江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第2371号上诉人（原审被告）郁敏。委托代理人官学林、沈春明。被上诉人（原审原告）苏州华新国际物业管理有限公司。委托代理人李日钧。上诉人郁敏因与被上诉人苏州华新国际物业管理有限公司（以下简称为华新公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第0544号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：原审被告郁敏系苏州工业园区都市花园33幢804室业主，该房屋建筑面积164.22㎡。原审原告华新物业与苏州都市花园业主委员会于2010年1月2日签订《都市花园物业服务合同》，约定：原审原告从2010年1月1日至2010年12月31日为该小区提供物业服务；原审原告按建筑面积向业主收取物业服务费，高层、小高层收费标准为1.35元／月／平方米且不作任何优惠性下调或折扣处理；当年2月份缴纳上半年度物业费，当年7月份缴纳下半年度物业费；业主逾期缴纳，原审原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；原审原告按10元／个／月的标准收取室内汽车位服务费；合同期满，原审原告未接到续聘或解聘通知而继续管理的，视为合同自动延续，合同延续期间一方决定终止应提前三个月书面通知对方。2014年1月，苏州工业园区都市社区居民委员会发出《告知书》，告知都市花园全体业主，原审原告将于2014年1月10日不再为都市花园提供物业服务。合同签订后至2014年1月10日期间，原审原告一直为该小区提供物业服务。原审被告于2010年3月缴纳了2010年上半年物业费，从2010年7月起原审被告未再缴纳物业费，从2013年1月起原审被告未再缴纳车位服务费，共欠原审原告物业费9382.78元、车位服务费123.23元。上述事实，有房地产登记簿、物业服务合同、告知书、物业费发票及当事人陈述等予以证实，原审法院予以确认。原审原告华新公司的诉讼请求为：1、原审被告支付拖欠的物业费9502.79元及地下车位服务费123.23元；2、原审被告支付计算至判决确定的给付之日的违约金（滞纳金），暂计至2014年2月28日为6937.84元；3、诉讼费由原审被告承担。原审法院认为：原审原告与苏州都市花园业主委员会签订的《都市花园物业服务合同》合法有效，该合同对小区业主具有约束力，原审被告郁敏应按合同履行付款义务。原审原告主张的原审被告欠物业费金额9502.79元中，2013年上、下半年分别多计算物业费60元。根据合同约定，经核算，原审被告欠物业费金额为9382.78元，欠车位服务费金额为123.23元，原审法院对该部分符合合同约定的诉讼请求予以支持。原审被告未依约付款，应承担相应的违约责任。原审原告主张的滞纳金，在性质上属违约责任，原审原告主张的计算标准虽已低于合同约定，但仍明显过分高于因原审被告违约给原审原告造成的损失，依法应予调整，原审法院参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍酌定原审被告向原审原告支付违约金1600元。原审被告郁敏经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃相应的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、原审被告郁敏于本判决生效之日起七日内向原审原告苏州华新国际物业管理有限公司支付物业费9382.78元、车位服务费123.23元及违约金1600元；二、驳回原审原告苏州华新国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，减半收取107元，由原审原告苏州华新国际物业管理有限公司负担37元，原审被告郁敏负担70元。此款已由原审原告预交，原审法院不再退回，原审被告应将其所负担的部分于履行上述判决时一并支付原审原告。上诉人郁敏不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人之所以未交纳2010年7月份以后的物业费，原因在于2010年上半年上诉人与被上诉人之间存在房屋维修纠纷，双方一致为此协商。2012年7月20日，被上诉人与都市花园业委会联合发出通知，通知称物业公司暂停收取物业费，待方案确定后，双方共同发放收费通知书。但直至今日，上诉人从未收到收费通知书。二、上诉人不存在违约，也不应承担违约责任。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人华新公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审另查明：2012年7月20日，华新公司与都市花园业委会联合向全体业主发出书面通知，通知内容为：根据2012年7月18日业主委员会与物业公司会议，关于物业管理收取时间段的相关事宜中，在双方沟通后现达成共识，物业管理费暂停收取，具体方案双方协商后将会在短时间内确定，待确定后将会由都市花园业委会和物业公司共同发放收费通知书。2014年7月14日苏州工业园区都市社区居民委员会出具证明，内容为：2012年7月华新国际物业与都市花园业委会联合签订暂缓缴纳小区物业服务费的通知，之后业委会与华新国际物业并未就后续收费问题达成任何协议。都市社区居委会自2013年9月代行都市花园业委会职责以来，未与华新国际物业商议上述事宜。以上事实由华新公司、都市花园业委会、居委会出具的书面材料予以确认。本院二审查明其他事实与原审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人交纳2010年7月份至2014年1月10日的物业服务费、车位费及滞纳金。本案中，上诉人所在小区业委会与被上诉人于2010年1月2日签订物业服务合同，合同约定被上诉人从2010年1月1日至2010年12月31日为该小区提供物业服务，高层、小高层收费标准为1.35元月／平方米（含电梯水泵运行费），每年2月、7月份交纳半年度物业服务费用，逾期交费按应交费用千分之三加收滞纳金。上诉人房屋面积为164.22平方米。自2010年1月1日起至2014年1月10日，被上诉人为诉争小区提供物业服务。上诉人自2010年7月份起至2014年1月10日未交纳物业服务费用。双方之间物业服务合同关系合法有效，双方均应按约履行。被上诉人自2010年7月至2014年1月一直为上诉人提供物业服务，上诉人也实际接受该物业服务，且被上诉人向上诉人积极主张交纳物业费，无放弃权利之表现。原审法院据此判决双方间存在合法有效的物业服务合同关系，上诉人应向被上诉人交纳物业服务费9382.78元、车位服务费123.23元，并无不当。关于滞纳金，2012年7月20日被上诉人与都市花园业委会联合发出书面通知，物业费暂停收取，具体方案双方协商将会在短时间内确定，待确定后另行发放收费通知书。经查，被上诉人与都市花园业委会未另行达成协商方案亦未向小区业主发放收费通知，因此2012年7月20日后不应再计算物业服务费滞纳金。2010年7月至2012年6月期间不存在上述情形，应计算滞纳金。原审认为被上诉人主张按照合同约定的日千分之三计算标准过高，调整为按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算较为合理，据此计算滞纳金为354.49元。故原审判决认为滞纳金1600元属于事实认定错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第0544号民事判决；二、郁敏于本判决生效之日起七日内向告苏州华新国际物业管理有限公司支付物业费9382.78元、车位服务费123.23元及滞纳金354.49元；三、驳回苏州华新国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费107元，由苏州华新国际物业管理有限公司负担50元，郁敏负担57元。二审案件受理费214元，由郁敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄文杰审 判 员  叶 刚代理审判员  王 芮二〇一四年九月十五日书 记 员  陆晓婷