上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第977号原告(反诉被告)上海xx投资咨询有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人董x佳，执行董事。委托代理人肖敏、吴翼江，上海市捷华律师事务所律师。被告(反诉原告)陈x齐，男，汉族，户籍地及住址安徽省。委托代理人常玉梅，上海俊豪律师事务所律师。原告(反诉被告)上海xx投资咨询有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)陈x齐(以下简称被告)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖敏、吴翼江，被告的委托代理人常玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月29日，原、被告签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市嘉定区天创路XXX号房屋(以下简称讼争房屋)，房屋建筑面积为119.24平方米。租赁期限自2014年5月10日至2017年5月9日，每月租金为人民币15,233元(以下币种均为人民币)。合同前两年的租金不变，第三年在第二年的基础上递增5%，即每月租金15,729元。自2014年5月10日至2014年7月9日为免租期。被告的支付方式为付三押一，应于每季度的首月1日向原告支付租金。如被告未按约支付租金的，应按逾期天数支付每天每平方米4.2元的滞纳金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告除了在合同签订后支付了三个月的租金及押金共计60,932元后再无向原告支付任何租金，且至今仍占用讼争房屋。另外，截止2015年6月30日，被告有物业费5,365.80元未支付。原告经多次催讨，均未果。现起诉要求：一、解除双方签订的房屋租赁合同，被告搬离讼争房屋；二、被告支付自2015年1月10日至实际搬离之日的租金(按每月15,233元的标准计算)；三、被告支付自2015年1月10日至付清之日的滞纳金(按每天500.80元的标准计算)；四、被告支付自2015年1月10日至实际搬离之日的物业管理费(按每月1,788.60元的标准计算)。被告辩称，同意解除合同并搬离讼争房屋，但原告所述理由不成立。原告交付的房屋不符合双方合同约定的使用目的，导致被告使用房屋的目的无法实现，故被告不应支付租金和滞纳金。被告愿意支付物业管理费。被告反诉称，2014年4月29日，原、被告签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租讼争房屋，租赁期限自2014年5月10日至2017年5月9日，每月租金为15,233元。合同前两年的租金不变，第三年在第二年的基础上递增5%，即每月租金15,995元。租金支付为付三押一，每季度支付一次。合同签订后，被告依约支付了租金和保证金。另外，被告对讼争房屋进行了装饰装修用于经营餐厅，花费20余万元，原告并未提出异议。在被告向有关部门申请办理餐饮业相关证照过程中被告知讼争房屋无法通过环保部门的环境监测验收，无法办理餐饮服务许可证。后被告将该情况告知原告，希望协商解决后续问题，但原告一直拖延不决。现反诉要求：一、解除双方签订的房屋租赁合同；二、原告退还保证金15,233元；三、原告支付违约金30,466元；四、原告赔偿被告装修损失22万元。原告针对反诉答辩称，同意解除房屋租赁合同。被告拖欠租金的行为构成违约，其应承担相应的违约责任，故原告不应支付违约金并赔偿损失。被告拖欠的租金数额已超过保证金数额，应予以扣除，不应再退还。经审理查明，原告系讼争房屋的所有权人。2014年4月29日，原、被告签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租讼争房屋，房屋建筑面积为119.24平方米。租赁期限自2014年5月10日至2017年5月9日，每月租金为15,233元。合同前两年租金不变，第三年在第二年的基础上递增5%，即每月租金15,995元。租赁保证金为15,233元，应于交付房屋时支付。2014年5月10日至2014年7月9日为免租期。被告的付款方式为付三押一，应于每季度的首月1日前向原告支付租金。如被告未按约支付租金的，应按逾期天数支付每天每平方米4.2元的滞纳金。租赁期间产生的水、电、通讯、物业管理等费用由被告承担。双方确认被告的装修费用分三年等额摊提折旧的金额。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告支付了自2014年7月10日至2015年1月9日的租金和保证金共计90,932元。2014年5月4日，原告向被告出具一份委托书，委托被告处理讼争房屋的装修事宜。2014年5月13日，被告向讼争房屋所属的物业管理公司提出装修申请，物业管理公司予以同意，被告随即进行装饰装修。2014年6月11日，上海市工商行政管理局嘉定分局同意预先核准被告开设上海市嘉定区江桥镇速客快餐店。后被告开始经营。2014年12月5日，上海市嘉定区江桥镇食品安全委员会、江桥镇食品监督管理所、嘉定区江桥镇建设管理办公室联合向包括被告在内的餐饮单位发出一份告知书，载明天创路涉及油烟排放的餐饮单位，由于排水许可证规定不得设置餐饮等因素，不能通过环保部门环境监测验收，无法办理餐饮服务许可证。要求各餐饮业主在考虑经营业态转变的同时，积极配合相关部门开展整改工作，在限定整改期限内从食品安全、环境影响等方面达不到验收标准的一律按照相关法律要求从严处理。2015年3月13日，原告向被告发出一份通知函，要求被告在2015年3月20日前支付2015年第一季度的租金45,699元，如逾期仍未支付的，合同将于2015年3月21日解除，被告应立即腾清房屋并支付租金、违约金等。2015年12月21日，原告收回了讼争房屋。因原告认为被告未依约支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。另查，讼争房屋每月的物业管理费为1,788.60元。以上事实，有上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、支付凭证、委托书、二次装修申请表、个体工商户名称预先核准通知书、告知书、通知函及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于原告是否明知被告承租讼争房屋后用于经营餐饮店的问题，虽然租赁合同中并未明确租赁用途，但根据被告提交的委托书、二次装修申请表、个体工商户名称预先核准通知书可以看出，如原告对被告的装修及工商登记申请事宜不予协助配合，被告则无法办出相应证照，故原告对被告承租讼争房屋用于经营餐饮店应当是明知的。另外，根据有关部门出具的告知书，讼争房屋因不能通过环境监测验收而无法办理餐饮服务许可证，而原告作为出租人在出租前应尽到相应的告知义务，被告作为承租人亦应尽到审慎的注意义务，现因讼争房屋无法办理相关证照导致双方合同客观上已无法继续履行，对此双方均具有过错，而原告现已收回讼争房屋，故双方签订的房屋租赁合同实际已经解除。合同解除后，原告理应向被告退还租赁保证金15,233元。关于租金问题，根据合同的约定及被告的付款情况，被告应支付至2015年12月21日的租金总额为189,272元。但因讼争房屋无法办理相关证照导致被告在使用讼争房屋上产生相当影响，本院酌定被告负担该期间产生的租金总额的40%，故被告仍应向原告支付租金75,709元。同理，双方应对装修损失各自承担相应的责任。庭审中，被告提出其支出的装修费用为22万元，但其提供的证据尚不足以证明该费用的金额，本院对此不予采信。而根据租赁合同中关于装修费用三年等额分摊的约定、双方的过错程度、被告的经营业态、讼争房屋已被收回的事实以及被告提交的装修费用的初步证据等，为避免当事人讼累及不必要的诉讼成本的支出，本院酌定原告应承担的装修损失金额为3万元。因双方对合同的解除均具有过错，故双方均要求对方支付违约金(滞纳金)的诉讼请求，本院均不予支持。庭审中，被告表示愿意支付物业管理费并对至2015年9月30日产生的物业管理费金额10,731.60元不表异议，故其应按此金额向原告支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海xx投资咨询有限公司与被告陈x齐于2014年4月29日签订的《上海市房屋租赁合同》解除；二、被告陈x齐应于本判决生效之日起十日内向原告上海xx投资咨询有限公司支付至2015年12月21日的租金人民币75,709元；三、被告陈x齐应于本判决生效之日起十日内向原告上海xx投资咨询有限公司支付至2015年9月的物业管理费人民币10,731.60元；四、原告上海xx投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告陈x齐退还租赁保证金人民币15,233元；五、原告上海xx投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告陈x齐赔偿装饰装修损失人民币3万元；六、原告上海xx投资咨询有限公司的其余本诉请求，不予支持；七、被告陈x齐的其余反诉请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,653元，减半收取1,826.50元，由原告负担884.86元，被告负担941.64元。反诉受理费5,285.49元，减半收取2,642.74元，由原告负担449.90元，被告负担2,192.84元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 周 平二〇一六年四月二十八日书 记 员 李春兰附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……?三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》?第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。?没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。