广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11221号原告：文先红，女，汉族，1961年11月17日出生，住湖南省沅江市东南湖芦苇场机关宿舍**，公民身份号码432×××××××********。委托诉讼代理人：秦文生，广东瀛双律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914×××××××××××436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××第**（1）-（2）轴，统一社会信用代码914×××××××××××078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××宝盈广场**A段**01，统一社会信用代码914××××××××××××620。法定代表人：童某1。原告文先红与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人秦文生到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》；2.被告宝盈大沥分公司、宝盈公司退还原告本金145万元、押金3000元，合计1453000元；3.被告悦心公司向原告支付从2018年10月1日起至《物业使用权出让合同》解除之日止的租金(按12083元/月计算，暂算至2019年4月30日为72498元)；4.三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告宝盈大沥分公司于2012年12月25日签订《物业使用权出让合同》，约定被告宝盈大沥分公司将****号商铺(建筑面积131.54平方米)的使用权出让给原告，出让年限至2042年1月31日，原告一次性支付被告宝盈大沥分公司145万元，并一次性缴纳物业管理按金3000元。该合同附有2-008号商铺所在位置平面图。同时，根据被告宝盈大沥分公司要求，原告与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将该2-008号商铺的使用权和经营权委托给被告悦心公司，期限五年(2013年10月1日至2018年9月30日)；第一至第三年固定租金年收益为合同价的8%，即每月20日前向原告转账支付9667元；第四至第五年固定租金收益为合同价的10%，即每月20日前向原告转账支付12083元；被告悦心公司应在合同期满后3日内按现状返还物业。原告于2013年1月10日向被告宝盈大沥分公司支付145万元以及物业管理按金3000元，合计1453000元。《委托经营管理合同》于2018年9月30日到期后，被告悦心公司拒不足额支付租金，拒不协商，不接电话，拒不交付原告物业。经现场勘察，原告投资的****号商铺没有实体商铺，标的商铺并不独立存在，且所在位置现在成为了美食商铺以及卫生间，广场并没有重新改造装修。原告多次上门找被告悦心公司沟通，并书面要求被告悦心公司按合同交付物业，但被告悦心公司拒不履行合同。被告宝盈大沥分公司负责人、被告宝盈公司法定代表人童某1不接听电话，也拒不出面协商解决问题。被告悦心公司、宝盈大沥分公司、宝盈公司的行为已经构成了严重的违约。且当前被告宝盈大沥分公司、宝盈公司无法向原告提供独立的商铺，《物业使用权出让合同》已经无法得到正常履行。故请求解除该合同并由被告宝盈大沥分公司、宝盈公司退还原告本金145万元、押金3000元，合计1453000元。另外，2018年10月1日至2018年11月9日，被告悦心公司占用原告商铺出租予他人使用，实际占用该商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，委托经营期限届满后，双方虽未约定后续场地使用费的标准，但被告悦心公司实际占用该商铺，应按《委托经营管理合同》约定标准继续支付占用期间的场地使用费予原告。三被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、三被告企业信用信息公示报告复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.《物业使用权出让合同》原件1份，用以证明被告宝盈大沥分公司将涉案商铺的使用权出让给原告；3.《委托经营管理合同》原件1份，用以证明原告将2-008号商铺的使用权和经营权委托给被告悦心公司，期限五年，被告悦心公司应在合同期满后3日内按现状返还物业；4.发票原件2份、收据原件1份，用以证明原告已支付被告宝盈大沥分公司145万元及物业管理按金3000元；5.照片打印件3份，用以证明原告投资的2-008号商铺没有实体商铺，标的商铺并不独立存在，且所在位置现在成为了美食商铺以及卫生间。本院出示调取的证据如下：1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书复印件1份。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，上述证据来源合法，内容清楚，与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年1月4日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为***号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为131.54平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2033年1月5日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。甲方在2013年9月30日前将该物业的使用权交付给乙方。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款145万元及物业管理按金3000元。使用权出让期满（或赠送期满）乙方付清一切费用后，甲方将乙方所交的按金在扣减相关费用后无息退还。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方所委托的专业的物业管理公司对该项目进行专项的、统一的管理与服务。在统一管理经营期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方所委托的专业的物业管理公司代收，转入乙方指定账户等。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广等。委托经营期限为五年，期限自2013年10月1日起计算。从2013年10月份开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定租金收益为每月9667元，第四年至第五年固定租金收益为每月12083元，固定租金收益在每月20号前以转账形式按月支付。乙方应在本合同期满后3日内，按现状返还该物业，乙方添附的固定物不得拆毁或损坏等。2013年1月10日，原告向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元。2013年3月27日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺物业使用权出让金145万元。原告确认已收取被告悦心公司支付的2018年10月租金收益1812.45元，并确认涉案商铺并不独立存在，其所在位置成为了美食商铺及卫生间。另查明，根据本院已发生法律效力的（2018）粤0605民初18845号民事判决书，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。再查明，三被告均于2019年6月14日收到本案起诉状及应诉材料。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告以支付租金的方式取得涉案商铺一定期限内的使用权，并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故双方之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年1月4日至2033年1月5日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10620天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益。《委托经营管理合同》期满终止后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但根据涉案商铺所在宝盈广场的实际状况，涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，即原告在《委托经营管理合同》期满终止后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于被告宝盈大沥分公司收到本案应诉材料之日即2019年6月14日解除。上述合同已解除，被告宝盈大沥分公司应返还合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为10620天，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共8267天，原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应返还原告物业使用权出让金1128733.52元（8267天÷10620天×145万元），对原告超出部分主张，本院不予主张。原告请求被告宝盈大沥分公司返还物业管理按金3000元，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。《委托经营管理合同》约定委托经营期限为五年，即从2013年10月1日起至2018年9月30日止，但委托经营期限届满后被告悦心公司未依约返还涉案商铺，原告主张被告悦心公司自2018年10月1日起参照《委托经营管理合同》约定的固定租金收益标准12083元/月计算租金收益至《物业使用权出让合同》解除之日即2019年6月14日止，本院予以支持。经计算，上述期间的租金收益共102302.73元，原告确认其已收取2018年10月租金收益1812.45元，故被告悦心公司尚应支付租金收益100490.28元予原告。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认文先红与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年1月4日签订的《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年6月14日解除；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金1128733.52元及物业管理按金3000元予文先红；三、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益100490.28元予文先红；四、驳回文先红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计9264.74元（文先红已预交），由文先红负担617.04元，佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担7492.8元，佛山市悦心物业管理有限公司负担1154.9元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。文先红已预交的受理费8647.7元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予文先红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年七月二十六日书记员  钟丹