呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2477号上诉人（原审被告）：郭永恒，男，个体工商户，住内蒙古自治区和林格尔县。委托诉讼代理人：荆婧，内蒙古盛乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建世，女，无固定职业，住内蒙古自治区和林格尔县，系郭永恒的配偶。被上诉人（原审原告）：李雁飞，男，个体工商户，住和林格尔县。委托诉讼代理人：黄信，内蒙古鹏旭律师事务所律师。上诉人郭永恒因与被上诉人李雁飞租赁合同纠纷一案，不服和林格尔县人民法院（2019）内0123民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭永恒及其委托诉讼代理人荆婧、陈建世，被上诉人李雁飞的委托诉讼代理人黄信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭永恒上诉请求：1、请求二审法院依法撤销(2019)内0123民初14号民事判决书;2、请求二审法院在查清事实的基础上依法改判驳回李雁飞的诉讼请求或发回重审。3、请求二审法院判令一、二审诉讼费用全部由郭永恒承担。事实和理由：原审法院未查明事实且适用法律错误。本案的事实是郭永恒与李雁飞在2016年3月12日签订了《房屋租赁合同》,约郭永恒定租赁李雁飞位于和林格尔县城关镇新民街南102号2户房屋用于餐饮经营,租赁期限2016年3月30日至2019年3月30日止。在签订租赁合同时,李雁飞刻意隐瞒了该出租房水暖设施老化腐败,不能保证用于饭店正常经营的事实。2016年冬季供暖后,地沟内暖气管道破裂漏水,导致该出租房墙壁多处出现裂缝。在2018年春节前后,郭永恒就多次与李雁飞联系,就房屋租赁事宜进行商谈双方口头解除了《房屋租赁合同》,李雁飞在年后将房屋租赁信息张贴在该房屋玻璃上。春节后该房屋因暖气爆裂导致房屋漏水,严重影响饭店正常经营和收入,后经郭永恒维修后饭店勉强经营到2018年3月底。李雁飞于2018年4月1日上午从郭永恒的儿子郭宇手中将该房屋钥匙要走。随后李雁飞进行装修完善后于2018年9月28日再次租赁给他人用于开办幼儿园。双方已经通过行为解除了原合同故并不存在违约情形。一审法院未查明事实真相仅仅依据协议约定草草结案。一审郭永恒申请出庭的证人完全能够证明双方已就合同的解除达成共识,而且有新的视频证据足以证明李雁飞于郭永恒正常经营饭店期间就在经营场所张贴出租广告,否则李雁飞怎么能够再次装修另行出租且已形成出租事实呢?并且李雁飞从未就第三年的租金进行过任何主张,所以不存在郭永恒不缴纳房租恶意拖欠的情形。另外，双方合同约定解决争议的方式为仲裁机构仲裁，故一审诉讼违背了当事人的真实意思表示。李雁飞辩称，首先，郭永恒承租李雁飞的房屋系郭永恒单方从前任承租人《状元楼》餐饮经营者处转租而来，转租时，状元楼经营者还有一年左右租期未满，郭永恒同前任承租人商谈好转租事宜后，最后才同李雁飞重新签订了《房屋租赁合同》，约定了租期、租金、违约责任等合同条款，合同签订后，郭永恒对涉案房屋进行了重新装修。并不存在郭永恒所称的"在签订租赁合同时，李雁飞刻意隐瞒了该出租房水暖设施老化腐败，不能保证用于饭店正常经营的事实"。而且该出租房的前任老租户及后任新租户都在正常租用、使用该房屋，郭永恒的这一上诉理由与事实不符。第二，郭永恒主张2018年春节前后双方口头解除了《房屋租赁合同》是不真实的。民事合同的效力在于保护合同双方利益，规制合同双方当事人的权利义务，合同履行期间，除非承租方违约，出租一方无权将房屋中途另行租与他人，而承租方也同样无权随时解除合同。无法定条件或合同约定条件，单方解除合同意味着合同相对方利益受损，岂能出现无任何补偿条件的口头解除合同说法。既然出现郭永恒所称的"春节前后该房屋因暖气爆裂导致房屋漏水，严重影响饭店正常经营和收入"情形，郭永恒应保留证据进行索赔，而不是进行维修后勉强继续经营。事实上，郭永恒承租涉案房屋并进行重新装修开业经营，涉案房屋一直由郭永恒自行管理经营，房屋出现使用瑕疵，承租人自行维修管理，根本不会通知出租人。第三，2018年4月1日李雁飞从郭永恒儿子手中要走该房屋钥匙，随后李雁飞进行装修完善后于2018年9月再次租赁给他人用于开办幼儿园，双方已经通过行为解除了原合同，这一说法违反了诚实信用原则。事实是合同约定的缴纳第三年租金日期届至后，郭永恒迟迟不能如期缴纳，李雁飞多次催促其缴纳，郭永恒称想转租房屋，转租后再说，于是，郭永恒迟迟不能缴纳租金，转租也未能实现，截止李雁飞起诉之日，租期结束日即将到来，郭永恒也未能缴纳第三年租金，其行为已构成根本违约。最终，郭永恒陆续将其餐饮设施全部搬离并腾空房屋，一走了之，第三年租金分文未交，李雁飞对其提出质询，郭永恒称资金周转不灵，提前退租。李雁飞无奈，为了防止损失进一歩扩大，于2018年9月28日，将房屋另行招租他人。郭永恒违背诚实信用原则，拒不依照合同约定缴纳租金，并自行腾空房屋，提前退租，严重违约。补充答辩：一审时郭永恒并未提出仲裁约定，且一审诉讼进行了答辩，不存在程序违法。李雁飞向一审法院起诉请求：:1、依法判决郭永恒立即支付李雁飞违约经济赔偿金100000元;2、郭永恒承担案件受理费。一审法院认定事实：李雁飞与郭永恒经过协商一致,本着诚信、自愿公正公平的原则,于2016年3月12日签订了《房屋租赁合同》达成如下协议:李雁飞将位于和林县城关镇新华街南102号2户房屋[主楼8间、底楼6间(包括门厅)、西屋5间、后院大厅8间(包括卫生间)、后院厨房4间(东面库房是危房、禁止使用),共三十一间及基础设施(包括大院、车棚等)]出租给郭永恒经营餐饮使用。合同明确约定,租期从2016年3月30日至2019年3月30日止。第一年租金14万元,第二、第三年每年租金19万元,缴纳方式及时间:第一年租金在2016年3月30日交付清,续交租金须在下一期到达日前30内交清。依合同乙方(郭永恒)有下列情形之一者,甲方(李雁飞)有权终止合同,收回房屋使用权,相应房租不予退还(4、乙方不按期交纳双方协议约定所交租金及取暖费用)。现因郭永恒第三年(2018年3月30日至2019年3月30日止)租金未缴纳,形成违约,李雁飞于2018年10月30日提出起诉主张,并交纳诉讼费2300元,以本合同十二条提出诉讼请求(以上合同条款甲乙双方不得单方随意违反,否则违反方要额外给予对方100000元整的经济赔偿。)同时李雁飞保留继续向郭永恒追索第三年租金的权利。一审法院认为本案争议焦点:郭永恒是否构成违约,是否应承担违约赔偿金?郭永恒与李雁飞于2016年3月12日签订的《房屋租赁合同》是本着公正、公平、诚信、自愿的原则,是依法成立的合同,应受法律保护,且已正常履行,对双方当事人具有约束力。但因郭永恒明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务,李雁飞是可以在履行届满之前要求郭永恒承担违约责任。依照该《房屋租赁合同》第十二条的约定“以上合同条款甲乙双方不得单方随意违反,否则违反方要额外给予对方壹拾万元整的经济补偿,只因郭永恒未履行支付2018年3月30日至2019年3月30日止第三年房屋租金19万元,形成违约,理应承担违约赔偿金10万元,至于郭永恒以《合同法》第九十三条第一款当事人协商一致,可以解除合同，2018年2月双方协商一致解除了房屋租赁合同;而且李雁飞在郭永恒所承租的房屋的玻璃上、门上张贴了房屋的出租信息,有证人证言当庭作证予以佐证双方已经解除合同另行租赁,并将该房另行出租给童欣幼儿园,郭永恒不构成违约,不承担违约赔偿责任的主张，因其确乏证据链条予以佐证其真实性、合法性、关联性,且双方协商一致既没有书面证据,又没有相关录音录像视频存在解除合同的意思表示,应不予采信其主张。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定,判决郭永恒在判决生效后十五日内支付李雁飞违约经济赔偿金100000元。本院二审期间，郭永恒围绕上诉请求依法提交了一组新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，郭永恒提交的新证据为视频截图照片一张，拟证明2018年3月13日，李雁飞已经将房屋租赁的广告贴在玻璃上了。李雁飞质证认为，截图显示内容无法辨别，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。对于该份证据，本院认为截图内容中无法显示郭永恒欲证明的问题，对于该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实的一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院审理程序是否违法；二、郭永恒应否向李雁飞支付10万元违约经济损失赔偿金。关于焦点一，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定，本案一审期间郭永恒并未在第一次开庭前提交仲裁协议，并进行了一审诉讼，应视为其已放弃了仲裁协议，一审法院审理并未违反法定程序。郭永恒该项上诉理由不能成立。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中李雁飞与郭永恒签订的房屋租赁合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。郭永恒未依约在2018年3月30日前的30日内向李雁飞支付2018年3月30日至2019年3月30日的租金，李雁飞基于双方合同中第十二条“以上合同条款甲乙双方不得单方随意违反,否则,违反方要额外给予对方壹拾万元整的经济赔偿”的约定向郭永恒主张10万元违约经济损失赔偿金，符合合同约定。郭永恒提供证人证言欲证明双方已经口头解除租赁合同，但因证人系郭永恒雇佣，与郭永恒具有利害关系，且证人证言又无其他证据佐证，郭永恒欲证明双方已经口头解除双方租赁合同，无需依合同约定支付租金的上诉主张，缺乏证据支持，其该项上诉理由不能成立。综上所述，郭永恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由郭永恒负担。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 何玉山审判员 王海莹二○一九年七月二十九日书记员 刘亚楠