重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终761号上诉人(原审第三人)谭术海，男，1971年10月2日出生，汉族。被上诉人（原审原告）钟小波，男，1981年8月25日出生，汉族。被上诉人（原审被告）熊师成，男，1970年9月12日出生，汉族。原审第三人谭祖立，男，1944年8月8日出生，汉族。上诉人谭术海因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开县人民法院（2015）开法民初字第05407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年2月9日，谭祖立以其儿子谭术海的名义与熊师成签订了《房屋转让协议》，约定的主要内容如下：经甲（谭术海）、乙（熊师成）双方协商议定，甲方自愿将开县破产企业一机厂移民搬迁房屋（安康花苑小区）支配使用权转让给乙方。一、双方约定此房屋转让价为35000元，房产证由甲方办理到乙方名下。……四、双方签字之日由乙方向甲方支付30000元，余款甲方将房产证交付乙方时付清。……甲方签字“谭术海（由父亲谭祖立代办）”，乙方签字熊师成。合同签订当日，熊师成支付30000元房款。后熊师成按相关政策手续确定了其购买的指标为开县安康花苑二区一号楼五单元五层四号房屋，并入住。2008年8月5日，钟小波、熊师成签订了《房屋转让协议》，熊师成将该房屋以75000元的价格卖与钟小波，协议签订当天，钟小波支付70000元房款，余款5000元约定由熊师成协助办完过户手续后再支付。熊师成将诉争房屋交付给钟小波居住至今。另查明，谭术海已办理了该房屋的产权证书，房地产权证号为（312房地证2015字第01363号），登记在谭术海名下，坐落于开县汉丰街道帅乡路4号1幢5-5-4。原审原告钟小波一审诉称，2008年8月5日签订的《房屋转让协议》，约定熊师成以75000元的价格将开县安康花苑二区一号楼五单元五层四号房屋卖给钟小波，在合同签订当日钟小波支付70000元，尾款5000元由熊师成协助办完过户手续后再支付。合同签订后，熊师成已将房屋交给钟小波居住至今。2012年，钟小波得知诉争房屋系熊师成从谭术海处购买。现诉争房屋已办理初始登记，故诉至法院要求：1、确认钟小波、熊师成于2008年8月5日签订的《房屋转让协议》及熊师成与谭术海于2007年2月9日签订的《房屋转让协议》有效；2、判令熊师成及谭术海立即将诉争房屋过户到钟小波名下。原审被告熊师成一审辩称，熊师成在与钟小波签订《房屋转让协议》时已告知诉争房屋系从谭术海处购得，钟小波诉称的其他事实属实。该房屋是谭术海在开县破产企业一机厂移民搬迁房屋拥有的指标，因谭术海在外地，谭祖立称在2007年2月9日不向企迁办交钱就不再享有指标，谭术海没有钱买，同意将指标卖给熊师成，也将身份证复印件交给了谭祖立，并承诺不会发生纠纷。2007年2月9日，双方签订《房屋转让协议》，约定转让价为35000元，签订之日熊师成支付了30000元，其中28074.90元支付给企迁办用于购买指标，1925元支付给谭祖立，余款5000元待房产证办好后再支付。熊师成购买指标后由谭术海授权谭祖立配合，再按照相关手续确定了具体的房屋，即开县安康花苑二区一号楼五单元五层四号，熊师成简装后入住。后于2008年8月5日将该房屋以75000元的价格卖给钟小波。2007年，谭术海及其妻子要求退还房屋，熊师成要求按合同约定支付违约金，谭术海的妻子认为给5000元违约金不划算，就放弃了，谭术海之后也没再找熊师成。两份转让协议都是合法有效的。诉争房屋的产权登记已办理在谭术海名下，应办理过户登记，熊师成愿意协助。原审第三人谭术海一审称，2007年2月9日的《房屋转让协议》是熊师成与谭祖立签订的，未经谭术海授权，且未告知；熊师成是以欺骗的方式让谭祖立签订协议的，按照政策第一批指标如果未购买的话可以等到以后买第二批指标，熊师成告诉谭祖立指标在期限内即2月9日未购买的话就没机会了，谭祖立才擅自出售。谭术海于2007年7月才得知该房已出售，愿意退还30000元并按协议支付5000元违约金，熊师成要求支付10000元违约金，双方没有谈妥，之后未能联系到熊师成。2009年5月，谭术海至诉争房屋找钟小波几次，没找到，但给钟小波家人说过房屋产权有争议，之后未再找钟小波。两份协议均无效。原审第三人谭祖立一审称，2007年2月9日的《房屋转让协议》系谭祖立与熊师成签订，熊师成支付了30000元房款，尾款5000元未支付。当时熊师成称2月9日前再不向企迁办交钱购房就享受不到购房指标了。当时没有钱交企迁办，觉得把指标卖出去多少能赚一点，又联系不到谭术海，便将该房指标卖予熊师成。谭祖立在该处的房屋指标也是以35000元卖给别人的。原审法院认为，熊师成与谭术海之间于2007年2月9日签订了《房屋转让协议》，虽然是由谭祖立代为谭术海办理的，但二人系父子关系，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”熊师成有理由相信谭祖立有权代为谭术海办理买卖事宜，谭祖立的代理行为有效。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”结合本案，熊师成及谭术海在合同中约定买方给付35000元的房款，卖方配合买方办理手续取得房屋的行为符合买卖合同的法律关系特征。经审查，熊师成与谭术海双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，虽然谭术海称熊师成构成欺骗，但并未举证证实，该协议并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，故钟小波要求确认2007年2月9日签订的《房屋转让协议》有效的诉讼请求，予以支持。钟小波、熊师成于2008年8月5日在协商一致的情形下签订了《房屋转让协议》，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条的规定，当事人双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，且并无《合同法》五十二条规定之法定无效的情形，故该《房屋转让协议》是合法、有效的。本案中，熊师成根据合同的约定于合同签订当日支付了30000元的房款，谭祖立也配合熊师成取得了房屋，后熊师成将房屋转卖给了钟小波，钟小波根据合同的约定于合同签订当日支付了70000元的房款，熊师成也于当日将房屋交付给钟小波居住、使用至今。此外，谭术海已办理了该房屋的初始登记。基于两份房屋买卖合同的有效性，协助办理房屋产权过户手续系卖方应尽的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，“全面履行义务”对买方而言是指给付剩余房款，对卖方而言是指协助买方办理诉争房屋的产权证书。至于具体的履行顺序，两份买卖合同均约定办完过户手续时再支付房屋尾款。现诉争房屋由钟小波购买并居住使用，房屋产权登记应变更登记到其名下，因此，对钟小波要求熊师成及谭术海协助其办理房屋产权过户手续的诉求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、熊师成与谭术海于2007年2月9日签订的《房屋转让协议》有效。二、钟小波与熊师成于2008年8月5日签订的《房屋转让协议》有效。三、由谭术海在判决生效后七日内协助钟小波将登记在谭术海名下的（坐落于开县汉丰街道帅乡路4号1幢5-5-4，房地产权证号为312房地证2015字第01363号）房屋变更登记在钟小波名下。案件受理费1675元，减半收取838元，由谭术海负担（直付钟小波）。诉讼保全费770元，由钟小波负担。上诉人谭术海上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回一审原告的诉讼请求。主要事实及理由：1、转让协议在上诉人不知情的情况下签订，未经上诉人授权；2、2007年7月，上诉人知晓后愿意支付熊师成30000元购房款及5000元违约金，但熊师成不认可该事实；3、自2007年7月至2015年12月，上诉人无法联系上熊师成，钟小波也没有联系上诉人；4、房屋系上诉人的单位简装，被上诉人没有装修过。被上诉人钟小波辩称，熊师成安装了天然气、热水器及防盗网，钟小波也进行了装修，不要求判决熊师成协助过户，应维持原判。被上诉人熊师成辩称，上诉人与谭祖立系父子关系，谭祖立经上诉人同意以上诉人的名义签订协议，故两份房屋转让协议均有效；上诉人有义务协助过户；熊师成愿意交纳应承担的税费。原审第三人谭祖立称，转让协议不真实，上诉人多次要求返还房屋，并愿意支付35000元。上诉人在二审中申请证人夏贤仲作证，拟证明上诉人于2007年7月要求熊师成返还房屋，并愿意支付35000元。被上诉人钟小波不予质证。被上诉人熊师成质证认为，对证人证言的真实性不认可。原审第三人谭祖立质证认为，上诉人愿意支付的35000元系夏贤仲所借。本院认为，该证据并非二审新的证据，且证人夏贤仲与上诉人具有亲属关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，故不予采信。被上诉人钟小波、熊师成、原审第三人谭祖立在二审未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审查明事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，谭祖立以谭术海名义与被上诉人熊师成签订房屋转让协议时，出示了上诉人的身份证复印件。该协议约定“如甲方违约，应退还乙方全部房款，并赔偿违约金5000.00元（大写伍仟元整）”。本案的争议焦点：1、两份房屋转让协议是否有效；2、上诉人是否应协助钟小波将诉争房屋变更登记在钟小波名下。本院认为，两份房屋转让协议有效。首先，谭祖立与上诉人谭术海系父子关系，2007年2月9日，谭祖立以上诉人的名义签订房屋转让协议时出示了上诉人的身份证复印件，被上诉人熊师成在签订协议时有理由相信谭祖立有代理权，且不违反法律法规的强制性规定，故该份《房屋转让协议》有效，并对谭术海具有法律效力，谭术海应履行该协议约定的义务。同时，上诉人称其于2007年7月要求熊师成返还房屋，并愿意支付房屋转让协议约定的违约金5000元，可见上诉人此时已知晓熊师成购买并占有房屋的事实，但上诉人在之后长达8年的时间内未提出异议，表明其认可谭祖立以其名义出售诉争房屋。其次，钟小波与熊师成于2008年8月5日签订的《房屋转让协议》，系在自愿、平等基础上所签订，合法有效，对协议双方均有法律约束力。熊师成、钟小波均按上述房屋转让协议的约定履行了付款义务，现诉争房屋的产权登记在上诉人名下，上诉人与熊师成均应按照协议约定履行协助过户义务。鉴于被上诉人熊师成在审理中称愿意协助过户，被上诉人钟小波亦不要求判决熊师成履行协助过户义务，一审法院判决由谭术海协助钟小波将诉争房屋变更登记在钟小波名下并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675.00元，由上诉人谭术海负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜长城审 判 员  田 敏代理审判员  蒋乾巽二〇一六年四月二十一日书 记 员  章立立