江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦江民初字第961号原告陈娟，女，1978年9月23日生，汉族。被告陈焱，女，1967年11月7日生，汉族，退休。原告陈娟与被告陈焱房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员徐小虎适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈娟、被告陈焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈娟诉称，2015年6月22日，原、被告经中介公司介绍签订《房地产买卖中介合同》一份，合同约定被告陈焱将位于南京市浦口区钱塘望景花园嘉景苑03幢403室房屋一套，作价123万元出售给原告。原告应向被告支付首付款340000元，其余房款由被告配合办理银行按揭贷款。协议签订后，原告于当日交纳了定金20000元，又于2015年7月9日向被告交纳了首付款340000元，被告也配合完成了向房产部门变更产权登记的交件手续。同时，原告也完成了向银行贷款申请材料的提交，现银行已审核通过，并通知被告前往签字并提供收款帐户。但是，自浦口区被批准为国家级新区后，被告认为自已吃亏了，后悔卖房，并找出很多理由拒绝签字和提供收款卡号等一系列手续。虽经原告多次催促，但被告还是坚持毁约，致原告花费了巨资却无法获得所购房屋，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告继续履行《房地产买卖中介合同》，配合原告办理浦口区钱塘望景花园嘉景苑03幢402室房屋产权、土地使用过户和贷款手续；2、确认钱塘望景花园嘉景苑03幢402室房屋归原告所有，判令被告向原告交付上述房屋；3、被告支付违约金2万元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，经本院释明，原告撤回第二项诉请，本院予以准许。被告陈焱辩称，要求解除合同：1、原告与中介签订合同时就知晓房屋有共有人，且没有征求共有人同意，无委托书无电话联系，这些有据可查。当时误导我说只要我一个人签字就可以，合同签订时就不公正，原告与中介有重大过错。2、违反二手房买卖合约，是不公平的交易，现在银行需要合同以外的第三方共有人签字，共有人原本不同意且不知晓该事情，中介与原告属违约。原告与中介应当事先预料到没有共有人签字是不可以履行合同的，如果按正常流程是不可能出现这个事情的，责任完全在原告方，我方没有违约，该我一个人办理的我都是配合的，恰恰是因为原告与中介的过失导致合同无法进行下去应当共同承担违约责任。经审理查明，2015年6月22日，被告陈焱（合同中称甲方）与原告陈娟（合同中称乙方）及中介方（丙方）南京易恒居房地产经纪有限公司（下称中介方）共同签订《房地产买卖中介合同》一份，由甲方将位于南京市浦口区望景花园嘉景苑03幢403室房屋一套，作价123万元出售给乙方。合同约定：“根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，丙方接受甲、乙双方的委托，促成甲、乙双方签订房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同”。合同第一条约定了案涉房屋的基本情况，包括房屋地址、建筑面积及房屋售价等内容。合同第九条第二项约定：甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按合同的约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；…….；第九条第三项约定：违约行为方支付给守约方违约金20000元。补充协议约定：“甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币20000元整；甲乙双方约定于2015年7月30日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款340000元；双方约定于银行贷款下达三日内办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付10000元整”。补充协议第13条还约定：“乙方承诺贷款在甲乙双方办理完贷款手续后三个月内下款全付清，但甲方必须配合签字并提供贷款资料”。合同签订当日，原告陈娟向被告陈焱支付定金2万元，并由陈焱出具相应收据。2015年7月9日，陈娟向陈焱账户支付首付款34万元。同日，陈娟向南京市浦口区房产局提交以下过户文件资料：1、房屋产权交易登记申请书原件；2、（涉案）房屋所有权证原件；3、（涉案房屋）房地产转让契约；4、身份证复印件；5、其他门牌证明交易承诺原件；6、测绘报告。南京市浦口区房产局向申请人陈娟出具南京市浦口区房屋权属登记收件收据。另查明，被告陈焱与案外人曹炳高与系夫妻关系，双方于1991年7月1日登记结婚。曹炳高于2015年8月26日，以涉案房屋系其与陈焱夫妻共同财产，但陈焱在其未知情、未同意的情况下，将房屋出售给被告陈娟，违反法律、行政法规的强制性规定为由诉至本院，要求确认陈娟与陈焱之间签订的房屋买卖合同无效。该案经本院审理后，确认陈焱与陈娟签订的浦口区望景花园嘉景苑03幢402室房屋买卖合同合法有效，判决驳回了曹炳高的诉讼请求，曹炳高不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，2016年2月26日，南京市中级人民法院经审理后，判决驳回曹炳高的上诉，维持原判。又查，涉案房屋原所有权证及土地使用权证于2007年3、4月颁发，在所有权证书上房屋所有人一栏，登记为陈焱一人，共有人一栏为空白。土地使用权证上土地使用权人一栏，也登记为陈焱一人。再查明，曹炳高诉陈娟、陈焱房屋买卖合同无效一案中，中介方工作人员胡恒兵、窦练民出庭作证并陈述称：“陈焱于2015年4月份在365网上发布出售房屋的信息，当时网上公布的价格是125万元。中介方经纪人窦练民于2015年6月中旬带陈娟去看了此房，最终的房价定于陈焱净得123万元。最后合同签订日期为2015年6月22日，当日陈娟向陈焱支付购房定金2万元。合同约定于2015年7月30日之前，陈娟支付购房首付款，并于支付首付款当日办理产权送件手续。2015年7月8日，中介方接到陈娟通知，2015年7月9日首付款到位可以办理过户。2015年7月9日上午，陈焱看到首付款凭证后，自己用手机查账，因网速不给力，打电话让家人核实，确认确实到账后才办理了送件手续。为了方便陈焱选择了新街口东方商城楼下的招商银行办理贷款，并要求银行通知面签的时候，陈焱夫妻必须带齐所有的证件（身份证原件、户口本原件、结婚证原件）。陈焱说在市区他们方便，没问题。2015年7月27日，陈娟接到银行通知去面签，然后银行、担保公司以及陈娟给陈焱打电话通知去面签，陈焱一直不接电话。当日中介方也打了三四个电话给陈焱，依旧无人接听。最后中介方用短信方式告知陈焱：陈娟已经接到银行的通知，面签结束了，现在就等着你们夫妻去银行办理面签手续了。陈焱回复去不了。中介方立即去电陈焱询问原因，陈焱接了电话说房子卖亏了，如果陈娟要买，必须要加钱，不低于十万元”。被告陈焱在二审中对该证言予以认可，二审法院对该证言予以了采信。另经本院与浦口区房地产交易登记中心调查核实，本案诉争房屋已于2015年7月10日过户登记至原告陈娟名下，但未办理产权出件手续，房屋产权证未领取。本案在审理过程中，原告要求继续履行合同，不同意解除合同。上述事实有本院（2015）浦江民初字第1052号民事判决书、南京市中级人民法院（2015）宁民终字第7907号民事判决书、双方当事人在法庭上陈述、原告陈娟提供的《房地产买卖中介合同》、收条复印件、银行转账单复印件、本院调取的涉案房屋的登记簿等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。就涉案房屋买卖合同的效力，已经一审、二审法院予以确认合法有效，双方均应严格按合同约定履行各自义务。原告陈娟作为涉案房屋的买受人，已在形式上审查涉案房屋登记的所有权人，并与被告陈焱本人签订了房屋买卖合同，还按照合同约定分别在合同签订当日和产权送件当日向被告陈焱支付了定金和首付款，被告陈焱亦收取了定金及首付款，并配合办理了产权送件手续，后陈焱以其老公不同意卖房为由未按合同约定履行合同义务，致房屋产权出件手续及银行贷款手续未完成，产生本案诉讼。结合本院查明的事实，本院认为，本案合同只要双方严格按约定履行合同义务，双方合同目的均可以实现，并不存在履行不能的情况，故对原告陈娟要求被告陈焱继续履行《房地产买卖中介合同》，配合原告办理浦口区钱塘望景花园嘉景苑03幢402室房屋产权、土地使用过户及贷款手续的诉请，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金20000元的诉请，本院认为，被告陈焱未配合原告办理银行贷款的签字手续并提供贷款资料，系其无法要求非合同当事人曹炳高配合所致，从其庭审陈述中可以看出，陈焱本身并无违约的主观故意，因此，在本案所涉房屋具有较大升值空间、且本院已认定双方继续履行合同的情况下，再苛以陈焱承担违约金，有违公平、公正的原则，故对原告该项诉请，本院不予支持。被告陈焱主张原告陈娟与中介方在订立合同中存在恶意串通有意欺诈行为，其未提供充分证据证实且本院（2015）浦江民初字第1052号民事判决书、南京市中级人民法院（2015）宁民终字第7907号民事判决书对其该项主张未以支持、理由已在判决书中做了充分阐述，故对其辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陈娟与被告陈焱继续履行双方于2015年6月22日签订的南京市浦口区钱塘望景花园嘉景苑03幢403室《房地产买卖中介合同》；二、被告陈焱于本判决生效之日起十日内协助原告陈娟办理浦口区钱塘望景花园嘉景苑03幢402室房屋产权出件手续、土地使用过户手续，并配合原告陈娟办理银行贷款的相关手续；三、驳回原告陈娟要求被告陈焱支付违约金20000元的诉讼请求。本案案件受理费已减半收取6200元，由被告陈焱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行。账号：10×××76。审 判 员 徐小虎二〇一六年四月六日法官助理 王 禹书 记 员 王 萍