广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初1807号原告（反诉被告）：新信利自行车车料（深圳）有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道茜坑社区竹村厂房**，统一社会信用代码914403006188943175。法定代表人：李俊杰。委托诉讼代理人：王立达，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈青，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市观澜经济发展有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道新澜大街**，统一社会信用代码91440300192473637R。法定代表人：陈桂贤。委托诉讼代理人：唐蓉，广东中熙（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许涛涛，广东中熙（龙华）律师事务所实习律师。上列原告诉被告土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈青，被告委托诉讼代理人唐蓉、许涛涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、依法撤销2016年5月12日原被告之间签署的《土地租赁合同》；二、判令被告在判决生效后十日内赔偿原告装修和新建厂房损失人民币900万元；三、判令被告在判决生效后十日内返还原告租赁保证金人民币41106元；四、本案所有诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年5月12日签订《土地租赁合同》，约定由原告续租位于深圳市龙华××社区××大道××院内××4110.68平方米土地，租期自2016年5月1日起至2018年4月30日止，原告需向被告支付租赁保证金41106元。在征得被告同意的情况下，原告负责并承担了前述土地的平整，并投入大量资金新建了地上建筑物。2018年，原告突然获悉，租赁土地已经被划入龙华区城市更新单元项目石清大道（二期）工程建设道路用地范围内，被告因此将可以利用原告在租赁土地上投入大量资金新建的地上建筑物及装修获取到政府给予的高额补偿。原告认为，尽管《土地租赁合同》的约定合同期满之后地上建筑物无偿归被告所有，原告无权向被告主张任何装修补偿及改扩建费用，但原告现在认为，《土地租赁合同》的这种约定明显显示公平，属于严重损害原告合法利益的不当约定。基于公平原则，原告对于在被告土地上投资兴建的建筑物的拆迁应当有权获得相应的补偿。根据我国《合同法》第五十四条规定，在订立合同时显示公平的，当事人有权请求人民法院变更或撤销合同。此外，涉案租赁土地上的建设物并非租赁合同中所提到的临时建筑，而是永久性建筑，原告投资了大量资金，才完成涉案土地上厂房的兴建，建筑面积4000多平方米，具备高额的经营价值。现该厂房已以村委名义申请历史遗留违法建筑登记，并取得了回执。请求依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告答辩称：一、原告称《土地租赁合同》显示公平，损害原告合法利益与事实不符。原被告就合同条款进行充分磋商，并经原告的法务审核，原告对于合同条款有充分的了解。二、原告未提供证据证明装修及兴建厂房的损失，且要求被告赔偿其装修及兴建厂房的损失依据不足。三、根据《土地租赁合同》约定，原告在合同到期后应将临时建筑清拆完毕，并将杂物清理干净，履行完义务后，被告将保证金退还原告。但原告没有履行上述义务，被告没有返回保证金的义务。原告称其地上建筑物为永久建筑，对此原告未举证。故，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出如下反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人返回涉案土地；二、判令被反诉人将承租的土地恢复原状，拆除涉案土地上的临时建筑物；三、本案所有诉讼费、鉴定评估费等皆由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年5月12日签订《土地租赁合同》，其中第四条第三款约定，在被反诉人将临时建筑清拆完毕，把该土地上的杂物、垃圾等清理干净，并结清应交的租金和水电费后，反诉人将租赁保证金原额退回给被反诉人。现合同到期，被反诉人应将涉案土地上的临时建筑物清拆完毕，将土地上的杂物、垃圾等清理干净，将涉案土地恢复原状并返还予反诉人。请求依法支持反诉人的反诉请求。针对被告的反诉，原告答辩称：一、关于合同效力问题。如涉案《土地租赁合同》违法，则无效，反诉人无权主张被反诉人返还涉案土地。二、在涉案《土地租赁合同》效力不明确的情况下，如经查明确属无效合同，则反诉人应在承租土地上兴建的建筑物所付出的成本予以抵偿后，被反诉人才同意将承租的土地恢复原状，拆除地上的建筑物，且被反诉人在涉案土地上所兴建的建筑物并非临时性建筑物，而是永久性建筑物。三、被反诉人是在反诉人签订《土地租赁合同》之后投入大量资金兴建了大量建筑物，却突然获悉涉案土地已被纳入城市更新的范围，对此，反诉人将因此可以利用被反诉人的建筑物获取高额补偿，《土地租赁合同》约定确实显示公平，恳请法院驳回反诉人的反诉请求。经审理查明如下事实：一、涉案土地系位于深圳市龙华区××社区××大道××号院内清湖加油站南侧面积为4110.68平方米土地，未办理不动产登记。二、2010年3月29日，原告与被告就涉案土地租赁事宜已经达成协议，由被告将涉案土地出租予原告用于搭建临时建筑物，租用期限二年，自2010年1月1日至2011年12月31日。其后，被告将涉案土地交付原告占有、使用，交付时的状态为空地。其后，原告陆续在涉案土地上兴建了厂房。2015年11月19日，原告与被告就涉案土地租赁事宜签订第二份《土地租赁合同》，约定租赁期限从2015年10月1日起至2016年4月30日止，用途为搭建临时建筑物。2016年5月12日，原告与被告再次签订《土地租赁合同》约定：被告继续将涉案土地出租予原告，租赁期限为两年，即从2016年5月1日起至2018年4月30日止；从2016年5月1日起计收租金，租赁期第一年（2016年5月1日至2017年4月30日）的租金为16443元/月，第二年（2017年5月1日至2018年4月30日）的租金为20553元/月；原告须于每月5日前将当月租金全部交到被告的财务室；合同第四条约定，合同生效后，原告须向被告交付租赁保证金41106元和2016年5月份的租金16443元，租赁保证金不得用于冲抵租金或其他费用；合同期满，在原告将临时建筑物清拆完毕，把该土地的杂物、垃圾等清理干净，并结清应交的租金和水电费后，被告将租赁保证金原额退回给原告，如原告中途违约终止合同或因原告违约而被被告解除合同的，保证金不予退回；合同第十条约定，租赁合同履行期间，遇到政府征地、旧改拆迁等情形需对物业进行拆迁，导致租赁合同无法继续履行的，被告可行使合同解除权，双方互不追究违约责任，被告只需提前二个月书面通知原告搬迁，原告必须按期搬迁并交还土地，且不得向被告或任何第三方主张装修补偿，搬迁费等；合同第十二条约定，原告在租赁期内任何时间或租期结束时以任何理由迁出租赁物业，除可搬走原告合法所有的可移动资产外，原告所投入的装修及物业不可分离的设备等无偿归被告所有，原告在搬离物业时，不得损坏装修和设备，并保持门窗、水电等设施设备完好，如有损坏应予赔偿。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。庭审中，被告确认收到原告交纳的租赁保证金41106元。三、2018年5月10日，被告向原告发出《租赁合同期满搬迁告知函》，告知原告涉案土地在龙华区城市更新单元项目涉及石清大道（二期）工程建设道路用地范围内，被告确定不续签并终止合同，收回土地，逾期未依约交还租赁土地的，被告将按照租赁合同第十一条、第十二条、第十三条的约定执行，拆除临时建筑物、清理杂物垃圾等产生的费用由原告承担。截至庭审之日，涉案土地上兴建的房产仍未拆除。四、原告主张，原告在涉案土地上兴建了永久建筑，该建筑已办理了历史遗留问题违法建筑登记。根据原告提供的登记号508140558088E，本院向龙华区“两规办”调取了该登记号对应的历史遗留违法建筑普查档案。根据该档案资料显示，登记的建筑名称为中国石油化工股份有限公司深圳青湖加油站，建筑物来源为自建，申报当事人为中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油公司。五、庭审中，原告向本院申请对涉案土地兴建的房产装修及建筑价值进行评估。被告则主张租赁期限已届满，其不同意原告的评估申请。以上事实，有《土地租赁合同》、《租赁合同期满搬迁告知函》、历史遗留违法建筑普查档案资料等书证及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。关于原、被告之间《土地租赁合同》效力问题。涉案土地未办理不动产登记，原、被告均未就涉案土地属于何种性质予以举证。根据庭审查明的事实，原告与被告就涉案土地于2010年即成立土地租赁合同关系，且双方之间的合同已经实际履行，原告在涉案土地上建设的房产亦已建成并使用至今。在原、被告租赁合同履行过程中，行政主管部门未以该合同违反我国《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出租用于非农建设的强制性规定为由而作出行政处理，故，从充分尊重当事人意思自治及维护交易稳定之角度出发，原告与被告之间的《土地租赁合同》应视为有效合同，对此，本院予以确认。原告主张，《土地租赁合同》关于租赁期满后建筑物归属内容的约定有失公平，涉案合同应予撤销，且被告在拆迁时将会因为原告在土地上所建设的房产获得拆迁赔偿，对此，被告应赔偿原告装修损失及新建房产的损失，损失金额以鉴定机构确定的金额为准。本院认为，当事人对其诉讼主张，有义务提供证据。根据法律规定及相关法理，显失公平是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立合同，使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等之情形，而交易价值和价款过于悬殊，责任承担、风险承担显然不合理的合同，亦可称为显失公平合同。本案中，首先，原告与被告已经建立了长期的租赁关系，原告对于涉案土地用于搭建临时建筑物的约定早已知情。本案中并无证据证明被告在签订合同时利用优势地位或在原告缺乏经验的情况下与原告订立涉案合同，且在双方租赁合同长期履行过程中，原告对涉案土地的使用始终处于稳定状态，未因为涉案合同而发生明显不合理的风险，故原告主张涉案合同系显示公平合同依据不足。其次，涉案合同对土地用于搭建临时建筑物已作出明确约定。原告主张其兴建的构筑物为永久建筑，但未提交行政主管部门出具的建筑规划及施工许可等证明建筑物的建设情况。根据龙华区“两规办”档案资料显示，原告申请调取的508140558088E号档案载明的建筑名称为深圳青湖加油站，与原告兴建的房产并无关联性。原告关于建设永久建筑物的主张缺乏事实依据。退一步言之，即使原告兴建的地上构筑物确实为永久建筑，但原告系在承租而来的土地上实施的建设行为。原告作为承租人，应当知道承租土地具有租赁期限，亦应知晓承租期限届满后出租人有权收回土地的法律后果。在此前提下，原告仍超出合同约定的土地使用范围而建设成本更为高昂的永久性建筑，并造成资金损失，原告对此存在明显过错，应自行承担建设房产的相关费用。再者，涉案合同约定的租赁期限自2018年4月30日届满，而在租赁期限届满后，原告仍继续占有、使用涉案土地。根据我国《合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同”的规定，被告有权在租赁期届满后随时解除合同。故，原告在涉案土地上建设的房产及装修价值，在租赁期限之内已经折损完毕，原告再行要求被告赔偿损失缺乏事实依据。综合前述，原告关于撤销《土地租赁合同》并要求被告赔偿装修及建设厂房损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告的鉴定申请，本院不予准许。2018年5月10日，被告向原告发出《租赁合同期满搬迁告知函》，要求解除合同并收回涉案土地。在《租赁合同期满搬迁告知函》到达原告时，双方的租赁关系解除，原告再无继续占有、使用涉案土地的合法理由，故被告反诉请求原告返还涉案土地具有事实及法律依据，本院予以支持。关于恢复土地原状及拆除临时建筑物的问题。涉案合同对租期结束时的装修及不可分离设备的处分方式进行了约定，被告可自行处理原告在地上建设的临时建筑及房产装修，故其关于原告拆除临时建筑的反诉请求缺乏合同依据，本院不予支持。同时，被告对土地原状情况未予举证，无法认定恢复原状的程度，故其反诉主张原告恢复土地原状依据不足，本院不予支持。关于租赁保证金。涉案合同解除的事实已由本院确认，且被告依约具有处理地上建筑物及装修的合同权利，被告再行以原告未清理杂物、垃圾为由不予返还租赁押金理由不足。原告诉请被告返还租赁保证金41106元理由充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第二百三十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市观澜经济发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告新信利自行车车料（深圳）有限公司返还租赁保证金人民币41106元。二、原告新信利自行车车料（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市观澜经济发展有限公司返还位于深圳市龙华区观澜街道新城社区观澜大道3号院内清湖加油站南侧面积为4110.68平方米土地。三、驳回原告新信利自行车车料（深圳）有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告深圳市观澜经济发展有限公司的其他反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币75088元，由原告负担人民币72088元，被告负担人民币3000元。反诉受理费人民币100元，由原告负担人民币50元，被告负担人民币50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年七月一日书记员  李舒龄书记员  黄淑娟