河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终2918号 上诉人（原审被告）：张玉梅，1977年9月18日出生，汉族，住山东省单县。 委托诉讼代理人：侯世跃，北京市两高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：印祥怡，女，1983年4月13日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：于宏大，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。 上诉人张玉梅因与被上诉人印祥怡房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张玉梅上诉请求：1、依法撤销销河北省三河市人民法院作出的(2019)冀1082民初7号民事判决书,将该案发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼。2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由：一、上诉人、被上诉人未在合同第九条约定的365天内办理权属转移登记手续,并非上诉人原因,一审法院认定上诉人违反该条约定内容属于事实认定错误。1、双方在签订涉案买卖合同时,被上诉人已清楚知道涉案房屋初始房产证未办理下来；2、各方对涉案合同必须以初始证件办理完毕为前提，合同第九条约定的365日期限,系没有针对该类型房屋的专用合同，变通使用二手房交易版本合同,但又不能空下必填内容,大家预估的日期；3、合同签订只是静止的过程,合同的生命力在于履行合同过程中对合同主要义务的履行进行了调整,如涉案合同约定,应贷款后交尾款92万元后,过户当日再办理权属转移手续,但事实上,上诉人在2016年8月18日收到被上诉人首付款92万元(含定金5万元),即将房屋钥匙交给被上诉人,完成了交付义务主要部分,但直至今日,被上诉人还未交任何尾款,说明各方在合同履行过程中,未完全按照合同约定的方式履行合同义务,一审法院不考虑合同实际执行情况,机械解释第九条,却不评价上诉人在未收到尾款92万元的情况下,即积极交付房屋的事实,导致本案权利义务严重失衡,属于事实认定错误。补充一点，办理交接手续，不限于办理转移登记等。双方签订的购房合同中最后一条本合同一式三份，说明该份合同只是双方临时合同，过户时需要重新签订买卖合同，说明双方当事人签订买卖合同时，对该房屋初始登记没有办理完毕是完全知情的；4、涉案合同第九条第一款约定,双方应一起去申请办理权属转移登记手续,被上诉人根本没有去办理过；5、第九条第二款约定:如果因出卖人责任,导致买受人未能在365日内取得房产证的,才得以适用每天万分之五违约金,被上诉人没有举证证明该延迟系出卖人原因导致,一审法院也未要求其证明,即适用该条款,属于遗漏条款的前提条件,事实认定严重错误；6、该合同从签约到发生争议两年半有余,被上诉人未在合同约定的365天主张权利,却要在初始房本办理后具备过户条件时,提起诉讼，根本原因系诉争房屋价格下降较多,其投资受到损失；二、一审法院不准许上诉人追加上海申域房地产经纪有限公司参与到本案中来,因简易程序审限要到为由,草率结案,严重影响本案的事实认定和审判质量；三、一审法院超越被上诉人一审请求判决,存在严重的适用法律错误。被上诉人在一审中的诉讼请求系退还已交的首付款92万元，并支付总价款20%的违约金、中介费37.8万元,没有按照万分之五支付违约金的诉讼请求，被上诉人未在一审中变更过诉讼请求,一审法院也未释明让其变更诉讼请求。 印祥怡答辩称，1.一审法院认定事实清楚，双方签订的合同中上诉人就房产证办理期限合同中给予明示，系365天，所以上诉人对该合同条款充分理解并确认，不存在上诉人所说的一审法院对该事实的认定错误；2.一审法院适用法律正确，一审法院裁判符合双方在合同中关于违约条款的约定；3.双方之间的纠纷系房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，上诉人所追加第三方属于居间方，与买卖合同主体并无关联，而且上诉人所提到的居间费用等应属于居间合同纠纷，不属于本案审理范围内。综上，被上诉人不同意上诉人的全部上诉请求。 印祥怡向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告于2016年8月13日签订的房屋买卖合同解除；2.请求法院判令被告返还已收取的购房款人民币92万元；3.要求被告按照合同约定赔偿违约金及中介费用人民币378000元；4.要求被告承担本案所有的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年8月13日，原告印祥怡与被告张玉梅在上海申域房地产经纪有限公司燕郊分公司的居间服务下签订了《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》。《存量房屋买卖合同》第一条约定：被告张玉梅将其名下位于河北省三河市燕郊开发区房屋售予原告印祥怡。第二条约定该房屋房权证号为购房合同编号20141006117，该房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年8月13日前办理抵押注销手续；第四条约定房屋成交价格为人民币1840000元，签订本合同的同时直接支付定金50000元给出卖人，买受人在2016年8月18日前将该房屋尾款五十万元支付给出卖人，买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为920000元。第六条约定出卖人应在过户当日前将该房屋交付给买受人。第九条第（一）项约定当事人双方同意，自本合同签订之日起365日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第九条第（二）项约定买受人未能在本合同第九条第（一）项约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。《补充协议》第二条约定乙方（原告印祥怡）应于2016年8月13日向甲方（被告张玉梅）支付定金五万元，乙方支付首付款时，定金视为首付款的一部分；乙方于2016年8月13日将首付款玖拾贰万元支付给甲方；双方同意在贷款机构批贷后10个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在过户当日自行办理物业交割手续。第四条约定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：第一条甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；第二条该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；第三条逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；第四条拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；第五条将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。上述合同签订后，原告印祥怡于2016年8月13日向被告张玉梅支付购房定金50000元，2016年8月18日支付首付款870000元（不含定金50000元）。被告张玉梅于2016年8月18日将涉案房屋交付原告印祥怡。被告张玉梅于2018年11月22日领取了涉案房屋不动产权证书。另查明，原告印祥怡户籍所在地为三河市，其家庭已拥有位于涉案房屋所在地的住房一套。原告印祥怡依据《存量房买卖合同》第九条第一款之约定，“当事人双方同意，自本合同签订之日起365日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，主张被告张玉梅应遵守合同约定，在签订合同后的365日内即2017年8月13日前取得房屋所有权证并与原告印祥怡共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但被告张玉梅实际于2018年11月22日取得涉案房屋不动产权证书，被告张玉梅的行为构成根本违约，故原告印祥怡要求解除与被告张玉梅签订的《存量房买卖合同》及补充协议，并按照房屋总价款的20%支付违约金。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。被告张玉梅未在合同约定的期限内取得涉案房屋不动产权证书，该行为构成违约，原告印祥怡有权主张解除合同。但双方未约定解除权的行使期限，且被告张玉梅亦未催告原告印祥怡行使解除权，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，原告印祥怡所享有的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据双方合同约定，被告张玉梅应在2017年8月13日前取得涉案房屋不动产权证书，故原告印祥怡的解除权应自2017年8月13日起的一年内行使，原告印祥怡在2018年8月13日前未行使解除权，故解除权已消灭。 一审法院认为，原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议，系真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应依约定全面履行合同义务。被告张玉梅未在合同约定的期限内取得涉案房屋不动产权证书，其行为已构成违约，但原告印祥怡未在合理期限内行使解除权，其解除权已消灭，故原告无权主张解除与被告签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议。但根据双方签订的《存量房屋买卖合同》第九条第二款之约定，被告张玉梅应就其违约行为向原告印祥怡承担违约责任，即被告张玉梅应当于取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止（自2017年8月14日至2018年11月22日），以已收取房款（人民币920000元）的每日万分之五的标准支付违约金。判决：一、被告张玉梅应于本判决生效之日起七日内以人民币920000元为基数，以每日万分之五的标准向原告印祥怡支付自2017年8月14日至2018年11月22日期间的违约金；二、驳回原告印祥怡的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，双方签订的《存量房买卖合同》第九条约定：“（一）、当事人双方同意，自本合同签订之日起365日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）如因出卖人的责任，买受人有权退房。……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付”。双方当事人及合同居间方上海申域房地产经纪有限公司燕郊分公司于2016年8月13日签订的《补充协议》第二条第（五）款约定：“双方同意在贷款机构批贷后10个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续”。 本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《存量房买卖合同》第九条与双方签订的《补充协议》第二条第（五）款均对案涉房屋的权属转移登记均作出了约定，但内容不一致。一审依据双方签订的《存量房买卖合同》第九条的约定，认定上诉人张玉梅应在签订合同后的365日内即2017年8月13日前取得房屋所有权证，并与被上诉人印祥怡共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。但案涉房屋的产权证系因开发商未办理初始登记的原因导致双方未能在《存量房买卖合同》签订后的365日内办理产权转移登记。该事由属于不可归责于上诉人原因，上诉人不存在过错，不构成违约。一审认定上诉人构成违约并承担违约责任与《存量房买卖合同》第九条第（二）款的规定不符。另外，依据双方签订的《补充协议》第二条第（五）款，双方同意在贷款机构批贷后10个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。被上诉人未提供证据证明上诉人存在违反该约定的行为，上诉人亦不构成违约。故一审判决认定上诉人张玉梅构成违约并承担违约责任不妥，本院予以纠正。 综上所述，张玉梅的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初7号民事判决； 二、驳回被上诉人印祥怡的一审全部诉讼请求。 一审案件受理费16482元，减半收取8241元，由印祥怡负担；二审案件受理费16482元，由印祥怡负担。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇一九年七月二十二日 书记员  周承恩 书记员  韦 丹