新疆维吾尔自治区哈巴河县人民法院民 事 判 决 书（2019）新4324民初244号原告：青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司，住所地，新疆阿勒泰地区哈巴河县阿克齐镇过境东路**紫金大酒店西面。负责人：马彦海，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩德芬，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨建伟，新疆新北律师事务所律师。被告：马正安，男，1941年7月1日出生，回族，无固定职业，住，住哈巴河县/div>委托诉讼代理人：李常青，新疆北屯律师事务所律师。原告青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司与被告马正安建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2018年12月14日裁定驳回原告起诉，2019年2月15日阿勒泰地区中级人民法院裁定撤销本院裁定，指令继续审理。原告青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司的委托诉讼代理人韩德芬、杨建伟，被告马正安及其委托诉讼代理人李常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余房款40822.4元；2、判令被告即时交付土地承包经营权证；3、被告承担本案的诉讼费及其他相关费用。事实与理由：2011年3月2日，原、被告签订了《土地补偿安置协议书》，征收被告土地29.92亩，每亩单价为60000元，共计1795200元。合同约定征收人以期房调换和现金补偿方式对被告进行补偿安置，被征收人将土地相关证书及证明一并交给原告，原告负责去相关部门办理注销手续。合同履行期间，原告先后向被告支付现金735360元，剩余款项以房产补偿。后原告与被告又签订了《土地补偿安置补充协议》，约定将5号楼、6号楼共计5套房屋补偿给被告，后双方协商决定用6号楼四单元101、102住宅，5号楼二单元201、301住宅及7号楼三单元东车库来折抵。经核算，被告还应向原告返还房款40822.4元。庭审中，原告变更第一项诉请为被告向原告支付剩余房款43950.8元。被告马正安辩称，1、本案案由不当，涉案土地性质并不是建设用地，因此本案并非建设用地使用权转让合同纠纷，合同约定内容及权利义务与房屋征收补偿合同纠纷类似，但本案涉案标的是土地使用权而非房屋，故本案案由定为合同纠纷较为妥当；2、原告方并非涉案合同的相对人，无权要求被告履行土地安置补偿协议书要求的义务；3、涉案土地补偿协议书及其补充协议系无效合同，因其违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，被告无交付土地承包经营权证的法定义务；4、被告方并未与原告就已签订的安置协议及补充协议变更，被告方至今为止没有完全取得安置协议书及补充协议的财产，因此不存在向合同相对方补偿房款的问题。被告收到现金735360元，收到协议中约定的6号楼4单元101、102室,5号楼2单元201、301室，5号楼1单元1层房屋没有向被告交付，被告方也没有同原告协商以7号楼3单元东车库进行折抵。双方协议房屋单价并非是原告主张的价格，协议6号楼单价是1676元，5号楼2层是1936元，3层是1956元。7号楼3单元东车库是原告卖给了被告的儿子马世军。原告为支持其诉请向本院提交如下证据：第一组证据：营业执照副本复印件一份，证明原告具备诉讼主体身份。第二组证据：1、2011年3月2日青河县华建房地产开发有限公司马彦海与马正安签订的《土地补偿安置协议书》；2、2012年6月18日马彦海与马正安签订的《土地补偿安置补充协议书》，证明1、原被告就被征收土地达成补偿协议，以现金补偿及期房调换的方式进行补偿安置；2、原告征收土地后补偿给被告5套房屋并约定补偿房屋砖混房均价在2000元的基础上让200元，框架房均价在3000元的基础上让200元，门面房根据市场价让300元。第三组证据：收据五份（No.1101485金额100000元、No.1101491金额300000元、No.1101495金额100000元、No.1101500金额135360元、No.131886金额100000元），证明一份，证明原告向被告支付征收款735360元的事实。第四组证据：哈巴河县房地产管理所出示的商品房销售明码标价备案表及商品房买卖合同16份，证明涉案房屋价格，其中2-5号楼为框架结构，1楼的门面房备案价是10000元/平方米，实际卖价是7800元/平方米，按照合同约定是对被征迁人的优惠，2楼价格为2560元/平方米，3楼价格为2580元/平方米；6-13号楼为砖混结构，1楼是2000元/平方米，2楼是2260元/平方米，3楼是2280元/平方米，4楼是2060元/平方米，5楼是1700元/平方米。第五组证据：阿勒泰阳光测绘有限公司对涉案房屋面积测绘报告，证明涉案房屋5号楼2单元201、301室测绘面积均为122.24平方米，6号楼4单元101室是121.407平方米，102室是123.729平方米。第六组证据：土地征迁范围图纸一份、建设用地批准书一份、国有建设用地使用权出让合同复印件一份、建设用地规划许可证复印件一份，证明涉案土地由耕地变更为建设用地是依据政府要求按程序进行变更，手续合法。被告对原告出示的上述证据，发表如下质证意见：对第一组证据，对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不认可，原告是民事法律行为人中的其他组织，但是本案中能否独立表达自己的意思表示以及能否承担涉案的土地安置补偿协议书需要总公司授权，因此原告方不是本案适格主体。对第二组证据，对真实性认可，对合法性不认可，应是无效合同，对关联性及证明目的不认可。土地补偿安置协议书主体为青河县华建房地产开发有限公司而非哈巴河县分公司，土地补偿安置补充协议书是对协议书的补充，效力附属于协议书，该补充协议仅是对补偿方式的明确，不改变土地补偿安置协议书的主体，马彦海签订协议是履行青河县华建房地产公司的职务行为，这两份协议书均没有哈巴河县分公司的盖章，即便马彦海是哈巴河县分公司的负责人，也不能证明具有权利及义务。对第三组证据，对真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，被告收到的是青河县华建房地产开发有限公司的房款。对第四组证据，对原告作为出卖人的买卖合同三性均不认可，房屋销售主体是青河县华建房地产开发有限公司，哈巴河县分公司仅是代理销售，原告作为一个没有独立法人资格的分支机构不可能取得独立资质，对其他买卖合同真实性认可；对于原告想证明的市场价格不认可，2011年被告与总公司签订补偿安置协议书已经确定房屋价格在1676-1956元之间。对备案表真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不认可。对第五组证据，对证据的真实性无异议。对第六组证据，对建设用地规划许可证和国有建设用地使用权出让合同复印件三性不认可，证据形式不符合法律规定，对建设用地批准书和土地征迁范围图纸的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不认可，理由如下：1、本案并非行政诉讼，法院无法对行政部门办证合法性进行审查；2、青河华建公司签订土地使用权出让合同时间是2012年12月，原告与被告签订土地补偿安置协议时间是2011年3月，协议签订时涉案土地性质并没有变更，为农村集体经济组织的集体用地，并非国有建设用地，因此，该组证据不仅不能证明涉案协议的合法性，还印证了被告的主张，土地补偿安置协议书流转的土地在性质上属于集体用地，这种行为是法律禁止的，因此协议书是无效的。被告未向法庭出示证据。本院对原告出示的上述证据认证如下：对第一组、第二组、第三组、第五组证据的真实性，被告无异议，本院予以确认；对第四组证据中以青河县华建房地产开发有限公司作为出卖人的买卖合同的真实性，被告无异议，本院予以确认；对第六组证据中建设用地批准书和土地征迁范围图纸真实性，被告无异议，本院予以确认。对其他证据，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月2日，为开发建设哈巴河县塞外明珠小区项目，青河县华建房地产开发有限公司马彦海与马正安签订《土地补偿安置协议书》，约定甲方以期房调换和现金补偿方式对乙方进行补偿安置，补偿土地费用以哈巴河县城建规划的红线图为准按实际土地测量面积计算，每亩58000元。甲方于2011年至2012年分两年补偿给乙方期房产权调换，根据房管部门实际测绘面积计算多退少补，换房价格按2011年市场价格执行。合同约定乙方将土地使用证书及其他相关证明一并交给甲方，甲方负责去相关部门办理注销手续。该协议加盖青河县华建房地产开发有限公司印章，双方签字盖章后生效，甲乙双方各持一份，甲方代理存档一份，哈巴河县房管局备案一份。2012年3月29日哈巴河县建设局划定友谊路以南、塞外田园以西土地征迁范围200亩。2012年6月13日青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司取得哈巴河县国土资源局颁发的哈巴河县2012字第83号建设用地批准书，批准建设哈巴河县塞外明珠小区建设项目，土地座落于哈巴河县友谊路以南、塞外田园以西，批准建设工期2012年6月至2014年6月。2012年6月18日，马彦海与马正安签订了《土地补偿安置补充协议书》，约定将6号楼4单元1层2套、5号楼1单元1层、2层、3层3套共计5套房屋补偿给被告，砖混房均价在2000元基础上让二百元，框架房均价在3000元基础上让二百元，门面房根据市场价让三百元，根据房管部门实际测绘面积计算多退少补，甲方在2013年12月31日前给乙方楼房。原告实际征收被告土地29.92亩，每亩单价60000元，共计1795200元。原告先后向被告支付现金735360元，剩余款项以房产补偿。被告收到原告交付的5号楼2单元201、301室，6号楼4单元101、102室。经阿勒泰阳光测绘公司测量，5号楼二单元201和301室面积均为122.24平方米，6号楼4单元101室面积为121.407平方米，102室面积为123.729平方米。被告未收到××楼房屋，收到7号楼三单元东车库，该车库补偿价格80000元。本院认为，本案立案案由原为建设用地使用权转让合同纠纷，经审理查明本案系作为开发商的原告与作为集体土地使用权人的被告之间因集体土地征收补偿产生的纠纷，而集体土地征收主体、建设用地使用权出让方应当为县政府，本案原告并非合法的土地征收主体，被告也非建设用地使用权出让方，因此并非建设用地使用权纠纷，本案案由应当为合同纠纷。本案原、被告争议的焦点问题为：一、原告是否是本案适格主体；二、原、被告签订的土地补偿安置协议书及补充协议是否有效。三、原告是否超额补偿被告。关于焦点一，土地补偿安置协议书和补充协议都是由马彦海与被告所签订，马彦海系青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司负责人，该分公司借用总公司资质取得建设用地使用权并进行房地产开发、销售，马彦海名义是代表总公司实质其行为系分公司行为，由分公司进行土地安置补偿费用支付、房产开发、销售以及办理手续等相关事宜，分公司与被告因土地安置补偿产生纠纷，作为该纠纷一方权利义务主体实质系分公司。从程序和实体两方面看，分公司作为本案原告主体均适格。关于焦点二，案涉合同相对方系集体土地使用权人与房地产开发公司，双方之间的争议系围绕补偿数额产生，而并非直接针对土地征收问题；原告取得建设用地批准，建设项目未超出城建规划征收范围，土地征收相关行政行为未予撤销或者确认违法的前提下，土地征收程序、建设用地转让程序是否合法不影响本案补偿协议的履行；而且，本案涉及征收地面塞外明珠小区项目已经完成开发、销售，居民业已入住，原、被告也按照协议内容履行了部分补偿协议，交付部分现金和房屋。因此，本案只处理原、被告之间的民事争议，围绕双方约定的补偿方式确定是否存在补偿差额。关于焦点三，原、被告土地安置补偿补充协议约定补偿房屋为6号楼4单元1层2套、5号楼1单元1层、2层、3层3套共计5套房屋。被告收到原告交付的6号楼4单元101、102，5号楼2单元201、301共计4套房屋。原告称双方协商原来5套房屋折抵为4套房屋以及7号楼三单元东车库，但是未签订书面变更协议，被告辩称未与原告协商，未收到××楼房屋，而7号楼东车库系原告出售给被告的儿子马世军。被告未提交购买车库合同或者其他证明材料，证明该车库系自原告处购买。因此，双方口头协议进行变更的可能性较大，对原告主张7号楼三单元东车库系协议补偿给被告，本院予以采信。房屋补偿数量已确定，再确定补偿房屋价格，即可计算补偿差额。原、被告于2012年6月18日签订的补充协议约定，砖混房均价在2000元基础上让200元，框架房均价在3000元基础上让200元，门面房按市场价让300元。2-5号楼系框架结构，6-13号楼系砖混结构，原告主张5号楼二单元201房屋销售价2560元、补偿价2360元，301房屋销售价2580元、补偿价2380元，6号楼四单元101、102房屋销售价2000元、补偿价1800元，与商品房明码标价备案表相符，且在双方补充协议约定价格优惠幅度之内。被告辩称双方约定房屋按照单价1676元-1956元计算，与客观实际不符，且未提供证据证明，本院不予采信。综上，原告已经补偿被告4套房屋以及7号楼三单元东车库，5号楼二单元201房屋面积122.9平米，单价2360元，总价290044元；301房屋面积122.9平米，单价2380元，总价292502元；6号楼四单元101房屋面积123.729平米，单价1800元，总价222712.2元；102房屋面积121.407平米，单价1800元，总价218532.6元；7号楼三单元东车库80000元，合计补偿总价1103790.8元（290044元+292502元+222712.2元+218532.6元+80000元）。原告已付被告现金735360元，应付补偿款1795200元，已付现金和房屋补偿价款减去征迁补偿总额，被告应向原告退回43950.8元（1103790.8元+735360元-1795200元）。关于原告诉请被告即时交付土地承包经营权证的问题，因土地承包经营权证登记、注销系行政部门职权，土地被征用、占用而丧失土地承包经营权的，土地承包经营权证应由行政主管部门予以收回，原告要求被告交付土地承包经营权证无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告马正安于本判决生效之日起十日内退还原告青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司43950.8元。二、驳回原告青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898.77元，由被告马正安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审 判 长  吴振东审 判 员  高美强人民陪审员  李连忠二〇一九年七月二十九日书 记 员  郭富林附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。