新疆生产建设兵团阿拉尔垦区人民法院民 事 判 决 书(2016)兵0103民初146号原告阿克苏地区天力物业服务有限责任公司，住所地新疆阿克苏市教育路78号。法定代表人张卫东，该公司经理。委托代理人孙玲，新疆胜天律师事务所律师。委托代理人陈超英，男，1972年出生。被告王霞，女，1977年出生。委托代理人魏磊，新疆塔河律师事务所律师。原告阿克苏地区天力物业服务有限责任公司诉被告王霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法由审判员李川生适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿克苏地区天力物业服务有限责任公司的委托代理人孙玲、陈超英，被告王霞及其委托代理人魏磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月1日，原告与第一师某团签订了物业管理服务合同，合同约定：原告为第一师某团的光明小区、阳光小区、幸福小区、方苑小区、胡杨小区、塞上明珠小区、农贸市场及商业步行街等小区提供物业服务，居民住房按照建筑面积0.35元/平方米，商铺按照建筑面积1.5元/平方米收取服务费，业主和物业使用人逾期未交纳物业费，按照银行同期利率缴纳滞纳金。被告王霞在原告服务的区域内，拥有在第一师某团农贸市场建筑面积为102.11平方米的商铺，被告王霞的商铺自2014年4月1日起，两个年度未缴纳物业费，欠物业服务费3675.8元，应缴滞纳金704.37元，费用合计4380.17元。原告向被告多次索要未果，现诉至法院，请求判令被告清偿物业服务费及滞纳金共计4380.17元，并负担诉讼费用。被告辩称：原告向被告收取滞纳金于法无据，原告收取物业费的标准与国务院发布的规定不一样，提供的服务也不合格。原告是与第一师某团签订的物业服务合同，和被告之间没有合同关系，不应当向被告要求支付物业费。故请求驳回原告的诉讼请求。原告为了证实其主张成立，向法庭出示了以下证据：1.物业管理服务委托合同一份，证明原告向被告收取物业服务费的依据。2.农贸市场住房统计表一份，证明被告未交物业费的商铺建筑面积为102.11平方米，拖欠的物业费及滞纳金为4380.17元。3.通知一份，证明原告有权收取物业服务小区的物业服务费。4.2015年上、下半年物业管理站目标管理考核评分表各一份，证明第一师某团相关部门考核原告的物业服务各项指标均达标，原告向辖区的居民提供了合格的服务。经法庭质证，被告对上述证据1、2、4均不认可，对证据3的真实性认可，对关联性、合法性不认可。法庭对证据3的真实性予以确认，对上述证据的其他证明效力结合本案案情和当事人的陈述综合予以认定。被告为了证明其辩解理由成立向法庭提供了以下证据：1.照片一组，证明原告在提供物业服务时因物业费定价过高等原因与业主产生纠纷，将部分业主的暖气管道剪断、提供的物业服务不合格。2.原告提供物业服务辖区内的某团部分商户的信访材料一份，证明原告提供的物业服务收费标准过高，将部分商户的暖气管道剪断，提供了不合格的物业服务。3.财产损害清单、收据一组，证人卢某某、赵某某、张某某证言各一份，证明被告的下水管道出现冒水，水漫了被告的粮油店，造成被告的部分米、面被淹，被告要求原告维修下水道时被告拒绝维修，没有提供合格的物业服务。4.证人邓某某、胡某某的证言各一份，证明原告提供的物业服务不合格。经法庭质证，原告对上述证据1、2、3、4均不认可，法庭对上述证据的证明效力结合本案案情及当事人陈述，综合予以认定。经审理查明：2014年11月1日，原告阿克苏地区天力物业服务有限责任公司与第一师某团签订了物业管理服务委托合同，合同第一章总则第三条规定：乙方（原告）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方（第一师某团）应当要求全体业主和物业使用人根据公约履行本合同中相应的义务承担相应的责任，并遵守本物业公用部位和公共设施设备的使用、公共秩序和环境的维护等方面的管理制度。第二章委托管理服务事项第四条规定：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、地下室公用部位和门厅。第五条规定：公用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、小区道路、大门及门房、楼内消防设施设备、监控设备、建筑物防雷设施。第六条规定：附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、总配电房。第九条规定：小区内的公共卫生包括：公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集和清运由乙方负责。第六章物业管理服务费用第二十一条2规定：本物业管理公共服务费、住宅、商铺、餐饮由业主按照其拥有建筑面积每月每平方米和物业资质收费标准向乙方缴纳。（注：普通住宅每平方米每月0.35元，商铺每平方米每月1.5元）。9.业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按照银行同期利率缴纳滞纳金。该合同还约定了其他的条款。在合同的履行过程中被告就原告提供的物业服务水平和收费标准产生纠纷。被告王霞在第一师某团农贸市场商铺建筑面积为102.11平方米，被告在2014年4月1日起至2016年2月1日本案诉讼之前按照合同约定应当缴纳而未缴纳的物业服务费为3369.63元（102.11平方米×1.5元/月/平方米×22个月），滞纳金为370元（6%/年×22个月×3369.63元）。二、第一师某团作为建设单位，主导建设了该团团部的农贸市场、商业步行街等小区，第一师某团的有关部门负责选聘物业管理服务企业或者直接参与为该团团部已建成的小区和农贸市场等区域提供物业管理服务，至本案诉讼之前，本案被告王霞所在的小区未成立业主大会。2014年至2015年期间，被告王霞的商铺出现地下水管道冒水的现象，被告的财物被水淹后，受到损失。本院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中第一师某团作为建设单位，主导开发建设了被告王霞所在该团团部农贸市场项目。本案中被告王霞所在的小区没有成立业主大会，第一师某团和原告于2014年11月1日订立了物业管理服务委托合同，该合同即为在业主大会成立之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同。原告依据物业管理服务委托合同为被告王霞所在的农贸市场及其他的小区提供物业服务，故第一师某团与原告订立的物业管理服务委托合同约束被告王霞。该物业管理服务合同第六章物业管理服务费用第二十一条2规定了物业管理公共服务费的收费标准为商铺按照建筑面积每平方米每月1.5元，被告未交纳物业管理服务费合计为3369.63元。被告应当承担的滞纳金为370元，被告王霞在本案中应当缴纳的物业费与滞纳金合计为3739.63元（3369.63元+370元）。被告提出原、被告之间没有订立合同，原告向被告索要物业费及滞纳金的诉求无依据的辩解意见，本院审查该辩解意见，因物业服务合同是公共服务合同，虽然被告与原告之间没有直接订立该合同，但原告依据上述合同向被告所在的小区提供了公共服务，被告王霞是实际的受益者，其应当缴纳相关的物业服务费用，故对被告的该辩解意见不予采纳。被告提出原告提供的物业服务不合格，故原告不应当收取被告的物业服务费的辩解意见，本院审查该辩解意见，原告向法庭提供了合同监督方第一师某团对原告的目标考核管理表，在该表格中未出现原告提供的物业服务不合格的字样，且法庭审查被告提供的证人邓某某等人的证人证言，该证人证言仅能反映出被告的商铺在2014年至2015年期间存在冒水的现象，造成了其财物的损失，但是不能证明该冒水现象及被告的财产损失与原告提供的物业服务质量有直接的因果关系，故对被告的上述辩解意见不予采纳。本案被告应当向原告清偿拖欠的物业服务费及滞纳金合计3739.63元。原告主张的其他损失不属于本案解决的范畴，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王霞于本判决生效后五日内一次性清偿原告阿克苏地区天力物业服务有限责任公司物业服务费及滞纳金共计3739.63元；驳回原告阿克苏地区天力物业服务有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王霞负担22元，原告阿克苏地区天力物业服务有限责任公司负担3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第一师中级人民法院。审判员  李川生二〇一六年四月二十日书记员  李春一