广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2014）深盐法房初字第55号原告（反诉被告）：刘震。委托代理人：刘小万，广东纬韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈英鸣。委托代理人：刘玉琴，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人：张知红。刘震诉陈英鸣、第三人张知红以及陈英鸣反诉刘震、第三人张知红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，于2014年5月22日公开开庭进行了审理；后依法转为适用普通程序，于2014年7月31日、8月29日再次公开开庭进行了审理。刘震、陈英鸣委托代理人刘玉琴、张知红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘震诉称：2009年11月16日，本人把深圳市盐田区沙头角深盐路东北侧沙头角XXXC栋第12层2座12A房卖给陈英鸣，总价人民币2420000元（以下币种均为人民币），陈英鸣支付了购房款1750000元，还欠670000元，期间本人代交各种税费130000元。至今陈英鸣还欠购房款及各种代交税费款共计800000元。经多年催讨，陈英鸣至今未支付上述拖欠费用。2013年8月后，��英鸣至物业管理处强制收楼，此后开始收取租金。特诉至法院，请求判令：1、陈英鸣支付拖欠的购房款670000元，代交各种税费款130000元，共计800000元；2、陈英鸣支付2013年4月至2014年8月的租金80000元（每月5000元）；3、诉讼费用由陈英鸣承担。刘震为其诉称事实提供的证据如下：1、《深圳市二手房买卖合同》（以下简称《二手房买卖合同》）及公证书，证明双方买卖涉案房屋的事实，但合同中约定房屋价款为800000元与事实不符；2、《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称《抵押借款合同》），证明该合同明确约定了房屋价款为2420000元；3、房地产证，证明涉案房产现产权登记人为陈英鸣；4、发票及完税证，证明涉案房屋买卖过程中刘震垫付了相关费用。亦证明抵押贷款中1750000元款项由银行直接支付给陈英鸣的事实；5、管理费收款收据，证明涉案房���2013年7月31日前属刘震所有，2013年8月后由陈英鸣强行收走。陈英鸣对上述证据发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性均予以认可，该证据恰好证明涉案房产的交易价格为800000元；对证据2真实性、合法性、关联性均予以认可，但该证据仅能证明双方当事人与银行之间就按揭事实达成了约定，并不能反应涉案房产的实际价款；对证据3、4真实性、合法性、关联性均予以认可，且完税证上清楚显示房屋的交易价款为800000元，税费均由陈英鸣缴纳；证据5对其真实性不予认可。陈英鸣辩称：涉案房屋的交易价款实则为800000元，本人已全部支付完毕，房屋买卖合同早于2009年11月已履行完毕，刘震提出欠缴房款事宜与事实不符，且已超过诉讼时效；涉案房产承租人的租金一直向刘震支付，并未向陈英鸣支付。陈英鸣反诉称：2009年11月—12日期间，本人委托代理人蔡某办理购房及向银行办理个人购房抵押借款事宜。2009年11月16日，本人委托代理人蔡某甲与刘震代理人白某签订《二手房买卖合同》约定：房屋转让价款为800000元，并经深圳市公证处进行了公证。2009年12月9日，本人委托代理人蔡某乙与兴业银行股份有限公司XX市分行（以下简称兴业银行XX分行）签订《抵押借款合同》约定借款金额为1750000元、借款发放收款人为刘震，并经深圳市公证处进行了公证。刘震于2009年12月9日代本人收取了银行1750000元借款款项，扣除应支付的800000元购房款后的余款合计950000元一直没有返还给本人；二、2009年11月16日，刘震将涉案房屋出售给本人后一直没有交付而一直占用，给本人造成了巨大的损失。综上，请求法院判令：1、刘震立即向陈英鸣返还950000元及利息；利息按同期银行贷款利率计算，自2009年12月9日计付至实际清偿日止；2、刘���立即向被告陈英鸣支付自2009年11月16日至反诉日占用被告房屋（暂计至2014年4月25日）所造成的侵权损失合计265000元（比照租金标准：5000元/月计算，具体以评估所确定的数额为准）利息；利息按同期银行贷款利率计算，自2009年11月16日计付至实际清偿日止；3、第三人对刘震的上述债务承担连带清偿责任；3、刘震与第三人承担本案诉讼及反诉的全部费用。陈英鸣为其辩称及反诉事实提供的证据如下：1、《二手房买卖合同》，证明双方就涉案房屋的买卖签订合同，约定涉案房屋交易价款为800000元；2、《抵押借款合同》，证明刘震收取了陈英鸣支付的1750000元，陈英鸣超额交付房屋价款；3、完税发票，证明陈英鸣已依约履行缴纳相应税款。刘震对陈英鸣提供证据的真实性均予以认可，但认为不能证明房屋交易价款为800000元。刘震针对陈英鸣反诉辩称：一、双方���卖房屋并非800000元，而是2420000元，对此有双方到兴业银行办理房屋抵押贷款可以证明。二手房买卖合同中写明800000元的原因是为了避税，如按实际交易价格税款达到40000元左右；二、二手房买卖合同与银行抵押贷款合同仅相差1个月，该价值2420000元的房屋在银行所贷款的17500000元在刘震账户上即可以说明涉案房屋的价值；三、针对陈英鸣主张租金的反诉请求，至刘震将房屋过户至陈英鸣名下后，房屋实际上已为陈英鸣占有，不存在租金的事实。综上，请求驳回陈英鸣的反诉请求。刘震在反诉中提供的证据亦与本诉一致。第三人对双方当事人提供的全部证据均予以认可，但认为陈英鸣提交的证据不能证明其证明目的。第三人述称：本人系刘震前妻，涉案房产的交易均系本人经办，陈英鸣确实欠付800000元，当时也是由本人垫付的全部相关费用。因为涉案房产的房款���直未付清，房产应属刘震所有，但2013年7月陈英鸣将原承租人赶出涉案房产，并将房产的水电登记在自己名下，给刘震带来了巨大的损失。第三人为其诉称事实提交的证据如下：1、离婚证、离婚协议，证明第三人与原告已于2011年3月25日协议离婚；2、中国银行账户明细单，证明案外人李某乙向本人支付租金的情况；3、逾期利息收据，证明因陈英鸣拖延至银行签字，产生了赎楼的逾期利息108735元。刘震对第三人提交的证据均予以认可，陈英鸣对证据1、2予以认可，对证据3不予认可。2014年5月22日，经刘震申请，证人马某出庭接受法院询问。为查清案件事实，本院前往招商银行股份有限公司XX分行调取了案外人李某乙的银行账户明细单，并于2014年5月21日向案外人李某乙、6月30日向证人马某、案外人李某进行调查询问，各方当事人对法院调取的证据及询问笔录��真实性均予以认可。上述证据中各方当事人认可的，本院予以确认。对于刘震提交的管理费收据，因其庭后补充提交了加盖深圳市万厦居业有限公司XXX物业管理处的公章的收据，本院予以采信；对于第三人提交的证据3，因其系原件且陈英鸣无其他证据予以推翻，在房屋买卖过程中通过担保公司赎楼符合交易惯例，本院予以采信。本院经审理查明：2009年11月16日，刘震、陈英鸣签订《二手房买卖合同》，约定由刘震将位于深圳市盐田区沙头角深盐路东北侧沙头角XXXC栋第12层2座12A转让予陈英鸣，房屋价款为800000元。2009年11月18日，涉案房产转移登记至陈英鸣名下，交易契税按800000元计收为24000元，房屋所有权登记费50元，均以陈英鸣名义缴清，刘震、陈英鸣分别支付了交易服务费579.4元。2009年10月23日、10月26日，10月29日、11月20日、12月21日，深圳市XXX投资担保有限公司向第三人开出六张收款收据，分别为担保利息5121.6元、赎楼利息1000元、赎楼利息7500元、10月15日赎楼利息9224元、陈英鸣借款逾期利息5000元、赎楼担保费、佣金、逾期罚息80900元。2009年12月9日，陈英鸣与兴业银行XX分行签订《抵押借款合同》，约定以涉案房产作为抵押，向兴业银行XX分行借款1750000元，涉案房产购买（评估）总价为2420000元。上述两份合同均经广东省深圳市深圳公证处公证，公证费分别为1920元、4893元。2009年12月13日，兴业银行XX分行将1750000元汇入刘震账户。此后涉案房产仍由刘震占有使用。根据案外人李某乙的陈述，李某乙自2007年起开始承租涉案房产，直至2013年10月，租金一直是向刘震或应刘震的要求向第三人支付。根据法院调取的李某乙招商银行账户的交易明细，李某乙自2009年12月至2010年4月期间，每月向刘震账户支付XXXC栋第12层2座12A、12B（以下简称12A、12B）租金9000元；2010年4月一次性向第三人账户支付2010年5月至10月12A、12B租金50000元；2011年1月至4月，每月向第三人账户支付涉案房产租金4500元；2011年4月、2011年10月、2012年5月、2012年11月，每次一次性向张知红账户支付6个月的涉案房产租金30000元；2013年5月、6月，每月向第三人支付涉案房产租金5500元。2013年8月5日，向陈英鸣支付涉案房产2013年7月16日至8月31日租金7500元。另查明，刘震与第三人原系夫妻关系，两人于2011年3月2日协议离婚，约定各自名下财产仍归各自所有。庭审中，刘震对委托第三人办理涉案房产买卖、出租事宜的事实予以认可，对于陈英鸣要求第三人对原告债务承担连带责任的主张，第三人表示愿意承担。根据证人马某陈述，其与第三人和陈英鸣均系朋友关系，第三人在售房时曾告知其意向价格为2500000元左右；此后曾告知证人陈英鸣的房款未支付完毕，希望证人代为联络，但一直联系不到，第三人委托证人找寻陈英鸣，证人曾在2012年7、8月间找到了陈英鸣的大概住址；2010年3月16日，陈英鸣曾收到了第三人催款的短信并转发给证人。根据案外人李某的陈述，曾于2012年11月份左右代第三人前往香港寻找陈英鸣，但陈英鸣未在住处；2013年，曾代第三人与陈英鸣进行过还款的交涉。刘震于2014年4月9日向本院提出诉讼保全申请，本院于2014年4月10日作出民事裁定书，涉案房产于2014年4月17日被查封。本院认为：本案本诉系房屋买卖合同纠纷，反诉系物权保护纠纷，其争议焦点为房屋的真实交易价款，以及刘震是否实施了侵犯陈英鸣所有权的行为。双方当事人签订的《二手房买卖合同》虽写明房屋价款为800000元，但《抵押借款合同》写明房屋购买（评估）总价为2420000元，刘震将如此高评估价的房屋以800000元���售明显不合常理，张知红亦曾向证人表示涉案房产的意向价格为2500000元；陈英鸣将涉案房产抵押贷款1750000元后，全部支付予刘震，既未能证明超出800000元的950000元的用途，在长达近4年的时间亦未向刘震主张返还与常理有悖，陈英鸣主张该950000元系刘震代收缺乏事实依据。且根据交易惯例，房屋买卖的双方通常会为了缴纳较少的税款填写低于房产实际价值的价款，仅凭该合同认定当事人真实意思表示依据不足。根据《抵押借款合同》写明的价格，本院认定双方当事人就房屋价款的真实合意为2420000元。对于刘震主张陈英鸣向其支付剩余房屋价款670000元的主张，本院予以支持；对于陈英鸣要求刘震返还950000元的主张，本院不予支持。对于刘震主张的垫付款项130000元，本院认为，无论该笔款项实际由谁支付，刘震未能证明双方就契税、赎楼费用等作出明确约定，其主��陈英鸣负担此笔费用依据不足，本院不予支持。对于陈英鸣辩称刘震的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为，根据证人马某及案外人李某的陈述，第三人多年来一直在代刘震寻找陈英鸣向其主张权利，2013年还与陈英鸣进行过交涉，故本院认定刘震的主张并未过诉讼时效。对于陈英鸣要求刘震返还租金收益的主张，本院认为，自涉案房屋转移登记至陈英鸣名下之日起，涉案房屋已属陈英鸣所有，陈英鸣依法对其享有占有、使用、收益的权利，刘震未能证明双方就房屋的交付时间有明确约定，亦未能证明陈英鸣委托其对涉案房产进行管理收益，其占有使用涉案房产无事实和法律依据，应向陈英鸣支付相应赔偿，该赔偿应计算至案外人向陈英鸣支付租金时即2013年7月止。根据法院调取的李某乙的账户交易明细，刘震直接收取或指定李某乙向张知红支付的租金合计为205500��（4500元×5+25000元+4500元×6+30000元+30000元+30000元+30000元+5500元×2=205500元），陈英鸣未能证明其主张按照每月5000元的标准计收侵权损失的依据，本院认定参照刘震的收益确定陈英鸣的损失，故对其主张的超出205500元的部分，本院不予支持。因涉案房屋已属陈英鸣所有，刘震主张陈英鸣向其支付租金收益无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈英鸣自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘震支付购房款人民币670000元；二、原告（反诉被告）刘震自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈英��支付赔偿金人民币205500元，第三人张知红对原告（反诉被告）刘震应付的赔偿金承担连带清偿责任；上述判项予以抵扣后，被告（反诉原告）陈英鸣应向原告（反诉被告）陈英鸣支付人民币464500元；四、驳回原告（反诉被告）刘震的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈英鸣的其他反诉请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币12600元，由原告（反诉被告）刘震负担人民币3007元，由被告（反诉原告）陈英鸣负担人民币9593元；反诉案件受理费减半收取为人民币7868元，由原告（反诉被告）刘震负担人民币1330元，由被告（反诉原告）陈英鸣负担人民币6538元；保全费人民币4502元，由原告（反诉被告）刘震负担人民币732元，由被告（反诉原告）陈英鸣负担人民币3770元。双方当事人均已预交案件受理费，本院不予退回，双方当事人应负担的费用予以抵扣后，被告（反诉原告）陈英鸣还应负担人民币12033元，于本判决生效之日起十日内迳付原告（反诉被告）刘震。如不服本判决，刘震、张知红可在判决书送达之日起十五日内，陈英鸣可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 黄  晶  晶人民陪审员 李  明  明人民陪审员 何    丹二〇一四年九月十一日书 记 员 杨曼丽（兼）附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。