苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2013）相民初字2443号原告苏州市翔泽房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道金澄路。法定代表人沈刚祥，董事长。委托代理人陈登峰，江苏简文律师事务所律师。被告谢礼岗。被告吴瑕，曾用名吴正霞。原告苏州市翔泽房地产开发有限公司（以下简称翔泽房地产公司）诉被告谢礼岗、被告吴瑕商品房销售合同、债权转让合同纠纷一案，本院于2013年10月25日立案受理，依法由审判员邵华杰适用简易程序独任审判。因两被告下落不明，本院依法转普通程序进行审理，由审判员邵华杰担任审判长，人民陪审员邱玉芳、倪桂玉参加评议。并于2013年8月20日公开开庭进行了审理。原告翔泽房地产公司的委托代理人陈登峰到庭参加诉讼，被告谢礼岗、被告吴瑕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告翔泽房地产公司诉称，原告与被告谢礼岗、被告吴瑕于2012年10月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定两被告向原告购买相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑10幢601室房屋，房屋总价为人民币851953元。2012年10月31日，两被告与中国建设银行股份有限公司苏州分行签订了个人住房借款合同，该合同约定两被告向银行借款596000元，原告对此提供连带责任担保。合同签订后，两被告向原告支付了首付款255953元（其中包括两被告向沈刚祥的借款127000元），银行也发放贷款596000元。但因两被告未及时向银行按约还贷，2013年9月，银行认为两被告违约，要求原告按合同履行保证责任，原告按银行要求履行了保证责任，代被告偿付贷款本息合计593858.46元。原告已发函给两被告要求解除合同等，但两被告未答复。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告翔泽房地产公司与被告谢礼岗、被告吴瑕之间的《商品房买卖合同》（合同编号为201210060101），被告谢礼岗、被告吴瑕配合原告办理该《商品房买卖合同》网上备案注销手续；2、被告谢礼岗、被告吴瑕共同向原告翔泽房地产公司支付违约金255585.9元；3、被告谢礼岗、被告吴瑕共同向原告偿还债务127000元，承担该款从原告起诉之日起每天万分之三计算到生效判决确定的给付之日止的违约金；4、被告谢礼岗、被告吴瑕承担本案诉讼费用。审理中，原告翔泽房地产公司自愿放弃关于127000元的违约金的诉讼请求。被告谢礼岗、被告吴瑕均未作答辩。经审理查明，2012年10月6日，原告翔泽房地产公司与被告谢礼岗、被告吴瑕签订了《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201210060101），合同约定：两被告购买原告翔泽房地产公司开发的位于苏州市相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑10幢601室房屋，翔泽房地产公司的商品房预售许可证号为：苏房预相2012173号；房屋总价款为人民币851953元，两被告作为买受方于2012年9月29日支付定金20000元，2012年10月6日支付房款人民币235953元，剩余房款596000元应由买受人于签订合同当天办理完银行按揭手续；出卖方于2014年6月30日前交付商品房，在该商品房交付之日起60日内申请房屋所有权初始登记等。该合同中附件五：合同补充协议第二条关于按揭贷款方式付款的约定第3条约定：“关于本合同第七条买受方逾期付款的违约责任的另行约定如下：买受方所购商品房如果采用银行按揭方式支付房款并由出卖方做借款担保的，在借款担保合同生效期间，一旦买受方对银行违约，则视同对出卖方违约，出卖方有权终止本合同（解除权一年），将买受方所购房屋另行出售并以所得款项并代为偿还银行贷款，并可按合同总额的30%向买受方收取违约金。出卖方有权从买受方已支付房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用，余额退还买受人”。双方随即办理了该合同的网上备案手续。2012年10月31日，被告吴瑕、谢礼岗与中国建设银行股份有限公司苏州分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人在合同上盖章确认，两被告系抵押人，该合同约定：借款人借款本金为596000元，借款期限自2012年10月31日至2032年10月31日，借款人采用等额本息还款方法，在该合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币4301.45元等，其中约定：“第十二条保证条款…二、保证人在本合某（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执某邮寄费、公告费等）。…第十六条违约情形（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；…第十七条违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；…第三十六条对第十二条的约定关于保证期间的约定为以下第贰种：…贰：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。另查，两被告于2012年9月支付定金20000元，2012年10月6日支付108953元，同日与原告法定代表人沈刚祥签订《借款协议》一份，该协议约定由两被告向沈刚祥借款人民币127000元，借款期限为2012年10月6日至2013年10月5日，沈刚祥直接将该款支付至翔泽房地产公司帐户等，至2012年10月25日，沈刚祥支付原告翔泽房地产公司人民币127000元，2012年11月2日，中国建设银行股份有限公司苏州分行个人贷款中心将贷款596000元按合同付至翔泽房地产公司，综上，两被告共支付原告购房款合计人民币851953元。因被告吴瑕对其向中国建设银行股份有限公司苏州分行的贷款自2013年8月2日后未再归还此贷款，中国建设银行股份有限公司苏州分行于2013年9月25日向中国建设银行股份有限公司苏州相城支行发出《不良贷款客户存款资金扣收通知》，明确客户吴瑕欠贷款本息593858.46元，现要求按合同约定扣收翔泽房地产公司的保证金帐户存款资金593858.46元，同日，银行扣收了该款。次日，原告翔泽房地产公司向两被告邮寄发函要求解除《商品房买卖合同》，但未送达而退回。又查明，2013年9月30日，沈刚祥与原告翔泽房地产公司签订《债权转让协议书》，沈刚祥将对两被告的债权127000元转让给原告，沈刚祥于同日向被告邮寄《债权转让协议书》、债权转让通知书，但也未送达而退回。审理中，原告翔泽房地产公司明确：合同解除后，我公司应返还两被告购房款，但因我公司代偿了两被告应支付银行的593858.46元，两者应抵付，另因我公司主张了违约金及转让的债权，故应作相抵扣。以上事实，有原告翔泽房地产公司《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《借款协议》、《债权转让协议书》提供的《商品房买卖合同》、法务催款函等材料及当事人陈述附卷佐证。本院认为，原告翔泽房地产公司与被告谢礼岗、被告吴瑕签订的《商品房买卖合同》及两被告与中国建设银行股份有限公司苏州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应信守履行。现两被告共同购买相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑10幢601室房屋，但未按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定按时足额归还贷款，现中国建设银行股份有限公司苏州分行按合同约定自保证人翔泽房地产公司处扣划593858.46元，按《商品房买卖合同》的约定，两被告对原告构成违约，原告据此依约定要求解除合同合法有据，应予支持。签订的《商品房买卖合同》解除后，两被告理应协助原告办理所涉《商品房买卖合同》的备案注销手续。两被告的违约行为导致合同的解除，不仅应支付原告垫付的593858.46元，还应承担相应的违约责任，故两被告应按合同的约定承担违约金为255585.9元。而两被告因购房向沈刚祥借款人民币127000元，该借款到期未还，现沈刚祥将到期债权转让原告，并不违反相关法律规定，应予准许，故两被告应共同归还原告127000元。为避免诉累，两被告已支付原告的购房款851953元在本案中一并处理，上述款项相抵后，原告直接返还两被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告苏州市翔泽房地产开发有限公司与被告谢礼岗、被告吴瑕于2012年10月6日签订的《商品房买卖合同》。二、被告谢礼岗、被告吴瑕于本判决生效之日起十日内协助原告苏州市翔泽房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》网上备案注销手续。三、被告谢礼岗、被告吴瑕应共同支付原告苏州市翔泽房地产开发有限公司违约金人民币255585.9元、到期债务127000元、垫付款593858.46元，合计人民币976444.36元。原告苏州市翔泽房地产开发有限公司应返还被告谢礼岗、被告吴瑕购房款人民币851953元。两者相抵后，被告谢礼岗、被告吴瑕尚应共同支付原告苏州市翔泽房地产开发有限公司人民币124491.36元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州市翔泽房地产开发有限公司指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币12320元、公告费690元，合计人民币13010元，由被告谢礼岗、被告吴瑕负担（两被告负担之款，原告苏州市翔泽房地产开发有限公司自愿垫付，不再退回，被告谢礼岗、被告吴瑕于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州市翔泽房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  邵华杰人民陪审员  邱玉芳人民陪审员  倪桂玉二〇一四年九月十九日书 记 员  张璐娴