福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初2807号 原告：泉州银晖房地产开发有限公司，住所地惠安县螺城镇八二三东街，统一社会信用代码913505211562550856。 法定代表人：曾新民，董事长兼总经理。 委托代理人：陈国平、黄松川，福建泉明律师事务所律师。 被告：陈珍炳，男，1960年4月16日出生，汉族，住厦门市翔安区。 第三人：惠安县农村信用合作联社张坂信用社，住所地泉州台商投资区张坂镇张坂街，统一社会信用代码91350521628676145P。 代表人：陈玉煌，主任。 委托代理人：梁家福，男，1991年11月20日出生，汉族，住惠安县，公司职员。 原告泉州银晖房地产开发有限公司（下称银晖公司）与被告陈珍炳、第三人惠安县农村信用合作联社张坂信用社（下称张坂信用社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银晖公司的委托诉讼代理人陈国平以及第三人张坂信用社的委托诉讼代理人梁家福到庭参加诉讼。被告陈珍炳经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银晖公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2017年7月14日签订的编号201707140056《商品房买卖合同》及附件。二、判决解除原告与被告、第三人签订的编号为闽农信2017Ｌ077号《个人住房按揭借款合同》。三、判决被告支付原告代偿按揭款10391.96元。四、判决被告支付原告违约金45828元（按总房款229140元的20%计算）。五、判决被告承担原告因履行《商品房买卖合同》而支付的税费10911.43元。六、判决被告承担原告因本案诉讼而支付的律师代理费5500元。诉讼中，原告变更诉讼请求第三项为：判决被告支付原告代偿按揭款20834.02元。事实和理由：2017年7月14日，被告向原告购买商品房一套，双方并签订《商品房买卖合同》1份。其中《商品房买卖合同》第三条、第六条中约定被告以总价款229140元向原告购买位于台商投资区××镇××街××期××号楼××室；《商品房买卖合同》第七条约定付款方式以签订合同时交首付购房款49140元，余下购房款办理银行贷款交清；《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二章第5条约定出卖人为买受人按揭贷款提供保证的期间，如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日上起5日内归还出卖人代付的全部款项，同时自出卖人代付之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出5日未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款的20%违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追索。2017年11月27日，被告作为借款人、原告作为保证人，与第三人签订编号为闽农信2017Ｌ077号《个人住房按揭借款合同》，原告对被告所购买的个人住房按揭借款提供担保。合同签订后，原告依约将房屋出售给被告，并为被告办理个人住房按揭贷款提供担保。被告在支付了几个月银行按揭还款后，从2018年10月起均未能支付按揭款项。第三人直接从作为担保人的原告账号内划扣款项。原告作为担保人代为支付按揭款项后，多次要求被告按约定将款项归还给原告，但是被告均无归还。被告未能按《商品房买卖合同》附件十一补充协议约定归还原告代为支付的按揭借款款项，已构成违约，原告依法有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担相应的违约责任。在原告解除主合同《商品房买卖合同》后，《个人住房按揭借款合同》是基于《商品房买卖合同》而订立的，现《商品房买卖合同》的目的无法实现应当予以解除，同时根据《个人住房按揭借款合同》第十条担保事项第四款及第六条第二款的规定《个人住房按揭借款合同》也应当解除。 被告陈珍炳未作答辩。 第三人张坂信用社述称，被告应立即偿还第三人的全部借款本金余额及至借款还清之日止的利息、罚息（按《个人住房按揭借款合同》约定及中国人民银行有关规定计付），并由原告对被告的上述债务承担连带清偿责任。 在本院审理过程中，原告银晖公司提供以下证据： 证据1即营业执照，以此证明原告的主体资格。 证据2即编号201707140056《商品房买卖合同》（含附件一至六）1份，以此证明原告与被告存在商品房买卖合同关系，以及约定的合同解除情形、违约金计算等。 证据3即《个人住房按揭借款合同》1份，以此证明被告向第三人按揭贷款180000元，原告为其提供阶段性保证担保。 证据4即张坂信用社情况说明及案件贷款还款业务凭证，以此证明因被告逾期偿还按揭贷款本息，第三人从原告账户扣划20834.02元。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性，本院予以采信。 经庭审认证，结合到庭当事人的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2017年7月14日，原告与被告签订编号201707140056《商品房买卖合同》（含附件一至六），约定被告购买原告开发建设的位于台商投资区××镇××街××期××号楼××号商品房，建筑面积54.26平方米，其中套内建筑面积44.71平方米，公共部位共有分摊建筑面积9.55平方米，总价款229140元，付款方式为首付＋按揭贷款，其中首付款49140元，按揭贷款180000元。合同附件十一《合同补充协议》第二章第五条约定，出卖人为买受人按揭贷款提供保证的期间，如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日上起5日内归还出卖人代付的全部款项，同时自出卖人代付之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出5日未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款的20%违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追索。合同签订后，被告依约支付首付款49140元。2017年11月27日，被告与第三人签订编号为闽农信2017Ｌ077号《个人住房按揭借款合同》，约定被告向第三人借款180000元，用于购置案涉商品房，借款期限自2017年11月27日至2022年11月26日，还款方法为等额本息还款。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，即被告以案涉商品房作为抵押担保，原告提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。《个人住房按揭借款合同》签订后，第三人按照约定将贷款180000元汇入原告账户，作为被告支付给原告案涉商品房的购房款。在《个人住房按揭借款合同》履行过程中，因被告未能按照约定按期足额归还按揭贷款本息，截至2019年4月1日，原告共代为偿还被告按揭贷款本息20834.02元。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。被告未能按期归还贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息。根据附件十一《买卖合同补充协议》第二章第五条的约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，以及请求被告偿还代偿贷款本息20834.02元，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与被告、第三人签订的《个人住房按揭借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，原告请求被告支付合同解除的违约金，依据充分，但其请求的违约金数额过高，应调整为总房款229140元的5%即11457元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告应从被告已付购房款229140元中直接抵扣原告代为偿还的贷款本息20834.02元以及合同解除违约金11457元，并从被告陈珍炳已付购房款229140元中直接向第三人偿还被告陈珍炳尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。被告已付购房款229140元扣除上述款项后，若有余款，被告可另行主张权利，要求原告返还。原告请求被告承担原告因履行《商品房买卖合同》而支付的税费10911.43元及因本案诉讼而支付的律师代理费5500元，没有合同依据，本院不予支持。原告诉讼请求合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州银晖房地产开发有限公司与被告陈珍炳于2017年7月14日签订的合同编号为201707140056《商品房买卖合同》及附件。 二、解除原告泉州银晖房地产开发有限公司与被告陈珍炳及第三人惠安县农村信用合作联社张坂信用社于2017年11月27日签订的合同编号为闽农信2017L077号《个人住房按揭借款合同》。 三、原告泉州银晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告陈珍炳已付购房款229140元中直接向第三人惠安县农村信用合作联社张坂信用社偿还被告陈珍炳尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 四、被告陈珍炳应支付原告泉州银晖房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息20834.02元以及合同解除违约金11457元，由原告于本判决生效之日起五日内直接从被告已付购房款229140元中扣除。 五、驳回原告泉州银晖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5507元，由原告泉州银晖房地产开发有限公司负担210元（多预交的5297元予以退回），被告陈珍炳负担5297元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  赵清花 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  叶福文 二〇一九年七月十六日 书 记 员  戴伟锋 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。