湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀鹤民一初字第119号原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司，住址怀化市鹤城区湖天南大道。法定代表人李湘安，公司经理。委托代理人石先升（特别授权），男，汉族，1961年10月1日出生，怀化市建筑工程公司经理办主任。委托代理人李开敬，男，1963年9月14日，汉族，怀化市建筑工程公司物业管理分公司副经理。被告（反诉原告）怀化市鹤城区海洋科技网络服务部，住址怀化市鹤城区湖天南大道。投资人殷红平，服务部经理。委托代理人殷红君，女，汉族，1971年4月13日出生。委托代理人曾智平，男，汉族，1968年3月19日出生。原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司与被告（反诉原告）怀化市鹤城区海洋科技网络服务部（以下简称海洋服务部）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年3月4日立案受理，依法组成由审判员张磊担任审判长，与人民陪审员丁伟、倪勇参加的合议庭，于2014年6月10日、9月3日公开开庭进行了审理。代理书记员谭伟担任庭审记录。原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司的委托代理人石先升、李开敬，被告（反诉原告）海洋服务部负责人殷红平及委托代理人殷红君、曾智平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀化市建筑工程公司诉称：2012年3月29日，被告租用原告坐落在怀化市鹤城区湖天大道8号办公楼二楼经营网吧，双方签订租赁合同一份。合同约定：租赁期从2012年3月31日起至2013年3月30日止，租金65220元等条款。原告因生产经营工作拓展需要办公场所，租赁期限届满后未与被告续签租赁合同，并要求被告返还租赁房屋，被告拒绝返还财产。2013年4月25日，原告书面通知被告务必于2013年6月30日前腾出租用场地办理移交手续，被告拒绝按原告通知履行。为了保护原告的合法财产不受非法侵占，请求法院判决：1、被告返还租用原告办公楼二楼房屋并支付房屋占用费用计算至返还之日止。2、被告承担本案的诉讼费用。被告海洋服务部书面辩称：原告所称因生产经营工作拓展需要办公场所与事实不符。被告经营期间由于原告的管理不善和疏忽，给网吧的经营造成一定的经济损失，原告必须赔偿。反诉原告海洋服务部反诉称：1、2009年反诉原告和金通电脑学校一起与反诉被告签订了为期一年的合同。签订合同当天，反诉原告要求反诉被告处理房屋漏水问题，其一直没有处理。后反诉原告通过疏通天沟垃圾和补裂缝才控制住漏水。2011年3月份，天沟处又漏水，反诉原告又重新补裂缝。在四年的经营期间，靠西头楼梯网吧内墙及顶部和墙角一直漏水，至今靠墙边的2个位置不敢放置电脑，靠迎丰路段窗口一面的机器只有在久晴不雨时才能开机上网。根据法律的相关规定，反诉被告对租赁房屋有维修的义务，反诉被告应承担赔偿责任。2、反诉被告在签订合同时口头承诺房屋只要不拆迁，就一直续签。租赁合同中双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定，现反诉被告单方面终止合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，反诉被告应赔偿反诉原告能够继续使用的场地地板、大理石墙群装修费用和供电线路建设费用折旧费用。3、2013年4月中旬，因反诉被告单方面中止租赁合同，造成了反诉原告对电脑供应商违约，反诉原告赔偿电脑供应商因已经订货造成事实上的实际损失20000元。4、反诉原告所租场地的消防通道楼梯一直被其他公司占用，全部被铁门锁死。网吧装修消防验收和多次检查都因反诉被告的原因造成消防通道和安全出口被占用和封闭而不合格，导致反诉原告以罚款的方式来通过检查。5、根据合同法的相关规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据上述规定，反诉原告要求反诉被告免除房屋租金。请求法院判决：1、反诉被告赔偿反诉原告因房屋漏水造成的装修返工费用和天沟补漏费用合计13000元，造成设备损坏和营业损失96200元。2、反诉被告赔偿反诉原告租赁场地地板、大理石墙裙装修费用和供电线路建设费用合计60000元。3、反诉被告赔偿反诉原告违约损失20000元。4、反诉被告赔偿反诉原告罚款损失11310元。5、免除反诉原告从2013年4月1日起至今部分未付的房屋租赁费25220元。反诉被告退还反诉原告水电押金1000元。反诉被告怀化市建筑工程公司书面辩称：反诉提出的事实与客观事实不符。反诉被告严格按照合同的约定履行。原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提交了下列6份证据：证据1、租赁合同一份，拟证明2012年3月29日，怀化市建筑工程公司与海洋服务部签订租赁合同，双方约定租赁届满期为2013年3月30日。证据2、通知一份，拟证明2013年4月24日，怀化市建筑工程公司书面通知海洋服务部，要求其于2013年6月30日前腾清租用场地办理移交手续，并证实该通知于2013年4月25日送达给海洋服务部。证据3、租赁合同一份，拟证明2008年3月31日，金通电脑培训学校负责人李鸾起与怀化市建筑工程公司签订租赁合同，同时证实承租人接受租赁物15日内漏水由出租人进行维修，以后的房屋维修由承租方负责并承担维修费用的事实。证据4、关于申请变更经营项目的报告一份，拟证明2009年8月2日，海洋服务部与李鸾起书面向怀化市建筑工程公司报告他们之间的合作和重新装修的事实。证据5、关于金通电脑学校改造装修的意见一份，拟证明2009年8月，海洋服务部与金通电脑培训学校对供电线路在装修过程中进行改造，费用由承租方承担。证据6，怀化市建筑工程公司说明一份，拟证明怀化市建筑工程公司物业分公司系原告的内设机构。被告海洋服务部对本诉原告的上述证据发表了如下质证意见：对证据1、2、4、5无异议。对证据3的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。证据6与被告无关。反诉原告（本诉被告）就其反诉请求及本诉辩称在举证提供了下列13组证据：证据1、租赁合同一份，拟证明2012年3月29日，怀化市建筑工程公司与海洋服务部签订租赁合同，双方约定租赁届满期为2013年3月30日。证据2、租赁合同一份，拟证明怀化市建筑工程公司与海洋服务部签订了租赁合同，双方约定租赁期限为2013年4月1日至2014年3月31日止。证据3、收据一张，拟证明海洋服务部向怀化市建筑工程公司缴纳2013年部分房租40000元。证据4、5，李鸾起、曾建平的证言各一份，拟证明租赁房屋一直漏水并造成维修返工和维修费用，虽经反映，但怀化市建筑工程公司未予以维修。证据6、李白、刘弦的证言一份，拟证明网吧漏水情况。证据7、8，房屋漏水图片4张及房屋漏水造成网吧损失清单一份，拟证明网吧漏水及造成设备损坏和营业损失96200元。证据9、订货协议及收据各一份，拟证明因原告单方面提前中止合同，造成海洋服务公司违约损失20000元。证据10、网吧装修和电力线路建设相关费用清单，拟证明网吧场地地板、大理石墙裙装修费用和供电线路建设费用共计60000元。证据11、收据3张，拟证明怀化市建筑工程公司房屋消防不合格造成海洋服务部为被罚款等费用11310元。证据12，金瑞达房地产公司场地照片一张，拟证明怀化市建筑工程公司办公楼三至六楼都对外出租。证据13，收取海洋网吧违约金的情况说明一份，拟证明海洋网吧为履行约定向全利文科技怀化经营部支付违约金20000元的事实。反诉被告（本诉原告）怀化市建筑工程公司对反诉原告（本诉被告）海洋服务公司提供的上述证据发表了如下质证意见：证据1、3无异议。证据2合同虽有本公司副经理签字，但未经公司审批通过。证据4、5、6的真实性有异议。证据7的真实性无异议，但公司无维修义务。证据8的真实性有异议。证据9的真实性有异议，海洋服务部明明知终止租赁合同，仍与电脑公司签订协议，造成的损失与怀化市建筑工程公司无关。证据10真实性有异议。证据11、12与本案无关联性。证据13未在举证期内提交，不予质证。经合议庭对证据进行审查，并综合分析双方当事人的质证意见，本院认证如下：对原告（反诉被告）提供的5份证据，被告（反诉原告）对证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，这些证据来源合法，与本案有关联性，应予采纳。证据6反映怀化市建筑工程公司物业分公司与原告的关系，与本案具有关联性，本院予以采纳。对反诉原告（被告）提供的13份证据，反诉被告（本诉原告）对证据1、3、7的真实性无异议，本院予以采信。证据2系李开敬（怀化市建筑工程公司物业管理分公司副经理）与海洋服务部负责人殷红平于2013年4月9日签订的一份租赁合同。怀化市建筑工程公司以该份合同未经公司审批通过为由否认其的合法性。经分析，李开敬作为怀化市建筑工程公司委托代表曾于2012年3月29日与海洋服务部负责人殷红平签订租赁合同，现又与海洋服务部续签租赁合同，该合同虽未盖有公司印章，但海洋服务部有理由相信李的签字行为代表公司行为，且怀化市建筑工程公司也收取了海洋服务部房屋租金，这应视为双方认可合同，合同已生效。证据4、5、6反诉被告对曾建平、李鸾起、李弦三人证言不予认可，而三人未出庭作证，对其证言不予采纳；证据8、10、11，不符合证据的真实性，不予以采纳。证据9反诉原告经营网吧采购电脑配件是正当需要，因反诉被告需提前收回房屋，从而造成反诉原告损失，证据符合证据的三性，本院予以采纳。证据12无法证明与本案有关联性，依法不予采纳。证据13属于对证据9的补强，能客观反映相关的事实情况，本院予以采纳。根据上述证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2008年3月31日，原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司的内设机构怀化市建筑工程公司物业管理分公司将坐落在怀化市鹤城区湖天大道8号办公楼二楼租赁给李鸾起开办金通电脑学校，租赁期限从2008年4月1日至2009年3月30日止。2009年8月，金通电脑学校为改变单一经营模式，邀请被告（反诉原告）负责人殷红平加盟经营网络休闲项目并进行整体重新装修开业。2011年3月，金通电脑学校通过原告同意退出承租，由反诉原告单独继续租赁原告房屋。2012年3月29日，原告委托代理人李开敬与被告负责人殷红平签订租赁合同，合同约定：租赁期从2012年3月31日起至2013年3月30日止。2013年4月9日，原告委托代理人李开敬又与被告负责人殷红平续签了租赁合同，合同约定：租赁期从2013年4月1日至2014年3月31日止，房屋年租金为57000元。为了网吧经营需要，2013年3月28日，被告向全利文科技怀化经营部购买了电脑及相关配件，并付定金50000元。2013年4月25日，原告因生产经营工作拓展需要，向被告下发通知，决定收回被告租用的二楼场地，要求被告于2013年6月30日前腾清租用房屋。为此造成被告未履行购买合同，赔偿全利文科技怀化经营部20000元。2014年1月28日，被告向原告支付2013年上半年租金40000元。另被告向原告支付了合同履行和水电保证金1000元。另查明，从2008年3月李鸾起承租原告场地，到2009年8月李鸾起与被告共同承租，再到2012年被告单独承租，租赁合同中均约定承租方按本合同规定的时间进入租赁房屋十五天内，如发现有房屋漏雨的现象应及时通报出租方，出租方接到报告后及时到现场查看检查，确认漏雨后五天内进行维修，雨天顺延。除出租方履行上述责任外，以后的房屋维修由乙方负责，并承担维修费用。本院认为：原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司与被告（反诉原告）海洋服务部签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方应当按照合同约定的内容履行权利及义务。原告已通知被告不再租赁房屋，租赁期限至2014年3月31日止，原、被告的租赁关系已终止，被告应向原告履行返还租赁场地的义务，而被告并未履行上述义务，并占用租赁房屋至今。原告的诉请符合事实，于法有据，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告赔偿因房屋漏水造成的相关损失。反诉被告辩称反诉原告未在合同约定的时间内提出维修申请。经审查，反诉原告承租的房屋漏雨属实，根据租赁合同的约定，反诉原告按合同规定的时间进入租赁房屋十五天内，如发现有房屋漏雨的现象应及时通报反诉被告，以后的房屋维修由反诉原告方负责，并承担维修费用。现反诉原告提供的证据不足证明其向反诉被告在约定的时间提出了维修申请。尤其被告于2009年8月开始使用承租房，2013年4月9日续签合同后，也没有证据显示被告在约定时间内提出维修申请。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”为此，反诉原告应承担举证不能的不利后果。反诉原告以反诉被告违约导致解除合同为由，要求反诉被告补偿相关费用。经审查，根据双方提供的证据，反诉被告未违反合同约定，不存在违约导致解除合同的情形，故反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。反诉原告要求被告赔偿因场地消防通道不达标被罚款损失，反诉原告未提交足以证明其主张的证据，故该项诉讼请求，本院不予支持。反诉原告经营网吧采购电脑配件是正当需要，因反诉被告通知提前收回房屋，从而造成反诉原告赔偿他人损失，该损害结果与反诉被告的行为有因果关系，反诉被告应当赔偿反诉原告相关损失。反诉原告要求反诉被告免除所欠租金，没有法律依据，本院不予支持。反诉原告与反诉被告的房屋租赁现已履行完毕，反诉原告向反诉被告缴纳的水电押金应当退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）怀化市鹤城海洋科技网络服务部于判决生效后10日内向原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司返还其占有怀化市建筑工程公司办公楼二楼的房屋。二、被告（反诉原告）怀化市鹤城海洋科技网络服务部于判决生效后10日内支付原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司房屋租金17000元（2013年12月8日至2014年3月31日）。三、被告（反诉原告）怀化市鹤城海洋科技网络服务部于判决生效后10日内支付原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司房屋使用费（按照4750元／月计算，从2014年4月1日起至迁出房屋之日止）。四、原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司于判决生效后10日内赔偿被告（反诉原告）怀化市鹤城海洋科技网络服务部20000元。五、原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司于被告（反诉原告）怀化市鹤城海洋科技网络服务部返还占有房屋后3日内退还水电押金1000元。六、驳回被告（反诉原告）怀化市鹤城海洋科技网络服务部对原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，反诉受理费2343元，共计3773元，由本诉被告（反诉原告）怀化市鹤城区海洋科技网络服务部负担3610.5元，由本诉原告（反诉被告）怀化市建筑工程公司负担162.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  张磊人民陪审员  丁伟人民陪审员  倪勇二〇一四年九月三日代理书记员  谭伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。