呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民一初字第01276号原告内蒙古天骋房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特新城区正白二甲街。法定代表人晏爱民，该公司总经理。委托代理人郭宇，内蒙古百宁律师事务所律师。委托代理人陈兆南，该公司经理。被告新城区天一鲜煮烤涮店，住所地呼和浩特市新城区兴安北路元利巷口天鹅大厦*楼。经营者李志强，系该店负责人。委托代理人张军，庆胜律师事务所律师。委托代理人张顺，庆胜律师事务所律师。原告内蒙古天骋房地产开发有限责任公司（以下简称天骋公司）诉被告新城区天一鲜煮烤涮店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由审判员李泽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天骋公司委托代理人郭宇、陈兆南，被告新城区天一鲜煮烤涮店委托代理人张顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天骋公司诉称，被告与原告于2015年8月22日签订了《公园世界2号商业用房租赁合同》（以下简称“合同”)。合同约定被告承租原告所有的公园世家二号商业褛，建筑面积约790平米：租金为每年70万元；租期为3年，自2014年11月15日至2017年12月30日；租金支付方式为前两年半年付一次，第三年一次性支付，先交租后使用；被告承担房屋交付使用后的物业费、取暖费、水电费、各项税费。原告已于2014年11月15日将承租房屋交付被告使用，被告己支付2014年12月30日至2015年6月30日的租金。双方在合同补充事项第3条约定：2015年下半年租金（既2015年6月30日至2015年12月30日的租金）于2015年8月15日缴纳15万元整，该款项未能按时结清的，视为未能及时支付房租。而被告未能按时支付租金，只在2015年8月31日支付租金5万元，剩余10万元租金至今未付。且被告从承租后至今从未支付物业费，及相应电费。根据该合同第六条第3款的约定：租赁期内，未能按照约定支付各项费用及租金，甲方（原告）有权解除合同，要求乙方（被告）承担违约责任；及该合同第三条第3(3)款约定：未按时支付租金，/每逾期一天按年租金千分之三计收违约金，每逾期一天补偿原告管理费用1000元。综上，根据合同约定及《合同法》的相关规定，被告已构成严重违约。原告多次与被告沟通协商，并于2015年9月18日发信息给被告催促其履行合同义务，但被告至今既不履约也不协商解决。根据法律规定，原告起诉，请求判令解除原、被告签订的《公园世家2号商业用房租赁合同》，被告支付2015年7月1日至起诉之日的租金230000元，支付违约金210000元，管理费100000元，物业费21330元，电费21568元及各项税费88160元，合计人民币671058元，并计算至被告实际给付之日止，被告承担本案的诉讼费用。被告新城区天一鲜煮烤涮店辩称，合同不是答辩人不履行，而是不能履行了，我们不存在过错，9月2号原告就已经停电了，被告已经从该房屋退出来了，被告找不到原告不能将该房屋腾出去。腾房问题一直协商，原告锁门的期间是他们不让我们腾房，不是被告不想腾房，合同日期签订日期到履行时已经无效了。主张的电水费没有票据证明数额到底是多少，所以被告方不予认可。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月22日，原告与被告签订了《公园世界2号商业用房租赁合同》。合同约定被告承租原告所有的公园世家二号商业楼，建筑面积约790.64平米，租金为每年70万元；租期3年，自2014年11月15日至2017年12月30日；免租期为45天,自双方签订合同之日至2014年12月30日。租金支付方式为前两年半年付一次，第三年一次性支付，先交租后使用，被告需按时支付房租，每逾期一天按年租金3%0计收违约金，另每逾期一天，被告补偿原告每天1000元管理费用。累计逾期10天，原告有权停水，停电，被告不得索赔；累计逾期15天，原告有权收回该房屋另行出租出售，被告应当在收到原告通知后7日内向原告移交物业，若逾期未移交，原告有权自行处置被告留下的物品；被告承担房屋交付使用后的物业费、取暖费、水电费、各项税费。合同补充事项中约定：“3、2015年下半年租金，于2015年8月15日缴纳人民币15万元整，剩余20万元租金，甲方（原告）同意将电表变更为正式用电，且将天然气管道接通至该物业，根据乙方（被告）已经支付该物业的屋面防水费用（约两万多元）及乙方所发生的电费及2014年11月15日以前甲方所产生的水电费用、物业管理费由甲方承担并为乙方安装分户水表。甲方完成上述事项后，甲乙双方在三个工作日内核算，以多除少补的原则结清剩余的20万租金（核算公式：乙方应付未付20万租金-物业屋面防水（约2万多元）-甲方2014年11月15日前所发生的水费+乙方2014年11月15日后至电表更换前所发生的电费）。合同签订后，原告于2014年11月15日将承租房屋交付给被告使用，被告向原告支付2014年12月30日至2015年6月30日的租金35万元。双方在合同补充事项第3条约定：2015年下半年租金（既2015年6月30日至2015年12月30日的租金）于2015年8月15日缴纳15万元整，该款项未能按时结清的，视为未能及时支付房租。2015年8月31日，被告支付租金5万元，后被告一直未支付其余租赁费。因逾期支付租金，原告多次通过电话及电子邮件的形式向被告要求支付租金，被告一直没有支付。原告因支付租金问题与被告发生冲突，于2015年9月16日将该房屋锁门。2015年9月18日，原告通知物业公司清理被告的东西。原告诉至本院，请求解除原、被告签订的《公园世家2号商业用房租赁合同》，被告支付2015年7月1日至起诉之日的租金230000元，支付违约金210000元，管理费100000元，物业费21330元，电费21568元及各项税费88160元，合计人民币671058元，并计算至被告实际给付之日止，本案的诉讼费由被告承担。另查明，原告在出租该房屋前已取得了《建设工程规划许可证》。被告在租赁期内支付物业屋面防水费用人民币28000元。原、被告于2016年1月2日办理了房屋内物品的交接手续，被告将房内物品搬离该房屋。原告于2016年1月3日向公园世家小区物业呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司交纳了被告所租住房屋2014年11月15日至2016年1月2日的物业服务费人民币21751.33元。则每月的物业服务费为人民币1673.18元。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据诉辩双方的意见，本案涉及如下争议焦点：1、被告应当向原告支付的租金数额为多少？2、原告提起的违约金请求是否成立？3、原告提起的管理费、物业费、电费及税费等是否成立？针对第一个争议焦点，根据《公园世家2号商业用房租赁合同》及该合同补充事项中的约定，被告已经向原告支付了2014年12月30日至2015年6月30日的租金35万元。且庭审中查明，原告已于2015年9月16日将诉争房屋上锁，此时原告对该房屋已实际控制，即此时双方已事实上解除了房屋租赁合同，对原告诉请2015年9月16日前的租金，本院予以支持。但因被告的物品还在该房屋中，原告无法将该房屋另行租赁给他人。对该局面的造成双方均有过错，对2015年9月16日后的给原告造成的损失，比照双方签订的房屋租赁合同，应由原、被告双方分担。2015年7月1日至2015年9月16日，共计为78天，以上时段的租金为70万元/365天×78天=149589.04元。2015年9月16日至被告向原告交还房屋之日2016年1月2日共计109天，以上时段的租金为70万元/365天×109天/2=104520.54元,且根据原告与被告约定的租金计算公式，扣除被告已支付的租金5万元及支付的物业屋面防水28000元，被告应支付原告房屋租赁费人民币176109.58元。对原告请求被告支付租金的诉请，本院予以部分支持。针对第二个争议焦点，根据原告与被告约定，被告逾期支付租金一天，每天按年租金（70万元）3‰计收违约金，即每天2100元，超过了原告的实际损失即中国人民银行同期贷款利率的130%，故原告与被告约定的违约金过高，应当适当下调，原告与被告约定在2015年8月15日缴纳15万元租金，但被告没有按照约定缴纳，但原告已于2015年9月16日后即已接管了诉争房屋，对于原告不能接收房屋，双方均有过错，且双方处于争议中，故对原告请求2015年9月16日之后至本判决生效之日止的违约金被告不应支付。因此截至2015年9月16日，被告违约天数为78天，应以被告未支付租金数额即176109.58元为依据，违约金数额为176109.58元×6%/365天×140天×130%=2258.06元，但对于本判决生效之日后，被告应当向原告支付租金，故违约金应按此方法从判决生效之日起继续计算至被告付清租金之日止。对原告的该项诉请，本院予以部分支持。针对第三个争议焦点，对于管理费，因为原告与被告之间不存在管理关系，且原告没有提供证据证明其存在代被告进行管理的行为，原告的损失已经有违约金予以补偿，因此《公园世家2号商业用房租赁合同》中关于管理费的约定缺乏事实和法律依据，对原告关于管理费的诉讼请求，本院不予支持。对于物业费，原告与被告在合同中明确约定物业费由被告承担。但自2015年9月16日起，原告已实际控制了该房屋，对该日之后的物业服务费，应由原告自己承担。原告则每月的物业服务费为人民币1673.18元。原告于2016年1月3日向公园世家小区物业呼和浩特市惠生物业服务有限责任公司交纳了被告所租住房屋2014年11月15日至2016年1月2日的物业服务费人民币21751.33元。依照总额计算，则每月的物业服务费为人民币1673.18元。截止2015年9月16日被告应当承担的物业费为人民币16731.8元。对原告的物业费诉请，本院予以部分支持。对于电费，因为原告与被告提供的电表照片存在着不一致，且原告与被告均没有提供供电局对被告所欠电费而出具的记录及催款单等，原告提供的证据无法证明其主张的电费数额，且该项费用收费权利人为供电局，原告只有在交纳后才可以就电费向被告主张权利，因原告未向本院提交交纳电费的证据，对原告的该项诉请，本院不予支持。对于税费，因该项费用的收费权利人为税务机关，原告没有提供其已缴纳税费的税务局发票，不能证明原告已经代被告缴纳了税费，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告新城区天一鲜煮烤涮店于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古天骋房地产开发有限责任公司支付租金人民币176109.58元，并支付违约金人民币2258.06元，合计人民币178367.64元，并按此方法支付自本判决生效之日起至实际给付之日之日止的违约金；二、被告新城区天一鲜煮烤涮店于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古天骋房地产开发有限责任公司支付物业费人民币16731.8元；三、驳回原告内蒙古天骋房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。诉讼费：案件受理费减半收取人民币5255元，由原告内蒙古天骋房地产开发有限责任公司承担人民币3858元，被告新城区天一鲜煮烤涮店承担人民币1397元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李 泽 芳二〇一六年四月二十日书记员 乌格德乐胡