江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初7152号 原告：康爱华，男，1978年9月24日生，汉族，住湖南省新化县。 原告：谢文娟，女，1985年7月5日生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：冯婷(代理上述两原告)，上海市光明（太仓）律师事务所律师。 被告：丁晔，男，1975年11月12日生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：王芸莉，女，1973年11月8日生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：丁晔(系王芸莉丈夫)，男，1975年11月12日生，汉族，住江苏省太仓市。 第三人：太仓中南锦城房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇上海东路******,统一社会信用代码91320585MA1MNB5J19。 法定代表人：姚可。 委托诉讼代理人：魏利彩，该公司法务（代理期限截止至2019年7月4日）。 委托诉讼代理人：莫兰兰，该公司员工（代理期限自2019年7月4日起）。 第三人：中国农业银行股份有限公司太仓分行，住所地江苏，住所地江苏省太仓市城厢镇上海西路**用代码91320585838071726A。 负责人：周文军。 委托诉讼代理人：苏春龙，该公司员工。 委托诉讼代理人：高奕，该公司员工。 原告康爱华、谢文娟与被告丁晔、王芸莉，第三人太仓中南锦城房地产开发有限公司（以下简称中南房地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司太仓分行（以下简称农业银行太仓分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理后，适用简易程序于2019年1月8日公开开庭进行了审理。后经原告申请追加农业银行太仓分行为第三人参加诉讼。并依法组成合议庭，于2019年3月22日、2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告康爱华、谢文娟及其委托诉讼代理人冯婷，被告丁晔（参加第一、二次庭审）、王芸莉（参加第二次庭审），第三人中南房地产公司的委托诉讼代理人魏利彩（参加第一、二次庭审）、莫兰兰（参加第三次庭审），第三人农业银行太仓分行的委托诉讼代理人苏春龙（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康爱华、谢文娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告丁晔、王芸莉继续履行《房地产买卖契约》，并由第三人中南房地产公司将不动产权证直接办理至两原告名下。2、判令被告丁晔、王芸莉向原告支付违约金29万元及中介费35000元。3、判令本案诉讼费用由被告丁晔、王芸莉承担。事实和理由：2018年1月3日，原、被告签订了《房地产买卖契约》一份，约定被告丁晔、王芸莉将坐落在城厢镇中南君悦府(购房合同显示为君悦阁)7幢1601室的房产出售给两原告。其中明确约定交易总价为人民币贰佰壹拾伍万元整。第一期款在双方签订买卖合同之日支付购房定金20万元；第二期款100万元，于2018年1月20日前支付，并办理房产过户手续。违约责任为：违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担。在补充条款中，双方还明确约定：办理房产交易前甲方需将该房产内的贷款还清，以便完成交易手续；交房前甲方按时支付房贷。本协议签署完毕后，原告按约履行了付款义务，但迟迟未等来被告的交房通知，经了解发现因被告一直迟延支付房屋的维修基金等相关费用，导致该房未能正常办理交房手续。原告无奈之下只能先行垫付相关的费用，才办理了交房手续。另外，被告已经拖欠涉案房屋的房贷两个月未支付，在原告与被告的多次协商中，被告方也明确表示其没有能力再继续履行合同，并要求原告替其清偿130多万的银行贷款。鉴于原告已经支付了120万的前期房款，并且垫付了15479.94元交房费用，现在被告明确表示违约，为了能够妥善处理本次纠纷，使该买卖合同能够正常的履行下去，原告无奈诉至法院。如有必要原告可以将后续的房款提存至法院，用以归还贷款，但是考虑到两被告的经济状况，其已无任何能力支付办理房产证的税费，故为了减少原告的损失，希望贵院能判令第三人中南房地产公司将涉案房产的不动产证等相关权属证明直接办理至原告名下。 被告丁晔、王芸莉辩称：对于原告陈述的事实和理由没有意见，同意继续履行合同。房屋上面还有137万左右的贷款没有归还。被告现在没有经济能力归还。对原告所称被告违约的事实也没有异议，具体承担多少违约金由法院依法认定。 第三人中南房地产公司述称：第三人与原告没有合同关系，也没有法定的产权登记义务，故原告的诉请没有事实和法律依据。关于涉案房屋，第三人已于2018年11月15日与被告完成了涉案房屋的交接手续。涉案房屋的初始登记已经完成。由于我公司已代两被告清偿了银行贷款，现已向法院起诉追偿。我公司已对涉案房屋申请了预查封，且在此之前案涉房屋上已有其他法院的预查封，故已无法过户。 第三人农业银行太仓分行述称：截止2019年3月22日开庭，涉案房屋上的银行贷款本息共计结欠1367380.51元，涉案房屋的贷款系一手房房贷。我行就该笔贷款已向法院起诉，现在中南房地产公司已向我行清偿了所有款项，该笔贷款已结清。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月19日，被告丁晔、王芸莉与第三人中南房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定两被告向第三人中南房地产公司购买中南君悦阁7幢1601室的房屋，房屋总价1972948元，首付592948元，其余138万元为商业贷款；该房于2018年9月30日前交房。2017年1月19日，被告丁晔、王芸莉与第三人农业银行太仓分行签订《个人购房担保借款合同》1份，合同借款人为被告丁晔，抵押人为被告丁晔、王芸莉，保证人为第三人中南房地产公司。合同约定，被告丁晔为购买中南君悦阁7幢1601室住房向第三人农业银行太仓分行借款138万元，第三人中南房地产公司对借款合同项下债务承担阶段性连带保证责任。 2018年1月3日，原告康爱华、谢文娟作为乙方，被告丁晔、王芸莉作为甲方，太仓市城厢镇鸿飞房产中介服务部作为丙方，三方签订《房地产买卖契约》一份，内容为：一、甲方自愿将坐落在城厢镇中南君悦府7幢1601室的房地产出售给乙方。房屋建筑面积102.22平方米。二、甲乙双方协定的上述房地产成交总价为215万元。房屋价款乙方分期付给甲方。第一期款，在双方签订买卖合同之日，付购房定金20万元，第二期款100万元于2018年1月20日前支付，并办理房产过户手续；第三期款95万元，于乙方过户后贷款到账后三天内一次性付清。丙方收取乙方中介费35000元，中介费合同生效时当场付清。……六、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途违约，定金双倍退还给乙方。违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担，中介费不退。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，均视为违约。……十一、双方约定的其他事项：甲方购房所缴的契税、维修基金由甲方自行承担；办理房屋交易前，甲方需将该房产上的贷款还清，以便完成交易手续；交房前甲方按时支付该房产房贷；中介费乙方支付第二期款时完成结算。 原告分别于合同签订当天向被告支付了15000元；于2018年1月4日支付了185000元；于2018年1月19日支付了1000000元。另，原告于2018年1月19日，向合同丙方支付了中介费35000元。 2018年11月15日，因涉案房屋开发商向两被告交房时需交纳相关税费，故原、被告双方与中介公司又签订《补充协议》一份，约定：原合同约定由甲方承担首次交房时应付的物业维修基金及物业费，现改为由乙方先行垫付前述费用，甲方应出具授权委托书等开发商所要求的文件，以便乙方能顺利办理收房事宜，领取物业钥匙。乙方垫付的费用应在乙方应支付的余款中作相应扣减，具体金额以乙方实际垫付款项为准。 原告于2018年11月15日依据补充协议的约定，为被告垫付了首次交房时被告应缴纳的相关费用15479.94元，并完成了涉案房屋的交房手续。现涉案房屋已由原告占有使用，但至今仍未办理首次过户。 原、被告双方确认：原告为被告垫付的首次交房相关费用15479.94元可直接抵作涉案房屋的购房款。至此，原告共计已向被告支付购房款1215479.94元。对尚余购房款934520.06元，原告在首次庭审及后续庭审中也多次表示同意全额提存至法院指定的账户。 后因被告丁晔、王芸莉未能按约向第三人农业银行太仓分行归还贷款，第三人农业银行太仓分行向本院起诉，本院依法作出（2019）苏0585民初1941号民事判决书，判决被告丁晔、王芸莉向第三人农业银行太仓分行偿还借款本息等，第三人中南房地产公司对其债务承担连带清偿责任。第三人中南房地产公司称，现中南房地产公司已向农业银行太仓分行清偿了上述判决所确认的债务，且已向太仓市人民法院起诉要求两被告偿还其代偿款项。 另查明，2019年5月23日，苏州工业园区人民法院在（2019）苏0591民初3175号江苏中盈行融资担保有限公司诉丁晔担保追偿权纠纷一案中，对丁晔购买的本案所涉房屋进行预查封，查封期限三年；2019年6月17日，本院在（2019）苏0585民初3355号太仓中南锦城房地产开发有限公司诉丁晔、王芸莉追偿权纠纷一案中，对本案所涉房屋进行了预查封，查封期限三年。上述两案均在审理阶段，尚未进入执行程序。 本院认为：原、被告双方所签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告已按照合同约定支付了房屋首付款，被告理应在取得房屋所有权后为原告办理产权转移手续。由于被告与案外人江苏中盈行融资担保有限公司、第三人中南房地产公司另有债权债务纠纷引致诉讼，江苏中盈行融资担保有限公司、中南房地产公司分别以债权人身份向法院申请对涉案的被告向第三人中南房地产公司购买但尚未办理产权过户登记手续的房屋进行了预查封。在该预查封状态尚未解除的情况下，即使案涉房屋从第三人中南房地产公司处过户至被告名下后，预查封也会自动转为查封状态。故在涉案房屋未解除查封状态前，原、被告无法办理案涉买卖合同标的物的产权转移手续。基于该客观事实，原、被告间的《房地产买卖契约》客观上不能履行。两原告在本院向其多次释明后，仍坚持要求继续履行合同、判决过户，本院只能判决驳回原告之诉请。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告康爱华、谢文娟的诉讼请求。 案件受理费6336元，由被告丁晔、王芸莉负担。该款原告已预交，本院于本判决生效后直接退还给原告。被告丁晔、王芸莉负担部分由被告在本判决生效之日起10日内支付至本院指定的账户（开户名称：太仓市人民法院诉讼费专户；开户账号：22×××08；开户银行：建设银行中国建设银行股份有限公司太仓分行营业部）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱旖雯 人民陪审员  夏斯艳 人民陪审员  叶 宏 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  谢玉凤