湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0684民初1283号原告：熊安明，男,1963年12月19日出生，汉族，司机，户籍地宜城市，现住宜城市。原告：吴农乐（系熊安明之妻），1966年8月24日出生，汉族，住址同上。被告：朱秋月，女,1986年12月29日出生，汉族，户籍地湖南省沅陵县，现住宜城市。委托诉讼代理人：胡义龙，宜城市鄢城法律服务所法律工作者。被告：黄大强，男,1962年1月17日出生，汉族，住宜城市。被告：姜爱玲（系黄大强之妻），1963年8月1日出生，汉族，住址同上。原告熊安明、吴农乐诉被告朱秋月、黄大强、姜爱玲申请人执行异议之诉一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊安明、吴农乐，被告朱秋月委托诉讼代理人胡义龙到庭参加诉讼。被告黄大强、姜爱玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊安明、吴农乐向本院提出的诉讼请求，1.请求法院确认黄大强与朱秋月签订的《房屋买卖合同》无效、撤销宜城市人民法院（2019）鄂0684执异12号裁定；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.2010年11月21日，黄大强与朱秋月签订《房屋买卖合同》。合同约定，黄大强将修建在自己宅基地上位于本市××小区××（原为××）房屋（以下简称宅基地房）的第二层出售给朱秋月，朱秋月向黄大强支付购房款139200元。因房屋未完成过户手续，朱秋月实际支付购房款125000元。黄大强作为本集体经济组织的成员对宅基地房屋拥有所有权。根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第三十五条“农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或出售给不同村集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效”和《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农民的住宅不得向城市居民出售”规定，黄大强只能将宅基地房出售给本集体经济组织成员或交还给集体，不允许出售给城市居民。而朱秋月明知自己不是该集体经济组织成员,又是城市居民，不符合购买黄大强宅基地房法定条件，仍与黄大强签订的房屋买卖合同，应属无效合同。2.法院拍卖黄大强的房屋（朱秋月购买的房屋）依法有据。宜城法院依据生效的（2017）鄂0684民初3427号民事判决，并根据申请人的申请作出（2018）鄂0684执314号之一民事裁定，评估拍卖黄大强宅基房是正确的。而宜城法院于2019年3月29日依据朱秋月的异议申请作出（2019）鄂0684执异12号执行裁定，中止（2018）鄂0684执314号之一民事裁定对宅基地房二层的评估拍卖，并解除对宅基地房二层的查封行为错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。朱秋月购买的宅基地房未办理登记手续，且在购买宅基地房的过程中存在过错，不符合不得查封、扣押、冻结的条件。朱秋月答辩称，1.合同具有相对性，因此合同条款只对合同签约的双方具有约束力。而原告不是房屋买卖合同的签约当事人，则其无权对黄大强与朱秋月签订的房屋买卖合同的效力提出质疑。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第4条的规定，合同法实施后，人民法院确认合同是否有效应该以全国人大、常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性行政规章为依据，原告引用《2015年全国民事审判工作会议纪要》及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》不能作为合同是否有效的依据；2.原审裁定认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求法庭予以维持，驳回原告的诉讼请求。黄大强、姜爱玲未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。熊安明、吴农乐向本院提出的证据：1.××号房屋所有权证、宜城市不动产中心不动产情况表（档案号：2011051000683），证明涉案房产登记在黄大强的名下，黄大强就是该房产的所有权人，朱秋月对该房产不享有所有权。2.（2018）鄂0684执314号执行裁定之一、（2017）鄂0684民初3427号民事裁定、（2017）鄂0684民初3427号民事判决，证明黄大强在向原告借款时，将涉案房产作为抵押物，抵押给了原告，同时黄大强承诺若其不能按期还款，用涉案房屋进行抵偿。朱秋月对熊安明、吴农乐提出证据的质证意见：1.对证据1的真实性无异方，但认为该房产证是一份无效的证件。因为该产权证是行政管理机关于2000年颁发的，而黄大强在2010年对原房屋进行了部分重建，将原三层房屋变更为四层，重建后又没有对重建的房屋申办房屋产权证，现房产的面积和层数与原产权证载明的房屋面积和层数不一致，所以行政管理机关在2000年颁发的房产证已经作废；宜城市不动产中心出具的不动产情况表是复印件，不符合证据形式要件，同时该证据与本案的无关联性，涉安房产是没有过户，还登记在黄大强下，但黄大强已将二层房屋出售给了朱秋月；2.对证据2的真实性无异议，但认为该证据不能证明二层房屋仍归黄大强所有。朱秋月向本院提出的证据：3.购房合同、收款条，证明黄大强在2010年11月已将其修建的四层楼房的第二层出售给了朱秋月，而且朱秋月也按合同约定向黄大强的支付了购房款，房屋没有办理产权过户是黄大强的过错，朱秋月没有过错。熊安明、吴农乐对朱秋月提出证据的质证意见：对证据3合同的真实性有异议，因为房屋购买合同随时都可以写，而且我怀疑黄大强和朱秋月是恶意串通故意损害我的利益。加之原告支付购房款项没有银行交易明细。本院对上述证据的认证意见：上述证据均是书证具有真实性，本院对此予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：黄大强与姜爱玲是宜城市原城关村6村村民。2000年1月12日，宜城市房地产管理局给黄大强在城关村6组修建的3层楼房颁发了宜房权证鄢城字第**房屋所有权证，确认黄大强房屋系砖混结构3层楼房、建筑面积297平方米。2010年，黄大强对原4层楼房的第3层拆除，在原楼房第2层的基础上加盖了2层，将原3层楼房建成4层楼房。2010年11月21日，黄大强与朱秋月签订房屋购买合同。约定：黄大强将修建的4楼房的第2层出售给朱秋月，价款139200元。合同签订后，朱秋月按约定向黄大强支付了购房款，并搬入房屋居住至今。2017年12月8日，本院作出（2017）鄂0684民初3427号民事判决，确认黄大强、姜爱玲从2014年9月起向熊安明、吴农乐夫妻多次借款。2015年4月23日，双方通过核对确定黄大强共计向熊安明、吴农乐借款本金40万元。同日，黄大强、姜爱玲给熊安明、吴农乐出具借条，内容为：黄大强因做工程需要向熊安明借到52万元，利息按月息2分计算，定于2017年10月4日还清。另注：1.如到期未还清，因诉讼产生的律师代理费、诉讼费由黄大强承担；2.黄大强以全部房产作为抵押，若到期未能还清，本人自愿将房产抵押给熊安明，并判决黄大强于判决生效后20日内向熊安明、吴农乐偿还借款52万元及利息并支付律师代理费5000元。判决生效后，黄大强未按期履行判决确定的义务，熊安明、吴农乐向本院申请强制执行。本院受理后，于2018年6月12日作出（2018）鄂0684执314号之一执行裁定，评估拍卖黄大强所有位于宜城市××小区××房产（一幢四层楼房），房屋所有权证号：宜房权证鄢城字第**。朱秋月认为法院作出（2018）鄂0684执314号之一民事裁定，将其从黄大强处通过购买获得的第二层房屋进行评估拍卖错误，向本院提出执行异议。2019年3月27日本院作出（2019）鄂0684执异12号民事裁定，中止对宜城市××小区××房产第二层房屋的评估拍卖，并解除对宜城市××小区××房产的第二层房屋的查封。熊安明、吴农乐对该裁定不服，导致纠纷发生。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故本案的被告朱秋月对本院裁定要进行评估拍卖的第二层房屋归其所有负有举证责任。根据朱秋月提出的其与黄大强签订的房屋购买合同、黄大强书写的收到购房款的收条，可以证明朱秋月在2010年11月21日从黄大强的手中购买了裁定要进行评估拍卖的第二层房屋，且已入住并实际占有使用，也证明了购房合同约定的义务双方均已履行完毕。黄大强、姜爱玲和熊安明、吴农乐对此事实也予以认可。熊安明、吴农乐提出要求确认黄大强与朱秋月签订的购房合同无效的诉讼请求。黄大强出售给朱秋明的房屋是黄大强在其以村民的身份从本集体经济组织获得的农村宅基地上修建的私房，但法律和行政法规没有明文规定，村民将私房出售给城镇居民的购房合同无效。《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第35条规定，对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。朱秋月与黄大强签订购房合同是双方的真实意思表示。朱秋月的购买房屋目的是居住，不是为了经营获取更大的利益，加之合同相对方黄大强与朱秋月也没有对合同的效力提出异议。另外，朱秋月购买房屋在前，黄大强向熊明安、吴农乐借款在后，朱秋月与黄大强签订的购房合同也不存在损害熊明安、吴农乐的利益。综上，朱秋月对争议的房屋享有占有和使用权，本院裁定中止对争议房屋的评估拍卖，并解除对争议房屋的查封的结论是正确的。综上所述，熊安明、吴农乐要求确认黄大强与朱秋月签订的《房屋买卖合同》无效和撤销宜城市人民法院(2019)鄂0684执异12号裁定的诉讼请求，无事实和法律依据，本院对此不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回熊安明、吴农乐的诉讼请求。案件受理费3084元，由熊安明、吴农乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  李边防审判员  龚开宇审判员  李学锐二〇一九年七月十四日书记员  王雪竹