山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初983号 原告（反诉被告）：郭祥云，女，1972年9月6日出生，汉族，个体经营，住济南市。 委托诉讼代理人：张宗银、公为东（均系特别授权代理），山东国孚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱国祥，男，1974年9月28日出生，汉族，个体经营，住江苏省金坛市。 被告（反诉原告）：胡琴娟，女，1973年11月2日出生，汉族，住江苏省金坛市。 委托诉讼代理人：朱国祥（夫妻关系，特别授权代理），男，1974年9月28日出生，汉族，个体经营，住江苏省金坛市。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：宋海涛（特别授权代理），济南历城精诚至法律服务所法律工作者。 被告：冯永海，男，1962年6月10日出生，汉族，住济南市。 第三人：济南红漫房产经纪有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370112MA3F65P523。 法定代表人：代向红，总经理。 原告郭祥云与被告朱国祥、胡琴娟、第三人济南红漫房产经纪有限公司（以下简称济南红漫房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案。根据郭祥云的申请，本院于2018年12月26日作出民事裁定书，裁定查封朱国祥名下，坐落于济南市历城区君授路**中海华山珑城****楼**，保全金额280万元。本院依法适用简易程序于2019年4月19日对本案进行了第一次公开开庭审理。原告郭祥云及其委托诉讼代理人张宗银、公为东，被告朱国祥及其委托诉讼代理人宋海涛，第三人济南红漫房产经纪公司法定代表人代向红到庭参加诉讼。被告胡琴娟、被告冯永海经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序。因被告朱国祥、胡琴娟提起反诉，本院予以合并审理，并于2019年7月5日对本案进行第二次公开开庭审理。原告（反诉被告）郭祥云及其委托诉讼代理人张宗银、公为东，被告（反诉原告）朱国祥（同时作为胡琴娟委托诉讼代理人）及朱国祥、胡琴娟（反诉原告）的共同委托诉讼代理人宋海涛到庭参加诉讼。被告冯永海、第三人济南红漫房产经纪公司经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭祥云向本院提出诉讼请求：1.确认郭祥云与朱国祥、胡琴娟之间的《房屋买卖合同》及补充协议于2019年1月23日解除；2.判令朱国祥、胡琴娟共同返还郭祥云已付房款150万元及利息损失（以150万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍，自2018年5月9日起计算至2018年12月28日及自2019年1月24日起计算至实际付清之日止的利息）；3.判令朱国祥、胡琴娟共同返还郭祥云已付契税35945元及利息损失（以35945元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍，自2018年8月29日起计算至实际付清之日止）；4.判令朱国祥、胡琴娟共同支付郭祥云违约金220320元（以272万元为基数，按日3‰，自2018年12月28日起计算至2019年1月23日止）；5.判令朱国祥、胡琴娟共同支付郭祥云已支付的佣金2万元，应支付的佣金1万元；6.判令朱国祥、胡琴娟共同支付郭祥云律师费128900元；7.判令冯永海对上述第2至第6项请求中的债务承担连带清偿责任；8.诉讼费、保全费由朱国祥、胡琴娟、冯永海负担。事实与理由：郭祥云与朱国祥、胡琴娟通过济南红漫房产经纪公司介绍，于2018年5月8日签订了《房屋买卖合同》及《华山珑城C区X号楼X-X商铺房屋买卖协议》，由郭祥云购买朱国祥、胡琴娟位于济南市历城区华山珑城C区X号楼X-X房屋一套，房屋建筑面积181.94平方米，房屋总价款272万元。合同约定郭祥云分三次支付房款，第一次于2018年5月8日前支付120万元，第二次于2018年5月10日支付30万元，第三次于办理房屋产权过户时支付余款122万元。合同第十条第六款约定，由违约方承担中介佣金。第十一条约定，在符合办理缴纳契税等各项税费及符合办理下证、过户手续条件时，双方应积极配合办理，在一方通知另一方五日内任何一方不能及时到场来办理，每逾期一日，赔偿本合同总房款3‰的违约金给对方。冯永海为朱国祥、胡琴娟的担保人，保证房屋买卖合同正常履行，并保证办理下证过户手续及缴纳下证前的各种税费，否则承担同等连带责任。因本次购房郭祥云向济南红漫房产经纪公司已支付佣金2万元，尚欠1万元。《房屋买卖合同》签订后，郭祥云按约向朱国祥、胡琴娟支付房款150万元，郭祥云于2018年8月29日交纳了涉案房产的契税35945元，朱国祥向郭祥云出具《借据》一张。朱国祥于2018年9月20日取得了涉案房屋的不动产权证后，一直拖延拒不配合办理过户。郭祥云于2018年12月22日再次通知朱国祥履行协助过户义务，但朱国祥仍不配合。鉴于朱国祥长期怠于行使合同义务导致房屋无法过户，已构成根本违约，郭祥云无奈于2019年1月23日通知朱国祥解除合同。综上，朱国祥的行为已严重侵犯了郭祥云的合法权益，为此诉至法院，请求支持郭祥云的诉讼请求。 朱国祥辩称，一、郭祥云起诉朱国祥解除合同条件不具备,无事实和法律依据，请求不能成立。双方2018年5月8日签订的《房屋买卖合同》第七条约定，甲、乙双方协助才能完成的事宜，双方应相互配合，由于一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任；因不可抗拒力或政府、银行等原因，而不能履行的除外；《补充协议》第三条约定，甲方不配合办证或违约不履行此协议或一房多卖而造成买卖协议不能正常进行，乙方有权通过法律保全此房屋。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由此可见，只有在朱国祥明确表示不履行或因其他原因导致双方签订的两份合同无法履行时，郭祥云才可以诉讼请求解除，但事实是朱国祥一直在积极履行合同，尤其是在2019年1月8日领取了涉案房屋的不动产权证后，在第三人的协调下准备办理过户事宜。因涉案房屋2018年5月10日已经移交郭祥云占有使用，且郭祥云已经设定长期租约，但其付款比例仅达到总房款的55%，朱国祥根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”规定，提出按照合同要求双方办理不动产权证过户时郭祥云应当将剩余房款结清，郭祥云却在2018年12月25日通过短信，2019年1月23日向朱国祥发出解除合同通知书，1月25日在法院立案要求解除合同，赔偿违约金。郭祥云未能支付剩余购房款项的45%才是导致房屋不能过户的根本原因。二、涉案合同完全可以履行，不具备《中华人民共和国合同法》第一百一十条不能履行的情形，朱国祥已经提起反诉，请求法院判决继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案存在最大的争议是，郭祥云主观上不同意履行《房屋买卖合同》，其属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的不能履行的情形。《房屋买卖合同》在性质上不属于不能强制履行合同，朱国祥负有的合同义务（过户义务）也不属于不能强制履行的债务，合同客观上能够继续履行，只是郭祥云主观上不同意履行，这种情况显然不属于法定不能履行的情形，朱国祥有权要求强制继续履行。北京市高级人民法院《房屋买卖合同指导意见》第二十二条规定：房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定情形的除外。上海市高级人民法院《“二手房”买卖案件解答》第六条规定：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。三、房屋过户手续是双方应尽的责任，并非朱国祥单方义务。1.《房屋买卖合同》合同约定郭祥云分三次支付房款，第四条约定双方办理不动产产权过户时将余款122万元存入甲方指定账户。根据该条约定可以看出房屋过户是双方的责任，并非朱国祥单方义务。郭祥云未履行自己剩余122万元的付款义务，朱国祥有权拒绝其过户的请求，郭祥云在自身没有履行自己义务的前提下要求朱国祥先履行，违反了公平原则。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据双方合同约定及老百姓买卖房屋的交易规则、日常惯例，在一方仅仅支付55%房款，房屋已被占有使用，且设定长期租约的情况下，另一方不可能将房屋直接办理过户。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。签订《房屋买卖合同》后，朱国祥对过户政策不了解，且长期出差不在济南久居，尤其在郭祥云起诉后，一直通过第三人进行洽谈，自己也一直在多方联系，但郭祥云要求支付40万元违约金，朱国祥无法承受。后朱国祥到房管部门咨询，办理房屋过户单方无法完成，需要双方配合且郭祥云需要缴纳过户产生的增值税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等等。四、《房屋买卖合同》约定高额违约金，法院不应支持。约定违约金是为了督促合同双方履行义务、惩罚违约行为，在综合考虑朱国祥已经按照合同约定交付了房屋，履行了绝大部分出卖人的义务，同时郭祥云已经出租房屋获取租金收益，自身并没有任何实际损失，其也未能举证证明其实际损失的具体内容及金额的情况下，诉求明显过高。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》中规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。法院应综合合同约定房价款、合同履行情况、违约的过错情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定违约行为及违约金。基于这一司法解释的明确规定，当事人向法院要求调整违约金时，法院应考察违约行为造成的实际损失。在没有证据证明直接损失的情况下，认定过高的违约金，有违一般的公平原则。五、涉案房屋解除合同显失公平。涉案房产已被郭祥云占有使用、控制且与已案外人办理了长期租赁手续。朱国祥依法提起反诉，请求判令双方继续履行所签订的《房屋买卖合同》，郭祥云支付122万元购房款及资金占用费损失后，朱国祥协助其办理房屋过户手续。 胡琴娟辩称，同朱国祥答辩意见。 冯永海缺席，未答辩。 济南红漫房产经纪公司述称，尊重合同双方当事人的意见，双方之间的事宜不是济南红漫房产经纪公司能决定，对此没有意见。 朱国祥、胡琴娟向本院提出反诉请求：1.判令朱国祥、胡琴娟与郭祥云继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令郭祥云支付朱国祥、胡琴娟122万元购房款及资金占用费损失（计算方式：以122万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍，自2019年1月23日起计算至实际付清之日止）；3.反诉费由郭祥云负担。事实与理由：2018年5月8日，朱国祥通过济南红漫房产经纪公司与郭祥云签订了《房屋买卖合同》及《华山珑城C区X号楼X-X商铺房屋买卖协议》，购买朱国祥、胡琴娟位于济南市历城区华山珑城C区X号楼X-X房屋一套。合同约定郭祥云分三次支付房款，第三次为办理房屋产权过户时支付余款122万元。2018年5月9日，双方办理了房屋交接手续，涉案房产被郭祥云占有使用、控制且与案外人办理了长期租赁手续。2019年1月8日，朱国祥取得了涉案房屋的不动产权证后，在济南红漫房产经纪公司的协调下准备办理过户事宜。朱国祥提出按照合同要求双方办理不动产权证书过户时郭祥云应当将剩余房款结清，郭祥云不同意且以各种理由搪塞，反而在2019年1月23日向朱国祥发出解除合同通知书，1月25日进行了法院立案要求解除合同，赔偿违约金。现为维护自身合法权益，反诉至法院，请求判令双方继续履行《房屋买卖合同》，郭祥云向朱国祥、胡琴娟支付122万元购房款及资金占用费损失，望支持诉请为盼。 郭祥云辩称，本案系因朱国祥、胡琴娟怠于履行合同义务、拖延房产过户导致郭祥云依照法律的规定行使解除权，以及合同解除后责任承担，郭祥云不同意继续履行合同。具体理由如下：1.涉案房产在2018年9月20日已经开始初始办证，朱国祥在录音中自述在2018年10月底至11月初已经知道房产证办下来，房管局通知其去拿房产证。郭祥云得知涉案房产房产证已办理，督促朱国祥、胡琴娟尽快拿证办理过户。依照双方的合同，一方在收到对方通知5日内必须配合履行双方的交易合同，但朱国祥、胡琴娟拒不履行，数次拖延。基于对朱国祥、胡琴娟怠于履行的不安抗辩，至2018年12月26日，郭祥云对涉案房产采取保全措施，并告知朱国祥、胡琴娟尽快履行合同。在该过程中于2018年12月29日、12月30日、2019年1月3日、2019年1月16日两次、2019年1月18日两次告知朱国祥、胡琴娟尽快履行房产交易合同，但朱国祥、胡琴娟仍是怠于履行。由于本案系诉前财产保全，2019年1月25日已是诉前保全有效的最后一天，2019年1月23日，郭祥云无奈给朱国祥、胡琴娟发出了解除通知，2019年1月25日起诉立案，要求确认解除的效力并理清解除后的责任承担。2.朱国祥、胡琴娟主张房屋已由郭祥云长期占有、控制且与案外人办理了长期租赁手续不符合客观事实。朱国祥、胡琴娟已于房屋交易前与案外人设定了《房屋租赁合同》，并收取了3年的房屋租赁费用，该3年的房屋租赁费用是房屋交易总价款的构成部分，郭祥云主张的272万元并不含该3年的租金，涉案房屋实际交易费用应为272万元加上3年的租金。即该房屋实际是被朱国祥、胡琴娟占有、使用、收益，并保留了最终的处分权。所谓的郭祥云占有，也仅是《房屋买卖合同》签订之后为了与第三方案外人（租客）交往的便利，在朱国祥与租客及郭祥云三方共同协商的情况下将房屋租赁合同变更为郭祥云为出租人，实际上郭祥云未得到任何收益，故不存在占有、使用、控制，且与案外人设定租赁合同的情况。 冯永海、济南红漫房产经纪公司对朱国祥、胡琴娟的反诉请求未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 一、2018年5月8日,郭祥云（乙方）与朱国祥、胡琴娟（甲方）及居间人济南红漫房产经纪公司（丙方）、保证人冯永海签订《房屋买卖合同》（NO.000X）及《华山珑城C区X号楼X-X商铺房屋买卖协议》各一份，由郭祥云购买朱国祥、胡琴娟位于济南市历城区华山珑城C区X号楼X-X房屋一套。合同约定，房屋建筑面积181.94平方米，房屋总价款272万元；房款分三次支付，2018年5月8日前支付120万元，2018年5月10日支付30万元，剩余房款于双方办理不动产权证过户时将122万元存入甲方指定账户。合同第五条约定，乙方承担办理不动产权证过户时产生的增值税、土地增值税、个人所得税、契税等税费；第七条约定，须由甲、乙双方协助才能完成的事宜，双方应相互配合，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任；若因不可抗拒力或政府、银行等原因，导致合同不能履行的除外；第十条第2项约定，甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙如何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。第6项约定，签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履约的，由违约方承担丙方中介佣金；第十一条第①项约定，在符合办理交纳契税等各项税费及符合办理下证过户手续条件时，双方应积极配合办理，在一方通知另一方五日内任何一方不能及时到场来办理，每逾期一日，赔偿本合同总房款3‰的违约金给对方。第③项约定，在办理不动产权证过户前，由甲方还清兴业银行担保贷款伍拾捌万元整。第④项约定，此房屋买卖合同由冯永海担保下证过户正常如此进行承担同等连带责任。《华山珑城C区X号楼X-X商铺房屋买卖协议》第一条约定，双方协商成交价格为贰佰捌拾捌万元整（包含甲方已收到的壹拾陆万元房租）；第三条约定：如因甲方不配合办证或甲方违约不履行此协议或一房多卖而造成买卖协议不能正常进行，乙方有权通过法律保全此房屋。由此产生的诉讼费、保全费、律师费等由甲方承担；第六条约定，乙方同意由冯永海作为甲方的担保人，保证《房屋买卖合同》正常履行，并保证办理下证过户手续及缴纳下证前的各种税费。否则冯永海承担同等连带责任。上述《房屋买卖合同》及《华山珑城C区X号楼X-X商铺房屋买卖协议》落款处郭祥云、朱国祥、胡琴娟、冯永海签名确认，济南红漫房产经纪公司加盖公章。 二、郭祥云分别于2018年5月8日、5月9日支付朱国祥、胡琴娟房款共计150万元，剩余房款122万元未支付；2018年5月30日，郭祥云支付济南红漫房产经纪公司佣金2万元，济南红漫房产经纪公司法定代表人代向红出具收条一份，载明:郭祥云佣金费用共计叁万元整，今收到贰万元整，欠壹万元整。2018年8月29日郭祥云交纳涉案房产的契税35945元，朱国祥出具《借据》一张，载明该费用自郭祥云所欠房款中抵扣。 三、根据涉案房产的房屋权属状况信息记载，涉案房产的房产证登记时间为2018年9月20日，所有权人登记为朱国祥。朱国祥领取涉案房产证的时间为2019年1月8日。 四、2018年12月25日，郭祥云申请对涉案房产进行诉前财产保全，本院做出（2018）鲁0112财保304号民事裁定，对涉案房产进行了查封。2019年1月23日，郭祥云向朱国祥、胡琴娟发出解除合同通知书，内容为：“因你方拒不配合我方办理济南市历城区华山珑城C区X号楼X-X房屋过户手续，你方的行为已严重违反合同约定，你方已构成根本违约，现我方通知你方：1、我方于2019年1月23日解除与你方签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、请贵方于2019年1月25日前向我方返还我方已付房款、契税及中介佣金，同时我方将根据法律规定及合同约定追究你方的违约责任。特此通知”。2019年1月25日，郭祥云提起本案诉讼。 五、2017年11月13日，朱国祥与案外人亓秀签订《商铺租赁合同》，将涉案房产进行出租，租赁期限自2017年11月13日至2020年11月12日，租金共计16万元。涉案房产出售后，2018年5月8日，由郭祥云作为出租人，与案外人亓秀重新签订《商铺租赁合同》，租赁期限三年，自2018年5月8日至2020年11月12日。朱国祥已收取的三年租金作为郭祥云已支付房款。 六、2018年3月10日，朱国祥向代向红账户转款41万元，3月20日代向红将40万元转回朱国祥账户。 本案争议的焦点为：郭祥云要求确认合同解除的主张能否成立。 郭祥云主张涉案房屋所有权证书下发后，朱国祥一直拖延不配合办理房产过户，郭祥云于2018年12月22日再次通知履行协助过户义务，但其仍不配合，朱国祥长期怠于履行合同义务导致房屋无法过户，已构成根本违约，郭祥云已于2019年1月23日通知朱国祥、胡琴娟解除合同。郭祥云提交与朱国祥之间的通话记录、通话录音及短信截图打印件，并申请证人戴成虎出庭，证实郭祥云及证人戴成虎自2018年12月19日开始通过电话、短信方式通知朱国祥领取房产证、归还贷款、办理房屋过户手续，但其数次拖延、拒绝履行房屋过户义务，不归还欠银行的贷款（房贷)，郭祥云才于2019年1月23日通过短信形式通知朱国祥、胡琴娟解除合同及补充协议的事实。 朱国祥、胡琴娟对通话记录和通话内容及短信截图的真实性没有异议，但辩称：①朱国祥已电话告知郭祥云其在月底前无法偿还银行贷款，能否由其垫付款后办理过户，垫付款从122万元尾款中扣除，郭祥云未履行垫付款承诺；②朱国祥长期不在济南，2019年1月8日才缴纳费用领取不动产登记证书，此后积极寻求解决方案，但郭祥云采用诉讼方式解决未给朱国祥足够的履行时间；③涉案《房屋买卖合同》约定，郭祥云应在办理过户时付清剩余房款，但其一直未支付；④涉案房产具备办理过户的条件，朱国祥在2019年3月10日将银行贷款足额存入代向红账户，现亦有偿还贷款的能力，因郭祥云索要40多万违约金双方未能达成一致意见，故未偿还银行贷款。因此，朱国祥、胡琴娟不同意解除合同，要求继续履行合同。朱国祥、胡琴娟提交朱国祥行程单一宗，证实因朱国祥长期不在济南，且未领取房屋产权证书，无法办理过户手续。提交中国建设银行个人活期账户交易明细一张，证实目前有偿还贷款的能力。该账户交易明细显示，2019年7月8日，朱国祥账户余额为451299.25元。郭祥云对朱国祥行程单一宗不予认可，辩称其行程与本案无关，既不属于不可抗力，也不是合理合法的理由。同时可以证实朱国祥完全可以接郭祥云电话，有时间前来办理相关的房屋转移手续，但其一直未办理，且在郭祥云数次提醒下，依然拖延。对其提交的中国建设银行个人活期账户交易明细，辩称起止日期为2019年7月8日，不能证实郭祥云督促其履行还款义务时即有该存款，即使有还款能力，但在郭祥云多次通知其偿还银行贷款，为过户创造条件的情况下，拒不偿还，郭祥云已通知其解除合同。 经核实郭祥云提交的通话记录和录音，郭祥云自2018年12月19日至2019年1月23日期间多次拨打朱国祥电话。2018年12月22日郭祥云与朱国祥的通话中，郭祥云要求朱国祥办理房产过户，朱国祥表示因其个人原因春节后办理。2019年1月3日郭祥云与朱国祥的通话中，朱国祥表示月底款才能下来，郭祥云要求其与其弟弟即证人戴成虎沟通。2019年1月3日戴成虎在与朱国祥的通话中，朱国祥表示资金困难，要求郭祥云方垫付，戴成虎要求其缴费拿房产证，然后把贷款还清办理过户。2019年1月9日戴成虎在与朱国祥的通话中，朱国祥仍然表示资金未到位，戴成虎陈述最迟20号之前，否则向法院起诉，因诉前保全马上到期。2019年1月23日，戴成虎在与朱国祥的通话中表示朱国祥多次违约，保全马上到期，必须走诉讼程序，且打电话朱国祥经常不接。朱国祥表示其也在筹钱，筹到即还贷款。 关于当事人争议的其它事实，本院查明如下： 1.郭祥云主张的已支付房款及契税的利息损失、违约金、佣金、律师费。 ①已支付房款及契税的利息损失。郭祥云主张已支付房款150万元、契税35945元，朱国祥、胡琴娟应支付以150万元为基数，自2018年5月9日起计算至2018年12月28日、自2019年1月24日起计算至实际付清之日止及以35945元为基数，自2018年8月29日起计算至实际付清之日止的利息。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，本案约定违约金过高，自动调整为按基准利率的1.5倍计算。朱国祥、胡琴娟辩称虽有延迟办证的客观情况存在，也同意承担一定的违约金，但不同意返还，如果返还不同意按照1.5倍计算。 ②违约金220320元。郭祥云主张根据《房屋买卖合同》第十一条第①项约定，每逾期一日赔偿合同总房款千分之三的违约金给对方。自郭祥云有证据证实的通知朱国祥办理房屋过户手续扣除五天的等待时间，即从2018年12月28日起，至通知解除之日即2019年1月23日计算的违约金应由朱国祥、胡琴娟承担。朱国祥、胡琴娟不同意承担，要求予以调整，辩称如果合同必须解除，实际违约期限为2019年1月25日即郭祥云起诉至2019年3月10日期间（房贷尾款存入第三人），同意按照年利率6%的资金占用费向郭祥云支付以150万元为基数计算的违约金。 ③佣金3万元。郭祥云主张基于涉案的《房屋买卖合同》第十条第6项约定，签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方。甲乙任何一方违约造成合同无法履行的，由违约方承担丙方的中介佣金。该3万元中介佣金郭祥云已支付2万元，尚欠第三人1万元，均应由朱国祥、胡琴娟支付郭祥云。朱国祥、胡琴娟不同意承担，辩称合同约定由违约方承担，朱国祥在郭祥云的居间业务中并无任何违约行为，如果违约，也是郭祥云违约，其承诺应当支付3万元中介佣金，而实际支付2万元中介佣金，其违约行为显而易见。 ④律师费128900元。郭祥云提交委托代理合同、收付款业务回单、律师费发票、收费说明及收费标准及收费办法，主张支出律师费128900元，根据《华山珑城C区X号楼X-X商铺房屋买卖协议》第三条的约定，应由朱国祥、胡琴娟负担。朱国祥、胡琴娟对律师费证据的真实性没有异议，但辩称收费过高，且合同第三条的含义是朱国祥不配合办证或者不履行此协议，或者是一房多卖而造成买卖协议不能正常进行，以上三种条件并不存在，故郭祥云主张律师费没有法律依据。 2.朱国祥、胡琴娟要求郭祥云支付剩余房款122万元及资金占用损失。朱国祥、胡琴娟主张郭祥云于2018年5月9日已占有使用控制涉案房产，且与案外人办理了长期租赁手续，朱国祥取得房产证后在济南红漫房产经纪公司协调准备办理过户事宜时要求郭祥云按照合同约定支付剩余房款，郭祥云以各种理由搪塞并于2019年1月23日发出解除合同通知及起诉。要求继续履行合同，支付剩余房款及资金占用损失。郭祥云辩称系朱国祥、胡琴娟怠于履行合同义务、拖延房产过户导致郭祥云行使解除权，不同意继续履行合同，支付剩余房款和资金占用损失。此外，郭祥云与案外人签订租赁合同系因朱国祥在本案房产交易前已与案外人签订《房屋租赁合同》并收取了3年租金，郭祥云主张的房款并不包含该3年租金，也未对房产实际占有、使用、收益。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》及《华山珑城C区X号楼X-X商铺房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定履行各自义务。关于本案争议的焦点郭祥云要求确认合同解除的主张能否成立，本院认为，涉案《房屋买卖合同》第十一条第①项约定，在符合办理交纳契税等各项税费及符合办理下证过户手续条件时，双方应积极配合办理，在一方通知另一方五日内任何一方不能及时到场来办理，每逾期一日，赔偿本合同总房款3‰的违约金给对方。第③项约定，办理不动产权证过户前，由甲方还清兴业银行担保贷款伍拾捌万元整。根据郭祥云提交的与朱国祥之间的录音内容可知，郭祥云在2018年12月22日即要求朱国祥办理房产过户，朱国祥因资金不足不能偿还银行贷款，无法办理过户。之后的几次通话中，朱国祥一直表示正在筹钱，亦提出由郭祥云垫付款项的要求，但双方并未就此达成协议。涉案房产于2018年9月20日即完成产权登记，朱国祥应及时领取房产证，做好房产过户准备，而朱国祥直至2019年1月8日才领取，其辩称本人长期不在济南不能成为其怠于履行合同义务的合法理由。至2019年1月23日郭祥云发出解除合同通知前，朱国祥仍表示没有资金偿还银行贷款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。朱国祥、胡琴娟经郭祥云催告后，在合理期限内仍未履行办理房产过户的主要合同义务，其行为构成违约，郭祥云20**年1月23日通过短信发出解除合同通知，自通知到达朱国祥时合同解除，本院对郭祥云解除合同的效力予以确认。朱国祥辩称郭祥云未履行承诺替其垫付款项，但根据双方签订的合同，郭祥云并无替朱国祥垫付款项的义务，其主张不能成立。朱国祥、胡琴娟辩称郭祥云未能支付剩余购房款项是导致房屋不能过户的根本原因，对此本院认为，《房屋买卖合同》约定办理房屋产权过户时郭祥云支付余款122万元，但根据录音显示，至郭祥云发出解除合同通知时，朱国祥尚无能力偿还银行贷款，在房产不具备过户条件的情况下，要求郭祥云支付剩余房款122万元没有事实和法律依据，本院对朱国祥、胡琴娟的上述抗辩理由不予采信。本案起诉后即2019年3月10日，朱国祥虽将款项转入济南红漫房产经纪公司法定代表人代向红账户，并表示现有偿还贷款的能力，但其行为在郭祥云解除合同的通知到达后，郭祥云亦不同意履行合同，故对其要求郭祥云继续履行合同，支付剩余购房款及资金占用费损失的请求本院不予支持。合同解除后，朱国祥、胡琴娟应返还郭祥云支付的购房款150万元及契税35945元，郭祥云应返还朱国祥、胡琴娟涉案房屋，但因涉案房屋已经进行出租，郭祥云并未实际占有，不存在交付房屋条件，朱国祥、胡琴娟基于房产权属享有相应的房产权利。郭祥云要求朱国祥、胡琴娟按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍支付房款和契税的利息损失，并无合同约定为依据，故其利息损失应以中国人民银行同期贷款利率认定。涉案房产租赁合同的出租人虽变更为郭祥云，但房屋租金已由朱国祥、胡琴娟收取，郭祥云亦未要求返还该款项，朱国祥、胡琴娟实际享受了提前获得房款的利益。郭祥云既要求朱国祥、胡琴娟支付因合同解除产生的违约金，又要求支付上述利息损失，而违约金包含弥补上述利息损失的功能，因当事人未对其它损失举证证实，结合上述事实及合同解除的原因、双方的过错、郭祥云的损失，本院对郭祥云主张的违约金220320元予以支持，对其主张的利息不予支持。本案合同解除系朱国祥、胡琴娟的违约行为导致，郭祥云已支付佣金2万元，根据《房屋买卖合同》第十条第6项约定，应由朱国祥、胡琴娟负担，另1万元因尚未实际发生，本院不予支持。郭祥云提交的证据能够证实律师费已实际发生，收费标准未超过相关规定，亦有双方合同约定由违约方承担为依据，但律师费系以郭祥云单方主张的争议金额为基数，按比例分段计算得出，其要求朱国祥、胡琴娟全部承担没有依据，本院结合本案认定事实，酌情确定律师费91552元由朱国祥、胡琴娟负担。冯永海以保证人身份在《房屋买卖合同》及《华山珑城C区X号楼X-X商铺房屋买卖协议》中签名，为朱国祥、胡琴娟合同义务的履行提供担保，应对朱国祥、胡琴娟应偿还的款项承担连带清偿责任。冯永海承担责任后，有权向朱国祥、胡琴娟追偿。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、涉案《房屋买卖合同》（NO.000XX）及《华山珑城C区X号楼X-X商铺房屋买卖协议》于2019年1月23日解除； 二、朱国祥、胡琴娟于本判决生效之日起十日内返还郭祥云购房款150万元、契税35945元； 三、朱国祥、胡琴娟于本判决生效之日起十日内支付郭祥云违约金220320元； 四、朱国祥、胡琴娟于本判决生效之日起十日内支付郭祥云佣金2万元； 五、朱国祥、胡琴娟于本判决生效之日起十日内支付郭祥云律师费91552元； 六、驳回郭祥云的其他诉讼请求； 七、冯永海对上述第二至第五项款项承担连带清偿责任。冯永海承担责任后，有权向朱国祥、胡琴娟追偿。 八、驳回朱国祥、胡琴娟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费28560元，由原告郭祥云负担6950元，被告朱国祥、胡琴娟、冯永海共同负担21610元；反诉案件受理费7979元，由反诉原告朱国祥、胡琴娟共同负担；保全费5000元，由朱国祥、胡琴娟共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  孙丽萍 人民陪审员  路玉虎 二〇一九年七月二十六日 法官 助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超