四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川19民终96号上诉人（原审被告）：赵兴德，男，生于1947年10月23日，汉族，居民，户籍地四川省通江县，现住通江县诺江镇。上诉人（原审被告）：屈礼文，女，生于1946年9月22日，汉族，居民，户籍地四川省通江县，现住四川省成都市。委托代理人贺国文，四川竞一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭从书（又名彭崇书），男，生于1954年5月8日，汉族，居民，户籍地四川省通江县，现住通江县诺江镇。委托代理人张智勇，四川别致律师事务所律师。委托代理人高科，巴中市通江县麻石法律服务所法律工作者。上诉人赵兴德，屈礼文因与被上诉人彭从书确认合同效力纠纷一案，不服通江县人民法院（2015）通民初字第2247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵兴德、屈礼文及其委托代理人贺国文，彭从书的委托代理人张智勇、高科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定：原告彭从书之妻彭从珍与被告赵兴德系同母异父胞妹。原告彭从书及其妻彭从珍原居住于通江县诺江镇亮垭村八社，被告赵兴德居住于通江县诺江镇亮垭村三社，与被告屈礼文在该社修建了约200平方米的房屋。被告赵兴德因与妻屈礼文关系不睦，2002年被告屈礼文到成都与长子赵继生活，被告赵兴德便与在同村通江至广纳公路边开诊所的次子赵成一起生活。二被告位于诺江镇亮垭村三社的房屋雇请本社邻居看管。原告彭从书得知被告赵兴德欲出售该房屋，2004年8月初，被告赵兴德与原告彭从书协商，原告彭从书购买被告赵兴德房屋，由被告赵兴德执笔书写《出售房屋文约》一份，后被告赵兴德在草书文约基础上修改打印成清稿，卖方赵兴德为甲方，买方彭从书为乙方，主要内容为：经甲、乙双方自愿协商，达成如下协议;1、甲方将原有住房长四间一头转一楼一底约两百多地面平方、猪牛圈一套约四十多平方米、院坝一百二十平方米、养鱼池一口、自然界、自留地、柴山（老房子后头松林坡，长地边、长田沟）等处（以林权证为准）所在山林柴木及自然界内的果树全部出售给乙方，定价15000元，即立约之日所有权永远属乙方所有。2、甲方将原有自留地、包产田、地全部转包给乙方，乙方有经营权，任何个人无权侵犯（承包田地以社面积产量为依据）。3、甲乙双方应相互照看老人坟地，甲乙双方老人百年逝世后在此处葬坟占地，双方应支持，不得受另方干扰。4、以上各条经双方在场议定，甲方交房产证、林权证，乙方负责交清此款，双方签字盖章生效。2004年8月16日，原告彭从书、被告赵兴德在该协议上捺印并加盖印章。协议签订后，原告彭从书退还在原居住的诺江镇亮垭村八社的承包土地，搬到诺江镇亮垭村三社居住生活，开始耕种被告赵兴德承包土地。2008年2月9日（正月初三），被告赵兴德及屈礼文夫妇回老家过春节时，原告彭从书请吃饭时，双方再次协商，二被告之子赵成在协议上注明：“坟园地、石榴树坪、磨子地均属双方世代老人共用坟地，任何一方不得干涉”。被告赵兴德在后补签：“三地有效，代代相传”，并签名、捺印。2005年完善第二轮土地承包时，通江县诺江镇亮垭村3社与原告彭从书签订《土地承包合同》，将耕地1.08亩承包给彭从书耕种，承包期限自1998年12月31日至2028年12月31日（签订日期不详）。2009年9月30日，通江县人民政府给原告彭从书颁发了通府林证字（2009）第2110001886号林权证，林地所有权人：诺江镇亮垭村3社，森林或林木所有权权利人：彭从书，面积：5.5亩。2014年，因原告彭从书承包土地中有0.6亩承包田因新农村建设被征用，获得补偿款21600元，被告赵兴德要求领取征收补偿款，而与原告彭从书发生矛盾，并引发纠欧，被告赵兴德搬回房屋居住，原告彭从书遂起诉来院，要求实现其诉请。本院受理后，在向被告赵兴德送达诉状副本时进行了询问，其陈述与原告彭从书签订《出售房屋协议》时，未告知屈礼文，2008年屈礼文回家知道了此事，一直找他的麻烦。庭审时原告彭从书对此反对，称屈礼文知道卖房的事，他搬来居住后屈礼文曾带他上山看四至界限。并陈述已向被告赵兴德交付现金15000元，其中签订协议时付款10000元，几天后和赵兴德一同到邮局取款5000元交给了赵兴德，被告赵兴德予以否认。同时查明：1.本案诉争房屋无房产证，仅于1992年进行了土地确权登记。2.原告彭从书在通江县诺江镇亮垭村8社的房屋部分已拆除，余下部分房屋属危房无法居住。3.原告彭从书搬来三社居住后，对被告赵兴德原修建的未完工的院坝用水泥硬化完工，在房屋坐向左侧修建房屋一间，用于堆码柴草。原审认为：原、被告系亲属关系，双方在2004年签订《出售房屋协议》时，先由被告赵兴德起草、后又由被告赵兴德打印成清稿等行为看，双方意思表示是真实的。从协议内容看，买卖标的物明确、具体，且在协议签订后三年，双方对未约定的内容进一步进行了明确。被告赵兴德所出售的房屋系二被告的共同财产，被告屈礼文虽抗辩签订协议时不在场，但是原告入住该房十余年，对原修建的未完工的院坝用水泥硬化完工，在房屋坐向左侧修建房屋一间，可以认定事后被告屈礼文是清楚明白的，但被告屈礼文未提出异议，对被告赵兴德的行为是默许的。同时原、被告双方系同村村民，原告为了改变居住、生活条件，与被告签订《出售房屋协议》，亦不违反法律强制性规定，故双方签订的《出售房屋协议》合法有效，受法律保护。被告在2015年1月，未经原告同意，擅自入住该房屋，侵犯了原告的合法权益。被告抗辩原告是借住房屋，又抗辩原告没有交付房款，其抗辩理由本身相互矛盾。同时在长达十余年的时间里，被告从未催收过房款，有违常理。故对被告的抗辩主张，本院不予支持。综上，判决如下：一、原告彭从书与被告赵兴德于2004年8月16日签订的《出售房屋协议》合法有效。二、被告赵兴德、屈礼文立即停止对原告彭从书房屋的侵害行为，限在本判决生效后立即从居住的原告彭从书房屋内搬出。当事人未履行指定期间的其他义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。案件受理费500元，由被告赵兴德、屈礼文承担。赵兴德、屈礼文不服通江县人民法院（2015）通民初字第2247号民事判决，向本院提起上诉，请求：1、二审法院在查明事实的基础上依法改判，确认合同无效。2、案件受理费由被上诉人彭从书承担。其主要的事实和理由是：1、一审认定事实不清；2、程序存在瑕疵；3、被上诉人没有完成举证责任；4、诉争房屋是上诉人的家庭共有财产。5、本案漏列诉讼主体。6、适用法律错误。被上诉人彭从书辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序正当，依法应予以维持。二审审理查明的基本事实与一审认定基本事实一致，本院予以确认。本院认为，2004年8月上诉人赵兴德执笔书写《出售房屋文约》明确将诉争房屋出售给被上诉人彭从书，同年8月16日上诉人赵兴德与被上诉人彭从书对《出售房屋协议》签章确认。上诉人赵兴德辩称，诉争房屋未出售而实际交由被上诉人保管，签订《出售房屋协议》是便于被上诉人在当地居住生活，上诉人赵兴德在签订协议时上诉人屈礼文不知情赵兴德属无权处分，同时被上诉人未交付15000元房款，该协议不能成立。经查，《出售房屋协议》签订后被上诉人入住诉争房屋并耕种上诉人原承包土地，后被上诉人与通江县诺江镇亮垭村3社签订《土地承包合同》，通江县人民政府于2009年9月30日给被上诉人颁发《林权证》。2008年2月9日上诉人赵兴德及子赵成对《出售房屋协议》的备注，证实合同双方对该协议内容进行补充和再次确认。据此，上诉人无证据证明签订《出售房屋协议》属违背真实意思表示，该合同签订后已实际履行且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。上诉人赵兴德辩称诉争房屋交由被上诉人保管的上诉理由与客观事实明显相悖，本院不予支持；上诉人屈礼文虽未在《出售房屋协议》上签字确认，但《出售房屋协议》的签订及合同的履行均在上诉人赵兴德在与上诉人屈礼文婚姻存续期间，且被上诉人实际入住诉争房屋并取得土地承包经营权后的数年内上诉人屈礼文亦未提出异议，被上诉人有理由相信上诉人赵兴德出售房屋是与上诉人屈礼文夫妻双方的共同意思表示。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，上诉人辩称赵兴德无权处分夫妻共同财产的上诉理由不能成立；对上诉人称房款15000元是否交付的问题。《出售房屋协议》签订后至原审诉讼期间上诉人一直未向被上诉人对该房款是否交付主张权利，同时在2008年2月9日上诉人赵兴德与其子赵成对协议的备注表明上诉人对《出售房屋协议》自2004年履行至2008年未提出异议，并对原协议进行了补充确认。结合《出售房屋协议》第一条的约定以及合同的实际履行情况，上诉人主张被上诉人未交付15000元的房款与本院审理查明事实不符，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费500元，由上诉人赵兴德、屈礼文负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 国代理审判员 王 军代理审判员 赵治荣二〇一六年四月十日书 记 员 黄 涛