太原市尖草坪区人民法院   民事判决书   （2019）晋0108民初1296号   原告：太原五方溢彩企业管理咨询有限公司，住所地：太原市小店区体育西路**（**）第********。   法定代表人：王云龙，总经理。   委托诉讼代理人：王键，男，太原五方溢彩企业管理咨询有限公司经理，住太原市杏花岭区小东门街********。   委托诉讼代理人：王军，北京华祺律师事务所律师。   被告：太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会，住所地：，住，住所地：太原市尖草坪区和平北路西流村v>  法定代表人：李庆国，主任。   委托诉讼代理人：张军，山西丹清律师事务所律师。   被告：太原市龙泽欣工贸股份有限公司，住所地：，住，住所地：太原市尖草坪区和平北路西流村v>  法定代表人：李庆国，董事长。   委托诉讼代理人：张军，山西丹清律师事务所律师。   原告太原五方溢彩企业管理咨询有限公司与被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会、太原市龙泽欣工贸股份有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告太原五方溢彩企业管理咨询有限公司的法定代表人王云龙、委托诉讼代理人王键、王军，被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会、太原市龙泽欣工贸股份有限公司的共同委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告太原五方溢彩企业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告继续依法履行与原告签定的《商场委托经营管理合同》和《商场委托管理任务书及托管合同》，并按年任务700万相对应的(托管费用和绩效奖励）标准，实际支付原告相关合同约定的最低托管费用和绩效奖励至2030年；2.依法判决二被告支付原告2016年1月1日至2019年5月31日(诉讼前)期间,三年多总计拖欠原告的托管费用和绩效奖励收入差额2794000元(2016-2018年总计应付344万元,已付16-18年生活费84.6万元)；3.依法判决二被告2018年12月违约挂出整体出租广告宣传,严重违约和侵害原告合法权益,并支付原告合同违约金296万元(按《委托管理任务书及托管合同》规定的2017年平均托管费用和绩效奖励的标准2倍计算)；4.二被告所欠原告的所有钱款逾期产生的利息(2016年-2019年5月)，按银行最低保本理财年化收益率4.5%来计算，诉求第二条所欠款项利息为233234元；二至四项欠款总计5987234元。事实和理由：2013年年初原告的法定代表人王云龙等5人接受二被告全权负责项目名称为“华盛龙源生活广场”前期策划、营销、招商的事宜(委托书为证)。2014年3月14日原告公司依法注册成立，经过原告近2年多精心的准备，投入大量的人力、物力、财力(被告未支付任何劳务报酬和费用)，按被告的要求提前在2015年年底前使“华盛龙源生活广场”各项条件已基本具备招商运营(4万平米的商场)。2015年12月6日被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会委托授权于2015年10月23日注册成立的山西华盛龙源贸易股份有限公司，代表被告作为甲方行使“华盛龙源生活广场”的所有权、使用权、经营权、管理权、收益权(授权书为证)。2016年2月4日原告与被告正式签订《商场委托经营管理合同》和《商场委托管理任务书及托管合同》(相关法律文书为证)，委托期限2016年1月1日至2030年12月31日，本合同为不可撤销合同，合同履行地及托管标的为太原市尖草坪区兴华街130号“华盛龙源生活广场”。2013年至2015年的三年期间,被告未依约向原告支付相关前期策划、营销、招商的部分劳务和报酬(被告分文未付)。2016年开始，被告未依照书面合同约定全额支付原告“年托管费用”和“年绩效奖励”(被告未全面履行，实际只部分履行，由山西华盛龙源贸易股份有限公司支付了原告一部分生活费)。原告在履行委托管理合同期间，其管理的员工工资和报酬及各种运营费用，由原告向被告申请并由山西华盛龙源贸易股份有限公司从“年托管费用”中提前支付了一部分，剩余的“年托管费用”差额部分和“年绩效奖励”年底全部未依照书面合同约定支付(工资支付表为证)。从2016年1月至2019年期间看，原告按照书面合同约定全部完成了委托管理合同规定的义务，按照“商场委托管理任务书及托管合同”商场最低招商任务为700万元，原告2016年6月完成招商金额为868.7273万元，2017年6月已完成招商金额1507.4956万元。但是原告的权利被告迟迟未依法落实，导致原告的合法权益被违法侵害。因二被告所有的“华盛龙源生活广场”的相关内装修资金不到位，相关开业手续的不完善及不作为，导致原告的招商和运营工作难以正常进行和履行，并要求原告对已招商户退定、解约。自2013年原告接受被告委托后，原告在被告未支付任何费用后，本着积极合作的态度，动用原告一切能用的资源为“华盛龙源生活广场”启动做出艰辛付出，至2017年12月“华盛龙源生活广场”签约及意向出租率将近85%。但是2018年7月二被告及山西华盛龙源贸易股份有限公司在原告毫不知情的情况下突然决定解散项目运营招商团队，并要求原告退还“华盛龙源生活广场”已缴纳定金意向商户的定金。在退还商户定金过程中，大部分商户气愤难当，认为原告存在商业欺诈行为，部分商户为此提出损失赔偿要求。原告出于对合作的继续及对被告负责的态度，积极主动的承担商户定金退付的工作，在此期间做了大量的沟通协调和一定的经济付出，为此原告在行业内的诚信和声誉受到了严重损害。然而二被告不但对原告的良苦用心无动于衷，并且于2018年11月悍然明目张胆的在项目案址直接打出违背合作合同的整租广告。此举公然破坏和事实撕毁了双方签署的委托合同，为此原告和二被告多次协商和交涉，被告迟迟未能依法处置和改善，被告的违约导致原告与招商引进的商户签订的《合作意向书》难以为继。被告从2018年7月份开始,单方面宣布华盛龙源生活广场解散并停发劳务费，同时遣散所有员工。同年12月被告在华盛龙源商场外立面打出商场整体出租的广告(紧邻兴华街)，招租人是西流村书记赵建国，村长许春元。被告在提出整租前未告知原告(被告的违约行为，原告已申请太原市城西公证处依法公证并留存证据)。被告违反《商场委托经营管理合同》第十条约定，在未出现双方约定的解除事由情况下，未与原告协商一致的情况下，单方违法解除该合法生效的书面协议和合同，原告依法拒绝和异议。双方签定的协议和合同未有效期届满，也未发生不可抗力，更未出现原告招商不能的情况（原告连续年年完成招商任务)。综上所述，被告已拖欠原告委托管理费用和绩效奖励(差额部分)3年之久，并且被告通过违法解除协议和合同的手段，违法达到拒付拖欠原告委托管理费用和绩效奖励的目的。同时被告违法提前终止协议和合同，违法侵害了原告的既得利益(2016年至2030年的委托管理费用和绩效奖励)。接到被告的违法通知后，原告多次通过各种途径依法向被告讨要拖欠原告的托管费用和绩效奖励，并依法要求被告继续履行协议和合同，但被告说无法解决。请求人民法院依法裁决,维护法律的尊严和原告的合法权益。   被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会、太原市龙泽欣工贸股份有限公司辩称，一、原告在关于自己“按照书面合同约定全部完成了委托管理合同规定的义务”，而被告未依约向原告支付2013年至2015年间的前期劳务报酬以及2016年至起诉前的托管费和绩效奖励是不符合事实和合同约定的。首先，原告根本没有完成合同约定的招商托管任务。原告所称的2016年6月完成招商金额为860多万元，2017年6月已完成招商金额1500多万元，至2017年12月签约及意向出租率将近85%的描述，完全是自己虚假的主观臆断，不是事实的真实存在,不符合合同关于招商托管任务的约定。《商场委托经营管理合同》第八条第九项、第十一条第四项约定的原告的托管招商任务都是每年不低于700万元的“经营收入”，《商场委托管理任务书及托管合同》第二条约定的托管任务也是以年“租金收入”700万元为底线的，从合同全部内容来看，虽然两者使用的概念“经营收入”和“租金收入”略有不同，但实质相同。而原告称其全部完成了委托管理合同的义务时则是按照“招商金额”的概念得出的结论，结合原告的计算方法可以看出,原告是对《合作意向书》中的“意向金额”的合计。众所周知,《合作意向书》与《合作合同》或者《租赁合同》根本不同，《合作意向书》只是对今后合作的一种意向，将来是否合作、怎么合作都不确定，从意向书内容来看，有的没有租赁位置的约定，有的没有租赁面积约定，有的没有租赁价格约定，很多条款都有“拟租赁”、“约多少面积”的约定，从事实上说,《合作意向书》对于合作或租赁根本不具有确定性；从法律性质来说，《合作意向书》因内容的不确定性也决定了其不具有确定的法律约束力。也就是说，原告所说的“招商金额”仅仅是一种意向,要想成为被告和原告之间托管合同中的“经营收入”或“租金收入”，还必须经过签订正式合同和合作者按时足额缴纳租金两个关键环节才能实现。所以“招商金额”距离“经营收入”或“租金收入”相差甚远。更何况原告计算的“招商金额”是自己凭空计算出来的，和自己提供的《合作意向书》也没有对应性，因而也不具有真实性。所以，以此来证明原告完成了对被告的合同义务，是不尊重事实真相和合同约定的。其次，被告不存在对原告自2013年起至2015年止向其支付前期劳务报酬的合同义务。被告在2013年向自然人王云龙(此时他不是原告的法定代表人,因为原告是在2014年才成立的)出具过一份《委托书》，委托王云龙负责“华盛龙源生活广场”的招商事宜。但双方并未签订过任何合同，委托书也没有关于受托人享有劳务报酬的承诺。至2016年2月4日被告才与原告签订了《商场委托经营管理合同》，约定了被告与原告之间的权利义务关系。可见，自2013年至2015年，被告与原告之间不存在任何合同关系，因而不会发生向原告支付前期劳务报酬的问题。即使是对自然人王云龙等，被告也从来没有承诺过前期劳务报酬问题。最后，关于被告未向原告支付2016年至起诉前的托管费用和年绩效奖励的主张，不符合双方当事人合同的约定。依照《商场委托经营管理合同》第八条第九项的约定：“乙方应当保证每年经营收入不低于700万元，如低于700万元，甲方仅支付乙方人员原定的正常工资,其余托管费用和绩效奖励不予支付”。《商场委托管理任务书及托管合同》第二条关于托管费用及年绩效奖励在支付办法第一项也约定：“以上薪金(指托管费用和年绩效奖励)支付为每年租金收缴后，根据表格中对应的薪金金额，次月10日前由甲方一次性支付给乙方”。根据以上约定，被告支付原告托管费用和年绩效奖励是有具体、严格的条件的，只有在这些条件成就后才具有相应的合同义务。然而，从2016年至2017年7月，原告除为了完成招商托管任务签订了若干份《合作意向书》，且仅有9个商户合计缴纳了3l万余元的签约定金以外，被告任何租赁收入或经营收入都没有取得。也就是说被告需要支付托管费用和绩效奖励的条件没有成就和具备，被告没有支付托管费用和绩效奖励是尊重和履行合同的表现，原告的主张则是违背双方当事人真实意思的。二、原告《起诉书》中的要求继续履行合同至2030年，违反合同约定，没有事实和理由。依照2016年2月4日被告与原告签订的《商场委托经营管理合同》第十一条的约定，原告连续三年不能满足700万元经营收入时，本合同可以解除。事实上，自2016年1月1日起至2017年7月止，乙方除与第三方商户签订有若干份《合作意向书》，其中仅有2016年签订《合作意向书》的九户商户按照约定向被告缴纳了共计31.8万元签约定金之外，任何经营收入都没有完成。而自2017年7月份以后，就连《合作意向书》也没有签订过。而自2016年1月份开始，被告就一直按照合同约定向归属于原告的招商运营团队成员支付工资。这样，自2017年7月至2018年6月一年期间，原告相关人员一方面领取来自被告的工资，而另一方面招商工作没有任何进展，被告每月承担着数万元的损失却根本看不到可能带来的经营收益。至2018年7月，被告为了避免自己的损失进一步扩大，于是决定停发原告招商团队人员工资，对己经缴纳了定金而要求返还的商户给予返还。至2018年12月，被告决定依照合同第十一条第四项约定解除双方之间的合同，重新对外整体招租。根据以上事实，被告与原告签订合同的目的是为了经营归属于西流社区2600个居民的、性质上属于集体所有的、面积高达4万多平米的商业项目，取得收入分配给全体居民用于其生活保障。然而，原告没有按照合同约定正确履行自己的义务，致使被告每年至少取得700万的经营收入的目的完全没有实现，这种状况延续了三年的时间，被告的经济损失非常巨大。正是在原告没有一年能实现合同目的、继续履行合同也不可能实现合同目的的情况下，被告才依法解除了双方之间的合同，这既符合我国《合同法》第94条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，也符合双方合同第十一条第四项“乙方连续三年不能满足700万元的经营收入时,可以解除合同”的约定。在合同己经解除的情况下，原告要求继续履行合同没有任何事实理由和法律依据。三、原告要求被告偿付拖欠其三年多的托管费用和绩效奖励279.4万元、支付合同违约金296万元以及逾期付款利息没有事实依据和法律依据。首先，如上所述事实，原告在合同签订后，不仅没有履行合同约定的主要义务，完成合同关于招商托管的任务，还给被告造成了巨额的经济损失。按照合同约定和原告的违约行为，被告向原告支付托管费用和绩效奖励的前提条件根本没有成就，被告还不存在支付上述费用的合同义务，因此，原告要求被告向其支付托管费用和绩效奖励没有事实依据。其次，关于支付违约金问题。依照《商场委托经营管理合同》第十条第一项和第三项的约定，被告擅自转让、出租或设定担保负担，造成乙方无法正常行使经营管理权时，或者被告擅自终止合同导致乙方无法履行合同时，被告才要承担“当年平均托管费用及当年平均绩效奖金的两倍”的违约金。根据本案事实对应上述约定看，被告不存在擅自转让、出租和对托管标的物设定负担的行为，因而不承担违约责任。唯有被告解除合同的行为，正如被告所述是在符合《合同法》第九十四条第四项的规定和《商场委托经营管理合同》第十一条第四项约定的条件下实施的，不是被告擅自所为，所以，也不存在被告的违约问题，当然不承担违约责任。再次，原告要求承担托管费用和绩效奖励的计算以及违约金的计算也是虚假和不符合事实的。因为托管费用和绩效奖励以及违约金都是在取得租金收入和经营收入才能计算，也才能有计算依据，而原告是在《合作意向书》的基础上计算的，《合作意向书》有的没有面积约定，更多的是没有价格约定,还有的因没有盖章，其真实性都无法确定，不知道原告是如何计算出意向金额的，并以此向被告主张合同权利和违约金的。这从侧面也反映出原告对本次诉讼在事实的确认和提供上的随意性和不严肃性。最后，如前所述，被告不存在向原告偿付托管费用、绩效奖励，也不存在因违约行为所要承担违约责任的问题，因此，从根本上就不存在承担逾期付款的利息问题。更令人不解的是,原告将违约金也如同应付款项一样列入逾期付款利息的基数之中,以及在计算逾期付款利息时按照银行最低保本理财年化收益率的标准来计算，这都是原告按照自己确定的规则和标准进行的，于法无据。综上所述，在被告与原告之间的合同关系上，事实证明，不是被告违约，而是原告严重违约导致合同目的不能实现，而因此被告不仅遭受了向原告招商团队人员支付了大量的工资的损失,而且导致了被告商业项目至今没有启动的巨额经济损失，对此被告保留追究原告向被告承担违约责任，赔偿上述损失的权利。总之，原告在起诉书中提出的诉讼请求，不仅没有相应的事实依据,也没有法律依据予以支持，为维护被告合法权益和维护法律的尊严，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年年初王云龙等5人接受被告的委托，负责兴华街以南、太原装饰广场以西、西渠路以东的在建地产项目（及后期的华盛龙源生活广场）的商业部分策划、营销、招商等事宜。王云龙等人于2014年3月注册太原五方溢彩企业管理咨询有限公司，继续完成该地产项目的前期、后期的招商等工作。被告在2015年10月份成立了山西华盛龙源贸易股份有限公司，并由山西华盛龙源贸易股份有限公司代表被告具体负责与原告接洽。2016年2月4日原、被告签订《商场委托经营管理合同》和《商场委托管理任务书及托管合同》，约定被告将“华盛龙源生活广场”的全部经营管理权委托给原告，委托期限自2016年1月1日至2030年12月31日；原告应当保证每年经营收入不低于700万元，如低于700万元，被告仅支付原告人员原定的正常工资，其余托管费用和绩效奖励不予以支付；原告连续三年不能满足700万元经营收入时，合同可以解除，双方不承担责任。原告受托经营管理期间，被告向原告支付了2016年1月至2018年6月原告招商团队人员工资，原告从被告处共计领取846000元。从2016年3月至2017年7月期间，原告以山西华盛龙源贸易股份有限公司的名义与部分商户签订了《合作意向书》，收取了商户定金共计31.8万元。2017年6月30日被告收回公章，2018年7月被告决定解散项目运营招商团队,并要求原告退还“华盛龙源生活广场”已缴纳定金意向商户的定金。2018年年底被告在华盛龙源生活广场外立面打出商场整体出租的广告。   另查明，华盛龙源生活广场项目没有办理规划等用地相关手续，没有办理相应的消防验收等手续。   本院认为，依据《中华人民共和国消防法》第十三条“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”、《建设工程消防监督管理规定》第十三条第三项“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；”、第十四条第一项“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；”的规定，原告受托经营的“华盛龙源生活广场”建筑总面积已达4万平方米，属于应当申请消防验收的人员密集场所，“华盛龙源生活广场”在未经消防验收的情况下，不得作为商场经营，被告委托原告经营管理“华盛龙源生活广场”，违反了法律及行政法规的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告之间签订的《商场委托经营管理合同》和《商场委托管理任务书及托管合同》无效，原告要求被告继续履行上述合同，没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告作为“华盛龙源生活广场”的建设单位，应该将申请消防验收合格的场所交由原告招商管理，原告作为专业的招商管理团队，应该对即将招商管理的场所是否符合法律的规定的条件进行审核，原、被告双方在签订上述合同中均有过错，应该承担相应的责任。被告仅仅支付了原告人员原定的正常工资，原告为“华盛龙源生活广场”项目付出了大量的工作，考虑原、被告双方的过错程度，被告应该赔偿给原告已经支付工资的70%，即846000元×70%=592200元。   依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决如下：   一、被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会、太原市龙泽欣工贸股份有限公司在判决书生效后三十日内赔偿原告太原五方溢彩企业管理咨询有限公司损失592200元；   二、驳回原告太原五方溢彩企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费53710元，由原告太原五方溢彩企业管理咨询有限公司负担47710元，被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会、太原市龙泽欣工贸股份有限公司负担6000元；   保全费5000元，由被告太原市尖草坪区汇丰街道办事处西流社区居民委员会、太原市龙泽欣工贸股份有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审 判 长 王振玉   人民陪审员 梁秀萍   人民陪审员 刘俊香     二〇二〇年七月十七日   法官 助理 乔 婧   书 记 员 蔡灵灵