安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1182民初2336号 原告：张克，男，汉族，1990年3月3日生，身份证号码：34118219900303061X，明光市人，住安徽省明光市明光街道办事处工农村山前组95-1号。 原告：王磊，男，汉族，1985年11月21日生，身份证号码：341127198511210618，明光市人，住安徽省明光市明光街道办事处戴湾村山前组2-57号。 委托代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。 被告：明光市大众小汽车修理厂，住所地明光市体育路6号、8号、10号、16号、18号、20号，统一社会信用代码91341182756831808T。 投资人：董经。 委托代理人：董裕嘉，系董经父亲。 原告张克、王磊诉被告明光市大众小汽车修理厂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张克、王磊及其委托代理人冯天浪，被告明光市大众小汽车修理厂投资人董经及其委托代理人董裕嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张克、王磊向本院提出诉讼请求：1、判决解除2019年2月5日两原告与被告签订的《房屋租赁合同》。2、判决被告返还两原告所交纳房租25万元及利息（利息从2019年2月4日按年利率6%计算至实际付清之日止）。3、判决被告支付原告29.3万元及利息（其中1万元利息从2019年1月5日开始开始按月利率2%计算至实际付清之日止，28.3万元利息从2019年2月4日开始按月利率2%计算至实际付清之日止）。由于格林豪泰到现在还没有就原告的违约提起诉讼或主张，因此原告本次起诉没有主张但保留相应诉权。事实与理由：2019年1月4日原告张克与被告签订《房屋租赁意向协议书》，原被告达成房屋租赁意向，同日原告交纳了5万元意向金。2019年2月5日两名原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将其位于明光市体育路20号的房屋出租给两名原告经营连锁酒店。《房屋租赁合同》第一条1.3约定房屋租赁期限为：2019年3月1日至2029年2月28日止；1.4约定甲方将房屋交付乙方时间暂定为2019年3月1日；最迟交房日期为：2019年3月31日，甲方若逾期交房给乙方，甲方赔偿乙方因加盟酒店所支出的所有费用，并从乙方支付上述费用之中按月利率2%支付利息至实际付清为止。2019年2月4日原告张克向被告支付房屋租赁费用20万元，加上2019年1月4日原告交纳的5万元意向金，被告投资人董经向原告出具一张收到25万元房租的收条。2019年1月5日原告向加盟酒店（格林豪泰酒店（上海）有限公司）支付保证金1万元。2019年2月4日原告向加盟酒店（格林豪泰酒店（上海）有限公司）支付加盟费28.3万元。2019年3月31最迟交房日期已至，被告仍未按《房屋租赁合同》约定向两名原告交付所租赁的房屋，两名原告多次请求被告向原告交付租赁的房屋，被告拒不交付租赁房屋。以25万元为基数从2019年2月4日计算至2019年4月3日利息为2500元；以1万元为基数从2019年1月5日计算至2019年4月4日利息为600元;以28.3万元为基数从2019年2月4日计算至2019年4月3日利息为11320元，本息合计547420元。被告不按《房屋租赁合同》约定交付租赁房屋的行为，导致原被告签订的《房屋租赁合同》履行不能，原告有权解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告除了应返还原告已支付房屋租赁费用外，还应承担《房屋租赁合同》约定的逾期交房的违约责任。 被告明光市大众小汽车修理厂答辩称：合同属实，收取房租属实。我同意解除合同，25万元租金我也可以随时返还给原告，25万元的利息我也同意支付。但是对方加盟的事情被告未参与不知情。被告在庭后提交书面意见及被告代理人在质证时认为：1、不同意解除合同，没有合同依据。2、房租费25万元的利息不同意支付，没有合同依据。3、被告加盟格林豪泰酒店的费用：违约责任太高，不合法，不合理，不予以认可。理由：（1）该款项没有灭失，不是损失；（2）该款项可以继续加盟格林豪泰酒店使用；（3）该款项可以转让他人加盟使用；（4）可以要求格林豪泰酒店退款。该项诉请违约责任太高，不予以认可。如确须承担违约责任，请法院予以调整。 本院经审理认定事实如下：2019年1月4日原告张克与被告签订《房屋租赁意向协议书》，原被告达成房屋租赁意向，同日原告交纳了5万元意向金。2019年1月5日原告向加盟酒店（格林豪泰酒店（上海）有限公司）支付保证金1万元。2019年2月5日两名原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将其位于明光市体育路20号的房屋出租给两名原告经营连锁酒店。《房屋租赁合同》第一条1.3约定房屋租赁期限为：2019年3月1日至2029年2月28日止；1.4约定甲方将房屋交付乙方时间暂定为2019年3月1日；最迟交房日期为：2019年3月31日，甲方若逾期交房给乙方，甲方赔偿乙方因加盟酒店所支出的所有费用，并从乙方支付上述费用之中按月利率2%支付利息至实际付清为止。2019年2月4日原告张克向被告支付房屋租赁费用20万元，被告投资人董经向原告出具一张收到25万元房租的收条（含2019年1月4日原告交纳的5万元意向金）。同日原告向加盟酒店（格林豪泰酒店（上海）有限公司）支付加盟费28.3万元。2019年3月31最迟交房日期已至，被告仍未按约交付所租赁房屋，目前仍未交付。另查明，原告与格林豪泰酒店签订书面加盟合同及两个补充协议，约定酒店地址为明光市体育路20号，合同期十年，到期后如原告继续取得该物业的使用权，可商签新合同。合同约定应由原告支付有已支付的费用有：1、首期加盟费为15.4万元，该费用为获得特许经营权人支付的一次性费用（注：该费用与特许经营年限无关），该费用为本合同不可返还的费用，被特许人不得以任何理由主张返还；2、装修工程服务费2万元；3、保证金是8万元；4、酒店管理软件安装费用3万元；5、酒店开业期指导服务费用0.9万元；总共是29.3万元。合同约定，如乙方（原告）在本合同有效期内未能取得该物业的的所有权或者使用权，则本协议和补充协议终止，已经支付的首期加盟费、特许经营使用费等其他一切费用无须退还。合同还约定酒店经营期间应支付的费用。合同还约定如该加盟酒店未正式开业经营，乙方（原告）应支付格林豪泰公司违约金20万元，如果违约金不足以弥补格林豪泰的实际损失，还应该赔偿格林豪泰公司实际损失。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告未按约履行交付租赁物，现被告也同意解除合同，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。被告在庭后提交书面意见及被告代理人在质证不同意解除合同，与其在庭审中的意见不一致，根据禁止反言原则，本院不予以支持。对于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此原告可要求被告赔偿其相应损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。案涉合同解除后，原告已付房租25万元，应由被告返还，自不待言；其相应利息，属法定孳息，也是实际损失，应由被告随25万房租一同返还、赔偿，利率可按民间借贷逾期利率年6%执行，利息起算点为交付次日，终点为本息清结。 被告的第3个诉请，实为合同约定的的违约金责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”。据此，案涉合同1.4条约定了损失赔偿额的计算方法，符合法律规定。但按被告主张该条款约定的违约责任计算金额过高，被告也提出其过高并要求调整，该要求程序上符合上述法律条文的规定，本院应予以审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。判断本案合同约定的违约责任计算金额是否过高，应以原告的实际损失为基础，确定被告的违约责任还应考量原告的可得利益损失。本案原告的实际损失除上述利息外，还有其对特许经营权合同应承担的违约责任，这种违约责任目前还没有确定。限于以上客观因素，本院现在尚不能判断原告的实际损失，也无法判断本案合同约定的违约责任计算金额是否过高，也无法调整确定被告应承担具体的违约责任。原告可待特许经营合同违约责任后，再行诉讼。原告已支付的房租及其利息应予退还，可先行判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除2019年2月5日原告张克、王磊与被告明光市大众小汽车修理厂签订的《房屋租赁合同》； 二、明光市大众小汽车修理厂返还两原告所交纳房租25万元及利息（利息从2019年2月5日按年利率6%计算至本息清结）； 三、驳回原告张克、王磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9230元，减半收取计4615元，由原告张克、王磊负担2000元，由被告明光市大众小汽车修理厂负担2615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 李 明 二〇一九年七月八日 书记员 吴梦竹