上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第2766号原告张某国原告李某红原告张某青三原告委托代理人刘赤军，上海融力律师事务所律师。三原告委托代理人楼旎旖，上海融力律师事务所实习律师。被告上海大展实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人鞠林初，总经理。委托代理人常卫国，上海福欣中华律师事务所律师。原告张建国、李月红、张靥青诉被告上海大展实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案后，依法适用简易程序审理，于2015年7月9日公开开庭进行审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2015年11月6日、2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告张建国、三原告委托代理人刘赤军、被告委托代理人常卫国均到庭参加了诉讼。三原告委托代理人楼旎旖到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告张建国、李月红、张靥青诉称，2002年5月13日，三原告与被告签订《购房协议书》一份，购买位于江海经济园区沪杭公路店面房2处(地址为沪杭公路XXX号、XXX号)，早已支付全额购房款并接收房屋。但被告以各种理由搪塞，始终未办理产权证。近期，原告发现由被告早已于2000年1月3日办理了包括原告店面房在内的房屋大产证，且曾于2000年6月20日至2002年6月20日、2002年4月15日至2005年4月15日期间设定债务总额达人民币(下同)13,200,000元的抵押。同时，原告发现产权证上记载的土地用途为工业，并非被告承诺的店面房商铺，实系欺诈，造成原告损失5,335,000元。故原告诉讼来院，要求判令：1、被告立即将位于江海经济园区沪杭公路XXX号、XXX号房屋办理产权证；2、被告赔偿损失5,335,000元。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为判令被告赔偿损失3,800,000元。并增加事实理由为：系争房屋已于2015年7月3日被非法强拆了。原告针对其诉讼请求向法庭提供了如下证据：1、购房协议书及收据一组，证明原告向被告购买的房屋是商铺。2、房地产权证复印件一份，证明系争房屋的土地状况是工业用地，与原、被告约定的商业用地是不相符合的，被告也确认无法办理小产证，这是欺骗原告。且被告在原告不知情的情况下，将系争房屋设置了抵押权，贷款共计13,200,000元。3、损失清单一份，证明原告损失的计算方式和依据。4、内销商品房出售合同、房地产权证各一份，证明与本案房屋买卖相近时间，案外人购买本区其他商铺，房屋价格与系争房屋基本一致，证明原告当时购买系争房屋肯定是认为购买了商铺而不是工业用房。5、民事判决书一份，证明原告的亲属取得系争房屋同排的隔壁房屋的情况，该判决确定同排的房屋属于店面房、商铺性质。6、购房协议书一份、收据五份，证明系争房屋同排的隔壁房屋与证据4中的商铺价格相近，故本案系争房屋应属于商铺。7、产权登记信息一份，证明系争房屋的土地用途是工业工地，权属性质是国有，备注中显示类型为办公楼，也就是说系争房屋可以办理产权证。8、商品房城市非居住房屋拆迁安置补偿协议、订房确认单各一份，证明本案被告一直以商用房屋形式向原告销售系争房屋，以及系争房屋的价值。9、营业执照一份，证明系争房屋内可以办理营业执照，属于商业用房。10、房屋估价分户报告单一份，证明原告于2015年10月16日才拿到这个评估报告，原告对该评估价格是有异议的，但对评估面积认可。11、工商登记材料一份，证明在系争房屋内登记有杂货铺，故系争房屋是可以作为商铺使用的。12、准予变更登记通知书、电话费发票一组，证明系争房屋的隔壁房屋产生的水电费用及电话费，都是按照工商业标准收取的，证明原告一直不知道系争房屋属于工业用房。被告上海大展实业有限公司辩称，第一，由于特殊的历史原因造成无法为原告办理系争房屋的产权证，被告想要为原告办理产权证，但是办不出来。第二，原告提出的损失被告认为过高，如果按照拆迁方的补偿原告的拆迁费用，被告也不会从拆迁补偿款中获得什么利益，即系争房屋拆迁获得的钱款都由原告拿走。被告针对其辩称未向法庭提供证据。经当庭质证，当事人对相对方提供的证据发表了相应的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1真实性无异议，但认为原告仅支付了200,000元购房款，还有40,000元未支付。对证据2真实性无异议。对证据3不予确认。对证据4认为与本案无关联，购买年份也有差距，房屋的地段、房型也不同。对证据5真实性无异议，但认为与本案无关，系争房屋的性质由法院判定。对证据6真实性无异议，但认为与本案无关。对证据7真实性无异议。对证据8认为与本案无关，拆迁人不是被告的关联企业，被告不清楚拆迁过程。对证据9真实性无异议，但认为营业执照上的投资人是李萍，且该营业执照是否登记在系争房屋内不清楚。对证据10真实性无异议。对证据11真实性无异议，但对证明内容有异议，认为系争房屋的性质由法院判定。对证据12真实性无异议，但认为与本案无关。上述原告提供的证据1、2、7、10、11，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据3，因被告未予认可，故本院不予认定。对于原告提供的证据4、5、6、8、9、12，因与本案无关，故本院不予认定。另，根据原告的申请，本院传证人王某某出庭作证。证人王某某述称，其与何菊仙于1997年共同出资向上海奉浦—江海经济园区购买了房屋两间，由其与何菊仙各用一间。该房屋是门面房，用于做生意。购买时，开具的发票以及签订的合同上都写了门面房。该房屋于1998年交房，具体日期不记得了。该房屋的产权证约定在交房后一个月之内办理，但一直拖着，到房屋被拆迁也还没有办理出来。其就该房屋的拆迁与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，该协议中对该房屋的性质认定为商业用房。除了拆迁安置补偿协议上的补偿金额外，拆迁人还给其以每平方6,000元购买房屋的权利，以及协议之外的600,000元补偿款。原告对上述证人证言无异议；被告对上述证人证言不予认可，认为与被告无关，也与本案无关。对于上述证人证言，本院认为，与本案无关，故本院不予认定。基于上述认定证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2002年5月13日，原告张建国与被告签订《购房协议书》一份，约定：原告张建国向被告购买位于沪杭公路的房屋，现门牌号码为上海市奉贤区沪杭公路XXX号、XXX号；建筑面积170平方米；房屋价款240,000元；付款方式为签订协议后支付200,000元，余款40,000元待房产证办好后付清；上述购房后，房产证可由原告委托被告办理，所发生的费用由原告承担；原告购房后，必须将企业落户注册到被告或委托被告办理营业执照和税务登记，并按被告规定上交有关管理费；原告购房后可申请用电、用水计划，承担水电费用。上述协议签订后，被告将系争房屋交付原告张建国使用，原告张建国向被告缴纳了购房款共计200,000元，由上海奉浦—江海经济园区管理委员会向原告张建国出具收据两份，其中一份收据中款项性质写为“购房款(沪杭公路商用房)”。现系争房屋于2015年7月3日被拆除。另查明，位于上海市奉贤区张翁庙村，包括系争房屋在内的建筑面积为2,653.14平方米的房屋，于2000年1月3日登记于被告名下，房屋所有权性质为集体，土地权属性质为国有，使用权取得方式为征用，土地用途为工业。上述房屋于2000年6月20日设定抵押权，债权数额为3,200,000元；于2002年4月15日设定抵押权，债权数额为10,000,000元。又查明，系争房屋由上海友达土地房地产评估有限公司出具《上海市轨道交通五号线延伸段建设工程动拆迁房屋估价分户报告单》一份，系争房屋评估单价13,000元，房屋计价面积185.80平方米，房屋评估价小计2,415,400元；装饰及附属设施评估价值27,286元。再查明，系争房屋内登记有字号为上海市奉贤区南桥镇张翁庙杂货店的个体工商户，经营者为邓坚花。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告张建国认为其向被告购买的房屋为商铺，而被告实际交付的房屋为工业用房，两者之间的市场价值存在差额，导致原告可能获得的拆迁补偿产生该差价损失，故要求被告承担赔偿该差价的违约责任。对此，本院认为，其一，双方签订的《购房协议书》中未约定系争房屋应当为商铺；其二，在双方签订《购房协议书》前，系争房屋已取得房地产权证，明确系争房屋为工业用房；其三，原告张建国提供的其他证据均与本案无关联，不能作为认定本案房屋性质的依据。故原告张建国未能举证证明原、被告约定交易的房屋为商铺性质，本院对原告该主张不予采信。原告张建国要求被告赔偿差价损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告李月红、张靥青未在《购房协议书》上签字，也未能提供证据证明授权张建国代为签署该协议，对于原告李月红、张靥青的合同当事人身份，被告亦不予认可，故本院认为，原告李月红、张靥青并非本案《购房协议书》的当事人，故对原告李月红、张靥青的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张建国、李月红、张靥青的诉讼请求。案件受理费人民币49,145元，由原告张建国、李月红、张靥青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 慧代理审判员 苏 姝人民陪审员 顾秀英二〇一六年四月二十九日书 记 员 郑伟丹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……