上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2356号原告莫智勇(兼原告莫宸仪法定代理人)，男，1973年12月10日生，汉族，住本市。原告庞彦，女，1976年1月11日生，汉族，住本市。原告莫宸仪，女，2001年9月18日生，汉族，住本市。三原告委托代理人谢庆，上海励精律师事务所律师。三原告委托代理人沈云，上海励精律师事务所律师。被告杨红，女，1965年3月12日生，汉族，住本市。委托代理人田士威，上海长江律师事务所律师。委托代理人胡拥宪，男，1954年6月9日生，住本市徐汇区。被告周志强，男，1961年4月19日生，汉族，住本市。第三人陈小强，男，1955年1月30日生，汉族，住本市。原告莫智勇、庞彦、莫宸仪诉被告杨红、周志强、第三人陈小强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫智勇、庞彦及三原告委托代理人谢庆，被告杨红委托代理人田士威、胡拥宪，第三人陈小强到庭参加诉讼。被告周志强经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告莫智勇、庞彦、莫宸仪诉称：本市斜土东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在两被告名下，真正的所有权人是第三人。两被告和第三人于2014年9月19日签订了一份《和解协议》，两被告同意将系争房屋返还第三人，由第三人负责出售及相关事宜。2015年6月20日，三原告和被告杨红及第三人就系争房屋买卖达成一致意见，由三原告和被告杨红签订了《上海市房地产买卖合同》。原告按第三人的指示履行了合同义务。现因被告杨红在2015年7月15日发出通知书，要求解除合同，故起诉要求两被告履行《上海市房地产买卖合同》，办理本市斜土东路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记手续。三原告提供了证据一、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》，证明原、被告间的买卖关系。二、上海市房地产登记簿,证明系争房屋的权利人为两被告，查询时存在抵押情况。三、公证委托书，被告周志强委托被告杨红办理系争房屋买卖的委托书，证明被告杨红有权代理被告周志强买卖房屋。四、二张银行转帐凭证,证明原告向被告杨红支付了人民币600,000元，转帐时间分别为2015年6月25日、7月13日。五、《和解协议》、收条、银行转帐凭证,证明第三人是系争房屋的实际权利人，两被告都同意由第三人负责将系争房屋出售并处理与出售有关的全部事项，两被告予以协助配合；系争房屋的房款和交易税费由第三人承担，第三人支付两被告补偿款人民币350,000元。被告杨红出具给第三人的收到人民币100,000元的收条、第三人转帐被告杨红人民币100,000元的转帐凭证，证明被告杨红已经取得了人民币200,000元的补偿款，和解协议是在实际履行的。六、2015年6月20日录音整理文字,证明合同签订当天对首付款项的支付达成一致的情况、第三人是系争房屋的实际权利人。七、第三人证明,证明原告向被告杨红支付人民币565,000元首付款是根据第三人的要求。第三人出具的补充证明，时间2015年7月13日,证明第三人同意原告向被告杨红再转帐支付人民币35,000元；证明原告的付款都是根据第三人的要求来操作的。八、中介公司施伏剑的证明,证明被告、原告、第三人之间约定原告仅仅需要首期向被告支付人民币565,000元的情况，原告不存在违约的情况。九、中介公司张飞的证明,证明内容同证据八。十、被告通过中介公司向原告提供的一份解约通知书,证明此为原告没有继续按约付款的原因。之后原告和第三人取得联系，经第三人同意，向被告杨红转帐了人民币35,000元。十一、原告给被告的律师信、中介公司施伏剑出具的被告收到律师函的证明,证明原告要求被告继续履约。被告杨红辩称：本人同意继续履行合同。但要严格按照买卖合同来履行，要求原告承担违约责任，原告没有履行合同附件三.补充协议的第3条，原告没有履行付款义务，没有按约支付房款。被告杨红对三原告提供的证据一、真实性没有异议。二、真实性没有异议。其证明系争房屋是属于两被告的。三、真实性没有异议。四、真实性没有异议。但其证明原告没有按约付款。五、真实性没有异议。和本案没有关系。六、录音前没有告知的话，被告杨红认为秘密录音是不合法的。七、第三人没有权利改变买卖合同的约定，是无权支配的。八、九、同证据七，其个人不能大于合同。而且其也没有说明合同是强迫原告签订的。十、真实性没有异议，被告发出的解约通知有效。十一、真实性没有异议，被告杨红是收到过的。被告杨红没有提供证据。被告周志强经本院合法传唤未到庭应诉。第三人陈小强述称：本人就收到过人民币20,000元押金，其他的钱都没有收到过的。本人当时是同意履行协议的。系争房屋是本人的，但本人现在不想再出售房子了，因为当时谈的是2015年7月的价格。第三人对三原告提供的所有证据都没有异议。第三人没有提供证据。经审理查明：原告莫智勇、庞彦系夫妻关系，原告莫宸仪系原告莫智勇、庞彦之女。两被告系夫妻关系。本市斜土东路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为两被告。2014年9月18日，被告周志强公证委托被告杨红代为办理出售系争房屋。两被告和第三人于2014年9月19日签订了一份《和解协议》，两被告同意将系争房屋返还第三人。第三人负责将系争房屋出售并处理与出售有关的全部事宜，两被告予以协助配合，房屋出售所得价款由两被告指定第三人收取，交易税费由第三人承担。2015年6月20日，三原告和被告杨红及第三人就系争房屋买卖达成一致意见，由三原告和被告杨红签订了《上海市房地产买卖合同》。转让价款人民币5,250,000元。双方确认在2015年11月20日之前申请办理转让过户手续。三原告于签约当日，支付两被告房款人民币600,000元;于2015年8月15日之前支付人民币2,000,000元;于2015年10月20日之前支付人民币1,800,000元;以贷款方式支付人民币800,000元;于双方办妥系争房屋交接手续当日，支付人民币50,000元。同日，三原告和被告杨红签订了《补偿协议》，约定系争房屋内装潢、设备等另行补偿两被告人民币850,000元，约定于2015年10月20日之前支付。2015年6月25日，第三人出具证明，明确同意三原告支付给被告杨红人民币565,000元用于还贷。确认原告庞彦已于2015年5月31日将定金人民币20000元支付结第三人。被告杨红在2015年7月15日向三原告发出通知，表示三原告未按约付款，被告有权解除合同并追究违约责任。故原告起诉来院。本院认为：原、被告双方在履行《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》的过程中，第三人根据与被告签订的《和解协议》指示原告的付款形式，原告在知悉《和解协议》内容的情况下，按第三人指示付款并无不妥，当原告收到被告杨红发出的通知后，发现对方有不能履行合同义务的可能，有权中止履行义务。现原告要求继续履行《上海市房地产买卖合同》，依法可予准许。关于两被告与第三人之间的纠纷，不属本案处理范围，本案不予处理。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告杨红、周志强于本判决生效之日起十五日内协助原告莫智勇、庞彦、莫宸仪将上海市斜土东路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人由被告杨红、周志强变更登记为原告莫智勇、庞彦、莫宸仪。二、原告莫智勇、庞彦、莫宸仪与被告杨红、周志强于2015年6月20日所签《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》继续履行，原告莫智勇、庞彦、莫宸仪在申请办理转让过户手续之前按约应该支付的费用均在申请办理转让过户手续当日支付或提存。其余履行期限依据上述第一项实际履行时间予以相应顺延。案件受理费人民币80元，由被告杨红、周志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  石志仁二〇一六年四月十九日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得价款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。