杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭西民初字第4086号原告：陈永生，男，1936年12月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人：蓝建峰，浙江求是园律师事务所律师。被告：杭州大方吉鸿商贸投资有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇申花路798号6009室。法定代表人：林民增，经理。委托代理人：韩玉丹，公司员工。原告陈永生诉被告杭州大方吉鸿商贸投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月24日受理后，依法由审判员王蓉适用简易程序，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蓝建峰、被告的委托代理人韩玉丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告于2009年11月4日签订《联合建房（特优惠价）协议书》，约定原告出资856800元购买被告开发的“杭州大方吉鸿国际商贸城”捌号楼第陆层01号房屋，面积为120平方米；2009年11月13日前付清50%的联建款428400元，主体工程到±00时付清50%余款428400元；交房时间在2012年年底前。另外，协议书还约定被告未及时交房时，超出时间按银行同期贷款基准利率计息，超过6个月时，按银行同期贷款基准利率的三倍计息等。该协议名为联建合同，但实质为购房合同。协议书签订后，原告依约于2009年11月6日支付了50000元购房定金，于2009年11月11日支付了378400元购房款（原告以银行汇款方式将购房定金、购房款汇入被告指定的银行账户）。但至今被告开发的“杭州大方吉鸿国际商贸城”项目并未实际建成。被告违约之后，原告和被告多次沟通，希望能够协商解决此事，要求被告交付房屋并支付利息损失。为维护原告正当、合法的权益，故诉至法院，请求判令：一、原、被告之间于2009年11月4日签订的《联合建房（特优惠价）协议书》于判决生效之日起解除；二、被告返还原告购房款428400元；三、被告支付原告利息损失254438元（利息损失暂计算至2015年11月23日止，自2009年11月14日至2013年6月30日止按银行同期贷款基准利率计算，自2013年7月1日至2015年11月23日至按银行同期贷款基准利率的三倍计算），2015年11月24日起至款项实际付清之日止的利息损失按未还购房款金额以银行同期贷款基准利率的三倍标准继续计算支付；四、本案的诉讼费由被告承担。被告答辩称：第一，涉案《联合建房（特优惠价）协议书》上的签名非原告本人所签，对该协议书是否属实有异议。即便该协议书属实，原告也未能证明其已将购房款汇至被告或被告所同意的人的账户。原告将款项汇入申屠糯米个人账户，申屠糯米后又未将该些款项汇入被告账户，相关责任不应由被告来承担。第二，从《联合建房（特优惠价）协议书》的内容看，本案不属房屋买卖合同纠纷，而是合作经营纠纷，原告作为参建的投资方不承担任何经营风险，损害了其他联营方的利益，故涉案合同第六条保底条款乃至整个协议书均无效。原告要求解除合同并要求被告承担违约责任，均于法无据，应予驳回。若原告前已收取被告的回报，还应如数退回。第三，原告的请求已超过诉讼时效。原告所提交的《联合建房（特优惠价）协议书》约定“交房时间在2012年年底前”，而至答辩起诉之日的2015年11月23日已超过两年，而且原告自签订建房协议之后从来未向被告主张过权利。综上请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告向本院提供了以下证据：1.《联合建房（特优惠价）协议书》1份，证明原、被告双方就购房定金、购房款、交房时间及违约责任的相关约定事实；2.银行账号1份；3.交易回单1份；证明原告按照被告的要求将购房定金5万元汇入被告指定的银行账户，户名为申屠糯米，申屠糯米当时为被告公司董事；4.银行卡存款凭条1份，证明原告依约于2009年11月11日按照被告的要求以银行卡转账存款方式将购房款378400元存入被告指定的银行账户中；5.收据1份，证明原告已按照协议向被告支付了购房款（捌号楼第陆层01号房屋）428400元的事实；6.公司基本情况及变更登记情况1份，证明2014年5月15日之前申屠糯米为被告董事；7.情况说明1份，证明被告于2009年11月13日出具的金额为1142400元的收据中的金额组成情况。被告向本院提供了《股权转让协议书》1份，证明被告在股权交割日前的所有负债由申屠方力和申屠糯米作为第三人承担偿付责任。原告提供的证据经质证，被告对证据1的证明对象有异议，从协议内容看，本案应为合作经营纠纷，相关保底条款乃至整个协议书均无效；证据2原告却没有将联合建房款汇入上述账号，反而是汇入申屠糯米账号，故这一证据反而证明了原告根本没有履行联合建房协议中的付款义务；证据3、4，原告将五万元汇至申屠糯米而非被告的银行账户，故该交易回单无法证明原告将联合建房款项交付给被告；证据5中开票人名字被涂去，收款人公章为申屠糯米，收款方式为银行汇款，但被告银行账户从未收到申屠糯米汇给被告上述收据中记载款项，故该证据不能成为本案事实的依据；证据6，2014年5月15日之前申屠糯米虽然是被告董事，但现行法律没有规定公司董事收取他人的款项应由公司承担还款责任，故原告以此作为支持其诉讼主张的理由不成立；证据7，被告不认可《联合建房（特优惠价）协议书》上的签名为原告本人所签，该情况说明仅是一方当事人的陈述，被告并不认可。被告提供的证据经质证，原告认为该证据真实性无法确认。即便是真实的，也不能证明被告的证明对象，且与本案无关。本院认为，原告提供的证据均能证明其待证事实，本院对该些证据均予以认定，被告提供的证据与本案无关，本院对其关联性不予认定。根据对证据的确认及双方当事人陈述，本院认定案件事实如下：2009年11月4日，原、被告以特优价联合开发建设“杭州大方吉鸿国际商贸城”（暂名）为由，签订《联合建房（特优惠价）协议书》一份，其中约定：原告享受联合开发建设的“杭州大方吉鸿国际商贸城”低成本联建房一套，联建面积约120平方米（包括公摊面积，不包括车库），房价为7140元/㎡；该特优价联建房安排在捌号楼第陆层01号；款分两次付，第一次在2009年11月4日协议签订时支付定金人民币5万元，同年11月13日把第一次付的50%余款全部付清，第二次应付的50%的联建款在工程建设到±00时付清全部余款的款项；原告所交款项以被告指定的开户银行汇款回单及被告出具的收款凭据为准；为了投资户交款方便，在取得公司同意时，也可变更其他缴款方式；交房时间在2012年年底前，被告未及时交房时，超出时间按银行同期贷款基准利率计息，超出6个月时，按银行同期贷款基准利率三倍计息。2009年11月6日，原告根据被告指示向案外人申屠糯米的账户汇入5万元。后原告支付购房款378400元。案外人申屠糯米向原告出具相应收据。但被告未能在约定时间交房，至今亦未能竣工交付。2015年11月24日，原告诉至本院，要求判如所请。本院认为：原、被告签订的《联合建房（特优惠价）协议书》，就原告可取得的房屋单价、面积及付款数额和方式等进行了约定，具备房屋买卖合同的主要条款，且该协议上并未有合作开发房产应当约定的利润分配、亏损分担等基本内容，故该份协议名为联合建房，实为房屋买卖。根据另案已查明的事实，涉案房屋系农村留用地开发建设项目上的房屋，该项目的地上建筑物和土地转让及再转让，只能按幢或层转让，不得按间或套转让。被告作为房屋开发建设一方，在明知涉案房屋不具备分割办证的条件下，仍然与原告签订房屋买卖合同，致使原告的合同目的无法实现，且涉案工程项目至今未能竣工交付，故原告要求解除合同，合法有据，本院予以支持。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除因被告的责任导致，故原告有权要求被告返还购房款428400元并支付相应的利息损失。根据原告的实际损失及双方的合同约定，原告自付款次日起至2013年6月30日期间按银行同期贷款基准利率的标准主张利息损失、2013年7月1日起按银行同期贷款基准利率的三倍标准主张利息损失，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、陈永生与杭州大方吉鸿商贸投资有限公司在2009年11月4日签订的《联合建房（特优惠价）协议书》于本判决生效之日解除；二、杭州大方吉鸿商贸投资有限公司返还陈永生购房款428400元，该款于本判决生效之日起十日内付清；三、杭州大方吉鸿商贸投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈永生利息损失254438元（暂计算至2015年11月23日止）；2015年11月24日起至款项实际付清之日止的利息损失按未还购房款金额及年利率15%的标准另行计算支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元减半收取5314元，由杭州大方吉鸿商贸投资有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员 王 蓉二〇一六年四月十一日书记员 陈容容