广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初744号原告：蔡建常，身份证住址广州市白云区。委托代理人：方俊挺，广东合众拓展律师事务所律师。委托代理人：肖志萍，广东合众拓展律师事务所实习人员。被告：广州金鑫玻璃制品有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王猛。原告蔡建常诉被告广州金鑫玻璃制品有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月11日受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡建常的委托代理人方俊挺、肖志萍，被告广州金鑫玻璃制品��限公司的法定代表人王猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡建常诉称：2013年3月25日，我与被告签订《租赁合同》，约定我出租广州市白云区石井街鸦岗村沙场路自编*号之一楼给被告作为厂房使用；租期自2013年3月25日起至2018年3月30日止；被告于每月5日前支付租金及水电费，逾期支付的，按租金、水电费总额的2%收取滞纳金。合同签订后，被告未依约支付款项，经我多次催告未果。自2015年10月起至2016年1月被告共拖欠租金260000元、电费85434.79元、水费1146元。后因被告拖欠其员工工资，涉案厂房被贵院查封至今。现为维护我的合法权益，请求依法判令：1、被告向我返还位于广州市白云区石井街鸦岗村沙场路自编*号之一楼的场地；2、被告向我支付自2015年10月起至2016年1月的租金共计260000元及滞纳金（租金按65000元/月计付，滞纳金按拖欠租金总额的2%，自2015年10月5日起计至实际清偿之日止）；3、被告向我支付拖欠2015年9月的电费85434.78元、水费1146元及利息（以各项费用为本金，自2015年10月5日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；4、确认我主张的上述租金享有优先受偿权；5、本案诉讼费由被告承担。被告广州金鑫玻璃制品有限公司辩称：我司确实拖欠原告的租金、水电费，但不同意支付滞纳金及利息，因为原告计算滞纳金和利息的方法没有根据。经审理查明：2013年3月25日，原告（甲方）与被告法定代表人王猛（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市白云区石井街鸦岗村沙场路自编*号之一楼（下称“涉案场地”），作厂房用途，面积约2328平方米；租赁时间从2013年3月25日至2018年3月30日止；租金从2013年5月10日计收，租金每月48600元，乙方必��在每月5号前缴纳当月的租金及一切费用，不得拖欠，每拖欠一天，按租金、管理费的总额加收2%的滞纳金；合同签订时乙方缴纳信用保证金97200元给甲方，信用保证金到租赁期届满办妥有关退场事务后甲方退还乙方；乙方所使用的水、电费按实际使用数每月计收一次，用水单价6元每度，用电单价为：除供电部门收取的费用外，乙方另支付0.2元每度给甲方，乙方不能超出现时用电负荷的百分之二十，如需增加用量需经甲方同意；合同签订时甲方代当地供电部门按用电比例向乙方收取用电保证金（预存电费）22800元；在签订合同收取信用金后，甲方将场地交付给乙方使用。合同签订后，原告向王猛交付了涉案场地，王猛用涉案场地注册了以被告为名的公司。后双方口头协商，原告将与涉案场地相邻的600平方米土地出租给被告使用，约定租金每月23000元。被���在使用涉案场地期间，至今未支付2015年10月至2016年1月的租金和2015年9月的水费1146元、电费85434.78元。庭审中，被告确认王猛与原告签订上述《租赁合同》是为成立以被告为名的公司。双方确认另行承租的600平方米场地亦属于广州市白云区石井街鸦岗村沙场路自编88号之一楼内的场地。原告明确其向被告主张的租金和水电费包括上述租赁合同约定场地和后双方口头协商租赁的600平方米场地的全部费用，其在本案中仅按65000元/月向被告主张租金。另原告表示其诉请第三项的法律依据是《破产法》的相关规定，因现涉案场地内被告的物品被法院查封，现被告无法支付租金，故因此产生的保管费用实际由其承担，故其主张该部分租金享有优先受偿权。另原告表示无法提供涉案场地的产权登记证明及取得合法规划报建的相关手续。本院向某、��告双方释明因原告无法提供涉案场地的产权登记证明和取得合法规划报建的相关手续，双方就涉案场地签订租赁合同违反了相关法律法规的规定，上述租赁合同为无效合同，询问原告是否变更其诉讼请求，被告是否提出反诉请求，原告表示坚持原诉讼请求，被告表示不在本案中提出反诉主张。以上事实：有租赁合同、收据及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：上述《租赁合同》的乙方虽为王猛，但因王猛承租涉案场地实际用于成立以被告为名的公司，现以被告为名的公司已成立，王猛为被告的法定代表人，且涉案场地实际亦为被告所用，故在被告成某，上述《租赁合同》的乙方实为被告，原告可直接向被告主张《租赁合同》中的权利。双方虽就涉案场地相邻的600平方米另行达成口头租赁协议，但因该600平方米场地亦为广州市白云区石井街��岗村沙场路自编88号之一楼的一部分，且双方对该部分场地的履行实际亦与上述《租赁合同》一并履行，故可视为双方就该600平方米场地达成的口头协议为上述《租赁合同》的一部分。原、被告双方就未取得产权登记证明和合法规划报建的相关手续的涉案场地签订《租赁合同》，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效。根据无效合同财产相互返还的原则，被告作为承租人有义务将涉案场地返还给原告，故原告诉求返还涉案场地于法有据，本院予以支持。返还涉案场地的面积应包括另行承租的600平方米场地，即共计2928平方米。虽上述《租赁合同》无效，但被告依法仍应向原告支付占用涉案场地期间的场地占用费及已发生的水电费。因被告至今未支付2015年10月至2016年1月的场地占用费��2015年9月的水费1146元、电费85434.78元。故原告要求被告支付上述期间的场地占用费和水电费于法有据，本院予以支持。如前所述，双方就600平方米场地达成的口头租赁协议应为《租赁合同》的一部分，故原告主张场地占用费面积包括该600平方米面积合理，根据上述《租赁合同》和口头协议的约定，被告向原告承租的面积共2928平方米，每月租金应按共计71600元计算，现原告明确2928平方米场地租金仅按65000元/月主张，属于原告对自身权利的处分，本院予以准许。据此经核算，2015年10月至2016年1月的场地占用费共计为260000元。因上述《租赁合同》无效，故原告要求被告支付滞纳金和利息无据，本院不予支持。关于原告诉请确认其对主张的租金享有优先受偿权的问题。优先受偿权是特定债权人基于法律规定而对债务人的全部财产或特定财产享有优先受偿其债权的权利。原告与被告之间为租赁关系，其对被告享有的债权为租金债权，该债权并不属于法律规定享有优先受偿权的情形，故原告的上述诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、本判决生效之日起十五日内，被告广州金鑫玻璃制品有限公司将广州市白云区石井街鸦岗村沙场路自编88号之一楼共计2928平方米场地返还给原告蔡建常；二、本判决生效之日起五日内，被告广州金鑫玻璃制品有限公司向原告蔡建常支付2015年10月至2016年1月的场地占用费共计260000元及支付2015年9月的电费85434.78元、水费1146元；三、驳回原告蔡建常的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6699元，由原告蔡建常负担100元，由被告广州金鑫玻璃制品有限公司负担6599元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  刘少珍人民陪审员  杨显元二〇一六年四月十一日书 记 员  廖若薇