河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初3346号原告（反诉被告）：邱宗良，男，1962年7月3日出生，汉族，住霸州市。被告（反诉原告）：霸州市佳嘉物业服务有限公司，住所地：霸州市建设西道南侧（二中对过），统一社会信用代码：9113108105265089XT。法定代表人：刘泽明，该公司总经理。委托代理人：杨雨生，霸州市城区法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）邱宗良与被告（反诉原告）霸州市佳嘉物业服务有限公司（以下简称佳嘉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱宗良、被告（反诉原告）佳嘉公司法定代表人刘泽明及其委托代理人杨雨生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邱宗良向本院提出诉讼请求：1、判令佳嘉公司退还原告多交物业费及车位费、装修管理费、装修垃圾清理费、装修材料运输费7394元并支付利息，按中国人民银行规定的同期存款利率计算，从交纳物业费之日起至返还之日止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告未签订物业服务合同，佳嘉公司也未出具相关部门认定的物业收费标准，其按一级服务标准收费，实际提供的服务连四级标准也不能达到。原告自2012年9月至2016年9月共交物业费8600元、车位费840元，装修管理费300元、装修垃圾清理费270元、装修材料运输费300元，共计10310元。邱宗良认为按四级服务标准收费，即每平方米0.3元计算，实际应交2916元，应退还相应的费用7394元及产生的利息，故邱宗良提起诉讼。被告（反诉原告）佳嘉公司辩称，其和业主委员会签订合同，对业主具有约束力。收取的物业费是经霸州市物价局核定的收费标准，物业费每平方米0.6元，电梯使用费0.35元（包括电梯使用费、二次加压供水、消防用电），没有超过国家和地方政策的规定且已经在物价局备案。原告诉求的按照每平方米0.3元计算物业费并返还物业费没有法律依据，装修费和垃圾处理费等是在5年前产生的费用，已经超过了3年的诉讼时效，生活垃圾处理费为每年60元。被告（反诉原告）佳嘉公司向本院提出反诉请求：1、依法判令邱宗良支付物业费等合计1720元违约金及利息（按年利率6%至还清之日止）；2、诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实及理由：邱宗良欠佳嘉公司2017年7月1日至2018年7月1日的物业费1720元未交，故请求邱宗良支付物业服务费、公共照明、生活垃圾处理费等1720元违约金及利息。原告（反诉被告）邱宗良辩称，其认为佳嘉公司物业服务标准未达标，坚持本诉的理由，拒绝交纳物业费，并要求其返还多交的费用。原告（反诉被告）邱宗良围绕其诉讼请求及反诉答辩意见提供证据如下：1、2012年至2016年物业费票据7张；2、照片打印件2张，证明2014年9月24日交纳车位费840元，2016年9月20日交纳物业费1540元。佳嘉公司对邱宗良提供证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。邱宗良称，小区没有活动场所、健身器材且绿化面积也不达标，物业收费标准高于实际。佳嘉公司对小区没有活动场所、健身器材且绿化面积也不达标的事实认可，但认为不属于其经营范围，应系开发商问题，现该小区尚未进行验收，所以该部分未完工。被告（反诉原告）佳嘉公司提供证据如下：1、被告法人身份证、营业执照复印件、法定代表人身份证明；2、霸州市物价局关于物业服务收费备案申请审批表一份；3、2014年7月签订的前期物业服务合同一份、2015年和2016年签订的物业服务合同各一份。邱宗良的质证意见为，对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但认为物业公司未达到标准水平，照明费和垃圾清理费已经包括在物业费中，属于重复收费；对证据3不予认可，其不知道有业主委员会，不能证明业主委员会的合法性。本院经审理认定事实如下：佳嘉公司于2014年7月10日与河北艺杰房地产开发有限公司签订《尚都花苑小区前期物业服务合同》，合同约定由佳嘉公司承接霸州市尚都花苑小区的物业管理服务，物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业建筑面积交纳，高层住宅：0.95元/平方米/月（带电梯）、多层住宅：0.50元/平方米/月（不带电梯），该合同还约定物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按年交纳，业主申请装饰装修时，乙方除约定收取装饰装修服务费外，不得另行收取其他费用，停车服务费按露天停车场车位80元/个/月标准收取。后佳嘉公司分别于2015年9月1日、2016年8月1日与尚都花苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，委托期限至2017年7月31日，佳嘉公司于2018年8月1日终止提供物业服务。邱宗良系该小区4号楼2单元401室业主，房屋建筑面积为135.11平方米，并于2012年至2016年每年9月20日交纳物业费1540元、公共照明费120元、生活垃圾处理费60元。于2012年10月9日交纳维修基金9596元，还于2013年4月13日交纳装修管理费300元、装修垃圾清理费270元、装修材料运输费300元，2014年9月24日交纳车位费840元。原、被告双方对于以上事实没有争议，本院予以确认。邱宗良当庭陈述称，其于2012年10月9日交纳完维修基金后取得的钥匙，之后于2013年9月1日入住该小区。佳嘉物业公司称，邱宗良于2012年7月1日拿到楼房钥匙，装修期间要求扣除2012年7月至2012年9月20日期间的物业费，所以开票时间为2012年9月20日，关于签订物业合同时间与诉状主张时间不一致是因为物业公司与业主委员会签订合同时间每年都不一致，实际物业费计价时间为每年7月1日至次年7月1日。另查明，佳嘉公司于2014年4月23日向霸州市物价局进行物业服务收费备案，备案内容为，1、营业执照注册号：131081000000255；2、霸州市佳嘉物业服务有限公司资质等级三级，证书编号：廊物181号；3、为尚都花苑小区业主提供廊坊市物业服务三级服务质量，按合同约定物业服务收费，价格：多层服务费0.5元/平方米/月，高层服务费0.6元/平方米/月，电梯使用费0.35元/平方米/月（包括电梯使用费、二次加压供水、消防）。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，佳嘉公司根据合同约定对该小区提供物业服务，邱宗良入住该小区后享受佳嘉公司物业服务并交纳物业费，原告提供的物业服务合同对原、被告双方具有约束力。邱宗良仅以其不知道有业主委员会存在为由否认该物业合同，理据不足，本院不予采信。佳嘉公司提供的物业服务收费备案申请审批表，能够证实其提供的服务标准为三级，且实际收费不超过该标准，邱宗良主张按照每平方米0.3元计算物业费，本院不予支持。关于邱宗良要求返还2013年4月13日交纳的装修管理费、装修垃圾清理费、装修材料运输费和2014年9月24日交纳的车位费，已超过法律规定的诉讼时效，本院对佳嘉公司答辩意见予以采信。邱宗良称诉讼时效应自其知晓应该返还该费用的法律规定之日起计算，其意见理据不足，本院不予采信。关于公共照明费和生活垃圾处理费，邱宗良主张返还，但该两项费用已于2015年之前交纳，已超过法律规定的诉讼时效，2016年该两项费用的收费票据邱宗良亦未提供，故本院不予支持，佳嘉公司反诉主张邱宗良应交纳2017年公共照明费120元和生活垃圾处理费60元，其未提交证据证明其收费依据的合法性及合理性，证据不足，本院不予支持。关于佳嘉公司要求邱宗良支付物业费的反诉请求，邱宗良应当支付物业费，但佳嘉公司主张的计费期间为2017年7月1日至2018年7月1日，其未提供相应证据证实，邱宗良提供物业费票据日期均为9月20日，每年物业费为1540元，故本院认定其物业费起算时间为每年的9月20日，佳嘉公司于2018年8月1日终止对该小区的物业服务，故其截止时间应为2018年7月31日。对佳嘉公司主张物业费的诉讼请求，本院予以支持物业费1330.61元（计费期间为2017年9月20日至2018年7月31日共10个月零11天）。佳嘉公司主张的违约金过高，本院支持按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年9月20日至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）邱宗良的诉讼请求；二、原告（反诉被告）邱宗良于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）霸州市佳嘉物业服务有限公司物业费1330.61并支付利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年9月20日起至实际付清之日；三、驳回被告（反诉原告）霸州市佳嘉物业服务有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元、反诉费25元，由原告（反诉被告）邱宗良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  宋广楷二〇一九年七月二十日书记员  王 冬