上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第40047号原告张国豪，女，1979年12月10日生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市浦东新区。被告上海广承房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人黄小燕。委托代理人王荣洲，上海峰京律师事务所律师。原告张国豪诉被告上海广承房地产经纪事务所(以下简称广承事务所)居间合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。后本院依法将本案转为普通程序，又于2016年2月15日公开开庭进行了审理。原告张国豪、被告广承事务所的委托代理人王荣洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国豪诉称，原告于2015年3月30日通过被告居间介绍，与案外人吴薇就买卖上海市浦东新区龙居路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称龙居路房屋)进行磋商。被告告知原告吴薇要求到手价人民币(以下币种同)1,810,000元，相关税费、中介费全部由原告承担。原告同意后，三方签订《房地产买卖居间协议》，原告按约向被告支付了中介费28,960元。事后，原告得知被告与吴薇确定的到手价是1,800,000元，并隐瞒原告，以中介费各付为由向吴薇收取了8,000元，赚取了绝大部分价差。被告另以代银行收取评估费的名义向原告收取了2,810元，但至今未交付任何合法凭证。原告认为，被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，依法不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。为此，原告起诉要求被告返还中介服务费28,960元；要求被告赔偿损失10,000元(按照被告和吴薇确定的到手价1,800,000元与成交房价款1,810,000元之间的差额计算)；要求被告返还以代收名义收取的2,810元。被告广承事务所辩称，被告已经提供了全套中介服务，甚至是超额提供服务，并不存在欺诈和隐瞒，也不存在吃差价的情况，在相关居间协议、网签示范合同以及佣金确认书中确认的房价款均为1,810,000元。被告作为原告办理购房贷款的代理人，已经支付了相关费用，且有报告书和票据佐证，故向原告代收评估费和贷款服务费都是合法有据的。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年3月30日，由案外人吴薇作为出售方(甲方)，原告张国豪作为买受方(乙方)，被告广承事务所作为居间方(丙方)，三方签订了一份《房地产��卖居间协议》，约定乙方愿意委托丙方居间购买甲方的龙居路房屋；乙方愿意以1,810,000元的价格购买该房屋，成交后乙方另行支付居间方1%的服务费用和国家规定的各项交易税费及费用；乙方需要申请住房贷款，贷款额度为成交价的70%，计1,270,000元，贷款方式为组合贷款，应于过户当日办妥购买此房的贷款手续；甲方接受本协议中乙方所述买卖条件并签订本协议的，乙方同意在甲方签署本协议书后30天内至丙方所安排的地点浦东龙居路XXX号与甲方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同；如该房屋买卖成交，甲乙双方须于签订房地产买卖合同类似合同同时分别向丙方支付28,960元作为服务报酬；丙方应随时依乙方之查询，向乙方报告业务处理情况；丙方接受甲乙双方的委托中介代理业务，为此所实施的市场调查、广告企划、交涉、咨询服务等活动的支出均由���方自行负责；一旦买卖成交，丙方需协助甲乙双方办理相关抵押注销、合同公证、见证、评估、产权过户、贷款、领取产证、交房等相关手续，直至整个交易完成为止，但相关税、费由甲乙双方自理；本协议一式三份，经三方签字后立即生效；如对本合同约定之内容发生任何纠纷，可协商解决，协商不成，则选择争议物业所在地法院解决等。嗣后，上述协议一式三份，由原、被告和吴薇各持一份，其中原、被告所持有的合同文本关于甲乙双方向丙方支付服务报酬的条款内容变更为如该房屋买卖成交，甲乙双方须于签订房地产买卖合同类似合同同时向丙方共付28,960元作为服务报酬(全部由乙方支付)，而吴薇所持有的合同文本则未作上述变更。同日，被告又分别与原告和吴薇签订了《佣金确认书》。其中，原、被告签订的《佣金确认书》约定原告作为龙居路房屋的求购方，应向被告支付佣金28,960元，支付时间为签订买卖合同时，实际定于过户之日支付全额中介费。而吴薇与被告签订的《佣金确认书》则约定吴薇作为龙居路房屋的出售方，应向被告支付佣金10,000元，实际按照8,000元收取，支付时间为签订买卖合同时。2015年4月11日，由吴薇作为卖售人，原告作为买受人，双方就买卖龙居路房屋签订了作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定该房屋的转让价款共计1,810,000元。签订该合同当日，原告给付被告居间服务费28,960元。嗣后，因原告认为被告向其隐瞒了被告与吴薇确定的卖方到手价是1,800,000元，还以中介费各付为由向吴薇收取了8,000元，赚取了绝大部分价差，损害了原告的利益，故而致讼。另查明，在龙居路房屋交易过程中，原告委托被告代为办理向中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行(以下简称建行杨浦支行)贷款的事宜，被告以代收评估费等的名义向原告收取了2,810元。2015年5月4日，原告与建行杨浦支行签订了相关抵押借款合同。同月18日，上海沪港房地产估价有限公司针对龙居路房屋出具了委托方为原告的《房地产抵押估价结果报告》，该报告已被提交给建行杨浦支行，并为此收取了评估费1,810元。2015年6月4日，建行杨浦支行发放了购房贷款1,260,000元。以上事实，有原告提供的房地产买卖居间协议二份、佣金确认书二份、收据一份、个人住房(商业用房)抵押借款合同一份、住房公积金个人住房抵押借款合同一份、个人贷款支付凭证二份，被告提供的房地产买卖居间协议一份、上海市房地产买卖合同一份、佣金确认书二份、上海沪港房地产估价有限公司报告书一份、评估费发票一份、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息一份、销售不动产统一发票发票联复印件一份、��售不动产统一发票记账联一份、税收缴款书复印件一份，本院调取的上海沪港房地产估价有限公司报告书一份以及原、被告在庭审中的陈述等证据在案佐证。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，从原、被告所持有的《房地产买卖居间协议》对服务报酬相关合同条款的变更以及被告向原告出具的收据来看，双方已变更合同条款为原告与案外人吴某某向被告支付的居间服务费共计28,960元，并全部由原告支付，且原告此后亦按上述约定履行了付款义务，这一变更后的条款亦与当时房地产买卖居间市场的一般交易惯例相符，本院对此予以确认。原告诉称被告向其隐瞒了被告与吴薇确定的卖方到手价是1,800,000元，还以中介费各付为由向吴薇收取了8,000元，赚取了绝大部分价差，损害了原告的利益，依法不得要求支付报酬并应当承担损害���偿责任，故要求被告返还原告已经支付的居间服务费28,960元，并要求被告赔偿损失10,000元，但因相关居间协议、佣金确认书和房地产买卖合同约定的房屋价款自始至终均为1,810,000元，而变更后的《房地产买卖居间协议》已明确原告与吴某某向被告支付的居间服务费共计28,960元并全部由原告支付，如被告违反上述约定还向吴薇收取居间服务费，其损害的实系吴薇的利益而非原告的利益，对此吴薇已另案起诉要求被告返还居间服务费8,000元并赔偿相关损失，同时原告将上述房屋价款与所谓的卖方到手价之间的差额作为自己的损失亦依据不足，因此本院对原告的上述诉讼请求不予支持。此外，原告还诉请要求被告返还以代收名义收取的2,810元。其中，因原告委托被告代为办理向建行杨浦支行抵押贷款的事宜，1,810元已作为评估费交付上海沪港房地产估价有限公司，并由该��司针对龙居路房屋出具了委托方为原告的《房地产抵押估价结果报告》，且该报告已被提交给建行杨浦支行，而根据《房地产买卖居间协议》的约定，一旦房屋买卖成交，被告需协助原告办理相关贷款手续，但相关税、费由原告自理，可见上述评估费已实际用于被告为原告代办抵押贷款事宜，而并非由被告收取或挪作他用，原告要求被告返还上述评估费依据不足，本院对此不予支持。原告在庭审中称抵押贷款并非必须进行房地产评估，如评估亦应由商业银行委托，相关评估费用由商业银行承担，但因原告所述属于其与贷款银行之间的外部关系，即使成立，亦不应成为其要求被告返还上述评估费的理由，故本院对此不予采信。至于剩余的1,000元，被告称系贷款代办费，但其提供的证据并不足以证明该笔钱款确实用于其为原告代办抵押贷款事宜，且相关合同中亦无被告���原告代办相关贷款手续需收取费用的约定，故本院确认该笔钱款被告应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十五条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告上海广承房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内返还原告张国豪人民币1,000元；二、驳回原告张国豪的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币844元，由原告张国豪负担794元，被告上海广承房地产经纪事务所负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审��判长ＸＸ人民陪审员  陶义才人民陪审员  尹瑗芳二〇一六年四月二十一日书 记 员  阮 婷附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条��规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。