贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初1642号原告：王华，男，1970年3月19日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人:黄志波，男，贵州民康律师事务所律师，系特别授权。委托代理人：赵春艳，女，贵州民康律师事务所律师，系特别授权。原告：何文峰，男，1980年1月9日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人:黄志波，男，贵州民康律师事务所律师，系特别授权。委托代理人：赵春艳，女，贵州民康律师事务所律师，系特别授权。被告：曾庆勇，男，1982年3月14日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。委托代理人：张高飞，男，贵州名城律师事务所律师，系特别授权。被告：舒元兵，男，1986年11月29日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人：邹鸿，男，金沙县城东法律服务所法律工作者，系特别授权。原告王华、何文峰与被告曾庆勇、舒元兵确认合同无效纠纷一案，本院2019年4月16日立案后，依法适用简易程序于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告王华及二原告的委托代理人黄志波、被告曾庆勇的委托代理人张高飞、被告舒元兵及其委托代理人邹鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华、何文峰向本院提出诉讼请求：一、依法确认二被告之间签订的《门面租赁合同》无效。二、判决被告舒元兵支付使用期的租金133800给原告，其余租金付到交回房屋时止。三、案件受理费由被告承担。事实和理由：二原告于2016年4月22日将经营管理的位于金沙县门面房和二楼经营用房承包给李贤高经营，在承包期，李贤高与曾庆勇共同经营，承包期为2年。承包期到后，如双方未达成续租协议，承包方无条件返还承包的经营房屋。但在承包期，被告曾庆勇将约800平方米的门面房转包给被告舒元兵经营，双方于2016年6月1日签订《门面租赁合同》，合同租期为10年，租赁费为每年128800元，第三年起每年递增租金5000元。二被告签订的合同侵害了二原告的合法权益，原《承包经营合同书》的承包期只有2年，而被告曾庆勇却将该门面房出租给被告舒元兵长达十年时间。由于曾庆勇无权处分该门面房，而且出租期限远远超过承包期限，其行为侵害了原告的合法权益。依据《民法总则》《合同法》等相关法律规定，应认定二被告签订的《门面租赁合同》为无效合同，所以，被告占用原告门面房使用的损失应给予赔偿。综上所述，原告二人将该房屋出租给被告从事商业经营，被告却私自将该房屋转租给被告舒元兵，其行为构成侵权，严重侵犯了原告的合法权益。原告为了主张自己的权利，根据《民事诉讼法》《民法总则》《侵权责任法》等法律法规之规定，依法向法院起诉，请求依法判决支持原告的诉请。被告曾庆勇辩称，二被告签订的《门面租赁合同》不属于合同无效的情形，被告曾庆勇在城关镇××马路拥有378.09平方米的门面，其房产登记证号2013地00166号，二原告把曾庆勇列为本案被告主体不适格。根据二原告与案外人李贤高签订的《承包经营合同书》第八条可以看出，二原告是明知涉案一楼门面系被告舒元兵在实际使用，本案涉及案外人李贤高的利益，为了查明本案事实，应追加李贤高为本案第三人参加诉讼，请依法驳回原告的诉讼请求。被告舒元兵辩称，被告舒元兵与曾庆勇所签订的《门面租赁合同》不具有本案所诉讼的确定无效的情形，不符合合同法第五十二条的相关规定。二被告签订租赁合同后，被告舒元兵确实履行了租金的缴纳义务，未拖欠分文。由于二原告与被告曾庆勇之间属于股权问题，其主要纠纷应为二原告与曾庆勇之间的租金分割问题，应由他们内部解决。二原告所提出的诉讼请求不能对抗被告舒元兵的合法利益，请求依法驳回二原告的诉讼请求。二原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交证据如下：1.2016年4月22日签订的《承包经营合同书》。用以证明原告何文峰和王华将其经营的位于卓家马路35号房屋的一、二楼共计2900平方米出租给李贤高经营，经营时间为两年，到期后若双方没有签订续租合同，由李贤高无条件将房屋返还原告。被告曾庆勇出租给舒元兵的门面房屋含在该2900平方米内。经质证，被告曾庆勇对真实性、合法性无异议，但根据该合同第八条的约定，被告及案外人李贤高有转租给他人的权利，其中第十条对合同期满是否续租也进行了明确约定，从该证据可以看出，被告曾庆勇与舒元兵签订的合同属于有效合同。被告舒元兵对三性无异议，同时证明了二原告在2016年至2018年之间他们内部对于房贷问题是由该合同第三条约定所缴纳的房贷，所以涉及到该合同第八条中，其约定了乙方有权转租给他人经营的事实。2.2016年6月1日的《门面租赁合同》。用以证明被告曾庆勇和李贤高在承租原告出租的房屋后，曾庆勇将位于卓家马路35号约800平方米的房屋转租给舒元兵，其转租期限为十年，根据主合同约定出租期限只有两年，该合同严重损害了两原告的合法权益，且曾庆勇无权出租该门面，所以应视该合同为无效合同。经质证，被告曾庆勇对三性无异议。被告舒元兵对三性无异议，同时证明舒元兵与曾庆勇签订的该租赁合同的面积中包含了曾庆勇个人拥有的378.09平方米，至于二原告与曾庆勇之间的股权问题，租金由他们自己去分割。3．王华、何文峰产权证两份。用以证明该出租房屋的产权由王华和何文峰、曾庆勇共同所有，被告曾庆勇对该房屋无独立的出租权利。经质证，被告曾庆勇对真实性、合法性无异议，但不能达到原告的证明目的。被告舒元兵对三性无异议，但该证据所登记的房屋面积与被告曾庆勇的房屋面积是一个共同主体，并没有进行分割，只是在产权证中体现了平方米，所以属于被告曾庆勇与二原告的内部股权关系，达不到二原告的证明目的。被告曾庆勇为证明自己的抗辩主张，向本院提交证据如下：曾庆勇的房屋所有权证。用以证明被告曾庆勇对涉案门面享有378.09平方米的所有权，在出租该门面时，被告曾庆勇是以整体进行了出租，其中二原告的门面面积加上被告曾庆勇的门面面积有1164.1平方米。经质证，原告对真实性无异议，但被告曾庆勇无权独立出租该门面。被告舒元兵无异议，证明曾庆勇和二原告的房屋面积是整体。被告舒元兵为证明自己的抗辩主张，向本院提交证据如下：1.《门面租赁合同》。用以证明被告舒元兵与曾庆勇所签订的《门面租赁合同》期限为十年，被告舒元兵现已履行了该合同的内容，该合同合法有效，应依法得到保护。经质证，原告对真实性无异议，但被告曾庆勇无权对该门面行使出租权利，其行为损害了二原告的合法权益，根据《民法总则》的相关规定，曾庆勇与舒元兵签订的合同应认定为无效合同。被告曾庆勇对真实性、合法性无异议。2．农村信用社转款凭证三份（2017年5月4日、2018年6月6日、2019年5月27日）及收款收据两张（收款人为曾庆勇）。用以证明被告舒元兵与曾庆勇签订《门面租赁合同》后，已通过银行向曾庆勇转款房屋租赁费用，第一笔10万元和33800元的现金，该33800元包含了楼梯间租赁给舒元兵加收的5000元费用。第二笔118800元有20000元现金支付。第三笔直接转款143800元。证明被告舒元兵已经履行了合同约定的租赁费用的履行义务。经质证，原告对交款的事实表示不清楚。被告曾庆勇认为舒元兵向曾庆勇转款三次是真实的。收条的金额与转账金额一致的部分是真实的。本院对证据的认定情况，二原告举证1、2、3，二被告对真实性均无异议，本院认定证据真实性。被告曾庆勇所举证据房屋所有权证，二原告及被告舒元兵对真实性无异议，本院认定证据真实性。被告舒元兵举证1，二原告及被告曾庆勇对真实性无异议，本院认定证据真实性；被告舒元兵举证2，原告对交款的事实表示不清楚，被告曾庆勇认可舒元兵向其转款三次属实，故本院认定该证据的真实性。本院经审理认定事实如下：原告何文峰、王华作为甲方，案外人李贤高作为乙方，双方于2016年4月22日签订《承包经营合同书》，该合同书载明：“甲方在贵州省金沙县购买的房产楼共计2900平方，为搞活经济、增加收入，经甲乙双方多次协商后，特达成如下合同条款：甲方自愿将投资经营的位于贵州省金沙县卓家马路和谐花苑35号承包给乙方经营。二、经营期限：自2016年4月22日起至2018年4月23日止，共计2年。承包费用的交纳及支付方式：每年40万（按月支付从每年4月份开始支付，按5个股份平均分配付满工行房贷40万止）。四、自合同签定之日起，之前的一切债权、债务由甲方负责，之后的债权债务由乙方负责。五、承包经营期间，乙方完全享有自主的经营权，甲方无权干涉。在经营期间，如因房屋产权及有关的相关事宜和纠纷，甲方负有积极协调处理的义务。六、承包经营期间的一切费用及一切责任事故由乙方负责，与甲方无关。七、乙方在承包期间不得随意改变和毁坏甲方的房屋（主体结构）。在承包经营期间，如因经营需要，乙方有权转给他人承包经营，但必须通知甲方人员，让甲方知晓，甲方应无异议。九、违约责任：若甲方违约造成合同不能履行，甲方应承担乙方所造成的所有损失。十、合同期满，乙方应将房屋及相关手续退还给甲方，若乙方愿继续承包，乙方在随行就市、同等条件下具有优先权。如未能继续承包，乙方有权撤走其承包后增添投资的相关设施及物品，但不能影响房屋主体及故意损坏场内装修。甲方提供7天周转期给乙方处理遗留设施物品，七天后所有场内设施物品归甲方所有，并且不承担乙方损失。甲方无条件让他人进场经营或自行自主经营。本合同未尽事宜，双方可另行签定补充合同，补充合同与本合同具有同等效力。十二、纠纷的解决：如乙方未按时交纳承包费用造成逾期，甲方有权提前终止合同，收回该房产并不承担任何责任，若该合同发生其它纠纷，双方可先行协商解决，协商不成，任意一方可向合同履行地法院提起诉讼。十三、本合同双方在平等、自愿的前提下签定的，符合法律规定，具有法律效力，甲乙双方签字后生效，双方应共同遵守。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方签字：何文峰（签字捺印）王华（签字捺印）乙方签字：李贤高（签字捺印）”。2016年6月1日，被告曾庆勇作为甲方（出租方），被告舒元兵作为乙方（承租方）订立《门面租赁合同》，载明：“经甲乙双方平等自愿一致的基础上，双方达成以下协议：甲方将位于金沙县双门面（共计面积为800平方米左右）租给乙方使用。经双方协商，租赁期限为拾年，租赁时间为2016年6月1日至2026年5月30日止，租金前两年为壹拾贰万捌仟捌佰元整（￥128801.00元）一年，租金一年一付，从第三年起租金依次按每年5000元递增。租金须每年提前一个月支付，逾期甲方有权收回该门面。租赁期间所产生的水、电费用及各种国家税费由乙方自己负责。四、乙方在装修期间，不得损害房屋主体结构，如产生一切安全问题由乙方自行负责。五、合同签定时，甲方须提供该门面房屋产权有效证件（复印件）给乙方，合同期内甲方必须确保乙方对门面的正常使用，甲方不得将乙方租用的门面转租（卖）给任何第三者，如有特殊情况需提前半年通知乙方。如果产生一切损失，由甲方负责赔偿乙方一切损失。六、合同期内，如乙方经营不善或无力再继续经营，乙方有权转租给任何第三者，但需提前告知甲方，经甲方同意方可转租，甲方不得干涉乙方转让费用。七、拾年合同期满，在现行市价同等的条件下，乙方可优先继续租用，另立续签合同。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，如有违约，由此造成的一切经济损失，由违约方承担全部责任。本合同自签订之日起，即产生法律效应。甲方：曾庆勇（签字捺印）乙方：舒元兵（签字捺印）”。同时查明，金沙县鼓场街道卓家马路和谐花苑35号商铺（含一楼门面房和二楼经营用房），总面积为1164.1平方米，系原告何文峰、王华与被告曾庆勇三人共同共有，。其中原告何文峰占393.05平方米、王华占392.96平方米，被告曾庆勇、冯敏共同占378.09平方米。二原告与案外人李贤高所签订的《承包经营合同书》已履行完毕且无其他争议，原、被告双方不持异议。被告曾庆勇租赁给被告舒元兵的商铺面积约800平方米左右，从2016年6月1日被告舒元兵共支付了4年房屋租金。本院认为，原告王华、何文峰与被告曾庆勇三人共同共有金沙县鼓场街道卓家马路和谐花苑35号的商铺1164.1平方米。2016年4月22日，原告何文峰、王华（甲方）与案外人李贤高（乙方）签订《承包经营合同书》，二原告将金沙县鼓场街道卓家马路和谐花苑35号一楼门面房和二楼经营用房2900平方米（含案涉商铺）承包给李贤高经营，期限自2016年4月22日起至2018年4月23日止，共2年。2016年6月1日，被告曾庆勇（甲方）与被告舒元兵（乙方）订立《门面租赁合同》，被告曾庆勇将位于金沙县双门面（共计面积为800平方米左右）租赁给舒元兵使用，期限为10年，自2016年6月1日至2026年5月30日止。综上，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，被告曾庆勇在与舒元兵签订《门面租赁合同》时虽对案涉商铺不享有完整的处分权，但并不必然导致其所签订的《门面租赁合同》无效。被告曾庆勇与舒元兵签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，且在实际履行中，该合同成立并生效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家利益、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，被告曾庆勇与舒元兵所签订的《门面租赁合同》没有法定的无效情形，二原告以被告曾庆勇无权处分为由诉请主张该合同无效于法相悖，本院不予支持。二原告诉请被告舒元兵支付其使用期租金133800元及其余租金付至交回房屋时止，该请求系基于案涉《门面租赁合同》无效而主张，故本院亦不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王华、何文峰的诉讼请求。案件受理费2980元，减半收取计1490元，由原告王华、何文峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  姚杰二〇一九年七月十五日书记员  胡鹏