重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初1967号原告重庆宏睿物业管理有限公司,住所地重庆市沙坪坝区渝碚路99-2-27-6号，组织机构代码75009144-X。法定代表人张道全，重庆宏睿物业管理有限公司经理。委托代理人唐贵林，重庆万同律师事务所律师。委托代理人何朝臣，重庆万同律师事务所律师。被告任海琴，女，1968年8月5日出生，汉族，重庆西南铝逸园检验科主管检验师，住重庆市九龙坡区。委托代理人钱国旗（任海琴之夫），男，重庆西南铝业集团有限公司技术工程师，住重庆市九龙坡区。被告钱丽颖，女，1997年2月13日出生，汉族，四川大学学生，住重庆市九龙坡区。委托代理人钱国旗（钱丽颖之父），男，重庆西南铝业集团有限公司技术工程师，住重庆市九龙坡区。原告重庆宏睿物业管理有限公司与被告任海琴、钱丽颖物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序于2016年4月19日公开开庭进行了审理。后又于2016年4月28日对原告重庆宏睿物业管理有限公司在本院指定期限内提供的证据进行了补充质证。原告重庆宏睿物业管理有限公司的委托代理人唐贵林、何朝臣，被告任海琴及其委托代理人钱国旗，被告钱丽颖的委托代理人钱国旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆宏睿物业管理有限公司诉称，原告系依法成立的物业服务企业，被告是沙坪坝区蓓蕾城*-**-4业主，原告依约向被告提供了物业服务，而被告从2014年6月开始未交纳物业服务费，原告多次催收未果，现诉至法院，请求判令被告支付原告2014年6月1日至2015年11月30日期间的物业服务费1499元（78.93元/月×19个月）及违约金，该违约金以逾期付款金额为基数，从2014年7月1日起，按照每日千分之三计算至付清之日止。被告任海琴、钱丽颖辩称,被告仅在2008年6月3日与原告签订了物业服务公共协议，该物业服务公共协议期限届满后没有再签订物业合同，原、被告之间不存在物业服务合同关系。由于被告未按约定提供物业服务，致使被告家中车辆于2014年7月30日停放在小区内的车辆被人为损坏。另原告提供的服务很差，根本未提供符合合同约定的物业服务。在原告起诉前，被告从未催收物管费，也未向人民法院主张自己的权利，原告现提起诉讼已超过诉讼时效，不应得到法律保护。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2006年12月9日，重庆宏睿物业管理有限公司（乙方）与重庆宏信实业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对位于重庆市沙坪坝区沙杨路55号“南开蓓蕾城”商住混合楼提供前期物业管理服务。物业服务费按建筑面积计算，其中高层住宅物业服务费标准：1.20元/平方米/月。业主应于接房当日起交纳物业服务费。物业服务费按季交纳，业主或使用人应在每季度第一月前十天内履行交纳义务。本合同期限自2008年4月30日起至2011年4月29日止。业主与物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务相关费用的，乙方有权要求其限期足额补齐并有权按日加收日千分之三的滞纳金。签订合同后，重庆宏睿物业管理有限公司按约进场为任海琴、钱丽颖所在的“南开蓓蕾城”商住混合楼提供物业服务。合同期限届满后，该小区业主大会未作出选聘或续聘决定，重庆宏睿物业管理有限公司继续为该小区提供物业服务至今。任海琴、钱丽颖系重庆市沙坪坝区沙杨路55号附*号**-4住宅房屋的所有权人，该房屋建筑面积78.93平方米。2008年6月3日，任海琴、钱丽颖接房。同日，重庆宏睿物业管理有限公司与被告任海琴、钱丽颖签订了《物业服务公共协议》，协议约定纯居住用房物管费标准：1.2元/平方米/月（含电梯费）。重庆宏睿物业管理有限公司实际按照1.00元/平方米/月的标准收取任海琴、钱丽颖物业服务费。2014年6月1日至2015年11月30日期间，任海琴、钱丽颖未交纳物业服务费。另查明，2014年7月31日，任海琴之夫、钱丽颖之父向重庆市公安局沙坪坝区分局渝碚路派出所报案，称其停放在沙杨路**号、半月楼附近的车牌号为渝A****1的白色北京现代车前挡风玻璃、右车门及行李箱盖被损坏。随后，钱国旗对该车进行了维修，产生维修费3875元。重庆宏睿物业管理有限公司现诉至本院，要求判如所请。审理中，重庆宏睿物业管理有限公司陈述，在《前期物业服务合同》履行过程中，物业服务费实际为按月交纳，业主在每月前十日内交纳当月物业服务费，后又主张按月交纳物业服务费是个别情况，不符合合同约定。任海琴、钱丽颖陈述物业服务费为按月交纳，业主在每月前十日内交纳当月物业服务费；还主张《前期物业服务合同》约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。任海琴、钱丽颖还举示了举示了照片，以证明消防通道车辆乱停乱放，摆放宽带广告及桌子，以及小区内无人进行管理。重庆宏睿物业管理有限公司对照片的真实性不予认可。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、档案查询结果证明、保安巡逻检查表、保洁服务承包合同、情况说明，被告举示的《物业服务公共协议》、《重庆市公安局案（事）件接报回执》、发票、维修清单以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与“南开蓓蕾城”建设单位重庆宏信实业有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告及业主、物业使用人均应当按照约定全面履行自己的义务。该前期物业服务合同期限届满后，“南开蓓蕾城”小区业主大会没有作出选聘或续聘决定，原告自愿按照原合同约定继续提供服务，则该前期物业服务合同的效力延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原告提供了物业服务，则被告应当依照约定支付原告物业服务费。《前期物业服务合同》、《物业服务公共协议》虽约定物业服务费单价为1.20元/平方米/月，但原告实际按照1.00元/平方米/月的标准向被告收取物业服务费，系原、被告在实际履行合同过程中对物业服务费标准达成了新的合意。现原告要求被告按1.00元/平方米/月支付2014年6月1日至2015年11月30日期间的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。则被告应支付原告2014年6月1日至2015年11月30日期间的物业服务费1420.74元（1.00元/月/平方米×78.93平方米×18个月）。《前期物业服务合同》约定，物业服务费按季交纳，业主或使用人应在每季度第一月前10日内履行交纳义务，业主与物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，原告有权要求其限期足额补齐并有权按日加收日千分之三的滞纳金。因此被告应按约定从逾期之日起，以所拖欠的物业服务费为计算基数向原告支付违约金。至于物业服务合同履行过程中，物业服务费实际交费时间的变更，不影响违约金的计算。现原告要求以逾期付款金额为基数，从2014年7月1日起计付违约金至物业服务费付清之日止，系原告在法律允许的范围内放弃了部分权利，原告的此一行为符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩合同约定的违约金过高，要求调整，本院依法调整为被告以拖欠的物业服务费为基数,每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金。被告举示的《重庆市公安局案（事）件接报回执》、发票、维修清单，仅能证明被告近亲属车辆遭受损害的事实，不能证明系被告未全面履行物业服务合同义务所致；被告举示的照片的真实性无法确定，即使是真实的，照片也仅反映一个时间点情况，不能因此推断原告提供的物业服务不符合合同约定。故被告的抗辩没有事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告任海琴、钱丽颖在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆宏睿物业管理有限公司2014年6月1日至2015年11月30日期间的物业服务费1420.74元及违约金，该违约金以被告任海琴、钱丽颖2014年6月1日至2015年11月30日期间欠付的物业服务费为基数，从2014年7月1日起，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至物业服务费付清之日止。二、驳回原告重庆宏睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告任海琴、钱丽颖负担，此款限被告任海琴、钱丽颖于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆宏睿物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员 李 勤二〇一六年四月二十八日书记员 张玲玲