广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法仲民初字第372号原告：赵文泽，男，1974年9月23日出生，汉族，户籍住址：广东省罗定市。委托代理人：曹春和、马仁聪，广东伟伦律师事务所律师。被告：惠州市格林地产有限公司，住所地：惠州市潼侨侨冠南路格林童话世界中心广场二楼。法定代表人：张敏君，总经理。委托代理人：田青，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。原告赵文泽诉被告惠州市格林地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告赵文泽诉称，2012年12月1日，原告赵文泽与被告惠州市格林地产有限公司签订了一份《格林童话世界商业广场认购书》。合同约定：由赵文泽以单价6155.16元/建筑平方米，总价1亿元人民币认购惠州市格林地产有限公司开发的位于惠州市惠城区桥冠南路西边童话花园商业广场和童话花园世通富隆综合楼，该房屋总建筑面积l6246.54平方米；同时还约定赵文泽支付认购定金200万元人民币。赵文泽已于2012年12月支付80万元、于2013年1月支付了l20万元，共支付了定金200万元，惠州市格林地产有限公司出具了编号为3901727、3901726的收款收据。原告经查询惠州市房产管理局网站，发现双方所签认购书中的房产在签订之日并未取得预售许可证。商业广场的预售许可证实际取得时间是2013年1月25日；富隆综合楼的预售许可证取得时间是2013年6月14日。取得预售许可证后，被告将涉案房产手续抵押给银行办理贷款，导致双方签订的认购书无法履行。原告立即向被告发出《退款申请》，要求退还定金，被告一直未进行书面回复，也一直未退款。因此，原告于2014年2月20日向被告发出《关于撤回的函》。由于被告一直未对双倍返还定金的事宜进行回复或者积极退款，原告委托广东伟伦律师事务所向被告发出《律师函》，要求立即双倍返还定金400万元。原告认为，根据我国相关法律法规的规定，被告明知所出售的房产不具备商品房预售许可证而欺诈诱骗原告交付定金，已构成严重的违约。被告在涉案房产手续办理下来后，单方向银行办理抵押贷款手续，致使认购书约定的事项无法实际履行，该认购书应当认依法予以解除，并且被告应当承担违约责任立即双倍返还定金400万元，并自2014年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告支付利息至实际退还定金之日止。基于以上事实和理由，原告因多次找被告协商退还定金事宜未果，特诉至贵院，希望贵院能依法维护原告的合法利益，立案受理本案，并判决支持原告的诉讼请求。1、请求解除原被告签订的《格林童话世界商业广场认购书》。2、请求判令被告立即双倍返还定金400万元，并自2014年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告支付利息至实际退还定金之日止。3、本案诉讼、财产保全等费用全部由被告承担。被告惠州市格林地产有限公司辩称，被答辩人诉讼请求依据的事实与理由严重失实，主要体现在以下几个方面：1、答辩人与被答辩人签署的《格林童话世界商业广场认购书》(简称认购书）约定的交易房产不属于预售商品房，而是属于己经竣工验收合格的现房，无需取得商品房预售许可证。本案中，答辩人与被答辩人达成认购意向的房屋，早在签��认购协议之前，已经竣工验收，属于现房销售，并非商品房预售，无需取得预售许可证。其中认购书约定的“富隆综合楼”于2007年12月29日已经取得《工程竣工验收报告》，并且2011年9月13日也取得了《建设工程规划验收合格证》；其中认购书约定的“商业广场”于2008年7月3日已经取得《工程竣工验收报告》，并且2011年9月13日也取得了《建设工程规划验收合格证》。被答辩人起诉状所述的，查询惠州市房产管理局网站发现的“商业广场的预售许可证实际取得时间是2013年1月25日；富隆综合楼的预售许可证取得时间是2013年6月14日”，与事实不符。事实上，2013年1月25日和2013年6月14日答辩人取得的并不是商业广场和富隆综合楼的《商品房预售许可证》，而是上述房产的《惠州市商品房现售备案证明书》。2、被答辩人违反约定迟延付款是纠纷发生的主要原因，并不是因为预售许可问题造成合同无法履行。被答辩人在认购书签署3日内支付定金200万元，签订认购书30日内支付30%的首期款。但是，认购书双方于2012年12月1日签署，被答辩人于2012年12月18日才支付定金80万元，2013年1月10日另支付定金120万元，被答辩人支付定金的时间严重迟延于约定时间，并且更没有按照约定支付首期款。被答辩人起诉状所述明显不是事实，也有违诚信原则。3、双方对认购书的解除已经达成了书面一致意见，被答辩人本次起诉违反约定。由于被答辩人自身资金问题，迟迟无法按照约定支付首期房款，造成认购书签署后答辩人价值过亿元的商品房无法及时另行出售，给答辩人造成了重大损失，按照认购书的约定，被答辩人应当按照未付款的万分之八每日向答辩人支付违约金。后经答辩人多次与被答辩人协商，于2013年11月4日达成《解除协议》，同意解除《格林童话世界商业广场认购书》，并明确双方互不追究责任。因此，双方认购合同形成的债权债务关系因解除协议的签署己经了结，双方互不追究责任的约定，己经明确答辩人没有返还定金的责任，同时被答辩人也不需要承担违约责任，也摆脱购买了价值亿元商品房的义务，解除协议是双方的真实意思表示，约定明确，被答辩人本次起诉没有任何依据。综上所述，答辩人没有返还定金义务，被答辩人诉讼请求无事实与法律依据，依法应被驳回。查明的案件事实经审理查明，2012年12月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《格林童话世界商业广场认购书》，约定乙方自愿购买甲方在惠州市惠城区桥冠南路西边童话花园商业广场和童话花园世通富隆综合楼,总建筑面积:16246.54平方米,其中世通富隆综合楼12490.5平方米;商业广场3756.49平方米。该认购书第二条约定了价格:销售总价为100,000,000元人民币，销售单价为人民币6155.16元/建筑平方米。第三条约定了付款方式:1、乙方签订《认购书》3日内支付人民币200万定金。甲方向乙方开据收款证明，并提供房屋验收合格等相关证明；签订《认购书》30日内支付30%的首期款（含定金），收到首期款后甲方与乙方签订《房地产买卖合同》；签订《房地产买卖合同》30日内支付20%的楼款。2、甲方收到人民币50,000,000元房款后45日内配合乙方办理第一批50,000,000元人民币标的额的房产证及相关文件,在乙方拿到第一批房产证后60日内,向甲方缴付剩余50%的房款,甲方在收到余款人民币50,000,000元后45日内配合乙方办理第二批50,000,000元人民币标的额的房产证及相关文件。第五条约定了违约责任:4.1如果乙方逾期支付前期50%房款,则每日按未支付房款的万分之八承担违约金。逾期30日,甲方���权将标的物转让或收回,届时将不予退还乙方交纳的定金。4.2乙方逾期支付后期50%房款,则每日按未支付房款的万分之八承担违约金。超过60日甲方有权解除未办理房产证的相应房产的买卖合同，将房产收回或转售，乙方不得提出异议。5、本合同签订后，未出现以上所述违约情况，不得解除合同或拒绝履行合同，否则，乙方违约则定金不予返还；甲方违约则向乙方支付双倍定金；实际损失超过违约总金额的，责任方应据实赔偿。认购书签订后,原告先后两次向被告交付定金共2000000元，被告分别出具日期为2012年12月18日和2013年1月的收款收据，收据内容为:今收到赵文泽交来格林童话商业广场定金800000元和今收到赵文泽交来格林童话商业广场定金1200000元。2013年10月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《解除协议》，该《解除协议》内容：“鉴于甲方与乙方分别于2012年12月1日签订《格林童话世界商业广场认购书》（简称合同1）、于2012年12月4日签订《格林童话世界商业广场税费协议》（简称合同2）。现因客观原因，致使合同1、合同2无法履行，为保证双方的经济高效有序发展，现经双方协商，一致同意，以上合同1、合同2于本解除协议签订之日起解除，双方互不追究责任。”另查明，被告提交的工程竣工验收报告显示,工程名称为惠州市西班牙壹号居住小区一期商业广场,2008年7月3日验收。仲恺高新区规划建设局和惠州市规划建设局印制的惠州市建设工程规划验收合格证分别显示,惠州市潼侨镇侨冠南路32号童话花园一期商业广场和惠州市潼侨镇侨冠南路32号童话花园一期富隆综合楼,验收日期均为2011年9月13日,合格证上盖有惠州仲恺高新区潼侨镇人民政府规划建设审批专用章。2013年1月25日,童话花园办理了编号为惠市房备（2013）002号的惠州市商品房现售备案证明书。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表显示,惠州市西班牙壹号居住小区一期商业广场和惠州市格林地产有限公司综合楼分别于2009年2月24日和2012年8月8日在惠州市惠城区城乡规划建设局备案。又查明，原告提交的惠州市房产管理局于2014年5月21日出具关于有关房产查询问题的复函,惠州市格林地产有限公司开发的位于惠州××新区潼××镇××南路××童话花园××商业广场、富隆综合楼,分别于2013年1月和2013年6月在我局办理了《惠州市商品房现售备案证明书》。上述房产权属证明书权属人为惠州市格林地产有限公司,房产证已办至该公司名下。2014年1月上述房产作抵押。原告于2014年4月14日诉至本院，要求判如所请。裁决理由和结果本院认为，本案��商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《格林童话世界商业广场认购书》，是双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返��买受人。”商品房买卖认购书是商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书是本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的目的,是在本约订立前先行约明部分条款,将双方的一致的意思表示以合同条款的形式固定下来,并约定后续协商其他条款,直至订立本约。而预约合同的意义，是在公平、诚实信用原则下继续进行协商,为最终订立正式合同创造条件。如果双方在公平、诚实信用原则下继续协商,只是基于各自利益的考虑，无法就其他条款达成一致意见,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。如果一方违反公平、诚实信用原则,或者否认认购书中约定的条款,或者提出使对方不能接受的不合理条件,都构成对预约合同的违约,应承担预约合同中约定的违约责任。本案中，原、被告签订认购书前，被告没有取得商品房预售许可证，但后来被告在房管部门办理了现房备案手续，原告认为被告欺诈诱骗原告交付定金，没有提交证据予以佐证，本院不予采纳。在签订认购书后,原告先后两次向被告支付定金人民币共2000000元,虽原告没有按照认购书约定的期限支付2000000元定金,但被告没有提出异议,且分别向原告出具了两张收据,说明被告同意并接受原告未按期限支付定金，被告收取原告的定金后，原、被告双方均没有提出要求签订商品房买卖合同,双方是基于各自利益的考虑,被告亦没有提交证据证明曾向原告要求支付首期款。2013年10月4日，原告与被告签订《解除协议》，一致同意本解除协议签订之日起解除，双方互不追究责任。因双方在签订的解除协议中没有具体明确定金不予退回。对此,原告认为被告退回定金2000000元后,双方不追究责任,被告则认为包括被告不返还定金的责任及被告不追究原告的违约责任。由于被告已将惠州××新区潼××镇××南路××童话花园××商业广场、富隆综合楼作抵押银行办理贷款，故原告赵文泽与被告惠州市格林地产有限公司于2012年12月1日签订的《格林童话世界商业广场认购书》应予以解除。综上，原、被告未签订商品房买卖合同,双方对认购书约定房屋买卖的意思表示未达成一致，且双方在签订的解除协议中均承认因客观原因致使合同无法履行，因此，本案因不可归责于当事人双方的事由，导致双方没有签订商品房买卖合同，故被告应当将定金2000000元返还给原告。至于原告请求被告双倍返还定金400万元，并自2014年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告支付利息至退还定金之日止，因没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国���同法》第三条、第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告赵文泽与被告惠州市格林地产有限公司于2012年12月1日签订的《格林童话世界商业广场认购书》。二、被告惠州市格林地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告赵文泽返还定金2000000元。三、驳回原告赵文泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38900元，由原告赵文泽负担19400元，由被告惠州市格林地产有限公司负担19500元。如不服本判决，可在判��书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘贵传代理审判员  张淦如人民陪审员  王奕祺二〇一四年九月十五日书 记 员  黄燕旋