广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初5362号 原告：陈秀月，女，1946年1月1日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：龙晓晓，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄举志，广西万益律师事务所律师。 被告：杨松枝，女，1939年10月24日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：罗传通，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玲玲，广西东方意远律师事务所实习律师。 原告陈秀月与被告杨松枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀月的委托诉讼代理人龙晓晓、被告杨松枝的委托诉讼代理人罗传通、李玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈秀月向本院提起诉讼请求：1、被告履行房屋买卖义务协助原告办理南宁市兴宁路西二里51号房的过户，并承担过户的税费；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：南宁市兴宁路西二里51号房（两层共计23.64㎡）于1958年纳入社会主义改造，经南宁市房产管理局决定，同意拨给宋京秀（被告祖母）作留房。1967年宋秀京去世后，由被告使用管理。1981年l0月20日经南宁市中级人民法院公证，房屋由被告继承。原告一家人于1970年开始租用该房屋，1982年3月，被告在催收房屋租金时发出要约，该房屋作价900元出售。原告考虑后同意购买该房屋，并支付完购房款。但由于历史原因至今未能在南宁市房产局办理产权补办受让登记手续。虽然未能办理产权登记，但原告一直居住在该房屋，实际使用和管理房屋，户口也落户在该房屋。2017年5月12日南宁市人民政府对金狮巷片区实施房屋征收和修缮，原告作为业主积极配合修缮工作，签署相关补偿协议。2017年8月，原告得知被告儿子向拆迁办对房屋所有权提出异议。原告认为1981年10月20日经南宁市中级人民法院公证后，被告即为房屋所有人。1982年3月，被告出售房屋，原告即时支付房款，被告将房屋及房屋权属证书（法院公证书）交付，虽然没有书面的买卖协议，但结合双方的履行义务情况来看，双方之间的房屋买卖合同关系成立。合同履行过程中被告虽然也在协助原告办理过户手续，但一直未能办理完成。2017年8月，被告却违背买卖合同约定，向金狮巷拆迁办对原告的房屋所有权提出异议，并拒绝继续协助原告办理房屋过户手续。被告的拒绝行为是严重的违约行为，损害了原告的合法权益。 被告杨松枝答辩称：涉案房屋为被告所有，自1967年被告祖母宋京秀去世后，涉案房屋便已由被告继承，被告对涉案房屋享有所有权。原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。自1970年起，被告即将涉案房屋出租给原告。至今为止，被告并未向原告发出过出售涉案房屋的要约，更未与原告办理过任何有关涉案房屋的转让事宜，也没有收取过原告所称的购房款，被、原告之间仅存在房屋租赁合同关系，并不存在原告所主张的房屋买卖合同关系。综上所述，该涉案房屋为被告所有，原、被告之间仅存在房屋租赁合同关系，恳请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年6月8日，南宁市住房保障和房产管理局出具一份《兴宁路西二里51号房屋业主留房拆迁面积核定书》，载明：“李庆集、宋京秀：兴宁路西二里51号为砖木二层结构房屋，该门牌留房业主分别为李庆集和宋京秀。其中李庆集留房为一、二层前进右侧2间房、二进2间房及后进1间房，留房建筑面积为113.93平方米；宋京秀留房位置为一、二层前进左侧2间房，留房建筑面积为29.26平方米。根据桂城房字[1983]04号、桂建函字[90]95号文件规定计算分摊共用建筑面积。李庆集户应分摊共用部分面积为28.49㎡，与其留房建筑面积113.93㎡以及其单独使用部分8.85㎡相加，留房核定建筑面积共为151.27㎡；宋京秀户应分摊共用部分面积为7.32㎡，与其留房建筑面积29.26㎡相加，留房核定建筑面积共为36.58㎡”。 1981年10月20日，南宁市中级人民法院出具（81）南法公字第52号《继承权证明书》，载明：“继承人：杨松枝，女，四十二岁，南宁市人，在南宁手扶拖拉机厂工作，住南宁市重工业局宿舍。被继承人：宋京秀。宋京秀已死亡，遗下坐落本市仁爱路一四八号房屋一间，于一九五八年已纳入社会主义改造。经南宁市房产管理局决定，同意把宋京秀当时租住改造房屋兴宁路西二里五十一号两个房共为二三点六四平方，拨给宋京秀作留房。宋京秀的丈夫杨增荣已死亡，只生一儿子杨耀春，杨耀春亦已死亡，其妻在一九四四年离开杨耀春后下落不明，杨耀春只有一女儿杨松枝，从小跟祖母宋京秀生活长大，现杨松枝要求继承其祖母的留房，本院认为合法。”该继承权证明书现留存于原告处。 1982年4月，南宁手扶拖拉机厂出具一份《证明》，载明：“兹有我厂职工杨松枝有一间自留房，由兴宁塑料厂王乃兴借住，现因住户无法搬出，拟作价卖给住户。买房人姓名陈秀月（王乃兴的爱人），特此证明”。1984年4月28日，南宁市向阳公社官桥农机厂出具一份《证明》，载明：“兹有我厂职工王乃兴（其爱人陈秀月），今与杨松枝买房壹间作自己居住，请有关部门给予办理手续，特此证明”。1987年11月28日，南宁市兴宁区兴宁西一、二里居委会出具一份《证明》，载明：“兹有我兴宁西二里51号居民陈秀月，女，于1987年11月28日向南宁市手扶拖拉机厂职工杨松枝同志购买壹间自留房。请有关部门给予办理转屋契手续为荐！此致，敬礼”。 原告提交有两份《南宁市出卖私房申请表》，其中在出卖房屋申请人姓名为被告的申请表中，表格中个人成份、住址、工作单位、每月工资收入、家庭人口、申请人家庭主要成员、出卖房屋情况、居住该屋住户的安排意见、居住该房住户的要求和意见、出卖房屋详细原因或理由均有填写，其中“出卖房屋详细原因或理由”一栏载明：“该房屋落实政策，归还本人后，借住人无法搬出，协商卖给原住户”。其中在购买房屋申请人姓名为原告的申请表中，表格中家庭出身、个人成分、住址、工作单位、家庭人口、申请人家庭主要成员、要求购买房屋情况、购买房屋详细原因或理由均有填写，其中“购买房屋详细原因或理由”一栏载明：“因本人全家四口人，无法解决住宿，屋主要求卖，所以购买”。 因涉案房屋纳入南宁市历史文化街区“老南宁·三街两巷”旧改项目，涉案房屋需保留修缮。2018年3月6日，原告儿子王正作为移交房屋人将涉案房屋移交南宁市兴宁区历史文化街区保护与利用建设管理办公室。 南宁市兴宁区历史文化街区保护与利用建设管理办公室复函本院，载明“按照南宁市人民政府于2017年5月12日发布的南征[2017]10号文件，南宁市兴宁路西二里51号房屋已纳入征收范围，但由于该项目为南宁市申报历史文化名城的公益性项目，在征收范围内还划分有保留修缮范围（包括文物保护房屋和历史建筑房屋等），上述房屋即在保留修缮范围内。我办未与上述房屋的留房户主签订过房屋征收补偿安置协议书，仅是在拆除已征收的其他房屋时不慎损坏该房屋后，由其移交房屋进行修缮，房屋产权性质未发生改变”。 庭审过程中，原告主张被告在1982年3月4日向原告出示出卖房屋的留条，载明：“一、房租：（70年7月以前的不计算了）（1）从70年7月-73年12月共42个月：2.36×42=99.12元；（2）从80年6月-82年3月共22个月：4.37×22=96.14元，合计：99.12+96.14=195.26元，已付160元，尚欠35.26元。二、房屋卖价：900元。以上意见请尽快研究并在三月份内答复。另外请将我们原放在房里的东西找还给我们。”证人陈某出庭作证陈述其在被告家中听到被告家人说收到过1000元并在原、被告家人谈话过程进行录像。 本院认为：关于原、被告之间是否成立房屋买卖合同的问题。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”本案中，原告提供原、被告所在单位及当地居委会证明原件、南宁市出卖私房申请表原件以及继承权证明书原件证实其接受被告的要约并为此申请办理房屋产权的过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，原、被告双方虽然并未签订书面的房屋买卖合同，但该房屋买卖合同双方如均履行其主要义务的，该合同成立。本案原告的主要义务即交付购房款、被告的主要义务即交付房屋并协助原告办理过户手续。 关于原告的主要义务的问题。该房的主要权利凭证继承权证明书原件本应留存于被告处，但现为原告持有，被告对此不能做出合理解释。且原告提供被告原工作单位证明以及南宁市出卖私房申请表均有被告的相对详细的身份信息，如没有被告协助，原告要获取相关信息及证明亦比较困难，且证人所拍摄视频中亦有被告家人陈述关于收取1000元的谈话记录，与原、被告所约定的购房款比较接近，故本院对原告主张其支付对应的购房款予以采信。关于被告的主要义务的问题。涉案房屋原由原告租住使用，在1982年之后至今亦由原告占有、使用、收益和处分直至涉案房屋2017年被纳入南宁市保留修缮范围，说明涉案房屋已经由被告交付给原告使用。原告持有原、被告所在单位及当地居委会证明原件、南宁市出卖私房申请表原件以及继承权证明书原件说明被告亦在协助原告办理相关过户手续。且在2017年之前被告对原告使用房屋并无任何异议，亦未向原告主张占用期间的租金，说明被告认可双方在房屋买卖合同成立之后履行相关主要义务。综上，本案双方均在房屋买卖合同中履行其主要义务，故本院认定原、被告之间关于买卖涉案房屋的合同成立。 涉案房屋经南宁市中级人民法院的继承权证明书确认由被告杨松枝合法继承，故被告系涉案房屋的产权所有人。根据南宁市住房保障和房产管理局出具的《兴宁路西二里51号房屋业主留房拆迁面积核定书》，可以确认双方买卖的房屋坐落于结构房屋一、二层前进左侧2间房，留房建筑面积为29.26平方米、分摊共有部分面积7.32平方米，建筑面积共为36.58平方米，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容未违反现行法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行各自义务。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，现原告主张作为房屋出卖人的被告履行配合原告办理房屋过户手续的义务，本院予以支持。至于原告主张的过户费用负担问题。原告至今尚未过户并非被告单方面原因，亦属历史遗留房屋在房产登记过程中历史问题所致。原告并未提供证据证实在原、被告买卖房屋过程中约定由被告承担相关过户费用，故原告该项主张无相关事实及法律依据，本院对此不予支持。原告过户所产生的相关费用由其自行负担。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第三十六条、第六十条之规定，判决如下： 被告杨松枝协助原告陈秀月将位于南宁市兴宁区结构房屋一、二层前进左侧2间房（留房建筑面积为29.26平方米、分摊共有部分面积7.32平方米，建筑面积共为36.58平方米）过户登记至原告陈秀月名下，办理过户登记所需费用由原告陈秀月负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费3300元，由被告杨松枝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 寒 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  卢 静 二〇一九年七月三十日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。