江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江盛民初字第1347号原告施远志。委托代理人张建华，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者。被告陈长午。委托代理人陈燕明，江苏东大舟律师事务所律师。第三人范胜良，住所地江苏省苏州市吴江区平望镇中鲈村()东小港*号。第三人徐璐。原告施远志与被告陈长午房屋租赁合同纠纷一案本院于2015年11月12日立案受理，依法由审判员王惠适用简易程序于2015年12月2日公开开庭进行审理，原告施远志及其委托代理人张建华、被告陈长午的委托代理人陈燕明到庭参加诉讼。后本院依法追加范胜良、徐璐为第三人参与诉讼，由审判员王惠适用简易程序于2016年2月2日公开开庭进行了审理，原告施远志的委托代理人张建华、被告陈长午的委托代理人陈燕明到庭参加诉讼，第三人范胜良、徐璐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年4月11日公开开庭进行了审理，原告施远志及其委托代理人张建华、被告陈长午的委托代理人陈燕明到庭参加诉讼，第三人范胜良、徐璐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施远志诉称：原告与被告于2014年4月10日签订营业用房使用权转让合同一份，合同约定被告将拥有的坐落于东方丝绸市场温州商区17号营业用房（房号09、11、13、15，面积324平方米）的使用权转让给原告，转让期限9年，自2014年4月10日起至2023年6月18日止，转让款162万元，于2014年6月前一次性支付。合同签订后，原告知悉房屋使用权转让需要登记备案后才能生效，即向被告提出待备案登记办妥后再履行房屋交接手续，另外，原告发现在签订转让合同时，房屋由被告租赁给他人使用中。后被告未办理相关备案手续，也未将转让房屋交给原告。2014年6月8日，原告通知被告解除上述转让合同。被告于2014年12月起诉，要求原告支付转让款162万元，后于2015年7月9日以自行和解为由撤回起诉。原告认为，在签订合同后，发现转让房屋需经备案才能生效及存在其他租赁的情况下，已通知被告解除合同，而原告实际也未接收转让房屋，合同根本没有履行。为维护自身权益，原告起诉请求判令：1、解除原告与被告于2014年4月10日签订的营业用房使用权转让合同；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告陈长午辩称：营业用房使用权转让合同有效并且被告已经履行了交付房屋的义务；原告自己没有使用涉案房屋，但是已经进行了初步的装修，这不影响合同的成立与履行，请求法院驳回原告的诉请。第三人范胜良陈述：徐璐是我的外甥女，我们和甲方吴江东方丝绸股份有限公司东方丝绸市场（以下简称东方市场公司）签订买卖合同，我和徐璐从东方市场公司买了涉案房屋，每人买两间，我们是明知东方市场公司将房屋租给了陈长午，租赁期限一共20年，到2023年到期，这个期间的租金已经由东方市场公司收取的，在2023年之前，陈长午租赁给什么人，怎么转租，都与我们无关，我们都没有异议的，只要到期后，房屋由我们收取，由我们处理就行了。第三人徐璐未作陈述。经审理查明：2014年4月10日，甲方陈长午与乙方施远志签订营业房使用权转让合同，约定甲方将其拥有的在东方丝绸市场温州商区17号营业用房（房号09、11、13、15，面积324平方米）的使用权转让给原告，转让期限9年，自2014年4月10日至2023年6月18日止，转让款162万元，于2014年6月前一次性支付。合同签订房屋交付后，租赁房屋所产生费用和责任由乙方承担。另查明：2003年6月，甲方东方市场公司与乙方陈长午签订了营业房租赁合同，约定将东方丝绸市场温州商区17号（房号09、11、13、15，面积324平方米）营业用房租赁给陈长午，租赁期限为20年，自2003年6月19日起至2023年6月18日止，租赁费用合计120万元，签约时一次性付清，中途退租的不退回租赁费，租赁使用期内乙方有权将房屋使用权转租、转让，但必须到市场财务科登记后生效。租赁期间双方均不得擅自变更或解除合同，一方如因特殊原因需终止合同时，应提前六个月通知对方，并商定补偿经济损失（有约定的除外）。房屋如因不可抗力原因导致毁损造成双方损失的，双方互不承担责任。该合同经公证部门公证。后东方市场公司向陈长午颁发了上述营业房使用权证。2011年5月、7月，甲方东方市场公司与乙方范胜良、徐璐分别签订了房地产买卖契约，分别将东方市场温州商区17幢13、15号和9号、11号出售给乙方，同时明确上述房产由陈长午租赁，租赁期限自2003年6月19日至2023年6月18日止，乙方在2023年6月19日前不得向陈长午收取租赁费，房价均为1429035元。上述房屋分别于5月30日、2011年6月30日交房。后盛泽镇东方市场温州商区17幢9号、11号房屋变更登记于徐璐名下，盛泽镇东方市场温州商区17幢13、15号房屋变更登记于范胜良（共有人龚淑华）名下。2012年1月20日，甲方陈长午与乙方陈其育签订了关于东方丝绸市场温州商区17幢13号房的租赁合同，租赁期限为2013年1月16日至2015年1月16日止，一年租金9万元。上述期限内，陈其育支付租金，一直占有使用上述房屋。2014年12月，陈长午起诉施远志，请求判令施远志支付转让费162万元并承担案件诉讼费用，案号为（2014）吴江盛民初字第1815号。2015年7月，陈长午撤回起诉。2016年2月2日，本院组织对涉案的营业用房进行勘查，确认以下事实：温州商区17幢9、11号、13、15号门上张贴了本院的封条，落款时间为2016年1月28日，上述房屋均无人占有使用；温州商区17幢9、11号之间没有墙，系一整体，门头上标明“鹤新纺织”，室内有办公座椅、布料、茶具等，玻璃门上张贴商铺招租广告，注明的联系电话为：182××××8555；温州商区17幢13、15号之间没有墙，系一整体，门头上标明“煌族纺织”。以上事实，由原告提供的营业房租赁合同及公证书、营业房使用权证、营业房使用权转让合同、租赁合同，本院拍摄的照片、本院制作的笔录，原被告的当庭陈述等证据予以证明。双方争议的焦点：原被告签订的营业房使用权转让合同是否出现解除事由。原告施远志主张因被告未将营业房使用权转让合同进行备案，也未将合同约定的房屋交付原告，且因被告陈长午涉及诉讼，涉案房屋被法院查封，已经构成根本违约，因此要求解除合同。原告还认为根据被告陈长午提供的一份短信截图，原告在2014年6月8日就以短信方式通知被告解除双方转让合同。被告陈长午则认为双方在签订转让合同时，原告明知其中的一半房屋由案外人在租赁使用直至2015年1月，原告自己虽没有使用上述房屋，但已经进行了初步装修，被告已经完成了房屋交付义务，其已经将上述房产交付原告，原告主张的解除事由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。为支持其主张，被告提供了（2014）吴江盛民初字第1815号案件的庭前会议笔录、开庭笔录、现场照片、短信截图、话费充值单等，以证明被告履行了租赁房屋的交付义务。原告对庭前会议笔录、开庭笔录真实性没有异议，对现场照片（有“鹤新纺织”、“商铺招租，182××××8555”）的真实性、关联性不予认可，对现场照片（有“鑫琴”、“煌族”字样）真实性没有异议，对短信截图及话费充值单真实性没有异议。本院对庭前会议笔录、开庭笔录、短信截图、话费充值单予以确认，经本院现场勘察，对现场照片予以确认。本院认为，（2014）吴江盛民初字第1815庭审中，被告申请沈士卿、吴少华作证，证明被告已经将涉案房屋钥匙交付原告。但上述两证人陈述当时几个人在说福建话，听不懂内容，沈士卿陈述其不认识陈长午，因此对其证言本院不予采信。商铺招租广告上的电话号码虽系原告施远志的号码，但不能证明该广告是原告张贴，也不能说明被告已经将涉案房屋交付原告。本院认为，原被告之间的营业房使用权转让合同实质上是房屋租赁合同，出租人将房屋租赁给承租人使用、收益，承租人支付租金。被告陈长午与东方市场公司签订了为期20年的租赁合同，虽涉案房屋于2011年转让给现产权人范胜良、徐璐，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第三人亦对涉案房产的转租没有异议，故原被告之间的转租合同也依法成立并生效。作为次承租人，原告签订营业房使用权转让合同的目的为使用、收益涉案房产，被告提供的上述证据不足以证明其已经将涉案房屋交付原告，致使原告无法达到其使用、收益的目的。被告拖延至今，长期未履行交付房产的义务，已经构成根本违约，原告主张解除双方的营业房使用权转让合同，有事实及法律依据，本院予以支持。关于解除合同的时间点。原告主张其于2014年6月8日前通过短信通知解除转让合同。该短信是原告施远志发给被告陈长午的，内容为：你那个门市部，我不会要的，你可以看其他有没有人要，如果有人要，使用证我可以马上给你。本院认为，该短信并未明确表示解除转让合同的意思，故不能认定双方于当时解除转让合同。原告施远志以诉讼的形式通知被告解除双方之间的转让合同，故应以诉状副本送达被告之日即2015年11月14日为解除合同的时间点。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：原告施远志与被告陈长午于2014年4月10日签订的营业房使用权转让合同于2015年11月14日解除。案件受理费19380元，由被告陈长午负担，于本判决生效之日起十日内给付原告，原告预交的诉讼费用，本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  王 惠人民陪审员  张海生人民陪审员  顾星海二〇一六年四月十九日书 记 员  陈佳佳