北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第06932号上诉人（原审被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人刘田，董事长。委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生。被上诉人（原审原告）刘占军，男，1972年7月9日出生。委托代理人曹海良，北京市亿嘉律师事务所律师。上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人刘占军居间合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第6183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官陈洋、石婕参加的合议庭，并于2014年8月6日公开开庭进行了审理。上诉人我爱我家公司的委托代理人于龙飞，被上诉人刘占军的委托代理人曹海良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘占军在一审中起诉称：2012年7月，我爱我家公司向刘占军提供坐落于北京市大兴区旧宫镇芳源里小区×××的房屋出售信息，称该房屋房本五年以上、房主诚心出售。且已核实了出卖人即为房屋所有权证书登记的单独所有人等资质信息，收取了出卖人提供的一切证件材料。2012年7月下旬，我爱我家公司通知刘占军到其旧宫店签订买卖合同，但“出卖人”（张海生）不能提供其所售房屋之所有人的证件，刘占军提出异议。至2012年8月1日傍晚，我爱我家公司再次通知刘占军前去旧宫店签订合同，我爱我家公司和出卖人陈克惠均承诺能够提供房屋所有权证书和身份证明，出卖人并以其军官证作为保证，其为上述房屋的单独所有人，就此刘占军与陈克惠签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号为：E09095831。刘占军向陈克惠支付了2万元购房定金。同时刘占军、我爱我家公司与陈克惠签订了《居间服务合同》，刘占军向我爱我家公司支付了居间服务费24097元。此后，我爱我家公司和陈克惠均未履行上述承诺，出卖人亦不履行《北京市存量房屋买卖合同》。刘占军认为，我爱我家公司的行为严重违反了居间服务合同的约定，现刘占军提起诉讼要求：1、判令我爱我家公司返还刘占军居间服务费24097元；2、判令我爱我家公司赔偿刘占军因其故意隐瞒房屋权属状况和出卖人信息导致的购房损失20000元（系指支付给案外人陈克惠的购房定金20000元）；3、诉讼费用由我爱我家公司承担。我爱我家公司在一审中答辩称：我爱我家公司不同意刘占军的诉讼请求。1、2012年8月1日刘占军与案外人陈克惠签订合同后，因陈克惠身体原因没有进行过户手续，2013年3月陈克惠去世，我爱我家公司与陈克惠继承人联系，是其继承人不愿意继续履行买卖合同；该买卖合同至今还在履行期间，并未解除终止，刘占军应与陈克惠继承人就继续履行合同协商，我爱我家公司也会尽到协助的义务；对于刘占军的第一项诉讼请求，因我爱我家公司与刘占军的居间关系是基于买卖合同关系的成立，在买卖合同关系没有解除的情况下，居间关系还在继续履行中，不同意退还居间服务费；2、我爱我家公司也尽到了相应的居间义务，不存在刘占军所称的故意隐瞒房屋权属及出卖人信息；3、刘占军主张的购房损失没有依据，不同意给付。一审法院审理查明：2012年8月1日，在我爱我家公司的居间服务下，刘占军与案外人陈克惠签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由刘占军购买陈克惠所有的位于北京市大兴区旧宫镇芳源里小区甲区×××室（房屋所有权证号：京房权证兴私字第×**），房屋成交价格为615000元。同日，刘占军、我爱我家公司及陈克惠三方共同签署了《居间服务合同》，合同约定由我爱我家公司为刘占军和陈克惠提供居间服务，刘占军向我爱我家公司支付居间代理费24097.5元。合同签订当日，刘占军支付给陈克惠定金20000元。2012年8月5日，刘占军支付给我爱我家公司居间服务费24097.5元。一审庭审中，刘占军称签订合同时，我爱我家公司和陈克惠均未按照承诺向其提供房屋所有权证及身份证明原件，属故意隐瞒房屋权属状况和出卖人信息。我爱我家公司辩称没有故意隐瞒行为，并就此向法庭提交交易房屋的房产证及陈克惠的军官证复印件，以说明其已对陈克惠身份情况及房屋权属情况予以核实。刘占军认为该组证据是复印件，真实性无法核实。经一审法院核实，涉诉房屋所有权人为陈克惠。在本案一审审理过程中，刘占军、我爱我家公司均认可刘占军在签订房屋买卖合同之后就涉诉房屋办理了网签手续。我爱我家公司称陈克惠于2013年3月去世，经与其继承人联系，继承人表示不想继续履行该房屋买卖合同。刘占军表示因买卖合同无法履行，现要求挽回购房损失。一审法院判决认定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，我爱我家公司在为刘占军提供居间服务过程中，已核实出卖人陈克惠身份及房产信息，并已促成双方签订《北京市存量房屋买卖合同》并办理网签手续，我爱我家公司在居间服务过程中并未存在过错。但现因案外人陈克惠去世，买卖合同未继续履行，就涉诉房屋尚未办理房屋过户等后续手续，我爱我家公司的居间服务尚未全部完成。因刘占军表示买卖合同无法继续履行，要求返还损失，故对其要求我爱我家公司返还居间服务费的诉讼请求，该院予以支持，但鉴于我爱我家公司在居间服务过程中并不存在明显过错，且确实为刘占军与案外人陈克惠签订房屋买卖合同及办理网签手续提供了服务，刘占军理应对我爱我家公司提供的服务支付一定的报酬。综合考虑我爱我家公司为刘占军提供的居间服务，该院酌定我爱我家公司返还刘占军居间服务费20000元。因刘占军主张的购房损失系其向案外人陈克惠支付的购房定金20000元，与我爱我家公司无关，且我爱我家公司亦不存在刘占军所称的故意隐瞒房屋权属及出卖人信息等情况，故对该诉讼请求，该院不予支持，刘占军对其购房损失可向相关义务人另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、北京我爱我家房地产经纪有限公司返还刘占军居间服务费二万元（于判决生效后十日内给付）；二、驳回刘占军的其他诉讼请求。我爱我家公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院认定事实错误。1、根据《居间服务合同》第一条的约定，我爱我家公司的居间服务内容包括6项，至双方签订买卖合同时，居间行为完成。现我爱我家公司已经全面履行完毕居间义务，不存在尚未完成的情况，故我爱我家公司有权收取约定的居间费用，且不应退还部分居间费。根据《居间服务合同》第四条第三款的约定，由于本案中房屋买卖不能继续履行的原因是案外人陈克惠造成，我爱我家公司对此不存在过错，故我爱我家公司收取的居间费不应退还，刘占军应向违约方陈克惠主张赔偿其已付居间费，一审法院判决我爱我家公司退还刘占军大部分居间费无事实依据。一审法院的上述处理结果使违约方得不到惩罚，守约方得不到法律保障。2、《居间服务合同》系刘占军、陈克惠与我爱我家公司三方签订，一审法院在审理中未向陈克惠了解《北京市存量房屋买卖合同》的履行情况，仅凭刘占军的单方陈述就认定该合同不能履行，亦属对事实审查不清。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条规定，判决我爱我家公司返还刘占军大部分居间费，属适用法律错误。我爱我家公司依据《居间服务合同》，已经完成了刘占军和陈克惠委托的事项。三、一审法院审理程序违反法定程序。本案一审于2013年5月立案审理，但一审法院于2014年4月29日才向我爱我家公司送达一审判决书，其审理期限已严重超出了法定期限。综上，我爱我家公司请求本院撤销一审判决，改判驳回刘占军的诉讼请求。刘占军服从一审法院上述民事判决，其针对我爱我家公司的上诉理由答辩称：一、刘占军认为我爱我家公司没有按照双方所签《居间服务合同》的内容核查出卖人的身份信息及房屋产权状况，导致刘占军与出卖人所签《北京市存量房屋买卖合同》至今无法履行。二、一审法院判决我爱我家公司退还刘占军居间费用20000元，刘占军认为这是不合理的，只是考虑到上诉成本问题，刘占军没有提出上诉。三、关于一审法院的审理期限，刘占军希望二审法院按照法定程序处理。综上，刘占军请求本院驳回上诉，维持原判。本院补充查明：《居间服务合同》第一条“居间服务”约定：1、陈克惠、刘占军双方同意，共同委托我爱我家公司作为交易居间人，我爱我家公司提供的居间服务包括：⑴提供房屋买卖市场行情咨询；⑵寻找、提供并发布房源、客源信息；⑶协助查看买受人身份情况，引领买受人看房⑷协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；⑸协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；⑹协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。2、陈克惠、刘占军双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，陈克惠、刘占军双方应向我爱我家公司支付本合同约定的居间代理费。第三条“权利义务”第2款约定：我爱我家公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；我爱我家公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、收据、银行交易凭证、房产证复印件、军官证复印件及双方当事人陈述意见在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”我爱我家公司与刘占军所签《居间服务合同》中约定，出卖人陈克惠与买受人刘占军签订《买卖合同》时，居间行为完成，刘占军应向我爱我家公司支付居间代理费24097.5元。现刘占军认可经我爱我家公司居间服务，促成其与出卖人陈克惠签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并就该房屋办理了网签手续，故依据上述法律规定及合同约定，我爱我家公司已经完成了全部居间服务事项，有权收取居间代理费。刘占军主张因我爱我家公司故意隐瞒及未认真核查出卖人陈克惠的身份信息和房屋产权状况，导致其与出卖人陈克惠签订的《北京市存量房屋买卖合同》至今无法履行，故我爱我家公司返还其居间代理费24097元，并赔偿由此造成其购房损失20000元。虽然《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。”但是根据我爱我家公司提供的出卖人陈克惠的军官证和房屋所有权证书，可以证明我爱我家公司对出卖人及出卖房屋的相关信息进行了必要的审查，刘占军也未能举证证明上述信息存在不真实之处，故我爱我家公司对涉案《北京市存量房屋买卖合同》现仍未能履行没有过错，刘占军要求我爱我家公司返还其居间代理费24097元，并赔偿由此造成其购房损失20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，一审法院认定我爱我家公司的居间服务事项尚未全部完成，并据此判决我爱我家公司返还刘占军居间代理费20000元错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第6183号民事判决；二、驳回刘占军的诉讼请求。一审案件受理费852元，由刘占军负担（已交纳）。二审案件受理费852元，由刘占军负担（与本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  闫飞代理审判员  陈洋代理审判员  石婕二〇一四年九月十五日书 记 员  赵越