安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终4065号 上诉人（原审被告）：武冬菊，女，1973年7月26日出生，汉族，住安徽省砀山县。 被上诉人（原审原告）：安徽星海房地产发展有限公司，住所地安徽省合肥市濉溪东路华东家电批发市场综合楼。 法定代表人：许安，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江旭东，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人武冬菊因与被上诉人安徽星海房地产发展有限公司（以下简称星海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初7616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 武冬菊上诉请求：撤销原判并改判。事实及理由：一审认定事实不清，分配举证责任不明，处理错误。原租赁合同期满后，双方未签订新租赁合同，应视为双方建立不定期租赁合同关系。星海公司多次停水停电，导致武冬菊正常经营受严重干扰，武冬菊自2018年7月就已通知星海公司解除租赁合同，但星海公司却用钢板把房门封死，无故阻挠武冬菊搬离，武冬菊无奈滞留两个月，星海公司应自行承担2018年8、9月房屋占有使用费37500元。武冬菊为装饰装修房屋花费22.5万元，武冬菊一审中提出用房屋内装饰装修物折抵部分房屋占有使用费，一审未予处理，属于遗漏判决。星海公司扣留了武冬菊缴纳的铺面保证金1万元，该笔款项应由星海公司返还或折抵房屋占有使用费。 星海公司辩称，一审法院就武冬菊何时搬离房屋作了详细调查、询问，双方均认可武冬菊于2018年9月底、10月初搬离承租房屋，一审酌定房屋占有使用费计算至2018年9月30日，并无不当；因武冬菊拖欠租金及电费，星海公司采取了停电约20日的救济措施，停电后武冬菊于2018年8月补交了部分费用，星海公司此后未再停电；武冬菊主张以未经鉴定、评估的装饰装修物残值折抵房屋占有使用费，无合同及法律依据；星海公司认可收取了铺面保证金1万元，同意该笔保证金抵扣房屋占有使用费、水电费相同数额，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 星海公司向一审法院起诉请求：解除武冬菊与其签订的《安徽省房屋租赁合同》及《合同补充协议》，武冬菊搬离并向其返还房屋；武冬菊向其支付房屋租金人民币75000元（按18750元/月暂计算至2018年6月30日，顺延计算至搬离房屋日止）、拖欠水电费11295元（自2017年8月25日暂计算至2018年6月25日，顺延计算至搬离房屋日止），并承担诉讼费。 一审法院认定事实：2017年3月1日，星海公司与武冬菊签订《安徽省房屋租赁合同》及《合同补充协议》，合同载明：星海公司将其所有的位于安徽轻工商城1#201-203号房屋（总面积435平方米）出租给武冬菊用于灯具销售，租赁期限为2017年3月1日至2018年2月28日，合同月租金为12500元，总租金为150000元，物业管理费和水电费按月收取。 合同签订后，星海公司依约向武冬菊交付了房屋，武冬菊接收房屋后对房屋进行了装修装饰。合同履行中，双方协商变更了房屋租金，约定房屋租金按每月每平方米50元，除去走廊面积60平方米，计价面积为375平方米，月租金为18750元，租金包含物业费，水电费由武冬菊据实支付，且星海公司给予武冬菊四个月免租期。2018年3月1日合同到期后，武冬菊提出继续租赁房屋一半面积，星海公司未予同意，双方未再续签合同，武冬菊未搬离，仍使用房屋，期间星海公司多次催要房租，武冬菊未全额支付，星海公司遂诉至法院。 武冬菊自2017年7月起按18750元/月标准向星海公司支付房租，武冬菊已支付截至2018年2月底的房屋租金及截至2017年8月25日的水电费，另于2018年8月2日支付星海公司18750元。 2018年9月底，武冬菊搬离承租房屋。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行义务。星海公司、武冬菊就安徽轻工商城1#201-203号房屋签订的《安徽省房屋租赁合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。 合同期限届满后，双方未再续签合同，故双方租赁合同自期限届满日已终止，结合双方均认可房屋已交还星海公司，星海公司诉请解除《安徽省房屋租赁合同》以及《合同补充协议》，已无判决意义。 合同终止后，房屋占用期间费用可参照双方租赁合同约定的租金标准予以计算，星海公司认可武冬菊已于2018年9月底、10月初搬离，故酌定房屋占用使用费计算至2018年9月30日，扣除武冬菊已支付的18750元，武冬菊还应支付房屋占用使用费112500元。 武冬菊自认未缴纳2017年8月25日以后水电费，结合星海公司提供的水电费统计表，对2017年8月25日至2018年6月25日期间武冬菊欠付水电费11295元予以认定，星海公司未提供证据证明此后水电费实际发生，故不予处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、武冬菊于判决生效之日起十日内支付安徽星海房地产发展有限公司房屋占用使用费112500元及水电费11295元；二、驳回安徽星海房地产发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1960元，减半收取980元，由武冬菊负担。 二审期间，武冬菊围绕上诉请求向本院提供一组照片，以证明星海公司2018年6月以封门、停电方式不让武冬菊搬离租赁房屋；星海公司质证称不认可该组照片的真实性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明：武冬菊二审主张曾向星海公司缴纳1万元保证金，星海公司予以认可，且同意1万元保证金抵扣武冬菊拖欠的房屋占有使用费或水电费。 本院认为，武冬菊在其与星海公司书面约定的租赁期届满后，仍占有使用房屋，却拒不缴纳房屋占有使用费及水、电费，直至2018年9月底、10月初才搬离，星海公司对武冬菊的承租房屋采取停水、电措施，系自行救济行为，武冬菊未提供充分、必要之证据证明星海公司的救济超出合理范畴，故武冬菊上诉称星海公司应自行承担2018年8、9月房屋占有使用费，本院不予支持。武冬菊上诉主张星海公司向其补偿租赁房屋装饰装修费，房屋装饰装修残值抵扣其拖欠费用，星海公司不予同意，鉴于该请求无合同及法律依据，本院不予支持。 武冬菊上诉主张1万元保证金抵扣其拖欠费用，星海公司亦予同意，故本院认定武冬菊还需向星海公司支付房屋占有使用费及水电费合计113795元。 综上所述，武冬菊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初7616号民事判决第二项； 二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初7616号民事判决第一项为：武冬菊于判决生效之日起十日内向安徽星海房地产发展有限公司支付房屋占用使用费112500元及水电费1295元，合计113795元； 三、驳回安徽星海房地产发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费980元，由武冬菊承担；二审案件受理费1960元，由武冬菊承担1760元，安徽星海房地产发展有限公司承担200元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年七月二十九日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。