江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书(2015)门工商初字第00098号原告海门市卡丹诺家用纺织品有限公司，住所地江苏省海门市三星镇召良村20组。法定代表人朱裕忠，董事长。委托代理人施启兵，江苏诚谨律师事务所律师。被告陈国永。委托代理人童旭，江苏洲际英杰律师事务所律师。原告海门市卡丹诺家用纺织品有限公司（以下简称卡丹诺公司）与被告陈国永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由代理审判员朱爱华适用简易程序于同年12月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年3月31日、4月8日公开开庭进行了审理。原告卡丹诺公司的法定代表人朱裕忠及其委托代理人施启兵、被告陈国永的委托代理人童旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卡丹诺公司诉称，2012年3月21日，原、被告签订《租赁合同》1份，合同中约定：原告作为出租方甲方将位于海门市三星镇召良村20组工业厂房1号楼2-6层建筑面积为4690平方米的建筑物、附着物、附属设施及场地等出租给作为承租方乙方的被告；租赁期限自2012年7月1日起至2020年12月31日止；前三年度的租金为每年42万元，其余年度的年租金为45万元，每年度的租金被告于上年度期限届满前一个月给付；乙方逾期给付租金的，应按逾期部分金额每日万分之五给付原告逾期付款违约金，如逾期三个月未支付的，甲方有权解除《租赁合同》。后被告按约给付了前三年度的租金，第四年度的租金至今未付。原告于2015年10月8日以被告逾期三个月未付租金为由通知被告解除合同，并要求被告在收到通知后7日内搬离房屋并支付所拖欠的租金。被告于2015年10月12日签收该通知，但无任何反应。现诉至法院，要求确认原、被告于2012年3月21日签订的《租赁合同》已依法解除；被告将租赁房屋及时恢复原状后立即返还原告；被告支付原告自2015年7月1日起至2015年10月12日止的租金人民币128128元（1232元/天×104天）；被告支付原告逾期付款违约金人民币6662元（自2015年7月1日起至2015年10月12日止共104天，128128元×0.5‰/天×104天）；被告支付原告自2015年10月13日起至被告实际返还租赁房屋之日止期间占用费（按照1232元/天标准计算）。被告陈国永辩称，不同意解除租赁合同。原告出租的房屋不符合法律所规定的房屋使用条件的强制性规定，原告有义务使房屋符合规定。在房屋没有符合规定之前，双方签订的合同是合法有效的，被告要求原告依法履行使房屋符合规定的义务。在原告未履行该义务前，被告享有拒付租金的先履行抗辩权。故要求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年3月21日，原告卡丹诺公司与被告陈国永签订《租赁合同》1份，由原告承租被告位于海门市三星镇召良村20组工业厂房1号楼2-6层，建筑面积为4690平方米，租期自2012年7月1日至2020年12月31日，租金为前三年度每年42万元，其余年度每年45万元。双方约定：原告负责该厂房消防符合要求，如存在消防安全隐患，由原告负责整改，与被告无关。双方还约定：第一年的租金由被告在原告交付房屋时给付，其余每年度的租金由被告在上一年度期限届满前一个月给付，如果被告逾期给付租金的，应按逾期部分金额每日万分之五给付原告逾期付款违约金，如逾期三个月未支付的，原告有权解除《租赁合同》。原告承租了被告的厂房后，实际将承租房屋作为办公和员工住宿用途。2015年6月1日，被告书面通知原告，因原告出租给被告的房屋不符合正常使用的条件，被告要求原告尽快按照法律规定使房屋符合使用要求；退还因房屋不能正常使用期间给被告造成的房租损失；在原告未能使房屋符合使用条件之前，被告不能再缴纳任何房屋；如果需要被告予以配合，请原告告知被告相关管理部门的确切要求，并请原告赔偿被告因此造成的损失。2015年7月3日，原告就被告发出的催促函作出复函，称不能按照被告的要求履行，如果被告继续占用原告房屋，原告将按照租金标准收取占用期间的房屋使用费等。2015年10月12日，被告收到原告发出的《解除合同通知函》，通知函上载明：因被告已逾期三个月未支付案涉房屋租金，已经严重违约，故通知被告解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金、逾期违约金、交付钥匙等，同时要求被告在收到通知函的7日内搬离房屋，并恢复原状和原有使用用途。2015年11月3日，被告又向原告发出书面催促函，除再次声明2015年6月1日催促函上的内容外，要求原告赔偿被告违约金及相关装修损失等。原告遂诉讼来院，提出如上诉讼请求。另查明，被告给付了原告前三年度即截止至2015年6月30日的租金，2015年7月1日起的租金至今尚未给付。原、被告订立租房合同时，案涉房屋尚未申报建设工程联合竣工验收。同年7月，相关部门对案涉房屋进行了联合竣工验收，但消防验收未获通过。至本案辩论终结时，案涉房屋仍未通过消防验收。再查明，2014年9月26日，本案被告陈国永以本案原告虽然在合同中同意其转租房屋但实际上无法转租为由诉讼来院，要求本案原告赔偿因房屋无法转租而造成的损失人民币334.5万元。本院于2015年3月26日判决驳回本案被告陈国永的诉讼请求。本案被告提出上诉后，南通市中级人民法院于2015年8月28日判决驳回上诉，维持原判。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《解除合同通知函》、邮件回执，被告提供的《关于尽快使房屋符合使用条件的催促函》、《关于的复函》，本院（2014）门工民初字第00662号民事判决书、南通市中级人民法院（2015）通中民终字第01421号民事判决书及原、被告庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告卡丹诺公司与被告陈国永之间订立的《租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。双方当事人均应根据合同约定，全面履行其合同义务。原告卡丹诺公司以被告陈国永未在约定的期限内给付租金为由要求解除合同，被告陈国永亦认为因案涉房屋未通过消防验收而导致无法使用房屋，并明确表示在原告消防整改完成之前不再支付租金。故双方已无继续履行合同的可能，本院确认原、被告订立的《租赁合同》于原告发出的《解除合同通知函》到达被告陈国永时即2015年10月12日解除。合同中约定了被告陈国永享有免除租金的三个月装修期，被告陈国永实际上也对房屋进行了装修。合同解除后，被告陈国永应当将房屋恢复原状后返还给原告卡丹诺公司，但应给予一定的准备期。关于原告主张被告给付租金、违约金、房屋占用使用费的问题。被告陈国永应当按照合同约定支付合同解除之前拖欠的租金并按照双方约定的租金标准支付原告自合同解除之次日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费。即2015年7月1日起至2015年10月12日的租金为人民币128128元（按照合同约定的年租金人民币45万元÷365天计算得1232元/天，1232元/天×104天）；房屋占用使用费自2015年10月13日起至被告陈国永实际搬离房屋之日止、按照1232元/天的标准计算。关于违约责任的问题。本院认为，原告将尚未通过消防竣工验收的房屋出租给他人使用，危及承租人的安全，且在合同履行过程中又未能按合同约定完成消防整改，故无论在合同订立时还是在履行过程中，原告均存有过错。故原告卡丹诺公司的部分诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告海门市卡丹诺家用纺织品有限公司与被告陈国永于2012年3月21日订立的《租赁合同》于2015年10月12日解除；二、被告陈国永于本判决生效之日起三十日内将上述第一项《租赁合同》中的租赁物恢复原状后返还给原告海门市卡丹诺家用纺织品有限公司；三、被告陈国永于本判决生效之日起十日内给付原告海门市卡丹诺家用纺织品有限公司租金人民币128128元；四、被告陈国永给付原告海门市卡丹诺家用纺织品有限公司房屋占用使用费（自2015年10月13日起至实际搬离房屋之日止、按照1232元/天的标准计算）；五、驳回原告海门市卡丹诺家用纺织品有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈国永未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2996元，由原告海门市卡丹诺家用纺织品有限公司负担人民币148元，由被告陈国永负担人民币2848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币2996元（户名：南通市财政局;开户行：中国银行南通市西被闸支行;帐号：47×××82）。审 判 长  顾洪健代理审判员  朱爱华人民陪审员  李 伟二〇一六年四月二十九日书 记 员  季珊珊