重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝高法民提字第00019号原审申诉人（一审被告、二审上诉人）：管红舡，女，生于1974年5月2日，汉族。委托代理人：张明乔，重庆超祥律师事务所律师。委托代理人：徐融曦，重庆潜卫律师事务所律师。原审被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨祖平，男，生于1964年8月11日，汉族。委托代理人：刘文术，重庆龙脊律师事务所律师。原审被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：涂方国，男，生于1939年2月27日，汉族。委托代理人：李先明，重庆渝万律师事务所律师。原审被申诉人（一审第三人）：云阳县总工会，住所地云阳县双江镇群益广场。法定代表人：旷新明，该工会主席。委托代理人：张宗君，重庆渝万律师事务所律师。原审申诉人管红舡与原审被申诉人杨祖平、涂方国、云阳县总工会财产权属纠纷一案，重庆市第二中级人民法院于2012年10月30日作出（2012）渝二中法民再终字第00013号民事判决，已经发生法律效力。本院于2013年12月12日作出（2013）渝高法民监字第00013号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审申诉人管红舡的委托代理人张明乔、徐融曦，原审被申诉人杨祖平及其委托代理人刘文术，原审被申诉人涂方国的委托代理人李先明，云阳县总工会的委托代理人张宗君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年3月11日，一审原告杨祖平向云阳县人民法院提起诉讼称，2002年，杨祖平与涂方国合伙出资，第三人云阳县总工会提供土地，联建云阳县总工会工人文化宫综合楼。工程竣工后，该综合楼一、二单元共1681.55平方米门面房归杨祖平和涂方国共有。2006年2月20日，云阳县总工会与管红舡签订买卖合同，将前述门面房出卖给管红舡，并在房产管理部门办理了产权登记。杨祖平作为该房产的真正权利人之一，已向房产管理部门申请异议登记，房产登记机关于2010年3月8日办理了异议登记。请求确认登记在管红舡名下的房产（位于云阳县双江镇群益路282号、284号、286号、288号、290号、292号、登云梯1号、7号、9号、11号、13号、15-19号门市，房地产权证号31020064786-310200647**号）属杨祖平和涂方国共有。一审审理过程中，云阳县人民法院根据杨祖平的申请通知涂方国作为本案原告参加诉讼。一审原告涂方国称，2002年5月15日，涂方国挂靠重庆市云阳县云龙建筑工程有限责任公司（以下简称云龙建司），与云阳县总工会签订关于房屋联建方案的协议。由于云阳县总工会内部领导有不同意见，双方于2002年11月2日签订了建设工程施工合同。主体工程完工后，总工会应支付的价款没有支付。2003年1月6日，云阳县总工会委托涂方国销售房屋和门市，所获价款作为工程款，余款由总工会享有。杨祖平与涂方国是垫资施工关系，不是合伙出资联建。云阳县总工会与管红舡的房屋买卖合同是有效的。杨祖平对合同的时效和侵权的时效均已超过，请求驳回杨祖平的诉讼请求。一审被告管红舡辩称，管红舡与云阳县总工会签订房屋买卖协议并实际履行，且办理了房屋产权登记，取得了房屋所有权。二原告是否与云阳县总工会结算以及二原告之间的合伙结算与其无关。一审第三人云阳县总工会辩称，2002年5月15日，涂方国作为云龙建司的委托代理人与云阳县总工会草拟了联建方案协议，该协议以地换房，实为出卖土地的行为。因该土地系划拨，最后采取了直接发包的方式与云龙建司签订建设工程施工合同，联建协议涉嫌违法而失去效力。云阳县总工会是工人文化宫综合楼的真正权利人，有权处分其所属财产。涂方国对房屋进行买卖，是一种委托代理关系，其代理是为早日拿到工程款行方便。云阳县总工会与管红舡之间的房屋买卖行为，是在云阳县总工会认可价格和合同条款的基础上履行的，管红舡向真正权利人支付了相应对价，买卖合同是合法有效的，请求驳回杨祖平的诉讼请求。云阳县人民法院一审查明，第三人云阳县总工会在云阳县群益广场西边有划拔建设用地2.8亩，经协商，第三人同意与原告涂方国合作。原告涂方国以云龙建司委托代理人的名义，于2002年5月15日与第三人云阳县总工会签订《云阳县总工会与云龙建司关于房屋联建方案的协议》（以下简称房屋联建协议），协议约定：“一、甲方（云阳县总工会）出土地2.8亩，无偿获得东头自成体系的底面面积为300平方米的七楼一底的房屋一幢。二、乙方（云龙建司）负责整个工程的规划、设计、施工，享受多余住房、门面的所有权。……四、乙方负责办理建房、售房的一切手续，其设计费、监理费、图纸评审费、投标费、配套费、出让金以及乙方对外出售房屋的税费等一切费用均由乙方负责承担。……六、甲方派专人办理一切手续，乙方派专人协助，开工后甲方派专人常驻工地监管质量。七、甲方付给乙方五万元的内装修补贴。……十一、此协议如与国家有关政策法规相悖之处，由甲、乙双方协商，重办或补办相应手续。十二、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字生效，违约者负担违约责任。”合同加盖了甲、乙双方单位印章，甲方法人代表王令华签字，乙方代理人涂方国签字。合同签订后，乙方由杨祖平和涂方国共同出资修建，杨祖平在现场施工，涂方国与工会人员办理相关手续。2002年11月2日，云阳县总工会（甲方）与云龙建司（乙方）签订《建设工程施工合同》。合同约定：“一、工程名称：云阳县工人文化宫综合楼。工程地点：云阳县双江镇群益村一组。工程内容：综合楼A、B、C楼。资金来源：自筹。二、工程承包范围：施工图内容，不含水、电、门、窗安装。三、开工日期：2003年1月1日。竣工日期：2003年12月31日。四、质量标准：合格。五、合同价款350万元。其余为格式条款，双方无另外约定。合同尾部发包人处加盖有云阳县总工会印章，并由其法定代表人王令华签名，承包人处加盖有云龙建司合同专用章，并由其法定代表人余梦云、委托代理人涂方国签名。2003年1月6日，云阳县总工会给涂方国出具了房屋销售的委托书。2003年5月23日，杨祖平与涂方国签字认可，杨祖平为该合伙共投资30万元，其中拨10万元给涂方国作先期开支，杨祖平投资款为20万元，涂方国的投资款为193940.95元。杨祖平已收卖房款185500元，涂方国收卖房款933209元。2003年8月11日，云阳县总工会工人文化宫综合楼工程取得云阳县建设工程直接发包的手续，并同意补办相关手续。房屋建设过程中，云阳县总工会副主席吴本权作为建设方的代表常驻工地，杨祖平、涂方国均在对外出售房屋，房屋出售单价由杨祖平、涂方国决定，但出售房屋的买卖合同，收款收据均是以云阳县总工会之名对外，杨祖平、涂方国相互在出售的房屋收款收据签字。2003年9月3日，云阳县总工会向云阳县建委以云工发（2003）40号文件报告，宿舍楼和综合楼按云府办（2002）35号文件规定应缴配套费555531.6万元，先缴50%，余下部份在2004年12月前缴清。涂方国承诺于2003年9月5日交配套费277765.8元，余下的50%在2004年12月前缴清。2005年12月25日，云阳县总工会工人文化宫综合楼竣工验收合格。至2006年2月止，综合楼的56套住房全部出售完毕，其所获款项全部由杨祖平、涂方国掌控。云阳县总工会从2004年3月4日至2006年1月18日，分次付给杨祖平、涂方国建设的工人文化宫300平方米七楼一底房屋内装修补贴款和另设一楼梯间的工程款共计56748.9元。2006年2月20日，云阳县总工会主席邓本海与管红舡签订门市转让合同，将本案争议的门市作价1024405元卖给管红舡。云阳县总工会出具了收款发票，其上收款人处无人签字，且管红舡实际没交购房款。2006年5月20日，涂方国以受托人的身份向云阳县总工会作出结算报告，证明代表总工会与他人签订的所有合同已完成合同义务，付清了工程款。如出现任何合同纠纷，其愿意承担经济责任和法律责任，并将工程经费开支结算书呈报工会。2006年7月16日，云阳县总工会向各购房户发出通知，要求购房人在2006年7月17日至2006年7月23日前带好证件和办证费用与杨祖平、涂方国联系办理房屋产权证。2006年10月16日，云阳县总工会工人文化宫综合楼的56套住房和门市、以及云阳县总工会所得的七楼一底房屋全部进行了房屋产权登记。从2004年10月22日开始至今，管红舡购买的门市一直由杨祖平分别出租给张元明、温云辉、胡溶等7人，其房屋租金（税后）98900元为杨祖平、涂方国的合伙收入。管红舡从取得房屋产权证至今没有对购得的门市行使权利。2009年2月8日，涂方国通知杨祖平进行工程决算。杨祖平与涂方国对合伙账进行结算后，涂方国于2009年4月21日将其编制的《总工会综合楼工程涂方国的收支账》（其上的落款时间为2009年2月15日）交给杨祖平，其上所附说明的第三项为：从2004年以来，每年都要为税费问题花去精力和开支花钱，求得一缓再缓，等待压的门市能够变现时作最后处理，此次结算没有计算最近几年的开支，留着门市变现后再作处理。云阳县总工会工人文化宫综合楼所开支的一切设计、税等费用均由杨祖平、涂方国给付，云阳县总工会除付给杨祖平、涂方国56748.9元后没付任何款项，时至今日没对工程进行决算。杨祖平与涂方国的合伙也没最终决算。杨祖平知道所出租的门市房屋由管红舡登记为己有后，于2010年3月8日提出房地产异议登记申请，云阳县房管所于同日受理了该异议登记。云阳县人民法院一审认为，本案争议的焦点为：1、杨祖平、涂方国与云阳县总工会履行的是房屋联建协议或是建设工程施工合同？2、杨祖平与涂方国是合伙联建工人文化宫综合楼，或是合伙承建的该工程？3、云阳县总工会的法定代表人邓本海与被告管红舡签订的房屋买卖合同是否有效，杨祖平的诉讼请求是否应得到支持？杨祖平、涂方国与云阳县总工会是履行的房屋联建协议，而不是履行的建设工程施工合同。其理由是：1、从房屋联建协议与建设工程施工合同的可操作性看，房屋联建协议将联建的出资、分配、房屋设计和质量要求、办理房屋产权和建房产生的税、费承担等权利义务均作了详细的约定，而建设工程施工合同不具有可操作性，没有约定房屋面积、质量、设计要求，拨付款时间、违约责任等。2、从实际履行合同看。杨祖平、涂方国按照房屋联建协议的要求建好房屋，云阳县总工会实际按照房屋联建协议的约定取得了房屋，且只按协议付给了56748.9元。建房产生的一切费用（包括设计费、质监察费、图纸评审费、配套费等）由杨祖平、涂方国所付出和承担，云阳县总工会没承担建房所产生的应该由建设方承担的费用。3、如果是履行的建设工程施工合同，杨祖平、涂方国是受委托出卖房屋所获得的款项抵作工程款，那么出卖房屋就必须对出卖的房屋价格，卖给谁、卖多少由云阳县总工会决定，而不是由涂方国、杨祖平作主。4、从协议的第六条看，云阳县总工会派专人办理一切手续，杨祖平、涂方国协助。涂方国在2002年5月15日与云阳县总工会签订协议后就开始施工，建设施工合同于2002年11月2日才签订，于2003年8月11日才获得批准。批准该房屋的建设许可是以直接发包方式。按规定，在三峡移民迁建中，特别是单位上100万元的工程必须经过招、投标，且应该是先批准后动工修建。由此，该工程按云建委发（2003）11号文件而受到罚款，其罚款是杨祖平、涂方国所交。综上，杨祖平、涂方国与云阳县总工会是履行的房屋联建协议，而不是建设工程施工合同，杨祖平与涂方国是共同投资联建而不是合伙承建。而建设工程施工合同是为房屋联建协议合法化而所为。杨祖平、涂方国与云阳县总工会是联建关系，按照协议的第二条约定，杨祖平、涂方国共同享有多余房屋和门市的所有权。从2004年10月22日开始至今，杨祖平、涂方国将门市对外进行出租并收取租金。杨祖平、涂方国在2009年结算时，涂方国在所附说明中明确表示门市没作处理，且在收入中没出售门市的钱。再从整个房屋的出售看，出售房屋是杨祖平、涂方国经手，合同上都是加盖的云阳县总工会的公章，收款收据都是杨祖平、涂方国相互签字认可，唯有管红舡的买卖合同是工会法人代表签字，且收款收据无人签字只有工会的印章。据上表明，管红舡没有给付购房款。管红舡从2006年8月取得购买门市的房屋产权证以来，一直没对门市行使其权利。管红舡与涂方国系亲生父女关系，在与他人签订房屋买卖合同时，应该知道该房屋的所有权人是谁，云阳县总工会的法定代表人明知自己无权处分杨祖平与涂方国依合同而取得的财产而与其签订合同。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人…。”依照该规定，处分人是无权处分，受让人不是善意取得，且没支付合理的价款，应当认定其买卖、登记无效。依照《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第三十二条的规定：“合伙投入的财产由合伙人统一管理和使用。合伙经营积累的财产，归合伙人共有。”依照该规定，杨祖平的诉讼请求成立，该院予以支持。关于涂方国提出的时效问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，是知道或应当知道权利被侵害之日起二年内。管红舡购买的门市一直由杨祖平对外出租，管红舡从未主张权利和提出异议，由此表明杨祖平是在知道权利被侵害后就主张权利而没超过诉讼时效。综上，遂作出该院（2010）云法民初字第599号民事判决：位于云阳县双江镇群益路282号、284号、286号、288号、290号、292号门市、登云梯1号、7号、9号、11号、13号、15-19号门市（总建筑面积1681.55平方米）属杨祖平、涂方国共有。案件受理费9150元，由管红舡承担。管红舡不服一审判决，提出上诉，请求：1、撤销一审判决；2、驳回杨祖平的诉讼请求。主要事实和理由为：一、上诉人与云阳县总工会签订的房屋买卖合同依法有效。二、争议门市所有权归上诉人所有。杨祖平辩称，从一审查明的事实来看，是总工会无权处分了房屋，且管红舡并不是善意取得也没有支付相应对价，请求驳回上诉，维持原判。涂方国辩称，房屋不是我的，是上诉人管红舡在2006年就买了的，现在一审法院判决房屋归我所有明显违背我的意思表示，且杨祖平的起诉已超过了诉讼时效，请求二审公正判决。重庆市第二中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。重庆市第二中级人民法院二审另查明，2006年2月20日，云阳县总工会（甲方）与管红舡（乙方）签订的门市转让合同第一条约定“群益路290.32㎡门市×1000元／㎡=290320.00元，群益上广场处1334.7㎡×550元／㎡=734085.00元，两项共计1024405.00元，壹佰零贰万肆仟肆佰零伍元整”；第二条约定：“以上款项抵乙方所垫工程款”。重庆市第二中级人民法院二审认为，虽然云阳县总工会签订了房屋联建协议，又于2002年11月2日签订了建设工程施工合同，但通过审查两份合同的内容及实际履行情况，一审法院认定双方实际履行的是房屋联建协议而不是建设工程施工合同是恰当的。根据双方所签订的房屋联建协议第一条、第二条的约定，涂方国作为实际施工人享有部分房屋和门市的所有权。在房屋联建协议签订后，涂方国与杨祖平共同出资进行了工程建设，云龙建司亦向法院出具了情况说明，认为该公司对云阳县总工会工人文化宫综合楼工程不享有合同权利，也不承担合同义务，该工程的实际施工人为涂方国、杨祖平，由他们承担和享有该工程的责任和权利。结合涂方国、杨祖平共同出资，共同参与工程建设的实际，杨祖平、涂方国的行为完全符合个人合伙的法律特征，一审法院认定杨祖平与涂方国合伙联建本案工程，杨祖平、涂方国共同享有与云阳县总工会房屋联建协议所约定房屋所有权是恰当的。本案所涉建设工程已建设完毕并经竣工验收，云阳县总工会亦按合同约定占有了相应的房屋，合同约定属杨祖平、涂方国所有的房屋也经杨祖平、涂方国共同进行了处置，按照房屋联建协议的约定，一审法院认为云阳县总工会无权处分本案诉争房屋是恰当的。由于门市的买受人管红舡不是房屋联建协议的合同相对人，亦不是工程的实际施工人，根本不存在垫资工程款的事实，故门市转让合同第二条关于“以上款项抵乙方所垫工程款”的约定所涉事实是虚假的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，云阳县总工会与管红舡签订的门市转让合同为无效合同。虽然上诉人管红舡依据与云阳县总工会签订的门市转让合同在房地产管理部门进行了权属登记，但被上诉人杨祖平已向房地产管理部门提出了权属登记错误的异议申请，且云阳县房管所亦于2010年3月8日受理了异议登记，故杨祖平提起财产权属的确认之诉并没有超过诉讼时效期间。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人管红舡的上诉请求及理由不能成立，一审判决应予维持。遂作出该院（2010）渝二中法民终字第1846号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9150元，由管红舡负担。管红舡不服二审判决，向检察机关进行申诉。重庆市人民检察院以原二审判决认定云阳县总工会与管红舡签订的门面转让协议无效错误为由，向本院提出抗诉。本院指令重庆市第二中级人民法院再审本案。重庆市第二中级人民法院再审查明的事实与原二审判决认定的事实一致。重庆市第二中级人民法院再审另查明，本案所涉及的门市在办理房屋产权证时，向登记机关提交的《房产测绘分户面积登记表》中，“姓名、幢号、单元号、房屋用途”的内容由涂方国填写，“套内面积、分摊系数、分摊面积、产权面积、备注”的内容由杨祖平填写。重庆市第二中级人民法院再审认为，本案的争议焦点是，1、云阳县总工会与涂方国、杨祖平之间是履行的房屋联建协议还是建设工程施工合同。2、门市转让合同是否有效。根据涂方国和杨祖平的陈述，以及双方签订的“入股说明”，虽然双方没有签订合伙协议，但其行为符合个人合伙的法律特征。2002年5月10日，云龙建司出具委托书，委托涂方国与云阳县总工会就工人文化宫综合楼工程联建事项进行洽谈。2002年5月15日，涂方国作为云龙建司委托代理人与云阳县总工会签订了房屋联建协议，其后又于2002年11月2日与云阳县总工会签订建设工程施工合同。签订协议后，由涂方国和杨祖平实际出资并组织人员修建了云阳县总工会文化宫综合楼，云龙建司未实际出资，也未派员参与修建。故本案实质上是涂方国借用云龙建司的资质与云阳县总工会达成协议后，与杨祖平合伙实际履行协议。关于云阳县总工会与涂方国、杨祖平之间实际履行的是房屋联建协议还是建设工程施工合同的问题。从合同的履行情况看，1、在修建过程中，云阳县总工会一直未支付工程款，涂方国、杨祖平也未向云阳县总工会主张过工程款，且修建房屋的所有费用，包括设计费、质监察费、图纸评审费、配套费等均由涂方国、杨祖平负担。2、涂方国、杨祖平将房屋建好后，云阳县总工会获得东头自成体系的底面面积为300平方米的七楼一底的房屋一幢，其余房屋由涂方国、杨祖平以云阳县总工会的名义对外出售，房屋的价格由涂方国、杨祖平确定，所得房款由涂方国、杨祖平掌控，至今未与云阳县总工会就卖房所得款项进行结算。3、本案工程已修建好并交付使用多年，双方除了对内部装修的工程款进行了结算并支付外，修建综合楼的工程款至今未进行结算。双方的上述履行行为均符合联建协议的约定，不符合建设工程施工合同的约定。故云阳县总工会与涂方国、杨祖平之间实际履行的是房屋联建协议而非建设工程施工合同。关于门市转让合同的效力。门市转让合同系云阳县总工会与管红舡签订，虽然根据房屋联建协议的约定，本案所争议的门市应由参与联建的出资方即涂方国、杨祖平所享有，但涂方国、杨祖平出卖的其余房屋均是以云阳县总工会名义与购房者签订合同。即涂方国、杨祖平依房屋联建协议的约定享有的所有房屋在进行出卖时，出卖人一方的缔约人均是云阳县总工会，本案的缔约行为符合涂方国、杨祖平出卖房屋的惯例。门市合同签订后，涂方国在办理房屋产权证书时将门市的所有权人登记为管红舡，该行为证明涂方国对门市转让合同是认可的。虽然本案没有直接证据证明杨祖平认可门市转让合同，但在办理本案争议门市的权属登记时，向登记机关提交的《房产测绘分户面积登记表》中，部分内容由涂方国填写，部分内容由杨祖平填写。双方对于填写的先后顺序各执一词，又均无充分证据证明其主张，但可能出现的情形无外乎以下三种：1、涂方国先填写而杨祖平后填写；2、二人同时填写；3、杨祖平先填写而涂方国后填写。如果是第1种和第2种情形，则杨祖平在填写登记表的内容时已经明知本案争议门市的所有权将转移给管红舡，仍然填写了套内面积等内容用于办理产权登记，证明杨祖平同意将本案争议门市出卖给管红舡。如果是第3种情形，杨祖平作为联建合伙人之一，对于填写《房产测绘分户面积登记表》的用途是明知的，在填写了部分内容后，将该登记表交给涂方国，由涂方国填写其余内容，可以推定其授权或者默认涂方国对该《房产测绘分户面积登记表》中的门市进行处分。门市转让合同第二条“以上款项抵乙方所垫工程款”的约定明显存疑。管红舡对此的解释是涂方国在修建涉案工程时向其借款，用卖房款抵借款，诉讼中也出示了银行取款凭证等证据拟佐证借款事实。该解释有一定合理性，但也存在部分疑点。不过本案审查的是买卖合同的效力问题，合同中对于标的物和价款有明确约定，对于价款支付方式的约定是否明确、管红舡能否以其对涂方国的借款抵付购房款，以及管红舡是否实际支付了购房款，均属合同的履行问题，合同的履行问题并不影响对合同的效力的判定。虽然门市转让合同的文本与出卖其他房屋的合同文本不一致，但合同文本是否一致并不影响合同的效力。杨祖平还提出合同约定的价款明显低于市场价，但其提供的证据尚不足以充分证明其主张，且即使该理由成立，也不属于《中华人民共和国合同法》所规定的合同无效的情形之一。根据前述分析，门市买卖合同没有《中华人民共和国合同法》所规定的合同无效的情形之一，杨祖平提出买卖合同无效，管红舡不能根据合同取得门市所有权的理由不能成立，该院不予支持。综上，依据房屋联建协议的约定，涂方国、杨祖平享有云阳县总工会工人文化宫综合楼工程其余住房和门市的所有权，但本案所争议的门市的所有权已经转移给管红舡，杨祖平主张争议门市属其和涂方国共有的诉讼请求不能成立。遂判决：一、撤销该院（2010）渝二中法民终字第1846号民事判决和云阳县人民法院（2010）云法民初字第599号民事判决；二、驳回杨祖平的诉讼请求。一审案件受理费9150元，二审案件受理费9150元，共计18300元，由杨祖平负担。原审申诉人管红舡在本次再审中称，房屋联建协议涉及土地使用权转让，该协议无效，所以才签订的建设工程施工合同。涂方国、杨祖平不是与云阳县总工会订立合同的当事人，不是本案的适格原告。合同当事人履行的是建设工程施工合同，涂方国、杨祖平只是实际施工人，只有债权请求权，没有物权请求权。云阳县总工会是涉诉门市的原始取得人，其物权处分行为合法。原再审判决正确，应予维持。原审被申诉人杨祖平在本次再审中称，云阳县总工会实际履行的是房屋联建协议，基于三峡移民的历史原因，房屋联建协议不宜认定为无效协议。涉诉门市转让合同的签订和价款支付存在很大的问题，他们的行为是恶意串通。希望法院维持原一、二审判决。原审被申诉人涂方国在本次再审中称，本案所涉工程不是联建，房屋联建协议和建设工程施工合同都是无效的。杨祖平是实际施工人，其可以请求支付工程款，不能主张物权。门市是云阳县总工会销售给管红舡的，关于价款问题，涂方国向管红舡借了款，云阳县总工会以工程款来抵房款。现有证据不能证明涂方国、管红舡和云阳县总工会恶意串通，涉诉门市转让合同有效，涂方国、杨祖平不是本案的适格诉讼主体。原审被申诉人云阳县总工会在本次再审中称，首先签订的房屋联建协议，没有得到政府的同意，也没有批文，后来签订了建设工程施工合同，云阳县总工会实际履行的是建设工程施工合同。诉争门市和住房的原始产权都登记在云阳县总工会名下，云阳县总工会与管红舡签订的门市转让合同有效，管红舡已经取得了涉诉门市的所有权，其权利应当得到保护。本院再审查明，在原再审期间，管红舡向法院提交了中国农业银行储蓄取款凭证28份，拟佐证涂方国向其借款82.5万元。诉讼中，杨祖平对借款事实不予认可。经查，该28份单据所涉取款总金额为82.5万元，其时间跨度为2005年4月14日至2007年4月16日。其中有4笔取款时间在云阳县总工会综合楼工程竣工验收合格（2005年12月25日）前，总金额为5万元；有6笔（含前述4笔）取款发生时间在门市转让合同（2006年2月20日签订）签订前，总金额为7万元。关于门市转让合同的缔约、签订过程。管红舡的委托代理人在本次再审中陈述：在涉案工程建设中，涂方国向管红舡借了大笔资金，涂方国提议用门市抵偿借款。后来管红舡和家人同意了，由涂方国到云阳县总工会联系，由管红舡之母管仲芳代管红舡到云阳县总工会去签订门市转让合同。云阳县总工会的委托代理人在本次再审中称，具体协商过程不清楚，涂方国先给我方说过的，涂方国与管红舡的债务我方不清楚。本院再审查明的其他事实与原审一致。本院再审认为，本案的焦点为：云阳县总工会与涂方国、杨祖平之间实际履行的是否房屋联建协议？云阳县总工会与管红舡之间的门市转让合同是否有效？（一）关于云阳县总工会与涂方国、杨祖平之间实际履行的是否房屋联建协议的问题。首先，房屋联建协议签订在前，其约定明确、详细，房屋联建协议签订后，进行了工程施工；建设工程施工合同订立在后，其约定较为简单、原则，建设工程施工合同签订后，补办完善了相关施工手续。其次，在工程施工过程中，云阳县总工会未支付建设工程款，涂方国、杨祖平也未向云阳县总工会主张过相关工程款，且修建房屋的所有费用均由涂方国、杨祖平负担。第三，云阳县总工会接收了涂方国、杨祖平按房屋联建协议约定进行交付的房屋，未要求涂方国、杨祖平交付其余房屋，亦未对租赁房屋的租金主张过权利；涂方国、杨祖平以云阳县总工会的名义对其余房屋的销售价格由其自行确定，所得款项亦由其掌控，且云阳县总工会对该行为一直予以配合，如在合同上签章、协助办理产权手续等。第四，工程所涉房屋已竣工交付使用多年，云阳县总工会除对所接收房屋内部装修的工程款进行过结算、支付外，修建综合楼的工程款至今未进行过结算。由此可见，云阳县总工会和涂方国、杨祖平之间实际的履行行为符合房屋联建协议的约定，故云阳县总工会与涂方国、杨祖平之间实际履行的是房屋联建协议。依据房屋联建协议的约定，涂方国、杨祖平享有云阳县总工会工人文化宫综合楼工程其余住房和门市的所有权。诉讼中，部分当事人对房屋联建协议的效力提出了意见，但这并不影响人民法院对前述事实的认定。（二）关于门市转让合同的效力问题。首先，从“缔约”过程进行分析。管红舡在诉讼中陈述，其父涂方国在工程施工过程中向其借款未能清偿，遂协商以门市抵借款，后由其母管仲芳出面签订合同。据此，《门市转让合同》虽系以云阳县总工会和管红舡名义签订，但其参与人包括涂方国、管红舡、管仲芳。针对借款与否，管红舡在原再审中向法院提交了中国农业银行储蓄取款凭证28份，拟佐证涂方国向其借款82.5万元。诉讼中，杨祖平对借款事实不予认可，且前述凭证仅有几笔取款发生时间在门市转让合同签订前，总金额也仅为7万元，与合同所涉价款1024405元相差甚远。因此，管红舡关于以房抵款的陈述是虚假的，其在“缔约”中的意思表示也是不真实的。其次，从购房款项的支付约定分析。门市转让合同所涉款项金额为1024405元，合同约定“以上款项抵乙方（管红舡）所垫工程款”。从管红舡并未参与云阳县总工会文化宫综合楼工程建设的情形分析，本不存在工程款的垫付问题，该约定进一步证明门市转让合同的签订是一种虚假行为。第三、从合同目的进行分析。在管红舡、管仲芳、涂方国这种特定关系情形下，管红舡、管仲芳知道或者应当知道涉诉门市系涂方国、杨祖平二人共有的事实，出售门市的收益应归涂方国、杨祖平二人共有。从管红舡、涂方国的相关陈述分析，出售门市的房款实系用于抵消涂方国所欠管红舡的“借款”债务，故门市转让合同的签订目的显而易见。第四、从标的物交付的情形分析。涉诉门市一直由杨祖平对外签订出租合同并收取租金，管红舡自2006年6月20日（门市转让合同上注明的签订日期）至本案诉讼发生时一直未出面主张权利，这与日常交易习惯相悖。第五，从杨祖平是否认可门市转让合同上进行分析。诉讼中，涂方国拟以《房产测绘登记分户面积登记表》中有杨祖平填写内容为凭，佐证知晓门市转让合同的签订事宜。但《房产测绘分户面积登记表》不是确定产权人和产权面积的依据，故仅凭《房产测绘分户面积登记表》尚不能证明杨祖平当时知晓门市转让合同。此外，从涉诉门面一直由杨祖平对外出租，以及涂方国在2009年2月15日对其收支账作出说明第三项的内容分析，杨祖平此前对门面转让合同并不知情。杨祖平知晓门市登记在管红舡名下后，向房地产管理部门提出异议登记申请的行为表明，杨祖平对门市转让合同未予认可。综上，管红舡、涂方国协商以与云阳县总工会订立门市转让合同的形式清偿“借款”债务，损害了门市共有人杨祖平的利益。云阳县总工会明知涂方国、杨祖平系涉诉门市的共有人，在不清楚涂方国与管红舡之间是否存在借款关系以及管红舡本人未出面，且未与杨祖平进行沟通的情形下，与涂方国、管红舡、管仲芳配合，签订门市转让合同，开具相关收据，并办理门市产权手续，同样损害了杨祖平的利益。前述行为构成法律意义上的恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，管红舡与云阳县总工会之间的门市转让合同应为无效合同，管红舡不能依其取得门市房屋所有权。涉案门市应为涂方国、杨祖平共有。综上所述，原再审认定事实基本清楚，但鉴于当事人在再审中提出了新的陈述意见，致使查明的事实发生变化，本案应予改判。原二审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销重庆市第二中级人民法院（2012）渝二中法民再终字第00013号民事判决；二、维持重庆市第二中级人民法院（2010）渝二中法民终字第1846号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  郭洪波审 判 员  李兴华代理审判员  谭继权二〇一四年九月二十三日书 记 员  牛明君