山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初4517号原告：李书辉，男，1968年3月6日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：王军，山东治恒律师事务所律师。被告：郑丽平，女，1962年11月12日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：山东阳光电子商务科技股份有限公司，住所地：山东省济宁市高新区崇文大道南、海川路69号创意大厦。法定代表人：张蕊，董事长。原告李书辉与被告郑丽平、山东阳光电子商务科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李书辉委托诉讼代理人王军、被告郑丽平到庭参加诉讼，被告山东阳光电子商务科技股份有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李书辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告李书辉与被告郑丽平、山东阳光电子商务科技股份有限公司于2018年6月1日签订的房屋租赁合同；2、二被告将租赁原告位于济宁市翠都国际C座五层房间号501-514室房屋腾空交付原告；3、二被告从2018年12月1日起支付使用原告房屋租赁费，租赁费按照月租金25277.92元计算到被告腾房之日止（截止到起诉之日为126389.6元）；4、二被告按欠付租金本金，以年利率24%为标准向原告支付逾期违约金；5、二被告支付原告物业费11705元；6、二被告对第3、4、5项款项承担连带偿还责任；7、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年6月1日原告与二被告签订房屋租赁合同，约定将位于济宁市翠都国际C座五层房间号501-514室1038.82平方米房屋及配套设施租赁给二被告使用，约定年租金为303335元，物业费由二被告承担，并约定欠付租金按月租金三倍支付违约金。二被告从2018年12月1日至今欠付房租并欠付物业费11705元，经原告不断催要，二被告拒不履行付款义务。被告郑丽平辩称，双方签订的租赁合同已经协商于2018年12月31日解除，原告另外给答辩人15天时间也就是在2019年1月15日前将房屋内的家具搬离、腾空房屋，但是在答辩人搬运家具时原告又强行阻止答辩人搬离，答辩人迫于无奈，只得将搬出的家具再运回涉案房屋内。因经营不善，2018年12月底答辩人就未再使用涉案房屋经营，仅拖欠原告2018年12月份的租金，原告阻止答辩人腾空房屋，因此产生的租金是原告自己造成的扩大的损失，不应由答辩人承担。答辩人曾支付了5600元作为2018年12月份的房租，在合同签订时，原告收取了5000元押金，应用于抵扣房租。答辩人租赁期间并不拖欠物业费，答辩人的物业费交给物业公司，交纳至2019年1月15日，并且根据双方签订的租赁合同，物业费由答辩人与物业公司另行商定，签订有关协议，即使答辩人拖欠物业费，向答辩人主张权利的也应当是物业公司，原告无权主张。原告与答辩人的租赁合同已经于2018年12月31日解除，原告主张的违约金过高，超出了其实际损失，不应支持。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。被告山东阳光电子商务科技股份有限公司辩称，答辩人不具有被告主体资格，答辩人既没有与李书辉签订过租赁合同，也没有形成实际的租赁关系，李书辉所诉与答辩人没有任何关系，根据合同的相对性，答辩人不具有诉讼主体资格，应驳回李书辉对答辩人的起诉。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，原告李书辉（甲方）与被告郑丽平、山东阳光电子商务科技股份有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于济宁市翠都国际C座五层【房间号为501-514室，租赁面积（含公摊）1038.82平方米】出租给乙方使用，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，共计1年；租金：本合同租金按每天每平方0.8元计算，金额303335元；租金支付方式：自合同签订之日起五日内，乙方须向甲方交纳三个月租金，合计75800元；在续交租金时，应提前15天向甲方交纳下一期租金共计75800元；乙方不得无故延迟交纳租金，否则按本合同第十一条处理。在本合同签订当日内，乙方向甲方支付5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。所有经营产生的一切税费均由乙方承担，物业费、空调运行费及其他费用，由乙方按照物业公司规定另行商定，签订有关协议。另外合同还约定了转租、合同解除、违约责任等其他事宜。合同签订后，原告李书辉将出租房屋交付被告使用，被告向原告交纳了房屋租赁保证金5000元，并支付了至2018年11月30日期间的房屋租金，2018年12月1日起的房屋租金共支付了5600元。原、被告双方主要争议焦点问题为：一、被告山东阳光电子商务科技股份有限公司是否为涉案房屋的承租人；二、原、被告双方之间的租赁合同是否已于2018年12月31日解除，被告是否应向原告支付2018年12月31日之后的房租；三、原告所主张的违约金是否合理；四、被告是否拖欠承租房屋物业费，原告是否有权利向被告主张承租房屋物业费。对于上述争议焦点问题，原告李书辉提交了的《房屋租赁合同》及出租房屋照片五张，证明合同系原告李书辉与二被告签订，年租金303335元，物业费由二被告交纳，并约定逾期交纳房租按月租金三倍支付违约金，原告主动调低违约金按年利率24%，符合法律规定。被告郑丽平提交了《房屋租赁合同》一份证明租赁双方为郑丽平与李书辉，合同上没有山东阳光电子商务科技股份有限公司的公章；《租房补充协议》（复印件）一份，以及其与原告李书辉的微信记录一份，证明涉案合同已于2018年12月31日解除。被告山东阳光电子商务科技股份有限公司未向法庭提交证据。对于原、被告双方的上述主张，结合当事人提交的证据，本院认为，一、关于被告山东阳光电子商务科技股份有限公司是否为涉案房屋承租人问题。原告李书辉所提交的租赁合同承租人处加盖有山东阳光电子商务科技股份有限公司的公章，合同亦有山东阳光电子商务科技股份有限公司加盖了骑缝章，因此应认定被告山东阳光电子商务科技股份有限公司为涉案房屋的承租人。二、关于合同是否于2018年12月31日协商解除问题。被告郑丽平提供的补充协议系复印件，原告对该证据真实性未予认可，另其提交的微信记录系其提出自2019年1月实际租用300平方米，微信中原告李书辉亦表示不同意。因此依据被告郑丽平提供的证据不能证明双方已于2018年12月31日协商解除了租赁合同。另被告郑丽平主张原告李书辉阻止其腾空房屋，因此产生的租金系原告李书辉造成扩大的损失，但未能提供证据证明，其主张本院不予支持。三、关于物业费承担问题。租赁合同中约定物业费、空调运行费及其他费用，由乙方按照物业公司规定另行商定，签订有关协议。原告李书辉亦未能提供被告拖欠物业费的相关证据，故对原告该主张本院不予支持。四、关于违约金问题。被告未能按照合同约定交纳租金，已构成违约，合同约定违约金为月租金的三倍。原告主动调低违约金，按欠付租金年利率24%计算，本院予以支持。综上，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，被告郑丽平主张双方已于2018年12月31日协商解除了合同，证据不足，其主张本院不予认可。二被告未能按照约定支付房屋租金，原告要求解除租赁合同，因现在租赁合同约定的租赁期限已经届满，故合同已不具备解除条件。二被告应按照合同约定支付至租赁期限届满之日所欠付的租金，并将承租房屋腾空交付原告李书辉，同时应向原告李书辉支付自租赁期限届满至房屋腾空之日的房屋占用费。按照合同约定，欠付租金自2018年12月1日至2019年5月31日止，共计151252元，扣除已支付的5600元和押金5000元，即140652元。另二被告应按欠付租金数额按年利率24%自2018年12月1日至判决之日支付违约金，即20159元。对于原告李书辉要求被告支付物业费的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑丽平、山东阳光电子商务科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李书辉房屋租金140652元及违约金20159元，合计160811元;二、被告郑丽平、山东阳光电子商务科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内将承租房屋（济宁市翠都国际C座五层房间号501-514室）腾空交付原告李书辉，并按831元/日支付原告李书辉房屋占用费至房屋实际腾空之日；三、驳回原告李书辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1758元，由被告郑丽平、山东阳光电子商务科技股份有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  张建国二〇一九年七月五日书记员  张明晓