河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民终字第1418号上诉人（原审原告）李胜，男，1963年5月17日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市海港区。上诉人（原审原告）李秀琴，女，1957年8月15日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市山海关区。上诉人（原审原告）李秀芝，女，1960年9月16日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市海港区。上诉人（原审原告）李秀春，女，1971年2月20日出生，汉族，农民、现住秦皇岛市海港区。上诉人（原审原告）李秀丽，女，1973年11月28日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市海港区。委托代理人梁俊，河北德圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴应茹，女，1957年6月12日出生，回族，现住秦皇岛市海港区。被上诉人（原审第三人）卢丽敏，女，1982年1月20日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市海港区。原审被告李双，男，1966年7月25日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市海港区。上诉人李胜、李秀琴、李秀芝、李秀春、李秀丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2013）海民重初字第17号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，王文香与李宝金系夫妻关系，婚生长子李胜、次子李双、长女李秀琴、次女李秀芝、三女李秀春、四女李秀丽。王文香夫妻有老宅一套位于海港区北港镇张桥庄村，宅院内前后共有正房六间，是1963年经政府批准建设了三间正房，在八十年代末期因李双结婚需要用房，将原建房屋进行翻建，集体土地建设用地使用证编号为冀抚集建（农宅）字第053号土地使用权登记在李宝金名下。李宝金于1999年去世，上述房屋中属于李宝金的遗产没有分割。在2003年，李双在老房屋后边新建房屋三间，在2004年7月补办了院内建房的审批手续。2004年6月，王文香、李胜、李双经北港镇法律服务所代书，签订了《宅基地使用证更名协议》，内容为：“原户主李宝金，已故，原户主妻王文香，现住北港镇庄桥庄，更名户李双，男，38岁，住址，北港镇张桥庄村。原户主生前批建房，东西各长35.80米，南北各宽11.4米，总面积408.12平方米，该院四至东邻牛国发墙，西自有墙邻王忠歧，南北邻道。更名户已出资翻建，其产权归更名户所有，为明确所有权，原户主妻王文香经家庭内部协商，老院由次子李双翻建的，产权为李双所有，在清宅换证时，申请土管部门办宅基地使用证更名手续”，协议签订后，该宅院的集体土地使用权未变更到李双名下。2006年8月1日，李双与吴应茹签订了《买卖房契》，约定：李双现将前后六间正房卖给吴应茹，房价款为107500元，当面一次付清。此合同双方协定、各无反悔，立据为证。买卖房契上除李双、吴应茹签字外，还有中证人王某1、王某2，代笔人王景山签字，并加盖了海港区北港镇张桥庄村村民委员会印章。8月3日李双收取了吴应茹的房款，交付了房屋和集体土地建设用地使用证给吴应茹。2009年12月2日经吴全民、王少清以13万元的价格将该房屋出售给了卢丽敏。现该房屋由卢丽敏使用并持有集体土地建设用地使用证。吴应茹称该房是他们姐妹几个凑的钱给弟弟吴全民和母亲购买的房子，后来弟弟将钱还给了姐妹，房子归弟弟所有。是弟弟吴全民和弟媳王少清将房屋出卖的，吴应茹对买卖房屋的事实认可。另吴应茹称，其是在看到诉争房屋的墙上写出售，经他人告知后才与李双联系的；在庭审中，吴应茹称，诉争房屋的集体土地使用证是李胜的妻子交给吴应茹的，李双、王文香及李胜、李秀琴、李秀芝、李秀春、李秀丽对此予以认可。在重审诉讼中，卢丽敏提交了一份2009年12月2日与被告李双签订的《买卖房契》，约定“今有李双现将前后正六间正房卖给本村卢丽敏，价款共计五万五千元，…房款当面一次付清。此合同双方协定，立据为证，各无反悔”。买卖房契上除李双、卢丽敏签字外，还有中人证人王某3、王某2，代笔人王景山签字，并加盖了海港区北港镇张桥庄村村民委员会印章。卢丽敏称，我认为那房子是李双的，所以我认为应该有李双的签字，所以就跟李双签了一份协议，但是我把购房款交给了吴应茹。李双认可该协议是其所签，但认为是因涉及到过户及上税，所以又签了这份协议。另查，吴应茹不是海港区北港镇张桥庄村民，卢丽敏是海港区北港镇张桥庄村村民。原审法院认为，农村土地归村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。诉争的六间房屋有三间系王文香与李宝金为被告李双结婚所建，另三间为被告李双所建。李宝金去世后，因没有进行遗产分割，该房产应由其继承人共有。李双在2006年8月1日与吴应茹签订的《买卖房契》，将房屋出售给吴应茹，该契约经当时张桥庄村干部作为中人，并加盖了该村公章，结合房屋出售的情况，及土地使用证交付情况，原审法院对王文香及李胜、李秀琴、李秀芝、李秀春、李秀丽称对此不知情的理由不予采信。在吴应茹使用该房屋后，于2009年12月将房屋出售给卢丽敏，在吴应茹将房屋出售给卢丽敏时，李双经村干部作为中人又与卢丽敏签订了《买卖房契》，该协议的签订表明李双对吴应茹将房屋出售给卢丽敏的行为是明知的，该协议只是为了办理过户手续而签订，并非反映双方真实交易意思，因吴应茹不是张桥庄村村民，其无权取得该村的宅基地使用权，因此，李双与吴应茹签订的《买卖房契》应为无效协议，但该房屋现已流转给本村村民卢丽敏，卢丽敏有权取得该宅基地使用权，故对原告要求卢丽敏返还房屋的诉讼请求，不予支持。李胜、李秀琴、李秀芝、李秀春、李秀丽认为其权利受到侵害，可与李双另行解决。遂判决：一、被告李双与被告吴应茹于2006年8月1日签订的《买卖房契》无效；二、对原告的其他诉讼请求不予支持。案件受理费2450元，由被告李双负担2000元，被告吴应茹负担450元。上诉人李胜、李秀琴、李秀芝、李秀春、李秀丽不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人认为原审判决认定李双与吴应茹签订的《买卖房契》无效是正确合法的，上诉人不持异议，然而既然上述房屋买卖契约被确认为无效，那么在该契约基础上由二被上诉人就涉案房屋达成的买卖协议又如何会有效。无效合同具有违法性、不得履行性、自始无效和当然无效的特点。其中，不得履行性即当事人在订立了无效合同以后，不得依据合同实际履行;已经履行的，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还;自始无效指合同一旦被确认为无效，就将产生溯及力，使合同从订立起就不具有法律约束力。李双与吴应茹之间的《买卖房契》被确认无效后，该房屋的所有权就未发生改变仍归属于上诉人所有，吴应茹对该房屋及宅基地的任何形式处分均是无权处分，包括其出租、出售、抵押等一切行为，而其与被上诉人卢丽敏之间买卖行为当然无效。原审判决在认定前者交易无效的情况下，又认定后者交易有效，等于又认可了前者交易的效力，自相矛盾。二、被上诉人卢丽敏具有取得本村宅基地使用权的资格与其是否有权取得本案宅基地使用权和房屋所有权或其取得上述房屋是否合法是两回事。被上诉人属于本村集体组织成员具有取得本村宅基地的权力资格，上诉人对此不持异议，但在具体流转中，也要看其取得标的物的前提基础和程序是否合法。在本案中，其在无效房屋交易的基础上，从无处分权人手中再行受让他人房屋和宅基地的行为当然不具有合法性和有效性，宅基地和房屋理应返还给上诉人。三、如果认定被上诉人卢丽敏与吴应茹之间的买卖行为有效，则切实伤害了上诉人作为房屋共有人的财产权。本案证据清楚证实，在上诉人的父亲李宝金去世，特别是其母亲王文香又去世后，五位上诉人作为继承人享有对遗产房屋的继承权，没有任何有效证据显示原审被告李双将其把房屋、宅院出售给吴应茹乃至与卢丽敏签订一个虚假契约的行为经过了全体上诉人同意或为上诉人所知晓，虽然契约上有中证人签字和加盖了村委会印章，但这不是买卖房屋、宅基地契约生效的条件，更不能依此认定协议有效而剥夺上诉人至高无上的财产权，因此，原审判决对上诉人所称对交易不知惰的理由”不予采信”的认定是不正确的。四、被土诉人卢丽敏取得宅院、房屋不属于善意取得。1、被上诉人自己在原审中都承认受行政因素的影响，本案宅基地和房屋产权变更登记手续根本不能办理，表明被上诉人知晓吴应茹为城镇户口，其买卖农村房屋行为的不合法性，表现被上诉人属于明知前者交易无效而依然购买的主观故意。2、作为本村村民，被上诉人应当知道该宅基地的登记权人是谁，其也可以到相关机关去查询，特别是在其与吴应茹交易时看到且持有《集体土地建设用地使用证》后，应当清楚地知道使用证上登记的权利人为李宝金而不是李双，该财产属于李双与所有上诉人共同共有的事实，而其仍然与吴应茹进行交易，在主观上显然不属善意，不符合善意取得的条件。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，该判决第二项应被依法改判，上诉人的诉讼请求应予得到支持，请求二审人民法院查清本案事实，依法裁判。被上诉人卢丽敏辩称：一、原审被告有权处分诉争的房屋。根据法院依职权调取的证据显示，李双作为申请人申请的《农村宅基地申请审批表》，李双一家于2004年6月26日签订的《宅基地使用权更名协议书》及法院查明的其他事实证明，涉案房屋系为李双结婚准备，且经过翻建，且各上诉人已协商将涉案房屋产权给李双，并在清宅换证时将涉案房屋占用范围内的宅基地使用权更名给李双的案件事实，其后虽未更名到李双名下，但该事实系政策原因导致，并不能否认李双对涉案房屋具有合法的所有权及处分权的事实。涉案房屋作为遗产亦由继承人共有状态转化为遗产分割完毕的状态，李双取得涉案房屋所有权及处分权。二、即使李双与吴应茹之间的房屋买卖关系因故无效，因卢丽敏与李双之间存在真实有效的房屋买卖合同，李双及上诉人也无权要求卢丽敏返还房屋。三、退一步讲，即使李双对涉案房屋不具有完全处分权，李双的行为也应依法认定为表见代理，相应的代理行为有效。1、按照当地风俗，父母均等地为各个儿子准备房屋。王文香有两个儿子，大儿子李胜已经有了房屋三间，那么父亲李宝金留下的剩余三间房屋按照习俗就应归二儿子李双所有，作为同村村民卢丽敏，更深知李双就是涉案房屋的实际产权人。即使李双对涉案房屋不具有完全的处分权，卢丽敏也有足够的理由相信李双有权处分涉案房屋。2村委会对卢丽敏买房进行了见证，以及同村55位村民出具了证明材料，均能证明李双就是实际产权人。四、再退一步讲，即使李双的行为不构成表见代理，也可依照善意取得制度认定被上诉人已经取得涉案房屋所有权。五，从诚实信用原则和社会公序良俗的角度出发，上诉人的上诉请求也应被驳回。诉争房屋出售多年，各上诉人系李双的同胞兄弟姐妹，对其出卖涉案房屋的行为不可能不知情，但各上诉人多年未提异议，而各上诉人之所以选择在当前提起诉讼，主要原因在于涉案房屋已经被列入拆迁范围，而拆迁补偿利益远远高于当初的卖房款，各上诉人才见财起意，试图通过滥用诉权的方式要回涉案房屋，试图造成因其不诚信行为而获利的局面。综上，请求二审法院依法维持原审判决。被上诉人吴应茹未发表答辩意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，诉争的六间房屋，其中三间房屋系经李双申请，两级政府批准，由李双在老宅院内新建，故新建的三间房屋，李双有处分权，另外三间系李双的父母为李双结婚而翻建，翻建房屋时，李宝金夫妇均与李双生活在一起，三间翻建的房屋是李宝金夫妇的共同财产，因李宝金去世后未留遗嘱，应由其继承人继承。吴应茹称其是在诉争房屋的外墙上看到诉争房屋出售信息的，王文香生前、李胜、李秀琴、李秀芝、李秀春、李秀丽亦均认可诉争房屋的集体土地建设用地使用证系李胜妻子交付给吴应茹，李胜在该村居住，王文香生前与李双生活在一起，且出售诉争房屋时，均经诉争房屋所在村村委会见证，上诉人均未提异议，结合李双与李胜分家居住情况及诉争房屋出售情况，以及被上诉人卢丽敏系诉争房屋所在村村民，其有权取得诉争宅院的宅基地使用权的情况，应认定李双处分诉争的宅院最终给卢丽敏的行为有效。故原审判决并无不当，上诉人李胜、李秀琴、李秀芝、李秀春、李秀丽要求卢丽敏返还房屋，于法无据，本院不予支持。关于部分上诉人因李双处分诉争房屋造成损失的问题，可向李双另案主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2450元，由上诉人李胜、李秀琴、李秀芝、李秀春、李秀丽各负担490元。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一四年九月二十六日书 记 员 孙秀丽