广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民初1210号 原告：韦绍辉，女，1976年5月15日出生，香港特别行政区居民，住香港。 委托诉讼代理人：梁丽霞，广西金狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童耀欣，广西金狮律师事务所实习律师。 被告：甄子敏，女，1985年7月12日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：韦珍莲，广西贵文律师事务所律师。 被告：张永顺，男，1961年8月2日出生，香港特别行政区居民，住香港，香港永久性居民身份证号码：×××2138（7）。 原告韦绍辉与被告甄子敏、张永顺确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月11日公开开庭进行审理。原告韦绍辉的委托诉讼代理人梁丽霞、童耀欣，被告甄子敏的委托诉讼代理人韦珍莲到庭参加了诉讼。被告张永顺经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦绍辉向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告甄子敏、张永顺签订的《存量房买卖合同》无效；2、请求判令被告甄子敏返还原告韦绍辉放置于涉案房屋内的生活用品、厨房物品、电器、文件、相片、生活用品、家具一批等（清单附后）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告韦绍辉（原广西南宁人）与被告张永顺系夫妻关系，婚后随丈夫迁居香港。2016年1月23日，原告韦绍辉回南宁出资购买原房屋所有权人王亮位于南宁市兴宁区嘉和城蒙特利岛43号楼202号房，并登记在丈夫张永顺名下，该房屋属于夫妻共同财产，且一直是由原告韦绍辉管理及居住在内。原告韦绍辉与被告张永顺在协商离婚期间，突闻房屋中介公司业务人员说该房屋已卖，于是立即回到南宁查档，发现该房屋已不在被告张永顺名下，已于2018年8月8日被预告登记在被告甄子敏名下。然而张永顺一直居住在香港，并没有签订《存量房买卖合同》，该合同卖方的签字并非张永顺本人所签，该合同不是真实的。而且，原告作为房屋出资人及共有人，不知晓房屋出卖情况，且从未同意将房屋出卖。后被告甄子敏强行换锁进入涉案房屋，并侵占韦绍辉某些具有纪念意义和工作必需的私人物品。随后韦绍辉曾多次要求甄子敏返还未果。综上所述，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，给原告造成极大经济损失，请求法院判如所请。 被告甄子敏辩称，甄子敏是善意第三人，对案涉的房屋已经支付了购房款，并且房屋已经过户到了甄子敏的名下，属于善意取得。 被告张永顺未到庭参加诉讼，亦未作答辩。 原告韦绍辉向法庭提交以下证据以支持其诉讼主张： 证据1、被告甄子敏身份证复印件，证明被告主体适格；证据2、结婚证，证明原告韦绍辉与被告张永顺系夫妻关系；证据3、邕房权证字第××号房产证、房屋买卖合同书、收款收据、家庭居室装饰装修工程施工合同、邕房权证字第××号，证明系原告出资购买、装修争议房屋，并登记在被告张永顺名下，该房屋系夫妻共同财产；证据4、境外人员住宿登记表、境外人员临时住宿登记表、物业证明，证明该争议房屋一直由原告管理并居住在内；证据5、存量房买卖合同、不动产查档证明，证明被告张永顺并没有签订该合同，然而争议房屋却预告登记在被告甄子敏名下。 被告甄子敏质证认为，对证据1、证据2没有异议，对证据3中的房屋买卖合同书与装饰装修工程施工合同有异议，这些证据不能证明是原告出资购买涉案房屋；对证据4的真实性无异议，但是对关联性有异议，境外人员的住宿登记表，只能证明原告是在2016年4月22日在中国内地，并且物业公司的证明比出入境的证明时间更早，公安局入境的时间是2016年4月22日，所以对物业公司的证明有异议，甄子敏在看房的时候，并没有人居住在涉案的房屋里，甄子敏也没有见过原告本人；对证据5的真实性无异议，合同约定的200万只是房价不包括家具和装修的费用30万元，甄子敏通过中介和张永顺的委托人黄梦善所签订的房屋买卖合同的购房款是230万元，200万是房屋款，30万是家具和装修的费用。 被告甄子敏为证明其抗辩主张，提交了下列证据： 证据1、《房屋买卖合同》与家私清单，证明甄子敏通过中介与张永顺签订涉案房屋的买卖合同，约定房屋带家私家电的成交价为230万元；证据2、收款收据、交易流水、个人贷款合同及扣款短信，证明甄子敏通过银行转账130万元给被告张永顺指定收款人（陆翠翠）的账号，100万元由甄子敏办理按揭贷款的银行（光大银行）支付给张永顺；证据3、委托书与声明，证明被告张永顺委托黄梦善签署房屋买卖合同及交房等事宜，并声明房屋的款项由陆翠翠的银行账户代收；证据4、张永顺自述的视频光盘，证明被告张永顺在出卖涉案房屋时并未告知甄子敏其有配偶，并且原告对出卖涉案房屋是知情并同意的，张永顺已收到甄子敏所付的全部房款；证据5、淘宝网司法拍卖房成交价，证明甄子敏购买价格比同一小区类似房价高出二千元左右；证据6、嘉和物业公司物业费收据，证明甄子敏已支付涉案房屋的物业费；证据7、结婚证，证明甄子敏与岳增光是夫妻关系；证据8、房产证，证明涉案房屋过户到甄子敏名下，现所有权人现为甄子敏，并且过户的时间大约在2018年10月；证据9、广西公安机关110处警现场回执单（复印件），证明涉案房屋的门锁我方已经得到钥匙了，但是开不了，于是就报警了，出警后原告就没有再换锁；证据10、中国农业银行交易明细清单（1份）、收款收据（2份），证明被告张永顺已收到中介转给其的购房款；证据11、短信聊天记录截图，证明原告韦绍辉从被告甄子敏看房时就已经知情了，原告提到其对买房不知情不是事实；证据12、中介服务协议，证明被告甄子敏买房是通过中介的介绍；证据13、黄梦善录音，证明黄梦善是受张永顺的委托来办理过户手续，同时黄梦善的委托是在香港的律师事务所办理的，黄梦善受张永顺的委托办理过户手续是符合法律规定的。 原告韦绍辉质证认为，对被告甄子敏提交的证据1，不认可其真实性和关联性，因为它与房产局存档登记过户的房屋存量合同是不一致的。这份房屋买卖合同当中，并没有约定房屋的家具以及装修也在房屋的买卖合同中，家私清单也是与房产局存档的买卖合同约定不一致，而且涉案房屋内的装修与家具共80万元左右，并不如被告所说的只有30万元。对证据2，收款收据的落款处签名并不是被告张永顺本人的签名，从原告提交的婚姻状况证明中可看出与张永顺的笔迹明显不同，从交易流水的日期看出是2018年4月19日由被告甄子敏的丈夫岳增光转账给陆翠翠，这说明，在被告之间的房屋买卖签订以及交易之前，被告之间就已经存在了债权债务关系，因为原告并不认识陆翠翠，我们有理由怀疑被告之间是恶意串通，擅自处分夫妻共同财产，被告甄子敏并不是善意第三人，并且被告甄子敏的代理人在庭审中自认陆翠翠是中介公司的法定代表人，因此中介公司有可能利用工作便利，侵占原告的财产。对于扣款短信的真实性有异议，因为没有放款时间，也不能证明该扣款与本案的购房款有关。对证据3的委托书真实性由法院认定，但是委托书上的内容不一定真实，房产证并没有遗失，还在原告的手里，是张永顺私自将夫妻共有的房产进行交易，且所谓的中国委托公证人梁某身份不明。通过委托书，张永顺的签名明显可以看出与被告提供的收款收据、与中介签订的房屋买卖合同的落款是不同的，因此，证实该收款收据并不是张永顺本人所签。对证据4，首先，我认为该视频光盘不能作为证据，该视频是被告张永顺本人的录像，而被告张永顺是本案当事人，这应该是属于张永顺本人的陈述，而该陈述是不真实的，这是在原告起诉之后开庭之前才录制的视频，完全是为了应对本案诉讼，而且本案的关键人中介公司，本身就是之前原告韦绍辉购买王亮房屋时的同一家中介公司，中介公司是完全知道韦绍辉是涉案房屋实际购买人，与被告张永顺是夫妻关系，所以中介公司与被告两人串通损害了原告的合法权益。对证据5的真实性由法院认定，但是对于关联性，该淘宝拍卖网是2019年的拍卖信息与2018年的买房价格信息肯定是不一致的，购房价格受房屋坐落和楼层装修因素影响，不具有可比性。对证据的真实性6由法院认定。对证据7的真实性、合法性、关联性无异议。对证据8的真实性没有异议，但是对关联性有异议，我方起诉前，房屋还没有过户，因为原告听说贷款还没有下来，我方查到被告涉案房屋在2019年1月3日过户手续还属于网上预审阶段。对证据9的真实性有异议，但是没有原件核对，没有证据效力，涉案房屋是指纹锁是没有钥匙的，质证前已经询问过我方当事人，所以被告所称拿到钥匙开不了门不是事实。对证据10的真实性有异议，陆翠翠的取款在2019年1月4日，并不能证明这49万元就是本案的购房款，被告提供的这份证据的落款时间于2019年1月4日与第一次提交的收款收据的落款时间2018年1月14是有矛盾的，不清楚被告以哪份收据为准，我方有理由怀疑这是两被告为了应付本案而制造的虚假证据，并不是原始存在的，而且这份所谓的新证据的落款时间是在开庭前，被告完全应该知道是与本案有利害关系的证据却未提供。况且，49万是大额现金交易，而被告张永顺患病在身又远在香港，肯定是无法前往大陆收取现金，这类型的现金交易不安全，因此，我方认为这49万元并不是本案的购房款。对证据11的真实性由法院认定，但这份短信聊天记录并不能证明涉案房屋被卖时，原告已经知悉了买受方是甄子敏，并不是说有监控视频就是实时查看了，只有当房子出现问题了，才会去查看并了解事情的经过，我方不知道与甄子敏发短信的人是谁。我方认为证据12是虚假的，因为既然本案的涉案房屋43栋202号房已经在2018年卖给了甄子敏，为何在2019年3月26日原告起诉时，被告还要与中介签订协议，要求买涉案房屋？因此这个作假是明显的，综合这两次开庭被告举证的情况，我方认为被告提供的有部分是虚假证据，希望法庭予以核实。对证据13的真实性由法院认定，因为我方不确认视频里说话的人是不是黄梦善本人，黄梦善在录音中提到她的报酬是2000元是不符合常理的，因为从香港到深圳再到南宁，往返至少有三四次，黄梦善与被告张永顺并不认识，她只是做贸易的，如果做贸易的话，2000元的委托价格是不合理的，我方认为该录音是不真实的。 被告张永顺未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告韦绍辉提交的证据3、4，已提交原件予以核对，本院予以采信，但并不能证实案涉房屋是由原告出资购买、装修的这一事实。对被告甄子敏提交的证据1-13，原告对前述证据的真实性与证明内容存在异议，对此本院分析如下：一、被告甄子敏均已向本院提交全部证据的原件，因此对于前述证据的真实性及其来源合法性，本院予以认可；二、从被告甄子敏提交的委托书与声明来看，该份委托书经过中国委托公证人及香港律师的见证，签订委托书的事实在张永顺和黄梦善分别作出的自述视频里得到相互印证，原告对该份委托书的真实性虽不予认可，但却未提交相应的证据予以证实，故本院对其质证意见不予采信，并确认委托书系真实有效的。张永顺委托黄梦善代为处理案涉房屋的出售事宜，则黄梦善有权代张永顺签订房屋买卖合同、收取房款、办理过户等，据此黄梦善代张永顺所从事的委托范围内的行为均应视为是张永顺本人的行为，不应以签名非张永顺本人所签为由否定合同的真实性，原告韦绍辉的否认并无任何证据予以证实，故本院不予采信；三、被告甄子敏所提交的证据已形成完整的证据链，可以证实其所主张的事实。 本院查明： 张永顺与韦绍辉自1996年结婚至今，仍在夫妻关系存续期间。2016年1月23日，案外人王亮与韦绍辉签订一份《房屋买卖合同书》，约定：王亮将其物业位于南宁市兴宁区嘉和城蒙特利岛43号楼202号房出售给韦绍辉，总价为109万元。2016年2月2日，王亮向韦绍辉出具一份《收款收据》，载明收到韦绍辉交来的首期房款445000元。前述房屋登记在张永顺名下，并办理了邕房权证字第××号的房屋产权证书。2016年3月25日，南宁嘉和物业服务有限公司蒙特利岛物业服务中心出具一份《证明》，载明韦绍辉为南宁市兴宁区嘉和城蒙特利岛43号楼202号房的业主，并居住在此。 2018年5月24日，张永顺作为委托人委托案外人黄梦善、韦珍莲代其办理位于南宁市兴宁区嘉和城蒙特利岛43号楼202号房的房产证遗失补办手续及该房屋的出售相关事宜，委托范围包括：1、查询家庭住房证明、查档、调原始档案、查阅相关资料；2、遗失补办登记手续及领取不动产权证；3、领取不动产权证后，再办理不动产登记业务及交易过户手续，签订存量房买卖合同并领取相关资料；4、委托人到中介公司签署房屋买卖合同等相关文件；5、办理房地产减免税手续，签署并领取相资料；6、协助买方到银行办理贷款的相关手续，办理出租相关事宜、资金划拨款协议书等相关资料，并领取相关资料；7、代为办理银行房屋交易资金托管手续，签署相关交易资金托管协议及本人其他的相关协议，唯该房产的楼款须过户到本人之银行户口内；8、到相关部门办理水电、煤气、天然气、物业管理、有线电视等过户手续；9、上述房产交易过程中的定金、首期楼款、尾期楼款均存入本人名下银行账户之手续。该委托书经中国委托公证人及香港律师梁某见证，并经中国法律服务（香港）有限公司转递。同日，张永顺出具一份《声明》，载明其出售嘉和城蒙特利岛43号202房所得诚意金、定金及首期楼款均由陆翠翠（名下账户：中国农业银行6228480830910541812）代为收取，由此产生的责任及风险由本人承担。 2018年6月10日，黄梦善代张永顺（甲方、卖方）与甄子敏（乙方、买方）、广西汇骏房地产代理有限公司（丙方、中介方）签订一份《房屋买卖合同》，约定张永顺同意向甄子敏出售位于南宁市兴宁区嘉和城蒙特利岛43号楼202号房及房内部分家私，总房价为230万元。合同附件中各方确认房内部分家私包括：沙发2套、茶几2套、餐台（配套带椅）2套、电脑台（配套带椅）1套、床（配套带床垫）4套、床头柜3套、电视柜1套、衣柜3套、电视机3台、音响功放3台、空调4台、抽油烟机1台、微波炉3台、消毒碗柜1台、冰箱1台、热水器1台、洗衣机1台、烘干机1台、除湿机1台。除上述《房屋买卖合同》外，张永顺与甄子敏就案涉房屋还签订一份《存量房买卖合同》，并在南宁市不动产登记中心备案，除房款价值为200万元以外，其他权利义务条款与前述合同基本相同。该《存量房买卖合同》是由黄梦善代张永顺签署的。张永顺于2018年10月14日出具四份《收款收据》，载明其已分别于2018年4月19日、2018年6月10日、2018年8月8日、2018年10月12日收到甄子敏、岳增光交来的定金30万元、定金20万元、首期楼款80万元、尾期楼款100万元，合计230万元，其中前三笔均转入户名为陆翠翠的中国农业银行账户中，第四笔100万元系直接转入张永顺名下的中国建设银行账户中。甄子敏提交了岳增光银行账户流水明细单显示2018年4月19日从岳增光的银行账户转款30万元至陆翠翠的银行账户、2018年6月10日从岳增光的银行账户转款20万元至陆翠翠的银行账户、2018年8月8日从岳增光的银行账户转款80万元至陆翠翠的银行账户。后甄子敏、岳增光与中国光大银行股份有限公司南宁分行签订一份编号为78891816001654的《个人贷款合同》，约定甄子敏以其要购买的位于南宁市兴宁区嘉和城蒙特利岛43号楼202号房作为抵押担保而向中国光大银行股份有限公司南宁分行借款100万元。中国光大银行股份有限公司南宁分行先将前述100万元贷款发放至甄子敏的银行账户，后又转至张永顺的银行账户。现涉案房屋即位于南宁市兴宁区嘉和城蒙特利岛43号楼202号房已经过户至甄子敏名下，并办理了桂（2018）南宁市不动产权第0135364号《不动产权证书》，现已入住。韦绍辉认为，案涉房产系夫妻共同财产，但并不知晓张永顺出售了前述房产，也不同意出售前述房产，遂诉至法院，提出如前诉请。 另查明，广西汇骏房地产代理有限公司的法定代表人是陆翠翠。甄子敏与岳增光系夫妻关系。 本案的争议焦点为：甄子敏是否为案涉房屋的善意受让人？甄子敏与张永顺签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？ 本院认为，关于本案的法律适用问题。本案原告韦绍辉及被告张永顺均为香港特别行政区居民，香港特别行政区与中国内地适用不同法律，故其法律冲突问题应准用我国内地涉外法律的相关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”之规定，原、被告双方之间的纠纷因买卖房屋而起，房屋坐落于广西壮族自治区南宁市，故本案属于因不动产的买卖法律关系所引发的纠纷，故应适用中国内地法律。 关于本案的处理。甄子敏购买了登记在被告张永顺一人名下的位于南宁市兴宁区嘉和城蒙特利岛43号楼202号房，张永顺的配偶韦绍辉现向本院主张其本人并不知晓卖房之事，亦表示不同意出售案涉房屋，甄子敏与张永顺系串通合谋将案涉房屋卖出，损害韦绍辉的权益，故请求确认甄子敏与张永顺签订的《存量房买卖合同》无效。对此，本院认为，首先，甄子敏与张永顺实际履行的是哪一份合同的问题。甄子敏与张永顺签订了两份与房屋买卖有关的合同，一份是二人签订的《存量房买卖合同》，一份是二人与广西汇骏房地产代理有限公司共同签订的《房屋买卖合同》，对于甄子敏与张永顺而言，尽管两份合同对房款数额的约定有些出入，但两份合同的目的均为买卖案涉房屋。韦绍辉请求确认《存量房买卖合同》为无效合同，其诉讼目的也是为了确认甄子敏与张永顺之间的房屋买卖合同法律关系告于无效。根据本院查明的事实，当事人实际履行的是三方签订的《房屋买卖合同》，本院有理由相信另一份合同是为了办理房产过户手续的需要应相关部门的要求而签订，故本案仅须讨论实际履行的《房屋买卖合同》的效力即可。其次，甄子敏是否善意取得讼争房产的问题。本院认为，甄子敏系善意合同相对人。理由如下：1.案涉房屋登记在张永顺一人名下，也就是说，对外公示的所有权人仅为张永顺一人，在这种情况下甄子敏有理由相信房屋的所有权人仅为张永顺，与张永顺签订合同即可完成房屋的交易，并未有悖常理；2.案涉购房合同的基本权利义务已经得到完全的履行，甄子敏依约支付了230万元购房款，张永顺出具的收据亦表明其已收到前述购房款，这说明双方既有房屋买卖的真实合意又有诚实守信的履约行为；3.案涉房屋已经完成了所有权的变更登记，产生了对世的公示效力。韦绍辉称其不知晓张永顺出售房屋，甄子敏系与张永顺及中介公司恶意串通损害其共同财产权，却未提交相应的证据证实，故本院对其抗辩主张不予支持。综上，甄子敏与张永顺签订的《房屋买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，本案房屋买卖合同合法有效。韦绍辉的请求于法无据，本院不予支持。至于韦绍辉主张甄子敏应返还的家私，由于其并未提交证据证实该部分家私由其购买，亦未有证据证实放置在案涉房屋内，且相关家私已经作为涉案房屋附属设施一并转让，故对其主张，本院亦不予支持。韦绍辉若认为张子顺擅自处分夫妻共同财产侵害其合法权益，可另案向张子顺请求赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告韦绍辉的全部诉讼请求。 本案案件受理费22800元，由原告韦绍辉负担。 如不服本判决，被告甄子敏可在本判决书送达之日起十五日内，原告韦绍辉、被告张永顺可在本判决书送达之日起三十日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  宋桂芬 审判员  姚 娟 审判员  覃 斯 二〇一九年七月二十四日 书记员  覃叶玫