沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书[2014]大东民三初字第782号原告：沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司。法定代表人：王运昌，职务：董事长。委托代理人：徐喆，男，系该公司工作人员。被告：沈阳铭郡置业有限公司。法定代表人：窦娟，职务：董事长。委托代理人：游会荣，女，系该公司职员。原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司与被告沈阳铭郡置业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年7月4日受理后，依法由审判员郑友杰独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐喆，被告委托代理人游会荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年5月21日，原、被告签订《宝地铭郡项目广告策划推广及联合销售代理合同》，服务期限自2012年5月21日至2013年12月20日止。合同中约定，广告策划费为每月5万元人民币，销售代理费按销售额的1.1%计提。合同签订后，原告按合同约定向被告履行了合同义务，2012年12月26日，被告向原告发出《解除合同通知书》及《2012年宝地铭郡销售数据》，要求解除该合同。在合同履行期间，原告为被告提供了4个月的广告策划服务（2012年5月21日-2012年9月30日），被告应向原告支付广告策划费人民币20万元整。根据被告发出的《2012年宝地铭郡销售数据》显示，截止2012年12月23日原告的销售额为人民币144,913,915元整，被告应向原告支付的销售代理费为人民币1,594,053元整，以上两项费用共计人民币1,794,053元整。截止至今，被告向原告支付了1,452,563元，尚欠341,490元。按合同约定，被告应在次月10日前支付上一月的费用。因此，根据中国人民银行同期同类贷款利率的规定，截至2014年6月10日，被告应支付原告迟延履行的经济损失38,772元，现诉至法院，要求被告向原告偿还所欠广告策划费及销售代理费人民币341,490元；被告支付延迟履行经济损失人民币38,772元（截至2014年6月10日），直至全部欠款还清之日；被告承担本案诉讼费用。被告辨称：一、被告不拖欠原告广告策划费及销售代理费。按照销售代理合同约定，原告提交的《2012年宝地.铭郡销售数据》不是我公司支付销售代理佣金的结算依据，应按照合同解除时完成的实际回款额计提佣金。2012年5月原、被告签订了《宝地.铭郡项目广告策划推广及联合销售代理合同》（以下简称“销售代理合同”），原告委托被告销售宝地铭郡项目物业并进行广告策划推广，代理期限是2012年5月21日至2013年12月20日。合作模式是，原、被告联合代理销售，售楼现场由原、被告双方业务员按顺序轮流接待客户。2012年10月原、被告签订了《补充协议》，2012年12月23日因原告未达到月度最低考核指标，我公司根据销售代理合同的约定，向原告发出《解除合同通知书》，原告在2012年12月23日退场，双方合同解除。原告撤场后，经核实原告从2012年8月11日开始销售，到2012��12月23日撤场，期间原告共计实现认购额为144,913,915元，实现签约额，即为128,683,273元。截止2012年12月23日，原告签约额的实际回款额为104,108,273元。此外，原告应当支付一半的DM单宣传广告费用117,034元，我公司已经从销售代理费中扣除。首先，按照《补充协议》第四条约定及付款凭证，被告已经支付原告2笔广告策划费，共计20万元。其次，依据原、被告签订的销售合同“第十条：费用计算标准及结算方式”10.6销售佣金结算“10.6.1佣金支付上一个自然月份内销售（即签约）的房屋的实际回款额做为支付佣金的条件，乙方（原告）根据上一个自然月实际销售回款金额制定佣金结算单，提交至甲方复核”。第10.3销售代理费约定“住宅、车库销售代理费用实行跳点制度，销售额在1.5亿以下（含1.5亿）销售代理费用按实际成交金额的1.1%计提。以售出房屋回款金额计提，结算时乙方必须向甲方提供服务业正规发票，税金由乙方负责”。因此，在2012年12月23日，原、被告解除销售代理合同及补充协议时，原告完成签订《商品房买卖合同》、完成签约额128,683,273元的实际回款额为104,108,273元。按照1.1%计提，应支付原告销售代理费为1,145,191元。最终核算，我公司已经支付销售代理费1,252,563元，不拖欠原告销售代理费。其中我公司将2013年1月的实际回款的佣金也结算给原告，超出原告应该获得的销售佣金，主要是为了解除销售代理合同、与原告达成撤场目的，我们公司多支付原告销售代理费。至于原告完成签约额在2012年12月23日之后的回款部分，一方面，原告也没有继续完成后续催款、办理产权等后续合同义务，另一方面，按照销售代理合同约定，原告没有要求计提解约后实际回款的佣金权利。二、原告按照认购额144,913,915元提取销售代理费没有任何依据，是错误的。认购额指的是我公司收取了定金，没有签订正式商品房买卖合同、不是实际成交金额。三、由于完不成销售业绩，原、被告做了DM单宣传，根据销售代理合同，原、被告销售模式是联合代理销售，售楼现场由原、被告双方业务员按顺序轮流接待客户。因此，是由我公司垫付了原告一半的DM单宣传广告费用117,034元。因原、被告双方是1替1天的轮流接待，此笔费用，原告在我公司结算销售代理费时，原告已经同意我公司从代理费中扣除此笔费用，在2013年1月28日我公司为了让原告顺利撤场，最后结算支付的销售代理费扣除了DM单宣传广告费用117,034元。四、原告不应该按照1.1%的比例计提销售代理费。在《补充协议》第二条，重新约定2012年度10月至12月的考核标准，在补充协议第三条，重新约定2012年度10月、11月、12月的佣金结算标准，原告如果2012年10月至12月达不到考核标准，最后三个月将按照0.96的计提标准结算。因此，我公司认为，2012年8月至9月应按照1.1的标准结算销售代理费；2012年10月至12月应该按照0.96的标准结算。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2012年5月21日签订《宝地铭郡项目广告策划推广及联合销售代理合同》一份，合同内容为原告委托被告就其开发建设的“宝地铭郡项目的广告策划推广及联合代理销售，代理期限为2012年5月21日至2013年12月20日。双方合作方式为双方同时进驻物业售楼现场进行销售工作，售楼现场由双方业务员按顺序轮流按待客户。房屋的销售以套为出售单位，购房者支付首期房价款、并签署商品房买卖合同，则该套房屋视为成功销售。销售费用的结算标准及结算方式为广告策划费每月5万元人民币；销售代理费约定为销售额在1.5亿及以下(含1.5亿)销售代理费用��实际成交额的1.1%计提；销售额在1.5-2.0亿之间（含2.0亿）的，全部销售代理费用按实际成交金额的1.2%计提；销售额在2亿以上的全部销售代理费用按实际成交金额的1.3%计提；商业按实际销售成交金额的3%计算和提。以售出房屋回款金额计提。佣金支付以上一个自然月份内销售的房屋的实际回款金额做为支付佣金的条件，原告根据上一个自然月实际销售回款金额制定佣金结算单，提交至被告复核。销售代理费每月结算一次，以实现成功销售为结算依据。该合同签订后，双方于2012年8月11日开始履行合同，发生销售回款、产生计提费用。双方2012年10月29日签订《补充协议》一份，对2013年10月至12月的销售考核标准重新进行约定，制定了此期间新的佣金结算比例，即如达不到考核标准，按0.96%计提。第三条第二款关于保证金的约定，年终结算时扣结算佣金的5%作为保证金，在��期业主入住后一个月内返还。如销售面积与实际面积有误差，佣金从保证金中调整。自2012年8月11日至2012年12月23日双方确认原告的认购额为144,913,915元，签约额128,683,273元，实际回款额是104,108,273元，按照1.1%计提，应支付原告销售代理费为1,145,191元。2012年12月26日，被告向原告发出《解除合同通知书》，主要内容为：“贵公司履行效果不佳，自与我公司双方合作7个月以来，贵公司未达到月度最低考核指标，根据该合同第九条“阶段考核指标”及第十四条“协议变更和终止”的约定，若贵公司连续3个月未达成月度最低考核指标或原告销售额低于被告销售额，我公司有权根据贵公司表现决定是否解除合作合同。经过我公司慎重考虑，决定与贵公司解除该合同。”原告于2012年12月23日退场，双方合同解除。经最终核算，被告已支付原告销售代理费1,252,563元，广告策划服务期为4个月，每月5万元，被告已支付原告20万元，计被告共向原告支付1,452,563元。上述事实，有原告提供的《宝地铭郡项目广告策划推广及联合销售代理合同》、解除合同通知书、2012年销售数据、银行回款单，被告提供的补充协议、回款统计表、收款收据、银行回单DM单合同及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《宝地铭郡项目广告策划推广及联合销售代理合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，因双方签订的合同中关于销售代理费约定为“销售额在1.5亿及以下(含1.5亿)销售代理费用按实际成交额的1.1%计提；以售出房屋回款金额计提。”关于销售佣金的结算约定为“佣金支付以上一个自然月份内销售的房屋的实际回款金额做为支付佣金的条件”。合同中对成功销售的界定，不能作为结算的依据，原告请求被告给��的欠款人民币341,490元系依据其销售额144,913,915元计算而得，并不是实际回款额，原告主张不符合双方合同约定。现原告对被告提供的用以证明实际回款数额的收款收据、银行回单等证据提出异议，但未能提供其代理销售房屋后实际回款的相关证据，故对其请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费7004元，减半收取3502元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费7004元，按自动撤回上诉处理。审判员  郑友杰二〇一四年九月二十日书记员  王 姣