大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0202民初7538号原告：刘宏慧，女，1971年12月19日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。原告：大连市乔宾餐饮有限公司，住所地辽宁省大连市中山区x。法定代表人：刘宏慧，系该公司经理。以上二原告共同委托诉讼代理人：姜万鹏，辽宁和轩律师事务所律师。被告：官文军，女，1975年4月16日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被告：付文莉，女，1976年5月27日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。以上二被告共同委托诉讼代理人：委托诉讼代理人丛俊峰、苏文秀，辽宁先河律师事务所律师。原告刘宏慧、大连市乔宾餐饮有限公司诉被告官文军、付文莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜万鹏、被告官文军、付文莉的委托诉讼代理人苏文秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月18日，原、被告签订《合作协议书》，约定二被告承包二原告经营的位于大连市中山区“乔宾咖啡”店。承包期间自2015年10月18日至2018年10月31日。房屋使用费为24万元/年，承包费为18万元/年。合同第六条第四项约定，由原告投资10万元用于店面装修，在第一年的承包费中抵扣。合同签订后，原告按约将经营手续及房屋交给被告。被告将第一年房屋使用费24万元及扣除原告投入后的8万元承包费交付原告。后2015年11月6日二被告因自身原因要求解除合同，原告不许要求继续履行合同。后二被告以原告违约为由诉至大连市中山区人民法院，要求解除合同，并支付违约金。该案经审理后做出（2016）辽0202民初字第172号民事判决书，驳回二被告诉请。二被告不服上诉，中院做出（2016）辽02民终5270号判决书。终审判决中在事实部分与一审查明一致，但是在合同解除问题上，5270号判决认为二被告解除合同的理由即执照问题、产权问题均未提供充分证据证明这两点会造成咖啡店无法正常经营，并已经存在无法经营的事实，因此该两点理由不符合合同法94条的规定（合同的法定解除），故二被告要求解除合同的行为完全是没有法律和事实依据的，虽双方合同被法院确认解除，但是不能免除二被告单方解除合同的违约责任。根据合同第八条第2项约定，因二被告原因未履行满三年的，除支付占用期间的承包费与房屋使用费外，需赔偿原告投入的装修和购置设备的费用，最高上限为10万元。因原告已经投入10万元，故请求赔偿，请人民法院予以支持。因终审判决送达时间为2016年12月13日，在此时间点前，案涉房屋一直由二被告经营，故请求自2016年11月1日至2016年12月13日期间的承包费，请人民法院予以支持。由于终审判决判令二被告将案涉咖啡店向原告返还，但是至原告起诉之日，二被告仍未向原告返还案涉咖啡店，案件仍在执行中。综上，1、请求人民法院判令二被告共同赔偿原告损失10万元人民币；2、被告给付原告自2016年11月1日至2016年12月13日期间的承包费21500元；3、被告给付原告自2016年11月1日至2018年6月8日止的房屋占有使用费38.4万元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告的诉讼请求。一、原、被告于2015年10月18日签订的《合作协议书》（下称《协议书》）为无效合同，案涉房屋应由原告自行拆除，原告非案涉房屋的权利人、受益人，一切有关案涉房屋的使用费、承包费及原告所谓损失的主张无法律依据。被告曾因原告无法提供案涉房屋权属证明及其他经营证照向贵院提起解除合同之诉。原告在合同履行及解除合同之诉中仅提供一份早已取消的单位即“大连市公安局交通治安分局治安第一派出所”于2009年7月14日出具的关于“兹证明大连市中山区为临建房屋的”证明（以下简称临建证明），而未提供其他任何关于案涉咖啡厅所在房屋的所有权证明或临时建筑许可证，被告根据辽宁省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法（以下简称办法）第35条“在城市、镇规划区内进行临时建设的，建设单位应当依法申请办理临时建筑规划许可证”、及第37条“临时建设规划许可证批准的临时建设，使用期限不得超过二年;期满需要延期的，应当在使用期限届满三十日前提出申请。延长期限不得超过二年，只能延长一次。临时建筑不得改变为永久性建筑。”之规定可知，原告提供经营的咖啡店所在房屋属早已过期的临时建筑，系违建，应当无条件自行拆除。为进一步确认咖啡店所在房屋之属性，被告曾向大连市规划局中山分局提出申请，请求调取案涉房屋即大连市中山区乔宾咖啡店的临时建筑许可手续。大连市规划局中山分局于2017年6月5日（系在解除合同一案二审判决生效及再审裁决作出之后）向被告付文莉、官文军出具《关于中山区白兰街6号临时建筑的答复意见》（以下简称答复意见），确认“大连市规划局中山分局自2004年以来，未对案涉建筑核发临时建筑许可证”。通过大连市规划局中山分局向被告出具的答复意见可确定，中山区规划局自2004年以来，未对咖啡店所在房屋核发临时建筑许可证，即使原告提供的临建证明为真实的，截至《协议书》签订之日，该份临建证明也早已超过有效期4年之久。依据《中华人民共和国城乡规划法》第44条第2款之规定“临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除”及《办法》第37条第2款之规定“临时建设规划许可期满，建设单位或者个人必须自行拆除临时建筑物”，咖啡店所在房屋应由原告自行拆除。然而，原告以其本应自行拆除的临时建筑经营咖啡店并且隐瞒该事实、谎称房屋权属清楚将案涉咖啡店发包给被告经营的行为违反了法律的强制性规定，是违法的。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第52条第5款之约定“违反法律、行法规的强制性规定的，合同无效”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第1款之规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，原被告签订的《协议书》应当被认定无效，属无效合同。基于《协议书》无效之前提，原告依据《协议书》主张使用费、承包费及所谓的损失是错误的，无任何法律依据。同时，根据《城乡规划法》第44条第2款及《办法》第37条第2款之规定（前文有述），咖啡店所在房屋应由原告自行拆除，原告无权占有、使用案涉房屋，更无权将案涉房屋出租而获益。另，原告无任何客观真实的证据以证明其为案涉房屋的权利人、受益人，故原告向被告主张的各项费用无任何约定及法定事由，不应得到支持。二、被告早已于2015年11月6日向原告明确表示不再继续履行时便搬离案涉房屋，原告于2015年12月24日将案涉房屋换锁并实际占有，被告至今未再未进入案涉房屋，更未实际经营，原告主张被告承担承包费、房屋占有使用费无事实依据。在被告向原告提出解除合同后，被告便开始遣散员工、搬离案涉房屋，约在2015年11月底，被告彻底搬离，并将案涉房屋上锁关闭，至今被告再未进入房屋，案涉房屋中也无被告任何物品。在争议期间，原告于2015年12月24日在未通知被告的情形下找开锁师傅撬锁进入案涉房屋，取走大量文件，并将案涉房屋侧门的门锁更换，强行占有案涉房屋。后原告还有将案涉房屋大门的门锁更换（具体时间不详）、贴出招租广告等实际占有案涉房屋的一系列行为，现案涉房屋由原告实际控制并占有，被告再未踏入半步。另，被告自始未实际经营案涉咖啡店，该事实在（2016）辽02民终5270号民事判决书中已做认定。故原告诉请被告支付承包费、房屋占有使用费无任何事实依据，实属可笑。三、关于原告诉请第一项10万元损失，原告所有的所谓的装修、购置设备的费用均由被告支付，原告实际未做任何投入，并且因原告的违法行为导致《合作协议书》无效，则应当由被告赔偿原告已付的装修费等损失，原告已在另诉中主张。首先，原告所谓的已投入的10万元并未实际发生，在原被告签订《协议书》后，原告未对案涉咖啡屋做任何投入，其所谓的装修、购置设备的费用均由被告支付，被告为咖啡店装修花费6万元、购置设备等经营性花费37,626元。另，原告以其本应自行拆除的临时建筑经营咖啡店并且隐瞒该事实、谎称房屋权属清楚将案涉咖啡店租给被告经营的行为违反了法律的强制性规定，是违法的，进而因原告的违法行为导致原被告签署的《协议书》无效，原告存在重大过错，甚至是欺诈行为。根据《合同法》第58条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。因此，原告应赔偿被告的实际损失，其反过来向被告主张损失系无任何依据，让被告大惑不解。综上，原告之诉请无任何事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月18日，原告刘宏慧、大连市乔宾餐饮有限公司（甲方）与被告付文莉、官文军（乙方）签订《合作协议书》，约定二被告共同承包位于大连市中山区的乔宾咖啡店，经营期限自2015年10月18日至2018年10月30日，协议书约定店面承包费18万元、房屋使用费（租金）24万元。协议第6条第4项规定，由于现有店面与乙方经营项目经营风格不同，需要对店面的装修进行重新调整，重新装修及购买新的设备设施由乙方具体负责，费用由甲方负责，视为甲方的投入，该费用上限为人民币10万元，具体数额乙方据实结算，由乙方在第1年的承包费用中直接抵扣。第8条违约责任及合同解除中约定，因乙方原因未履行满三年，乙方除应支付占用店面期间的承包和使用费用，还应赔偿甲方投入装修和购置设备设施的费用，赔偿的数额按照甲方实际投入数额为准，最高上限为10万元。后因双方产生纠纷，诉至法院，大连市中级人民法院于2016年11月30日作出的（2016）辽02民终5270号判决书判决解除原、被告于2015年10月18日签订的《合作协议书》；刘宏慧、乔宾餐饮向付文莉、官文军返还租金12万元、承包费4万元；付文莉、官文军向刘宏慧、大连市乔宾餐饮有限公司返还咖啡店、发票专用章等。因官文军、付文丽未按照判决履行，原告到本院申请执行，本院执行卷宗记载2018年6月8日将案涉房屋交付原告。本案审理期间，被告称没有实际使用案涉房屋，并再次提供2015年的视频资料，用以证明原告已收到案涉房屋，原告对该视频的证明内容不予认可。另查，大连市中级人民法院（2016）辽02民终5270号判决书认为店面装修等其他损失97626元，因各方在合作协议中约定，第一年装修费10万元由刘宏慧、大连市乔宾餐饮有限公司承担，且已在第一年承包金费用中扣除。本院确认的上述事实，有合作合同书、执行笔录、大连市规划局中山区分局文件、证件借用单、出租广告，视频资料、照片、（2016）辽02民终5270号民事判决书及当事人陈述在案为凭，且已经开庭质证，可以采信。本院认为，原、被告签订的《合作协议书》已被法院判决解除，双方应返还各自财产。合同及生效判决已确定原告投入资金10万元，虽然被告对此否认，但提供不出相应证据，原告的该项请求合理合法，应当支持。关于承包金问题。原、被告的第二个合同履行期间应从2016年11月1日起计算，大连市中级人民法院（2016）辽02民终5270号判决书于2016年12月13日向原告送达，故被告应向原告支付在此期间的承包费。合同被判令解除后，负有履行义务的当事人，应依法主动履行生效判决。被告未在判决书指定的期间将案涉房屋返还给原告，应承担相应的法律责任。本案执行卷宗中记载案涉房屋的实际腾退时间为2018年6月8日，故应以该时间为原告实际收到房屋的时间，被告人应向原告支付占有使用费，标准参照承包协议的数额确定。被告所提供的视频资料不足以证明原告收到案涉房屋的事实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告付文莉、官文军共同赔偿原告刘宏慧、大连市乔宾餐饮有限公司损失10万元人民币；二、被告给付原告自2016年11月1日至2016年12月13日期间的承包费21500元；三、被告给付原告自2016年11月1日至2018年6月8日止的房屋占有使用费38.4万元；上列一、二、三项中二被告应共同偿付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若被告逾期履行给付金钱之义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8860元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  史玉珍人民陪审员  唐丽荣二〇一九年七月十五日书 记 员  王 静