广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第2414号上诉人（原审原告）叶竞华，男，汉族，1978年7月23日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。上诉人（原审被告）佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人杨建军。委托代理人李杰南，广东杰辉律师事务所律师。委托代理人徐凤霞，广东杰辉律师事务所律师。上诉人叶竞华与上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司（以下简称锦绣华庭公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第274号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，作出如下判决：一、锦绣华庭公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金13653.24元予叶竞华；二、驳回叶竞华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取173.78元（叶竞华已预交），由叶竞华负担103.11元，锦绣华庭公司负担70.67元。锦绣华庭公司负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予叶竞华，法院不另收退。上诉人叶竞华与上诉人锦绣华庭公司均不服上述判决，向本院提起上诉。叶竞华上诉称：一、原审判决认定事实有误，违约金应计算至锦绣华庭公司实际向叶竞华交付房屋之日止。首先，根据合同第九条约定，锦绣华庭公司逾期交付房屋的，应自最后交付期限即2013年12月31日的第二天起至实际交付之日止，按日向叶竞华支付已付房价万分之五的违约金。锦绣华庭公司于2014年3月12日才向叶竞华交付房屋，故根据约定违约金应计至2014年3月12日。其次，涉案房屋具备交付条件后，叶竞华验房所指出的问题并不一定影响房屋基础及主体结构，但锦绣华庭公司需要返修，此时叶竞华并不能使用房屋，因此质量问题仍造成叶竞华产生租金或使用费等损失，而此时逾期交付的过错仍在于锦绣华庭公司。若这种损失被忽视，任由锦绣华庭公司逾期返修，叶竞华作为买受人的合法权益亦难以得到保障。二、原审判决没有认定锦绣华庭公司有通知义务属于认定事实不清。首先，根据合同第十一条约定，在商品房达到约定交付条件后，应当书面通知买受人办理交付手续。因此在商品房未满足交付条件的前提下锦绣华庭公司所发出的收楼通知书不具有相应的法律效力，满足交付条件后锦绣华庭公司若不合理通知叶竞华办理收楼的，过错亦在于锦绣华庭公司，锦绣华庭公司应当承担违约责任。其次，在叶竞华提交《收楼验收表》后，锦绣华庭公司亦应以合理方式通知叶竞华收房，因为返修义务在于锦绣华庭公司，何时修好叶竞华并不清楚。三、《合同补充协议》属于格式合同，应当无效，原审判决认定该协议效力有误。根据合同法的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。锦绣华庭公司提供的补充协议，从合同的抬头以及需手填内容和协议条款的权利义务偏向锦绣华庭公司，均能明确判断这是一份格式合同，协议项下的条款亦属于格式条款，且只能填写买受人的姓名及所购房号，即该协议不是经过双方公平磋商所达成，根据《中华人民共和国合同法》第四十条以及《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，其内容应当无效。另一方面，合同经过房管部门备案，而补充协议则没有，因此前者效力更高。根据补充协议的内容显示其对合同条款是“补充”而不是变更，补充协议的落款亦没有确定，因此两者不一，应以合同为准。综上，请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，改判锦绣华庭公司向叶竞华支付逾期交房违约金20195.42元（计算至2014年3月12日共71天）；2.锦绣华庭公司负担本案的全部诉讼费用。锦绣华庭公司上诉称：本案中延迟交房的原因在于叶竞华，锦绣华庭公司并不构成违约，不需要支付违约金。一、施工平面图中显示涉案楼盘仅有北面和东面有围墙线，按照该规划，涉案楼盘仅需要在北面和东面加建围墙即可，但在2013年12月锦绣华庭公司向相关主管部门提交验收备案材料后，部分业主以未加建围墙为由到狮山镇相关行政主管部门投诉，致使锦绣华庭公司的验收备案材料被暂缓审查，并责令锦绣华庭公司在涉案楼盘的南面加建围墙，而交房时间也因加建围墙相应延迟，因此，迟延交房的原因在于业主，锦绣华庭公司并不构成违约。二、加建的围墙属于基础设施，根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定：“鉴于锦绣华庭是分期开发，根据政府部门批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于锦绣华庭最后一期的交付时间。”而锦绣华庭公司的其它项目仍然在建，因此，最终的竣工总平面图尚未确定，故一审判决以对比规划总平面图和竣工总平面图，两者并不存在差异为由认为锦绣华庭公司称应业主要求加建围墙致使迟延交房的主张不应采信，该认定依据不足。综上，原审判决以竣工验收备案的日期认定锦绣华庭公司延期交房，而不考虑锦绣华庭公司基于相关主管部门的压力而加建不属于规划平面图内的部分项目的实际情况，明显认定事实不清，依据不足，故上诉请求：撤销原审判决第一项，改判锦绣华庭公司不需要支付违约金予叶竞华。双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，涉案小区《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载的工程竣工验收日期为2014年1月30日。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条明确约定了房屋的交付期限，即出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备验收合格、已办理竣工验收备案以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该约定符合法律规定，应合法有效，锦绣华庭公司作为出卖人应严格按约定履行义务。经审查，涉案房屋竣工验收时间为2014年1月30日，竣工验收备案时间为2014年2月17日，即涉案房屋自2014年2月17日起才符合合同约定的交付条件，因此，锦绣华庭公司构成逾期交房行为，依法应当承担相应的违约责任。锦绣华庭公司上诉主张系业主要求加建小区南面围墙原因导致延迟验收备案，对此本院认为，交付符合安全居住条件（包括小区的安全环境）的房屋是开发房地产公司的应有义务，锦绣华庭公司上诉自认是相关行政主管部门责令其在涉案楼盘的南面加建围墙，显然其加建南面围墙的行为是应行政主管部门完成竣工备案验收的要求，也表明了行政主管部门也认可业主要求在小区南面加建围墙以保证居住安全的合理诉求，故即使加建围墙不属于原规划建设的范围，也不应将该行为后果归咎于业主，因此，锦绣华庭公司的上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算期限。由于叶竞华于2014年2月25日到锦绣华庭公司处办理收房手续，此时涉案房屋已竣工验收备案，即叶竞华办理收房时该房屋已符合合同约定的交付条件。至于叶竞华提出房屋存在部分质量瑕疵，可以通过修复解决，锦绣华庭公司也实际进行了修复，该质量瑕疵并不严重影响房屋的正常使用，叶竞华不能以此拒绝收房并计算逾期交房违约金，故原审判决认定逾期交房违约金的期限应计算至竣工验收备案日即2014年2月17日止正确，本院予以维持。叶竞华上诉要求逾期交房违约金计至其实际收房之日，理据不足，本院不予支持。另外，叶竞华上诉主张双方签订的《合同补充协议》无效，经审查，该协议虽属格式条款，但不存在《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的情形，故对叶竞华的主张本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。锦绣华庭公司与叶竞华的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费191.33元，由上诉人叶竞华负担50元，上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司负担141.33元。本判决为终审判决。审 判 长  吴健南代理审判员  彭进海代理审判员  姜欣欣二〇一四年九月九日书 记 员  莫志恒书 记 员  邱雪碧书 记 员  黎梦婷