江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）太民初字第0245号 原告太仓格凡尼物业管理有限公司。 法定代表人王孟春，董事长。 委托代理人宋陶，江苏金太律师事务所律师。 委托代理人严丹婷，江苏金太律师事务所律师。 被告钟豪。 委托代理人宋伟伟，江苏孙剑良律师事务所律师。 本院于2014年4月1日立案受理了原告太仓格凡尼物业管理有限公司（以下简称格凡尼公司）与被告钟豪物业服务合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告格凡尼公司的委托代理人严丹婷、被告钟豪的委托代理人宋伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告格凡尼公司诉称：被告于2008年3月10日与南洋（太仓）房地产置业发展有限公司（以下简称南洋公司）签订商品房买卖合同，购买了太仓南洋广场的H-2-1、2、3、21、22号商铺。根据商品房买卖合同补充协议及原告与南洋公司签订的物业管理委托合同，原、被告建立了物业服务关系，物业费按照8元／平米／月收取，被告每月应向原告支付物业管理费1937元，2013年1月以来，被告无故拖欠物业管理费，原告多次催要，被告均不予理睬。为维护自身的合法权益，原告提起诉讼，要求判令被告：1、支付原告2013年物业费23242元；2、滞纳金4532元（以逾期金额为基数，按每日千分之一的标准，从2013年2月计算至同年12月止）。审理中，原告撤回第2项诉讼请求，本院依法予以准许。 被告钟豪辩称：1、小区供电设备无法正常运作，严重影响被告经营。开发商交付的商铺用电为单相电，单套房屋额定功率仅6KW，不能满足商业用房需要，也不符合设计规范，原告代表开发商多次承诺进行电路改造，但未履行承诺。维护供电设备的完好和正常运作是原告的职责，但供电设施经常跳闸，严重影响被告的正常经营，被告只得自行委托供电公司临时解决，并花费1万余元。2、2013年5、6月间，原告还擅自在被告商铺隔壁搭建临时用房，致使电力问题更为严峻，原告侵占业主共用区域进行盈利活动，不仅侵犯了被告的共用权，还对被告的正常经营造成影响。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2008年3月10日，被告钟豪与开发商南洋公司签订商品房买卖合同，购买了位于太仓市南洋广场H幢的商业用房，分别为H-2-1、H-2-2、H-2-3、H-2-21、H-2-22，房屋为地上两层、地下一层，建筑面积共计242.1平方米。同日，开发商与被告分别以甲方、乙方的名义签订了《合同补充协议》一份，该协议第十条物业、商业管理服务。其中约定，乙方同意并接受甲方通过相关合法程序委托的物管公司提供物业管理服务；物业管理费应从甲方书面交房通知确定的交房日的次日起计算；本物业之公共配套设施由物业公司进行统一维护管理，危险设施应配备明确的警告标志；房产由甲方委托的物业管理公司和商业管理公司提供南洋广场物业和商业管理服务，乙方同意遵守管理公司的《业主手册》…，物业管理费计8元／平米／月，由乙方按月支付给甲方。在乙方付款日前／或后5个工作日，甲方委托的物业管理公司向乙方出具相应的合法发票。第十二条公共部位。其中约定，南洋广场公共区域使用权归甲方，由甲方负责履行对其的权利和义务。乙方不能擅自占有广场公共区域；…。第十四条违约责任，其中约定，如果乙方逾期支付应支付给物业、商业管理公司的物业管理费或其他相关费用的，则乙方应向甲方或物业管理公司支付滞纳金，每逾期一日的滞纳金为未付金额的千分之一（1‰）；…。2008年8月1日，原告与南洋公司签订《太仓市物业管理委托合同（前期）》一份，约定，在建设竣工综合验收交付使用和按规定建立业主委员会之前，南洋公司委托原告负责该物业区域的前期物业管理工作，管理期限为伍年，从2008年8月1日起至2013年7月31日止；物业的公共服务费，由原告按照《前期物业管理服务协议》向业主或使用人收取；物业项目在竣工验收合格交付使用和按规定成立业主委员会之后，按业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》执行；…。 2013年8月1日，原告与南洋公司签订《太仓市前期物业管理委托合同》，其中约定，南洋公司将南洋广场物业委托原告进行物业管理服务，物业管理期限为5年，自2013年8月1日0时至2018年7月31日0时止。合同期未满，业主大会成立后与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。 又查明：被告购买上述商铺后经营“第五季”百货，接受了原告提供的物业管理服务，2013年以来，被告未交纳物业管理费。2013年12月31日，江苏金太律师事务所受原告委托，向被告发出律师函，催收2013年物业管理费，但被告逾期未领取该函。原告催要未果，遂于2014年4月1日诉至本院。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《太仓市物业管理委托合同（前期）》、《太仓市前期物业管理委托合同》、律师函，被告提供的业主手册及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：原告与南洋公司签订的《合同补充协议》，被告与南洋公司分别签订的《太仓市物业管理委托合同（前期）》、《太仓市前期物业管理委托合同》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行义务。原告作为南洋广场的物业服务提供者，已对小区提供了相应的物业管理服务，被告作为该物业服务范围内的业主已实际接受了服务，理应承担交纳物业管理费的义务。关于被告的第1项答辩意见，原告表示单相电是开发商设计建造的，应由被告与开发商协商解决。本院认为，被告商铺供电功率是否能满足其经营需要，系供电设备设计上的问题，并非物业公司履行管理维护职责的范围，被告相应的答辩意见理由不能成立。关于被告的第2项答辩意见，原告表示，该临时建筑并非原告搭建，该房屋搭建在案外人陈戟扬房屋（H-2-7）边上，且并未对被告构成侵权，也未对被告经营活动产生任何影响。审理中，被告未提供证据证明该建筑系原告搭建。本院认为，如果被告认为该建筑的存在对其构成侵权，可提供相应的证据向相关侵权人另行主张权利，现被告以此拒付物业管理费，理由亦不能成立。原告所提供的物业管理服务如存在瑕疵，被告可以提出整改意见或通过成立业主委员会行使其应有的权利，而不应采用不支付物业管理费的方式扩大矛盾。如果小区业主普遍采用该方式，会使小区物业管理陷入恶性循环的状态，最终损害的仍是全体业主的利益。当然，原告作为提供服务的一方，应对被告所反映的情况及时排查，一旦发现及时整改，积极与业主或业主委员会沟通，提高服务质量和业主的满意度。综上，被告应支付原告2013年物业管理服务费计23241.6元（242，1平米×8元／平米／月×12个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告钟豪于本判决生效后10日内支付原告太仓格凡尼物业管理有限公司自2013年1月至2013年12月的物业管理费23241.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费406元，由原告负担25元，被告负担381元。该款原告已预交，本院不再退还，被告承担部分381元由被告在支付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行苏州园区支行，帐号：10×××99。 审 判 长  钱 磊 人民陪审员  张锦明 人民陪审员  汤建荣 二〇一四年九月十八日 书 记 员  王 芳