浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2014）金义民初字第1393号原告义乌市绿佳物业服务有限公司。法定代表人王晋春。委托代理人傅仙菊。被告郑小彩。原告义乌市绿佳物业服务有限公司为与被告郑小彩物业服务合同纠纷一案，于2014年6月30日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用简易程序独任审判，于2014年7月30日、2014年8月27日两次公开开庭进行了审理。原告义乌市绿佳物业服务有限公司的委托代理人傅仙菊；被告郑小彩两次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市绿佳物业服务有限公司诉称，2012年11月1日原告受紫竹苑小区业主委员会委托进行物业管理服务，并签订了物业管理合同。被告是义乌市紫竹苑小区XX-XXX号房的业主，被告的房屋建筑面积277.14平方米，按照本小区物业管理合同第十六条约定：“别墅的物业服务费是每平方米1.5元，套房的物业服务费是每平方米1.2元。”根据被告的房屋建筑面积277.14平方米计算，被告应交纳给原告的物业管理费自2012年8月1日至2014年7月31日是12986元。经原告多次向被告催讨拖欠的物业管理费，被告拒不交纳。物业管理合同第十六条第四款约定“业主逾期交纳物业服务费的，乙方（原告）可以从业主逾期之日（物业公司服务6个月）起每日按应交费的千分之三，加收违约金。”据此，自2013年8月1日至2014年7月31日，被告应交纳原告的违约金是14219.67元。物业管理合同第二十九条约定：“造成原告（乙方）经济损失的，被告（甲方）应给予原告（乙方）经济赔偿。”据此，因被告违约造成原告提起诉讼的代理费2000元，应由被告承担。为此，要求判决：被告交纳原告物业管理费12986元，及违约金按应缴物业服务费的每日千分之三计算，自2014年8月1日至被告履行之日止。被告郑小彩辩称，2011年10月到2012年9月30日期间的物业费已经交纳。之后的物业费未交纳是有原因的。被告所在房屋的一楼住户私建花园，把出入房子的道路都堵住了，导致被告不能装修也无法居住，被告只能在外租房子居住。被告也曾经到原告公司要求他们把被告的一楼住户的违章问题解决掉。原告公司没有尽到管理义务，地下车库被告有四个车位，但是整个地下室通道都没有灯。被告所在的房屋电梯也没有年检。原告公司入驻没有通知业主同意。只要原告公司把被告提出来的这些问题解决掉，被告就会交纳物业费。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：一、提供物业管理合同两份及补充协议一份，证明被告欠原告物业费的事实。被告质证：我们没有看到过，也不知道整个事情。本院认为，该份补充协议结合原告的庭审陈述仅证明了义乌市苏溪镇紫竹苑小区业主委员会委托原告向业主代收物业费及管理用房用电公摊费用，但是原告未提供其他证据证明义乌市苏溪镇紫竹苑业主委员会确实向前一任物业公司支付了相关费用，该证据也无法证明该笔代付的费用应由业主承担，故本院对该份补充协议不予采信。本院对两份物业管理合同予以采信。二、提供义乌市紫竹苑小区业主名单复印件两份，证明被告系义乌市苏溪镇紫竹苑小区业主的事实。被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。三、提供诉讼代理费发票两份，证明因被告违约造成原告提起诉讼的代理费2000元的损失。被告质证意见：有异议，被告没有违约，不用赔偿该费用。本院对该证据的真实性予以采信。四、提供房产档案证明五份，证明该房屋是被告所有的事实。被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。五、提供催讨照片两份，证明物业公司已经催讨过的事实。被告质证意见：有异议，我没有看到过，我们房子没有门的，房子是毛坯房屋。本院对该证据予以采信。六、提供业主委员会证明一份，证明被告所有的XX-XXX号房屋系别墅的事实。被告质证意见：我的房屋是排屋不是别墅，我对该证据不认可。业主委员会书面情况我都不知道。本院认为，结合证据一及原、被告双方的庭审笔录可证明被告郑小彩的房屋应按别墅类别进行收取物业费、公摊能耗费、车位服务费，故本院对该证据予以采信。七、提供照片（未加盖过公章）一张，证明违章建筑是城管行政执法大队的事情，这个是违章建筑拆除后的情况。被告质证意见：这个照片反映的不是我家楼下的房子，我只管自己楼下违章建筑的问题。本院认为，该证据未加盖过义乌市行政执法大队的公章，也无其他证据予以辅助证明该情况系经义乌市行政执法大队处理的结果，故本院不予采信。被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：一、提供照片七张，证明被告买房子之前是很好的，现在由于原告物业公司不管理导致被告无法入住。原告质证意见：真实性有异议，关联性有异议。本院认为，该证据既无法单独证明义乌市绿佳物业服务有限公司未履行合同义务，也无法证明义乌市绿佳物业服务有限公司未履行义务的行为达到可以扣免物业费的程度，故本院不予采信。经审理查明，被告郑小彩系义乌市紫竹苑XX幢XXX室及地下4个车位的业主，该房屋的实际面积为277.41平方米。2013年2月1日，原告义乌市绿佳物业服务有限公司与义乌市苏溪镇紫竹苑小区业主委员会签订《物业管理合同》一份，双方约定：原告义乌市绿佳物业服务有限公司对苏溪镇紫竹苑小区进行物业管理，管理服务费按双方协商的标准向业主收取，即每月每平方米建筑面积别墅1.5元、套房1.2元【包括地下一个停车位（库）及地上停车的管理费和清洁费】，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日（物业公司服务6个月）起按应交服务费每天千分之三交纳滞纳金，委托管理期限自2013年2月1日至2013年7月31日止。2013年2月7日，义乌市苏溪镇紫竹苑小区业主委员会与原告义乌市绿佳物业服务有限公司签订补充协议一份，约定：甲方委托乙方收取安居房2012年11月-2013年1月31日和商品房2012年8月-2013年1月31日的物业费；物业公司管理用房用电公摊每月300元人民币，如果超出每月300元由乙方自付。2013年11月1日，原告义乌市绿佳物业服务有限公司与义乌市苏溪镇紫竹苑小区业主委员会又签订《物业管理合同》一份，双方约定：原告义乌市绿佳物业服务有限公司对苏溪镇紫竹苑小区进行管理；物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积别墅1.5元、套房1.2元；公共能耗费别墅每户2000元／二年、16栋每户1000元／二年、其他套间每户500元／二年；车位服务费每户（个）180元／年，第二个300元／年；物业或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日（物业公司服务6个月）起按应交纳服务费每天千分之三交纳滞纳金；委托管理期限为一年，自2013年8月1日至2014年7月31日止。经原告义乌市绿佳物业服务有限公司书面催缴，被告郑小彩仍未交纳2013年2月1日至2014年7月31日的物业管理费、车位费、公摊能耗费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告义乌市绿佳物业服务有限公司与义乌市苏溪镇紫竹苑业主委员会签订的物业管理合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。被告郑小彩作为接受物业服务的业主，应当根据物业管理合同的约定交纳物业服务费用。庭审中，原告义乌市绿佳物业服务有限公司自愿不计算2013年8月1日至2014年7月31日的公摊费，自愿将第二年车位费按总额360元收取，自愿按照少于实际登记的面积计算物业管理费，均系其对自身权利的放弃，本院予以准许。故被告郑小彩应向原告义乌市绿佳物业服务有限公司支付物业费277.14平方米×1.5元／月／平方米×18个月=7483元，车位费360元。被告郑小彩未按约交纳物业服务费的行为属违约行为，还应从其逾期之日起支付违约金。关于违约金，合同中约定按日千分之三计算，该计付标准过高，本院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率进行计算。关于原告义乌市绿佳物业服务有限公司要求被告郑小彩支付2012年8月1日至2013年7月31日期间的车位费、电梯费、公摊费并赔偿其诉讼代理费2000元的诉请，因《物业管理合同》中均未对上述费用进行约定，故对于该部分诉请，本院不予支持。被告郑小彩认为义乌市绿佳物业服务有限公司未尽到管理义务，应对物业费予以扣免。本院认为，被告郑小彩提供的证据既无法证明义乌市绿佳物业服务有限公司未履行合同义务，也无法证明义乌市绿佳物业服务有限公司未履行义务的行为达到可以扣免物业费的程度，故对该辩解，本院不予采信。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《最高人民法院﹤关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告郑小彩于本判决生效后十日内向原告义乌市绿佳物业服务有限公司支付车位费360元，物业费7483元及违约金（其中2494元从2013年8月1日起；其中4989元从2014年2月1日起，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至本判决指定的履行之日止）。二、驳回原告义乌市绿佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，由原告义乌市绿佳物业服务有限公司负担194元，由被告郑小彩负担71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费530元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）代理审判员  俞霞珍二〇一四年九月五日书 记 员  张艳琳