云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初453号原告文山和居物业服务有限公司，组织机构代码：5798XXX－X。法定代表人陈孝强，董事长。住所地：文山市。委托代理人王丽，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告李斌，云南省文山市人，现住文山市。委托代理人杨莉，云南省文山市人，大专文化，现住文山市，系李斌的妻子（特别授权）。原告文山和居物业服务有限公司（以下简称和居物业公司）与被告李斌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告文山和居物业服务有限公司的委托代理人王丽、被告李斌的委托代理人杨莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和居物业公司诉称，2012年8月23日，原告与被告所在的业主委员会签订了《金玉名园物业管理服务合同》，合同第六条约定：“一、业主或者物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季度物业服务费，如在当季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；二、物业服务费按《金玉名园物业管理服务合同》标准执行：1、住宅、别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8/平方米．月计算（不包含物业公共设备公摊水电费）；2、商铺按照建筑面积1.00元/平方米．月计算（不包含物业公共设备公摊水电费）；三、物业服务费自2012年9月9日起开始计收；四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费；五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任；十六、本合同管理服务期限为3年，自2012年9月9日起至2015年9月8日止。合同签订后，原告为被告提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务。但被告却无故拖欠应支付给原告2013年9月8日至2015年9月8日的物业服务费2670.72元。经原告多次催要，被告至今未付所欠款项。现特向人民法院提起诉讼，请求法院判令1、被告支付原告物业管理费2670.72元及违约金1802.74元；2、被告承担本案诉讼费。原告和居物业公司针对其主张，提供以下证据：1、物业管理服务合同，证明①2012年8月23日，原告与被告所在的业主委员会签订了本合同。②物业服务费按季度缴纳，业主（产权人）或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取滞纳金。③住宅、别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8/平方米·月计算，商铺按照建筑面积1.00元/平方米·月计算，空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取。④服务期限为三年，自2012年9月9日起至2015年9月8日止；2、限期缴款函、快递回执各两份，证明原告于2015年4月10日、11月5日通过快递方式向被告发送了限期缴款函，告知被告缴纳尚欠原告的物业管理费及违约金共计4473元，届时未缴纳将按合同约定的欠费金额每日加收5‰滞纳金的事实；3、文山州住房保障与房地产管理局档案摘抄表，证明被告是金玉名园业主的事实；4、（2015）文民二初字第209号、（2015）文中民二终字第239号民事判决书，证明业主委员会的成立是经过法院生效判决确认的。经庭审质证，被告李斌对原告和居物业公司提交第1组证据的真实性不认可，合同是无效的，即便合同是真实的，合同中也没有对违约金进行过约定，不认可业主委员会，我们没有签过合同，对业主没有约束力。对第2组证据的真实性不认可，缴款函和律师函被告都没有收到过，快递单上的地址也不是被告的。对第3组证据的真实性及证明观点无意见。对第4组证据的真实性无意见，不认可原告的证明观点，判决是因为被告证据不足才败诉的。本院认为，原告提交的第1至4组证据能证明其主张的事实，本院予以采信。被告李斌辩称，一、原告起诉违反了《民诉法》第108条规定的起诉主体资格要件。答辩人不具备本案被告主体资格，不是本案适格的被告。1、答辩人至今未与原告签订任何民事合同，未与原告发生过民事上的权利义务法律关系。2、原告诉称：“2012年8月23日原告与文山金玉名园业主委员会签订《物业管理服务合同》”，就这个合同而言，因物业服务发生的纠纷，根据《合同法》、《民法通则》的相关法律规定，原告跟谁签订的合同，发生纠纷就应当起诉谁，这才符合法律的规定。本案明确的被告应当是所谓的业主委员会。二、文山金玉名园小区从未召开过合法的业主大会，更没有选举产生过合法的、真正代表业主利益的业主委员会。所谓的“文山金玉名园业主委员会”是文山和居物业服务有限公司通过欺上瞒下的卑鄙手段，加上各级主管部门不经调查、乱作为，才让“文山金玉名园业主委员会”进行了备案。三、“文山金玉名园业主委员会”印章未到公安机关备案，属私刻公章，没有法律效力。有文山市公安局治安管理大队开具的未备案证明为证，非法产生的“文山金玉名园业主委员会”非法刻制了“文山金玉名园业主委员会”公章。根据2009年12月21日住房城乡建设部印发的建房【2009】274号《业主大会业主委员会指导规则》第三十四条：业主委员会办理备案后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章；民政部、公安部令【1993】1号《社会团体印章管理规定》第四条之规定，公章未经备案，不得启用，造成严重后果的，追究责任人的法律责任。非法的“文山金玉名园业主委员会”用非法刻制的“文山金玉名园业主委员会”印章与文山和居物业服务有限公司签订《文山金玉名园物业管理服务合同》是非法的、无效的合同，对业主没有半点约束力。由此产生的所有损失和后果应由非法的“文山金玉名园业主委员会”7名成员自行承担。四、不合法的物业合同何来“违约金”一说？综上所述，请人民法院根据相关法律、法规驳回文山和居物业服务有限公司所有诉讼请求。被告李斌针对其主张，提供以下证据：1、证明一份，证明业主委员会没有到公安备案，其与原告签订的物业服务合同无效；2、谈话录音，证明万禹江是业主委员会的主任，其承认业主委员会的公章系私刻；3、业主入住后情况调查表、部分业主电话通话清单，证明观点我小区没有召开过业主大会，没有选举产生过业主委员会；4、金玉名园业主委员会组成人员公告（保存于U盘），证明业主委员会的组成人员和得票数系伪造；5、备案登记复印件一份，证明在业主委员会备案之前章就已经盖好了。经庭审质证，原告和居物业公司对被告李斌提交第1组证据的真实性、合法性无意见，原告与业主委员会签订合同时间与该证据中备案时间不一致，该证据与本案无关。对第2组证据的真实性、合法性不认可，不清楚谈话人是谁，谈话内容也不明确，业主委员会的成立是经过法院判决确认的合法事实。对第3、4组证据的真实性、合法性不认可，不清楚是否是业主本人的签字，该小区业主委员会的成立及业主委员会是否私刻公章是业主与业主委员会之间的关系，与原告无关。对第5组证据的真实性认可，业主委员会是经过选举才备案的，是经过相关部门备案后成立的，程序合法，也恰好证明被告的第1组证据与本案无关。本院认为，被告提交的第1、2、3、4、5组证据所要证明的内容已经生效判决书的确认，故本院不予采信。根据庭审举证、质证和认证，本院查明的法律事实如下：2012年8月23日原告与文山金玉名园业主委员会签订物业管理服务合同，双方约定由原告为金玉名园小区提供物业管理服务，物业的基本情况：位置文山市开化镇环北三路，占地面积93324平方米，建筑面积130552.36平方米，住宅户数329户，物业类型住宅；物业服务费：一、业主或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之五向欠费业主收取违约金。二、物业服务费按《金玉名园物业管理服务合同》约定标准执行（1）别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8元/平方米·月计算（不包含物业公共设施设备公摊水电费）；（2）商铺按照建筑面积1.00元/平方米·月计算（不包含物业公共设施设备公摊水电费）。三、物业服务费自2012年9月9日起开始计收。违约责任约定业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告除有权按本协议约定收取违约金外，逾期一个月仍拒绝缴纳的，原告可采取将欠缴费用的合同签订业主名单在物业管理区域内予以公布等内容。被告李斌系金玉名园小区B-3-502号房的业主，房屋建筑面积139.1平方米(含车库面积)。原告于2015年4月10日、2015年11月5日向被告邮寄限期缴款函，通知被告缴纳2013年9月8日至2015年9月8日物业服务费及滞纳金4473元。被告入住金玉名园小区后向原告交纳物业管理费至2013年9月8日止。被告自2013年9月9日起至2015年9月8日止拖欠原告物业管理费2670.72元（139.1平方米×0.8元×24个月）。已发生法律效力的文山市人民法院（2015）文民二初字第209号民事判决及文山州中级人民法院（2015）文中民二终字第239号民事判决书对金玉名园小区业主委员会的成立符合相关法律法规规定及《金玉名园物业管理服务合同》属合法有效的合同，对小区业主具有约束力进行了确认。原告在上述案件生效后，称与业主委员会协商，将生效案件中确认的《金玉名园物业管理服务合同》中约定的滞纳金更改为违约金。综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点本院归纳为：1、原告与文山金玉名园业主委员会签订的物业管理服务合同是否有效；2、被告是否应向原告支付物业管理费；3被告是否应向原告支付违约金。针对本案的争议焦点，本院作如下评判：一、原告与文山金玉名园业主委员会签订的《物业管理服务合同》是否有效的问题。本院认为，已发生法律效力的文山市人民法院（2015）文民二初字第209号民事判决及文山州中级人民法院（2015）文中民二终字第239号民事判决书对《金玉名园物业管理服务合同》属合法有效的合同，对小区业主具有约束力进行了确认。被告对生效判决所确认的事实没有相反证据足以推翻，被告认为文山金玉名园业主委员会成立不合法，《金玉名园物业管理服务合同》属无效合同的辩解理由，本院不予采信。二、被告是否应向原告支付物业管理费的问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，若被告认为业主委员会决议侵害其合法权益，可依法行使撤销权。但从金玉名园业主委员会成立，与原告签订《金玉名园物业管理服务合同》至今已三年，被告未在法定期限内依法行使撤销权，应视为对自己权利的放弃。原告按合同约定为业主包括被告提供了相应的服务，被告李斌作为业主，接受了原告和居物业公司的物业管理服务，故其应按照上述合同的约定履行向原告支付物业管理费的义务，原告和居物业公司要求被告李斌支付物业管理费2670.72元（139.1平方米×0.8元×24个月），本院予以支持。三、关于被告是否应向原告支付违约金的问题。原告与文山金玉名园业主委员会签订的《金玉名园物业管理服务合同》中对违约责任虽有约定，本院认为，原告主张的违约金1802.74元偏高，被告迟延缴纳物业管理费，给原告造成的实际损失应当是利息损失，该损失应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率6.15%计算，违约金应为164.2元（2670.72元×6.15%）。原告主张违约金过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，判决如下：一、被告李斌于本判决生效之日起十日内支付原告文山和居物业服务有限公司物业管理费2670.72元、违约金164.20元，合计2834.92元；二、驳回原告文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李斌负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  温录波二〇一六年四月二十五日书记员  何秋杰