江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第02765号上诉人（原审原告）苏州浙申实业有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇金浪区卫星村。组织机构代码74941720-3。法定代表人刘海永，总经理。委托代理人徐捷、唐建东，江苏广浩律师事务所律师。上诉人（原审被告）廖德清（又名郭德清）。上诉人苏州浙申实业有限公司（以下简称浙申实业公司）因与上诉人廖德清土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2013）太浏民初字第0566号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年12月11日，原审原告浙申实业公司与原审被告廖德清签订场地租赁合同1份，合同约定原审原告浙申实业公司将位于太仓市浮桥镇卫星村的场地租赁给原审被告廖德清作木制品加工生产及销售，土地面积为11.69亩，租赁年限为4.3年，租赁期限从2010年1月15日起至2014年5月31日止，在租赁期限届满前3个月，经原审原告浙申实业公司同意双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，原审被告廖德清在同等条件下有优先权。第一年租金为17000元／亩／年，其中租金内已含国家规定征收的土地使用税4元／年／平方米，如果在合同有效期内因国家调整土地使用税，其超出部分由原审被告廖德清承担，从第二年开始每年按上年租金递增10%，物业管理费为第一年租金的5%即9936.5元，随当年租金一次性付清。付款方式为第一年租金实行半年一付，先付后用，第二年开始租金和费用一年一付，先付后用。合同第6条第1款约定，供水、供电由原审被告廖德清自行解决，费用自理，在合同期内，原审原告浙申实业公司应切实保证场地外水电设施完好，保证正常供水、供电，若原审原告浙申实业公司原因造成断电、断水的，应予合理赔偿。第6款约定，在租赁期限内如原审被告廖德清须在场地上建造厂房或仓库，须事先向原审原告浙申实业公司提交设计方案，并经原审原告浙申实业公司书面同意，改建、装修费用由原审被告廖德清承担。合同到期后，原审被告廖德清在不损坏原审原告浙申实业公司场地及公共设施的情况下自行处理，无权要求原审原告浙申实业公司予以补贴。合同签订后，原审原告浙申实业公司将场地交给原审被告廖德清，原审被告廖德清在场地上建造了厂房（工棚）、办公房、宿舍房、添置机器设备等用于木材加工和销售，原审被告廖德清也按合同约定向原审原告浙申实业公司支付相应的租金。2011年12月底，原审原告浙申实业公司欲将出租场地租金提高到40000元／亩／年，经与原审被告廖德清等十三家木材加工业主协商未果，于2011年12月29日上午将电闸拉掉致使原审被告廖德清生产厂区停电而无法生产。因经多次协商双方未能就赔偿问题达成一致意见，原审被告廖德清遂于2012年2月22日向原审法院提交了诉讼材料，其在该次诉讼中起诉要求法院判令：1、确认因原审原告浙申实业公司违约双方的租赁合同已提前解除；2、原审原告浙申实业公司赔偿因拉闸断电造成的停产及可得利益损失；3、原审原告浙申实业公司赔偿其投资损失及未到期租赁期间的可得利益损失。原审法院经审理后认为，根据双方签订的租赁合同第6条第8款的约定，原审原告浙申实业公司确享有单方合同解除权，只在合同约定的情形发生时原审原告浙申实业公司行使合同解除权才不构成违约。因原审原告浙申实业公司没有任何证据显示租赁给原审被告廖德清的场地确需另行进行建设，相反从原审原告浙申实业公司拉闸断电后在公安机关接处警工作记录中反映，是原审原告浙申实业公司欲增加租金，未得到原审被告廖德清方认可下，单方向原审被告廖德清发出合同解除的通知书，故原审原告浙申实业公司的解除合同行为不符合合同的约定，原审原告浙申实业公司以此理由单方解除合同没有法律依据。原审原告浙申实业公司向原审被告廖德清送达解除合同通知书后，原审被告廖德清在原审原告浙申实业公司规定腾让时间内于2012年2月22日向法院递交诉讼材料，即原审被告廖德清以自己的诉讼行为表明同意与原审原告浙申实业公司要求解除合同，故原审法院认定2012年2月22日为解除场地租赁合同的基准日。并于2013年5月13日宣判判决原审原告浙申实业公司与原审被告廖德清签订的场地租赁合同于2012年2月22日解除。对于停电期间的损失，原审法院依据实际情况，判决原审原告浙申实业公司予以赔偿。另，关于原审被告廖德清主张的剩余租赁期间的可得利益损失，原审法院认为，因原审被告廖德清当时陈述仍在使用租赁场地，双方当时尚在实际履行过程中，腾退时间不能确定，剩余租赁期间不能确定，故对原审被告廖德清主张的该项请求暂未予支持。判决作出后，原审原告浙申实业公司在规定期间内提出上诉后又撤回上诉，原审被告廖德清未提出上诉，现该判决已发生法律效力。判决生效后，原审被告廖德清并未将租赁的原审原告浙申实业公司的场地腾退归还原审原告，仅支付相应水电费用及部分的土地使用费用，为此原审原告浙申实业公司于2013年9月6日诉至原审法院。审理中，1、原审原告浙申实业公司申请对出租场地的市场租赁价格进行鉴定，原审法院依法委托太仓市价格认证中心进行鉴定，太仓市价格认证中心认为因委托标的的市场参照物、成交案例、有效可对比数据缺失等原因，导致鉴证无法进行，于2013年11月19日决定终止鉴定。2、为进一步了解原审原告浙申实业公司所出租场地的租赁价格，原审法院向太仓市木材与木制品流通协会调查了解，该协会向原审法院出具了关于木材加工厂土地租赁费情况说明，该协会经对浮桥地区几个主要木材加工点的土地租赁费情况进行调研，这几个加工点土地性质为出让土地及集体土地，为简单道路硬化、通水电，2013年底2014年初该类土地租赁费价格在3.5万元至4万元／亩／年之间，对于土地租赁费每年上涨幅度该协会表示不是很了解。3、原审法院向本地区从事木材加工行业的部分加工业主了解到，2013年底2014年初租赁的场地（毛地）价格一般在4万元-4.5万元／亩／年。4、庭审中，对于原审原告主张的原审被告欠缴的2012年度的水电费76919元，原审被告无异议，原审法院予以确认。2、2012年1月14日原审被告廖德清向原审原告浙申实业公司交纳了2012年1月15日至2013年1月14日期间的场地租赁费用共计240463.30元。以上事实，有庭审笔录、原审原告浙申实业公司提供的场地租赁合同、（2012）太浏商初字第0031号民事判决书、土地租赁合同书、未结算水电费等明细表，原审被告廖德清提供的收款收据以及终止价格鉴证通知书、太仓市木材与木制品流通协会情况说明、调查笔录等证据佐证。原审原告浙申实业公司的诉讼请求为：1、原审被告给付原审原告11.69亩土地使用费660662元（自2012年2月23日起至2013年8月22日的使用费按50000元／亩／年计算，扣除原审被告已经支付的216088元；自2013年8月23日起至原审被告实际腾退之日止的使用费按50000元／亩／年计算）；2、原审被告给付原审原告2012年度保安费、水电费、装卸费合计107723元（庭审中原审原告放弃要求原审被告支付保安费、装卸费的请求，要求原审被告支付拖欠的2012年度水电费76919元）；3、原审被告给付原审原告逾期利息（庭审中变更为主张以欠交2012年2月23日起至2013年2月22日止的使用费及水电费，自2013年2月23日起按同期银行贷款利率计算至判决之日止）；4、诉讼费用原审被告承担。原审法院认为：本案争议焦点为：一、原审原被告双方原来签订的合同是否已经解除，双方是否又形成新的合意继续履行合同？二、原审原告浙申实业公司的土地使用费如何确定？针对本案第一个争议焦点，原审原告浙申实业公司认为依据（2012）太浏商初字第0031号民事判决书，法院已确认双方的合同于2012年2月22日解除，且该民事判决书已经生效，所以双方签订的合同已经解除。原审被告廖德清认为，解除合同的目的未实现，双方主观故意发生转变又继续履行合同，且双方在客观表现上也是继续在履行合同。原审法院认为，依据前案原审原告廖德清提起的解除合同纠纷，原审法院作出双方签订的租赁合同解除的（2012）太浏商初字第0031号民事判决。判决生效后，原审被告廖德清一直未主动腾退搬离租赁场地，虽然在此过程中原审被告廖德清有向原审原告浙申实业公司交纳水电费用的行为，原审原告浙申实业公司也予以接受，但该费用并非使用费。另，原审被告廖德清于2012年1月14日向原审原告浙申实业公司交纳了此后一年期间的场地租赁费用，但当时双方并未将纠纷诉至法院，原审被告廖德清向原审原告浙申实业公司交纳费用的行为系履行原租赁合同的行为。从前案原审原告廖德清因浙申实业公司欲提高租金断电引起诉讼的起因、诉至法院的时间以及双方的合同已经原审法院确认解除的前提下，并无证据显示双方就使用费问题达成一致意见，故在无双方明确的合意下，并不能以此认为双方形成不定期租赁合同，综上，对于原审被告廖德清的此辩称意见原审法院不予采纳。针对第二个争议焦点，原审原告浙申实业公司认为，合同解除后原审被告廖德清占用原审原告浙申实业公司场地未腾退，主张以50000元／亩／年计算，自2012年2月23日起至原审被告实际腾退之日止土地使用费，并给付原审原告浙申实业公司逾期利息损失（以欠交2012年2月23日起至2013年2月22日止的使用费及拖欠的水电费为本金，自2013年2月23日起按同期银行贷款利率计算至判决之日止）；原审被告廖德清认为原审原告主张的50000元／亩／年标准过高，双方合同仍在继续履行中，应以合同约定的价格支付费用。原审法院认为，影响土地租赁价格的因素涉及多方面，诸如所出租土地所在的区位因素、租赁场地的配套设施情况、周边的环境、交通情况、土地使用的布局情况等方面。因对于涉案土地租赁费用市场行情鉴定未果，依据原审法院向太仓市木材与木制品流通协会及其他木材加工业主所作的调查情况，对于与原审原告浙申实业公司出租土地性质相同、配套设施情况接近、周边地理位置相仿的出租土地，在2013年底的市场行情一般在4万-4.5万元／亩／年左右，故依据目前该地区土地租赁市场行情以及原审原告浙申实业公司所出租土地的配套情况，原审法院酌定原审原告浙申实业公司出租的土地在2013年底的土地租金价格为4.5万元／亩／年。对于从何时以何标准开始计算土地使用费用的问题，原审法院认为，原审法院在2013年5月13日作出的（2012）太浏商初字第0031号民事判决书，虽然确认双方的租赁合同于2012年2月22日解除，但因前案系浙申实业公司违约引起，且在原审法院作出判决之前，双方对于合同是否被确认解除存在不确定性，该段期间也在原合同履行期限内，故在上述判决作出之前原审被告廖德清拖欠的原审原告浙申实业公司土地使用费用仍参照原合同约定的价格计算较为合理。2013年5月13日原审法院判决确认解除之后，原审原告浙申实业公司应给予原审被告廖德清一定的合理期限进行搬离腾退场地，因原审被告廖德清从事木材加工行业，搬迁后需用一定时间寻找新的经营场所、机器设备安装调试、人员录用等，原审法院酌定给予其6个月的腾退期间，该段时间内的土地使用费用参照原租赁合同约定的价格计算较为合理。但原审被告廖德清在前案自己起诉解除合同并经原审法院判决确认合同解除后，在合理期限内未进行场地腾退，而是占有使用原审原告浙申实业公司土地至今未腾退归还，其以自己的行为表明不主动腾退占用的土地，存在过错，故合理腾退期限之后的土地使用费用以4.5万元／亩／年标准计算为宜。故原审法院确定自2012年2月23日起至2013年11月13日止的原审原告的土地租赁费用损失为434349.19元，原审被告廖德清拖欠原审原告浙申实业公司2012年度水电费76919元，合计损失为511268.19元，此期间内原审原告已收到原审被告支付的216088元，故原审被告再需支付原审原告295180.19元。自2013年11月14日起至原审被告廖德清实际腾退之日止原审原告的土地使用费用的损失，按照4.5万元／亩／年计算。对于原审原告浙申实业公司要求的以欠交2012年2月23日起至2013年2月22日止的使用费及拖欠的水电费（经计算为105181.67元），自2013年2月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决作出之日止的逾期利息损失的请求，符合规定，应予支持。综上，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十八条、第二百零七条、第二百一十一条第二款的规定，判决如下：一、廖德清于判决生效之日起10日内支付苏州浙申实业有限公司2012年2月23日起至2013年11月13日止的土地使用费295180.19元。二、廖德清于本判决生效之日起10日内支付苏州浙申实业有限公司自2013年11月14日起至实际腾退之日止，按照4.5万元／亩／年标准计算11.69亩的土地使用费。三、廖德清于本判决生效之日起10日内支付苏州浙申实业有限公司以欠交的2012年2月23日起至2013年2月22日止的使用费及拖欠的2012年度水电费合计105181.67元为本金，自2013年2月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决作出之日止的逾期付款利息损失。四、驳回苏州浙申实业有限公司其他诉讼请求。案件受理费12910元，由苏州浙申实业有限公司负担7142元，廖德清负担5768元。上诉人浙申实业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、生效判决确定2012年2月22日合同解除，被上诉人继续使用土地，应按市场价计算使用费；2、宽限期内应按市场价计算使用费；3、一审酌定使用费过低，应按上诉人主张的5万元／亩／年标准计算土地使用费。请求二审法院撤销原判，诉讼费由廖德清承担。上诉人廖德清不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、租赁合同继续有效，双方客观也在继续履行合同；2、一审酌定使用费过高。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审审理期间，上诉人廖德清于2014年9月3日向本院申请撤回上诉。本院认为，上诉人廖德清在审理中撤回上诉的申请系其真实意思表示，符合法律规定，应予准许，本院仅就浙申实业公司的上诉请求进行审理。根据法律规定，租赁合同解除之后，承租人应当返还租赁物，逾期腾退的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，太仓市人民法院于2013年5月13日判决确定上诉人浙申实业公司与廖德清租赁合同解除，因此确定合同解除之前土地使用费用以原合同约定的价格计算为宜。合同解除之后，一方面考虑廖德清从事木材加工行业，搬迁需用一定的时间，另一方面该租赁合同完全系因浙申实业公司违约行为导致解除，故原审法院给予廖德清一定的合理期限搬离腾退场地，该期限内土地使用费用参照原租赁合同约定的价格计算并无不当。至于合理期限后，廖德清仍占有使用浙申实业公司土地，则应赔偿损失。原审法院在租赁价格无法鉴定的情况下，走访相关单位，酌定以4.5万元／亩／年标准计算土地使用费，已是充分保护了浙申实业公司的权利，浙申实业公司主张按5万元／亩／年标准计算土地使用费没有任何依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人浙申实业公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19365元，由浙申实业公司负担12910元，廖德清负担6455元。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  叶 刚审判员  任小明二〇一四年九月二十三日书记员  吉宇璐