太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初1377号原告：张燕峰，男，1982年5月15日出生，汉族，村民，太原市身份证号×××。委托诉讼代理人：张福贵（系原告张燕峰的父亲），住太原市。委托诉讼代理人：陈小波，女，住北京市朝阳区，法治报道法律维权中心推荐。被告：山西佳泰建筑工程有限公司，住所地太原经济技术开发区唐槐路**，统一社会信用代码×××。法定代表人：李润林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭鹏辉，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：董兆文，山西晋商律师事务所实习律师。被告：太原市小店区北格镇东蒲村民委员会，住所地太原市小店区北格镇东蒲村，统一社会会信用代码×××。法定代表人：于保生，村委主任。委托诉讼代理人：左柄强，山西神牛律师事务所律师。原告张燕峰与被告山西佳泰建筑工程有限公司（以下简称“佳泰公司”）、被告太原市小店区北格镇东蒲村民委员会（以下简称“东蒲村委会”）合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张燕峰的委托诉讼代理人张福贵、陈小波，被告佳泰公司的委托诉讼代理人郭鹏辉、董兆文，被告东蒲村委会的委托诉讼代理人左柄强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕峰向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《补偿协议》有效；2.被告佳泰公司向原告交付浦东佳苑小区9号楼1单元11层东户号，116平方米的房屋；3.被告佳泰公司向原告支付房价30%的违约金97500元；4.被告东蒲村委会承担连带责任；5.全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：因为被告佳泰公司建房时严重侵害了原告位于东蒲村向阳东街住房的采光，给原告的日常生活造成了损害，为了弥补给原告造成的损失，2017年7月1日，经双方协商，自愿达成了补偿协议。协议约定被告佳泰公司愿意分配浦东佳苑小区9号楼1单元11层东户号，116平方米的房屋作为原告的补偿，并约定了2017年11月份把钥匙交付原告，交付房屋的标准与本村其他村民交付的房屋的标准相同。协议约定如被告佳泰公司违约，除应交付房屋或按房屋价格补偿外，还需向原告支付房价10%-30%的违约金。11层的违约金为2900元×116×30%=100920元。被告东蒲村委会作为担保人在补偿协议上盖章签字。房屋竣工后，被告佳泰公司并未按照约定的时间交付房屋，多次找被告佳泰公司索要，始终借故推脱。故原告诉至法院。被告佳泰公司辩称，原告未提供证据其是宅基地使用权人，不是适格原告，应予驳回。浦东家苑并未对原告造成侵害，是胁迫签订的，协议内容显失公平。申请鉴定如果无采光问题应予撤销。该小区违反国家规定，浦东佳苑小区属于违章建筑，所以该补偿协议无效。协议无效后，协议自始没有约束能力，违约条款也视为无效。原告无事实和法律的依据，请驳回原告的诉讼请求。被告东蒲村委会辩称，关于协议的效力，尊重法院依法裁判。若无效则作为担保协议自始无效，若补偿协议有效，本案被告东蒲村委会作为社会组织不具有担保职责，所以应视为无效。被告东蒲村委会是作为村民会议的执行机构，为被告佳泰公司提供担保必须经过村民会议讨论决定。即使是具有保证责任，保证期限已经超过，履行期限是2017年11月7日起至2018年6月8日届满，所以被告东蒲村委会应予免责。故应驳回原告对被告东蒲村委会的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日，被告佳泰公司为甲方，原告作为乙方，签订《补偿协议》，约定因甲方开发房地产建房时严重遮挡乙方住房的采光，给乙方的日常生活造成了损害，为了弥补由此给乙方造成的损失，经甲乙双方协议，自愿达成补偿协议：一、对于因甲方建房遮挡乙方住房采光的行为给乙方造成的损失，甲方愿意无偿分配乙方一套住房作为对乙方损失的经济补偿。该住房位于浦东佳苑小区9号楼1单元11层东户号，116平方米。该所补偿的房屋，甲方必须在2017年11月份把钥匙交付给乙方，交付房屋的标准与向本村其他村民交付的房屋标准相同。本协议生效后，任何一方均需遵守，若甲方违约，除应向乙方交付的房屋或按房屋价格补偿乙方外，还需向乙方支付房价10%-30%的违约金。原告在落款乙方处签字捺印，被告佳泰公司加盖公章，被告东蒲村委会在担保方处加盖公章，温晋喜签字确认。2019年1月22日，太原市国土资源局小店分局作出《关于北格镇东蒲村牛素萍信息公开申请的答复》，主要内容为：东蒲村村委会未经人民政府批准擅自于2012年10月开始占用本村集体土地30.33亩建住宅小区，后于2014年11月停工，最后于2016年9月再次动工建设（地类东蒲村28.85亩为村庄用地，西蒲村部分其他林地1.47亩。水浇地0.1亩），共建11栋楼，5栋已起至7层（已封顶），6栋已起至13层（已封顶），目前已全部封顶。我局工作人员对其违法占地建设行为先后多次下达了《责令停止违法行为通知书》……我局于2017年6月30日对违法当事人（东蒲村委会）下达了行政处罚决定书，编号为（2017）140105047号处罚内容为：1.责令退还非法占用的土地；2.限期15日内自行拆除在非法占用的989.74㎡土地（其他林地921.45㎡，基本农田69.29㎡）上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。3.对非法占用的20223.32㎡土地处以30元/㎡罚款，计606700元。目前该案尚未履行自行拆除和缴纳罚款的处罚决定，我局已于2018年1月4日向小店区人民法院申请了强制执行。另查明，原告提交2013年8月5日东蒲村委会两班子成员关于村新建楼房与村民住宅间隔遮阳问题的会议记录，决定紧邻村民住宅的12层降至约6层，7层降至4层，如在建设过程中，如有变动，与当事人在行协商。另下方补充：若抬高楼层，每户补偿框架结构壹佰平方米共陆户，被遮的二层楼房要留有暖气通道，所补偿的一百平方米房屋楼层要在三层以上。原告陈述补充部分是在于保生同意的情况下让别人写的，还在上面签字盖章了。二被告对会议记录除补充部分的内容都认可，补充部分不予认可，被告东蒲村委会提交的会议记录薄也无补充部分的内容。被告佳泰公司提供日照分析图以证明原告的采光权并未被侵犯。原告对此不予认可。再查明，1998年11月6日，卖主为温华、高巧兰、温二歪，买主为张福贵，签订《卖房契约》，约定温二歪及其家人将家中现有一套小二楼院（住宅建筑面积东西长13.2米，南北长10米，全院东西长13.2米，南北长20米），以11.5万元的价格出售给本村张福贵，从立据之日起楼房及院内所有建筑物归张福贵所有，宅基地使用证同时转给张福贵等。该宅基地的宅基地使用权证显示登记在温晋喜名下，长15.2米，宽13.3米，2层住宅，平面位置简图显示长20米，超占面积按红线割除。本院确认上述事实的有《补偿协议》、《关于北格镇东蒲村牛素萍信息公开申请的答复》、《责令停止违法行为通知书》、会议记录薄、《卖房契约》、宅基地使用权证及庭审笔录等在案佐证，并经当庭质对，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为原告张燕峰与被告佳泰公司之间所签订的《补偿协议》的效力问题。根据原告提供的2019年1月22日太原市国土资源局小店分局出具的《关于北格镇东蒲村牛素萍信息公开申请的答复》中可以证实浦东佳苑小区未经人民政府批准，擅自占用集体土地所建，属违法建筑，故原、被告签订的《补偿协议》无效。基于《补偿协议》无效，故双方签订的《补偿协议》约定将浦东佳苑小区9号楼1单元11层东户房屋交付给原告，并支付房价30%的违约金等的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张燕峰的诉讼请求。案件受理费减半收取3906元（原告已预交），由原告张燕峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 冯亚妮 二〇一九年七月二十二日书记员 贾 茜