呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2428号上诉人（原审原告）：呼和浩特市惠则恒投资（集团）有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：弓某，该公司董事长。委托诉讼代理人：田某，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古敕勒歌餐饮有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区裕隆工业园区C区15号。法定代表人：李某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，男，该公司员工。原审第三人：新城区南马神庙街九田家烤肉店，经营地址呼和浩特市新城区南马神庙街万德福花园5号楼1层1011号。经营者：冯小雨，男。原审第三人：张某1，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张某2，男，住呼和浩特市，系张某1之父。委托诉讼代理人：史某，内蒙古远舰律师事务所律师。上诉人呼和浩特市惠则恒投资（集团）有限责任公司（以下简称惠则恒公司）因与被上诉人内蒙古敕勒歌餐饮有限责任公司（以下简称敕勒歌公司）、原审第三人新城区南马神庙街九田家烤肉店（以下简称九田家烤肉店）、原审第三人张某1房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初7802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠则恒公司的委托诉讼代理人田某，被上诉人敕勒歌公司的委托诉讼代理人陈某，原审第三人九田家烤肉店的经营者冯小雨，原审第三人张某1的委托诉讼代理人张某2、史某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠则恒公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判并支持惠则恒公司一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由敕勒歌公司承担。事实及理由：一、一审判决事实认定不清。惠则恒公司在竞拍涉案房屋时，并不知晓张某1与敕勒歌公司签订的《房屋租赁补充协议》。按照原租赁合同的约定，2016年1月2日应该在每年租金35万元的基础上递增3%收取租金，张某1与敕勒歌公司却向一审法院出示了每年28万元租金的补充协议。该协议的内容及约定与原租赁合同明显不符，该补充协议是否真实，是否存在张某1与承租人恶意串通故意损害惠则恒公司利益的情形，对于本案事实的认定至关重要。张某1及惠则恒公司均未提供其他年份已经支付的租金证据，仅凭敕勒歌公司与张某1的陈述和一份收据认定租金每年28万元，属认定事实不清。二、敕勒歌公司构成迟延履行的违约，依照合同约定应当承担逾期支付租金的滞纳金。涉案房屋被拍卖时，两次被张贴《拍卖通知》，当时的承租人应当知晓涉案房屋被拍卖的事实，达到租赁合同约定的支付租赁价款的条件时，承租人应当在向原房东张某1核实房屋所有权人情况下向实际的房屋所有权人支付租赁价款，惠则恒公司也曾多次与承租人敕勒歌公司沟通，敕勒歌公司事实上对于实际房屋所有权人是惠则恒公司是明知的。但是惠则恒公司依法竞拍取得涉案房屋后，至今未收到承租人的任何租金。依据租赁合同，敕勒歌公司已构成违约，应当支付滞纳金。三、敕勒歌公司存在擅自将涉案房屋转租给原审第三人九田家烤肉店的行为。根据原审第三人九田家烤肉店的工商登记信息和营业执照，其系独立的个体工商户，对自己的经营自负盈亏，与敕勒歌公司之间不存在隶属或者其他关联关系。敕勒歌公司抗辩称九田家烤肉店是其经营的餐饮品牌之一，但其不能提供足以对抗其他人的有效证据证明九田家烤肉店与其之间的关联关系。因此，敕勒歌公司应承担举证不利的后果，人民法院应当认定敕勒歌公司与九田家烤肉店之间是相互独立的关系，敕勒歌公司存在转租的违约行为。四、一审法院认定对于敕勒歌公司错误支付租金的行为，应由惠则恒公司通过执行异议或财产损害赔偿另行主张，无事实及法律依据。首先，新城区人民法院的执行案件在惠则恒公司起诉之前就已经执行结案，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条之规定，惠则恒公司提执行异议已无可能。其次，惠则恒公司通过拍卖程序取得涉案房屋所有权的时间在新城区人民法院作出执行通知之前，新城区人民法院有义务在作出法律文书前核实案涉房屋的所有权人，其未尽到审慎审查义务，违法执行属于惠则恒公司所有的房屋租金造成由本应属于惠则恒公司的财产代替被执行人偿还债务的客观后果，严重损害了惠则恒公司的合法权益。第三，敕勒歌公司也应当对造成代替被执行人偿还债务的客观后果承担责任。依据交易习惯，租赁房屋租金应当交予房屋所有权人，在人民法院错误执行他人财产且敕勒歌公司对于房屋所有权人已发生变化系明知的情况下，敕勒歌公司未提出任何异议就将租金交付给人民法院有过错。且对于惠则恒公司来说，收取租金合理合法、有理有据，由于人民法院的执行错误和敕勒歌公司的过错导致惠则恒公司未能收取租金理应由敕勒歌公司自行追回，而不应转嫁过错责任至惠则恒公司，惠则恒公司要求敕勒歌公司支付租金理所应当。被上诉人敕勒歌公司辩称，一、惠则恒公司主张租赁起始日为2016年10月17日没有法律依据。租赁起始日期应自呼市中院裁定书下发且惠则恒公司收到裁定之日起；二、房屋租金从35万元降低至28万元不存在恶意串通的情形。补充协议是在2016年1月2日签订的，比拍卖涉案房屋的时间（2016年7月）早半年，敕勒歌公司与房东无串通的故意和事实。28万元是房屋所有权人与承租人协商一致约定的租金，私权自治，应当保护。此外，惠则恒公司在拍卖涉案房屋时，已经知悉并认可法院转达的“租赁合同及补充协议”、“房屋有抵押”等情况。三、敕勒歌公司按时支付了租金，不存在延迟支付的情形，不应当支付滞纳金。2016年7月25日至2017年7月24日的租金，敕勒歌公司已经按合同约定支付给了张某2。2017-2018年度的租金，已经被新城区人民法院强制执行。惠则恒公司没有收到租金可以向法院提出执行异议。但惠则恒公司放弃并怠于行使自己的权利，过错在于惠则恒公司，敕勒歌公司没有过错，不应当承担滞纳金。2018年未支付租金的原因是惠则恒公司拒收。四、敕勒歌公司不存在转租行为。敕勒歌公司是一家大型餐饮公司，品牌很多，字号也很多，主要有“重庆小面”、“九田家”、“敕勒火锅”等。各个门店都是个人承包，独立经营，自负盈亏。办理个体营业执照目的是让其独立承担民事责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第三人九田家烤肉店述称，同意敕勒歌公司的答辩意见。第三人张某2述称，1、张某1与敕勒歌公司签订的租赁协议及其补充协议是真实的意思表示，合法有效。惠则恒公司竞买涉案房屋的时间发生在签订补充协议之后，张某1及敕勒歌公司不可能提前知晓惠则恒公司的竞拍行为，故不可能存在张某1与敕勒歌公司恶意串通损害惠则恒公司利益的情形。2、认可收到了2016年7月25日至2017年7月24日的租金28万元。惠则恒公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令敕勒歌公司向惠则恒公司支付自2016年10月17日起至合同终止之日止实际租赁期间的租金，截止起诉之日（2018年11月30日）暂计算的欠付租金为1001700元。2、判令敕勒歌公司向惠则恒公司承担自2016年10月17日止至实际付清欠付租金之日止的滞纳金；3、判令敕勒歌公司赔偿惠则恒公司转租增加的租金损失；4、诉讼费用由敕勒歌公司承担。一审法院认定事实：2017年11月28日，惠则恒公司的名称由“呼和浩特惠则恒投资有限责任公司”变更为“呼某”。2016年10月21日，惠则恒公司与呼和浩特市中级人民法院签订了《拍卖成交确认书》，确认：一、买受人于2016年9月30日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物（呼和浩特市新城区南马神庙街万德福花园5号楼1层1011号房产，产权证号：呼房权证新城区字第XXXX号），成交价为32662648元；二、买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定，将保证金500万元自动转入法院指定账户抵作拍卖成交款，拍卖成交余款27662648元已于2016年10月17日缴入法院指定账户；三、买受人于2016年10月21日到呼和浩特市中级人民法院签署《拍卖成交确认书》，领取民事裁定书及拍卖款收款收据，办理拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物。2016年11月8日，本院作出（2016）内01执36号之二执行裁定书，裁定：一、坐落于新城区南马神庙街万德福花园5号楼1层1011号，房屋所有权证编号为呼房权证新城区字第XXXX号房产的所有权及相应的其他权利归买受人惠则恒公司所有。（该房产所有权自本裁定送达买受人时起转移）；二、买受人惠则恒公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2017年5月9日，呼和浩特市不动产登记局向惠则恒公司颁发了不动产权证书，位于呼和浩特市新城区南马神庙街万德福花园5号楼1层1011号的房屋为惠则恒公司单独所有，不动产权证号为：蒙（2017）呼和浩特市不动产权第XXXX号，房屋建筑面积1655.25平方米。2013年6月23日，张某1（出租方、甲方）与敕勒歌公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于呼和浩特市新城区南马神庙街万德福花园5号楼1层1011号南侧部分，建筑面积共320平方米，租赁期限自2013年7月25日至2023年7月24日；租金为前三年每年年租金为人民币35万元；三年租赁期满后每年在前一年年租金的基础上上浮3％。甲方的指定收款人为张某2。2016年1月2日，张某1与敕勒歌公司签订《房屋租赁补充协议》，约定：一、因市场经济下滑，房地产低迷，乙方经营一直长时间亏损，经与甲方协商达成降租事宜，自2016年7月25日至2023年7月24日合同内租金调整为每年28万元，取消原合同内的递增条款；二、原合同除租金调整以外，其他条款仍按原合同执行，之后每年租金交纳日期为下一年租金开始的前90天，此协议经双方协商公平自愿达成与原合同有同等法律效应。同日，张某1出具《收条》一张，书写：今收到敕勒歌餐饮有限责任公司2016年7月25日至2017年7月24日房屋租金28万元，以现金支付。2017年4月18日，敕勒歌公司通过孙永波的银行账户向该院转账汇款金额28万元，备注：房屋租金。另查明，呼和浩特市中级人民法院于2016年7月27日、2016年9月14日两次张贴《拍卖通知》，涉案房屋在张贴拍卖通知时，店名为九田家果木烤肉。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。惠则恒公司通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权，根据呼和浩特市中级人民法院作出的（2016）内01执36号之二执行裁定书，涉案房屋的所有权自裁定送达买受人即惠则恒公司时起转移；根据惠则恒公司与呼和浩特市中级人民法院于2016年10月21日签订的《拍卖成交确认书》，惠则恒公司在竞拍时对于涉案房屋的状况应视为明确知晓，即惠则恒公司应对涉案房屋存在租赁、第三人张某1与敕勒歌公司签订的《房屋租赁补充协议》、及竞拍时涉案房屋的使用人为第三人九田家烤肉店均系明确知晓，故对于惠则恒公司请求按照原租赁合同以年租金35万元每年递增3％计算租金的诉请，该院不予支持；涉案房屋租赁期间内，应按照第三人张某1与敕勒歌公司签订的《房屋租赁补充协议》约定的年租金28万元计算；对于惠则恒公司请求敕勒歌公司支付2016年10月17日至合同终止之日的租金的诉请，因敕勒歌公司已于2016年1月2日向第三人张某1交纳了2016年7月25日至2017年7月24日的房屋租金，对于此部分租金，惠则恒公司可向第三人张某1主张不当得利返还，对于惠则恒公司的此部分租金诉请，该院不予支持；对于2017年7月25日至2018年7月24日的房屋租金，敕勒歌公司已于2017年4月18日按照该院作出的协助通知书，转入该院执行款，如惠则恒公司对此部分租金存在异议，应通过执行异议或财产损害赔偿另行主张，对于惠则恒公司的此部分租金诉请，该院不予支持；对于2018年7月25日至2019年7月24日的房屋租金，根据第三人张某1与敕勒歌公司签订的《房屋租赁补充协议》的约定，租金的交付为下一年租金开始的前90天，故对于惠则恒公司的此部分租金诉请，该院予以支持；对于惠则恒公司请求敕勒歌公司支付2019年7月25日至合同终止之日的租金诉请，因敕勒歌公司支付租金的时间条件未至，故对于惠则恒公司的此部分诉请，该院不予支持；对于惠则恒公司请求敕勒歌公司支付欠付租金滞纳金的诉请，因惠则恒公司未向该院举证证明，惠则恒公司依据生效的法律文书或持有的不动产权证书向敕勒歌公司主张过涉案房屋的租金，惠则恒公司亦未向该院举证证明敕勒歌公司对于涉案房屋产权人的变更系明知，故敕勒歌公司不构成迟延履行的违约，对于惠则恒公司的此诉请，该院不予支持；对于惠则恒公司请求敕勒歌公司赔偿转租增加的租金损失的诉请，因根据呼和浩特市中级人民法院张贴的拍卖公告，及第三人张某1的陈述，涉案房屋的承租人敕勒歌公司系餐饮管理公司，其经营的各类餐饮品牌均系其内部管理范围，不构成对涉案房屋转租，惠则恒公司亦在竞拍时即对于涉案房屋由第三人九田家烤肉店使用系明知，故对于惠则恒公司的此诉请，该院不予支持。综上，对于惠则恒公司请求敕勒歌公司支付2018年7月25日至2019年7月24日涉案房屋租金28万元的诉请，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告内蒙古敕勒歌餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告呼某支付2018年7月25日至2019年7月24日的房屋租金28万元；二、驳回原告呼某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币6908元，由敕勒歌公司负担1931元，由惠则恒公司负担4977元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。除一审证据外，惠则恒公司向本院提交了一组新证据，即付款说明一份，证明敕勒歌公司向新城区人民法院打执行款时对于房屋所有权人变更为惠则恒公司是明知的，存在过错。敕勒歌公司向本院提交了三组新证据：第一组证据，个体机读档案登记材料。证明从2013年6月敕勒歌公司承租涉案房屋时就是以员工陈凤龙登记的个体户，经营的是麦谱快餐，从2016年3月变更为九田家烤肉店，登记的个体户是员工冯小雨。敕勒歌公司不存在转租行为。第二组证据，包括执行异议书和呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102执异34号执行裁定书。证明惠则恒公司于取得涉案房屋权利两年后才提出执行异议，存在怠于主张权利的情形，应当由惠则恒公司自行承担责任。第三组证据，（2016）内0102执异61号，证明敕勒歌公司收到新城区人民法院的协助执行通知书的时间是2016年3月25日，早于惠则恒公司取得涉案房屋权利的时间，敕勒歌公司将租金交给新城区法院是合法的。本院组织双方进行了证据交换和质证。敕勒歌公司对于惠则恒公司所举新证据予以认可，认为当时虽然知道房屋被拍卖了，但是新产权人没有出示有效产权证据，不能向原产权人或新产权人支付租金，新城区人民法院要求协助执行，就把租金打入了新城区人民法院的执行账户。九田家烤肉店对于该证据认可，认为惠则恒公司在2017年冬天曾与其联系过租金的事情，当时因为惠则恒公司要求涨租金，没有谈成。张某1对该证据认为不知情，不发表质证意见。惠则恒公司对于敕勒歌公司所举第一组新证据的真实性认可，证明的问题不予认可，九田家烤肉店和麦谱快餐都是独立的个体，不能证明敕勒歌公司统一经营、管理。对第二组新证据的真实性认可，证明的问题不予认可，认为可以证明惠则恒公司在取得房屋产权后双方针对租金一直在进行协商，协商不成才于2018年11月提起执行异议，该执行裁定书也没有否认惠则恒公司收取租金的权利。对第三组新证据的真实性认可，对证明的问题不予认可。该执行裁定书下达的时间是2016年3月25日，敕勒歌公司向新城区人民法院交纳租金的时间是2017年4月18日，该时间点惠则恒公司已经取得了涉案房屋的所有权。敕勒歌公司明知惠则恒公司应收取租金仍向新城区人民法院交付租金的不能对抗惠则恒公司。因此，2017年至2018年的租金应当由敕勒歌公司向惠则恒公司直接支付。九田家烤肉店对于敕勒歌公司所举三组新证据均予以认可。张某1对于敕勒歌公司所举第一组新证据的真实性及证明的问题均予以认可；对于第二组、第三组新证据的真实性均予以认可，但认为与第三人张某1无关。对于双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年3月25日新城区人民法院向敕勒歌公司发出（2016）内0102执00428号协助执行通知书，主要内容为：协助该院扣留张某2租金，将扣留租金汇入该院账户。2017年4月14日，李宏出具《付款说明》，称“九田家南马店房租交至2017年7月25日，按补充协议，交付租金时间为房屋到期前3个月，即2017年4月25日，现原房东张某1因银行贷款纠纷房屋已由新城区人民法院拍卖，但购买人尚未办理相关过户手续，且购买人向南马店提出涨价被拒绝。为不出现违约导致购买人推翻原合同，经与法院和原房东沟通，将下年度租金按协议时间打入法院指定账号”。2018年12月4日，惠则恒公司向新城区人民法院提交执行异议书，请求新城区人民法院停止执行新城区南马神庙街万德福花园5号楼1层1011号房产租金并将属于惠则恒公司的一层1655.25平方米的房屋租金2892768.72元返还惠则恒公司。新城区人民法院于2019年1月25日作出（2019）内0102执异34号执行裁定书，以该异议指向的执行标的已经执行终结为由，裁定驳回惠则恒公司的异议请求。二审中，张某1当庭认可惠则恒公司打入新城区人民法院的28万元房租已被执行用于偿还案外人尚某的欠款。惠则恒公司对于曾提出过租金上涨的事实亦当庭予以认可。另查明，新城区九田家烤肉店注册成立于2013年9月4日，2016年3月8日由新城区麦谱快餐店变更为该名称，后于2018年10月8日注销。本案第三人九田家烤肉店于2018年10月8日在上述新城区九田家烤肉店的原地址上注册成立。本院二审认定的其它事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，敕勒歌公司与张某1签订的《商铺租赁合同》、《房屋租赁补充协议》是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，惠则恒公司作为涉案房屋所有权的继受人，自取得房屋所有权之日起有权按照上述租赁合同及其补充协议中约定的租金数额、期限收取租金。惠则恒公司主张《房屋租赁补充协议》因敕勒歌公司与张某2存在恶意串通损害其合法权益的情形而无效，但未举证予以证明，综合上述补充协议签订的时间、惠则恒公司取得所有权的时间以及张某2认可按补充协议收取租金等因素，本院对惠则恒公司的此项主张不予采纳。故惠则恒公司主张敕勒歌公司按照上述商铺租赁合同约定的租金标准向其支付的租金的请求不能成立，本院支持敕勒歌公司按照上述《房屋租赁补充协议》约定的租金标准即28万元每年计算敕勒歌公司应付的租金。关于敕勒歌公司应向惠则恒公司支付租金的期限。根据本院作出的（2016）内01执36号之二执行裁定书，惠则恒公司于上述执行裁定书送达之日起取得涉案房屋的所有权，但鉴于现有证据表明惠则恒公司已于2016年1月将2016年7月25日至2017年7月24日的房屋租金交付给张某1，故惠则恒公司可向张某1依不当得利请求返还自取得房屋所有权日起至2017年7月24日的租金。关于2017年7月25日至2018年7月24日的租金，敕勒歌公司已于2017年4月按照租赁合同补充协议的约定及新城区人民法院作出的协助执行通知书将该年度租金28万元打入新城区人民法院的账户，且该笔款项已被执行用于偿还张某1与案外人的欠款。鉴于敕勒歌公司向新城区人民法院执行账户打款的时间早于惠则恒公司取得不动产登记证书的时间（2017年5月9日），且无证据表明在敕勒歌公司打款前惠则恒公司有效履行了向承租人告知及证明其系合法权利继受人的义务，惠则恒公司未及时行使其权利是导致上述钱款被新城区人民法院强制执行完毕的主要原因，惠则恒公司可依不当得利要求张某1返还上述款项。结合涉案补充协议约定的租金支付期限及租金，一审法院认定敕勒歌公司应向惠则恒公司支付2018年7月25日至2019年7月24日的租金并无不当。关于敕勒歌公司是否应向惠则恒公司支付滞纳金。因双方对于租金的标准等问题存在争议，惠则恒公司亦自认曾提出租金上涨而被拒绝，即在支付2018年度租金期限届满前双方对于租金问题并无一致意见，无证据证明敕勒歌公司对于延付租金存有过错，故本院对惠则恒公司主张敕勒歌公司向其支付滞纳金的主张不予支持。关于惠则恒公司主张敕勒歌公司赔偿其转租损失有无事实及法律依据。鉴于现有证据不足以证明敕勒歌公司存在转租行为并给惠则恒公司造成了损失，故惠则恒公司的此项主张不能成立，本院不予支持。综上，惠则恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9954元，由呼和浩特市惠则恒投资集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 何玉山审判员 王海莹二〇一九年七月十八日书记员 黄 琳