安徽省广德县人民法院民 事 判 决 书（2014）广民一初字第01384号原告：广德众盛房地产开发有限公司。住所地安徽省广德县。法定代表人：张洪财，董事长。委托代理人：项阳，安徽皖东南律师事务所律师。被告：倪进荣，女，住安徽省广德县。原告广德众盛房地产开发有限公司（下称众盛公司）诉被告倪进荣商品房预售合同纠纷一案，本院2014年5月15日受理后依法组成合议庭适用普通程序于2014年9月1日进行了公开开庭审理。原告委托代理人到庭参加诉讼；被告经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。众盛公司诉称：2007年1月1日，原、被告签订了茗桂花园C肆幢6号商品房买卖合同，合同约定"签订合同时首付房款计人民币255488元，余房款34.9万元在2007年1月31日办理银行按揭贷款手续；买受人逾期还款，致使银行追究出卖人担保责任，视为买受人逾期支付本合同房款，出卖人有权单方解除合同，并按应付额5%支付违约金。"2007年6月20日，原、被告与中国工商银行股份有限公司广德支行签订了《个人购房借款担保合同》；根据合同约定，贷款人工商广德支行根据被告的申请，同意向其发放34.9万元贷款；原告为被告提供连带责任保证。工商广德支行银行按揭贷款发放后，被告仅按期3个月还贷之后就停止履行还贷义务。原告自2008年3月始至今已代被告偿还银行贷款本息210857.98元，其中本金70404.75元，利息140453.23元。经原告多次催告，被告拒绝还贷及清偿原告代偿还本息；被告的行为已构成对《商品房买卖合同》根本违约。现要求：1判决解除原告与被告签订的C4-6茗桂花园商品房买卖合同；2判决被告支付原告代偿还银行贷款146567.42元；3判令被告支付原告违约金17450元；4本案诉讼费用由被告承担。为证明自己的主张，众盛公司向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份（原件），证明原被告于2007年元月1日签订了茗桂花园C4-6商品房买卖合同；证明被告逾期还贷，原告有权单方解除合同。2、《个人购房借款担保合同》一份（原件），证明被告在工商银行广德支行按揭贷款349000元，原告为其贷款提供连带保证担保。3、工商银行广德支行关于被告按揭贷款还款明细表10份及借款详细和综合贷款还款计划查询各一份（原件），证明被告在工行广德支行处按揭贷款349000元，被告还贷及原告代偿计归还本金349000元，归还利息152837.63元。4、原告财务明细账及工商银行广德支行特种转账凭证一组（计57页）（复印件），证明原告为被告代偿工行广德支行贷款利息146567.42元，本金347026.66元，合计代偿款本息493594.08元。倪进荣未到庭，也未提交答辩意见，视为放弃答辩、举证、质证权利。经审理查明：2007年1月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于广德县茗桂花园C肆幢6号房屋一套（价款604488元，建筑面积251.87平方米）。合同约定：（第六条）签订合同时首付房款计人民币255488元，余房款34.9万元在2007年1月31日办理银行按揭贷款手续；（第七条2-②）买受人逾期还贷，致使银行追究出卖人担保责任，视为买受人逾期支付本合同房款，出卖人有权单方解除合同，并按应付额5%支付违约金。"2007年6月20日，原、被告与中国工商银行股份有限公司广德支行签订了《个人购房借款担保合同》；根据合同约定，贷款人工商广德支行根据被告的申请，同意向其发放34.9万元贷款；原告为被告提供连带责任保证。工商广德支行按揭贷款发放后，被告仅按期3个月还贷（7、8、9月三次共计8243.34元，其中本金1973.34元、利息6270元），之后就停止履行还贷义务。2014年5月15日原告向本院提起诉讼；经本院送达，被告下落不明。原告自2008年3月始至起诉之日已代被告偿还银行贷款本息210857.98元，其中本金70404.75元，利息140453.23元；至本判决之日，原告已将剩余贷款全部偿还，其中代偿利息152837.63元。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告在签订《商品房买卖合同》后，被告未能按照合同约定履行还贷义务，致原告被迫承担保证责任，被告已经构成对双方约定的根本违约。依照双方合同约定，原告有权单方解除合同，且被告下落不明事实致合同履行不能，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求被告承担相应违约法律责任的诉请依法予以支持。原告诉请的确认。⑴从被告履行合同内容看，被告自2007年10月20日开始未能还贷，当时即出现未能偿还剩余347027元（34.9万元-1973.34元）贷款情形，因此计算违约金的基数应当以347027元为准，即违约金为347027元×5%=17351.35元。⑵被告在与银行签订借款合同后，未能按合同约定按期按批履行还贷义务，致原告作为保证人承担保证责任且履行完毕，原告承担了支付贷款剩余本金及2007年9月20日后的贷款利息152837.63元。故，被告应当承担偿还原告代为支付的利息（支付的本金视为原告在解除合同后返还原告房款）。⑶商品房买卖合同被解除后，依照法律规定，出卖人应当返还买受人已经支付的购房款。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告广德众盛房地产开发有限公司与被告倪进荣于2007年1月1日签订的《商品房买卖合同》。二、被告倪进荣支付原告广德众盛房地产开发有限公司违约金17351.35元、返还原告广德众盛房地产开发有限公司垫付的贷款利息152837.63元。三、原告广德众盛房地产开发有限公司返还被告倪进荣已经支付的购房款257461.34元（255488元＋1973.34元）。上诉款项相互折抵后，原告广德众盛房地产开发有限公司返还被告倪进荣87272.36元，此款在本判决生效后十日内支付（由广德县人民法院提存在）。四、驳回原告广德众盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由倪进荣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  贺 平人民陪审员  张学仿人民陪审员  汪金忠二〇一四年九月三日书 记 员  黄俊婷附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2、最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。