广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0321民初1297号 原告（反诉被告）：赵维林，男，汉族，居民，住广西阳朔县。 原告（反诉被告）：黄高凤，女，汉族，居民，住广西阳朔县。 原告共同委托代理人：李思，广西诚瑞律师事务所律师。 原告共同委托代理人：杨文姣，广西诚瑞律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：阳朔县高田镇凤楼村民委员会历村经济合作社，住所地阳朔县高田镇历村。 负责人：黎冬贵，该村经济合作社主任。 委托诉讼代理人：阳远志，广西鑫顺律师事务所律师。 第三人：龙小安，男，汉族，居民，住广西阳朔县。 第三人：秦利斌，女，汉族，居民，住广西柳州市鱼峰区，现住广西桂林市象山区。 第三人的共同委托代理人：秦祥然，广西桂山律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵维林、黄高凤与被告（反诉原告）阳朔县高田镇历村经济合作社、第三人龙小安、秦利斌合同纠纷一案，本院于2018年10月17日受理，依法由审判员肖云成、人民陪审员黎承仁、覃初梅组成合议庭，适用普通程序于2018年11月15日、2019年01月9日公开开庭进行了审理。原告赵维林及委托诉讼代理人李思、杨文姣，被告阳朔县高田镇历村经济合作社的委托诉讼代理人阳远志，第三人龙小安、秦利斌的共同委托诉讼代理人秦祥然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵维林、黄高凤向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿各种损失共计140万元；二、本案诉讼费由被告负担。庭审时变更诉讼请求为1022558元。事实和理由：2003年5月13日，被告与第三人签订《土地租赁合同》，约定将老虎头的土地租赁给第三人，用于经营旅游项目，租赁期限为二十年，租金每年1000元。2006年4月2日，经被告同意，原告与第三人签订《协议书》，第三人龙小安、秦利斌将2003年5月13日与原告签订的《土地租赁合同》中的权利义务转租给二原告。2013年12月6日，原告又与被告签订《补充协议》，将租期延长20年，租金为1050元。上述协议签订后，原告在承租的土地上投入大量资金，修建并装修了二层砖混房屋一座及配套房屋若干并购入餐饮设备，办起旅游观光农家饭店。2014年，被告干部换届，即要求原告提高租金，由此双方发生矛盾。被告即向人民法院提起诉讼，要求确认原告与被告签订的《补充协议书》及原告与第三人签订的《协议书》无效。经人民法院判决，上述协议无效。2018年4月，被告向贵院申请执行，原告按照要求将老虎头土地退还被告并支付了土地使用费3000元。原告认为，上述协议无效后，致使原告投入的200万元血本无归，给原告造成重大损失，主要责任应由被告承担。为维护原告合法权益，请求人民法院判如所请。 被告历村经济合作社辩称，原告诉请要求被告赔偿140万元没有事实与法律依据。原告在被告土地上的建筑是非法建筑，不受法律保护。原告使用的土地是从第三人处经转让取得，仍然沿袭的是第三人的管理模式，将土地用于非农建设，根据合同的相对性，第三人应当与原告承担相应的责任。原告诉请被告的主要原因是被告违反诚信原则，根据合同约定，土地的用途是用于旅游和观光，被告把土地租给了原告，原告却把土地用于非农建设，是原告违反了诚信原则，是原告导致合同无效。原告并没有把土地还给被告，仅是把能搬走的东西搬走了，非法建筑还是在被告的土地上，这严重的影响了被告的生产，被告提起反诉，要求原告恢复被告土地的原状。 第三人龙小安、秦利斌辩称，原告起诉的事实与理由依法成立，原告的建筑是在原告与被告签订的协议期间进行的。期间被告对原告的生产也无异议，第三人请求人民法院作出公正判决。 原告对被告提出的反诉辩称，被告提出反诉没有法律依据，应该驳回其诉请。 第三人对被告提出的反诉辩称，要求驳回被告的反诉请求。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 土地租赁合同，证明历村经济合作社将老虎头山地租给秦利斌、龙小安，租期为2003年5月13日至2023年5月14日，租金为1000元/年；用途为：旅游观光农业。 2、协议书，证明经被告历村经济合作社同意，秦利斌、龙小安将《土地租赁合同》的权利义务转让给原告赵维林、黄高凤。 3、补充协议，证明2013年12月6日被告历村经济合作社延长土地承包期给二原告。 4、（2016）桂0321民初1279号民事判决书、（2017）桂03民终759号民事判决书，证明法院判决2013年12月6日被告历村经济合作社与赵维林签订的《补充协议》无效，中院作出（2017）桂03民终759号判决书维持原判。 5、（2017）桂0321民撤4号民事裁定书，证明原告要求撤销（2016）桂0321民初1280号民事判决书被驳回。 6、（2017）桂0321民初153号民事判决书，证明被告历村经济合作社与赵维林、黄高凤、龙小安、秦利斌于2006年4月2日签订的《协议书》无效；判令原告退还4.8亩土地给被告；给付土地使用费3000元。 7、桂03民终2741号民事判决书，证明法院判决将老虎头土地退回给被告历村经济合作社并维持原判决一、二、四项。 8、执行通知书，证明法院向原告下达（2018）桂0321执277号执行通知书；原告向被告履行了退回土地4.8亩并支付使用费3000元的义务。 9、营业执照、许可证、城建站证明，证明原告在该地上经营农家乐并且合法合规的事实。 10、图片（15张）、视频资料（光碟一张），证明原告在该土地经营农家乐的事实；原告在该地上新建餐厅、员工宿舍，购买设备设施、餐厅家具等各种投入资金近200万元的事实。 11、租赁合同，证明原告将观月轩餐厅租给案外人刘荣经营的事实。 12、合同解除协议、收条，证明原告因被告的原因不得不与案外人刘荣解除合同的事实；原告因解除合同向案外人刘荣支付了10万元补偿款的事实。 13、价格鉴定结论书[2018]评值价桂03**-101号，证明老虎头山地上的建筑物和其它附着物价格鉴定标的重置价格为1391111元，价格鉴定标的价值为922558元。 补充证据：（2018）桂0321执277号结案通知书，证明原告已经履行了（2018）桂03民终2741号民事判决书判决原告将涉案土地交还被告且履行完毕。 被告历村经济合作社在举证期限内提供的证据有： 负责人黎冬贵身份证复印件、村委会证明，证明被告的身份情况及诉讼主体资格。 （2017）桂03民终2741号民事判决书，证明原告依据《协议书》从第三人手上接管涉案土地后，仍由第三人对涉案土地的监管模式，将土地用于非农建设。 照片（涉案土地现况），证明原告至今未将土地返还给被告，也没有将土地恢复原状。 （2016）桂0321民初1280号民事判决书，证明第三人在被告土地上的建筑是非法建筑。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，证明内容有异议，认为合同说明土地是用于观光旅游，而非农家乐；证据4、5、6、7的三性予以认可，均认定是由于原告租赁土地用于非农建设违反法律规定致合同无效。证据8的证明内容不予认可，原告所建的建筑仍在被告的土地上，原告没有完全履行义务；证据9真实性无异议，但是并不能证明原告在该地上经营农家乐合法合规。对城建站的证明三性不予认可，出证明人应出庭作证。证据10三性不予认可，原告的投入没有相应证据证明。对证据11、12三性不予认可，与本案无关。证据13不真实，不能作为结案依据。评值公司的评值已经超出法院范围，评值公司不具备评价资质，评值公司认定事实评估错误。评值公司对本次评值的程序有错误。对于补充证据无异议，但本案被告另行提出恢复原状的诉讼。第三人对原告提供的证据均予以认可，房屋在土地上原来就有了，而不是原告新建的。 原告对被告提供的证据1、2、3、4无异议，但对证据4，原告不知道。第三人对被告提供的证据无异议。 经过开庭质证，本院对原告、被告双方提供的经质证无异议的证据，予以认定。对于城建站的证明，虽然能够证实讼争土地上是可规划建设用地，但不能证实原告改建房屋的合法性，故本院不作为本案事实认定的依据；对于图片和视频资料，其真实性本院予以认可，可以证实原告改建装修的事实；对于原告提供的租赁合同、合同解除协议及收据，证明原告与案外人的租赁事实，本院作为认定事实的依据；对于[2018]评值价桂03**-101号价格鉴定结论书，本院对该鉴定结论书予以认定，其理由在本院认为中予以阐明。 综合全案证据，本院确认以下法律事实: 2003年5月14日，被告历村经济合作社与第三人龙小安、秦利斌签订一份《土地租赁合同》，约定：一、被告将本集体所有的位于历村老虎头山（地名）的4.8亩荒地（东至粮所直属库围墙，南至赏月路，西至赏月路，北至老虎头山脚底）出租给第三人经营旅游观光农业项目（农家乐餐厅、观光花圃、观光果园等）；二、租赁期限为二十年。自2003年5月15日至2023年5月14日；三、租金及交付期限，租金为每年1000元人民币，于各当年的4月31日前以现金一次性付清；四、在租赁期限内，第三人有权根据自己的需要在租用的土地上开办经营旅游观光农业项目；五、租赁期限届满，被告同意原告续租二十年。租金上浮率不得超过5%，续租应当签订续租合同。如届时被告拒签续租合同，第三人有权继续租用，视为原租期的延展；六、第三人建成的旅游项目有权转让、出租、抵押。但不得超过租赁期限。如因此造成纠纷，由第三人负责；七、第三人提前退租，地面上建造的不动产归被告所有（动产除外）；八、被告擅自解除租约，应赔偿第三人投资残值和未履行用完的租期的营业损失；九、租期延展二十年届满，第三人有优先租赁权，如第三人不继续租赁，第三人在租赁土地上的不动产归被告所有，连同土地由被告收回。被告代表徐成瑞、徐成慧在合同上签名并加盖经济合作社公章，第三人在合同上签名。合同签订后，被告将土地交给第三人，第三人在租赁土地的原有泥砖房的基础上扩建房屋（未批建）用来作饭店经营旅游项目，第三人按时交付租金给被告。 2006年4月2日，第三人将租赁被告的土地租赁权及经营权全部转让给原告赵维林和黄高凤。被告与第三人及原告签订一份《协议书》，约定：一、被告与第三人于2003年5月14日签约的《土地租赁合同》，第三人在合同中的全部权利、义务转让给原告，今后被告与第三人的权利、义务，由原告承担。如被告与原告或第三方发生纠纷，概与第三人无关；二、被告同意第三人将《土地租赁合同》转让给原告。第三人在合同转让之前的债权、债务与被告及原告无关，由第三人承担；三、第三人与原告之间转让事宜，由第三人与原告另外商谈解决；四、第三人租赁被告的土地的青苗补偿费（包括租赁土地内的所有树苗补偿）已经全部由第三人补偿给被告，租赁土地内的属于被告的其他固定资产，已经由第三人补偿给被告，土地租赁费按时给付被告，被告不得以合同转让为由再次向原告、第三人索要以上费用。被告代表徐成瑞在协议上签名并加盖经济合作社公章，第三人龙小安、秦利斌及原告赵维林、黄高凤在协议上签名。协议签订后，被告土地转由原告租赁，原告在第三人原建房屋基础上拆除泥砖房，扩建房屋（未批建）主体、搭建简易厨房等建筑物，继续作农家饭店经营旅游项目，给付被告租金至2013年。 2013年12月6日，原告赵维林与被告签订《补充协议》，约定：原《土地租赁合同》仍然有效。原《土地租赁合同》租期至2023年5月14日止，现延长20年，从2023年5月15日起至2043年5月14日止。从2023年5月15日起，每年租金由1000元增至1050元；合同期满（2043年5月14日），原告如需要继续租赁被告土地，在同等条件下仍有优先租赁权。如原告不再继续租赁，其不动产全部归被告所有；本补充协议不因原、被告双方的法人变动而失效。如一方违约，应赔偿对方全部损失外，还处以违约金人民币500000元。 2014年，被告村干部换届，被告要求原告赵维林提高租金，双方未能协商一致，被告即拒收原告交纳的租金。2016年10月18日，被告向本院提起诉讼，要求确认被告与第三人签订的《土地租赁合同》无效，本院于2016年12月12日，作出（2016）桂0321民初1280号民事判决书，判决《土地租赁合同》无效。2017年9月15日，原告对上述判决提起第三人撤销之诉，本院于2017年11月7日作出（2017）桂0321民撤4号民事裁定书，驳回原告赵维林、黄高凤的起诉。上述时间（10月18日），被告向本院另行提起诉讼，要求确认被告与原告签订的《补充协议》无效，本院在2016年12月12日，作出（2016）桂0321民初1279号民事判决书，判决《补充协议》无效。原告不服，向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院（2017）桂03民终759号判决维持原判。2017年1月16日，被告再次向本院提起诉讼，要求确认原、被告于2006年4月2日签订的《协议书》无效，返还涉案土地及支付土地使用费。2017年6月29日，本院作出（2017）桂0321民初153号判决书，判决《协议书》无效，二原告将位于阳朔县高田镇历村老虎头的4.8亩土地退还被告，并给付被告2014年5月15日至2017年5月14日的土地使用费3000元。原告不服，再次向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院（2017）桂03民终2741号判决维持本院（2017）桂0321民初153号判决书第一、三、四项，变更第二项为：由二原告将其实际使用的位于阳朔县高田镇历村老虎头的土地退还被告。上述判决已发生法律效力。被告于2018年4月23日向本院申请强制执行。本院于2018年9月17日执行完毕：二原告已将其实际使用的位于阳朔县高田镇历村老虎头的土地退还被告，并给付被告租金3600元。 2010年6月5日，原告赵维林与案外人刘荣签订《观月轩租赁合同》，将阳朔县高田镇历村观月轩餐厅租赁给刘荣，承包期限自2010年7月1日至2021年5月31日止。2018年9月12日，双方因上述协议无效，协商解除《观月轩租赁合同》，原告补偿刘荣100000元。 2018年10月17日，原告以上述协议被判决无效为由，要求被告赔偿各种损失。本案受理后，原告向本院提出对历村老虎头约4.8亩土地上的建筑物和其它附着物价格进行鉴定，2018年12月17日，本院委托广西评值价格事务所有限公司进行评估，鉴定结论为：（一）价格鉴定标的重置价格为人民币壹佰叁拾玖万壹仟壹佰壹拾壹元整（¥1391111）；（二）价格鉴定标的价值为人民币玖拾贰万贰仟伍佰伍拾捌元整（¥922558）。 综合原告起诉及被告答辩，本院归纳本案的争议焦点为：1、本案所涉合同被认定无效后的法律后果如何？原告的损失是否应当折价补偿或者赔偿。2、本案折价补偿或者赔偿范围及比例。3、第三人是否承担补偿或者赔偿的责任。4、评估结论是否作为本案损失的依据。5、被告的反诉是否成立。 本院认为，关于本案所涉合同被认定无效后的法律后果如何？原告的损失是否应当折价补偿或者赔偿。本案涉及的两份合同均被认定无效，两份合同涉及的财产相同，对于无效合同的处理，人民法院一般应当根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定处理，即原告应将老虎头土地退还被告，被告应当将原告投资建设在老虎头土地上的建筑物和其它附着物折价补偿或者赔偿给原告。本案中，被告已向本院申请执行，要求原告返还老虎头土地，此要求本院已执行完毕，将老虎头土地执行给了被告。但原告投资建设在老虎头土地上的建筑物及其他附着物，不具备返还的可能，只能折价予以补偿。因此，原告的损失应当由被告折价补偿给原告。即便如被告辩称原告诉请的建筑物为非法建筑，但此非法建筑将来被行政机关依法拆除后，仍然给原告造成损失。实际上，在被告请求人民法院判令双方的协议无效后，即应当预料其承担的法律后果。故依据上述法律规定，被告应当承担折价补偿或者赔偿责任。 关于本案折价补偿或者赔偿范围及比例。折价补偿或者赔偿的范围应当限于合同订立、履行过程中的实际损失。原告解除与案外人刘荣签订的《观月轩租赁合同》，其补偿刘荣的损失与本案合同订立、履行无直接的因果关系，不属于本案补偿范围，该项请求本院不予支持。折价补偿或者赔偿的比例，应当依据双方缔约过程的过失大小确定。双方签订上述协议，均出于自愿，并且协议履行多年，对于土地用途，不论原告还是被告、第三人，均心知肚明，协议因违反国家法律法规强制性规定，被认定无效，应为双方无法律意识造成，不应简单归责于一方，双方均有过错，应承担同等责任。本案损失应由原告、被告各自承担一半，即被告应当补偿或者赔偿原告461279元。 关于第三人是否承担补偿或者赔偿责任。第三人自2006年4月2日即将土地转让给原告，第三人的权利义务已转让给原告，原告接手后才投资对原有房屋进行改造，本案合同无效的法律后果与第三人并无直接的因果关系，故第三人对原告的损失不承担民事责任。 关于评估结论是否作为本案损失的依据。被告辩称作出价格评估结论书的评值公司的评值超出法院范围，评值公司不具备评价资质，评值公司认定事实评估错误。本院认为，出具该鉴定结论的鉴定机构，具有国家发改委和中国价格协会的“价格评估机构资质”，有合法的营业执照，经广西壮族自治区高级人民法院和桂林市中级人民法院审核，入围“广西法院评估、审计、司法鉴定等机构备选名单”，鉴定人员具有合法资格的注册价格鉴证师。该鉴定结论的鉴定范围是根据委托鉴定材料和现场勘察情况确定，鉴定方法亦是符合法律规定，故本院对被告的辩称不予采信。评估公司做出的价格鉴定标的价值为922558元，本院作为本案损失的依据。 关于被告的反诉。对于被告提出的反诉，由于被告向本院申请执行桂林市中级人民法院（2017）桂03民终2741号判决及本院（2017）桂0321民初153号判决，本院已执行完毕，原告已经承担了合同无效的法律后果；同时，被告出租土地给原告，用于经营旅游观光农业项目（农家乐餐厅、观光花圃、观光果园等等），应当预见原告承租土地的使用状态及产生的后果。故被告提出反诉，要求原告恢复土地的原状，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 被告阳朔县高田镇凤楼村民委员会历村经济合作 社赔偿原告赵维林、黄高凤经济损失461279元。 驳回原告赵维林、黄高凤的其他诉讼请求。 驳回被告阳朔县高田镇凤楼村民委员会历村经济 合作社的反诉请求。 本案受理费原告预交17400元,原告变更诉讼请求后应收14003元（应退3397元）；被告预交反诉费30元，两项合计14033元，由原告赵维林、黄高凤负担7016.5元，被告阳朔县高田镇凤楼村民委员会历村经济合作社负担7016.5元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费14033元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  肖云成 人民陪审员  黎承仁 人民陪审员  覃初梅 二〇一九年六月二十六日 法官 助理  欧 璇 书 记 员  黎 丽