安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2014）蜀民一初字第01969号原告（反诉被告）：赵莉，女，1980年9月13日出生，汉族，个体工商户，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：张湛秋，安徽安维律师事务所律师。被告（反诉原告）：李容容，女，1985年1月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：李学艮，安徽天德律师事务所律师。委托代理人：代双龙，安徽天德律师事务所律师。原告赵莉与被告李荣荣房屋租赁合同纠纷及反诉原告李容容于反诉被告赵莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法由代理审判员朱广宇适用简易程序独任审判，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。赵莉的委托代理人张湛秋，李荣荣的委托代理人李学艮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵莉诉称：2014年3月8日，本人出于经营服装店需要，与李容容签订《商铺租赁合同》，约定本人承租李容容租赁的位于合肥市天鹅湖金街＊#236号商铺部分区域（以下简称236号商铺），租金3850年／月，租期一年，自2014年3月23日起支付租金；李容容承诺积极配合原告办理经营手续，确保装修届满前完成工商、税务、消防等开业所需审批，并约定了违约责任。同日，本人按照李容容的要求支付租房押金3610元，并开始对该商铺进行装修装饰。本人为了能在2014年4月8日前正常经营，做了一系列工作，但由于李容容未按照合同约定协助本人办理开业所需审批手续，拒不提供房产证等相关证件，导致本人无法办理营业执照；商铺装修期间，由于李容容未交物业费，造成本人无法正常进场装修，进一步导致本人不能按期开业。本人于2014年3月24日向李容容发出《解除商铺租赁合同通知书》，要求解除合同、赔偿损失，李容容于2013年3月26日回复《同意解除商铺租赁合同通知书》，同意解除租赁合同，但不同意退还押金和赔偿损失。本人为此提起诉讼，请求判令：1、李容容返还赵莉房屋租赁保证金3610元，支付违约金11550元，并赔偿装修损失10000元；4、诉讼费用由李容容承担。被告李荣荣辩称：1、本案房屋租金是3610元，而不是赵莉诉称的3850元，且合同约定于2014年3月23日支付第一个租期（三个月）的租金，但是赵莉没有支付；2、合同只是约定本人有配合赵莉办理审批手续的义务，但没有写明确保赵莉在装修期满前完成工商税务登记手续；3、赵莉办理工商登记时没有拿到房产证，是由于房东杨芸当时在国外，并非本人拒不提供房产证；4、本人不但缴纳了物业费，而且为了配合赵莉开展经营，还提前缴纳了物业费。综上，赵莉的诉讼请求无任何事实和法律依据，请予以驳回。李荣荣反诉称：2014年3月1日，赵莉与本人口头约定：本人将本人承租的236号商铺的部分区域转租给赵莉经营服装店。当日，赵莉支付了1000元定金，本人当日即将钥匙交给赵莉，同时无偿提供了7天的装修期。2014年3月8日，赵莉向本人支付了租房押金3610元（含上述1000元定金），双方于当日签订了《商铺租赁合同》，约定：1、转租的商铺部分区域面积为34平方米，租期自2014年3月23日至2015年3月23日，租金3850元／月（含物业费在内），每三个月交付一次租金；2、赵莉对商铺进行装修的方案应经本人和物业公司审查同意后方可实施；3、因赵莉违约导致合同解除的，本人无需返还赵莉未使用的租金及相关费用，并有权要求赵莉支付相当于3个月租金的违约金；4、赵莉擅自对该商铺进行装修，本人有权解除合同等。合同签订后，赵莉既没有将该商铺装修方案交本人和物业公司审查，也没有按时支付租金和履行合同约定的其他义务；赵莉于2014年3月24日忽然发函要求解除合同，本人为避免损失扩大，于2014年3月26日发函同意解除合同，并告知赵莉其已严重违约的情况。本人为此提出反诉，请求判令：1、赵莉支付李容容违约金10830元（3610元／月×3），物业费损失480元；2、本案诉讼费用由赵莉承担。赵莉针对李容容的反诉辩称：本人不存在违约事实，李容容要求本人承担违约金和物业费没有事实和法律依据，请求予以驳回。理由如下：1、本人与李容容之间的租赁合同，不是一般的房屋租赁，而是具有相关的商业管理条款，李容容应当依照合同约定履行相应的义务；李容容明知本人承租该商铺的目的是经营，需要进行工商审批手续，李容容应当将相应的产权证件交给本人，或者协助本人办理工商审批手续；李容容明知该问题会成为本人办理营业执照的障碍，但其并未履行该义务；2、李容容还存在拖欠物业费、多次短信或电话通知准备重新对外出租等阻碍经营的情况，因此本人暂缓支付租金有正当理由；3、本人2014年3月8日实际承租该商铺，3月24日迫于无奈发出解除合同通知书，李容容于3月26日书面同意解除租赁合同，其并没有实际损失；合同虽约定3月23日交付第一期租金，但由于李容容存在上述违约情况，本人有权不予支付；缴纳物业费是李容容作为商户应尽的义务，其在3月22日才向物业公司缴纳，显属违约；4、本人已于3月17日将装修押金及装修审核资料交由万达物业管理中心备案审核，且通知李容容，有刷卡票据、收据等为证；5、本人在李容容迟迟不提供经营所需的基本证件的情况下，迫于无奈解除合同，并于3月31日另行承租房屋，现在的租金是原来租金的两倍，遭受了巨大的经济损失。经审理查明：李容容于2013年12月4日向杨芸承租了236号商铺（该商铺建筑面积74.15平方米，所有权人杨芸），租期至2016年12月3日。2014年3月8日，李容容和赵莉签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，李容容将236号商铺的部分区域（34平方米）转租租给赵莉使用，租期一年（自2014年3月23日至2015年3月23日），月租金3850元（含物业费在内，不含物业费租金为3610元），每3个月为一个交租期，赵莉应于2014年3月23日前支付第一期租金；赵莉应积极办理商铺经营手续，李容容同意给予积极配合；赵莉在签订合同时交给李容容租金保证金3610元，如因赵莉未能如约交纳租金，或者违反合同造成损失，李容容有权从租金保证金中直接扣除租金或者赔偿损失，不足部分仍有权追偿；如因赵莉违约导致合同解除的，李容容无需返还未使用的租金及相关费用，赵莉应当支付李容容相当于3个月租金的违约金；如因李容容违约导致合同解除的，租金、物业费等按照实际发生租期结算，李容容应当支付赵莉相当于3个月租金的违约金等。合同签订后，赵莉支付给李容容租金保证金3610元。此后，赵莉未能按期完成工商登记审批手续；赵莉于2014年3月24日向李容容发出一份解除租赁合同的通知，并要求李容容退还保证金3610元，支付违约金11550元，并赔偿损失12118元。2014年3月26日，李容容复函赵莉，同意解除合同，但不同意支付任何赔偿款。现赵莉以李容容违约为由，向本院提起诉讼，要求判如所请；诉讼中，李容容以赵莉违约为由，提起反诉，要求判如所请。以上事实，除双方当事人陈述外，尚有赵莉提交的身份证、商铺租赁合同、收条、解除租赁合同通知书、同意解除租赁合同通知书、营业执照、租赁合同，李容容提交的租赁合同、补充合同、铺位租赁合同、房产证复印件、房屋登记薄、个体工商户营业执照等证据在卷佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，李容容将236号商铺的部分区域转租给赵莉，尚未得到出租人杨芸的明确同意，故该转租合同效力待定。因赵莉未能办理经营审批手续，租赁合同目的不能实现，赵莉要求解除合同，李容容亦表示同意解除合同，故租赁合同已协商解除；李容容应当返还赵莉租金保证金3610元。赵莉主张违约金11550元、赔偿损失10000元，李容容主张的违约金10830元、赔偿物业费损失480元的诉讼请求，因租赁合同效力尚未确定，且租赁合同尚未实际履行，上述诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款的规定，判决如下：一、李容容于本判决生效后十日内一次性返还赵莉租金保证金3610元；二、驳回赵莉的其他诉讼请求；三、驳回李容容的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费429元，减半收取215元，由李容容承担50元，赵莉承担165元；反诉案件受理费83元，由李容容负担。如果不服本判决，应当在本判决书送达后起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  朱广宇二〇一四年九月九日书 记 员  巴 青附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。