广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9343号原告：梁惠雯，女，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：肖艳平，广东江盈律师事务所律师。被告：汪林强，男，汉族，住杭州市富阳区。被告：黄舜旭，男，汉族，住广东省普宁市。原告梁惠雯诉被告汪林强、黄舜旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月20日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人肖艳平、被告汪林强到庭参加诉讼，被告黄舜旭经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《房屋买卖合约》，以及原告与被告黄舜旭签订的《补充协议》；2.被告黄舜旭返还原告定金150000元，被告汪林强承担连带返还责任；3.被告黄舜旭向原告支付违约金238000元；4.两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年12月27日，原告为买方，被告黄舜旭为卖方，被告汪林强为债权方，佛山市江成房地产中介有限公司为经纪方，四方签订《房屋买卖合约》，合约约定原告购买被告黄舜旭名下位于佛山市南海区*********xxx房【房地产权证为粤（2017）佛南xxx】，房屋价格为2380000元；如买卖一方出现隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，导致合约目的不能实现、违反有关合约的其他补充协议、有不履约或不完全履约之情形，则守约方有权解除协议，并有权要求违约方按成交价10%作出赔偿；定金15万元，买方须在2018年12月27日签署本合约的第二天内，当天买方转入15万元整到买方名下，视为收到定金，并且卖方当场转入债权方账号，由买方债权人向法院申请解封，一个月内没能解封即违约，出现违约或买卖双方不同意见不能达成一致，定金退回买方，并按成交价10%赔偿原告。因被告黄舜旭负债太多，原告担心支付的定金没有保障，要求将定金支付给第三方银行托管，被告汪林强强烈要求原告将定金支付给被告黄舜旭，由被告黄舜旭支付给汪林强，并明确表示，如果未能正常过户，由被告汪林强返还原告定金，原告这才同意以上约定的定金支付方式。在协议签订后的第二天，原告按合同约定将定金15万元直接支付给被告黄舜旭。合同签订后，因被告黄舜旭自身原因，其未能在约定期限办理涂销抵押登记，被告黄舜旭经与原告协商，于2019年2月24日达成《补充协议》，协议约定卖方要在60天内还清该套物业所有银行债务，并能正常过户给买方，如在指定时间内未能正常过户给买方，即卖方违约，应由卖方退还定金15万元并作出成交价10%赔偿。但不料被告黄舜旭的新的债权人查封了案涉房屋，造成无法正常办理过户，买卖合同目的不能实现。原告认为，原告与二被告签订的《房屋买卖合约》，以及原告与被告黄舜旭签订的《补充协议》均合法有效，现被告黄舜旭不能按协议履行，依法应当承担违约责任，被告汪林强要求原告向被告黄舜旭支付定金15万元，且明确承诺如果不能正常交易，由被告汪林强返还原告定金，因本次交易未能正常进行，被告汪林强最终收取原告的购房定金款没有法律依据，应予以返还。原告为维护自身合法权益，现依法诉讼，请人民法院查明事实后，支持原告的所有诉请。被告汪林强答辩称：不同意原告对被告汪林强的诉请，不同意返还定金150000元，被告汪林强与被告黄舜旭有另案纠纷，房屋被被告汪林强申请查封了，由于原告要购买涉讼房屋，被告汪林强就和被告黄舜旭及原告签订了《房屋买卖合约》，要求收到110000元之后申请解封涉讼房屋，被告汪林强也按照约定解封了房屋，被告汪林强已经完成了涉讼合约的约定，被告黄舜旭的房屋被另外债权人查封与被告汪林强无关，不是因为被告汪林强的行为导致交易不成功。被告汪林强在签订合同时也告知原告该房屋已被查封。被告黄舜旭未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及质证意见，视为其放弃答辩、质证及当庭举证的权利。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、两被告的身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房屋买卖合约》原件1份，用以证明原告与两被告以及经纪方签订了《房屋买卖合约》，约定原告购买被告黄舜旭名下的房屋、房屋价格、交易方式、违约责任等。3.《补充协议》原件1份，用以证明原告与被告黄舜旭达成补充协议，如被告黄舜旭未能在约定时间履行，应返还定金，承担违约责任。4.中国工商银行汇款凭证复印件1份、同意贷款通知书复印件1份、用以证明原告按约定向被告黄舜旭支付了定金150000元，向银行申请贷款，原告履行了合同义务。5.证明原件1份、通话录音打印件1份、光盘1张，用以证明被告汪林强承诺如果被告黄舜旭未能正常过户，由被告汪林强返还原告定金150000元。被告汪林强没有提交证据。本院组织了被告汪林强对原告的证据进行质证。被告对证据1、2、4均予确认，本院予以确认。被告对证据3不清楚，经审查，《补充协议》为原件，且与本案相关联，本院予以确认。被告对证据5的通话录音打印件及光盘确认，本院予以确认。证明原件及证人林江、黄义广的证人证言，本院进行综合认定。原告庭后提交涉讼房屋的不动产登记信息查询结果原件，本院确认其真实性。被告汪林强庭后提交（2018）粤0105民初10868号之一民事裁定书原件，本院予以确认。本院综合采信的证据结合当事人陈述，确认以下事实：2018年12月27日，原告（买方）与被告黄舜旭（卖方）、汪林强（卖方债权方）、佛山市江成房地产中介有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合约》约定：卖方将位于广东省佛山市南海区*********xxxx出售予买方。房屋建筑面积为120.24平方米，成交价为2380000元。四方均知晓该物业已被卖方债权方委托律师向法院查封。定金150000元，买方须在2018年12月27日签署本合约二天内，当天买方转入十五万元整到卖方名下，视为收到定金，并且卖方当场转入债权方账号。由卖方债权方向法院申请解封流程，一个月内没有解封即违约。出现违约或买卖双方出现不同意见不能达成一致，定金退回买方150000元整。如违约是卖方导致交易过户不成，则由卖方退还定金并作出成交价10%赔偿。如违约是卖方债权人导致的，应当天退回定金给买方银行账户，以转账记录为准，并按成交价10%赔偿。待买方指定按揭公司银行申请买家贷款，卖方需无条件配合买方申请贷款1660000元，以银行最终审批为准。卖方、卖方债权方收取定金后3日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。卖方同意经纪方或银行通知还贷之日起3日内一次性垫资还清所欠银行或相关该房屋债务贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。若买卖双方违约或不完全履约，则应按成交价10%作出赔偿。2018年12月28日，原告向被告黄舜旭转账支付150000元。后，被告黄舜旭向被告汪林强转账110000元。2019年1月10日，广州市海珠区人民法院裁定，经被告汪林强申请，解除对涉讼房屋的查封。2019年2月24日，原告（买方）与被告黄舜旭（卖方）、佛山市江成房地产中介有限公司（经纪方）签订《补充协议》约定：卖方要在60天内还清该套物业所有银行债务（壹押贰押），并能正常过户给买方，如在指定时间内未能正常过户给买方，即卖方违约，应由卖方退还定金150000元并作出成交价10%赔偿。2019年6月20日，经查询，涉讼房屋登记有两抵押权人，并于2019年3月13日被广州市花都区人民法院查封。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与两被告于2018年12月27日签订的《房屋买卖合约》及原告与被告黄舜旭于2019年2月24日签订的《补充协议》为各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，对各方当事人具有法律约束力。被告黄舜旭没有按照《房屋买卖合约》的约定履行垫资赎契的义务，在原告与被告黄舜旭再次就垫资赎契的期限作出约定后，被告黄舜旭仍未在期限内为涉讼房屋垫资赎契，被告黄舜旭的行为已构成根本违约，且涉讼房屋现被广州市花都区人民法院查封，被告黄舜旭未举证证明其能继续协助原告办理过户手续，原告购房合同目的无法实现，原告诉请解除与两被告签订的《房屋买卖合约》及原告与被告黄舜旭签订的《补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。因被告黄舜旭的违约行为导致合同解除，原告要求被告黄舜旭返还定金150000元及支付违约金238000元，符合合同约定亦没有违反法律规定，本院予以支持。关于被告汪林强是否应当就被告黄舜旭返还定金150000元的义务承担连带责任的问题，本院分析如下：原告主张被告汪林强承诺房屋不能过户就同意返还定金150000元，但并未能举证予以证明，原告的该项主张，本院不予确认。被告汪林强根据《房屋买卖合约》的约定，在收到被告黄舜旭转账的110000元后向广州市海珠区人民法院申请解封，法院于2019年1月10日裁定解除对涉讼房屋的查封措施。被告汪林强依约履行了解除查封的义务，原告未能举证证明被告汪林强在履行《房屋买卖合约》过程中存在违约行为，原告诉请被告汪林强对被告黄舜旭返还定金150000元的义务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。被告黄舜旭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告梁惠雯与被告黄舜旭、汪林强于2018年12月27日签订的《房屋买卖合约》中有关三方权利义务的约定；二、解除原告梁惠雯与被告黄舜旭于2019年2月24日签订的《补充协议》中关于双方权利义务的约定；三、被告黄舜旭应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告梁惠雯定金150000元；四、被告黄舜旭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告梁惠雯违约金238000元；五、驳回原告梁惠雯其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3560元、财产保全费2460元，合计6020元（原告已预交16332元），由被告黄舜旭负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告多预交的16332元，在本判决生效后，经原告向本院书面申请，本院予以退回。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年七月十九日书记员  成海欣