浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭建民初字第267号原告杭州全意物业管理有限公司。法定代表人李文伟。委托代理人（特别授权）翁洪。委托代理人（特别授权）余闻涛。被告马荣新。委托代理人（特别授权）周晓虎。原告杭州全意物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告马荣新物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月12日立案受理后，依法由审判员花林昌适用简易程序于2013年4月9日公开开庭进行了审理，后于2013年6月5日中止审理。因审判人员工作调整，本案于2014年8月4日恢复审理后依法由代理审判员邓丽君适用简易程序于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人翁洪（第一次开庭时到庭）、余闻涛，被告马荣新及其委托代理人周晓虎（第二次开庭时到庭）到庭参加诉讼。双方当事人于2014年8月4日申请庭外和解四十天。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：2006年8月9日，原告物业公司与浙江兽王房地产有限公司建德分公司签订《前期物业服务合同》后，原告物业公司入驻秀水华庭住宅小区。2006年10月19日，原告物业公司与被告马荣新签订《兽王·秀水华庭住宅小区业主公约》（以下简称《业主公约》），双方对权利义务、物业管理服务的相关内容进行了约定。2007年12月9日，浙江兽王房地产有限公司建德分公司与被告马荣新签订《商品房交接书》，进行了秀水华庭住宅小区11幢301号商品房的交接。被告马荣新为秀水华庭住宅小区****商品房的所有权人，该房屋实际建筑面积为143.52平方米。根据建德市物价局2007年10月22日作出的建价费复（2007）33号文件《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》中关于物业管理费的标准，被告应当向原告缴纳自2011年1月8日起至2012年10月31日的物业管理费用计人民币4060元，但被告一直未缴纳，《业主公约》约定逾期缴纳物业管理费用按照每日千分之五计付滞纳金，现原告主张按照每日千分之一的标准计算，被告应承担由此产生的滞纳金人民币2169元，以上合计6229元。原告多次催讨未果，故诉诸法院，请求判令：一、被告马荣新向原告缴纳秀水华庭小区11幢301号商品房自2011年1月8日起至2012年10月31日止的物业管理费4060元，并支付自2011年2月8日起至2013年1月6日止按每日1‰计算的滞纳金2169元，以上合计人民币6229元（2013年1月7日起至物业管理费缴清之日止的滞纳金另行计算）；二、本案诉讼费用由被告马荣新负担。原告物业公司为证明其主张，向本院提供了如下证据材料：1、资质证书一份，证明原告具有物业管理资质的事实。2、商品房交接书一份，证明房屋交接的时间及房屋面积。3、业主公约一份，证明原、被告就物业服务做了相关约定的事实。4、建德市物价局建价费复（2007）33号批复一份，证明原告按规定收取物业管理费的事实。5、收费通知单一份，证明原告向被告催收物业管理费的事实。6、前期物业服务合同一份，证明原告收取物业管理费的标准最终以物价局的标准为准的事实。以上证据均为复印件，原件经核对无误后退还。被告马荣新辩称：一、根据前期物业服务合同的约定，物业管理费的计算标准是每平方米0.6元每月，公共设施能耗费按实结算，但原告一直将公共设施能耗费与物业管理费捆绑收取，关于公共设施能耗费，秀水华庭小区业主委员会已另案向原告主张权利，故被告认为公共设施能耗费应在本案中予以剔除，本案中的物业管理费为1900元。二、2012年8月16日，原告与秀水华庭小区业主委员会就拖欠物业管理费的问题进行协商后，被告已将拖欠的物业管理费缴纳给秀水华庭小区业主委员会，故被告不存在欠缴物业管理费的情况。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告马荣新提交了如下证据：1、2010年8月20日建德市物价局发布的通知一份，证明原告提供的建德市物价局建价费复（2007）33号批复已于2010年8月20日废止，原告不能以批复中的标准计算物业管理费。2、协议复印件（原件经核对无误后退还）、收据各一份，证明被告已将相关费用支付给秀水华庭小区业主委员会的事实。上述原、被告提供的证据，经庭审质证，本院分析认证如下：一、原告物业公司提供的证据1、2、3、5、6，被告马荣新质证后对其真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认。原告提供的证据4，被告质证后认为该批复已于2010年8月20日废止，本院对该证据的真实性予以认定。二、被告马荣新提供的证据1，原告物业公司质证后对其真实性、合法性和关联性无异议，但认为建德市物价局建价费复（2007）33号批复废止后业主委员会与原告物业公司未达成一致意见，故原告按照前述批复的标准收费是合理的；本院对该证据予以认定。被告提供的证据2，原告质证后对其真实性、合法性和关联性均无异议，但认为业主委员会收取物业管理费后未依约存入专用账户，原告未收到被告缴纳的物业管理费；本院对该组证据予以认定。根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：一、2006年8月9日，原告物业公司与浙江兽王房地产有限公司建德分公司签订了《前期物业服务合同》，约定秀水华庭住宅小区由原告物业公司实行物业管理，物业管理费由业主按其拥有的建筑面积按下列标准向原告物业公司交纳：高层住宅每平方米0.60元／月；小高层住宅每平方米0.60元／月；排屋住宅每平方米0.50元／月；商铺每平方米0.90元／月；幼儿园、会所每平方米0.75元／月；储藏室、已销售车位0.25元／月。以上收费标准最终以物价部门审批为准，每年定期向业主收取一次。高层住宅电梯、水泵、背景音乐、消防监控系统等公共设备、设施运行费，由原告物业公司按预算情况向业主预先收取后定期按实结算。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告物业公司可以从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。并约定合同至业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效后终止。2006年10月19日，原告物业公司与被告马荣新签订《兽王·秀水华庭住宅小区业主公约》，其中约定业主逾期交纳物业管理费的，原告物业公司可以从次日起按每日千分之五收取滞纳金。原告物业公司于2012年10月31日撤出该小区。二、2007年10月22日，建德市物价局根据原告物业公司提交的《关于要求重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费标准的报告》，向物业公司作出建价费复（2007）33号《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》，批复中核定了兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准（单位元／月平方米，高层住宅1.40，小高层住宅1.30，排屋0.90，商铺1.40，幼儿园1.00，车位0.40，上述收费标准含电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用，此外不得收取其他任何费用），并要求：业主委员会成立后，其收费标准可在此基础上与业主协商制定，并报建德市物价局备案；原告物业公司开展物业管理服务必须与委托方签订合同，明确服务内容和双方的权利义务，严格按规定收费，并做好收费公示工作。该批复自文到之日起执行。2010年8月20日，建德市物价局发布《关于废止等文件有关规定的通知》，通知原告物业公司：自2010年9月1日起，除普通住宅小区的前期物业服务收费外，其他均实行市场调节价，收费标准由你公司根据成本及市场情况与业主协商确定，原我局建价费复（2007）33号批复中与上述规定不符的相关内容同时废止。三、2012年8月16日，新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会（甲方）就小区消防设施设备完善维修事宜与杭州全意物业管理有限公司建德分公司（乙方）签订《协议》一份，约定甲方在协议签订之日起，全力协助乙方催收业主欠费，并约定此协议签订生效时，甲方与乙方商签小区物业管理服务合同等。此后，由新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会实施了收取欠缴物业管理费的工作。四、被告、被告马荣新为秀水华庭住宅小区****商品房的所有权人，实际建筑面积为143.52平方米，该房屋的交付时间为2007年12月9日。2012年10月18日，被告马荣新向新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会交纳了物业管理费4478元。2012年11月30日，原告物业公司向被告马荣新邮寄收费通知单，催收自2011年1月8日至2013年1月7日的物业管理费4478元。五、《前期物业服务合同》载明的“高层住宅电梯、水泵、背景音乐、消防监控系统等公共设备、设施运行费，由原告物业公司按预算情况向业主预先收取后定期按实结算”部分，已由新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会另案向原告主张权利【（2013）杭建民初字第371号】。本院认为，物业服务收费应当由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，签订前期物业服务合同，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，对原、被告有约束力的合同为《前期物业服务合同》，根据合同约定，被告马荣新作为业主，应当按照其拥有的建筑面积143.52平方米以每平方米0.60元／月的标准每年定期按时交纳物业服务费用，原告物业公司主张的自2011年1月8日起至2012年10月31日止的物业管理费，应当为1900元，因被告马荣新经业主委员会督促，已根据原告物业公司与业主委员会的协议向业主委员会交纳4478元，故被告马荣新在本案中无需再向原告物业公司履行交纳物业管理费的义务，合同中约定的按实结算的费用已另案处理，本案不再涉及。原告主张按照建价费复（2007）33号《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》中的标准计收物业管理费，对此本院认为，物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价，具体标准由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案，上述批复虽核定了收费标准，但也同时要求原告物业公司开展物业管理服务必须与委托方签订合同，故原告物业公司在缺乏合同约束的前提下直接适用核定的标准没有法律依据，本院不予支持；关于原、被告双方争议的2010年8月20日建德市物价局发布的《关于废止等文件有关规定的通知》，本院认为，该通知中的“建价费复（2007）33号批复中与上述规定不符的相关内容同时废止”应当理解为建价费复（2007）33号批复中的物业管理费暂行标准包含了电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用，而前述费用不属于前期物业服务收费，应实行市场调节价，故应当予以废止。针对原告物业公司提出的业主委员会未将收取的物业管理费存入专用账户的意见，本院认为，根据庭审查明的事实，业主委员会实施收取欠缴的物业管理费工作是经其与原告物业公司双方协商达成协议的，被告马荣新在业主委员会出具其与原告物业公司的协议后，有理由相信业主委员会有权收取上述费用，故被告马荣新向业主委员会交纳物业管理费并无不当，至于收取物业管理费后如何处理的问题与业主没有直接关系，原告物业公司与业主委员会或有纠纷的，应另案处理。综上，被告马荣新已履行交纳物业管理费的义务，原告物业公司的诉讼请求应当予以驳回。据此，依照《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条、第六十七条，《杭州物业管理条例》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告杭州全意物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取计人民币25元，由原告杭州全意物业管理有限公司负担。当事人于本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员  邓丽君二〇一四年九月十四日书 记 员  童霞露