文书内容江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初6151号原告：董文华，男，1969年2月14日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：薛敏，北京嘉观律师事务所律师。被告：江苏省浒关蚕种场，住所地江苏省苏州市高新区枫桥街道支英村金山东路西底。法定代表人：袁斌，场长。委托诉讼代理人：孙晓峰、沈洁，江苏虎丘律师事务所律师。原告董文华与被告江苏省浒关蚕种场（以下简称浒关蚕种场）财产损害赔偿责任纠纷一案，本院于2018年9月25日立案受理，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审、人民陪审员曹凤珠、王苏参加评议。本案于2018年10月16日、2019年5月15日两次公开开庭进行了审理。原告董文华及其委托诉讼代理人薛敏于两次庭审时均到庭，被告浒关蚕种场的委托诉讼代理人孙晓峰、沈洁分别于第一、第二次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董文华向本院提出诉讼请求：1、浒关蚕种场赔偿董文华房屋建筑、装修损失费3877502元；2、浒关蚕种场赔偿董文华房屋内损失费290033元；3、本案诉讼费由浒关蚕种场承担。事实和理由：董文华自1997年1月1日开始承租浒关蚕种场位于苏州市相城区，面积327.3平方米，占地563.15平方米，合计面积1.335亩。后经浒关蚕种场同意，董文华将旧房重建并新建了房屋及仓库。2018年6月30日，浒关蚕种场以贯彻市委市政府“331”专项行动为由，未经董文华允许，直接将董文华承租的土地上的建筑物全部拆除，建筑物内的物品被掩埋、毁损。董文华认为，董文华在合法租赁的土地上有权进行正常的经营活动。经营场所是否存在安全隐患，地上建筑物是否属于违章建筑，均应由相关行政机关来认定。如经调查后确需整改、拆除，也须依照法定程序，由有权的行政机关进行强制拆除。浒关蚕种场作为普通法人，在行政机关未对董文华的经营场所立案、调查并下达行政处罚决定书的情况下，擅自强行拆除房屋并毁损屋内物品，造成对董文华财产权的直接侵犯。据此，董文华诉至法院。被告浒关蚕种场辩称，1、2016年3月17日，双方签订协议，约定浒关蚕种场将东桥地段所属二分场荒山渡的国有桑场土地1.335亩，房屋327.3平方米出租给董文华用于养猪。协议至2016年12月31日到期后，双方未续签租赁协议，董文华继续使用原租赁区域的土地及房屋，故根据法律规定，双方变为不定期租赁关系，可随时解除。2018年4月24日，浒关蚕种场向董文华发送律师函，明确双方不定期租赁协议至2018年4月30日解除，同时给予了董文华一个月的退租搬离期。董文华收函后，未提异议，也未向法院或仲裁机构提出确认解除合同效力的请求，故双方之间的租赁合同已于2018年4月30日解除。董文华拒绝退租，继续占用被告土地和房屋的行为构成民事侵权，与租赁合同的履行无关。2、董文华提出赔偿请求的被诉主体不适格。本案系财产损害赔偿纠纷，董文华在诉状中自述系“331专项行动”造成其原承租区域内的建筑物全部拆除，建筑物内的物品被掩埋、损毁，而“331专项行动”系苏州市人民政府在全市范围内部署的整治火灾隐患的百日专项行动。浒关蚕种场作为一家事业单位，是“331专项行动”的整治对象。浒关蚕种场根据上级会议通知要求，向包括董文华在内的所有承租户发出通知，只是履行会议布置的告知义务。浒关蚕种场没有行政执法权，也不可能对承租土地十多年的承租户实施强拆行为。董文华没有证据证明浒关蚕种场是“331专项行动”的执法主体，是房屋拆除的实施者的情况下，要求浒关蚕种场承担赔偿责任，无事实依据。综上，请求法院驳回董文华对浒关蚕种场的诉讼请求。经审理查明，浒关蚕种场作为甲方，董文华作为乙方，双方签订的最近一期《协议》约定，董文华向浒关蚕种场租用位于东桥镇荒山渡猪舍及附属室，面积327.3平方米，占地563.15平方米，合计面积1.335亩；租期为2016年1月1日至2016年12月31日；租金为土地9000元/亩/年，房屋每平方米50元，合计年租金28380元。该协议第四条约定：“乙方租赁后不得改变用途，不得利用该房搞非法活动，不得转让他人，不得损坏房屋和原有设施，如需装修，必须事先征得甲方同意。不得损坏原有结构，费用自理，必要时应为此签订补充协议。租赁期结束，完好归还甲方。装修费用由乙方自行负责”。第七条约定：“租赁期间不得单方面退租，租赁期满，如需续租必须在期满一个月前通知甲方取得同意，重新签订续租协议，否则甲方有权另租他人。”协议还就其他内容进行了约定，双方并均在协议下方签名、盖章确认，落款时间均为2016年3月17日。又查，浒关蚕种场委托律师于2018年4月19日向董文华户籍地（并留有董文华当庭确认系其本人的手机号码）通过快递形式发出律师函，载明双方协议约定租金为28380元/年，董文华在2016年支付租金30000元，但2017年以后双方未续签协议，董文华也未再支付租金。因董文华一直使用租赁房屋及土地至今，截止至2018年4月30日，已累计拖欠租金36220元。现浒关蚕种场明确告知董文华双方租赁关系至2018年4月30日解除终止，并要求董文华在2018年5月30日前将租赁房屋及土地退还浒关蚕种场。经查，该快递于2018年4月26日由“他人收”签收。另查明，董文华向浒关蚕种场承租的房屋及土地均位于，该土地使用权于2003年3月5日获颁国有土地使用证，其登记使用权面积为31392.4平方米，使用者为浒关蚕种场，使用权类型为划拨，用途为桑园（122）。审理中，董文华、浒关蚕种场一致确认双方就租金支付的约定为每年年底前支付下一年度租金；董文华未向浒关蚕种场缴纳2018年度租金；双方租赁关系自1997年1月1日开始，租赁期始时董文华承租浒关蚕种场13间猪舍，面积为327.3平方米，占地563.15平方米，合计面积1.335亩，此后董文华在租赁土地上进行扩建。董文华主张扩建后的房屋面积为900平方米，董文华并另建造1200平方米简易厂房，董文华自述上述扩建并对原承租房屋进行的翻建均未办理建设工程施工许可证等施工许可手续。董文华还陈述上述房屋均用作仓库使用，由其转租给五户次承租人，本案中因浒关蚕种场的强拆行为涉及到财产损害的共3户，存放的是不锈钢、大理石及汽车用品，另有2户因董文华在2018年6月27日时帮他们及时搬离，故未造成损失。董文华另提供付款凭证1份，主张于2017年7月5日向浒关蚕种场支付2017年度房租30000元，此前房租均已付清。经质证，浒关蚕种场认可该付款凭证及收款，但认为该30000元支付的是2016年度房租28300元，多出的1620元为2017年的部分房租，董文华在2016年以前的房租已交清，但2017年至今的房租仅支付了1620元。以上事实，由董文华提供的协议、付款凭证，浒关蚕种场提供的国有土地使用权证、律师函、EMS回单、快递查询打印件及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。庭审中，为证明所主张的损失，董文华提供：1、证明2份、情况说明1份，系由原浒关蚕种场场长、副场长、管理员、队长出具，证明董文华在承租土地上的房屋都是经浒关蚕种场同意后翻建、扩建。2、卫星照片打印件1份，证明涉案土地上的房屋在被拆除之前的状态、大小、面积。3、照片11页，证明涉案房屋被拆除之前的状态及房屋被毁损的状态。4、自行制作的损失清单3页、建设工程施工合同2份，证明董文华的实际损失达4167535元。经质证，浒关蚕种场对证据1的真实性无法确认，但可以明确的是涉案土地上除327.3平方米房屋系浒关蚕种场建造外，其余房屋均系董文华自建；对证据2真实性无异议，但其中包含有浒关蚕种场的327.3平方米的房屋；对证据3，照片上反应的内容无法判断是董文华承租区域，且从照片上看出有公安的车辆及穿制服的人员在场，浒关蚕种场认为有可能是东桥331行动的拆除现场照片，但是否和董文华有关无法判断；对证据4中损失清单系董文华自行制作，不予认可，对建设工程施工合同的真实性也无法确认。为证明所主张的侵权行为系浒关蚕种场实施，董文华提供：1、浒关蚕种场向董文华发出的告知书照片打印件2份[其中落款时间为2018年6月27日的《告知书》载明：“为贯彻市委市政府‘331’专项整治行动精神，在6月26日的排查摸底过程中发现东桥片有37家‘散乱污’和‘三合一’场所存在严重安全隐患，需要查处。现决定1、6月27日对所有企业停水停电。2、6月27日下午1：30还未搬离的‘三合一’场所，将采取强制措施，将出租场所的生活设施全部搬离。”落款时间为2018年6月28日的《告知书》，载明：“尊敬的承租户：董文华（肖勇）你好！为贯彻市委市政府‘331’专项行动整治精神，你处经营场所属违章建筑，存在安全隐患，需要对所有违章建筑进行拆除，限你2天内自行搬离，逾期不搬离的将采取强制措施。谢谢您的配合！”]，证明本次拆除行为的实施者系浒关蚕种场。2、U盘1个（内含视频4段），证明在涉案房屋被拆除时，浒关蚕种场的法定代表人在现场指挥拆迁。经质证，浒关蚕种场对2份告知书真实性无异议，2018年6月26日，政府部门召开331专项整治会议时通知浒关蚕种场人员到场，该会议上明确相关部门将在一周内对浒关蚕种场所属区域内的违章搭建予以拆除，要求浒关蚕种场对土地租赁区域内的所有企业下发通知。正是基于会议的布置，浒关蚕种场向所有的企业都张贴了告知书。该告知书上也明确是为了贯彻市委市政府331整治精神，要求承租户将违章建筑自行拆除，3天内搬离。该告知书每户都有，且浒关蚕种场自身也属于331行动的整治对象。由于十多年来浒关蚕种场将废弃的桑田地租赁给了几十户进行经营活动，故区政府相关部门要求浒关蚕种场配合做好这项工作。相关会议、发放通知以及整个拆迁过程中浒关蚕种场都派人到场，但实施拆迁行为并非浒关蚕种场能做到的，也不是浒关蚕种场实施的，属于属地政府的行政执法行为，浒关蚕种场并未对董文华实施任何的拆除行为。对U盘中的视频，浒关蚕种场认为该视频可能是其他承租户的视频，并非是针对董文华的。为证明其所陈述的相关拆除行为并非浒关蚕种场所实施的主张，浒关蚕种场提供区政府网站上的报道照片打印件1组，证明2018年6月26日至2018年7月1日，相城区人民政府对包括涉案房屋、土地在内的浒关蚕种场名下位于的区域进行331专项整治，该报道反映了从会议到整个拆除的全过程。经质证，董文华认为浒关蚕种场提供的该报道证明不了是政府或其他人对董文华的房屋进行了拆除，该新闻只是对于整体一项专项活动的综合总结。本院认为，董文华以浒关蚕种场对其实施侵权行为，造成其财产损害为由诉至本院，故浒关蚕种场是否应承担赔偿责任，应考虑其是否符合侵权责任的四项构成要件，即实施侵权行为、存在损害后果、侵权行为与损害后果之间的因果关系以及行为人主观上的故意或过失。但同时，因董文华所主张赔偿的所有房屋建筑、装修、房屋内损失均位于董文华所承租浒关蚕种场的土地之上，故其所主张的财产损害赔偿与双方此前所签协议具有不可分割的关联性，亦应予考虑。董文华、浒关蚕种场于1997年开始即发生土地及房屋租赁关系，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除该条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条第一款规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。涉案土地系浒关蚕种场以划拨方式取得的国有土地，浒关蚕种场在不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定的条件下将涉案土地出租于董文华，涉案协议中所涉土地租赁应认定为无效。而就承租的房屋，因双方均未就原有327.3平方米房屋及董文华所主张翻建、扩建房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设进行举证，故涉案协议中所涉房屋租赁亦应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案协议无效，董文华应将该协议取得的土地及房屋恢复原状并返还浒关蚕种场。在双方最近一份协议到期后，董文华仍继续使用涉案土地及其上房屋，浒关蚕种场主张于2018年4月25日向董文华发出律师函，明确告知双方租赁关系自2018年4月30日解除，并要求董文华在2018年5月30日前将租赁房屋及土地退还浒关蚕种场。虽董文华否认收到，但其认可该律师函发送地址为其户籍所在地，其上所留电话亦为其本人电话，应认为该律师函已送达董文华。因董文华未按如期搬离，浒关蚕种场在2018年6月27日、6月28日连发两份《告知书》，通知董文华至迟于6月30日搬离。董文华陈述其收到告知书后即组织人员就涉案房屋内的财产进行搬离，应认为董文华以其实际行为认可租赁协议的无效，并自愿从涉案土地上的房屋内搬离。现对于2018年6月30日所实施的拆除行为是否系浒关蚕种场实施双方存有争议，但即使确由浒关蚕种场实施，亦可认为系浒关蚕种场在催告董文华搬离后所实施的自行将涉案土地、房屋恢复原状并予以收回的行为。而董文华在本案中所主张的损失，即损害后果亦可据此认为系其所主张的因在2018年6月30日实施的拆除行为导致其所无法及时搬离的相应财产损失。该损失按照董文华主张，包括房屋建筑、装修损失费以及房屋内财产的损失费。关于房屋建筑、装修损失费。董文华主张其在涉案土地上翻建、扩建厂房及进行装修等，因浒关蚕种场的强拆行为造成损失3877502元，但董文华未能提交上述房屋的合法建设手续，且就建房、装修等未能提供充足证据以证实实际损失情况。同时，董文华在双方自1997年1月1日开始的租赁期内已充分利用涉案厂房及相应装修，即使存在建造、装修成本也因其在租赁期内并在直至2018年6月30日拆除前的利用而合理摊销完毕，故董文华要求浒关蚕种场赔偿厂房及装修损失，无事实及法律依据，本院不予支持。对于房屋内损失费290033元。董文华陈述该部分损失包括被埋汽车洗涤用品、大理石及不锈钢产品等，而上述物品的所有权人为董文华转租的三户次承租人所有。现董文华仅在庭审后提供名为朱发六、朱发艮、王新光的租赁协议及授权委托书，但未就涉案房屋内确存在其所主张的相关物品、物品的进货单等价值凭证，董文华已赔偿该三户次承租人的相应凭证等进行举证，同时朱发六等出具给董文华的授权委托书也仅写明就赔偿事宜委托董文华作为代理人办理并签署文件，并未就索赔权转让给董文华进行明确，故董文华作为原告主张上述物品损失，主体不适格。综上，对董文华主张的该部分房屋内物品损失，本院不予支持。另就董文华赔偿清单中列明的营业损失费60000元、临时租房费36000元，因董文华均未提供任何证据佐证，本院不予支持。据此，根据现有证据，即使发生于2018年6月30日的拆除行为确由浒关蚕种场具体实施或委托他人实施，亦不论该拆除的侵权行为与董文华损害后果之间的因果关系以及浒关蚕种场主观上是否存在故意或过失，在现董文华所主张的损害后果无法认定的情况下，董文华起诉要求浒关蚕种场承担侵权损害责任缺乏相应的法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告董文华的全部诉讼请求。案件受理费37820元，由原告董文华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 玲人民陪审员  曹凤珠人民陪审员  王 苏二〇一九年七月二十五日书 记 员  唐宽正