湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠民一重字第3号原告刘某某，男。原告邓某某，女。二原告共同委托代理人王中兴，湖南秦湘律师事务所律师。被告衡阳楠天房地产开发有限公司，住所地衡阳市珠晖区和平乡新民村玄塘组。法定代表人邓志红，董事长。委托代理人阳某某，男。委托代理人何晓鸿，湖南莫彬彬律师事务所律师。原告刘某某与被告衡阳楠天房地产开发有限公司（以下简称楠天公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月12日依法受理后，于2013年5月9日依法作出判决。原告刘某某不服判决，向衡阳市中级人民法院提出上诉。衡阳市中级人民法院以原审遗漏了诉讼主体，属程序违法为由，发回本院重新审理。本院于2013年10月21日重新受理后，依法重新组成合议庭，并依法追加邓某某为本案共同原告参加诉讼。2014年4月30日，本院公开开庭对本案进行了审理。原告刘某某、邓某某共同委托代理人王中兴，被告楠天公司委托代理人何晓鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某、邓某某诉称，被告以出让方式取得位于珠晖区信号里39号土地一块，建设名为承天阁的商品房。被告在广告中承诺少赚1000万，只为一个园林，但在实际建设中却擅自占用花园土地建设一栋拆迁安置楼。为此，原告及其他购房户深感被欺诈，曾群起抗议，并向政府有关部门投诉，但被告仍我行我素，在原拟建花园的土地上建了一栋安置楼，严重影响了承天阁小区商品房品质，被告拒不就此违约行为对原告进行赔偿，原告坚决要求被告赔偿损失。原告于2011年4月29日于被告签订商品房买卖合同一份。合同第八条约定：出卖人应在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过150日……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买后人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约交纳了房款并办理了按揭贷款。至此，原告已履行了合同规定的义务。合同第四条约定：住宅“按建筑面积计算”，商品房的单价为2876.3元，总金额为334398元，并且包括水电表到户，防盗门及防盗监控系统，单元电子对讲保安门等等。可是，直到现在原告仍未接到被告书面通知前去办理交付房屋手续，也未见到被告提供《住宅质量保证书》等证明文件，距约定的交房期限已突破150日。原告去承天阁现场查看，发现A栋楼旁砌了一栋安置楼，占去花园绿地约800平方米，B栋楼后面，已成了垃圾场，空气质量，环境不好，入户大厅无对讲系统，未安装单元电子对讲保安门，小区隔离围墙已拆除与其他老家属区贯通；已竣工的房屋质量也存在瑕疵，总之，承天阁尚未达到合同约定的交房条件。另外，原告还发现因房门开、关设计不合理，原告打开房门将影响隔壁邻居进出，同样邻居开门则影响原告进出。被告在门上留言要求原告门要往内开，这样势必影响原告房屋面积约一平方，要求赔偿2000元。原告认为买卖双方既然签订了合同，就应当按诚实信用原则全面履行合同义务。被告未完全履行合同义务，就应当按合同约定，向原告支付违约金。被告违反承诺，将花园取消建安置房，造成小区品质下降，安置房应当拆除或对购房户进行赔偿。小区的设施尚未完善，存在质量瑕疵之处，被告应当完善或修复。故原告诉至法院请求判令：一、被告按每日万分之三向原告支付已发生的违约金16248元，再加上从起诉之日至判决之日止应付的违约金；二、被告因占用花园土地建安置房赔偿原告2100元；三、被告因房门开、关设计不合理赔偿原告2000元；四、被告承担本案诉讼费用。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：1、原告的身份证明、被告工商登记资料和组织机构代码证，拟证明原、被告主体适格。2、房屋买卖合同一份，拟证明原被、告之间存在合同关系，合同约定了的交房时间是2011年10月31日，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，必须经综合验收及合同约定的逾期交房违约金的计算办法。3、承天阁的宣传资料，证明被告在广告中所做的承诺。4、规划设计许可公示图，拟证明当时的设计图中没有安置楼。5、商品房买卖合同补充协议，拟证明该补充协议已经约定被告应当以书面形式通过邮政部门向原告发出交房通知，但被告仅仅以公告形式发出通知，不符合约定的形式，导致原告现在没有收房的责任在被告。被告楠天公司辩称，被告逾期交房的事实存在，2012年1月18日是交房的时间，逾期交房的时间只能确认到2012年1月18日。2012年1月19日之后，原告自己不收房，被告不承担责任。违约金双方是有约定，但被告认为双方约定的违约金过高，请法院考虑该工程项目原系烂尾楼的情况和被告的过错程度，对违约金依法调低。原告的第二项和第三项诉讼请求没有事实依据，请求法院依法驳回。为支持其抗辩理由，被告向本院提交了下列证据：1、竣工验收记录，拟证明房屋在2011年11月30日通过竣工验收。2、衡阳日报公告，拟证明被告于2012年1月18日通过衡阳日报公告通知业主交楼。3、建议函，证明安置楼的建设具有合法依据。4、两书一表，拟证明2012年1月19日前被告已具备交房的条件。5、竣工验收备案表，拟证明2012年1月18日被告就具备交房的条件。6、（2012）衡中法民一终字第277号民事调解书，拟证明被告于2012年1月18日达到交房条件。对原告提交的证据1被告无异议，本院予以确认。对被告提交的证据2，被告对其真实性和合法性无异议，对证明目的有异议，本院认为该份证据系原、被告签订的房屋买卖合同，对双方的权利义务进行了书面约定，本院予以确认。对原告交的证据3，被告对其关联性有异议，本院认为该份证据是被告所销售商品房的销售广告和宣传资料，可视为邀约邀请，本院予以确认。对原告提交的证据4，被告对其证明目的有异议，本院认为原告提供的该份证据为被告所建房屋所公示的规划图，来源和形式合法，可以反映当时的规划设计方案，本院予以确认。对原告提交的证据5，被告对其真实性没有异议，对其证明目的有异议，本院认为该补充协议是双方真实意思表示，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。对被告提供的证据1、原告有异议，认为该份证据不代表房屋经竣工验收合格。本院认为该份证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对被告提供的证据2，原告认为不符合合同约定的通知方式。本院认为该份证据可以证实被告通过登报形式通知业主收房的事实，本院予以确认。对被告提供的证据3，原告认为仅是建议函，不具有规划效力，且未经业主同意。本院认为该份证据系政府机关出具的建议函，本院予以确认。对被告提供的证据4，原告认为仅是监理单位和开发单位自行作出的，未经有关部门验收。本院认为，被告提供的证据4是商品房验收的必要文件，符合法律对商品房验收的程序规定，本院予以确认。对被告提供的证据5，原告认为备案登记机关的登记日期是2012年9月14日，该日期是验收合格的日期。本院认为被告提供的该份证据是房屋主管部门的对被告所开发楼盘的竣工验收备案表，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。对被告提交的证据6，原告有异议，认为其虽是生效文件，但是双方互谅互让的结果。本院认为，被告提供的该份证据是衡阳市中级人民法院生效裁判文书，本院予以确认。经审理查明：承天阁建设项目原名为“荷风家园”，原开发建设单位为衡阳市益茂房地产开发有限公司。该项目后因资金短缺停工而成为烂尾楼，引发了该项目的拆迁户、民工及材料供应商不断到市、区两级政府集体上访。2010年7月14日，衡阳市政府处理信访突出问题及群体性事件联系会议办公室召集市信访局等七家行政主管部门和珠晖区政府的有关领导开会研究确定由楠天公司整体接管续建该项目。同时，为解决22户拆迁户的问题，衡阳市政府处理信访突出问题及群体性事件联系会议办公室建议市规划局允许楠天公司建设C栋房屋予以安置。2011年4月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于衡阳市珠晖区信号里39号承天阁1813室住房作价334398元出售给原告。该合同第八条约定，出卖人应在2011年10月31日前，将该综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人逾期交房不超过150日，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过150日的，若原告要求继续履行合同的，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交房价款的万分之三向原告支付违约金。当日原、被告另签订《商品房买卖合同补充协议》一份。该补充协议第三条约定买受人同意出卖人在履行本合同过程中，只要以书面形式通过邮政部门特快专递或挂号信发出了通知，即视为买受人在出卖人寄出之日起3日内收到该通知。合同签订当日，原告向被告支付购房款104398元，剩余230000元通过按揭方式支付。2011年11月30日，施工单位、设计单位、监理单位及建设单位对承天阁项目进行工程质量竣工验收，综合验收结论为合格。2012年1月18日，被告通过《衡阳日报》向业主发布交房公告，并提供两书一表。但原告认为被告不具备合同约定的交房条件而拒绝收房。2012年9月16日，衡阳市住房和城乡建设局工程管理科同意承天阁工程竣工验收备案。事后，近百余户购房户先后向本院起诉要求被告承担逾期交房的违约责任。经本院做工作后，绝大部分购房户与被告达成了一致协商意见，撤回了起诉。购房户龙丽萍不同意被告的协商意见，也不服本院判决上诉至衡阳市中级人民法院。2012年12月1日，衡阳市中级人民法院主持双方进行调解后，被告一次性支付龙丽萍购房款的1.2%左右计4900元后，双方纠纷就此了结。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告因销售商品房在宣传资料中描述为业主倾力打造出2000平方米地面景观园林和空中园林等宣传内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告的销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，特定情况下视为合同内容一部分。但被告并未举证证明该园林景观实现与否对双方签订购房合同及房屋价格确有重大影响的证据。另被告在宣传资料中已标明“本宣传图文仅供参考，最终以政府批文为准”的字样，说明了其宣传资料中的规划并非政府的最终批准规划。现被告所建成项目是否实现或违背批准的建设规划，应当由建设规划行政主管部门进行认定。原告现没有证据证实被告违背建设规划，并给原告造成相应损失。综上，对原告要求被告因占用花园土地建安置房赔偿原告2100元的诉讼请求，本院不予支持。被告承建的承天阁工程质量于2011年11月30日经有关各方验收合格，因此被告在本地报纸上刊登公告公示交房日期，但并未同时向购房者提交行政主管部门竣工验收备案表，原告据此拒绝收房符合双方合同的约定及相关法律规定，被告应承担逾期交房的违约责任，违约期限应计算至承天阁项目在行政主管部门竣工验收备案时止。原、被告在合同中就具体违约金额的计算进行了书面约定，被告认为双方约定的违约金过高，请求依法予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定可以看出，即便合同双方对违约金进行了约定，当事人也具有依据损失的具体情况请求增加或减少违约金的权利。结合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出我国合同法所规定的违约金原则上是以弥补损失为主。就本案而言，原告并未提交证实其损失的相关证据。承天阁项目本为烂尾楼，经市、区两级主管部门研究后确定由被告接管续建，客观上会对项目进度产生一定影响。被告虽未在合同约定期间将该项目依法进行竣工验收备案，但在2011年11月30日的时候该项目已整体竣工，工程质量也经验收合格，初步具备了交房条件，被告并非故意怠于履行合同。被告逾期交房后，有近百购房户向法院起诉要求被告进行赔偿，绝大部分已经双方协商处理完毕，部分购房户不服本院判决向衡阳市中级人民法院上诉后，衡阳市中级人民法院根据案件实际情况以购房款的1.2%左右主持双方达成了调解。虽然调解不能作为判决的依据，但对本案的处理仍有一定的参考价值。综上，根据原告损失情况，兼顾被告对合同的履行情况及过错程度，对被告请求依法对违约金予以减少的主张，本院予以支持。同时，考虑到原告在被告登报公示交房日期后，并未像其他购房户一样实际收房，被告对原告的逾期交房日期较已实际收房的购房户要长，本院认为被告对原告的赔偿以购房款的1.5%为宜。被告称因房门开、关设计不合理，导致房门向内开，占用了房屋的空间面积，要求被告赔偿2000元。本院认为，关于房门的朝向，原、被告并未在合同中进行明确约定，法律也没有禁止性规定，原告也未提交证据证实因房门朝内开，给原告造成了实际损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告衡阳市楠天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘某某、邓某某支付逾期交房违约金5015.97元（334398元×1.5%）。二、驳回原告刘某某、邓某某的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费309元，由原告刘某某负担233元，被告衡阳市楠天房地产开发有限公司负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  周能发代理审判员  朱文俊人民陪审员  崔新生二〇一四年九月二十八日代理书记员  蒋文君附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。