上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第25197号原告奚健勇。委托代理人张石明，上海市宏洲律师事务所律师。被告王钰。被告许香妹。被告王思佳。上列三被告共同委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。上列三被告共同委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。原告奚健勇与被告王钰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。后依法追加许香妹、王思佳为共同被告参加诉讼，于2014年9月3日再次公开开庭进行了审理。原告奚健勇及其委托代理人张石明两次庭审均到庭参加诉讼。三被告共同委托代理人陈渊第二次庭审到庭参加诉讼。被告王钰经本院合法传唤第一次庭审未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告奚健勇诉称，原告系早期动迁户，仅有一套住房，后为解决儿子婚姻住房，经人介绍于2009年11月9日购买了被告王钰上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。《购房协议》约定，房屋建筑面积86.37平方米，总价人民币（以下币种相同）691，000元，房屋交易中一切税费由原告支付，签约当日付款50万元，余款待收到被告王钰的房产证时支付，并由被告王钰配合办理过户手续。合同签订后，原告当即支付被告50万元，并接收了房屋。2009年12月13日，原告支付余款91，000元，2010年5月24日又支付余款10万元。2011年3月底，被告王钰将房产证及相关凭证交给原告。2014年4月，原告要求被告王钰按约配合办理产证过户手续遭拒。被告许香妹、王思佳系被告王钰家属，对于售房事宜知情并认可，现房屋产权登记至三被告名下，三被告应当配合原告办理过户手续。原告诉讼请求：1、判令三被告按照合同约定给原告办理系争房屋过户手续；2、本案诉讼费由三被告承担。被告王钰、许香妹、王思佳共同辩称，不同意原告诉请。系争房屋为三被告共有，被告王钰未经其他共有人同意擅自出售房屋，原告对此知情，被告王钰不构成表见代理，买卖合同无效。原告未付清购房款。即使三被告同意出售房屋，因原告不具有购房资格，买卖合同也无法履行。经审理查明，被告王钰、许香妹系夫妻，王思佳系王钰、许香妹之女。系争房屋系三被告动迁安置所得的配套商品房。2009年11月9日，原告奚健勇（乙方）与被告王钰（甲方）签署《购房协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总价691，000元（此房价为房东净到手价），第一次办理甲方产证的费用由甲方支付，第二次办理产权转移的费用由乙方承担；付款方式为乙方先支付甲方购房款50万元，余款191，000元在乙方收到甲方房屋产权证当天支付。上述协议签订当日，原告支付被告王钰房款50万元，随后被告王钰将系争房屋交付原告使用至今。此后，原告分别于2009年12月13日、2010年5月24日支付被告王钰房款91，000元、10万元，并由被告王钰出具收条。2011年3月，三被告办理了系争房屋和另一套位于上海市浦东新区唐镇创新西路XXX弄XXX号的动迁安置房的上海市房地产权证，其中系争房屋登记权利人为王钰，另一套房屋登记的所有权人为王钰、许香妹、王思佳三人。随后王钰将系争房屋的房地产权证交给原告。2013年10月，被告王思佳向本院起诉，要求确认系争房屋为三被告共有，本院于2013年11月26日出具（2013）浦民一（民）初字第37821号《民事调解书》，系争房屋归王钰、许香妹、王思佳共同共有。2014年1月7日，系争房屋经核准登记至三被告名下。2014年6月，被告王钰向本院提起（2014）浦民一（民）初字第21987号民事诉讼，以奚健勇不具有购房资格为由要求解除双方签订的《购房协议》，该案庭审时，王钰表示认可将系争房屋出售给奚健勇，也急于想将房屋过户给奚健勇，家里曾商量能过户就尽快过户，不能过户就尽快解除。审理中，原告申请证人奚某某、唐某某出庭作证，证明系争房屋出售系经过被告家庭协商一致。证人奚某某陈述，其为原告胞妹，曾是被告许香妹同事，也是系争房屋买卖的见证人，当时是王钰、许香妹夫妇找到奚某某，称两人所育为女儿，动迁分得三套房屋，可以出售一套，价格每平方米8，000元，后来双方在三被告家中签订了《购房协议》，当时许香妹也在场。证人唐某某陈述，其原来在唐镇做房产中介，原告曾就系争房屋找其起草过买卖合同，成交之后原告与被告王钰、许香妹曾去过证人处，也说起过系争房屋买卖事宜。三被告认为证人所述不能证明原告主张的待证事实。上述事实，有《购房协议》、收条、上海市房地产权证、上海农商银行活期历史交易明细查询单、户口簿、《拆迁补偿安置协议》、房屋状况查询结果、《民事调解书》、证人证言等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，系争房屋为三被告动迁安置所得，《购房协议》签订时，三被告尚未办理系争房屋的小产证，此时包括系争房屋在内的被告家庭所得动迁安置房应属三被告共同共有，本案争议焦点在于系争房屋买卖是被告王钰一人还是三被告共同的意思表示。原告认为，当时王思佳未成年，由其法定代理人代为从事民事行为，许香妹对系争房屋出售知晓并认可，但为嗣后办理过户手续便利，故仅由王钰一人在《购房协议》上签名，系争房屋买卖为三被告的一致决定。三被告则认为出售房屋系王钰一人的行为，属于擅自处分共有房屋。本院认为，第一，系争房屋为动迁所得，许香妹作为王钰之妻，对动迁安置房屋的情况应当知情，房屋出售并交付给原告居住已有数年时间，许香妹并未提出异议；第二，三被告于2011年3月共同办理了系争房屋和另一套动迁安置房的小产证，将系争房屋登记于王钰一人名下，而将另一套房屋登记于三被告名下，该行为与原告“为办证方便故由王钰一人作为出卖人”的陈述相吻合；第三，王钰在（2014）浦民一（民）初字第21987号案件庭审时曾明确表示认可将系争房屋出售给原告，并称已与家人商量，愿意将系争房屋过户给原告，王钰本案中“擅自处分”的答辩意见与该案庭审陈述自相矛盾，不予采纳；第四，两位证人关于系争房屋出售系王钰夫妇共同意愿的陈述能与上述事实相互印证；第五，王思佳在《购房协议》签订时未成年，依法由其法定代理人代为进行民事行为，且三被告动迁分得多套安置房，系争房屋交易价格并无明显不合理，未侵害王思佳的合法权益，王思佳现无权以未经其同意为由主张《购房协议》无效。综上，本院认为虽然许香妹、王思佳未在《购房协议》上签名，但该协议应认定为三被告与原告的真实合意，对三被告均具有法律约束力。原告付款情况有收条、上海农商银行活期历史交易明细查询单为证，且根据此后王钰将房屋产权证原件等资料交由原告保管等事实，可以印证原告确已付清购房款，三被告关于原告未付清购房款的辩解意见与事实不符，不予采纳。系争房屋现已具备上市交易条件且实际登记于三被告名下，原告要求三被告协助办理过户手续，具有合同及法律依据，依法予以支持。双方买卖合同关系成立于国家限购政策出台之前，三被告关于原告不具有购房资格的辩解意见亦不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告王钰、许香妹、王思佳应于本判决生效之日起十日内协助原告奚健勇办理将上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告奚健勇名下的手续。案件受理费10，700元，减半收取计5，350元，保全费5，000元，均由被告王钰、许香妹、王思佳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 范 一二〇一四年九月二十二日书 记 员 王诗艺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。