北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第06764号上诉人（原审被告）王廷怀，男，1946年6月26日出生。被上诉人（原审原告）北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路**。法定代表人梁志军，总经理。委托代理人王赛男，女，1986年4月1日出生，北京深长城物业管理有限公司客服主管。上诉人王廷怀因与北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第14601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年4月，深长城物业公司诉至原审法院称：王廷怀为我公司管理服务小区＊＊号房屋（以下简称＊＊号房屋）业主，之前小区的物业服务由北京安港物业管理有限公司（以下简称安港物业公司）提供，安港物业公司与王廷怀签订了《前期物业服务协议》，约定了物业费的标准、缴费时间及逾期缴纳应交滞纳金的标准，但王廷怀未按期缴纳物业费。2012年11月6日，安港物业公司将对包括王廷怀在内的小区欠费业主的债权转让给我公司，我公司和安港物业公司于2012年11月6日将债权转让情况进行了通知，但王廷怀仍拖欠我公司2008年10月21日至2009年12月31日、2011年1月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业管理费10182.93元及2009年1月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年6月30日期间的生活垃圾消纳费135元。为维护我公司合法权益，现起诉要求王廷怀交纳上述拖欠的物业管理费及生活垃圾消纳费共计10317.93元，并支付逾期付款滞纳金509.14元。王廷怀在原审法院辩称：我不是＊＊号房屋的业主，我与小区的开发商北京天润置地房地产开发（集团）有限公司没有签过房屋买卖合同，我也没有取得＊＊号房屋的房产证，故按照法律规定、国务院管理规定，我没有交费的义务，我不同意深长城物业公司的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：＊＊号房屋建筑面积为144.9平方米。2007年10月19日，王廷怀与安港物业公司签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定由安港物业公司为＊＊号房屋所在小区提供物业管理服务，物业管理服务期限自发展商交楼之日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理委托管理合同生效时止；物业管理服务费为1.9元／建筑平方米／月；交纳费用时间为每半年首月的10日前缴纳当期间物业管理费及相关费用；如未能如期支付约定费用，滞纳金计取标准为自逾期之日起按欠费总额的3‰／日。2010年1月1日，业主委员会（以下简称业委会）与安港物业公司签订《物业服务委托合同》（以下简称《合同（一）》），继续聘用安港物业公司负责该小区物业服务，物业管理费按每月每平方米1.7元交纳，安港物业公司受托为小区提供共用设施设备的养护维修、公共绿地的养护与管理及保洁、安保等服务，合同有效期为18个月，自2010年1月1日至2011年6月30日。2011年3月8日，业委会在得到安港物业公司认可的情况下，就2006年至2009年所交物业管理费的处理意见向全体业主发出公告，即2006年-2007年按每月每平米1.9元的75%（即1.425元）交纳；2008年-2009年按每月每平米1.9元的85%（即1.615元）交纳。2011年7月1日，业委会与深长城物业公司签订《物业服务委托合同》（以下简称《合同（二）》）及补充协议，相关服务内容及收费标准与《合同（一）》一致，双方约定服务期限自2011年7月1日至2013年6月30日。2013年7月1日，业委会与深长城物业公司签订《小区物业服务合同》（以下简称《物业合同》），将物业服务期限延长至2015年6月30日。自2007年至2011年期间，安港物业公司、深长城物业公司或单方、或与业委会联合向小区业主发布催缴物业管理费通知。安港物业公司就其在小区提供物业服务期间，部分业主欠缴物业管理费及生活垃圾消纳费事宜将债权转让给深长城物业公司，双方达成《债权转让协议》，并于2012年11月6日向小区全体欠费业主发出债权转让通知。庭审中，就王廷怀是＊＊号房屋的业主和物业使用人，深长城物业公司提交《业主／住户情况登记表》和中国人民解放军第二炮兵后勤部（以下简称二炮后勤部）出具的《住房认购通知单》，其中《业主／住户情况登记表》上记载“＊＊室，业主／住户为王廷怀”；《住房认购通知单》上记载“王廷怀同志，经二炮批准，同意你购买坐落于＊＊住房”，该通知单落款时间为2007年8月16日。王廷怀则认为《业主／住户情况登记表》为深长城物业公司自己填写，无法认定其业主身份；而《住房认购通知单》只能说明二炮同意其购房，但因其与开发商没有签订房屋买卖合同，亦不足以证明其业主身份。庭审中，王廷怀自述于2007年年底或2008年年初入住＊＊号房屋，并因居住需要，与其亲属调换了房屋，现＊＊号房屋由其亲属实际居住，但其依然坚持以非业主为由不同意交纳物业管理费及生活垃圾消纳费。另查，王廷怀已交纳了入住初期、2010年度和2012年度的物业管理费。上述事实，有双方当事人陈述、《业主／住户情况登记表》、《协议》、《合同（一）》、《合同（二）》及补充协议、《物业合同》、公告、催缴通知、《债权转让协议》及债权转让通知、《住房认购通知单》等证据材料在案佐证。原审法院判决认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，王廷怀虽尚未取得＊＊号房屋的产权证，但根据深长城物业公司提交的由二炮后勤部出具的《住房认购通知单》及王廷怀自述内容，足以认定王廷怀为＊＊号房屋的实际使用人，故其在没有其他证据佐证的情况下，王廷怀作为物业使用人，依法负有交纳物业管理费的义务。同时，深长城物业公司经业委会选聘，其已取得对小区的物业管理权，并依据相关合同为小区提供了相应的物业服务，同时其亦接受了安港物业公司管理期间的物业管理费债权。综上，王廷怀作为物业使用人，已与深长城物业公司形成了事实上的物业服务关系，其应当向深长城物业公司支付相应物业管理费和垃圾消纳费。现深长城物业公司要求王廷怀给付物业管理费及生活垃圾消纳费的诉讼请求，理由正当、数额合理，法院予以支持。另外，考虑到王廷怀拖欠物业管理费系因对是否应当交纳物业管理费有争议，非主观恶意拖欠，故对于深长城物业公司要求王廷怀支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王廷怀于本判决生效后七日内向北京深长城物业管理有限公司交纳二○○八年十月二十一日至二○○九年十二月三十一日、二○一一年一月一日至二○一一年十二月三十一日、二○一三年一月一日至二○一四年六月三十日期间的物业管理费人民币一万零一百八十二元九角三分；二○○九年一月一日至二○一一年十二月三十一日、二○一三年一月一日至二○一四年六月三十日期间的生活垃圾消纳费人民币一百三十五元；二、驳回北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王廷怀不服，上诉至本院，理由为：业主是承担缴纳物业费的主体，我不是涉案房屋的业主，因而不是缴费义务人。据此请求本院查明事实后依法驳回深长城物业公司的全部诉讼请求。深长城物业公司同意原审判决。经审理查明：双方在二审期间均未向本院提交新证据，原审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述在案佐证。本院认为：房屋的所有权人为业主，但是基于与建设单位之间的商品房买卖法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，尚未依法办理所有权登记的人，亦可以认定为业主。本案中，依据深长城物业公司提交的由二炮后勤部出具的《住房认购通知单》以及双方当事人的当庭陈述，可以确认王廷怀已认购＊＊号房屋，且王廷怀已于2007年底入住，实际占有了该房屋。因此，王廷怀可以被认定为房屋的业主。此外，从合同的角度来看，王廷怀在入住＊＊号房屋时，已与安港物业公司签订《前期物业管理服务协议》，合同一直履行至2011年6月30日。随后，业委会与深长城物业公司签订《物业物业服务委托合同》，此合同虽非王廷怀个人与深长城物业公司签订，但其作为小区业主，亦受此合同的约束。现安港物业公司及深长城物业公司已依据合同的约定履行了提供服务的义务，且安港物业公司已将其对王廷怀享有的债权转让给了深长城物业公司，王廷怀作为小区业主，亦已享受了相关物业服务。依据合同权利与义务对等原则，王廷怀应向深长城物业公司交纳相关物业服务费。王廷怀以其非房屋业主，不负有缴纳物业服务费的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实及适用法律均无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三十五元，由北京深长城物业管理有限公司负担七元（已交纳）；由王廷怀负担二十八元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十六元，由王廷怀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 军审 判 员 陈 伟代理审判员 张 琦二〇一四年九月一日书 记 员 杜宏艳