上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2722号原告符玉燕。被告贺智奇。原告符玉燕与被告贺智奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理。因被告贺智奇下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告符玉燕到庭参加了诉讼。被告贺智奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告符玉燕诉称，2015年9月11日，原告通过“A不动产××路加盟店”居间与被告联系看房，因被告当时未带钥匙，故查看了同户型的房屋。2015年9月11日，原、被告签订了房屋租赁合同，被告收取了原告押金人民币(下同)1,800元。同日，原告还支付了中介费1,260元。2015年9月13日上午原告电话联系被告，直到下午3时多才告知××路×××弄×××号×××室房子还没有装修好，要求先搬到××路×××弄×××号×××室房屋。但当原告搬至××号×××室房屋后，被告才电话告知该房屋当前是有住户的。2015年9月14日上午，原告联系了中介与被告，重新查看了合同上××号×××室房子的实际状况(装修中，毛坯，堆放着建筑材料)，由于原告工作比较忙没有精力再找其他房子，原告先住在公司休息室，且明确告知房东××号×××室房屋是不住的，要等到9月21日房子装修好再入住到××号×××室房屋。于是双方于2015年9月14日又签订了房屋租赁合同，合同中明确备注了9月21日被告交付原告承租的房子。原告于9月14日又继续向被告支付了6个月的房租共10,170元(扣掉630元中介费)。同年9月21日原告去验房，发现房子只有地板铺好，其他都没好，遂打电话联系被告，被告说9月22日一定都会好的。9月22日原告再次去看房屋装修进展，除了铺了地板，安装了2个卧室的门，其他都没有好。直到下午原告再次去看房看到厨房水管子漏水，原告即发短信给被告才看到被告本人，被告告知原告晚上可以入住的，但到了晚上被告打电话告知因小区下午停电房子今天装修不好了。同年9月23日下午，原告再次去看房依然没有进展。原告即联系中介协商解除合约，后经中介多次协调未果。原告通过电话与被告商议：由中介将××号×××室房子租出去，中介费由原告出，被告才同意于10月5日到中介见面退房租。但直到10月10日，被告才通过支付宝帐号向原告退还5,000元，余款至今未还。原告遂诉诸法院要求判令(一)被告退还租房预付款7,600元。(二)被告支付违约金1,800元。(三)被告支付搬家费1,100元、移机费90元、交通费200元、误工费5,000元、通讯费300元、精神损失费3,000元，共计9,690元。诉讼中，原告增加要求解除原、被告签订的《租赁合同》之诉请，对上述第(一)项诉请变更为要求被告返还剩余租房预付款5,800元及被告返还租房押金1,800元，同时对上述第(三)项诉请明确表示不要求在本案中作出处理。被告贺智奇未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，2015年9月14日，原告符玉燕(作为承租方，签约乙方)与被告贺智奇(作为出租方，签约甲方)在案外人上海B房地产经纪事务所的居间下，签订了《租赁合同》1份，约定由甲方将其所有的位于闵行区××路×××弄×××号×××室房屋出租给乙方使用。租赁期自2015年9月21日起至2016年9月20日止。甲方应于2015年9月21日以前将房屋腾空交给乙方使用。双方议定租金为每月1,800元整。租金按6个月为一期支付，第一期租金于2015年9月21日以前付清，以后每期租金提前7天支付。如乙方逾期超过15日，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期相关费用之如期结算，同意支付甲方保证金共计1,800元整。除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清、并付清所有应付费用后，当天将保证金全额无息退还乙方。在甲方将保证金向乙方结清后，甲乙双方的租赁关系才能解除。甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用。甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为1,800元整。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。甲方须于签订本合同当日向中介方支付月租金的35%作为中介服务费用。乙方须于签订本合同当日向中介方支付月租金的35%作为中介服务费用。签约当日，原告向被告支付了租房押金1,800元及6个月租金10,800元，但被告未能按约向原告交付租赁房屋。原告经多次与被告交涉，双方最后达成由被告退还收取原告的押金及租金。但被告仅于2015年10月10日通过支付宝转帐的方式向原告退还5,000元，余款未能退还。后在原告的多次催讨下，被告于2015年12月2日通过短信方式向原告承诺最迟于2015年12月3日将剩余款项付清，但至今未还，遂成讼。另查明，原告于2015年9月11日向上海B房地产经纪事务所支付服务中介费1,260元。以上事实，由原告提供的三方签订的《租赁合同》，原告支付中介费的凭证，被告收取原告房屋押金及租金出具的收据，原、被告间的短信来往记录、双方通过支付宝进行付款及还款记录以及原告的当庭陈述等为证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告在中介公司居间下签订的《租赁合同》，系签约当事人的真实意思之表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。本案中，原告已按约向被告支付租房押金1,800元及6个月租金10,800元，但被告未能按约向原告交付租赁房屋。现原告依据上述合同约定，以被告未能按约向其交付租赁房屋，已构成根本性违约，致使其无法实现合同目的为由，要求解除双方签订的《租赁合同》之诉请，既有事实根据，亦符合双方合同约定及相关的法律规定，本院予以支持。在上述租赁合同解除后，被告除已向原告返还5,000元外，还应向原告返还收取的租房押金1,800元及剩余租金5,800元。另根据上述合同约定，原、被告双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为1,800元。现原告要求被告支付违约金1,800元之诉请，本院亦予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告符玉燕与被告贺智奇签订的《租赁合同》予以解除。二、被告贺智奇于本判决生效之日起十日内返还原告符玉燕租房押金1,800元。三、被告贺智奇于本判决生效之日起十日内返还原告符玉燕剩余租金5,800元。四、被告贺智奇于本判决生效之日起十日内支付原告符玉燕违约金1,800元。案件受理费50元，由被告贺智奇负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳审 判 员  陈 洁人民陪审员  尹 萍二〇一六年四月二十九日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。