安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民二初字第00160号原告：储鹏，男，1987年9月3日出生，汉族，农民。委托代理人：金岳峰，安徽刘光耀律师事务所律师。委托代理人：储佳佳，安徽刘光耀律师事务所律师。被告：王启银，男，1956年12月22日出生，汉族，城镇居民。被告：王启平，男，1966年3月23日出生，汉族，城镇居民。被告：王国忠，男，1957年4月14日出生，汉族，城镇居民。上述三被告共同委托代理人：方鲁生，安徽方鲁生律师事务所律师。第三人：储大庆，男，1967年6月1日出生，汉族，城镇居民。原告储鹏与被告王启银、王启平、王国忠，第三人储大庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理，2014年5月14日依法适用简易程序，由代理审判员赵柯柯独任审判进行了审理。后因案情复杂，依法将本案变更为普通程序审理，由审判员胡发宏担任审判长，与审判员葛立峰、代理审判员林储焰组成合议庭于2014年9月5日公开开庭进行审理。原告储鹏的委托代理人储佳佳，被告王启银、王启平及其委托代理人方鲁生，被告王国忠的委托代理人方鲁生均到庭参加诉讼，第三人储大庆经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。储鹏诉称：2013年7月13日，原告与三被告签订房屋买卖合同。双方约定：三被告将其所有的位于天堂镇高湾路104／59号房屋、土地卖与储鹏，价款共计1580000元，被告在原告给付定金后3个月内将房屋交付给原告占有、使用，否则应按已付房屋价款月息2%的标准向原告支付违约金，合同签订后3个月内的房屋租金由被告收取。原告在合同签订之日即向三被告支付定金200000元，于2013年8月8日付清剩余价款1380000元，三被告将房屋过户到原告名下。根据合同约定，三被告最迟应于2013年12月13日将出租给第三人储大庆的高湾农机局宿舍仓库交付给原告占有、使用，现交房日期已过，被告仍未将该房交付（未交付房屋面积占总面积的1／3）。在多次沟通无果的情况下，故起诉请求：1、判令三被告立即将原告所购买的高湾农机局宿舍仓库（面积约394平米，价值250000元）交付给原告占有、使用；2、三被告按原告已付房屋价款月息2%的标准自2013年12月13日至诉讼之日向原告支付违约金94800元；3、三被告向原告交付自2013年10月13日起5个月的房屋租金10000元；4、被告承担本案的诉讼费用、律师费用。王启银、王启平、王国忠辩称：1、原、被告间签订房屋买卖合同是事实，但在签订合同时，原告就知道储大庆一户租赁期限为2014年3月份；2、原告明知储大庆租赁期限未到，却擅自用换锁等过激方式，对造成储大庆至今未交付该房屋负有责任；3、所有房屋均已过户，其中大部分房屋已提前交付，未交付的房屋只是小部分，即使计算违约金，也只能按未交付房屋计算违约金，且应由第三人储大庆来承担；4、房屋买卖合同签订人是储鹏，现在该房屋实际所有人是储昭昆，储鹏不是本案适格原告。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人储大庆未到庭应诉，亦未向法庭提交答辩状及证据。在本院指定的举证期限内，储鹏向法庭提交以下证据：1、身份证复印件，证明原告的身份事项；2、房屋买卖合同，证明储大庆所承租房屋的交付使用时间、房租收取及违约金约定情况；3、收条，证明原告已按合同约定完全履行支付房屋价款的合同义务；4、出警记录，证明三被告没有依据合同约定将部分房屋交付给原告占有、使用；5、土地使用权证复印件，证明未交付使用房屋的面积达1236.35平米，价值占合同标的的总价值1／3；6、收条及居委会证明，证明被告所卖房房屋权利有瑕疵，构成违约；7、施工负责人证明，证明案涉房屋因迟延交房导致所有房屋无法一次性施工使用。就储鹏提交的证据，三被告共同质证认为：对证据1、3，均无异议；对证据2真实性无异议，根据该合同约定，原告同意在延迟三个月的基础上再延迟两个月交付储大庆所承租房屋，即使要支付违约金也只能按未交付的房屋计算违约金；对证据4的真实性无异议，该证据可以证明被告未能交付房屋是因为原告擅自将储大庆所承租房屋门锁换掉，激化矛盾造成的；对证据5的三性均没有异议，总土地面积2556.23平米，总建造面积只有1000多平米，未交付房屋的面积占总面积的1／4左右；对证据6、7有异议，均与本案没有关联性。在本院指定的举证期限内，王启银、王启平、王国忠向法庭提交以下证据：1、房屋出租协议，证明被告与储大庆房屋租期至2010年3月10日，后双方没有续租，属于不定期租赁合同；2、房屋买卖合同，证明2013年7月13日，原被告签订房屋买卖合同，另双方口头约定储大庆所租房屋可延迟到2013年12月份；3、电信清单、语音证明等，证明2013年11月5日、12月20日王国忠在储鹏当面打电话给储大庆，要求其搬出仓库；4、证明两份，证明人储忠华证明被告出售仓库给储鹏时，已通知储大庆是否购买，同时叫储大庆如果不购买就及时搬出仓库、储鹏的过激行为导致第三人迟延交房。就王启银、王启平、王国忠提交的证据，储鹏质证认为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，既然是不定期租赁合同，被告应承担不能按期交房的违约责任；对证据2无异议；对证据3的真实性有异议，因无法证明该号码系被告所有且不能反映通话内容，故不能达到其证明目的；对证据4中储大庆证明的真实性不予认可，即使是真实的，也只能证明原告向储大庆催要房屋，储忠华的证明与本案没有关联性。本院综合各方当事人的举证、质证意见，对证据认证如下：对储鹏提交的证据1、3、5，因被告予以认可，经审查，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对证据2、4，因被告对真实性无异议，本院对该两份证据内容予以采信；对证据6、7，因证人无正当理由未出庭作证，经审查，其真实性不能确认，故对该两份证据不予采信。对王启银、王启平、王国忠提交的证据1，因原告对真实性无异议，经审查，具有真实性，本院对该证据内容予以采信；对证据2，因原告予以认可，经审查，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对证据3、4，因原告对其真实性、关联性均有异议，经审查，本院认为原告的质证理由成立，故对该两份证据不予采信。本院根据采信的证据及庭审中各方当事人的陈述，审理查明：2013年7月13日，三被告（甲方）与原告（乙方）签订房屋买卖合同一份，合同约定：“一、乙方购买甲方座落于天堂镇高湾路104／59号房屋……。二、双方约定成交价为壹佰伍拾捌万元整，过户及所有费用由乙方承担。……五、付款期限和方式：本合同签字当日，乙方预付二十万元定金，余款壹佰叁拾捌万元在一个月内付清。乙方付清余款后的同时，甲方将所卖房屋土地证和房产证交给乙方，且及时配合乙方办理产权过户手续及水电过户手续。六、房屋交付时间：甲方在乙方交付定金后三个月内将所卖房屋交付乙方，其中因储大庆租赁合同未到期，乙方同意延长二个月交房，租金归乙方收取。……十、……甲方不能按时交付房屋，按已付款月息2%的标准向原告支付违约金。……”合同签订当日，原告即向三被告支付定金200000元。2013年8月8日原告付清剩余价款1380000元，三被告亦配合原告将所卖房屋、土地过户到原告胞弟储昭昆名下。另查：该仓库有三大间，其中二间被告已提前交付给原告占有、使用。另一大间因承租人储大庆不愿终止租赁，被告未能按约定期内交付。原告于2013年12月20日擅自采取砸门锁的方式，意欲自力收回房屋，未果。原告遂诉来本院。诉讼期间，被告于2014年5月19日将该仓库钥匙交给原告。本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，对双方具有法律约束力。双方应本着诚实信用的原则全面履行自己的义务。被告未按约全面履行义务，已构成违约，应依法依约承担民事责任。关于交房问题，被告负有此项合同约定义务。因诉讼期间三被告已实际完成交付，故该请求已实现，本院不再作为判决事项。关于违约金问题，三被告于2014年5月19日才最终完成交付，已构成违约，应承担民事责任。但本案考量以下两个因素，其一，三被告已按约履行大部分合同的交付义务，原告亦接受；其二，涉案房屋过户后，原告采取擅自砸门锁的方式，意欲强行自力收回，此行为虽发生在三被告迟延履行交付房屋之后，但对承租人不愿提前终止租赁构成影响，从而造成迟延交付期增长，扩大部分损失。故从本案实际情况，违约金的计算宜以双方约定为基础，并根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，予以适当减少，减少比例本院酌定为30%。故对原告主张的违约金诉讼请求，本院予以部分支持。关于房屋租金问题，双方已约定原告收取二个月，故对原告该部分请求可予支持。但约定交付期限以外的期内房租应视为被告未依约履行给原告造成的损失，因原告已依约提起违约金的请求，故该部分不再重复支持。租金标准本院结合被告提交的房屋出租协议酌定为每月2000元。关于律师费问题，因律师是为作为委托人的原告提供法律服务，在我国并没有强制律师代理的制度，故不属于本起纠纷的必然损失，本院不予支持。关于储鹏诉讼主体资格问题，因本案法律关系为房屋买卖合同法律关系，属合同法律关系，根据合同的相对性，储鹏作为合同的买受人，依据合同的约定提起诉讼，具有诉讼主体资格，不因所买房屋的所有权的转移（物权转移）给他人而丧失。故对被告此项抗辩，因无法律依据，本院不予采信。综上所述，案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王启银、王启平、王国忠于本判决生效之日起十日内向原告储鹏支付违约金79632元（1580000元×3.6月（2013年12月13日至起诉之日）×2%×70%】；二、被告王启银、王启平、王国忠于本判决生效之日起十日内向原告储鹏支付房屋租金4000元；三、驳回原告储鹏其他诉讼请求。案件受理费6622元，由原告储鹏负担622元，被告王启银、王启平、王国负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长 胡发宏审判员葛立峰代理审判员林储焰二〇一四年九月五日代书记员 余       鑫       苗附本案判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。