海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南二中民一终字第323号上诉人（原审第三人）海南兆南小额贷款股份有限公司，住所地海南省琼海市银海路兆南万泉绿洲A5座。法定代表人林克周，该公司总经理。委托代理人卢力熊，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）赖克勤，男，汉族。被上诉人（原审原告）赖裕妹，女，汉族。上述两位被上诉人的共同委托代理人陈亮，海南林源律师事务所律师。原审被告海南宏荣投资发展有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇人民路245号3楼。法定代表人周进雄，该公司经理。委托代理人郑月涛，该公司法律顾问。上诉人海南兆南小额贷款股份有限公司（以下简称兆南公司）因与被上诉人赖克勤、赖裕妹及原审被告海南宏荣投资发展有限公司（以下简称宏荣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2014）儋民初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。原审法院审理查明，2012年3月2日，赖克勤、赖裕妹与宏荣公司签订《商品房买卖合同》约定：1.宏荣公司将位于海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”第2幢一单元号商品房卖给赖克勤、赖裕妹；2.该商品房建筑面积47.63平方米；3.该商品房单价每平方米11000元，总金额512600元；4.赖克勤、赖裕妹须于签订合同时交付房款首期352600元，剩余房款160000元，由其书面申请银行按揭贷款；5.逾期在30日内，赖克勤、赖裕妹向宏荣公司支付日万分之三违约金，逾期在30日后，按累计应付款的1%向宏荣公司支付违约金；6.宏荣公司应当在2013年12月31日前，将经儋州市住建局建筑工程质量监督站验收合格后的商品房交付给赖克勤、赖裕妹使用；7.宏荣公司逾期交房不超过30日，自合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向赖克勤、赖裕妹支付已交付房价款日万分之三的违约金，且合同继续履行。逾期超过30日后，赖克勤、赖裕妹要求继续履行合同的，应当继续履行，自合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏荣公司向赖克勤、赖裕妹支付已交付房价款日万分之伍的违约金；8.宏荣公司应当在商品房交付使用后520日内，办理权属登记时，由宏荣公司提供资料报产权登记机关备案。合同签订后，赖克勤、赖裕妹已向宏荣公司交付了首期房款352600元。另查明，2012年6年20日，宏荣公司与兆南公司签订《借款及担保合同》约定：宏荣公司向兆南公司贷款1500万元，期限12个月；从实际放款之日至到期日，贷款利率为固定利率，月利率为21‰，按日计息，按月结息，结息日为20日；抵押物为位于海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”项目9986.7㎡房产。再查明，2012年6月21日，宏荣公司与兆南公司又签订《商品房买卖合同》约定：宏荣公司将包括已出售给赖克勤、赖裕妹在内的海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”项目9986.7㎡房产，每平方米价款2000元，总金额19973400元，出售给兆南公司；2013年10月31日前，该商品房验收合格后交付给兆南公司。宏荣公司将卖给赖克勤、赖裕妹的海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”2幢一单元房产备案、预告登记给兆南公司，因此，引起纠纷。原审时，赖克勤、赖裕妹的诉讼请求：1.确认宏荣公司与兆南公司签订的《商品房买卖合同》涉及海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”第2幢一单元B-103号商品房部分的合同无效；2.宏荣公司立即向赖克勤、赖裕妹交付位于海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”2幢一单元房产，并立即将上述房屋产权证办理至赖克勤、赖裕妹名下；3.宏荣公司承担自2013年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按已付购房款每日万分之三计算，至起诉之日为1057.8元）；4.宏荣公司承担诉讼费用。原审法院认为，关于宏荣公司与兆南公司签订的《商品房买卖合同》涉及买卖海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”第2幢一单元号商品房部分的合同效力问题，宏荣公司为了达到抵押担保的目的，与兆南公司签订《商品房买卖合同》，宏荣公司将其开发的“共和花园”房地产9986.7平方米的房产备案、预告登记给兆南公司，作为抵押担保的条件，宏荣公司与兆南公司签订《商品房买卖合同》的行为是无效的民事行为。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”根据上述法律规定，民事法律行为合法有效，应具备双方当事人意思表示真实，宏荣公司与兆南公司签订的《商品房买卖合同》，并非双方的真实意思表示。赖克勤、赖裕妹请求确认宏荣公司与兆南公司签订的《商品房买卖合同》涉及买卖海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”第2幢一单元号商品房部分合同无效，有事实根据与法律依据，应当予以支持。关于宏荣公司的行为是否违约以及是否应承担违约责任的问题，赖克勤、赖裕妹与宏荣公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，合同的形式、内容，均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，赖克勤、赖裕妹已交付首期房款352600元，履行了合同义务。宏荣公司在合同约定的交房期限内即2013年12月31日前，没有交房给赖克勤、赖裕妹，宏荣公司的行为违反了《商品房买卖合同》的约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述法律规定，赖克勤、赖裕妹请求宏荣公司按照合同约定承担已付购房款每日万分之三的违约金，有事实根据与法律依据，应当予以支持。关于交付房屋及办理房产过户手续的问题，因宏荣公司施工项目工期延误，造成赖克勤、赖裕妹购买的房屋在交付期限届满后仍未竣工验收，至于何时能竣工验收，宏荣公司没法确定。因此，赖克勤、赖裕妹请求宏荣公司立即交付购买的房屋，并将房屋产权办理至其名下，事实上不可能实现，所以赖克勤、赖裕妹的请求，没有事实根据与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、海南宏荣投资发展有限公司与琼海兆南小额贷款股份有限公司于2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》关于买卖海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”第2幢一单元商品房部分合同无效；二、海南宏荣投资发展有限公司应向赖克勤、赖裕妹承担违约金责任，违约金从2014年1月1日起至实际交房之日止，按352600元的每日万分之三计算；三、驳回赖克勤、赖裕妹其他诉讼请求。案件受理费1140元，由海南宏荣投资发展有限公司负担。上诉人兆南公司不服原审判决，向本院上诉称，2012年6月20日，宏荣公司因开发海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”房地产项目缺乏资金周转，与兆南公司签订《借款及担保合同》，向兆南公司借款1500万元。宏荣公司自愿以其海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”项目9986.7㎡房产作为抵押担保，具体担保方式为房产备案。第二天，即2012年6月21日，宏荣公司与兆南公司又签订《商品房买卖合同》，并于当日到海南省儋州市住建局办理了买卖合同备案登记手续。双方之所以签订该合同，目的是将海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”项目9986.7㎡房产备案至兆南公司的名下，以此保障兆南公司借款资金的安全。因此，宏荣公司与兆南公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，为合法有效合同。综上所述，为了维护兆南公司合法权益，请求二审法院撤销海南省儋州市人民法院（2014）儋民初字第281号民事判决第一项，驳回赖克勤、赖裕妹的诉讼请求。被上诉人赖克勤、赖裕妹辩称，宏荣公司与兆南公司签订的《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示。宏荣公司与兆南公司签订海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”项目涉及第2幢一单元商品房合同是无效的。因为，兆南公司与宏荣公司签订的《商品房买卖合同》是恶意串通的、虚假的、违反法律的合同。综上，原审判决是正确的，请求依法驳回兆南公司的上诉请求，维持原判。原审被告宏荣公司述称，第一、宏荣公司作为涉案纠纷标的物的开发商，对造成本案纠纷有过错责任。为了资金周转，宏荣公司在项目开发过程中用短期拆借形式与兆南公司签订《借款及担保合同》，因兆南公司非金融机构，双方算是合作伙伴。第二天，双方又签订《商品房买卖合同》。当时房子没有办理验收，所以不能办理抵押登记，因此，以签订买卖合同作为借款合同的保证。《借款及担保合同》是企业作为开发商向非金融机构借款的一种方法，违规但是不违法，是真实意思表示，应当继续履行，《商品房买卖合同》仅为保证。《商品房买卖合同》被原审判决认定无效是正确的。第三、宏荣公司与赖克勤、赖裕妹签订的《商品房买卖合同》是按照房产机关颁发的要式合同签订的，且有预售许可，合同的主体以及购买房产用途均合法，所以双方签订的合同是真实意思表示，愿意继续履行合同。宏荣公司愿意近期尽快偿还兆南公司的借款及利息，尽快解除备案手续，在条件允许的情况下，尽快办理赖克勤、赖裕妹的房产备案登记手续。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审审理期间，双方当事人没有提供新的证据。本院二审查明，琼海兆南小额贷款股份有限公司于2014年4月24日更名为海南兆南小额贷款股份有限公司，法定代表人仍然是林克周。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点是宏荣公司与兆南公司签订的《商品房买卖合同》涉及海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”第2幢一单元商品房部分是否有效。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据上述法律规定，买卖的目的是发生标的物所有权的转移。通过买卖，出卖人对标的物的所有权归于消灭，买受人取得标的物的所有权，这是买卖合同最基本的特征和法律后果。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为是无效的民事行为。宏荣公司与兆南公司之间的民事行为关系名为商品房买卖合同关系，实为企业之间的借贷提供担保的目的。宏荣公司与兆南公司签订的《商品房买卖合同》形式上合法，而实际上是一种虚假的、规避法律的、不准备履行的合同，是为了实现借款人的债权而签订的合同，而且也损害了赖克勤、赖裕妹合法权益，应当认定为无效合同，不能发生法律效力。原审判决认定宏荣公司与兆南公司签订的《商品房买卖合同》涉及海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”第2幢一单元商品房部分无效是正确的。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。兆南公司上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2230元，由海南兆南小额贷款股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠贵审 判 员  符嘉华代理审判员  黄心宇二〇一四年九月二日书 记 员  马永正附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：徐忠贵撰稿：符嘉华校对：马永正印刷：刘传凤海南省第二中级人民法院2014年9月日印制（共印18份）