广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0103民初3129号 原告：南宁市江宇物业服务有限责任公司。住所地：南宁市双拥路**东方明珠花园。 法定代表人：朱天义，总经理。 委托诉讼代理人：李晖，南宁经纬法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴文利，女，系该公司员工。 被告：梁幸永，女，1962年8月3日出生，壮族，住广西柳州市柳**。 被告：程昊，女，1989年9月8日出生，壮族，住广西柳州市柳**。 两被告共同委托诉讼代理人：蓝红梅，广西观复律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：陶若菡，广西观复律师事务所实习律师。 原告南宁市江宇物业服务有限责任公司（以下简称“江宇物业”）诉被告梁幸永、程昊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月15日公开开庭进行了审理。原告江宇物业的委托诉讼代理人李晖、吴文利、被告梁幸永、程昊及其委托诉讼代理人蓝红梅、陶若菡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、梁幸永、程昊向江宇物业支付物业服务费13015.4元、水费21.6元、公摊水费385.9元、公摊电费456.1元、维修基金1628.4元及滞纳金20121.7元，合计35629.10元（计算方式：每月按30天计算，1、物业服务费自2008年1月计算至2017年10月，按0.8元/平方米/月，建筑面积138.08平方米；2、水费，因公司加压误差，自2008年1月计算至2017年10月，单价为2.74元每吨。2015年5月1日2.7元，2017年5月1日5.4元，2017年8月1日5.4元，2017年9月1日2.7元，2017年11月1日2.7元，2018年5月1日2.7元；3、公摊水费自2011年10月计算至2017年10月；4、公摊电费自2013年10月计算至2017年10月；5、维修基金按合同约定以0.15元/平方米×138.08平方米，自2008年1月计算至2017年10月；6、滞纳金以2008年1月至2017年10月所欠总数为基数，按每日3‰计算，自2008年1月计算至2017年10月止）；二、本案诉讼费用由梁幸永、程昊承担。在诉讼过程中，江宇物业向本院申请撤回梁幸永、程昊支付维修基金1628.4元的诉讼请求。事实和理由：2007年3月11日，梁幸永、程昊与开发商南宁市翠都房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，并与江宇物业签订《前期物业管理服务协议》，同意江宇物业对小区进行物业服务工作。梁幸永、程昊系江宇物业服务的塞纳维拉花园E8号楼2单元103A号房的业主，但梁幸永、程昊自2008年1月起不再交纳任何物业服务费等相关费用，经江宇物业多次通知要求，梁幸永、程昊均未予交纳。江宇物业为维护其合法权益，遂诉至法院。 两被告共同辩称，一、本案已超过诉讼时效，恳请法院驳回江宇物业的诉讼请求。二、江宇物业非本案适格主体，江宇物业与梁幸永、程昊并不存在物业服务合同关系。江宇物业与梁幸永、程昊从未签订过任何书面合同，江宇物业提交的《前期物业管理服务协议》中无当事人的签字盖章及落款日期、缺页，该份协议并未成立及生效，对梁幸永、程昊不产生约束力。南宁市翠都房地产有限责任公司因房屋结构与质量问题并未向梁幸永、程昊交付房屋。房屋未交付，江宇物业应该向建设单位收取物业服务费。江宇物业主张的滞纳金过高。 经审理查明，2007年3月11日，梁幸永、程昊（买受人）与南宁市翠都房地产有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｅ8-103Ａ），约定买受人购买位于南宁市，建筑面积138.08平方米。江宇物业及梁幸永、程昊确认涉案房屋于2010年1月12日办理产权登记，建筑面积为138.08平方米。 江宇物业提供《前期物业管理服务协议》一份，该合同中未填写甲方名称，乙方处填写梁幸永、程昊（物业买受人、业主）。该合同约定物业名称为塞纳维拉花园，乙方所购商品房买卖合同编号为E8-103A。合同第一条约定前期物业管理服务是指至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业管理委托合同》之日止，在此期间所提供的物业管理服务。合同第五条约定物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用和电梯设施设备维护及年检费用），本小区物业管理服务费实行包干制。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按建筑面积0.8元/平方米·月标准计算。合同第六条约定其他各项费用，其中包括公共水电分摊费（按实际使用量及受益人物业建筑面积分摊）、电梯设施设备维修及年检费35元/月/户等。合同第七条约定交费的时间和方式，其中物业管理服务费、其它公摊费用和代收费用是乙方在入伙（即按照《商品房买卖合同》内约定的交付时间或领取入户房门钥匙当日或经寄发的《交付使用通知书》所列明的默认收楼日），三者以先发生者为准）起预缴纳为期半年的物业管理服务费、电梯设施设备维护及年检费、专项维修资金、生活垃圾清运费和相关代收费用。之后，以半年为周期交费，即每周期首月10日前以现金或银行转账形式交纳当周期半年度的物业管理服务费用。公共水电分摊费每月按实际使用量根据受益人物业建筑面积分摊。合同第八条约定乙方须在每交费周期首月10日之前交纳当周期半年度的物业管理服务费用（乙方也可提前交纳其后年度物业管理费）。逾期甲方将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向乙方收取违约金。如乙方在当交费周期第三个自然月10日前仍未交纳当期半年度的物业管理相关费用，甲方将采取法律途径追缴物业管理费用及违约金，由此所发生的一切费用及责任由乙方承担。合同落款乙方签字处有梁幸永、程昊的签名，梁幸永在诉讼过程中确认系其签订并由其代程昊签名，但合同没有写明落款时间。 2007年9月20日，江宇物业（受委托方、乙方）与南宁市翠都房地产有限责任公司（委托方、甲方）签订《塞纳维拉花园物业服务合同》，就甲方委托乙方对塞纳维拉花园实行专业化、一体化的物业服务订立本合同。合同第三条约定合同期限：合同有效期自合同签订之日起至塞纳维拉花园业主委员会成立之日止。之后，若需续订合同，由乙方与塞纳维拉花园业主委员会协商。合同第四条约定甲方的权利和义务：（三）委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴催改措施。合同第七条约定管理服务费用：（一）本物业的管理服务费和其它收费按下列标准执行：2、小高层住宅物业服务费0.80/元月·平方米；7、水、电等其它收费按相关规定。江宇物业提供《塞纳维拉花园物业服务合同》原件进行核对，梁幸永、程昊对《塞纳维拉花园物业服务合同》的真实性、合法性、关联性不予认可，但明确表示不申请鉴定。梁幸永、程昊提供《塞纳维拉花园装修指南》、《收款收据》、《收据》、《南宁市服务、娱乐业发票》及《关于城市生活垃圾处理费的通知》，欲证明涉案小区的前期物业管理单位为广州奥园物业管理有限公司。江宇物业核对原件后，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法核实是否为涉案小区的业主，即使是小区业主，被告的上述证据与本案无关，因为涉案小区未成立业主委员会前的物业公司均为前期物业公司，江宇物业提供物业服务，收取物业费合理有据。 另查明，江宇物业原名南宁市东方物业管理有限责任公司，取得物业管理企业二级资质证书，准予从事物业管理业务时间为2007年7月12日，于2007年10月11日更名为南宁市江宇物业管理有限责任公司，2010年9月20日更名为南宁市江宇物业服务有限责任公司，并于2015年3月19日在南宁市物价局办理物业服务费为二级物业服务等级的收费标准备案，备案有效期至2018年3月19日。 江宇物业提供2017年9月27日水费收费发票两张，户号分别为1321432、1321433，抄表日期分别为20170912、20170914，缴费金额分别为40992.91元、52751.56元。江宇物业还提供2017年9月25日交纳电费27266.43元的付款回单。 再查明，2008年10月12日，梁幸永填写《小区入住登记表》，显示其于当日签收《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，领取主钥匙6条。 又查明，梁幸永、程昊于2016年3月19日向江宇物业支付装修监管金500元，江宇物业出具《塞纳维拉花园收款单》，该收款单业主姓名处注明（未入伙）梁幸永、程昊。 本院认为，在案件审理过程中，江宇物业自愿撤回要求梁幸永、程昊支付公共维修基金1628.4元的诉讼请求，属于其行使诉讼权利的体现，未损害他人利益，本院予以准许。 依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，在塞纳维拉花园小区未成立业主委员会的情况下，南宁市翠都房地产有限责任公司与江宇物业签订的《塞纳维拉花园物业服务合同》合法有效，对江宇物业、梁幸永、程昊均具有约束力。梁幸永、程昊抗辩涉案小区的前期物业服务公司并非江宇物业，而是广州奥园物业管理有限公司，但梁幸永、程昊提供的《收据》、《南宁市服务、娱乐业发票》及《关于城市生活垃圾处理费的通知》的落款时间均在2007年9月20日前，而江宇物业与南宁市翠都房地产有限责任公司在2007年9月20日签订《塞纳维拉花园物业服务合同》，约定江宇物业提供前期物业服务管理，可以证实江宇物业自2007年9月20日起为涉案小区的前期物业服务公司。梁幸永、程昊的上述抗辩，无事实依据，本院不予采纳。物业服务合同属于继续性合同，江宇物业提供的物业管理服务一直处于持续状态，梁幸永、程昊欠缴的物业服务费等费用属于持续发生，故本院对梁幸永、程昊提出诉讼时效的抗辩意见不予采纳。江宇物业提供的《小区入住登记表》可以证明涉案房产于2008年10月12日交付给梁幸永，故梁幸永、程昊应按照《塞纳维拉花园物业服务合同》的约定，按照0.8元/平方米·月向江宇物业支付其所欠的物业服务费11996.4元（0.8元/平方米·月×138.08平方米×108个月+0.8元/平方米·月×138.08平方米÷30天×18天），对江宇物业主张的超出部分不予支持。江宇物业还主张梁幸永、程昊支付滞纳金，但在《塞纳维拉花园物业服务合同》中未约定物业服务费等各项费用的交付时间，且仅授权江宇物业对无故不缴有关费用的责任人采取催缴催改措施，并未约定江宇物业对逾期缴费行为有收取违约金的权限，江宇物业也未提供证据证明梁幸永、程昊未缴纳相关费用给其所造成的损失，对于江宇物业主张的滞纳金，无事实依据，本院不予支持。 关于水费、公摊水费、公摊电费。虽然《塞纳维拉花园物业服务合同》中约定按相关规定收取，但江宇物业未能提供其代梁幸永、程昊缴纳水费、公摊水费、公摊电费相对应时段的发票及水电费的抄表读数，其提供的发票金额与其主张的数额之间也缺乏关联，梁幸永、程昊对江宇物业主张的水费、公摊水费、公摊电费金额也不予认可，应由江宇物业承担举证不能的法律后果。对于江宇物业主张的水费、公摊水费、公摊电费，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告梁幸永、程昊向原告南宁市江宇物业服务有限责任公司支付2008年10月12日至2017年10月31日期间物业服务费11996.4元； 二、驳回原告南宁市江宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费691元（原告已预交），由被告梁幸永、程昊负担456元，原告南宁市江宇物业服务有限责任公司负担235元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 哲 人民陪审员  梁美坚 人民陪审员  李爱芬 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  覃景莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。