江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）溧民初字第1403号原告谈小明。委托代理人姜为群，江苏名扬律师事务所律师。委托代理人顾超。被告鲍其中。被告施国芳。以上两被告共同委托代理人吕俊坤。第三人溧阳市新城房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城镇燕园路**。法定代表人张磊，职务不详。原告谈小明诉被告鲍其中、施国芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼，后依法转为普通程序，本院依原告申请追加溧阳市新城房地产开发有限公司为本案第三人，并于2014年6月12日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告鲍其中及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谈小明诉称，两被告系夫妻关系，2010年10月25日，两被告与溧阳市曙光房屋交易信息咨询服务有限公司订立委托协议书，委托曙光公司代理出售其所有的溧阳市罗庄小区17幢2单元1801号房屋。2012年12月18日，曙光公司代理两被告与原告订立房屋买卖协议，将上述房屋出卖于原告，合同生效后，原告依约支付了首笔购房款334090元，现该房屋已经能够交付，请求判令被告立即交付溧阳市罗庄小区17幢2单元1801号房屋并承担本案的诉讼费。被告鲍其中、施国芳共同辩称，原告没有按委托协议所约定的支付事项按时支付房屋款，原告至今分文未向被告支付过房款，原告构成违约，应承担责任，原告未按约定支付价款，被告有权要求取回该房屋，请求驳回原告的诉请。经审理查明，鲍其中、施国芳系夫妻关系，因其房屋被拆迁，2009年11月20日，选定安置房源为罗庄小区（暂定名）17幢2单元1801室，建筑面积128.18平方米。2010年10月25日，鲍其中、施国芳与溧阳市曙光房屋交易信息咨询服务有限公司（以下简称曙光公司）签订《委托协议书》一份，该协议约定主要内容如下：1、鲍其中、施国芳自愿将罗庄小区的安置房委托给曙光公司代理转卖，委托出卖房屋为罗庄小区17幢2单元1801室，建筑面积128.18平方米，交付日期以政府部门确认为准，面积以最后验收面积多退少补结算；2、委托转卖价格为4600元每平方米，房价总额暂按安置补偿面积计算589628元（128.18平方米＊4600元）；3、出卖方同意按上述转让价，且在以下条件下出卖，即本协议生效时，曙光公司代买受方垫付给出卖方房款17万元，基础正负零时，买受方再付5万元，主体封顶时付5万元正，交付房屋时付总房款的95%即569628元，剩余2万元过户时付清；4、房价构成外的费用由买受方自理，房价构成内部分由出卖方交房时结算，出卖方同意委托方曙光公司与买受方签订买卖协议，超出上述房价部分作为曙光公司的信息费和佣金等开支。该《委托协议书》由委托方鲍其中、施国芳共同签字、捺手印。曙光公司分别于2010年10月25日、2012年1月18日、2012年7月25日向鲍其中出具借条，金额为15万元、5万元、5万元，其中后两笔款项写明每六个月付息一次。2010年10月25日起，鲍其中开始收取曙光公司的借款利息。2012年7月26日，鲍其中出具收条一张，载明已收到曙光公司房款合计27万元。2012年12月18日，谈小明与曙光公司签订了《房屋买卖协议》一份，受托人曙光公司代理鲍其中、施国芳将讼争房屋出卖给谈小明，约定：1、单价5100元／平方米，面积128.18平方米，总价653718元；2、代理方已支付出卖人27万元，签订买卖协议时，由买受人支付代理人334090元（含溢价款64090元作为委托报酬），房屋交付时支付买受人299628元，余款2万元过户时由买受人支付出卖人，交房时按实际面积结算房款，代办费由买受人负担。2012年12月18日，曙光公司出具收条一张，载明收到谈小明房款334090元。2013年10月31日，鲍其中对讼争房屋向开发公司溧阳市新城房地产开发有限公司办理交付结算手续，房屋结算地址为溧阳市望湖景苑17幢2单元1801室，面积为125.89平方米，结算时鲍其中支付管道煤气等代办费9591.48元，另结算购得一储藏室。庭审中，原告同意按照实际面积结算，剩余房款交房时一次性付清。两被告认为，买卖协议违背委托协议所指定的内容，未经被告追认，不产生约束力，原告应将房款直接给被告；曙光公司没有按照协议的内容支付房款；房屋价格低于市场价；曙光公司没有支付被告27万元，只打了借据，但27万元中，只支付了2万元，收到的只是曙光公司的利息，其余的均未支付，不同意出卖储藏室。对被告结算购得的储藏室，因买卖及委托合同中均未约定，被告不同意出卖，双方协商未果。以上事实，有双方提供的委托协议、房屋买卖协议、收条、借条、结算单、情况说明及庭审陈述在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。鲍其中、施国芳委托曙光公司出卖讼争安置房屋，双方签订委托协议，约定的委托内容具体明确，后曙光公司以鲍其中、施国芳的名义，按照委托授权内容将讼争房屋出卖给谈小明，上述委托合同、房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的效力性规定，应属合法、有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务，曙光公司出卖房屋的行为，其作为鲍其中、施国芳的代理人，在授权范围内的民事行为，其代理后果，应由鲍其中、施国芳承担。按照《房屋买卖协议》的约定，最终房款以结算面积为准，现讼争房屋的结算面积为125.89平方米，按照买卖协议约定出卖方应得房款单价为5100元每平方米，总房款应为642039元，买受方谈小明已付房款为334090元，谈小明尚应支付出卖人鲍其中、施国芳房款307949元。结算时，鲍其中、施国芳代买受方支付代办费9591.48元，谈小明同意交付房屋时一并支付代办费及剩余全部房款，为此，剩余房款和代办费合计317540.48元，对此本院予以确认。针对被告辩解的买卖协议违背委托协议内容，谈小明未向其支付房款，27万元实际只支付了2万元其余均是空收空付等意见，结合双方签订的委托协议、买卖协议、收付款凭证、利息收条等证据可以显示，鲍其中、施国芳委托曙光公司出卖讼争房屋，曙光公司按约定代买受人支付27万元的前期房款，被告以出借方式收取曙光公司的27万元房款，并收取利息，被告出借及收取利息的行为，应视为曙光公司已履行代付房款的义务及被告受领了该房款，只是以以借代收方式履行，以借代收的行为未违反法律的规定，且符合双方的委托约定内容，同时谈小明按5100元／平方米支付前期房款334090元（含中介费）给曙光公司，为此，被告辩解没收到买受人该房款的意见，与事实不符；比照买卖合同的约定及委托授权的内容，曙光公司代理被告出卖房屋的行为，均在双方约定的授权范围内，该代理行为未超越代理权，应属有效，对代理人行使买受行为的民事法律后果，被告鲍其中、施国芳应自行承担。为此，被告的辩解意见，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第三百九十六条之规定，判决如下：被告鲍其中、施国芳于本判决生效之日起十日内交付位于溧阳市罗庄小区17幢2单元1801室房屋（结算编号：溧阳市望湖景苑17幢2单元1801室，面积125.89平方米）；同时，原告谈小明支付被告鲍其中、施国芳剩余房款及代办费合计317540.48元。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10337元，由被告鲍其中、施国芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10337元，在递交上诉状之日起七日内凭判决书可到江苏省常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费；也可银行汇款，收款人为常州市中级人民法院立案庭（户名：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款，户名：溧阳市财政局，账号：51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部。审 判 长 刘    金    文人民陪审员 陈萍人民陪审员万保云二〇一四年九月二十二日书 记 员 韦    学    磊