西藏自治区波密县人民法院民 事 判 决 书(2015)波民初字第29号原告（反诉被告）熊旭，女，汉族，1989年4月14日出生，经商，四川省威远县人，现住西藏自治区波密县。委托代理人宗永林，江苏煜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所，组织机构代码证40001277-2，住所地为四川省成都市。法人代表邓伟，该研究所所长。委托代理人刘燕妮，四川国豫律师事务所律师。原告（反诉被告）熊旭与被告（反诉原告）中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所（以下简称山地所）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理，依法由代理审判员蔡志霞、代理审判员陈俊玲、人民陪审员白玛措姆组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭审理了本案。原告委托代理人宗永林、被告委托代理人刘燕妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊旭诉称，2012年8月16日，原告从普布次仁处租赁被告位于波密县梅州大道7号房屋（共计8套）用于经营餐饮、娱乐。2015年8月1日，原告、被告与普布次仁三方签订《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》，该协议约定由原告直接与被告形成租赁合同关系，原租赁合同继续履行。在原告实际租赁经营期间，原告均按约履行租赁合同。2015年9月1日，被告派人强行将出租房屋的门关闭，不让经营至今。2015年10月20日，原告收到被告寄送的《解除合同通知书》，该通知书中，被告以原告未经其同意擅自转租为由，解除双方签订的《房屋租赁合同》、《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》。原告认为，原被告签订的合同合法有效，原告不存在违约之处，被告单方擅自解除合同的行为违反了法律规定。原告诉至法院，要求确认被告2015年10月20日解除与原告签订的《房屋租赁合同》、《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》的行为无效；被告赔偿原告从2015年9月2日起至实际恢复营业时止按每天3724.07元计算的停业损失；诉讼费由被告承担。原告提供了如下证据来证实其主张：1、《解除合同通知书》原件一份，证明被告单方解除合同；2、快递单和快递查询单复印件各一份，证明原告于2015年10月20日收到被告的《解除合同通知书》，提出异议期应以原告收到的时间开始计算；3、被告与普布次仁于2012年8月2日签订的《房屋租赁合同》原件一份、普布次仁与原告于2012年8月16日签订的《房屋租赁合同》原件一份、原被告与普布次仁于2015年8月1日签订的《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》原件一份，证明被告提出解除合同的依据《房屋租赁合同》中第八条第3款并不存在，且原被告与普布次仁签订的三方协议证明了被告认可了普布次仁的转租行为，也证明被告同意转租的事实；4、《承诺书》原件一份，证明被告同意原告从事娱乐业的经营管理；5、《中国农业银行个人结算业务申请书》原件一份，证明原告已于2015年9月2日将2015年9月1日至2016年9月1日的租金52800元支付给被告，已经履行了支付租金的义务；6、《收条》原件一份，证明丁海涛是代表山地所对出租房的实际管理人；7、图片两张，证明“鱼米之香”和“银河KTV”的房屋现状。被告山地所辩称，原告在未经被告同意的情况下将出租房转让给他人，违反了双方签订的合同约定，被告已经书面向原告送达了《解除合同通知书》，所以被告解除合同的行为是有效的；原告提出的按3724.07元/天计算营业损失的问题，被告认为根据合同约定，租赁方先违反了合同的约定，出租方可以要求解除合同，所以被告不承担任何损失的赔偿；本案的诉讼费应由原告承担。被告山地所提供了如下证据证实其主张：1、《房屋租赁合同》原件一份、《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》原件一份，证明被告与普布次仁签订合同的事实以及当时被告同意普布次仁将此房屋转让给熊旭的事实，但租赁合同中第四条和第八条明确约定不能转租；2、原告与李俊龙于2015年1月23日签订的《房屋租赁合同》复制件一份，证明原告将房屋转租给李俊龙的事实；3、“银河KTV”图片一张，证明租赁房屋还在营业，而且经营的是娱乐业；4、《起诉状》、《应诉通知书》、《举证通知书》、《廉政监督卡》、《当事人权利义务告知书》原件各一份，证明熊旭已将出租房屋转租给李俊龙，且李俊龙已另案起诉的事实。反诉原告山地所反诉称，2012年8月2日反诉原告与普布次仁签订了《房屋租赁合同》，在该合同签订之后，普布次仁找到反诉原告请求将租赁的房屋转租给反诉原告熊旭，反诉原告经考虑决定：不同意普布次仁直接进行转租，但可以由反诉被告承接普布次仁在租赁合同中的全部权利和义务，由反诉被告与反诉原告形成直接的租赁关系。反诉原告、反诉被告与普布次仁于2015年8月签订了《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》，确定了反诉原告与反诉被告之间的租赁关系及租赁合同权利义务的承接事宜，但熊旭实际上在2015年1月23日已擅自将该租赁房屋转租给了李俊龙，反诉原告对此全然不知还与熊旭签订了《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》，反诉被告的这一行为严重违反了《房屋租赁合同》第八条第三款的规定。反诉原告在2015年9月发现反诉被告转租的行为后于2015年9月24日向反诉被告邮寄了《解除合同通知书》，要求反诉被告立即归还租赁房屋并保留进一步要求反诉被告赔偿全部损失的权利。除此之外，反诉被告还违反了租赁合同第三条经营范围第二款不得从事娱乐业的约定，属于擅自改变租赁房屋的使用用途，严重违反了合同的约定。反诉原告山地所诉至法院，要求确认解除租赁合同函有效，要求反诉被告赔偿反诉原告从租赁合同解除之日起的损失共计人民币10万元，诉讼费全部由反诉被告承担。针对反诉，反诉被告熊旭辩称，反诉原告的第一项诉讼请求实际是对本诉原告诉讼请求的抗辩；反诉原告要求反诉被告赔偿损失无事实和法律依据，反诉被告已经向反诉原告交纳了租金，反诉原告没有任何权利受到侵害，因此反诉被告不应承担任何的损失赔偿责任；反诉原告的事实理由部分与客观事实不符，同时反诉原告称不知道熊旭转租与客观事实不相符。经原告（反诉被告）熊旭申请，本院从波密县城市管理执法大队调取了波密县城市管理执法大队于2015年4月上旬在执法过程中拍摄的“鱼米之香”装修施工照片一张，原告（反诉被告）当庭出示了该证据证明李俊龙承租后对“鱼米之香”又进行了重新装修，被告（反诉原告）山地所应当知道该事实。本案在庭审质证、认证过程中，双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认。被告（反诉原告）山地所与普布次仁于2012年8月2日签订《房屋租赁合同》，普布次仁与原告（反诉被告）熊旭于2012年8月16日签订了《房屋租赁合同》。2015年1月23日，熊旭与李俊龙签订了《房屋租赁合同》；8月1日，山地所、普布次仁与熊旭三方签订了《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》；9月1日，熊旭在中国农业银行波密县支行通过转账的方式向山地所支付了2015年9月1日至2016年9月1日的租金52800元；10月20日，熊旭收到了山地所邮寄的《解除合同通知书》。本诉双方当事人争议的焦点为：1、被告2015年10月20日解除与原告签订的《房屋租赁合同》和《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》的行为是否有效。原告认为，被告不具备依据合同约定解除租赁合同的条件，其解除合同系违约行为。原被告在《房屋租赁合同》的第四条第二款约定了可以中止合同的三种情形，被告可以依据约定及《合同法》第93条第2款关于行使约定解除权的法律规定解除合同，而被告是以《房屋租赁合同》第八条第3款行使解除权的，但该合同中第八条根本不存在第3款，同时该条也没有关于转租、转让、转借租赁物的具体规定。第八条用的是“转给”的特别约定，不应包括合同第四条约定的情形，否则就是重复约定。被告以原告“擅自将房屋转让给第三方”解除合同无事实依据。原告转让的是房屋内的装饰、厨具、餐具、桌椅、电器等设备设施，而不是房屋的所有权，被告也没有证据证明原告“擅自将房屋转让给第三方”。原告于2015年1月23日将承租的部分房屋（鱼米之香）转租给李俊龙，距原告于2015年10月20日收到被告解除合同通知已有10个月。2015年8月1日三方在租赁房屋内签订转租协议的事实，以及2012年8月20日被告在《承诺书》上的签字，均充分证明了被告同意并明知原告转租及娱乐性经营，所以原告不存在任何违约的行为。被告代理人主张如签订三方协议时山地所就知道房屋已转租，那么就会直接与李俊龙签订租赁协议，而不需要再与原告签订的观点是不成立的。首先，李俊龙只是承租了部分房屋，而不是全部；其次，签订三方协议时，被告已在2012年8月20日在熊旭和银登彬出具的《承诺书》上签字，且“银河KTV”已实际经营了三年多，也未与银登彬直接签订协议。被告否认自己知道转租一事，但被告的工作人员就生活、工作在租赁房屋楼上并始终对租赁房屋进行有效的管理，丁海涛、邓明风等人每天都从出租房前经过，应当知道李俊龙对房屋重新装修以及经营人员全部更换的事实。2015年8月1日，原被告与普布次仁三方在租赁的房屋内签订协议书时，租赁房屋的门面及店内装饰、人员均明显不同，而被告对此转租未提出任何异议，如今又以此解除合同，就证明了被告是恶意与原告签订三方协议，被告有理由、有条件在合理时间知道或者应当知道原告的转租行为。在转租行为发生后六个月内被告未提出任何异议，应当推定被告同意原告转租的行为。被告山地所认为，根据合同法第224条的规定及原被告双方的合同第四条及第八条的约定，被告有权要求与原告解除租赁合同。在庭审过程中，原告明确承认其于2015年1月23日擅自将租赁的房屋转租给了李俊龙，这是对法律规定及合同约定的违反，属于根本性违约，出租方完全有权解除合同并要求承租方赔偿损失。被告观测站的工作期间安排为每年6月至9月期间进藏进行观测，被告不可能在原告1月转租时就知晓其转租行为，且原告在2015年9月还以其名义以银行转账方式向被告支付了部分房屋租金，原告提出的2015年4月李俊龙对该房屋进行了装修，但交保证金的也是原告，所以被告在2015年8月之前并不知道原告已将房屋擅自转租他人，所以被告出具的解除租赁合同函有效。本院认为，被告与普布次仁于2012年8月2日签订《房屋租赁合同》，形成租赁合同关系，该租赁合同的合同相对人是被告与普布次仁。2012年8月16日，普布次仁与原告签订了《房屋租赁合同》，将由其承租的被告山地所的所有房屋转租给了原告，普布次仁与原告形成租赁合同关系，合同的相对人是原告与普布次仁。原告将租赁房屋“鱼米之香”转租给李俊龙的时间是2015年1月23日，此时尚在原告与普布次仁合同约束期，合同的相对人为普布次仁，根据合同相对性原则，被告与原告不具有合同关系，追究熊旭在2015年1月23日的转租行为应由此时的合同相对人普布次仁来行使。原告、被告与普布次仁于2015年8月1日签订的《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》不能约束原告在协议签订前的行为，故被告于2015年10月20日解除与原告签订的《房屋租赁合同》和《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》的行为无效。2、原告的停业损失应为多少，是否应当由被告承担。原告认为，被告强行关停经营的门面，恶意违约，导致承租人无法经营，停业期间的损失被告应当予以赔偿。停业损失从2015年9月2日起至实际恢复营业时止按每天3724.07元计算。被告认为，原告违约在先，被告解除合同属于法律及合同约定的权利，无论原告在该合同解除中存不存在损失，被告均无任何承担义务。本院认为，原告提供的租金收据证明原告已向被告交纳2015年9月1日至2016年9月1日的租金52800元，“鱼米之香”目前仍处于停业状态，而“银河KTV”处于营业状态，原告提供的租金损失计算方式不合理，且并未提供证据证明“银河KTV”实际停业了多少天及“鱼米之香”目前仍处于停业状态与被告的行为具有因果关系，故对于原告要求的租金损失，不予支持。原告并未对其主张的其他损失进行举证，故对于原告要求的其他停业损失，本院不予支持。反诉双方当事人争议的焦点为：1、反诉原告在其反诉状的事实与理由部分提出的反诉被告从事娱乐业方面的经营活动，严重违反合同约定，可以解除合同的主张是否成立。反诉原告认为，反诉原被告的租赁合同中约定租赁方不得从事娱乐业方面的经营，而反诉被告所租赁的房屋仍在开设并经营KTV，这严重违反了合同的约定，出租方有权解除租赁合同。反诉被告向法庭出具了一份由丁海涛签字原则上同意开设酒吧的书证，反诉原告认为租赁合同中与承租方签订合同的是山地所而非丁海涛，而且丁海涛也没有山地所的书面授权，他无权代表山地所向任何第三人作出承诺或对合同内容进行变更。丁海涛的签字同意的也仅仅是同意原告当时准备开设酒吧之用，但原告当时并未开设酒吧，该签字同意的内容应视为自然失效，但原则上同意开设酒吧的意见不能自然延伸为对任何娱乐方面的经营的同意，所以反诉原告认为反诉被告在几年后开设KTV的行为仍是对合同约定的违反，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告承担责任赔偿损失。反诉被告认为，反诉原告认为丁海涛没有经过授权，但山地所对出租房屋的管理都是由丁海涛具体负责的，作为善意的反诉被告完全有理由相信丁海涛有代理权。因此，反诉原告认为反诉被告违反关于经营娱乐业的约定而行使约定解除权是不成立的。本院认为，反诉被告提供的租金收条以及《承诺书》上均有丁海涛的签名，且丁海涛是反诉原告山地所的工作人员，反诉被告有理由相信丁海涛是山地所出租房屋的管理者，反诉被告主张丁海涛没有山地所的书面授权，无权代表山地所向任何第三人作出承诺或对合同内容进行变更的理由不能成立，丁海涛构成表见代理。酒吧与KTV的经营是同种类的娱乐行业，反诉被告及银登彬经营“银河KTV”的行为应视为是经山地所同意的，反诉原告不能以反诉被告经营娱乐性场所解除合同。2、反诉原告的损失应为多少。反诉原告认为，根据《房屋租赁合同》中第二条第4款的规定“租赁期满3年后，租赁费用根据当时的物价及周围门市租金涨幅做适当调整，乙方不得拒绝，否则甲方有权收回房屋。”，山地所按照约定要求熊旭上涨房屋租金，但均遭其反对，熊旭为掩盖其违约的事实，在山地所未同意的情况下，自行通过原收款银行账号，将之前的租金转入到山地所相关账户中。反诉被告已违反合同约定，已构成违约，应当承担违约责任并赔偿损失。反诉原告要求反诉被告赔偿10万元违约金及损失。反诉被告认为，反诉原告没有产生任何损失，其请求无事实和法律依据，本院认为，反诉原告虽称要上涨房租，但并没有提供证据证明其已上涨了房租及上涨了多少房租，且反诉被告已在2015年9月1日向反诉原告账户转账支付了一年的租金，故对其该项请求，本院不予支持。经审理查明：2012年8月2日，被告（反诉原告）山地所与普布次仁签订《房屋租赁合同》，租期为6年，从2012年9月1日至2018年8月31日。2012年8月16日，普布次仁与原告（反诉被告）熊旭签订了《房屋租赁合同》，将承租房屋转租给熊旭。2012年8月20日，银登彬、熊旭向被告山地所出具了《承诺书》，山地所工作人员丁海涛在其上签字原则上同意进行酒吧的经营管理。2015年1月23日，熊旭与李俊龙签订了《房屋租赁合同》，租期为三年，从2015年4月1日起至2018年4月1日；2015年8月1日，山地所、普布次仁与熊旭三方签订了《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》，将普布次仁与山地所签订的《房屋租赁合同》中的所有权利及义务转移给熊旭；2015年9月1日，熊旭在中国农业银行波密县支行通过转账的方式向山地所支付了2015年9月1日至2016年9月1日的租金52800元；2015年10月20日，熊旭收到了山地所邮寄的《解除合同通知书》，山地所以熊旭擅自将承租房转给他人使用为由解除《房屋租赁合同》及《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》。本院认为，被告（反诉原告）山地所在《解除合同通知书》中以擅自转租为由与原告（反诉被告）熊旭解除于2012年8月签订的《房屋租赁合同》及于2015年8月签订的《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》，而山地所于2012年8月签订《房屋租赁合同》的合同相对人是普布次仁，根据合同的相对性，山地所解除合同的主体不适格；熊旭与李俊龙于2015年1月23日签订《房屋租赁合同》，转租时间处于熊旭与普布次仁的租赁合同期间，且熊旭已于2015年4月将租赁房屋交付李俊龙使用，山地所不能以2015年8月1日与熊旭签订的《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》约束熊旭在协议签订之前的转租行为，故原告诉请确认被告2015年10月20日解除与原告签订的《房屋租赁合同》、《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》的行为无效，合法有据，本院予以支持。原告诉请被告赔偿原告从2015年9月2日起至实际恢复营业时止按每天3724.07元计算的停业损失，但并未提供相关的证据予以证明，本院不予支持。山地所解除合同的行为无效，且熊旭已履行交付租金的义务，故其反诉请求熊旭赔偿从租赁合同之日起的损失10万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所解除《房屋租赁合同》、《关于〈房屋租赁合同〉使用权转移的协议》的行为无效。二、驳回原告熊旭的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2086.5元（原告已预交4173.03元），由原告熊旭承担1286.5元，被告中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所承担800元；反诉案件受理费1150元（反诉原告已预交），由反诉原告中国科学院、水利部成都山地灾害与环境研究所承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。审 判 长 蔡 志 霞代理审判员 陈 俊 玲人民陪审员 白玛措姆二〇一六年四月十二日书 记 员 尼玛曲珍