上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第14310号原告（反诉被告）王振鑫。被告（反诉原告）上海鑫陇实业有限公司。法定代表人金宏。委托代理人韩明志，上海韩明志律师事务所律师。委托代理人徐丹，上海韩明志律师事务所律师。原告王振鑫诉被告上海鑫陇实业有限公司（以下简称鑫陇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼中，被告鑫陇公司提起反诉，本院进行了合并审理，并于2014年6月12日、7月8日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王振鑫，被告（反诉原告）鑫陇公司的委托代理人韩明志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王振鑫诉称，其与鑫陇公司于2011年11月30日签订《上海鑫陇实业有限公司鑫陇宾馆酒店式公寓租赁合同》一份。2013年9月5日下午5时30分左右，鑫陇宾馆发生火灾，大火吞噬了其安排人员居住的409房间，室内物品燃烧殆尽，造成较为严重的损失。火灾发生后，鑫陇公司告知其，接到浦东消防支队的通知，宾馆损毁严重要封锁大楼，人员不能再居住，其向鑫陇公司提出解决人员安置问题，但鑫陇公司称无法安排。其派员紧急安置了住宿人员，并积极配合消防部门查找起火原因，浦东消防支队认定属电气故障引起的火灾，根据相关法规和租赁合同的约定，鑫陇公司对此火灾事故应承担全部责任，故起诉至法院，要求判令鑫陇公司赔偿：1、火灾财物损失11，134元（人民币，以下币种相同），2、因火灾导致的人员安置费用240，000元，3、退还住房押金35，600元。被告（反诉原告）鑫陇公司辩称，其与王振鑫之间是不定期租赁关系，其已于2013年7月31日书面通知王振鑫合同到期终止，双方的租赁关系已于2013年8月31日全部结束，但王振鑫一直拒不搬离租赁房屋。火灾发生当天合同已经到期，其没有保护王振鑫财产的义务，另外，并非该公司原因引起火灾，故不同意王振鑫的诉讼请求。同时，由于火灾在王振鑫安排人员占有居住使用的409房间内发生，火灾造成409室及左右相邻的408室和410室被烧毁，消防部门为查明原因封锁现场，导致鑫陇公司拆除酒店的工期延误长达48天之久，造成工期损失费，故提起反诉，要求判令王振鑫支付：1、拖欠的9个房间自2013年7月20日至2013年8月31日期间的租金计27，160元及自2013年9月1日至2013年9月25日的房屋使用费16，166.67元，2、拖欠的另9个房间自2013年7月28日至2013年8月31日的租金16，200元及自2013年9月1日至2013年9月25日的房屋使用费13，500元，3、拖欠的18个房间2013年8月的电费计6，938.80元，4、赔偿鑫陇公司408、409、410三个房间的火灾物品损失费共计28，000元，包括：（1）1.5匹格力空调计4台，每台2，000元，共计8，000元，（2）TCL电视机4台，每台1，000元，共计4，000元，（3）桌椅共计6，000元，（4）赔偿插座、电表、马桶、电器线路、装修在房屋内的钢筋龙骨等损失共计10，000元，（5）赔偿鑫陇公司因火灾造成的工期延误损失费312，000元。同时，鑫陇公司表示，收取的押金同意在王振鑫尚应支付的租金和使用费中进行抵扣。针对反诉部分，王振鑫答辩称，鑫陇公司第一项反诉请求中的租金已支付至2013年8月27日，当时是交给该公司的总经理助理尚伟，第二项诉请中的租金也已支付至2013年8月31日，也是由尚伟和该公司财务通过刷卡方式收取的，至于第一、二项诉请中的使用费，因尚伟在收取租金时称租赁房屋要拆迁，故承诺其可以免费使用到2013年11月28日；关于电费，2013年8月给过尚伟10，000元现金用于支付电费，如未交电费，鑫陇公司早就停止供电了；第四项诉请中的空调鑫陇公司自己拆走了，房间内也无TCL电视机，至于桌椅本身非常陈旧、不值钱，轻钢龙骨则年久失修，也未经鉴定，另外，也无延误工期损失。综上，不同意鑫陇公司的反诉请求。经审理查明，2011年10月31日，鑫陇公司作为甲方，王振鑫作为乙方，双方签订《上海鑫陇实业有限公司鑫陇宾馆酒店式公寓租赁合同》一份，约定由乙方租赁甲方浦东新区源深路XXX号酒店式公寓10间，分别为6间2，100元，4间无空调、无窗为1，500元，租赁期限从2011年11月20日开始至2012年2月19日止，酒店式公寓不拆迁改造甲方继续续签。合同第二条约定，房租收费标准10间每月租金为18，600元。第三条约定，因甲方酒店式公寓拆迁改造原因，甲方有权终止乙方租赁合同、收回房屋，并不承担相应的法律责任。甲方应提前二个月书面通知乙方，押金退还乙方；如乙方因特殊原因必须退房时，应提前二个月书面通知甲方。第四条约定，租金按季交付，付三押一，押金18，600元，季度费55，800元；甲方收到乙方交付的押金和房租费后即确定租赁关系，合同到期终止时，甲方将押金无息退回乙方。第五条约定，乙方须于租赁合同季度前10天支付给甲方下季度房租，甲方每月结算空调费，按乙方每间房空调电表实际走读数收费，乙方付款期超过季度期5天时，甲方有权终止乙方使用酒店式公寓租赁合同，将停水、停电、押金不退还。第六条约定，乙方在租赁房中使用千瓦以上电器设备时，须联系甲方物业管理部确认，以确保用电安全。第七条约定，乙方人员自租房即日起，必须遵守甲方的规章制度，配合甲方共同做好“四防”工作（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）。双方在该合同尾部备注：“继续酒店式公寓（502、503、507、508、511）三个月，2012年2月20日-2012年5月19日，收费29，700元。”第七条约定，乙方人员租酒店式公寓期间，严禁使用电炉、电磁炉、超大型电饭煲、液化气罐。由于乙方严禁设备而发生的各种事故，乙方将承担全部责任。2011年，王振鑫与鑫隆公司还签订租赁合同一份，其中约定租赁公寓9间，分别为8间2，100元、1间套房半价2，600元，租赁期限从2011年12月20日开始至2012年3月19日止，9间每月租金为19，400元，押金19，400元，其余内容同前述合同一致。之后，双方就该9间房屋续签合同，将租赁期限延长至2012年6月19日止。2012年，王振鑫与鑫隆公司又签订租赁合同一份，约定由王振鑫向鑫陇公司租赁酒店式公寓10间，租赁期限从2012年5月7日开始至2012年8月6日止，10间每月租金为21，000元，押金21，000元，其余内容亦同之前签订的租赁合同。2013年5月9日，鑫陇公司物业管理部向该公司财务部出具《通知》，内容为“王振鑫入住酒店公寓401、402、403、405、406、409、416、502、503房，共计玖间每月租金16，200元。租赁期间2013年5月28日至2013年8月27日，押一付一，应付金额共计32，400元。”上述合同签订以后，王振鑫向振鑫公司支付了两笔押金，分别为19，400元和16，200元。截至2013年9月25日，王振鑫仍然居住使用的公寓式房间为401、402、403、405、406、409、416、502、503及510（2间）、512、611、612、613、616、617、621、622号，其中前述九间房屋的月租金为19，400元并已付至2013年7月19日，后九间房屋的月租金为16，200元并已付至2013年7月27日。另外，507、508、511、513、522号五间房屋亦由王振鑫使用，但双方约定不收取租金。另查明，2013年7月31日，鑫陇公司向王振鑫出具《退房通知书》一份，称该宾馆的重建手续已办理完成，已进入拆迁程序，望王振鑫接到本通知后在8月31日前到宾馆物业办公室（202A）办理退房手续。2013年8月1日，王振鑫的合伙人蒋宗峰代王振鑫在振鑫公司的“退房通知书签收表”上签了名。2013年8月15日、8月26日，鑫陇宾馆先后在涉案的宾馆正门处柱子上张贴公告，内容为该宾馆经浦东新区文件规定批准，要求鑫陇宾馆内所有建筑拆除重建，鑫陇宾馆将于9月15日起将宾馆整体围圈施工，拆除施工人员进场，现通告宾馆内所有租户，自（在）2013年9月15日前办理完毕退房手续并搬离，逾期将按无主处理所有物资。9月16日，鑫陇宾馆又张贴拆迁通知，告知从即日起对鑫陇宾馆所有建筑停水、停电、拆迁公司进场开始拆除，因不按时搬离的租户造成的一切损失，由租户承担。2013年9月25日17时32分许，上海市应急联动中心接警，浦东新区源深路XXX号鑫陇宾馆409房间发生火灾，火灾造成鑫陇宾馆409房间内物品基本烧毁，无人员伤亡。2013年11月12日，上海市浦东新区公安消防支队作出《火灾事故认定书》，对前述火灾起火原因认定如下：该起火部位为上海鑫陇实业有限公司鑫陇宾馆409房间，起火点为409房间东南角，起火原因排除用火不慎、吸烟、雷击、自燃、人为放火引起火灾可能，但无法排除电气故障引起火灾的可能。另，该消防支队对火灾现场作勘验时，勘验笔录中记载：“409房间东侧墙面墙纸基本烧毁……悬挂于东侧墙面靠房间东南角上部的挂壁式空调基本烧毁……放置于电视台柜上的电视机基本烧毁，仅剩金属框架及线路裸露……”，“电气线路专项勘验”中记载：“1、409房间内东侧墙面下部3个电源插孔表面因火烧基本烧毁，表面有熔融炭化痕迹，墙面内部的电线基本完好，拖线板基本烧毁；2、409房间进门入卫生间门南侧下部有一电源插孔，电源插孔及插在电源插空上拖线板插头基本完好同，拖线板基本烧毁。”2014年8月14日，本院向上海市浦东新区公安消防支队调查核实，该队向本院反映：火灾房间墙内线路没有问题，外部拖线板基本烧毁。又查明，王振鑫及其居住人员已于火灾发生当天离开了租赁的公寓房屋。2013年12月5日，王振鑫委托蒋宗峰向鑫陇宾馆送达索赔函一份，要求鑫陇公司在收函后五日内赔偿王振鑫因此次事故遭受的居住员工个人财物损失、公司设施损失、人员住宿安置费、房屋修缮费及合同存续期内未提前告知拆迁的违约金共计350，000元或与王振鑫达成赔偿协议。2013年12月12日，鑫陇宾馆回函给王振鑫，表示其与王振鑫之间的租赁期限已为不定期，其可随时解除合同，不需要履行之前书面合同中约定的提前2个月通知承租方的义务，其已于2013年8月1日向王振鑫发出《退房通知书》，要求王振鑫在2013年8月31日之前办理退房手续，但王振鑫并未按照承诺搬离，火灾发生时已不属合法居住。火灾发生原因是王振鑫管理不善，故不同意王振鑫提出的所有赔偿项目。现查明，2013年9月9日，鑫陇公司与上海爆破技术工程联合有限公司签订《拆除工程合同》，约定由该公司为其拆除涉案的鑫陇宾馆，合同总价为650，000元，议定施工期为45天。鑫陇宾馆在2013年11月12日之后已被全部推倒拆除。审理中，王振鑫称其主张的财物损失即火灾发生后消防部门对火灾直接财产损失所作的统计数额，人员安置费损失是其在发生火灾后将住宿人员安置到其他酒店管理有限公司居住而支付的押金和租金，目前已支付了200，000元，其中100，000元押金已经折抵房租了；并表示，其平常是从边门出入，故没有看到振鑫公司张贴的相关告知。鑫陇公司对王振鑫主张的已向尚伟分别支付了租赁房屋至2013年8月27日及2013年8月31日的租金和8月份电费、尚伟同意王振鑫可以延期免费住宿的意见不予认可。又，审理中王振鑫增加诉讼请求，要求解除其与鑫陇公司之间的租赁关系，鑫陇公司则认为双方之间的租赁关系已于2013年9月25日解除。上述事实，由原、被告的陈述及《上海鑫陇实业有限公司鑫陇宾馆酒店式公寓租赁合同》、《收据》、《通知》、《退房通知书》、《签收表》、《火灾事故认定书》、《火灾现场勘验笔录》、照片等证据予以佐证。本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉案的几份租赁合同到期后，王振鑫仍在居住使用相关公寓并向鑫陇公司支付租金，故原租赁合同到期后双方之间存在不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，现王振鑫要求解除双方之间的租赁关系，考虑到鑫陇公司早在8月就已通知王振鑫办理退房手续，之后又多次张贴告知催促王振鑫搬离，且王振鑫方人员在火灾发生当天已全部搬离，故本院确认双方之间的租赁关系于2013年9月25日解除。合同解除后，双方仍应按约结算。根据现有证据显示，王振鑫仅向鑫陇公司分别支付了每月19400元至2013年7月19日及每月16200元至2013年7月27日的租金，应继续支付至租赁关系解除之日止的租金，王振鑫称已向鑫陇公司的总经理助理分别支付了按上述金额计算的至2013年8月27日及2013年8月31日的租金，尚伟承诺其可以免费使用到2013年11月28日，但鑫陇公司不予认可，王振鑫又未能提供证据予以证实，本院对其意见不予采纳。关于押金，根据鑫陇公司的意见，可在王振鑫应当支付的租金中予以抵扣。对于王振鑫主张的火灾财物损失问题，根据消防部门对火灾事故作出的认定以及起火原因分析，排除了租赁物由于自身原因或出租方的原因造成受损，故王振鑫要求鑫陇公司赔偿火灾财物损失的诉讼请求没有法律依据和事实依据，本院不予支持。双方之间的租赁关系已于2013年9月25日解除，合同解除后，王振鑫要求鑫陇公司承担人员安置费即其安排人员住宿其他酒店的租金费用没有合同依据和法律依据，本院亦不予支持。鑫陇公司要求王振鑫支付拖欠的电费及因火灾造成的物品损失费和工期延误损失费，但未能提供证据予以证明，其该部分反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条及第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王振鑫与被告（反诉原告）上海鑫陇实业有限公司之间的租赁关系于2013年9月25日解除；二、原告（反诉被告）王振鑫于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海鑫陇实业有限公司截至2013年9月25日止的租金共计人民币73，026元；三、被告（反诉原告）上海鑫陇实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王振鑫押金人民币35，600元；四、驳回原告（反诉被告）王振鑫要求被告（反诉原告）上海鑫陇实业有限公司赔偿火灾财物损失及人员安置费的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）上海鑫陇实业有限公司要求原告（反诉被告）王振鑫支付电费及火灾物品损失费和工期延误损失费的反诉请求；上述第二、三项相抵，原告（反诉被告）王振鑫于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海鑫陇实业有限公司租金人民币37，426元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5，601元，减半收取计人民币2，800.50元，由原告（反诉被告）王振鑫承担人民币2，455.50元，被告（反诉原告）上海鑫陇实业有限公司承担人民币345元。反诉案件受理费人民币3，474.50元，由原告（反诉被告）王振鑫承担人民币812.50元，被告（反诉原告）上海鑫陇实业有限公司承担人民币2，662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  倪军燕二〇一四年九月十日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。