河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终1881号上诉人（原审原告）：金子智，曾用名黄智萍，女，汉族，1973年4月8日出生，现国籍：日本，现住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：王灏，河南洛河畔律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：洛阳开元居然之家家居建材有限公司。住所地：洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角105号。法定代表人：吴军平，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：洛阳开元商业管理有限公司。住所地：洛阳市洛龙区龙门大道与开元大道交叉口西北角105号。法定代表人：邵亚培，该公司总经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘明芳，河南万基律师事务所律师，特别授权。上诉人金子智因与被上诉人洛阳开元居然之家家居建材有限公司（以下简称开元居然之家公司）、洛阳开元商业管理有限公司（以下简称开元商管公司）物权保护纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2018)豫0311民初5101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金子智上诉请求：1、依法撤销洛阳市洛龙区人民法院(2018)豫0311民初5101号民事判决；2、支持金子智的诉讼请求，3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2013年8月15日，金子智购买了洛阳开元市场开发有限公司开发的开元服饰广场1层19号房（房屋代码：740129),1层20号房（房屋代码：74010）二套商业用房。房屋交付后，金子智与第三方签订了房屋租赁协议，将房屋租给第三方使用，第三方负责房屋的装修。租赁到期后，室内装修归金子智。双方租赁期满后，金子智与第三方并未续订合同。开元商管公司联系金子智希望签订《商铺委托租赁合同》，委托其将金子智的商铺出租给第三方，并收取租金。金子智认为开元商管公司给出的租金过低，没有同意与其签订《商铺委托租赁合同》。2017年元月之后，金子智发现开元居然之家公司入住原开元服饰广场（现更名为居然之家开元店），并开始装修。且未经金子智同意的情况下将金子智房屋室内装修拆除，并且对外招商经营。开元居然之家公司系开元商管公司出资设立的全资子公司。金子智多次找到开元商管公司、开元居然之家公司要求其停止侵权并赔偿损失未果。依法向一审法院提起诉讼，判令开元商管公司、开元居然之家公司停止侵权，将金子智房屋恢复原状，并赔偿其因侵权给金子智造成的经济损失。但一审法院认定事买不清、适用法律错误，金子智不服一审判决依法提起上诉。金子智认为一审法院存在以下错误。一、金子智完全享有涉案房产的权利。一审法院错误认为，金子智购买的商铺属于产权式商铺，即所有权与经营权相分离的房地产证券化概念。金子智购买商铺时所签订的《商品房预售合同》及其附件四合同补充协议内容，也能准确地反映出产权式商铺所具有的特征。金子智认为物权法定是我国《物权法》所确定的原则，第五条规定物权的种类和内容，由法律规定。产权式商铺在《物权法》中没有任何规定。一审法院对金子智所购买的商铺进行了违背法律规定的定性。金子智对购买的商铺具有完全的物权权利，包括占有、使用、收益、处分的权利。二、金子智并未授权被上诉人使用涉案房屋。金子智在购买涉案商铺后，并未授权过出卖人（开发商）或其他第三人对商铺进行使用或者经营。金子智购买商铺时，开发商宣称是做服饰广场，但几乎常年处于倒闭状态，没有商户租用，也没有任何收益。金子智购买商铺的目的是收益，如果开发商统一经营显然是实现不了盈利目的。金子智的商铺位于一楼临街具有独立性，对外出租或是使用并不影响商场的整体经营。在此期间，金子智并未授权过开发商或者第三方对商铺进行经营管理，而且开发商也无能力进行管理，整个商场都处于停业状态。此外，金子智与被上诉人之间也没有任何协议授权被上诉人经营商铺。被上诉人与出卖人之间也没有见到任何授权委托对商场进行管理。退一步讲，即便有授权也是对原开元服饰广场进行管理，庭审也查明开元服饰广场已经倒闭歇业。而2016年之后已经是居然之家开元店，这是新的商业体。金子智及其他业主没有任何授权同意被上诉人对现在的居然之家开元店进行管理。三、《商品房预售合同》附件四补充协议为格式条款，应认定为无效条款。一审法院在错误认定房产性质时，还强调《商品房预售合同》附件四补充协议的合法性，对双方的权利义务进行了约定，金子智应受到该协议的约束。但是该协议中对于金子智权利限定的条款显然是显失公平的，而且是违反法律规定的。该协议是作为《商品房预售合同》附件出现的，这是对原合同内容的修改或补充，作为出卖人应对其提供的格式合同条款内容作出解释。但是签订时出卖人并没有对于合同条款的内容作出解释。第一，该协议的第四条是对金子智物权的限定，根据上诉状第一部分的内容，该条款内容违反了物权法定的规定，在此不再赘述。不具有合法性。第二，根据《合同法》的规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。该协议第四条显然排除了金子智的收益权，对金子智的合法权益进行了限定。因此该协议第四条依法应认定为无效条款。需要注意的是，该第四条要求金子智必须签订《经营管理公约》，该公约究竟是什么内容，金子智至今不得而知。金子智有什么理由去签订一份不知道内容的《公约》去让被上诉人无偿占用房屋。第三，根据该补充协议第八条、第九条金子智可以自主经营，只要服从商场的管理制度即可。这也说明金子智对房屋是享有完全权利的，在此情况下被上诉人私自占用金子智的房屋就应该承担相应的法律责任，赔偿金子智的损失。而一审法院对同一份协议中不同内容的约定视而不见，严重损害了上诉人的合法权益。四、一审严重程序违法。金子智是2018年1月25日向一审法院提交诉讼材料，但其迟迟不予立案，将案件放到诉讼调解中心。金子智明确表示双方无法调解时，始终不将案件正式立案。直到2018年8月份才将案件正式立案。立案之后又迟迟不予送达。通知金子智开庭时案件主审法官是李芳，但是开庭时却变成了姚光辉，其中原因金子智不得而知。既然是独任审判，那么按照《民事诉讼法》的规定一审法院适用的是简易程序，审限为三个月。从金子智提交诉状到接到判决书经历了一年时间，金子智认为一审法院存在严重程序违法。综上所述，金子智作为涉案房屋的完全权利人，对于侵犯物权的二被上诉人有权提出质疑，要求其停止侵权，并对金子智进行赔偿。开元商管公司辩称：一、金子智与洛阳开元市场开发有限公司签订的二份《商品房预售合同》及附件四《合同补充协议》合法有效，该涉案商铺系产权式商铺，该商铺的所有权与经营权相分离，一审法院定性准确。2013年8月15日金子智与洛阳开元市场开发有限公司签订二份《商品房预售合同》，该二份合同附件四《合同补充协议》第4条和第9条均约定：“买受人必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，买受人自愿同意将所购商铺无偿交给出卖人安排经营、使用，直至买受人同意服从出卖人经营管理。”金子智在购买商铺时已将商铺的管理经营权授予了洛阳开元市场开发有限公司，其购买的是产权式商铺，商铺的所有权和经营权自始分离。产权式商铺有其特殊性，必须统一招商、统一经营管理才能使全体业主利益最大化。由于前期管理混乱，原服饰广场整体停业，本案涉案商铺自2015年8起一直处于空置状态无法经营，若无居然之家介入，涉案商铺将长期空置无法经营。为维护全体业主的权利，2017年开元商管公司投入巨额资金引入居然之家，现商场初具规模，即产权式商铺只有良好的统一经营管理才能使每一位业主利益最大化。二、开元商管公司对涉案商铺有合法的经营管理权。1、金子智在签订《商品房预售合同》时已将涉案商铺的经营管理权授予了洛阳开元市场开发有限公司，洛阳开元市场开发有限公司将该经营权委托给开元商管公司进行统一管理，开元商管公司又将经营权授予开元居然之家公司统一招商经营，开元居然之家公司再对外招商经营管理，因此，开元商管公司对涉案商铺有合法的经营使用权利。2、据金子智诉状自述，开元商管公司已经通知金子智签订《商铺委托租赁合同》，并收取租金，是由于金子智认为租金过低而拒签，即此时金子智对开元商管公司已经委托开元居然之家经营，且居然之家已招商到位一事是知悉的。2017年1月以后金子智也知道开元居然之家已进驻并开始整体装修，金子智并未阻止，也未提出任何异议。因此，金子智对涉案商铺已经租赁他人并装修经营的过程是了解和认可的。开元商管公司对商场统一经营管理，有合法授权、告知了金子智并经过金子智认可，因此，开元商管公司不存在侵权行为。三、金子智与洛阳开元市场开发有限公司签订的《商品房预售合同》及附件四《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。本案涉案商铺的位置具有特殊性，即金子智在购买该商铺时明知涉案商铺不具有独立性，该商铺和其他商铺的经营密不可分。单个业主的经营好坏都无法支撑起整个商场的运营，只有统一经营管理才能使全体业主受益，因此，在签订《商品房预售合同》时全体业主包括金子智就将商铺经营权授予了开元市场开发公司。签订《商铺委托租赁合同》也即是《经营管理公约》的具体形式，有合同依据开元商管公司才有支付租金的依据。《商品房预售合同》约定所有自营行为必须经过出卖人或委托管理者、物业公司的书面认可，也是为了经营的统一性。因此，金子智对自己的大额投资行为是有明确认识的，《商品房预售合同》及附件四《合同补充协议》合法有效。四、一审程序合法。根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第2条规定，对于有可能通过调解解决的民事案件，人民法院应当调解。金子智与开元商管公司一直有调解的意愿，并且一直在调解的过程中，因此一审法院安排诉调程序合理合法。一审是视频庭，全案审理过程均记录上网，一审法院严格按照法律程序审理，程序合法。综上所述，一审法院认定事实准确，适用法律正确，程序合法，应予以维持。开元居然之家公司辩称，我公司的所有经营行为均有合法授权，我公司与金子智不存在直接法律关系，也不存在侵权行为，不应该承担法律责任。金子智向一审法院起诉请求：1.判令开元商管公司、开元居然之家公司停止侵权，将房屋恢复原状；2.判令开元商管公司、开元居然之家公司因侵权给金子智造成的（按照同地段商业用房市场租赁价格计算至停止侵权时止），暂计算至起诉时为355470元；3.开元商管公司、开元居然之家公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年8月15日，金子智与洛阳开元市场开发有限公司签订了《商品房预售合同》二份，购买了“洛阳时尚淘宝广场（暂定名）”一层19号和一层20号二套商铺，并办理了“豫（2017）洛阳市不动产权第004891149号”和“豫（2017）洛阳市不动产权第00489598号”《不动产权证》。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第4条约定内容为：“为了维护买受人更多的权益，买受人在签订《商品房买卖合同》后、进场经营前必须与出卖方签订《经营管理公约》，买受人必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商业管理机构统一经营管理。否则，买受人自愿同意将所购商铺无偿交给出卖人经营、使用，直至买受人同意服从出卖人经营管理。”第9条约定内容为：“买受人可以选择自己经营或招租商户，也可以选择商场推荐商户，具体选择的商户品牌需以书面形式递出卖人或出卖人委托商场管理机构、物业管理公司认可登记。”金子智购买商铺后，曾经与第三人签订租赁合同，租赁期满未再续签。2015年8月至2016年年底，金子智的商铺乃至其所在的商场处于停业空置状态。2016年9月22日，洛阳开元市场开发有限公司将其开发的该43000平方米商业用房授权给开元商管公司经营使用，授权期至2026年12月31日。开元商管公司于2017年1月5日委托开元居然之家公司统一对外招商、经营管理,开元居然之家公司于2017年4月29日将商场整体开业。开元商管公司曾经与金子智就委托租赁经营事宜进行洽谈，因为价格未能协商一致，致使双方纠纷一直未能解决，引起诉讼。一审法院认为，合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。金子智所购买的商铺，属于产权式商铺，产权式商铺即所有权与经营权相分离的房地产证券化概念。金子智购买商铺时所签订的《商品房预售合同》及其附件四合同补充协议内容，也能准确地反映出产权式商铺所具有的特征；即买受人无论是自营，还是自行对外出租或招商，还是委托商管公司统一对外招商，都必须服从商业卖场管理者的统一管理。金子智理应依约行使合同权利，自觉全面履行合同义务。本案当事双方均认可，曾经就金子智商铺的委托租赁事宜进行过协商，但未达成一致协议。开元商管公司主张由于产权式商铺经营的特殊性，其在未取得金子智同意的情况下，授权开元居然之家公司统一对外招商经营，有合同依据，并不构成侵权，其抗辩意见合理，一审法院予以采纳。商业卖场从开业到形成稳定的营运绩效，通常需要经历一段时间过程，商业不动产根本的特点是，租客有了稳定的客源，才能有稳定的营业收入，从而才能长期稳定地经营下去，房东才会有稳定的租金收入。由于产权式商铺不具备构造上独立性、利用上的独立性，但业主实际已取得商铺产权，可视为业主之间形成了按份共有关系，个别业主的利益诉求，应当与大多数业主的利益相一致。所以，根据金子智购买商铺时所签订的合同及其补充协议，金子智应该积极与开元商管公司进行协商，在合理的条件下达成一致协议，早日解决纠纷，以便获取投资收益。开元居然之家公司接受开元商管公司的委托，对外统一招商经营，其主张与金子智不存在直接关系，也不存在侵权行为，故不应当承担任何责任的意见，符合本案事实，一审法院予以采纳。综上所述，开元商管公司对金子智商铺所在的商场进行经营，有商铺出卖人的授权，有合同依据，金子智主张其行为构成侵权，缺乏事实根据，一审法院不予支持。开元居然之家公司接受开元商管公司的委托，所进行的的招商经营活动，与金子智并无直接法律关系，不构成对金子智的侵权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、驳回金子智对洛阳开元居然之家家居建材有限公司的诉讼请求；二、驳回金子智对洛阳开元商业管理有限公司的诉讼请求；一审案件受理费6732元减半收取3366元，由金子智负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，买受人金子智与出卖人洛阳开元市场开发有限公司签订的《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第4条约定:“为了维护买受人更多的权益，买受人在签订《商品房买卖合同》后、进场经营前必须与出卖方签订《经营管理公约》，买受人必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商业管理机构统一经营管理。否则，买受人自愿同意将所购商铺无偿交给出卖人经营、使用，直至买受人同意服从出卖人经营管理”。该《商品房预售合同》及《合同补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行合同义务。洛阳开元市场开发有限公司授权开元商管公司使用包括涉案商铺在内的商业用房及土地，在与金子智协商未果的情况下，开元商管公司对涉案商铺所在的商场进行统一经营，有合同依据，金子智认为开元商管公司构成侵权的主张不能成立。开元居然之家公司系接受开元商管公司的委托，统一招商，整体经营，不构成对涉案商铺的侵权。综上所述，金子智的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6632元，由上诉人金子智负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一九年七月四日书记员  王洋洋