呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2176号上诉人(原审原告)：陆海青，男，住呼和浩特市。上诉人(原审被告)：内蒙古巨东房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区诺和木勒大街80号A、B座综合楼B单元6层4064室。法定代表人：张玉宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海荣，男，该公司办公室主任。上诉人陆海青因与上诉人内蒙古巨东房地产开发有限责任公司（以下简称巨东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特左旗人民法院（2018）内0121民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后依法组成合议庭，经询问各方当事人，决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陆海青上诉请求：一、撤销土默特左旗人民法院(2018)内0121民初2502号民事判决第二项。二、依法判令巨东公司向陆海青支付违约金12819元(372666元×0.0001×344天=12819元,计算期间自2017年9月26日至2018年9月5日,共计344天,并按照上述计算方式计算至实际给付之日止)。三、依法判令巨东公司向陆海青支付占用贷款保证金期间的利息4290元(22000元×0.06÷12个月×39个月=4290元,并按照上述计算方式计算至实际给付之日止)。四、依法判令巨东公司承担二审案件的诉讼费用。事实和理由：一、巨东公司在一审中提供的土默特左旗台阁牧镇霍寨村村委会出具《情况说明》、呼和浩特中燃城市发展有限公司出具《说明》不是政府公文,又不是法律、法规,不具有强制性、排它性,不能被认定为巨东公司不履行合同的证据。反过来是证明巨东公司违约的证明。二、巨东公司在一审中提供的土默特左旗住房和城乡建设局出具《关于碧水蓝山住宅小区供水、供暖、排污等市政管网建设情况的说明》,也是能证明巨东公司没有履行合同的事实,不影响房屋买卖合同继续履行。三、原贷款保证金双方没有约定利息,可以依据法定。《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》中不能证明合理收取,不仅要退还本金,还应支付适当的利息,可以参照民间借贷的利息进行补偿。综上,一审判决认定事实错误,适用法律不当,恳请二审法院查明案件事实后据实以判,维护陆海青的合法权益。巨东公司辩称，陆海青的诉讼超过了诉讼时效。巨东公司上诉请求：一、依法撤销土默特左旗人民法院(2018)内0121民初2502号民事判决第一项,维持第二项,改判驳回陆海青的全部诉讼请求。二、一审、二审的案件受理费全部由陆海青承担。事实和理由：陆海青在2015年4月29日购买了巨东公司开发的位于土默特左旗台阁牧镇110国道路北霍寨南41栋1单元1302号房屋,首付152742元人民币,剩余房款220000元人民币陆海青向中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行办理了按揭贷款,巨东公司为陆海青向债权人中国银行股份有限公司呼和浩特市玉泉支行提供了担保。出于督促陆海青信守承诺、诚实信用,并为保证巨东公司将来承担担保责任后对陆海青追偿权的实现,巨东公司要求陆海青提供反担保,后陆海青以22000元人民币为巨东公司提供了反担保,巨东公司为陆海青出具了反担保保证金凭证。依据《中华人民共和国担保法》第四条规定“第三人为债务人向债权人提供担保时,可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法担保的规定。”因此,巨东公司要求陆海青提供反担保保证金系双方当时真实意思的表示且符合法律规定。一审法院在有证据证明陆海青交于巨东公司的22000元人民币系陆海青为巨东公司提供的反担保金后仍作出错误的事实认定,未能正确适用担保法相关法律规定。判令巨东公司返还陆海青提供的反担保金22000元不仅会使巨东公司作为担保人的合法权益被剥夺,同时也有违双方的合意及法的公平公正原则。陆海青辩称，保证金应该给陆海青退还。陆海青向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令巨东公司向陆海青支付违约金12819元（372666元×0.0001×344天=12819元，计算期间自2017年9月26日至2018年9月5日，共计344天，并按照上述计算方式计算至实际给付之日止）；2、依法判令巨东公司退还陆海青贷款保证金22000元；3、依法判令巨东公司向陆海青支付占用贷款保证金期间的利息4290元（22000×0.06÷12个月×39个月=4290元，并按照上述计算方式计算至实际给付之日止）；4、判令巨东公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月29日，陆海青、巨东公司双方签订了《商品房买卖合同》，约定陆海青购买巨东公司开发的位于土默特左旗台阁牧镇110国道路北霍寨南41栋1单元1302号房产一套，建筑面积为98.07平方米，每平米3800元，房款合计372666元。合同签订后，陆海青首付房款152742元，剩余房款办理贷款。2015年6月2日，巨东公司向陆海青收取贷款保证金22000元。该合同第十二条约定“办结房屋权属转移自初始登记完毕之日起180日，由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行。甲方应按房屋价款的0.01％向乙方支付违约金”。另查明，2018年11月7日，土默特左旗台阁牧镇霍寨村民委员会出具《情况说明》，该村自2018年5月开始建设排污管网，2018年8月份完工，完工后110国道北侧的村里、万盛凯小区、内蒙古巨东房地产开发有限责任公司开发的碧水蓝山小区等的排污管网接入主管网排污。天然气管网由燃气公司自2017年7月施工，到2018年1月完工，但自来水主管网、供暖主管网至今未铺设。2018年11月9日，呼和浩特中燃城市燃气发展有限公司出具《说明》，碧水蓝山小区于2011年向我公司报装燃气安装，该公司于当年开始施工，施工完毕后因110国道主气源未接通，未能给小区供气。2018年11月9日，土默特左旗住房和城乡建设局出具《关于碧水蓝山住宅小区供水、供暖、排污等市政管网建设情况的说明》，碧水蓝山住宅小区供水由自备井供水，有取水许可证和水质化验报告；供暖由呼和浩特市寅龙热力有限责任公司供给；排污管网已接入市政管网。市政管网接入小区与否影响综合验收。2012年8月1日，内蒙古巨东房地产开发有限责任公司填报《建设工程竣工验收备案表》报请备案。2018年1月25日，经有关部门批准同意备案，该项目五证齐全。一审法院认为，陆海青与巨东公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行合同义务。关于陆海青主张的逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，因该小区未能办理房屋产权证书并非巨东公司客观不协助业主办理，而是由于市政工程未配套导致，该责任不可归责于开发商，故该项诉讼请求一审法院不予支持。巨东公司向陆海青收取的贷款保证金在庭审中未能提供充分证据证明为合理收取，故陆海青请求退还保证金22000元的诉请一审法院予以支持。关于陆海青诉请巨东公司支付占用贷款保证金期间利息的请求因双方没有约定，故一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起退还原告陆海青贷款保证金本金22000元；二、驳回原告陆海青的其他诉讼请求。案件受理费778元，减半收取389元，由被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司负担222元，原告陆海青负担167元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，陆海青与巨东公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于陆海青主张支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求。《商品房买卖合同》第十二条商品房权属登记中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移，但初始登记日期并未作明确约定，属履行期限不明确。购房者可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。巨东公司不能协助办理房屋权属证书系市政工程未配套导致，该责任不可归责于开发商，故对于陆海青的该项诉讼请求本院不予支持。关于陆海青主张返还贷款保证金的诉讼请求。巨东公司在一审时辩称其系代银行向陆海青收取的贷款保证金，二审中又辩称系陆海青为巨东公司提供的反担保金，但均未提供充分证据证明。巨东公司未能提供充分证据证明为合理收取，故应向陆海青返还该款。对于巨东公司提出的时效抗辩。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”巨东公司在一审期间并未就贷款保证金提出诉讼时效抗辩，且二审期间并非基于新证据提出，故本院不予支持。对于陆海青主张的占用贷款保证金期间的利息，因双方没有约定，故本院不予支持。综上所述，陆海青、巨东公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1556元（已由陆海青预交778元、已由内蒙古巨东房地产开发有限责任公司预交778元），由陆海青负担778元、由内蒙古巨东房地产开发有限责任公司负担778元。本判决为终审判决。审判长 赵 俊 平审判员 姜  怡审判员 额日德尼二〇一九年七月十二日书记员 蔡 曦 琛