重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第05712号上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。法定代表人：罗皓，该公司总经理。委托代理人：周海浪。委托代理人：张解。被上诉人（原审原告）：聂仁忠。委托代理人：孙潭，重庆睿渝律师事务所律师。委托代理人：尚晓宁，重庆睿渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂桢凌。法定代理人：蒋文蓉（原告聂桢凌之母）。委托代理人：孙潭，重庆睿渝律师事务所律师。委托代理人：尚晓宁，重庆睿渝律师事务所律师。上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）与被上诉人聂仁忠、聂桢凌商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年6月12日作出（2014）沙法民初字第00871号民事判决，俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人俊峰公司的委托代理人周海浪，被上诉人聂仁忠、聂桢凌的委托代理人孙潭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：聂仁忠、聂桢凌（乙方）与俊峰公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同及补充协议。合同约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区XX房屋，总成交金额为895596元，由乙方在2010年7月7日支付275596元，其余房款620000元向银行办理按揭贷款。本商品房属预售商品房，甲方应当在2011年9月30日前，依照国家和地方���有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如果甲方逾期交房，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五《补充协议》第十二条约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责��解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。合同签订后，聂仁忠、聂桢凌于2010年7月7日向俊峰公司支付购房款275596元，其余房款620000元聂仁忠、聂桢凌已以向银行按揭贷款的方式支付给俊峰公司。2012年9月25日，俊峰公司以邮寄方式向聂仁忠、聂桢凌发出接房通知书，该通知书载明：“您所购房屋目前已经取得竣工验收备案证，现我司于2012年9月29日正式通知您开始办理接房手续，请您持接房通知书、接房须知和大修基金缴款证明前往俊峰·香格里拉物管中心办理接房手续。办理地点：俊峰·香格里拉物管中心，集中办理时间：2012年9月29日起至10月1日（共计3天）。”2013年3月15日，聂仁忠、聂桢凌聂仁忠、聂桢凌（乙方）与俊峰公司俊峰公司（甲方）签订《和解协议》，约定：双方确认乙方所购房屋已达到交房条件，甲方已通知乙方于2012年9月28日接房；依据双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，截止甲方通知乙方接房日，甲方应支付乙方逾期交房违约金为65020元。对此违约金，考虑到造成逾期交房的原因非甲方本身的原因造成，乙方同意甲方延期至2013年9月28日前付清；如果甲方违反本协议逾期付清上述违约金，乙方有权通知甲方解除本协议，恢复按《商品房买卖合同》及附件的约定追究甲方的违约责任；在甲方以上逾期交房违约金未足额向乙方支付期间，乙方接房后须向物业公司缴纳的物业管理费由甲方承担，并由甲方自行与物业公司协调处理，乙方不另行支付，本协议生效后，乙方不得以任何理由就此事再次向甲方、人民法院或政府相关部门提出任何超越本协议约定权利的主张。2013年3月15日，俊峰公司向聂仁忠、聂桢凌交付涉案房屋。聂仁忠、聂桢凌一审诉称：2010年7月7日，聂仁忠、聂桢凌与俊峰公司签订商品房买卖合同，约定聂仁忠、聂桢凌购买俊峰公司开发的位于重庆市沙坪坝区XX号房屋一套，俊峰公司应当在2011年9月30日前交房。合同签订后，聂仁忠、聂桢凌按约履行了合同义务，但俊峰公司未按约定时间交付房屋。2012年10月31日，俊峰公司向聂仁忠、聂桢凌发出《关于履行合同责任函》，俊峰公司承诺于2013年9月28日前支付聂仁忠、聂桢凌逾期交房违约金。现付款期限已届满，但俊峰公司至今未按约定支付违约金。现请求判令：俊峰公司立即支付聂仁忠、聂桢凌逾期交房违约金65020元，并从2013年9月28日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付逾期利息。俊峰公司一审辩称：对聂仁忠、聂桢凌陈述的购房事实无异议，但造成逾期交房的过错不在俊峰公司，是政府打黑运动导致，属于情势变更；即使俊峰公司应承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定计算违约金，不同意聂仁忠、聂桢凌依据《和解协议》主张逾期交房违约金；聂仁忠、聂桢凌主张的违约金过分高于聂仁忠、聂桢凌的实际损失，应当调整；聂仁忠、聂桢凌要求俊峰公司支付逾期交房违约金的违约金，没有法律依据，应当按每月已付房款按月分别计算；俊峰公司已通知聂仁忠、聂桢凌于2012年9月29日交付，聂仁忠、聂桢凌无正当理由未按时接房，应当视为聂仁忠、聂桢凌已接房，因此逾期交房违约金计算截止点应为2012年9月29日；《和解协议》上载明按照合同约定计算逾期交房违约金，但空白处手写金额为按照房屋总价款为基数计算，构成民事行为上的重大误解，依法应当变更或者撤销。一审法院认为，聂仁忠、聂桢凌与俊峰公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（包括附件五补充协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。俊峰公司未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金。聂仁忠、聂桢凌与俊峰公司双方在履行合同过程中就逾期交房违约责任达成的和解协议，亦是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，俊峰公司应当按照和解协议支付聂仁忠、聂桢凌逾期交房违约金，一审法院对聂仁忠、聂桢凌要求俊峰公司支付逾期交房违约金65020元的诉讼请求予以支持。聂仁忠、聂桢凌要求俊峰公司支付因其逾期支付逾期交房违约金的利息，没有合同约定和法律规定，一审法院不予支持。俊峰公司提出造成逾期交房的责任不在俊峰公司、聂仁忠和聂桢凌主张的违约金过分高于聂仁忠和聂桢凌的实际损失、逾期交房属于情势变更和重大误解的抗辩，缺乏事实依据，一审法院不予支持。俊峰公司提出《和解协议》不具有法律效力的抗辩，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付聂仁忠、聂桢凌逾期交房违约金65020元。二、驳回聂仁忠、聂桢凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元，减半收取713元（聂仁忠、聂桢凌已预交），��重庆俊峰置业有限公司负担，此款限重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即给付聂仁忠、聂桢凌。俊峰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由聂仁忠、聂桢凌负担。主要事实和理由：1、房屋建设过程中，高温天气影响工期。重庆政府开展的打黑运动致使俊峰公司的财务及公章被监管，导致逾期交房，系不可抗力或可适用情势变更的情形。因此，俊峰公司对逾期交房没有过错，其不应承担逾期交房的违约责任。2、《和解协议》的内容与《商品房买卖合同》中关于“已付房价款”的约定存在重大矛盾，即《和解协议》中的违约金数额是按照总房价款为基数进行计算的，属于重大误解。因此，应当按照《商品房买卖合同》的约定变更或撤销《和解协议》。聂仁忠、聂桢凌答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，聂仁忠、聂桢凌与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免除逾期交房违约责任；二、俊峰公司主张公司财务及公章被公安机关监管，俊峰公司能否因此而免责；三、《和解协议》是否存在重大误解，俊峰公司能否因此请求对逾期交房违约金进行调整。本院对此分别评述如下：一、关于俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免��问题。高温天气对房屋建设施工有一定的影响，但并不属于合同约定及法律规定的免责事由，俊峰公司主张高温天气可免除逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予采纳。二、关于俊峰公司主张财务及公章被监管系不可抗力或可适用情势变更的情形，俊峰公司能否因此而免责的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在商品房买卖合同履行过程中，俊峰公司的财务及公章被公安机关监管，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力。同时，俊峰公司财务及公章被公安机关监管是公安机关在刑事案件侦查过程中所采取的正当侦查手段，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生���当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的可适用情势变更的情形。因此，俊峰公司关于财务及公章被监管属于不可抗力或可适用情势变更的情形，并以此要求免责的上诉理由不能成立。三、《和解协议》是否存在重大误解，俊峰公司能否因此请求对逾期交房违约金进行调整的问题。《和解协议》是俊峰公司与聂仁忠、聂桢凌自愿签署的，应视为双方当事人对逾期交房违约责任的重新约定，而不是俊峰公司所称的重大误解。同时，该项约定不违反法律法规的强制性规定，故对双方当事人均具有法律约束力。另外，俊峰公司即使存在重大误解的情形，也应当在《和解协议》签订之日起一年内提起撤销权诉讼，而不是在本案中以抗辩的方式提出。因此，俊峰公司主张《和解协议》中逾期交房违约金数额按照总房价款为基数进行计算属于重大误解，并要求按照《商品房买卖合同》的约定予以变更或撤销的上诉理由不成立。综上所述，俊峰公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费813元，由重庆俊峰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  赵 青二〇一四年九月十日书 记 员  邓 超