江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民初字第923号原告蔡云龙。委托代理人冯雨，江苏丰田律师事务所律师。被告昆山安绅酒店管理有限公司，住所地昆山开发区前进路南侧，组织机构代码77469529-9。法定代表人蒋黎，该公司总经理。被告昆山市捷利房地产开发有限公司，住所地昆山市中山路**，组织机构代码73332925-X。法定代表人嵇炯润，系该公司董事长。本院于2014年3月14日立案受理了原告蔡云龙与被告昆山安绅酒店管理有限公司（以下简称安绅酒店）、昆山市捷利房地产开发有限公司（以下简称捷利房产）房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员孙守旺独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2014年9月9日公开开庭进行了审理，原告蔡云龙委托代理人冯雨到庭参加诉讼，被告安绅酒店、捷利房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蔡云龙诉称：2006年5月23日，原被告签订《租赁合同》一份，协议约定：原告将其所有的位于昆山市前进东路1063号的捷利商务大厦-捷利.腾龙阁XXX室租赁给被告安绅酒店，自2006年5月23日起至2016年5月22日止；被告安绅酒店每三个月向原告支付固定收益6780元；被告捷利房产承诺对被告安绅酒店的付款承担保证责任；合同还就其他相关事宜做了约定。自2011年7月起被告安绅酒店开始拖欠租金，经原告多次催讨，被告安绅酒店要求降低租金标准，否则拒付租金。时至今日被告安绅酒店仍未支付到期租金及滞纳金，已严重违反合同约定，应当承担违约责任。同时，被告捷利房产亦未履行其保证人义务。故原告诉来法院，要求判令被告安绅酒店立即向原告支付租金（自2011年7月1日每三个月按6780元支付租金至本判决生效之日）及逾期支付租金的滞纳金（起诉前的滞纳金从起诉之日开始，起诉后至辩论终结前的按照每期次月的第6天，均按照2‰／天计算至判决生效之日；被告捷利房产对被告安绅酒店的付款义务承担连带保证责任；诉讼费由两被告负担。被告安绅酒店、捷利房产均未作答辩。经审理查明：昆山开发区前进东路1063－620号房屋所有权人为原告。2006年5月23日，原告与被告安绅酒店、捷利房产签订租赁合同一份，约定：原告将其所有的位于昆山市前进东路1063号捷利大厦-捷利.腾龙阁XXX室物业管理的一切事项委托给被告安绅酒店处理，并同意被告安绅酒店用原告名义从事上述物业租赁经营管理的一切活动；本物业的租赁期限及统一经营期限为十年，自2006年5月23日起至2016年5月22日止；被告安绅酒店在经营期间按照相关规定，代扣代缴应由原告缴纳的各项税费后，定期定额向原告支付物业租赁收益，具体安排为按先用后付原则每三个月向原告支付一次物业租赁收益，共分40期支付，每期固定总收益为6780元（上述金额已扣除原告应缴各项税费）；被告安绅酒店应当在每期收益支付期期满后的5个工作日内按上述约定向原告支付扣除相关税费后的上期固定收益；顾及经营连续性和整体性，合同任何一方当事人不得擅自变更，解除本合同；被告捷利房产自愿作为被告安绅酒店的保证人，当被告安绅酒店违约或提前解除或终止合同、不履行债务时，承担连带保证责任，保证范围为各期固定收益、合同期限内总固定收益及合同届满后迟延交还租赁物业的使用费；被告安绅酒店逾期向原告支付物业租赁收益的，原告有权要求被告安绅酒店实际履行，若被告安绅酒店在收到原告催款函5个工作日内未支付的，自迟延履行之日起，原告可按被告安绅酒店逾期未付租赁收益款的千分之二每日的标准收取逾期付款滞纳金；租赁期间，除不可抗力、房屋拆迁或政府征收外，任何一方不得以任何理由提前解除或终止本合同，如果单方面提前解除或终止合同的，违约方应当按照合同约定的每期固定收益＊未履行的N期计算标准向守约方支付赔偿金；遇有不可抗力、政府动迁、规划调整等情况或原告原因造成物业损坏或灭失，被告安绅酒店不负修复或赔偿责任，若被告安绅酒店认为实际情形已致无法继续履行合同的，则有权解除本合同；本合同中列明的地址为相关法律文书送达的法定地址，一旦送达该地址，即视为已送达，除非一方已书面通知上述地址变更的，原告地址为昆山市城北杏园10号204室；被告安绅酒店地址为昆山市开发区前进东路1063号，电话为0512-57723636、5772****，传真为0512-57723366；被告捷利房产地址为昆山市中山路83－85号，电话为0512-57501612、5755****，传真为0512-57501911、57553384。被告安绅酒店于2011年2月28日、2011年5月31日、2011年10月9日各支付租金6780元，之后未再支付。2012年1月，被告安绅酒店公寓大门被建筑用煤渣砖封堵，无法继续经营。被告安绅酒店于2012年1月与酒店承包人解除了承包经营合同，至今未能经营。2012年8月28日，马惠刚起诉两被告的案件的诉状中，包括原告在内的34位业主通知两被告支付租金并支付滞纳金。上述事实有原告提供的房屋租赁合同、房产证、银行对账单、判决书及当事人在庭审中的陈述所证实。本院认为：原告与被告安绅酒店、被告捷利房产签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，三方均应恪守。本案争议焦点一“被告安绅酒店是否结欠原告自2011年7月1日起至合同解除之日止的租金及被告安绅酒店是否需承担逾期付款滞纳金”。根据双方约定，2011年5月23日至2011年8月22日属一个租期，原告主张被告自2011年7月1日开始欠付租金至今，但其提供的证据显示被告安绅酒店均按每期6780元的金额支付租金，无部分支付当期租金的情形，故本院对该违约日期的主张不予采信。被告安绅酒店于2011年2月当期租金到期后第6天、2011年5月当期租金到期后第9天、2011年8月当期租金到期后48天各支付一期租金6780元，结合其于2011年10月9日后未再继续支付租金的情形，本院确定被告安绅酒店从2011年8月22日当期租金到期后第6天即2011年8月28日开始违约，从2011年8月23日至2011年12月22日当期开始未再继续支付租金。因此，原告关于2011年8月23日后租金的主张，本院予以支持。原告认为由于被告安绅酒店逾期支付租金，按租赁合同第八条之规定其应当承担滞纳金。原告并未提供证据证明其已按照约定向被告安绅酒店送达催告函，故滞纳金自起诉之日开始计算。关于滞纳金计算标准，本院认为﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约而产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，当事人约定的逾期付款滞纳金实际为逾期付款的违约金，原告主张按照按照2‰／天计算，该主张明显过高，本院酌定按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。被告安绅酒店在起诉前欠付租金总额为67800元；起诉后至辩论终结前欠付2014年2月23日至2014年5月22日、2014年5月23日至2014年8月22日各6780元，分别应于2014年5月27日、2014年8月27日前支付，相应滞纳金均以上述欠付租金为本金计算至本判决生效之日。争议焦点二“被告捷利房产对被告安绅酒店的付款责任是否应当承担连带保证责任”。租赁合同对被告捷利房产的有关付款义务担保作如下约定“为保证被告安绅酒店能按照本合同约定向原告支付物业租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，被告捷利房产愿作为被告安绅酒店的保证人”，另，《中华人民共和国担保法》规定第十九条规定“当事人对担保方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，本案中，原告及二被告对保证方式未能明确约定，故其应当承担连带保证责任。另，该约定明确被告捷利房产的担保仅限于物业租赁收益即租金及物业管理费，对前述两项费用以外的费用其不应承担连带保证责任。据此，依照﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第一百一十四条、第二百二十六条、﹤﹤中华人民共和国担保法﹥﹥第十九条、﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院﹤﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥﹥第二条之规定，判决如下：一、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡云龙租金81360元及后续租金（从2014年8月23日开始，按照每三个月租金为6780元计算至本判决生效之日）。二、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡云龙逾期付款滞纳金（本金67800元，自2014年3月15日起；本金6780元自2014年5月28日起；本金6780元自2014年8月27日起算至本判决生效之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。三、被告昆山市捷利房地产开发有限公司对被告昆山安绅酒店管理有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1692元、公告费690元，合计2382元，由二被告负担。该款原告已预交，本院不再退还，二被告承担部分在支付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长  孙守旺人民陪审员  胡 清人民陪审员  陆 娟二〇一四年九月十日书 记 员  严玉峰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二条中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业顺利进行。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。