江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第2929号上诉人（原审被告、反诉原告）南京捷运汽车服务有限公司，组织机构代码：77704087—X，住所地南京市六合区新华路**－478。法定代表人韦金桂，该公司董事长。委托代理人张昊，北京市康达（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）江苏永利投资发展有限公司，组织机构代码：74235084—3，住，住所地南京市六合区纬五路体育场内/div>法定代表人郑建永，该公司董事长。委托代理人袁农，江苏天哲律师事务所律师。上诉人南京捷运汽车服务有限公司（以下简称捷运公司）因与被上诉人江苏永利投资发展有限公司（以下简称永利投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2012）六沿民初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年7月9日受理本案后，于2014年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人捷运公司的委托代理人张昊，被上诉人永利投资公司的委托代理人袁农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永利投资公司原审诉称，2005年7月8日及2007年3月10日，双方签订二份租赁协议，约定永利投资公司将纬五路体育场外一、二层20间用房出租给捷运公司使用，2012年7月26日，永利投资公司通知捷运公司，一是其已将租赁房用地卖给南京市大厂医院，二是捷运公司未缴纳2011年1月1日至2012年7月31日期间的租金及水电费，故根据租赁协议约定终止该协议，限捷运公司于7日内腾空房屋交还给永利投资公司，但捷运公司未按通知要求履行，故起诉要求捷运公司：①迁出大厂健民路体育场外的门面房；②支付2011年1月1日至2012年7月31日期间的租金，及以后的相应房屋使用费；③承担本案诉讼费用。捷运公司原审辩称，⑴虽然租赁协议中约定了交费期限，但双方的交易习惯是先结算永利投资公司的汽车维修费，之后再结清当期房租；⑵自2011年1月1日至起诉之时，永利投资公司按月正常收取水电费，未提及缴纳房租事宜，仅在起诉时催收租金。永利投资公司起诉的实际原因，是想通过表面上合法的维权来掩盖出租违建房屋应负的违约责任。同时，捷运公司反诉称，因永利投资公司恶意隐瞒出租房屋的临时用地许可证于2013年6月到期的重大事实，且在2012年8月无端诉讼要求解除双方的租赁合同，并长期拖欠车辆维修费，故反诉要求永利投资公司：①折价返还房屋装修款191，752元；②支付其拖欠的车辆维修款84，426元；③赔偿违法解除合同而给捷运公司造成的经营损失500，000元。永利投资公司针对反诉辩称，⑴出租房屋有相应的建设规划许可证，并非违建；⑵捷运公司至今仍占有使用承租房屋，根本不存在经营损失；⑶同意在本案中一并处理维修费用。原审法院经审理查明，2005年7月8日，永利投资公司与捷运公司签订租赁协议，约定由永利投资公司将位于本市六合区健民路一侧的体育场外配套用房的一层10间房屋，出租给捷运公司从事经营活动，建筑面积为400平方米，租期10年（自2005年7月1日至2015年6月30日止），年租金为9万元，于每年6月1日和12月1日前交纳，捷运公司另交纳保证金5，000元。协议还约定：如逾期10日内不交租金，视为自行终止协议，并强行退场、没收保证金；如遇政府拆迁或永利投资公司整体改建等原因而需拆除，本协议自行终止，捷运公司应在政府或永利投资公司规定时间内无条件退场，租金按实结算，永利投资公司无需补偿。2007年5月10日，双方另签订一份租赁协议，永利投资公司将前述体育场配套用房的第二层10间房屋出租给捷运公司，租期自2007年4月1日至2015年3月31日止，租金为第一年4万元、第二至四年4.2万元、第五至八年4.41万元，于每年3月30日和9月30日前交纳。除保证金外，其他约定同前一份租赁协议。以上二份租赁协议签订后，永利投资公司履行了协议义务，捷运公司依约交纳了保证金5，000元，其租金亦交至2010年12月31日，2011年1月1日以后的租金未再交纳，但相关的水电费用双方则按时清结。永利投资公司出具的租金发票中的金额，不能与合同约定的租金数额一一对应。另查明，前述体育场配套用房系临时性建筑，使用期限截止2013年6月30日。2010年9月29日，永利投资公司将健民路211号文体活动中心楼及附属设施等房屋及土地使用权整体出售给南京市大厂医院。2012年7月25日，永利投资公司书面通知捷运公司终止前述二份租赁协议，限定捷运公司于7日内腾空房屋并交还给永利投资公司，捷运公司未予迁出，永利投资公司遂起诉；诉讼中，捷运公司提出对其租赁物装修价款和经营性收入损失进行评估鉴定。对于装修价值，原审法院委托江苏富华资产评估有限公司进行评估，其结论是2013年3月21日评估基准日的装修评估值为191，752元；对于经营性收入损失，因无对应鉴定机构则无法开展鉴定。双方对前述评估认定的装修价值均无异议。又查明，自2010年7月至2012年9月，永利投资公司在捷运公司处修理车辆，产生修理费84，426元尚未清付。以上事实，有双方当事人陈述、租赁协议、建设工程规划许可证、通知函、苏富评报字（2013）第95号资产评估报告书等证据为证。诉讼中，捷运公司提交一份未加盖印章、落款为“南京市六合区城市管理行政执法大队”及“2010年11月4日”的《通知》一份，其上记述：在健民路东南侧路边临时办公商业用房已超过使用时限，属违法建设，要求永利投资公司于2010年12月30日前自行拆除等。原审法院认为，永利投资公司将其经批准建设的临时建筑出租给捷运公司使用，合法有效，但超过临时建筑使用期限的租赁期限部分无效。永利投资公司实际收取的租金金额与合同金额不能一一对应，说明捷运公司主张的双方间存在先结算修车费的交易习惯具有可能性，故对永利投资公司以捷运公司不支付租金为由已于2012年7月31日解除合同的主张，不予采纳。前述二份租赁合同因超过临时建筑使用期限无效后，捷运公司应当返还其依租赁合同占有使用的临时建筑物。捷运公司基于其对10年和8年租期的预期，对租赁物进行装修，现因合同无效而导致不能圆满利用相应装修，应根据双方的过错、剩余租期距离评估基准日的远近等因素，综合确定双方分担装修现值损失的比重。捷运公司于2013年6月30日租赁物临时使用期限届满后，仍继续占有使用租赁物，不存在经营损失；双方合同无效后迄今已近一年，捷运公司应设法减少损失，故其对扩大的损失无权主张赔偿。对于合同有效期内的租金，捷运公司应当清偿，其交纳的保证金直接冲抵租金；在合同无效后，永利投资公司仍有权向捷运公司收取租赁物的占有使用费。永利投资公司同意在本案中一并处理维修费，原审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十二条、第二百五十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款、第九条第二款的规定，判决：1、南京捷运汽车服务有限公司于判决生效后30日内迁出本区健民路体育场外的20间租赁房屋，并交还给江苏永利投资发展有限公司。2、南京捷运汽车服务有限公司于判决生效后10日向江苏永利投资发展有限公司支付租金334，725元（再减保证金5，000元）和截止2014年5月31日的占有使用费122，925元，合计457，650元；2014年6月1日后至实际交还房屋日期间的占有使用费，由南京捷运汽车服务有限公司于交还房屋后5日内据实结算支付。3、江苏永利投资发展有限公司于判决生效后10日向南京捷运汽车服务有限公司赔偿装修现值损失95，876元。4、江苏永利投资发展有限公司于判决生效后10日向南京捷运汽车服务有限公司支付车辆修理费84，426元。5、驳回南京捷运汽车服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费8，050元、反诉案件受理费5，700元、评估费30，000元，合计43，750元，由南京捷运汽车服务有限公司、江苏永利投资发展有限公司各半负担。捷运公司不服原审判决，向本院上诉称，1、原审判决对于被上诉人恶意超期租赁临时建筑给上诉人造成的经营损失不予认定有失偏颇。被上诉人对其租赁的标的物使用期限至2013年6月30日是明知的，但其恶意向上诉人提供了租期至2015年3月31日、6月30日的两份租赁协议，上诉人基于对契约的信赖，投入了相应的装修，聘用了相应的员工，对公司的运营作了相应的远景规划。现因租约客观上履行不能，上诉人的损失客观存在，原审法院不予认定错误。2、原审判决认定上诉人与被上诉人平均分担装修现值损失属认定事实错误。上诉人在履行合同中不存在过错，不应分担该损失。3、原审判决认定被上诉人有权向上诉人收取临时建筑超期后的占有使用费属法律适用错误。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决的第1、2、3、5项，依法改判；一、二审案件受理费、评估费由被上诉人承担。被上诉人永利投资公司要求维持原判决。二审中双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的涉案租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，但超过临时建筑物使用期限的租赁期限部分无效。在合同有效期内的租金，上诉人应该交纳，超过临时建筑使用期限致合同无效后，上诉人捷运公司应当返还其依租赁合同占有使用的临时建筑物，原审法院对此判决正确。关于装修损失问题。因超过临时建筑物使用期限导致合同无效，上诉人捷运公司对租赁物的装修，不能充分利用所产生损失问题，原审法院根据双方的过错、剩余租期距离评估基准日的远近等因素，综合确定双方分担装修现值损失的比重，与法并无不合。关于经营损失问题。上诉人捷运公司于2013年6月30日租赁物临时使用期限届满后，仍继续占有使用租赁物，该期间应不存在经营损失。因双方合同无效，上诉人捷运公司依法有减少损失的义务，故上诉人对扩大的损失无权主张赔偿，原审法院对此认定并无不当。合同无效后，上诉人捷运公司实际占用租赁物，根据相关法律规定，永利投资公司仍有权向捷运公司收取租赁物的占有使用费，上诉人捷运公司认为永利投资公司无权收取占有使用费的上诉意见，因与法相悖，对此意见本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费13750元，由上诉人捷运公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 林代理审判员  左自才代理审判员  汪德全二〇一四年九月十五日书 记 员  朱亚芳