广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4350号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西桂林德泽实业投资有限公司，住所：广西壮族自治区全州县全州镇凤凰山路凤凰花园内****。 法定代表人：蒋昌荣，董事长。 委托诉讼代理人：蒋仕勇，广西剑化犁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何玉，广西剑化犁律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈峰，女，1983年7月24日生，汉族，银行职员，住广，住广西壮族自治区全州县div> 委托诉讼代理人：陈顺新（陈峰之父），住广，住广西壮族自治区全州县div> 上诉人广西桂林德泽实业投资有限公司（以下简称德泽公司）因与被上诉人陈峰商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2020）桂0324民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德泽公司上诉请求：1、依法撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2020）桂0324民初592号民事判决第二、第三、第五项；2、依法改判支持上诉人向被上诉人给付剩余购房款47604.6元的诉讼请求；3、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。1、双方于2016年3月30日签订《商品房买卖合同》，同日签订《补充合同》。合同约定按套内建筑面积计价，对于面积确认和面积差异处理，以套内建筑面积为依据。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同约定单价结算多退少补不计利息。但实际履行中，上诉人打印出来的购房发票显示的单价为24665.60元，该单价是用购房价款646732元除以合同的总面积26.22㎡得来的，即实际履行过程是以建筑面积进行计价。2、双方合同明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同约定单价结算多退少补。依据《桂（2018）全州县不动产权第0002906号》证书，产权登记面积为28.15㎡，而合同约定面积为26.22㎡，因此被上诉人应向上诉人补差面积1.93㎡的购房款，差价数额为47604.6元（24665.60元×1.93㎡）。一审法院以不动产权证书登记的专有面积认定为套内面积是错误的。3、一审法院认定上诉人逾期交付商铺应承担违约金的事实错误。按照合同约定，出卖人应于开业之日起三年后将商铺交付买受人经营，又因《补充协议》约定商铺由上诉人经营，上诉人将该商铺出租，租期至2020年4月18日。且被上诉人在庭审中自认收到了上诉人转账至银行卡的商铺租金的事实。因此，上诉人主观明确知道购买的商铺已经交付并且一直在收取租金未提出异议。因此上诉人已经按照合同约定的时间交付商铺，并未违反合同约定，不应当承担逾期交房违约金。 陈峰辩称，双方签订的合同明确约定面积确认及面积差异处理以套内建筑面积为依据。开具销售不动产统一发票是德泽公司依法纳税的法定义务，发票上的单价打印是德泽公司单方行为，双方并没有因为发票变更合同合意。德泽公司以陈峰未交面积差异款为由拒不交付商铺，将商铺租赁给第三人经营收取租金获利，直到2020年6月24日才交付，因承担逾期交付的违约责任。 陈峰向一审法院起诉请求：1．判令被告依约向原告交付商品房与产权证书；2．判令被告依约退还原告购房面积差异价款13219.91元；3．判令被告依约赔付原告逾期交房违约金（按每日106.30元计算至实际交付房屋日止）。诉讼过程中，原告自述被告于2020年6月24日交付商铺钥匙，故将诉讼请求变更为：1．判令被告依约向原告交付商品房产权证书及购房发票；2．判令被告依约退还原告购房面积差异价款13219.91元；3．判令被告依约赔付原告逾期交房违约金（自2020年1月18日起按每日106.30元计算至2020年6月24日止）。 一审法院认定事实：2016年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于德泽购物广场第一幢1层C15号预售商品房，建筑面积26.22㎡，其中套内建筑面积18.59㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.63㎡；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米34789.24元，总金额646732元；根据当事人选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定以产权证登记面积为准，按合同约定单价结算多退少补不计算利息。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：“……二、关于《买卖合同》交付期间第八条的补充……2、买受人付清全部房款后第二日起，出卖人以总房款年利率百分之六返现给买受人至出卖人商场开业日止，出卖人于开业之日起三年后（即开业日算起的三年）将商铺交付买受人经营……三、关于《买卖合同》第九条的补充……2、该商铺由出卖人经营的，出卖人逾期交铺的，则出卖人应从已经营优惠期满第二日起继续以总房款年利率6％作为违约金赔付给买受人直至实际交付之日为止”。合同签订当日，原告交付购房款433732元，其曾于同年3月13日交付定金13000元。据此，被告于同年4月25日向原告开具《销售不动产统一发票》，涉案商铺建筑面积26.22平方米，单价24665.60元／㎡，预收购房款446732元。2016年6月30日，原告银行按揭贷款200000元转至被告账户。至此，原告已给付全部购房款646732元。2017年1月6日，被告将合同约定的优惠金额21294元转款至原告账户。后原、被告依照《补充协议》约定，商铺由被告经营，被告将该商铺出租，租期至2020年4月18日。2018年7月23日，全州县不动产登记局就涉案商铺颁发不动产证，该证书载明房屋建筑面积28.15㎡，专有建筑面积18.21㎡。2019年12月24日，被告向原告发出《催告函》，催告原告于同月31日前到被告处领取涉案商铺的产权证书，并补交商铺面积差异1.93㎡的差价款47604.5元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，是依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权证登记面积为准，按合同约定单价结算多退少补不计算利息。该合同约定涉案商铺套内建筑面积18.59㎡，不动产权证书登记专有建筑面积18.21㎡，按照合同约定，被告应退还原告房屋差异价款13219.91元［（18.59㎡-18.21㎡）×34789.24元／㎡］，故该院对原告要求被告退还涉案商铺面积差异价款的诉请予以支持。被告辩称应按销售不动产统一发票载明的建筑面积及房屋单价为依据进行面积确认及面积差异处理的辩称意见不予采信，对其要求原告补交购房款47604.6元的反诉请求，亦不予支持。因原告已按合同约定交付全部购房款，被告亦应按合同约定交付商品房及其产权证书、购房发票，现涉案商铺已实际交付，故原告要求被告继续履行交付产权证书及销售发票的诉讼请求，该院予以支持。关于逾期交房违约金，依照《补充协议》的约定，出卖人应于开业之日起三年后（即开业日算起的三年）将商铺交付买受人经营，逾期交铺的，应从已经营优惠期满第二日继续以总房款年利率6％作为违约金赔付给买受人直至实际交付之日止。涉案商铺所在的德泽购物广场于2017年1月16日开业，被告应于三年期满后即2020年1月15日将商铺交付给原告，现原告自述商铺于2020年6月24日交付，但未提供证据证实该一事实，且原、被告双方均未提供证据证实商铺具体交付时间，因原告提供的《收据》能够证实商铺由被告管理出租至2020年4月18日，被告对此亦无异议，故被告应给付2020年1月16日至2020年4月18日止的违约金，原告主张自2020年1月18日起按每日106.30元计算违约金，该计算方式未超合同约定标准，现被告应给付2020年1月18日至2020年4月18日止的违约金，即106.30元／天×92天＝9779.6元，该院对该部分予以支持，超出部分不予支持。被告辩称其已将商铺交付给原告，不存在违约情形，未提供证据证实，该院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告广西桂林德泽实业投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告陈峰交付商品房产权证书及购房发票；二、被告广西桂林德泽实业投资有限公司退还原告陈峰购房面积差异价款13219.91元；三、被告广西桂林德泽实业投资有限公司给付原告逾期交房违约金9779.6元；四、驳回原告陈峰其他诉讼请求；五、驳回反诉原告广西桂林德泽实业投资有限公司的反诉请求。案件受理费653元（原告已预交5229元），由原告负担130元，被告负担523元；反诉案件受理费990元，由被告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。德泽公司提供证据1：《已售未结清房款业主回复记录》第二页第九项，拟证明德泽公司在2019年10月10日电话联系陈峰，就租房合同到期一事进行协商。证据2：2020年3月24日及3月25日双方电话录音一份，拟证明德泽公司商管部与被上诉人父亲就商铺的交接事宜进行沟通，被上诉人父亲对房屋续租是知情的。陈峰对上诉证据质证意见为：电话通话时案涉商铺面积尚不确定，且没有与其他商铺进行分割，不具备交付条件。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方电话沟通时案涉商铺与其余四个商铺之间打通，未进行隔离。 一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩，本案二审的争议焦点是：1、面积确认及面积差异处理是以建筑面积还是套内建筑面积计算？2、德泽公司是否应支付陈峰逾期交房的违约金？ 关于焦点一，面积确认及面积差异处理的问题。德泽公司上诉主张应按销售不动产统一发票载明的建筑面积及房屋单价为依据进行面积确认及面积差异处理，且不动产权证书上登记的专有建筑面积不等同于套内建筑面积。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人均具有约束力。该合同第五条明确约定当事人选择以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。以产权登记面积为准，按合同约定单价结算多退少补不计算利息。德泽公司开具的销售不动产统一发票载明的建筑面积及房屋单价并未变更双方合同约定面积确认及面积差异处理的方式。合同约定涉案商铺套内建筑面积为18.59㎡，不动产权证书上登记的专有建筑面积18.21㎡，因不动产权证书上登记的专有建筑面积等于房屋建筑面积减掉分摊建筑面积，即专有建筑面积等同于套内建筑面积。因此德泽公司应退还陈峰房屋面积差异价款13219.91元[(18.59-18.21)×34789.24]。 关于焦点二，德泽公司是否应支付陈峰逾期交房的违约金的问题。德泽公司上诉主张已将商铺交付，又因根据《补充协议》的约定由德泽公司经营商铺并出租。庭审中，双方均认可涉案商铺与其他四间商铺打通未隔离，且商铺租金也并未交付陈峰的事实。因此涉案商铺并未具备交付条件，德泽公司主张商铺已经交付没有事实依据，德泽公司应承担逾期交付商铺的违约金。 综上所述，广西桂林德泽实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费870元，由上诉人广西桂林德泽实业投资有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇一九年七月二十五日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  张雄艺