江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终57号上诉人（原审被告）王新堡。委托代理人许海斌，江苏中瀛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）葛恒红。委托代理人丁文新、相春柳，江苏港人律师事务所律师。原审被告张彦双（曾用名张航铭）。原审被告林芳。上诉人王新堡因与被上诉人葛恒红，原审被告张彦双、林芳确认合同无效纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第02343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭审理了本案，上诉人王新堡及其委托代理人许海斌，被上诉人葛恒红的委托代理人相春柳到庭参加诉讼。原审被告张彦双、林芳经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。葛恒红一审诉称：2014年10月20日，葛恒红因王新堡侵占房屋的行为，向法院提起诉讼，庭审中王新堡提交了张彦双、林芳签订的《借款合同之补充协议》，以及林芳、王新堡签订的《房屋转让协议书》等证据抗辩，其中涉及的坐落在宁海乡武圩村宁东路后排西边房屋三间，是葛恒红于2006年9月11日与张彦双离婚分得的财产，此房屋是葛恒红与张彦双婚姻存续期间的农村宅基地自建房，葛恒红享有物权，张彦双、林芳、王新堡的行为违反法律的强制性规定。现请求判决：一、确认张彦双、林芳于2012年9月27日签订的《借款合同之补充协议》中的房屋抵押条款及房屋抵债条款无效；二、确认林芳、王新堡于2013年5月22日签订的《房屋转让协议书》无效；三、诉讼费用由张彦双、林芳、王新堡负担。王新堡一审辩称：我得到该房屋是基于林芳与张彦双的以房抵债行为，该行为有悖于正常的房屋买卖行为，本案正是基于以房抵债协议进行买房，我的行为是善意的，应该得到法律的保护。在2013年的时候，葛恒红和张彦双以夫妻的名义对外借款，我认为以房抵债包括转让，葛恒红是明知的，这么长的时间葛恒红也没有提出异议。张彦双、林芳一审未作答辩。原审法院经审理查明：葛恒红与张彦双原系夫妻关系，于1994年12月25日登记结婚。2004年6月7日，原灌云县宁海乡规划建设管理服务站发给张彦双《江苏省村镇工程建设许可证》，准予张彦双建设住宅楼房，建设位置为207高架桥宁东路后排西第二份，建筑面积392平方米。2004年9月12日，灌云县国土资源局核发《居民建住宅用地批准书》。2006年9月11日，葛恒红与张彦双离婚，双方达成离婚协议，其中第三条约定：双方共建楼房六间共480平方米，东边三间240平方米归男方（张彦双）所有，西边三间240平方米归女方（葛恒红）所有。2012年9月27日，林芳与张彦双（以曾用名张航铭名义）及连云港航铭科技有限公司签订《借款合同》一份，约定张彦双向林芳借款210400元，保证人为连云港航铭科技有限公司。同日，三方还签订《借款合同之补充协议》一份，约定张彦双将坐落在宁海乡武圩村五组的住宅，即207高架桥宁东路后排西第二份土地所建的住宅楼房及土地使用权抵押给林芳,双方还约定了还款期间，并约定如果不能如期履行还款义务，由连云港航铭科技有限公司按担保义务代为偿还，否则按违约处理，15天内没收上述房产及担保人的全部资产。2013年5月22日，林芳与王新堡签订《房屋转让协议书》一份，约定林芳将其债务人张彦双抵债而获得的上述房屋（西面一套）转让给王新堡。原审法院认为：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占。本案的林芳与张彦双签订的《借款合同之补充协议》，将葛恒红的房屋抵押给林芳,林芳与王新堡签订《房屋转让协议书》，又将该房屋转让给王新堡，上述行为侵犯了葛恒红的合法财产，而且上述房屋的土地使用权属于集体所有，城镇居民不得到农村购买宅基地，张彦双与林芳、林芳与王新堡之间的行为违反法律、行政法规的强制性规定，故张彦双与林芳签订的《借款合同之补充协议》中关于房屋抵押条款及房屋抵债条款无效，林芳与王新堡签订的《房屋转让协议书》无效。据此，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、张彦双与林芳于2012年9月27日签订的《借款合同之补充协议》中的房屋抵押条款及房屋抵债条款无效；二、林芳与王新堡于2013年5月22日签订的《房屋转让协议书》无效。一审案件受理费80元、公告费800元，共计880元，由张彦双、林芳、王新堡负担。上诉人王新堡不服原审判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋的所有证照均显示张彦双为单独所有，并未显示葛恒红为共同所有，所以张彦双处置房屋的行为是有效的。2、上诉人基于善意取得，从林芳处购得涉案房屋，合法有效。3、葛恒红和张彦双在离婚后仍然以夫妻名义对外借贷，所以说葛恒红说不清楚上诉人取得房屋是虚假的。4、上诉人在取得房屋后进行了添附。综上，请求二审法院依法撤销原判决，驳回葛恒红的诉求，并由被上诉人承担本案的诉讼费。被上诉人葛恒红答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。原审被告张彦双、林芳未做答辩。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。另查明，林芳、王新堡均不属于涉案房屋所在地的村民集体经济组织成员。本案在二审期间的争议焦点为：张彦双与林芳于2012年9月27日签订的《借款合同之补充协议》中的房屋抵押条款及房屋抵债条款是否无效；林芳与王新堡于2013年5月22日签订的《房屋转让协议书》是否无效。本院认为，关于该争议焦点，本院经审查后认为，本案中，涉案房屋为葛恒红与张彦双于夫妻关系存续期间所建，虽相关证件上仅记载张彦双的姓名，但不影响涉案房产为其夫妻共同所有，故本院对上诉人王新堡认为涉案房屋系张彦双个人所有的上诉理由不予支持。对于涉案的《借款合同之补充协议》中的房屋抵押条款及房屋抵债条款的效力问题，本院经审查后认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条第一款规定：当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。本案即属于上述条款规定之情形，故原审法院认定涉案的《借款合同之补充协议》中的房屋抵押条款及房屋抵债条款无效并无不当。对于林芳与王新堡签订的《房屋转让协议书》的效力问题，本院经审查后认为，涉案房屋的土地使用权属于集体所有。现行法律禁止非同一农村集体经济组织成员之间买卖宅基地，本案中林芳、王新堡均不属于涉案房屋所在地的村民集体经济组织成员，故原审法院认定涉案的《房屋转让协议书》无效并无不当。对于上诉人王新堡辩称其取得涉案房产系善意取得的辩解，本院经审查后认为，因涉案《房屋转让协议书》违反法律强制性规定，因此王新堡并不符合善意取得的构成要件，故本院对上诉人王新堡的该辩解不予采信。另外，葛恒红并未要求在本案中处理合同无效后的财产返还问题，同时，王新堡亦对涉案房产进行了添附，故当事人可对该部分另行主张。综上，上诉人王新堡的上诉请求及理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，公告费400元，合计480元，由上诉人王新堡负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年四月十一日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。