湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)衡中法民一终第170号上诉人（原审被告）祁东县城镇建设综合开发公司。法定代表人龙铁军，该公司经理。委托代理人刘峥嵘，男，1969年4月12日出生，汉族，湖南省祁东县人，祁东县人民政府法制办副主任，住祁东县洪桥镇文化路24号。被上诉人（原审原告）王伍胜。被上诉人（原审原告）聂恒田。被上诉人（原审原告）聂秀莲。三被上诉人的共同委托代理人陈增元，湖南真诚律师事务所律师。上诉人祁东县城镇建设综合开发公司（以下简称祁东开发公司）因与被上诉人王伍胜、聂恒田、聂秀莲建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2014）祁民一初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，于同年7月30日组织进行了庭前证据交换，并于同月31日公开开庭审理了本案。上诉人祁东开发公司的委托代理人刘峥嵘、被上诉人王伍胜、聂恒田、聂秀莲的共同委托代理人陈增元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告聂恒田、聂秀莲系姐妹关系，原告王伍胜系原告聂秀莲之夫弟。被告系全民所有制事业法人单位，被告原在祁东县鼎山公园西侧万福寺西面有一宗开发用地，为支持县政府筹建万福寺，在县政府的安排下，将该宗土地置换给万福寺。县政府在祁东县洪桥镇祁丰大道南侧另行安排一宗土地给被告，并于2004年2月6日向被告颁发了祁国用(2004)字第0386号《国有土地使用证》，土地使用权类型为划拨，用途为住宅用地，面积为9542平方米。被告通过行政划拨方式取得该宗土地使用权后，未向有关政府部门报批，亦未经过招标、拍卖挂牌程序，与三原告签订了《土地出让协���》，并于2006年8月2日向原告聂秀莲等出具了预收购被告编号为3号、4号地皮款300000元的收款凭据，2009年的6月2日，向三原告出具了预收购被告编号为3号、4号地皮款461450元的收款凭据，并在该收款凭据的备注中注明：于2006年8月7日已交250000元、于2006年8月14日已交150000元、于2006年9月1日已交61450元，被告收到三原告购地款合计761450元。因被告非法出让行政划拨土地，2008年7月4日，祁东县纪律检查委员会联合祁东县监察局、祁东县国土资源局作出了处理意见：1、对被告的非法转让行为罚款；2、对被告闲置土地的行为征收土地闲置费；3、凡与被告于2004年8月30日签订合同的受让者，在一个月内到县国土资源局办理变更登记，受让者擅自再转让或逾期未办理变更登记的按非法转让处理。为此，被告要求与原土地使用权受让者重新签订合同或协议，将“出让”合同���协议全部更改为“转让”合同或协议，合同或协议内容基本不变，签订合同或协议的时间亦与原合同或协议基本一致。被告与三原告签订的土地使用权转让协议，双方就土地转让范围、转让价格进行了约定，并约定基础设施建设：编号为3号的地皮由被告负责回填土方、修路（含10米消防道的修建、硬化和下水道的修建），水电接至门面房门口；建房手续及土地转让手续由被告负责办到三原告各户主，办理手续的一切税、费由被告负担。因被告未按协议约定履行义务，为建房需要，三原告自己缴纳了土地出让金和相关税、费合计217428.55元，办理了《国有土地使用证》【证号分别为祁国用(2010)第2933号、第2934号、第2935号、第2936号、第2937号、第2938号、第2939号】和建设工程规划许可证。按协议约定，三原告认为土地出让金和一切税、费应由被告支付，于2011年11月21日向被告工作人员曾雪芹邮寄了“关于履行土地转让协议相关义务的请求”，并于2012年2月15日由原告聂恒田、聂秀莲署名向被告递交了“关于履行协议制止违法建房的请求”，被告时任法定代表人龙振华在该请求上批注了“请曾经理根据实际情况和合同的有关约定处理”的字样，但此事未有结果。三原告遂于2014年1月27日诉至法院。原审认为，被告未经县级以上人民政府土地管理部门批准，违法将划拨土地使用权出让给三原告，其原与三原告签订的《土地出让协议》应属无效合同。被告出让土地的行为被县纪检监察部门查处后，经县政府同意，将土地转让给三原告，双方签订的《土地转让协议》应为有效合同。三原告依约足额支付了被告购地款，被告未依约履行义务，属违约行为，对酿成本案纠纷应承担全部民事责任。被告辨称，其与三原告只��2006年8月6日（县纪检监察部门查处前）签订了一个《土地转让协议》，该协议因被告违法出让土地，已被法院生效判决在谭双桥诉被告土地使用权转让合同纠纷案中确认为无效合同，三原告无权基于无效合同向被告主张权利。但被告在被县纪检监察部门查处前，与各土地使用权受让者签订的是土地出让合同，查处后更正为土地转让合同，更正后的土地转让合同为有效合同，这一客观事实同样在“谭双桥案”中被法院生效判决确认。三原告提供的土地转让协议，虽没有原土地出让协议印证是在经县纪检监察部门对被告查处后签订的，但重新更正协议后，按照通常操作，被告应将原协议收回，且三原告在以后的办证过程中，参与制定“处理意见”的祁东县国土资源局及相关权力部门亦未以三原告与被告签订的土地转让协议无效而拒绝给三原告颁证，因而该��可以推定三原告提的土地转让协议为经查处后与被告重新签订的有效合同。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，被告经批准转让划拨取得的土地使用权，应当向县人民政府补交土地使用权出让金；按协议第四条的约定，三原告办理建房手续和土地转让手续的一切税、费由被告负责，对“一切税费”的解释，原、被告各执一词，均作出了利己的解释，但按协议约定的字面解释，强调的是“一切税、费”，即使建安营业税系建筑商应缴纳的工程款税额，在办理建房手续时，亦应由被告代缴，现原告代缴了该建安营业税，依约应由被告支付给三原告，再由被告向建筑商追缴。故原告方要求被告给付协议约定的税、费217428.55元，符合法律规定，该院予以支持；被告主张，原告王伍胜主张权利已超过法律规定的诉讼时效期间，已丧失胜诉权，因三原告是作为一个整体与被告签订土地转让协议的，任何一人向被告主张权利均可构成诉讼时效的中断，故对被告的该主张，该院不予支持。被告未按协议第三条的约定将水、电接至门面房门口，系客观现存的事实，故三原告要求被告将水，电接至门面房门口的请求，该院予以支持。案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告祁东县城镇建设综合开发公司在本判决生效之日起五日内给付原告王伍胜、聂恒田、聂秀莲办理建房手续和土地转让手续的税、费合计217428.55元，逾期不履行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期同类贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、被告祁东县城镇建设综合开发公司在本判决生效之日起一个月内将水、电接至3号地门面房门口。本案一审案件受理费4450元，由被告祁东县城镇建设综合开发公司负担。宣判后，上诉人祁东开发公司向本院提起上诉称：1、原审判决由上诉人负担包括建安营业税在内的217428元，无事实和法律依据；2、双方签订的《土地转让协议》无效；3、双方没有签订《土地出让协议》。请求撤销原判，依法改判。被上诉人王伍胜、聂恒田、聂秀莲共同答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为支持其答辩主张，在本院指定的证据交换期间，被上诉人王伍胜、聂恒田、聂秀莲提供了以下二组证据：证据1、三被上诉人的委托代理人对祁东县城乡规划局干部刘斌元的调查笔录、祁东县城乡规划局的证明、祁东县地方税务局与祁东县城乡规划局签订的《委托代征私人建房税收协议书》，拟证明祁东县地方税务局代征程序是严格执行“先税后证”和“一证一票”制度，即建筑安装营业税等税收由祁东县地方税务局代征后，规划部门凭税务发票方可给建房户颁发规划许可证；证据2、《私人建房承包合同书》、《商住楼建筑安装工程承包合同书》、《商住综合楼建筑工程承包合同书》，拟证明由于上诉人违约，从2007年建筑市场包工包料承包价为230元/㎡，2011年涨为600元/㎡，因建房成本的上涨，使三被上诉人损失达2600000多元，该损失应由上诉承担。经庭审质证，上诉人祁东开发公司对证据1、真实性、合法性有异议；对证据2、真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，证据1、来源合法、内容真实，且与本案相关联，应予采信；证据2、与本案无关联性，不予采信。上诉人祁东开发公司未提供新的证据。经审理查明，湖南省祁东县人民政府对其管辖范围内私人建��实行“先税后证”和“一证一票”制度，即建筑安装营业税等税收由祁东县地方税务局代征后，规划部门凭税务发票方可给建房户颁发建设工程规划许可证。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让受让方，受让方支付价款的协议。本案中，双方当事人于2006年8月6日签订《土地转让协议》，上诉人于2006年8月2日、2009年6月2日向三被上诉人出具了收到三被上诉人购地款合计761450元的收据。三被上诉人共计缴纳土地出让金和相关税、费217428.55元后，于2010年7月21日办理了《国有土地使用证》，并于2011年7月27日办理了建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的��民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，认当认定合同有效”、第十二条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府批准同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”的规定，双方当事人签订的《土地转让协议》本属无效，但在三被上诉人领取国有土地使用证、建设工程规划许可证后，应视为有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第五十四条第四项规定：“依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依��条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”本案中，双方当事人在《土地转让协议》第四条中约定“建房手续及土地转让手续由甲方负责分别办到乙方各户主，办理手续的一切税费由甲方负责。乙方建房须符合规划要求。”由于上诉人怠于给三被上诉人办理土地转让和建房手续，三被上诉人自行办理办理土地转让和建房手续并垫付有关费用，该费用依双方签订的《土地转让协议》的约定，应有上诉人负担。建筑安装营业税本应由承建商缴纳，但祁东县人民政府对其管辖范围内私人建房实行“先税后证”和“一证一票”制度，即缴纳建筑安装营业税后，方可颁发建设工程规划许可证，本案所涉建筑安装营业税，三被上诉人已先行垫付，该费用依约亦应有上诉人负担，但上诉人在支付建安营业税后依法可向承建商追偿。至于双方是否签订了《土��出让协议》并不影响对本案的处理。综上，上诉人的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4450元，由上诉人祁东县城镇建设综合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐建华审判员  王洪峰审判员  许建中二〇一四年九月三日书记员  谢倩茜校对责任人：王洪峰打印责任人：谢倩茜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，���过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……