山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2015)临兰商初字第3676号原告孙某，个体户。委托代理人孙百勇，山东合清律师事务所律师。被告李某。原告孙某与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托代理人孙百勇到庭参加了诉讼,被告李某经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告孙某诉称，2014年9月28日，被告因租赁原告位于临沂市兰山区角沂小区XX号楼商城X区XX号商铺，向原告缴纳定金2000元。被告缴纳定金后，开始对商铺装修、装饰。2014年10月27日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，合同中对经营范围、租金期限、租金及支付方式、履约保证金、双方的权利义务、违约责任及合同的终止或解除等作了约定。合同签订当日，被告向原告缴纳剩余的半年租金18000元及履约保证金10000元。被告开始营业后，前几天经营正常，没过多久就经常擅自停止营业。原告多次通知被告不得擅自停业，应当保持正常经营，被告对原告的通知置若罔闻。半年租期届满后，被告应依约最迟在2015年4月25日交纳第一年剩余半年租金20000元。原告多次通知被告缴纳，被告始终找各种理由拒付。即使被告交纳的10000元履约保证金归原告所有，被告仍有10000元的该期租金未交纳。由于被告拒绝缴纳租金，原告依照合同约定要求被告将商铺交还原告，被告也置之不理，拒不交还。原告在迫于无奈的情况下，于2015年10月4日以被告拖延缴纳租金为由，通知被告解除合同，被告收到通知后，也未到商场与原告办理结算、交接手续。时至今日，第二年租金最迟应在2015年10月25缴纳，现第二年租金交纳的时间已到，但被告既不向原告交纳租金，也不恢复营业，并且仍然继续占用商铺，给原告造成了很大损失，给商场的经营及整体形象也造成了严重损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、原、被告双方于2014年10月27日签订的《商铺租赁合同》解除，被告依现状将商铺交还原告；2、被告已交付的10000元履约保证金归原告所有；3、被告支付已拖欠的租金10000元、违约金40000元、律师费2000元、邮寄费70元。以上共计62070元。本案诉讼费用由被告承担。被告李某未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年10月27日，原、被告签定《商铺租赁合同》一份，合同约定：1、原告将位于临沂市兰山区角沂小区XX号楼兰迪尚街商城X区XX号商铺出租给被告，被告租赁商铺仅限于经营摄影、数码输出、拍照；2、租赁期限为2年，自2014年9月1日起至2016年8月31日止，租赁期限届满，合同自动终止；3、年租金合计为4万元整，第一年租金每六个月缴纳一次，在相应租期开始前提前一个月交纳完毕，第二年（包含第二年）以后的租金每年交纳一次，在相应租期开始前提前一个月内交纳；4、被告应于本合同签订当日向原告缴纳履约保证金1万元，合同期内，如被告违反约定拒绝向原告缴纳相关费用，原告可以从履约保证金中直接扣除相关费用；5、若被告因特殊原因需停业，应在停业前两日提出书面申请，征得原告书面同意后方可停业。未经原告书面同意，被告擅自停业的，履约保证金全额没收；6、被告应按合同约定准时缴纳履约保证金、租金、物业管理��及其他各项费用；7、在合同履行期间，除法律规定和本合同约定的情形外，双方均不得提前终止合同。任何一方违反合同，违约方除依照法律规定和本合同约定承担责任外，违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于交通费、律师费、邮寄费等）进行赔偿；8、如被告未按合同约定准时缴纳履约保证金、租金等费用，在原告向被告发出催款通知书5日后，被告仍未按通知规定全额交纳应交款项，或被告擅自停止营业或变相不营业超过3天，经原告发出要求营业通知之日起2天内，被告仍未恢复经营的，原告有权单方解除合同，没收被告已向原告缴纳的全部费用（包括但不限于履约保证金、租金等）作为违约金，违约金不足弥补原告损失的，原告有权向被告追偿，同时，被告应无条件按原告要求将商铺连同原固定设备附属物交还原告；9、被告未能依约按时支付租金，每逾期一日须按拖欠金额的百分之三向原告支付违约金。一个月内不交原告有权收回商铺；10、在合同期满或合同任一方违约导致合同解除、终止的，原告有权选择要求被告依现状交还或恢复原状交还经营场地，如因合同期满或合同任一方违约导致合同解除，终止的，原告对被告经营场地的装修不作任何赔偿；11、在经营期限届满或本合同终止、解除后，被告应按本合同约定将经营场地交还原告，未经原告书面同意继续占用经营场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，原告有权随时要求被告搬出该占用场所，在占用期间被告需支付相当于本合同所约定的费用总额的百分之二百的占用费给原告，且原告有权依照法律程序追索经营场所和因上述留驻行为所发生的一切损失和费用；12、原告所有书面通知，送达被告租赁店面，发送被告提供的电子邮箱或���被告负责人、工作人员签收，即表示已送达被告。合同中另对商铺装修、营业时间、及双方的权利和义务等均作了相关约定。该合同末尾处还明确载明：房租从2014年10月26日起算。原告孙某、被告李某分别在合同尾部处签字确认。合同签订当日，被告依约向原告交纳了现金28000元。被告还曾于2014年9月28日，向原告交纳了租赁涉案房屋定金2000元。截至合同签订之日，被告共向原告交纳款项30000元，其中房屋保证金10000元，半年房租20000元。原告将涉案房屋交付被告使用，被告使用至今。被告已交纳的上述房屋租金到期后，其未按合同约定的时间继续向原告交纳租金。2015年10月4日，原告方通过手机向被告发送短信，短信中以被告交纳的房租租金已于2015年4月26日到期，经多次催缴仍未缴纳为由，依据法律规定及合同条款的约定，通知解除与被告签订��上述租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任。上述事实，主要根据原告举证及庭审陈述、法庭调查予以证实，相关证据及证实情况均已收集、记录在卷。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系合同双方的真实意思表示，合同内容亦不违反现行法律、法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力，合同双方均应如约履行已方义务。本案原告作为出租方，负有如约将房屋交付被告使用的义务；被告作为承租方，负有依约交纳房租的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条有关合同解除的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据原、被告��订的《商铺租赁合同》的约定，第一年租金被告需每六个月缴纳一次，并在相应租期开始前提前一个月交纳完毕；如被告未按合同约定准时缴纳租金，在原告向被告发出催款通知书5日后，被告仍未按通知规定全额交纳应交款项的，原告有权解除合同。现被告已交纳的房屋租金于2015年4月26日到期，被告应按合同约定于2015年3月26日前将第一年剩余租金交纳完毕。现被告未按合同约定如期向原告交纳房租租金的行为已构成违约，原告据此要求解除与被告签订的商铺租赁合同，符合双方的合同约定及法律规定，应予支持。鉴于原告已于2015年10月4日，以手机短信方式通知被告解除合同，故原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2015年10月4日，被告收到解除合同通知之日起解除。关于原告要求被告支付租金的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十��条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2015年10月4日解除，被告应将所租房屋返还给原告，并依协议约定的租金交纳标准，按实际使用期限向原告交纳租赁费。根据原、被告签订的合同的约定，涉案商铺年租金为4万元，被告仅交纳部分房租2万元，其应向原告支付截至双方合同解除之日间的房屋租金共计17589元（40000元÷365天×343天-20000元）。鉴于被告已向原告交纳保证金10000元，双方签订的租赁合同中亦明确约定履约保证金可直接扣除相关费用，故被告已向原告交纳的履约保证金10000元应抵扣部分房屋租金，抵扣后被告尚应向原告支付剩余租金7589元。自双方合同解除之日起至被告实际返还商铺间的房��租金，原告可另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失，可以予以增加；高于造成的损失，可以适当减少。本案中，原、被告签订的商铺租赁合同中有关违约金的约定标准过高，应予适当调整。被告应以拖欠租金为基数，按同期银行贷款利率的4倍向原告支付违约金。对原告要求被告支付其他费用的诉求，因未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。被告李某经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对一审中享有的答辩、举证及质证等相关诉讼权利的放弃，且不影响本院对本案事实的认定，因此产生的对其不利的法律责任由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条��第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙某向被告李某送达的解除租赁合同通知有效，双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年10月4日解除；二、被告李某于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空并向原告返还位于临沂市兰山区角沂小区XX号楼兰迪尚街商城X区XX号商铺一处；三、被告李某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙某支付房屋租金7589元。四、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告孙某支付逾期支付房屋租金造成的违约金损失（以尚欠租金为基数，按银行同期同类贷款利率的4倍计算，自2015年10月5日起计算至实际履行完毕之日止）。五、驳回原告的其他��讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352元，财产保全费650元，均由原、被告平均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  王期枫审 判 员  董国飞人民陪审员  李振友二〇一六年四月十一日书 记 员  崔宝彬