呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2252号上诉人（原审被告）：杨俊龙，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟建新，内蒙古巨泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市蒙珏商贸有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区新城南街108号办公楼5楼。法定代表人：藏麦收，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建军，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩燕群，内蒙古远舰律师事务所律师。上诉人杨俊龙因与被上诉人呼和浩特市蒙珏商贸有限责任公司（以下简称蒙珏公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4473号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨俊龙的委托诉讼代理人丁换生、孟建新，被上诉人蒙珏公司的委托诉讼代理人张建军、韩燕群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨俊龙上诉请求：1、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4473号民事判决，驳回蒙珏公司的诉讼请求；2、蒙珏公司负担一、二审案件受理费。事实与理由：1.一审法院认定自杨俊龙与李晓红签订转租合同后便取得接管酒店的经营权，但由于蒙珏公司的严重违约和恶意诉讼的行为，致使杨俊龙取得接管酒店的经营权，但无法正常行驶经营权。所以一审法院对杨俊龙是否实际占有及行驶经营权的事实认定错误。2005年7月28日，蒙糖公司与李晓红签订租赁合同，租赁期限为2005年7月8日起至2010年8月27日，后经双方协议将租期延长至2014年8月27日。2013年4月8日，经蒙糖公司同意，李晓红将剩余期限的租赁物转租给杨俊龙，并承诺到期后继续由杨俊龙续租。2013年6月25日，蒙糖公司以九州大酒店的名义与呼和浩特市鼎昕装潢有限责任公司签订了装饰装修工程合同，合同约定了由呼和浩特市鼎昕装潢有限责任公司对九州大酒店进行装修，此间由蒙糖公司和呼和浩特市鼎航信昕装潢有限公司占有进行装修，蒙糖公司自签订转租协议后尚未将涉案房屋交付给杨俊龙使用。2013年12月6日蒙珏公司取得涉案房屋的所有权后，就租赁合同到期后的续租问题一直未达成一直意见，蒙珏公司自2014年4月开始恶意违约诉讼，蒙珏公司不同意杨俊龙占有使用涉案房屋，九州大酒店的装修工程被迫停工，至今无法经营使用。在此期间涉案房屋一直由蒙糖公司委托呼和浩特市鼎航信昕装潢有限公司占有进行装修，蒙糖公司从未将符合承租条件的房屋交给杨俊龙使用。2.蒙珏公司主张让杨俊龙支付2014年8月28日至2017年9月5日期间的房屋租金损失，没有事实和法律依据。2014年8月27日李晓红和杨俊龙的转租协议期满，杨俊龙与蒙糖公司建立了新的不定期租赁合同关系。按照买卖不破租赁的原则新的房屋所有权人应当按照合同履行义务，但新的所有权人蒙珏公司不认可其从蒙糖公司处继受的租赁合同关系，不履行其合同义务，并且由于蒙珏公司的严重违约行为，自2014年4月开始，转租协议尚在合同期内，九州大酒店的装修工程被迫停工，一直无法交付杨俊龙经营使用。后转租合同期限届满，涉案酒店依旧处于停工状态。蒙珏公司违反买卖不破租赁原则的违约行为严重侵害了杨俊龙的合法权益，并且蒙珏公司也没有证据证明即认定该租赁房屋已经由杨俊龙接收使用，相反，杨俊龙提出装修合同证明该租赁房屋是由原房东蒙糖公司委托装修公司装修，直到本案诉讼时也未装修完毕交付杨俊龙使用。所有蒙珏公司主张让杨俊龙支付2014年8月28日至2017年9月5日期间的房屋租金损失，没有事实和法律的依据。蒙珏公司辩称：1.一审法院认定自杨俊龙与李晓红签订转租合同后便取得接管酒店的经营权，认定事实清楚。涉案房屋自李晓红与杨俊龙签订《转租合同》至执行交付蒙珏公司一直由杨俊龙占有。在租赁期限届满前，杨俊龙有权占有涉案房屋，在租赁期限届满后，其占有属于非法占有。至于蒙糖公司与呼和浩特市鼎昕装潢有限责任公司签订装饰装修工程合同，对涉案房屋进行装修，该事实并不能否认杨俊龙为涉案房屋的占有人。首先，对涉案房屋进行装修，就是为了承租人杨俊龙经营酒店，而且杨俊龙在装饰装修工程合同中代理人处签名，说明杨俊龙是同意装修并且实际占有、使用涉案房屋。在租赁期内，不能因为酒店未开业经营，就否认承租人杨俊龙占有、使用房屋的事实。其次，呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初3435号判决认定的事实及(2017)内0102执2703号执行公告内容均可以证明，涉案房屋在执行交付蒙珏公司之前由杨俊龙占有。2.杨俊龙应对其非法占有房屋期间对蒙珏公司造成的损失承担责任。在杨俊龙与李晓红签订的转租合同到期之前，蒙珏公司即已经接管九州商厦，根本不存在杨俊龙与李晓红转租合同到期后杨俊龙与蒙糖公司形成不定期租赁合同关系。而且，转租合同到期之前，蒙珏公司已通知杨俊龙不再续签租赁合同，租赁合同到期后，杨俊龙占有涉案房屋，只能是非法占有。杨俊龙非法占有涉案房屋长达三年之久，对蒙珏公司造成巨大经济损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、第十九条，杨俊龙应该赔偿蒙珏公司的经济损失。内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司是由蒙珏公司与杨俊龙共同选定的，杨俊龙对鉴定机构的资质有异议，应在选定鉴定机构时提出，而不是在出具鉴定报告后提出。蒙珏公司认为该鉴定报告真实、客观的反应了蒙珏公司受到的损失，杨俊龙应按该损失承担责任。蒙珏公司向一审法院起诉请求：1、判令杨俊龙支付租赁合同到期以后非法占有房屋期间的占有使用费3635950元；2、判令杨俊龙承担本案全部诉讼费及鉴定费用。一审法院认定事实：2005年7月28日，内蒙古蒙糖商贸有限责任公司（以下简称蒙糖公司）与李晓红（乙方）签订《租赁合同》。第一条，（一）甲方将所属九州商厦北区的九州大酒店地下一层、地面十一层整体（包括四层餐厅、厨房，五至十层客房，十一层会议室、办公室，地下一层，前厅）共计4882平方米出租给乙方。（二）租赁场所用于乙方经营餐饮、住宿业务。如乙方经营范围改变，必须经甲方同意。（三）在合同到期终止或提前解除时，乙方有责任将借用设施、设备、用具、用品完好地归还甲方。第二条，（一）双方的租赁期限从2005年7月28日起至2010年8月27日至，计五年零一个月。第三条，（一）乙方五年租赁期租金总额215万元。第十条，甲方出租给乙方的经营场所，产权归东方资产经营公司所有，甲方就此以明确告知乙方。2012年8月15日双方签订了《租赁合同》补充协议。第一条，将原租赁期限延长至2014年8月27日止。租金总额为120万元，分二十四期按月支付，上打租金，每期5万元，应于每月28日支付。2013年4月8日，《关于转租九州大酒店的申请》，甲方法人代表及委托代理人签字，同意乙方转租给杨俊龙。转租期间杨俊龙拟对九州大酒店加大投入，进行大面积装修。转租期间仍执行原《租赁合同》包括续租合同所有条款的约定。2013年4月10日，转租方（甲方）李晓红与承租方（乙方）杨俊龙签订《转租合同》，合同约定的场地面积与原合同、原补充合同一致。第二条，（一）双方的租赁期限从2013年4月28日起到2014年8月28日止，甲乙双方签订合同后，乙方接经营权。（二）租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权。呼房权证新城区字第XXXX号房屋所有权证书，所有权人蒙珏公司，单独所有，房屋坐落新城区新城南街九州商厦商业楼，登记时间2013年12月5日。该院作出（2017）内0102民初3435号民事判决书，认可2014年2月17日，蒙珏公司与蒙糖公司形成《关于九州商厦交接会议纪要》，约定蒙糖公司于2014年3月1日前将涉案房屋交付蒙珏公司，2014年3月1日之后的租金由蒙珏公司收取。2013年12月9日，蒙珏公司《公告》，主要内容：2013年10月14日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2003）内法字第25-4执行裁定书，确认了内蒙古自治区糖酒民贸蔬菜总公司所有的位于呼和浩特市新城区南街108号九州商厦两处房产，共计17963.25平方米和相应附属设施及占用范围的国有土地使用权为蒙珏公司所有。现蒙珏公司根据上述裁定书，已经将上述房产办理完毕，新房产证号为2XXXX和2013149947。该房产蒙珏公司占用、出租。公告如下：（一）在公告之日起，蒙糖公司应立即移交上述财产给蒙珏公司；（二）上述房产内的现有全部商户及承租人，应立即和蒙珏公司办理房产的承租及使用手续；（三）本公告之日起所有涉及上述房产租赁、使用的合同未经蒙珏公司确认，全部无效。该院作出（2017）内0102民初3435号民事判决书，判决内容：一、杨俊龙于本判决生效之日起十日内支付蒙珏公司2014年3月1日到2014年8月27日期间的房屋租金295890元；三、蒙珏公司于本判决生效之日起十日内支付杨俊龙装修费827595元及鉴定费8000元。该判决经呼和浩特市中级人民法院（2018）01民终898号民事判决书维持而生效。（2016）内01民终2789号民事判决书已生效。2017年7月18日，该院作出（2017）内0102执2703号《公告》，杨俊龙限你在公告起七日内将位于呼和浩特市蒙珏公司的房屋：九州商厦北区的九州大酒店地下一层、地面十一层整体（包括四层餐厅、厨房、五至十层客房、十一层会议室、办公室、地下一层、前厅），共计4882平方米房屋腾出。同年9月4日，蒙珏公司收到涉案房屋。2018年10月23日，万宝隆（蒙）（价）字2018第121号《房地产价格评估结论书》，（十）评估对象位于很好呼市新城区新城南街108号九州商厦九州大酒店地下一层、地上四层至十一层，整体共计4882平方米，2014年8月28日至2017年9月5日的房屋租金损失。（十一）评估价格，价格评估人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与视察条差，并进行了分析、测算和判断确定估价对象在满足全部假设和限制条件下与价值时点的评估价值为3635950元。蒙珏公司支付鉴定费30570元。蒙珏公司对鉴定结论认可，杨俊龙提出异议：1.杨俊龙在内蒙古自治区司法厅官网公布的国际司法鉴定人和司法鉴定机构名册中，未找到受托单位内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司及两位鉴定人员齐富明、武文丽，该评估报告也没有附入册法院鉴定机构证书。2.价格评估报告中缺乏关键部分即现场勘验笔录。该评估报告中关于现场勘验部分只有四张局部照片，并没有勘验笔录以及其他对于现场详细的勘验记录，所以该评估过程缺乏规范性，评估结果缺乏准确性。3.价格评估师签章处，两位技术人员分别是侯占峰、郭权，没有郭权的身份证明及其他证明，缺乏真实性、客观性、专业性。4.该评估报告中只采用了一种评估方法即市场法，所以对于报告结论不予认可。万宝隆公司于2018年12月13日作出《关于价格评估结论异议回复》，一、关于对我公司资质的质疑：我公司是内蒙古自治区高级人民法院及呼和浩特市中级人民法院价格评估入围单位，可在人民诉讼网或向内蒙古自治区高级人民法院及呼和浩特市中级人民法院申请查询。二、关于评估报告中缺乏关键部分即现场勘验笔录：我公司于2018年10月11日对现场进行勘验、记录并由四方签字确认，该记录除被申请人外均到场并签字确认，被申请人通知未到为放弃自己权利，与我公司无关。三、关于技术人员郭权的资格证明：《中华人民共和国资产评估法》取消了评估师的行政准入制度，改由评估协会管理。明确了没有评估师资格的人员也可以从评估工作。从事评估工作的人员统称“评估专业人员”，同样具有签字的资格。四、关于评估方法的选用及说明：我公司在该报告中第十一页第十条价格评估方法中已经对评估方法的选用及说明进行了必要的阐述。内蒙古鼎航信昕建筑装饰有限公司（以下简称鼎航公司）《执行异议书》、民事起诉状及上诉状。2013年6月25日，九州大酒店与鼎航公司签订《装饰装修工程合同》。第1条，1.1工程名称：九州宾馆市内装饰装修；1.5工期：60天。第2条，2.3装修后2014年8月27日到期，继续由杨俊龙续租原有的大合同条款来签，每两年续签一次。乙方盖章，甲方法定代表人王爱国、代理人杨俊龙签字。一审法院认为，2005年7月28日，蒙糖公司与李晓红签订《租赁合同》及2012年8月15日的补充合同，将租期延长至2014年8月27日，租金每月5万元，应于每月28日交付。在租期未届满的情况下，双方同意将房屋转租给杨俊龙，2013年4月10日，李晓红与杨俊龙签订《转租合同》，该合同经出租方蒙糖公司同意，是双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人双方具有约束力。合同约定，租期从2013年4月28日起至2014年8月27日止，租金每月5万元，杨俊龙应于每月28日前直接交付蒙糖公司。据此杨俊龙成为涉案房屋承租人，按合同约定双方签订合同后，乙方接管经营权，依约支付租金。2014年2月17日，鉴于蒙珏公司取得涉案房屋所有权，蒙糖公司与蒙珏公司协商了涉案房屋的交接会议，决定2014年3月1日之前，将九州商厦五楼全部办公室、会议室……及酒店部分全部交给蒙珏公司。蒙珏公司收回房屋所有权后，未与杨俊龙签订新的租赁合同，按照买卖不破租赁原则，从2014年3月1日至2014年8月27日仍按租赁合同履行。故该院判令杨俊龙支付蒙珏公司租金295890元。2014年8月28日之后，杨俊龙认为是九州公司与鼎航公司签订装修合同使其未取得租赁物。结合本案，杨俊龙与李晓红转租是2013年4月10日，按合同第二条（一）约定，甲乙签订合同后，乙方接管经营权，从此时杨俊龙应该接管酒店的经营权。同年6月25日，九州大酒店与鼎航公司签订装修合同，代理人杨俊龙签字。此时杨俊龙已租赁九州酒店，出租方是蒙糖公司，九州酒店的身份不明，甲方委托代理人是杨俊龙，驻工地代表王素林是杨俊龙亲属，而且约定的工期是60天。而蒙珏公司接收涉案房屋时2014年3月1日。所以杨俊龙的抗辩理由不能成立。蒙珏公司行使所有权是2014年3月1日，在此之后，杨俊龙未提供交付房屋的证据，说明房屋仍在租赁和使用。租赁期届满的8月27日，杨俊龙未与蒙珏公司签订续租合同，直至该院执行公告之后2017年9月5日，蒙珏公司收到涉案租赁物。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。所以杨俊龙应赔偿蒙珏公司租赁费，经万宝隆公司作出评估报告，九州大酒店地下一层、地上四层至十一层，整体共计4882平方米，2014年8月28日至2017年9月5日的房屋租金损失为3635950元。故蒙珏公司主张杨俊龙支付合同到期后占有房屋期间的租金损失3635950元的请求，合理合法，该院予以支持，综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：杨俊龙于本判决生效之日起十日内支付呼和浩特市蒙珏商贸有限公司2014年8月28日至2017年9月5日期间的房屋租金损失3635950元及鉴定费30570元，共计3666520元。案件受理费35888元，由杨俊龙负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。杨俊龙、蒙珏公司复举了一审时提交的证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一、杨俊龙是否实际占有、使用涉案房屋；二、杨俊龙是否应该支付占有使用费及鉴定费用。针对本案第一个争议焦点，杨俊龙与李晓红于2013年4月10日签订《转租合同》后，杨俊龙即已经开始占有、使用涉案房屋。杨俊龙作为承租人是涉案房屋的实际占有、使用人。杨俊龙以涉案房屋进行装修为由，认为该房屋的占有人是装修公司，该抗辩理由不能成立。装修期间只有一个月，在装修期间该房屋法律上的占有人仍然是承租人杨俊龙，装修公司只是按杨俊龙的指示对房屋进行装修，其无权使用房屋。杨俊龙认为装修公司撤出后，涉案房屋的占有人为蒙糖公司，该抗辩理由不能成立。装修公司是在2013年7月撤出涉案房屋，2013年12月5日，蒙珏公司办理房屋所有权登记，取得九州商厦所有权。2013年12月9日，蒙珏公司发布公告：蒙珏公司依法取得涉案房屋所有权。2014年2月17日，蒙珏公司与蒙糖公司作出《关于九州商厦交接会议纪要》，会议纪要明确：酒店部分，2014年3月1日之前全部移交给蒙珏公司。3月1日之前所有债权债务及其他事项由蒙糖公司办理。3月1日之后收益由蒙珏公司收取。2014年2月21日，蒙糖公司向杨俊龙送达《关于移交九州大酒店的函》。从上述时间顺序可以看出，在蒙珏公司与蒙糖公司作出《关于九州商厦交接会议纪要》时，杨俊龙与李晓红签订的《转租合同》仍未到期，杨俊龙仍然是承租人，是涉案房屋的实际占有、使用人。如果涉案房屋由蒙糖公司占有，蒙糖公司可在作出会议纪要后直接向蒙珏公司移交涉案房屋，根本无需向杨俊龙送达《关于移交九州大酒店的函》。以上事实均有本院的生效判决予以确认，且蒙珏公司是经强制执行程序从杨俊龙处收回涉案房屋。综上，可以认定杨俊龙是涉案房屋的占有、使用人。针对第二个争议焦点，杨俊龙是否应该支付占有使用费及鉴定费用。在租赁合同到期后，杨俊龙占有涉案房屋即属于非法占有。杨俊龙非法占有涉案房屋期间的租金损失经内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司评估为3635950元，虽然杨俊龙对评估报告有异议，但是评估公司具有相应的评估资质以及司法鉴定资格，做出的评估报告符合法定程序。且杨俊龙又未申请重新鉴定，所以杨俊龙应该向蒙珏公司赔偿上述经济损失。综上所述，杨俊龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35888元，由上诉人杨俊龙负担。本判决为终审判决。审判长 郭籽良审判员 何建军审判员 蔡世杰二〇一九年七月十五日书记员 韩 晶