福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初532号 原告：厦门仁景物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区岐山路**209之二，统一社会信用代码：913502066930063407。 法定代表人：陈建衡,该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢平腾，福建世拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李纬凡，福建世拓律师事务所律师。 被告：泉州百凯房地产开发有限公司，，住所地晋江市龙湖镇枫林工业区统一社会信用代码913505827054542056。 法定代表人：陈国良，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：林文，福建安凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈奕山，福建安凯律师事务所律师。 原告厦门仁景物业服务有限公司（原名称：厦门市仁景物业服务有限公司，2019年5月变更登记为此名称，以下简称仁景公司）与被告泉州百凯房地产开发有限公司（以下简称百凯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，百凯公司向本院提起反诉，本院经审查认为，百凯公司主张的反诉请求为侵权行为关系，而本诉为物业服务合同关系，二者并非基于同一法律关系，故另行裁定对其反诉不予受理，并告知其可另行依法提起诉讼。在适用简易程序审理过程中，因双方争议较大，本院依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。仁景公司的委托诉讼代理人卢平腾，百凯公司的委托诉讼代理人林文、陈奕山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁景公司向本院提出诉讼请求：1.判令百凯公司立即向仁景公司支付自2015年5月1日起至2017年10月31日止的物业服务费共计1758840元及其违约金45万元（截至2017年10月31日止）。事实和理由：经协商一致，仁景公司于2015年5月1日与代表包括百凯公司在内的全体业主的晋江市青阳街道永福里社区华尔街小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定：由仁景公司负责该华尔街小区的物业服务，合同期限自2015年5月1日起至2017年4月30日止。在该合同到期后，双方又续签了新的物业服务合同（合同期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止），该两份合同均约定了大型商场、超市物业费按每月每平方米2元的标准收取，未售未租部分物业费由开发建设单位承担；；地下停车场停车位未售部分物业费按每月每个70元的标准向开发建设单位收取。双方还约定业主应于每月20日前向仁景公司交付上述费用，若未能够按时支付上述两项费用的，应当按照每月3‰的标准向仁景公司支付违约金。上述事实有仁景公司与晋江市青阳街道永福里社区华尔街小区业主委员会共同签订的两份物业服务合同为证。百凯公司作为本案华尔街小区的开发建设单位，按照合同约定，应对未售未租的24554平方米的大型商场、超市及未售的136个地下车库的物业服务费承担支付责任。然，经催讨，百凯公司仍拒不支付自2015年5月1日起至2017年10月31日止的物业服务费共计1758840元及其违约金，其行为已构成严重违约。请求判如所请。 百凯公司辩称，仁景公司并未对诉争小区的商场、、地下车库进行物业管理仁景公司的主张没有事实与法律依据，请求依法驳回仁景公司的全部诉讼请求。具体理由如下：1.仁景公司自始知悉，诉争商场由百凯公司自行管理，仁景公司无权收取任何费用；仁景公司实际上也未对诉争商场进行管理，因此仁景公司主张百凯公司应支付其所谓的商场“物业管理费”没有依据。双方曾口头约定，无论是在前期还是后期的物业管理合同，只要属于未售部分的，仁景公司都不收取任何费用，基于双方的这个合同约定，双方在之后签订的前期物业服务合同，把这个内容里面写进了合同条款。根据双方签订的《前期物业服务合同》第八条第5项规定：商场由业主（百凯公司）自行管理，乙方（仁景公司）不收取任何费用。业主若委托乙方管理，具体费用双方自行协商。第十一条（一）规定，交房后未售的空置物业，不收取任何费用。上述约定证实：仁景公司在签订所谓《福建省物业服务合同》之前，已知悉商场由百凯公司自行管理；如果今后要委托仁景公司管理，则由双方自行协商，其他人员或机构均无权代表百凯公司签订，上述约定合法有效。仁景公司也是遵循上述约定，实际上也未对诉争商场进行管理，因此无权主张所谓的商场“管理费”。2.仅就仁景公司与案外人华尔街小区业委会签订的《福建省物业服务合同》而言，该合同内容中如果涉及到有关商场管理费的收取标准、、地下车位的标准等均属于无效条款根据我国《合同法》第52条第2款规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。仁景公司及案外人华尔街小区业委会均清楚诉争商场由百凯公司自行管理，双方均无权对上述相关事项进行约定，明显损害了百凯公司利益，由此可见，上述相关条款属于无效条款，所约定的收取标准没有依据。3.仅就仁景公司与案外人华尔街小区业委会签订的《福建省物业服务合同》而言，该合同第三条所约定的乙方（仁景公司）提供物业服务的主要内容并未涉及到诉争商场及相应广场的物业管理，仁景公司实际上也未对上述场所进行管理，导致商场中的相关电缆、配电箱、消防设施设备被盗及破坏，由此可以进一步证实仁景公司并未对上述场所进行管理。4.仁景公司人为地将商场与诉争小区进行隔离，导致商场独立于小区之外；在商场的广场等处进行非法占用等一系列侵权行为不构成仁景公司对诉争商场进行“管理”，百凯公司保留向仁景公司主张因其侵权行为而应承担的法律责任。5.根据双方签订的《前期物业服务合同》约定，交房后未售的空置物业，不收取任何费用；结合仁景公司并未对诉争小区的地下车库、商场车库进行管理，，地下车库商场车库由百凯公司自行管理，并支付了相应的人工费及管理费，仁景公司主张的地下车库、商场车库的管理费没有依据。长达2、3年的时间里，仁景公司对百凯公司自行管理的行为并未提出任何异议，由此可见仁景公司的主张没有依据。6.仁景公司主张的相关标准没有依据。根据百凯公司与案外人泉州美特置业管理有限公司于2015年6月1日签订的《合作协议书》，由案外人对诉争地下车库实施物业服务管理，案外人也于2015年6月1日起至今一直对诉争地下车库进行管理，百凯公司据此也支付了自2015年6月1日至今的相关全部物业管理费；仁景公司在2015年6月1日之后，从未对诉争地下车库进行管理，其对此并未提出任何异议，无权主张所谓的地下车库管理费。综上，仁景公司的主张没有事实与法律依据，请求依法驳回仁景公司的全部诉讼请求。 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 仁景公司提供如下证据：1.营业执照复印件，以证明仁景公司的企业登记情况及诉讼主体资格；2.物业服务企业资质证明复印件，以证明仁景公司具有从事物业服务资质；3.企业登记基本情况表，以证明百凯公司的企业登记情况及诉讼主体资格；4.《福建省物业服务合同》两份，系仁景公司与晋江市青阳街道永福里社区华尔街小区业主委员会签订，以证明仁景公司与百凯公司之间存在物业服务合同关系，合同约定百凯公司作为开发建设单位对于未售未租的大型商场、超市、未售的地下停车场车位应支付相应的物业费标准和违约时应承担违约金的事实；5.物业构成明细单，由仁景公司与晋江市青阳街道永福里社区华尔街小区业主委员会共同确认，以证明晋江市青阳街道永福里社区华尔街小区未售未租的大型商场、超市面积为24554平方米及未售地下停车车场停车位共有136个的事实；6.催款函张贴照片，以证明原告向百凯公司催讨物业服务费的事实；7.照片及现场巡视签到表，以证明仁景公司持续为百凯公司提供物业服务的事实；8.照片，以证明仁景公司尽职为百凯公司提供物业服务和管理的事实；9.邮寄单及工作联系函，以证明仁景公司向百凯公司催讨物业服务费的事实；10.邮寄单及催告函，证明仁景公司委托代理人向百凯公司催讨物业服务费的事实；11.华尔街小区关于成立业主大会筹备组的公告复印件及首次业主大会会议业主委员会选举统计结果复印件，以证明百凯公司系案涉华尔街小区业主大会筹备组的成员，即百凯公司不仅知晓案涉华尔街小区成立业主大会和业委会事宜，而且参与筹备和选举的事实；12.物业服务合同备案证明原件，以证明经晋江市住房和城乡建设局审查后，仁景公司与案涉华尔街业委会签订的物业服务合同系合法有效，同意给予备案的事实；13.《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》及《泉州市区物业服务内容与等级指导对照表》，以证明物业服务等级标准及收费标准。 百凯公司提供如下证据：14.总平面图复印件，以证明诉争小区原属于开放式小区，小区的商品房、店面、商场有序地整合为一体；15.《前期物业服务合同》，以证明根据双方签订的《前期物业服务合同》第八条第5项规定，商场由业主即百凯公司自行管理，乙方即仁景公司不收取任何费用，业主若委托乙方管理，具体费用双方自行协商；第十一条约定交房后未售的空置物业，不收取任何费用；16.照片，以证明诉争小区已经被仁景公司人为地隔离、非法侵占及使用，仁景公司并未对诉争商场进行物业服务及管理；17.合作协议书、汇款申请单、收款收据、工资明细表、银行回单，以证明百凯公司与案外人泉州美特置业管理有限公司于2015年6月1日已签订《合作协议书》，由案外人对诉争地下车库实施物业服务管理，案外人自始对诉争地下车库进行管理，百凯公司也支付了自2015年6月1日至今的相关全部物业管理费，仁景公司在2015年6月1日之后从未对诉争地下车库进行管理；18.未售商场面积明细表，以证明本案所诉的未售商场总面积应为17755.44平方米，而非仁景公司所主张的24554平方米。 审理中，仁景公司向本院提出调查取证申请，本院依法向晋江市青阳街道永福里社区居民委员会调取了《晋江市青阳街道永福里社区华尔街小区首次业主大会会议筹备组成员名单公示》、《晋江市青阳街道永福里社区华尔街小区首次业主大会会议业主委员会选举统计结果》、《业主委员会备案表》。 对双方当事人无异议的证据1、3、13，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：对证据2真实性予以认定，可证明仁景公司具有从事物业服务的资质，资质等级为三级，该证据内容体现该企业通过2013年物业服务企业资质检查，有效期至2015年12月31日，而根据国发[2017]7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，自2017年1月起取消物业服务企业二级及以下资质认定，故仁景公司可继续从事相关的物业服务业务；对证据4《福建省物业服务合同》真实性予以认定；证据6系催讨函张贴照片，因未能提供原始载体核对，无法确定函件张贴时间；证据7、8照片均未提供原始载体核对，无法确定拍摄时间及地点，《现场巡视签到表》系仁景公司单方制作，不予采纳；证据9工作联系函的收件人为晋江市晋兴建设有限公司，无法体现与百凯公司的关联性，未能证明百凯公司收取了该函件；证据10可证明仁景公司委托福建世拓律师事务所于2017年5月17日向百凯公司发送催告函，向其催讨物业服务费；证据11虽系复印件，但经仁景公司申请，本院已向晋江市青阳街道永福里社区居民委员会调查核实，其内容与本院调取的证据相符，对其真实性予以认定；证据12系原件，对其真实性予以认定。证据14未提供原件核对，对其证明力不予认定；证据15虽系复印件，但审理中仁景公司对该合同内容的真实性并不持异议，本院对该证据真实性予以认定；证据16照片，未提供原始载体，无法确定拍摄时间及地点，不予采纳。关于证据17，对银行回单真实性予以认定，虽汇款申请单为百凯公司单方制作，收款收据、工资明细表加盖泉州美特置业管理有限公司公章，系该公司出具，工资明细表真实性无法确认，但银行回单的转账金额、时间、收款人与汇款申请单或收款收据内容相符，该些证据与合作协议书相互印证，可证明百凯公司与泉州美特置业管理有限公司签订协议，委托其自2015年6月1日起对涉案地下停车位进行管理的事实。证据18系百凯公司自行制作，其未能提供其他证据予以佐证，本院不予认定。 双方当事人的争议焦点在于：1.仁景公司主张的物业管理费是否应当支持，物业管理费的构成及标准如何确定？2.百凯公司是否存在违约的情形，仁凯公司所主张的违约金是否符合法律规定及双方的约定，是否应当支持？对此本院予以分析、认定。 关于争议焦点一，本院认为，从仁景公司提供的证据11、12及本院向晋江市青阳街道永福里社区居民委员会调取的《晋江市青阳街道永福里社区华尔街小区首次业主大会会议筹备组成员名单公示》、《晋江市青阳街道永福里社区华尔街小区首次业主大会会议业主委员会选举统计结果》、《业主委员会备案表》，可相互印证，认定案涉的华尔街小区召开首次业主大会于2015年2月10日选举产生业主委员会，并于2015年3月5日报送备案，晋江市住房和城乡建设局于2015年3月25日同意备案；从上述材料中可体现百凯公司代表亦是首次业主大会会议筹备组成员之一，且庭审中百凯公司亦确认在自2014年10月22日首次业主大会会议筹备组成员名单公示至2015年2月10日业主委员会成立公告期间，百凯公司仍有工作人员在该物业区域内工作，理应知悉相关公示、公告信息，故百凯公司辩称其不清楚业主委员会成立相关事宜，本院不予采信。该业主委员会的成立程序符合法律规定。根据《物业管理条例》第十二条、第十五条的相关规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。该业主委员会与仁景公司于2015年5月1日签订《福建省物业服务合同》，并于2015年10月28日报送晋江市住房和城乡建设局备案，合同期限届满后，双方又于2017年5月1日重新签订《福建省物业服务合同》一份，对该两份物业服务合同的真实性、合法性予以认定，百凯公司作为涉案物业区域的开发建设单位，系该物业区域内未售部分物业的业主，该两份物业服务合同对其亦具有约束力。百凯公司主张其与仁景公司曾口头约定，无论是在前期还是后期的物业管理合同，只要属于未售部分的，仁景公司都不收取任何费用，但仁景公司对此予以否认，百凯公司亦无法提供证据予以证明，本院不予认定。在涉案小区业务大会及业主委员会成立之前，百凯公司作为开发建设单位，与仁景公司签订了《前期物业服务合同》，虽然该合同中第八条第5项约定商场由百凯公司自行管理，仁景公司不收取任何费用，百凯公司若委托仁景公司管理，具体费用双方自行协商；第十一条约定交房后未售的空置物业不收取任何费用；但第三十五条约定，该合同期限从签订之日起至该物业成立业主委员会，业主委员会重新签订合同或选聘物业公司时止，合同期满，双方结算无债权债务，合同自然终止。双方关于合同期限的该约定系双方真实意思表示，亦符合《物业管理条例》第二十六条的规定，故应认定自2015年5月1日业主委员会与仁景物业签订物业服务合同之日起，百凯公司与仁景公司的签订的《前期物业服务合同》就已终止，该合同条款对双方不再具有约束力。虽然在《前期物业服务合同》中，双方明确约定商场由百凯公司自行管理，但该合同终止后，百凯公司未能提供证据证明自业主委员会与仁景公司签订物业服务合同之后，商场仍完全由其自行管理，而业主委员会与仁景公司签订的物业服务合同附件中明确列明《物业构成明细单》，其中包含商业用房及车库，故百凯公司主张仁景物业未向其提供物业服务，其无需支付物业服务费，于法无据，本院不予采纳。 关于物业费的构成及计算标准，本院认为，业主委员会与仁景公司先后签订的两份《福建省物业服务合同》均明确约定大型商场、超市物业费按每月每平方米2元的标准收取，未售未租部分物业费由开发建设单位承担；；地下停车场停车位未售部分物业费按每月每个70元的标准向开发建设单位收取。该约定并未违反法律规定，应认定为合法有效。关于大型商场、超市未售未租部分的建筑面积，业主委员会与仁景公司于2017年11月4日共同确认的《华尔街物业构成明细单》中载明商业用房包括店面126间，总建筑面积为27967.79平方米；未出售商场、超市建筑面积为24554平方米；而百凯公司提供的未售商业建筑面积明细表载明面积为17755.44平方米，二者存在差异，本院认为，百凯公司作为开发建设公司，理应掌握相关商业建筑面积及销售情况，但其仅向本院提供自制面积明细表，但未对该面积明细构成进行详细说明并提供相应证据予以佐证，对其自制面积表格的真实性无法确认；且从本院调取的《业主委员会备案表》内容来看，华尔街小区的建筑总面积为106027平方米，双方对此均无异议，该备案表载明其中商场面积25016.92平方米，大于仁景公司所主张的面积24554平方米，而百凯公司在庭审中确认商场自交付后一直空置，亦未提供证据证明其于2015年5月1日至2017年10月31日期间有出售或出租上述商场、超市，故仁景公司主张未售未租商场、超市面积为24554平方米，本院予以采信。从仁景公司与百凯公司签订的《前期物业服务合同》内容来看，可知仁景公司是明知百凯公司长期自行管理未售未租商场，其在与业主委员会重新签订物业服务合同时，作为专业公司未提示未售部分收费标准应与已出售部分有所区别，且在对商场物业费标准进行约定后，未及时将合同内容告知百凯公司，有违诚信原则；仁景公司与业主委员会签订物业服务合同后，对涉案商场、超市在基础服务、共同部分维护、共同设施设备维护等方面确已提供了物业服务，但商场内的消防系统、弱电系统等仍是百凯公司自行管理，即仁景公司并未对上述部分提供完整的物业服务，综合分析上述情况，本院酌定仁景公司对上述未租未售商场、超市收取的物业服务费折减为按70%计算，即百凯公司应向仁景公司支付自2015年5月1日起至2017年10月31日止的物业服务费1031268元（24554平方米*每月每平方米2元*30个月*70%），对仁景公司超过该范围的物业服务费请求不予支持。 关于地下停车位，业主委员会与仁景公司于2017年11月4日共同确认的《华尔街物业构成明细单》中载明地下室未售车位为136个，百凯公司在审理中并未对该数量提出异议，本院予以确认。百凯公司主张该些未售车位实际上由其另行委托案外人泉州美特置业管理有限公司进行管理，仁景公司并未提供相关物业服务，故仁景公司无权收取相关物业服务费。本院认为，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，涉案华尔街小区的业主委员会与业主大会选聘的仁景公司于2015年5月1日签订物业服务合同，其物业管理区域包括地下车库所有车位，该物业服务合同对百凯公司具有约束力；百凯公司在业主大会选聘仁景公司进行物业管理后，遂于2015年6月1日另行委托案外人泉州美特置业管理有限公司对未售地下车位进行管理，并拒绝仁景物业对该部分地下车位的物业服务和管理，系恶意阻扰该物业服务合同的履行，故百凯公司的该项抗辩主张本院不予采纳，百凯公司仍应依照合同约定向仁景公司支付相应的物业服务费用，故。仁景公司主张百凯公司应支付上述未售136个地下车位自2015年5月1日起至2017年10月31日止按每个每月70元标准计算的物业服务费285600元，于法有据，本院予以支持。 关于争议焦点二，本院认为，业主委员会与仁景公司签订的《福建省物业服务合同》明确约定，物业服务费按月收取，业主应于每月20日向仁景公司支付物业服务费；业主违反上述约定，经仁景公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照每月3‰的标准向仁景公司支付违约金。百凯公司未依约支付前述未售未租商场、超市及未售地下停车位的物业服务费，已构成违约。仁景公司主张其多次向百凯公司催缴，但其提供的证据9工作联系函虽载明收函人为百凯公司，该邮件的收件人却为晋江市晋兴建设有限公司，无法确认该函件系发送给百凯公司；其提供的证据10可证明仁景公司委托福建世拓律师事务所于2017年5月17日向百凯公司寄送催告函，催告其在收到该函件后的十日内付清全部欠款，虽然仁景公司未能提供该邮件的回执，无法确定百凯公司收到函件的具体时间，但该邮件系从晋江梅岭街道寄送至晋江，系在同一县市内流转，邮件的在途时间通常为1-3天，故本院依据生活经验法则推定百凯公司于2017年5月20日收到该函件。百凯公司收到该催告函后，未在仁景公司给予的期限内足额支付物业服务费，自该付款期间届满后即构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任，即百凯公司应自2017年5月31日起按每月3‰的标准向仁景公司支付违约金，百凯公司至今仍未支付相应的物业服务费，仁景公司仅请求至2017年10月31日止的违约金，本院予以照准，故截至2017年10月31日，百凯公司应付违约金合计17777.74元（详见附件一），对仁景公司超过范围内的违约金请求不予支持。 根据当事人的陈述及经审查认定的证据，本院认定本案事实如下： 百凯公司系晋江市青阳街道永福里社区华尔街小区的开发建设单位。百凯公司与仁景公司签订《前期物业服务合同》，约定商场由业主自行管理，乙方不收取任何费用，业主若委托乙方管理，具体费用双方自行协商；；地下车位管理费60元/月交房后未售的空置物业，不收取任何费用；并约定该合同期限从签订之日起至该物业成立业主委员会，业主委员会重新签订合同或选聘物业公司时止，合同期满，双方结算无债权债务，合同自然终止。后华尔街小区于2015年2月10日召开首次业主大会选择产生业主委员会，该业主委员会于2015年5月1日与仁景公司签订《福建省物业服务合同》，合同期限届满后，双方又于2017年5月1日续签了一份《福建省物业服务合同》，该两份物业均约定物业构成包括高层住宅65182.60平方米、商业用房27967.79平方米、、地下室机动车车库174个等内容并约定物业服务费标准为：大型商场、超市为每平方米2元/月，，地下车位每月70元/个大型商场、超市未售未租部分物业费由开发建设单位承担，，地下停车场停车位未售部分向开发建设单位收取物业服务费按月收取，应于每月20日前支付；如未依约支付，经仁景公司催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照3‰标准向仁景公司支付违约金。2017年11月4日，华尔街小区业主委员会与仁景公司共同签署《华尔街物业构成明细单》一份，确认涉案物业区域内，未出售商场、超市面积为24554平方米，未出售地下机动车车位136个。业主委员会与仁景公司签订《福建省物业服务合同》后，百凯公司拒绝仁景公司对未售车位提供物业服务，并于2015年6月1日与案外人泉州美特置业管理有限公司签订协议，委托其对未售地下车位进行管理。因百凯公司未向仁景公司支付上述未售商场、超市及未售车位的物业服务费，仁景公司委托福建世拓律师事务所于2017年5月17日向百凯公司寄送催告函，催告其在收到该函件后的十日内付清全部欠款。后因百凯公司仍未付款，仁景公司于2018年1月4日诉至本院。 综上所述,本院认为，涉案华尔街小区业主委员会与仁景公司签订的《福建省物业服务合同》合法有效，对百凯公司具有约束力。百凯公司应向仁景公司支付自2015年5月1日起至2017年10月31日止的未售未租24554平方米商场、超市的物业服务费1031268元及未售136个地下车位的物业服务费285600元，合计1316868元。经仁景公司书面催缴后，百凯公司仍未能按时足额支付，应依约向仁景公司支付相应的违约金17777.74元。仁景公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第二十六条、第三十三条、第三十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决如下： 一、被告泉州百凯房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告厦门仁景物业服务有限公司支付自2015年5月1日起至2017年10月31日止的物业服务费1316868元； 二、被告泉州百凯房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告厦门仁景物业服务有限公司支付自2017年5月31日起至2017年10月31日止的违约金17777.74元； 三、驳回原告厦门仁景物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费24471元，由原告厦门仁景物业服务有限公司负担7659元，由被告泉州百凯房地产开发有限公司负担16812元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  林文晋 审 判 员  蔡燕萍 人民陪审员  许维瑜 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  许雅婷 附件一：违约金计算明细表 时间计算基数（到期应付物业服务费）应付违约金 2017.5.31-2017.10.311082758.13元（2015.5.1-2017.5.20到期物业费）16241.37元 2017.6.21-2017.10.3143895.6元（2017.5.21-2017.6.20新增到期物业费）570.65元 2017.7.21-2017.10.3143895.6元（2017.6.21-2017.7.20新增到期物业费）438.96元 2017.8.21-2017.10.3143895.6元（2017.7.21-2017.8.20新增到期物业费）307.27元 2017.9.21-2017.10.3143895.6元（2017.8.21-2017.9.20新增到期物业费）175.59元 2017.10.21-2017.10.3143895.6元（2017.9.21-2017.10.20新增到期物业费）43.9元 合计17777.74元 附件二：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －16－ －15－