浙江省江山市人民法院民 事 判 决 书(2014)衢江贺民初字第13号原告：吴群，农民。原告：林丽云，农民。二原告共同委托代理人（特别授权）：吴素蓉。被告：王丽玉，农民。被告：郑东明，农民。二被告共同委托代理人（特别授权）：毛卓良。二被告共同委托代理人（特别授权）：陈露珍。原告吴群、林丽云与被告王丽玉、郑东明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理。依法由代理审判员郑爱华适用简易程序于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告吴群及其代理人吴素蓉、被告王丽玉及其代理人毛卓良、陈露珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴群、林丽云诉称，二原告、二被告均系夫妻关系。2014年3月8日，原、被告签订《二手房地产买卖合同》，约定二被告将位于贺村镇谭龙小区6幢一单元502室房屋以总价388000元的价格出售给二原告，2014年3月18日之前办理过户手续。此后原告吴群经手交给被告王丽玉定金30000元，原告多次催办过户手续，但3月18日被告以房产证抵押在银行为由明确表示不能过户，原告当即向被告表明希望继续履行合同，愿意交钱并办理过户手续。2014年4月30日，原告再次要求被告办理房屋过户手续，但被告以出差在外无法办理为由予以拒绝，次日，被告明确表示不愿意把房屋卖给原告。此后原告多次通过中介游说，希望继续履行合同，但被告均予以拒绝。原告退而求其次，提出协商解决30000元定金问题，但被告无动于衷，分文不退。被告明知自己的房产抵押在银行却故意把房屋出售信息提供给房屋中介，欺诈诱使原告交付购房定金30000元，之后又拒绝履行合同办理过户，其行为构成严重违约。现原告起诉要求：1.判令解除双方《二手房地产买卖合同》，被告双倍返还原告购房定金60000元；2.诉讼费由被告承担。为此，原告向本院提供了以下证据：1.二手房地产买卖合同一份，证明：1、原、被告签订房屋买卖合同；2、被告方收取原告30000元定金；3、双方约定2014年3月18日前办理房屋过户手续。2.江山房管处档案房屋登记查询表一份，证明涉案房屋2014年3月20日才注销抵押的事实。3.周某书面证明及出庭作证证言各一份，证明被告明确表示房屋不卖给原告属于违约，且定金至今未退还的事实。4.按揭贷款的前期材料一组，证明原告为顺利过户向银行办理贷款前期手续的事实。5.录音光盘及录音整理资料各一份，证明2014年6月11日原告要求被告办理过户手续，但被告明确表示不过户，不退定金，被告违约的事实。6.周某书面证明及出庭作证证言各一份，证明被告收取原告30000元、被告违约、拒绝过户造成原告无法实现合同目的的事实。被告王丽玉、郑东明辩称，起初原、被告签订房屋买卖合同是诚心诚意的，3月8号签合同，3月9日被告就将钥匙交给原告，3月13日原告结婚，3月16日原告父亲去世于该房屋，但原告隐瞒了该事实。原约定过户时间为3月18日，当时房产证确实还抵押在银行，签合同前被告便告知中介这一情况，原告明确表示理解，而且同意，证明双方就过户时间进行了变更，不存在违约的问题。3月18日只是估算出来的可能赎回房产证办理过户的时间。3月18日之前被告积极借钱还银行、赎回房产证，直到3月21日才办妥，之后被告便通知中介抓紧时间通知原告办理过户，且将房产证放于中介处。原告吴群父亲在房屋中去世，原告故意隐瞒，被告从他人处得知该消息后，更加催促中介要求与原告办理过户，但原告一直拖延办理过户，合同约定4月20日前要把全部房款付清，但原告除30000元定金其余款项一直未付。直到4月中旬，被告下最后通牒，要求原告一个星期内与被告办理过户手续，否则解除合同没收定金。但原告一个星期后仍无任何回应，是原告毫无诚信毁约在先。被告方出于好心将房屋钥匙交给原告，原告在屋内结婚、居住，原告吴群父亲又死于该房屋内，街坊邻居均知道此消息，对出售房屋明显不利，对被告造成极大的精神压力。综上，被告要求原告继续履行合同，否则定金没收。为此，被告向本院提供了以下证据：1.周某书面证明及出庭作证证言各一份，证明：1、原定3月18日过户时间估算确定；2、被告将3月18日无法过户原因通过中介告知原告，原告同意延期；3、被告多次要求过户，但原告一直未办的事实。2.接尸电话记录单存根联一份，证明原告父亲死于买卖房屋内的事实。经庭审质证，本院对证据认定如下：一、原告证据：被告对证据1真实性和第一、二个证明对象无异议，对第三个证明对象有异议，认为双方已就过户时间进行了变更，本院认为第三个证明对象在合同第二条中明确予以约定，故对该证据的真实性和证明对象予以认定，至于原、被告是否约定变更过户时间系本案争议焦点，本院将结合其他证据在判决理由部分详细阐述。被告对证据2真实性无异议，但原告明知抵押的事实，被告并未违约，本院认为原告证明对象仅为房屋在3月20日注销抵押，而被告对该事实予以认可，故对该证据予以认定，至于原告是否明知房产证抵押在银行及被告有无违约的事实，本院将结合其他证据综合予以认定。被告对证据3定金未归还的证明对象无异议，认为原、被告因为争吵，被告在气头上才说房子不卖给原告，实际被告希望原告继续履行合同。本院对被告无异议部分予以认定，至于被告表示不卖房子的行为是否属于违约，本院将结合其他证据予以综合认定。被告对证据4有异议，认为无法确定何时填写，买卖双方起初均有诚意，因存在矛盾才导致本案诉讼无法过户，本院认为原、被告初期均有买卖房屋意向，是否有谁违约应综合本案结合其他证据予以认定。被告对证据5真实性无异议，录音只是截取其中一部分，无法证明被告违约，本院认为，是否有谁违约应综合本案结合其他证据予以认定，本院仅对证据真实性予以认定。被告对证据6证人证言中4月10日被告跟中介说要换钥匙，实际是为督促原告交款，直到4月25日被告才换房钥匙，对其他证言无异议，本院认为证人作为原、被告房屋买卖的中介，应客观陈述其亲身感知的事实，证人周某于2014年5月4日出具给原告书面证词与2014年7月4日出具给被告的书面证词在时间上有交错，两份证词内容并无矛盾之处，且证人出庭作证接受质询，其书面证言与当庭陈述相互印证，本院对被告无异议的事实予以确认，但是否有谁违约应结合本案其他证据综合予以认定。二、被告证据：原告对证据1证人所说签合同时被告明知房产证抵押在银行，3月18日未过户后中介叫原告先上班，等房产证拿出来以后再说，4月8-10号左右被告把房钥匙换掉，5月1日被告表示不卖房子的证言无异议，5月4日证人出具的证明才是其真实意思表示。本院认为该组证据出自同一证人，对该证据认定已作出阐述，这里不再赘述，对原告无异议的事实本院予以确认。原告对证据2无异议，本院对该证据予以认定。经审理，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：二原告、二被告均为夫妻关系。2014年3月8日，原、被告签订《二手房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于贺村镇潭龙小区6幢一单元502室房屋（房产证号：江房权证字第××号、共有权证号：江房权证字第××号），成交价388000元，分三次付清，第一次购房定金30000元，房产过户当场付88000元，余款270000元在办理银行按揭贷款后2014年4月20日前汇到被告账户，双方协商一致在2014年3月18日前办理过户手续，2014年4月20日前交付房屋，包括电视机、洗衣机在内的附属设施一并转移原告，原告中途违约，被告不向原告返还定金，被告中途违约，违约之日起五日内双倍返还定金，原告不能按期付清房款或被告不能按期交付房地产，每逾期一日由违约方向对方支付房产总价千分之三的违约金，若延期超过半个月，另一方有权单方面解除合同，并有权要求违约方支付该房地产总价百分之三的赔偿。原告于签订合同当天和次日共支付被告30000元定金。3月9日，被告将房钥匙提前交给原告，原告将嫁妆放置屋内。3月13日，二原告举办婚礼。3月16日原告父亲吴钻寿在涉案房屋中去世。3月18日因涉案房屋房产证抵押在银行，原定过户时间无法办理过户，原告方同意延期，原告吴群去外地上班。3月20日，房屋注销抵押，被告通过中介催促原告方办理过户手续、缴纳房款。4月份，被告将房门钥匙换锁。4月30日原告吴群回到江山，5月1日，原、被告在一起协商，被告表示不同意过户。5月3日，原告将房屋内东西搬出。6月11日，原告吴群与被告王丽玉通电话，双方仍未协商出一致意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。原、被告签订的二手房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方均有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约支付30000元定金后，原定3月18日双方办理过户手续、原告支付第二期房款88000元，因房产证尚抵押在银行无法实现，原告在得知该情况后并未提出异议而是予以同意，视为原告同意变更过户时间，此情况被告不属违约，双方可另行协商确定其他合理时间。在原、被告未对办理过户的时间进行重新约定的情况下，后续交付第三笔尾款的时间亦不确定，被告于5月1日依据合同第五条约定延迟支付房款超过半个月便单方解除合同的条件尚不成就。本案原、被告均要求以对方违约为由适用定金罚则，本院认为，定金罚则适用条件以一方违反有效合同为前提，本案并不符合一方违约的情形，故不适用定金罚则，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持，被告要求没收定金的辩称亦不成立，本院不予采纳。本案被告虽在庭审阶段同意继续履行合同，但4月份其已将涉案房屋门锁置换，5月1日明确表示不履行合同，原告6月份找被告协商时双方亦未达成新协议，原、被告就下次过户时间始终协商不成，双方继续履行合同已不现实，故本院对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，合同解除后，原告已支付的30000元定金被告应予返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条第五款、《中华人民共和国担保法》第八十九之规定，判决如下：一、解除原告吴群、林丽云与被告王丽玉、郑东明于2014年3月8日签订的《二手房地产买卖合同》。二、被告王丽玉、郑东明返还原告吴群、林丽云定金30000元，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、驳回原告吴群、林丽云其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告吴群、林丽云负担375元，由被告王丽玉、郑东明负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。代理审判员  郑爱华二〇一四年九月二十五日书 记 员  王蕊华