成都市锦江区人民法院民 事 裁 定 书(2016)川0104民初1211号原告黄玉，女，1981年9月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。原告闵强，男，1982年2月28日出生，汉族，住成都市锦江区。以上二原告共同委托代理人王周君，四川公生明律师事务所律师。被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区静安路**号。法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托代理人杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。委托代理人陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。原告黄玉、闵强与被告成都融创置地有限公司（以下简称融创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由代理审判员赖婷婷适用简易程序独任审判，于2016年4月12日、4月13日公开开庭进行审理。在第一次庭审中，原告黄玉、闵强的委托代理人王周君，被告融创公司的委托代理人杨雅婷到庭参加诉讼；在第二次庭审中，原告黄玉、闵强的委托代理人王周君，被告融创公司的委托代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玉、闵强诉称，2010年1月29日，余丽娜、杨升霖与融创公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定余丽娜、杨升霖以511145元的价格购买融创公司开发的位于成都市锦江区水杉街蓝谷地·天域9幢的房屋。2013年，黄玉、闵强从余丽娜、杨升霖手中购得此房，并因此享有房屋买受人的权利义务，融创公司于2011年12月31日向黄玉、闵强交付了房屋。按合同约定，融创公司应在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，且在交房之日起450日内为买受人办结房屋权证。如融创公司未按期办理产权证，买受人又愿意继续履行合同的，融创公司应当按买受人已付房款每日万分之一的方式支付违约金。融创公司交房后，因其自身原因，长期未取得黄玉、闵强购买房屋所在楼栋的权属证，也未为黄玉、闵强办理上述房屋房产证，直至2014年12月25日方才为黄玉、闵强办理完毕房产证。综上，黄玉、闵强认为融创公司的此种行为已严重违反双方合同约定。故诉至法院请求判令：融创公司支付黄玉、闵强逾期办理房屋产权登记违约金60213元（包括办理大产权的违约金：从2012年12月31日起算至2014年6月24日，按合同约定的购房款511145元的日万分之一计算，违约金为27602元；办理分户产权的违约金：自2013年3月27日起计算至2014年12月25日止，以购房总价511145元为基数，按合同约定的日万分之一计算，违约金为32611元），并按银行同期贷款利率支付违约金的资金利息（所在楼栋权属证明违约金的资金利息为2014年7月24日起至付清之日止，房屋所有权证书违约金的资金利息为2015年1月25日起至付清之日止）；融创公司承担本案的全部诉讼费。被告融创公司辩称，1、根据合同相对性原则，黄玉、闵强并非与融创公司签订商品房买卖合同的买受人，无权依据《商品房买卖合同》向融创公司主张违约责任；2、融创公司于2014年7月30日就向房管局递交了办理案涉房屋的分户产权的所需的手续，履行完毕应尽的办证义务。根据房管局查询信息显示，该房屋登记的权利人应为余丽娜、杨升霖；3、大小产权的违约金不应当重复累计计算。违约金约定过高，依法予以调低；4、合同中并未约定逾期支付违约金的利息，关于利息的诉讼请求没有事实和法律依据。经审理查明，2010年1月29日，案外人余丽娜、杨升霖与融创公司签订《商品房买卖合同》，约定：余丽娜、杨升霖购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9幢的房屋，测绘建筑面积84.74平方米，其商品房总价款511145元，并约定房屋交付时间为2011年12月31日前；被告应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因融创公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自融创公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，融创公司应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于融创公司实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；房屋交付使用后，买受人同意委托融创公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因融创公司的责任，买受人未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，融创公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，融创公司按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由融创公司支付。2013年3月12日，黄玉（买方）与余丽娜、杨升霖（卖方）签订《预约合同》，约定余丽娜、杨升霖将位于成都市锦江区水杉街166号（蓝谷地B区）9幢2单元21楼2102号房屋出卖给黄玉；转让价格为642800元，黄玉分两次支付购房款，第一笔房价款265000元在签订本合同当日一次性支付，房价尾款377800元双方同意以按揭贷款方式由银行放款给余丽娜、杨升霖；余丽娜、杨升霖应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理该房屋的产权登记手续，以确保余丽娜、杨升霖及时取得该房屋产权证；余丽娜、杨升霖名下产权证的办理费用由余丽娜、杨升霖承担，双方约定在余丽娜、杨升霖取得产权证后的三十个工作日内，双方应各自备齐办理房屋过户及贷款手续所需资料共同前往贷款银行办理按揭贷款手续及共同前往房管局办理产权过户手续。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同经（2013）川成蜀证内民字第7119号公证书公证。2014年7月30日,融创公司向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，2014年9月19日，余丽娜、杨升霖取得诉争房屋的所有权证，2014年12月，诉争房屋所有权转移登记到黄玉、闵强名下。以上事实的认定，有黄玉、闵强，融创公司双方的庭审陈述以及经法庭质证具有民事诉讼证据效力的以下证据在案为证：黄玉、闵强提交的黄玉、闵强的身份证复印件、融创公司的工商信息网上打印件、《商品房买卖合同》、《预约合同》、《公证书》、税收缴款书、发票、房屋产权证、房屋信息摘要,融创公司提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，黄玉、闵强需与本案有直接利害关系。本案系商品房买卖合同纠纷，黄玉、闵强要求融创公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案案涉房屋的《商品房买卖合同》系案外人余丽娜、杨升霖与融创公司签订，余丽娜、杨升霖向融创公司购买案涉房屋后，与黄玉签订《预约合同》，将案涉房屋出卖给黄玉，黄玉与余丽娜、杨升霖之间系二手房买卖的交易行为，其二人之间的交易行为，与融创公司无关，黄玉、闵强并不能因其取得案涉房屋的所有权，而当然享有余丽娜、杨升霖与融创公司之间《商品房买卖合同》项下的余丽娜、杨升霖享有的所有权利。黄玉、闵强并非《商品房买卖合同》的合同当事人，其依据《商品房买卖合同》的约定向融创公司主张违约责任，属于主体不适格，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条（法律条文全文附后）之规定，裁定如下：驳回原告黄玉、闵强的起诉。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  赖婷婷二〇一六年四月十八日书 记 员  丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。