云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0702民初363号原告：木曙东，男，1973年8月30日生，纳西族，住云南省丽江市古城区。原告：李桂花，女，1973年4月6日生，纳西族，住云南省丽江市古城区。二原告共同委托代理人（特别授权代理人）：马俊，云南恒业律师事务所律师。被告：陈雪刚，男，1978年1月25日生，汉族，住福建省龙岩市。委托代理人（特别授权代理）：陈永生，福建天岩律师事务所律师。原告木曙东、李桂花与被告陈雪刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，并于2019年4月25日公开开庭进行了审理，原告木曙东及原告木曙东、李桂花共同委托代理人马俊、被告陈雪刚及其委托代理人陈永生委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告木曙东、李桂花向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付原告租金人民币900000元；3、依法判令被告赔偿原告违约金人民币1800000元；4、依法判令被告返还原告已收取的2019年1月以后的分租一楼商铺租金人民币452633元；以上共计金额为人民币3152633元。5、依法判令被告将位于云南省丽江市古城区的房屋及场地（租赁物）腾还原告；6、依法判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2014年1月13日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于云南省丽江市古城区的房屋及场地租赁给被告使用。租期为20年，自2015年1月1日至2034年12月31日。租金总额为人民币2000万元，分四个阶段支付。其中第一阶段为2015年1月1日至2019年12月31日，每年租金为90万元，五年共计450万元，2014年3月15日以前支付360万元，2016年1月1日前支付15万元，2017年1月1日前支付15万元，2018年1月1日前支付20万元，2019年1月1日前支付40万元。上述租赁协议签订后，被告仅支付了第一阶段第一笔360万元的租金，之后至今就未再支付原告租金。自2016年1月1日至2019年1月1日期间，被告尚欠原告房屋租金人民币90万元未支付。为此原告己多次催告被告，但被告一直拒不履行付款义务。综上，被告逾期拒不支付房屋租金的行为已经构成严重违约，造成原告签订租赁合同的合同目的难以实现。根据《房屋租赁合同》第八条第2款的约定，被告未按时交纳房屋租金的，原告有权解除合同并收回出租房屋。因此原告决定依法解除与被告签订的租赁合同。同时根据《房租租赁合同》第九条第2款的约定，被告违反合同任一约定，应按合同约定总租金的两倍向原告支付违约金，原告酌情暂按被告未付租金的两倍要求被告赔偿违约金。综上，原告为了维护自身合法权益，根据《合同法》第九十三条、一百零七条、一百零九条、一百一十四条的规定依法提出起诉，望予以支持并公正判决。被告陈雪刚辩称，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。2014年1月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为20年，从2015年1月1日至2034年12月31日止；第一阶段第一次付款时间为2014年3月15日前叁佰陆拾万元，第二、三、四、五次付款时间及金额为2016年1月1日前拾五万元、2017年1月1日前拾五万元、2018年1月1日前贰拾万元、2019年1月1日前肆拾万元。合同签订后，被告出于朋友间的信任及帮助原告解决负债问题，一次性支付原告叁佰陆拾万元租金，其中大部分还是转入原告提供的法院账户。若不是出于对朋友的帮助，任何一个承租人都不会一次性支付前四年的巨额租金。原、被告已对《房屋租赁合同》的租金标准进行协商，并达成口头协议，即租金标准从每年90万元下调为每年45万元。理由是：1、因丽江旅游环境恶化，2015年丽江古城5A级景区被国家旅游局严重警告，2017年2月再次被严重警告，导致经营环境恶化，投资经营者都处于严重亏损状态。在此种情形下，原告与被告、及与原告相邻的院子的出租人龚一光经友好协商，原告将租金从每年玖拾万元降为每年肆拾伍万元，即从2015年1月1日至2022年12月31日共计八年租金下调为叁佰陆拾万元；龚一光的院子租金降为五年叁佰肆拾万元。原告与被告、龚一光谈妥后，被告立即于2015年12月25日将租金下调的信息发给被告的股东凌枫、陈泳。2、龚春红的院子（即龚一光的院子）与原告的院子紧紧相邻，面积相差不大，市场租金具有对比性，且龚春红院子的临街店铺共13间，比原告院子的临街店铺还多3间，而龚春红院子的年租金已下调为每年叁拾玖元（原每年玖拾万元），可以印证原告院子租金下调的事实。3、原告自2014年开始至2018年，长期、多次以被人催债、父亲住院做手术、修车、女儿交学费、甚至买菜等为由向被告借钱，总计约拾余万元左右，被告出于朋友间信任关系，从未要原告出具借条。正是出于朋友的相互信任，原告与被告关于下调租金的事实，没有签订补充协议。2018年下半年，被告因资金紧张多次向原告催收借款，原告承诺并同意还款，亦可证明原告与被告之间达成口头协议下调租金的事实，否则，原告完全可以到期应付租金折抵借款，而不是承诺还款又不予归还借款。4、原告亦在微信聊天记录中承认房租由每年90万元下调为每年45万元。因此，原被告之间关于租金下调的事实清楚，被告不存在拖欠原告租金的事实。退一步说，即使原告诉请要求解除《房屋租赁合同》，亦未对原告造成损失，原告要求的违约金明显过高，不应予以支持。综上理由，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，且租金标准经原、被告双方协商已调整为每年45万元，被告不存在拖欠租金的事实，原告的诉请无任何事实及法律依据，恳请法庭予以驳回。原告陈述没有完全收到三百六十万元的租金，因原告在诉状中陈述已收到360万元，所以我方没有举证证明支付360万元的情况。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷予以佐证，对原告提交的证据，依法认定如下：对原告提交的证据1《房屋租赁合同》与被告提交的证据1《房屋租赁合同》系同一份合同，双方对其真实性、合法性及关联性均无异议，故对上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据；对原告提交的证据2《房租催收通知书》、《EMS标准快递单》及公证书、证据3中《解除房屋租赁合同通知》、《EMS国内标准快递单》均有核对无异的原件，原告提交的《短信记录》及照片虽没有原件，但被告陈雪刚本人确认收到上述短信息，原告在被告经营客栈期间在客栈粘贴了《解除房屋租赁合同通知》，被告虽抗辩曾受原告木曙东欺骗，但没有相关证据予以证实，故对被告陈雪刚的该抗辩理由不予采信，对原告提交上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据；对原告提交的两份《快递查询记录》系打印件，被告质证不予认可，故对上述证据不予采信；对被告陈雪刚提交的证据2微信聊天记录，经审查，被告确认系其与案外人之间的聊天记录，案外人未到庭对此予以确认，对该份证据不予采信；对原告提交的《房屋租赁合同》系被告与案外人就其他客栈之间签订的合同，虽有核对无异的原件，但未能证明其待证内容；对被告陈雪刚提交的证据4短息聊天记录及证据5微信聊天记录，原告木曙东确认信息都是其发送的，陈雪刚提交的微信聊天记录中聊天对象是自己，微信是其发的，但2019年1月15日13时52分的语音翻译过来的那条不是其发的，不予认可，对被告提交的证据4及证据5中除2019年1月15日13时52分的语音翻译的记录外的微信记录均予以采信，作为认定案件事实的依据；对证据5中2019年1月15日13时52分的语音翻译的记录无其他证据予以佐证，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月13日，原告木曙东及李桂花作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告陈雪刚签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于丽江市古城区，占地面积为884平方米的房屋出租给乙方使用，该房屋可以用作商铺、茶室、住宿或其它不违反国家法律、法规的经营活动。乙方应尊重当地少数民族的风俗习惯，遵守当地的村规民约。租期内的水、电、治安、卫生等一切费用都由乙方按期缴纳。租赁期限为20年，从2015年1月1日至2034年12月31日，租赁期满前，乙方要继续租赁，应当在租赁期满6个月前通知甲方，在同等条件下，乙方有优先续租权。该房屋租赁期为二十年，累计租金20000000人民币，租期内租金划分为四个阶段：第一个阶段为2015年1月1日起至2019年12月31日止，该房屋每年租金为900000元，五年共交付4500000元。第二阶段为2020年1月1日起至2024年12月31日止，该房屋每年租金为每年950000元，五年共交付4750000元……。支付方式：第一次付3600000，于2014年3月15日前付清。第二次付150000，于2016年1月1日前付清，第三次付150000元，于2017年1月1日前付清，第四次付200000，于2018年1月1日前付清，第五次付400000，于2019年1月1日前付清，从2020年起，每年租金一年一付（且在每年1月1日前付清，免租期：2014年1月20日至2014年12月31日为免租期）。租赁期间乙方有权任意分割转租该地块任意一间房屋、商铺。甲方无权干涉。房屋租赁期间，乙方未按时交纳房屋租金，甲方有权解除合同，收回出租房屋。甲、乙双方凡违反本合同约定的以上任意一条款，应按照合同总租金的两倍向对方支付违约金，若支付的违约金不足补偿对方损失的，还应承担赔偿责任。2019年1月18日，原告木曙东通过短信将房屋催收通知书发送给被告陈雪刚，要求被告陈雪刚于2019年1月28日前付清房屋租金，逾期不支付，将收回房屋。2019年1月30日，原告木曙东通过短信将解除《房屋租赁合同》通知发送给被告陈雪刚，告知其解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求在解除七日内腾退房屋。原告在被告经营客栈期间还在客栈处粘贴了《解除房屋租赁合同通知》。2019年1月30日，原告木曙东通过ＥＭＳ快递将解除《房屋租赁合同》邮寄至被告身份证住址处，并经云南省昆明市明信公证处公证，原告陈述因被告不在邮寄地址，故邮件被退回。原、被告确认原告将涉案房屋于2014年1月交付给被告，原告木曙东于2019年2月9日将涉案房屋中被告陈雪刚用于经营客栈的房屋收回，并交由由原告木曙东作为法定代表人的溪苑客栈服务有限公司经营使用，现涉案房屋中被告陈雪刚用于经营铺面的房屋仍由被告陈雪刚管理使用。2019年1月14日，原告木曙东通过微信告知被告陈雪刚双方约定将原来的房屋租金900000元每年降为500000元每年，但前提是被告陈雪刚必须在2019年1月1日前一次性付清四年的房租2000000元，但被告陈雪刚一直在拖，到10日，被告陈雪刚只付了1200000元，尾款800000元，被告陈雪刚承诺2019年1月14日付300000元，16日付500000元，但被告并未做到，原告木曙东最后一次通知被告，明天支付300000元，1月16日支付500000元，被告仍然同意之前双方的商定，如果不支付，17日原告将收回房子，被告之前付的1200000元原告扣除被告已经收了一楼商铺的租金后该退的退还给被告，被告不来处理，原告木曙东就当被告陈雪刚付给原告木曙东16个月的房租，双方就按原合同900000元每年的房租执行。原告木曙东与李桂花系夫妻关系。被告陈述其在2014年1月30日前已经向原告支付租金3600000元，减租事宜是与原告木曙东协商的，出于朋友间的信任，双方没有签订书面协议，其系受原告木曙东欺骗才未对原告发送催收及解除通知提出异议，基于原告木曙东的欺骗才将客栈交还给原告。原告木曙东陈述被告陈雪刚在2014年至2015年大半年中分期支付了租金共计3550000元，但二原告现仅主张被告未支付的2019年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金900000元。本院认为，原、被告双方于2014年1月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自负担的义务，原告木曙东、李桂花按约定将房屋交付给被告陈雪刚使用后，被告陈雪刚应按约定向原告支付租金，被告陈雪刚陈述其已向原告支付租金3600000元，但原告仅认可3550000元，对此被告未能提供证据予以证实，故对被告陈雪刚已支付的租金确认为3550000元，按双方约定被告陈雪刚截止至2018年1月1日应向原告支付租金36000000元，在2019年1月1日前向原告支付租金400000元，现被告陈雪刚抗辩称双方约定的租金经协商后已作变更，由原合同约定的900000元／年变更为450000元／年，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定主张合同关系变更、解除、中止、撤销的乙方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任，被告陈雪刚提交的微信聊天记录虽证实其与原告木曙东就房屋租金变更进行协商，但无证据证实双方已对租金变更事宜达成一致，对此原告亦不予认可，故对被告陈雪刚的该抗辩理由不予支持。被告陈雪刚未按合同约定向原告支付租金已构成违约，根据双方合同约定，原告有权解除合同，庭审查明，2019年1月30日，被告陈雪刚已收到原告木曙东向其发送的解除《房屋租赁合同》通知，被告陈雪刚抗辩称该通知的出租方处仅有原告木曙东的署名，没有原告李桂花的署名，不具有法律效力，庭审查明，原告木曙东与李桂花系夫妻关系，且在起诉阶段对原告木曙东的上述行为予以认可，故对被告的该主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力。被告陈雪刚辩称其受原告木曙东欺骗而未提出异议，对此无证据证实，被告在收到解除通知后未提出异议，故原、被告于2014年1月13日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月30日解除，对原告要求解除双方签订合同的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审查明，涉案房屋中客栈已被原告收回，铺面仍由被告管理使用，被告系负有腾退义务的义务人，故被告应将涉案房屋中除客栈以外的房屋腾退给原告。对于原告主张的2019年1月至12月的房屋租金，因涉案房屋中客栈已于2019年2月9日被原告收回，故对原告主张的2019年1月1日至2019年2月9日的房屋租金予以支持，按双方约定该期间租金计算为100000元。对于原告主张的2019年2月10日后的租金，因客栈被收回，铺面租金双方在合同中未具体约定，现原告也无证据证实被告已收取铺面租金情况，故对原告主张的2019年2月10日后的租金不予支持，对其主张的被告返还已收取商铺租金的诉讼请求亦不予支持。对于原告主张的违约金，因被告未按约支付租金，导致合同解除，其已构成违约，应承担违约金，原告主张的违约金被告认为过高，但未对因被告违约造成的损失举证予以证实，本院结合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，酌情支持为300000元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈雪刚于判决生效之日起十五日内支付原告木曙东、李桂花房屋租金人民币100000元；二、被告陈雪刚于判决生效之日起十五日内将位于云南省丽江市古城区房屋中由其管理、控制、使用的房屋及场地腾退给原告木曙东、李桂花；三、被告陈雪刚于判决生效之日起十五日内支付原告木曙东、李桂花违约金人民币300000元；四、驳回原告木曙东、李桂花的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币32021元，由原告木曙东、李桂花承担27958元，由被告陈雪刚承担4063元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  杨艳柳审 判 员  尹丽莎人民陪审员  和象新二〇一九年七月八日书 记 员  和春芳【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】