苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第01573号原告庄红文。原告陆红根。原告李峰。被告苏州市康缘毛绒有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇南。法定代表人李建康，董事长。被告李建康。被告朱才英。原告庄红文、陆红根、李峰与被告苏州市康缘毛绒有限公司（以下简称康缘公司）、被告李建康、被告朱才英财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法由代理审判员魏丽玲独任审判。因被告康缘公司、李建康、朱才英下落不明，本院依法适用普通程序进行审理，组成由审判员乔宁宁担任审判长、代理审判员魏丽玲主审、人民陪审员邱玉芳参加评议的合议庭。本院向被告康缘公司、李建康、朱才英公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告庄红文、陆红根、李峰到庭参加诉讼，被告康缘公司、李建康、朱才英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告庄红文、陆红根、李峰诉称，原告与被告康缘公司于2009年订立房屋及土地买卖合同，由原告向被告康缘公司购买位于相城区渭塘镇骑河村的部分房屋和土地，该合同并办理了公证。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，被告康缘公司也将房屋及土地交付原告占有使用，但未办理产权变更登记手续。为依法确权，原告于2012年起诉至相城区人民法院，经审理，法院确认了双方之间房屋买卖事实并出具调解书。该调解书明确买受房屋及土地归原告所有，被告康缘公司协助办理过户登记手续。如造成原告损失，由被告康缘公司承担赔偿责任，被告李建康、朱才英（系夫妻关系，均为康缘公司股东）以个人及家庭财产提供担保，三被告承担连带责任。但被告康缘公司却擅自办理了全部房产证及土地证的抵押贷款手续，并因拖欠贷款被银行起诉至苏州中院，涉案房屋及土地被苏州中院强制拍卖，将原告购买的房屋和土地全部过户至案外人雅森建材有限公司名下，给原告造成了无法挽回的损失。三原告遂诉至法院请求判令：三被告赔偿原告财产损失人民币7500000元及利息，三被告承担连带清偿责任；本案诉讼费由三被告承担。审理中，三原告变更诉讼请求为要求三被告连带赔偿财产损失6340000元及诉讼费20000元，合计6360000元。利息请求以4840000元为本金自2009年12月12日，以1500000元为本金自2011年9月21日起，以20000元为本金自2012年12月1日起，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际履行之日止。被告康缘公司未作答辩。被告李建康未作答辩。被告朱才英未作答辩。经审理查明，2003年8月，康缘公司与唐福康共同出资购买了位于相城区渭塘镇骑河村的47亩国有土地使用权，其中康缘公司占37亩份额，唐福康占10亩份额。此后双方共同出资在该土地上建造了房屋，唐福康资金不足部分由康缘公司帮助融资解决，后在办理权属登记时，所建房屋的所有权和47亩国有土地使用权均登记在康缘公司名下，房屋所有权证号为苏房权证相城字第××号，国有土地使用权证号为相国用（2006）第××号、相国用（2006）第××号。2009年11月19日，唐福康、庄红文与康缘公司共同签订《房屋产权、土地使用权归属确认协议》，协议确认康缘公司名下苏房权证相城字第××号房屋所有权证中的五号房屋东段二层738.36平方米、一层1138.18平方米、六号房屋东段整幢三层6277.9平方米、南门卫房一间归唐福康和庄红文共同所有，上述房屋坐落土地即康缘公司名下相国用（2006）第××号和相国用（2006）第××号国有土地使用证中所记载的东南角10亩土地（南北长70.68米、东西长94.3米）使用权归唐福康和庄红文共同所有（双方出资比例及份额双方自行决定），唐福康和庄红文共同应向康缘公司支付款项人民币784万元，协议生效前一次性支付484万元，余300万元仍由康缘公司出面以土地、房屋产权证抵押的方式向银行贷款，唐福康、庄红文确保按时支付利息和费用，利息费用按实计付。协议另对双方权利义务、责任等内容作了约定。协议落款处庄红文、唐福康分别签名，康缘公司加盖公章，康缘公司法定代表人李建康也予以签名。协议于2009年11月24日经江苏省苏州市相城公证处（2009）苏相证经内字第128号公证书予以公证。庄红文、唐福康按协议约定付给康缘公司款项人民币484万元（其中2009年11月23日付款200万元、2009年11月30日付款204万元、2009年12月11日付款80万元）。庄红文和唐福康在共同付给康缘公司约定款项484万元后接管了其二人共有的房屋和土地。2009年11月27日，庄红文、唐福康、裴冬梅（系唐福康之妻）与陆红根、李峰共同签订《房地产转让协议》，协议约定唐福康、庄红文共有的上述《房屋产权、土地使用权归属确认协议》中标明的房屋产权和土地使用权归属庄红文、陆红根、李峰共同共有且份额均等，唐福康、裴冬梅不再享有任何权利，二人在转让协议订立前因上述房地产发生的所有债权债务由二人负责处理，今后庄红文、陆红根、李峰享有上述房地产的占有、使用、收益、处分权利，与唐福康、裴冬梅无关。《房地产转让协议》由协议各方签名确认。唐福康、裴冬梅在签订转让协议并收到转让款后即退出了所占有的房屋和土地份额。庄红文、陆红根、李峰此后经庄红文向康缘公司支付了余款300万元中的150万元（其中2011年3月15日付款40万元、2011年6月20日付款50万元、2011年9月20日付款60万元），剩余150万元三原告明确未予支付。另查明，2012年5月17日，三原告以所有权确认纠纷起诉被告康缘公司、第三人唐福康、裴冬梅至本院，请求依法确认被告康缘公司名下苏房权证相城字第××号房屋所有权证中的五号房屋东段二层738.36平方米、一层1138.18平方米、六号房屋东段整幢三层6277.9平方米、南门卫房一间为三原告所有，被告康缘公司名下相国用（2006）第××号、相国用（2006）第××号国有土地使用证中东南角的10亩土地使用权归三原告所有。2012年10月19日，本院作出（2012）相民初字第0692号民事调解书，调解协议如下：一、原、被告及第三人一致确认：被告苏州市康缘毛绒有限公司名下苏房权证相城字第××号房屋所有权证中的五号房屋东段二层738.36平方米、一层1138.18平方米及六号房屋东段整幢三层6277.9平方米与南门卫房一间归属原告庄红文、陆红根、李峰所有（已实际占有）。二、原、被告及第三人一致确认：被告苏州市康缘毛绒有限公司名下相国用（2011）第××号国有土地使用证（原证号第××号）中的东南角10亩土地（南北长70.68米、东西长94.3米）使用权归属原告庄红文、陆红根、李峰所有（已实际占有）。三、被告苏州市康缘毛绒有限公司于调解书送达之日起五日内恢复上述房屋及土地的原状（包括被告负责围墙修复），以保证三原告正常占有、使用其房屋和土地。四、原、被告一致同意：1、被告苏州市康缘毛绒有限公司出资人民币898万元向三原告收购上述第一条、第二条所列房屋和土地（包括新增电梯和所有附房等），扣除被告承担三原告以被告名义向银行的剩余贷款150万元，尚余748万元，被告定于2013年1月底前支付198万元，2013年8月底前、2014年8月底前各支付200万元，定于2015年8月底前付清余款150万元。款项汇入：中国农业银行卡，卡号62×××14，户名庄红文；或中国农业银行卡，卡号62×××11，户名陆红根；或中国农业银行卡，卡号62×××19，户名李峰。2、涉及房屋和土地所产生的国家政策及政府的相关费用由被告承担，三原告只承担相关水、电及其他自身产生的费用。150万元银行贷款的本金、利息和费用自2012年3月20日起及以后由被告承担。双方一致确认：1、被告苏州市康缘毛绒有限公司可提前支付上述收购款项，并自付清收购款项之日起，上述第一条、第二条所列房屋所有权（包括新增电梯和所有附房等）和土地使用权才转移归属被告所有；2、三原告同时承担完整交付义务；3、上述房屋和土地的租金按付清收购款日为结算日，之前归三原告所有，以后归被告所有；4、权属转移后，原租赁合同履行完毕的，改由被告与承租户约定续租事宜，原租赁合同未履行完毕的，由被告继续履行。五、双方特别约定：1、在被告付清748万元收购款前，上述第一条、第二条所列房屋所有权和土地使用权仍归属三原告所有，由三原告享有占有、使用、收益权（三原告承诺不转让他人），三原告同意租赁合同一年一签；2、遇被告任何一期未履行或未能足额履行，本协议第四条约定的收购条款自动失效，被告已付收购款项（不计利息）在上述房屋和土地的权证分割或遇拆迁取得赔偿款后一个月内返还被告；3、在被告付清款项前如遇合法拆迁（以拆迁公告日为准），被告应在拆迁公告之日起二个月内提前付清所有收购款，则拆迁所得归被告所有，如逾期未能付清的，则收购条款同样失效，拆迁所得归三原告所有，三原告仍按本条上款的约定返还被告已付收购款（不计利息）；4、如本协议第四条约定的收购条款失效，则三原告仍然承担以被告名义在银行的剩余150万元抵押贷款，并自2012年3月21日起按实际发生的贷款利息和费用及相应房屋和土地规定费用向被告承担支付责任。支付时间在房屋和土地分割过户原告取得权属证书或遇合法拆迁取得赔偿款的一个月内付清；5、如收购条款失效，后三十天内，被告苏州市康缘毛绒有限公司应与原告一起至房地产主管部门办理本协议第一条、第二条所列房屋所有权和土地使用权的分割过户手续，过户费用由三原告承担。六、被告苏州市康缘毛绒有限公司在以其名下总的房产证和土地证向银行申请抵押贷款时，申请贷款的额度控制在其拥有的房屋和土地份额内。如产生还贷风险并损害三原告的房屋和土地份额时，三原告有权维护该房屋和土地份额，被告按三原告所造成的实际损失对三原告承担损害赔偿责任。被告苏州市康缘毛绒有限公司法定代表人李建康及配偶朱才英个人对本条款中的损害赔偿责任以个人及家庭财产提供担保。七、三原告在人民法院调解协议生效时向法院提出解除查封申请。八、案件受理费减半收取3.334万元，财产保全费5000元，合计人民币3.834万元，由三原告负担1.834万元，被告苏州市康缘毛绒有限公司负担2万元（此款三原告已垫付，被告负担部分定于2012年11月底前直接付给三原告）。九、本协议自三方在调解协议上签名或捺印之日起即成立，与人民法院民事调解书同时生效。因被告康缘公司未按上述调解书履行其相关义务，三原告向本院申请执行。经查，康缘公司名下的证号为苏房权证相城字第××号的房产及证号为相国用（2011）第××号国有土地使用权已于2011年1月4日抵押给中国光大银行股份有限公司苏州分行，因苏州市康缘毛绒有限公司未偿还债务，中国光大银行股份有限公司苏州分行已向苏州市中级人民法院提起诉讼并申请执行，苏州市中级人民法院已于2013年6月9日将上述财产拍卖完毕，并已将上述房屋、土地的产权过户至买受人苏州雅森建材有限公司名下。2013年8月7日，本院作出（2013）相执字第0605号民事裁定书，认为申请执行人要求强制过户的房产及土地已被苏州市中级人民法院拍卖并过户至苏州雅森建材有限公司名下，致使本案无法执行。裁定苏州市相城区人民法院(2012)相民初字第0692号民事调解书终结执行。以上事实，有原告提供的苏州市相城区人民法院作出的（2012）相民初字第0692号民事调解书、（2013）相执字第0605号民事裁定书、公证书、收条复印件、房产证复印件及当事人陈述附卷佐证。本院认为，债务应当清偿。根据唐福康、庄红文与康缘公司签订的《房屋产权、土地使用权归属确认协议》、庄红文、唐福康、裴冬梅与陆红根、李峰签订的《房地产转让协议》及本院作出的（2012）相民初字第0692号民事调解书，双方一致确认康缘公司将其名下苏房权证相城字第××号房屋所有权证中的五号房屋东段二层738.36平方米、一层1138.18平方米及六号房屋东段整幢三层6277.9平方米与南门卫房一间的房屋所有权及相国用（2011）第××号国有土地使用证（原证号第××号）中的东南角10亩土地（南北长70.68米、东西长94.3米）国有土地使用权转让给三原告所有的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。现涉案房屋的上述两证均已过户登记至第三人名下，致三原告的合同目的已无法实现，各方签订的协议事实上亦已解除。现三原告据此主张被告返还因买卖房产所支付的相关款项，有理有据，本院予以支持。又根据（2012）相民初字第0692号民事调解书、收条复印件及当事人陈述，本院认定被告康缘公司收到庄红文、唐福康484万元，收到三原告150万元。因根据《房地产转让协议》唐福康及其妻子裴冬梅明确不再享有任何权利，所有债权债务均由庄红文、陆红根、李峰承接，故三原告现主张被告（2012）相民初字第0692号民事调解书返还634万元，合法有据，应予支持。根据（2012）相民初字第0692号民事调解书，被告康缘公司应于2012年11月底前支付三原告案件受理费、财产保全费2万元，被告康缘公司至今未付，理应承担相应的还款责任。综上，被告康缘公司共应支付三原告人民币636万元。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符约定的，应当承担赔偿损失的违约责任，现三原告因被告康缘公司的违约行为要求其承担逾期付款利息，其中484万元自2009年12月12日起、150万元自2011年9月21日起、2万元自2012年12月1日起，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际履行之日止，不违反相关法律规定，本院予以支持。原告依据（2012）相民初字第0692号民事调解书第六条约定主张被告李建康、朱才英对被告康缘公司的债务承担连带清偿责任，虽该调解协议上被告李建康系作为被告康缘公司的法定代表人身份，但根据第六条内容被告李建康明确表示其个人对三原告的损害赔偿责任提供担保责任，双方当事人对担保方式未作明确约定的，应视为连带担保责任。连带责任保证人与债权人未约定保证期间的，债权人应在六个月内要求保证人承担保证责任。就本案而言，三原告于2013年8月7日本院作出（2013）相执字第0605号民事裁定书时就应当知道其财产损害的事实，而三原告就该损害事实直至2014年8月11日才起诉至本院要求保证人承担连带清偿责任，三原告又未提供其他证据证实在该期间内曾要求被告李建康承担连带清偿责任的相关证据，故原告主张被告李建康对被告康缘公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。另，被告朱才英并非（2012）相民初字第0692号案件当事人，其并未在该调解协议上签字认可，被告李建康无权代替其配偶作出担保的意思表示，故三原告据此主张被告朱才英承担连带清偿责任，没有事实根据和法律依据，应予驳回。被告康缘公司、李建康、朱才英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州市康缘毛绒有限公司于本判决生效后十日内支付原告庄红文、陆红根、李峰人民币636万元，支付该款逾期付款利息（其中484万元自2009年12月12日起、150万元自2011年9月21日起、2万元自2012年12月1日起，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）（如采用转账方式支付，请汇入原告庄红文、陆红根、李峰指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告庄红文、陆红根、李峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为人民币56320元，公告费600元，合计人民币56920元，由被告苏州市康缘毛绒有限公司负担（该款原告庄红文、陆红根、李峰已自愿垫付，不再退还，由被告苏州市康缘毛绒有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告庄红文、陆红根、李峰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  乔宁宁代理审判员  魏丽玲人民陪审员  邱玉芳二〇一六年四月二十五日书 记 员  陈 洁