河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初9950号原告（反诉被告）：许某某，女，1970年6月7日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某某，男，1983年11月13日出生，汉族，户籍地山西省黎城县。委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。被告（反诉第三人）：三河市百目房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区晶龙北路南路、燕顺路东侧福洪园一期33-00-B001，统一社会信用代码91131082347959181H。法定代表人：曲龙，系公司执行董事。委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。原告许某某与被告李某某、被告三河市百目房产经纪有限公司（以下简称百目公司）房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告李某某与反诉被告许某某、反诉第三人百目公司房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2018年12月21日、2019年3月1日立案后，首先适用简易程序，后又裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许某某及其委托诉讼代理人张毅恒，被告（反诉原告）李某某的委托诉讼代理人杨宏飞，被告（反诉第三人）百目公司的委托诉讼代理人杨赢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许某某向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与二被告于2018年8月13日签订的《补充协议》；2.被告李某某返还原告退还的首付款300000元及利息（利息以300000元为本金，按年利率6%计算，自2018年12月20日起至被告返还之日止）；3.被告百目公司对上述返还首付款300000元承担连带责任。事实和理由：2016年11月23日，原告与被告李某某经被告百目公司提供居间服务签订了《存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》及补充协议。合同约定被告李某某购买原告所有的房屋一套，该房屋坐落于燕郊高新区燕顺北路南侧、三河市东方创富房地产开发有限公司地西侧嘉都·嘉和苑18号楼18-2-2402号，房屋总价款1940000元，首付款700000元（含定金100000元），原告在收到被告李某某首付款当日交付房屋，房本下来后被告李某某15日内贷款支付原告剩余房款1240000元。合同签订后，被告依约向原告支付了购房款700000元（含定金），原告依约将房屋交付给被告。2017年底，原告的房产证下发后，告知被告百目公司和李某某办理房屋网签、贷款、过户等相关手续，二被告却以2017年6月廊坊市出台房屋限购政策，李某某不是三河市户口，也没有三河市的三年社保和纳税证明，不具备购房资格为由，要求退还被告李某某首付款。因二被告提供的李某某身份证信息显示其为山西省黎城县人，2016年11月23日签订的《补充协议》中确实也约定了“在本协议履行期间，如出现新的限购政策且该政策导致本协议无法正常履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已产生的费用由各方友好协商解决”，原告误以为二被告所述李某某不具备购房资格属实，便于2018年8月13日签订了《补充协议》，约定原告于2018年8月25日退还被告首付款300000元，2018年12月31日前退还370000元购房款，还约定如果原告违约，赔偿被告总房款20%的违约金及利息。合同签订后，原告已退还被告房款300000元。后原告从其他中介处了解，二被告在房屋交易过程中故意隐瞒了李某某真实的户口档案信息，事实上被告具有购房资格。被告李某某故意隐瞒上述事实，被告百目公司没有尽到忠实义务，二被告故意串通、隐瞒上述事实，欺骗原告与其签订了2018年8月13日的《补充协议》。原告根据合同法第五十四条的规定，诉至法院，望判如所请。被告李某某辩称，不同意原告的诉讼请求，被告李某某与原告许某某签订的《补充协议》是双方真实意思表示，不存在撤销事由，双方应当恪守《补充协议》约定的义务，如有违反，应当按照约定承担违约责任。《补充协议》约定，原告应当在2018年8月25日退还被告李某某300000元，余款于2018年12月31日全部退还，如违约，应当按照总房款20%承担违约责任。原告在退还300000元后，拒绝退还剩余370000元，构成违约，被告已经提起反诉。综上，原告诉求没有事实和法律依据，请求驳回。被告百目公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，其缺乏事实和法律依据。原、被告签订的解约补充协议，没有以被告，即买方是否具备购房资格为前提。当地的限购政策对以贷款方式进行的房屋交易存在实质性的影响，这是现实情况和当地司法实践的共识，法院以判决解除为原则，在此情况下，双方签订补充协议，履行了部分，二被告没有隐瞒或诱导，原告要求撤销的理由不成立。对于原告已经给付的300000元首付款，属于双方履行合同义务，没有返还的依据。原告要求二被告承担连带责任，没有法律依据，请求依法驳回。反诉原告李某某向本院提出反诉请求：1.反诉被告立即返还反诉原告370000元；2.反诉被告向反诉原告支付388000元的违约金。事实和理由：2016年11月3日，反诉原告与反诉被告签订了《存量房买卖合同》及补充协议等合同文件，约定：反诉原告购买反诉被告房屋，总价款1940000元，首付款700000元。2018年8月13日，反诉原告与反诉被告签订了《补充协议》，约定：解除双方之前签订的《存量房买卖合同》及补充协议，反诉被告于2018年8月25日返还反诉原告300000元，2018年12月31日返还剩余370000元；如反诉被告违约，则按总房款20%向反诉原告支付违约金。签订补充协议后，反诉被告向反诉原告支付300000元，剩余370000元拒绝向反诉原告支付，故成诉。反诉被告许某某对李某某的反诉辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求，请求依法驳回。一、李某某与百目公司故意隐瞒其有燕郊户口的事实，许某某误以为其不具备购房资格而作出非本人真实意思表示的《补充协议》，该协议具有欺诈的不正当性，李某某无权主张返还370000元和388000元违约金。二、即使李某某使用欺诈手段签订了《补充协议》，双方也未同意解除《存量房买卖合同》及相应补充协议。直到2018年11月19日第一次庭前会议时提供了与李某某的录音、视频证据，李某某、中介公司要求许某某同意解除《存量房买卖合同》及补充协议，但许某某未同意。综上，许某某不认可解除《存量房买卖合同》及补充协议，李某某反诉中所称有约定解除《存量房买卖合同》及补充协议的事实，属于其本人的臆想。三、《补充协议》不能等同于“解除合同”之意，所谓补充协议是对合同未尽事宜，或合同履行过程中发生新的情况，另行约定，与合同的解除协议不同，其基础是原合同，在承认原合同有效的前提下，对原合同的补充和部分条款的变更。从形式上看，补充协议是对合同履行过程中新发生的情况进行的约定。四、许某某不应当承担违约金，许某某与李某某存在法律纠纷，法院未作出判决之前，无法确定《补充协议》的法律效力，许某某不存在根本违约的行为。反诉第三人百目公司述称，《补充协议》具有解约性质，包含退款和允许卖方继续出售，该协议的签订没有以是否受到限购作为前提，签约双方具有行为能力，相关文件也是经过法律人员的指导，是合法有效的，反诉被告没有按照《补充协议》履行退款义务，明显构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与被告李某某于2018年8月13日签订《补充协议》时，被告是否存在欺诈行为。原告主张《补充协议》系因被告李某某称其不具备本地户籍、不符合限购限贷政策，无法购房的情况下，原告违背真实意思所签订，故《补充协议》属于可撤销的合同。原告为证明其主张，举示被告李某某的户籍证明、录音证据、视频证据及三河市与廊坊市的商品房限购政策文件。本院经审查认为，原告的录音证据与视频证据能够反映出双方签订《补充协议》的真实背景，系被告非三河市本地户籍，房地产限购限贷政策的出台导致其不具备购房资格，进而与原告协商签订。经本院调取被告的户籍信息，显示其为三河市燕郊的户籍，故本院认定被告与原告签订《补充协议》时存在欺诈行为，使原告在违背真实意思表示的情况下签订了上述协议。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月23日，原告许某某作为出卖人（甲方），被告李某某作为买受人（乙方），二人在被告百目公司的居间服务下签订了《存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》及补充协议等合同文本，约定原告以1940000元价格将坐落在三河市燕郊高新区燕顺北路南侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都﹒嘉和苑18号楼18-2-2402室房屋（以下简称涉案房屋）售予被告；房屋建筑面积90.32平方米；签订合同当日，乙方向甲方支付定金100000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；甲方于2017年12月31日前向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请；乙方于2016年11月28日将第一笔首付款700000（包含前期支付全部定金100000元）支付甲方；甲乙双方应当在收到首付款700000元自行办理物业交割手续，丙方陪同；涉案房屋系未下发房本房，双方对此均知情，涉案房屋升值的部分归乙方所有。签订上述合同时，被告李某某提供的身份信息显示其为山西省黎城县人。合同签订后，被告依约向原告支付了购房定金及首付款。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室发布通知，对本地房地产市场实施限购、限贷政策。2017年7月10日，涉案房屋的不动产权证书下发，登记权利人是许某某与蔡德军共同共有。此时被告提出其不具备三河市户籍，无法继续履行与原告的商品房买卖合同，原告信以为真，便于2018年8月13日与被告签订《补充协议》，内容为：“甲乙双方友好协商，甲方许某某于2018年8月25日退还乙方首付款300000元，其余370000元于2018年12月31日前全部退还。如此期间房子卖出三日内归还剩余370000元，双方无异议。如甲方违约赔偿乙方总房款20%的违约金及利息。特此证明，此协议具有同等法律效益。”上述《补充协议》签订后，甲方依约退还了被告李某某300000元，剩余370000元未予退还。另，三河市公安局燕郊开发区派出所出具的户籍证明信显示被告李某某的户籍所在地为三河市燕郊开发区嘉城国际小区**楼****。本院认为，我国合同法明确规定了一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案原告与被告李某某于2018年8月13日签订的《补充协议》因存在欺诈情形，符合法律规定的撤销情形，应予撤销，合同撤销后，被告李某某理应返还原告退还的首付款300000元，我国合同法第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，原告并未能举示相关证据证明百目公司知道被告的真实户籍，并与被告恶意串通，故本院无法认定百目公司故意隐瞒合同重要信息。本案原告要求被告百目公司承担连带给付责任，缺乏事实与法律依据，本院无法支持。综上对于反诉原告的全部诉讼请求，于法无据，本院亦无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、撤销原告许某某与被告李某某于2018年8月13日签订的《补充协议》。二、被告李某某于本判决生效后五日内返还原告许某某300000元。三、驳回原告许某某的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告李某某的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由被告李某某负担；反诉案件受理费11380元，由反诉原告李某某负担（本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  武晓红人民陪审员  徐枫淋人民陪审员  张 腾二〇一九年七月二十三日法官助理刘颖书记员张旭