云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0128民初1308号原告：杨汝宏，男，1977年10月29日生，汉族，云南，住禄劝县。委托诉讼代理人：李从贞、马继刚，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南同元文化古镇旅游开发有限公司，住所地：云南省昆明市禄劝县凤家古镇****土司府，统一社会信用代码：91530128091314063X。法定代表人：刘焕成，董事长。委托诉讼代理人：崔如华，云南展耀律师事务所律师。特别授权代理。原告杨汝宏诉被告云南同元文化古镇旅游开发有限公司（以下简称同元公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨汝宏及其委托诉讼代理人李从贞，被告同元公司的委托诉讼代理人崔如华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》；2、被告退还原告意向金100000元；3、被告向原告双倍返还定金400000元；4、被告赔偿原告损失775000元；5、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月15日，原告与被告签订《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》，其中约定：原告向被告购买坐落于“凤家古镇”45号地块C区罗婺路与德施路交汇处东南角房屋（备案号：C区14-1号），该房屋建筑面积为310平方米，每平方米单价7500元，总价为2325000元；原告应在接到被告通知后与被告按照《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》内容签订《凤家古镇房屋定制协议》，在《凤家古镇房屋定制协议》签署前，被告对原告确认的房屋及房屋占地面积予以保留，不对第三人出售。当天，原告向被告交纳了定金200000元。2017年10月14日，原告向被告交纳了意向金100000元。2018年元旦期间，原告向被告询问签订《凤家古镇房屋定制协议》事宜，被告以种种理由推诿。2018年10月30日，被告向原告发出通知书，要求以凤家古镇45号地块C区14-2号房屋作为标的，与原告签订《商品房买卖合同》，因交易标的错误，原告拒绝。2019年4月17日，原告委托律师致函被告，要求以凤家古镇45号地块C区14-1号房屋作为标的与原告签订《凤家古镇房屋定制协议》。被告对原告的合理要求不予理睬，反而于2019年6月3日向原告发出解约通知。原告现场查看，方知被告违反《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》约定和规划设计，擅自变更原告已认购房屋的结构，并将该房屋以更高价格出售给他人。被告的行为致《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》客观上不能履行。原、被告双方签订的合同合法有效，被告的违约行为给原告造成严重的经济损失。被告辩称，原告的起诉没有事实及法律依据，请求驳回其1、3、4、5项诉讼请求。事实与理由：一、原、被告签订的《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》为合法有效合同。2017年4月15日，原告与被告签订《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》，约定：原告意向性定制被告开发的“凤家古镇”45号地块C区罗婺路与德施路交汇处东南角房屋，占地面积预估约310平方米，单价每平方米7500元，不包含设计费、规划费、图纸费等，户型以报规编号为准。协议签订时，原告向被告交纳意向金20万元，该意向金在签订正式的《凤家古镇房屋定制协议》时抵扣房款。若原告取消定制，应承担5万元的规划费、图纸费；若被告单方解除本协议，应退还意向金。除此之外，双方未约定任何违约责任。协议第五条约定被告有单方解除权，第六条约定：本协议仅作为原告交纳意向金的证明，《凤家古镇房屋定制协议》签订后，本协议自动终止。签订上述协议时，被告取得了包括45号地块C区在内的建设用地规划许可证、国有土地使用证，该项目也是由被告开发建设。双方签订协议时意思表示真实，主体适格，内容不违反法律强制性禁止性规定，故协议合法有效。二、《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》为商品房预约合同。原告以商品房销售合同纠纷起诉属适用法律错误。本案中，协议内容清楚表明：面积、价款为预估，位置不能具体确定，没有房号，户型以规划报批为准。协议签订时原告对被告未取得45号地块C区的规划许可证是明知的，更不可能取得商品房预售许可证也是明知的。《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》是双方今后要签订《商品房买卖合同》的预约合同。三、原告预订的房屋位置因规划主管部门的审批导致变动，被告未违约。取得规划许可证后，被告已告知原告房屋位置变动情况。取得商品房预售许可证后，被告多次通知原告签订《凤家古镇房屋定制协议》，最终原告以房屋位置与草图标注不符为由予以拒绝。2019年5月8日，被告的律师致函原告，要求其2019年5月15日前到公司协商解决协议后期事宜，逾期将解除协议。原告收到函件后不作回应。5月31日再次致电原告的律师征询意见，原告仍坚持己见，被告于2019年6月3日向原告发出解约通知书，解除了《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》。被告已履行了情势变更情况下的告知义务和选择权，不存在违反法律规定或协议约定的事实。四、《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》已解除。协议第五条约定，如甲方单方解除本协议，乙方有权要求甲方返还交纳的定制意向金，该约定赋予了被告享有单方解约权，在多次催促原告签订商品房销售合同无果、发出律师函不作回应的情况下，被告2019年6月3日书面通知原告解除《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》。协议自原告收到通知时已经解除，因此，原告的第1项诉讼请求已经不再存在。五、原告主张的定金40万元及赔偿损失775000元不能成立。原告交付的是意向金，属于预付款，不适用定金罚则。且被告没有违约这一基础事实。原告主张的赔偿损失，双方既无约定，也未对其造成任何损失。反而是被告按原告的户型图建设房屋后，因原告反悔，至今房屋未售出，客观上造成资金不能及时回笼的损失，被告对此保留追偿权。综上，原告的第1项诉讼请求已经不存在。第2项主张被告在解除协议通知中已告知其退回意向金30万元，其只主张退还10万元被告予以尊重并同意。第3、4、5项主张没有事实及法律依据应予驳回。经审理，本院认定事实如下：2017年4月15日，乙方原告与甲方被告签订《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》，约定：乙方向甲方定制“凤家古镇”45号地块C区罗婺路与德施路交汇处东南角房屋，占地面积预估约346平方米，建筑面积约310平方米，单价每平方米7500元，户型编号以凤家古镇项目报规编号为准，最终面积以双方签订的《凤家古镇房屋定制协议》为准。一、本协议签订时，乙方交纳定制意向金20万元，该意向金在乙方签订《凤家古镇房屋定制协议》时用来抵扣总房款。二、经甲乙双方协商甲方按乙方需求进行房屋设计，并按房屋建筑面积单价每平方米7500元计价，此单价内甲方需承担房屋的规划费、设计费、图纸审图费等。不包含交易过程中产生的所有国家性税费、公共维修基金、产权工本费、配套费等，此费用由乙方全部承担。三、本协议生效后，甲方电话通知乙方《凤家古镇房屋定制协议》签署时间，乙方应在甲方电话通知10天内到甲方指定地点签订《凤家古镇房屋定制协议》，办理付款等相关手续。在《凤家古镇房屋定制协议》签署前，甲方对乙方所确认的房屋和房屋占地面积予以保留，不对第三人出售；乙方逾期的，甲方视为乙方自动放弃，甲方有权将乙方所认购确认的房屋占地和房屋另行出售。四、因乙方定制房屋为定制性产品，无法满足第三人使用。如乙方取消房屋定制，应承担5万元的规划费、图纸费。五、如甲方单方解除本协议，乙方有权要求要求甲方返还乙方缴纳的定制意向金。六、本协议仅作为乙方缴纳定制意向金的证明，双方签订《凤家古镇房屋定制协议》后，本协议自动终止。当天，原告向被告交纳20万元，被告出具《收据》、《凤家古镇付款确认单》给原告，《收据》载明该款为“购房定金”，《凤家古镇付款确认单》也载明该款为“购房定金”。2017年10月14日，原告向被告交纳了10万元，被告出具《收据》给原告，《收据》载明该款为“购房意向金”。2018年3月29日，被告取得了《建设工程规划许可证》，2018年9月12日，被告取得了《建筑工程施工许可证》，2018年10月19日，被告取得了凤家古镇45号地块Ｃ区项目《商品房预售许可证明》。在取得建设工程规划许可时，原告预定的凤家古镇45号地块Ｃ区14-1号房屋面积增大，结构改变，与原告预定的结构相同房屋规划在相邻××地块××区××号。被告将变动情况告知原告，并通知原告签订《凤家古镇房屋定制协议》，原告以房屋位置与草图标注不符为由予以拒绝。2019年4月17日，原告委托律师致函被告，载明：于2017年4月15日和10月14日交纳了30万元购房意向金，要求与原告签订《凤家古镇房屋定制协议》。2019年5月8日，被告的律师致函原告，要求其2019年5月15日前到公司协商解决协议后期事宜，逾期将解除协议。2019年5月31日，被告的律师再次致电原告的律师征询意见，原告仍坚持己见。2019年6月3日，被告向原告发出解除《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》通知书。经询问，原告主张的损失为其预定房屋与现在市场出售的差价损失。凤家古镇45号地块Ｃ区14-1号、14-2号房屋现尚未出售。庭审中，原告表示因房屋位置变动，结构改变，不同意与被告签订《凤家古镇房屋定制协议》。双方争议的焦点是：《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》是否已解除；2017年4月15日原告向被告交纳的20万元是否适用定金罚则；原告主张的损失是否应予支持。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告2017年4月15日签订的《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》，双方签订协议时意思表示真实，主体适格，内容不违反法律强制性禁止性规定，故该协议合法有效。协议约定：原告定制被告开发的凤家古镇45号地块C区罗婺路与德施路交汇处东南角房屋，占地面积为预估，户型编号以凤家古镇项目报规编号为准，最终面积以双方签订的《凤家古镇房屋定制协议》为准。但尚无付款时间、方式，交房时间、条件等最基本、最核心的权利义务的约定，故该协议的性质系商品房预约合同，原告以商品房销售合同起诉定性错误，本院予以更正。协议第三条约定：乙方逾期的，甲方视为乙方自动放弃，甲方有权将乙方所认购确认的房屋占地和房屋另行出售。第四条约定：如乙方取消房屋定制，应承担5万元的规划费、图纸费。第五条约定：如甲方单方解除本协议，乙方有权要求要求甲方返还乙方缴纳的定制意向金。该约定的内容表明，原、被告均有协议解除权。因规划审批中原告定制的房屋位置变动，结构改变，被告已履行了情势变更情况下的告知义务，无违约的事实。，2019年6月3日，被告书面通知原告解除《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》，协议自原告收到通知时已经解除，因此，原告的第1项诉讼请求已无事实依据，本院不予支持。对2017年4月15日原告向被告交纳的20万元是否适用定金罚则的问题。综合本案的证据看，被告出具给原告的《收据》、《凤家古镇付款确认单》均载明该款为“购房定金”，原告出具给被告的律师函载明：于2017年4月15日和10月14日交纳了30万元“购房意向金”，表述不一。但原告交款时双方并未签订效力与商品房买卖合同相当的《凤家古镇房屋定制协议》，原告交纳该款项是基于《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》，而《凤家古镇内部认购定制意向产品协议》第一、五、六条均约定原告向被告交纳的是“定制意向金”，故该款项系定制意向金，属于预付款的性质，原告主张对其中的20万元适用定金罚则没有事实依据，本院不予支持。被告在解除协议后，应依约返还原告交纳的上述款项。对原告诉请被告赔偿损失775000元的诉讼请求，其主张的损失为其预定房屋与现在市场出售的差价损失，因原告并未实际购买其定制的凤家古镇45号地块C区罗婺路与德施路交汇处东南角房屋，故该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告云南同元文化古镇旅游开发有限公司于本判决生效后10日内，返还原告杨汝宏定制意向金300000元；二、驳回原告杨汝宏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16276元，减半收取8138元，由原告杨汝宏负担7138元，由被告云南同元文化古镇旅游开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  张永川二〇一九年七月二十九日书记员  保 岛