广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法沙民一初字第554号原告：周明煌，男，台湾居民，住桃园县桃园市，现住中山市，台湾身份证号码×××6830。委托代理人：杨图胜、杨巧萍，分别、律师助理。被告：中山市广弘集团有限公司，住所地中山市，组织机构代码××。法定代表人：黄振宇，该公司董事长。委托代理人：温广云、吕方方，该公司职员。原告周明煌诉被告中山市广弘集团有限公司（以下简称广弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周明煌的委托代理人杨图胜，被告广弘公司的委托代理人温广云、吕方方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周明煌诉称：原、被告于2009年5月14日签订了《中山市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于中山市沙溪镇乐群村水岸花都商铺作商业用途（包括但不限于饮食业），该商铺为预售商品房，总价款512899元。其中该买卖合同附件三第10条约定：水表一楼商铺设立烟道施工设施。并于2009年5月1日由原告委托唐敬全与被告签订《认购书》，经约定，由被告负责上述商铺的烟道施工工作。合同签订后，双方于2009年5月18日在中山市菊城公证处办理了公证，且原告已按合同约定期限内履行了付款的义务，被告也将该商铺交付给原告使用。但在该商铺交付后，原告将商铺出租给第三方作餐饮经营（租金为1950元／月），在第三方承租该商铺进行经营时发现被告安装的烟道施工设施存在质量问题，导致39栋电梯桥箱内、电梯厅内有很浓的油烟味道，引发周围群众投诉，物业公司也致函给被告请求落实处理。由于烟道问题，导致该商铺的承租方无法取得营业执照，至今无法进行营业经营。自2013年1月4日至今，该商铺的承租方拒付租金给原告，致使原告经济损失9750元（租金1950元／月×5个月）。为此，原告多次要求与被告协商，但被告不予理会，至今仍未维修完善商铺的烟道施工设施。另被告于2012年5月9日由原中山市锦绣沙溪房地产有限公司变更为现名。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即履行对中山市沙溪镇乐群村水岸花都商铺安装烟道施工设施的义务；2.被告赔偿原告经济损失9750元；3.被告承担本案诉讼费用。原告周明煌为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，在举证期限内提交证据如下：1.原告的护照、台湾身份证；2.广弘公司的企业机读档案登记资料及变更登记资料；3.KH广弘地产认购书、中山市商品房买卖合同；4.发票、中山市契税缴费通知书、契税完税证；5.广弘物业收款收据；6.关于水岸花都A1商铺烟道漏烟的函；7.房屋租赁合同；8.照片；9.证人张某的证言。被告广弘公司辩称：原告的诉讼请求均不成立。原告提供的证据可以看出被告已经完成烟道施工的安装工作，且被告已于2009年10月22日将该商铺及烟道安装工程交付给原告，原告如有异议应该在2011年10月22日前提出，原告的诉讼请求已经过了诉讼时效。另上述9750元并不是原告的直接经济损失，是租金的计算，与烟道没有直接的因果关系，应予以驳回。被告广弘公司为证明其辩解事实，在举证期限内提交证据为：业主收楼物品发放签收表。经审理查明：中山市锦绣沙溪房地产有限公司（以下简称锦绣沙溪公司）为中山市沙溪镇乐群村水岸花都小区（以下简称水岸花都）的开发企业。2009年5月14日，锦绣沙溪公司（出卖人）与周明煌（买受人）签订中山市商品房买卖合同。合同约定：买受人向出卖人购买水岸花都商铺，该商铺属预售商品房，房屋总售价为512899元；出卖人应当在2009年7月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（指由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格并出具工程竣工验收报告）并符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在继续履行合同的同时，出卖人对有关装饰设备进行返修，直至达到约定的标准；一楼商铺设立烟道施工设施。合同还约定了双方的其他权利义务。另锦绣沙溪公司与周明煌于2009年5月1日签订认购书，备注为：出售方负责该商铺的烟道施工工作，并与认购方进行烟道的交接工作。上述合同签订后，周明煌依约支付购房款512899元。周明煌于2009年10月22日办理收楼手续。2012年3月17日，周明煌与周丽萍签订房屋租赁合同一份，约定周明煌将上述商铺租赁给周丽萍，租期从2012年5月1日至2016年4月30日止，每月租金1950元。周丽萍以烟道存在质量问题导致其无法领取餐饮店营业执照为由拒绝向周明煌交纳租金，至起诉时止租金为9750元。周明煌认为锦绣沙溪公司安装的烟道施工过程存在质量问题，导致其损失租金9750元，该损失应由广弘公司承担。双方经协商未果，周明煌遂具状诉至本院，主张前述实体权利。另查：锦绣沙溪公司成立于2002年5月30日，于2012年5月9日变更为广弘公司，经营范围为：房地产开发；承接室内装饰过程、房屋建筑工程、水电安装工程（不含电力承装、承修、承试）；商业用房租赁、工业用房租赁、办公楼租赁等。诉讼期间，周明煌申请证人张某出庭作证。张某称：其于2012年5月1日起承租周明煌名下的水岸花都商铺，用作餐饮经营，租赁合同是其委托周丽萍签订，租金为每月1950元。由于该商铺的烟道施工设施存在质量问题，导致39栋电梯桥箱内、电梯厅内有很浓的油烟味道，引发周围住户投诉，导致张某经营的餐饮店无法取得营业执照，造成严重经济损失。据此自2013年1月4日起其拒绝向周明煌支付租金。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。广弘公司的前身锦绣沙溪公司与周明煌签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定履行义务并享有权利。周明煌依合同约定履行了付款义务，广弘公司亦应按合同约定向周明煌交付符合质量标准的商铺及附属烟道设施。本案的争议焦点在于：一、案涉烟道设施是否实际交付；二、烟道设施是否存在质量问题；三、周明煌的起诉是否已超过二年的诉讼时效；四、广弘公司是否应承担周明煌的租金损失。关于焦点一。由于烟道作为商品房的附属设施，在没有相反证据的情况下，本院认为交付商品房时其附属设施烟道已完成实际交付。本案商铺于2009年10月22日交付，故烟道设施也于此时一并交付。关于焦点二。周明煌基于双方签订的商品房买卖合同的约定主张权利。根据合同的约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在继续履行合同的同时，出卖人对有关装饰设备进行返修，直至达到约定的标准；出售方负责该商铺的烟道施工工作，并与认购方进行烟道的交接工作。本案中，双方对烟道的质量标准没有约定，但烟道作为商品房的附属设施，应符合通常的质量标准。上述烟道漏烟处位于公共楼梯处，锦绣沙溪公司提供的烟道设施不符合通常的质量标准，应由其变更后的公司即广弘公司负责维修涉案烟道设施并交付符合通常质量标准的烟道设施给周明煌。关于焦点三。由于合同对烟道的质量保修期没有明确约定，且周明煌在收楼后直至2012年5月1日起才使用该烟道设施，从其知道烟道存在质量问题是时至起诉时不足两年，故本院认为周明煌的起诉没有超过诉讼时效。关于焦点四。由于锦绣沙溪公司提供的烟道不符合质量标准，造成了周明煌租金损失9750元，应由广弘公司向周明煌支付。综上，原告诉求理据充分，本院予以支持；被告抗辩理据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市广弘集团有限公司于判决生效之日起十五日内向原告周明煌履行对中山市沙溪镇乐群村水岸花都商铺安装符合质量标准的烟道施工设施，逾期不履行，则由原告委托有资质的施工单位施工，所需费用由被告承担；二、被告中山市广弘集团有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告周明煌租金损失9750元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（原告周明煌已预交），由被告中山市广弘集团有限公司负担（被告中山市广弘集团有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，原告周明煌可在判决书送达之日起三十日内，被告广弘公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨审 判 员  刘 忠人民陪审员  梁蓓莉二〇一四年九月二十四日书 记 员  罗 敏