福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书(2014)洛民初字第694号原告邱幼梅，女，1985年6月21日出生，汉族，住福建省永春县。委托代理人杜侨生、姜小燕，福建志立律师事务所律师、实习律师。被告泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室，组织机构代码72644151-8。法定代表人黄燕娥，董事长。委托代理人尤延辉、杨贵峰，福建尚民律师事务所律师。原告邱幼梅与被告泉州市华祥房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理，依法由代理审判员孙玫芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱幼梅的委托代理人杜侨生、姜小燕，被告泉州市华祥房地产开发有限公司的委托代理人尤延辉、杨贵峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：200600017365），向被告购买由其开发的址于泉州市洛江区双阳中心区祥光花苑某号商品房一套，建筑面积87.47平方米，单价为每平方米3526.15元，总房价款为308432元。合同约定商品房交付使用后，如因被告原因造成原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告需承担违约责任，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金。2012年6月7日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，将建筑面积确认为87.34平方米，总房价款变更为307974元。合同签订之后，原告依约如期向被告付清了全部购房款。但是，被告却未能按合同约定时间办理房屋权属证书。根据合同约定、法律规定及同一小区法院相同判决标准，被告应自2012年5月8日至原告实际取得房屋权属证书之日止（暂计至2013年1月23日）每日按原告已付款的万分之二向原告支付违约金。请求判令：1、被告支付自2012年5月8日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，每日按房价款308432元的万分之二计逾期办证的违约金（暂计至2013年1月23日止逾期违约金16100.2元）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、本案存在诉讼时效的问题，原告的起诉部分超过了两年的诉讼时效，请法庭依法予以核实。原告违约金计算时间错误，被告将诉争房产交付给原告，根据房屋产权证办理的实际流程，需经测绘确定产权实际面积，2012年6月7日根据洛江城建测绘大队对房产合同约定产权面积与实际面积的测量，确定实际面积，被告与原告签订《补充协议》确定了房产实际面积，双方互补差价。补充协议的签订，视为被告已按规定进入产权证办理程序，原告也同意了该启动办理的行为，被告开始着手准备原告房产产权证办理事宜，故逾期办证起算时间应从2012年6月7日起算90日即2012年9月7日起算，截止至预交件前1日即2013年1月22日止，被告认为原告的计算时间不准确，不应当得到支持。二、姑且不论原告计算逾期办证违约金的时间起算点错误的问题，假设法院支持原告的违约金计算起始日为2012年5月8日，可原告起诉状的逾期办证违约金9053.6元计算错误，自2012年5月8日至2013年1月22日，跨越天数260天，按总房款日万分之二计算，每日违约金61.69元，违约金额为16038.5元，原告计算的违约金数额错误。三、原告没有逾期办证造成的具体损失的相关证据，且因逾期办证的具体损失无法确定，原告起诉被告应每日按房价款的万分之二支付逾期办证的违约金，该诉求明显过高，根据具体情况，违约金的比例应参照合同约定的0.00005%计算，请求法院依法予以支持。经审理查明，2008年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第二条约定：“买受人购买的商品房为预售商品房”。双方约定由原告向被告购买祥光花苑某号房，建筑面积87.47平方米，每平方米3526.15元，总金额308432元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金”。2008年4月22日，原、被告与中国银行股份有限公司泉州分行洛江支行签订了《住房借款合同》，即为本案房产按揭贷款合同。2012年6月7日，原、被告签订补充协议，双方确认经泉州洛江城建测绘队测量，房屋实际建筑面积为87.34平方米，被告退还面积差额458元，总金额变更为307974元。原、被告双方确认交房时间为2010年6月21日。另查明，现泉州市洛江区房地产管理处于2013年1月23日受理本案商品房分户登记申请。在庭审过程中，原、被告确认请求被告支付逾期办证的违约金的截止日为2013年1月22日止。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效。结合之后双方签订的《商品房买卖合同》补充协议及销售不动产统一发票，可以确认本案诉争商品房的实际总价为307974元。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，当事人应依约履行义务。本案诉争商品房于2010年6月21日交付使用后，被告未能在约定交付商品房的60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，应承担逾期的违约责任。由于双方约定逾期办证支付违约金是每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。被告主张违约金以2012年9月7日为起算日，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应从权利被侵害的二年内主张权利，但原告直至2014年5月6日才向本院起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推二年即自2012年5月7日起二年内。现原告只请求从2012年5月8日起，本院予以采纳。庭审中，双方均同意违约天数计算至原告向房管部门申请权属登记之前一天即2013年1月22日。故被告逾期办证天数从2012年5月8日起至2013年1月22日止，计260天。由于之前本院对同楼盘出卖方与买受方约定按日0.05%或0.00005%计算逾期办证违约金，已统一调整按日0.02%（即万分之二）计算，故本案予以调整按日0.02%计算逾期办证的违约金为宜，逾期办证违约金为实际交房款×0.02%×逾期天数即307974元×0.02%/天×260天=16014.65元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：一、被告泉州市华祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告邱幼梅逾期协助办证违约金16014.65元；二、驳回原告邱幼梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费202元，减半收取101元，由原告负担1元、被告泉州市华祥房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  孙玫芳二〇一四年九月十五日书 记 员  赖昕晟附：一、判决引用的主要法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、申请执行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。