浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2011）杭建民初字第1173号原告王小敏（公民身份号码：3301261963********），女，1963年4月28日出生，汉族，住建德市新安江街道溪头社区水韵天城**，现羁押于建德市看守所。委托代理人（特别授权）彭红，浙江春江明珠律师事务所律师。被告廖南珍（公民身份号码：3301261967********），女，1967年4月28日出生，汉族，户籍所在地建德市新安江街道府西路****，现住建德市新安江街道保健北路浙西商城******。委托代理人（特别授权）林玉霞，浙江贤哲律师事务所律师。原告王小敏与被告廖南珍房屋买卖合同纠纷一案，原告于2011年11月9日提起诉讼。本院受理后，依法由审判员韩雨清独任审判，于2011年12月20日公开开庭进行了审理。因本案案情涉及刑事案件，故本案中止审理。刑事案件审理终结后，案件恢复审理。因案情较为复杂，本案转普通程序审理，依法由审判员韩雨清担任审判长，与人民陪审员毛毓菲、沈莲组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告王小敏的委托代理人彭红、被告廖南珍及其委托代理人林玉霞两次庭审均到庭参加诉讼，原告王小敏第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小敏诉称，2009年12月7日，原、被告双方签订房屋转让合同一份，双方约定：被告将其所有的坐落于建德市新安江街道府西路33幢103室住房一套以人民币260000元的价格转让给原告。合同签订次日，原告即按约将购房款260000元支付给了被告。后原告在办理房屋产权过户时发现，被告已将该房屋“三证”登报挂失，并将房屋转售他人。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院请求解决。原告的诉讼请求为：1、判令被告返还购房款人民币260000元并赔偿损失260000元。2、本案诉讼费由被告承担。为证明其主张成立，原告王小敏在审理中提供了下列证据：1、房屋转让合同复印件一份【原件在（2010年）杭建民初字第999号案件中】，用以证明被告将坐落于建德市新安江街道府西路33幢103室房屋转让原告，双方约定转让价为260000元的事实。2、委托书、公证书各一份，用以证明被告签署委托书将案涉房屋转让原告的事实。3、转账凭条复印件一份【原件在（2010年）杭建民初字第999号案件中】，用以证明原告已经支付购房款260000元的事实。4、建德市房屋转让合同复印件一份【原件在（2010年）杭建民初字第999号案件中】、道歉信一份，用以证明被告与原告签订转让合同并收取房款后又将该房屋以550000元的价格转售他人的事实。被告廖南珍辩称，原告所述与客观事实不符。本案涉及被告哥哥廖利根借款问题。原告与被告原本并不相识，原告是建设银行建德支行的工作人员，与廖利根是认识的。廖利根向原告丈夫的姐夫何国新借款1000000元，何国新通知了廖利根与原告联系，借款手续由原告负责。原告要求廖利根用二套房子做抵押。故廖利根向被告及另一朋友杨祝寿寻求帮忙抵押担保。当时协商确定，由原告将钱借给廖利根，廖利根出具借条给何国新。为了担保廖利根该借款，按原告的要求，签订了本案的买卖合同，并办理了买房公证。之后，原告并没有将何国新的1000000支付给廖利根，所以廖利根也取回了1000000元的借条，双方的1000000元的抵押担保也未实际成立。另一方面，原告于2009年12月8日将260000元款项转账汇入被告的银行卡帐户属实，当时双方协商好，银行卡和密码都交给了案外人王玉娟，王玉娟系原告王小敏的小姐妹，是王小敏委派到廖利根所开办公司的财务监管人员。王玉娟按原告王小敏的指示将该260000元款项汇入廖南珍的银行账号，同日又将260000元取出，存入原告王小敏儿子凌浩添的账户内。所以，实际上被告没有收到260000元，被告不负有偿还及赔偿损失的义务。为证明其主张成立，被告王小敏在审理中提供了下列证据：1、取款凭条复印件一份，用以证明王玉娟领取了廖南珍账户上的260000元。2、转账凭条复印件一份，用以证明王玉娟将260000元打入原告王小敏凌浩添的账户上的事实。3、取款凭条复印件一份，用以证明王玉娟领取了杨祝寿账户上300000元的事实，进一步证明原、被告间并非房屋买卖，而是借款抵押的事实。4、存款凭条、银行交易清单复印件各一份，用以证明2009年12月8日王玉娟代凌浩添存入560000元，系王玉娟从被告处取出的260000元，从杨祝寿处取出的300000元的事实。该四组证据原件在法院的（2010）杭建民初字第999号案件中。5、王小敏、凌浩添户籍证户籍证明各一份，明王小敏、凌浩添系母子关系且居住在一起的事实。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院分析认证如下：1、原告提供的证据1，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。理由是原告当时拿到的是空白，以为是抵押合同，合同的内容都是原告填写的；合同未盖有骑缝章、合同前四页没有被告签字确认。经审查，被告对该合同尾部的签名的真实性予以认可，而被告所提的真实性异议未能提供反驳证据，故对被告提供的该份证据真实性、关联性予以确认。该份证据对原、被告间的房屋买卖关系是否具有证明力，本院结合其他证据，在判决说理部分予以阐述。2、原告提供的证据2，被告对该组证据本身的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议。理由是被告是该委托书是按原告的要求出具的，双方真实意思表示是抵押担保，而不是买卖房屋，且被告已经解除了该份委托书。经查审，原告提供的该组证据符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。3、原告提供的证据3，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。理由是钱款往来，被告不清楚，均由原告一手操作。本院审查认为原告提供的该份证据，能够证明2009年12月8日有260000元款项从原告王小敏帐户转帐至被告廖南珍帐户的事实，对该证据，本院予以确认。4、原告提供的证据4，被告廖南珍屋转让合同的真实性、合法性、关联性无异议；对道歉书的真实性、合法性、关联性均有异议，道歉书是原告写好让被告抄写的，当时是为了解决纠纷，希望原告向法院撤回起诉才写的，不是原告的真实意思表示。本院审查认为，被告廖南珍对房屋转让合同的“三性”无异议，该房屋转让合同能够证明被告廖南珍将房屋转让他人的事实，对该份证据，本院予以确认。原告提供的道歉书与待证事实间不具关联性，故对该证据，本院不予认定。5、被告提供的证据1、2、3、4、5，原告王小敏对该五组证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。理由是从被告廖南珍帐户上取出款项的是王玉娟，系得到被告廖南珍的授权行为，原、被告间的房屋买卖与杨祝寿无关。本院审查认为，原告提供的该五组证据，符合证据真实性、合法性、关联性要求，能够证明本案的相关事实，本院予以确认。6、被告提供的证据6，被告王小敏对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对该证据，本院予以确认。根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明：2009年11月，案外人廖利根为建德市凤凰棉业有限公司筹集资金开展棉业贸易，寻求中国建设银行建德支行信贷支持。为了争取信贷资金及日常贸易开支，廖利根与朋友何国兴（原告王小敏丈夫凌建新的姐夫）谈妥向何国兴借款1000000元。原告王小敏得知情况后，向何国兴提出：建德市凤凰棉业有限公司系其名下管理的客户，为有效控制风险，该借款由其统一办理。何国兴遂将借款1000000元转给原告王小敏，并通知廖利根直接与原告王小敏联系借款事宜。廖利根与原告王小敏协商借款过程中，原告王小敏提出，廖利根与其尚有560000元债务尚未还清，再借款需将前债还清。廖利根即找到其妹妹即被告廖南珍及朋友杨祝寿商量房屋抵押事宜。在协商协程中，原告王小敏对房产抵押仍不放心，提出以房屋买卖的方式确定。2009年12月7日，原告王小敏与被告廖南珍签订房屋买卖合同一份，约定被告廖南珍将其所有的坐落于建德市新安江街道府西路33幢103室住房一套以人民币260000元的价格转让给原告王小敏，并口头约定，允许廖利根在一年内“回购”。当日，原、被告双方又在建德市公证处办理了委托办理房屋买卖手续的公证，委托办理售房手续的期限为一年。次日，原告王小敏按合同载明的房屋买卖价款数额，将260000元“购房款”打入被告廖南珍帐户。当日，按事先协商的内容，由案外人王玉娟（系原告王小敏朋友）将该“购房款”260000元如数取出，转入原告王小敏儿子凌浩添帐户。2009年12月9日，原告王小敏将该款与另行筹集的款项共计4000000元，作为建德市凤凰棉业有限公司向中国建设银行建德支行货款的保证金，打入案外人倪明帐户。2010年7月，被告廖南珍因其哥哥廖利根资金周转困难，担心无法“回购”住房，故向原告王小敏提出，其用房屋抵押的是廖利根向何国兴所借的借款1000000元，因该借款未能实际履行，故要求原告王小敏归还房屋产权证书，原告王小敏未同意。被告廖南珍即以登报挂失的方式，补办了相关产权证书，并于2010年9月30日将案涉房屋以人民币550000元的价格转售他人。原告王小敏得知情况后，即于2010年10月28日向本院提起诉讼，要求被告廖南珍履行房屋买卖合同。2011年1月20日，原、被告双方经庭外协商，被告廖南珍向原告王小敏出具了“道歉书”，原告王小敏于2011年1月26日向本院申请撤回起诉。此后，原告王小敏因涉嫌经济犯罪被立案侦察，与案外人廖利根产生矛盾，故再次向本院提起诉讼，要求被告廖南珍返还购房款人民币260000元，并赔偿损失人民币260000元。本院认为，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。在债务履行期届满前，抵押权人或者质押权人与抵押人或者出质人所达成的，如果债务人在债务履行期满后不履行债务，担保权人可以取得担保物的所有权的约定属流质契约，由于流质契约直接以担保物的价值实现债权人的利益，而没有经过一个评估或清算的程序，所以，容易出现担保物的价值超过被担保的债权额，从而损害担保物的提供者的利益，系无效契约。本案中，原、被告于2009年12月7日签订的《房屋买卖合同》，从其形成过程来看，系案外人廖利根为向原告王小敏借款，原告王小敏要求还清“前债”，廖利根找被告廖南珍帮忙的情况下，协商达成的协议，被告廖南珍并无卖房的必要和意思表示。从双方口头约定的内容及公证的委托办理房屋买卖的时间来看，双方约定了“回购”期限一年，故房屋买卖并非双方当事人的真实意思表示。从涉案房屋的价值看，双方约定的买卖价格与被告廖南珍实际出售房屋的价格，虽然时间上相差一年，房屋市场价格存在一定的涨跌，但两者相去甚远。从“购房款”的款项往来情况看，双方当事人约定的款项往来，仅仅是为附和房屋买卖合同而进行的走帐，事实上均由原告王小敏实际控制，被告廖南珍并未实际取得“购房款”。综合前述情形，应当认定：双方当事人签订的《房屋买卖合同》，系应原告王小敏的要求，被告廖南珍为其哥哥廖利根与原告王小敏间为清偿“前债”而设定的房屋抵押。房屋买卖系当事人双方通谋的虚伪意思表示，由于双方通谋的虚伪的法律行为隐藏着抵押权设定行为，其约定届期不赎，不动产所有权移转给债权人，属于流质，仍属于无效。原告王小敏依据房屋买卖关系主张返还“购房款”并赔偿损失之诉请，于法不符，本院不予支持。因“房屋买卖”所担保的债务涉及案外人，债权债务的客观性有待审查，结合本案的审理情况，不宜在本案中直接处理。如有纠纷，原告可另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：驳回原告王小敏的诉讼请求。本案案件受理费人民币4500元，财产保全费人民币3120元，合计人民币7620元，由原告王小敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  韩雨清人民陪审员  毛毓菲人民陪审员  沈 莲二〇一四年九月四日书 记 员  盛 莉