上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）重字第1号原告吴银余。原告许翠英。原告刘桂红。原告刘佳君。以上四原告共同委托代理人吴鲲。原告吴鲲。被告倪圣芳。委托代理人夏善晨，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人黄海晨，北京大成（上海）律师事务所律师。第三人上海松江茸城动拆迁有限公司。法定代表人孙一平。委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。原告吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君诉被告倪圣芳、第三人上海松江茸城动拆迁有限公司（以下简称“茸城公司”）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理后，依法适用简易程序。2013年11月22日，本院作出（2013）松民三（民）初字第1776号民事判决。原告不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。2014年3月27日，上海市第一中级人民法院以（2014）沪一中民一（民）终字第30号民事裁定书，裁定撤销了本院判决，并将案件发回本院重审。2014年4月30日，本院重审案件立案后依法另行组成合议庭，并于同年6月13日和8月20日两次公开开庭进行了审理。原告吴鲲暨原告吴银余、许翠英、刘桂红、刘佳君委托代理人，被告倪圣芳委托代理人黄海晨两次到庭参加诉讼，第三人茸城公司委托代理人周顺昌参加第一次庭审，第三人茸城公司委托代理人杨生泉参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君诉称：1986年秋，原告吴银余、吴鲲、许翠英经佘山镇政府佘府（86）第114号文件批准，在佘山镇将军村吴家桥队宅基地（以下简称“系争宅基地”）上新建造二上二下四间楼房二间小屋及其他杂用间近300平方米房屋（以下简称“系争房屋”），1987年春节原告吴鲲与原告刘桂红结婚后生育原告刘佳君。1991年10月5日松江县土地管理局对上述房屋颁发农村宅基地使用证，使用权人为上述五人，户口簿记载入住该房屋的亦是上述五人。1996年11月28日，原告吴银余将系争房屋以24，000元擅自同被告签订转让房屋的协议书。原告吴鲲获知后坚决不同意并于1997年1月找到被告协商退钱退房之事，被告表示原告随时可回来住，今后拆迁大部分房款归原告所有，故原告吴鲲让被告先住着。2002年原告所在村南面的凤凰村进行拆迁，原告吴鲲又找到被告协商愿加倍把房子要回来，但被告仍是此前的表示，故几次交涉均未果。直至2011年下半年原告所在区域列为市属大型居住社区需要动拆迁，在动迁办墙壁上公布的上海市大型居住社区佘山21丘基地分组名单显示：第十一组454号被拆迁人为被告和原告吴鲲。被告当时口头上多次公开表示所得拆迁补偿款大部分归原告，却背着原告违法单方与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，将补偿款745，000元和280.73平方米安置房分配权全部违法占为己有。事后被告给原告吴银余6，000元“烟酒费”。原告吴鲲经与被告多次交涉未果。据此，原告请求法院判令：1、被告偿付五原告宅基地补偿及各项地方性政策补贴包括奖励等合计431，598元；2、被告支付上述款项的利息（以431，598元为本金，自2011年8月15日起计算至实际偿付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告将农民安置房分配购买权280.73平米中的234平米归五原告所有。庭审中，原告增加诉请为：1、判决被告与原告吴银余于1996年11月28日签订的房屋买卖协议无效；2、判令被告与第三人签订的征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议无效；3、判令第三人对被告第1、2债务承担连带清偿责任。后原告又撤回增加的三项请求。被告倪圣芳辩称：不同意原告的诉请。原被告签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且协议为原告吴银余起草，并得到村委会批准认可，因此该协议合法有效。被告同拆迁公司签订的合同是处分自己的财产，没有损害原告的利益。原告在拆迁前对房屋买卖从未提出异议，故原告主张违反诚信原则，拆迁利益应当归被告所有。据此，被告不同意原告诉请。第三人茸城公司述称：第三人当时签订协议认定的被拆迁人是基于原、被告的转让协议，原告已经将房屋出卖，因此房屋拆迁享有的权利转移至被告名下，据此第三人同被告签署拆迁协议。经审理查明：原被告争议的宅基地位置为上海市松江区佘山镇高家村将军宅XXX号，宅基地使用证号为084891，土地使用者为吴银余，立基日期为1986年9月，立基人口为吴银余、许翠英、吴小弟（原告吴鲲曾用名）。1991年10月，系争宅基地使用权证经上海市松江县土地管理局审核同意，宅基地使用权申请表中载明现有人口为原告吴银余、许翠英、吴小弟、刘桂红、吴闻军（原告刘佳君曾用名），审核表载明现有人口为原告吴银余、许翠英、吴才弟、刘桂红、吴闻军。宅基地核定使用面积为269.8平米。1996年11月28日，原告吴银余与被告签订协议书一份，约定：由将军村吴家桥生产队吴银余出卖房屋给上海市秀山路XXX弄XXX号倪圣芳，经双方协商定价计人民币24，000元整，具体房屋基本情况：屋十公尺四十厘米楼房一幢、平房小屋二间，另有其他实用间，房屋四周包括围墙，南面集体空地、北面陈伯华屋、东面陈伯华屋，西面河边，具体付款第一次已付11，000元，另有立据付清于本月28日全部付清13，000元。另有交给房屋证一本。立据以后以上房屋情况所有权归倪圣芳所有，出卖人无权。特此立据即日起有效。原告吴银余与被告倪圣芳均在该协议上签字，原松江县佘山镇将军村村民委员会在该协议上盖章予以确认。协议签订后被告即支付原告吴银余房款24，000元，原告吴银余将房屋交付给被告。2011年8月14日，上海市松江区佘山镇人民政府动迁安置管理办公室大型社区作为甲方、本案第三人茸城公司作为甲方代理人、被告倪圣芳（证件名称为084891号宅基地使用证）作为乙方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。根该协议第一条约定，乙方所有的房屋坐落在佘山镇高家村将军宅XXX号，建筑面积199.94平米；第二条约定，乙方住房经上海地维房地产估价有限公司评估，其房屋安置单价结合成新为475.25／355.03元／平米。根据《若干规定》规定，松江区县政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价550元，价格补贴440元／建筑面积。第三条约定，甲方给予乙方货币补偿款545，620元，计算方式为：1、估价147，739元＋（550＋440）×199.94平米=345，680元；2、补贴1，000元／平米×199.94平米=199，940元。第四条约定，甲方应支付乙方棚舍和其他附属物补偿款57，295元。第六条约定，甲方支付乙方搬家补助费3，999元、设备迁移费6，500元。第十二条约定，双方约定其他事项：1、临时过渡费8元／月×12月×199.94平米=19，195元（过渡期约定两年，预发一年）；2、奖励费12元／平米×199.94平米=2，400元；3、速迁费150元／平米×199.94平米=29，991元；4、综合一次性补偿80，000元。本协议以上合计745，000元，本户应安置面积280.73平米。该协议书尾部盖有补偿款已领的印章。被告于2011年8月18日起获得系争房屋的全部拆迁款。2012年3月14日，原告向被告书面主张补偿款相关权利。后因双方无法达成一致意见，本案之前原告曾多次因该纠纷诉至本院，后均自动撤回起诉。另查明，原告吴银余和许翠英为原告吴鲲父母，原告刘桂红系原告吴鲲前妻，原告刘佳君为原告吴鲲之子。1998年4月，五原告户口均为上海市松江区佘山镇将军村**。2002年4月5日，原告刘桂红和刘佳君户口户口迁至佘山镇河泾村**。08年3月31日原告吴银余、许翠英、吴鲲因征地由农业人口转为非农户口，户口仍在户口仍在将军村**房屋内。v>上海市松江区佘山镇将军村XXX号和将军宅XXX号为两处不同的房屋。上海市松江区佘山镇将军村XXX号除原告户籍外尚有吴户籍外尚有吴才根、籍。吴才根和吴才弟为原告吴鲲的哥哥，两人作为土地使用者分别持有证号分别为085106和085068，并就上述证号的土地房屋获得了安置补偿。被告为城市非农居民。再查明，2002年6月25日，上海市松江区人民政府发出关于松江各地区居住房屋拆迁补偿安置标准的通知，该通知将本区房屋拆迁区域登记进行划分并根据区域划分确定各区域征用农村集体所有土地上的居住房屋补偿安置标准，其中三级区域登记的土地使用权基价为550元／平米，价格补贴单价为440元／平米。以上事实由上海市农村宅基地使用权审核表、常住人口登记卡、协议书、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、户籍资料、上户籍资料、人民政府通知、常口现实库信息资料以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。庭审中，原告提交上海市松江区佘山镇高家村村民委员会（以下简称“高家村村委会”）出具两份证明，载明，原告吴鲲在1991年宅基地证发放时（证号0848**）误写成吴琨，在1991年宅基地使用权申请表上误写成吴小弟，在宅基地使用审核表上误写成吴才弟。吴鲲、吴琨、吴小弟、吴才第均为同一个人，情况属实。刘佳君在1991年宅基地使用权申请表上误写成吴闻军。刘佳君、吴闻军均为同一个人，情况属实。庭审中，原告刘桂红和刘佳君确认未在他处享有宅基地权利。原告吴银余、吴鲲、许翠英认可原告刘桂红和原告刘佳君对系争宅基地的使用权。五原告表示其五人关于补偿款和安置房购买权的份额在本案中内部不做区分。庭审中，被告陈述其搬进系争房屋后没有对房屋进行新建，因房屋长时间无人居住故入住时进行粉刷、铺设瓷砖等简单装修，花费数千元。庭审中，五原告确认拆迁后被告曾给予6，000元烟酒费，上述费用同意从其应获得的补偿款中扣除。庭审中，第三人出具上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单，该报告单载明系争房屋的房屋评估价格为97，537元，装修补偿价格为34，352元，场地围墙补偿价格为15，850元，以上合计147，739元。法庭询问拆迁安置补偿协议中第三条中货币补偿的对价，第三人陈述“估价”中147，739元对应的是系争房屋、装修和附属物的评估价格。（550＋440）＊199.94平米中单价中550元是土地使用权基价，440元是价格补贴，199.94平米是房屋的建筑面积。“补贴”中单价1，000元／平米是由于安置房的价格上涨，因此政府给予相应补贴。另，第三人陈述协议第四条中的棚舍和其他附属物补偿款57，295元系对水桥、水井、无证房、树等物品的补偿。就安置房，第三人陈述目前安置房尚在建造中，被告可以获安置房屋的面积和位置现无法确定。本院认为：本案中，被告与原告吴银余于1996年签订系争宅基地上所建房屋的转让协议，由被告实际使用至拆迁时止，后因拆迁利益的分配产生争议。原告主张被告侵犯其宅基地使用权及房屋所有权并要求分割相应补偿款和安置房购房指标。被告对五原告主体资格、要求分割拆迁补偿的依据及具体补偿标准均提出异议。双方主要争议焦点为宅基地权利人的确认、原被告关于拆迁权益的区分及拆迁补偿内容的分割三部分。宅基地权利人的确定应以宅基地使用权证和宅基地房屋建造用地审核表所核定的人员为准，并以户为单位。审核表中的“吴才弟”已经另有宅基地，结合申请表中现有人口和立基人中均有吴小弟及村委会开具的证明，该审核表中“吴才弟”应为“吴小弟”的误写，五原告均为上海市农村宅基地使用权审核表中的家庭成员。而尽管原告刘桂红和刘佳君户口从该村迁户口从该村迁走但并未获得其他宅基地使用权，对系争宅基地享有的权利。庭审中其余三名原告对上述两人享有系争宅基地使用权人相关权益亦均无异议，本院确认系争宅基地使用权人为五原告。现系争宅基地及地上物已经动迁，宅基地和地上物的权利均化为货币补偿和安置房购买指标，以下就各方拆迁权益的享有进行阐析。1996年，原告吴银余同被告签订协议书，出售系争宅基地上的房屋及其他构筑物，该协议书尽管只有原告吴银余签字，但吴银余系户主，鉴于五原告特殊身份关系，可以认定其余四原告对原告吴银余出卖房屋的行为无异议。现房屋实际交付达十多年之久，因此本着诚实信用，维护交易安全的原则，本院确认被告应当享有系争宅基地上房屋、构筑物等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益。尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更。然而，农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。本案被告从购买至今为城市户口，并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故从法律上并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。综上，对于五原告主张被告侵犯其宅基地使用人权益并要求分割拆迁利益的请求予以认可。系争宅基地及其地上物的补偿分为两部分：一为现金补偿，二为拆迁安置房购买权。对现金补偿的主张，根据被告同动迁单位签订的安置补偿协议，系争宅基地及其地上物获得包含估价、房屋补贴、附着物补贴等合计745，000元，尽管第三人明确“估价”中550元／平米系土地补贴，440元／平米是价格补贴，“补贴”中1，000元／平米是安置房的价格上涨补贴，但鉴于数量的计算乃根据房屋建筑面积获得，故在拆迁过程中土地和房屋混同或混淆的情况下，本院并本着尊重现状、考虑到近年来房价上涨和被告实际使用系争房屋已达数十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，将安置补偿协议的整体拆迁款为分割对象，在扣除被告购买时的房款24，000元之后，原被告按照3：7进行分割，即五原告获得216，300元，被告获得504，700元。原告自认上述补偿款中扣除6，000元被告已付费用，故五原告应得补偿款为210，300元。被告将系争宅基地的拆迁款据为己有，侵犯了五原告关于宅基地的合法权益，本院以原告首次主张拆迁补偿款的时间即2012年3月14日开始计算上述补偿款利息。对安置房购买权的主张，考虑到有安置房实际面积、位置等尚处于不确定状态，故本案中不宜进行确权分割。因此五原告的起诉时机尚未成熟，当事人可待房屋实际交付后再行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：一、被告倪圣芳于本判决生效之日起十日内支付原告吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君拆迁补偿款210，300元；二、被告倪圣芳于本判决生效之日起十日内支付原告吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君支付上述补偿款利息（计算方式为：以210，300元为本金，从2012年3月14日起算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，774元，由原告吴银余、吴鲲、许翠英、刘桂红、刘佳君负担3，229.5元（已付），被告倪圣芳负担4，544.5元（于本判决生效之日起七日内支付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  陆瑞兴二〇一四年九月二十三日书 记 员  沈 韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。佘山镇北干山村河泾632号