黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）哈民一民终字第505号上诉人（原审被告）王文明，男，1965年8月16日生，汉族，黑龙江闻明律师事务所主任，住哈尔滨市南岗区。委托代理人于会泳，黑龙江闻明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）哈尔滨铃木摩托车销售有限公司，住所地哈尔滨市松北区松北镇红光村。法定代表人裴亚兰，女，职务总经理。委托代理人王頔，女，黑龙江法昕律师事务所律师。上诉人王文明因与被上诉人哈尔滨铃木摩托车销售有限公司（以下简称铃木公司）合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南民三初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人王文明的委托代理人于会泳，被上诉人铃木公司的委托代理人王頔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铃木公司在原审诉称：铃木公司、王文明于2011年9月7日签订了仓库租赁合同（后于2011年9月29日签订了一份补充协议）。合同约定：甲方（王文明）将坐落于呼兰区利民街道办事处治水村小朱家屯所有的仓库出租给乙方（铃木公司）。乙方实租甲方库房建筑面积2500平方米。甲方出租期限为五年，自2011年10月1日至2016年9月30日。2011年10月1日—2014年9月30日每平方米每月8元，租金为240，000元。2014年10月1日—2016年9月30日每平方米每月10元，租金为300，000元。每次交租金的日期为当年的9月1日，乙方首次付二年房租，第二次付二年房租，第三次付一年房租。合同签订后，铃木公司交付了首次租金480，000元，合同履行过程中，呼兰区国土资源局于2012年6月18日向王文明下发了呼国土行处罚字（2012）99号行政处罚决定书，该决定书限王文明在15日内将违章建筑拆除。因王文明提供的仓库已被政府认定为违章建筑，且王文明现已自行拆除建筑的大部分，致使铃木公司与王文明签订的租赁合同现已无法继续履行，合同无法履行的原因完全系王文明所为，铃木公司遂找王文明协商此事，未果。故铃木公司诉至法院，请求：1、判令解除铃木公司、王文明签订的仓库租赁合同及补充协议；2、判令王文明返还铃木公司剩余仓库租赁费307，327元，支付违约金480，000元并赔偿铃木公司损失134，370元，共计921，707元；3、诉讼费由王文明承担。王文明在原审辩称：铃木公司诉请与客观事实严重不符，属于为了此事而无故夸大其自己造成的自身损失，而且按合同规定，其已明知该房屋的状态，而且出租房屋租金系哈尔滨市区内同等结构、高度、面积房屋房租的三分之一，租金极其廉价。且王文明应铃木公司的要求，又为其铺设水泥地面，花费20余万元的工程费用，此费用是完全为了铃木公司的利益，且应铃木公司的要求所进行额外的施工。总之，在当初签订合同时，王文明已明确告知该房屋只有土地证，而没有房照，因此价廉。铃木公司认可此事实，且规定了违约责任。而本案纠纷的责任不在王文明，且合同已履行完毕，不存在返还违约金和损失的问题，铃木公司没有充分的依据证实其诉讼理由成立，请求驳回铃木公司诉请。原审判决认定：2010年9月27日，王文明成立个人经营的哈尔滨市呼兰区爱心养殖场（以下简称哈尔滨爱心养殖场），办理了个体工商户营业执照。2011年9月7日，铃木公司、王文明签订仓库租赁合同，并于2011年9月29日签订补充协议。合同及补充协议约定：王文明将其所有的坐落于呼兰区利民街道办事处治水村小朱家屯的2500平方米米仓库（自标号东4、5、6号房屋）出租给铃木公司做仓库使用（附土地证件复印件及仓库全景照片）。王文明出租期限为五年，自2011年10月1日至2016年9月30日。2011年10月1日—2014年9月30日每平方米每月8元，年租金为240，000元。2014年10月1日—2016年9月30日每平方米每月10元，租金为300，000元。每次交租金的日期为当年的9月1日，铃木公司首次付二年房租，第二次付二年房租，第三次付一年房租。第六条约定：租期三年内含三年，王文明库房变化，造成铃木公司不能继续承租，王文明负责支付铃木公司搬迁发生的运输费用，但遇征地、拆迁或不可抗力除外。第十条约定：以上条款铃木公司、王文明双方认真遵守，任何一方不能随意违约。若王文明违约赔偿铃木公司二年租金。若铃木公司违约赔偿王文明二年租金。同时，合同另附王文明提供的付款账号、户名及付款的银行。王文明在与铃木公司签订补充协议时，确认已收到350，000元租金。2011年10月9日，王文明指定的收款人于淑娟为铃木公司出具收据，证实收到库房租金130，000元。2012年6月l5日，哈尔滨市呼兰区国土资源局作出呼国土行处罚字（2012）99号行政处罚决定书，被处罚单位为哈尔滨爱心养殖场，认定违法事实和证据：经卫星遥感监测发现，哈尔滨爱心养殖场于2009年9月，经该局同意办理了《设施农用地备案登记表》（呼土农（2009）第14号），在呼兰区利民街道办事处治水村备战路南侧建设养殖场，经营范围为家禽养殖销售。现哈尔滨爱心养殖场内砖混结构自标号房屋东1号—东6号使用情况为对外出租存放家用电器、摩托车，未依法履行建设用地审批手续的情况下，擅自将农用地改为建设用地，不符合土地利用总体规划，限期15日内拆除在呼兰区利民街道办事赴治水村备战路南侧哈尔滨爱心养殖场内擅自改变土地使用用途的砖混结构房屋4栋（即哈尔滨爱心养殖场内自标号房屋东1号一栋6号），建筑物占地面积4847.56平方米，硬化道路（水泥）2677平方米，恢复土地原状。2012年6月19日，铃木公司委托哈尔滨安强货物运输有限公司将存放于哈尔滨市呼兰区利民街道办事处治水村小朱家屯出租仓库内的2986台摩托车全部搬运到哈尔滨市道外区团结镇黄家崴子路22号北河绿色养殖园李振琴出租的仓库中，支付运费134，370元。现铃木公司诉至法院，请求：1、判令解除铃木公司、王文明签订的仓库租赁合同及补充协议；2、判令王文明返还铃木公司剩余仓库租赁费307，327元，支付违约金480，000元并赔偿铃木公司损失134，370元，共计921，707元；3、诉讼费由王文明承担。原审判决认为：王文明在未取得建设工程规划许可证的情况下建设自标号为东4、5、6号房屋，并将其出租给铃木公司做仓库存储摩托车使用，故铃木公司、王文明签订仓库租赁合同及补充协议无效。双方签订合同时，因出租房屋并未办理房屋所有权证，王文明只向铃木公司提供了出租房屋所占土地的设施农业用地备案登记表，铃木公司在订立合同时知晓承租房屋的状态，因王文明出租房屋占用土地不符合土地用途而被强令拆迁造成铃木公司不能继续承租房屋，铃木公司应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，王文明应退还多收取铃木公司的租金，铃木公司实际占有使用王文明房屋的期间为2011年10月1日至2012年6月19日，产生占有使用费172，493.15元，故王文明应退还多收取铃木公司租金307，506.85元，现铃木公司主张王文明退还租金307，327元并无不当，予以支持。签订合同时，双方均明知自标号为东4、5、6号的房屋未取得建设工程规划许可证、未办理房屋所有权证，且王文明出租房屋占用土地不符合土地用途，故对房屋被强令拆迁造成铃木公司不能继续承租房屋的后果，双方均有过错，应当各自承担相应的责任，对铃木公司支出的搬运摩托车的费用，双方应平均分担，因铃木公司实际支付运费134，370元，故王文明应赔偿铃木公司运费损失67，185元。因双方签订的租赁合同自始无效，故约定的违约条款也自始无效，对铃木公司要求王文明按照合同约定支付违约金的诉讼请求，不予以支持。原审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款、第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条之规定判决：一、王文明于本判决生效十日内返还铃木公司仓库租赁费307，327元；二、王文明于本判决生效十日内赔偿铃木公司运费损失67，185元；三、驳回铃木公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，017元，由铃木公司负担6，099无，由王文明负担6，918元。宣判后，王文明不服，向本院提起上诉称：1、王文明是家庭经营，原审判决认定王文明系个人经营属认定事实错误；2、原审判决在未审查铃木公司的进货、销货情况及库存数量即认定铃木公司现库存数量并根据运输公司开具的票据认定铃木公司运输费用不准确。铃木公司辩称：王文明的上诉请求无事实和法律依据。王文明与铃木公司签订的合同是合法有效的，原审判决只确认合同部分有效、部分无效，因此没有支持铃木公司违约金是不合理的。运费部分，原审判决仅支持一半运费，无法律依据，因在原审中铃木公司提交了证据证实铃木公司的实际产生的损失，应全部由王文明负担。二审中，王文明、铃木公司均未向本院提交新的证据。二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。而王文明在原审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证和主管部门批准建设，原审法院认定王文明与铃木公司签订的租赁合同无效正确，本院予以确认。关于王文明上诉称哈尔滨爱心养殖场的组成形式为家庭经营，原审判决认定哈尔滨爱心养殖场系个人经营错误的问题。本院认为，王文明在原审中提交的个体工商户营业执照载明经营者姓名王文明，组成形式为个人经营。原审法院据此确认哈尔滨爱心养殖场为个人经营正确，王文明该上诉主张不成立，本院不予支持。关于王文明称原审判决未对铃木公司的进货、销货情况及库存数量予以核实即认定铃木公司现库存数量并根据运输公司开具的票据确定铃木公司运输费用不准确问题，本院认为，铃木公司在原审提交的运输合同及运输正式有效票据予以证实铃木公司实际支出的费用，原审判决据此确认铃木公司实际支出的费用正确。王文明该上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，918元，由上诉人王文明负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 静审 判 员  赵国良代理审判员  赵峻峰二〇一四年九月十日书 记 员  齐 跃王晓航