广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初1126号 原告：牛某，女，汉族，1966年2月18日出生，住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：李某，广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴某，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：桂林市某房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市瓦窑口。统一社会信用代码：91XXXXXXXXX。 法定代表人：蒋某，该公司总经理。 被告：桂林市某房地产开发有限责任公司临桂分公司，营业场所：临桂县。统一社会信用代码：91XXXXXXXXX。 负责人：蒋某，该临桂分公司经理。 两被告的共同委托诉讼代理人:唐某，广西八桂律师事务所律师。 原告牛某与被告桂林市某房地产开发有限责任公司（以下简称被告某公司）、桂林市某房地产开发有限责任公司临桂分公司（以下简称被告某临桂分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告牛某的委托诉讼代理人李某，被告某公司、某临桂分公司的委托诉讼代理人唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛某向本院提出诉讼请求：一、判令两被告于判决生效三日内向产权登记机关提供涉案房屋的办证资料；二、判令两被告向原告支付逾期办理该商品房转移登记的违约金28764元（以购房总价款344452元为基数，按中国人民银行逾期贷款利息年利率6%计算，暂从2017年8月10日计至2018年12月31日为508天，要求按照被告实际向产权登记机关提供资料的起止时间计算）；三、本案诉讼费由两被告承担。另，原告变更第二项诉讼请求为:判令两被告向原告支付逾期提交办理该商品房权属登记资料的违约金1722元（以购房总价款344452元的0.5%计算）。事实和理由：2017年5月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的，位于临桂县南侧某风景第********商品房，该商品房总价款为344452元。合同约定房屋交付期限为2017年12月30日前，被告将经建设工程竣工验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对房屋登记作出约定：买受人同意由出卖人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。附件五补充协议第三条约定合同备案登记为买受人付清总房款之日起30天内。合同对房屋面积、基础设施、保修责任等相关事项进行了约定，原告向被告出具书面《委托书》，委托被告到房屋登记机构申请办理房屋登记、缴纳相关费用、领取相应的房屋权属登记证明。合同签订当日，原告一次性支付全部购房款344452元。2017年5月12日，被告向原告交付房屋，向原告收取办证费1500元、天燃气费3200元、智能化2500元、有线电视费336元。原告履行所有的付款义务，但被告没有按约定办理备案登记，也没有向产权登记机构办理产权登记，因此，原告根据相关规定向贵院提起诉讼，请判归所请。 被告某公司、某临桂分公司共同辩称，一、被答辩人第一个诉讼请求没有法律依据。答辩人是一家本地房地产开发企业，作为房开企业，为购房者办理手续是我们房开企业的职责，只要能办理房产初始登记和转移登记答辩人会一刻不停地帮业主去办理。换一句话说，如果不具备办理登记手续和条件，法院也不能硬性判决某某一天去提供办证资料。因此，提供资料是什么资料也无法执行。因此，这一诉讼请求应当给予驳回。二、关于初始登记（逾期违约金）违约金问题：被答辩人起诉答辩人要求答辩人承担逾期办理商品房初始登记违约金。对此，答辩人认为，造成初始登记逾期的原因，主要是由于供电部门供电运营时间延误。临桂新区管委会对新区项目开闭所和管线路线（路径）尚未确认所造成。现有证据表明临桂洋田110KVA变电站试运营供电时间为2017年9月。根据临桂新区管委会（2018）8号批复文件，答辩人于2018年1月2日才获知我司建造开闭所的详细地址和管道路径，答辩人积极努力创造条件，最快的部分于2018年5月份取得受电工程竣工检验意见书。供电验收完毕后，答辩人又以最快速度于2018年5月30日完成2号楼初始登记，很显然，造成初始登记延误与答辩人无关，答辩人应该免责。同时，答辩人认为，合同原签订违约金过高，如果要承担违约责任，也应减少违约金数额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认。对当事人提出异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 原告牛某（为买受人）与被告某临桂分公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告方在临桂县南侧开发的第3幢1层05号房，层高2.8米，该商品房建筑面积共109.35平方米，其中，套内建筑面积88.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.90平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米3894.314元，总价款为344452元；第六条付款方式及期限约定买受人一次性付款：买受人于2017年5月12日付清总房款；第八条交付期限约定出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格（是指经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同附件五合同补充协议第五条其他约定：8、双方一致同意将本合同第十五条第二项关于初始登记、转移登记的内容修改调整为：出卖人应当在商品房交付使用后，物业验收365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房屋不动产权证》，双方同意按下列约定处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，因买受人原因（含买受人未付清房价款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用）及产权登记部门改变政策、办事程序等其他非出卖人原因造成该商品房不能在规定期限内取得不动产权证的，出卖人不承担责任。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，同日，原告向被告某分公司出具《委托书》，委托事项为：一、代为到房屋登记管理机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。被告向原告出具了一份2017年5月12日金额为344452元的购房发票。桂林市临桂区不动产登记局就涉案房屋所在楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2018年7月19日。 同时查明，被告某公司成立于1995年4月6日，于2016年4月13日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91XXXXXXXXX。被告某临桂分公司成立于2011年8月30日，于2016年4月13日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91XXXXXXXXX。 另查明，广西电网公司桂林供电局2014年3月31日作出的《供电方案答复通知书》确定某·公园商住小区主供电源为新建110KV洋田变电站10KV专线一回。 在审理过程中，本院依职权向广西电网有限责任公司桂林临桂供电局发出协助调查函，该局依据我院的要求进行了回复，复函主要内容为：1、某临桂分公司开发某项目，项目电源110KV洋田变电站10KV专线一回投入运行时间为2018年6月，该专线为某·公园项目一条专线电源，该电源不是唯一电源；2、某·公园项目供电方案是根据客户提交的项目情况及申请，结合客户用电项目周围供电情况进行答复，并由客户签收认可；3、从某·公园项目供电方案答复后至2018年6月该专线建成，客户未提出过对该项目供电方案的变更申请。 本院认为，原告牛某与被告某临桂分公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。 一、关于被告是否应为原告办理好商品房所有权初始登记的问题。经审理查明，本案所涉房屋所在的3号楼栋桂林市临桂区不动产登记局就该楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2018年7月19日，且从被告提供的证据可知某风景3幢1层01号等214处的不动产权证号为桂（2018）临桂区不动产权第××号，因此，原告的该项诉请实际已经得以实现，已无处理必要，对原告的该项诉请，本院不予支持。 二、关于被告是否违约以及违约责任的确定。根据合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后，物业验收365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而原告办理涉案房屋收房手续的时间为2017年5月12日，被告应当在原告验收房屋后365个工作日内即2018年10月26日前将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但本案被告方首次向桂林市临桂区不动产登记局办理商品房所有权初始登记的受理时间为2018年7月19日，被告向有关机构提交初始登记所需资料的时间未超过合同约定的时间，不构成违约；但双方签订的《商品房买卖合同》的附件五还约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房屋不动产权证》，双方同意按下列约定处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，该条违约责任并未写明约定的是被告逾期办理房屋初始登记的违约金还是逾期办理房屋转移登记的违约金，而本案所涉房屋又存在在建工程抵押的情形，无法办理房屋转移登记，导致买受人不能在规定期限内取得《房屋不动产权证》，因此，被告存在违约行为，依法应承担违约责任。 三、关于违约金金额是否过高的问题。双方签订的《商品房买卖合同》的附件五约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房屋不动产权证》，双方同意按下列约定处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，二被告提出违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对二被告的该抗辩意见不予采纳。应按合同约定向原告支付违约金。本案违约金的计算应以原告已交付的房价款344452元的0.5%予以确认，即被告方应支付违约金1722.26元【344452元×0.5%】给原告。原告诉请违约金四舍五入为1722元，本院予以支持。 四、关于被告方是否应为原告提交办理涉案房屋转移登记的办证资料的问题。从双方签订的《商品房买卖合同》关于办理房屋转移登记的约定“（2）按产权登记部门规定，如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书。”以及《委托书》的委托事项为：一、代为到房屋登记管理机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。原告与被告方之间就房屋权属证书的办理双方形成的是一种委托代理关系,被告方是受原告的委托为其办理相应的房屋登记并代为领取相应的房屋权属登记证明,故办理不动产权证书是被告的义务，但涉案房屋已办理在建工程抵押且尚未解除，现不满足办理不动产转移登记手续的行政审批要件，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 另，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告某临桂分公司作为被告某公司的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该分公司在本案中所承担的民事责任由被告某公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告桂林市某房地产开发有限责任公司应支付原告牛某逾期提交办证资料违约金1722元； 二、驳回原告牛某的其他诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告桂林市某房地产开发有限责任公司负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇一九年七月一日 书记员 黄红丹