广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1038号上诉人（原审原告）：李开宁。上诉人（原审被告）：深圳市龙兴泉商业经营管理有限公司。法定代表人：陈瑜，执行董事。委托代理人：邱伟祥。委托代理人：周文斌，广东鹏浩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳龙兴联泰家具有限公司。法定代表人：曾其中，董事兼总经理。委托代理人：张鑫青，广东宏泰律师事务所律师。上诉人李开宁、上诉人深圳市龙兴泉商业经营管理有限公司（以下简称龙兴泉公司）、上诉人深圳龙兴联泰家具有限公司（以下简称龙兴联泰公司）因财产损害赔偿纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第1035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案商铺位于深圳市龙岗区中心城XXX广场X栋，该商铺是XXX广场其中的一个商铺，李开宁与龙兴泉公司、龙兴联泰公司曾因财产损害赔偿纠纷，向原审法院提起诉讼，李开宁不服原审法院（2011）深龙法民三初字第1192号民事判决，向本院提起上诉。本院查明，李开宁于2003年7月18日购买了深圳市龙岗区中心城XXX广场X栋X号商铺，建筑面积为10.36平方米，2010年7月5日取得房地产证。原开发商深圳市康纳实业有限公司（以下简称康纳公司）未对商铺进行独立的分隔，李开宁与开发商签订买卖合同的同时又与开发商签订了委托经营协议书，除康纳公司在签订合同时一次性返还了租金外，康纳公司再也没有向李开宁支付过返租租金。2006年XXX广场因原租户的撤离，涉案商铺空置多年，XXX广场商铺因空置评估价值大幅降低。经众多业主的努力，亦受到大多数业主的委托，龙兴泉公司将涉案商铺在内的整栋商铺于2010年出租，商铺的评估价值得以大幅度提升。原审法院另查，龙兴泉公司于2010年5月20日与深圳市海创办公家私有限公司（以下简称海创公司）签订了《房屋租赁合同书》，载明XXX广场X栋因开发商经营不善已经空置荒废多年，广大业主为防止损失进一步扩大，成立XXX广场共管小组，推举业主代表依法注册龙兴泉公司统一出租和管理XXX广场X栋，现龙兴泉公司受大多数业主的委托与海创公司商谈租赁事宜，双方经协商签订本合同。该合同约定，租赁期限从2010年6月1日至2024年5月31日，租赁范围是XXX广场X栋地面以上建筑，租金标准如下：1、第一年免收租金；2、第二年租金抵扣海创公司垫资维修商场原被盗、瘫痪的基础设施以及本合同履行前商场原拖欠的水电费中的120万元；3、第三年至第六年的租金为每月13元／平方米；4、第七年至第十年的租金为每月14.3元／平方米；5、第十一年至第十四年的租金为每月15.73元／平方米。该合同共5页，每页均有龙兴联泰公司的盖章确认。上述合同签订后，海创公司要求重新成立公司来运作商铺，现在由龙兴联泰公司进行经营。XXX广场X栋4楼所在地段2010年、2011年的房屋租赁指导租金标准分别是10元／月／平方米、15元／月／平方米。2011年12月9日，本院以（2011）深中法民五终字第1328号民事判决予以审结，判令：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第1192号民事判决书；二、龙兴泉公司、龙兴联泰公司在判决生效之日起十日内按XXX广场X栋4楼所在地段指导租金标准向李开宁支付XXX广场X栋2D192号商铺从2010年8月1日起至本判决生效之日止的占有使用费（从2010年8月1日起至2011年12月31日止的金额为2111.17元）；三、驳回李开宁其他诉讼请求。2013年12月19日，李开宁再次因财产损害赔偿纠纷向原审法院提起诉讼。庭审中，李开宁向原审法院提交了2012、2013年房屋租赁指导租金表证明XXX广场X栋4楼所在地段2012年、2013年的房屋租赁指导租金标准均是20元／月／平方米。李开宁向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、龙兴泉公司、龙兴联泰公司从2012年1月1日起至停止占有行为之日止，按深圳市当年公布的指导租金标准支付占有使用费给李开宁，现占有使用费暂为4972.8元（2012年1月1日计至2013年12月31日）；2、龙兴泉公司、龙兴联泰公司承担诉讼费用。原审法院认为，本案存在以下两个争议焦点：一、龙兴泉公司与龙兴联泰公司应当按照何标准支付租金；二、李开宁的诉讼请求是否部分超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，XXX广场X栋共计2000余间商铺，各商铺业主均持有各自的《房地产证》。该广场从2006年开始空置，各业主对此是知晓的，由此造成的损害是经济上的损失，不具有紧迫性或危险性，是各业主的处分行为，龙兴泉公司作为出租方与海创公司签订涉案租赁合同，将整个XXX广场X栋进行出租，应取得各业主的授权。本案中，龙兴泉公司与龙兴联泰公司并未取得李开宁的授权，对没有授权的业主，该涉案租赁合同不具有约束力。根据（2011）深中法民五终字第1328号民事判决书，龙兴泉公司与龙兴联泰公司应按照XXX广场X栋4楼所在地段指导租金20元／月／平方米的标准向李开宁支付占有使用费。而关于第二个争议焦点，李开宁的诉讼请求是否部分超过诉讼时效的问题。龙兴泉公司主张，根据法律规定，租金的诉讼时效是一年，本案中李开宁主张的占有使用费应属于租金，李开宁主张了两年，但李开宁在这两年中并未向龙兴泉公司或龙兴联泰公司主张过支付租金或占有使用费，李开宁的诉讼请求部分超过了诉讼时效。根据龙兴泉公司与龙兴联泰公司提交的证据，龙兴泉公司与龙兴联泰公司每月均有向李开宁支付租金，虽李开宁并未领取，但龙兴泉公司与龙兴联泰公司对李开宁的租金进行了监管，每月的租金系龙兴泉公司与龙兴联泰公司应向李开宁履行的每月债务，其每月的债务均为独立的债务，并非同一债务的分期履行或部分履行，故不符合《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效若干制度的规定﹥》第十六条规定的“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、指定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务”的情形。龙兴泉公司与龙兴联泰公司每月支付部分租金的事实不能视为对全部应付租金的分期履行或部分履行，而只是每月应付租金的部分履行，故其不产生对全部应付租金的诉讼时效的中断。李开宁未提交证据证明曾向龙兴泉公司与龙兴联泰公司追讨租金，龙兴泉公司与龙兴联泰公司应按原审法院确定的租金标准，自李开宁向原审法院起诉之日（2013年12月19日）起前一年开始至本案确定之日（2014年2月19日）止，向李开宁支付商铺占有使用费2900.80元（计算公式：10.36平方米×20元／月／平方米×14个月）。综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、龙兴泉公司、龙兴联泰公司应于判决生效之日起七日内向李开宁支付商铺占有使用费2900.80元；二、驳回李开宁的其他诉讼请求。龙兴泉公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判按龙兴泉公司制定的租金分配方案向李开宁支付租金。上诉理由：一、由于龙兴泉公司的努力，使李开宁的整体利益远远大于其单纯的租金收益。李开宁所购涉案物业座落在深圳市龙岗区中心城龙兴广场X栋2D192号商铺，建筑面积10.36平方米，系产权式商铺，没有物理间隔，不能独立使用，只能与其他商铺整体使用。该商铺所在的龙兴广场物业在2004年委托给开发商统一经营，但在2005年底，开发商抛弃不管，致使该整栋物业变成烂尾楼，无人管理，并造成物业严重贬值。为盘活使用该物业，并将之升值，为全体业主谋利益，龙兴泉公司法定代表人陈瑜等几个股东千方百计招商引资，制定盘活资产的规划，得到了绝大多数业主的委托授权，并在报纸上多次刊登公告要求未能联系到的业主授权，同意整体出租和统一分配租金的盘活资产方案。由于该栋楼涉及2000多个商铺，880余名业主，且部分业主在海外或者内地，甚至有些业主可能死亡，得到100％的授权实不可能。但尽管如此，该整体出租及租金分配方案仍然得到了86％的业主的同意支持。为便于管理，便注册成立了龙兴泉公司统一为全体业主管理经营本物业。同时，为招来客商投资，龙兴泉公司几个股东做了大量工作，在租金上当然也给予承租商优惠，才最终与投资商达成协议，由承租人投资投入巨额资金对物业进行修缮，增加消防设备以满足消防要求，从而恢复商场基本使用功能，带动整个物业升值4-5倍。如果没有优惠的租金政策，承租商的投资也就是不可能换来的，那整个物业就仍然会是烂尾楼。所以，虽然租金给予了优惠，但业主商铺的升值，却远远高于租金的利益，因此，对业主的整体利益来讲，即使租金相对便宜，但整体利益仍然是远远高于单纯的租金收入的。李开宁的利益自然也是比单纯的租金收益高出很多。二、李开宁在龙兴泉公司多次公告的情况下，明知龙兴泉公司会整体出租，亦会制定整体租金分配方案，但其并未在整体出租之前提出异议，应视为李开宁己默示同意龙兴泉公司的整体出租和租金分配方案。整个过程中，现有己知的全部业主除了李开宁外，全部同意龙兴泉公司整体出租和租金分配方案，唯独是李开宁在整体出租已经完成，物业装修全部搞好，铺面已经升值的情况下，就说其不同意委托了，要求按照租金指导价来支付租金。李开宁在烂尾楼时期不进行管理，也没有向谁要租金，没有投资修缮自身专有及共有物业。一经龙兴泉公司努力，拉来了客户、投入了资金、推动了物业升值、租金回升的情况下，李开宁就要摘取胜利成果，而且只管收入，不管付出，这样的要求明显不应当被支持。三、原审判决按租金指导价计算判决租金是错误的。2010年5月20日，龙兴泉公司与海创公司签订一份《房屋租赁合同书》，将整栋物业租赁给该公司经营使用，合同约定由海创公司投资修缮物业，修缮后的所有设备以及新增设备等在合同解除或终止后无偿移交给全体业主，合同期限为2010年6月1日至2024年5月31日，第一年免租，第二年租金抵扣海创公司的垫资维修以及原已拖欠的水电费120万元（开发商已经人去楼空，实际上是破产，龙兴泉公司若没有垫付这笔拖欠的水电费，相关部门不会受理开通业务，整体物业将不可能有基本的经营条件）。第三年至第六年租金为每月13元／平方米。这样一算，第一年是2010年6月1日至2011年5月31日，第二年是2011年6月1日至2012年5月31日，第三年是2012年6月1日至2013年5月1日，第四年是2013年6月1日至2014年5月31日。在这么几年中，第一、二年不说，第三、四年由海创公司支付给龙兴泉公司的租金是每月13元／平方米，属一至四楼的平均价，具体到一至四楼时，应当进行一定区别，四楼应低于该租赁价格，而一楼应高于该租赁价格。但原审判决中却一律按指导价每月20元／平方米来计算，这明显对李开宁和其它业主是不公平的。龙兴泉公司己投入了巨大的精力和管理力量，但却只收取平均租金每月13元／平方米，按这样计算龙兴泉公司每月还要倒贴7元／平方米，原审判决违背了公平正义的原则。四、关于租金指导价格的问题。租金指导价格并不具有必然的法律适用资格，它仅是对同地段的租金水平起到一个指导作用。但是，作为同一地段来说，实际租金也不是同一的，也是有高有低的，同地段一个装修豪华的楼层与一个烂尾楼的租金显然也不会是一样的，而租金指导标准却是按照同一个装修水平制定的，不应直接应用。实际涉案物业已经有了明确的租金标准和分配方案，原判依据租金指导价而忽略实际标准进行的判决是错误的。五、原判决机械地沿用（2011）深中法民五终字第1328号民事判决来判案，但未注意1328号判决的前提条件。该判决已经确认涉案商铺只是2000余间商铺中的一间，该2000余间商铺形成一个整体，没有分隔，为产权式商铺，所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。而龙兴泉公司在1328案件二审审理时因未举出足以采信的证据证明其所称的李开宁应得的租金收益标准，才使得按该地段指导价租金的标准得到支持。当时之所以未举出足够证据，是因为当时并没有什么租金收入，也没有完全做好租金分配表。而现在已经根据全体业主的整体意志制作了租金分配表，并且绝大部分业主的租金收入已经由业主领取并分别存入业主的账户，大多数业主均无异议，唯独只有李开宁一个人不遵守执行，而要求龙兴泉公司按指导价租金标准支付租金。龙兴泉公司认为，如果这样处理，则完全违背了所有业主的整体意志，也侵害了其他业主的合法权益，更会对龙兴泉公司的正常经营产生巨大的影响。六、李开宁当时购买商铺的金额为35040元，在2006年的时候该商铺已经严重贬值，在龙兴泉公司进行经营管理以后，李开宁在2011年诉讼时当时的评估价已经升值到103600元。龙兴泉公司认为这是在其投资以后，才促使所有商铺升值，租金显然是装修以后的价格。如果按照李开宁当时商铺的情况来看，无论是商铺价值还是租金都应当是极低的。如果说要强行按照租金指导价来判决龙兴泉公司支付租金，那么李开宁的商铺大幅升值的钱也该退回给龙兴泉公司。李开宁没有投资却要享受升值的效益，显然是不符合常理的。七、为了保护全体业主的利益，不至于因个别业主不同意而损害了其他大多数业主的利益，本案对业主授权应当采用多数原则，龙兴泉公司认为在本案中超过三分之二的业主授权即应视为有效，现在龙兴泉公司得到84%的业主授权，因此租赁行为应当是合法的。八、龙兴泉公司主张根据（2011）深中法民五终第1328号《民事判决书》第8页第2段中的陈述，确认了龙兴泉公司的出租和分配方案是合法的。逻辑在于因其符合其他商铺业主的整体利益，所以龙兴泉公司所制定的租金分配方案和出租方案是合法的。因而李开宁不得违背业主的整体业绩而违反龙兴泉公司所制定的租金分配方案和出租方案。龙兴联泰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，依法改判或者将本案发回重审，并由李开宁负担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、原审法院认定涉案租赁合同对李开宁没有约束力，认定错误。二、原审法院对已生效的（2011）民五终字第1328号民事判决理解错误。在（2011）民五终字第1328号中，因为当时并没有什么租金收入，也没有完全做好租金分配表，龙兴泉公司在二审审理时未能举出充足证据证明李开宁应得的租金收益标准，才使得按该地段指导价租金的标准得到支持。而在本案中，龙兴泉公司和龙兴联泰公司提交了商铺租赁合同、委托银行每月发放租金的转账凭证等证据。原审法院不应该再按照指导租金标准来认定占有使用费。三、龙兴泉公司提交的租金分配方案公平公正，原审法院应当按照租金分配方案来认定占有使用费的标准。李开宁针对龙兴泉公司和龙兴联泰公司的上诉，答辩称：一、龙兴泉公司在2011年3月16日说广大业主纷纷支持，总共获得70%以上的业主授权；龙兴泉公司是在获得业主授权后，才成功招商，时间是2010年5月20日。但事实上，2010年5月20日提供的授权书是470份，其中有71份是2010年5月20日补充的，不是这个时间提交的，之前提交了399份，所提交的委托书是复印件，事实部分全部是遮盖形式。一审开庭的质证阶段中，授权书全是复印件，龙兴泉公司并没有原件，龙兴泉公司以防止泄露个人信息为由，没有拿出原件，导致最后无法质证。按照法律规定，该证据不涉及国家机密，不予出示违反了相关法律，该证据材料缺乏真实性，后来2011年二审也未得到核实。根据资料本案涉及业主880多人，商铺2009间，合同地面上建筑面积24463.6平方，而龙兴泉公司2011年3月15日提交的授权委托书却只有470份。实际上，2010年5月20日前只有授权委托书339份，占商铺658间，90%以上的委托书签发的截止日期都是2018年12月30日，也就是说龙兴泉公司在明确授权人数达不到三分之二的情况下把房产租了出去，侵犯了李开宁的权利，所以其行为是非法行为，所签订的合同亦是无效合同；二、关于商铺之间有无分割问题，原审判决第6页查明根本不具备独立使用权利，与事实不符。2013年9月25日，由深圳市规划国土管理局出具的竣工图纸，房屋建筑面积方程平面图第4层448户，建筑面积5559.85平方，其中城内建筑面积2991.35平方，分摊公用面积2604.50平方。这当中包括了楼梯、电梯、扶梯、内走廊、空调房、卫生间、风景，本案商铺已经获得国家的竣工验收，并有深圳市国土局测量专用章。龙兴泉公司在龙兴泉商业广场2号楼里面标出了各个业主的房号，根据深圳市规划国土局房屋面积分配图，有深圳市人民政府发的《房地产证》，是属于市场商品房的性质。购房日期2003年7月18日，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。另外涉案商铺的公共部分被龙兴泉公司未经过业主授权同意使用、出租，变相占为己有。而2011年4月二审已经提供了深圳市规划国土局的图纸，并于2011年4月12日依法提起上诉。李开宁不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，并改判支持其一审诉讼请求。上诉理由：一、原审法院认定事实错误。本案是因龙兴泉公司、龙兴联泰公司非法占用深圳市龙岗区中心城龙兴广场X栋X号商铺所致，龙兴泉公司、龙兴联泰公司未取得李开宁的授权擅自占有属非法行为。本案中龙兴泉公司、龙兴联泰公司支付占有使用费即意味着其使用行为不合法，双方不存在租赁合同关系，自然也就不存在所谓的租金。因此，本案中的“占有使用费”不能等同于租金。原审判决将两者等同应属事实错误，且与其“本案中，两被告未取得原告的授权，对没有授权的业主，该涉案租赁合同不具有约束力”的陈述是自相矛盾的。二、本案应适用两年的诉讼时效，而非一年的时效，原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，属适用法律错误。本案的案由为财产损害赔偿纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，李开宁诉求的是占有使用费，而非租金。占有使用费的计算标准应按深圳市当年公布的指导租金标准计算，不能改变占有使用费的法律性质。三、李开宁原审的第一项诉求中包含了李开宁的合法权益，但这一权益主张却在原审中被驳回。因李开宁曾于2011年1月28日向深圳市龙岗区人民法院提出诉讼，案件已经经过一审、二审。深圳市中级人民法院于2011年12月9日作出（2011）深中法民五终字第1328号民事判决书。该生效判决认定不宜支持上诉人要求返还涉案商铺。现龙兴泉公司、龙兴联泰公司与李开宁之间无法就涉案商铺的使用达成一致意见，在本案原审审理过程中，龙兴泉公司、龙兴联泰公司曾明确表示无法返还商铺，这就意味着龙兴泉公司、龙兴联泰公司的非法行为在本案判决生效后仍将长期存在。龙兴泉公司针对李开宁的上诉的答辩意见与其上诉意见一致。龙兴联泰公司针对李开宁的上诉答辩称：一、关于占有使用费问题，龙兴联泰公司认为其使用了李开宁的商铺理应支付使用费，但双方没有签订租赁合同，原审法院认定占有使用费是正确的。二、关于占有使用费的诉讼时效问题，这个规定在《民法通则》一百三十六条有规定，必须由法院认定李开宁追诉的占有使用费时效。三、原审法院判决按指导执行价计算占有使用费的标准，处理不当。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、原审法院按照指导租金标准计付占有使用费，是否恰当；二、原审法院按照一年诉讼时效期间计算本案诉讼时效，是否正确。对于计付占有使用费的标准。本院认为，龙兴泉公司和龙兴联泰公司在未经李开宁同意的情况下，将李开宁的涉案商铺与该商场其他商铺一并出租，侵害了李开宁对涉案商铺的所有权。本案已生效的（2011）深中法民五终字第1328号民事判决考虑到涉案商铺与其他商铺没有进行独立分隔，对商场进行整体出租更有利于发挥各商铺的使用价值，符合全体业主的利益，对李开宁的所有权进行了一定限制。但该判决只是驳回了李开宁要求返还商铺的诉讼请求，并未认定龙兴泉公司、龙兴联泰公司与承租人之间的租赁合同对李开宁有约束力，而是参照指导租金标准计付占有使用费。原审法院认定龙兴泉公司、龙兴联泰公司与承租人之间的租赁合同对李开宁没有约束力，按照指导租金标准计付占有使用费，并无不当。对于诉讼时效期间是按照一年还是两年计算的问题。本院认为，龙兴泉公司、龙兴联泰公司应当向李开宁支付的商铺占有使用费，虽然是基于侵权而作出的损害赔偿，但在已生效民事判决已经对之前占有使用费作出了判决的情况下，该占有使用费系商铺的使用收益，与租金的性质接近，原审法院按照租金的诉讼时效期间一年来计算本案诉讼时效，并无不当。综上，各方的上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费75元，由上诉人龙兴泉公司、龙兴联泰公司、李开宁各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一四年九月十四日书 记 员 陈晓莹（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。