广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2719号上诉人（原审被告）涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘硕一，男，1972年3月22日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）刘俐，女，1980年3月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人刘硕一，系刘俐之夫。原审被告广州市万城商业经营管理有限公司，住所地。法定代表人涂国钧。委托代理人陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。上诉人涂国钧因与被上诉人刘硕一、刘俐及原审被告广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年2月29日，万城公司代涂国钧（出卖人）与刘硕一、刘俐（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层176号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为32万元（第三条）；付款方式为一次性付款：2011年1月17日前支付16万元，余下房价款16万元在二期出售方出示广州市房管交易中心收件收据五天内支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。刘硕一、刘俐共向万城公司支付了房款16万元、税费10608元。涂国钧确认万城公司已将上述房款和税费转交给涂国钧。2011年9月25日，万城公司代涂国钧（出卖人）与刘硕一、刘俐（买受人）签订《﹤商铺买卖合同﹥补充协议》，约定出卖人同意如该商铺商场管理公司于2012年4月1日前未能就万城小商品交易中心对外正常开业经营的，买受人有权要求解除《商铺买卖合同》和本补充协议；余下房价款160000元向银行抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；买受人在万城小商品交易中心对外正常开业经营之日起12个月内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，买受人在万城小商品交易中心对外正常开业经营之日起15个月内未能办妥银行贷款且划付的全部余下房价款的，买受人需在万城小商品交易中心对外正常开业经营之日起15个月期满之日起15天内支付全部余下房价款；出卖人签订本协议之日起30个工作日向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；买受人需在签订本协议之日起10个工作日内应提供必要、齐全的文件及配合（未付房价款的同时买受人同意该商铺设立抵押作为未付余下房款的担保及配合办理相应抵押登记手续），否则出卖人申办交易过户的时间进行相应的顺延）：出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起20个工作日内（按揭付款的则在贷款银行出具同意贷款通知书之日起20个工作日内）向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合：买受人逾期支付房款或银行贷款手续延期办理的，出卖人申办交易过户的时间也相顺延：出卖人逾期按前款约定时间申办该商铺的交易过户手续，则按买卖合同第十五条第二款约定承担违约责任，但买受人未提交易过户必要的文件及配合办理的除外：鉴于出卖人已通知买人办理该商铺使用权的交接手续和按揭贷款、交易过户手续，但由于现该商铺商场尚未能对外开业，买卖双方同意使用权交接延期至万城小商品交易中心开业后15天内办理，出卖人不得以此追究买受人的违约责任：本补充协议是《商铺买卖合同》不可分割的部分，如约定有不一致则以本补充协议约定为准；等。房管部门核发了登记时间为2011年9月6日、房屋地址为海珠区南珠路2号2176的房屋产权证给涂国钧。据查册时间为2014年2月17日的《房地产登记簿查册表》记载，上述房屋目前被广州市白云区人民法院查封，查封时效为2013年11月25日至2015年11月24日；等。涂国钧、万城公司为证明其抗辩意见，还向原审法院提交了以下证据：1、《广州市存量房转移登记办理指南》、《登记办证指南（十四）关于身份证明、委托书的说明》；2、日期为2011年9月5日的《关于办理房产证相关手续的通知》及附件（包括按揭及交易费用明细、办理按揭客户所需提供的资料、收入证明）的复印件和邮件详情单；3、某二手按揭服务中心出具的《证明》，内容为：2011年9月16日至2011年10月10日期间，我司派遣工作人员在广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心的现场驻点为以按揭付款方式购房（出售方系涂国钧）的小业主办理按揭手续业务，第三方广州市万城商业经营管理有限公司引荐我司承接了该项业务；现场驻点前，相关各方已通知该部分业主需携带按揭资料来现场办理按揭手续及交相应按揭资料；4、广东恒生律师事务所向广东华科律师事务所发出的《情况征询函》，就其所了解的广东华科律师事务所在2011年9月16日至10月中旬期间，该所有派遣律师及工作人员到现场值班，为接到卖方通知前来的小业主协助办理相关买卖手续（包括指引买方签署委托过户文件、指引签署委托过户所必需的公证《授权委托书》、收取房管部门规定办理递件交易过户手续买家必须提交的相关资料等），另外，在现场为小业主办理相关手续的还有万城公司、按揭代理公司广州市盈联投资顾问有限公司等情况向该所征询。该函的下方手写有“经我所查核，情况基本属实”字样，并盖有广东华科律师事务所的公章。经质证，刘硕一、刘俐对上述证据1的真实性、合法性和关联性均无议：对证据2的真实性不予确认，表示其没有收到过该材料：对证据3、4的真实性、合法性不发表意见，认为该证据与本案没有关联性。诉讼中，双方当事人均确认：l、涉案商铺的现在地址为海珠区．南珠路2号2176；2、万城小商品交易中心目前已开业经营服装类；3、刘硕一、刘俐至今没有办理委托涂国钧办理涉案商铺过户的手续和按揭手续。刘硕一、刘俐表示根据合同约定，万城小商品交易中心应经营小商品，而其至今没有办理按揭手续和支付剩余房款的原因是其没有收到涂国钧的通知，也无法查询到涉案商铺的产权情况，所以怀疑被欺骗才没有办理的。涂国钧、万城公司确认涉案商铺至今仍登记在涂国钧名下。刘硕一、刘俐表示其请求解除《商铺买卖合同》，就是要求解除刘硕一、刘俐与涂国钧间关于涉案商铺的房屋买卖关系。涂国钧则表示刘硕一、刘俐的该请求属于庭后变更诉讼请求，已过了民事诉讼法规定的有关期限。双方当事人均确认《商铺买卖合同》生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月20日。涂国钧在原审法院限期内未能解除对涉案房屋的查封。刘硕一、刘俐于2013年6月18日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除刘硕一、刘俐与万城公司于2010年10月21日签订的《商铺买卖合同》；2、涂国钧、万城公司向刘硕一、刘俐返还已交付的160000元（含定金）和同档次同期贷款利率计算的利息20800元（利息是从2011年1月18日起暂计至起诉之日，要求计至涂国钧、万城公司实际付款之日止）：3、涂国钧、万城公司向刘硕一、刘俐双倍返还定金5万元；4、涂国钧、万城公司对上述给付责任230800元承担连带清偿责任；5、涂国钧、万城公司承担本案的诉讼费。原审法院认为，万城公司经涂国钧授权委托，以涂国钧名义与刘硕一、刘俐签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对刘硕一、刘俐和涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故刘硕一、刘俐要求万城公司对涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，原审法院不予支持。关于刘硕一、刘俐主张解除涉案房屋的买卖合同实际上也就是解除刘硕一、刘俐与涂国钧间关于涉案房屋的买卖关系的意见。原审法院认为，涉案房屋买卖合同的解除必然导致涉案房屋的买卖关系的解除，刘硕一、刘俐的主张是两种表述，同一诉讼目的，故对刘硕一、刘俐的意见原审法院予以采纳。涂国钧认为刘硕一、刘俐的上述表述属于变更诉讼请求的意见，依据不足，原审法院不予采纳。《商铺买卖合同》约定，买受人的付款方式为按揭付款，其中部分房价款向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合：出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金，《﹤商铺买卖合同﹥补充协议》约定，卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起20个工作日内（按揭付款的则在贷款银行出具同意贷款通知书之日起20个工作日内）向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合：买受人逾期支付房款或银行贫款手续延期办理的，出卖人申办交易过户的时间也相应顺延：买受人逾期支付房款或银行贷款手续延期办理的，出卖人申办交易过户的时间也相应顺延：出卖人逾期按前款约定时间申办该商铺的交易过户手续，则按买卖合同第十五条第二款约定承担违约责任，但买受人未提供交易过户必要的文件及配合办理的除外。诉讼中，双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月20日以及涉案商铺的现址为海珠区南珠路2号2176，故原审法院对此予以认定。虽然刘硕一、刘俐至今未办理涉案房屋的按揭贷款手续，也未支付剩余房款，但鉴于涉案房屋现已被查封，涂国钧未能在原审法院限期内解除对涉案房屋的查封，故涉案合同的合同目的也无法实观，据此，刘硕一、刘俐要求解除涉案商铺的房屋买卖关系，并要求返还已付购房款的请求，合理合法，原审法院予以支持。刘硕一、刘俐要求涂国钧支付已付房款的利息和双倍返还定金的请求，不符合合同的约定，原审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年4月2日作出判决：一、解除刘硕一、刘俐与涂国钧关于海珠区南珠路2号2176的房屋买卖关系：涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款160000元给刘硕一、刘俐；三、驳回刘硕一、刘俐的其他诉讼请求。本案受理费4762元，由刘硕一、刘俐共同负担1262元，涂国钧负担3500元。判后，涂国钧不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对刘硕一、刘俐主张有权拒绝办理委托过户手续和委托书公证手续予以支持，违背双方买卖合同、认购书和认购须知的约定内容，没有查明涂国钧实际是通知买方交纳办证过户资料（含办理过户的身份资料、签署过户文件和签署委托过户公证文件等），更没有查明部分被上诉人对委托过户这一交易过户方式在诉讼前一直无异议、愿意配合而仅是主张到场后无法办理。（一）2011年9月5号的通知内容实际上包括交纳过户办证资料。《关于办理房产证相关手续的通知》这一页内容中，有“请阁下于2011年9月22日至9月25日带齐办理房产证过户所需资料……如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行”的内容。（二）委托过户及买方配合提交过户文件的合同依据是《万城小商品交易中心认购须知》第3条、《万城小商品交易中心认购书》第2条第9款、《商铺买卖合同》第15条约定。（三）根据《房屋登记办法》第15条、《广州市存量房转移登记办法指引》和区房管局《登记办证指南（十四）》，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书并经公证，这也是政府对委托过户的公证要求。（四）刘硕一、刘俐拒绝或不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除涂国钧为其“负责”办理产权交易过户的210个工作日的时间责任。二、原审法院认为涂国钧在2011年9月份发给刘硕一、刘俐的通知中不涉及按揭内容，该认定不但无对应的证据支持，更与涂国钧在一审已提交的证据相矛盾，涂国钧提交的大量证据充分证实涂国钧当时已履行通知业主办理按揭义务，原审判决理由因欠缺证据与事实不符而不能成立。1、涂国钧于2011年9月5日向商铺买方统一发出的邮寄函件品名注明是“办理按揭手续通知”，明确发出按揭通知；2、邮件内页《关于办理房产相关手续的通知》注明“详见附件”，而涂国钧已举证附件即是《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》），并在内容中提及“逾期办理按揭手续违约金责任”，加上邮件封面品名以概括方式注明“办理按揭手续通知”，三者与附件表述内容一致，层次递进，互相关联；3、涂国钧寄给同楼盘的其他业主11份的邮件退件（已办理拆件公证），快件包裹均含有附件《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》、《收入证明》，反映同时期出卖方均是以同样方式及内容通知业主；4、业主徐莉在（2013）穗海法民三初字第1415号案件中明确举证，证明其收到涂国钧发出的《关于办理房产证相关手续的通知》及《按揭及交易费用明细》等附件通知。三、原审未查明现场具备办理交易过户及按揭手续的条件。涂国钧有大量的证据证明在2011年9月17日至9月30日通知刘硕一、刘俐办理委托过户手续期间，现场具备办理过户条件，只要刘硕一、刘俐积极履行配合义务，不存在合同约定210个工作日无法过户的情形。1、本次新证据，即当时在现场负责交易过户委托手续的办理机构广东华科律师事务所对本所代理律师向其发出的《情况征询函》中所调查情况认为属实所出具的证明、按揭代理机构广州市盈联投资顾问有限公司出具的《证明》，也与海珠区凤阳街道办事处信访办于2012年12月3日重新出具给一审法院的补正的调查笔录称现场有万城的工作人员在接待业主的情况相吻合；2、同楼盘系列案（已定于2013年7月5日开庭）业主徐裴玲、梁敏瑜向法院递交的《按揭收件交接清单》、《按揭费收据》；3、业主李凤莲、梁结敏、郑淑君的委托交易过户《公证书》、《房产登记查册表》；4、本次提交的小业主提交的退款申请；5、信访办笔录。四、涂国钧尽了自身的履约义务，造成逾期办证的后果应由刘硕一、刘俐承担。涂国钧是受该事件影响最大的受害者，在出现部分业主要求退款而引起的“信访事件”后，涂国钧积极配合街道信访办、派出所，响应政府维稳需要，派出保安人员配合民警维持现场秩序，增派工作人员到现场听取业主意见，耐心讲解事实情况，并召开了业主说明会化解双方矛盾，期间于2011年10月9日通过网络公开阐述“万城小商品交易中心”的现阶段工作进展及日后信息披露，督促业主尽快办理过户及按揭手续。目前万城小商品交易中心已全部出租，经营良好，充分体现了涂国钧积极履行合同义务的态度。五、随着万城小商品交易中心商铺买卖纠纷系列案件不断增多，从不同方面证实涂国钧履行了通知及现场具备办公条件的合同义务事实。也反映大量小业主以借助诉讼手段达到单方合法违约以逃避商业风险的真实目的。现在，万城小商品交易中心自2012年3月28日正式开业以来，不断有商家承租商铺进驻经营，交易中心已进入正常运行轨道。据此请求：一、撤销原审判决第一、二项，驳回刘硕一、刘俐的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由刘硕一、刘俐负担。刘硕一、刘俐答辩称：不同意涂国钧的上诉理由。万城公司称同意涂国钧的意见。各方当事人对于原审判决查明事实不持异议，本院予以确认本院认为：万城公司受涂国钧委托，以涂国钧的名义与刘硕一、刘俐签订的《商铺买卖合同》是双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。鉴于涉案房屋已被查封，涂国钧未能在原审法院限期内解除对涉案房屋的查封，故合同目的无法实观，刘硕一、刘俐要求解除涉案商铺的房屋买卖关系，并要求返还已付购房款，原审法院予以支持，并无不当。综上所述，涂国钧的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人涂国钧负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  黄春成代理审判员  陈慧芳二〇一四年九月一日书 记 员  郝 烨