浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2014）温永瓯民初字第83号原告（反诉被告）：永嘉中厦房地产开发有限公司。住所地：永嘉县江北街道双塔路聚丰商厦**店面。法定代表人：戴志武，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵欣怡。委托代理人（特别授权）：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。原告永嘉中厦房地产开发有限公司与被告邵欣怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理。2014年3月18日被告（反诉原告）邵欣怡提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序于2014年5月30日公开开庭进行了第一次审理。后因本案案情复杂，遂依法转为普通程序，组成合议庭于2014年7月25日公开开庭进行了第二次审理。原告（反诉被告）永嘉中厦房地产开发有限公司的委托代理人徐锋，被告（反诉原告）邵欣怡的委托代理人卞兴玉两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永嘉中厦房地产开发有限公司诉称：原告是瓯北铂晶嘉园商品房的开发商。2011年8月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告向原告购买铂晶嘉园商品房第×幢××室的套房，合同约定：房屋建筑面积126.54㎡，单价为20896.82元／㎡，总价款为2644283元，被告于合同签订之日支付不低于总价款30%的首付款，剩余房款利用银行按揭贷款方式支付；由于金融政策调整或被告原因不能办理按揭贷款的将自动转为分期付款，被告必须在出卖人发出书面通知或电话通知后7日内到出卖人指定地址付款，否则视为被告违约；若被告违约，则应自本合同约定付款期的第二日起至实际支付之日止，按日应付款的万分之五向原告支付违约金。签订合同当日，被告已支付首付款794283元。2011年12月15日，原告开发的1-4幢楼房全部结顶。后原告多次通知被告办理银行按揭或交纳购房款余额。但被告却没有按约到原告处办理银行按揭或交纳剩余购房款。原告认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实、内容合法，属有效合同，应受法律保护。同时被告购买房屋时虽系在校大学生，但其资金来源于父母，涉案房屋实际上是经被告父母同意，经全家人协商，以被告名义购买。现被告故意不履行合同规定的义务，显然已构成违约。故诉至法院，请求判令：被告立即支付购房款1850000元及违约金（第二期购房款792288元、第三期购房款528856元和第四期购房款528856元的违约金分别从2012年1月2日、2012年3月16日和2012年6月16日起算至判决确定的履行之日止，违约金每日按未支付购房款的万分之五计算）；本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告提出由于原告起诉后，被告提出反诉，以自己无法履行付款义务为由要求解除合同，考虑本案实际情况，原告同意解除商品房买卖合同。对解除合同原、被告已经达成合意。但自2011年8月双方签订合同以来，本案房屋价款已经跌了861983元，原告认为房屋跌价是原告所受的实际损失，该损失是被告不履行合同所造成的，违约方是被告，因此被告应赔偿相应损失。故原告自愿变更诉讼请求为判令：解除原、被告签订的商品房买卖合同；被告赔偿原告经济损失861983元；本案诉讼费、鉴定费由被告承担。原告（反诉被告）永嘉中厦房地产开发有限公司在本院指定的期限内提供了下列证据：1、公司营业执照复印件一份，以证明原告主体资格；2、被告身份证复印件一份，以证明被告的主体资格；3、商品房预售证复印件一份，以证明2011年7月27日，铂晶嘉园取得商品房预售资格的事实；4、商品房买卖合同一份，以证明原、被告存在商品房买卖合同关系，被告应支付剩余购房款的事实；5、温州华夏建设监理有限公司证明一份，以证明原告开发的商住楼在2011年12月15日已结顶的事实；6、2011年12月16日邮寄的通知、2012年1月6日的律师函，2013年11月28日的律师函共三份，以证明原告多次通知被告办理按揭贷款或支付购房款的事实；7、邮件查单、信封复印件各一份，以证明同上；8、手机信息摘录一份，以证明2011年12月份，原告多次以短信方式通知被告办理房屋银行按揭贷款的事实；9、诚意金办理申请表、申购报名确认单、商品房预定协议书、居民户口簿、公证书各一份，以证明被告购买房屋的意思表示真实，被告购买房屋是经过其父母同意，实际是家庭购房的代表；10、发票一份，以证明原告因评估房屋的差价支出费用5500元的事实；11、监理单位委托合同一份，以证明本案房产项目由温州华夏公司监理的事实。被告邵欣怡答辩兼反诉称：原、被告于2011年8月25日签订了《商品房预售合同》，约定原告将其开发的位于永嘉县江北街道礁下村双塔路东侧的铂晶嘉园第1幢2802室房屋以总价2644283元的价格出卖给被告所有。被告于签约当日支付了首付款794283元，剩余房款185万元利用银行按揭贷款方式支付。被告当时系全日制在校大学生，对于有关房地产买卖政策以及银行按揭贷款政策均不了解，在原告的诱导下签订了本案房地产预售合同。事后，被告无法获得银行贷款，使得被告购房计划落空，被告根本无力用现金方式支付剩余购房款，为此被告曾多次与原告进行沟通，要求解除合同并退还已支付的购房款，但原告一直拖延办理。针对原告变更后的诉讼请求，被告同意解除合同，但不同意赔偿原告相应的损失。同时，为了维护自身的合法权益，被告特提起反诉，请求判令：解除反诉原告与反诉被告之间订立的编号为201190002430335的《商品房买卖合同》；反诉被告返还反诉原告已支付的购房款794283元；本案诉讼费由反诉被告承担。被告（反诉原告）邵欣怡在本院指定的期限内提供了下列证据：1、发票一份，以证明被告交纳购房款794283元的事实；2、高等教育自学考试毕业证书复印件一份，以证明签订房屋预售合同时被告系在校大学生的事实。反诉被告永嘉中厦房地产开发有限公司辩称：1、被告反诉称在原告诱导下签订商品房买卖合同不属实。被告是成年人，且受过十几年教育，其认知能力和辨认能力是正常的，不存在原告诱导。在签订本案上房屋买卖合同前，被告于2011年7月30日填写诚意金办理申请表和申购报名确认单，并交付了30万元的诚意金。2011年8月4日，被告通过公开摇号的方式选取涉案套房，并与原告签订了商品房预定协议书。签订协议书的二十几天后即2011年8月25日，被告在其父母的陪同下，来原告处签订了商品房买卖合同，并用家庭资金支付了首付款794283元。原告向法庭提供了签订合同前被告向原告提供的被告家庭人员户口簿，加上在签订合同前，被告办理了委托公证书，考虑到其自己有时不能前来委托其亲戚戚淑华办理相关购房手续等情况，可以看出被告购房意思表示真实。2、被告无法获得银行贷款不属实。在合同签订后，2012年1月份开始办理按揭过程中，被告一直没有来办理按揭。以被告的身份，及父母亲的家庭情况，是符合办理按揭贷款条件的。被告不去办理的原因是房价有所下降，而并非本人不符合办理条件。3、被告称与原告多次沟通解除合同不属实。在2011年到2013年间，原告多次要求被告履行支付剩余购房款的义务，但被告从未要求解除合同。2013年11月份，原告曾向被告寄出律师函，要求及时付款。被告没有提出异议或者提出解除合同的意思表示。4、解除合同要求违约方赔偿相关损失，是符合法律规定的。对于原告的实际损失，被告应是明知的，目前涉案房屋的价格实际已经跌了35%左右，现原告根据评估结果要求被告赔偿相应损失是符合法律规定，也是符合客观实际的。依原告的申请，本院委托温州市华正估价有限公司对涉案房屋在2014年3月18日时的市场价值进行了评估，并由其出具估价报告一份。后因估价报告字面书写存在瑕疵，温州市华正估价有限公司向本院出具了更正函一份，并在本院的要求下对估价的过程进行详细的说明，并出具估价测算过程说明一份。根据估价报告表明，涉案房屋在2014年3月18日的房地产市场价值为1782300元。对于原告提供的证据，经被告质证表示：对证据1、3、10无异议。对证据2真实性无异议，但可以说明被告是1991年出生，签订合同时刚满19岁，当时是在校大学生，没有任何社会经验。对证据4真实性无异议，但需要说明三点，1、该合同第八条第（一）款对双方解除合同的违约责任进行了明确约定。2、合同第七条约定的付款方式，原告作为专业的房地产开发商，明知被告是在校学生无稳定经济来源，诱使被告选择第三种付款方式，存在欺诈和误导。3、合同的附件八的内容属于格式条款。证据5，该证据证明力欠缺，不能证明待征内容，仅有温州华夏建设监理有限公司盖章，但无法确认该公司与本案原告有无关联。对证据6、7三性无异议，虽大部分邮件不是被告本人签收，但内容家人已经转告，被告都已知晓内容。原告的通知、律师函，并没有指明到哪家金融机构办理贷款，而被告在2011年时曾咨询银行，银行答复是不能办理银行按揭。同时根据2011年12月15日的通知附件内容反映出办理按揭的文件都是原告准备好，购房者只需要签字盖章，说明原告在办理过程中存在虚假行为。对证据8，真实性无法确认，原告是有通知被告办理的，但是否通过短信通知不能确认。对证据9，对诚意金办理申请表，签名真实性无异议，通过申请表内容反映当时想购买原告开发的楼盘不是容易的事情，即使有钱不一定能买到，被告购买是市场盲动的行为，表明当时原、被告的市场地位是不平等的。对申购报名确认单无异议。对商品房预定协议书，签名真实性无异议。对居民户口簿、公证书，认为与本案无关联性。原告称被告购房是代家庭购买，但是在2011年，被告家里是无法购房的。证据11，对该证据印章的真实性无法确认。被告提供的证据，经原告质证表示：对证据1真实性无异议，该证据能证明被告在购买房屋时经济状况良好，其是在亲人的资助下购买涉案房屋。证据2，原件由法庭核实。即使是真的，在签订合同时是被告没有向原告公司说明这一事实的。如果因此导致不能办理按揭，相关过错也应由被告承担。对于温州市华正估价有限公司出具的估价报告、更正函及估价测算过程说明，经原告质证表示：该估价机构、人员具备法定资质，程序合法，鉴定依据充分，鉴定结论科学正确，三份材料相互印证，该估价报价可以证明房屋跌价事实。经被告质证表示：对真实性无异议，但对该估价报告结果不同意，该评估机构的工作人员态度敷衍，在评估报告中不仅将楼盘名称“铂晶嘉园”写成“铂晶家园”，其他地方还多处存在错别字。报告中提出本次评估是采用市场比较法，但估价报告中关于估价技术报告的内容却是略，之后评估公司虽然在补充的测算过程中选取了4个案例，但真实性无法确认。该楼盘所有房屋均未取得房产权证，评估机构选取的对比房价是业主和开发商协商的结果，开发商将预付款的大部分作为违约金扣留，在调换房屋时候用原先的预付款抵充，不能反映真实的市场价格，违背了评估报告的一般准则，不应采信。另外更正函第2项内容提到评估报告第五部分第九项称该楼盘产权交易活跃，但实际上该楼盘交易不活跃，该评估报告显然不负责任。根据原、被告的质证意见，本院对证据作如下认定：1、原告提供的证据1、2、3、10，经被告质证无异议，本院予以认定。证据4，系双方签订的商品房买卖合同，被告对真实性无异议，经本院审查后认为该合同主体合格、内容合法，是双方当事人的意思表示真实，属合法有效的合同，应予以认定，被告相应的质证理由并不成立，本院不予采信，详见本院认为部分。证据5、11，系建设工程委托监理合同及监理公司出具的关于涉案房屋已经结顶的证明，可以证实原告开发的楼盘的建造情况，本院予以认定。证据6、7，被告对三性均无异议，本院予以认定，通过该两份证据可以反映出原告曾多次通知被告到原告处办理按揭或交纳剩余购房款。证据8，被告虽然在质证时表示对真实性无法确认，但在第二次庭审时，被告却表示已收到原告的短信通知，故本院对该证据予以认定。证据9，本院对真实性予以认定，通过该组证据能够反映出被告在与原告签订商品房买卖合同之前是经过填写诚意金办理申请表、申购报名确认单，经过摇号后又填写了预定协议书等一系列程序的，且对于被告购买原告开发的商品房，被告的家人是知晓的。对于原告提出被告是代表其家庭进行购房的待证事实，因没有其他证据相印证，本院不予采信。2、被告提供的证据1，经原告质证无异议，本院予以认定，该证据能够反映出被告已就涉案房屋支付了高额的首付款。证据2，能够证明签订商品房买卖合同时被告尚系在校大学生的事实，本院予以认定。3、对于温州市华正估价有限公司出具的评估报告、更正函及估价测算过程说明，系本院委托有相应资格的鉴定机构出具的材料，经本院审核认为，虽评估报告内容存在错别字等瑕疵，但并不影响评估的实质内容，该报告能够证明涉案房屋2014年3月18日时的市场价值，本院予以认定。被告对评估报告提出的质证意见，无其他证据相印证，本院不予采信。综合以上认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：原告永嘉中厦房地产开发有限公司系“铂晶嘉园”楼盘的开发企业。2011年7月27日原告公司启动诚意金办理程序，被告于2011年7月30日到楼盘展示中心，填写了一份“‘铂晶嘉园’诚意金办理申请单”与“‘铂晶嘉园’申购报名确认单”，并按照规定的程序交纳了300000元诚意金。2011年8月4日，“铂晶嘉园”开盘，被告按照通知参加抽签摇号并摇得1幢2802室商品房，并与原告签订了商品房预定协议书。2011年8月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房单价为每平方米20896.82元，总金额2644283元。付款方式为买受人于签订合同当日先支付不低于总房款30%的首付款，剩余部分房款在出卖人发出书面通知后7天内向指定的银行申请按揭贷款。合同关于分期付款的方式约定为：在签订《商品房买卖合同》当日支付总房款的30%，房屋结顶时支付30%，结顶后三个月内支付20%，结顶后6个月内支付剩余的20%。合同组成部分附件八补充约定：由于买受人的原因不能办理按揭贷款的，将自动转为分期付款；买受人必须在出卖人发出书面通知或电话通知后，7天内至出卖人指定地址办理付款手续，否则视为买受人违约，出卖人按照合同第八条约定追究买受人的违约责任。此外，合同第八条还约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，则合同继续履行，自本合同约定付款期的第二日起至实际支付之日止，买受人按日应付款的万分之五向出卖人支付违约金。被告于签订合同当日支付首付款794283元。2011年12月15日，铂晶嘉园1-4幢楼房结顶。结顶后，原告立即多次通过短信平台、邮寄信件及律师函通知被告前来办理按揭贷款手续或缴纳剩余购房款，并告知如逾期办理，则按合同第八条约定承担违约责任。但被告既未在规定时间办理按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。原告遂诉至本院，要求被告继续履行合同并支付相应的违约金。被告于2014年3月18日向本院提起反诉，要求解除合同并要求原告返还已收取的购房款。被告认为签订商品房买卖合同时，被告系在校大学生，对于有关房地产买卖政策以及银行按揭贷款政策均不了解，在原告的诱导下签订了本案的合同，后因被告无法办理按揭导致无力支付剩余购房款。被告曾多次要求原告解除合同，但原告均以各种理由拖延，导致损失扩大。针对被告的反诉，原告自愿变更诉讼请求为要求解除合同，但要求被告赔偿相应的损失。本院委托本院委托温州市华正估价有限公司对涉案房屋估价时点为2014年3月18日时的市场价值进行了评估并出具评估报告一份，根据评估报告，该估价时点时涉案房屋的市场价值为1782300元。与签订合同时的房屋总价相比，2014年3月18日时该房屋已跌价861983元。本院认为：原、被告于2011年8月25日签订的《商品房买卖合同》主体合格、内容合法，意思表示真实，属有效的合同，双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。被告应当在双方约定的时间内办理银行按揭贷款手续，因被告未在规定的时间内办理按揭贷款手续，按双方签订的合同约定：因被告方原因不能办理银行按揭贷款的将自动转为分期付款，而分期付款的，应当在签订商品房买卖合同当日支付30%，房屋结顶支付总房款的30%，结顶后3个月内支付总房款的20%，剩余20%的房款在结顶6个月内付清。现原告建造的房屋已于2011年12月15日结顶，但被告却未按约缴纳全部购房款，其行为显属违约，应当承担相应违约责任。现原、被告均提出要求解除双方签订的商品房买卖合同，系双方自愿的行为，并不违反法律规定，本院予以准许。按照《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告的原因导致合同最终无法履行，被告作为违约方理应赔偿原告相应的损失。关于原告的合理损失，按照《合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于原告而言，其与被告签订合同时房屋的价格为2644283元，而被告提出解除合同时房屋的市场价值仅为1782300元，两者之间的差价861983元应为原告期待的利益损失。房地产市场是一个高风险的市场，房屋价格变动属于商业风险，而近年来我国的房价一直出于波动较大的趋势，房价暴涨暴跌的可能性都是存在的，故本案房屋的跌价的损失应是合同双方在订立合同时应该能够预见的。退一步而言，按照合同约定，被告最迟应在2012年6月份之前就以办理按揭贷款或分期付款的方式支付所有购房款，但被告至原告起诉之前并未按约履行合同，也未提供证据证实其已向原告提出要求解除合同，而在此期间，本地的房地产市场一直呈现大幅度下降的趋势，故对被告而言，房屋跌价的损失应该是明知的。综上，原告要求被告赔偿解除合同导致的经济损失861983元，符合法律规定，本院予以支持。被告对本案提出了反诉和抗辩，其理由有三点：1、签订合同时被告尚是在校大学生，对房地产政策不了解，在原告的诱导下签订本案的合同。2、合同的附件八的内容属于格式条款，不能成立。3、被告因无法办理按揭导致合同目的无法实现后，曾多次要求原告解除合同，但原告一直未采取合理的措施止损，导致损失扩大。本院认为，首先被告签订合同时虽系在校大学生，但其已是成年人，接受过高等教育，具有一定的法律常识，对于签字即需要承担法律后果应是明知的。并且，双方签订合同前是经过填写诚意金办理申请单、申购报名确认单，缴纳诚意金，摇号并签订预定协议书等一系列程序，对于该过程，被告的家人均是知情的，被告亦是在其家人的资助下缴纳了首付款794283元，现被告提出在原告诱导下签订本合同，显然不能成立。其次，双方签订的合同系浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局监制，并已经房管部门备案登记，在合同中原告已对付款方式及期限这一重要条款以下划线方式予以提示，被告亦已在合同及补充协议上签字，并按照合同约定支付了首付款，从订立合同的意思表示上看，表明被告已知晓合同及附件的具体内容。而合同在约定了被告付款义务的同时，也约定了原告的交付期限、逾期交房和逾期办理权属证书的违约责任，并未出现合同双方当事人权利义务严重不对等和显失公平的情况。且该楼盘所有的购房者均使用该份合同样式，其大部分购房者均已按合同约定履行付款义务，现被告在原告起诉后再以合同的附件八的内容属于格式条款，不能成立为由向本院提出对合同内容存在异议，显然不符合客观实际，本院不予采信。再者，被告称自己曾多次要求原告解除合同，但其未能提供证据证实自己的主张，本院不予采信。而原告之前一直向被告主张要求继续履行合同，在被告提出反诉后才主张解除合同，故也不存在被告故意拖延导致损失扩大的情况。综上，本院认为，双方签订的商品房买卖合同解除后，对于被告已交纳的购房款，原告应予以返还。而对于解除合同造成原告的经济损失，被告理应予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院<；；关于民事诉讼证据的若干规定>；；》第二条之规定，判决如下：一、解除原告永嘉中厦房地产开发有限公司与被告邵欣怡于2011年8月25日签订的关于铂晶嘉园第1幢2802室房屋的《商品房买卖合同》；二、被告邵欣怡赔偿原告永嘉中厦房地产开发有限公司经济损失861983元；三、反诉被告永嘉中厦房地产开发有限公司返还反诉原告邵欣怡购房款794283元；以上（二）、（三）项相抵，被告邵欣怡于本判决生效之日起十日内支付原告永嘉中厦房地产开发有限公司67700元。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12420元，反诉受理费5870元，鉴定评估费5500元，合计23790元，由原告（反诉被告）永嘉中厦房地产开发有限公司负担5870元，被告（反诉原告）邵欣怡负担17920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费18290元，款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长  徐锵波人民陪审员  林万里人民陪审员  郑志巧二〇一四年九月十二日书 记 员  王剑博