浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2014）甬慈民初字第917号原告：沈科。原告：马千里。两原告共同委托代理人：张金煜。被告：华润置地（宁波）发展有限公司。法定代表人：谢骥。委托代理人：周志芳。委托代理人：贺倩明。原告沈科、马千里诉被告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理，依法由审判员唐志伟适用简易程序审理，并于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告沈科及沈科、马千里的共同委托代理人张金煜、被告华润公司的委托代理人贺倩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈科、马千里起诉称：二原告系夫妻关系，2009年12月3日，二原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的慈溪市坎墩街道橡树湾小区住宅23号楼1201号商品房。合同约定原告购买的商品房位于第12-13层，建筑面积221.06平方米，设计用途为高层住宅，框剪结构，标准层高2.9米，跃层层高最低为3.2米，最高为5.8米；该商品房的节能措施、保温工程保修期等符合政府相关部门的强制性规定，通过政府相应部门的验收。该商品房的单价为每平方米15376.2元，总价款3399063元。合同约定被告应当于2011年12月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，原告在签署房屋交接单前，有权查验房屋，被告不得拒绝。交付使用时，原告对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具备检测资质的检测单位进行质量检测。检测结果合格的，被告书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，被告应当按要求返修，并承担赔偿责任。合同签订后，原告依约支付了购房款。2011年12月下旬某日，原告按被告通知要求到橡树湾小区北门口办理交房手续，要求查验房屋，遭被告拒绝。后经原告和其他购房户坚持，被告虽同意查验房屋，但对于原告等购房户提出的包括跃层层高缩水、保温工程、电梯联系廊及消防通道安全不符合规范，墙面屋面渗水等众多质量缺陷，或认为符合规范不存在质量缺陷，或认为属于房屋保修范围的质量瑕疵应在房屋保修时处理解决，并以已取得项目竣工交付备案证明文件为由，坚持认为房屋已经符合交房条件，应以其通知的交房日期为房屋交付日期。而原告等购房户则认为只有既符合售房合同第九条约定的形式交房条件（取得项目竣工交付备案证明文件）又符合售房合同第十二条约定的实质交房条件（即对查验房屋中存有质量争议的房屋及装修质量，公共设施、设备质量，经有资质的检测单位检测合格，符合售房合同约定的标的物要求和高层住宅设计规范、建筑节能规范等），才真正交付房屋。为此，双方互不相让，争执不下。经相关部门检查和具有检测资质的单位检测，被告开发的橡树湾小区住宅确实存在外墙保温层厚度不足未达到该建筑节能施工图设计和《浙江省居住建筑节能设计标准》要求，电梯联系廊及安全疏散通道不符要求等严重影响房屋正常居住使用的质量缺陷和其它质量瑕疵，其中原告所购房屋还存在跃层层高与合同约定严重背离等情况。相关职能部门责令被告限期整改，但被告未能及时修复，而且建筑节能不达标、电梯联系廊及疏散通道不符规范要求和原告所购房屋跃层层高、空间尺寸与合同不相符合等重大质量缺陷至今未有效解决。原告为维护自身权益，诉至本院，要求：1.确认原、被告于2009年12月3日签订的《商品房买卖合同》补充协议二第五条约定无效；2.判令被告立即将符合约定和规范要求的橡树湾小区住宅23号楼1201号商品房交付给二原告；3.判令被告支付自2011年12月31日起至房屋实际交付之日以已付房款3399063元为基数按每天0.04%计算的违约金；4.本案的诉讼费用由被告承担。被告华润公司答辩期内未提交书面答辩状，庭审中答辩称：首先，原告主张补充协议二第五条约定无效没有事实和法律依据。争议的合同条款不存在合同法第五十二条及合同法司法解释二第十一条规定的无效情形。同时该条款是否属于格式条款存在争议，即便属于格式条款，原告也以声明的方式表明对所有的合同条款进行了了解并且予以认可，被告已尽到提示义务。同时该条款也不存在加重对方责任、免除己方责任、排除对方重大权利三种导致无效情形，补充条款的目的只是告知原告除主体结构存在问题外，原告应当先收楼，如果验收过程中发生问题，被告承担相应的保修责任，该条款并未改变合同的主要权利义务安排，被告仍负有交付竣工验收合格房屋的义务，原告仍有对交付的房屋提出异议，对存在问题提出整改要求的权利。所以本案补充协议二第五条不存在任何一种无效情形，原告第一项诉请无事实和法律依据。其次，原告的第二项诉请也没有事实和法律依据。本案争议的房产在合同约定的2011年12月28日前达到了双方在买卖合同中约定的各项交付条件，被告也按约定的时间和方式通知原告收房，原告既不收房也不提交任何的书面异议，根据合同约定，若买受人未在出卖人通知规定的时间和地点办理交房手续，则视为买受人已经接受该房屋，至交房通知中规定的交房截止日期第二天起该房屋的风险转移至买受人。第三，原告主张延期交楼违约金不符合合同约定和法律规定。除上述原因外，涉案房屋至今空置近三年时间，根本原因在于原告对交楼条件、交楼责任和保修的责任及延期交付的法律后果和严重质量问题的理解存在误解，对哪些属于交楼义务，哪些属于保修义务认识不清，从而将应该履行的保修责任等同于交楼责任，并长期怠于行使收楼权利，从而造成房屋空置的损失，该损失应由原告承担。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：A1.商品房买卖合同及合同附件、补充协议二各一份，证明1.2009年12月3日两原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的慈溪市坎墩街道橡树湾小区23号楼1201号商品房；2.合同主要内容为原告购买商品房位于第12-13层，建筑面积221.06平方米，标准层高2.9米，跃层层高最低3.2米，最高为5.8米，该商品房的节能措施、保温工程保修期等符合政府相关部门的强制性规定，通过政府相关部门的验收。商品房单价为每平方米15376.2元，总价为3399063元。被告应于2011年12月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，在签署房屋交接单前，原告有权查验房屋，被告不得拒绝。交付使用时，原告对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，被告应当给予适当的解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具备检测资质的检测单位进行检测。检测结果合格的，被告书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，被告应当按要求返修，并承担赔偿责任；A2.浙江省宁波市商品房销售专用收款收据二份，证明原告已支付购房款的事实，2009年12月3日支付1369063元，2009年12月19日支付2030000元；A3.慈溪市建筑安装工程质量监督站出具的整改通知五份，证明被告开发的橡树湾小区二期在交付原告等购房户时存在房屋和工程质量问题，其中墙体保温未按设计要求施工，顶层层高缩水和安全通道宽度不符合要求等非常严重的质量缺陷，并非一般的质量瑕疵，须进行整改；A4.慈溪市橡树湾小区二期18号、24号楼房屋节能检测结果及建议处理方案一份，证明被告开发的橡树湾小区商品房存在保温工程不合格、建筑节能不符强制性规范要求的事实，须进行返修的事实；当时对两家不同的施工单位施工的房子各抽检一幢房子检验保温层是否合格，24号楼抽检结果也代表了同一个承包单位施工的23号楼房屋保温工程的质量情况；A5.承诺书复印件一份，证明被告开发的橡树湾小区在交付时尚存在“通道等消防隐患问题”，须进行整改；A6.浙江省高级人民法院受理案件通知书及告知合议庭成员通知书一份，证明华山因诉华润置地（宁波）发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第734号民事判决，已向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院已受理华山的再审申请，立案审查；A7.慈溪市建筑安装工程质量监督站信访事项处理意见书一份，证明涉案房屋层高实际只有2.8米，最高点也只有5.6米。被告为证明其主张向本院提供以下证据：B1.商品房预售许可证一份，证明2009年11月18日橡树湾二期23#楼取得了商品房预售许可证；B2.橡树湾二期Ⅱ标段桩基工程质量验收备案证明一份，证明2010年4月9日慈溪市建设工程质量监督站对橡树湾二期Ⅱ标段的桩基工程质量进行验收备案；B3.橡树湾二期Ⅱ标段主体结构质量验收备案证明一份，证明2010年9月26日二期Ⅱ标段主体结构工程质量在慈溪市质检站进行备案；B4.建设工程竣工验收消防备案受理凭证一份，证明2010年11月26日橡树湾小区进行了工程竣工验收消防备案，符合消防的质量要求；B5.橡树湾小区南地块项目雨水排水验收报告一份，证明2010年12月23日慈溪市市政工程管理处对慈溪市橡树湾小区南地块项目的室外雨排水管道接入市政管网系统进行现场验收的结论为合格；B6.慈溪市房地产和集中居住开发区块排水设施验收备案表一份，证明慈溪市公用事业管理中心对慈溪市橡树湾小区南地块排水设施进行验收备案，结论为符合使用要求；B7.商品房建设项目用地初验意见一份，证明经慈溪市国土资源局检查，橡树湾实建房屋用途与出让土地用途基本相符；B8.电信验收备案证明一份，证明慈溪市电信分局就橡树湾南地块的通信电信设施验收合格；B9.橡树二期Ⅱ标段的竣工验收报告一份，证明2010年12月23日，慈溪中央公园二期Ⅱ标段（19#-24#楼）经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位五方验收合格；B10.建设项目环境保护验收申请登记卡一份，证明橡树湾南地块环保验收合格；B11.慈溪市规划局致建设局函一份，证明慈溪市规划局向慈溪市建设局发函，表示华润慈溪中央公园项目经规划监督检查，符合规划要求；B12.慈溪市广播电视台网络工程施工监督验收小组工程验收报告一份，慈溪市广播电视台网络工程施工监督验收小组对中央公园工程的网络工程施工监督验收合格；B13.橡树湾二期Ⅱ标段建筑节能工程质量验收备案证明一份，证明慈溪市建筑安装工程质量监督站对橡树湾二期Ⅱ标段的建筑节能工程质量进行验收备案；B14.橡树湾小区南地块绿化验收报告一份，证明慈溪市园林管理处对橡树湾南地块出具绿化验收报告，绿化率合格符合规划要求；B15.橡树湾二期Ⅱ标段的竣工验收备案表一份，证明慈溪市建设局于2011年3月31日收讫到慈溪橡树湾二期Ⅱ标段（19#-24#楼）竣工验收备案文件；B16.慈溪市建设工程竣工档案接收证明一份，证明2011年4月1日慈溪市城建档案馆收到了被告提交的完整的工程竣工档案；B17.慈溪房地产开发项目竣工交付备案证明书一份，证明2011年4月8日橡树湾小区南地块在慈溪市建设局进行竣工交付备案，橡树湾小区南地块主体建筑和配套各项单项工程已由开发建设单位自行组织验收，全部合格；B18.交付通知书及快递详情单各一份，证明2011年12月24日，华润置地宁波公司通过EMS向原告的合同约定地址孙塘新村53#201室寄出交付通知书，通知两原告前往橡树湾现场收房，盖有慈溪邮政局的邮戳，其家人签收；B19.温馨提示及邮寄凭证各一份，证明2012年1月12日华润宁波公司通过EMS向原告寄出催收房屋的温馨提示；B20.住宅质量保证书、住宅使用说明书各一份，证明房屋漏水、外墙质量、电气管线等问题属于房屋保修范围；B21.书面声明一份，证明签订商品房买卖合同时，被告充分提示原告注意合同及补充条款中的相关条款，被告履行了适当的提示义务，合同的补充条款均经过提示提醒，也经过了原告的确认；B22.关于橡树湾二期房屋质量问题整改通知回复一份，证明2012年5月7日宁波公司针对质监站2012年4月10日发出的《关于橡树湾小区二期房屋质量问题的整改通知》进行回复，表示质监站提到的房屋质量瑕疵均已整改完毕；B23.华润中央公园二期质量问题整改完检查结论一份，证明2012年5月28日宁波公司慈溪橡树湾项目部对二期质量问题进行整改检查，结论为所发现的空鼓、开裂、渗漏等质量问题已经基本整改完毕，并附有部分房屋的整改情况记录；B24.致全体业主的温馨提示及邮局加盖邮戳的平信邮寄名单各一份，证明被告向原告等全体业主发出温馨提示，证明将就业主提出的保修范围内的报修进行维修，并声明二期房屋已经通过竣工验收备案，符合购房合同约定的交付条件且被告已按合同约定举行交付活动，被告不承担因业主迟延受领房屋而导致的损失；B25.18#、24#楼房屋节能监测结果及建议处理方案各一份，证明根据上海房屋质量监测站的监测，18#和24#的外墙保温瑕疵是可以进行维修修复，且修复后的效果能够达到原设计标准；B26.外墙做法修改建筑节能设计计算报告书一份，证明原设计单位就外墙保温整改事宜进行论证和计算，表明按照内保温设计整改方案实施后，修改后的外墙保温性能原设计外墙均有所提高，满足原节能设计要求；B27.工作联系函、外墙内保温整改施工实施方案、外墙外保温整改施工实施方案各一份，证明2012年5月10日宁波大学建筑设计研究院有限公司出具的外墙热工性能计算取得施工图审查机构的认可，被告宁波公司慈溪项目部根据设计单位的《建筑节能设计计算报告书》编制了外墙内保温整改施工实施方案和外墙外保温整改施工实施方案，为实施整改进行前期准备；B28.中央公园二期外墙保温补强方案专家论证专题会会议纪要一份，证明经专家对外墙保温补强方案进行比较论证，建议采取外墙内保温补强方案，外墙内保温补强方案保温效果超过原设计，而且施工完全不影响原居住使用功能；B29.致全体业主公开信及邮局盖戳的平信邮寄名单各一份，证明被告向业主发出公开信，说明房屋主体结构合格达到设计规范要求，符合合同约定交付条件，但存在质量瑕疵。被告采取两项措施：针对保温问题，对每套房屋进行外墙保温增补，或补偿客户关怀金；对其他质量通病，收到业主报修申请后将及时进行维修；B30.关于橡树湾二期外保温整改进展的回复一份，证明被告向质检站发出回复，表示由于未能收集到业主关于外墙保温整改方案的反馈意见，无法按照质监站的要求进行整改施工，已经制作了外墙内保温维修样板，被告在尽其所能的履行保温层的整改义务；B31.关于橡树湾小区二期房屋外墙保温维修进展报备函及快递详情单各一份，证明被告对外墙保温维修事宜进展情况向质检站和建设局进行汇报，并表示已经根据外墙内保温方案进行了维修样板，对未预约办理自行维修手续的业主将后续履行保修义务上门维修；慈溪市建设局和质检站已经收到了被告发出的报备函；再次证明被告在积极履行保温层的整改义务；B32.关于橡树湾小区二期房屋外保温维修告知书及快递详情单各一份，证明被告向原告发出告知书，告知被告一直积极开展外保温层维修工作，目前已完成确定维修方案、组织专家论证、发放征询函、实施外墙内保温维修样板的工作，目前已有部分业主选择自行维修，对于未预约选择自行维修的业主，将逐户上门维修；B33.关于对橡树湾小区二期房屋外保温维修进展报备函的回复一份，证明被告已向慈溪市质监站报备外保温维修整改方案并积极组织维修施工，但由于业主拒不同意整改方案，导致客观上无法开展维修工作；B34.致全体业主的告知函及EMS详情单各一份，证明被告告知全体业主，被告已积极开展维修工作，但因业主代表聚众冲击被告客户关系中心，要求立即停工，给现场工作人员造成威胁，并造成被告客观上无法继续进行维修的情况，故现阶段暂停保温层的维修，希望业主于4月30日前提交是否要求被告履行保温层维修的明确书面意见；导致被告无法履行保温层的义务；B35.二期业主签署关怀金的明细一份，证明目前已经有226户业主完成交付并领取关怀金，同时证明被告向不积极履行协商和解的业主表明态度；B36.慈溪橡树湾二期23号施工图和竣工图各一份，证明23号顶层复式层高施工图和竣工图是完全一致的，是按照设计标准进行施工和验收，不存在层高缩水问题；B37.室内空间尺寸检测复核报告一份，证明2012年12月8日经检测公司检测，23号所有房屋的室内空间尺寸检测均为合格；B38.慈溪市人民法院、宁波市中级人民法院民事判决书各一份，证明24#楼业主诉被告保温及层高问题而败诉，对本案涉及的客观事实非常清楚，该两份判决书反映：一原告主张由于延期交房导致合同解除的前提条件不成立；二原告反映的保温层的质量问题确实客观存在，但被告积极的履行了相关的义务，保温层的问题并不构成被告对合同交付义务的根本违反；三原告一直主张的解除合同而怠于履行交楼义务，也拒绝配合保温层的整改，本案争议的事实在该两份判决书中已经进行了查明认定。上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对证据A1-A7的真实性无异议，但对证据A1、A2、A3、A4、A6、A7的关联性有异议，本院对原告提供证据A1-A7的真实性予以确认，对证据的关联性，本院结合全案证据予以综合认定。原告对证据B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B10、B11、B12、B14、B15、B16、B17、B18、B20、B21、B22、B23、B25、B26、B27、B28、B31、B33、B37、B38的形式真实性无异议，但对部分证据的关联性和证明对象有异议，本院对上述证据的真实性予以认定，对其关联性，本院将结合证据内容进行综合分析认定。原告对证据B9真实性有异议，原告认为该证据系被告自行组织验收，经事后的检测、勘察，该工程的建筑节能、消防通道、联系廊等项目不合格，需整改。本院认为该份证据系被告组织设计、勘察、监理、施工各单位进行竣工验收形成的文件，验收结论为合格，并经有关机构的备案，该证据具有客观真实性，且与本案具有关联性，本院予以认定。原告对证据B13的真实性有异议，原告认为经事后抽查检测，抽查的两幢楼房的外墙保温工程不符施工图要求，其中24号的房屋保温工程质量不合格，本院认为该份证据系由慈溪市建筑安装工程质量监督站出具，证据本身具有真实性，本院予以认定。原告对证据B19真实性有异议，认为原告未收到该份温馨提示，快递单并非原告签收。本院认为，该证据的邮寄详情单所载的地址及联系电话与原告在商品房买卖合同中预留的地址及联系电话相符，且由邮政部门盖章确认，原告虽有异议，但无相反证据予以推翻，故本院对证据B19予以认定。原告对证据B24的真实性有异议，原告称其也未收到过该份证据，本院认为邮寄清单由邮政部门加盖印章确认，虽然不足以证明原告已实际收到该份材料，但是可以证明被告在2012年2月3日通过邮局向原告在商品房买卖合同中预留的地址寄送该份温馨提示。原告对证据B29的意见认为，原告未收到该份证据，本院对该证据的认证同证据B24。原告对证据B30的真实性无法确认，本院认为该证据系被告方单方制作的发送给慈溪市建筑安装工程质量监督站的文件，被告未提供其已将该证据送达收文机构，且该证据载明的内容系被告就其维修的有关事宜向收文机构作出的说明，该证据与本案讼争事实缺乏必要的关联性，本院对证据B30不予认定。原告对证据B32的真实性有异议，原告称其未收到过该份证据，本院对该证据的认证同证据B19。原告对证据B34的真实性有异议，原告未收到过该份邮件，EMS详情单上的“马千里”签字非本人所为，本院对该证据的认证同证据B19。原告认为证据B35与本案不具有关联性，本院认为该证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。原告对证据B36的真实性无法确认，对其关联性有异议，本院认为，该证据系争议商品房所在的工程施工过程中形成的阶段性资料，至于工程最终是否合格，应当以最终的验收结论为依据，故该证据与本案无直接关联性，本院不予认定。根据已认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：被告华润公司系慈溪市橡树湾小区17#、23#楼建设项目的开发单位。2009年11月18日被告取得17#、23#楼的商品房预售许可证。2009年12月3日两原告与被告签订商品房买卖合同（含相关附件）一份，双方约定：两原告购买23号楼1201号商品房，商品房位于第12-13层（12层到13层为跃层），该商品房的设计用途为高层住宅，框剪结构，标准层高2.9米（跃层层高最低为3.2米，最高为5.8米）。该商品房相关节能措施、保温工程保修期等符合政府相关部门的强制性规定，通过政府相应部门的验收。该商品房合同约定的建筑面积共221.06平方米，其中套内建筑面积183.5平方米，应分摊的共有建筑面积37.56平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15376.2元，总价款3399063元。被告应于2011年12月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、安防、有线电视、网络等，具备商品房正常使用的基本条件；4.经商品房竣工交付备案。双方在补充协议二第五条中约定原告在房屋验收中发现的除主体结构质量问题之外的质量瑕疵，被告将根据法律规定和合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，原告以此拒绝接受房屋交付的，被告不承担逾期交房的责任。两原告在签订合同当日出具声明一份，声明在签订商品房买卖合同及补充协议（含各附件）前，被告已就合同中可能对原告产生不利影响的条款提请原告特别注意，并说明其中部分条款内容对原告可能产生不利影响；原告已就其他存疑条款向被告提出，被告就相关条款按原告要求做出了解释和说明，双方已就有关条款进行过协商；原告已注意到上述条款中部分内容涉及免除、限制被告的责任或者限制原告的权利，原告均予认可，并自愿签订买卖合同。其中声明中特别提示的条款有主合同第十一条、第十二条，附件八第三条、补充协议二第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条第一款、第十一条。合同签订后两原告分两次向被告支付了全部购房款。两原告购买的商品房所在的二期Ⅱ标段桩基工程于2009年11月8日验收合格，并于2010年4月9日取得备案证明，主体结构工程于2010年7月28日验收合格，并于2010年9月26日取得备案证明。2010年12月23日建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位对涉案的23号楼进行了竣工验收，验收结论为合格。2010年12月30日取得了建筑节能工程质量验收备案证明。同月，该工程分别通过慈溪市规划局、慈溪市国土资源局、慈溪市市政工程管理处、慈溪市公用事业管理中心、慈溪市园林管理处、慈溪市环境保护局、慈溪市电信分公司等部门和单位的规划验收、商品房建设项目用地初验、雨排水验收、排水设施验收、绿化验收、环保竣工验收、广播电视网络工程验收。2011年3月31日在慈溪市建设局办理竣工验收备案，并取得慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案表。2011年4月8日取得慈溪市建设局出具的慈溪市房地产开发项目竣工交付备案证明书。2011年12月24日被告通过邮政特快专递向两原告寄送房屋交付通知书，通知原告办理交房手续，邮件由原告家人签收。交房通知载明的办理房屋交付手续的时间为2011年12月28日至12月30日上午9时至12时，下午1时至5时，交付地点为橡树湾小区24#楼底层，同时通知中载明了办理交付手续所需的资料、费用等内容。验房过程中两原告未向被告提出书面意见，原告参加了集体维权，要求有关部门对被告开发建设项目的有关内容进行重新审核、督查。两原告至今未实际接收涉案商品房。被告于2012年2月3日、6月17日、2013年2月4日、4月18日向原告在商品房销售合同中预留的地址寄送温馨提示、告知函、公开信等文件，就房屋交付、保修、修复等事宜向原告作书面告知。另查明，交房过程中部分业主认为房屋质量不合格，不具备交房条件，拒绝接受房屋。2012年4月10日，慈溪市质监站向被告发出房屋质量问题整改通知，要求被告就橡树湾小区二期业主提出的地下室与屋面局部渗水及其他问题进行全面检查，并在一个月内整改完毕并报该站复查；墙体保温未按设计要求施工、顶层层高缩水等问题，根据检测鉴定结果若存在问题，须按规范要求及时整改。后慈溪市住建局委托上海房屋质量检测站对橡树湾小区二期的18号楼、24号楼的房屋节能进行检测，其中18号楼抽样检测结果为东立面剪力墙部位保温层厚度约为20mm，西立面剪力墙部位保温层厚度约为10mm，南立面剪力墙部位保温层厚度约为20mm，北立面剪力墙部位保温层厚度约为18mm。根据现场检测结果分析，本项目剪力墙部位保温层厚度基本满足该建筑节能施工图纸设计（20mm）的要求，局部保温层厚度未达到建筑节能施工图纸的设计要求，经计算符合《浙江省居住建筑节能设计标准》要求，建议对未达到节能施工图设计要求的部位增加保温层厚度，尤其是西立面；其中24号楼的检测结果为东西立面剪力墙部位保温层平均厚度为13㎜，南北立面剪力墙大部分部位没有保温层，未达到该建筑节能施工图设计要求，不满足《浙江省居住建筑节能设计标准》的要求，建议整个建筑增加保温层厚度，以满足建筑节能设计规范的要求并同时满足《浙江省居住建筑节能设计标准》。该站同时提出整改建议方案。2012年5月2日，慈溪市质监站向被告发出整改通知，要求被告就18号楼、24号楼保温层存在的问题以及二幢楼房顶层净高极差局部存在超过标准允许值等问题进行全面检查，在一个月内提出整改方案，经论证后进行整改，整改后报该站复查。2012年5月10日，宁波大学建筑设计研究院根据其对橡树湾小区二期项目的实测情况和被告提供的方案，对该小区建筑外墙热工性能进行重新计算，在假定外墙冷桥部位无任何外保温措施、按照外墙内保温做法（做法为：A、外墙内侧原粉刷铲除至结构面，清理基层；B、界面剂一道；C、20厚无机聚合物保温砂浆；D、5厚聚合物抗裂砂浆，铺满耐碱网格布）计算，计算结果为修改后的外墙保温性能较原设计均有所提高；考虑到实际施工完成的外墙冷桥部位并非完全未作保温处理，因此，计算的假设条件偏保守，修改后外墙的实际热工性能应优于计算结果。同月25日，被告编制了外墙内保温和外墙外保温整改施工方案各一套。同月31日，慈溪市规划设计院、慈溪市建筑设计院、慈溪市工业设计院、慈溪城市建筑设计院、浙江同舟建设管理有限公司的有关专家以及宁波大学建筑设计研究院、宁波建工公司、浙江东航建设集团有限公司、被告等单位的工作人员召开外墙保温补强方案论证专题会议，与会人员一致认为被告编制的二套整改施工方案均能达到原设计保温节能要求，外墙内保温补强方案优于外墙外保温补强方案，建议采用外墙内保温补强方案。2012年7月23日慈溪市建筑安装工程质量监督站再次向被告发出整改通知，要求被告严格按整改方案落实，并在3个月内整改完毕。2013年4月7日慈溪市建筑安装工程质量监督站向被告发出整改通知，以被告未报备符合要求的整改施工方案为由，责令被告停止施工。2013年11月11日慈溪市建筑安装工程质量监督站再次发出整改通知，要求被告及时报备符合要求的整改方案，并实施整改。再查明，2012年3月15日被告曾向慈溪市消防大队出具承诺书，承诺被告将对消防隐患问题进行整改。2014年1月22日慈溪市建筑安装工程质量监督站向两原告出具信访事项处理意见书一份，载明经对橡树湾小区23号楼1201室进行检查，情况如下：1.对顶层处净高进行抽测，东北房间沿沟底净高约2.813m，西南房间净高约2.799m，东南房间沿沟底净高约2.795米，顶层中部平板净高约2.799m，顶层顶面处现浇板厚度均为120mm，顶棚粉刷层厚度约7mm。对照施工图纸，净高符合设计要求（与商品房买卖合同第三条约定的跃层层高最低为3.2米不相符）。2.对斜屋面保温层进行抽查，该部位处存在保温层，经测量该处保温层目前实际厚度约24mm（使用过程中所产生的压缩无法计算），屋面保温层设计厚度为25mm。3.对屋面、露台渗漏水情况进行抽查，目前未发现有明显的渗漏水迹。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，并行使相应的合同权利。现原告方以双方签订的补充协议二第五条内容为格式条款，且该条排除了原告可拒绝收房的权利，免除了被告应承担的逾期交房责任为由，主张该条款无效，而本案证据表明，该条款已经双方协商，且被告尽到了书面提示的义务，两原告在书面声明中表示理解并接受该条款，故该条款的情形与《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的情形不符，无证据表明该条款为格式条款，且被告已经尽到了书面提示的义务，故原告主张补充协议二第五条无效的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张原告所购房屋存在建筑节能不达标、电梯联系廊、疏散通道不符规范要求、房屋跃层层高、空间尺寸与合同不相符合等重大质量缺陷至今未解决，原告要求被告将符合约定和规范要求的橡树湾小区住宅23号楼1201号商品房交付给两原告，并支付自2011年12月31日起按合同约定计算的违约金，对此，本院认为原、被告在补充协议二中明确约定原告在房屋验收中发现的除房屋主体结构质量问题外的质量瑕疵，被告在保修范围和保修期限内承担保修责任，原告以此拒绝接受房屋的，被告不承担逾期交房的责任，该约定合法有效。本案中，橡树湾小区二期项目在合同约定的交房日前通过了工程竣工验收，验收结论为合格，并经慈溪市质监站备案，该工程另通过了相关部门、单位的专项验收，并取得了慈溪市建设局出具的竣工交付备案证明书，符合了合同约定的交房条件。被告在合同约定的交房日前履行了通知原告交房的通知义务，并未迟延。而原告主张的房屋质量问题并非法律规定和合同约定的房屋主体结构质量问题，同时原告也无证据证明因房屋质量问题严重影响其正常居住使用。对商品房存在的质量瑕疵被告应按约承担保修责任，但原告不能以此为由拒绝接受房屋，原告拒绝接受房屋的，被告不承担逾期交房责任，根据商品房买卖合同第十二条约定，若买受人未在出卖人通知中规定的期间和地点办理交房手续，则视为买受人已接收该房屋。综上，被告已经依照合同约定履行了相应的交房义务。因此，两原告要求被告交付符合约定和规范要求的商品房及支付相应违约金的诉请，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告沈科、马千里的诉讼请求。案件受理费44924元，减半收取22462元，由两原告承担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（上诉人在收到本院送达的预交上诉案件受理费通知书之日起七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案庭。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。审 判 员 唐志伟二〇一四年九月三十日代书记员 张 严附：本判决依据的相关法律及司法解释条文：1.《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查取证。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。