广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5540号原告：周清学，男，1986年7月出生，汉族，住湖北省武穴市。。委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：林瑞玲，广东南鹏展法律师事务所律师助理。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村。法定代表人：蔡云伟。委托诉讼代理人：周光福，广东康浩律师事务所律师。原告周清学与被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周清学委托诉讼代理人莫锦湄，被告鸿远公司委托诉讼代理人周光福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周清学向本院提出诉讼请求：被告鸿远公司向周清学支付逾期交房违约金29795元（以370119元为基数，从2016年1月1日起至2018年3月16日止，按日万分之一的标准计付）。事实和理由：原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市××××房的预售商品房，购房总价370119元。被告应于2015年12月31日前交房；被告逾期交房超过90日，合同继续履行的，被告应自逾期交房之日起按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约定支付完购房款。被告于2018年3月16日向原告交房。被告逾期交房已超过两年，原告为维护合法权益，特起诉至法院。被告鸿远公司辩称：一、因政府验收标准突然变更，致使鸿远公司未能按时取得备案登记证，是属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对鸿远公司应予以免责。鸿远公司的房地产开发项目立项为2007年，按当时房屋验收标准规定，鸿远公司可按时取得《建设工程竣工验收备案登记证》。但之后国家相关部门及中山市出台系列新标准：1.2014年8月19日，中华人民共和国水利部令第46号《水利部关于废止和修改部分规章的决定》修改和废止了部分规章，中山市水务局据此作出《水利工程建设项目验收管理规定》，对水利方面作了规定，直至2017年10月25日才出文发布；2.2015年4月24日，中山市住房和城乡建设局《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》自2015年5月1日开始实施，对光纤到户工程验收备案进行了规定；3.中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》对防雷装置验收作了规定，于2017年10月17日才出文发布；4.2017年10月17日，中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》【办理材料】（2017.10）第4条“规划、环保、消防、人防、绿化、光纤、档案等各专项验收文件”。以上一系列的新规，严格了商品房验收标准，以新标准要求旧立项，必然导致在验收审批上突然增加了不稳定因素，导致按原标准可顺利验收的审批事项需要更多的时间。此外，新标准增加了多项之前没有的验收事项与程序。现鸿远公司取得的验收事项文件有《水质验收意见书》《防雷装置验收意见书》《住宅信报箱工程专项验收表》《消防审核意见书》《施工图审查合格书》《人防建设核准单》。鸿远公司根据新规，取得了几乎全部的验收报告。新的验收标准出台是鸿远公司不可预料的情况，属于不可抗力事件，因此鸿远公司逾期交房应予免责。二、根据双方的《中山市商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定，以上情形导致不能在交付期限内交房的，出卖人可据实予以延期。综上，鸿远公司作为出卖方，在遇到新标准要求旧立项，必然导致验收审批上不确定因素的增加，对此据实作出的延期应予支持，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年11月12日，周清学作为买受人与作为出卖人的鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定周清学购买鸿远公司开发的位于中山市××××房的预售商品房，总房款为474286元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.……若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的。逾期交房的违约责任：逾期时间，分别处理（不作累加）1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，周清学与鸿远公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定上述商品房的购房总价变更为370119元。中山市房地产交易登记管理所已对上述商品房买卖合同办理登记备案。上述合同签订后，周清学向鸿远公司支付了购房款370119元。2014年11月3日，涉案房屋所属建设工程的施工图经审查合格。2014年12月12日，涉案房屋所属建设工程取得《中山市防空地下室易地（分期）建设核准单》。2015年12月28日，涉案房屋所属建设工程的消防设计经审核合格。2017年1月22日，涉案房屋所属建设工程的住宅信报箱工程经验收合格。2017年9月29日，涉案房屋所属建设工程的防雷装置经验收合格。2017年10月10日，涉案房屋所属建设工程的水质经验收合格。2018年7月17日，涉案房屋所属建设工程取得竣工验收备案登记证。鸿远公司于2018年3月16日将上述房屋交付给周清学。另查，2015年4月15日，中山市通信建设管理办公室、中山市住房和城乡建设局发布了《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》，表示为贯彻落实《住房城乡建设部、工业和信息化部关于贯彻落实光纤到户国家标准的通知》（建标[2013]36号）等文件精神，新建住宅区、住宅建筑（非自建自用）及商住楼（建筑面积大于或等于5000平方米）的光纤到户配套设施必须与主体工程同步设计、同步建设、同步验收，如验收不合格不得接入公用电信网。2017年10月17日，中山市住房和城乡建设局发布了《建设工程竣工验收备案》文件。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。周清学与鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。本案争议的焦点是鸿远公司未按期交房是否存在免责或延期情形。首先，虽然《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》于2015年4月15日发布，但建标[2013]36号文在2013年就发布了，早于涉案《中山市商品房买卖合同》签订的时间。鸿远公司作为专业的房地产公司，对于相关要求应当知晓并遵守。其次，鸿远公司未举证证明其在合同约定的合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门。在其逾期申请验收后，即使出现政策法规变化，鸿远公司也不能以此主张免责或延期。综上所述，本院认为，鸿远公司未按期交房不存在免责或延期情形，鸿远公司应当向周清学支付逾期交房违约金。周清学主张从2016年1月1日起计算逾期交房违约金，而鸿远公司主张从起诉之日倒推三年作为起算时间。本院认为，涉案《中山市商品房买卖合同》约定逾期交房的每日按已付房款万分之一的标准计付违约金，当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”所以，鸿远公司主张从周清学起诉之日倒推三年作为逾期交房违约金的起算时间，于法有据，本院予以支持。鸿远公司应当向周清学支付的逾期交房违约金为以370119元为基数，从2016年4月24日起按每日万分之一计至2018年3月16日。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告中山市鸿远房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告周清学支付逾期交房违约金（以370119元为基数，从2016年4月24日起按每日万分之一计至2018年3月16日）；二、驳回原告周清学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元（原告已预交），由原告周清学负担40元，被告中山市鸿远房地产开发有限公司负担232元，被告中山市鸿远房地产开发有限公司负担的部分于支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇一九年七月二十二日书记员  蔡壹樑