四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）绵民终字第1115号上诉人（原审被告）：王碧华，女，汉族，生于1973年10月21日，绵阳市涪城区人，初中文化，住绵阳市涪城区平政。被上诉人（原审原告）：四川鹏竣实业有限公司（原四川省三台慧川房地产开发有限责任公司），住所地：四川省三台县北全路15号。法定代表人：廖羚皓，该公司总经理。委托代理人：谭方文，四川联衡律师事务所律师。委托代理人：谢成书，该公司副总经理。被上诉人（原审被告）：姜平，男，汉族，生于1972年11月26日，绵阳市涪城区人，初中文化，住绵阳市涪城区平政。被上诉人（原审第三人）：绵阳凯厦房地产有限责任公司，住所地：四川省绵阳市临园路东段79号。法定代表人：吴守正，该公司总经理。上诉人王碧华因与被上诉人四川鹏竣实业有限公司、姜平及第三人绵阳凯厦房地产有限责任公司（简称绵阳凯厦房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2012）涪民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年8月28日受理后，依法组成合议庭于2013年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人王碧华，被上诉人四川鹏竣实业有限公司的委托代理人谭方文、谢成书，被上诉人姜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查现有证据，足以认定以下事实：2006年5月28日至2008年4月24日，四川鹏竣实业有限公司通过拍卖、债务抵偿等方式先后取得了包括绵阳市城郊乡平政村九组在内的八宗国有土地使用权，并依法办理了相应的土地使用权证。2007年3月14日，四川鹏竣实业有限公司委托绵阳凯厦房地产公司与姜平签订了《绵阳市农房拆迁补偿协议书》，约定由绵阳凯厦房地产公司支付建筑面积为320.77平方米的补偿共计130099.50元，姜平承诺在平政九队将宅基地划定五个月内拆除旧房并将土地交给四川鹏竣实业有限公司使用。2007年3月26日，姜平领取了首次预付的30%拆迁补偿款费用，计39029.85元，并在领款协议上签字进行了确认。2009年3月31日，因市场物价上涨及人工费上涨等各种因素，四川鹏竣实业有限公司再次委托绵阳凯厦房地产公司与拆迁户签订了《绵阳市城郊乡平政九队老居民区农房拆迁增加补偿协议》，四川鹏竣实业有限公司董事会同意在原《农房拆迁补偿协议书》每平方米400.00元的标准上每平方米增加拆迁补偿费90.00元，姜平拒绝在《增加补偿协议》上签字。2009年5月王碧华通过抽签拿到了重新划拨的宅基地，2010年将新房建成。新房建成后王碧华以姜平签定的补偿协议对其没有约束力，协议约定拆迁补偿费用过低为由，迟迟不履行协议约定的搬迁义务，致使四川鹏竣实业有限公司无法进场施工。对此情况，虽经多方进行了协调，仍无结果。另查明，姜平和王碧华原系夫妻，宅基地70平方米属夫妻二人，姜平父亲姜国成也有70平方米宅基地，1995年建房的时候是修建在一起的，共用楼梯。2004年2月20日因感情破裂在民政局办理了离婚登记，并协议分割了夫妻共同财产，其中本案涉及拆迁的一幢二层楼共140平方米自建房归属王碧华。姜平离婚后仍居住于该幢楼内。又查明，属于姜国成的楼房已在协议约定期限内拆除，王碧华称其是于2009年看到通知才知道拆迁一事，其后接受了村里重新规划的宅基地70平方米并于2010年修建了新房屋。2007年3月，四川鹏竣实业有限公司委托第三人绵阳凯厦房地产公司与平政九组44户拆迁户签订了《绵阳市农房拆迁补偿协议书》，约定由四川鹏竣实业有限公司支付补偿款，搬迁户在新划分的宅基地上重新建房，进行搬迁。其中36户在领到拆迁补偿费用后，在城郊乡政府和村委会组织协调下，已履行了拆迁义务。以上事实有原告的陈述、征用土地协议书及交地协议、协助执行通知书、拍卖成交确定书、土地使用权抵押证明书、土地使用证、绵阳市涪城区城郊乡人民政府会议纪要复印件、拆迁补偿协议复印件、绵阳市农房拆迁补偿协议书、领条、领款协议等证据证实，经庭审质证核实，足以认定。原判认为：四川鹏竣实业有限公司经合法的程序取得了土地使用权，并依法办理了土地使用权证，对该土地的开发使用受法律保护。四川鹏竣实业有限公司委托第三人绵阳凯厦房地产公司与姜平签定《绵阳市农房拆迁补偿协议书》时，并无证据证明四川鹏竣实业有限公司当时知道姜平与王碧华已离婚且协议所涉及的房屋产权已经离婚协议约定所有权归属王碧华，因此姜平虽无代理权而签定了合同，但相对人有理由相信行为人有代理权的，姜平的行为构成了表见代理，其所签订的协议有效，由此产生的法律后果王碧华应予承担。况且本案所涉及的拆迁事宜从宣传、协议的签订到其他住户的履行等阶段经历了很长的一段时间，而王碧华作为常住居民，自称2009年看到通知才知道拆迁一事，这不符合客观实际。2008年村社给拆迁户重新规划宅基地时王碧华参与并领取了其名下份额并在该宅基地上新建住房，这也从另一方面证明了王碧华应该知道姜平所签协议内容，王碧华的后期行为表明其实际上已接受了拆迁的事实并对姜平无权代理行为予以了追认，因此合同的效力自然及于王碧华。王碧华在宅基地划定五个月后未按约搬迁的行为已构成违约，故四川鹏竣实业有限公司要求王碧华履行《绵阳市农房拆迁补偿协议书》，拆除旧房的诉请，予以支持。四川鹏竣实业有限公司因王碧华违约而提出的搬迁补偿款的利息主张，由于合同有效，搬迁补偿款的支付是四川鹏竣实业有限公司就合同义务的履行行为，也是王碧华履行搬迁义务的必要前提，故该款的利息不应纳入损失范畴进行主张。且协议中又未约定违约金，四川鹏竣实业有限公司庭审中也未提供王碧华迟延搬迁的违约行为给其造成经济损失的具体证据，故四川鹏竣实业有限公司要求王碧华赔偿因违约所带来的经济损失的诉请，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，判决：一、王碧华在本判决生效后十五日内，按照《绵阳市农房拆迁补偿协议书》履行合同义务，拆除旧房。二、驳回四川鹏竣实业有限公司其他诉讼请求。本案的诉讼费470元由王碧华承担。宣判后，王碧华不服上诉称：姜平与王碧华于2004年2月20日离婚，离婚协议约定双方共有的一幢一楼一底面积140平方米楼房归王碧华。2007年3月14日姜平与绵阳凯厦房地产公司签订《绵阳市农房拆迁补偿协议书》，姜平所签定补偿协议对她没有约束力，姜平的行为不构成表见代理，姜平无权对她的房屋作出任何形式的权利处分。被上诉人四川鹏竣实业有限公司答辨称：四川鹏竣实业有限公司不知道姜平与王碧华离婚的事实，王碧华也未提供证据证实四川鹏竣实业有限公司明知二人离婚的情况。姜平能够代表全家在拆迁协议上签字，王碧华应该知道拆迁事情，一审认定姜平表见代理符合法律规定。其次，即使本案不构成表见代理，上诉人王碧华于2009年5月通过抽签拿到重新规划的宅基地，并修建了新房，这一行为证明上诉人王碧华是知道房屋拆迁重新安置的事实，并用行动对姜平代签合同行为追认。上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人姜平辩称：我和王碧华2004年2月20日离婚，本案所争议的拆迁房在离婚时协议约定所有权归王碧华，我对该房产无处分权。2007年3月14日在《绵阳市农房拆迁补偿协议书》上的签字和2007年3月26日领取了首次预付的30%拆迁补偿款是代表我父亲，并非王碧华的授权。本案二审中，另查明下列事实：1.2008年5月29日，绵阳市涪城区城郊乡平政社区出具的辖区内因灾倒房台账记录上显示，姜平为房屋户主，其家庭人口数为3人，房屋间数为6间。2.2007年6月8日，平政居委会第九居民小组召开扩大会议，讨论内容之一为“关于姜平、王碧华已离婚是否能将宅基地分开的问题”，讨论结果为不同意将宅基地分开。本院认为，根据本案的事实和证据，及当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：姜平能否以户主名义与凯厦房地产公司签订《绵阳市农房拆迁补偿协议书》，以及所签协议的法律效力问题。本院分析如下：1.姜平与王碧华在婚姻关系存续期间，于1995年修建两层楼房，该房与姜平父亲姜国成的70平米楼房建在一起，两楼共用楼梯。姜平与王碧华2004年2月20日离婚后，双方约定将140平米居民楼归王碧华所有，姜平离婚后住在其父亲的楼房里。双方虽在离婚协议中对夫妻共有的不动产归属予以划分，但是所涉房屋的宅基地既未经法定程序分开，也未转让到王碧华名下，离婚协议只是其二人之间的内部关系，根据“房随地走”的一般原则，对外姜平仍是诉争房屋及相应宅基地的户主。因为农村宅基地是以户为单位划分，因此在农村房屋拆迁中，通常是以户为被拆迁对象，户主作为一户的代表参加拆迁事宜。2007年3月14日姜平作为户主与绵阳凯厦房地产有限责任公司签订了《绵阳市农房拆迁补偿协议书》（以下简称“《拆迁补偿协议》”）。2007年3月26日，姜平领取了首次预付的30%拆迁补偿款费用，计39029.85元，并在领款协议上签字的行为，应当认定为诉争房、地户主同意《拆迁补偿协议》并积极履行协议内容。2.王碧华诉称其不知道《拆迁补偿协议》的内容，经查，姜平与绵阳凯厦房地产公司签订的《拆迁补偿协议》，是以姜平为户主的整个房屋为赔偿对象，即赔偿金的计算包含了姜平与王碧华在离婚协议中所约定的房屋。之后，作为《拆迁补偿协议》合同内容的一部分，王碧华领取了新规划的宅基地，领取之时并未提出异议，更未拒领，而是在此新分宅基地上新建了房屋，上述王碧华的一系列行为，足以反映王碧华对拆迁协议内容是知情的，其本人对《拆迁补偿协议》内容是默认的。虽然原审法院认定姜平对外签订《拆迁补偿协议》构成表见代理，属法律适用不当，但结合一、二审查明的事实，足以认定姜平有权以户主名义对外签订《拆迁补偿协议》，且此协议对王碧华具有约束力。综上所述，姜平与王碧华在离婚协议中，对夫妻共有的房屋进行了权属分割，但未对该房、地的户主进行变更，其内部的离婚协议不具有对抗外部第三人的效力。姜平作为户主与绵阳凯厦房地产有限责任公司签订《拆迁补偿协议》有效。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费100元由王碧华承担。本判决为终审判决。审判长  付文忠审判员  何昌秀审判员  何 娟二〇一四年九月四日书记员  吕 丹