北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0101民初2904号原告：北京崇开嘉信物业管理有限公司，住所地北京市东城区龙潭东路5号楼D241号，组织机构代码75332×。法定代表人：贺杰，总经理。委托代理人：廉桂林，男，1961年2月18日出生，该公司项目部副经理，住北京市东城区。被告：杨宏利，男，1958年6月22日出生。原告北京崇开嘉信物业管理有限公司（以下简称崇开嘉信物业公司）诉被告杨宏利物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理。依法由审判员王轶楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崇开嘉信物业公司委托代理人廉桂林与被告杨宏利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京崇开嘉信物业管理有限公司诉称：被告系北京市东城区左安浦园×号楼×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋）业主。原、被告双方于2005年3月7日签订了《物业管理委托合同》，双方约定物业管理费等相关费用按照《左安浦园物业管理公约（1号楼-7号楼）》（以下简称《公约》）的有关规定执行。《公约》约定，第一年按照1元/平方米/月的标准收取物业管理费，第二年起按照1.15元/平方米/月的标准收取物业管理费。另，《物业管理委托合同》约定，业主不按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，物业公司有权要求业主补交，并收取从逾期之日起每日按应交费用的千分之五的违约金。鉴于被告系原告的服务对象，故本案中原告主张的违约金系按所欠物业费的日万分五计算。现原告履行了自己的义务，但被告于2010年3月起一直未缴纳物业管理费，原告多次催缴至今未果。故原告诉至法院，要求1、被告支付2010年3月7日至2015年3月6日物业服务费等费用8403.05元；2、被告支付违约金3553.2元；3、本案诉讼费由被告承担。被告杨宏利辩称：不同意原告的诉讼请求。原告称被告无故拖延物业管理费的说法与事实不符。一、原告在涉诉房屋下面的地下室开设职工食堂，为近40人提供三餐和住宿，并将其余地下室出租。地下室租客亦使用煤气罐做饭，给被告一家及该单元其他业主带来环境和安全隐患。被告就此问题多年来多次与原告进行交涉，要求原告将职工食堂搬出地下室，但原告一直置之不理。二、涉诉房屋周围卫生状况恶劣。因被告的40多名员工在地下室共用一个卫生间，故很多保安人员夜间在涉诉房屋周围大小便。另，因涉诉房屋窗户对着楼房死角，长年有大量垃圾无人清理，致使被告不敢开窗通风。为改善居住环境，被告自费安装监控，并自行清扫楼外的垃圾，物业存在不作为问题。三、电梯运行维护费和水泵运行维护费属于不合理收费。被告居住在一层，从入住至今从未使用过电梯，且市政供给的自来水也不需要水泵加压即可直接输送至涉诉房屋。原告应该本着谁享受、谁付费的公平原则，合理考虑收费内容，免除这两项费用。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求，并要求原告迁出地下室的职工食堂，支付被告清扫楼外垃圾劳务费。经审理查明：被告杨宏利系北京市东城区左安浦园×号楼×单元×号房屋的产权人，房屋建筑面积为118.74平方米。2004年10月21日，原告北京崇开嘉信物业管理有限公司制定《左安浦园物业管理公约（1号楼-7号楼）》，《公约》载明，物业名称为左安浦园小区，位于崇文区（现东城区）左安门内大街西侧，总建筑面积22.5万平方米。物业公司受全体业主或居住人委托并收取管理服务费后，为整个小区提供管理服务，服务内容包括：小区院内及各栋楼内公共部位的维修和环境卫生的清理维护；对共用设备、设施的养护和维修；对公共绿化部分的养护和管理；对生活垃圾和装修垃圾的清运；对小区进出口提供保安管理服务；为各栋各单元门对讲系统进行维护；售卖水、中水、燃气等磁卡字数；在与邮局未协调前负责统收普通信件、报刊并送达各户信箱内；为地下机动车库和自行车库提供疏导保洁服务；为住户提供室内水、电、采暖管道修理；对小区内违反物业管理公约的行为进行制止、纠正，必要时采取法律措施；对小区防火设施的配置和养护提供管理服务；接受委托办理代收费业务。业主应按北京市和崇文区（现东城区）规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。水、中水、电、燃气等磁卡到指定地点缴费购买。物业各项收费如下：物业费1.15元/平米/月（包括物业综合管理费0.5元/平米/月，电梯运行维护费0.6元/平米/月，水泵运行维护费0.05元/平米/月），首12个月按1元/平米/月收取；有限电视收视费18元/户/月；机动车地下车位租赁费300元/位/月；机动车地上车位租赁费150元/位/月；楼道公用照明费1元/户/月；装修垃圾清运费21元/自然间；装修保证金2000元/户；装修车辆临时停车费100元/户。对业主或用户逾期3个月以上不交纳物业费或其他相关费用的，物业公司可诉至人民法院并同时要求按欠费总数每月5%的比例交纳滞纳金。2005年3月7日，被告杨宏利签署承诺书，承诺：为维护本小区的管理，本人已详细阅读过《左安浦园1-7号楼物业管理公约》，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。本人特签署此承诺书。同日，被告杨宏利（甲方）与原告崇开嘉信物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，该合同约定，物业类型为经济适用房，位于北京市崇文区（现东城区）左安浦园小区×楼×门×号，建筑面积118.74平方米。委托管理事项包括：在《公约》中列明由乙方提供的各项管理服务；管理与本小区物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料；对业主装修进行方案审批和施工监督管理以保证本小区物业结构安全和共用设施安全；对本小区《公约》的执行实行促进管理，努力提高小区的文明建设。乙方向甲方负责收取下列费用：物业综合管理费、电梯运行维护费、水泵运行维护费、机动车存车费、非机动车存车费、装修垃圾外运费、其他规定费用。乙方违反协议，管理服务不到位，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改甲方有权要求业主管理委员会解除乙方对本小区的管理服务合同。乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求清退所收费用。甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交，并收取从逾期之日起，每日按应缴费用的千分之五的违约金收取。委托管理期限为一年，自2005年3月7日起到2006年3月6日止。合同期满后，若业主委员会继续聘用乙方管理本小区，视为合同自动延续。庭审中，被告提交照片等证据，以证明涉诉房屋周围及地下室食堂环境卫生问题严重。原告认可存在卫生问题，并表示即刻改正。另查，被告未向原告交纳2010年3月7日日至2015年3月6日的物业服务费等费用。上述事实，有《左安浦园物业管理公约（1号楼-7号楼）》，承诺书，《物业管理委托合同》，照片，北京市房屋产权登记材料及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在接受原告提供的物业服务后，应当按照约定如期交纳物业服务费，否则应承担相应的违约责任。原告依照《左安浦园物业管理公约（1号楼-7号楼）》及《物业管理委托合同》约定的物业服务费等费用标准要求被告交纳拖欠的物业服务费等费用，于法有据，本院予以支持。但应指出，原告对小区所提供的物业服务确存在一定瑕疵，鉴于此，本院对原告要求被告支付所欠物业服务费等费用逾期违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告提出的地下室职工食堂及涉诉房屋周围卫生状况差等问题，属于原告应当整改的问题，并非被告不交纳物业服务费等费用的理由。故被告上述抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨宏利于本判决生效后十日内给付原告北京崇开嘉信物业管理有限公司二○一○年三月七日至二○一五年三月六日期间的物业费等费用人民币八千四百零三元五分。二、驳回原告北京崇开嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元,由原告北京崇开嘉信物业管理有限公司负担47元，被告杨宏利负担111元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王轶楠二〇一六年四月二十七日书记员  金 滨