重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第06097号原告卢超，住重庆市万州区。委托代理人谭仁权，重庆蛟毕律师事务所律师。委托代理人彭涛，重庆蛟毕律师事务所律师。被告重庆市清江实业（集团）有限公司，住所地：重庆市万州区北山大道**钟鼓楼大市场**，组织机构代码：20806375-6。法定代表人熊远清，该公司董事长。委托代理人唐浩文，重庆百安律师事务所律师。原告卢超与被告重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，于2014年7月29日依法由审判员陈从军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭仁权、彭涛，被告的委托代理人唐浩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢超诉称：2010年9月8日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的万州区北滨路8幢1805室商品房一套，房屋价款为771620元。合同签订后，原告支付了购房款。2012年6月19日，被告将8幢18-5号房交付给原告。按合同第十三条第二款约定，被告应在本商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提交相关资料并取得登记受理单，而被告取得万州区房地产管理局业务受理通知书的时间为2014年6月6日，故被告构成逾期提交办证申请。按合同第十三条约定，被告应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。即从2012年8月19日至2014年6月6日止，被告应向原告支付违约金151854.8元（771620元×0.0003×656天）。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法判令被告立即支付逾期办理产权登记的违约金151854.8元并承担本案诉讼费。被告清江公司辩称：原、被告签订商品房买卖合同是事实。合同约定2012年6月30日交房，实际交房是在合同约定交房之前。未按时取得备案登记证是因为政府对城市规划进行调整，导致水源热泵空调设施所在的码头规划调整，需关闭搬迁重新选址，重新设计并经过有关部门验收后才能实施，导致逾期办证，这都不是合同当事人在签订合同时可以预料的，是不可抗力导致的不能按约履行。原告主张的违约金过高，请求人民法院进行调整。经审理查明，被告清江公司于2009年7月22日取得《重庆市企业投资项目备案证》，在重庆市万州区北滨路天城外运公司至大桥溪段开发清江.金水御景工程。2010年9月8日，原告卢超（乙方）与被告清江公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同，约定：乙方购买甲方开发建设的位于万州区北滨路8幢1805室商品房一套，建筑面积159.13平方米，总成交金额771620元；甲方应在2012年6月30日前依照国家和地方的有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，应在本商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提交相关资料并取得登记受理单。合同签订后，原告支付了购房款。2012年6月20日，被告将万州区北滨路8幢1805号房交付给原告。2014年3月4日，被告取得该房屋的产权登记受理通知单。被告清江公司开发“清江.金水御景”商品房项目，于2009年通过了水源热泵系统可行性研究，并申请“江水源热泵技术”可再生能源建筑应用示范项目。同时，清江公司投资收购了天骄轮船公司，取得岸线使用权。2009年12月对“清江.金水御景”水源热泵冷、热、热水三联供工程委托设计，采用间接换热，处于闭式系统运行，2010年4月23日通过初步设计审查。2011年4月17日，签订《建设工程施工合同》，对万州清江.上城江水源热泵空调系统安装、调试，开工日期为2011年4月19日，竣工日期为2013年6月30日（1、2、3、7、8、9号楼及机房的竣工日期必须在2012年4月1日前），合同签订后，辽宁省暖通设备安装公司即进场施工。2011年4月22日，清江公司签订《船舶设计合同》，设计安装散热盘管的“中古楼”船。2011年5月5日，重庆市城乡建设委员会、重庆市财政局公布，“清江.金水御景”的江水源热泵是重庆市辖区范围内实施的第一批18个再生能源建筑应用示范项目之一。2011年5月9日，重庆市万州区人民政府决定实施《万州区主城区域岸线调整及港口码头搬迁方案》，取消长江一桥和二桥之间滨江路环湖区域生产性泊位，实施主城区有关港口码头关闭搬迁，清江公司的江水源热泵技术项目停止实施，施工单位停止管网、主机、取水系统施工。2011年5月28日，清江公司向万州区人民政府提交紧急报告，要求对“清江·金水御景”楼盘“水源泵空调冷热水散热船”配套工程调整方案尽快审批落实，确保楼盘顺利交房。2011年9月19日，清江公司申请变更取水方案为开式取水，于2011年9月23日委托对水源热泵空调系统、工艺、设施设备重新设计，其设计方案于2012年1月16日经专家审核通过，由施工单位按新的设计方案组织施工，于2012年9月25日对1、2、3、7、8、9号楼及机房已竣工部分办理工程结算后交付使用。2013年11月20日，清江公司委托进行能效测评，测评期为10个月。因万州区政府调整主城区域岸线及港口码头搬迁规划，清江公开开发的江水源热泵项目空调管网等设施设备建设，从停工后至重新设计完成恢复施工相距时间约8个月，实际完工时间比原合同约定时间滞后约6个月。按水源热泵空调系统的设计，其管网、风机盘管（入户末端）等设施设备既属于空调系统的一部分，又属于每栋楼的附属工程，附属工程应随每栋楼验收，整个运行系统在建设完成并通过能效测评合格后，由批准实施单位组织验收；每栋的附属工程已随所在楼进行验收，运行系统尚在能效测评中，未最终验收。2012年5月20日清江·金水御景1、2、3、8、9号楼主体结构工程经有关部门验收质量合格；9月27日1、2、3、8、9号楼绿地指标核定合格；9月29日该项工程防雷竣工验收合格；11月20日环境保护验收合格；12月28日消防验收合格；2013年1月25日，人防工程专项验收备案；8月14日，万州区建设工程质量监督站出具《建设工程质量监督报告》，同意1、2、8、9号楼验收合格，具备申报备案条件；8月28日，1、2、8、9号楼档案验收合格；8月29日申请备案登记，9月5日取得1、2、8、9号楼建设工程竣工验收备案登证。上述事实，有原、被告提交的证据及双方当事人的当庭陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2010年9月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效受法律保护。原告已按合同约定付清购房款，被告清江公司虽然按照合同约定的交房时间提前交付了房屋，但被告未按照合同约定在本商品房实际交付使用之日起60日内，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因被告在2012年6月19日将房屋交付给原告时尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，不具备申请办证的条件，此时的交房也不符合法定和合同约定的交房条件，被告于2013年9月5日才取得《建设工程竣工验收备案登记证》，而取得此证是办理商品房产权登记的必备条件，因此，办理房屋产权登记的时间应当从被告取得《建设工程竣工验收备案登记证》之日即2013年9月5日起第61日开始计算。因万州区人民政府对主城区域岸线调整及港口码头关闭搬迁导致被告设计变更，并不能及时取得本期商品房的建设工程竣工验收备案登记证，是不可归责于被告的原因；根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案被告于2014年3月4日才取得登记受理单，虽然逾期取得房地产权属登记受理通知单构成违约，但双方约定的买卖房屋已交付给原告，不影响其居住使用，被告迟延办证给原告带来的损失较小；被告要求调减违约金的主张本院予以采纳，酌情将违约金标准确定为按日0.6o／ooo计算。原告要求被告承担逾期办证的违约金，应当从2013年11月4日（已扣除双方约定的办证期间60日）至2014年3月4日按原告已交购房款771620元以每日万分之0.6的标准计算支付逾期办理房地产权登记的违约金5601.96元（771620元×0.6o／ooo·天×121天）。原告请求逾期办理房地产权登记的违约金计算至2014年6月6日，因无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆市清江实业（集团）有限公司在本判决生效后十日内给付原告卢超逾期办理房地产权登记违约金5601.96元。二、驳回原告卢超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3336元，减半收取1668元，由被告重庆市清江实业（集团）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费又未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈从军二〇一四年九月二十八日书记员  吴起飞书记员  王家蓉