大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初3157号原告：程姝，女，1978年4月11日出生，汉族，户籍地大连市沙河口区，住。委托诉讼代理人：孙宝岩，辽宁冠雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞秀珍，辽宁冠雄律师事务所律师。被告：大连燃料有限责任公司，住所地大连市西岗区兴业街95号，统一社会信用代码：91210200118462358L。法定代表人：孙树斌，董事长。委托诉讼代理人：王琦，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，辽宁法大律师事务所律师。被告：大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司，住所地大连市沙河口区连胜街42号,统一社会信用代码：912102047515754383。法定代表人：魏志龙，总经理。委托诉讼代理人：艾国春，辽宁谨思律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茜，辽宁谨思律师事务所律师。原告程姝与被告大连燃料有限责任公司（以下简称燃料公司）、大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司（以下简称华隆公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙宝岩、卞秀珍，被告燃料公司委托诉讼代理人王琦，被告华隆公司委托诉讼代理人艾国春、张茜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决确认被告华隆公司于2005年12月30日与被告燃料公司、大连市商业网点办公室签订的《协议书》无效。事实与理由：大连渤海房地产开发公司（以下简称渤海公司）将其建设开发并所有的成仁街28号157.46平方米公建转让给原告，于1999年9月14日办理了房屋登记，并取得房屋所有权证。被告华隆公司于2005年12月30日与被告燃料公司、大连市商业网点办公室签订《协议书》，约定将属于原告所有的房屋成仁街28号抵债转让给被告华隆公司。原告认为：1.大连商业网点办公室不属于大连市人民政府依法设立的行政机关，也不属于依法登记的企事业单位，原告依合法途径查找不到该单位，其并非民事活动的合法主体。2.大连市商业网点办公室、被告燃料公司没有取得协议书中的房屋所有权，其处分的房屋为原告所有房屋，侵害了原告的房屋所有权，其转让行为属于无效。3.被告在协议中买卖的600平方米土地使用权原为大连机车车辆厂与渤海公司共有，被告没有使用权。因所开发的房屋转让，该土地使用权也已转让给原告等房屋所有权人，属于该小区全体业主共有。被告即无权使用，也无权转让，其转让土地行为及在该土地上私搭乱建损害了业主的社会公共利益。所以，其转让属于业主共有的土地使用权和业主共有的土地使用权上私搭乱建的建筑行为应当认定为无效。被告燃料公司辩称，不同意原告的诉讼请求。希望法院驳回原告的起诉。1.本案的被告主体资格不适格，也就是燃料公司作为被告在本案中主体资格不适格，原告向法院提交的起诉状及证据材料表明诉争的燃料公司与被告华隆签订的协议书同原告所主张的享有房产证明的房屋并非同一处房屋，所以原告起诉燃料公司是告错人了。2.相关的协议书有两份，还有一份是大连商业网点办公室与被告华隆签订的协议书，如果确认相关协议书无效的话，商业网点办公室与被告华隆均应该作为本案的参与主体，商业网点办公室现在并非继续存续的政府职能部门，但是曾经设立商业网点办公室的机构依然存续，商业局不存在了，那么有物资局，物资局不存在了，还有大连市人民政府，所以我方认为本案当中燃料公司作为本案被告主体不适格，同时相关协议书中的另一方当事人商业网点办公室并没有作为本案的被告出现，所以被告不明确，基于上述这两点，我方认为应当依据法律规定，由法庭驳回原告的起诉。被告华隆公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先本案不具备确认合同无效的情形，其次本案合同的另一方有权处分案涉房屋，不属于原告所述的无权处分。经审理查明，2005年12月30日，被告华隆公司（甲方）与被告燃料公司签订《协议书》一份，内容为：“一、因乙方欠甲方房屋租金800,000元（捌拾万元整），经双方协商，乙方将沙河口区民政街376号（原单位自管房屋）面积约272平方米及院内土地面积约600平方米，另锅炉房停供后与大发热电并网配套改造后，此房屋一并顶抵大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司（魏志龙）所有。二、大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司（魏志龙）与大连燃料总公司抵债协议生效，双方认可。三、大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司接到房屋后，自行处理房屋租赁关系，与乙方无任何关系。”同日，大连商业网点办公室（甲方）与被告燃料公司（乙方）签订《协议书》，内容为：“一、甲方房屋坐落在沙河口区公有住房，建筑面积合计为371.29平方米（63.15平方米、35.64平方米、272.50平方米），三处房屋现甲方出售给乙方，房屋价格合计为捌拾壹万元整，￥810,000元。二、付款方式：乙方一次性付款给甲方。三、现甲方将该房屋出租，乙方必须保证现租赁者在合同期限内继续使用，合同期满后，乙方与租赁方协商是否继续使用。四、房屋产权问题：现甲方该房屋无产权手续，乙方购买后若想办理产权，其一切手续自己负责，所发生的费用由乙方自行解决，甲方不承担产权及过户所发生的一切费用……”同日，大连市商业局向被告燃料公司出具《大连市商业局函》，内容为：“大连燃料有限责任公司：经局研究，将位于沙河口区三处公有房屋（约371平方米、无产权）作价出售给大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限责任公司。请你公司在确保不改变原协议租期、租金、用途的前提下，予以办理租赁协议变更手续。”1992年10月16日，原告（甲方）与大连渤海顺达房屋开发公司（乙方）（以下简称顺达公司）签订《购房协议书》，甲方购买位于房屋，房屋建筑面积合计510.60平方米，房屋总价为612720元。1996年6月6日，原告向大连市房地产管理局提出就上述房屋办理产权的申请。1996年7月3日，大连市房地产交易所就位于大连市沙河口区房屋核查，“该地段拆除旧有房屋另原用途为锅炉房，因锅炉已拆除故现用途改为仓库。”1996年12月25日，原告取得大连市沙河口区房产执照（大房执沙字第××号）。1999年8月，大连市房地产登记发证中心给原告换发产权证。以上事实，有原告提交的起诉状、房屋所有权证、大连市商业网点办公室与被告华隆公司签订的协议书、二被告签订的协议书、案涉房屋照片，被告燃料公司提交的二被告签订的协议书、原告购房档案、被告华隆公司提交的大连市商业局函以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经本院审查和当庭质证，予以采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告依据其持有的位于大连市沙河口区房屋产权证主张其为房屋的合法的权利人，而大连市商业网点办公室与被告华隆公司签订的《协议书》也将成仁街28号房屋进行了转让，侵害了原告的合法权益，故而要求确认该协议无效。二被告就大连市沙河口区房屋转让的《协议书》侵害了其他业主的合法权利，故而要求确认该协议书无效。本院认为，原告的诉讼请求不成立，理由如下：一、就大连市商业网点办公室与被告华隆公司签订的《协议书》，虽然双方转让的标的为“成仁街28号公有住房”，与原告持有房产证登记的房屋地址一致，但该区域存在无产权手续房屋和临建房屋，且协议书转让房屋为三处，总面积为371.29平方米，而原告房产证记载面积为157.46平方米，故无法直接得出该协议书处分了原告房屋的结论。二、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因性的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能够取得所有权或者处分权。本案中，即使大连市商业网点办公室与对被告华隆公司转让的房屋涉及了原告的房屋，但原告仍为成仁街28号房屋的产权登记人，原告的所有权并未因该协议书而发生物权变动的后果，因此，原告作为房屋所有权人要求确认成仁街28号房屋转让协议无效无法律依据。三、就二被告签订的协议书，二被告转让的房屋位于大连市沙河口区，该房屋无产权证书，与原告取得产权证书房屋登记的地址也不一致，原告无法证明侵害了其权利，就原告主张二被告侵害了其他居民的公共利益亦无证据予以证明。综上，原告的现有证据不足以证明案涉大连市商业网点办公室与被告华隆公司于2005年12月30日签订的《协议书》及二被告于2005年12月30日签订的《协议书》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告要求确认上述合同无效的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告程姝对被告大连燃料有限责任公司、大连华隆龙盛城市房屋拆迁有限公司的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 申人民陪审员  于金娥人民陪审员  宋军向二〇一九年七月四日书 记 员  张 倩附：相关法律规定《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。