福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初4292号 原告（反诉被告）：李文珍，女，1971年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：戴凌超，福建自晖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶加盛，男，1986年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郭妙灵,北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）李文珍与被告（反诉原告）叶加盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李文珍的委托诉讼代理人戴凌超，被告（反诉原告）叶加盛的委托诉讼代理人郭妙灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文珍向本院提出诉讼请求：1.李文珍与叶加盛2011年3月12日签订的《房屋租赁合同书》于2018年5月10日解除；2.叶加盛腾空房屋并恢复原状；3.叶加盛立即向李文珍支付2018年3月16日至2018年5月9日的房租9900元、电费377.43元及物业管理费等10780.5元（自2017年1月1日计至叶加盛实际腾空房屋并恢复原状之日止，暂计至2018年4月30日），共计21057.93元；4.叶加盛按每月5500元的标准支付该房屋占有使用费（自2018年5月10日计至叶加盛实际腾空房屋并恢复原状之日止）；5.本案诉讼费用由叶加盛承担。事实与理由:李文珍于2011年3月12日将址于源昌豪庭（一期）10#楼3跃5层302单元及三个车位出租给叶加盛，合同约定房屋仅用于住宅；双方于2011年5月12日合意签订补充协议，补充协议约定房屋用途为办公、员工住宿，如产生民事、经济法律责任，一切与甲方无关。合同到期后，叶加盛应尽量将房屋恢复原状。合同签订后房屋交付叶加盛，叶加盛违章搭建，周边住户怨声载道，叶加盛多次被投诉，导致城管多次要求整改、拆除。 叶加盛辩称，李文珍当庭增加了诉讼请求，但同意放弃答辩期，于今日开庭：一、首先，该房屋的装修方案系经李文珍同意的。李文珍交付给叶家盛的是一个毛坯房，双方也确认了，租赁用途系用于办公及宿舍，必然需要多一些房间，所以，叶家盛在装修方案经过李文珍同意后，委托装修施工。并花费了大量的装修费用。且该房屋自2011年叶家盛承租讼争房屋这么多年来，李文珍从未对房屋装修问题提出过异议，说明李文珍对装修是认可的。二、其次，对于李文珍陈述说叶家盛未经李文珍同意擅自搬离租赁房屋的主张，叶家盛认为与事实不符。实际上，系因李文珍以各种理由要求叶加盛搬离房屋，要求解除双方租赁合同，叶加盛因此才搬离讼争房屋的。因此，系李文珍单方提出解除合同，导致叶家盛搬离。三、补充协议约定“合同到期后，承租人应当尽量恢复原状。”首先，该条款属于约定不明，无法确定何为所谓的“原状”，且该条约定的是“尽量恢复原状”而不是必须恢复原状，因此，可以认为是一个没有履行标准且不确定的约定。其次，即使该约定是一个明确的可执行的条款，但是在本案中，该条也无法适用本案，因为该条款的约定的时间要求是“合同到期后”，然而，本案争议发生时至今，案涉租赁合同并未到期，只是李文珍单方面解除合同，违反约定，叶家盛更加没有恢复原状的义务。四、关于李文珍主张的相关物业水电费用，叶家盛认为系因李文珍当方面要求解除合同，叶家盛因此搬离讼争房屋，但是李文珍却不予退还叶家盛的押金10000元。该押金足以抵消相关的水电物业费用。 叶加盛向本院提出反诉请求：1.李文珍向叶家盛退还租房押金1万元；2.李文珍赔偿叶家盛装修费用损失合计5万元；3.本案诉讼费由李文珍承担。事实与理由：2011年3月12日，叶加盛与李文珍签订《房屋租赁合同书》一份，约定叶家盛承租李文珍所有的坐落于厦门市湖里区源昌豪庭一期10#楼1梯3跃5层302单元的毛坯房屋（包括69号车位）（以下简称讼争房屋），租赁期限为10年，自2011年6月15日至2021年6月14日；并明确约定：如甲方（即李文珍）要求解除合同，需要提前三个月通知乙方（即叶加盛），经乙方同意解除合同后，甲方需赔偿乙方承租时装修费用以及解除合同所带来的损失。租赁用途为宿舍与办公。合同签订当日，根据李文珍指示，叶加盛向李文珍的丈夫林明福支付了租房押金10000元，李文珍也将毛坯状态的租赁房屋交付给叶加盛，叶加盛即根据办公与宿舍用途设计了装修方案并告知李文珍，李文珍同意后，叶加盛雇请装修团队对承租房屋进行了装修，花费装修费用30余万元（按照一平方米1000元标准进行装修，加上家电等共花费30余万元）。2018年3月租赁期限初前后，李文珍以各种理由要求提前解除租赁合同，叶加盛不得已于2018年3月26日搬离讼争房屋，但李文珍却拒绝退还叶加盛押金，也未根据合同约定赔偿叶加盛承租时装修费用以及解除合同所带来的损失。叶加盛的装修是按照10年租期分摊投入的，每年应当分摊装修在3万元。李文珍提前解除合同3年多，应当赔偿叶家盛装修损失在10万元以上。因考虑双方关系，叶家盛只要求赔偿5万元。为维护自身的合法权利，叶家盛特向贵院提起诉讼，请依法公正判决，维护叶家盛的合法权益。 李文珍辩称，一、李文珍认可于2011年3月12日将讼争房屋以毛坯状态出租给叶加盛。但是，叶加盛并未将装修方案告知李文珍，李文珍更没有同意其装修方案。叶加盛也不是按办公和宿舍用途进行装修。讼争房屋是3连跃5层的别墅，叶家盛通过违法扩建、增设墙体、改变房屋结构等违法手段将讼争房屋别墅隔断成30几个小间。从讼争房屋现有的状态和其他业主的投诉记录可以证明，叶加盛实际上系将讼争房屋用于转租。二、从叶家盛提交的聊天记录可以证明，李文珍并非在2018年3月以各种理由要求解除合同。而是因叶加盛违法扩建、增设墙体、改变房屋结构，导致其他业主不断投诉，城管部门亦多次责令整改，李文珍多次与叶加盛沟通，要求其拆除违章扩建及增设墙体，恢复房屋结构，但是叶加盛却不予理会。三、叶加盛无权要求李文珍退还租房押金1万元。押金是为了保障交易安全和债权实现的一种担保。《房屋租赁合同书》第五条亦约定，租房押金在承租人结清租赁期间所有费用后，将无息退还。现叶加盛尚欠李文珍房租、水电费、物业管理费等费用，叶加盛亦未履行恢复房屋原状的义务。叶加盛并未履行债务，无权要求退还押金。四、叶家盛要求李文珍赔偿装修费用损失5万元，于法无据。《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第七条规定“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”叶加盛违章扩建、增设墙体、改变房屋主体结构、一套改多套，导致其他业主不断投诉，城管部门亦多次责令整改，李文珍有权依法解除合同，房屋装修装饰及违章搭建费用亦应由叶加盛自行负担，其无权要求李文珍赔偿其装修及违章搭建费用。综上，李文珍的诉讼请求毫无事实和法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：址于厦门市湖里区康泰里60号202室的房屋登记在李文珍名下。 2011年3月12日，李文珍与叶家盛签订《房屋租赁合同书》，约定：叶家盛承租坐落于厦门市湖里区源昌豪庭一期10#楼1梯3跃5层302单元（包括69号车位）作为住宅使用，租赁期限自2011年6月15日至2021年6月14日止，每月租金5500元，每半年提前7天缴纳租金；押金5500元，待合同期满后，李文珍应在叶家盛结清租赁期间所有费用后无息退还叶家盛；租赁期间，该房屋的水电费、煤气费、电话费、小区卫生管理费、有线电视费等均由叶家盛负责交付；双方均不得借故解除合同，如李文珍要求解除合同，需要提前三个月通知叶加盛，经叶家盛同意解除合同后，李文珍需赔偿叶家盛承租时装修费用以及解除合同所带来的损失，如叶家盛提出解除合同时，经李文珍同意解除合同后，由叶家盛支付一个月租金作为违约赔偿李文珍的违约金。 同日，叶家盛向李文珍支付了租房押金10000元，李文珍将毛坯状态的讼争房屋交付给叶加盛。 2011年5月12日，李文珍与叶家盛签订《补充协议》，约定：房屋用途为办公、员工住宿，如产生民事、经济法律责任，一切与李文珍无关；合同到期后，叶加盛应尽量将房屋恢复到原状。 李文珍自认其于2013年5月份因讼争房屋涉及违法违建，为了办理产权证登记出具了《申请书》，承诺会自行整改，拆除增设墙体，恢复原状等。自2016年1月份起，讼争房屋仍因增设墙体、违章搭建等违法行为多次被厦门市湖里区城市管理行政执法局责令改正。 2018年3月底，李文珍在讼争房屋处增设了门锁，叶家盛庭审中确认其于2018年3月26日搬离讼争房屋，讼争房屋内物品都是不要的了。李文珍诉求将讼争房屋恢复原状的具体内容为叶家盛拆除违章搭建、扩建部分，拆除增设的墙体，拆除车库改造的部分，恢复到原有格局。 李文珍支付了讼争房屋2018年3月的电费292.9元、2017年的物业管理费等8196.1元、2018年1月至4月的物业管理费等2584.4元。李文珍和叶家盛均同意押金10000元用于抵扣租金、电费、物业管理费等相关费用。 本院认为，李文珍与叶家盛签订的《房屋租赁合同书》和《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。庭审中，因李文珍与叶加盛均同意解除讼争合同，故讼争合同应予以解除。 李文珍诉求将讼争房屋恢复原状的具体内容为叶家盛拆除违章搭建、扩建部分，拆除增设的墙体，拆除车库改造的部分，恢复到原有格局，因该恢复原状内容已包含了违章搭建、扩建等违法行为的改正，且李文珍对违章搭建、扩建等并非全不知情，又讼争合同仅是约定合同到期后，叶加盛应尽量将房屋恢复到原状，故李文珍的该项诉求不宜在本案中一并处理，李文珍可待具体违章搭建、扩建等违法行为改正后再另行主张。 李文珍诉求叶家盛支付房屋占有使用费至实际腾空房屋恢复原状之日，因李文珍已于2018年3月底在讼争房屋处增设了门锁，其已实际控制讼争房产，叶家盛亦确认其于2018年3月26日搬离了讼争房屋，讼争房屋内物品都是不要的了，故李文珍关于自2018年4月1日起的租金和房屋占有使用费的主张没有事实依据，本院不予支持，即叶家盛尚拖欠李文珍自2018年3月16日起至2018年3月31日止半个月的租金2750元。同样，李文珍诉求的电费和物业管理费等也应计至2018年3月31日止，叶家盛应支付李文珍电费和物业管理费等合计10134.4元。 叶家盛反诉李文珍退还租房押金10000元，因双方均同意押金10000元用于抵扣租金、电费、物业管理费等相关费用，现相关费用金额已超出押金10000元，故叶家盛的上述反诉请求，本院不予支持。 叶家盛反诉请求李文珍赔偿装修损失5万元，因没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除李文珍与叶家盛于2011年3月12日签订的《房屋租赁合同书》； 二、叶加盛应于本判决生效之日起十日内，向李文珍支付租金、电费和物业管理费等合计12884.4元（押金10000元用于抵扣上述费用）； 三、驳回李文珍的其他诉讼请求； 四、驳回叶家盛的全部反诉请求。 如果叶加盛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4260元，减半计取收2130元，由叶加盛负担；反诉案件受理费650元，由叶家盛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇一九年七月三日 代书记员 马承威 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。