广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初171号 原告吴贞猛，男，1982年9月21日生，壮族，户籍所在地及现居住地广西河池市宜州区。 特别授权委托诉讼代理人蓝建强，广西超世纪律师事务所律师。 被告韦茜茜，女，1994年4月17日生，仫佬族，户籍所在地及现居住地广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人吴柳红，广西昭义律师事务所律师。 被告韦浩楠，男，2001年12月27日生，仫佬族，户籍所在地及现居住地广西河池市宜州区。 法定代理人韦云乐（系韦浩楠母亲），女，1974年1月1日生，壮族，户籍所在地及现居住地广西河池市宜州区。 特别授权委托诉讼代理人吴柳红，广西昭义律师事务所律师。 被告莫云程，男，1965年10月9日生，壮族，户籍所在地及现居住地广西河池市宜州区。 原告吴贞猛诉被告韦茜茜、韦浩楠、莫云程建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案，依法由审判员黄志木适用简易程序进行审理，因被告莫云程无法送达，本院于2019年3月4日依法将本案转入普通程序，组成由审判员覃庄丽担任审判长，审判员黄志木和人民陪审员韦展菊参加的合议庭，于2019年6月19日在本院第二审判庭公开开庭审理，书记员蓝丹雪担任法庭记录。原告吴贞猛及其特别授权委托诉讼代理人蓝建强，被告韦茜茜及其委托诉讼代理人吴柳红（系被告韦浩楠特别授权委托诉讼代理人）和被告莫云程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴贞猛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与韦海亮于2014年8月25日签订的《宅基地转让协议书》；2、判令被告韦茜茜、韦浩楠退还给原告转让款260000元及利息(利息以260000元为基数，从2014年8月26日起按年利率24%的标准计算至付清之日止);3、被告莫云程对上述债务承担连带偿还责任;4、案件受理费由三被告负担。事实与理由:韦海亮系被告韦茜茜、韦浩楠的父亲。原告通过被告莫云程的介绍认识韦海亮，2014年8月25日，原告与韦海亮签订《宅基地转让协议书》一份，约定韦海亮将其所获得的位于宜州市开发区屠宰场西侧原欧亚修理厂斜对面的一宗安置地指标转让给原告，约定的面积为60平方米，口头约定价格为260000元，但书面协议约定为250000元，如果韦海亮违约则按转让金的四倍赔偿原告损失，被告莫云程自愿在协议书上签字担保宗地真实性，若有意外由其全部负责。协议签订后，原告于2014年8月26日向韦海亮支付转让款250000元，并支付了转让款10000元给被告莫云程，此后原告一直在等待政府安置土地给韦海亮，然后再办理过户登记手续。2018年9月6日，韦海亮因病死亡，被告韦茜茜、韦浩楠表示不承认原告与韦海亮签订的《宅基地转让协议书》，也不愿意退还转让款给原告。经原告核实，韦海亮被征收的土地为6.43亩，获得的安置宅基地是六宗，但韦海亮在2013年至2018年9月份分别向多人转让安置地多达12宗以上，是典型的“一地多卖”，且在韦海亮死亡后被告韦茜茜、韦浩楠于2018年9月20日对韦海亮名下的存款60236元进行了继承公证，由韦茜茜、韦浩楠共同继承。综上所述，原告认为韦海亮一地多买，且在韦海亮死亡之后被告韦茜茜、韦浩楠作为继承人，亦表示不同意韦海亮私自转让安置地，故原告无法实现合同目的，被告莫云程作为担保人亦应当对合同履行不能承担连带责任。故原告在与被告协商无果之后诉至本院，请求判如所请。 原告吴贞猛为证明其主张，向本院提交的证据材料有： 1、2014年8月25日《宅基地转让协议书》一份、2014年8月26日《收据》一份、2014年8月26日《收条》一份、2014年8月26日中国农业银行交易凭证二张，用以证明原告于2014年8月25日与韦海亮签订《宅基地转让协议书》购买其安置地指标，原告已依约支付了转让款260000元的事实（其中250000元支付给韦海亮，剩余的10000元支付给被告莫云程）； 土地征收统计表及安置区的规划图复印件各一份（原告所述为韦海亮提交），用以证明韦海亮拟要转让的安置房具体位置的事实； 2018年9月20日河池市宜州区公证处（2018）桂宜证内字第1691号公证书复印件一份，用以证明被告韦茜茜、韦浩楠于2018年9月20日对韦海亮名下的存款60236元进行了继承公证，二被告应当在继承韦海亮遗产的范围内退还转让款给原告。 被告韦茜茜、韦浩楠共同辩称：1、原告所述韦海亮一地多买不是事实，被告韦茜茜、韦浩楠对于原告与韦海亮所签订的《宅基地转让协议书》不知情，安置地属于家庭户共同所有，韦海亮以个人的名义和他人签订的协议，并没有与其他家庭成员进行商量，属于无权处分，而且协议并未明确具体的安置房位置，双方所签订的协议无效；2、协议无效，应该由韦海亮和莫云程承担退款责任，韦海亮在与韦云乐离婚之后，被告韦茜茜、韦浩楠一直都是和母亲韦云乐共同生活，故被告韦茜茜、韦浩楠不应该对本案的款项承担偿还责任；3、被告韦茜茜、韦浩楠所继承韦海亮的存款60236元不应作为退还原告的转让款，被告韦茜茜、韦浩楠在继承该款之后主要用于支付办理韦海亮的丧事开支及支付其所欠的债务等，且韦海亮在生前一直未予支付给韦茜茜、韦浩楠抚养费，同时还另外领取了其母亲银凤鲜的征地补偿款五十多万元，其应予退还，而该款银凤鲜已经进行公正遗嘱由被告韦浩楠继承。综上所述，请法院驳回原告对被告韦茜茜、韦浩楠的诉讼请求。 被告韦茜茜、韦浩楠为其辩解向本院提供有证据材料有： 1、2012年9月26日宜州市公证处（2012）桂宜证内民字第1196号公证书一份，用以证明因韦海亮不尽孝心，私自处分家庭成员共有的安置地，故韦海亮母亲银凤鲜通过公证遗嘱将其应获得安置地及征地补偿款等指定由韦浩楠继承，韦海亮与原告签订的协议应认定为无效； 韦海亮、韦云乐、韦浩楠、韦茜茜、韦庆龙的户口簿复印件一份，用以证明韦海亮系家庭成员情况，其与原告签订协议私自处分其他家庭成员的安置地，属于无权处分，协议应认定为无效； 2013年8月5日韦海亮与韦云乐的离婚协议书原件一份，用以证明韦海亮已经于2013年8月5日与韦云乐协议离婚，韦云乐对于韦海亮所签订的协议不知情，且被告韦茜茜、韦浩楠在父母离婚之后一直和母亲韦云乐一起生活，故均不应对本案债务承担偿还责任。 被告莫云程辩称：被告莫云程在本案中只是作为见证人介绍双方进行交易，所得的介绍费10000元，被告愿意退还给原告，对于剩余的转让款，应当有韦海亮的继承人负责归还。 被告莫云程为其辩解未向法院提供有证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，本院根据案情，结合双方的举证和质证意见进行综合认定。对于原告所提供的证据：1、原告所提供的证据1，能够证明原告与韦海亮签订合同，约定将安置地转让给原告及原告已经依约支付了转让款的事实，与本案有关联；2、原告所提供的证据2，经核实能够证明韦海亮拟要转让的安置房所在位置的事实，与本案有关联；3、原告所提供的证据3，能够证明被告韦茜茜、韦浩楠通过公证继承了韦海亮银行存款60236元的事实，与本案有关联。对于被告韦茜茜、韦浩楠所提供的证据：1、被告所提供的证据1，本院确认其真实性，但根据其内容，不能证明其拟要证明的目的，与本案无关联；2、被告所提供的证据2，结合被告庭后提供的村委证明，只能证明被告家庭的成员情况，不能证明被告拟要证明的目的；3、被告所提供的证据3，只能证明韦海亮与韦云乐于2013年8月5日离婚的事实，不能证明被告拟要证明的目的。 本院经审理认定事实如下：2014年8月25日，原告吴贞猛作为受让方（乙方）与作为转让方的韦海亮（甲方）签订了《宅基地转让协议书》一份，主要内容为：“甲方位于宜州市庆远镇宜畔村立新屯居民小组的承包地于2012年3月22日被宜州市人民政府征收，参照宜州市庆远镇宜畔村立新屯居民小组同期征地时，宣州市人民政府的有关文件(宜政发[2010]48号、宜政发[2010]68号)及宜州市城区征地拆迁工作办公室的承诺书，甲方将得到政府征收土地后安置的国有出让宅基地。现就甲方承包地征收后安置所得的宅基地指标转让相关事宜，特订立如下协议:一、甲方自愿将安置得到的土地宗60m的安置宅基地指标转让给乙方。此宗地位置:宜州市城西开发区屠宰场西侧欧亚修理厂斜对面，除门面外的二类地块。二、转让费贰拾伍万元人民币(￥250000.00元)，甲方收到款后应写收条给乙方(或以收据为凭)，并把宜州市国土资源局印发的征收庆远镇宜畔村立新屯居民小组土地补偿明细表复印件交给乙方保管。三、协议生效后乙方可自由转让该宗地指标，甲方必须无条件地协助乙方办理转让手续，最终转户名称由乙方自定。甲方负责办理好自己名下该宅基地的土地使用证及开工证等相关手续。甲方户名转户到乙方户名手续的费用由乙方支付。四、甲方转让安置所得的宅基地指标后，甲方家庭所有成员不得以任何形式、任何理由向乙方索取任何费用或者以家庭宅基地不够安置为由收回已转让的宅基地指标等其他要求，并不得再以任何理由向政府申请安置，否则视为违约。五、甲方保证转让的该宗宅基地指标材料的真实、合法、可靠，并没有侵犯到他人的利益，否则视为违约。协议签订后，除非政府政策变化导致甲方因承包地被征用所得的安置宅基地全部丧失，此合同终止，甲方必须在10日内退还乙方购地款，否则甲方不得以任何理由、任何方式终止该协议。六、甲方接到政府通知得到宅基地需抽签决定该宗土地位置时，甲方提前一天通知乙方。并由乙方自己抽签。国土局办好所有证件后，甲方将此宗地所有证件交付乙方保管。七、甲方如还有剩余的宅基地需转让，必须告知乙方，在同等条件下乙方有优先权购买。乙方所取得的宅基地指标也可以自由转让。八、违约责任:如果甲方违反此协议的约定，必须按乙方已支付给甲方的转让金的四倍赔偿给乙方，宅基地指标转让款和违约金要在10日内一次性支付。九、本协议一式三份，甲乙双方、见证人各执一份。该协议自签字之日起生效。十、见证人莫云程担保宗地真实性，若有意外由本人全部负责。”韦海亮在协议甲方处签字及按手印确认，原告吴贞猛在协议乙方处签字及按手印确认，被告莫云程另签字为见证人。之后，韦海亮于2018年9月6日因病死亡，原告找到韦海亮的继承人韦茜茜、韦浩楠要求履行协议，但因协商无果后诉至本院，请求判如所请。 另查明，韦海亮与韦云乐原系夫妻关系，二人于2013年8月5日通过协议登记离婚，婚生子女为被告韦茜茜、韦浩楠。韦海亮于2018年9月6日死亡，生前为其家庭户的户主，在韦海亮死亡之后，被告韦茜茜、韦浩楠作为申请人向河池市宜州区公证处申请进行继承公证，河池市宜州区公证处于2018年9月20日（2018）桂宜证内字第1691号公证书，证明韦海亮的银行存款共计60236元由其子女韦茜茜、韦浩楠共同继承。根据河池市宜州区庆远镇宜畔村村民委员会庭后出具的《证明》显示韦海亮户在2011年1月13日被国家征收的承包地面积为6.91亩，征收土地补偿款为527228.9元，征收土地时该户家庭人口为6人，分别为韦庆龙、银凤鲜、韦海亮、韦云乐、韦茜茜、韦浩楠。被告韦茜茜、韦浩楠所述韦庆龙与银凤鲜系韦海亮父亲和母亲，韦庆龙已经于2013年11月28日死亡，银凤鲜已经于2013年10月27日死亡。 再查明，根据2010年5月31日宜政发[2010]48号《宜州市政府关于印发宜州市城市规划区内征收集体土地及房屋拆迁补偿安置暂行办法的通知》，其中注明被征地区域包括原宜州市庆远镇宜畔村在内的被征地农民预留安置用地，由被征收土地的农村集体经济组织或被征地农民根据需要选择按使用集体土地和国有土地出让中的任意一种方式办理用地手续，按国有出让方式供地的，农地转用上报自治区收取的费用由集体或被征地农民负责，办理用地手续处地方政府行政性收费的费用给予减免外，其他税费由集体缴纳，土地出让金按征地成本价的30%收取，该宗地的土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费由被安置的集体自行负责。 根据原告的陈述及被告的答辩，本案双方当事人的争议焦点是：1、本案原告与韦海亮所签订的《宅基地转让协议书》是否合法有效？2、如协议合法有效，原告请求解除协议并要求退还转让款260000元及利息是否有事实和法律依据？各被告责任应如何承担？ 一、关于《宅基地转让协议书》的效力问题。 本院认为，本案属于建设用地使用权转让合同纠纷，原告与韦海亮所签订的《宅基地转让协议书》中虽然注明为转让国有出让宅基地指标，但实际为拟要转让建设用地使用权，该协议是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，合法有效。被告韦茜茜、韦浩楠主张安置宅基地为家庭户共同所有，韦海亮无权擅自处分，故双方所签订的协议无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即使最终落实的安置地应为韦海亮户所有，韦海亮虽在未经过其他家庭成员的同意下擅自处分，属于无权处分，但是根据上述规定，并不影响韦海亮和原告签订的协议效力，故被告韦茜茜、韦浩楠以此主张协议无效，本院不予采纳。 二、关于原告请求解除《宅基地转让协议书》并归还转让款及利息的问题和各被告的责任分担问题。 1、对于协议的解除问题和转让款及利息的归还问题。本院认为，被告韦茜茜、韦浩楠作为韦海亮的法定继承人，在韦海亮死亡之后，其法定承受上述协议的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。被告韦茜茜、韦浩楠在韦海亮死亡之后拒绝继续履行协议，致使原告不能实现合同的目的，已构成违约，故原告可以据此请求解除协议，原告之该诉请，于法有据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故在上述协议解除之后，原告可以要求恢复原状并赔偿损失等，原告已依约支付给韦海亮的转让款为250000元，自然应当予以返还，而对于原告的损失，双方约定的违约金为转让款的四倍，但原告只是请求从2014年8月26日起按照年利率24%的标准计付利息，结合现在同一位置地块的市场价格，原告的请求合理，本院予以支持。 2、对于被告韦茜茜、韦浩楠的责任问题。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”经查明，被告韦茜茜、韦浩楠在韦海亮死亡之后已经经过公证继承韦海亮的银行存款共计60236元，故在韦海亮死亡之后，被告韦茜茜、韦浩楠作为继承人，应在继承韦海亮的遗产范围内归还原告已支付给韦海亮的转让款及利息。另外，原告实际支付给韦海亮的转让款为250000元，剩余的10000元系支付给被告莫云程的费用，故被告韦茜茜、韦浩楠应在继承韦海亮遗产的范围内归还原告转让款250000元及利息，原告请求超出的部分，本院不予支持。被告韦茜茜、韦浩楠辩称上述存款已经用于支付办理韦海亮丧葬费用及归还其债务，但被告韦茜茜、韦浩楠作为韦海亮的子女，有赡养、扶助、医治韦海亮和办理韦海亮死后丧葬事宜的法定义务，因此产生的费用理应由二人承担，韦海亮生前的存款应作为继承遗产，应当用于清偿其所欠的债务等，被告韦茜茜、韦浩楠主张部分存款已用于归还韦海亮的其他债务，但亦未能提供证据予以证明，故对上述辩解，本院不予采纳。 3、对于被告莫云程的责任问题。本案协议中注明“见证人莫云程担保宗地真实性，若有意外由本人全部负责。”根据协议的内容可以看出被告莫云程只是对宗地的真实性进行担保，而本案中原告以韦海亮“一地多买”和被告韦茜茜、韦浩楠拒绝继续履行协议为由主张解除协议，故被告莫云程对此不应承担保证责任，原告请求被告莫云程对上述债务承担连带偿还责任，于法无据，本院不予支持。而对于被告莫云程已经收取的介绍费10000元，实际系原告支付给被告莫云程的介绍费，被告莫云程同意自愿退还，故本院予以确认，但不应计付利息。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告韦茜茜、韦浩楠在继承韦海亮的遗产范围内归还原告吴贞猛转让款250000元及利息（利息以250000元为基数，从2014年8月26日起按年利率24%的标准计付至付清之日止）； 二、被告莫云程归还原告吴贞猛10000元； 三、驳回原告吴贞猛的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效确定的履行期限内之履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5200元，由被告韦茜茜、韦浩楠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃庄丽 审 判 员  黄志木 人民陪审员  韦展菊 二〇一九年七月十七日 法官 助理  韦兰情 书 记 员  蓝丹雪