呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2039号上诉人(原审被告)：高鸿秉，男，无固定职业，现住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：呼和浩特万达广场投资有限公司。住所地呼和浩特市赛罕区新华东街26号万达广场A座写字楼19层。法定代表人：于修阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟建新，内蒙古巨泓律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行。住所地呼和浩特市金桥开发区昭乌达路东侧宇泰大厦A座。负责人：巩亚朝，该行行长。委托诉讼代理人：冯梓源，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乐，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人高鸿秉因与被上诉人呼和浩特万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、原审第三人中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行（以下简称中国银行呼市玉泉支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初7899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。高鸿秉上诉请求：一审法院认定事实不清，万达公司无权解除合同。首先，本案所涉各方主体包括开发商（万达公司）、购房人（高鸿秉）、中国银行呼市玉泉支行三方。上述主体在本案按揭贷款购房的过程中做出了商品房买卖、借款、抵押、办证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为：1.高鸿秉与万达公司的商品房买卖关系；2.高鸿秉与中国银行呼市玉泉支行的借贷关系；3.高鸿秉与中国银行呼市玉泉支行的抵押关系。4.万达公司与中国银行呼市玉泉支行及高鸿秉的担保关系。因此，高鸿秉与万达公司签订《商品房买卖合同》及附件和高鸿秉与中国银行呼市玉泉支行签订的按揭贷款合同和三方签订的保证合同是不同的法律关系。高鸿秉依约支付首付款，中国银行玉泉支行依约支付贷款，万达公司实际收到全部购房款并交房，办理网签手续，商品房买卖合同已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：债务已经按照约定履行的，合同权利义务终止。按揭贷款合同的履行不涉及商品房买卖合同的解除委托，高鸿秉逾期还款行为导致万达公司的保证金被扣划造成损失，但是在万达公司已收到全部购房款且高鸿秉明确表示同意偿还万达公司垫付的银行贷款本息及相关费用，双方商品房买卖合同主要权利义务已全部履行完毕的情况下，万达公司单方解除合同并要求高鸿秉返还房屋、赔偿明显高于万达公司的实际损失的损失，明显有违公平交易原则，严重损害了高鸿秉的生存利益。其次，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人转让行为无效。所以，万达公司与高鸿秉在《商品房买卖合同附件》中约定“高鸿秉未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，自万达公司代高鸿秉向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，《商品房买卖合同》及其附件、其他相关协议等自动解除。”的约定无效，万达公司无权以此为由单方面解除合同并收回十年前出售的商品房。再次，本案万达公司与高鸿秉签订的《商品房买卖合同附件》系万达公司提供的格式合同。我国《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则签订当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款按照对方的要求，对该条款予以说明。另外，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，有关万达公司提供按揭贷款担保的格式条款中涉及买卖合同自动解除这样的重要条款，万达公司有向高鸿秉解释说明的义务，但万达公司并未向高鸿秉解释说明导致双方对《商品房买卖合同附件》第二条第四款第（3）点约定产生不同理解。根据高鸿秉的了解，前述约定可以理解为高鸿秉的贷款本息全部由万达公司偿还的情况下才有解除合同的可能，本案万达公司仅代替高鸿秉偿还小部分贷款本息，解除条件不应成就。综上，本案双方均已按照合同约定履行了各自交房、付款的义务，且万达公司解除合同的条款无效的情况下，万达公司没有权利解除《商品房买卖合同》并收回案涉房产。二、万达公司解除房屋买卖合同的行为不符合双方订立合同的目的，万达公司不应解除合同。高鸿秉签订合同的目的是为了购买房屋，在商品房买卖合同已经履行完毕的情形下，万达公司要解除合同的行为是不符合合同法的相关规定的，也违背了双方订立合同的目的。众所周知，目前案涉的房产价值已经远远高于高鸿秉购买时的价值。本案从表面上看，万达公司起诉高鸿秉的目的在于弥补因自身承担了保证责任而产生的损失。但在高鸿秉已经是因做生意被骗，欠下巨额外债成为老赖人员的事实，且愿意积极偿还万达公司垫付的贷款本息及相关费用的情况下，万达公司仍执意解除《商品房买卖合同》的行为反映了其本意是夺取房产升值而应属于高鸿秉的利益，且应能通知到高鸿秉的情况下，悄悄地在报纸上公告，信息爆炸的时代谁还关注报纸。高鸿秉作为消费者在商品房交易中心处于弱势地位，且本案交易的商品房是高鸿秉三代人唯一的生活居住用房，涉及高鸿秉的切身利益。当经营者与消费者出现纠纷时法律赋予了消费者特殊保护。因此，在万达公司的主张没有合法依据的情况下，如果支持其主张，明显违背公平交易的原则，背离了民事法律的价值取向，将业已履行完毕的合同解除的行为，也扰乱了正常的经济秩序。综上所述，双方在履行完《商品房买卖合同》义务。合同权利义务终止的情况下，高鸿秉逾期未还按揭贷款本息仅违反了担保合同的约定，万达公司在承担了保证责任后，可依法向高鸿秉追偿，但因与本案属不同法律关系，万达公司完全可另寻其他途径来维护自己的权益。另外，在双方履行完毕《商品房买卖合同》义务，合同权利义务终止且高鸿秉明确表示愿意偿还万达公司垫付的银行贷款本息及相关费用的情况下，如果解除合同将会造成更大的损失，结合本案实际情况，该合同应当继续履行方显公平，哪怕拍卖房屋还钱也比这个判决结果强。万达公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中国银行玉泉支行述称，中国银行玉泉支行系本案高鸿秉的按揭银行，当高鸿秉出现逾期还款的情况后，中国银行玉泉支行依约向赛罕区人民法院申请强制执行，以维护自身的合法权益。赛罕区人民法院依据案件的情况依法从万达公司的保证金账户中扣除了协议的款项用于偿还高鸿秉的逾期贷款。截止到现在高鸿秉的相关贷款已经全部付清。本案中高鸿秉与万达公司没有针对中国银行玉泉支行提出过任何逾期中国银行玉泉支行承担责任的诉讼请求，本案中国银行玉泉支行仅是起到帮助法庭查明案件事实的作用，本案的处理结果与中国银行玉泉支行没有法律上的利害关系。中国银行玉泉支行不应承担任何责任。万达公司向一审法院起诉请求：1.依法判决确认2018年8月31日万达公司解除与高鸿秉签订的编号为YS（2010）00018312《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》的行为有效，并判决高鸿秉返还于2010年1月21日自万达公司处购买的赛罕区万达广场3号楼3单元2003号房屋（房屋价值：407195元），房屋代码454586，并配合万达公司办理该商品房网签注销手续；2．判决高鸿秉向万达公司支付因解除合同的违约金12216元、履约定金2万元、律师费2万元；3．判决高鸿秉承担为万达公司垫付的贷款本金及利息277083．27元，违约金12214．86元（暂计至2018年9月3日，本金利息及违约金实际计算至高鸿秉还清万达公司垫付本金、利息及违约金之日止）；4．判决高鸿秉承担万达公司因诉讼产生的诉讼费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费等费用。一审法院认定事实：2010年1月21日，万达公司与高鸿秉签订《商品房买卖合同》[合同编号：YS（2010）00018312]，约定由高鸿秉购买万达广场3号楼3单元2003号房屋，房屋代码454586，商品房预测建筑面积共90.44平方米；房屋单价为每平方米4502.38元，总金额407195元；付款方式为按揭付款，合同签订同时支付首付款87195元，其余购房款32万元通过银行贷款支付，并保证该贷款于本合同签订后30日内支付至万达公司银行账户。高鸿秉按合同约定向万达公司支付了购房首付款。2009年12月5日，万达公司（甲方）与高鸿秉（乙方）签订《商品房买卖合同附件》，附件五第一条第二款约定，甲方给乙方的所有通知可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达，在公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日为送达日。第二条第四款约定：“甲方提供阶段性按揭贷款担保，（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其发出告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）乙方没有按照本项第（1）小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成《买卖合同》项下严重违约。甲方有权立即解除《买卖合同》。甲方解除《买卖合同》的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。（3）如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除应照本条前款约定向甲方还款、赔偿及支付补偿金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，《买卖合同》及其附件、其他相关协议等自动解除。乙方应按照本补充协议第十条乙方原因导致合同解除的有关约定承担违约责任。”《商品房买卖合同附件》第十条第三款约定，如因乙方原因导致《买卖合同》及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：(1)甲方有权扣留乙方履约定金不予返还，且乙方应向甲方支付购房款总额3%的违约赔偿金。甲方因签署《买卖合同》及本补充协议而承担的全部税、费(包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等)、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。(2)如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。2010年1月20日，高鸿秉、杨丽（借款人）、中国银行玉泉支行与万达公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款32万元，中国银行呼市玉泉支行已将该贷款发放给万达公司。万达公司已向高鸿秉交付房屋。高鸿秉因出现连续21期按揭贷款无法正常还款情况，根据万达公司与中国银行玉泉支行签订的按揭合作协议，万达公司和高鸿秉与中国银行呼市玉泉支行签订的《个人贷款合同》的相关约定，中国银行呼市玉泉支行分别于2018年6月4日、2018年9月3日扣除万达公司按揭贷款保证金270432元、6310.92元、340.35元用于偿还高鸿秉欠款，所扣保证金金额共计277083.27元。已将高鸿秉所欠贷款本息结清。2018年7月26日，万达公司通过《内蒙法制报》向高鸿秉发出催款公告，载明高鸿秉应于登报之日起三日内支付万达公司代高鸿秉向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）270132元，按日支付上述全部欠款万分之五的违约金。2018年8月31日，万达公司通过《内蒙古晨报》向高鸿秉发出公告，通知万达公司解除合同关系。2018年8月24日，万达公司（甲方）与内蒙古巨泓律师事务所（乙方）签订《专项委托服务合同》，约定万达公司与高鸿秉房屋买卖合同纠纷一案，委托乙方指派律师提供本案一审诉讼代理服务，代理费金额2万元并提供了相应的内蒙古增值税电子普通发票。万达公司提供内蒙古增值税电子普通发票，内容为广告服务内蒙古晨报公告费，合计860元。一审法院认为，万达公司与高鸿秉签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，万达公司与高鸿秉均应当按照合同的约定履行各自的义务。对万达公司主张确认解除《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》的行为有效的诉讼请求，该院认为，根据《商品房买卖合同附件》附件五第二条第四款第二项之约定，因高鸿秉逾期偿还银行到期贷款本息导致万达公司向中国银行玉泉支行承担保证责任，万达公司有权选择解除合同。由于万达公司、高鸿秉已经在附件五第一条第二款约定了在当地公开发行的报纸上发布公告的送达方式，万达公司于2018年8月31日在《内蒙古晨报》公告通知高鸿秉解除合同关系，故该院确认万达公司解除与高鸿秉签订的编号为YS（2010）00018312《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》的行为有效。对万达公司主张高鸿秉返还房屋并配合办理网签注销手续的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同及附件解除后，万达公司应向高鸿秉退还首付款87195元，高鸿秉应向万达公司返还房屋。《商品房买卖合同附件》附件五第十条第三款第二项约定，合同解除后，高鸿秉应当配合办理相关撤销手续，故对万达公司该诉讼请求，予以支持。对于万达公司主张高鸿秉支付合同解除的违约金的诉讼请求。一审法院认为，依据《商品房买卖合同附件》附件五第十条第三款约定，如因高鸿秉原因导致《买卖合同》及本补充协议解除的，高鸿秉应向万达公司支付购房款总额3%的违约赔偿金。高鸿秉未按期偿还贷款导致《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》解除，应当承担违约责任，故该院予以支持。对于万达公司主张高鸿秉支付履约定金的诉讼请求，一审法院认为，依据《商品房买卖合同附件》的约定，该笔定金应在合同签订前支付，在合同签订后转为履约定金，但万达公司未提交收取定金的证据，亦未对此说明，该主张无事实依据，故不予支持。对于万达公司主张高鸿秉支付律师费2万元及公告费860元的诉讼请求，一审法院认为，根据《商品房买卖合同附件》第二条第四款约定，高鸿秉未能按期向银行偿还贷款本息，导致万达公司承担担保责任，高鸿秉应向万达公司支付全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），且万达公司提供了相应的票据证明了损失的数额，故对该项诉讼请求，予以支持。对于万达公司主张高鸿秉支付其垫付的贷款本金及利息的诉讼请求，一审法院认为，万达公司已代高鸿秉向中国银行玉泉支行偿还贷款本金250847.11元、利息21544.16元、执行费3894元、公证费798元。其中贷款本金部分，系高鸿秉向中国银行玉泉支行贷款，并由中国银行玉泉支行代为支付给万达公司，现合同解除，万达公司将该部分贷款本金返还中国银行玉泉支行，无需高鸿秉偿还，且万达公司还应将已收贷款本金69152.89元退还高鸿秉；利息、执行费、公证费作为中国银行玉泉支行主张权利的合理支出，应当由违约方高鸿秉承担，该院予以支持。对于万达公司主张高鸿秉支付垫付款项违约金的诉讼请求，一审法院认为，《商品房买卖合同附件》第二条第四款第一项已约定按日万分之五支付违约金，且该约定没有超过法律的规定，故高鸿秉应当向万达公司支付以270432元为基数，按照日万分之五，自2018年6月4日（万达公司代为偿还之日）计算至2018年9月2日的违约金12169.44元，之后的违约金以277083.27元为基数，按照日万分之五，计算至实际给付之日止。故《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》解除后，万达公司应向高鸿秉返还首付款87195元、已收贷款本金69152.89元；高鸿秉应向万达公司支付代偿款利息21544.16元、执行费3894元、公证费798元、律师费20000元、公告费860元、解除合同违约金12216元、万达公司垫付贷款的违约金12169.44元，核减后万达公司应向高鸿秉返还购房款84866.29元。另外，高鸿秉还应向万达公司支付2018年9月3日起计算至实际给付之日止的万达公司垫付贷款违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认呼和浩特万达广场投资有限公司解除与高鸿秉签订的编号为YS（2010）00018312《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》的行为有效；二、高鸿秉于本判决生效之日起三十日内向呼和浩特万达广场投资有限公司返还万达广场3号楼3单元2003号房屋，并配合呼和浩特万达广场投资有限公司办理该房屋的网签注销手续；三、呼和浩特万达广场投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向高鸿秉返还购房款84866.29元；四、高鸿秉于本判决生效之日起三十日内向呼和浩特万达广场投资有限公司支付垫付款项的违约金（以277083.27元为基数，按照日万分之五，自2018年9月3日起计算至实际给付之日止）；五、驳回呼和浩特万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11287元，由高鸿秉负担9415元，由呼和浩特万达广场投资有限公司负担1872元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审判决认定万达公司与高鸿秉签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》予以解除是否有事实及法律依据。万达公司与高鸿秉签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因高鸿秉在购买案涉房屋时是以按揭贷款的形式支付购房款，并没有取得案涉房屋的所有权，合同尚未履行完毕。根据《商品房买卖合同附件》附件五第二条第四款第二项的约定，万达公司为高鸿秉提供阶段性担保，高鸿秉应该及时履行偿还按揭贷款的义务。因高鸿秉逾期偿还银行到期贷款本息导致万达公司向中国银行玉泉支行承担保证责任。万达公司代高鸿秉垫付其按揭本金和利息后，经多次催收，并于2018年7月26日通过内蒙古晨报社一登报催告的形式再次向高鸿秉发出通知，要求履行还款及其他义务，高鸿秉据不履行，其行为构成严重违约。万达公司有权立即解除合同。由于万达公司、高鸿秉已经在《商品房买卖合同附件》附件五第一条第二款约定了在当地公开发行的报纸上发布公告的送达方式，万达公司于2018年8月31日在《内蒙古晨报》公告通知高鸿秉解除合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款即“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条即“当事人一方依照办法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，万达公司于2018年7月26日通过内蒙古晨报社一登报催告的形式再次向高鸿秉发出通知，要求履行还款及其他义务，高鸿秉据不履行；2018年8月31日万达公司在《内蒙古晨报》公告通知高鸿秉解除合同关系，高鸿秉声称并未收到该通知。2018年9月6日万达公司向赛罕区法院提起诉讼，要求：1.依法确认2018年8月31日万达公司解除与高鸿秉签订的编号为YS（2010）00018312《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》的行为有效，并判决高鸿秉返还于2010年1月21日自万达公司处购买的赛罕区万达广场3号楼3单元2003号房屋（房屋价值：407195元），房屋代码454586，并配合万达公司办理该商品房网签注销手续；2．判决高鸿秉向万达公司支付因解除合同的违约金12216元、履约定金2万元、律师费2万元；3．判决高鸿秉承担为万达公司垫付的贷款本金及利息277083．27元，违约金12214．86元（暂计至2018年9月3日，本金利息及违约金实际计算至高鸿秉还清万达公司垫付本金、利息及违约金之日止）；4．判决高鸿秉承担万达公司因诉讼产生的诉讼费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费等费用。高鸿秉并于2018年11月1日接到一审法院的起诉状等材料，并予以签收。故原审判决认定万达公司解除与高鸿秉签订的编号为YS（2010）00018312《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件》的行为有效，符合法律规定，但认定解除合同的时间应以高鸿秉于2018年11月1日接到一审法院起诉状的时间为准。故原审法院对该项认定的时间有误，本院应予纠正。高鸿秉认为根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，万达公司无权单方面解除合同并收回房屋。本案中，高鸿秉与万达公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》中，并未规定有关抵押的条款，且案涉房屋并未办理产权登记以及抵押登记。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同及附件解除后，万达公司应向高鸿秉退还首付款87195元，高鸿秉应向万达公司返还房屋。《商品房买卖合同附件》附件五第十条第三款第二项约定，合同解除后，高鸿秉应当配合办理相关撤销手续。故原审判决对该项的认定法律规定，本院应予支持。高鸿秉认为根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条的规定，万达公司与高鸿秉签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》系格式合同，万达公司未向高鸿秉解释说明该合同造成理解偏差，不应解除。本案中，高鸿秉与万达公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》中涉及附条件解除买卖合同的条款并非免除或者限制万达公司责任的条款，而是高鸿秉严重违约致使万达公司承担保证责任，受到了利益损失，解除合同是万达公司维护自己利益，及时止损的方式。且提示义务并不适用所有格式条款，仅适用于免责条款，万达公司没有解释说明的义务。故高鸿秉的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，高鸿秉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9415.0元，由高鸿秉负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡二〇一九年七月八日书记员 贾沛然