广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初601号原告：乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司，住所地：乳源县乳城镇文昌南路大联四村家属楼二楼第1-2间商铺；统一社会信用代码：91440232MA4WE68U20。法定代表人：钟翠萍。委托诉讼代理人：钟林。被告：谢志勇，男，汉族，1992年8月12日出生，住广东省乳源瑶族自治县。原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司（以下简称“福瑞物业公司”）诉被告谢志勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法由审判员陈曲波适用简易程序中的小额诉讼程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理，由法官助理李雄财全程协助办案并担任记录。原告福瑞物业公司的委托诉讼代理人钟林、被告谢志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福瑞物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告谢志勇支付2017年3月至2019年4月物业管理费4920元、水电公摊费130元、滞纳金80元，合计5130元；二、本案诉讼费由被告谢志勇承担。事实和理由：2016年1月18日，被告谢志勇在乳源瑶族自治县迎宾南路蔚蓝水岸购买XXXX房，住宅面积为236.52平方米，每平方米原告福瑞物业公司收取其物业管理费0.8元，被告谢志勇每月应支付原告物业管理费189.22元，被告谢志勇共欠费26个月，应支付原告福瑞物业公司物业管理费为4920元；水电公摊费每月5元，被告谢志勇欠费26个月，应支付水电公摊费130元；加上逾期未按时交款的滞纳金80元；三项合计5130元。此款经原告福瑞物业公司多次向被告谢志勇发出缴款支付通知书和打电话追讨未果，为维护原告合法权益，特诉诸法院，望判如诉请。被告谢志勇辩称，一、原告福瑞物业公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告福瑞物业公司主要存在以下违反蔚蓝水岸物业服务协议的行为：（一）原告福瑞物业公司履行共用设施项目维护、修缮、服务管理的义务时不及时或不到位。原、被告于2017年8月1日签订的《物业管理协议》第一条第2点明确约定共用设施设备的维护管理服务，包括：小区道路、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。原告福瑞物业公司没有履行好该项义务，整个房屋安全得不到保障，具体事实有：1、不及时维修电子对讲门。2017年1月，被告谢志勇所在单元电子对讲门出现故障，业主到原告处反映后，原告福瑞物业公司没有及时维修，给业主生活带来不便并造成一定的安全隐患。2、被告谢志勇房屋所在六楼梯灯从2018年12月以来就从未亮过，也从未有人维修，导致其每天开门锁都要用手电筒照着。（二）原告福瑞物业公司履行公共绿化的养护和管理服务的义务不及时、不到位，具体事实有：2018年末，蔚蓝水岸1栋一楼业主除去一楼公共绿化区域的所有绿植，将公共区化为己有，并种菜、铺上地砖，原告福瑞物业公司没有及时将该公共区域复原，再种上原有植物。（三）原告福瑞物业公司服务合同与收取物业服务费不一致，具体事实有：物业合同由2017年8月1日签订，而原告福瑞物业公司追讨物业费却从2017年3月开始。二、因原告福瑞物业公司不能适当履行物业服务义务，给被告谢志勇生活带来诸多不便，造成一定的经济损失和精神损害，被告自2017年8月起拒绝交纳物业管理费。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，被告谢志勇主张先履行抗辩权，在原告福瑞物业公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。综上所述，请求驳回原告福瑞物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告福瑞物业公司向本院提供的证据材料有：一、《蔚蓝水岸物业服务协议》，证明原告福瑞物业公司与乳源瑶族自治县蔚蓝水岸住宅小区（以下简称“蔚蓝水岸小区”）业主委员会签订合同的内容；二、《商品房买卖合同（现售）》，证明被告谢志勇购买蔚蓝水岸小区商品房，属于业主；三、《第一批起诉欠物业费业主资料》，证明被告谢志勇未交纳自2017年3月起至2019年4月间的物业费；四、《蔚蓝水岸物业服务试用协议》，证明原告福瑞物业公司与蔚蓝水岸小区业主委员会签订物业服务试用协议；五、《的补充协议》，证明蔚蓝水岸小区水电公摊费按每户每月5元计。对原告福瑞物业公司提供的上述证据材料，被告谢志勇发表的质证意见为：对证据一《蔚蓝水岸物业服务协议》的真实性没有异议；对证据二《商品房买卖合同（现售）》的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据三《第一批起诉欠物业费业主资料》，表示《蔚蓝水岸物业服务协议》是在2017年8月1日签订的，原告福瑞物业公司不应向其收取2017年3月至2017年7月间的物业费；对证据四《蔚蓝水岸物业服务试用协议》和证据五《的补充协议》，表示由法院审查核实。被告谢志勇向本院提供的证据材料有：照片，证明蔚蓝水岸小区2栋公共绿化草地被破坏，变成菜地，原告福瑞物业公司不作为，没有履行物业服务协议约定的补栽补种义务；证明原告福瑞物业公司不及时维护电子对讲门，给业主生活带来不便，并造成一定的安全隐患；证明被告谢志勇房屋所在六楼的梯灯从未亮过，导致被告开门需用手电筒照着。对被告谢志勇提供的该证据，原告福瑞物业公司发表的质证意见为：对照片的真实性没有异议，但表示蔚蓝水岸小区2栋绿化草皮被破坏变成菜地与本案无关；被告谢志勇所在楼房对讲门出现故障时，原告福瑞物业公司尚未接收蔚蓝水岸小区物业；被告谢志勇房屋所在六楼梯灯从2018年12月起未亮过，是因被告还未交纳专项维修资金。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告福瑞物业公司提交的证据四《蔚蓝水岸物业服务试用协议》，经本院核实，该复印件与原件核对一致，对该协议的真实性本院予以确认；二、对原告福瑞物业公司提交的证据五《的补充协议》，因该协议盖有蔚蓝水岸小区业主委员会和原告福瑞物业公司的印章，对该协议的真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谢志勇（买受人）向乳源瑶族自治县荣鑫置业有限公司（出卖人）购买了蔚蓝水岸小区XXXX号商品房（建筑面积为236.52平方米），双方为此于2016年1月18日签订了一份《商品房买卖合同（现售）》。原告福瑞物业公司成立于2017年4月12日，法定代表人为钟翠萍，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为：物业管理；室内水电安装及维修；园林绿化；城市环境卫生清洁服务；监控设备安装及维修；房屋隔热产品销售及施工；家用电器销售及安装（依法须经批转的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。就蔚蓝水岸小区物业管理服务，蔚蓝水岸小区业主委员会（甲方）与原告福瑞物业公司（乙方）签订了一份《蔚蓝水岸物业服务试用协议》，该协议载明签订日期为2017年2月28日；蔚蓝水岸小区业主委员会在该协议甲方落款处盖章，原告福瑞物业公司、赵江涛分别在该协议乙方落款处盖章、签名。2017年8月1日，蔚蓝水岸小区业主委员会（甲方）与原告福瑞物业公司（乙方）签订了一份《蔚蓝水岸物业服务协议》；蔚蓝水岸小区业主委员会在该协甲方落款处盖章，原告福瑞物业公司、赵江涛分别在该协议乙方落款处盖章、签名。在《蔚蓝水岸物业服务协议》签订后，蔚蓝水岸小区业主委员会（甲方）和原告福瑞物业公司还签订了一份《的补充协议》，该协议载明签订日期为2017年9月1日；蔚蓝水岸小区业主委员会在该协议甲方落款处盖章，原告福瑞物业公司在该协议乙方落款处盖章。自2017年3月起，被告赵志勇未向原告福瑞物业公司交纳物业管理费、水电公摊费，且经原告工作人员电话催收未果，原告福瑞物业公司遂向本院提起本案诉讼。在本案庭审中，原告福瑞物业公司表示被告谢志勇未交纳专项维修资金；被告谢志勇表示其已向开发商交纳2000元专项维修资金。经本院释明，被告谢志勇未在规定的期限内向本院提交专项维修资金交纳凭证。另查明，《蔚蓝水岸物业服务试用协议》约定：“第一章、物业管理服务内容。第一条、乙方按下列服务内容及标准向甲方及物业使用人提供物业管理服务：1、共用设施设备的维护管理服务，包括：小区道路、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护，发现公用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持公用设施设备处于正常使用状态，劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。……3、公共绿化的养护和管理服务，包括：公共绿地、花木。服务内容及标准：根据植物的生长特性对花草树木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土，及时修枝管理、补栽补种、处理枯枝落叶、清理场。……第二章、物业管理服务相关费用。第二条、本小区的物业服务费采取别墅1.2元/平方；洋房0.8元/平方；公摊费按公用设备实际用量进行公摊。人行、摩托车ID卡10元/张，汽车车辆门禁卡50元/张。1、甲方及本小区的其他业主、物业使用人交纳的物业服务费主要用于以下开支：（1）乙方工作人员的工资、奖金、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）本小区共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本小区公共绿化养护费用；……第五条、专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家的法律、法规及当地政府主管部门的规定执行。专项维修资金用于本小区共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新、改造等费用支出，属全体业主共同所有。……第三章、甲方的权利和义务。第九条、甲方的权利和义务包括：1、按照本协议约定，享有接受乙方提供物业管理服务的权利。2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议。3、按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。……第四章、乙方的权利和义务。第十条、乙方的权利和义务包括：……6、对欠费的业主、乙方可拒绝或停止提供有偿服务，直至其履行缴费义务为止。7、按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。……第六章、物业合同解除责任。……第十六条、委托管理试用期限为3（月），自2017年3月1日至2017年5月31日止。第十六条、试用期满甲乙双方无异议，则签正式合同。……”。又查明，《蔚蓝水岸物业服务协议》约定：“第二章、物业管理服务内容。第一条、乙方按下列服务内容及标准向甲方及物业使用人提供物业管理服务：……2、共用设施设备的维护管理服务，包括：小区道路、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施、设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护。发现公用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准、在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持公用设施设备处于正常使用状态，劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。……4、公共绿化的养护和管理服务，包括：公共绿地、花木。5、服务内容及标准：根据植物的生长特性对花草树木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土，及时修枝管理、补栽补种、处理枯枝落叶、清理场。……第三章、物业管理服务相关费用。第二条、本小区的物业服务费采取别墅1.2元/平方；洋房0.8元/平方；公摊费按公用设备实际用量进行公摊。人行、摩托车ID卡10元/张，汽车车辆门禁卡50元/张。1、甲方及本小区的其他业主、物业使用人交纳的物业服务费主要用于以下开支：（1）乙方工作人员的工资、奖金、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）本小区共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本小区公共绿化养护费用；……第四条、甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否有收楼、装修、居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费（自签订买卖合同之日起前6个月物业服务费半价优惠）。……第五条、专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家的法律、法规及当地政府主管部门的规定执行。专项维修资金用于本小区共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新、改造等费用支出，属全体业主共同所有。……第四章、甲方的权利和义务。第九条、甲方的权利和义务包括：1、按照本协议约定，享有接受乙方提供物业管理服务的权利。2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议。3、按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。……第五章、乙方的权利和义务。第十条、乙方的权利和义务包括：……6、对欠费的甲方、物业使用人可拒绝或停止提供有偿服务，直至其履行缴费义务为止。7、按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其它费用的交纳情况。8、按本协议的约定向甲方及该物业使用人提供物业管理服务。……第七章、附则。第十五条、本协议中下列词语的涵义是：……4、物业的共用部位、共用设施设备：是指本小区内单个业主自用部位以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。……第二十三条、本合同服务期为（叁）年，2017年6月1日至2020年5月30日止（合同期内物业费不提价）。……第二十五条、其他约定事项：……一、蔚蓝水岸交接前状况：……4、小区内各楼宇对讲门已损坏。……”。再查明，《的补充协议》对《蔚蓝水岸物业服务协议》第三章第二条、第三章第四条和第五章第十条第6点进行变更，并增加了一条款，变更和增加条款后的约定为：“二、（具体变更条款）。1、第三章第二条：本小区的物业服务费采取别墅1.2元/平方；洋房0.8元/平方；公摊费按公用设备实际用量进行公摊或按每户每月5元。人行、摩托车ID卡10元/张，汽车车辆门禁卡50元/张。2、第三章第四条：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否有收楼、装修、居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费（或按国家有关法规）。3、第五章第十条第6点：对欠费的业主、物业使用人，乙方可拒绝或停止提供有偿服务，可以向法院提起诉讼并收取国家规定每天万分之五的滞纳金，直至其履行交费义务为止。三、增加条款：嘉乐物业与本物业公司交接时嘉乐物业只提供业主名单给本公司无其它交接资料。四、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。五、除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。六、本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）的规定，国务院已取消了物业服务企业二级及以下资质的认定。原告福瑞物业公司作为经营范围包括物业管理在内的具有独立法人资格的企业，其为承接蔚蓝水岸小区物业管理服务而与蔚蓝水岸小区业主委员会签订了《蔚蓝水岸物业服务试用协议》、《蔚蓝水岸物业服务协议》、《的补充协议》；该三份协议系双方真实意思表示，内容清楚、明确，不违反法律、行政法律规定的强制性规定，合法有效，双方理应依约全面履行自己的权利和义务。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，该三份协议对蔚蓝水岸小区全体业主具有约束力；被告谢志勇作为蔚蓝水岸小区的业主之一，该三份协议对被告谢志勇也具有约束力，被告谢志勇理应按照该三份协议的约定向原告福瑞物业公司交纳物业管理费和水电公摊费。因《蔚蓝水岸物业服务试用协议》约定试用期限为2017年3月1日至2017年5月31日，《蔚蓝水岸物业服务协议》约定服务期限为2017年6月1日至2020年5月30日，且被告谢志勇在原告福瑞物业公司接管蔚蓝水岸小区的物业服务后均未向原告交纳物业管理费和水电公摊费，故被告谢志勇理应自2017年3月1日起向原告福瑞物业公司交纳物业管理费和水电公摊费。因被告谢志勇自2017年3月起开始拖欠物业管理费和水电公摊费，原告福瑞物业公司电话催收未果，遂提起本案诉讼要求被告谢志勇支付2017年3月至2019年4月间的物业管理费和水电公摊费；对原告该主张，依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院予以支持。至于物业管理费和水电公摊费具体数额问题，因被告谢志勇购买的蔚蓝水岸小区XXXX号房建筑面积为236.52平方米，而原告福瑞物业公司与蔚蓝水岸小区业主委员会签订的《蔚蓝水岸物业服务试用协议》第二章第二条约定蔚蓝水岸小区洋房物业管理费的收费标准为0.8元/平方米、水电公摊费按公用设备实际用量进行公摊，《蔚蓝水岸物业服务协议》第三章第二条在《的补充协议》变更后亦约定蔚蓝水岸小区洋房物业管理费的收费标准为0.8元/平方米、水电公摊费按公用设备实际用量进行公摊或按每户每月5元计，故被告谢志勇应向原告福瑞物业公司支付2017年3月至2019年4月间共26个月的物业管理费4920元（保留整数位，0.8元/平方米×236.52平方米×26月）以及水电公摊费130元（5元/月×26月）。关于滞纳金支付问题。由于被告谢志勇自2017年3月起开始拖欠原告福瑞物业公司物业管理费和水电公摊费，而原告福瑞物业公司与蔚蓝水岸小区业主委员会签订的《蔚蓝水岸物业服务协议》第五章第十条第6点在《的补充协议》变更后又约定原告福瑞物业公司可对欠费的业主、物业使用人收取国家规定每天万分之五的滞纳金直至其履行交费义务为止，故原告福瑞物业公司可请求被告谢志勇支付逾期交纳物业管理费的滞纳金；至于滞纳金的数额，虽然协议约定滞纳金按每天万分之五的标准过高，但原告福瑞物业公司在本案中并未要求按该标准计算滞纳金，而是仅主张滞纳金80元，与原告福瑞物业公司损失相当，较为符合本案实际，本院予以支持。关于被告谢志勇提出的先履行抗辩权是否应予支持的问题。本案中，被告谢志勇以原告福瑞物业公司履行共用设施维护、修缮义务不及时或不到位（即未修复被告房屋所在单元的电子对讲门、未修复被告房屋所在楼层的梯灯）和履行公共绿化养护和管理义务不及时、不到位（即未及时复原蔚蓝水岸小区1栋1楼公共区域并补栽补种植物）为由而提出先履行抗辩权，在原告未恰当履行物业服务义务前拒绝支付物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，本院将对被告谢志勇前述抗辩理由是否属于拒交物业服务费的正当理由进行分析认定。本院认为，虽然原告福瑞物业公司对包含被告谢志勇房屋所在单元的电子对讲门和所楼层的梯灯在内的共用设施设备有维修管理义务，但按照物业服务协议的约定，对前述共用设施设备的维修所产生的费用应由专项维修基金支出，而依照《物业管理条例》第七条第四项的规定，业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务；根据本案现有证据证据，并不能证明被告谢志勇有交纳专项维修资金，且经本院释明，被告谢志勇未在规定期限内提供证据证明其已交纳专项维修资金，其应承担举证不能的不利后果；在无专项维修资金可用的情况下，单方苛求原告福瑞物业公司对被告房屋所在单元的电子对讲门和被告房屋所在楼层的梯灯等共用设施设备进行维修、更换，容易使得原告福瑞物业公司与业主之间的利益关系失去平衡，有违诚实信用原则。至于蔚蓝水岸小区1栋1楼公共绿化区域复原并补栽补种植物的问题，本院认为，被告谢志勇居住在蔚蓝水岸小区XXXX房，蔚蓝水岸小区1栋1楼公共绿化区域的绿化养护和管理问题对被告谢志勇的生活不会产生明显的不利影响，与蔚蓝水岸小区整个公共绿化范围相比，也不足以认定原告福瑞物业公司在履行公共绿化养护和管理义务时存在重大瑕疵。根据以上分析可知，被告谢志勇提出原告福瑞物业公司履行共用设施维护、修缮义务和履行公共绿化养护和管理义务不及时或不到位的抗辩理由并不属于业主拒交物业管理费的正当理由，对其主张先履行抗辩权拒交物业服务费用的抗辩，理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：限被告谢志勇于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县福瑞物业服务有限公司物业管理费4920元、水电公摊费130元、滞纳金80元，合计5130元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取即25元，由被告谢志勇负担。本判决为终审判决。审判员  陈曲波二〇一九年七月二十四日法官助理李雄财书记员朱琦