重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第06022号上诉人（原审原告）：邓世川，男，汉族，1990年10月10日出生，住重庆市渝**。委托代理人：严国高，重庆聚立信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市木鱼石物业发展有限公司。法定代表人：陈宗文，该公司董事长。委托代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。委托代理人：何伦，重庆海力律师事务所律师。原审原告：曹小兰，女，汉族，1969年1月25日出生，住重庆市渝**。上诉人邓世川与被上诉人重庆市木鱼石物业发展有限公司（以下简称木鱼石公司）及原审原告曹小兰商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年6月17日作出（2013）渝北法民初字第15410号民事判决，邓世川对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年9月2日进行了询问。上诉人邓世川及其委托代理人严国高，被上诉人木鱼石公司的委托代理人朱林参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年10月20日，以木鱼石公司为甲方、曹小兰、邓世川为乙方，签订了《重庆市商品房买卖合同》一份。合同约定，曹小兰、邓世川购买木鱼石公司开发的房屋一套，总房款613568元。合同第七条“交房期限及交付条件”主要约定：属预售商品房的，甲方应当在2011年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；第八条“交房手续的办理”主要约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交房后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋适用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条“甲方逾期交房的违约责任”主要约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用的，自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之叁支付违约金，且逾期超过60日后，乙方可以要求解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。第十三条“关于办理产权登记的约定”主要约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记结构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。之后，曹小兰、邓世川依约履行了支付房款义务，并办理交纳了契税、大修基金等费用。2011年11月30日，双方履行了交接房手续。2012年4月20日，重庆渝北区建设委员会颁发了涉案房屋所在的水木年华小区二期5-6号楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字（2012）039号）。2012年5月10日，曹小兰为乙方、木鱼石公司为甲方，签订了《协议》一份，载明：涉案房屋未能在《商品房买卖合同》约定的时间内交付和办理产权登记，本着宽容和互谅互让的原则，甲乙双方经过友好协商，达成以下一致意见：1、甲方同意对因延期交房和办理产权登记事宜而对乙方做出一定补偿。补偿方式为：甲方替乙方承担该套房屋2013年1月1日以前的物业服务费和水电公摊费。2、双方达成谅解，一致同意互不追究因履行双方签订的《商品房买卖合同》而产生的各自的违约责任。3、本协议一式三份，双方各执一份，物管公司一份，双方签字或盖章之日起生效。2012年6月15日，木鱼石公司向房管局提交了办理产权证申请。6月21日，曹小兰、邓世川取得了房地产权证书。另查明：涉案房屋小区物业管理公司为重庆市水木物业管理有限公司，物管公司就曹小兰、邓世川20**年12月至2012年12月的物管费和水电公摊费直接向木鱼石公司收取结算。轻轨3号线经过涉案房屋所在小区属实。曹小兰、邓世川一审诉称：曹小兰、邓世川系母子，共同购买木鱼石公司开发的房屋一套，2011年11月30日交房。曹小兰、邓世川履行了合同义务。但木鱼石公司在2011年11月30日交房时，房屋并未取得备案登记，2012年4月20日木鱼石公司才取得备案登记，12月11日才办好产权证，木鱼石公司行为构成违约。现起诉来院，请求根据双方约定的违约责任，判令：1、木鱼石公司支付给曹小兰、邓世川延期交房违约金28186元。2、木鱼石公司支付给曹小兰、邓世川逾期提交办理房屋产权登记申请违约金18261元。诉讼费由木鱼石公司承担。木鱼石公司一审答辩称：因为轻轨3号线占用小区负一、二楼，修建变电所和车站连接通道，导致小区未能及时通过竣工验收备案登记。逾期交房属实，但这属于公益项目且系不可抗力，木鱼石公司不构成违约。即使法院认定木鱼石公司违约，合同约定的违约金也过高，请求鉴定后，按照曹小兰、邓世川实际损失计算。2012年5月10日，曹小兰与木鱼石公司双方自愿签订《协议》，约定木鱼石公司为曹小兰、邓世川代缴部分物管费和公摊费，双方一致同意不追究违约责任。综上，请求驳回曹小兰、邓世川诉讼请求。一审法院认为，曹小兰、邓世川与木鱼石公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当全面履行合同的约定。关于逾期交房的问题。根据双方合同约定，木鱼石公司应在2011年11月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付曹小兰、邓世川使用，但木鱼石公司直到2012年4月20日才取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，因此，木鱼石公司行为已构成违约，应承担违约责任。关于逾期提交办证申请的问题。根据双方合同约定，木鱼石公司应在房屋交付之日起60日内提出办证申请，从2012年4月20日房屋符合交付条件至2012年6月15日木鱼石公司向房管局提交了办理产权证申请，木鱼石公司未超过约定的期限，不应承担违约责任。木鱼石公司抗辩修建轻轨三号线导致涉案房屋一直没有通过竣工验收，属于不可抗力，但木鱼石公司未能举示充分证据证明轻轨三号线的修建与迟延竣工验收之间存在必然的因果关系，且该事实不符合不可抗力的法律规定，木鱼石公司的抗辩理由不能成立。关于《协议》的效力问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。曹小兰、邓世川从约定的交房日即2011年11月30日起就应当知道涉案房屋已经延期交付，曹小兰、邓世川作为完全民事行为能力人，对于2012年5月10日，曹小兰、邓世川与木鱼石公司签订的《协议》上载明“双方达成谅解，一致同意互不追究因履行双方签订的《商品房买卖合同》而产生的各自的违约责任”的法律后果是明确知道的，其自愿签字同意，是对自己民事权利的处分，因此《协议》合法有效，对双方均有拘束力。曹小兰、邓世川抗辩协议系曹小兰一人签订的问题，一审法院认为因曹小兰、邓世川系母子关系，且《协议》中约定的由木鱼石公司代为缴纳的物管费、水电公摊费义务已经履行完毕，邓世川对此未提出异议，视为其以行为对《协议》予以追认，因此其理由不成立。现曹小兰、邓世川起诉再次要求木鱼石公司承担违约责任，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：驳回曹小兰、邓世川的诉讼请求。本案受理费960元，由曹小兰、邓世川承担。邓世川不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判：木鱼石公司支付邓世川逾期交房违约金14093元；一、二审诉讼费由木鱼石公司负担。主要事实和理由：邓世川未签署《协议》，也未授权曹小兰签署《协议》，因此，《协议》对邓世川没有约束力，一审法院适用表见代理认定《协议》对邓世川有效错误。木鱼石公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。接房的相关手续由曹小兰办理，因此，曹小兰签署《协议》，木鱼石公司有理由相信其有代理权。二审诉讼中，木鱼石公司举示区域防火责任书、接房手续书、房屋验收单、房屋交接单，拟证明曹小兰有权代理邓世川签署《协议》。邓世川质证认为，证据真实性无异议，但曹小兰签署《协议》，无邓世川的授权，且《协议》签署时间在接房之后，因此，不认可其证明目的。本院认为，由于曹小兰签署接房手续真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审查明：曹小兰与邓世川系母子关系，接房手续系曹小兰办理。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，曹小兰、邓世川与木鱼石公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点为：曹小兰签署的《协议》对邓世川是否有效。对此，本院评判如下：曹小兰、邓世川母子二人共同购买涉案房屋，曹小兰作为母亲，独自办理了接房手续，邓世川并未提出异议。房屋达到交付条件后，曹小兰作为完全民事行为能力人，于2012年5月10日与木鱼石公司签订协议时，已经知道木鱼石公司已经逾期交房，对《协议》约定“双方达成谅解，一致同意互不追究因履行双方签订的《商品房买卖合同》而产生的各自的违约责任”的法律后果是明知的，其自愿签字同意，是对自己民事权利的处分的民事法律行为，因此，《协议》合法有效，对双方均有约束力。邓世川虽未在《协议》上签字，但曹小兰作为邓世川之母、涉案房屋的共同买受人、接房手续办理人，木鱼石公司在签署《协议》时，有理由相信曹小兰有代理权，且履行《协议》时邓世川并未提出异议，因此，《协议》对邓世川有效。邓世川认为《协议》未经其签署，亦未授权曹小兰签署，因而无效的上诉理由，无事实依据及法律依据，本院不予采纳。综上所述，邓世川的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152元，由邓世川负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  罗太平二〇一四年九月十六日书 记 员  喻 瑜