北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第02053号原告蒋×，女。委托代理人药东虎，北京市凯泰律师事务所律师。被告谷×，女。委托代理人王同林，北京市浩东律师事务所律师。委托代理人柳晶晶，北京市京悦律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。注册证号：110105003319557法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，该公司法务，住该公司宿舍。原告蒋×与被告谷×、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋×及其委托代理药东虎、被告谷×之委托代理人王同林、柳晶晶与第三人链家房地产公司委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蒋×诉称，2013年2月23日，我与谷×双方通过链家房地产公司签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，约定我购买谷×名下坐落于北京市海淀区永定路1308号房屋，购房总价为人民币452万元，双方约定最晚于2013年3月15日前办理涉案房屋的权属转移登记手续，合同另对违约责任等做了明确约定。合同签订后，我按照合同约定向谷×支付了10万元定金，向链家房地产公司交付了居间服务费等106220元，链家房地产公司表示2月25日办理涉案房屋网签手续。2013年2月26日，我接到链家房地产公司工作人员通知：涉案房屋因为被法院查封无法办理网签和过户。谷×表示过几天看看能否解除查封。几天后，谷×表示无法办理解封，愿意解除合同并按照约定承担违约责任。此后，我多次催促，谷×一直拖延返还定金及向我支付违约金。我与谷×、链家房地产公司签订的合同及补充协议系三方真实意思表示，合法有效。谷×明知房屋已经被法院查封，无法按照约定时间办理过户，仍恶意出售房屋，已构成违约。现起诉要求解除我与谷×签订的房屋买卖合同及我与谷×、链家房地产公司签订的补充协议；谷×返还购房定金10万元；谷×向我支付违约金504000元；谷×向我赔付居间方收取的费用106220元；谷×向我赔偿损失40万元；谷×承担本案诉讼费。谷×辩称，同意返还蒋×10万元，请求法院驳回蒋×的其他诉讼请求。理由：1、争议房屋因被海淀区法院查封，我和蒋×签订的合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，因主合同无效，故从合同也无效。根据法律规定，该合同也应认定为无效。2、因海淀法院查封本案所涉房产时没有及时通知我方，也没有向我方送达查封该房产的民事裁定书，致使我方在与蒋×签订合同时并不知道争议房产已被查封的事实。我不应承担任何法律责任。3、基于法院查封的事实，且在我方与蒋×签订合同及补充协议时，法院并未告知查封事实，故该责任应由法院及相关责任人员承担。4、蒋×同时要求我承担违约金和定金没有法律依据。根据法律规定，违约金及定金只能选择其一。5、蒋×向我方主张赔偿居间方收取的费用属于主张对象错误，该笔费用蒋×应向中介公司主张而非向我方主张。6、我方在本案中无过错，不应由我方承担过失责任的赔偿损失责任。7、本案的诉讼费由我方承担没有明确的法律依据。第三人链家房地产公司辩称，同意蒋×的第一项诉讼请求，其他事项与我公司无关，对事实理由我方没有意见。经审理查明，2013年2月23日，蒋×（买受人）与谷×（出卖人）、签订《北京市存量房屋买卖合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落在海淀区永定路1308号，建筑面积92.41平方米；该房屋所有权证证号为X京房权证海字第×号；经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为158万元；经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价294万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金10万元。同日，蒋×（买受人，乙方）与谷×（出卖人，甲方）、链家房地产公司（居间方，丙方）签订《补充协议》约定：乙方于2013年2月23日向甲方支付定金10万元；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。经查，位于北京市海淀区永定路**（以下简称1308号房屋）房屋于2013年1月30日登记于谷×名下，房屋建筑面积92.41平方米。2013年2月23日，谷×向蒋×出具定金收付收据，载明“在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到购买人蒋×购买位于海淀区永定路1308的房屋的购房定金10万元整。出售人：谷×，收款日期2013年2月23日。”庭审中，蒋×提交收据2张，其中一张为买卖业务预收费专用收据，载明：“业主姓名谷×，客户姓名蒋×，成交价452万元，物业地址海淀区永定路1308，面积92.41，金额90400元，付款人蒋×，收款人林×，盖有北京链家房地产经纪有限公司收据专用章。”北京中融信担保有限公司专用收据，载明：“业主姓名谷×，客户姓名蒋×，成交价452万元，物业地址海淀区永定路1308，面积92.41，金额15820元，付款人蒋×，收款人林×，盖有北京中融信担保有限公司收据专用章。”谷×对上述两份收据真实性无异议，对关联性提出异议。链家房地产公司对上述两份收费真实性无异议，但称居间费为90400元。庭审中，蒋×、谷×与链家房地产公司均称于2013年2月26日知晓1308号房屋被本院查封。经法庭询问，谷×称其不存在违约行为，且蒋×诉称违约金数额过高，要求酌减。另查，2013年2月23日蒋×与谷×签订房屋买卖合同时1308号房屋已因（2012）海民初字第229×号案件被本院于2013年2月1日查封。2013年2月28日，谷×委托代理人签收（2012）海民初字第229×号民事裁定书。（2012）海民初字第229×号案件查封于2013年7月解封，后1308号房屋因（2013）海民初字第226×号案件被本院查封，现仍处于查封状态。庭审中，本院调取（2012）海民初字第229×号民事判决书、（2013）一中民终字第34×号民事判决书，蒋×、谷×、链家房地产公司对上述2份判决书真实性均无异议。（2012）海民初字第229×号案件原告张×、郝×，被告张洪×、谷×，原告张×、郝×要求确认被告张洪×与谷×签署的《借款抵押合同》无效。该《借款抵押合同》所涉抵押物即为本案1308号房屋。本院于2012年12月13日作出（2012）海民初字第229×号民事判决书，判决书中载明：“张洪×在张×、郝×不知情的情况下私自将1308号房屋进行了抵押，侵害了张×、郝×的利益，因此该抵押行为无效，故本院认定张洪×与谷×签订的《借款抵押合同》无效。判决：确认张洪×与谷×于二〇一一年十月十一日签订的《借款抵押合同》无效。”后谷×上诉中北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2013年4月18日作出（2013）一中民终字第34×号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”案件审理中，谷×申请对2013年2月23日《补充协议》中“谷×”的签字真实性进行司法鉴定，后谷×未在鉴定机关规定的缴费时间交纳鉴定费。庭审中，谷×对上述《补充协议》真实性无异议。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、定金收据、买卖业务预收费专用收据、房屋所有权证书、（2012）海民初字第229×号民事判决书、（2013）一中民终字第34×号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，蒋×与谷×签订的《北京市存量房屋买卖合同》，蒋×、谷×与链家房地产公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。庭审中，谷×主张2013年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时不知晓1308号房屋已被法院查封一事，根据现有证据，亦无法认定谷×在签订合同时知晓查封一事，故谷×主张因《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订时1308号房屋已被法院查封，上述合同应属无效之辩称本院不予采信。因1308号房屋现仍处于查封状态，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》无法继续履行，合同目的已无法实现。故现蒋×要求解除与谷×于2013年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》及其与谷×、链家房地产公司签订的《补充协议》之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。蒋×主张谷×返还已付款10万元之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。蒋×主张谷×给付其居间费，符合合同约定及法律规定，应当予以支持。但根据查明的事实，蒋×向居间方链家房地产公司交付居间费为90400元，对蒋×此项诉讼请求超出该数额的部分本院不予支持。对谷×主张蒋×向其主张居间费为主体错误该项辩称，鉴于《补充协议》对此有约定，故对其该项辩称本院不予采信。谷×主张签订合同时不知晓涉诉房屋已因（2012）海民初字第229×号案件被查封，其不应承担违约责任之辩称，根据本院查明之情况，（2012）海民初字第229×号案件于2013年12月13日作出一审判决，谷×作为案件被告到庭应诉，其理应知晓1308号房屋涉及民事诉讼，其在明知1308号房屋涉及民事诉讼、房屋权属存在争议之时，与蒋×签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，现因1308号房屋处于法院查封状态，导致合同无法履行，即使谷×不知道房屋已被法院查封，但其对所涉房屋尚有未了结的民事诉讼是明知的，故谷×对于1308号房屋所涉房屋买卖合同之解除存在过错，应承担相应的违约责任，本院对谷×上述辩称不予采信。蒋×主张谷×给付违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。庭审中，谷×申请对蒋×诉请违约金予以酌减，就违约金具体数额本院将根据现有证据及查明之事实予以酌定。蒋×主张谷×赔偿其损失40万之诉讼请求，蒋×主张损失系房屋差价损失，但未提交损失实际发生的相关证据，且合同于2013年2月23日签订，蒋×于2013年2月26日即知晓1308号房屋已被法院查封一事，在此期间所涉房屋价款应无变化，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除蒋×与谷×于二〇一三年二月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及蒋×、谷×与北京链家房地产经纪有限公司于二〇一三年二月二十三日签订的《补充协议》；二、谷×于本判决生效后十日内返还蒋×已付款十万元；三、谷×于本判决生效后十日内给付蒋×居间费九万零四百元；四、谷×于本判决生效后十日内给付蒋×违约金二十万元；五、驳回蒋×其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万四千七百九十元，由蒋×负担九千五百九十元（已交纳），由谷×负担五千二百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许 暘人民陪审员  赵桂荣人民陪审员  李绥奇二〇一四年九月十七日书 记 员  刘晓晖