广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初17999号原告（反诉被告）：广州市家恩餐饮有限责任公司，住所地广州市天河区中山大道中**整栋（部位：漫广场**），统一社会信用代码91440101MA59HYDB2K。法定代表人：吴卫泽，执行董事兼经理。委托代理人：曾旭山，系内蒙古义源律师事务所律师。被告：广东天石物业有限公司，住所地广州市海，住所地广州市海珠区黄埔村北码头**之**码91440101MA59DL8G4B。法定代表人：马泽槟，经理。被告：广州天盈物业服务有限公司，住所地广州市天河区中山，住所地广州市天河区中山大道中****40101MA5AKQKR3X。法定代表人：马泽槟，经理。上述两被告共同委托代理人：刘逊明，系被告广州天盈物业服务有限公司员工。被告（反诉原告）：广东天盛商业经营管理有限公司，住所地广州市天河区华利路****之，住所地广州市天河区华利路****之一46547674。法定代表人：马泽槟，经理。委托代理人：陈杰英，系该司员工。原告（反诉被告）广州市家恩餐饮有限责任公司（以下简称“家恩公司”）诉被告广东天石物业有限公司（以下简称“天石公司”）、被告广州天盈物业服务有限公司（以下简称“天盈公司”）、被告（反诉原告）广东天盛商业经营管理有限公司（以下简称“天盛公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）家恩公司的委托代理人曾旭山，被告天石公司、天盈公司的共同委托代理人刘逊明，被告（反诉原告）天盛公司的委托代理人陈杰英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）家恩公司诉称：家恩公司于2017年6月6日与天盛公司签订《商铺租赁合同》，约定天盛公司将天河区中山大道中1242号漫广场四层L4-201铺出租给原告，经营范围为面、饭、小吃、饮品等。为吸引家恩公司入场经营，天盛公司还与家恩公司签署了《特殊条款》，天盛公司承诺“如天盛公司未能于2017年10月1日按时开业，且开业率未达60%以上，则家恩公司有权要求天盛公司将免租期顺延至开业率达60%时，天盛公司超过约定日期90天仍未能按时开业的，家恩公司有权单方面解除合同，并要求天盛公司退回家恩公司所缴纳的所有费用，并要求赔偿家恩公司商铺装修损失费”。2017年6月12日，家恩公司按《商铺租赁合同》附件五《付款通知书》的约定向天盛公司交纳了租赁保证金34239元、首月租金11413元，共计45652元，天盛公司开具了《收据》予以确认。同日，家恩公司亦按《商铺租赁合同》附件五《付款通知书》的要求向天石公司交纳了物业管理费保证金27390元、电费保证金6938.8元、水电保证金547元、装修押金10000元、装修期间管理费4565元、垃圾清运费1369.5元、装修保证金1万元，共计50236.3元，天石公司亦开具了《收据》予以确认。此后，家恩公司就消防改装工程与消防部门指定的公司签订了《消防工程施工合同》，支付了1.8万元的费用；又与装修公司签订了《装修合同书》，支付了装修款13.1万元；为安装厨房设备花去厨房设计费3千元、厨房设备款5.8495万元；为安装宽带支付了3399元。由于天盛公司未实现其开业率达60%以上的承诺，家恩公司已解除合同，但天盛公司却拒不退还家恩公司已交的押金，也不赔偿家恩公司损失。因天盛公司、天石公司、天盈公司是关联公司，股东均为广东天石控股集团有限公司，法定代表人均为马泽槟，且在实际经营过程中，该三间公司存在业务混同，故三公司应承担连带清偿责任。为维护家恩公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、天盛公司退回家恩公司缴纳的租赁保证金34239元、首月租金11413元；天石公司、天盈公司退回家恩公司缴纳的装修保证金10000元、物业管理费保证金27390元、水电费保证金6938.8元、装修期间管理费4565元、垃圾清运费1369.5元；天盛公司、天石公司、天盈公司从起诉之日即2018年7月3日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付逾期返还前述款项的利息；二、天盛公司赔偿家恩公司商铺装修损失费共计213890元（包括消防工程费用18000元、装修费80000元，安装监控及玻璃费30000元、桌椅21000元、厨房设计费3000元、厨房设备款58495元、安装宽带费3399元），并从起诉之日即2018年7月3日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付逾期付款利息；三、天盛公司、天盈公司承担上述款项的连带清偿责任；四、本案诉讼费用由天盛公司、天石公司、天盈公司承担。被告天盈公司、天石公司共同辩称：一、天盈公司、天石公司一直善意履行《物业管理服务协议》约定的义务，家恩公司在非经协商一致的情况下解除该协议，应承担违约责任，无权要求返还管理费保证金，且因家恩公司欠费超过30日，管理费保证金依约应当没收。二、家恩公司仍欠缴水电费，根据《物业管理服务协议》的约定，其不符合返还水电保证金的条件；装修押金依约须于“竣工验收合格”后无息返还，但家恩公司的装修未符合竣工验收合格标准，其也未提交商铺装修后的二次消防报告，故家恩公司无权要求返还装修押金；装修期间管理费已经用于抵扣12月的管理费，垃圾费已实际发生，故家恩公司要求返还已实际发生的费用，无事实和法律依据。因本案系租赁合同纠纷，物业管理关系与本案无关，家恩公司应另行主张权利。综上，请法院驳回家恩公司的无理诉求。被告（反诉原告）天盛公司答辩及反诉称：《商铺租赁合同》约定涉案商铺交付日期为2017年9月1日，商场开业日期为2017年10月1日。涉案商铺实际于2017年7月18日交付家恩公司使用和装修，商场整体亦于2017年12月22日开张，并未超过合同约定的开业日期90天。在此期间，天盛公司已额外给予了家恩公司1.5个月的免租优惠。涉案商铺于2018年1月1日开张营业，营业至2018年7月8日后于2018年7月9日撤场，家恩公司已占用涉案商铺达12个月。租赁期间，天盛公司积极履行合同义务，但家恩公司却从2018年2月开始拒缴物业管理费。2018年5月8日家恩公司发出《商函》要求解除合同，天盛公司在2018年5月22日的《复函》中已进行了善意提醒，如不清缴欠费则将解除合同。因家恩公司单方解除合同依法依约无据，故应由家恩公司承担不利后果及相关违约责任。因家恩公司违约，其无权要求返还租赁保证金，而涉案商铺的装修损失也都是家恩公司违约造成的，其无权要求守约方赔偿。家恩公司于2018年5月8日单方解除合同后，双方租赁合同终止，但家恩公司却不履行合同解除后的腾房义务，2018年5月9日至2018年7月8日其仍实际占用涉案商铺并继续经营，因此家恩公司应参照《商铺租赁合同》约定的月租金标准支付两个月的逾期腾房占有使用费，共计22826元。故天盛公司提起反诉，请求判令：一、家恩公司支付2018年5月9日至7月8日的占有使用费22826元；二、本案诉讼费由家恩公司负担。原告（反诉被告）家恩公司就被告（反诉原告）天盛公司的反诉辩称：家恩公司与天盛公司已于2018年5月8日解除了《商铺租赁合同》，因天盛公司未实现其承诺即开业率达60%以上，家恩公司有权解除合同。天盛公司直至2018年5月8日都没有向家恩公司收取租金，就是因为开业率未达60%，依约应属免租期，故家恩公司也无需向天盛公司支付占有使用费。2017年5月9日至7月8日期间，家恩公司未占用涉案商铺继续经营，天盛公司也未提交相关证据予以证明。《商铺租赁合同》解除后，家恩公司多次提出搬离物品，但都遭到天盛公司的拒绝，家恩公司也无法取得放行条，但家恩公司还是将部分经营必备的物品搬离了涉案商铺，其他物品不能搬出系天盛公司造成的，应由天盛公司承担相应责任。故天盛公司向家恩公司索要租金缺乏理据。被告天盈公司、天石公司就被告（反诉原告）天盛公司的反诉述称：同意天盛公司的反诉请求。经审理查明：2017年6月7日，家恩公司（承租方/乙方）与天盛公司（出租方/甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意租给乙方使用的场地位于广州市天河区中山大道1242号漫广场（M·Park）四层L4-201铺（以下简称“涉案商铺”），该商铺的建筑面积为182.6平方米；租赁期5年，即2017年9月1日至2022年8月31日；装修免租期1个月，即2017年9月1日至9月30日；开业免租期2个月，即2017年10月1日至2017年11月30日；商铺交付日期为2017年9月1日（免租期内管理费按建筑面积25元/平方米计算，即4565元/月）；开张营业日为2017年10月1日前。涉案商铺的物业管理事宜，甲方已聘请天石公司负责，物业管理事宜由乙方与物业公司另行签订《物业管理服务协议》并按约定执行。涉案商铺的装修免租期内免交租金，但仍需缴纳管理费及按《装修指南》中规定的标准缴纳装修期间的相关费用及保证金。乙方装修商铺须遵守甲方或甲方指定的物业管理部门制定的装修管理规定，并接受该物业管理部门的管理。2017年9月1日至2018年8月31日每月租金为11413元。租赁保证金为三个月首年月租金即34239元。涉案商铺的租赁保证金及首月租金应由乙方签订本合同时向甲方缴纳，甲方于每月20日前向乙方派送下月应缴费用单据，乙方须于每月25日前向甲方财务部门或甲方指定的代收银行支付下月租金。涉案商铺分挂电表，电费按实际用电量计收，水电费及管理费具体由乙方与物业公司另行约定。租赁期届满，若乙方缴清全部租金及其它应缴费用（含违规违约金）且无违约行为，甲方验收出租铺位完好无损后，乙方在完成所有退场手续之日起十个工作日内，由甲方将租赁保证金无息退还乙方。自甲方交付商铺之日起，乙方需进场装修，且装修设计方案必须报物业公司并经物业公司书面批准后方可施工。任何政府部门对涉案商铺的装修（包括但不限于消防设施）提出任何整改要求，乙方均需在征得甲方的书面同意后自费按照政府部门的要求进行整改。租赁期间，若任何一方无正当理由擅自变更或提前解除合同，视为违约，违约方需赔偿对方相应损失。若乙方出现本合同条款约定的违约情况之一，甲方有权单方面提出解除合同、收回商铺，并有权没收乙方租赁保证金，甲方有权向乙方追讨所有欠缴费用（租金、违约金等一切费用）；同时，乙方应无条件按甲方要求将涉案商铺连同原附属物交回甲方；乙方只有在离场之日前向甲方缴清所有费用后方可搬离其物品，否则甲方有权通知物业公司不予放行。本合同终止或提前解除后，乙方必须在三天内搬出所承租铺位；如乙方未能按本条执行，甲方可视乙方未搬出商铺内的所有物品为弃置物自行采取丢弃、变卖等各种方式进行搬空，由此造成的一切费用和损失均由乙方承担。签订本合同后，须与甲方委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》；甲乙双方解除本合同时，该物业管理服务协议同时解除。特殊条款：除非本合同另有规定，如本合同任何部分的条款和内容与本特殊条款不一致，则以本特殊条款约定为准。如甲方未能如期于2017年10月1日按时开业，并且开业率未达60%以上，则乙方有权要求甲方开业免租期顺延至甲方达成为止，超过约定日期90天仍未能按时开业的，乙方有权单方面解除合同，要求甲方退回乙方所缴纳的所有费用，并要求甲方赔偿乙方的商铺装修损失费等。同日，家恩公司（乙方/商户）与天石公司（甲方/物业管理方）签订了《物业管理服务协议》，约定：本《物业管理服务协议》与《租赁合同》同时签订，当《租赁合同》解除时，本协议亦同时解除。物业即为涉案商铺。本协议服务期限与《租赁合同》期限一致。乙方明白并同意在出租方给予乙方的装修期或免租期或租赁优惠等期间内，并不同时免除乙方依据本协议应交纳的物业管理费及水电费等费用，双方另有约定除外。甲方享有依法向乙方收取物业管理费用、公共设施维护保证金、公共能源及相关费用的权利。乙方依照协议约定及时向甲方缴纳各项应付费用，不得拖欠；乙方不得因履行租赁合同出现争议而拒绝缴纳管理费或拒绝履行本合同的任何条款。物业管理费每月9130元。甲方于每月20日前向乙方派送下月应缴费用单据，乙方须于每月25日前向甲方财务部门或甲方指定的代收银行支付下月物业管理费。物业管理保证金为三个月物业管理费，共计27390元；物业管理保证金于签订本协议时支付；合同期满后，乙方缴清全部应缴费用且无其他违约行为，在乙方撤场后7个工作日内将保证金无息退还乙方。水电保证金共计6939元，于签订本协议时支付；合同期满后，乙方缴清全部应缴费用且无其它违约行为，在乙方撤场后7个工作日内将保证金无息退还乙方。商铺如需装修的，应当交付装修保证金10000元；乙方对店铺进行装修，必须遵守商户《装修管理规定》，装修经甲方验收合格后，装修保证金无息退还给乙方。商户自用水、电费按自用表抄数收取独立计算，甲方于每月20日前向乙方派送下月应缴费用单据，乙方应于每月25日前缴纳。协议期间除甲乙双方协商一致外，任意一方不得随意解除本协议。如乙方单方要求提前解除本协议，应提前一个月向甲方发出书面通知或与甲方协商一致，在此情况下解约，乙方的物业管理保证金、水电保证金将不予退回。乙方未按本协议缴交物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，或乙方的保证余额不足的，自欠费之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方支付迟延违约金；逾期缴费超过15日的，甲方有权停止向乙方提供电、水及其他设施及相应服务；逾期30日，甲方有权解除合同并没收乙方的保证金。在下列情况下，甲方有权对乙方放置在本物业内的物品予以搬迁、变卖或作价销售处理，将变卖或作价销售所得价款抵作应向乙方支付的管理费、水电费、有偿服务费、违约金等各种欠费及赔偿甲方的损失，并追究乙方的违约责任：1、乙方单方面解除本协议的；2、乙方逾期缴交物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用超过30日的；3、自本协议提前终止或租赁合同期满之日起，乙方7日内未迁出本物业或恢复原状的等。2017年7月18日，家恩公司接收涉案商铺。家恩公司、天石公司均确认其共同与广州昌民装饰工程有限公司（以下简称“昌民公司”）签署了《装修管理协议》，约定家恩公司委托昌民公司在天石公司管理的商铺进行装修工程，装修押金按签约面积分段收取，竣工验收合格后无息退还；经天石公司验收，对建筑主体结构和配套设备设施无破坏改动，无违约装修，未对毗邻商户造成损坏或影响，没有对他人财产或共用部位、公用设施设备等造成损害的，经过一个月的使用后，凭收据退回扣除装修期间违反本协议约定条款的费用后的装修押金（不含利息）。家恩公司称其于2017年9月13日向天盛公司发出《商函》，主要内容为由于商场的整体装修与硬件设施安装进度严重滞后，导致涉案商铺无法正常按计划开展工作，故要求如未能如期按时开业，家恩公司要求减免相关物业管理费，顺延至家恩公司正常营业当月起开始缴纳等。天盛公司否认收到了该函件。天盛公司称其于2017年12月5日向家恩公司发出了《说明》，主要内容为商场定于2017年12月22日正式开业等。家恩公司否认收到了该函件。2017年12月8日，家恩公司签署《工程验收申请表》，确认涉案商铺装修项目已于2017年12月5日完工，申请物业服务中心进行工程验收。天盈公司、天石公司表示由于家恩公司未提交二次消防报告书，故至今不属竣工验收合格。2018年1月1日，天盛公司、天石公司、天盈公司共同向家恩公司发出《物业管理服务变更通知书》，告知从２０１８年１月１日起，由天盈公司统一负责所有商铺的物业管理服务事宜，《物业管理服务协议》的主体变更为天盈公司，物业管理费、水电费等费用应支付到天盈公司的账户等。家恩公司于2018年1月8日签收该通知，并表示对通知事项知悉和同意。家恩公司称其于2018年1月30日向天盛公司发出《商函》，主要内容为涉案商铺于2017年12月30日至2018年1月30日试营业，因整个商业体不成熟、开业率低、人流量少，家恩公司依据财务报表分析已形成严重亏损，望天盛公司在2018年2月22日之后继续顺延免租期至整个商业体开业率达到60%以上等。天盛公司否认收到了该函件。家恩公司称其于2018年4月16日向天盛公司发出《商函》，主要内容为由于商场的整体招商进度长期滞慢，从2017年12月22日至2018年3月31日止开业率一直未达到35%，涉案商铺严重亏损，故要求根据双方签订的协议，继续顺延减免乙方管理费及租金费用，直到商场开业率达到60%以上等。天盛公司否认收到了该函件。2018年5月8日，家恩公司向天盛公司发出《商函》，称家恩公司从2018年1月1日开业至今，商场从2017年12月22日至今开业率只有43%，导致整个商业中心人流量少、经营情况差，家恩公司多次要求天盛公司根据商场的实际营运情况及双方签订的书面协议（原合同）3个月内开业率必须达到60%以上，如未达到，涉案商铺的租金应减免顺延，管理费按每月的25%（每月4565元）缴纳，但天盛公司一直不予受理回复，且在无任何书面通知的情况下擅自停电。现决定终止与天盛公司的合作合同，望天盛公司配合处理相关的赔偿与退款工作等。2018年5月22日，天盛公司、天石公司共同向家恩公司作出《复函》，称5月8日的《商函》已收悉，关于要求“租金减免顺延”，同意涉案商铺的免租期顺延至开业率达到约定条件；关于要求免租期顺延期间内管理费按25元/平方米收取，租赁合同约定“免租期内管理费按25元/平方米计算”，并不包括“免租期的顺延期”；家恩公司于2017年7月18日接收涉案商铺，至2018年1月1日开张营业，管理费优惠至今已经再延长了3个月，故要求家恩公司自2018年3月1日起按协议约定缴纳涉案商铺的物业管理费（9130元/月）符合合同约定。家恩公司要求继续减免管理费没有依据，故不同意；关于家恩公司提出单方解除涉案商铺的租赁合同，将推定家恩公司明白由此产生的法律后果，家恩公司将丧失基于上述合同获得的权利；或请家恩公司收到本函件后3日内缴纳欠缴的物业管理费，否则由此引起的一切责任和后果由家恩公司承担。另，天盛公司、天石公司也正在开展各项活动，务求让商场整体业务、客流量进一步上升和提高等，希望各方都能严格履行合同等。2018年6月12日，天盈公司向家恩公司发出《缴费通知单》，载明家恩公司应缴纳涉案商铺上期欠收的管理费36520元、水费140元、电费2745.6元，管理费违约金11722.92元，水费违约金7.56元，电费违约金148.26元，2018年6月（计费期间2018年5月1日至2018年5月31日）水费184.8元、电费2780.4元，2018年7月管理费9130元。家恩公司确认收到了该通知，但认为其与天盛公司于2018年5月8日解除《商铺租赁合同》后，其未再享受天盈公司提供的物业管理服务。2018年7月8日，天盛公司、天盈公司共同向家恩公司作出《解除合同通知书》，要求家恩公司撤场。2018年7月9日，家恩公司签署《物品放行条》，申请将涉案商铺的桌椅、厨房设备全部搬出。据家恩公司提交的多份《收据》显示，家恩公司向天盛公司支付了租赁保证金34239元、首月租金11413元；向天石公司支付了管理费保证金27390元、水电保证金6938.8元、装修押金10000元、装修期间管理费4565元、垃圾清运费1369.5元。另家恩公司还提交了其向天盈公司支付涉案商铺2018年1月、2月每月物业费4565元，3月份水费61.6元、电费1684.8元，2018年4月份水费112元、电费2869.2元的《收据》；向天盈公司支付装修期、2018年1月、2018年2月的水电费3301.6元，2018年4月的水电费2981.2元的《发票》。另，家恩公司为证明其装修损失，向本院提交了如下证据：1、《消防工程施工合同》，显示系家恩公司（发包方/甲方）与广东德臻消防机电工程有限公司（承包方/乙方）于2017年8月25日签订，约定工程名称为家恩公司装修消防改装工程；工程地址为广州市天河区中山大道1242号；工程内容为取得消防安检证；此工程造价（不含税）为18000元；本工程开工期限自甲方通知进场之日起乙方在30个工作日内完成施工；自本合同签订，甲方于7个工作日内支付工程款的50%即9000元作为工程预付款，工程验收完成后，取得消防安检合格证，甲方即支付50%的工程款9000元。2、手机转账记录（打印件），显示谢阿香于2017年9月6日向贺华吉转账9000元，转账附言为消防办证款。3、《合同书》，显示系家恩公司（甲方/发包方）与昌民公司（乙方/承包方）于2017年7月26日签订的，约定工程名称为江陵面客店铺装饰工程，工程地点为涉案商铺，本工程工期为20天，自2017年12月1日到2007年12月31日；本工程固定总价80000元，本合同签订当日，甲方付给乙方32000元，施工泥水完工木工进厂前，甲方付给乙方32000元，施工及安装竣工后两天内甲方付清全部结算余款等。4、《收款收据》三张，显示昌民公司于2018年1月20日确认收到涉案商铺桌椅款21000元，监控、木柜、玻璃安装款30000元，装修款80000元。5、《收据》两张，显示惠州市新安达厨房设备有限公司于2017年12月18日确认收到家恩公司支付的厨房设计服务费3000元、厨房设备费58495元。6、《中国电信股份有限公司广州分公司业务登记单》，显示方春洪（客户经理）确认收到涉案商铺宽带费用合计3399元。经质证，天盛公司、天盈公司、天石公司仅确认《消防工程施工合同》的真实性，对其他证据的真实性均不予确认；且认为即便本案存在装修损失，也是家恩公司单方解除合同造成的，与天盛公司、天盈公司、天石公司无关。庭审中，家恩公司、天盛公司均确认《商铺租赁合同》已解除，家恩公司亦明确其是基于租赁合同法律关系提起本案诉讼。本院认为：家恩公司与天盛公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《商铺租赁合同》特殊条款“如甲方未能如期于2017年10月1日按时开业，并且开业率未达60%以上，则乙方有权要求甲方开业免租期顺延至甲方达成为止，超过约定日期90天仍未能按时开业的，乙方有权单方面解除合同，要求甲方退回乙方所缴纳的所有费用，并要求甲方赔偿乙方的商铺装修损失费”的约定，家恩公司有权解除《商铺租赁合同》的情形为天盛公司“超过约定日期90天仍未能按时开业的”。而据家恩公司、天盛公司均予确认的往来函件可知，涉案商铺所在商场的开业时间为2017年12月22日，《商铺租赁合同》约定的开业时间为2017年10月1日，故天盛公司不属“超过约定日期90天仍未能按时开业”的情形，家恩公司于2018年5月8日向天盛公司发出《商函》要求解除《商铺租赁合同》，缺乏合同依据，应属违约。因家恩公司违约，天盛公司于2018年7月8日向家恩公司发出《解除合同通知书》，要求解除合同、收回涉案商铺，具有合同依据，《商铺租赁合同》亦于该日解除。家恩公司作为违约方无权要求退还租赁保证金34239元以及赔偿装修损失。而《商铺租赁合同》解除后的次日家恩公司即已搬离了涉案商铺内的物品，故天盛公司反诉家恩公司支付2018年5月9日至7月8日的占有使用费缺乏事实依据，本院亦不予支持。另，根据天盛公司2018年5月22日发出的《复函》，天盛公司对于家恩公司提出的“租金减免顺延”要求表示同意涉案商铺的免租期顺延至开业率达到约定条件；加之天盛公司在《商铺租赁合同》履行过程中也从未向家恩公司主张涉案商铺的租金；均可推知涉案商铺所在商场当时的开业率未达60%以上，家恩公司依约无需向天盛公司支付租金。故在《商铺租赁合同》解除后，家恩公司有权要求天盛公司返还预付的首月租金11413元，且因天盛公司至今未将该款项返还家恩公司，家恩公司要求天盛公司自起诉之日即2018年7月3日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付逾期还款的利息，并无不妥，本院予以支持。家恩公司主张天盈公司就天盛公司的上述债务承担连带清偿责任，有违合同相对性原则，本院不予支持。又，家恩公司明确其是基于租赁合同法律关系提起本案诉讼，故就家恩公司提出的涉及其与天石公司、天盈公司之间的物业服务合同法律关系的相关诉请，本院不予审处，当事人可另循合法途径解决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广东天盛商业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）广州市家恩餐饮有限责任公司返还首月租金11413元；二、被告（反诉原告）广东天盛商业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）广州市家恩餐饮有限责任公司支付逾期返还上述款项的利息（以11413元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2018年7月3日起计至清偿之日止）；三、驳回原告（反诉被告）广州市家恩餐饮有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广东天盛商业经营管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5950元，由原告（反诉被告）广州市家恩餐饮有限责任公司负担5865元，由被告（反诉原告）广东天盛商业经营管理有限公司负担85元；反诉受理费186元，由被告（反诉原告）广东天盛商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  罗汉强人民陪审员  陈 娟二〇一九年七月五日书 记 员  梁怡筠