江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1091民初281号原告:扬州金轮宝龙置业有限公司,住所地在江苏省扬州市经济开发区扬子江南路9号。法定代表人：许健康，该公司总经理。委托诉讼代理人：马媛容，江苏法德东恒律师事务所律师。被告:沈某,男,1995年10月18日出生，汉族,住江苏省吴江市。原告扬州金轮宝龙置业有限公司（以下简称宝龙公司）与被告沈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人马媛容到庭参加诉讼，被告沈某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《宝龙城市广场主力店租赁合同》已于2018年11月15日解除，并确认原告有权没收履约保证金112868.37元；2、判令被告向原告支付租金102518.85元；3、判令被告支付逾期付款违约金13693.59元（以应付未付款的1‰每日为标准，分段暂计至2018年11月30日，实际计算至被告履行完毕付款义务之日止）；4、判令被告支付擅自停业违约金91652.79元（自2018年9月30日至2018年11月15日）；5、判令被告支付因违约致合同提前解除的违约金175746.6元；6、判令被告支付商铺占用期间的占用费2929.11元（暂计算至2018年2018年11月30日，实际计算至被告实际返还商铺之日止）；7、判令被告自合同解除之日起10日内迁出、返还租赁场所，将租赁场所恢复原状，并将以租赁场所为注册地址的全部执照、批准或许可证予以注销或者变更；庭审中，原告当庭将该项诉讼请求变更为：判令被告自判决生效之日起10日内迁出、返还租赁场所，将租赁场所恢复原状，并将以租赁场所为注册地址的全部执照、批准或许可证予以注销或者变更）；8、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年10月20日，原告与被告签订了《宝龙城市广场主力店租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由被告承租原告开发的扬州宝龙广场7号楼第四层编号为4F-012的商铺，用于以MRX密室逃脱品牌从事密室逃脱经营，同时约定由第三人扬州宝龙商业经营管理有限公司（以下简称商业公司）向被告提供物业服务。涉案商铺面积为976.37平方米，租赁起始日为2016年12月17日，第一个租赁年度免租期九个月，月租金为29291.1元/月，第二个租赁年度月租金为29291.元/月，合同解除的时间处于第二个租赁年度。根据《租赁合同》的约定，被告应向原告支付租金，应向商业公司支付物业费等费用，经原告催告后逾期超过30日被告仍未付费用超过30日的，原告有权解除合同。经过原告多次催缴，被告至今仍未缴纳上述款项。原告因此已于2018年11月15日单方解除合同，但被告至今仍未还款亦未将涉案商铺返还给原告。故诉至法院，望判如所请。原告宝龙公司提供下列证据：1、涉案商铺不动产权证1份，证明原告享有涉案商铺的合法所有权，有权出租；2、《租赁合同》1份，证明原、被告签订合法有效《租赁合同》，双方应当按照《租赁合同》的约定履行；3、停业照片3张，证明被告违反合同约定擅自停业，且至今未开业；4、催款函及快递面单、物流信息各1份，证明因被告拒不支付租金，原告已于2018年7月10日发送《催款函》，函件由他人代收。原告已合法有效的履行催告程序，且催告函的地址为双方签订合同时预留的地址；5、解约函及快递面单、物流信息各1份，证明因被告拒不支付租金，原告于2018年11月6日向被告发送《解约函》，函件本人签收。原告已按照合同约定行使解除权，《租赁合同》于2018年11月15日解除。被告沈某未答辩，亦未提交相关证据。对原告宝龙公司提供的证据，被告沈某未予举证、质证，视为对该项权利的放弃，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2016年10月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《宝龙城市广场主力店租赁合同》，约定：1、乙方承租甲方开发的位于扬州市维扬路27号扬州宝龙城市广场Ｂ区的商铺，租赁面积为976.37平方米，用于经营密室逃脱。2、租赁期限为8个租赁年度，自租赁起始日起算。3、第1年度的租金自租赁起始日起9个租赁月度届满后之次日起缴交，月租金29291.1元；第2年度月租金为29291.1元，此后每两年递升；乙方应于每个季度末的10日之前向甲方支付下一季度的固定租金，如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然月度的，则按乙方当期实际月数或实际天数支付。4、乙方应在本合同生效后的7日内向甲方交纳112868.37元作为履约保证金，以保证乙方严格履行本合同的所有条款；如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以在履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。5、双方约定的租赁场所交付日为2016年10月30日。6、如果乙方未按约定向甲方或物业公司支付或补交预付租金等，则每延迟一日，乙方应按照应付而未付金额的5‰标准支付逾期付款违约金。7、租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停止营业，否则停业期间的租金根据乙方停业日上一个月的日平均租金的2倍按日向甲方支付违约金。乙方擅自停业超过30日的，甲方有权提前解除合同。8、除本合同另有约定，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：…（2）乙方逾期支付租金、物业服务费或其他应付费用的，经甲方书面催告后，逾期超过30日仍未支付的。9、如有上述约定的违约情况及其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费。10、如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满5个租赁年度的，乙方除承担本合同责任外，还应向甲方支付相当于解约前一个完整月度租金6倍金额的合同解除损失赔偿金。11、合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起10日内迁出租赁场所。12、无论本合同因何种原因解除，乙方应于本合同解除或终止次日起30日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案；如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金。13、任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至如下通讯地址；传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日视为收悉日，甲方通讯地址：扬州市经济开发区维扬路27号；乙方通讯地址：江苏省吴江市松陵镇双板桥路3号2幢302室。原告于2016年12月17日将房屋交付被告使用。被告已按租赁合同约定交付租金至2018年7月底，此后未再支付租金。原告曾于2018年8月17日向被告提供的地址（江苏省吴江市松陵镇双板桥路3号2幢302室）邮寄送达催款函件1份，该邮件投递至丰巢，后被告仍未履行缴纳租金的义务。2018年11月15日，原告向被告邮寄送达解约函1份，邮件由被告本人签收。涉案房屋自2018年9月底开始处于无人经营状态至今。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。关于原告的诉讼请求，第一，被告未按合同约定期限履行给付租金的义务，原告依据合同约定已书面通知被告解除合同，现原告要求确认双方的合同于2018年11月15日解除，本院予以支持。第二，原告主张自租金拖欠之日至合同解除之日（2018年8月1日-2018年11月15日）的租金102518.85元，符合合同约定，本院予以支持。对于被告拖欠的上述租金，按合同约定，被告应于每季度10日前支付给原告，其中2018年8月1日至2018年9月30日的租金58582.2元应于2018年6月20日前给付，其中2018年10月1日至2018年11月15日的租金43936.65元应于2018年9月20日给付，现因被告逾期，原告主张逾期支付租金违约金，要求按照日1‰计算。本院认为该主张标准过高，结合原告的实际损失，参照民间借贷利率上限年利率24%予以计算。因此，逾期支付租金违约金应分段计算，其中以58582.2元为基数按年利率24%自2018年6月20日计算至实际给付之日，以43936.65元为基数按年利率24%自2018年9月20日计算至实际给付之日。第三，原告主张房屋占用费，被告于合同解除后至今仍在占用房屋且未清空房屋内物品，故原告主张自2018年11月15日起按此前租金的2倍即1889.75元/日计算房屋占用费至实际返还房屋之日，符合合同约定，本院予以支持。第四，原告要求被告迁出、返还租赁场所，因该租赁房屋现虽然无人营业，但被告的物品仍在该场所内，该项请求符合合同约定，本院予以支持。第五，原告要求被告将以租赁场所为注册地址的全部执照、批准或许可证予以注销或变更，因以涉案房屋为住所地进行工商登记的系扬州密城文化传播有限公司，被告为该公司法定代表人及唯一股东。经查询，该公司已注销，故再行要求被告予以注销或变更已无意义，对于该项请求本院不予支持。第六，原告主张没收履约保证金112868.37元、被告支付擅自停业违约金91652.79元、被告支付提前解除合同违约金175746.6元，本院认为，上述三项请求均为双方合同约定的被告因其违约行为应向原告承担的违约责任。但违约金应以原告的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考量。现被告虽然未能按期支付租金、擅自停止营业且在合同解除后仍占有涉案房屋，但如上所述已判令被告支付房屋占用费用和逾期支付租金的违约金，加之原告无其他证据证明其损失情况，上述三项请求金额明显过高，经本院释明，原告选择提前解除合同违约金175746.6元，符合合同约定，本院予以支持，对其余两项诉请不予支持。因被告在合同签订后已支付履约保证金112868.37元，根据合同约定，该履约保证金在合同终止时可以冲抵合同约定由被告承担的费用，为防止当事人诉累，本院将被告应支付给原告的提前解除合同违约金与履约保证金相冲抵，故被告还应向原告支付提前解除合同违约金62878.23元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告扬州金轮宝龙置业有限公司与被告沈某签订的《宝龙城市广场主力店租赁合同》于2018年11月15日解除；二、被告沈某于本判决生效之日起十日内向原告扬州金轮宝龙置业有限公司支付租金102518.85元及其违约金（其中以58582.2元为基数按年利率24%自2018年6月20日计算至实际给付之日，以43936.65元为基数按年利率24%自2018年9月20日计算至实际给付之日）；三、被告沈某于本判决生效之日起十日内向原告扬州金轮宝龙置业有限公司支付提前解除合同违约金62878.23元；四、被告沈某于本判决生效之日起十日内向原告扬州金轮宝龙置业有限公司支付房屋占用费（自2018年11月15日起按照1889.75元/日的标准计算至被告实际迁出租赁房屋之日止）；五、被告沈某于本判决生效之日起十日内迁出位于扬州宝龙城市广场Ｂ区的商铺，将该房屋返还给原告扬州金轮宝龙置业有限公司；六、驳回原告扬州金轮宝龙置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8872元，公告费600元，合计9472元；由原告扬州金轮宝龙置业有限公司负担2842元，由被告沈某负担6630元（此款原告已垫付，被告于履行上述还款义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  焦立颖人民陪审员  王祥华人民陪审员  宋佼佼二〇一九年七月二十四日书 记 员  王 露