西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书(2014)莲民初字第00190号原告（反诉被告）陕西华亿实业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人郭雷生，该公司总经理。委托代理人魏磊，男，1964年3月29日出生，汉族，该公司副总经理，住西安市新城区。委托代理人王建军，山西晋华律师事务所律师。被告（反诉原告）西安毕诚培训学校，住所地西安市莲湖区。法定代表人孙俊民，该校校长。委托代理人陈兵，陕西合恒律师事务所律师。委托代理人董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。被告崔忠诚，男，1973年1月19日出生，汉族，西安毕诚培训学校副校长，住西安市灞桥区。委托代理人董俊俊，陕西平镜律师事务所律师。原告陕西华亿实业有限公司（以下简称华亿公司）诉被告西安毕诚培训学校（以下简称毕诚学校）、崔忠诚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年12月20日作出（2012）莲民一初字第00020号民事判决。宣判后，被告毕诚学校不服，提出上诉。西安市中级人民法院作出（2013）西民一终字第00699号民事裁定，撤销了本院（2012）莲民一初字第00020号民事判决，将案件发回本院重审。本院重审后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告毕诚学校在重审期间提出反诉，本院决定合并审理。原告（反诉被告）华亿公司委托代理人魏磊、王建军，被告（反诉原告）毕诚学校委托代理人陈兵、董俊俊，被告崔忠诚及其委托代理人董俊俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华亿公司诉称，2008年3月16日，原告与二被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于西安市莲湖区的房屋租赁给二被告使用，期限为10年,并约定了支付租金的方式，但二被告从2010年7月1日至今的租金没有按照约定支付，原告多次催交，但二被告仍然拖欠，二被告的违约行为，严重的损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令二被告互负连带责任向原告支付2010年7月1日起至2011年6月30日的租金125万元；3、判令二被告互负连带责任向原告支付2011年7月1日起至2013年9月30日的租金3149999元；4、判令二被告互负连带责任向原告支付滞纳金55万元。被告毕诚学校提出反诉并辩称，华亿公司所述双方签订两份租赁合同属实，但双方合同已经于2009年11月23日终止，华亿公司主张解除合同，不能成立。毕诚学校已经于2010年6月30日搬离租赁场所，截止2010年6月30日，毕诚学校应付华亿公司租金460万元，实际上毕诚学校已经支付华亿公司470万元，其中包括押金10万元，据此，毕诚学校不欠华亿公司租金，故原告华亿公司主张2010年6月30日之后的房屋租金及滞纳金没有事实及法律依据。崔忠诚为毕诚学校的员工，在本案租赁合同中系履行职务行为，华亿公司起诉崔忠诚是错误的。毕诚学校还提出反诉称，毕诚学校向华亿公司交纳的租房押金，华亿公司在双方已经终止租赁合同后，应当予以返还。毕诚学校租赁华亿公司房屋后，花费巨资对房屋进行装修，在装修后作为教学使用不久，西安市人民政府于2009年11月29日下发《关于杨家围墙村城中村改造项目拆迁工作的通告》，要求停止一切经营活动，在此情况之下，毕诚学校已无法进行正常教学活动，随即与华亿公司就租赁物不能使用、房屋拆迁补偿问题等进行协商处理，期间因拆迁导致毕诚学校学生无处上课，有200多名家长及学生组织上访，造成较大的不稳定事件。毕诚学校为积极妥善处理上访事件，向学生退还学费、组织搬迁，致使毕诚学校遭受重大经济损失。毕诚学校认为，华亿公司明知政府即将拆迁，仍与毕诚学校签订长达10年的房屋租赁合同，造成毕诚学校花费巨资进行装修的租赁物无法使用，刚刚注册成立的学校无法进行正常的教学活动，近千名学生无法继续学习，致使毕诚学校蒙受巨大经济损失，应认定其存在恶意欺诈行为。现租赁房屋已经拆除，拆迁人已经将应补偿给毕诚学校的房屋装修损失、搬迁费、人员安置费、经营损失等赔偿支付给华亿公司，而对毕诚学校的装修损失补偿依据的是西安市莲湖区城中村改造办公室委托陕西开平房地产评估有限公司2009年11月20日作出的《拆迁评估报告》，该评估报告的附着物评估值根本不足以补偿毕诚学校的装修损失。毕诚学校于2009年12月30日委托陕西广合资产评估有限公司进行评估，评估价值为8457700元。故毕诚学校在本案中提出反诉，请求：1、华亿公司赔偿毕诚学校装修损失差额120万元；2、华亿公司返还毕诚学校房屋租赁押金5万元；3、华亿公司返还毕诚学校装修装饰拆迁补偿费2311302元；4、华亿公司返还毕诚学校搬迁费、人员安置费、经营损失、遗漏评估项、补偿赔偿费用4283823.30元；5、反诉费用由华亿公司承担。原告华亿公司就被告毕诚学校提出的反诉辩称，一、毕诚学校称华亿公司隐瞒了明知拆迁的事实，系恶意欺诈行为，这点理由不能成立。双方租赁合同签订于2008年，政府公告发布为2009年，从时间上说，华亿公司欺诈的理由是不能成立的；二、华亿公司的项目是莲湖区的重点项目，也是在以前拆迁的基础上建设的，华亿公司不可能考虑到自己刚把别人拆迁了，反过来又被拆迁的情形；三、毕诚学校一直占有使用该房屋从事经营活动，直至房屋拆迁被告都没有腾房，至今仍欠华亿公司水电费用，故不存在返还押金情况；四、对于毕诚学校主张的装修损失，是依据评估报告得出，华亿公司对评估报告的真实性认可，但该费用应当首先冲抵租金；五、毕诚学校主张的各项费用，因为直至标的物被拆除，一直没有搬迁，所以不存在这些费用。综上，华亿公司认为毕诚学校的这些反诉请求不能成立，请求予以驳回。被告崔忠诚辩称，崔忠诚系毕诚学校的员工，其行为系履行职务行为，租赁房屋一直由毕诚学校使用，不应由崔忠诚个人承担责任，故请求法院驳回华亿公司对崔忠诚的起诉。经重审审理查明，华亿公司于2003年8月26日与西安市莲湖区杨家围墙村村民委员会（第二村民小组）签订《联建合同书》，立项为“大庆路医药物流中心项目”，并经西安市莲湖区人民政府同意作为2004年区级重点项目，由西安市莲湖区农村工作局作为项目主管部门。2004年4月26日，西安市莲湖区杨家围墙村村民委员会及西安市莲湖区人民政府、西安市莲湖区城区旧村改造工作领导小组向西安市城市规划管理局出具《情况说明》，申报该项目的规划审批。后华亿公司于2005年年底建成位于西安市莲湖区69号房屋五层（其中地下一层，地上四层），莲湖区83号房屋三层，两处房屋均为东西方向，在东头处相连，建筑面积共计32000平方米。2008年3月16日，华亿公司与毕诚学校签订两份租赁合同，约定华亿公司将位于西安市莲湖区69号地上一至三层房屋建筑面积6400平方米、莲湖区83号一至二层房屋共计3200平方米出租给毕诚学校，由毕诚学校作为办公、教学、宿舍使用，租赁期限均为10年，从2008年7月1日至2018年6月30日止。其中西安市莲湖区69号房屋租金：2008年7月1日至2010年6月30日租金120万元；2010年7月1日至2011年6月30日租金125万元；2011年7月1日至2012年6月30日租金130万元；2012年7月1日至2013年6月30日租金145万元；2013年7月1日至2014年6月30日租金160万元；2014年7月1日至2015年6月30日租金170万元；2015年7月1日至2018年6月30日每年租金175万元。合同同时约定：两份租赁合同各交租房押金5万元。合同签订后，华亿公司将上述两处房屋交付给毕诚学校使用。毕诚学校将房屋装修后开始招生，进行教学活动。毕诚学校租赁房屋后，有拖欠华亿公司租金的行为。2009年11月23日西安市人民政府下发了市政告字〔2009〕35号《关于西安市莲湖区杨家围墙村城中村改造项目拆迁工作的通告》，将诉争房屋确定为拆迁范围。次日，西安市莲湖区杨家围墙村城中村改造拆迁指挥部发布通告，要求“各生产、经营户自本通告下发之日起，七日内停止一切生产、经营活动、主动搬离拆迁现场。工商行政管理等部门协助办理相关变更手续。凡在规定期限内（2009年12月1日前）未关停，继续从事生产、经营活动的企事业单位及个体工商户，将根据区政府通告要求，由有关部门依法采取强制措施予以处理。”该通告发出后，毕诚学校并未按照政府要求搬离租赁房屋，但学生上访引起其教学已经无法正常进行。2009年11月20日西安市莲湖区城中村改造办公室委托陕西开平房地产评估有限公司对原告承租房屋的装修价值进行评估，房屋及附着物评估总值3466953元。2010年11月30日，在华亿公司屡次催促下，毕诚学校向华亿公司支付了截止2010年6月30日之前房屋租金。2010年7月1日之后的租金，毕诚学校再未向华亿公司支付。2011年1月11日双方经过协商达成书面协议，内容为：“鉴于西安毕诚培训学校与拆迁方先行进行谈判，补偿达成协议后，拆迁补偿款无论多少先用以补交所欠陕西华亿实业有限公司房租及水电费，多退少补。”2011年1月21日华亿公司向莲湖区政府及拆迁单位西安明城置业有限公司（以下简称明城置业公司）出具两份内容相同的书面意见，内容为：“西安毕诚培训学校是我华亿公司大庆路医药物流中心项目的房客。2008年初，该校租我房屋近万平方米开办学校，由于拆迁问题，学生多次上访，校内闹事。为了缓和矛盾，稳定学生情绪，校方多次寻访政府，相关部门建议，如果我方同意，拆迁方可与学校先行谈判拆迁补偿问题。现声明：我方同意接受上述建议，可由拆迁方与西安毕诚培训学先行谈判，拆迁补偿直接赔付给西安毕诚培训学校。”因为诉争房屋一直未能拆迁，2011年5月19日华亿公司向毕诚学校及其工作人员、明城置业公司各邮寄书面材料，称与毕诚学校解除2011年1月21日协议，要求毕诚学校于2011年6月30日前付清拖欠华亿公司的租金及水电费，如逾期不付，要求解除合同并追缴滞纳金。并通知明城置业公司“从2011年5月19日起，华亿公司于2011年1月21日给明城置业公司关于毕诚培训学校与你公司先行谈判，补偿达成协议后，拆迁补偿款直接赔付给西安毕诚培训学校的文件作废（华亿公司同时发文通知西安毕诚培训学校该文件作废，协议解除）。”此后，因毕诚学校拖欠租金及水电费，华亿公司对租赁房屋进行断水断电，后双方协商处理，2012年6月29日，毕诚学校最后一次向向华亿公司支付截止2012年6月30日之前的水电费。华亿公司称自2012年7月1日以后，毕诚学校仍产生少量水电费，但其在本案中不再主张。2013年8月7日，本案所涉租赁房屋被拆除。2013年9月29日，华亿公司作为乙方与明城置业公司作为甲方签订《拆迁补偿协议》一份，该协议约定，甲方于2009年7月31日与西安市莲湖区城中村改造办公室、西安市莲湖区农村工作局、西安市莲湖区杨家围墙村村民委员会签订《西安市莲湖区杨家围墙村城中村改造项目合作合同书》，双方一致同意按西安市城改办指定的陕西开平房地产评估有限公司出具的《房屋及附着物评估报告》并参照乙方实际投入的综合成本为拆迁补偿的标准。拆迁补偿的范围为乙方建设的大庆路医药物流中心地面上全部建筑物及附着物。房屋评估总值为37163354元，装修、附着物评估总值为14417529元，甲方同意额外追加拆迁补偿费用为21419117元，该额外追加费用包括但不限于：租赁户的搬迁费用、人员安置费用、经营损失、遗漏评估项、租赁户的补偿赔偿费用、除评估以外乙方为履行《联建合同书》支付的所有费用、配合费用以及与联建方的遗留问题及其他不可预见的费用。华亿公司称该《拆迁补偿协议》中约定的装修、附着物评估价值中包含毕诚学校的装修附着物评估值3466953元。该补偿协议签订后，明城置业公司已经支付华亿公司部分补偿费用。庭审中，双方对于毕诚学校何时搬离租赁房屋存在争议。华亿公司称毕诚学校直至2013年8月7日被拆除之前一直在租赁房屋内，没有向华亿公司腾交。毕诚学校称其已经于2010年6月30日搬离该租赁房屋，提供其与西安市双生宏富达搬家服务部的搬家合同及支付搬家费用的收款收据。华亿公司对其提供的证据不予认可，并且提供双方在西安市中级人民法院二审审理期间的询问笔录、庭审笔录、调解笔录，证明毕诚学校在本案二审期间仍未腾交房屋给华亿公司。毕诚学校对二审期间几份笔录的真实性没有异议，但认为笔录内容反而证明在拆迁补偿过程中，华亿公司同意由毕诚学校和拆迁方协商补偿问题，所以毕诚学校肯定会留有人员在租赁房间，是为了与拆迁方协商，并不能证明毕诚学校没有搬离。毕诚学校称其装修损失远远大于陕西开平房地产评估有限公司出具的《房屋及附着物评估报告》，其于2009年12月30日委托陕西广合资产评估有限公司进行评估，评估价值为8457700元，华亿公司对该证据不予认可，认为其原来审理案件的一审及二审中均未提交过该份评估报告，对其真实性存疑。另查，毕诚学校成立后，招收的学生以全日制、三年制教学方式为主，被告崔忠诚为毕诚学校聘用人员，系该校副校长。上述事实，有租赁合同、催款通知书、告知书、催告函、函告、汇兑凭证、回函、市政告字（2009）35号文件、复函、协议书、评估报告书、拆迁补偿协议、西安市中级人民法院笔录、本院庭审笔录在卷为证。本院认为，华亿公司与毕诚学校之间签订的《房屋租赁合》的租赁标的物系华亿公司与西安市莲湖区杨建围墙村村民委员会联建，该房屋虽经西安市莲湖区人民政府同意立项建设，但并未依法在西安市城市规划局取得规划手续，在2013年8月7日拆迁之前仍未取得建设规划手续，故该房屋并非合法建筑物，华亿公司与毕诚学校之间自愿签订房屋租赁合同系无效合同。无效合同对双方均不产生法律效力，不存在解除合同的法律后果。虽然该租赁合同无效，但毕诚学校占有使用该房屋期间，仍应向华亿公司支付相应的房屋占有使用费。关于双方争议的房屋占有使用期间，本院认为，毕诚学校租赁华亿公司房屋的用途是进行教学使用，教学工作具有一定的延续性，毕诚学校承认其学校招收的是高中毕业生，三年制，因西安市人民政府2009年11月23日下发《通告》后，毕诚学校将不能继续再招收新学生，但对于其2009年11月之前已经招收的学员需要按照学制要求完成教学任务，结合本院在原一审中过程中于2012年8月23日进行现场勘查、确认当时所有校内设施已经全部闲置的状态，毕诚学校自认其截止2012年6月30日之前水电费已经清结的陈述，以及华亿公司自认的毕诚学校自2012年7月1日起至原二审审理期间仅产生水电费2500余元的事实，本院认定毕诚学校自2012年7月1日起不再占用该房屋进行正常教学经营活动，故毕诚学校应当向华亿公司支付房屋占有使用费的截止日期应为2012年6月30日。参照双方租赁合同的约定，毕诚学校还应向华亿公司支付位于西安市莲湖区69号地上一至三层房屋建筑面积6400平方米房屋的占有使用费255万元。毕诚学校拖欠华亿公司的房屋使用费，系因双方就拆迁补偿问题如何与拆迁人协商而造成，故华亿公司主张毕诚学校支付其滞纳金55万元，本院不予支持。被告崔忠诚作为毕诚学校的工作人员，其因该房屋租赁与华亿公司之间发生的行为系职务行为，华亿公司主张被告崔忠诚承担支付房屋租赁使用费的请求，本院依法不予支持。关于毕诚学校的反诉请求，毕诚学校在支付华亿公司房屋使用费后，其所交纳的租房押金5万元，华亿公司应予以退还。毕诚学校对租赁房屋的装修及附着物的价值，经西安市莲湖区城中村改造办公室委托陕西开平房地产评估有限公司进行评估，评估价值为3466953元，因拆迁人明城置业公司已经将该费用赔偿给华亿公司，而其中本案6400平方米分摊装修价值应为2311302元，华亿公司应向毕诚学校予以返还。明城置业公司与华亿公司之间的拆迁补偿费用还额外增加关于租赁户的搬迁费用、人员安置费用、经营损失、遗漏评估项等共计21419117元，该费用系对华亿公司整座建筑32000平方米的整体赔偿，而本案租赁物面积为6400平方米，故按照建筑面积分摊的赔偿金额应为4283823.30元，华亿公司应当将该补偿费用支付给毕诚学校。毕诚学校主张的评估差额损失120万元，本院认为，毕诚学校提交的陕西广合资产评估有限公司的评估报告系其单方委托，华亿公司不予认可，且明城置业公司支付给华亿公司的额外增加费用部分已经包含评估漏项部分，故毕诚学校该项诉请属于重复主张，本院不再予以支持。综上，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陕西华亿实业有限公司与被告（反诉原告）西安毕诚培训学校于2008年3月16日签订的位于西安市莲湖区69号一至三层房屋租赁合同无效；二、被告（反诉原告）西安毕诚培训学校于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陕西华亿实业有限公司房屋占有使用费2550000元；三、驳回原告（反诉被告）陕西华亿实业有限公司其余之诉讼请求；四、原告（反诉被告）陕西华亿实业有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）西安毕诚培训学校租赁押金50000元；五、原告（反诉被告）陕西华亿实业有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）西安毕诚培训学校装修附着物损失2311302元；六、原告（反诉被告）陕西华亿实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）西安毕诚培训学校搬迁费用、人员安置费用、经营损失、遗漏评估项等4283823.30元；七、驳回被告（反诉原告）西安毕诚培训学校其余之反诉请求。以上第二、四、五、六项相抵，原告（反诉被告）陕西华亿实业有限公司应支付被告（反诉原告）西安毕诚培训学校4095125.30元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57949元（华亿公司已预交），由华亿公司承担24244元，毕诚学校承担33705元；反诉费41505元（毕诚学校已预交），由华亿公司承担33705元，毕诚学校承担7800元。以上费用相抵，即诉讼费用各自承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  冯建利审 判 员  王晓萤代理审判员  郭富丽二〇一四年九月二十四日书 记 员  陆天洋