四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初2152号 原告：中国农业银行股份有限公司广元利州支行，住所四川省广元市利州区北京路东段**。 负责人：侯建，该行行长。 委托诉讼代理人：吴连金，四川广府律师事务所律师。 被告：杨婧，女，1982年12月13日出生，汉族，初中文化，广元市朝天区人，户籍所在地：四川省广元市朝天区，现住四川省广元市利州区，自由职业。 被告：严晓军，男，1981年6月3日出生，汉族，高中文化，广元市利州区人，户籍所在地：四川省广元市利州区，现于川北××服刑。 被告：广元市福森建设有限公司，住，住所地：四川省广元市利州区南京路/div> 法定代表人：王锡广，公司经理。 原告中国农业银行股份有限公司广元利州支行与被告杨婧、严晓军、广元市福森建设有限公司（以下简称“福森公司”）抵押合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人与被告杨婧、严晓军均到庭参加了诉讼，被告福森公司经本院传票传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告诉称，2010年5月25日，被告杨婧、严晓军夫妇以被告杨婧的名义与被告福森公司签订《商品房买卖合同》，约定被告杨婧购买被告福森公司开发的广元市利州区南河兰州路“南河锦绣人和居”6幢2-6-2号住宅，付款方式为首付40%，余款以银行贷款支付。 2010年9月29日，被告杨婧与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定了借款本金30万元，用于购买被告福森公司开发的南河“南河锦绣人和居”6幢2-6-2号住宅，借款期限2010年9月29日至2030年9月28日止，还款方式为按月等额本息及违约责任等合同必备条款。被告严晓军自愿以与被告杨婧共同共有的“南河锦绣人和居6幢2-6-2号住宅”作为抵押物保证借款的归还，被告福森公司自愿作为该笔借款的阶段性连带担保人，直至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并交付原告为止。 该借款合同签订后并经广元市房地产管理登记备案后，原告依照合同约定及被告杨婧的指定，于2010年10月13日向被告福森公司账户支付借款30万元，全部履行了出借义务。直到2018年8月3日原告才发现被告福森公司在给被告杨婧办理该房屋产权证书时未将该房屋办理抵押他项权利登记到原告名下。同时该房屋已被广元市朝天区人民法院、广元市利州区人民法院依法查封，从而让原告应当享有的抵押权悬空，导致原告的利益受损。遂提起诉讼，要求：1、被告杨婧、严晓军立即偿还原告借款本金205727.01元（截止2019年3月1日）及至付清之日的资金利息；2、被告福森公司对被告杨婧、严晓军的偿还义务承担连带偿还责任；3、原告对“南河锦绣人和居”6幢2-6-2号住宅享有优先受偿权；4、案件诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉请第一项为截止2019年5月31日借款本金202178.84元。 被告杨婧辩称，1、贷款属实，己方现在是每月按约还款。当时签订合同约定的是被告福森公司办理他项权证，己方与被告严晓军只是配合签字。现在己方不清楚没有办理他项权证的原因为何。被告福森公司原来提及办理他项权证，己方回复其公司严晓军在服刑，己方能否代为签字办理抵押手续，但被告福森公司未同意，后来不知此事如何处理了。2、对于房屋的房产证、土地证，己方至今未取得。未办理房屋他项权证的原因不在于己方。 被告严晓军辩称，1、该套房屋是己方与被告杨婧共同按揭的，是被告杨婧支付的首付款，现在房屋的按揭款也是其在支付。2、房屋他项权证应由被告福森公司办理，未办理的原因在于被告福森公司，不在己方和被告杨婧。3、己方被关押后，因民事诉讼导致房产均被冻结。原告要求提前还款，己方没有能力偿还。对于原告主张的优先受偿权的问题，由于一是己方已支付了40%的首付加上自2010年到现在的已还款，下余未还部份亦不多。二是该房屋是对子女的一个保障。为此己方不同意拍卖执行。 被告福森公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 经审理查明，2010年5月25日，被告杨婧以“买受人”名义与被告福森公司以“出卖人”名义签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告杨婧以509104.00元的价格购买被告福森公司开发的位于广元市城区××路××幢××号××，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向中国工商银行或中国农业银行或住房公积金管理机构借款支付。 2010年9月29日，被告杨婧以“借款人”身份并与严晓军共同作为“抵押人”、被告福森公司作为“保证人”与原告作为“贷款人、抵押权人”签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：1、原告向被告杨婧出借30万元用于购买广元市城区××路“南河锦绣人和居”6幢2-6／7-2号建筑面积135.40平方米的住宅，并将该款直接转入被告福森公司22272901040002651号账户，借款期限为2010年9月29日至2030年9月28日，还款方式以等额本息按月还款。2、被告杨婧、严晓军共同将该房屋作为抵押，并在本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款与售房人约定交付条件之日起90日内办妥抵押登记。3、被告福森公司提供阶段性保证＋抵押，为自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。 同时，该合同对违约责任进行了明确约定，其中12.3条约定：本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（1）借款人未按本合同约定用途使用借款；（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；（3）借款人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡；（4）借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明与承诺；（5）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；（6）借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或抵押权实现的情形。 2010年10月12日，上述抵押房产在广元市房地产管理处办理了抵押预告登记。 2010年10月13日，原告按约向被告杨婧指定的被告福森公司账户发放贷款30万元。被告杨婧自借款之日起均按合同约定按月足额正常归还原告借款至今。 被告杨婧在被告福森公司购房的房屋座落于广元市城区××路“南河锦绣人和居”6幢2-6-2号。 现原告以三被告在办理房产证书后未按约办理抵押登记手续为由，依据《个人购房担保借款合同》的第12.3条约定，提起本案诉讼。 同时查明，一、被告福森公司于2010年9月6日向原告出具的担保书承诺：为杨婧在贵行按揭贷款30万元，期限20年，自借款合同签订之日起至办妥房产证书和抵押登记手续，并将有关抵押文件交原告收执之日止，在此期间承担连带担保责任……。 二、被告严晓军因犯骗取贷款罪、合同诈骗罪，本院于2016年10月19日作出（2015）广利州刑初字第492号民事判决书，判处数罪并罚，执行有期徒刑十二年。 三、2018年8月3日，被告杨婧向广元市朝天区人民法院起诉与被告严晓军离婚。后该院主持双方调解，并于2018年8月29日作出（2018）川0812民初951号民事调解书，协议内容如下：1、原告杨婧提出离婚，被告严晓军同意离婚；2、婚生子严彬洋（曾用名严中庚）由原告直接抚养，被告严晓军每月支付生活费2000元至严彬洋18周岁止（支付方式自2018年9月起开始计算，被告严晓军出狱后支付），严彬洋的住院医疗费、学费，原、被告各负担50%；3、夫妻共同财产：位于广元市利州区××路××栋××号的住房归原告杨婧所有，其余房产、车辆归被告严晓军所有；4、夫妻共同债务：各自名下的债务各自偿还；5、案件诉讼费150元，原告杨婧自愿负担。 四、因被告严晓军对外负有债务，案涉房屋现已被本院及广元市朝天区人法院查封。 本院认为，原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效。 原告以三被告未办理抵押权登记为由并依据本合同12.3条“借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或抵押权实现的情形”提起本案诉讼，提前主张还款，虽三被告在案涉房产的房产证办理后未办理抵押权登记手续，但被告杨婧自2010年在原告处取得借款后至原告起诉长达9年时间内均一直按合同约定按月足额向原告履行还款义务，未发生拖欠、拒付履行的情形，体现了我国民法中的诚实信用原则。基于民事法律关系中合同履行至上的法律原则以及维护稳定的合同关系的法律精神，原告应善意行使权利，故原告主张提前偿还借款的诉讼请求，本院不予支持。 原告主张被告福森公司承担连带保证责任的诉请以及主张对案涉抵押房屋的变价享有优先受偿权的诉请，因本院未支持原告诉请的借款债权，故对此两项诉请本院亦不予支持。 原告主张三被告负担案件诉讼费用，本院予以支持，因三被告在办理房产证书后未办理抵押权登记手续，从而酿成本案纠纷，故案件诉讼费由三被告共同负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告中国农业银行股份有限公司广元利州支行的诉讼请求。 案件受理费2193.00元，由三被告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  王丽君 二０一九年七月十八日 书记员  魏 敏 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目和和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。