安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1222民初4846号 原告：房宽，男，1952年6月25日生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：付敏，安徽恒言律事务所律师。 被告：安徽栖霞置业有限责任公司，住所地合肥市 委托诉讼代理人：高山，安徽炎黄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李国涛，安徽炎黄律师事务所律师。 原告房宽诉被告安徽栖霞置业有限责任公司（以下简称安徽栖霞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房宽及委托诉讼代理人付敏、被告安徽栖霞公司的委托诉讼代理人高山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房宽向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告协助原告办理房屋登记；2、依法判决被告赔偿原告损失208245元，逾期交房违约金17430元，逾期办理房产登记违约金38946元（计算至2019年5月10日，以后继续主张至实际完成登记之日），共计264621元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月25日，原、被告签订“阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书”一份，协议约定被告拆迁原告所有的位于栖霞学苑建筑范围内的房屋55平方米，被告一次性补偿原告补偿费用与安置费用合计37422元，并约定在拆迁原址安置原告房屋一套，房屋地点：1号楼2单元304室，建筑面积约为108平方米，调换房屋价格1682元每平方米。其中拆迁返还55平方，剩余部分按照市场优惠价计算，由原告支付因房屋面积造成的差价。同时约定过渡期限为18个月。2018年2月27日，原、被告就拆迁还原又签订一份《商品房买卖合同》，被告将原告的回迁房改为1号楼8层801号房，面积为111.01平方米，并要求原告以5414.11元每平方米的单价补足剩余56.01平方米的差价款302454元。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定：被告应当在2016年7月31日前向原告交付该商品房。逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第九条约定在合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十条第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。由于被告未能在拆迁补偿钟约定的过渡期限内为原告安置产权调换房屋，知道2017年5月17日才将房屋交付给原告，导致原告多支付购房款208245元。被告未能按合同约定时间交付房屋，逾期交房290天，违约金17430元，至今不能办理房产登记，至起诉之日已逾期648天违约金38946元，共计264621元。为维护其合法权益，房宽诉至法院。 安徽栖霞公司辩称，1、原告的诉请被告逾期交房违约金17430元缺乏事实依据，且依法不能成立。2011年1月25日，原、被告签订了阜阳市拆迁补偿安置协议，协议约定拆迁安置原告房屋一套位于一号楼二单元304室，建筑面积为108平方米，房屋调换价格为1682每平方米，其中拆迁返还55平方，剩余部分按照市场优惠价格计算。2017年期间原告多次找被告要求调换拆迁安置补偿协议中约定的拆迁安置房，要求把一号楼二单元304室调换为一号楼8层801号，后经原告股东研究后同原告的调换意见但调换房屋多出的面积应按当时的市场价格优惠后以每平方米5414.11元计算，原被告双方达成了一致意见，后原告于2017年5月17日补交了1号楼8层801号房屋的全部房款，多出的面积是56.01平方米，双方于2018年2月27日签订了商品房买卖合同，合同签订时被告误将房屋交付的时间2018年7月31日打成了2016年7月31日。另外从合同签订的内容来看，其房屋交付的时间如果是2016年7月31日，被告不可能完成房屋交付，违背了日常规则和正常的交易习惯，这与2018年2月27日双方签订的商品房买卖合同的时间也是向违背的，故原告依据不可能成立的房屋交付时间来计算逾期交房违约金的事实很显然不能成立；2、原告请求被告赔偿原告损失208240元，缺乏事实与法律依据，也依法不能成立。原被告2018年2月27日签订的商品房买卖合同是对原拆迁安置补偿协议中安置房屋内容的变更，在原被告中形成了一种新的买卖合同关系，且合同的内容系原被告双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同中多出的建筑面积56.01平方米也是按照当时的市场价格优惠后以每平方米5414.11元计算，且在商品房买卖合同中明确予以记载，原被告双方均予以认可，而被告不存在过错及违约行为，其要求被告赔偿其损失208245元的主张不能成立；3、原告购买的商品房所有权证书办理的时间条件尚未成就，原告请求逾期办理房产登记违约金38946元缺乏事实依据依法不能成立，由于原被告买卖合同签订的时间是2018年2月27日，其房屋交付的时间应当在合同签订之后，应该是2018年7月31日而不是合同中误写成的2016年7月31日，根据商品房买卖合同第21条第一项、第二项规定，再结合本案事实来看其房屋交付的时间为2018年7月31日，其办理商品房所有权证书的时间条件尚未成就，及被告也不存在过错等原因，为此原告请求逾期办理房屋产权登记违约金38946元缺乏事实依据，依法不能成立。4、基于以上几点，请求法庭依法驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：2011年1月25日，房宽与安徽栖霞公司签订了阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书，该协议约定：拆迁房屋座落在太和县栖霞学苑项目用地范围内，拆迁人安徽栖霞公司，委托人拆迁人太和县泰和房屋拆迁有限公司，被拆迁人房宽。拆除房屋情况：结构：砖木,建筑面积：37.84㎡，使用性质：住房（公房），补偿金额：18920元；结构：砖木,建筑面积：9.45㎡，使用性质：住房（自建），补偿金额：9587元；结构：简易,建筑面积：7.7㎡，使用性质：住房（自建），补偿金额：7007元。附属物情况：地锅150元。产权调换：1号楼2单元304室，建筑面积约108㎡，楼层三，结构砖混，调换房屋价格1682元／㎡。过渡期限18个月，过渡方式自行。拆迁补偿费用和安置费用共计37422元。协议还约定了其他事项。拆迁人安徽栖霞公司在该协议上加盖印章，房宽在该协议上签名并捺印。2018年2月27日，安徽栖霞公司（出卖人）与房宽（买受人）签订商品房买卖合同一份，该合同约定：第一条项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于复兴路西侧，国强路北侧地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为太国用（2014）第××号，土地使用面积为6689平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2080年7月。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为书香雅苑1＃楼，建设工程规划许可证号为建字第341222201500009号，建筑工程施工许可证号为3412221503160101-ＳＸ-001。第二条预售依据该商品房已由太和县房地产管理局预售批准，预售许可证号为太许字（20150611）第032号。第三条商品房的基本情况1.该商品房的规划用途为住宅。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为9层，其中地上9层，地下**。3.该商品房为第一条规定项目中的1号楼8层801号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为太和县蓝图房地产测绘队，其预测建筑面积共111.01平方米，其中套内建筑面积94.46平方米，分摊共有建筑面积16.55平方米。该商品房共用部件见附件二。…第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5414.11元，总价款为人民币601020元（大写陆拾万零壹仟零贰拾元整）。第七条付款方式及期限…（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当于2017年5月17日前支付该商品房全部价款。…第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。…第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。…（2）逾期超过三十日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。…第二十条房屋登记…（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起三百六十五日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同还约定了其他事项。安徽栖霞公司在该合同上加盖有该公司的合同专用章，房宽在该合同上签字。同日，房宽签署承诺书一份，内容为“买受人于2017年5月17日拆迁返还55平方，剩余56.01平方向出卖人支付房款302454元整，买受人于2017年5月17日付清全部剩余房款。签署人：房宽2018年2月27日”。后房宽要求安徽栖霞公司支付违约金未果，为此，房宽诉讼来院。 另查明，房宽分别于2015年2月1日交房款1000元，于2015年2月12日交房款40000元，于2017年5月17日交房款261454元。安徽栖霞公司于2017年5月17日将案涉房屋交付给房宽使用。 又查明，案涉房屋所在项目尚有部分手续未办理完毕。 本院认为，安徽栖霞公司与房宽签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。因诉争房屋所在项目尚有部分手续未办理完毕，客观上亦不具备办理房屋登记条件，因此，房宽要求安徽栖霞公司协助办理房屋登记的诉讼请求，不予支持;由于双方在合同中约定“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过三十日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。”，而安徽栖霞公司直到2017年5月17日才将案涉房屋交付给房宽，安徽栖霞公司延迟交房时间为290天，因此，安徽栖霞公司构成违约，安徽栖霞公司应当支付逾期交房的违约金17430元（601020元×290天×1?=17430元），故房宽的该项诉讼请求，应予支持；由于双方在合同中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起三百六十五日内取得该商品房的房屋所有权证书的，…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。”，因案涉房屋交付时间为2017年5月17日，房宽按照合同约定应在2018年5月17日前取得案涉房屋所有权证书，但直到2019年5月10日房宽仍未取得案涉房屋所有权证书，因此，安徽栖霞公司构成违约，应按合同约定承担违约责任，故安徽栖霞公司应支付房宽逾期办证违约金21517元（601020元×358天×1?=21517元），以后的违约金另计；关于房宽要求安徽栖霞公司赔偿损失208245元的问题，虽房宽与安徽栖霞公司在2011年1月25日签订了拆迁补偿协议，但房宽与安徽栖霞公司在2018年2月27日又签订了一份商品房买卖合同，该合同对2011年1月25日双方签订的拆迁补偿协议作了实质性变更，应视为房宽与安徽栖霞公司达成新的合意，形成新的合同，因此，房宽要求安徽栖霞公司赔偿损失208245元理由不足，该项诉讼请求，不予支持。安徽栖霞公司的抗辩理由不足，不予采信。 综上所述，房宽的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、安徽栖霞置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔付房宽逾期交房违约金17430元； 二、安徽栖霞置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔付房宽逾期办理房产登记违约金21517元（计算至2019年5月10日，以后另计）； 三、驳回房宽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2635元，由房宽负担2248元，安徽栖霞置业有限责任公司负担387元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  栾夫兴 二〇一九年七月二十三日 书记员  蔡沛达 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。