云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第351号上诉人（原审被告）李世亮，男，1976年4月25日出生，汉族。特别授权诉讼代理人刘洪明，北京盈科（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）肖绍荣，男，1963年10月18日出生，汉族。特别授权诉讼代理人郑海波、汪树，北京大成（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）嵩明龙源餐饮管理有限公司，住所地：云南省昆明市嵩明县嵩阳镇丰裕路63号。法定代表人李平，总经理。上诉人李世亮因与被上诉人肖绍荣、嵩明龙源餐饮管理有限公司（以下简称“嵩明龙源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2013）嵩民初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭对本案进行了审理，上诉人李世良及其诉讼代理人刘洪明，被上诉人肖绍荣的诉讼代理人汪树，被上诉人嵩明龙源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明以下法律事实：原告肖绍荣从2009年起租赁嵩明县嵩阳镇西南街社区居民委员会的西南街农贸市场（蔬菜批发市场），并可进行场地转租。2011年6月7日，原告与被告李世亮签订了一份房屋（大棚）租赁合同，合同的主要内容为：“原告将位于嵩明县嵩阳镇西南街蔬菜批发市场钢架大棚底层9间，建筑面积约890平方米出租给被告李世亮使用，用于经营餐饮。房屋租期为八年，自2011年6月8日起至2019年8月1日止，房屋年租金为320000元，租期自2011年6月8日起算，原告给被告53日的免租装修期。付款方式为：被告于本协议签订当天一次性支付2011年6月8日起至2012年7月31日的租金人民币320000元；此后租金一年一付，被告于每年7月30日前一次性付清下一年租金，具体时间为2012年7月30日前一次性付清2012年8月1日至2013年7月31日的租金，2013年7月30日前一次性付清2013年8月1日至2014年7月31日的租金，以此类推。并约定租赁期间任何一方违反本合同的约定，除有特殊约定外，违约金按年度须向守约方支付年度租金的50％作为违约金。乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，按月租金的10％向甲方支付滞纳金。”合同签订后，被告李世亮支付了原告第一年的租金320000元。2011年11月25日，云南龙源餐饮管理有限公司成立，法定代表人为李世亮，股东为李平、李世亮、姚良邦。该公司成立后，在经营过程中，使用的场地是被告李世亮所租用原告的房屋，并且在开业时，原告到场参加了开业典礼。2012年10月25日，云南龙源餐饮管理有限公司变更为被告嵩明龙源餐饮管理有限公司，法定代表人变更为李平，股东为李平、陈竹仙，被告嵩明龙源餐饮管理有限公司使用的场地仍是被告李世亮所租用原告的房屋。之后被告方没有支付原告第二年的房屋租金。原告向法院起诉请求判令：一、被告支付（2012年8月1日至2013年7月31日）的租金人民币320000元及违约金人民币160000元；二、被告支付原告逾期滞纳金（2012年8月1日至2013年7月31日）人民币35840元及自2013年2月1日至付清之日止的滞纳金；三、案件诉讼费由被告承担。根据上述确认事实，一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告肖绍荣与被告李世亮签订的房屋（大棚）租赁合同，系原、被告双方自愿达成，并已实际履行，应受法律保护。虽然该房屋由云南龙源餐饮管理有限公司实际管理使用，被告李世亮未提供证据证实其签订租赁合同的行为属于公司职务行为。后云南龙源餐饮管理有限公司变更为被告嵩明龙源餐饮管理有限公司，并继续使用被告李世亮所租用原告的房屋，而被告李世亮与该公司如何使用本案租赁物属内部管理行为，属于另一法律关系，故被告李世亮认为租金应由云南龙源餐饮管理有限公司或是被告嵩明龙源餐饮管理有限公司支付的主张，一审法院不予支持。现原告要求被告李世亮支付2012年8月1日至2013年7月31日的租金人民币320000元请求，于法有据，一审法院予以支持。原告主张的违约金人民币160000元，因约定的违约金过分高于造成的损失，故一审法院酌情认定80000元。原告主张逾期滞纳金人民币35840元，因损失不能重复计算，并且无相关法律依据，故一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：“一、由被告李世亮于本判决生效后二十日内支付原告肖绍荣2012年8月1日至2013年7月31日的房屋租金人民币320000元，并支付违约金80000元，合计400000元。二、驳回原告肖绍荣的其他诉讼请求。”案件诉讼费8958元，由原告肖绍荣承担1958元；由被告李世亮承担7000元。一审判决宣判后，李世亮不服，向本院提起上诉，称：一、一审判决混淆了名义承租人和实际承租人的界限，混淆了自然人个人行为和受公司委托的职务行为。上诉人李世亮接受另外两名股东委托，代表正在设立中的公司与被上诉人肖绍荣签订房屋租赁合同，系职务行为。李世亮支付的租金为其个人作为大股东缴纳的股份出资，其从未以个人名义使用过涉案房屋，从租用后一直作为嵩明龙源公司的经营场所。二、肖绍荣作为蔬菜市场的管理者，其办公地点距离其出租房屋仅有不到300米，其知晓嵩明龙源公司经营持续恶化、根本没有能力履行租赁合同的情况下，又不要求解除租赁合同，导致损失进一步扩大，明显违反了我国民法所确立的诚实信用和权利不得滥用原则。综上，请求：一、撤销一审判决，改判上诉人李世亮不承担任何民事责任，相关责任由被上诉人嵩明龙源公司承担；二、本案诉讼费用由两被上诉人承担。被上诉人肖绍荣答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。租赁关系始终是上诉人与被上诉人之间发生，从租赁合同的签订和租金的支付，以及后面的履行，都是上诉人李世亮和肖绍荣对接。没有第二被上诉人的参与。被上诉人嵩明龙源公司未到庭发表答辩意见。二审中，上诉人李世亮向本院提交以下证据材料：第一组：1、6月7日房屋（大棚）租赁协议（重申）；2、7月28日证明及11月17日企业法人场所使用证明；3、8月1日企业名称预先核准通知书；4、9月3日股东会决议；5、9月15日公司章程日；6、9月15日股东会任命决议；7、9月15日发动代表人任职文件；8、11月3日餐饮服务许可证；9、11月16日消防安全合格证；10、11月17日经营场所登记表；11、11月22日银行询证函；12、11月23日验资报告；13、11月24日建设项目环境影响预先核准函；14、11月24日酒类流通登记表；15、11月15日企业法人营业执照。第二组：16、情况说明；17、肖绍荣出席龙源公司开业典礼的图片；18、李世亮和肖绍荣的谈话录音。两组证据共同证实：1、李世亮以个人名义租用大棚的用途为“餐饮”，与李世亮作为公司发起人申请设立的嵩明龙源公司的经营范围一致，租用大棚的时间与设立公司的起始时间一致；2、肖绍荣将其从嵩明县嵩阳镇西南街社区居民委员会租赁的大棚转租给李世亮，在李世亮设立嵩明龙源公司的过程中，肖绍荣作为第一承租人，找嵩民县嵩阳西南街社区居民委员会为李世亮出具了大棚作为该公司办公场所的两份证明。3、大棚租赁协议第八条第一款明确约定“经甲方书面同意，乙方可将租赁（物）进行转租”，李世亮一直以个人名义租用的大棚由龙源公司使用，肖绍荣既为出具“书面同意”转租协议书，也未对龙源餐饮公司使用该大棚提出任何异议，可见其明明知道该租赁物的实际承租人是正在设立的嵩明龙源公司，而非李世亮本人；4、实际承租人嵩明龙源公司在超过800天都未付租金且根本无力继续履行合同的情况下，出租方肖绍荣未按照该大棚租赁协议约定“超过30天以上未付租金”即行使单方解除合同的权利，明显属于合同法禁止的“放任损害结果扩大”行为。被上诉人肖绍荣质证认为：对第一组真实性认可，证明目的、关联性不认可。对第二组中的照片真实性认可，但证明目的及租赁合同关联性不认可；谈话内容录音真实性无法确认，证明内容不认可；情况说明的三性不认可，是其单方面制作。本院认为，第一组证据系被上诉人李世亮向嵩明县工商行政管理局调取，本院对真实性予以确认。第二组中的照片，因被上诉人对该照片的真实性认可，本院予以确认；情况说明系证人证言，但并未接受质询，不符合证据形式，不予确认；对谈话录音，无法确认真实性，不予确认。二审经审理查明的法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。补充确认：2011年9月15日，嵩明龙源公司（原名为云南龙源餐饮管理有限公司）发起人李世亮、姚良邦、李平设立云南龙源餐饮管理有限公司。本院认为：首先，上诉人李世亮上诉认为其系接受嵩明龙源公司另外两名股东的委托与被上诉人肖绍荣签订的涉案租赁合同，履行的是职务行为，相应的责任应由嵩明龙源公司承担的问题。根据查明的事实，李世亮与肖绍荣签订涉案租赁合同的时间是2011年6月7日，嵩明龙源公司三名发起人设立公司章程的时间是2011年9月15日，嵩明龙源公司的成立时间是2011年11月25日，由此可见，李世亮与肖绍荣签订涉案租赁合同的时间早于嵩明龙源公司的成立时间，李世亮认为签订合同时处于公司成立阶段，其履行的仍是嵩明龙源公司的职务行为，但本院认为，设立公司的行为期限，应始于设立协议或公司章程签订之日，而李世亮与肖绍荣签订合同时嵩明龙源公司的章程仍未设立，故李世亮认为其系代表嵩明龙源公司与肖绍荣签订涉案租赁合同，为履行职务行为的理由不成立，本院不予支持。其次，李世亮认为肖绍荣知晓实际承租人系嵩明龙源公司，并知晓其经营状况持续恶化，仍不解除合同，扩大损失的问题。根据合同相对性原则，签订合同的双方是李世亮与肖绍荣，无论实际使用人是否是嵩明龙源公司，肖绍荣均有权要求李世亮按照合同约定履行合同。在李世亮未按期支付租金，构成违约的情况下，肖绍荣确实享有法定的合同解除权，但对于该权利，肖绍荣有权放弃，并有权要求李世亮继续履行合同，支付租金，故李世亮主张肖绍亮不行使其合同解除权，扩大损失的理由不成立，本院不予支持。李世亮至今未向肖绍荣支付2012年8月1日至2013年7月31日的租金，一审判决李世亮向肖绍荣支付租金320000元及违约金80000元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人李世亮的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币8598元，由上诉人李世亮承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郑会利代理审判员  蔡 芸代理审判员  符圆圆二〇一四年九月十九日书 记 员  焦 函