湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武昌民商初字第00534号原告：武汉东木物业管理有限公司，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道长江广场**层**。法定代表人：石可夫，总经理。委托代理人：陈靖，湖北速仁律师事务所律师。被告：张成敏，女，1965年1月17日出生，汉族，住武汉市武昌区彭刘杨路****，公民身份号码4201061965********。委托代理人：张庆华（系被告张成敏的妹妹），住武汉市京汉大道**，公民身份号码4201241976********。原告武汉东木物业管理有限公司（以下简称东木物业公司）与被告张成敏物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理。由代理审判员陈原适用简易程序，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。原告东木物业公司的委托代理人陈靖、被告张成敏及其委托代理人张庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东木物业公司诉称：2006年12月17日，被告张成敏与原告签订了《物业管理服务协议》、《业主临时公约》等文书，约定由原告为被告所有的位于金榜名苑小区1栋504室、建筑面积92.1平方米的房屋提供前期物业服务，物业服务费收费标准为每月每平方米1.5元，并于每一到期月份的15日之前交纳下一年或季的物业服务费，同时约定逾期交纳物业服务费用的按照每日千分之五收取违约金。被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时交纳物业服务费用。自2007年12月17日至2014年3月17日，被告累计拖欠物业服务费10361.25元及高额违约金。虽经原告多次催缴，被告仍不予交纳，故诉至法院，请求判令被告：1、立即支付截止2014年3月17日拖欠的物业服务费10361.25元及违约金5700元，并支付2014年3月18日到被告实际支付之日的物业服务费及违约金；2、承担本案诉讼费用。被告张成敏辩称：1、原告东木物业公司诉请的物业费有一部分已超过诉讼时效，超过时效部分我方有权拒绝履行。2、原告对物业服务协议内容的履行具有瑕疵，被告有权行使同时履行抗辩权，拒交物业费。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。原告东木物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书、（收费）监审证。拟证明原告东木物业公司的主体资格、具有物业服务企业贰级资质及收费标准。证据二：收楼入户声明。拟证明被告张成敏于2006年12月17日入住金榜名苑小区，并接受原告提供的物业服务。证据三：《前期物业管理服务协议》及签约页。拟证明原告东木物业公司与被告张成敏于2006年12月17日签订物业服务协议，约定物业费收费标准为每平方米1.5元，被告应于每月15日之前缴清下年（季）的物业服务费，逾期按日千分之五支付违约金。证据四：物业费催收函张贴照片三张及其原始电子版、律师函及EMS快件单。拟证明原告东木物业公司分别于2009年12月30日、2011年12月28日、2013年12月19日在被告房屋大门上张贴物业费催收函，并于2013年11月19日向被告发送律师函催收物业服务费。证据五：武汉市武昌区环境保护监测站出具的监测报告二份。拟证明米乐星世界KTV冷却塔机组、音响噪音均符合环境保护标准。被告张成敏为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：证据一：身份证。拟证明被告张成敏的身份信息。证据二：武汉市商品房买卖合同。拟证明被告张成敏系位于武汉市武昌区彭刘杨路**金榜名苑******房屋的所有权人。证据三：武汉市房产权证附图。拟证明冷却塔距离被告张成敏居住的上述房屋仅9米远。证据四：照片二十二张及光盘一张。拟证明原告东木物业公司提供的物业服务不符合合同约定，系违约在先。以上证据均在法庭上出示，并经过庭审质证。被告张成敏对原告东木物业公司提交的证据二、三及证据四中的律师函无异议；对证据一、五的真实性无异议，对其证明目的有异议；对证据四中照片的真实性有异议。原告东木物业公司对被告张成敏提交的证据一、二无异议；对证据三、四的真实性无异议，对其证明目的有异议。本院对原告提交的证据一至证据三、证据四中的律师函、证据五以及被告提交的全部证据的真实性予以确认，并作为认定本案事实的根据。原告提交的证据四中的三张照片，显示的场景分别为张贴在大门上的落款日期为2009年12月30日、2011年12月28日和2013年12月19日的物业费催收函，而在电脑上将鼠标停放在每张照片对应的电子版上，则会分别显示出“照片拍照日期：2002-1-11：20，摄影机型号：FinePixS304”、“照片拍照日期：2002-1-11：20，摄影机型号：FinePixS304”和“照片拍照日期：2002-1-11：11，摄影机型号：FinePixS304”；即根据照片的内容判断，三张照片拍照的时间应分别间隔二年左右，但根据照片电子版的拍照记录显示，三张照片拍照的时间系在同一天同一时段的十分钟内，故本院对这三张照片的证明力不予确认。经审理查明，被告张成敏于2006年4月12日与武汉市武昌政通实业公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌0548828），购买了坐落于武汉市武昌区彭刘杨路228号金榜名苑第1幢5层4号的房屋，建筑面积为92.10平方米。2006年12月17日，被告在《收楼入户声明》上签名确认正式收房入户，并与原告东木物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告为金榜名苑小区的物业管理单位，其物业管理服务包括房屋共用部位维修的管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境与卫生、公共安全服务、交通秩序与车辆停放及房屋装饰装修管理等六个方面的内容，并就房屋外观、设备运行、共用部位与共用设施设备的维护和管理、环境卫生管理、绿化、交通秩序与车辆停放、安全管理服务及消防的物业管理服务质量进行了规定；物业管理服务费按每月每平方米1.5元收取，被告应于每月15日之前缴清下年（季）的费用，逾期按每日千分之五交纳违约金。后被告以原告提供的物业服务不符合合同约定为由，于2007年12月17日起停止交纳物业管理服务费，至2014年3月17日止，其未交纳的费用共计10361.25元（92.10平方米×1.5元×75个月）。原告东木物业公司向被告催缴未果，故诉至本院，请求判如所请。经本院主持调解，双方未能达成协议。另查明，原告东木物业公司委托律师于2013年11月19日通过EMS邮政特快专递向被告张成敏发送了律师函，催收2007年12月17日至2013年11月17日共计9808.65元的物业服务费。本院认为，原告东木物业公司与被告张成敏之间存在物业服务合同关系。根据本案查明的事实，被告拖欠原告2007年12月17日起至2014年3月17日止的物业服务费10361.25元属实。原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效和原告是否全面履行了合同系本案争议的两个焦点。根据本院对原告东木物业公司提交的三张物业费催收函张贴照片及其原始电子版证据的分析，落款日期为2009年12月30日、2011年12月28日和2013年12月19日的物业费催收函张贴照片系在同一时间拍摄，且真实拍摄日期无法确定。而根据原告提交的律师函及EMS快件单证据，可认定原告于2013年11月19日就拖欠的物业管理服务费用向被告张成敏主张了权利。即原告所主张的2007年12月17日起至2011年11月19日止的物业服务费超过诉讼时效，本院不予支持。2011年11月20日至2014年3月19日期间的物业管理服务费为3868.2元（92.10平方米×1.5元×28个月）。根据被告张成敏提交的22张照片，原告东木物业公司在环境卫生管理、交通秩序与车辆停放及楼栋门禁管理等方面，未完全履行《前期物业管理服务协议》第三条“物业管理服务质量”中约定的义务，给被告的生活造成了一定影响，原告应适当减收物业管理服务费用，故对被告给付物业管理服务费的数额，本院酌情予以减免30%。被告未按时交费事出有因，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告张成敏于本判决生效之日起七日内给付原告武汉东木物业管理有限公司自2011年11月20日起至2014年3月19日止的物业服务费2707.74元（3868.2元×70%）。二、被告张成敏于本判决生效之日起七日内按建筑面积92.10平方米、每月每平方米1.5元的70%给付原告武汉东木物业管理有限公司自2014年3月20日起至本判决确定之日止的物业服务费。三、驳回原告武汉东木物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告张成敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费202元，减半收取101元，由原告武汉东木物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户，账户：0795010********，开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。代理审判员 陈 原二〇一四年九月十二日书 记 员 任冬春