广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3976号原告：广州市誉辉房地产代理有限公司，住广东省广州市增城区荔城街金竹一路**。法定代表人：何顺权，该公司董事长。委托代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。被告：阮玉华，女，1973年5月16日出生，汉族，住，住广东省广州市增城区/div>原告广州市誉辉房地产代理有限公司（以下简称誉辉公司）诉被告阮玉华居间合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告誉辉公司的委托代理人阮泳娴、被告阮玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市誉辉房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求，1、阮玉华向誉辉公司支付咨询及中介服务费20000元；2、阮玉华向誉辉公司支付违约金20000元；3、阮玉华向誉辉公司支付律师费6000元；4、本案诉讼费由阮玉华承担。事实与理由：2017年8月5日，基于誉辉公司提供咨询及中介服务，阮玉华与张书其签订《房地产买卖居间合同》，约定阮玉华将位于增城区石滩镇立××房以1486000元的价格出售给张书其。合同签订当日，阮玉华签署《业主佣金确认书》，确认经自愿委托誉辉公司促成位于增城区石滩镇立××房物业之买卖合同成立，同意向誉辉公司支付20000元作为中介方的中介服务及咨询费。该确认书作为《房地产买卖居间合同》的附件，经双方签章即时生效，与《房地产买卖居间合同》具有同等法律效力。阮玉华在签订《房地产买卖居间合同》《业主佣金确认书》后，并未依约支付中介服务及咨询费。经誉辉公司多次催告，阮玉华仍然拒不支付。现誉辉公司特向法院提起诉讼，恳请依法判决。被告阮玉华辩称，涉案房屋的买卖没有成功交易，所以阮玉华无须支付居间费用给原告。买方张书其是违约方，导致合同无法履行，该事实已有生效裁决文书认定。涉案合同已约定违约方承担违约责任，合同第十一条第三项约定，本合同签署后，如因买方或卖方其中一方的违约行为而导致本合同未能履行，且居间人尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间人支付全面费用。阮玉华于2017年8月5日签完合同，于2017年8月9日办理提前还贷赎证手续。涉案买卖合同约定，买方应在银行还款欠单之前三天将45万元首期款（含定金）转入阮玉华账户用于办理赎证。阮玉华告知誉辉公司，可以提前还款，并一直要求誉辉公司配合办理各项业务手续，但至今都没有履行。2018年2月9日，阮玉华寻找张书其，经联系于2018年3月9日再次申请提前还款。2018年3月28日，阮玉华在誉辉公司处以及张书其的住处寻找理行。2018年3月29日，阮玉华到张书其家中叫其亲人转告。2018年3月30日，阮玉华通过电话（录音）催促张书其办理手续。经审理查明：2017年8月5日，誉辉公司（经纪方）与阮玉华（卖方）、张书其（买方）签订《房地产买卖居间合同》，载明“……第三条转让房产情况1.房地产地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省××××房（以下简称‘该房产’）转让事宜达成一致意见并签署本合同。……第四条转让总价款与定金1.买卖双方约定，卖方以人民币壹佰肆拾捌万陆仟零佰零拾零元整（￥1486000.00）的价格将该房产转让给买方；买方向卖方支付伍万元整（￥50000.00）作为购房定金。2.买卖双方约定，以如下第②种方式支付房款……②以按揭方式支付……二、付款方式及期限……按揭付款(首期房、按揭贷款支付)1.买方应在银行通知卖方还款赎证前3日将首期款（含定金）人民币肆拾伍万元整（￥450000.00）由卖方收取。……2.余款人民币壹佰零叁万元陆仟整（￥1036000.00）为按揭付款，由买方向银行申请贷款方式支付给卖方。……第十一条违约责任一、承担违约责任的形式1.本合同签署后，任何一方均应善意、全面、诚实信用地履行本合同，否则，违约方即应承担违约责任。2.违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约损失。3.违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益、另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。……三、居间合同关系中的违约责任1.本合同签署后，如因买方或卖方其中一方的违约行为而导致本合同未能履行，且居间人尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间人支付违约金，违约金数额相当于本合同全面履行居间人应收的居间报酬（佣金）。……”。2017年8月5日，阮玉华签署《业主佣金确认书》给誉辉公司收执。《业主佣金确认书》载明阮玉华确认经誉辉公司成功介绍出售涉案房屋，承诺支付20000元给原告作为佣金。庭审中，阮玉华称确认上述《业主佣金确认书》中的“阮玉华”的签名是其本人所签，但阮玉华不知道有签署过该份确认书，也不清楚确认书的内容，阮玉华当时承诺在涉案房屋的买卖交易成功之后才支付佣金，现交易不成功，违约的是买方，誉辉公司应向买方追收居间服务费。2018年7月2日，张书其就涉案房屋买卖合同向本院提起诉讼，本案受理案号为（2018）粤0118民初4466号，张书其在该案的诉讼请求为：1、解除张书其与阮玉华双方签订的《房地产买卖居间合同》；2、阮玉华向张书其支付违约金150000元；3、本案诉讼费由阮玉华负担。本院经审理后于2018年9月30日作出（2018）粤0118民初4466号民事判决书，该判决本院认为部分载明以下内容：张书其与阮玉华签订的《房地产买卖合同》没有约定张书其办理按揭贷款的期限，没有约定阮玉华申请提前还贷的期限，也没有约定张书其办理按揭贷款申请与阮玉华申请提前还贷的先后顺序；在上述情况下，双方均可要求对方履行相应的配合义务；根据庭审中阮玉华及誉辉公司的陈述，阮玉华在签订合同4天内即向银行申请提前还贷手续，且誉辉公司也将阮玉华提前还贷的申请告知张书其，在此情况下，张书其应按照合同约定向阮玉华支付首期款450000元；虽然《房地产买卖合同》第十三条又约定首期款金额以银行同贷书金额为准，多退少补，但上述约定只是对于若出现张书其贷款数额与首期款数额之和超过合同约定的房价总款的情况，双方采用首期款多退少补的方式来解决上述问题的方式；并非否认首期款应按照合同约定的支付时间；但是，张书其却拒不履行首期款支付义务，且根据张书其在庭审中陈述，张书其办理按揭贷款，需要待阮玉华申请提前还贷并由张书其支付首期款后方能履行，在阮玉华已经申请提前还款并通知的情况下，张书其却拒不按照合同约定履行自己的义务，其行为显然不当，亦不能构成先履行抗辩权；由此造成合同不能履行的责任在于张书其。因张书其是违约方，其要求阮玉华赔偿违约金的请求，理据不足，本院不予支持。至于张书其请求解除合同，因张书其作为违约方，其要求解除《房地产买卖合同》，依据不足；但阮玉华对解除合同亦无异议，表明双方均已无继续合同之意愿，故本院考量，依法解除双方《房地产买卖合同》。上述判决书判决解除张书其与阮玉华签订的《房地产买卖合同》；驳回张书其的诉讼请求。张书其不服上述判决，提起上诉，但张书其未在规定的期间内交纳二审案件受理费，广州市中级人民法院于2019年5月21日作出（2019）粤01民终9902号民事裁定书，裁定按张书其撤回上诉处理。上述民事裁定书已于2019年5月27日发生法律效力。2019年1月19日，原告通过邮寄方式向被告在《房地产居间合同》中所留的通讯地址寄送《履约催促函》，要求被告在2019年1月26日前结清未支付的居间服务费20000元等。被告确认已收到上述催促函，被告在收到上述催促函后，已打电话给原告的工作人员，表明不同意支付佣金。另查明，原告与广东金日律师事务所签订《委托代理合同》，约定誉辉公司委托广东金日律师事务所代理誉辉公司与阮玉华的居间服务合同纠纷一案，广东金日律师事务所委派阮泳娴律师作为誉辉公司的委托代理人参加诉讼，誉辉公司需向广东金日律师事务所支付6000元律师费。2019年6月11日，广东金日律师事务所出具6000元的代理费发票给原告。庭审中，阮玉华提供证据1视频录音光盘、证据2录音记录文字整理、证据3通话记录截图、证据4报警回执等证据，拟证明在签订买卖合同之后，阮玉华要求誉辉公司催促买方张书其履行合同，但誉辉公司每次都没有催促成功，之后誉辉公司店长谢志峰将阮玉华拉入黑名单，导致阮玉华无法联系，2017年8月14日、5月9日，阮玉华到誉辉公司门店找谢志峰，但谢志峰避开阮玉华，阮玉华遂报警处理。誉辉公司对于证据1的真实性、合法性、关联性未发表意见；对证据2的真实性确认，在交易初期，阮玉华曾要求张书其增加购房款，在张书其明确不同意加价的情况下，阮玉华曾拒绝交易；对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据4的真实性确认，对关联性不予认可。本院认为，本案是居间服务合同纠纷。誉辉公司与阮玉华签署的《房地产买卖居间合同》中关于原告与被告之间的居间合同关系，以及被告签署《业主佣金确认书》均是当事人的真实意思表示，且合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，对事人具法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据查明的事实，誉辉公司作为居间方成功促成了阮玉华与案外人张书其就涉案房屋的买卖签署了《房地产买卖居间合同》，同时被告还签署了《业主佣金确认书》，承诺向原告支付居间报酬费20000元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，被告理应依约定向原告支付居间报酬。现誉辉公司主张阮玉华支付中介服务费20000元，于法有据，本院予以支持。阮玉华以张书其违约导致涉案房屋的买卖合同无法履行为由抗辩不同意支付中介服务费的理据不成立，本院不予采纳。关于誉辉公司主张的违约金及律师费的问题。（2018）粤0118民初4466号民事判决书已认定造成阮玉华与张书其之间的房屋买卖合同不能履行的责任在于张书其，表明张书其属违约的一方，按照《房地产买卖居间合同》第十一条第三款第1项：“本合同签署后，如因买方或卖方其中一方的违约行为而导致本合同未能履行，且居间人尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间人支付违约金，违约金数额相当于本合同全面履行居间人应收的居间报酬（佣金）”的约定，在誉辉公司未收到居间报酬的情况下，应由违约方即张书其承担居间合同关系的违约责任，故誉辉公司主张阮玉华支付违约金及赔偿律师费的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阮玉华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市誉辉房地产代理有限公司支付中介服务费20000元。二、驳回原告广州市誉辉房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由原告广州市誉辉房地产代理有限公司负担271元，被告阮玉华负担204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一九年七月十九日书记员  周思珍