北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2014）通民初字第14875号原告崔伟，男，1984年11月3日出生。委托代理人李毅，北京邦远律师事务所律师。被告北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。法定代表人郑连群，总经理。委托代理人成鹏，男，1986年6月19日出生，北京合生北方房地产开发有限公司职员。原告崔伟诉被告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告崔伟的委托代理人李毅，被告合生北方公司的委托代理人成鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔伟诉称：2011年6月3日，我与合生北方公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同编号Y1184600，同时，合生北方公司与我又签订了关于预售合同标的商品房室内装修及空间改造《补充协议》作为《预售合同》之补充文件。根据《预售合同》约定，我购买被告公司坐落于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H5#商务楼12层1209号房屋（以下简称1209号房屋），房屋建筑面积148.27平方米，房屋价款2909781元。被告公司应当于2012年8月31日前交付该商品房。出卖人未按照预售合同第12条约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理：……（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，我按照合同约定于2011年6月3日向被告公司支付房款1454891元，于2011年8月5日向被告公司支付房款1454890元，至此，我向被告公司支付完毕全部购房款，共计2909781元。同时，我于2011年6月3日，支付宽带初装费500元、产权代办费1000元、印花税1455元。然而，被告公司却未按照预售合同约定向我按期交付房屋，2013年1月20日，我根据预售合同第14条规定向被告公司发出《退房通知书》（此时被告公司逾期交房超过120日，实际逾期达141日），提出解除预售合同并要求退房返还我已付全部房款、赔偿损失并承担违约责任，《退房通知书》经被告公司负责人签收确认。根据《预售合同》第14条规定出卖人交房“逾期超过120日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。而被告公司时至今日未向我履行任何退款、赔偿损失和违约责任。我多次与被告公司协商解决，但被告公司却置之不理，被告公司之行为给我造成了巨大经济损失，现我起诉至法院，要求判令解除双方于2011年6月3日签订的《北京市商品房预售合同》及其补充协议，被告公司向我返还购房款2909781元及逾期利息（其中第一笔房款1454891元利息自2011年6月3日起算，第二笔房款1454890元利息自2011年8月5日起算，均计算至实际退还之日，按照同期银行贷款利率标准计算），赔偿我印花税1455元、产权代办费1000元、宽带初装费500元，并要求判令被告公司支付我方违约金2912736元。被告合生北方公司辩称：合同约定的交房时间为2012年8月31日，我公司已于2013年1月向崔伟发送收楼通知，我公司存在一定程度的逾期交房，但是我公司也在积极履行合同义务，我公司不同意解除合同，基于此也不同意退还崔伟购房款及支付利息的请求，同时根据合同约定，损害赔偿与违约金只能选择其一，不能同时主张，我公司不同意崔伟主张的逾期交房违约金的诉讼请求。崔伟的起诉也超过了1年的除斥期间（除斥期间届满时间为2013年12月31日）。综上，我公司不同意崔伟的全部诉讼请求。经审理查明：2011年6月3日，崔伟与合生北方公司签订了《商品房预售合同》，约定崔伟购买合生北方公司开发建设的1209号房屋一套，房屋预测建筑面积为148.27平方米，其中套内建筑面积为117.48平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24768.31元，房款共计2909781元。合同第六条付款方式及期限及附件五约定，买受人崔伟采用一次性付款方式支付房款，于2011年6月1日前与出卖人签订商品房预售合同并缴付总房款的50%给出卖人作为首期房款，即1454891元（含定金2万元），于2011年6月25日前（含当日）缴付总房款的50%，即1454890元。合同第十二条交付条件约定，出卖人应当在2012年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。其中第1项条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，第2项条件为有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理，第1种方式为：逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件十补充协议第八条约定，合同约定的退房事由发生的，买受人应当在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房，预售合同对此期限另有约定的除外。2011年6月3日，崔伟与合生北方公司签订《补充协议》，就1209号房屋室内装修及空间改造达成协议。崔伟于签约当日向合生北方公司支付首期房款1454891元、印花税1455元、产权代办费1000元，并向广东盈信信息投资有限公司北京分公司交纳宽带初装费500元，于2011年8月5日向合生北方公司支付第二期房款1454890元。本案审理过程中，合生北方公司提交了北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、北京市规划委员会建设工程规划核验意见及房屋面积测算技术报告书，用以证明2012年7月3日时，涉案1209号房屋即具备合同约定的交付条件。但合生北方公司未按照合同约定的交付期限于2012年8月31日前向崔伟交付该商品房。2013年1月14日，合生北方公司向崔伟寄送了交楼通知书，通知崔伟于2013年1月20日至1月23日期间办理收房手续，崔伟于2013年1月16日收到了该交楼通知书。崔伟于2013年1月20日向合生北方公司提交了退房申请书，该退房申请的内容为：合生北方公司应于2012年8月31日前交付该商品房，现逾期已达141天，本人提出解除该商品房买卖合同，请贵公司于本退房通知书送达之日起30日内退还本人全部已付款，按本人累计已付款的2%向本人支付违约金，并将有关部门所收取不可退还的款项赔偿给本人，包括本次购房税费、产权代办费、宽带初装费即本人已付所有款项的同期存款利息，如退房通知书送达之日后30天贵司仍未能将以上款项偿付完毕，本人将通过法律渠道追究贵司相关责任，并按日向贵司收取总房款千分之一的滞纳金。该退房通知书上有隋楠的签字确认，崔伟称因隋楠将退房通知书原件取走，仅向其提供了退房通知书复印件，合生北方公司称隋楠系该公司的工作人员，但对崔伟提供的退房通知书的复印件不予认可，并否认收到该退房通知书的事实。崔伟同时提交了京城邮政特快专递详情单及顺丰速运详情单各一份，载明崔伟通过上述两种方式，于2013年1月21日向合生北方公司寄送了退房通知书，但合生北方公司均拒收，故上述邮件被退回。合生北方公司对崔伟所称的该公司拒收的说法不予认可，称从未收到上述邮件。本案审理过程中，崔伟称合同附件十第2条和第7条约定，买受人违约应承担的违约金为房款的30%，而合同中约定出卖人逾期交房承担的违约责任为房款的2%的违约金，二者明显不公，因此要求将合生北方公司逾期交房违约金调整为房款的30%。上述事实，有商品房预售合同、购房款票据、退房申请书、京城特快专递详情单、顺丰速运详情单宽带初装费票据、印花税票据、产权代办费票据、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、北京市规划委员会建设工程规划核验意见、房屋面积测算技术报告书、交楼通知书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的《商品房预售合同》、附件及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此应系有效协议，双方均应根据合同约定全面履行各自义务。崔伟作为买受人，按照预售合同及补充协议的约定，履行了支付房款的义务，合生北方公司作为出卖人，应当按照合同约定的交付时间，将涉诉1209号房屋交付给崔伟，合生北方公司未按照合同约定的交付期限即2012年8月31日前将房屋交付给崔伟，合生北方公司的逾期交房行为构成了违约。根据预售合同第十四条逾期交房的约定，合生北方公司逾期交房超过120日的，崔伟有权要求解除合同，崔伟按照附件十补充协议第八条约定，在退房事由发生后30日内，向合生北方公司寄送了书面退房申请，提出了退房要求，故对崔伟要求解除双方签订的预售合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，根据合同取得的财产应当予以返还，故对崔伟要求合生北方公司退还房款的诉讼请求，本院亦予以支持。根据预售合同第十四条的约定，合生北方公司的逾期交房行为构成了违约，崔伟选择解除合同，因此合生北方公司应当按照约定向崔伟支付已付款的2%的违约金，关于崔伟所称要求按照合同附件十第2条和第7条约定，将合生北方公司逾期交房违约金调整为房款的30%的主张，依据不足，本院不予支持。双方的预售合同解除，合生北方公司应当将崔伟交纳的印花税、产权代办费退还给崔伟，但因宽带初装费并非合生北方公司收取，因此对崔伟要求合生北方公司退还宽带初装费的诉讼请求，本院不予支持。关于崔伟要求合生北方公司支付购房款逾期部分利息的诉讼请求，因双方预售合同的解除系因合生北方公司的违约行为所致，崔伟要求合生北方公司按照其支付的两笔房款分段计算至退还购房款之日的利息的请求并无不妥，本院对此予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告崔伟与被告北京合生北方房地产开发有限公司于二0一一年六月三日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议；二、被告北京合生北方房地产开发有限公司退还原告崔伟购房款人民币二百九十万九千七百八十一元，于本判决生效之日起十日内执行清；三、被告北京合生北方房地产开发有限公司支付原告崔伟逾期交房违约金人民币五万八千一百九十五元六角二分，于本判决生效之日起十日内执行清；四、被告北京合生北方房地产开发有限公司支付原告崔伟购房款利息（其中一百四十五万四千八百九十一元购房款自二0一一年六月四日起算，一百四十五万四千八百九十元购房款自二0一一年八月六日起算，按照同期贷款利率标准计算至实际退还之日），于本判决生效之日起十日内执行清；五、被告北京合生北方房地产开发有限公司退还原告崔伟印花税人民币一千四百五十五元、产权代办费人民币一千元，于本判决生效之日起十日内执行清；六、驳回原告崔伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16949元，由原告崔伟负担1667元（已交纳），由被告北京合生北方房地产开发有限公司负担15282元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王新东二〇一四年九月十九日书记员  贺 娜