广州市花都区人民法院行 政 判 决 书（2014）穗花法行初字第61号原告：杨晓梅，女，1969年4月11日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：李小红，广东华安联合律师事务所律师。委托代理人：李凤仪，广东华安联合律师事务所律师。被告：广州市国土资源和房屋管理局。法定代表人：李俊夫，该局局长。委托代理人：谢海昆，广东合誉律师事务所律师。委托代理人：陈丹，广东合誉律师事务所律师。第三人：李金松，男，1964年12月8日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。原告杨晓梅不服被告广州市国土资源和房屋管理局作出的房屋产权登记纠纷一案，于2014年6月18日向本院提起行政诉讼，本院于2014年6月25日受理后，依法组成合议庭，经审查，发现李金松与本案被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条的规定，通知其作为本案第三人参加诉讼。本院于2014年7月3日、2014年7月10日分别向被告和第三人送达了起诉状副本和应诉通知书。本院于2014年7月24日公开开庭审理了本案。原告杨晓梅的委托代理人李小红、李凤仪，被告广州市国土资源和房屋管理局的委托代理人陈丹，第三人李金松的委托代理人吴海滨、梅聪颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年下半年，原告看到涉案商铺的广告并听信开发商的销售人员介绍，于2009年12月8日与广州新港机场实业有限公司（下简称“新港公司”）签订了涉案商铺的认购书。双方约定由原告购买新港公司的广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号1069商铺，建筑面积11平方米，认购价272282元。签订该认购书后，原告向新港公司支付了涉案商铺的首期购房款。2009年12月22日新港公司要求原告与李金松签订商铺买卖合同。上述合同签订后，出售方没有通知原告协助办理涉案商铺的房产证，也没有如实告知原告关于涉案商铺产权办理情况，导致原告对涉案商铺的产权办理过程毫不知情。直至2013年下半年，原告听其他商铺的业主说卖方办证造假，于是在2013年12月30日到房产登记部门查询内档资料才得知以下情况：2011年1月11日，黄静花串通卖方，在无原告授权签订商铺买卖合同的前提下，以自己的名义与李金松签订了《广州市房地产买卖合同》，并以此虚假的合同作为依据向被告申请办理涉案商铺的产权登记，而被告竟然凭该伪造的合同出具了涉案商铺的房地产权证。原告认为，首先，被告据以办理涉案商铺产权登记最重要的资料《广州市房地产买卖合同》是虚假伪造的；其次，涉案商铺的登记是在2011年3月14日，但此时该商铺还没完成分割和间隔，被告不能也没有进行实地的测绘；此外，原告了解到涉案的商铺至今尚未进行消防验收合格。综上所述，被告办理涉案商铺的产权登记手续明显违法。为维护原告的合法权益，根据行政诉讼法等法律法规的有关规定，特向贵院起诉，请贵院依法支持原告的诉讼请求。原告请求人民法院判令：1、确认被告办理在原告名下的广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号1069商铺房产权属登记程序及实体违法；2、责令被告撤销该商铺的产权登记；3、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交证据如下：1、［中国南方进出口商品交易中心］商铺认购书，《商铺买卖合同》，证明原告签订该两协议购买涉案商铺，收铺前才完成商铺的分割，即被告办理涉案商铺权属登记时商铺尚未分割，不能也没有进行实地测绘。2、《广州市房地产买卖合同》，证明黄静花串通卖方未经原告授权签署了虚假的该合同，被告未审查其没有代原告签署买卖合同的权限，并凭该虚假的合同为原告办理了涉案商铺的权属登记。3、房地产登记簿查册表，广东省房地产权证，证明被告违法为原告办理了涉案商铺的权属登记。4、《关于“中国南方进出口商品交易中心”查处情况回复》、《消防验收调查及公开信息申请书》，证明涉案商铺未经消防验收合格。5、广州市花都区土地、房产交易证明书。证明该证明书内容错漏百出，被告办理涉案商铺权属登记时没有履行职责核实办证材料。被告辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：一、涉案的商铺位于广州新港机场实业有限公司开发的物流商住大厦内，该大厦已于2009年12月29日取得了《广州市建设工程规划验收合格证》（编号为穗规验证（2009）1877号）、于2009年12月31日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号为：穗建验备2009-374）。同时，广州市花都区地籍测量队已经对整幢商住大厦（含所有商铺在内）进行实地测绘，并出具了相应的办证所需《房屋面积测量成果报告书》、《宗地图》、《房地产分布图》等文件资料，根据《房屋登记办法》第三十条的规定，符合法定办证条件。二、涉案商铺是原告向李金松购买的，根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，原告的委托代理人黄静花以及李金松向被告提交了：1、登记申请书；2、身份证；3、房地产权证；4、买卖合同；5、询问记录表；6、购房发票、契税；7、公证书等资料。同时，原告委托黄静花全权代表其办理涉案房屋的交易过户等各项手续及签署、领取有关文件，根据《房屋登记办法》第十五条以及《广州市城镇房地产登记办法》第十四条的规定，原告提交了经广东省广州市广州公证处公证的《委托书》。李金松与原告的委托代理人黄静花向被告提交了办理涉案房地产转移登记所需资料，被告才颁发了涉案的《房地产权证》。综上，原告所购买的涉案商铺是完全符合办理产权登记条件的。被告为原告所购买的涉案商铺办理产权转移登记手续，程序合法，并不存在任何违法行为。故原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提交以下证据及依据：1、房地产登记档案，证明李金松与原告的委托代理人黄静花共同向被告申请办理涉案商铺的所有权转移登记及提交的资料。2、建设工程规划验收合格证，证明涉案商铺位于的物流商住大厦已于2009年12月29日取得了《广州市建设工程规划验收合格证》。3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案商铺位于的物流商住大厦已于2009年12月31日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。4、行政判决书，证明涉案商铺位于的物流商住大厦已于2009年12月29日取得了《广州市建设工程规划验收合格证》、于2009年12月31日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。5、房屋面积测量成果报告书，证明涉案商铺位于的商住大厦及商铺均已实地测量。第三人述称：第三人不同意原告的诉讼请求，法庭理应驳回，理由如下：1、第三人作为出卖人，依法出售涉案房产，并根据双方的约定，以及法律法规的规定履行了相应的房产交易、过户等义务，原告与第三人在办理交易、过户登记等手续的过程中向国土房管部门（即：本案被告）提交的相关资料均符合双方的真实意思表示，是真实合法有效的；根据房屋登记的有关规定，原告和第三人提交的资料符合法定的办证条件，因此，第三人同意被告的相关答辩意见。2、本案被告根据原告和第三人的申请，依法审查了双方提交的，以及建设局、规划局、地籍测量队等行政部门出具的《建设工程规划验收合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋面积测量成果报告书》等材料，并根据相关法律法规的规定将涉案房产登记在原告名下，办理产权登记的程序合法。本案不存在任何不适宜办理产权过户登记的法定情形，且被告依职权为原告办理产权登记手续的行为具备充分的法律依据。3、关于原告自称对办证过程一无所知的说法与客观事实不相符。根据被告提供的证据材料，结合本案事实，本案是二手房屋买卖合同的案件，原告以公证委托的方式委托黄静花、毕桂甜等人全权代理，原告因办理按揭贷款的原因，于2010年或2011年期间委托按揭银行的工作人员领取的房地产权证，这足以证明原告早已对办证的过程及事实是知情且无任何异议的。如前所述，原、被告以及第三人在整个办证的过程中都是依法依规进行的，本案不存在任何违法办证的情形。4、关于原告提到的涉案商铺所在商场的消防验收问题。提醒法庭注意，涉案商场已通过规划验收和竣工验收备案，原告并没有提供相反的证据证实相关的行政职能部门或专业机构出具的竣工验收意见是错误的；相反，根据广州市中级人民法院在审理原告与第三人商品房或房屋买卖合同纠纷案中查明的事实，以及消防部门于2009年11月30日出具的穗（花）公消（建验）字（2009）第0390号《建筑工程消防验收的意见书》，均足以证明涉案商场已通过公安消防部门验收合格，因此，原告认为涉案商场未通过消防验收的说法不是事实。此外，涉案商铺记载的面积是实地测绘的面积。即由第三人广州新港机场实业有限公司申请，测绘部门依规划验收商铺的位置实地设立界址钉，按照界址钉进行测绘。在对涉案商铺进行测绘前，涉案商铺已进行了产权的独立分割，且每个商铺已明确划分了具体位置。因此，原告在诉状中提到的相关说法不是事实。综上，涉案商铺完全符合办理产权登记条件，被告依职权为原告办理产权登记的行为符合法律的规定，被告和第三人在本案中均不存在任何违法办证的行为。原告的诉请无任何事实和法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉请。第三人于庭审中向本院提交证据如下：1、广州市公安局花都区分局建筑工程消防验收的意见书【穗（花）公消（建验）字（2009）第0390号】。2、广州市中级人民法院的民事判决书。在广州市中院审理的与本案当事人相同的系列案中已经进行质证，中院也直接在判决书中认定涉案商铺所在商场已经取得了建设工程消防验收合格，符合交房条件。证明涉案商铺所在商场经过消防验收。经庭审质证，当事人对证据的质证意见如下：被告向本院提供的证据1-5，原告质证意见如下：对证据1的真实性无异议，竣工日期是2010年3月20日，与被告提交的证据2、3、4显示的竣工时间相矛盾，因此对证据2、3、4的真实性有异议。对证据1中的转移登记申请表中的杨晓梅的签名不是她本人所签，申请登记上的内容不涉及买卖合同方面的内容，也说明杨晓梅对事实的发生目前毫不知情。对询问记录表上黄静花的签名有异议，应由原告签。恰恰证明了原告对该事实的发生毫不知情。对交易证明书有异议，上面关于2011年向第三人购买不是事实，2009年12月我们就签订了合同，竣工时间是2010年3月，被告陈述2009年竣工不是事实。最后一个经办人的意见写的是“2011年3月11日杨晓梅向黄伟佳购买商铺”不是事实，交易证明书是错漏百出、虚假的。杨晓梅向第三人购买商铺的时间是2009年12月，出卖涉案商铺的主体是第三人而不是黄伟佳。从交易证明书也看到被告的工作人员和第三人串通起来的事实。广州市房地产买卖合同，是被告办理产权登记的依据，对该合同我方不予确认，因为该合同的签署人并非原告本人签署，而是由黄静花签署的，但是原告并没有授权黄静花签订该合同，抬头写的是“杨晓梅”代理人“黄静花”，即使有合法授权，买卖合同的签订格式应为“杨晓梅，黄静花代”，而不是直接签黄静花的名字。原告与第三人早在2009年就签订了买卖合同，如果要办证完全可以凭该真实合同办证，而拿了另一份合同来办证，其目的是耐人寻味的。合同上根本没有原告的签名，而且事后当原告获知有这份虚假合同后，原告也不予追认，因为原告怀疑第三人与被告的工作人员串通起来损害原告的合法利益，因此对合同的真实性、合法性有异议。对第三人签名的真实性也无依法确认。关于委托书和公证书，作为原告委托给毕桂甜和黄静花的委托事项内容中并没有签署或变更涉案商铺的房地产买卖合同，倒过来也证明了黄静花所签署的房地产买卖合同是一份无效合同，但被告却凭一个无效合同办理了产权登记，明显违法。对房地产分布图、宗地图的真实性有异议，根本没有进行测绘、分割。对被注销的产权证后面的附图的真实性有异议。证据1不能证明原告对办理产权证的过程是知情的。证据2的竣工时间与证据1有矛盾，不确认其真实性，这是针对整栋房屋的验收合格证，不是针对涉案商铺的验收合格证。对证据3的质证意见同证据2。对证据4的判决书的关联性有异议，是初始登记（适用房屋登记办法第30条），本案是转移登记（适用房屋登记办法第30、33条），第30条没有明确写清楚必须提交买卖合同，第33条明确注明提交哪些材料，与本案无关。对证据5与本案无关，测量对象是整栋大厦，不是针对涉案商铺。第三人对被告提供的证据质证意见如下：认可被告提供的证据的真实性、合法性和关联性，同意被告发表的相关意见及对原告质证意见的回应。第三人认为，关于规划竣工验收问题，应当以规划建设部门等行政部门出具的具有法律效力的文书登记的时间为准。原告向本院提交的证据1-2，被告经质证认为：原告提供的证据1由于是原告与第三人及广州新港公司签订的，被告无法核实其真实性，该合同中的标的、成交金额与被告提交的广州市房地产买卖合同都是一致的，该证据不能证明未可完成分割和实体测绘。证据1商铺买卖合同第8页第十四条第2点最后三行（宣读略），该项约定证明原告是明知签订另一份房地产买卖合同。对证据2、3、5的真实性、合法性和关联性无异议，但不认可原告所要证明的事实。证据2合同是由原告委托人黄静花与第三人签订的，黄静花有签署合同的权限。被告依法办理涉案商铺的产权证。对证据4的真实性由法院依法核实，刚好证明了涉案商铺的验收情况。第三人对原告提交的证据质证意见如下：同意被告的相关质证意见。补充：证据1的商铺买卖合同第十四条（宣读略），可以证明关于由代理人黄静花为原告办理产权过户以及产权的转移登记手续的事实，原告是认可并知情的，根据原告的陈述及本案的事实，原告与第三人之间的实际交易是真实的房屋买卖交易，而且原告与第三人签订商铺买卖合同的目的是为了获取涉案商铺的所有权，被告应原告与第三人的申请将产权登记在原告名下，并无损害原告的合法利益。证据4显示的内容是经营过程中的消防检查，并不是所谓的工程消防验收合格，而且第三人认为消防验收并不属于被告的义务，与本案无关，该证据提到的消防检查是经营者或物业服务公司应当履行的相关义务，但本案是二手房屋买卖，原、被告及第三人均没有消防验收的义务。第三人向本院提交证据1-2，原告质证意见如下：证据1没有原件，对其真实性不予认可。验收是针对整个商场的，而不是针对涉案商铺，所以跟本案无关。证据2与本案无关，是案外人与第三人之间的民事纠纷的案件，本案是行政纠纷。被告对第三人提交的证据的真实性、合法性和关联性均无异议。经审理查明，广州新港机场实业有限公司（以下简称“新港公司”）是涉案房产所在航空商住大厦的房地产开发企业。2009年12月8日，原告签订《［中国南方进出口商品交易中心］商铺认购书》一份，载明：出售方李金松，委托方新港公司，认购方杨晓梅，认购物业广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处［中国南方进出口商品交易中心］1层69号铺位，等等，该认购书有原告的签名以及新港公司在出售方处盖章确认。2009年12月12日，原告签订《委托书》一份，委托毕桂甜、黄静花办理上述涉案房产的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件，2010年7月5日，该委托书经广州市广州公证处公证确认。2009年12月22日，原告与第三人签订《商铺买卖合同》一份，约定原告向第三人购买位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处的航空商住大厦（r1-r4栋、r1a-r3a栋）首层1069号铺（合同约定以政府相关部门批复的最终地址为准，后涉案房产所在地址变更为广州白云机场北出口空港大道1号），新港公司作为第三人的委托代理人及保证人。关于产权登记，合同约定：本合同生效后的220个工作日内，由第三人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。该合同还约定，双方于广州市房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同作为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同为准。2011年1月11日，黄静花作为原告的委托代理人与第三人签订《广州市房地产买卖合同》一份，约定原告向第三人购买广州市白云机场北出口空港大道1号1069商铺。同日，原告的委托代理人与第三人向被告递件，申请办理涉案房地产的产权登记，并提交了《身份证》、权属人为第三人的《房地产权证书》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产买卖合同》、广州市广州公证处公证的《委托书》、《契税完税证》、《销售不动产统一发票（电子）办证联》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》等资料。被告收件后，经审查认为资料齐全、手续完备，于2011年3月14日审批同意登记，登记字号为花房字0379852，权属人为原告。后原告发现涉案房地产已经登记于自己名下，而原告认为涉案《广州市房地产买卖合同》是虚假合同，该商铺登记时尚未完成分割间隔，未经消防验收，被告未进行实地测绘，等等，故原告认为被告产权登记行为违法，向本院起诉成讼。另查明，被告提交证据中，2011年1月11日《广州市房地产买卖合同》以及同日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，买方或代理人签名处均为“黄静花”的签名而非原告本人的签名。原告认为该《广州市房地产买卖合同》为虚假合同。再查明，原告认为涉案房地产未完成分割，被告未经实地测绘，且涉案房地产所在商场未经消防验收，不符合经营使用的法定条件。为此，被告向本院提交涉案房地产所在的商住大厦的相关文件，包括广州市城市规划局作出的《建设工程规划验收合格证》、广州市花都区建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、广州市花都区地籍测量队《房屋面积测量成果报告书》以及广州市中级人民法院（2013）穗中法行终字第606号行政判决书，证明涉案房地产所在商场的验收、测绘情况。第三人向本院提交了广州市中级人民法院民事判决书以及广州市公安局花都区分局作出的《建筑工程消防验收的意见书》，证明涉案房地产的消防验收情况。本院认为：建设部《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”被告作为广州市房地产主管部门，负有对所在辖区内房地产进行登记的职责。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”被告经审核认为原告的委托代理人及第三人提供的产权登记材料符合上述规定的要件，为其办理了涉案房地产的产权登记，并登记在本案原告名下，没有违反法律规定。关于原告称其对产权登记过程不知情。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”原告委托黄静花、毕桂甜办理涉案房产产权登记，该委托经广州市广州公证处公证，故上述受托人向被告申请产权转移登记行为，符合约定。关于被告存档的《广州市房地产买卖合同》，该合同约定原告向第三人购买涉案房产，其主要内容与原告、第三人之前签订的《商铺买卖合同》一致，《商铺买卖合同》中写明房产地址以政府相关部门批复的最终地址为准，同时还约定在广州市房地产交易登记中心签订的《广州市房地产买卖合同》是原合同的补充协议，故该《广州市房地产买卖合同》并非虚假合同。“黄静花”作为原告的受托人在该《广州市房地产买卖合同》以及同日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》签名，并无不当。综上，本院认为原告委托毕桂甜、黄静花办理产权登记，是其真实意思的表示，故对原告的主张本院不予支持。关于原告认为涉案房地产未完成分割的情况下，被告未进行实地测绘就出具房产证的行为违法。《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”对此，被告提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据被告房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房地产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积确定，已分户且明确划分了具体位置，不存在未完成分割的情形。关于原告认为涉案房地产未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，故被告产权登记行为违法。对此，被告办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况，原告的主张于法无据，本院不予支持。综上，被告依照职权作出的对涉案房地产转移登记具体行政行为，事实清楚，主要证据充分，程序合法，本院予以维持。原告请求撤销被告的转移登记行为，原告提供的证据不足，本院不予支持。为此，依据最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：驳回原告杨晓梅的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨晓梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  钱秀娟人民陪审员  姚玉娥人民陪审员  张绍针二〇一四年九月十一日书 记 员  宋丽琼本判决适用法律条文最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条：有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：（一）起诉被告不作为理由不能成立的；（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题题的解释的；（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。