广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第829号原告广州金玫瑰物业管理有限公司，住所地广州市海珠区.法定代表人陈汉林，总经理，委托代理人林延琼，广东金领律师事务所律师。被告广州广百地产投资有限公司，住所地。法定代表人潘建国，董事长。委托代理人曹仕荣、卢艳琴，均为该公司职员。原告广州金玫瑰物业管理有限公司诉被告广州广百地产投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员胡泳贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林延琼、被告的委托代理人曹仕荣、卢艳琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年7月1日签订《瑞宝花园（二期）前期物业管理服务协议》，由被告选聘原告为瑞宝花园（二期）（即被告位于广州市海珠区东晓南路1512号201-214号的承租物业）提供前期物业管理服务，合同期限自2010年7月1日起至2013年6月30日止。2012年9月1日，原告与被告签署了《瑞宝花园（二期）前期物业管理服务协议（补充协议）》，对原协议的部分内容进行了修改，即：物业座落位置地址变更为广州市海珠区东晓南路1512号201-210房，面积变更为1715平方米，物业管理费收费标准按每平方米人民币5元／月、面积1715平方米计算，共计8575元／月。被告应自2012年9月1日起按照变更后的计费面积向原告缴纳物业管理费。之后，原告一直按约为被告提供物业服务，并为被告代办被告使用11号电梯的年审事宜及代缴电梯年审费。在物业服务合同期限于2013年6月30日届满后，原告继续为被告提供物业服务，被告对此并无异议。但被告自2013年7月1日起即开始拖欠原告物业管理费，且自2013年5月开始拖欠水电费及公摊费用，原告为此代被告向供水、供电部门缴纳了水电费及公摊费用。此外，被告自2011年开始拖欠原告为其代缴的电梯年审费。原、被告双方于2010年7月1日签订前期物业服务协议的当天，又签订了一份《安管员代管协议》，由被告委托原告全权负责对广百地产本部前台安管人员进行管理，被告应承担原告派出的安管员的行政费用及管理费用。上述协议签订后，原告即向被告派出一名安管员，为广百地产前台提供安管工作至今，鉴于广州市职工最低工资标准自2013年5月1日起由1300元／月调整至1550元／月。2013年8月15日，原告致函被告，自2013年5月1日起将前台代管人员每月的收费标准调整为4419.65元。被告收函后并未提出异议，但仍按3749.81元／月支付2013年5月及6月的前台代管费用，且自2013年7月1日开始拖欠前台代管费用。鉴于被告的上述拖欠款项行为，原告多次向被告发出缴费通知，敦促被告履行支付物业管理费、前台代管费及原告代垫的水电费、公摊费用等，但被告却置之不理，至今仍未支付相关费用。综上，被告的行为已严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，故原告起诉要求判令：1、被告向原告支付物业管理费（按8575元／月，自2013年7月1日起至实际清偿日止，暂计至2014年5月31日为94325元）及逾期付款违约金（每逾期一日按应缴款总额的1‰计算，自2013年7月2日起至实际清偿日止，暂计至2014年5月31日为17287元）；2、被告向原告支付水费及公共分摊费（自2013年5月17日起计至实际清偿日止，暂计至2014年4月17日为2175.92元）及逾期付款违约金（自2013年5月17日起计至实际清偿日止，每逾期一日按应缴款总额的1‰计算，暂计至2014年4月17日为507.2元）；3、被告向原告支付电费及公共分摊费（自2013年5月31日起计至实际清偿日止，暂计至2014年4月30日为62168.14元）及逾期付款违约金（自2013年5月31日起计至实际清偿日止，每逾期一日按应缴款总额的1‰计算，暂计至2014年4月30日为14498.88元）；4、被告向原告支付电梯年审费2967元及逾期付款违约金（每逾期一日按应缴款总额的1‰计算，暂计至2014年5月31日为629元）；5、被告向原告支付前台代管费（自2013年5月1日计至实际清偿日止，暂计至2014年4月30日为45536.18元）及逾期付款违约金（每逾期一日按应付未付款的1%计算，自2013年8月1日计至实际清偿日止，暂计至2014年5月31日为73763.96元）；6、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、被告没有与原告续签物业管理服务协议，租赁面积不确定，不应支付物业管理费和违约金。被告租赁合同于2013年6月底到期届满，被告按租赁合同全额支付租金。自2013年7月1日起至今，被告包括各方股东（被告股东之一同时系场地产权人广州市大城投资有限公司，下称大城公司）就租赁场地面积事宜无法达成一致意见，但因被告实际业务及人员规模均大幅缩减，实际使用面积大为减少，被告部分股东提议重新签订租赁合同和确定租赁面积，但大城公司作为出租人及被告股东一直不同意，各方争议至今未达成一致。因此，由于租赁面积不确定，且双方物业管理服务协议及补充协议，己于租赁合同到期日同时届满，此前的物业管理费用已经结清。自2013年7月1日起至今，被告没有与原告签订新的物业管理服务协议，由于租赁面积不确定，今原告为被告实际使用的部分物业即便提供了物业管理服务，物业服务费金额也无从确定，根本不存在违约责任及支付违约金问题。经审理查明，原告是具有三级资质的物业管理公司。2008年广州瑞宝房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《瑞宝花园（二期）物业管理委托合同》，约定乙方将瑞宝花园（二期）物业委托甲方实行物业管理，建筑面积77666平方米；乙方于本合同有效期内，有权向各业主（租户）按月收取物业管理费，作为委托维持本物业正常物业管理服务的费用；本合同自2008年9月8日起生效，至本物业的业主大会通过合法程序另行选聘其他物业管理公司之日止。该小区至今未成立业主委员会。2010年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《瑞宝花园（二期）前期物业管理服务协议（商用物业）》，约定乙方将广州市海珠区东晓南路1512号201-214房号委托甲方实行物业管理，物业类型为非住宅物业，即瑞宝花园（二期）裙楼商用物业，面积2651平方米；物业管理费收费标准为每平方米5元／月，按照面积2651平方米计算，共计13255元／月，未包含公共水电费分摊及其独立使用设备的维保等费用；商户专用电梯自行负责保养及运行；如乙方需提供物业服务合同约定以外的物业服务，乙方应与物业服务公司签订有偿服务补充协议；交铺时预交三个月的管理费，自第四个月起，每月1日前缴交当月的管理服务费；乙方按照物业实际发生的用水用电量缴纳当月的水电费及公共水电分摊费；公共水费、电费分摊办法：按照该租赁单元实际发生的用水用电量占所有用户实际用水用电总量的比率进行分摊计算，与管理费同期缴交给甲方；乙方应按时足额向甲方缴纳物业管理费及其他各项应缴费用，每逾期一天，乙方按照应缴款总额的千分之一支付违约金给甲方；合同期限自2010年7月1日起至2013年6月30日止。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《安管员代管协议》，约定：甲方委托乙方全权负责对广百地产本部前台安管人员的管理；行政费用（包括工资、保险、福利及宿舍用品、康体用品、制服等工作装备购置费用），工资保险每月固定发生费用由甲方按预算（见附件一）标准于每月定期支付，宿舍用品、康体用品、工作装备等费用经甲方书面确认并在乙方购买后一个月内由甲方向乙方支付；管理费用：甲方同意按行政费用支出总额的15%标准向乙方支付酬金，该费用是乙方对代管人员的综合管理费用和税费；结算：甲方应在每月第五个工作日前将上月代管人员之行政费用及管理费用划入乙方银行帐户；甲方未按本合同规定按时支付各项费用的，每逾期一天，按应付而未付款的l%向乙方支付违约金；本协议自签订之日起生效，至广百地产本部前台安管岗位撤销之日止。附件一《2010年9月至2011年2月广百地产本部前台代管人员每人每月收费标准（一）》、附件二《2011年3月后广百地产本部前台代管人员每人每月收费标准（二）》、附件三《广百地产本部前台代管人员费用汇总表》；附件四……。2012年9月1日原告（甲方）与被告（乙方）签订《瑞宝花园（二期）前期物业管理服务协议（补充协议）》，约定：原协议物业地址改为广州市海珠区东晓南路1512号201-210房号；原协议面积改为1715平方米；物业管理费收取标准改为每平方米5元／月，按照面积1715平方计算，共计8575元整／月，未包含公共水电费分摊及其独立使用设备的维保等费用；垃圾处理费由物业使用人按地方政府部门相关缴费标准缴交；如物业变更使用人，乙方应督促新物业使用人按本协议条款签订物业管理合同。在新的物业使用人未签约前，乙方应履行本协议条款，负责向甲方缴交物业管理费；如乙方需提供物业服务合同约定以外的物业服务，乙方应与物业服务公司签订有偿服务补充协议。增加条款：首层大堂独立使用的大金空调系统维护费用由乙方自行支付。本补充协议未涉及的条款仍按原协议约定履行；本补充协议自2012年9月1日起生效，乙方自本补充协议生效之日起按照变更后的计费面积向甲方缴纳物业管理费。原告因被告没有交纳物管费等欠费，遂于2014年6月5日向本院提起诉讼。诉讼中，原告对其主张事实提供证据如下：1、《广百地产管理费欠费表》，列明被告欠缴2013年7月至2014年5月止的物管费共94325元，证明被告欠交物管费的事实。2、《广百地产水费欠费表》及《瑞宝花园（二期）商业水费表》，列明2013年5月17日至2014年4月17日止的水费共2153.2511元（包括自用、分摊水费）；《广百地产电费欠费表》及《瑞宝花园商业用电明细表》，列明2013年5月31日至2014年4月30日止的电费共62166.95622元（包括自用、分摊电费）；《瑞宝花园（二期）商业水费读数登记表》及《瑞宝大厦用电计量》；《前台代管费违约金计算表》，列明2013年5月、6月每月本金为669.84元，2013年7月-2014年4月每月本金为4419.65元；以上证明被告欠交水、电费及前台代管费的事实；3、2013年5月17日至2014年4月17日期间的水费发票、2013年6月30日至2014年4月30日电费发票，证明其已垫付水、电费的事实。4、2011年-2013年12台电梯的特种设备检验检测收费《发票》三张（每年金额22781元），证明原告为被告使用的11号电梯代垫年审费共计2967元。5、缴费通知、费用催款通知书及签收单，证明原告催收欠费的事实。6、2013年7月10日广州市建筑消防设施维修保养协议书、消防系统维修保养登记表，证明原告通过委托专业公司的方式为包括被告在内的瑞宝花园二期用户提供消防系统的维修保养服务。7、电梯日常维护保养记录，证明原告为被告提供电梯维护保养服务。8、除四害合同、灭鼠杀虫服务记录卡，证明原告委托广州市海珠区瑞宝街道社区服务中心为包括被告在内的瑞宝花园二期用户提供除四害服务。9、绿化养护质量验收表，证明原告为被告提供绿化养护服务。10、日常清洁工作验收表，证明原告为被告提供日常清洁服务。11、日常巡查电子记录，证明原告为被告提供公共安全管理服务。12、瑞宝二期小区特约服务维修单（2013.1.16-2014.5.18）及银行进账单，证明原告根据与被告前期物业管理服务协议的约定，为被告另行提供有偿服务被告予以确认并支付了相关费用。13、电费发票、电力收费销货清单、电费通知单，证明瑞宝花园（二期）的非住宅用电包括两部分，即商业（用电地址：东晓南路1512号）和幼儿园（用电地址：江晓路宝成街4号），供电局将该两部分的电费统一开在一张发票上，并且将用电地址统一写成“江晓路宝成街4号（幼儿园）”。为此，被告的质证意见是：对证据1-3的真实性没有异议，除“谢质洁”不是被告职员外，确认被告每月在实际发生水电表读数的签名，但实际发生的水电费金额与原告所述是否一致无法确认，且表示如实际发生合理费用，是应当承担。对证据4的真实性没有异议，但无法确认实际发生的金额是原告所述的金额。对证据5认为已收到这些缴费通知，但不代表被告确认通知所记载的欠费金额。证据6-11认为是原告对整个住宅小区的配套服务，被告只是其中的一部分，是否有服务到被告是不确定。对证据12表示没有异议。对证据13表示真实性没有异议，关联性由法院认定。庭审中，被告称其向广州市大城投资有限公司承租了瑞宝花园二期即广州市海珠区东晓南路1512号201至214号用作办公场所，双方并签订了租赁合同，租期期限从2010年7月1日起至2013年6月30日止；租赁期限届满后，双方没有续签合同，但其仍在涉案场地进行使用；因上述租赁合同纠纷，大城公司对其提起诉讼，该案在本院审理中。被告确认第11号电梯是其公司专用电梯。原告确认被告在2014年6月16日支付了前台代管费45536.18元，并表示不要求被告支付2013年5月及6月前台代管费的违约金及第三项诉请电费的起算时间有误，应是自2013年6月30日起算，水电费的金额以证据2显示的为准。本院认为，原、被告签订《瑞宝花园（二期）前期物业管理服务协议（商用物业）》及《补充协议》约定，被告将其承租物业委托原告实行物业管理，虽然上述协议的管理期限已届满，但被告至今仍继续使用承租房屋，而原告是接受广州瑞宝房地产开发有限公司委托对包括被告承租房屋在内的瑞宝花园（二期）进行前期物业管理的公司，故原告与广州瑞宝房地产开发有限公司签订的《瑞宝花园（二期）物业管理委托合同》对被告具有约束力，被告实际接受了原告的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，被告理应向原告支付对价。本案针对原告提交证据中被告实际发生费用予以调整，之后的原告可另案再诉。关于原告主张的自2013年7月至2014年5月物业管理费及违约金诉请。关于计费面积问题，双方约定自2012年9月1日起变更计费面积为1715平方米，管理费为8575元／月。被告以租赁期限届满后承租面积减少及与出租人对承租面积无法达成一致意见为由，抗辩不同意支付物业管理费。对此被告没有证据证明其抗辩的事实，故本院不予采信。原告要求被告参照8575元／月标准支付2013年7月至2014年5月物业管理费请求，合理合法，本院予以支持。至于违约金，物业管理费是按月收取，被告拖欠2013年7月至2014年5月物业管理费的行为已构成违约，但原告依据其与被告之间的物业管理协议约定标准要求被告从2013年7月2日起计付违约金，依据不足，本院依法予以调整，由于广州瑞宝房地产开发有限公司与原告签订的《瑞宝花园（二期）物业管理委托合同》对逾期支付物业管理费违约金标准没有约定，故应从2013年8月1日起按所欠金额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息的标准分段计至本判决确定还款期限届满之日止为宜，且以被告所欠该期间的物业管理费本金为限。关于原告主张的自2013年5月17日至2014年4月17日水费和2013年6月30日起至2014年4月30日电费以及违约金诉请。被告实际使用了承租场地，理应按照发生的水电额支付费用。原告主张被告欠交水、电费的事实，提供了欠费明细表，对该表费用的计算数额，原告还提供了分摊标准、水表读数等证据佐证，被告对此没有提出证据反驳，因此，对欠费明细表中所载费用是被告实际发生的水电费数额，本院予以采信；原告对于垫付上述水电费用的事实，提交了水电部门开具的发票证据证明，本院也予以采信，故被告应支付2013年5月17日至2014年4月17日自用、分摊水费2153.25元和2013年6月30日起至2014年4月30日自用、分摊电费62166.95元给原告。至于违约金，如前所述，由于广州瑞宝房地产开发有限公司与原告签订的《瑞宝花园（二期）物业管理委托合同》没有关于水电费交纳时间及违约责任的约定，而且原告支付水电费用行为属于代垫性质，因此原告要求被告按每日1‰标准计算上述欠款违约金的请求，本院不予采纳，但鉴于被告实际占用了原告的资金，故由被告从起诉之日即2014年6月5日起至本判决确定还款期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计付占用资金的利息给原告为宜。关于原告主张的2011-2013年代垫电梯年审费（检测费）及违约金诉请。根据原告提交的《发票》显示，是12台电梯合共发生的检测费金额，不足以证明被告使用的第11号发生的检测费金额为2967元事实，故原告要求被告支付该检测费2967元及违约金的请求，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的自2013年5月1日至2014年4月30日前台代管费及违约金诉请。根据原、被告签订《安管员代管协议》约定，原告为被告公司前台提供安管员服务，被告向原告支付费用；被告应在每月第五个工作日前将上月代管人员之行政费用及管理费用划入原告银行帐户，每逾期一天，被告按应付而未付款的1%向原告支付违约金。诉讼中，双方确认被告在2014年6月16日支付了前台代管费45536.18元给原告，对此本院予以认定。被告逾期支付前台代管费的行为已构成违约，原告要求被告按每日1%标准支付欠款违约金，符合合同约定，本院予以支持，但起算时间应从每月第五个工作日的第二日起计上月的费用，并计至2014年6月16日止，且违约金总额以本金45536.18为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告广州广百地产投资有限公司在本判决生效之日起10日内，支付2013年7月至2014年5月的物业管理费（每月按8575元计）给原告广州金玫瑰物业管理有限公司，并从2013年7月2日起至本判决确定还款期限届满之日止（每月2号开始起算），以每月8575元为基数从参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息的标准计付欠款的违约金（违约金总额以被告所欠该期间的物业管理费本金为限）。二、被告在本判决生效之日起10日内，支付2013年5月17日至2014年4月17日的自用、分摊水费2153.25元给原告，并从2014年6月5日起至本判决确定还款期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计付占用资金的利息。三、被告在本判决生效之日起10日内，支付2013年6月30日起至2014年4月30日自用、分摊电费62166.95元给原告，并从2014年6月5日起至本判决确定还款期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计付占用资金的利息。四、被告在本判决生效之日起10日内支付前台代管费的违约金给原告（按每日1%标准，以每月4419.65元为基数分段计算，其中2013年8月8日至2013年9月6日；2013年9月7日至2013年10月10日；2013年10月11日至2013年11月7日；2013年11月8日至2013年12月6日；2013年12月7日至2014年1月8日；2014年1月9日至2014年2月7日；2014年2月8日至2014年3月7日；2014年3月8日至2014年4月7日；2014年4月8日至2014年6月16日）。五、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3004元，由原告负担34元，被告负担2970元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇一四年九月九日书记员  杨 曼张洁