重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2015)黔法民初字第06646号原告重庆市黔江区国有资产营运中心，住所地黔江区新华大道中段****号。法定代表人冉福荣，该中心主任。委托代理人刘念，重庆金讼律师事务所律师，特别代理。被告潘亚玲，女，生于1974年，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆市黔江区国有资产营运中心（以下简称“营运中心”）与潘亚玲租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，由本院审判员谭地慎担任审判长，与审判员粟艳平、人民陪审员刘维声组成合议庭，依法适用普通程序，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告营运中心的委托代理人刘念到庭参加诉讼，被告潘亚玲经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2013年11月15日签订了《资产租赁合同书》，被告租赁原告位于重庆市黔江区某街道办事处门面，资产编号为交委城西0XX号、0XX号，租赁房屋面积为64.08平方米。合同约定年租金为15000元，租金提前一年一付，租赁期限至2014年8月31日止，并约定承租人逾期支付租金达1个月，出租人有权解除租赁合同，承租人应向出租人支付年租金总额10%的违约金。原合同到期后，原告将黔江区人民政府审批的房屋租赁价格多次告知被告，被告都予以签收确认，但被告既不签订新的书面租赁合同，又不支付租金，经原告多次催收未果。上述事实有双方签订的《资产租赁合同书》等证据予以证实，原告为维护自己的合法权益，特根据我国《民事诉讼法》等相关规定诉至本院要求：1、解除原、被告双方的不定期租赁合同；2、被告立即腾退房屋，并返还原告房屋；3、被告支付从2014年9月1日起至房屋腾退返还给原告时止，每月支付原告租金2563元；4、被告支付原告违约金3076元；5、诉讼费用由被告承担。为证明其主张，原告向本庭提交了以下证据：1、《资产租赁合同书》；2、2014年5月15日原告向被告发出的《门面房屋租金催收函》；3、2014年9月22日原告向被告发出的《门面房屋租金催收函》；4、关于房屋租金催收的律师函；5、租金调整通知书；6、现金缴款单；7、2014年4月18日原告向被告发出的《租赁金调整通知书》。被告潘亚玲未到庭，亦未向本院提交答辩意见和证据。经审理查明：2013年11月15日，原告营运中心作为甲方，被告潘亚玲作为乙方，双方签订了《资产租赁合同书》，合同约定甲方将位于重庆市黔江区某街道办事处两间门面（资产编号：交委城西0XX号、0XX号）出租给被告潘亚玲，租赁期限为一年（2013年9月1日起至2014年8月31日止），租金为15000元∕年，租金缴纳方式为乙方在签订本合同时，必须一次性缴清本合同全部租金15000元。第九条关于合同的变更、解除与终止第3项第（7）款约定，资产租赁期间，乙方拖欠资产租赁金累计达1个月以上，甲方有权解除合同，收回出租资产。第十三条乙方违约责任约定，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该租赁资产，乙方应按照合同当年租赁金总额的10%向甲方支付违约金。…（5）拖欠资产租赁金累计1个月以上。合同签订当日，被告潘亚玲向原告支付了2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金15000元。2014年4月18日，原告向被告发出《租赁金调整通知书》，通知内容为“租金价格从15000元∕年调整为30758元∕年，从2014年4月1日起执行”。2014年5月15日，原告向被告发出《门面房屋租金催收通知书》，要求被告于2014年5月21日前缴纳2014年4月1日至2015年3月31日租金30758元。于2014年9月22日再次发出《门面房屋租金催收通知书》，要求被告于2014年9月29日缴纳2014年9月1日至2015年8月31日租金30758元。2015年2月12日，原告委托重庆纵深律师事务所向被告发出《关于催收房租的律师函》，要求被告支付2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金30758元。2015年3月14日，原告向被告发出《租赁金调整通知》，通知被告如需续租该门面，在2015年5月31日前与原告按新的租赁价格续签租赁合同。以上通知函件的签收人均为谢茂婷。经原告多次催收后被告仍未支付原告租金，故诉至本院要求判如前诉。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告营运中心与被告潘亚玲签订《资产租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同约定的租赁期满后，双方虽未签订书面的租赁合同，但被告继续使用该门面，原告亦未提出异议，并向被告发出租赁金催收通知，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。被告应及时支付原告租金，然被告支付原告2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金后，未支付2014年9月1日后的租金，根据《资产租赁合同书》第九条第3项第（7）款约定，拖欠资产租赁金累计达1个月以上，原告有权解除合同，收回出租资产。故对原告请求解除双方的不定期租赁合同以及要求被告腾退房屋并返还房屋的诉求，本院予以支持。至于租金价款问题，因被告未支付原告2014年9月1日后的租金，原告向被告两次发出租金调整通知书以及租金催收函件，但通知函件的签收人均为谢茂婷，原告称其系被告门市部营业员，但没有提供相关证据，导致本庭无法核实其真实身份，无法认定原告对被告租金标准从15000元∕年调整为30758元∕年进行了告知，故对原告要求被告支付租金的诉求，本院予以支持，但租金标准应按原合同约定的租金标准15000元∕年计算至租赁合同解除之日止。关于原告主张的违约金问题，根据双方签订的《资产租赁合同书》第十三条约定，拖欠租金累计达1个月以上，应按照合同当年租赁金总额的10%支付违约金，但原告主张按年租金37058元的10%标准过高，应按年租金15000元的10%标准计算。对原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市黔江区国有资产营运中心与被告潘亚玲之间的租赁合同；二、被告潘亚玲于本判决生效之日起五日内腾退位于重庆市黔江某办事处的两间门面（资产编号为：交委城西0XX、0XX号），并将门面返还原告重庆市黔江区国有资产营运中心；三、被告潘亚玲于本判决生效之日起五日内按1500元∕月标准支付原告重庆市黔江区国有资产营运中心从2014年9月1日起至合同解除之日（即本判决生效之日）止的租金；四、被告潘亚玲于判决生效之日起五日内支付原告重庆市黔江区国有资产营运中心违约金1500元。五、驳回原告重庆市黔江区国有资产营运中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，公告费560元，合计1270元，由被告潘亚玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  谭地慎审 判 员  粟艳平人民陪审员  刘维声二〇一六年四月十三日书 记 员  邹 钒