苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2014）虎民初字第01141号原告肖晔峰，男，1984年2月4日生，汉族。委托代理人杨冬，上海宇钧律师事务所律师。委托代理人叶真涵，上海恒隆律师事务所律师。被告丁进，男，1986年3月15日生，汉族。被告方伟，男，1986年7月20日生，汉族。委托代理人卢开霖（被告丁进、方伟共同委托代理人），苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。委托代理人皮国齐（被告丁进、方伟共同委托代理人），苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。原告肖晔峰与被告丁进、方伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法由代理审判员赵延丽独任审理，于2014年6月18日公开开庭进行审理，原告肖晔峰的委托代理人杨冬，被告方伟及被告丁进、方伟共同委托代理人卢开霖到庭参加诉讼。本院于2014年8月12日、2014年9月18日公开开庭进行审理，原告肖晔峰的委托代理人杨冬、叶真涵，被告方伟、丁进及被告丁进、方伟共同委托代理人卢开霖、皮国齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖晔峰诉称，原告于2012年7月23日与被告签订《房屋租赁合同》，约定将其位于苏州市国际教育园北区科锐路东、学新路南、学府路北的汇金商业广场某某幢某某室出租给被告。事后，双方又于2013年9月23日再次签订《房屋租赁合同》，将租赁期限延长至2017年8月31日，并将合同内容做出部分修改。2014年3月底，苏州福满家便利店有限公司（以下简称福满家公司）找到原告，表明其原意承租原告所拥有的本案系争商铺。原告随后于被告联系，问其是否愿意提前终止租赁关系。被告声称其不想再另行更换店面，希望能够继续履行租赁协议。原告考虑到与被告一直关系良好，故而回决了福满家公司。然而，4月中旬，被告突然发短信给原告，询问原告是否愿意将租期再次延长2年，原告感觉事有蹊跷故拒绝。事后，原告得知被告已擅自与福满家公司达成转租协议，原告与被告协商无果故诉至法院，请求判令：1、立即解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、被告立即搬离原告出租的房屋；3、被告支付原告违约金3000元及经济损失5000元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第1项诉讼请求为解除原、被告于2012年7月23日及2013年9月23日签订的房屋租赁合同。被告丁进、方伟共同辩称，原告陈述不是事实，本案纠纷是在2014年3月因为福满家公司要求租赁涉案房屋开设分店，后三方多次协商，最后在2014年5月17日达成2份协议，第1份协议是福满家公司与两被告的房屋租赁协议，协议中约定被告将涉案房屋转租给福满家公司，租赁期间为2014年5月25日至2017年8月31日，第2份协议是福满家公司与原告签订的协议，租赁期间约定为2017年9年1日至2020年7月10日。这是符合开设福满家公司分店的最低时间要求，因此，我方认为被告实际上已经不在原先的租赁房屋内，不存在被告要搬离原告房屋，原告对于三方共同签署的合同完全知情，现福满家公司已经在装修房屋。原、被告于2012年7月23日签订的房屋租赁合同约定被告转租告知原告的义务，被告按约履行，且原、被告纠纷发生在该份合同履行期内，原告主张无事实及法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，汇金商业广场某某幢某某室房屋所有权人为原告肖晔峰，房屋所有权证附记中载明该房屋按分共有情况为肖晔峰90%、【沈某某、肖某某（沈某某配偶）】10%，庭审中，原告肖晔峰陈述其系沈某某、肖某某的儿子。另查明，2012年7月23日，原告肖晔峰、案外人沈某某与被告方伟、丁进签订《房屋租赁合同》一份，约定两被告承租原告肖晔峰、案外人沈某某位于苏州市国际教育园北区科锐路东、学新路南、学府路北的汇金商业广场某某幢某某室，建筑面积62.12平方米租赁房屋用途仅限于办公、零售，租赁期间自2012年7月23日起至2015年8月31日止。合同还对租金及支付方式、房屋交接及装修期限、双方权利义务及合同解除、房屋归还、保险、合同保证金、争议解决方式等做了约定，其中双方权利义务中约定“因经营等原因，乙方可将场地转让给第三人合法经营，但须告知甲方”，合同约定的解除情形包括：不具有合法经营资格或因违法经营被吊销、注销营业执照的；未按约定用途使用场地经3次书面通知未改正的；利用场地加工、销售假冒伪劣商品的；进行其他违法活动累计达3次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的；逾期30日未支付租金及物业管理费的；违反保证金协议的有关约定的；违反国家法律法规从事非法活动并造成一定后果的；违反物业公司依法制订的规章制度情节严重或拒不服从物业公司管理的。2013年9月23日，原告肖晔峰与被告丁进、方伟签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于苏州市国际教育园北区科锐路东、学新路南、学府路北汇金商业广场某某幢某某室，租赁期限自2015年9月1日起至2017年8月31日止，合同还对租金及支付方式、房屋交接及装修期限、双方权利义务及合同解除、房屋归还、保险、合同保证金、争议解决方式等做了约定，主要事项与原告肖晔峰、案外人沈某某与被告方伟、丁进于2012年7月23日签订《房屋租赁合同》保持一致，在转租权事项上约定“因经营等原因，乙方可将场地转让给第三人，但须事先征得甲方书面同意”。庭审中，原告陈述因沈某某长期居住在美国，故2013年9月23日的房屋租赁合同上由原告一人签字。后原告向法院提交肖某某、沈某某于2014年8月15日出具委托书一份，上载明：本人将名下位于苏州市汇金商业广场某某幢某某室商铺的出租及相关涉讼事宜全权委托儿子肖晔峰处理。又查明，2014年5月17日，被告方伟、丁进与福满家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定两被告将其享有合法转租权的房屋出租给福满家公司使用，承租房屋位于汇金商业广场某某幢某某室，租赁期间为2014年5月25日起至2017年8月31日止，双方对出租房屋情况、租赁用途、交付日期和租赁期限、租金支付方式和期限、保证金、公用事业及其他费用、房屋使用和维修责任、转租转让和交换、解除合同条件、提前终止合同条件、合同续约、房屋返还等事项作了约定。同日，沈某某、肖某某及原告肖晔峰与福满家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定沈某某、肖某某及原告肖晔峰将其享有合法产权的房屋出租给福满家公司使用，承租房屋位于汇金商业广场某某幢某某室，租赁期间为2017年9月1日起至2020年7月10日止，其他约定事项同被告方伟、丁进与福满家公司签订《房屋租赁合同》内容保持一致。庭审中，福满家公司员工余某某到庭作证，陈述“全家”是福满家公司的注册商标，最少签订6年的房屋租赁合同才能开店。福满家公司在2014年3、4月份先与两被告商谈，两被告说其与原告的房屋租赁合同只有3年半左右，满足不了福满家公司的租赁期限要求。故福满家公司与原告肖晔峰商谈，能否保证房屋租赁期间的连续性，分别与两被告和原告针对不同租赁时间段签订房屋租赁合同，原告都是同意的。因为公司需要审核流程，当把合同初稿给原告时，原告说租可以但是租金要提高。因为公司的房屋租金预算是固定的，一方提价其余各方的租金就要相应减少，故原告、被告、福满家公司以及涉案房屋隔壁房东又经多次商谈租金确定后，福满家公司就涉案房屋分别与原告及其父母、两被告签订了房屋租赁合同。从房屋租赁合同签订后，福满家公司在物业公司办理装修手续，物业公司打电话与原、被告确认同意后，福满家公司进行装修入驻。庭审中，被告提交因全家租赁涉案房屋及隔壁房屋相关事宜向原告肖晔峰征询签订房屋租赁合同意见的多次短信，其中一份短信到达方显示“汇金房东肖”的短信内容为询问全家超市最近天天来找被告想要转房子，他们想要跟隔壁签合同的时间同步，假如全家不租了，被告还想租原告的房子，是否可以涨房租形式续租2017年到2020年期间。原告对该份证据认可，但是认为短信不能证明被告通知原告转租，更不能证明原告同意，认为转房子就是转让。另一份多条短信到达方显示“店里房东（4）并下附电话号码”的短信内容为转达全家关于房屋租赁的相关意见，征询明天把原告家、隔壁家、被告合同让全家签了等事宜。原告对该份证据陈述记不得了，且与本案无关。该份证据中手机上显示该短信到达方电话号码与原告代理人向本院提交的原告肖晔峰电话号码一致，且本院于2014年8月22日拨打核实确为原告肖晔峰本人。庭审中，原告陈述，福满家公司主动找到原告询问是否愿意出租房屋，当时原告考虑到已经将房屋租赁给被告了，就先自己去问被告是否愿意解除合同，后被告说不愿意。当时福满家公司想将2017年8月31日前的三年也租下来，取决于被告同意退出的时间，如果被告不同意，原告是没有权利租给福满家公司的，所以才叫福满家公司找被告，被告同意了才能签订前面的三年。在谈的过程中没有达成一致意见，被告要转让费，最终被告因为价格不满意没有同意退出给原告，但是关于2017年9月1日后房屋租赁，原告与福满家公司达成一致意见。因为2017年8月31日后是空白期，谈的价格也合理就租给福满家公司了。当时原告不同意草率的签2017年后三年，最好是一起签。福满家公司想签5至6年，具体时间记不清了。被告陈述，原告从未打电话跟被告说要解除房屋租赁合同和谈过转让费或赔偿费，福满家公司要求占地面积100平米以上，签订合同年限在5年以上，任何一个条件达到才能开店，福满家公司与被告、原告、隔壁邻居签订的三份房屋租赁合同是一个整体。被告具有优先承租权，福满家公司不可能在没有被告同意的情况下去跟原告签订房屋租赁合同。关于原、被告合同中约定被告是否具有转租权利的问题，原告认为，原、被告签订的两份合同都没有关于转租的约定，只是转让，没有约定就根据法定；退一步讲，即使合同中转让就是转租，那么2013年9月23日签订的约定也完全替代了2012年7月23日签订的合同约定，因为合同中约定该合同取代双方的一切书面协议；再退一步讲，即使没有替代，那么被告也要履行告知义务，没有履行告知义务同样不可以转让；被告与福满家公司签订的从2014年至2017年转租合同是一个完整的不能割裂的合同，不能认为其中部分合法部分违法；退一万步讲，2013年原、被告签订的合同约定需要经过原告同意，那么未经同意的转租必然就是违约且违法的；被告可能会抗辩说等到2015年9月1日才能行使解除权，首先合同法没有设定解除权的期限，解除权只要满足未经同意发生转租行为就可以行使，如果必须等到2015年9月份之后才能行使解除权，对已经投入大量资金及运营成本的福满家公司是巨大打击，如果现在就解除合同，福满家公司可以避免之后资金的继续投入也尽量减少损失。被告认为，被告是房屋租赁人，并不是房屋所有权人，在房屋租赁合同所约定的字面上的转让应当包括转租的意思表示；追溯到房屋租赁合同签订的时间和背景来看，原、被告均不是法律人士，转让和转租的问题远远超出一般人的知识范围，再从原、被告与福满家公司三方共同协商涉案房屋租赁合同的签订事实出发，三方签约前，原告并未对房屋租赁合同的转让和转租提出异议。一般转让时整体转让，适用于饭店、酒店等同业收购，而被告是装修公司转给便利店，非同业。根据原、被告及福满家之间签订的房屋租赁合同、原告认可福满家公司店面装修行为及短信告知、证人证言等证据，已经充分说明或合理推定原告已经同意或者至少默认被告自2014年5月25日至2017年8月31日拥有转租权及原告同意被告转租的意思表示。被告拥有优先续租权，原告和福满家公司都清楚，如果原告不同意转租，原告怎么确定被告在2017年8月31日前不再续租又怎么敢和福满家公司签订2017年9月1日后的房屋租赁合同，福满家公司也不会在协商未果的情况下轻易地与原告签订2017年9月1日后的房屋租赁合同，何况原、被告及隔壁邻居与福满家公司各自签的房屋租赁合同合起来是一个整体，才能满足福满家公司签订合同的目的，如果原告不认可被告转租，福满家公司不可能与任何一方签订合同的。关于被告与福满家公司的转租行为是否征得原告的同意问题，原告认为被告提供的证据都不能证明原告同意转租；被告与福满家公司签订的转租合同附件二中明确列明被告将原告同意转租的书面文件提交福满家，但事实上被告和福满家公司都没有能力提供这份书面文件，证明转租未经原告同意；原告与福满家公司签订的房屋租赁合同中没有提及任何同意转租的条文；原告提供的杨冬与王琦的电话录音可以证明原告根本对被告与福满家公司签订合同的事情一无所知；被告与福满家公司提供的租房情况说明也能够证明原告不可能同意转租；转租经过同意，法律通常要求须是一种明示行为，对于默示推定有严格的法律规定不能随意扩张解释。被告认为，从原、被告及福满家公司三方各自所签订的房屋租赁合同可以看出不论是从时间还是从同一个意思表示都证明被告的告知以及原告同意的意思表示，现原告与福满家公司签订的合同租期为2017年9月开始，而被告与福满家公司签订的合同是从2014年至2017年的，两份合同是同一天签署的，原告与福满家公司签订房屋租赁合同的时候实际没有发生租赁，如果按照原告的逻辑，福满家公司要到2017年才能开店，与常理不符；原告认为与被告的房屋租赁合同2017年8月31日到期后，2017年9月1日久可以租给福满家公司，但是法律规定承租人有优先承租权，原告并不知道被告到时是否与原告解除合同，所以原告回避不了的事实是原告完全知道福满家是要开店的，与被告签订了前半段时间，与原告签订了后半段时间；若本案判决满足原告诉请，那么福满家公司的转租是非法的，原告有权要求其退出，福满家公司已经投入大量资金且办完一系列手续，如果要开设，必须忍受原告任意开出的天价租金，为维护法律诚实信用、公平正义的原则，请法院查明事实应驳回原告诉请。上述事实，有原告提交的房屋所有权证、土地使用权证、委托书、原、被告签订的房屋租赁合同2份，被告提交的被告与福满家公司签订的房屋租赁合同1份、原告与福满家公司签订的房屋租赁合同1份，以及本院听证笔录、庭审笔录、谈话笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。一、关于原、被告房屋租赁合同中约定的是“转租”还是“转让”的问题，本院认为，“转让”为债权中合同权利义务转移给第三人行使、履行，本案中为房屋租赁合同，原、被告权利义务为原告将租赁物交付被告使用、收益，被告支付租金，原、被告关于被告“可将场地转让给第三人”的合同约定，因不指向原、被告权利义务，且被告仅有场地使用权，故本案中该合同内容约定应为房屋转租事宜。二、关于被告与福满家公司的转租行为是否征得原告的同意问题，本案中，两被告与原告签订2份房屋租赁合同，第1份中租赁期间为自2012年7月23日起至2015年8月31日止，因经营需要转租的告知原告即可；第2份中租赁期间为自2015年9月1日起至2017年8月31日止，因经营需要转租的须事先征得甲方书面同意。福满家公司因经营需要与原、被告协商一致后分别与原、被告签订具有时间连续性的2份房屋租赁合同，对于被告将房屋转租给福满家公司的事宜，被告依约告知原告，故2014年5月17日至2015年8月31日止期间被告的转租行为不违反合同约定。就2015年9月1日起至2017年8月31日期间的房屋转租事宜，原、被告在合同中约定“本合同到期，在同等条件下，乙方有优先续租权，乙方须提前3月向甲方提出书面申请”，且被告在向原告发送的短信中也询问过2017年后的房屋租赁事宜，而原告在此情况下于2014年5月17日与被告同时分别跟福满家公司签订房屋租赁合同，应为在原告明确且被告同意不再续租2017年9月后原告房屋为前提作出的，其虽未向两被告出具书面同意意见书，但是经多方协商后其与福满家公司签订同被告租赁期间相延续的房屋租赁合同，该法律行为表达了原告知情并同意被告转租的真实意思表示。综上，原告以两被告擅自与福满家公司达成转租协议构成根本违约、侵害原告合法权益为由提起本案诉讼，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告肖晔峰的诉讼请求。案件受理费210元，减半收取105元，由原告肖晔峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-5501010********。代理审判员  赵延丽二〇一四年九月二十八日书 记 员  周 润