广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初2032号原告（反诉被告）乔彦，女，汉族，1983年5月16日出生，身份证住址河南省邓州市。委托代理人黄国标，广东尊海律师事务所律师。被告（反诉原告）文月媚，女，汉族，1974年9月18日出生，地址广东省深圳市宝安区。委托代理人陈有蕊，广东笃法律师事务所律师。委托代理人何政欣，广东笃法律师事务所实习律师。原告乔彦诉被告文月媚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乔彦及其委托代理人黄国标，被告文月媚的代理人陈有蕊、何政欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年11月21日，在房地产中介的促成下，原告与被告签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告名下物业深圳市宝安区建安路西城品阁商住楼XXX房，该房屋为住宅，建筑面积为33.94平方米，合同成交价为人民币130万元；合同生效之日起1日内，原告向被告支付定金3万元；原告以首期楼款以及银行按揭贷款形式支付购房款，原告须于2015年12月6日（含当天）前办理资金监管手续和银行按揭贷款申请手续，被告需配合原告办理该手续；涉讼房屋处于抵押状态，被告同意于办理资金监管手续之日起20日内（含当日）自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记；如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。在签订合同当天，原��向被告支付了购房定金3万元。2015年12月8日，在被告配合下，原告向中国银行办理了按揭贷款申请手续，同时也办理了首期楼款资金监管。直到2016年1月11日，原告接到按揭经办人通知，中国银行不批准原告按揭贷款。为此，原告同被告协商，请求被告协助原告去其他银行重新办理购房按揭贷款手续，但是被告拒绝配合，并要求原告在130万元成交价的基础上加价10万元才肯配合。原告在2016年1月13日发短信给被告，要求被告收到短信后三天内配合原告办理银行按揭贷款手续。遗憾的是，被告仍然拒不配合。原告认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》时合法有效的，对双方均具有法律约束力，双方应当严格遵守以实现合同目的。原告为了购买涉讼房屋，已经支付购房定金，办理首期楼款资金监管手续，并积极请求被告协助办理按揭贷款手续。原告没有不良信用记录，中国银行不向原告出具贷款承诺书并不代表其他银行也不同意原告贷款。而且，事后原告亦向交通银行、工商银行咨询，他们的工作人员均表示原告的征信没问题，完全可以在他们那里获得按揭贷款。因此，原告认为，被告拒不配合办理银行按揭手续和临时加价的行为是不诚信的，违背了双方合同约定。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告继续履行双方于2015年11月21日签订的《二手房买卖合同》，即为原告购买被告名下物业深圳市宝安区建安路西城品阁商住楼550房协助原告办理银行按揭贷款手续、注销房屋抵押登记、办理交易递件申请以及过户登记手续等；2、被告向原告支付违约金（以人民币130万为基数，按照每日万分之五，从2016年1月17日起至被告继续履行合同之日为止计算违约金，暂计算至立案之日违约金为3900元）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告答辩并反诉称，2015年11月21日，被告与原告签订《二手房买卖合同》，约定被告转让名下物业（深圳市宝安区建安路西城品阁商住楼XXX房）给原告，转让成交价为130万元。同时，根据合同约定，原告须向被告支付购房定金3万元，被告须于2015年12月6日前向银行办理按揭贷款申请手续。合同签订当日（2015年11月21日），原告向被告支付购房定金3万元。2015年12月8日，被告与原告共同在中国银行开办了资金监管账户，后因原告自身资信原因，最终未通过中国银行按揭贷款审核，不能取得银行按揭贷款。根据合同第四条第二款第三项约定“因卖方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约”，根据该条约定原告的行为已构成违约，应根据合同约定承担违约责任，即被告有权解除合同要求没收定金，支付违约金。被告认为房屋买卖支付购房款为原告的最基本义务，然而2015年12月8日在被告已配合原告办理办资金监管手续后，2016年1月11日被银行告知不批准原告按揭贷款。此后，原告因自身原因在长达一个多月后仍无法取得贷款，原告已违约。被告请求法院判决：1、解除原告与被告于2015年11月21日签订的《二手房买卖合同》；2、原告已支付的购房定金3万元归被告所有；3、原告向被告支付违约金10万元；4、本案的诉讼费用由原告承担。经审理查明，2015年11月21日，原告乔彦（买方）与被告文月媚（卖方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其名下位于深圳市宝安区建安路西城品阁商住楼XXX号（房地产证号为50××02）房产转让予买方，转让成交价1300000元；定金30000元于合同生效之日起一日内支付；买方须于2015年12月6日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银���为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年12月6日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续，因买方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约，如因买卖双方中任何一方延迟提交相关资料，或因提交资料不符合要求等原因导致本合同最终不能履行，则视为该方违约；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号获取的银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起五个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，在收文回执载明答复日期届满之日起五个工作日内，买卖双方须办理缴纳税费的手续，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证的当天办理抵押登记手续；该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续之日起20日内（含当日）自行筹资还清银行按揭贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的经纪方或者经纪方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销��押登记后两个工作日内将房地产证原件交予经纪方或经纪方指定的担保公司；该物业现有租约正在履行中，其租期到2016年1月5日止，月租金为2200元，押金为4400元，卖方保证承租人已放弃购买权，卖方须于交楼后五日内配合买方与承租人办理租约业主更名手续，如之前的租约在租赁所已备案则卖方还需配合办理撤销备案的相关手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定；涉及房屋买卖的所有税费由买方承担；卖方应当于收到全部楼款三日内将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装修装饰、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买���以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，原告乔彦支付了定金3万元，被告文月媚出具了收款收据。2015年11月30日，被告文月媚出具公证委托书委托文利银代为办理出售房产的一切手续，包括办理按揭贷款、赎楼、过户、签署合同、交楼等手续。2015年12月8日，原被告双方到中国银行办理了首期款资金监���手续，原告共监管资金28万元，并提交了银行按揭贷款申请材料。2016年1月11日，原告接到中国银行（按揭银行）通知，称不予放贷。2016年1月13日，原告通知被告重新选择银行办理按揭手续，被告不予配合。庭审过程中，原告申请证人喻某出庭，本院予以准许。喻某系涉案房产交易过程中中介公司的工作人员，经询问证人证实2016年1月11日，中国银行（按揭银行）通知不予贷款。此后，证人作为居间方没有催促原告一次性支付购房款，而是协调原被告双方重新选择银行办理资金监管和贷款手续，期间被告文月媚曾提出加价10万元，但双方没有达成合意。另查，涉案房产现处于按揭抵押状态。原告乔彦具有深圳市限购范围内的购房资格，家庭可购房产两套。以上事实，有《二手房买卖合同》、收款收据、手机短信截屏、银行转账凭证、公证书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告乔彦与被告文月媚签订的《二手房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金，上述定金被告已收讫。2015年12月8日，原被告双方办理了首期购房款资金监管和按揭贷款申请手续，2016年1月11日，按揭银行通知不予贷款。之后原被告双方没有就重新办理资金监管和申请银行按揭手续达成新的合意，原告亦没有按照合同约定在接到银行不��贷款通知后一次性补足购房款，且逾期超过七日，构成根本违约。原告抗辩称，贷款银行虽不予发放贷款，但并不是由原告资信问题导致的，故不能适用合同中关于“因买方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约”的条款。本院认为，原告的抗辩属于断章取义，该条款全文为“买方须于2015年12月6日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银��要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续，因买方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约，如因买卖双方中任何一方延迟提交相关资料，或因提交资料不符合要求等原因导致本合同最终不能履行，则视为该方违约”，故原告在接到银行通知不予贷款后，应当于三个工作日内补足全部购房款，现原告没有按照合同补足购房款，且逾期超过七日，已经构成根本违约。被告有权在超出合同约定期限的前提下拒绝配合原告办理第二次按揭贷款申请。另一方面，依据合同约定“该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续之日起20日内（含当日）自行筹资还清银行按揭贷款并办妥注销抵押登记手续”，被告应当于2015年12月28日之前自行筹款赎楼，现涉案房产仍处于抵押状态，被告亦存在违反��同约定的行为。但原被告双方均未就被告没有按期赎楼的行为产生争议。鉴于以上事实，原告存在根本违约行为，对于原告主张被告不予配合原告进行第二次按揭贷款申请构成违约而要求继续履行合同并由被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持，被告有权解除合同。有关合同的解除。由于在合同履行过程中，原告没有依照合同约定支付购房款的行为构成根本违约被告有权解除涉案合同。结合本案反诉状副本的送达时间，本院确认原告与被告签订的《二手房买卖合同》于2016年2月29日解除。有关违约责任，由于原告构成根本违约，应当承担相应的违约责任。但考虑到被告本身亦存在违反合同约定的行为，尽管原被告在庭审中没有就被告的此项行为产生争议，但不能就此否认被告亦存在违反合同约定的行为。本着公平公正的原则，原被告在合同履行过程中均有违反合同约定的行为，应当各自承担相应的违约责任。鉴于涉案合同仅履行到资金监管阶段，对原被告双方造成的损失均有限，本院认为应当由原被告各自承担其损失，互不追究违约责任。故对于被告主张没收定金，并要求原告支付10万元违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付被告定金30000元，事实清楚，被告应当返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告乔彦与被告文月媚签订的《二手房买卖合同》于2016年2月29日解除；二、被告文月媚于本判决生效之日起五日内向原告乔彦返还定金30000元；三、驳回原告的全部诉讼请求。四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16535元，由原告乔彦负担，反诉费1450由被告文月媚负担，上述费用原告、被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年四月二十一日书 记 员 董    宏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《��华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者���偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第13页共13页