江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城民初字第1110号原告王凯。原告丁建林。二原告委托代理人张戈，江苏宏亮律师事务所律师。被告陈虎。委托代理人孙成山、周保满，江苏剑辉律师事务所律师。原告王凯、丁建林与被告陈虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张戈、被告委托代理人孙成山、周保满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月，原告王凯因资金困难，通过广告找到从事房产抵押贷款业务的被告，被告同意借200000元给原告，但形式上必须签订房屋买卖合同并对授权委托书办理公证。两原告按照被告要求同被告以陈斯飞的名义签订了买卖合同，实质上是以两原告居住的宿城区项王小区某室作为借款的担保。2013年8月21日，原告还清借款本息。2013年8月30日，原告王凯又向被告借款200000元。被告扣除1个月的利息16000元后，向原告支付了184000元。2013年10月20日、21日原告王凯共偿还100000元。2014年2月12日，原告再一次借被告39000元，被告将原告王凯未偿还款项的本息计算为本金200000元并重新签订房屋买卖合同。同时被告要求原告办理授权委托书公证，将其姐姐陈静作为原告的受托人处理涉案房屋的相关事宜。2014年4月13日因原告未能偿还利息，被告擅自将原告房屋过户到被告名下。原告找被告沟通时被告知，如果原告不能及时还款将收取原告的房屋。现，原告认为，原被告之间名为房屋买卖实为民间借贷，2014年2月12日双方签订的房屋买卖协议因不是双方的真实意思表示而无效，被告应当将房屋返还即过户给原告。故请求法院判决：1、依法确认原被告之间2014年2月12签订的房屋买卖合同无效；2、被告将涉案房屋过户到原告名下。过户费用由被告承担；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，原被告系朋友关系，2013年7月，两原告将共有的宿城区项王小区某室转让给案外人陈斯飞（被告的父亲）。合同签订后，陈斯飞按约付清400000元首付款。之后，陈斯飞考虑房屋楼层过高，加之自己年龄大，于是决定退房。二原告于2013年8月21日退还了300000元房款，并口头承诺在两个月内将余款退清。2013年10月20日、21日，王凯通过被告分别退还70000元、30000元房款。同日，陈斯飞将所有房屋的手续退还给原告，双方就此无争议。2013年8月30日，王凯因资金困难，提出向被告借款200000元，承诺每月付息16000元，并约定于2014年2月底还清本息。同日被告向原告转账184000元（预扣首月利息16000元）。之后，王凯按月付息。2014年2月，二原告找到被告提出愿意将涉案房屋转让给被告，2月12日双方共同签订了房屋买卖合同，同日办理了公证。合同签订后，被告向原告支付现金480000元。被告同意二原告居住至2014年6月1日。4月22日，被告还清了房屋的按揭贷款365664元。4月24日，双方经结算，二原告应还借款本息合计212800元。按揭贷款的差额（40000-365664）抵消相应借款，丁建林实际归还被告178464元，被告将借款手续退还给丁建林。5月4日，被告办理了房屋过户手续。6月3日，被告将房屋抵押借款750000元。被告认为，原告起诉事实错误，2014年2月12日，原被告只发生了房屋买卖关系，而没有其所述再次借贷39000元以及之前未还的借款本息累计结算为借款200000元的事实，更没有因原告借款200000元而将房屋以买卖为名作为此借款担保的事实。双方合同签订系真实意思表示，之后办理了委托手续的公证，被告代二原告偿还了按揭贷款，办理了所有权转移登记手续。该合同没有无效情形，原告的诉讼请求应予驳回。经审理查明，2013年8月30日，原告王凯向被告陈虎借款200000元，约定月息8分，陈虎在扣除首月利息16000元后，向王凯银行卡汇入184000元。2014年2月12日原被告双方签订了《房屋买卖合同》一份（下称“0212合同”）。同日，原告出具《委托书》，委托陈静（系被告之姐）作为代理人，办理还清剩余贷款、注销抵押登记、将涉诉房屋办理过户登记等事项，还就《委托书》办理了公证。“0212合同”的主要内容可概括为：王凯、丁建林（甲方）将坐落在项王小区金枫园某室，建筑面积为196.94平方米，房产权证号：宿房权证宿城字第××号、土地证号：宿国用（2010）第12140号，连同储藏室一间，及室内装修及固定设施等，一并出售给陈虎（乙方）；交易价格880000元；乙方应于2014年2月8日向甲方预付购房款480000元（上述房产在中国银行抵押借款400000元由乙方偿还，具体还款金额以还款票据为准，多退少补）……；甲方应于2014年3月12日前将房屋交付乙方使用……；双方还就违约责任等进行了约定。合同签订后，二原告向被告出具收条一份，载明：“今收到陈虎购买项王小区金枫园某室及储藏室，购房款人民币现金肆拾捌万元整“。2014年3月，原告支付被告借款利息16000元（被告亦认可月息为8分）。2014年4月22日，被告还清了房屋的银行按揭贷款365664元。5月4日，被告办理了涉案房屋的过户手续。6月3日，被告将房屋抵押向他人借款750000元。诉讼中，原告提供2014年4月29日，原告王凯与被告陈虎及案外人的谈话录音证据一份（下称“0429录音”），主要内容摘录如下：王凯：我找到一个能借五十万的。陈虎：那剩余十五万呢？王凯：你去做手续借五十万，五十万做好了，钱你拿走。另外我再还十五万，但房子还在你名下啊？陈虎：你把钱还了，写手续嘛!房子过回去。……陈虎：可以，你先把钱还我，我配合你过户。能不能过给你，你再给我钱，老板？……陈虎：你就不要考虑过户了，做按揭了。……你要么就卖房子，要么就我帮你操作贷款。房子五年后你再过。你把我钱还齐，你随时可以过，随便你。……王凯：我四月十几号把利息打给你，就过十天时间就过户了！陈虎：我答应给你用多长时间？王凯：你说20万给我用并未说多长时间？陈虎：做手续的时候，我是不是已经不想做了。你直接把钱给我就算了。我当时只给你用一个月时间。后来是架你事的。……王凯：一共20万，你要是不过户呢!你逼也不能采取这样方法！陈虎：老板，我没有别的办法。我不这样做，你恐怕还在宁波呢？过了十几天，我没有接到你的电话。……陈虎：有什么好谈的，我说的很清楚，只要把我的本息结清，是按揭还是卖房子，你们考虑。……。还查明，2013年7月，两原告曾与案外人陈斯飞（系被告父亲）签订《房屋买卖合同》一份，合同内容除预付房款为400000元及相关款项、房屋交付的时间外，与“0212合同”的内容基本无差异。被告曾就其从事的“房地产抵押贷款”等业务在本地报纸刊载广告。截止庭审之日，原告尚居住在涉案房屋内。本院认为，当事人订立合同，需意思表示真实且合同内容不得违反法律法规的强制性规定，否则合同即为无效。本案中，从形式上看，原被告之间签订了“0212合同”，形成了房屋买卖合同关系，但本院认为，根据双方提供的证据，经庭审查明的情况看，该“0212合同”实质上系为双方借贷关系的担保手段，即名为买卖实为担保。主要理由是：首先，从“0429录音”内容看，可以反映原被告双方本无房屋买卖的合意，仅因原告逾期付息而导致过户；其次，从常理分析，如存在真实房屋买卖关系，在签订“0212合同”时，原告绝不可能仍愿意负担8分的高额月息，而不从被告尚欠其购房款中直接抵扣借款；第三，从原告委托被告姊妹作为代理人代理过户事宜的反常行为，被告不能提供相关证据证明其父如何支付所谓400000元购房款以及被告长期从事“房地产抵押贷款”等业务的一系列事实看，原告所诉原被告双方系借贷关系，“0212合同”系作为借款的抵押担保更为可信。我国《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。换个角度讲，从“0429录音”中陈虎的“你把钱还了，写手续嘛!房子过回去。”、“可以，你先把钱还我，我配合你过户……”陈述来看，“0212合同”具有学理上的让与担保特征，而让与担保在我国现有法律体系中因违反物权法定原则，其效力未得到法律的认可。综上，本院认为，原被告双方基于为借贷关系提供担保而签订的房屋买卖合同，违反了我国法律的强制性规定而无效，原告此项诉讼请求应予支持。合同被认定无效后，产生相互返还财产的法律后果，原告藉此提出请求判令被告将涉案房屋过户到原告名下、过户费用由被告承担的诉讼请求，但因该涉案房屋被被告抵押，本案中难以对抵押权人是否善意做出判断。抵押权未消灭的情况下，原告该项请求存在法律上的障碍，除非原告自行向抵押权人清偿债务、消灭抵押权，但至判决前，原告未能消除，故该请求本院不予支持。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第五条、第一百八十六条、第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王凯、丁建林与被告陈虎于2014年2月12签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费12680元，保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审 判 长  董振班代理审判员  张 啸人民陪审员  朱丹宁二〇一四年九月二十日书 记 员  范皓月第页／共页