广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初1239号原告：方政，男，1954年3月17日出生，汉族，住茂名市茂南区***********。公民身份号码：440************810。原告：何玲，女，1974年4月28日出生，汉族，茂名市茂南区***********。公民身份号码：430************323。委托诉讼代理人：方政（系原告何玲的丈夫），住茂名市茂南区***********。被告：茂名市***黄竹房地产开发有限公司。住所地：茂名市***************之一。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：韦润明，男，该公司职员。原告方政、何玲诉被告茂名市***黄竹房地产开发有限公司（以下简称碧桂园黄竹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案，依法适用简易程序，后因案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告方政、何玲的委托诉讼代理人方政，被告碧桂园黄竹公司的委托诉讼代理人刘剑辉、韦润明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方政、何玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告碧桂园黄竹公司立即解除与原告方政、何玲签订的《商品房买卖合同（预售）》，退还原告方政、何玲己付购买该公司名下房产的全部房价款1704648元及按5%计算给付利息。计息时间：从2017年1月22日至付清房款之日止；2.判令被告碧桂园黄竹公司支付给原告方政、何玲逾期违约金340929.6万元；3.判令被告碧桂园黄竹公司返还预告登记费、物业维修资金6856.55元；4.判令被告碧桂园黄竹公司返还团购优惠款10000元；5.判令被告碧桂园黄竹公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原告方政、何玲收到被告碧桂园黄竹公司邮寄的收楼通知书后，于2018年10月24日去现场验楼，见到原告方政、何玲所购的“9号102房”北面外墙有与之紧贴的地下车库通道，其顶部敞开，通道的周边墙上仅安装了铝合金临时性防旁人坠落围栏。该小区“总平面布局彩图和沙盘”显示，紧贴9号102房的车库出口通道位置是地面是植被绿化，其中一部分还是9号102房的私家花园；而合同附件“建设工程规划方案总平面图”隐约（复印小图有点模糊）显示该位置是地面，互相得以印证。由于原告方政、何玲签订合同时9号楼的地下地上工程都在施工，原告方政、何玲无法预知其貌，所以原告方政、何玲与其他购房者一样，只有依据对“总平面布局彩图、沙盘及样板房”等广告和“建设工程规划方案总平面图”的观感以及开发商的知名度和其对公众的承诺“碧桂园给你一个五星级的家”来作出购楼决定，但是目前该位置的现状却与“总平面布局彩图和沙盘”展示及承诺截然不同。房地产广告在预售（未建好的）楼盘中，对买受人是否购买起着重要的引导作用，所以《房地产广告发布规定》“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。”显而易见，被告碧桂园黄竹公司违反了《房地产广告发布规定》法规条款精神。同时，被告碧桂园黄竹公司也违反了其它法律条款及双方签订的合同条款精神，即该通道项部敞开，被告碧桂园黄竹公司没有按合同“附件一房屋平面图2、建设工程规划方案总平面图”所示完成盖板封闭和地面施工，也未向原告方政、何玲发出规划变更书面通知。原告方政、何玲对上述问题于2018年10月25日去函要求被告碧桂园黄竹公司整改完善，此后又多次找被告碧桂园黄竹公司交涉，目前已过90天仍未见整改完善。被告碧桂园黄竹公司的行为对原告方政、何玲造成的后果有：一、该房不适合居住：因为l.敞开式通道一部分与9号102房的北面房、窗共用外墙，另一部分距北面其它房窗不足四米，而且该地下通道边沿成为9号102房的私家花园北侧边界，现在由栏栅分隔，这十分容易造成佳家及来该房和花园玩耍亲朋好友的小孩攀爬窗户或通道栏栅失足；2.汽车出库爬坡加油，造成大量尾气、通道出口至街道是直角弯盲区，车到出口需鸣笛示警，其尾气、噪声对居室将造成严重污染，另外，地下车库排烟管口紧贴房门且又正对厨房，有损居住人身体健康；3.敞开式通道距该房外墙、窗的防火间距是0米，违反了《民用建筑防火规范》的防火间距规定，将会严重危及居住人的人生安全。二、原告方政、何玲的父亲91岁高龄，母亲89岁高龄，目前住的是无电梯楼房，看病每天需攀上爬下，原告方政、何玲购买一楼带私家花园之住宅的主要目的之一是能对父母高堂有所照顾，能让他们有个安全舒适的环境颐养晚年，想不到买到的却是此不宜居住之房，不仅造成原告方政、何玲今后再买房的时间成本增加和可能的经济成本增加，更严重的是，还造成原告方政、何玲及老人心情郁闷忧结，血压增高、心脏压力增大及随着年龄增大上下楼的危险性增加，严重影响了原告方政、何玲的家庭成员心身健康。综上所述，被告碧桂园黄竹公司作为《商品房买卖合同（预售）》中的出卖人，在该合同条款约定的2018年10月25日交楼时间至今仍没有完成“建设工程规划方案总平面图”所示，地下车库东向出口前的一段通道顶部封闭施工任务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条；《商品房销售管理办法》第二十四条、第三十条；《中华人民共和国合同法》第六章第九十四条、第一百零七条及《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条等规定，请求法院判令被告碧桂园黄竹公司立即跟原告方政、何玲办理解除合同手续，退还原告方政、何玲购房等款项并支付利息及违约金。为维护原告方政、何玲合法权利，特诉请人民法院判如所请。被告碧桂园黄竹公司辩称，根据原告方政、何玲提供的报建规划图，在实践中，该图是允许示意性，在报建规划图上涉案地点只是证明有个车库入口存在该地点，施工过程中并不是完全是按照报建规划图尺寸施工的，这也是茂名住建局及有关部门允许的，主要现场建筑面积与报建施工图显示的建筑面积一致就可以了。实际具体施工是与施工规划图为准，本案涉案9号楼已经通过有关规划验收合格，涉案项目也符合竣工验收备案标准。根据商品房买卖司法解释的相关规定，涉案已经取得竣工验收备案，符合交付条件，根据该解释，除非涉案商品房严重影响正常居住，否则原告方政、何玲应按合同约定接受涉案商品房，被告碧桂园黄竹公司并不存在任何违约行为。退一步，涉案商品房就算存在解除合同的情况，涉案商品房违约金的计算标准应按合同约定计算，因为方政、何玲提出的诉讼请求1按5%计算给付利息有违合同的约定。本院经审理查明，被告碧桂园黄竹公司（出卖人）与原告方政、何玲（买受人）签订合同编号为2017031578的《商品房买卖合同（预售）》一份，主要内容为：买受人向出卖人购买位于茂名市文明北路黄竹小区***·学府1号9号（9号楼）102房，茂名市*******屋测绘队预测该商品房建筑面积共150.59平方米，套内建筑面积117.25平方米，分摊共有建筑面积33.34平方米。该商品房单价为每平方米14538.58元，总价款为1704648元。《商品房买卖合同（预售）》第十四条约定：“（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）……。”；《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”；《补充协议》第八条“该商品房的规划变更以本条约定为准。1.出卖人应当按照政府主管部门审批的规划建设该商品房。出卖人变更涉及本合同附件五具体约定的本项目内相关设施、设备的规划内容，除应政府主管部门批准变更外，还应当在变更经批准之日起10日内通知买受人；出卖人未在规定期限内通知的，如买受人因规划变更产生损失的，由出卖人根据法律规定承担相应责任。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计付利息给买受人；除此之外，出卖人不承担其他责任；2.除本合同附件五具体约定的本项目内相关设施、设备的规划内容外，“碧桂园·学府1号”项目内的用地及相邻的出卖人待开发建设的发展用地，出卖人可依据政府主管部门的最终批准的规划条件和使用功能进行规划和发展建设，买受人不予干涉”；附件五“关于本项目内相关设施、设备的具体约定”为“1.相关设施的位置及用途：设有物业服务用房、社区居委会用房、社区警务室、配电房、垃圾收集点、水泵房；2.其他约定。”合同签订后，原告方政、何玲于2016年12月25日支付了预告登记费80元、于2016年12月26日支付了物业维修资金6776.55元及第一期购房款511394元、于2017年1月22日支付了第二期购房款1193254元给被告碧桂园黄竹公司。原告方政、何玲在收到被告碧桂园黄竹公司邮寄的收楼通知书后，于2018年10月24日验收房屋时发现讼争房屋所在的9号楼旁的车库出入口露天部分的规划建设与《商品房买卖合同（预售）》中所附的“建设工程规划方案总平面”不一致，原告方政、何玲多次前往与被告碧桂园黄竹公司交涉车库出入口露天部分的建设问题，双方未能达成一致的处理意见，致成纠纷。原告方政、何玲于2019年3月1日向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，原告方政（甲方）与案外人湛江宇哲广告有限公司（乙方）签订《团购优惠确认函》一份，双方约定：“甲方欲购买茂名天悦府洋房新建商品房，特委托乙方提供发展商项目的团购优惠服务，为甲方与发展商签订商品房销售（预售/现售）合同提供优惠支付，经甲乙双方平等友好协商，达成如下一致意见：……签订本协议，甲方缴纳该团购优惠服务费人民币大写壹万元后，即可凭本“团购优惠确认函”、乙方开具的服务费收据及刷卡小票享受购买开发商指定房源“壹万抵叁万”的购房优惠。……”再查明，《商品房买卖合同（预售）》附件一.2“建设工程规划方案总平面图”显示：“阶段：报建；专业：规划；日期：2016.9.26”，图纸中，讼争房屋所在的9号楼旁的车库出入口的露天部分是从规划红线起延伸至高层建筑控制线止，且高层建筑控制线往西（即建筑物主体），显示为“绿化（详园林）”；讼争房屋的“车库负一层平面图”显示：“阶段：施工图；专业：建筑；日期：2016.9”，图纸中，讼争房屋所在的9号楼旁的车库出入口的露天部分已越过高层建筑控制线，往西延伸至建筑物主体中间，占用了“建设工程规划方案总平面图”中绿化（详园林）的用地。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、规划图等证据，有被告提交的《建筑工程竣工验收备案表》、经政府审核的车库入口在房屋旁边的施工图、竣工验收备案证明书、《茂名市是建设工程规划验收合格证》等证据，以及本案的庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。根据上述查明事实，“建设工程规划方案总平面图”与“车库负一层平面图”的时间均为“2016年9月”，被告碧桂园黄竹公司明知讼争房屋所在的9号楼旁的车库出入口露天部分的规划已作变更的前提下，在《商品房买卖合同（预售）》上仍附上未作变更前的“建设工程规划方案总平面图”，且在签订合同时未将该项变更内容告知原告方政、何玲，在签订合同后亦未将该项变更内容书面告知原告方政、何玲。根据一般的社会经验法则，买受人选购商品房时，除了考虑商品房的面积、结构、朝向、楼层等因素之外，小区配套设施、园林规划、周边环境等也是买受人决定是否购买商品房的考虑因素，原告方政、何玲购买的讼争房屋处在一楼，周边环境对其具有重大的影响，现讼争房屋所在的9号楼旁的车库出入口的露天部分已占用讼争房屋前原本绿化园林的部分，与《商品房买卖合同（预售）》附件中“建设工程规划方案总平面图”不符，根据《商品房买卖合同（预售）》第十四条约定：“（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”的规定，被告碧桂园黄竹公司未告知原告方政、何玲变更讼争房屋所在的9号楼旁的车库出入口的露天部分的规划、设计，已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告方政、何玲原告主张解除与被告碧桂园黄竹公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请，具有事实与法律依据，本院予以支持。根据《补充协议》约定：“出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计付利息给买受人”，故原告方政、何玲请求被告碧桂园黄竹公司按年利率5%支付利息的诉请，本院不予支持。被告碧桂园黄竹公司应自原告方政、何玲付款之日起，按照中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计付利息给原告方政、何玲。因原、被告没有约定商品房规划变更方面的违约金，故原告方政、何玲请求被告碧桂园黄竹公司支付违约金的诉请，本院不予支持。至于《补充协议》第八条约定的免责条款的问题。虽然原、被告双方在《补充协议》中第八条约定，除本合同附件五具体约定的本项目内相关设施、设备的规划内容外，“碧桂园·学府1号”项目内的用地及相邻的出卖人待开发建设的发展用地，出卖人可依据政府主管部门的最终批准的规划条件和使用功能进行规划和发展建设，买受人不予干涉。但原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》第二十八条明确约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议》中对商品房相关设施的规划变更的约定为被告碧桂园黄竹公司提供的格式条款，免除了被告碧桂园黄竹公司对未经告知买受人商品房相关设施规划变更的违约责任，排除买受人主张未经被告知商品房相关设施的规划变更的相关违约责任的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，故《补充协议》中关于被告碧桂园黄竹公司因未经告知买受人商品房相关设施的规划变更不承担违约责任的约定应当认定为无效。至于原告方政、何玲主张被告碧桂园黄竹公司返还团购优惠款10000元的诉请，因该团购优惠款10000元是由湛江宇哲广告有限公司收取的，且被告碧桂园黄竹公司亦否认收到该笔款项，故被告碧桂园黄竹公司不是该团购优惠款10000元的收款人，不应承担还款责任，原告方政、何玲对被告碧桂园黄竹公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告方政、何玲与被告茂名市***黄竹房地产开发有限公司签订的编号为2017031578的《商品房买卖合同》（预售）；二、被告茂名市***黄竹房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性退还购房款1704648元、预告登记费80元、物业维修资金6776.55元给原告方政、何玲；三、被告茂名市***黄竹房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付购房款1704648元的利息（从2017年1月22日起计至1704648元全部退还之日止，按照中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计算）给原告方政、何玲；四、驳回原告方政、何玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23300元，减半收取计11650元（原告方政、何玲已预交），由原告方政、何玲负担1982元，由被告茂名市***黄竹房地产开发有限公司负担9668元。被告茂名市***黄竹房地产开发有限公司于履行本判决义务之时一并迳付原告方政、何玲，本院不做另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 康晓丽二〇一九年七月一日法官助理 何 涛书 记 员 潘金娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。