海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第227号上诉人（原审被告、反诉原告）海口宝睿华实业有限公司。法定代表人张亚浪，该公司经理。委托代理人田国建，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）梁曼。委托代理人符祥文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托代理人王宁，海南法立信（琼海）律师事务所律师。原审被告郑汉荣。委托代理人田国建，海南外经律师事务所律师。原审第三人李天龙。上诉人海口宝睿华实业有限公司（以下简称宝睿华公司）因与被上诉人梁曼房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2014）琼海民二初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年7月17日，琼海嘉积宝睿华商行受被告宝睿华公司的委托签订《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》，约定被告将琼海宝睿华商业城第二层第B38号商铺租赁给原告经营，经营期限为六年（2012年3月5日至2018年1月31日）；优惠办法：甲方（被告）同意在合同期限内优惠乙方（原告）每间缴商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费30000元、保证金6900元，2012年3月5日至2015年3月4日每月管理费2300元，2015年3月5日至2018年1月31日每月管理费2645元。管理费包括公共照明灯、空调、电梯、保安费、清洁费、工商税务（除自己商铺用灯以外）；管理费每三个月支付一次，支付时间为每年2月25日、5月25日、8月25日前支付后三个月管理费，水电费每月支付一次，每月1日前支付上月的水电费。甲方权利和义务：甲方有权对联营商铺及其他设施的使用进行检查监督商铺财产不受损害。商铺不经甲方同意，乙方不得迟到、擅自停业，每发现一天罚款20元，作为甲方形象补偿，停业超过七天视为违约，甲方有权单方终止合同并收回商铺，乙方剩余建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费及保证金不退还，如乙方特殊情况需要停业，须书面申请经甲方同意后方可停业；乙方的权利和义务：乙方必须按合同约定使用经营商铺，必须按期缴付电费、管理费；甲方违约责任：在乙方无任何违约的情况下，如甲方单方解除合同，应双倍退还乙方所剩余费用；乙方违约责任：乙方如不按规定时间和数量向甲方缴纳约定款项，则每逾期一天，甲方有权按所欠款总额的5%计收滞纳金，超过一个月不交者合同自行终止，乙方所交合同保证金以及所有剩余费用均不退还；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费30000元、保证金6900元，被告将琼海宝睿华商业城第二层第B38号商铺交给原告经营。原告经营至2013年7月，因被告关闭商场部分空调停止供应冷气，由于该商场相对封闭闷热，顾客不愿意进入商场，原告要求被告开通空调冷气经营遭拒绝后发生纠纷，于2013年8月4日原告向琼海市工商局投诉，工商局三次召集双方进行调解，被告最后一次答应恢复空调冷气供应，但事后仍未履行恢复空调冷气供应，工商局调解无效终止调解。此后原告停业拒绝向被告缴纳7、8、9、10月5天的管理费，原告从2012年5月1日至2013年10月5日退出商铺，共使用商铺520天。被告催讨管理费未果后，于2013年8月21日向原告发出终止合同通知，主要内容为：原告承租的铺面2013年8月1日至8月31日管理费至今未缴纳，已严重违反合同。根据合同第十一条第一款的约定，被告决定从即日终止合同收回铺面，限原告在2013年8月26日前将铺面内物品搬出，并办理相关手续，否则视为主动放弃存放物品所有权，商场有权强制处理留下物品。同时将终止合同通知张贴在原告经营的铺面外以摄像方式向原告送达。2013年9月29日被告发出律师函，告知原告已违约，双方签订的合同自动终止，所缴纳的保证金及所有剩余款不再退还，并由公司收回铺面。限原告在收到本通知之日起三日内将铺面内物品搬出，并办理相关手续。否则视为主动放弃存放物品所有权，商场有权强制处理留下物品，造成的后果由原告承担。原告遂以被告违约不提供空调冷气，并且被告已与第三人解除租赁合同，双方签订合同目的无法实现为由向本院提起诉讼请求：1、解除双方签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》；2、判令被告退还商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费23344元、保证金6900元，合计30244元。被告抗辩原告不按约定缴纳管理费已违约，有权终止合同收回铺面，并提起反诉要求：1、原告立即向被告缴纳B38号商铺2013年7、8、9、10月5天的管理费共计5000元及逾期罚款2810元；2、判令原告赔偿恶意损害被告商誉经济损失50000元。庭审中，原告撤回第三项判决被告返还被扣押货物100000元的诉讼请求。由于该合同是宝睿华公司委托琼海嘉积镇宝睿华商行的负责人郑汉荣与原告签订，2014年3月3日本院依法通知宝睿华公司作为共同被告参加诉讼。因涉案商铺是被告向李天龙租赁并装修后出租给原告，李天龙与本案的处理结果有利害关系，本院于2014年3月20日依法追加李天龙为第三人参加诉讼。另查明，原、被告郑汉荣签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》是2012年7月1日被告宝睿华公司委托琼海宝睿华商行的负责人郑汉荣与原告签订的合同，该合同名为联营合同，实为房屋租赁合同，该商铺由原告自主经营，被告没有参与经营，只是收取出租铺面管理费等费用。原告租赁的商铺是被告向第三人租赁二楼商场装修后转租给原告经营。被告解除合同后已将商铺收回交给第三人，并与第三人解除商场租赁关系，由第三人直接管理商场另行出租。原审法院认为：原、被告签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》是当事人真实意思表示，其内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。原告撤回第三项判决被告返还被扣押货物100000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以照准。本案争议焦点：1、是原告违约还是被告违约，合同应否解除。2、被告应否退还原告商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费、保证金给原告，原告是否向被告支付拖欠管理费及赔偿损失。一、是原告违约还是被告违约，合同应否解除。本案中，双方签订的合同约定，被告租赁琼海宝睿华商业城第二层第B38号商铺给原告经营，按月收取管理费，其管理费就包括公共照明灯、空调、电梯、保安费、清洁费、工商税务。由于该商场是相对封闭的场所，经营时需要开通空调冷气，可在原告经营过程中，被告却关闭了商场部分空调停止供应冷气，导致商铺经营困难，原告要求被告开通空调冷气被拒绝后，向琼海市工商部门投诉，要求解决问题，经工商部门调解未果后，原告拒绝缴纳8月份的管理费，被告在原告拒交8月份的管理费后于2013年8月26日向原告发出终止合同通知终止合同，限原告在限定的时间内搬出物品，将商铺收回。并且在收回原告的商铺后与第三人解除商场租赁关系将商铺交回第三人管理，被告不按合同约定向原告经营的商铺提供空调冷气，引起原告拒绝缴纳8月份的管理费，被告的行为已违约在前，原告拒绝缴纳8月份的管理费是合理行使同时履行抗辩权。被告宝睿华公司委托琼海宝睿华商行的负责人郑汉荣与原告签订的合同，是委托代理关系，原、被告郑汉荣签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》的权利义务应由被告宝睿华公司承担。至于原告主张解除合同问题，因被告已于2013年8月21日向原告发出终止合同通知，在未找到原告送达后将终止合同通知贴在商铺外，但原告否认收到被告的终止合同通知，该合同并未终止。但是，合同继续履行的条件已不成就，现原告主张解除合同的请求应予支持。二、被告应否退还原告商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费、保证金，原告应否向被告支付拖欠管理费及赔偿损失问题。原告缴纳商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费30000元、保证金6900元是作为经营琼海宝睿华商业城第二层第B38号商铺6年的建设、折旧费用和保证。在原告经营过程中，被告却违反合同约定关闭空调，致使原告经营处于困境，且在原告拒绝缴纳8月份的管理费后以原告违约终止合同收回铺面，使双方签订的合同无法继续履行。被告违约在前，原告未缴纳B38号商铺2013年8、9、10月管理费是合理行使同时履行抗辩权，故原告请求被告退还商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费，理由正当，应予支持。对被告反诉原告的缴纳管理费共计5000元及逾期罚款2810元及判令原告赔偿恶意损害被告商誉经济损失50000元，缺乏事实根据和法律依据，其反诉请求不予支持，应予以驳回。鉴于原告已经营使用铺面520天，其所缴纳的费用应扣除520天的使用时间，原告已交商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费30000元，6年72个月折计每月416元，每天13.8元，应扣除520天×13.8元=7176元后，被告应退还原告22824元及保证金6900元，合计29724元。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：1、解除原告梁曼与被告琼海嘉积宝睿华商行2012年7月17日签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》；2、限被告海口宝睿华实业有限公司在本判决生效之日起十日内，退还原告梁曼商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费22824元、保证金6900元，合计29724元；3、驳回原告梁曼超出29724元部分及其他的诉讼请求；4、驳回反诉原告海口宝睿华实业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3676元，由原告梁曼负担50元，被告海口宝睿华实业有限公司负担3626元；反诉案件受理费人民币622.5元，由反诉原告海口宝睿华实业有限公司负担。上诉人宝睿华公司上诉称，一、原审判决认定上诉人违约，没有事实和法律依据。1、被上诉人违约不缴纳管理费(租金)才是造成合同解除的根本原因；据双方提交的证据：《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》于2012年3月5日签订，被上诉人承租B38号铺面；租期自2012年3月5日—2018年1月31日；管理费：2300元/月；按照合同约定，被上诉人还另一次性缴纳了铺面建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费及保证金。同时，被上诉人应在每月20日前交下一个月的管理费。另被上诉人还承租了38号铺面。预交费后使用历来都是租赁行业的规则。但被上诉人38、39两个铺面管理费的交纳一直是让上诉人头疼的问题，被上诉人几乎每次都恶意拖欠，都是经反复催缴才交纳，其恶意行为给上诉人经营造成了严重麻烦；而且被上诉人还唆使其他租户恶意拖欠管理费，更给上诉人商誉带来了恶劣影响。本案39号铺面被上诉人经多次催缴后于2013年7月19日补交了6月份的管理费(2013年6月6日—2013年7月5日)，但自此就拒交管理费，直至上诉人发公告、律师函解除合同，被上诉人仍然拒交，一直到10月份被上诉人离场。39号铺面也一同拖欠8、9、10月达三个月份的管理费。以上可见，上诉人是在被上诉人严重违约超期不交管理费的情况下，迫不得已才解除的合同。但原审法院却认为上诉人违约，严重背离事实。2、一两台空调暂时故障，不构成上诉人根本违约。其一、商场共有近10台空调，2013年8月初确有两台空调出现过故障，但并不影响整个商场，且出现故障后上诉人已及时组织人员进行修理，两三天内就已排除了故障。其二、被上诉人是在两台空调修好3个月后才以此为由向法院诉求解除合同的，但此期间商场百余家商户一直在正常经营，难道仅仅被上诉人一两家不能经营？其三、部分空调、一时短暂的故障在任何经营场所都有可能发生，但不能作为被上诉人不支付租金的理由，上诉人已尽到了合同项下义务，根本违约的是被上诉人。原审法院据此判决上诉人根本违约属认定事实不清。二、被上诉人应当承担违约责任后果，按照合同约定不应返还其建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费及保证金。据上，被上诉人在故障发生前就一直在拖欠租金，空调一直都是正常的，商场也一直都在正常经营，其以2台空调故障为由在3个月后诉求解除合同完全是在为其不付管理费找借口，被上诉人行为才构成根本违约。据双方合同第十一条第一款约定：管理费每逾期一天，按所拖欠款总额的5%计收滞纳金，超过一个月不交合同自行终止乙方所交合同保证金及所有剩余费用均不予退还。故被上诉人应当为其违约行为后果负责，原审法院认为上诉人违约并判决归还被上诉人上述费用没有事实和法律依据。三、被上诉人应当支付欠付的租金。据双方提交的证据，被告人38号铺面欠付7、8、9、10月份的租金是基本事实，如果按照原审判决解除合同的时间，租金应计算到立案受理时的2013年11月13日。也即，被上诉人应当支付上诉人8月份至11月13日的163天的租金，但原审法院对此客观事实却视而不见。综上，原审判决认定事实不清，法律依据不足，故上诉请求：1、请求撤销一审法院第二、三项判决，并驳回被上诉人该诉讼请求；2、请求撤销一审第四项判决，并改判支持上诉人的诉讼请求，即判令被上诉人缴纳琼海宝睿华商业城B38号商铺2013年7、8、9、10月份5天的管理费共计5000元以及滞纳金2810元；并赔偿上诉人商誉损失50000元；3、判令被上诉人承担案件的诉讼费用。被上诉人梁曼在庭审中答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求于法无据，请求驳回上诉，维持原判。其理由如下：1、我方没有拖欠管理费，也没有唆使他人拖欠，我方之所以没有缴纳管理费，是因为上诉人没有开启空调冷气，导致我方无法经营，上诉人的行为已经违约在先，故我方拒绝缴纳管理费是履行同时抗辩权；2、上诉人所称的只是一两部空调暂时故障，与客观事实不符，根据在工商局所做的调解书的内容和次数，以及直播海南新闻报道均可以证实上诉人的商场自7月份开始一直到8月、9月是因为亏损原因关闭的空调，导致大部分商户无法经营；3、我方认为权利义务应该是对应的，既然上诉人没有按照合同约定开启空调，导致商场闷热，严重影响上诉人的经营，那么被上诉人也有权按照合同约定拒绝缴纳管理费；4、上诉人请求中的第二项要求支付滞纳金，在一审时，他们要求支付罚金，到二审中又要求支付滞纳金，我们认为是没有法律依据的，在与我方签订的合同中没有约定滞纳金条款，这是于法无据的。经核对合同，合同中表述为“乙方如不按规定时间和数量向甲方缴纳双方约定款项，则每逾期一天，甲方有权按每天10元计算罚款……”，而不是滞纳金。原审第三人李天龙未作答辩。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人宝睿华公司与被上诉人梁曼于2012年7月17日签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应认定为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人对上述事实均无异议。本案争议的焦点是：在合同履行过程中，哪方存在违约，上诉人主张被上诉人缴纳管理费人民币5000元及滞纳金2810元以及赔偿商誉损失50000元是否有事实和法律依据。上诉人宝睿华公司与被上诉人梁曼签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》约定，上诉人宝睿华公司将琼海宝睿华商业城第二层第B38号商铺租赁给被上诉人梁曼经营，按月收取管理费，其管理费就包括公共照明灯、空调、电梯、保安费、清洁费、工商税务等。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，上诉人宝睿华公司作为出租人交付的房屋依照法律规定和合同约定，必须符合适用状态，并且应在租赁期间保持房屋符合合同的约定，适用于使用、收益。由于商场是相对封闭的场所，经营时需要开通空调冷气，在被上诉人梁曼经营至2013年7月，因上诉人宝睿华公司关闭了商场部分空调停止供应冷气，导致商铺经营困难。被上诉人梁曼要求上诉人开通空调冷气被拒绝后，向琼海市工商部门投诉，要求解决问题。经工商部门调解未果后，被上诉人梁曼拒绝向上诉人缴纳7、8月份的管理费，上诉人宝睿华公司于2013年8月21日向被上诉人梁曼发出终止合同通知终止合同，限被上诉人梁曼在限定的时间内搬出物品，将商铺收回，并与第三人李天龙解除房屋租赁关系将商铺交回第三人李天龙管理。上诉人宝睿华公司不按合同约定向被上诉人梁曼经营的商铺提供空调冷气，引起被上诉人梁曼拒绝向上诉人缴纳2013年7、8月的管理费，是合理行使同时履行抗辩权。上诉人宝睿华公司在被上诉人梁曼拒绝缴纳7、8月份的管理费后，以被上诉人梁曼违约单方终止合同收回铺面，使双方签订的合同无法继续履行。上诉人宝睿华公司的行为构成违约，应承担违约责任。上诉人宝睿华公司主张被上诉人梁曼缴纳琼海宝睿华商业城B38号商铺2013年7、8、9、10月5天的管理费共计5000元以及滞纳金2810元，并赔偿上诉人商誉损失50000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人宝睿华公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1988元，由上诉人海口宝睿华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄声泽代理审判员  徐文峥代理审判员  谢婷婷二〇一四年九月四日书 记 员  李 娟附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……审核：陈海燕撰稿：黄声泽校对：李娟印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年9月4日印制（共印25份）