上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第2151号原告（反诉被告）上海金房舍经贸发展有限公司。法定代表人李华，该公司经理。委托代理人刘敏青，上海市瀛泰律师事务所律师。被告（反诉原告）曹艳秋。原告上海金房舍经贸发展有限公司（以下简称金房舍公司）与被告曹艳秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月18日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告曹艳秋提出反诉，本院经审查后依法与本诉合并审理。原告（反诉被告）金房舍公司的委托代理人刘敏青，被告（反诉原告）曹艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金房舍公司诉称，2011年10月1日原、被告签订《上海市商铺租赁合同》一份，协议约定原告将位于本市××区××路××号的房屋租赁给被告使用。次年6月7日，双方又将××区××路××号房屋订立租赁合同。上述房产的租赁期限均为五年，其中62号房屋的租赁期限从2012年6月8日至2018年6月7日；64号房屋的租赁期限从2011年10月10日至2016年10月9日，两房屋月租金均为人民币（以下币种相同）10，336元。根据合同约定，对于上述两房屋，被告应每三个月支付一次租金，每期应提前5日支付，逾期支付的，逾期一日，则被告需按日租金的1%支付违约金。合同同时约定，若被告逾期不支付租金累计超过10日的，原告可书面通知被告解除合同，同时被告应向原告按月租金的2倍支付违约金。合同签订后，原告积极履行该协议，但被告从2013年2月3日起未能按时全额支付租金，原告已于2013年6月26日向被告发出律师函，但被告经催款后仍未能补交租金，被告拖欠租金的行为已严重侵害了原告的合法权益，并对原告造成了损失。故原告诉至法院要求：1、请求解除原、被告之间的房屋租赁协议，判令被告向原告返还房屋；2、判令被告支付其所拖欠的房屋租金至实际返还房屋日止，暂计至2013年8月31日，共拖欠租金88，604.08元；3、判令被告支付租金滞纳金至实际支付日止，暂计至2013年8月31日为2，439.21元；4、判令被告支付其所拖欠的物业管理费至实际返还房屋日止，暂计至2013年8月31日，共拖欠物业费14，563.80元；5、判令被告支付违约金41，344元。诉讼中，原被告双方于2014年7月10日签订了退房协议，协议签订后被告已经搬离出涉案房屋，双方经核对账目后确认拖欠的租金在抵扣相应押金之后，被告尚欠租金的金额为240，000元，物业费在结算之时已经一并结清，故不再主张。鉴于双方已经签订退房协议，且被告已经实际返还涉案房屋，故原告不再主张第一项诉请，第四项物业费诉请亦不再主张；第二项诉请拖欠的租金计算截止至2014年7月10日的金额为240，000元，该金额已扣除了相应的押金；第三项滞纳金的诉请亦予以主张，第五项违约金的诉请亦予以主张。原告金房舍公司向本院提供了以下书面证据，用以证明其诉请：1、2011年10月1日、2012年6月7日原、被告签订上海市房屋租赁合同各一份，涉案房屋分别位于上海市××区××路××号，证明原被告之间存在房屋租赁合同关系，合同中对于不支付租金的后果，合同解除的条件，合同解除后的违约责任等作了明确约定。被告曹艳秋对该组证据经质证后，对真实性无异议。2、2011年12月12日物业管理协议书一份，证明物业管理收费标准是按照每平米每月3元的标准，原告是代收代付，补充协议中也是约定物业管理费由被告支付给原告，实际履行过程中也是如此操作。被告曹艳秋对该份证据经质证后认为，对证据有异议，一开始签订的物业公司并非这家公司，这家物业公司是在今年的3月份才进驻的，被告与之前的物业公司之间存在纠纷，因为被告开设的酒店发生财物丢失。3、2013年6月26日原告委托律师发给被告的律师函、邮寄凭证、查询单各一份，证明原告委托律师向被告发函，主张涉案房屋的租金。被告曹艳秋对该组证据经质证后认为，律师函都已经收到，但由于被告承租的房屋是商用一条街，被告从事的餐饮店位于内街，当时约定前面的街道是不做餐饮的；另租赁至今，被告的营业执照仍未办理出，一直希望原告协助办理，被告拖欠客户的发票也实际影响了经营，而且合同履行过程中原告出具的都是收据，没有正式发票。4、涉案房屋的产权信息一份、产权人给原告的委托材料一份、施工许可证及编订门弄号牌通知一组，证明涉案房屋的产权人上海闵行区杜行沿浦房地产经营有限公司（以下简称杜行公司），杜行公司委托原告对涉案房屋开展对外招租经营活动。被告曹艳秋对该组证据经质证后认为，对真实性均无异议。被告曹艳秋辩称，不同意原告方的诉请，如果解除合同，原告需要赔偿给其造成的损失；对于暂计至2013年8月31日的租金88，604.08元予以认可，亦愿意支付；对于滞纳金、违约金均不同意支付。另被告已经在2014年7月10日签订了退房协议，涉案房屋已经返还给了原告，租金经核对在抵扣押金之后尚有240，000元未予以支付。另由于被告承租的房屋是商用一条街，被告从事的餐饮店位于内街，当时约定前面的街道是不做餐饮的，但是目前前排街道已经开满了餐饮店；另租赁至今，被告的营业执照仍未办理出，一致希望原告协助办理，被告拖欠客户的发票也实际影响了经营，而且合同履行过程中原告出具的都是收据，没有正式发票。若合同解除，将会给被告产生重大损失，故被告反诉要求：1、判令原告交付给被告房租费、物业费、水电费的正规发票；2、判令原告赔偿被告房屋装修费损失500，000元，由于原告的违约行为给被告造成的经营损失300，000元。被告曹艳秋向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述辩称及反诉诉请：1、电器、家电、酒店用品的发票一组，证明被告为了在涉案房屋内开展经营活动，经原告许可对房屋进行了装修，并且添置了酒店经营的设备，这些均是被告方的实际损失。2、照片一组，证明涉案房屋内的现状及装修情况。原告对上述两组证据经质证后认为，看不出具体的缴款单位，故对于证据的真实性、关联性均不予认可，这些费用与本案也无直接关系。本案是由于被告违约不缴纳租金而导致的合同解除，故即使被告有损失，也不应由原告承担。3、诉讼中，被告提出了针对涉案商铺内装修造价的审价申请，本院接受该申请后，由上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行了造价审计，该公司接受委托之后，对涉案现场勘测，故按照上海市（2000）建安工程定额及有关计价规定，鉴定某镇某路559弄62号及64号商铺的装修工程造价分别为132，412元及162，012元，该两处商铺的装修工程造价合计为294，424元。原告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但对报告以下内容有异议：1、报告中将税费计入有异议，希望将税费部分予以扣除，税费分别为3，420元、1，033元、4，464元、984元，共计税费9，901元；2、报告是按照造价进行鉴定，并未进行折旧，现涉案房屋内的装修已经使用了二年，应折旧40%，余下只有60%的价值，合同约定租期为五年，现从2012年6月起算至2014年7月10日被告实际返还房屋之日止，已经超过二年。原告金房舍公司对被告曹艳秋提出的反诉辩称，对于第一项反诉诉请，只要被告付清相关款项，同意开具发票；对于其余的反诉诉请，因为系由于被告方的违约，这些后果均应由被告自行承担。原告金房舍公司针对其上述反诉辩称，未有证据向本院提供。本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：位于某镇**-A2地块配套商业用房共计**，从****，门牌号码分别为某路**，某路**********，某路**，某路**，上述房屋商业面积为26，051平方米，系由杜行公司负责建设，于2011年11月20日通过了建设工程竣工验收备案证书，嗣后于2012年8月2日杜行公司取得了坐落于某镇582街坊4／18丘的配套商品房的房屋产权证。杜行公司出具委托书授权原告金房舍公司负责房屋的具体租赁事宜。2011年10月1日，原告金房舍公司（签约甲方）与被告曹艳秋（签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租位于××区××路××号，建筑面积为156.6平方米的房屋，土地用途为商业，结构为钢混。业态为私房菜；1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期限内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未批准前，不擅自改变上述约定的使用用途；2、该房屋的租赁期限为五年（含免租期），即从2011年10月10日至2016年10月9日，免租期为2个月。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前二个月后向甲方提出续租的书面要求，并在同等条件下享有优先租赁权，经甲方同意后重新签订租赁合同；甲方于2011年10月10日前向乙方交付该房屋；3、甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.2元，月租金为10，336元。该房屋租金3年内不变。自第4年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲乙双方在补充条款中约定；乙方应于每期提前5日向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金；乙方支付租金的方式如下：每三个月支付一次。乙方在每期开始前，将下期的租金全额支付给甲方；4、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即20，671元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担。涉及该房屋的税费、土地使用费等该房屋本身应缴纳的相关费用由甲方承担；5、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由甲乙双方另行书面约定。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方承担，权属日后归甲方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋。若乙方逾期不返还房屋的，乙方需另行支付违约金，违约金的标准为该合同标的房屋的日占有使用费的2倍＊违约天数；6、解除本合同的条件：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后3日内仍未交付的；（2）甲方交付的该房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在瑕疵、危及乙方安全的；（3）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（4）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（5）乙方逾期不支付租金累计超过10日的。另同日双方所签订的补充协议中约定：1、甲乙双方约定自租赁房屋交付日起，乙方享有免租期为2个月，乙方无须承担免租期内的租金，但须支付装修期间的实耗水、电费用及物业费；2、租金的递增方式为：从租期的第四年开始，在上年租金的基础上每年递增10%直至租赁期满。具体递增比例如下：第1-3年：2.2元／平方米／日；第四年：2.42元／平方米／日；第五年：2.67元／平方米／日；3、商家在办理营业执照过程中，甲方应提供相关资料并协助商家办理；4、商业街电价1.3元每度，水价3.8元每吨。另查明，2012年6月7日原告金房舍公司（签约甲方）与被告曹艳秋（签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租位于××区××路××号，建筑面积为156.6平方米的房屋，土地用途为商业，结构为钢混。业态为××精品私房菜升级版；1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期限内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未批准前，不擅自改变上述约定的使用用途；2、该房屋的租赁期限为五年（含免租期），即从2012年6月8日至2018年6月7日，免租期为2个月。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前二个月向甲方提出续租的书面要求，并在同等条件下享有优先租赁权，经甲方同意后重新签订租赁合同；甲方于2011年10月15日前向乙方交付该房屋；3、甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.2元，月租金为10，336元。该房屋租金3年内不变。自第4年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲乙双方在补充条款中约定；乙方应于每期提前5日向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金；乙方支付租金的方式如下：每三个月支付一次。乙方在每期开始前，将下期的租金全额支付给甲方；4、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即20，671元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担。涉及该房屋的税费、土地使用费等该房屋本身应缴纳的相关费用由甲方承担；5、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由甲乙双方另行书面约定。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方承担，权属日后归甲方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋。若乙方逾期不返还房屋的，乙方需另行支付违约金，违约金的标准为该合同标的房屋的日占有使用的2倍＊违约天数；6、解除本合同的条件：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后3日内仍未交付的；（2）甲方交付的该房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在瑕疵、危及乙方安全的；（3）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（4）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（5）乙方逾期不支付租金累计超过10日的。另同日双方所签订的补充协议中约定：1、甲乙双方约定自租赁房屋交付日起，乙方享有免租期为2个月，乙方无须承担免租期内的租金，但须支付装修期间的实耗水、电费用及物业费；2、租金的递增方式为：从租期的第四年开始，在上年租金的基础上每年递增10%直至租赁期满。具体递增比例如下：第1-3年：2.2元／平方米／日；第四年：2.42元／平方米／日；第五年：2.67元／平方米／日；3、商家在办理营业执照过程中，甲方应提供相关资料并协助商家办理；4、商业街电价1.3元每度，水价3.8元每吨。嗣后，原、被告均按约履行上述房屋租赁合同。然自2013年2月3日起被告未能按时全额支付拖欠的租金，2013年6月26日原告委托上海瀛泰律师事务所向被告发出律师函催讨拖欠的租金及滞纳金。期间被告陆续支付部分租金，但均未能按时按约支付拖欠的租金。原告为此于2013年10月18日提起本案诉讼，诉讼过程中，原、被告于2014年7月10日签订退房协议，被告在协议签约后即搬离了涉案房屋，并将房屋返还给了原告。同时双方对于拖欠的租金进行了核对确认，经双方一致确认截止至2014年7月10日止，在扣除被告已支付的押金之后，被告尚有240，000元的租金未能支付给原告，物业费等其他费用双方确认结清。另查明，被告于诉讼中提出了针对涉案商铺内装修造价的审价申请，本院接受该申请后，由上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行了造价审计，该公司接受委托之后，对涉案现场勘测，按照上海市（2000）建安工程定额及有关计价规定，鉴定××区××路××号商铺的装修工程造价分别为132，412元及162，012元，该两处商铺的装修工程造价合计为294，424元。本院认为，虽然原告金房舍公司并非涉案商铺的产权人，但是基于房屋产权人杜行公司对其的授权，原告获得了对涉案商铺进行对外招租的权利，故其有权对涉案商铺进行对外出租。而原、被告所签订的两份房屋租赁合同均系双方当事人真实意思表示，租赁合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。原、被告均应按照租赁合同的约定全面履行各自的合同义务。根据合同约定的租金支付方式，虽然被告认为由于原告未能协助其办理出相应的营业执照，故其未能及时履行支付租金的合同义务存在合理的理由。但对被告所提出的上述辩称，本院认为，租赁合同中已经明确约定了申办相应证照的合同义务主体是被告，且被告作为实际经营者，取得相应的合法证照是其法定义务，故被告无权将其法定义务转嫁给原告，进而成为其拒付租金的正当理由，故本院认为被告的上述辩称不能成立，其理应按合同约定支付拖欠的租金。然被告至今未能支付相应的租金，且在原告书面催讨之后仍拒不履行相应的租金支付义务，其行为显然构成违约，依据租赁合同的约定，原告有权行使合同约定的解除权。而双方在诉讼过程中，从避免损失进一步扩大的角度出发，通过签订退房协议的方式协商解除了双方的租赁合同，且在签订退房协议之后，被告亦按约将涉案房屋返还给了原告。另双方在签订退房协议之时，核对确认了被告尚应支付给原告的租金金额，且该金额抵扣了被告已经支付的房屋保证金，故被告理应按照双方所确认的租金金额支付拖欠的租金。基于被告未能按约支付租金，其行为显然构成违约，而合同中对于逾期支付租金的违约行为明确约定应承担违约金，且约定了日租金的1%作为违约金的支付标准，但被告认为合同中约定的违约金标准过高。对此本院认为被告未能按照合同约定如期支付相应的费用，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌情确定违约金以30，000元计。另对于原告主张的逾期不返还房屋的需另行支付违约金的诉请，本院注意到引起合同被解除的原因是由于被告方的逾期付款违约行为，故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即被告逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为，故本院认为原告主张该项违约金显然不当。至于原告在诉讼中放弃其余诉讼请求的行为，本院认为该系原告自由处分自身民事权利的行为，并无不当，本院予以准许。另对于被告提出的反诉诉请。首先，针对第一项诉请，虽然原告表示其可以在被告付清拖欠费用之后开具相应的发票给被告，但是本案中所涉及到的发票并非增值税发票，故对于该类发票的开具，本院在本案中不予处理，但是考虑到双方均可以就发票问题有另行处理的可能性，原、被告可以在案件处理完毕之后另行协商妥善处理；其次，对于被告主张的形成附和的装饰装修物赔偿的诉请。本院认为，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，诉讼过程中，本院在接受被告的申请之后委托相关机构对装饰装修物的造价进行评估，通过合法的评估确定了装饰装修物的造价，本院根据双方的合同实际履约期限、装修物自身折旧价值贬损、双方过错程度以及原告对被告已形成附合的装修使用价值的利用，酌情确定由原告适当补偿被告装饰装修以105，992.64元计。再次，对于被告主张的经营损失的诉请。一方面被告针对该诉请未能提供相应的证据加以证明，另一方面本案合同的解除系由于被告方的违约行为导致合同解除，并非原告存在违约行为导致合同解除，故本院认为被告主张的该项诉请缺乏法律及事实依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹艳秋于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）上海金房舍经贸发展有限公司租金以240，000元计算；二、被告（反诉原告）曹艳秋于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）上海金房舍经贸发展有限公司违约金以30，000元计；三、驳回原告（反诉被告）上海金房舍经贸发展有限公司其余诉讼请求；四、现上海市××区××路××号商铺的装饰装修归原告（反诉被告）上海金房舍经贸发展有限公司所有，原告（反诉被告）上海金房舍经贸发展有限公司支付被告（反诉原告）曹艳秋装修损失补偿款105，992.64元；五、驳回被告（反诉原告）曹艳秋其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1，619.51元，由原告（反诉被告）上海金房舍经贸发展有限公司负担809.76元，由被告（反诉原告）曹艳秋负担809.75元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。反诉案件受理费减半收取计5，900元，审价费用15，000元，合计20，900元，由被告（反诉原告）曹艳秋负担10，450元，由原告（反诉被告）上海金房舍经贸发展有限公司负担10，450元（于本判决生效之日起十日内向被告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一四年九月五日书记员 谭静贤附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿；