计算540日，截止时间是2012年7月10日。原、被告在庭审中均认可被告于2015年10月底通知原告领取房屋产权证书，现原告主张截止到2015年10月10日共计3.25年的逾期办证违约金，被告也未能举证证明延迟办证的原因和责任在于原告方，对此被告应当按合同约定承担违约责任，按补充协议约定每年按已付房款的0.1%支付违约金，已付房款496810元×0.1%×3.25年=1614.63元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告恒大地产集团太原有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告苏小军逾期办理房产证的违约金1614.63元；二、驳回原告苏小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取485元（原告已预交），由被告恒大地产集团太原有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。代理审判员 苗 荣二〇一六年四月二十九日书 记 员 李斯乐