广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1038号原告：广州市某某物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：周某某，职务：总经理。委托代理人：陈渐佳，广东华誉律师事务所律师。委托代理人：曾燕婷，广东华誉律师事务所工作人员。被告：谭某某，住广东省广州市越秀区。原告广州市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）诉被告谭某某物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人陈渐佳到庭参加了诉讼。被告谭某某经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安某公司诉称：2005年12月18日，原告安某公司与江南新村业主委员会签订了一份《物业管理委托合同书》，后双方还于2006年8月10日签订了一份《补充协议》，约定由原告安某公司为被告谭某某所在的江南新村商住小区提供物业管理服务。原告安某公司进场后，一直为江南新村商住小区服务至今，但被告谭某某作为该小区业主，并没有依约向原告安某公司支付管理费。虽经原告安某公司多次催缴，被告谭某某仍拒绝履行付款义务。原告安某公司遂诉至法院，请求判令：1、被告谭某某支付物业管理费1330元（从2012年10月1日起暂计至起诉之日），并从欠缴之日起按欠款金额的每日万分之2.1计付滞纳金至付清之日止，现暂计至起诉之日的滞纳金为150.82元；物业管理费及滞纳金应计至实际付清日，现暂计至起诉日的金额为1480.82元；2、被告谭某某承担本案诉讼费用。诉讼中，安某公司明确，滞纳金按照中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算。被告谭某某无答辩，亦未在举证期限内举证。经审理查明：安某公司是具有三级物业服务资质的企业，原登记名称为广州市绿庭雅苑物业管理有限公司，2013年1月10日，经广州市工商行政管理局番禺分局核准变更名称为广州市安某物业管理有限公司。被告谭某某是位于广州市番禺区市桥镇东环路江南新村（以下简称涉讼小区）某房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为73.8平方米，发证日期为1997年5月8日。2005年12月15日，广州市番禺区江南新村业主委员会（以下简称江南新村业委会）作为委托方（甲方）、安某公司作为受托方（乙方），签订一份《物业管理委托合同书》，合同约定，甲方委托乙方对江南新村物业管理；乙方负责向业主和物业使用人收取相关费用，包括物业管理服务费、车位管理费、公共水电分摊费、其他法定收费项目；第一年的收费标准为：按建筑面积计，住宅0.52元/㎡.月，商铺0.8元/㎡.月，以后每年收费标准的调整，参照广州市物价局公布的指导价或由乙方与甲方协商确定；上述物业管理服务费不包括公共水电费，公共水电费另外按表按户每月向业主分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费和公共水电分摊费的，由乙方按月追收，欠费超过三个月以上的，乙方可向人民法院起诉，欠费业户依法承担起诉的相关费用；委托管理期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止。2006年8月10日，江南新村业委会作为甲方、安某公司作为乙方，签订一份《江南新村物业管理委托服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定，甲方决定取消路灯、梯灯、冲洗楼梯、马路用水用电的收费方法，确定按月定额收取的方法收取业主的公共用水用电分摊费；乙方根据甲方的决定，按月定额收取公共用水用电分摊费；收费标准按：秋夏季（5-10月份）5元/月、户，冬春季（1-4月、11-12月）6元/月、户；公共水电分摊的收费标准暂定到2006年12月止，到2007年1月如有变动时，再作调整，如不作变动调整时，甲乙双方仍按此协议执行；此协议的内容从2006年6月1日起执行。2009年10月15日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向某公司作出《广州市番禺区物业服务项目备案复函》，其中载明：你公司提交的江南新村物业服务项目备案材料收悉；经核查，你公司于江南新村业主委员会签订的物业服务合同已于2008年12月31日到期；根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，如你公司自愿按照原合同约定继续为江南新村小区提供服务，则物业服务合同自动延续至江南新村业主大会作出选聘或者续聘决定或相关部门有效决定为止；请你公司尽快作出决定，并书面向项目所在地镇政府（街道办）和我分局报告，同时将相关决定在小区（大厦）公某10天。2009年11月15日，某某公司在涉讼小区内张贴《关于延续对江南新村小区提供物业服务决定的告示》（绿庭物业办[2009]第6号），其中载明：安某公司自2006年6月1日始进驻江南新村小区，严格按照《物业管理服务合同》约定提供服务至今；根据《广东省物业管理条例》第五十条规定，“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”，安某公司自愿按照原合同约定继续为江南新村小区提供服务。2015年9月1日，安某公司以谭某某欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。在庭审中，安某公司称其自2006年起一直管理涉讼小区至今，其已尽到物业管理服务的义务，但谭某某自2012年10月开始未缴纳物业管理费；根据《物业管理委托合同书》的约定，涉讼房屋每月的物业管理费按0.52元/㎡的标准计算为38.376元（0.52元/㎡×73.8㎡），取整后为38元，2012年10月1日至2015年8月31日，谭某某共拖欠物业管理费1330元（38元/月×35个月=1330元），管理费应计至其清偿之日止；每月管理费应在当月缴清，逾期则以欠缴管理费为本金，从下月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算逾期缴费滞纳金至款项清偿之日止。以上事实，有某某公司提供的房地产权情况证明、《物业管理委托合同书》及《补充协议》、《广州市番禺区物业服务项目备案复函》、《关于延续对江南新村小区提供物业服务决定的告示》以及照片等证据以及本院庭审笔录予以证实。本院认为：安某公司是具有物业服务资质的企业，安某公司与江南新村业委会签订的《物业管理委托合同书》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同及其补充协议到期后，安某公司自愿按照原合同约定继续为涉讼小区提供物业服务，根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”，由于无证据证明涉讼小区业主大会另作出选聘或者续聘决定，故原《物业管理委托合同书》及《补充协议》自动延续至今。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。安某公司与江南新村业主委员会签订的《物业管理委托合同书》及《补充协议》依法对谭某某具有约束力。安某公司已依约提供物业服务，谭某某亦应依约向某公司交付物业管理费。安某公司主张依照《物业管理委托合同书》及《补充协议》的约定按每月0.52元/㎡的标准收取涉讼房屋的物业管理费，该标准未超出政府指导价，本院予以支持。因谭某某未举证证明其已缴纳2012年10月1日以后的物业管理费，故谭某某应向某公司支付2012年10月1日以后的物业管理费，但安某公司提出物业管理费计算至实际付清之日止的诉讼请求，计费期间不明确，由于安某公司提交的证据仅能证明截至本案庭审之日止涉讼房屋的情况，故本院认定，谭某某应向某公司支付2012年10月1日至2016年2月29日的物业管理费共1558元（38元/月×41个月=1558元）。至于安某公司主张每月物业管理费应于当月缴清，逾期则从次月1日起计算滞纳金的诉讼请求，由于《物业管理委托合同书》及《补充协议》中对于每月物业管理费的交纳时间和逾期滞纳金均无明确约定，故安某公司的该项主张，缺乏依据，但谭某某确迟交物业管理费，根据公平原则，滞纳金可从安某公司主张权利之日即2015年9月1日起，以欠缴金额1558元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，计至款项清偿之日止，滞纳金总额以1558元为限。谭某某未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告谭某某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某某物业管理有限公司支付广州市番禺区市桥镇东环路江南新村某房2012年10月1日至2016年2月29日的物业管理费1558元及滞纳金（滞纳金以1558元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，自2015年9月1日起计至款项清偿之日止，滞纳金总额以1558元为限）；二、驳回原告广州市某某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告谭某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张 祎人民陪审员  朱肖铃人民陪审员  梁焕君二〇一六年四月八日书 记 员  黎美仪