呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2258号上诉人(原审原告)：赵嘉恒，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵升，内蒙古永晟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：芝婷，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：韩力恒，男，公司职员，住呼和浩特市。上诉人赵嘉恒因与被上诉人芝婷房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初6987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。赵嘉恒上诉请求：撤销原审判决，依法改判，判令芝婷双倍返还定金20万元。事实与理由：一审认定赵嘉恒存在两个违约行为是错误的。第一、认定未将购房款全款存入居间人福宸公司指定账户错误。买卖合同签订后，福宸公司没有指定过账户。没有指定的原因，是因为合同第十三条对交易的时间和方式进行了新的约定，导致福宸公司不需要指定。第十三条是手写的，该条的原文是：经买卖双方协商确定，此房以变更合同的方法出售，买方于2018年6月20日备齐全款进行交易及合同变更，双方不得违约，如果买方违约，所付定金不退，如果卖方违约将双倍返还定金。中介费由买方承担。福宸公司是本次交易的居间人，是合同的当事人之一。本案，如果没有第十三条的约定，福宸公司应当通知赵嘉恒指定的账户、账号。通知行为是福宸公司在本合同中的义务，福宸公司不履行义务，是福宸公司的过错，不是赵嘉恒违约。在《买卖合同》中，福宸公司没有指定账户、账号；一审出具的证明，福宸公司也没有说明其指定了哪个账户、账号。第二、认定“原告未在6月20日履行合同义务，被告在6月19日通知原告办理手续，原告表示同意，但当天未支付剩余购房款，违约在先。”错误。首先，《买卖合同》及双方在2018年6月12日至7月17日的微信文字及语音（赵嘉恒提供了24次）证明，约定的交易时间是2018年6月20日。庭审时，芝婷也明确认可交易时间合同交易方式是第十三条确定的。赵嘉恒在6月20日及以后的37天里，多次要求芝婷办理手续，芝婷拖延不办。6月21日上午，芝婷要求赵嘉恒为其支付3800元的信用卡手续费，说给了这3800元，就可以出认领房子合同，把房子过户给赵嘉恒，赵嘉恒当天下午就转账支付。芝婷收到后，仍然拖延不办。在7月15号的微信语音中，芝婷反复强调房屋所在地的房价上涨了，不谈办理变更手续；在7月16日的微信语音中，芝婷多次要求赵嘉恒理解，但又不说明让赵嘉恒理解什么事情，同时避而不谈办理变更手续。这些证据明明白白、清清楚楚，没有一点含糊、模糊，足以证明是芝婷违约，而不是赵嘉恒违约，是铁的事实，一审法院却无视这些事实。其次，芝婷提出的在6月19日提出办理手续时，要求赵嘉恒先支付40万元，这是对交易时间和方式的变更，赵嘉恒征求了父亲的意见后，不同意变更，这不是违约行为，而是遵守《买卖合同》的行为。一审只提到赵嘉恒同意办理，而没有说芝婷要求先支付40万元。6月19日的微信文字及语音原文是这样的：“2018年6月19日上午9:06.芝婷（语音）：你好。你今天什么时候有时间，咱们去办去。赵嘉恒（9:21）：上下午都行，您看时间。2018年6月19日下午1:36.芝婷：小赵，你现在先给姐打40万元吧，我现在交钱，信用卡不能用，要扣手续费。赵嘉恒：您等下，我在开车，马上过去。芝婷：好的。”上述文字和语音证明，赵嘉恒19号上午同意在当天办理手续，但是，芝婷上午没有提出先打40万元的要求，而是在下午提出的。双方在下午没有就先打40万元达成一致，所以没有办理手续。更谈不到赵嘉恒违约在先。在6月20日之前的任何行为，都不是违约，不可能产生违约在先的问题。只有超过6月20日的行为，才产生违约的可能。同时，芝婷要求先打40万元的行为，也说明其明知双方交易方式是《买卖合同》第十三条的约定，不存在福宸公司指定账户的问题。二、《买卖合同》第三条和第十三条的约定产生冲突时，应当以第十三条的约定为准。涉案合同是福宸公司提供的格式合同，第三条是格式化的条文，约定了将款存入福宸公司指定账户。第十三条的名称是“其他约定”，该条的内容，是手写的，约定了具体的交易时间和交易方式，该条开头明确写着：“经双方协商确定”。三、一审适用法律错误。一审引用《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定作出判决。意在表明赵嘉恒的一审证据不足以证明芝婷违约，应当承担不利后果。然而，赵嘉恒在一审提供的证据，不是不足以证明，而是超过高度盖然性的程度，已经达到确实充分的程度。《买卖合同》第十二条约定，卖方未按本合同约定的时间办理手续或交付房屋，每逾期一日，按照交易总价的5%支付违约金，逾期达15天以上的，即视为卖方不履行本合同，卖方应当向买方退还全部购房款，同时卖方承担此次交易全部费用，并向买方支付房产交易总价款10%的违约金。从6月20日起算，到赵嘉恒发出解除合同通知的7月17日，芝婷逾期37天。这期间，双方微信文字及语音，都是赵嘉恒催促芝婷办理手续，芝婷总是找借口拖延不办，还利用赵嘉恒急于买房的心理，多要了3800元，足以认定芝婷违约。芝婷辩称，福宸公司多次催促赵嘉恒办理手续，赵嘉恒一直以在外地为由一直推脱没有办理。合同约定20个有效工作日内买方把房款存入指定账户，我们与对方沟通过打款的问题。连40万元都不给，我们怎么知道对方有没有打款的能力，款项没有打过来我们为什么要配合赵嘉恒过户。我们通过信用卡付款，才让赵嘉恒给3800元的，这个钱是在赵嘉恒及其父亲的同意下所以才收取的。（信用卡的手续费赵嘉恒也是同意的）解除合同，赵嘉恒单方解除的，一直没有回去当面说明情况，也没有说为什么不打款，一直说在外地，是赵嘉恒单方解除的合同，没有经过福宸公司也没有和我们协商过。赵嘉恒向一审法院起诉请求：判令芝婷双倍返还定金20万元。一审法院认定事实：2018年6月1日，赵嘉恒（买方）与芝婷（卖方）及居间人福宸公司签订《房地产买卖合同》。第一条，买方赵嘉恒愿意委托福宸公司购买卖方坐落于内蒙古呼和浩特市新城区新华大街水岸小镇一期24幢1单元302房屋。第二条，经买卖双方协商一致，该房地产成交总价150万元。第三条、付款方式：一次性付款，本合同签订之日起20个有效工作日内买方将购房全款存入福宸公司指定账户，购买款备齐之日起7日内配合办理过户手续。第八条，买方同意于签订本合同时，支付定金人民币十万元整。第十二条、违约责任：1.买方未按本合同约定的付款方式付款或未按约定的时间办理手续，每逾期一日，按照房地产交易总价款的5%支付违约金，逾期长达15天以上的，即视为买方不履行本合同，卖方有权解除合同要求买方归还房屋，同时买方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向买方支付房产交易总价款10%的违约金。2.卖方未按本合同约定的时间办理手续或交付房屋，每逾期一日，按照房产交易总价款的5%支付违约金，逾期达15天以上的，即视为卖方不履行本合同，卖方应向买方退还全部购房款，同时卖方承担本次交易中双方产生的全部费用，并向买方支付房地产交易总价款10%的违约金。第十三条、其他约定：经买卖双方协商同意，此房以变更合同的方法出售，买方于2018年6月20号备齐全款进行交易及合同变更，双方不得违约。如买方违约，所付定金不予退还。如卖方违约，将双倍退还定金。2018年6月1日，芝婷为赵嘉恒出具的收条。收条载明：今收到赵嘉恒购买水岸小镇24号楼1单元302号房屋定金10万元。房屋总价为150万元。2018年6月1日，中信银行转账凭证，辛菊梅转芝婷49000元；同日，中国建设银行转账凭证，辛秋梅转芝婷51000元。2018年6月17日至6月21日，辛菊梅中信银行个人账户中存款余额为220万余元。福宸公司《证明》，2018年6月1日赵嘉恒通过我公司的介绍与芝婷达成房地产买卖合同，合同约定买方赵嘉恒与本公司签订之日起20个工作日内将全部购房款150万元整打入我公司指定账户，但是赵嘉恒并未按约履行该义务……。赵嘉恒与芝婷双方的微信聊天记录。通过双方聊天记录，2018年6月19日上午九时，芝婷约赵嘉恒办理手续，赵嘉恒表示上、下午都行。同日下午一点半，芝婷说赵嘉恒先打款40万元，赵嘉恒回答等一下，我在开车，马上过去。2018年7月17日，赵嘉恒通知芝婷解除房屋买卖合同。之后双方因协商未果，微信与本合同无关。一审法院认为，赵嘉恒、芝婷双方签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。按照合同约定，赵嘉恒购买芝婷位于呼和浩特市新城区新华大街水岸小镇一期24幢1单元302房屋，房屋总价款150万元，涉案房屋以变更合同的方式出售。双方约定采取一次性付款的方式，赵嘉恒于2018年6月20日备齐全款进行交易。合同明确约定，赵嘉恒应将备齐的全部房款在约定期限内存入居间方福宸公司的指定账户，购房款备齐后双方办理相关手续。签订合同当日，赵嘉恒交付购房定金10万元，芝婷为赵嘉恒出具了收据。但赵嘉恒未在6月20日履行合同义务，芝婷在6月19日通知赵嘉恒办理手续，赵嘉恒表示同意，但当天未支付剩余购房款，违约在先。2018年7月17日，赵嘉恒通过微信告知芝婷解除双方的买卖合同。赵嘉恒提供的辛菊梅个人银行账户明细显示2018年6月20日，其账户内有220万元，已经备齐全部购房款，芝婷不配合办理手续的行为构成违约，芝婷对此否认。首先辛菊梅并非赵嘉恒本人，其次辛菊梅的存款与支付到居间人账上无关联性，按照合同约定赵嘉恒应将房款存入居间方指定账户，赵嘉恒虽在约定时间备齐房款但未将房款在约定时间存入居间方账户的行为构成违约。赵嘉恒主张芝婷返还双倍定金的请求，无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于合同解除后的法律后果，一审法院结合事实情况认为，芝婷退还赵嘉恒定金十万元。判决：一、芝婷于本判决生效之日起十日内返还赵嘉恒购房定金100000元整；二、驳回赵嘉恒的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由芝婷负担1075元，赵嘉恒负担1075元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：赵嘉恒要求芝婷返还双倍定金是否有事实及法律依据。赵嘉恒、芝婷双方签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，合同签订后，赵嘉恒依约向芝婷交付了购房定金10万元。双方在签订的《房地产买卖合同》中明确约定，赵嘉恒购买芝婷的涉案房屋以变更合同的方式出售，并采取一次性付款的方式即赵嘉恒于2018年6月20日备齐全款存入居间方福宸公司的指定账户后双方办理相关手续。赵嘉恒主张不存在指定账户，芝婷于2018年6月19日下午要求赵嘉恒打款40万元，赵嘉恒和其父商量后表示不同意，故双方未办理相关手续，赵嘉恒不存在违约。根据合同约定，赵嘉恒应先于2018年6月20日备齐全款存入福宸公司指定账户，后进行变更合同手续。但赵嘉恒未在2018年6月20日履行备齐全款存入指定账户合同的义务，居间方福宸公司对此也予以说明，赵嘉恒的行为构成违约在先。尽管赵嘉恒提供的辛菊梅个人银行账户明细显示2018年6月20日，其账户内有220万元，但不能说明该账户内的存款就是用于本案诉争房屋的购房款，其未将房款存入居间方账户的行为构成违约。2018年7月17日，赵嘉恒通过微信告知芝婷解除双方签订的《房地产买卖合同》。赵嘉恒不同意直接打款给芝婷，可依合同约定履行付款义务。如前所述，赵嘉恒并未依约履行合同义务。故赵嘉恒上诉主张其不存在违约，要求芝婷承担双倍返还定金的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，赵嘉恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300.0元，由赵嘉恒负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 李婷婷二〇一九年七月十六日书记员 贾沛然