广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第606号原告：珠海市香洲龙华服装厂，住所地珠海市。法定代表人：张建华，总经理。委托代理人：杨新华、吴加敏，分别系广东中亿律师事务所律师、实习律师。被告：中山市南区工业总公司，住所地中山市。法定代表人：雷应川，总经理。委托代理人：莫健环，广东泰力律师事务所律师。被告：中山市环城龙华服装厂，住所地中山市。法定代表人：李灿洪。原告珠海市香洲龙华服装厂（以下简称珠海龙华厂）诉被告中山市南区工业总公司（以下简称南区工业总公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月12日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，并根据原告珠海龙华厂申请，依法追加中山市环城龙华服装厂（以下简称中山龙华厂）为本案共同被告参加诉讼，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海龙华厂委托代理人杨新华、吴加敏，被告南区工业总公司委托代理人莫健环到庭参加诉讼，被告中山龙华厂经本院公告传唤，公告期限届满没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海龙华厂诉称：被告南区工业总公司（原中山市环城区工业总公司）于1992年4月6日将位于南区第二工业区的厂房和宿舍各一幢转让给原告，该厂房及宿舍占地总面积为4257平方米，土地证以原告名义办证，房产总面积为5171.55平方米，但房产证仍以中山市环城区龙华服装厂名义办证，转让总金额为415.7984万元，原告已将转让款全部付清。南区工业总公司分别于1992年7月15日及同年8月18日领取了上述厂房及宿舍的土地证及房产证［土地证号：中府国用（2005）第2600**号；房产证号：粤房地证第C71045**号］，并在同年将土地证交给原告，因当年原告欠中山市南区借款债务未清，房产证一直保留在南区工业总公司处，至原告还清欠款后，南区工业总公司于2002年5月22日将房产证交回原告。原告接收上述房产证后，发现该房产证与土地证所有权人名称不符（经查原因为：当时国土局还没有要求土地、房产两证所有权人名称统一，当时开办企业需挂靠集体经营，故以中山市环城区龙华服装厂营业执照去办房产证）。2004年，原告向中山市南区办事处提出将上述房产证名称更正为原告名称，当时由办事处副主任、分管城管线领导周主任负责该房产更名有关事宜，原告亦将有关证件交给周主任办理，但因周主任发生意外致使有关证件无法找回。后在南区工业总公司努力下，上述房产证得以补办。2009年3月11日，中山市南区办事处向中山市人民政府发出《关于直接办理环城区龙华服装厂房产证更名的请示》；同年4月30日，中山市国土资源局向市政府提出了《关于南区办事处申请直接办理环城区龙华服装厂房地产证更名的处理意见》，但至今上述房产证所有权人仍未变更至原告名下。为解决历史遗留问题及维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告南区工业总公司将位于中山市南区竹秀园村房地产的房产证（房产证号：粤房地证第C71045**号）办理到原告名下并承担办证所产生的一切税费（包括但不限于评估费、测量费、税费等）；2.本案诉讼费用由被告南区工业总公司承担。诉讼中，原告多次对第一项诉讼请求作出变更，后最终明确第一项诉讼请求为：判令两被告将中山市南区竹秀园村的房地产（房产证号：粤房地证第C71045**号）协助办理产权证至原告名下，并承担办证所产生的一切税费，包括但不限于评估费、测量费、税费。原告珠海龙华厂对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据材料有：1.合同书；2.企业法人申请开业登记注册书、中山市环城区建设委员会证明、广东省中山市单位自管房屋登记领证申请表、《关于珠海市香洲龙华服装厂要求补领厂房房产证的请示》、中山龙华厂、南区工业总公司企业机读档案登记资料、委托书、申述书、通知、《房地产权登记申请、审批表》、收据、梁冠勤及何治军身份证复印件、南区工业总公司营业执照；3.《关于直接办理环城区龙华服装厂房产证更名的请示》、《关于南区办事处申请直接办理环城区龙华服装厂房地产证更名的处理意见》；4.通知、中国农业银行信汇凭证等相关收费凭证及收据、进账单；5.土地使用权证［中府国用（2005）第2600＊＊号］、房地产权证（粤房地证第C71045**号）；6.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表6页；7.珠海龙华厂商事登记簿；8.中山市工商行政管理局的证明；9.南区工业总公司的工商信息变更登记资料。被告南区工业总公司辩称：一、原告主张办理房产证的权利已超过诉讼时效。原、被告双方签订的合同书约定南区工业总公司在1992年6月15日前将位于环城第二工业区厂房和宿舍、土地转让给原告。从1992年6月15日至今已超过20年，原告主张办理房产证的权利已超过诉讼时效。二、原告主张南区工业总公司承担办证所产生的一切税费没有事实和法律依据，且其主张也超过诉讼时效。1.合同书没有约定办证费用支付的内容，法律也没有规定房产的出卖人一定要承担办证所产生的一切费用，即南区工业总公司没有承担上述房产买卖办证所产生的一切费用的义务。2.原告主张办证所产生的一切税费是债权，其主张亦已超过诉讼时效。三、原告自身过错造成上述房产不能过户，因此造成的历史遗留问题及发生的费用由其承担。1.合同书约定原告应在工厂投产前全部付清所有款项，但原告拖欠南区工业总公司款项，南区工业总公司为保护自身权益只好将上述房产暂用中山市环城区龙华服装厂名义办理房产证。2.2002年5月22日原告发现房产证与土地证的名称不符时，原告应及时在法律规定的期间内主张权利，但原告却延缓行使权利，造成房产过户不能，后果应由原告承担。3.2002年5月22日后，南区工业总公司积极协助原告变更房产名称，直到2009年4月29日中山市国土资源局发出中国土资报（2009）206号文件时，南区工业总公司才知道原告吊销了营业执照，不能直接变更过户，建议协议转让的方式办理过户手续。因此，原告作为过错方应承担责任。以上三点说明原告存在过错，延缓行使权利，在长达20年多的时间里，由于政策变化和物价上涨，致使房产不能办理变更手续和产生庞大费用，责任应由原告承担。综上所述，原告诉求无事实和法律依据，且主张权利已超过诉讼时效，请求驳回原告全部诉求。被告南区工业总公司对其辩解在举证期限内没有提交证据。被告中山龙华厂未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。诉讼中，根据原告珠海龙华厂申请，本院依法向中山市国土资源局调取了中山市南区竹秀园村房地产［土地证号：中府国用（2005）第2600**号；房产证号：粤房地证第C71045**号］的内档资料；向中山市工商行政管理局调取了中山龙华厂全套工商登记资料；向中国工商银行调取汇款人为珠海龙华厂，收款人为中山市环城区工业总公司，汇款账号为0010047027＊＊＊＊，汇款金额为415000元，汇票编号为00577392的银行汇票原件。经质证，珠海龙华厂、南区工业总公司对上述证据均无异议。经审理查明：被告南区工业总公司系由中山市环城区工业总公司于1998年2月9日变更企业名称而来。1992年4月6日，原告珠海龙华厂（乙方）与中山市环城区工业总公司（甲方）签订合同书，约定：甲方将座落环城第二工业开发区一业厂房和宿舍楼各一幢转让给乙方办厂，其中厂房建筑面积4618平方米，宿舍楼建筑面积868平方米，总建筑面积5486平方米，每平方米含报建费386.8元共计212.1984万元；工业厂房总价中不包括1吨标准货用提升机一部、避雨设施、建筑期间临时使用的水管、电线及照明线路和建筑期间水电费合共11.6万元；上述厂房、宿舍占地面积为4257平方米（折合6亩），另在上述厂区以西另划拨土地10亩，共16亩，按每亩12万元计算，乙方支付甲方192万元作为购地费用；上述土地、厂房合计415.7984万元，自合同签订之日起七天内向甲方缴交10%，即41.57984万元作为定金，一个月内缴交全部款项的50%，余款于工厂投产前全部付清；合同还约定了其他事项。上述合同签订后，珠海龙华厂付清了上述款项415.7984万元。南区工业总公司分别于1992年7月15日及同年8月18日领取了上述厂房的土地证及房产证［土地证号：中府国用（2005）第2600**号，土地使用面积3615.1平方米，土地用途为工业，土地使用权类型为划拨；房产证号：粤房地证第C71045**号，建筑面积4758.8平方米］，并在同年将土地证交给珠海龙华厂。因珠海龙华厂欠中山市南区债务未清，房产证保留在南区工业总公司处，至珠海龙华厂还清欠款后，南区工业总公司于2002年5月22日将房产证交回珠海龙华厂。珠海龙华厂接收上述房产证后，发现该房产证与土地证所有权人名称不符，房产证登记在中山市环城区龙华服装厂名下（经查原因为：当时国土局还没有要求土地、房产两证所有权人名称统一，当时开办企业需挂靠集体经营，故以中山市环城区龙华服装厂营业执照去办房产证）。2004年，珠海龙华厂向中山市南区办事处提出将上述房产证名称更正为珠海龙华厂。当时负责房产更名的办事处领导在收取珠海龙华厂的房产证后，因发生意外致使房产证无法找回。后南区工业总公司于2009年2月9日将上述房产证补办。2009年3月11日，中山市南区办事处在向中山市人民政府《关于直接办理环城区龙华服装厂房产证更名的请示》中称：由于当时工业公司办理上述房地产两证过程中出现失误，致使两证权属人名称不符，珠海龙华厂强烈要求我区将房产证权属变更为珠海龙华厂；而珠海龙华厂与中山市环城区龙华服装厂营业执照早已吊销，未能办理变更手续，请求将该房产证权属直接更名为珠海龙华厂。同年4月30日，中山市国土资源局向中山市人民政府提出了《关于南区办事处申请直接办理环城区龙华服装厂房地产证更名的处理意见》，称珠海龙华厂与中山市环城区龙华服装厂为两相互独立的企业法人，由于两企业均已吊销了营业执照，故建议由中山市环城区龙华服装厂的主管部门与珠海龙华厂的出资人双方以协议转让的方式办理上述房产的过户手续。由于至今上述房产证所有权人仍未变更至珠海龙华厂名下，珠海龙华厂遂于2014年2月12日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市工商行政管理局于2014年5月29日、7月17日出具证明，证实无“中山市环城区龙华服装厂”企业名称登记记录。珠海龙华厂已被吊销营业执照，中山龙华厂于1996年8月28日被吊销营业执照。涉案房地产不存在被查封、抵押情况。庭审中，南区工业总公司确认涉案房地产只转让给珠海龙华厂，不存在转让给中山市环城区龙华服装厂的事实；至于房产证登记的中山市环城区龙华服装厂与工商登记的中山市环城龙华服装厂的区别，应是办理房产证时笔误所致；当初涉案房地产办理权属证书及补办房产证均不用缴纳税费的。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。珠海龙华厂与中山市环城区工业总公司签订的合同书，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应履行各自义务。南区工业总公司由中山市环城区工业总公司变更企业名称而来，故由南区工业总公司享有与承担中山市环城区工业总公司的合同权利义务。结合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一是珠海龙华厂的起诉是否超过诉讼时效问题；二是涉案房产需办理更名过户的责任方，更名过户所需税费应由谁承担问题。关于焦点一。珠海龙华厂与中山市环城区工业总公司签订转让房地产的合同后，中山市环城区工业总公司已将转让的房地产交付珠海龙华厂并办理了房地产权属证书，现珠海龙华厂主张办理房产证转移登记的诉讼请求，属物上请求权，而非债权请求权，依法不适用诉讼时效的规定，此与主张交付房屋属债权请求权可适用诉讼时效有所不同。珠海龙华厂主张南区工业总公司承担办证所产生的一切税费的诉讼请求，是基于上述办理房产证转移登记的诉讼请求所产生，而房产证转移登记仍未办理，办证所产生的税费还未最终确定，珠海龙华厂主张南区工业总公司承担办证所产生的一切税费的诉讼请求亦没有超过诉讼时效。综上所述，珠海龙华厂的起诉没有超过诉讼时效。南区工业总公司有关本案超过诉讼时效的辩解意见，理据不足，本院不予采纳。关于焦点二。中山市环城区工业总公司与珠海龙华厂签订转让房地产的合同后，履行了交付房地产的合同义务并办理了房地产权证属证书。但中山市环城区工业总公司为了自身目的，仅将转让的土地权属证书办至珠海龙华厂名下，而将转让的房产权属证书办理至中山市环城龙华服装厂名下，且仅将土地权属证书交付珠海龙华厂收执，而将房产权属证书自行留置不交付珠海龙华厂，致珠海龙华厂至2002年才知晓房产权属证书不在自己名下的事实。此为中山市环城区工业总公司办证之初存在的严重错误，此错误是导致此后要办理房产证更名过户纠纷的最主要、最直接的原因。珠海龙华厂发现房证与土地证所有权人名称不符，要求南区工业总公司更名时，又因南区工业总公司工作人员的失误导致房地证权属证书遗失要重新补办，延误了办理更名过户手续的时机。此亦是南区工业总公司的过错所致。至于之后珠海龙华厂吊销营业执照致合同双方不能自行办理过户，不是其应承担办理房产证更名过户所需税费的理由。综上所述，南区工业总公司未按合同约定将涉案房产办理至珠海龙华厂，涉案房产现需办理过户的责任应由南区工业总公司承担，并由其承担过户所需税费。因涉案房产现登记在中山龙华厂名下，故中山龙华厂应与南区工业总公司一起，协助办理涉案房产的更名过户手续。被告中山龙华厂不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应诉讼风险。综上，珠海龙华厂诉求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告中山市南区工业总公司、中山市环城龙华服装厂于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告珠海市香洲龙华服装厂将位于中山市南区竹秀园村房地产的房产证（房产证号：粤房地证第C71045**号）更名过户到原告名下，更名过户所需税费（包括但不限于评估费、测量费、税费等）由被告中山市南区工业总公司承担。案件受理费40064元（原告珠海龙华厂已预交），由被告中山市南区工业总公司负担（被告中山市南区工业总公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张文辉审判员  杨海芳审判员  刘 宇二〇一四年九月二十八日书记员  谢雅怡