河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终1879号上诉人（原审原告）：薛可，女，1974年10月12日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：方菁平，河南大进律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳欧陆家俱有限公司，住所地：洛阳市老城区中州东路**。法定代表人：董雅福，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军，河南坤达律师事务所律师。原审第三人：洛阳中房地产有限责任公司，住，住所地：洛阳市涧**青岛路东新上海商厦/div>法定代表人：杨杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿虎，河南九都律师事务所律师。上诉人薛可、上诉人洛阳欧陆家俱有限公司（以下简称欧陆公司）因与原审第三人洛阳中房地产有限责任公司（以下简称中房公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市老城区人民法院(2018)豫0302民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛可上诉请求：1、依法撤销（2018）豫0302民初1207号民事判决第三项，改判欧陆公司向薛可支付逾期交房租滞纳金、违约金共计237363.1元；2、一、二审诉讼费用由欧陆公司承担。事实和理由：一审法院认定的事实相互矛盾，法院认定欧陆公司逾期交付房租，解除合同，就应当认定欧陆公司违约，支付滞纳金及违约金。薛可同欧陆公司已经就租赁的房屋进行了交接。一、欧陆公司就该房屋出售的事实是知晓的，且自行放弃了优先购买权。中房公司在向外出售其争议标的名下一、二、三、四楼房屋时，已经向欧陆公司发过出售房屋告知单，载明欧陆公司对该租赁的房屋享有优先购买权。一审中，中房公司也明确说明了对于房屋出售告知过欧陆公司。欧陆公司也阐明了知道中房公司出售房屋的这一事实。可见，欧陆公司对于中房公司出售房屋这个事实及出售时间是知晓的。但是房屋出售后，欧陆公司既不再向中房公司交纳租金，同时拒绝向薛可交纳租金。不支付房租的行为明显是在恶意逃避合同义务。二、薛可履行了购买房屋的告知、交接义务。欧陆公司逾期支付租金的行为，就应当承担违约责任。第一、租赁房屋已于2001年2月交付给欧陆公司使用，房屋已经进行了交付，欧陆公司也一直占有使用至今。薛可购房、租赁房屋只是同中房公司就买卖的房屋办理了过户登记手续，欧陆公司对该租赁房屋的使用状态并未中断，且薛可从未占有使用该租赁房屋。故薛可同欧陆公司不可能存在房屋钥匙、物品的交接手续，仅能就房屋的支付问题进行口头告知。薛可要求欧陆公司向其支付租金的行为，不仅是告知房屋所有权的变更，更是对该房屋租金权益享有的交接。欧陆公司支付房租的行为，能够有力证明薛可就该房屋的租金支付进行了告知。第二、一审中查明欧陆公司在2014年10月就未再按期支付相应租金，可以看出对于该房屋的出售，所有权的变更欧陆公司是知晓的。在薛可同中房公司相应领导多次同欧陆公司沟通后，欧陆公司分别在2017年5月8日、7月6日，向薛可支付195048元。一审法院认定薛可没有告知欧陆公司履行合同支付租金时间，不符合案件真实情况，且逻辑不通。既然已向薛可支付房租，怎会会没有支付房租告知行为？综上，一审法院认定欧陆公司未按照合同约定交纳租金，依据租赁合同约定支持薛可解除合同，却对于欧陆公司在明知房屋已经出售，且已向薛可支付了部分租金后，薛可按照租赁协议约定要求欧陆公司支付恶意拖欠租金期间的滞纳金、违约金的诉讼请求予以驳回，明显存在不公平审理、判决，且同判决第一项内容相矛盾。租赁合同约定的事项，双方当事人均应当遵循、履行。合同中明确约定了逾期支付租金的违约责任，违约一方就应当承担违约责任。在欧陆公司明显存在恶意拖欠租金行为，一审法院以薛可没有告知履行合同租金时间为由驳回其诉讼请求，不仅违背了合同约定，且同案件实际情况不符，同庭审调查情况不符。自薛可2014年9月购买此处房屋至今，因欧陆公司恶意拖欠租金行为，导致了薛可拖欠巨额的贷款利息，造成薛可极大的经济压力、精神压力。望二审法院查明事实，保障薛可权益损失不再扩大。欧陆公司辩称，答辩意见同我方上诉意见，补充：在一审判决中，判定的孟州市九顺小额贷款有限公司所有的房产租金起算时间是2016年8月9日-2018年8月31日，该期间的房屋租金金额为435118元，但这一金额是不正确的，这一金额与洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1592号民事判决书判定的金额461837.99元不一致，我们认为1592号判决判定的数字是合法有效真实的数字。欧陆公司上诉请求：依法撤销一审错误判决，依法驳回薛可的无理诉求。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实严重错误。1、一审判决“因欧陆公司长期拖欠薛可房屋租金，逾期支付租金超过一个月，薛可有权解除合同。”这一认定，是严重的认定事实错误。欧陆公司在收到河南省孟州市人民法院的相关资料后，认为薛可的房产有重大变动，即向薛可提出质询，但薛可矢口否认房产有变动。我国《合同法》第68条规定:“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”欧陆公司有确切的证据证明薛可严重丧失商业信誉，为避免带来不必要的法律风险和麻烦，欧陆公司依法行使“不安抗辩权”，暂时停付租金是完全符合我国法律规定的合法的民事行为。人民法院应当依法打击失信行为，依法保护不安抗辩合法行为，依法驳回薛可无理起诉。而一审判决显然背道而驰。一审判决严重违背我国民法“诚实信用原则”。造成了“失信者得利，守信者受损”这一严重违背立法精神的错误判决。2、在欧陆公司依法行使“不安抗辩权”的情况下，何来“长期拖欠薛可房屋租金，逾期支付租金超过一个月，薛可有权解除合同”之说。因此，一审“解除原告薛可与被告洛阳欧陆家俱有限公司间的老集商场租赁合同关系”的判决是严重错误的。3、“老集商场”在18年前，由当时的80多户业主以共同签名的方式统一租赁给欧陆公司，欧陆公司已经经营管理了18年。在薛可“严重失信”的情况下，一审判决解除租赁合同，势必人为地造成“老集商场”的混乱和不安定。4、薛可2014年5月从中房公司处购买房产后，欧陆公司于2014年9月18日、2014年11月12日、2015年11月3日向中房公司支付的租金277524元，理应进行相应的冲减。一审判决不予认定是错误的。二、一审判决适用法律严重错误。根据我国《合同法》第60条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”欧陆公司有确切的证据证明薛可严重违反“诚实信用原则”，根据《合同法》第68条规定，依法行使不安抗辩权，法律应该支持和保护。故一审判决适用违约条款判决是错误的。综上，因一审判决认定的基本事实严重错误，适用法律严重错误。请求依法改判。薛可辩称：一审判决双方解除合同，符合法律规定。第一、欧陆公司拒绝支付租金，违反合同约定，薛可依据合同约定解除租赁合同符合法律规定。根据《合同法》的规定：依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力，缔约各方均应认真恪守并依诚实信用之原则严格履行。合同成立之后，除非具有法定或者约定的免责事由，或者得到对方当事人的认可，否则任何一方当事人违反合同约定，应依法承担违约责任。本案中，薛可申请解除合同符合法律规定。依据《老集商场租赁合同》第四条、十一条的约定，欧陆公司未按期支付租赁费用的，薛可有权解除合同并要求欧陆公司支付违约金。欧陆公司长期占用答辩人房屋，拒不履行合同义务已构成违约，应当承担违约责任。故薛可解除合同并不违反法律规定。欧陆公司未按照合同约定支付占用房屋期间的租赁费用违约在先，薛可依法解除合同符合法律规定。且按照合同约定，欧陆公司逾期支付房租的，薛可有权按照协议约定收取滞纳金。第二、欧陆公司并不符合适用不安抗辩权的法律规定。不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。本案中，欧陆公司的不安抗辩权不能成立。原因如下：一、不安抗辩权仅为应当先履行债务的当事人所享有，而从本案租赁合同约定及履行的情况来看，租金为后付即出租人先提供出租的房屋供承租人使用，承租人支付租金。出租人交付房屋并确保正常使用的义务在前，承租人支付租金在后，承租人并非先履行义务的债务人，因此不应享有不安抗辩权；第二、欧陆公司一直占有使用薛可房产至今，期间双方多次协商，欧陆公司明确不向薛可支付占用期间的房屋租金，其明显属于违约在先。其所谓的不安抗辩权完全属于颠倒是非，滥用法律关系。第三、一审中已经查明，欧陆公司在使用薛可房屋期间仅仅支付了房租195048元。该笔费用一审法院在审理中已经予以的扣减。欧陆公司所称的277524元并不属实，对于超过195048元的房租，薛可从未收到。综上所述，双方当事人对于房屋的出售、房产的转移是知晓的。在薛可多次要求欧陆公司支付房租的情况下，欧陆公司一直恶意拒付，在此期间造成薛可银行贷款逾期利息的增加，给薛可造成了巨额经济损失。至今该房屋仍由欧陆公司占用且拒不返还。一审法院判决双方合同解除适用法律正确。支付占用期间房租合理、合法。对于薛可经济损失欧陆公司应当承担赔偿责任。薛可向一审法院起诉请求：1、判决解除中房公司和欧陆公司于2000年12月28日签订的《老集商场租赁合同》；2、判决欧陆公司向薛可支付房租，按照租赁合同第三条的约定支付2014年10月至实际占用截止日期间的房屋租金（截止2018年8月拖欠租金1647963.61元）；3、判决欧陆公司向薛可支付滞纳金，滞纳金按照合同约定的未支付房租金额的日万分之五至房租向薛可支付，直至欧陆公司支付完全部房租之日止（截止2018年8月暂计滞纳金543373.03万元）；4、判决欧陆公司向薛可支付未交租金金额50%的违约金（暂计823986.8元）；5、判决欧陆公司向薛可支付为实现本次债权支出的费用60000元。6、本案诉讼费用由欧陆公司承担。一审法院认定事实：2000年12月28日，中房公司和老集商场一、二楼业主代表（甲方）与欧陆公司（乙方）签订了《老集商场租赁合同》，合同中载明：甲方同意将老集商场一至四层（不含临街店面），建筑面积8543平方米，全部出租给乙方经营使用。乙方承租期限二十年（2001年2月1日至2021年1月31日）。首期租金为70万/年（分配比例为：1、2层43万元，3、4层27万元）。租金每四年递增一次，递增率为6%（租金递增情况：2005年2月1日起，每年为74.2万元；2009年2月1日起，每年为78.652万元；2013年2月1日起，每年为83.371万元；2017年2月1日起，每年为88.373万元）。租期自交付之日起开始计算，先租后用，每半年交纳一次租金，移交之日乙方将首期半年租金一次交清，并以该时间为基准向后类推，每满6个月即为乙方交租时间（即每年的元月31日前，7月31日前）。乙方必须按时将租金一次交清。若逾期交纳，每逾一日，由甲方按其应付租金额的万分之五向乙方加收滞纳金，但逾期不得超过一个月，若超过一个月，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。甲、乙双方应严格履行本合同，不得以任何理由拒绝履行本合同，如一方不能履行本合同，另一方有权解除本合同，且违约方必须支付相当于当年租金总额50%的违约金。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。2013年3月5日，中房公司、业主代表和欧陆公司达成《关于老集商场租赁补充协议中的租金递增率调整问题会议纪要》，会议议题为2013年3月至2017年3月租金递增率调整。经双方协商同意租金递增率按8%执行，2017年后的四年租金递增率再另行协商。2014年5月25日，中房公司与薛可签订一份协议，中房公司同意将群星商场（建筑面积4803.2平方米）按5000元/平方米转让给薛可，约定房产交付时间按合同签订之日使用权归薛可所有。2014年9月24日，中房公司和薛可签订了12份商品房买卖合同，2014年9月29日，双方办理房产过户手续，中房公司将名下位于老城区中州东路397号1幢的12套房产过户到薛可名下，分别为：1、房产证号洛房权证市字第**，位于老城区中州东路******，建筑面积18.92平方米，所在层为一层；2、房房产证号洛房权证市字第**，于老，位于老城区中州东路******积63.08平方米，所在层为一层；3、房产房产证号洛房权证市字第**，老城区中州东路，位于老城区中州东路******平方米，所在层为一层；4、房产证房产证号洛房权证市字第**，城区中州东路397号，位于老城区中州东路******所在层为一层；5、房产证房产证号洛房权证市字第**，城区中州东路397号1幢13，位于老城区中州东路******一层；6、房产证号房产证号洛房权证市字第**，区中州东路397号1幢228号，建筑面，位于老城区中州东路******产证号洛房权证市字房权证市字第**，中州东路397号1幢227号，建筑面积59.，位于老城区中州东路******房权证市字第房权证市字第**，州东路397号1幢223号，建筑面积37.84平方，位于老城区中州东路******字第××号，位于老城区中州东路397号1幢204-1号，建筑面积37.84平方米，，位于老城区中州东路******×号，位于老城区中州东路397号1幢230号，建筑面积118.78平方米，所在层为二层；，位于老城区中州东路******老城区中州东路397号1幢301，建筑面积2173.99平方米，所在层为三层；12、房，位于老城区中州东路****301中州东路397号1幢401，建筑面积2200.34平方米，所在层为四层。后中房公司、，位于老城区中州东路****401年9月29日上述12套房产的所有权由中房公司变更为薛可，中房公司与欧陆公司于2000年12月28日签订的《老集商场租赁合同》及有关补充协议继续有效，中房公司在租赁合同及相关补充协议中的全部权利义务一并转让给薛可。欧陆公司于2017年5月8日向薛可支付租金162540元、2017年7月6日向薛可支付租金32508元，共计195048元，其余房租至今未付。因其它债务纠纷，河南省孟州市人民法院作出（2015）孟民二初字00338号民事判决，判决薛可对孟州市九顺小额贷款有限公司（以下简称九顺公司）承担相关担保责任。因未履行，2016年8月3日河南省孟州市人民法院作出（2015）孟执字第00992-2号执行裁定书，裁定将薛可名下位于洛阳市老城区中州东路397号1幢的上述12套房产中的11套房产作价共计15189952元，房产所有权自该抵债裁定送达申请执行人时转移，申请执行人可持该裁定到有关机关办理相关产权过户手续。上述11套房产为中房公司转让给薛可的12套房产中除了房产证号洛房权房产证号洛房权证市字第**(173.99平方米）之外的11套房产。该执行裁定书于2016年8月8日送达薛可。2017年10月8日，九顺公司向欧陆公司作出一份说明，通知欧陆公司原属薛可所有的位于洛阳市老城区中州东路397号1幢总面积为2629.21平方米的房产(一、二、四层)，被裁定归九顺公司所有，自2016年8月3日起上述房产租金由九顺公司收取。在庭审中，薛可表示关于2017年后四年的租金递增率问题，因双方一直未能协商，故同意按照2013年递增后的年租金从2014年10月计算至2018年8月，欧陆公司同意。另，欧陆公司在2014年9月18日向中房公司支付租金12万元、2014年11月12日向中房公司支付租金6万元、2015年11月3日向中房公司支付租金97524元，共计277524元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案系房屋租赁合同纠纷，薛可与中房公司签订房屋买卖协议，后经三方协议确认由欧陆公司继续租赁，欧陆公司应按照合同约定向薛可履行支付租金的义务。按照合同约定和双方确认的年租金，自2013年3月起，年租金为849442元。一层和二层租金共占房屋租金总额的61%，即849442×61%=518160元，每月房租为518160÷12＝43180元。一层、二层总面积为4168.67平方米，故每平方米月租金为43180÷4168.67＝10.36元。薛可名下房产在一层和二层共占有面积为428.87平方米，故薛可名下一层、二层房产每月应收租金428.87×10.36＝4443元。三层和四层租金共占房屋租金总额的39%，即849442×39%＝331282元，故每月租金为331282÷12＝27607元。2014年10月至2018年8月，欧陆公司应向薛可支付46个月房租，房租总额为（4443+27607）×46＝1474300元。因2016年8月8日后，薛可名下除房产证号为洛房权房产证号为洛房权证市字第**的薛可所有外，其余11套房产（一、二、四层）被裁定归九顺公司所有，故2016年8月9日至2018年8月期间，被裁定归九顺公司所有的房产租金应从总房租中扣除，该期间的房屋租金为435118元（其中2016年9月至2018年8月共23个月，一层、二层每月租金4443元。三层、四层面积共4374.33平方米，每平方米为27607÷4374.33＝6.31元/月，四层面积为2200.34平方米，故四层每月房租为2200.34×6.31＝13884元。故该期间的租金为（4443+13884）×23＝421521元。2016年8月9日至2016年8月31日共23天，期间房租为（4443+13884）÷31×23＝13597元。因此，2016年8月9日至2018年8月期间应扣除的租金为421521+13597＝435118元）。因此，欧陆公司自2014年10月至2018年8月应向薛可支付租金1039182元（1474300-435118＝1039182元）。因欧陆公司于2017年5月8日向薛可支付租金162540元、2017年7月6日向薛可支付租金32508元，共计195048元，故欧陆公司自2014年10月至2018年8月尚有844134元（1039182-195048＝844134元）租金未向薛可支付。根据租赁合同约定以及三方签订的协议内容，中房公司将全部权利义务转让给薛可，因欧陆公司长期拖欠薛可房屋租金，逾期支付租金超过一个月，薛可有权解除合同。故薛可主张解除中房公司与欧陆公司签订的《老集商场租赁合同》，合法有据，一审法院予以支持。薛可主张欧陆公司支付相关滞纳金和违约金，因薛可在取得相关房产所有权后，没有证据证明其告知欧陆公司履行合同支付租金的时间，故该主张一审法院不予支持。欧陆公司主张其在2014年9月18日、2014年11月12日、2015年11月3日共向中房公司支付2014年9月10日至2015年6月10日期间的房屋租金277524元应从中扣除的问题，因中房公司主张该款项是欧陆公司清偿以往拖欠的房租，薛可不同意扣除，欧陆公司亦没有其他证据证明其上述277524元租金系交付2014年9月10日至2015年6月10日期间的租金，故一审法院不予采信。关于该项费用，待欧陆公司有证据证明其确系交纳2014年9月10日至2015年6月10日期间的租金，非补交之前所欠中房公司租金，可另行向中房公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除薛可与洛阳欧陆家俱有限公司间的老集商场租赁合同关系；二、洛阳欧陆家俱有限公司于判决生效后十五日内支付原告薛可房屋租金844134元以及2018年9月至实际履行完毕之日的房屋租金（租金按照每月2173.99×6.31＝13718元计算）；三、驳回薛可其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费20065元，由洛阳欧陆家俱有限公司承担12241元，由薛可承担7824元。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：一、二审审理中，欧陆公司提交洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1592号民事判决，拟证明2016年8月9日至2018年8月31日期间应扣除其应支付孟州市九顺小额贷款有限公司的租金金额为461837.99元。洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1592号民事判决判决欧陆公司支付孟州市九顺小额贷款有限公司租金461837.99元（2016年8月9日至2018年8月31日期间）。薛可质证称：对洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1592号民事判决予以认可，可以以该判决金额为准扣除孟州市九顺小额贷款有限公司那部分租金。本院认为，关于欧陆公司认为其向中房公司支付的277524元房租应从其应向薛可支付的房租中予以扣除的主张，因中房公司主张该款项是欧陆公司清偿以往拖欠的房租，薛可不同意扣除，且欧陆公司认可之前有拖欠中房公司房租的事实，其提交的证据亦不能证明该277524元房租支付的具体期间，也未能证明该款项支付之前其已向中房公司足额支付房租，故欧陆公司主张该款项从应向薛可支付的房租中予以扣除的主张不能成立。根据一审核算的租金数额，至2018年8月，欧陆公司向薛可支付的房租共计195048元，其余租金未付，根据租赁合同及三方签订的协议内容，薛可主张解除合同，于法有据，应予支持。关于三方协议，由于该协议没有具体签订时间，薛可认为该协议形成的时间是2017年4月份，欧陆公司认为是2017年5月份，而欧陆公司向薛可支付195048元房租的时间是2017年5月份和7月份，根据现有证据，不能证明薛可在取得涉案房产所有权后，向欧陆公司明确告知房租支付的具体时间，故薛可主张欧陆公司支付滞纳金和违约金，依据不足，一审不予支持，并无不当。关于欧陆公司应向孟州市九顺小额贷款有限公司支付的租金，欧陆公司提交了洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1592号民事判决，并据此主张应扣除其应支付孟州市九顺小额贷款有限公司的租金金额为461837.99元，薛可对该判决予以认可，并称可以以该判决金额为准扣除孟州市九顺小额贷款有限公司那部分租金。根据上述事实，本院对一审认定的租金数额予以调整如下：2014年10月至2018年8月欧陆公司应向薛可支付46个月房租共计1474300元，扣减2016年8月9日至2018年8月31日欧陆公司应支付孟州市九顺小额贷款有限公司的租金461837.99元，扣减已支付薛可的租金195048元，尚欠薛可租金817414.01元未支付。综上所述，基于双方二审的举证质证情况，本院对一审认定的租金数额予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市老城区人民法院(2018)豫0302民初1207号民事判决第一项及受理费负担部分；二、撤销河南省洛阳市老城区人民法院(2018)豫0302民初1207号民事判决第三项；三、变更河南省洛阳市老城区人民法院(2018)豫0302民初1207号民事判决第二项为：洛阳欧陆家俱有限公司于本判决生效后十五日内支付薛可房屋租金817414.01元以及2018年9月至实际履行完毕之日的房屋租金（租金按照每月2173.99×6.31＝13718元计算）；四、驳回薛可的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12241元，由洛阳欧陆家俱有限公司负担10241元，薛可负担2000元。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一九年七月二日书记员  王洋洋