北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第28617号原告（反诉被告）张亚婷，女，1981年8月18日出生，汉族，国内贸易工程设计研究院工程师，身份证号×××。委托代理人方晓明，北京市京大律师事务所律师。被告（反诉原告）王乐乐，男，1983年10月2日出生，汉族，无业，身份证号×××。委托代理人冯国宏，内蒙古建中律师事务所呼和浩特分所律师。第三人张雯，女，1985年12月3日出生，汉族，无业，身份证号×××。委托代理人胡继彬，空军司令部法律顾问处律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人左晖。委托代理人吴阳，男，1984年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。第三人招商银行股份有限公司北京分行，住所地西城区复兴门内大街**。负责人王良，行长。委托代理人王雪莹，女，1977年11月18日出生，汉族，招商银行股份有限公司北京分行职员。委托代理人王炜，男，1983年1月19日出生，汉族，招商银行股份有限公司北京分行职员。原告（反诉被告）张亚婷与被告（反诉原告）王乐乐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋培海独任审判，并于诉讼中依职权追加张雯、北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）、招商银行股份有限公司北京分行（以下称招商银行）作为本案的第三人，公开开庭进行了审理。张亚婷及其委托代理人、王乐乐的委托代理人、张雯的委托代理人、链家公司的委托代理人、招商银行的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张亚婷诉称：原被告于2012年11月24日通过中介机构链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王乐乐将北京市朝阳区502号（以下称502号房屋）销售给张亚婷，并办理了网签手续。张亚婷按照合同约定共支付了房价款160万元，但王乐乐以房屋涨价为由不愿履行合同，没有按照合同约定于2013年2月28日协助张亚婷办理完毕该房屋的所有权证书，致使张亚婷的利益受损。张亚婷还有61万元尾款未支付，王乐乐尚欠银行贷款80万元，张亚婷要求替王乐乐清偿贷款，代偿的款项用于折抵剩余房款，不足部分王乐乐支付给张亚婷。故此起诉请求：1、判令张亚婷替王乐乐清偿剩余贷款，张亚婷代偿的款项用于折抵剩余房款，在剩余房款之外多替王乐乐偿还的贷款要求王乐乐在7日内支付给张亚婷。2、王乐乐协助办理502号房屋所有权证书，并支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（自2013年3月1日至张亚婷取得房屋所有权证之日止，截至2013年6月30日是9.74万元）。3、王乐乐立即向张亚婷交付502号房屋，并在交房当日按照租赁合同的约定向张亚婷支付房租。王乐乐辩称并反诉称：不同意张亚婷的诉讼请求。在签订买卖合同时，张亚婷明知房屋有抵押没有经过银行同意就签订合同，张亚婷有过错。目前房屋抵押未解除，买卖合同无法履行。网签合同上记载房屋未设立抵押，与买卖合同不符，网签合同存在瑕疵。买卖合同约定房屋价款120万元、房屋装饰装修家电家具款101万元，一共221万元，网签合同成交价是120万元，原告有意规避税费。而且101万元的房屋装饰装修家电家具属王乐乐与其妻子共有，王乐乐的妻子对签订房屋买卖合同不知情。买卖合同第4条第5款第1项和补充协议第2条第5款约定张亚婷应于2012年12月31日前办理银行贷款或以现金形式支付给王乐乐61万元尾款，但张亚婷至今未付，违约在先。合同中未约定首付款160万元要用于解除抵押，张亚婷在2012年12月3日向王乐乐支付的80万元是按照王乐乐的要求打给了王乐乐的债权人孙武，张亚婷在2012年12月14日向王乐乐支付的78万元被王乐乐用于偿还向工商银行申请的商业贷款，张亚婷对此知情。张亚婷要求的违约金过高，请求法院酌减。张亚婷要求支付房租的诉讼请求与买卖合同无关。因为张亚婷明知房屋有抵押还签订买卖合同，网签合同有瑕疵，且张亚婷迟延付款，故王乐乐向法院提起反诉请求：判令解除原被告签订的买卖合同。张亚婷针对王乐乐的反诉辩称：不同意王乐乐的反诉请求。张亚婷没有违约行为，是王乐乐因房屋涨价为其不履行合同寻找借口，王乐乐曾要求增加20万元购房款才配合过户。房屋有抵押的事实双方都清楚，2012年12月3日的首付款声明已说明首付款160万元是用于偿还502号房屋的贷款，王乐乐没说过首付款要用于偿还王乐乐的其他债务。张亚婷按照约定于12月3日将80万元汇入王乐乐指定账户，王乐乐将解抵押的款项挪作他用是违约行为。因王乐乐没有及时解除抵押，造成张亚婷无法办理公积金贷款。张亚婷催促过王乐乐，王乐乐说银行在走程序，一直往后拖。王乐乐从未要求过张亚婷支付剩余61万元房款，是张亚婷一直催促王乐乐尽快解除抵押办理过户并支付剩余61万元购房款。王乐乐曾出具书×声明，承诺房屋是其婚前个人财产并多次称其妻子知道卖房的事。签订合同时王乐乐说他妻子怀孕他们要换一套大房子，家具家电都留给我们，但房间里的电视机他妻子要拿走。现张亚婷已依约支付160万元房款，王乐乐丧失诚信，编造借口拒绝履行合同。如果这种没有诚信的行为得到支持，讲诚信的人反而吃亏，这个社会最终变得都没有诚信，整个国家和社会面临灾难。张雯述称：502号房屋是我和王乐乐的夫妻共同财产，我们于2008年6月共同出资购买。张亚婷、王乐乐、链家公司均知道我和王乐乐是夫妻关系，但他们都瞒着我。我不同意出售该房屋，张亚婷和王乐乐签订的房屋买卖合同无效。中介公司恶意促成买卖、违法网签，张亚婷应该去追究中介公司的责任，我愿意和王乐乐共同返还张亚婷已支付的购房款。如果法院认为该买卖合同有效，我主张该房屋的优先购买权。链家公司述称：原被告签订的买卖合同合法有效，不存在解除的法定情形和条件，该合同可以继续履行。买卖合同第二条第四款和补充协议第二条第二款约定出卖人应于2013年1月10日前注销抵押登记，所以不存在王乐乐没有处分权的情况。合同中约定了第一笔首付款的支付时间和王乐乐解除抵押的时间，时间是连续的，王乐乐也说过他需要张亚婷的首付款来解除抵押。支付第一笔首付款80万元当天，我公司工作人员陪着原被告一起去了王乐乐的抵押贷款银行，看着王乐乐把张亚婷付给他的80万元首付款存进了王乐乐的抵押贷款还款账号。付完款后，我们准备评估手续，但是发现抵押没有解除。我们询问王乐乐，他说房子不想卖了。总房款221万元中首付款160万元张亚婷是按时支付的，合同约定张亚婷贷款61万元，双方在2012年底前共同办理贷款申请手续，因为王乐乐没有按时解除抵押，所以无法办理贷款申请手续。合同第四条第五款第一项约定，如果因买受人自身原因贷款未获批准，买受人自行筹集剩余房款。本案中是由于王乐乐不想卖房了，不配合解除抵押，所以导致贷款申请手续无法办理，不是由于买受人原因导致的。招商银行述称：我行于2012年4月1日、2012年5月9日与王乐乐签订了最高额抵押合同，个人贷款消费易协议书、个人授信协议，约定王乐乐向我行申请个人消费易贷款，最高额为80万元，王乐乐以502号房屋作抵押，并于2012年4月20日办理了抵押登记。王乐乐目前共申请五次贷款，贷款本金总额778938.72元，其中四笔贷款从5月21日至今没有按时偿还，一笔贷款从6月21日至今没有按时偿还。我行同意张亚婷代王乐乐提前清偿全部银行贷款，银行贷款还清后，我们同意解除抵押登记。我行与王乐乐的合同中约定如果逾期还款或者涉诉，我们可以停止为王乐乐继续发放贷款。我行可以现在就停止给王乐乐发放贷款，这样张亚婷代王乐乐清偿贷款后，王乐乐就不会再产生新的贷款。经审理查明，2012年11月24日，原被告经链家公司居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：王乐乐将502号房屋出售给张亚婷，成交价120万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价101万元；买方在签订合同时支付定金2万元，买方拟贷款61万元，首付款（含定金）160万元在2012年12月25日前支付，双方应于2012年12月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；该房屋已设定抵押，出卖人应于2013年1月10日前办理完毕解除抵押登记手续；双方在2013年2月28日前共同申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在2013年2月28日前取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人不退房的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；该房屋未出租，双方应在买方支付第一次首付款次日办理物业交割，卖方以承租方式继续居住此房，承租期为10个月，并签署租赁合同，房租金在房屋产权过户后给付买方。张亚婷于合同签订当日向王乐乐支付了定金2万元。原被告在签订买卖合同当日另行签订了《北京市房屋租赁合同》，约定张亚婷将502号房屋租赁给王乐乐，租期从2012年12月5日至2013年10月4日，租金每月4500元。2012年11月24日，王乐乐出具《声明》，内容为，本人通过链家公司出售502号房屋给张亚婷，本人承诺此房是婚前财产，该房屋出现任何问题不能正常履行合同造成违约，本人承担全部责任。2012年12月3日，原被告签订《首付款声明》，内容为，张亚婷购买502号房屋，成交总价221万元，出售人王乐乐要求首付款给付160万元，因房屋现有抵押贷款尚未还清，出售人将首付款用于房屋银行还款资金。经协商买受人张亚婷同意给付首付款160万元，为出售人王乐乐偿还该房屋抵押贷款，首付款分二次给付，买受人今日支付第一次首付款80万元，第二次首付款在双方协商时间后再支付80万元。张亚婷按照《首付款声明》的约定于当日向王乐乐支付80万元首付款，于2012年12月14日向王乐乐支付78万元首付款。另查，王乐乐于2012年5月向招商银行申请个人消费易贷款，循环授信额度为80万元，王乐乐以502号房屋提供抵押担保，招商银行于2012年4月20日在502号房屋上设立了最高额抵押登记。王乐乐未按时偿还向招商银行申请的贷款，其收取张亚婷的首付款160万元后亦未用于偿还招商银行的贷款。502号房屋系2008年6月王乐乐与开发商签订购房合同购买，王乐乐与张雯于2011年5月6日登记结婚，王乐乐于2011年5月27日登记为502号房屋所有权人，房屋所有权证书共有情况一栏登记为单独所有。张雯在本案中提交证人书×证言、装修合同和收据等证据证明502号房屋系其与王乐乐共同购买。张亚婷对上述证据均不认可。王乐乐对上述证据均予以认可。因张亚婷申请，本院已于2014年3月6日作出民事裁定书查封了502号房屋。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。502号房屋系王乐乐婚前购买，购房距王乐乐与张雯结婚相隔时间较长，王乐乐虽在本案中称该房屋系其与张雯共同购买，但其于此前出具书×《声明》，明确该房屋系其婚前个人财产，本案中王乐乐未能提交证据推翻《声明》中内容的真实性，依据诚实信用原则，王乐乐应对自己书×《声明》的内容承担法律责任。张雯提交的现有证据尚不足以证明502号房屋系其与王乐乐共同购买。王乐乐虽于结婚登记21日后取得502号房屋所有权证，但王乐乐于结婚登记近3年前购买502号房屋，根据交易习惯和生活常识，无法认定502号房屋系王乐乐与张雯的共同财产。张雯并非房屋承租人，其要求行使优先购买权没有事实和法律依据，本院不予支持。对于王乐乐辩称买卖合同网签价格过低涉及避税一节，该事项属行政机关税收行政主管范畴，如双方确存在违反税收征管法律规定的行为，应由相关税收行政主管部门按相关行政法规进行认定和查处，但对双方签订和履行买卖合同的民事行为效力不产生影响。对于王乐乐辩称502号房屋中家具家电属其与张雯共有一节，如张雯不同意转让该部分家具家电，可按照合同约定价格从买方购房款中扣减相应金额。但家具家电属房屋附属物，家具家电能否转让对房屋买卖合同的效力和履行不产生影响。对于王乐乐辩称张亚婷未在2012年12月31日前办理银行贷款或以现金形式支付给王乐乐61万元尾款一节，买卖合同中未约定买方需在2012年12月31日前支付尾款，而根据交易习惯，尾款应在过户时支付。双方未能及时过户并支付尾款是由于王乐乐未按约定解除房屋抵押所导致。王乐乐主张张亚婷违约没有依据，王乐乐要求解除合同的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原被告于2012年12月3日签订的《首付款声明》明确约定买方支付的160万元首付款用于偿还贷款以解除502号房屋上的抵押，买卖合同亦约定出卖人应于2013年1月10日前办理完毕解除抵押登记手续。但在张亚婷依约支付首付款后，王乐乐并未偿还贷款并解除502号房屋上的抵押，导致买卖合同履行停滞，王乐乐的行为已构成违约。张亚婷要求王乐乐继续履行买卖合同，办理过户手续并交付房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。因王乐乐未按约定清偿贷款解除抵押，张亚婷为履行合同而要求代为清偿贷款的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。张亚婷代偿的款项用于折抵剩余房款，张亚婷在剩余房款之外多替王乐乐偿还的贷款，王乐乐应支付给张亚婷。对于张亚婷要求王乐乐支付租金的诉讼请求，双方为了办理房屋交接，先移转房屋使用权而签订租赁合同，该租赁合同从属于买卖合同，为减轻诉累并节约司法资源，本院对张亚婷的该项诉讼请求予以一并审理。双方在买卖合同中明确约定在买方支付第一次首付款次日办理物业交割，卖方以承租方式继续居住此房，双方同时签署租赁合同约定了租期和租金。上述事实说明买卖双方在2012年12月5日已经完成了房屋交接，卖方已经将该房屋使用权转移给买方，卖方此后居住该房屋应按照租赁合同约定的租金标准向买方支付房租。租赁合同到期后，王乐乐未向张亚婷交还房屋，双方租赁合同转为不定期租赁，王乐乐应按合同约定的租金标准继续支付租金直至其将房屋交还张亚婷。对于王乐乐辩称其为产权人一节，原被告系因房屋买卖而办理的房屋交接，双方先移转房屋使用权并无不可，房屋产权未能及时过户至张亚婷名下是由于王乐乐的违约行为导致，王乐乐以其持有产权为由拒绝支付租金没有依据，本院对该抗辩意见不予采信。对于张亚婷要求王乐乐自2013年3月1日起按照已付款的日万分之五支付违约金的诉讼请求，该诉讼请求有事实和法律依据，但鉴于本院已判决王乐乐支付房租，王乐乐认为合同约定违约金过高的抗辩意见本院予以采信，本院依据公平原则对违约金数额依法酌减为从本判决生效之日起支付至房屋过户至张亚婷名下之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王乐乐继续履行与原告（反诉被告）张亚婷于2012年11月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决生效后十日内将北京市朝阳区502号房屋过户至张亚婷名下，同时将该房屋交付张亚婷。张亚婷在房屋过户至张亚婷名下当日向王乐乐支付剩余房款六十一万元。二、对于被告（反诉原告）王乐乐以北京市朝阳区502号房屋做抵押向第三人招商银行股份有限公司北京分行申请的贷款，该贷款尚未偿还的本金、利息和罚息可以由原告（反诉被告）张亚婷在本判决生效当日开始代王乐乐先行偿还。贷款清偿后招商银行股份有限公司北京分行应协助解除该行在北京市朝阳区502号房屋上设立的抵押登记。张亚婷代王乐乐向招商银行股份有限公司北京分行支付的所有款项均可用于折抵张亚婷尚未向王乐乐支付的剩余房款，超出部分由王乐乐在张亚婷代王乐乐向招商银行股份有限公司北京分行支付当日返还给张亚婷。三、被告（反诉原告）王乐乐于北京市朝阳区502号房屋过户至原告（反诉被告）张亚婷名下当日向张亚婷支付房屋租金，租金按照每月四千五百元的标准从2012年12月5日起计算至王乐乐将该房屋交还张亚婷之日止。四、被告（反诉原告）王乐乐于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张亚婷支付违约金，违约金按照一百六十万元的日万分之五计算，从本判决生效之日起计算至王乐乐将北京市朝阳区502号房屋过户至张亚婷名下之日止。五、驳回原告（反诉被告）张亚婷的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）王乐乐的全部反诉请求。王乐乐如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9600元，由张亚婷负担600元（已交纳），由王乐乐负担9000元（张亚婷已预交，王乐乐于本判决生效后3日内支付）。反诉案件受理费35元，均由王乐乐负担（已交纳）。财产保全费2500元，均由王乐乐负担（张亚婷已预交，王乐乐于本判决生效后3日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇一四年九月十六日书记员  禹 雷