浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书（2014）甬奉民三初字第318号原告：江杏飞。委托代理人：王亚波。被告：温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司。法定代表人：李中。委托代理人：周庆春。委托代理人：邵俊彦。原告江杏飞为与被告温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司（以下简称嘉乐迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴项南适用简易程序独任审判。2014年5月4日，被告嘉乐迪公司申请了管辖权异议，2014年5月16日，本院裁定驳回了被告嘉乐迪公司提出的管辖权异议，被告嘉乐迪公司不服提起上诉，2014年6月10日宁波市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院于2014年6月25日、8月13日公开开庭审理了本案。两次庭审，原告江杏飞的委托代理人王亚波、被告嘉乐迪公司的委托代理人周庆春、邵俊彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江杏飞起诉称：2009年12月22日，原、被告签署了租赁合同用于开办KTV，租赁场地位于奉化市龙津尚都1号2、3层，并就租赁该物业达成一致协议，对租赁场地面积、用途、租赁期限、免租期、租金支付、保证及责任等事项作出约定。后因被告经营方面的原因，向原告提出协商减免2013年3月15日至2014年3月14日的部分租金，双方达成补偿协议：根据租赁合同及补偿协议之约定，被告应于2014年3月15日前支付租金，但时至起诉之日，原告仍未收到租金。根据租赁合同书约定，被告未如期交付租金时，逾期超过30天，原告有权无偿收回房产，并有权继续向被告追收所欠款项。故请求判令解除原告与被告订立的关于龙津尚都1号2、3层房屋的租赁合同，被告腾空房屋后将房屋交还原告，确认原告对龙津尚都1号2、3层房屋内的设施物品等在诉讼请求所涉的支付和赔偿额度内享有留置权，被告向原告支付自2014年3月15日起至房屋实际腾空之日按每月36万计算房屋占用费，被告向原告承担因被告违约而解除合同造成的违约损失150万元。后在庭审时，变更诉讼请求为请求判令解除原、被告订立的关于龙津尚都1号2、3层房屋的租赁合同，被告将尚未拆除的装修及拆除过程中遗留的未清理的垃圾清理干净，并将上下楼层的楼梯口封好，支付自2014年3月15日起至房屋实际腾空之日按每月36万计算房屋占用费，向原告承担因被告违约而解除合同造成的违约损失150万元。被告嘉乐迪公司未作书面答辩，在庭审时口头答辩称：原、被告之间的租赁合同关系于2014年3月15日之前解除，根据2013年10月16日补充协议第××条，原、被告均有权在2014年3月15日之前解除合同。被告依照协议约定在2014年3月15日之前曾多次告知原告终止合同，合同解除后，应该让被告将东西腾空，原告不让被告腾空，反而要求被告支付占有使用费是不成立的，违约金没有事实和法律依据。原告的诉讼请求不能成立，依法应该驳回。第××次庭审时，补充如下答辩意见：原告要求被告将尚未拆除的装修及拆除过程中遗留的未清理的垃圾清理干净，并将上下楼层的楼梯口封好诉讼请求不明确。被告的所有装修事先都经过原告认可的，按常规租赁合同解除后，被告只需将自己的设备拆除就好了，不需要恢复原状。2014年7月中旬左右，房屋内的设施被告已经腾空完毕，要拆除的设备也已拆除完毕，现场遗留的东西不属被告的东西，被告不需要清理。原告江杏飞为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料：1.租赁合同书一份，用以证明原、被告签署了租赁合同用于开办KTV，租赁场地位于奉化市龙津尚都1号2、3层，双方就租赁该物业达成一致协议，对租赁场地面积用途、租赁期限和免租期、租金支付、保证及责任、合同解除等事项作出约定的事实；2.补充协议一份，用以证明由于被告向原告提出协商减免2013年3月15日至2014年3月14日的部分租金时，双方达成补充协议，若不再继续合作，提前终止合同，提出的一方应当提前一个月告知对方的事实；3.龙津尚都物业证明一份，用以证明龙津尚都周围房屋的租赁市场价为每天每平方米1.6元左右（占有使用费的计算依据）、根据补充协议为了以后更好的合作原告减免了被告部分租金的事实；4.房产证**本，用以证明被告租赁的房屋属原告所有的事实；5.照片一组，用以证明2014年3月3日被告对外公示是内部装修暂停营业，同时给原告的信息也是内部装修暂停营业，在此之前被告也未向原告提出解除合同的请求；6.照片拍摄详细情况一份，用以证明照片拍摄的时间为2014年3月3日上午10时08分09秒的事实；7.支付租金通知书、快递单、快递回执单（打印件）各一份，用以证明原告于2014年3月3日向被告催讨租金的事实；8.2014年7月5日要求腾空房屋的函、快递单、快递回执单（打印件）各一份，用以证明原告向被告发函要求被告收到函件5日内腾空房屋按原状交付给原告的事实；9.照片四张，用以证明被告虽然对租赁房屋内的设施进行了拆除，但尚未完全拆除并未清除垃圾的事实。被告嘉乐迪公司提供了下列证据材料：1.补充协议一份，用以证明原、被告约定被告应付的2013年3月15日至2014年3月14日租金为100万元，被告有权提前终止合同，在合同终止一个月前通知原告即可的事实；2.奉地销（2014）0138号税务事项通知书一份，用以证明被告已于2014年1月11日停止经营KTV，并于2014年1月13日向奉化市地税局城东分局申请注销登记的事实；3.2014年2月7日被告出具的函、天天快递单据、2014年2月13日通话记录、2014年2月24日通话记录、2014年2月24日彩信及信息各一份，用以证明被告于2014年2月9日，将内容为要求解除租赁合同及KTV已停止经营的函寄至被告KTV店长鄢圣华，鄢圣华于2014年2月13日以电话形式告知原告终止租赁合同，原告称近期不在奉化，回来与被告联系，因原告秘书拒绝接受函件，被告于2014年2月24日再次通过电话及彩信的形式将解约及停业等事项告知原告，说明被告在协议约定期限内已及时通知原告解除租赁合同的事实；4.2014年3月6日被告出具的回函、2014年3月7日EMS快递单据及快递记录单（打印件）、2014年3月7日挂号信函收据及快递记录单（打印件）、2014年3月8日EMS快递单据及快递记录单（打印件）各一份，用以证明被告于2014年3月7日、8日，分别按原告公司及家庭住址发送函件，再次告知KTV已停业及要求解除租赁合同，原告拒收上述函件的事实；5.2014年3月10日被告出具的《函》及“奉化店工程明细”“奉化店资产盘点表”附件各一份、2014年3月12日EMS快递单两份以及这两份快递单对应的记录查询单编号为1073512149304的快递回执单一份、1073512150204签收短信一条，用以证明被告向原告公司及家庭住址寄送通知，告知原告将于2014年3月15日对租赁场地内的租赁物进行拆除和搬离，并附上固定资产及工程明细表以及原告签收寄往其住宅的快递，拒签寄往其公司的快递的事实；6.照片五张、出警经过一份，用以证明被告在2014年3月15日前已经停业，并于2014年3月15日来拆除设备过程中遭原告阻止无奈报警的事实；7.收款收据一份，用以证明原、被告签订租赁协议后，被告严格履行合同，向原告支付履约保证金20万元的事实；8.顺丰速递编号为574953169311的快递材料一份，用以证明被告员工于2014年2月27日将解除租赁合同的函寄给原告，原告拒收并退回被告的事实。上述证据，双方质证及本院认证如下：对于原告提供的证据1、2，被告嘉乐迪公司对证据三性没有异议。本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。对于原告提供的证据3，被告嘉乐迪公司对证据三性有异议。本院认为物业公司没有出具该证明的资质，该证据不作为认定本案相关事实的依据。对于原告提供的证据4，被告嘉乐迪公司认为原告提供的是复印件，要求提供原件，从房产证上看房屋面积4172.6平方米，合同上的面积3600平方米，两者有差异。本院经庭审后核实，该证据的真实性应当确认，作为认定本案相关事实的依据。对于原告提供的证据5，被告嘉乐迪公司对证据的三性均有异议，难以确认来源，被告已于2014年1月11日停业，原告也应知道被告已经停业。本院认为对外公示的内部装修纸张是否为被告张贴无法确认，其他照片内容经现场走访后，作为认定本案相关事实的依据。对于原告提供的证据6，被告嘉乐迪公司认为拍摄手机照片时间的关联性无法认定。本院认为手机的拍摄时间可以根据手机设置的时间而变化，故对该证据不作为认定本案相关事实的依据。对于原告提供的证据7，被告嘉乐迪公司对真实性、合法性、关联性均无异议，对证明的对象有异议，虽然被告收到了支付租金通知书，但被告在3月3日前已经通过各种形式告知原告停业无法继续经营的事实。鉴于被告对证据的三性没有异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于原告提供的证据8，被告嘉乐迪公司对证据的三性无异议，对证明对象有异议，函件系在法院立案后才发，且被告在收到函件后已经派员对设备进行了拆除，违约系原告方造成而非被告。鉴于被告对证据的三性没有异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于原告提供的证据9，被告嘉乐迪公司对证据的三性无异议，对证明对象有异议，作为出租人应当知道房屋租赁使用后不可能恢复成原来的白坯房，房屋内遗留的沙发等物品即使要搬也是花费点人工费与诉讼请求无关。鉴于被告对证据的三性没有异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据1，原告江杏飞没有异议，但认为被告没有履行按照补充协议约定提前一个月通知原告解除合同的义务。鉴于被告对证据本身没有异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。至于被告是否提前一个月通知解除合同，需结合其他证据认定。对于被告提供的证据2，原告江杏飞对证据本身真实性没有异议，在2014年2月、3月、4月、5月期间，原告所了解到被告店铺的大门上面所挂的是内部装修暂停经营，这是被告内部经营情况与本案无关。鉴于原告对证据本身没有异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据3，原告江杏飞认为快递单的寄件人是汪克明收件人是被告的员工，并没有送达给原告；对于通话记录，无法显示由谁拨打电话给原告本人，通过话也并不能表明解除合同的意愿，因为通话内容无法体现；至于彩信，原告没有收到过，有些手机彩信是无法接收的，从被告提供的短信看发送时间为2014年2月24日，并不是合同约定的提前一个月即2014年2月15日前提出解除合同的请求。本院认为函及快递单的收件人非原告，是否已送达给原告无法确认，仅有通话记录但无法证明通话内容，彩信内容是否在原告手机显示也无法确定，故对该组证据不作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据4，原告江杏飞认为回函中内容是单方面的，故对真实性不予确认。两份单据寄件时间是2014年3月7日、3月8日，并没有在补充协议所规定的要提前一个月提出通知，原告并没有收到这两份快递，并且3月7日、3月8日发的函的前提是原告在2014年3月3日向被告发出支付租金通知书。本院认为函中部分内容真实性无法认定，快递单、挂号信、快递记录均是真实的，作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据5，原告江杏飞认为函及附件是被告单方面的内容不予确认，EMS编号为1073512149304的快递件没有收到过，EMS编号为1073512150204快递件是2014年3月13日签收，在被告未按补充合同约定提前一个月告知原告解除合同，所以合同仍旧继续履行。本院认为被告所发的函原告已经收到以及快递材料是真实的，作为认定本案相关事实的依据，附件的真实性无法确认不予采纳，至于合同是否解除，需结合合同条款确定。对于被告提供的证据6，原告江杏飞对照片的三性有异议，对出警记录真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，出警后应当提供调停记录，以笔录为依据，同时该证明属证人证言，应当出庭质证。本院认为该出警经过是由公安机关出具证明力较大，并且能与照片相互印证，作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据7，原告江杏飞没有异议。本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据8，原告江杏飞认为没有收到过。本院认为邮寄材料应当属实，作为认定本案相关事实的依据。经审理，本院认定事实如下：2009年12月20日，原、被告签订了《租赁合同书》一份，约定租赁场地为奉化市龙津尚都1号2、3层，前三年的租金为每年200万元，2013年8月15日至2014年8月14日租金为205万元，租金遵循先付后用的原则，每六个月支付一次，首期租金在2010年3月15日前支付，履约保证金为20万元，无论何种原因解除合同，被告在合同解除之日，搬出租赁场地，腾空房屋，将房屋交付给原告，逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告加倍支付租金，“本租赁合同之任何一方如需向他方将文书送达时，应以书面向下列地址送达，地址如有变更，应立即以书面通知对方，否则视为合法送达”，原告江杏飞的地址为浙江省宁波市奉化绿都小区54栋301室等内容。上述合同签订后，被告按约定支付了履约保证金20万元及2013年3月15日前的租金。因市场原因及其它方面因素等，2013年10月16日，原、被告签订了《补充协议》一份，约定“一、乙方应付2013年3月15日至2014年3月14日的年租金为205万元，经协商年租金调整为人民币壹佰万元（100万元）并于2013年10月18日前向甲方支付。××、2014年3月15日后视乙方经营情况，若双方继续合作，租金应重新协商；若不再继续合作，甲、乙双方均可提前终止合同，但提出终止合同的一方应提前一个月告知对方”。2014年1月13日被告向奉化市地税局城东分局申请办理注销登记手续，该手续在2013年3月24日予以核准。后被告数次通过各种形式通知原告终止合同。2014年3月3日原告向被告发送了通知书，要求被告支付六个月的租金102.5万元。2014年3月7日，被告向原告所确认的合法送达地址邮寄终止合同的函，但该快递被退回。2014年3月12日，被告又将终止合同的函邮寄给原告，原告确认已于2014年3月13日签收。2014年3月15日，被告在租赁房屋处搬离店内音响等设备时，原、被告双方发生纠纷，公安机关出警处理。2014年7月5日原告向被告发函，要求收到函后5日内腾空房屋，被告收到函后于2014年7月中旬左右拆除相应设备，剩余装潢等由原告处置，在拆除设备之前该房屋由被告派人管理。2014年8月13日被告嘉乐迪公司将房屋钥匙交付给法院。本院认为：依法成立的合同，具有法律效力。本案主要争议点在于：一、合同是否已经解除；××、合同解除后剩余装潢等如何处理；三、房屋占有使用费的计算；四、违约金的计算。对于争议焦点一，被告认为已履行了终止合同的告知义务，原告认为被告未在2月14日之前履行告知义务。本院认为虽被告提供了快递单、电话记录、彩信等证据，但没有证据能证明在2月14日之前被告已将终止合同意向传达到原告，为此对被告辩称已经多次告知原告终止合同不予采纳。原告江杏飞于3月3日向被告发函要求支付租金，被告收到后向原告所确认的合法送达地址邮寄了终止合同的函，该快递被退回，后被告于3月12日又向原告发函，该函原告承认于3月13日收到，虽然原告收到时间晚于2月14日存在一定瑕疵，但考虑到双方未就未按规定期限通知终止合同的法律后果进行约定及被告的实际经营情况，应认定双方的《租赁合同书》于3月15日解除。对于争议焦点××，被告认为已将所需的装潢拆除，剩余无需拆除，原告认为所有装潢都需拆除。本院认为对就装潢问题因双方没有在合同中事先约定，考虑到被告装潢是经原告同意，现合同解除后，被告在拆除了部分装潢后剩余装潢应由原告负责处理，打通两个楼层之间开口也应由原告处理，故对原告要求被告将尚未拆除的装修及拆除过程中遗留的垃圾清理干净，并将上下楼层的楼梯口封好的诉讼请求不予支持；对于争议焦点三，被告认为是原告江杏飞的原因致使被告嘉乐迪公司无法立即腾空房屋，原告认为是被告未按期通知终止合同，也不付租金，要求支付占有使用费。本院认为虽然被告于3月15日拆除设备时与原告发生纠纷，但当时被告未履行提前一个月告知原告终止合同的义务存在过错，而原告有存在阻止被告搬离设备的行为也存在过错，此后该房屋由被告派人管理，被告仍可以通过诉讼等各种方式进行腾房，并且在原告就本案向法院起诉后，被告也可以立即进行腾房搬离设备，根据《租赁合同书》约定在解除之日立即腾房否则承担双倍租金，考虑到原、被告就房屋占有使用费的发生都存在过错，结合案件实际情况，被告需承担按租金计算的房屋占有使用费。由于市场行情变化，本院认为房屋占有使用费参考补充协议中租金100万为标准计算，自2014年3月15日至向本院交付钥匙之日8月13日，共计房屋占有使用费416438.3元（100万元÷365天×152天）。对于争议焦点四，本院认为就该合同的解除，被告只是未尽到提前一个月终止合同的通知义务，不存在其他违约行为，并且被告也承担了房屋占有使用费，对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决如下：一、确认原告江杏飞、被告温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司的《租赁合同书》于2014年3月15日解除；××、被告温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付2014年3月16日至8月13日的房屋占有使用费416438.3元；三、驳回原告江杏飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点五×迟延履行期间）。案件受理费18300元，减半收取9150元，由原告江杏飞负担6610元，被告温州嘉乐迪餐饮娱乐连锁有限公司负担2540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。审判员  吴项南二〇一四年九月二十八日书记员  吴佳楠附：一.本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。