广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初288号原告：张华，男，汉族，1980年4月22日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：詹阿娜，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司，住所地：广东省深圳市龙岗区龙城街道爱联社区雅庭名苑B栋商铺156，统一社会信用代码：91440300564206768K。负责人：张小丽。被告：黄正滔，男，汉族，1989年2月10日出生，身份证住址：广东省廉江市，两被告共同委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被告：深圳市金荣联房地产经纪有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道中心城新鸿花园大亨阁南楼商铺10号（办公住所），统一社会信用代码：9144030079921800XQ。法定代表人：彭依翀。原告张华与被告黄正滔、深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司、深圳市金荣联房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告张华的委托诉讼代理人詹阿娜、被告黄正滔及深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司的共同委托诉讼代理人熊伟到庭参加诉讼，被告深圳市金荣联房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还交楼押金人民币10000元；2、判令被告向原告支付损害赔偿金人民币850000元;3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年3月7日，原告经被告一（深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司）居间撮合与第三人何日荣，在被告一处签订了编号为0000156号的《二手房买卖合同》。该合同约定：买方（何日荣)向卖方（原告）购买原告所有的位于深圳市龙岗区雅庭名苑A栋A2单元307的房屋（以下简称“该房屋”），该房屋转让成交价为人民币肆佰万元整，定金为人民币70000元；合同备注条款中约定：买方有权指定由第三方来办理过户房产及变更产权人。被告二（黄正滔）为涉案交易中被告一的具体经办人。经被告一和被告二要求，原告与何日荣年签约的同时即签署了一份《买方主体变更确认书》，该确认书签署时，变更后的买家名字为空白。这是国家出台一系列房屋限购政策后二手房买卖交易中的惯常做法，对应着原告与何日荣签署的《二手房买卖合同》备注条款的约定，即当何日荣没有购房资格的情况下，其有权指定由第三方来办理过户房产及更改产权人。《二手房买卖合同》签订后，何日荣向原告支付了定金70000元，其中30000元由被告监管，包括10000元交楼押金。此后，原告一直积极配合被告一和被告二的要求履行合同义务。2016年3月8日，原告向被告一和被告二交付了编号为浦银深（龙）购房字（2008)第0065)号《个人购房担保借款合同》，以用于担保赎楼。2016年3月22日，原告在深圳市深圳公证处办理了房屋买卖授权公证。为配合何日荣申请银行贷款的房屋评估需要，原告于2016年3月与该房屋承租人解除房屋租赁合同，向承租人支付违约金2400元，并于2016年4月5日向被告一和被告二交付了该房屋的钥匙。原告交付的上述文件、托管定金、交楼押金、房屋钥匙等均有被告一出具收条。原告履行完自己所能履行的全部义务后，被告二告知原告，何日荣正在出售另一套房屋，收到卖房款后才可支付涉诉房屋首期款，合同履行一拖再拖。2016年6月16日，原告通过微信向被告二询问何日荣的购房款项准备进展情况。被告二表示其已经与何日荣取得联系，但何日荣告知其房款要2016年6月17日才到账，并表示其将及时跟进。2016年6月18日，何日荣仍未履行合同义务，原告再次联系被告二询问情况。被告二表示何日荣称还未收到钱，要次礼拜一（2016年6月20日）才能收到钱，2016年6月21日才能去做资金监管。2016年6月20日，原告又一次联系被告二，要求其确定资金监管时间，被告二表示其与何日荣联系后，何日荣称要2016年6月21日才能确定银行何时放款（即收到卖房所得房款）。2016年6月21日，原告多次联系被告二，要求确定何日荣是否准备好首付款做资金监管。被告二到当天晚上才回复称其给何日荣打电话，但是何日荣不接电话。2016年6月22日，原告向被告二询问情况，被告二称何日荣又去落实情况了，最快要周五（2016年6月24日）能确定。2016年7月16日，原告要求被告二约何日荣2016年7月17日见面协商合同履行事宜。2016年7月17日,三方当面协商，何日荣表示因2016年3月25日深圳出台楼市调控新政，其已经不符合在深圳购房的条件，故无法再履行该合同。此后，原告多次要求被告二出具何日荣身份证复印件和通信地址，均被拒绝。2016年7月21日，何日荣委托广东深大地律师事务所律师胡维刚向原告发出《关于雅庭名苑A栋A2单位307的律师函》，通知原告解除涉案合同。同日，被告二通过微信告知原告何日荣的电话号码为158××××0083。原告于2016年7月23日收到上述律师函。被告黄正滔、深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司辩称：第一，原告与案外人的买卖合同纠纷已经另案生效判决书处理确认，相关权利义务应由其自行承担，与被告无关。第二，被告在居间合同中已履行相关义务，其要求损害赔偿没有任何事实依据和法律依据。请求驳回其全部诉讼请求。被告深圳市金荣联房地产经纪有限公司未到庭应诉、答辩，亦未在举证期间向本院提交证据。经审理查明：2016年9月1日，张华与何日荣、黄良冰、深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司因房屋买卖合同纠纷诉至本院。本院于2018年3月1日作出（2016）粤0307民初13590号民事判决书，判决：“一、确定原告张华与被告何日荣签订的《二手房买卖合同》于2017年7月27日解除；二、被告何日荣于本判决生效之日起十日内向原告张华支付违约金73万元；三、驳回原告张华的其他诉讼请求；四、驳回被告何日荣、黄良冰的全部反诉请求。”该判决查明如下事实：2016年3月7日，原告与被告何日荣签订《二手房买卖合同》，约定被告何日荣以400万元的价格购买原告名下的涉案房产，定金7万元。上述合同第4条第（2）款约定，买方须将首期款于2016年7月15日之前（含当日）支付至指定监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中。合同第6条第（3）款约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起当日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员。合同第10、11条约定，如任何一方未按照合同约定的期限履行义务，对方有权要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行义务超过五日，对方可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收已支付的定金（双倍返还已支付的定金）。合同第15条备注条款约定，卖方承诺于2016年4月15日前将涉案房产交付给买方，如不能按时交楼由卖方承担责任；买方首期款以银行审批贷款为准；买方有权指定由第三方来办理过户房产及更改产权人。同日，原告又与被告何日荣签订《买方主体变更确认书》，约定如原买方条件不具备购买该物业，双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名更改为黄良冰，身份证号码，由黄良冰继续履行《二手房买卖合同》和《佣金支付承诺书》项下原买方未履行的义务，原买方对黄良冰承担保证责任。其后，被告何日荣先后于2016年3月7日、3月8日支付了定金1万元、6万元。2016年3月20日，原告张华与案外人韦林洪解除租赁合同。2016年3月22日，原告张华办理了委托公证手续，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、曾金慧、吴琼、朱国海、薛晓锋办理出售涉案房产的相关手续。2016年4月5日，原告将涉案房产的钥匙交予第三人金荣联房产。2016年3月25日，深圳市人民政府出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，规定非本市户籍居民家庭购买本市住房须提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。2016年7月21日，被告何日荣委托广东深大地律师事务所向原告发出《律师函》，陈述因深圳市政府出台新政策导致被告何日荣及其指定的买方不具备购房资格，告知原告有权将涉案房产另售他人，同时要求原告退还定金。同年7月23日，原告收到上述律师函，随后于2016年7月27日短信告知被告何日荣，因被告何日荣在律师函中表示不再继续履行涉案合同，故其正式通知解除合同。2018年5月24日，何日荣、黄良冰因不服（2016）粤0307民初13590号民事判决上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院于2018年8月22日作出（2018）粤03民终9915号民事判决书。该判决确认了一审法院查明的上述事实，并认为“张华虽辩称签订《买方主体变更确认书》时新买方的姓名以及身份信息为空白，但在张华与何日荣未另行约定买方变更主体时应当告知卖方的情况下，张华自愿签署空白《买方主体变更确认书》的行为应视为其同意何日荣可自行与新买方协商并随时变更买方主体。同时，作为居间方的金荣联公司亦确认交易双方在签订《二手房买卖合同》当日协商一致将买方主体变更为黄良冰，故本院依法确认涉案《二手房买卖合同》的买方自2016年3月7日变更为黄良冰，何日荣支付的7万元定金转为黄良冰支付，《二手房买卖合同》中原买方何日荣未履行的义务亦应由黄良冰继续履行”。深圳市中级人民法院判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初13590号民事判决；二、确认涉案《二手房买卖合同》已解除；三、张华应于本判决生效之日起十日内向黄良冰返还定金7万元；四、驳回张华的全部诉讼请求；五、驳回何日荣、黄良冰的其他反诉请求。深圳市中级人民法院认为，该案纠纷因黄良冰失去购房资格而发生，张华对此并无过错，故该案一、二审诉讼费用均应由黄良冰承担。上述（2018）粤03民终9915号民事判决于2018年9月5日生效。原告张华已于2018年9月13日依据二审判决结果，扣除（2016）粤0307民初13590号案件本诉受理费11800元后向黄良冰账户转账58200元（70000元-11800元=58200元）。上述何日荣向张华支付的购房定金合计70000元，张华于2016年3月8日将其中20000元作为定金托管（办完公证当天退给卖方），10000元作为交楼保证金交给金荣联公司爱联分公司。金荣联公司爱联分公司向张华出具收款收据。张华与金荣联公司爱联分公司均确认，爱联分公司尚未向张华退还10000元交楼押金。另查，黄正滔为金荣联公司员工，系案涉房屋买卖的经办人。再查，何日荣、黄良冰的委托代理人在上述（2018）粤03民终9915号案件调查阶段确认，《买方主体变更确认书》没有黄良冰的签名，房子当时是黄良冰要购买的，黄良冰当时不在深圳，所以中介就建议何日荣签名，并当场签署《买方主体变更确认书》确认真实的买家为黄良冰。本院在本案审理过程中，致函深圳市不动产登记中心，调查黄良冰截至案涉合同签订之日即2016年3月7日是否取得深圳市购房资格。深圳市不动产登记中心复函称，黄良冰个人符合2016年3月7日执行的限购政策要求。又查，原告称其为履行案涉合同提前解除案涉房屋的租赁合同，支付承租人违约金、公证费、合肥与深圳之间多次往返的机票费用、后续诉讼的律师费、证据保全费等，还遭受错失交易机会导致一年多后房屋售价较涉案交易时低出262000元的巨额损失等，损失合计超过850000元。以上事实有《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》、收款收据、《个人购房担保借款合同》、《公证书》、钥匙收条、《电子证据固化报告》、律师函、社保清单、民事判决书、庭审笔录等附卷为证，足以认定。本院认为：本案系居间合同纠纷。金联荣公司未促成张华与何日荣、黄良冰的房屋买卖，其存有张华交来的交楼押金10000元，并无正当合法理由。因此，对于原告主张金荣联公司爱联分公司向其返还交楼押金10000元，有事实及法律依据，本院予以支持。爱联分公司系金荣联公司的分公司，其民事责任由金荣联公司承担。被告黄正滔系金荣联公司员工，原告主张黄正滔承担共同责任，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案的争议焦点为，金荣联公司是否履行了如实报告的义务。张华主张，金荣联公司从未告知黄良冰的名字，且未披露黄良冰在涉案二手房买卖合同签订时不具备购房资格。（2018）粤03民终9915号民事判决已经认定，涉案《二手房买卖合同》的买方自2016年3月7日变更为黄良冰。本院查明，在案涉二手房买卖合同签订时（即2016年3月7日），黄良冰具备个人在深购房资格。黄良冰因2016年3月25日新出台的限购政策而丧失购房资格。原告的举证不足以证明居间方金荣联公司在二手房买卖合同签订前后存在未尽注意及报告义务的情形，或故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或提供虚假情况。张华要求金荣联公司承担损害赔偿责任，事实依据不充分，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司、深圳市金荣联房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张华返还交楼押金10000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，由深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司、深圳市金荣联房地产经纪有限公司负担144元，由张华负担12256元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 曹玲人民陪审员郭伟霞人民陪审员杨浩二〇一九年七月二十三日书记员 黄       雨       柔