重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2014）碚法民初字第01061号原告王承强，男，汉族，1969年1月25日出生，住重庆市北碚区。原告张永会，女，汉族，1971年9月30日出生，住重庆市北碚区。二原告委托代理人潘洪，重庆市北碚区石坝法律服务所法律工作者。被告重庆鑫点房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**龙溪镇金龙路**，组织机构代码70941868-2。法定代表人冯超，该公司董事长。委托代理人孙长春，男，汉族，1960年3月3日出生，该公司行政部经理，住重庆市沙坪坝区。原告王承强、张永会诉被告重庆鑫点房地产开发有限公司（以下简称鑫点公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后，依法由审判员李军独任审判，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告王承强、原告王承强和张永会的委托代理人潘洪，被告鑫点公司的委托代理人孙长春到庭参加诉讼。之后依法组成合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告王承强和张永会的委托代理人潘洪，被告鑫点公司的委托代理人孙长春到庭参加诉讼。本案在审理中，双方当事人申请一个月的和解期进行和解，逾期未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告王承强、张永会诉称：2006年1月7日，王承强、张永会与鑫点公司签订《商品房预订协议》。协议约定：由王承强、张永会购买鑫点公司开发的重庆市北碚区×××镇×××路××××号1单元××××号商品房（住宅）一套，该商品房总价为95342元；鑫点公司在2006年12月30日交付标的房屋，并在合同签订之日起30日内按约定为王承强、张永会办理房地产权证。合同签订后，王承强、张永会按照约定支付了全部房款、大修基金及办理产权证的相关费用，但鑫点公司收取房款后未按约交付房屋。后经王承强、张永会多次催促，鑫点公司至今仍未给王承强、张永会办理相关产权证。鑫点公司的违约行为给王承强、张永会造成了不必要损失。《商品房预订协议》中王承强、张永会购买的房屋×××路××××号1单元××××是订房时所确定的房号。当时是将电梯房和靠电梯的楼梯房都作为1单元，把远离电梯的楼梯房作为2单元。王承强张永会订购的是紧邻电梯房的3F层，实际上就是第4楼。因为第4层不吉利所以就没有定第4层。当时没有将商业门面作为第一层。之后×××派出所在确定门牌号码时就将商业门面作为第一层，把电梯房确定为1单元，把2个单元的楼梯房不论距电梯房远近均确定为2单元，所以王承强、张永会所购房的房屋的门牌号就被确定为×××路××××号2单元××××。为维护王承强、张永会的合法权益，王承强、张永会特依法向贵院提起诉讼。请求：1、由鑫点公司将位于北碚区×××镇×××路××××号2单元××××房屋房地产权办理至王承强、张永会名下；2、由鑫点公司支付从2009年8月9日至2014年2月10日按日万分之三计算的逾期办证违约金9534元，放弃其余逾期办证违约金；3、由鑫点公司支付因逾期交房导致的房屋租金损失、办理产权证的交通费和误工损失10000元。被告鑫点公司辩称：王承强、张永会起诉状和王承强、张永会陈述的事实需要举证证明。鑫点公司没有收到王承强、张永会所缴纳的房款95342元，涉案房屋的交付及办证都是由鑫点公司的涉案房屋所在房地产项目的项目经理邓金在负责办理，具体办理情况鑫点公司不清楚。邓金没有向鑫点公司汇报相关情况。所在房地产项目是静观花园小区。对于王承强、张永会的诉讼请求要求法院调查相关事实后依法裁判。经审理查明：2006年1月7日，王承强、张永会签订的《商品房预订协议》载明：“……甲方（卖方）重庆鑫立房地产开发有限公司乙方（买方）张永会王承强……第一条乙方所购商品房的基本情况工程名称：重庆鑫立房地产开发有限公司静观花园小区座落：重庆市北碚区×××镇×××路住宅1单元×××××号建筑面积125.45㎡总款95342元备注：四通、大修基金、房款102948.84元。第二条……2、该商品房乙方从签订本协议的当日，首付房款40000元整，房屋主体完工时，付60948.84元整，余款2000元整在领取产权证和国土证时付清（领取产权证的时间以甲方通知的时间为准）。第三条该商品房以房管部门核定的建筑面积为准计算价款。在领取产权证及国土证时实行多退少补。第四条房屋产权的归属1、该工程竣工后，甲方将验收合格的房屋交付给乙方。2、待甲方将房管证、土地使用证办好后交给乙方。3、甲方在办理房屋所有权证和国土土地使用权证的办证税费，按国家规定由甲乙双方分别承担。4、商品房交易税按国家规定执行，由甲乙双方分别承担。5、乙方应承担的税费由甲方在办证前向乙方预收，在交付产权证时，连同房款的余款一道进行结算。第五条……3、公共维修基金缴纳标准按国家标准执行，由甲方代收代付，由乙方承担，收公共维修基金1906.84元整（按建筑面积计算），在签订本协议时一次性付清。……第七条交房时间2006年12月30日。……”该协议尾部甲方处盖有私章，私章文字为“邓博之”，张永会在乙方处签名。邓金，又名邓博之。王承强、张永会按《商品房预订协议》向邓博之（邓金）付清了房款，并向邓博之（邓金）支付了契税等费用。重庆永和建筑工程有限公司承建了重庆鑫立房地产开发有限公司（以下简称鑫立公司）的×××镇×××路花园小区工程（包括涉案房屋在内），大概于2005年8月开始修建，于2006年7月左右完工。该工程于2007年12月29日经竣工验收。邓金系鑫立公司该工程的项目经理。鑫立公司于2009年8月9日将涉案房屋交付给王承强、张永会。因该房屋在修建过程中没有建筑工程施工许可证等相关手续，王承强、张永会等购房人向×××镇政府和北碚区相关部门反映，经多方协调，鑫立公司与王承强、张永会于2009年8月29日签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定鑫立公司将其开发的华渝花园项目中坐落于重庆市北碚区×××镇×××路××××号2单元××××住宅房屋（建筑面积127.49平方米）出售给王承强、张永会。鑫立公司于2009年12月18日取得了坐落于北碚区×××镇×××路××××号2单元××××住宅房屋的房地产权证（建筑面积127.49平方米，土地使用权类型为出让，土地用途为城镇住宅用地）。2009年8月29日，鑫立公司与王承强、张永会填写了涉案房屋的重庆市土地房屋权属登记申请书。2009年8月30日，王承强、张永会向鑫立公司出具委托书，全权委托鑫立公司代为办理王承强、张永会位于北碚区×××路××××号土地房屋（用途住宅，建筑面积127.49㎡）的土地房屋权属登记事宜。另查明，静观花园小区与华渝花园为同一小区。《商品房预订协议》中王承强、张永会购买的房屋×××路××××号1单元××××是订房时所确定的房号。当时是将电梯房和靠电梯的楼梯房都作为1单元，把远离电梯的楼梯房作为2单元。王承强张永会订购的是紧邻电梯房的3F层，实际上就是第4楼。因为第4层不吉利所以就没有定第4层。当时没有将商业门面作为第一层。之后×××派出所在确定门牌号码时就将商业门面作为第一层，把电梯房确定为1单元，把2个单元的楼梯房不论距电梯房远近均确定为2单元，所以王承强、张永会所购房的房屋的门牌号就被确定为×××路××××号2单元××××。王承强、张永会所签订的《商品房预订协议》与《重庆市商品房买卖合同》上所涉及的房屋为同一套房屋。涉案房屋所属工程没有办理商品房预售许可证。还查明，鑫立公司于2011年12月20日变更名称为鑫点公司。又查明，本案涉案房屋未办理单独的房地产权证。庭审中，鑫点公司表示认可邓金也就是邓博之与王承强、张永会签订《商品房预订协议》的行为为鑫点公司的行为，邓金按《商品房预订协议》收取王承强、张永会房款的行为是代表鑫点公司收取房款的行为，但邓金未将收取的王承强、张永会的房款交付给鑫点公司。王承强、张永会与鑫点公司均表示《重庆市商品房买卖合同》是对《商品房预订协议》的进一步明确。王承强、张永会表示放弃要求鑫点公司支付其逾期办证违约金的诉讼请求，放弃要求鑫点公司支付其因逾期交房导致的房屋租金损失、办理产权证的交通费和误工损失10000元的诉讼请求。上述事实，有书证，原、被告在庭审中的陈述记录在卷为据，足以认定。本院认为：王承强、张永会与邓博之签订的《商品房预订协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。鑫点公司认可邓金也就是邓博之与王承强、张永会签订《商品房预订协议》的行为为鑫点公司的行为，邓金按《商品房预订协议》收取王承强、张永会房款的行为是代表鑫点公司收取房款的行为，并且鑫点公司与王承强、张永会签订的《重庆市商品房买卖合同》也实际上确认了王承强、张永会购买了涉案房屋，因此，《商品房预订协议》的签订双方实际为王承强、张永会与鑫点公司。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，涉案房屋虽不属于预售商品房，但鑫点公司已于2009年8月9日将涉案房屋交付给王承强、张永会，并已取得涉案房屋的房地产权证。王承强、张永会要求鑫点公司将位于北碚区×××镇×××路××××号2单元××××房屋的房地产权办理至王承强、张永会名下的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。王承强、张永会表示放弃要求鑫点公司支付其逾期办证违约金的诉讼请求，放弃要求其支付王承强、张永会因逾期交房导致的房屋租金损失、办理产权证的交通费和误工损失10000元的诉讼请求，为王承强、张永会对其权利的处分行为，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：被告重庆鑫点房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将位于北碚区×××镇×××路××××号2单元××××房屋的房地产权办理至王承强、张永会名下。案件受理费2183元，由被告重庆鑫点房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  李 军代理审判员  闫平平人民陪审员  彭时贞二〇一四年九月四日书 记 员  蒋 楠