天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨功民初字第814号原告长野福田（天津）仪器仪表有限公司，住所地天津经济技术开发区睦宁路一街**。法定代表人小林亘，董事长。委托代理人李庆华，天津金诺律师事务所律师。被告唐坤明，男，1968年3月11日出生，汉族。被告刘志刚，男，1968年5月1日出生，汉族。原告长野福田（天津）仪器仪表有限公司诉被告唐坤明、刘志刚租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李庆华与被告唐坤明到庭参加庭审，被告刘志刚经本院合法传唤后未到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与二被告于2009年9月29日签订了《厂房租赁合同》，约定由二被告承租原告所有的座落于天津经济技术开发区睦宁一街区10号的厂房，租赁期限自2009年10月30日起至2014年10月29日止，年租金为人民币32万元，租金预付。租赁合同签署后，被告屡次拖欠租金。此后，自2013年7月被告再次拖欠租金。原告曾多次催要，但均无果。原告在无奈之下于2014年3月19日向被告送达了《解除合同通知函》，书面通知被告解除双方之间的租赁合同，并要求二被告付清全部拖欠的租金等费用，退还房屋。但被告未予理睬。被告的上述行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告成诉，请求判令二被告：1、确认原、被告之间的租赁合同已于2014年3月19日依法解除；2、向原告支付拖欠的2013年8月至2014年4月的租金人民币240000元，并判令被告支付截止2014年3月31日的租金滞纳金20448元及自2014年4月1日起至本案判决生效之日的租金滞纳金（按每日万分之六计算）；3、按照每季度80000元的标准支付自2014年5月1日起至被告实际退还房屋之日止的房屋使用费；5、立即腾清诉争厂房并恢复原状交还原告。案件审理过程中，原告对第5项诉讼请求变更为立即腾清诉争厂房并交还给原告。为此，原告提供了以下证据：证据1、被告唐坤明、刘志刚的身份证复印件，证明二被告的身份信息；证据2、诉争厂房的房屋所有权证及国有土地使用权证，证明租赁厂房为原告合法所有，原告对诉争厂房具有出租权；证据3、原被告签订的厂房租赁合同，证明原、被告之间存在租赁合同法律关系以及租金的标准、支付时间、逾期支付租金的滞纳金标准；证据4、交接单，证明原告向被告实际交付了诉争厂房，交接时厂房的状况及设备的情况，被告予以认可；证据5、发票及银行凭证，证明原、被告双方实际履行了租赁合同，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告仅支付了截止2013年7月的租金，自此未付租金；证据6、解除合同通知函及签收单，证明原告已向二被告发出解除通知，且已经被告签收，双方之间的厂房租赁合同已于2014年3月19日依法解除。被告唐坤明辨称，其与被告刘志刚系合伙关系，不认可解除租赁合同，认为欠付租金不是原告诉称的9个月，而是6个月，同时，表示现在没有给付能力。此外，还表示其承担了租赁房屋变电站的维保费用，该费用应由原告承担。被告唐坤明未提交证据。被告刘志刚未提交答辩意见，也未提交任何证据。经庭审质证，对于原告的证据，被告唐坤明的质证意见如下：对证据1-4均无异议，对证据5无异议，但认为欠付租金6个月，对证据6认为没有收到过。经审理查明，坐落于天津经济技术开发区睦宁一街**的厂房为原告所有。原告于2009年9月29日与二被告就该厂房签订了厂房租赁合同。合同约定租赁期自2009年10月30日起至2014年10月29日止；该厂房年租金为32万元人民币；租赁合同签定后，承租方需在10天内向出租方支付金额为三个月租金的租赁保证金及首期租金。租金在第一年按季度付，付款形式为预付，即后续三个月的租金需提前20日付清，第二年按半年付；关于其他费用，约定在交房前，出租方要保证所有附属设施及厂房防水正常使用。租赁期间内，厂房防水，变电站及主供电线路、换热战及主供热管路、水表井及主供水管路发生的故障由承租方负责维修，费用由承租方承担，出租方不再负担一切费用。关于厂房归还，规定租赁期满后，承租方归还该厂房时，应确保该厂房符合正常使用状态；因政府强行征用造成本合同无法履行，双方互不承担责任，视为合同终止。届时承租方应向出租方结清自合同终止日之前的全部租赁费用，并支付自合同终止日之前的水、电、气、电话等费用。出租方应将所有承租方交纳的押金退还承租方；承租方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠预付款满一个月后，出租方有权按日增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；还约定如承租方延期一个月以上支付租金，出租方有权提前终止合同。合同签订后，原告向二被告交付了房屋，包括以下设备：柜式空调2台、网络机柜1台、程控交换机1台、配线柜2台、配气管路及线槽2套、餐桌8套。合同履行期间，二被告已向原告交付租金至2013年7月30日。之后的租金，二被告一直未支付。2014年3月18日，原告向二被告邮寄了解除租赁合同通知函，该解除通知被告于2014年3月19日签收。以上事实，有房屋所有权证、国有土地使用权证、厂房租赁合同、交接单、发票、银行凭证、解除合同通知函、EMS查询记录以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告作为租赁房产的所有权人，其与二被告签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效，双方应依约定全面履行合同义务。根据《合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时生效。本案中，二被告未按照约定交纳租金，符合租赁合同所约定的解除合同条件，原告有权解除合同，且根据EMS查询单显示，原告的解除函已经被告方签收，故原被告之间的租赁合同已于2014年3月19日解除。对于原告要求确认双方的租赁合同于2014年3月19日解除的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求二被告腾空诉争厂房后予以返还的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的租金，二被告作为承租人，均应受合同约束，负有履行合同义务的责任，对外应承担连带责任。故对于原告所主张的租金，二被告应负有连带给付责任。关于该租金的具体数额，原告主张的租金期间为2013年8月至2014年4月，主张房屋使用费的期间为2014年5月至被告实际返还房屋之日，因双方的租赁合同于2014年3月19日解除，故二被告应支付原告租金的期间为2013年8月1日至2014年3月19日，支付房屋使用费的期间为2014年3月20日至二被告返还房屋之日。经核算，该租金数额为203011元。对于被告唐坤明辩称只欠付6个月租金的抗辩意见，其并未提交任何证据，该抗辩意见不能成立。关于原告主张的房屋使用费，因双方合同解除后，二被告应腾空厂房并返还原告，现其拒绝履行该义务，已侵犯了原告作为房屋所有权人的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。关于房屋使用费的标准，双方并无明确约定，现原告主张按之前双方的租金标准主张使用费，并无不妥，本院予以准许。综上，对于原告要求二被告应按照每季度80000元的标准支付自2014年3月20日至实际返还房屋之日的房屋使用费的请求，本院予以支持。关于原告主张的租金滞纳金，因本案中租金均为分段支付，现原告对该租金滞纳金分为两部分主张，即对截至到2014年3月31日前的租金滞纳金分段计算，对2014年4月1日之后的滞纳金统一按240000元的基数主张至本判决生效之日为止。对此，本院认为，租金滞纳金在合同法意义上的概念为逾期支付租金的违约金，双方在租赁合同已约定了日5%的滞纳金标准，现原告在诉讼请求中已自愿对租金滞纳金的标准降低，且现在主张的标准也未明显过高，故对于原告所主张的租金滞纳金的标准，本院予以支持。据此计算，对于原告主张的截至到2014年3月31日前分段计算的租金滞纳金20448元，本院予以支持；同时，因双方租赁合同于2014年3月19日解除，故对于原告主张的2014年4月1日之后租金滞纳金的租金基数，应按照203011元计算，即二被告应以203011元为基数，按每日万分之六的标准，给付原告自2014年4月1日起至本判决生效之日为止的租金滞纳金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原被告签订的厂房租赁合同于2014年3月19日解除；二、被告唐坤明、刘志刚应于本判决生效之日起十日内将诉争厂房腾空并返还原告；三、被告唐坤明、刘志刚于本判决生效后十日内连带给付原告2013年8月1日至2014年3月19日的租金203011元、截至到2014年3月31日的租金滞纳金20448元，并以203011元为基数，按每日万分之六的标准支付自2014年4月1日至本判决生效之日为止的租金滞纳金；四、被告唐坤明、刘志刚于本判决生效后十日内按每月80000元的标准连带给付原告自2014年3月20日至实际返还房屋之日的房屋使用费；五、驳回原告长野福田（天津）仪器仪表有限公司的其他诉讼请求。如被告唐坤明、刘志刚未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费5400元，由二被告承担，二被告应于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  吴劲柏代理审判员  王玉强人民陪审员  吴明镜二〇一四年九月十七日书 记 员  王天远附：法律释明⒈《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。⒉《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。⒊《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。