广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12105号原告：佛山市国益物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：黄远强，该公司总经理。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊长庄，广东引力律师事务所律师。被告：伍丽群，女，1951年11月2日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：范月玲，系伍丽群女儿，住广东省佛山市三水区。原告佛山市国益物业管理有限公司与被告伍丽群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于同年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人樊长庄，被告伍丽群的委托诉讼代理人范月玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费6282.35元（计算周期自2015年10月15日至2019年4月30日），并按照拖欠金额的百分之三十支付违约金1884.70元，支付拖欠的公摊电费565.96元（从2015年10月15日起计算至2019年2月28日），以上合计8733.01元。2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月1日，原、被告在平等自愿的基础上就位于佛山市南海区罗村镇北湖一路北湖丽都小区物业服务的相关事宜签订了一份《前期物业服务协议》及《临时业主规约》，就双方各项权利义务均作了明确约定，关于物业费约定按照每月每平方米1.65元的标准计付，付费方式为每月5号之前，同时就逾期未付物业管理费违约金计算标准也做了明确约定。但在协议履行过程中，被告自2015年10月开始违反协议约定拒不支付物业管理费和公摊电费，期间原告多次催收，被告始终置之不理，长期拒绝履行物业管理费和公摊电费的缴纳义务。被告辩称：1.原告起诉的物业管理费的总金额有误，2015年10月15日至2019年4月30日期间，被告缴纳过部分物业管理费，大概缴纳了四五个月，这个有银行流水证明，但是相关的流水暂时还没有打印出来。2.2015年10月15日至2018年9月30日期间的公摊水电费，被告已经全额支付，原告也开具相关收据，但是被告当时没有领取收据原件，只是拍照留存。3.对于2018年10月1日至2019年2月28日期间的公摊费用，被告只认可98.74元，其他部分不予认可。4.被告没有按时缴纳物业费用是有原因的。被告于2017年1月入住涉案物业，装修时缴纳了装修押金3000元、水电周转金200元、装修管理费200元、装修清运处理费500元，上述款项原告均未退还，也未告知被告未予退还的原因。被告住12楼，11楼的业主占用被告安装空调的位置，被告一直让原告帮忙与11楼业主进行协调，但原告未予协调。直到2018年，被告才在空调安装师傅的建议下安装好空调，也支付了比正常安装空调更多的费用，故原告不应收取滞纳金，原告应协助被告把原本属被告物业的空调位置争取回来。5.原告对涉案物业管理不到位，小区内广告多、车辆乱摆，还有人在小区内摆地摊等等。原告的服务不到位，给业主的生活造成困扰。小区的车库出入口没有专人看管，小区正门的保安经常离岗、脱岗。6.原告收取物业管理费并没有向业主开具相应的收据，收取了物业管理费和公摊水电费亦没有开具发票。被告于庭后补充意见：经核查银行流水记录，对原告主张的被告尚未缴纳物业管理费时间段没有异议，答辩意见第1点所陈述的已缴费部分实际并未扣款成功。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析如下：1.被告提交的微信聊天记录截图，大部分记录为业主之间的沟通，为个人陈述，本院仅作参考；2.被告提交的企业信用信息公示打印件、空调安装照片，被告未举证证明与本案具有关联性，本院对其不予确认。另，原告补充提交的光盘，被告未提出异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告是依法登记成立的有限责任公司。被告是佛山市南海区**********************（建筑面积89.63㎡）的业主。2014年3月1日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业服务；高层住宅1.65元/月/平方米；业主应在每月5日前按月交纳物业服务费，超30天逾期未交纳的按费用总额的千分之三/日收取违约金。同日，原、被告签订《临时业主规约》，就业主的权利、业务、违约责任等进行了约定，被告在《承诺书》、《区域防火安全责任书》上签名捺印。另查明一，被告未缴纳2015年10月15日至2019年4月30日期间的物业管理费[每月147.89元（1.65元/月/㎡×89.63㎡)]，上述期间物业管理费共计6295.18元[147.89元/月×（17天÷30日）+147.89元/月×42个月]。另查明二，被告未缴纳2018年10月1日至2019年2月28日期间的公摊电费共计98.74元。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。原、被告之间已形成物业服务合同关系，原告作为物业服务企业应按照物业服务合同约定提供物业管理服务，被告作为业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同，有义务按时交纳物业管理费用。被告应当根据上述合同的约定向原告支付相关费用。本案中，被告未付2015年10月15日至2019年4月30日的物业管理费6295.18元，现原告请求被告支付该期间物业管理费6282.35元，是原告自行处分其民事权利，并无违反法律规定，本院予以准许。另外，原告请求被告支付2015年10月15日至2019年2月28日期间的公摊电费，但根据本院查明事实可知，被告已支付2018年10月1日前的公摊电费，故公摊电费应从2018年10月1日起计算。被告对2018年10月1日至2019年2月28日的公摊电费98.74元并无异议，本院予以确认，该款项被告应当支付予原告。对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于滞纳金。虽然案涉《前期物业服务协议》对此进行了约定，但综合本案案情，原告之前提供的物业管理服务水平确实与被告的需求存在一定差距，考虑到原告的实际损失，根据公平合理的原则，本院酌定被告向原告支付滞纳金1256.47元（6282.35元×20%）。原告相关诉请超过上述部分的，本院不予支持。另外，关于被告辩称因原告管理服务不到位而不交物业管理费的问题。被告若认为现任物业管理公司不当履行义务导致物业服务不到位，或在履行职责的过程中损害业主的合法权益，被告可另行主张相关权利，或依法依程序行使权利，但不能以此拒交物业管理费用，被告拒交物业管理费用的行为实质也会损害小区其他业主的合法权益。因此，被告该辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、伍丽群应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月15日至2019年4月30日期间的物业管理费6282.35元予佛山市国益物业管理有限公司；二、伍丽群应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月1日至2019年2月28日期间的公摊电费98.74元予佛山市国益物业管理有限公司；三、伍丽群应于本判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金1256.47元予佛山市国益物业管理有限公司；四、驳回佛山市国益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元（佛山市国益物业管理有限公司已预交），由伍丽群负担并应于给付上述款项时一并迳付予佛山市国益物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  杜展媚二〇一九年七月二十三日书记员  李慧敏