辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民初138号原告（案外人）：乔福双，男，1967年2月19日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：刘斌，辽宁翊鼎律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘志强，男，1975年12月25日，汉族，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：陈兆良、周远昊，辽宁东亚律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连鑫凤置业有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区中心路古城花园******。统一社会信用代码9121028255499991X0。法定代表人：何新军，该公司经理。委托诉讼代理人：许魁锬，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张岩俊，辽宁博信律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连中展房地产有限公司，住，住所地辽宁省大连市沙河口区红旗东路**2-5一社会信用代码91210200669237376H。法定代表人：韩见志，该公司经理。第三人（被执行人）：韩见志，男，1955年4月6日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。原告乔福双与被告刘志强以及第三人大连鑫凤置业有限公司（以下简称“鑫凤公司”）、大连中展房地产有限公司（以下简称“中展公司”）、韩见志案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔福双及其委托诉讼代理人刘斌，被告刘志强及其委托诉讼代理人陈兆良、周远昊，第三人鑫凤公司的委托诉讼代理人张岩俊，第三人韩见志暨中展公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔福双向本院提出诉讼请求：依法终止对大连市普兰店区棚户区改造二期建设项目中的70号楼的强制执行并解除查封。事实和理由：案涉楼盘由鑫凤公司开发、中展公司承建。因鑫凤公司欠付中展公司工程款，中展公司在建设案涉楼盘的过程中，多次向乔福双借款累计本息达3250万元以上，因此三方最终签订了协议，由鑫凤公司将案涉70号楼出卖给乔福双，并办理了交接手续。2013年9月24日，乔福双实际接收案涉楼盘后又投资将案涉楼盘的保温、内外墙抹灰工程施工完毕。2014年6月9日，案涉楼盘取得了预售许可证。乔福双在办理备案登记的过程中，案涉70号楼于2014年6月18日被刘志强查封，导致乔福双无法办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，乔福双已经支付了案涉楼盘的全部价款，并实际占有，在办理过户登记手续时，因为非乔福双的原因导致无法办理，乔福双没有过错，法院不得查封、扣押、冻结。据此提起本案诉讼，请求判如所诉。刘志强辩称，不同意乔福双的诉讼请求。一、在法院查封之前，乔福双与中展公司之间不存在合法有效的买卖合同关系。根据鑫凤公司在2018年5月28日提出的执行异议的陈述以及乔福双在“案外人执行异议申请书”中的陈述，鑫凤公司将其开发的普兰店区老棚户区改造二期工程项目全部转让给中展公司，中展公司向乔福双借款，鑫凤公司进行借款担保。因中展公司未还款，中展公司将案涉70号楼抵顶给乔福双。故鑫凤公司与乔福双之间并非房屋买卖合同法律关系，而是担保法律关系。乔福双与中展公司之间系借款法律关系，也不是房屋买卖法律关系；中展公司与鑫凤公司之间是房地产开发项目转让关系。普兰店区棚户区改造二期工程建设项目的建设用地使用权系鑫凤公司通过挂牌方式取得，鑫凤公司之后取得了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等规划建设审批手续，故鑫凤公司系案涉工程所占用范围内的土地使用权人及在建工程项目的所有权人。案涉项目在具备销售条件后，鑫凤公司又取得了《商品房销售（预售）许可证》，故鑫凤公司又是所有房屋的所有权人。截止到目前，上述开发项目并没有变更至中展公司名下，而中展公司截止到目前仍未取得房地产开发资质，故鑫凤公司与中展公司之间的房地产开发项目转让合同是无效的，根本无法履行。鑫凤公司才是案涉70号楼的物权所有人，中展公司无权予以转让。二、乔福双在法院查封之前并没有合法占有该不动产。案涉工程一直处于烂尾状态，截止到目前仍未竣工验收，根本不具有使用条件。乔福双提交的“房产交接确认书”是虚假证据。三、乔福双没有向鑫凤公司支付购房款，鑫凤公司仅是借款担保人。四、乔福双明知中展公司无房地产开发资质，鑫凤公司不可能将项目转让到中展公司名下，也不可能将案涉房屋登记备案至乔福双名下，即使办理了备案登记，也是逃税漏税、规避法律的行为。退一步讲，案涉房屋在2014年6月9日已经取得了预售许可证，刘志强申请查封土地的时间是2014年6月18日，在查封之前乔福双如果是真正购买人的话，其完全可以进行网签备案，乔福双对未能办理产权存在过错。鑫凤公司述称，同意乔福双的诉讼请求。案涉工程在查封后鑫凤公司及时向查封法院提出了异议，大连市中级人民法院以鑫凤公司不具备提出异议主体资格为由驳回了该异议申请。案涉工程在刘志强申请查封后施工队离场，形成目前烂尾工程，且案涉全部土地和17栋商品房全部被查封，因此案涉工程不具备交付使用条件的过错不在乔福双。由于鑫凤公司和中展公司之间存在工程欠款，乔福双与中展公司、鑫凤公司协商以房抵债，并形成买卖合同关系是真实的。由于刘志强查封，导致乔福双未能完成网签备案。中展公司、韩见志述称，同意乔福双的诉讼请求。韩见志代表中展公司确实借了乔福双的钱，中展公司与鑫凤公司是合作开发，中展公司有权处理案涉70号楼。中展公司向乔福双借钱是为了70号楼建设。刘志强称中展公司没有开发资质，不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：一、刘志强与中展公司、鑫凤公司、韩见志民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月13日作出（2015）大民一初字第00004号民事判决：一、中展公司于判决生效之日起三十日内偿还刘志强借款本金719万元及利息（利息计算方式：第一笔以借款金额118万元为基数自2012年1月21日起至判决确定的给付之日止，第二笔以借款金额205万元为基数自2012年5月9日起至判决确定的给付之日止，第三笔以借款金额258万元为基数自2012年10月25日起至判决确定的给付之日止，第四笔以借款金额83万元为基数自2012年10月26日起至判决确定的给付之日止，第五笔以借款金额50万元为基数自2013年2月3日起至判决确定的给付之日止，第六笔以借款金额5万元为基数自2013年5月8日起至判决确定的给付之日止，以上均按中国人民银行规定的金融机构同类贷款利率的四倍标准计付）；二、鑫凤公司、韩见志对中展公司的上述欠款承担连带清偿责任；鑫凤公司、韩见志承担保证责任后，有权向中展公司追偿。三、驳回刘志强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息等。2016年11月16日，本院作出（2016）辽02执436号民事裁定书和协助执行通知书，查封了鑫凤公司所有的位于普兰店区棚户区改造二期工程建设项目中的64号、66号、70号、76号、82号楼。查封期限三年。自2016年11月16日至2019年11月15日。2017年9月18日，本院作出（2017）辽02执恢490号执行裁定书，裁定本院（2015）大民一初字第00004号民事判决书由大连市西岗区人民法院执行。2017年12月18日，大连市西岗区人民法院作出（2017）辽0203执1459号执行裁定书，裁定：依法评估、拍卖鑫凤公司所有的案涉房屋。案外人乔福双对执行大连市普兰店区棚户区改造二期工程建设项目中的70号楼提出书面异议。本院受理后于2019年1月24日作出（2019）辽02执异12号执行裁定书，驳回了乔福双的异议请求。乔福双不服该裁定，于法定期限内向本院提起本案案外人执行异议之诉。二、乔福双提交了与中展公司、鑫凤公司签订《协议书》一份，其上载明的主要内容为：鉴于中展公司、鑫凤公司于2010年9月18日签订《合同书》，将普兰店市丰荣街道办事处老店街棚户区改造二期工程建设项目（以下简称“老店街改造项目”）转让给中展公司，由中展公司进行施工建设，鑫凤公司负责办理该工程的全部审批手续及相关证件并负责提供商品房销售发票（即以鑫凤公司对外进行销售），该项目除预留的38,000平方米回迁安置房外，其余全部房产归中展公司所有，由中展公司处理。中展公司将老店街改造项目中1号楼（行政街号：老店街70号），建筑面积共计9627.18㎡，共120套房屋，以单价每平方米3500元转让给乔福双。鑫凤公司认可中展公司将上述房产转让给乔福双，配合乔福双、中展公司办理网签备案、改签、过户、办理产权等事宜；中展公司、鑫凤公司承诺该房屋于2013年10月7日前取得《商品房预售许可证》，并于取得《商品房预售许可证》后10个工作日内，将该房屋全部网签备案到乔福双或其指定第三方名下。中展公司确保上述该房产工程主体在2013年10月22日前竣工，并通过验收，且经乔福双确认后交付给乔福双。中展公司出售给乔福双的房款总额为33,695,130元。上述该房产全部验收合格后，鑫凤公司取得商品房销售许可证，乔福双通过鑫凤公司向中展公司支付所欠款项。中展公司保证该房产于2014年9月18日前正式交付使用。该份协议书记载的签订时间为2013年9月17日。乔福双提交了与鑫凤公司签订《房产买卖协议书》一份，其上载明的主要内容为：鑫凤公司自愿将老店街改造项目1号楼（行政街号：老店街70号）转让给乔福双，房款33,695,130元。鑫凤公司授权中展公司接收房款，乔福双支付给中展公司，视为鑫凤公司收到房款。中展公司累计欠乔福双3250万元，经中展公司及鑫凤公司同意，乔福双可以用该欠款抵顶房产转让款，余款乔福双另行支付给中展公司。鑫凤公司负责该工程的全部审批手续及相关证件，以及负责提供商品房销售发票并配合办理房屋网签备案及过户、产权办事等事宜。乔福双负责该房产的楼内配套施工，包括电梯、网络及有线、楼宇对讲机、进户防盗门、电气配套、断桥铝门窗、水暖配套、外墙保温、消防工程、楼内土建等全部配套工程。该份《房产买卖协议书》记载的签订时间为2013年9月24日。乔福双提交了与鑫凤公司签订《房产交接确认书》一份，其上载明的主要内容为：双方就乔福双购买登记为鑫凤公司的位于老店街棚户区改造项目1号楼（行政街号老店街70号）的在建工程进行交接，双方确认上述房产的购房款乔福双已经结清，乔福双直接支付给中展公司。经现场核实，鑫凤公司向乔福双交付的上述房产工程主体框架结构已完工，乔福双同意接收。自本交接确认书签字盖章之日起，鑫凤公司正式将上述房产的在建工程交付给乔福双，由乔福双按协议书的约定自行负责上述房产的楼内配套施工。该份《房产交接确认书》记载的签订时间为2013年9月24日。刘志强对乔福双提交的上述《协议书》《房产买卖协议书》《房产交接确认书》的形成时间有异议，但并未在本院限定的期限内提交书面的鉴定申请。三、乔福双提交了与中展公司签订的《备忘》一份，其上记载的主要内容为：截至本备忘录签订时，中展公司尚欠乔福双借款本金3250万元及逾期利息300万元；中展公司同意乔福双以上述到期债权抵顶老店街改造项目1号楼的购房款33,695,130元。抵顶房款后的差额1,804,870元，由中展公司以现金形式于2013年（空白）月（空白）日前支付给乔福双。该份《备忘》载明的时间为2013年9月22日。对于上述出借款项乔福双主张大部分是通过现金方式支付并提交了2011年6月7日向韩见志转账160万元、2011年8月30日向韩见志转账169万元的农业银行交易明细以及由中展公司出具的落款日期自2011年5月4日至2012年5月18日期间的多份借款金额不等的借据及收条。四、乔福双提交了与薛中校签订的《工程施工分包协议》、收条、照片、《建设工程监理合同》、《证明》并申请唐福林、薛中校以及王德发出庭作证，据以主张在购买案涉70号楼后已实际占有并投资进行了后续配套施工。五、老店街改造项目1号楼于2014年6月9日取得商品房预售许可证。2014年6月18日，本院依申请人刘志强的诉前财产保全申请，就申请人刘志强与被申请人鑫凤公司保证合同纠纷一案作出（2014）大立一特字第40号民事裁定书，查封鑫凤公司所有的一宗土地使用权，土地证号为普国用（2011）第**。保全金额为2000万元。本案各方当事人均认可老店街改造项目1号楼位于该宗土地之上。本院所确认的上述事实，有（2019）辽02执异12号执行裁定书、协议书、房产买卖协议书、房产交接确认书、借据、收条、备忘、农业银行交易明细、工程施工分包协议、收条、照片、建设工程监理合同、证明、唐福林、薛中校、王德发的证言、普房预字[2014]002-1号商品房预售许可证（副本）、（2014）大立一特字第40号民事裁定书等以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，原告乔福双要求根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定解除对老店街改造项目1号楼（行政街号为老店街70号，以下统称为“案涉70号楼”）的查封并停止执行。对此，应审查乔福双的情形是否符合上述法律的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”故乔福双要求停止对案涉70号楼的执行，需提供相应的证据，证明在本院依照刘志强的申请对案涉70号楼进行查封时已经支付全部价款并实际占有案涉70号楼，且对案涉70号楼未办理过户没有过错。关于房款支付方面，乔福双主张其系以出借给中展公司的借款抵顶购房款，对此乔福双提交了两笔转账金额为169万元、160万元的银行交易记录，并提交了由中展公司出具的多份借据或收条。无论是中展公司还是鑫凤公司对于乔福双以出借给中展公司的3250万元借款及利息抵顶完毕案涉70号楼的购房款均无异议，并通过签订协议书、房产买卖协议书、房产交接确认书以及备忘等形式多次对此进行书面确认。刘志强虽对协议书、房产买卖协议书、房产交接确认书的形成时间提出异议，但并未在本院限定的时间内提出鉴定申请，应承担举证不利的后果。综上，可以认定乔福双已经以抵债的方式支付了全部购房款。关于占有情况，乔福双提交了与鑫凤公司签订的书面《房产交接确认书》，其上记载案涉70号楼的交接时间为2013年9月24日。此外，乔福双还提交了《工程施工分包协议》、收条、照片等书面证据，并申请老店街改造项目的监理人员唐福林、中展公司在老店街改造项目的现场负责人员王德发以及《工程施工分包协议》的相对方薛中校出庭作证，证明乔福双接收案涉70号楼后按照约定投资建设了该楼后续配套工程。以上证据能够证明乔福双在查封之前已经实际占有了案涉70号楼。关于产权办理方面，案涉70号楼于2014年6月9日方取得商品房预售许可证，但于2014年6月18日其所坐落的土地即被刘志强申请诉前保全而查封。两者相距仅有9天。乔福双、鑫凤公司主张因办理网签需要准备大量的商品房买卖合同和相关文件，查封之前留有的工作时间较短，无法完成网签备案工作。其主张比较符合正常办理网签的流程及用时，具有合理性，难以认定乔福双在产权办理方面存在过错。综上所述，案涉70号楼的情形符合上述十七条规定的条件，故对乔福双要求停止执行案涉70号楼并解除查封的请求，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止执行（2016）辽02执436号民事裁定书中位于普兰店区棚户区改造二期工程建设项目中的70号楼；二、解除（2016）辽02执436号民事裁定书中位于普兰店区棚户区改造二期工程建设项目中的70号楼的查封。案件受理费62,130元，由被告刘志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  侯学枝审判员  刘丽媛审判员  刘冬艳二〇一九年七月二十二日书记员  董 芳附相关法律规定：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。