上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1119号原告杨辉，男，1957年1月8日出生，汉族，住上海市静安区。原告方佩意，女，1957年1月27日出生，汉族，住上海市静安区。两原告共同委托代理人严佳斌，上海市纵横律师事务所律师。两原告共同委托代理人唐生林，上海市纵横律师事务所律师。被告马玉明，男，1956年4月20日出生，回族，住上海市静安区。被告陈爱萍，女，1958年5月17日出生，汉族，住上海市静安区。两被告共同委托代理人谢嘉贤，上海市申合律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人邵非。委托代理人于雪莲。委托代理人张方艳。原告杨辉、方佩意诉被告马玉明、陈爱萍房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年5月15日受理后，本院依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。审理中，法院依法追加了德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为第三人参加诉讼。原告杨辉、方佩意及其委托代理人严佳斌、唐生林，被告马玉明、陈爱萍及其委托代理人谢嘉贤到庭参加诉讼。第三人德佑公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨辉、方佩意诉称，2015年2月27日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》约定：原告将其所有的坐落于上海市中华新路XXX弄XXX号XXX室的房产(以下简称系争房屋)出售给被告，总房价款为人民币3,250,000元(以下币种均为人民币)。付款方式为首期房价款2,880,000元，待系争房屋经房地产交易中心出具产权过户及抵押登记的收件收据后当日内，被告支付第二期房价款320,000元，待办理产权过户及抵押登记当日内，双方交接房屋，被告支付尾款50,000元。乙方未按照合同约定履行的，每逾期一日需要向对方支付总房价款的万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同签订后，原告于2015年3月26日前往房地产交易中心协助被告办理产权过户，被告入住至今，但被告仍拖欠原告300,000元的房价款尚未支付，原告屡次催促，两被告至今置若罔闻。两原告认为，两被告的行为损害了两原告的利益，为维护两原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、两被告支付两原告房价款人民币300,000元；2、两被告共同支付两原告逾期支付房款赔偿金(以3,250,000元为本金，按日万分之五，自2015年3月26日起算至实际履行之日止)。被告马玉明、陈爱萍辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原、被告之间约定的真实交易总价共计2,950,000元，现被告已经付清全额房款，具体付款情况为：2014年10月7日支付定金200,000元、2014年11月26日支付首付款800,000元、2015年2月27日支付房款1,880,000元、2015年3月31日支付房款70,000元。2015年2月27日签约当天，第三人告知被告,原告急于出售系争房屋并另购他处住房，为便于加快交易时间，尽快通过交易中心审税，故原、被告约定将合同价做高至3,250,000元。第三人向被告出具的《特别协议》证明原、被告的真实价格为2,950,000元。第三人德佑公司述称，系争房屋挂牌价格为3,250,000元，被告2014年10月4日看房后当即支付20,000元意向金，要求第三人能将价格谈到2,950,000元，且于当天签订佣金确认书，佣金确认书上的金额为2,950,000元。2014年10月6日，因原告不愿意降价，故房价仍为3,250,000元，之后被告无奈认可该价格后支付200,000元定金，其中包括20,000元意向金转为定金。011号居间协议上预定的房价为3,250,000元，原、被告系同一天先后签订居间协议。至于尾款，买卖合同中约定过户当天支付320,000元，第三人不清楚为何原告在未收到320,000元的情况下将系争房屋过户给被告。经审理查明，2014年10月6日，原告与被告签订《房地产买卖居间协议》约定：出售方甲方杨辉、方佩意，买受人乙方马玉明愿意委托居间方(丙方)德佑公司提供居间媒介服务；甲乙双方明确系争房屋的总房价款为3,250,000元；为表示购买诚意，于2014年10月前向丙方支付意向金计人民币20,000元；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方应当在收取定金之后当日内将房地产权证原件交给丙方保管。由此构成乙方支付给甲方的首期定金，待甲方签订本协议后当日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至人民币200,000元，甲方授权丙方代为收取并保管；首期房价款，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计人民币1,500,000元(含已支付的全部定金，包含尾款计人民币50,000元);第二期房价款，乙方通过如下方式支付第二期房价款计人民币1,700,000元，自筹资金；对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款计人民币50,000元。2015年2月27日，原卖售人(甲方)杨辉、方佩意与买受人(乙方)马玉明、陈爱萍签订《上海市房地产买卖合同》约定：甲乙双方通过上海德佑房地产经纪有限公司第三分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权；房地产座落于中华新路XXX弄XXX号，房屋建筑面积84.26平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币3,250,000元；甲、乙双方确认，在2015年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议载明：一、首期房价款，乙方应支付首期房价款计人民币2,880,000元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金人民币200,000元整。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)前通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款计人民币800,000元整;3、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款计人民币1,880,000元整。二、第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款计人民币320,000元。待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据后当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第二期房价款。三、交易过户：……。四、交房时间及尾款，乙方应支付甲方尾款计人民币50,000元整。双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。2014年10月7日，马玉明支付系争房屋购房定金200,000元给杨辉。2014年11月26日，马玉明支付系争房屋部分房价款800,000元。2015年2月27日马玉明通过德佑公司支付系争房屋房价款1,880,000元，2015年2月28日，方佩意收取系争房屋房价款1,880,000元。2015年3月28日，原告将系争房屋钥匙交付给被告。2015年4月10日，系争房屋产权人变更为马玉明、陈爱萍。马玉明支付杨辉房价款70,000元。后因双方对系争房屋总房价款产生争议，协商不成致本案。以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、房屋产权信息、房地产买卖居间协议，被告提供的定金收据、收款收据、佣金确认书、收款收据、房款收据(1,880,000元)、中介出具的收款收据、银行签购单、工行个人业务凭证及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，被告提供《特别协议》一份，内容为：为了确保房产交易中心操作顺利。因此把中心财富，中华新路XXX弄XXX号XXX室房价做成叁佰贰拾伍万。但是成交的交易双方价格以原始合同总价不变，根据贰佰玖拾伍万价格认定。落款处有“经办人：徐万南，2015年2月27日”字样及手印。协议书上及落款处均盖有上海德佑地产有限公司法务章。第三人对《特别协议》表示：第三人从未出具过该协议，第三人不存在法务章，且第三人的员工中无徐万南此人。经手该合同的审核人叫张万南，其表示从未见过该协议，也没有按过手印。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为系争房屋的总房价款为多少。本院现结合本案查明事实，作如下认定：首先，根据原告与被告于2014年10月6日签订的《房地产买卖居间协议》可知，系争房屋在居间协议中约定的总房屋价款为3,250,000元，被告在居间协议上签字；其次，根据原告与被告于2015年2月27日签订的《上海市房地产买卖合同》载明，系争房屋总房价款为3,250,000元，与居间协议载明的总房价款一致；再次，虽然被告提供了《特别协议》，但第三人德佑公司否定其真实性，即使《特别协议》系真实的，原告也未在协议上签字认可，故不对原告具有约束力；最后，被告未提供其他确凿证据证明系争房屋的买卖真实价格为2,950,000元，而不是3,250,000元。虽原告在被告未缴纳300,000元最后一笔房款的情况下配合被告办理过户手续及交接系争房屋有不符合常理之处，但在日常交易中存在此种情况的可能，故并不能以此情节作为系争房屋总房价款为2,950,000元的依据。鉴于原、被告双方在本案涉诉前对系争房屋总房价款尚有争议，故原告主张被告支付逾期支付房价款的赔偿金之请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告马玉明、陈爱萍支付原告杨辉、方佩意房价款300,000元；二、驳回原告杨辉、方佩意的其余诉讼请求。案件受理费7,018.8元(原告杨辉、方佩意已预缴)由原告杨辉、方佩意负担1,218.8元，被告马玉明、陈爱萍负担5,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  钱 萍人民陪审员  徐德媛二〇一六年四月二十九日书 记 员  朱燕妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。