广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初2867号原告：吴立国，男，汉族，1978年4月10日出生，住清远市清城区。被告：清远市御墅莲峰房地产开发有限公司，地址：清远市清城区石角镇永安房地产开发公司办公楼三楼办公室。法定代表人：刘学斌。委托诉讼代理人：陈东萍，广东康浩律师事务所律师。原告吴立国与被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴立国，被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈东萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴立国向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付自2017年12月1日（即商品房实际交付之日起一年）起至2019年4月1日止一年零四个月共计486日的延期办理产权登记违约金人民币22009.81元（该违约金以总购房款380000元为基数从2017年12月1日起按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算）。二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司于2014年4月29日签订《商品房买卖合同》（证据一），合同约定：原告以总价人民币38万元的价格购买被告开发的位于清远市清城区。被告应按照购房合同第八条约定于2016年3月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3出卖人应自该商品房实际交付之日起365日完成上述权属登记资料提交备案的义务；若出卖人超过730日仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，买受人有权退房。附件4合同补充协议第八条关于产权登记的约定（对本合同第十五条的补充约定）第一款第二项：若出卖人自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则出卖人应该按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。合同签订后，原告按照合同约定履行全部付款义务。被告却延期交房。此后原告多次向清远市住建局查询该涉诉房屋的验收备案状态，最终得到答复是2016年11月30日该项目取得市住建局颁发的竣工验收备案表，达到楼房交付标准（证据二）。原告于2017年3月1日办理了收楼手续。此前原告与被告就被告延期交楼的违约金计算发生争议，多次沟通无效，原告于2018年5月11日向清城区法院提起诉讼【（2018）粤1802民初2606号】。原告在一审起诉状中遗漏了对于开发商延期办理产权登记的违约金诉求，在二审上诉答辩状中补充该诉求，被二审法院主审法官告知需另案起诉处理【（2018）粤18民终3459号】。今年的3月4日原告收到被告方发送的ＥＭＳ快递，内容为《关于御墅莲峰花园办理不动产权证书的通知》（证据三），经再次向销售中心办证人员提交身份证复印件后，于4月中旬查询清远市住建局官网显示涉诉房源为已登记状态，后电话办证人员再次确认证实，涉诉房源36栋203房已登记取得房管局办证回执。综上所述，被告开发的御墅莲峰36栋于2016年11月30日取得市住建局颁发的竣工验收备案表，达到合同约定的交楼标准，即商品房实际交付之日。被告在商品房实际交付之日起一年内并未提交办理权属登记资料报产权登记机关，已构成延期办理产权登记的违约。故诉请法院判决被告承担自2017年12月1日（即商品房实际交付之日起一年）起至2019年4月1日止一年零四个月共计486日的延期办理产权登记违约金人民币22009.81元（380000＊4.35%＊486／365）。被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司答辩称：本案义务应当从商品房实际交付之日起算，涉案房屋的实际交付日期为2017年3月1日，并非原告主张的竣工日期2016年11月30日，逾期办证应当从2018年3月2日起算。产权备案手续于2018年12月4日完成首次确权登记，并于2019年3月20日取得涉案房屋的《清远市不动产登记收件收据》，故逾期办证的违约金应当计算至2018年12月4日。合同约定未按照时间递交仅需支付房价万分之五的违约金，原告无证据证明其损失，其按照同期贷款利率计算逾期办证违约金不合理，应当按照年利率1%计算。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本案的争议焦点有：1、原告请求的逾期办证的起算日及终止日；2、原告请求的逾期办证的违约金标准。对于第1个争议焦点，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，出卖人应依约商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人自房屋实际交付之日起365日内完成上述权属登记资料的备案义务。根据上述条款的约定，被告应当在房屋实际交付之日起365日内完成权属登记资料的备案义务，而原告于2017年3月1日实际收楼，该日期应为起算点，即违约金的起算日期为2018年3月2日。对于终止日期，应当为被告取得《清远市不动产登记收件收据》之日，即2019年3月20日。对于第2争议焦点，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件约定，逾期办证按已收房款的万分之五支付违约金，但该合同为被告提供的商品房买卖合同格式文本，且按固定数额承担迟延履行违约金，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，原告有权根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金。本案中，原、被告均未能举证原告的损失情况，对于损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金，而原告主张的要求按照年利率4.35%未超过上述标准，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告吴立国支付违约金17586元（该违约金自2018年3月2日起以原告已付房价款380000元为基数，按年利率4.35%的标准计算至2019年3月20日,合计383日）；二、驳回原告吴立国的其他诉讼请求。案件受理费175元，由原告吴立国负担35元，由被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 邓 楠二〇一九年七月二十九日书记员 吴杰升附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。