福建省福州市台江区人民法院民 事 裁 定 书（2014）台民初字第1853号原告正荣﹤福州﹥置业发展有限公司，住所地福州市台江区。法定代表人李兴。委托代理人阮煜、谢宇翔，福建三通律师事务所律师。被告邢婵娟，女，汉族，1978年11月30日出生，住所地福建省连江县。被告陈学治，男，汉族，1977年6月15日出生，住所地福建省福州市台江区。上列被告共同委托代理人陈华、刘慧铭﹤律师助理﹥，北京市盈科﹤福州﹥律师事务所律师。原告正荣﹤福州﹥置业发展有限公司与被告刑婵娟、陈学治商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正荣﹤福州﹥置业发展有限公司的委托代理人阮煜、谢宇翔，被告邢婵娟、陈学治的共同委托代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正荣﹤福州﹥置业发展有限公司诉称，俩被告（以下统称被告）系夫妻关系。原告与被告于2011年10月22日签订《商品房买卖合同》（下称《合同》），根据《合同》约定：被告向原告购买位于台江区XX路XX号XX楼XX单元房（下称“涉案房屋”），建筑面积123.32平方米，单价为每平方米21280.08元，总金额2624260元整（根据约定，被告应在产权登记面积确定后补交超过合同约定面积部分的购房款），被告应于“定购协议书”签订后7日内付清首期购房款794260元，剩余购房款1830000元由被告通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给原告。若被告逾期支付购房款超过30日，原告有权解除合同。此外，《合同》还约定：若因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于接到原告发出的还款通知之日起10日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的违约金（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，被告应自银行扣款之日起按日万分之五支付违约金，若被告累计6个月不交按揭款项，也不到原告处归还款项并支付相应违约金的，原告将通过法律手段解决，届时被告除应按合同约定向原告归还款项并支付相应违约金外，还应按照购房款总额的20%的标准向原告支付违约金，因此而产生的各项费用均由被告承担，因被告违约，原告为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由被告承担。《合同》签订之后，被告于2011年10月16日向原告支付首期购房款794260元（含2011年10月11日所交100000元定金）。2012年1月6日，原告、被告以及贷款银行签订《个人住房借款合同》，由被告向贷款银行借款1830000元支付剩余购房款，原告作为保证人为被告向贷款银行借款承担阶段性连带保证责任。2012年09月28日，原告依约将涉案房屋交付被告。此后，经测绘机构测绘及福州市房屋登记中心核准，涉案房屋产权登记面积为124.71平方米，其产权登记面积比合同约定面积多出1.39平方米，需补差额款29579元，据此，涉案房屋实际购房款总额应为2653839元。原告于2013年10月18日通知被告应补交购房差额款，但被告至今不予补交，构成违约。同时，被告自2014年01月11日起，就不按合同约定向贷款银行偿还借款本息，贷款银行于2014年3月28日一次性从原告开设于贷款银行帐户中扣款共计32017.56元，用于偿还被告贷款本息，原告于2014年04月08日向被告发出《催告函》（被告于2014年04月10日收到），但被告至今仍拒绝归还相关款项，并向原告明确表示其今后仍无能力向贷款银行返还贷款本息。基于被告的上述违约行为，依照《合同》约定与《合同法》相关规定，原告有权解除合同，并要求被告承担相应违约责任；为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与俩被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201133080089）；2、被告将原告已交付俩被告使用的商品房返还原告，并按购房款总额（2653839元）20%的标准向原告支付违约金人民币530767.8元；3、俩被告向原告返还原告代被告向中国建设银行股份有限公司福建省分行（下称贷款银行）偿还的贷款本息32017.56元，并按日万分之五的标准向原告支付违约金（暂计至起诉之日止违约金为1168.64元）；4、俩被告承担本案诉讼费以及因追索债权而产生的律师费。被告邢婵娟、陈学治辩称，1、本案存在不同的两个法律关系，第一个是商品房买卖法律关系，另一个为借款合同法律关系，所以不能合并审理。2、﹤﹤商品房买卖合同﹥﹥合法有效，原告请求解除﹤﹤商品房买卖合同﹥﹥的诉讼请求，无事实和法律依据。3、涉案房屋实际已交付原告并已装修入住，原告无权要求返还涉案房屋。4、被告因客观原因暂时不能如期足额返还银行贷款，但被告会尽其所能返还贷款；关于原告代被告向建设银行偿还贷款本息事实没有异议，但违约金部分存有异议，合同约定违约金是万分之三，而不是万分之五。5、对原告的第四项诉讼请求，被告认为该项请求不够清晰明确，不符合法律规定。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年10月22日，以原告正荣﹤福州﹥置业发展有限公司为出卖人，被告邢婵娟、陈学治为买受人，双方签订一份编号为：201133080089﹤﹤商品房买卖合同﹥﹥，合同约定：原告将经福州市房地产管理局批准预售的位于福州市台江区宁化街道西环南路39号正荣.润城第5#楼13层1304单元出售给被告，合同约定该房屋单价每平方米人民币21280.08元，建筑面积123.32平方米，房价款总额为2624260元；合同第六条付款方式及限期约定为：买受人按下列第3种方式按期付款，即按揭贷款付款方式，买受人应于“定购协议书”签订后7日内付清首期购房款计人民币794260元，剩余购房款计人民币1830000元由买受人通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给出卖人；第八条交付条件与期限约定为：出卖人应于2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。签约后，被告依约定支付了全部购房款，原告亦依约将商品房交付给被告，并于2013年10月完成了讼争屋所在楼房的产权初始登记。2012年1月23日，被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了﹤﹤个人住房借款合同﹥﹥，约定由中国建设银行股份有限公司福建省分行向被告邢婵娟、陈学治提供借款用于购买台江区xx街xxx路xx号xx楼xx层xx单元房产，原告正荣﹤福州﹥置业发展有限公司作为该项个人住房借款合同的保证人，对借款合同项下的债务提供连带责任保证。被告邢婵娟、陈学治在履行﹤﹤个人住房借款合同﹥﹥过程中未按合同约定还款；2014年3月，被告邢婵娟、陈学治累计欠款本息金额为32017.56元，该项欠款由原告正荣﹤福州﹥置业发展有限公司代偿给中国建设银行股份有限公司福建省分行。为此，原告向本院提起诉讼。本院认为，本案原告之诉的第一、二项诉讼请求分别为：“判令解除原告与俩被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201133080089）”和“判令被告将原告已交付俩被告使用的商品房返还原告，并按购房款总额（2653839元）20%的标准向原告支付违约金人民币530767.8元”，此项诉请源于原被告双方订立的《商品房买卖合同》，属买卖合同法律关系；原告之诉的第三项诉讼请求为：“判令俩被告向原告返还原告代被告向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还的贷款本息32017.56元，并按日万分之五的标准向原告支付违约金（暂计至起诉之日止违约金为1168.64元）”，而该项诉请源于原被告及中国建设银行股份有限公司福建省分行签订的﹤﹤个人住房借款合同﹥﹥，属借贷合同法律关系；原告之诉的第四项诉讼请求为：“判令俩被告承担本案诉讼费以及因追索债权而产生的律师费”，属于诉讼请求不明确的情形；故本案原告之诉涉及到两个以上法律关系，且享有独立请求权的中国建设银行股份有限公司福建省分行尚不行使权利，本案不具备有合并审理的情形；因此，本案原告的诉讼请求不明确，原告之诉不符合法定构成要件，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和第一百五十四条第一款第﹤三﹥项的规定，裁定如下：驳回原告正荣﹤福州﹥置业发展有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 陈 春人民陪审员 杨 榕人民陪审员 林丽娜二〇一四年九月三日书 记 员 奉玉玲附：本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：不予受理；对管辖权有异议；驳回起诉；保全和先予执行；准许或者不准许撤诉；中止或者终结诉讼；补证判决书中的笔误；中止或者终结执行；撤销或者不予执行仲裁裁决；不予执行公正机关富裕强制执行效力的债权文书；其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。