沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2016］辽01**民初444号原告：刘庆裕。委托代理人：罗志威，系辽宁良友律师事务所律师。被告：沈阳市冠亚外国语培训学校.法定代表人：胡忠伟，系校长。被告：沈阳市皇姑区新冠亚教育培训学校.法定代表人：王国庆，系董事长。委托代理人：林倩，系辽宁申扬律师事务所律师。被告：胡忠伟.原告刘庆裕诉被告沈阳市冠亚外国语培训学校（以下简称冠亚学校）、沈阳市皇姑区新冠亚教育培训学校（以下简称新冠亚学校）、胡忠伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2016年2月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人罗志威与被告胡忠伟（亦为被告冠亚学校法定代表人）、新冠亚学校委托代理人林倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告冠亚学校、胡忠伟于2013年8月签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于沈阳市和平区南京街80号二层、三层楼及一层3号门房屋（合计面积950平方米）出租给被告冠亚学校，租赁期限自2013年8月5日至2023年8月4日止。按照合同约定，被告冠亚学校、胡忠伟应于2015年7月5日前向原告支付2015年8月5日至2016年8月4日期间的租金，但被告冠亚学校、胡忠伟拒绝支付，并表示将不再租赁该房屋。按照双方合同的约定，被告冠亚学校、胡忠伟提前终止合同，需向原告赔偿人民币500000元，并按年租金的2%支付违约金即14000元。被告冠亚学校、胡忠伟自承租房屋以来，多次未按合同约定期限缴付租金，根据双方合同约定，原告有权请求被告冠亚学校、胡忠伟支付逾期付款违约金合计305424元，以上各项违约金合计819424元。依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第六条的规定，企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司，对所转移的债务债权人认可的，由新组建的公司承担民事责任；对所转移的债务未通知债权人或者虽通知债权人，而债权人不予认可的，由原企业承担民事责任。原企业无力偿还债务，债权人就此向新设公司主张债权的，新设公司在所接收的财产范围内与原企业承担连带民事责任。第七条企业以其优质财产与他人组建新公司，而将债务留在原企业，债权人以新设公司和原企业作为共同被告提起诉讼主张债权的，新设公司应当在所接收的财产范围内与原企业共同承担连带责任。被告新冠亚学校与被告冠亚学校财务、人员、地点均一致，且该房屋最后一月房租系被告新冠亚学校支付，由此证明被告冠亚学校与被告新冠亚学校具有承接关系，故被告新冠亚学校应当对被告冠亚学校的债务承担连带责任。被告胡忠伟作为共同承租人在房屋租赁协议上签字，故也应当承担连带责任。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求人民法院判令三被告连带支付原告违约金人民币819424元；2、请求人民法院判令三被告承担本案诉讼费用。被告冠亚学校辩称，原告所诉属实。答辩人确实租赁原告的房屋经营学校，租赁期未满学校就停止经营了，不同意原告主张的违约金。答辩人与原告最初签订房屋租赁合同时约定租金43万元，后因市政府鼓励上市，答辩人进行扩张，在合同还有一年到期时，答辩人与原告商议延长合同期限。因为答辩人对学校进行装修、改造和投入，且答辩人法定代表人胡忠伟与原告均为沈阳市政协委员，彼此认识，所以原告承诺答辩人可以放心的装修，而且合同期限未满，不用着急续签。由此，答辩人投入50多万元对学校进行装修（期间，学校停课），装修完成后，学生开课3个月后租期结束，原告要求将租金涨至75万元，并又提出其与第三方已有签约意向，若要继续合作，答辩人需向其支付20万的违约金，否则不再续租。答辩人考虑到办学的社会影响属性，接受了租金75万元及20万元赔偿金的要求。原告借此将租赁合同写得非常苛刻，每年房租大幅累计上升，一直涨至90万元，远远超过一般房屋租赁的涨幅，且制订了不公平的违约条款。也正是原告高额的租金，使本应盈利的学校亏损，终致举债经营，难以维系，现已处于暂停状态。综上，于情于理不同意原告的诉求。被告新冠亚学校辩称，1、答辩人并非本案适格被告，答辩人于2015年6月10日才成立，与原告无租赁合同也无事实租赁关系；2、答辩人的财务、人员、地点与被告冠亚学校截然不同，没有关联，更未接收被告冠亚学校的任何财产和债权债务，不能因为学校名称相似就判令答辩人承担连带责任；3、被告冠亚学校与答辩人均属于民办非企业性质的法人，原告在诉状中引用的《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》针对的是企业之间的纠纷，不适用本案；4、被告胡忠伟因为在行业有名气，答辩人在成立之初打算聘请其担任名誉校长，但其担任法定代表人的冠亚学校的债务缠身，被告胡忠伟经常躲债，实际并未在答辩人处上班，综上，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告胡忠伟辩称，答辩人是以被告冠亚学校的法定代表人的身份与原告签订涉案房屋租赁合同，是代表企业进行签字，答辩人未做过任何的个人承诺和担保，故原告没有理由将答辩人作为本案被告。经审理查明，原告系位于沈阳市和平区南京南街X号1门（1至4层）、建筑面积1114.565平方米商业房屋的所有权人。2008年6月17日，原告与被告冠亚学校签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将就前述房屋一层3号门、二层、三层（合计面积950平方米）出租给被告冠亚学校使用，租赁期限自2008年7月25日至2013年7月24日止。2008年6月17日、11月26日，双方先后签订《补充协议》两份，对相关事项进行了补充。租赁期满后，被告冠亚学校续租该房屋，原告（出租方／甲方）与被告冠亚学校（承租方／乙方）就前述房屋再次签订《房屋租赁合同》一份，约定原告继续出租该房屋给被告，用途为开办冠亚外国语培训学校，租赁期限自2013年8月5日至2023年8月4日止。合同第四条约定，该房屋2013年8月5日至2018年8月4日的年租金700000元（不含税，房屋租赁税由乙方承担），2018年8月5日至2023年8月4日的年租金860000元（不含税，房屋租赁税由乙方承担）；押金金额50000元（原租赁合同约定押金10000元，此次只需要再补交40000元）；乙方支付200000元，用于赔偿甲方损失，作为签约的条件，此费用不退；租金结算方式：2013年8月5日至2014年8月4日止，半年一交，即2013年7月4日（含）之前乙方向甲方支付签订约金，共计200000元；2013年7月14日（含）之前乙方向甲方支付2013年8月5日至2014年2月4日房租，金额300000元，以及支付40000元押金的补缴部分，房租及押金共计340000元；2014年1月4日（含）之前乙方向甲方支付2014年2月5日至2014年8月4日房租，金额400000元；2014年8月5日至2018年8月4日年租金700000元，年交（必须提前一个月交付甲方），2018年8月5日至2023年8月4日年租金860000元，年交（必须提前一个月交付甲方）；合同第七条第5款约定：“协议期满前，乙方想要终止合同，房屋押金不予退还，甲方返还剩余租期乙方已交的租金后，乙方赔偿甲方违约金500000元。”合同第九条约定：“乙方未按本合同第四条约定的时间交付租金，甲方按下列第2条款款约定追究乙方责任：1、终止合同，同时乙方按年租总额的2%向甲方支付违约金，甲方实际损失超过违约金，按实际损失赔偿。2、乙方每逾期一天，应当向甲方缴纳（日租金金额）作为违约金，合同继续履行。备注：前五年违约金为1917元／日，后五年违约金为2356元／日。”双方还就其他事项进行了约定。在该合同落款处，原告刘庆裕在甲方处签字并按捺手印，被告冠亚学校的法定代表人胡忠伟在乙方处签字，并加盖单位公章。上述合同签订后，被告冠亚学校依约向原告支付了租金、赔偿金，并补交了押金40000元，双方依约继续履行房屋租赁合同。被告冠亚学校于2015年8月3日腾空、搬出租赁房屋，并告知原告。原告认为被告冠亚学校的行为构成违约，并诉至法院。诉讼中，被告冠亚学校、新冠亚学校、胡忠伟均称原告主张的违约金819424元过高。另查，被告冠亚学校应于2014年7月4日支付原告2014年8月5日至2015年8月4日年租金700000元，但被告冠亚学校于2014年7月4日支付原告租金35万元，剩余租金35万元分六笔于2014年12月10日全部结清。被告冠亚学校不拖欠原告其承租使用租赁房屋期间的租金。又查，被告新冠亚学校成立于2015年6月16日，负责人王国庆，校址位于沈阳市皇姑区北陵大街20号。再查，原告曾于2015年7月14日向被告冠亚学校发出律师函，要求被告冠亚学校于2015年7月5日支付本年度（2015年8月5日至2016年8月4日）租金700000元。上述事实，有房屋所有权证书、《房屋租赁合同》（两份）、补充协议（两份）、卡账户交易明细、律师催告函等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，关于涉案《房屋租赁合同》，虽然被告胡忠伟在该合同上签字，但被告胡忠伟系作为被告冠亚学校的法定代表人与原告签订的租赁合同，且从合同的履行情况来看，该租赁房屋也一直由被告冠亚学校用于办学，故《房屋租赁协议书》的义务主体应为被告冠亚学校，被告胡忠伟不应承担《房屋租赁协议书》约定的义务。同时，对原告主张被告胡忠伟承担连带责任的诉请，本院不予支持。原告与被告冠亚学校之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，原告曾于2015年7月14日向被告冠亚学校发出律师函，要求被告冠亚学校于2015年7月5日支付本年度（2015年8月5日至2016年8月4日）租金700000元，被告冠亚学校非但未履行给付租金的义务，且于2015年8月3日腾空并搬出租赁房屋，致使合同目的无法实现，故双方之间的租赁合同就此解除。被告冠亚学校作为承租方提前退租，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，应向守约方即本案原告支付违约金。关于原告主张的违约金819424元，被告冠亚学校作为承租方提前退租，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，应向守约方即本案原告支付违约金。根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于原告的损失，根据原告与被告冠亚学校签订的《房屋租赁合同》，被告冠亚学校本应于2015年7月5日向原告支付本年度即2015年8月5日至2016年8月4日的租金700000元，由于被告冠亚学校提前退租导致租赁合同解除，尚未支付的700000元租金即为原告的损失。本案中，虽然《房屋租赁合同》第七条第5款、第九条第1、2款均对违约金进行了约定，但该约定明显过高，应以其实际损失的30%即（700000元×30%=）210000元为限。关于押金50000元，原告收取被告冠亚学校押金是为保证其财产不受损害，双方的租赁合同已于2015年8月3日解除，且原告未有证据证明其财产受到损害，理应将押金返还被告冠亚学校。鉴于被告冠亚学校提前退租属违约行为，该押金50000元可折抵违约金。另，原告主张被告新冠亚学校承担连带责任，因法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳市冠亚外国语培训学校于本判决生效之日起十日内给付原告刘庆裕违约金160000元；二、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11994元，减半收取5997元，由原告刘庆裕负担4247元，由被告沈阳市冠亚外国语培训学校负担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  严冬云二〇一六年四月一日书记员  商雨萌本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。