四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2014）游民初字第6132号原告董泽，男。委托代理人易世平，四川风行律师事务所律师。被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司。法定代表人赵生武，总经理。委托代理人唐勇军，男。原告董泽诉被告被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司（以下简称兴金城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谌臻适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董泽及其委托代理人易世平与被告兴金城公司的委托代理人唐勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董泽诉称：原告在2013年4月28日以抵工程款加现金支付的形式向被告购买了由被告开发的芙蓉.世纪阳光房屋四套（分别为：2-26-1、8-24-2、8-26-2、1-4-1）。原告、被告履行了抵工程款以及现金支付的全部购房款，被告向原告出具了收款收据。2013年12月7日被告向原告发出了入住通知书。根据购房合同的约定，原告所购房屋为现房，被告应在全部支付完毕购房款半年内为原告办理房屋的房产证、土地证，但被告一直以种种理由未能为原告办理。现原告请求判令：1.被告为原告出具购房发票。2.被告支付原告逾期办证违约金2万元。3.被告在一个月内为原告办理所购房屋的房产证、土地证。4.被告支付本案全部诉讼费用。被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司辩称：1.签订合同时，被告已告知原告包括原告诉称的4套房屋在内的18套房屋因欠税已被游仙地税局申请查封，但原告仍然签订了合同。2.2012年7月25日，涪城农行因为芙蓉世纪阳光在建工程贷款未归还，向绵阳市中级人民法院申请查封，本案争议房屋也在查封之内，这一情况签定合同时没有告知原告。3.关于已付购房款，是工程款加现金支付方式，按被告法定代表人向委托代理人所述现金支付了28万元、78万元工程欠款，合同签订的价格是1569272元，收据开具的金额也是1569272元，至于中间差价是被告法定代表人与原告协商的，委托代理人不清楚。4.2-26-1、8-24-2、8-26-2三套房屋在原告之前已出售给第三人，合同已签订，因项目被查封也没有进行备案。5.原告主张出具发票，因为房屋已被法院查封不能出售，被告愿意按照双方之前的协议归还工程款，而且2-26-1、8-24-2、8-26-2三套房屋已出售给第三人。6.原告主张支付违约金和办理房产证、土地证的诉讼请求不能成立，即使合同成立，约定的办证时间也是竣工验收后365日内，现房屋还没有竣工验收。7.同意承担诉讼费用。另，被告公司法定代表人陈述曾向原告出具借条一份，借条具体内容不清，但大意是借条仅作为欠款暂时的担保，若3个月内归还工程欠款，则购房合同取消。经审理查明：2013年4月27日，原告董泽（买受人）与被告兴金城公司（出卖人）就被告开发的芙蓉.世纪阳光2-26-1、8-24-2、8-26-2、1-4-1号房屋的《商品房买卖合同》四份，约定总价款为1569272元，对产权登记的约定如下：一、初始登记出卖人应当在2011年7月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的双方同意按下列第1—2种方式处理，1.买受人有权退房。……2.房产证办理时间：该商品房取得竣工验收备案证书之日起365日内办理。二、转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1—2种方式处理（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，出卖人也可以委托买受人单方办理权属转移登记。（2）……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1—2种方式处理，（1）买受人有权退房。……（2）双方约定，买受人不退房，权属转移登记时间最迟顺延3个月，否则出卖人按日给买受人支付已付房款的千分之一的违约金。2013年4月27日、28日，被告向原告出具收据四张，分别载明收到上述四套房屋购房款，金额总计为1569272元。2013年12月7日，被告给芙蓉.世纪阳光的物业服务公司开具《入住通知书》四份，要求物业服务公司为原告办理上述四套房屋的入住手续，并在该通知上载明：通知开出之日，业主视为已完成接房手续。另查明：2011年11月19日，赵生武作为实际控制人的四川铭地农业开发有限公司（甲方，以下简称铭地公司）与董明达签订《大棚制作安装合同》，约定：乙方为甲方的建华乡农业蔬菜基地大棚进行制作安装，工程量以实际完成工作量为准，工程造价实行双包、每亩单价1.75万元（不含税金），合同签订后乙方交履约保证金和质量保证金15万元到甲方公司账户上，工程完工后30日内退还保证金。同年11月23日，董明达按约向铭地公司缴纳了保证金15万元。2012年2月28日，铭地公司与董明达又签订《补充协议》一份，约定将原单价每亩1.75万元增加为每亩1.9万元。庭审中，被告举出领款单一份，内容为：今收到锦坤集团下属分公司铭地农业科技有限公司建华大棚人工材料款1289272元，领款人董明达，2013年5月1日。对于该笔款，原告则陈述：以前并不认识董明达，是通过赵生武认识的，赵生武本应向董明达支付工程款，但赵生武没有钱，表示愿意将本案四套房屋卖给董泽，让董泽将工程款支付给董明达。合同签订后就当赵生武面在茶楼将1289272元支付给了董明达本人。被告代理人陈述：公司财务出具了收据28万元的现金是董泽现金支付的，加上董明达的1289272元，共计房屋价款1569272元，28万元现金是打到公司卡上的，其他的就不清楚了。董明达在庭审中出庭称：建华大棚工程与董泽无关，工程尚未完工，但已经过铭地公司验收，铭地公司邓飞、赵远明与其结算的，具体金额是通过19000元一亩算的，大概做了52亩多，铭地公司没有向其支付工程款，是董泽于2013年5月1日在韩家脊茶楼用现金支付了1289272元；之所以董泽支付，是董泽和赵生武协商，由赵生武用房子抵给董泽，所以才打了领款单说领到铭地公司工程款，本来工程款是100万元，加上保证金15万元、20万元违约金，应该共计135万元，当时其与赵生武口头协议同意了董泽支付1289272元。另查明，绵阳市中级人民法院依据（2012）绵民保字第63号民事裁定书，于2012年7月25日对包括本案诉争四套房屋在内的相应价值财产予以查封，并向绵阳市住建局发出了协助执行通知书，至今未解除对该四套房屋的保全措施。被告在与原告签订《商品房买卖合同》时未将该情况告知原告。2013年3月12日，绵阳市游仙区地方税务局作出《税收保全措施决定书》，决定对包括本案诉争四套房屋在内的相应财产予以查封。后绵阳市游仙区地方税务局解除了查封。另庭审中，被告举出与赵永琨、张克勇、张玲玲分别就芙蓉.世纪阳光8-24-2、8-26-2、2-26-1号房屋签订的《商品房买卖合同》的复印件，未提供相应的收款依据。以上事实，有原、被告当庭陈述、原告身份信息、被告营业信息、商品房买卖合同、入住通知书、专用收据、领款单、大棚制作安装合同、补充协议、银行业务凭单、保证金收据、税收保全措施决定书、民事裁定书、协助执行通知书、执行和保全中赵生武相关公司资产情况表、解除税收保全措施决定书、董明达当庭陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为：原、被告之间就芙蓉.世纪阳光2-26-1、8-24-2、8-26-2、1-4-1号房屋的商品房买卖合同关系成立。关于原告已支付房屋价款的问题，被告向原告出具了总金额为1569272元的收据，双方均认可房屋总价款为1569272元。但被告陈述其中28万元系由原告向其公司直接支付，其余的1289272元系由董明达出具的收到铭地公司相应数额材料人工费领款单组成。首先，关于该笔款项原告是否已实际支付给董明达。被告在庭审中陈述对于领款单载明款项的具体支付情况并不清楚，但又在审理中举出董明达出具的收到工程款1289272元的领款单，且当庭陈述其公司并未向董明达支付过建华大棚工程款的事实，结合董明达的当庭陈述，均表明董明达及被告均认可董明达收到了上述工程款。从逻辑关系判断，董明达若未收到该款项是不会出具该领款单给被告公司的并当庭认可收款事实，被告也不会基于此向原告出具包含该款项金额在内的总计1569272元的收据，故结合董明达、原告、被告的陈述以及被告出具1569272元的收据和发出《入住通知书》的事实，能够证明原告是经被告法定代表人同意才向董明达支付1289272元作为原告向被告支付的购房款。以上事实，并无反驳证据足以推翻，应予认定。其次，关于1289272元材料人工费的产生是否合理及属实，现有《大棚制作安装合同》及《补充协议》、银行回单及保证金收据足以证实董明达承接铭地公司大棚工程且交付保证金履行合同属实，该笔费用的产生具有合理性。至于四川铭地农业开发有限公司与董明达之间结算金额究竟是多少，并不影响“原告经被告法定代表人同意向董明达支付1289272元作为原告向被告支付的购房款”这一事实的成立。则该1289272元应当认定为原告向被告支付的房屋价款；另外28万元，被告没有异议予以确认。故认定原告已支付合同约定的1569272元房屋价款。关于原、被告之间订立《商品房买卖合同》的效力问题，取决于当事人的意思表示是否真实一致和是否满足《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的无效事由。现并无证据显示原、被告意思表示存在瑕疵。本案诉争四套房屋在签订《商品房买卖合同》之前已被人民法院依法查封并且也向相关部门发出协助执行通知书，但被告当庭认可其在双方签订合同时并未告知房屋被法院查封事实，也无证据显示双方存在恶意串通情形或上述一至四项规定的无效事由。现原、被告订立的《商品房买卖合同》仅可能因违反效力性强制性规定而无效，对此分析如下：1.尽管《中华人民共和国城市管理法》第三十八条第二项规定“下列，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的”，但该部法律系行政管理性法律，主要用于规范房地产市场行为，且上述条文本身并未对违反规定后的民事效力行为效力进行明确，而合同继续有效对于国家利益、社会公共利益无直接损害，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“第第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，不宜将上述条款确定为效力性强制性规定。2.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，法院查封行为仅是限制房地产权利，并不当然导致被告丧失对房屋的所有权、处分权，依“举重以明轻”的法理，案涉的《商品房买卖合同》不应无效。3.根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》有碍执行，但其仅是不能对抗申请执行人，此款规定是在确定合同有效的前提下明确其对抗效力。综上，但原、被告订立《商品房买卖合同》仅是妨害民事诉讼行为，不能对抗法院的查封，并不影响合同效力。被告仍负有合同约定义务。但由于该四套房屋未被解除查封，阻却了被告履行过户义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，原告要求办理所购房屋的房产证、土地证的诉讼请求不予支持。依据《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》规定“从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《不动产发票》”的规定，开具不动产销售统一发票需要交付相应税费，因该四套房屋未被解除查封，阻却了被告履行过户义务，若单独判决开具发票，会造成原、被告进一步投入履行成本，故本案对原告请求开具发票不予支持。原告主张的违约金，即使按合同约定的“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1—2种方式处理，（1）买受人有权退房。……（2）双方约定，买受人不退房，权属转移登记时间最迟顺延3个月，否则出卖人按日给买受人支付已付房款的千分之一的违约金。”依照《入住通知书》确定的房屋交付时间是2013年12月7日，要计算违约金也应从2015年3月7日开始，现原告尚不能主张违约金，该项诉讼请求也不予支持。综上，判决如下：驳回原告董泽的诉讼请求。本案减半征收案件受理费4775元，由原告董泽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 谌 臻二〇一四年九月十七日书记员 张凤飞