甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2014）甘民初字第770号原告董某，男，1987年10月7日出生，汉族，甘肃省张掖市人。被告张掖市某商贸有限责任公司。原告董某与被告张掖市某商贸有限责任公司（以下简称某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董某的委托代理人陆永达到庭参加诉讼，被告某公司经公告送达传票传唤后其法定代表人卢某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某诉称：2013年4月，被告对其经营的某时尚商城的“七彩儿童城”招牌进行广告招商，经原、被告协商，双方签订一份“某时尚商城租赁合同”，约定由被告提供该商城二楼A区3、4号商铺经营儿童摄影，铺位面积45平方米，租赁期限自2013年4月20日至2015年4月19日，原告向被告交纳年租金为40500元、履约保证金6750元、一年的物业费、空调费4320元、电表押金200元。合同签订后，原告对经营场地进行了装修，但被告并未按承诺履行主营“七彩儿童城”的经营项目，致使包括原告的“乐拍拍儿童摄影”在内的其他商铺经营严重受损，经原告及其他商户多次与被告法定代表人卢某交涉，卢某在2013年6月15日书面承诺：本月装“七彩儿童城”门头，“淘气堡”在三个月内签约进场，“淘气堡”未进场之前，对儿童城商户在2013年6月15日至2013年9月15日期间的租金予以免除。此后被告仍未履行上述承诺，与原告经营相关的“童心乐园淘气堡”在2013年9月26如才进场营业，至此原告才开始正常的经营活动。2013年11月22日，被告因欠商城所有权人的租金、水电等费用，商城所有权人对商城停止供电，致使原告等商户无法经营，陆续开始搬离商城。被告陷入与商城所有权人的诉讼后，口头通知原告可前去办理退租等手续，但被告法定代表人避而不见，原告也找不到被告在商城的工作人员，至原告起诉时，整个商城仍未恢复供电及经营秩序。原告实际经营的期限只有2013年10月、11月两个月，现被告不能向原告提供基本的经营环境，致使原告等商户遭受巨大的经济损失，原、被告之间的合同无法履行，合同的目的不能实现，被告构成根本违约。现诉讼要求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、要求被告退还预交房租33750元、保证金6750元、电表押金200元、空调费、物业费3600元，承担违约金8100元及经价格评估确认的营业损失14662元；3、要求被告承担经价格评估确认的装修损失24304.23元；3、要求被告承担本案诉讼费用及鉴定费用。被告某公司法定代表人卢某经公告送达开庭传票传唤后未到庭参加诉讼。经审理查明：2012年8月10日，某房地产开发有限责任公司作为出租人，酒泉某商贸有限责任公司作为承租人，双方签订一份商铺租赁合同，约定由酒泉某商贸有限责任公司租用某房地产开发有限责任公司位于张掖市南街小什字某文化广场内某综合楼二楼作为整体商圈运作使用，并由出租人同意承租人使用其另行注册的公司名称在商圈范围使用。2012年9月7日，酒泉某商贸有限责任公司新注册成立了张掖市某商贸有限责任公司。上述合同签订后，酒泉某商贸有限责任公司开始装修并以被告的名义招租。2013年3月31日，原告与被告签订了一份“某时尚商城租赁合同”，合同约定被告将其承租的天域综合二楼A区3、4号铺位租赁给原告经营儿童摄影，铺位面积45平方米，租赁期限自2013年4月20日至2015年4月19日，原告中途不能退租，下一年租金提前一个月收取，否则按违约处理，每年租金为40500元，合同签订时一次性交清，原告另须交纳6750元履约保证金，合同还约定了其他事宜。合同还用手写体备注：此合同含A3、A4商铺物业费1620元、空调费2700元、房租40500元、保证金6750元、电表押金200元，缴费一年。上述约定内容中的物业费、空调费以及房租合计数额为44820元。合同签订之前，原告于2013年3月26日向被告预交订金23000元，同年3月31日又向被告交清该年度下剩的租金21820元（上述两项合计44820元，含一年房租、物业费及空调费），同时交纳了保证金6750元和电表押金200元。合同签订后，原告在租赁的铺位即着手装修。2013年6月15日，被告书面向原告承诺：本月装“七彩儿童城”门头，淘气堡三月内（6月15日至9月15日）签约进场，没进场之前儿童城商户免租。2013年11月24日，张掖市某物业管理有限责任公司向被告发出通知，限其在2013年11月26日下午4点之前交清所欠的费用，逾期将停止供电。2013年11月26日，因被告未按合同约定的期限向某房地产开发有限责任公司支付下一年的租金等费用，该出租人对被告租赁的商城停止供电，商城内的租赁商户开始陆续搬离商城。2013年12月5日，张掖市某物业管理有限责任公司再次发出通知，告知各租赁商户其已解除与被告签订的房屋租赁合同，并收回二楼商场使用权，要求各商户尽快搬离商城。2013年12月9日开始，部分商户将被告诉至本院，要求解除租赁合同并赔偿损失。2014年1月2日，被告向租赁商户发出通知，催告各商户交纳已到期的房租及相关费用，并告知合同未到期的商户需等待股东内部及未离场的商户清算后退还保证金，如有异议，可通过诉讼解决。2014年1月8日，某房地产开发有限责任公司与酒泉某商贸有限责任公司签订解除商铺租赁合同的协议，双方同意于2013年12月5日解除合同。原告在停电后停业，直至2014年2月17日将商铺内设施全部搬离。本案在诉讼中，原告申请对营业损失及装修损失进行价格鉴定，张掖市价格认证中心于2014年8月12日作出张市价鉴字（2014）60号《装修、停业损失价格鉴定结论》，认为本案原告经营的“乐拍拍儿童摄影”的装修损失为24304.23元，每月停业损失为7331元。另查明：张掖市某物业管理有限责任公司与某房地产开发有限责任公司具有相同的法人代表，属于“一套人马，两块牌子”机构。上述事实，有原、被告陈述以及原告提供的租赁合同、租金及保证金收款收据、2013年11月24日张掖市某物业管理有限责任公司发出的公告、2013年12月5日张掖市某物业管理有限责任公司发出的通知、被告的营业执照复印件，（2014）甘民初字第510号民事卷宗中2013年12月5日张掖市某物业管理有限责任公司发出的通知、2014年1月2日被告发出的通知、2014年1月8日解除合同的协议、张市价鉴字（2014）60号《装修、停业损失价格鉴定结论等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：酒泉某商贸有限责任公司经出租人某房地产开发有限责任公司同意后，将其承租的商城以被告的名义进行招租，经原、被告协商，由原告承租该商城A3、A4号铺面，双方形成的租赁合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应具有法律效力。本案中，与原告签订租赁合同的一方当事人是被告，被告又系酒泉某商贸有限责任公司另行注册成立的公司，由于该公司未按约定向某房地产开发有限责任公司支付租金，出租人在2013年11月26日采取了停止供电的方式，致使原告等各租赁商户不能进行正常的经营活动，被告的法定代表人又避而不见，租赁商户开始陆续搬离商场，商城处于停业状态，被告的关联公司酒泉某商贸有限责任公司与房屋所有权人发生纠纷后，双方解除了房屋租赁合同，被告不能继续向原告提供正常的经营场所，致使原、被告签订的“某时尚商城租赁合同”无法继续履行，合同目的不能实现，故原告请求解除合同的主张依法成立，应予支持。原告向被告预交了一年的租金、物业费及空调费共计44820元，根据审理查明的事实，原告经营的时间不足一年，被告应将尚未产生的租金、物业费及空调费向原告返还。原告主张自己实际经营的期间为2013年10月至11月两个月，并提交了被告法定代表人卢某在2013年6月15日的书面承诺，该证据证明2013年9月15日“淘气堡”进场之前的租金予以免除，因此应认定原告实际经营的起始时间为2013年9月16日，商城停止供电后，造成原告等各商户不能正常经营，可认定2013年11月26日停电之日为经营的终止时间。原、被告之间的合同已履行不能，原告交纳的合同履约保证金以及电表押金亦应向原告返还。关于原告主张的装修损失问题，双方约定装修设施在合同到期或中途违约时不得拆除，被告亦不予补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案原告对其承租的铺位进行装修是经过被告同意的，合同虽约定装修设施在合同到期或中途违约时不得拆除，被告不予补偿，但该约定是针对原告违约而言，原告装修铺面后仅经营了两个多月，就因被告的违约导致合同解除，使得原告的预期利益不能实现，故被告应向原告承担装修损失，损失可参照价格鉴定结论书认定。关于原告主张的营业损失问题，本院认为，原告实际经营的期限仅两个多月，由于被告的原因导致合同不能继续履行，原告丧失了实现财产增值的前提和基础，原告主张被告承担自停电后两个月的营业损失并不为过，因此亦可参照价格鉴定结论书认定该损失。关于原告主张的违约金，双方在合同中并未明确约定，本院不予支持。关于鉴定费用的承担，因被告的违约行为致使原告产生鉴定费用的损失，该损失应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告董某与被告签订的“某时尚商城租赁合同”；二、被告张掖市某商贸有限责任公司退还原告董某租金32625元（2013年9月16日至2013年11月26日共70天，40500元-40500元÷12月÷30天×70天=32625元）、保证金6750元、电表押金200元、空调费、物业费3480元［（1620元＋2700元）-（1620元＋2700元）÷12月÷30天×70天］，合计43055元；三、被告张掖市某商贸有限责任公司赔偿原告董某装修损失24304元；四、被告张掖市某商贸有限责任公司赔偿原告董某营业损失14662元（7331元×2月）；五、被告张掖市某商贸有限责任公司向原告董某承担鉴定费2000元；六、驳回原告要求被告张掖市某商贸有限责任公司承担违约金8100元的诉讼请求。上述二、三、四、五项共计84021元，限于本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2192元，原告董某负担292元，被告张掖市某商贸有限责任公司负担1900元。原告已交纳受理费，被告负担的1900元由被告直接给付原告。公告费400元，由被告张掖市某商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张掖市中级人民法院。审 判 长  孙生福代理审判员  侯红梅代理审判员  于菊瑛二〇一四年九月十二日书 记 员  张莉英