赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2014）章民一初字第667号原告（反诉被告）格特拉克（江西）传动系统有限公司。法定代表人：TobiasHagenmeyer,系该公司董事长。委托代理人韩良人，江西客家人律师事务所律师。被告（反诉原告）廖檀，男。委托代理人罗晓红，女，系被告之母。原告（反诉被告）格特拉克（江西）传动系统有限公司诉被告（反诉原告）廖檀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人韩良人、被告（反诉原告）的委托代理人罗晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2012年4月28日，原、被告双方签订《租房协议》一份，约定由原告租赁被告在赣州市章贡区蔚蓝半岛小区D1栋201室的房屋，租期16个月（自2012年5月1日至2013年8月31日止）；每月租金3000元，由原告在收到被告开具的正式发票后十个工作日内支付给被告；合同到期后，被告应当于租赁期满后十个工作日退还已收取原告的房屋租赁押金6000元。同时，合同约定一方违反本合同规定的义务，应向合同另一方支付违约金10000元。合同签订后，被告按约定将房屋交付原告使用，原告亦按期支付房屋租金。2013年8月31日，合同租赁期满，原告如期将房屋交还被告，并由被告签收确认。被告在收回租赁房屋后未按期退回租房押金，经原告多次催收无果，现诉至法院，请求判令：1、被告退还原告房屋租赁押金6000元；2、被告向原告支付违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）反诉及答辩称：反诉被告从2007年5月开始租赁反诉原告的房屋，租赁期限为5年，于2012年4月租期届满。反诉被告提出续租，双方遂签订新的租房协议，约定租期至2013年8月31日止。合同签订后，反诉被告并未按合同约定按时缴纳租金，特别是缴纳最后一期房屋租金时，经反诉原告多次催收，反诉被告仍拖欠了两个多月才支付租金。对反诉被告的违约行为，反诉原告通过书面通知表明押金转为违约金，并要求反诉被告于十个工作日内补齐不足的违约金4000元。反诉被告对此近五个月既未提出异议，亦未补足违约金，对反诉被告的违约行为，反诉原告有权没收押金转为违约金，故提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付违约金10000元；2、诉讼费用由反诉被告承担。被告（反诉原告）为支持其答辩理由及反诉请求，向本院提交了以下证据：1、身份证，证明被告的诉讼主体资格；2、租房协议，证明双方存在租赁关系；3、中国银行交易明细清单，证明原告方每月缴纳房租的时间；4、地税完税凭证（收据），证明被告开具税票的时间及交付给原告的时间；5、中国银行宁都县长城分理处存折，证明原、被告交易租金的日期；6、通知、函，证明原告交纳的租房押金转为违约金的通知；7、收据，证明在2013年8月31日被告向原告送达通知及函件后，原告并没有给被告任何回复，被告又于2013年9月5日又以挂号信的方式向原告进行了催告；8、关于要求退还房屋押金的函。原告（反诉被告）针对反诉请求辩称：反诉被告并未违反合同约定，每次都是按照反诉原告提供的税票及时支付租金，反诉原告的反诉请求没有依据。原告（反诉被告）为支持其本诉请求及反诉答辩理由，向本院提交了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资；2、租房协议，证明原、被告双方合同关系的成立及双方的权利义务；3、2013年8月31日签订的租赁房屋交接确认书，证明原告按照合同的义务履行了义务并在约定的期限及时将房屋交还了被告；4、2013年8月31日被告向原告出具的通知、函、EMS特快专递单及回执、2014年1月19日原告向被告回复的关于要求退还房屋押金的函各一份，证明被告拒不退还押金的违约事实。经审理查明：2012年4月28日，原告（反诉被告）格特拉克（江西）传动系统有限公司（以下简称格特拉克公司）与被告（反诉原告）廖檀签订一份《租房协议》，约定廖檀将其所有的位于赣州市章贡区蔚蓝半岛小区D1栋201室房屋一套出租给格特拉克公司使用，租期为16个月，即2012年5月1日至2013年8月31日止，租金为3000元/月（含税），租金支付方式为每四个月支付一次租金，于收到出租方开具的正式发票后10个工作日内支付。如格特拉克公司未违反合同规定的义务，廖檀应于租期届满后10日内返还已收取的押金6000元，合同一方如违反合同规定的义务，则应向另一方支付相应的违约金，违约金额为10000元。合同签订后，廖檀依约定将房屋交付给格特拉克公司使用。合同履行期间，廖檀四次开具正式税票的时间分别为2012年5月25日、2012年10月24日前、2013年1月9日、2013年5月10日，格特拉克公司四次支付租金的时间分别为2012年6月15日、2012年10月24日、2013年2月27日、2013年7月23日。双方合同期满后，格特拉克公司与廖檀于2013年8月31日办理了租赁房屋交接手续。当日，廖檀向格特拉克公司发出书面通知，告知因格特拉克公司多次逾期支付租金，违反了合同规定，应支付违约金壹万元，故不予退还交纳的押金6000元，且还需再支付4000元补足违约金给房东。2014年1月19日，格特拉克公司向廖檀出具书面函件，表明公司并无违反合同约定的行为，要求廖檀在接到函件十日内退还房屋押金6000元，逾期将提起民事诉讼并追究违约责任。之后，双方未达成一致意见，格特拉克公司遂于2014年3月18日向本院提起诉讼，廖檀亦就违约金问题提起反诉。上述事实，有原告（反诉被告）提交的证据1-4、被告（反诉原告）提交的证据1-8及双方当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租房协议》内容合法有效，系双方当事人的真实意思表示，双方均应依协议履行各自的义务。本案争议焦点在于格特拉克公司是否存在延期支付租金的行为。根据双方当事人的合同约定，格特拉克公司支付租金的时间为收到廖檀开具的正式发票之日起十日内，廖檀需举证证明其开具的正式发票交付给格特拉克公司的时间，廖檀虽提供了其开具正式发票的时间，但该时间不能等同于格特拉克收到票据的时间，廖檀对此未能提供证据，无法证实格特拉克公司支付租金的时间超出了十日，应承担举证不能的不利后果，故廖檀主张格特拉克公司违约，需支付违约金10000元的反诉请求，本院不予支持。双方签订的合同已履行完毕，廖檀不能证明格特拉克公司存在违约行为，应依合同约定将房屋押金退回格特拉克公司，对格特拉克公司要求退回房屋押金6000元的诉讼请求，本院予以支持。因廖檀未及时退回房屋押金是因对格特拉克公司是否违约存在争议，且廖檀在合同约定的房屋押金退还时间内通知了格特拉克公司，而公司未对此问题及时作出回应，双方争议尚未解决前，廖檀不予退回房屋押金，不应视为违反合同约定，故对格特拉克公司要求廖檀支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）廖檀于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）格特拉克（江西）传动系统有限公司房屋押金人民币6000元；二、驳回原告（反诉被告）格特拉克（江西）传动系统有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）廖檀的反诉请求。本诉案件受理费200元，减半收取100元，反诉案件受理费25元（已减半收取），合计人民币125元，由原告（反诉被告）格特拉克（江西）传动系统有限公司承担60元，被告（反诉原告）廖檀承担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本二份，并在七日内预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘芳梅审 判 员  吴菁菁人民陪审员  吴林海二〇一四年九月三日书 记 员  赵盈慧