广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6156号原告：广州市民政房地产开发公司，住所地广州市越秀区教育路****。法定代表人：许智勇。委托诉讼代理人：邝树锋、蔡韵斯，该公司职员，联系地址同上。被告：陈芝，女，1933年7月11日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李伟文，男，1962年11月30日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：李锦荣，男，1988年9月27日出生，汉族，住址同上。原告广州市民政房地产开发公司与被告陈芝的物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邝树锋，被告委托诉讼代理人李伟文、李锦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2002年11月1日起至2018年11月30日止的房屋占用费，按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准；2.判令被告及其同住人员立即将广州市中山四路寓西二路23号302房腾空并交还给原告；3.判令被告自2018年12月1日起至被告实际交还房屋之日止的房屋占用费，每月按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准支付。事实和理由：原告系广州市中山四路禺西二路****合法使用人。2002年11月起被告迁入上述房屋居住，原告要求与被告签订租赁合同关系，原告向被告出租上述房产，租赁期限自2002年11月起，约定租赁期限为2年，租赁面积36.07平方米，租金每月230.10元，租金每月结算，被告每月将当月的租金按现金的付款方式缴付给原告，但被告拒绝签订租赁合同。被告使用涉案房产至今，仍没有与原告签订租赁合同，实质被告占用原告房屋居住。因此，被告从2002年11月开始拖欠房屋占用费，虽经原告多次催收，但仍不缴纳房屋占用费截止2018年11月累计193个月，拖欠房屋占用费共计166137.92元。原告认为被告占用原告房屋居住的行为已严重违法，损害原告的合法权益，故特向法院提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我方原是承租政府的公租房，后由于拆迁，安排我们回迁到涉讼房屋。回迁后原告来收取租金，因为我方和原告无任何关系，所以我方不同意向原告交租。且我方和原告是属于侵权的诉讼，原告的诉讼请求也是超过了诉讼时效。经审理查明：1996年1月18日，被告与广州市越秀区房产公司越华房管站签订《广州市房地产租赁契约》，承租广州市中山四路榨粉街30号第6房，房屋使用面积13.24方米，另自搭阁6.7平方米；租期从1995年7月1日至1998年6月30日。之后，由于上述房屋被拆迁，原告与被告签订了拆迁安置协议，其中约定了原告应将公有产权的房屋提供给被告回迁居住。2000年左右，原告安排被告回迁至广州市中山四路禺西二路23号302房。被告回迁后没有与原告签订租赁合同，也无交纳过租金给原告或房管部门。另查明，据广州市房地产档案馆于2013年3月26日出具的《房地产登记簿查册表》记载，越秀区德政北禺西二路11-23号及17之1,15之1号房产，商住楼，1座18层，建筑面积16134.61平方米，登记在广州市辉业房地产开发有限公司名下。据原告提交的《竣雅阁》楼盘单元明细表复印件记载，涉讼302房，业主为原告，房屋性质为回迁，建筑面积51.9484平方米。本案诉讼中，原告表示：广州市辉业房地产开发有限公司于2008年被工商部门吊销了，但未注销。原告是广州市辉业房地产开发有限公司的股东，拆迁回迁都是由原告办理，有61套回迁房，涉案的302房属于原告的产权。回迁时回迁的房屋是否归房管部门，是由房管部门决定的，我方无选择权。回迁安置面积大于房管部门原有产权面积，房管部门只要回其原有产权面积，安置面积中膨胀面积部分则由拆迁单位与回迁户来建立租赁关系。被告是在2000年回迁的；2002年，原告和被告协商过签订公房租赁合同，租金每月为230.1元，但被告拒绝，故被告与原告不存在租赁关系，而是侵占的关系；在起诉前，原告多次打电话给被告，被告也到原告处看过租赁合同，但被告对租金有异议，所以没有签订，之后原告也有上门通知过被告，在2018年10月也有与被告协商过；涉案房屋的公房租金标准是每月230.10元。被告表示：被告是在1999年12月底入住涉案房屋的，原告在2001年左右有打过电话追讨过租金，之后就无再追讨；在2018年9月、10月左右有协商过，但我方认为与被告无任何关系，所以无进一步协商；不确认原告提出的公房租金标准；不认可原告的产权人身份，不同意向原告交租，与原告无任何商量余地。原、被告均确认：双方曾经签订过拆迁协议，但现无法提供该协议。本院认为：广州市越秀区中山四路禺西二路23号302房是基于原告拆迁被告原租住的公房而回迁安置给被告使用的。虽然现原告尚未取得涉案房屋的产权，但考虑到整栋大厦的回迁均由原告负责，原告已安置被告使用涉案房屋多年，也无其他人向被告主张权利，本院对于原告享有涉案房屋的合法使用和收益权，予以采信。被告以原告不是产权人为由拒不支付租金的抗辩意见，本院不予采纳。原告曾要求按照公房租金标准与被告签订租赁合同，但被告拒绝且不交纳租金近20年。由于被告的原因，原告与被告之间并无形成租赁关系，被告持续占用涉案房屋，拒不缴纳租金或使用费，构成侵权，原告现要求被告支付使用费，合法合理。关于使用费的标准问题，因双方均确认签订的拆迁安置协议中约定了原告应安置公有产权性质的房屋给被告居住，故相应的使用费应参照公房租金标准计付，原告主张的涉案房屋公房租金为每月230.10元，被告虽予以否认，但无任何证据支持，故本院对涉案房屋公房租金标准为230.10元/月，予以采信。对于使用费，被告提出诉讼时效的抗辩。原告除了在2018年10月与被告协商外，无其他证据证明存在诉讼时效中断的事由，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，施行前已过两年诉讼时效的部分，本院不予保护。故原告主张2015年9月30日之前的使用费，已过诉讼时效，本院不予保护。原告要求被告支付从2015年10月1日起的使用费，本院予以支持。原告与被告虽曾经存在拆迁安置关系，但考虑到被告拒不支付租金近20年，现仍不同意按照公租房的租金标准交纳使用费，原告现要求被告及同住人员交还涉案房屋，合法合理，本院予以支持。因被告暂无其他地方可供搬迁，本院酌定给予被告1年的搬迁期，被告应积极寻找房屋以便搬迁，搬迁期间的使用费仍参照230.10元/月计收。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，被告陈芝应向原告广州市民政房地产开发公司支付从2015年10月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费（按照230.10元/月计付）。二、于本判决生效之日起一年内，被告陈芝及同住人员应向原告广州市民政房地产开发公司腾空交还广州市中山四路寓西二路23号302房；从本判决生效之次日起至被告陈芝及同住人员腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费（按照230.10元/月计付），被告陈芝应逐月支付给原告广州市民政房地产开发公司。三、驳回原告广州市民政房地产开发公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3623元，由原告广州市民政房地产开发公司负担3333元，被告陈芝负担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  张 宇人民陪审员  吴 斐二〇一九年七月二十四日书 记 员  戚志滨