广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民四初字第106号原告：招商局物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区东环街番发商贸城1020号，组织机构代码67181815-3。负责人：魏代国，职务：华南区域总经理。委托代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师。被告：罗志和，男，1959年1月4日出生，香港居民。原告招商局物业管理有限公司广州分公司（以下简称为招商局物业广州分公司）诉被告罗志和物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告招商局物业广州分公司的委托代理人王亦连到庭参加了诉讼，被告罗志和经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商局物业广州分公司诉称：原告接受广州招商房地产有限公司委托进行金山谷花园的前期物业管理，双方签订了《金山谷花园前期物业委托管理合同》，同时该前期物业管理合同作为《房屋买卖合同》附件，约定金山谷花园该期的物业服务管理费按建筑面积每平方米每月2.3元收费。被告系原告管理的金山谷花园8栋2405房业主，但是被告拖欠自2012年12月开始到2015年7月的管理费，共计拖欠物业管理费6796.8元，公摊电费874.6元，公摊水费21元，水费4.2元，管理费滞纳金1420.3元，合计共拖欠9116.9元，经原告多次催促仍拒不支付。原告最后一次是于2015年7月14日以EMS方式通知被告限期支付物业管理费，但是被告至今不予理睬。为保护自身合法权益，督促罗志和履行支付物业管理费的义务，招商局物业广州分公司特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费6796.8元，公摊电费874.6元，公摊水费21元，水费4.2元，管理费滞纳金1420.3元，合计9116.9元（暂计至2015年7月31日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，招商局物业广州分公司明确其第1项诉讼请求中物业管理费滞纳金的计算方式为以拖欠当月的物业管理费为本金，自当月11日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止。被告罗志和未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明：招商局物业广州分公司为一家具有一级资质的物业管理企业；罗志和为位于广州市番禺区东环街东艺路26号金山谷花园8栋2405房（以下简称涉讼房屋）的权属人，该房屋建筑面积为93.2366平方米。2008年，广州招商房地产有限公司（甲方）与招商局物业广州分公司（乙方）共同签订一份《金山谷花园物业管理前期介入协议》，约定甲方委托乙方组织金山谷花园入伙前的物业管理工作，保障金山谷花园项目的成功开发和销售工作的顺利开展，本协议期限从2008年5月1日至金山谷花园最后一期集中入伙日止（如因甲方销售需要在现场继续设定售楼处或样板房的，合同期限至该项工作结束后终止；售后服务工作不包括在此合同期限内）。2012年5月6日，广州招商房地产有限公司向罗志和发出一份《入伙通知书》，载明：涉讼房屋已具备合同约定的交房条件，罗志和可以自2012年5月12日起至2012年5月30日止，带齐入伙相关资料至金山谷花园·领仕客户服务中心办理入伙相关手续，逾期未办理入伙手续视作自动入伙，该房屋风险责任随即转移，并自2012年6月1日起计收物业管理费。2012年5月18日，招商局物业广州分公司（甲方）与罗志和（乙方）签订《金山谷花园·领仕前期物业管理服务协议》，约定由甲方实施对金山谷花园的前期物业管理服务并依据本协议向乙方收取物业管理费用；甲方负责房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务的内容主要包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化养护、治安和消防公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理以及法律法规规定的其它物业管理服务内容；乙方交纳费用的时间为每月10日前；高层住宅的管理服务费按建筑面积每月每平方米2.3元人民币计算交纳；因乙方原因空置房屋，按上述规定全额交纳；乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳；乙方转让物业的时，须交清转让之前的物业管理服务费用；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，或采取合理的催缴措施、申请仲裁、向法院起诉等，对乙方连续6个月未交费的，甲方有权向法院申请追缴。招商局物业广州分公司称其分别通过在涉讼房屋门上张贴《金山谷收费通知书》，公告栏张贴包括涉讼房屋在内的欠费明细表，向罗志和位于广州市番禺区沙湾镇万科金色城品A4栋903房寄送《律师函》等方式向罗志和催收物业管理费等欠费，但罗志和均未予以回复，遂招商局物业广州分公司于2015年9月10日，以罗志和欠缴物业管理费等费用为由向本院提起本案诉讼。庭审过程中，招商局物业广州分公司称其按照《金山谷花园·领仕前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务内容为涉讼小区提供物业管理服务；虽然涉讼房屋最后核准的建筑面积为93.2366平方米，但是其仅要求按照92.3396平方米的标准计算物业管理费，每月每平方米2.3元，故涉讼房屋每月应缴纳的物业管理费为212.4元；招商局物业广州分公司自2008年5月1日开始为涉讼小区提供物业管理服务，罗志和自2012年12月起开始拖欠物业管理费，至2015年7月共拖欠32个月，拖欠的物业管理费的总额为6796.8元；涉讼小区并未成立业主委员会。另，招商局物业广州分公司称罗志和还拖欠2012年5月至2015年7月公摊电费874.6元，公摊水费21元，水费4.2元；并拟提供其自行制作的《关于四期业主8-2405罗志和公摊水电费说明》予以证实。以上事实，有招商局物业广州分公司提供的《金山谷花园物业管理前期介入协议》、《入伙通知书》、《金山谷花园·领仕前期物业管理服务协议》、《律师函》、快递单、《房地产产权情况表》及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为：本案被告罗志和为香港居民，本案属涉港合同纠纷，参照涉外案件进行处理。因本案合同履行地在广州市番禺区，故本院对本案有管辖权。关于本案适用法律的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，本案合同履行地在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。作为涉讼小区的建设单位广州招商房地产有限公司与招商局物业广州分公司签订的《金山谷花园物业管理前期介入协议》、招商局物业广州分公司与罗志和签订的《金山谷花园·领仕前期物业管理服务协议》均是合同双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。招商局物业广州分公司按照《金山谷花园·领仕前期物业管理服务协议》的约定，为涉讼小区及小区业主提供了相应的物业管理服务，罗志和作为涉讼小区的一名业主，其在实际享受了招商局物业广州分公司提供的物业服务的同时，理应向招商局物业广州分公司支付约定的物业管理费。关于罗志和应向招商局物业广州分公司支付物业管理费的数额问题。招商局物业广州分公司主张依照《金山谷花园·领仕前期物业管理服务协议》的约定，涉讼房屋每月物业管理费标准为每平方米2.3元，根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《广州市房地产产权情况表》记载，涉讼房屋的建筑面积为93.2366平方米，因此，涉讼房屋每月的物业管理费为214.44元（93.2366平方米×2.3元/平方米）。现招商局物业广州分公司自愿按照212.4元/月的标准向罗志和收取物业管理费，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许。现招商局物业广州分公司主张罗志和自2012年12月起没有缴纳物业管理费，故要求罗志和向其支付自2012年12月至2015年7月的物业管理费共6796.8元（212.4元/月×32个月），而罗志和并未举证证明其已履行了缴纳物业管理费的义务，理应承担举证不能的不利后果。因此，罗志和应当向招商局物业广州分公司支付2012年12月至2015年7月的物业管理费共6796.8元。至于招商局物业广州分公司要求罗志和支付2012年5月至2015年7月的公摊电费、公摊水费、水费等费用，鉴于招商局物业广州分公司只提供了一份自制的《关于四期业主8-2405罗志和公摊水电费说明》予以证明，未提供其他相关证据证实其已实际支付该项费用，应承担举证不能的不利后果，故对于招商局物业广州分公司的该项诉讼主张，本院不予支持。关于招商局物业广州分公司主张罗志和支付拖欠物业管理费的违约金问题。根据《金山谷花园·领仕前期物业管理服务协议》的约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五缴纳违约金；另根据该协议约定物业管理费缴纳时间为每月10日前。因此，对于招商局物业广州分公司上述诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。罗志和应当以每月物业管理费212.4元为本金，按每日万分之五的标准从欠费当月11日起向招商局物业广州分公司支付拖欠2012年12月至2015年7月的物业管理费的违约金至实际付清之日止；各月物业管理费的违约金总额以212.4元为限。罗志和经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告罗志和应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告招商局物业管理有限公司广州分公司支付2012年12月至2015年7月的物业管理费6796.8元及滞纳金（滞纳金以当月物业管理费212.4元为本金，按每日万分之五计算自欠费当月的11日起各计至实际付清之日止，各月物业管理费的违约金总额以212.4元为限）；二、驳回原告招商局物业管理有限公司广州分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费1900元，由被告罗志和负担。如不服本判决，原告招商局物业管理有限公司广州分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告罗志和可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王薇薇人民陪审员  邓恒欣人民陪审员  李静文二〇一六年四月六日书 记 员  吴梓云