福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0505民初826号 原告：邱秀华，女，汉族，1977年7月25日出生，住泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：施国民，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 被告：福建宏地置业有限公司，统一社会信用代码91350505066582752C，住所地泉州市泉港区山腰南山中路宏地•盐湖城3号楼2407室。 法定代表人：郭亮，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李洪柱，福建传志律师事务所律师。 原告邱秀华与被告福建宏地置业有限公司（以下简称“宏地置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两次庭审，均是原告的委托诉讼代理人张建华和被告的委托诉讼代理人李洪柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱秀华向本院提出诉讼请求：一、判令被告宏地置业公司支付逾期交房违约金39535.2元（自2017年1月1日起至2017年11月21日止，以购房款40.8万元为基数，按日万分之三计算）；二、确认原告与被告于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中第八条无效；三、被告立即办理产权证书并向原告支付自2018年2月18日起按每日4.08元计算至办理完成产权证书之日止的逾期办证违约金。后，原告将其诉讼请求变更为：一、判令被告宏地置业公司支付逾期交房违约金32436元（自2017年1月1日起至2017年9月23日止，以购房款40.8万元为基数，按日万分之三计算）；二、确认原告与被告于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中第三条和第八条无效；三、被告立即办理产权证书并向原告支付自2018年2月18日起按每日4.08元计算至办理完成产权证书之日止的逾期办证违约金。事实和理由：原告购置被告开发的址在泉州市泉港区西侧宏地·盐湖城第3＃楼1706房（以下简称“1706房”），双方于2016年12月7日签订《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）及附件六《合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定商品房总价款为40.8万元，被告应于2016年12月31日前交付商品房。逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之三的违约金。被告于2017年9月23日才交付商品房。原告要求继续履行合同。合同还约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意处理方式为：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的万分之0.1向原告支付违约金。被告逾期交房、逾期办证应按合同约定支付违约金，被告为减轻自身责任，在补充协议第三条、第八条改变原合同房屋交付时间和违约责任，应为无效协议。 被告宏地置业公司辩称，一、关于逾期交房违约金，本案逾期交房的起止时间应是2017年2月2日起至2017年8月30日，合计210天，并不是原告邱秀华陈述的265天。买卖合同约定的交房日期是2016年12月31日，在这期间出现中雨以上的天数是1天（2016年12月21日），六级以上大风天气5天（2016年12月16日、23日、27日、28日、29日），停电1天（2016年12月26日），应再扣除的天数7天，逾期天数应为210天。原告于2017年1月25日才付清全部购房款。被告在2018年8月29日通过EMS快递向原告送达交房通知书，告知原告2018年8月31日可交房。违约金计算标准按日万分之三明显高于原告遭受的经济损失，同地段同类房屋的租金最高不会超过2000元每月，其认为应当以2000元租赁价格的130%进行调整，折算下来应为每日86.6元；二、关于补充协议第三条和第八条的效力问题，该补充协议是原、被告双方的真实意思表示，并不存在无效的法定事由，原告认为该条款无效缺乏法律依据，不应予以支持；三、关于逾期办证违约金，涉案房产的实际交付时间是2017年9月23日，根据附件六第八条约定，本案逾期办证违约金应当从2018年9月24日起开始起算（即交房一年以后），而不是2018年2月18日开始起算，标准无异议。其对双方签订买卖合同及补充协议均无异议。 本院经审理认定事实如下：2016年12月7日，原告邱秀华作为买受人与被告宏地置业公司作为出卖人签订买卖合同及补充协议各1份。其中，买卖合同第三条约定：由原告向被告购买1706房，该房建筑面积共89.41㎡，其中，套内建筑面积68.09㎡，公共部分共有分摊建筑面积21.32㎡；第四条约定：该房单价4563.24元／㎡，总金额40.8万元；第六条约定：原告按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：原告应于2016年12月7日前缴清首付款14.5万元，余款26.3万元在被告指定银行办理按揭贷款或以住房公积金贷款方式支付；第八条约定：被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任；2、原告同意接收，被告支付原告500元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因气候因素（如六级以上大风、中雨以上等）影响施工进度的；3、因政府提供的市政配套、公共工程（如道路、电力、给水、排水、排污）等导致；4、因配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起延误的；5、因配合政府有关部门要求而停水、停电导致施工停止的；第九条约定：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率）的违约金；第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.001%向原告支付违约金；第二十二条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由被告承担的责任，或加重原告责任、排除原告主要权利的内容；第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；第二十五条约定：本合同自双方签订之日起生效；等等。补充协议第三条约定：原告在未付清全部购房款前（以银行按揭贷款或住房公积金贷款方式购房的原告，应在其委托的贷款银行将按揭贷款或住房公积金贷款的全部款项拨付至被告指定的账户内，才算付清全部房款），被告有权拒绝交房，且不必承担逾期交房的违约责任，同时原告还应承担自本合同约定的交房之日起至原告付清全部购房款之日止的物业管理费等费用，在该期间，若发生该房屋存在的质量问题无法及时修复及该房屋被人为破坏、房屋设施设备等被盗窃等后果的，均由原告自行承担，与被告无关；第八条约定：被告应当在该商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告（如原告未能在被告书面通知之日起七天内，到被告处提取需由被告提供的办理权属登记的资料的，由此产生的一切后果由原告承担）。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付清的0.001%向原告支付违约金；第十六条约定：如本合同的约定与本补充协议有不一致之处的，则以本补充协议为准，双方均应按本补充协议履行；等等。2016年12月12日，上述买卖合同在泉州市泉港区合同登记备案。2016年12月12日、12月23日、2017年1月25日，被告宏地置业公司分别向原告邱秀华出具了载明预收购房款金额为3000元、146000元、259000元的福建增值税普通发票（发票号码分别为06177190、06178866、06184860）。2019年3月6日，原告诉诸本院。庭审时，双方共认：2017年1月25日，原告缴清全部购房款；2017年8月29日，被告通过ＥＭＳ向原告邮寄交房通知书；2017年9月23日，原告接收1706房；该房至今未办理房屋所有权证。 另查明，被告宏地置业公司成立于2013年4月28日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发及经营管理，房地产销售代理及房产中介服务，等等。2017年5月30日，宏地·盐湖城2#、3#楼项目经建设单位即被告、勘察单位即福建华东岩土工程有限公司、设计单位即福建省闽武建筑设计院有限公司、监理单位即福建公正工程建设监理咨询有限公司、施工单位即中国一冶集团有限公司的竣工验收并出具《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，竣工验收结论：经各参建单位在竣工验收会议上的一致认同，同意本工程的竣工验收，验收合格。2017年8月22日，1706房所在宏地·盐湖城2#、3#楼项目经泉州市公安消防支队消防验收合格。被告开发的宏地·盐湖城2#、3#楼项目的施工用电由泉州市泉港区山腰盐场的电源接入。 再查明，自2016年12月7日起至2017年8月31日止，诉争小区遇到10㎜即中雨以上天数为28天（时间分别为：2016年12月21日、2017年2月22日、2月24日、3月22日、3月31日、4月20日、4月21日、4月26日、5月12日、5月15日、5月16日、5月24日、6月2日、6月3日、6月13日、6月14日、6月15日、6月16日、6月17日、6月18日、6月27日、6月28日、7月7日、7月30日、7月31日、8月1日、8月2日、8月27日）；遇到6级以上最大风天数为18天（时间分别为：2016年12月16日、12月23日、12月27日、12月28日、12月29日、2017年1月30日、2月1日、2月2日、2月5日、2月6日、2月20日、2月21日、2月23日、3月31日、4月26日、7月29日、7月31日、8月22日）；遇到停电的天数为1天（时间为2016年12月26日）。 上述事实，有原告邱秀华、被告宏地置业公司的陈述及原告提供的买卖合同、补充协议、福建增值税普通发票3张、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、被告宏地置业公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》（以下简称“竣工验收报告”）、《建设工程消防验收意见书》（以下简称“消防验收意见书”）、《天气资料分析报告》（以下简称“天气报告”）2份、泉州市泉港区山腰盐场出具的《证明》、《设备维修登记表》、《交房通知书》、EMS邮政特快专递回执（以下简称“快递回执”）等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 原告邱秀华和被告宏地置业公司争议的主要焦点是： 一、关于被告应支付原告违约金的具体数额问题。 原告的主张及被告的辩解均与其诉称、辩称一致。 本院认为，本案中，原告邱秀华与被告宏地置业公司签订的买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。根据约定，并结合被告提供的天气报告设备维修登记表，原告与被告于2016年12月7日签订买卖合同，截至合同约定的交房期限2016年12月31日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气、停电合计7天，即在买卖合同签订后至买卖合同签订的交房时间，合计应予以延迟7天，即被告交房时间顺延至2017年1月7日。又同时，原告于2017年1月25日才缴清全部购房款，根据补充协议第三条的约定，本案的交房时间又可顺延至2017年1月25日。被告辩称其于2017年8月29日已邮寄通知原告于2017年8月31日起交房，其提供了《交房通知书》和快递回执予以证实。经庭审质证，原告对上述证据均无异议，但其不记得收到《交房通知书》的时间，且被告以两年物业费补偿逾期交房的责任导致原告未能办理交房。本院认为，因1706房于2017年5月30日竣工验收合格、2017年8月22日消防验收合格，该房具备了交房条件，且被告亦向原告邮寄《交房通知书》，通知原告自2017年8月31日起开始交房，且原告亦承认收到该《交房通知书》，故本院认定被告于2017年8月29日履行了通知交房的义务，本案的逾期交房期限应自2017年1月26日起计算至2017年8月30日止共计217日，根据买卖合同第九条的约定，本案的逾期交房违约金为26560.8元（40.8万元×0.0003×217日）。 二、关于补充协议第三条、第八条是否有效及被告是否应协助原告办理1706房的产权登记手续以及被告是否应支付原告逾期办证违约金的问题。 原告的主张及被告的辩解均与其诉称、辩称一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，原、被告双方在补充协议第三条中约定了“原告在未付清全部购房款前（以银行按揭贷款或住房公积金贷款方式购房的原告，应在其委托的贷款银行将按揭贷款或住房公积金贷款的全部款项拨付至被告指定的账户内，才算付清全部房款），被告有权拒绝交房，且不必承担逾期交房的违约责任”、第八条中约定了“被告履行协助办证义务的为交房后365日内”以及在补充协议第十六条约定了“买卖合同与补充协议不一致的以补充协议为准”，该两项约定内容均未违反法律法规的强制性规定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第十八条第一款规定的“特殊约定”，该约定合法有效，双方当事人均应依约履行义务。本案诉争1706房的交房时间为2017年9月23日，根据合同约定，被告应于2018年9月23日前履行协助原告办理1706房产权登记手续的义务，但被告至今未履行该项义务，依法应承担继续履行和支付违约金的责任。故根据补充协议第八条约定，被告应支付原告自2018年9月23日起至被告协助原告办理1706房的产权登记手续之日止以已付购房款40.8万元为基数按每日0.001%计算的逾期办证违约金。 综上所述，原告邱秀华的上述诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第四十四条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,45)?)第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(45673,0)?)》第一条、第十一条、第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建宏地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邱秀华逾期交房违约金26560.8元（自2017年1月26日起计算至2017年8月30日止,以已付购房款40.8万元为基数，按日万分之三标准计算）； 二、被告福建宏地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告邱秀华办理址在泉州市泉港区南山中路西侧宏地·盐湖城3#楼1706房的产权登记手续； 三、被告福建宏地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邱秀华逾期办证违约金（自2018年9月23日起至被告履行上述第二项判决确定义务之日止，以已付购房款40.8万元为基数，按每日0.001%计算）； 四、驳回原告邱秀华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元，减半收取计325元，由原告邱秀华负担85元（多预交的1965.5元予以退回），由被告福建宏地置业有限公司负担240元。被告负担的款项，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 郭文波 二〇一九年七月三十一日 法官助理 刘梅秀 书 记 员 郭展玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条第二款建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十一条对房屋的转移、占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。  14-