广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗番法民三初字第471号原告：姜敏，男，1973年3月16日出生，汉族，住湖南省岳阳县，原告：殷敏，女，1978年1月5日出生，汉族，住湖南省岳阳县，两原告的委托代理人：刘素君，广东仲衡律师事务所律师。两原告的委托代理人：陈家琪，广东仲衡律师事务所律师。被告：冼锋，男，1977年12月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：王少芬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告姜敏、殷敏诉被告冼锋房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由代理审判员区韶适用简易程序审判，公开开庭进行了审理。原告姜敏及原告姜敏、殷敏的委托代理人刘素君、陈家琪，被告冼锋的委托代理人王少芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜敏、殷敏诉称：原告向被告购买位于广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷4号、6号、8号、10号、12号银苑大厦（1楼）168号的商铺（以下简称：该商铺），付清了该商铺全部款项及相关费用。2012年8月16日，原、被告双方签订了《商铺买卖合同》（编号：穗房合字首168号），双方约定：被告须于合同签订后的180个工作日内办理该商铺的抵押涂销手续，并须在原告支付商铺价款后的210个工作日内办妥交易过户手续。由于被告至今未办理该商铺的抵押涂销手续及交易过户手续，致使原告无法取得该商铺，蒙受巨大经济损失，原告依约有权解除合同，并要求被告赔偿损失。故原告诉至本院，请求判令：一、解除原、被告之间签订的《商铺买卖合同》；二、被告向原告返还已付商铺价款50万元及支付利息（利息以50万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年8月15日起计算至本息情场之日止，暂计至2014年5月6日为53075.34元）；三、被告向原告赔偿因签订及履行合同而产生的费用及支付利息（费用包括：律师费1300元、税费7782元、公证费200元，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年8月15日起计算至本息清偿之日止，暂计至2014年5月6日为985.29元）；四、被告向原告支付违约金25000元；五、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。被告冼锋辩称：１．同意解除《商铺买卖合同》，并同意向原告返还购房款226800元、税费7782元，不同意退还律师费1300元以及公证费200元，该费用并不是由我方收取的，并且公证费用已经向政府部门缴纳。至于装修款273200元据当事人反映原、被告双方已经签订《装修合同》，但现在还未找到该份合同的原件，我方于庭后向当事人核实。若涉案商铺并未实际投入实际装修，我方同意向原告返还装修款273200元。２．至于原告主张的返还费用利息以及违约金，我方不同意支付诉讼请求第二、三项中主张的利息。《商铺买卖合同》中已经约定违约责任，而且原告在第四项诉讼请求已经主张被告承担违约金，因此原告再要求支付利息是不具备事实依据的。至于原告主张的第四项诉讼请求的违约金，根据《商铺买卖合同》第十三条第二款第二项的约定，违约金应当按已付房价款的5%计算，本案原告支付的房价款是226800元，因此我方最多支付的违约金款项为11340元。其后，冼锋向本院出具《情况说明》，明确装修款273200元及公证费用200元均因尚未实际发生，应向姜敏、殷敏返还。经审理查明：2012年8月13日，冼锋作为出售方，姜敏、殷敏作为认购方，签订编号为NO.0000037的《环球数码港认购书》，约定：认购方认购广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷4、6、8、10、12号银苑大厦1楼168号铺，套内建筑面积为8.09平方米，最终认购价为226800元；认购方须于认购当日付清定金50000元，于2012年8月15日前付清首期价款176800元；认购方还须与首期款同时交付契税6804元、产权登记费810元、交易服务费45元、交易印花税113元、房产证印花税10元、律师费1300元，合共9082元；认购方须于2012年8月15日前，携同认购书、定金收据、身份证明文件原件等到出售方指定律师事务所与出售方签署买卖合同及有关文件；认购方逾期未签署买卖合同及有关文件的，视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方并有权对该物业另行处理，所付定金不予退还，所付购房价款无息退还，认购书终止履行；在出售方、认购方签订《商铺买卖合同》前，认购书作为合法有效之法律文件，在出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准。同日，冼锋收取了姜敏、殷敏定金50000元，并出具编号为0627827的《收据》予以确认。2012年8月15日,冼锋收取了姜敏、殷敏首期价款176800元、装修款273200元、律师费1300元、税费7782元及公证费200元，并分别出具了编号为0801490、0801491、0801443、0801465和0627861的《收据》予以确认。2012年8月16日，冼锋作为出卖人，姜敏、殷敏作为买受人，签订编号为穗房合字首168号的《商铺买卖合同》，其中约定：买受人所购的商铺为广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷4、6、8、10、12号银苑大厦1楼168号铺，建筑面积共15.12平方米，套内面积8.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.03平方米，该商铺属现房，按套出售，房价款总金额为226800元；买受人于2012年8月15日前支付全部房价款226800元；出卖人应于2013年10月1日前，按合同约定的装修标准将商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；出卖人如未按合同规定的期限将商铺交付买受人使用，按逾期时间长短，分别处理：逾期不超过3个月的，自合同约定的交付期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款万分之一的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过3个月的，买受人有权单方提出和决定解除合同，若买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款5%的标准向买受人支付违约金，若买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的交付期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之一的标准向买受人计付违约金（违约金以已付房价款的5%为限）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；出卖人如未按合同规定的时间办理商铺的涂销抵押手续，刚按下列方式处理：逾期不超过3个月的，自合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款万分之一的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过3个月的，买受人有权单方提出和决定解除合同，若买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款5%的标准向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款万分之一的标准向买受人计付违约金（违约金以已付房价款的5%为限）；买受人按照合同约定支付房款第1期房款或买受人办妥银行贷款手续后210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续；出卖人未按合同规定的时间申办商铺的交易过户手续的，按下列方式处理：逾期不超过3个月的，自合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过3个月的，买受人有权单方提出和决定解除合同，若买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款5%的标准向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金（违约金以已付房价款的5%为限）。2014年5月8日，姜敏、殷敏以冼锋逾期办理抵押涂销手续及逾期办证为由提诉，要求解除《商铺买卖合同》，并要求冼锋返还相关购房款项共509282元及其利息，同时支付违约金25000元。另查明：位于广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷4号、6号、8号、10号、12号银苑大厦（1楼）168号的涉讼商铺权属人为冼锋，产权证号为0210195427，发证日期为2012年4月20日，抵押权利人为中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行。庭审中，冼锋确认其存在逾期涂销抵押及办理过户的违约行为，表示同意解除合同。同时冼锋确认收取了姜敏、殷敏支付的购房款（含定金）226800元、税费7782元、装修款273200元及公证费200元，但主张律师费1300元并非由其收取，并已转交协助签订合同的律师事务所。就已收取的购房款（含定金）、税费、装修款及公证费，冼锋同意向姜敏、殷敏返还。另姜敏、殷敏主张其与冼锋没有签订《装修合同》，上述273200元虽名为装修款但实为购房款，故违约金应以总购房款500000元计付；同时，因合同约定的违约金标准过低，不足以弥补其损失，故主张冼锋向其支付违约金的同时还应支付利息。对此，冼锋认为应按双方签订的《商铺买卖合同》约定，以226800元购房款的5%计付违约金。诉讼中，姜敏、殷敏及冼锋均同意庭外调解期30日进行庭外协商。调解期届满，双方未能协商一致。上述事实，有姜敏、殷敏提供的《环球数码港认购书》《商铺买卖合同》、收据、房地产权情况证明及本院的庭审笔录予以证实。本院认为：姜敏、殷敏与冼锋签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。现因冼锋违反合同约定逾期涂销抵押及办理过户，且双方均达成一致意见同意解除《商铺买卖合同》，故姜敏、殷敏要求解除《商铺买卖合同》的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。合同解除后，冼锋应向姜敏、殷敏返还已收取的购房款（含定金）226800元、税费7782元、装修款273200元及公证费200元。至于律师费1300元，冼锋虽主张已转交协助签订合同的律师事务所，但其并未提供该款项已交律师事务所的证据，故该款项也应由冼锋负责退还。另就违约金及利息的问题。现姜敏、殷敏主张因合同约定的违约金标准过低，不足以弥补其损失，故向冼锋主张违约金的同时又主张利息。考虑到本案中合同约定的违约金标准偏低，明显不足以弥补姜敏、殷敏的损失，故本院认为，冼锋应向姜敏、殷敏支付其已收取的相关购房款项509282元[其中：购房款（含定金）226800元、税费7782元、装修款273200元、公证费200元及律师费1300元]在占有使用期间的利息（利息以509282元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2012年8月16日起计算至实际清偿之日止），这样更为公平合理。鉴于姜敏、殷敏要求冼锋支付利息的诉请已得到支持，且其未能提供证据证明其损失超过上述范围，故对其要求冼锋支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告姜敏、殷敏与被告冼锋于2012年8月16日签订的编号为穗房合字首168号的《商铺买卖合同》；二、被告冼锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告姜敏、殷敏返还已收取的购房款项509282元及其利息（利息以509282元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2012年8月16日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告姜敏、殷敏的其余诉讼请求。本案受理费4842元，财产保全费3462元，由原告姜敏、殷敏负担受理费125元，由被告冼锋负担受理费4717元、财产保全费3462元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。代理审判员 区 韶二〇一四年九月六日书 记 员 霍淑玮