河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2014）信浉民初字第540号原告孙学明，男，1946年4月15日出生，汉族。委托代理人孙其超，男，1975年7月11日出生，汉族，系孙学明之子，代理权限为特别授权。被告信阳市隆圣房地产开发有限公司。法定代表人熊有凤，该公司董事长。委托代理人黄沙，河南天风律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告孙学明与被告信阳市隆圣房地产开发有限公司因拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭威、李博、杨丽华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙学明委托代理人孙其超、被告信阳市隆圣房地产开发有限公司委托代理人黄沙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙学明诉称，2006年6月11日，原、被告在平等自愿的基础上签订了《拆迁补偿安置协议书》，约定了原告用59.17㎡的土地使用权置换被告在原区域开发的8号楼一楼B户型110㎡的房屋产权，但被告至今也没有向我们交付房屋，而且我们现在发现原预定给我们的一楼房屋位置现在已经盖成了车库，被告表示把二楼房屋给我们，但众所周知，一楼作为门面房可以对外出租，而且租金收益要远高于二楼。另外原、被告所签订的《拆迁补偿安置协议书》约定的过渡费用过低，被告给其他人的标准要远高于给原告的补偿标准，且合同上被告同意按同等标准对待。为此诉至法院，请求判令：一、要求被告向原告交付8号楼一楼B户型110㎡的房屋产权，并为原告办理该房屋产权手续。二、要求被告向原告支付签订合同后因租房费用提高原告多支出的过渡费用25083.1元。三、要求被告补足安置房缩水面积约20㎡。四、要求被告赔偿延期交房违约金78000元。五、要求被告向原告返还购房款33669.06元。六、被告在该安置房背面和西面擅自增建房屋，阻碍了原告的通风采光，判令被告拆除该违章建筑。被告信阳市隆圣房地产开发有限公司辩称，原告认为其用59.17㎡的土地使用权置换被告在原区域开发的8号楼一楼B户型110㎡的房屋产权，这是错误的，双方协议的根本性质是拆迁补偿，非用地补偿，协议也明确了我公司给予原告的是“房屋及附属物拆迁补偿费”；原告诉称59.17㎡的土地使用权是原告取得被告110㎡返迁房的唯一理由是不符合法律的观点，城市的土地属国家所有，我公司该开发项目经过土地使用权取得的所有必须程序，并缴纳了国有土地使用权出让金，原告拿国有土地使用权再让我公司给予补偿于法无据。原、被告关于过渡费合同中有明确约定，应当依照合同执行，原告要求按照被告与信阳市浉河区房管局签订的协议标准领取过渡费没有依据，且我公司一直严格按合同给付了原告过渡费，2013年1月我公司通知原告交房时原告拒不来办理手续，从此时起不应当再支付过渡费。关于原告诉称的房屋面积缩水，我公司发放原告的“返迁需求面积调查表”中明确显示原告选定的面积为100㎡-120㎡，我公司一直留给原告的住房面积为97.77㎡，未超过国家规定的误差范围。至于办理房屋产权证，因原告仍未办理房屋结算不领取房屋，现在无法办理，待双方协议基本履行且各项手续完备后自然会依据国家规定统一办理。原告要求我公司赔付78000元违约金没有依据，双方合同中并未约定有违约金内容。另我公司建房不存在违反或超出国家规定的情况，原告称影响了其通风采光没有依据。请求判令驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年6月11日，拆迁人信阳隆圣康泰房地产开发有限公司（后更名为信阳隆圣房地产开发有限公司）为甲方，被拆迁人孙学明为乙方，双方签订了一份《拆迁补偿安置协议书》，协议内容共七条，主要内容为：一、根据规划，甲方拆除乙方各类房屋建筑面积59.17㎡及其附属物，甲方支付给乙方房屋及附属物拆迁补偿费32109.06元，乙方在2006年6月11日前将房屋腾空，并交甲方拆除，本协议签订后，由甲方负责办理被拆除房屋产权注销手续。二、乙方自愿选择补偿安置方式为产权调换，甲方应付给乙方补偿费32109.06元，乙方预留给甲方购房款32109.06元。甲方提供给乙方产权调换房屋情况：（1）区域位置：原区域；（2）产权调换房屋建设及交房标准按国家有关法规规定执行，甲方负责为乙方办理住房进住手续。三、乙方自行安排过渡期住房的，甲方按拆迁房屋使用面积每月每平方米2元支付给乙方临时过渡费。过渡期共18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算。因甲方原因延长过渡期限的，甲方自逾期之月起加倍支付过渡费。四、其他约定：如以后整体补偿准则提高，可以同等对待。协议下方有信阳隆圣康泰房地产开发有限公司公章及原告孙学明的签字。上述协议签订后，孙学明将协议所涉房屋交由信阳隆圣房地产开发有限公司拆迁，信阳隆圣房地产开发有限公司按被拆迁房屋的使用面积，按合同约定的标准向孙学明支付了过渡费至2012年1月30日。被告称其开发建设的旧城改造项目一期于2013年1月竣工并通知了原告交房（原告称被告于2013年2、3月份通知原告交房），孙学明遂与被告公司联系交房事宜，在多次协商未果后遂诉至本院发生如上诉讼。以上事实，有原、被告所签《拆迁补偿安置协议书》、周公台区域过渡费领取证等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。原告要求被告向原告交付8号楼一楼B户型110㎡的房屋产权，并为原告办理该房屋产权手续，对此原告向本院提交的《拆迁补偿安置协议书》第四条第（二）项载明有“8#B1楼110㎡”字样，被告提交的《拆迁补偿安置协议书》第四条第（二）项内容为空白，其他内容与原告所提交的协议书内容一致。原告提出该“8#B1楼110㎡”字样系经被告方具体负责人口头同意后由原告自己加上，被告对此予以否认，并认为依据其向本院提交的原告孙学明签字的《东方红大道周公台旧城改造返迁需求面积调查表》，原告选择的户型面积为100-120㎡，被告为原告预留的房屋面积为97.77㎡，并未超过国家规定的误差范围。对此本院认为，依据合同约定，原、被告双方均执有双方签字盖章《拆迁补偿安置协议书》，原告提交的《拆迁补偿安置协议书》上关于房屋楼层、面积内容系原告方自己所写，原告称系征得被告方具体负责人同意后所写，但被告对此予以否认，原告亦未就此向本院提交证据证实，从被告提交的《拆迁补偿安置协议书》来看，并未显示约定有交付房屋的楼层、面积等内容，原告孙学明签字的《东方红大道周公台旧城改造返迁需求面积调查表》仅是意向性需求表示，并非正式合同约定，不能以此认定被告选择的房屋户型、面积等，亦无其他证明原、被告关于交付的房屋的户型、层数、面积等内容另有约定。原告认为被告方存有的该返迁项目《8号楼返迁定位分布明细》中有原告所选的户型、层数、面积等内容，而被告拒不提供，应视为原告主张事实成立，对此本院认为，本案系一般合同纠纷，不适用举证责任倒置原则，当事人有责任对自己的诉讼主张提出证据证实。原告诉称被告同意向其按“8#B1楼110㎡”交付房屋，但其提交的证据不足以支持该项诉讼主张，因而对原告要求被告交付8号楼一楼B户型110㎡的房屋产权并为原告办理该房屋产权手续、要求被告补足安置房缩水面积约20㎡的诉讼请求，本院不予支持。关于过渡费，从过渡费领取凭证来看，被告向原告支付过渡费到2013年1月30日，但原告认为该过渡费根本不够租赁房屋，原告认为被告与信阳市浉河区房管局所签协议过渡费标准显著高于向原告支付的过渡费，且原、被告所签协议中约定有“如以后整体补偿准则提高，可以同等对待”的内容，而浉河区房管局拆迁户享受的标准为“签订合同后18个月内以2元／㎡计算，18个月过后的半年内翻倍计算，到期仍不能交房，每逾期半年每月过渡费增加1000元，但逾期不得超过两年”。原告主张应当按照被告向浉河区房管局拆迁户补偿标准计算过渡费。对此本院认为，被告向原告支付的标准应当按照双方所签合同内容计算，从原、被告所签协议中约定的“如以后整体补偿准则提高，可以同等对待”来看，是指该整体拆迁改造项目补偿标准提高，而被告与信阳市浉河区房管局所签拆迁补偿安置协议系该拆迁改造项目的一部分，合同系民事主体的意思表示一致所达成，合同约定的补偿标准存在差异并不违反法律的强制性规定，原告要求按被告与其他民事主体签订的合同执行过渡费缺乏依据，本院不予支持。但原、被告关于被告通知原告交房的时间存在争议，对此本院认为，通知交房系被告义务，而被告方并未提交证据证明通知交房时间，且原、被告主张的通知交房时间大致一致（原告称2013年2、3月份通知交房，被告称为2013年1月），可按照原告认可的通知交房时间计算，本院认定被告应向原告支付过渡费至2013年3月。从原告签字认可的《拆迁房屋现场验收单》来看，被拆迁房屋使用面积为47.34㎡，原告签字的过渡费领取凭证也显示从2012年3月11日至2013年1月30日，过渡费均按照每季度568.04元领取，与原、被告约定的“甲方自逾期之月起加倍支付过渡费”（即每平米每月4元）基本一致（47.34㎡×4元／㎡／月×3个月=568.08元），因此，被告仍应当向原告支付2013年2、3月份的过渡费378.72元（47.34㎡×4元／㎡／月×2个月）。关于原告主张的因被告延期交房的违约责任，本院认为，原、被告所签《拆迁补偿安置协议书》明确约定了“过渡期为18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算。”从该约定来看，被告应当在18个月内完成该房屋返迁工作也即应当于2007年12月11日前交付房屋，而无论从原告认可或是被告自称的通知交房时间来看，均已是2013年，被告逾期交付房屋已构成违约。被告辩称双方协议约定有“因甲方原因延长过渡期限的，甲方自逾期之月起加倍支付过渡费”，因此被告按照该协议加倍支付过渡费即可。对此本院认为，过渡费具有补偿性质，被告支付过渡费并不以自身存在过错为前提，该约定不能免除被告应承担的违约责任，被告应当承担向原告逾期交房的违约责任。但原告主张按周公台第一层楼房110㎡的年租金12000元为计算标准要求被告赔偿，对此未向本院提交证据证明该赔偿标准，且原、被告关于交付房屋面积、楼层并未证明有明确约定，原告可待补充相应证据后另行要求被告承担因延期交房产生的违约损失赔偿责任。关于原告诉称被告在该安置房背面和西面擅自增建房屋，阻碍了原告的通风采光，要求判令被告拆除该违章建筑的诉讼请求，本院认为建筑物是否属于违章建筑需相关政府职能部门予以确认，原告可待相关政府职能部门确认后另行主张权利。对原告要求被告向原告返还购房款33669.06元的诉讼请求，原、被告已在《拆迁补偿安置协议书》中明确约定“乙方自愿选择补偿安置方式为产权调换，甲方应付给乙方补偿费32109.06元，乙方预留给甲方购房款32109.06元。”被告延期交付房屋虽存在违约行为，但在原、被告双方所签《拆迁补偿安置协议书》尚未发生解除、终止等情形下，原、被告双方关于上述32109.06元作为原告预留给被告的购房款的约定对原、被告双方仍具有法律约束力，对原告的此项诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告信阳市隆圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙学明支付过渡费378.72元。二、驳回原告孙学明的其他诉讼请求。本案案件受理费3035元，由原告孙学明负担3000元、被告信阳市隆圣房地产开发有限公司负担35元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份、副本四份。审判长 彭 威审判员 李 博审判员 杨丽华二〇一四年九月十六日书记员 余 童