上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第1186号原告栗海霞。委托代理人谭圆媛，上海市华荣律师事务所律师。委托代理人王小箴，上海市华荣律师事务所律师。被告国仲其。委托代理人马小勇。原告栗海霞与被告国仲其房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员袁静独任审判，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告栗海霞的委托代理人谭圆媛、被告国仲其及其委托代理人马小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栗海霞诉称，原被告于2013年9月2日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室，面积为102平方米的房屋出租给被告，租期从2013年9月22日至2018年9月21日止，双方在租赁合同中还特别约定，被告未经原告同意不得更改房屋结构，不得群租，不得用于经营。2014年5月9日，原告收到大华集团上海物业管理有限公司欧泊花郡管理处及上海市宝山区大场镇大华五村第四居民委员会共同发出的《租赁违规行为整改通知书》，告知屋内有分隔群租行为，要求原告立即停止并予以整改。被告的这一行为严重违反了《房屋租赁合同》的约定，故起诉要求解除原被告房屋租赁关系；被告在判决生效之日起十日内清退租客，返还出租房屋并支付违约金人民币3，000元等。被告国仲其辩称，被告并没有将承租的房屋群租给他人以赚取差额利润，而是与老乡、朋友、同事共6人居住在承租房屋内，大家共同分担房租、水电等费用。对分隔的房屋，被告同意拆除，恢复原状，不同意解除与原告的房屋租赁关系。如果原告还是坚持收回房屋，则要赔偿被告花费的5万多元装修费用。经审理查明，原被告于2014年9月2日签订《房屋租赁合同》（编号：NOXXXXXXX），约定原告将位于上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室毛坯房屋租赁给被告使用，租期从2013年9月22日起至2018年9月21日止，2013年9月22日至2016年9月21日房屋租金为3，000元∕月，2016年9月22日至2018年9月21日租金为3，300元∕月，被告按三个月为一期支付租金，于每期首月末日前支付，并另付押金3，000元；合同第六条第6.7款约定：“租赁期限内，未经甲方（原告）书面同意，乙方（被告）不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除合同，并依据合同第九条追究乙方违约责任”。第八条约定：“本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方”。第九条约定：“凡在执行本合同中发生的或与本合同有关的任何纠纷，双方应友好协商。协商不成，任何一方均可向该房屋所在地人民法院提起诉讼”。第十条约定：“未经甲方同意不得更改房屋结构；不得群租；不得用于经营；乙方需对房屋简单装修…”。2014年5月9日，原告收到大华集团上海物业管理有限公司欧泊花郡管理处及上海市宝山区大场镇大华五村第四居民委员会共同发出的《租赁违规行为整改通知书》，被告知在房屋租赁过程中存在改变住房性质，分隔并群租的违规行为，要求其立即停止并予以整改。原告认为被告的行为违反《房屋租赁合同》的约定，故以前述理由诉来本院。本院于2014年8月26日至系争房屋查看，拍摄现场照片6张，并对在场的上海物业管理有限公司欧泊花郡管理处及上海市宝山区大场镇大华五村第四居民委员会工作人员、系争房屋内住客陈振芳、张希佼进行了调查。6张照片显示被告将承租的房屋分隔为了5个房间。上海物业管理有限公司欧泊花郡管理处工作人员周剑、李星陈述：2014年6月，因接到小区业主对3号401室的投诉，随即到该房进行查看，发现有分隔房屋、群租的现象，就立即通知了居委会，居委会工作人员查看确认后便一同向原告发出了《租赁违规行为整改通知书》。上海市宝山区大场镇大华五村第四居民委员会干事陆向金、孟勤燕陈述与周剑、李星陈述一致。租赁房屋内住客陈振芳陈述：被告国仲其系其表哥，是国仲其让她住在房间内，自己没有上班，过几天就会离开上海，不交付房租给国仲其，也不知道国仲其的具体信息及住处。屋内住客张希佼陈述：被告国仲其系其表哥，是国仲其于2014年5月份开始让其居住在房屋内的，不支付租金。原告对6张照片及笔录的真实性没有异议，但对陈振芳、张希佼表述的内容有异议，认为二人虽称与被告国仲其有亲属关系，但却对国仲其的身份、家庭情况一无所知，从中可看出被告国仲其与陈振芳、张希佼并无亲属关系。被告对照片及笔录的真实性没有异议，但认为小区业主投诉是屋内住客回屋太晚，较吵的缘故。对于住客陈振芳，被告陈述与其系表兄妹关系，陈振芳在上海打工，大约于2014年3、4月份到屋内居住，会长期居住在此。对于张希佼，被告陈述是朋友关系，不是亲属，承租房屋的租金及水电等费用由住客平均分担。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《租赁违规行为整改通知书》、本院现场调查所拍照片、制作的谈话笔录、当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。庭审中，被告称其承租原告房屋后，将房屋分隔为五间，住有被告老乡、朋友、同事等6人，6人平均分摊房租及水电等费用，被告的陈述与屋内住客陈振芳、张希佼的表述相互矛盾。但综合本案庭审、《租赁违规行为整改通知书》、照片及谈话笔录，可认定被告存在将承租房屋分隔，并将分隔后的房间租给他人居住的行为，该行为已违反了原被告签订的《房屋租赁合同》第六条6.7款、第十条的约定。根据合同的约定，被告违约的，原告有权单方解除合同。因此，对原告要求解除原被告房屋租赁关系的诉请，本院予以准许，该合同解除后，被告应清退房内租客，返还原告房屋，原告亦应在被告结清承租房屋的相关费用、返还房屋时将收取的3，000元押金退还被告。对于原告诉请的3，000元违约金，虽被告存在违约行为，但本案情形不适用于双方签订的《房屋租赁合同》第八条中关于支付违约金的约定，故对原告的此项诉请，本院难以准许。被告关于原告收回房屋后，要求其赔偿装修损失费用的辩解，根据双方合同约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条之规定，本院亦难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告栗海霞与被告国仲其签订的《房屋租赁合同》（编号：NOXXXXXXX）；二、被告国仲其于本判决生效之日起十日内，清退位于上海市宝山区真大路XXX弄XXX号XXX室内的租客，并将该房屋返还原告栗海霞；三、原告栗海霞的其它诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取25元，由被告国仲其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金敏浩二〇一四年九月十七日书记员  陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的调解成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…