山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初7562号原告：马尚，男，1987年1月20日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：于鑫洋，山东卓润律师事务所律师。委托诉讼代理人：马秀峰，山东卓润律师事务所律师。被告：王晓，女，1970年1月10日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：国振荣，山东信公律师事务所律师。原告马尚与被告王晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马尚及其委托诉讼代理人于鑫洋、马秀峰、被告王晓及其委托诉讼代理人国振荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马尚向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告就青岛市吴石路5号2号楼2单元*房屋(以下简称涉案房屋)签订的存量房买卖合同于2018年7月24日解除；2、被告向原告返还购房定金2万元、住宅专项维修资金3969元；3、被告向原告支付违约金308000元；4、被告赔偿原告中介费损失36960元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月6日原、被告签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定被告以154万元的价格将其所有的涉案房屋出售给原告,首付款为46万元(含定金2万元),其余款项以银行贷款方式支付。合同签订后原告向被告支付了定金2万元、房屋维修金3936元、中介费36960元。合同履行过程中，被告无正当理由拒绝履行合同，致使原告购房目的不能实现,已构成根本违约。故要求判如所请。被告王晓辩称，1、原告明知其个人信用报告有问题,仍与被告签订以向银行申请贷款为内容的房屋买卖合同,构成欺诈。原告作为房屋的购买方,在确定房款支付方式为向银行申请贷款的情况下,应对申请贷款所必需的个人信用报告负有保证义务，在其个人信用报告存在逾期记录时,负有及时将该情况告知被告及房屋中介的义务。根据合同法的相关规定，原告在签订房屋买卖合同时仍向中介及被告隐瞒影响合同履行的重要事实,导致合同履行不能,致使合同目的无法实现,因此原告依法应向被告承担赔偿或违约责任；2、原告因其个人信用报告存在严重不良信用记录，被银行拒绝受理贷款业务,构成履约不能。2018年5月14日被告及房屋中介配合原告办理贷款手续时，因原告的个人信用报告有严重不良信用记录,不符合中国人民银行青岛银行的贷款审批规定和标准,银行当场拒绝受理其贷款申请。2018年7月6日被告及中介再次配合原告去办理贷款手续,仍因其个人征信报告问题没有解决，难以通过银行审核而自动放弃向该银行申请办理贷款手续。综上所述,被告认为,原告以欺诈方式签订合同,且因其个人信用报告问题无法履行合同,已构成根本违约,由此造成的各项损失及违约赔偿责任均应由原告承担。要求依法驳回原告的无理诉求,维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2018年5月4日原被告签订买卖定金协议书，约定：原告以154万元的价格购买被告所有的涉案房屋，本协议签订时，原告向被告支付定金2万元，协议签订后3个工作日内签署《青岛市存量房买卖合同》，如被告违约，应向原告双倍返还定金，如原告违约，被告已收取的定金不予退还，双方同意指定青岛链家兴业房地产经纪有限公司为本次交易提供居间服务，且应在签订买卖合同时由原告支付中介费36960元。合同签订后，原告向被告支付了定金2万元，向中介支付了中介费36960元。2018年5月6日原被告签订青岛市存量房屋买卖合同，约定：原告以154万元的价格购买被告所有的涉案房屋（建筑面积77.17平方米），2018年5月4日支付定金2万元，原告于银行批贷后7个工作日内将首付款42万元以银行托管的方式支付给被告，原告向银行申办抵押贷款，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给被告，支付时间以贷款机构实际放款时间为准，原告拟贷款额为108万元，原告因自身原因未获得贷款机构批准的，原告继续申请其他贷款机构，被告继续予以配合，原告应于2018年6月30日前获得贷款机构批准，原被告双方应于2018年5月15日前共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续，于银行批贷后7个工作日共同办理房屋权属转移登记手续及抵押权登记手续。双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，原告从房屋转让总价款中留存2万元分别作为物业交割和户口迁移的保证金，被告出现根本违约情形之一的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，居间机构收取的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。合同还约定了其他权利义务内容。合同签订后，原告缴纳了住宅专项维修基金3935.67元。2018年5月14日原被告到青岛支行办理贷款手续时，因原告个人征信有问题，银行未受理其贷款申请。后原告自行联系了青岛银行文创支行申请办理贷款，双方商定于2018年7月6日到该行办理贷款手续，因该行要求将首付款监管2个月，被告表示不能接受，为此双方未达成一致，未能办理贷款手续。2018年7月24日原告收到被告邮寄的律师函，该函件称，因原告个人征信问题导致无法办理贷款手续，已构成根本违约，自2018年7月23日起解除双方签订的买卖合同，原告向被告支付违约金288000元。原告同意该时间解除合同，但对于被告所称的合同解除原因不予认可。现原告要求确认双方签订的买卖合同于2018年7月24日解除，被告同意该时间解除合同。根据原被告的陈述，提供的证据，双方争议的主要焦点问题在于：合同解除的原因和责任。原告主张被告无正当理由拒绝出售房屋导致合同目的不能实现。对该主张提供了下列证据：1、2018年5月28日原被告微信对话截图；2、2018年6月7日至6月21日中介工作人员张某与原告的微信对话截图；3、原告夫妇、被告夫妇和中介工作人员的谈话录音；4、原被告的微信对话截图、谈话录音；5、2018年7月6日原告、被告夫妇、张某、银行工作人员的谈话录音；原告还申请了证人张某出庭作证。被告对证据1至4的真实性没有异议，认为通过该部分证据，可确认是被告在催促原告履行合同义务，被告从未表示不想出售房屋，双方一直在协商解决合同问题，原告不是想办法履行合同义务，而是偷录谈话，逃避合同责任。原告的征信问题没有解决，已经属于履约不能，关于银行监管问题，前期中介和原被告同意的时间是一个月。被告认为证据5内容不全，有节选，不符合证据的要求，证据内容表明原告录音当日放弃了提交贷款资料的申请。证人张某称其姐夫与原告是朋友关系，通过其姐夫与原告相识并将被告出售房屋的信息提供给原告。第一次办理贷款时，因原告的个人征信问题没能办理，在去第二家银行办理贷款时，按照正常时间推断，一个月或一个半月也能办完批贷，但因王晓觉得银行资金监管时间太长，双方没有就监管时间达成共识，因此银行没有收取原告的贷款申请。被告认为该证人与原告有利害关系，其陈述的不利于被告的证言不应采信。被告则认为因为原告的个人征信有问题，导致无法办理贷款，合同不能继续履行。对此被告提供了2018年7月6日去银行办理贷款手续时银行工作人员、原被告、张某以及被告丈夫郭卫东的谈话录音、申请了证人邢某出庭作证。证人邢某称原被告签订合同前，对原告的个人征信问题没有落实，原告本人表示没有问题，如果提前知道原告个人征信有问题，中介会先行去多家银行联系，如有银行能够办理贷款，才会让双方签订合同，在第一次被拒贷后，中介联系了几家其他银行，回复的意见均不确定，原告自行联系了一家贷款银行，资金监管两个月是贷款银行要求的。银行对申请贷款人两年内连续三次或累计六次信用逾期，是不予受理贷款的，即便有银行同意给予办理贷款也要提高贷款人的利率等相关条件。对上述证据原告认为，原告在签订合同前没有出示征信报告并非恶意，征信问题不是办不下贷款的必然原因，在第二次办理贷款手续时，只是因为被告不同意银行监管资金两个月所致，并非原告自动放弃办理贷款。本院认为，原被告就涉案房屋签订的买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。现原告要求确认双方的合同于2019年7月23日解除，被告同意该时间解除，本院予以准许。关于合同解除的原因和责任，根据查明的事实，可以确认在合同约定的时间内，由于原告个人征信问题，未能办理贷款手续，根据合同约定，在该情况下原告可继续申请其他贷款机构贷款，被告继续予以配合。因此在第一次贷款未能办理的情况下，原告自行另寻银行办理贷款并无不当，符合双方合同的约定。通过双方的陈述、提供的证据可以看出，双方同意于2018年7月6日再次办理贷款，该事实系双方自愿协商一致的结果且也符合双方合同的约定，但在该次办理贷款时，银行要求监管资金两个月，被告不同意，因此未能办理贷款手续，由此可确定不能办理贷款是因为被告不同意资金监管两个月所致，而非原告个人原因所致，虽然原告个人征信有问题，但该事实并非导致贷款不能的必然原因，合同不能继续履行，责任在被告。由于被告违约导致合同解除，被告应承担违约责任，原告要求被告退还定金2万元、赔偿中介费损失36960元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法律规定，可以看出，违约金具有惩罚性和补偿性，当事人主张的违约金和造成的实际损失应大致相当，虽因被告原因导致合同不能继续履行，但原告对于被告违约是否给其造成损失、造成多大损失的事实未提供任何证据，而且原告仅支付了定金2万元，其他房款未支付，在该情况下，原告要求被告支付违约金308000元，明显过高，应予适当调整，根据该事实兼顾合同履行情况、被告的过错程度及上述法律规定等综合因素考虑，原告主张的违约金以总房款的2%的计算为宜，照此计算违约金应为30800元（1540000×2%＝30800元），被告应支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告马尚与被告王晓就青岛市吴石路5号2号楼2单元*房屋签订的青岛市存量房买卖合同于2019年7月24日解除；二、被告王晓向原告马尚退还购房定金2万元；三、被告王晓赔偿原告马尚中介费36960元；四、被告王晓赔偿原告马尚房屋维修基金损失3935.67元；五、被告王晓向原告马尚支付违约金30800元。上述二至五项由被告王晓于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6833元（原告已预交），由原告负担5135元、被告负担1698元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  梁志鹏审 判 员  田文静人民陪审员  葛增荣二〇一九年七月二十九日书 记 员  林 洁