安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终2849号 上诉人（原审被告）：合肥周谷堆置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区合裕路南侧。 法定代表人：刘浩，董事长。 委托诉讼代理人：孙斌，安徽天禾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程源源，女，1990年6月7日出生，汉族，住安徽省合肥市淝河路文昌新村**。 委托诉讼代理人：邓传信，合肥市诚信法律服务所法律工作者。 上诉人合肥周谷堆置业有限公司（以下简称周谷堆公司）因与被上诉人程源源房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 周谷堆公司上诉请求：发回重审，或改判驳回程源源的诉讼请求，由程源源承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审遗漏了必要诉讼当事人关玉桂。周谷堆公司在百大周谷堆《商品房买卖合同》签约信息确认单订立后，办理了网上认购备案，从房产局网站上打印了正式的商品房销售合同书文本，并通知程源源来签订合同，但程源源以无法办理按揭贷款为由拒绝签订后续正式合同书，程源源因自身原因解除合同，一审认定商品房买卖合同无法签订的原因不可归责于双方，系认定事实错误。一审在周谷堆公司、关玉桂未达成新协议、程源源未取得相关授权情况下认定三方达成一致，程源源与周谷堆公司形成新合同关系，系认定事实不清。程源源不愿意签订正式商品房买卖合同，系违约方，周谷堆公司不应返还10万元定金，一审判令周谷堆公司向程源源返还10万元定金并支付利息损失，系适用法律错误，处理不公。 程源源辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 程源源向一审法院起诉请求：解除其与周谷堆公司签订的百大周谷堆《商品房买卖合同》签约信息确认单；周谷堆公司向其返还购房首付款330142元，给付利息（以330142元为基数，自立案日起按银行同期贷款利率计算至款清止）；周谷堆公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2015年5月13日，周谷堆公司与关玉桂签订《大兴周谷堆商铺认购书》一份，认购书载明：认购方关玉桂自愿认购周谷堆公司合肥大兴周谷堆农产品物流园的商铺，位置坐落于8号楼320室房屋，房屋销售建筑面积60.42平方米；房屋销售单价11235元/平方米，总房款678819元；签订认购书时，关玉桂应向周谷堆公司支付定金100000元，签订正式房地产买卖合同后，已付的定金自动转为购房款的一部分，关玉桂须于签订本认购书后10日内，携同此《认购书》、定金收据、首期楼款及应缴政府税项的相应款项或入账单、携带本人身份证到周谷堆售楼部办理交款手续并同意按照周谷堆公司统一版本签署《商品房买卖合同》及有关文件，如关玉桂在上述期限内未能或未依时缴付前述楼款或不履行此《认购书》任何条款时，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，周谷堆公司有权没收认购方已缴付的定金，并将该物业另行出售。 2015年5月19日，程源源与周谷堆公司签订了《百大周谷堆签约信息确认单》一份，确认单载明：程源源购买百大周谷堆8幢3层320号房屋，面积60.42平方米，原总价678819元，原单价11235元，优惠方式20000抵50000元，7天内付首付99折，按揭99折，特批99折，按建筑面积计算，该商铺单价每平方米10429.37元，总金额630142元；买受人首付房款330142元，应在2015年5月19日前支付给出卖人，剩余房款人民币300000元，办理按揭贷款；备注“此确认单由置业顾问认真填写，经买受人、纸业顾问、审核部门共同签章确认后作为签署正式《水平方面买卖合同》依据”。当日，程源源向周谷堆公司交付了首付款，周谷堆公司也出具了收据，确认收到程源源8#320购房首付款330142元（含已付100000元）。 2015年8月31日，周谷堆公司为前述房屋办理了网上认购备案，备案买受人为程源源。此后，双方未签订正式《商品房买卖合同》。 关玉桂系程源源配偶的父亲，程源源向周谷堆公司支付的购房首付款330142元包含关玉桂在签订《大兴周谷堆商铺认购书》时支付的定金100000元。 一审法院认为，周谷堆公司先与关玉桂签订《大兴周谷堆商铺认购书》，此后签订《百大周谷堆签约信息确认单》时将房屋买受人变更为程源源，且房屋首付款由程源源交纳，即三方达成一致，程源源与周谷堆公司形成新合同关系。程源源与周谷堆公司签订的《百大周谷堆签约信息确认单》系双方真实意思表示，内容明确具体且不违反法律强制性规定，对双方产生拘束力。 当事人签订的合同可分为预约合同和本约合同。预约合同目的在于当事人对将来签订合同的相关事项进行规划，意义在于为当事人设定可按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。判断商品房买卖中认购、订购、预定等协议为预约还是本约合同主要看其是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定。程源源、周谷堆公司签订的《百大周谷堆签约信息确认单》对双方当事人名称、商品房基本情况（包括房号、建筑面积）、总价、单价、付款时间、付款方式进行了明确约定，但未明确约定商品房交付时间、办证时间、违约责任等重要条款，且签约信息单备注“此确认单由置业顾问认真填写，经买受人、纸业顾问、审核部门共同签章确认后作为签署正式《水平方面买卖合同》依据”，即程源源、周谷堆公司明确知晓信息确认单系预约合同，故认定《百大周谷堆签约信息确认单》系以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。 《百大周谷堆签约信息确认单》未明确约定《商品房买卖合同》签订时间，合同双方应本着诚实信用原则进一步磋商，程源源诉称周谷堆公司拖延协助其办理银行按揭贷款导致《商品房买卖合同》未能签订，但未提供证据予以证明，故不予采信。周谷堆公司辩称多次联系程源源签订《商品房买卖合同》，程源源配偶征信问题导致贷款无法办理，程源源反悔不愿继续购买房屋，也未能提供证据证明，亦不予采信。房屋至诉讼时处于空置状态，《商品房买卖合同》具备签订条件，且根据交易习惯，按揭贷款办理前应先签订《商品房买卖合同》，故程源源认为周谷堆公司原因导致合同未能签订，也无事实依据，不予采信。鉴于双方在公平、诚信原则下进行了协商，双方基于无法办理贷款的主观原因，无法就购房合同签订时间及内容达成一致意见，致使购房合同不能订立，双方均不可归责，《百大周谷堆签约信息确认单》可以解除，故程源源诉请解除《百大周谷堆签约信息确认单》，应予支持。合同解除后，因合同取得的财产应当返还。程源源诉请周谷堆公司返还购房款，应予支持。周谷堆公司占用程源源资金，理应支付利息，程源源主张立案日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、解除程源源与合肥周谷堆置业有限公司于2015年5月19日签订的《百大周谷堆签约信息确认单》；二、合肥周谷堆置业有限公司于判决生效后十日内返还程源源购房款330142元，并自2018年2月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至款清之日止。案件受理费6250元，由合肥周谷堆置业有限公司负担。 二审期间，周谷堆公司围绕上诉请求向本院提交情况说明、2015年合肥房地产市场销售与贷款政策、证人证言等，以证明双方订立正式商品房买卖合同不存在实质性障碍，程源源经催促和通知，拒绝签订商品房买卖合同；程源源质证称不认可前述证据的关联性和证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，程源源、周谷堆公司就合肥大兴周谷堆农产品物流园8幢3层320号商铺订立的《百大周谷堆签约信息确认单》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。周谷堆公司此前与程源源亲属关玉桂就同一间商铺订立了书面认购书，周谷堆公司在订立《百大周谷堆签约信息确认单》后，将关玉桂为履行书面认购书缴纳的10万元款项计入程源源应付房款，且向程源源出具了330142元首付房款的收据，视为周谷堆公司认可商铺认购人、合同相对人变更为程源源，故周谷堆公司上诉称关玉桂系本案必要共同诉讼人，一审程序有误，于法无据，本院不予采信。 《百大周谷堆签约信息确认单》订立后，周谷堆公司为程源源办理了网上认购备案，双方此后未能依约签订正式商品房买卖合同，鉴于签订正式商品房买卖合同系买受人办理房屋按揭贷款的前提条件，程源源未能提供证据证明商品房买卖合同未能订立的过错在于周谷堆公司或存在合同客观上无法继续履行的其他情形，却以房屋按揭无法办理为由诉请解除《百大周谷堆签约信息确认单》，违反了诚实信用原则，周谷堆公司上诉称《百大周谷堆签约信息确认单》解除系程源源单方原因，本院予以采纳，一审判令解除《百大周谷堆签约信息确认单》，周谷堆公司向程源源返还购房款330142元，并无不当，但一审判令周谷堆公司向程源源支付资金占用利息损失，不符合公平原则，本院不予认同。因《百大周谷堆签约信息确认单》未约定定金罚则，周谷堆公司上诉主张其无需向程源源返还10万元定金，本院不予支持，周谷堆公司可就合同解除后的争议另行主张。 综上所述，周谷堆公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初1798号民事判决第一项，即：解除程源源与合肥周谷堆置业有限公司于2015年5月19日签订的《百大周谷堆签约信息确认单》； 二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初1798号民事判决第二项为：合肥周谷堆置业有限公司于判决生效之日起十日内向程源源返还购房款330142元； 三、驳回程源源其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6250元，由合肥周谷堆置业有限公司承担；二审案件受理费6250元，由程源源承担3250元，合肥周谷堆置业有限公司承担3000元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  沈 静 二〇一九年七月十日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。