北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0102民初2750号原告苏铁源，男，1950年8月15日出生。委托代理人张红玉，北京市义博律师事务所律师。被告苏铁明，男，1956年3月15日出生。委托代理人焦景收，北京天江律师事务所律师。委托代理人孙涛，北京天江律师事务所律师。被告苏荣丽，女，1953年8月15日出生。被告刘强，男，1970年11月7日出生。被告刘嘉，女，1978年9月4日出生。原告苏铁源与被告苏铁明确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月19日作出（2015）西民初字第12360号民事判决书，被告苏铁明不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2015年11月20日作出（2015）二中民终字第08835号民事裁定书，以原判决遗漏当事人为由裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第12360号民事判决；二、发回北京市西城区人民法院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，并追加苏荣丽、刘强、刘嘉为本案被告公开开庭进行了审理。原告苏铁源的委托代理人张红玉、被告苏铁明的委托代理人焦景收与孙涛、被告苏荣丽、刘强、刘嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏铁源诉称，苏×与王×系夫妻关系，双方育有四名子女，分别为苏××、苏铁源、苏荣丽、苏铁明。苏××（2004年1月27日死亡）系被告刘强与刘嘉的母亲。位于北京市西城区××号（以下简称涉案房屋）系苏×与王×的夫妻共同财产。王×于2002年去世，并未留有遗嘱。苏×与被告苏铁明在未经原告与其他子女的同意下，私自于2006年9月25日就涉案房屋签订了《买卖房协议书》，将涉案房屋的产权转至苏铁明名下。苏×与苏铁明明知涉案房屋中有他人份额，却擅自处置夫妻共同财产，且苏铁明亦未实际支付购房款，二人的行为损害了包括原告在内的其他继承人的权利，违反了合同法第52条第二项的规定，属于恶意串通，损害第三人的利益，所签合同应属无效。故原告诉至法院，请求法院确认苏铁明与苏×于2006年9月25日签订的《买卖房协议书》无效。本案诉讼费由苏铁明承担。被告苏铁明辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，涉案房屋最早由苏铁明承租，房改时由苏×购买，苏铁明家人一直在其中居住。苏铁明始终认为涉案房屋与他人无关，也不知存在其他人的权益。除原告外，其他家庭成员对此没有异议。第二，恶意串通的举证责任在原告，没有任何证据证明苏铁明和苏×存在恶意串通的事实。如果串通成立，与基本生活常识不符。在家庭和睦的情况下，不存在恶意串通。第三，本案所有当事人对苏铁明与苏×的交易明知且没有异议。苏×在世时，家庭成员没有异议，原告在苏×去世后若干年后才提起诉讼，证明原告及家庭成员对交易是默认的。不存在无效情形。综上，原告的诉讼请求应驳回。被告苏荣丽辩称，我父母健在时，没有说涉案房屋要给谁，我父亲是在苏铁明过户后告诉我的，当时我没有表示反对。事前我不知道，也没有问我的意见。但现在我认为涉案房屋买卖有不妥。涉案房屋是分给苏×的，不是分给苏铁明的。过户前，应当是属于父母的财产，过户时没有征求我的意见。我是在2006年左右，苏铁明办完产权证，苏×告诉我后才知道的。但说恶意串通也不太合适，我父亲那么大岁数也不懂这些。但他们二人之间的买卖协议确属无效。被告刘嘉辩称，苏铁明与他的爱人自结婚起一直居住在涉案房屋，苏铁明用苏×的工龄购买的涉案房屋。房屋过户的事情我不知道，我是2013年知道过户的。我不清楚效力的问题，只陈述我了解的情况。对于确认合同效力我听从法院判决。被告刘强辩称，我了解的也同刘嘉所述差不多，苏铁明结婚时住在涉案房屋。房屋过户我没意见，我认为老人的房子想给谁给谁。我是在2015年4月份知晓过户事宜的。我的意见是同意苏×把房子给苏铁明。对合同效力的问题我听从法院判决。经审理查明，苏×（男，1921年12月21日出生，2011年1月8日死亡）与王×（女，1922年12月23日出生，2002年4月5日死亡）系夫妻，育有四名子女，苏××（女，1946年12月12日出生，2004年1月27日死亡，系本案被告刘嘉及刘强的母亲）、苏铁源（本案原告）、苏荣丽（本案被告）、苏铁明（本案被告）。1995年8月10日，出租方北京市有色金属工业总公司（以下简称金属公司）与承租方苏铁明签订公有住宅租赁合同，约定由苏铁明承租坐落于北京市西城区××号房屋。1999年10月26日，金属公司（甲方）与苏×（乙方）就乙方出资购买甲方自管公房事宜签订自管公房售房合同，约定：“由乙方购买坐落于北京市宣武区××号房屋，按1999年房改售房成本价为每建筑面积平方米1485元，乙方购自住房需交购房定金200元。”1999年10月26日金属公司出具的收据内容为：“今收到××苏×交来购房定金200元。”2000年2月10日，金属公司（甲方）与苏×（乙方）签订房屋买卖协议，约定甲方将坐落于北京市宣武区××号房屋出售给乙方，实际售价17831元。2000年2月22日金属公司出具的收据内容为：“今收到××苏×交来购房款17752.66元，公共维修基金1614.1元。”2004年2月10日原北京市宣武区国土资源和房屋管理局填发的房屋所有权证记载：“房屋所有权人苏×，房屋坐落宣武区××号院及××号南楼楼号××，建筑面积62.08平方米。产别，私产。”在北京市西城区房屋管理局存档的及苏铁明提交的买卖房协议书内容为：“卖方苏×，买方苏铁明，一、买卖的标的和价款，房屋座落，北京市宣武区感化胡同××号南楼，2居，建筑面积62.08平方米，出售价格357829.12元。二、买卖双方协商同意卖方将上述房产出售给买方。三、双方签订协议后，共同到宣武区国土房管局办理该房屋的买卖过户登记手续。四、付款方式、交房形式等买卖双方自定（买卖双方有特殊约定的除外）。五、有关上述房产纠纷、债权、债务、卖方应于交易前结清，交易后如发现产生于交易前的产权纠纷、债权、债务、应由卖方承担一切责任。六、双方在上述房产交易中应遵守国家和北京市有关房屋买卖管理的各项规定，如有违法行为，除停止交易外，所有费用由违法一方承担。七、本协议一式三份，买卖双方各持一份，存档一份，双方签字后生效。八、卖方应协助买方到原购房单位办理物业、供暖等变更手续。九、买方本人凭业务受理单、完税凭证、进账单、买卖协议、身份证等领取房屋所有权证。十、营业税、个人所得税、土地增值税，按税务部门规定自行交纳。十一、特殊约定，此房为空房。卖方（签字）苏×，买方（签字）苏铁明。2006年9月25日。”2006年10月16日原北京市宣武区建设委员会填发的房屋所有权证记载：“房屋所有权人苏铁明，房屋坐落宣武区感化胡同××号院及××号南楼××号楼××，建筑面积62.08平方米。”上述房屋坐落地址均为同一套房屋（以下简称涉案房屋），原北京市宣武区与原北京市西城区合并成立北京市西城区。现原告苏铁源以苏×与苏铁明恶意串通，将苏×与王×的共有财产擅自处分给苏铁明，侵犯了其他继承人的合法权益为由诉至本院，要求确认《买卖房协议书》无效，被告四人持答辩意见予以抗辩。另查，对于原告提出的苏铁明未实际交付购房款一节，苏铁明抗辩为交付的多为现金，且合同是否履行与效力无关。上述事实，有双方当事人陈述，房屋产权登记书、房屋买卖协议、房屋所有权转移登记申请书、买卖房协议书、证明信、房产所有证、北京市公有住宅租赁合同、自管公房售房合同、房屋所有权证及收据等证据材料在案佐证。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。涉案房屋原为苏铁明承租的公房，因苏×参加房改售房变为私产，苏×购房时为苏×、王×夫妻关系存续期间，在无相反证据推翻的情况下，应认定为苏×与王×的夫妻共同财产。王×去世后，苏×、苏铁明作为王×的直系亲属，在进行涉案房屋买卖交易时均应当知道涉案房屋存有其他权利人的权益，而苏×在未征得其他权利人的同意下，将涉案房屋过户至苏铁明名下，该行为损害了苏铁源、苏荣丽、刘强及刘嘉的合法权益。因此，本院认定苏×与苏铁明所签订的《买卖房协议书》应认定为非善意且损害了他人利益，应属无效合同。故苏铁源的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。苏铁明抗辩不知晓房屋存在他人利益的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。而其他人是否对房屋过户提出异议不影响原告提出的确认之诉的效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：苏铁明与苏×就北京市西城区感化胡同××号院及××号南楼××号楼××房屋于二○○六年九月二十五日签订的买卖房协议书无效。案件受理费六千六百六十八元，由苏铁明负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭云燕人民陪审员  张汝建人民陪审员  刘序昕二〇一六年四月二十八日书 记 员  孙冠华