广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0891民初361号原告：罗玲，女，汉族，1962年6月26日出生，住址广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：王昆权，广东宏东律师事务所律师。被告：湛江龙潮房产置业有限公司，住所地湛江开发区龙潮东路美食广场G栋一楼一号。法定代表人：杨高潮。委托诉讼代理人：伍广新，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞英杰，广东朝胜律师事务所实习律师。原告罗玲诉被告湛江龙潮房产置业有限公司（以下简称龙潮置业公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗玲及其委托诉讼代理人王昆权和被告龙潮置业公司的委托诉讼代理人伍广新、庞英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签署的《商铺使用权转让协议》（合同编号:龙海商字第847号）及其《补充协议》（合同编号：龙海商补字第847号）；2、依法判令被告返还原告已支付的22号商铺的房款570500元以及违约金（违约金以570500元为本金，从2012年6月1日起至还清之日止，按照0.1％／日计算，截止2019年2月14日，违约金为1397725元）；3、依法判令被告返还原告已支付的21号商铺的509500元以及违约金（违约金以509500元为本金，从2012年6月1日起至还清之日止，按照0.1％／日计算，截止2019年2月14日，违约金为1248275元）；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2011年8月2日，原告购买被告位于湛江市开发区，并缴纳共40万元定金，其中21号商铺房款为509500元，22号商铺房款为570500元，为此，原告已于2012年5月9日前全部房款108万元支付给被告，且双方于2013年3月7日补签《商铺使用权转让协议》（合同编号:龙海商字第847号）及其《补充协议》（合同编号:龙海商补字第847号）。而根据双方达成的《交款优惠函》，被告需在2012年5月31日前将该21、22号商铺交给原告，逾期交房，则按原告已交金额的0.1％支付违约金给原告，逾期超过1个月，原告有权解除合同。但被告在原告缴清房款后，一而再、再而三以各种理由逾期交房，更有甚者，被告发现竟未经原告同意，将原本应交付的21、22号商铺在内的全部商铺拆除，造成原告已根本无法获得该21、22号商铺，严重侵害原告的合法权益。因此，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。被告龙潮置业公司辩称，一、原、被告签订的《商铺使用权转让协议》、《补充协议》、《交款优惠函》真实、有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告于2013年3月7日签订的《商铺使用权转让协议》（龙海商字第847号）、《补充协议》、《交款优惠函》系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。二、原告未付清湛江市开发区的转让款，被告无需交付该商铺给原告。根据《商铺使用权转让协议》（龙海商字第847号）及《补充协议》、《交款优惠函》，双方约定:被告将位于湛江市开发区的使用权转让给原告，面积约合计350平方米，单价为每平方米3500元，21、22号商铺的总价款为1225000元，减去第一次所交定金款的400000元，剩余款按8％给予优惠。原告于2011年8月2日预交21、22号商铺定金共计400000元，根据《交款优惠函》，原告需向被告支付21、22号商铺的剩余款为759000元［（1225000-400000）×（1-8％）］。原告于2012年1月11日、2012年4月9日、2012年5月9日分别向被告支付280000元、200000元、200000元，仍拖欠转让款79000元（759000-280000-200000-200000）。根据《商铺使用权转让协议》第四条约定:原告向被告付清全部转让款之日起，即拥有该商铺的使用权（但没有所有权），被告在原告付清全部转让款之日起，将商铺交付原告。原告未付清湛江市开发区的全部转让款，原告未拥有该商铺的使用权，被告无需将商铺交付原告。三、原告未按协议约定付款，需向被告支付违约金，且被告有权解除合同，并不予退还定金。根据《商铺使用权转让协议》第三条的约定:原告应在本协议签订之日起，七日内一次性付清转让款给被告；以及第六条的约定:原告未能按照本协议第三条约定付款的，每日按欠缴金额的1％支付违约金。逾期超过10日，甲方有权解除合同，乙方所交定金不予退还。原告未在本协议签订之日起，七日内一次性付清湛江市开发区的全部转让款给被告，原告应每日按欠缴金额的1％支付违约金。原告辩称被告在未经原告同意的情况下，将原本应交付的21、22号商铺在内的全部商铺拆除，造成原告已根本无法获得该21、22号商铺，严重侵害原告的合法权益，但并未提供证据证明其说法，其辩解应不予采信。即使被告有拆除商铺的行为，但由于原告未按协议约定一次性付清全部款项，逾期超过10日，被告有权解除合同，并不予退还定金。四、退一步说，即使被告存在违约情形，原告请求的违约金过分高于造成的损失，应予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加:约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告请求的违约金符合法律规定的“过分高于造成的损失”情形，请求合议庭以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。对有原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月7日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《商铺使用权转让协议》（合同编号：龙海商字第847号），约定：1、乙方自愿出资购买甲方位于湛江市开发区永平路的商铺使用权，该商铺为永平路22号；2、商铺土地为集体土地，所有权为湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司所有，使用权为湛江龙潮房产置业有限公司，使用期限至2043年4月8日；3、房屋使用权期限为本协议签订之日起至2041年12月30日止；4、商铺使用权转让价款，乙方所受让一、二楼商铺使用权按每平方米建筑面积3500元计价，价款为570500元；5、乙方向甲方付清全部转让款之日起，即拥有该商铺的使用权（但没有所有权），甲方在乙方付清全部转让款之日起，将商铺交付给乙方；6、乙方未能按照本协议第三条约定付款的，每日按欠缴金额的1%支付违约金，逾期超过10日，甲方有权解除合同，乙方所交定金不予退还。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《之补充协议》（合同编号：龙海商补字第847号），约定：1、鉴于甲方转让给乙方的商铺只有使用权，而没有所有权，经双方协商，如甲方可将该商铺产权到房屋登记机关办理产权登记至乙方名下时，经甲方通知，乙方必须无条件同意办理，并提交办理产权登记的全部资料；2、乙方同意可办理产权登记的商铺一、二楼按每平方米建筑面积7000元计价，价款为1141000元，扣除乙方在《商铺使用权转让协议》时所缴交的转让款570500元，乙方应补交购买商铺款共570500元给甲方；3、乙方在收到甲方通知之日起，15日内将应补交款交给甲方后，甲方办理相关产权登记手续给乙方。原、被告双方又于同日签订《交款优惠函》，约定：经甲乙双方协商约定，湛江龙潮房产置业有限公司转让给罗玲女士永平路21、22号商业铺面一、二层商铺使用权，21、22号商铺，面积约合计350平方米，单价为每平方米3500元，21、22商铺总价款为1225000元，减去第一次所交定金款的400000元，经双方协商，一致同意剩余款按8%给予优惠：1、2012年1月11日第二次交款为280000元，给予8%优惠（即优惠22400元），2、2012年4月9日第三次交款为200000元，给予8%优惠（即优惠16000元），3、2012年5月9日第四次交款为200000元，给予8%优惠（即优惠16000元），经以上两项优惠金额为54400元；4、根据2012年1月11日交款时所谈定的条件与永平路23号铺面《龙海商字第841号补充协议二》第二条及第四条一致（第二条：交房日期：2012年5月31日前，第四条：甲方逾期交房，每日按乙方已缴交商铺使用权转让款的1‰支付违约金给乙方，逾期超过一个月，乙方有权解除合同，甲方同意在二个月内按收到乙方商铺使用权转让款的20%支付赔偿金给乙方，连同转让款一并退还给乙方）；5、如乙方要求甲方赔偿，赔偿时间需在2013年12月份起方能办理。被告于2011年8月2日向原告出具两份金额为200000元的收据，载明：今收到罗玲女士预缴永平路21号、22号铺面定金；被告于2012年1月11日向原告出具金额为280000元的收据，载明：今收到罗玲女士缴永平路21号22号房款（房款优惠0.8）；被告于2012年4月9日向原告出具金额为200000元的收据，载明：今收到罗玲同志转永平路21号22号房款（4月6日转账）（优惠0.8%）；被告于2012年5月9日向原告出具金额为200000元的收据，载明：今收到罗玲同志缴永平路21号22号房款（优惠8%）；上述收据均盖有被告的财务专用章。本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点是原、被告于2013年3月7日签订的《商铺使用权转让协议》及《之补充协议》是否违反法律、行政法规强制性规定而无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，除上述法定情形外任何单位和个人均不得基于建设用地的目的使用农村集体土地，本案原、被告签订的《商铺使用权转让协议》第一条第4点已载明案涉永平路22号商铺土地为集体土地，且被告没有提交证据证明案涉湛江市开发区永平路22号商铺符合上述规定已获得用地许可，原告罗玲亦非龙潮村的集体成员，其使用案涉商铺项下土地的行为不属于农民使用宅基地等农用情形，也非法定可以用于非农建设的情形，故原、被告签订的《商铺使用权转让协议》、《之补充协议》因违反土地管理法强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告已按《交款优惠函》的约定，在支付21、22号商铺定金400000元后，分别于2012年1月11日、2012年4月9日、2012年5月9日向被告交款280000元、200000元、200000元，合计1080000元，被告在庭审中对该事实予以承认。故被告应向原告返还购买21、22号商铺的房款1080000元。因原、被告签订的《商铺使用权转让协议》及《之补充协议》无效，原告主张被告支付违约金的诉求，于法无据，本院不予支持，由于被告占用原告的购房款1080000元，被告应向原告支付该购房款的占用利息。本案中《商铺使用权转让协议》明确载明了商铺土地为集体土地，原、被告均应知道购买的商铺属于农村集体土地上建设的房屋，原告通过协议购买商铺使用权的行为违反法律强制性规定，故应认定双方具有同等过错，对购房款的占用利息，应由双方平均负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条之规定，判决如下：一、限被告湛江龙潮房产置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告罗玲返还购买商铺款1080000元及相应利息（其中400000元购铺款利息，自2011年8月2日起至实际还款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的50％计算；280000元购铺款利息，自2012年1月11日起至实际还款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的50％计算；200000元购铺款利息，自2012年4月9日起至实际还款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的50％计算；200000元购铺款利息，自2012年5月9日起至实际还款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的50％计算）；二、驳回原告罗玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36608元，由原告罗玲负担14600元，被告湛江龙潮房产置业有限公司负担22008元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄晓君人民陪审员  伍春秋人民陪审员  蔡莉波二〇一九年七月二十四日书 记 员  陈思贤速 录 员  茅翰儒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。