山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0181民初2951号原告（反诉被告）：济南市章丘区明水街道眼明堂居民委员会，住所地山东省济南市。法定代表人：魏希国，主任。委托诉讼代理人：于忠，章丘翔宇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：魏斯跃，男，1971年8月1日出生，汉族，居民，住山东省济南市。委托诉讼代理人：卢明洲，山东洞察律师事务所律师。原告（反诉被告）济南市章丘区明水街道眼明堂居民委员会（以下简称眼明堂居委会）与被告（反诉原告）魏斯跃租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）眼明堂居委会的法定代表人魏希国及诉讼代理人于忠，被告（反诉原告）魏斯跃及其诉讼代理人卢明洲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告眼明堂居委会向本院提出诉讼请求如下：1.请求法院判令解除原被告签订的农贸市场租赁合同，被告返还租赁物；2.判令被告支付占用使用费187500元及利息（以每年租金225万元为基数，计算至被告实际退出市场之日）；3.判令被告支付违约金45万元；4.诉讼费用由被告承担。后将诉讼请求变更为：1.请求依法判令被告返还租赁物；2.判令被告支付占用使用费375000元（截止到2019年6月1日止）；3.判令被告支付占用使用费（按租金225万元/年为基数，计算至被告实际退出租赁市场之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月1日，原、被告签订《农贸市场租赁合同》一份。双方约定，被告租赁原告农贸市场一处，租赁期限5年，每年租金225万，每年3月1日一次性交清下一年度的租赁费，逾期支付违约金，逾期30日后不交租金，合同自行终止。此款虽经原告多次催要，被告一直拖欠至今未付。被告的行为给原告造成了巨大损失，为维护原告合法权益，诉至法院。被告魏斯跃辩称，被告不同意返还租赁物即农贸市场，因为被告在第一年的租赁期限中多缴纳了租赁费108.55万元，被告要求原告返还，第二年的租赁费，也就是从2019年4月1日计算以年租金116.45万元为基数计算市场占用费；被告不同意退出租赁市场，要求继续履行合同；诉讼费用由原告承担。反诉原告魏斯跃向本院提出反诉请求如下：1.判令被反诉人返还反诉人多交纳的租金108.55万元（合同约定的是10364平方米，年租金225万元，反诉人实际承租面积为5364平方米，按比例计算年租金为116.45万元，即返还225万元-116.45万元）；2.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2018年4月1日，双方签订眼明堂《农贸市场租赁合同》。合同签订后，反诉人按约定足额交纳了租赁费225万元，但被反诉人提供的租赁物面积不符合合同约定，减少了5000平米，折算租金108.55万元，具体表现在：农贸市场二楼没有消防安全手续；八间板房要拆除；三个大门口不让摆摊设点；被反诉人擅自在停车场划设停车位和停车线，上述四点使被告的承租面积减少5000平方米（二楼减少4000平米；停车场减少700平米；三个大门口减少300平米），致使反诉人蒙受经济损失108.55万元。为维护反诉原告的合法权益，诉至法院。反诉被告眼明堂居委会辩称，反诉原告所诉依法不能成立，反诉原告是竞标所得该农贸市场的经营权，225万元租赁费的约定是反诉原告在中标所得经营权后与反诉被告签订了农贸市场租赁合同，正如反诉原告所言，225万元是双方的约定，反诉原告在参加该农贸市场竞标时已经熟悉了该农贸市场的竞标规则，也对农贸市场的构成及经营现状是明知的，不存在反诉原告所言的面积减少的状况。农贸市场停车场是农贸市场的附属设施，农贸市场的三个大门所占用的面积，根据双方合同的约定，不得进行摆摊设点，仅仅是农贸市场出入的通道和消防安全的消防通道设施。对于原告所言的二楼经营面积减少的情况，反诉被告也不予认可，因双方在农贸市场租赁合同中已对农贸市场的经营用途作出了约定，也对市场一层和二层的经营用途做出了特别约定，一层用于经营农贸市场，二层在符合国家政策要求的情况下进行经营，结合本案反诉原告在竞标前即是该农贸市场的经营人，且已经营了十年有余，对该农贸市场二层是否符合经营要求以及该农贸市场二层应如何合理使用均是明知的，况且该农贸市场二层，反诉原告已经使用，而非不符合规定未使用，所以反诉原告所言二层应当扣除面积不符合客观实际状况，也不符合双方的合同约定以及法律规定。反诉原告所言的板房现在并未拆除，反诉原告现在实际使用且即使上述板房拆除也不应扣除相应的面积，因反诉原告所言的上述板房并不在租赁面积之内，其所言的徐庆革的摊位在双方签订协议时，反诉被告已经将所涉租赁费扣除，如徐庆革租赁期限到期后继续租赁，根据双方的合同约定，由徐庆革另行与反诉原告签订租赁协议，与反诉被告无关。故反诉原告所诉各项事由无事实和法律依据，依法不能成立，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2018年4月1日，出租方眼明堂居委会（甲方）与租赁方魏斯跃（乙方）签订农贸市场租赁合同一份，合同约定，甲方将位于双泉路西首路南的眼明堂农贸市场一处整体租赁给乙方使用，面积8064平方米，附加停车场。租赁期限为五年，自2018年4月1日起至2023年4月1日止。租赁费为225万元/年，先交钱后使用，即中标签字后乙方于七日内交清一年租赁费，以后每年3月1日前一次性交清下一年度的租赁费。权利和义务中约定，市场一层不能改变用途，只准经营农贸市场，二层在符合国家政府规定要求的情况下进行经营，由乙方协调关系（包括必须达到消防安全、生产安全以及承重安全标准）。乙方自主经营、自主管理，小区各出入口不准摆摊设点，由乙方负责，与甲方无关等内容。眼明堂居委会在甲方处加盖印章，魏斯跃在乙方处签字予以确认。合同签订后，魏斯跃交纳租赁费225万元。2、2019年1月14日，魏斯跃向眼明堂居委会发出通知一份，注明因明水街道办对眼明堂农贸市场规范化管理导致2018年4月1日双方签订的农贸市场租赁合同涉及的租赁标的范围缩小，农贸市场规划和消防手续不全，严重影响租赁方的经营权造成巨额经济损失，要求将租赁费225万元/年变更为1333250元/年，并要求眼明堂居委会补办农贸市场规划消防许可手续。2019年1月18日，眼明堂居委会就魏斯跃1月14日通知作出答复意见，认为魏斯跃上述所指经营损失与其无关，不同意降低租金，消防标准协调工作由魏斯跃依照合同约定自行协调关系。3、农贸市场租赁合同所涉眼明堂农贸市场未取得建设工程规划许可证等行政审批。4、眼明堂居委会与魏斯跃于2007年2月1日签订涉案市场租赁合同，租赁期10年。合同到期双方曾在本院诉讼，本院作出（2017）鲁0181民初2405号民事判决书，认定双方签订的租赁合同无效。5、2019年3月1日，魏斯跃并未缴纳租赁费。以上事实由原被告陈述，以及原告提交的农贸市场租赁合同等予以证实，经审查，上述证据符合法律规定，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”由此可知，租赁房屋取得相关建设许可审批手续是签订房屋租赁合同有效的法定条件。本案中，涉案农贸市场建设并未取得规划许可，且在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故原被告以该农贸市场作为租赁标的而签订的农贸市场租赁合同，违反法律行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同，原告主张被告返还租赁物，并无不当，本院予以支持。鉴于眼明堂居委会已履行房屋交付义务，且魏斯跃亦已实际使用涉案农贸市场经营，原告主张参照合同约定的租赁费要求被告支付占用使用费，亦无不当，本院予以支持。合同约定租赁费为225万元/年，故原告第二项诉讼请求主张的2019年4月1日至5月31日的租赁费用应为37.5万元（225万元/12*2个月），原告第三项诉讼请求主张的被告返还租赁物之前的占用使用费，可自2019年6月1日起，以6164.38元/日（225万元/365日）为支付标准，计算至被告实际返还农贸市场之日。关于原告庭审中主张的诉讼保全保险费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全，责令其作出一定行为或禁止其作出一定行为。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。”本案中，原告在申请财产保全时，提供担保是其法定义务，而担保方式有多种形式可以选择，诉讼保全保险并非唯一方式。申请人不论选择何种担保方式，都是为了其自身合法权益所为，由此而产生的费用依法依理应由其本人负担。故本院对其保险费用的主张，不予支持。关于反诉原告主张因二层无消防安全手续、停车场减小、大门口摆摊设点摊位无法经营导致租赁面积减少，租赁费应相应减少的问题。首先，双方签订的农贸市场租赁合同中已约定一层经营农贸市场，二层在符合要求的情况下可以进行经营，由此可知，二层在签订合同时并不具备一层同样的使用条件，结合反诉原告在涉案农贸市场处租赁使用已有十年有余的客观事实，反诉原告对农贸市场状况及使用条件应是明知的，另，二层存在过租赁事实，后因租赁费上涨而出现空置，故反诉原告关于二层消防安全问题导致的租赁经济损失的主张，本院不予采信。其次，反诉被告将农贸市场交付使用时，市场内停车场已有部分车位改为搭建板房，反诉原告接收市场时对此并未提出异议，且使用板房至今，视为认可交付时停车场的使用状态。再次，合同中明确约定小区各出入口不准摆摊设点，现反诉原告主张三个大门口不允许摆摊设点造成其经济损失，证据不足，本院不予支持。故，反诉原告关于租赁费降低，多出部分108.55万元应予返还的反诉主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。另，反诉原告主张市场内保安的出现违反了合同中“自主经营、自主管理”的约定，经审查，保安进驻农贸市场是明水街道办事处为维护市场秩序而设立，与反诉被告无关，反诉原告据此主张反诉被告违约，理由不当，本院不予采信。综上，眼明堂居委会与魏斯跃签订的农贸市场租赁合同无效，眼明堂居委会要求魏斯跃返还租赁物，并支付其占用使用费，理由正当，本院予以支持。魏斯跃要求眼明堂居委会返还其租金108.55万元，无事实及法律依据，本院不予支持。依照上述法律规定，以及《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告魏斯跃于本判决生效之日起10日内返还原告济南市章丘区明水街道眼明堂居民委员会位于双泉路西首路南的眼明堂农贸市场一处；二、被告魏斯跃于本判决生效之日起10日内支付原告济南市章丘区明水街道眼明堂居民委员会眼明堂农贸市场占有使用费375000元（自2019年4月1日至2019年5月31日）；三、被告魏斯跃于本判决生效之日起10日内支付原告济南市章丘区明水街道眼明堂居民委员会眼明堂农贸市场占有使用费（自2019年6月1日起至实际返还农贸市场之日止，按6164.38元/日计算）。四、驳回反诉原告魏斯跃的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10175元，由济南市章丘区明水街道眼明堂居民委员会负担3250元，魏斯跃负担6925元，诉讼保全费3720元，由魏斯跃负担；反诉案件受理费14570元，由魏斯跃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长  袁 舜人民陪审员  张工业人民陪审员  王爱红二〇一九年七月九日?法官助理常冉冉书记员纪云梅