安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终3008号 上诉人（原审被告）：梁发玉，女，1962年11月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：林德胜，广东法制盛邦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：包小妹，女，1965年1月24日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：林德胜，广东法制盛邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王金立，男，1983年12月25日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：高海峰，安徽皋陶律师事务所律师。 原审第三人：安徽和木佳房屋租赁有限公司，住所地安徽省合肥市包河区滨湖新区徽州大道与方兴大道交口高速时代广场****。 法定代表人：王增强，总经理。 委托诉讼代理人：吴华俊，职员。 上诉人梁发玉、包小妹因与被上诉人王金立、原审第三人安徽和木佳房屋租赁有限公司（以下简称和木佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初11331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 梁发玉、包小妹上诉请求：撤销原判，驳回王金立的起诉或诉讼请求，由王金立承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审适用法律错误。梁发玉系从未与王金立、和木佳公司工作人员谋面，不曾签订任何房屋买卖协议，未授权任何人处理房屋买卖事宜，梁发玉非本案当事人及适格诉讼主体。王金立、和木佳公司事先知晓包小妹不具备签订房屋买卖合同资格，诉争房屋买卖合同无效，王金立、和木佳公司对合同无效承担主要法律责任。 王金立、和木佳公司共同辩称，请求维持原判。 王金立向一审法院起诉请求：梁发玉、包小妹向王金立支付违约金30万元、因房屋价格上涨支出的购房费用（需评估后确定）、律师费等必要维权费用28842元，并承担诉讼费、财产保全费等。 一审法院认定事实：2018年4月17日，经和木佳公司居间，王金立与梁发玉签订《房地产买卖合同》一份，合同载明：梁发玉将其所有的位于安徽省合肥市滨湖区住宅房屋出售给王金立，建筑面积89.12平方米，产权证号合产8110227333，转让价格为170万元，首期房款100万元（含定金）过户前直接存入资金托管账户，第二期房款700000元贷款支付；双方于2018年8月31日前申请办理产权过户登记手续；王金立支付的定金系为担保本次交易的履行，若梁发玉违约不出售该房地产，则应向王金立双倍返还定金，若王金立违约不购买该房地产，则已支付的定金由梁发玉没收；一方未按本合同约定履行义务，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按照房价的日万分之五承担逾期违约金，经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方面解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金；定金由双方自行交接；梁发玉确保此房无任何经济纠纷与产权问题，能正常过户等。该合同落款处甲方栏载有梁发玉、包小妹签名（均由包小妹签署），代理人栏载有包小妹签名，乙方栏载有王金立签名。 合同签订当日，包小妹向王金立出具《承诺书》一份，承诺书载明：本人系坐落于安徽省合肥市滨湖区，房地产权证编号为合产字第××号的房屋权利人梁发玉的代理人，代理出售该房屋，本人与该房屋权利人是姐妹关系，本人郑重承诺“本人受该房屋权利人委托，代理出售该房屋行为是真实的，如有虚假不实，本人承诺承担由此造成的一切经济损失和法律责任”；王金立向包小妹支付购房定金60000元；包小妹将房屋产权证书交由和木佳公司保管，将房屋钥匙交给王金立。 2018年4月20日，王金立向包小妹支付购房款40000元。 2018年7月，梁发玉、包小妹向王金立、和木佳公司告知解除合同，不再出售房屋给王金立。2018年8月，各方协商解除合同，但未就返还定金、违约责任等达成一致意见。 2018年8月6日，和木佳公司向王金立出具《情况说明》一份，说明载明：我单位在工作中获悉安徽省合肥市滨湖区长沙路与庐州大道交口滨湖假日花园小区Ｂ3幢1006室，房地权证合产字第××号，房地产权利人登记为梁发玉，在我公司相关关联公司提供物业管理服务的过程中得知真实产权人为包小妹，且其本人一直连续承担近年来的物业管理服务费用和配合其他的社区必要管理事务，其表示意欲出售房屋，遂与其本人联系确定售房事宜，包小妹明确表明其与梁发玉系亲姐妹关系，该房屋系包小妹真实产权，因相关政策原因，该房产登记在大姐梁发玉个人名下，梁发玉仅系该房屋名义产权人，并且已经在出售房屋时将不动产权登记证书原件交付我单位留存作为出售使用；2018年4月17日，包小妹代表梁发玉以出售人的身份通过我单位居间介绍和买受人王金立签订《房地产买卖合同》和《佣金确认书》；后买受人王金立将十万元购房定金交付出售人，房屋建筑面积为89.12平方米，合同约定的售房总价款170万元符合市场行情；上述房屋无租赁及其他纠纷，真实产权人包小妹在房屋买卖合同签订时已经同意买受人王金立一家居住并将房屋钥匙予以交付；此后，出售人以各种不合理理由予以推诿和无故不履行上述买卖合同，导致无法正常办理房屋出售过户手续等事宜；现出售人向我单位工作人员和买受人明确表明不予履行已生效合同内容等。 此后，王金立委托律师向梁发玉、包小妹发出律师函及附件，要求梁发玉、包小妹继续履行房屋买卖合同，否则要求梁发玉、包小妹退还购房定金100000元，并承担总房款20%违约责任。王金立于2018年8月5日、8月19日报警处理双方纠纷，均无果，后起诉至一审法院。 包小妹于2018年9月30日通过中国工商银行向王金立退还购房定金100000元。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。涉案房屋登记所有人虽为梁发玉，但包小妹与梁发玉系姐妹，包小妹在与王金立签订《房地产买卖合同》时，向和木佳公司交付了房屋产权证书，将房屋钥匙交给王金立使用，提供了梁发玉身份证，同时出具了《承诺书》，承诺其与梁发玉系姐妹关系，代理梁发玉出售房屋等，此外在房屋买卖合同履行中，梁发玉、包小妹于2018年7月要求解除合同，并未提及包小妹无代理权或梁发玉不认可《房地产买卖合同》，梁发玉在本案审理中不认可包小妹代为签订《房地产买卖合同》，主张其本人主体不适格，但已查明事实足以认定包小妹有权出售涉案房屋，梁发玉应知情并同意包小妹出售房屋，故包小妹具有代理权，即使包小妹无代理权，王金立也有理由相信包小妹具有代理权，包小妹代理行为应有效，梁发玉应承担相应合同责任。 梁发玉、包小妹单方解除合同，违反合同约定，应承担违约责任。包小妹向王金立出具《承诺书》，承诺承担造成的一切经济损失和法律责任，故包小妹应与梁发玉共同承担合同违约责任。王金立诉请梁发玉、包小妹支付合同约定的违约金、因房屋价格上涨而支出的购房费用，未提供充分证据证明具体损失情况，故结合合同约定、王金立支付的定金数额、合同履行情况、合肥市房地产市场价格变化等，酌情支持100000元，即梁发玉、包小妹向王金立赔偿损失100000元。王金立要求梁发玉、包小妹支付律师费等28842元，无合同约定，且已支持王金立的损失赔偿部分诉请，故不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、梁发玉、包小妹于判决生效之日立即赔偿王金立损失100000元；二、驳回王金立其他诉讼请求。案件受理费8334元，减半收取4167元，由王金立负担2273元，梁发玉、包小妹负担1894元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，包小妹、王金立经和木佳公司居间，就位于安徽省合肥市滨湖区房屋买卖事宜订立的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。房屋登记所有权人梁发玉虽未参与合同签订，但包小妹以梁发玉代理人身份订立前述合同，在合同上代签梁发玉姓名，在订立合同当日向王金立披露了其与梁发玉的亲属关系并交付了房屋钥匙，向和木佳公司交付了房屋所有权证并出示了梁发玉身份证信息等，让王金立有充分理由信赖包小妹有权代理梁发玉处理房屋转让事宜，故一审判令梁发玉对王金立承担合同责任，于法有据，本院予以认同。梁发玉上诉称其非本案适格主体，本院不予采纳。梁发玉、包小妹上诉称《房地产买卖合同》无效，无事实及法律依据，本院亦不予采纳。鉴于包小妹向王金立出具《承诺书》，承诺承担房屋买卖事宜造成的经济损失和法律责任，一审判令包小妹亦向王金立承担损失赔偿责任，有合同及事实依据，亦无不当，本院予以确认。 综上，梁发玉、包小妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8334元，由梁发玉、包小妹承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  沈 静 二〇一九年七月十五日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。