广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初7560号原告：罗丽展，女，户籍住址珠海市。原告：胡健斌，男，户籍住址珠海市。上列两原告共同委托诉讼代理人：何雅，广东嘉骏律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈若苗，广东嘉骏律师事务所实习律师。被告：冼志伟，男，户籍住址珠海市。委托诉讼代理人：胡新玉，广东泰诺律师事务所律师。原告罗丽展、胡健斌与被告冼志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗丽展、胡健斌及其共同委托诉讼代理人何雅，被告唐建来，被告冼志伟及其委托诉讼代理人胡新玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗丽展、胡健斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付珠海市××区××单元××房的单车房；2.判令被告支付逾期交付单车房违约金75520元（以已收房款总额1280000元为本金，以每日万分之五计算，自2019年1月7日起计算至实际交付单车房之日止，暂计算至2019年5月5日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告罗丽展通过经纪方珠海正顺房地产代理有限公司居间介绍于2018年10月28日与被告签订了《房地产买卖合同》及《补充协议》，购买位于珠海市××区××单元××房，建筑面积为75.71㎡，规划用途为成套住宅、单车房，其中成套住宅为70.71㎡，单车房为5㎡。合同约定：房屋总价款为1280000元，原告支付首付款为400000元，其余880000元采取银行贷款方式支付。双方同意使用胡健斌的名义办理过户登记，后两原告按照合同约定支付首付款，并以原告胡健斌的名义办理了银行按揭手续，2018年11月13日银行向原告胡健斌发送《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意发放商业贷款880000元，贷款期限为25年。后银行全部发放货款金额，被告收齐所有房屋价款。至此，两原告已按合同约定付清全部房款。根据《房地产买卖合同》第十二条约定：卖方应于收到全部房款时将该房按签约时现状完整交付给买方，每逾期一日卖方按已收房款总额的万分之五支付违约金给买方。2019年1月7日，在经纪方工作人员石文存、朱拥权的见证下被告向两原告交付住宅钥匙，但被告并没有向原告实际交付单车房钥匙，也没有实际单车房。后，两原告多次找被告协商要求被告交付单车房钥匙，但被告均拒绝履行。为此，两原告也曾向小区物管和居委会寻求帮助确认单车房但均无果。胡健斌与罗丽展是母子关系，胡健斌出生时间2000年4月22日出生购买房产时已成年人，罗丽展与冼志伟签订《房地产买卖合同》并且被告向罗丽展交付了部分房屋。关于案涉房产珠海市××区××单元××房的记载信息，在被告冼志伟的房产证载明：规划用途为成套住宅、单车房。建筑面积为75.71平方米，单车房：5平方米。在胡健斌的房产证载明：规划用途为成套住宅、单车房。建筑面积为75.71平方米，单车房：5平方米。从原、被告双方的房产载明内容可知，涉案的房产和单车房是一体记载，被告应一并交付房产和单车房给原告。截止至起诉之日，被告仍未向原告实际交付单车房，违反了《房地产买卖合同》第十二条约定应当支付违约金。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告罗丽展、胡健斌提交了以下证据：⒈户口本；⒉房地产买卖合同、居间代理费确认书；⒊补充协议；⒋粤房地产权证珠字第××号不动产权证；⒌收据；⒍个人住房贷款同意贷款意向书；⒎（2018）珠海市不动产权第00XXX91号不动产权证；⒏微信聊天记录；⒐疾病诊断证明；⒑情况说明。被告冼志伟辩称，一、根据珠海市不动产登记中心出具的案涉房屋《底层平面图》、《2栋整体计算面积成果表》显示，基于历史遗留问题，珠海市香洲区人民西路安居园第2栋的非住宅部分即一层单车房只计算了总面积，实际是没有分割到户的，即并没有具体划分各户单车房的四届位置，基于此，被告自1998年房改房成本价购买案涉房后，房屋开发商实际也从未交付过单车房，故案涉的单车房实际属于交付不能。在本案房屋交买卖合同签订前，被告已告知过原告，案涉房屋系房改房购买，虽房产证中有记载单车房，但开发商实际是从未交付过，原告在知情的情况与被告签订的房屋买卖房屋。另本案中，被告也曾几次到珠海市不动产登记中心申请调取相关的档案材料，根据被告调取的“底层平面图”显示，该平面图仅能反映底层位置有“单车停放”区域，但无法准确找到案涉房屋的单车房的具体四届位置，故被告进一步咨询工作人员，工作人员答复：“因案涉房屋是房改房，基于历史遗留问题，面积计算成果表仅计算2栋单车房的总面积，实际是没有分割到户的，即未对该栋各户单车房的具体四届位置予以分割，因此案涉单车房的具体四届位置无法找到”；且根据被告1998年购房时“2栋整体计算面积成果表”可知，珠海市香洲区人民西路安居园第2栋的非住宅部分即一层单车房只显示了总面积，并没有具体划分各户单车房的四届位置，因此无法得知案涉房屋的单车房的具体位置。二、基于以上事实，被告属于交付不能，因此不承担逾期交付违约金。逾期交房违约金是基于房屋能够交付为前提，而被告从1998年购买该房直至出售给原告，房屋开发商都未向被告实际交付过单车房，且案涉房屋的单车房在房屋“底层平面图”及“2栋整体计算面积成果表”中都显示仅有总面积，并无单车房的具体四届位置，从而无法得知案涉房屋的单车房的具体盆置。因此，基于以上客观事实，被告属于交付不能，根据《合同法》第一百一十条之规定，被告不承担逾期交付的违约金。综上，被告恳请法院查明案件事实，依法公正判决，以维护被告的合法权益。被告冼志伟提交了以下证据：⒈计算面积成果表；⒉底层平面图。经审理查明，2018年10月28日，罗丽展作为买方，冼志伟作为卖方与经纪方珠海正顺房地产代理有限公司（以下简称正顺公司）共同签订了一份《房地产买卖合同》，就通过经纪方转让位于珠海市××区××单元××房事宜进行了约定。合同第1条买卖房地产概况条款约定卖方将上述案涉房产及现状装修转让给买方，买方对该房现状及相关信息（含权属、证件等信息）已做充分了解，愿意购买该房，该房建筑面积为75.71平方米，信息以房地产权属证书等相关有效产权资料为准；合同第3.1条载明案涉房产证号为01××92；合同第6条约定买方以银行按揭方式付款，买方应于2018年11月16日前办理完毕银行按揭贷款批准手续，于2018年11月20日前支付总房款与银行批准贷款及已付房款的差额，买卖双方应于2018年11月20日前办理税费缴纳手续及过户递件手续；合同第12.1条约定，“卖方应于收到全部房款时将该房按签约时现状完整交付给买方，每逾期一日卖方按已收房款总额的万分之五支付违约金给买方”；合同第16条补充条款约定，“卖方同意买方使用胡健斌名字贷款及过户，卖方知情买方需根据银行贷款审批由母亲罗丽展做担保提供银行贷款审批所需资料申请贷款”。两原告提交的案涉房屋权属证书资料显示，案涉房产原登记在冼志伟名下，取得方式为1998年房改成本价购买，规划用途为“成套住宅、单车房”，建筑面积75.71平方米，套内建筑面积62.94平方米，房产证号为粤房地权证珠字第××号，该证书附记“旧址：XX路X园X栋X房单车房5平方米”；案涉房产已于2018年11月20日办理不动产登记至胡健斌名下，权属证号为（2018）珠海市不动产权第00XXX91号，该证书记载房屋建筑面积75.71㎡，房屋用途为成套住宅70.71㎡、单车房为5㎡，证书附记“住宅面积70.71平方米，其中套内62.94平方米，套外7.77平方米”。两原告认为被告仅交付住宅钥匙，没有交付单车房钥匙，未有实际交付单车房，遂提起本案诉讼。应两原告申请，朱拥权作为证人出庭陈述，“我是珠海正顺地产的销售。案涉房屋签订合同的时候不是我负责的，但是我也在场，后期原告客户是我跟的。我按照合同约定银行放款，交楼的时候我跟着原告去现场，业主也在，交付钥匙水电交接，就去单车房交接，交接单车房的时候单车房在一层，就找不到具体是哪个单车房，整层都是防盗网隔成一个一个小间，基本上每个间都放满杂物，具体是谁的杂物我不知道，卖方当时说从来没有用过单车房，我们就去了物业要物业交接出来，就协助买卖双方找单车房”，朱思炳作为证人出庭陈述，“我是正顺地产分行经理。首先是买方原告到我们门店想买房，然后业务员朱拥权就推荐了被告的房子，然后是朱拥权和我带着买方去被告处看房，具体时间记不清了，但是记得是看完房不到10天就签了合同，我经手只看了一次房，签合同的时候我在场，签合同的时候我们要求出示房产证原件，双方确认价格，签合同的时候被告在场，但是我们谈的时候是和被告妻子施小姐谈的，主要谈了价格问题和单车房的问题，第一次去看房的时候，一进门就看到单车房，是个通的，一眼就看到一片，里面有用防盗网隔，施小姐说单车房都在这里面，他们买回来没有用过，都在这一片，我们也都看到了，看完单车房就去看房子了，然后就谈价格，因为房产证上写的总面积是75.71平方米，我们都是以建筑面积谈的，谈的总价，原来是130多万元，谈到了成交价128万元，各付各税。双方确定好后，单车房也确定好后，就交定金，程序往下走。交房是朱拥权带着买卖双方去交房的，朱拥权和我汇报的是房子交付完了钥匙也给了，单车房去卖方指的地方找，没有找到，没有交付给买方”。被告提交的案涉房屋所在珠海市XX路XX园第X栋计算面积成果表显示，该栋房屋为框架八层结构，一层非住宅部分单车房面积259.55平方米，二至八层住宅部分共A#、B#、C#、D#四个户型，其中C#户型自身面积为62.94㎡，出售面积为70.71㎡。被告还提交了相应的工程竣工图以证明一层单车房未作分割。庭审时，就法庭关于案涉房屋买卖合同签订时的协商情况，罗丽展陈述“签合同的时候，我、被告和他妻子、两证人都在场，当时谈好按75.71平方米计价，价格让到128万元，单车房和房子是一起的，交接房屋的时候，施小姐说单车房就在那一片里面，让我们找物业拿回就可以了，签合同前应该是看过一次房子，因为时间有点长记得不太清楚，当时是我和我朋友以及两证人一起去看的，一进门就看到单车房是一片的，我记不清楚去看了几次，第一次看房施小姐没有陪同，施小姐在的那一次，她就说单车房就在那一片，去管理处要就可以了，签合同的时候，被告没有和我说单车房没有用，不包括单车房的事情，只是后来交房的时候施小姐略有说过一下，她还带了一个律师来，如果当时说了，我就不会签这个合同了”；冼志伟陈述“在签订合同的时候，我们已经告诉对方，案涉房屋被告买来就一直用于出租的，没有用过单车房，也不知道单车房具体位置在哪，当时原告没有回应，也没要我一定指出单车房在具体什么位置，当时我们谈的时候就是谈房子的价格，没有单独谈单车房的价格，签合同前总共看了三次房，第一次应该是2018年具体时间记不清楚了，当时是罗丽展和她朋友以及一个中介一起去看的，第二次应该相隔半个月左右，当时我不在场，是我妻子在，是我妻子告诉我的。第三次是就是证人提到的那一次，头一两次我没听我妻子说原告提过单车房，交付的时候原告才问单车房在哪里。我妻子一直说单车房我们没有用过，不知道在哪里”。本院认为，本案的焦点在于被告作为案涉房屋买卖合同的出卖方是否已履行合同约定的交付义务。原、被告所签《房地产买卖合同》虽未列明单车房内容，但系以案涉房产权属证书确定交易标的并明确记载建筑面积为75.71平方米，根据案涉房产权属证书的记载，7C房包括住宅部分70.71平方米和单车房面积5平方米，可以确定案涉房屋交易的标的包含珠海市××区××单元××房及所附单车房两项内容。原、被告对住宅部分已经交付没有争议，对于所附单车房的交付，原告认为没有实际交付，被告认为无法交付，对此本院认为，首先，从产权登记情况来看，7C房及所附单车房是作一体登记，单车房仅明确了面积，未明确具体位置，根据被告提交的计算面积成果表、竣工图以及当事人的陈述意见可以看出，位于案涉楼宇一层的单车房在办理产权登记时并无作具体分割确认，在签订合同时原告已经了解案涉房屋的产权登记情况，在合同并未就单车房内容作出特别约定的情况下，原告要求被告确定案涉住宅所附单车房具体位置再做交付，缺乏依据；其次，根据原、被告以及证人的陈述内容，合同签订前原告买方已在被告和经纪方的陪同下对现场进行了查看，在被告方的指认下，原告买方可以看到一层单车房整层通透未作具体划分的情况，原告在签订合同时理应对案涉房屋所在楼宇单车房未作分割亦未有封闭的情况清晰知晓，原告在此情况下认为被告应以交钥匙的形式交付单车房的主张，本院不予采纳；最后，案涉房屋包括单车房内容已办理产权登记至合同约定的胡健斌名下，根据合同约定，案涉房屋交易是按现状进行交付，原告签订合同前已充分查看现场，没有证据显示被告在此期间存在故意隐瞒交易房屋信息的情况，现被告已将住宅交付予原告并告知其所附单车房位于一层的情况，应当认为被告已经履行完毕案涉房屋买卖合同约定的交付义务。故，原告请求被告交付单车房并支付逾期交付单车房的违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告罗丽展、胡健斌的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1751元，由原告罗丽展、胡健斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇一九年七月二日书记员  梁慧欣何倩