江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初20139号原告（反诉被告）：迪克森文具（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇季广中路**，统一社会信用代码913205830798853302。法定代表人：钟武郎，该公司经理。委托诉讼代理人：徐健，江苏品创律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱广振，江苏品创律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司，住，住所地江苏省昆山市千灯镇石浦工商管理区利都一路一社会信用代码91320583772450546F。法定代表人：余章军，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤剑慰，江苏六典（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘培朝，上海典韵律师事务所律师。原告迪克森文具（昆山）有限公司（以下迪克森公司）与被告卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司（以下简称卡内基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告卡内基公司向本院提出反诉，本院依法合并审理，分别于2019年1月21日、2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告迪克森公司委托诉讼代理人徐健、被告卡内基公司委托诉讼代理人汤剑慰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迪克森公司向本院提出如下本诉诉请：1、判令解除原、被告之间厂房租赁合同及补充协议；2、判令被告返还原告预付款2000000元及利息491135元（暂计至2018年9月30日，之后的利息按照年利率8%计算至判决生效之日）；3、判令被告返还原告为加装消防喷淋工程设施产生的费用562833元；4、判令被告返还原告款项7004068元（其中违约金2032128元，租金差额4971940元）；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年6月25日，原、被告签订《厂房租赁合同书》一份，约定原告向被告租赁位于昆山市的厂房，租赁期限为12年（自交房之日起计算），付款方式为原告向被告预付2000000元，每年按照8%利率计算利息。合同同时约定被告应于合同生效后15个月内完成竣工验收，否则原告可以单方面解除合同。2015年6月25日，原、被告签署《厂房租赁合同补充协议》，约定原告负责厂房消防喷淋工程的建设并承担所有费用，原告为此共产生费用562833元，同时双方对预付款做出了约定。现原告按约付款给被告，承担了加装消防喷淋设施产生费用并完成竣工验收，但被告却迟迟不肯交付厂房。原告于2018年7月1日委托律师向被告签发要求交付厂房的律师函，被告至今仍未履行。原告认为，被告迟迟不交付竣工厂房，不履行合同规定之义务的行为，已经构成严重违约，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告卡内基公司辩称：被告同意解除双方之间的厂房合同及协议，但解除原因认为是原告违约导致合同解除。对原告第二项诉请，因合同解除，被告同意返还预付款2000000元，但利息按照被告反诉提交的证据予以计算，该利息计算是双方协商一直确认的结果，应当依此为标准，利息标准为398641元；原告第三项诉请，被告同意回购原告加装的喷淋设施，但金额需要原告提供明细及相关依据，对于原告第四项诉请，被告认为没有事实依据，应予驳回，被告没有违约不应当承担所谓的违约金，原告主张的租金差额，没有依据。综上，请求驳回原告诉请第二项中的利息持续主张和第四项诉请。被告卡内基公司向本院提出如下反诉诉请：1、判令原告赔偿被告违约金2066858.64元；2、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年6月25日，原、被告签订《厂房租赁合同书》一份，约定原告向被告租赁位于昆山市的厂房，租赁期限为12年及租金的计算方式。后应原告的要求，被告对其承租的厂房在建设时由厂房变更为仓库，因涉案厂房的使用性质改变，需对原设计作出设计变更，同时按消防法的要求，要增加消防喷淋系统等设施。双方于2015年6月25日签订了《厂房租赁合同补充协议》，对上述变更的要求、实施办法、费用承担及付款等相关事项作出了约定。《厂房租赁合同补充协议》签订后，原告一直未按协议的约定按约支付被告款项，反而因规划上不能使用原告公司内现有消防应急水池及泵房等原因导致项目迟迟无法正式开工建设。后经被告的努力和协调，重新在被告工厂内新建消防应急水池及泵房才符合了相关要求并开工建设。涉案厂房于2018年8月2日完成了竣工验收备案手续，经测绘实际测量，涉案房屋的面积为4100.91㎡。涉案厂房竣工后，被告积极与原告磋商移交涉案房屋。原告要求2018年12月将涉案厂房移交其使用，经双方协商，于2018年8月底达成一致意见。原告于2018年12月起入驻涉案厂房，租赁期限自2018年12月1日起计算等初步意见。后被告多次要求就已确认事项与原告签订书面的补充协议，但原告以各种理由均不回应，也未继续进行协商，被告无奈之下只得于2018年1月21日书面通知原告，要求原告协商继续履行合同事宜。原告以被告迟迟不交付竣工厂房为由起诉至法院，违背了本案事实。被告认为，原告不履行合同义务，无故解约，按照双方约定原告应当向被告支付年租赁费3倍的款项作为赔偿。原告迪克森公司辩称：被告据不履行厂房交付义务，无端恶意拖延增加各项费用，导致合同无法继续履行，原告无需承担所谓违约金。被告陈述并非本案事实，原告租赁厂房本作为仓库适用，不存在变更使用性质；原告最后两期合计1000000元的付款并不存在逾期，根据双方2015年6月25日签订的补充协议第六条约定被告承诺于2015年9月前开始施工建设，否则原告付款相应顺延。在此之前原告两笔付款均按约支付，后发现被告迟迟没有动工迹象，所以付款相应顺延。被告在此期间没有向我方进行任何催告可以证实。被告在反诉状中称涉案厂房于2018年8月8日完成了竣工验收备案手续，根据租赁合同约定已经超出其承诺的15个月内完成交付厂房。原告于2018年10月向法院提出诉讼要求解除双方租赁合同及要求对方赔偿损失，2018年11月被告代理人提出相应补充事宜原告均无回应并非事实，请求驳回反诉诉请。本院经审理查明事实如下：2014年6月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定乙方租赁甲方位于昆山市，甲方厂区内东向位置，面积4032㎡的厂房，厂房性质为工业用厂房；乙方预先支付2000000元给甲方，甲方负责按规划要求建设厂房，完工后租赁给乙方使用，2000000元预付金当作乙方前三年的租赁费用，扣除乙方应缴纳的租赁费后，甲方每年按8%的利率计息给乙方，多退少补；甲方应在施工许可证通过审批的前提下，按照国家相关法律进行安全施工，在允许的情况下，一年之内必须完工并验收合格，如果因甲方的原因导致无法施工，所有责任由甲方负责，如果是乙方的责任由乙方负责；租赁期限为12年（具体租赁时间以交房之日起计算）；在本合同生效之日起7日内，乙方需交付300000元定金给甲方，甲方向当地政府部门进行土地规划报批，甲方厂区规划获政府批准后，乙方应在7日内再交付170万元定金给甲方，甲方开始着手厂房建设工作，力争在3个月内动工建设；厂房使用权租赁费第一年至第三年为168元/㎡/年，第四年至第六年租赁费为181.44元/㎡/年，第七年至第九年租赁费为195.96元/㎡/年，第十年至第十二年租赁费为211.64元/亩。关于“合同解除”，双方约定乙方无故不交付或者不按约定交付租赁费达3个月以上、乙方使用承租的厂房从事违法活动的、租赁期间妨碍相邻土地行使正当权利的，甲方有权解除合同；甲方未按合同规定时间延迟交付厂房3个月以上的、因甲方责任迟延动工建设甲方在合同生效内6个月内仍没有动工建设的、甲方在合同生效后15个月内仍没有竣工验收的，乙方有权单方解除合同；违约方应于本合同提前终止或解除之日的前一日或之前向对方支付相当于年租赁费3倍的款项作为赔偿。合同还约定了其他权利义务。2015年6月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：一、增加消防喷淋系统，该工程变动很大，涉及到设计变更，增加消防喷淋设备、增加防火栓、增加消防水池和泵房，以下简称消防喷淋工程，乙方同意因上述变更设计图纸所产生的费用由乙方承担；二、乙方负责上述消防喷淋工程的建设工程，费用100%由乙方承担：安装喷淋设备、增加防火墙、消防应急水池及泵房用乙方公司内现有的设施；乙方负责取得该项目验收合格证；三、因乙方原因，导致工程延期，或无法取得验收合格证，责任100%由乙方承担；乙方进行增加消防喷淋工程过程及验收需要甲方配合，甲方需无条件配合，所需费用100%由乙方承担；四、乙方租赁到期后，乙方所加建设的消防喷淋系统及其附属物属甲方所有（除去乙方公司内现有的消防以及泵房外），续租等其他条款与原告合同相同；五、因需要增加喷淋系统的原因，导致原合同付款暂停，经过双方协商同意2015年6月30日前乙方支付甲方200000元，2015年7月30日前乙方支付甲方500000元，2015年8月30日前乙方支付甲方500000元，2015年9月30日前乙方支付甲方500000元；六、甲方承诺乙方在2015年9月前开始施工建设，否则乙方付款期限相应顺延；七、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力；八、本协议自双方签字盖章之日起生效。原告于2014年6月30日支付被告300000元，2015年6月26日支付200000元，2015年7月29日支付被告500000元，2016年4月14日支付被告1000000元。2017年8月10日，原告（发包单位、甲方）与南通天一消防工行才能有限公司（承包单位、乙方）签订《消防工程施工合同》，约定由乙方承包甲方租赁的卡内基1#厂房内安装室内喷淋及报警系统，承包方式为包工、包料、包消防验收通过，工程总价510000元，包含乙方负责开具11%增值税专用发票，甲方支付工程总价的30%预付款（153000元）后进场施工，乙方施工完成后，甲方支付工程总价的30%（153000元），消防部门验收合格通过并取得相关文件资料后甲方支付工程总价的35%（178500元），剩余5%作为工程质保金于两年质保期满后一次性付清。工程期限为30天（从甲方付给乙方预付款后次日开始进场施工），乙方须在完工后20天内完成消防报验通过。合同还约定了其他权利义务。原告于2017年8月11日向南通天一消防工程有限公司支付了预付款153000元，于2017年9月28日支付了153000元，于2018年1月15日支付了178500元，南通天一消防工程有限公司于2018年1月22日开具了相应的增值税专用发票。2017年12月21日，昆山市公安消防大队对被告卡内基公司申报的1号仓库、泵房消防水池建设工程验收备案。2018年4月18日，被告卡内基公司1#仓库及泵房水池经测量，1#仓库建筑面积为4100.91㎡，泵房水池面积为632.49㎡，合计4733.4㎡。另查明，2018年7月1日，原告向被告发送律师函，要求被告在接到函件后15日内完成竣工验收并交付给原告使用，如逾期不履行原告将解除双方签署的原合同及补充协议，并要求退还预付款2000000元及承担原告为加装消防喷淋设施工程设施产生的费用，同时要求被告支付违约金2032128元并承担对员工造成的损失承担赔偿责任。该律师函通过EMS寄送至被告工商登记住所地，函件被退回，原告通过微信向被告法定代表人告知函件被退回，若被告15天后不能交付使用原告将直接起诉。被告于2018年11月21日向原告发送律师函，载明：原告承租厂房已于2018年4月进行初步验收，并于2018年8月2日正式通过竣工验收，厂房已达成交付使用条件，原、被告双方代表亦早于2018年9月已确定原告于2018年12月1日起正式入驻承租产房。但原告至今未与被告协商确认合同履行事宜，现函告原告在2018年11月30日前与被告协商合同履行的具体事宜，否则被告将解除上述厂房租赁合同书。该律师函原告确认收到。再查明，原告向本院提供增值税发票，拟证明因涉案厂房加装消防喷淋设施向昆山美拓斯五金机电有限公司购买材料花费52833元,支付日期为2018年7月6日。2018年12月11日，原告与案外人安德鲁家具（昆山）有限公司签订《厂房租赁合同》，约定原告自2019年1月5日起租赁安德鲁家具（昆山）有限公司名下位于昆山市的仓库，面积为3100㎡，期限为6个月，双方无异议每6个月自动延期生效，租赁用途为库房（用于堆放普通工业原辅材料），租金27元/月/㎡，月租金为83700元。租赁费实行先付后用，第一次在合同生效后3天内支付，并由承租方汇至出租房指定的账号。2018年12月12日，原告又与案外人安德鲁家具（昆山）有限公司签订《厂房租赁合同》，约定原告自2018年12月25日起租赁安德鲁家具（昆山）有限公司名下位于昆山市厂房，面积为1485.9㎡，期限为一年，租赁用途为库房（用于堆放普通工业原辅材料），租金36元/月/㎡，年租金为641904元。租赁费实行先付后用，第一次在合同生效后3天内支付，并由承租方汇至出租房指定的账号。原告于2018年3月16日向安德鲁家具（昆山）有限公司转账83700元，于2017年4月10日转账316200元，于2018年4月28日转账167400元，于2018年7月13日转账502200元，于2017年9月28日转账502200元，于2019年1月3日转账1144104元。被告向本院提交原、被告双方聊天记录拟证明双方就继续履行合同事宜进行磋商。2019年3月4日，被告向本院提交“图纸变更说明”一份，载明：“根据被告提交的2014年7月30日上报昆山市千灯镇建管所的规划全图显示，原告所承租的1#厂房（新建）的规划用途为厂房，但因原告的要求，被告联系设计院于2015年11月完成了由厂房变更为仓库的手续，并把并更后的图纸重新上报昆山市规划局，原先原告承租的1#厂房已经设计变更成了1#仓库…正是因规划变更导致了不确定性，补充协议才未约定具体的竣工日期…”。庭审中，原告明确497万元的租金差价系按照35元/㎡/月（市场价格）减去原合同约定14元/㎡/月，按照5年主张。被告在庭审中明确原告的违约情形系原告在2018年8月承诺于12月1日接收厂房，根据合同约定合同至交付厂房后起租，但原告无正当理由拒不交接导致合同无法继续履行。以上事实，有房屋租赁合同书、厂房租赁合同补充协议、消防工程施工合同、发票、消防备案凭证、付款凭证、律师函、微信聊天记录、厂房租赁合同、短信聊天记录及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》（以下简称合同书）及《厂房租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。2014年6月25日双方签订的合同书约定原告承租被告房屋用作厂房，在合同书生效后6个月内动工建设，在合同生效后15各月内竣工验收。根据消防备案的系新建1号仓库、泵房消防水池建设工程，即房屋用途变更为仓库。双方于2015年6月25日另行签订补充协议，确认增加消防喷淋系统，费用由原告承担，且约定因原告原因导致工程延期的，责任由原告承担，被告承诺在2015年9月前开工建设，否则付款期限相应顺延。后原告委托南通天一消防工程有限公司对涉案仓库安装室内喷淋及报警系统，并支付费用510000元，该消防系统于2017年12月21日经昆山市消防大队验收备案。被告陈述涉案仓库于2018年8月2日竣工验收，本院认为，虽补充协议未约定竣工验收时间，但补充协议系对合同书内容的补充，关于竣工验收期限应当按照双方在合同书中关于“合同生效后15个月内”的期限扣除因原告加装消防喷淋系统的时间予以确定。合同书生效时间为2014年6月25日，按照合同书应于2015年9月25日竣工。现双方于2015年6月5日以补充协议的方式确认加装消防喷淋系统，原告于2017年12月21日完成消防备案验收，故被告应于2018年3月21日之前完成涉案仓库的竣工验收，其于2018年8月2日完成验收已远远超出双方约定的合理期限，已经构成违约，原告有权依约解除合同书及补充协议。关于合同书及补充协议解除的时间，原告提供2018年7月6日向被告法定代表人发送的微信聊天记录仅告知被告要求支付库房否则将起诉，不能认定为解除合同的通知。被告于2018年12月18日收到本案应诉材料，故合同书及协议书于2018年12月18日解除。合同解除后，因原告未实际使用涉案仓库，被告亦同意因合同解除返还原告预付款2000000元，故本院确认被告应当向原告返还预付款2000000元。根据合同书约定，2000000元预付金当作原告前三年的租赁费用，扣除原告应缴纳的租赁费后，被告每年按8%利率计息给原告，多退少补，合同书及补充协议解除后，原告要求被告按照年利率8%支付已付款项的利息合理，本院予以确认。关于利息的计算，其中300000元自2014年6月30日起计算，200000元自2015年6月26日起计算，500000元自2015年7月29日起计算，1000000元自2016年4月14日起计算，均计算至2018年9月30日利息合计477844.45元。之后的利息，按照年利率8%的标准计算至被告实际返还之日止。关于原告主张的安装室内喷淋及报警系统花费的510000元，该费用由合同及相应的支付凭证予以证明，本院予以确认。被告辩称同意回购原告加装的喷淋设施，故对原告该项诉请本院予以支持。此外，对于原告主张的向昆山美拓斯五金机电有限公司购买电缆设备费用共计52833元，该费用系加装喷淋设施验收后产生的费用，无法确认与安装消防喷淋设施工程的关联性，故本院对该笔费用不予确认。关于原告主张的租金差额，原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》约定租赁面积为4032㎡，租赁期限为12年，第一年至第三年租金为677376元/年，第四年至第六年为731566.08元/年，第七年至第九年为790110.72元/年，第十年至第十二年853332.48/年。因被告未按约交付厂房，原告与案外人安德鲁家具（昆山）有限公司签订厂房租赁合同，其中1485.9㎡的厂房租金为641904元/年，租赁期限一年；3100㎡的厂房年租金为1004400元，租金期限六个月。且原告于2019年1月3日向安德鲁家具（昆山）有限公司支付租金1144104元。现原告主张计算5年的租金差价，本院按照原、被告约定的租赁面积4032㎡进行计算，5年的租金差价损失为3838965.84元。关于原告主张的违约金，因被告违约，原告有权按照合同约定要求被告支付违约金。合同约定违约金为年租赁费3倍，合同于2018年12月18日解除，租赁费并未实际产生，故本院参照第一年租金168元/㎡计算，该期间的租金3倍金额为2032128元（168元×4032㎡×3）。因原告主张的违约金过高，本院予以调整，违约金金额本院确认为1151689.75元，故租金损失及违约金合计4990655.6元。因被告未按约向原告交付厂房，现被告反诉诉称原告拒不接收厂房存在违约没有事实依据，被告提供的聊天记录仅能证明双方磋商过程，但未就涉案房屋租赁、交付等达成一致意见，故对于被告反诉要求原告支付违约金的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告于2014年6月25日签订的《厂房租赁合同书》、2015年6月25日签订的《厂房租赁合同补充协议》于2018年12月18日解除。二、被告卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司于本判决生效后十日内返还原告迪克森文具（昆山）有限公司预付款2000000元及支付利息477844.45元（暂计至2018年9月30日，之后的利息，以2000000元为基数，自2018年10月1日按照年利率8%计算至被告卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司实际支付之日止）。三、被告卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司于本判决生效后十日内返还原告迪克森文具（昆山）有限公司加装消防喷淋工程设施费用510000元。四、被告卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司于本判决生效后十日内支付原告迪克森文具（昆山）有限公司违约金及租金损失共计4990655.6元。五、驳回被告卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司全部反诉诉讼请求。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告迪克森文具（昆山）有限公司指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号为：3220198643605151526032697）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费82148元，保全费5000元，合计87148元，由原告迪克森文具（昆山）有限公司负担14507元，由被告卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司负担72641元。反诉案件受理费11668元，由被告卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司负担。其中，原告迪克森文具（昆山）有限公司预交的案件受理费72641元，本院予以退还，被告卡内基精密电子塑胶（昆山）有限公司应当负担的14507元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811112176；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  朱 诚人民陪审员  陈菊英人民陪审员  倪雪珍二〇一九年七月十日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰