湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1127民初字第1346号原告：柳艳华，女，生于1958年8月20日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。委托代理人：王仕洲，黄梅县黄梅镇法律服务所法律工作者。代理权限：代为调查取证、代为出庭诉讼，承认、变更、放弃诉讼请求，签收法律文书等一般授权。被告：蔡亚南，男，生于1952年4月10日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。被告：黄梅县侨台联谊实业股份有限公司。法定代表人：石再荣，该公司经理。第三人：石再荣，男，生于1952年11月19日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县黄梅镇古塔西路306号。公民身份号码422130195211190171。共同委托代理人：王智，湖北恩祺律师事务所律师。代理权限：应诉、举证、法庭辩论，主张、放弃、变更诉求，调解、上诉、签收法律文书。原告柳艳华诉被告蔡亚南、被告黄梅县侨台联谊实业股份有限公司（以下简称侨台公司）、第三人石再荣确认合同无效纠纷一案，本院曾于2015年10月27日作出（2012）鄂黄梅民初字第01918号民事判决书，原告柳艳华提出上诉，黄冈市中级人民法院于2018年4月21日作出（2018）鄂11民终419号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2018年6月4日登记立案，另行组成合议庭，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告柳艳华及其委托代理人王仕洲、被告蔡亚南、第三人石再荣及其与被告侨台公司的共同委托代理人王智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳艳华向本院提出诉讼请求：确认被告蔡亚南与被告侨台公司之间签订的买卖合同无效。事实与理由：1、2011年10月，原告柳艳华收悉第三人石再荣的排除妨碍起诉状时，才知道被告蔡亚南与被告侨台公司签订了《买卖房屋协议》，于1999年4月20日将新建的三间房屋出卖给侨台公司，后侨台公司将房屋转让给第三人石再荣，原告作为房屋共有人对房屋买卖完全不知情。2、买卖的房屋土地性质经核实有一半系集体土地，其上建造的房屋买卖应当认定无效。综上，请求法院判令二被告之间签订买卖房屋合同无效。被告蔡亚南辩称，1999年2月，因我为他人担保被起诉，担心要承担责任就打算把房子卖给侨台公司。加之我承包侨台公司在东门菜场办的门市部，经营过程中，门市部亏损，亏了41000元，石再荣要求我还钱，我就和侨台公司签订了房屋买卖协议。原告所述属实，房屋买卖她确实不知情。被告侨台公司辩称，1、原告起诉已过诉讼时效，丧失胜诉权；2、该房屋已转让十余年，侨台公司是善意购买，并经房产部门办了房产证，且侨台公司已将该房屋转让给第三人；3、蔡亚南声称柳艳华不知道此事不客观，他们之间是夫妻关系，对共有房屋的处置应构成表见代理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人石再荣述称，蔡亚南承包侨台公司废旧回收门市部欠侨台公司41434元，加之在侨台公司借的钱和他做生意亏了钱，就把房子作价8万元卖给侨台公司。第三人是和被告侨台公司签订购房合同，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于双方当事人无异议的证据，本院依法予以确认，佐证在卷。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告柳艳华提供的《买卖房屋协议》和在房产部门备案的《房屋买卖契约》证明效力认定的问题。原告柳艳华向本院提交《买卖房屋协议》复印件，认为被告蔡亚南和被告侨台公司之间的买卖合同内容应以该协议为准，被告蔡亚南对《买卖房屋协议》也予以认可，同意原告观点。但被告侨台公司和第三人石再荣认为案涉房屋的买卖合同应以《房屋买卖契约》为准，不认可只有复印件的《买卖房屋协议》。本院审查认为，原告提供的《买卖房屋协议》仅有复印件，不符合证据形式要求，不具有证明效力；而由本院调取且在房产部门备案的《房屋买卖契约》，符合证据形式要求，能证明被告蔡亚南和被告侨台公司之间房屋买卖的事实，被告蔡亚南和被告侨台公司之间的买卖合同内容应以《房屋买卖契约》为准。依据上述有效证据并结合当事人的陈述，本院审理查明如下事实：原告柳艳华与被告蔡亚南系夫妻关系。1998年两人在黄梅××××国道南侧修建房屋三间。1999年4月，被告蔡亚南因承包被告侨台公司废旧回收门市部亏损41434元，就将自建的案涉房屋作价80000元卖给被告侨台公司。1999年4月20日，被告蔡亚南与被告侨台公司签订《房屋买卖契约》，约定蔡亚南自愿将坐落在黄梅镇西河村105国道南侧的房产（房屋建筑面积296.48平方米）出售给侨台公司，房屋作价80000元，房款两次付清，已收到的购房定金42000元在最后一次付款时冲抵。同日蔡亚南将争议房屋的建设工程规划许可证交付给侨台公司，并与侨台公司签订了房地产转让监证书。侨台公司办理了房产证，证号为黄梅镇字第05947号。2001年1月31日，侨台公司向黄梅县房地产管理局申请，将争议房屋所有权变更为第三人石再荣所有，2001年3月8日，石再荣办理了该房屋房产证。原告柳艳华、被告蔡亚南及其他家庭成员一直在争议房屋居住至今。2011年10月18日第三人石再荣向本院起诉，要求蔡亚南停止侵害，搬出争议房屋。原告于2012年6月13日提起诉讼，要求确认二被告所签订的《买卖房屋协议》无效。诉讼中，黄梅县国土资源局地籍管理股根据原告柳艳华的申请，于2019年5月22日作出《土地性质核实说明》，确认权利人为石再荣的宗地面积95平方米，其中权属性质为集体土地计49平方米，权属单位为杉木乡桂畈村；权属为国有土地计46平方米。本院认为，案涉房屋所占土地权属性质经土地部门核实，其中权属性质为集体土地计49平方米，权属单位为杉木乡桂畈村。虽案涉房屋另占土地46平方米属国有性质，但本案房屋买卖合同标的是95平方米土地和地面上的建筑物，为不可分割的整体，因此，案涉房屋的买卖涉及集体土地使用权的转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定和《城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。被告蔡亚南将案涉房屋和房屋所占集体土地使用权转让给被告侨台公司的行为违反了法律强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“下列情形之一的，合同无效：……五、违反法律、行政法规的强制性规定”，因此，被告蔡亚南将案涉房屋卖给被告侨台公司，属违反法律、行政法规的强制性规定的无效情形，原告要求确认被告蔡亚南与被告侨台公司所签订的买卖房屋合同无效的诉请应予支持。因案涉房屋买卖合同系被告蔡亚南和被告侨台公司之间所签订，根据合同相对性原则，本案不宜对合同无效的法律后果直接进行处理，需要当事人另行提起诉讼。关于被告侨台公司及第三人石再荣辩称原告起诉已过诉讼时效的问题。1、在案涉房屋买卖合同和转让的相关文件中，原告柳艳华均未签名，加之原告柳艳华和家人一直在案涉房屋居住，不知道案涉房屋已转让也合乎情理，被告侨台公司也未提交证据证实原告知晓此事，因此，原告柳艳华应当知道权利侵害之日可认定为2011年10月知晓石再荣向本院提起侵权之诉之日，自知晓权利侵害之日到2012年6月原告起诉本案的时间，间隔时间并未超过诉讼时效期间。2、法律规定，合同无效系自始无效。当事人请求确认合同无效的，也不应受诉讼时效期间的限制。故被告侨台公司及第三人石再荣的此项辩解意见不予采纳。被告侨台公司及第三人石再荣辩称其为善意购买，支付了对应价款，买卖合同应为有效。虽案涉房屋产权发生两次转移，但买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故此不适用善意取得制度，被告侨台公司及第三人石再荣的辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：蔡亚南与黄梅县侨台联谊实业股份有限公司的买卖房屋合同无效。本案受理费400元，由蔡亚南承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  梅学超审判员  周慧玲审判员  邓飞雄二〇一九年七月二日书记员  陈 显