四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0903民初3993号 原告：何绪斌，男，1967年6月28日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：何金亮，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐强，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告：遂宁农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省遂宁市船山区遂州中路**。 法定代表人：徐兴明，该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：朱宏，男，1965年6月20日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区，该公司员工。 委托诉讼代理人：聂彩顺，男，1969年12月10日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区，该公司员工。 第三人：何逢喜，男，1966年12月27日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 第三人：唐利容，女，1964年6月29日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原告何绪斌诉被告遂宁农村商业银行股份有限公司、第三人何逢喜、唐利容案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告何绪斌及其委托诉讼代理人何金亮、唐强，被告遂宁农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人朱宏、聂彩顺，第三人何逢喜、唐利容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告何绪斌对第三人唐利容名下的位于遂宁市船山区房屋享有租赁权，系合法占有，何绪斌在2028年4月29日前不迁出该房屋，贵院应当在该房屋负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖；2、确认原告何绪斌对第三人唐利容名下的的位于遂宁市船山区房屋享有优先购买权；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年4月30日，原告何绪斌租赁了唐利容名下位于遂宁市船山区房屋，租期自2016年4月30日起至2028年4月29日止，租金为每年123120元，十二年房租共计1477440元，抵扣唐利容向何绪斌的借款1200000元，唐利容十二年内不再向何绪斌收取房租。2016年4月30日，唐利容将该房屋交付给何绪斌，该房屋由何绪斌对外招商招租，2016年12月26日何旭斌将该房屋连同第三层其余房屋共计1400平方米以及第一层600平方米、第二层1400平方米出租给遂宁市开发区星月大酒店南津路店的经营者冯体刚，租期10年，前五年，第一层每月租金40元／平方米，第二、三层每月20元／平方米，每年支付一次租金。2016年5月13日，何逢喜（唐利容丈夫）与遂宁农村商业银行股份有限公司（以下简称遂宁农商银行）签订个人借款合同,约定何逢喜向遂宁农商银行借款3700000元，借期自2016年5月13日起至2019年5月12日止。唐利容用遂宁市船山区房屋做抵押担保，于2017年5月17日办理了抵押登记。后因何逢喜未按照约定偿还借款利息，遂宁农商银行向遂宁市船山区人民法院提起诉讼，该院作出了（2017）川0903民初4106号民事判决书，判决何逢喜、唐利容向遂宁农商银行偿还借款本金人民币3700000元及利息、罚息。判决生效后，何逢喜、唐利容未履行义务，遂宁农商银行向遂宁市船山区人民法院申请执行，在执行中，法院于2018年5月21日作出（2018）川0309执752号《公告》，《公告》内容如下，一、本案拍卖财产即唐利容名下的位于遂宁市船山区房屋的占有使用人在本公告送达之日起五日内自动从拍卖财产中迁出并腾空；到期既不迁出又未向本院提交合法占有依据的，本院将依法强制执行，并追究其法律责任（若系合法承租人，即日起不得再向被执行人给付租金等事项）；二、与本案的拍卖财产有关的优先权人可在拍卖前行使优先购买权，逾期未申请，视为放弃优先购买权。由于原告租赁在先，遂宁农商银行办理抵押登记在后，原告于向遂宁市船山区人民法院提出了执行异议申请，该院于2018年7月23日作出了（2018）川0903执异96号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。该裁定认为“在本案中，案外人何绪斌仅提交了其与被执行人唐利容签订的《租房合同》，但未提交其他证据予以佐证其实际占有使用租赁物，且在遂宁农商银行在向何逢喜核实抵押情况时，何逢喜明确该抵押物是未租出闲置状态，何绪斌的证据不足以证明其是涉案标的合法的、真实的承租权利人，故不能确定何绪斌对上述房屋享有租赁权，其提出的执行异议请求，本院不予支持”。原告认为该裁定未查清事实，裁定驳回原告的异议申请是错误的。由遂宁农商银行提供的个人贷款核实／催收／宣告到期通知，这份证据法院未组织原告方质证，作为房屋的单独所有权人及担保人的唐利容未在通知上面签字。唐利容在2016年4月30日将该房屋交付给何绪斌后，何绪斌对外招商招租，找寻合适的承租人，暂时处于闲置状态，何逢喜在通知上所签“未租出闲置”的意思是何绪斌未租出处于闲置状态。原告在2016年4月30日租赁该房屋后,对外招商招租，由遂宁市开发区星月大酒店南津路店经营者冯体刚承租了该房屋，用于酒店经营，一直在使用，而遂宁农商行对该房屋办理抵押登记的时间是2016年5月17日，因此，何绪斌租赁在先。根据下列法条:《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第230条“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”；《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”,何绪斌对唐利容名下的位于遂宁市船山区房屋享有租赁权，系合法占有，何绪斌在2028年4月29日前不迁出该房屋，贵院应当正在该房屋负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖。何绪斌对唐利容名下的的位于遂宁市船山区房屋享有优先购买权。 被告辩称，没有证据证明原告当时已经租赁了房屋；优先购买权，原告可以报名参与；诉讼费由原告承担。 第三人共同辩称，同意原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人何逢喜、唐利容系夫妻关系。2016年5月13日，第三人何逢喜与被告签订《个人借款合同》，约定何逢喜向被告借款3700000元，借款起算时间自2016年5月13日起至2019年5月12日止。唐利容用其所有的位于遂宁市船山区房屋提供抵押担保，双方签订《抵押合同》并于2016年5月17日办理了抵押登记。后因何逢喜未按约及时还款，被告向本院提起诉讼，本院于2017年11月24日作出（2017）川0903民初4106号《民事判决书》，判决：“一、解除遂宁农村商业银行股份有限公司与何逢喜签订的《个人借款合同》（3570132016000204）；二、何逢喜、唐利容于本判决生效后十五日内向遂宁农村商业银行股份有限公司偿还借款本金人民币3700000元，并支付2017年7月20日之前的欠息381943.87元，2017年7月20日后的利息计算方法为：以本金3700000元为基数，从2017年7月21日起计付；罚息的计算方法为：以本金3700000元为基数，从2017年7月21日计付；利息、罚息均按照《个人借款合同》的约定计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息、罚息计算至本金付清之日止；三、如何逢喜、唐利容未履行上述第一项给付义务，遂宁农村商业银行股份有限公司享有以位于遂宁市船山区房屋［川（2016）遂宁市不动产证明第0004272号］折价或者从拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款中优先受偿的权利……” 该判决生效后，第三人未履行其义务。被告向本院申请执行，在执行中，本院于2018年5月21日作出（2018）川0903执752号《公告》，载明“…因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院将对被执行人唐利容名下的位于遂宁市船山区房屋进行拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、二百五十条规定。公告如下：一、责令本案拍卖财产的占用使用人在本公告送达之日起五日内自动从拍卖财产中迁出并腾空；到期既不迁出又未向本院提交合法占有依据的，本院将依法强制执行，并将追究其法律责任（若系合法承租人，即日起不得再向被执行人给付租金等款项）；二、与本案的拍卖财产有关的优先权人可在拍卖前申请行使优先购买权，逾期未申请，视为放弃优先购买权。” 2016年10月8日，何逢喜在被告的《个人贷款核实/催收/宣告到期通知》上抵押物情况一栏载明：抵押物未租出闲置。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”，在执行中，原告何绪斌基于其认为其享有的承租权对本院作出的（2018）川0903执752号《公告》提出异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，原告何绪斌仅提交了其与第三人唐利容签订的《租房合同》，但未提交其他证据予以佐证其实际占有使用租赁物，且在被告向第三人何逢喜核实抵押物情况是，何逢喜明确该抵押物是未租出闲置状态，故何绪斌的证据不足以证明其是涉案标的合法的、真实的承租权利人，故不能确定何绪斌对上述房屋享有租赁权，其提出的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告何绪斌的全部诉讼请求。 案件受理费15600元，由原告何绪斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长 王 飞 人民陪审员 韦 芬 人民陪审员 李爱萍 二〇一九年七月十三日 书 记 员 舒 翠