广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2086号上诉人（原审被告）：陈敬涛，男，汉族，户籍所在地广州市越秀区，现住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：周礼祥，男，汉族，住广东省增城市。委托代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。上诉人陈敬涛因物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：陈敬涛原是广州市XX路XX号房屋（下称原址房屋）的使用人。1997年5月30日，陈敬涛与广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）签订《房屋拆迁安置协议》并办理公证手续，约定财贸公司经拆迁许可批准，拆除上述原址房屋，陈敬涛同意迁出原址房屋，财贸公司应于1997年7月30日前，将XX公路XX苑XX座XX梯XX房，产权属于公有的套间，使用面积40.16平方米安置给陈敬涛居住。陈敬涛于1997年7月起搬至涉讼房产居住，由广州市建筑置业公司第二分公司与小区管理处收取自陈敬涛入住起至××01年8月31日的租金，陈敬涛于××01年7月与广州市白云区房屋管理所近郊房管站签订《广州市房地产租赁合同》，约定将市房管局所有的位于广州市白云XX路XX苑街XX号XX房出租给陈敬涛居住，租赁期限从××01年9月1日至××05年6月30日，月租金105.6元，租金按贰月结算，由陈敬涛在每单月的第25日前按现金付款方式交付给近郊房管站；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续，视为近郊房管站对陈敬涛继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，双方仍须按规定交纳有关税费等等。签约后，陈敬涛按照租赁合同约定的租金标准向广州市白云区房屋管理所近郊房管站支付租金至××05年6月止。自××05年7月起陈敬涛没有支付租金。广州市国土资源和房屋管理局于××08年8月18日核发了涉讼房产的房地产权证，确认周礼祥以购买方式取得该房屋权属。××12年10月25日，周礼祥向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、陈敬涛及其同住成员立即搬出涉讼房屋（即XX大道XX街××号XX房），将该房屋腾空交还给周礼祥管业；2、陈敬涛向周礼祥支付自××08年8月18日起至搬出之日止的房屋使用费（按每月500元计算）；3、本案诉讼费用由陈敬涛承担。针对陈敬涛关于涉讼房屋是由拆迁方财贸公司购置用以安置拆迁户的抗辩意见，原审法院前往广州市房地产档案馆调查取证，查明：谢兴发是XX路3××号及骑楼产权人，3××号及骑楼为国家经租，经租期间曾以市房管局名义发证，被拆迁异地补偿。××05年7月，据广州市房管局越秀撤字357号通知书，白云区房管局【××05】云权字4号通知书发还C栋2梯××1-××4、301-303、305、802、805、901、401、403、405、406、506、602-605、701、702、705房、4梯802房给谢兴发，面积1××6.2381平方米（以上单元拆原3××号补偿所得）。派出所证明C幢2梯门牌号为××号，C幢4梯门牌号为××号。××08年2月29日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋广州市白云区XX大道XX街××号405房的房地产权证，权属人为谢兴发。另，经查阅涉讼房屋的档案，未有材料反映存在财贸公司曾购置涉讼房屋的事实。原审法院认为：涉讼房屋已由房管部门撤销还给原业主谢兴发管业。周礼祥向谢兴发购买该房屋并于××08年8月18日取得房地产权证书成为该房屋的合法所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。虽然陈敬涛与财贸公司签订的拆迁安置协议约定财贸公司将涉讼房屋永迁安置给陈敬涛使用，但房管部门现已对该房屋撤管发还原业主，与陈敬涛签订的房屋租赁合同约定的租赁期间亦已届满，且该合同已明确表明涉讼房屋为租产。陈敬涛经由拆迁安置进入涉讼房屋居住，其使用涉讼房屋的基础仍是对于房屋的租赁关系，在周礼祥、陈敬涛就涉讼房屋的租赁事宜未能达成协议的情况下，现周礼祥起诉要求陈敬涛及其同住成员迁出将房屋腾空后交还给周礼祥，并支付自××08年8月18日起至迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求均合理合法，予以支持；陈敬涛之前合法居住涉讼房屋属实，但在租赁期间届满及周礼祥成为合法权属人后，陈敬涛要求继续居住使用房屋缺乏法律依据，不予支持。但周礼祥要求陈敬涛迁出，应给予陈敬涛一定的搬迁时间。考虑到陈敬涛年纪较大，也无其他搬迁去向，故搬迁期间以两年为宜。关于房屋使用费的计算标准，因双方未能协商一致，故应以房管部门公布的同地段同类房屋私房住宅租金标准计算为宜，并以周礼祥主张的每月500元为限。对于陈敬涛要求广州市财贸建设开发总公司继续履行《房屋拆迁安置协议》，系根据双方合同提出的权利主张，与本案属不同法律关系，本案不予调处，陈敬涛可另循法律途径解决。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于××14年1月21日作出判决：一、在判决生效之日起两年内，陈敬涛及其同住成员迁出广州市白云区XX街XX大道XX街××号405房并将该房屋腾空后交还周礼祥管业。二、陈敬涛按房管部门公布的同地段同类私房住宅租金标准给付周礼祥自××08年8月18日起至陈敬涛迁出广州市白云区XX街XX大道XX街××号405房之日止的房屋使用费（至判决生效之日止的房屋使用费于判决生效之日起十日内给付；自判决生效之日次日起至陈敬涛迁涉讼房屋之日止的房屋使用费于每月10日前逐月给付。房屋使用费按建筑面积55.1247平方米计算并以每月500元为限）。案件受理费××5元，由陈敬涛承担。判后，上诉人陈敬涛不服原判，向本院上诉称：现住房是财贸公司来征屋时为补偿陈敬涛父兄把住房（木屋）无偿捐给厂方建厂房一事出资购买现住屋，已安排一家人住屋（以公租房待遇永迁居住）。财贸公司与陈敬涛一同去公证处办了公证。如果是同陈敬涛公证的财贸公司出面要求陈敬涛把屋交还财贸公司，陈敬涛是同意的，条件是在周边安排陈敬涛住公屋房屋。陈敬涛现今已77周岁的多病老人，近又因心血管及心肺病、日常呼吸很困难，无法走动，其爱人是残疾人，血压高，上落楼梯都有困难，现靠陈敬涛××00多元养老金维持生活，困难重重。广州市建筑置业公司第二分公司作为征收人，用欺诈不诚实手法，促成陈敬涛搬离被拆迁的房屋，在搬迁时陈敬涛与广州市建筑置业公司第二分公司发生过纠纷，广州市建筑置业公司第二分公司无购买涉案房屋，陈敬涛无法得知。香港公民谢兴发作为被拆迁人为何当时在众多公房承租户未与其有过任何交接，其产权取得时间与拆迁时间是否相符？是否合法？涉案房屋产权人周礼祥为何取得权属？白云区房管局无征询陈敬涛是否购买的意愿，与承租人没有任何接触。周礼祥起诉时对自己的权属只主张权利，无认识到权利与义务是相依存的，其作为权属人的义务有哪些，公有直管房是征收拆迁前原居房的延伸。请求法院判决：撤销原判，驳回周礼祥的诉讼请求。被上诉人周礼祥答辩称：陈敬涛与广州市建筑置业公司第二分公司拆迁的纠纷是另一个法律关系，如陈敬涛认为广州市建筑置业公司第二分公司在拆迁过程中损害了陈敬涛的利益，应依法向广州市建筑置业公司第二分公司主张权利。周礼祥对涉讼房屋已经有房管局在××08年8月18日核发了房产证，周礼祥对房屋的物权是合法的权利，应得到法院的支持。陈敬涛使用房屋是侵犯周礼祥物权，应支付使用费，周礼祥从××08年8月18日要求陈敬涛支付使用费是合理合法的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：陈敬涛因拆迁而由拆迁公司安置其至涉讼房屋居住，涉讼房屋于××05年经房管部门发还给谢兴发，周礼祥于××08年向谢兴发购买了涉讼房屋，并于××08年8月18日经房管部门核发了《房地产权证》，周礼祥为涉讼房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，周礼祥对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现周礼祥要求陈敬涛户搬出涉讼房屋和支付房屋使用费，原审法院考虑到陈敬涛没有搬迁去向，判决陈敬涛及其同住人员在判决生效两年内搬出涉讼房屋并按照房管部门公布的同地段同类私房住宅租金标准支付房屋使用费的处理并无不当，本院予以维持。陈敬涛认为涉讼房屋应由财贸公司向其重新安排房屋后才能交还，陈敬涛与财贸公司、广州市建筑置业公司第二分公司的拆迁安置关系属另一法律关系，不属本案的审理范围，故陈敬涛的该上诉意见本院不予采纳。房管部门发还涉讼房屋是否合法、周礼祥向谢兴发购买涉讼房屋后取得涉讼房屋产权是否合法，均不属于本案的审查范围，周礼祥持有涉讼房屋的《房地产权证》，足以认定其是涉讼房屋的产权人。原审法院已考虑到陈敬涛是基于拆迁安置而居住在涉讼房屋，故在搬迁期限上给予了一定的时间准备，对周礼祥行使所有权人的权力进行了一定的限制。上诉人陈敬涛的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由陈敬涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  李 静代理审判员  闫 娜二〇一四年九月十八日书 记 员  张 坤邹凌青