云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2301民初175号 原告：李子付，男，1972年1月23日生，汉族，高中文化，云南省楚雄市人，建筑工人，住云南省楚雄市。 原告：杨翠珍，女，1974年10月20日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，建筑工人，住云南省楚雄市，现住云南省楚雄市。 委托诉讼代理人：赵刚、鲁绍福，云南滇楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：杜朝琼，女，1960年8月28日生，汉族，初中文化，云南省牟定县人，退休工人，住云南省楚雄市。 被告：董应多，男，1951年6月12日生，汉族，大学文化，云南省牟定县人，退休工人，住址同上。 委托诉讼代理人：艾可生，云南义达律师事务所律师，代理权限为特别授权。 第三人：楚雄元诚地产经纪有限公司，住所地：云南省楚雄开发区莲花池小区27号商铺，统一社会信用代码：91532300329159009X。 法定代表人：黄天勇，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈玉雄，云南楚恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告李子付、杨翠珍诉被告杜朝琼、董应多，第三人楚雄元诚地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，适用简易程序继续延长审限90天。原告李子付、杨翠珍的委托诉讼代理人赵刚、鲁绍福，被告杜朝琼、董应多及其二被告的委托诉讼代理人艾可生，第三人楚雄元诚地产经纪有限公司及其委托诉讼代理人陈玉雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李子付、杨翠珍向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告、第三人于2018年10月14日签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》有效；2.请求判决位于楚雄市房屋（不动产权证号：云2018楚雄市不动产权第0013993号，建筑面积286.6平方米，房产总价值1450000元）归原告所有；3.判决被告将不动产权登记证书暂交原告保管；4.判决两被告和第三人在2019年6月15日前协助原告办理不动产变更登记手续；5.判决被告支付违约金290000元。本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2018年8月底，通过第三人楚雄元诚地产经纪有限公司介绍，原告与被告协商购买位于楚雄市房屋。原告于2018年8月31日转账支付了30000元，于2018年9月1日转账支付了70000元，合计100000元作为购房定金。2018年10月14日，原告与被告及第三人签订了《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，合同约定了房屋总价款为1450000元，签订合同之日起，原告付给被告1000000元（含定金）。待被告领取不动产权证后，原告支付被告200000元。待契税发票满两年产权过户，原告支付被告尾款250000元。合同约定被告应于支付首付之日腾出该房屋，交付给乙方占有使用，并移交该房屋钥匙作为房屋转移占有的标志。被告未按合同约定期限交付房屋的，每逾期一日，被告按原告已付房款的万分之五支付违约金，逾期交房超过15日的，原告有权解除合同并退房，被告应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款项及利息(按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向原告支付违约金，并约定了被告和原告不履行本合同其他约定，违背诚信原则导致合同目的不能实现的，另一方有权解除合同。本合同被解除的，参照合同条款执行。合同还约定了原、被告双方同意于契税发票满两年之后七个工作日内共同携带相应资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时全面地履行相关手续和提供完备资料。在合同第九条及其他条款中补充约定了2019年的停车费、物管费由李子付支付。被告领取不动产权，原告支付200000元，不动产权证交由原告保管。综上，原告依约支付了被告首付款1000000元，被告没有在支付首付之日腾出房屋，没有向原告移交房屋门钥匙，经中介多次要求移交，至今未移交钥匙，被告领到不动产登记证书后，未及时通知原告，更没有按合同约定将不动产登记证书交由中介或原告保管。原告按合同约定支付200000元房款给被告，被告却拒绝收取，导致原告无法支付款项。由于被告的违约行为导致双方无法正常履行合同，被告在履行合同的同时应承担相应的违约责任。现原告为了维护自己的合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼。 被告杜朝琼、董应多辩称，2018年10月14日，本案三方自愿签订《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，原告根据被告书面提供的账号三次打款共计1000000元到被告的账户上的情况属实。但是其他情况不属实：原告与被告和第三人三方于2018年10月14日自愿签订《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，当时双方口头约定：被告先交一把钥匙给李子付并把房屋交给李子付，交房时双方到小区物管处变更户主登记，剩下的钥匙在交不动产权证书时全部一起交给李子付。原告李子付称，买卖房屋事宜他们已全部委托中介办理，让被告有事直接和中介联系，中介可以全权代表他们。为了方便原告付款，被告把自己在信用社和建行的银行卡账户账号书写在《定金收据》和《收条》上，交给原告收执。但第二天被告就无法联系上原告了，被告杜朝琼只好在2018年10月17日早上10点左右把钥匙交给中介，并和中介的工作人员徐立彪一起到小区物管处办理了户主姓名和联系电话等信息变更登记手续，中介的徐立彪代表原告接收了钥匙和房屋，并按照原告李子付提的要求，当即把房屋打扫干净，徐立彪还把被告原来放在客厅里的物品搬出，运送到约1里外的中介公司暂时保管（附原放置位置和运出后放置位置照片）。房子搬空后，徐立彪说：“从今天起，以后产生的水电费由李子付承担”。房屋交接完成后，原告就对房屋的花园阳台进行了改造，并有局部违建。楚雄市城市管理综合行政执法局西城分局执法人员到现场进行了勘查和拍照，并限期整改，原告李子付承诺自行整改，现已整改完毕，并在屋内放置了物品。上述事实说明，2018年10月17日起原告就已经完全占有和使用了房屋。之后，被告长期无法联系上原告，无奈只能通过中介告知原告领取不动产权证书及催款事宜，但中介也称联系不上原告。时至2018年12月22日，已经超过合同约定的付款期限31天，被告在无奈的情况下，只好书面通知原告和中介解除合同。被告送达解除合同的书面通知给原告，却无法联系上原告，被告只好把送达解除合同的书面通知送给接受原告全权委托的中介，中介拒绝接收书面通知，被告又只好通过微信发给中介工作人员徐立彪，并要求中介转发给原告。为了方便原告付款，被告在2018年9月1日和10月14日以《定金收据》和《收条》为载体，两次把被告在楚雄市农村信用合作联社和中国建设银行股份有限公司楚雄开发区分理处的付款账号用书面、明示的形式告知原告，原告已经三次使用被告提供的账号付款，足以证明，原告对被告提供的两个金融机构的账户账号是熟知的，原告拒绝按照《补充协议》付款，在《房屋买卖居间合同》第六条第一款约定的甲方解除合同的条件成就以前和成就以后都没有付过款给被告，被告更没有把原告付的款退回过。因此，是原告不愿付款违约在先。三方自愿签订的《房屋买卖居间合同》第九条第一款约定，本合同未尽事项，甲、乙、丙三方另行议定，签订补充协议。《补充协议》再次约定“甲方领取不动产登记证之日乙方支付20万元整给甲方”，《房屋买卖居间合同》第六条第一款约定：“乙方未按照本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方支付违约金，超过15日的，甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，应书面通知乙方。乙方应按房屋成交总价的20％向甲方支付违约金并承担此次交易中双方的全部交易税费”。被告多次催促原告付款，原告均未付款，被告最终选择依法行使合同约定的解除权，以书面形式通知原告。原告与第三人约定支付10000元佣金给第三人，全权委托第三人购买被告的房屋，现在已经支付了8000元给第三人，尚欠2000元，需要第三人协助原告打赢官司并办理过户登记后，第三人才能获得2000元，若原告败诉，第三人的利益也将受到损害，可见，原告与第三人之间存在利益关系，是本案中的利益共同体。原告与第三人为了共同利益，恶意串通，作出虚假陈述。综上所述，原告全权委托第三人向被告购房，第三人代原告收取钥匙和房屋以后，原告已经实际占有、使用房屋，并对房屋进行了局部改造，被告已经按照合同约定履行了义务，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人楚雄元诚地产经纪有限公司述称，我公司在原、被告双方买卖合同关系的主体身份当中，仅是原被告双方买卖合同的介绍人，对原、被告双方买卖合同关系的建立，仅起到居间推介的媒介作用，我公司既不是原告委托的代理人，也不是被告委托的代理人，我公司在房屋居间买卖合同当中仅对原、被告双方关系的订立进行促成和推荐作用，具体关于房屋买卖合同的交易细节以及交易过程，均是由原、被告双方自主协商决定。故基于以上所述，我公司认为在原、被告双方建立买卖合同关系的过程当中，我公司已经就合同所约定的中介服务事项尽到了相应的服务义务。原、被告双方是基于自主自愿的原则订立房屋买卖合同，且所订立的房屋买卖合同未违反法律的相关规定，该合同应为合法有效的合同，故原、被告双方依法应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。我公司将会按照居间买卖合同的约定协助原、被告双方完善并办理后续房屋交易的有关居间服务事项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告李子付、杨翠珍针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、房屋买卖居间合同；2、补充协议；3、银行业务专用凭证2页；4、定金收据；5、收条；6、收条；7、收款收条；8、税收缴款书；9、增值税发票；10、房产登记信息查询情况说明；11、保全费收据；12、增值税发票；13、诉讼保全责任保险保险单。被告杜朝琼、董应多向本院提交如下证据：1、定金收据；2、收条；3、银行业务专用凭证2页；4、账户交易信息明细5页；5、微信聊天记录截图5页；6、补充协议；7、房屋买卖居间合同；8、通知；9、光盘一张；10、收款收条；11、收条；12、业主花名册1页；13、情况说明；14、照片3页；15、楚雄市城市管理综合行政执法局情况说明；16、通知；17、不动产登记证书；18、照片3张。第三人楚雄元诚地产经纪有限公司针对其陈述向本院提交如下证据：1、档案资料；2、房屋交接确认书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李子付、杨翠珍提交的证据1、2证实了原告、被告与第三人签订《房屋买卖合同》《补充协议》，本院予以采信；证据8、9证实了被告房屋完税时间为2017年6月9日，本院予以采信；证据12、13证实了原告向本院申请财产保全交纳保全费、保险费，本院予以采信。被告杜朝琼、董应多提交的证据5证实了被告向第三人告知不动产权证书已经办理并催促原告付款的事实，本院予以采信；证据8系被告单方制作，本院不予采信；证据9不符合证据形式，本院不予采信；证据10证实了原告支付了第三人中介费用，本院予以采信；证据11无法核实其真实性，本院不予采信；证据12、13证实了被告已经向本案所涉房屋物业变更业主信息，本院予以采信；证据14、15证实了原告对本案所涉房屋花园进行改造，本院予以采信；证据16、18系被告单方制作，本院不予采信；证据17证实了本案所涉房屋已于2018年10月22日办理不动产权证，本院予以采信。第三人楚雄元诚地产经纪有限公司提交的证据1证实了原被告双方房屋买卖的相关手续，本院予以采信；证据2系第三人单方制作，本院不予采信。 根据庭审和质证，本院确认本案的法律事实如下：2018年8月，原告李子付、杨翠珍通过第三人楚雄元诚地产经纪有限公司介绍，欲购买被告杜朝琼、董应多位于楚雄市房屋，并于2018年8月31日支付定金30000元，于2018年9月1日支付定金70000元。被告杜朝琼出具定金收据载明：本人杜朝琼系楚雄市世纪花园复兴苑245-2号房屋的所有权人，现收到李子付交来用于购买本人上述房屋的购房定金30000元整，另注明：该房屋定金100000元整，2018年8月31日交付定金30000元整，2018年9月1日交付定金70000元整。2018年10月14日，原告李子付、杨翠珍（乙方）与被告杜朝琼、董应多（甲方），第三人楚雄元诚地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定由原告购买被告位于楚雄市房屋，房屋总价款1450000元。原告应向被告支付定金100000元，签订合同三月起原告给付被告首付款1000000元（含定金），待被告领取不动产权证后，原告支付被告200000元整，待契税发票满两年产权过户原告支付被告房屋尾款250000元。中介费共计10000元，由原告承担。被告应于支付首付之日腾出房屋交给原告占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。违约责任，除贷款机构的原因，原告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，原告应按逾期未付款的0.5‰向被告支付违约金。逾期超过15日的，被告有权解除本合同。被告解除合同的，应书面通知原告。原告应按房屋成交总价款的20%向被告支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。被告应自解约通知送达之日起三个工作日内退还原告除违约金和应付税费之外的已付款。除不可抗力影响外，被告未按本合同约定期限交付房屋的，每逾期一日，被告应按原告已付房款的0.5‰支付违约金,逾期交房超15日的原告有权解除合同并退房。被告应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部已付款及利息（按月利率1%计算）。并按该房地产成交总价的20%向原告支付违约金。且承担此次交易中双方的全部交易税费。被告或原告未如约履行义务造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方向守约方支付每月300元违约金。双方同意于契税发票满两年之后七个工作日内共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记,并按照规定的期限和条件及时全面地履行相关手续和提供完备资料。同日，原告李子付、杨翠珍（乙方）与被告杜朝琼、董应多（甲方），第三人楚雄元诚地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：原告购买被告位于楚雄房屋，房屋成交价为人民币1450000元。签订本合同之日，双方约定原告支付被告房屋首付款1000000元，待被告领取不动产权证之日，原告支付200000元整给被告，产权证由原告保管。待契税满两年产权过户成功之日原告当日支付250000元整给被告，房屋款项全部付清。产权过户由楚雄元诚房地产经纪有限公司负责办理。2018年10月14日，原告李子付、杨翠珍支付被告900000元房款，被告杜朝琼、董应多出具收条载明：今收到李子付支付我楚雄世纪花园复兴苑245-2号双拼住房购房首付款1000000元整，此款已含定金100000元。同时，被告杜朝琼、董应多将房屋相关单据交由第三人楚雄元诚地产经纪有限公司保管。原告李子付、杨翠珍支付第三人楚雄元诚地产经纪有限公司中介费用8000元。2018年10月17日被告杜朝琼、董应多到世纪花园二期复兴苑1-245栋2号房屋房屋物业管理处变更业主信息为原告李子付、杨翠珍。位于楚雄市房屋于2018年10月22日办理不动产权证书。因在日常巡逻时发现复兴苑245-2号户正在施工，涉嫌违法浇灌阳台占用公共绿化的行为，楚雄市城市管理综合行政执法局西城管理执法大队于2019年1月6日对原告李子付发出责令整改通知书,目前占用公共绿化的行为已自行整改完毕。另查明，世纪花园二期复兴苑1-245栋2号房屋缴税时间为2017年6月9日。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告李子付、杨翠珍与被告杜朝琼、董应多，第三人楚雄元诚地产经纪有限公司自愿签订《房屋买卖居间合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告李子付、杨翠珍述称被告在原告支付定金后拒绝已交房屋房门钥匙，不动产权证书办理后也未及时通知原告及第三人，但原告未提交其他证据佐证，且被告提交的证据及第三人在庭审中的陈述能够证实其已经交付了房屋钥匙及在不动产权证书办理后及时通知第三人楚雄元诚地产经纪有限公司，故对原告李子付、杨翠珍要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。因原告李子付、杨翠珍未按合同约定支付购房款项，故对原告要求判决位于楚雄市房屋（不动产权证号云2018楚雄不动产权第0013993号，建筑面积286.6平方米,房产总价值145000元）归原告所有;被告将不动产权登记证书暂交原告保管，两被告和第三人在2019年6月15日前协助原告办理不动产变更登记手续的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李子付、杨翠珍与被告杜朝琼、董应多、第三人楚雄元诚地产经纪有限公司于2018年10月14日签订的《房屋买卖合同》和《补充合同》有效； 二、驳回原告李子付、杨翠珍的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计10230元，保全费5000元，由原告李子付、杨翠珍负担（已交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  胡玲娜 二〇一九年七月五日 书记员  杨红云