河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0702民初806号原告（反诉被告）：任德美，男，1948年3月9日出生，汉族，现住张家口市桥**。原告（反诉被告）：任建云，女，1976年2月11日出生，汉族，现住址同上。系任德美女儿。以上二原告委托诉讼代理人姚树明，河北京张律师事务所律师。被告（反诉原告）：巫东云，男，1979年8月6日出生，汉族，现住张家口市桥**。委托诉讼代理人：楼惠人，河北鼎诺律师事务所律师。原告（反诉被告）任德美、原告（反诉被告）任建云与被告（反诉原告）巫东云虚假登记损害责任纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任德美、任建云、被告巫东云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任德美、任建云向本院提出诉讼请求：判令在张家口市桥东区登记拆迁的“张东宅集用（2006）第00217号”农村宅基地的登记无效，拆迁款2038975元归原告所有，诉讼费用由被告承担。事实和理由：任德美是张家口市桥**口里东窑子村村民，是张东宅集用（2006）第00217号房屋的所有权人，房屋登记人也是任德美。任德美有子女两人，女儿任建云，儿子任建青，本村规定，有儿子的家庭可以申请儿子的宅基地，任德美儿子小，女儿大，在女儿结婚时将准备给儿子的住房借给女儿任建云居住，女儿任建云也是本村村民。本案被告巫东云是任建云丈夫巫东生的弟弟。因为任建云丈夫是巫东云的亲哥哥，在任建云买到房后，任建云的婆婆即巫东云的母亲要求巫东生将其房屋借给巫东云结婚用。其后巫东云买到房屋就将该案涉房屋出租给他人居住，房租由其母亲代收。在租赁期间，巫东云将案涉房屋所有权证书借走，声称是办理房租登记使用，其后归还任德美。现任德美发现巫东云在其和任建云不知情的情况下，将案涉房屋进行了拆迁违法登记。故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）巫东云辩称：一、任德美诉讼主体不适格，应依法驳回其诉讼请求。理由是：在本次诉讼之前双方已经经过两次诉讼，分别是：任德美诉巫东云返还原物诉讼，该诉讼经过一审二审，且均已经生效，均裁定任建云是案涉房屋登记主体，任德美作为主体不适格。其次是任德美诉张家口市国土资源局桥东分局、第三人任建云、巫东云侵犯财产权的行政诉讼，该行政诉讼，也经过了一审二审，现均已生效，裁定内容为驳回任德美要求撤销土地登记簿上父女过户任德美与任建云房屋买卖等内容的起诉。故任德美不是案涉房屋的产权人，其诉讼主体不适格。二、巫东云是案涉房屋所有权人，其有权办理拆迁房屋的相关登记手续和领取拆迁款，任建云无权主张拆迁补偿款，应驳回任建云的诉讼请求。2002年巫东云和其哥哥巫东生合伙投资购买了一辆解放牌汽车，后二人协商将该车辆折给巫东生，巫东生将其与妻子任建云所有的位张家口市桥东区三间房产及院落抵给巫东云，双方于2002年5月26日签订了《约据》一份，约据明确约定双方互不干涉各自的所有权。该约据是在双方平等自愿的基础上约定的，是双方真实意思表示，有明确的标的、金额、履行方式，且并未违反法律、行政法规的规定，应为有效。根据拆迁文件通知，买房者持协议书、身份证到指定地点牌号，卖房者所持所卖房屋宅基地领取的征收签约号无效，因此征收是针对房屋实际所有权人而言，与宅基地登记信息无关。任建云早在2002年就对案涉房屋进行了处置，故其无权领取拆迁款，请人民法院驳回其诉讼请求。其次，巫东云与任建云、巫东生签订约据后，便搬来案涉房屋居住，后又加盖了三间半进行出租，长期以来巫东云对案涉房屋进行占有、使用及收益，应当受法律保护。第三，以约据订立时的价格进行抵顶房屋，巫东云对该房屋享有期待利益。若认定约据无效，双方应返还因合同取得的财产。而当下土地升值、房价上涨，面临拆迁，出卖人按照原来的交易价格返还很少的价款，将获得巨大的土地、房屋增值利益，而使得买受人遭受巨大的损失。这不利于保护买受人信赖利益，也违反诚实信用原则。综上，法院应驳回任德美、任建云的诉讼请求。巫东云（反诉原告）还向本院提出反诉请求：判令张家口市桥东区口里东窑子村张东宅集用（2006）第00217号房屋的全部拆迁款及安置款共计2038975元属于反诉原告所有，拆迁安置回购权为反诉原告所有。如确认约据无效，则拆迁款归巫东云所有。事实和理由同答辩理由。任德美（反诉被告）、任建云（反诉被告）就巫东云的反诉请求辩称：巫东云所提反诉请求缺乏基础法律关系，根据物权法定原则，巫东云没有经过法定程序、法定基础法律关系取得房屋所有权。巫东云利用虚假登记、虚假证据在房本中备注过户任建云，其程序违法。房屋变更管理办法和物权法规定，房屋的登记和变更要有变更的所有权人或委托人签字盖章。任德美没有授权任何人办理过房屋变更登记。同时根据不动产管理条例，房屋变更登记后要收回旧本，发放新本，而不是在记事项上登记，本上的登记不具有物权变更效力，且现在房本还在任德美手中。综上，巫东云的反诉请求不能成立。本院经审理认定事实如下：2002年5月26日，巫东生与巫东云达成约据一份，其上载明：二人合买解放牌汽车半辆，每人各付3万元，其后经二人协商，现将汽车半辆折给巫东生所有，巫东生三间房、一处院落归巫东云所有，从立约当日二人都不能干涉各自所有权。该约据还载明：“因当时房产证未发，原以任德美名义给女儿任建云所批的房产对任无任何关系。房产证下发以后任德美必须交给巫东云所有，对于房产权一切归巫东云所有，其他任何人不能干涉”。该约据的立约人为巫东生、巫东云，中间人李某花（巫东生、巫东云二兄弟之母亲），证人是任建云，且以上人员均在约据上签了字。约据签订后，巫东云便在案涉房屋上居住生活直至房屋面临拆迁补偿。以上事实经过法定调查，双方无异议，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1.任德美的诉讼主体是否适格；2.约据的效力及拆迁补偿款的归属如何确定；3.案涉房屋的拆迁回购权属于谁；任德美、任建云就其诉求向本院提交了以下证据:1.集体土地使用证1份，拟证明土地的使用权人是任德美；2.2009年2月22日的房屋转让申请书1份，拟证明该转让申请书上的签字是伪造的，签字和手印均不是二原告所为。巫东云质证称：对证据1的真实性无异议，但不认可证明目的，该证据的记事栏中已经明确记载过户任建云，恰恰证明了任德美不是本案的适格诉讼主体；对证据2，因该证据不是原件，不符合证据形式，不予质证。巫东云就其质证意见及就其反诉请求向本院提交了以下证据：1.任德美诉巫东云返还原物的一审、二审民事裁定书及任德美诉张家口市国土资源局桥东分局、第三人巫东云、任建云侵犯财产的行政诉讼的一审、二审行政判决书各1份，拟证明任德美已经将案涉院落及房屋过户给了任建云，其丧失了诉讼主体资格；2.2002年5月26日的约据1份，拟证明巫东云用其母亲为其出资的三万元与哥哥巫东生合购解放牌汽车的事实，后巫东生欲回购整车，巫东生便用案涉房屋及院落折抵其母亲为巫东云出资的款项三万元。拟证明抵顶房屋及院落事实；3.案涉房屋照片1组、调查笔录5份，拟证明口里东窑子村民宋玉金、董利平、张佩俊、鲁金岭、李俊花5人均证实约据签订后，巫东云便在案涉房屋居住并新加盖三间半房屋收取租金的事实；4.任德美诉巫东云返还原物的一审民事裁定书及庭审笔录，拟证明案涉房屋及院落登记的所有权人为任建云，任建云已在2002年5月将案涉房屋抵顶给巫东云。在该返还原物案件中，任建云作为证人出庭作证，证实案涉宅基地当初是以任德美名义申请，房屋是男方出资建造，且也认可房屋抵顶后加盖和出租的事实；5.张家口市房屋征收补偿安置协议书1份，拟证明巫东云已经于2017年8月7日和张家口市桥东区人民政府签订了案涉房屋及宅基地的征收与补偿安置协议，拆迁办认可巫东云有权领取拆迁房屋的拆迁款；6.拆迁部门的征收签约号领取须知1份，拟证明其上载明的内容：个人买卖房屋的，由买房者持买卖房屋协议书、买房者本人身份证到指定地点排号，卖房者持所卖房屋宅基地领取的征收签约号无效；7.房屋情况表，拟证明拆迁改造办公室入户调查的房屋登记信息情况；8.（2017）冀0702民初1773号民事判决1份，拟证明约据是否有效由法院认定，即使无效，买房人的合法权益也应当受保护，拆迁回购权归买受人所有。任德美、任建云质证称：1.民事裁定书的结果违反法律规定，变更登记的证据全是伪造，行政裁定书仅以任德美超过诉讼时效为由驳回诉求，但对于虚假变更登记的事项仍未查清；2.约据与任德美无关，不具有真实性，不予认可；3.房屋照片真实性无异议，但不认可证明目的。调查笔录仅证实巫东云的律师做了调查，并没有任德美及任建云的律师在现场，所做的调查内容的真实性不予认可；4、对庭审笔录的真实性无异议，但对证明人的笔录因与巫东云有利害关系，不予认可；5.安置协议书没有所有权人签字，该协议无效；6.对证据6未发表质证意见；7.对证据7，真实性合法性均不认可；8.（2017）冀0702民初1773号民事判决书与本案没有关联性，不予质证。另，任德美申请证人李某出庭作证，证实约据的来源及约据中的3万元是李某所出。经法庭询问，签订约据时，任建云知情，且在现场。再查，巫东云非口里东窑子村村民，巫东云在2006年加盖三间半房屋的价值为43000至44000元之间。任德美、任建云对该部分价值无异议。故，本院酌情认定加盖房屋价值为43500元。本院的认证意见为：对任德美、任建云提交的集体土地真实性、合法性予以认可，房屋转让协议因是复印件，不予认定；对巫东云提交的：1.约据的真实性、关联性予以认可；2.对民事裁定书、行政裁定书及庭审笔录予以认定；3.对照片真实性予以认可；4.对调查笔录因签字人未到现场接受法庭询问，不予认定；5.对拆迁安置协议及征收签约号领取须知、房屋登记情况表，因系政府及拆迁部门办公室出具，效力予以认定；6.对（2017）冀0702民初1773号民事判决真实性予以认定。本院认为，任德美作为巫东生的岳父，巫东生作为任建云的丈夫，巫东云作为巫东生的弟弟，本是一家人，理应相敬相亲，和睦团结。现案涉房屋面临拆迁补偿，任德美、任建云将巫东云诉至法院，实属家庭内部纠纷，不存在不可调和的根本性矛盾。巫东云对任德美、任建云的诉求的答辩意见及其反诉请求从案件事实、理由上，实质上是对拆迁回购权及拆迁回购款的主体归属的抗辩。针对本案争议焦点，结合双方当事人提交的证据，本院分别评析如下：一.关于任德美的诉讼主体是否适格问题，巫东云向本院提交了任德美诉其返还原物的民事裁定及行政裁定，结合原告提交的房屋转让说明、任建云在原一审民事案件的证人证言，能够证实涉案土地使用权任德美已经过户登记到了任建云名下，故任德美作为本案的拆迁款主张的主体资格不具备，本院依法不予支持。二.关于约据的效力及拆迁补偿款的归属问题。1.宅基地房屋买卖合同是否有效，应看是否是在试点地区，案涉房屋及宅基地属非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体组织以外的个人，买卖合同应为无效。本案中，约据虽然是对抵顶事项的约定，但巫东云母亲替巫东云出资3万元与巫东生购买解放牌车辆的事实是确定的，该3万元应视为李某对巫东云的赠与，巫东云享有该3万元带来的期待利益，理应受法律的保护，其后巫东生将车辆收回，并将案涉房屋及院落抵顶给巫东云并在中间人的见证下签订了抵顶约据，该约据虽不是房屋买卖合同，但产生的法律后果以及抵顶权人享有的权利与房屋买卖合同所产生的法律后果及买受人享有的权益相一致。故在宅基地及房屋面临征收补偿时，巫东云作为抵顶权人可以分得部分拆迁补偿款。但因任建云将房屋转让给本集体组织成员以外的人员巫东云，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，故约据应属无效。2.关于拆迁补偿款的归属问题。首先，因约据无效，当事人取得的财产应当予以返还，本案中，双方均存在过错，双方的转让行为历经15年，现涉案房屋及宅基地面临征收拆迁，产生了巨大利益，原告才以集体土地登记的主体是其本人为由向法院提起诉讼，从道义、情感角度而言，属于典型的为以己方逐利为目的而置对方在即将失去已居住近十五年的家园得不到补偿安置而无栖身之所于不顾，恶意违反诚实信用原则的行为。故而，从始至终存在较大过错。应当返还所得购房款并应赔偿对方大部分的损失。其次，近年来，随着城镇化进程的加速，城市近郊的土地持续增值，涉及房屋买卖、宅基地转让纠纷迅猛增长。根据现行法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转；但在现实生活中，这种违法流转大量“合理”地存在着，并无相关部门实施有效监管。但纠纷一旦进入法院审判，仅依据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定而简单机械地处理，不仅会让失信的行为人堂而皇之地获得法外利益，也不利于在社会上弘扬“诚实守信”的道德准则。诚实信用原则不仅是人们在社会经济活动中的基本道德准则，也是社会主义核心价值观的重要内容，更是民法的一项基本原则。它要求民事主体在民事活动中要恪守诺言、诚信不欺，不因追逐一己私利而损害社会或他人利益，这是以道德规范为基本内容的法律原则。在本案纠纷的处理上，转让人任建云若可以单项的法律规定为依据实施违反诚实信用的行为而获取巨额利益，作为深受中国传统道德观念影响的社会公众，显然不能接受，对被告巫东云更是有失公正！因此，各地法院在处理此类纠纷时，已有大量的判例在坚持法律规定的前提下，引入传统道德、善良风俗以及与之相适应的法律原则性规范，让刚性的法律与柔性的道德规范相结合，实现法、理、情在司法判决中的有机融合。这种判例，已被最高人民法院确定为指导性判例。许多地方的高级人民法院已作出了这样的指导性审判规范。如上海市高级人民法院作出了：对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右……的规范性规定。在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信当事人承担应得的法律制裁，才能有效地平衡双方的利益，有助于培养社会公众的诚信观念。这也是在审判实践中培育和践行社会主义核心价值观的体现。本案中，双方当事人系亲戚关系，不同于形同陌路的陌生人，案涉房屋由巫东云居住生活占有十五余年，现任建云诉至法院，综合考虑双方过错，任建云过错较大，不属于一般过错。故本案拆迁补偿款应按2：8左右的比例进行划分。根据拆迁补偿安置协议，被征收房屋及宅基地补偿款1678897元，该款项在扣除了巫东云3万元的抵顶款项和加盖房屋的成本价43500元后认定属于拆迁补偿增值部分，即1605397元应在任建云和巫东云之间按照2：8的比例进行分配，拆迁安置利益中的剩余其他补偿款360078元因巫东云是实际被搬迁人，故该部分因搬迁而产生的补偿款项应属巫东云，与任建云无关。三.关于拆迁回购权的问题，因实际占有人为巫东云，故此次搬迁也是针对巫东云，故巫东云理应享有案涉房屋的回购权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定判决如下：一、确认2002年5月26日巫东生、原告任建云与被告巫东云签订的约据无效；二、拆迁安置补偿利益中的拆迁补偿款（1678897元在扣除了任建云应当返还的3万元对价款和巫东云加盖的三间半房屋的成本价43500元后剩余1605397元中的20%即1605397元*20％＝321079.4元）321079.4元归原告任建云所有；剩余（1605397元*80％即1284317.6元+剩余其他补偿款360078元+30000元对价款+巫东云加盖的三间半房屋成本价43500元＝1717895.6元）1717895.6元归被告巫东云所有。以上款项应向拆迁安置补偿款的发放单位领取；三、拆迁回购权归被告巫东云享有。四、驳回原、被告的其他诉讼请求。本诉案件受理费11400元，反诉案件受理费11556元，由原告任德美、任建云负担18364元，由被告巫东云负担4592元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  李桂滨二〇一九年七月二十三日书记员  赵晨辉判后寄语：诚实信用原则是民事交易活动中的帝王原则，有信则立，无信则废。双方当事人本是一家人，本案争讼的产生正是由于案涉宅基地及房屋面临拆迁所致。但双方当事人理应摒弃前嫌，不计较彼此过去的是非对错，互谅互让解决面临的问题，金钱或许能给人带来物质上的优越，但却拉远了彼此之间的亲情关系，实让人唏嘘，望双方当事人能够理性看待拆迁所带来的巨大利益，做到互敬、互谅、互让！