湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）浏民重字第00023号原告何某某，女，1950年出生，汉族，退休职工，住浏阳市大围山镇东兴社区。委托代理人李仕杰，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。被告杨某某（原告何某某之子），男，1968年出生，汉族，个体工商户，住浏阳市大围山镇东兴社区。委托代理人刘玉普，男，1931年2月2日出生，汉族，居民，住浏阳市集里街道办事处神仙坳社区纸槽街二大组草坪巷*号。被告闫某某，男，1962年出生，汉族，居民，住浏阳市淮川街道办事处西正社区。第三人＊＊＊＊＊林场，住所地浏阳市。法定代表人涂某某，场长。委托代理人杨飞跃，湖南众议律师事务所律师。原告何某某与被告闫某某、杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月24日作出的（2011）浏民初字第2670号民事判决，已发生法律效力。经湖南省长沙市人民检察院抗诉，长沙市中级人民法院于2013年10月11日作出（2013）长中民再终字第00051号民事裁定书，裁定撤销（2011）浏民初字第2670号民事判决，并将该案发回本院重新审理。本院依法追加＊＊＊＊＊林场为第三人，并依法另行组成由审判员彭向红担任审判长，审判员陈愈超、李德参加的合议庭，书记员刘婷婷担任法庭记录，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告何某某的委托代理人李仕杰，被告杨某某的委托代理人刘玉普，被告闫某某，第三人＊＊＊＊＊林场的委托代理人杨飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某某诉称，原告与被告杨某某系母子。原告何某某是＊＊＊＊＊林场在编退休职工。2009年10月，何某某单位＊＊＊＊＊林场对职工所居住的旧宿舍进行改造，何某某与＊＊＊＊＊林场签订了《购房协议》，获得安置住房一套，合同约定了房屋购房后二年内不得对外转让。后被告杨俊俊辉在未经原告同意的情况下，私下与被告闫某某签订《集资房转让协议》，将单位安置给原告的房屋转让给闫某某。原告得知后与闫某某协商终止协议，遭闫某某拒绝。特诉请法院判决被告之间签订的《集资房转让协议》无效；诉讼费用由被告承担。被告杨某某辩称，我是在没有征得原告同意的情况下与被告闫某某签订转让协议的，原告所诉属实，同意原告请求。被告闫某某辩称，杨某某与何某某系母子关系。闫某某与杨某某签订《集资房转让协议》时，何某某在场并予以同意。原告称其不知情不是事实。原告母子反悔是不守信用的行为。我与原告签订房屋转让协议是双方真实意思的表示，合法有效。请求法院改判驳回原告诉讼请求第三人＊＊＊＊＊林场述称，1、本案房屋买卖合同的标的物是大围山国有林场旧房改造建房，是全国国有林区棚户区改造仅有的八个试点项目之一，属于国家保障性安居工程组成部分。2、原、被告之间签订的房屋买卖合同损害了社会公共利益，以骗取国家对棚户区改造项目的优惠待遇，变相进行低于市场价的商品房买卖，属于以合法形式掩盖非法目的。同时，根据合同的性质也不得转让。因此，该合同违反法律规定，应认定为无效合同。3、原告在与第三人签订《购房协议书》的基础上，将其全部合同权利义务概括转让给被告。未经合同相对方即第三人＊＊＊＊＊林场的同意，因此应认定为无效合同。4、原、被告之间签订的房屋买卖合同的行为不是原告真实意思表示，因此应认定为合同无效。综上所述，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，请求法院支持原告诉讼请求。经审理查明，原告何某某与被告杨某某系同住母子。原告何某某系＊＊＊＊＊林场退休职工。2009年下半年，＊＊＊＊＊林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造（试点），以改善职工居住条件。2009年10月28日，该林场在浏阳民俗文化步行街召开危旧房改造职工会议，要求参与建房的职工要先交10000元，原告参加了会议。当日，何某某之子杨某某在原告在场并同意的情况下以原告名义与闫某某签订《集资房转让协议》。内容是：转让方何某某（甲方，杨某某代）受让方闫某某（乙方），转让的集资房指标以甲方名义向管理处报名申请购买，其房屋的栋号位置、楼层、房号、结构、面积、购房款、质量等以管理处确定的结果为准，乙方以甲方名义参加管理处安排的集资房房号抽号活动，以乙方的抽号结果确定其转让的集资房，甲方不参与抽号，甲方不对房屋栋号及质量负责。二、转让集资房的产权证按管理处集资房的有关规定办理，其初始产权证只能登记到甲方名下，到规定可转让登记时，由甲方将产权证过户给乙方所有。集资房产权初始登记和转让过户登记，甲方协助办理，其初始登记和转让登记所需费用全部由乙方承担。三、集资房转让费24000元，在本协议签订时，乙方支付甲方20000元，在集资房建成后交付使用，甲方交付给乙方集资房钥匙时，乙方支付转让费余额4000元。四、购房款以管理处通知甲方缴纳的购房款数额、时间进行，甲方要及时通知乙方按时办理缴纳，其缴款收据由乙方保存。购房后配套设施费用全部由乙方负责等。协议签订后，被告闫某某付给杨某某集资房指标转让费20000元（因房屋至今未交付，尚有4000元集资房指标转让费未付）。次日，＊＊＊＊＊林场（甲方）根据职工抽签选房的结果与原告（乙方）签订《购房协议书》，约定乙方自愿购买抽签选到的B栋四楼二单元402室（房号：402），单套建筑加分摊面积为64平方米，经计价到户确定乙方住宅价款为56000元，乙方可享受优惠20000元，优惠后需负担购房款36000元，付款方式为2009年11月5日前交订金10000元，2010年1月30日前交纳购房款19000元，剩余7000元在2010年4月30日前交清。在工程竣工后，甲方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用，购房后乙方二年内不得对外转让等内容。闫某某于当日、2010年元月30日和4月30日按杨某某通知并以何某某的名义向大围山国有林场管理处交清了购房款36000元。后原告何某某以杨某某未经其同意，且与大围山国有林场的协议不允许转让为由，要求解除杨某某与闫某某签订的转让协议，闫某某不予同意，原告遂于2011年9月15日向本院提起诉讼。另查明，因原、被告发生纠纷，该诉争住房至今未交付使用。2013年3月9日，原告何某某将被告闫某某支付的购房款36000元和转让费20000元通过邮政储蓄银行汇给闫某某，但被告闫某某拒收并退回给了原告。第三人＊＊＊＊＊林场该危旧房改造是根据国家林业局，住房城乡建设部、国家发展改革委、国土资源部林计发（2009）192号文件第五条规定，棚户区改造所需费用实行政府扶持（包括中央补助和省级人民政府配套）、企业自筹、职工合理负担相结合。棚户区改造政府补助额度为每户50平方米为标准核定，其中中央补助300元／平方米（即每户15000元），省级人民政府配套不低于200元／平方米（即每户10000元）户型面积中超出50平方米以上的部分不享受政府补助。企业自有（筹）资金和职工个人出资由森工企业根据各地实际情况合理确定标准，并可结合投工投料解决。根据《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》在编职工（含退休职工）均可享受上级补助（2万元／户）购买住房；在编（含退休）双职工可享受2.5万元／套的购房政策；不需购房的退休职工由单位补助1.5万元／户，但不再安排住房；不愿购买的在职职工，由公园另行安排1间工作住房，但不再给予补助；保护区职工（含退休）统一享受1万元／户的优惠政策。住房建设成本包含主体工程、附属工程、证照手续费三部分，共计1209万元；其中防潮架空层由单位垫资120万元购买，按照一户一套的原则，经预（估）算：户均造价为6.5万元／套。除上级补助的2万元／户，以及公园垫资分摊0.7万元／户的防潮架空层（可做车库、杂物间、门面）外，在编职工（含退休）个人还需承担均价3.8万元／套。第三人＊＊＊＊＊林场于2012年10月24日办理该危旧房改造国有土地使用权证，其地类为“城镇住宅用地”。共建职工住房176套，其中158套由该林场符合条件的职工购买，剩余的18套则由＊＊＊＊＊林场垫资8.3万元购买，由该林场支配，今后再对外销售。该房屋至今未办理房屋产权证。以上事实，有当事人陈述，《集资房转让协议书》，《购房协议书》，国家林业局、住房城乡建设部、国家发展改革委、国土资源部林计发（2009）192号文件《关于印发《国有林场棚户区改造工程项目管理办法》（暂行）的通知》，《大围山国家森林公园管理处危旧房改造工作方案》、证人证言等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是涉案《集资房转让协议》是否有效。本案中，第一，何某某作为＊＊＊＊＊林场的退休职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与被告闫某某签订《集资房转让协议》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《集资房转让协议》的内容，双方的协议名为集资房转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。且何某某通过涉案《集资房转让协议》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《集资房转让协议》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《集资房转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故该《集资房转让协议》合法有效。双方应全面履行涉案《集资房转让协议》确定的合同义务。第二，原告何某某与被告杨某某系同住母子，涉案《集资房转让协议》签订时何某某在场，何某某是明知的，但并未表示反对，被告闫某某也有理由相信被告杨某某有代理权，所以符合表见代理的特征，故被告杨某某代原告何某某与被告闫某某签订的《集资房转让协议》效力及于何某某，即该《集资房转让协议》合法有效。综上，原告何某某认为被告杨某某未征得其同意，私下以何某某名义与被告闫某某签订的《集资房转让协议》应认定无效，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项，第四十九条规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回何某某要求确认杨某某代其与闫某某于2009年10月28日签订的《集资房转让协议》无效的诉讼请求。本案受理费400元，由何某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判长  彭向红审判员  陈愈超审判员  李 德二〇一四年九月十八日书记员  刘婷婷附相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。