广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初3023号原告曾泊宏，男，汉族，1981年8月17日出生，身份证住址广东省梅县。委托代理人王明，广东嘉得信律师事务所律师。委托代理人付艳兰，广东嘉得信律师事务所律师。被告彭苏琴，女，汉族，1983年5月15日出生，地址江西省吉安市遂川县。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区。负责人吴军强。委托代理人李常优，公司员工。委托代理人李静婷，公司员工。第三人中国建设银行股份有限公司深圳新安支行，地址深圳市宝安区。法定代表人黄秋映。原告曾泊宏诉被告彭苏琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、中国建设银行股份有限公司深圳新安支行（以下简称建设银行）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾泊宏及其委托代理人王明、付艳兰，第三人世华地产的代理人李常优、李静婷均到庭参加了诉讼。被告彭苏琴，第三人建设银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年11月20日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，约定：被告将其拥有的位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道东南侧颐合花园C座7××号房产（产权证号：50××60）出售给原告，售价为人民币225万元，并于签订合同时由原告支付定金8万元，该定金由第三人世华地产托管。双方约定首期款付款时间为合同签署之日起54日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。合同签署后，原告积极履行合同义务，及时支付了8万元定金，并在2015年12月28日与被告在第三人建设银行处办理了首期购房款60万的资金托管事宜，且于2015年1月5日取得了银行同意发放贷款157万元的二手楼购房贷款承诺书。但是被告此时却拒不履行合同义务，拒绝配合办理赎楼及后续手续。经原告多次催告，被告仍未履行合同中约定的义务，致使合同无法顺利履行，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还已支付的定金8万元及银行监管的首期款60万元，第三人应予以协助；3、被告支付原告违约金45万元；4、被告支付原告因被告违约而增加的购房成本暂计5万元；5、被告承担本案的一切诉讼费用。被告未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人世华地产陈述称，第三人世华地产不是买卖房产的主体，在买卖中不应承担责任；第三人世华地产监管的交房保证金2000元愿意按照法院的判决进行处理；第三人世华地产为本案原、被告就涉案房产已提供了全面的居间服务，有权主张佣金。第三人建设银行未到庭，亦未提交书面陈述。经审理查明，2015年11月20日，原告曾泊宏（买方）与被告彭苏琴（卖方）经第三人世华地产居间服务签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市颐合花园C座702（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价2250000元；定金80000元，于签署本合同时支付，双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接首付的以实际交付方式为准；买方应于签署合同之日起六十日（含当日）内付清首期房款（以银行承诺贷款为准），并于前述日期届满之日起三日（含当日）内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等），买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约，买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；前述银行按揭付款方式下的首期款交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，该款项按监管协议规定的程序操作，买卖双方另有约定的除外；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起54日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日起之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到深圳市产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费；涉及房屋买卖的所有税费由买方承担；买卖双方选择银行按揭付款的，须于领取新房地产证当日与居间方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续（如买方按揭银行无法贷出银行预先承诺的款项，买方应在知道前述事实后十五日内补足银行未能贷出的款项；房地产过户转让手续办理完毕，即买方领取买方名下的新房地产证后，由监管机构按监管协议的约定支付给卖方，如买方选择银行按揭付款方式，则银行承诺贷款之金额由银行按照约定支付给卖方；买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留2000元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管，居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后（即卖方结清房产各项欠费、依约交付家私家电、完成租约转移等）将该款退回卖方，如卖方未完成前述交接手续，则居间方有权将该保证金充抵卖方应支付的各项欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项；交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已经支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方与其履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定卖方房产属抵押状态，卖方需自行赎楼。同日原、被告与第三人世华地产签订了资金托管协议，约定定金8万元托管于第三人世华地产处，待查档确认房产无抵押登记、无查封，产权合法有效，无需托管房产证原件后三个工作日内，第三人世华地产可解除托管将定金支付给被告。合同签订过程中，原告曾泊宏于2015年11月19日晚支付了定金6万元，第三人世华地产出具了收款收据。2015年12月28日，原被告在第三人建设银行处办理了资金监管手续，共监管首期购房款60万元，监管期限为6个月。同日，原被告在向第三人建设银行递交了按揭贷款申请材料。2016年1月18日，原告向被告发出履约催告函，要求被告于1月22日前自行办理赎楼手续或配合第三方办理相关赎楼的手续（委托公证赎楼）。另查，原告已获得第三人建设银行出具的银行贷款承诺函。涉案房产现仍处于抵押状态。以上事实，有《二手房买卖合同》、资金托管协议、收款收据、资金监管协议、房产证、银行转账凭证、按揭贷款承诺函、履约催告函、邮单等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告曾泊宏与被告彭苏琴签订的《二手房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金，完成了首期购房款的资金监管，并获得了第三人建设银行出具的贷款承诺函，已经完成了合同约定的义务。依照合同约定，被告彭苏琴应当在合同签订后54日内自行赎楼，被告至今没有办理赎楼手续，已经构成根本违约。庭审中，本院发现原告提交的《二手房买卖合同中》关于赎楼义务的约定条款（第六条）有涂改：从选择涉案房产没有抵押变更为涉案房产处于抵押状态，被告应当在签订合同后54日内自行赎楼。经当庭询问，原告及第三人世华地产均表示该涂改系原被告在签订合同时合意修改的，且该《二手房买卖合同》中备注栏内亦约定由被告自行赎楼。被告作为卖方应当举证证实其履行合同的情况，现被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利，本院依照原告及第三人的陈述确认案件事实。鉴于涉案房产至今仍处于抵押状态，被告没有依照合同约定自行赎楼的行为，构成根本违约，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。有关合同的解除。由于在合同履行过程中，被告拒不履行赎楼义务构成根本违约，原告有权解除涉案合同。结合本案起诉状副本的送达时间，本院确认原告与被告签订的《二手房买卖合同》于2016年3月10日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付被告定金80000元，事实清楚，被告应当返还。对于原告提出的被告返还定金80000元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于上述定金被告彭苏琴已收取78000元，剩余2000元作为交房保证金托管于第三人世华地产处，且第三人世华地产在庭审过程中明确可以按照本院裁判处理上述保证金，故被告彭苏琴应当退回定金78000元，第三人世华地产退回由其监管的定金2000元。关于资金监管的首期款。由于涉案合同已经解除，原告监管与第三人建设银行处的首期款60万元应当予以解除监管。被告应当配合原告办理借出资金监管的手续，第三人建设银行应予配合。关于违约责任，由于被告拒不履行赎楼义务构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告主张依照合同第十五条约定要求被告承担转让成交价20%的违约责任。考虑到在合同履行过程中，原告已经履行完支付房款义务，并获得了银行贷款承诺函，被告拒绝履行赎楼义务，违约恶意明显，故本院对违约金的数额不做调整。被告应当支付违约金45万元。对原告主张被告支付违约金45万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告增加的购房成本5万元。原告并没有实际购买新的房产，其提交的证据不足以证实其受到了上述5万元的损失，且原告主张的违约金已经远远大于原告主张的上述5万元购房成本。考虑到违约金本身已经具备了一定的补偿性，原告因被告违约造成的损失在合同约定的违约金范围内已经足以得到清偿，故不应得到重复补偿。对原告主张被告支付原告因被告为月而增加的购房成本5万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾泊宏与被告彭苏琴签订的《二手房买卖合同》于2016年3月10日解除；二、被告彭苏琴于本判决生效之日起五日内向原告曾泊宏返还定金78000元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向原告曾泊宏退还定金2000元；四、被告彭苏琴于本判决生效之日起五日内向原告曾泊宏支付违约金450000元；五、被告彭苏琴于本判决生效之日起五日内配合原告办理解除首期购房款60万元的资金监管手续，第三人建设银行应当予以配合。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15420元，保全费5000元，由原告曾泊宏负担1838元，由被告彭苏琴负担18582元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年四月十五日书 记 员 董    宏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第11页共119页