广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3169号上诉人（原审第三人）：广州安州环保科技有限公司，住所地。法定代表人：陈洪庚，该司总经理。委托代理人：张瀚，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：刘远，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李秋霖，男，1937年6月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：郑淑仪，女，1965年5月10日出生，汉族，住址。被上诉人（原审原告）：李宝文，男，1967年2月13日出生，汉族，住址。被上诉人（原审原告）：李金源，男，1930年6月15日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。被上诉人（原审原告）：李清泉，男，1949年9月1日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：李成就，男，1951年6月2日出生，汉族，住广州市越秀区。上述被上诉人共同委托代理人马运峰，广东启兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市财贸建设开发总公司，住所地，法定代表人：陈晓晖，该司总经理。委托代理人：霍恺暾，该司职员。原审第三人华夏银行股份有限公司广州分行，住所地。负责人张廷军，该分行行长。上诉人广州安州环保科技有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：李秋霖、李金源、李清泉、李成就是原广州市越秀区大新路相公巷12号房屋（建筑面积50.18平方米）的产权人，其中李秋霖、李金源各占六分之二产权份额，李清泉、李成就各占六分之一产权份额。1996年1月16日，原审法院作出（1995）越法房初字第1572号民事判决书，判决内容为：……三、第三人李秋霖、李金源、李清泉、李成就应于该判决发生法律效力之日起7日内，会同广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）一起往广州市房地产管理局办理拆迁本市大新路相公巷12号房屋的产权调换补偿鉴证手续。四、财贸公司应于1998年12月30日前，在本市大新路相公巷12号地段兴建的大楼第二层南向方位划出建筑面积12平方米（含不超过10%的公用面积分摊）供李宝桐回迁使用，在第六层北向方位划出建筑面积60平方米（含不超过10%的公用面积分摊）供王月朋户、第三人陆仙户、第三人李国洪户回迁居住，上述回迁房合共建筑面积72平方米（含不超过10%的公用面积分摊，折合居住面积不少于45平方米），其中建筑面积51平方米作为拆除第三人李秋霖、李金源、李清泉原大新路相公巷12号房屋的产权调换补偿，余下的21平方米由业权人以900元／平方米购买10平方米，以商品房价格购买11平方米，该购房款应于回迁新楼前一次性付清给财贸公司（逾期未付款，则视为放弃购买权利，转由向财贸公司承租）。2007年8月9日，李清泉、李成就与李宝文、郑淑仪签订《赠与合同》（经公证），约定李清泉、李成就将广州市越秀区大新路相公巷12号房屋属其所有的产权份额赠与给李宝文、郑淑仪共同所有。2007年8月30日，李金源与李宝文、郑淑仪签订《赠与合同》（经公证），约定李金源将广州市越秀区大新路相公巷12号房屋属其所有的产权份额赠与给李宝文、郑淑仪共同所有。2008年1月10日，王月朋、李秋霖、李宝文、郑淑仪（为乙方）与财贸公司（为甲方）签订《大新路＜大新大厦＞地段拆迁（回迁）补偿协议（自有房屋）》，约定：甲方已将乙方的原地段被拆迁房屋大新路相公12号地籍一区五段号房屋拆除，现甲方提供大新路282号地段（拆迁原地段）新建商住楼给乙方回迁，双方就回迁事宜达成协议如下：甲方提供新建商住楼A座11楼19单元住宅建筑面积为63.136平方米给乙方回迁，根据乙方原产权面积应回迁住宅房屋39平方米，即甲方实际补偿超出乙方原产权面积24.136平方米，甲方将超出部分面积（建筑面积）按1700元／平方米×10平方米、按商品房5500元／平方米×14.136平方米售卖给乙方，折合购房款94748元。乙方须于办理入住手续前叁天内向甲方一次性缴纳上述1项购房款的94748元，双方以广州市国土局核发的“房地产证”核定的产权面积按以上价格（多退少补）进行结算，甲方实际补偿超出乙方原产权面积24.136平方米所发生的有关税费由乙方负责。3、甲方按原协议约定标准，应计付给乙方的临迁补助费截止日期为2007年10月9日，甲方同意乙方的购房款项94748元在乙方应取得的临迁补助费内冲减。二层回迁的12平方米建筑面积（商业）待甲方办理有关验收后，再另与李宝桐办理回迁手续。同日，李秋霖、李宝文、郑淑仪从大新大厦物业管理处接收涉案房屋。2010年10月15日，广州市房地产测绘所出具《房地产分户图》，载明大新路282号1119房单元总建筑面积70.5379平方米。另查明，2002年2月7日，广州市恒毅实业有限公司与华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）签订《借款合同》，约定由广州市恒毅实业有限公司向华夏银行广州分行借款25000000元。同日，财贸公司与华夏银行广州分行签订《最高额抵押合同》，约定财贸公司同意以编号为（2001）康正评字第526号《抵押物清单》所列财产为抵押物，抵押给华夏银行广州分行，作为广州市恒毅实业有限公司向华夏银行广州分行借款25000000元的担保。此后，广州市国土局房地产管理局核发《广州市房地产抵押登记证明书》，载明抵押权人为华夏银行广州分行，抵押人为财贸公司，权利范围包括涉案大新路280-314号等地段大新大厦住宅A座1112房在内，设定日期为2002年3月28日，权利存续期限为3年等。2009年4月23日，华夏银行广州分行与中国长城资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将华夏银行广州分行对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给中国长城资产管理公司广州办事处。2009年7月30日，中国长城资产管理公司广州办事处与广州安州环保科技有限公司（以下简称安州公司）签订《债权转让协议》，将中国长城资产管理公司广州办事处对广州市恒毅实业有限公司债权本金25000000元等贷款债权转让给安州公司。广东省从化市人民法院在执行申请执行人华夏银行广州分行申请执行被执行人广州市恒毅实业有限公司、财贸公司借款合同纠纷一案的过程中，于2011年10月14日作出（2011）穗从法执字第668号《执行裁定书》，认为上述债权转让协议符合法律规定，裁定变更安州公司为该案的申请执行人。李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就于2014年2月19日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.财贸公司及华夏银行广州分行、安州公司协助李秋霖、李宝文、郑淑仪立即办理广州市越秀区大新路282号新建商住楼A座11楼19单元（现地址：广州市越秀区大新路282号282号1119房）的涂销抵押手续；2.财贸公司协助李秋霖、李宝文、郑淑仪办理上述房屋的房屋产权登记和领取房地产所有权手续。财贸公司在原审答辩称，同意李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就的诉讼请求。财贸公司与李秋霖、李金源、李清泉、李成就于1994年签订拆迁协议，后1999年的时候发生规划变更，原规划是9层，后来改为23层，变更规划后，6层以下均是商场，没办法按原拆迁协议书安置给李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就回迁，故调整至现状。华夏银行广州分行无答辩。安州公司述称，一、李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就提交的（1995）越法房初字第1572号民事判决书判令产权调换是六层北向房屋，并非李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就主张的1119房，故李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就对1119房不享有任何权利。其要求确认1119房办理涂销、过户登记手续没有任何依据。二、安州公司是合法抵押权人，涉案房屋办理抵押登记时不存在任何他项权利或者限制，华夏银行是合法抵押权人，现有关权益由安州公司继受，安州公司对涉案房屋享有合法抵押权。三、财贸公司已将涉案房屋办理抵押，在办理抵押登记后，财贸公司仍与李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就签订《补充协议》和《大新路大新大厦地段拆迁回迁补偿协议》擅自将涉案房屋用于回迁，根据《担保法》第四十九条规定，该行为无效，且两份协议未经房管部门备案登记，不能对抗安州公司。本案审理过程中，李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就与财贸公司和安州公司均确认涉案的1119房是《广州市房地产抵押登记证明书》中1112房的一部分。另，李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就和财贸公司均表示不需在本案中处理面积差房款问题。原审法院认为：（1995）越法房初字第1572号民事判决书已发生法律效力，该判决明确了回迁房的楼层、面积等情况，李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就据此享有要求财贸公司向其交付回迁房的权利，财贸公司据此负有向李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就交付回迁房的义务。因李清泉、李金源、李成就已将属其所有的产权份额赠与给李宝文、郑淑仪，故李秋霖、李宝文、郑淑仪有权向财贸公司主张调换补偿房屋的产权。由于上述生效判决确定的回迁房因其所在大楼的规划发生变更，从而无法用于回迁，李秋霖、李宝文、郑淑仪与为此签订的《大新路＜大新大厦＞地段拆迁回迁补偿协议（自有房屋）》对原约定的回迁房楼层、房号作出变更，亦为合法有效，财贸公司应向李秋霖、李宝文、郑淑仪履行提供回迁安置房并作产权调换补偿的义务。财贸公司作为拆迁人向被拆迁人提供回迁房并作产权调换补偿，其实质是替代被拆迁人所有的原大新路相公巷12号房屋所有权，且李秋霖、李宝文、郑淑仪已实际入住涉案房屋多年，因此，李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就对回迁房即大新路282号1119房享有排他的权利，应当优先于安州公司对涉讼房屋的担保物权。因房地产行政主管部门登记的涉案房屋抵押权人仍为华夏银行广州分行，故该行对办理涉案房屋涂销抵押登记的手续仍应予以必要的协助。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，于2014年5月22日作出如下判决：一、财贸公司及安州公司应自判决发生法律效力之日起十五日内，到广州市房地产行政主管部门办理广州市大新路280号-314号等地段商住楼（大新大厦）A座11楼19单元（现地址：广州市越秀区大新路282号1119房）涂销抵押登记手续；华夏银行广州分行对此应予以必要的协助。二、于广州市大新路280号-314号等地段商住楼（大新大厦）A座11楼19单元（现地址：广州市越秀区大新路282号1119房）涂销抵押登记之日起十日内，财贸公司应协助李秋霖、李宝文、郑淑仪办理广州市大新路280号-314号等地段商住楼（大新大厦）A座11楼19单元（现地址：广州市越秀区大新路282号1119房）的产权过户登记手续和领取房地产所有权证手续。案件受理费4300元，由财贸公司负担。判后，上诉人广州安州环保科技有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就对涉案房屋不享有排他权利。（1995）越法房初字第1572号案判决产权调换的房屋是第六层北向房屋，并非涉案房屋。因此，原审判决支持李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就要求安州公司对涉案房屋办理涂销和过户登记手续没有任何依据；（二）安州公司是涉案房屋的合法抵押权人，原审法院支持李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就对涉案房屋涂销抵押的诉请违反法律规定。华夏银行广州分行是合法抵押权人，现其权益由安州公司继受，安州公司对涉案房屋取得抵押权的继受符合法律规定，理应受到法律的平等保护，故在未经抵押权人安州公司同意的情况下，原审判令涂销抵押错误；（三）财贸公司已将涉案房屋办理抵押，在办理抵押登记之后，财贸公司仍旧与李秋霖、李宝文、郑淑仪签订《大新路＜大新大厦＞地段拆迁（回迁）补偿协议（自有房屋）》，擅自将涉案房屋用于回迁，根据《担保法》第四十九条的规定，该行为无效，且该份协议未经房管局备案登记，李秋霖等人未尽到注意义务，存在过错，其不能据此对抗安州公司。据此上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就的全部诉讼请求；2.由财贸公司和李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就承担本案全部诉讼费用。被上诉人李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就答辩同意原审判决，不同意上诉人安州公司的上诉请求。被上诉人财贸公司答辩同意原审判决，不同意上诉人安州公司的上诉人请求。原审第三人华夏银行广州分行未到庭答辩。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点即李秋霖、李金源、李清泉、李成就、李宝文、郑淑仪对涉案房屋享有的拆迁安置补偿权利是否优于安州公司对涉案房屋享有的抵押权。原审法院（1995）越法房初字第1572号生效民事判决确认财贸公司负有向李秋霖、李金源、李清泉、李成就交付回迁房屋的义务后，李秋霖、李金源、李清泉、李成就将自有房屋交由财贸公司拆迁，此后双方签订《大新路﹤大新大厦﹥地段拆迁回迁补偿协议（自有房屋）》，确定涉案房屋是拆迁李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就自有房屋的产权调换房。由于涉案房屋是对拆迁李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就自有房屋的补偿，且李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就已经在涉案房屋居住多年，故原审法院认定李秋霖、郑淑仪、李宝文、李金源、李清泉、李成就对涉案房屋享有的权益优先于安州公司对涉案房屋享有的抵押权并无不当，本院予以维持。安州公司以《大新路﹤大新大厦﹥地段拆迁回迁补偿协议（自有房屋）》未登记备案为由，否定李叶华对涉案房屋享有的权益，理据不足，本院不予支持。综上所述，审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8600元，由广州安州环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一四年九月九日书 记 员 肖和念陆洁雯