南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013）玄民初字第586号原告干海宏，男，1963年2月7日生，汉族。委托代理人李自强、王宁，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。被告南京盛精百货有限公司（以下简称盛精百货公司），住所地在江苏省南京市玄武区珠江路488号269室。法定代表人陈美丽，盛精百货公司经理。第三人济南拓展物业发展有限公司（以下简称拓展公司），住所地在山东省济南市历下区解放路43号。法定代表人张瑞麟，拓展公司董事长。委托代理人顾蓓蓓，女，汉族。委托代理人张晓敏，女，汉族。原告干海宏诉被告盛精百货公司、第三人拓展公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告干海宏的委托代理人李自强和王宁、被告盛精百货公司的法定代表人陈美丽、第三人拓展公司的委托代理人顾蓓蓓和张晓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月4日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将南京市玄武区未来城二楼建筑面积为390平方米的营业用房即商铺出租给原告经营餐饮使用。合同签订后，原告依约向被告支付了合同订金、部分商铺租金，设立了南京市玄武区光前美食店，办理了营业用房装修手续，与南京精细致装饰有限公司签订了《装饰工程合同》，经被告同意入场装修。但施工过程中不断受到被告的妨碍。2012年11月28日，第三人通知原告，原告所承租的商铺中有6个属于其所有，要求原告停止装修。被告答应为原告协调，但迟迟未能解决。故原告诉请判令被告继续履行房屋租赁合同的义务，保障原告正常使用经营用房；赔偿原告因不能使用经营用房产生的经济损失30万元，第三人承担连带赔偿责任。被告辩称：我方系根据业主大会的决议，合法承租了第三人的房屋，我方有权转租给原告。我方与原告签订了房屋租赁合同，原告的装修队准备进场时，物业公司告知必须取得消防许可证才能进场装修，为此我方要求原告尽快完善手续，否则后果自负，但原告自行搬入，称手续慢慢办，至今未能办理完成有关手续。原告在手续不完备的情况下进场装修，造成的损失不应由我方承担。我方同意继续履行房屋租赁合同，并愿意与第三人协商解决。如法院作出判决处理，我方要求驳回原告的诉请。第三人述称：我方未将属于我方的6个商铺出租给被告，被告无权将我方的商铺转租给原告，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。原告在未核实房屋产权现状的情况下擅自使用我方的商铺，我方保留索赔的权利。经审理查明：2012年7月4日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的南京市玄武区珠江路488号二楼营业用房出租给乙方经营餐饮业及其他合法经营；甲方出租该房屋建筑面积约390平方米（实际套内使用面积317平方米）；甲方保证租赁期内房屋产权证真实有效及租期按时有效；租赁期限为4.5年，自2012年7月19日至2016年12月31日，从2012年7月19日开始计收房租；前两年租金各为46.98万元，第三、第四年租金各为49.32元，第五年租金实付23.2万元，租金半年一付，先付后用，于每年7月1日和12月31日付清¨¨¨，租金含物业费，房屋租赁所产生的税费由甲方承担，乙方交付租房押金5万元；甲方出租的该房屋系甲方向多名产权方整体租赁所有，现经产权方同意转租给乙方使用，并向乙方提供同意转租证明，在租赁期内如因产权方原因导致乙方无法继续租赁经营的，甲方需承担所有责任；甲方同意乙方在保证房屋安全前提下自费装修。审理中，原、被告和第三人一致确认，被告出租给原告的房屋系南京市玄武区珠江路488号二楼A2001、2002、2003、2004、2005、2006、2060、2061、2062、2063、2102、2103、2104、2105、2106、2107共16个商铺及其周围的公共部分。2012年7月19日，被告出具给原告书面说明一份，表示同意原告进场装修。次日，原告出具给被告“2楼交接清单”一份，载明：“璃玻门（注：应为玻璃门）钥匙一把、安全门钥匙一把、A2中区照明、A2F中区应急照明”。审理中被告称清单中“A2中区照明”和“A2F中区应急照明”就是2张电卡，原告表示不是电卡，是照明灯。2012年7月20日，原告（甲方）与案外人南京精细致装饰有限公司（乙方）签订《装饰工程合同》一份，约定原告将南京市玄武区珠江路488号二楼工程发包给南京精细致装饰有限公司施工，工程造价为50万元，施工日期是2012年7月21日至2012年8月30日等。审理中，原、被告一致确认装修开始时间为2012年7月20日，原告称停工时间为2013年4月20日，被告表示不知晓停工时间。第三人表示不清楚开工时间和停工时间。2012年10月16日、11月26日南京精细致装饰有限公司分别出具给原告收据各一份，内容分别载明收取原告第一笔工程款15万元、第二笔工程款15万元。审理中，原告提交了该两笔工程款的相应收据两份、银行付款凭证若干份、南京精细致装饰有限公司营业执照、有关装修决算表、装修施工图并申请证人徐新兰、杨光辉到庭作证。徐新兰系原告的会计，杨光辉系南京精细致装饰有限公司的项目经理，两人均作证原告支付30万元装修费属实。被告表示不清楚实际装修费损失，且明确表示不申请工程造价鉴定。2012年11月28日，第三人向原告发送《函告》一份，称：你公司目前装修使用的未来城A座二楼A2102、2103、2104、2105、2106、2107共6个铺位系我公司所有，我司未将上述铺位授权给包括你公司在内的任何第三方使用，要求你公司立即停止装修并拆除上述商铺上的装修物，否则，我司将采取一切措施追究贵司的法律侵权责任。另查，被告分别于2012年6月28日、2012年7月4日和2012年7月19日收取原告“租房订金”3万元、“租房订金”2万元、2012年7月19日至2013年1月18日期间的房屋租金234900元，合计284900元。该“租房订金”3万元和2万元，合计5万元，实际上就是2012年7月4日双方所签租赁合同中所称的“租房押金”。第三人享有南京市玄武区珠江路488号241、242、248、249、250、251、252、253、256、267、271、272、273、274、275、280、281、282、283、284、286、287、290、2100、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107室共31个商铺的房屋所有权。2009年9月1日前第三人与被告的法定代表人陈美丽达成口头房屋租赁协议，并将上述房屋交付陈美丽使用。2011年12月第三人以陈美丽拖欠房屋租金为由向本院提起诉讼，请求法院判决陈美丽返还租赁房屋、给付房屋租金等。本院于2012年6月初经审理判决确认第三人与陈美丽关于上述31个商铺的房屋租赁合同于2011年12月8日解除、陈美丽向第三人交还房屋、支付房屋租金等。陈美丽不服判决上诉。因未预交上诉案件受理费，南京市中级人民法院于2012年9月3日裁定按自动撤回上诉处理。原告承认至今仍未将承租房屋及玻璃门钥匙和安全门钥匙交还给被告，未向被告交还过房屋。不交还的理由是，原告已向被告交过押金和支付过部分房屋租金等，想尽早开业，不可能交房。被告承认未让原告交还房屋。理由是，被告本来就希望将房屋转租出去，既然房屋已转租出去，且收取了租金，故不会让原告交房。本院于2014年9月5日向原、被告双方当事人释明，不交还、不接收房屋，将会引起租金等损失的扩大，责任由损失扩大方承担。对此，原告表示，钱款已投入，装修已进行，被告未退款，未予以赔偿，故原告不可能交房。被告则表示，如现在原告交房，被告愿意接收。关于租房及前期用房情况，原告称，2012年5月原告看到现场有招租信息，得知二楼出租。经实地考察，认为此地商业网点多，打工人员多，符合其选址要求，即与被告洽谈。被告向原告出示了部分产权证明，原告就认为被告有权转租他人的房屋，原、被告双方遂于7月4日签订了租赁合同。2012年7月19日原告与被告办了进场装修手续，次日进场装修。进场后得知被告欠物业公司物业费6万元，物业公司为此拒绝供电。原告找到被告要求处理。在原告的督促下，被告才与物业公司达成了分期交清物业费的协议，物业公司恢复了供电。2012年8月29日，物业公司再次停止供电，其中的理由有消防手续不完善。原告找被告处理未果，最终在街道物业办工作人员的协调下，物业公司恢复了供电。2012年10月20日第三人到场，称此前其与陈美丽之间房屋租赁纠纷案件的判决下来了，并主张房屋权利。原告报了警，在警方协调下，原告与被告达成了口头协议，被告承诺协调好房屋租赁事宜，其他事情原告不需要考虑，原告就恢复了施工。后第三人见原告恢复了施工，遂于2012年11月28日发送函告，要求原告停止装修，交还房屋。因为有与被告的协议存在，原告就未予理会，继续装修。被告则称，原告收到第三人于2012年11月28日发送的《函告》后，原告找到被告要求处理。被告向原告表示，被告有权转租，“你只管用，只管装修，不要理会第三人”。对本案纠纷的解决，原、被告及第三人庭后进行了自愿沟通协商，第三人于2013年11月25日明确表示，原告必须整租其所有的上述31个商铺，否则三方不可能达成和解。原告则拒绝整租，并表示缺少诉争的属于第三人的6个商铺，原告就无法经营，故坚持要求承租该6个商铺。因原告和第三人各执己见，致原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行。原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告于2012年7月4日签订的房屋租赁合同；二、被告返还原告交纳的租房押金5万元、租金234900元，合计284900元，按银行同期贷款利率给付该款自2012年7月20日至实际还清款项之日止的利息；三、被告赔偿原告装修费损失30万元。对此，被告仍表示要求继续履行原、被告之间的房屋租赁合同。第三人表示对原告的诉讼请求不持异议，称与自己无关。上述事实由房屋租赁合同、装饰工程合同、告函、函告、房屋所有权证、收条、收据及本院庭审笔录、谈话笔录等证据证实。因当事人意见分歧，致本案调解未成。本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均受其约束。因在合同履行过程中，第三人主张房屋权利，致使原告不能正常使用承租房屋，无法实现合同目的，故原告有权解除原、被告之间的房屋租赁合同。当事人依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告在2013年11月25日本院谈话时明确要求解除双方之间的合同，被告在谈话现场，解除合同的通知应认定为当场送达被告，原、被告之间的合同在通知送达被告时解除。因双方之间的合同已经解除，故原告没有必要再诉请解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的合同已经解除，原告应将其所承租的商铺、商铺周围的公共部分及持有的房屋玻璃门钥匙和安全门钥匙各一把一并返还给被告。被告称原告至今还持有“A2中区照明、A2F中区应急照明”共两张电卡，原告否认“A2中区照明、A2F中区应急照明”是电卡，被告又未举证证明，故被告应承担举证不能的法律后果，其要求原告退还“A2中区照明、A2F中区应急照明”电卡的诉讼请求，依据不足，不予支持。原告要求被告返还房屋押金5万元，并按银行同期贷款利率给付该款自2012年7月20日至实际还清款项之日止的利息，于法有据，本院予以支持。其中，经计算，2012年7月20日至2014年9月22日796天的利息为6106.3元。原告从被告处租得房屋后对承租房屋进行了装修。原、被告一致确认原告于2012年7月20日开始装修施工，原告自认2013年4月20日停止装修，被告表示不清楚停止装修时间，又未能举出反证，故本院认定原告开始装修时间为2012年7月20日、停止装修的时间为2013年4月20日。原告称装修费损失为30万元，提交了有关证据，被告表示不清楚实际装修费损失，又未能够举证反证，且明确表示不申请鉴定，故本院认定原告的装修费损失为30万元。原告经被告同意进行装修。第三人于2012年11月28日向原告发送《函告》，对原告承租的部分房屋主张权利，要求立即停止装修并拆除装修物时，原告已向被告交纳了有关费用，已与他人签订的房屋装修合同，并向他人支付了装修费用，且已进行施工。第三人主张房屋权利，原告要求被告处理时，被告表示“你只管用，只管装修，不要理会第三人”。而被告此后未能与第三人协调一致，取得房屋转租权，故原、被告之间的租赁合同因故未能得到顺利履行，最终造成合同解除的后果，责任在于被告。原、被告在租赁合同中约定，在租赁期内如因产权方原因导致原告无法继续租赁经营的，被告需承担所有责任。故被告应当赔偿原告的装修费损失。原、被告签订房屋租赁合同之后，被告将房屋交给了原告使用，原告已依约占有承租房屋，故自2012年7月19日至2012年11月28日第三人向原告发送函告、主张房屋权利的前一日，原告应按双方约定的年租金46.98万元的标准向被告支付房屋租金。原告已向被告交纳该部分租金，现又主张退还并支付利息，理由不足，不予支持。第三人曾因陈美丽拖欠房屋租金事宜于2011年与陈美丽发生诉讼，本院于2012年6月已作出确认第三人与陈美丽的房屋租赁合同于2011年12月8日解除、陈美丽向第三人交还包括属于第三人所有本案诉争的6个商铺在内的房屋等内容的判决。陈美丽上诉后，南京市中级人民法院于2012年9月3日裁定按自动撤回上诉处理。现原告在收到第三人于2012年11月28日发送的《函告》后，曾找到被告要求处理，被告告知原告，被告有权转租，“你只管用，只管装修，不要理会第三人”。此事实表明，被告在明知法院已作出陈美丽交还房屋的生效判决的情况下，仍与原告签订房屋转租合同，将房屋转租给原告，且在第三人得知情况向原告主张房屋权利后，还向原告作出自己无力实现的承诺。原告承认，其是在被告仅向原告出示部分房屋产权证明的情况下，与被告签订房屋租赁合同。进场后又得知被告欠有物业费未交，导致物业公司拒绝为原告供电。后第三人到场主张房屋权利，并告知此前与陈美丽发生诉讼等情况。原告找到被告要求处理，被告承诺会协调好房屋租赁事宜，其他的事情不需要原告考虑。原告相信此承诺，遂恢复了装修施工。第三人发现原告恢复施工后，遂发书面正式函告要求停止装修并交房。原告未予理会，继续装修。此事实说明，被告所称的其享有转租房屋的权利可能存在严重瑕疵，被告的履约能力可能存在严重不足。对此，原告应有基本的判断或者预见，并及时采取措施加以应对。原告不顾有关事实情况，不顾第三人的权利主张要求，仅仅听信于被告的单方承诺并继续占有承租房屋。由此可以认定，2012年11月28日第三人主张房屋权利，至2014年9月5日本院向原、被告双方释明拒不交房、拒不接收房屋的法律后果前一日之间的期间，原、被告双方对于租金损失的扩大均持放任态度，为此双方均有责任。综合考量原、被告的过错程度、原告实际占有房屋等情况，本院酌定原告承担此期间40%的租金损失，被告承担60%的租金损失。根据原、被告双方在租赁合同中约定的租金标准，即2012年7月19日至2013年7月18日的租金为46.98万元，可计算出其中2012年11月28日至2013年1月18日期间共52天的租金损失为66383.2元，原告应承担此金额的40%即26553.3元。因原告已按双方约定的租金标准提前全额支付，故关于此期间被告应退还给原告39829.9元，并按银行同期贷款利率给付该款自2012年7月20日至实际还清款项之日止的利息。其中，经计算，2012年7月20日至2014年9月22日796天的利息为4864.3元。根据原、被告双方在租赁合同中约定的租金标准，即2012年7月19日至2013年7月18日、2013年7月19日至2014年7月18日的租金各为46.98万元，2014年7月19日至2015年7月18日的租金为49.32元，可计算出2013年1月19日至2014年9月5日前一日之间594天的租金损失和房屋占用费为791028.5元，原告应承担此金额的40%即316411.4元，该金额应支付给被告。2014年9月5日本院释明不交房、不收房的法律后果时，被告表示愿意接收房屋，原告仍表示不交还房屋，故2014年9月5日以后的房屋占用费应由原告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告干海宏于本判决生效之日起十日内将承租的南京市玄武区珠江路488号二楼A2001、2002、2003、2004、2005、2006、2060、2061、2062、2063、2102、2103、2104、2105、2106、2107共16个商铺及其周围的公共部分以及该房屋玻璃门钥匙、安全门钥匙各一把交还给被告南京盛精百货有限公司。二、被告南京盛精百货有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告干海宏房屋装修费损失30万元。三、被告南京盛精百货有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告干海宏租房押金5万元、支付该款自2012年7月20日至2014年9月22日止的利息6106.3元，并按中国人民银行同期贷款利率给付5万元自2014年9月23日至本判决确定的给付期限的最后一日止的利息。四、被告南京盛精百货有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告干海宏2012年11月28日至2013年1月18日期间的房屋租金39829.9元、支付该款自2012年7月20日至2014年9月22日的利息4864.3元，并按中国人民银行同期贷款利率给付39829.9元自2014年9月23日至本判决确定的给付期限的最后一日止的利息。五、原告干海宏于本判决生效之日起十日内给付被告南京盛精百货有限公司2013年1月19日至2014年9月4日之间的租金损失和房屋占用费共计316411.4元。六、原告干海宏自2014年9月5日起按其与被告南京盛精百货有限公司于2012年7月4日签订的《房屋租赁合同》中约定的同期租金标准向被告南京盛精百货有限公司支付房屋占用费，至其实际交还房屋给被告南京盛精百货有限公司之日止。七、驳回原告干海宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9809元，由被告负担（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此费用给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李新庄人民陪审员  李小锁人民陪审员  张庆美二〇一四年九月二十四日见习书记员  张佳佳