安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1622民初2656号 原告：李少云，男，1971年10月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：凡广连，安徽京奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何燕铭，安徽京奇律师事务所律师 被告：蒙城县龙佳置业有限公司，住所地蒙城县嵇康路和仁和路交叉口，统一社会信用代码91341622394533749E。 法定代表人：孙书华，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙超群，安徽锦和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨子，安徽锦和律师事务所律师。 第三人：李凯，男，1965年9月2日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 第三人：孙书华，女，1966年8月7日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 原告李少云与被告蒙城县龙佳置业有限公司（以下简称龙佳公司）商品房买卖合同纠纷，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，审理中追加李凯、孙书华为第三人参加诉讼，变更为普通程序公开开庭进行了审理。原告李少云的委托代理人凡广连、何燕铭被告龙佳公司的委托诉讼代理人孙超群、杨子，第三人李凯到庭参加诉讼，第三人孙书华经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李少云向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付蒙城县龙盛状元府1栋102铺；2.判令被告履行办理商品房预告登记、商品房所有权转移登记手续及办理该商品房所有权证书手续；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金408800元（违约金按照日万分之二自2019年1月1日始暂计算至2019年3月15日，原告保留后期主张被告逾期交房违约金的诉权）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月28日，原、被告签订商品房买卖合同。原告购买被告位于蒙城县龙盛状元府1栋102铺，合同编号MC20181028000004，房屋总价款2800万元。根据合同约定，被告应当在2018年12月31日前，将符合条件的商品房交付原告，并应在该商品房买卖合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续及在商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书。如被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告，被告应当按日计算向原告即买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后至今，被告未有履行上述合同约定的相应义务，原告为此事多次寻求被告协商未果。望判如所请。 龙佳公司辨称，原告诉请没有事实及法律依据，双方签订的房屋销售合同从形式上系无效合同，合同的签订也不是被告自愿签订，合同签订过程中存在胁迫欺诈等行为，约定的购房价明显低于市场价格，侵害了国家及第三人的合法权益，合同签订后原告没有履行支付合同价款的义务，双方的商品房销售合同是无效的，原告也没有履行，所以其请求我公司履行合同义务没有法律依据，请求驳回原告诉请。 李凯辨称：龙佳公司陈述是事实，现我有胁迫的证据，不是龙佳公司自愿签订合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：龙佳公司于2014年11月13日成立，成立时为孙书华一人持股，于2015年12月18日，变更为孙书华、李凯持股，现龙佳公司由孙书华持股75%，李凯持股25%，孙书华是龙佳公司的执行董事兼总经理，法定代表人，李健鹏是李凯儿子，任公司监事。 2017年7月16日，李凯、孙书华作为借款方，李少云作为出借方，龙佳公司、蒙城县龙盛公司（以下简称龙盛公司）、李露露（李凯、孙书华女儿）作为担保人，签订借款合同。李凯、孙书华因开发建设龙盛状元府房地产项目需要，向李少云续借将于2017年7月20日到期的借款2000万元，并从2017年7月20日起新借2000万元，共计借款4000万元，月息按2.5%，借款期限最少3个月，最长6个月。龙佳公司将其开发的龙盛状元府南头4层售楼部作为担保，作价3000万元，将其开发的龙盛状元府小区北大门西侧3、4楼两层作为担保，作价1000万元。李凯、孙书华将其持有的龙佳公司的股权质押给李少云。2017年7月17日，李凯、孙书华给李少云出具借款收据一份，载明：“原李凯、孙书华于2017年1月22日从李少云出续借2000万元，于2017年7月20日到期，本息合计2200万元，已经于2017年7月20日之前将利息200万元归还，本金2000万元继续续借，另李凯、孙书华再从李少云处借款2000万元，2017年7月17日从李少云个人和广州市天作建筑规划设计有限公司（以下简称天作公司）的账户转给李凯个人和龙佳公司账户2000万元，李凯、孙书华合计从李少云处借款4000万元，借款期限3到6个月，月息2.5%，每月20日前给付利息100万元”。2017年7月17日，天作公司转款1000万元至龙佳公司账户，李少云转款1000万元至李凯账户。 2017年10月16日，李凯、孙书华作为借款方，李少云作为出借方，龙佳公司、龙盛公司、李露露作为担保人，签订借款合同。李凯、孙书华因龙华房地产开发有限公司（以下简称龙华公司）开发建设房地产项目需要，向李少云借款1000万元，借款期限6个月，月利率2.5%计息，李凯、孙书华于每月16日前支付利息25万元。2017年10月16日，李凯、孙书华出具借款收据一份，载明：“李凯、孙书华因龙华公司开发项目需要，向李少云借款1000万元，借款期限6个月，2017年10月16日，李少云分别从罗阳阳账户和天作公司账户转款给李凯账户和龙佳公司账户共计1000万元，月息2.5%，于每月16日前将利息25万元支付李少云指定账户”。2017年10月16日，天作公司转入龙佳公司500万元，罗阳阳转入李凯账户500万元。 为解决李凯与李少云之间的债务纠纷，2018年10月28日，龙佳公司、龙盛公司授权梅卫民办理有关房产网签备案事宜。同日，龙佳公司与李少云签订商品房买卖合同，约定龙佳公司将其开发的龙盛状元府102铺（建筑面积3849.85元）出卖给李少云，价款2800万元。出卖人应于2018年12月31日前交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之二的违约金。龙佳公司于该日出具了2800万元的收据，并办理了网上备案确认单。但龙佳公司一直未将该处房产交付给李少云。 另查明：李少云在提起本案的诉讼之前，对李凯、孙书华、李露露、龙盛公司、龙佳公司提起诉讼，请求上述被告偿还借款1600万元（扣除本案以房抵债的2800万元）及利息、违约金，该案亦在审理中。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。李少云与李凯、孙书华之间存在民间借贷关系，在签订商品房买卖合同前，李凯、孙书华尚借李少云本金4000万元及利息未归还，该借款已届履行期。2018年10月28日的商品房买卖合同实质上是李凯、孙书华以龙佳公司将其开发的龙盛状元府102铺以物抵债给李少云，该以物抵债买卖合同系当事人协商一致，未违反法律、法规的强制性规定，该买卖合同自双方签字之日起即生效。李凯所提供的视频资料录取的时间较短，虽然该视频资料中显示李少云的亲属李少峰有阻止李凯从坐在沙发上站起来走的动作，但无法确定该行为前、行为后，双方发生的事情，无法确定对李凯是否有胁迫，无法确定龙佳公司在合同的签订过程中存在被胁迫欺诈等行为，且受胁迫、欺诈签订的合同不属于无效合同，故龙佳公司、李凯以此称无效合同的意见不予采信；龙佳公司、李凯称约定的购房价明显低于市场价格，侵害了国家及第三人的合法权益，龙佳公司、李凯并没有举证说明其双方存在恶意串通的行为，且恶意串通与受胁迫欺诈显然互相矛盾，龙佳公司、李凯以此称合同无效的意见不予采信。李少云与龙佳公司签订商品房买卖合同后，龙佳公司给李少云出具了2800万元的收据，以抵付李凯、孙书华欠李少云的本金2800万元，但龙佳公司未按合同约定交付房屋，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应于2018年12月31日前交付商品房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之二的违约金，李少云请求龙佳公司承担自2019年1月1日开始计算至2019年3月15日的违约金408800元（2800万元为基数，按照日万分之二计算）予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、蒙城县龙佳置业有限公司于判决生效之日起10日内向李少云交付蒙城县龙盛状元府1栋102铺； 二、蒙城县龙佳置业有限公司于判决生效之日起10日内协助李少云办理本案商品房的预告登记，于本案商品房达到办理产权登记的条件之日起10日内协助李少云办理该商品房的所有权转移登记； 三、被告蒙城县龙佳置业有限公司于判决生效之日起10日向李少云支付逾期交房违约金408800元； 四、驳回李少云的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7430元，由蒙城县龙佳置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  张海洋 审 判 员  黄 辰 人民陪审员  张淑艳 二〇一九年七月二日 书 记 员  邵昕茹 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： (一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十条一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。