广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2014）惠东法民一初字第612号原告：翁秀梅，女，汉族，惠州市惠阳区人。委托代理人：赖团，惠东县公职律师事务所律师。委托代理人：陈建雄，惠东县公职律师事务所法律工作者。被告：惠东县颐东义乌实业有限公司。法定代表人：杨炜恒，总经理。委托代理人：陈杏安，系该公司职员。被告：杨炜恒，男，汉族，广东省博罗县人。委托代理人：叶浩文，广东人为律师事务所律师。委托代理人：张海如，广东人为律师事务所律师。被告:刘德伟,男，汉族，广东省惠州市人。被告：张南轩，男，汉族，辽宁省盘山县人。上述两被告的共同委托代理人：欧阳武，广惠律师事务所律师。原告翁秀梅诉惠东县颐东义乌实业有限公司、杨炜恒、刘德伟、张南轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁秀梅的委托代理人赖团、陈建雄，被告惠东县颐东义乌实业有限公司的委托代理人陈杏安,被告杨炜恒的委托代理人张海如,被告刘德伟和张南轩的共同委托代理人欧阳武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁秀梅诉称：2010年4月3日，原告向被告公司及被告杨炜恒、刘德伟、张南轩签订购买惠东大道349号（万盛百货后改为惠东颐东义乌小商品城）三层3050、3051号商铺，3050号铺建筑面积9.92平方米，3051号铺建筑面积9.96平方米，购买价格分别为91525元和70985元，合计总价162510元。2012年11月29日在惠东县房产管理局办理了惠东字第01100231**号和01100231**号房产证。2010年4月3日，原告与被告签订了《惠东颐东义乌小商品城租赁协议》，协议约定：原告将上述商铺租给被告经营使用36个月，租赁期限为2010年10月1日至2013年9月30日。上述租赁期限内，3050、3051租金分别为：2010年10月1日至2011年9月30日，每年租金为9153元、7099元（共计16252元）；2011年10月1日至2012年9月30日，每年租金为10983元、8518元（共计19501元）；2012年10月1日至2013年9月30日，每年租金为12814元、9938元（共计22752元）；租金按年结算，于每年计租期内首三个月内一次性缴付当年年度租金，被告应在每年1月1日（每年计租期内首三个月内）之前以银行划账形式向原告支付当年度租金。违约责任：甲方不能依照本协议要求支付给乙方租金，应向乙方支付逾期违约金，逾期违约金每日按未付款的千分之三计算。为此，被告本应在2013年1月1日前交付原告2013年租金22752元，由于被告至今没有按期支付租金，应支付逾期违约金。原告多次找被告偿还欠租和滞纳金，但被告以种种借口推脱不理，原告认为被告的行为违反了我国民事诉讼法的规定，理应偿还原告的租金和违约金。为此，提起诉讼，请求判令：1、被告支付2012年10月1日至2013年9月30日的租金22752元及逾期违约金18个月（547天）×滞纳金的3‰=37336.032元，减去被告已归还6825.6元租金，两款合共53262.432元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。被告惠东县颐东义乌实业有限公司口头辩称：原告所说是事实。被告杨炜恒口头辩称：1、我方与原告之间仅存在一个房屋买卖合同关系，且我方已经按照与原告的房屋买卖合同履行完毕全部合同义务，我方与原告之间并不存在租赁合同关系，不是原告所主张的返还租金的责任主体。2、我方认为原告所主张的违约金过高。被告刘德伟、张南轩口头辩称：一、答辩人并没有与被答辩人签订《商铺买卖合同》，对于《商铺买卖合同》的内容条款答辩人并不知情。答辩人诉状中诉称向答辩人签订《商铺买卖合同》与事实不符。被答辩人向答辩人提交的《商铺买卖合同》，该合同并没有答辩人亲自签字，合同中的签章也不是答辩人亲自盖印，该私章系本案被告惠东县颐东义乌实业有限公司所盖。合同内容的条款答辩人也并不知悉。二、答辩人不是涉案房屋中真正权利人，仅为名义登记人，并不享有该涉案房屋的权利。1、涉案房产真正权利人为惠州市利物铺信用担保投资有限公司及其大股东。惠东县平山惠东大道*号房地产（证号：粤房地权证惠东字第01100004**号、粤房地权证惠东字第01100004**号、粤房地权证惠东字第01100004**号）房产是惠州市利物铺信用担保投资有限公司。答辩人在2008年开始供职于惠州市利物铺信用担保投资有限公司，公司利用其名义购买上述房产，购买款项是公司或其公司股东通过银行转账的方式转入答辩人账户，并由从答辩人账户转入出让人，银行账户当时也不是由答辩人掌握，资金流转为公司及其大股东所为。2、答辩人为涉案房产名义登记人。答辩人在工作期间，被公司及其大股东要求提供相应身份资料等，事后才知道用其名字办理上述涉案房产的登记。此后，有关办理房产销售事宜答辩人仅仅是被要求去办理相应的委托手续。惠州市利物铺信用担保投资有限公司及其股东签字的证明书可以证实答辩人仅为名誉登记人。3、惠州市利物铺信用担保投资有限公司及其股东在惠东县地税局涉及本案涉案房产的权利人及房产销售及责任承担等事宜作了明确的规定，为此，其陈述也明确清晰表明答辩人不是涉案房产真正权利人。三、被答辩人诉请要求答辩人支付租金及违约金等缺乏合同依据。答辩人认为答辩人并没有与被答辩人签订《惠东颐东义乌小商品批发城租赁协议》，有关租赁合同项下的权利义务应该由合同订立人承担。而本案涉案房产的租赁事宜系由本案被告惠东县颐东义乌实业有限公司签订，合同签订项下的租金的收取等也并非答辩人，而是由惠东县颐东义乌实业有限公司享有。同时，答辩人在被要求签订关于涉案房产销售的委托书时，委托书的内容并没有涉及涉案房产的租赁，因此，答辩人是不享有租赁合同项下的权利及承担义务。综上所述，答辩人认为，答辩人不是涉案房产的真正权利人，对于房产的处置等事项系由答辩人所供职的公司惠州市利物铺信用担保投资有限公司所决定，答辩人对于涉案房产的销售、合同签订等事项并不知情；另外，对于涉案房产的租赁事项，答辩人更没有签名，也不知情，在被要求出具的委托书的内容方项，也未出示关于租赁事宜，鉴于上述事实，请求驳回被答辩人对答辩人的诉请。经审理查明：被告惠东县颐东义乌实业有限公司于2009年12月28日成立并领取营业执照。经营范围：房地产开发，物业服务，柜台租赁；广告设计、制作、发布业务。企业类型：有限责任公司。2010年4月3日，原告翁秀梅作为买受人与被告杨炜恒、刘德伟、张南轩作为共同出卖人、被告惠东县颐东义乌实业有限公司作为代理人和保证人签订《商铺买卖合同》及补充协议，将被告杨炜恒、刘德伟、张南轩名下位于惠东县平山惠东大道*号（原新华路*号）三层*号、*号两商铺出售给原告。同日，原告翁秀梅（乙方）和被告惠东县颐东义乌实业有限公司（甲方）签订了《惠东颐东义务小商品批发城租赁协议》，协议约定：原告将上述两商铺租给被告经营使用36个月，租赁期限为2010年10月1日至2013年9月30日。其中2012年10月1日至2013年9月30日3050、3051号商铺租金分别为12814元、9938元，共计22752元。租金按年结算，于每年计租期内首三个月内一次性缴付当期年度租金至乙方指定银行账户。甲方不能依照本协议要求支付给乙方租金，且在收到乙方书面通知书十个工作日仍未支付的，应向乙方支付逾期违约金，逾期违约金每日按未付款的千分之三计算。协议结束时，如双方不再续约，甲方需将该商铺按甲、乙双方合作经营约定的交铺标准交还乙方，等等。协议签订后，原告翁秀梅依约将上述两商铺交付给被告惠东县颐东义乌实业有限公司使用，被告惠东县颐东义乌实业有限公司也按照约定支付原告第一、二年的租金。2013年10月12日，被告惠东县颐东义乌实业有限公司分别支付3050号、3051号商铺第三年租金3844元、2981元，共计6825元。至今尚欠原告两商铺第三年租金15926元。因被告惠东县颐东义乌实业有限公司未付清两商铺第三年即从2012年10月1日至2013年9月30日的租金，原告向被告多次催交租金，但被告仍未予支付。2014年6月16日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查，原告翁秀梅于2012年11月29日取得上述两商铺的房地产权证书，其中*号商铺的房地产权证号为惠东字第01100231**号,*号商铺的房地产权证号为惠东字第01100231**号。又查，被告刘德伟、张南轩为证明其并非涉案商铺的实际权利人提交一份股东证明书，内容：“惠州市利物铺信用担保投资公司于2009年12月委托杨炜恒、刘德伟、张南轩三人的名义去代公司办理惠东县平山惠东大道*号（原新华路*号）房产证，现此项目的名称叫惠东义乌。此项目的真实产权与三人无关，所产生的一切经济收入与法律责任、经济纠纷都与三人无关，属公司财产。”该证明书有吴秀文等25人签名并按捺手印，加盖惠州市利物铺信用担保投资公司公章。日期：2013年3月2日。经质证，原告对该股东证明书的真实性无异议，但合法性和关联性有异议，认为只是利物铺公司的一份证明，不能对抗工商登记。其他被告均无异议。以上事实，有原告翁秀梅提交的身份证复印件、企业信息资料、《商铺买卖合同》两份及补充协议、房地产权证、惠东县颐东义乌小商品批发城租赁协议两份，被告刘德伟、张南轩共同提交的股东证明书、公证书、工作证明，被告惠东县颐东义乌实业有限公司提交的银行转账明细表及本院庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告翁秀梅与被告惠东县颐东义乌实业有限公司于2010年4月3日签订的《惠东颐东义乌小商品批发城租赁协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，协议合法有效。双方当事人应当恪守履行。被告惠东县颐东义乌实业有限公司应按约于2013年1月1日前支付原告第三年租金，但被告惠东县颐东义乌实业有限公司至今仍拖欠原告两商铺租金15926元，已构成违约。故，原告诉请支付拖欠租金，于法有据，予以支持。原告主张未按时支付租金的违约金按欠付租金每日千分之三计付，该主张违反了《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第9条关于“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包括利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，对超出部分，不予支持。原告诉请逾期违约金起止时间从2013年1月2日计至开庭审理当日即2014年8月21日止，本院予以照准。故，违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付，分别以22752元为基数从2013年1月2日起计至2013年10月11日止，以15926元为基数从2013年10月12日起计至2014年8月21日止。被告惠东县颐东义乌实业有限公司具有独立法人资格，应独立承担民事责任。被告杨炜恒、刘德伟、张南轩并非租赁协议的签约主体，原告翁秀梅请求由被告杨炜恒、刘德伟、张南轩与被告惠东县颐东义乌实业有限公司共同承担偿还租金及违约金责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠东县颐东义乌实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付剩余租金15926元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付分别以22752元为基数从2013年1月2日起计至2013年10月11日止，以15926元为基数从2013年10月12日起计至2014年8月21日止）。二、驳回原告翁秀梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1132元（缓至执行时缴交），由被告惠东县颐东义乌实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  邓赛花审 判 员  李 朋代理审判员  王俏玲二〇一四年九十二日书 记 员  林妍怡