广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初6084号原告（反诉被告）耿建伟，男，汉族，1974年1月12日出生，住址深圳市龙岗区，委托代理人袁海雄，广东格明律师事务所律师。委托代理人范雪敏，广东格明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市鑫辉腾电子科技有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍社区红正岗工业区第****206，统一社会信用代码9144030007983316XU。法定代表人李明发。委托代理人万仰韬，广东中熙律师事务所律师。耿建伟（以下统称原告）与深圳市鑫辉腾电子科技有限公司（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁海雄，被告委托代理人万仰韬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、确认被告与原告于2016年10月14日签订的《房屋租赁合同》无效;2、被告向原告赔偿损失348,452元（以348,452元为本金，按中国人民银行同期贷款李俚计算，从起诉之日计至赔偿损失支付完毕之日止）；3、被告向原告返还履约保证金34,800元及利息（以34,800元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年10月14日计算至本息返还完毕之日止，暂计算至起诉之日为2,000元）；4、被告向原告返还不当得利10,000元及以10,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日计至赔偿损失完毕之日止；5、被告向原告支付原告垫付的评估费10,000元及利息（以10,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日计至赔偿损失完毕之日止）；6、被告承担本案的诉讼费用。合计405,252元。被告反诉请求：原告支付被告房屋租金和水电费31,822.40元。本案相关情况2016年10月14日，原被告签订一份《房屋租赁合同》，相关约定如下：1、被告将深圳市宝安区西乡固戍三围路口红镇岗工业区鑫辉腾科技园铁皮房（一号铁皮房靠大门口一半）出租给原告，租期为2016年10月14日至2019年8月10日；2、装修免租期为28天，即从2016年10月14日起至2016年11月10日止；3、租金每月为17,400元，原告每月5日前预交下月租金；4、签订本合同时，原告须向被告交付履约保证金34,800元；5、原告进厂房装修前必须提供房屋装修设计图纸给被告及公安消防处和环保局审查，必须符合设计规范及消防环保要求，经批准后方可准许施工。该合同附件一《供电合同》载明基础电价为每度1.2元，另加10%变损。同时合同附件《供水合同》载明工业园区按规定统一水价和排污费收取6元每立方，另加10%损耗作维修费用。上述合同签订后，原告向被告缴纳了履约保证金34,800元，并向被告提交了一份《一号铁皮房装修申请》，该申请载明原告欲装修项目包括卷闸门、阁楼、玻璃墙、卫生间和化粪池改造、彩钢瓦简易隔离墙、烤漆房举升机、铁皮房东侧小门等，被告主张因涉案房屋业主深圳市宝安宝岗实业有限公司未同意上述全部装修项目，故原告实际仅对部分项目进行了装修。被告申请其公司员工周某出庭作证，证人周某在庭审中确认原告已装修项目包括玻璃墙、阁楼改造、加装洗手间、卷闸门、大门伸缩雨棚，并称其余装修均可拆除。2018年11月19日，西乡街道土地规划监察队向鑫辉腾园各商户发出一份《搬离通知》，称各商户未经批准在航城达到华丰工业园建设临时建筑物，要求各商户于2018年11月22日前自行拆除违法临时建筑物，逾期不拆除，将采取停水停电措施，并对违法临时建筑物予以强制拆除。原告主张其实际使用涉案房屋至2018年12月24日，被告主张原告实际使用涉案房屋至2018年12月25日，并提交一份其工作人员周某与原告的通话录音，该录音中双方确认费用结算至2018年12月25日，原告对该通话记录真实性予以确认。庭审中，原被告确认原告承租的房屋包括涉案铁皮房及另一宿舍（双方另行签订了租赁合同），涉案铁皮房已于2018年12月底拆除。另查：1、涉案铁皮房系案外人深圳市宝安宝岗实业有限公司出租给被告，后被告又转租给原告，涉案铁皮房未取得建筑规划许可证或房地产证；2、原告提交一份深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司于2018年12月27日出具的《评估报告书》，评估结论为鑫辉腾科技园1号室内装修装饰为232,320元、设备搬迁费用为12,932元、停产停业补偿费为103,200元，合计348,452元。被告对该评估报告不予确认；3、原告主张被告于2018年11月23日对涉案铁皮房停水停电，故其不应支付2018年11月23日之后的水电费。被告对此不予确认，并主张原告提交的其与被告员工周某微信聊天记录可以证明原告该项主张不属实。判决结果本院认为，涉案铁皮房未取得建筑规划许可证及房地产证，被告将涉案铁皮房出租给原告，违反了法律、行政法规强制性规定，依法应当无效。合同无效后，相互取得的财产应当互相返还，被告应将其已收取的房屋租赁保证金34,800元返还给原告。关于租赁保证金利息，由于房屋租赁保证金性质在于担保合同正常履行，合同期内不应计算利息，但被告收到原告要求返还保证金通知后应当返还，未及时返还将产生占用资金利息，故利息应自起诉状送达之日即2019年3月18日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准，计至款项付清之日止。关于原告要求被告赔偿损失348,452元的诉讼请求。本院认为，原被告在签订合同时均明确租赁物为铁皮房，原告作为完全民事行为能力人，理应对铁皮房的性质及租赁后果有合理的知悉及预见，且其对房屋装修时未按照合同约定报相关部门审批，同时被告将未取得建筑规划许可证或房地产证的房屋出租给原告，违反了法律强制性规定，故原被告在履行合同中均存在过错，本院酌情认定原被告各承担50%的责任。原告诉请的损失包含三部分：1、室内装修损失。结合《一号铁皮房装修申请》及被告工作人员周某出庭证言，原告确有进行部分项目装修，但由于原被告未在涉案铁皮房拆除前就装修内容进行确认，原告提交的《评估报告》亦未经过双方共同确认，原告补充提交的收款收据、送货单系案外人出具，且无正式发票，本院不予采信，故本院酌情认定装修费用为60,000元，被告承担50%装修损失费用即30,000元；2、设备搬迁费，本院认为，原告租用涉案铁皮房用于经营汽车修理业务，房屋拆除后确有重型设备需要搬迁，《评估报告》载明搬迁费为12,932元，无明显不合理之处，本院予以采信，故被告应承担50%设备搬迁费即6,466元；3、停产停业补偿费。本院认为，《评估报告》依据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》计算的停产停业补偿费系政府对房屋所有权人停产停业损失补偿，与原告主张的停产停业损失非同一主体，本院不予采信。关于原告是否有权向被告主张停产停业补偿，本院认为，西乡街道土地规划监察队已于2018年11月19日发出《搬离通知》，但原告实际经营至2018年12月底，原告已有足够时间安排停产搬迁，且原告未提交证据证明其停产停业具体损失项目及金额，故对于原告要求被告赔偿停产停业损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应向原告赔偿损失36,466元（30000+6466）。关于利息，利息系占有货币而产生的使用费，损失费用不产生利息，故原告要求被告赔偿损失的利息，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付评估费及利息的诉讼请求，本院认为，评估费系原告单方委托，且本院已认定被告赔偿原告损失36,466元，原告要求被告赔偿评估费及利息，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还不当得利10,000元及利息的诉讼请求，原告明确该10,000元系其已向被支付的2018年11月房屋占有使用费，本院认为，原被告均确认的录音中已明确费用计算至2018年12月25日，且原告实际使用涉案铁皮房至2018年12月，合同虽然无效，但原告应参照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费，故原告要求被告返还该10,000元费用无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付房屋租金及水电费的诉讼请求。一、关于房屋占有使用费，被告明确其主张的是2018年11月、12月房屋占有使用费，租赁合同约定每月租金17,400元，第三年起按10%递增幅度计收租金即19,140元，故原告应向被告支付2018年11月至2018年12月25日房屋占有使用费35,090元（19140+19140÷30×25），原告已缴纳10,000元，故原告还需向被告缴纳该期间房屋占有使用费25,090元；二、关于水电费，被告庭后提交一份《补充说明》，主张原告拖欠2018年10月至12月电费2,038.44元、1,715.04元、1,452.36元，拖欠2018年10月至12月水费2018年10月至12月165元、191.4元、99元，共计5,661.24元。为此，被告提交了原告2018年7、8、9月缴费记录予以佐证，本院认为，原告实际使用涉案铁皮房至2018年12月，被告主张的2018年10月至12月水电费数额与原告之前缴纳的金额较一致，无明显不合理之处，故本院对被告主张的水电费金额予以采信。关于原告抗辩2018年11月23日之后停水停电，不应产生水电费，本院认为，原告提交的微信聊天记录显示被告工作人员于2018年12月17日向原告发信息称“明天下午执法队要来停铁皮房水电，请赶紧搬走”，原告回复“收到”，由此可见，原告该项抗辩主张与事实不符，本院不予采信。综上，原告应向被告支付房屋占有使用费25,090元、水电费5,661.24元，共计30,751.24元，对于被告反诉请求超过本院认定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告耿建伟与被告深圳市鑫辉腾电子科技有限公司于2016年10月14日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市鑫辉腾电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告耿建伟返还租赁保证金34800及利息（利息以34,800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年3月18日起计至款项付清之日止）；三、被告深圳市鑫辉腾电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告耿建伟赔偿损失36,466元；四、原告耿建伟应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市鑫辉腾电子科技有限公司支付房屋占有使用费、水电费30,751.24元；五、驳回原告耿建伟的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市鑫辉腾电子科技有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3,689元，由原告负担3,040元，由被告负担649元,受理费原告已预交。反诉受理费298元，由原告负担288元，由被告负担10元，反诉受理费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张   敏二〇一九年七月十九日书记员 姚梦（兼）书记员 刘 雨 欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。