北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第09217号上诉人（原审被告）冯×1，女，1962年2月14日出生。委托代理人哈×1（冯×1之女），1986年11月3日出生。委托代理人陈晓琼，北京陈晓琼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘×1，男，1964年2月19日出生。被上诉人（原审原告）孙×1，女，1963年8月13日出生。委托代理人冯树晨，北京莫庆民律师事务所律师。上诉人冯×1因与被上诉人刘×1、孙×1房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第5014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯×1委托代理人哈×1、陈晓琼，被上诉人刘×1、孙×1委托代理人冯树晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘×1、孙×1一审���称：2003年7月22日，刘×1与北京市通州区房地产开发总公司签订了购买北京市通州区3112号房屋（以下简称3112号房屋）的《商品房买卖合同》，合同约定刘×1以545171元价格购买3112号房屋，房屋建筑面积140.21平米。合同签订日刘×1支付首付款115171元，余款43万元向中国工商银行通州支行按揭贷款。2004年2月13日，刘×1缴纳面积补差款3050元。2004年11月8日通州房产局颁发了3112号房屋所有权证书。购房至今，此房屋贷款一直由刘×1按期偿还。2009年11月15日，冯×1因子女在京上学借用该房屋居住，向刘×1、孙×1支付42万元，刘×1出具收条一份，内容：“今收到冯×1购房款北京通州区三一一二号现金420000元。”2013年，冯×1依此《收条》向通州区人民法院起诉刘×1房屋买卖合同纠纷。（2013）通民初字第3672号民事判决书中本院认为部分载明：根据《收条》仅能证明刘×12009年确认2006年收到42万元为3112号房屋的购房款，但不足以证明双方于2006年达成一致意见即刘×1以总价款53万元向冯×1出售3112号房屋。对此，判决：一、冯×1与刘×1就通州区三一一二号房屋存在买卖合同关系；二、驳回冯×1其他诉讼请求。刘×1、冯×1根据上述收据和判决的事实，因双方不具备法律规定房屋买卖合同履行的法定条件，双方又协商不成。为此，诉至法院，要求：1.判令与冯×1依法解除通州区三一一二号房屋买卖合同关系；2.本案诉讼费用由冯×1负担。冯×1一审辩称：冯×1不同意解除与刘×1、孙×1之间的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同并非无法继续履行，而是刘×1、孙×1设置障碍导致房屋买卖合同无法继续履行，故不同意其诉讼请求。一审法院经审理查明：刘×1与孙×1系夫妻。刘×1与冯×1的前夫哈×2系朋友关系。哈×2现已去世。哈×2与冯×1育有二女，长女哈×1���次女哈×3。2003年7月22日，刘×1与北京市通州区房地产开发总公司签订《商品房买卖合同》，约定刘×1以545171元的价格购买3112号房屋，房屋建筑面积140.21平方米。当日，刘×1交纳首付款115171元，余款43万元向中国工商银行通州支行贷款支付。2004年2月13日，刘×1交纳面积补差款3050元。2004年11月8日，北京市通州区国土资源和房屋管理局为刘×1办理了3112号房屋的所有权证书，并办理抵押登记。2006年12月29日，冯×1将32万元存入刘×1账户。此前，冯×1曾给付刘×1现金10万元。2007年1月，刘×1将3112号房屋交付冯×1居住使用。后冯×1对3112号房屋进行了装修并入住，物业费、供暖费等相关费用均由冯×1交纳。2009年11月15日，刘×1为冯×1书写《收条》一张，载明：“今收到冯×1嫂子购房款北京通州3-1102现金肆拾贰万元正。”落款为刘×1，落款日期由2009年11月15日改为2006年12月1日。���条背面为《购房协议》打印件，载明：甲方：刘×1乙方：哈×3经甲乙双方协商，甲方愿意将3112号房屋卖给乙方，具体内容如下：一、现在的房产名字属甲方，甲方售乙方房款总价伍拾叁万元整。房子的付款方式属于分期付款方式。二、乙方妈妈2006年12月份付甲方现金42万元。剩余壹拾壹万元一次结清总价款。由于甲乙双方是好朋友关系至今房名字仍没有过户。三、甲方承诺，过两年孩子有身份证时就将房子名字立即过户给乙方，乙方也同意此承诺。四、甲乙双方必须信守承诺，如一方违约，违约方必须按市场房屋交易价格赔偿另一方的经济损失。五、本合同一式二份，甲乙双方各持一份。落款日期为2009年7月25日。双方均未在《购房协议》上签字。另查：2012年6月15日，冯×1将刘×1诉至本院，要求判决双方的买卖合同有效。本院于2012年9月10日出具（2012）通民初字��10626号民事裁定书，认为因《收条》背面《购房协议》中载明购房者系哈×3，刘×1认可当时在出售3112号房屋时谈的是卖给哈×3，故刘×1与冯×1不存在房屋买卖合同关系，裁定驳回冯×1的诉讼请求。后冯×1对裁定不服提起上诉。北京市第二中级人民法院于2012年11月13日出具（2012）二中民终字第16185号民事裁定书，以冯×1所提交的《收条》背面《购房协议》虽载明购房者为哈×3，但哈×3与刘×1均未在该协议上签字，故该协议不能作为确定房屋买卖关系主体的依据。现冯×1提交的《收条》表明冯×1向刘×1给付了房款，冯×1据此向法院提起诉讼，具备相应的主体资格，故裁定撤销（2012）通民初字第10626号民事裁定书，指定北京市通州区人民法院对本案进行实体审理。2013年4月7日，孙×1向本院递交第三人参加诉讼申请书，称刘×1私自将3112号房屋出售，要求确认冯×1与刘×1房���买卖合同无效。2013年4月23日，冯×1当庭增加诉讼请求，要求刘×1协助其办理房屋过户登记手续。在该案审理过程中，冯×1为证明刘×1向其出售3112号房屋的事实，提交证人郑×和、何×1的书×证言。郑×和的证人证言载明：其系唐山市×汽车凹陷修复部工作人员；2004年哈×2与刘×1共同投资唐山市×汽车凹陷修复部；2005年二人将该修复部承包给刘×1的妻弟，哈×2、刘×1每人每月应得承包费5000元。2006年哈×2去世后，承包费由刘×1一人收取。何×1的证人证言载明：刘×1将3112号房屋以53万元价格出售给冯×1，冯×1现金支付42万元，剩余房款11万元以唐山市×汽车凹陷修复部三年租金相抵。双方每年每人应得租金6万元。哈×2去世后租金由刘×1一人收取。但证人郑×和、何×2出庭。刘×1对证人证言不予认可。冯×1表示2009年其曾要求刘×1签订《购房协议》，但刘×1不同意，故其又���求刘×1在《购房协议》背面书写收条。刘×1称其在2006年向冯×1借款共计42万元，同年将3112号房屋借给冯×1居住使用，但当时未约定将3112号房屋出售给冯×1；2009年冯×1要求以53万元购买3112号房屋，但刘×1则要求其按照2009年的市场价170万购买房屋，双方未达成一致意见，故其未在《购房协议》上签字，仅在《购房协议》的背面书写42万元购房款收条。孙×1称自2004年起3112号房屋由刘×1进行出租，租金由刘×1交给孙×1，但未向本院明确其租金收取情况。孙×1称3112号房屋自2006年底由冯×1租住，租金由刘×1收取，但其不清楚租金情况。孙×1称其并不清楚刘×1将3112号房屋出售给冯×1，其在2012年因儿子需要使用该房屋要求冯×1腾退房屋时才得知此事，故其认为冯×1与刘×1关于3112号房屋的买卖行为无效。2013年7月24日，一审法院出具（2013）通民初字第3672号民事判决书，认定��×1为冯×1出具的《收条》明确载明其收到冯×1购买3112号房屋的购房款42万元，故认可双方存在房屋买卖合同关系。但《收条》载明的内容不足以证明双方于2006年达成一致意见，即刘×1以总价款53万元向冯×1出售3112号房屋，冯×1所提供证据亦不足以认定其已交纳全部购房款，故对于冯×1要求刘×1协助其过户的诉讼请求不予支持。孙×1陈述与常理不符。故判决确认冯×1与刘×1就3112号房屋存在买卖合同关系，同时驳回冯×1的其他诉讼请求，并驳回孙×1的诉讼请求。后刘×1、孙×1均不服该判决提起上诉。2013年10月17日北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）出具（2013）二中民终字第14504号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案一审审理过程中，双方均称坚持其在上述庭审中的陈述，同时均对该案判决查明的事实不持异议。同时，冯×1主张双方合同关系成立于2006年12月其支付部分房款之时；刘×1对此不予认可，仅同意以2013年10月17日二中院出具判决书的时间为准认定双方买卖合同关系成立。为证实自己的主张，冯×1申请证人郑×和、何×1出庭作证。郑×和陈述哈×2与刘×1曾共同投资一家修理厂，2004年至2005年左右，哈、刘二人将修理厂承包给刘×1表弟孙某，每人每月应得承包费5000元。何×1陈述2004年左右哈×2与刘×1合伙开办斯丹得（音译）汽车凹陷修复中心（以下简称修复中心），后该修复中心由刘×1妻弟孙某承包，孙某应每月分别给二人承包费5000元。何×1另称其曾于2011年听冯×1陈述哈×2去世后修复中心归刘×1一人所有，冯×1以50余万元的价格向刘×1购买了3112号房屋，冯×1已支付了40余万元购房款，并以修复中心折抵了剩余10余万元房款。刘×1对上述证人证言均不予认可。再查，现3112号房屋仍由冯×1居住使用，该房屋所欠银行贷款一直由刘×1进行偿还。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定应尽量明确，以便于双方当事人履行合同义务，促使合同目的的实现。根据已查明的事实，冯×1与刘×1虽就买卖诉争房屋达成了一致意见，但二人未就此签订书×合同就房屋价款和履行期限等必要条款进行明确约定，导致合同关系成立后即陷入僵局，现自冯×1交纳部分房款至今已逾七年，双方均不能举证证实双方就上述内容达成了一致意见，也不能通过协议补充等方式进行弥补，现刘×1要求解除合同，理由正当，一审法院予以支持。冯×1称双方于2006年曾口头约定以53万元的价格买卖诉争房屋，但其所提供的证人证言与冯×1本人陈述、证人书×证言均不符，且即便双方确曾约定以53万元买卖诉争房屋，则自2006年交纳部���房款至本案起诉前，冯×1均未有支付剩余房款的意思表示和行为，故对于冯×1的答辩意见，一审法院难以采信。冯×1可就合同解除后的法律后果另行诉讼主张权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：解除刘×1、孙×1与冯×1就北京市通州区西上园一区十一号楼三一一二号房屋达成的买卖合同关系。冯×1不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.截止到2006年12月29日，上诉人支付了42万元购房款，被上诉人也将涉案房屋交付了上诉人居住使用，上诉人对房屋进行了装修并支付物业费、供暖费至今。依交易习惯，买卖双方未就价款达成一致意见，在买房人入住后，卖房人应要求买房人出具未付清房款的相关手续。但在3��后，刘×1亲自书写的收条内容中，没有房款未付清和价款未确定的内容，这可证明刘×1认可涉案房屋交易价款；2.即使双方对当年的购房价款和履行期限没有明确的约定，也不是刘×1解除买卖合同的法定理由。根据合同法的相关规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。在本案审理中，上诉人多次表示，如刘×1不认可53万元价款，可按照2006年12月和2009年11月的时间对涉案房屋进行评估，上诉人亦提出反诉，要求继续履行合同，但一审法院均未准许；3.关于履行期限的事实和相关法律规定，自刘×1于2007年1月将涉案房屋交付后，至今未主张上诉人拖欠购房款，可从五次诉讼中得到证明。且即使未约定明确履行期限，根据合同法相关规定，其要求解除合同也不应当得到支持；4.因刘×1从未主张过上诉人拖欠其购房款，且拒绝签订书×买卖合同，上诉人才要求其出具收条，用以证明双方房屋买卖合同关系；5.上诉人多次提起诉讼，要求刘×1履行合同，有判决可证明，一审法院认定上诉人均未有支付剩余房款的意思表示和行为，与事实不符；6.一审判决适用法律错误。综上，请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人与上诉人履行房屋买卖合同；2.一、二审诉讼费被上诉人承担。刘×1、孙×1辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有（2013）通民初字第3672号民事判决书、（2013）二中民终字第14504号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实，由于双方当事人对房屋买卖的主要要素条款存在较大争议，导致双方房屋买卖关系无法继续履行，故一审法院判决解除双方之间的买卖合同关系，并无不当，本院应予���持，而冯×1对合同解除后产生的法律后果，可另行主张；综上，本院对冯×1的上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由冯×1负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费70元，由冯×1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔代理审判员  申峻屹代理审判员  陈烁琳二〇一四年九月十八日书 记 员  肖 斌