广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0103民初339号原告：广州市芳村葵蓬经济发展公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：黎炽江，职务：董事长。委托代理人：胡焱平、钟钦才，广东红棉律师事务所律师。被告：广东粤联企业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号301房法定代表人：高国河。被告：高国河，住址：福建省安溪县。两被告共同委托代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。原告广州市芳村葵蓬经济发展公司诉被告广东粤联企业管理有限公司、高国河管理服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员潘瑞冰适用简易程序于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告广州市芳村葵蓬经济发展公司的委托代理人胡焱平，被告广东粤联企业管理有限公司（以下简称“粤联公司”）及高国河的共同委托代理人赖清松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市芳村葵蓬经济发展公司诉称：原告与被告高国河签订《物业租赁合同》，后因三资交易需要，被告与原告于2014年12月30日签订《综合管理服务合同》，由原告对被告租赁的厂房提供综合管理服务。上述合同签订后，原告已对上述房屋提供了综合管理服务，但被告从2015年7月起出现逾期支付管理费的违约行为，从2015年10月起出现拖欠的行为。经被告多次催促，被告拒不支付。2015年11月10日，厂房业主向被告发出于2015年11月13日解除《租赁合同》和《综合管理服务合同》的通知。原告为维护自身的合法权益，故起诉要求法院判决：1、判决确认原告、两被告于2014年12月30日签订的A515号《综合管理服务合同》于2015年11月13日解除；2、判决确认两被告向原告交纳的履行保证金660000元归原告所有；3、判令两被告向原告一次性清缴2015年10月至2015年12月的管理费人民币636888元，并按拖欠金额的每日2%向原告支付违约金（违约金按月为一期，每期按当月应缴管理费的数额为本金，自当月11日起算，算至付清之日止，以本金为限）；4、从2016年1月至搬迁退房期间，两被告每月也应按217183元向原告交纳综合管理费；5、本案诉讼费由两被告承担。被告粤联公司及高国河共同辩称：1、合同主体应是被告粤联公司，与被告高国河无关，故本案起诉主体错误。根据合同，合同主体由高国河变更为被告粤联公司作为合同主体。2、本案牵涉的合同履行保证金是高国河个人缴纳的费用，不是粤联公司缴纳的费用。根据合同相对性原则，该保证金应由原告另案处理，返还给高国河。不应当在本案中作为粤联公司的财产，要求没收属高国河个人缴纳的保证金。3、本案是服务合同，双方应当是原告提供服务，被告支付相应的费用，若原告不提供服务，被告亦不存在需要支付费用。从现有资料可证明，原告在2015年10月8日发出停水停电通知时，已经停止了向被告场地提供综合管理服务。原告诉请没收保证金66万元，加每天2%的违约金诉请远超过法律所允许的范围。经审理查明：2014年6月25日，广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称“葵蓬联社”）（甲方）与高国河（乙方）签订了《物业租赁合同》，约定葵蓬联社将位于葵蓬穗盐路5、7号工业区的厂房租赁给乙方进行升级改造；该物业总用地面积约13854平方米，其中建基面积约8655平方米，配套免租空地面积约5199平方米，按改造前总建筑面积21926.16平方米计收租金；租期为15年，即从2014年7月1日起至2029年6月30日止。租金起租单价为每月25元每平方米，物业管理费起始价为每月30000元，租金和物业管理费在从第4年起每年递增5%，从第11年起在前一年的基础上每年递增10%；乙方应向甲方缴纳合同押金1650000元。合同签订后，高国河向葵蓬联社交纳了合同押金1650000元。葵蓬联社也将上述厂房交给高国河使用。2014年8月1日，被告广东粤联企业管理有限公司注册成立，该公司的法定代表人为被告高国河、公司的类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2014年12月30日，葵蓬联社（甲方、出租方）与广东粤联企业管理有限公司[高国河]（乙方、承租方）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，约定：为规范厂房租赁行为，维护租赁双方当事人的合法权益，根据有关法律法规规定，甲乙双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，经友好协商，将2014年6月25日双方签订的物业租赁合同变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》以及《综合管理服务合同》，约定甲方将位于葵蓬穗盐路5、7号的厂房使用权出租给乙方，计收租金面积21936.16平方米。该租赁物业用途为商铺、办公室、仓库，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储；本合同项下的厂房租赁年限为15年，即从2014年7月1日起至2029年6月30日止。甲方自2014年7月1日向乙方交付物业13381.89平方米，2014年10月1日向乙方交付物业5819.42平方米，2015年5月1日向乙方交付物业1390平方米，2016年3月1日交付物业673.88平方米，2016年7月1日交付物业660.97平方米，每期交付的物业均有6个月的免租装修期。甲方从2015年1月1日起计收租金，乙方开始按月支付租金。本合同签订5个工作日内，乙方须一次性向甲方交纳人民币990000元作为履行本合同的保证金。该合同被告高国河在法人代表处签了名。同日，原告（甲方）与粤联公司[高国河]（乙方）签订《综合管理服务合同》，约定甲方受葵蓬联社委托管理其所有物业（场地）。为规范委托物业（场地）的日常管理服务工作，维护租赁双方当事人的合法权益，根据有关法律、法规规定，经双方友好协商，将2014年6月25日双方签订的物业租赁合同变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》以及《综合管理服务合同》，以供共同遵守。甲方同意对乙方租赁葵蓬联社位于葵蓬穗盐路5、7号的（厂房：商铺、办公室、仓库）提供综合管理服务，（厂房：商铺、办公室、仓库）建筑面积21926.16平方米。乙方对所租赁的（厂房：商铺、办公室、仓库）已作充分了解，已详细知悉其现状及管理要求，愿意接受甲方综合管理服务，并同意向甲方支付综合管理服务费。本合同项下的厂房：商铺、办公室、仓库综合管理服务年限为15年，包含6个月免租装修期，即从2014年7月1日起至2029年6月30日止。甲方自2014年7月1日起分期移交物业给乙方使用，2015年1月1日起计收租金，乙方开始按月支付租金。本合同签订5个工作日内，乙方须一次性向甲方交纳人民币660000元作为履行本合同的保证金。合同履约保证金不计利息，不抵作综合管理服务费。合同届满一个月后，如乙方无违约行为并清缴全部应缴的相关欠费后，合同履约保证金全额无息退回给乙方。如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款的，视作违约处理，甲方有权单方终止合同，合同履约保证金和水电的保证金归甲方所有；2015年1月1日至2015年3月31日的月综合管理服务费为141143元，2015年4月1日至2015年10月31日的月综合管理服务费为202522元，2015年11月1日至2016年8月31日的月综合管理服务费为217183元，2016年9月1日至2016年12月31日的月综合管理服务费为224290元等；乙方须于每月10日前（遇法定节假日则顺延至假期后第一个工作日）以转帐或支票的方式向甲方缴交综合管理服务费，甲方不收取现金或未到生效期的支票。在合同期内，乙方必须按规定期限缴交综合管理服务费，逾期需向甲方支付违约金，违约金从当月11日起计至缴款当日，每天按所欠综合管理服务费的2%计算；如当月20日前乙方仍未缴清拖欠综合管理服务费的，甲方有权对乙方采取停电、停水及其他有效措施，由此造成的一切责任及损失由乙方承担；如乙方拖欠综合管理服务费达到20天，则视作乙方违约，甲方有权单方解除合同，合同履约保证金归甲方所有。如给甲方造成损失，且合同履约保证金、违约金不足以弥补甲方损失时，则不足部分乙方还应赔偿；甲方于2014年7月1日（合同期起始日）前配合葵蓬联社按合同规定的时间将（厂房：商铺、办公室、仓库）及其附属设施按现状全部交付乙方使用。合同期间，乙方与葵蓬联社签订的本合同项下的（厂房：商铺、办公室、仓库）的租赁合同解除或终止，本合同同时解除或终止，乙方应在解除或终止合同之日将该物业（场地）及其附属设施以良好运行状态全部交还给葵蓬联社；甲方负责：1、物业主体漏水、外墙开裂的维修。2、检查乙方租赁的（厂房：商铺、办公室、仓库）的消防、卫生等生产经营安全设施的配套和使用情况，检查工作不得影响乙方的正常生产经营。3、与葵蓬联社共同协助乙方办理生产经营的相关证照，相关费用由乙方负责。4、负责（厂房：商铺、办公室、仓库）共用部分的维护和管理。（厂房：商铺、办公室、仓库）共用部分是指乙方与其他业户租赁的（厂房：商铺、办公室、仓库）之间共用的楼梯、走廊、通道、卫生间、空地、停车位等。5、负责（厂房：商铺、办公室、仓库）共用部分的设施设备及其运行的维护和管理。公用设施设备是指共用的供电、供水、排水及下水管道、公共照明、公共消防等设备设施。6、负责公共环境卫生保洁及垃圾的收集清运。公共环境是指公共通道、楼梯、停车场及共用设施设备。7、负责公共保安服务，包括维护本（厂房：商铺、办公室、仓库）区域内的公共秩序、园区的交通指引和秩序管理、各种应急事件的预防及处理。8、负责公共部分绿化及花木养护与管理。9、提供相关租赁（厂房：商铺、办公室、仓库）管理、使用的咨询等服务。10、协助提供其他有偿管理服务项目，包括有偿清洁、有偿维修、有偿绿化维护、信箱租赁、灯箱招牌租赁、车辆停放等。其他有偿管理服务项目费用按实际计收。该合同显示乙方是被告高国河，被告粤联公司盖章，被告高国河也在合同法定代表人处签名和印了指模。由于两被告出现迟延支付租金及管理费，葵蓬联社曾于2015年10月21日前曾多次向两被告发函催收租金、管理费及违约金。2015年11月10日，葵蓬联社向粤联公司（高国河）发出《收回场地通知书》，该通知书内容称，你单位拖欠租金及综合管理服务费的行为已严重违反合同第三条第（二）款的规定，根据合同的约定葵蓬联社于2015年11月13日终止合同，并收回该物业，没收合同履约保证金。同年11月20日，被告粤联公司向葵蓬联社复函，称由于现在市场大环境非常差，导致商户欠租及招商难度非常大，加上公司七月、九月贷款到期，续贷未放贷，导致租金未能及时交清。承诺自今起陆续回款归还租金、管理费。但之后，两被告至今没有缴清拖欠的管理费。在本案审理过程中，原告提供了一份《荔湾区经济联社“三资”交易合同变更登记表》，该表显示，本合同的承租方变更为：粤联公司（高国河），并就“三资”交易合同变更登记备案。两被告据上述证据认为原告（甲方）与粤联公司[高国河]（乙方）签订《综合管理服务合同》与高国河无关。原告、两被告确认在签订《综合管理服务合同》后，被告粤联公司没有就该合同交纳保证金，被告高国河没有主张其之前交纳的保证金属其个人要求退回。本院认为：对于《综合管理服务合同》乙方是被告粤联公司、高国河，还是只有粤联公司的问题。从该合同的签订的情况看，该合同是由葵蓬联社与被告高国河签订的《物业租赁合同》变更形成的，合同的乙方显示有被告高国河，高国河也在合同上签名和印了指模；原告提供的《荔湾区经济联社“三资”交易合同变更登记表》，也显示承租方变更为：粤联公司（高国河）；再从《综合管理服务合同》履行情况看，被告粤联公司在签订《综合管理服务合同》后并没有重新交纳合同约定的保证金。综上所述，涉案争议的《综合管理服务合同》的相对方是被告粤联公司、高国河。被告高国河认为其不是上述合同的相对方理由不成立，本院不予采纳。原告与两被告签订的《综合管理服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的，双方均应依约履行。两被告没有按合同的约定按时向原告交纳管理费违反了合同的约定，原告有权依约要求解除双方签订的合同，没收两被告的保证金。两被告于2015年11月10日才收到葵蓬联社发出的明确表示在2015年11月13日解除涉案合同的《收回场地通知书》，故双方签订的合同于2015年11月13日解除。葵蓬联社于2015年11月10日前发出的催款通知，并没有表示要解除合同，故两被告认为合同于2015年10月8日因原告停止停水停电而解除，本院不予采纳。对于原告要求被告清缴管理费及违约金的诉讼请求。合同解除后，直至本院开庭审理之日（即2016年3月11日），两被告仍在涉案场地经营，之后本院无法确定涉案场地的使用情况，故本院对开庭日后的管理费本院不作处理。合同解除前的管理费两被告理应按合同的约定清缴给原告，因合同约定每日按2%逾期缴纳管理费的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付管理费的违约金应以每日按万分之五的标准计算为宜。合同解除后，被告没有证据证明原告没有提供管理服务，且2015年11月20日，被告广东粤联企业管理有限公司向葵蓬联社复函，也称是因自身原因导致没有交管理费，故现两被告以原告从2015年10月8日起没有提供管理服务为由，不同意支付管理费的理由不成立，本院不予采纳。合同解除后至本案开庭日止的管理费，两被告应参考合同的标准向原告清缴管理费；但原告要求两被告支付合同解除后管理费的违约金没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条，第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告广州市芳村葵蓬经济发展公司与被告广东粤联企业管理有限公司、被告高国河签订关于葵蓬穗盐路5、7号厂房的《综合管理服务合同》于2015年11月13日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东粤联企业管理有限公司、高国河支付从2015年10月1日至2016年3月11日止的管理费（其中2015年10月的管理费为每月202522元；2015年11月至2016年3月11日的管理费按每月217183元计算）给原告广州市芳村葵蓬经济发展公司。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东粤联企业管理有限公司、高国河支付从2015年10月1日至同年11月13日止管理费的违约金（每月为一期，其中10月以202522元为本金，11月以94112.6元为本金,从当月的11日起,每日按拖欠本金的万分之五标准计算，每期的违约金应不超过本金）给原告广州市芳村葵蓬经济发展公司。四、被告高国河已交纳的履约保证金660000元归原告广州市芳村葵蓬经济发展公司所有。五、驳回原告广州市芳村葵蓬经济发展公司的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11102元，由被告广东粤联企业管理有限公司、高国河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  潘瑞冰二〇一六年四月二十八日书记员  马 晴卢健华