江苏省如皋市人民法院民 事 裁 定 书(2015)皋民初字第0917号原告闫建如委托代理人王春，江苏雉水律师事务所律师。被告如皋市搬经镇董王社区居民委员会，住所地：如皋市搬经镇董王村。负责人印国兰。委托代理人刘碧晴，如皋市搬经法律服务所法律工作者。委托代理人卢龙海，系如皋市搬经镇董王社区居民委员会副书记。被告南通三宝殿置业有限公司，住所地：如皋市城北街道杨宗社区2组。法定代表人张英虎，总经理。委托代理人张业青，如皋市柴湾法律服务所法律工作者。被告胡殿明委托代理人田小兵，如皋市搬经法律服务所法律工作者。原告闫建如与被告如皋市搬经镇董王社区居民委员会（以下简称董王居委会）、南通三宝殿置业有限公司（以下简称三宝殿公司）、胡殿明房屋买卖纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，先依法由审判员钟文独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫建如及其特别授权委托代理人王春，被告董王居委会的特别授权委托代理人刘碧晴、卢龙海，被告三宝殿公司的特别授权委托代理人张业青，被告胡殿明及其特别授权委托代理人田小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫建如诉称，2007年1月16日，被告胡殿明借用被告三宝殿公司资质与被告董王居委会签订协议书一份，协议约定董王居委会将自己开发的董王村商住、别墅小区（东王村幸福花园小区）委托给被告三宝殿公司建设施工，作为双包工程，三宝殿公司负责设计、施工，村委会负责销售。2007年10月23日，原被告双方签订购房协议书及补充协议，约定原告购买幸福花园小区商住楼一套，协议生效后，原告按约履行了交付全部房款义务。但被告对原告购买的房屋到交房期至时只完成封顶就停止了施工，直到2009年9月份，原告在村委会的鼓动下自行对未完成的部分进行了施工，原告为此花费施工费用51150元，于2010年1月1日入住该房屋，对原告的施工费用，被告至今拒不履行给付义务。现请求判令：1、被告立即给付原告工程款51150元；2、被告给付违约金50000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告董王居委会辩称，董王居委会与三宝殿公司2007年元月16日签订协议是事实，实际由胡殿明承建也是事实，但原告诉状中所主张的内容部分不实，据了解，实际结账时胡殿明因种种原因给原告让利47880元，对原告所主张的工程款51150元及违约金50000元缺乏事实和法律依据，董王居委会不予认可。被告三宝殿公司辩称，三宝殿公司实际上把资质是借用给另外一个叫张小平，现在合同上是胡殿明与被告董王居委会签订的合同，应当说违背了原来三宝殿公司与被告董王居委会签订合同的宗旨，所以对原告所主张的所有诉讼请求，三宝殿公司不予认可，请求法庭驳回原告对三宝殿公司的诉讼请求。被告胡殿明辩称，胡殿明在董王居委会承建幸福小区是事实，原告购买幸福小区房屋一套也是事实，但是原告在购买过程中已经对其购买的房屋价款进行让利，而且就房屋买卖后产生的纠纷，经过了居委会以及其他相关部门的处理，胡殿明对原告进行了一定补偿，因此现在原告起诉要求给付违约金和工程款没有事实和法律依据；原告所主张的所谓工程款并没有经过胡殿明或者其他几个被告的承诺或者允许，因此所谓的工程款不能成立，本案案由不应当立建设工程施工合同纠纷，实际上是在履行幸福小区房屋买卖合同过程中所产生的纠纷，我方认为该案由应当是房屋买卖合同纠纷。因此建议法庭驳回原告要求三被告给付工程款和违约金的诉讼请求。经审理查明，2007年1月16日，如皋市常青镇董王村村民委员会（现为如皋市搬经镇董王社区居民委员会）作为甲方与三宝殿公司作为乙方签订一份协议书，约定：甲方作为经工商部门注册登记的法人实体，现委托乙方为甲方集中居住的建设单位，作为双包工程，乙方代为设计、施工，由甲方负责销售；工程名称为董王村商住、别墅小区等。原告提供的2007年10月23日立协议人甲方为三宝殿公司（加盖“南通三宝殿置业有限公司董王村幸福花园小区工程项目部”字样印章）、乙方为购房人闫建如的购房协议书载明：甲方提供商住楼一套，计每套213.5平方米（从南向北第1、2间）；本工程确保07年12月底交付使用；该户每平方米880元，总价为187880元，订立合同时乙方交款10000元，……，甲方交付使用乙方交清余款177880元。交款地点：董王村村民委员会（该条约定后手书注明“让利47880元，实际最后交款为130000拾叁万元正”）等。该购房协议书落款处甲方为三宝殿公司（由胡殿明签名，并加盖“南通三宝殿置业有限公司董王村幸福花园小区工程项目部”字样印章）、乙方由闫建如签名。同日，胡殿明作为甲方与闫建如所谓乙方签订补充协议一份，约定：房屋前及房屋南侧公路边无一切障碍物；房屋交付时，甲方交付乙方规划许可证及房产证等。该补充协议上备注：购房款应在07年10月27日到账，逾期购房协议作废。2007年10月28日，胡殿明与闫建如分别作为甲、乙方签订情况说明一份，载明：今收到闫建如存单壹张金额壹万元整，……，密码闫建如自设，闫建如不可取款，如擅自取款，一切责任由闫建如自付，甲乙双方争议于2007年10月28日经居委会协调处理后，甲乙双方在2007年之前清除房前及房屋南侧至公路所有障碍物，如不清除，闫建如所押壹万元存单，甲方自动放弃，如甲方按协议完成，乙方须按时以现金换存单，存单由居委会保全等。2008年11月1日，闫建如的父亲闫生华出具收条一份，载明收到存单一张壹万元。2007年12月28日，闫建如作为乙方与胡殿明作为甲方签订承诺书一份，载明：甲方因前期违约，12月28日没有按期交房，经甲方双方经过协商，乙方所购店面房，甲方承诺在2008年元月28日交房给乙方使用，如甲方2008年元月28日未按时交房，推迟一天甲方按每天500元违约金累计算给乙方直到甲方交房给乙方使用为止。另查明，原告分别于2007年2月2日、10月27日、10月28日缴纳购房款10000元、110000元、10000元合计130000元。还查明，胡殿明曾出具说明一份，载明：“原南通三宝殿置业有限公司与闫建如签的合同协议是本人挂靠三宝殿置业有限公司，实际开发投资是本人，在承建房屋过程中，为本人承担所有债权债务，由本人负责，与三宝殿置业有限公司无关，本人只是借的资质使用。特此说明。胡殿明”。2015年10月13日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告放弃在本案中主张被告给付违约金50000元的诉讼请求；原告陈述主张的工程款51150元是基于该工程依照双方约定应由被告完成，但被告未能完成，原告自己组织施工花费的工程款，分别为安装卷帘门5450元、安装铝合金窗4400元、购买防盗门1150元、购买泥土碎砖11430元、水电开户1080元、水电人工及材料4980元、下水道施工及材料1500元、外墙施工18000元、土地清理费8500元，该工程款是基于民法上的垫付，要求被告胡殿明承担支付工程款、诉讼费用的责任，依照最高院审理建设工程施工合同的司法解释，董王居委会为发包方，三宝殿公司为承建方，胡殿明为实际施工人，被告董王居委会、三宝殿公司承担连带责任；2008年9月份，董王居委会通知我住进去，说胡殿明不搞了，让我自己回来搞，我大概在2008年9月份回来装了门窗，其他没动；出卖人没有向我出示涉案房屋建造的土地使用权证、施工许可证、规划许可证，也没有取得。董王居委会陈述涉案房屋坐落的土地性质为集体土地；涉案房屋建设没有取得规划许可证、施工许可证以及土地使用权证；原告主张的工程款与董王居委会无关。三宝殿公司陈述，涉案房屋没有取得规划许可证、施工许可证以及土地使用权证；原告主张的工程款与三宝殿公司无关。胡殿明陈述涉案房屋没有取得规划许可证、施工许可证以及土地使用权证，但涉案房屋属于农民集中居住小区的建设；原告主张的工程款与胡殿明无关，首先胡殿明没有委托原告对房屋进行任何的改造，即使原告所陈述的费用用于涉案房屋，这些费用也是基于原告提供的房屋买卖协议所形成的，基础法律关系是房屋买卖关系；涉案房屋只有门窗、电线没有穿，其他全部完成了。以上事实，有当事人陈述及相应证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，本案中，涉案房屋建造未能取得国有土地使用权证、规划许可证以及施工许可证，所占用的土地为集体土地性质，即属于未能取得合法批建手续的“小产权”性质房屋。原告主张权利系基于其提供的2007年10月23日签订的购房协议书，而并非原告与三被告之间存在建设工程施工合同关系，也即原告诉请基础法律关系应当为房屋买卖关系。因未能取得批建手续的“小产权房”性质房屋较严格意义上的商品房无法取得法律意义上的产权证明，还因此类房屋涉及政策因素较多。因此，涉及此类房屋的争议，不属于人民法院受理民事案件的范畴，故应裁定驳回原告的起诉。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告闫建如的起诉。案件受理费2325元，退回原告闫建如。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  钟 文人民陪审员  陈克毅人民陪审员  张建高二〇一六年四月十二日见习书记员  尹天伟