呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2247号上诉人(原审原告)闫旭，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：沈萍，内蒙古融兴律师事务所律师。上诉人(原审被告)：内蒙古康友电力物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：王贵田，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志英，该公司法务。被上诉人(原审被告)：内蒙古满都拉电力房地产开发公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：张振义，该公司经理。委托诉讼代理人：王志英，该公司法务。上诉人闫旭、上诉人内蒙古康友电力物业服务有限责任公司（以下简称康友物业公司）因与被上诉人内蒙古满都拉电力房地产开发公司（以下简称满都拉房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闫旭及其委托诉讼代理人沈萍、上诉人康友物业服务及被上诉人满都拉房地产公司的委托诉讼代理人王志英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫旭向本院上诉请求：1、请求将租金损失72000元判决到闫旭实际损失费之日时止。2、判决康友物业公司支付闫旭垫付的鉴定费3000元。事实及理由：康友物业公司、满都拉房地产公司从侵权之日起至今已造成闫旭居住的房屋无法使用,且我方多次与康友物业公司、满都拉房地产公司解决未果,不得已闫旭只得租房,每月是3000元。现在又产生一年租金36000元,为此闫旭主张将损失计算至康友物业公司、满都拉房地产公司实际支付修缮房屋损失之日时止。另外由于鉴定部门一直未给闫旭开具发票，一审结束后鉴定机构才出具的发票,因此请求二审判定康友物业公司、满都拉房地产公司承担鉴定费用3000元。康友物业公司辩称，闫旭的上诉理由不能成立，其上诉范围超出二审审理范围，应该驳回上诉。满都拉房地产公司辩称，与康友物业公司答辩意见一致。康友物业公司向本院上诉请求：1、请求依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2018)内0104民初453号民事判决。2、依法改判康友物业公司不承担责任。3、诉讼费及其它相关费用由闫旭承担。事实和理由：呼和浩特市玉泉区人民法院(2018)内0104民初453号民事判决书在认定事实、适用法律上存在错误。1、呼和浩特市玉泉区人民法院一审认定闫旭房屋漏水原因是楼顶共有部分出现裂缝,该事实认定错误。玉泉区人民法院委托鉴定,由内蒙古国宏价格评估有限公司作出的国宏(价)字2018第034号价格评估结论书,其鉴定内容仅为装修费用,并未确定房屋漏水的原因,且鉴定结果康友物业公司一审时曾明确表示不认可。2、闫旭房屋损失属于其专有部分漏水所致,其维修、养护和管理责任是由闫旭自行承担,与康友物业公司无关。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;”闫旭对自家露合具有利用上的独立性,且对露台也已装修,漏雨部位已被灭失。3、康友物业公司与闫旭所签订的《物业管理合同》中明确约定物业委托事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。闫旭房屋损失属于其专有部位漏水所致,一审法院在庭审调查以及现场取证时闫旭对此也予以认可(详见庭审笔录),其维修责任属于其个人,不属于物业公司服务范围,故一审法院认定事实错误。4、闫旭的涉案房屋仍然能够居住,不存在无法居住的事实,其所称的租房费用不应由康友物业公司承担。闫旭的涉案房屋损失部分只有六楼南卧、五楼客厅墙纸褶皱,不影响居住。闫旭提出的租房费用让康友物业公司承担无法律依据,闫旭一审所提供的租房证据仅有与本案无关的租房合同复印件和收条,并无事实转账记录和居住证明,属恶意伪造“虚假租约”,以求借此取利。一审法院采纳了闫旭提供的非法证据,并判决其租房费用72000元由康友物业公司承担,损害了康友物业公司的合法权益。闫旭辩称，呼和浩特市玉泉区人民法院一审认定闫旭房屋漏水原因是楼顶共有部分出现裂缝，该事实认定正确。闫旭房屋损失属于其共有部分漏水所致，其维修、养护和管理责任是应由康友物业公司承担。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区分划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明的那个附属设施、设备、避难层、设备层或设备间等结构部分。根据上述规定，屋顶应属于共有部分，并不是单独所有。同时，该露台也并不是闫旭一家单独使用，其他相邻业主是可以通行的，露台虽已装修，漏雨部位已被灭失，但其造成的损失依然存在。康友物业公司与闫旭所签订的《物业管理合同》中明确约定物业委托事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。闫旭房屋损失属于其共有部位漏水所致，一审法院在判决中已经予以认可，其维修责任属于康友物业公司，故一审法院认定事实正确。闫旭的涉案房屋因对方一直未能给维修导致其不能够居住，其租房费应由康友公司承担。综上，应依法驳回康友物业公司的上诉请求，支持闫旭的上诉请求。满都拉房地产公司答辩意见同康友物业公司意见。闫旭向一审法院起诉请求：1、依法判令康友物业公司、满都拉房地产公司对闫旭的装修损失、房租损失共计95095元，并承担连带赔偿责任。2、判令康友物业公司、满都拉房地产公司承担本案的诉讼费、鉴定费、保全费等合理费用。一审法院认定事实：闫旭作为购买方于2003年12月10日与呼和浩特市恒远房地产开发有限公司签订了房屋的买卖合同，位于呼和浩特市玉泉区电力康佳C区1号楼3单元502室的房屋系闫旭所有，涉案房屋的建设单位系呼和浩特市恒远房地产开发有限公司，呼和浩特市恒远房地产开发有限公司缴纳了物业维修基金。康友物业公司系康佳电力C区的物业服务单位，负责该小区的物业服务，作为主体与小区业主签订相应的《物业管理合同》，合同中明确表示物业委托事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，闫旭作为业主缴纳了相应的物业费。从2015年8月开始，由于楼顶出现多处裂缝，并每逢雨雪天气，闫旭家中就会受到漏水侵害。2016年7月8月9月闫旭家中受到三次漏水危害。并且闫旭家中在2008年还发生过暖气管道破裂问题，给家中的装修造成损害。闫旭自从2015年房屋漏水以后，就一直在外租房居住。在租房合同中显示，闫旭承租位于呼和浩特市中山西路前新城道万家寨小区110平方米的新装住宅一套，租期自2015年8月15日至2018年8月14日止，每月租金为3000元，闫旭已经交纳到2017年2月15日共计72000元的租金。闫旭于2017年曾经向一审法院提起过民事诉讼，但是最终撤回起诉，闫旭又于2018年1月26日向一审法院提起诉讼。在审理阶段，闫旭向一审法院提出对涉案房屋的装修损失进行鉴定，经一审法院委托鉴定，内蒙古国宏价格评估有限公司作出国宏（价）字2018第034号价格评估结论书。依据鉴定结论房屋装修损失为23095元。一审法院在庭审中对原告闫旭的房屋进行现场勘查，发现闫旭房屋屋顶漏水严重，冲刷了墙面。一审法院认为，本案的争议焦点是闫旭房屋漏水造成的损失的赔偿主体是谁？损失的数额是多少？本案中，闫旭所有的涉案房屋的装修损失主要原因系房屋漏水导致的，漏水导致屋内墙体、房顶损坏需要修补，部分壁纸因水淹损害需要更换，部分木地板因水淹变形需要重新铺设。漏水的主要原因应该是楼顶共有部分出现裂缝，导致屋内漏水。依《物业管理合同》，合同中明确表示物业委托事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，那么楼顶的共有区域的主要维修单位应该是康友物业公司，所以康友电力物业公司未尽到主要的义务，应当承担主要责任。房屋的建设单位系呼和浩特市恒元房地产开发有限公司，也是呼和浩特市恒远房地产开发有限公司缴纳了物业维修基金，因此一审法院认为维修的责任人不应包含被告满都拉电力房地产公司。其次，对于损失数额的认定。闫旭由于漏水导致的房屋装修损失依据闫旭申请的价格评估结论书的鉴定结论，闫旭家中由于漏水导致的装修损失为23095元因此一审法院予以支持。对于闫旭请求的因为无法居住房屋导致的在外居住，依据证据一审法院予以支持72000元，对于闫旭在诉讼中提出的鉴定费、保全费，因为没有提供票据一审法院不予支持。判决如下：一、内蒙古康友电力物业服务有限责任公司于判决生效后七日内赔偿闫旭各项损失共计95095元。二、驳回闫旭的其他诉讼请求。案件受理费2177元，由内蒙古康友电力物业服务有限责任公司负担。本院二审期间，闫旭向本院提交一份证据：租房费收据，拟证明闫旭仍然在租房。康友物业公司、满都拉房地产公司对该证据不予认可。康友物业公司向本院提交一份证据：物业公司与C区管理员的通话录音，拟证明闫旭是为了孩子上学租房的，与本案无关。闫旭对于该证据真实性、合法性、关联性均不认可。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为康友物业公司是否应当对闫旭的损失承担赔偿责任。闫旭上诉请求康友物业公司承担租金直至修复之日，超出了其原审诉讼请求，该上诉请求不属于二审审理范围。本院不予审理。闫旭与康友物业公司之间的《物业管理合同》中约定物业委托事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，闫旭居住的楼顶共有部分出现裂缝，导致屋内漏水。楼顶的共有区域的主要维修单位应该是康友物业公司，所以康友电力物业公司未尽到主要的义务，应当承担赔偿责任。内蒙古国宏价格评估有限公司作出国宏（价）字2018第034号价格评估结论书，依据该鉴定结论房屋装修损失为23095元。康友物业公司对该鉴定不认可，但没有申请重新鉴定，亦没有提交相反的证据。故康友物业公司应当承担闫旭因漏水导致的财产损失。关于租金损失，本院认为，闫旭在房屋出现漏水后租房是合理的，但闫旭应当在一段时间内保存证据后修复房屋避免损失的扩大，一审法院按照闫旭的诉讼请求支持了两年的租金不当，因闫旭的房屋漏水时间为夏季，本院酌情将其修复房屋的时间定为一年，康友物业公司应当向闫旭支付一年的房屋租金损失36000元（3000元×12）。另，闫旭上诉请求康友物业公司承担鉴定费3000元，因闫旭向本院交了鉴定费收据，故对该上诉请求本院予以支持。综上所述，康友物业公司、闫旭的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初453号民事判决；二、内蒙古康友电力物业服务有限责任公司于判决生效后十日内赔偿闫旭各项损失共计59095元。三、驳回闫旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2177元（闫旭预交），由闫旭负担567元。内蒙古康友电力物业服务有限责任公司负担1610元。二审案件受理费2177元（闫旭预交），由闫旭负担。二审案件受理费2177元（内蒙古康友电力物业服务有限责任公司预交），由内蒙古康友电力物业服务有限责任公司负担。鉴定费3000元，由内蒙古康友电力物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 贾 慧 芳审判员 巴特尔仓审判员 郭 籽 良二〇一九年七月九日书记员 韩  晶