广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初7046号原告（反诉被告）：黄焯文，男，1970年12月9日出生，住址广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：陈树荣，广东极视律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦振平，男，1964年9月26日出生，汉族，住址广西博白县，委托诉讼代理人：刘能辉，广东合拓（南沙）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨洪合，男，1972年12月28日出生，汉族，住址湖南省息县，被告（反诉原告）：广州市豪聚发沐足有限公司，住所地广东省广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路300号A201-A401，统一社会信用代码91440115MA59E4BM1M。法定代表人：金九智。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘汉斌，广东合拓（南沙）律师事务所律师。第三人：广州宝林湾酒店管理服务有限公司，住所地广东省广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路300号A201-A401，统一社会信用代码91440101MA59NHRN68。法定代表人：洪通林。第三人：广州市南沙区榄核随意快餐店，住所地广东省广州市南沙区榄核镇新发路西一街20号，统一社会信用代码92440101MA5CDFHP1W。个体工商户经营者:黄国权，男，1974年10月18日出生，汉族，住址湖南省常德市鼎城区周家店镇硪公桥村4村民组，公民身份号码432421197410183370。第三人：广州市南沙区榄核百渡人酒吧，住所地广东省广州市南沙区榄核镇蔡新路298号，统一社会信用代码92440101MA5CDQXRXT。个体工商户经营者:石涛，男，1996年3月15日出生，汉族，户籍所在地四川省苍溪县东溪镇群策村七组21号，暂住地广东省广州市南沙区榄核镇凯德新玥D栋902，公民身份号码。原告（反诉被告）黄焯文与被告（反诉原告）秦振平、杨洪合、广州市豪聚发沐足有限公司（以下简称豪聚发公司），第三人广州宝林湾酒店管理服务有限公司（以下简称宝林湾酒店）、广州市南沙区榄核随意快餐店（个体工商户经营责黄国权，以下简称随意快餐店）、广州市南沙区榄核百渡人酒吧（个体工商户经营者石涛，以下简称百渡人酒吧）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄焯文及其委托诉讼代理人陈树荣，被告（反诉原告）杨洪合，被告（反诉原告）秦振平、杨洪合、豪聚发公司的委托诉讼代理人刘汉斌，被告（反诉原告）秦振平委托诉讼代理人刘能辉，第三人百渡人酒吧（石涛），第三人宝林湾公司的法定代表人洪通林到庭参加诉讼。第三人随意快餐店（黄国权）经本院传唤没有到庭，本院依法缺席开庭进行审理，现已审理终结。黄焯文向本院提出诉讼请求：1.解除黄焯文与秦振平、杨洪合于2016年4月11日签订的《房屋租赁合同》；2.秦振平、杨洪合、豪聚发公司告支付拆除广州市南沙区榄核镇蔡新路黄氏综合楼加建的铁制楼梯、水塔、消防水池、电梯的梯间，恢复二楼以上的楼梯原状的费用58740元，3.秦振平、杨洪合、豪聚发公司腾空交还广州市南沙区榄核镇蔡新路黄氏综合楼一楼(百渡人酒吧、随意快餐店使用的150平方米除外)、二楼、三楼、四楼给原告黄焯文，宝林湾公司、随意快餐店（黄国权）、百渡人酒吧（石涛）予以配合；4.秦振平、杨洪合、豪聚发公司向黄焯文支付黄焯文垫付的一级消防报建费450000元；5.秦振平、杨洪合、豪聚发公司按每月231.915元的标准支付从2017年5月1日至房屋交还之月为止的出租税（其中包括从2018年3月1日至2018年10月31日的出租税1855.32元；从2018年3月1日至2018年10月31日的出租税的滞纳金70.4元）；6.秦振平、杨洪合、豪聚发公司向黄焯文支付寄送律师函的邮递费12元；7.秦振平、杨洪合、豪聚发公司向黄焯文支付从2017年5月至2019年1月管理费7980元（按380元/月×21月计算）；8.本案的诉讼费由秦振平、杨洪合、豪聚发公司承担。事实和理由：黄焯文于2016年4月11日与被告秦振平、杨洪合签订了《房屋租赁合同》，将广州市南沙区榄核镇蔡新路（镇泰对面）黄氏综合楼296-301号之二、三、四楼出租给秦振平、杨洪合使用，每月租金为14000元。2017年5月后，黄焯文将一楼门面及部分大堂租给秦振平、杨洪合，租金为每月8000元，每五年递增10%。因秦振平、杨洪合要经营沐足项目，需要相应的消防设施，双方又就安装消防设施问题进行协商。黄焯文同意秦振平、杨洪合申报消防及增设相关设备，但需要黄焯文确认后安装合法消防设施。产生的所有费用由秦振平、杨洪合和拟成立的豪聚发公司方负责。由于秦振平、杨洪合资金未到位，黄焯文同意先行垫付，后由秦振平、杨洪合和拟成立的豪聚发公司偿还。合同成立后，黄焯文即交付一楼门面及二、三、四楼场地给被告秦振平、杨洪合方，并陆续在2016年6月起通知原租赁人将电梯部分、原西侧铺位（现酒吧部分）等交给被告秦振平、杨洪合方，或重新建立租赁关系，但被告秦振平、杨洪合方没有配合，至今还未完全接收，酒吧部分仍由原租赁人经营。被告方接收上述物业后，消防的设计、报建、安装、布局均未经原告同意，擅自加建的室外铁制楼梯、水塔、消防水池、电梯梯间。被告方的上述行为对房屋主体结构作了的重大变更，危及房屋的整体安全，存在重大安全隐患。2017年2月装修期间，秦振平、杨洪合、豪聚发公司在未征得黄焯文同意的情况下将涉案房屋整体转给洪通能，从根本上违反租赁合同的约定。因此，原告要求解除合同。由于秦振平、杨洪合、豪聚发公司尚未支付消防款、税费及其滞纳金。黄焯文因此向对方发出《通知书》和《律师函》主张权利。秦振平、杨洪合、豪聚发公司并未回应，故黄焯文请求维护其合法权益。秦振平、杨洪合共同辩称，双方签订的合同合法有效。根据合同的约定黄焯文应向秦振平、杨洪合提供有效证件。秦振平、杨洪合要开设沐足所需的消防安全合格证应由黄焯文提供。黄焯文未能提供相关证件。经双方协商后，黄焯文同意由秦振平、杨洪合、豪聚发公司代其安装建设消防设施和申办消防安全合格证，费用由黄焯文承担。安装消防设施是经过黄焯文同意的，且并未影响房屋的安全。相关费用450000元应由黄焯文负担。黄焯文已付395000元，尚有55000元没有支付。另外，双方合同约定秦振平、杨洪合有权转租，且两人是豪聚发公司的股东，直接经营该公司，并无转租的行为。最后，个人出租不动产，税费应由出租房承担。因此，不同意黄焯文的诉讼请求。豪聚发公司辩称，上述《房屋租赁合同》的当事人为黄焯文和秦振平、杨洪合，豪聚发公司并非合同当事人，不需承担合同义务。宝林湾公司述称，该公司只是以豪聚发公司的工商登记注册地址办理了工商登记手续。百渡人酒吧（石涛）述称，石涛向黄焯文承租了涉案楼房一楼约一百多平方米的房屋，用以经营百渡人酒吧。石涛和黄焯文签订了租赁合同，要求继续使用承租的房屋。随意快餐店（黄国权）没有陈述意见。秦振平、杨洪合、豪聚发公司向本院提出反讼请求：1.黄焯文将广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路黄氏综合楼房一楼未交付的房屋（现百渡人酒吧和随意快餐店使用部分共150平方米）交付给秦振平、杨洪合使用；2.黄焯文向秦振平、杨洪合支付由于未交付上述房屋的损失116000元(从2017年5月计至2019年1月，按5800元/月×20月计算)；3.黄焯文向秦振平、杨洪合支付消防设施安装费余款55000元（按450000元-395000元计算）；4.黄焯文赔偿2018年10月23日影响广州市豪聚发沐足有限公司正常经营的经济损失20000元；5.黄焯文继续履行《房屋租赁合同》，不得单方终止合同、干预、侵犯对方的合法经营。事实和理由：根据上述《房屋租赁合同》的约定，黄焯文应于2017年5月将涉案房屋一楼300平方米的三个商铺交给秦振平、杨洪合和豪聚发公司，但黄焯文只交付了租金为3000元的一间商铺。黄焯文应按约定交付商铺。黄焯文并未按约定交付其他商铺，已经构成根本违约。一楼的商铺未全部交付，二、三、四楼的经营受到影响，导致持续亏损，黄焯文应按未交付部分的租金赔偿相应的损失。黄焯文出租的房屋未能达到消防标准，双方约定相关消防设施改造的费用由黄焯文承担。现产生的改造费用为450000元，黄焯文已经支付了395000元，还应向秦振平、杨洪合和豪聚发公司支付余款55000元。另外，黄焯文想单方解除合同，多次闹事扰乱豪聚发公司的经营。2018年10月23日，黄焯文强行锁了豪聚发公司沐足店的门，停车堵住店门。报警处理后，豪聚发公司才得以继续经营。因此，黄焯文应按2018年10月25日前豪聚发公司每日营业额的平均值赔偿当天的损失20000元。黄焯文辩称，广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路黄氏综合楼300号间隔为三个商铺，分别由豪聚发公司、随意快餐店（黄国权）和百渡人酒吧（石涛）使用。黄焯文已经在2016年8月将全部出租的房屋交付给对方，不存在未履行交付义务的情况。黄焯文为秦振平、杨洪合垫付了消防设施安装费用450000元和一楼天天士多腾空房屋的费用55000元。以上费用应由于秦振平、杨洪合负担。黄焯文因追讨垫付的450000元，双方发生争执。黄焯文就于2018年10月23日十点四十分锁了对方的店门，但对方在十一点前就将其打开了，黄焯文并未干预对方的经营。因此，不同意秦振平、杨洪合、豪聚发公司的反诉请求。宝林湾公司述称，该公司没有具体意见。百渡人酒吧（石涛）述称，石涛向黄焯文承租涉案房屋一楼商铺经营百渡人酒吧。其承租的商铺并未交给秦振平、杨洪合或豪聚发公司，要求继续使用该商铺。随意快餐店（黄国权）没有陈述意见。本院经审理认定事实如下：座落于广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新公路南侧的四层房屋（房地产权证号为粤房地证自第1533855号；用地面积783.5平方米，建基面积330平方米，建筑面积1838.6平方米）在不动产登记机构登记的权属人为番禺市黄氏综合贸易有限公司。2016年4月11日，秦振平、杨洪合（为乙方）和黄焯文（为甲方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：“一、甲方把位于广州市南沙区榄核镇蔡新路（镇泰对面）的黄氏综合楼二、三、四楼1473平米租给乙方使用，三层租金为14000元/月。注：一楼总面积330平米未到期不予理会，但是到期后2017年5月份，甲方要把一楼以8800元/月交给乙方使用。二、乙方需要支10万押金给甲方，首期先交5万，余下一年内补齐，以收据为准。三、甲方给予乙方免租期为11个月（以一期消防交付为准）。四、每月租金一楼8800元，二、三、四楼,14000元，每五年递增为总租金的10%为准。五、如因甲方原因提供不了有效证件给乙方，所造成后果及损失由甲方负责。六、在乙方租赁期满所有一切入墙入土的固定设施不得掀起或损坏，可移动物品可按当时市值转让给甲方，或乙方自行处理。七、在租赁期间，如甲方违约将负责乙方所在装修及其他一切损失，如乙方违约，甲方将没收乙方押金和收回房屋使用权。八、乙方经营期间，有权转让或变卖经营权甲方必须配合签约等。九、如因政府征用或拆迁等因素.甲方应给予乙方合理赔偿。十、乙方在租赁期内所发生的一切费用由乙方自行负责。（如：工商费用税收，水电物业出租税费等）十一、乙方在租赁期内要合法经营遵国家法则，如有违法经营一切后果由乙方负责。甲方要提供所有房屋证件复印件及其他证件。本合同一式三份，各执一份，经双方签名画押后即有法律效应。”履行合同期间，黄焯文支付了广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路300号A101房屋2018年3月至2018年10月出租房屋的税款1776元和滞纳金70.4元，支付了广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路301号房屋2018年11月出租房屋的税款76.19元和土地使用税3.13元。共计税款1855.32元、滞纳金70.4元。2018年1月27日，黄焯文委托律师向秦振平、杨洪合和豪聚发公司发出《律师函》，要求对方归还消防款项450000元，按时支付租金，清理四楼设置的设施，将四楼腾空，以便进行加建装修。2016年5月6日，黄焯文收取了秦振平、杨洪合支付涉案房屋二、三、四楼的押金100000元。2016年9月1日，黄焯文、豪聚发公司、唐燕就座落于南沙区榄××镇××村××Ａ101商铺的问题签订《协议书》，约定：“1.平谐快餐店经营者（唐燕）将店铺内电梯房使用权让给二、三、四楼经营者使用，从而点不使用面积减少，经协定每个月减少铺租700元。该电梯房所占用面积租金由二、三、四楼经营者承担，租金由黄焯文（房东）收取。时间由2016年9月1日起生效。2.电梯房改造：二、三、四楼经营者负责把唐燕原安装在电梯房位置内的空调、洗衣机、水电管线拆卸和重新安装。电梯房改造二、三、四楼经营者负责唐燕店铺与电梯房进行隔离，使之独立经营，隔墙要求安全美观并承担改造费用。3.二、三、四楼经营者不得干涉唐燕与黄焯文的租房合同期内的正常经营。4.在唐燕合同经营期间，如何一方不得干涉唐燕转让铺面。如合同到期，无论是该铺面房东，唐燕都有优先继租权。5.本协议一式二份，具有同等法律效力。”2016年12月29日，豪聚发公司取得由广州市南沙区公安消防大队出具的穗南公消安检字[2016]第0035号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。合格证记载场所名称豪聚发公司，地址为南沙区榄核镇蔡新路黄氏综合楼296-301号，所在层数为首层局部、二至四层，场所建筑面积1558平方米，现有消防设施包括火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、应急照明、疏散指示标志、安全出口（2个）、灭火种类、型号和实有数量（4KGABC干粉灭火器60个）。上述场所投入使用营业前经消防安全检查合格。2018年1月27日，黄焯文委托广东极视律师事务所以邮政特快专递的形式向豪聚发公司送达律师函。该函中确认双方在合同中同意给予对方11个月的装修免租期，要求归还代垫的消防款450000元，按双方约定交纳租金，并将涉案房屋四楼楼顶腾空，处置好不合理的设施，清理现场，以便黄焯文加建、装修。黄焯文支付了特快专递费用12元。2018年11月10日，黄焯文委托广州市华盟价格事务所有限公司云浮分公司对涉案房屋进行评估。广州市华盟价格事务所有限公司于2019年1月18日出具了穗华价估（云浮）[2019]007号价格评估结论书。其中，评估涉案房屋南侧外墙消防楼梯拆除及西侧楼内步梯重建费用为58740元。2018年11月23日上午7时28分，黄焯文因与秦振平、杨洪合就涉案房屋租赁问题产生纠纷报警。8时01分，警方到达场，并告知双方如协商未果可通过司法途径处理。同日，杨洪合向警方报称，当天11点42分上班时发现豪聚发公司大门被上了锁。杨洪合向公司员工了解到时黄焯文带人来锁的，于是打电话给对方，要求将锁打开。由于对方不同意，杨洪合就自行叫人把锁切开。13时13分，黄焯文又带人过来打算锁门，但被阻止了。2018年11月27日，黄焯文与石涛签订了《广州市房屋租赁合同》将座落于南沙区榄核镇蔡新路296号100平方米的商铺出租给石涛。石涛用以经营百渡人酒吧。在本案诉讼过程中，黄焯文和秦振平、杨洪合、豪聚发公司确认按双方约定一楼百渡人酒吧和随意快餐店使用部分相应租金为5800元,黄焯文实际按每月3000元的标准向秦振平、杨洪合收取其一楼使用部分的租金。黄焯文提供了照片，照片内容反映黄焯文向送达要求涉案房屋原承租人交出原合同与新业主交接在2016年8月15日交接的通知。黄焯文主张被送达人为唐燕，秦振平、杨洪合、豪聚发公司对此不予确认。黄焯文未能提供与秦振平、杨洪合办理交接手续的证据。秦振平、杨洪合提供聊天记录截图，内容反映对方询问消防的情况，并表示商量一下。秦振平、杨洪合、豪聚发公司提供银行交易明细和收据，证明已经支付消防工程的材料款和工程款共450000元。黄焯文和秦振平、杨洪合、豪聚发公司确认黄焯文向秦振平、杨洪合支付了395000元作为消防工程的费用。秦振平、杨洪合也未能举证证明其损失情况。另因本案转为普通程序审理，黄焯文接到本院向其发出的预交受理费通知书后，无正当理由未按期缴交受理费，又未提出司法救助申请，本院按黄焯文撤回起诉处理。本院认为，黄焯文和秦振平、杨洪合于2016年4月11日签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定全面履行义务。对于交付涉案房屋一楼150平方米房屋的请求，未交付给秦振平、杨洪合使用的部分现实际由随意快餐店、百渡人酒吧使用，现不具备交付给秦振平、杨洪合的条件，故本院对该项反诉请求不予支持。对于未交付上述部分房屋的损失的请求，黄焯文提供的证据不能证明已经将该部分房屋交给秦振平、杨洪合使用，本院认定黄焯文未能按合同约定交付涉案房屋一楼的150平方米。双方合同对未交付房屋的违约金未作约定，由于秦振平、杨洪合实际未支付相应部分的租金，又未提供证据证明未能使用该部分房屋所造成的损失，故本院对要求赔偿未交付房屋损失的请求不予支持。对于消防费用的请求，《房屋租赁合同》中虽然约定黄焯文应提供有效证件给秦振平、杨洪合，免租期以一期消防交付为准，但并未约定黄焯文应承担消防工程的费用。涉案消防工程材料和施工费用是用于秦振平、杨洪合经营所需的，在双方就对相关费用负担问题达成一致意见的情况下，应由于秦振平、杨洪合负担。秦振平、杨洪合要求黄焯文支付上述费用的余款缺乏依据，本院不予支持。对于赔偿影响经营损失的反诉请求，黄焯文虽然在2018年11月23日上午曾锁住涉案房屋的大门，但当天上午就已被打开。锁门的时间较短，且秦振平、杨洪合、豪聚发公司未能举证证明实际产生的损失大小，故本院对该项反诉请求不予支持。对于要求黄焯文继续履行《房屋租赁合同》，不得单方终止合同、干预、侵犯对方的合法经营的请求，因该项请求并没有具体的要求对方履行义务的具体内容，而且是对尚未发生的事实主张权利。不符《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定的起诉条件，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回被告（反诉原告）秦振平、杨洪合、广州市豪聚发沐足有限公司的诉讼请求。本案反诉受理费2026元，被告（反诉原告）秦振平、杨洪合、广州市豪聚发沐足有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长 陈 健审判员 张大会审判员 老善涵二〇一九年七月二十五日书记员 成涵真