广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初6556号原告：邹茜婷，女，1973年10月4日出生，汉族，住长沙市开福区，委托诉讼代理人：张辉强，广东九域律师事务所律师。被告：佛山市保利恒信房地产有限公司，住所地佛山市顺德区大良镇新城区国泰路保利中环广场中宇花园**首层建筑物。法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：黄子彤，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：金三宝，广东卓盈律师事务所律师。第三人：保利物业发展股份有限公司顺德分公司，住所地佛山市顺德区大良德和居委会国泰南路**保利中汇花园园区物业管理用房首层（住所申报）。法定代表人:王东北。第三人：陈延艺，女，1968年5月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，第三人：颜杰，男，1968年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告邹茜婷诉被告佛山市保利恒信房地产有限公司，第三人保利物业发展股份有限公司顺德分公司、陈延艺、颜杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹茜婷委托诉讼代理人张辉强、被告佛山市保利恒信房地产有限公司委托诉讼代理人黄子彤、金三宝到庭参加诉讼，第三人保利物业发展股份有限公司顺德分公司、陈延艺、颜杰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告对佛山市顺德区大良街道国泰南路保利中汇花园5座401单元房屋阳台、厨房、墙壁等存在的空鼓、渗漏水等质量问题进行限期修缮，并将合格房屋交付给原告；2.判令被告向原告支付违约金550399.3元（按照房屋总价款每日万分之四自2016年10月6日起暂计至2019年3月26日共901天，后顺延至被告向原告交付符合合同约定交付标准的房屋为止）；3.判令被告承担案涉房屋约定交楼之日至验收合格交付之日的物业管理费10838.22元及违约金3251.47元（每月管理费为2.5元每平方米，面积218.17平方米，自2016年10月5日暂计至2018年5月31日，后顺延至被告向原告交付符合合同约定交付标准的房屋为止）；4.本案诉讼费、鉴定费用由被告承担。事实和理由：2016年2月18日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区大良街道国泰南路保利中汇花园5座401单元，建筑面积为218.17平方米，售价为1527190元；被告应当于2016年10月5日前将已办理竣工验收备案手续符合附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给原告使用；逾期交楼90天后，原告有权要求被告履行合同并从交付期限的第二天起按购房款的日万分之四的违约金。2016年10月1日，被告通过寄送快递方式通知原告收楼，原告收到通知后前往验房。到现场后，原告发现案涉房屋的阳台、厨房、墙壁等多个地方存在空鼓、渗漏水等严重质量问题，后陆续发现有管道的地方均存在渗漏问题，被告向原告交付的商品房不符合约定的交楼标准，之后原告多次与被告交涉，要求尽快修缮，被告也组织第三人保利物业发展股份有限公司顺德分公司到案涉房屋查看并确认了房屋存在的问题，并进行了初步补漏修缮，但原告到现场看到第三人表面是修缮，实则是掩盖质量问题，进行的所谓修缮并不能彻底解决房屋存在的质量问题。案涉房屋的渗漏问题有可能是被告交付的房屋本身存在问题，也可能是楼上房屋装修造成，也有可能是共同原因造成，但无论如何，根据合同相对性被告均应向原告承担交付合格房屋的义务。由于被告一直敷衍拖延，原告只能寻求政府力量介入，在2018年3月7日，原告将房屋问题投诉到12315,2019年3月9日，在政府部门协调小组的第一次现场协调下，原被告及第三人物管公司达成一致处理意见：由被告负责提供具备相应资质设计单位出具的书面修缮方案，并由具备资质的施工单位修缮，相关修缮费用由被告承担，若修缮工作需要楼上业主配合，由被告及物业公司进行沟通协调，并确定修缮时间。第一次协调会后，被告及物业公司仍没有进行修缮，后原告与政府部门工作人员联系，询问处理进度，回复会在2018年五一之后再次组织现场协调会，但一直没有下文。被告佛山市保利恒信房地产有限公司提交书面答辩状，辩称，一、答辩人不存在逾期交楼的情况，无需向邹茜婷承担支付逾期交楼违约金等逾期交楼的违约责任。（一）案涉商品房具备约定的交付条件。根据案涉商品房买卖合同及补充协议的约定，案涉商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表。而答辩人在2014年12月31日，已取得案涉商品房的竣工验收备案表。因此，案涉商品房已具备约定的交付条件。（二）答辩人已依约履行交楼义务，邹茜婷不能以案涉商品房存在质量瑕疵拒绝收楼，邹茜婷要求答辩人承担支付逾期交楼违约金等逾期交楼违约责任的主张不应支持。答辩人已于2016年9月30日向邹茜婷寄发交楼通知书，根据答辩人提供的快递记录显示，邹茜婷于2016年10月1日收到该份通知。邹茜婷在诉状中也确认前述通知收楼的事实。根据案涉商品房买卖合同及补充协议的约定，“……达到该交付条件后，乙方应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属于质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照买卖合同第十八条承担保修责任，如乙方以此问题为由拒收该商品房，则视为由于乙方原因未能按期交付。”参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”的规定，答辩人已依约履行交楼义务，邹茜婷不能以案涉商品房存在质量瑕疵拒绝收楼，邹茜婷要求答辩人承担支付逾期交楼违约金等逾期交楼违约责任的主张不应支持。二、案涉商品房不存在渗水的质量瑕疵问题。邹茜婷诉称案涉商品房存在渗水的质量瑕疵问题，答辩人收到其投诉后即立即安排了工作人员跟进，但均未发现渗水现象并如实向邹茜婷进行了反馈。综上所述，邹茜婷的诉讼请求没有事实和法律依据。请求法院依法驳回邹茜婷的诉讼请求。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对于双方没有争议的证据本院予以采信并记录在案，对于双方有争议的证据本院认证如下：原告提交的收楼现场记录没有任何人员签名，本院不予采信；原告提交的照片无法显示拍摄地点和时间，本院不予采信；原告提交的投诉记录及反馈情况，与本案其他证据能够相互印证，本院予以采信。经审理查明，2016年2月18日，原告邹茜婷与被告佛山市保利恒信房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区大良街道国泰南路保利中汇花园5座401单元，房屋建筑面积为218.17平方米，售价为1527190元；被告应当于2016年10月5日前将已办理竣工验收备案手续符合附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给原告使用；逾期交楼90天后，原告有权要求被告履行合同并按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按购房款的日万分之四支付违约金。同日，原被告签订《合同补充协议》，该协议第四条第五点约定该商品房唯一的交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后原告应当按照约定时间办理收楼手续，如果出现质量问题属于保修范围，不影响房屋的交付，被告按照买卖合同承担保修责任。案涉商品房所属工程竣工验收备案表记载的竣工验收日期为2014年12月30日。2016年9月30日，被告寄送交楼通知书给原告，2016年10月1日，原告收到通知书后前往验房。原告认为案涉房屋的阳台、厨房、墙壁等多个地方存在空鼓、渗漏水等严重质量问题，被告向原告交付的商品房不符合交楼标准，因此拒绝收楼。之后被告及第三人保利物业发展股份有限公司顺德分公司到案涉房屋查看并进行了补漏修缮。被告认为其最后一次修缮时间是在2017年3月2日。2017年8月18日、2017年9月2日、2017年9月16日，第三人物业公司工作人员曾三次发短信给原告，表示检查了脱皮修补处及室内大小阳台，均未发现渗水迹象，请原告知悉。原告认为被告始终没有将案涉房屋的漏水问题修复好，于是在2018年3月向相关政府部门进行投诉。2018年4月17日，佛山市顺德区国土城建和水利局向原告出具《信访事项受理告知书》，决定受理原告反映的房屋质量问题。2018年5月9日，佛山市顺德区国土城建和水利局向原告出具《信访事项处理意见书》，称其工作人员于2018年5月3日会同原被告在现场调处，建设单位承诺承担保修责任并已提供维修方案，因维修施工需要501单元业主配合，物业管理公司预约该单元业主于5月16日左右进行协商并确定进场维修日期。2018年7月4日，佛山市顺德区国土城建和水利局向原告出具《信访事项受理告知书》，决定受理原告再次提出的房屋质量问题。2018年7月20日，佛山市顺德区国土城建和水利局向原告出具《信访事项处理回复意见》，称2018年7月11日其工作人员电话联系原被告，原告所反映的阳台漏水主要是楼上装修漏水导致，不属于开发商的房屋质量问题，开发商、物业公司意见多次协调楼上业主协商，如双方不能达成一致意见，建议原告通过法律途径解决。2019年3月，原告向本院提起本案诉讼，在诉讼过程中申请对案涉房屋漏水现象及其原因进行鉴定，本院依法委托广东保顺检测鉴定有限公司对案涉房屋的漏水问题进行鉴定，广东保顺检测鉴定有限公司于2019年5月29日向本院出示《关于（2019）佛顺法技鉴字第279号项目的说明》，指出经现场实地初查，案涉房屋楼上及楼下均已装修并有住户居住使用。现场对案涉房屋两个阳台及卫生间各种水管初查，均未发现有漏水、渗水或渗水后留存的水迹等现象，现场可见两个阳台和厨房的立管与天花板交接处有修补痕迹，故原告所称的水管渗漏现象原始状态已不复存在。同时现阶段因楼上住户已将立管处进行封闭装修，也无法对水管渗漏问题开展闭水测试，故原告所提水管渗漏问题，现时条件已经无法鉴定。对于原告主张的墙壁空鼓问题，经现场实地初查，案涉房屋厨房、餐厅、客厅、卧室等墙壁找平粉刷层均出现大小不等的铲除后修补痕迹，且经敲击初查，未见明显空鼓现象，原告所称空鼓现场原始状态已经不复存在，故原告提到的墙壁空鼓问题，现时条件已无法鉴定。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照约定履行。被告作为房产开发商，应当按照法律法规的规定及双方的约定向原告交付符合居住标准,可以正常使用的房屋。原告按照被告的通知前往收楼，发现案涉房屋存在漏水、空鼓等质量问题。被告也承认的确对案涉房屋进行过修复，并称于2017年3月2日完成了修缮。结合本院委托的广东保顺检测鉴定有限公司出具的说明，案涉房屋在进行鉴定时发现两个阳台和厨房的立管与天花板交接处有修补痕迹，厨房、餐厅、客厅、卧室等墙壁找平粉刷层均出现大小不等的铲除后修补痕迹。综上可以看出案涉房屋在约定的交楼时间的确存在多处漏水及空鼓的质量问题。案涉房屋存在上述质量问题的确会影响到原告的正常装修及居住使用，因此案涉房屋在约定的交楼时间的确不符合法定及约定的交付标准，被告应当向原告承担逾期交楼的违约责任。被告抗辩认为《合同补充协议》约定该商品房唯一的交付条件为取得竣工验收备案表，该条款属于格式条款，且该条款相对于双方签订的商品房买卖合同中关于交付条件的约定而言降低了交付标准，同时工程竣工验收仅是对案涉房屋所在的整个工程进行的验收，具体到案涉房屋的交付标准还应当符合法律法规的相关规定及合同约定，故该格式条款属于免除被告自身责任的条款，应属无效，因此对于被告的抗辩本院不予采纳。对于原告主张的限期修缮问题，原告提出房屋质量问题后，被告已经对案涉房屋进行了修缮，原告认为经过被告的修缮案涉房屋仍然存在严重质量问题，但其并未提供充分证据进行证明。本院按照原告的申请已经委托了广东保顺检测鉴定有限公司对房屋质量问题进行鉴定，鉴定公司出具的说明可以看出案涉房屋现在已经不存在原告所称的质量问题，因此对于原告主张的限期修缮请求本院不予支持，如果案涉房屋在后续使用过程中再出现其他质量问题的，原告可以另行主张。对于原告主张的逾期交楼违约金，由于案涉房屋在约定的交楼时间不符合法定及约定的交付标准，被告应当按照约定向原告支付违约金至案涉房屋符合相应交付标准之日止。根据广东保顺检测鉴定有限公司的说明，案涉房屋现在已经不存在原告所称的质量问题，原告也未能充分举证证明案涉房屋仍然存在足以影响其使用的质量问题，因此应当视为案涉房屋经过被告修复后已经符合交付标准。对于被告修复完毕的具体时间，原被告不能达成一致，原被告也均无充分证据证明。被告修复完毕后应当通知原告前往案涉房屋进行验收，被告提供的证据能够证明最早通知原告房屋修复完毕的时间是2017年8月18日第三人物业公司工作人员的短信通知，原告收到通知后应当前往案涉房屋进行验收。原告收到通知后并未前往验收也并未举证证明此后案涉房屋仍然存在质量问题，因此应当视为2017年8月18日为交楼时间。被告交楼逾期超过90日，应当从2016年10月6日开始，以房价1527190元为标准，按日万分之四计算违约金至2017年8月18日，金额为193036.8元（1527190元×316天×万分之四）。对于原告主张的物业管理费及违约金，第三人保利物业发展股份有限公司顺德分公司起诉原告要求支付物业管理费及相应违约金的案件尚未作出生效判决书，该项费用原告并未实际支出，对于该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市保利恒信房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹茜婷支付违约金193036.8元；二、驳回原告邹茜婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4722.44元（原告已预交），由原告邹茜婷负担2722.44元，被告佛山市保利恒信房地产有限公司负担2000元（被告径向原告支付，本院不再收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宇二〇一九年七月十七日书记员 樊绮玲