山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初6972号 原告：胡桂美，女，1947年3月1日出生，汉族，户籍地山东省青岛市崂山区，现住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王广伟，男，1970年11月26日出生，汉族，住山东省青岛市市南区,系胡桂美之子。 被告：青岛考拉房产经纪有限公司，住所地青岛市市南区南京路8号B1层D03B号。 法定代表人：李伟，总经理。 委托诉讼代理人：赵邦亮，山东军诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金媛媛，山东军诺律师事务所实习律师。 原告胡桂美与被告青岛考拉房产经纪有限公司（下简称“考拉房产经纪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。胡桂美委托诉讼代理人王广伟，考拉房产经纪公司法定代表人李伟及其委托诉讼代理人赵邦亮、金媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡桂美向本院提出诉讼请求：1.判令考拉房产经纪公司支付胡桂美2018年7月31日至2018年10月1日的房屋租金22000元；2.判令考拉房产经纪公司支付胡桂美承租期间水费以及垃圾费1664.07元、电费以及电费滞纳金2322.49元、物业费以及电梯费3607.9元，以上合计7616.46元；3.判令考拉房产经纪公司支付胡桂美违约金42000元；4.判令考拉房产经纪公司支付胡桂美清障费5000元；5.本案诉讼费由考拉房产经纪公司承担。事实和理由：胡桂美与考拉房产经纪公司于2018年3月12日签订《房屋租赁合同》，胡桂美将位于青岛市南区的房屋租赁给考拉房产经纪公司，约定房屋租期为2018年3月12日至2021年7月30日，并且约定了违约情形。租赁期间，考拉房产经纪公司无故私自搬离，拒绝交纳租金及物业费、水电费等，后经过胡桂美查看，房屋结构改变，室内脏乱不堪、物品丢失，虽经胡桂美多次催促，考拉房产经纪公司至今未处理。考拉房产经纪公司此举属于根本违约，应交纳租金、水电物业费用，拆除搭建的墙体，打扫卫生，并且承担违约责任。庭审中，胡桂美增加要求解除双方所签的房屋租赁合同的诉讼请求。 考拉房产经纪公司辩称，一、胡桂美要求我方支付2018年7月31日至2018年10月1日期间的房屋租金不合理。因胡桂美迟迟不向我方提供1503户房屋的权属证明及租赁合同等合法出租手续，且两套房子打通后改造线路不稳、天花板墙壁多处渗水发霉，暖气片被拆除，影响我方正常居住使用等原因，我方于2018年6月底向胡桂美及其代办人告知2018年7月31日之后就不再租赁。二、我方只应当承担2018年3月12日至2018年8月6日期间的水、电、物业、电梯使用费用，胡桂美主张的各项费用过高，且计算错误，不应全部支持。三、胡桂美主张的违约金无事实与法律依据。实际情况是：我方因胡桂美提供的房屋不符合使用条件，不能实现我方（即承租方）的租赁目的，因此，我方无奈于2018年6月份向胡桂美提出解除租赁合同关系，胡桂美同意解除，并要求我方配合胡桂美再次出租及配合联系看房事宜。按照《房屋租赁合同》第十四条第（一）项的约定“经甲乙双方协商一致，可以解除本合同”，因此，我们双方经协商一致解除租赁合同关系，并不产生任何违约责任，胡桂美应按照《房屋租赁合同》第八条第（二）项的约定，在扣除我方应承担的各项使用费用之后将剩余部分租赁保证金予以返还。四、我方已经于2018年8月6日按照胡桂美交付给我方时的原状将租赁房屋全部交还给胡桂美，胡桂美诉请我方支付清障费5000元与我方无关，不应当由我方承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月12日，胡桂美（出租方，甲方）与考拉房产经纪公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方位于青岛市市南区漳州一路国泰公寓X单元XXXX-XXXX户房屋；租赁期限自2018年3月12日至2021年7月30日止；月租金11000元，签约当日交付自2018年3月12日至2018年7月30日的租金50974元和保证金20000元，自2018年8月1日至2021年7月30日租金，每年7月1日前按年交付；甲方应在合同签订当日将房屋打扫干净，以良好状态交付乙方，交付时房屋状态甲乙双方无异议，即为乙方默认该房屋状态为合格良好交付；租赁期内，甲方应保障该房屋处于适用和安全的状态，乙方发现其他附属设施有损坏或故障时，应由乙方自修并承担费用；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方有“交付房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的”等情形的，乙方有权单方解除合同，乙方有“欠缴各项费用达贰仟元的”等情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并没收保证金；乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金和扣除租赁保证金；甲乙双方任何一方私自终止合同或不按约定履行，所造成的损失，由过错方全额承担，并承担违约金2万元。 考拉房产经纪公司在合同签订当日向胡桂美支付了2018年3月12日至2018年7月30日的租金50974元和保证金20000元，胡桂美亦将房屋交付考拉房产经纪公司。 后考拉房产经纪公司就房屋墙角渗水问题与胡桂美的代理人辛亮亮微信沟通过。2018年8月6日辛亮亮在与考拉房产经纪公司法定代表人李伟的微信中确认考拉房产经纪公司从该房屋中搬走，并称“您现在的情况是您单方面提前解除合同，而且也没有在合同规定的日期通知，属于您单方面违约，所以物业费水电费以及超出未付的资金需要另外付给我”。2018年8月17日，胡桂美方微信通知考拉房产经纪公司称因该公司不支付租金超十日、拖欠物业费水电费等超过2000元等原因，胡桂美方行使单方解除权，双方所签租赁合同于2018年8月17日解除。 考拉房产经纪公司租赁房屋期间，缴纳了2018年6月以前的电费，但物业费、电梯使用费、水费和垃圾处理费以及2018年6月以后的电费未交。截至2018年8月17日的物业及电梯使用费2740.4元（3607.9元/183天*139天）、电费1940.96元、水费及垃圾处理费788元。考拉房产经纪公司搬离租赁房屋时，留有垃圾等未清理。 另查明，青岛市市南区漳州一路国泰公寓三单元1502室房屋所有权人为胡桂美，1503室房屋的所有权人为案外人冉瑾，胡桂美与冉瑾签订房屋租赁合同，冉瑾将1503室租赁给胡桂美使用，租赁期限为2013年11月6日至2021年7月30日。胡桂美将两套房子打通使用。 本院认为，本案中，胡桂美与考拉房产经纪公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按约定履行义务。考拉房产经纪公司在租赁期限到期前要求提前退租且搬出了房屋，而胡桂美也于2018年8月17日通知考拉房产经纪公司解除合同，因此可以确认双方均有解除合同意向，现胡桂美起诉要求解除双方签订的租赁合同，本院予以支持并确认胡桂美与考拉房产经纪公司签订的房屋租赁合同于2018年8月17日解除。考拉房产经纪公司应支付合同解除前未支付的费用，即自2018年7月31日至2018年8月17日的房租6387.10元（11000元/31天*18天），以及其未交的电费1940.96元、物业费及电梯使用费2740.4元、水费和垃圾处理费788元。因考拉房产经纪公司搬离房屋未清理垃圾等物品，因此应支付胡桂美清理房屋支出的保洁费用，因胡桂美未能提交相应发票，故本院根据照片显示的现场情况及房屋面积等因素，酌情支持保洁费1000元。至于胡桂美主张的拆除装修的费用3000元，因不能证明拆除的物品系考拉房产经纪公司装修的，故本院对此不予支持。因本案合同不能继续履行并予以解除主要系因考拉房产经纪公司要求提前退租并未交纳相应费用造成的，根据房屋租赁合同第十五条第六项“乙方（考拉房产经纪公司）需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金和扣除租赁保证金”的约定，考拉房产经纪公司应向胡桂美支付违约金11000元，且胡桂美不必返还租赁保证金2万元。至于胡桂美主张的其他违约金，因系合同中对于违约条款的重复约定，本院不予支持。考拉房产经纪公司辩称房屋渗水、暖气片被拆除，使其不能正常使用的抗辩，因合同约定房屋交付时双方无异议的，即为考拉房产经纪公司默认该房屋状态合格，故本院对该抗辩不予采纳；考拉房产经纪公司称胡桂美改动线路不稳，但却没有充分证据予以证实，另胡桂美未能及时提供XXXX户房屋的权属证明及租赁合同等合法出租手续的问题，本院认为考拉房产经纪公司作为房产经纪公司，对租房事宜应该非常清楚，在此情况下，其仍然签订合同并支付了租金，因此考拉房产经纪公司的要求提前退租即解除合同的上述理由均不属于合同约定的解除情形，对其抗辩本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、确认原告胡桂美和被告青岛考拉房产经纪有限公司签订的房屋租赁合同于2018年8月17日解除； 二、被告青岛考拉房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡桂美支付房租6387.10元、电费1940.96元、物业费及电梯使用费2740.4元、水费和垃圾处理费788元、保洁费1000元，上述共计12856.46元； 三、被告青岛考拉房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡桂美支付违约金11000元； 四、驳回原告胡桂美的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1715元，由被告负担534元，余款由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  谢 梅 人民陪审员  范立云 人民陪审员  卓晓明 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  林南南