四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川2022民初784号 原告：刘红春，女，1977年8月1日出生，汉族，重庆市奉节县人，村民，住重庆市奉节县。 原告：郎本均（刘红春之夫及其委托诉讼代理人），男，1983年4月5日出生，汉族，四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司。。 法定代表人：欧光华。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司。 法定代表人：余四海。 原告刘红春、郎本均与被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司（以下简称尚锦乐至分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请追加四川尚锦房地产开发有限公司（以下简称尚锦公司）为本案被告参加诉讼。原告郎本均到庭参加诉讼。被告尚锦乐至分公司和尚锦公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告刘红春、郎本均向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告立即办理并交付不动产权利证书；2.判令被告赔偿原告从2017年3月11日起算至2019年2月24日期间（715天），因逾期办理不动产权利证书的违约金18477.82元（已付房款258431元×0.00001×715天）；3.判令被告从2019年2月25日起，以原告所交房款258431元为基数，按日万分之一标准赔偿原告违约金，至被告向原告交付不动产权利证书之日止。诉讼中，原告请求依法判决二被告承担本案责任，要求依法增加违约金。事实和理由：原、被告于2016年2月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发并修建的乐至县尚锦秀庭小区6幢1单元14层2号住房一套，建筑面积78.67㎡，按3285元/㎡，合计价款258431元，原告于2016年2月17日交清房款258431元。双方合同约定至交房之日起360日内被告应向原告交付不动产权利证书，逾期则应以原告所交房款为基数，从2017年3月11日起按日万分之一的标准向原告支付违约金，至被告向原告交付不动产权利证书之日止。被告于2016年3月11日向原告交付房屋，按约定被告应在2017年3月11日向原告交付不动产权利证书，但被告至今未向原告交付不动产权利证书，则应从2017年3月11日起按前述标准向原告给付违约金，计算至2019年2月24日止，违约金为18477.82元（已付房款258431×0.00001×715天）。 被告尚锦公司及尚锦乐至分公司未到庭，未作答辩。 原告为证实自己的主张，举证如下： 证据材料1：原告身份证、户籍卡、结婚证复印件、被告工商营业信息查询。拟证明二原告系夫妻关系，原、被告主体适格； 证据材料2：《商品房屋买卖合同》、《补充协议及相关合同附件》。拟证明原、被告之间合同关系，被告未按照合同约定办理相关的产权； 证据材料3：收款收据、转款凭证。拟证明原告已按照合同约定缴纳了房款258431元； 证据材料4：接房清单。拟证明原告接收房屋时间2016年3月11日。 被告尚锦公司及尚锦乐至分公司未举证、未质证。 本院对原告提供证据认证意见:证据材料1系职能部门制作，予以采信；证据材料2系原告与被告尚锦乐至分公司因案涉房屋签订的买卖合同，证据材料3系被告尚锦乐至分公司收取原告房款的收据，证据材料4能证明原告接收房屋入住的事实，该三组证据系原始书证，来源合法，内容客观真实，证据间形成有效链接证明案件事实，均予以采信。 经审理查明，被告尚锦公司成立于2007年3月2日，企业类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。2009年9月24日尚锦公司设立尚锦乐至分公司，经营范围为二级资质房地产开发经营。 2016年2月17日，原告刘红春、郎本均作为买受人，与被告尚锦乐至分公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，该买卖合同约定,原告购买被告尚锦乐至分公司开发的乐至县××小区××幢××单元××层××号房屋,该商品房为预售商品房，其实测建筑面积为78.67㎡；第五条计价方式和价款约定商品房单价为3285元／㎡，总价款258431元；第十条逾期付款责任，约定买受人未按照约定的时间付款的,按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理（1）逾期在10日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金……（2）逾期超过10日后……买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付预付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金……第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2014年12月30日前，取得所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。1.商品房交付使用后,双方同意由买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记;2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房,出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。上述补充协议第六条主合同第二十条的补充约定:4.出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续且该栋楼办完初始登记之日起的720日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权办理完毕后的1年内为买受人办理国有土地使用权证。 2016年2月17日，原告向被告尚锦乐至分公司转账支付购房款258431元（含定金10000元）。2016年3月11日,原告接收案涉房屋,并缴纳契税代办费用2584元,办证费用215元。但被告至今未向原告交付案涉房屋的不动产权证。 本院认为，原告与被告尚锦乐至分公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等自愿基础上形成，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。 关于原告主张的违约金是否支持的问题。一方面，因案涉合同签订后，原告按约缴纳全部房款及办证费用，履行了相应的义务。被告仅向原告交付案涉房屋，但未在约定的期间办理并向原告交付不动产权证，构成违约，依法应承担相应的民事责任。另一方面，根据案涉合同约定，被告尚锦乐至分公司应当在交付房屋之日起360日内（补充协议变更为交清全部资料、税费并办理完面积补差手续且完成初始登记之日起720日内）取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。该约定违约金计算标准明显过低，不能达到违约金的惩罚目的，且与主合同按日承担逾期付款责任的约定不一致，权利与义务不对等，对原告显失公平。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定,“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。庭审中，原告认为自己主张的违约金过低，要求按照法律规定增加违约金符合规定。最后，因被告原因，原告至今未取得房屋权属证书，原告何时能取得房屋权属证书处于不确定状态，被告违约行为给原告造成的损失处于持续状态；违约金具有补偿性和惩罚性，主要功能是填补损失，而原告未提供逾期办证造成损失的证据，故本院酌定以原告已付购房款为基数，按月利率1‰的标准计算本案违约金。因双方合同约定被告在原告接收房屋后360日内交付不动产权属证书，故计算违约金起算时间2017年3月6日，计算至原告起诉之日2019年3月20日的违约金为6409元（258431元×1‰×744天÷30天），以及从2019年3月21日起至被告向原告交付不动产权证之日止，以原告所交房款为基数，按月利率1‰标准计算。原告主张的违约金计算方法，本院不予全部支持。 关于本案民事责任主体问题。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构可以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”尚锦乐至分公司系被告尚锦公司设立的分支机构，尚锦乐至分公司财产不足应承担的部分，由被告尚锦公司承担。 二被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，应由二被告承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、由被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司在本判决生效后三十日内支付原告刘红春、郎本均违约金（包括截止2019年3月20日的违约金6409元，以及从2019年3月21日起至被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司向原告刘红春、郎本均交付不动产权证之日止，以258431元为基数，按月利率1‰标准计算的违约金）； 二、被告四川尚锦房地产开发有限公司对本判决第一项债务承担补充清偿责任； 三、驳回原告刘红春、郎本均的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费262元，由原告刘红春、郎本均负担171元，被告四川尚锦房地产开发有限公司乐至分公司负担91元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  刘小平 人民陪审员  蒋家勇 人民陪审员  唐行顺 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  卿洋洋