南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2015)崇民初字第02233号原告南通中南世纪花城投资有限公司，住所地南通市世纪大道1号。法定代表人陈锦石，董事长。委托代理人马建明，南通中南世纪花城投资有限公司员工。被告鄂永全。原告南通中南世纪花城投资有限公司（以下简称中南花城公司）与被告鄂永全房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马建明到庭参加诉讼，被告鄂永全经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中南花城公司诉称，原、被告于2014年9月28日签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的中南世纪花城35幢2602室房屋一套，房屋总价914455元，合同约定被告首付274455元，另64万元以贷款方式支付。合同签署当日，被告付款45723元，随即向原告发出欲借228732元以支付房款的请求，后双方签订补充协议，就228732元的支付期限及违约金计算方法作出了有利于被告的约定，然被告未按约履行付款义务。另中国农业银行股份有限公司南通崇川支行要求原告承担连带保证责任代被告偿还购房贷款本金634020.28元及利息。诉讼请求：1、判令解除原、被告之间2014年9月28日签订的商品房买卖合同（35号楼2602室）。2、判令被告承担商品房买卖合同解除违约金45722.75元。3、判令解除原、被告2014年9月28日签订的还款协议（实际上是借款协议）。4、判令被告返还借款本金228732元并以逾期还款的152488元为基数，按两倍银行贷款基准利率计算支付利息至商品房买卖合同注销备案之日止。5、判令被告偿还原告代偿的本息649077.97元，并自2016年1月15日起，按每日323元计算违约金至商品房买卖合同注销备案之日止。6、判令被告支付以房款914455元，不足抵消上述2、4、5项的金额。7、判令被告在判决生效之日三个工作日到南通市房管局办理商品房买卖合同备案注销手续。被告鄂永全未应诉答辩。经审理查明，2014年9月28日，原告中南花城公司（××）与被告鄂永全（××）签订商品房买卖合同一份，合同约定，××购买的商品房为中南世纪花城x幢x房，建筑面积共103.41㎡。按建筑面积计算，该商品房单价为8843元，总金额914455元。付款方式及期限为：2014年9月28日前××向××支付首付款274455元，房款640000元在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。交付期限为2016年4月30日前。补充协议第（三）条约定，按揭购房的客户自其具备办理他项权证条件之日起一个星期内应提交相应的办证资料给××以便及时办理他项权证，每延期一天，××应承担合同总价千分之一违约金。如××未按约定的时间偿还贷款本息而导致银行向××要求划扣相应款项时，××有权单方解除本合同，××同意放弃《商品房买卖合同》项下一切权利，并授权××单方向房管局申请解除备案。××除应在××被划扣之日起十日内偿还××全部被扣款项之外，每逾期一日还应向××支付被划扣款项万分之五的违约金。如××拖欠银行贷款累计3个还款期以上，或致使银行要求××提前清偿全部贷款本息，在××承担连带担保责任后，××有权单方面解除《商品房买卖合同》，××解除合同后，可将该商品房另行销售，××应按合同房价款5%向甲方支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，由××单方办理备案注销手续。对于××已付的房款，扣除代偿的贷款本息和向××支付的违约金及其他费用后如有余额，由××据实返还；若不足应由××补足。商品房买卖合同签订当日，鄂永全向中南花城公司借款228732元，签订还款协议一份，约定2015年3月28日前归还76244元，9月25日前归还76244元，2016年3月25日前归还76244元，××未能在上述规定的每一个还款期按时还款，就未能还款的部分，××须按照未能还款的数额按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的2倍向××支付利息，该利息自××借款之日起计算。鄂永全向中南花城公司缴纳了45723元，与借款228732元一起作为购房首付款274455元。2014年11月7日，由中南花城公司提供连带责任保证担保，鄂永全与中国农业银行股份有限公司南通崇川支行个人购房担保借款合同，贷款64万元支付了剩余购房款。2015年12月14日，农行向中南花城公司发函，告知鄂永全已逾期3期未按期归还，宣布鄂永全的房贷提前到期，鄂永全累计欠本息人民币646355.99元，请中南花城公司按合同约定履行相关义务。2016年1月5日，中南花城公司承担保证责任向农行还款649077.97元。上述事实有商品房买卖合同、借款凭证、还款协议、贷款合同、银行催款通知、通知、银行业务凭证、撤销保证担保函及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告中南花城公司与被告鄂永全之间存在多种法律关系：商品房买卖合同关系、借款合同关系、贷款担保合同关系。三份合同相互之间存在关联，其中商品房买卖合同是主要的合同，其他两份合同系为履行商品房买卖合同而订立。同时其他两份合同的履行又影响到商品房买卖合同的履行。关于商品房买卖合同，因该合同的大部分购房款系由中南花城公司提供连带责任担保，由鄂永全向银行贷款支付。现因鄂永全未偿还银行贷款，银行提前宣布贷款到期，由中南花城公司承担保证责任，代偿了贷款本息，因此按照商品房买卖合同补充协议的约定，中南花城公司具备单方解除合同的权利。中南花城公司提出解除商品房买卖合同并要求鄂永全配合撤销备案的诉讼请求，本院予以支持。关于借款合同（还款协议），系为履行商品房买卖合同而订立。现商品房买卖合同解除，借款合同已无继续履行的现实意义。中南花城公司提出解除借款合同，客观上减轻了鄂永全的利息负担。另一方面，从借款合同的履行情况看，合同约定的还款总共分三期，鄂永全均未履行，其行为已经构成违约。因此，中南花城公司提出解除借款合同并偿还借款228732元的诉讼请求，本院予以支持。关于担保贷款合同，中南花城公司作为担保人承担担保责任后，其享有向债务人鄂永全追偿的权利。中南花城公司提出要求鄂永全承担代偿贷款本息649077.97元的诉讼请求本院予以支持。关于赔偿问题，鉴于三份合同存在关联关系，在担保贷款合同被银行提前宣布到期后，中南花城公司应及时解除商品房买卖合同及借款合同，以已付房款扣除借款及代偿的贷款本息，以避免损失的进一步扩大，否则造成扩大的损失，不应由鄂永全承担。综合考虑上述三份合同，商品房买卖合同约定房价5%的违约金为45722.75元，该违约金足以弥补中南花城公司的借款利息损失、代偿贷款本息的利息损失。对于该45722.75元违约金，本院予以支持。对于中南花城公司提出的其余赔偿请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第（三项）、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告南通中南世纪花城投资有限公司与被告鄂永全于2014年9月28日签订的中南世纪花城X幢x室《商品房买卖合同》。二、被告鄂永全于判决生效之日起三日内协助原告南通中南世纪花城投资有限公司办理《商品房买卖合同》撤销备案手续。三、解除原告南通中南世纪花城投资有限公司与被告鄂永全之间签订的借款合同。四、被告鄂永全应偿还原告南通中南世纪花城投资有限公司借款228732元。五、被告鄂永全应偿还南通中南世纪花城投资有限公司代偿贷款本息649077.97元。六、被告鄂永全应给付原告南通中南世纪花城投资有限公司违约金45722.75元。七、驳回原告南通中南世纪花城投资有限公司其他诉讼请求。上述四、五、六项总计923532.72元，扣除原告已交纳的购房款914455元，不足部分9077.72元由被告鄂永全在本判决生效之日起十日内给付原告南通中南世纪花城投资有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13402元、公告费690元,合计14092元，由被告鄂永全承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13402元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行)。审 判 长  曹卫华代理审判员  周继鹏人民陪审员  马 莉二〇一六年四月十九日书 记 员  黄凤美