重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝三中法民终字第00779号上诉人（原审被告，反诉原告）重庆市德能房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区建新西路2号22－1，组织机构代码66359248-1。法定代表人曹春林，董事长。委托代理人杨成林，重庆钧睿律师事务所律师。委托代理人闵海涛，重庆钧睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）沈家华，男，1971年8月10日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托代理人王德文，重庆贤正律师事务所律师。委托代理人高静，重庆贤正律师事务所律师。上诉人重庆市德能房地产开发有限责任公司（以下简称德���房地产公司）因与被上诉人商品房预售合同纠纷一案，不服垫江县人民法院（2013）垫法民初字第00180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、陈洁组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德能房地产公司的委托代理人杨成林、闵海涛，被上诉人的委托代理人王德文、高静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：沈家华与德能房地产公司于2010年1月18日签订购买德能房地产公司开发的位于垫江县桂溪镇桂溪大道“德能星都”小区C－16－4号房屋的商品房买卖合同，房屋的套内面积为85.7㎡，总价款158533元。后沈家华按约支付了房屋价款。该合同第七条第一款第二项约定：德能房地产公司于2011年12月31日前根据国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付沈家��使用。合同第八条约定，德能房地产公司应于确定交房日的七日前书面通知沈家华做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，德能房地产公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。德能房地产公司还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。德能房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，沈家华有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由德能房地产公司承担。合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，德能房地产公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付沈家华使用，按照以下方式处理：1、逾期在150日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德能房地产公司按日向沈家华支付已付房款万分之一的违约金，并��该商品房实际交付之日起30日内向沈家华支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过150日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，沈家华有权解除合同。沈家华要求解除合同的，德能房地产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按同期银行贷款利率计算），并按沈家华已付房价款万分之二向其支付违约金。沈家华要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，德能房地产公司按日向沈家华支付已付房款万分之一点五（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向沈家华支付违约金。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提���土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应互相配合办理本商品房房产权登记。由沈家华委托德能房地产公司办理的，沈家华应当在签订本合同七日内，将办理本商品房产权证登记需由沈家华提供的资料提供给德能房地产公司。如因德能房地产公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在12个月（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至德能房地产公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，德能房地产公司按日向沈家华支付已付房款万分之一的违约金，并于德能房地产公司实际取得土��房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向沈家华支付违约金。（2）逾期超过12个月（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）沈家华有权解除合同。沈家华要求解除合同的，德能房地产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按同期银行贷款利率计算），并按沈家华已付房价款万分之一点五向其支付违约金。沈家华要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至德能房地产公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，德能房地产公司按日向沈家华支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于德能房地产公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向沈家华支付违约金。4、如因沈家华的责任，导致德能房地产公司未能按期向房屋所在地土地房屋机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，德能房地产公司不承担违约责任。沈家华与德能房地产公司于2010年1月18日签订《补充协议》。该协议第五条约定，沈家华应按德能房地产公司通知规定的期限与德能房地产公司共同到房地产管理部门办理该商品房的产权过户手续、注销手续和抵押登记手续等全部手续，每延迟1日，按《合同》约定的该商品房总价款万分之五向德能房地产公司支付违约金。沈家华应按德能房地产公司通知的时间提供为其办理产权证所需的全部资料，沈家华逾期未提供完整的资料，德能房地产公司不承担延期办理其产权证的责任，沈家华也无权退房。协议第九条约定，沈家华委托德能房地产公司办理商品房《房屋产权证》的期限，在验收合格后一年内交付产权证。一审法院另查明：2012年12月26日，垫江县建设工程质量监督站以德能房地产公司相关竣工报件资料未完善，未经竣工验收投入使用为由，要求德能房地产公司必须立即停工整改。涉案房屋于2012年4月20日由垫江县城乡建设委员会竣工验收备案登记。2013年4月2日，德能房地产公司将涉案小区部分房屋的办证申请材料提交到垫江国土资源和房屋管理局，取得受理凭证。沈家华主张德能房地产公司迟延办证的期限计算至2013年4月2日。沈家华以德能房地产公司实际交付房屋时未取得竣工验收登记备案证存在迟延交房行为以及迟延办证为由遂诉至一审法院，请求判令德能房地产公司按约为其办理并如期交付房屋产权证书，同时由德能房地产公司支付其迟延交房及迟延办证违约金共计4559元并承担本案的诉讼费用。德能房地产公司一审答辩并提起反诉称：我公司已在合同约定的交房期限内履行了实际交房义务，故不存在迟延交房的违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，沈家华应按德能房地产公司的通知期限共同到房地产管理部门办理该商品房的产权过户手续、注销手续和抵押登记等全部手续，每延迟1日，则按该商品房总价款的万分之五向德能房地产公司支付违约金。德能房地产公司在沈家华接房后多次通知沈家华前来办理相关过户手续，但沈家华迟至2013年4月份才履行相关的协助义务，故我公司不应承担逾期办证的责任，相反，沈家华应当承担违约责任，应向德能房地产公司支付违约金7092元。如果德能房地产公司因违约需要支付违约金，则请求法院依法予以调减。沈家华针对德能房地产公司的反诉答辩称：我已在签订商品房预售合同时交齐了办证资料，故不存在未尽协助���证义务的违约事实。而德能房地产公司至今都没有完成对预售商品房的初始登记，故其无法为我办理房产证。一审法院认为，《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系沈家华和德能房地产公司的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，德能房地产公司应在2011年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给沈家华使用。虽然德能房地产公司在2011年12月31日前已将房屋交付给沈家华占有使用，但其交付的房屋未经竣工验收合格，因此德能房地产公司交付房屋不符合合同约定，构成违约。经查明，讼争房屋于2012年4月20才取得竣工验收备案证，此时方才具备交付条件，故德能房地产公司迟延交房110天。根据合同约定，德能房地产公司应当在实际交付房屋后60日内取得办证受理单，由于沈家华主��迟延期限算至2013年4月2日，故德能房地产公司迟延取得受理单的天数为286天。根据前述认定的迟延履行天数，德能房地产公司应当支付给沈家华迟延交房的违约金1743.86元（158533元／天×110天×1／10000），迟延办理受理单的违约金4544.04元（158533元／天×286天×1／10000），共计6277.90元。鉴于德能房地产公司迟延交房和迟延取得办证受理单并没有影响沈家华对房屋的使用，故对沈家华主张的违约金予以调减。由于沈家华起诉时仅主张4559元违约金，属于合理范围之内，故对该请求予以支持。德能房地产公司反诉称未及时取得办证受理单的原因系沈家华未提供办证的资料，但未提供相应的证据予以证明，故对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十五条之规定，判决：一、德能房地产公司在判决生效后10日内支付给沈家华违约金元；二、驳回沈家华的其他诉讼请求；三、驳回德能房地产公司的反诉请求。一审案件受理费50元，反诉案件受理费50元，合计100元，依法减半收取50元，由德能房地产公司负担。上诉人德能房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、虽然我公司与沈家华在合同第七条、第八条中约定在交房时应当一并交付建设工程竣工验收备案登记证，但其后我们双方又在补充协议第二条“对合同第七条和第八条的补充”中约定“如该商品房在合同约定的期限内实际交付或视为交付，乙方（指沈家华）不得再以任何其他原因向甲方（批德能房地产公司）提出迟延交房的索赔”，故我们双方已对交房条件作了变更约定。由于我公司已在合同约定的2011年12月31日前将讼争房屋交付给沈家华占有使用，故我公司不存在迟延交房的违约行为。一审法院认定我公司迟延交房违反合同约定，认定事实错误。2、向房管部门取得办证受理单的前提条件是商品房买卖合同双方当事人均应依法提交办证所需的全部资料，这是双方当事人的共同义务，但由于沈家华未按约定时限向我公司提供其办证资料，也未授权我公司代为办证，虽经我公司多次以短信、快递邮件等形式催告，其仍未能提交相应资料，故造成迟延办证的责任不应归责于我公司，我公司不应承担逾期办证责任。一审法院将逾期办证的责任全部归咎于我公司，没有相应的事实依据。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回沈家华的全部诉讼请求，支持我公司的反诉请求。沈家华答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。虽然德能房地产公司在合同约定的2011年12月31日前将房屋交付给我使用，但此时房屋尚未竣工验收，未达到合同约定的交房条件，其交房不符合合同约定。讼争房屋取得竣工验收备案登记证的时间是2012年4月20日，此时才具备交房条件，因此德能房地产公司真正交房时间应认定为2012年4月20日，德能房地产公司存在迟延交房行为，应当承担逾期交房的违约责任；我在接房时已经明确询问了进行移交的工作人员是否具备交房条件，德能房地产公司的工作人员回答是肯定通过相关部门验收合格和完善了相关手续的，我是在接房第二天才得知该房并未取得竣工验收备案登记手续，随即要求德能房地产公司退房遭拒，并非德能房地产公司所说接房时未提出异议；德能房地产公司申请初始办证的时间是在2012年9月6日，在这之前，其根本不具备办理分户产权登记的前提条件。德能房地产公司所称我未按时提供办证资料导���延期办证不属实。本院二审查明：德能房地产公司已为沈家华办理了讼争房屋的产权证，证书号为305房地证2013字第05764号。本院二审查明其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，沈家华与德能房地产公司于2010年1月18日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。虽然德能房地产公司已在合同约定期限内将房屋交付给沈家华占有使用，但根据双方在合同中的约定，交付条件为“商品房已通过竣工验收备案登记，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。经查明，德能房地产公司取得讼争商品房的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时间为2012年4月20日，故其向沈家华实际交付的房屋违反了合同约定。虽然德能房地产公司与沈家华在补充协议第二条中约定了“如该商品房在合同约定的期限内��际交付或视为交付，乙方（指沈家华）不得再以任何其他原因向甲方（指德能房地产公司）提出迟延交房的索赔”的内容，但该约定规避了德能房地产公司应当履行的法定义务，减轻了其应当承担的法律责任，同时其也没有给予沈家华以足够的提醒及引起足够的注意，故该约定违反了法律的强制性规定，不具有法律效力。德能房地产公司以在合同约定期限内将讼争房屋已实际交付给沈家华，应免除其迟延交房责任理由，于法不符，本院对此上诉主张，不予支持。原审判决以合同约定的交付时间至讼争商品房实际取得建设工程竣工验收备案登记之日作为迟延交房期间正确，应予维持。根据双方约定，申请办证并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的时间为讼争房屋实际交付之日60日内，也即讼争商品房取得建设工程竣工验收备案登记证之后的60日内，即2012年6月20日前。而德能房地产公司将讼争房屋的办证申请材料提交到垫江国土资源和房屋管理局，并取得受理凭证的时间为2013年4月2日，故德能房地产公司迟延提交办证资料的期限为286天，其应当承担逾期办证的违约责任。德能房地产公司上诉认为迟延提交办证资料，迟延取得办证受理单的原因是沈家华经其通知后未及时提交办证的相关资料，德能房地产公司不应当承担逾期办证违约责任的请求，因德能房地产公司未提交相应的证据证明，故对德能房地产公司的这一上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆市德能房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中代理审判员  蔡 伟代理审判员  陈 洁二〇一四年九月九日书 记 员  余婷婷