黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0604民初994号原告大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地大庆市让胡路区远望大街118号312室。法定代表人童云峰，总经理。委托代理人苏新，男，1982年2月23日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托代理人许丽丽，黑龙江威德律师事务所律师。被告刘刚，男，1978年5月9日出生，汉族，住黑龙江省依安县。原告大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称昆仑唐人公司）诉被告刘刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理。依法由代理审判员刘丹丹适用简易程序，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏新、许丽丽到庭参加诉讼,被告刘刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告昆仑唐人公司诉称：位于大庆市让胡路区昆仑大街、聚贤街、华北路、西宾路围合处的大庆昆仑唐人中心精致楼地上第号商铺（下称“商铺”）属原告所有，2014年8月20日原告与被告签署了《租赁合同》，将商铺出租给被告经营餐饮，月租金标准为人民币21225元，被告于2014年12月12日开业经营。自2015年6月12日至今，被告一直未付租金，原告多次委托物业服务公司—大庆唐人商业管理有限公司口头和2015年6月1日、2015年7月17日、2015年9月18日书面催缴无果。故原告根据《租赁合同》之约定，于2015年12月23日通过邮寄送达和于商铺内张贴送达的形式，通知被告《租赁合同》于2015年12月23日解除，被告应于七日内交还商铺，缴清欠款及违约金。但时至原告提起诉讼之日被告仍未迁出租赁商铺，且未支付欠款及违约金，故原告诉至法院。要求判令原告和被告之间签署的《租赁合同》于2015年12月23日解除；被告立即迁出位于大庆市让胡路区昆仑大街、聚贤街、华北路、西宾路围合处的大庆昆仑唐人中心精致楼地上第号商铺，并将商铺交还给原告；被告支付2015年6月12日至2015年12月23日期间租金115935元，违约金42450元，合计158385元;由被告承担本案诉讼费用。被告刘刚因未出庭，也未提出书面答辩意见。为证实自己的主张，原告昆仑唐人公司向本院提交证据如下：1、2014年8月22日签订租赁合同份复印件一份（合同编号：大庆昆仑项目-SY（2014）-KL-JZ351-01）（与原件核对无异）。证明原、被告双方签订租赁合同一份，被告刘刚承租大庆昆仑唐人中心精致楼步行街号商铺，租赁面积283平方米，租赁期限为2014年11月22日至2019年11月21日，第一年度月租金标准为19456.25元，第二年度月租金标准为21225元。同时证明，因被告违约而解除合同时，原告有权要求被告支付相当于履约保证金（42450元）的违约金。2、租金及物业费催缴函件复印件三份、合同解除通知书复印件一份（与原件核对无异），证明原告分别于2015年6月1日、2015年7月10日、2015年7月17日、2015年9月18日向被告发出催缴通知，被告从2015年6月12日开始未按合同约定交纳房屋租金；原告于2015年12月23日向被告发出解除合同通知，证明双方合同自2015年12月23日解除。因被告经本院合法传唤未到庭对证据进行质证，也未提供证据反驳该证据，故本院对原告提供的证据真实性予以确认。被告刘刚因未出庭，也未向本院提交证据。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：原、被告于2014年8月22日签订租赁合同，约定：1、甲方（原告）将其开发建设的大庆昆仑唐人中心精致楼步行街商铺出租给乙方（被告）使用，面积为283平方米；2、租赁期限为2014年11月22日至2019年11月21日；3、计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均以此类推；4、租金支付方式为三个月为一个交租期，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；5、租金标准：第一年度月租金标准为19456.25元，第二年度月租金标准为21225元；6、本合同签署之日，乙方应当向甲方支付42450元，相当于第一个租约年二个月租金作为履约保证金，合同终止后，除本合同另有约定外，履约保证金如有余额，应无息退还给乙方，甲方有权从履约保证金中扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在七日内补足保证金；7、违约责任：乙方延迟交纳租金及其它费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；如因乙方违约合同提前终止的，则甲方有权没收履约保证金，如因甲方违约合同提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金。租赁合同签订后，原告依约将涉诉商铺交付给被告使用，被告向原告交纳了履约保证金42450元。被告自2015年6月12日起未按合同约定交纳租金，原告委托大庆唐人商业管理有限公司向被告发出催缴通知，被告仍未支付租金。原告于2015年12月23日向被告发出《合同解除通知书》，通知被告《租赁合同》于2015年12月23日解除，被告应于七日内交还商铺，缴清欠款及违约金。因被告未迁出租赁商铺，且未支付欠款及违约金，故原告诉至法院，要求判令原告和被告之间签署的《租赁合同》于2015年12月23日解除；被告立即迁出位于大庆市让胡路区昆仑大街、聚贤街、华北路、西宾路围合处的大庆昆仑唐人中心精致楼地上第号商铺，并将商铺交还给原告；被告支付2015年6月12日至2015年12月23日期间租金115935元，违约金42450元，合计158385元;由被告承担本案诉讼费用。庭审中原告变更违约金数额为19846元。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。原告已按合同约定将涉诉商铺交付给被告使用，被告应当按照约定履行交付租金的义务。根据租赁合同约定，如被告延迟交纳租金超过30日，原告有权单方解除合同，因被告自2015年6月12日起未向原告支付租金，经原告多次向被告催缴后，被告仍未支付，且被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供证据反驳原告的主张，故本院对要求解除租赁合同的诉讼请求依法予以支持。双方租赁合同解除，被告应将涉诉商铺返还给原告，故本院对原告要求被告返还涉诉商铺的诉讼请求依法予以支持。关于原告要求被告支付2015年6月12日至2015年12月23日的租金115935元的诉讼请求，根据租赁合同约定合同签订当日，被告应向原告交纳履约保证金，原告有权从履约保证金中扣除被告欠付的租金，本案中被告已向原告交纳了履约保证金，且庭审中原告自认未从履约保证金中扣除被告欠付的租金，也未将履约保证金退还给被告，故应当先从被告交纳的履约保证金扣除租金，不足部分由被告另行支付。被告已向原告交纳履约保证金42450元，被告欠付租金115935元，故被告还需向原告支付租金73485元。因被告未按合同约定向原告支付租金，应当承担相应的违约责任，根据合同约定如被告延迟交纳租金及其它费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，但依此条款计算出来的违约金数额过高，应依法予以调整。因原告未举证证实因被告迟延付款给原告造成的具体损失，故本院综合全案，酌定违约金以利息损失为基础，依据相关法律规定违约金最高不得超过损失的30%的标准计算。经计算，被告应付原告违约金数额为3261.77元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告大庆昆仑唐人商业投资有限公司与被告刘刚签订的租赁合同；二、被告刘刚于本判决生效之日起十日内迁出位于大庆市让胡路区昆仑大街、聚贤街、华北路、西宾路围合处的大庆昆仑唐人中心精致楼地上第号商铺，并在上述期限内将该商铺交还给原告；三、被告刘刚于本判决生效之日起十日内一次性给付原告大庆昆仑唐人商业投资有限公司租金73485元及违约金3261.77元，共计76746.77元。案件受理费3016元减半收取1508元由原告承担655元，由被告承担853元。其他诉讼费452元退回原告。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。代理审判员  刘丹丹二〇一六年四月二十八日书 记 员  邹函钊附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。