安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2014）瑶民一初字第00959号原告：安徽景隆置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：王成红，董事长。委托代理人：梁洪国，安徽文得律师事务所律师。委托代理人：黄维琪，系安徽景隆置业有限公司职工。被告：俞峥，男，1964年4月8日出生，汉族，住安徽省肥东县。原告安徽景隆置业有限公司（以下简称景隆置业）与被告俞峥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告景隆置业委托代理人梁洪国到庭参加诉讼，被告俞峥经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景隆置业诉称：2010年4月17日，原告景隆置业与被告俞峥签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》。该《商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定：俞峥以每平方米（建筑面积）4697.75元购买景隆置业开发建设的地处合肥市当涂北路xxx家园建筑面积117.07平方米商品房，房屋总价为人民币549966元，付款方式为签订合同当日给付首付款110966元，余款俞峥办理银行按揭贷款给付。景隆置业为该按揭贷款提供阶段性担保，在担保期间俞峥若连续两个月或累计三个月未偿付贷款本息或景隆置业接到银行要求履行担保责任的，景隆置业有权终止合同并收回房产，俞峥应按照总房款的3%承担违约金。上述合同及补充协议还对房屋交付、通知送达方式等作了约定。景隆置业按照约定为俞峥按揭贷款提供了阶段性担保，俞峥却没有履行向银行偿付本息之义务，期限连续达到3个月以上，且无法联系。由此，银行在向景隆置业签发《按揭个人住房保证金代偿通知书》、扣划景隆置业资金的基础上，撤销了按揭抵押法律关系。综上，俞峥的行为已构成根本性违约，景隆置业曾以各种方式予以催促未果。景隆置业为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除景隆置业与俞峥签订的《商品房买卖合同》；2、俞峥承担违约金16498元；3、俞峥承担本案诉讼费用。被告俞峥未递交答辩意见。经审理查明：2010年4月17日，原告景隆置业（出卖人）与被告俞峥（买受人）签订《商品房买卖合同》（包括附件四：《合同补充协议》）一份，约定俞峥购买景隆置业开发的位于合肥市当涂北路xxx家园X幢XX室房屋，建筑面积117.07平方米，单价每平方米4697.75元，总价款549966元。《商品房买卖合同》第六条约定：买受人应于2010年4月17日前首付房款计人民币110966元，余款439000元应于2010年4月24日前到出卖人指定的银行办理完按揭手续，如因买受人的原因，不能办理按揭手续的，买受人应于2010年5月1日前付清房款余额439000元，否则买受人应承担逾期付款的责任。《合同补充协议》第六条约定：出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保，在担保期间买受人连续两个月或累计三个月未偿付贷款本息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权终止《商品房买卖合同》并收回买受人所购该套房产，买受人应向出卖人支付总房款3%的违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意继续履行合同，买受人须付清所应付的贷款本金、利息、罚息，并自出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知之日起按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金。合同签订后，2010年4月17日，俞峥向景隆置业支付涉案房屋首付款110966元。2010年4月21日，合肥科技农村商业银行股份有限公司xxx支行（甲方）与景隆置业（乙方）签订了《个人购房贷款项目合作协议》一份，约定：甲方同意对购买乙方开发的xxx家园项目（简称合作项目）的自然人提供购房贷款；乙方就合作项目为购房人依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，有关保证的具体内容以甲方与乙方、购房人签订的借款合同为准；乙方授权甲方将发放购房贷款余额的5%作为保证金存入乙方在甲方开立的保证金专户（账号：34********），在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，乙方授权甲方直接从上述保证金账户中划收相关款项；同时，乙方承诺于扣划3日内足额补充资金存入保证金账户；双方还对其他权利义务作了约定。2010年5月11日，俞峥与合肥科技农村商业银行股份有限公司xxx支行签订了编号为01313xxx095的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》，约定俞峥向该行借款439000元，借款期限自2010年5月11日至2028年5月11日，俞峥按月偿还贷款本息；俞峥自愿以涉案房屋作抵押；俞峥在房屋他项权利证书未办妥之前，由景隆置业为其借款提供连带保证责任担保；双方还对其他权利义务作了约定。2012年10月17日，合肥科技农村商业银行股份有限公司xxx支行向景隆置业发出（2012）年第001号《按揭个人住房保证金代偿通知书》，内容为：根据编号为01313xxx095《个人购房借款合同》，我行已于2010年5月11日为借款人提供了金额为（人民币大写：）肆拾叁万玖仟元贷款，贷款到期日为2028年5月11日。目前该户已拖欠2012年8、9、10三个月按揭款。根据我行与贵公司签订的编号为合科商行房贷合字（2010）第01号《个人购房贷款项目合作协议》第十一条：“乙方授权甲方将发放购房贷款余额的5%作为保证金存入乙方在甲方开立的保证金专户（帐号：34********）。在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，乙方授权甲方直接从上述保证金账户中划收相关款项。同时，乙方承诺于扣划3日内足额补充资金存入保证金帐户。”的内容，我行现拟从贵公司保证金专户扣划借款人俞峥所欠2012年8、9、10三个月拖欠的分期还款额及罚息。2012年10月22日，景隆置业向俞峥发出催告函一份，内容为：我公司现就您至今未履行合同约定一事，郑重致函如下：2010年4月17日，您与我司在景隆xxx售楼中心签订了xxx家园2幢1204室的《商品房买卖合同》，并在合肥科技农村商业银行xxx支行办理了按揭贷款手续。我司于2012年10月17日收到合肥科技农村商业银行《按揭个人贷款保证金代偿通知书》，上述您未能按期归还贷款，连续拖欠，银行要求我司履行保证责任，从我公司保证金账户直接扣划您所拖欠的银行贷款本息。按照我司与您所签订《商品房买卖合同》补充协议第六款约定，您未及时还款导致我司需履行保证责任的，您已构成根本违约。现我司正式致函：请您于接到本函后立即前往我公司履行《商品房买卖合同》约定事宜，并付清您所拖欠之银行贷款本息，切实履行协议。否则，我司将按照《商品房买卖合同》约定处理并追究您的违约责任。2013年3月12日，合肥科技农村商业银行股份有限公司xxx支行向景隆置业发出编号为201301的《担保人履行责任通知书》，内容为：依据我行与贵公司2010年4月21日签订的2010第01号《个人购房贷款项目合作协议》及我行与俞峥2010年5月11日签订的01313xxx095号《个人购房借款合同》，贵公司担保的个人住房按揭客户俞峥已出现连续逾期三期和在合同期内累计逾期六期以上的违约行为，另借款人留存在我行的联系电话已无法接通。现经我行研究决定：请贵单位履行担保责任，代为偿还俞峥户在我行所结欠的所有贷款本金￥397161.82元，利息￥5116.99元，至俞峥户全部贷款本息清偿完毕后，01313xxx095号《个人购房借款合同》终止。2013年3月13日，景隆置业向合肥科技农村商业银行股份有限公司xxx支行发出担保人声明一份，内容为：已收到你行2013年3月12日签发的编号为201301担保人履行责任通知书。2013年3月18日，合肥农村科技商业银行股份有限公司xxx支行向景隆置业出具结清证明一份，内容为：兹有我行客户俞峥，因购买贵公司开发的xxx家园小区2幢1204住房，我行于2010年5月11日对其发放金额￥439000.00元整、期限18年的住房贷款（贷款帐号：340********），现该户出现连续8期逾期，我行已向贵公司送达201301号《担保人履行责任通知书》，2013年3月13日我行从贵公司保证金账户（账号：340********）扣划了俞峥户已逾期本息￥9291.59元（其中逾期本金￥4336.83元，逾期利息￥4957.76元），2013年3月15日我行从贵公司保证金户扣划了俞峥户剩余本息￥393038.42元（其中本金：￥392824元；利息￥214.42元），总计本息402330.01元。现俞峥贷款本息已全部结清。2013年3月18日，景隆置业向俞峥发出《解约通知》一份，内容为：贵我双方于2010年4月17日，签订了位于安徽省合肥市当涂北路xxx家园2#幢1204室住宅的《商品房买卖合同》一份，由于你没有按合同约定履行付款义务，其行为已构成根本性违约。现我公司已决定解除贵我双方签订的上述《商品房买卖合同》，至本通知做出之日起，贵我双方上述《商品房买卖合同》即归于解除。2013年3月20日，景隆置业以EMS全球特快专递的方式向俞峥（地址为安徽省肥东县）寄送《解约通知》一份，取得ER114xxx6CS号《国内特快专递邮件详情单》一份，安徽省合肥市徽元公证处对此进行了公证。但该《国内特快专递邮件详情单》中无收件人签名。2013年7月16日，合肥科技农村商业银行股份有限公司xxx支行向景隆置业发出情况说明一份，内容为：缘于俞峥没有履行《个人购房借款合同》、《商品房买卖合同》等相关义务，且无法与之取得联系，即长期不知去向。俞峥的行为已经使得我行对《商品房买卖合同》所涉房屋转化为房产抵押等长时间不能实现。由此，我行已经解除了《个人购房借款合同》，并撤销了按揭备案事宜，贵公司亦已经按照我行要求将我行发放到贵公司的按揭贷款（不含客户正常还款部分）返还我行。悉贵公司以《商品房买卖合同》等法律文件诉至法院主张权益，对此，我行表示尊重，并不会就此提出任何异议。因我行已经解除并撤销了上述《个人购房借款合同》及按揭备案，故贵公司与俞峥之间《商品房买卖合同》等法律文件所致纠纷，均与我行无涉，亦不构成对我行任何权益的侵害。由此，我行不可能以任何身份介入上述已经与我行无任何权益关系的诉讼。2014年1月6日，景隆置业诉至本院，提出诉称之请求。2014年5月7日，本院在《安徽法制报》刊登公告，载明：俞峥：本院受理安徽省景隆置业有限公司与你商品房销售合同纠纷一案，现依法向你公告送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书、应诉通知书、合议庭通知书、证据材料等。自发出公告之日起经过60日，即视为送达。提出答辩状的期限和举证期限分别为公告期满后15日和30日内。并定于举证期限届满后的第三日上午8时30分（遇法定节假日顺延）在本院第三法庭公开开庭审理。届时不到庭，本院依法缺席判决。俞峥则经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。另查：案涉房屋现由景隆置业占有，俞峥尚未与景隆置业办理房屋交接手续。庭审中，景隆置业表示愿意将俞峥支付给其的涉案房屋首付款110966元予以返还。以上事实，有《商品房买卖合同》（包括附件四：《合同补充协议》）、个人购房贷款项目合作协议、《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》、《按揭个人住房保证金代偿通知书》、催告函、《担保人履行责任通知书》、结清证明、解约通知、《国内特快专递邮件详情单》、公证书、情况说明、票据、付款凭证及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：原告景隆置业与被告俞峥签订的《商品房买卖合同》（包括附件四：《合同补充协议》）、合肥科技农村商业银行股份有限公司xxx支行与景隆置业签订的《个人购房贷款项目合作协议》、俞峥与合肥科技农村商业银行股份有限公司xxx支行签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》，内容不违反法律的强制性规定，均系合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，合肥科技农村商业银行股份有限公司xxx支行已按约为俞峥提供了贷款439000元，但俞峥未按约偿还贷款，致使景隆置业于2013年3月13日收到合肥科技农村商业银行股份有限公司xxx支行发出的《担保人履行责任通知书》，并履行担保责任，于2013年3月15日代俞峥偿还了所欠合肥科技农村商业银行股份有限公司xxx支行之款402330.01元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。景隆置业与俞峥签订的《合同补充协议》第六条约定：出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保，在担保期间买受人连续两个月或累计三个月未偿付贷款本息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权终止《商品房买卖合同》并收回买受人所购该套房产，买受人应向出卖人支付总房款3%的违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意继续履行合同，买受人须付清所应付的贷款本金、利息、罚息，并自出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知之日起按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金。虽然2013年3月20日，景隆置业以EMS全球特快专递的方式向俞峥寄送《解约通知》一份，但该《国内特快专递邮件详情单》中无收件人签名，故不能说明俞峥收到了《解约通知》。而景隆置业起诉后，本院于2014年5月7日在《安徽法制报》刊登公告，向俞峥送达了相关诉讼材料，视为俞峥已于60日后的2014年7月6日收到景隆置业的解除合同通知，故景隆置业与俞峥签订的《商品房买卖合同》于2014年7月6日解除。合同解除后，景隆置业与俞峥依据《商品房买卖合同》等所取得的财产应相互返还，俞峥应向景隆置业支付总房款3%的违约金16498元，景隆置业应返还俞峥已交纳的购房首付款110966元。俞峥经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告安徽景隆置业有限公司与被告俞峥在2010年4月17日签订的《商品房买卖合同》于2014年7月6日解除；二、被告俞峥于本判决生效之日起十日内支付原告安徽景隆置业有限公司违约金人民币16498元；三、原告安徽景隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告俞峥交纳的购房首付款人民币110966元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9460元，公告费800元，合计人民币10260元，由被告俞峥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  孔 艳人民陪审员  管怀庆人民陪审员  程加军二〇一四年九月四日书 记 员  胡安琼附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。