福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0821民初66号 原告（反诉被告）：陈马金,男,1975年4月11日出生,汉族，经商，住福建省长汀县。 被告（反诉原告）：廖冬桂,男,1982年10月3日出生,汉族，经商，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：黎华文，福建汀龙律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈马金与被告（反诉原告）廖冬桂租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈马金，被告廖冬桂及其委托诉讼代理人黎华文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈马金向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈马金与廖冬桂签订的《店面租用协议》；2、判令廖冬桂立即将位于长汀县汀州镇腾飞一路工贸有限公司6号店面（第七间）交还陈马金；3、判令廖冬桂支付自2017年8月15日始至起诉之日止拖欠的店面租金25600元；4、判令廖冬桂赔偿违约金320元并没收履约保证金2000元。事实和理由：2015年8月20日，陈马金与长汀县工贸发展有限公司签订《租赁合同》，承租位于长汀县汀州镇腾飞一路5号厂房、店面等。2016年8月15日，廖冬桂与陈马金签订《店面租用协议》，约定廖冬桂承租由陈马金承包租赁位于长汀县汀州镇腾飞一路工贸有限公司6号楼店面（第七间），每月租金1600元，租金支付至2017年8月14日。2017年7月21日，长汀县国有资产投资经营有限公司（下称“国投公司”）向陈马金发出通知，要求陈马金在2017年10月10日前将涉案承租物交还给国投公司，陈马金将国投公司的意思转达给廖冬桂，并要求其腾空涉案房屋，但廖冬桂拒绝腾空，致使国投公司起诉陈马金。2018年10月11日，长汀县人民法院作出（2018）闽0821民初851号民事判决，判决“解除长汀县工贸发展有限公司与陈马金签订的《租赁合同》；陈马金于本判决生效后十日内将位于长汀县汀州镇腾飞一路5号6幢第一层、第二层厂房，活动板房宿舍15间及6号楼旁原门卫值班室一间约8平方米及其对面简易活动板房沿北道路空间的空地一块约30平方米交还国投公司;陈马金于本判决生效后五日内向国投公司支付至2018年2月19日止尚欠的租金209231元、电费59083元;陈马金于本判决生效后五日内向国投公司支付自2018年2月20日始至交还租赁物之日止按年租金198400元计算的租金”。由于本案涉诉店房在前述判决的店房内，故请求判准陈马金的诉请。 廖冬桂辩称，一、诉讼店面租赁合同早已解除。在陈马金通知政府要收回时，廖冬桂就同意解除合同，并早已退出了租赁的店面。二、廖冬桂早就将涉诉店面交还给了陈马金，并于2017年12月重新向他人租赁其它店面从事电器经营；三、涉诉店面廖冬桂未使用，且已另行向他人租赁店面经营，不存在拖欠租金陈马金租金的问题；四、本案纠纷的起因是陈马金一直未妥善解决提前解除合同赔偿问题，故陈马金违约在先应承担相应的责任。综上，请求驳回陈马金的诉讼请求。 廖冬桂向本院提出反诉请求：1、判令陈马金向廖冬桂退还保证金2000元；2、赔偿装修费损失41951元及违约金320元；3、赔偿拆迁、搬迁、安装费损失15000元。反诉的事实和理由：廖冬桂承租涉案店面后投入资金进行装修，并从事电器经营。但陈马金违反合同约定，中途要求提前解除合同并收回店面，在廖冬桂提出交涉后，陈马金在明知廖冬桂提前解除合同会造成装修费、搬迁费等损失的情况，陈马金却一直未予妥善解决，甚至在2017年10月23日擅自断电，致使廖冬桂无法继续使用店面进行经营，故陈马金违约在先，应由其承担全部赔偿责任。由于廖冬桂在承租店面后，对店面进行了装修，现要提前解除合同，导致廖马桂未能按合同约定的期限使用店面，造成了廖马桂的损失，请求法院支持廖冬桂的反诉请求。 陈马金对廖冬桂的反诉请求辩称，一、廖冬桂交纳的保证金2000元不予退还。廖冬桂自2017年8月15日起至2018年11月29日止，拖欠承租店面租金25600元至今未付，属于廖冬桂违约在先；二、廖冬桂反诉的装修搬迁损失，应予以驳回。要求廖冬桂搬迁并非是陈马金将店铺转租或者收回使用，而是因为政府需要，是属不可抗因素造成，并非陈马金故意违约。在国投公司下发文件要求在2017年10月10日前做好搬迁工作后，陈马金也通知了廖马桂。但至起诉之日廖冬桂仍未将店房钥匙移交还，店铺是由陈马金装修好交给廖冬桂使用。综上，请求驳回廖冬桂的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2015年8月20日，陈马金与长汀县工贸发展有限公司签订《租赁合同》一份，约定：长汀县工贸发展有限公司将位于长汀县汀州镇腾飞一路5号C幢第一层、第二层厂房，6号楼旁原门卫值班室一间约8平方米及其对面简易活动板房沿北道路空间的空地一块约30平方米出租给陈马金。租赁期限从2015年8月20日始至2019年2月19日止。同时，双方约定了租金的计算方式和支付租金的时间等权利义务。陈马金承租了上述租赁物后，廖冬桂与陈马金协商，要求承租其中第6幢第一层第七间店面用于经营电器产品。2016年8月15日，陈马金作为甲方与廖冬桂作为乙方签订《店面租用协议》一份，约定陈马金将其向长汀县工贸发展有限公司承租的位于长汀县汀州镇腾飞一路5号6幢第一层第七间占地面积约100平方米的店面转租给廖冬桂使用；租赁期限约为二年半，即自2016年8月15日起至2019年2月20日止；每月租金1600元，每半年交纳一次租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金，拖欠超过30天，甲方有权收回承租店面；合同签订时，乙方应向甲方交纳2000元的保证金，合同期满经核实乙方没有违反租赁合同条款，在解除或终止租赁关系后10天内退还；甲乙任何一方提前解除合同或违反合同的约定，违约方需向守约方支付月租金20%的违约金等权利义务。合同签订之日，廖冬桂向陈马金支付了保证金2000元及半年租金，陈马金也将店面交付给了廖冬桂。在接收了店面后，廖冬桂对店面进行了装修。装修完工后，该店面廖冬桂用于经营销售家电产品。 另查明，2016年10月14日，长汀县人民政府作出汀政综【2016】419号《长汀县人民政府关于将原县工贸公司资产划归县国投公司所有的通知》，将上述租赁物划归国投公司所有。陈马金租赁期间，由于租赁物长汀县人民政府要规划另作他用。2017年7月21日，国投公司向陈马金出具《通知》一份，要求陈马金在2017年10月10日前将承租物交还国投公司。陈马金在收到通知后，将政府要收回租赁物的通知告知了廖冬桂，并要求其将出租物返还给陈马金。同时，要求廖冬桂报告因提前解除合同造成的损失，以便向政府要求补偿。为此，廖冬桂向陈马金书面递交了“申请”一份，要求政府给予补偿损失130500元。由于陈马金与国投公司因解除合同补偿问题无法达成一致意见，国投公司向本院提起诉讼，本院2018年10月11日作出（2018）闽0821民初851号民事判决，判决“解除长汀县工贸发展有限公司与陈马金签订的《租赁合同》；陈马金于本判决生效后十日内将位于长汀县汀州镇腾飞一路5号C幢第一层、第二层厂房，活动板房宿舍15间及6号楼旁原门卫值班室一间约8平方米及其对面简易活动板房沿北道路空间的空地一块约30平方米交还国投公司;陈马金于本判决生效后五日内向国投公司支付至2018年2月19日止尚欠的租金209231元、电费59083元;陈马金于本判决生效后五日内向国投公司支付自2018年2月20日始至交还租赁物之日止按年租金198400元计算的租金”。陈马金不服本院作出的判决，向福建省龙岩市中级人民法院提出上诉。福建省龙岩市中级人民法院受理后，经组织调解，陈马金与国投公司达成调解协议，福建省龙岩市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）闽08民终2077号《民事调解书》，其中第一项为“经双方当事人重新核算确认：上诉人应支付被上诉人至2018年2月19日尚欠租金189800元、C幢厂房一楼店面300平方米自2018年2月20日起至2018年11月20日止计9个月租金21600元……，退还履约保证金40000元、租期未满提前解除合同补偿上诉人6个月租金99200元”。 由于陈马金要求廖冬桂搬出店面时，并没有就补偿事宜进行协商，并且拒绝退还保证金，导致廖冬桂拒绝搬迁，而陈马金认为廖冬桂仅交纳了至2017年8月15日止的租金。因此，2017年10月23日，陈马金将廖冬桂租赁店面的用电关闭，迫使其搬出租赁物。双方发生纠纷后，廖冬桂也知道无法在涉案的店面继续经营。于是，主动在外重新寻找店铺。2017年12月1日，廖冬桂在承租了长汀县××街××号店面，并与店面所有权人韩荣贵签订了《租赁合同》。另行承租了店面后，廖冬桂陆续将电器搬到新租的店面经营。搬离后，廖冬桂并没有将自己承租的店面直接交还给陈马金，而是将店面门上锁并把钥匙放在门边。直到国投公司向廖冬桂追问后，廖冬桂才将钥匙交至国投公司。陈马金认为廖冬桂使用店面后，还有尚差的租金未付清，经多次要求廖冬桂支付遭拒绝后，诉至本院。 本院受理后，依据廖冬桂的申请，委托厦门天和项目管理投资咨询有限公司对廖冬桂装修涉案店面所需要的装修费用进行了鉴定。经该公司鉴定后，厦门天和项目管理投资咨询有限公司作出厦门天和造价（鉴）龙字[2019]第201902号《工程造价鉴定报告》，认为“由于该店铺装修是自然人承担，该工程鉴定造价按不计费不计税考虑，造价41951元。 认定上述事实的证据有陈马金向本院提供《长汀县工贸发展有限公司租赁合同》、陈马金与廖冬桂签订的《店面租用协议》、国投公司向陈马金发送要求收回承租物的“通知”、（2018）闽0821民初851号《民事判决书》、（2018）闽08民终2077号《民事调解书》、（2019）闽0821执88号《执行裁定书》，廖冬桂向本院提供的廖冬桂与案外人韩荣贵签订的《租赁合同》、照片，廖冬桂和其他承租户与国投公司工作人员的录音光盘以及到庭当事人在法庭上的陈述。 本院认为，本案争议的焦点是：一、廖冬桂承租的店面租金应计算至什么时间？二、廖冬桂对店面装修支付的费用是多少？陈马金是否应当补偿？补偿的数额应如何确定？ 一、廖冬桂承租的店面租金应计算至什么时间的问题。本院认为，（2018）闽08民终2077号《民事调解书》中第一项确认“经双方当事人重新核算确认：上诉人应支付被上诉人至2018年2月19日尚欠租金189800元、C幢厂房一楼店面300平方米自2018年2月20日起至2018年11月20日止计9个月租金21600元……，退还履约保证金40000元、租期未满提前解除合同补偿上诉人6个月租金99200元……”可以认定，国投公司向陈马金收取租金的时间是到2018年2月19日，另外C幢厂房一楼店面300平方米的租金计算至2018年11月20日。结合廖冬桂等承租户与国投公司工作人员谈话录音光盘和2017年12月1日廖冬桂与案外人韩荣贵签订的《租赁合同》，可以认定廖冬桂搬离涉案店面经营的时间应是在2018年2月19日之前，并且涉案的店面应不包括在C幢厂房一楼店面300平方米范围。虽然廖冬桂搬离后未将涉案店面的锁匙及时地交还给陈马金，但其并没有实际使用店面，且国投公司也仅向陈马金收取了至2018年2月19日止的租金，国投公司与陈马金的租赁关系在此时已解除，故也应视为陈马金与廖冬桂的租赁关系也已实际解除。因此，廖冬桂应向陈马金支付至2018年2月19日止的租金10026元[计算方法为：从2017年8月16日起至2018年2月19日止计188天×（1600元÷30天）]。 二、廖冬桂对店面装修支付的费用是多少？陈马金是否应当补偿？补偿的数额应如何确定的问题。本院认为，廖冬桂对店面装修所支付的装修费，经本院委托有资质的鉴定机构进行了鉴定并作出的鉴定结论。对该份鉴定结论陈马金虽然提出了异议，但并没有相反的证据予以证明，在本院向其释明如有异议可申请重新鉴定后，其明确表示不再申请鉴定。因厦门天和项目管理投资咨询有限公司作出的《工程造价鉴定报告》符合证据的“三性”，本院予以认定，故廖冬桂对涉案店面所支付的装修费应认定是41951元。廖冬桂投入对涉案店面装修是为了能按合同约定的期限使用店面，由于提前解除合同导致其投入的装修未能完全在租赁的期限内分摊已投入的装修费，已造成了实际损失，该损失应得到补偿。而且国投公司对提前解除与陈马金的租赁关系，国投公司也已向陈马金进行了合理的补偿。因此，廖冬桂要求补偿由此造成损失的主张，符合法律规定，本院予以支持。但补偿的数额应以尚未使用店面时间进行分摊，即每天分摊46元[计算方法为：装修费41951÷（租赁时间2.5年计912.5天）=46元]。2018年2月19日至合同到期时间2019年2月20日共计365天未使用涉案店面，陈马金应向廖冬桂补偿由于投入装修后租赁期未到而解除合同所造成的损失16790元（46元/天×365天）。廖冬桂要求按41951元补偿其损失的主张，不符合法律规定，本院不予采纳。 综上所述，导致本案租赁合同提前解除的原因是由于政府规划需要提前收回租赁物所致，不是陈马金或廖冬桂个人行为所造成，双方均未违约，各自都不应承担违约责任。廖冬桂虽然尚欠陈马金的租金未支付，但其原因也是因要提前解除合同所引起，并且国投公司也未追究陈马金的违约责任亦退还了全部的履约保证金，故陈马金要求廖冬桂承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持，其收取的履约保证金2000元也应返还给廖冬桂。陈马金要求廖冬桂支付至起诉之日止租金的诉讼请求，因没有事实依据和法律依据，本院不予采纳，租金计算的时间应参照国投公司与陈马金之间租金计算的时间确定。廖冬桂反诉要求陈马金全额补偿装修费损失的主张，不符合法律规定，本院不予支持，补偿的数额应按因解除合同造成了廖马桂实际的损失为依据。同时，因廖冬桂在合同租赁期满后，同样需要因搬迁支付该笔费用，故搬迁费是其必须支出的费用，并不属于提前解除合同而造成的额外损失。因此，廖冬桂要求补偿搬迁费损失的主张，不符合法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第九十四条第一款第（一）、（二）项、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十九条规定，判决如下： 一、解除陈马金与廖冬桂在2016年8月15日签订的《店面租用协议》。 二、廖冬桂应向陈马金支付尚欠的租金10026元。 三、陈马金应退还廖冬桂履约保证金2000元。 四、陈马金应补偿廖冬桂因提前解除合同造成的装修费损失16790元。 上述第二、三、四项相互抵扣后，陈马金应补偿廖冬桂经济损失8764元。此款，陈马金应于本判决生效之日起五日内向廖冬桂付清。 五、驳回陈马金对廖冬桂的其他诉讼请求。 六、驳回廖冬桂对陈马金的其他反诉请求。 如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1000元，减半收取计500元，由陈马金负担475元，廖冬桂负担25元。反诉案件受理费1478元，由廖冬桂负担1343元，陈马金负担135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗利荣 二〇一九年七月二十六日 书记员  王龙华 附注：本案引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。