南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨板商初字第42号原告南京宁地物业管理有限责任公司，住所地在南京市玄武区同仁西街7号同仁宾馆310。法定代表人蒋海��，总经理。委托代理人王德军、段然，江苏天豪律师事务所律师。被告南京嘉加达汽车运输有限公司，住所地南京市江宁区江宁街道宁桥北路125号。法定代表人钟家来，董事长。委托代理张艳峰，李丽，江苏汇丰锦律师事务所律师。原告南京宁地物业管理有限责任公司（以下简称宁地物业）与被告南京嘉加达汽车运输有限公司（以下简称嘉加达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宁地物业的委托代理人王德军、段然，被告嘉加达公司的法定代表人钟家来及其委托代理人张艳峰，李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁地物业诉称，2011年12月12日，原、被告双方签订《场地及房屋租赁合同》约定由被告承租原告有权出租的房屋及场地，租赁期限自2012年1月1日至2012年6月30日，租赁金额为40200元。2012年5月30日，原告向被告书面发函，告知被告合同到期终止，合同到期后，被告拒绝返还租赁房屋及场地，2012年7月2日，原告向被告出具律师函，再次敦促被告搬离并迁出租赁房屋与场地，但被告仍不理会，原告为维护自身合法利益，诉至法院，请求判令：1、原、被告双方签订的《场地及房屋租赁合同》自2012年7月1日终止；2、被告交付租赁房屋及场地；3、被告支付自2012年7月1日起至实际交付日止按原租金标准（即223元／天）计算的使用费用；4、本案诉讼费用由被告承担。被告嘉加达公司辩称，自2010年3月起，原、被告分四次签订了场地及房屋租赁合同，并约定了租赁用途，原告方相关人员曾承诺本案诉争的租赁场地及房屋长期提供给被告使用，在此情况下，被告为了按租赁用途进行使用，自2010年开始，就对承租的房屋进行了装修，对场地进行了平整，对此，原告也���提出过异议，视为原告已同意被告的装修及场地平整的投入，目前经被告统计，共投入1191650元，对此，原告应进行赔偿，因为原告所出租的房屋存在漏水及其他安全隐患，被告为正常使用，合法的履行租赁协议，才对房屋进行了装修，对此原告也一直都是知道并同意的，且于2010年之后的2011年2012年双方陆续签订了租赁协议，此外，原告每次收取租金都知道被告租赁的场地，原告并没有对被告的装修及改造平地行为提出过异议，因此被告认为原告如果要与被告解除租赁关系，收回租赁物，应当首先赔偿被告的所有装修改造及平地的损失。而原告在未对被告进行合理的补偿的情况下，直接要求被告迁出，交付租赁物，不合理且无事实法律依据。如果原告坚决要求解除合同，应先给予被告赔偿。经审理查明，原告宁地物业与被告嘉加达公司自2010年3月起就双方租赁关系先后连续签订四次合同。第一次租赁合同于2010年3月10日签订，约定租赁期限为2010年4月1日至2010年12月31日止，合同到期后又于2011年1月签订第二份合同，租赁期限为自2011年1月1日至2011年6月30日止，合同到期后双方于2011年7月1日签订第三份合同，租赁期限自2011年7月1日至2011年12月31日止，该份合同到期后双方于2011年12月12日签订最后一份租赁合同，约定：1、宁地物业（甲方）出租的场地及房屋区域为雨花台区板桥镇三山村原水产养殖场内，2号楼房屋101、102、105、107、201-206、1号楼房101共拾壹间，面积约为228.7平方米，6号场地约3000平方米，房屋结构为砖混；2、房屋用途为办公、住宿，场地用于临时性停放运输车辆，除双方另有约定外，嘉加达公司（乙方）不得擅自改变房屋及场地用途；3、租赁期限自2012年1月1日至2012年6月30日止（租赁期限暂定六个月）；4、租金及押金，该房屋场地租金共为40200元（房屋11间×200元／月×6个月=13200元，场地3000㎡×1.5元／月×6个月=27000元），押金5000元，合同终止后，如乙方履行合同，甲方将押金退还乙方。租金40200元于2012年1月1日前支付；5、甲方即宁地物业以现状的场地及房屋租赁给乙方即嘉加达公司，保证其权属清晰，没有纠纷；乙方自愿租用甲方现状的场地及房屋，合同期限内享有其使用权，并负责看管合同范围内的房屋、设备及场地，乙方嘉加达公司不得随意损坏房屋设备，如需改变房屋的内部结构、装修和设施，需征得甲方书面许可，方能进行，乙方不得在场地内建设临时性建筑；终止合同时，乙方即嘉加达公司应将所有遗留物件搬走，否则，甲方可进行处理，若处理时发生费用由乙方负责。协议签订后，原告将租赁物移交被告使用，被告将租金交付。2012年5月30日，在合同租赁期限届满��一个月，原告宁地物业向被告嘉加达公司邮寄《关于租赁合同到期终止的函》表明租赁期限截至2012年6月30日，原告将不再续租，函告租赁合同至2012年6月30日到期终止，请被告嘉加达公司提前做好搬离与租赁物返还的各项准备工作。后该函件按被告地址邮寄后被拒绝签收退回。2012年7月2日，原告宁地物业向被告嘉加达公司邮寄《律师函》，内容为租金期限届满前原告已经函告嘉加达公司到期终止合同不再续租，现租赁期限届满嘉加达公司却未予搬离，仍继续使用租赁物，故声明《场地及房屋租赁合同》于2012年6月30日到期终止，请嘉加达公司立即搬离并迁出租赁房屋与场地，履行向宁地物业返还租赁房屋与场地的义务。后该函件按被告地址邮寄后被也拒绝签收退回。截至目前租赁物一直处于被告嘉加达公司控制和使用。另经查明，根据2001年12月18日南京市国土资源局会议纪要，南京水产良种场约150亩国有土地使用权由南京市国土资源局收回，交由南京市地产总公司管理，以后适时转入储备。2001年12月25日，南京市地产总公司向原告宁地物业下发《关于雨花区水产良种场地块委托看管的通知》，载明，根据市国土资源局会议纪要精神，位于雨花台区水产良种场约150亩国有土地使用权由南京市地产总公司进行管理。为了更好的管理和利用该地块，决定由宁地物业进行看管，本着“以地养地”的原则，可利用现有设备条件进行适度经营，其收入用于水电和人员费用开支，看管期间要确保现有地块、房屋及设备不被侵占，未经规划许可不得建设建（构）筑物。再经查明，被告嘉加达公司在2010年3月承租涉案房屋及场地后为经营需要进行了装修和整改。以上事实，有当事人陈述，会议纪要、看管通知，场地及房屋租赁合同，函件、��寄回执，装修收款收据、结算明细表、照片等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《场地及房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。该租赁合同明确约定了租赁期限，在租赁合同届满前一个月，原告函告被告租赁期间届满后不再续租要求被告提前作好搬离与租赁物返还的各项准备工作，依法履行了提前告知义务，合同到期后，双方的租赁协议也自然终止，原告后向被告函告解除事项，被告虽拒收，但原告已经书面和口头均向被告予以主张、告知，现原告不同意续租，要求确认租赁合同终止，被告交付租赁物的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于租赁物使用费问题，被告在租赁房屋、场地到期后没有交付土地及房屋，仍继续经营使用，应当支付使用期间的费用，故对原告要求被告支付租赁物使用费的诉讼请求，本院���以支持。被告抗辩一，称在双方建立租赁关系初原告相关人员向其承诺可长期对诉争场地及房屋进行租赁，对此被告未能提供证据加以证明，且从双方租赁合同约定内容上看未涉及有长期租赁的意思表示，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。被告抗辩二，称原告主体不适格，根据南京市国土资源局的会议纪要及南京市地产总公司委托看管通知，可见原告可以对诉争场地及房屋进行包括租赁等适当经营，在经营期间委托看管人和产权人均未提出异议，从原、被告双方实际履行情况看，在合同租赁期限内双方均按约定全面履行各自义务，且双方合同约定认可权属关系，因而被告的该项抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告抗辩三，称原告在对其装修、整改赔偿后方可解除，该项抗辩并非是双方租赁合同解除的法定或约定条件，对原告的诉讼请求不能当然的构��抗辩理由，因而本院对该项抗辩不予采纳，且被告在2010年3月租赁开始时便为自身经营进行必要的整改、装修，被告作为商人应知投资与风险的关系，但对该项事由及费用双方在此后连续多次的租赁合同中均未约定，按照法律规定，双方没有约定的应当依照法定处理。被告在诉讼过程中对此也未提起反诉，故被告可待证据充足后就赔偿事由另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告南京宁地物业管理有限责任公司与被告南京嘉加达汽车运输有限公司之间的《场地及房屋租赁合同》自2012年7月1日起终止，被告南京嘉加达汽车运输有限公司自本判决生效之日起四十五日内向原告南京宁地物业管理有限责任公司交付租赁场地及房屋；二、被告南京嘉加达汽车运输有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告南京宁地物业管理有限责任公司支付自2012年7月1日至本判决指定租赁物交付之日止的租赁物使用费（每天使用费按223元计算）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告嘉加达公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费300元。户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼支行，帐号：10×××76。审 判 长  胡正义人民陪审员  李 静人民陪审员  贾安居二〇一四年九月二日见习书记员  夏国燕