新疆维吾尔自治区拜城县人民法院民事判决书（2019）新2926民初12号原告：杜菊花，女，回族，1972年12月8日出生，个体，住拜城县。原告：李春燕，女，回族，1990年10月6日出生，无固定职业，住拜城县。原告：李某，男，回族，2003年2月26日出生，学生，住拜城县。法定代理人：杜菊花，系原告李某的母亲。共同委托诉讼代理人：刘刚，新疆六法律师事务所律师（特别授权代理）。被告：新疆瑞嘉房地产开发有限公司拜城分公司，住所地：拜城县法定代表人：石梅英，系该公司执行经理。委托诉讼代理人：魏建东，新疆姑墨律师事务所律师（特别授权代理）。原告杜某、李春燕、李某与被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司（以下简称瑞嘉房产公司拜城分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，被告瑞嘉房地公司拜城分公司对管辖权提出异议，本院于2019年1月21日作出（2019）新2926民初11号民事裁定书，驳回被告瑞嘉房产公司拜城分公司对本案提出的管辖权异议。被告瑞嘉房产公司拜城分公司不服向阿克苏地区中级人民法院提起上诉，阿克苏地区中级人民法院做出（2019）新29民辖终15号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜某、原告李某法定代理人杜某及原告杜某、李春燕、李某共同委托诉讼代理人刘刚，被告瑞嘉房产公司拜城分公司委托诉讼代理人魏建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜某、李春燕、李某向本院提出诉讼请求，1、判令被告立即将拜城县顺康利达小区2号楼1单元802室、2号楼2单元801室房屋交付给原告；2、判令被告立即将拜城县顺康利达小区2号楼102号商铺一间交付给原告；3、判令被告承担从2018年7月至实际交房期间，每月5000元的违约金；4、被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2015年7月14日，原、被告双方签订了《拆迁补偿安置合同》及《补充合同》，根据该拆合同及补充合同的约定：被告将原告位于××县的房屋进行拆迁，被告将拜城县顺康利达小区2号楼1单元802室、2号楼2单元801室房屋和该小区2号楼102号商铺一间置换给原告，如逾期交房被告每月承担5000元违约金等内容。然而被告至今未交房，现原告为维护合法权益，诉至法院。被告瑞嘉房产公司拜城分公司辩称，一、被告不是房屋的征收主体。被告与拜城县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，由于原告拒不执行政府的补充标准，为了不影响建设，我方在没有征收部门的委托情况下，与原告签订了明显高出补偿标准数倍的拆迁安置补偿合同。二、原告与被告签订的拆迁安置补偿合同是无效合同。被告不具有征收原告房屋的主体资格，且没有征收部门的委托与原告签订了拆迁安置补偿合同，故该合同是无效合同，要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、亲属关系证明、结婚证复印件、户口注销证明、拜党办发（2011）29号关于印发《拜城县2011年城区改造工作实施方案》的通知、国有建设用地使用权出让合同本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告杜某提交2015年7月14日签订的拜城县温泉路至老干所路口棚户区区域拆迁补偿安置合同一份，证明原告的诉讼主张。被告该证据真实性无异议，对合法性和关联性不认可。本院对该证据的真实性、合法性及证明力均予以确认。被告瑞嘉房产公司拜城分公司提交阿克苏名大房地产评估咨询有限责任公司出具的李钢房产及附属物价值概况表一份、拜国用（2001）字第0808号国有土地使用证，证明原告的被拆房屋价值金额为278841元，国有土地使用证面积与拆迁补偿安置合同中面积不符。原告对李钢房产及附属物价值概况表不认可，提出没有原告的签字确认，对该份证据的真实性本院予以确认，对该证据的证明力不予确认。原告对国有土地使用证真实性认可，提出与本案无关，对该份证据的真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经查明确认的证据，本院认定事实如下：原告杜某与李钢系夫妻关系，2015年7月14日，原告杜某及其丈夫李钢与被告瑞嘉房产公司拜城分公司签订了《拜城县温泉路（城镇煤矿办事处）至老干所路口棚户区区域拆迁补偿安置合同》，约定：“征收方瑞嘉房产公司拜城分公司（甲方），被征收方杜某、李刚（乙方）；被征收方的基本情况，土地证号为拜国用（2001）字第08**，土地证面积320平方米，需征迁房屋面积320平方米；回购房计算如下，被告用其开发的××县房屋（92.17㎡）、2号楼2单元801室的房屋（88.79㎡）、2单元门面（50㎡）置换给原告，乙方需在2015年7月22日前搬迁完毕，逾期搬迁，每延期一日承担违约金100元”。2015年7月14杜某与瑞嘉房产公司拜城分公司、拜城县房屋征收与补偿领导小组办公室签订了补充协议，约定：门面房一套，第一层2号楼下面，5号楼住宅对面，面积50㎡（面积至少在50平方米至60平方米中间，超出面积按中间价计算，少于面积也按中间价计算）；本户安置两套住宅房，2号楼1单元802室，面积为92.17㎡、2号楼2单元801室，面积为88.79㎡。搬家费1000元。本户的两套住宅，一套门面房于2016年12月31日前给被征收方交房使用，如不按时交房每月按5000元缴纳违约金。合同签订后，原告按约定的时间搬迁完毕，将房屋及土地交付给被告，由被告进行房地产开发。现被告开发的商品房已公开销售，但被告至今未将合同约定的房屋交付给原告杜某，置换的门面房被告与原告杜某于2018年8月21日签订了商品房买卖合同，已向在拜城县房地产管理所已办理房屋销售备案登记，《商品房买卖合同》中约定的××门商铺，建筑面积为93.04㎡，金额680029元。双方签订的《拆迁补偿安置合同》及补充协议约定门面房面积为50㎡，原告已交纳房款410029元。被告未交付置换的两套住宅房及一套门面房，被告承担90000元的违约金，已计入原告杜某交纳的门面房房款410029元中。庭审中对合同约定置换的××县房屋、2号楼2单元801室的房屋是否已销售，被告委托诉讼代理人表示不清楚，庭后核实后予以答复，但被告未答复。李春燕、李某系杜某和李钢的子女，李钢于2018年6月9日因病去世，户口已注销。庭后原告杜某提出补充说明，提出被告已将置换给其的××县房屋销售给他人，可以在拜城县顺康利达小区其他高层置换小户型房屋一套，如被告没有空余的小户型房屋可置换，以每平方米3000元的价格按88.79㎡给与货币补偿。另查明，置换给原告杜某的××县房屋在拜城县房地产管理所还未备案，2号楼2单元801室的房屋于2017年10月17日在拜城县房地产管理所已办理房屋销售备案登记。本院认为，原告杜某及其丈夫李刚与被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司双方在平等、自愿的基础上达成《房屋拆迁安置补偿合同》及原告杜某与被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司签订的《补充合同》，其内容是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，原告杜某按约将拆迁房屋移交给了被告，由被告进行商品房开发。被告提出其不是房屋的征收主体，没有征收部门的委托与原告签订了拆迁安置补偿合同是无效合同，与原告签订明显高出补偿标准数倍的拆迁安置补偿合同显失公平。被告对原告的房屋进行拆迁用于商业开发，出售商品房的受益人为被告，故被告作为拆迁安置补偿合同的相对人并无不当，且在双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中没有约定房屋拆迁安置补偿价格，对已安置补偿的房屋及由原告自行选定的房屋均未明确房屋价值，被告提交的证据与本案无直接关联性，本院不予采纳，故对被告的抗辩理由本院不予支持。置换给原告杜某的××县的房屋，被告已销售他人并已在拜城县房地产管理所已办理销售备案登记，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置补偿，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房的，应予以支持”，本案中原告杜某作为被拆迁人，被拆迁的房屋在拆迁前已存在，原告对被拆迁房屋拥有所有权，其权利价值因拆迁而转移，因此，实行产权调换补偿形式中的被拆迁人要求拆迁人交付调换房屋的权利具有物权的性质，故被告未按合同约定履行置换给原告杜某的两套房屋及门面房的交房义务，实属违约，对于以产权置换给原告的两套房屋被告应当予以交付。李春燕、李某系杜某和李钢的子女，李钢因病去世，原告杜某、李春燕、李某作为置换房屋权利人要求被告交付置换的两套房屋及门面房有合同约定及法律依据，本院予以支持。庭后原告杜某提交补充说明，提出被告已将置换给其的××县的房屋销售给他人，要求以每平方米3000元的价格按88.79㎡给与货币补偿。原告提出每平方米3000元的价格系以本院受理的刘玉珍诉瑞嘉房产公司拜城分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，案号为（2018）新2926民初823号，按同一路段、同属拆迁房屋范围内，由拆迁人瑞嘉房产公司拜城分公司给被拆迁人刘玉珍拆迁安置补偿的住宅房价格为参照，系原告对己方权利的处分权，因被告瑞嘉房产公司拜城分公司违约不交付置换的房屋，对原告的申请意见，本院予以采纳。若被告瑞嘉房产公司拜城分公司对置换给原告的××县的房屋不能交付，不能在拜城县顺康利达小区其他高层给原告置换一套小户型住宅房，则以每平方米3000元的价格按88.79㎡给与原告货币补偿。如被告瑞嘉房产公司拜城分公司可以置换的房屋面积超过88.79㎡，超出部分由原告按每平方3000元向被告补足差价。原告诉讼请求中要求被告承担从2018年7月至实际交房期间，每月5000元的违约金，《补充协议》中约定2016年12月31日前给被征收方交房使用，如不按时交房每月按5000元缴纳违约金，2018年8月被告因未交付置换的两套住宅房及一套门面房，被告承担的90000元违约金系2017年1月至2018年6月期间产生的违约金，已计入原告交纳的门面房房款中。因被告至今未向原告交付置换的两套住宅房及一套门面房构成违约，对原告所主张被告承担从2018年7月至实际交房期间，每月5000元的违约金的诉讼请求本院予以支持。综上，案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司于本判决生效后十五日内向原告杜某、李春燕、李某交付拜城县顺康利达小区2号楼102号商铺；二、被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司于本判决生效后十五日内向原告杜某、李春燕、李某交付拜城县顺康利达小区2号楼1单元802室房屋（92.17㎡）、拜城县顺康利达小区2号楼2单元801室的房屋（88.79）。拜城县顺康利达小区2号楼2单元801室的房屋，被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司如不能交付且不能置换，则以每平方米3000元的价格按88.79㎡给与原告杜某、李春燕、李某货币补偿266370元；三、被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司于本判决生效后十五日内向原告杜某、李春燕、李某支付从2018年7月至实际交房期间违约金（每月违约金为5000元）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5365.55元，减半收取2682.77元，由被告新疆瑞嘉房地产开发有限责任公司拜城分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。审判员 黄 松二○一九年七月二十九日书记员 李玉洁