江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2015)苏审二民申字第315号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：蔡威。委托代理人:吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。委托代理人:肖尔和，江苏大楚律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江苏善德力房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区珠江路西侧新-72号。法定代表人：张长勇，该公司董事长。委托代理人：孙成山，江苏剑辉律师事务所律师。原审被告：高行春，现羁押于江宁监狱。申请再审人蔡威因与被申请人江苏善德力房地产开发有限公司（以下简称善德力公司）、原审被告高行春追偿权纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2014）宿中民终字第850号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。蔡威申请再审称：原审判决认定蔡威系债务加入，应承担共同还款义务的理由是错误的。一、蔡威与善德力公司之间并无法律上的债权债务关系。蔡威无论是在另案还是在本案中，均没有债务加入的意思表示，善德力公司也未向法庭提供蔡威自愿加入债务的证据，故善德力公司要求蔡威承担还款责任的理由不能成立。二、即使蔡威同意偿还尚欠的银行贷款，也不能认为蔡威系债务加入，就一定应该承担共同还款责任。首先，善德力公司代偿高行春的银行贷款时间为2012年10月22日，而蔡威及其另案代理人对贷款表态的时间是2013年3月20日，表态的时间远在贷款全部还清之后，时间间隔长达5个月之久，即使法院认定蔡威表态偿还贷款也失去了存在未还贷款的客观事实。其次，在（2011）宿豫民初字第1141号案件中，蔡威的代理人表态“高行春走后，银行扣开发商保证金，如果法院判决履行过户手续，我方愿意将剩余的银行贷款提存法院或直接向银行履行”是附条件的，因该判决没有支持蔡威要求履行过户的诉请，故该表态不发生效力。第三，在（2011）宿豫民初字第1141号案件中，贷款银行与善德力公司并非案件当事人，也不是蔡威的合同相对人，即便蔡威表态，也是基于尽快了结该案，与高行春也未达成合意，不发生合同效力，可见，蔡威的表态对合同之外的人不发生合同效力。三、蔡威就善德力公司代偿的贷款，没有共同偿还的义务。首先，蔡威购买高行春房屋时，已支付了全部的价款，并非是代偿贷款的受益人，故无需就所谓的收益返还不当得利，因为在（2011）宿豫民初字第1141号案件中已经查明蔡威和高行春的购房合同中明确约定“已付清全部房款…不再另行出具收条”。其次，善德力公司代偿贷款系善德力公司为高行春的房屋贷款向银行提供保证，在高行春未能偿还的情况下，其应承担担保责任。故善德力公司只能向高行春追偿，而不能向蔡威追偿。四、蔡威的代理人王建超过代理权限的表态无效。2013年3月20日，法院向蔡威送达判决书时，蔡威明确表示对善德力公司已经为高行春代偿的贷款部分不同意偿还，同日，蔡威的代理人王建表示愿意偿还。王建的表态超出其授权范围，应认定为无效。善德力公司只能通过另案诉讼，就代偿贷款向债务人高行春追偿，无权向蔡威追偿。五、原审判决认为案涉房屋抵押权转移，故对蔡威发生效力的理由没有法律依据。首先，判决认定的抵押权转移的依据是“银行说明”，但该说明没有在一审庭审中质证，蔡威也没有见过该说明，故该说明不能作为定案依据。同时，银行的“说明”出具时间是2013年7月10日，该“说明”表述“…，目前上述房屋的按揭贷款已结清，我行同意将该房相关抵押权利转移给善德力公司行使”，而在2013年5月14日涉案房屋的所有权已经变更到蔡威名下，故银行的“说明”是无效的。其次，从本案情况看，2012年10月22日银行从善德力公司的保证金账户扣划尚欠贷款后，贷款已经全部结清，因此，银行与高行春之间的主债权已经归于消灭，相应的抵押权亦归于消灭，案涉房屋已经不存在抵押权之说，因此，原审判决认为转让抵押权的理由不能成立。第三，善德力公司并未在房管部门对涉案房屋设定抵押权，故善德力公司并未取得抵押权，故原审判决认定“原抵押权人江苏银行宿迁宿豫支行已将抵押权转移给原告行使”的理由缺乏法律依据。综上，善德力公司与蔡威之间并无合同关系，也无法律上的义务，善德力公司诉蔡威承担还款责任没有事实和法律依据，请求提起再审，撤销原审判决，改判驳回善德力公司的诉讼请求。善德力公司提交书面意见认为：蔡威系善德力公司代偿银行贷款的受益人，同时其行为构成债务加入，有共同还款的责任。一、因为善德力公司代偿了银行贷款，在银行违规出具解押证明的情况下，蔡威才得以将房屋过户。因此，蔡威系善德力公司代偿银行贷款行为的受益人。二、在“2011宿豫民初字第1141号”案件中，蔡威两次同意偿还银行贷款，该承诺系债务加入的意思表示，故蔡威有共同还款责任。蔡威是基于其与高行春之间的房屋买卖合同关系，在明知高行春尚欠银行贷款的情况下，为了获得房屋买卖合同的有效履行，才承诺自愿归还银行贷款的，所以其效力及于高行春、江苏银行和善德力公司。三、由于高行春否认将房屋出售给蔡威，也就不存在收到房款的事实。所以，在“2011宿豫民初字第1141号”案件中，法院并未确认蔡威已经付清了约定的房款，仅仅是认定蔡威从银行提取了100万元左右款项。另外，蔡威根据高行春的借条，又起诉至法院要求高行春的担保人还款，从这一点上来讲，也可以印证高行春的观点（高行春将房屋“出售”给蔡威，是为了担保借款的履行，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。否则，从常理分析，在高行春欠蔡威好几十万元未还的情况下，在高行春逃债期间，如果蔡威真的买高行春房屋的话，势必要求高行春将未还的借款抵充部分房款）。即便蔡威与高行春之间存在真实的房屋买卖关系，如果善德力公司没有代偿银行贷款，那么，因房屋上有抵押权负担，势必导致无法过户至蔡威名下。所以，蔡威的承诺的效力及于高行春、江苏银行和善德力公司。四、由于善德力公司向银行代偿了高行春的贷款，银行在房款扣清时，已将抵押权转移给了善德力公司。在一审法院第一次开庭时，善德力公司出示了“银行说明”，该证据已经过高行春的质证。在追加蔡威为被告后，法院再次到监狱开庭，善德力公司再次出示了第一次开庭时的全部证据（含“银行说明”），蔡威还发表了质证意见。因此，蔡威辩称“银行说明”未经质证是错误的。银行之所以一次性扣划全部房贷，就是因为承诺同意将债权及抵押权转移给善德力公司。“银行说明”足以证实。在办理房屋贷款时，涉案房屋上已经被办理抵押登记。由于善德力公司代偿了贷款，所以，银行已将抵押权转移给善德力公司。法律并未规定抵押权转让必须办理转让登记，而且，在高行春服刑的情况下，事实上也无法办理抵押权转移登记。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，蔡威的申请再审理由均不成立，请求驳回蔡威的再审申请。本院认为：蔡威在与高行春夫妇订立的《商铺买卖协议》中第四条约定：“因该两套商铺系银行按揭房，故未偿还的银行按揭款，由高行春一方在签订本协议后继续向银行偿还，如果未按时偿还按揭款的，则蔡威代为缴纳的银行按揭款有权向高行春一方追偿”。在宿迁市宿豫区人民法院（2011）宿豫民初字第1141号案件2011年12月9日的庭审中，蔡威一方明确表示愿意代高行春还银行贷款以便办理房产过户手续。在该案诉讼过程中，蔡威的代理人王建在2013年3月20日在一审法院的谈话笔录中明确表示对涉案商铺尚欠银行的贷款同意偿还，对善德力公司代为偿还的部分同意偿还。虽然蔡威本人同日与一审法院谈话笔录中表示愿意偿还尚欠银行的贷款，不同意向善德力公司偿还该公司已代偿的贷款，但王建受蔡威委托代理该案诉讼，具有特别授权，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款的规定，王建在法院所作陈述视为蔡威的承诺。因此，可以视为蔡威同意以债务加入的形式代高行春偿还案涉商铺善德力公司已代偿的银行贷款。王建在本案中提交的情况说明与其前案中在法院所作陈述相矛盾，故对该情况说明的证明效力不予认可。（2011）宿豫民初字第1141号判决作出前，善德力公司已向银行代偿高行春所欠房屋贷款，其接受蔡威的单方承诺，在本案中善德力公司有权向蔡威主张相应的权利。综上，申请再审人蔡威的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回蔡威的再审申请。审 判 长  王 蔚审 判 员  邰虓颖代理审判员  吴 艳二〇一六年四月七日书 记 员  张敏慧