襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初795号原告：中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司（以下简称中铁武汉第一工程公司），住所地：武汉市东湖开发区东信路**。法定代表人：张万全，中铁武汉第一工程公司执行董事。委托诉讼代理人：邹欣、刘宪，中铁武汉第一工程公司员工。代理权限：一般代理。被告：襄阳普天独活大药房连锁有限公司（以下简称独活大药房），住所地：襄阳高新技术产业开发区邓城大道**。法定代表人：朱炜峰，独活大药房经理。被告：襄阳普天独活大药房连锁有限公司第二十一连锁店（以下简称独活大药房二十一店），，住所地：襄阳市中原路**代表人：朱炜峰，独活大药房二十一店经理。二被告共同委托诉讼代理人：黄鹏、杜琛，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告中铁武汉第一工程公司诉被告独活大药房及独活大药房二十一店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员温继若独任审判，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告中铁武汉第一工程公司的委托诉讼代理人邹欣、刘宪，被告独活大药房、独活大药房二十一店的共同委托诉讼代理人杜琛到庭参加了诉讼。庭审后，双方当事人均要求本院给予一个月和解期间，后无法达成一致意见，现申请法院依法判决。本案现已审理终结。原告中铁武汉第一工程公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令自2018年8月9日起解除双方房屋租赁合同，被告将承租房屋归还原告；2.判令被告支付房屋占用费5580元（计算方式：5580元每月，暂计算2019年1月1日至2019年3月31日，主张至房屋实际归还之日止），物业费243元（计算方式：81元每月，暂计算2019年1月1日至2019年3月31日，主张至房屋实际归还之日止），垃圾费30元（计算方式：10元每月，暂计算2019年1月1日至2019年3月31日，主张至房屋实际归还之日止），水费欠缴155.8元（暂计至上次查表2018年12月31日）；3.判令被告支付原告违约金8928元（计算方式：每月5580元×20%，暂计算自2018年8月1日至2019年3月31日，主张至房屋实际归还之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月26日，中铁武汉第一工程公司襄阳管理部与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于七里河的门面房出租给被告，面积约90平方米，每月租金5580元，被告每月另缴纳物业服务费81元、垃圾费10元，租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。被告承租案涉房屋后，用作经营“独活大药房”。根据租赁合同第5条违约责任第3款约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止协议，收回该房屋，并赔偿甲方本合同约定租金总额20%的违约金。（5）超过约定期限未支付应由乙方缴纳的相关费用……”。被告自2018年8月至12月，经原告多次催告拒不办理退租手续，并逾期支付5个月租金共计27900元（2019年1月4日，被告电子转账支付27900元），逾期支付2019年1月至2月租金共计11160元（2019年3月11日，被告电子转账支付11160元），未支付2019年3月租金5580元，被告应按照合同约定支付相应违约金。2016年12月31日合同租赁期满后，被告与原告未续签合同，2018年8月起原告向被告催告返还房屋并办理退租结清手续，被告迟迟未将涉案房屋归还原告，继续非法占用案涉房屋。在非法占用期间，原告多次发函，上门通知被告退还房屋并办理结清手续，被告不予理睬，补交部分租金后，仍非法占用案涉房屋至今。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告独活大药房二十一店辩称，本店系独活大药房的分公司，不具有法人资格，其民事责任应当由独活大药房承担，且原告合同的相对人系独活大药房，而非分公司，故独活大药房二十一店不应成为本案的被告。被告独活大药房辩称，原、被告在2016年12月31日合同到期后，双方未续签租赁合同，但双方依据原合同在履行义务，应视为订立了不定期租赁合同；原告主张2018年8月9日解除合同，原告应当返还租房押金15000元；房屋占用费已支付至2019年2月21日，房屋租赁合同若已于2018年8月9日解除，原告主张违约金无依据，独活大药房无欠缴房屋租金的情形，在2018年8月9日前，本公司已将租金交纳给原告，但原告不予收取，并在2018年9月将房屋租金退还至本公司，故本公司不存在违约情形，原告主张无事实和法律依据。本院结合原、被告双方提交的证据及当庭陈述，认定以下事实：自2001年起，中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司襄阳管理部将其位于襄阳市××河××第二间门面房出租给独活大药房使用，独活大药房向原告支付租房押金15000元。至2015年12月26日，中铁武汉电气化局集团一公司襄阳管理部（甲方）与独活大药房（乙方）重新签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于七里河路建筑面积为90平米的门面房出租给乙方；租金为62元/m2，每月租金5580元；物业服务费0.9元/m2，计81元；租赁期间为一年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，租期满后，乙方如续租，需提前一个月向甲方提出，甲乙双方按市场价再行商定每平方米月租金，乙方可优先租用；乙方必须在每月前5日内，向甲方交纳本季度的预付房租、水电、暖气、垃圾、物业等费用，逾期应每天支付3%的违约金，逾期30天不交纳房租按违约退租处理，甲方不退还押金；租赁期间，乙方超过约定期限未支付应由乙方交纳的相关费用，甲方有权终止协议，收回该房屋，并赔偿甲方本合同约定租金总额20%的违约金。合同签订后，被告独活大药房承租案涉门面房用于经营独活大药房二十一店。前述租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告独活大药房二十一店继续承租案涉房屋并按期交纳房屋租金。2018年8月2日、8月17日、8月27日、12月27日，出租人中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司襄阳管理部四次向独活大药房书面通知，要求终止双方租赁合同，并于2018年9月10日退还独活大药房交纳的8-9月份租金11160元。2019年1月4日，经双方协商，独活大药房向中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司襄阳管理部补交2018年8月至2018年12月的租金27900元，于2019年3月11日交纳了2019年1至2月租金11160元。另查明，中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司襄阳管理部系中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的内设机构，其权利义务由中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司享有和承担。诉讼中，原、被告双方协商一致，均同意2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除，本院予以确认。本院认为，中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司襄阳管理部系原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的内设机构，其对外与被告独活大药房签订的《房屋租赁合同》经原告追认确定有效，且被告独活大药房对此亦无异议，故该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。上述租赁期间届满后，承租人继续使用承租房屋并交纳租金，原告亦未提出异议，故双方于2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。关于原告主张解除其与被告独活大药房签订的《房屋租赁合同》的请求，其本质上为确认解除合同效力之诉。庭审中，原、被告一致同意《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除，本院予以确认，双方合同解除后，被告独活大药房应当向原告返还租赁房屋。关于原告主张由被告支付房屋占用费问题。经查，双方租赁合同自2018年8月9日解除后，被告独活大药房在占用案涉房屋继续从事经营期间，已按原租赁合同约定的租金标准向原告交纳占用费至2019年2月，原告对此亦无异议，故被告独活大药房应自2019年3月1日起按《房屋租赁合同》约定的标准支付原告房屋占用费至实际返还租赁房屋之日止。原告请求支付房屋占用费的起算日与本院查明的事实不符，超出部分本院不予支持。诉讼中，经原、被告协商一致，原告自愿放弃在本案中向被告主张欠缴的物业费、垃圾费及水费，上述费用待被告实际腾退房屋后据实结算，被告亦同意交纳的租房押金15000元在结算后予以退还，本院对此予以确认。关于原告请求被告支付违约金8928元的请求。本院认为，原告当庭未提交证据证明被告独活大药房在合同租赁期间存在违约行为，而在《房屋租赁合同》解除后，被告独活大药房应当承担支付占用原告房屋期间的相关费用及返还租赁物的义务，不再受双方《房屋租赁合同》关于违约条款的约束，故原告的该项请求，无法律和事实依据，本院不予支持。被告独活大药房二十一店系独活大药房的分支机构，原告也未与其形成房屋租赁合同关系，故被告独活大药房二十一店在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十三条之规定，判决如下：一、确认原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司与被告襄阳普天独活大药房连锁有限公司解除《房屋租赁合同》的行为有效，《房屋租赁合同》已于2018年8月9日解除；二、被告襄阳普天独活大药房连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内将其占用的位于襄阳高新技术产业开发区七里河路的门面房屋腾退并返还给原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司；三、襄阳普天独活大药房连锁有限公司自2019年3月1日起按《房屋租赁合同》约定标准（5580元/月）向原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司支付房屋占用费；四、驳回原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费190元，减半收取为95元，由被告襄阳普天独活大药房连锁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。审判员  温继若二〇一九年七月八日法官助理覃文卿书记员张**