海南省屯昌县人民法院民事判决书（2019）琼9022民初277号原告：龚安利，女，1957年9月1日出生，汉族，住屯昌县。被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。法定代表人：马进明，该公司董事长。委托诉讼代理人：关绍斌，海南德银律师事务所律师。原告龚安利与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚安利、被告海南美丰不动产有限公司的委托诉讼代理人关绍斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚安利向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金人民币60480元；2.判令被告支付逾期办理房产权证违约金人民币10500元，并限期向产权登记机关提交办理权属登记所需资料，如继续违约，则继续承担违约责任；3.由被告承担案件受理费。事实和理由：一、根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2013年6月30日前将经过验收合格的房屋交给原告使用。而事实是被告2015年1月28日才通过综合竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案，原告于2015年12月14日接收了房屋钥匙，办理了交接手续。因此，被告应承担2013年6月30日至2015年12月14日期间的逾期交房违约金，计算数额为人民币60480元［购房总价350000元×576天（2013年6月30日至2015年12月14日）×0.0003（万分之三）］。二、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房使用后360日内为原告办理房地产权属证书。原告已于2015年5月16日按原告要求足额缴纳了办理产权证的契税、维修基金等相关费用，而被告至今未能让原告在规定的期限内取得房地产权属证书，被告应承担违约责任。根据美林湖社区二期71位业主（2015）屯民初字民事判决书认定，被告应承担百分之三的违约金。因此违约金计算如下：房款总价350000元×3%=10500元。同时，要求美丰公司履行责任，将办理权属登记相关资料尽快报产权登记机关备案。被告美丰公司辩称，一、美丰公司不存在逾期交房的违约问题，即使存在逾期交房，被告于2015年12月14日交房至今已近4年，原告的主张已经超过3年的诉讼时效，其诉求应当被驳回。二、原告与被告签订的《商品房买卖合同》中，双方没有约定关于逾期办理产权证的违约金条款，原告主张向其支付逾期办理产权证违约金没有事实依据。原告为证明其诉讼主张向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明双方约定的事实；2购房发票，证明购房时间和购房金额；3、物业费收据，证明收房时间；4、原告身份证信息，5、原告银行卡复印件，6、业主委员会推荐函。4、5、6证明原告的主体资格，可以参加诉讼；7、关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的函，证明实际交房的时间；8、物业管理存在的问题的函（2015年4月17日）、9、物业管理存在的问题的函（2017年4月16日），证据8、9证明原告的诉讼没有超过诉讼时效；10、国内挂号信函收据（2017年2月16日）；11、被告于2017年4月21日收到信函凭证；证据10、11证明原告要求主张权利已送达被告；12、（2018）琼9022民初111号民事判决书、（2018）琼9022民初115号民事判决书、（2019）琼9022民初110号民事调解书，证明本案与上述案件为同类型案件，请求同案同判。被告美丰公司对原告所提供的上述证据提出质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据6、7的真实性、合法性、关联性无异议；对证据8、9的真实性有异议，2017年4月16日的函，没有盖公章，同时没有原件，无法核对；对证据10、11的真实性无异议；但该证为第三人的主张，本案没有委托证明，与本案无关；对证据12的真实性没有异议，对其关联性有异议，与本案没有关系。被告美丰公司对其辩驳主张没有证据向本院提供。结合被告美丰公司对原告提供的证据的质证意见，本院对原告提供的证据审核认证如下：证据1、2、3、4，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；证据5、与案件没有关联性，本院不予采信；证据6、7，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；证据8、9，被告对其真实性有异议，但美林湖业主委员会向美丰公司发出的函确是存在，并且其效力已得到本院同类案件的确认，因此，本院对证据8、9的真实性、合法性、关联性予以确认；证据10、11，被告对其真实性无异议，但主张与本案无关没有法律依据，本院对该证据予以确认；证据12，被告对其真实性无异议，但主张与本案没有关系，本院认为，证据12的三份裁判文书，系本院对此类案件作出的生效裁判，为维护法院裁判的统一性，对原告关于同案同判的主张应予支持，故对证据12的关联性，本院予以确认。根据当事人于庭审中的陈述，结合本院对证据的认证意见，本院确认如下案件事实：2013年5月16日，原告龚安利与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用”，合同第九条第一款第一项约定了出卖人逾期交房的违约责任:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五处理，即本合同补充协议第1条处理。”《商品房买卖合同》签订后，原告于当天依约支付了购房款350000元，2015年12月14日原告龚安利在美林物业管理处领取了业主钥匙。2019年3月5日，原告龚安利向本院提起诉讼，请求法院依法判令：1.判令被告支付逾期交房违约金人民币60480元；2.判令被告支付逾期办理房产权证违约金人民币10500元，并限期向产权登记机关提交办理权属登记所需资料，如继续违约，则继续承担违约责任；3.由被告承担案件受理费。另查明，截止本案开庭之日，被告美丰公司尚未为原告购买的房屋办理产权登记证书。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方于2013年4月18日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：一、关于原告要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房违约责任的问题；三、关于逾期办证违约责任的问题。一、关于原告要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”；第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”首先，关于原告诉讼时效的起算时间。本院认为，原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间为准，房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算。在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2015年12月14日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际的收房时间，因此，原告应于2018年12月14日前就逾期交房问题、于2019年12月14日前就逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案是否存在诉讼时效中断的情形。本案中，原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日和2017年4月16日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。被告辩称业委会与被告之间无合同关系，其向被告发函不能导致原告的时效中断。本院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，本院不予支持。本案中，根据本院该小区同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函和2017年4月16日再次发函给美丰公司的事实已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年3月5日向本院提起诉讼，其诉请被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的主张未超过诉讼时效。二、关于逾期交房的违约责任问题。根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。本案中，原告于2015年12月14日领取了房屋钥匙，可见此时原告已占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定被告在2015年12月14日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房576天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原告诉请被告承担逾期交房违约金，本院予以支持，违约金的计算数额为604800元（350000元×576天×0.3）。三、关于逾期办证的违约责任问题。本案中，原、被告双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件五补充协议第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。双方关于被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定有法规可依，且约定的期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，本院予以认可。可原告未提供证据证明其向被告缴交办证税费。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：1被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告龚安利支付逾期交房违约金60480元；2驳回原告龚安利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1574.5元，由被告海南美丰不动产有限公司负担1341.6元，原告龚安利负担232.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 陈学富审 判 员 吴清贵人民陪审员 符苑莉 二〇一九年七月二十日法官 助理 林明霄书 记 员 钟庆娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（1权利人向义务人提出履行请求;（2义务人同意履行义务；（3权利人提起诉讼或者申请仲裁；（4与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。