内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)包开民三初字第201号原告刘波宏，男，1987年5月2日出生，汉族，住内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区。委托代理人刘楠（系刘波宏妻子）女，1986年7月9日出生，住内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区。被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区。法定代表人陈立静，总经理。委托代理人张纬，内蒙古天祺律师事务所律师。委托代理人孟婕，内蒙古天祺律师事务所律师。原告刘波宏诉被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理，依法由代理审判员白彦独任审判，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。后该案依法转为普通程序，由审判员赵岚任审判长与代理审判员白彦、赵国栋依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告刘波宏及其委托代理人刘楠，被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司的委托代理人张纬、孟婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘波宏诉称，2012年8月26日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区四季花城小区*****号房屋一套。双方约定，房屋建筑面积为102.16平方米，每平方米价格为5479.35元，房屋总价款为559770元。原告于2012年8月26日前交纳首付款279770元，余款280000元办理贷款，被告于2013年7月31日前将房屋交付原告。被告应于房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告应每日按商品房价款的5‱向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定交纳了首付款279770元，并办理了公积金贷款。被告于2013年9月13日向原告交付房屋。经实际测绘，本案诉争房屋建筑面积为102.82平方米，总价款为563387元，原告于收房当日补交房屋面积差价3617元。因被告至今未按照合同约定为原告办理房屋所有权证，逾期已有688天之久，原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求判令：1、确认原被告签订的《包头市商品房买卖合同》有效；2、被告履行上述合同约定的义务，立即为原告办理位于包头稀土高新技术产业开发区四季花城小区1-1004号房屋权属证书；3、被告支付原告因其逾期办理房屋权属证书产生的违约金193805元（从2013年12月13日起计算至2015年11月1日止，每日按照商品房价款的5‱计算即563387元×5‱×688天）；4、诉讼费由被告承担。被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司辩称，我公司与原告于2012年8月26日签订了《包头市商品房买卖合同》，该合同系包头市住房和房屋管理局提供的固定文本，逾期办理房地产权属证书的违约金条款不是我公司的真实意思表示。我公司不应当承担违约责任，逾期办理房地产权属证书原因一是由于公安部对消防验收实施改革，由原本消防验收站进行消防验收转变为由社会中介机构、民营企业进行验收，导致我公司办理消防验收无法完成；二是由于原告未向我公司提供身份证明、契税完税证明的原件，导致无法为其办理房地产权属证书。双方约定的违约金过高，我公司请求减少。原告要求确认我公司与其签订的《包头市商品房买卖合同》有效，我公司没有异议；要求我公司立即为其办理位于包头稀土高新技术产业开发区四季花城小区1-1001号房屋的房地产权属证书，因我公司不是办理房地产权属证书的机关，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。经审理查明，2012年8月26日，原告刘波宏与被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2012-9004146）一份。合同约定：原告刘波宏购买由被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区四季花城小区1-1001号房屋一套，房屋建筑面积为102.16平方米，每平方米价格为5479.35元，房屋总价款为559770元，被告应于2013年7月31日前将该房屋交付原告。该合同第十二条关于商品房产权登记的约定如下：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意继续履行合同，被告应每日按商品房价款的5‱向原告支付违约金。合同签订后，原告刘波宏交纳了首付款279770元，剩余购房款280000元办理了公积金贷款。2013年9月13日，被告向原告交付了诉争房屋，同日原告向被告交纳房屋面积补差3617元以及维修基金、契税等。诉争房屋实测面积为102.82平方米，房屋总价款为563387元。被告至今未为原告办理房地产权属证书。现原告刘波宏诉至本院，请求判令：1、确认原被告签订的《包头市商品房买卖合同》有效；2、被告履行上述合同约定的义务，立即为原告办理位于包头稀土高新技术产业开发区四季花城小区1-1004号房屋的所有权证；3、被告支付原告因其逾期办理房屋权属证书产生的违约金193805元（从2013年12月13日起计算至2015年11月1日止，每日按照商品房价款的5‱计算即563387元×5‱×688天）；4、诉讼费由被告承担。以上事实有原告刘波宏提供的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2012-9004146）1份、职工住房公积金担保贷款借款合同（20121354）、委托银行中国建设银行借款凭证1张、四季花城配套费明细表1张、收款收据2张（6009980、0002960），被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司提供的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2012-9004146）1份、建设用地使用权证书1张、建设工程规划许可证1张、建设用地规划许可证1张、建设工程施工许可证1张、包头市商品房预（销）售许可证1张，来源于公安部网站的《社会消防技术服务管理规定》（中华人民共和国公安部令第129号）、来源于内蒙古消防网的《社会消防技术服务管理规定》、《关于撤销内蒙古自治区产品质量监督检验第十七站的公告》、《关于发放消防技术机构资质证书的公告》、建设工程竣工验收消防备案表1份，以及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告刘波宏与被告包头市房圣龙房地产开发有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，且原告依约支付了房屋总价款563387元，被告亦交付了房屋，应确认双方签订的《包头市商品房买卖合同》有效，故对原告要求依法确认原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》有效的诉讼请求本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应依约履行合同的相关约定。本案中，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应每日按商品房价款的5‱向买受人支付违约金。被告于2013年9月13日将房屋交付原告刘波宏，原告也于当日向被告交纳维修基金、契税等相关费用，但被告至今未为原告办理房地产权属证书。本院认为，办理房地产权属证书需由被告提供资料报产权登记机关备案，故对原告刘波宏要求被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司为其办理房地产权属证书的诉讼请求本院予以支持。关于逾期办理房地产权属证书违约金的问题。根据合同约定，被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司逾期办理房地产权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。本案中被告延迟办理权属登记备案手续进而逾期办理房地产权属证书，系综合因素所致，其未积极履行合同义务系原因之一，但也有其主观原因之外的因素存在。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；而合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，刘波宏已交付房屋总价款为563387元，其主张的违约金从2013年12月13日起计算至2015年11月1日止，每日按照房屋总价款的5‱计算为193805元，而563387元的30%为169016.1元，且刘波宏在庭审中未提交因迟延办理权属登记而给自己造成实际损失的证据，故被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司要求对违约金适当予以减少，本院依法予以准许。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条之规定，本院以房屋总价款563387元为基数，从2013年12月13日起至2015年11月1日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司逾期办理房地产权属证书的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘波宏与被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司于2012年8月26日签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2012-9004146）有效；二、被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告刘波宏办理位于包头稀土高新技术产业开发区四季花城小区1-1001号房屋的房地产权属证书；三、被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘波宏逾期办理房地产权属证书的违约金（以房屋总价款563387元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍从2013年12月13日起计算至2015年11月1日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4176元（原告刘波宏已预交），由被告包头市圣龙房地产开发有限责任公司负担4176元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审 判 长 赵 岚代理审判员 白 彦代理审判员 赵国栋二〇一六年四月十一日书 记 员 韩毅涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。