重庆市开县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初1950号原告伍贤斌，男，汉族，生于1965年10月26日，住重庆市开县。委托代理人（特别授权）沈丽，重庆四方律师事务所律师。委托代理人汪建平，重庆四方律师事务所律师。被告江和荣，女，汉族，生于1953年8月17日，住重庆市开县。委托代理人胡建，男，汉族，生于1980年2月3日，住重庆市开县。被告胡定斌，男，汉族，生于1952年9月11日，住重庆市开县。原告伍贤斌与被告江和荣、胡定斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法由代理审判员杨大蓉适用简易程序，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告伍贤斌及其委托代理人沈丽，被告江和荣及其委托代理人胡建到庭参加了诉讼，被告胡定斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍贤斌诉称，二被告系夫妻。2009年3月3日，被告胡定斌将他自有的位于XX花园9栋2单元402号房屋一套以206000元的价格卖给了原告伍贤斌，当时双方签订了房屋买卖协议，约定：经甲（胡定斌）乙（伍贤斌）双方协商，甲方将XX花园9幢2-401号套房卖给乙方，房价206000元，先交151000元，下次50000元本月10日付清。另5000元作为押金办房产证后再了清5000元，这个“办房产证后”指的是房屋过户手续后，办证正常费用由乙方自负。原告按照约定支付了房款，被告也将房屋交付给了原告，原告也一直在该房屋居住使用。当时房屋是装修好了的，买卖的是一个整体，房价206000元，包含了装修和里面的电器，不存在口头约定补偿装修之类的，当时清水房的价格才800-900元一个平方。现在被告产权证已经办下来了，产权证号为312房地证2015字第XX号，位于开县XX街道XX路XXX号9幢2-4-2，但是被告违背法律，经过原告多次催收，被告故意不讲产权过户到原告名下。因此，原告请求法院判令原被告2009年3月3日签订的买卖套房协议有效，被告限期协助原告将产权证号为312房地证2015第XX号房屋过户到原告名下，由被告承担本案的诉讼费。被告江和荣辩称，二被告是夫妻、原告与被告胡定斌签订合同、原告支付房款、欠被告5000元房屋尾款及原告入住房屋至今属实。当时约定欠被告5000元房屋尾款待产权过户到原告名下后支付，当时约定的“办证正常费用”指的是过户的费用全部由原告承担。原告伍贤斌、原告伍贤斌父亲与被告江和荣都是同事，当时卖房屋时被告江和荣是不同意的，后来想到是一个单位的就算了，即便是给了10万元，被告江和荣还是不想卖，交了15万元后被告江和荣才想算了。因为现在协议上没有江和荣签字，故协议无效。当时房屋出卖时装修了的，如果原告要求过户，要补偿被告的装修费，房价不包括装修，当时同一个小区二楼同样的房屋、户型，清水房、120平米，14万左右。经审理查明：二被告系夫妻。原告与被告胡定斌于2009年3月3日签订了一份《买卖套房协议》，约定的主要内容如下：“经甲（胡定斌）乙（伍贤斌）双方协商，甲方有XX花园9幢2-402号套房卖给乙方，房价206000元（大写贰拾万陆仟元正），现交151000元（壹拾伍万壹仟元），下次50000元本月10日内付清。另5000元作押金办房产证后再清5000元（大写伍仟元），办证正常费用由乙方自负，甲乙双方签字生效……”。协议下面有原告伍贤斌和被告胡定斌签名。原告支付了201000元的房款给被告，原告入住该房屋至今。另查明，坐落于开县XX街道XX路XXX号9幢2-4-2房屋与原、被告在2009年3月3日签订的《买卖套房协议》中买卖的被告XX花园9幢2-402号房屋系同一套房屋。被告已办理了该房屋的产权证书，房地产权证号为（312房地证2015字第XX号），登记在被告名下。以上事实有原、被告的当庭陈述、原、被告的身份信息、买卖套房协议、收条、土地房屋权属登记���息查询结果证明等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告伍贤斌与被告胡定斌之间于2009年3月3日签订了《买卖套房协议》，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”以及该法第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”结合本案，原、被告在合同中约定买方给付206000元的房款，卖方交付房屋的行为符合买卖合同的法律关系特征，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”经审查，原、被告双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，原告按照合同约定支付了房款201000元，被告将房屋交付给了原告，房屋一直由原告占用并使用，合同已实际履行，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，故原告要求确认双方签订的《买卖套房协议》有效的诉讼请求本院予以支持。被告江和荣虽然未在协议上签字，但庭审中其明确表示被告江和荣对胡定斌卖房是知晓且事后是默认的，故被告江和荣辩称其未在协议上签字，其合同无效的理由不能成立。被告已办理了该房屋的初始登记。基于原、被告双方签订房屋买卖合同的有效性，协助办理房屋产权过户手续系卖方应尽的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，“全面履行义务”对原告而言是指给付剩余房款，对被���而言是指协助原告办理诉争房屋的产权证书。因此，原告要求被告协助其办理房屋产权过户手续的诉求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协商补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，从双方签订的合同“……另5000元作押金办房产证后再清5000元……”的约定来看，未明确约定此处“房产证”系初始登记还是过户登记，系约定不明确，在庭审中，原被告就此均认可此“房产证”系变更登记，故被告应协助原告办理完诉争房屋的变更登记手续后原告再支付剩余的5000元房款。从双方签订的合同“……房价206000元……”和被告江和荣在庭审中陈述“当时同一个小区二楼同样的房屋、户型，清水房、120平米，14万左右”，在结合当地当时市场房价可知，当时双方的真实意思应是房价206000元购买一整套房屋，包括房屋内的装修及所有东西，且被告无充分证据证据原被告口头约定补偿装修款，故不存在房屋面积差和补偿装修款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告伍贤斌与被告胡定斌于2009年3月3日签订的《买卖套房协议》有效。二、由被告江和荣、胡定斌在本判决生效后七日内协助原告伍贤斌将登记在被告江和荣名下的（房地产权证号为（312房地证2015字第XX号），坐落于开县XX街道XX路XXX号9幢2-4-2）房屋变更登记在原告伍贤斌名下。该房屋变更登记在原告伍贤斌名下后七日内，原告伍贤斌支付被告江和荣、胡定斌房屋尾款5000元。案件受理费4390元，减半收取2195元，由被告江和荣、胡定斌负担（直付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执��。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。代理审判员  杨大蓉二〇一六年四月二十五日书 记 员  段辉镜