黑龙江省牡丹江农垦法院民 事 判 决 书〔2015〕牡商初字第404号原告（反诉被告）康旭光。委托代理人王宝富。委托代理人李伟霞。被告（反诉原告）黑龙江飞跃房地产开发有限公司。法定代表人郭有强，该公司董事长。委托代理人濮荣勤。原告康旭光与被告黑龙江飞跃房地产开发有限公司（以下简称飞跃房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理。诉讼期间，被告飞跃房地产公司提出反诉。本院依法组成合议庭于2015年12月22日、2016年1月13日、3月29日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）康旭光、委托代理人王宝富，被告（反诉原告）飞跃房地产公司委托代理人濮荣勤到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，期限为30日，本院予以准许。本案现已审理终结。原告康旭光诉称：2015年2月1日，原告购买被告飞跃房地产公司开发的八五六农场温馨佳苑小区2号楼5单元301室、401室两户住宅和1号楼9号车库。双方签订三份《商品房买卖合同》。原告以被告所欠工程款借款等抵顶房款，被告为其出具购房收据，同时承诺所售楼房已经竣工可以随时交付。事后，原告得知楼房尚未竣工验收，且手续不全，无法交付。请求判令解除原、被告签订的三份《商品房买卖合同》，返还其购房款883787元，本案的诉讼费由被告承担。被告飞跃房地产公司答辩称：同意与原告解除合同，但因原告承认购房款系以施工费借款等形式抵顶，不是现金支付，故应认定其未履行付款义务。原告请求返还购房款，没有事实和法律依据。称当时原告要以该合同申请办理抵押贷款，贷款实现后给付购房款，出于信任被告才开出的收据，该行为属于重大误解。事后原告未支付房款。鉴于原告行为给公司造成的经济损失，反诉请求判令解除双方签订的三份《商品房买卖合同》，撤销2015年2月1日被告为原告康旭光出具现金收据的民事行为，支付其违约金17675.74元，并承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）康旭光答辩称：同意解除合同。被告飞跃房地产公司所称当时出具收据是因原告要以该合同申请办理抵押贷款不是事实。在无证据的情况下，被告公司要求撤销其开具购房收据行为的主张不应得到支持。原告没有违约，应驳回被告飞跃房地产公司的反诉请求。庭审中，原、被告均同意解除三份《商品房买卖合同》。但被告飞跃房地产公司否认收到原告购房款和原告以施工费借款等抵顶房款的事实。本案的争议焦点是：（1）原告是否向被告飞跃房地产公司履行了付款义务；（2）合同解除后购房款应否返还以及被告反诉主张是否成立问题。围绕争议焦点，双方当事人进行举证质证。原告康旭光为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：一、《商品房买卖合同》、收据（NO.3816686）各一份，欲证明被告飞跃房地产公司将八五六农场温馨佳苑2号楼5单元401室出售给原告，房屋面积138.29平米，价格每平米2780元，房款384446元，付款方式为一次性付款，交付条件为该商品房经检验合格，被告已收到原告购房款；二、《商品房买卖合同》、收据（NO.3816688）各一份，欲证明被告飞跃房地产公司将八五六农场温馨佳苑1号楼9号车库出售给原告，车库面积20.89平米，价格每平米5500元，房款114895元，付款方式为一次性付款，被告公司已收到原告购房款；三、《商品房买卖合同》、收据（NO.3816687）各一份，欲证明被告飞跃房地产公司将八五六农场温馨佳苑2号楼5单元301室出售给原告，房屋面积138.29平米，价格每平米2780元，房款384446元，付款方式为一次性付款，交付条件为该商品房经检验合格，被告公司已收到原告购房款；四、《工程施工合同》、授权委托书和保证金收据（NO.0116256），欲证明2014年6月6日原告受中跃集团公司委托与被告飞跃房地产公司签署八五六农场碧水蓝天建设工程合同，被告收取原告保证金20万元，双方在签订商品房买卖合同前有经济往来；五、借据一份，内容为：2014年10月7日，郭有强向原告借款10万元。欲证明双方在签订商品房买卖合同前有经济往来；六、垫付工程材料款及人工费的票据，欲证明2014年8至10月原告承包被告飞跃房地产公司承建的庆丰农场工程的事实，双方结算时包括该施工工程款；七、《庆丰进料单明细账》，证明内容同证据六。八、中国农业银行汇款凭证两张、个人结算业务申请书一张，汇款人夏立新，汇款账号6228***************，收款人飞跃房地产公司。欲证明工程保证金200000元系原告交纳；九、证人夏某某出庭作证，称原告康旭光是证人的外甥。2014年6月6日，康旭光打电话说在黑龙江干工程急需200000元保证金。当天，证人去银行汇的款。并当庭向法庭出示了汇款所用银行卡（卡号6228***************）。经质证，被告飞跃房地产公司对原告所举证据一、二、三、四、五的真实性无异议，但认为商品房买卖合同本身无法反映原告履行合同的情况，原告在起诉状中既然明确表示该购房款是以工程款借款等形式抵付就需要对此进一步举证加以证明。证据四，收据体现的保证金交款人是中跃集团公司，不是原告，且原告只是该工程项目授权的代理人，工程未实际施工，该证据与本案不具有关联性。证据五借据是以郭有强个人名义签署，不能证明原、被告之间的经济往来，该证据与待证事实无关联。证据六、七的形式要件不规范，账目系原告单方制作，不具有真实性。对证据八、九持有异议，称没有证据证明该笔汇款为工程合同保证金，该证据与本案买卖合同无关联，不具有证明力。原告无法证明两人之间的亲属关系，该证据不能证明该汇款与本案具有关联，不应采信。被告（反诉原告）飞跃房地产公司未向本院提交证据。根据原告康旭光申请，本院调取以下证据：一、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、用地许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证复印件（与原件核对一致）。二、证人郭某某（飞跃房地产公司员工）出庭作证，称购房款收据是应公司老板郭有强的要求开具的，老板说是为办理贷款用，至于谁贷款，向谁贷，不清楚，合同签订也是证人具体经办的，房价是老板定的。经质证，对证据一的真实性，双方当事人均无异议。对证据二，被告无异议。原告认为，证人郭有良是公司员工，且与郭有强存在亲属关系，证人隐瞒了部分案件事实，证言不可信。以上证据，经本院审查，认证如下：原告提供的证据一、二、三，真实合法有效，被告飞跃房地产公司对证据的真实性无异议，予以采信；证据四、五、六、七、八、九有证据一、二、三佐证，能够反映原告与被告飞跃房地产公司之间的经济往来，故予以采信。对本院调取证据一，双方当事人无异议，予以采信；证据二，因证人郭某某与被告存在利害关系，证言无其他证据佐证，不予采信。根据证据采信情况，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2015年2月1日，原告康旭光与被告飞跃房地产公司签订三份《商品房买卖合同》，购买被告房地产公司开发的八五六农场温馨佳苑小区2号楼5单元4层541和3层531号住宅及1号楼9号车库。两住宅价格每平米2780元，建筑面积均为138.29平米，房款384446元，车库面积20.89平米，价格每平米5500元，房款114895元。合同约定：付款方式为一次性付款。如逾期在90日内，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超90日，出卖人有权解除合同，买受人解除合同的，按累计应付款的0.02%向出卖人支付违约金。如继续履行合同，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。交房期限为2014年8月30日前，交付条件为该商品房经检验合格。并对其他事项作了约定。当日，被告飞跃房地产公司为原告康旭光出具384446元、384446元和114895元三张购房收据。收据未注明交款方式。经查，被告飞跃房地产公司2013年即取得八五六农场温馨佳苑小区1、2号楼的建设规划用地及工程规划施工等许可手续，并取得《商品房预售许可证》。目前，本案所涉住宅楼及车库现均未竣工验收，约定房产没有交付。本院认为：原、被告签订的三份《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应予确认。在原告未实际占有和楼房尚未竣工验收的情况下，双方即约定在合同签订前的2014年8月30日交房，应视为对交房时间约定不明。现双方均同意解除合同，本院予以准许。关于原告是否履行付款义务应如何认定问题。根据民事诉讼法的规定，原告康旭光应当对其以债权抵顶房款的主张提供证据加以证明。从双方提供的证据看，有购房合同、被告公司开具的购房收据、债务关系凭证、汇款单据及证人夏立新的证词，被告无有效证据反驳。现虽无顶账的直接证据，但按照日常生活经验判断，原告主张的事实具有高度可能性，符合盖然性的证明标准，应认定顶账的事实存在。被告对开具收条是为原告办理贷款出据行为存在重大误解的主张，未提供证据证实，不予确认。关于合同解除后返款问题。本院认为，商品房买卖合同签订后，双方即形成了新的债权债务关系，原权利义务关系消灭。原告以债权抵顶房款，视为房款的交付。被告亦应依法履行交房义务。诉讼中，当事人双方均同意解除合同，被告交房义务已无继续履行之必要。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告以债权抵顶房款，即属于履行合同行为。根据上述规定，合同解除后，原告要求被告返款，请求合理，予以支持。被告拒绝返款的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，合同解除后，被告应当返还原告房款。被告出具的购房收据有原告康旭光支付的对价，不存在重大误解，被告飞跃房地产公司关于该公司当时出具收据的行为属于重大误解应予撤销的理由依法不能成立。原告不构成违约，对被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、解除原告康旭光与被告黑龙江飞跃房地产开发有限公司2015年2月1日签订的三份《商品房买卖合同》；二、被告黑龙江飞跃房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告康旭光购房款合计883787元；三、驳回反诉原告黑龙江飞跃房地产开发有限公司关于撤销该公司2015年2月1日为原告康旭光出具收据的民事行为及支付其违约金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12638元，反诉费6407.50元，由被告黑龙江飞跃房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  刘效伦审 判 员  洪曙光人民陪审员  郑日强二〇一六年四月二十六日书 记 员  晏 妮