湖南省湘潭市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）潭中民再终字第22号上诉人（原审原告）陈志其，男，汉族，湘潭县人。被上诉人（原审被告）唐建军，男，汉族，湘潭县人，农民。上诉人陈志其与被上诉人唐建军房屋买卖合同纠纷一案，湖南省湘潭县人民法院于2010年5月5日作出（2010）潭民一初字第419号民事调解书，已经发生法律效力。该案调解后，原审法院院长发现该调解协议的内容违反法律规定，该调解书确有错误，经提交该院审判委员会研究决定，作出（2011）潭民监字第2号民事裁定，再审该案。该院经再审于2011年7月25日作出（2011）潭民再初字第2号民事判决，陈志其不服，向本院提起上诉。因未按本院指定期限预交上诉费，本院依法于2011年11月15日作出（2011）潭中再字第33号民事裁定，本案按撤回上诉处理，双方当事人按原审判决执行。2013年4月27日陈志其又向本院申请再审，本院于2013年9月9日作出（2013）潭中立二监字第9号民事裁定，指令湘潭县人民法院再审本案，再审期间中止原判决的执行。该院于2014年6月6日作出（2013）潭民再初字第4号民事判决，陈志其不服，上诉至本院。本院依法由审判员黄在强担任审判长，审判员文会福、代理审判员刘欢欢参加评议，书记员吴慧娟担任记录，于2014年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人陈志其到庭参加诉讼，被上诉人唐建军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2010年4月22日，原审原告陈志其向湖南省湘潭县人民法院诉称，2009年6月25日，原审原告与原审被告唐建军签订房屋预订合同。原审原告向原审被告预订旭日山庄一栋第十一、十二两个门面和一栋三单元第四、五层两套商品房，面积为310平方米，价值32.68万元。合同签订时，原审原告当即支付房屋定金10万元，同年7月8日再度向原审被告支付8万元，但原审被告不能按合同约定的期限交房。为维护原审原告的合法权益，请求人民法院依法判决原审被告按合同的约定交付房屋，办理产权登记，承担本案的全部诉讼费用。原审被告唐建军辩称，对原审原告所诉事实无异议，愿意与原审原告进行调解。湘潭县人民法院原一审查明的事实与原审原告诉称一致。该院于2010年5月5日组织双方当事人进行调解，原审原、被告自愿达成如下协议：一、被告唐建军自愿在2010年5月15日前将湘潭县石潭镇石岳路（原湘潭县汽车修配厂）一幢三单元四层、五层两套住房，湘潭县石潭镇石岳路1栋11、12号门面按现状交付给原告陈志其，房屋及门面尚未竣工部分由原告陈志其自己完成；二、房屋的所有权证由原告陈志其自己负责办理；三、按合同约定原告余欠价款146800元，被告自愿放弃；四、原告陈志其与被告唐建军于2009年6月25日签订的旭日山庄安居工程购房合同按上述方案履行完毕。原审法院根据双方的协议，下达了（2010）潭民一初字第419号民事调解书。原审法院2011年再审过程中，原审原告陈志其坚持原审诉讼请求。原审被告唐建军未进行答辩。原审法院2011年再审确认了原一审查明的事实。另查明，原审被告唐建军以湖南圣达房地产开发有限公司旭日山庄建设工程项目部的名义在湘潭县石潭镇石岳路原湘潭县汽车修配厂处开发商品房，原审被告虽有该宗土地的国土使用权证，权证号为潭国用（2008）第B06102号，土地使用权面积为14363.5m2，但无商品房开发许可证、规划许可证、商品房销售许可证等证照。原审被告唐建军在开发该宗土地时将建筑工程分包给他人，建筑工程款均只兑付部分，所建工程也未全部竣工。原审法院2011年再审认为，原审被告唐建军虽然购买了原湘潭县汽车修配厂的国有土地，取得了国有土地使用证，但未取得建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等，便进行成片整块土地的房地产开发，原审被告唐建军的建设工程开发和商品房预售行为均违反法律、法规的强制性规定，原审原、被告签订的《旭日山庄安居工程购房合同》系无效合同。原审原、被告在签订合同过程中均明知该建筑工程项目无有效的行政审批手续，仍进行买卖行为，双方均有过错，因无效合同所造成的损失双方均应承担相应民事责任。原审被告唐建军因无效合同所取得的购房款180000元应当返还给原审原告。原审原告的其他诉讼请求因无法律依据，原审法院不予支持。原审民事调解书内容违反法律法规的强制性规定，且损害他人利益，原审民事调解书应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第七十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第七条以及《最高人民法院》第二条的规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、撤销该院（2010）潭民一初字第419号民事调解书；二、确认原审原告陈志其与原审被告唐建军签订的《旭日山庄安居工程购房合同》为无效合同，并由原审被告唐建军在判决生效之日起十日内返还原审原告陈志其购房款180000元；三、驳回原审原告陈志其的其他诉讼请求。原审诉讼费6190元，由原审被告唐建军负担。陈志其不服该院2011年再审判决，向本院提出上诉，因未按本院指定期限预交上诉费，本院依法于2011年11月15日作出（2011）潭中再字第33号民事裁定，本案按撤回上诉处理，双方当事人按原审判决执行。2013年4月27日陈志其又向本院申请再审，本院于2013年9月9日作出（2013）潭中立二监字第9号民事裁定，指令湘潭县人民法院再审本案，再审期间中止原判决的执行。陈志其本次一审再审称，一、判决书依据合同法第五十二条第一款第五项确认合同无效是适用法律错误。唐建军未取得规划、施工、预售等许可证属于违反管理性强制性规定，不是违反效力性强制性规定，原判决以此认定合同无效撤销调解书是错误的。二、判决书错误地认定原调解书损害他人利益。他人指谁？损害了什么利益？都没有明示。三、原判决错误地对原审原告提供的证据的合法性不予认定。综上，要求撤销（2011）潭民再初字第2号民事判决，确认（2010）潭民一初字第419号民事调解书，并向房产管理部门下达协助执行通知书。原审被告唐建军本次一审再审时未进行答辩。湖南省湘潭县人民法院本次一审再审查明，2010年5月5日，原审原、被告达成调解协议后，原审原告陈志其于2010年10月3日对诉争房屋进行装修，并于同年12月12日居住至今。2011年12月法院委托湖南宏泰拍卖有限公司和湘潭中和拍卖有限公司对原旭日山庄进行拍卖，拍卖时未将原告的房子列入被拍标的物，拍卖房产由冯树龙拍得。该院本次一审再审认为，买卖合同是否成立，是指买卖房屋的双方当事人对于房屋买卖的标的、价款数额、价款交付方式、交付时间、违约责任以及有无附加条件，是否达成了一致意见，如果达成了一致意见，双方没有争议，合同即成立。如果前述的主要条款没有达成一致意见，则合同不成立。买卖合同是否有效，主要看合同双方当事人主体是否合法，买卖的房屋是否有合法所有权，法律上是否允许买卖，是否是双方的真实意思表示。如果具备了这些因素，则合同有效。本案中原审原告陈志其与原审被告唐建军在平等、自愿、协商一致的基础上达成房屋买卖合同，合同对买卖的房屋面积、概况、质量要求、价款、付款方式及期限、违约责任、交付期限、产权登记均达成了一致意见，故该合同成立。关于合同是否有效的问题，因原审原、被告约定买卖的房屋在合同成立时并非已竣工验收的成品房，而是待建的房屋，故该买卖合同实际上是商品房预售性质的合同，对于商品房预售，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规则许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中原审被告唐建军作为房屋的出卖人未取得商品房预售许可证明，其所开发建设的房屋在法律上是不允许进行交易的，且在起诉前原审被告仍未取得商品房预售许可证明，故原审原、被告所签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，原审原、被告签订的《旭日山庄安居工程购房合同》为无效合同。无效合同自始无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。原审原、被告之后所达成的调解协议因违反法律、法规的强制性规定应予撤销。据此，原再审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第201条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：维持该院（2011）潭民再初字第2号民事判决。本案原审诉讼费6190元，由原审被告唐建军负担。陈志其不服，向本院上诉称,原审法院再审判决错误，原民事调解书合法合理，请求二审法院撤销原判，确认原民事调解书。被上诉人唐建军未进行答辩。本院认为，原审法院在认定原审原、被告签订的《旭日山庄安居工程购房合同》为无效合同并进行释明，但原审原告陈志其坚持认为合同有效并拒绝变更诉讼请求的情况下，依照合同无效的情形进行判决，超越了原审原告的诉讼请求，属程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（四）项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第201条之规定，裁定如下：一、撤销湖南省湘潭县人民法院（2013）潭民再初字第4号民事判决、（2011）潭民再初字第2号民事判决及（2010）潭民一初字第419号民事调解书；二、本案发回湖南省湘潭县人民法院重审。审 判 长  黄在强审 判 员  文会福代理审判员  刘欢欢二〇一四年九月三日书 记 员  吴慧娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》201、按审判监督程序决定再审或提审的案件，由再审或提审的人民法院在作出新的判决、裁定中确定是否撤销、改变或者维持原判决、裁定；达成调解协议的，调解书送达后，原判决、裁定即视为撤销。