新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2019）新4003民初916号原告(执行案外人)：杨晓玉，女，1981年6月7日出生，住奎屯市。被告（申请执行人）：俞定军，男，1954年1月28日出生，住奎屯市。委托诉讼代理人：油瑞霞，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。第三人（被执行人）：吴伟，男，1975年11月12日出生，住奎屯市。第三人（被执行人）：张春霞，女，1976年8月18日出生，住奎屯市。原告杨晓玉与被告俞定军、第三人吴伟、张春霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月26日、7月5日公开开庭进行了审理。原告杨晓玉，被告俞定军的委托诉讼代理人油瑞霞到庭参加诉讼，第三人吴伟、张春霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓玉向本院提出诉讼请求：1.停止对奎屯市别依斯小区×××房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认原告于2016年12月2日与第三人吴伟、张春霞签订的房屋买卖居间合同合法有效，并确认案涉房屋归原告所有；3.第三人吴伟、张春霞协助配合原告办理案涉房屋的按揭贷款手续及产权过户登记；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回了第三项诉讼请求。事实和理由：2016年12月2日，原告与第三人吴伟、张春霞通过奎屯裕丰房产经纪有限公司（以下简称裕丰房产公司）签订了房屋买卖合同，以510,000元的价格购买了第三人位于奎屯市别依斯小区×××的房产，当日将定金25,000元给付第三人。2016年12月25日，原告又向第三人支付购房款200,000元，余款欲办理按揭贷款。2016年12月28日，原告带着女儿宋芳芳和儿子杨俊峰入住案涉房屋至今。2017年4月26日，该房才办理了不动产产权证。2018年3月13日，被告向奎屯市人民法院申请了诉前保全，将案涉房屋查封，2018年5月11日，被告与第三人民间借贷纠纷一案经审理并作出（2018）新4003民初695号民事判决，2018年7月26日，被告向奎屯市法院申请执行。原告认为，由于第三人不配合办理按揭贷款手续及房屋过户手续，且在签订房屋买卖居间合同时隐瞒了此房当时未办理产权证书的重要事实，存在严重过错。同时，依据合同约定，原告支付了相应的房款，且已占有并居住了两年多时间，构成善意取得。依照相关法律规定，原告在本案中并无过错，同时愿意将剩余房款打入法院账户，故法院应当停止对案涉房屋的执行。被告俞定军辩称，1.案涉房屋登记在第三人名下，根据物权法的规定，该房产属于第三人的合法财产，法院执行第三人的该套房产具有法律依据；2.案涉房产未能过户至原告，原告本身存在过错，在签订房屋买卖合同时，原告已经知道该房没有房产证且已办理了抵押，但仍签订了该合同,该房屋买卖居间合同无效；3.原告未按与第三人签订的房屋买卖居间合同履行付款义务，首付款应支付给中介公司进行监管，但原告直接将首付款打给了第三人，导致房屋迟迟不能过户；4.原告在签订合同后的2年多时间内，未采取任何措施向第三人主张房产过户的权利，而且该房产买卖价格过低，原告并非善意第三人。第三人吴伟、张春霞未到庭，亦未提交书面意见。原告举证、被告质证，本院认证如下：1.房屋买卖居间合同一份、收款收据五份及收条一份，证明原告与第三人之间存在房屋买卖合同关系，原告向裕丰房产公司支付房屋定金25,000元、贷款代办费3000元，贷款费2000元，信息服务费4934元，向第三人支付首付款200,000元。被告对此组证据的三性均不认可，认为合同约定的房价远低于当时市场价格，且合同中已明确载明案涉房屋为按揭房，五份收款收据内容存在矛盾，有可能是后期补开的收据，收条未写出具时间，也不能确定是否真实。本院对该组证据将结合其他相关证据综合认定。2.打款凭证打印件一份，证明2016年12月25日，原告当时的丈夫宋东京通过银行转账向第三人支付200,000元房款的事实。被告对此证据的真实性不予认可，因为该凭证系打印件，该证据不能表明该款用途是购房款还是借款。本院对该组证据将结合其他相关证据综合认定。3.穗丰园社区居委会出具居住证明一份，证明原告及其女儿宋芳芳、儿子杨俊峰自2016年12月28日入住案涉房屋至今。被告对此证据的真实性予以认可，但认为原告还需提供其他证据予以佐证。本院对该证据的真实性予以认可。4.（2019）新4003执异5号执行裁定书一份，证明原告对案涉房屋的执行提出书面异议，并被我院驳回。被告对该组证据的三性予以认可。本院对该证据的真实性予以认可。5.离婚协议、补充协议及离婚证各一份，证明原告与宋东京于2017年7月3日离婚，双方协议案涉房屋由原告所有。被告对离婚协议及离婚证的三性无异议，对补充协议的三性均不予认可，因该补充协议签订时间为2019年2月26日，该协议是为了规避法院强制执行而出具的。本院对离婚协议及离婚证的真实性予以认可，对补充协议将结合其他相关证据综合认定。6.案涉房屋房产证一份，证明案涉房屋的房产证于2017年4月份才办理下来。被告对该证据的真实性予以认可，但证明目的不予认可。本院对该证据的真实性予以认可。7.银行流水明细四份，转账凭证二份，借记卡账户历史明细清单一份，证明原告向第三人支付200,000元房款的事实以及准备向第三人支付全款的事实。被告对借记卡账户历史明细清单的真实性予以认可，对银行流水明细及转账凭证的真实性及证明目的不予认可，认为该清单未显示收款人账户名称，也不能证明该款项的用途。本院对借记卡账户历史明细清单的真实性予以认可，对银行流水明细及转账凭证将结合其他相关证据综合认定。8.暖气费缴纳票三份，证明原告自2016年12月28日入住案涉房屋至今。被告对该组证据的真实性予以认可，但对该组证据的证明目的不予认可。本院对该证据的真实性予以认可。9.收据一份，证明原告将案涉房屋尾款285,000元打入奎屯市人民法院账户用于解除抵押及协助执行。被告对该组证据的真实性予以认可。本院对该证据的真实性予以认可。被告未提交证据。本院调取（2018）新4003财保53号民事裁定书及协助执行通知书、送达回证，（2018）新4003执610号立案审批表、执行申请书、执行裁定书、协助执行通知书、案涉房屋查档证明，（2018）新4003民初695号民事判决书及法律文书生效确认书各一份，说明案涉房屋的执行情况。原、被告对该组证据的真实性予以认可。本院对该证据的真实性予以认可。本院对“房屋买卖居间合同”中居间方的经办人张晓霞作的谈话笔录，说明案涉房屋买卖居间合同的履行情况。原告对第三人收到首付款后未按约定履行解除抵押以及未将首付款返还原告用于银行贷款审核的陈述予以认可，被告对该证据的三性予以认可。本院对该证据的真实性予以认可。本院对第三人张春霞作的谈话笔录，说明案涉房屋买卖居间合同的履行情况。原告对该证据的真实性予以认可，被告对该证据的真实性予以认可，但对于案涉房屋价款符合市场价的陈述不予认可。本院对该证据的真实性予以认可。本院对中国建设银行股份有限公司奎屯支行信贷部客户经理郭强的谈话笔录，说明二手房贷款的流程。原、被告对该组证据的真实性均予以认可。本院对该证据的真实性予以认可。本案当事人围绕诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，本院认定事实如下：2016年12月2日，杨晓玉（受让方、乙方）与吴伟、张春霞（出让方、甲方）、裕丰房产公司（居间方、丙方）签订了一份“房屋买卖居间合同”，该合同约定:甲方将坐落于奎屯市别依斯小区×××房屋出售给乙方，房屋性质为一次性未领取产证，按揭房，所有权人张春霞、吴伟，建筑面积124.59平方米，已设立抵押，含地下室；甲、乙双方确定的一次性成交价格为人民币510,000元，该房屋内的固定装修均已包含在房价款内，并随该房屋交付时一并转让乙方；付款方式为贷款，乙方应于本合同签订的同时支付25,000元作为购房定金，于2017年元月25日前，支付235,000元作为首付款（首付含已交定金），该款项由丙方代理甲方收取，待此款项在该房屋过完户后转予甲方（银行冻结首付款的情况除外），甲方同意其余房价款乙方以贷款方式支付，甲乙双方同意委托丙方办理该房屋的贷款手续……合同签订后，杨晓玉当日支付了定金25,000元，2016年12月25日，杨晓玉当时的丈夫宋东京通过银行转账向张春霞支付了房款200,000元。张春霞向杨晓玉出具了收条一份，该收条载明：“今收到宋东京购房款200,000元，别依斯×××。备注：如果买方过户银行验资需要冻结首付款25万元，卖方到时以须补交21.5万给买方账户上，如卖方违约，将赔偿买方的经济损失。”穗丰园社区居委会出具了一份“居住证明”，该证明载明杨晓玉与其女儿宋芳芳、儿子杨俊峰自2016年12月28日入住案涉房屋至今。案涉房屋2016年至2018年的暖气费由杨晓玉缴纳。案涉房屋于2017年4月26日办理了产权证书，载明房屋所有人为吴伟、张春霞，抵押权人为伊犁州住房公积金管理中心奎屯分中心，抵押期限为2015年12月3日至2030年12月3日，担保数额为290,000元。2017年7月3日，杨晓玉向裕丰房产公司支付了贷款代办费3000元，贷款费2000元，信息服务费4934元。2019年7月12日，杨晓玉将案涉房屋尾款285,000元打入我院账户。杨晓玉陈述称，在签订房屋买卖合同时，吴伟、张春霞告知我一个月后就可以拿到房产证，按照银行贷款流程把首付款直接支付给卖房人用于办理解除抵押，但吴伟、张春霞也未将首付款用于解除抵押,双方签订完合同后，当月就入住了该房。案涉“房屋买卖居间合同”中居间方的经办人张晓霞陈述称，根据办理银行二手房贷款的规定，银行要在前期对双方的资料进行审核，将首付款进行冻结，待审核后受让方再将首付款打给出让方。但张春霞在收到首付款后将该款项挪用，没有用于解除抵押，也没有按照收条中的承诺将首付款再打给杨晓玉用于银行验资。中国建设银行股份有限公司奎屯支行信贷部客户经理郭强陈述称，在办理二手房贷款业务中，在2017年之前，在贷款审批通过前，我行会对买方名下建行卡中的首付款进行只收不付的账目处理，在2017年之后，我们就不再对买方首付款进行冻结处理，只是需要提供买方通过建行卡向卖方支付首付款的转账凭证。另查明，2018年3月13日本院受理了俞定军与吴伟、张春霞民间借贷纠纷诉前财产保全一案，并作出（2018）新4003财保53号民事裁定，裁定：查封、扣押、冻结吴伟、张春霞价值550,000元的银行存款或等额其他财产。2018年3月17日，本院查封、冻结了被申请人吴伟、张春霞名下位于奎屯市别依斯小区×××房屋的房产手续。2018年4月16日，本院受理俞定军与吴伟、张春霞民间借贷纠纷一案，经审理，于2018年5月11日作出（2018）新4003民初695号民事判决，判决：吴伟、张春霞于判决生效之日起十日内支付俞定军借款400,000元及利息（以400,000元借款本金为基数，按月息15‰自2017年4月22日起计算至本判决生效履行之日）；吴伟、张春霞于判决生效之日十日内支付原告俞定军诉前保全费3020元、律师代理费20,000元。2018年7月26日，本院受理俞定军与吴伟、张春霞民间借贷纠纷执行一案。在执行过程中，杨晓玉对执行标的奎屯市别依斯小区×××房屋提出书面异议，本院于2019年2月14日作出（2019）新4003执异5号执行裁定，裁定：驳回杨晓玉的异议请求。杨晓玉不服，遂成本诉。本院认为，本案争议焦点是杨晓玉对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“?金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照相关司法解释的规定，结合本案查明的事实，现从以下四方面予以分析：一、原告与第三人在我院查封诉争房屋之前，已经签订了房屋买卖合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定中的“不得转让”是管理性规定，就不动产而言，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户。该条款不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。另外，双方约定原告购买第三人名下位于奎屯市别依斯小区×××房屋，合同价款510,000元，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属有效。被告提出房屋价款过低的抗辩，但未提供证据予以证实，本院不予采纳。二、穗丰园社区居委会出具的“居住证明”，以及原告提供的自2016年至2018年三年案涉房屋的暖气费收费票据可以证实原告与其女儿宋芳芳、儿子杨俊峰自2016年12月28日已经合法占有案涉房屋至今，并已在该房实际居住。三、原告与第三人签订的房屋买卖合同明确约定，剩余房款原告以贷款方式支付，虽然约定首付款的支付方式由居间方代收，待房屋过户后再转交给第三人，但同时约定了在银行冻结首付款的情况下除外，而银行冻结首付款的情况在案涉合同中只会发生在银行贷款的审批过程中，即通过银行贷款来还房款的流程中，该首付款的支付方式可以不由居间方代收，原告向第三人直接支付首付款的行为并不存在过错。此外，原告已将剩余房屋价款打入我院账户。四、原告在房屋买卖居间合同的履行过程中，既及时履行了支付定金、首付款的义务，又向房屋中介机构支付了贷款费、贷款代办费及信息服务费，同时也催促第三人办理房产证及解除房产抵押手续。原告不仅履行了合同的义务，同时也在行使自己的权利，在这个过程中，本院未发现原告存在明显的过错。对于被告提出原告未能采取法律手段主张对案涉房屋进行过户登记权利的抗辩，本院认为公民行使权利的形式并非只能通过司法途径来主张，且对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，对此抗辩本院不予采纳。综合上述分析，原告与第三人之间签订了合法有效的房屋买卖合同，原告按照合同约定履行了支付部分房款并将剩余房款按照人民法院的要求交付执行，且已实际占有诉争房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，原告不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对诉争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。原告在诉争房屋查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，该权利能够排除针对诉争房屋被告对第三人的金钱债权的实现。故对于原告主张停止对奎屯市别依斯小区106幢213室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封主张，本院予以支持。但原告要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求在本案中一并裁判，没有法律依据，不予支持，但其可在条件具备后另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：1不得执行奎屯市别依斯小区×××房屋；2驳回原告杨晓玉的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告杨晓玉已预交），由被告俞定军负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向本院预交上诉费，上诉期满后七日仍未交上诉费视为放弃上诉权。本院（2019）新4003执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 敬 川人民陪审员 翁 莉人民陪审员 骆辉忠二〇一九年七月二十九日书 记 员 吴 鞠