福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终2733号 上诉人（原审被告、反诉原告）：庄杰民，男，1931年10月6日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：蔡垂从，福建世隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王淯栌，福建世隆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡秀凤，女，1953年9月5日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：许斯雅，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 原审被告：庄炳灿，男，1964年8月25日出生，汉族，住福建省晋江市。 原审被告：林淑琼，女，1936年8月29日出生，汉族，住福建省晋江市。 原审第三人：晋江市梅岭大都市房产中介服务部，住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道塘岸街桂华苑****店，统一社会信用代码92350582MA2XTUM19N。 经营者：余茂忠，男，1969年1月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人庄杰民因与被上诉人蔡秀凤及原审被告庄炳灿、林淑琼、原审第三人晋江市梅岭大都市房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初8771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庄杰民上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、蔡秀凤于2016年2月7日支付定金50000元、第二笔购房款200000元，未严格按照《房产居间买卖协议》第四条关于“2016年2月6日支付定金及第二笔购房款”约定内容履行，蔡秀凤具有违约行为。二、《房产居间买卖协议》签订后，房产价格上涨，蔡秀凤主动允诺庄杰民补贴购房款（有录音资料等为证），可以证明购房款的数额已发生变化，但蔡秀凤未履行承诺。诉争房屋已可以办理交房手续及不动产权证书，但因庄杰民、林淑琼经济困难无法按时支付全部款项，便主动与蔡秀凤协商，蔡秀凤承诺愿意提前支付第四笔购房款给庄杰民去办理交房手续，蔡秀凤同样失约于庄杰民。蔡秀凤在合同的履行过程中，已经屡次以自己的行为向庄杰民宣告其不再履行合同，庄杰民基于不安抗辩权没有配合过户也是在法律保护框架内维护自己的权益。三、房屋差价损失是可查清的，司法鉴定没有必要，且鉴定依据不客观，评估数额严重偏高。庄杰民将诉争房屋转让给善意第三人时可预见的违约损失为105943元（735000元-629057元）。评估人员并未实际进入诉争房屋，评估基准时间未按评估时间点市场价，故评估报告没有客观的依据，且评定价格偏高。四、蔡秀凤支付的评估费、保全费不应由庄杰民承担。 蔡秀凤辩称，一、导致诉争房屋无法完成交易的原因是在庄杰民未解除《房产居间买卖协议》的情况下，就将房屋出售第三人。庄杰民构成根本性违约。蔡秀凤迟延支付款项一日属于履行瑕疵，并未导致协议无法继续履行。另一方面，即便在蔡秀凤的履行存在瑕疵的情况下，庄杰民也接收了第二笔、第三笔购房款，其以实际行动表示继续履行协议的意愿。二、并不存在协商变更购房款的情形。三、诉争房屋的增值部分应以评估结果为准。四、一审法院根据判决结果及案件的过错责任等因素判令庄杰民承担评估费、保全费没有任何错误。 庄炳灿、林淑琼、晋江市梅岭大都市房产中介服务部未作陈述。 蔡秀凤向一审法院起诉请求：1.判令庄炳灿、庄杰民将址在晋江市××幢××室的房产交付给蔡秀凤，并协助蔡秀凤办理上述房产的不动产权属变更登记手续；2.判令庄炳灿、庄杰民向蔡秀凤支付自2017年8月8日起至实际履行交房义务并办理过户登记手续之日止，每日按照购房款0.05%的标准支付违约金（暂计至起诉之日约为4710元）；3.判令庄炳灿、庄杰民承担蔡秀凤为维护自身权利支出的律师费15000元。一审法庭辩论结束前，蔡秀凤变更诉讼请求为：1.解除双方签订的《房产居间买卖协议》，并判令庄杰民、林淑琼、庄炳灿立即向蔡秀凤退还已收取的购房款400000元及按中国人民银行同类同期贷款利率向蔡秀凤支付自2016年2月15日起至实际偿还之日止的资金占用期间利息；2.判令庄杰民、林淑琼、庄炳灿向蔡秀凤支付双倍定金即100000元；3.判令庄杰民、林淑琼、庄炳灿共同赔偿蔡秀凤房产升值部分的预期利益损失（以泉州中天房地产评估有限公司做出的泉中天［2018］754号《估价报告书》为依据，预期利益损失约为451259元）；4.判令庄杰民、林淑琼、庄炳灿共同向蔡秀凤支付违约金（自2017年6月20日起至实际退还全部款项之日止，每日按购房款0.05%的标准计付）；5.判令庄杰民、林淑琼、庄炳灿共同承担蔡秀凤为维护自身权利支出的律师费15000元；6.判令庄杰民、林淑琼、庄炳灿共同承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估鉴定费等）。 庄杰民向一审法院反诉请求：1.依法确认蔡秀凤违约并判令解除庄杰民与蔡秀凤签订的《房产居间买卖协议》；2.适用定金罚则不予返还蔡秀芬定金50000元。 一审法院认定事实：经晋江市梅岭大都市中介服务部居间介绍，庄杰民（甲方）与蔡秀凤（乙方）及晋江市梅岭大都市中介服务部（丙方）于2016年6日6日签订《房产居间买卖协议》一份，约定：蔡秀凤向庄杰民购买坐落于晋江市××街道××小区××幢××室房产，总房款为629057元；乙方应于合同签订之日支付购房定金50000元，于2016年2月6日支付购房款200000元，于2016年2月16日支付购房款200000元，于过户当日支付购房余款179057元（合同第4条）；甲方应于政府通知交房后5日内将房产交付给乙方使用，双方应于甲方成功办理房产权证或一手契税后10日内签订房管局提供的《晋江市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续（合同第5条、第12条）；甲方保证自本协议签订之日起，不再将此套房产另行出售予他人，若出现上述情形，必须向乙方支付已付房款定金的两倍作为赔偿，并退还乙方所支付的除定金以外的所有房款，同时将追加甲方法律责任（合同第7条）；甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时承担上述第7条所述违约责任，若乙方中途悔约，甲方收取的定金不予退还，但甲方应退还乙方所支付的除定金外的购房款，违约方还需向丙方支付甲乙双方全部的中介费佣金（合同第10条）；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金（合同第11条）。合同同时对各方当事人的其他权利义务进行了约定。合同签订后，蔡秀凤于2016年2月6日支付了定金50000元，于2016年2月7日、2月14日先后支付了购房款200000元。涉案房屋已由林淑琼转让给案外人王晓艳，并已办理不动产权属转移登记手续。庄杰民、林淑琼系夫妻关系。晋江市国土资源局于2017年6月8日发布晋梅指综［2017］16号晋江市梅岭组团改建工程梅龙小区安置房交房公告，梅龙小区集中办理交房时间从2017年6月20日起。 一审审理过程中，蔡秀凤申请财产保全，请求查封庄杰民、林淑琼名下的梅龙小区7幢1106室房产（以629057元为限），并提供中国平安财产保险股份有限公司的诉讼财产保全责任保险保函作为担保，一审法院准许上述申请并裁定查封该房产。蔡秀凤为此支付保全申请费3665元、保险费1572.64元。经蔡秀凤申请，一审法院委托泉州中天房地产评估有限公司对涉案房产在2018年1月9日的市场价值进行评估，估价结果为1080300元，蔡秀凤为此支付评估费4161元。蔡秀凤因本案诉讼支出律师费15000元。 一审法院认为，蔡秀凤、庄杰民及晋江市梅岭大都市中介服务部之间签订的《房产居间买卖协议》系各方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。庄炳灿系作为庄杰民的代理人在合同中签名并参与涉案房屋买卖相关事宜，其并非本案合同的买卖双方，蔡秀凤主张庄炳灿承担合同责任并无依据，不予支持。涉案房屋系庄杰民、林淑琼夫妻关系存续期间所获得的拆迁安置权益，应认定为庄杰民、林淑琼的夫妻共同财产。蔡秀凤虽主张林淑琼知悉并同意涉案房屋买卖，但未能举证证明，庄杰民对此不予认可，林淑琼亦未在涉案合同中签名，并非涉案合同的买卖双方，故蔡秀凤主张林淑琼承担合同责任并无依据，不予支持。合同签订后，蔡秀凤已支付了购房定金50000元及两期购房款共计400000元，虽然第一期购房款200000元迟延一天支付，但仅构成履约瑕疵，且庄杰民在其后仍接受了购房款，可见双方均同意继续履行合同。依约交付涉案房屋、办理一手产权证并协助蔡秀凤办理权属转移登记手续系庄杰民的合同义务。2017年6月底涉案房屋即已具备交付并办理一手产权证的条件，庄杰民未能及时履行合同义务并提出增加购房款的要求，其后双方虽就合同履行问题进行协商，但并未就购房款金额及支付方式是否变更达成一致意见，故双方仍应按原合同约定履行义务。现庄杰民、林淑琼已将涉案房屋转让给案外人并已办理权属转移登记手续，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，其行为已构成违约。蔡秀凤主张解除涉案合同，予以支持。蔡秀凤已支付购房定金50000元及购房款400000元，合同解除后，蔡秀凤请求庄杰民返还双倍定金100000元并返还购房款400000元，符合法律规定，予以支持。双方在合同中并未对律师费如何承担进行约定，蔡秀凤主张其支出的律师费应由庄杰民承担，并无合同依据，不予支持。因庄杰民违约致使合同无法继续履行，涉案合同被解除之后，蔡秀凤有权主张庄杰民承担赔偿损失的违约责任。蔡秀凤与庄杰民签订涉案房屋买卖合同，致使合同履行期间蔡秀凤丧失购买其他房产的机会，其间房屋差价损失是蔡秀凤因庄杰民违约遭受的损失。根据泉州中天房地产评估有限公司对涉案房屋在2018年1月9日的市场估价为1080300万元，本案合同价为629057元，差价为451243元。因已支持蔡秀凤所主张的双倍定金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故蔡秀凤主张的房屋差价损失，对扣除定金50000元外的部分予以支持，即庄杰民应赔偿蔡秀凤的损失401243元（451243元-50000元）。已支持蔡秀凤关于定金罚则和房屋差价损失赔偿诉求，其因庄杰民违约造成的损失已经得到弥补，故其再次主张庄杰民支付购房款的资金占用期间利息及自2017年6月20日起至实际退还全部款项之日止每日按购房款0.05%的标准计算的违约金，已超出法律规定的范围，不予支持。蔡秀凤为确认房屋差价损失支出评估费4161元，其主张庄杰民承担于法有据，予以支持；蔡秀凤为实现债权已支付保全费用3665元，该部分费用应由庄杰民支付给蔡秀凤。庄杰民主张系因蔡秀凤违约致使合同无法履行并无依据，不予认定，故其主张不予返还定金，不予支持。庄炳灿、林淑琼经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决；第三人晋江市梅岭大都市中介服务部经传票传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第二百四十条规定，判决：一、解除蔡秀凤、庄杰民及晋江市梅岭大都市房产中介服务部于2016年2月6日签订的《房产居间买卖协议》；二、庄杰民应于判决生效之日起十日内向蔡秀凤双倍返还定金共计100000元并返还购房款400000元；三、庄杰民应于判决生效之日起十日内赔偿蔡秀凤房屋差价损失401243元；四、庄杰民应于判决生效之日起十日内向蔡秀凤支付评估费4161元、保全申请费3665元；五、驳回蔡秀凤的其他诉讼请求；六、驳回庄杰民的反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：虽然蔡秀凤迟延一日支付定金50000元及购房款200000元，但庄杰民当时对此并未提出异议且接收了第三笔购房款200000元，由此可见，庄杰民的行为表明其愿意继续履行买卖协议。庄杰民提供的录音资料体现的是其要求提高房屋售价并要求蔡秀凤提前支付购房余款，但双方对此并未协商一致。庄杰民关于双方已协商一致对购房款数额进行变更的主张，与事实不符，不予采纳。综上所述，在买卖协议的履行过程中，违约一方系庄杰民，而非蔡秀凤。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据审理查明的事实可知，庄杰民与蔡秀凤并未就庄杰民要求增加的房屋售价以及蔡秀凤提前支付购房余款等达成一致意见，庄杰民主张蔡秀凤存在违约行为，与事实不符，不予采纳。庄杰民已将诉争房屋转售他人，其违约事实清楚，蔡秀凤要求庄杰民双倍返还定金100000元并返还已支付的购房款400000元，有事实和法律依据，应予支持。买卖协议约定的房屋售价与蔡秀凤主张权利时的房屋价格之间的差价属于协议履行后蔡秀凤可以获得的利益损失或者蔡秀凤另行购买房屋多支付的费用，蔡秀凤为查明房屋差价向一审法院申请评估并以其变更诉讼请求之日即2018年1月9日作为评估的价值时点合理合法。庄杰民关于本案不用评估、应以其转售价格计算房屋差价的主张，理据不足，不予采纳。庄杰民对泉州中天房地产评估有限公司泉中天〔2018〕754号估价报告书持有异议，但其未能提供足以反驳的相反证据和理由，一审判决依照估价报告书认定庄杰民应赔偿蔡秀凤房屋差价损失401243元并无不当。依照国务院《诉讼费用交纳办法》第六条、第十条规定，保全申请费属于诉讼费用，一审判决败诉方即庄杰民负担诉讼费用，于法有据，应予维持。本案纠纷系因庄杰民违约引起的，评估费是为了查明房屋差价的必要支出，一审判决认定该费用由庄杰民负担亦无不妥。庄杰民关于其不应承担保全申请费、评估费的主张，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，庄杰民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10412元，由庄杰民负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年七月二十二日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。