山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初3742号原告：青岛山海园物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区山海园**楼。统一社会信用代码：37021272403883X3。法定代表人：王俭志，经理。委托诉讼代理人：王金玉，山东青大泽汇律师事务所律师。被告：林秀香，女，1969年7月8日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：邱加进，山东瑞滨律师事务所律师。原告青岛山海园物业管理有限公司（以下简称山海园物业公司）与被告林秀香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山海园物业公司的委托诉讼代理人王金玉，被告林秀香的委托诉讼代理人邱加进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。山海园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2012年7月至2018年12月物业管理费4114.2元、水费157.5元；2、判决被告按照年息6%支付逾期付款的利息（自2019年1月1日始，至交清全部物业管理费及水费之日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告林秀香系原告所管理的即墨祥荣花园小区的业主，自被告入住小区之日始，原告为被告提供了完善的物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费及垫付的水费，自2012年7月1日至2018年12月31日，被告拖欠物业费4114.2元、垫付的水费157.5元，原告持续对其书面及上门催交未果。被告拒不交纳物业管理及水费的行为，已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至贵院，望判如诉请。林秀香辩称，原告提交的前期物业服务合同，合同期限为一年，合同已经期满终止，该合同没有在物业办备案，且违反《山东省物业管理条例》第二十一条的强制性规定，属于无效合同。前期物业服务合同期满后，未经开发商、全体业主或业主大会、业主委员会同意并未经物业办备案继续为小区提供事实的服务，即便服务也是不合法的，无权向业主收取物业费。小区物业未经业主、业主大会同意擅自挖走小区名贵树木、擅自将公共绿地改成车位出租、出售，严重侵犯业主的利益，业主拒交具有正当理由，物业对被告没有任何服务，原告的主张无事实和法律依据，超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告林秀香系青岛市即墨区蓝村镇祥荣花园小区业主，其房屋坐落于祥荣花园2号楼4单元202户，建筑面积为99.41平方米。2006年4月26日，涉案祥荣花园项目的建设单位青岛祥荣房地产开发有限公司（甲方）与青岛山海园物业管理有限公司（乙方）签订了前期物业服务合同一份，主要内容为：第一条、物业基本情况物业名称：祥荣花园物业类型：住宅坐落位置：即墨市南泉镇三城路东物业管理区域四至：东至即墨市南泉镇泉东村南至即墨市南泉镇泉东村河西至即墨市南泉镇三城路北至即墨市南泉镇泉东村路第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业公用部位的维修，养护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维护、养护和管理；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7、装修装饰管理服务；8、物业档案资料管理。第三条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）第五条本物业管理区域物业服务收费方式：本公司采用“包干制”方式收取物业服务费，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：壹元/月.平方米第六条业主应于2008年1月1日起交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，每次交费的时间为每年7月内履行交纳义务。第二十二条甲方，业主或物业使用人违反本合同第五条第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按年物业服务费金额的５％的标准向乙方支付违约金。第二十六条本合同期限自2008年1月1日起至2009年1月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十七条本合同期满前三的（应为个）月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。另查明，2008年12月21日，林秀香与青岛祥荣房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同主要内容为：林秀香购买青岛祥荣房地产开发有限公司开发建设的祥荣花园2号楼4单元202室房屋，建筑面积为99.41平方米，政府批准的规划用途为住宅；甲方已选聘青岛山海园物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。因房屋规划用途为住宅用房，甲乙双方已签订了《前期物业管理服务合同》《使用公约》。合同附件5《祥荣花园住宅小区业主承诺书》本人为即墨《祥荣花园》住宅小区**楼****的买受人，为维护小区物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：…六、本人已仔细阅读《前期物业服务合同》，同意甲方与物业管理公司签订的《前期物业服务合同》。前期物业服务合同到期后，未及时成立业主委员会，选聘新的物业服务企业，山海园物业公司继续为涉案小区业主提供了物业服务。林秀香拖欠山海园物业公司2012年7月1日至2018年12月31日期间的物业公共服务费4114.2元、垫付的水费157.5元。本院认为，物业服务合同是业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。青岛祥荣房地产开发有限公司与山海园物业公司所签订的前期物业服务合同系各方真实意思表示，合法有效，该合同对所有业主均具有法律上的约束力，各方均应依约履行。前期物业服务合同是否向物业主管部门备案，不影响合同的效力，故林秀香以此主张合同无效，本院不予采纳。林秀香与青岛祥荣房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中包含了前期物业服务合同约定的相关内容，林秀香对建设单位选聘山海园物业公司提供前期物业服务是知悉的，青岛祥荣房地产开发有限公司与山海园物业公司所签订的前期物业服务合同到期后，未及时成立业主委员会，选聘新的物业服务企业，山海园物业公司实际继续提供了物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，及时按前期物业服务合同约定交纳物业费系林秀香的义务，山海园物业公司向林秀香主张权利既符合事实，亦具有法律依据。但原告提供服务过程中，经营管理、服务质量存在一定瑕疵，故被告林秀香的物业（公共）服务费可以适当减交，以所欠物业服务费的70%为宜。涉案项目业主实际使用自来水欠交水费，原告为全体业主垫付了水费，林秀香作为业主应予以偿付，故原告要求林秀香偿付水费，本院予以支持。因前期物业服务合同未约定利息，且原告经营管理、服务质量存在瑕疵，故原告要求被告支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。物业服务是一个持续的过程，原告提供的物业服务仍然在继续，物业费的催交也需要一定的持续性、延续性，故被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效，理由不成立，本院不予采纳。林秀香主张其房屋为空置状态，应按空置房收取物业服务费，对此原告不予认可，其房屋已使用自来水，林秀香亦未提交证据加以证明，且亦无相应法律依据，故其该主张本院不予支持。综上，原告部分诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告的部分抗辩理由成立，本院予以采纳，其他抗辩证据不足，理由不当，本院不予支持。依照国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告林秀香于本判决生效之日起十日内偿付原告青岛山海园物业管理有限公司自2012年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计2462元（4114.2元×70%）。二、被告林秀香于本判决生效之日起十日内偿付原告青岛山海园物业管理有限公司水费157.5元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告青岛山海园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告林秀香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 杨 涛二〇一九年七月十八日书记员 于紫檬附法律条文：国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。