上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄浦民四(民)初字第1645号原告上海桥苑物业管理有限公司。法定代表人李启潮。委托代理人林甘美，浙江联英律师事务所上海分所律师。委托代理人蔡永鑫，浙江联英律师事务所上海分所律师。被告曹健。被告王菊仙。原告上海桥苑物业管理有限公司(以下简称“桥苑物业公司”)与被告曹健、王菊仙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告桥苑物业公司的委托代理人林甘美、蔡永鑫，被告曹健、王菊仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桥苑物业公司诉称：原告为上海市黄浦区西藏南路XXX号桥苑公寓的物业管理公司，2000年1月20日原告与桥苑公寓业主委员会签署了《物业管理服务合同》，且为该公寓业主提供物业服务至今，业主在享受物业管理服务的同时，需按时缴纳物业管理费，被告自2004年11月至今未缴纳物业管理费，原告曾于2011年1月上门发书面催缴通知，也于2012年2月19日通过邮局挂号信催告被告缴纳物业管理费，但被告仍未缴纳，原告后于2012年9月20日在桥苑公寓一楼电梯口张贴公告，再次告知被告按期缴纳物业管理费事宜，但以上均无果。故诉至法院，要求被告支付自2004年11月起至2013年7月止的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)14015元及利息损失(按中国人民银行同期贷款利率的标准，以2004年11月至2010年12月的物业管理费10582元为本金，自2011年1月29日计算至判决生效日止；以2011年1月至2012年1月的物业管理费1859元为本金，自2012年2月21日计算至判决生效日止)。原告桥苑物业公司提供下列证据：1.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息(被告名下的上海市西藏南路XXX号XXX室房屋)；2.《物业管理服务合同》；3.业主、使用人情况表；4.催缴通知及挂号信收据；5.公告和证明；6.上海市房地产权证(上海桥苑房地产开发有限公司名下的上海市西藏南路750、758号全幢房屋)、《房屋土地测绘技术报告书》、《土地分摊明细表》；7.《申请报告》《建筑安装工程合同》、《工程合同》、发票；8.上海市房地产登记勘丈图。被告曹健、王菊仙辩称：2005年被告厨房的水斗堵住，被告向原告报修，原告说晚上找不到维修人员，第二天才从外面找了一个维修人员，当时修好了，被告想大修就问原告大修价格，并表示何时大修好何时支付物业管理费，之后又发生水斗堵住的问题，原告都是找外面的人修理的，一直没有大修过；桥苑公寓开发商上海桥苑房地产开发有限公司已经将桥苑公寓裙房和原告一起卖给了金开利公司，现在管理人员都是金开利公司的人；原告虽然从2002年2月至今为桥苑小区提供物业服务，但多年来管理混乱。开发商上海桥苑房地产开发有限公司于2013年4月强行于桥苑公寓的绿化用地上建设商品房，业主多次抗议，工地负责人对业主进行威胁，原告一直宣称那块地不属于桥苑公寓，对工地施工人员行凶也未加制止；保安失责，业主经常丢失物品，冬季保安晚上11点后大门敞开睡觉，不进行巡视；晚上7点过后没有电工或维修人员值班；楼宇对讲机长期处于损坏状态，原告擅自拆除电梯间的照明灯；原告擅自动用维修基金粉刷过道，2004年更换水管后未解决居民反映的自来水发黄现象，2007年不得不再次更换水管；桥苑公寓总高31层，原告擅自在顶楼搭建了32和33层，用于办公、居住和出租，并在裙房楼顶上擅自搭建用于出租办公，31层通往楼顶的消防通道一个常年锁闭，另一个加装门锁仅供32、33层使用者出入，堵住了危险情况下的逃生通道；原告财务混乱，财务人员无上岗证书，广告、出租和停车收益不入账；原告注册在3005和3006室，该房屋已被原告出售，706室则被上海金开利企业发展有限公司用作私人住房；原告违法搭建构筑物，肆意破坏外墙结构；原告肆意占用业主共有场地作为停车场谋取私利，影响业主出行安全；原告擅自拆除桥苑公寓门前的标志性雕塑更换成一块石头；原告利用地下车库对外经营，拒绝向被告提供车位，给被告生活带来极大不便；原告提供的服务与物业服务合同约定不符；原告工作人员曾将被告王菊仙打伤；原告从未向被告催讨物业管理费，2011年1月之前的物业管理费已经超过诉讼时效，2011年之后的物业管理费愿意按照每月每平方米0.50元支付，不同意支付利息损失。被告曹健、王菊仙提供下列证据：1.证明；2.商业广告牌和空调外机照片；3.桥苑大厦外观和32层入口照片；4.电梯内外广告照片；5.桥苑大厦裙房照片；6.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息(上海桥苑房地产开发有限公司名下的上海市西藏南路750、758号全幢房屋)；7.桥苑大厦外墙广告牌照片；8.桥苑大厦裙房门前道路停车照片；9.《上海市商品住宅专项维修资金业主年度结存单》(上海市西藏南路XXX号2601室)、《上海市业主大会帐目公告报表(试行)》(上海市西藏南路XXX号桥苑公寓收支汇总表)；10.《桥苑物业小区设备运营费收支情况统计表》；11.通往32层楼梯处照片；12.《上海市内销商品房出售合同》附件三土地使用权状况；13.(2013)黄浦民一(民)初字第147号民事判决书、(2013)沪二中民一(民)终字第1706号民事判决书；14.上海市公安局损伤伤残鉴定中心鉴定书、上海枫林国际医学交流和发展中心司法鉴定所鉴定意见书；15.《责令立即改正通知书》；16.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息(上海桥苑房地产开发有限公司名下的上海市西藏南路750、758号全幢房屋)(与证据6重复)；17.桥苑公寓六级人防地下室平面图；18.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息(上海金开利企业发展有限公司名下的上海市西藏南路XXX号底层至五层商场)；19.桥苑公寓一层竣工平面图；20.桥苑公寓一二层竣工平面图；21.桥苑公寓四层竣工平面图；22.上海桥苑房地产开发有限公司和原告的工商档案机读材料；23.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息(上海市西藏南路XXX号XXX、XXX室房屋)；24.门卫室照片；25.桥苑大厦门前停车照片；26.发票、收据；27.上海市房地产权证(上海桥苑房地产开发有限公司名下的上海市西藏南路750、758号全幢房屋)附件三土地使用权状况；28.上海市公安局损伤伤残鉴定中心鉴定书；29.函告。经质证，被告曹健、王菊仙对原告提供的证据1真实性无异议；对证据2有异议，原告提供的几份证据上面的原告图章大小不同；对证据3有异议，上面的身份证号与被告不符，被告应该没有签名；证据4的催款函从未收到过，原告也未上门催讨；证据5没有看到过，一般有什么材料都是张贴在大厅内的公告栏内的；对证据6的产证真实性无异议，对证明内容有异议，如果地下车库产权属于开发商应该在产证上面记载，但产证上面没有记载，故地下车库的使用权应属于全体业主，对证据6其余证据真实性有异议；对证据7真实性不清楚，无法核实；对证据8有异议，如果32和33层是合法的，应该提供相应的产权信息。原告桥苑物业公司对被告提供的证据1真实性有异议，不符合证人证言的相关规定；对证据2、3、4、5、7、8、11的照片反映的现状予以认可，但照片是经过篡改的，形式不合法，且照片是现在拍的，但被告是从2004年开始欠费的，这份证据反映的情况与原告诉请的欠费时间没有关联性；对证据6、16真实性无异议，对证明内容不认可，且与原告提供的证据一样证明了地下车库产权属于开发商，无法证明地下车库产权属于全体业主；对证据9真实性无异议，对证明目的和关联性不认可，只能证明原告向业委会客观反映的开支，不能证明原告侵占公共收益；对证据10真实性无异议，这是原告的经营收费情况，与公共收益无关，不能证明原告侵害业主权益的情况，原告是在亏损经营；对证据12真实性无异议，但被告对分摊的理解存在偏差；对证据13、14真实性无异议，但与本案无关；对证据15真实性无异议，但消防通道被堵是业主造成的；对证据17真实性、关联性有异议；对证据18真实性无异议，关联性有异议，不能证明违章搭建；对证据19、20、21真实性、关联性有异议；对证据22真实性无异议，对关联性有异议，与被告欠费的无关；对证据23真实性无异议，原告之前购买了3005室和3006室房屋并作为工商注册地址，原告后来将房屋出售但没有将注册地址变更，不能说明该房屋是物业用房；对证据24、25真实性有异议，无法证实证据中人为原告员工，仅凭照片也无法看出是什么时候、为什么睡觉；对证据26真实性无异议，对证明内容不认可，原告开具了相应的发票，如果确实少开了相关发票，业主可以要求补开；对证据27真实性无异议，对证明目的不认可；对证据28真实性和关联性有异议；对证据29真实性有异议，原告没有收到，且与本案无关。经审理查明：上海市西藏南路750、758号桥苑公寓为上海桥苑房地产开发有限公司建造的房屋，该房屋于1998年竣工，总层数为31层，建筑面积31604.61平方米(该幢总建筑面积中包括地下室建筑面积2350.85平方米)，上海桥苑房地产开发有限公司于1999年2月5日取得该房屋产权。2000年1月20日，原告与桥苑公寓房屋业主管理委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告为上海市西藏南路XXX号桥苑公寓提供物业服务，委托管理期限自2000年1月20日起至2002年1月20日止；住宅物业管理费为每月每平方米1.55元；对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同签订后，原告开始为桥苑公寓提供物业服务，住宅物业管理费实际按照每月每平方米1.40元收取。合同期满后，原告继续为桥苑公寓提供物业服务至今。2003年9月8日，原告向桥苑公寓房屋业主管理委员会发出《申请报告》，该报告内容为：由于桥苑公寓竣工至今已近6年，自来水管道逐渐老化锈蚀，生活用水质量受到较大影响，原告组织专业人员进行检查，决定更换进水立管和送水泵、阀门，所有事项及费用已与日前口头上报业委会审批，在经业委会口头同意后，原告拟委托上海汇杰建筑装潢工程有限公司进行工程施工，现将书面申请报告及工程所用材料数量、金额详细清单附件呈上，请审批。桥苑公寓房屋业主管理委员会的代表谈武城在《申请报告》上书面同意工程改造并要求原告注意相关事项。随后，原告委托上海汇杰建筑装潢工程有限公司进行了施工并支付了费用。2007年3月，原告委托上海自来水管线工程有限公司进行大楼内部水管改造(消防、泵房设备除外)并支付了费用。2013年10月15日，因桥苑公寓部分业主在大楼的疏散通道和疏散楼体内放置物品影响疏散逃生，上海市黄浦区公安消防支队向原告发出《责令立即改正通知书》。两被告系上海市西藏南路XXX号XXX室(建筑面积102.15平方米)业主，每月应付物业管理费143元，被告未支付自2004年11月1日起至2013年7月31日止的物业管理费。根据原告提供的《交寄大宗挂号邮件凭证》，原告于2007年1月22日和2012年2月19日向被告邮寄了挂号信。2012年9月20日，原告在桥苑公寓电梯口张贴公告，要求拖欠物业管理费的业主自公告之日起15日内缴纳，15日内未缴纳的，原告将加收滞纳金。张贴公告由业主代表和居委会工作人员作了证明。另查明，原、被告之间于2011年12月因停车收费发生纠纷，被告王菊仙被原告工作人员所伤，被告王菊仙诉至法院，法院已作出判决，判令原告赔偿被告医药费等费用。2013年10月10日，原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告作为被告居住小区的物业管理单位，已按照《物业管理服务合同》履行了物业服务职责，被告作为该小区的业主，理应按照合同约定支付相应的物业管理费。被告辩称原告工作人员打伤被告，根据被告提供的证据，法院已经对该纠纷作出判决，不再本案处理范围内。被告辩称原告雇用外来人员维修、对工地施工人员行凶未加制止、保安失责导致业主经常丢失物品，保安不进行巡视、财务混乱、擅自拆除桥苑公寓门前的标志性雕塑更换成石头等意见缺乏相应证据支持，本院依法不予采纳。被告辩称原告擅自在顶楼搭建32和33层、在裙楼外墙违法搭建构筑物破坏外墙结构等，如被告认为该幢房屋存在违章搭建可向有关部门举报，该节事实不属于本案处理范围，也不构成被告拒付物业管理费的理由。被告辩称上海桥苑房地产开发有限公司拥有的上海市西藏南路750、758号全幢房屋产证上记载的地下建筑面积为0，因此地下车库的产权属于全体业主，原告不得擅自占用停车位进行经营，本院认为，原、被告均提供的该房地产登记簿备注栏明确记载上海桥苑房地产开发有限公司拥有的该幢房屋总建筑面积中包括地下室建筑面积2350.85平方米，故被告该辩称意见缺乏相应证据，本院亦不予采纳。被告辩称原告擅自动用维修基金更换水管，但原告提供的证据表明原告更换水管得到业委会的授权，故被告该辩称意见与事实不符，不予采纳。被告辩称原告服务不到位且提供了照片、整改通知书等证据，但物业管理是一个动态的过程，被告提供的证据尚不足以构成拒付物业管理费的理由，故本院不予采纳。被告辩称原告从未向被告催讨物业管理费，2011年1月之前的物业管理费已经超过诉讼时效；原告则认为《物业管理服务合同》并未对支付物业管理费的时间做出明确约定，原告曾数次上门催讨，并向被告发出催款函并张贴了公告，原告已经进行了催讨，故原告诉请并未超过诉讼时效；本院认为，虽然《物业管理服务合同》并未对支付物业管理费的时间做出明确约定，但原告应该积极行使自己的权利，及时向被告催讨物业管理费，原告提供的证据表明原告在2007年1月向被告邮寄了挂号信，虽然没有附信件存根，但考虑到被告拖欠物业管理费的事实以及原、被告之间并无其他纠纷，可以推定该信件是向被告催讨物业管理费，但原告没有证据证明其在此后的几年时间内将2008年、2010年和2011年的催款通知送达给被告，原告前述的催讨行为不连续，不构成诉讼时效中断，原告要求被告支付2004年11月至2010年2月物业管理费及相应利息损失的诉请超过诉讼时效，依法不予支持。2012年2月19日原告又向被告邮寄了挂号信，可以推定该信件亦是向被告催讨物业管理费，2012年9月，原告在业主代表和居委会成员的见证下在桥苑公寓的电梯口张贴了催讨物业管理费的公告，要求拖欠物业管理费的业主在15日内支付拖欠的物业管理费，逾期将加收滞纳金，该公告张贴在电梯旁，出入的业主均可看到，可认定原告向欠费的业主进行了催讨，故原告要求被告支付2010年3月至2013年7月物业管理费的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付2010年3月至2012年1月物业管理费的利息损失的诉请符合法律规定，依法予以支持，关于利息计算的起始日期，本院认为，原告在2012年2月19日进行了催讨，参考催讨物业管理费的公告中确定的付款期限及信函送达时间，本院确定从2012年3月8日开始计算利息。现依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告曹健、王菊仙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海桥苑物业管理有限公司自2010年3月起至2013年7月止的物业管理费人民币5863元；二、被告曹健、王菊仙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海桥苑物业管理有限公司自2010年3月起至2012年1月止物业管理费的利息损失(按中国人民银行同期贷款利率的标准，以人民币3289元为本金，自2012年3月8日起计算至判决生效日止，以人民币3289元为限)；三、原告上海桥苑物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币174元(原告已预缴)，由原告上海桥苑物业管理有限公司负担人民币104元，被告曹健、王菊仙负担人民币70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。??审 判 长  黄利民审 判 员  常彩玲人民陪审员  王 侃二〇一四年九月二十五日书 记 员  ＸＸ妹附：相关法律条文???《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。??