海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1073号 上诉人（原审原告）：王莉秋，女，1963年8月20日出生，汉族，住浙江省温州市。 委托诉讼代理人：姜程，浙江人民联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南博鳌投资控股有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌水城金海岸大道**。 法定代表人：刘星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏道言，海南瑞来律师事务所律师。 上诉人王莉秋因与被上诉人海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初132号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王莉秋的委托诉讼代理人姜程、被上诉人博鳌公司的委托诉讼代理人魏道言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王莉秋的上诉请求：1.撤销一审判决书；2.判决博鳌公司支付房屋贬值款49500元；3.诉讼费用由博鳌公司承担。事实和理由：王莉秋因不服一审民事判决，认为一审判决事实不清、法律适用错误，故提起上诉。具体理由如下：根据琼海市规划建设局认定和评估机构意见，千舟湾三期别墅违章建设已造成王莉秋购买的千舟湾二期xx幢xxx室房屋贬值，贬值金额鉴定为49500元。房屋贬值结果已然发生，时至今日规划建设局或综合执法局仍未拆除违章，亦未作出拆除决定。一审判决以规划建设局已通知综合执法局拆除违章来驳回王莉秋的房屋贬值赔偿请求，其实质是认定违章房屋将来必然被拆除，该事实认定是明显错误的。规划建设局的“通知”，其效力仅为部门建议而非部门决定，在规划建设局或综合执法局尚未作出拆除决定的情况下，违章拆除结果即是不确定的，不能得出违章必然拆除的结论；倘若行政部门最终认定违章无需拆除，则一审判决的事实认定明显错误；退一步讲，即使行政部门作出拆除决定，房屋是有使用年限的，从王莉秋购买房屋到违章被拆除期间，王莉秋依然存在经济损失，期间转让房屋时该经济损失尤为明显。法院判决所依据的事实应当以已发生的事实，而不得以将来尚不确定发生的“事实”。本案所购房屋已发生贬值且贬值仍在持续，是不争的、已发生的事实，法院即应当判决博鳌公司向王莉秋支付房屋贬值款，而不能以违章将来是否拆除这不确定的事实作为判决依据；倘若将来违章被职能部门拆除，博鳌公司还可就已支付的房屋贬值款提起救济诉讼。同时，一审判决驳回王莉秋等业主的民事救济途径，实有将业主维权途径推卸行政部门之嫌，不当维护博鳌公司等违约行为。综上，为维护王莉秋的合法权益，特此起诉，请二审法院支持诉请。 博鳌公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，结果正确；上诉请求及事实和理由没有事实和法律依据，恳请二审法院在查明事实的基础上，驳回王莉秋的全部上诉请求，并维持一审判决。王莉秋主张博鳌公司返还房屋贬值部分的购房款没有事实和法律依据，琼海市规划委员会等政府职能部门已责令对千舟湾三期工程11栋C型别墅违建部分依法拆除。目前，博鳌公司正按照琼海市综合执法局等职能部门指示，对违建部分进行自行拆除施工。1、王莉秋一直宣称“出于对海景的向往”才决定购买涉案房屋，其购买的是海景房，这与事实不符。通过现场勘验可知，涉案房屋所在的位置距离海岸线较远、较偏，根本看不到海景（海岸线在几乎与涉案房屋垂直的东边较远处），涉案房屋根本就不是海景房，所以本案不存在王莉秋主张“因博鳌公司违规建设三期别墅阻挡海景视野遮挡造成的房地产贬值损失”的前提条件。2、博鳌公司从未向王莉秋承诺其购买的房屋可以直接看到海景，事实上涉案房屋所在的位置是看不到海景的，同样，博鳌公司也从未向王莉秋承诺过房屋视野的宽度或广度。另外，博鳌公司也从未因此向王莉秋收取多于正常市场价值的购房款，王莉秋主张所谓“房屋贬值损失”没有任何事实和法律依据。3、根据王莉秋与博鳌公司签订的《商品房买卖合同》附件四第十五条约定：“买受人在签订本合同的同时已亲临该商品房现场，对该商品房的结构形式、户型、朝向、楼层、层高以及该小区的规划、报建作了充分了解，买受人确认本协议是买卖双方真实的意思表示，是买卖合同的有效组成部分。”因此，王莉秋在购买涉案房屋时已充分了解千舟湾项目的整体规划与现状，王莉秋也势必了解涉案房屋不能直接看到海景的事实。房屋是特殊商品，王莉秋是基于自身购房条件、房屋状况的考量才决定购买涉案房屋的，王莉秋基于自己认知的偏差向博鳌公司主张所谓“房屋贬值损失”，有背诚实信用原则，法院不应当支持。4、博鳌公司在建设千舟湾三期别墅时，根据有利于购房者更优利用房屋空间的原则，进行了部分设计变更，致使“实建地上建筑高度较原批准屋顶高度超0.39米”。通过现场勘验也可以发现，涉案房屋所在区域生长有许多高大的树木，许多树木的枝干都超过了三期别墅的屋顶，即使三期别墅没有超高0.39米，王莉秋所在房屋的视野同样也会被树木遮挡。另外，琼海市规划委员会等政府职能部门已责令对千舟湾三期工程11栋C型别墅违建部分依法拆除。目前，博鳌公司正按照琼海市综合执法局等职能部门指示，对违建部分进行自行拆除施工，以消除对规划实施的影响，王莉秋要求返还房屋贬值部分的购房款，缺乏事实和法律依据，法院不应当支持。5、本案关于房屋贬值价值的《司法技术鉴定报告》不具有参考价值、更不能作为本案审理的依据。首先，王莉秋申请的鉴定事项为“因博鳌公司违规建设三期别墅阻挡海景视野遮挡造成的房地产贬值损失”，而鉴定报告得出的鉴定结论为：“现状房地产价值”、“设定为无违规建设遮挡视野状态下的房地产价值”、“房地产贬值价值”。王莉秋申请的是“阻挡海景视野遮挡”，而鉴定结论是“遮挡视野”，由此可见，鉴定结论的范围更大，已超出本案申请鉴定事项，因此鉴定报告不具有参考价值、更不能作为本案审理的依据。其次，鉴定报告得出的鉴定结论是以“现状房地产价值”为参考基数的，即本案的鉴定时点是2018年8月17日，而王莉秋与博鳌公司签订购房合同的时间是2010年1月29日，因为房地产市场及房屋的价值时时都处在变化中，加上房屋自身的贬值过程，涉案房屋在上述两个时间节点的价值肯定是不同的，本案鉴定时点的房屋价值不能评价双方签订购房合同时的房屋价值。因此，鉴定报告本身对本案的审理没有意义，不能作为案件审理的依据。在本案中，王莉秋也无法提供证据证明因所谓的“海景视野遮挡”给其造成了实际损失，因此，王莉秋要求返还房屋贬值部分的购房款，没有依据。综上所述，王莉秋主张博鳌公司返还房屋贬值部分的购房款没有事实和法律依据，一审判决在查明事实的基础上，依法驳回王莉秋全部诉讼请求，维持一审判决结果。 王莉秋向一审法院起诉请求：1、判决博鳌公司向王莉秋返还房屋贬值部分的购房款(返还购房款以房屋实际贬值的价值为准，暂计300000元)。因评估意见已经做出，王莉秋当庭变更本项诉求为4.95万元。2、判决博鳌公司向王莉秋支付因迟延交付房屋的违约金(违约金按日计算，以购房款1692700元的万分之3从2011年12月31日起计算至博鳌公司取得竣工验收备案之日止，暂计算至起诉之日计1066401元)。3、判决博鳌公司向王莉秋支付逾期办理产权证的违约金16927元。4、本案诉讼费由博鳌公司承担。庭审中，王莉秋撤回第2项诉讼请求，庭审结束后王莉秋撤回第3项诉讼请求。 一审法院认定事实，2010年1月29日王莉秋、博鳌公司签订《商品房买卖合同》，约定博鳌公司将位于琼海市××园幢xxx房出卖给王莉秋，房总价款1692700元；合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前依国家和地方政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房（毛坯房）经质监部门办理工程竣工验收备案。第十五条约定，出卖人（博鳌公司）应当在房屋交付使用后100日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，王莉秋已付全部房款给博鳌公司。2011年11月30日博鳌公司向王莉秋发出中信千舟湾项目物业入伙通知书，通知王莉秋在2011年11月30日至2012年2月29日期间前来办理入伙手续，2015年9月博鳌公司向王莉秋发出博鳌中信千舟湾项目物业催收楼通知书，要求王莉秋在该通知发出后30日内办理房屋接收手续，并缴纳相关税费等费用，2017年6月26日海南龙城物业服务有限公司向王莉秋发出催缴函，要求王莉秋缴纳物业管理费、水费、电费。但王莉秋以不是海景房为由拒绝收房，也未向博鳌公司缴纳契税、维修基金等办证费用。博鳌镇千舟湾二期项目于2011年9月30日取得建筑工程竣工验收备案证，千舟湾三期项目于2011年12月30日取得建筑工程竣工验收备案证。由于博鳌公司在建设三期C型别墅时，未经批准擅自将该别墅的地下深基础部分改造为地下室加以利用，将原屋顶及露台遮阳部分改为永久性顶板并围合利用。王莉秋以博鳌公司违法建设三期别墅，造成王莉秋购买的海景房看不到海景，造成房屋贬值，要求博鳌公司赔偿损失或拆除违法建设部分，遭博鳌公司拒绝后，向一审法院提起诉讼，并申请对博鳌公司违法建设三期别墅阻挡海景视野遮挡造成该房屋贬值进行鉴定。一审法院依法委托海南中兴华土地房地产估价有限公司进行评估鉴定，该公司对该房屋作出中兴华房估（鉴）字［2018］第09126-1号房地产价值鉴定报告书，鉴定时点：2018年8月17日，鉴定结论为：1、现状房地产价值，经鉴定人员对鉴定对象分析和测算，确定鉴定对象在鉴定时点的鉴定价值为164．88万元，平均单价25937元／平方米。2、设定为无违规建设遮挡视野状态下的房地产价值，经鉴定人员对周边同类房地产调查、分析和测算，确定鉴定对象在鉴定时点的鉴定价值为169．83万元，平均单价26715元／平方米。3、房地产贬值价值，经测算，于鉴定时点鉴定对象房地产贬值价值为4．95万元，大写人民币：肆万玖仟伍佰元整。 博鳌公司建设三期C型别墅，经琼海市规划建设局核发建设工程规划临时许可证建设指标为：C型别墅11栋，每栋地上两层，233．65平方米／栋。备注：1、地下深基础部分不得围合利用。2、屋顶及露台遮阳构架不得改建永久性顶板，不得围合利用。博鳌公司在未报建的情况下，擅自将地下深基础部分改造为地下室加以利用，将原批屋顶及露台遮阳设计改为永久性顶板并围合利用。违法建设行为经琼海市规划建设局调查认定，一、千舟湾项目三期C型别墅竣工实测情况：1、地下原报建为地下深基础部分改造为地下室加以利用，实测面积为169．2平方米。2、地上**实测建筑面积为189．3平方米，二层212．83平方米。3、原批屋顶及露台遮阳设计方案，现改为永久性顶板并围合利用，实测面积为117．99平方米。二、C型别墅单栋建筑竣工实测建筑面积为689．47平方米，其中计容520．12平方米，比原批计容面积增286．47平方米／栋。11栋C型别墅合计增容面积3151．17平方米。三、千舟湾项目三期工程各栋存在违法建设行为，现阶段该工程尚未申报办理规划核实手续。 一审法院2019年1月2日向琼海市规划委员会发出《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置函》调查核实违法建设处理情况。琼海市规划委员会2019年1月21日出具《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》复函如下：经现场核查及竣工实测，千舟湾三期工程11栋C型别墅擅自围合架空层及屋顶装饰构架加以利用属违法建设行为，合计违建面积3151．17平方米。我单位已通知市综合执法局依据《海南省城乡规划条例》第七十六条规定，对千舟湾三期工程11栋C型别墅违法建设建筑依法拆除，以消除对规划实施的影响，可以并处建设工程造价百分之10以下的罚款。拆除时间由市综合执法局具体确定。 一审法院认为，王莉秋、博鳌公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。庭审中，王莉秋撤回第2项诉讼请求，庭审结束后王莉秋撤回第3项诉讼请求，一审法院予以准许。本案争议焦点为：博鳌公司违法建设是否造成王莉秋购买的房屋贬值，博鳌公司应否返还王莉秋房屋贬值部分的购房款。 王莉秋主张博鳌公司违法建设将三期C型别墅地下深基础部分改造为地下室加以利用，将屋顶及露台遮阳设计改为永久性顶板并围合利用，遮挡了王莉秋购买的海景房的视野看不到海景，造成购买的房屋贬值，要求博鳌公司赔偿房屋贬值损失。从王莉秋鉴定公司作出的《房地产价值鉴定报告书》鉴定结果来看，该鉴定从现状房地产价值、设定为无违规建设遮挡视野状态下的房地产价值在鉴定时点2018年8月17日对鉴定对象进行分析和测算，作出该房地产贬值价值为4.95万元。另外，由于博鳌公司的违法建设，经琼海市规划建设局调查核实后，已作出处理意见。并且琼海市规划委员会也向一审法院出具《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》告知，已通知市综合执法局依据《海南省城乡规划条例》第七十六条规定，对千舟湾三期工程11栋C型别墅违法建设建筑依法拆除，以消除对规划实施的影响，拆除时间由市综合执法局具体确定。根据上述的鉴定结果和琼海市规划委员会对违法建设行为的处理意见。王莉秋主张博鳌公司违法建设给王莉秋购买的海景房看不到海景，造成房屋贬值，要求博鳌公司返还房屋贬值部分的购房款，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。博鳌公司抗辩返还房屋贬值部分的购房款没有事实和法律依据，理由成立，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回王莉秋的诉讼请求。案件受理费人民币8313元，鉴定费3000元，由王莉秋负担。 本院二审期间，博鳌公司提交了一份证据，照片六张，证明被划定违建的部分，开发商按照琼海市规划委及综合执法局对违建部分进行自行拆除的事实。王莉秋二审中未提交证据。针对博鳌公司在二审中提交的证据，本院组织当事人进行了举证和质证。王莉秋的质证意见为：对证据的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可。该照片不能反映博鳌公司在拆除的事实，无法确定是在做拆除还是装修。具体拆除的那几套，其还需到现场查看，即使是拆除也不能确定拆除的是涉及王莉秋房屋的纠纷。该照片体现整个框架结构还是完整的。本院认证如下：对该份证据的真实性、合法性认可，但对其关联性以及证明内容不予认可。一方面，六张照片无法反映出是否进行违建拆除；另一方面，博鳌公司没有证明这六张照片与涉案房屋之间的关联性。故，本院对博鳌公司提供的证据，不予采信。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：王莉秋主张的房屋贬值款是否有事实和法律依据。 关于王莉秋主张的房屋贬值款49500元是否有事实和法律依据。本案中，王莉秋主张因千舟湾三期别墅违章建筑造成其购买的购买房屋贬值49500元，要求赔偿损失。2019年1月2日，一审法院向琼海市规划委员会发函《关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置函》，询问琼海市规划委员会关于博鳌公司违章建设博鳌千舟湾三期项目的处理意见。琼海市规划委员会于2019年1月21日向一审法院发出海规划函[2019]88号《琼海市规划委员会关于博鳌千舟湾三期项目违建情况如何处置的复函》，复函主要内容如下，确认博鳌公司将千舟湾项目三期工程11栋C型别墅擅自围合架空层及屋顶装饰构架加以利用属违法行为，琼海市规划委员会已通知综合执法局依据《海南省城乡规划条例》第七十六条规定，对千舟湾项目三期工程11栋C型别墅违法建设建筑依法拆除，拆除时间由市综合执法局具体确定。所以，琼海市规划委员会已将千舟湾项目三期11栋C型别墅自围合架空层及屋顶装饰构架加以利用确认为违法行为，并通知市综合执法局进行拆除。故，王莉秋以千舟湾三期别墅违章建筑而导致其购买房屋贬值49500元，向博鳌公司主张房屋贬值款49500元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，王莉秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1037.5元，由上诉人王莉秋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡于干 审 判 员 吴党恩 审 判 员 陈小燕 二〇一九年七月二十六日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。