辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1103民初2230号 原告：李帅男，男，1992年2月18日生，汉族，辽宁省盘锦市人，个体业主，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：陈枭枭，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。 被告：张宝芳，男，1954年1月16日生，汉族，辽宁省盘锦市人，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被告：王娜，女，1956年2月29日生，汉族，辽宁省盘锦市人，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 二被告委托诉讼代理人：高秀元，辽宁浩澜律师事务所律师。 被告：盘锦阿尔滨置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区兴油街南、兴隆台街北、中华路东、辽河南路西。 法定代表人：赵明阳，系该公司董事长。 原告李帅男与被告张宝芳、王娜、盘锦阿尔滨置业有限公司（以下简称盘锦阿尔滨公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈枭枭及被告张宝芳、王娜委托诉讼代理人高秀元到庭参加了诉讼。被告盘锦阿尔滨公司经本院合法传唤后，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.停止对某小区房号为F11-1-602房屋的强制执行；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：案涉房屋是原告用盘锦坚石基础施工有限公司（以下称坚石公司）欠付的工程款所购买，是因本案被告阿尔滨公司过错导致原告至今无法取得该房屋的所有权。该房在人民法院查封前，原告已与阿尔滨公司签订了书面的买卖合同，且该房是原告的唯一住房，购买该房是为了日后将该房作为婚房居住。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。为维护原告的合法权益，望贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告张宝芳、王娜均辩称：原告与被告盘锦阿尔滨公司之间系以物抵债，非房屋买卖。原告的权利为一般债权，不具有优先权，不能排除执行申请人的执行申请。一、原告诉称以“欠付的工程款购买房屋”，其本质上系债权人与债务人合意对债务人的清偿方式变更，双方真实意思表示是以物抵债而非房屋买卖。二、以物抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债务所有权归自己或者请求判决履行协议的，人民法院不予支持。但是经法院释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。三、以房抵债协议未进行房屋过户登记的，不产生物权变动。因此在办理过户登记前，债权人无法取得房屋所有权，此时基于以房抵债协议拟受让房屋的债权人仅享有普通债权请求，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。本案中，原告与被告盘锦阿尔滨公司签订的并非买卖合同而是以物抵债协议，在贵院查封前原告未合法占有不动产，未实际交付任何价款，且在具备过户的条件下未办理过户，因此依据该条款规定，原告的情形不能排除执行。四、以物抵债协议不能阻止债务人的其他债权人对抵债务主张权利。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而基于以物抵债而拟受让抵债物的受让人，在完成交付或者登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。综上，原告的诉请缺乏法律依据，恳请贵院驳回原告诉求。 经审理查明：原告李帅男因结婚需购置房屋，2013年11月6日原告父亲李文发以其对盘锦坚石基础施工有限公司（以下简称坚石公司）所享有的债权，与坚石公司签订协议书一份，约定由坚石公司以某小区F11-1-602房产等额抵付李文发桩基础施工工程款，房屋面积为134.58㎡，单价为4140.00元/㎡，总价款为557,161.20元。该协议同时约定在李帅男及其父亲向坚石公司开具收据后，由坚石公司协助原告签订《商品房买卖合同》，并办理购房手续，与此同时，坚石公司与李文发之间的债权债务消灭。2014年11月30日，原告李帅男与被告盘锦阿尔滨公司签订了《商品房定购协议》，约定原告订购盘锦阿尔滨公司开发的某小区F区F11楼1单元0602号房，面积134.58平方米，单价每平米4,140.00元，总价557,161.00元。双方约定李帅男签订本认购协议之日向盘锦阿尔滨公司交纳购房总款。因被告盘锦阿尔滨公司拖欠坚石公司工程款，遂被告盘锦阿尔滨公司以案涉房屋抵顶该工程款，坚石公司现将其获得的债权抵顶物用以清偿其对原告父亲的债务。抵顶行为完成后，被告盘锦阿尔滨公司向原告出具了收到某小区F11#-1-602房屋购房款557,161.00元的专用收款收据。原告李帅男持该定购协议与收款收据当场参加了当时举办的冬季房交会。此外因开发商原因，导致涉案房屋所在小区全体业主直至现在均未取得房屋所有权证书。 另查，原告李帅男名下无其他住房。 再查，2016年9月22日，本案被告张宝芳、王娜因被告盘锦阿尔滨公司延迟交付房屋，而向本院提起诉讼，要求盘锦阿尔滨公司给付违约金112,302.00元及相关利息。后经本院调解，被告盘锦阿尔滨公司于2016年10月31日前一次性给付张宝芳、王娜违约金112,302.00元并承担案件受理费1273.00元。后因被告盘锦阿尔滨公司未在约定的期限内给付，被告张宝芳、王娜依据该（2016）辽1103民初1927号民事调解书向本院申请了强制执行。本院于2018年9月18日作出（2017）辽1103执602号执行裁定书，裁定冻结、划拨盘锦阿尔滨公司银行存款计120,000.00元或查封、扣押（车辆、住房）相同数额的资产。在执行过程中，本院将案涉房屋予以查封。2019年5月23日，原告以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议。本院于2019年5月30日作出(2019)辽1103执异31号执行裁定书，驳回原告李帅男的异议请求。此后，原告李帅男向本院提出案外人执行异议之诉。 上述事实，有当事人当庭陈述、协议书一份、商品房订购协议复印件一份、购房款专用收款收据复印件一份、不动产登记资料查询结果证明一份、（2016）辽1103民初1927号民事调解书复印件一份、（2017）辽1103执602号执行裁定书复印件一份、（2019）辽1103执异31号执行裁定书一份、录音光盘及录音内容文字版一份在卷为凭，经本院审查，予以采信。 本院认为：本案争议焦点为原告与被告盘锦阿尔滨公司之间是否存在商品房买卖合同关系；该商品房买卖合同关系是否具备阻止被告张宝芳、王娜执行的情形。针对第一项争议焦点，本院认为，原告李帅男与被告盘锦阿尔滨公司之间建立的房屋买卖合同关系基于李帅男父亲李文发为案外人坚石公司进行桩基础工程施工，该公司拖欠其工程款，而坚石公司为被告盘锦阿尔滨公司施工，该公司拖欠坚石公司工程款，基于三方之间的债权债务关系而产生，坚石公司是用其对被告盘锦阿尔滨公司享有的债权为原告李帅男代付的全部购房款，在坚石公司履行完代付义务后，消灭了坚石公司与原告李帅男父亲李文发之间的债权债务关系及坚石公司与盘锦阿尔滨公司间的债权债务关系。同时房屋作价557,161.20元，远高于该小区对外销售住宅的平均价格。三方之间的以物抵债行为，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。同时，基于原告李帅男与被告盘锦阿尔滨公司签订的定购协议，该双方形成了商品房买卖合同关系。针对第二项争议焦点，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告张宝芳、王娜抗辩提出本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。第二十九条的规定是第二十八条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。就本案的具体情况分析，原告李帅男向房地产开发企业盘锦阿尔滨公司认购商品房，现被执行的房产系登记于房地产开发企业名下的商品房，该情形应适用第二十九条的规定。故本案应审查原告李帅男关于排除执行异议的请求是否符合上述二十九条规定的三种情形。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，本院于2018年9月18日作出（2017）辽1103执602号执行裁定书，裁定冻结、划拨盘锦阿尔滨公司银行存款计120,000.00元或查封、扣押（车辆、住房）相同数额的资产。于2019年5月9日查封了本案原告李帅男认购的房屋。而李帅男与盘锦阿尔滨公司签订的认购协议在2014年11月30日。其次，虽然李帅男与盘锦阿尔滨公司签订的《“锦城明郡”商品房定购协议》并非正规的《商品房买卖合同》，但该定购协议明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，且李帅男已经按照认购协议的约定交付全部款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本院认为，该定购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。从原告李帅男提交的2019年06月27日盘锦市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，李帅男无房屋所有权登记记录，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在定购协议中约定涉案房产的价格为557,161.00元，原告李帅男已经向盘锦阿尔滨公司全款交付。综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件,原告李帅男与被告盘锦阿尔滨公司签订了房产认购协议并缴纳房款,其享有对案涉房产的物权期待权,进而享有足以排除执行的民事权益,其关于本案的执行异议请求成立。被告盘锦阿尔滨公司经本院合法传唤后，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为放弃其抗辩权利。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下： 停止对坐落于盘锦市兴隆台区某小区F11-1-602的执行，本院（2019）辽1103执异31号执行异议裁定书自本判决生效时自动失效。 案件受理费9372.00元，由被告张宝芳、王娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审 判 长  王 冰 人民陪审员  高明斗 人民陪审员  孙 飞 二〇一九年七月十八日 书 记 员  孙海南