福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终2871号 上诉人（原审被告）：郑亚琴，女，1963年11月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人（原审被告）：郑冠捷，男，1996年1月2日出生，汉族，住福建省平潭县。 俩上诉人共同委托诉讼代理人：许淑娟，福建名仕律师事务所律师。 俩上诉人共同委托诉讼代理人：梁舒婕，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李烔，男，1982年3月7日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐忠琛，福建力格律师事务所律师。 原审第三人：福州梦家园房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**太阳广场综合楼**南面中间写字楼。 法定代表人：徐立，总经理。 委托诉讼代理人：陈玲，女，公司员工。 上诉人郑亚琴、郑冠捷因与被上诉人李烔、原审第三人福州梦家园房产经纪服务有限公司（以下简称梦家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑亚琴、郑冠捷上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李烔的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费均由李烔承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，认定依据不足。一、生效判决已认定李烔存在违约行为，李烔存在过错。案涉《房地产经纪合同》和《补充协议》约定定金15万元，但李烔仅在支付5万元定金后，未履行10万元定金冻结手续，已构成违约。（2017）闽0104民初1974号民事判决已对李烔的违约行为予以认定，李烔对合同不能继续履行存在过错。故一审判决无视李烔存在先违约的过程，片面认定郑亚琴、郑冠捷将讼争房产售予他人构成根本违约，显属错误。二、一审判决判令郑亚琴、郑冠捷赔偿差价损失104万元缺乏合同依据和法律依据。1.李烔签订合同后，仅支付了5万元定金，剩余10万元定金及购房款均未支付。其在一审中已确认案涉《房地产经纪合同》和《补充协议》实际解除，因其在履行合同过程中存在先违约的过错，故郑亚琴、郑冠捷不应承担赔偿责任。2.《补充协议》已明确约定违约金数额30万元，即便认定郑亚琴、郑冠捷存在违约行为，也仅应承担30万元的违约责任，但一审判决郑亚琴、郑冠捷承担104万元的差价损失，缺乏合同依据以及法律依据。3.房价升降随着时间段的不同而会有变化，存在一定的市场风险及不确定性，并不当然成为李烔的损失，故李烔要求赔偿差价损失104万元的诉讼请求，应不予支持。三、一审遗漏了对李烔是否具备购房资格、是否另行购买其他房产的审查，属重大事实认定不清，应当发回重审。1.一审未查清李烔是否具备购房资格，合同能否继续履行，属于重大事实认定不清。2.一审法院未查清李烔自讼争合同签订后其或其家庭是否另行购置房产，属于重大事实认定不清。四、因李烔拒不履行合同约定义务，郑亚琴、郑冠捷将讼争房产转售他人不存在主观恶意。1.郑亚琴、郑冠捷在签订讼争合同后积极促成合同目的实现，具有履约诚意。2.李烔单方变更合同价款、拒绝办理定金冻结手续，已构成违约，且其在长达半年多的时间内怠于履行合同，其具有违约恶意。3.郑亚琴、郑冠捷不服（2018）闽01民终1458号民事判决，已向福州市人民检察院申请检察监督，目前尚在审查过程中。 李烔辩称，一、合同约定的定金10万元未办理冻结的责任不在于李烔，而在于郑亚琴、郑冠捷，李烔未构成违约。郑亚琴、郑冠捷因担心借不到用于解押的资金，表示先不办理剩余定金10万元的冻结手续，李烔要求对方作出承诺并将10万元款项放在梦家园公司被拒绝，以致剩余定金10万元未办理冻结。二、李烔是否有具购房资格，不影响合同的继续履行。案涉合同及补充协议签订于政策发布之前，政策不影响合同的继续履行，且李烔也可以指定第三人为房屋的所有权人，造成合同无法继续履行的责任在于郑亚琴、郑冠捷。三、本案中郑亚琴、郑冠捷“一房两卖”已构成根本性违约。在合同纠纷尚未解决，双方买卖合同尚未解除的情况下，郑亚琴、郑冠捷将案涉房产出售给第三人，造成合同目的无法实现。四、一审判决郑亚琴、郑冠捷赔偿差价损失104万元于法有据。1.《房屋买卖合同司法解释》规定的赔偿损失与赔偿一倍的违约责任并不重复可以并用，即房屋涨价损失与一倍赔偿可以并用。2.根据《合同法》113条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。一审判决郑亚琴、郑冠捷承担差价损失是正确的。 梦家园公司述称，驳回郑亚琴、郑冠捷的上诉请求，维持一审判决。 李烔向一审法院起诉请求：1.判令郑亚琴、郑冠捷赔付李烔违约金300000元；2.判令郑亚琴、郑冠捷赔偿李烔房屋差价损失1040000元；3.判令本案诉讼费用由郑亚琴、郑冠捷承担。 一审法院认定事实：2016年9月23日，郑亚琴、郑冠捷作为卖方与作为买方的李烔及作为中介服务方的梦家园公司签订《房地产经纪合同》，约定：郑亚琴、郑冠捷将坐落于福州市仓山区建新镇花溪南路33号华润橡树湾家园（三期）x楼x单元（建筑面积125.81㎡）出售给李烔，成交价2038000元；签订合同时，买卖双方约定李烔支付定金150000元给郑亚琴、郑冠捷，定金可抵作购房款；双方同意以补充协议约定确保交易安全；出现下列情况，当事人可单方依法解除合同并书面告知相关当事人（合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除）：履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。《房地产经纪合同》补充协议约定：买卖双方中任何一方在合同生效后、完全履行前被认定违约，须承担违约责任，违约方应赔偿300000元给守约方，违约方须另行支付买卖双方应支付给梦家园公司的中介佣金及交易过程中已产生的费用；郑亚琴、郑冠捷于2016年10月10日前将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交给梦家园公司的前提下，本案交易以郑亚琴、郑冠捷实收售房款2038000元成交，房屋解押方式为郑亚琴、郑冠捷自行解押或担保公司解押（现金解押），解押过程中产生的担保费、银行利息、公证费等相关费用由郑亚琴、郑冠捷承担，交易过程中产生的买卖双方税费、服务费、评估费、按揭服务费、中介佣金及办理至李烔名下的土地证费用均由李烔承担；若郑亚琴、郑冠捷未于2016年10月10日前将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交给梦家园公司，则郑亚琴、郑冠捷承诺实收售房款1920000元，交易过程中产生的买卖双方税费、服务费、评估费、公证费、按揭服务费、担保费、中介佣金及办理至李烔名下的土地证费用均由李烔承担，且房屋解押方式为担保公司解押（现金解押），解押费包含担保费及银行利息由李烔承担，郑亚琴（夫妻）、郑冠捷应在银行解押还款前办理委托公证书（公证内容由担保公司指定）；因房屋产权抵押在个人处，故签订合同当日郑亚琴、郑冠捷未出具《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件，李烔知悉上述情况并自愿签署合同，同时郑亚琴、郑冠捷保证在办理公证委托前将原先已办理的委托公证书收回并交给梦家园公司；签订合同时，买卖双方约定购房定金为150000元，李烔于签订合同当日将定金50000元支付给梦家园公司代管，剩余定金100000元于2016年9月24日当日由双方至银行冻结；补充条款如与主合同有不符之处，以补充条款约定为准。合同签订当日，李烔向梦家园公司支付了购房定金50000元。2016年11月17日，梦家园公司向郑亚琴、郑冠捷出具告知函，告知买方要求房屋按1920000元成交，郑亚琴、郑冠捷应在收到函件后3个工作日内回复及将涉讼房屋权属材料交至其司，并另行约定时间与买方一并前往其司协商确定讼争房屋成交价格。2017年4月19日，郑亚琴、郑冠捷就上述房地产经纪合同履行争议诉至一审法院，主张解除合同并要求李烔向其支付违约金300000元。2017年11月25日，一审法院作出（2017）闽0104民初1974号民事判决，查明：2016年9月27日，李烔微信催促梦家园公司工作人员童建平办理定金100000元的冻结手续，童建平回复卖方表示先不办理剩余定金100000元的冻结；2016年11月17日，梦家园公司出具告知函，向李烔告知出售方要求房屋按2038000元成交，要求李烔在收到告知函后3个工作日内回复及办理定金冻结手续，并另行约定时间与出售方一并前往梦家园公司协商确定讼争房屋成交价格；讼争房屋于2014年9月30日登记为郑亚琴、郑冠捷共同共有；郑亚琴、郑冠捷庭审确认讼争房屋《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件至今由其持有；郑冠捷于《房地产经纪合同》落款处的签名系郑亚琴代签等；判决：驳回郑亚琴、郑冠捷的诉讼请求。后郑亚琴、郑冠捷不服，提起上诉。2018年4月4日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终1458号民事判决，驳回上诉，维持原判。另，2017年7月1日，郑亚琴、郑冠捷与案外人黎爱萍、福建中金积家房地产经纪有限公司签订《房产买卖经纪合同》，约定：郑亚琴、郑冠捷以实收2960000元的价格将涉讼房屋出售予黎爱萍。2017年8月31日，涉讼房屋过户登记至黎爱萍名下。庭审中，李烔确认本案《房地产经纪合同》于涉讼房屋过户至他人名下时实际解除。 一审法院认为，郑冠捷于《房地产经纪合同》上的签名虽系郑亚琴代签，但后郑冠捷就解除所签订《房地产经纪合同》与郑亚琴共同作为原告于诉状上签字并提起诉讼，应视为郑冠捷对郑亚琴代签《房地产经纪合同》出售涉讼房屋的行为予以了追认，本案《房地产经纪合同》应为郑亚琴、郑冠捷、李烔、梦家园公司的真实意思表示，且合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。郑亚琴、郑冠捷于合同履行过程中虽以李烔未按约履行剩余购房定金100000元的冻结义务为由诉请解除合同，但经生效判决认定，李烔于约定日期后三天余催促冻结存在迟延，可郑亚琴、郑冠捷就此回复暂不冻结，致冻结手续因缺乏郑亚琴、郑冠捷配合而无法办理，且合同未约定定金支付系合同主要债务，李烔未履行剩余定金冻结不实际导致郑亚琴、郑冠捷售卖涉讼房屋取得成交价款之合同目的无法实现，郑亚琴、郑冠捷据此诉称李烔构成根本违约，要求解除合同，不符合合同约定，后驳回了郑亚琴、郑冠捷的诉请，则本案合同仍应由各方继续按约履行。但郑亚琴、郑冠捷却于前述案件审理过程中，另与他人签订《房产买卖经纪合同》，将涉讼房屋售予他人并后过户至他人名下，致李烔购买房屋的合同目的无法实现，郑亚琴、郑冠捷已构成根本违约，应承担相应违约责任。李烔庭审确认本案《房地产经纪合同》于涉讼房屋过户至他人名下时实际解除，符合法律规定，一审法院予以认可。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，郑亚琴、郑冠捷违约将涉讼房屋以高于本案合同成交价的价格另售他人，造成购买方李烔丧失了合同履行后期待利益的获得，李烔诉请郑亚琴、郑冠捷赔偿另售价与成交价之间的差价损失，符合法律规定，一审法院予以支持，但李烔再行诉请郑亚琴、郑冠捷依据合同约定支付违约金300000元，已超过违约所致实际损失，一审法院不予支持。至郑亚琴、郑冠捷所诉解除合同争议案件庭审时，郑亚琴、郑冠捷依然确认涉讼房屋《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件仍由其持有，则郑亚琴、郑冠捷实际未于2016年10月10日前将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交由福州梦家园房产经纪服务有限公司保管，依据合同约定，涉讼房屋应以郑亚琴、郑冠捷实收1920000元成交，后郑亚琴、郑冠捷以实收2960000元的价格另售他人，相应差价损失应为1040000元，李烔诉请郑亚琴、郑冠捷予以赔偿，一审法院予以支持。郑亚琴、郑冠捷经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决：一、郑亚琴、郑冠捷于本判决生效之日起十日内向李烔赔偿差价损失1040000元；二、驳回李烔的其他诉讼请求。案件受理费16860元，由李烔负担2700元，郑亚琴、郑冠捷负担14160元。公告费（凭公告费收据），由郑亚琴、郑冠捷负担。 本院二审期间，郑亚琴、郑冠捷提交以下证据：证据一《房地产经纪合同》，证明双方对于案涉房产交易的权利义务约定。证据二中国建设银行个人活期账户交易明细，证明在李烔的介绍下，郑亚琴以本金46万元、月利率5%、借款期限三个月的条件向诚信担保公司借款用于讼争房产解押，郑亚琴、郑冠捷积极促成合同的履行。证据三《告知函》，证明因李烔怠于履行剩余定金冻结手续，2016年11月17日，郑亚琴、郑冠捷委托梦家园公司向李烔发函要求其限期办理剩余定金冻结手续，并确定房屋交易价款。证据四录音文件一；证据五录音文件二；证据六光盘；证据七短信记录，共同证明：1.通过梦家园工作人员童建平证明，李烔在履行合同过程中擅自变更合同价款，不具有履行合同的诚意，已构成根本性违约；2.郑亚琴、郑冠捷在起诉解除合同后将案涉房产出售给第三方，不存在主观恶意。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，对证据一至三的真实性可予确认，但证据二无法证明与本案的关联性；对证据四至七的真实性无法予以确认，不予采信。另，郑亚琴、郑冠捷向本院申请向福州市人力资源和社会保障局调取李烔的社会保险缴纳记录、向福州市不动产登记档案馆调取李烔住房查询证明，以查明李烔是否享有购房资格，能否继续履行合同等相关事实。经审查，郑亚琴、郑冠捷的调查取证申请对证明待证事实无意义、无调查必要，故不予准许。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案各方当事人签订的案涉《房地产经纪合同》合法有效，均应按约履行。从合同履行的过程来看，李烔未在合同约定期限内（2016年9月24日）办理定金冻结手续，生效判决已认定该迟延责任不在于李烔方。后至2016年11月17日，梦家园公司向李烔发出《告知函》，告知卖方要求按2038000元成交，要求李烔应办理定金冻结手续，另约时间与卖方前往公司协商确定房产成交价格。同日，梦家园公司亦向郑亚琴、郑冠捷发出《告知函》，告知买方要求按1920000元成交，要求郑亚琴、郑冠捷应将房屋权属材料交至公司，另约时间与买方前往公司协商确定房产成交价格。但此后，李烔未继续办理定金冻结手续，郑亚琴、郑冠捷也未将房屋权属材料交至梦家园公司，双方亦未到梦家园公司协商房屋交易价格，未再向对方提出主张，直至2017年4月郑亚琴、郑冠捷向法院提起解除合同之诉。由此可见，在梦家园公司向双方当事人发函催促履行合同义务后的5个月时间内，双方当事人均存在怠于履行合同义务的情形，对于合同未能及时继续履行的后果，双方均存在一定的过错。在郑亚琴、郑冠捷提起解除合同的案件审理过程中，在案涉合同尚未确定是否解除的情况下，郑亚琴、郑冠捷将房屋另售他人，导致案涉合同无可能履行、合同目的无法实现，郑亚琴、郑冠捷的行为已构成根本违约。现郑亚琴、郑冠捷上诉主张一审法院认定其构成根本违约属认定事实错误不能成立，不予采纳。 案涉《房地产经纪合同》补充协议约定了根本违约方应承担赔偿300000元的违约责任，李烔主张郑亚琴、郑冠捷赔偿300000元违约金符合合同约定，可予支持。李烔还主张郑亚琴、郑冠捷赔偿房屋差价损失1040000元，郑亚琴、郑冠捷将房屋以高于案涉合同成交价的价格另售他人，确实造成了李烔预期可得利益损失,现李烔另要求赔偿损失可予以支持。但对于合同可得利益的认定，要考虑可预见性标准、减损规则、混合过错规则等限制。如前所述，李烔在合同履行过程中存在迟延履行义务的情形，该过错虽未构成根本违约，但却会造成合同相对方对合同履行丧失合理信赖；且迟延履行期间的房价亦会受到房地产市场价格波动的影响，对此李烔对损失的发生、扩大亦有过错,亦应承担相应的责任。综上，根据本案合同实际履行情况，结合双方当事人的违约过错程度等因素，从公平原则加以权衡，本院酌定郑亚琴、郑冠捷赔偿李烔损失400000元。 另，郑亚琴、郑冠捷主张一审法院未查明李烔是否享有购房资格等事实，属认定事实不清，但从双方履行合同的过程来看，双方对该事实并未提出异议，郑亚琴、郑冠捷也未提供证据说明李烔因购房资格等问题存在无法继续履行合同的情形，故郑亚琴、郑冠捷的该主张不能成立，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初3322号民事判决； 二、郑亚琴、郑冠捷于本判决生效之日起十日内向李烔支付违约金300000元； 三、郑亚琴、郑冠捷于本判决生效之日起十日内向李烔赔偿损失400000元； 四、驳回郑亚琴、郑冠捷的其他上诉请求； 五、驳回李烔的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16860元，由李烔负担6060元，郑亚琴、郑冠捷负担10800元。二审案件受理费16860元，由李烔负担6060元，郑亚琴、郑冠捷负担10800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 陈碧珍 审 判 员 马 青 二〇一九年七月三日 法官助理 江丽丽 书 记 员 蔡志前 12