山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初4297号原告:济南中海地产投资有限公司（执行案外人）,住所地山东省济南市市中区二环南路**中海广场写字楼**。法定代表人:欧阳国欣,董事长。委托诉讼代理人:辛龙,山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙硕,山东齐鲁律师事务所律师。被告:青岛元和资产控股有限公司（申请执行人）,住所,住所地山东省青岛市沂水路**div>法定代表人:刘顺年,经理。委托诉讼代理人:陈军,山东天华律师事务所律师。委托诉讼代理人:李前,山东文之律师事务所律师。被告:常凯（被执行人）,男,1982年3月18日出生,汉族,住山东省济南市天桥区。原告济南中海地产投资有限公司（以下简称中海地产）与被告青岛元和资产控股有限公司（以下简称元和资产）、常凯执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告中海地产委托诉讼代理人辛龙、被告元和资产委托诉讼代理人陈君到庭参加诉讼，被告常凯经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中海地产向本院提出诉讼请求：一、请求确认济南市市中区九曲庄路6号中海国际社区三区37号楼102室房屋所有权归原告所有。二、请求依法撤销青岛市市北区人民法院作出的(2013)北四执字第129号之十五执行裁定书,并对位于济南市市中区中海国际社区A5地块37号楼102户房屋执行回转。三、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系涉案房屋的所有权人,常凯对涉案房屋不享有所有权,(2013)北四执字第129号之十五执行裁定在常凯未付清全部房款并未实际占用、控制涉案房屋的情况下,将原告所有的房屋裁定以物抵债给被告元和资产,严重违反法律规定,严重损害原告的合法权益,导致国有资产流失。1、涉案房屋不动产登记簿记载的权利人为原告,根据《物权法》第九条、第十四条、第十六条规定及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第(一)项规定:不动产物权的设立,经依法登记且记载于不动产登记薄时发生效力,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。常凯于2013年1月18日购买涉案房屋,仅支付了30%的首付款,仅仅办理了预售商品房合同网签备案,其尚有60%的房款欠付,涉案房屋不动产登记簿中登记的所有权人为原告(详见不动产登记证书及房屋权属证明)。另据《城市房地产管理法》第四十五条第2款的规定商品房预售合同网签备案是商品房预售管理的一部分,为防止“一房二卖”的行政管理行为。商品房合同网签备案仅是房屋行政部门对双方当事人签订的商品房预售合同办理备案登记手续,不具有物权效力。2、常凯虽通过银行贷款支付了剩余购房款,但因其未按期还贷,该购房贷款已被银行收回,故被告常凯未付清全部购房款项,其构成违约行为,无权要求原告将涉案房产过户其名下。因常凯未按约偿还银行贷款,致使原告以担保人承担连带清偿责任方式归还银行贷款。根据上述事实,从客观角度,原告并未实际取得出卖房屋的对价。原告出卖房屋却不能取得完全对价,致使其签订涉案《商品房买卖合同》的合同目的不能实现,符合合同的约定解除情形。原审裁定仅依据预售商品房网签备案确认房屋属常凯所有并以物抵债严重违反法律规定。3、常凯并未对涉案房屋实际占有、使用、控制。中海物业管理有限公司济南分公司出具的证明,涉案房屋没有装修,也无人居住。证明常凯未曾实际合法占有使用涉案房产的事实。二、(2013)北四执字第129号之十五执行裁定认定事实错误,适用法律错误。1、该裁定认定“将保证人常凯名下位于济南市市中区中海国际社区A-5地块37号楼102户房屋作价人民币358.502万元交付申请执行人青岛元和资产投资控股有限公司抵偿青岛市市北区人民法院(2011)四商初字第1036号民事判决书所确定的义务”属于认定事实错误,涉案房屋至今登记在原告名下,所有权属于原告所有,常凯对涉案房屋不享有物权。2、(2013)北四执字第129号之十五执行裁定认定涉案房屋属于常凯所有并以物抵债,违反《物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条的规定。该裁定将原告所有的涉案房屋进行拍卖严重侵害原告合法权益,其适用《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十八条、第二十九条之规定,属于适用法律错误。综上,原告系涉案房屋的权利人,被告常凯并未取得涉案房屋不动产物权。根据《物权法》第九条、第十四条、第十六条规定及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第(-)项规定,原告享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。(2013)北四执字第129号之十五执行裁定将原告所有的房屋抵偿给被告元和资产没有任何事实及法律依据,损害的不仅是原告的合法权益及导致国有资产的流失,更损害的是公平正义的司法公信力。原告为此起诉。元和资产辩称：中海地产起诉无事实和法律依据,应驳回。因为市北法院对常凯所有的济南市中海国际社区A5地块37号楼102号商品房的查封、评估拍卖,以及流拍后的以房屋抵债等执行行为都是合法有效的。最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释﹝2004﹞15号)第19条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产,已经支付部分或全部价款并实际占有该财产,虽未办理产权过户登记手续,人民法院可以查封、扣押、冻结。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发﹝2004﹞15号)第15条第3款“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商房预告登记的房屋。”第18条“预查封的效力等同于正式查封。”另外最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第29条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用以居住房屋；(三)已支付的价款超过合同价款50%。”基于本案常凯于2013年1月18日与中海地产签订涉案房屋买卖合同并网签和已经支付全款接收房屋的事实再结合以上法律规定,从正反两个层面理解,可以得出以下结论：市北法院对涉案房屋的查封、拍卖、流拍后抵债等行为是合法有效的。二、原告已过提起执行异议的法定期限。最高法院《关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第6条“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第225条规定提出异议的,应当在执行程序终结之前提出,但对终结执行措施提出的除外。”本案市北法院对涉案房屋的评估拍卖是在2015年5月22日开始进行的，经历了二次拍卖依法进行了公告。经两次拍卖流拍后,2017年6月22日,市北法院依法作出本案(2013)北四执字第129号第15执行裁定书,将涉案房屋作价358.502万元交付我方。该房屋产权自本裁定书送达我方后转移给我方。至此市北法院关于涉案房屋的执行程序已经终结,原告的执行异议已经逾期。三、原告所谓常凯欠付其60%房款的事实不存在。2013年2月7日常凯以向中信银行济南分行贷款方式支付原告房款239万元,再加上之前常凯已支付首付款1035852元,至此常凯已经全部支付了原告本案房屋价款,原告将房屋交付常凯,常凯已开始装修。常凯与原告的商品房买卖合同已经履行完毕。四、原告以其与常凯买卖合同存在是否解除的不确定性为理由,要求法院停止本案执行无法律依据。因为该理由与本规定相悖:最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]110号)第26条“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、冻结、扣押后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。”因为法院在法院查封期内,禁止任何方进行有关查封标的的转让、抵押等处分行为,当然包括有关执行标的的合同解除行为,所以在法院对本案房屋查封、拍卖、抵债后,原告实际已不能通过所谓有权解除与常凯的房屋买卖合同行为来对抗法院对本案房屋的相关执行行为。五、原告在起诉状中所称的“其为本案房屋不动产登记簿记载的权利人”的说法是不符合事实的,因为:一是根据市北法院(2013)北四执字第129号之十五执行裁定书,涉案房产交付我方以抵偿债务,产权过户至我方名下。《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。该规定清楚明确,不需多言。二是济南市国土资源局于2018年1月22日公告,主要内容:根据市北法院的(2013)北四执字第129号之十五执行裁定,将涉案房屋过户至我方名下。之前(2016)济南市不动产权第0065828号《不动产权证书》记载的涉案房屋登记予以公告注销。六、原告诉请第一项“请求确认涉案房屋所有权归原告所有，非执行异议之诉审理范围。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，不应得到支持。常凯未作答辩。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：被告常凯系本院（2013）北四执字第129号案件的执行担保人，被告元和资产系该案申请执行人。原告中海地产系争议房屋的开发商。座落于山东省济南市市中区九曲庄路6号中海国际社区三区37号楼102室房屋，系原告开发建设，被告常凯与原告签订商品房买卖合同以3425852元的总价购买该房屋，常凯向原告支付首付款1035852元，并以该房屋为抵押向中信银行济南分行贷款239万元支付剩余房款，就该抵押贷款原告为常凯提供阶段性连带保证责任。原告与常凯签约后就该房屋办理了商品房预售合同的网签备案手续，未办理预告登记，也未办理房屋产权登记。原告已收取常凯应付的全部房款，并将涉案房屋交付给常凯。2015年本院作出（2013）北四执字第129-9号执行裁定书，裁定对该执行案件的被执行人及执行担保人包括常凯采取强制执行措施，以拍卖或变卖所得价款履行义务。根据济南市不动产登记机构出具的《预售合同备案结果》,记载涉案房产买方为常凯,预售方为中海地产，据此本院查封了涉案房产登记并张贴查封公告,告知任何单位和个人对上述被查封财产不得有转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠与、出租等行为。2015年5月25日,元和资产向本院请求对上述被查封房产进行评估拍卖。本院委托青岛金手槌拍卖有限公司对涉案房产进行公开拍卖,两次均因无人报名竞拍而流拍。经元和资产申请，2017年6月22日本院作出(2013)北四执字第129号之十五执行裁定书,依法将涉案房产交付元和资产抵偿债务，元和资产可以持本裁定书办理产权过户手续，并载明“申请执行人元和资产表示,同意以最后一次拍卖保留价人民币358.502万元偿还执行保证人常凯在中信银行股份有限公司济南分行的抵押贷款后,抵偿两被执行人所欠其的债务”。2018年1月22日，济南市国土资源局出具公告，载明根据本院(2013)北四执字第129号之十五执行裁定书执行变更涉案房屋所有权手续，注销中海地产名下的鲁（2016）济南市不动产权第0065828号《不动产权证书》记载的上述房屋登记，并将为权利人办理上述不动产登记手续。因被告常凯未按时偿还贷款，原告履行担保义务向中信银行济南分行偿还本息合计36525.67元。原告于2018年以被告常凯及其配偶郭晓雨为被告、中信银行股份有限公司济南分行为第三人起诉，要求解除原告与常凯签订的商品房买卖合同、判令常凯腾空退还涉案房屋，并要求被告支付相关代偿款项及违约金等。2018年7月10日，济南市市中区人民法院作出（2018）鲁0103民初580号民事判决，判决解除中海地产和常凯就涉案房屋签订的商品房买卖合同，判令该案被告常凯、郭晓雨腾空返还涉案房屋，并判令被告支付相关费用。常凯、郭晓雨不服该判决上诉至济南市中级人民法院，该院于2018年11月19日作出（2018）鲁01民终7186号民事判决，判决驳回中海地产的全部诉讼请求。该判决书已于2018年12月29日发布于中国裁判文书网。本院认为，座落于山东省济南市市中区九曲庄路**中海国际社区****楼**房屋系被告常凯购买所得，其已向原告支付全部房款，原告也已向常凯交付房屋。该房屋因本院（2013)北四执字第129号案件执行拍卖过程中流拍两次，经本院（2013)北四执字第129号之十五执行裁定书裁定作价358.502万元交付元和资产抵偿债务。被告元和资产持该裁定书已向济南市国土资源局申请办理产权过户手续，该局于2018年1月22日发布公告注销原告名下的鲁（2016）济南市不动产权第0065828号《不动产权证书》记载的上述房屋登记，并进入为权利人元和资产办理过户手续过程中。原告曾起诉要求解除原告与常凯签订的商品房买卖合同，判令常凯、郭晓雨腾空退还涉案房屋并赔偿相关损失，该案经一审、二审后，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终7186号民事判决驳回济南中海的诉讼请求。该判决已生效。综上所述，涉案房屋系常凯购买所得，原告已经收取常凯的全部房款并向常凯交付房屋，原告主张解除其与常凯签订的商品房买卖合同并要求常凯返还房屋的诉讼请求已经被生效的民事判决予以驳回，故原告对涉案房屋并不享有物权权利，原告对常凯履行担保义务向中信银行济南分行偿还本息后，其对常凯享有的是债权。故原告要求确认涉案房屋所有权归原告所有的诉讼请求于法无据，本院依法予以驳回。本院依法查封并拍卖被执行人常凯所有的涉案房屋符合法律规定，并已执行完毕。根据民事诉讼法第227条的规定，原告作为案外人提出执行异议，应当在执行过程中即执行标的执行完毕之前提出，现本案的执行标的已经执行完毕。故原告要求撤销本院作出的(2013)北四执字第129号之十五执行裁定书,并对位于济南市市中区中海国际社区A5地块37号楼102户房屋执行回转的诉讼请求于法无据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第第一款（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告济南中海地产投资有限公司的诉讼请求。案件受理费500元，保全费5000元，共计5500元，由原告济南中海地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  周 敏审 判 员  孙 婷人民陪审员  祁国庆二〇一九年七月四日书 记 员  王 莉