沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书[2015]于民二初字第05981号原告：沈阳市于洪区商业网点规划建设办公室，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：杨颖，系该办公室主任。委托代理人：郑宪，系辽宁恒敬律师事务所律师。被告：王铁英，男，1955年11月11日出生，汉族，系沈阳市于洪区。委托代理人：王敬林，男，1963年11月23日出生，汉族，系沈阳市于洪区百货公司副经理，现住沈阳市于洪区。第三人：崔凤霞，女，1956年12月24日出生，汉族，现住皇姑区。原告沈阳市于洪区商业网点规划建设办公室诉被告王铁英、第三人崔凤霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日受理后，依法由审判员周楠担任审判长，与代理审判员栾岚、人民陪审员朴善锋依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑宪、被告委托代理人王敬林、第三人崔凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年1月1日签订《商业网点租赁合同书》，约定原告将位于于洪区北塔街10号5门的商业网点租赁给被告使用，租赁期限2014年1月1日至2014年6月30日，年租金2万元，每半年为一个付款期限。原告如约将该商业网点交付被告使用，被告仅支付了2014年1月1日至2014年6月30日器件的租金。从2014年7月1日起，被告仍继续使用该商业网点，但未支付任何租金。原告认为，被告未按合同约定交还租赁网点已构成违约，被告应将商业网点返还原告，并支付租赁期满后占有使用费及违约金。请求：1、判令被告及第三人将租赁房屋交还原告；2、判令被告及第三人向原告支付租赁期满后的房屋占有使用费（从2014年7月1日起至实际交付之日止，按年租金2万元的标准计算）；3、判令被告及第三人向原告支付违约金人民币6000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：同意原告的诉讼请求，因为现在租赁我房屋的崔凤霞不走，2002年租赁至今。我不应该支付违约金。第三人辩称：我去年想把网点出兑，但是原告不同意，王铁英说要把房屋出售，让我先用着说租金不要了，说什么时间卖房子，什么时间腾房。我花费4.5万元兑的浴池，我可以腾房，但是需要赔偿我的损失，我还交给原告5000元押金。经审理查明：被告一直租赁原告商业网点使用，2014年1月1日，原、被告续签了《商业网点租赁合同书》，约定原告（甲方）将位于于洪区北塔街10号5门的商业网点租赁给被告（乙方）使用，租赁期限2014年1月1日至2014年6月30日，年租金2万元。付款方式：以每半年为一个付款期，每半年的前一个月的月末前为付款日。商业网点原则上不准装修、改造，不准擅自更改供水、供暖、门窗等配套设施，否则甲方有权解除合同，所造成的损失乙方自行负责。如确有必要，乙方须事前向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可装修改造，合同解除后，甲方不承担、不给付乙方对该租赁房屋所有投入、添附及损失。乙方如不按规定期限交纳租金，甲方按以下规定处理：超期一个月加罚年租金20%，超期两个月加罚年租金30%，超期三个月甲方有权解除合同，一切损失由乙方自己负责。2015年6月10日，原告发出通知，要求被告于2015年6月18日前交回房屋。2015年7月13日，原告发出关于限期腾退商业网店的通知，要求被告于2015年7月20日前一次性腾退完毕。租赁期间，被告将案涉房屋转租给第三人崔凤霞。2014年，被告与第三人续签了租房协议书，租赁期限：2014年5月16日至2015年5月15日止，年租金28000元。在租用期间如国家需要或发生不可抗力被迫停止使用，双方需无条件服从，被告不承担第三人的任何损失。另查明，被告已向原告支付租金至2014年6月30日，第三人向被告支付租金至2015年5月15日。房屋现由第三人占有使用。以上事实有当事人陈述、商业网点租赁合同书、通知、发出关于限期腾退商业网店的通知、租房协议书载卷佐证，经开庭质证，本院予以认定。本院认为：原、被告签订《商业网点租赁合同书》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家或他人的合法权益，合法有效。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故2014年6月30日租赁期限届满后，双方形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2015年6月10日发出通知要求被告于2015年6月18日前交回房屋，又于2015年7月13日发出通知要求被告于2015年7月20日前腾退，因2015年6月10日至2015年6月18日的腾退时间较短，不在合理期限范围内，以2015年7月20日为宜，应认定双方的租赁合同于2015年7月20日解除，被告应支付相应的租金21096元（从2014年7月1日至2015年7月20日；年租金2万元）。合同解除后，承租人应返还租赁物并承担占有使用费。法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。参照原、被告之间约定的租金标准，被告及第三人应自2015年7月21日起按年租金2万元的标准向原告支付占有使用费。因第三人现占有使用房屋，故被告及第三人应共同承担腾退义务，将租赁物返还原告。关于违约金，原、被告之间的不定期租赁合同应参照2014年的《商业网点租赁合同书》履行，每半年的前一个月的月末前为付款日，被告未能按时交纳租金，应承担相应的违约责任。租金10000元，从2014年12月1日起计算违约金；租金10000元，从2015年6月1日起计算违约金；租金1096元，从2015年7月20日计算违约金。双方之间的租赁合同解除后，不存在合同关系，不适用违约金。按照合同法及相关解释规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法过分高于造成的损失。原告主张按租金的30%作为违约金过高，应予调整。考虑到合同中约定违约金标准及违约情况，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍[基准利率×（1+30%）×（1+30%）]计算违约金。被告主张应有第三人承担违约责任，因第三人与原告之间不存在合同关系，且第三人已向被告支付租金，故对被告该主张不予支持。关于第三人主张的损失，因第三人与原告之间不存在合同关系，根据合同相对性，对第三人向原告主张损失的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告王铁英、第三人崔凤霞于本判决发生法律效力之日起30日内将沈阳市于洪区北塔街10号5门的商业网点返还给原告沈阳市于洪区商业网点规划建设办公室；二、被告王铁英于本判决发生法律效力之日起30日内给付原告沈阳市于洪区商业网点规划建设办公室租金21096元；三、被告王铁英、第三人崔凤霞于本判决发生法律效力之日起30日内给付原告沈阳市于洪区商业网点规划建设办公室占有使用费：自2015年7月21日起按年租金2万元的标准计算至实际腾退之日止；四、被告王铁英于本判决发生法律效力之日起30日内给付原告沈阳市于洪区商业网点规划建设办公室违约金：租金10000元从2014年12月1日起计算；租金10000元从2015年6月1日起计算；租金1096元从2015年7月20日计算，以上均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍的标准计算。如果被告、第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费479元，由被告王铁英承担327.4元、被告王铁英和第三人崔凤霞共同承担151.6元。如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 楠代理审判员 栾 岚人民陪审员 朴善锋二〇一六年四月十二日书 记 员 施 洋