广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第2691号上诉人（原审原告）程志兵，男，汉族，1979年10月18日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）佛山信捷房地产有限公司，住所地，注册号。法定代表人周安桥，该司董事长。委托代理人黄国潮，男，汉族，1986年8月4日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人程志兵因与被上诉人佛山信捷房地产有限公司（以下简称信捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第793号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、信捷公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向程志兵退还房款1622.86元；二、驳回程志兵的其他诉讼请求。如果信捷公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审适用简易程序，受理费减半收取25元，由程志兵负担20元，信捷公司负担5元。上诉人程志兵不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对信捷公司应返还程志兵的价款认定错误，该错误将导致信捷公司就套内面积增加部分获得双倍房款，从而导致信捷公司不当得利。原审法院认定：“对于套内面积增加，而公摊面积减少导致总建筑面积减少的程志兵，因其已按增加部分套内面积补交了房款，此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，故信捷公司无需再退回，但对于因总建筑面积减少而发生的面积差异，信捷公司仍应退还相应房款，具体计算公式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）。”上述认定存在严重错误以至于使程志兵利益严重受损，详述如下：由于建筑面积﹦套内建筑面积＋公摊建筑面积，一审引用的公式中的实际减少建筑面积﹦合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积﹦（合同约定套内建筑面积＋合同约定的公摊建筑面积）-（房产证登记的套内建筑面积＋房产证登记的公摊建筑面积）=（合同约定套内建筑面积-房产证登记的套内建筑面积）＋（合同约定的公摊建筑面积-房产证登记的公摊建筑面积）。如果出现房产证登记套内面积超过合同约定套内建筑面积的情形，则“合同约定套内建筑面积-房产证登记的套内建筑面积”的值就是负数，实际减少的建筑总面积的值就必然变小，信捷公司应退房款因此减少，减少的房款=合同约定总房款÷约定建筑面积×实际增加的套内建筑面积（房产证登记套内面积-合同约定套内建筑面积）。这实际上相当于程志兵就增加的套内建筑面积要向信捷公司支付房款。由于程志兵已经按照《商品房买卖合同》和《商品房面积差异补充协议书》的约定向信捷公司支付了套内面积增加部分的价款6622元，若采用上述公式，程志兵将不得不再次向信捷公司支付套内面积增加部分的价款，信捷公司由此获得双倍价款。一审法院机械地采用上述公式，将本应按照双方合同约定进行处理的套内面积增加部分混入计算，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”之规定，信捷公司就增加的套内面积部分获得双倍房款因此就没有法律依据和合同依据而构成不当得利，其应当将依上述公式取得的套内面积增加部分房款返还给程志兵。二、一审法院采用双重标准对待当事人意思自治，导致自相矛盾，并造成信捷公司不必退多收的房款，反而可以要求返还多退的房款，这对业主不公平。签订《商品房面积差异补充协议》有两种情形，第一种情形是因套内面积增加，业主需向信捷公司补足房款而签订；第二种情形是因套内面积减少，信捷公司需向业主返还房款而签订。对于第一种情形，一审法院采用公式“合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）”来计算信捷公司最终应返还价款，并称对于业主已按增加部分套内面积补交的房款，“此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，故信捷公司无需再退回”，即一审法院尊重第一种情形中的当事人意思自治，信捷公司无需向业主返还就增加部分套内面积补交的房款。对于第二种情形，一审法院采用公式“合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）-按减少的套内面积已退款部分”来计算信捷公司最终应返还价款，但对于信捷公司按减少部分套内面积已退还的房款，一审采用该公式时未有“此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，业主无需再退还”之表述，即一审法院否定第二种情形中的当事人意思自治，信捷公司可以从最终应返还价款中扣除按减少的套内面积已退款部分，亦即业主应当向信捷公司返还就减少部分套内面积从信捷公司获得的退款［一审法院对以上两种情形的认定详见（2014）佛城法民一初字第721号民事判决书第10页］。以上两种情形签订《商品房面积差异补充协议》都是当事人意思自治的体现，应当获得平等对待，但一审法院却给予了差别对待，采用双重标准。一审法院在第二种情形中采用的公式是正确的。正如第一点分析，机械采用公式“合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）会导致不是信捷公司不当得利（存在套内面积增加情形时）就是业主不当得利（存在套内面积减少情形时）之不正义结果。一审法院对第二种情形的认定，恰恰避免了业主获得双倍套内面积差价款而致不当得利，也与（2014）佛城法民一初字第721号案业主的诉请一致。三、本案应当根据已生效的佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第290号、第300号民事判决来认定信捷公司应返还的房款，为8244.86元。上述两案是业主起诉信捷公司返款房款，与本案属于“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多”的诉讼，且上述两判决已于2014年5月14日发生法律效力，故应采用这两个生效判决中适用的公式计算信捷公司应返还的楼款。具体计算如下：信捷公司应向程志兵返还的总房款=程志兵实际支付的总房款721674元-程志兵应支付的总房款713429.14元=8244.86元。其中，程志兵应当支付的总房款=总房价715052元-总房价715052元÷合同约定的建筑总面积79.31㎡×减少面积0.18㎡=713429.14元。综上，上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令信捷公司向程志兵返还佛山市禅城区魁奇二路139号23座1702房的价款8244.86元；3.本案一、二审诉讼费由信捷公司承担。针对程志兵的上诉，信捷公司坚持其一审期间的答辩意见。双方当事人二审期间均未提交新的证据。经审查，原审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定按套内建筑面积计价，该约定是当事人的真实意思表示，合法有效。关于面积差异问题，该合同中约定“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理……”，由于合同约定计价面积为按套内建筑面积计价，因此，在该合同中当事人实际上只对套内建筑面积发生差异时如何处理作出了约定，并没有对公摊面积减少时发生的建筑面积差异如何处理作出约定，该计价方式是当事人真实意思表示，未违反法律规定，并且双方当事人已通过签订《商品房面积差异补充协议》对套内建筑面积差异进行了处理。对于因公摊面积减少而引起的房屋建筑面积减少，在双方没有约定的情况下，应当适用上述司法解释的规定。原审法院根据上述规定，以合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积），计算信捷公司应返还减少面积的价款给程志兵，处理正确，本院予以维持。程志兵上诉要求信捷公司返还8244.86元，按照其计算方法，该部分款项即原审法院判决的1622.86元加上其已按《商品房面积差异补充协议》所支付的6622元，即程志兵的上诉请求实质是要求信捷公司退还其已经支付的套内建筑面积差异款。由于《商品房面积差异补充协议》是双方根据商品房买卖合同约定的套内建筑面积差异而自由协商达成的协议，内容并未违反法律规定，合法有效，并且双方已实际按协议履行了相应义务，程志兵要求退还，明显缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人程志兵负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴健南代理审判员  彭进海代理审判员  姜欣欣二〇一四年九月十七日书 记 员  黎梦婷