山西省朔州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)朔中民终字第380号上诉人（原审被告）宁瑞晓，男，1981年2月15日出生，汉族，山西省怀仁县人，住怀仁县佳馨园*号楼*单元*层东门。委托代理人姚文涛，山西业盛律师事务所律师。委托代理人吴悦，男，1958年1月6日出生，汉族，干部，朔州市怀仁县人，住怀仁县怀安西街X号。上诉人（原审被告）宁拥军，男，出生年月不祥，现住怀仁县佳馨园*号楼*单元*层东门。被上诉人（原审原告）张玉宝，男，1979年4月7日出生，汉族，山西省朔州市怀仁县人，住怀仁县花园南巷*号。被上诉人（原审被告）张子义，男，1977年12月11日出生，汉族，怀仁县新家园镇北辛村人。被上诉人（原审被告）袁爱玲，女，1976年10月21日出生，汉族，怀仁县新家园镇陈家堡村人。上列二被上诉人之委托代理人曹海仙，山西黄河律师事务所律师。上诉人宁瑞晓、宁拥军因房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省应县人民法院（2014）应民初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宁瑞晓及其委托代理人姚文涛、吴悦，被上诉人张玉宝，被上诉人张子义、袁爱玲之委托代理人曹海仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年6月24日，张玉宝与张子义、袁爱玲夫妇（同居关系）签订房屋买卖合同，张子义、袁爱玲自愿将自己位于怀仁县佳馨园1号楼2单元2层东门楼房一套卖给张玉宝，作价人民币35万元。并于当日交清所有房款，当日又经怀仁县公证处对张子义、袁爱玲夫妇转让给张玉宝楼房是其夫妇的真实意思表示声明予以公证。张玉宝与张子义、袁爱玲还约定给留15天的搬家时间。2013年6月27日，张子义、袁爱玲在搬家的时候，张子义就诉争房屋又与宁瑞晓签订了房屋买卖协议，作价34.5万元。由于此前张子义借宁瑞晓30万元人民币，截止2013年6月27日，张子义应付利息2.4万元未付，宁瑞晓又支付张子义现金2.1万元，结算清借款本息和购房款。张子义将购房原始收据交给宁瑞晓。2013年7月9日，怀仁县公安局对张子义涉嫌诈骗立案侦查，后因不追究刑事责任撤销。原审认为，张玉宝与张子义、袁爱玲买卖房屋合同，符合买卖合同构成要件，是双方当事人的真实意思表示，并且对买卖行为进行了公证。宁瑞晓与张子义的房屋买卖合同是基于张子义与其民间借贷关系，在张子义不能实现归还借款的条件下，违背真实意思与其形式的房屋买卖合同，不是双方当事人的真实意思表示，并且张玉宝买卖房屋时间先于宁瑞晓。因此，张子义与宁瑞晓的房屋买卖合同无效。至于其双方的民间借贷关系，当事人可另行主张权利。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决：一、张玉宝与张子义房屋买卖合同有效；张子义与宁瑞晓买卖合同无效。二、驳回宁瑞晓反诉请求。案件受理费6550元，由张子义负担。判后，宁瑞晓、宁拥军不服，向本院提起上诉称，1、张子义、袁爱玲与张玉宝房屋买卖合同系抵债形成，并未实际付款，公证书系他人所为，不应认定其房屋买卖合同有效；2、张子义与上诉人之房屋买卖合同系基于之前的借款抵押形成，除将欠上诉人30万元借款、2.4万元利息抵顶外，上诉人又支付其2.1万元现金，以34.5万元价格购买，并已实际占有使用该房屋，应对本案诉争房屋享有优先所有权；3、原审并未查清宁拥军的真实身份和基本情况，在办案人员未对本案事实向公安机关调查之前提下，判决此案程序不当。故请求二审查清事实，依法改判，确认宁瑞晓有优先取得诉争房屋所有权的权利。针对本案事实，双方当事人在一、二审均提供了相应证据，主要证据有：佳馨园住宅楼定房合同，证实张子义以20.2万元之价向朔州中仁房地产开发有限公司购买本案诉争房屋。张子义、袁爱玲与张玉宝于2013年6月24日签订的房屋买卖合同及收款收据，证实张子义、袁爱玲于2013年6月24日将本案诉争房屋以35万元之价卖与张玉宝，并约定留有15日的搬家时间。（2013）怀证民字第142号《公证书》附《声明书》，证实张子义、袁爱玲声明将诉争房屋转让给张玉宝系其真实意思表示，保证房屋产权无纠纷，并承诺日后配合张玉宝办理产权手续，且承担楼房转让前的一切债权、债务。张子义与宁瑞晓于2013年6月27日签订的房屋买卖协议，证实2013年6月27日张子义将本案诉争房屋以34.5万元之价卖与宁瑞晓。朔州市怀仁县公安局询问笔录载明，张子义陈述：与张玉宝房屋买卖合同我们夫妇二人均签了字，并于当日公证，张玉宝35万元购房款当时没有交付，只是我之前欠人家钱，收据只是个凭证，证实房款已交清。与宁瑞晓房屋买卖协议是因我与宁瑞晓之间有债务关系，我欠宁瑞晓30万元钱。我把房子卖给张玉宝后，我们正在搬家时被宁瑞晓看见了，阻拦不让我们搬家，然后宁瑞晓、张彪、还有宁的老婆和哥哥找我让还钱，众人商量着让我用房子给宁瑞晓顶账，最后宁瑞晓给我现金2.1万元，加上之前欠款30万元和利息，以34.5万元之价与宁瑞晓签订了房屋买卖协议，但此事我老婆袁爱玲不知情，也未在房屋买卖协议上签字。应县人民法院调查笔录载明，张子义陈述：房卖给张玉宝了，我搬家给张玉宝腾房，宁瑞晓知道了，挡着不让走，拦了3、4个小时，他们过去3、4个人，我没办法的情况下给写了个卖房协议，他们准备好的，我给签了个字。欠宁瑞晓的钱我做买卖一、二年内给付清。袁爱玲关于张玉宝与宁瑞晓房屋买卖情况说明，证实与张玉宝房屋买卖协议是真实意思表示，与宁瑞晓房屋买卖协议是在搬家时，因欠人家高利贷，宁让还钱，无奈之下迫不得已所签。中国移动通信客户详单，署名李四虎、王清宇、张彪等人的书面证明材料（均为二审中提供），拟证明宁瑞晓购买张子义房屋之事实及该房屋张子义已实际交付，宁瑞晓并占有之事实。起诉状，立案审批表，证实张玉宝就本案于2013年7月9日向法院起诉并立案。当事人一、二审庭审陈述。本院对原判查明的基本事实予以确认，且双方当事人提供的上述证据经一、二审质证，本院亦予以确认。本院认为，第一、关于本案的基本事实。本案诉争房屋所涉两份买卖合同之签订实质上均是基于对各自债权的实现而形成的，债权人张玉宝认为自己与张子义、袁爱玲签订的房屋买卖合同为有效合同，宁瑞晓认为对诉争房屋应享有优先所有权。对与张玉宝签订的房屋买卖合同，被上诉人张子义、袁爱玲于合同签订当日对合同内容的真实性进行了公证。对与宁瑞晓签订的房屋买卖协议，被上诉人袁爱玲未签字，不知情。对诉争房屋两份买卖合同，张子义在公安机关及一审法院调查中的陈述、袁爱玲的情况说明及诉讼中二人的陈述意见，均称与张玉宝之买卖行为系其真实意思表示，与宁瑞晓的房屋买卖协议系无奈情形下所签订，并承诺尽早归还所欠宁瑞晓借款本息。对上述事实，上诉人不能提供证据予以否定，本院予以确认。第二、关于上诉人宁瑞晓二审中提供署名李四虎、王清宇、张彪等人的书面证明材料拟证实该诉争房屋已交付，并已实际占有，请求确认对诉争房屋应优先享有所有权一节，因张子义与宁瑞晓2013年6月27日签订的房屋买卖协议是在张子义、袁爱玲与张玉宝2013年6月24日签订房屋买卖合同之后，并按合同约定搬家时，遭宁瑞晓等人阻拦催要借款而形成的，对该买卖行为张子义、袁爱玲自始不认可是其真实意思表示，且张玉宝对张子义与宁瑞晓的买卖行为提出异议并于双方签订协议之后的同年7月9日已向人民法院提起诉讼。至于宁瑞晓二审中提供的署名李四虎等人的书面证明材料拟证事实，因与前述基本事实相矛盾，且证人未出庭作证，不能确认其真实性。鉴于上述情况，即使宁瑞晓已占有诉争房屋，亦不能认定为法律意义上的善意取得，故原判认定双方所签房屋买卖协议无效适当。第三、关于本案的程序问题，宁拥军虽被原审列为本案的当事人，但其与涉案纠纷并无关系，且张玉宝在原审庭审中已明确放弃对宁拥军的诉讼，故原审在实体处理中未涉及宁拥军正确，本院予以认可。至于上诉人所提原审在未调取怀仁县公安机关相关材料之前提下，判决此案不当之诉求，因对本案实体处理并无影响，故本院对该意见不予考虑。综上，张玉宝与张子义、袁爱玲之房屋买卖合同，无论从合同签订之形式、公证的内容上看，还是双方当事人陈述，均为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原审既已认定宁瑞晓与张子义房屋买卖协议无效，依据法律规定，对于双方签约时张子义之前欠款本息与另收取的2.1万元现金共计34.5万元购房款应予返还宁瑞晓，但原判对此未作处理失当，二审应予更正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：维持应县人民法院（2014）应民初字第117号民事判决；被上诉人张子义于本判决生效后15日内返还上诉人宁瑞晓购房款34.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按原判决执行；二审案件受理费3275元，由上诉人宁瑞晓负担。本判决为终审判决。审判长  郭洪福审判员  赵彩兰审判员  李中祥二〇一四年九月二十六日书记员  王彩云