贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2601民初42号原告贵州省芮坤物业管理有限公司。住所地：凯里市苗侗风情园E区*栋*号。法定代表人李云，总经理。委托代理人（特别授权）严明、张先军，贵州贵信律师事务所律师。被告贵州顺钦工贸有限公司。住所地：凯里市320国道南侧综合楼*单元*层***号。法定代理人杨秀清，总经理。委托代理人（特别授权）黄大煜，男，1958年9月7日出生，侗族，贵州省锦屏县人，贵州顺钦工贸有限公司员工。原告贵州省芮坤物业管理有限公司（以下简称：芮坤物业公司）诉被告贵州顺钦工贸有限公司（以下简称：顺钦工贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序于2016年２月１日公开开庭进行了审理。原告芮坤物业公司的委托代理人张先军、被告顺钦工贸公司的委托代理人黄大煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告芮坤物业公司诉称：我公司系凯里市民族风情园的物业服务公司。2014年3月1日，被告顺钦工贸公司承租凯里市文化旅游产业投资发展有限公司（以下简称：文化旅游公司）位于凯里市民族风情园J区12栋、面积为441平方米的房屋，物业管理费为每月每平方米1.5元。2013年9月12日，文化旅游公司将民族风情园物业服务交由我公司管理。同年10月24日，文化旅游公司向各门面租赁户发函，明确告知民族风情园的物业服务由我公司负责提供并收取管理费。根据被告与文化旅游公司签订的合同约定，截止2016年1月5日，被告已拖欠2014年3月至2015年11月期间的物业管理费13902元,违约金12677.94元。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告：一、支付2014年3月至2015年11月期间的物业管理费13902元及违约金12677.94元；二、承担案件受理费。原告芮坤物业公司为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告的《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份1页，拟证明原告的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、被告的《企业信息查询》复印件一份1页，拟证明被告的工商登记信息、企业性质及诉讼主体资格。3、被告与文化旅游公司2014年3月1日签订的《凯里民族风情园房屋租赁合同书》复印件一份4页，拟证明被告向文化旅游公司承租门面，且约定物业费每月每平方米1.5元和违约金按日千分之三计算的事实。4、原告与文化旅游公司2013年9月12日签订的《物业管理服务合同》、原告的《资质证书》、《贵州省经营性服务收费许可证》、文化旅游公司2013年10月24日出具的《委托书》、原告自制的《欠费清单》复印件各一份共7页，拟证明（1）凯里民族风情园所有权人文化旅游公司与原告签订有物业服务合同的事实；（2）被告应按约向原告交纳物业管理费的事实。当庭提交的证据有：5、《贵州省经营性服务收费许可证》复印件一份1页，拟证明原告收取物业管理费的标准。6、原告与重庆洪泉物业管理有限公司2013年9月7日签订的《协议书》复印件一份1页，拟证明原告系重庆洪泉物业管理有限公司在凯里市政府要求下在凯里市成立的物业管理公司。7、文化旅游公司与凯里苗侗风情园管理办公室2014年10月14日向园区各商户出具的《关于落实凯里苗侗风情园催收物业费的通知》、《照片》复印件各一份1页，拟证明文化旅游公司授权原告收取物业费，并告知园区各商户交纳物业费享受优惠活动的事实。8、《贵州省地方税务局通用机打发票》复印件一份3页、原告的《专用收据》复印件一份2页，拟证明文化旅游公司授权原告收取物业费，园区各商户接受原告提供物业管理服务的事实。9、《芮坤物业管理有限公司物管工作商户评价表》复印件一份11页，拟证明园区商户接受原告提供物业管理服务的事实，园区商户对原告提供的物业管理服务评价比较满意的事实。庭审结束后，提交的证据有：原告与文化旅游公司2013年9月12日签订的《物业管理服务合同》复印件2页。被告顺钦工贸公司辨称：第一、2014年3月1日，我公司与文化旅游公司签订的租赁合同约定，文化旅游公司委托重庆洪泉物业管理有限公司进行物业管理，但我公司对租赁房屋装修后营业至今，都未曾见过重庆洪泉物业管理有限公司履行职责。文化旅游公司何时更换物业管理公司，不仅未通知我公司，也未征求园区商户的意见。第二、租赁合同签订后，我公司对房屋进行装修，但房屋周边不仅未进行硬化、建筑垃圾堆积如山、阴沟堵塞，而且我公司门前的道路也未畅通。我公司曾要求文化旅游公司解决，但文化旅游公司承诺后并未处理。2014年6月，我公司进驻房屋内办公，书面向文化旅游公司提出装修申请，文化旅游公司同意我公司先装修后处理前述存在的问题，但直至我公司对房屋装修完毕，文化旅游公司也未处理产生的问题。事后，经我公司与文化旅游公司协商，文化旅游公司同意我公司先请人处理，后由文化旅游公司补给我公司垫付的费用或抵扣将来产生的物业管理费。为清理建筑垃圾、疏通阴沟、平整停车场地等我公司向黔东南泰达装修工程有限公司支付了1万元，但文化旅游公司并未补给我公司垫付的费用。2015年7月，原告到我公司收取物业管理费，我公司曾向原告提出抵扣原垫付的费用，原告以与其无关联为由，要求我公司与文化旅游公司自行协商。同年7月8日、10月15日，我公司分别向文化旅游公司书面要求补给垫付的费用或者抵扣物业管理费，但文化旅游公司至今未予答复。第三、虽然园区的物业管理费按每平方米1.5元标准收取系经物业部门的审核定价，但根据中国物业管理协会（中物协（2004）1号）《普通住宅小区物业管理服务等级标准》和国家发改委、建设部（发改价格（2003）1864号）《物业服务收费管理办法》以及贵州省物价局和建设厅（黔价房调（2000）251号）《贵州省物业管理服务收费管理办法》的规定，对应不了原告收取物业管理费的等级标准。综上所述，请求人民法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。被告顺钦工贸公司在举证期限内提交的证据有：1、被告的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《开户许可证》、《机构信用代码证》复印件一份共8页，拟证明被告的工商登记信息、企业性质及诉讼主体资格。2、被告与文化旅游公司2014年3月1日签订的《凯里民族风情园房屋租赁合同书》复印件一份4页，拟证明被告租赁房屋的位置。3、被告与黔东南泰达装修工程有限公司、凯里市壹线装饰工程有限公司2014年6月15日、8月10日分别签订的《办公楼装修合同》、《装修工程补充协议》复印件各一份共3页，拟证明（1）被告租赁房屋装修的时间、合同约定的内容；（2）被告清理垃圾等事项支付的费用。4、被告2015年7月8日、10月15日向文化旅游公司分别递交的《关于再次要求解除办公楼建筑垃圾清理及场平的请示》复印件一份4页，拟证明被告向原告书面要求补偿费用的事实。5、被告自制的《装修工程结算清单》原件一份1页，拟证明被告装修房屋支付的装修费。6、《收据》复印件一份1页，拟证明被告装修花费264800元的事实。7、欧汉举2016年1月16日出具的《证实材料》原件一份1页，拟证明被告请黔东南泰达装饰工程有限公司装修租赁房屋，以及请装修公司清理垃圾等支付1万元的事实。经审理查明：原告芮坤物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：物业服务、停车服务、家政服务等。被告顺钦工贸公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：建筑材料（除木材竹材）、工业废料等。凯里市民族风情园的业主系文化旅游公司。2014年3月1日，以文化旅游公司为出租人、被告顺钦工贸为承租人就房屋租赁事宜签订了一份《凯里民族风情园房屋租赁合同书》（民园J区（2013）第号）。合同约定：被告承租文化旅游公司位于凯里民族风情园J区12栋、面积为441平方米的房屋用作办公用房；物业管理费每月每平方米1.5元，不按时交纳房租、物管费超过十日，每超一天，按应付款日千分之三交纳滞纳金。2013年9月12日，原告芮坤物业公司与文化旅游公司就物业管理服务事宜签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定：芮坤物业公司按文化旅游公司规定的每月每平方米1.5元的标准向民族风情园内的全部商户收取物业管理费后交给文化旅游公司。次月24日，文化旅游公司向入驻民族风情园的所有商户告知，其已委托芮坤物业公司负责管理民族风情园的安保、绿化、亮化、工程维修及物业管理费收取等工作，芮坤物业公司在园区内负责的以上工作，均代表文化旅游公司，由文化旅游公司承担相应的法律责任。事后，原告在为民族风情园的所有商户提供物业管理服务过程中，因被告长期拖欠物业管理费，原告于2016年1月5日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：被告顺钦工贸至今仍在租赁房屋内办公。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见以及本院采信双方所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案被告与文化旅游公司签订的合同是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。虽然原、被告未签订物业管理服务合同，但文化旅游公司作为业主委托原告收取物业管理费是事实，而且被告在承租文化旅游公司房屋期间接受了原告提供的保洁、保安等物业管理服务，故原告主张被告缴纳物业管理费，事实清楚、证据充分，于法于约有据，本院予以支持。被告未举证证明文化旅游公司同意将其垫付的1万元抵扣物业管理费，应承担举证不能的后果，故被告的辩解与庭审查明的事实不相符，且于法于约无据，本院不予采信。原告主张被告按照租赁合同约定的标准计算违约金，数额已超过原告损失的30%，根据合同法第一百一十四条的规定，本院认定为过分高于造成的损失，兼顾被告的履行情况、过错程度以及原告的逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法予以调整，被告承担的违约金以拖欠物业管理费的百分之三十计算较为合理，即被告承担的违约金为4171元（13902元30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州顺钦工贸有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告贵州省芮坤物业管理有限公司2014年3月至2015年11月期间的物业管理费13902元及违约金4171元。二、驳回原告贵州省芮坤物业管理有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，减半收取230元，由被告贵州顺钦工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 杨 琼二〇一六年四月四日书记员 石本媛