河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0223民初1573号 原告：周东红，女，1963年1月3日出生，汉族，住北京市平谷区。 原告：任风海，男，1960年8月10日出生，汉族，住北京市平谷区。 委托诉讼代理人：周东红，女，汉族，与原告任风海系夫妻关系，特别代理。 委托诉讼代理人：周齐，男，汉族，与原告任风海系姑表亲关系，特别代理。 被告：唐山市三石房地产开发有限公司，住所地唐山市丰润区新城道142号。 法定代表人：高劲松，经理。 委托诉讼代理人：赵薇，女，汉族，该公司职工，特别代理。 委托诉讼代理人：刘会春，女，汉族，该公司职工，特别代理。 原告周东红、任风海与被告唐山市三石房地产开发有限公司（以下简称“三石房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告周东红、原告任风海的委托诉讼代理人周东红及周齐、被告唐山市三石房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘会春、赵薇均到庭参加了诉讼。原告于2019年5月16日撤回对被告香河优科房地产经纪有限公司诉讼,本院予以准许。本案现已审理终结。 周东红、任风海向本院提出诉讼请求：1.要求被告三石房地产退还两套房款932972元，两套地下室款24045元。总计957017元。2.要求被告香河优科房地产退还两套房屋团购服务费140000元。3.要求被告三石房地产退还两套房屋专项维修资金19140元。4.要求被告三石房地产支付逾期交房违约金1116.157元。5.要求被告三石房地产支付产权登记违约金11161.57元。另：要被告缴纳法院诉讼费。事实与理由：我们于2017年4月6日购得三石房地产公司开发的响水花园小区房屋两套（6号楼1单元701室、6号楼5单元1202室），当日在响水花园售楼处支付房屋全款、地下室款、专项维修资金，并在售楼处交给香河优科房地产公司团购服务费，140000元整。在随后签订的商品房买卖合同中注明房屋交付期限为2017年6月30日前，之后开发商又让我们签订一份商品房买卖补充协议，注明交房日期为2017年12月31日。但到今日房屋所在楼栋仍未竣工验收合格，房屋仍不能正常交付。根据商品房买卖合同第九条规定。出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，并追究出卖人的违约责任。并且，通过滦州市自然资源和规划局查询得知。开发商与建筑商之间产生纠纷，在2018年9月5日，小区所在土地被法院查封。商品房买卖合同第十二条规定。由于出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，查封期间不能办理产权登记，根据合同第十五条规定，要求追究出卖人的违约责任。其次，当日在售楼处付给优科房地产公司的团购服务费属总房款的一部分。要求一并退还。 唐山市三石房地产开发有限公司辩称，我们不同意解除商品房买卖合同，没能交付房屋的原因不是我们自身原因导致，是因为政府查封不当。故原告要求的款项我们不同意支付。违约金、利息没有依据，不应该得到支持。对于房屋被查封的问题，我方也在积极协调解决，短期内能有结果。 原告周东红、任风海提交证据如下：1、商品房买卖合同及补充合同（各两份）；2、两套住宅售房款、两套地下仓储发票复印件（各一份）；3、专项维修基金资金发票（两份）；4、团购服务费收据（两份）；5、团购服务费转账小票（两份）。 被告唐山市三石房地产开发有限公司提交证据如下：1.商品房预售许可证复印件；2.响水花园小区土地证复印件；3.建设用地规划许可证复印件；4.建筑工程施工许可证复印件；5.建设工程规划许可证复印件。以上材料用于证明响水花园小区五证齐全，属合法、合规开发建设、销售、业主所购房屋产权无忧。 本院经审理认定事实如下：2017年4月7日，原告任风海、周东红作为买受人与被告唐山市三石房地产开发有限公司作为出卖人签订商品房买卖补充协议，该协议约定：一、6#、9#为二期工程，预计交房日期为2017年12月31日（不以商品房买卖合同交房日期为准）；2、在签署《商品房买卖合同》前，如遇不可抗力意外事件导致买受人所认购房屋不能够正常销售，出卖人将撤销本协议，届时出卖人将所收的认购定金无利息的退还给买受人。 2017年4月7日，原告任风海、周东红作为买受人，被告唐山市三石房地产开发有限公司作为出卖人，签订合同编号为唐滦预响水花园字第2017-247号商品房买卖合同，该合同约定：一、原告购买由被告开发建设的坐落于滦县榛子镇朱官营村北侧，102国道南侧的响水花园第6#01单元701号房，建筑面积为120.18平方米，附属用房055建筑面积为17.28平方米。该商品房单价为每平方米3771元，总价款为453199元，附属用房成交价格为每平米950元，价款为16416元；二、付款方式为一次性付款，全款付清，总房款453199元，地下室16416元，已付清；三、出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。四、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；五、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 原告任风海、周东红对于编号为唐滦预响水花园字第2017-247号商品房买卖合同项下的响水花园第6#01单元701号房共支付购房款包括总房款453199元，地下室16416元，专项维修资金9392元（合计479007元）。 2017年4月7日，原告任风海、周东红作为买受人，被告唐山市三石房地产开发有限公司作为出卖人，签订合同编号为唐滦预响水花园字第2017-248号商品房买卖合同，该合同约定：一、原告购买由被告开发建设的坐落于滦县榛子镇朱官营村北侧，102国道南侧的响水花园第6#01单元1202号房，建筑面积为120.88平方米，附属用房120建筑面积为8.03平方米。该商品房单价为每平方米3969元，总价款为479773元，附属用房成交价格为每平米950元，价款为7629元；二、付款方式为一次性付款，全款付清，总房款479773元，地下室7629元，已付清。房屋的交付及违约责任的约定同编号为唐滦预响水花园字第2017-247号商品房买卖合同。 原告任风海、周东红对于编号为唐滦预响水花园字第2017-248号商品房买卖合同项下的响水花园第6#01单元1202号房共支付购房款包括总房款479773元，地下室7629元，专项维修资金9748元（合计497150元）。 以上事实双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖补充协议》和《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告在支付购房款后，被告应当在合同约定的交房时间内将综合验收合格及没有产权纠纷的商品房交付给原告。原被告双方合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日，同时约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。被告未按合同约定的交付时间交付该商品房，也因房屋被查封，无法办理商品房的产权登记，致使合同目的不能实现，故原告有权依合同约定解除《商品房买卖合同》并要求退还购房款及专项维修资金。 被告未依约交付房屋的行为构成违约，故应向原告承担违约责任。合同约定买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。原告主张因当事人约定的违约金低于造成的损失，违约金按已交购房款×同期银行贷款利率×延期交房时间计算。本院认为，双方约定的违约金相比原告的实际损失较低，原告要求增加违约金符合法律规定，但原告既主张违约金，又主张损失，故综合该两项主张认定为按原告的实际损失计算违约金。关于原告的实际损失的认定，应自出卖方违约后占用原告资金所应支付的资金占用费用，原告主张按照银行同期贷款利率计算，本院认为符合客观情况及公平原则，应当予以支持。关于违约金计算起算时间，本院认为应当自出卖方被告三石房地产公司未依约交付房屋，买受人获得合同解除权之日（2018年1月31日）起计算。对于本案查明的原告因购房所交纳的费用，被告唐山市三石房地产开发有限公司应当返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十三条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、解除原告任风海、周东红与被告唐山市三石房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同； 二、被告唐山市三石房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告任风海、周东红购房款、地下室房款、专项维修资金合计976157元并支付违约金（违约金：以976157元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月31日起计算至款项付清之日止，以违约金总额不超过应付款项30%为限）。 三、驳回原告任风海、周东红其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14956元，减半收取计7478元。由被告三石房地产开发有限公司承担6781元，由原告任风海、周东红负担697元。以上费用于本判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  徐亚茹 二〇一九年七月十二日 书记员  薛可心