沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2014）于民二初字第01251号原告：金哲峰，男，1982年1月7日出生，朝鲜族，个体经营者，现住沈阳市和平区。委托代理人：赵俊清、崔秀琳，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：张成对，男，1972年7月20日出生，汉族，无业，现住沈阳市于洪区。原告金哲峰诉被告张成对房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法由审判员平丽担任审判长、与代理审判员周楠（主审）、人民陪审员赵宏波组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告金哲峰及其委托代理人赵俊清、被告张成对均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年6月11日，原告购买了位于沈阳市于洪区南阳湖街73号第2门房屋。2013年7月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告房屋做经营场地，从事餐饮经营活动，租期5年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止，2013年至2014年租金每月5848元（其中，一层3505元，二层2343元），物业费每月220.75元。被告于每月公历10号前，以现金或转账方式交纳当月租金和物业费。逾期一天，以欠付金额为基数，以千分之五的标准支付滞纳金。同时约定，被告拖欠租金等费用达30天的，原告有权单方解除合同且有权没收租赁保证金。但被告直至起诉之日仍未履行保证金支付义务且尚欠原告5个月租金及物业服务费（自2013年11月起至2014年3月），被告逾期支付租金及物业费的行为已违反合同约定，故原告诉至法院，请求法院维护原告的合法权益：1、请求判令解除《商铺租赁合同》；2、判令被告限期将租赁场所按交付时原状交换原告；3、判令被告给付租金及物业费，从2013年10月11日起至实际腾退之日止，物业费每月220.75元，租金每月6068.75元，4、判令被告给付欠付租金的滞纳金，欠付54869.75元为基数，按日利率千分之五计算至2014年7月21止；4、诉讼费由被告承担。被告辩称：2012年5月10日，我与华锐公司签订商铺租赁合同，承租位于沈阳市于洪区南阳湖街73号1、2门商铺。在华锐公司及物业的允许下，将1门及2门之间打通。打掉2门楼梯及间墙，保留了1门楼梯。2012年6月10日，华锐公司把2门出售给原告。2013年7月9日，原告按合同约定收楼，期间原告未对被告提出任何意见，并已收楼。2013年10月中旬，由于饭店效益不好，我多次请求原告允许我出兑，但原告未允许。2013年11月23日，我和原告约定解除合同，后来原告又不同意解除合同，让我给付违约金，我给了3次，最后要求给付18000元，我没同意。我同意再给原告3500元房租。同意解除商铺租赁合同，返还商铺，但是关于租金、物业费滞纳金我不同意支付。经审理查明：2012年5月10日，沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）与被告张成对签订商铺租赁合同，主要内容有：由被告租赁沈阳市于洪区南阳湖街73号的第2号一、二层商铺，租赁期限从2012年7月1日至2018年6月30日。用于餐饮，未经华锐公司书面同意，不得变更或增加使用用途等。2012年6月11日，原、被告及沈阳华锐置业有限公司签订《商铺带租约出售三方协议书》，主要内容有：被告放弃对本案所涉商铺的优先购买权，同意华锐公司以2574060元的价格向原告出售该商铺。原、被告重新签订租赁合同，原租赁合同终止后，被告已交的原租赁合同保证金，华锐公司无需退还，等额冲抵原告购买商铺的购房款，经此处理后，视为原告已收取了被告支付的新租赁合同保证金。同日，原告与华锐公司签订买卖合同，主要内容有：由原告购买位于沈阳市于洪区南阳湖街73号2门一、二层网点，建筑面积为220.91平方米，每平方米11625.08元，总金额为2574060元等。合同签订后，原告于2012年6月11日交付购房款1029624元，于2012年8月30日交付购房款432218元，于2012年9月8日交付340000元，于2012年12月14日交付772218元，计2574060元。2013年7月9日，原、被告就本案所涉商铺一、二层分别签订《商铺租赁合同》，合同主要内容有：一层面积为110.21平方米，二层面积为110.54平方米，室内装修为现状交场，被告在订立本合同时已对该商铺的装修现状进行了确认并予以接受。被告承租的商铺用于经营餐饮，未经原告书面同意，被告不得变更或增加该使用用途。租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日，该商铺的交付日期为2013年7月1日，被告应于此时间前往本合同注明的原告联系地址处收铺，否则视为原告已于此时间交付商铺并开始计算租期。在租赁期限内，被告须每月按时交纳物业服务费、水电费、垃圾清理费等费用。被告应于每月的10日前交纳租金或物业费，每逾期1天，支付欠款额5‰的滞纳金。若租赁期满或本合同终止时，存在被告拖欠原告租金、水费、电费及其它费用等违约情况，原告有权将该保证金先行冲抵拖欠的以上费用。在原告交付商铺后，被告可自行对该商铺进行重新装修，但被告不得改变该商铺的主体结构和承重墙，并应于装修前10天将装修图纸和方案交由原告审核，在原告书面同意后方可进行装修。在合同终止被告交回该商铺时，该商铺内的固定添置的固定镶嵌物无偿归原告所有，被告不得改动或破坏。被告必须以自己名义办理工商营业执照，否则视为被告违约转租、分租或发包。除本合同约定的情形外，原、被告均不得单方解除合同，否则视为违约。被告违约，原告可没收保证金作为违约金；原告违约则双倍返还保证金给被告。被告拖欠租金或任何费用达30天的，原告可解除合同。该商铺一层的物业服务费为每月110.21元，二层为每月110.54元。二层租赁期限内租金总额为158520元，2013年7月1日至2014年6月30日每月租金为2343元，2014年7月1日至2015年6月30日每月租金为2484元。二层租赁期限内租金总额为237072元，2013年7月1日至2014年6月30日每月租金为3505元，2014年7月1日至2015年6月30日每月租金为3715元等。合同签订后，被告继续使用该商铺，租金及物业费支付至2013年10月，该商铺的钥匙由被告持有。庭审中，原告陈述“2013年10月份，因不同意解除合同，所以未接收被告交付的钥匙”。被告陈诉2013年11月17日搬出涉诉房屋。本案所确认的上述事实，有原、被告的陈述、商铺租赁合同载卷佐证，上述证据经庭审质证，予以采信。本院认为：原、被告所签订的租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家或他人的合法权益，此合同合法有效。因原、被告均要求解除合同，合同应予以解除。原告陈述“被告要求解除合同，因其不同意，故2013年10月份未接收钥匙”，被告自认2013年11月17日搬出，故被告应支付2013年10月11日至11月17日的租金。因双方租赁期限尚未届满，被告要求解除合同，应给原告合理的招租期限，以3个月为宜。被告已经明确告知原告不再租赁，原告应积极招租，合理期限外的扩大损失部分应由原告自行承担。双方约定：2013年7月1日至2014年6月30日一层每月租金3505元、二层每月租金2343元，物业服务费一层每月110.21元、二层每月110.54元，故被告应支付原告租金及物业费25893.33元（2013年10月11日至2013年11月17日＋3个月，租金每月5848元、物业费每月220.75元）。关于恢复原状的问题。原告签订租赁合同时，被告就已使用该租赁物，原告对于租赁物的当时状况应为明知，且双方约定合同终止被告交回该商铺时，固定添置的固定镶嵌物无偿归原告所有。现原告要求被告恢复交付时原状无法律依据，本院不予支持。关于违约金的问题。双方约定被告应于每月的10日前交纳租金或物业费，每逾期1天，支付欠款额5‰的滞纳金。被告认为违约金过高，要求予以调整。按照合同法及相关解释规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。逾期付款损失为中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第3条规定，对2004年1月1日以后新发放的贷款，逾期贷款罚息利率由原来按照日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因双方约定的违约金过高，本院予以调整，被告应支付原告7687.08元（2013年10月11日至2013年11月17日）的违约金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍［基准利率×（1＋50%）×（1＋30%）］计算。关于3个月的合理期限，该部分租金本质是损害赔偿，不应重复计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告金哲峰与被告张成对于2013年7月9日签订的两份《商铺租赁合同》；二、被告张成对于本判决发生法律效力后10日内将位于沈阳市于洪区南阳湖街73号2门一、二层房屋腾退给原告金哲峰；三、被告张成对于本判决发生法律效力后10日内给付原告金哲峰房屋租金及物业费25893.33元；四、被告张成对于本判决发生法律效力后10日内给付原告金哲峰违约金：以7687.08元为本金，从2013年10月11日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算至实际给付之日止；五、驳回原告金哲峰其他诉讼请求。如果被告张成对未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886元，由原告金哲峰承担286元，被告张成对承担600元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 平 丽代理审判员 周 楠人民陪审员 赵宏波二〇一四年九月十日书 记 员 施 洋