江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终1676号上诉人（原审被告、反诉原告）：王祖振，男，1969年9月27日出生，汉族，住会昌县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋良发，男，1966年9月27日出生，汉族，住会昌县。上诉人王祖振因与被上诉人宋良发租赁合同纠纷一案，不服江西省会昌县人民法院（2018）赣0733民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。王祖振上诉请求：1、重新计算搬迁费、临时安置补助费（过渡费），不应对半开（约4700元）；2、请求判令宋良发向王祖振支付因拆迁承租店面的停产停业损失费约四万元；3、维持一审装修费判决；4、退还押金4200元；5、相关诉讼费由被上诉人宋良发承担。事实和理由：一、上诉人承租店面是靠房屋最边缘，多一座厚墙柱子，店面实际长度约13米（不包括前后屋檐长度），上诉人承租的店面比宋良发房东自己使用的店面约多3个平方米。二、关于停产停业损失费：新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补助条例》第二十三条：停产停业损失的补偿：根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。这其中第二十三条适用要点第5点就规定：生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。会昌办法标准停产停业损失补偿费是4%房屋赔偿金。据此，上诉人应当拥有停产停业损失补偿费，我们合同没有约定，被征收人就必须依此标准给予上诉人补偿。宋良发未提交书面答辩意见。宋良发向一审法院起诉请求：1、依法判令解除宋良发与王祖振之间的租赁合同关系；2、依法判令王祖振立即从宋良发的房屋搬迁腾房；3、本案诉讼费全部由王祖振承担。王祖振向一审法字反诉请求：1、宋良发向王祖振支付因拆迁承租店面的搬迁费、临时安置费、店面装修费、停产停业损失费合计50000元；2、依法责令宋良发退还承租店面的押金4200元；3、本案反诉受理费全部由反诉被告宋良发承担。一审法院认定事实：宋良发在会昌县拥有相邻的店面2间，每间面积基本相同，其中一间自己经营，另一间宋良发于2016年3月11日出租给王祖振使用，双方签订了《租店合同》，并约定了租期自2016年3月11日至2021年3月11日止，每月租金4200元，合同的续签终止、争议解决方式等条款。王祖振向宋良发交租店押金4200元。2018年4月3日，会昌县人民政府发布了房屋征收决定公告，决定对文家塘片区、南外片区、湘青路等会昌县中心城区棚户区的房屋进行征收改造，宋良发的店面位于被征收范围内，并在宋良发店面的街道张贴了公告。此时，宋良发也口头告知了王祖振其店面不能再租赁了，要其另租店面经营。2018年8月24日，宋良发与会昌县房地产管理局签订了《房屋征收补偿协议》，明确约定了宋良发应在第一笔补偿款发放到位之日起40天内搬迁腾房。2018年9月5日，宋良发与王祖振正式协商腾房与补偿问题，因为王祖振要求补偿过高双方协商未果，于是拒绝腾房。另查明，宋良发与会昌县房地产管理局签订的补偿协议书中约定，“二、补偿、补助与奖励，（一）补偿金额小计1945845元，1、非住宅面积86.41㎡（两间店面），评估补偿金额1918734元；2、被征收房屋室内装修评估补偿金额11709元；3、附属建（构）筑物评估补偿金额15402元；（二）补助金额小计174604元，1、附属设施拆迁补助2188元；2、搬迁费3456元；3、临时安置费5185元；4、停产、停业损失补偿77365元；5、选择货币补偿的补助86410元。（三）奖励金额小计73430元，1、按时签约奖43205元；2、腾房搬迁奖25923元；3、整体搬迁奖2590元；4、配合原权属证注销奖励1710元。”上述补偿项目，宋良发、王祖振均认可王祖振的出资装修项目及其补偿金额：1、刷墙800元；2、做卫生间铁皮棚1500元；3、水电工程1210的60%计968元；4、广告牌1411元的60%计846.6元。还查明，王祖振向宋良发交房租至2018年9月11日，王祖振拒绝腾房，但是仍然在经营。2018年10月18日，该店面停水断电。在本院调解及会昌县拆迁办催促下，王祖振于2018年12月3日从宋良发的店面中搬迁腾出店面。王祖振用电从宋良发的总电表中接电用于店面经营，其自2017年1月11日起没有与宋良发结算电费，2018年8月宋良发与王祖振结算用电，王祖振共用电约3100元，每度电计价0.75元，计人民币2325元。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的。”宋良发出租给王祖振的店面因被国家依法征收，属于不可抗力，不能实现合同目的；因此，宋良发可以依法解除与王祖振所签订的租赁合同，王祖振自会昌县人民政府发布征收公告之日起应当知道其所承租宋良发店面被征收，双方所签订的合同将被解除。宋良发在与会昌县房地产管理局签订了《房屋征收补偿协议》后，告知王祖振腾房之日起，王祖振应当腾房将该店面交还给宋良发，宋良发根据《房屋征收补偿协议》履行交付被征房屋给会昌县房地产管理局之义务。在本案开庭前的2018年12月3日因王祖振已将该店面交给了宋良发，宋良发请求王祖振腾房诉讼请求已实现，故关于宋良发腾房的请求无需再作出处理。关于因为解除租赁合同后，宋良发应当补偿王祖振损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。”1、王祖振出资的装修补偿，双方认可：（1）刷墙800元；（2）做卫生间铁皮棚1500元；（3）水电工程1210的60%计968元；（4）广告牌1411元的60%计846.6元，合计4114.6元，属于被征收的房屋的添附物的价值，应由宋良发支付给王祖振。2、关于搬迁费、临时安置费、停产停业损失的补偿。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”相关补偿对象是被征收人，即本案房屋所有权人宋良发系被征收人，相关补偿款应当给付宋良发。根据合同相对性原理，王祖振的损失应根据租赁合同，因国家征收，不可抗力，租赁合同被解除合同后，结合本案实际情况由合同相对人宋良发给予王祖振公平合理的补偿。（1）搬迁费，搬迁补助费属拆迁过程中国家对被拆迁人房屋内固定资产及相关设备搬迁支出给予的补偿。在房屋出租的情况下，宋良发没有上述支出，鉴于解除后给王祖振造成实际损失，由宋良发补偿其得到的3456元（两间店面）的一半1728元给王祖振。（2）临时安置费，拆迁过程中被拆迁人选择产权调换的，在产权调换房屋交付前由征收部门支付临时安置费或周转用房，无法提供周转用房的应补偿临时安置费。因该店面宋良发已出租给王祖振使用，给王祖振造成实际临时安置损失，故应当由宋良发给予补偿，按宋良发所得临时安置费5185元（两间店面）一半2592.5元支付给王祖振。（3）停产停业损失，该项目属因拆迁导致生产经营房屋停产停业损失，房屋是产权人自用生产经营用房的，补偿上年底月均纳税所得额，出租他人经营的为同地段房屋市场租金，因此，该补偿不论涉案房屋是自用还是出租，均属对产权人的补偿，即产权人因此丧失租金收入国家对其作出的补偿；另外，王祖振在会昌县人民政府张贴公告及宋良发第一次告知其腾房之日起，王祖振就有义务腾房，另行租店面继续经营，可避免停产停业；因此，王祖振反诉宋良发主张停产停业损失，双方未约定和无法律依据，一审法院不予支持。关于房租的计算问题。王祖振在宋良发再三催促下仍不腾房交还给宋良发，虽然停水断电，但是直至2018年12月3日前还占有该店面经营。王祖振认为在会昌县人民政府支付了第一笔拆迁款时该房屋属于会昌县人民政府所有，宋良发无权收取租金。一审法院评判如下：宋良发收到拆迁款，是其在履行与会昌县房地产管理局之间签订的《房屋征收补偿协议》中享有收受拆迁款的权利，宋良发未将房屋交付给会昌县房地产管理局前，其仍然是房屋的所有人，因为王祖振未腾房而未将该房屋交给会昌县房地产管理局，是宋良发未如期履行《房屋征收补偿协议》中约定的交房义务，同时相关违约的责任也应由宋良发会昌县房地产管理局承担。因此，依据合同的相对性和权利义务对等性，王祖振应当向宋良发交房租，但是鉴于该店面停水断电对其正常营业受到较大影响，故酌情计算至2018年10月18日停水断电之日。自2018年9月11日至2018年10月18日的租金，计人民币5180元（37天×140元/天）；但是，因为宋良发同意抵消王祖振所交押金4200元，是对其权利的处分，因此一审法院予以认可。关于王祖振欠交宋良发的电费，王祖振认可欠缴电费的事实，因为电表被王祖振拆除并由其持有，应当由王祖振负举证责任，现宋良发根据双方之前结算记录为3100度，王祖振未提供电表记录证明实际电度数，其作为电表的持有人应当承担举证不能的法律后果。因此，一审法院对宋良发主张王祖振欠其电费予以支持，王祖振应当支付宋良发电费2325元（3100度×0.75元／度）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第一百二十一条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除宋良发与王祖振签订的《租店合同》；二、宋良发补偿王祖振装修费4114.6元、搬迁费1728元、临时安置费2592.5元，合计8435.1元，抵扣王祖振所欠宋良发电费2325元，宋良发实际还应当支付给王祖振6110.1元，限于本判决生效之日起五日内付清至本院标的款账户（户名：会昌县人民法院，开户行：会昌农商银行营业部，账号：14×××02）；三、驳回王祖振其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2836元，由宋良发负担100元，王祖振负担2736；反诉受理费578元，宋良发负担50元，王祖振负担528元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，关于上诉人王祖振所提其承租店面约多3个平方米，应重新计算搬迁费、临时安置补助费的问题，本案合同无法履行是因政府拆迁的不可抗力，本应部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外，在双方均未提交证据证实各个店面实际面积的情况下，一审考虑上诉人王祖振确存在搬迁和临时安置损失，将政府补偿的搬迁费及临时安置补助费二个店面均分并无不当。关于停产停业损失问题，一方面，停产停业损失是对因征收房屋造成的停产停业损失，针对的是所征收的房屋，该损失的补偿应归房屋所有人；另一方面，上诉人王祖振向二审法庭提交的《新拆迁条例适用与实例》一书中，虽对停产停业损失的适用上解释为合同没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。该适用的前提应是存在停产停业的损失，并是适当补偿，而会昌县人民政府于2018年4月3日就发布了房屋征收决定公告，上诉人有时间另租店面经营，完全可以避免该损失的产生，上诉人未去避免该损失的产生不能归责于被上诉人。且上诉人王祖振也未提交证据证实其损失。因此，上诉人王祖振要求补偿其停产停业损失的理由不能成立。另上诉人王祖振提交的《新拆迁条例适用与实例》一书中的应用实例部分（该书第114页），上诉人可以详细了解下，第一个实例是政府的《房屋征收补偿决定书》未计算到产权人的停产停业等损失，而予以撤销，该停产停业损失亦是指应计算给产权人而未计算；第二个实例和本案相似，但也未支持承租人要求的停产停业损失；第三个实例未涉及停产停业损失。关于退还押金的上诉请求，根据查明的事实，上诉人王祖振交房租至2018年9月11日，也确是在2018年12月3日搬迁腾出店面，在此期间产生了店面租金，一审判决考虑到在2018年10月18日已停水断电，影响其经营，该租金仅计算到2018年10月18日并和押金予以抵扣并无不当，即该押金已抵扣了租金，上诉人要求退还押金的上诉请求不能成立。综上所述，上诉人王祖振的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费1024元，由上诉人王祖振负担。本判决为终审判决。审判长  曾文俊审判员  赖国东审判员  王阿婷二〇一九年七月十九日书记员  王 佳书记员  姚冰霞