黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)齐民初字第46号原告：张文瑞，住址齐齐哈尔市。委托代理人张蛟,黑龙江学晏律师事务所律师。被告：王艳霞，住址齐齐哈尔市。委托代理人刘红霞，住址黑龙江省齐齐哈尔市。被告：何作莲，住址黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人刘红霞，住址黑龙江省齐齐哈尔市。被告：刘宁，住址齐齐哈尔市。委托代理人吕品政，黑龙江九蕴律师事务所律师。原告张文瑞与被告王艳霞、刘宁、何作莲买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张文瑞的委托代理人张蛟，被告王艳霞、何作莲的委托代理人刘红霞，被告刘宁及其刘宁的委托代理人吕品正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张文瑞诉称，三被告系刘征华的法定继承人（妻子、母亲、儿子），刘征华于2014年12月31日因病去世。2014年9月9日，原告与刘征华签订《房屋买卖协议》，刘征华将自己所有的位于齐齐哈尔市龙华路167号大楼（原建筑名称交通银行办公楼，该楼地上11层、地下1层，总建筑面积11000平方米）的三、四两层，建筑面积约为3000平方米（最终以产权处核对面积为准）出售给原告。原定价格为每平方米12,000.00元，总价款3600万元，税金双方各承担50%。原告向刘征华交付定金830万元。此后，原告陆续向刘征华支付购楼价款。2014年12月16日，刘征华向原告出具一份《购楼款收据》，双方对于已经交付的购楼款进行结算。截止收据签订之日原告共向刘征华交付房屋价款27,391,429.00元。2014年12月19日，双方签订了一份《房屋交接书》。约定甲方（刘征华）今日起将三、四层交付给张文瑞（原告），此两层房屋交易至交付时完成楼房的交付，交付面积以将来房产证所确定的面积为准。办理房产证手续时，对楼房的总价款按照房屋买卖的约定价格，双方按照乙方（原告）已经交付的价款一次性多退少补，自交接之日占有权、使用权、处分权归乙方（原告）。2015年1月6日，在刘征华去世后，被告刘宁与崔浩（刘征华的会计）向原告出具《收据》，在原告处再次取走房款110万元。2015年3月20日，因刘征华与张丛键等四人的借贷关系，张丛键等四人向原告主张代位权，齐齐哈尔市中级人民法院判决认定原告与刘征华的楼房买卖关系合法有效，且已经交付。认定张丛键等四人的代位权主张成立。认定原告与刘征华的未结算房屋价款是到期债务，判令原告将未结算的房屋价款给付张丛键等四人400万元，偿还刘征华的债务。该判决生效后，原告向张丛键等四人交付房屋价款400万元。以上原告向刘征华交付房款共计32,491,429.00元，余款3,508,571.00元，仅够按照约定刘征华应承担将来办理房屋手续时的50%税金。综上，三被告是刘征华的法定继承人，继承和接受刘征华出售楼房的价款，应当协助原告办理楼房的手续。可是，三被告长期不协助原告办理楼房的手续，并作出明显不履行义务的违约表示，原告无奈诉至法院，请求人民法院判令三被告依照原告与刘征华所签订的《房屋买卖协议》约定，协助原告办理房屋买卖手续。请法院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告王艳霞、何作莲答辩称，我们没有办理继承，本案争议的房屋根本没有交付原告，另外房款原告没有全部付清。这个合同不是买卖关系是借贷关系。被告刘宁答辩称，原告所述被告认可，原告方房款没有全部付清。如果原告付清全部房款，我同意过户。原告为支持自己的诉讼主张，庭审中出示如下证据：证据一、房屋买卖协议一份。证明刘征华与张文瑞2014年9月9日签订的交通银行办公大楼3-4层买卖合同，约定房屋总价款3600万元。证据二、2014年12月16日刘征华向原告出具的《购楼款收据》及2014年12月7日出具的《收据》各一份。证明在2014年12月16日经刘征华与张文瑞核对结算，结算总数额27,391,429.00元整。证据三、2014年12月19日原告与刘征华签订的《房屋交接书》一份。证明刘征华将房屋交付给原告。证据四、刘宁与崔浩（刘征华的会计）向原告出具的《收据》一份。证明原告给刘征华110万房款是刘宁签收。证据五、齐齐哈尔市中级人民法院（2015）齐商初字第21号《民事判决书》一份。证明以上几笔款已经过法院确认，张文瑞替刘征华还款400万元，判决生效后已经履行。证据六、《明细分类帐单》三份。证明1800多万元付款的账目凭证。经庭审质证，针对原告提供的证据一，被告刘宁的质证意见：对证据真实性没有异议，被告方对相应合同的义务同意承担，但是应该享有权利。对合同中定金830万元需要原告提供支付的证据。被告王艳霞、何作莲的质证意见：当时刘征华签订合同时病情已经很严重了，我们认为签订合同不是刘征华的本意。针对原告提供的证据二，被告刘宁的质证意见：对此份证据的真实性有异议。签收据时，刘征华已经病入膏肓，且在签收据当月刘征华去世，怎么可能有整有零的计算出钱数。对收据签字我们不认可，但是不申请鉴定。这个钱我们没有收到。被告王艳霞、何作莲的质证意见：签收据时家属不在场，不知情。对签字也不申请鉴定。针对原告提供的证据三，被告刘宁的质证意见：真实性无异议，但是正是交接书让我们对上千万楼房交易产生怀疑。签订合同是在2014年现在已经2016年还没有交付楼房。被告王艳霞、何作莲的质证意见：交接书也是在刘征华家属不在场情况下签的。针对原告提供的证据四，被告刘宁的质证意见：收据中刘宁的签字不是本人签订的。针对原告提供的证据五，被告刘宁的质证意见：真实性无异议。但该判决书也没有具体付款的明细，根本没有审查每一笔数额是怎么来的。该判决没有详细的付款证明。被告王艳霞、何作莲的质证意见：该判决我们当时就不同意。针对原告提供的证据六，被告刘宁的质证意见：这个账目是原告方单独制作的我们不认可。被告刘宁在庭审时提供了齐齐哈尔市中级人民法院〔2015〕齐民初字第41号民事判决书一份，证明房屋买卖过程中被告对房屋做了添附，进行了装修支出2000多万元。原告的质证意见：被告没有对这个楼房进行装修。针对各方提供的证据及质证意见，本案认定事实如下：2014年9月9日，原告张文瑞与刘征华签订《房屋买卖协议》，刘征华将位于齐齐哈尔市龙华路167号大楼（原建筑名称交通银行办公楼，该楼地上11层、地下1层，总建筑面积11000平方米）的三、四两层，建筑面积约为3000平方米出售给原告。价格为每平方米12,000.00元，总价款3600万元，税金双方各承担50%。合同中载明已交付定金830万元。2014年12月16日，刘征华向原告出具一份《购楼款收据》，双方对于已经交付的购楼款进行结算。截止收据签订之日原告共向刘征华交付房屋价款27,391,429.00元。2014年12月19日，双方签订了一份《房屋交接书》。约定甲方（刘征华）今日起将三、四层交付给张文瑞（原告），此两层房屋交易至交付时完成楼房的交付，交付面积以将来房产证所确定的面积为准。办理房产证手续时，对楼房的总价款按照房屋买卖的约定价格，双方按照乙方（原告）已经交付的价款一次性多退少补，自交接之日占有权、使用权、处分权归乙方（原告）。刘征华于2014年12月31日因病去世。三被告系刘征华的法定继承人（妻子、母亲、儿子），2015年1月6日，在刘征华去世后，被告刘宁与崔浩（刘征华的会计）向原告出具《收据》，在原告处再次取走房款110万元。2015年3月20日，因刘征华与张丛键等四人的借贷关系，张丛键等四人向原告主张代位权，本院〔2015〕齐商初字第21号《民事判决书》认定张丛键等四人的代位权主张成立。认定原告与刘征华的未结算房屋价款是到期债务，判令原告将未结算的房屋价款给付张丛键等四人400万元，偿还刘征华的债务。该判决生效后，原告向张丛键等四人交付房屋价款400万元。故原告诉至法院，以向刘征华交付房款共计32,491,429.00元，余款3,508,571.00元，仅够按照约定刘征华应承担将来办理房屋手续时的50%税金。且三被告是刘征华的法定继承人，继承和接受刘征华出售楼房的价款，应当协助原告办理楼房的手续为由，请求人民法院判令三被告依照原告与刘征华所签订的《房屋买卖协议》约定，协助原告办理房屋所有权手续。本院认为，本案争议房屋的财产权经本院生效的调解书已确认给刘征华。到目前为止，涉案房屋的开发建设手续，即国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等均不是刘征华本人。且该房屋没有经过相关部门的验收，没有取得房屋销售许可证，不具备办理房屋所有权证的法定条件。原告所主张的购买的房屋也没有实际交付。如果刘征华作为开发商出售此房，应经过相关部门验收合格后将相应的手续变更到其名下，且取得房屋销售许可证等出售房屋应具备的手续后，才能够办理更名过户手续。如果刘征华将该房屋作为二手房出卖，其亦应将该房屋先变更到自己名下。因此，该房屋现不具备办理更名过户的条件。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张文瑞的诉讼请求。案件受理费221,800.00元，由原告张文瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  杨春雷审 判 员  刘 颖代理审判员  周巍巍二〇一六年四月十二日书 记 员  左秀宏