广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初9541号原告（反诉被告）：许健茂，男，1959年2月28日出生，香港居民，住香港。委托诉讼代理人：杨书敏，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘茂林，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：符建强，男，1962年4月23日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张涛，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖剑梅，广东正平天成律师事务所律师。原告许健茂与被告符建强共有物分割纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许健茂及委托诉讼代理人杨书敏、刘茂林，被告符建强委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许健茂向本院提出诉讼请求：1.分割原、被告按份共有（各占50%份额）的珠海国际科技大厦303房屋以及负一层121号车位；2.被告向原告支付租金收益825490.28元人民币；3.被告向原告支付825490.28元租金收益相应的利息，自2017年2月15日开始按照年利率6%的标准支付相应利息至被告清偿之日，暂计至起诉之日为78284元人民币；4.涉案房屋涉及欠缴的物业管理费及滞纳金、停车费、水电费由原、被告自分割之日止各承担一半；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告为多年生意合作伙伴，共同经营广州茂强等公司，为方便经营，原、被告于2007年共同购买涉案珠海国际科技大厦303房屋，登记在原、被告名下，各占50%份额，房地产权证编号为0×**、0××9号。并于2008年购买珠海国际科技大厦负一层121号车位，登记在原、被告名下，各占50%份额，产权证号为××号、0100024779号。涉案303房屋的购房款、按揭贷款及购买车位的款项为原、被告合伙公司的利润支付，该事实已经（2017）粤0491民初836号民事判决书以及（2018）粤04民终677号民事判决书确认。由于原告为香港特别行政区居民，一直居住在香港，因而原被告在内地合伙的生意均由被告负责打理，涉案房屋和车位也一直由被告负责管理出租。涉案303房屋自2009年开始用于原被告共同经营的珠海国协有限公司的办公场所，2011年10月开始被告将多余的部分对外出租给其他公司，2014年4月珠海国协有限公司停业后，涉案303房屋全部对外出租，该部分租金一直由被告进行管理，被告从未分配给原告。在原、被告合伙的生意终止后，被告继续以自己的名义收取租金而不与原告进行结算分配。原告曾委托律师于2016年11月2日向当时的承租人珠海中智人力资源服务有限公司、艾思维尔（珠海）生物科技有限公司发送律师函，要求其向原告支付租金，珠海中智公司在收到律师函后向原告披露了其与被告个人单方面签订的租赁合同，租金为每月19980元。后两公司重新与原告、被告共同签订租赁合同，并向被告支付相应份额的租金。原告也委托律师于2017年2月10日向被告发送律师函，要求被告分配自2011年到2016年11月的租金给原告。涉案房屋因原、被告之间的纠纷，导致承租人在2017年7月提前退租，后被告擅自向珠海财浪安盛资产管理有限公司出租303C（2017年9-10月），经原告与珠海财浪交涉后，该公司于2017年11月退租，此后涉案房屋空置至今。截至2017年10月，被告收取未分配的租金共1650980.56元，原告应得租金收益825490.28元。原告认为，因原、被告合伙的生意终止，双方对业务终止后的清算问题存在重大分歧和纠纷，双方对涉案房屋及车位的处置达不成一致意见，且导致涉案房屋无法利用闲置至今，现只得诉请法院对涉案房屋进行分割处理。原告作为涉案房屋的共有权人，依法对租金收益享有权利。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，1、对诉求第一项，被告是同意的，但是按照相关规定是否能够分割共有物，希望公平分割；2、对被告诉求2-4项均不同意，诉状中所述的收取租金数额有无，诉状是按照连续不间断方式计算收入，事实上租赁是时有中断，实际租赁收入也没有这么多，租金收入应扣减合理费用，包括案涉房屋装修费用、物业管理费、税费等租赁成本；3、租赁收入被告已经用作双方共同投资经营的广州市茂强贸易管理有限公司，在公司停止经营后的必要费用，且原告是知情和同意的；4、认为原告的起诉已经超过法定的诉讼时效。被告符建强向本院提出反诉请求如下：1、要求原告共同分担装修费438034.71元，由原告承担装修费用的支出219017.3元；2、反诉费用由双方分担。原告对被告提出的反诉答辩如下，1、原告与被告在购置案涉房屋后并未对房产装修作出任何约定；2、被告并无任何证据证明为装修案涉房屋支付装修费用；3、被告从未告知原告发生过多少装修费用；4、有证据证明案涉房产自收房后由珠海国协公司占用及使用，未向原告支付任何租金，装修应当由该公司自行承担；5、案涉装修费的请求权应当属于珠海国协公司，而不属于本案被告，应当另案起诉解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：原告与被告为多年生意合作伙伴，共同经营广州茂强等公司，为方便经营，原、被告于2007年共同购买涉案珠海国际科技大厦303房产（以下简称案涉房产），登记在原、被告名下，各占50%份额，房房地产权证编号为0×**、××9号。双方并于2008年购买珠海国际科技大厦负一层121号车位（以下简称案涉车位），登记在原、被告名下，各占50%份额，产权证号为××号、0100024779号。案涉303房屋的购房款、按揭贷款及购买车位的款项为原、被告合伙公司的利润支付，该事实已经（2017）粤0491民初836号民事判决书以及（2018）粤04民终677号民事判决书确认。由于原告为香港特别行政区居民，一直居住在香港，因而原被告在内地合伙的生意均由被告负责打理，案涉房屋和车位也一直由被告负责管理出租。案涉303房屋自2009年开始用于原被告共同经营的珠海国协有限公司的办公场所，2011年10月开始被告将多余的部分对外出租给其他公司，2014年4月珠海国协有限公司停业后，案涉303房屋全部对外出租，该部分租金一直由被告进行管理收益。在原、被告合伙的生意终止后，被告继续以自己的名义收取租金。庭审中，原告主张被告出租收益的时间段为2011年10月至2017年10月，2017年10月以后处于空置状态。被告承认该段时间确实是在租赁，但是不是连续不间断的，租客在不停的换，期间有空置时间。关于房屋后期空置，是原告的不理智行为导致租客心存疑虑，所以退出。原告举证以被告向原告提交的财务报表数据主张被告出租收益期间为：2011年10月至2012年12月（303B部分出租，每月租金14526.6元）、2013年1月至2013年12月（303B部分出租，每月租金20095.13元）、2014年1月至2014年12月（303B部分出租，每月租金19800元）、2014年5月至2014年12月（303C，每月租金2万）、2015年1月至2015年12月（303B，每月租金19800元）、2015年1月至2015年12月（303C，每月租金2万元）、2015年1月至2015年11月（303C，每月租金19980元）、2016年1月至2016年11月（303C，每月租金19980元）、2016年6月至2016年11月（303B，每月租金14500元）、2017年9月至2017年10月（303C，每月租金19980元）。被告对此不予认可，认为电子文件是可以任意修改的。本院向原告释明是否委托电子文档公证，原告表示费用过高不予申请。原告认为（2018）粤04民终677号判决书（第12页第4行）已认定了其真实性。其次，原告还提供了案涉房产出租纳税记录，证明案涉房产从2012年至2018年的期间所纳税的依据，计税依据总额为1947114元，说明出租收取租金的金额不低于1947114元。案件审理期间，针对双方对案涉房产的价值、月租金标准及被告反诉请求的装修费争议，本院根据原、被告的申请，按照规定程序委托了广东思远土地房地产评估咨询有限公司对案涉房产在如下时间段的租金价格进行评估：1、2011年10月—2013年12月期间国际科技大厦303房复式上层的出租价格；2、2014年1月—2016年12月期间国际科技大厦303房复式上层及下层的出租价格；3、2017年9月—2017年10月期间国际科技大厦303房复式下层的出租价格。（备注国际科技大厦303房复式结构，办公写字楼用途，一层登记面积为242平方米）进行租金价格评估。该公司于2019年4月1日出具的估价报告意见如下：1、建筑面积215.03平方米，月租金10967元，评估时间段27个月，评估总价296109元；2、建筑面积215.03平方米，月租金9246元，评估时间段4个月，评估总价36984元；3、建筑面积215.03平方米，月租金12257元，评估时间段36个月，评估总价441252元；4、建筑面积242.11平方米，月租金18885元，评估时间段36个月，评估总价679860元；5、建筑面积242.11平方米，月租金20337元，评估时间段2个月，评估总价40674元。租金合计1494879元。庭审中，原告对上述租金价格及数额无异议。被告对租金单价无异议，但对原告主张的出租时间存有异议。委托了珠海中正土地房地产与资产评估有限公司对案涉303房产及121车位进行评估，该公司于2018年11月16日作出《房地产估价报告》估价结果为303房及121车位的市场价值为7370455元。庭审中，原告认为评估价格高于市场成交价。被告对该评估价格无意见。双方均同意对案涉303房及121车位采用竞价方式处理。委托珠海德联工程咨询有限公司于对案涉303房的装修进行造价评估鉴定，该公司于2019年4月18日作出的《303房的装饰装修工程造价评估鉴定意见书》的装修工程总造价为438034.71元。庭审中，原告认可该装修评估价格，但认为是由国协公司进行和支付的款项。被告认为该评估价格过低，由法院认定。被告为其反诉请求向本院提出了如下证据：1、装修合同；2、收款收据5张；3、装修工程简介；4、《商品房买卖合同附件》；5、装修合同；6、装修公司收款收据；7、施工图；8、关于业主增加用量事宜函；9、竣工图。原告为此向本院提交了《库存商品明细账（2008年至2011年，共4个年份）》，证明装修款已列入与被告共有的广州茂强公司以及珠海国协公司合并财务报表，属于公司支出，这是四个年份的报表，这是被告2008年至2012年每年发送被原告的文件，该明细账的案涉房款装修款是由广州茂强公司以及珠海国协公司支出，上述两公司是原被告共同经营的公司，被告并未支出案涉装修费。被告则表示对该证据的三性不认可，该证据不是原始凭证，而是来源于由原告控制和可随时修改的财务软件，无法确认真实性。就其所要说明的事实来说，如果原告认为相关费用由双方合作经营的广州茂强公司来支出的话，同时也应该认可相关租金收入也用于广州茂强公司的日常支出。根据被告提交的珠海国际科技大厦物业服务中心于2018年10月11日出具的303单元资料情况显示：303单元业主许健茂向我司要求提供珠海国际科技大厦3楼303单元物业从入驻起至今使用情况。为了配合业主要求，我司根据我司资料查询出该物业以下入驻情况：1.303Ａ珠海国协有限公司2014.6前；2.303Ｂ珠海尤特供应商有限公司2012.5…2012.7；3.303Ｂ珠海横琴中澳通电子支付技术有限公司2014.6…2015.6；4.303Ａ珠海中智人力资源服务服务有限公司2015.5…2017.5；5.303Ｂ艾思维尔（珠海）生物科技有限公司2016.11…2017.4；6.303Ａ珠海财浪安盛投资管理有限公司2017.9。以上情况如果与业主资料如《租赁合同》等不符，以业主资料为主，如业主对以上情况有异议，请于三日内及时与我司联系更正。物业公司联系电话：0756-226****。根据原告提供的证据显示：原告曾委托律师于2016年11月2日向当时的承租人珠海中智人力资源服务有限公司、艾思维尔（珠海）生物科技有限公司发送律师函，要求其向原告支付租金，珠海中智公司在收到律师函后向原告披露了其与被告个人单方面签订的租赁合同，租金为每月19980元。后两公司重新与原告、被告共同签订租赁合同，并向被告支付相应份额的租金。原告也委托律师于2017年2月10日向被告发送律师函，要求被告分配自2011年到2016年11月的租金给原告。本案审理后期，经原、被告双方申请，本院于2019年5月30日组织了原告与被告及第三方郭阿香（公民身份号码35052519********）、第三方林奋勇（公民身份号码35052519********）参与对案涉303房产及121车位进行竞价分割购买，经原告与被告一致同意以605万元的价格出售案涉303房产及121车位给第三方郭、林两人或其指定的人，各负各税。本院认为，案涉303房产及121车位属于原、被告按各占50%份额共有，有珠海市不动产登记中心的产权登记为凭，双方当事人均无异议，本院予以认定。归纳原、被告在本案中争议焦点，本院具体分析评判如下：一、关于案涉303房产及121车位的出租收益数额。本案中，原告主张被告单方对案涉303房产及121车位的出租收益起止及间断时间是根据《珠海税务局对案涉房屋征收房屋租赁税的纳税时间表》确定的，该证据已经税务部门核实，本院予认定。被告作为案涉房产的实际管理经营人，其向税务部门报送的房屋征税时间较为真实客观，且与被告提交的《珠海国际科技大厦物业服务中心于2018年10月11日出具的303单元资料情况》亦不冲突，本院予以采信。相反，被告亦未能向本院举证证明少于前述出租时间和出租面积的证据，本院对被告的辩解意见不予采纳。案涉303房产及121车位经广东思远土地房地产评估咨询有限公司评估的出租期间租金数额合计为1494879元，按各占50%计算，被告应向原告支付747439.5元。故原告的此项请求，本院予以支持被告向原告支付租金收益的50%即747439.5元，超出部分不予支持。二、关于原告请求被告支付租金收益的利息，从2017年2月15日起算，按年利率6%计算问题。被告单方占用应属于分配给原告的租金收益已构成资金占用，原告请求被告支付资金占用利息合理合法，本院予以支持。但原告主张计算被告支付利息的起始时间是原告于2017年2月10日要求被告收到律师函之日起三日内支付租金，被告逾期没有支付开始计算。本院对此认为，原告向被告发律师函主张分配支付租金时，由于出租收益的租金尚未明确，双方尚未结算。故本院仅支持原告自提出本案诉讼之日起计算银行贷款利息。即被告以747439.5元为基数，从2018年9月13日起至被告实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，超出部分不予支持。原告表述的按年利率6%计算与同期贷款利率计算相当，应以本院的表述为准。三、关于原告请求涉案房屋涉及欠缴的物业管理费及滞纳金、停车费、水电费由原、被告自分割之日止各承担一半问题。庭审中，原、被告双方均同意该做法，但双方并未提出具体相应项目欠付的数额及滞纳金数额及相关证据，本院在本案不宜审处，原、被告可另行协商结算。四、关于原告请求分割原、被告按份共有（各占50%份额）的珠海国际科技大厦303房屋以及负一层121号车位问题。本案在审理期间，原告、被告已一致同意以605万元的价格出售案涉303房产及121车位给第三方郭阿香、林奋勇两人，各负各税。本院对此予以确认。五、关于被告提出的诉讼时效抗辩问题。1、物权分割不适用诉讼时效制度，原告与被告按份共有的案涉303房产及121车位的租金收益分配争议，由于被告一直隐瞒案涉303房及121车位的出租收益情况，原告知道后于2017年初向被告提出分配，于2018年9月13日向本院提出诉讼，故原告在本案提出的诉讼请求未超过诉讼时效的规定。被告对此提出的抗辩意见，本院不予采纳。六、关于被告反诉请求原告共同分担装修费438034.71元，由原告承担装修费用的支出219017.3元问题。被告于2017年在（2017）粤0491民初836号诉讼案中的诉讼请求为：判令许健茂向符建强偿还购买珠海国际科技大厦303共有房屋及负一层121号车位的费用2074001.53及利息。即被告在提起该案诉讼请求时，其在本案主张的装修费用早已发生和存在。一般而言，购房款与装修费均构成购买303房的成本，常理而言，案涉303房如果果真由被告个人出资装修的话，被告肯定将已垫付的装修费在该案中一并提出要求原告分担，但被告并未在该案中提出，因此，被告在本案提出分担装修费请求不符合常理。其次，从被告提供的《室内装修施工合同》载明的发包方、甲方为“科技大厦B座303房、符生”而并非被告本人，以及其他收款收据均载明收到“科技大厦B座303房”工程款来看，并不能证明装修甲方为被告，更无证据证明是由被告个人账号支付了前述装修工程款。因此，被告反诉请求原告共同分担装修费438034.71元，由原告承担装修费用的支出219017.3元的证据不充足，本院不予支持。相反，原告对此抗辩认为装修费是由国协公司列支成本费用的理由成立，本院予以合理采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条的规定，判决如下：—、确认原告许健茂及被告符建强与林彤璇（公民身份号码35052520********）于2019年7月15日签订的《房地产买卖合同》出卖按份共有的珠海国际科技大厦303房产以及负一层121号车位，原告许健茂与被告符建强在扣除买卖应负税费的所得净款按各占50%比例分配所得；二、被告符建强于本判决生效之日起十日内向原告许健茂支付出租收益747439.5元，并以该款为基数，从2018年9月13日起至实际付清日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算向原告许健茂支付利息；三、驳回原告许健茂的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告符建强的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35576元，反诉费4585元，租金评估费6237元，房产价值评估费20926元，装修评估费15000元，合计82324元，由原告许健茂负担31369.5元，由符建强负担50954.5元。如不服本判决，原告许健茂可以在判决书送达之日起三十日内，被告符建强可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  黄建华人民陪审员  郝亚彬二〇一九年七月二十三日书 记 员  张炯尉