上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第194号原告冀晓军。委托代理人严力，上海市尚实律师事务所律师。被告杜建国。被告孔桂英。第三人郭修川。原告冀晓军与被告杜建国、孔桂英、第三人郭修川房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冀晓军及其委托代理人严力、被告孔桂英到庭参加诉讼，被告杜建国、第三人郭修川经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告冀晓军诉称：2003年1月2日，原告通过中介将本市梧州路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告杜建国，约定租赁期限自2003年1月15日至2004年1月14日，每月租金2，500元。合同到期后，双方未再续签合同，口头约定按原合同续租。租赁期间，房屋由杜建国与妻子孔桂英共同居住。自2011年12月起，原告应杜建国要求向孔桂英收取房屋租金。2013年1月起，系争房屋租金按每月3，800元收取。2013年4月29日，孔桂英在原告与杜建国签订的房屋租赁合同落款处承租人一栏签字。之后，系争房屋由孔桂英一人居住，孔桂英并向原告支付租金至2013年9月底。2013年8月底，孔桂英电话通知原告于2013年9月30日退租。2013年9月7日孔桂英电话通知原告称有人强行入住系争房屋。次日，原告上门发现第三人郭修川居住在系争房屋内，郭修川自称杜建国向其借款60万元未偿还，故将系争房屋借给郭修川居住10年。2013年9月8日孔桂英搬离系争房屋，但未将该房屋交还原告。目前系争房屋仍由郭修川使用。现原告起诉要求：1、确认原告与被告杜建国、孔桂英签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年9月30日解除；2、被告杜建国、孔桂英支付原告2013年10月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费（按照合同约定的月租金2，500元的2倍即每月5，000元支付）；3、第三人郭修川迁出本市梧州路XXX弄XXX号XXX室，被告杜建国、孔桂英将该房屋交还原告。审理中，原告称签订租赁合同时，原告收取杜建国租赁保证金2，500元，在被告结清水、电、煤费用后如有多余，同意返还被告。被告杜建国未作答辩。被告孔桂英辩称：2003年1月2日，杜建国向原告承租系争房屋，该房屋由孔桂英与杜建国共同居住。2004年6月孔桂英与杜建国登记结婚。2012年12月20日杜建国离家出走。自2013年1月起，孔桂英按每月3，800元向原告支付房屋租金。2013年2月，杜建国患脑梗住院，出院后杜建国又住回系争房屋。2013年4月29日，孔桂英应原告要求作为承租人在原告与杜建国所签租赁合同上签字。2013年7月23日，孔桂英与杜建国协议离婚。2013年8月底，孔桂英电话通知原告于2013年9月30日退租。2013年9月4日，杜建国由其哥哥接走。2013年9月7日，郭修川以杜建国欠其借款未还为由强行入住系争房屋。孔桂英于2013年9月8日搬离系争房屋，并支付原告租金至2013年9月底。现同意原、被告签订的《房屋租赁合同》于2013年9月30日解除，不同意支付原告房屋使用费，对原告主张的房屋使用费支付标准不认可。第三人郭修川述称：2011年4月之前，杜建国陆续向郭修川借款共计25万元，杜建国并将位于本市辽源西路的一套房屋的产权证交给郭修川。郭修川经查询发现辽源西路房屋已被杜建国、孔桂英出售，与杜建国交涉后，杜建国称系争房屋系杜建国出资购买，为防止孔桂英与杜建国离婚后分割该房屋，故系争房屋以杜建国表弟冀晓军名义购买，杜建国承诺将系争房屋出售后偿还郭修川借款。之后，郭修川又为杜建国偿还了部分外债。2013年6、7月，杜建国向郭修川出具一份借条，写明杜建国向郭修川借款60万元，杜建国用左手书写该借条，并按了手印。杜建国与孔桂英离婚后，郭修川因担心杜建国不还款，于2013年9月初入住系争房屋。系争房屋系杜建国出资购买，原告系普通工人，无能力购买系争房屋，杜建国与原告签订房屋租赁合同的目的是应付孔桂英，孔桂英也曾表示杜建国一年房租不付，原告也不会上门催讨租金。且2013年9月杜建国与郭修川签订一份租赁合同，约定杜建国将系争房屋出租给原告10年，杜建国并已收取郭修川10年租金共计48万元。郭修川与原告不发生法律关系，在杜建国还清郭修川借款的前提下，郭修川同意将系争房屋返还给杜建国。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：本市梧州路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为原告及妻子田某某、儿子冀某某，建筑面积112.79平方米，产权证发证日期为2002年6月23日。2003年1月2日，原告冀晓军作为出租方（甲方）、被告杜建国作为承租方（乙方）签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将本市梧州路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，租赁期限自2003年1月15日起至2004年1月14日止；月租金为2，500元，乙方应于每季15日前向甲方支付租金；租赁保证金为1个月租金2，500元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、有线等费用由乙方承担，其他有关费用，均由甲方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租赁／30＊2元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人；双方并在合同中补充约定：承租方不得以任何理由转租给第三方。合同签订后，原告将系争房屋交付给杜建国，由杜建国与孔桂英共同居住，杜建国支付原告租赁保证金2，500元并按约支付租金。合同到期后，原告与杜建国未再续签合同，杜建国与孔桂英继续使用系争房屋，并向原告支付租金。2004年6月，杜建国与孔桂英登记结婚。2013年1月起，系争房屋租金由孔桂英按每月3，800元向原告支付。2013年4月29日，孔桂英应原告要求在原告与杜建国签订的《上海市房屋租赁合同》落款处承租人一栏及补充条款处签字。2013年7月23日，杜建国与孔桂英协议离婚。2013年8月底，孔桂英电话通知原告于2013年9月底退租，并支付原告租金至2013年9月底。2013年9月初，杜建国与孔桂英陆续搬离系争房屋，第三人郭修川入住系争房屋。目前系争房屋仍由郭修川使用。审理中，郭修川提供一份落款时间为2013年5月5日、有杜建国署名的《借条》，载明：杜建国借郭修川20**年至2013年有借条、有收条及没条子的钱总共人民币60万元，先15天还30万元。郭修川还提供一份落款时间为2013年9月3日、杜建国作为出租方、郭修川作为承租方的《房屋租赁合同》，约定，杜建国将系争房屋出租给郭修川，租赁期为2013年9月3日至2023年9月2日；月租金为4，000元，在租赁期内，租金不变，郭修川第一次先付10年房租和1年房租的保证金，以后按5年支付，杜建国提前1年向郭修川收取；一次付清10年房租，双方自愿租借。该合同上载明：今收到48万元，从2013年9月3日至2023年9月2日的房租费48万元，另收到4.8万元租房的保证金。落款处有署名杜建国的签名。对于郭修川提供的上述《借条》及《房屋租赁合同》的真实性，原告及孔桂英不予认可。上述事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、房屋租赁治安登记意见书、自愿离婚协议书、离婚证、《借条》、《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据佐证。本院认为：原告与被告杜建国签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该租赁合同于2004年1月14日到期后，双方未再续签合同，杜建国继续使用租赁房屋，原告也继续收取租金，故原告与杜建国的租赁关系仍然存在，为不定期租赁。由于系争房屋实际由杜建国与孔桂英共同居住，2013年1月起系争房屋租金也由孔桂英向原告支付，且2013年4月29日，孔桂英应原告要求在上述租赁合同落款处承租人一栏及补充条款处签字，故原告与杜建国签订的租赁合同对孔桂英也具有法律约束力。鉴于孔桂英电话通知原告于2013年9月底退租，并支付原告租金至2013年9月底，杜建国与孔桂英也于2013年9月初陆续搬离系争房屋，现原告要求确认原告与两被告之间的房屋租赁合同于2013年9月30日解除，依法应予支持。合同解除后，原、被告对相关费用应当结算，被告所付租赁保证金在扣除被告应承担的水、电、煤气、通讯、有线等费用后，如有余额，原告应将剩余租赁保证金返还被告。关于原告主张的房屋使用费，合同解除后，被告应及时将系争房屋交还原告，事实上，郭修川于2013年9月初入住系争房屋，被告至今未将系争房屋交还原告，故被告应当向原告支付合同解除后的房屋使用费。关于房屋使用费的支付标准，原、被告租赁合同对此约定不明，原告要求按合同约定的月租金2，500元的2倍即每月5，000元支付，缺乏依据，本院将参照原、被告变更后的租金标准每月3，800元确定房屋使用费支付标准。关于原告要求第三人郭修川迁让的请求，郭修川称杜建国向其借款60万元，且杜建国已将系争房屋出租给其10年并已收取其10年房租48万元，对此，原告与孔桂英不予认可，杜建国也未到庭确认，故对郭修川的该主张，本院无法采信。即使杜建国确将系争房屋出租给郭修川，杜建国与郭修川之间的租赁合同也因原、被告之间租赁合同的解除而随之解除。关于郭修川所称系争房屋系杜建国出资购买，因缺乏依据，本院不予采信。故对原告的该项请求，依法予以支持。如郭修川确与杜建国存在借贷关系，郭修川可另诉解决。被告杜建国、第三人郭修川经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告冀晓军与被告杜建国、孔桂英签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年9月30日解除；二、第三人郭修川携其物品迁出上海市梧州路XXX弄XXX号XXX室，被告杜建国、孔桂英将该房屋交还原告冀晓军；三、被告杜建国、孔桂英支付原告冀晓军2013年10月1日起至两被告交还房屋之日止的房屋使用费（按照每月3，800元支付）；四、原告冀晓军将租赁保证金2，500元扣除被告杜建国、孔桂英未付的水、电、煤气、通讯、有线等费用（以有效单据为准）后的余款返还被告杜建国、孔桂英；上述第二、三、四项，均自本判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，050元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌审 判 员  华 琴人民陪审员  王国华二〇一四年九月十二日书 记 员  芮永祺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。