江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2015)崇民初字第01571号原告（反诉被告）南通港力物业管理有限公司，住所地南通市崇川区青年西路15号。法定代表人周志敏，董事长。委托代理人张晓梅、周正，北京大成（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）陆军。委托代理人陈孝洋，江苏通衡律师事务所律师。原告（反诉被告，以下略）南通港力物业管理有限公司与被告（反诉原告，以下略）陆军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月18日受理后，依法由审判员陈青艳独任审判，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告南通港力物业管理有限公司的委托代理人张晓梅、周正，被告陆军到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告南通港力物业管理有限公司的委托代理人张晓梅、周正，被告陆军的委托代理人陈孝洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通港力物业管理有限公司诉称，被告系南通市天安花园业主，其房屋建筑面积266.34平方米。根据天安花园业主委员会与原告签订的物业服务委托合同，被告有义务在每年的6月30日前，按建筑面积每月每平方米1元的标准向原告支付当年的物业费。原告按合同约定提供了物业服务，被告却一直未支付2011年1月1日之后的物业服务费，经原告多次催收未果。原告为维护自己的合法权益起诉至法院，请求判令被告陆军给付原告2011年至2015年五个年度的物业服务费人民币15980.4元，并按拖欠额的每日万分之五支付逾期付款的违约金（至逾期付款之日至实际给付之日）。被告陆军辩称，原告违反合同约定，没有尽到物业管理服务义务。被告所居住的天安花园59幢104室于2012年8月4日出现漏水，导致被告家中墙壁、地板和部分木制家具受损，后被告联系物业工作人员查看，发现由于屋顶烟道缺少维护和保养出现裂缝，当屋顶烟道所在檐沟积水不畅时，水会通过裂缝渗入烟道，渗入被告家。被告要求原告维修烟道裂缝，解决檐沟积水问题，原告只进行了简单修理，未从根本上解决问题。2014年8月7日，被告家中再次出现大规模渗水，再次造成被告家的损失。由于原告未尽到自己的物业服务合同义务，被告有权不支付原告主张的物业服务费。原告主张的部分物业费的诉讼时效已超过，请求判决驳回原告的诉讼请求。反诉要求判令原告对南通市天安花园59幢104室烟道出口进行维修，并杜绝类似事件发生；判令原告赔偿被告因烟道进水造成的直接经济损失人民币18000元、间接经济损失人民币5000元；赔偿被告由此造成的精神损失人民币5000元。针对被告的反诉，原告答辩称，被告家中第一次进水确因烟道渗水造成，原告已进行了相应的维修，且第一次的损失主张已过诉讼时效。第二次是因为下特大暴雨所致，属于不可抗力。至于被告家的损失需要进一步举证，被告主张的精神损失没有法律依据。同意对被告楼顶的烟道进行维修。经审理查明，原告原名南通新海通物业管理有限公司，系南通市天安花园小区的前期物业服务企业。2010年4月12日，南通新海通物业管理有限责任公司更名为南通港力物业管理有限公司，即本案原告。2011年1月1日，原告南通港力物业管理有限公司与天安花园业主委员会签订了天安花园物业服务委托合同，约定由原告为天安花园提供物业服务，合同期为2011年1月1日至2011年12月31日。合同约定的委托管理事项有：小区内公共秩序维护，公共环境管理，包括房屋公用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集清运。广场、停车场、电梯厅、道路每天至少清扫一次，路灯、楼道路灯定期清洁，保证小区公共卫生。区内公共雨、污水管道定期疏通，突发状况及时处理。小区公共绿地的养护与管理；公共部位、共用设施设备的日常运行、维护、保养服务；交通与车辆停放秩序管理。合同约定的物业收费标准为：业主暂按购房时所签协议确定的标准缴纳物业费，以后欲调整需双方协商，缴费期限为每年第二季度（6月30日）前，逾期缴纳物业费的，原告可自逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。合同约定，因甲方（业主委员会）房屋建筑或设施设备质量安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。物业服务合同签订后至2015年，原告一直在南通市天安花园提供物业管理服务，并分别与天安花园业主委员会续签了各个年度的物业服务合同，内容与2011年物业服务合同的内容基本一致。其中2014年、2015年度的物业服务合同规定，原告每月对雨污水、落水管道进检查，每年雨季来临前一个月进行全面清理疏通，对区内道路、景观照明系统、公用部位的门窗等每月巡视检查，维护一次，发现问题及时处理，并约定天安花园小区57-62幢物业收费标准为每月每平方米1元。被告陆军系南通市崇川区天安花园59幢104室房屋业主，其房屋建筑面积266.34平方米。被告按每月每平方米1元的价格付清了2010年度的物业服务费。自2011年以后，被告未向原告支付物业服务费。2012年8月4日、2014年8月7日，因下暴雨被告家发生烟道进水，造成经济损失。在发生进水事件后，原告及时派员协助被告清理地板积水。被告所欠原告的物业服务费，在原告向其催收时，被告以原告未尽物业管理义务，造成其损失为由拒付。诉讼中，本院根据被告的申请，委托南通天平房屋安全司法鉴定所对被告家烟道漏水与该幢楼104室墙面、地板及家具遭雨水浸泡损坏是否存在因果关系进行了司法鉴定。南通天平房屋安全司法鉴定所经过鉴定后，出具鉴定意见：天安花园59幢西单元西侧烟道存在渗漏水现象，当出屋顶烟道所在檐沟严重积水时，水会渗入烟道，当底层烟道积水后，水会从烟道渗入104室内，故104室家中进水导致室内装修受损及该室厨房间东北角烟道渗漏水存在因果关系。庭审中，原、被告一致确认，被告家因两次烟道漏水造成房屋地板、部分家具及装修损失为人民币15000元。上述事实，有原告提供的物业服务合同、物业服务工作台账、南通市天安花园59幢104室房屋电子登记簿查询结果证明、被告已付的2010年度物业服务费发票，被告提供的房屋木地板、家具、装潢损坏照片、南通天平房屋安全司法鉴定所（2016）房鉴字第2号司法鉴定意见书，以及双方当事人在本院庭审笔录中的陈述等证据证实。经庭审质证，上述证据具有证明效力，本院予以确认。本院认为，根据国务院物业管理条例的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告与南通市天安花园业主委员会签订的物业服务合同不违反国家法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对包括被告陆军在内的天安花园全体业主具约束力。原告在天安花园提供了物业管理服务，被告陆军作为天安花园业主接受了原告提供的物业服务后，理应依照合同约定和法律规定向原告支付物业服务费。就原告提供的物业管理服务而言，其基本上履行了物业管理服务合同约定的义务，但尚不能以此完全否认原告在本案物业管理服务过程中存在的瑕疵，具体原因后面阐述。关于物业服务费的价格，虽然2011年至2013年度的物业服务合同未有明确约定，但2014年至2015年的物业服务合同明确约定为每月每平方米1元，且被告2010年也是此按此价格付费的，故原告要求按此价格计收物业费本院予以支持。据此，自2011年1月1日至2015年12月31日，根据被告的物业建筑面积、按合同约定的价格，原告物业公司起诉要求被告陆军缴纳拖欠的物业费为15980.4元（1×266.34×60），鉴于原告的服务存有瑕疵但尚未构成根本性违约，故本院酌情认定被告需缴纳2011年的物业费3196.08元，2012年的物业费2560元，2013年的物业费3196.08元，2014年的物业费2560元，2015年的物业费3196.08元，以上物业费合计14708.24元。关于被告提出的诉讼时效抗辩，根据《江苏省高级法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务纲的履行期限届满之日起计算。原告仍在被告所在的小区提供物业服务，原告所提出的诉讼主张未超过法律规定的诉讼时效期间，被告提出的抗辩意见本院不予采纳。原、被告在物业服务合同中对逾期付款滞纳金的约定应视为对违约金的约定，原告起诉请求按每日万分之五计算，本院酌定按照年利率10%计算逾期付款的利息损失，作为被告承担的违约金。即被告陆军应自每年物业费缴费到期日起的第二日起（即7月1日）按年利率10%支付逾期付款违约金至实际支付之日止。对于被告提出的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。被告家先后两次因烟道渗水后进入其室内，造成地板、家具、装潢损失，经过司法鉴定，烟道进水原因是被告房屋所在的天安花园59幢西单元西侧出屋顶烟道所在檐沟严重积水时，积水渗入烟道所致，而檐沟积水与檐沟排水口排水不畅，或下水管道排水不畅、或雨量过大来不及排水有关。该鉴定结论具有合理性，应作为认定因果关系的依据。除此之外，本院从客观现象分析，倘若仅仅屋顶烟道与檐沟连接处不密封，檐沟无积水的话也不会发生如此严重的渗漏水现象，其次鉴定报告试验的情况是，“上午10：22开始灌水，12:40在104厨房间听到烟道内的滴水声”，即檐沟积水与实际室内渗漏水有时间差，且滴水现象与被告家中的大量出水现象也存在差距，这意味着，虽然两次渗漏水均发生在大暴雨天，但倘若排水通畅的话，檐沟也不会发生长时间积水现象，故本院判断，天安花园59幢西单元西侧烟道渗水，是由排水口排水不畅、排水管排水不畅、雨量过大、出屋顶烟道与檐沟连接处不密封等多种因素共同作用造成。据此，要判令原告物业公司承担赔偿责任，需要进下分析认定原告是否存在不履行或不完全履行物业服务合同确定的义务。首先，根据原告与天安花园业主委员会签订的2011、2012年度物业服务合同确定了原告对区内公共雨、污水管理有定期疏通义务，2013年至2015年的物业服务合同确定了对雨污水、落水管道进行检查，每年雨季来临前一个月进行全面清理疏通。2015年本市亦有暴雨天气，但被告家中未有渗漏水现象发生，双方均确认烟道2014年漏水后不曾维修过，故两者区别在于有无檐沟积水，即排水是否通畅。因此，本院推定原告未及时在雨季到来前疏通排水管道、清理楼顶杂物或疏通清理效果不佳，导致排水不畅。其次，假使檐沟产生积水，倘若烟道底部与檐沟连接处防水防渗漏性能好也可防止漏水现象产生。故烟道作为公共部位，物业公司未采取有效的维修养护服务，存在一定的瑕疵。但考虑到烟道顶部与檐沟连接处处于楼顶，不属物管企业日常服务范围，让物管企业时刻尽到充分注意义务显属加重物业公司的责任。而且，烟道是否漏水需要实际发生漏水才能发现，本案原告发现被告家第一次漏水后已协助被告及时清除积水，并在事后对出屋顶烟道可能产生的漏水处进行了维修，可谓已尽到作为物管企业相应的责任。第三，两次渗漏水均发生在大暴雨天，存在一定的天气因素。故综合分析上述因素，本院酌情认定原告对于被告因烟道进水产生的经济损失承担25%的责任。就被告的损失金额，双方当事人一致确认为人民币15000元，本院也予以确认，据此，原告承担其中的3750元。被告反诉要求原告修理天安花园59幢104室楼顶烟道底部与檐沟连接处，该处属于公共部位，被告该请求符合双方合同的约定，本院予以支持。对于被告主张的精神损害抚慰金，因无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一七条、第一百零九条、第一百一十七条、第一百二十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陆军于本判决生效后十日内一次性给付原告南通港力物业管理有限公司天安花园20幢202室房屋2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费人民币14708.24元及逾期付款违约金（其中3196.08元自2011年7月1日起，2560元自2012年7月1日起，3196.08元自2013年7月1日起，2560元自2014年7月1日起，3196.08元自2015年7月1日起按年利率10%计算至被告实际给付之日止）。二、原告（反诉被告）南通港力物业管理有限公司于本判决生效后三十日内就天安花园59幢104室楼顶烟道底部与檐沟连接处进行维修。三、原告（反诉被告）南通港力物业管理有限公司赔偿被告（反诉原告）陆军因烟道漏水产生的损失人民币3750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币345元、反诉案件受理费人民币250元（已减半），鉴定费人民币10000元，合计人民币10595元，由原告负担2595元，被告负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币345元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中行西被闸支行)。审 判 长  黄素兵审 判 员  陈青艳人民陪审员  庄建明二〇一六年四月十九日书 记 员  郭春霞