中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1602民初5057号 原告：山东康宜置业有限公司，住所地山东省滨州市滨城区梧桐四路**，统一社会信用代码91371600558905407C。 法定代表人：曹玉芬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：管曙光，山东纵横家律师事务所律师。 被告：滨州市滨城区名仕嘉园小区业主委员会，，住所地山东省滨州市滨城区黄河五路**名仕嘉园小区**楼**** 负责人：高立伟，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张戈，山东中捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭如雪，山东中捷律师事务所律师。 被告：滨州市楷杰物业管理有限公司，住所地山东，住所地山东省滨州市滨城区黄河三路**福泰国际中央公园****用代码91371602MA3NBFDB7P。 法定代表人：丁清华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张戈，山东中捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭如雪，山东中捷律师事务所律师。 原告山东康宜置业有限公司与被告滨州市滨城区名仕嘉园小区业主委员会、滨州市楷杰物业管理有限公司返还原物纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东康宜置业有限公司的委托诉讼代理人管曙光，被告滨州市滨城区名仕嘉园小区业主委员会负责人高立伟，被告滨州市楷杰物业管理有限公司法定代表人丁清华，两被告的委托诉讼代理人张戈、郭如雪，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告山东康宜置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告停止侵权，归还原告滨州市滨城区黄河五路名仕嘉园小区6号楼一层被被告古用的两间办公室，修复被截断的供应二层的暖气管道，恢复被截断的二层电源供应：2、判令两被告赔偿原告经济损失12484元(自2018年9月3至2018年12月5日按租金计算的损失)及自2018年12月5日至归还之日按租金计算的损失；3、诉讼费用由被告承担。案件审理中，原告增加诉讼请求：判决两被告返还原告位于滨州市滨城区名仕嘉园6号楼房的第二层。事实和理由：原告山东康宜置业有限公司承租了周利娟位于滨州市滨城区用于办公，租赁期限为：2017年3月17日至2020年3月16日，共计三年。2018年9月3日，被告滨州市滨城区名仕嘉园小区业主委员会无故侵占了该房一层的两间办公室，交于被告滨州市楷杰物业管理有限公司使用、并且毁坏了供应二层的暖气管道，断掉了二层的电源供应，造成原告至今无法办公。后两被告将名仕嘉园6号楼房的第二层房屋上锁，无故进行侵占，使原告无法进入。原告与两被告多次交涉无效，现诉至人民法院，请求依法处理。 被告滨州市滨城区名仕嘉园小区业主委员会（以下简称名仕嘉园业委会）辩称，1.案涉房屋性质是物业服务用房，属于业主共有，被告名仕嘉园业委会代表全体业主占用物业服务用房属于合法的行使物权。案涉名仕嘉园小区建设规划设计中没有6号楼，原告所谓的“6号楼”规划用途为公共活动用房、物管等，属于物业服务用房，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据《物业管理条例》第三十八条，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。因此被告名仕嘉园业委会代表全体业主依法对小区内全部公用配套房屋享有物权，有权占有使用涉案房屋；有权行使物权请求权，要求原告返还物业服务用房。2.原告对案涉房屋没有合法占有权，无法要求被告名仕嘉园业委会归还案涉房屋及赔偿损失。首先，名仕嘉园小区开发商山东益动置业有限公司在全体业主不知情的情况下，将公共活动用房等配套公共配套设施出售给周利娟的行为是无效的；其次，周利娟与山东益动置业有限公司股东刘海峰是夫妻，其与开发商签订商品房买卖合同的行为属于恶意串通、损害第三人利益的无效行为；最后，原告与周利娟签订的房屋租赁合同是建立在无效的商品房买卖合同基础之上的，周利娟对于涉案房屋没有所有权，其与原告签订的房屋租赁合同无效。3.原告要求修复被截断的共用二层的暖气管道以及恢复被截断的二层电源供应没有事实依据和法律依据。因案涉房屋没有支付暖气费，暖气管道系由热力公司截断，与被告名仕嘉园业委会无关；原告在占用涉案房屋期间自始至终都没有缴纳电费，电费通过公共用电让全体业主进行均摊，严重侵犯了全体业主利益，在原告拒不缴纳电费的情况下，被告名仕嘉园业委会代表全体业主将物业服务用房的二层电源供应截断，避免权益进一步受到侵害。综上，涉案房屋系物业服务用房，全体业主享有物权，有权占有、使用；原告无权占有涉案房屋、无权要求停止侵权、归还涉案房屋。原告各项诉讼请求于法无据，应予驳回。 被告滨州市楷杰物业管理有限公司（以下简称楷杰物业公司）辩称，原告起诉被告楷杰物业公司没有任何事实依据及法律依据。被告楷杰物业公司与本案被告名仕嘉园业委会签订了物业服务合同，由被告楷杰物业公司根据物业服务合同约定为名仕嘉园小区提供物业管理服务，涉案房屋规划涉及用途为物业服务用房，因此被告楷杰物业公司享有合法的使用权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查查明的商品房买卖合同、购房收据、房屋租赁合同、收据、解除合同通知书、名仕嘉园小区规划设计方案图、备案通知书、现状照片、物业服务合同等证据，本院认定事实如下： 2008年4月7日，案外人山东益动置业有限公司（出卖人）与案外人周利娟（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定周利娟购买山东益动置业有限公司开发建设的位于滨州市商品房，房屋为现房，用途为办公，属砖混结构，层高为3.3米，建筑层数地上2层，以下1层，建筑面积共260.1平方米，总价款为300000元，付款方式及期限为买受人于2008年5月1日前支付全部房款，出卖人应于2008年5月1日前将房屋交付买受人。2008年4月19日，周利娟向山东益动置业有限公司支付购房款300000元，山东益动置业有限公司出具收据中收款事由为名仕嘉园6号楼1、2层购房款。 2017年2月18日，周利娟与本案原告山东康宜置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定周利娟将位于滨州市黄河五路名仕嘉园小区6号楼租赁给山东康宜置业有限公司，房屋种类为办公楼（一、二层），出租房屋建筑面积260平方米，租赁期限为2017年3月17日至2020年3月16日止，租赁费为每年49000元。 2017年2月18日，原告山东康宜置业有限公司将名仕嘉园小区6号楼一层转租给滨州市合盛源物业有限公司，建筑面积为80平方米，租赁期间为2017年3月17日至2020年3月16日止，租赁费为每年19000元。 被告名仕嘉园业委会主张名仕嘉园小区在2018年7月7日成立业主委员会。2018年8月10日，滨州市滨城区住房保障和房产管理局根据《山东省物业管理条例》规定，同意对滨州市滨城区名仕嘉园小区业主委员会予以备案。 2018年9月1日至2018年11月1日间，被告名仕嘉园业委会实行业主自治，管理使用案涉房屋；2018年10月25日，被告名仕嘉园业委会与被告楷杰物业公司签订《名仕家园物业公司合同》，将名仕家园小区委托楷杰物业公司实行物业管理，委托管理期限为10年，自2018年11月1日起至2028年10月31日止。2018年11月1日至今，案涉房屋由被告楷杰物业公司使用。 原告主张案涉房屋名称为滨州市滨城区黄河五路名仕嘉园小区6号楼；两被告主张名仕嘉园小区没有6号楼、案涉房屋系物业服务用房。滨州市自然资源和规划局存档的《山东滨州益动名仕嘉园住宅小区方案设计》对案涉房屋位置显示为：公共活动用房1F、水泵房;方案设计中“门卫物管”在小区主要入口南侧、案涉房屋位置北侧；小区主要入口北侧为办公门房。 经查看现场，案涉楼房位于名仕嘉园小区主要入口南侧，一层楼梯南侧为厕所，一层中间、楼梯北侧有办公房屋二间，一层北侧为水泵房。与方案设计不同，案涉房产位置北侧没有建设门卫物管用房，名仕嘉园小区主要入口北侧有门卫房屋；案涉房屋实际为二层楼房。 原被告均认可案涉房屋未办理不动产产权登记。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十五条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”承租人是房屋的合法占有人，占有是一种准物权，是受物权法的保护的一种事实状态。承租人承租房屋后，即对房屋享有占有、使用和收益的权利，因此，第三人对于占有、使用、收益的侵害，都应当被认定为妨害承租人占有的行为。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”当第三人对房屋的侵害妨害了承租人的占有时，承租人可直接向侵权人主张权利。本案中，被告名仕嘉园业委会在原告山东康宜置业有限公司占有、使用案涉房屋过程中，强行占有案涉房屋的一层办公室两间及二层房屋，侵犯了原告作为承租人对案涉房屋中一层办公室两间及二层房屋的占有权利，原告有权要求被告名仕嘉园业委会与房屋的现占有人被告楷杰物业公司返还原物。 对被告名仕嘉园业委会与被告楷杰物业公司因占有案涉房屋给原告造成的租金损失,被告名仕嘉园业委会与被告楷杰物业公司应当承担赔偿责任。 就案涉房屋二层的暖气管道,原告主张系被告截断,被告不予认可,被告主张系因原告未交纳暖气费由热力公司截断，原告就己方该主张未提供证据,对原告要求被告修复被截断的暖气管道的诉讼请求,本院不予支持。 就原告主张的案涉房屋二层的电源断供事项，被告主张：系因原告在使用涉案房屋期间自始至终都没有缴纳电费，原告所用电费通过公共用电让全体业主均摊，原告以上行为严重侵犯了全体业主利益，在原告拒不缴纳电费的情况下，为避免业主权益进一步受到侵害，被告名仕嘉园业委会代表全体业主将案涉房屋的二层电源供应截断。因原告现未实际占有、使用案涉房屋，且原被告就案涉房屋二层电源的断供原因等均未提供证据证明，故本院在本案中对原告要求被告恢复案涉房屋二层电源供应的诉讼请求不予处理，原被告可在房屋返还后另行处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。两被告主张案涉房屋中一层办公室两间及二层房屋是物业服务用房、属于名仕嘉园全体业主共有，但因建设单位未将上述房屋移交物业公司或业主委员会、房屋未进行权属登记，被告对己方的主张也未提供有效证据予以证明，《山东滨州益动名仕嘉园住宅小区方案设计》亦仅显示案涉房屋设计为一楼公共活动用房和水泵房，不能证明建成的案涉房屋为物业服务用房，故在两被告就主张未提供有效证据予以证明的情况下，应承担举证不能的责任。 《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”2009年5月1日实施的《山东省物业管理条例》第十二条第一款规定：“物业服务用房的配置应当符合下列规定：（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。”根据上述规定，山东益动置业有限公司作为名仕嘉园住宅小区的建设单位，应当根据小区的总建筑面积配置物业服务用房，但就案涉争议房屋一层办公室两间及二层房屋能否确定为名仕嘉园小区的物业服务用房，涉及建设单位山东益动置业有限公司、商品房的购买方周利娟等，系另一法律关系，本院在本案审理中不能径行认定。 综上，原告的部分诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告滨州市滨城区名仕嘉园小区业主委员会、滨州市楷杰物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告位于滨州市滨城区（名仕嘉园小区主要入口南侧楼房）一层办公房屋两间、二层房屋； 二、被告滨州市滨城区名仕嘉园小区业主委员会、滨州市楷杰物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告2018年9月3日至生效判决确定的返还位于滨州市滨城区（名仕嘉园小区主要入口南侧楼房）一层办公房屋两间、二层房屋之日的租金，以134.25元/天计算； 三、驳回原告山东康宜置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费112元，由被告滨州市滨城区名仕嘉园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长 魏 涛 人民陪审员 于 勇 人民陪审员 冯惠彬 二〇一九年七月二十四日 法官助理  李婷婷 书记员  张乔娜