锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民二初字第558号原告张占元，男，汉族。委托代理人李福德，多伦诺尔镇法律服务所法律工作者。被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司。法定代表人刘棕才，职务总经理。托代理人哈斯，内蒙古合志律师事务所律师。原告张占元与被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张占元及其委托代理人李福德，被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司托代理人哈斯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张占元诉称，2008年8月16日，被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司委托项目经理曹满昌代表公司销售金基嘉园小区1#、2#楼3－6层的住宅，建筑面积7000㎡。2010年12月23日，原告张占元与曹满昌签订房屋买卖契约合同，约定：甲方将座落在额吉淖尔路街（原乳品厂家属院），建筑面积98.96平方米，1号楼南2单元3层南户房屋卖给乙方，价款18万元，交付房屋为2011年8月15日及该建筑物范围内的土地使用权一并交付乙方。违约责任：甲方违约，每逾期1日，向乙方支付已交房屋价款千分之一滞纳金。合同签订后，原告按约定交付购房款18万元（一次性付清）。在履行合同期间，被告未能按约定交付房屋，2012年12月份，原告得知被告所出卖给原告的房屋一房多卖，此房己被第三人占有使用，经多次找被告返还购房款及利息，并承担购房款一倍的经济损失，未果。现要求与被告解除房屋买卖契约合同，返还购房款18万元及利息，承担已付购房款一倍的经济损失，并承担本案诉讼费用。被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司辩称，1、原告诉答辩人主体不符。其理由是，依原告出具的购房协议，并非原告与答辩人签订的合同。至于答辩人出具的所谓授权委托书，其内容非常明确，同意曹满昌代表公司销售金基嘉园小区1#、2#楼3－6层的住宅，建筑面积7000㎡。作为销售人应当在销售时理应以答辩人的名义出售和签订协议，所有相关手续也应让答辩人审查和认可后由公司加盖公章方可。依原告出具的房屋协议看完全是曹满昌个人所为，公司是不知情的，更没让卖给原告和一房多卖。就本案而言，曹满昌证明所签订的协议完全受答辩人指使，或者协议证明有答辩人过错则无话可言，事实是，答辩人之所以出具的授权委托书，是因曹满昌挂靠锡林浩特市宏业建筑安装有限责任公司承包施工涉案工程。曹满昌超越授权，以个人名义一房多卖完全属于他个人非法行径，况且曹满昌已经为此判刑。该涉案房屋是否认定诈骗，或者是非法侵占都无从考证。2、原告诉求解除权己经丧失，签订协议时间为2010年12月23日，相隔三年半。法律有规定，解除权行使的合理期限为三个月。被答辩人没有催告的解除权应当在发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失。3、原告要求答辩人承担一倍的经济损失无法律依据。上述事实，答辩人既不是规定中的抵押人，也不是作为出卖人又将该房屋出卖给第三人的主体。因此，原告诉求和诉称无法律依据，请求对原告诉求予以驳回。经审理查明，2010年12月23日，原告张占元与项目经理签订屋买卖契约合同，合同主要约定，1、乙方自愿将座落在额吉淖尔路（原乳品厂家属院），房屋建筑面积为98.96平方米，1号楼南2单元3层南门。2、甲、乙双方议定上述房屋地产成交价格为18万元。3、双方同意于2011年8月15日甲方上述房屋正式交付给乙方。4、甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日由违约方向对方给付相当于上述房屋价格千分之一滞纳金。合同签订后，原告张占元分别于2010年12月23日向被告曹满昌支付购房款16万元，2011年5月6日支付购房款2万元。另查，被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司，2008年8月16日出具授权委托书，委托事宜：同意曹满昌代表天通房地产公司销售金基嘉园小区1、2号楼3至6层的住宅，建筑面积约7000平方米，本建筑楼房销售属于独立承担、独立核算、独立承担民事、经济责任。曹满昌在授权委托书内对外进行出售商品房，由于一房二卖等其他原因，被判刑，涉案的商品房，在刑事部分涉及到该房屋。故原告诉讼来院，要求与被告解除房屋买卖契约合同，返还购房款18万元及利息，承担已付购房款一倍的经济损失。原告张占元向法庭提供如下证据：证据1、房屋买卖契约，证明双方存在房屋买卖事实，房屋价款为18万元。证据2、授权委托书，证明被告锡盟天通房地产开发有限公司授权项目经理曹满昌出售商品房屋。证据3、收条，证明原告已交付购房款18万元。被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司对原告举证证据1、认为是曹满昌个人行为，不是我方让原告买卖涉案房屋，证据与我方无关。对证据2、真实性认可，我方与宏业公司有施工合关系，授权给宏业公司才对，此授权书的公章说明问题。对证据3、认为不清楚，没有收到此款项。被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司向法庭提供如下证据：证据1、建设工程施工合同，发包人锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司，承包人是宏业公司。证明我方与宏业公司是建设工程施工合同关系，价款约定将3至6号楼抵顶作为工程款支付。证据2、2008年6月8日授权委托书，证明我方与宏业公司商交，宏业公司同意，以宏业公名义买卖房屋。证据3、2008年8月16日授权委托书，证明宏业公司同意曹满昌为其买卖房屋。证据4、结算工程款的凭证、授权委托书，证明与曹满昌已结清工程款。原告张占元对被告举证证据1、2、性认可，但与本案没有关系。对证据3、无异议，被告授权曹满昌买卖房屋。对证据4、认为与本案无关，不知情，不发表意见。上述事实及证据，并经当庭举证、质证及当事人的陈述，本院予以确认。本院认为，原告张占元与被告曹满昌签订房屋买卖合同事实成立，本院予以确认。由于被告曹满昌的违约行为，造成该房屋已经被他人占有，因此，鉴于双方无法实现合同目的，故原告的诉求部分予以支持。被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司，于2008年8月16日，授权委托曹满昌代表公司销售金基嘉园小区1、2号楼3至6层的住宅，系公司内部经营管理行为。曹满昌的售房行为，是代表被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司的行为，因此，被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司负有对外承担民事责任的义务。故被告的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《合同法解释（二）》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条之规定，判决如下：一、解除涉案2010年12月23日房屋买卖契约。二、被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司于判决生效之日起30日内，一次性退还原告张占元购房款18万元及违约金（按购房款18万元，每逾期一日1‰滞纳金计算，自2011年8月15日起至给付之日止）。三、驳回原告张占元其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900.00元，由被告锡林郭勒盟天通房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长  包伟红审 判 员  赵 清助理审判员  臧植辉二〇一四年九月四日书 记 员  郭博慧附：依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第－百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法解释（二）》第十五条：出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款－倍的赔偿责任：第二项，商品房买办合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民法通则》第八十七条：债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的偿付他应当承担的份额。