上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第935号原告沈进英，女，1954年1月26日出生，汉族。原告陈品云，男，1952年4月12日出生，汉族。法定代理人沈进英，女，1954年1月26日出生，汉族。被告朱仕良，男，1960年8月28日出生，汉族。委托代理人沈秋君，上海市方正律师事务所律师。委托代理人张钟俊，上海市方正律师事务所律师。原告沈进英、陈品云诉被告朱仕良宅基地使用权纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本院于2014年4月9日第一次公开开庭进行了审理，原告原委托代理人干建根、被告委托代理人沈秋君到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2014年7月18日第二次公开开庭进行了审理，原告原委托代理人干建根、被告委托代理人沈秋君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈进英、陈品云诉称：两原告系夫妻，原告沈进英肢体三级伤残，原告陈品云智力三级残疾，一直以来依据社会、政府及亲属救济生活。2001年7月2日，两原告原有房屋被动迁，申请建房用地，经过批准，2001年7月底获得建房用地批准单，其中建筑占地90平方米，场地90平方米，总用地180平方米，可建造180平方米的2层楼房。后村干部以两原告无力盖房，无子嗣等理由忽悠两原告，劝说两原告将宅基地转让。两原告在亲属不知情的情况下，仅以人民币3万元的价格将宅基地转让给了被告，并由被告在此宅基地上建房，而两原告成了无房户。两原告均为残疾人，特别是原告陈品云智力残障，不谙世事，平时得到村、镇等各方面照顾，故误以为村干部为其着想，将宅基地出让，属于重大误解。且被告不是宅基地所在村的村民。并且在民主村拥有宅基地使用权，违反了一户一宅的原则，两原告与被告签订的宅基地转让合同无效。故原告起诉至本院要求：判令两原告与被告于2001年8月签订的宅基地转让合同无效，被告返还两原告青浦区徐泾镇罗家392号宅基地使用权。在第二次庭审中，原告原委托代理人干建根当庭表示增加诉讼请求，要求被告支付原告动迁利益200万元。2014年7月24日，原告书面声明，表示其委托代理人在庭审中未经原告同意，擅自增加诉讼请求，原告不同意增加诉讼请求，即日起撤销委托代理人的代理权限。2014年8月21日，本院至原告所在的上海市青浦区徐泾镇敬老院，在徐泾镇人民调解委员会调解工作室和徐泾敬老院的工作人员见证下，询问原告诉请本意，原告表示如果系争土地无法返还，要求分割动迁补偿款，要求动迁补偿款中系争地上房屋所对应的价值归被告，剩余款项归原告。被告朱仕良辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间存在两次协议，原告原有房屋拆迁后分配了房位，分配房位不属于宅基地性质，应当属于动迁安置房，当时原告收取了房位折价款，之后原告又要求被告另行补偿2万元。不同意支付原告补偿款，系争宅基地已经经过两次确认，第一次为房位出售给被告，第二次由被告又支付原告2万元，并确认原告不再享受宅基地任何权益。经开庭审理查明，两原告原系青浦区徐泾镇罗家村村民，2001年7月时因原有宅基地房屋动迁需异地安置取得了一处宅基地，《青浦区农村居民建房用地申请批复单》上载明：户主原告沈进英，家庭户口人数：本人沈进英、丈夫陈品云；建房理由：动迁户村规划中心区；审核意见：原有房屋全部拆除，批建住房2层、建筑占地90平方米、建筑面积180平方米、场地90平方米，总用地180平方米。两原告取得上述宅基地后未实际进行建房，后该宅基地房位确定为系争的青浦区徐泾镇罗家小区392号。2001年5月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房位转让协议》，约定：甲方因自有房屋拆迁，分配罗家村一队新区房位一个，因种种原因自愿放弃建房，将现有房位转让给乙方，折价人民币3万元。现金支付，房位从乙方付款之日起归乙方所有。今后房位可能发生的费用，均由乙方负担，与甲方无关。今后房位如需办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理。违约金伍仟元。合同另对其他内容进行了约定。上述《房位转让协议》签订当日，被告即付清了转让费3万元，并在受让房位后出资在房位上建造了青浦区徐泾镇罗家小区392号房屋，经装修后由被告家庭使用。2009年7月27日，原告沈进英（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，约定被告补偿原告罗家新区392号宅基地使用费2万元，宅基地使用权和产权今后全部归被告。协议签订后，被告支付原告2万元。另查明，被告原系青浦区徐泾镇民主村村民，2003年原有民主村宅基地房屋动迁后取得新宅基地。2014年3月24日，青浦区徐泾镇蟠龙社区居民委员会出具证明，证明罗家小区392号房屋于2001年5月由被告朱仕良夫妇建造。又查明，2014年4月17日，被告（乙方）与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室（甲方）签订《罗家小区居住房屋补偿安置协议》：因国家会展中心配套项目建设需要，本协议所涉及乙方房屋坐落的土地已被列入规划范围，根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》及《徐泾镇征收集体土地房屋补偿实施办法》的规定订立本协议：一、乙方房屋坐落在青浦区徐泾镇罗家小区392号；二、经评估土地房屋参考单价为22，150元／平方米，乙方合法有效面积200平方米，合计4，430，000元；去除合法有效面积的主体房屋建筑面积72.64平方米，房屋建安重置结合成新单价为1，770元／平方米，合计128，573元，土地及主体房屋货币补偿总计4，558，573元；三、乙方房屋主体内外装潢、围墙、场地、树木以及其他附属物等评估为361，770元；四、乙方建新不拆旧或违法建筑的面积为101.99平方米，旧材料收购费用单价为200元／平方米合计20，398元；五、乙方房屋水电补偿费12，000元；六、甲方按规定支付给乙方搬家补助费4，000元；八、乙方在规定期限内完成签约、交房、腾地的应得奖励费1，000，000元（速签奖励费60万元，配合评估奖励费10万元，快速交房奖励费30万元）；九、本协议二至八项补偿及奖励费总计5，956741元；十四、乙方选择第3种安置方式：全部货币安置，甲方给予乙方310平方米自行购房补贴单价为16，000元／平方米，则补贴总价为4，960，000元。协议另对其余内容进行了约定。上述协议签订后，被告已经按约按期交出了房屋，房屋已被征收拆除。协议所涉补偿、奖励总金额中除去1，500，000元因双方存有宅基地买卖纠纷之故暂留存于房屋土地征收补偿部门外，其余款项被告已经领取到位。以上事实，由原、被告的陈述、青浦区农村居民建房用地申请批复单、房位转让协议、收条、协议、证明、罗家小区居住房屋补偿安置协议等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。在案件审理过程中，被告表示自愿补偿两原告105万元。根据庭审查明的事实，本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为法定无效合同。2001年5月7日原、被告签订《房位转让协议》约定由两原告将宅基地出售给不符合另行批建宅基地条件的被告，该约定违反了国家有关规定，应被确认为无效。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《房位转让协议》虽为无效，但原、被告之间已就该份合同的内容履行完毕，且被告已经基于该份合同在买卖土地上出资建房。现被告出资建造的青浦区徐泾镇罗家小区392号已经被征收拆除，系争宅基地无法返还，本院综合考虑被告出资建房的成本、被告重新购房的合理支出以及原、被告内部的诚信约定等多方面因素，并结合被告自愿补偿的数额，酌情确定被告应支付原告补偿款120万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告沈进英、陈品云与被告朱仕良于2001年5月7日签订的《房位转让协议》无效；二、被告朱仕良应于本判决生效之日起十日内支付原告沈进英、陈品云补偿款人民币1，200，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币630元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅代理审判员  金 艳人民陪审员  蔡锦珠二〇一四年九月五日书 记 员  赵晖晖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。