广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初24号原告：王亚弟，男，汉族，1975年3月28日出生，住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：罗雪菊，广东奇强律师事务所律师。被告：李亚芳，女，汉族，1965年6月3日出生，住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：张昌，广东格正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆增荣，广东格正律师事务所律师。第三人：钟晓春，男，汉族，1988年5月11日出生，住广东省茂名市电白区。第三人：钟晓议，男，汉族，1989年11月5日出生，住广东省茂名市电白区。第三人钟晓春、钟晓议的共同委托诉讼代理人：钟贵华，男，汉族，1963年9月18日出生，住广东省茂名市电白区，是第三人钟晓春、钟晓议的父亲，也是本案的第三人。第三人：钟贵华，男，汉族，1963年9月18日出生，住广东省茂名市电白区。原告王亚弟与被告李亚芳、第三人钟晓春、钟晓议、钟贵华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王亚弟及其委托诉讼代理人罗雪菊，被告李亚芳的委托诉讼代理人张昌，第三人钟晓春、钟晓议的共同委托诉讼代理人钟贵华（也是本案的第三人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚弟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销茂名市电白区人民法院（2018）粤0904执异72号执行裁定书；2、请求法院依法确认位于茂名市电白区金鱼塘［土地证号：电国用（2013）第××号］311平方米土地上的六层东南角（约90平方米）房屋一套及701房，价值约58万元，属于原告所有；3、请求法院解除对登记在第三人钟晓春、钟晓议名下的位于茂名市电白区金鱼塘［土地证号：电国用（2013）第××号］311平方米土地上的六层东南角（约90平方米）房屋一套及701房的查封，不得执行该土地使用权及房屋所有权；4、本案的一切诉讼费用由被告李亚芳承担。事实与理由：1、2018年7月18日，原告王亚弟与第三人钟晓春签订房屋买卖合同，合同中约定：“第三人钟晓春自愿将其小产权房位于茂名市电白区的房屋（建筑面积约310平方米，配套房701房，约160平方），作价403800元出售给原告，签订合同时，原告先支付第三人钟晓春购房订金35万元，余款53800元，交楼时一次性付清。合同签订后，第三人钟晓春对701房使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给原告王亚弟，房屋定于2018年7月18日交付给原告使用……”。钟秀伟、肖卓金作为见证人签名。2、2018年8月24日，原告王亚弟与第三人钟晓春签订房屋买卖合同，合同中约定：“第三人钟晓春自愿将其小产权房位于茂名市电白区的房屋（建筑面积约310平方米，配套房602房，约75平方），作价180000元出售给原告，签订合同时，原告先支付第三人钟晓春购房18万元。合同签订后，第三人钟晓春对602房使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给原告王亚弟，房屋定于2018年8月24日交付给原告使用……”。肖卓金作为见证人签名。上述两份合同签订后，原告按期将房屋款交给第三人钟晓春，之后，原告就开始对房屋进行装修使用，但是，法院在执行被告李亚芳与第三人钟晓春、钟晓议、钟贵华民间借贷纠纷一案中，以（2018）粤0904执1558号之二执行裁定书，查封位于茂名市电白区金鱼塘［土地证号：电国用（2013）第××号］311平方米土地上的六层东南角（约90平方米）房屋一套及七楼701房，但该房屋的所有权及使用权均为原告所有，故查封明显损害了与案件无关的案外人即原告王亚弟的利益，是错误查封拍卖，依法应予以纠正，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，原告向法院提出执行异议，法院于2018年12月18日作出（2018）粤0904执异72号执行裁定书，驳回原告的异议申请。故此，原告特依照相关的法律规定，向法院提起诉讼，请求依法判决。被告李亚芳辩称，一、被告认为电白法院（2018）粤0904执异72号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，该执行裁定公平公正，法院应依法驳回原告的诉讼请求。一审法院查明认为，依照法律规定，案外人如果对被执行的财产拥有能够排除执行的权利，则法院应当停止对该财产的执行。但在本案中，原告对涉案房屋不享有足以排除执行的所有权及物权期待权，所以法院裁定驳回了原告的异议请求，理由如下：第一，经法院审理查明：涉案房屋是被执行人钟晓春、钟晓议建造而取得了所有权，但未办理产权登记，更没有登记到原告王亚弟的名下。根据《物权法》第9条规定“不动产物权的设立，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，因涉案房屋未经登记到钟晓春名下，更没有登记到原告名下，所以不发生法律效力。故此，原告认为其因买卖而取得了涉案房屋的所有权，该主张不能成立。其次，原告对涉案房屋也不享有足以排除执行的物权期待权。因为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，适用物权期待权的前提条件必须是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，在本案中，涉案房屋并没有登记在被执行人钟晓春的名下，所以原告提出的执行异议不符合上述法律规定，故此原告对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，在本案中，被告李亚芳与被执行人钟晓春、钟晓议签订的《借条》中明确约定：涉案土地［土地证号：电国用（2013）第××号］，面积共311平方，以贰佰万元价值抵押给被告李亚芳，故被告对涉案土地及房屋享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，根据上述法律规定，人民法院对案外人（即原告）提出的排除执行异议不应予支持。故此，法院应依法判决驳回原告的诉讼请求。二、被告认为原告与被执行人钟晓春所签订的涉案《房屋买卖合同》为无效合同。依照《合同法》规定，无效合同是自始没有法律约束力，所以原告无权主张涉案房屋的权属，法院应依法判决驳回原告的诉讼请求。首先，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。在本案中，涉案土地是属于划拨土地，并未向政府部门补交土地使用权出让金。根据上述法律规定，涉案商铺及房屋是建造在划拨土地上，并不具有合法的产权证明，涉案土地也未补交土地使用权出让金，所以涉案房屋依法不能转让的。原告与被执行人钟晓春所签订的涉案《房屋买卖合同》违反法律、法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条规定，应认定为无效合同。另根据《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故此，原告无权主张涉案房屋的权属。其次，被告认为被执行人钟晓春是恶意转让涉案房屋给原告，损害了被告的合法权益，而且原告存在有与被执行人钟晓春恶意串通损害被告利益之嫌疑。在本案中，原告与被执行人钟晓春签订《房屋买卖合同》的时间分别是在2018年7月18日及2018年8月24日，而被告第一次向电白法院提起诉讼的时间是在2017年1月25日，而且被告与被执行人所签订的《借条》明确约定以涉案土地作为借款的抵押物。所以被执行人钟晓春是明知被告起诉并判决后，恶意转让涉案房屋给原告，并且是以明显不合理的低格转让了涉案房屋，按照原告与被执行人钟晓春签订的《房屋买卖合同》第二条约定，上述两间房屋的转让价款才总共为583800元。被告认为被执行人钟晓春是恶意转让涉案房屋给原告，而且原告也存在有恶意与被执行人钟晓春串通损害被告利益之嫌疑。另根据《合同法》第74条“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，被告是在原告提出执行异议之后才知道被执行人低价转让了上述房屋，并且被执行人是在未经过被告作为抵押权人同意的情况下进行转让，所以被告保留撤销被执行人低价转让上述房屋给原告的行为。综上所述，被告认为原告的诉讼请求于法无据，于理不合，恳请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人钟晓春、钟晓议、钟贵华辩称，对原告的起诉无异议，认可原告的起诉。原告起诉是事实，第三人没有与原告串通，房屋没有抵押过给李亚芳，没有与李亚芳办理任何房屋抵押手续，只是借款时候写着土地抵押给李亚芳。涉案房屋的这块土地是钟晓春与张碧、何东强三人合资向杨开荣买过来，之后建房，其中钟晓春与钟晓议共占一份额，钟贵华向李亚芳借钱投资清远连南县的建房，现在投资的房产在拍卖。钟贵华不是恶意转让房屋给原告，当时是写了土地抵押给李亚芳，土地是划拨的没有意见。土地登记在杨开荣名下。钟晓春、钟晓议是钟贵华的儿子，钟贵华以钟晓春、钟晓议的名义买下该土地。钟晓霞是钟贵华的女儿，钟晓霞是钟晓议的姐姐。经审理查明，2018年5月24日，本院对李亚芳与钟晓春、钟晓议、钟贵华民间借贷纠纷一案，作出（2018）粤0904民初866号民事判决书，判决：一、钟晓春、钟晓议在判决发生法律效力之日起十五日内向李亚芳偿还借款1890584.83元、利息108191.23元（利息计至2015年6月1日止）及后续利息（利息按年利率24%计算，从2015年6月2日起计至还清款之日止）；二、钟贵华对钟晓春、钟晓议所欠李亚芳的上述第一项判决所确定的借款本息承担连带清偿责任；三、驳回李亚芳的其他诉讼请求。钟晓春、钟晓议、钟贵华负担案件受理费32772元。上述民事判决书已发生法律效力，因钟晓春、钟晓议、钟贵华没有履行上述判决书确定的义务，李芳于2018年7月30日向本院申请强制执行。根据李芳的申请，本院于2018年7月31日立案执行［执行案号：（2018）粤0904执1559号］。2018年8月27日，本院向被执行人钟晓春、钟晓议、钟贵华发出执行通知书，责令被执行人在七日内向申请执行人李亚芳偿还借款本金1998776.06元及利息，并负担案件受理费、执行费。因钟晓春、钟晓议、钟贵华未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，本院于2018年11月27日作出（2018）粤0904执1559号之二执行裁定书，查明：钟晓春、钟晓议名下有房产。裁定：查封钟晓春、钟晓议所有的位于广东省茂名市电白区金鱼塘［土地证号：电国用（2013）第××号）］311平方米土地上的部分建筑物分别为首层东北角商铺（约60平方米）一间、四层西南角（45平方米）房屋一套、六层东南角（约90平方米）房屋一套及七楼整层、八楼整层。该案在执行过程中，案外人即本案原告王亚弟对执行标的提出书面异议。本院于2018年12月18日作出（2018）粤0904执异72号执行裁定书，查明认定：在执行过程中，经本院调查发现钟晓春、钟晓议与何东强在茂名市电白区，建造楼房的土地是杨开荣转让给何东强，土地证号：电国用（2013）第××号，土地使用权人：杨开荣。依据何东强向本院提供的2014年4月21日合股人钟晓春、钟晓议、何东强签订的《合股协议》及2014年11月8日钟晓议与何东强签名的《证明书》约定钟晓春、钟晓议分配到合作建造楼房的部分。上述被查封的建筑物没有办理产权登记，本院于2018年11月28日发出（2018）粤0904执1559号查封公告进行公告查封。审查认为：由于案外人王亚弟对案涉房屋不享有足以排除执行的所有权及物权期待权，案外人王亚弟提出中止对涉案房屋的执行异议请求依法不能成立，不予支持。裁定：驳回王亚弟的异议请求。原告王亚弟于2018年12月19日收到该执行异议裁定书，原告王亚弟不服该异议裁定，于2019年1月2日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2018年7月18日，原告王亚弟与第三人钟晓春签订《房屋买卖合同》，主要内容约定：第三人钟晓春为出卖人（甲方），原告王亚弟为买受人（乙方）。第一条，甲方自愿将其小产权房位于茂名市电白区的房屋（建筑面积约310平方米，配套房701号约160平方），以人民币403800元的价款出售给乙方。第二条，本签订合同时，乙方先支付甲方购房订金350000元，交楼时乙方一次性支付甲方剩余的楼款53800元。第三条，本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担，其他税费按有关法律规定负担。第四条，本合同签订后，甲方对701房房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。第六条，甲方应当于2018年7月18日前交付乙方房屋，……。第三人钟晓春在甲方处签名，原告王亚弟在乙方处签名，钟秀伟、肖卓金作为见证人在合同上签名。2018年7月18日，原告通过其妻子崔少霞的账户（账号为：62×××73）向第三人钟贵华的女儿钟晓霞（第三人钟晓议的姐姐）的账号（账号为：62×××72）转账人民币90000元。2018年7月18日，原告王亚弟与第三人钟晓春签订一份《证明》，证明的内容为：买方王亚弟通过与卖方签订701房屋买卖合同并已支付了购房款（其中现金交来260000元整，贰拾陆万元整），转账转到卖方指定账号钟晓霞（90000元，玖万元整），剩下的（53800元，伍万叁仟捌佰元整）安装好电梯后一次付清；买方王亚弟，卖方钟晓春。2018年8月24日，原告王亚弟与第三人钟晓春签订《房屋买卖合同》，主要内容约定：第三人钟晓春为出卖人（甲方），原告王亚弟为买受人（乙方）。第一条，甲方自愿将其小产权房位于茂名市电白区的房屋（建筑面积约310平方米，配套房602号约75平方米），以人民币180000元出售给乙方。第二条，本签订合同时，乙方支付购房款180000元给甲方。第三条，本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担，其他税费按有关法律规定负担。第四条，本合同签订后，甲方对602房的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。第六条，甲方应当于2018年8月24日前交付乙方房屋，……。第三人钟晓春在甲方处签名，原告王亚弟在乙方处签名，肖卓金作为见证人在合同上签名。2018年8月24日，原告通过其妻子崔少霞的账户（账号为：62×××73）向第三人钟贵华的女儿钟晓霞（即系第三人钟晓春的姐姐）的账号（账号为：62×××72）转账人民币43900元。2018年8月25日，原告通过其妻子崔少霞的账户（账号为：62×××73）向第三人钟贵华的女儿钟晓霞（即系第三人钟晓春的姐姐）的账号（账号为：62×××72）转账人民币100000元。2018年8月25日，原告王亚弟与第三人钟晓春签订一份《证明》，证明的内容为：买方王亚弟通过与卖方签订602房屋买卖合同并已付了购房款（其中现金交来36100元整，叁万陆仟壹佰元整），转账（转到卖方指定账号钟晓霞143900元，拾肆万叁仟玖佰元整）；买方王亚弟，卖方钟晓春。又查明，上述房屋占用范围的土地已办理了土地使用权证（土地使用权证号为：电国用（2013）第××号，土地使用人为杨开荣，座落茂名市电白区金鱼塘，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为311平方米）。本院在执行过程中，调查发现杨开荣将上述土地转让给何东强，钟晓春、钟晓议与何东强在该土地上合作建造楼房一栋。因受让人未向政府部门补交涉案土地使用权出让金，上述房屋未办理房屋所有权证，也没有办理房产过户转移登记手续。涉案房屋占用范围内的土地至今还登记在杨开荣的名下。于2018年8月27日，原告办理了茂名市电白区城东自来水厂自来水缴费手册（户名为王亚弟，户号10098379，地址：金鱼塘701房），并缴交了2018年7至8月份的水费31.35元、污水处理费18元、垃圾处理费10元，共计59.35元。原告主张第三人钟晓春已将涉案房屋交付给原告使用，并对房屋进行装修。被告不予认可。第三人钟贵华在庭审中主张，该查封的房产属钟贵华、钟晓春、钟晓议所有。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案争议的焦点：原告是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。关于原告是否享有讼争房屋所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。从本案情况看，虽然原告王亚弟与第三人钟晓春、钟晓议订立了《房屋买卖合同》，但仅凭该合同，并不发生物权变动的效力，且案涉房屋至今未办理不动产权属登记，土地使用权证的所有人仍为杨开荣，原告王亚弟并不享有房屋所有权。关于原告王亚弟对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权的问题。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告王亚弟虽然已经支付讼争701房的大部分价款和支付讼争602房的全部价款，但是并未办理过户登记，虽然原告提供讼争701房的自来水缴费手册，拟证明原告缴交一个月（2018年7至8月份）的水费、污水处理费、垃圾处理费共59.35元，但也未能充分证明原告已实际占有讼争的701房及602房的房屋，因此，原告并不能阻却本案的执行。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案讼争房屋还没有办理产权登记，也并未登记在被执行人钟晓春、钟晓议名下，故原告王亚弟对该房屋提出的异议不符合上述规定中适用物权期待权保护的前提条件，原告王亚弟对该两房屋并不享有足以排除执行的物权期待权。综上所述，因原告王亚弟不享有本案讼争房屋的所有权及其他足以排除强制执行的民事权益，对于原告王亚弟的全部诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。原告王亚弟可另寻法律途径要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。被告李亚芳辩称驳回原告的诉讼请求，理据充分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告王亚弟的诉讼请求。案件受理费9600元，由原告王亚弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李秀华人民陪审员  朱 统人民陪审员  刘秋娣二〇一九年七月一日法官 助理  李文伟书 记 员  林建雄