安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终4164号 上诉人（原审被告）：成雷，男，1985年6月25日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：徐圣晖，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储陈城，安徽安泰达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴剑良，男，1951年5月15日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：王蒙，江苏宁通律师事务所律师。 上诉人成雷因与被上诉人吴剑良合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 成雷上诉请求：撤销原判，改判驳回吴剑良全部诉讼请求，由吴剑良承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。成雷与吴剑良建立了房屋代理销售合同关系，未建立房屋买卖合同关系，吴剑良与烟台海基置业有限公司（以下简称海基公司）建立了房屋买卖合同关系，海基公司无违约行为，亦没有向吴剑良退还房屋价款的意思表示，吴剑良不具备向成雷主张75万元房屋价款退还的请求权基础。成雷出具《保证书》，系对吴剑良发出的房屋代理销售要约的承诺，成雷不具有购买房屋的意思表示，无需向吴剑良支付75万元购房款。成雷未在2018年7月31日前将房屋出售，未完成居间服务，应承担相应违约责任，但吴剑良未履行《保证书》约定的“配合过户”义务，至诉讼时房屋产权证仍不能办理，导致房屋无法出售，双方过错相抵，成雷无需承担违约责任。吴剑良至诉讼时仍占有使用房屋，亦有权对房屋进行收益及处分，吴剑良未遭受实际损失，且本案不能参照民间借贷司法解释规定，吴剑良须举证证明自身实际损失，否则应承担举证不能的法律后果。 吴剑良辩称，《保证书》系成雷真实意思表示，针对吴剑良买卖房屋的要约作出，双方之间构成房屋买卖合同关系，成雷按照保证书内容应于2018年7月31日前支付购房款75万元；《保证书》明确约定了房屋价款及违约金，吴剑良的主张具有合同及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 吴剑良向一审法院起诉请求：成雷向其支付购房款75万元、违约金75000元及利息（以825000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月1日起计算至款清日止），并承担诉讼费。 一审法院认定事实：成雷系南京雷宇兄弟置业顾问有限公司（以下简称雷宇公司）股东，吴剑良通过雷宇公司向海基公司购买位于龙口市金域蓝湾Ｂ区商铺。 吴剑良分别于2012年8月1日、2012年8月15日、2013年11月29日向雷宇公司支付购房款5万元、37万元、41万元，共计83万元。 吴剑良于2014年5月2日向龙口朝蓬物业管理有限公司（以下简称朝蓬公司）支付公共维修基金5455元、契税、产权证、土地证工本费26000元、物业费、水电卡工本费975元。 2015年5月2日，吴剑良向朝蓬公司支付物业费955元。 因房屋产权证书未能办理，吴剑良于2017年6月1日起诉海基公司、朝蓬公司，要求确认其与海基公司之间的商品房买卖合同已解除，海基公司返还83万元，海基公司和朝蓬公司共同返还31455元。山东省龙口市人民法院于2017年10月10日作出（2017）鲁0681民初3428号民事判决，驳回吴剑良的全部诉讼请求。 此后，吴剑良联系到成雷，成雷于2017年12月20日出具保证书一份，内容为：本人保证余（于）2018年7月31日之前将本人代理吴剑良购买的山东省龙口市金域蓝湾B区18幢102商铺购房款75万元（柒拾伍万元整），75万元包含吴剑良交给开发商代办的契税、产权证和土地证工本费26000（元）及公共维修基金5455元，共计31455（元），交还给吴剑良本人；实际卖出多少钱与吴剑良无关，过户费与吴剑良无关，但要配合成雷办理过户；如本人违约愿承担一切法律责任，并支付10%违约金。因成雷未按约定期限付款，吴剑良诉至一审法院。 一审法院认为，成雷向吴剑良出具的保证书系成雷真实意思表示，系成雷对吴剑良出售房屋之要约的承诺，我国《合同法》规定“承诺通知到达要约人时生效”，故成雷向吴剑良交付保证书时，承诺生效。成雷辩称其在不情愿情况下出具保证书，但未能提供证据证明保证书系其受到欺诈、胁迫等，违背真实意思情况下作出。经查吴剑良已支出购房款83万元、其他办证费用及税费等31455元，合计86万余元，成雷在保证书中承诺支付总款75万元，吴剑良在自愿承担损失11万余元情况下接受该保证书，不存在显失公平情形。成雷在一审庭审中陈述其出具保证书时已知晓（2017）鲁0681民初3428号民事判决内容，故成雷在出具保证书时应当预见因房屋产权证书未能办理房屋难以出售的相应风险，结合保证书未载明成雷成功出售房屋系75万元支付条件，保证书载明的履行期限已届满，成雷应按保证书约定向吴剑良支付购房款75万元。 成雷在保证书中承诺支付10%违约金，应理解为价款75万元的10%即75000元，成雷辩称违约金约定过高，主张予以减少，鉴于吴剑良遭受的实际损失为资金占用期间利息损失，参照法定民间借贷最高利率标准（年利率24%），自2018年8月1日计算至案件受理日2019年1月18日利息已达8万余元，故保证书约定的违约金75000元并不过分高于实际损失，对吴剑良的该项诉请予以支持。吴剑良主张的利息损失及违约金均系成雷的违约行为造成的损失赔偿，因保证书已约定违约金赔偿，故对吴剑良主张的利息损失不再支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十六条、第一百一十四条规定，判决：一、成雷于判决生效之日起十日内支付吴剑良购房款75万元、违约金75000元；二、驳回吴剑良的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计6025元，由成雷负担。 二审期间，吴剑良向本院提交担保书复印件一份，以证明成雷作出保证书时并不存在胁迫、欺诈情形，且其因成雷的违约行为遭受实际损失；成雷质证称认可前述担保书的真实性、合法性，不认可关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，成雷于2018年12月20日向吴剑良出具的《保证书》系成雷真实意思表示，内容明确且不违反法律、法规禁止性规定，对成雷具有法律拘束力。保证书载明“本人保证2018年7月31日之前将吴建良购买的山东省龙口市金域蓝湾****102商铺购房款75万元交还给吴剑良本人；实际卖出多少钱与吴剑良无关，过户费与吴剑良无关，但要配合成雷办理过户；如本人违约愿承担一切法律责任，并支付10%违约金”，成雷未在承诺期限内付款，违约事实清楚，吴剑良依据该保证书，主张成雷支付75万元款项及7.5万元违约金，具有合同及事实依据，一审予以支持，本院予以认同。成雷上诉称其与吴剑良建立的是房屋代理销售合同关系，与本院查明事实不符，本院不予采信，成雷上诉以其未将山东省龙口市金域蓝湾B区18幢102商铺对外售出为由，主张无需向吴剑良支付承诺款项，未相关合同约定，本院不予采信。鉴于吴剑良遭受了资金占用利息损失，一审参照法定民间借贷最高孳息标准，认定双方约定的7.5万元违约金不过分高于吴剑良实际损失，并无不当，本院予以认可。 综上，成雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12050元，由成雷承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年七月二十九日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。