山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0283民初2365号 原告：生美欣，女，1965年10月1日出生，汉族，住平度市。 原告：李国华，男，1963年10月23日出生，汉族，住度市。 两原告共同委托代理人：刘慧，山东劳谦律师事务所律师。 被告：许晓艳，女，1979年10月01日出生，汉族，住平度市。 被告：侯宁波，男，1979年5月28日出生，汉族，住平度市。 委托代理人：邢新暖，山东平都律师事务所律师。 委托代理人：邢丽娜，山东平都律师事务所律师。 原告生美欣、原告李国华与被告许晓艳、被告侯宁波执行异议之诉一案，本院于2016年7月6日受理后，于2016年9月20日作出一审判决后,原告生美欣、李国华对一审判决不服提起上诉，青岛市中级人民法院于2018年2月2日作出（2017）鲁02民终572号民事裁定书，将本案发回重审。发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李国华及其与原告生美欣的共同委托代理人刘慧，被告许晓艳，被告侯宁波及其委托代理人邢新暖、邢丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告生美欣、原告李国华诉称，被告许晓艳与被告侯宁波之间就执行标的房屋签订的买卖合同、房款支付凭证、房屋交接书等证据材料及所证明的事实不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，执行标的物仍然属于被告许晓艳所有，被告侯宁波对执行标的物不享有能够排除执行的权利，不应裁定中止执行。请求法院确认执行标的物位于平度市房屋（房产证号：平房私字第××号，土地使用证号：平国用2015第**）归被告许晓艳所有，恢复对该执行标的物的执行。 被告许晓艳辩称，我把房子卖给侯宁波是事实。 被告侯宁波辩称，2015年11月9日，侯宁波与许晓艳签订购房合同，依约支付了购房款，并接受了房屋，只是因为许晓艳的原因没有办理过户，所以侯宁波享有排除李国华强制执行的权益，为此，应终止对该房的执行，驳回原告的诉请。 经审理查明，两原告系夫妻关系。2015年6月3日，原告李国华与被告许晓艳签订房地产买卖契约，原告将坐落于平度市住房（房屋所有权证号：平房私字第××号，土地使用权证号：平国用：平国用2001字第**0万元的价格出卖给被告许晓艳，当日，被告许晓艳付给原告购房款61万元，剩余269万元，给原告出具了欠条。合同签订当日，原告李国华和被告许晓艳到土地和房产部门办理了土地及房屋过户手续，将该房屋的房地产权登记到被告许晓艳名下，房产证号：平房私字第××号，土地使用证号：平国用（2015）第S1258号。2015年12月21日，根据两原告的诉前保全申请，本院裁定查封登记在被告许晓艳名下的上述房屋。2016年1月11日，原告生美欣、原告李国华向本院起诉，要求被告许晓艳偿付所欠房款，同年3月24日，本院作出（2016）鲁0283民初537号民事判决，判决被告许晓艳付给原告李国华、生美欣剩余购房款269万元及逾期付款的违约金（违约金的计算自2015年7月3起至判决生效之日止按日万分之五计算）。判决生效后，两原告申请执行，2016年5月18日，本院立案执行，同年5月23日，被告侯宁波以已按照合同约定支付了购房款，且合法占有查封的房屋，享有该房屋的所有权为由，向本院提出执行异议，要求解除对房屋的查封。 2015年11月9日，被告许晓艳（甲方）与被告侯宁波（乙方）签订房屋买卖合同，合同第一条约定：甲方自愿将坐落在平度市住房，建筑面积343.4平方米房屋，（房屋所有权产证号：平房私字第××号，土地使用证号：平国用（2015）第S1258号）房产出卖给乙方。第二条约定：双方议定上述房地产总价款为248万元。第六条约定：房屋过户前，乙方付给甲方购房款200万元，剩余购房款在双方办理过户后三日内付清。第七条约定：乙方支付200万元当日，甲方将房屋交付给乙方。合同附加条款约定：自合同签订之日起，房屋由乙方对外签订出租合同，甲方对外签订出租合同无效。合同签订后，被告侯宁波于2015年11月11日通过青岛平度惠民村镇银行股份有限公司分两笔向被告许晓艳转账共计款190万元，同日，被告许晓艳为被告侯宁波出具收条和房屋交接书各一份，收条载明：今收到购房款现金壹拾万元，银行转账壹佰玖拾万整，共计贰佰万元整。房屋交接书载明：依据双方签订的合同，出售方许晓艳于2015年11月11日将（房号：青房地权平房私字第××号）交付给买受方。2015年11月28日，被告侯宁波将房屋其中的网点房出租给韩美贞，租赁期限自2015年11月28日至2017年11月28日，并对房屋更换了部分灯具，且以被告许晓艳的名义交纳了燃气费。2015年12月10日，被告侯宁波又将房屋其中的门头房出租给卢迎春，租赁期限为自2015年12月10日至2016年12月10日。被告侯宁波提交与被告许晓艳于2016年1月13日至16日的电话录音整理资料证明被告许晓艳怠于协助办理房屋的过户手续。2016年3月、4月份，被告侯宁波又付给被告许晓艳购房款13万元。 2016年1月13日，原告李国华（乙方）与被告许晓艳（甲方）签订协议，主要内容：甲乙双方在2015年6月3日签订的房地产买卖契约，因乙方已将平度市房屋过户给甲方，过户后甲方因未及时付清房款，经甲乙双方协商将房屋重新过户给乙方，其具体事宜协商如下：1、乙方将甲方购房时交的定金及房款共计61万元退还给甲方，另外乙方补偿给甲方5万元（退还乙方为甲方出具欠条）；2、房屋及土地所有过户费用由甲方承担；3、房屋过户后，乙方将房屋出租给甲方使用两年，2015年6月3日至2017年6月2日，具体房屋租赁合同双方另行约定。同日，原告李国华与被告许晓艳签订了房屋租赁合同。在执行异议听证中，被告许晓艳称签订上述协议和租赁合同是为了让两原告解除房屋查封。 2015年6月3日，本院作出（2016）鲁0283执异21号执行裁定书，裁定：中止对位于平度市房屋（房产证号：平房私字第××号，土地使用证号：平国用（2015）第S1258号）的执行。生美欣、李国华不服裁定，向本院提起诉讼。本案在执行过程中，本院查封了被告侯宁波尚未支付给被告许晓艳的购房剩余款35万元，不准被告侯宁波向被告许晓艳支付。 庭审中，两原告提交以下证据：一、其子李政贤于2016年9月2日、9月4日与被告许晓艳的电话录音3份，证明：1、被告许晓艳与被告侯宁波之间是民间借贷关系，被告许晓艳借被告侯宁波本息剩余100余万元未还；2、两被告之间签订的房屋买卖合同不是真实的房屋买卖；3、被告许晓艳与被告侯宁波曾经达成协议，将房子给被告侯宁波，由被告侯宁波贷款，再将款给原告，但是现在发现被告侯宁波无法做到；4、被告侯宁波系青岛府鼎融资担保有限公司的工作人员；5、被告许晓艳只要偿还了被告侯宁波借款本金利息，房子就可以返还给原告，但是被告侯宁波现在只要房子不要钱；6、被告侯宁波答应被告许晓艳，若被告许晓艳帮助被告侯宁波打赢官司，被告侯宁波向被告许晓艳账户打100万元；7、被告许晓艳手中掌握证据证明本案房屋买卖合同不是真实的房屋买卖，而是借款抵押的相关证据，但需要原告基于补偿后方可提供。被告许晓艳称：原告之子李政贤多次约我见面，见面后让我签一份协议，因协议与事实不符，我没有签，但是李政贤就哀求让我帮忙把官司打赢，他跟我说我与侯宁波是民间借贷关系，说侯宁波借给我70万元，我就说假设他借给我70万元，一年多了也应该付给对方一些利息。另外，我和李政贤协商一个问题，就说假如我能说服侯宁波给侯宁波退房款，那我会帮助原告，可是李政贤找了一位律师和他的姨夫跟我谈话，误导我说了一些话，我当时已经明白原告方没有诚意，他们并不想三方共同商议这件事，只是想通过我录音并说一些错误的信息提交给法庭。我和侯宁波之间没有100万元的债务关系，只有他给我的购房款，银行转账记录可以作为凭证。被告侯宁波对录音资料真实性、客观性、合法性均有异议，并称：即便录音是真实的，也不能证明许晓艳说的全对，仅是一面之词，没有证据支持，并且其在（2016）鲁0283执异21号案件的听证中已做了陈述，即便在今天的庭审中反言也应被禁止；2、侯宁波是青岛府鼎融资担保有限公司工作人员，其个人购买房屋与公司没有任何关系，原告主张被告之间是借款抵押关系，与事实不符，也没有证据支持。二、青岛府鼎融资担保有限公司工商登记信息，证明该公司法定代表人是王德鹏，经营范围包括贷款担保等。三、原告及李政贤和被告许晓艳之间电话短信及微信内容。证明:对话内容显示在两被告房屋买卖合同注明的时间前后，被告许晓艳仍然向原告称正在办理贷款，贷款下来后便偿还李国华购房款，若不能偿还，便将房屋返还李国华，说明两被告之间签订的房屋买卖合同在落款时间的时候并不存在该合同，该合同并不真实。被告许晓艳称：我做房屋贷款是在购买李国华房屋之后，一直到2015年11月，我把房子卖给侯宁波，但是我并不想过户给侯宁波，我当时我有自己的计划，如果我能贷下款来，我就把侯宁波的购房款退还给他，可是李国华在2015年11月21申请查封房屋，所以我不能继续贷款，也不能退给侯宁波购房款。被告侯宁波称：1、青岛府鼎融资担保有限公司工商登记信息，与本案无关；2、被告许晓艳与原告的谈话，与被告侯宁波的购房行为无关，不能因为被告许晓艳的某种说法就推定或断定两被告之间的房屋买卖合同无效或者不合法。 根据两原告的申请，本院调取了被告侯宁波和被告许晓艳的银行卡交易记录，记录显示被告侯宁波向被告许晓艳所汇款190万元来源于王德鹏。被告许晓艳称：我把房子卖给侯宁波，他应该给我钱，钱的来源不清楚。被告侯宁波称：该证据证明了被告侯宁波支付了190万元的购房款，但是款的来源不能证明双方就是借贷关系。 诉讼期间，两原告向本院申请对被告许晓艳和被告侯宁波签订的房屋买卖合同的形成时间进行鉴定。 发回重审后，本院调取了青岛府鼎融资担保有限公司2015年11月-12月，2016年1月-2月的银行明细账，该明细账中未显示公司与被告许晓艳、侯宁波之间有资金往来。 上述事实，由本院（2016）鲁0283执异21号卷宗材料，原告提交的录音资料、短信和微信、青岛府鼎融资担保有限公司工商登记信息，本院调取了被告侯宁波和被告许晓艳的银行卡交易记录，本院调取的青岛府鼎融资担保有限公司的银行明细账及双方当事人陈述在案佐证，业经庭审质证，足以认定。 本院认为，两原告于2015年6月3日将坐落于平度市住房（房屋所有权证号：平房私字第××号，土地使用权证号：平国用20：平国用2001字第**元的价格出卖给被告许晓艳，当日，双方到土地和房产部门办理了土地及房屋过户手续，将该房屋的房地产权登记到被告许晓艳名下，上述事实，两原告与被告许晓艳均无异议，且由人民法院生效的法律文书所确认，因此，被告许晓艳对坐落于平度市的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。 原告李国华与被告许晓艳于2016年1月13日签订的协议及租赁合同是在本院查封房屋之后签订，且被告许晓艳签订的目的是为了让两原告解除房屋查封，因此，原告李国华与被告许晓艳于2016年1月13日签订的协议及租赁合同并不是双方的真实意思表示。两原告之子李政贤与被告许晓艳的电话录音及微信、短信中，被告许晓艳并未承认其与被告侯宁波签订的房屋买卖合同是虚假的，及他们双方是借贷关系；虽然两原告申请本院调取的被告侯宁波和被告许晓艳的银行卡交易记录显示被告侯宁波向被告许晓艳所汇款190万元来源于青岛府鼎融资担保有限公司的法定代表人王德鹏，但不能证明被告侯宁波与被告许晓艳之间是借贷关系。而被告侯宁波提交的其与被告许晓艳签订的房屋买卖合同、被告许晓艳出具的收取房款200万元的收条及银行汇款明细账、房屋交接书、租赁合同、燃气收款收据、灯具收款收据，已形成完整的证据链，足以证明了被告侯宁波购买被告许晓艳的位于平度市房屋，并已经按照合同约定支付大部分价款，且实际占有的事实。综合原被告的陈述及提交的证据，本院认为，两原告主张两被告之间实际是借贷关系及所签订的房屋买卖协议是不真实的，证据不足，本院不予采信。两原告申请对对被告许晓艳和被告侯宁波签订的房屋买卖合同的形成时间进行鉴定，本院不予准许。 被告侯宁波提交的录音资料证明了房屋交付后，未办理过户手续的原因在于被告许晓艳，且被告许晓艳对此亦认可。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告侯宁波与被告许晓艳签订房屋买卖合同并实际占有房屋是在本院查封之前，且被告侯宁波按约定支付了房款，剩余房款本院已进行查封，而没有办理房屋所有权过户手续的责任在于被告许晓艳，被告侯宁波并无过错。 根据本院调取的青岛府鼎融资担保有限公司的银行明细账，未显示公司与被告许晓艳、侯宁波之间有资金往来情况，对原告主张的两被告之间系以房抵债，证据不足，本院不予采纳。 综上，被告侯宁波就执行标的物坐落于平度市房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此，两原告请求恢复对上述房屋的执行，本院不予支持。两原告在执行异议之诉中要求确认涉案的房屋归被告许晓艳所有，不符合法律规定。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告生美欣、原告李国华的诉讼请求。 案件受理费22800元，由两原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  王春光 人民陪审员  田 静 人民陪审员  刘军平 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  吴 奉