广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法民一初字第1571号原告：雷蕾，女，汉族。委托代理人：陈纳新，广东瑞辉律师事务所律师。被告：惠州市永富源投资有限公司，住所地：惠州市河南岸渡船头村惠淡路口33号。法定代表人：何秒。原告雷蕾诉被告惠州市永富源投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，广东省博罗县人民法院受理后，于2014年6月18日以（2014）惠博法民一初字第270号《民事裁定书》裁定该案移送本院管辖，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷蕾的委托代理人陈纳新，被告惠州市永富源投资有限公司的法定代表人何秒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告雷蕾诉称，2014年3月9日，原告采用与他人组团的方式同被告签订了一份团购《房产买卖合同》【合同编号为20140109】，合同约定原告购买被告开发的位于惠州市惠城区河南岸鸿昌路御品湾楼盘中的一套房产【房产号为：xxx号】，同时被告承诺在合同签订后3日内无条件配合原告办理房屋买卖预告登记手续，并保证于合同签订后7个工作日内完成前述事宜。待房屋交付至原告后，由被告将原告购买的房产的房产证办理至原告名下。之后原、被告双方就该套房产签订了《商品房买卖合同》并办理了网签手续，原告也向被告全额交纳了购房款人民币768200元，同时被告向原告开具了购房款发票，确认收到了原告支付的全部购房款。然而被告收到全部购房款后未能按期办理房产买卖预告登记手续，为此原告多次催办此事，但被告一直拖延至今。原告认为：被告作为依法成立的房地产开发企业，与原告签订了《房产买卖合同》符合法律法规的相关规定，应为合法有效。被告怠于履行义务的行为己构成违约，其行为已损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起民事诉讼，望贵院依法支持原告的全部诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房产买卖合同》有效（购房款为人民币768200元）；2、判令被告限期为原告向被告购买的位于惠州市惠城区河南岸鸿昌路御品湾楼盘中的房产号为xxx号的房产办理合同预售登记备案及预告登记手续且承担办理手续所需费用；3、确认原告向被告购买的房产归原告所有；4、判令被告将原告购买的房产在房产通过验收后交付至原告；5、判令被告继续履行合同，负责将原告购买的房产的房产证在具备办证条件的情况时办至原告名下并承担办证费用；6、判令被告承担本案的全部诉讼费。被告惠州市永富源投资有限公司辩称，原告的购房款已交清，由于涉案房产没有竣工验收，达不到预售登记、备案条件，所以没有进行备案。审理查明的事实经审理查明，本院受理的(2014)惠城法民一初字第1569-1575号系列案，涉及的7个案件的原告以李敬忠、博罗县百盛贸易发展有限公司名义向被告惠州市永富源投资有限公司团购由被告开发的位于惠州市惠城区河南岸鸿昌路御品湾房屋43套，双方于2014年3月9日签订《房产买卖合同》，（合同编号：20140409），约定由李敬忠及百盛公司认购房屋建筑总面积为6669.3平方米，交易总金额为43895227元，均价为每平方米6581元。合同签订后，百盛公司于2014年3月11日通过中国工商银行转账60000000元给被告，电子回单备注中注明：“永富源御品湾购房款”，七原告称该款项系涉案43套房屋的购房款及部分车位的购置款。2014年4月10日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号为惠州（2014）10006811号，该合同约定：原告向被告购买位于惠州市鸿昌路38号永富源御品湾x栋x单元x层x号房，建筑面积153.64平方米；该物业按套出售，成交价为人民币768200元；约定分期付款，2014年4月10日支付30％购房款计人民币230460元，余70％计人民币537740元于本合同备案后付清；交付期限，被告应当在2014年12月31日前，将经建设、勘察、设计、工程、监理出具的竣工验收合格报告书，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；关于产权登记，被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；合同第二十四条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由被告向惠州市房产管理局申请登记备案。被告于2014年4月10日向原告开具购房款发票，总金额为768200元。涉案房产至今尚未通过竣工验收亦未交付给原告使用。合同签订后，原告多次敦促被告履行约定，办理有关预售登记备案及权属登记，但被告至今尚未办理。被告称办理预售备案需将购房款汇入房产主管部门的监管账户，其未将原告支付的购房款汇入监管账户，故房管部门没有办理预售合同备案。2014年8月11日，本院向惠州市房产管理局出具（2014）惠城法民一初字第1569-1575号《函》，向该局了解涉案43套房产的开发产权属于谁？是否办理预售许可证？有无办理预告登记，有无涉及法院查封以及是否办理房产抵押等涉及权属处分的行为？2014年8月21日，惠州市房产管理局出具惠市房函（2014）311号《关于协助查询有关房产问题的复函》，复函如下：惠州市永富源投资有限公司开发的位于惠州市鸿昌路38号永富源御品湾43套房产分别于2014年5月7日、5月30日、8月6日被博罗法院及贵院查封、轮候查封，以上房产已在我局数字房产系统办理网上签约，没有办理预告登记及房产抵押。另查一，原告在起诉前，向博罗县人民法院申请诉前财产保全，该院于2014年5月29日作出（2014）惠博法立保字第43号《民事裁定书》，裁定：查封登记在被申请人惠州市永富源投资有限公司名下的位于惠州市鸿昌路38号永富源御品湾x栋x单元x层x号房[合同编号:惠州（2014）10006811]，查封价值以768200元为限，查封期限为二年。另查二，案外人李锦权因与被告民间借贷纠纷，向博罗县人民法院提出诉前财产保全申请，博罗县人民法院于2014年5月7日做出（2014）惠博法立保字28号、29号《民事裁定书》，裁定查封涉案的43套房屋。后因案外人李锦权未在法定期限内提起诉讼，博罗县人民法院于2014年6月10日做出（2014）惠博法立保字28-1号、29-1号《民事裁定书》，裁定解除对涉案43套房屋的查封，并于2014年9月3日将解除查封的《民事裁定书》送达给惠州市房产管理局。裁判理由与结果本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，依法应予以保护，双方当事人均应严格按照协议的约定履行各自义务。原告依约向被告支付了全部购房款，履行了合同约定的义务。同时，双方约定被告应在合同生效之日起30天内，由被告向惠州市房产管理局申请登记备案，登记备案应指预售合同的备案及预告登记，但被告至今尚未为原告代办涉案房产的预售合同备案及预告登记，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。对于原告诉请被告交付涉案房产并办理房地产权证，因双方约定商品房最迟交付时间为2014年12月31日，办理房地产权证的时间为交付使用后540日内，因此，原告诉请交付使用及办理房地产权证的期限尚未届满，被告并未违约。因此，原告该两项诉请，本院不予支持。关于原告请求确认涉案房产的所有权归其所有，属于房产主管部门的权责，可待条件成就后，向有关房产主管部门申请予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告雷蕾与被告惠州市永富源投资有限公司签订的合同编号为惠州（2014）10006811号《广东省商品房买卖合同》合法有效。二、被告惠州市永富源投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内为原告雷蕾办理上述合同编号为惠州（2014）10006811号的《广东省商品房买卖合同》的备案登记。三、被告惠州市永富源投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内为原告雷蕾所购买的位于惠州市鸿昌路38号永富源御品湾x栋x单元x层x号房产代办预告登记。四、驳回原告雷蕾的其他诉讼请求。本案受理费11482元（原告已预交5741元，申请缓交5741元）、保全费1000元，合计12482元，由原告雷蕾负担1872元，由被告惠州市永富源投资有限公司负担10610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  曾宪章代理审判员  肖石平代理审判员  杨燕红二〇一四年九月三日书 记 员  梁红玉