重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0107民初13221号原告：龚文渠，男，汉族，住重庆市大渡口区。委托代理人：周刚，重庆仁业律师事务所律师。被告：陈昌波，男，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人：孙若岚，重庆向道律师事务所律师。委托代理人：何玲莉，重庆向道律师事务所律师。原告龚文渠诉被告陈昌波租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗洪独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中，原告龚文渠委托代理人周刚、被告陈昌波委托代理人孙若岚、何玲莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚文渠向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付原告拖欠租金174507元；2、要求被告赔偿原告延迟退房的房屋占用损失188460元(损失按20940元/月计算自2018年5月30日计算至2019年3月1日)；3、要求被告承担解除合同的违约金62820元；4、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年4月21日，重庆晋愉地产（集团）有限公司（以下简称“晋愉地产”）委托重庆赛戎房地产经纪有限公司（以下简称：“赛戎公司”）与被告陈昌波将坐落于九龙坡区滩子口铁路一村1分区1号楼一层、二层出租给陈昌波用于经营北海道足艺。2010年4月12日，晋愉地产将黄桷坪铁路一村28号1幢附9号出售给了原告，2015年6月1日，原告与赛戎公司终止了商铺委托租赁关系，由被告直接向原告支付相应的租金，但被告未按合同约定支付2017年10月1日后的租金及2017年10月1日前的部分租金，经原告催收未果，故原告诉至法院，请求判如所请。被告陈昌波辩称，原被告并不存在租赁关系，被告也从未使用过涉案房屋，原告无权向被告起诉要求支付租金。原告主张的租赁合同的签订主体应该是重庆世昌休闲娱乐有限公司(以下简称“世昌公司”)，被告与重庆赛戎房地产经纪有限公司签订了租赁合同后，放在了世昌公司的办公场所，所有股东都可以拿得到，被告认为世昌公司发起人之一李发平拿走了该合同，并注册了北海道足艺会所，后李发平将该足艺会所所在的商铺转让给了张宗英，张宗英又注册成立了足艺会所，虽然向原告支付过租金的案外人樊玉飞系被告配偶，但其也是足艺会所的出纳，其支付租金的行为系履职行为，而非代被告向原告支付租金，另，向原告支付过租金的李寒露，是足艺会所的服务部经理，也是张宗英的儿子，其向原告支付租金的行为与被告无关，也系履职行为。综上，诉争房屋系张宗英使用，张宗英系从李发平处转让所得，李发平系从成立后的世昌公司转让所得，与被告均无关联性。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于本案的事实，本院认定如下：2005年7月30日晋愉地产委托赛戎公司就晋愉九龙湾商业门面进行经营管理，委托经营管理的期限为2005年8月1日至2025年7月31日。2008年4月21日，赛戎公司(出租方、甲方)与被告陈昌波（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下称“涉案租赁合同”），约定由赛戎公司将坐落于九龙坡区滩子口铁路一村1分区1号楼一层、二层出租给陈昌波，乙方已于本合同签订前认真考察了本合同商铺的现状，并已认可甲方按上述标准于2008年5月1日前向乙方交付。合同租赁期限自商铺交付之日起，即2008年5月1日起至2019年10月29日止，该房屋优惠免租期为2008年5月1日起至2009年10月30日止，免租期只免租租金，不免租经营管理费。租赁费用为：22元/月/㎡，经营管理费3元/月/㎡，递增方式为按该免租后第一年22元/月/㎡以后每年在上一年租金上递增2元/月/㎡直至合同期满为止。租赁费用支付方式为现金支付，支付周期为一个月，乙方须于租金到期日15日前向甲方缴纳下一个月的总费用，超出10日未缴纳，甲方按应缴金额每日千分之三的标准向乙方收取违约金。该房屋经营业种为：北海道浴足、中泰式保健。若乙方擅自将承租的商铺转租、转让、转借他人的，应承担违约责任。甲乙双方任何一方违反合同约定的，须向对方支付两个月的租金作为违约金。该合同附件列表中载明有：陈昌波身份证复印件一份；陈昌波与北海道的加盟合同复印件一份；重庆北海道健身休闲会所有限公司授权给陈昌波的加盟经营证书复印件。该合同分别用于重庆世昌休闲娱乐有限公司（法定代表人：陈昌波，持股比例25%，股东余晓玲持股比例25%，股东李隆翠持股比例25%，股东立法平、陈昌烈共持股比例25%）在2008年5月22日进行公司设立登记申请以及九龙坡区黄桷坪北海道足艺会所（经营者：张宗英）在2014年6月24日进行个体工商户开业登记申请的申请材料中，其中重庆世昌休闲娱乐有限公司于2013年4月15日进行了公司注销登记。2008年4月22日，重庆北海道健身休闲会所有限公司(甲方)与陈昌波（乙方）签订《重庆北海道健身休闲会所有限公司特许加盟合同》，合同约定，乙方为五个股东陈昌波、李隆翠、李发平、陈昌烈、余晓玲投资设立的被许可公司，被许可公司正在设立中，本协议由五个股东陈昌波、李隆翠、李发平、陈昌烈、余晓玲委托陈昌波负责谈判和签署文书。2010年4月13日，原告龚文渠与案外人晋愉地产签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由晋愉地产将九龙坡区黄桷坪街道铁路一村28号晋愉九龙湾附9号门面[以下简称：“涉案物业”，产权证地址为：黄桷坪铁路一村28号1幢附9号(原商业用房14号)]出售给原告。后，原告龚文渠与赛戎公司签订《九龙湾商铺租赁协议书》，将涉案物业委托给赛戎公司租赁，期限为2010年4月9日至2018年7月18日。2015年，原告与赛戎公司签订《商铺委托租赁终止协议》，终止了上述委托租赁协议。2016年2月至2017年8月，被告配偶樊玉飞每月向原告支付租金19776元。2018年5月17日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同的通知》，通知载明，2008年4与21日晋愉地产委托赛戎公司将黄桷坪一村28号1幢附1号(包含涉案物业)出租给陈昌波用于经营北海道足艺，2010年4月13日晋愉地产将涉案物业出售给原告，但被告一直未向原告支付2017年10月1日后的租金，经多次催告，被告仍未履行支付义务，故原告通知被告要求解除双方的房屋租赁合同，同时要求被告立即搬出相应房屋并承担违约责任。2019年2月13日，重庆晋愉物业服务有限公司九龙湾物业服务中心出具证明，载明九龙坡区滩子口铁路一村1分区1号楼一层、二层与黄桷坪铁路一村28号1幢附9号(原商业用房14号)系同一地址。本院认为，本案中原被告的争议焦点系被告陈昌波是否为涉案租赁合同的主体及是否应当承担相应合同责任。本院认为，被告应当履行涉案租赁合同的相应义务，即被告系涉案租赁合同的主体，理由如下：1、涉案租赁合同载明的承租方系被告，且被告在合同落款处签字确认，被告应为合同的相对方。2、对于被告辩称的其签订合同的行为系代表世昌公司的履职行为抗辩意见，本院认为，综合被告举示的被告作为发起人之一成立世昌公司的证据材料及《重庆北海道健身休闲会所有限公司特许加盟合同》，即便被告签订涉案租赁合同目的系为了之后成立世昌公司进行经营北海道健身休闲会所，但该目的系被告及各发起人内部之间的约定，被告并未举示证据证实涉案合同签订的相对方知晓并认可世昌公司作为合同签订的主体，故被告及各发起人内部之间的约定并不能对涉案合同的签订相对方产生法律效力涉案合同的签署方，即本案被告应为合同的相对方，综上，被告应当履行合同相应义务。至于被告辩称诉争物业的实际使用人另为他人，其可根据相应的法律关系另案向他人主张。至于原告的主体地位，本院认为，晋愉地产原系涉案物业产权人，其委托赛戎公司对涉案物业进行经营管理，赛戎公司与本案被告签订了涉案租赁合同并交付给被告使用，合同签订后，晋愉地产将涉案物业出售给原告，后原告与赛戎公司关于涉案物业签订委托合同，故原告已作为涉案物业的利益继受取得者，且在此期间，被告配偶樊玉飞亦在长达一年半的期间内持续向原告支付了相应租金，故原告作为涉案物业的产权人应当享有涉案租赁合同中的相应权利。综上，被告应当按照涉案租赁合同约定的付款义务向原告按时付款，故对原告请求被告支付2017年10月1日至2018年5月的租金共计174507元的诉讼请求，不违反合同约定，本院予以支持；被告未按合同约定付款，该行为致使原告的主要合同目的不能实现，构成根本违约，原告于2018年5月17日向原告发出解除合同的通知，故涉案租赁合同于当日解除，被告未能举示证据证明其于2018年5月17日后向原告交还了诉争物业，故原告主张的房屋占用损失188460元(从2018年6月起按照20940元/月的标准计算2019年3月1日)，并未超过涉案租赁合同约定的租金标准，本院予以支持。被告未能按时依合同约定支付相应租金，已构成违约，原告请求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，根据合同约定，违约方应当承担两个月的租金作为违约金，结合原告的主张，本院认定违约金为41880元（20940元×2个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈昌波于本判决生效之日起十日内支付原告龚文渠2017年10月至2018年5月的租金共计174507元。二、被告陈昌波于本判决生效之日起十日内支付原告龚文渠房屋占用损失188460元。三、被告陈昌波于本判决生效之日起十日内支付原告龚文渠违约金41880元。四、驳回原告龚文渠其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为3843元，由被告陈昌波负担(该项费用原告已预交，被告陈昌波在本判决生效之日起十日内将该笔款项支付给原告)。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。（此页无正文）审 判 员  罗 洪二〇一九年七月十八日法官助理  王 浩书 记 员  张琬玲