广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1568号原告：深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司，住所地广东省广州市南沙区港前大道南路162号1205房，统一社会信用代码91440115593728653M。负责人：王金星。委托诉讼代理人：梁炽豪，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁靖宇，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。被告：曹晓叶，女，1975年10月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区，原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司诉被告曹晓叶物业服务合同纠纷一案，本院于受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的委托诉讼代理人梁炽豪、梁靖宇，被告曹晓叶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年5月1日至2019年2月28日止的物业管理服务费（按1376.1元/月×22月计算）；2.被告支付拖欠上述2017年5月1日至2019年2月28日止的物业管理服务费的违约金（以当月物业服务费1376.1元为本金，从次月1日起计至该月物业服务费实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为广州市南沙区海霞六街X号（即广州市南沙区xx栋xx房）业主。根据被告于2016年11月30日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，开发商聘选原告为涉案单元所在小区提供物业管理服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积5元。合同附件七第四条第5、7款还约定涉案房屋办理了竣工验收备案表即具备交付条件。被告于2017年4月27日到现场要求看房，现场工作人员告知被告可以先验房再签署收楼文件，但其依然拒绝验收房屋。其后，被告于2017年5月21日才发出收楼异议函，超出了合理期限。涉案房屋也未发现存在导致房屋不能交付的严重瑕疵，故应视为已经交付。原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，被告应支付案涉房屋自2017年5月1日起产生的物业管理费。因原告曾多次以多种形式向被告催款，被告均不予理睬，为维护合法权益，原告诉至法院。被告曹晓叶辩称，被告曾于2017年4月27日到现场办理收楼手续，但原告和开发商要求被告在收楼文件上签名才能验房，被告在未验房的情况下拒绝签名确认收楼。现涉案房屋钥匙扔在原告和开发商处，被告一直没有使用该房屋。此后，被告向原告和开发商提交了书面收楼异议函，但至今没有收到任何回复。根据购房合同的约定，涉案房屋仍未交付给被告，被告无需支付物业管理服务费。因此，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：广州市南沙区海霞六街X号（建筑面积为276.4762平方米）预告登记的权利人为被告。2014年8月1日，广州智祥房地产开发有限公司（为甲方、开发建设单位）与原告（为乙方、物业服务企业）签订《前期物业服务协议》，约定：“甲方选聘乙方对广东省广州市南沙星河山海湾花园提供前期物业管理服务。……物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：独立式住宅（别墅）：5元/月·平方米（含税）。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。”2016年11月30日，广州智祥房地产开发有限公司（为甲方、卖方）与被告（为乙方、买方）为签订涉案房屋的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或特许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：．（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门了出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件：（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供己加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的。视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……附件七：本合同补充协议……四、对买卖合同第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十七条的补充：……2、买受人应按出卖人发出的《收楼通知书》通知的交付时间前来验收该商品房，买受人截至买卖合同约定的交付日前未收到《收楼通知书》，则买受人应按买卖合同约定的最后交房时间办理入伙收楼手续，买受人不按此规定办理入伙收楼手续的，出卖人无需发出书面催告书，并视为出卖人已按期交付房屋。3、买受人对出卖人所交付的本商品房无异议的，应对出卖人交付的本商品房的目匙出具收条，该收条视为本商品房实际交付的凭据。若出卖人按相关法律法规及买卖合同规定将具备工程验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领，否则，视为交付。已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担。……5、由于供水、供气、供电、邮政等公共服务单位并非必然对本项目出具相关证明文件，因此买受人不得以未取得前述证明文件而拒绝受领房屋。……7、房屋交付时，除买卖合同第十五条约定的（六）（七）两项资料出卖人提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件出卖人在交付现场提供给买方查阅，买受人如有需要，可向出卖人申请复印。如出卖人无法取得前述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但出卖人已办妥竣工验收备案手续的，不视为不符合交付标准，出卖人不承担延期交房的违约责任。……”2017年4月27日，被告在收到收楼通知后前往验收房屋，因对现场现签署收楼文件再查验房屋的流程有异议，与现场人员产生争议，没有办理收楼手续。2017年5月19日，广州智祥房地产开发有限公司向被告发出《催告书》，告知涉案房屋已视为交付，被告应于2017年5月30日前办理房屋验收交接手续，支付物业管理费及滞纳金。2017年5月21日，被告向广州智祥房地产开发有限公司发出《收楼异议函》，内容为：“……在27号的收楼现场你方客服代表曾浩能要求我先在已经收搂的文件上签字才能看房……由于你方既不把钥匙交接给我，也不同意开门让我看房，导致我房屋至今无法收楼。由此造成的延迟交楼由你公司承担责任……你方现在私自在我家屋前安装的电箱，给我发将来的居住造成很大的安全隐患，也严重影响了我房屋的视线……对此我提出异议。你方至今未有答复。在我房屋侧面T4和T5栋中间．按照你们原来公示的规划图是没有连接外面马路的开口的……”。至今，被告仍未办理收楼手续。案涉房屋所在小区至今没有成立业主大会或业主委员会，并与其他物业管理公司签订新的物业管理合同。诉讼过程中，原告提供了涉案房屋所在区域的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明：“南沙星河山海湾二期（D1区）（工程）的竣工验收备案文件已于2017年3月16日收讫，文件齐全”。本院依职权分别向广州供电局有限公司南沙供电局、广州南沙发展燃气有限公司、广州南沙粤海水务有限公司、中国邮政集团公司广州市番禺区邮政局发函征询涉案小区永久用水、用电、燃气和通邮的情况。广州供电局有限公司南沙供电局于2019年5月16日向本院出具《关于星河山海湾楼盘永久用电情况的复函》，复函本院:“经核查，目前该楼盘报装了7个公变房作为住宅及配套的永久用电，……4号公变房已在2017年1月23日完成送电，涉及楼宇G13栋及海霞六街、海霞八街；……”广州南沙发展燃气有限公司于2019年6月10日向本院出具《关于的复函》（南沙燃气函[2019]37号），复函本院:“……广州星河山海湾二期别墅的燃气管道工程为开发商自理工程，由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。开发商在竣工验收合格后，再向我司提出复验申请，经复查合格后方可实施接驳通气。我司收到星河山海湾二期别墅的开发商的复验申请后，对该燃气工程的验收结果进行了复查验证，于2017年5月22日向开发商出具了燃气管道工程公共部分（含燃气表）已完工的证明。目前该项目市政燃气管道已通气到位并完成天然气置换，小区内具备通气条件，小区业主在满足燃气规范要求的前提下，通过我司入户安全检查合格后可申请通气点火。……”广州南沙粤海水务有限公司于2019年5月21日向本院出具《关于广州市南沙区人民法院征询的复函》（穗海水务函[2019]51号），函复本院：“广州智祥房地产开发有限公司开发的星河山海湾楼盘于2015年6月签订Gl-G6号楼、Yl-Yl0号楼的供水协议，于2017年3月签订Tl-T31栋别墅的供水协议，上述楼盘于签订合同之日起具备永久用水条件。”中国邮政集团公司广州市番禺区邮政局于2019年5月5日向本院出具《关于广州市南沙区人民法院征询海霞六街等通邮情况的复函》，函复本院：“广州智祥房地产开发有限公司开发的海霞六街1-36号、37、39、41-47号；海霞八街1-28号、30、32、34-60号。根据《中华人民共和国邮政法》第十条和《中华人民共和国邮政法实沲细则》第三十六条的规定，具备办理邮件投递登记手续（即通邮手续）的要求。我局于2016年11月16日为以上地址办理了投递登记手续。……”对于《关于的复函》，原告质证认为燃气工程在涉案房屋办理竣工验收备案手续前就已经竣工，广州南沙发展燃气有限公司在复验过程中亦未发现燃气工程存在问题，故涉案房屋在2017年5月22日取得燃气管道工程公共部分完工证明之前就已经具备燃气条件。原告未能提供证据证明涉案房屋燃气具体通气条件的具体时间，也未能提供证据证明开发商在2017年5月22日后曾再次通知被告收楼。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，广州智祥房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务协议》对业主具有约束力。被告是否涉案房屋的业主，应以被告购买的房屋是否已经交付为依据。被告和广州智祥房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定该公司应于2017年4月30日将房屋交付给被告。虽然上述合同对交房条件作出了补充约定，但根据履行合同的目的，所交付的房屋必须满足居住的条件。法院调查复函显示，涉案房屋在约定交付时间前已经办理了房屋综合验收备案手续，也具备了永久用水、用电和通邮的条件。广州南沙发展燃气有限公司出具的复函表示已于2017年5月22日出具通气证明，涉案小区具备通气条件。由于原告未能举证证明该小区实际在2017年5月22日前已经通气，故本院据此认定实际通气时间为2017年5月22日。因此，涉案房屋此时才具备基本交付使用的条件。在2017年5月22日前，被告拒绝收楼并无不当。被告至今没有办理收楼手续，原告也未能提供证据证明开发商在涉案房屋具备基本交付使用条件后通知被告收楼，不能认定被告拒不收楼，故本院对原告相关主张不予接纳。现被告也未实际占有、使用房屋，也没有办理房屋转移登记手续，原告主张被告承担涉案房屋的2017年5月1日至2019年2月28日止的物业管理服务费及相应滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费556.86元，由原告深圳星河智善生活股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  郭顺潮人民陪审员  谭万**二〇一九年七月二十六日书 记 员  成涵真