福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初4837号 原告：肖文海，男，1988年9月6日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：苏德谋，北京君颜（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱真真，北京君颜（厦门）律师事务所律师。 被告：李育红，女，1980年6月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告肖文海与被告李育红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖文海的委托诉讼代理人苏德谋、被告李育红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖文海向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除肖文海与李育红于2018年11月13日签订位于福建省泉州市丰泽区XX店面的《店铺转让协议书》和解除肖文海与李育红于2018年12月15日签订该店面的《店铺转租合同》；2.依法判令李育红应返还肖文海转让金11万元、定金5万元，共计160000元及逾期付款利息（逾期利息自立案起诉之日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期贷款基准年利率6%计算）；3.依法判令李育红赔偿肖文海违约金50000元。事实和理由：2018年11月13日，李育红转让店面给肖文海承租，李育红承诺：已有征求店面所有权人的同意认可，自享有该店面的转让权和转租权利。因此，肖文海基于信任李育红的承诺，就与李育红签订了《店铺转让协议书》，该协议第一条约定，李育红同意将自己位于福建省泉州市丰泽区XX店面转让给肖文海租用，建筑面积：123.48平方米，并保证肖文海同等享有李育红在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。该协议第四条约定，在签订合同后，肖文海支付李育红转让金人民币11万元、定金人民币5万元；该协议第五条约定，李育红应该协助肖文海办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续；该协议第六条约定，如果由于李育红原因导致转让中止，李育红应承担相应的违约责任，退回定金并向肖文海支付定金同等的违约金。2018年12月15日，肖文海与李育红签订该店面的《店铺转租合同》。合同签订后，肖文海依约支付李育红上述转让金11万元、定金5万元及租金等。肖文海承租该店面后，进行大量的资金装修，该店面装饰完毕后，肖文海要求李育红按约协助与房屋所有权人签订《租赁合同》及提供案涉店面产权手续给肖文海办理营业执照，但李育红一直推拖，至今李育红未依约履行合同约定的义务，导致肖文海营业执照无法办理，无法经营。后来，于2019年2月左右，肖文海向店面所有权人进行了解，店面所有权人称，李育红无转让权、无转租权利，不允许转让、转租。此时，肖文海才知道合法权益受到李育红的侵害。2019年4月9日，店面产权人因不予转让权和转租权利就进行了停水、停电，并关闭店面，直接造成肖文海经济损失极大。为此，肖文海曾多次要求李育红解决，但至今李育红一直推拖，未能解决，以构成违约行为，致使不能实现合同目的。综上，肖文海认为，依据肖文海与李育红签订的《店铺转让协议书》、《店铺转租合同》等约定，足以证明李育红未如实告知无转让权和转租权利，存在隐瞒、欺诈行为，并证明李育红未依约履行合同约定义务，已构成违约行为，致使不能实现合同的目的。 李育红辩称，肖文海诉李育红店铺转租纠纷与事实不符，应驳回肖文海的诉讼请求。2017年5月15日，李育红与泉州东海湾资产管理有限公司签订房屋租赁合同，约定李育红租赁泉州市丰泽区东海大街太古一期临街商铺第2幢01-02号店面一层店面123.48平方米，租赁期限为2017年5月20日至2021年5月19日。合同第五条第（四）项约定，未经甲方实现书面许可，乙方不得将租赁房屋转租，经许可转租后，乙方须协助甲方与新的承租方重新签订租赁合同。2018年12月，李育红拟将店铺转租给肖文海，即事先向东海湾资产管理有限公司咨询，经该公司工作人员口头答复，上述店铺的目的就是为了经营使用，只要遵守租赁条约即可，谁租赁都一样，需要转租的，由原租赁人书面递交申请书并与新的承租人一起前往办理转租的主体变更等事宜即可。2018年12月15日，李育红与肖文海商洽上述店铺转租的事宜，李育红已经将了解后的情况明明白白告诉了肖文海，肖文海也明确知道上述事实，之后双方签订了转租协议，李育红已经将租赁店铺交予肖文海经营，同时，2019年3月26日，肖文海即以李育红的名义，向东海湾资产管理有限公司缴纳了管理费246.96元。转租协议签订后，李育红一直要求与肖文海前往东海湾资产管理有限公司办理转租手续，但肖文海一直以各种理由推脱，现突然向人民法院提起诉讼，显然是违约。 依据双方提供的委托书、《店铺转让协议》、《店铺转租合同》、银行转账凭证、说明、通话记录等及当庭陈述，对本案事实认定如下：2017年5月15日，甲方泉州东海湾资产管理有限公司与乙方李育红签订《租赁合同》，该合同约定乙方承租甲方位于东海大街太古一期临街商铺第2幢第01-02号店面一层店面，面积123.48平方米，租期自2017年5月20日至2021年5月19日，缴纳履约保证金27318元、水电费保证金617元；2017年5月20日至2018年1月19日租金为13.827元/月/㎡、综合管理费为13.827元/月/㎡；第五条第四款未经甲方事先书面许可，乙方不得将租赁房屋转租，经许可转租后，乙方须协助甲方与新的承租方重新签订租赁合同，如乙方擅自转租，甲方有权单方解除本合同，乙方交纳的履约保证金和已经交纳的租金将不予退还。 2018年11月13日李育红与肖文海达成案涉店铺转让协议，由肖文海授权的肖荣辉代其与李育红签订书面《店铺转让协议书》。协议中标明甲、乙、丙三方，甲方为李育红，乙方为肖文海，丙方为店铺所有权方，甲乙双方签字，但丙方未签字署名。该协议约定：甲方将案涉店铺转让给乙方租用，乙方代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并每月定期交纳租金及应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修装饰及油烟净化设备及广告牌上的LED屏归乙方所有；双方协商以11万元转让店铺，签订合同当日支付定金5万元，2018年12月15日前向甲方支付剩余转让费6万元；2018年12月15日前甲方搬离店铺，之后费用由乙方承担；甲方应协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责等内容。2018年12月15日肖文海与李育红签订《店铺转租合同》，甲方李育红，乙方肖文海。该合同约定甲方将案涉店铺转租给乙方，租期自2018年12月16日至2021年5月19日，租期内乙方经营的休闲饮品店继续使用甲方的营业执照和卫生许可证，经营期间店铺的一切经营责任问题由乙方承担；店铺租金和物业费的交费方式沿用甲方之前跟东海资产公司的交费方式按时按额交店铺租金，租金费用按照原东海资产公司签的合同里的约定来执行，甲方不得擅自提高租金；签订合同后，乙方需把未付清的转让费和甲方交给资产公司的租金和物业等的押金，全部付给甲方，甲方把相应的押金条交给乙方保管，合同期满后，资产公司所退的相应押金归乙方所有；如乙方需在租赁期内将该房屋部分转租给他人经营的话，必须是东海资产公司允许的业态为前提，并且乙方把向甲方转让该店铺所有需付转让费用和各项押金等预留的2万元押金全部付清给甲方后，甲方需无条件来协助乙方办理所需的转让手续，转让所得的所有费用归乙方所有，如乙方无出现转租情况，到合同期满时，乙方应把2万押金付清给甲方等内容。2018年11月13日肖文海通过微信向李育红转账5万元，2018年12月15日肖文海通过银行卡转账李育红84000元。 2019年6月4日泉州东海湾资产管理有限公司出具说明一份，载明：2017年5月20日李育红与我司签订租赁合同。2018年年底李育红告知有意将店铺转租他人，我司要求新承租人应当继续遵守原租赁协议的主要约定，并告知需要办理相应的变更承租人手续。2019年3月26日，李育红与肖文海一同前来我司，我司为李育红办理了退租手续。2019年3月29日，肖文海提供了身份证用于我司办理租赁合同审批手续。2019年4月3日我司内部审核通过，即通知肖文海前往我司签订租赁合同及办理相应手续，但截至本说明出具之日止，肖文海尚未前往我司签订租赁合同。 本院认为，肖文海与李育红签订《店铺转让协议书》、《店铺转租合同》均系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。李育红将案涉店面转让给肖文海经营，虽然李育红与泉州东海湾资产管理有限公司签订的租赁合同约定不得转租、转让，但嗣后泉州东海湾资产管理有限公司已许可李育红转让店面，采取解除原租赁合同签订新合同的方式。肖文海与泉州东海湾资产管理有限公司签订新的租赁合同，未影响肖文海受让案涉店面，未对肖文海的权益造成损害。同时，为实现店面的转让，泉州东海湾资产管理有限公司与李育红办理了解除租赁合同手续，并已为肖文海签订新的租赁合同办理了审批手续，但肖文海不与配合，后泉州东海湾资产管理有限公司给予停水、停电暂停经营。因此，无法经营非因不予转租、转让，而是肖文海拒绝与泉州东海湾资产管理有限公司签订租赁合同。综上，肖文海诉称因李育红未能协助其与房屋所有权人签订租赁合同、提供案涉店面产权手续导致无法经营，主张解除合同，缺乏事实和法律依据，不予支持。肖文海应按照《店铺转让协议书》、《店铺转租合同》之约定履行合同，现肖文海主张李育红返还转让款、定金并支付逾期付款利息及违约金等诉请，缺乏事实和法律依据，均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条规定，判决如下： 驳回肖文海全部诉讼请求。 案件受理费4450元，减半收取计2225元，由肖文海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张丽娥 二〇一九年七月十六日 法官助理冀东 书记员吴淑珍 附：一、本判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 -8- -1-