广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初5651号原告：陈泳滔，男，汉族，1994年3月11日出生，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：何敏婷，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓秋，广东南国德赛律师事务所实习律师。被告：曹**强，男，1949年1月5日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：王保军，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭丽芬，广东启源律师事务所律师。被告：广州喜市多便利连锁有限公司大南门市。住所地广州市越秀区大南路**G22A铺。负责人：陈建群。委托诉讼代理人：张婉云，女，广州喜市多便利连锁有限公司职员。委托诉讼代理人：闻奕纯，男，广州喜市多便利连锁有限公司职员。被告：广州喜市多便利连锁有限公司，住所地广州市天河区华景路**自编**。法定代表人：徐玲美，该司执行董事。委托诉讼代理人：张婉云，女，该司职员。委托诉讼代理人：闻奕纯，男，该司职员。原告陈泳滔诉被告曹**强、广州喜市多便利连锁有限公司大南门市、广州喜市多便利连锁有限公司物权保护纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何敏婷、张晓秋，被告曹**强委托诉讼代理人彭丽芬、被告广州喜市多便利连锁有限公司大南门市（以下简称喜市多大南门市）及广州喜市多便利连锁有限公司（以下简称喜市多公司）共同委托诉讼代理人张婉云、闻奕纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令三被告向原告腾空返还占用的广州市越秀区大南路2号G22B铺物业，且腾空返还时不得破坏物业结构；2．判令三被告协助原告对上述G22B铺及现G22A铺进行物理分割；3．判令三被告按照上述商铺同期同地段市场非住宅商业租金标准计算，向原告支付自2018年12月26日至实际交还上述商铺之日止的商铺占用费及利息（利息按银行同期贷款利率支付），暂计至2019年1月21日，占用费约为8385元，利息为人民币26.34元，合计8411.34元；4．判令本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2017年5月6日，原告向案外人依法购买坐落于广州市越秀区大南路2号G22B商铺，建筑面积43平方米，用途为商业，并领取了证号为00223870号的《不动产权证》。经越秀法院（2019）粤0104民初1829号民事判决查明，G22B铺是回迁安置房，后经原告购买获得商铺所有权。被告一自2013年11月1日至2018年10月31日止将G22A铺和其占用的G22B向被告二出租，经原告起诉，法院判令曹**强支付原告自2017年5月6日至判决发生法律效力之日的商铺占用费及利息，该案经过广州中院二审处理，于2018年12月25日发生法律效力，但该判决生效后，曹**强一直不履行支付款项义务，原告已于2019年1月15日就上述案件申请执行。曹**强与喜市多大南门市的租赁合同租赁期限到期后，三被告仍然占用该商铺，并在租赁期限届满后拒不协助原告对G22B铺进行物理分割。鉴于三被告在上述判决生效后仍持续占有原告商铺物业的行为，致使原告不能实现对自有产权的直接支配及管理，给原告造成了极大的损失，特提起本案诉讼。被告曹**强答辩称：我方不同意原告的第1项诉讼请求，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，本案的涉案商铺的租赁期间截止至2022年10月31日，涉案商铺仍在有效租赁期内，因此原告无权要求腾退。原告曾经起诉要求对该商铺进行返还，法院驳回了原告的诉请，（2018）粤0104民初1829号以及（2018）粤01民终22048号的判决结果对本案具有指导意义。对于原告第3项诉讼请求，在目前现有的生效判决认定涉案商铺中的43平方米即G22B铺属于原告的产权的情况下，曹**强同意按照同地段市场的非住宅商业租金的标准向原告支付租金。被告喜市多大南门市和喜市多公司共同答辩称：喜市多大南门市不应列为本案的被告；原告主张喜市多大南门市、喜市多公司向其交还涉案G22B商铺无法律依据；原告主张喜市多大南门市、喜市多公司向其支付2018年12月26日起至2019年1月21日的商铺占用费及利息与事实不符。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：原告是越秀区大南路2号G22B铺（以下简称G22B铺）的产权人，所有权取得方式为购买，该铺建筑面积为43平方米。2018年1月4日，原告陈泳滔以曹**强、喜市多大南门市、喜市多公司为被告，向本院提起诉讼，请求法院判令：1．三被告立即将G22B铺交还给原告，且交还时应将上述商铺内的装修拆除，并协助原告依照G22B的不动产权证00223870物理分割G22A及G22B商铺；2．三被告向原告支付从2017年5月6日起计至实际交还上述商铺之日止的商铺占用费（按照上述商铺同期同地段市场非住宅商业租金标准计算）及支付从2017年5月6日起计至实际交还上述商铺之日止的利息（以同期拖欠的商铺占用费总额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。本院立案号为（2018）粤0104民初1829号（下称1829号案），1829号案查明了如下事实：2007年7月26日，曹**强以广州海天房产有限公司（以下简称海天公司）为被申请人，向广州仲裁委员会提起仲裁，广州仲裁委员会对以下事实予以确认：1999年7月2日，曹**强与海天公司签订《商品房预售合同》（合同编号：穗房预合字××号），约定：海天公司将其开发的位于广州市越秀区大南路、起义路、胜东里、玉带濠地段的广州太古广场自编G层G22A#号商铺出卖给曹**强，总金额为320万元，曹**强的付款方式为现金支付与银行按揭支付各占一半，海天公司的交房时间为2002年3月18日前，该商品房竣工验收之日起30天内，海天公司应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续，海天公司取得权属证明书后30天内协助曹**强到广州市房地产交易所办理交易过户手续；合同订立后，曹**强依约付清了所有房款，海天公司也在合同约定的时限之前向曹**强交付了涉案物业等。仲裁庭同时确认，涉案物业的法定地址为广州市越秀区大南路2号合润广场G22A#商铺，遂裁决：海天公司立即协助曹**强办理广州市越秀区大南路2号合润广场G22A#商铺的房地产证。2008年1月21日，曹**强向广州市中级人民法院申请执行上述裁决，广州市中级人民法院于2008年3月3日作出（2008）穗中法执字第345号民事裁定书，裁定将广州仲裁委员会作出的（2007）穗仲案字第1310号裁决指定由广州市白云区人民法院执行。经过法院的执行程序，广州市国土资源和房屋管理局于2008年8月12日颁发粤房地证字第**《房地产权证》，其中载明权属人为曹**强，所有权来源为购买，建筑面积为72.3805平方米，套内建筑面积42.6282平方米。另查明，案外人陈冯巧玲于2007年以广东省建设发展总公司（以下简称省建公司）、海天公司、广州银桥房地产开发有限公司（以下简称银桥公司）为被告，以曹**强为第三人向本院提起诉讼，请求：省建公司、银桥公司立即安置陈冯巧玲回迁广州市大南路2-18号合润广场首层北向43平方米商铺，海天公司、银桥公司对住宅部分不能回迁作价补偿698300元给陈冯巧玲。2008年5月6日，本院作出（2007）越法民三初字第1909号判决：一、省建公司、海天公司应于该判决发生法律效力之日起三十日内，在广州市越秀区大南路合润广场（即原太古广场）G层G22A号铺中划出方位为北向、面向大南路，建筑面积43平方米（包括按比例分摊楼梯、走廊等面积在内）的部分归陈冯巧玲所有，以作拆除陈冯巧玲原址房屋广州市越秀区大南路12号房屋部分面积的产权补偿；二、省建公司、海天公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，一次性将住宅部分作价补偿款698300元（其中应抵扣陈冯巧玲未付的面积差额款45500元）一次性支付给陈冯巧玲；三、驳回陈冯巧玲的其他诉讼请求。1909号判决生效后，曹**强向检察机关提出申诉。2011年8月8日，广州市人民检察院作出穗检民抗（2011）10号民事抗诉书，向广州市中级人民法院提出抗诉。广州市中级人民法院于2011年9月6日作出（2012）穗中法民抗申字第10号民事裁定，该案由广州市中级人民法院提审。广州市中级人民法院审理后，作出（2012）穗中法审监民抗再字第5号民事判决书，判决：维持广州市越秀区人民法院（2007）越法民三初字第1909号民事判决。2018年5月8日，广州市国土资源和规划委员会向本院发出穗国土规划协查〔2018〕204号《关于的复函》（信息核查时间为2018年4月26日），内容如下：一、来函要求查询商铺的历史登记情况。1999年7月，曹**强向海天公司购买原G22A铺。2008年7月，曹**强以08交登1520233号案申请办理该商铺的不动产权登记，地址为原G，地址为原G22A铺7月，你院向我委送达（2009）越法执字第765号恢字1-2号《协助执行通知书》（以下简称765号协执），要求注销原G22A铺中划出方位为北向、面向大南路，建筑面积43平方米（包括按比例分摊楼梯、走廊等面积在内）的房屋产权，给予陈冯巧玲单方面办理上述建筑面积43平方米部分的产权登记。765号协执内容已记载于08交登1520233号《不动产登记查册表》。2016年9月，陈冯巧玲依据765号协执以16登记1058929号案申请办理了G22B铺的不动产权登记。2017年4月，陈泳滔向陈冯巧玲购买G22B铺并申办转移登记，同年5月我委以17登记1023140号案核准登记。二、关于来函问题一和二。原G22A铺四至范围如你院来函附件2《房地产分户图》所示，产权面积为72.3805平方米。G22B铺四至范围如你院来函附件1《不动产附图》所示，产权面积为43平方米。因曹**强暂未申办原G22A铺剔除43平方米后部位的变更登记，我委暂无该部位的测绘图。参考G22B铺的《不动产附图》和广州市房地产测绘院绘制的面积表（测：06CH88160623000012），该部位沿用编号G22A（以下称为现G22A铺），建筑面积为29.3805平方米。现G22A铺产权面积以办理变更登记后的为准。三、关于来函问题三。目前曹**强持有的《房地产权证》所示建筑面积72.3805平方米中的43平方米产权已依据765号协执注销。因曹**强尚未向我市不动产登记机构申办现G22A铺的变更登记，因此曹**强未取得新的不动产权属证书。在1829号案中，喜市多公司、喜市多大南门市向法庭提交了喜市多公司（为乙方，承租人）与曹**强（为甲方，出租人）于2013年10月30日签订的《广州市房屋租赁合同》（于2013年11月7日办理了登记备案手续）及《租赁合同补充协议》，其中载明：甲方将原G22A铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为72.38平方米，租赁期限为2013年11月1日至2018年10月31日等。2018年9月30日，本院做出（2018）粤0104民初1829号民事判决：一、曹**强应于本判决发生法律效力之日起十日内，将2017年5月6日起至本判决发生法律效力之日的商铺占用费（按照面积43平方米，参照房管部门公布同期同地段同类租金参考价）及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付）一次性支付给陈泳滔；二、驳回陈泳滔的其他诉讼请求。2018年12月17日，广州市中级人民法院做出（2018）粤01民终22048号民事判决，维持（2018）粤0104民初1829号民事判决。本案诉讼中，喜市多公司、曹**强均向法庭提交了甲方（出租方）为曹**强、乙方（承租方）为喜市多公司，签署日期显示为2017年3月16日的《租赁合同补充协议》，拟证明双方之间目前仍存在租赁关系。该《租赁合同补充协议》约定乙方于2013年10月30日与甲方签订了《广州市房屋租赁协议》及《租赁合同补充协议》（以下简称原合同），承租了甲方位于广州市越秀区大南路2号G22A商铺，租期于2018年10月31日到期。现甲方拟继续合作，现就乙方继续承租上述商铺，达成如下补充协议：一、双方同意按2018年10月31日到期的租约延长期（续租）四年至2022年10月31日止。二、续租的条件包括租金管理费，银行转账等方式全部按原合同及原补充协议最后一年（2017年11月1日至2018年10月31日）的所有条件处理。三、在本协议生效后，本协议存续期间发生的任何风险由甲方承担。四、本协议为原合同的补充协议，与原合同约定不一致的，以本协议为准，未约定事宜，按原合同执行。五、本协议一式陆份，自双方签字盖章生效，甲乙双方各叁份，均具有同等效力。对此份证据，原告质证认为：对其真实性、合法性、关联性均不予确认，G22B商铺的租赁情况已经（2018）粤0104民初1829号、（2018）粤01民终22048号案审理查明，依据三被告提供的租赁合同、租赁合同补充协议及在上述两案的庭上陈述，租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止；现两被告提供了签署日期显示为2017年3月16日的租赁合同补充协议，该协议没办理租赁备案手续，且与已生效判决查明的事实存在严重冲突；结合租赁习惯，在原租赁合同租赁期限还有1年半才到期终止，在约定租金等其他租赁条件不变的情况下，提早1年半续约，显然不符合一般的商业行为；被告的行为违背民事诉讼中禁止反言规则，严重侵犯原告的合法权益，原告有理由认为被告在本次诉讼中提交的补充证据是虚假证据，其目的是继续侵害原告的合法权益。针对原告的上述质疑，被告曹**强表示因好的租客难求，所以在2018年10月31日租赁期限到期之前1年多的情况下，便与喜市多公司签订了协议；该份签署时间为2017年3月16日的《租赁合同补充协议》于2019年5月24日办理了房屋租赁备案手续。喜市多公司表示根据其公司的经营习惯，会在租期到期前1年与出租人协商续租问题，涉案商铺长期处于亏损状态，在曹**强愿意以原租金延长4年的情况下，其司同意与曹**强续约。关于为何拖到2019年5月20日才去办理租赁备案的问题，喜市多公司解释是因出租屋管理中心要求在前一份租赁合同租赁期限到期后，才能进行下一份租赁合同的备案，同时因为曹**强长期不在国内所以拖到2019年5月24日才办理了备案。关于为何在（2018）粤0104民初1829号未提交签署时间为2017年3月16日的《租赁合同补充协议》的问题，曹**强答复称其与喜市多公司关于2018年11月1日后四年之内的处事方式与（2018）粤0104民初1829号无关，没有理由无端向法庭提交，也没有人问其要提交。喜市多公司、喜市多公司大南门市当庭表示前案诉讼是前公司法务叶晓媚提交的证据，经当庭致电前公司法务叶晓媚询问后，喜市多公司表示叶晓媚也不清楚当时未向法庭提交的原因。庭后，喜市多公司书面答复法庭称，在（2018）粤0104民初1829号中，已经提交了必要证据，足以表明其司的立场及对原告方的诉讼请求的答辩，无须再向法庭出示其他证据，且原告方及法庭也未提及相关事宜。关于原告诉请的2018年12月26日起的租金，曹**强、喜市多公司、喜市多公司大南门市共同确认：自2018年11月1日之后，喜市多公司、喜市多公司大南门市仅向曹**强支付了曹**强对应产权面积的租金7712元。有争议的43平方米，喜市多公司、喜市多公司大南门市表示已暂停支付，待法院判决确认后再决定交给谁。原告表示因三被告构成共同侵权，主张三被告对2018年12月26日起至实际交还商铺之日止的商铺租金及利息承担连带清偿责任。诉讼中，曹**强还表示在已有判决认定43平方米产权归原告的情况下，其确实不存在将该43平方米出租给喜市多公司、喜市多公司大南门市的权利，但其同意在收到喜市多公司、喜市多公司大南门市租金的情况下，支付使用费给原告。喜市多公司还提交了承诺人为曹**强，日期为2017年6月19日的《承诺书》，拟证明喜市多公司与曹**强对纠纷的责任分担。《承诺书》内容为今向喜市多公司承诺：请贵司按期支付租金给我，本人出租给贵司的越秀区大南路2号G22A商铺如果因产权问题造成贵司损失的，本人愿意承担赔偿责任（包括并不限于为贵司聘请律师诉讼、向贵司支付法律要求承担的经济责任等）。另查明，喜市多大南门市领取有营业执照，类型为其他有限责任公司分公司。本院认为，被告曹**强系香港特别行政区居民，本案属于涉外案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，由于本案系物权纠纷，属于不动产引发的纠纷，争议物权位于广州市，因此，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。结合双方的诉辩意见，本案双方争议焦点在于：一、三被告对原告所有的G22B铺是否构成正当使用？二、原告主张三被告支付商铺占用费及利息是否成立？关于三被告对原告所有的G22B铺是否构成正当使用的问题。首先，三被告抗辩称G22B铺租赁期间截止到2022年10月31日，对此双方均提交了签署日期为2017年3月16日的《租赁合同补充协议》予以证明。对于原告所质疑的为何在原租赁合同租赁期限（2018年10月31日止）还有1年半才到期的情况下，三被告提前于2017年3月16日签署《租赁合同补充协议》；为何在（2018）粤0104民初1829号案中未提交该份《租赁合同补充协议》，而是陈述且确认租赁期限截止到2018年10月31日的问题。三被告对原告的上述质疑并未给予合理解释并提供相应证据佐证，故本院对签署日期显示为2017年3月16日的《租赁合同补充协议》不予采信。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款的规定，受让人继续履行原租赁合同的前提是出租人与承租人之间存在合法有效的租赁合同，出租人在租赁期间将其租赁物的所有权转让给受让人。本案喜市多公司、喜市多公司大南门市与G22B铺原产权人陈冯巧玲之间并未存在合法有效的租赁合同。喜市多公司、喜市多公司大南门市使用G22B铺是基于与曹**强签订的租赁合同，但曹**强已自认其对G22B铺构成无权出租。因此，退一步讲，即便三被告确实于2017年3月16日签订了《租赁合同补充协议》，该《租赁合同补充协议》并不对原告产生拘束力，本案并不属于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定可适用的情形。第三、原告是G22B铺的产权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，三被告无权占有原告所有的商铺，原告作为权利人可以请求返还原物。综上，喜市多公司、曹**强对原告所有的G22B铺的使用缺乏正当理由。对原告主张喜市多公司、曹**强腾空返还越秀区大南路2号G22B铺且不能破坏物业结构的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。原告诉请喜市多公司大南门市承担民事责任，缺乏法律依据。但因喜市多公司大南门市系G22B铺的实际使用人，应协助配合原告腾退G22B铺。关于原告主张三被告支付商铺占用费及利息是否成立的问题。如上分析，三被告对原告所有的G22B铺的使用缺乏正当理由，原告诉请曹**强、喜市多公司按照同期同地段市场非住宅商业租金标准支付自2018年12月26日至实际交还之日止的商铺占用费，符合《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，本院予以支持。关于商铺占用费的利息问题，在（2018）粤0104民初1829号的诉讼中，喜市多公司、曹**强已明知原告为G22B铺的所有权人，但仍未向原告支付商铺占用费，过错明显。对原告所主张的喜市多公司、曹**强按照银行同期贷款利率计算商铺占用费利息，本院予以支持。至于被告喜市多公司大南门市所抗辩的其不应当列为本案被告一节，喜市多公司大南门市作为喜市多公司设立的分公司，领取有营业执照，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第（五）项的情形，可以作为民事诉讼的当事人。喜市多公司大南门市作为本案被告主体适格，其抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、被告曹**强、广州喜市多便利连锁有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告陈泳滔腾空返还越秀区大南路2号G22B铺，且腾空返还时不得破坏物业结构，广州喜市多便利连锁有限公司大南门市在腾空返还中负有协助配合义务；二、被告曹**强、广州喜市多便利连锁有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，共同向原告陈泳滔支付越秀区大南路2号G22B铺自2018年12月26日起至实际返还之日止的占用费（按照同时期同地段市场非住宅商业租金标准计付）及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年12月26日起计算至实际支付之日止）；三、驳回原告陈泳滔的其他诉讼请求。付款义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告曹**强、广州喜市多便利连锁有限公司共同负担。如不服本判决，被告曹**强可在判决送达之日起三十日内，原告陈泳滔、被告广州喜市多便利连锁有限公司、被告广州喜市多便利连锁有限公司大南门市可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  曲敏华人民陪审员  黄权娣二〇一九年七月二十二日书 记 员  刘 敏