重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第06088号原告张家会，住重庆市万州区。原告陈元奎，住址同上。委托代理人谭仁权，重庆蛟毕律师事务所律师。委托代理人彭涛，重庆蛟毕律师事务所律师。被告重庆市清江实业（集团）有限公司，住所地：重庆市万州区北山大道**钟鼓楼大市场**，组织机构代码：20806375-6。法定代表人熊远清，该公司董事长。委托代理人唐浩文，重庆百安律师事务所律师。原告张家会、陈元奎与被告重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，于2014年7月29日依法由审判员陈从军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈元奎，原告张家会的委托代理人谭仁权、彭涛，被告清江公司的委托代理人唐浩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家会、陈元奎诉称：2010年11月10日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的万州区北滨路XXXX室商品房一套，房屋价款为652697元。合同签订后，原告支付了购房款。2014年3月4日，被告将XXXX室交付给原告。按合同第七条约定，被告应于2012年6月30日前将已验收备案登记的商品房交付乙方使用，而被告于2014年3月4日才实际交付商品房，被告构成逾期交房。按合同第九条约定，被告应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。即自2012年7月1日至2014年3月4日止，被告应向原告支付违约金119621.03元（652597元×0.0003×611天）。按合同第十三条第二款约定，被告应在本商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提交相关资料并取得登记受理单，而至2014年6月30日，被告仍未取得业务受理通知书，故被告构成逾期提交办证申请。按合同第十三条约定，被告应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。即从2014年5月4日至2014年6月30日止，被告应向原告支付违约金11159.41元（652697元×0.0003×57天）。并从2014年7月1日起至实际领取受理通知书止按日195.78元／天支付逾期办理产权登记的违约金。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即支付逾期交房的违约金119621.03元；2、被告立即支付逾期办理产权登记的违约金11159.41元，并从2014年7月1日起至实际领取受理通知书止按日195.78元／天支付逾期办理产权登记的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。被告清江公司辩称：原、被告签订商品房买卖合同是事实，约定2012年6月30日交房，实际交房是在合同约定交房之后。未按时交房和取得备案登记证是因为政府对城市规划进行调整，导致水源热泵空调设施所在的码头规划调整，需关闭搬迁重新选址，重新设计并经过有关部门验收后才能实施，导致逾期交房、逾期办证，这都不是合同当事人在签订合同时可以预料的，是不可抗力导致的不能按约履行。被告虽然没有按时交房、办证，但原告与被告达成了对于交房、办证违约补偿的协议，原告领取了代金券，已获得相应的补偿，其主张不应得到支持。经审理查明，被告清江公司于2009年7月22日取得《重庆市企业投资项目备案证》，在重庆市万州区北滨路天城外运公司至大桥溪段开发清江.金水御景工程。2010年11月10日，原告张家会、陈元奎（乙方）与被告清江公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同，约定：乙方购买甲方开发建设的位于万州区北滨路XXXX室商品房一套，建筑面积128.87平方米，总成交金额652597元；合同约定：甲方应在2012年6月30日前依照国家和地方的有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方逾期交房超过60日，乙方要求继续履行的，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付；合同还约定：被告应在本商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构提交相关资料并取得登记受理单，而至2014年6月30日，被告仍未取得业务受理通知书。被告清江公司开发“清江.金水御景”商品房项目，于2009年通过了水源热泵系统可行性研究，并申请“江水源热泵技术”可再生能源建筑应用示范项目。同时，清江公司投资收购了天骄轮船公司，取得岸线使用权。2009年12月对“清江.金水御景”水源热泵冷、热、热水三联供工程委托设计，采用间接换热，处于闭式系统运行，2010年4月23日通过初步设计审查。2011年4月17日，签订《建设工程施工合同》，对万州清江.上城江水源热泵空调系统安装、调试，开工日期为2011年4月19日，竣工日期为2013年6月30日（1、2、3、7、8、9号楼及机房的竣工日期必须在2012年4月1日前），合同签订后，辽宁省暖通设备安装公司即进场施工。2011年4月22日，清江公司签订《船舶设计合同》，设计安装散热盘管的“中古楼”船。2011年5月5日，重庆市城乡建设委员会、重庆市财政局公布，“清江.金水御景”的江水源热泵是重庆市辖区范围内实施的第一批18个再生能源建筑应用示范项目之一。2011年5月9日，重庆市万州区人民政府决定实施《万州区主城区域岸线调整及港口码头搬迁方案》，取消长江一桥和二桥之间滨江路环湖区域生产性泊位，实施主城区有关港口码头关闭搬迁，清江公司的江水源热泵技术项目停止实施，施工单位停止管网、主机、取水系统施工。2011年5月28日，清江公司向万州区人民政府提交紧急报告，要求对“清江·金水御景”楼盘“水源泵空调冷热水散热船”配套工程调整方案尽快审批落实，确保楼盘顺利交房。2011年9月19日，清江公司申请变更取水方案为开式取水，于2011年9月23日委托对水源热泵空调系统、工艺、设施设备重新设计，其设计方案于2012年1月16日经专家审核通过，由施工单位按新的设计方案组织施工，于2012年9月25日对1、2、3、7、8、9号楼及机房已竣工部分办理工程结算后交付使用。2013年11月20日，清江公司委托进行能效测评，测评期为10个月。因万州区政府调整主城区域岸线及港口码头搬迁规划，清江公开开发的江水源热泵项目空调管网等设施设备建设，从停工后至重新设计完成恢复施工相距时间约8个月，实际完工时间比原合同约定时间滞后约6个月。按水源热泵空调系统的设计，其管网、风机盘管（入户末端）等设施设备既属于空调系统的一部分，又属于每栋楼的附属工程，附属工程应随每栋楼验收，整个运行系统在建设完成并通过能效测评合格后，由批准实施单位组织验收；每栋的附属工程已随所在楼进行验收，运行系统尚在能效测评中，未最终验收。2012年5月20日清江·金水御景1、2、3、8、9号楼主体结构工程经有关部门验收质量合格；9月27日1、2、3、8、9号楼绿地指标核定合格；9月29日该项工程防雷竣工验收合格；11月20日环境保护验收合格；12月28日消防验收合格；2013年1月25日，人防工程专项验收备案；8月14日，万州区建设工程质量监督站出具《建设工程质量监督报告》，同意1、2、8、9号楼验收合格，具备申报备案条件；8月28日，1、2、8、9号楼档案验收合格；8月29日申请备案登记，9月5日取得1、2、8、9号楼建设工程竣工验收备案登证。另查明，3号楼因违法搭建等原因，至今未进行竣工验收备案登记，万州区人民政府于2014年6月19日作出《会议纪要》，决定参照“两证”遗留问题办理，对无违法建筑的购房办理分户房地产权证，对有违法建筑的购房暂不办理分户房地产权证，并于2014年7月29日办理了3号楼的房地产权证；2014年3月4日原、被告交接买卖房屋。同日，原告张家会在被告处签署领条，载明：“本人对金水御景房屋的基本情况已充分了解，同意原约定的交房时间以接房签字表时间为准。并接受领到清江集团逾期交房办证一次性补偿（赔偿）3栋302号房的代金券（大写）叁仟零陆拾伍元整。”庭审中，原告陈述被告叫领代金券时，是对物管费进行补偿，签名时被告经办人遮住了一部分内容，被告方采用欺骗手段诱骗原告签字，没有看领条的内容，显失公平，违背原告的真实意思，不是补充协议；代金券未加盖印章，不能使用；被告方加重了原告方的责任，也排除了原告方应当获得的权利，所以领条是无效的。上述事实，有原、被告双方提交的书证及双方当事人的当庭陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告清江公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护。原告已按合同约定付清购房款，被告清江公司应当按照合同约定在2012年6月30日前将原告所购商品房交付原告。约定交房期限届满后，3号楼工程未办理建设竣工验收备案登记，不具备合同约定的交房和办证条件，清江公司应按合同约定承担违约责任。但原告张家会于2014年3月4日在被告处签署领条，领取代金券，是双方协商由被告对逾期交房和逾期办证进行的补偿，表明对被告逾期交房、办证的违约责任已协商处理，即原告对其实体权利已进行了处理。原告称被告经办人遮住了领条的一部分内容，采用欺骗手段诱骗原告签名，没有看领条等内容，原告未提供证据证明，对原告的该理由本院亦不予采纳。因2014年7月29日才办理3号楼的房地产权证，按照合同约定，被告应在2014年9月27日（60日）前为原告办理房地产权证，而诉讼中是否构成逾期办理的条件尚未成就，因此，原告要求被告支付逾期办理产权登记的违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告张家会、陈元奎要求被告重庆市清江实业（集团）有限公司支付逾期交房的违约金119621.03元的诉讼请求。二、驳回原告张家会、陈元奎要求被告重庆市清江实业（集团）有限公司支付逾期办理产权登记的违约金11159.41元，并从2014年7月1日起至实际领取受理通知书止按日195.78元／天支付逾期办理产权登记的违约金的诉讼请求。案件受理费2914，减半收取1457元，由原告张家会、陈元奎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费又未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  陈从军二〇一四年九月二十八日书记员  吴起飞书记员  王家蓉