成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2014)锦江民小字第52号原告满某某。住所地：成都市锦江区。法定代表人谭自力，系满某某总经理。委托代理人徐晓琼，女，1987年10月13日出生，汉族，住成都市龙泉驿区洛带镇岐山村*组**号，系满某某工作人员。委托代理人王欢，男，1985年10月20日出生，汉族，住重庆市长寿区石堰镇新寨村*组***号，系满某某工作人员。被告董某某，男，1976年1月12日出生，汉族，住重庆市巫溪县。原告满某某与被告董某某居间合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法由审判员张金国适用小额诉讼程序于2013年9月24日公开开庭进行了审理。原告满某某的委托代理人徐晓琼，被告董某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满某某诉称，原告系2007年12月5日依法成立具有资质的房地产中介公司，有权开展房地产买卖的居间活动。2014年3月29日，原告、被告及卖方三方签订《房地产买卖及居间合同》（NO.0008066）。根据该合同的约定，卖方与被告商定以总价款人民币460000元的价格成交位于成都市金牛区观音阁前街27号1幢1单元7楼20号物业。基于原告为买卖双方提供居间服务，且已尽到如实告知义务，并促成买卖双方签署房地产买卖合同，买方应在签订该合同当天支付经纪方房地产买卖居间服务费8280元。逾期支付的，须从签订该合同之日起，每日按房地产买卖居间服务费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。但是被告在签订合同之后单方违约不愿购买该物业，并且拒绝支付居间服务费，原告联系被告协商房地产买卖居间服务费支付事宜，但协商未果。原告认为，买卖双方及原告签订的《房地产买卖及居间合同》真实合法有效，原告作为居间人，已履行其促成合同成立的义务，原告有权向被告主张合同约定的房地产买卖居间服务费。被告拒不履行支付房地产买卖居间服务费的合同义务，其行为给原告造成了很大的经济损失，已构成违约，依法应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令被告支付居间服务费8280元及违约金1192.3元（从2014年3月29日起至全部支付完毕之日止，每日按8280元的千分之一计算，暂计至2014年8月19日）。本案诉讼费用由被告全部承担。被告董某某辩称，合同是原告员工代为填写后即要求被告签字，原告并未尽到如实告知的义务；被告对原告起诉的居间服务费金额有异议。8280元系为2000元更改，而根据合同第12条约定，合同签订后需要修改的必须由三方在删除处签字盖章确认才有效。原告系擅自更改合同，故8280元未经三方签字盖章无法律效力，所以本合同根本就无居间服务费；原告明知被告未带钱，而下午无时间的情况下仍要求签订合同，就是想向被告收取违约金。卖方和原告均未在约定时间内收取定金，原告和卖方存在恶意串通，欺骗被告。故请求驳回原告诉讼请求，若本案认定被告构成违约，被告请求法院对违约金予以裁减。经审理查明，被告于2007年12月5日经工商登记注册成立，其经营范围包括房地产中介服务。2014年3月29日，原告、被告及聂幽燕共同签订《房地产买卖及居间合同》，该合同约定：董某某购买聂幽燕所有的位于成都市金牛区观音阁前街27号1幢7层20号房屋建筑面积51.8平方米，总房价为460000元；基于原告为被告及聂幽燕双方提供居间服务，且已尽到如实告知义务，并促成被告及聂幽燕双方签署合同，被告及聂幽燕双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产买卖居间服务费。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按买卖居间服务费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。该合同第六条关于买卖双方应支付房地产买卖居间服务费的金额处存在更改，即被告应支付的居间服务费由原2000元更改为8280元，且系原告工作人员所更改，其仅加盖有原告工作人员指印。该合同第十二条约定，“本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效，也可另拟补充协议约定明确。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更。本合同之外的一切形式的‘经纪方承诺’，凡未加盖经纪方合同专用章的，经纪方不予认可，买卖双方自行向出具该承诺的经办人追究法律及经济责任。”上述合同签订后，被告与房屋出卖方并未实际履行有关房屋买卖的合同内容，且原告对此亦表示其知晓该情形。由于被告未向原告支付居间服务费，原告遂提起本案诉讼。上述事实的认定，有原告提交的原告企业法人营业执照（副本）、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证、房地产买卖及居间合同（NO.0008066）及附件、二手房交易须知、房产证（复印件）、案外人聂幽燕身份证，以及被告提交的房地产买卖及居间合同、电话清单、中国银行存取款明细、中国邮政储蓄利息清单等证据材料和当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告具有从事房地产中介服务的资格，且于2014年3月29日促成了被告与聂幽燕及原告三方签订《房地产买卖及居间合同》，完成了居间事务，即可以认定原告已经完成其作为居间合同的居间人应履行的报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务的义务。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，被告作为委托人理应按约支付报酬，即居间服务费。因原告具备相应资质，《房地产买卖及居间合同》系三方当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。但是，该合同第六条关于被告应支付居间服务费的金额系经原告工作人员进行更改，将原定金额2000元更改为8280元，其仅加盖有原告工作人员指印，现无证据证明被告对此予以认可。而根据该合同第十二条约定，“本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效，也可另拟补充协议约定明确。……”所以，原告工作人员将原定金额2000元更改为8280元，对被告不具法律约束力，故原告请求被告支付房地产买卖居间服务费，本案予以部分支持，并以《房地产买卖及居间合同》原定金额2000元予以确认。关于违约金。根据《房地产买卖及居间合同》约定，逾期支付居间服务费的，须从签订合同之日起每日按买卖居间服务费的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日。但是，被告明确请求对违约金予以降低。因此，本院认为，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本案酌情确定被告应自合同签订之日即2014年3月29日起至居间服务费给付之日，以居间服务费2000元的每日万分之三计付违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：被告董某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告满某某支付房地产买卖居间服务费2000元并支付违约金（自2014年3月29日至给付之日，以居间服务费2000元的每日万分之三计付）。本案案件受理费减半收取25元，由被告董某某负担。本判决为终审判决。审判员  张金国二〇一四年九月二十九日书记员  夏 爽附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。