江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0281民初15940号原告：中国邮政集团公司江苏省江阴市分公司，住所地江阴市梅园大街**。负责人：袁雪梅，该公司经理。委托诉讼代理人：金炎、季苏阴，江苏滨江律师事务所律师。被告：江阴新雄狮电脑城有限公司，住，住所地江阴市南街**/div>法定代表人：何枫。被告：何枫，男，1971年5月12日生，汉族，住江阴市。原告中国邮政集团公司江苏省江阴市分公司（以下简称邮政江阴公司）与被告江阴新雄狮电脑城有限公司（以下简称新雄狮公司）、何枫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法由审判员李友宗适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。转普通程序后，依法组成合议庭，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告邮政江阴公司的委托诉讼代理人季苏阴、被告新雄狮公司的法定代表人暨被告何枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邮政江阴公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房地产租赁合同》于2018年9月5日解除；2、判令被告一向原告支付截至2018年9月5日的租金1113439.45元并支付逾期付款利息(截止2018年9月5日为38862.66元，此后以1113439.45元为基数按照同期银行贷款基准利率从2018年9月6日计算至实际给付之日）；3、判令被告一将租用房屋（江阴市南街140号1-5层、142号1-4层）返还原告并支付违约金1016209.18元；4、判令被告一赔偿占用房屋期间的损失（以第五年租金1273080元/年的标准从2018年9月6日计算至实际交还房产之日）；5、判令被告二对被告一上述付款责任承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年初，江阴市邮政局与江阴雄狮电脑城有限公司签订《房地产租赁合同》，约定将坐落于江阴市南街142号1-4层、南街140号1-5层房产约3461平米出租给被告一使用，房产租赁期限为八年，自2014年9月1日至2022年8月30日止，免租期五个月；前三年租金每年1200000元，第四年起至第八年租金每年递增率为上一年租金的3%，第一年租金每三个月支付一次，第二年起租金每半年支付一次，每期租金在上期租金到期前一个月支付；不支付或者不按约定支付租金达30天或欠缴各项费用达300000元的，出租方有权单方解除合同的条件，合同被解除的，承租人应按合同约定的八年租金总额的10%向出租人支付违约金。2014年4月，江阴雄狮电脑城有限公司变更为被告一。根据上级统一布置，邮政系统实行政企分离，江阴市邮政局的企业职能由原告承继。因被告一未能按约支付租金，原告与两被告于2016年1月5日签订《房地产租赁合同之补充协议》，对拖欠租金作了宽限支付的安排，同时约定2017年9月1日后（即从第四个租赁年度起）的租金金额和支付期按原合同履行，被告二对被告一的租金支付承担连带清偿责任。前三年拖欠的租金被告一己陆续结清。但第四年的租金至今仅支付140000元，结欠1096000元，原告多次向两被告催要无果。2018年9月5日，原告通知被告因其拖欠租金不付，原告决定解除《房地产租赁合同》。根据相关规定，合同解除后，被告一应交还承租的房屋并支付房屋占用费。至合同解除日，被告一共计结欠租金1113439.45元，被告一应予支付，同时应承担相应的违约责任。被告二作为保证人应对被告一的付款义务承担连带清偿责任。综上，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告新雄狮公司辩称：对原告起诉的租金及房屋占用费没有异议，他公司将租赁房屋转租给了其他商户，不同意解除合同及返还租赁房屋，不同意支付逾期利息及违约金，且原告主张的违约金过高。被告何枫辩称：他个人不承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2014年初，江阴市邮政局（甲方，后变更为原告邮政江阴公司）与江阴雄狮电脑城有限公司（乙方，后变更为被告新雄狮公司）签订《房地产租赁合同》一份，约定甲方将坐落于江阴市南街140号1-5层、南街142号1-4层房产出租给乙方使用，房产租赁期限为八年，自2014年9月1日至2022年8月30日止，装修免租期五个月；第一至第三年租金每年1200000元，第四年至第八年租金分别为1236000元、1273080元、1311272.40元、1350610.57元、1391128.89元，第一年租金每三个月支付一次，第二年起租金每半年支付一次，每期租金在上期租金到期前一个月支付；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋场地：1、不支付或者不按约定支付租金达30天；2、欠缴各项费用达300000元的…，乙方被甲方解除合同的，应按合同约定的八年租金总额的10%向甲方支付违约金；乙方须在合同期满、终止或收到甲方合同解除通知后十日内搬迁…。合同还约定了其他事项。租赁过程中，因新雄狮公司未能按合同约定按期支付租金，邮政江阴公司与新雄狮公司、何枫于2016年1月5日签订《房地产租赁合同之补充协议》一份，对前三年拖欠的租金进行了确认并约定了支付宽限期，同时约定2017年9月1日后（即从第四个租赁年度起）的租金金额和支付期按原合同履行，何枫对新雄狮公司的租金支付承担连带清偿责任，何枫在该补充协议保证人处签字。2018年6月25日，因新雄狮公司拖欠租金，邮政江阴公司向新雄狮公司、何枫发送《关于催收房屋租金函》一份，催收结欠第四年的租金1096000元，告知在接函后十日内付清，否则将解除租赁合同，收回房屋并追索拖欠的租金及违约金。2018年9月5日，因催收无果，邮政江阴公司的工作人员王永真书面告知何枫因长期拖欠租金，其公司正式通知解除双方的《房地产租赁合同》，何枫拒绝在《解除〈房地产租赁合同〉的通知》上签字，王永真遂将该通知的内容拍照后用手机发送给了何枫并将《解除〈房地产租赁合同〉的通知》特快专递邮寄给何枫。2018年10月26日，邮政江阴公司诉至本院。本案经多次协商调解，双方未能达成一致意见。以上事实，有《房地产租赁合同》、《房地产租赁合同之补充协议》、《关于催收房屋租金函》、《解除〈房地产租赁合同〉的通知》、特快专递邮寄凭证、王永真的谈话笔录、工商档案资料及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，邮政江阴公司与新雄狮公司签订的《房地产租赁合同》，邮政江阴公司与新雄狮公司、何枫签订的《房地产租赁合同之补充协议》，均系各方真实意思表示，无法定无效情形，应为合法有效。邮政江阴公司依约将房屋出租给新雄狮公司后，新雄狮公司应按约支付租金。根据合同约定，新雄狮公司不支付或者不按约定支付租金达30天，或欠缴各项费用达300000元的，出租方有权单方解除合同，收回房屋。新雄狮公司拖欠第四年租金1096000元，邮政江阴公司书面催收并告知后果后，新雄狮公司、何枫仍未支付，邮政江阴公司遂于2018年9月5日正式通知新雄狮公司解除租赁合同，故双方签订的《房地产租赁合同》于2018年9月5日依法解除。新雄狮公司对截至2018年9月5日结欠租金1113439.45元不持异议，本院予以确认。邮政江阴公司主张截至2018年9月5日的逾期利息38862.66元，并要求新雄狮公司支付自2018年9月6日起按银行同期同类贷款利率计算的利息，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，新雄狮公司应将租赁房屋返还给邮政江阴公司，其未予返还，现邮政江阴公司要求新雄狮公司返还房屋并支付自2018年9月6日起至实际返还房屋之日止按租金标准1273080元/年计算的房屋占用费，符合法律规定，本院亦予以支持。关于邮政江阴公司主张的违约金，新雄狮公司抗辩过高，本院认为，根据本案具体案情，双方约定的违约金1016209.18元过高，应予调整，综合考虑违约造成的损失、合同履行程度、当事人过错等因素，本院酌定违约金为610000元。何枫作为保证人在《房地产租赁合同之补充协议》上签字，承诺承担连带清偿责任，依法应对新雄狮公司的上述付款义务承担连带清偿责任。新雄狮公司抗辩不同意解除合同及返还租赁房屋、不同意支付逾期利息及违约金，何枫抗辩其个人不承担连带责任的意见，均于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、中国邮政集团公司江苏省江阴市分公司（原江阴市邮政局）与江阴新雄狮电脑城有限公司（原江阴雄狮电脑城有限公司）签订的《房地产租赁合同》于2018年9月5日解除。二、江阴新雄狮电脑城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付中国邮政集团公司江苏省江阴市分公司租金1113439.45元、利息38862.66元并支付以1113439.45元为基数自2018年9月6日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。三、江阴新雄狮电脑城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付中国邮政集团公司江苏省江阴市分公司违约金610000元。四、江阴新雄狮电脑城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于江阴市南街140号1-5层、南街142号1-4层房屋返还给中国邮政集团公司江苏省江阴市分公司。五、江阴新雄狮电脑城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付中国邮政集团公司江苏省江阴市分公司房屋占用费（自2018年9月6日起至实际返还房屋之日止按1273080元/年的标准计算）。六、何枫对上述第二、三、五项付款义务承担连带清偿责任。七、驳回中国邮政集团公司江苏省江阴市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24148元、财产保全费5000元，合计29148元（原告邮政江阴公司已预交），由邮政江阴公司负担3088元，由新雄狮公司、何枫负担26060元，新雄狮公司、何枫应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付邮政江阴公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李友宗人民陪审员  徐凤玉人民陪审员  潘静雯二〇一九年七月二十六日书 记 员  汤 敏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》：第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。