广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2014）肇端法民四初字第154号原告：梁汉能，男，汉族，身份证登记住址：广东省肇庆市端州区。被告：肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司，住所地：肇庆市柑园南路。法定代表人：黎锦洪。被告：黎锦洪，男，汉族，身份证登记住址：广州市越秀区禺西二路。被告：陈志升，男，汉族，身份证登记住址：广东省肇庆市鼎湖区莲花镇。原告梁汉能诉被告肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司（以下简称杏林公司）、黎锦洪、陈志升租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告梁汉能到庭参加了诉讼。被告杏林公司、黎锦洪、陈志升经本院合法传唤无正当理由拒不（派员）到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月28日原告与被告杏林公司签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将其所有的座落在肇庆市端州区柑园南路2号一幢502房出租给被告杏林公司作居住（经营）使用，每月租金700元，租赁期从2013年3月26日起至2014年2月25日止，房屋租金由杏林公司每月26日前向原告交纳，如超期交付，每天加收10元作为滞纳金。租赁期内杏林公司要按时交付当月的电费、水费（包括生活垃圾处理费、污水处理费）、卫生费等有关费用。合同签订后，原告己依约将租赁房屋交付杏林公司使用，但杏林公司只交纳了2013年5月25日前二个月的租金和水电费后，一直拖欠原告的租金和水电费，经原告多次催收未果，截至2014年2月25日杏林公司尚欠原告9个月的租金共6300元，电水费417.06元（原告代支），按合同约定计算从2013年5月27日至2014年2月26日共245天，杏林公司应向原告交纳延期付款滞纳金2450元。此外，被告杏林公司在2014年2月25日租赁期届满后至今未将租赁房屋返还原告（被告私自更换门锁、这属侵权行为，应承担民事责任，赔偿原告的经济损失。另查被告杏林公司因经营管理不善，己歇业，被告黎锦洪、陈志升是杏林公司的股东（投资者）。原告梁汉能认为，原告与被告杏林公司自愿签订的《房屋租赁合同》，没有违反国家的法律法规规定，是合法有效的合同，应受法律保护，合同签订后，原告己依约将租赁房屋交付杏林公司使用，但杏林公司却没有依约履行付款义务，这属违约行为，应负民事责任，因杏林公司已歇业，被告黎锦洪、陈志升作为杏林公司的股东，应对杏林公司的债务承担连带责任。另外，杏林公司在租赁期届满后还未将租赁房屋退回出租人，这属侵权行为，应责令其立即返还房屋并赔偿原告由此而造成的损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告杏林公司支付尚欠的租金6300元，滞纳金2450元（租金及滞纳金暂计至2014年2月），此后至杏林公司交回出租房屋时的租金（滞纳金另计）、水电费417.06元给原告梁汉能；2、被告黎锦洪、陈志升对被告杏林公司上述债务承担连带责任；3、责令被告将租赁房屋返还给原告并对房屋的防盗门（铁门）损坏负赔偿或修复责任；4、本案的诉讼费用由三被告负担。被告杏林公司、黎锦洪、陈志升没有（派员）到庭参加诉讼，也没有答辩意见。经审理查明：2013年4月28日，原告梁汉能与被告杏林公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告租用原告所有的位于肇庆市柑园南路2号一幢502房作居住经营使用，房屋租赁面积80平方米，租赁期限为12个月，即从2013年3月26日至2014年2月25日止，租金每月700元，被告杏林公司必须于每月的26日前缴交给原告，如超期交租金，每天加收10元作为滞纳金，如拖欠5天不交纳的，则原告有权单方终止合同并收回房屋，没收租金，追收欠租。被告杏林公司在租用期内，应按时交付当月的电费、水费（包括生活垃圾处理费、污水处理费）、卫生费等有关费用。在签订合同时，被告杏林公司向原告缴交了500元作为租用房屋的押金。此后，被告仅向原告缴纳2个月，即2013年4月、5月的租金和水电后，就没有再向原告缴纳。原告经催收无果，遂诉至本院。另查明：被告杏林公司的法定代表人是黎锦洪，该公司系有限责任公司，并未被吊销或注销工商登记，股东为两被告即黎锦洪、陈志升。诉讼中，原告分别提供了：三张代被告杏林公司缴纳的电费单（计费时段为2013年3月至2013年9月），合共191.8元；四张代被告杏林公司缴纳的生活垃圾费单（计费时段为2013年5月至2013年9月），合共55元；四张代被告杏林公司缴纳的水费单（计费时段为2013年4月至2013年8月），合共170.36元。上述单据合计417.06元。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告梁汉能与被告杏林公司于2013年4月28日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，亦没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定享受权利和履行义务。被告杏林公司未能按期向原告缴纳租金，显属违约，依约应承担违约责任。对于被告杏林公司应支付租金的期限，因双方在合同中约定的租赁期限从2013年3月26日至2014年2月25日止，原告向本院提起诉讼时，租期期限已届满，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”的规定，双方签订的合同已经终止，在此期间，被告仅向原告交纳了2个月的租金，故原告要求被告支付余下9个月的租金6300元的请求，合理合法，本院予以支持。但由于双方合同终止后，被告杏林公司仍不将涉案房屋交还，原告要求租金（应表述为房屋占用费）应计算至被告交回房屋之日的请求，合理合法，本院不予支持。对于原告要求被告支付滞纳金2450元的请求，因该部分滞纳金实际属于违约金的性质，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，因双方在合同中约定的违约金超过造成损失的百分之三十，故该部分的违约金应计算为6300元×30%＝1890元，原告的该项请求，其合理合法部分，本院予以支持。对于原告要求被告杏林公司支付其代付的水电费417.06元的请求，因双方在合同中约定被告杏林公司应按时交付当月的电费、水费（包括生活垃圾处理费、污水处理费）、卫生费等有关费用，该部分支出属于原告代被告垫付，故原告的该部分请求，合理合法，本院予以支持。对于原告要求被告被告黎锦洪、陈志升对被告杏林公司上述债务承担连带责任的请求，依照《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任……。”的规定，被告杏林公司作为有限责任公司，并未被吊销或注销工商登记，故对被告杏林公司的上述债务，应由杏林公司以其财产对公司的债务承担责任，原告的该项请求，本院不予支持。对于原告要求被告将租赁房屋返还给原告的请求，因原告与被告杏林签订的合同已经终止，故原告的该项请求合理合法，本院予以支持。对于原告要求被告对房屋的防盗门（铁门）损坏负赔偿或修复责任，因原告并未能对此提出明确的赔偿数额，亦未能提供证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告对此应承担举证不能的责任，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于肇庆市柑园南路2号一幢502房归还给原告梁汉能。二、被告肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁汉能支付从2013年5月26日至2014年2月25日的租金6300元，此后的房屋占用费按每月700元的标准计付至被告肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司将位于肇庆市柑园南路2号一幢502房归还给原告梁汉能之日止。三、被告肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁汉能支付违约金1890元。四、被告肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁汉能支付水电费（含电费、水费、生活垃圾处理费、污水处理费、卫生费）417.06元。五、驳回原告梁汉能的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，由原告负担10元，被告肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司负担40元。原告已付上述费用本院不予退回，被告肇庆市端州区杏林桑拿沐足有限公司负担部分应在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍世强审 判 员  黄卓贤人民陪审员  梁 杰二〇一四年九月二十五日书 记 员  叶圣桃第7页共7页