江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2015)太民初字第01185号原告张玲君，女，1956年3月24日生，汉族，住上海市。被告太仓东海水产品中心市场投资有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇东��村，组织机构代码66133484-1。法定代表人项志耀，总经理。委托代理人项荣磊，上海市国雄律师事务所律师。原告张玲君与被告太仓东海水产品中心市场投资有限公司（以下简称东海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张玲君，被告东海公司的委托代理人项荣磊（参加第一次、第四次、第五次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玲君诉称：2013年4月，原告在被告东海公司销售人员的引导下，看中了一间经简单装修的旅馆房，即位于太仓市浏河镇东海路的上海华东水产品交易中心2幢637室。同年4月24日，在销售人员的安排下，原告支付了购房��，并在被告销售人员介绍为“统一的标准化合同”上签名。在办完购房手续后的一个月，这间看似只有些装修方面瑕疵的新房屋顶墙面就大漏起来，以至于无法办理交房手续。当时，被告公司工程部顾工程师表示可以修复。后房屋几经修补，2013年10月该房又出现了更大面积的漏水，被告公司新任总经理朱经理向我承诺若在合理期限内不能修复的话，将连本带息退还全部购房款。现房屋修复多次，但是仍存在渗漏水情况，影响原告正常使用居住，为维护合法权益，原告诉至法院请求判令：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、被告返还购房款159000元，并赔偿损失（以159000元为基数，按银行同期贷款利率的1.5倍自付款之日起计算至实际履行之日）；三、确认原、被告签订的商品房买卖合同中第九条、第十一条、附件四中的第六条以及��十六条中关于质量保证的内容无效；四、要求被告提供《非住宅商品房屋质量保证书》以及涉案房屋竣工以来的维修记录。五、本案诉讼费用由被告承担。被告东海公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，合同文本系政府职能部门提供的示范文本，合同的内容系双方意思自治的结果；关于房屋的质量问题，漏水问题并不是主体结构问题，且已经进行过修复；《非住宅商品房屋质量保证书》已经向原告提供过了；解除权系形成权，原告行使解除权已超过一年除斥期间。经审理查明：2013年4月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于太仓市浏河镇东海路太仓华东水产品交易中心2幢637室商品房，建筑面积为33.64m2，房屋总价款为15900元，双方约定于2013年8月31日前交房。合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，由双方协商解决”。第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：参照合同条款，出卖人发出通知的交房时间视为房屋交付日期且该交付日期视为甲方已将合同约定的房屋交付乙方，同时视为乙方对合同约定的房屋及装修验收合格。买受人逾期办理交房手续造成的一切损失由买受人承担”。第十六条约定，“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”。附件四中的第六条约定，“买受人所提供的办理按揭贷款的资料应真实有效，如因提供虚假资料导致银行不同意买受人购房贷款申请导致买受方无法按��本合同第六条第3款约定的期限支付相应房价款的，买受人应按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2013年4月24日支付84000元，于同年5月7日支付75000元，合计15900元。2013年6月起，原告发现房屋存在多处渗漏水情形，遂找被告进行交涉；被告也对房屋进行了数次维修。2015年8月17日，原告向太仓市建设工程质量监督站反映涉案房屋存有质量缺陷，房屋屋顶及墙面存有漏水情况，经历2年都无法修复。同年8月19日下午，该站工作人员会同建设单位有关人员对反映情况进行了查看，发现该房屋西向及南向外墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦��在渗漏情况，渗漏影响处饰面涂层局部已经霉变、脱落，卫生间墙面踢脚线及天棚处也发现渗漏迹象。另发现该楼层的走廊及晾衣间墙面各存有渗漏情况一处。上述查看的结果与原告反映的主要情况基本一致，且该质量缺陷已经影响房屋的正常使用功能。该站于8月20日向被告出具回复函一份，要求其接此通知后，会同相关责任单位对上述问题进行全面检查并做好沟通、解释工作。对检查发现的质量问题应在一周内制定好解决方案并及时进行有效修补，确保房屋的正常使用功能。对于该房屋的维修情况，原告陈述，涉案房屋在2013年6月、2015年7月曾出现严重漏水情形，2014年漏水情况好一点。其曾于2013年6月、10月，2014年3月、4月、5月，2015年6月、7月通过短信方式与被告处工作人员联系，要求被告对房屋进行维修整改。被告陈述在2013���6、7月对涉案房屋进行过维修，2014年维修过两次，原告起诉后被告还对屋面进行了维修。为核实该房屋维修情况及现状，2016年3月30日，本院会同原、被告至涉案房屋内进行查看，发现该房屋西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，渗漏影响处饰面涂层局部经粉刷后，仍有脱落情况。经询问，被告处工程部经理顾春健向本院陈述：该房屋于2013年8月开始维修，室内共维修过三次，在渗漏部位将涂料层、粉刷层铲了，重作了涂料层、粉刷层；屋面共维修了两次，有一次是在原告向太仓市建设工程质量监督站投诉后，两次均是在屋面可能渗漏部位的防水进行铲除，并重新铺贴。关于房屋交付时间，原告陈述，2013年的时候，���要房屋钥匙只要到物业或被告处去拿，2014年春节后钥匙基本一直在我处；被告陈述，房屋在2013年5月时已交付给了原告。另，原告在涉案房屋内放置了晾衣架、椅子等生活用品。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、收据、太仓市建设工程质量监督站出具的回复、本院制作的调查笔录及原、被告的陈述等证据证明。本院认为：原告张玲君与被告东海公司签订的《商品房买卖合同》，由被告将位于太仓市浏河镇东海路太仓华东水产品交易中心2幢637室商品房出售给原告，该合同系双方真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按约履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款���定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，涉案房屋多处存在渗漏水现象，虽经被告多次维修，但至2015年8月20日，经太仓市建设工程质量监督站实地查看，该房屋仍存在西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，饰面涂层局部经粉刷后，仍有起皮、脱落情况，上述质量缺陷已经影响房屋的正常使用。虽被告陈述在此后其对涉案房屋的屋面防水层进行了维修，但至2016年3月30日本院实地查看时，该房屋仍存在西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，渗漏影响处饰面涂层局部已经霉变、脱落，该房屋仍存在西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，渗漏影响处饰面涂层局部已经霉变、脱落现象，上述质量缺陷可以认定影响房屋的正常居住使用，原告要求解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告应将房屋腾退返还给被告。原告已支付的购房款159000元，被告亦应予以返还。对原告主张的损失（以159000元为基数，按银行同期贷款利率的1.5倍自付款之日起计算至实际履行之日），由于涉案质量缺陷影响房屋的正常居住使用，且该房屋买卖合同已被本院解除，故被告应赔偿原告损失，损失额以原告已付款房款按银行同期贷款利率的1.3倍自付款之日起计算至实际履行之日为宜。对于原告主张确认原、被告签订的商品房买卖合同第九条、第十一条、附件四中的第六条以及第十六条中关于质量保证的内容无效的诉讼请求，本院认为,双方签订的商品房买卖合同系太仓市住房和城乡建设局提供的示范文本，相关内容系双方真实意思表示，不存在欺诈或违反法律规定的情形，且原告未就其主张提供相应证据，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告交付《非住宅商品房屋质量保证书》以及涉案房屋竣工以来的维修记录的请求，因原告主张解除商品房买卖合同的诉讼请求本院已予以支持，《非住宅商品房屋质量保证书》以及涉案房屋竣工以来的维修记录已无交付必要，故对原告该项诉讼请求，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张玲君与被告太仓东海水产品中心市场投资有限公司于2013年4月24日签订的《商品房买卖合同》。二、被告太仓东海水产品中心市场投资有限公司于本判决生效后10日内向原告返还购房款159000元。三、原告张玲君于本判决生效之日起10日内将位于太仓市浏河镇东海路太仓华东水产品交易中心2幢637室房屋腾退返还给被告。四、被告太仓东海水产品中心市场投资有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张玲君损失（按银行同期同类贷款利率的1.3倍，其中84000元自2013年4月24日起算，75000元自2013年5月7日起算，均计算至实际履行之日止）。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3480元，保全费1520元，合计5000元，由原告张玲君负担160元，被告太仓东海水产品中心市场投资有限公司负担4840元。该款原告已预交，本院不再退回，被告负担部分由被告在本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏��苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  龚红星代理审判员  沈 倩人民陪审员  汤建荣二〇一六年四月二十六日书 记 员  樊怡雯