广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初12715号原告：佛山市顺德区天佑城实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中**。法定代表人：伍锦棠。委托诉讼代理人：陈刚，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：田永军，广东海迪森律师事务所律师。被告：李思锋，男，1981年7月11日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县，委托诉讼代理人：刘金明，江西南芳（兴国）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王仁俊，江西南芳（兴国）律师事务所律师。原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司与被告李思锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈刚，被告的委托诉讼代理人刘金明、王仁俊到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年12月1日至2019年2月18日的租金77919.4元及违约金89907元；2.确认原告有权依据合同约定自行处理被告在商铺内的遗留物；3.被告赔偿原告律师费10600元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月18日，被告与原告签订《天佑城商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于广东省佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中63号天佑城二层2B018号的商铺，租期自2017年11月18日起至2019年11月1日。2018年11月2日至2019年11月1日期间每月租金29969元，上述费用均应于每月5日前缴清。合同签订后，原告如约向被告交付商铺，但被告未能履行合同义务，经原告多次催告，被告既不缴纳租金，也不在原告通知解除合同后依约交还商铺，并存在其他违约行为。为维护自身的合法权益，原告特起诉至贵院，望判如所请。被告辩称，2018年11月20日，原、被告已经通过协商一致的方式解除了原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告在2018年12月15日已经搬离承租商铺，原告诉请被告支付2018年12月1日之后的租金、违约金、律师费缺乏事实和法律依据，法院应依法驳回原告的诉讼请求。被告在2017年10月26日已经向原告支付过租赁保证金85626元，原告应该将该保证金返还给被告，请求法院在本案中一并予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证了原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《天佑城商铺租赁合同》、自助业务回单、收据单、《解约通知函》、《限期拆除还原告知函》、欠费情况、《民事委托代理合同》、律师费发票、被告商铺外观照片打印件各一份，《催缴通知函》两份，邮寄快递单、物流信息查询表打印件、现场张贴图片的打印件各四份，上述证据，除欠费情况为原告单方制作，本院不予采信外，其余证据真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。被告举证了收据、网上银行电子回单、《顺德天佑城租户租赁洽谈签呈表》打印件各一份，上述证据真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年11月10日，原告在甲方处加盖公章，被告在乙方处签名并捺印，签订《天佑城商铺租赁合同》，载明：甲方（出租方）佛山市顺德区天佑城实业有限公司，乙方（承租方）李思锋；甲方将其合法拥有的广东省佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中63号天佑城二层2B018号商铺租予乙方作经营服饰使用，经营商品的品牌名称为LVKG；该商铺计租面积为103.79平方米，实用率为65%，套内面积为67.46平方米；租赁期限从2017年11月18日起至2019年11月1日止；商铺交付日暂定为2017年11月18日，如有变动，甲方应提前7日书面通知乙方；甲方同意自该商铺交付之日起向乙方提供15天装修期，即从2017年11月18日起至2017年12月2日止，装修期间发生的其他一切费用和责任均由乙方自行承担，装修期间的管理费按照计租面积43元/平方米/月计收；租金按商铺计租面积计算，租金标准为2017年11月18日至2017年12月31日租金按275元/平方米/月，月租金为26701元，2018年1月1日至2018年11月1日租金按275元/平方米/月，月租金为28542元，2018年11月2日至2019年11月1日租金按288.75元/平方米/月，月租金为29969元；租金按月结算，乙方须在公历每月5号前向甲方缴交当月租金；合同期限内，乙方每月须向甲方或甲方委托的物业管理公司缴交其代收代付的该商铺的独立水、电费，具体的水、电费计算及缴付方式按乙方与甲方委托的物业管理公司签订的《天佑城物业管理合同》的约定执行；乙方每月第1日到甲方或甲方委托的物业管理公司收取缴费通知单，并按照约定支付相关费用，不得以任何方式、任何理由拒付水电费；乙方对用水用电计量、水电费有异议时，应先交清水电费，并于收到缴费通知单后两天内提出复核申请，否则视为乙方认可通知单上的费用；签订本合同当日，乙方须向甲方一次性缴交人民币85626元作为租赁保证金，由甲方开具财务凭证给乙方；乙方于签订本合同当日向甲方或甲方委托的物业管理公司预缴租金人民币26701元；乙方未按合同约定按时足额缴交租金、水电费或向甲方委托的物业管理公司缴交管理费及其他应付费用，并逾期超过一个月的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权按本合同第十一条的约定追究乙方的责任；乙方违反本合同第九条第1款的约定，导致甲方解除合同的，乙方应按本合同第八条第18款的规定向甲方交回该商铺，同时，乙方应在解除合同时向甲方全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向甲方支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求甲方、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项；本合同终止的，乙方应结清所欠费用并在3天内取回自有的物品、可移动的设施，并将该商铺按交铺原状或经甲方认可的合同终止时状态交还甲方，如乙方未按上述状态向甲方交还该商铺，乙方须按修复至交铺原状的造价向甲方支付赔偿款；对于合同终止后3天内乙方未取回的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置，如果甲方在处理乙方留置的物品时产生费用的，由乙方承担；乙方未按本合同约定期限向甲方缴纳租金或向甲方委托的物业管理公司缴纳管理费、水电费的，视为乙方违约，乙方每逾期缴纳费用一日，甲方有权对乙方加收逾期应付款2%的滞纳金，直至乙方缴清费用为止；乙方违约而又不按本合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要求乙方承担因此而产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费用及其他相关费用。2017年10月26日，被告通过账户名为周会婷的银行账户向原告转账114168元，用于支付租赁保证金85626元及租金28542元。原告于2018年1月5日出具《收据》，确认已收取被告支付的租赁保证金85626元。《顺德天佑城租户租赁洽谈签呈表》载明：经办部门顺德天佑城招商部，租户李思锋，编号2B018；租赁面积为建筑面积103.79平方米，实用面积67.46平方米，实用率65%；租赁期限2017年11月2日至2019年11月1日；租金为2017年11月2日至2017年11月30日的租金单价为275元/平方米，扣除15天免租期后共计14天租金为13320元，2017年12月1日至2018年11月1日的租金单价为275元/平方米，月租金为28542元/月，2018年11月2日至2019年11月1日的租金单价为288.75元/平方米，月租金为29969元/月；免租装修期15天，11月2日至11月16日；管理费单价为43元/平方米/月，每月管理费4463元；用电量按电表计算；租赁保证金85626元，物管理保证金13389元。2018年11月21日，被告通过账户名为周会婷的银行账户向原告转账29921元，用于支付案涉商铺2018年11月的租金，之后没有再支付过租金。原、被告确认案涉商铺在免租期内优惠减免的租金及管理费合共15161元。2019年2月13日，原告通过EMS快递向被告邮寄了《催缴通知函》，向被告催收2018年12月的租金、物业管理费及11月的电费及相关费用，该快递因收件人不在指定地址被退回。2019年2月16日，原告通过EMS快递向被告邮寄《催缴通知函》，再次向被告催收上述费用，该快递因拒收被退回。2019年2月19日，原告通过EMS快递向被告邮寄《解约通知函》，载明由于被告于2018年12月16日至2019年2月18日连续关门停业并拖欠多月的租金、管理费、水电费等相关费用未予缴纳，原告多次沟通、催缴，被告依然置之不理，现通知被告解除双方签订的《天佑城商铺租赁合同》、《天佑城物业管理合同》，并依法有权根据合同相关条款追究被告的违约责任，该快递因收件人不在指定地址被退回。2019年2月21日，原告通过EMS快递向被告邮寄《限期拆除还原告知函》，通知被告于2019年2月25日前拆除搬离案涉商铺内的物品，并将该场地按交付前的状态交还给原告，该快递因收件人不在指定地址被退回。原告还将上述函件张贴在案涉商铺的卷闸门上，原告张贴上述函件时，案涉商铺关门停业，但商铺内的物品尚未清空。2019年5月7日，原告与广东海迪森律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由广东海迪森律师事务所指派律师为原告的案涉纠纷提供法律服务，原告需支付律师费10600元。2019年5月7日，广东海迪森律师事务所开具律师费发票，证明原告已依约支付律师费10600元。原告庭审时向本院申请撤回确认原告有权依据合同约定自行处理被告在商铺内的遗留物的诉讼请求。本院认为，原告就天佑城商铺的租赁事宜与各租户签订的租赁合同为事先拟定好的格式合同，参照原告与天佑城其他租户签订的租赁合同可知，其他租户的租赁合同约定的相关权利义务与原告在本案中提交的《天佑城商铺租赁合同》均大致相同，且被告举证的《顺德天佑城租户租赁洽谈签呈表》记载的内容与原告举证的《天佑城商铺租赁合同》的相关条款内容均吻合，故本院确认原告举证的《天佑城商铺租赁合同》是原、被告双方协商租赁案涉商铺时签订的租赁合同，该合同上被告的签名及指印为被告本人或受其委托签订案涉商铺租赁合同的人所签捺。被告确认其与原告签订了租赁合同，但未能举证证明其与原告签订了另一版本的租赁合同，被告辩称原、被告签订的租赁合同并非原告举证的《天佑城商铺租赁合同》无事实依据，本院不予采纳。被告在庭审质证时口头向本院申请对《天佑城商铺租赁合同》上被告的签名及指模进行司法鉴定。当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出，被告在庭审质证时提出的司法鉴定申请已超出法定期限，且鉴于上述分析认定，本案并无进行司法鉴定的必要，故本院对被告提出的司法鉴定申请不予准许，确认原告举证的《天佑城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告辩称其与原告在2018年11月20日经协商一致解除了双方的租赁合同，且被告已于2018年12月15日搬离了案涉商铺，但未能举证予以证明，其辩解无事实依据，本院不予采纳。被告在2018年11月之后没有再支付过案涉商铺的租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。原告在案涉商铺的卷闸门上张贴《解约通知函》时，案涉商铺内的物品尚未清空，故原告诉请被告支付2018年12月1日至原告出具《解约通知函》之日即2019年2月18日的租金理据充分，本院予以支持。参照《天佑城商铺租赁合同》及《顺德天佑城租户租赁洽谈签呈表》上记载的租金标准，被告应向原告支付2018年12月1日至2019年2月18日的租金共计79203.79元（29969元/月×2个月＋29969元÷28天×18天），原告主张按77919.4元计算是其对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。被告违约致使案涉租赁合同提前解除，原告诉请被告支付违约金符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告主张原告诉请的违约金数额过高，本院依法予以调整，参照原、被告尚未履行的合同期限及原告为被告提供的免租期租金减免优惠，本院酌定被告应向原告支付相当于两个月租金的违约金共59938元，对原告超出合理范围的诉讼请求，本院不予支持。原告请求撤回确认原告有权依据合同约定自行处理被告在商铺内的遗留物的诉讼请求是其对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。被告违约引发案涉纠纷，原告委托律师代理本案纠纷并已支付律师费10600元，原告主张该费用应由被告承担符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称原告应将租赁保证金返还给原告，并在本案中一并扣减，因《天佑城商铺租赁合同》约定如被告违约，无权要求原告返还已收取的保证金，而被告逾期不支付租金的行为已构成违约，其上述辩解无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决如下：一、被告李思锋于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司支付2018年12月1日至2019年2月18日的租金77919.4元；二、被告李思锋于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司支付违约金59938元；三、被告李思锋于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司支付律师费10600元；四、驳回原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1934.26元（原告已预交），由原告佛山市顺德区天佑城实业有限公司负担324.88元，由被告李思锋负担1609.38元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员  梁萌二〇一九年七月九日书记员  黄瑞