广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1732号上诉人（原审原告）陈庆冰，女，1965年10月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审原告）何宝汉，男，1953年4月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。上列上诉人共同委托代理人林国亮，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杜惠婵，女，1967年5月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人崔群，北京市沁润源律师事务所律师。上诉人陈庆冰、何宝汉因确认合同无效纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1995年12月8日，陈庆冰经广州市芳村区东漖镇人民政府批准取得穗芳府地95字第002314号《村镇宅基地使用证》，该证上记载宅基地座落在东漖镇东漖村南阜巷183号，宅基地面积63.86平方米，建筑种类为层数四层，建筑面积277.02平方米。2009年10月16日，陈庆冰、何宝汉（甲方）、杜惠婵（乙方）与案外人杜鹃（见证方）签订《房屋买卖协议书》约定：卖方何宝汉、陈庆冰拥有的座落于广州市荔湾区东漖南埠163号房屋（宅基地证证号：穗芳府地95字第0023**，框架结构四层，证载面积277.02平方米），因为是集体土地房屋，未领取房屋房地产权证，按有关规定未能即时进行产权变更登记，甲方拟将上述房屋卖给乙方；甲方同意将上述房屋以总价人民币七十五万元卖给乙方，此房款包括已办理宅基地证的费用；签订本协议书时，乙方向甲方一次性支付首期款人民币四十万元；乙方交付首期人民币四十万元给甲方，甲方即时将该房屋交付乙方使用并把该屋的宅基地使用证及有关报建资料、票据交由乙方保管，余下的三十五万元房款在本协议签订后十天内付清；乙方将全部房款缴清给甲方后，有关上述房产的一切权利义务概由乙方自理，与甲方无关，乙方在使用上述房屋期间如遇征用拆迁，一切的补偿归乙方，与甲方无关，乙方有权与拆迁部门协商拆迁补偿，并签订有关协议，领取全部补偿款，甲方必须无偿配合乙方签字办完手续为止等等。上述合同签订后，杜惠婵依约向陈庆冰、何宝汉支付了全部房款，陈庆冰、何宝汉向杜惠婵交付了房屋及《村镇宅基地使用证》原件。2009年10月23日，陈庆冰、何宝汉（委托人）与杜鹃（受委托人）经公证签订《委托合同》称：委托人何宝汉及陈庆冰是夫妻关系，委托人是座落在广州市荔湾区东漖南埠163号房屋的使用人，现就该房屋的有关事宜共同委托杜鹃为其的合法代理人等。2010年9月6日，陈庆冰、何宝汉、杜惠婵与案外人杜鹃及郭耀华签订《具结书》称：兹有东漖南埠163号（旧门牌为东漖南埠183号）宅基地房屋一幢，原使用人为陈庆冰，建筑面积277.02平方米，何宝汉、陈庆冰于2009年10月16日将上述宅基地房屋转让给杜惠婵，现因东漖村城中村改造项目需要拆迁上述房屋，何宝汉、陈庆冰、杜惠婵共同提出，由杜惠婵全权办理上述房屋的拆迁事宜，包括签订房屋拆迁补偿协议、领取房屋拆迁补偿款，并将上述房屋的回迁安置房产权登记在杜惠婵名下等。由于城中村拆迁改造，涉案宅基地房屋被征用。广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社出具《收件回执》称：兹收到东漖南埠163号房屋的（宅基地证／集体土地房产证），产权证号：002314号，使用人（产权人）陈庆冰，证载面积277.02平方米。广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社及广州市公安局荔湾区分局东漖派出所于2009年4月出具证明，确认广州市荔湾区东漖南埠183号已编列为广州市荔湾区东漖南埠163号。此后，陈庆冰、何宝汉向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认陈庆冰、何宝汉与杜惠婵签订的《房屋转让协议书》无效。2、本案诉讼费由杜惠婵承担。原审庭审中，杜惠婵称其是东漖村村民，现为广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社辖内社员，并提供该联合社的证明作为证据。陈庆冰的户籍地址为东漖南埠161号。杜惠婵的户籍地址为东漖南村382号。另查：2002年5月，原广州市芳村区停止区辖包括东漖等17个村民委员会行政职能的运作，保留原村经济股份联合社，经济股份联合社作为原村的集体经济实体，是原村集体生产资料的所有者和管理者。原审法院认为：陈庆冰、何宝汉与杜惠婵签订《房屋买卖协议书》是各方自愿签订的，是各方真实意思表示。该协议书约定陈庆冰、何宝汉将宅基地上房屋转让给杜惠婵，根据《村镇宅基地使用证》的记载，涉案宅基地位于东漖镇东漖村，东漖街东漖股份合作经济联合社是原村的集体经济实体，是原村集体生产资料的所有者和管理者。根据东漖街东漖股份合作经济联合社出具的证明，杜惠婵是该社辖内社员。陈庆冰、何宝汉转让宅基地上房屋给杜惠婵的行为没有违反法律法规的强制性规定，《房屋买卖协议书》合法有效。陈庆冰、何宝汉称受到杜惠婵错误引导，但不能提供证据证明，对此原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：驳回陈庆冰、何宝汉要求确认与杜惠婵签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求。原审案件受理费50元由陈庆冰、何宝汉负担。原审判后，上诉人陈庆冰、何宝汉不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉请求：1．撤销原审判决，并改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议书》无效；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，原审判决认定事实不清、适用法律错误，具体如下：1、法律明确规定，宅基地房屋竞争转让、买卖根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，涉案的转让协议是违反法律强制性规定的，属于《合同法》第52条第（五）款规定的合同无效的情况。但原审法院置上述法律法规于不顾，认定涉案的买卖合同没有违反法律法规的强制性规定，由此作出的原审判决是错误的。2、被上诉人的身份不能作为否定法律法规强制性规定的理由。原审判决认定，由于被告具备所谓的经济合作社成员身份，因此，涉案的买卖合同没有违反法律法规的强制性规定。这种认定明显是错误的：根据上述法律法规的规定，农村集体土地（宅基地）的不能转让、买卖是明确的，并没有因受让人的身份而作出任何例外性的规定。另一方面，原审判决也没有引用任何法律法规证实宅基地已经被允许自由买卖、转让，原审判决是没有任何法律依据的。可见，原审作出的“因为被上诉人身份而导致合同有效”的认定，没有任何法律依据，是违法的。3、退一万步讲，即使假设同一农村集体成员（社员）之间是可以相互转让、买卖宅基地的话，被上诉人与上诉人并不是同一农村集体成员，不存在原审判决据以认为可以转让宅基地的前提条件。而根据被上诉人向法院提交的户口本可以证实，被上诉人并非农村户口、而是城镇户籍，不存在可以受让宅基地、成为宅基地新业主身份的资格。原审判决，仅以被上诉人自己开具的，所谓社员身份证明，就作出认定涉案买卖合同是有效的判决，明显是错误的。4、需要强调的是，正因为上诉人与被上诉人买卖宅基地的行为、所签署的合同没有法律效力，所以，被上诉人才一直无法办理过户手续、才需要由杜鹃以上诉人代理人的身份办理有关拆迁手续并领取拆迁款、上交给拆迁办的宅基地证才会仍然是上诉人的名字、才需要上诉人办理所谓的具结手续等等。如此种种，均反映出，有关部门均不允许宅基地的买卖。可见，宅基地的买卖及由此签署的合同，均是不具备法律效力的。综上所述，上诉人认为，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请二审法院予以纠正，并支持上诉人的全部上述请求。被上诉人杜惠婵答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。本院经审理，确认原审法院查明事实。本院认为，双方当事人签订《房屋买卖协议书》意思表示真实，对于涉案房屋权益的转让并无违反法律强制性规定，合同双方当事人应切实履行。上诉人认为被上诉人并非本村村民与查明事实不符，对于协议非真实意思表示亦无相应的证据支持，相关上诉意见本院均不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈庆冰、何宝汉共同负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 郭东升审判员 陈珊彬二〇一四年九月二十九日书记员 阮志雄