福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初3258号 原告：福建省后街地带纺织服装有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝盖镇鞋城实业路**，统一社会信用代码91350581678480263P。 法定代表人：陈爱国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡晓辉，福建协进律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：陈伟评，福建协进律师事务所专职律师。 被告：福建省龙盈厨卫科技有限公司，，住所地福建省泉州市石狮市宝盖镇鞋城实业路**统一社会信用代码91350581MA2YYEP477。 法定代表人：张少华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:林佳添，男。 原告福建省后街地带纺织服装有限公司（以下简称后街地带公司）与被告福建省龙盈厨卫科技有限公司（以下简称龙盈厨卫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告后街地带公司的委托诉讼代理人蔡晓辉和被告龙盈厨卫公司的委托诉讼代理人林佳添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 后街地带公司向本院提出诉讼请求：1.解除后街地带公司、龙盈厨卫公司之间签订的《租赁合同》；2.龙盈厨卫公司立即支付拖欠的租金和占有使用费（自2019年1月1日起按每月57588元计至实际搬离物业交还后街地带公司之日止）及拖欠的水电费15886.59元并支付所欠租金按日5‰支付违约金（其中51912元从2019年1月16日开始计算至实际支付之日止，172764元从2019年4月16日开始计算至实际支付之日止）；3.龙盈厨卫公司立即搬离所租赁的位于石狮市××镇××路××号××房××宿舍楼，并恢复原状交还给后街地带公司；4.由龙盈厨卫公司承担本案的诉讼费。诉讼过程中，后街地带公司变更第1项诉讼请求为：确认后街地带公司与龙盈厨卫公司签订的《租赁合同》已于2019年4月27日解除。事实和理由：2017年7月21日，后街地带公司与龙盈厨卫公司就租赁坐落于石狮市××镇××路××号××房××宿舍楼××份《租赁合同》,约定租赁房屋用于生产的厂房和工人居住的宿舍，面积合计8898平方米，其中厂房一楼面积为1185平方米是有房产证的部分，另有915平方米是钢结构临时建筑，厂房二楼至五楼租赁面积为5762.3平方米，宿舍楼租赁面积为1035.7平方米，租赁期限十年，自2017年10月1日至2027年9月30日止。前五年的租金为每月57588元，后五年根据市场行情确定租金。租金支付方式为按季度结算，乙方（即龙盈厨卫公司）应于每季度的前10日缴纳下季度的租金。合同第三条第2款还约定，若不及时缴纳租金乙方应按日5‰向甲方（即后街地带公司）支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，没收乙方保证金并索赔一切经济损失等内容。双方另约定龙盈厨卫公司每季度应负担租赁房产税14148元。合同还就其余事项进行约定。之后，双方按照合同约定履行。到2019年1月15日，龙盈厨卫公司本应按照合同约定付清2019年第一季度的租金，但是龙盈厨卫公司却拖延不付。为此，后街地带公司在2019年4月27日向龙盈厨卫公司发出书面解除合同并搬离生产设备等物品的通知，但是龙盈厨卫公司却置之不理。既不支付所欠租金也不搬离，继续占用至今，并拖欠水电费15886.59元。租赁合同解除后，龙盈厨卫公司应将房屋恢复原状，即房屋内装修时打的墙洞及天花板的洞要修复至出租时的状态。 龙盈厨卫公司辩称，1.希望双方能够协商解决，后街地带公司于2019年4月27日通知龙盈厨卫公司解除合同，但是后街地带公司不具有单方解除权，不认可合同已经解除。2.龙盈厨卫公司每季度应付租金172764元和租赁房产税14148元。2018年以前的租金和租赁房产税已经支付完毕，2019年的租金确实有拖欠，2019年1月26日支付后街地带公司85000元，2019年4月9日支付后街地带公司50000元，之后未再支付款项。3.龙盈厨卫公司有一个月的水电费没付，对后街地带公司主张的水电费数额没有意见。4.违约金的基数应该按实际拖欠的数额计算，违约金标准约定过高，请求法院予以调减，应按银行贷款利率计算。5.后街地带公司于2019年4月27日将厂房上锁，导致龙盈厨卫公司无法经营。2019年6月25日，龙盈厨卫公司的车间主任在不知情的情况下拿到案涉房屋的钥匙，马上又还回去了，龙盈厨卫公司实际上并没有接收到钥匙。6.后街地带公司出租交付房屋时，已经有装修了，龙盈厨卫公司在租赁期间有对租赁房屋进行装修、打孔等，租赁期满后会修复好还给后街地带公司，但现在租赁期尚未届满。7.合同如果解除，会给龙盈厨卫公司造成很大损失，不同意腾空交还租赁房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提供的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:案涉址于福建省石狮市××镇××路××号房屋登记在福建省石狮市振豪实业有限公司名下，其中4＃厂房共五层，建筑面积6947.32平方米，一层面积约1185平方米，4＃宿舍楼建筑面积5984.21平方米。2017年7月21日，后街地带公司作为出租方（甲方）、龙盈厨卫公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，载明：甲方出租给乙方的房屋坐落于石狮市宝盖镇鞋城实业路52号，福建省后街地带纺织服装有限公司厂房及宿舍楼，租赁面积为8898平方米；租赁期限自2017年10月1日起至2027年9月30日止；租赁期内第一年至第五年，厂房一楼面积2100平方米（1185＋915）租赁租金为每平方米每月8元、厂房二楼至五楼及宿舍6798平方米（5762.3＋1035.7）租赁租金为每平方米每月6元，每月租金两者合计为57588元，每年租金共691056元（不含税）；乙方应于本合同生效当日起15日内先行交纳厂房、宿舍三个月的租金共172764元及房屋租赁保证金57588元；租金按季度结算，后续租金应于每租赁季度的前10日缴纳，若不及时缴纳，乙方应按日5‰向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，没收乙方保证金并索赔一切经济损失；租赁期间，租赁房屋产生的水、电费及电话通讯费由乙方自行承担；租赁期间，土地使用税由甲方负责，房产税及其他乙方生产经营所产生的所有税收、排放污染物产生的排污费等因乙方生产经营产生的所有费用由乙方自行负责；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原结构，装修费用由乙方自行承担，租赁期满后如乙方不再承租，乙方应将装修部分房屋恢复到承租时的状况等内容。2019年4月27日，后街地带公司向龙盈厨卫公司出具一份通知，载明：龙盈厨卫公司依照合同的约定应当在2019年1月15日前付清本年第一季度的租金186912元，并自行承担支付水电费等；但是，在付款期限届满后至今已经超过三个多月，龙盈厨卫公司屡经催讨，却一直未付清；现特函告龙盈厨卫公司：即日起解除2017年10月1日双方签订的《租赁合同》；龙盈厨卫公司应在收到本通知后七日内付清所欠的租金及利息，并付清水电费；鉴于龙盈厨卫公司在承租房屋内尚有生产设备等物品，特给予龙盈厨卫公司15天的宽限期搬离，期限届满，如未搬离，将视为废物进行处理等内容。后街地带公司将上述通知张贴在龙盈厨卫公司门口，并通过微信告知龙盈厨卫公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。后街地带公司未举证证明租赁厂房一楼超出房屋所有权证确认范围的915平方米面积取得建设批准，案涉《租赁合同》就该部分面积的租赁约定无效，该部分面积可以参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。《租赁合同》的其余约定系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同条款及双方当事人陈述，龙盈厨卫公司于租赁期内前五年每季度应付租金150804元（1185平方米×8元/平方米·月×3月+6798平方米×6元/平方米·月×3月）、房屋占有使用费21960元（915平方米×8元/平方米·月×3月）、租赁房产税14148元及相应的水电费。按照合同约定，除第一期外，租金应于每租赁季度的前10日缴纳，即2019年1月1日至2019年3月31日的租金150804元应于2019年1月10日前支付。对于该期租金，龙盈厨卫公司仅于2019年1月26日支付85000元、2019年4月9日支付50000元，其余款项及后续租金未再支付。后街地带公司于2019年4月27日通知龙盈厨卫公司解除合同时，龙盈厨卫公司逾期支付租金已远超30日，解除合同的条件已经成就，后街地带公司要求确认双方签订的《租赁合同》已于2019年4月27日解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。截至2019年4月27日合同解除时，龙盈厨卫公司尚欠的租金为58360元（150804元/季度×4季度÷365×117日-85000元-50000元），后街地带公司要求以第一季度租金扣除135000元后的数额为基数自2019年1月16日起计算逾期付款违约金，第二季度所欠租金自2019年4月16日起计算逾期付款违约金，不违反合同约定，本院予以照准。合同约定的违约金标准为每日5‰，明显过分高于造成的损失，龙盈厨卫公司要求减少，本院依法予以支持，逾期支付租金的违约金酌定按年利率24%计算。截至后街地带公司同意龙盈厨卫公司已支付的保证金57588元抵扣租金和违约金之日即2019年7月17日，龙盈厨卫应支付的违约金为4504元{（150804元-135000元）×24%÷365日×183日+[58360元-（150804元-135000元）]×24%÷365日×93日}，保证金57588元抵扣违约金4504元后，其余款项应抵扣龙盈厨卫公司尚欠的租金，抵扣后龙盈厨卫公司尚欠租金为5276元（58360元+4504元-57588元）。合同解除后，后街地带公司要求龙盈厨卫公司腾空并返还租赁房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。龙盈厨卫公司拒不腾空返还租赁房屋，不论后街地带公司是否有将租赁房屋上锁，龙盈厨卫公司均应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。龙盈厨卫公司应支付2019年1月1日起至合同解除前915平方米面积的房屋占有使用费28157元（21960元/季度×4季度÷365日×117日），并按每月57588元支付自2019年4月28日起至腾空返还房屋之日止的租赁房屋占有使用费。后街地带公司主张的租金、房屋占有使用费及违约金超出本院认定范围的部分，本院不予支持。后街地带公司未举证证明租赁房屋原状及租赁期间装修打孔的具体情况，其要求龙盈厨卫公司将租赁房屋恢复原状，依据不足，本院不予支持。龙盈厨卫公司对后街地带公司主张的水电费15886.59元未提出异议，本院予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认福建省后街地带纺织服装有限公司与福建省龙盈厨卫科技有限公司于2017年7月21日签订的《租赁合同》于2019年4月27日解除； 二、福建省龙盈厨卫科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省后街地带纺织服装有限公司租金5276元，并按年利率24%支付自2019年7月18日起至实际支付之日止的违约金； 三、福建省龙盈厨卫科技有限公司应于本判决生效之日起十日内将址于福建省石狮市××镇××路××号4＃厂房和4＃宿舍楼腾空并返还福建省后街地带纺织服装有限公司； 四、福建省龙盈厨卫科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省后街地带纺织服装有限公司房屋占有使用费28157元，并按每月57588元支付自2019年4月28日起至腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费； 五、福建省龙盈厨卫科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省后街地带纺织服装有限公司水电费15886.59元； 六、驳回福建省后街地带纺织服装有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5870元，减半收取计2935元，由福建省后街地带纺织服装有限公司负担1867元，福建省龙盈厨卫科技有限公司负担1068元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 邱堂寅 二〇一九年七月二十五日 法官助理 庄英材 书 记 员 郭鹏珍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。