上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四（民）初字第691号原告上海新和置业管理有限公司。住所地上海市黄浦区泰康路*******号****室。法定代表人潘亚立。委托代理人朱攀峰，上海普世律师事务所律师。被告上海乌布足浴有限公司。住所地上海市黄浦区思南路XXX弄XXX-XXX号精品屋1、精品屋2。法定代表人何光磊。原告上海新和置业管理有限公司诉被告上海乌布足浴有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱攀峰到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告上海新和置业管理有限公司诉称：2010年3月2日，原、被告签订租约，原告将位于上海市思南路XXX弄XXX-XXX号精品屋1、精品屋2出租予被告使用，租期自2010年3月3日至2016年3月2日，租约中对租金及违约责任等均作明确约定。租赁期间，被告自2014年1月起欠付租赁费用。2014年2月28日，原告向被告发出书面解约通知，要求被告支付欠费并于2014年3月5日搬离。被告收函后未予履行付款义务，但于2014年3月11日迁离系争房屋。现原告诉请要求（1）确认原、被告所签租约于2014年3月5日予以解除；（2）被告支付2014年1月3日至2014年3月5日期间租金人民币220，669.35元；（3）被告就欠付租金支付违约金（自应付日次日起至实际付款日止、每日按日租金20%计算）；（4）被告支付2014年3月6日至2014年3月11日期间房屋使用费人民币21，338.71元；（5）被告支付水费人民币795元及电费人民币10，782.26元；（6）被告支付房屋复原施工费用人民币299，670元；（7）被告支付解约违约金人民币210，000元。原告提供以下证据：1、2010年3月2日《上海市房屋租赁合同》，以证明原、被告之间存在租赁关系。2、2014年1月10日《付款通知书》，以证明原告向被告书面催讨欠租。3、2014年2月12日原告致被告《关于拖欠房租款的函》及送达凭证，以证明原告再次书面要求被告履行合同义务。4、2014年2月28日原告致被告《关于正式解除租赁合同的函》、发送凭证及签收凭证，以证明原告已书面通知被告解约事项。5、2014年3月26日《施工承包合同》及2014年3月28日工程款发票，以证明原告支付人民币299，670元以委托他人将系争房屋恢复原状。6、电费发票、公安局证明材料及水费收据，以证明被告尚欠电费人民币10，782.26元及水费人民币795元。被告上海乌布足浴有限公司未作答辩。经审理查明：2010年3月2日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》）一份，原告将位于上海市思南路XXX弄XXX-XXX号精品屋1、精品屋2出租予被告作为店铺使用。《租赁合同》约定（1）房屋建筑面积为912.79平方米，租期自2010年3月3日起至2016年3月2日止，前2年月租金为人民币100，000元，之后2年月租金为人民币105，000元，最后2年月租金为人民币110，250元（合同4-2）；（2）租金每2个月支付一次，被告应于付款当月5日前支付租金，逾期支付，则每逾期1日，被告须按日租金20%支付违约金（合同4-4、4-5）；（3）被告支付租赁保证金人民币200，000元，租赁关系终止时，该保证金用以抵充被告按约应予承担费用，余款由原告无息归还被告（合同4-5、5-1）；（4）租赁期间发生之水电费用由被告承担（合同5-2）；（5）被告应在租期届满当日返还房屋，未经原告同意逾期返还，则每逾期1日，被告应按每平方米人民币10元向原告支付占用房屋期间之使用费（合同7-1）；（6）被告返还房屋应符合正常使用后之状态（合同7-2）；（7）被告逾期不支付租金、水电费或合同约定应当由被告所付费用超过1个月，或被告自收讫原告书面催付函之日起30日内仍未支付的，原告可书面通知解除合同，违约方须按月租金2倍支付违约金（合同9-2-6）；（8）被告未经原告书面同意或者超出原告书面同意范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，原告可要求被告恢复房屋原状（合同10-5）。签约后，原、被告履行各自合同义务。租赁期间，被告欠付自2014年1月3日起之租金，并欠付水电费用。2014年1月10日及2月12日，原告致函被告要求其支付欠费，但均未果。截至2014年2月14日止，被告除尚欠上述租金外，尚结欠电费人民币10，782.26元及水费人民币795元。2014年2月28日，原告向被告发出书面解约通知，要求被告于2014年3月5日之前携自有物品迁离系争房屋。2014年3月1日，被告收讫该份解约通知，但未按通知要求期限搬离。2014年3月11日，被告迁离系争房屋。另查明：原告起诉时最初诉请之房屋恢复原状费用为人民币78，644.50元，之后，原告补充提供2014年3月26日所签《施工承包合同》及2014年3月28日所开具工程款发票，称原告为恢复房屋原状实际支出费用计人民币299，670元。综上，原告现起诉来院，要求确认原、被告所签《租赁合同》已于2014年3月5日予以解除，同时要求被告支付欠租人民币220，669.35元及房屋使用费人民币21，338.71元、支付尚欠电费人民币10，782.26元及水费人民币795元、偿付逾期付租违约金、偿付解约违约金人民币210，000元，并且要求被告支付房屋复原施工费用人民币299，670元。审理中，原告要求将被告所付租赁保证金人民币200，000元用以抵充被告应予承担之违约金。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《付款通知书》、函件附送达凭证、电费发票、水费收据以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，被告欠费行为已构成解约事由，原告在按约取得合同解除权之后亦已实际行使该项合同解除权，由此，在被告收讫解约通知时，按照原告在通知中要求被告限期搬离之明确意思表示，原、被告所签《租赁合同》实际于2014年3月5日予以解除，本院对原告要求确认该日系解约日之诉请依法予以支持。对于原告所述被告欠付租金及水电费一节，因被告就此未提出任何抗辩，故本院对原告该项诉请亦依法予以支持。对于原告诉请之房屋使用费，合同中对该项费用曾作明确约定，但原告在诉讼中系参照原租金标准进行主张，此系原告对己方权利之处分，且该处分方式并未加重被告责任，故本院对原告该项房屋使用费诉请依法予以支持。对于原告诉请之逾期付租违约金及解约违约金均与合同约定无悖，本院均依法予以支持，但予以支持之逾期付租违约金数额应当以欠付租金本金数额为限。对于原告诉请之房屋复原费用，鉴于（1）原告未能提供证据以证明被告返还之房屋并非属于正常使用后之状态；（2）原告未能提供证据以证明被告存在未经原告同意之房屋装修内容或增设设施，导致被告对系争房屋负有恢复原状之合同义务；（3）原告提供之复原合同及发票显示，在复原工程开工之日，原告既已全额支付施工费用，该支付方式显然有悖常理，原告就费用实际支付仍须补强证据；（4）原告预估之复原费用与复原工程约定费用差距过大，原告对此缺乏合理解释。鉴此，本院对原告诉请之房屋复原费用依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海新和置业管理有限公司与被告上海乌布足浴有限公司于2010年3月2日所签《上海市房屋租赁合同》于2014年3月5日予以解除；二、被告上海乌布足浴有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新和置业管理有限公司2014年1月3日至2014年3月5日期间租金人民币220，669.35元；三、被告上海乌布足浴有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新和置业管理有限公司2014年3月6日至2014年3月11日期间房屋使用费人民币21，338.71元；四、被告上海乌布足浴有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新和置业管理有限公司电费人民币10，782.26元及水费人民币795元；五、被告上海乌布足浴有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新和置业管理有限公司解约违约金人民币10，000元（被告上海乌布足浴有限公司按约应当支付之解约违约金为人民币210，000元，其中人民币200，000元已用租赁保证金予以抵充）；六、被告上海乌布足浴有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新和置业管理有限公司逾期付租违约金（自2014年1月6日起至实际付款日止、每日按人民币700元计算、但以欠租本金人民币220，669.35元为限）；七、驳回原告上海新和置业管理有限公司要求被告上海乌布足浴有限公司支付房屋复原施工费用人民币299，670元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9，712.90元，原告上海新和置业管理有限公司负担人民币1，754.90元，被告上海乌布足浴有限公司负担人民币7，958元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 严 奇审 判 员 李 慧代理审判员 黄 啸二〇一四年九月二十六日书 记 员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。