广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初8250号 原告（案外人）：吴云龙，男，1988年10月28日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：莫远海，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晨，广西万益律师事务所律师。 被告（申请执行人）：赵汝奎，男，1955年7月21日出生，瑶族，住广西平乐县。 委托诉讼代理人：杨干生，广西厚荣律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邓亦凯，男，1985年4月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。 案由：申请执行人执行异议之诉 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年7月24日 开庭时间：2017年12月4日 当事人到庭情况： 原告方：原告吴云龙的委托诉讼代理人莫远海、钟晨到庭。 被告方及第三人：被告赵汝奎的委托诉讼代理人杨干生到庭；第三人邓亦凯经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 原告诉讼请求 原告吴云龙向本院提出如下诉讼请求：1、确认南宁市青环路82号恒大·苹果园东方诗韵6号2单元1009号房产（下称案涉房屋）归属第三人邓亦凯所有，并准许执行该房产清偿债务；2、被告承担本案的诉讼费用。 被告答辩意见 被告赵汝奎答辩称：1、我方与第三人订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，合法有效。2、上述合同签订时间早于案涉房屋被查封的时间。3、我方在案涉房屋被查封前已实际占有并使用。4、我方已按约定向第三人支付购房款，剩余银行按揭款已与银行达成还款协议，由我方以自己的名义向银行还款至今。5、我方在办理案涉房屋过户手续时，已经尽到了注意义务。 事实认定 吴云龙与邓亦凯、杨明勤民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月18日以（2015）青民一初字第1917-1号民事裁定书查封了邓亦凯名下的案涉房屋，后本院于2015年12月22日作出（2015）青民一初字第1917号民事判决书，判决：一、邓亦凯向吴云龙偿还借款本金40万元；二、邓亦凯向吴云龙支付借款利息。该判决于2016年2月9日发生法律效力，吴云龙向本院申请执行，本院以（2016）桂0103第988号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋，并于2017年6月6日拍卖腾迁公告。后赵汝奎向本院提出异议，本院于2017年6月29日作出（2017）桂0103执异77号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。吴云龙于2017年7月11日签收上述裁定书，并于2017年7月24日提起本案申请执行人执行异议之诉。 另查明，案涉房屋系第三人向广西恒大企业集团有限公司购买，第三人作为抵押人，与中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部作为贷款人签订了《个人购房借款、担保合同》，并办理了抵押登记。2011年2月23日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定：1、被告以891886.76元购买案涉房屋，其中40万元于合同签订之日支付，5万元自被告取得案涉房屋所有权证当日支付，另外441886.76元由被告按银行规定按月向银行偿还；2、待开发商通知第三人办理房屋所有权证时，第三人须第一时间配合被告将案涉房屋的所有权变更登记到被告名下。2011年2月24日，被告向第三人转账40万元，并于法院查封前入住案涉房屋，2014年8月28日，被告在工商银行变更办理了由其直接支付款项至案涉房屋在工商银行贷款的还贷账户。 裁判理由 案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议后，经法院审查作出裁定，当事人对执行异议裁定不服可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向人民法院提起执行异议之诉。本案系金钱债权执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就上述规定第四项，从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。具体到本案中，首先，被告在购买案涉房屋时即知道该房屋设定有抵押登记，即便抵押权人对其受让房屋不持异议，但其亦知道或应当知道在抵押未注销的情况下案涉房屋无法办理过户登记，应认定被告作为买受人对未办理过户登记存在一定过错。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，案涉《商品房买卖合同》虽合法有效，但被告在签订合同时明知案涉房屋尚未取得权属证书，根据法律规定系无法办理过户登记手续，举轻以明重，其存在对法律限制的忽略。综上，在给予买受人物权期待权优先于金钱债权人的特殊保护时，应当严格审查买受人是否符合上述第二十八条规定所列的各项情形，否则依据物权公示原则，其他金钱债权人就执行标的变价的受偿风险亦会失衡。故，对原告请求准许执行第三人名下案涉房屋的诉请，本院予以支持。 裁判结果 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许执行南宁市青环路82号恒大·苹果园东方诗韵6号2单元1009号房产。 案件受理费100元，公告费350元，由被告赵汝奎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱微微 人民陪审员  吴丹萍 人民陪审员  吴丹娜 二〇一九年七月十二日 书 记 员  林冬旭 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。