江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2014）启吕民初字第00419号原告彭国英。委托代理人徐辉。被告南通万广置业发展有限公司，住所地本市吕四港镇陈涛路**。管理人南通万广置业发展有限公司清算组。委托代理人吴俊逸、施太江。原告彭国英诉被告卢海洪、卢小洪、南通万广置业发展有限公司（以下简称万广公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员吴新峰适用简易程序于2014年6月27日、7月30日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2014年8月26日、9月22日公开开庭进行了审理。原告彭国英及其委托代理人徐辉、被告卢海洪、被告卢小洪及其委托代理人曹伟慧、被告万广公司管理人的委托代理人吴俊逸、施太江到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，原告撤回对被告卢海洪、卢小洪的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。原告彭国英诉称，2009年10月30日，原告与被告万广公司签订一份商品房买卖协议，该协议约定原告向被告万广公司购买银鹤花苑二期商品房8号楼401室。此后，原告分别于2009年10月30日、11月4日通过银行转账向被告万广公司支付购房款共计10万元。交房时间到期后，该房屋已竣工，被告万广公司却将该房屋卖给卢海洪。原告与被告万广公司多次交涉无果，为查明案件需要，故将三被告均诉至法院并请求判令：1.被告万广公司返还原告购房款共计10万元；2.本案诉讼费由被告方承担。被告万广公司辩称，1.其收到原告交付的10万元购房款是事实。如果法院确认该笔10万元购房款系原告以自己名义支付的，则原告与其之间存在债权债务关系，但卢海洪和卢小洪支付的购房款中就相应减少了10万元；如果法院确认涉案10万元购房款系原告代卢小洪支付的，则其与原告之间不存在债权债务关系。2.其已与卢海洪就涉案房屋签订了商品房买卖合同并完成网上备案，卢海洪目前系该涉案房屋的购买人，在此之前房屋购买人应为卢小洪。综上，要求法院查明事实并依法判决。经审理，本院确认以下基本事实：一、被告万广公司系从事房地产开发、销售的企业。2009年10月30日，原告作为乙方，被告万广公司作为甲方，双方签订协议书一份，该协议约定“一、乙方购甲方开发的银鹤花苑二期8楼401（室、套），面积约为111.68平方米（以交付时实际面积为准），价格按每平方米人民币3200元计算。……三、房屋交付时间初定于2011年12月前，如延期，最迟不超过六个月。四、乙方预付房款壹拾万元给甲方，于本协议签订时支付，如乙方违约该款不予退还……。五、商品房预售的有关手续在办理之中，待办理完毕后双方签订商品房买卖合同，以进一步明确双方的权利与义务。……。”该协议还对其他事项作了约定。该协议乙方签名处由原告彭国英签署“彭国英”。另外，原告又以卢小洪作为买受人与被告万广公司于某日签订了一份内容与上述协议内容相同、落款日期相同（2009年10月30日）的协议书，该份协议书的乙方为“卢小洪”，协议上乙方签名处“卢小洪”的签名系原告彭国英代签。二、2009年10月30日，原告通过其个人银行转账方式向被告万广公司支付购房款50000元，被告万广公司向原告出具编号为“NO.0003755”号现金收入凭证，该凭证上“户名”记载为“彭国英”。2009年11月4日，原告又通过其个人银行转账方式向被告万广公司支付购房款50000元，被告万广公司向原告出具编号为“NO.0025792”号的现金收入凭证，该凭证上“户名”记载为“卢小洪”。2010年2月9日，卢小洪向被告万广公司支付涉案房屋的购房款50000元，被告万公司向卢小洪出具编号为“NO.0002741”号的现金收入凭证，该凭证上“户名”记载为“卢小洪”。2012年4月21日，卢小洪向被告万广公司出具《承诺书》一份，该承诺书载明“我于二○○九年十月三十日与南通万广置业发展有限公司签订的协议书购买银鹤花苑二期8楼401（2号车库）是我委托彭国英代理本人签订房屋协议，所缴第一笔款项人民币伍万元正委托彭国英代交。如彭国英的代理行为给贵公司造成损失，则一切法律后果经济责任由卢小洪承担。”2012年6月28日，被告万广公司向卢小洪出具一份承诺书，该承诺书载明“……一、本公司南通万广置业发展有限公司与卢小洪2009年10月30日银鹤花苑8号楼401室商品房买卖协议书继续有效。二、银鹤花苑8号楼401室商品房永远只售给卢小洪；如违约，造成的差价等一切经济损失由本公司承担。特此承诺。”三、被告万广公司于2013年2月4日就涉案房屋取得商品房预售许可证（编号：启房预售证第2013007号）。2013年2月17日，卢小洪在上述乙方为“卢小洪”的协议上注明“本人无购房经济能力，自愿将此房转让卢海洪购买。卢小洪2013.2.17”。同日，卢海洪与被告万广公司就涉案房屋签订商品房买卖合同一份（合同编号2013015），该合同第三条约定“买受人购买的商品房……银鹤花苑8#楼【幢】（【座】4【单元】（【层】401号房……。该合同第四条第1点约定“……该商品房单价为（币种：人民币）每平方米3200.00元，……合计总金额（币种：人民币）……小写343200元”。该份商品房买卖合同已经在相关部门完成网上备案。合同签订当日，卢海洪向被告万广公司支付涉案房屋购房款261900元，被告万广公司向卢海洪出具编号为“0000319”号的现金收入凭证，该凭证上“户名”记载为“卢海洪”。四、2013年6月3日，原告就涉案房屋诉至本院要求判令被告万广公司继续履行与其于2009年10月30日签订的购房协议书以及确认卢海洪与被告万广公司于2013年2月17日签订的商品房买卖合同无效。2013年12月6日，本院经审理后作出（2013）启吕民初字第0284号民事判决，该判决认为原告主张被告万广公司与卢海洪之间签订商品房买卖合同无效没有事实依据，而且卢海洪与被告万广公司已实际履行上述商品房买卖合同，涉案房屋无法再售予原告，因此判决驳回原告的诉讼请求。一审宣判后，原告因不服该判决遂上诉于南通市中级人民法院。2014年4月15日，南通市中级人民法院作出（2014）通中民终字第0602号民事裁定，裁定准许上诉人彭国英撤回上诉。上述事实，由原告提交的协议书、现金收入凭证、银行存折、（2013）启吕民初字第0284号民事判决书、（2014）通中民终字第0602号民事裁定书；卢小洪提交的承诺书；本院调取的（2013）启吕民初字第0284号庭审笔录及调查笔录等证据以及当事人双方的庭审陈述在卷佐证，应予认定。本院认为，原告以自己名义与被告万广公司就涉案房屋签订的购房协议书，系双方的真实意思表示，虽然该协议签订时被告万广公司就涉案房屋尚未取得预售许可证，但在本案原告起诉前被告万广公司已经取得预售许可证，根据相关解释规定，该协议合法有效，协议内容对双方均有法律拘束力。根据查明的事实，被告万广公司就同一涉案房屋已与卢海洪签订商品房买卖合同并完成网上备案手续，在此情势之下，被告万广公司将涉案房屋再售予原告已无现实可能，原告以自己名义与被告万广公司签订的购房协议已无继续履行的必要，经本院释明，原告与被告万广公司均同意解除该购房协议，本院对此予以照准，该协议解除后，相应的购房款应予返还。关于本案诉争的10万元购房款，该款系由原告银行卡汇至被告的账户，这是不争之事实，在确认原、被告之间当时存在商品房预售关系的前提下，在无明确的相反证据证实该10万元系原告代他人交付的情形下，该款应当认定为原告所交购房款。被告万广公司在这个问题上也未明确作相反的抗辩并提出证据证实，故不予考虑。至于原告与卢海洪、卢小洪是否存在经济纠纷与本案无涉。综上，原告诉请要求被告万广公司返还已付的10万元购房款，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：限被告南通万广置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告彭国英人民币10万元。本案受理费2300元（原告已预交），由被告南通万广置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2300元（该院户名：南通市财政局，开户行：中国银行西被闸支行，帐号：47×××82）。审 判 长  张红丽代理审判员  刘东伟人民陪审员  庄勇刚二〇一四年九月二十二日书 记 员  黄晓赛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。