四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)巴中民终字第685号上诉人（原审被告）何显飞，男，生于1963年10月7日，汉族，大专文化，住四川省南江县。委托代理人李南林，南江县法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）赵猛，男，生于1968年9月1日，汉族，大学文化，住四川省南江县。委托代理人蔡泽生，四川洪援律师事务所律师。上诉人何显飞与被上诉人赵猛“房屋买卖合同纠纷”一案，因何显飞不服南江县人民法院（2015）南民初字第994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何显飞的委托代理人李南林、被上诉人赵猛及委托代理人蔡泽生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2005年7月，被告何显飞取得位于南江镇南磷路原四川省大理石工业公司南江分公司的面积5323.18㎡国有土地使用权，并办理了南国用(2005)第0805号土地使用权证。2011年4月30日，原告赵猛与被告何显飞就被告何显飞位于南江镇南磷路原四川省大理石工业公司南江分公司的土地、房屋签订《房屋收购协议》，原告赵猛支付给被告何显飞收购定金500000.00元，次月21日，原告赵猛又支付给被告何显飞收购款1000000.00元。2011年7月11日，原告赵猛与被告何显飞重新签订《房屋收购协议》，约定：经实际丈量何显飞虽未办理产权但经核实属本人所有的厂房及办公用房和附属用房房屋共计1283㎡，其中砖混结构厂房919.70㎡（含厂房、门卫室、厕所、库房、车库、抽水房及与吴显翠临界但属本人的房屋），砖混办公用房363.30㎡,100V变压器一台及石砌堡坎约3000立方米；用地性质及面积为工业用地，使用权类型为国有土地出让，出让年限为20年，终止日期为2025年7月，其土地使用面积为5323.18㎡，使用权证书号为南国用(2005)第0805号；收购总价款10000000.00元，含乙方（何显飞）土地使用权现状内地上的全部房屋及本人所有的附属物不动产和土地使用权转让的价款；产权交付及过户事宜：甲方（赵猛）付清收购总价款后，乙方随即将标的物有效权证原件、身份证复印件及与该房地原取得的相关资料文件交给甲方，由甲方自己办理过户，乙方协助，双方应交的税费均由甲方承担；价款支付办法为自协议签订之日甲方将原双方于2011年4月30日签订的收购协议的已付价款1500000.00元转作本协议之甲方赵猛的预付款，剩余全部收购款限于2011年9月31日前付清，双方办理标的物交接手续，甲方逾期付清，按未付价款每日万分之十的标准支付逾期付款利息，协议继续履行，但是逾期付款超过一个月以上的，则视为甲方违约；此协议完全履行后，乙方原则上必须在甲方付清收购款时腾空房屋交给甲方使用，对乙方原已出租部分的房屋，由甲方负责退租，按时腾出，甲方不负担该房地承租人任何费用；违约责任：如违约按总价款5%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，照实赔偿损失。同日，被告何显飞向原告赵猛出具：该《房屋收购协议》项下的财产在协议完全履行完毕时当属于赵猛所有；严格按赵猛的要求，按时、无条件地将前述财产转移至赵猛指定单位名下并提供所需相关资料手续予以配合的声明。原告赵猛于2011年9月30日之前获得信息南江县人民政府将对其收购的包括祓告何显飞使用在内的土地地段进行统一规划、土地使用权整体拍卖后，未履行付款义务。南江县人民政府于2012年3月15日以南府复(2012)9号文件批准，同意南江县土地收购储备中心将包括被告何显飞使用的原四川省大理石工业公司南江分公司地块的土地使用权进行拍卖，2012年4月10日，四川宏业房地产开发有限公司竞买成交了包括被告何显飞使用的原四川省大理石工业公司南江分公司地块的土地使用权在内，并与南江县土地收购储备中心签订了《拍卖成交确认书》。2012年7月27日，原告赵猛以签订的《房屋收购协议》内的土地使用权已拍卖、无法实现合同目的提起诉讼，请求撤销双方签订的《房屋收购协议》，由被告退还收取原告的价款1500000,00元。本院于2013年11月25日作出(2012)南民初字第1506号民事判决书，判决：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、由被告退还收取原告的价款1500000.00元，限判决生效后30日内付清。宣判后，被告何显飞不服判决，提起上诉，巴中市中级人民法院于2014年4月1日作出(2014)巴民终字第110号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告何显飞于2014年5月12日向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院认为何显飞的再审申请符合法律规定，于2014年11月18日作出(2014)川民申字第1253号民事裁定，指令巴中市中级人民法院再审。再审后，巴中市中级人民法院再审后，认为原一、二审判决违反法定程序，于2015年3月12日作出(2015)巴民再终字第2号民事裁定书，撤销原审一、二审判决，发回重审。重审中，原告将原请求撤销协议变更为解除双方签订的《房屋收购协议》，由被告退还收取原告的价款1500000.00元，并支付占用期间的利息。原审认为，本案原、被告于2011年7月11日签订《房屋收购协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，对双方当事人具有约束力。原告赵猛在《房屋收购协议》约定的2011年9月30日期限届满之前获知其收购的标的物将被政府统一规划、整体拍卖、不履行下余付款义务，是可以履行合同付款义务而不履行义务的行为，导致合同目的不能实现，属预期违约行为，按违约责任处理，诉讼过程中，被告何显飞要求原告继续履行合同，没有主张违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。故原告赵猛以预期违约方式不履行主要债务，导致合同目的不能实现，请求解除合同，符合上述法律规定，本院予以确认。合同解后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，采取补救措施，本案被告何显飞基于双方签订的合同取得价款，并无不当，合同解除的原因在于原告，除按照合同性质退还收取的价款外，不存在支付占用价款的资金利息。被告何显飞辩称，原告应继续履行合同，请求解除合同的诉讼请求，没有法律依据的主张，本院不予采纳。据此，判决：一、解除原告赵猛与被告何显飞于2011年7月11日签订的《房屋收购协议》。二、由被告何显飞退还收取原告赵猛的价款1500000.00元，限判决生效后30日内履行完毕。三、驳回原告赵猛请求被告何显飞支付占用收取款项1500000.00元期间利息的诉讼请求。上诉人何显飞不服一审判决，提起上诉，要求：撤销南江县人民法院（2015）南民初字第994民事判决，查清事实依法作出公正判决。其主要事实和理由是：一、一审法院认定的事实不清，赵猛于2011年9月30日就获悉南江县人民政府于2012年3月15日才批准的事项，显然与事实不符，除非政府未批准之前，对该地段进行统一规划、土地使用权整体拍卖的策划实施与被上诉人有关。二、被上诉人的行为是实际违约，上诉人要求其继续履行合同的主张，是合法的。三、一审判决适用法律错误。被上诉人赵猛辩称：一审认定答辩人违约错误。一审法院准许不符合法律规定的人员参与诉讼违反法律规定。一审判决应支持答辩人要求支付资金利息的请求。上诉人上诉理由均不能成立，请二审维持原判。二审审理查明的基本事实与一审认定的基本事实一致，本院予以确认。同时查明，2011年9月16日南江县城乡规划委员会召开规划评审会议，会议原则通过涉及诉争土地的《南江镇南磷路A-8地块规划和建筑方案设计》。本院认为，2011年7月11日上诉人何显飞与被上诉人赵猛签订的《房屋收购协议》，协议明确将5323.18平方米的国有土地转让给被上诉人赵猛。该协议未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项之规定，合同的解除权人应为合同的债权人或守约方，因被上诉人赵猛在合同履行中未履行合同约定义务属违约方，为保证合同效力的合法性和稳定性，被上诉人赵猛无权依照该条法律规定行使合同解除权。故原审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项之规定不当，应予纠正。合同签订后，虽被上诉人赵猛未按约定时间履行付款义务，由于上诉人何显飞未解除合同，其有权要求被上诉人赵猛继续按合同约定履行付款的义务。但在此期间，南江县人民政府以南府复（2012）9号文件，批准将本案诉争土地的使用权进行拍卖。2012年4月10日四川宏业房地产开发有限公司通过竞买竞得取得包括诉争土地的地块，同年5月10日南江县土地收购储备中心发布征收安置补偿公告。诉争土地的使用权人在政府作出征收决定时仍为上诉人何显飞，致诉争房屋产权及土地使用权不能按合同约定过户，上诉人何显飞与被上诉人赵猛签订的《房屋收购协议》的合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（一）项之规定，原告要求解除合同的理由成立，本院予以支持。因被上诉人赵猛未上诉，其要求支付占有资金利息的理由本院不予支持。综上，原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。一案案件受理费负担不变。二审案件受理费18300元，由上诉人何显飞负担10000元，被上诉人赵猛负担8300元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 国代理审判员 王 军代理审判员 赵治荣二〇一六年四月十日书 记 员 郭 雨