山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2013）平民初字第1065号原告邴翠英，女，1975年4月5日出生，汉族，住平阴县。委托代理人孟广敏、凌永辉，山东光敏律师事务所律师。被告济南永顺置业有限公司，住所地平阴县。法定代表人王业阔，董事长。委托代理人夏传辉，山东光敏律师事务所律师。委托代理人宫克明，男，1956年5月4日出生，汉族，XX公司总经理，住平阴县。原告邴翠英与被告济南永顺置业有限公司（以下简称永顺公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邴翠英及其委托代理人孟广敏，被告永顺公司的委托代理人夏传辉、宫克明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邴翠英诉称，2010年12月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定被告于2012年6月底交房，逾期交房，自约定的交房期限次日起至交房之日止，按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。被告于2012年12月12日交房，迟延交房164天。为维护原告的合法权益，故起诉，要求被告支付逾期交房违约金17335元，诉讼费用由被告承担。被告永顺公司辩称，我公司未按合同约定逾期交房属实，但迟延交房系因不可抗力造成，原因有：电力部门将原设计的每户6KW的配置标准提高为7KW，我公司除多缴纳200余万元的电力增容费外，并更换供电设施，导致工程延期；原设计标准为A级防火，验收时变更为B级，为此我单位增加了额外投入并导致工程延期；施工期间出现了较为恶劣的天气，影响了工程进度，属不可抗力，造成的工期延误应减轻我单位的责任。本案原告属平阴县公路局团购客户之一，我单位与其签订的购房补充合同中约定，因国家电力部门收费政策调整，由建设单位所垫缴的电力设备配套费，买受人同意在交房前按应摊数额一次交清。因我单位逾期交房，故与平阴县公路局约定将应由购房户承担的增容费与逾期交房违约金折抵，双方互不追究责任，现原告以远低于市场价格的团购价购房，应当遵守我单位与平阴县公路局所作出的约定，我单位并保留向其追要垫缴增容费的请求。综上，请求驳回原告的诉讼请求。即便我单位需支付违约金，根据相关司法解释，我单位逾期交房给原告造成的损失为其租金损失，参照济南信源房地产评估事务所有限公司所作评估，原告所购房屋的租金为1065元／月，而合同中约定按照已交房款的每日万分之三计算违约金，远远超过原告的损失，请求法院减少违约金。经审理本院认定，原告邴翠英系平阴县公路局职工。2009年12月7日，平阴县公路局向本单位职工公布了金冠新城住宅楼认购情况说明。2010年1月5日，原告邴翠英选中14楼B户型房屋，并在《公路局职工认购住宅楼选房登记表》中签字确认。2010年12月9日，原告邴翠英与被告永顺公司签订编号为PY-041的商品房买卖合同，主要内容为：原告购买的商品房为金冠新城商住楼A座14层1404号房。该房屋建筑面积为138.71平方米，商品房单价为每平方米2540元，合计352323.4元；付款方式为付款方式为银行按揭，首付金额177323.4元，贷款为18万元。出卖人应当在2012年6月31日前，将房屋交付买受人。但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、因政府等有关部门对项目进行调整造成工期延误的；出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人交付房屋，买受人视为履行期限的合理顺延。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，原告与被告《签订商品房买卖补充合同》，对商品房设施、装修程度及费用缴纳等事项作出明确规定，其中第7条规定：按照《山东省物业管理条例》相关规定，由国家电力部门收费政策调整，因建设单位所垫缴的电力设备配套费，买受人同意在交房前按应摊数额一次交清。2013年3月8日，被告向原告出具购房发票，载明已收取原告购房款合计352323.4元。2012年12月12日，被告向原告开具交房通知单，内容为：金冠新城商住楼A座十四层1404户，业主姓名邴翠英。入户钥匙共（空白）把。另：地下室钥匙（空白）把。经过查看，同意按期交房，符合交房条件。原告邴翠英收到通知后，将“同意按期交房，符合交房条件”划掉，改写为“未按期交房，保留追究权利”。被告永顺公司因迟延交房，与平阴县公路局的部分购房人协商后制作了调解协议书，内容为：根据公路局职工团购XX置业房产事宜，XX公司因各种原因迟延交房86天，对此公司深感歉意。同时，根据原合同，公司可以向公路局团购户补收每平方米93元电力增容费。为加快房屋交工验收进度，XX置业公司已向电力部门交全电力增容费。根据测算，购房合同中规定的交房逾期违约金与应补交的电力增容费大体相当。为加强合作，经双方协商同意，XX置业公司承诺不再向公路局团购户补收电力增容费，公路局团购户也不再追偿逾期交房补偿费用。该协议由平阴县公路局部分购房人签字。原告因要求被告支付逾期交房违约金，起诉来院。审理中，被告永顺公司为证实原告的损失，委托济南信源房地产评估事务所有限公司制作了《房屋租赁价值咨询报告书》，确定原告邴翠英所购买的房屋每月租金为1065元／月。上述事实，有原告陈述，被告答辩，原告提交购房合同、收款收据、交房通知单，被告提交平阴县公路局制作的金冠新城住宅楼认购情况说明、公路局职工认购住宅楼选房登记表、济南市物价局《关于平阴县新建住宅小区供电配套工程费标准的批复》、更换电力设施的照片、《房屋租赁价值咨询评估报告书》等予以证实。本院认为，原告邴翠英与被告永顺公司签订的商品房买卖合同及补充合同，双方意思表示真实一致，且不违背法律的禁止性规定，合法有效。原告足额向被告缴纳了购房款，被告未按照合同约定期限交付房屋，事实清楚。双方在合同中约定交房日期为2012年6月31日显系笔误，应为2012年6月30日。被告向原告出具交房通知单之日视为其实际交付房屋之日，其迟延交房时间为164日。被告主张因雨雪等恶劣天气导致无法施工，以及因人工费、材料费价格上涨等因素导致工程延期，应当顺延工期，因上述因素均属于建设工程施工中应当可以预见的问题，而非“不可预见、不可避免、不可克服”的不可抗力，故不予支持。被告主张因电力部门调整电力设施设计标准，公安机关变更消防设施交付标准导致延期，因其未提交相关部门的书面意见或者规范性文件规定，且无证据证实其据此导致工期延长的具体期限，故该主张因证据不足，不予支持。被告主张以原告在补充合同约定其应承担的电力增容费折抵其应当承担的逾期付款违约金，因其未在本院指定的举证期限届满前提出反诉，本院不予合并审理。关于被告永顺公司主张根据法律规定，其逾期交付房屋给原告造成的损失为房屋租金，而合同约定的违约金过分高于房屋租金损失，请求减少违约金的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此被告永顺公司有权请求调整违约金。该解释第十七条适用的前提虽然是双方当事人未约定违约金的情形，但其所规定的损失计算方法暨以租金作为购房人损失的标准，应当参照适用。原告主张因被告逾期交房而违约长期占用购房资金，合同中约定的按照已交房款万分之三计算违约金，应视为为对原告实际损失计算方法的约定，因无相关事实及法律依据不予支持。济南信源房地产评估事务所有限公司所作的价值咨询报告虽系被告永顺公司自行委托作出，但经本院审查，该公司具备房地产估价资质，原告虽对该估价报告不予认可，但其无证据证实该估价报告存在评估程序违法、评估结论明显依据不足等情形，本院采信该评估报告，被告永顺公司应当以该评估报告所确定的租金的130%为标准计算逾期交付房屋违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：被告济南永顺置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告邴翠英逾期交付房屋违约金7568.6元（1065元／月÷30×164×130%）。如被告济南永顺置业有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元，由原告邴翠英承担83元，被告济南永顺置业有限公司承担150元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王童峰审 判 员  田 琳人民陪审员  亓兰勇二〇一四年九月二十日书 记 员  崔婷婷