云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一初字第32号原告昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊村居民小组。住所地：昆明市官渡区金马街道办事处大羊方旺村**。负责人郭瑞，该居民小组组长。委托代理人佘映廷、赵航，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告曾进先，女，汉族，1984年8月11日出生，住昆明市官渡区。委托代理人周绍贵，云南国平律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊村居民小组（以下简称“大羊村居民小组”）诉被告曾进先土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日组织双方当事人进行证据交换，于2014年6月12日公开开庭进行了审理，原告大羊村居民小组的委托代理人佘映廷、被告曾进先的委托代理人周绍贵到庭参加了诉讼。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。原告大羊村居民小组起诉称：2011年8月26日，原告与被告签订了《土地有偿有期使用合同》，双方约定：经过公开招投标，被告依法取得位于昆明市官渡区办事处方旺社区天文台后山的土地，使用期限为2011年8月26日至2031年8月26日，该土地面积约为300亩荒地，土地使用期限内的用途为农业相关项目（养殖除外），该地块使用费为10000元/年/亩，每年合计300万元，在签订协议后，被告需先行支付200万元，还约定若违约方严重违约，造成合同无法继续履行或者给守约方造成严重损失的，守约方有权解除合同，同时违约方需向守约方支付违约金300万元并赔偿守约方因此而受到的全部经济损失。合同签订后，原告已按约向被告交付了土地，被告已经对土地进行了使用，但至今被告仅向原告支付了100万元，还有土地使用费475万元并未支付。经原告多次催告，被告迟迟未履行义务，已属严重违约。被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，故原告向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2011年8月26日签订的《土地有偿有期使用合同》；2、被告向原告支付自2011年8月26日至实际返还土地之日止的土地使用费；3、被告向原告支付违约金100万元；4、被告立即按照合同签订时的土地原状向原告返还土地；5、被告承担本案的案件受理费等全部诉讼费用。被告曾进先答辩称：一、原、被告签订的《土地有偿有期使用合同》无效。该土地唯一的通道被部队围挡，现没有道路可以通行。原告将该土地租给被告，没有经过多数村民代表同意，不符合相关程序规定。另外，涉案土地被政府划为生态隔离带范围，不允许出租，并且无法办理土地使用证，导致土地实际不能开发。二、即使该《土地有偿有期使用合同》有效，也是原告违约。根据合同约定，原告应当协助被告办理用地手续，同时，原告从2012年初就开始建统建房并在涉案土地上倾倒了大量泥土，原告并未向被告交付土地。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理，本院依据双方当事人对真实性无异议（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：2011年7月9日，原告向金马街道党工委、办事处提出《请示》，称大羊方居民小组由于政府一级开发征地及其它几次征地后，原有的企业几乎都被拆迁，致使大羊村集体收入减少近65%，难以支撑大羊村日常支出和村民年终分配，为盘活大羊村有限资源，经大羊村居民小组居民代表2011年6月27日会议及大羊村党支部党员2011年7月1日会议，决定把大羊村天文台后山地委托给云南山重建设工程招标咨询有限公司进行公开招投标，基本情况为：1、该地面积约300亩，以测绘部门测绘结果确定为准。2、该地块只有一条经部队门口过铁路左转的一条5米左右的便道，大羊村提供不了其他通道。3、使用性质只能用作农业相关项目（养殖及其加工除外）。4、任何自然人、法人均可参加，起始价决定为每亩每年9000元人民币，但必须交200万元现金作为信誉保证金。该《请示》经昆明市官渡区人民政府金马街道办事处、昆明市官渡区办事处方旺社区居民委员会以及中国共产党昆明市官渡区工作委员会盖章同意。经过公开招投标，原告大羊村居民小组（甲方）、被告曾进先（乙方）于2011年8月26日签订《土地有偿有期使用合同》，合同载明：根据甲方办公会议及2011年6月27日至7月1日居民代表党员支部会议精神，经请示方旺社区金马街道办事处，甲方委托山重建设工程招标咨询有限公司于2011年8月24日将位于官渡区方旺社区天文台后山的土地以有偿期出租方式进行公开招标，乙方以每亩每年1万元起价中标。合同约定：甲方将其位于官渡区花枝箐东面、北至周家山坟地边）提供给乙方使用，该土地属于大羊村居民小组集体所有，未办理相应的土地使用权证等手续，是荒地，乙方对此情况清楚并了解，愿意使用地块，土地面积约为300亩，具体准确面积待土地平整圈围后，请正规测绘部门实地测量后用补充的方式，再进行确认；该块土地有偿使用期为二十年，自2011年8月26日至2031年8月26日，土地在使用期内的用途为农业相关项目（养殖除外），由乙方承担因该用途所产生的所有费用；该块土地每亩每年度土地使用费为10000元，具体数额待土地面积认定后在补充协议中确认，乙方先行支付200万元作为预付土地使用费，在合同签订之日起，甲方给予乙方5个月免收土地使用费，作为办理相关手续，准备期5个月期限满后，不论乙方使用情况如何，甲方都将按协议约定收取土地使用费，土地使用费每五年每亩递增15%，具体情况待实际面积认定后在补充协议中确认；甲方应按期向乙方提供合同约定的土地给乙方使用，无权干涉乙方合法的经营自主权，并有权按期收取土地使用费及合同约定的相关费用，如乙方未在合同约定的期限内支付土地使用费的，甲方有权解除合同并无偿收回地上附着物；乙方有权按照合同的约定使用土地并自主经营，有权要求甲方按合同的约定履行合同，同时乙方应按期交纳土地使用费，在使用期内不得将该土地转给其他人使用，否则视为违约，甲方可以解除合同并无偿收回地上附着物；乙方负责办理该地块的所有用地手续并承担费用，甲方负责协助，如需办理国有土地证，费用由乙方先期承担（待证办下来后，甲乙方进行平摊），所有权人为甲方；违约方严重违约，造成合同无法继续改造或给守约方造成严重损失的，守约方有权解除合同，并向守约方支付违约金300万元，并赔偿守约方因此而受到的全部经济损失。2011年4月6日，原告出具收条，载明收到袁陈伟分别于4月2日、4月6日交纳的租用土地预付款共计200万元，之后，原告分别于2011年6月1日、2011年6月14日向袁陈伟退还“租地押金”共计200万元，原、被告双方当庭一致认可上述200万元系被告支付的租赁土地预付租金。2011年5月12日，被告办理取得了个体工商户营业执照、经营者系被告曾进先，字号名称为昆明市官渡区艺园苗木种植经营部，经营场所位于昆明市官渡区办事处方旺社区大羊村天文台后山，经营范围为苗木种植销售。随后，被告于2011年5月及2011年9月20日办理取得了相应税务登记证和林木种子经营许可证。2012年1月20日，被告向原告支付“山后旱地租金”491300元、108700元、400000元，共计100万元，并由原告分别出具对应的云南省税控收款机专用发票。2013年12月16日，原告向被告送达《通知函》，载明原被告双方签订《土地有偿有期使用合同》后，原告已按约向被告交付了土地，但被告仅向原告支付了100万元，并未按照合同约定支付完毕全部前期费用，同时还有土地使用费475万元并未交纳，原告于2013年8月向被告送达律师函后，被告却用虚假支票欺骗原告，性质恶劣，因此，原告有权单方解除合同，并要求被告承担违约责任，特致函被告并重申如下事项：1、被告与原告于2011年8月26日签订的《土地有偿有期使用合同》已经解除；2、请被告于函件送达之日起15日内，向原告支付使用土地期间的费用475万元；3、请被告于函件送达之日起15日内按照合同签订时的土地原状向原告返还土地，支付违约金300万元，并与原告共同办理完毕解约等事宜。该《通知函》由被告曾进先签署“已领取”字样并签名。另外，原、被告双方当庭一致认可涉案土地上堆放有渣土，除此之外并未进行种植或基础设施的建盖。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、原、被告于2011年8月26日签订《土地有偿有期使用合同》的效力如何？2、被告是否实际占有、使用涉案土地？3、若该《土地有偿有期使用合同》有效，被告在履行该合同过程中是否存在违约行为，原告要求解除合同，同时由被告按原状返还土地、支付土地租金及违约金的诉讼请求应否得到支持？本院认为：关于原、被告于2011年8月26日签订《土地有偿有期使用合同》的效力问题。首先，原告就出租涉案土地事宜已先行向昆明市官渡区人民政府金马街道办事处、昆明市官渡区办事处方旺社区居民委员会以及中国共产党昆明市官渡区工作委员会请示并获同意，经公开招投标后与被告签订《土地有偿有期使用合同》，合同中已载明该合同的签订系根据甲方办公会议及2011年6月27日至7月1日居民代表党员支部会议精神，并经请示方旺社区金马街道办事处的内容；且双方于2011年8月26日签订该合同至今，并无村民对该出租事宜提出异议。故在被告没有反驳证据的情况下，本院对于被告认为该合同因未经多数村民代表同意，不符合相关程序规定而无效的主张不能成立。其次，被告主张涉案土地被政府划为生态隔离带范围，不允许出租，并且无法办理土地使用证，导致土地实际不能开发，故《土地有偿有期使用合同》应为无效。对此本院认为，仅就被告提交的卫星图片及昆政复（2011）122号批复，不能证实涉案土地就属于昆明城市生态隔离带的范围，况且在涉案合同中双方并未约定土地使用必须办理土地使用证，故对于被告主张该合同无效的该项事由同样不能成立。综上，原、被告于2011年8月26日签订《土地有偿有期使用合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同严格履行。关于被告在合同签订后是否实际占有、使用涉案土地的问题。本院认为，首先，在合同约定的免租期即将届满之时，被告于2012月1月18日向原告交纳了租金100万元，若原告并未交付涉案土地，则被告此时支付租金与常理不符；其次，被告在合同签订后，于2011年9月办理了林木种子经营许可证，经营场所即位于涉案土地；第三，原告于2013年12月16日发出的《催告函》中已载明原告已按约向被告交付了土地，而被告在签收该函件后并未向原告以复函或其他形式提出过异议。再结合涉案土地系并无基础设施建设的荒山、可以进行简易交付的实际情况，且就现有证据，自双方2011年签订合同至今被告一直未向原告主张要求交付涉案土地，故本院认为原告主张其已向被告按约交付涉案土地具有事实依据。而被告未按合同约定向原告交纳租金，已经构成违约，根据双方合同约定，现原告诉请解除双方签订的《土地有偿有期使用合同》具有事实和法律依据，本院予以支持，但鉴于原告并未举证证明土地交付的原状，也无证据证明涉案土地上的渣土确系被告倾倒，故本院认定在该合同解除后，被告应按现状向原告返还土地。关于原告主张被告支付所欠土地租金及违约金的诉讼请求。本院认为，首先，根据双方合同约定，租金应按土地实测面积计算，但双方在合同签订后均未对于土地准确面积进行测绘，故在土地实际面积尚未确定的情况下，本院对于原告主张被告支付土地租金的诉讼请求因租金金额缺乏计算依据而无法确定，故不予支持。但即使就被告自认土地实际面积约250亩，被告至今仅交纳了100万元租金，显然欠付租金构成违约，其应当向原告支付相应违约金；对于被告应付的违约金数额，考虑到被告并未按合同约定的土地用途开展经营的客观实际，同时原告也并未举证证实其因此遭受的实际损失，故本院酌情认定被告向原告支付违约金20万元。综上所述，原告昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊村居民小组的诉讼请求部分成立，本院依法予以部分支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊村居民小组与被告曾进先于2011年8月26日签订的《土地有偿有期使用合同》。二、由被告曾进先于本判决生效之日起十日内向原告昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊村居民小组腾还前述《土地有偿有期使用合同》所涉的位于昆明市官渡区方旺社区天文台后山的土地（土地四至：东至低浅沟为界、南至大麻菹村属祭天山北坡脚以路为界、西至花枝箐东面、北至周家山坟地边）。三、由被告曾进先于本判决生效之日起十日内向原告昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊村居民小组一次性支付违约金人民币200000元。四、驳回原告昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊村居民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52050元，由原告昆明市官渡区金马街道办事处方旺社区居民委员会大羊村居民小组承担50239.57元，由被告曾进先承担1810.43元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  起 俊代理审判员  熊梓旭代理审判员  汪 佳二〇一四年九月十八日书 记 员  吴 帅