福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3836号 上诉人（原审被告）：李杨，男，1992年2月15日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琼云，福建泉中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁良辉，男，1953年6月27日，香港特别行政区居民，现住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：苏丹，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林超其，福建伟盛律师事务所律师。 原审被告：晋江揭谛商贸有限公司。住所地：福建省晋江市青阳街道青华社区湖光西路嘉诚商厦4楼。统一社会信用代码：91350582MA347R8W04。 法定代表人：李杨。 原审被告：李军，男，1970年8月6日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 原审被告：李建强，男，1972年2月19日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：方龙，福建携晟律师事务所律师。 原审被告：卜育彬，男，1961年10月13日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：王挺，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 原审被告：王文颜，男，1972年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 上诉人李杨与被上诉人丁良辉、原审被告晋江揭谛商贸有限公司（下称揭谛公司）、李军、李建强、卜育彬、王文颜房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初7985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 丁良辉原审提出如下诉讼请求：一、揭谛公司向丁良辉支付租金30.6万元及自起诉之日起至实际还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的逾期付款利息;二、揭谛公司向丁良辉支付违约金91800元；三、李杨、李军、李建强、卜育彬、王文颜对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2016年5月5日，揭谛公司与丁良辉签订《嘉诚商厦1-5楼租赁合同》（下称《租赁合同》），约定：丁良辉将其位于福建省晋江市××镇××小区××层商场的房屋出租给揭谛公司，月租金6万元，租期自2016年5月10日起至2036年5月9日止，免租期2016年5月10日至2016年12月4日。租金按每月一期支付，揭谛公司应于本合同签订后首次免租期满后的每月7日前缴纳当月租金。揭谛公司逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的千分之三支付违约金。租赁期间使用的房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由揭谛公司承担。合同签订后，揭谛公司于2017年12月5日开始未按期支付租金及水电等费用，已构成违约。2018年4月19日，丁良辉向揭谛公司发出律师函。2018年5月8日，丁良辉、揭谛公司双方办理房屋交接手续。揭谛公司尚欠丁良辉自2017年12月5日起至2018年5月8日止的租金30.6万元。根据《租赁合同》的约定，李军、李建强、卜育彬应对本案债务承担连带偿还责任。揭谛公司系李杨独资的公司，应对本案租金承担连带清偿责任。王文颜与丁良辉等人签订了《嘉诚商厦1-5楼租赁合同补充协议》（下称《补充协议》），在原合同保证条款不变的情况下，王文颜作为增补的担保人也应对本案债务承担连带责任。 揭谛公司、李杨、王文颜共同辩称：一、诉争房屋的实际产权人为丁良辉和案外人陈长环，而《租赁合同》仅有丁良辉一人签署。根据法律规定，仅有部分共有权人签订合同，应认定合同无效；二、丁良辉和案外人洪仲育故意隐瞒洪仲育名下房产被查封、拍卖的情况，致使诉揭谛公司无法继续履行租赁合同并且损失上千万元，揭谛公司保留另行索赔的权利；三、揭谛公司并非一人有限责任公司，其股东为李杨、李军。丁良辉要求李杨承担连带清偿责任缺乏依据；四、王文颜从未在《补充协议》上签字捺印，李建强也无权代表揭谛公司签字，王文颜对本案无须承担连带清偿责任。综上，应驳回丁良辉的诉求。 李建强辩称：丁良辉及其他楼层的业主与李建强于2016年底至2017年初签订《补充协议》，明确约定李建强在揭谛公司开始租起六个月以后或者揭谛公司项目开业六个月以后（2016年底开业）就不再是诉争租赁合同的担保人，丁良辉主张的租金系发生于2017年12月5日以后，李建强已不是担保人，故其无须承担连带清偿责任。 卜育彬辩称：一、同意揭谛公司关于租赁合同效力的答辩；二、丁良辉无法证明其对诉争房屋有处分权利，不是本案的适格主体；三、卜育彬无须对本案租金承担保证责任，《补充协议》约定已免除卜育彬的保证责任。 原审法院查明：揭谛公司于2016年4月25日成立。2016年8月9日，法定代表人由李杨变更为李军，股东卜育彬、李杨变更为李军，公司类型由自然人控股变更为自然人独资。2016年10月18日，法定代表人由李军变更为李杨，股东李军变更为李军、李建强、王文颜，公司类型由自然人独资公司变更为自然人控股公司。2017年2月13日，股东由李军、李建强、王文颜变更为李杨、王文颜、张振芳。2018年3月13日，股东由李杨、王文颜、张振芳变更为李杨、张振芳。2018年4月23日，股东由李杨、张振芳变更为李杨，公司类型由自然人控股变更为自然人独资。2018年9月13日，公司类型由自然人独资变更为自然人控股，股东由李扬变更为李军、李扬。 2016年5月5日，丁良辉及案外人洪仲育、庄魏与揭谛公司共同签订《租赁合同》一份，约定：丁良辉将其与案外人陈长环共有的本案诉争房屋出租给揭谛公司作为综合性商场使用，面积3053.32平方米，二楼租金首三年每平方米20元。期限自2016年5月10日起至2036年5月9日止。丁良辉同意本合同租赁期间中揭谛公司可享受270天免租优惠，以配合揭谛公司装修。免租期分两次执行，首次210天由《租赁合同》生效后起计，另外60天在揭谛公司实际交租12个月后执行。李军、卜育彬、李建强自愿为揭谛公司履行本合同的全部义务向丁良辉承担连带保证责任，保证期间为揭谛公司应履行的该项主义务履行期间届满之日起五年，李军、卜育彬、李建强同意丁良辉与揭谛公司就本合同达成任何修改或者补充协议，均无需再征得李军、卜育彬、李建强的同意，均视为上述保证人同意对修改或补充协议中揭谛公司的履约行为继续按上述条款承担连带保证责任。 2018年5月8日，丁良辉授权案外人陈志联与揭谛公司的法定代表人李杨签订房屋交接书，主要内容为：揭谛公司经营不善，长期拖欠租金，无力继续承租诉争房屋，故向丁良辉请求终止双方于2016年5月5日共同签订的《租赁合同》，交还租赁物。双方确认揭谛公司已交诉争房屋及所列附属设备、装饰，诉争房屋内再无揭谛公司任何物品，经验收后丁良辉认为揭谛公司交付系其真实意思表示，同意接收。揭谛公司至今欠丁良辉租金30.6万元。 2016年底至2017年初，丁良辉与揭谛公司的股东兼监事李建强签订《补充协议》一份，载明《租赁合同》于2016年5月10日由嘉诚商厦各业主与揭谛公司签署生效，至今时过七个多月，主要内容是：丁良辉接受揭谛公司有关的股东重组，同时由新的股东继续履行2016年5月10日签署的《租赁合同》。揭谛公司通知丁良辉重组后的公司由王文颜及李杨二人组成，撤销李军、李建强、卜育彬的股东身份，并已根据有关协议取消三人的股权。王文颜作为重组后的公司大股东（占85%股权）承诺秉承合约精神，认真执行本合同的一切条款。根据《租赁合同》第十二条款（保证条款），增补王文颜、李杨作为保证条款的执行人士，即王文颜、李杨，李军、李建强、卜育彬退出担保人的身份，必须在揭谛公司开始租起六个月后或揭谛公司项目开业后六个月后方可生效。 原审法院认为：丁良辉提供的诉争房屋所有权证可以证明案涉房屋系由原告及案外人陈长环共同所有。诉争房屋产权共有协议书可以证明丁良辉与陈长环就诉争房屋确认了房屋共有份额比例，分别为76%、24%，据此，可认定诉争房屋属于按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意”的规定，丁良辉占有份额已超三分之二，完全可以独立与揭谛公司签订《租赁合同》。且陈长环在诉争房屋产权共有协议书和原审法院对其所作的调查询问中均表示其已将诉争房屋全权交由丁良辉处理，故应认定《租赁合同》合法有效，丁良辉作为诉争房屋共有权人，其有权起诉要求揭谛公司支付租金。丁良辉与揭谛公司签订《租赁合同》后，双方依约应履行各自的义务。丁良辉已将诉争房屋交付给揭谛公司使用，揭谛公司应按期支付租金，其拒付租金的行为已构成违约，丁良辉有权要求揭谛公司支付尚欠租金。诉争房屋并未查封或拍卖，揭谛公司抗辩丁良辉隐瞒案外人洪仲育的房产被查封拍卖导致合同无法继续履行的主张，缺乏依据，不予采纳。丁良辉提供的诉争房屋交接书可以证明丁良辉与揭谛公司于2018年5月8日终止双方的租赁合同关系并办理了房屋交接手续。《租赁合同》约定：丁良辉同意本合同租赁期间中揭谛公司可享受270天免租优惠，以配合揭谛公司装修。免租期分两次执行，首次210天由《租赁合同》生效后起计，另外60天在揭谛公司实际交租12个月后执行。《租赁合同》于2016年5月5日签订，租金应自2016年11月30日开始计算，但丁良辉主张租期开始之日计算免租期，即2016年5月10日，系其对权利的自由处分，予以照准。故租金应按丁良辉主张的2016年12月5日开始计算。双方于2018年5月8日办理诉争房屋交接手续，故租金应计算自2016年12月5日至2018年5月8日。《租赁合同》约定：鉴于2-5楼商业价值考量，在本租赁期间首三年调整为二楼每平方米20元，诉争房屋面积为3053.32平方米，故租金每月应为61066.4元。丁良辉主张按每月6万元计算，系其对权利的自由处分，予以照准。揭谛公司抗辩其已付租金54万元，丁良辉予以认可并陈述揭谛公司于2016年12月12日、2017年1月11日、同年2月24日、同年7月15日、同年10月19日、同年11月24日、同年12月25日、2018年1月26日各支付租金6万元，2017年3月至5月的租金未支付，丁良辉自愿同意将另外60天的免租期提前及再多向揭谛公司免租一个月，共计免租三个月，即丁良辉免除了揭谛公司应付的2017年3月至5月的租金。丁良辉主张揭谛公司自2017年12月5日开始未付租金有相应的事实依据，故揭谛公司应支付自2017年12月5日至2018年5月8日的租金30.6万元（5个月×60000元＋3天×60000/30天）。丁良辉与揭谛公司对违约金计算方法有作出约定，丁良辉要求揭谛公司支付逾期支付租金的利息及违约金，揭谛公司抗辩违约金过高。关于违约造成损失的确定问题，应从守约方应得到的履行价值与其实际获得财产价值之间的差额、合同得到履行后守约方利用合同标的可能获得利益的丧失等方面考量。本案丁良辉未能举证证明其实际损失与可得利益损失，而揭谛公司对违约金也提出了异议。综合考虑本案合同的履行及当事人的过错程度、月租金6万元的约定，确定对丁良辉主张的逾期支付租金的利息损失不予支持，对丁良辉主张的违约金91800元予以支持。揭谛公司应向丁良辉支付租金30.6万元及违约金91800元。揭谛公司自2016年4月25日成立至今，公司股东及公司类型多次变更，揭谛公司于2017年12月5日开始欠付租金，至丁良辉2018年7月2日起诉时，李扬系揭谛公司的法定代表人及全资股东，虽2018年9月13日，公司类型又变更为自然人控股的公司及股东变更为李杨、李军，但李杨未能证明其作为唯一股东期间，其个人财产与揭谛公司的财产相互独立，其仍应对本案债务承担连带清偿责任。王文颜未作为保证人在《租赁合同》签字，也未在李建强提供的《补充协议》签字，其无需对本案债务承担连带偿还责任。2016年底至2017年初，李建强仍为揭谛公司的股东兼监事，其与丁良辉签订的《补充协议》可视为其代表揭谛公司与丁良辉签订，系双方当事人的真实意思表示，对丁良辉与揭谛公司应具有约束力。《补充协议》约定，李军、李建强、卜育彬退出担保人身份，必需在揭谛公司开始租起六个月后或揭谛公司项目开业后6个月后方可生效”，而揭谛公司承租案涉房产至丁良辉主张其欠付租金的时间已超六个月，结合卜育彬提供的《股权处理协议书》（由李军、卜育彬、李建强于2016年10月4日共同签订）记载的“自即日起，三人同意和大业主的租赁合同由李建强继续履行，并通报大业主；李建强承担目前已开始的工程以及有关欠款”等内容，可认定丁良辉自愿同意免除李军、李建强、卜育彬的保证人身份。故李军、李建强、卜育彬对本案债务无需再承担保证责任。综上，丁良辉与揭谛公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。丁良辉依约交付诉争房屋给揭谛公司租赁使用，揭谛公司未能按时支付租金，已构成违约。经核定，揭谛公司应向丁良辉支付租金30.6万元。丁良辉主张的利息及违约金损失，酌定按91800元计算。本案欠款发生在李杨经营一人有限责任公司期间，李杨时任揭谛公司的唯一股东，在不能提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产的情形下，应当对其在作为一人公司股东期间所负的公司债务承担连带责任。王文颜不是《租赁合同》的担保人，没有就本案欠款作出担保的意思表示，也未在《补充协议》上签字，故其无需承担连带清偿责任。丁良辉自愿与揭谛公司签订《补充协议》并同意卜育彬、李军、李建强退出担保人身份，该协议系其与揭谛公司的真实意思表示，应予确认，故卜育彬、李军、李建强对本案债务无需承担连带清偿责任。原审法院判决：一、揭谛公司应于判决生效之日起十日内支付丁良辉租金30.6万元、违约金91800元；二、李杨应对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回丁良辉对李军、李建强、卜育彬、王文颜的诉讼请求；四、驳回丁良辉的其他诉讼请求。案件受理费7267元，由丁良辉负担1267元，揭谛公司、李杨共同负担6000元。 李杨不服原审判决，向本院提起上诉请求：撤销福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初7985号民事判决，依法改判不予支持违约金的诉求，同时驳回丁良辉对李杨的原审诉讼请求。事实和理由：ー、原审法院判决李杨对揭谛公司在本案中所负债务承担连带责任错误。首先，诉争债务并非发生于李杨担任揭谛公司唯一股东期间。丁良辉主张揭谛公司欠付租金期间为2017年12月5日至2018年5月8日，在2017年12月5日至2018年4月23日间，揭谛公司并非ー人有限责任公司，李杨无须举证公司财产独立于其个人财产，也无须对揭谛公司所负债务承担连带责任。其次，揭谛公司自2016年4月25日成立之初即为有限责任公司，此后股东多次变更。在丁良辉主张揭谛公司欠付租金期间，揭谛公司为有限责任公司，目前也是有限责任公司，而原审法院以本案欠款发生在李杨经营一人有限责任公司期间，李杨时任揭谛公司的唯一股东，以李杨不能提供证据证明公司财产独立于其个人财产而要求李杨对该期间揭谛公司所负债务承担连带责任，显然是对《中华人民共和国公司法》（下称《公司法》）第六十三作了扩大解释；二、原审法院认定违约金91800元，缺乏事实和法律依据。《租赁合同》无法继续履行不可归责于揭谛公司。姑且不论丁良辉与案外人洪仲育等人是否存在过错，揭谛公司斥资千万对诉争房屋进行装修，合同的解除并未给丁良辉造成实际损失，且诉争房屋系已装修完毕，装修后的附加价值提升，足以弥补丁良辉的损失，故丁良辉的有关违约金的请求不应得到支持。 丁良辉辩称：原审法院判决正确，李杨应对揭谛公司所负债务承担连带责任。本案债务发生在李杨经营一人有限责任公司期间，在不能提供证据证明揭谛公司财产独立于李杨个人财产情形下，李杨应为揭谛公司在该期间所负债务承担连带责任。揭谛公司未按时支付租金，已构成违约，应支付违约金91800元，该违约金以306000元为基数的30%计算，未超过法律规定数额。 李军、卜育彬述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 本案二审的争议焦点为：一、李杨是否应对对揭谛公司在本案中所负债务承担连带责任？二、《租赁合同》约定的违约金计算标准是否过高，是否应当予以调整？ 关于第一个争议焦点，李杨认为，揭谛公司自2016年4月25日成立之初即为有限责任公司，此后股东多次变更。揭谛公司尚欠租金的时段为2017年12月5日至2018年5月8日，在该期间李杨并非一直担任揭谛公司一人股东，且在法院审理丁良辉起诉要求揭谛公司偿付尚欠租金期间，李杨亦非一直担任揭谛公司的一人股东，故李杨无需对揭谛公司在本案中所负债务承担连带责任。丁良辉认为，李杨在2018年4月23日至2018年9月13日期间为揭谛公司的一人股东，根据《公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，李杨应对揭谛公司尚欠丁良辉2017年12月5日至2018年5月8日期间的租金30.6万元及违约金承担连带责任。本院认为：《公司法》第63条要求一人股东个人财产独立于公司，实质系公司资本充实、资本维持原则的必然要求，目的在于夯实公司资本基础，防止股东随意侵占公司财产，从公司资本制度的角度为债权人提供最基本的保护。资本充实原则在于防止公司存续过程中资本实质减少，资本充实应贯穿于公司存续期间。公司是一个持续运营的过程，股东在任何一个阶段滥用了公司财产，都必然削弱公司最终对外承担债务的能力，直接结果就是导致债权无法清偿。因此，只要一人股东无法举证证明其财产独立于公司，即应对此承担连带责任，即使公司形态变更，一人股东仍应对公司债务承担连带责任。李杨在揭谛公司存续期间，曾担任过该公司一段时间的一人股东，故其应对揭谛公司在本案中所欠债务承担连带责任。 关于本案的第二个争议焦点，李杨认为，《租赁合同》的解除并未给丁良辉造成实际损失，相反，通过揭谛公司对诉争房屋的装修，诉争房屋的价值得到了提升，故揭谛公司无需再支付违约金，李杨亦无需对此承担连带责任。丁良辉认为，丁良辉请求按照尚欠租金总额30.6万元的30%计算违约金，符合法律规定，应予支持。本院认为：揭谛公司与丁良辉签订的《租赁合同》约定，揭谛公司逾期支付租金，应按照当月欠付租金总额每天千分之三计算违约金。按照该标准计算，现揭谛公司应当支付的违约金已远超过丁良辉所主张的违约金91800元，综合考虑本案合同的履行及当事人的过错程度、月租金等的约定，对丁良辉主张的违约金91800元予以支持。 二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为： 揭谛公司与丁良辉之间的租赁合同关系，主体适格、意思表示真实，未违反法律强制性规定，应确认为合法有效。揭谛公司应偿还尚欠丁良辉的租金30.6万元并支付违约金91800元。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。李杨的上诉请求不能成立，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6000元，由上诉人李杨负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄蕴真 审判员  黄海瑞 审判员  王 帆 二〇一九年七月三十日 书记员  徐蓝蓉 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。  2