北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第16081号原告（反诉被告）屈成云，女，1940年1月17日出生。委托代理人张海东，男，1967年10月25日出生。委托代理人田磊，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（反诉原告）杜潇，男，1980年4月17日出生。委托代理人徐驰，北京市炜衡律师事务所律师。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人左晖，董事长。委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务部法务专员。原告（反诉被告）屈成云与被告（反诉原告）杜潇、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告屈成云及其委托代理人张海东、田磊、被告杜潇及其委托代理人徐驰到庭参加了诉讼。链家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告屈成云诉称，2013年3月13日，我与杜潇签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定我将位于北京市西城区樱桃二条XX号房屋（以下简称涉案房屋）以351万元的价格卖给杜潇。2013年3月19日，我们在链家公司的居间服务下办理了存量房买卖合同网上签约。补充协议就房款进行了约定。但是，在2013年3月25日进行公积金贷款面签时，杜潇并未支付该笔首付款，经我多次催要，杜潇仍未支付。2013年4月24日，我向杜潇送达解约通知，书面通知的方式告知杜潇解除房屋买卖合同。2013年5月9日，我再次书面通知杜潇解除合同。我认为合同已经解除，故诉请法院判令1.确认原、被告之间的房屋买卖合同解除；2.被告配合办理解除网签合同手续。原告屈成云向本院提交房屋所有权证、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、关于解除宣武区樱桃二条XX室《房屋买卖合同》的通知、关于解除宣武区樱桃二条XX室《房屋买卖合同》的再次通知、白华证明（2014年7月18日）、录音资料予以证明。被告杜潇辩称，不同意屈成云的诉讼请求。2013年3月10日，双方签订买卖定金协议书，约定涉案房屋买卖定金为200000元，当日我向屈成云以现金方式支付了定金10000元。2013年3月13日，双方签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定合同总价为3510000元。2013年3月15日，我已转账方式支付了定金190000元。为在“国五条”新政实施前完成交易，2013年3月25日，我与屈成云在链家公司的协助下到建设银行办理公积金贷款手续。因面签时间提前，我支付首付款存在困难，经口头协商，屈成云同意我最迟于2013年5月20日之前支付首付款，屈成云向银行出具了我已经支付了850000元首付款的收据及其他申请贷款所需材料。2013年3月27日，屈成云配合我一起到建设银行完成公积金贷款的其他手续。2014年4月12日，北京住房公积金管理中心（以下简称管理中心）确认我贷款申请通过审核。2014年4月3日，我以转账方式向屈成云支付首付款100000元；4月7日以转账方式支付首付款100000元。2013年4月24日，屈成云向我发出解除购房合同及补充协议的通知，我当天与屈成云联系未果。得知屈成云住院后，我于4月27日到医院探望，在我的多次询问下，屈成云均表示愿意继续履行合同将房屋卖给我，我向屈成云说明筹集的房款2013年5月15日就会到账，最迟2013年5月20日就可以全部筹齐，屈成云对此表示同意。2013年5月9日，我再次收到屈成云发出的解除合同通知书，我当即打电话表示不同意，应按双方口头约定的5月20日前交付首付款。2013年5月20日，我携带银行卡和部分现金到链家公司，希望在链家公司的见证下将首付款支付给屈成云，但被屈成云拒绝，并表示房子不卖了。我认为，双方于2013年3月25日办理公积金贷款手续时，已经就首付款支付时间延期至5月20日达成一致意见，屈成云3月27日继续配合我办理公积金贷款手续的行为及4月27日的谈话，均进一步证实了上述事实。我及屈成云关于变更补充协议的意思表示是真实的，亦不存在导致该意思表示无效的情形，变更后的补充协议是合法有效的，双方应遵照执行。因此，屈成云依原补充协议以我未按期支付首付款为由解除合同，没有事实和法律依据，应确认无效，我依据变更后的合同履行付款义务，屈成云拒绝，其行为已构成违约，应承担相应责任。我递交反诉状提出反诉，反诉请求为判令被反诉人继续履行其与反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。被告杜潇向本院提交北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、工商银行网上银行转账汇款查询、证明（李胜山）、住房公积金贷款申请所需材料清单、首付款收据、居间成交确认书（2013年3月25日）、住房公积金贷款审核确认书、关于解除宣武区樱桃二条XX室《房屋买卖合同》的通知、2013年4月26日晚间屈成云来电电话录音、2013年4月27日探望屈成云的录音、关于解除樱桃园二条房屋买卖合同的通知的复函、关于解除宣武区樱桃二条XX室《房屋买卖合同》的再次通知、买卖双方房款交接单、招商银行转账汇款电子回单、建设银行活期账户明细查询、银行账户状态电脑截屏、2013年5月20日杜潇银行账户状态截屏、5月20日买房履约经过、记载涉案房屋周边房价的网络打印材料、存量房屋买卖合同（2013年3月25日）予以证明。原告屈成云针对被告杜潇的反诉，答辩称：1.根据合同约定，杜潇迟延付款已经构成根本违约，超出补充协议约定的15日的期限，屈成云依法依约行使合同解除权。2.屈成云从未同意变更首付款的支付期限，也不存在所谓的口头约定，即同意5月20日支付首付款的约定。3.屈成云认为相关合同已于2013年4月24日解除，不存在继续履行的问题。不同意杜潇的反诉请求。被告未参加本院庭审，答辩状称，1.北京市存量房屋买卖合同及补充协议是由答辩人提供居间服务签订的，是买卖双方的真实意思表示，是合法有效的。2.如买卖双方均同意解除合同，答辩人也同意解除合同，如法院判决继续履行合同，答辩人也愿意配合办理后续手续。3.其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。对当事人提交的证据与原、被告的质证意见一致。经本院庭审质证，当事人对屈成云提交的房屋所有权证、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、关于解除宣武区樱桃二条XX室《房屋买卖合同》的通知、关于解除宣武区樱桃二条XX室《房屋买卖合同》的再次通知、杜潇提交的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、工商银行网上银行转账汇款查询、住房公积金贷款申请所需材料清单、首付款收据、居间成交确认书（2013年3月25日）、住房公积金贷款审核确认书、关于解除宣武区樱桃二条XX室《房屋买卖合同》的通知、关于解除樱桃园二条房屋买卖合同的通知的复函、关于解除宣武区樱桃二条XX室《房屋买卖合同》的再次通知、买卖双方房款交接单、招商银行转账汇款电子回单、建设银行活期账户明细查询、存量房屋买卖合同（2013年3月25日）的真实性未提出异议，本院予以确认。屈成云提交白华证明（2014年7月18日），白华（女，1980年1月15日出生，汉族）到庭陈述：“我是原告的儿媳妇，代理人张海东的配偶。证明上是我本人签字。面签当天，签完后链家和被告说没有首付款，链家说打一张欠条，我们不同意，我们没有改变支付首付款的时间。”杜潇的质证意见是：“白华是本案代理人的直系亲属，不能成为本案证人。证据出示时间是2014年7月18日，第一次开庭以后，对真实性不认可。”有白华签字的证明（2014年7月18日）属证人证言，但鉴于白华与屈成云存在亲属关系，故对白华的证言本院不予采信。屈成云提交的录音资料，杜潇的质证意见是：“录音中有我的谈话，录音未经我们同意，不符合实际情况。”杜潇提交的证明（李胜山），屈成云提出异议。杜潇未能通知李胜山到庭，对证明（李胜山）的真实性，本院不予确认。杜潇提交的2013年4月26日晚间屈成云来电电话录音、2013年4月27日探望屈成云的录音，屈成云的质证意见是：“里面是有我的说话，我从来没有同意过首付款变更到2013年5月20日支付。”杜潇提交的银行账户状态电脑截屏、2013年5月20日杜潇银行账户状态截屏、记载涉案房屋周边房价的网络打印材料，属杜潇自行打印材料，不符合民事诉讼法律规定的证据形式。杜潇提交的5月20日买房履约经过，落款处签有“李超”“李胜山”字样。杜潇通知李超（男，1985年12月16日出生，汉族，住北京市朝阳区甘露园南里****楼8门**）到庭，李超当庭宣读了5月20日买房履约经过，并称：“是被告在我单位电脑里写的，然后我签的字。”经审理查明，就涉案房屋，由北京市宣武区房屋管理局于2007年7月6日填发的房屋所有权证登记的房屋所有权人为屈成云，现原北京市宣武区与原北京市西城区已合并为北京市西城区。2013年3月10日，甲方（出售人）屈成云与乙方（购买人）杜潇、丙方（居间人）链家公司签订买卖定金协议书，约定：“第一条房屋情况概述，1.交易房屋坐落于北京市宣武区樱桃二条XX。第二条房屋交易，2.乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币351万元整的总价款购买该房屋。第三条定金金额及支付，1.乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金20万元。2.甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。第四条签署买卖合同的约定，1.甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署北京市存量房屋买卖合同等相关法律文件。”当日，屈成云在内容为：“在链家公司的居间服务下，今收到购房人杜潇购买位于宣武区樱桃二条XX的房屋的购房定金共计20万元整。”的收据上签字，杜潇实际向屈成云现金支付定金10000元。2013年3月13日，出卖人屈成云与买受人杜潇签订北京市存量房屋买卖合同（编号XX），约定：“第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为宣武区樱桃二条XX号。第二条房屋权属情况。第三条出卖人与买受人通过下列第1种方式达成交易，1.出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍达成交易。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1770000元。（二）经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1740000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人可以在签订本合同的同时支付定金200000元。（四）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人支付定金200000元。（五）关于贷款的约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为920000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决，（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。”2013年3月13日，甲方（出卖方）屈成云与乙方（买受人）杜潇、丙方（居间方）链家公司签订补充协议（合同编号XX），约定：“第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价格及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计3510000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金，乙方于2013年3月20日向甲方支付定金200000元。2.房屋评估，甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。3.首付款，乙方于面签当日，将首付款2390000元，不包含乙方已支付的全部定金200000元，以资金托管的方式支付甲方。4.申请购房贷款，甲乙双方应于接到丙方通知后3日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5.权属转移登记。6.物业交割。第三条税费的承担。第四条违约责任，3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，3.逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。第五条其他。”上述补充协议约定的“面签”，当事人均解释为杜潇申请住房公积金贷款。2013年3月15日，杜潇通过银行转账给付屈成云定金190000元。2013年3月19日，屈成云与杜潇在链家公司办理网签存量房屋买卖合同，该合同的落款签订日期为2013年3月25日。2013年3月25日，屈成云配合杜潇办理申请住房公积金贷款，当日杜潇按照要求提交有：居间成交确认书、屈成云和杜潇签字的内容为“卖方屈成云收到买方购买位于西城区樱桃二条XX房屋的首付款人民币捌拾伍万元整”的首付款收据等住房公积金贷款所需材料。首付款收据上所记载的“首付款人民币捌拾伍万元整”，杜潇未给付屈成云。2013年4月3日，杜潇通过转账方式给付屈成云1000**元。2013年4月7日，杜潇通过转账方式给付屈成云1000**元，至此，屈成云已收到杜潇支付的定金200000元，首付款200000元，合计400000元，杜潇未办理资金托管或提存。2013年4月12日，管理中心向杜潇签发贷款额度920000元的住房公积金贷款审核确认书。2013年4月24日，屈成云通过链家公司向杜潇发出关于解除宣武区樱桃二条XX室《房屋买卖合同》的通知，内容为：“致杜潇（买受方）、链家公司（居间方），我作为出卖方通过链家公司与杜潇就宣武区樱桃二条XX室签订了房屋买卖合同（编号XX）和补充协议（编号XX，签订日期为2013年3月13日），并在2013年4月7日配合买受方完成面签程序。但是，买受方未按照补充协议第二条第3项的规定完成首付款的支付义务，经多次催促至今仍未履行该义务，已构成根本违约。现根据第四条第3项之规定，通知如下：1.从通知之日起，解除房屋买卖合同及补充协议；2.已付定金200000元不予退还；3.已付200000元房款冲抵违约金；4.出卖方保留进一步追究买受方其他违约责任的权利。”杜潇于当日收到了该通知。2013年4月28日，杜潇致屈成云关于解除樱桃园二条房屋买卖合同的通知的复函，内容为：“屈成云（出卖方）、链家公司（居间方），您于2013年4月24日的通知已收悉，通知中的内容与事实有较大出入，双方已经就宣武区樱桃二条8号院1号楼2单元1-101室签订的房屋买卖合同（合同编号XX）和补充协议（合同编号XX）已经口头变更首付款支付时间，本着诚信履行的原则，请您严格遵守合同并于2013年5月20日在中介公司的见证下共同办理支付剩余首付款及过户手续，如逾期不办，本人将依据合同维护自身权益。”屈成云收到了该复函，于2013年5月9日，通过链家公司向杜潇发出关于解除宣武区樱桃二条XX室《房屋买卖合同》的再次通知，内容为：“致杜潇（买受方）、链家公司（居间方），因你严重迟延付款而构成根本违约，我已于2013年4月24日正式书面通知解除就宣武区樱桃二条XX室签订的房屋买卖合同（编号XX）和补充协议（编号XX，签订日期为2013年3月10日）。2013年4月28日，未经邀请和同意，你和不相关人员在我住院期间来医院病房商谈此事，却继续迟延付款，无任何履约诚意，我再次申明并通知如下：1.从2013年4月24日之日起，房屋买卖合同及补充协议已经解除；2.已付定金20万元不予退还，已付20万元房款冲抵违约金；3.住院期间来我病房的任何商谈和我的言语均不得被理解为我对你违约行为的谅解，也不得被理解为我同意继续履行合同，更不得被理解为我放弃任何权利；4.未经我允许的任何谈话录音、记录等均为非法；5.出卖方保留进一步追究买受方其他违约责任的权利；6.你的行为已经打扰了我的休养，请不要再来医院病房商谈此事。”杜潇于当日收到该通知。上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，屈成云与杜潇签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。当事人协商一致可以变更合同。本案当事人在合同中就杜潇支付首付款的期限约定为“面签当日”，在合同的实际履行中，“面签当日”为2013年3月25日，杜潇应于该日支付补充协议约定的首付款，而杜潇没有按照约定的期限及数额履行该项义务。当事人就是否变更了首付款期限产生争议，杜潇主张双方口头协议变更了首付款期限，屈成云予以否认，因此，杜潇作为主张合同变更的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案当事人是以签订合同书形式约定的付款期限，以口头约定方式变更需取得合同相对人的确认，否则难以认定为当事人的真实意思表示。杜潇需举证证明屈成云与之就变更首付款的履行期限形成了合意。杜潇提供的录音资料虽可证明其就支付首付款的事宜曾与屈成云协商，但不能证明双方就变更付款期限已经形成合意，并且杜潇亦没有按照其自认的履行期限履行支付义务。综上，对杜潇就协议变更了首付款期限的主张，本院不予采信。通过杜潇曾转账支付定金及部分首付款可知，杜潇掌握屈成云的收款账号，因此，杜潇支付购房款不存在障碍，故对杜潇的屈成云拒收购房款导致其未支付的主张，本院不予采信。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。杜潇未按照合同约定的期限及金额履行付款义务的行为致使合同约定的解除合同条件成就，屈成云有权行使解除权。屈成云解除合同的书面通知到达杜潇之日即2013年4月24日，为合同解除的时间。屈成云的诉讼请求，证据充分，且于法有据，本院予以支持。杜潇的反诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十二条之规定，判决如下：一、屈成云与杜潇二○一三年三月十三日签订的北京市存量房屋买卖合同（编号XX）、屈成云与杜潇及北京链家房地产经纪有限公司二○一三年三月十三日签订的补充协议（合同编号XX）于二○一三年四月二十四日解除；二、本判决生效之日起十五日内，杜潇协助屈成云办理撤销网签合同手续；三、驳回杜潇的反诉请求。案件受理费三十五元，由杜潇负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三十五元，由杜潇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 斌二〇一四年九月十九日书记员 苏晓明