福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2014）霞民初字第989号原告福建寅坤房地产开发有限公司，住所地：霞浦县松港街道九龙商业街9楼。企业代码：76405269-5。法定代表人吴世雄职务：董事长。委托代理人陈志军，福建星龙律师事务所律师。被告霞浦东方伟业商用置业有限公司，住所地：霞浦县福宁大道百花新村B号楼B-4。企业代码：56731065-9。法定代表人林小倩职务：董事长。委托代理人张伙星、彭毅，福建远东大成律师事务所律师。原告福建寅坤房地产开发有限公司诉被告霞浦东方伟业商用置业有限公司相邻损害防免关系纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告福建寅坤房地产开发有限公司委托代理人陈志军，被告霞浦东方伟业商用置业有限公司委托代理人张伙星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建寅坤房地产开发有限公司诉称，其公司开发的霞浦九龙商业街与被告公司开发的霞浦东方伟业城市广场项目相邻，2012年8月，被告开发的城市广场项目开始施工，由于没有采取预防措施，被告在进行基坑开挖后就造成原告已竣工的九龙商业街道路、管网出现沉降开裂，同年9月10日被告施工基坑发生地基失稳事故，城市广场项目西北角基坑外侧土体急剧下沉，导致原告公司已经通过验收的商业街东侧道路、绿化带地面塌陷、管网全部断裂，地面及地下排水沿风道裂缝直接进入九龙商业街地下商场。原告已经出租的商场无法交付，地面商场招商被迫停止。事故发生后，原告多次向被告公司反映并要求尽快修复，被告以其项目施工会持续发生沉降，修复后还是会反复为由，至今未能为原告修复受损设施。在此期间，原告为避免损失进一步扩大，在力所能及范围自行部分修复。然由于被告施工持续影响相邻物业，期间又发生再次损害，被损物业无法修复，原告出租的物业迟迟不能交付，仅出租永辉集团和福州国美公司的租金损失就达3500000多元，未能开展招商和无法出租的物业损失更为严重。原告为减少损失，屡次要求被告采取措施，被告总以各种理由拖延或搪塞，对原告损失置之不理。综上所述，被告在项目施工中未能采取措施避免相邻损害，至原告物业损毁，利益遭受损失。根据法律规定，请求法院：1、判令被告立即修复原告受损道路、风道、管网等设施或由原告修复被告承担维修费用；2、赔偿原告之前修复损失及租金损失3500000多元（从2012年9月至受损设施修复日止），庭审中变更为3733100元（从2012年8月2日至2013年10月15日）。被告霞浦东方伟业商用置业有限公司辩称，原告当庭增加诉讼请求，已经超过了变更诉讼请求的时间，该主张不符合法律规定。针对原告主张的事实和理由，被告方认为：1、原告关于“修复原告受损道路、风道、管网设施或由原告修复被告承担修复费用”的诉请无事实依据。其公司开发的东方伟业城市广场项目与原告开发的九龙商业街东侧相邻，中间间隔玉山路。因玉山路是城市市政道路，在发生玉山路路面部分塌陷后，被告与该道路所在的松港街道东兴社区签订了协议，支付了玉山路修复工程款，由东兴社区进行修复施工。同时，被告与原告签订了九龙商业街东侧道路绿化带、管线修复协议，原告按照该协议内容完成了相应的修复工作（包括后续再次修复）。因此，原告再次提出修复请求无事实依据。2、关于原告主张的“赔偿原告之前修复损失及租金损失3500000元”的诉请没有事实依据。原告提出玉山路面塌陷影响其出租物业的交付，造成所谓永辉集团和福州国美卖场租金损失，但事实上，玉山路面部分塌陷根本不影响原告的物业交付和商场招商，原告也没有任何证据证明其相关主张。综上所述，原告的诉讼请求无事实依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告福建寅坤房地产开发有限公司2009年7月取得九龙商业街土地使用权，2009年9月10日开工建设，该宗地土地使用面积为13774.93平方米，2012年3月15日工程竣工并申报验收，2012年12月26日工程验收合格。2012年8月被告霞浦东方伟业商用置业有限公司开发的城市广场项目开始施工，与原告公司东西相邻，被告在进行基坑开挖后就造成原告拥有的九龙商业街道路、管网出现沉降开裂，2012年9月10日被告施工基坑发生地基失稳事故，被告城市广场项目西北角基坑外侧土体急剧下沉，导致原告开发的九龙商业街东侧道路、绿化带地面塌陷、管网全部断裂，地面及地下排水沿风道裂缝直接进入九龙商业街地下商场。事故发生后，原告多次向被告反映并要求尽快修复，反映后被告积极完成原告方道路、绿化带地面塌陷、管网的修复，在原告诉讼后被告已完成修复工作。原告公司于2008年6月29日与福建永辉集团有限公司签订“租赁合同”，将九龙商业街地下一层商场及地面一层部分商场出租给福建永辉集团有限公司作为“宁德永辉百货有限公司霞浦太康店”使用，租赁期限15年，自2009年10月1日至2024年9月30日，租赁实际面积为7165平方米，合同约定每月每平方米25元，2013年11月11日福建永辉集团有限公司实际接收原告的租赁物。原告公司于2010年7月13日与福州国美电器有限公司签订“租赁合同”，将“福宁新城长溪路东侧D座”出租给福州国美电器有限公司作为“国美电器霞浦店”使用，租赁期限8年，自2011年8月1日至2019年7月31日，租赁实际面积为1945平方米，合同约定每天每平方米1.5元，2013年4月3日福州国美电器有限公司实际接收原告的租赁物。原告认为，被告在项目施工中未能采取措施避免相邻损害，至原告物业损毁，利益遭受损失，于2014年3月10日起诉法院：1、要求被告立即修复原告受损道路、风道、管网等设施或由原告修复被告承担维修费用；2、赔偿原告之前修复损失及租金损失3500000多元（从2012年9月至受损设施修复日止），庭审中变更为3733100元（从2012年8月2日至2013年10月15日）。2014年7月11日原告放弃第一项诉讼请求，原告主张被告公司赔偿租金损失3733100元。以上事实，原、被告双方没有异议，本院予以确认。本案的争执焦点为：1、原告公司延迟交付租赁物造成的租金损失与被告公司的行为是否存在因果关系？2、被告若需承担赔偿责任，原告的租金损失应如何确定？针对第一焦点，原告公司认为，由于被告的行为造成其公司已经竣工的房屋及路网造成损害，被告的修复行为已认可了侵权的事实，现其出租的商场无法及时交付，造成商场租金损失事实存在，被告应当予以赔偿。原告方面的损失，已向法院提供了几组证据进行证实，证明与福建永辉集团有限公司签订的合同，当时并不存在与被告之间存在纠纷，只不过在合同履行方面，永辉公司认为租赁物存在某方面缺陷而拒绝收房，这是在2012年8月前的事情，由于被告公司8月的事故造成损坏，之后的一个月更加加剧，造成了地下室进水塌陷永辉公司无法使用，是基于这些原因才拒绝收房，因此，永辉的租金的损失是被告事故原因造成的，应由被告方来承担。关于福州国美电器有限公司的损失，其公司与国美公司签订的合同也是在被告公司事故发生之前，国美公司的入住的前提是永辉集团先入住，基于被告的原因导致永辉公司无法入住，因此导致国美公司租金的损失，被告也需承担赔偿责任。原告现也只是对国美公司与永辉公司的损失进行主张，而位于被告公司对面的原告店铺的损失，至今还无法评估，故未提出申请赔偿。永辉公司的租金损失为，其公司本于2012年8月2日可交付租赁物给永辉集团，由于被告的行为造成租赁物无法交付，延迟至2013年10月15日永辉集团才接收租赁物，租金损失为：7165平方米×25元／每月平方米×14月=2507750元；根据原告与福州国美电器有限公司签订的“租赁合同”，福州国美公司租赁原告的店屋以永辉集团入住为前提，永辉如果未入住就不能向国美公司收取租金，故福州国美公司的租金损失为：（1945平方米×1.5元／每天平方米）×30天／月×14月=3733100元。并提供如下证据予以证实：1、原告公司的组织机构代码、营业执照；2、“霞国用（2007）第1197号”土地使用权证；3、竣工验收备案表，证明物业具备使用条件；4、联系函，内容明确证明被告施工致原告物业损坏及2012年8月就已经发生事故；5、被告方出具给原告恢复方案函（2012年9月28日），证明被告对损害的确认；6、原告的紧急报告（2012年10月3日），证明原告请求政府帮助解决；7、原告律师函（2012年10月8日）、被告回复函（2013年3月23日）、函复、意见函、赔偿问题函，证明原告要求被告赔偿的事实；8、恢复意见、赔偿问题函，证明原告受损未得到赔偿；9、原告紧急报告（2013年3月17日），证明原告请求霞浦县建设局帮助解决赔偿问题；9、委托书（2013年12月24日），证明原告派副总与被告商讨修复适宜，被告尚未修复受损设施；10、照片8张，证明原告受损现场情况；11、原告与永辉集团租赁合同，证明原告房屋出租给永辉公司，约定了房屋的交付和租金的支付方式；12、原告与国美公司房屋租赁合同（2010年7月13日签订），证明房屋出租国美公司，并要求对租金的收取是以永辉入住为前提的，永辉如果未入住就不能向国美公司收取租金；13、函（2012年9月12日），证明因相邻损害东侧货道、管网塌陷等永辉拒绝收房并要求原告方进行相应的修复措施；14、紧急要求维修相邻损害设施的通知，证明原告要求被告修复函；15、关于维修相邻损害设施存在问题的函，证明要求被告完整修复函；16、关于要求明确九龙街修复相关事宜的紧急联系函，证明被告回复修复情况函。被告公司认为，一、对原告提供的证据质证意见：1、关于原告提交的往来函件，这些函件真实性无异议，但是对于往来函之间的部分内容有异议，损害程度并不是原告所陈述的那么严重，被告在事故发生后与原告进行了多次的沟通交流，迄今为止被告方对原告受损的靠近被告方项目一侧的绿化带和管线做了全面的修复；2、原告提交建设部门的函件其公司并不清楚，且与本案没有关联，对关联性有异议；3、对原告提供的照片，真实性无异议，但从照片反映的当时现状来看，其中第三份从西往北的照片，靠近九龙街这块几乎是完好的，受损的只是绿化带的一些灯线。综合来看，对原告的损失并非原告所陈述的那么严重，对原告的商业经营并不会造成影响。二、原告主张要求赔偿租金事实依据不足，原告公司与永辉公司入住的协议是在2012年签订的，而延期交付是原告自身的缺陷问题造成的，原告租赁物本身的一些设施，根据房屋结构的性质不能进行随意改造，而原告随意改造而造成的延期与被告公司无关。原告主张的租金损失，与被告的事故没有任何的关联性，从原告提供的现有证据中，没有任何证据能证实被告的事故造成了永辉公司完全不能入住，而原告与永辉公司之间的函件，永辉公司也只是表示暂不接受，而被告的事故也只是造成永辉超市东北面绿化带的损害，不能证实这些损害造成了永辉集团公司不能入住，且在其公司修复期间永辉超市已经开业了，说明其公司的事故不影响永辉超市的正常开业。同时，其公司也不知道原告所说到的种种情况，是否真正的发生了租金损失，只是原告口头所表达的没有任何依据，因此，原告公司主张要求其公司承担延期租金事实没有事实依据。三、对被告已完成对受损九龙街东侧道路、绿化带、管网及玉山路等设施进行修复及赔偿，提供如下证据予以证实：1、被告与原告及霞浦县东洲园林有限责任公司签订的修复工程承包协议；2、被告与霞浦县东洲园林有限公司签订的（施工）合同书和结算单据；3、被告与邓长青签订的（施工）合同书和结算单据；4、被告与陈杰签订的（施工）合同书和结算单据；5、被告与霞浦县松港街道东兴社区、福建省第九建设工程有限公司霞浦分公司签订的“玉山路下陷赔偿补偿协议”及付款单据；6、被告与霞浦县日升电脑网络技术服务部签订的“九龙街移动管道修复协议”及结算单据；7、被告与福建久亿建筑工程有限公司签订的（施工）合同书；8、工程签证单；9、照片，证明被告根据与原告等签订的相关协议对受损的九龙街东侧道路、绿化带、管线等作了修复施工并对市政道路玉山路作了赔偿，基本上已经完成了修复；10、照片，证明被告在施工修复施工及协商期间，原告无理用铲车堵住被告施工现场的通道，导致被告施工受阻并影响工程进度。诉讼中，本院依职权调取的证据：1、永辉超市股份有限公司2013年1月10日致原告公司函，要求原告修复损坏的货道、路网、管道，若完成暂定于2013年3月1日接场；2、“宁德永辉百货有限公司霞浦太康店”2013年11月11日与原告确定的“场地交付确认书”；3、“宁德永辉百货有限公司霞浦太康店”2014年3月11日函，要求原告修复4个通风井；4、“宁德永辉百货有限公司霞浦太康店”2014年5月25日函，要求原告修复通风井；5、“宁德永辉百货有限公司霞浦太康店”2014年6月6日函，要求原告修复污水管道；6、福州国美电器有限公司2013年4月3日接受门店清单，证明福州国美电器有限公司接收原告租赁物时间为2013年4月3日。原、被告对本院调取的证据真实性没有异议，被告认为以上证据应当由原告提供，而不应由法院调取。本院认为，根据原告提供的证据，可以明确原告福建寅坤房地产开发有限公司2009年7月取得霞浦县九龙商业街土地使用权，2009年9月10日开工建设九龙商业街，2012年3月15日竣工并申报验收，2012年12月26日工程验收合格。原告公司于2008年6月29日与福建永辉集团有限公司签订“租赁合同”，将九龙商业街地下一层商场及地面一层部分商场出租给福建永辉集团有限公司作为“宁德永辉百货有限公司霞浦太康店”使用，租赁期限15年，自2009年10月1日至2024年9月30日，租赁实际面积为7165平方米，合同约定每月每平方米25元。原告又于2010年7月13日与福州国美电器有限公司签订“租赁合同”，将“福宁新城长溪路东侧D座”出租给福州国美电器有限公司作为“国美电器霞浦店”使用，租赁期限8年，自2011年8月1日至2019年7月31日，租赁实际面积为1945平方米，合同约定每天每平方米1.5元。此事实，原、被告没有异议，本院予以确认。关于原告公司庭审中变更诉讼请求的问题，被告公司认为不符合法律规定应不予变更，本院采纳被告公司的意见。根据原告提供的与被告公司往来函件及被告提供的修复证据，可以明确2012年8月被告霞浦东方伟业商用置业有限公司在取得用地权后，开发的城市广场项目开始施工，被告公司在进行基坑开挖后就造成已经完工的九龙商业街道路、管网出现沉降开裂，2012年9月10日被告施工基坑又发生地基失稳事故，被告城市广场项目西北角基坑外侧土体急剧下沉，又导致九龙商业街东侧道路、绿化带地面塌陷、管网全部断裂，地面及地下排水沿风道裂缝直接进入九龙商业街地下商场。根据以上的事实，原告建设的项目竣工后，由于被告建设工程中出现事故，造成原告公司已可交付验收的工程不同程度的损害及可交接给永辉集团的租赁物无法交接，并影响福州国美电器有限公司租赁物的交接（合同约定福州国美电器入住以永辉集团入住为前提），被告公司负有全部责任。虽然被告公司现已完成修复原告方道路、绿化带地面塌陷、管网，但由于被告的行为造成原告公司已经竣工的房屋及路网造成损害，使原告九龙商业街地下一层商场及地面一层部分商场出租给福建永辉集团有限公司作为“宁德永辉百货有限公司霞浦太康店”使用商场无法及时交付，同时租赁给福州国美电器有限公司门店也无法交接，造成原告延期交付商场租金的损失，被告应当予以赔偿。原告公司主张之前其公司因修复破损地段有维修损失，诉讼中未能提供证据予以证实。庭审中，被告公司未能提供证据证明原告公司在房屋验收合格后因本身有存在瑕疵造成租赁物不能出租，被告公司认为不承担赔偿原告租金的损失没有依据。关于原告主张的损失起始时间确定问题，原告公司工程竣工时间为2012年3月15日，至被告公司事故发生时间2012年8月，原告尚未与永辉公司交接，原告提供的工程验收报告生效时间为2012年12月26日，2012年8月至验收报告完成期间原告没有提供证据证明已满足交付租赁物的条件，故原告主张租金损失起算时间为2012年8月2日，不符合客观事实，起算时间应为2012年12月26日；关于租金损失的截止时间的确定，原告主张截止时间为永辉集团交接时间2013年10月15日。根据本院提取的宁德永辉百货有限公司霞浦太康店“场地交付确认书”，正式交接时间为2013年11月11日，本院以原告公司认可的时间2013年10月15日确定为永辉集团公司未付租金的截止时间；原告主张福州国美电器有限公司租金损失的截止时间也为2013年10月15日，根据福州国美电器有限公司门店接受清单，已明确福州国美电器有限公司交接原告租赁物时间为2013年4月3日，原告主张租金损失计算至2013年10月15日没有依据，应以实际交接时间作为未付租金的截止时间。针对第二焦点，原告主张的损失本院确定如下：1、福建永辉集团有限公司的租金损失。永辉公司实际租赁使用原告的房屋面积7165平方米，合同约定每平方米每月25元，损失时间为2012年12月26日起计至2013年10月15日，计289天。永辉集团租金损失：7165平方米×（25元／月÷30天／月）×289天=1718669元。2、福州国美电器有限公司的租金损失。国美公司租赁原告的房屋面积1945平方米，合同约定每天1.5元／平方米，损失时间为2012年12月26日起计至2013年4月3日，计97天。国美公司租金损失：1945平方米×1.5元／天（每平方米）×97天=282998元。综上，原告公司租金损失确定为：1718669元＋282998元=2001667元。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。被告霞浦东方伟业商用置业有限公司开发的城市广场项目在进行基坑开挖后就造成原告所有的霞浦九龙商业街道路、管网出现沉降开裂，后被告施工基坑又发生地基失稳事故，导致九龙商业街东侧道路、绿化带地面塌陷、管网全部断裂，地面及地下排水沿风道裂缝直接进入九龙商业街地下商场。被告公司的事故行为造成原告已可交接给永辉集团的租赁物无法交接，并影响福州国美电器有限公司租赁物的交接，原告可取得的租金利益遭受损害，被告的行为侵犯了原告公司的既得利益，应承担全部赔偿责任。虽然被告现已完成修复原告方道路、绿化带地面塌陷、管网等直接损失，但由于原告九龙商业街已出租给福建永辉集团有限公司作为商场无法及时交付，同时租赁给福州国美电器有限公司门店也无法交接，造成商场租金的损失2001667元，被告公司应当予以赔偿。被告公司认为原告无法正常交接租赁物造成租金的损失是由于原告自身的原因造成的，庭审中被告未能提供相应的证据予以证实，该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告霞浦东方伟业商用置业有限公司应于本判决生效后三十日内赔偿原告福建寅坤房地产开发有限公司2001667元。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币34800元，由原告福建寅坤房地产开发有限公司负担14964元，被告霞浦东方伟业商用置业有限公司负担19836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴纳通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判长王莹审判员林朝声人民陪审员叶巍巍二〇一四年九月五日书记员刘康玲第12页第1页