台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2014）台黄民初字第1378号原告（反诉被告）：丁德贞。委托代理人：徐懿，北京中润（台州）律师事务所律师。委托代理人：章利雅，北京中润（台州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭荣国。委托代理人：吴智敏，浙江东海律师事务所律师。原告丁德贞与被告彭荣国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理。被告彭荣国于同年7月30日向本院提起反诉，本院亦予以受理。本案依法由审判员牟宇立适用简易程序，于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告丁德贞及其委托代理人徐懿、被告彭荣国的委托代理人吴智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁德贞起诉称：2013年12月19日，原、被告签订厂房租赁合同，约定被告将厂房出租给原告用作塑料制品加工厂，厂房电功率50-100千瓦，年租金305800元，租期自2014年1月1日至2018年12月30日止。合同签订后，原告向被告支付了租金100000元，并另支付了中介费15000元。原告又对厂房进行了打扫和装修，支出27700元。原告将机器设备从原先租赁的厂房运至新租赁的厂房，支出运费及装车费13000元。2014年春节后，原告准备投入生产，但被告未进行电功率的增扩，现有电功率达不到生产要求。原告多次与被告沟通，被告一直拖延。后原告向供电部门了解，才得知被告出租的厂房无合法有效的土地使用证明，没有办理工业用电的业扩手续。原告认为，被告的厂房未经审批，原、被告签订的租赁合同无效，被告明知自己的厂房无产权证，无法办理工业用电审批手续，而故意隐瞒该重要事实，导致原告与其签订合同，至今不能进行生产，造成巨大损失。据此，请求判决确认原、被告间厂房租赁合同无效，由被告返还原告已支付的租金100000元，自2014年1月26日起按银行同期贷款利率计算赔偿原告利息损失，另赔偿原告装修及卫生打扫费用27700元、运费及装车费用13000元、中介费15000元、律师代理费5000元。被告彭荣国答辩称：原告所述合同无效、要求撤销的理由是借口，最根本一点是原告起诉时都不顾自己占有、使用被告厂房进行生产达半年之久的事实，而且不仅没有履行自己的合同义务反而要求退还已付的款项，无论从诚信还是从公平合理的原则来看，原告的诉求均不能成立，恳请法庭予以驳回。被告彭荣国并提起反诉称：原告在支付租金100000元后，本应在5月1日支付剩余的租金，同时将厂房前面的道路铺好水泥地。但原告既未铺设水泥路面，也未支付剩余的205800元租金。到七月初，原告欲将厂房内自己的设备、产品搬走，被告发现后予以阻止，双方遂发生矛盾。被告认为，原告明知厂房状况而租用，且一直占有使用厂房进行生产，时间已有半年，应当支付相应的场地使用费。半年的使用费应为152900元，扣除已支付的100000元，尚应支付52900元。据此，要求原告支付场地使用费52900元针对被告彭荣国的反诉，原告丁德贞答辩称：被告描述的情况与事实不符，原合同约定，剩余租金在5月1日前支付，但随后双方在商谈时协商改为7月1日，由于当时原告大意，并未对被告持有的合同进行修改。当时原告答应铺设水泥路是为了自己的生产。但原告将厂房装修好准备生产时，发现电量不足无法生产，多次与被告交涉，但均未果，因此原告未按合同约定铺设水泥路面。7月初，因被告当时承诺能够将电量批下来，但后来原告进行了解，电力部门告知被告厂房没有合法手续，无法办理供电手续。因此原告在此厂房生产已经没有希望，所以将机器等进行搬迁，但被告进行制止，又给原告造成了损失。被告称原告明知厂房情况进行租赁，当时原告在租赁厂房时听中介介绍，原租赁户刚搬走，被告对外介绍是有生产电量的。但后来原告进入厂房后发现其电量（向其他厂家接过来19千瓦的电量）根本无法进行生产。当时这19千瓦还得与其他厂进行分摊。原告租赁厂房后根本无法进行生产，没有任何收益。因此请求驳回被告的反诉请求。在举证期限内，原告提供了以下证据：1、厂房租赁合同、银行转账凭证、婚姻证明及户口本、中介王磊出具的证明，证明原告在签订合同后，已经按约定支付了房租100000元及中介费15000元。2、装修支出的部分清单、领据，证明原告租用厂房后支出的装修费用等。3、照片（原告租赁厂房内的机器设备及原料堆放情况），证明原告将机器设备及原料从原先租赁的厂房搬到了被告厂房的事实，说明需要支出搬迁费用。4、台州市黄岩供电公司出具的证明，证明被告在葛村的场地没有办理过工业用电业扩手续。5、台州市黄岩供电公司出具的证明，证明叶善东、叶文斌在葛村的场地没有办理过工业用电业扩手续。6、律师费发票，证明原告花费的律师费。被告提供了以下证据材料：1、厂房租赁合同，证明在2014年5月1日前，原告应当将剩余的租金205800元支付给被告，将厂房前面的道路铺好水泥地。2、协议书，证明叶善东、叶文斌均将其19千瓦三相电租用给被告。3、照片，证明有些机器设备、原料已经被原告提前搬走了，同时证明在现场遗留大量的成品，第一张照片是从厂房外面往厂房的正大门拍摄，证明没有铺设水泥地。本院认证如下：原告提供的证据1和被告提供的证据1，当事人对真实性无异议，但对剩余租金的支付期限有争议，本院对证据真实性予以认定，至于剩余租金支付期限，原告持有的租赁合同上进行了涂改，但被告不予认可，而被告持有的租赁合同上的付款期限仍为5月1日，因此应认定为5月1日；原告提供的证据2、3，被告对照片真实性无异议，对清单、领据有异议，对于原告主张的装修费用、搬迁费用的金额也有异议，本院认为，原告提供的证据尚不足以证明其主张的装修及卫生打扫费用27700元、运费及装车费用13000元，但从照片上看，原告对厂房进行了装修是客观事实，而企业搬迁到新厂房要支出运费及装车费用也在情理之中，如对原告主张的费用以证据不足为由不予认定，显然不合情理，因此，本院酌情确定原告支出的装修费用、搬迁费用为25000元；原告提供的证据4、5，被告无异议，但表示叶善东、叶文斌个人无工业用电手续，不代表其开办的企业无工业用电手续，本院对证据予以认定；原告提供的证据6，被告对真实性无异议，但表示与被告无关，本院对证据真实性予以认定；被告提供的证据2，原告对证据三性均有异议，本院认为，该证据缺乏其他证据相印证，本院不予认定；被告提供的证据3，原告对照片无异议，但表示根本没有进行生产，现场堆放的是原料，本院对证据予以认定。根据上述证据和当事人陈述，本院认定本案事实如下：2013年12月19日，原、被告经中介王磊介绍，签订了一份厂房租赁合同，载明：被告将坐落于黄岩区澄江街道葛村村的厂房出租给原告，电量50-100千瓦，面积2200平方米，年租金305800元，厂房用途为塑料行业，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月30日止，租金于2013年12月20日支付10000元，于2014年1月1日支付90000元，于2014年5月1日支付205800元，厂房道路原告于2014年5月1日前铺好水泥地，中介费30000元由原告付15000元，被告付15000元。至2014年1月25日，原告已向被告支付了租金100000元（其中15000元系代被告支付给中介王磊作为被告承担的中介费）。原告另向中介王磊支付了中介费15000元。原告对上述厂房进行了卫生打扫，并进行了装修，然后将其机器设备从其老厂房（坐落于路桥区蓬街镇）搬迁至上述厂房内。为此，原告支出装修费用、搬迁费用约25000元。2014年春节后，原告准备投入生产，但上述承租厂房的用电功率未达到合同约定的电量标准，无法进行生产。为此，原告多次与被告交涉，被告答应想办法解决，但一直未能取得用电扩容手续。2014年6月25日，原告向供电部门询问上述厂房的供电手续。台州市黄岩供电公司出具证明载明“彭荣国位于台州市黄岩区澄江街道葛村的场地因无法提供有效合法的土地证明，故没有在黄岩供电公司办理过工业用电的业扩手续”。原告即准备从上述厂房搬离，被告予以阻止，原告遂诉至本院。本院认为：被告出租给原告的厂房未取得建设工程规划许可证，也没有权属证书，因此，原、被告签订的厂房租赁合同违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还，即原告应当将厂房返还给被告，而被告应当将取得的租金100000元返还给原告。被告提出，原告已经占有使用厂房半年时间，应当依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定支付房屋占有使用费。本院认为，合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。具体到本案中，原告在占有租赁厂房期间是否取得了占有利益呢？从租赁合同上看，原告租赁该厂房时为了用于塑料行业的生产经营，为此，双方对用电作了明确约定，但被告并不能提供约定的50-100千瓦工业用电。虽然被告声称通过向他人租赁电力设备可以提供超过50千瓦的工业用电，但此类行为明显违反《电力供应与使用条例》的规定，而且也不符合企业安全生产的要求。因此，原告占有该厂房后并不能用于生产经营活动，也就无从取得占有利益。被告的反诉请求不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。合同无效后，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张其损失有100000元租金产生的利息损失、装修及卫生打扫费用27700元、运费及装车费用13000元、中介费15000元、律师代理费5000元，要求被告赔偿。其中租金的利息损失、中介费损失15000元客观存在，本院予以确认，装修费用、搬迁费用本院酌情确定为25000元，至于律师代理费5000元，该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。对于上述损失，被告应根据其过错程度承担赔偿责任。对于合同无效，被告明知其厂房未取得建设工程规划许可证，将厂房出租给原告，存在主要过错，应承担主要责任，而原告作为企业经营者，在选择厂房时应尽到注意义务，但原告却未要求查验被告厂房的相关手续，也存在一定过错，应承担次要责任。因此，本院酌情确定被告应对上述损失承担60%的赔偿责任。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告丁德贞与被告彭荣国于2013年12月19日签订的厂房租赁合同无效。二、原告丁德贞腾空其承租的坐落于台州市黄岩区澄江街道葛村村的厂房，返还给被告彭荣国。被告彭荣国返还给原告丁德贞租金100000元。三、原告丁德贞的租金损失（按照100000元本金、中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2014年1月26日起计算至判决确定履行之日止）、中介费15000元、装修搬迁费用25000元，该三项由被告彭荣国赔偿60%给原告。四、驳回原告丁德贞的其他诉讼请求。五、驳回被告彭荣国的反诉诉讼请求。上述二、三项在判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3574元，依法减半收取1767元，反诉案件受理费560元，合计2327元，由原告丁德贞负担409元，被告彭荣国负担1918元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费4134元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院］审 判 员 牟宇立二〇一四年九月二十三日代书记员 梁益玲