四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南中法民终字第1635号上诉人（原审被告）谭道高。上诉人（原审被告）刘银芳。二上诉人的委托代理人李寿和。被上诉人张伯均。委托代理人肖飞。委托代理人梁静。上诉人谭道高、刘银芳与被上诉人张伯均房屋买卖合同纠纷一案，其不服四川省南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人谭道高、刘银芳及其委托代理人李寿和，被上诉人张伯均及其委托代理人梁静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2006年9月12日，张伯均与谭道高经充分协商，签订了一份《售房协议》。该协议约定，谭道高将其修建的位于原高坪区龙门丝厂办公区15号楼1层的住房一套出售给张伯均，房屋面积约85平方米（实际面积以房产证为准），单价为708元／平方米。协议签订之日，张伯均应给付谭道高40，000元，所购房屋交付张伯均装修时再给付10，000元，下余房款待谭道高将房地产产权手续办理完毕后一并付清。在办理房产证、土地使用证时，张伯均承担5%的契税。张伯均与谭道高在协议中还约定，双方不得违约，若一方违约，应按总购房款的20％承担违约金。上述协议生效后，张伯均于2007年1月21日给付谭道高购房款50，000元，谭道高将协议中约定的房屋交付张伯均装修、使用。之后，双方因房屋办证及办证费用等问题发生纠纷，多次协商无果，张伯均遂向法院提起诉讼。另查明，谭道高与刘银芳系夫妻关系。一审中，被上诉人张伯均的诉讼请求为：一、判令谭道高、刘银芳立即为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证并按约承担办证费用；二、判令谭道高、刘银芳向其支付违约金12，036元。原审法院认为：张伯均与谭道高之间签订的《售房协议》是双方在平等协商、等价有偿的基础上订立的，且系双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格遵照执行。谭道高出售给张伯均的房屋虽系谭道高与刘银芳的夫妻共同财产，但刘银芳不仅知道谭道高将房屋出售给了张伯均的事实，而且未提交任何证据证明其知道后向张伯均提出过异议，或者向有关部门主张过售房协议无效，故谭道高、刘银芳的辩解理由不能成立，不予采信。张伯均与谭道高签订的《售房协议》中，虽然未明确约定办证时间，但是张伯均已入住该房屋多年，且该房屋的产权已登记到了谭道高的名下，已完全具备了为张伯均办理房屋产权证、土地使用证的条件，本着公平、合理的原则，谭道高、刘银芳理应及时为张伯均办理房屋产权证、土地使用证。张伯均要求谭道高、刘银芳立即为所购房屋办理房屋产权证及国有土地使用证的诉请予以支持。因张伯均与谭道高在《售房协议》未明确约定房屋办证时间，故张伯均要求谭道高、刘银芳支付违约金诉请无事实和法律依据，不予支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决，一、由谭道高、刘银芳在判决生效后立即为张伯均购买的房屋（位于高坪区原龙门丝厂办公区**楼**）办理房屋所有权证和国有土地使用权证，办证时张伯均应给予配合，办证费用按双方的合同约定由张伯均承担5%的契税，其余费用由谭道高、刘银芳承担。二、驳回张伯均的其他诉讼请求。一审案件受理费201.00元由谭道高、刘银芳承担。宣判后，上诉人谭道高、刘银芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第1451号民事判决，重新作出公正判决；本案一、二审案件受理费由张伯均承担。事实及理由：一审判决事实不清。上诉人先后于2005年和2008年修建了两幢住宅房，共计36套住房。2005年修建的12套住房出售后，上诉人曾数次口头通知被上诉人来配合办理两证，而被上诉人迟迟不来（由于上诉人不懂法每次通知都没有用书面形式留下证据），拒绝配合上诉人办证，是被上诉人自己的责任，一审判决是上诉人的责任属事实不清（2008年上诉人修建的1幢住房24套早已全部办证完毕，且办证的所有税费全部是由购房人承担的）。二、一审判决证据不足，判决不公。上诉人与被上诉人的合同约定办证的契税由被上诉人承担5%是实，但要特别说明的是，被上诉人数次拒绝按照上诉人通知的时间和提供相关证件来办证，导致至今未能办证的责任在被上诉人自己，应当判决其承担全部费用（契税），一审判决证据不足，明显不公。三、二上诉人先后于2005年和2008年修建了两幢住宅房，共计36套住房是属于夫妻二人的夫妻共同财产。上诉人谭道高与上诉人刘银芳虽然系夫妻但一直没有共同生活居住在一起，上诉人谭道高在将房屋出售给被上诉人之前和之后都没有经过上诉人刘银芳的同意。因此，在没有经过共有权人同意的情况下，上诉人谭道高与被上诉人张伯均所签订的合同也系无效，不应履行。综上，应当依法驳回被上诉人张伯均一审的全部诉讼请求。为支持其上诉主张，二审诉讼中二上诉人提供了如下证据：1、上诉人申请其堂兄谭震辉、其子谭元庆出庭作证，其中，谭震辉证实二上诉人分居的事实，而谭元庆证实上诉人谭道高通知各购房人办证的事实；2、对李碧芳的调查笔录，以证实上诉人刘银芳对上诉人谭道高售房一事不知情；3、陈琳所出具的一份证明以及谭道高与罗永忠所签订的一份售房协议，以证实其售房的价格偏低；4、对郑桂碧的调查笔录，证实证明二上诉人夫妻感情不好，刘银芳对谭道高卖房一事不知情的事实。被上诉人张伯均答辩称：二上诉人在签订合同时系夫妻关系，在一审诉讼过程中也仍系夫妻关系。上诉人刘银芳居住的地点与出售房屋的地点不超过50米，她不可能不知道房屋出售的事实。他们修房子的目的也是为了出售，刘银芳对卖房一事是知晓的，若说她不知情，刘银芳在诉讼前也从未向我方主张任何权利。关于过户税费承担的问题，没有及时办证是上诉人的原因导致，双方应按合同约定承担各自的税费，至于若现在办证费用增加，其损失也应由上诉人自担，与被上诉人无关。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人二审中未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人谭道高与被上诉人张伯均所签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予履行。虽然上诉人刘银芳对上述协议的内容提出了异议，认为其没有在该协议上签字，谭道高无权将夫妻共有的房屋出售，但从本案的事实看，在签订案涉《售房协议》时，上诉人刘银芳与上诉人谭道高系夫妻关系，虽然二审诉讼中，上诉人出示了一份对郑桂英、李碧芳的调查笔录，以证实刘银芳、谭道高夫妻感情不好，刘银芳对谭道高卖房一事不知情的事实，但证人并未出庭作证，其证词的真实性不能核实，不能以此作为认定事实的依据。同时，刘银芳居住的地点与案涉房屋的距离仅几十米远，其对房屋的状况应当知晓，但没有证据证实其在案涉《售房协议》签订后向购房人主张过任何权利，因此，在夫妻关系存续期间，夫妻关系良好的情况下，结合刘银芳对案涉房屋从未主张权利的事实，应当推定其对谭道高出售房屋一事是知道并认可的，故上诉人主张案涉《售房协议》无效的理由不能成立。在房屋买卖合同关系中，协助办理房屋产权过户手续是出卖人法定的义务，而在本案中，案涉房屋的产权已经登记到谭道高名下，具备了办理过户的条件，因此，上诉人理应及时为被上诉人办理产权过户手续。关于办证税费分担的问题，因《售房协议》中对税费的分担问题有明确的约定，应当按照合同约定确定双方各自应当承担的税费。虽然上诉人提出的由于被上诉人的拖延导致未能及时办证，但其并无充分证据予以证实，其二审申请出庭作证的证人与其均具有亲属关系，且即使从证人证明的内容看，也没有提到是购房人不愿意办证。因此，上诉人主张现在办理过户增加的税费应由被上诉人承担的理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人谭道高、刘银芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱苏川审 判 员  蒙秀梅代理审判员  石 炜二〇一四年九月十八日书 记 员  彭 宣