福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6297号 原告：陈禧，男，1957年1月10日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。 委托诉讼代理人：龚信康，福建泰和律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：陈大振，福建泰和律师事务所专职律师。 被告：倪凯敏，男，1970年8月5日出生，汉族，福建省福安市人，户籍地福安市，住福安市。 被告：阮幼兰，女，1971年12月3日出生，汉族，福建省福安市人，户籍地福安市，住福安市。 被告：阮锦田，男，1989年8月28日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。 第三人：倪凯惠，男，1968年7月20日出生，汉族，福建省福安市人，户籍地福安市，住福安市。 第三人：刘丽平，女，1968年9月4日出生，汉族，福建省福安市人，户籍地福安市，住福安市。 委托诉讼代理人：倪凯惠，男，1968年7月20日出生，汉族，福建省福安市人，户籍地福安市，住福安市。 原告陈禧与被告倪凯敏、阮幼兰、阮锦田、第三人倪凯惠、刘丽平债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年9月21日立案，依法适用普通程序，于2018年3月13日作出（2017）闽0981民初6667号民事判决。判决后，原告陈禧不服，提出上诉。2018年11月29日，宁德市中级人民法院作出（2018）闽09民终1417号民事裁定书，认为本案基本事实不清，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告陈禧及其委托诉讼代理人龚信康、第三人倪凯惠到庭参加诉讼。被告倪凯敏、阮幼兰、阮锦田经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 陈禧向本院提出诉讼请求：1、撤销被告倪凯敏、阮锦田、阮幼兰将坐落于福安市甘棠镇甘下线房屋（地号为1-237-2）第一、第二层转让给第三人倪凯惠、刘丽平的行为；2、被告倪凯敏、阮锦田、阮幼兰协助办理以上房屋撤销的相关手续，即恢复房屋登记原状；3、被告倪凯敏、阮幼兰赔偿原告陈禧的相关损失1.5万元（含律师代理费、旅差费等）。事实与理由：2012年3月份，倪凯敏、阮华向陈禧借款320万元，经多次催讨，到2013年7月尚欠50万元本金未还。为此陈禧提起诉讼，倪凯敏与阮华要求调解，自愿在2014年9月21日前偿还全部借款及利息，于是2014年9月11日在福安市人民法院法官的主持下，达成（2014）安民初字第4461号民事调解书。法律文书生效后，倪凯敏与阮华不能履行还款义务，陈禧申请强制执行。但在2016年8月25日法院告知陈禧，倪凯敏、阮华没有可执行财产，暂时终结本次执行。陈禧在收到法院《执行告知》后，经多方查询，才得知倪凯敏在2013年期间，鼓动阮华的儿子阮锦田将他们所共有的、坐落在福安市甘棠镇甘下线房屋第一、第二层非法转让给倪凯惠、刘丽平；目前该房屋第五、第六层［房产证号安房权证福安字第0××0号、土地证号安政国用（2013）第2461号］还属于倪凯敏、阮锦田所有,已被查封。倪凯敏、阮锦田、阮幼兰明知欠陈禧借款未还，债务期间故意将底层价值高的房产低价转让给倪凯惠、刘丽平夫妇，显然属于逃避债务恶意转让财产的行为。为此，向法院提起诉讼，请求依法判准支持原告诉请。 倪凯敏未到庭答辩。 阮锦田未到庭答辩。 阮幼兰未到庭答辩。 倪凯惠、刘丽平辩称，陈禧向法庭提交的证据无法证明其具备行使撤销权的事实要件，因而陈禧应依法承担举证不力的法律后果。1、陈禧向法庭提交的证据无从证明倪凯敏、阮锦田以明显不合理的低价转让讼争房产。本案讼争的房产经评估机构评估的价值为840571元，倪凯惠、刘丽平从倪凯敏、阮锦田处以756000元的价格购买该房产，该价格并未低于评估价值的30%。2、不存在陈禧受到损害的情况。陈禧在起诉之后，没有证据证明法院已通知其倪凯敏名下已无可供执行财产，且陈禧据以作为本案债权依据的讼争《领（借）款凭证》系由倪凯敏、阮华作为共同借款人于2013年7月20日出具，而讼争房产登记转让的时间为2013年5月30日，即转让行为发生在陈禧的债权行为之前。因此，转让时陈禧的债权尚未确定，则损害又从何谈起？且倪凯惠在2013年8月2日尚支付了最后一笔50万元的购房款给倪凯敏，而当时倪凯敏和阮华共计欠陈禧借款50万元，也就是说倪凯敏尚有偿还债务的能力，并不会损害陈禧的利益，至于倪凯敏为何不将上述款项用于偿还借款，其责任不在于倪凯惠。上述事实可以表明，陈禧购房过程中，倪凯敏并未尚失偿债能力，故不存在损害陈禧利益的说法。3、陈禧向法庭提交的证据更无从证明倪凯惠、刘丽平明知倪凯敏、阮锦田以不合理的低价出让讼争房产会对陈禧造成损害。退一步讲，即使陈禧所说债权形成在前，出具借条在后，倪凯惠、刘丽平并不明知倪凯敏、阮华在2013年5月时尚结欠陈禧借款50万元，陈禧需要知道这个事实的话，起码应由倪凯敏、阮华或陈禧告知倪凯惠、刘丽平，但倪凯惠、刘丽平在买卖房产时，并不知道倪凯敏结欠陈禧所谓借款50万元。4、本案中阮锦田作为出让人，其与陈禧之间并不存在债权债务关系，因此，陈禧以阮锦田作为被告提出撤销之诉，属于诉讼主体不适格。综上，行使撤销权要求受让人明知债务人以不合理低价转让财产致债权人损害，陈禧未能证明倪凯敏、阮锦田以不合理低价出让房产，且所谓“明知”的前提并不存在，故恳请驳回陈禧的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告陈禧为证明其诉讼主张向本院提供下列10组证据：⑴原告陈禧的《居民身份证》复印件，以证明原告陈禧的身份情况及诉讼主体资格；⑵《民事调解书》一份，以证明倪凯敏结欠陈禧本金50万元，调解自愿偿还，但至今未还，被告倪凯敏结欠原告陈禧的债权的生成、到期时间均在买卖合同签订之前；⑶《执行告知》一张，以证明倪凯敏未履行调解还款义务，陈禧申请强制执行，因未查到可执行财产，法院于2016年8月26日告知陈禧暂时终结执行；⑷土地证、房产证各一份，以证明讼争房产的第五层、第六层目前仍属于被告倪凯敏等人所有；⑸房屋登记信息证明一份，以证明被告倪凯敏债务未偿还期间，鼓动债务人阮华儿子，即被告阮锦田，故意将底层的房产低价转让给第三人倪凯惠、刘丽平，目前该房产登记在第三人倪凯惠、刘丽平名下；⑹《房屋买卖合同》一份，以证明被告倪凯敏在债务未偿还期间，与被告阮锦田一起故意将底层的房产低价转让给第三人倪凯惠、刘丽平，以逃避债务；⑺房产证两份，以证明转移的房屋原属于被告倪凯敏、阮幼兰、阮锦田所有；⑻结婚登记资料一份，以证明被告倪凯敏、阮幼兰系夫妻关系；⑼《商品房买卖合同》四份，以证明两套甘棠茶都住房,两套甘棠都商住房(一层店面、二层住房,与讼争房相似,也是一层店面、二层住房),其四套房产价款每平方米3100元至5200元之间,明显高于讼争房评估价每平方米1627.50元，而讼争房产的出售价格更低,每平方米只1463.45元，所以评估报告不能为证；⑽照片六张，以证明讼争房产一层三间店面,而评估报告没有按照店面价值进行评估。 第三人倪凯惠、刘丽平对原告陈禧提供的上述1-10证据进行质证，表示对证据1无异议；对证据2的形式要件无异议，但认为被告倪凯敏与原告陈禧之间的债权债务与第三人倪凯惠、刘丽平无关；对证据3的形式要件无异议，但认为第三人倪凯惠、刘丽平对该执行事项不知情；对证据4无异议；对证据5的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联，不能达到原告证明目的，即“与阮锦田、倪凯敏故意转让讼争房产以逃避债务”；对证据6的形式要件无异议，但认为从该证据可看出，在被告倪凯敏将房屋出售给第三人倪凯惠时，被告倪凯敏名下财产较多，至少登记有讼争房产的三至六层，不存在原告陈禧所述被告倪凯敏没有财产可供执行的情况；对证据7的形式要件无异议，但不能达到原告陈禧的证明目的；对证据8无异议；对证据9有异议，认为证据9买卖的是甘棠镇茶都商品房，与案涉自建房不同；对证据10有异议，认为案涉房产在出售时地处偏僻，只能作为住宅使用。经审查，上述证据1-8均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；证据9-10尚不能达到待证目的，不予确认。 第三人倪凯惠、刘丽平为证明其诉讼主张向本院提供下列8组证据：⑴房地产评估报告、完税证明（来自福安市地方税务局复印的档案），以证明买卖房产时诉争房产的情况及评估价格为840571元；⑵《房屋买卖合同》一份，以证明本案诉争房产由被告阮锦田、倪凯敏出卖给本案第三人倪凯惠、刘丽平，出卖价格为756000元，与评估价格相差仅为84571元，相差未达到30%以上；⑶银行流水，以证明第三人已转账购房款至被告倪凯敏账户；⑷《证明》及证明人身份复印件，证明第三人已经履行了合同义务；⑸《证明》及证明人身份复印件，以证明第三人买受诉争房产后，对讼争房产进行维护、装修及对周边的平整等情况；⑹房屋所有权证及土地使用权证，以证明第三人倪凯惠、刘丽平购买讼争房产房产后，办理了产权登记手续；⑺诉状、证据、开庭笔录、调解书，以证明原告陈禧的款项不是转账至倪凯敏的个人账户，而是对公转入公司账户，倪凯敏不是该公司股东，且起诉状中确认借款时间为2013年7月20日，是在第三人购房之后。⑻阮锦田出具的《收条》，以证明阮锦田认可收到购房款。 原告陈禧对第三人倪凯惠、刘丽平提供的上述1-8证据进行质证，表示对证据1的形式真实性无异议，内容真实性以及关联性有异议，理由如下：1、评估报告为被告单方委托，显失公平、公正。2、评估报告第二页显示：“估价目的为委托方缴纳税费提供价格参考依据而评估房地产市场价值”，即评估报告目的仅是为了缴纳税费用途，正常价格都会偏低，不能体现出真实的市场价值。3、本评估方法是以住宅用途为依据，而本案房屋的第一层为三个店面，住宅、店面价值不是同一档次，故存在重大错误。4、评估价格参照的三处房产均无具体门牌号，是否真实存在异议，且评估价格参照的三处房产所处路段距离镇中心有几公里，而本案房屋处于镇中心，不具可比性。对证据2三性均有异议，认为合同双方当事人是恶意串通转移房产，损害原告的债权。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，理由如下：1、款项14万元及利息25200元假设按被告所说是借款，倪凯敏于2011年9月23日向倪凯惠借款14万元，倪凯敏、阮锦田与倪凯惠、刘丽平于2013年5月23日签订买卖合同抵债，期间间隔刚好20个月，倪凯敏中途未支付任何利息与常理不符；该借款按20个月计算的月利率为0.9%，属于少见的民间借贷利率；且该借款无相应的借条予以印证。2、89300元这一笔是案外人转账，案外人未出庭作证，故认为该笔钱款与本案没有关联；民间借贷通常为整数，该笔转账与正常借贷习惯有差异；该笔款项转账在买卖合同签订前两个月发生，有违常理。3、50万元这一笔是案外人转款，案外人未出庭作证，故认为该笔钱款与本案没有关联；该笔款项转账是在房地产过户一个半月后发生，与合同约定的房产过户后支付50%在时间、金额上均有出入。4、以上汇总可以看出，合同签订时双方已经支付的金额为254500元，占总金额33%，与买卖合同约定的合同签订时预付50%不一致。综上，第三人所述以上款项为购房款的说法存在诸多漏洞，与正常买卖关系不符，故原告认为房屋买卖双方虚假签订合同编造购房款转移房产，损害了原告的债权。对证据4的三性均有异议，因为证人未出庭。对证据5的三性均有异议，理由如下：1、收据非正规票据，且无付款人姓名，倪凯惠、倪凯敏为兄弟关系，他们之间转交收据很容易办到；2、证人未出庭。对证据6的真实性无异议，但对关联性有异议，认为物权变动的原因（买卖合同）不成立，应当予以变更恢复原登记。对证据7的三性均有异议。对证据8的三性均有异议，认为无法证明该《证明》为阮锦田本人所写。经审查，上述证据1-8均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下： 2014年8月7日,陈禧作为原告向本院起诉其与倪凯敏、阮华民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月11日作出（2014）安民初字第4461号民事调解书，调解书约定：倪凯敏、阮华确认结欠陈禧借款本金50万元，倪凯敏、阮华于2014年9月21日前返还陈禧借款50万元及利息（从2014年8月7日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际还款之日止）。 2013年5月23日，倪凯敏、阮锦田与倪凯惠、刘丽平签订一份房屋买卖合同，约定倪凯敏、阮锦田将坐落于福安市××镇××层房屋（建筑面积516.48平方米，套内建筑面积459.3平方米）作价756000元转让给倪凯惠、刘丽平等内容。2013年5月30日，双方办理了讼争房屋所有权变更登记手续，房权证号为安房权证福安字第0××1号，房屋所有权人由倪凯敏、阮锦田变更为倪凯惠、刘丽平。2013年6月20日，双方办理了讼争土地使用权变更登记手续，国有土地使用证号为安政国用（2013）第2××8号，土地使用权人由倪凯敏、阮锦田变更为倪凯惠、刘丽平。2013年4月8日，倪凯惠将于2011年9月23日出借给倪凯敏的14万借款及利息2.25万元（以14万元为基数，月利率1%，从2011年9月23日起计算至2013年4月8日止）抵作购房款，同时将倪凯惠为倪凯敏、阮锦田垫付的1500元中间人中介费用亦抵作购房款。同日，倪凯惠通过其弟弟倪凯炜向倪凯敏转账购房款89300元。2013年8月2日，倪凯惠通过其女婿的哥哥徐文彪向倪凯敏转账购房款50万元。倪凯惠、刘丽平为办理房屋过户手续缴纳税费88259.96元。经倪凯惠、刘丽平申请，宁德市正一房地产评估有限公司对福安市××镇××层房屋的房地产市场价值进行评估，并于2013年5月21日作出宁正一（2013）赛估178号房地产估价报告，认定讼争房产所评估的市场价值为84.0571万元。2016年6月1日，倪凯惠与案外人陈坛金签订租赁合同，约定将讼争房产一楼店面出租给案外人陈坛金经营瓷砖店铺，租赁期限自2016年5月1日起至2021年5月1日止。 另查明，倪凯惠与倪凯敏系兄弟关系，倪凯惠与刘丽平系夫妻关系。倪凯敏与阮幼兰系夫妻关系，双方于1995年9月4日登记结婚。讼争房屋转让前登记在倪凯敏、阮锦田名下，属共同共有。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。债权人撤销权是指债权人对于债务人危害债权实现的行为，有请求人民法院撤销该行为的权利。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”因此，只有满足《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的条件，才能撤销债务人的行为。经查，本案中，倪凯惠将倪凯敏结欠倪凯惠的借款14万及利息25200元抵作购房款，将倪凯惠为倪凯敏、阮锦田垫付的1500元中间人中介费用亦抵作购房款。另外，倪凯惠于2013年4月8日通过其弟弟倪凯炜向倪凯敏转账89300元，于2013年8月2日通过其女婿的哥哥徐文彪向倪凯敏转账50万元，有倪凯惠提供的三张转账凭证予以佐证。故可认定倪凯惠、刘丽平已支付了75.6万元的购房款。宁正一（2013）赛估178号房地产估价报告书系倪凯惠、刘丽平委托有资质的宁德市正一房地产评估有限公司作出，故宁正一（2013）赛估178号房地产估价报告书可作为评判讼争房产在2013年5月21日价值的参考依据。经评估，讼争房产的市场价值总额为84.0571万元。根据《若干问题的解释（二）》第十九条的相关规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”据此估算，讼争房屋的交易价只有低于58.84万元（84.0571万元×70%）才算明显不合理，而倪凯敏、阮锦田与倪凯惠、刘丽平的房屋交易价为75.6万元，不符合上述规定的明显不合理的低价。另外，陈禧在2017年6月15日的诉状中自认：讼争房产的第五层、第六层［房产证号安房权证福安字第0××0号、土地证号安政国用（2013）第2461号］仍属于倪凯敏、阮锦田所有,已被查封。可见，在倪凯敏出让房产时，其名下仍有财产可供执行，故倪凯敏、阮锦田出让讼争房产不会对陈禧造成损害。陈禧也未提供证据证明倪凯惠、刘丽平明知受让讼争房产会对债权人造成损害的故意。且讼争的房产系倪凯敏与阮锦田共有，阮锦田并没有结欠陈禧债务，其也没理由将自己的房产低价转让给倪凯惠、刘丽平。最后，讼争房产已依法转移至倪凯惠、刘丽平名下，现倪凯惠、刘丽平已将讼争房产出租使用，并收取租金，行使所有权。故陈禧主张撤销倪凯敏、阮幼兰、阮锦田与倪凯惠、刘丽平转让讼争房产的行为，于法无据，不予支持。相应的陈禧要求倪凯敏、阮幼兰、阮锦田协助将讼争房产恢复到原登记状况并要求倪凯敏、阮幼兰赔偿其损失15000元，亦于法无据，不予支持。倪凯敏、阮幼兰、阮锦田经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告陈禧的诉讼请求。 案件受理费11510元，由原告陈禧负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  叶乃洪 人民陪审员  林 羽 人民陪审员  王有盛 二〇一九年七月十五日                            本件与原本核对无异                法官助理黄才嘉 书记员张燕彬 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。