山东省龙口市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0681民初3609号 原告：于学田，男，1964年10月27日出生，汉族，居民，住龙口市。 委托诉讼代理人：赵凯，辽宁格莱瑞律师事务所律师。 被告：杨杰，女，1963年5月14日出生，汉族，居民，住龙口市。 被告：杨冰，女，1970年11月2日出生，汉族，现住龙口市。 被告：宋国军，男，1976年9月30日出生，汉族，现住龙口市。 原告于学田与被告杨杰、被告杨冰、被告宋国军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于学田及其委托诉讼代理人赵凯、被告杨冰到庭参加诉讼，被告杨杰、被告宋国军经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告于学田向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告杨杰与原告签订的龙口市房屋的《房屋买卖合同》无效；2、依法判令被告杨杰返还原告于学田购房款1190000元；3、依法判令被告杨冰和被告宋国军共同承担对被告杨杰返还购房款连带给付责任；4、依法判令三被告共同赔偿原告经济损失3000元（原告支出的房屋中介费）；5、本案诉讼费、保全费等费用由三被告承担。 事实与理由：2018年12月，原告于学田经龙口市东莱诚嘉房屋信息咨询公司（以下简称诚嘉信息）觅得一处可养老居住的房屋。房屋位于龙口市，被告杨冰自称系房屋所有权人，且房屋可以更名过户，门前包括1000平米厂房及房屋东面2亩地一并卖给原告于学田，总价款1280000元。双方经协商，房屋价格确认为1190000元，其中差价90000元作为被告杨冰捐给原告做道场（佛堂）的费用。随后原告为被告杨冰出具一份收条证明收到被告杨冰捐赠90000元做道场的钱。2019年1月23日，原告于学田与被告杨冰签订房屋买卖合同时，被告杨冰告知原告涉案房屋的实际所有权人为被告杨杰，房屋的使用性质实为小产权房，但被告杨冰一再保证被告杨杰只是为被告杨冰代持房屋，杨冰则是真正的房主，并保证为原告办理更名过户手续，故当日原告于学田与被告杨杰签订了《房屋买卖合同》。合同约定，被告杨杰将其名下坐落在龙口市，建筑面积为207.23平方米的房屋卖给原告于学田，转让成交价格为1190000元，房款在2019年6月6日前付清，为此原告支付给嘉诚信息中介费3000元。合同签订后，双方又于2019年2月26日重新签订了一份《房屋买卖合同》，该合同对付款方式变更为在2019年2月26日之前办理房屋交接手续，办理完交接手续之后，原告将房款一次性支付给被告杨杰。双方在合同中还约定，房屋不具备过户条件，该房产属于小产权房，付款后，房产证和土地证归原告所有，等过户条件成熟后，被告会协助原告办理房屋产权手续。2019年1月23日，原告于学田将购房款30000元支付给被告杨杰。自2019年1月26日起，原告于学田连续分7次将购房款共1160000元转入被告杨杰的工商银行龙口支行的账户内。2019年2月26日，被告杨杰为原告出具收条一份，证明收到原告支付的购房款1190000元。2019年2月27日，被告杨杰将存放在工商银行龙口支行名下的1190000元购房款全部通过银行转给被告杨冰。被告杨冰与被告宋国军系夫妻关系，杨冰收取的房屋钱款用于夫妻共同生活，故被告杨冰和被告宋国军应当共同承担对被告杨杰返还购房款连带给付责任。 原告于学田收到房屋房产证后，发现自己所购买的房产，实际上系在被告杨杰所有的宅基地上建立。经原告到村委会询问得知，原告所购买的房屋不可能办理更名过户手续，二被告以欺诈的方式，诱使原告购买不能办理更名过户手续的房屋，依据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》的有关规定，原、被告所签订的《房屋买卖合同》违反国家的强制性规定，应当认定为无效合同。关于无效合同的法律后果就是相互返还。被告杨冰系房屋的实际所有人，原告支付的购房款也通过被告杨杰的银行转账给被告杨冰，被告杨冰应对返还原告购房款承担连带给付责任。原告是变卖了沈阳的房屋后购买的案涉房屋，现案涉房屋系原告一家老少三代六口人的唯一住房，为了保证案件的顺利执行及原告居有其所，请求判令被告负有先履行义务。故向法院提起诉讼。 被告杨杰、宋国军在法定期限内未进行答辩也未提交答辩状。 被告杨冰辩称：诉状中提到买房当中优惠90000元作为差价，作为原告做道场的费用我不认可，这个房子是我姐姐杨杰的，与我没有关系，我没有买卖权和捐赠权，这90000元是事后2月1号我亲自交给原告的现金，这个现金是我2019年1月10日左右我本人的房屋财源花苑楼一处，我卖的房产首付款交给他的，与我姐姐卖楼的1190000元无关，原告在起诉中说我姐姐把收到的房款打给我了，那是撒谎且并不真实的，大约在2019年2月15日我收到的三十万元是财源花苑我的楼房的卖房款，是银行打给我的，买房的房主是按揭贷款，所以由银行将三十万尾款打给我了，我财产花苑的房子一共卖了445000元，原告提交的证据是虚假的，原告所要求的我对我姐姐卖的房子负有连带责任我不同意。我和宋国军在离婚以前交给原告的90000元就是财源花苑买房交给的首付款。原告说我欺诈他我不同意原告这么说，我没有欺诈原告，原告从一开始就知道是小产权，我只是帮助我姐姐卖房。 原告于学田为证实其主张，向法院提交如下证据： 证据一，录音材料一份，证明原告向村会计求证得知涉案房屋不可能办理更名过户手续。此房屋实际上是被告杨冰所有，仅挂名杨杰。同时，买卖合同当中包括1000平方米的厂房和自留地及耕地。杨杰向村会计自认实际所有人为杨冰。房产中介王妍证明先是让原告拿90000元办理6个人户口落户到，办理房屋的更名过户手续，后又向原告于学田要90000元，就是房屋优惠的90000元，说是给原告于学田建佛堂所用。原告于学田给杨冰出具了多个90000元的借条。 证据二，《诚嘉房产买卖合约》，证明2019年1月23日，通过诚嘉房产中介，原告于学田与被告杨杰签订房屋买卖合同。原告于学田与被告杨杰存在房屋买卖关系，同时也证明买卖房屋的地址、价款。 证据三，《房屋买卖合同》，证明2019年2月26日，原告于学田与被告杨杰又重新签订房屋买卖合同，合同中约定变更了房屋价款给付的时间，合同还约定被告杨杰同意帮助原告办理过户。 证据四，房屋产权证（附平面图一份），证明该房屋为被告杨杰于宅基地上建立的房屋，依法属于不可买卖的房屋，房屋买卖合同违反了有关规定。 证据五，购房款收条及银行流水，证明被告杨杰出具的收到原告于学田1190000元的收条，证明原告于学田已经将房屋购房款1190000元支付给被告。 证据六，证人证言，证明由中介处诚嘉房产出具的证言，证明被告杨冰委托中介出售房屋，杨冰系实际房屋所有权人。被告杨冰明知房屋为杨杰宅基地上修建仍然出售，并向原告承诺将原告一家6口人的户口都落户到就能办理房屋过户手续，被告杨冰使用欺诈手段，诱使原告购买涉案房屋，同时证明杨冰捐赠90000元作为原告在家里做道场。 证据七，被告杨冰与原告于学田的微信聊天记录，证明被告杨冰一再向原告保证房屋可以更名过户，诱骗原告购买涉案房屋。原告购房中包括房前的厂房和自留地及两亩耕地。同时证明被告杨冰自认系涉案房屋的实际所有人。在原告购买房屋后，被告杨冰不停的骚扰原告于学田，威胁要举报房屋违建，拆除房屋，举报原告诈骗犯罪，举报原告违反宗教管理制度，迫使原告搬离房屋，达到杨冰即占有房款，又能收回房屋的目的，杨冰在微信中就是明确供述的，是被告杨冰欺诈违约在先。同时证明杨冰与宋国军系夫妻关系，杨冰收到房款后用于家庭生活，故宋国军应对杨冰共同还款责任。（聊天记录系语音微信，代理人将语音微信转换到文字，当庭播放语音微信与转换内容核对）。 证据八，杨杰工商银行的银行流水，证明杨杰收到买房款后将款项转移给杨冰，杨杰和杨冰出售涉案房屋后，又将所有存款转移隐匿，应当认定在二被告出售房屋时存在诈骗。 证据九，房产证及契税证，证明原告将沈阳的唯一住房销售后购买的涉案房屋，原告已经没有其他房屋。 针对原告所提交的上述证据，被告杨冰质证意见如下： 对证据一录音中原告所述都是假的，村委和原告说话时本人不在场，不敢断定是真是假，本人和委没有什么来往。杨杰领着原告去村委的，说想要什么手续，由其领着去认认村委的地方。原告想要四邻的盖印，杨杰领着原告去认识四邻了，具体盖什么印，内容是什么杨杰没有看到。这些事情和杨冰都没有关系，他们之间的买卖、房产证、土地证都是杨杰本人的，合同也是杨杰和原告签的，款也是原告打给杨杰的，与本人没有任何关系，有买卖合同、打款记录、杨杰的收款收条为证。法官判案肯定以证据为依据，不会随便判案，原告所说楼东边的地卖给他了，还说楼南面的厂房卖给他了，都是撒谎，本人由杨杰提供的他们之间的证据，证明东边的土地和南边的厂房，土地是租赁的，厂房是自愿借用的，对录音本人不知道。 对证据二本人手里没有不清楚。对证据三没有异议。证据四本人也没有见过，是杨杰的名字和本人没有关系。对证据五收条没有异议，但是什么时间打的本人不清楚。对证据六中第一句话说买房和孩子一起住是假的，他们买房是为了开道场，本人发的图片是真的，是帮着我姐姐卖，广告是我姐姐的媳妇发的，本人帮助转发，当时拿给原告房产证和土地证都是我姐姐拿给他的，小产权，当时原告看的清清楚楚，中介说可以过户是假的，如果可以过户就直接去房产过户了。没有人承诺给原告过户，对证人证言中认可的那部分是独门独院280平方左右是真的，厂房也是没有手续的，也是小产权，就在卖给原告房子的北面有一处也让原告来看过，原告没有看好，原告看好这1190000元这一栋了，我姐姐一共有两处房产，原告看好其中一栋。证言中原告买房是为了开道场这句话本人认可，是真的。再后边的话都不认可。房本交给原告是真的，办手续的时候房产证、土地证都交给了原告这句话是真的。对证据七只能说明地是承包的，南边的厂房是村委无偿借用的，没有什么怕人的。对证据八当中打款流水中只有一笔是打给杨冰的三十万元，这不是杨杰转给本人的，本人转给杨杰的三十万元是银行打给我的三十万元，不是原告打给本人的。对证据九与我无关。 被告杨冰提供证据：买卖合同一份，土地承包租赁合同一份，证明一份，均系复印件。 针对被告杨冰所提交的证据，原告质证意见如下：对三个证据的真实性均没有异议，证明中内容文字均系备好杨冰本人书写，原告签字，足以说明房屋及厂房及相关场地，被告杨冰系实际所有人。 被告杨杰、宋国军未提交证据也未到庭进行质证，视为其放弃质证权利。 对双方均无异议的证据，本院依法予以认定，对双方存在争议的证据，本院认定如下： 证据一，录音材料当中没有当事人的身份及村委的证明，对话人未出庭进行确认，在没有其他间接证据证明的情况下，本院对此证据不予认定。 证据六，中介处诚嘉房产员工王妍所出具的书面证言，王妍并未出庭进作证，中介处诚嘉房产也未有相关的授权证明，在没有其他间接证据证明的情况下，本院对此证据不予认定。 证据七，微信聊天记录仅能记录被告杨冰参与了此次房屋交易，但不能证明杨冰就是房屋的所有权人。 证据八，关于杨杰工商银行的银行流水，经本院审查，不存在杨杰将购房款1190000元转移给杨冰的流水记录。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨杰与被告杨冰系姐妹，2018年11月，原告于学田通过龙口市诚嘉房屋信息咨询公司（以下简称诚嘉信息）欲购买一栋房屋居住。2019年2月26日，经诚嘉信息主持，原告于学田与被告杨杰签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告杨杰将其名下坐落在龙口市，[房产证号为龙房权证黄城字第××，土地使用证号为龙集用（2005）第01200242号]建筑面积为207.23平方米的房屋（下称涉案房屋）卖给原告于学田，转让成交价格为1190000元。双方在合同中约定，房屋不具备过户条件，该房产属于小产权房。付款后，房产证和土地证归原告所有，等过户条件成熟时，被告杨杰协助原告办理房屋产权手续。双方在合同中还约定了其他内容。合同签订之后，双方办理了房屋交接手续。原告于学田为此支付给诚嘉信息中介费3000元。合同签订之前，2019年1月23日，原告于学田将购房款30000元支付给被告杨杰，自2019年1月26日起，原告于学田连续分7次将购房款共1160000元转入被告杨杰的工商银行龙口支行的账户内。 另查明，在原告于学田与被告杨杰买卖房屋的过程当中，被告杨冰给予了充分的辅助，积极的促进房屋买卖合同的成立。 再查明，被告宋国军未参与此次交易，原告于学田尚无证据证明购房款由被告杨杰转移给被告杨冰。 本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于特定身份所享有的权利，具有社会福利性质，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。 原告于学田并非龙口市东莱街道集体经济组织成员，故其与被告杨杰签订的《房屋买卖合同》,虽系双方当事人真实意思表示，但其内容涉及农村集体土地使用权的转让，违背了法律、行政法规的强制性，应属无效合同。所以，原告于学田主张与被告杨杰签订的关于龙口市房屋的《房屋买卖合同》无效，本院予以支持。 另外，原告主张案涉房屋系在被告杨杰的宅基地上建立，而一户只能有一处房屋，被告杨杰在有两处房屋的情况属于小产权房的权属确认问题，不属于人民法院民事案件受案范围。 另外，原告于学田主张案涉房屋的实际所有权人为被告杨冰，杨冰对此不认可，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，案涉房屋的所有权以及土地使用权的登记人均为被告杨杰，所以在原告无其它证据证明的情况下，本院认定被告杨杰是涉案房屋的所有权人。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 本案中，原告于学田共向被告杨杰支付购房款1190000元，在本案合同被认定无效的情形下，被告杨杰应当向原告于学田返还全部购房款1190000元，同时原告于学田也应当将所购买的涉案房屋返还给被告杨杰。另外，原告于学田系通过诚嘉房屋信息咨询公司联系到该房屋，而原告于学田在本案涉诉合同签订之前已经知道买卖的标的物系小产权房，原告于学田作为具有完全民事行为能力的成年人，仍同意签署房屋买卖合同，故原告于学田自身亦对合同无效这一后果存有一定的过错，故本院结合《房屋买卖合同》签订的来龙去脉及本院纠纷形成的前因后果，综合认定在本案房屋的买卖合同当中，原告于学田作为涉诉房屋购买一方的当事人，亦存在明显过错，鉴于合同无效的后果不能仅归责于三被告，原告于学田应对其擅自购买不受法律保护的小产权房承担风险和不利后果，故原告于学田提出应当由三被告共同赔偿所支出的中介费3000元的主张，本院不予支持。 此外，原告于学田提出被告杨冰和被告宋国军共同承担对被告杨杰返还购房款连带给付责任的主张，根据庭审查明的事实及现有的证据，被告杨冰仅在房屋买卖的过程中起到了积极的辅助作用，《房屋买卖合同》系原告于学田与被告杨杰签订，原告于学田支付的购房款均在被告杨杰一人名下。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据合同的相对性，该房屋买卖合同仅对原告于学田和被告杨杰起到约束力，被告杨冰并非合同的当事人且原告无证据证明杨冰从中获利，而被告宋国军始终未参与该房屋买卖合同的任何环节，故，原告于学田要求被告杨冰和被告宋国军对返还购房款承担连带责任，无事实和法律的依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告于学田与被告杨杰签订的龙口市房屋的《房屋买卖合同》确认无效； 二、被告杨杰于本判决生效后十日内返还原告于学田购房款1190000元。 三、原告于学田于判决生效后三十日内将龙口市房屋[房产证号为龙房权证黄城字第××，土地使用证号为龙集用（2005）第01200242号]返还给被告杨杰。 四、驳回原告于学田的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 保全费5000元，由被告杨杰承担。 案件受理费15637元,由原告于学田承担50元，被告杨杰承担15587元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  姚玉萍 人民陪审员  刘建兰 人民陪审员  邹世国 二〇一九年七月十五日 书 记 员  刘 青