安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2014��迎民一初字第00466号原告：安庆市凯润房地产开发有限公司，住所地安庆市。法定代表人：葛和凯，该公司总经理。委托代理人：徐飞，安徽引江律师事务所律师。委托代理人：朱海涛，安徽引江律师事务所律师。被告：周辉，男，汉族，住安庆市望江县。安庆市凯润房地产开发有限公司（以下简称凯润房地产公司）诉周辉商品房销售合同纠纷一案，原告于2014年5月13日向本院提起民事诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2014年7月9日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人徐飞、朱海涛到庭参加诉讼、被告周辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯润房地产公司诉称：原、被告于2013年1月26日签订编号为2013100161057028商品房买卖合同，并于同日签订该合同补充协议。该合同补充协议第十三条约定：“出卖人为买受人购房贷款提供阶段性���保，买受人对银行违约，视为对本合同违约。如连续3个月或累计6个月未偿付本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行责任通知的，出卖人有权单方解除预售合同，并收回本合同项下房产，并不返还定金。”根据商品房买卖合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：（2）逾期超过30日之后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”现被告未能按约定履行还款义务，被告的行为严重违反了合同及补充协议的规定，为维护原告的合法权益，故起诉要求依法判令：1、解除原、被告于2013年1月26日签订的编号为2013100161057028商品房买卖合同，并且不予返还定金。2、被告向原告支付因其逾期还贷造成的银行从原告保证金帐户扣划的资金4133.12元直至合同实际解除之日的扣除保证��金额。3、被告向原告支付违约金3347.37元。4、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交以下证据1、组织机构代码证、企业法人营业执照，证明原告的诉讼主体资格。2、法定代表人身份证明书及身份证，证明原告法定代表人身份信息。3、被告的身份证，证明被告的身份信息。4、关于扣划保证金还贷的通知二份，证明被告拖欠银行贷款、逾期还贷从而导致银行从原告保证金账户扣划资金的事实。5、房屋认购书，证明被告向原告交付定金数额为30000元。6、欠款协议，证明被告于2013年12月31日前向原告支付房屋首付款42368.5元，被告逾期未足额支付，原告有权单方解除商品房买卖合同。7、商品房买卖合同，证明原、被告之间签订房屋买卖合同的事实及双方对违约责任的约定。被告周辉未到庭答辩，未对原告证据进行质证。原告证据经过庭审出示，本院认为符合证据“三性”，予以认定。经过对原告提交的证据进行分析和认证并对原告的诉讼请求和所依据的事实与理由进行了审查并结合当事人陈述，本院确认案件事实如下：2013年1月26日，凯润房地产公司与周辉签订了《商品房买卖合同》一份，约定由周辉购买凯润房地产公司开发的坐落于迎江区华中路北侧大发宜景城二期工程17幢1单元1002室住房一套，商品房单价为每平方米3889.7元，购房款364737元；双方约定付款方式为：（1）2013年1月26日，买受人支付出卖人房屋首付款（含定金）114737元。（2）商业贷款：人民币250000元。双方在补充合同第十三条约定：“出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视为对本合同违约。连续3个月或累计6个月未偿付本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行责任通知的，出卖人有权单方解除预售合同，并收回本合同项下房产，并不返还定金，如没收的定金不足以弥补出卖人损失的，买受人应赔偿由此给出卖人造成的损失。”合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向合同出卖人支付违约金。”协议签订后，周辉向原告缴纳30000元定金。周辉于当日向凯润房地产公司出具欠款协议一份：“乙方（周辉）今欠甲方（凯润房地产公司）人民币共计84737元，此款为大发宜景城二期17幢1002室未付清的购房款。经协商，乙方（周辉）分两次将欠款付清：1、2013年12月31日前，乙方（周辉）向甲方（凯润房地产公司）支付42368.5元；2、2014年12月31日前，乙方（周辉）向甲方（凯润房地产公司）支付42368.5元。”中国建设银行股份���限公司安庆市分行个人贷款中心分别出具证明两份，分别载明：“截至2013年12月31日，客户周辉个人住房贷款风险状态已进入次级，累计拖欠个人住房贷款本息合计：肆仟壹佰叁拾叁元壹角贰分。该笔贷款尚未办妥抵押登记手续，仍由安庆市凯润房地产开发有限公司提供连带担保责任。因此根据双方约定，扣划安庆市凯润房地产有限公司保证金账户资金用于归还客户周辉拖欠的个人住房贷款本息。扣划金额4133.12元。”、“截至2014年5月30日，客户周辉个人住房贷款风险状态已进入次级，累计拖欠个人住房贷款本息合计：陆仟肆佰贰拾贰元零叁分。该笔贷款尚未办妥抵押登记手续，仍由安庆市凯润房地产开发有限公司提供连带担保责任。因此根据双方约定，扣划安庆市凯润房地产有限公司保证金账户资金用于归还客户周辉拖欠的个人住房贷款本息。扣划金额6422.03元。”现原告起诉至本院要求解除合同并支付违约金。本院认为：原告与被告订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现双方约定“连续3个月或累计6个月未偿付本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行责任通知的”为单方解除合同的条件，现该条件已成就，故对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于被告向原告缴纳的定金，因其未能履行合同债务，根据定金罚则，依法不予返还，故对原告要求不返还定金的诉讼请求予以支持。因双方既约定定金、又约定违约金的，非违约方可选择一种对其最有利的责任形式主张权利，现原告已主张定金，故对原告要求被告支付违约金3347.37元的诉讼请求依法不予以支持。原告当庭撤回第二项诉讼请求，系其真实意思表示，不违反法律规定，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告安庆市凯润房地产开发有限公司与被告周辉于2013年1月26日签订的编号为2013100161057028商品房买卖合同，定金30000元不予返还；二、驳回原告安庆市凯润房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告安庆市凯润房地产开发有限公司负担50元，被告周辉负担100元（该受理费原告已预缴，被告在本判决生效之日起三日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市���级人民法院。审 判 长 王  志  会审 判 员 汪     婷人民陪审员 王     秀二〇一四年九月十二日书 记 员 檀小艳（实习）附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决