湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初1360号原告：夏新林，男，汉族，湖北省麻城市人，住湖北省麻城市。原告：余益平，女，汉族，湖北省麻城市人，住湖北省麻城市。二原告的共同委托诉讼代理人：金玉莹，湖北从天律师事务所律师。被告：湖北人和房地产开发有限公司，住所地麻城市台湾街****，统一社会信用代码91421181673659459N。法定代表人：贡学成，该公司董事长。被告：湖北人和物业有限公司，住所，住所地湖北省麻城市金桥大道**社会信用代码91421181060664191U。法定代表人：贡泽贤，该公司董事长。二被告的共同委托诉讼代理人：陶小平，湖北诚信联合律师事务所律师。原告夏新林、余益平与被告湖北人和房地产开发有限公司、湖北人和物业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告余益平及两原告共同委托诉讼代理人金玉莹，两被告的共同委托诉讼代理人陶小平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告夏新林、余益平向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已缴纳的房屋水电报装费及单元入户防盗门费共计4200元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告意向从被告湖北人和房地产开发有限公司处购买紫薇星城小区商品房一套，湖北人和房地产开发有限公司销售顾问向原告出具《紫薇星城置业计划单》，后双方于2014年2月28日签订正式《房屋买卖合同》。合同附件四第8条约定“买受人需交纳的契税、维修基金、产权工本费、测绘费、印花税、水电报装费等由政府或公共事业部门收取的费用由出卖人代收代缴。此费用由出卖人在签订本合同时向买受人收取，实际收费标准及数额以实际收费单位出具的发票为准、实行多退少补”。原告依约向被告缴纳房屋首付款147241元和其它“相关费用“26440元(含房屋水电报装费及单元入户防盗门费共计4200元)，该“相关费用”由被告湖北人和物业有限公司代为收取，并向原告出具“收据”一张。原告在该小区居住较少，2018年8月左右因物业服务合同纠纷被诉才从其他业主处得知有麻价房服规(2015)20号禁止性文件明确规定“2013年12月17日以后、房地产开发企业不得在房价外再向房屋买受人收取水电报装费、进户防盗门、单元防盗门和安全监控设施费用，已经收取的，应据实退还给房屋买受人”，即被告应当退还房屋水电报装费及单元入户防盗门费，原告便在物业服务合同纠纷诉讼中主张此权利、但因不是同一法律关系未被支持并被法官告知另行主张权利。原告认为，麻城市物价局、房产局、工商局有明确的部门规章规定2013年12月17日后开发商不得收取房屋买受人水电报装费及单元入户防盗门费，而原告的《房屋买卖合同》在该时间之后签订，被告作为开发商及开发商指定的代收物业公司，代收了原告该费用，应当主动披露政府部门文件，并履行政府部门规章制度规定，退还作为业主的原告的上述费用。两原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告湖北人和房地产开发有限公司、湖北人和物业有限公司辩称：一、原告与被告湖北人和物业有限公司无权利义务关系，人和物业公司是代理人和地产向原告收取费用，依据《民事诉讼法》162条规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施民事法律行为，对被代理人发生效力；二、人和地产是否应当退还水电报装及入户门费用问题:首先，本案是商品房买卖合同引起的纠纷，依据双方签订《商品房买卖合同》约定，人和房地产公司销售房屋的价格中不包括水电入户及入户门二项费用，人和地产只是代收代付；其次，根据原告所述，在“紫微星城”开盘时，人和地产销售员已书面《置业计划单》的形式告知原告各项费用收取情况，2014年2月28日签订合同时进行明确，2014年9月30日对合同所涉事务进行结算，系双方对约定事务的确认；第三，原告起诉依据2015年6月26日麻城市物价局、房产局及工商局下发的《关于商品房销售价格管理有关问题的处理意见》不属于部门规章，也没有溯及力，且该意见与《民法总则》及《合同法》规定相悖，原告所提供的意见不能对抗双方当事人的合同约定；三、原被告2014年签订合同，故原告主张权利的时间已过诉讼时效。综上，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以采信，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对两原告提供的证据六麻城市物价局、房地产管理局、工商行政管理局联合颁布的麻价服规【2015】20号文件，该文件规定商品房销售价格包含水电报装费，2013年12月17日以后，房地产开发企业不得在房价外再向房屋买受人收取水电报装费、进户防盗门、单元防盗门和安全监控设施费用，已经收取的，应据实退还给房屋买受人，本院认为，该文件为地方规范性文件，并非法律和行政法规，并不能直接依据该文件否认两原告和湖北人和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》效力；对两原告提供的证据七麻城市人民法院民事判决书，系物业服务合同纠纷，与本案没有关联性，本院不予采信；对两原告提供的证据八黄冈市中级人民法院关于麻城市滨江御景开发商退还水电报装费的判例，本院认为，该判例中买受双方没有在购房合同中明确约定水电报装由买受人承担，而本案中买手双方在《商品房买卖合同》附件中明确约定水电报装等费用由出卖方代收代缴，故该判例案情与本案案情不同，原告据此要求被告退还水电报装费的拟证目的本院不予采信；对两被告提供的证据二中的《紫薇星城置业计划单》、《认购协议书》、《商品房买卖合同》，两原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；对两被告提供的证据三中的《物业管理费减免单》与本案没有关联性，本院不予采信；对两被告提供的证据四中《供水报装协议书》、《电力施工合同书》及相关票据，来源合法、客观真实，能够反映湖北人和房地产开发有限公司为涉案小区支出水电报装费、单元门入户费的事实，本院依法予以采信；对两被告提供的证据四中《说明》一份，系单方手书，本院对其真实性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告夏新林、余益平在向被告湖北人和房地产开发有限公司表明购买意向时，湖北人和房地产开发有限公司向两原告出具了《紫薇星城置业计划单》，该计划单除了载明全部购房款为477241元、首付147241元、贷款金额330000元外，还约定了两原告应该交纳的相关费用26440元（其中含房屋水电报装费及单元入户防盗门费共计4200元），但该置业计划单底部载明：本宣传资料仅为形象宣传，内容仅作过程示意，不作其它用途，所有数据及细节以政府最终批文及双方所签订合同为准。后原告夏新林、余益平与被告湖北人和房地产开发有限公司于2014年2月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0309），合同约定：夏新林、余益平以477241元的价格购买湖北人和房地产开发有限公司开发的紫薇星城小区第1栋2单元4层401号房屋一套，并在合同附件四合同补充协议第八条约定：买受人需交纳的契税、维修基金、产权工本费、测绘费、印花税、水电报装费等由政府或公用事业部门收取的费用由出卖人代收代缴。此费用由出卖人在签订本合同时向买受人收取，实际收费标准及数额以实际收费单位出具的发票为准，实行多退少补。合同签订后原告夏新林向湖北人和房地产开发有限公司交纳了购房首付款147241元，向湖北人和物业有限公司交纳了其他“相关费用”26440元（含房屋水电报装费及单元入户防盗门费共计4200元）。2015年6月26日，麻城市物价局、麻城市房地产管理局、麻城市工商行政管理局联合颁布麻价房服规[2015]20号文件，该文件规定：商品房销售价格包含水电报装费，2013年12月17日以后，房地产开发企业不得在房价外再向房屋买受人收取水电报装费、进户防盗门、单元防盗门和安全监控设施费用，已经收取的，应据实退还给房屋买受人。两原告依据上述文件要求被告退还水电报装费和单元入户防盗门费共计4200元未果，遂酿成纠纷。另查明：湖北人和物业有限公司是湖北人和房地产开发有限公司委托的前期物业服务管理公司，湖北人和物业有限公司受湖北人和房地产开发有限公司的委托代为收取本案原告夏新林、余益平交纳的水电报装费及单元入户防盗门费后已转交给湖北人和房地产开发有限公司。再查明：2014年2月27日，被告湖北人和房地产开发有限公司与麻城市恒辉电业有限公司签订了《电力建设工程施工合同书》，由麻城市恒辉电业有限公司对湖北人和房地产开发有限公司开发的紫薇星城小区一期进行电力安装，安装费用实际为770000元。2014年6月19日，被告湖北人和房地产开发有限公司与麻城市龙泉供水有限公司签订了《供水报装协议书》，由麻城市龙泉供水有限公司对涉案小区一期进行供水报装工程，供水报装费用实际花费1332800元。被告湖北人和房地产开发有限公司向刘茂林支付单元入户门工程款221200元。湖北人和房地产开发有限公司开发的紫薇星城小区一期共计524户，除该小区有一户公共物业用水外，其余用户水电报装和单元入户门的费用分摊到每户为4429元。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，双方争议的焦点是湖北人和房地产开发有限公司收取原告夏新林、余益平的水电报装费及单元入户防盗门费共计4200元是否应予退还。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而本案中两原告提供的2015年6月26日麻城市物价局、麻城市房地产管理局、麻城市工商行政管理局联合颁布麻价房服规[2015]20号文件（该文件规定商品房销售价格包含水电报装费，2013年12月17日后房地产开发企业不得在房价外再向房屋买受人收取水电报装费、进户防盗门、单元防盗门和安全监控设施费用，已经收取的，应据实退还给房屋买受人）属于地方规范性文件，并非法律和行政法规，不能直接依据该地方规范性文件而认定两原告与湖北人和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。原告夏新林、余益平与被告湖北人和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中附件四合同补充协议第八条约定：买受人需交纳的契税、维修基金、产权工本费、测绘费、印花税、水电报装费等由政府或公用事业部门收取的费用由出卖人代收代缴。此费用由出卖人在签订本合同时向买受人收取，实际收费标准及数额以实际收费单位出具的发票为准，实行多退少补。可见原告夏新林、余益平与被告湖北人和房地产开发有限公司在签订的《商品房买卖合同》时即约定了水电报装费和单元入户防盗门费由出卖人代收代缴，该约定属于双方意思自治范畴，并未违法法律、行政法规的强制性规定，故依法应认定该约定合法有效，对双方当事人均具有约束力，两原告也自愿缴纳了该费用，本案无证据证明双方当事人约定的房屋销售价格已包含了水电报装费，故两原告要求被告退还水电报装费及单元入户防盗门费的诉讼请求，本院不予支持。因湖北人和房地产开发有限公司收取的水电报装费和单元入户防盗门费4200元属于代收性质，应按实际产生的费用多退少补。涉案小区一期用户水电报装和单元入户门的费用分摊到每户为4429元，湖北人和房地产开发有限公司委托湖北人和物业有限公司向每一用户代收水电报装费和单元入户防盗门费4200元并没有超出两原告应支付金额，故原告夏新林、余益平要求湖北人和房地产开发有限公司退还水电报装费和单元入户防盗门费4200元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告夏新林、余益平的诉讼请求。案件受理费50元由原告夏新林、余益平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 员 刘惠芳二〇一九年七月三日代书记员 袁 兰附：一、原告夏新林、余益平提交的证据及拟证目的如下：1、两原告的身份证复印件，拟证明两原告的基本情况；2、两被告的企业信息公示报告，拟证明两被告的基本情况；3、被告销售顾问出具的《紫薇星城置业计划单》，拟证明原告除房屋首付款外还需额外向被告人和地产开发有限公司缴纳“其他费用”26440元，其中4200元为水电报装费和单元入户防盗门费；4、《商品房买卖合同》及附件四，拟证明原告与被告人和房地产开发有限公司签订房屋买卖合同的日期为2014年2月28日；合同约定原告的水电报装费等由被告人和房地产开发有限公司代收代缴的事实；5、被告湖北人和房地产开发有限公司出具的《收据》，拟证明原告依约向被告缴纳其他相关费用26440元（含房屋水电报装费及单元入户防盗门费共计4200元）的事实；6、市物价局、房产局、工商局联合出具的麻价服规（2015）20号文件，拟证明2013年12月17日以后，房地产开发企业不得在房价外再向房屋买受人收取水电报装费、进户防盗门、单元防盗门费的事实；7、麻城市人民法院民事判决书，拟证明原告2018年8月因物业服务合同纠纷被诉得知有物价局文件要求开发商退还水电报装费，便在诉讼中主张退还水电报装费未被支持并被告知另行主张权利的事实；8、黄冈市中级人民法院关于麻城市滨江御景开发商退还水电报装费的判例，拟证明黄冈市中级人民法院已确认湖北省物价局文件规定的2011年5月20日后商品房经营者不得有房价外收取水电配套设施建设安装费用的事实。二、被告湖北人和房地产开发有限公司、湖北人和物业有限公司提供的证据及拟证目的如下：1、两被告企业登记信息，拟证明两被告的诉讼主体资格；2、《置业计划单》、《认购协议书》和《商品房买卖合同》，拟证明原被告双方经过充分协商，原告在理解相关内容后，与被告签订买卖合同；双方所签订的合同明确约定水电报装费及入户防盗门费用由被告代收代缴，不包含在购房款内，此约定并不违反法律、行政法规强制性规定。双方签订的合同合法有效，原告要求退还于法无据；3、《收据》五份、《发票》一份，《物业管理费减免单》一份，拟证明被告依据合同约定行使权利履行义务，收取费用明确具体，便于区分；对逾期交付房屋承担相应责任，而原告在此期间未主张权利，原告诉讼超过时效；4、《供水报装协议书》、《电力施工合同书》及相关《发票》八份、《说明一份》，拟证明被告依据合同履行水电报装、入户门安装义务，并依据约定向有关施工安装单位代缴。按户分摊每户费用为4429元，被告未谋取不当利益。