广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初905号 原告：蔡志鹏，男，1973年12月1日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：周淑兰，广西广来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈劭，广西广来律师事务所律师。 被告：广西太阳杉投资管理有限公司，住所地:南宁市青秀区民族大道**华润中心西写字楼**，统一社会信用代码：91450100MA5K9TUG43。 法定代表人：邹明峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海芳，该公司法务。 第三人：南宁轨道交通集团有限责任公司，住所地：南宁，住所地：南宁市青秀区云景路**代码：914501006821248433。 法定代表人：苏拥军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄丽洁，该公司职员。 委托诉讼代理人：王仲文，该公司职员。 原告蔡志鹏与被告广西太阳杉投资管理有限公司、第三人南宁轨道交通集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告蔡志鹏的委托诉讼代理人周淑兰、陈劭，被告广西太阳杉投资管理有限公司的委托诉讼代理人王海芳、第三人南宁轨道交通集团有限责任公司委托诉讼代理人黄丽洁、王仲文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡志鹏向本院提出诉讼请求:一、被告退还原告租赁保证金83388元、公共事业保证金10000元、装修保证金10000元，合计103388元；二、被告支付原告违约金（违约金计算：以103388元为基数，按月利率2%计算，自2019年1月4日起计至被告归还保证金103388元之日止）；三、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年9月11日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，由被告将位于广西南宁市兴宁区商铺出租给原告使用，仅限经营餐饮服务，租赁期限为三年，即从2017年10月28日至2020年10月27日，装修期包含在租期内。涉案商铺是由第三人出租给被告，由被告转租给原告。原告对商铺装修、经营一段时间后，该地铁站商场的人流量并未达到被告在招商初期承诺的人流量，连地铁站商场内的安全通道、安全出入口/门也没有完全打开。由于人流量严重不足，生意惨淡、无法继续经营，经原告与被告沟通后，被告答复原告说若不想经营,可以提前一个月以书面形式通知被告,并将所租赁的商铺恢复到期被告所要求的面貌即可解除租赁合同。原告按被告的要求，于2018年11月18日将《申请解除商铺租赁合同通知书》送到被告的办公场所，由被告的工作人员签收。原告同时于2018年11月19日将《申请解除商铺租赁合同通知书》邮寄给被告。原告按被告的要求将涉案商铺恢复至被告要求的状态，并由被告签署了《商铺撤场确认书》，但被告并没有将原告缴纳的保证金退还原告。按照双方签订的《商铺租赁合同》的约定，原告可以按该约定主张被告逾期退还保证金及支付违约金。 被告广西太阳杉投资管理有限公司辩称：1、原告向被告提交了《申请解除商铺租赁合同通知书》，通知被告提前解除双方的租赁合同，并定于2018年12月27日撤离商铺，且原告实际于2018年12月31日将其商铺内的物品搬离后撤场。原告的行为已构成根本违约，已缴纳的租金保证金不予退还；2、原告中途擅自退租，已构成根本违约，其要求支付违约金没有事实及法律依据。另外，因原告未交纳自2018年10月1日至2018年12月31日期间的水电费6105.6元，公共事业保证金及装修押金的退还事宜应根据原告使用的水电费等相关费用进行结算，在原告无欠费的情况下方能确定公共事业保证金及装修押金的退还。 第三人南宁轨道交通集团有限责任公司辩称：第三人与被告签订了房屋租赁合同，已将地铁一号线的商铺出租给被告，第三人同意被告再行出租；至于原、被告之间的纠纷与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月21日，南宁轨道交通集团有限责任公司获得南宁市轨道交通1号线火车站项目的建设用地规划许可证（建字第450101201300448）。南宁轨道交通集团有限责任公司（甲方）与被告广西太阳杉投资管理有限公司（乙方）签订《南宁轨道交通1号线车站附属空间租赁合同》一份，约定：甲方将南宁轨道1号线车站站厅直接连通的大型地下商业空间，包括西乡塘站、火车站等车站附属空间的位置租赁给乙方作为经营场地，租期为10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日止，乙方不得擅自将租赁物整体转租或以联营、合作经营、委托经营的方式变相整体转租。同时，南宁轨道交通集团有限责任公司出具《使用证明》，明确被告在承租期内有权将所涉经营场地分割出租给第三方开展商业经营或其他活动。 2017年9月11日，被告广西太阳杉投资管理有限公司（甲方）与原告蔡志鹏（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同号：（2017）邕（DT）0034号，约定：乙方向甲方租赁位于广西壮族自治区南宁市兴宁区火车站地铁站C物业区C09、C10号商铺，商铺建筑面积103.33平方米，租期3年，即2017年10月28日至2020年10月27日，装修期不包含在租期内，商铺交付时间为2017年9月13日；商铺租金为269元/平方米/月，合计27796元/月，租金自第二年起在上一年租金基础上递增6%，2017年10月28日至2018年10月27日每月租金为27796元，2018年10月28日至2019年10月27日，每月租金为29464元，2019年10月28日至2020年10月27日，每月租金为31232元；承租商铺按每平方米40元计算营运管理费，乙方每月缴纳月营运管理费4133元，营运管理费按季度缴纳，首季度营运管理费应于合同签订之日起三日内支付，其余季度的营运管理费应于每季度最后一个月25日前支付下一季度营运管理费，首季度、最后一个季度的营运管理费以乙方在该季度实际租赁的天数乘日营运管理费计算；乙方向甲方交付租赁保证金83388元作为履约保证，租赁期间乙方有违反或不履行本合同的行为，给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该行为或赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金，合同期满或甲、乙双方协商一致提前终止本合同且甲方同意退还租赁保证金，甲方应在乙方按照本合同规定交还该商铺，双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕并办理完迁出或注销手续，且不存在任何客户投诉、索赔等未解决的纠纷起二十个工作日内，甲方凭乙方提交的租赁保证金收据原件不计利息向乙方退还租赁保证金；除本合同明确规定甲方向乙方退还租赁保证金外，租赁保证金一律不予退还；乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用，乙方应于签署本合同之日起三日内向甲方交纳公共事业保证金10000元，合同期届满或合同解除后，在乙方未欠缴上述费用的情况下予以返还；乙方享有45天的装修期，自该商铺交付之次日起算，装修期不包含在租赁期内，乙方应于2017年10月28日开始营业，同时甲方有权在乙方完成装修工程后通知乙方及时开业，乙方无故拖延的，甲方有权追究其违约责任，装修期内，乙方应缴纳装修期间的营运管理费综合管理费以及装修或经营活动产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等），若乙方因自身原因在装修期内提前解除合同或终止装修的，甲方不予退还乙方已缴纳的租金、综合管理费、营运管理费等费用；乙方需在该合同签订之日起三日内向甲方支付装修押金10000元，乙方需按30元/㎡的标准各甲方缴纳装修垃圾清运费，统一由甲方进行装修垃圾清运，如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期届满，且消防部门验收合格后1个月内，甲方凭装修押金收据原件向乙方无息返还前款所述的装修押金；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，乙方应当向甲方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，乙方已缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金等均不予退还，同时乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，若因乙方的违约行为造成甲方损失的，乙方还应负赔偿责任。合同还就其他事宜进行了约定。 签订合同后，原告向被告交纳了租赁保证金83388元、公共事业保证金10000元、装修押金10000元。 2018年11月19日，原告向被告发出《申请解除商铺租赁合同通知书》，载明：根据双方的口头协议约定提前30天通知贵公司解除《商铺租赁合同》,现正式通知贵公司解除双方签订的合同号为（2017）邕（DT）0034号《商铺租赁合同》,自本解除通知到达贵公司之日起生效，定于2018年12月27日为本商铺撤离贵公司经营场地并与贵公司办理离场手续之日。2019年1月24日，被告向原告邮寄送达《合同解除通知书》，载明：因蔡志鹏因自身原告提前撤场，中途擅自通退租的行为严重违反双方签订的租赁合同第18.3条的约定，已构成严重违约；广西太阳杉投资管理有限公司决定于2019年12月31日解除与蔡志鹏的租赁合同，没收蔡志鹏已缴纳的租赁保证金83388元；蔡志鹏于2019年1月25日前缴清应付未付的水电费共计6105.6元，逾期不交的，公共事业保证金10000元、装修押金10000元将用于抵押相应损失；请蔡志鹏于2019年12月31日自行清场迁离，交回商铺并办理完整的退铺手续，于解除日三日内将注册地址从商铺迁出，若逾期未迁离或未返还租赁物业的，将按照租赁合同约定自行清场收回商铺，并就逾期部分收取双倍租金。如既未缴纳租金及相关费用，也未将物品迁出的，视为放弃对全部物品的所有权和处置权，广西太阳杉投资管理有限公司有权自行清理商铺及物品，由此造成的损失由蔡志鹏自行承担。原告于2019年2月14日签收该《合同解除通知书》。 原告于2018年12月29日办理了其经营的个体工商户的注销登记及食品经营许可注销手续，并于2018年12月31日撤离涉案商铺。2019年1月3日，原告与被告对商铺进行验收后签订了《商铺撤场交付确认书》。 本院认为：本案所涉商铺已办理合法建设手续，被告广西太阳杉投资管理有限公司从第三人南宁轨道交通集团有限责任公司处承租商铺后转租给原告，未违反第三人与被告签订的租赁合同关于禁止整体转租的约定，对被告的转租行为，第三人亦予认可，故被告的转租行为合法有效。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。 1、关于违约方的认定。 原告于2018年11月19日在租赁期限届满前向被告提交《撤店申请书》，明确表示要与被告解除双方签订的《商铺租赁合同》，结合原告于2018年12月31日撤场及于2019年2月14日收到被告发出的《合同解除通知书》的事实，足以认定原告系单方撤场，构成违约，故被告作为守约方有权提出解除合同，本院认定原告收到被告发出的《合同解除通知书》之日即2019年2月14日为合同解除之日。原告主张被告违约，其对该主张未能充分举证，本院不予采信。 二、关于原告的各项诉讼请求。 关于已付租赁保证金。原、被告签订的《商铺租赁合同》第18.3条约定“租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，乙方应当向甲方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，乙方已缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金等均不予退还”，由于原告在租赁期限届满前单方撤场构成违约，根据上述合同条款约定，原告已付的租赁保证金均不予退还，现原告诉请被告退还已付的租赁保证金，与合同约定不符，本院不予支持。 关于已付公共事业保证金。《商铺租赁合同》第5.4.1条约定公共事业保证金“合同期届满或合同解除后，在乙方未欠缴上述费用的情况下予以返还”，因原告在租赁期间尚欠被告水电费6105.6元，应在公共事业保证金中抵扣，故被告应退还公共事业保证金3894.4元。原告主张其已交清水电费的意见与查明的事实不符，且未提供相应的证据证实，本院不予采信。 关于已付装修押金。《商铺租赁合同》第7.5条约定“如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期间，且消防部门验收合格后一个月内，甲方凭装修押金收据原件向乙方无息返还前款所述的装修押金”，因本案无证据证实原告存在违反合同约定进行商铺装修的行为，且被告亦认可原告在装修期间届满后已验收合格，故本院对原告诉请被告退还装修押金10000元的诉讼请求予以支持。 关于原告诉请的逾期归还保证金的违约金问题。如上所述，因原告在租赁期限届满前单方撤场构成违约及在租赁期间尚欠被告水电费，原告已付的租赁保证金不予退还，被告收取的公共事业保证金在抵扣原告尚欠水电费后予以退还，故原告诉请被告支付逾期退还租赁保证金、公共事业保证金的违约金于法无据，本院不予支持。对于逾期支付装修押金的违约金的诉请，根据双方签订的《商铺租赁合同》第7.5条“如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期间，且消防部门验收合格后一个月内，甲方凭装修押金收据原件向乙方无息返还前款所述的装修押金”的约定，被告亦认可原告在装修期间届满后已验收合格，现原告诉请从2019年1月4日起计算违约金，本院予以支持，但因双方对违约金的计算没有约定，应按年利率6%计算。故本院认定违约金计算为：以10000元为基数，自2019年1月4日起至实际付清装修押金10000元时止，按年利率6%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告广西太阳杉投资管理有限公司退还原告蔡志鹏公共事业保证金3894.4元； 二、被告广西太阳杉投资管理有限公司退还原告蔡志鹏装修押金10000元； 三、被告广西太阳杉投资管理有限公司支付原告蔡志鹏逾期退还装修押金的违约金（违约金计算：以10000元为基数，自2019年1月4日起至实际付清装修押金10000元时止，按年利率6%计算）。 四、驳回原告蔡志鹏的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1193元，由原告蔡志鹏负担1034元，被告广西太阳杉投资管理有限公司负担159元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  刘文茵 二〇一九年七月二十四日 书记员  何 铃 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。