广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）深龙法横民初字第854号原告深圳市欧景城投资有限公司，住所地深圳市XXXXXXXXXXXXXXX，组织机构代码69XXXXXXXX。法定代表人洪贤娥，系该公司董事长。委托代理人董厚银，广东XXX**事务所律师。被告李雪梅，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，户籍地址广东省XXXXXXXXXXX，身份证号码4414XXXX********。委托代理人彭孝华，广东XXXXX**事务所律师。委托代理人张嘉宝，广东XXXXX**事务所律师助理。原告深圳市欧景城投资有限公司诉被告李雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员赵明开适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告的委托代理人董厚银、被告李雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月２7日，原、被告签订了《深圳市国际葡萄酒文化产业城租赁合同》，合同约定原告将位于龙岗中心城爱龙路欧景花园二、三期裙楼的A区A2-017号物业出租给被告做经营原瓶原装进口葡萄酒用途。租赁期限自2011年7月27日起至2013年12日31日止。租金标准自2013年1月1日前为人民币（下同）5700元／月，2013年1月1日后11400元／月。管理费每月2375元。水电及其他费用被告据实缴纳。租赁合同还约定了被告到期不续租的，应于到期日交还该租赁物业给原告，逾期未交的，须双倍标准交付租金外，每逾期一天，支付违约金1000元。租赁合同签订后，原告按期依约提供了约定物业，并在合同期内严格履行了约定义务。被告多次延迟支付租金及管理费等费用，虽经原告多次催告，被告仍拖欠2013年6月至今的租金及管理费、电费等费用不付，且在租赁合同到期不续约的情况下，被告拒不交还该租赁物业。依据《中华人民共和国合同法》规定，被告有义务及时交纳上述费用，为维护原告的合法权益，现依法向法院起诉，请求判令：1、被告支付自2013年6月至2013年12月租金79800元；2、被告支付自2014年1月至2014年5月租金114000元（应计至实际交还铺位为止）；3、被告支付自2013年6月至2013年12月期间管理费16625元；4、被告支付电费255.53元；5、被告支付违约金151000元（应按每日1000元计至实际交还铺位为止）；以上各项合计361680.53元；6、被告返还原告租赁物业；7、被告承担本案全部的诉讼费用。被告辩称，一、我方仅未交2013年6月份的租金，由于原告已在2013年7月份即已将铺面收回并停电停水、换锁，我方已不能使用该物业，更不能取出物品，多次要求原告退回物品，但遭到原告的拒绝。由于原告将铺面锁上，我方认为原告已单方面停止合同，2013年7-12月份的租金不应该由我方支付，更不需要支付2014年1月至5月的租金。二、原告称返还该租赁物业不符合事实，因原告已将该物业收回。三、由于原告已在2013年7月已换锁封铺，我方没有使用该物业，只会付至2013年6月份的管理费及电费。四、由于我方有租赁保证金22800元，根据合同18.2.2条例，我方认为原告已终止合同并将该物业收回，也就不存在违约金。另，我方已缴纳20000元的质量保证金，扣除应支付的2013年6月的租金及管理费，原告还应退还6225元。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年1月20日，深圳市宇宏投资集团有限公司授权原告代表其经营管理欧景城花园（三期）10号楼商场，原告享有独立的使用权和经营收益权。2011年7月27日，作为出租方的原告（甲方）与作为承租方的被告（乙方）就该商场一商铺的出租事宜经过协商达成一致意见，并签订了一份《深圳市国际葡萄酒文化产业城租赁合同》。合同约定：第一条、租赁物业。双方同意甲方将位于龙岗中心城爱龙路欧景花园二、三期裙楼的A区A2-017号物业出租给乙方使用。租赁物业的租赁面积（建筑面积）共计95平方米（该面积为计算每月租金的依据）。……第三条、物业租赁用途。3.1乙方所租赁的物业仅限于用作经营原瓶原装进口葡萄酒用途。……第四条、租赁期限及续租的约定。4.1乙方租用物业的期限自2011年7月27日起至2013年12月31日止。……第五条、租金。甲、乙双方同意该租赁物业的租金：第一年（自X年X月X日起至2011年12月31日止）为每月每平米60元，合计5700元／月。第二年（自2012年1月1日起至2012年12月31日止）为每月每平米60元，合计5700元／月。第三年（自2013年1月1日起至2013年12月31日止）为每月每平米120元，合计11400元／月。……第六条、租赁保证金。6.1为确保本合同的全面履行，乙方同意于本合同签订之日即向甲方一次性支付租赁保证金22800元，租赁期届满乙方结清所有款项后十五个工作日内无息返还给乙方。6.2除本合同另有约定外，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项。6.3如乙方单方面提前终止合同的，租赁保证金不予返还，并且乙方须承担第18.2条的违约责任。第七条、质量保证金。7.1为保证本城内所经营葡萄酒的质量，乙方同意于本合同签订之日一次性向甲方支付质量保证金20000元（大写：贰万元整）。……第八条、管理费及其他应付费用。8.2乙方须向甲方或甲方指定的管理公司支付管理费每月每平方米（建筑面积）25元，每月合计2375元，从双方签订《租赁房产交付确认书》起第三十一天开始计收（按月支付）。……第九条、租金及其他费用的支付方式。9.1按“先付后用”的原则，必须于每月5号前支付当月应付租金（免租期内除外）及管理费，甲方向乙方出具收款收据。9.3逾期未支付租金或任何应付款项，每逾期一日，乙方须按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，该滞纳金计算至相应款项结清为止。9.4如乙方拖欠任何租金达30日，无论甲方有无书面催收，甲方有权单方面断水断电，并对给乙方造成的损失不承担任何责任。……第十七条、租赁期满或终止时返还房屋的规定。17.1租赁期届满不续租或提前终止租赁时当日，乙方应按本合同规定交还该租赁物业给甲方。逾期未交还的，除须支付甲方双倍租金外，每逾期一天，乙方应支付甲方1000元违约金。……第十八条、解除租赁的条件。18.2乙方有下列情形之一的，甲方可单方面提前终止租赁并收回该租赁物业，同时，乙方应向甲方支付“相等于本合同6.1条所约定租赁保证金总额”的违约金…18.2.1拖欠租金、管理费或其他应付款项达30天或以上的（无论甲方有否向乙方做出任何形式的催讨）；18.2.2拖欠租金、管理费、滞纳金或其他应付款项合计达2000元的；…18.2.12未经甲方书面同意而未开业或关门停止在该租赁物业内经营业务或调整营业时间连续7天或累计超过30天……。上述合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告则缴纳了租赁保证金22800元、质量保证金20000元，并对商铺进行装修、营业。由于经营不景气，被告自2013年2月份开始拖欠租金、管理费等款项，原告为此于2013年5月9日向被告发函催缴，被告接到该函件后付清了拖欠的款项。同年6月，被告因经营仍无起色，遂停止营业，但未缴纳该月租金及其他费用。被告称其决定停止营业时曾通过口头和电话的形式，告知原告欲放弃保证金、退还商铺，以提前解除合同。该说法遭到原告的否认，称原告未告知该情况。同年10月，被告告知原告不再租赁该商铺，但未获得原告的同意。2014年1月6日和4月8日，原告两次致函被告催缴租金及管理费等款项未果，遂诉诸本院并提出了上列诉讼请求。庭审后，在本院的主持下，原、被告于2014年8月21日办理了涉案租赁商铺的交接手续。另查明，经向原告物业管理办公室工作人员刘某和被告工作人员蔡某调查，他们一致向本院确认如下事实：2013年7月某日，蔡某返回商铺欲取出价值数万元的红酒时，因被告未付清6月份的房租，遭到刘某等人的阻止，被告遂报警处理。后在新城派出所民警的协调下，被告尚未拉走的部分红酒继续封存在商铺内，已拉走的就算了。此后，原告保安用大锁锁上该商铺，被告亦无法进入。上述事实有原、被告签订的《租赁合同》、租赁保证金收据、质量保证金收据、询问笔录及庭审笔录证据佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，具有法律效力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。被告欠缴租金、管理费等费用，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。被告辩称其曾欲放弃保证金，退还商铺给原告以提前解除合同，虽然该说法遭到原告的否认，但是根据本院庭审查明的事实及向原告物业管理工作人员刘某和被告工作人员蔡某所作的调查，被告欠缴2013年6月份的租金、管理费等款项后，原告一方面阻止被告将尚未拉走的部分红酒等物品留置在商铺内，另一方面则用大锁将商铺锁上，致使被告也无法进入商铺。本院认为，被告在租赁合同期满前欠缴缴租金、管理费，虽经原告多次催缴仍未支付，并欲拉走商铺内的红酒及商品，系以自己的行为表明不再履行租赁合同；而原告锁上商铺的行为则应视为在被告违约停止经营后，原告依照合同约定解除合同并收回租赁商铺。原告既已收回商铺，其再主张被告缴纳其后产生的租金、管理费等费用及被告返还租赁商铺于法无据，本院依法不予支持。因原、被告均无法确认锁上商铺系7月份具体哪一天，故此对于2013年8月1日前所产生的租金、管理费等各项费用，本院酌定被告仍需承担。被告应支付的费用为：2013年6月、7月产生的租金22800元，管理费4750元，电费255.53元。对于被告缴纳的质量保证金20000元，原告理应返还或抵扣。因被告称可以抵扣，故此其还需支付租金2800元。被告支付的租赁保证金性质为履约定金，原告在没收租赁保证金后又主张违约金，违反了法律的规定，该诉请本院予以驳回。关于原告诉请的因封存被告部分红酒所产生的租赁费用，因原告已实际收回商铺，该费用性质实为占用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在收回商铺后，仍将被告的部分红酒及物品存入商铺内，虽然此系在派出所民警协调处理下的结果，但原告亦完全有条件将该部分红酒及物品及时转存他处保管，便于商铺租赁给他人，以减少损失的扩大。故此，原告在没有采取适当措施的情况下，再主张被告赔偿占用费于法无据，该诉请本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告李雪梅应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市欧景城投资有限公司至2013年6月、7月期间的租金2800元。二、被告李雪梅应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市欧景城投资有限公司2013年6月、7月期间的管理费4750元。三、被告李雪梅应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市欧景城投资有限公司2013年6月、7月期间的电费255.53元。四、驳回原告深圳市欧景城投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3363元（原告已预缴），由原告承担3290元，被告承担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  赵明开二〇一四年九月十日书记员  刘 安附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条:【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条:【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条:【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条:【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十六条:【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十九条:【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。