湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0682民初989号原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司，住所地：老河口市融晟外滩普罗旺斯小区，统一社会信用代码9142068233182678X6。法定代表人余孝林，该公司董事长。委托代理人牛颖，男，汉族，1984年10月31日生，住老河口市，该公司员工。委托代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉等特别授权。委托代理人金娟，湖北正音律师事务所律师。委托代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉等特别授权。被告周正海，男，汉族，1973年9月8日生，住老河口市，委托代理人曹祎，男，汉族，1969年7月16日生，住老河口，系被告周正海表兄。代理权限：一般授权。原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司（以下简称佳苑吉物业公司）诉被告周正海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告佳苑吉物业公司的委托代理人牛颖、金娟、被告周正海及其委托代理人曹祎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳苑吉物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付所欠物业费3424元，违约金1027.2元，共计4451.2元（截止到2019年度）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月27日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于老河口市××晟外滩·××小区××楼××单元××室房产提供物业服务。协议中约定了物业管理服务费用、收费明细、双方权利义务以及违约责任（逾期交纳按欠费总额日千分之五计算）。协议签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年4月1日起，未按照《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费，截止到2019年度共计拖欠3424元，经原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不履行。为了维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，原告特提起诉讼，请人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告周正海辩称：1.原、被告签订的《物业管理服务协议》明确约定收费标准为每月每平米1元乘以每户产权面积计算。被告房屋产权面积为101.59㎡，故一年的物业费为1219.08元。协议还约定共用部分、设施设备运行维护发生的用水用电费用，须独立计量核算，根据实际消耗由物业方向全体业主按业权面积分摊计收。实际上，原告没有对应分摊收取的费用提供令业主信服的真实单据并明确分摊计算和公示，却以公摊为由，每年强行要求每位业主多交纳了500元费用和重复收取垃圾费275元。该物业管理服务协议也是在原告逼迫下签订的，应为无效协议。2017年4月1日至2018年3月31日，原告单方面提高收费标准，每平米按1.4元收取物业费，多收488元。2018年4月1日至2019年3月31日，按每平米1.3元收取物业费，多收366元，另加上多收两年垃圾费144元，两年一共多收998元。强行收取不合理费用损害了被告的合法权益，被告故而没有交纳。2.原告诉称多次催促被告履行协议，被告仍拒不履行与事实不符，原告仅仅在2018年11月27日（即原告第一次起诉被告后）才在被告门上张贴了催交物业费通知，此前没有对被告进行任何交费通知。3.根据《物业管理服务协议》约定，原告对业主居住的楼房墙面具有管理的义务和职责，但原告却要求被告楼上1101业主把空调外机紧贴被告主卧室沿安装，且大空调外机在下，存在严重的噪音和安全隐患，大雨时向被告墙体喷溅水，从而渗入内墙。被告于2018年11月2日、5日、6日多次找原告解决未果。2018年11月1日，被告找到楼上1101室业主沟通此事，1101室业主说是物业公司要求安装在这里的。被告及其他业主在安装空调时，原告要求统一安装在采光井里，1101室业主空调安装位置给原告造成了侵害，无奈之下才拒交物业服务费。请求人民法院查明事实，以维护被告的合法权益。原告为支持其诉讼请求，向本院举出了如下证据：证据一：《前期物业管理服务协议》。证明原、被告于2016年3月27日签订物业服务合同，合同中约定了物业管理服务费用、收费明细、双方权利义务以及违约责任等；证据二：被告周正海前期物业费交纳收据。证明被告2016年3月27日交纳2016年4月-2017年3月物业管理费1219元、公摊费500元、垃圾清运费72元，合计1791元；证据三：被告周正海物业费欠费明细。证明被告拖欠物业费；证据四：2017年公摊明细照片2张。证明原告将2017年公摊明细张贴在物业办公室门口向业主公示。经质证，被告周正海对原告佳苑吉物业公司所举的第一组证据真实性无异议，但认为协议内容不合理，垃圾清运费是重复收费；对第二组证据真实性无异议，但是达不到原告证明的目的；对第三组证据有异议，扩大了收费标准，增加了收费项目，提前收取物业费，超出了合同约定；对第四组证据真实性无异议，公示是真实的，但公示内容的计算方法不认可。对原告所举的第一、二、四组证据的真实性、关联性、合法性符合规定，本院予以采信。原告所举的第三组证据欠费明细属于原告陈述，不属于证据范围。被告周正海为支持其抗辩理由，向本院举出了如下证据：第一组证据：收据四张。证明2016年3月27日被告周正海交纳2016年4月-2017年3月公摊费500元、垃圾清运费72元、物业管理费1219元、装修垃圾清运费203元。证明原告增加了公摊收费项目，扩大了垃圾清运费收费范围；第二组证据：照片三张。证明原告服务质量达不到服务合同的约定，擅自同意楼上将空调安装在原告的窗户上，一是有噪音，二是下雨喷水，因空调溅水造成原告房屋的墙体有霉点；第三组证据：视听资料。证明原告与楼上业主赵广园就挂空调事宜进行协商。经质证，原告对被告所举的第一组证据真实性不持异议，500元公摊费真实性没有异议，与原告举得证据是一致的，但是达不到被告证明的约定，合同第十七条对公摊费是有明确约定的，合同被告方也签字了，签合同之后，被告是同意的，如果被告不同意不认可，被告都应该解除合同，说明被告在2016年3月份对合同是认可的。也不能证明被告所要证明的目的，只能反证被告是认可合同约定的，不能证明原告是擅自扩大的；对第二组证据真实性有异议，没有写明是哪个楼层哪个楼号，照片可以看出上面的住户空调是安装在人家上面住户的墙上，也不能证明原告有侵权行为，更不能证据被告据此就可以拒交物业费，这与交物业费是两码事；对墙上霉点的形成不能证实为空调溅水形成；对第三组证据真实性不持异议，但与被告拖欠物业费没有关联性。对被告所举的第一、二、三组证据的真实性、关联性、合法性符合法律规定，本院予以采信。经审理查明，被告周正海是老河口市融晟外滩·维多利亚小区11号楼2单元1001室业主。原告佳苑吉物业公司与被告周正海于2016年3月27日签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：高层住宅（含多层电梯房）按业权面积每月每平方米1元。垃圾清运费住宅每月每户6元。共用部分、设施设备（包括共用照明、电梯、中央空调、供暖、二次供水、公共绿化、水景）运行、维护发生的用水用电费用，须独立计量核算，根据实际消耗由乙方向全体业主按业权面积分摊计收。2016年3月27日，被告周正海按协议约定的收费标准交纳2016年4月至2017年3月期间的物业服务费1994元，其中物业费1219元，垃圾清运费72元，公摊费500元，装修垃圾清运费203元。2019年3月31日，原告经核算被告周正海2017年4月1日至2019年3月共应向原告交纳物业费3424元（包含垃圾清运费144元、公摊费488元）。后经原告多次催交物业服务费，原告仍未交纳，原告遂诉至本院。本院认为，原告佳苑吉物业公司与被告周正海签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，合同有效，对当事人具有约束力，当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告佳苑吉物业公司为被告周正海提供了物业服务，被告周正海应当按照约定支付物业费。原告向被告主张物业费符合合同约定，本院予以支持。原告向被告主张违约金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告向被告书面催交，已将交费的金额、交费的时间、交费的项目书面明确告知被告，被告仍未交纳，明显违反合同约定，故原告主张违约金本院予以支持。依照《前期物业管理服务协议》的约定，业主应在每季度第一个月的1日起至15日止，逾期交纳的须另行交纳欠费总额千分之五的日违约金。因约定的违约金过高，本院按年利率6%的标准计算。被告抗辩称，《前期物业管理服务协议》是逼迫签订，不是其真实意思表示，该协议无效。被告没有举出相关证据证明，其抗辩意见，本院不予采纳。被告认为每月垃圾费事重复收取，公摊费0.4元/平方米是无故加收，两年多收取998元。此抗辩意见不符合合同约定和查明的事实，本院不予采纳。被告称1101室业主空调安装位置不对，噪音、喷溅的雨水影响其日常生活。被告没有举出具体损失的相关证据，同时被告所指的空调所有权属1101室业主，属物权法调整范畴，是另一个法律关系，其因此拒交物业费的抗辩理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、参照《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十四条之规定，判决如下：一、被告周正海于本判决生效之日起十日内向原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司支付物业费3424元及违约金（违约金的计算方法：自逾期交纳物业费之日起至交清物业费之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周正海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  袁水平二〇一九年七月十五日书记员  龙雅丽