山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初8781号原告：青岛举鑫帮厨有限公司，住所地山东省青岛市崂山区株洲路****楼**。法定代表人：刘淑美，职务总经理。委托诉讼代理人：黄纯勇，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑜，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。被告：青岛招商海德置业发展有限公司，住所地，住所地山东省青岛市高新区同顺路**青岛网谷**楼**iv>法定代表人：王锐，职务执行董事。委托诉讼代理人：张翠萍，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋燕妮，山东琴岛律师事务所实习律师。原告青岛举鑫帮厨有限公司诉被告青岛招商海德置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛举鑫帮厨有限公司委托诉讼代理人黄纯勇、王瑜及被告青岛招商海德置业发展有限公司委托诉讼代理人张翠萍、宋燕妮到庭参加庭审诉讼。本案现已审理终结。原告青岛举鑫帮厨有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋占用费934942.8元及违约金168798.63元；2、判令被告赔偿原告损失82321.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《房屋租赁协议》，约定被告租赁原告位于青岛市高新区招商局网谷3#楼房屋，租期自2015年8月1日至2016年7月31日，房屋租赁费为每天1.5元/平方米，原告依约将房屋交付被告使用。但租赁期满后，被告未按约定将房屋交还原告，直至2017年11月28日才交还房屋，原告因此依据《房屋租赁协议》约定向被告主张房屋占有费，但被告始终拒绝支付。且被告租赁及占用房屋期间未按约定支付物业管理费造成的原告损失，依据《房屋租赁协议》约定也应由被告承担赔偿责任。另，被告按协议约定向原告交纳的履约保证金116000元已折抵部分损失（即第二项诉请的损失已做相应扣减）。综上，被告的行为已构成违约，现原告为维护自身合法权益，特具状贵院，请求依法判如所请。被告青岛招商海德置业发展有限公司辩称，一、房屋逾期交付系原告原因，原告应对损失扩大部分自行承担责任。被告在租赁期限届满之后即联系原告进行房屋交接，原告称不急用或领导不在家等原因一直未能配合交接。在被告的催促下，原告在2016年12月27日第一次安排工作人员与被告进行交接，此后至2017年11月28日交接日期间被告经过多次电话、短信催促，原告均以不方便接电话、出差等理由拒绝配合，直到2017年11月28日，原告方才配合交接并签署交接终止清单。如前所述，原告因己方过错客观上拖延了房屋的交接时间，原告应对扩大部分的损失自行承担责任。二、原告在本案中已向被告主张了占用费，又主张逾期违约金属于重复索赔。民事损害赔偿的弥补应遵循“填平原则”，原告已在本案中主张了房屋逾期返还期间的房屋占用费，按照租金标准足以弥补其损失，再另行主张逾期违约金有悖合同法“填平”原则。因此原告应对其主张的损失提供证据。否则人民法院应当根据原告的损失程度降低或驳回其违约金主张。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。为支持其诉讼请求，原告青岛举鑫帮厨有限公司向法庭提交如下证据：1、《房屋租赁协议》1份，证明：1、原、被告双方签订《房屋租赁协议》，被告从原告处租赁位于“同顺路8号招商局青岛网谷3号楼”房屋一处，协议约定的租期为2015年8月1日至2016年7月31日，租金计算标准为每天1.5元/平；2、双方对房屋交接（协议6.5条款）、违约责任（协议8.2条款）等均作出了约定。被告：对该证据真实性无异议，但逾期返还房屋并非被告单方原因造成的。2、终止房屋租赁交接清单两份，证明：原、被告双方租赁协议约定的租赁期满后，被告仍实际占用房屋，直至2017年11月28日才将房屋交付给原告，且交接时仍未达到合同约定的交接标准。被告：对该组证据真实性无异议，但逾期返还房屋并非被告单方原因造成的。3、民事起诉状1份、（2018）鲁0214民初3755号民事调解书1份及物业费发票3份，证明：被告未交纳涉案房屋租赁及占用期间的物业管理费用，原告因此被诉至法院，造成原告经济损失198321元。被告：对该组证据的真实性无异议，认为招商局地产物业管理有限公司青岛分公司在调解书项下主张的物业费期间为2016年4月15日至2018年9月30日，物业费标准为5.8元/平方米，而被告承租的期间为2015年7月1日至2016年6月30日，对前述租赁租赁期间原告已经缴纳的物业费，原告有权折抵，除此之外无权主张折抵。4、《房屋建筑工程竣工验收备案表》1份，证明：涉案房屋建筑面积为1287.8平方米，该面积是计算房屋占用费的依据。被告：对该证据真实性不认可，认为该证据未加盖政府主管部门的印鉴，根据房屋租赁合同的约定，具体的租赁面积以权属证书的登记为准，该证据并非权属证书，原告的证明事项不能成立。为支持其抗辩理由，被告青岛招商海德置业发展有限公司向法庭提供如下证据：1、《招商蛇口海德公学售楼处精装修修复制作合同》1份，证明：被告与深圳市海大装饰集团有限公司（以下简称“海大装饰公司”）签订了《招商蛇口海德公学售楼处精装修修复制作合同》，约定由海大装饰公司在2017年6月30日前对涉案房屋进行修复。原告：对该证据真实性无法确认，认为该证据系被告与第三人海大装饰公司签订，与原告无关，且该证据内容也无法看出与涉案房屋有关，该证据不能证明合同已实际履行。2、通知房屋交付短信截图1份，证明：涉案房屋修复后，被告曾分别于2017年8月21日、2017年10月13日向原告发送短信，催告原告进行房屋交接。原告：对该证据真实性无法确认，认为该证据没有显示任何与原告相关的内容，不能证明被告的主张，双方实际交接房屋的时间应以2017年11月28日为准。3、催告函及EMS特快专递详情单各1份，证明：2018年1月18日，被告就涉案租赁合同保证金返还事宜，书面致函原告，其中载明2017年8月21日被告工作人员谭娟就房屋交付事宜与原告工作人员辛敏进行了短信沟通，但原告直至2017年11月28日才配合办理完毕交接。原告：对催告函真实性不认可，即使该催告函是真实的，该催告函的内容也是被告单方所述，对原告没有约束力；对EMS特快专递详情单真实性不认可，该证据未显示邮寄日期，内件品名亦与催告函不一致，也没有签收回执。4、回复函1份，证明：原告收到了被告2018年1月18日的催告函。原告：对该回复函真实性无异议，通过该回复函，恰恰可以看出被告自2017年8月未对涉案房屋的损坏部分进行恢复，所以才导致原、被告双方2017年11月才完成房屋交接，被告将回复函作为证据提交，也视为其对该回复函内容的认可。经审理查明，一、2015年10月28日，出租方青岛举鑫帮厨有限公司（甲方）与承租方青岛招商海德置业发展有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定乙方承租甲方位于青岛高新技术产业区同顺路8号《招商局青岛网谷》3#楼（以下称“涉案房屋”），租赁期限为一年，自2015年8月1日至2016年7月31日止。其中，合同第二条租赁面积约定：“建筑面积1274平方米（具体以权属证书登记为准）。”第五条租金及保证金等相关费用的支付约定：“1、每天的租金为人民币1.5元/平方米（面积按建筑面积计算），全年租金共计人民币697515元……。”“2、为确保乙方能够按时将房屋、设备设施与室内外装修完好无损的交还给甲方，乙方在支付租金的同时，还须向甲方支付数额为人民币116000元的履约保证金。”“3、租赁期间的水、电、暖气、有线电视、网络、物业管理费等与乙方使用房屋相关的全部费用，全部由乙方承担。”第六条房屋维修第2款第（5）项约定：“租赁合同期满前，由乙方对合同期内改装及使用不当造成的损坏部分进行恢复，费用由乙方自行负担（房屋交接明细中已标注交房前损坏的除外）。租赁期满，乙方将租赁房屋完好交还甲方（甲方对房屋的恢复验收合格且乙方按时完成房屋交接手续）及支清所有费用（包括但不限于房租、水、电、物业管理费等）后10日内，甲方将乙方已支付的保证金一并无息返还给乙方。”第七条违约责任第6款约定：“乙方在租赁期满后，若未能将乙方使用不当造成的房屋及设施及时恢复，乙方应向甲方支付由甲方修复所发生的一切费用，乙方拒绝支付的，甲方可以从乙方交纳的保证金中等值扣除，保证金不足以扣除的，甲方有权向乙方追偿。”第八条房屋交接及其他第2款约定：“乙方在租赁合同期满时，要按上述交接明细内容与甲方进行交接，并由双方在终止清单上签字确认。如乙方不能在合同终止日将房屋交还给甲方，乙方除应按合同约定的租金单价和使用时间支付房屋占用费外，还应就拖延交还的时间每日按合同总租金的0.5‰的标准支付违约金。”第十五条附件第1款为双方确定的房屋及设备、设施交接明细。该《房屋租赁协议》到期后，被告继续占有使用涉案房屋。2017年11月28日，原告（出租方）与被告（承租方）签署了《终止房屋租赁交接确认清单—网谷合心园3号楼（举鑫云网）》及《房屋交接终止清单—样板间》，办理了涉案房屋交接手续。二、被告向原告发出落款日期为2018年1月18日的《催告函》，内容为：“贵我双方于[2015]年[12]月[28]日签订了《房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”），约定由我公司承租贵公司所有位于青岛高新技术产业区同顺路8号招商局青岛网谷3#房屋（以下简称“该房屋”），租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日止，我公司为此向贵公司支付数额为人民币116000元的履约保证金。根据租赁协议约定，贵公司应当于租赁期限届满后向我公司退还履约保证金。我公司曾于[2017]年[8]月[21]日以短信方式（发送方姓名及联系方式：谭娟186××××****，接收方姓名及联系方式：辛敏138××××****）通知贵公司办理该房屋移交手续，但贵公司直至[2017]年[11]月[28]日才配合我公司办理完毕交接，且截至本函发送之日，贵公司仍未向我公司退还履约保证金，逾期时间已经长达[41]天。贵公司的行为已经构成违约，为维护我公司的合法权益，现就履约保证金退还事宜函告如下：请贵公司于收到本函后[5]日内一次性向我公司退还履约保证金人民币116000元。贵公司逾期履行前述义务的，则我公司将保留依法追究贵公司法律责任的权利。特此函告。”被告向原告发出落款日期为2018年1月23日的《回复函》，内容为：“我司于2018年1月22日收到贵司发送的《催告函》，现针对该函做如下回复：一、对于贵司在《催告函》中所述的‘履约保证金’，根据贵我双方于2015年10月28日签订的《房屋租赁协议》第六、2．（5）条之规定，贵司在‘将租赁房屋完好交还甲方并支清所有费用（包括但不限于房租、水、电、物业管理费等）后10日内，甲方将乙方已支付的保证金一并无息返还给贵司’，因此，鉴于贵司至今尚未结清房屋租赁及占用期间的相关费用及物业管理费用的事实，我司尚无法向贵司返还《房屋租赁协议》约定的‘履约保证金’。二、贵司在《催告函》中称曾于2017年8月21日短信我司工作人员要求办理房屋移交手续，事实上，经现场查看，贵司在8月23日的约定交接日并未能按照《房屋租赁协议》的约定将租赁房屋的损坏部分进行恢复，且在此之后2017年10月13日的约定交接日中贵司仍未能将租赁房屋的损坏部分进行全部恢复，也因此导致租赁房屋直至2017年11月才完成最终交接，故，房屋逾期交接完全是由于贵司的原因所致。三、如贵司《催告函》中所述，贵我双方《房屋租赁协议》约定的租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日止，而贵司实际交还房屋的时间为2017年11月28日。根据《房屋租赁协议》第八、2条之规定，如贵司不能在租赁合同期满将房屋交还，则应按合同约定向我司支付房屋占用费及延期交还房屋的违约金。综上，根据贵我双方《房屋租赁协议》的相关约定，请贵司在收到本回复函后5日内缴清房屋租赁及占用期间的物业管理费用，并向我司支付协议约定的房屋占用费及违约金。后，我司也将按约定将履约保证金返还贵司。特此回复。”三、原告招商局物业管理有限公司青岛分公司与被告青岛举鑫帮厨有限公司物业服务合同纠纷一案，原告向本院提出的诉讼请求为：“一、判令被告向原告支付物业费人民币219137.27元及应自付款之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；二、本案诉讼费、保全费等均由被告承担。”本院于2018年11月2日作出（2018）鲁0214民初3755号民事调解书，调解主文载明：“被告青岛举鑫帮厨有限公司给付原告招商局物业管理有限公司青岛分公司物业费219137.27元，于2018年12月20日前支付110000元，余款109137.27元，于2019年2月28日付款。如被告任何一笔逾期支付，则支付原告违约金50000元，且原告可就全部未支付款项向法院一并申请执行。”原告主张其自2015年8月1日开始缴纳涉案房屋物业费。被告庭后提交附表主张该物业费219137.27元对应的物业费期限为2016年4月15日至2018年9月30日。原、被告庭后反馈的书面意见均认可涉案房屋的物业费标准为5.8元/平方米/月。原告提交的三张青岛增值税专用发票显示购买方均为青岛举鑫帮厨有限公司，销售方均为招商局物业管理有限公司青岛分公司，货物或应税劳务、服务名称均为*企业管理服务*物业费服务费。其中，编号为：05269100的发票显示价税合计为100000元，备注处载明：“2016年4月15日至2017年5月30日”；编号为：05269101的发票显示价税合计为10000元，备注处载明：“约2017年5月30日至2017年7月9日”。编号为：05287093的发票显示价税合计为100000元，备注处载明：“约2017年7月至2018年8月”。四、原告提交的青高备字第201701004号《房屋建筑工程竣工验收备案表》显示工程名称为招商局青岛蓝湾网谷一期02#产业地块3#楼项目，建筑面积为1287.8㎡，工程质量监督机构名称为高新区工程质量与安全监督站。另外，原、被告双方一致确认原告未办理涉案房屋权属证书。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录等在卷作证，并经质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现根据本案查明事实和原、被告的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼请求逐一评判如下：一、关于房屋占用费934942.8元。本案中，被告对应支付原告房屋占用费无异议，但认为应支付至2017年8月21日，租赁面积应按合同约定的1274平方米计算。关于被告应支付涉案房屋占用费至何时，本院认为，原、被告《房屋租赁协议》中关于涉案房屋如何交还有明确约定，被告主张房屋占用费应支付至2017年8月21日系依据其工作人员谭娟于该日发送的手机短信通知，但原告在《回复函》中对此表达了异议，表示2017年8月23日和2017年10月13日的两次交接均因被告未能将租赁房屋的损坏部分进行恢复导致房屋逾期交接，被告未提交证据证实涉案房屋2017年8月21日已符合交还约定，且原、被告就涉案房屋修复争议另案诉讼中，鉴于原、被告于2017年11月28日才实际办理了涉案房屋书面交接手续，故本院认为被告应支付原告涉案房屋占用费至2017年11月28日为宜。关于被告应支付涉案房屋占用费的租赁面积，本院认为，原告尚未办理涉案房屋权属证书，而原、被告《房屋租赁协议》明确约定建筑面积1274平方米（具体以权属证书登记为准），原告所提交青高备字第201701004号《房屋建筑工程竣工验收备案表》中载明的建筑面积1287.8平方米系向高新区工程质量与安全监督站备案的竣工建筑面积，不是办理涉案房屋权属证书所依据的建筑面积，故本案应以《房屋租赁协议》明确约定建筑面积1274平方米作为计算涉案房屋占用费的面积，双方可待涉案房屋权属证书登记的建筑面积明确后另行主张权利。综上，原告要求被告支付2016年8月1日至2017年11月28日期间的房屋占用费934942.8元，本院予以部分支持924924元，其计算方式为：1.5元/平方米/天×484天×1274平方米。二、关于违约金168798.63元。被告未能在合同到期将涉案房屋交还给原告，原告根据《房屋租赁协议》第八条第2款约定要求被告支付其违约金168798.63元（总租金697515元×484天×0.5‰），理由正当，于法有据，本院予以支持。三、关于损失82321.2元。原、被告《房屋租赁协议》明确约定涉案房屋租赁期间的物业管理费由被告承担，但原告已实际向招商局物业管理有限公司青岛分公司支付了被告实际承租及占用期间的物业管理费，庭审中明确要求被告在本案中按照5.5元/平方米/月标准2015年8月1日至2017年11月28日支付被告租赁、占用房屋期间的物业费，理由正当，但本案中仍应以租赁建筑面积1274平方米计算，故被告应偿付原告2015年8月1日至2017年11月28日期间损失79728.96元，其计算方式为：（5.5元/平方米/天×1274平方米×27个月+5.5元/平方米/天×1274平方米÷30天×28天）-履约保证金116000元，本院对原告要求过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告青岛招商海德置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛举鑫帮厨有限公司2016年8月1日至2017年11月28日期间的房屋占用费924924元。二、被告青岛招商海德置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛举鑫帮厨有限公司违约金168798.63元。三、被告青岛招商海德置业发展有限公司于本判决生效后十日内偿付原告青岛举鑫帮厨有限公司损失79728.96元。四、驳回原告青岛举鑫帮厨有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15475元，由原告青岛举鑫帮厨有限公司负担164元，被告青岛招商海德置业发展有限公司负担15311元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  纪仁峰审判员  顾 伟审判员  景艳丽二〇一九年七月十日法官助理张科书记员曹贝贝