山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1149号上诉人(原审被告)：曹一青，女，汉族，1985年10月11日生，住大同市。被上诉人(原审原告)：上海红星美凯龙品牌管理有限公司大同东信分公司，地址：大同市永泰南路西侧东信国际建材家居城**综合楼。法定代表人：张韶芳，该公司总经理。委托诉讼代理人:张怀生，山西晨遥律师事务所律师。委托诉讼代理人:王荣，女，1991年11月21日出生，汉族，住大同市，系该公司职工。上诉人曹一青因与被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司大同东信分公司租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹一青，被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司大同东信分公司（以下称美凯龙公司）的委托诉讼代理人张怀生、王荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹一青上诉请求：1、依法撤销大同市平城区人民法院2019年4月23日(2019)晋0213民初1431号民事判决书,发回重审或依法改判。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。我方于2017年4月30日-2018年4月30期间租赁对方两个展厅(四个展位代码),分别为展位号B8157/8158,面积209.7平方米,租金和管理费为每月每平方米50元，对方称减去给我方优惠的两个月租金金额、我方于2017年所支付过的租金24481元及销售活动返点补贴1360.8元,我方仍欠对方租金为79008.2元;另一个展厅展位号B8071/8080,面积146.85平方米,租金和管理费为每月每平方米83元,对方称我方与对方所签此展厅合同为一年期,满一年优惠6个月租金,且称我方使用该展厅时间为5个月零2天,应向对方支付租金为减去我方支付过的11005元及销售活动返点补贴898元,共计49852.32元。大同东信红星美凯龙无法提供2017年4月30日--2018年4月30日关于B8157/8158展位的租赁合同只提供了2016年6月26日--2017年4月30日的租赁合同及一本我方并未见过的50页的明细约定中的21页第三条,，称第二年合同未签的情况下以第一年合同约定内容为准。且同时当庭提供了一份我方从未签订过的关于B8071/8080展位的合同,该合同首页法人签字及内容全部为电子版,末页本人签字页也非曹一青本人签名,合同侧页没有任何盖章及指纹确认。对方所提供其他证据关于2017年的电费收据及销售合同无法证明为B8071/8080展位经营时间与销售情况,因为该展厅实际经营品牌非圆方园装满屋系列授权,经营商品也非该品牌,我方实际租赁该展位时间为两个月,还未向商场提供相关品牌授权及产品说明,也并未产生过实际销售。二、一审认定事实所依据的证据存在明显不合法1:关于B8071/8080展位的合同,该合同上的上诉人签字非本人所签，系伪造证据，不能作为定案的依据。2:针对展厅B8157/8158,原审判决我方所欠租金79008.2元我方不能认可，因为事实为2017年7月--2017年11月四个月期间我方为装修闭店期，商场当时的副总司磊称已批注装修期免租，并由部门负责人刘建国办理此事。在2018年4月30日商总张绍芳以续签合同及推荐租赁新展厅为机,承诺装修期已免租,且同时召开管理层对账会议对于曹一青20**年4月30日之前所欠租金总额进行了核对,减去所有免租期及所交付金额,剩余的不到4万元租金只要续签该展厅并租赁新展厅,即一并免除，且在后期2018年-2019年新展厅租赁期间,从未提及2017年合同期我方仍欠租金一事。以上事实我方有经办人为东信红星美凯龙管理工作人员三人为证,证词证人由于三人本人未带身份证原件无法在原审当庭作证。原审中我方缺失证人以致判决结果有偏失,故我方不服。3针对展厅B8071/8080原审判决我方所欠租金18974.66元,我方对此也不认可。首先我方签署过的租赁协议上注明租赁方式为“交一免一”非对方伪造合同中的“一年优惠六个月”,并且我方有随时退租的约定权利,其次我们所实际使用展厅时间为2017年5月15日--2017年7月18日,对方以提出退租时日起自动延后三个月为由,强行给我们加了三个月的莫须有租金,称我方实际租赁期限为5.07个月,且伪造合同混淆事实。原审在未有辨清事实的情况下仍判决我方租赁期限为5.07个月，故我方不服。三、针对一审证据,上诉人希望依法对关于B8071/8080展位的合同上本人的签字进行鉴定,以判别真伪;申请三证人出庭，以查明案件事实。美凯龙公司辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确应当维持。美凯龙公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠租金及管理费（截止2018年4月30日)128860.52元。2、被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月20日，原、被告签订租赁合同，主要约定;被告租赁原告B8157、B8158号展位，经营“园方园”品牌家具租赁期限自2016年6月26日至2017年4月30日，经营面积209.7m，租金单价50元/月/m'，质量保证金贰万元。2016年6月26日至2017年4月30日期间的展位费被告已经付清。之后至2018年4月30日，被告仍租赁原告B8157、B8158号展位。2017年5月15日，原、被告签订租赁合同，主要约定:被告租愤原告B8071、B8080号展位，经营“庄满屋”品牌沙发，租赁期限自2017年5月15日至2018年4月30日（优惠6个月)，经营面积146.85m，租金单价83元/月/m，质量保证金贰万元。2017年5月1日之后,被告向原告支付B8157、B8158号展位费24481元，支付B8071、B8080号展位费11005元。一审法院认为，关于双方争议的B8157、B8158号展位审批优惠期问题。原告自认该两个展位的审批优惠期为2个月，被告虽抗辩称优惠期少计算4个月，但并未提供相应有效证据予以证实，故本院对被告所辩不予确认。关于双方争议的B8071、B8080号展位实际使用期间问题。原告主张被告从2017年5月15日使用该展位2017年10月16日并提供电费明细和收银单，被告虽抗辩称实际使用至2017年7月18日，但并未提供相应有效证据，故本院确认被告实际使用B8071、B8080号展位至2017年10月16日，共计5个月零2天。关于双方争议的B8157、B8158、B8071、B8080号展位费欠费数额问题。按照合同约定，B8157、B8158号展位2017年5月1日至2018年4月30日期间的展位费应计算为209.7㎡*50元/月/㎡*12个月=125820元，扣除原告自认的审批优惠20970元、活动补贴1360.8元以及被告已经支付的展位费24481元共计79008.2元。按照合同约定，B8071、B8080号展位2017年5月15日至2017年10月16日期间的展位费应计算为146.85㎡*83元/月/㎡*5个月零2天=61755.32元，扣除半价的审批优惠30877.66元、活动补贴898元以及被告已经支付的展位费11005元为18974.66元。以上两项共计97982.86元。本院认为，依法成立的租赁合同，自成立时生效，对双方当事人均有法律约束力，双方应当按照约定履行义务。现原告已经依约将B8157、B8158、B8071、B8080号展位交付被告使用，被告理应依约支付租赁费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条规定，判决：被告曹一青于本判决生效后十日内向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司大同东信分公司支付租赁费97982.86元。如果当事人未按指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2877元，减半收取计1438.5元，由原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司大同东信分公司负担344.7元，由被告曹一青负担1093.8元。本院二审期间，除曹一青对2017年5月15日签订B8071、B8080租赁合同有异议外，对一审法院查明的其他事实双方当事人均无异议，本院予以确认。曹一青申请证人刘建国、乔善龙、蔡佳琪到庭作证，欲证明其租赁期间装修优惠及审批优惠情况。美凯龙公司认可上述证人系该公司前员工，但对其证言均不予认可，认为他们均无相关审批权限。美凯龙公司提交了B8071、B8080号展位租赁合同欲证明其与曹一青签订租赁合同的事实，曹一青对合同尾页签字认可，但认为该合同前面几页全部为机打，最后一页仅为签字页，不能证明是同一份合同。本案争议焦点为，案涉商铺的租赁时间及欠付租金的数额是多少。本院认为，关于B8157、8158号展位，二当事人对租赁期间并无争议，仅对2017年4月30日至2018年4月30日之间的审批优惠期存在争议，即曹一青认为除一审确认的2个月外，其装修期间的四个月美凯龙公司给予过免租承诺。为此，其申请了刘建国、乔善龙、蔡佳琪到庭作证，但美凯龙公司对证人证言不予认可。本院认为，上述三名证人均证明公司相关负责人曾与曹一青商谈允诺过装修免租2个月的事实，且该三人均为美凯龙公司的前职员，职务分别为案涉展位楼层管理员、楼层主管、楼层经理，结合实践当中该类合同的履行中商场通常占有优势地位,并且合同实际履行中对临时活动租金调整等事项通常不会另行签订书面合同，故上述证人所证事实存在高度的盖然性，故本院对上述证人证言予以采信，确认美凯龙公司存在给予曹一青2个月装修免租的事实。故曹一青欠付B8157、8158号展位的租赁费应为209.7×50×10-20970-1360.8-24481=58038.2元。关于B8071、B8080号展位，美凯龙公司提交了相应的租赁合同，该合同尾页签字页有曹一青签名及捺印，对此曹一青予以认可，并且该合同内容与曹一青签名捺印的《签订租赁合同审核程序表》的主要内容完全一致，故本院对该份合同的真实性予以确认。该份合同载明的租赁期限为2017年5月15日至2018年4月30日，曹一青辩称其实际租赁上述两展位至2017年7月18日。美凯龙公司主张曹一青撤场日期为2017年10月16日，但其提交的电费分摊表系其自己制作并无曹一青签字认可，本院不予采信，提交的展位收银单载明的最后交易日期为2017年7月15日，并且美凯龙公司并未提交，按照其管理规则在展位撤场时需制作的展位撤场审批单，故其不能证明曹一青撤场时间为其所主张的2017年10月16日，本院据此采信曹一青关于撤场时间为2017年7月18日的抗辩意见。综上，B8071、B8080号展位的实际租赁时间为2017年5月15日至2017年7月18日共计64天，应付租金为146.85×83÷30×64=26002.24元。美凯龙公司辩称根据租赁合同通用条款21.10条的规定，承租人提前撤场即不享有合同约定的审批优惠，但美凯龙公司提交的B8071、B8080号展位租赁合同不属于新证据，其在持有该份合同的前提下在一审审理阶段并未向人民法院提交，也未就该通用条款21.10条所约定的免除审批优惠提出抗辩，并且在一审判决认定曹一青享有该项半价审批优惠后，美凯龙公司亦未对此提出上诉，故本院对美凯龙公司关于曹一青提前撤场应免除半价审批优惠的抗辩意见不予采纳。曹一青就B8071、B8080号展位已支付租赁费11005元，扣除活动补贴898元及半价审批优惠13001.12元，其欠付的租赁费为26002.24-11005-13001.12-898=1098.12元。综上，曹一青就B8157、8158号，B8071、B8080号展位欠付的租金共计58038.2+1098.12=59136.32元。综上所述，曹一青的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初1431号民事判决；二、曹一青于本判决生效之日起十五日内给付上海红星美凯龙品牌管理有限公司大同东信分公司租赁费59136.32元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2877元，减半收取计1438.5元，由上海红星美凯龙品牌管理有限公司大同东信分公司负担777.5元，由曹一青负担661元。二审案件受理费2250元，由曹一青负担1350元，由上海红星美凯龙品牌管理有限公司大同东信分公司负担900元。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁二〇一九年七月二十四日书记员 樊芙蓉