江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城民初字第0814号原告胡素芳。被告胡素娟。被告刘泽玉。委托代理人黄国来、刘波，江苏钟吾律师事务所律师。原告胡素芳诉被告胡素娟、刘泽玉所有权确认纠纷、案外人执行异议之诉一案，本院于2014年4月11日立案受理。依法由代理审判员刘荣适用简易程序，于2014年5月6日公开开庭进行了审理，原告胡素芳、被告胡素娟、刘泽玉到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因案情复杂，转为普通程序，于2014年5月27日、2014年6月13日、2014年8月21日依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告胡素芳、被告胡素娟、被告刘泽玉及其委托代理人黄国来、刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月22日，原告与被告胡素娟共同出资905646元（其中原告出资205646元，被告出资70万元）购买了宿城区府前小区42－11号房屋。2011年原告与前夫离婚，因前夫外欠债务太多，原告为保护个人财产不被前夫债权人申请执行，故未在房管部门将自己登记为该房屋共有人。2012年6月19日，被告胡素娟在未告知原告的情况下，擅自将该房产抵押给被告刘泽玉，现由于被告胡素娟原因，致使被告刘泽玉向贵院申请执行该房屋。原告特向贵院提出执行异议，被贵院予以驳回。故向法院提起诉讼，请求判令：1、确认宿迁市宿城区府前小区42－11号房屋为原告与被告胡素娟共同共有；2、停止对宿迁市宿城区府前小区42－11号房屋执行；3、本案诉讼费用由被告负担。被告胡素娟辩称：原告所说属实，该房屋系与原告共有。被告刘泽玉辩称：房屋产权登记在胡素娟名下，系被告胡素娟所有，与胡素芳无关。胡素娟是涉案房屋权利人，房屋抵押办理了抵押登记，合法有效。即使胡素芳是涉案房屋共有人，刘泽玉系善意第三人，善意取得的抵押权应受法律保护。且胡素娟与胡素芳对涉案房屋是按份共有关系，胡素娟享有的份额超过三分之二，对涉案房屋有权处分。此外，胡素娟与刘泽玉在法院达成执行和解协议，约定如不能按协议履行还款义务，同意对涉案房屋的执行。综上，请求驳回原告诉讼请求，准许对涉案房屋执行。经审理查明：2012年3月28日，宿迁市住房和城乡建设局向被告胡素娟制发宿房权证宿城字第××号房屋所有权证，将“府前小区42－11号”登记在被告胡素娟名下。2012年4月18日，宿迁市人民政府向胡素娟制发土地使用权证，将“宿城区古城街道府前居委会府前小区42－11号”房屋土地使用权登记在被告胡素娟名下。2012年6月18日，被告刘泽玉与被告胡素娟签订房屋抵押借款合同，约定“胡素娟向刘泽玉借款65万元，并以府前小区42－11号房屋抵押”，双方在宿迁市公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》、执行证书。2012年6月19日，胡素娟、刘泽玉在宿迁市房地产管理处办理“府前小区42－11号”房屋抵押登记（金额650000元），并制发宿房他证宿城字第**号房屋他项权证。因被告胡素娟未能及时还款，被告刘泽玉以宿迁市公证处（2013）宿证执字第**号公证书至本院申请对被告胡素娟强制执行。在执行过程中，原告胡素芳以其是涉案房屋实际共有人向本院提出执行异议，本院于2014年3月25日以（2014）宿城执异字第0004号民事裁定书驳回胡素芳提出的异议。原告胡素芳不服该裁定，于2014年4月11日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：原告胡素芳与被告胡素娟于2011年12月31日经宿迁市宿城房屋中介服务处介绍与案外人于宏保、李德荣签订房屋买卖协议，约定购买于宏保、李德荣所有的涉案房屋一处，约定房屋价款85万元。后胡素娟出资70万元，胡素芳出资15万元并承担该房产过户费用（51729元），胡素芳因故未将自己作为共有人在涉案房屋房产证上登记。2013年9月16日，被告刘泽玉、胡素娟达成执行和解协议，载明：“刘泽玉申请执行胡素娟（2013）宿城执字第3222号民间借贷纠纷一案，经双方友好协商，达成以下和解协议：一、胡素娟至2013年11月16日止，一次性向刘泽玉还款710000元。如按时履行，刘泽玉自愿放弃对余款的执行申请；如违约，胡素娟自愿将抵押借款的位于宿城区府前小区42－11号房产自行清空，交由宿城区法院评估拍卖。担保人：胡淞。”上述事实有当事人陈述、证人董某、沈某、高某证言、宿房权证宿城字第××号房屋所有权证一分、宿某（2012）第**土地使用权证一份、宿迁市公证处执行证书一份、宿迁市公证处公证书一份、宿房他证宿城字第**号房屋他项权证一份、房屋买卖协议一份、董某、沈某出具的证明一份、府前小区42－11号房屋过户税费票据3份（46266元、3428元、20元）、非税费用票据3份（1692元、23元、300元）、胡素芳签字确认的银行卡消费单据2份（46266元、3428元）、王炳森银行卡明细一份（2012年3月8日取款145000元）、执行和某本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告主张其是涉案房屋实际共有人，与被告胡素娟共同向于宏保、李德荣购买涉案房屋，其出资15万元及过户费用51729元，被告胡素娟予以认可，并有房屋买卖协议、证人董某、沈某证言、过户费用票据、被告银行卡消费单据、王炳森银行卡消费明细等证据在卷佐证，证据之间相互印证，足以证实。涉案房屋虽未将原告登记为物权人，但可认定原告系涉案房屋的共有人。共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，按份共有人对共有的不动产的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。本案中，原告胡素芳与被告胡素娟对涉案房屋未约定为按份共有或者共同共有，应认定为按份共有，原告主张涉案房屋系其与被告胡素娟共同共有，不符合法律规定，本院不予支持。初步查明被告胡素娟享有共有份额超过了该共有房屋的三分之二份额，被告胡素娟对共有的涉案房屋有权处分，其对该房屋设定抵押是有权处分行为。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。当事人善意取得不动产抵押权的，参照不动产物权的善意取得。本案中，即使被告胡素娟系无权处分，但因其是涉案房屋所有权唯一登记人，在与被告刘泽玉签订借款合同时，以该房屋设定抵押并办理登记、公证手续，被告刘泽玉善意取得该房屋抵押权，该抵押权应予保护。原告胡素芳虽是涉案房屋共有人，但因该房屋对其共有部分未予产权登记，也不能对抗善意第三人。另被告胡素娟与被告刘泽玉在执行过程中达成执行和解协议，约定被告胡素娟如不能于2013年11月16日前履行还款义务，自愿将涉案房屋交法院评估拍卖，同意对涉案房屋进行执行。综上，原告胡素芳认为自己是涉案房屋共同共有人，对涉案房屋执行提出异议，要求停止执行的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十三条、第九十七条、第一百零三条、第一百零四条、第一百零六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、驳回原告胡素芳要求确认宿迁市宿城区府前小区42－11号房屋为原告胡素芳与被告胡素娟共同共有的诉讼请求；二、准许对被告胡素娟名下的位于宿迁市宿城区府前小区42－11号房屋执行。案件受理费4385元，由原告胡素芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 荣人民陪审员  高爱银人民陪审员  陈玉侠二〇一四年九月十二日书 记 员  张婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。第页／共页