江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 裁 定 书(2015)吴江开民初字第623号原告苏州市吴江经济技术开发区天城花园一期业主大会，住所地苏州市吴江经济技术开发区长板路1号。法定代表人屈夕南，业委会主任。委托代理人周韶锦，该业委会秘书。委托代理人林剑勇，该业委会副主任。被告苏州依士达物业管理有限公司，住所地苏州市南环西路32号。法定代表人李亚军，董事长。委托代理人夏云岗，江苏展智律师事务所律师。原告苏州市吴江经济技术开发区天城花园一期业主大会（以下简称业主大会）与被告苏州依士达物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法由审判员沈国全独任审判，于2015年5月29日公开开庭进行了审理，原告业主大会的法定代表人屈夕南及其委托代理人周韶锦、林剑勇，被告物业公司的委托代理人夏云岗到庭参加诉讼。因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年12月16日、2016年4月20日二次公开开庭进行了审理。原告业主大会的法定代表人屈夕南及其委托代理人周韶锦、林剑勇，被告物业公司的委托代理人夏云岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业主大会诉称，苏州市吴江经济技术开发区天城花园一期由建设企业苏州新港建设集团有限公司吴江分公司开发设立，在前期物业管理服务阶段起初由苏州新港建设集团有限公司吴江分公司聘请苏州新港物业服务有限公司吴江分公司进行前期物业服务管理。2014年6月1日，开发商苏州新港建设集团有限公司吴江分公司因故改聘被告物业公司继续进行苏州市吴江经济技术开发区天城花园一期的前期物业服务管理。2014年12月28日，业主大会依法成立，并于2015年1月26日经苏州市吴江区房产管理处备案。2015年3月22日，业主大会以书面表决的方式，依据《物权法》第八十一条、《江苏省物业管理条例》第二条第二款的规定，作出决议：苏州市吴江经济技术开发区天城花园一期物业管理方式实行业主自治，即业主自主管理。同时，前期物业服务合同自动终止，业主大会的执行机构业主委员会将于10日内与被告办理物业档案交接手续，随之原告依法对该决议予以公告。2015年3月23日，原告将《关于天城花园一期与物业公司前期物业合同终止并不再聘用的函》送达被告，通知被告依法解除前期物业服务管理合同，并要求被告于10日内向原告完成交接物业管理档案，并撤出天城花园一期，但被告至今无故未予交接，也未予撤出。综上所述，原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼。请求判令确认天城花园一期前期物业服务合同于2015年4月1日终止；判令被告立即向原告交接天城花园一期所有的物业管理档案资料及财务资料，并立即撤离天城花园一期小区；判令本案的诉讼费用由被告承担。被告物业公司辩称，1、原告业主大会成立存在重大瑕疵，导致数据统计错误，根据江苏省物业管理条例第十七条，首次业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主有关管理规约、议事规则，及业委会成员候选条件、名单等重要内容，但本案筹备组未履行书面通知全体业主的职责，由于2014年底时，入住小区的业主仅仅四百户左右，因此广大未入住业主并不知晓业委会成员的条件及管理规约、议事规则，而且选出来的委员有些并不符合相关规定，未入住的业主被侵犯了自主权，未回复的592票不能视为赞成票，仅有少数人赞成自治。本案赞成续签的为310户（含开发商），面积为114287.52平方米；赞成改聘的为78户，面积为10469.1平方米；赞成自治的为150户，面积为19370.5平方米；未表示意见的为456户，面积为59536.4平方米，因此业主代表大会及业委会提供的数据错误，应视为未通过自治决议，原告应该向法院提供赞成自治的有效数据。2、业委会成员中有9人未交物业费，有3人违章搭建，不符合《江苏省物业管理条例》第二十一条，像业委会主任屈夕南在2015年2月才补交了自2014年6月应缴纳的物业管理费，因此，在屈夕南首次担任业委会主任的时候，屈夕南就是无故拖欠物业管理费，对于该业委会成立时的瑕疵被告已经反映给街道及有关行政机构，作为大业主开发商也向有关部门反映撤销该业委会，而且业主代表的产生也没有按照《江苏省物业管理条例》的具体要求产生。3、该业主代表大会通过的自治决议除了未达到有效票数以外，也与《江苏省物业管理条例》第五十九条相冲突，该条例载明单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。天城花园是个较大规模的业主小区，而且二期还在开发中，不宜实行自治，应该由具备资质的专业物管公司管理，否则容易引起安全事故及群体事件。4、第三方苏州新港建设集团有限公司吴江分公司一期未销售完毕，二期正在开发，如果自治，引起混乱，容易影响到销售及品牌形象。5、所谓的业主代表大会以少数人通过的自治决议仅能代表少数人的自治意向，并未根据《江苏省物业管理条例》第五十五条规定，做出解聘物业公司的决议，被告受与苏州新港建设集团有限公司吴江分公司签订的物业管理协议约束，只能把材料移交给业委会选聘的新的物业公司，而不能移交给现在的未经行政机关监督设立的自治机构。另外，2015年6月24日，吴江区住建局、吴江经济技术开发区农发局社管科、城南花苑社区、吴江经济技术开发区建设局物管办、新港天城一期业委会、苏州新港建设集团有限公司以及被告公司专门进行调解，且通过了调解会专题纪要。调解会上，有关行政机关认为“业主自治”这种物业管理模式不适合原告小区，且原告也同意这一观点。如果“业主自治”未得到有关行政机关许可，并且原告自己也放弃了“业主自治”，那么前期物业服务合同就谈不上自动终止。调解会上业委会认可继续与被告保持沟通，且业主大会续聘物业公司的要公开招聘，被告认为业委会以自己的行为已在调解会上表明放弃自治，在新的物业管理服务公司未得到选聘以前，被告仍然是对该小区进行物业管理的合法主体。业主大会从未有过单独与被告解聘的决定，所发的决定仅仅是业主委员会根据业主自治的决定通知了被告，在没有作出新的业主代表大会决议之前，被告的物业服务合同并没有被终止。经审理查明，天城花园前期物业管理服务由苏州新港建设集团有限公司吴江分公司聘请苏州新港物业服务有限公司吴江分公司进行前期物业服务管理。2014年6月1日，开发商苏州新港建设集团有限公司吴江分公司因故改聘物业公司继续进行苏州市吴江经济技术开发区天城花园一期的前期物业服务管理。2014年12月28日，业主大会依法成立。2015年1月6日，屈夕南受业主委员会委托向苏州市吴江区住房和城乡建设局申请业主大会决定事项备案，提供了筹备成立业主大会的申请书、关于成立业主大会的报告、筹备成立业主大会申请人签名表、关于成立业主大会筹备组的公告、关于公开选举首届业主大会业主代表的通知、首届业主大会业主代表产生办法、首届业主大会业主代表名单的公示、关于天城花园一期业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公告、征求管理规约、议事规则和车辆管理规定书面意见的公示、关于业主委员会候选人名单的公示、关于召开业主大会会议时间、地点、讨论事项的公告、业主大会会议表决结果公告、天城花园一期业主大会议事规则、管理规约、天城花园一期车辆管理规定、业主大会筹备组和业主委员会会议记录等材料，同时附有吴江经济技术开发区城南花苑社区及吴江经济技术开发区农村发展局的同意意见。2015年1月26日苏州市吴江区房产管理处出具业主大会决定事项备案证明。该证明记载：业主大会名称为业主大会，业主委员会任期自2014年12月29日-2017年12月28日，业主委员会委员人数13人，其他决定事项业主大会议事规则及管理规约，业主委员会名称为苏州市吴江经济技术开发区天城花园一期业主委员会（以下简称业委会），业主委员会办公地址为天城花园一期物业楼2楼办公室，业主委员会主任为屈夕南，副主任为傅巍群、林剑勇。《天城花园一期业主大会议事规则》规定：第二条、本业主大会于2014年12月28日的首次业主大会会议召开之日成立。第四条、物业管理区域概况：占地面积96159.33平方米、房屋总建筑面积226980.37平方米、住宅计1611套。第五条、业主大会依法决定下列事项：制定、修改大会议事规则和管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会委员，选聘和解聘物业服务企业，改变和撤销业主委员会的不当决定，决定业主大会诉讼事宜，业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。第六条、业主（代表）大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。（一）集体讨论的形式；（二）书面征求意见的形式；（三）集体讨论与书面征求意见相结合的形式。第八条、凡需全体业主投票表决的事项，业主代表应当在参加大会会议3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见。业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交大会会议。第九条、大会采用设投票箱的形式进行表决：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，计入已表决的多数票数。第十条业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议。业主（代表）大会每一年召开一次定期会议。第十一条、业主（代表）大会会议按下列程序召开：（一）会议筹备工作。（二）发布公告。（三）征询意见。（四）回收统计意见。（五）通报大会议事决定。第十二条、业主在业主（代表）大会会议上的投票权，按首次业主大会会议上投票权的规定计算。业主在大会会议上投票权，凡已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证记载确认。第十三条、业主委托代理人参加大会会议的，应符合下列约定：业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的30%。（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加大会会议或者业主委员会。业主委员会办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制了业主大会印章和业主委员会印章。2015年3月22日，业主大会、业主委员会作出《关于苏州市吴江经济技术开发区天城花园一期物业实行业主自治的决定》，并进行公告，决定载明：“天城花园一期小区于本月采用书面征求意见的形式召开业主大会，表决票通过快递投递、业主自取、业委会委员上门送达的方式送至业主，在西大门设立了投票箱，投票截止时间为2015年3月22日14时。依据业委会现有的业主清册显示，本小区共有房屋套数为1611套，共226980.37平方米，已交付的业主1067户，业委会委员对清册中业主的联系电话、快递地址进行了逐个详细的核实，共联系到业主824户，无法联系的为243户，委托中通快递递送的746票，业委会委员送票上门、业主自取及网上下载打印共78票，总计发出824票。到投票截止时间共收到业主表决票总数为232票，其中赞成业主自治的为197票、赞成改聘新物业的为16票、续聘现物业的为13票、废票为6票、未收回票数为592票。依据《业主大会议事规则》第九条规定：已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，计入已表决的多数票数。本次表决结果赞成业主自治的为多数，未收回的表决票将全部计入赞成业主自治票。最终表决结果为：赞成业主自治的为789票（197+592=789）（占有投票权总户数比例的73.88%），赞成改聘新物业的为16票（占有投票权总户数比例为1.50%），续聘现物业的为13票（占有投票权总户数比例为1.22%），废票为6票（占有投票权总户数比例为0.56%）。赞成业主自治的建筑物面积为188993.01平方米（占总面积的83.26%），赞成改聘新物业的建筑面积为1989.03平方米（占总面积的0.88%），续聘现物业的建筑面积为1684.43平方米（占建筑物总面积的0.74%）。业主自治获本次业主大会通过，前期物业服务合同自动终止。业主委员会将于10日内与物业公司进行物业交接。特此公告。抄送：苏州市吴江区住房和城乡建设局房产管理科、吴江经济技术开发区农村发展局、吴江经济技术开发区城南花苑社区、苏州新港建设集团有限公司吴江分公司、物业公司”。2015年3月23日，业主委员会作出《关于天城花园一期与物业公司前期物业合同终止并不再聘用函》，该函载明“天城花园一期一届二次业主大会于2015年3月22日投票结束，业主大会决议天城花园一期实行小区业主自治，依据《江苏省物业管理条例》第四十二条规定，前期物业服务合同终止，请物业公司在2015年4月1日前向业主委员会移交所有的物业档案资料，公布服务期限内的物业费及小区公共部分收支账目，并撤离本小区”。该函于当日邮寄给了物业公司。2015年6月24日，吴江区住建局房管科、吴江经济技术开发区农发局社管科、城南花苑社区、吴江经济技术开发区建设局物管办、新港天城一期业委会、苏州新港建设集团有限公司以及物业公司等单位人员就新港天城一期小区内物业管理等问题进行调解，并形成《新港天城物业纠纷问题调解会专题纪要》，纪要主要内容为：一、新港天城一期小区不适合推行业主自管。1、目前小区已交付业主入住率不高，业主参与小区管理的自主意识薄弱，虽然作出了“业主自管”的决定，但具体执行时困难重重；2、小区规模大，公共设施管理复杂，《江苏省物业管理条例》等法规明确不适合在大型小区推行“业主自管”。新港天城一期小区应由专业物业服务企业（目前为物业公司）进行管理（服务）。二、小区业委会的合法地位。小区业委会成员由业主大会选举，并在住建局办理了备案手续，小区业委会成立的各项程序符合相关规定。但目前业委会成员中，有违章搭建、欠缴物业费的情况，部分业委会成员是否具有担任委员资格存在争议。三、业委会应与物业服务企业应互相加强沟通。四、小区业委会应对“业主自管”公告进行更正。自2015年4月以来，小区业委会通过公告等方式宣传了小区“业主自管”、要求业主不交物业费、要求物业企业撤离等决定，并采取业委会自行收费的做法。对于上述“业主自管”等决定和做法，业委会应在一周内通过小区内公告的形式进行更正，并将收取的物业费退还业主，并督促业主尽快缴纳服务费至物业公司。业委会支持物业企业向业主收取欠缴的物业服务费。六、关于业主大会选聘或续聘物业公司。业委会表示今后召开业主大会选聘或续聘物业公司等小区重要事项，请社区监督并全过程参与。2015年区住建局房产管理科及吴江经济技术开发区城南花苑社区、物管办等部门多次接到反映新港天城一期业委会部分成员存在违规情况，要求相关部门进行调查处理的来信来访。2015年8月3日，苏州市吴江区住房和城乡建设局以新港天城一期业委会委员在物业管理区域内确实存在欠缴物业费、损坏房屋外立面等违规行为为由作出吴住建房[2015]73号《关于重新选举业主委员会的决定》。业主委员会不服该决定，于2015年8月29日向苏州市住房和城乡建设局提起行政复议。苏州市住房和城乡建设局认为业主委员会的委员不缴纳物业服务费、破坏房屋立面风貌的，是否终止其委员资格，该权利属于业主大会享有，而非行政机关的职权，据于此于2015年10月28日作出行政复议决定书，决定撤销吴住建房[2015]73号《关于重新选举业主委员会的决定》。2015年3月，天城花园一期业主通过书面征求意见的形式召开业主（代表）大会，就天城花园一期物业实行业主自治、改聘新物业公司还是续聘现物业公司进行投票表决。业主大会召开前，业主委员会对业主清册中业主的联系电话、快递地址进行了详细的核实，共联系到业主824户，无法联系的为243户，委托中通快递递送的746票，业委会委员送票上门、业主自取及网上下载打印共78票，总计发出824票。截止2015年3月22日14时，业主委员会共收到业主表决票总数为232票（其中赞成业主自治的是197票，赞成改聘新物业公司的为16票，续聘现物业公司的为13票，废票为6票，未收回票数为592票）。赞成业主自治的197票加上未收回票数的592票，合计789票，占总票数的73.88%。物业公司认为议事规则未为广大业主所知，所以未收回的592票不能算为赞成票。业主自治的决议直接违反《江苏省物业管理条例》第五十九条的规定，故决议无效。关于议事规则，首次业主大会筹备组未书面通知全体业主，但在物业管理区域内显著位置进行了公告，且成立业主大会时的表决票和委托书均记载有议事规则。天城花园一期共有房屋套数为1611套，住宅规划总面积是226980.37平方米。截止2015年3月22日，已交付房屋的业主为1067户（未全部入住）。物业公司陈述：截止2015年3月24日，天城花园一期尚有458套房屋未销售，面积为75680.60平方米，占住宅总面积的33.34%。2015年3月到物业公司办理拿房手续的有800多户，房屋装修完成入住的有450户左右。诉讼中，天城花园一期业主吴丙才向本院提起行政诉讼，请求法院依法撤销苏州市吴江区住房和城乡建设局对业主委员会的备案。本院于2016年3月15日判决驳回吴丙才要求撤销吴江区住建局于2015年1月26日作出的业主大会决定事项备案的诉讼请求。该判决书认定：苏州市吴江区住房和城乡建设局具有对依法成立的业主大会和业主委员会进行审核备案的法定职权；从备案材料可以反映出确实曾召开业主大会、选举产生了业主委员会，投票通过了议事规则、管理规约、天城花园一期车辆管理规定，该小区业主大会的参与人数、业主委员会的当选、议事规则、管理规约的通过均符合《江苏省物业管理条例》规定的要求，苏州市吴江区住房和城乡建设局已经尽到了备案审查的法定要求。该案判决后，双方均未上诉。诉讼中，苏州高新地产集团有限公司吴江分公司于2015年12月15日出具关于“天城花园”物业管理服务问题和纠纷的意见：一、赞同“业主委员会”与物业公司间的纠纷经司法程序维权处理。二、业主经“业主委员会”表达的各种合理和正当诉求，属于物业公司义务职责范围内的，我司将敦促物业公司及时解决，作为小区目前最大业主的我司，同时呼吁业主表达诉求应走正当合法途径，务必避免反而不利于问题解决，甚至加重矛盾的过激和非理智的言行。三、有关“业主委员会”停付物业空房费以及解决业委会筹备经费等意见或要求，较为合理，我司将配合处理。以上事实，有原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、《天城花园业主手册》（附天城花园物业管理服务协议）、《业主大会决定事项备案表》、《关于天城花园公开选举首届业主大会业主代表的通知》、《天城花园首届业主大会业主代表产生办法》、《关于吴江经济技术开发区天城花园“一期”成立业主大会筹备组的公告》、《关于征求吴江经济技术开发区〈天城花园一期管理规约（草案）〉、〈天城花园一期业主大会议事规则（草案）〉及〈天城花园一期车辆管理规定（草案）〉书面意见的公示》、《业主大会决定事项备案证明》、《天城花园一期管理规约》、《天城花园一期业主大会议事规则》、表决票、委托书、《关于苏州市吴江经济技术开发区天城花园一期物业实行业主自治的决定》、《关于天城花园一期与物业公司前期物业合同终止并不再聘用函》（附特快专递回执）、《关于重新选举业主委员会的决定》、《行政复议申请书》、《行政复议决定书》、《苏州高新地产集团有限公司吴江分公司关于“天城花园”物业管理服务问题和纠纷的意见》，被告提供的《新港天城物业纠纷问题调解会专题纪要》，本院（2016）苏0509行初4号行政判决书及双方当事人陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为，苏州市吴江区住房和城乡建设局已通过对业主大会决定事项及业主委员会的备案。吴丙才作为“天城花园一期”业主，请求法院撤销苏州市吴江区住房和城乡建设局对业主委员会的备案，但其请求被本院驳回，故业主大会及业主委员会的成立合法。《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十四条规定：“为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。业主委员会承担的民事责任以及为诉讼所支出的费用，由全体业主承担。业主委员会怠于起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的业主可以自己的名义起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼，业主大会议事规则或管理规约另有约定的除外。没有成立业主委员会的，由全体业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼…”。本案由业主大会提起诉讼，根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》，业主大会无诉讼主体资格，故本院依法驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：驳回原告苏州市吴江经济技术开发区天城花园一期业主大会的起诉。案件受理费80元，本院决定免予收取。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  沈国全人民陪审员  邱知行人民陪审员  翁伟明二〇一六年四月二十五日书 记 员  韦舒虹