江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1332号上诉人（原审原告）姚伟鸣。委托代理人施义丰，江苏龙成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴爱云。上诉人姚伟鸣与被上诉人吴爱云房屋租赁合同纠纷一案，上诉人姚伟鸣不服常州市新北区人民法院作出的（2013）新民初字第0869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：姚伟鸣诉称，吴爱云未能按照双方之间签订的房屋租赁合同的约定足额支付房租金，并在租赁期限届满后拒绝迁出，故请求：1、判令吴爱云立即自常州市新北区汉江东路104号房屋内迁出；2、判令吴爱云立即支付租金12900元（从2012年12月31日暂计算至2013年1月31日，按430元／天计算）；3、判令吴爱云立即支付违约金1290元（从2012年12月31日暂计算至2013年1月31日，按43元／天计算）；4、判令吴爱云立即支付拖欠的2012年1月1日至2012年12月31日的租金14600元；5、诉讼费用由吴爱云负担。吴爱云辩称，我于2012年3月27日就将与姚伟鸣口头商定的2012年度租金28000元交付给姚伟鸣，但姚伟鸣在当年7月28日拿来的书面租赁合同中，年租金变成43000元，并劝我只要再付2400元，2012年的房租就算结清；在此情况下，我才在合同上签名并另行支付姚伟鸣2400元。2013年1月16日，我将双方口头商定的2013年度租金支付给姚伟鸣，姚伟鸣未提出异议，故双方2013年房屋租赁口头协议已经成立，姚伟鸣主张我在合同期满后拒不迁出不是事实。此外，我在租赁标的房屋后，进行了装修，支出费用36980元；支付转租转让费52000元；还有由于姚伟鸣单方面违背市场价格哄抬房租金意欲逼迫我无法承受并将我驱离商铺另行出租牟利，造成我大量食材不能使用的损失。综上，姚伟鸣的目的就是赶走答辩人，然后直接或者变相收取转让费的方式获取不当利益，从而侵占他人财产，故请求人民法院明察是非，驳回姚伟鸣的诉讼请求。原审经审理查明，2010年2月12日，姚伟鸣与游庆峰签订了由姚伟鸣将坐落于常州市新北区汉江东路104号的1间两层127平米的房屋（简单厨装、水电齐全）出租给游庆峰的租赁合同一份，合同约定租赁期限自2010年2月28日起至2011年1月27日止；年租金为23000元；承租人应向出租人交纳物业费、水电等费用的押金2000元。合同履行至同年7月31日，游庆峰将租赁合同的权利和义务均转让给张运明，姚伟鸣和张运明在原合同上签字确认转让事实。2010年8月25日，张运明又将合同权利和义务概括转让给吴爱友（吴爱云哥哥），姚伟鸣、吴爱友及张运明均在原合同上签字确认转让事实。2011年1月24日，姚伟鸣、吴爱云签订了针对同一房屋的租赁合同，租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，约定年租金为25000元（不含税金，不包括物业费、水电等费的押金2000元）。上述两份租赁合同均已履行完毕。2012年3月27日，吴爱云通过银行卡支付姚伟鸣2012年度的租金28000元。同年7月28日，姚伟鸣、吴爱云补签了房屋租赁合同，合同约定的租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止；年租金为不含税人民币43000元，协议签订时一次性付清；吴爱云应向姚伟鸣交纳水电物业等费用的押金2000元，待租赁期限到期，多退少补；吴爱云需装修改造的，应得到姚伟鸣签字同意后方可施工，装修费用由吴爱云自理；租赁期满即为双方合同终止，如吴爱云需续租的，应提前一个月与姚伟鸣协商并签订协议，未经姚伟鸣同意或未续签协议也不搬离的，视为违约，吴爱云逾期后的房租金应按上年度年租金的1%按天数计算支付；吴爱云逾期的，除支付房租金外还应按年租金的0.1%计算每天的违约金。合同签订的当天，吴爱云支付姚伟鸣现金2400元。2013年1月16日，吴爱云通过银行卡再次支付姚伟鸣31000元。而姚伟鸣以合同到期且吴爱云未付足租金为由向法院提出本案诉讼。以上事实，有经质证对真实性没有异议的由姚伟鸣提交的未标明签订日期的2012年房屋租赁合同和房产证，以及由吴爱云提交的2010年、2011年和标明了签订日期为2012年7月28日的2012年度房屋租赁合同三份以及银行卡存款业务回单二份附卷佐证。吴爱云为了证明其抗辩主张，还向法院提交了下列证据：1、2010年8月24日与张运明签订的转让协议，证明其受让了姚伟鸣出租给张运明的房屋。该协议签订的双方是张运明（甲方）和吴爱友（乙方），协议约定甲方将熙鑫农家菜转让给乙方，转让费50000元（不包括水电押金2000元），含五个月房租。2、2010年8月24日张运明出具给交款人为吴爱云的收据一张，证明吴爱云支出了转让费52000元。3、装璜协议书、LED显示屏收据、油烟机收据等证据，证明对租赁房屋进行装璜装饰支出了相关费用。4、张运明的书面证词，证明吴爱云支出了2000元回扣后，姚伟鸣才同意张运明将房屋租赁合同转让给吴爱云。5、常州市新北区汉江东路120号房屋的房屋租赁合同一份，该合同租赁期限自2012年5月至2015年5月，年租金为28000元。吴爱云以此证明姚伟鸣单方面违背市场价格哄抬房租金，意欲驱离吴爱云另行出租牟利。6、在吴爱云菜馆工作的证人李某当庭作证的证言，证明姚伟鸣向吴爱云要4万多元钱，吴爱云说没有这么多钱，姚伟鸣说你有多少就给多少，吴爱云要将4万多元从合同中划掉，姚伟鸣说没有关系的，是给其他人看看的，并看到吴爱云支付姚伟鸣2000余元。7、证人吴爱云的堂姐吴爱华当庭作证的证言，证明姚伟鸣到店里与吴爱云谈了很长时间，其曾发现两人在写什么，吴爱云将钱给了姚伟鸣，并要求将上面4万多元字划掉，但是姚伟鸣说不要划，是个形式，不会找麻烦的。对上述吴爱云提交的证据，姚伟鸣认为证人中一个是吴爱云的员工，一个是吴爱云的亲戚，且两人陈述相对一致，故证明效力存在瑕疵。对于其他证据，姚伟鸣认为都是吴爱云与张运明等人之间的往来，与本案没有关联性。原审经审理后认为，双方当事人对本案涉诉房屋的三份租赁合同的真实性没有异议，因本案是双方当事人在履行房屋租赁合同过程中产生的争议，故租赁合同与本案待证事实间存在关联性是显见的。吴爱云认为双方之间签订的2012年度的房屋租赁合同不是其真实意思的表示，不具有合法性，并提交了相关证据。虽然从吴爱云提交的三份合同中可以看出2011年度的租金25000元仅比2010年度租金上涨了2000元，2012年度租金上涨到28000元要比合同中载明的租金43000元（上涨18000元）的上涨幅度更合情理，且吴爱云在签订书面合同之前的2012年3月27日就已支付姚伟鸣租金28000元，并且有证人证明姚伟鸣有骗取吴爱云在合同上签名的行为，但由于吴爱云申请作证的两名证人中，一名是吴爱云堂姐，与吴爱云有利害关系，一名当时是吴爱云员工，证明力不强；而吴爱云是完全民事行为能力人，应当能够判断在合同上签名的后果；加之审理案件虽然要考虑情理因素，但情理不能替代法律，故法院依此认定姚伟鸣、吴爱云双方在2012年7月28日所签订的合同具有合法性。综上，房屋租赁合同、银行卡汇款回单、房产证均符合证据的真实性、关联性和合法性要件，法院依法予以采信，并认定房屋租赁合同有效；对吴爱云提交的欲证明2012年度合同不存在合法性的相关证据均不予采信。对于生效的房屋租赁合同义务，双方当事人均应当全面恰当地履行。吴爱云之前支付了姚伟鸣2012年度租金28000元，在补签了书面房屋租赁合同后，应当按照书面合同的约定履行付足2012年度租金的义务，其仅支付了2400元，还应支付12600元。2012年度房屋租赁合同租期届满后，被告在2013年1月16日向姚伟鸣银行卡存款31000元，是一种付款行为，既不是要约，也不是承诺，不是订立合同的有效方式，故法院对吴爱云主张的口头租赁合同成立的主张不予支持。吴爱云与张运明之间的转让协议等证据，对姚伟鸣没有约束力，与本案不具有关联性，法院不予采信。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人要求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。故不管姚伟鸣是否同意吴爱云进行装饰装修，由于2012年度的房屋租赁合同的租赁期限到2012年12月31日止，吴爱云因装饰装修产生的损失，姚伟鸣无需承担。由于姚伟鸣、吴爱云双方未能对2013年度的续租事宜达成一致意见，吴爱云应当在合同到期后即搬离租赁物，其未能及时搬离的，应当支付占有房屋的使用费。姚伟鸣主张按照2012年度租赁合同约定的1%按天计算支付逾期后的房租金，并且每天按照年租金的0.1%承担违约金，对此，吴爱云认为姚伟鸣的主张过高。法院认为，姚伟鸣主张的房租金和违约金，总计每年为172645元，远超同类地段的房租价格，故法院对姚伟鸣主张的逾期后的房租金和违约金标准不予采纳。按照江苏省高级人民法院的相关规定精神，以2012年度租赁合同约定的租金标准认定吴爱云占用使用房屋期间的费用，吴爱云之前支付的31000元中扣除2012年度结欠的租金12600元后，余款18400元应当在其应承担的使用费中扣除。因吴爱云尚未自租赁房屋中搬出，其是否结欠物业、水、电、天然气费用无法知悉，故对于押金本案不作处理，双方若有纠纷，可另案处理。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、吴爱云于本判决生效之日起十日内自坐落在常州市新北区汉江东路104号127平方米的房屋中搬出，将该租赁房屋返还给姚伟鸣。二、吴爱云承担自2013年1月1日起至实际搬出租赁房屋止的按照年租金43000元计算的占用房屋使用费，抵消吴爱云已经支付的18400元后，余款由吴爱云于本判决生效之日起十日内支付给姚伟鸣。上诉人姚伟鸣不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。一审法院虽认定上诉人与被上诉人签订的2012年度的《房屋出租协议》真实有效，但一审没有按照该协议第六条约定的标准判决被上诉人支付逾期后的租金及违约金，显属认定事实不清。上诉人与被上诉人之间的《房屋出租协议》，是双方在平等、自愿、公平、诚信的基础上协商一致签订的，按照合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，被上诉人应当按照合同约定，在租期届满不续租的情况下立即归还房屋。而事实是，被上诉人仅支付了2012年度的部分租金，且没有按照合同约定提前一个月与上诉人协商续租事宜，致使该合同租期届满后即行终止，被上诉人在合同终止后违反约定，拒不向上诉人归还房屋并拖延至今。上诉人多次催告其归还房屋未果，才诉请一审法院解决。2012年度《房屋出租协议》是双方真实意思的表示，被上诉人清楚知悉其违反《房屋出租协议》第六条约定占有房屋将承担的租金支付责任及违约责任，其应该预见到，如违反合同约定将承担由此导致的责任。虽然被上诉人承担的有关责任较高于一般市场标准，但该责任的约定没有违反法律规定，也没有违反公序良俗，目的仅仅是越是被上诉人诚信履行合同、杜绝违约行为，被上诉人在签订合同时对此并没有提出异议，因此，被上诉人应该按照该合同约定承担责任。《房屋出租协议》第六条约定的初衷是：督促被上诉人及时归还房屋以免影响上诉人的正常使用，避免给上诉人造成不应有的损失。而一审法院的一审判决对上述约定不予采纳，显属介入私法领域过深，违反了私法自治原则，因为被上诉人在一审期间答辩时仅认为上诉人主张的标准过高，并没有认为该约定无效，按照民法、民事诉讼法的基本原理，一审法院至少应在充分考虑被上诉人违约行为的性质、是否能够及时补救、是否存在恶意、是否造成上诉人损失等多方面情况下，判决被上诉人承担相应的违约责任并承担相关的租金支付义务。另外，上诉人起诉被上诉人的时间是在2013年1月25日，此时被上诉人仅逾期1个月，其收到一审法院寄送的起诉状时间也不会太长。被上诉人收到起诉状后，就应该清楚知道逾期归还房屋将承担何种责任以及该种责任的轻重。如果被上诉人在收到起诉状后即将房屋还给上诉人而不是恶意占有拒不归还（一审法官张文明曾要求被上诉人及时腾房，但被上诉人没有采纳执行），及时按照合同第六条约定的标准计算其占有期间的租金及违约金的话，被上诉人承担的责任也不会这么重，上诉人的损失也不会这么大。现在，上诉人要求被上诉人按照合同约定承担相应的责任是合理、合法的，该损失的扩大部分及责任承担的加重部分均是由被上诉人恶意占有房屋的严重违约行为导致的，其应当承担上述责任。一审法院没有妥善解决上述纠纷，反而产生了新的不公平，其一审判决变相保护了被上诉人的违约行为，致使被上诉人的违约行为不需要承担相应的法律责任，严重违反了民法、合同法的立法宗旨及目的。二、由于一审法院认定事实不清，导致一审判决适用法律错误。上诉人认为一审法院仅根据《合同法》分则及其有关司法解释作出了一审判决，是错误的。既然《房屋出租协议》依法有效，一审法院就应该按照该协议判决被上诉人承担应承担的责任，《合同法》分则部分没有规定，应适用《合同法》总则部分及《民法通则》有关“责、权、利相一致”的规定，保证判决的公平公正。被上诉人吴爱云在法定期限内未作书面答辩。二审中，双方当事人未向本院提交新证据，且对原审查明的事实无异议，故本院对原审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案是姚伟鸣于2013年1月22日向法院提起诉讼的房屋租赁合同纠纷。姚伟鸣在原审时的诉讼请求是：1、判令吴爱云立即自常州市新北区汉江东路104号房屋内迁出；2、判令吴爱云立即支付租金12900元（从2012年12月31日暂计算至2013年1月31日，按430元／天计算）；3、判令吴爱云立即支付违约金1290元（从2012年12月31日暂计算至2013年1月31日，按43元／天计算）；4、判令吴爱云立即支付拖欠的2012年1月1日至2012年12月31日的租金14600元；5、诉讼费用由吴爱云负担。原审已查明，2012年1月1日起至姚伟鸣起诉时止，吴爱云向姚伟鸣支付了相关款项共计61400元（2012年3月27日吴爱云付姚伟鸣28000元，2012年7月28日吴爱云付姚伟鸣2400元，2013年1月16日吴爱云付姚伟鸣31000元），因此，在原审法院受理该案时，以吴爱云与姚伟鸣于2012年7月28日补签的涉案房屋租赁合同约定的租金标准来看，吴爱云支付给姚伟鸣的款项已超过了双方在补签的房屋租赁合同中约定的房屋租金。所以，原审仅支持了姚伟鸣的部分诉讼请求是符合法律规定的。综上，上诉人姚伟鸣的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人姚伟鸣负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 卫审 判 员  邵泽宇代理审判员  顾 佳二〇一四年九月十一日书 记 员  朱 赤