重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0242民初2559号 原告（反诉被告）：酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）钟多镇桃花源大道桃源金水岸。 统一社会信用代码：91500242565614122G。 法定代表人：郭小红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓建，重庆或戎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴桔羽，重庆或戎律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：冉杰明，男，1979年5月8日出生，重庆市酉阳县人，住本县。 原告（反诉被告）酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司（以下简称桃花源实业公司）与被告（反诉原告）冉杰明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）桃花源实业公司的委托诉讼代理人邓建、吴桔羽，被告（反诉原告）冉杰明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桃花源实业公司向本院提出诉讼请求：1．被告立即支付2018年6月1日至2019年5月7日的租金25,920.7元；2．被告支付迟延支付租金的违约金9906元；3．解除原、被告的租赁合同关系，责令被告立即搬出租赁房屋并交付给原告；4．被告从2019年5月8日起按每日165.1元的标准支付房屋占有使用费至实际搬出之日止；5．由被告承担本案诉讼费、执行费等实现债权的相关费用。事实和理由：位于酉阳县**物业（葫芦园）系桃花源实业公司所有。2016年10月6日，原、被告签订了《租赁合同》，桃花源实业公司将XX号物业出租给冉杰明用于商业经营，该物业套内面积约183.26㎡。合同第三条约定，租赁期限共计9年，从2016年12月1日起至2025年11月30日止；免租期12个月，从2016年12月1日起至2017年11月30日止，租金实际从2017年12月1日起开始计算。合同第四条约定，XX号物业月租金按照25.5元/平方米计算，从2017年12月1日起至2018年11月30日执行初始租金，从2018年12月1日开始，以后每年租金在上一年基础上递增6%。合同签订时支付租金28,038元，2017年12月1日前支付28,038元，共计56,076元，为2017年12月1日至2018年11月30日的租金。以后租金半年结算一次，于每期期满前30日交纳下个半年租金。合同第十条第四款约定，若冉杰明违反合同约定，逾期支付租金及其他费用超过30日的，桃花源实业公司有权扣减保证金，要求冉杰明支付违约金、解除和终止合同。桃花源实业公司交付物业后，冉杰明交纳了物业保证金11,215元及初始租金28,038元，之后便未再按约交纳房屋租金。现冉杰明尚欠2018年6月1日至2019年5月7日期间的房屋租金53,958.7元，扣除被告已交的初始租金28,038元，尚欠租金25,920.7元，故原告诉至法院，提出如上所请。 被告冉杰明辩称，1．租金起算日期不属实，租赁合同约定免租期为一年，酉州古城客户推荐确认单中约定奖励6个月免租装修期，同时原告从2016年12月1日起对酉州古城进行为期三个半月的全封闭改造，根据租赁合同约定，该升级改造期应当属于免租期，应当增加3.5个月的免租期，故总的免租期应当为1年零9.5个月，租金应当从2018年12月1日起开始计算；2．原告从2017年10月1日改变旅游线路，被告实际享受的免租期只有6.5个月（2017年3月15日至2017年9月30日），此段时间不能认定为免租期；3．被告已经履行了自己的权利义务，不存在违约，可以解除合同，但需要桃花源实业公司赔偿损失；4．原告先违反了租赁合同的租赁条件，就算合同终止，也应当给被告一定的处理时间；5．原告应当出示XX号物业的《房屋产权证》；6．不存在违约金和房屋占有使用费；7．案涉《租赁合同》系采用格式条款订立的合同，原告在签订合同时隐瞒了古城全封闭改造及旅游线路改道的事实，违反了公平原则，案涉合同系被告在违背真实意思表示的情况下订立的合同，为显失公平的合同；8．被告的经营范围属于旅游产品，游客旅游线路属于原告管理工作范畴，但租赁合同中没有明确约定原告的管理违约责任，租赁合同显失公平，被告交租后，原告没有按照合同履行相应管理义务，违反了《租赁合同》的约定。 反诉原告冉杰明向本院提出反诉请求：1．由反诉被告赔偿反诉原告经济损失406,793.5元；2．本案诉讼费、反诉费、执行费等实现债权的相关费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告从2016年12月1日起对酉州古城进行为期三个半月的全封闭改造，应当增加免租期3.5个月；从2017年10月1日至今改变旅游线路，从2019年3月1日至今对酉州古城中段至北门段实施路线升级改造，且未将相关变更告知反诉原告，游客不经过古城，导致反诉原告无法正常经营，长期关门歇业。反诉被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第四十二条、第五十四条的规定，反诉被告故意隐瞒事实，以欺诈手段订立《租赁合同》，没有履行合同约定的管理义务，应当赔偿反诉原告的误工损失（直接损失）120,000元（按重庆市最近三年最低社评工资6000元/月标准计算，2017年10月1日至2019年6月3日共计6000元×3+6000元×12+6000元×5）。由于反诉被告首先违反《租赁合同》的约定，在反诉原告交付租金后拒不履行相关管理义务，反诉原告要求反诉被告赔偿双倍租金及保证金78,506元（28,038元×2+11,215元×2）。合同租赁年限为9年，反诉原告的装修规划是按照合同租期9年考虑的，装修费用为90,000元。由于反诉被告强制终止合同，反诉原告到目前为止只享受了6.5个月的免租期，由此造成反诉原告的装修损失84,585.5元（900,000元-833元×6.5），从2017年10月1日至2019年5月底共计20个月，由于反诉被告违反租赁合同义务，应赔偿反诉原告在合同履行后的可获得利益123,702元。 反诉被告桃花源实业公司辩称，1．反诉原告请求赔偿直接和间接经济损失的事实理由不成立，按照双倍租金、保证金、装修价值赔偿损失无事实和法律依据，反诉被告不存在违约事实，反诉原告要求变更租赁合同的请求不能成立；2．案涉《租赁合同》签订于2016年10月6日，根据法律规定，对于重大误解和显失公平合同的撤销期限为知道或者应当知道之日起一年之内，即反诉原告应当在2017年10月6日前申请撤销，现除斥期间已经过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。桃花源实业公司提交了营业执照、《租赁合同》《通知》《酉州古城商户品质提升扶持工作标准》《桃花源实业公司酉州古城小商户品质提升扶持工作实施方案》，冉杰明提交了照片、酉阳桃花源景区闭园提升改造公告、经营台账、装修记账单、装修款收条。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：桃花源实业公司提交的营业执照、《租赁合同》《通知》《酉州古城商户品质提升扶持工作标准》《桃花源实业公司酉州古城小商户品质提升扶持工作实施方案》内容客观真实，来源和形式符合法律规定，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。冉杰明提交的经营台账不符合商户经营的记账格式，本院对其真实性不予采信；装修记账单、装修款收条内容客观真实，来源和形式符合法律规定，但与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年10月6日，桃花源实业公司（甲方）与冉杰明（乙方）签订《租赁合同》，约定桃花源实业公司将位于重庆市酉阳县XX号物业（套内面积183.26㎡）出租给冉杰明用于商业经营；租赁期限为9年，从2016年12月1日起至2025年11月30日止；免租期共12个月（从2016年12月1日起至2017年11月30日止），租金实际从2017年12月1日起开始计算；2017年12月1日起至2018年11月30日止执行初始租金，从2018年12月1日起每年在上一年基础上递增6%，交纳的时间具体为：2017年12月1日至2018年11月30日期间每半年应交纳28,038元，2018年12月1日至2019年11月30日期间每半年应交纳29,178元；乙方在签订合同时支付租金28,038元，2017年12月1日前支付28,038元，合计56,076元，为2017年12月1日至2018年11月30日租金。以后每半年结算一次，于每期期满前30日前交纳下个半年租金；乙方在签订合同时向甲方交纳租赁保证金11,215元；合同第八条第一款约定，若乙方不按时交纳租金、水、电、气、综合物业管理等费用，则每逾期一日应支付相对应金额1%的滞纳金；逾期超过30日，甲方或甲方授权的商业运营管理机构除有权停水、停电、停气外，还可采取其他必要的措施，同时甲方有权解除合同。第九款约定：若乙方在2017年3月1日前协助甲方招商引进符合业态商家，签订合同成功，则奖励6个月免租装修期给乙方；合同第十条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，收回承租物业，乙方按当期月租金的2倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不能弥补甲方的费用及损失的，乙方须承担赔偿责任。同时甲方已收保证金不予退还：......（3）逾期支付租金及其他费用超过30日的......。 案涉XX号物业由冉杰明经营手工艺品，店铺名称为“葫芦园”。冉杰明于合同签订后交纳了保证金11,215元、初始租金28,038元，之后未再交纳任何费用，桃花源实业公司多次催收租金未果。冉杰明实际享受的免租期为18个月，即从2016年12月1日至2018年5月31日。该免租期为合同第三条第二款约定的12个月免租期以及合同第八条第九款约定的6个月免租装修期。 另查明，酉阳桃花源景区于2016年12月1日至2017年3月进行为期100余天的全面闭园升级改造，闭园期间暂停接待游客。桃花源实业公司为此向所有商户发出《通知》，对景区所有已按时交纳2016年12月31日前的租金的商户进行政策扶持，其中对大商户的扶持政策为：2016年6月30日前的全部租金作为扶持资金奖励给商户，2016年7月1日至2017年6月30日前的应缴租金全额作为扶持资金奖励给商户，2017年7月1日至2018年6月30日的应缴租金的一半作为扶持资金奖励给商户。因冉杰明处于免租期，且未按时交纳租金，故桃花源实业公司没有让其享受该扶持政策。 本院认为，桃花源实业公司与冉杰明签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面及时履行。根据《租赁合同》约定，合同免租期为一年即从2016年12月1日起至2017年11月30日止，后又因为冉杰明协助桃花源实业公司招商引进符合业态商家，奖励6个月免租期，即冉杰明实际享受的免租期至2018年5月31日止。冉杰明于《租赁合同》签订后交纳了半年初始租金28,038元及保证金11,215元，其交纳的租金应当作为2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金。冉杰明欠付的租金应当为2018年12月1日至2019年5月7日的租金25,920.7元。桃花源景区从2016年12月1日起至2017年3月进行全面闭园改造，桃花源实业公司虽然发出《通知》对景区所有商户进行政策扶持，但冉杰明实际并未享受到该政策，即使冉杰明当时正处于免租期内，但该免租期是基于双方原签订的《租赁合同》而享受。桃花源实业公司的闭园行为对冉杰明的实际经营造成了影响，冉杰明有权要求桃花源实业公司进行一定的赔偿或者补偿，因冉杰明未享受到桃花源实业公司的扶持政策，故本院采信冉杰明要求增加3.5个月免租期的意见。冉杰明的免租期原至2018年5月31日止，增加3.5个月免租期后，其免租期应顺延至2018年9月15日。冉杰明应当从2018年9月16日起开始支付租金，其中2018年9月16日至2018年11月30日的租金为11,682.5元，扣除冉杰明已交的28,038元，还剩租金16,355.5元。2018年12月1日至2019年5月7日期间的租金为25,920.7元，抵扣后，冉杰明还欠租金9565.2元。故本院对桃花源实业公司要求冉杰明支付租金的请求支持9565.2元，对其租金超出部分请求不予支持。根据《租赁合同》约定，租金每半年结算一次，于每期期满前30日交纳下半年租金，逾期支付租金超过30日的，桃花源实业公司有权解除合同，收回承租物业，不退还保证金，并要求冉杰明按当期月租金的2倍支付违约金。冉杰明至今未足额交纳租金，桃花源实业公司有权根据合同约定解除合同，不退还保证金并要求冉杰明承担违约责任，故本院对桃花源实业公司要求解除《租赁合同》并责令冉杰明搬出租赁房屋，承担违约金9906元的诉讼请求予以支持。同时，桃花源实业公司请求冉杰明从2019年5月1日起按照每日165.1元的标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院亦予以支持。冉杰明反诉要求桃花源实业公司赔偿损失406,793.5元，因其举证不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司与被告（反诉原告）冉杰明于2016年10月6日签订的《租赁合同》； 二、被告（反诉原告）冉杰明于本判决生效后十五日内搬离位于重庆市酉阳县XXXX物业； 三、被告（反诉原告）冉杰明于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司支付租金9565.2元、违约金9906元，并从2019年5月8日起按每日165.1元的标准支付房屋占有使用费至实际搬离之日止； 四、驳回原告（反诉被告）酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）冉杰明的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费776元，减半收取计388元，由酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司负担161元，冉杰明负担227元。 反诉案件受理费3701元（已减半），由冉杰明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 员 陈建江 二〇一九年七月二十三日 法官助理 周 玲 书 记 员 黄 群