山东省昌邑市人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民重字第13号原告昌邑市瑞丰置业有限公司，住所地：昌邑市。法定代表人徐金筑，董事长。委托代理人张泽公，山东恒昶律师事务所律师。被告王丽丽，山东省昌邑市人。被告马占坤，山东省昌邑市人。以上两被告委托代理人姜亦涛。原告昌邑市瑞丰置业有限公司与被告王丽丽、马占坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月29日作出（2013）昌民初字第1027号民事判决书，被告王丽丽不服，提起上诉，潍坊市中级人民法院于2014年1月21日作出（2013）潍民终字第272号民事裁定书，以原审判决认定事实不清为由发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张泽公、被告王丽丽、马占坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2009年8月19日签订《盛世名城酒店公寓托管协议》。协议约定：被告经营原告的公寓客房，按月支付租金，并约定每月30日前支付，逾期10日原告有权终止合同。现因被告未按合同约定支付租金，请求判令被告支付自2013年4月30日至2013年6月6日租金49672.08元，并赔偿因解除合同造成损失（按招租期两个月计算）82787.20元；诉讼费用由被告承担。被告王丽丽辩称，2013年5月份的租赁费已经支付，合同是双方共同协商解除的，不存在损失问题，不应赔偿原告损失。被告马占坤辩称，合同系原告与被告王丽丽签订，签订合同时，两被告并未结婚。两被告结婚后，被告马占坤个人有工作，没有参与被告王丽丽的经营，现两被告已经离婚，各自名下的财产归各自所有，各自名下的债务归各自承担，原告不应向被告马占坤主张权利。经审理查明，被告王丽丽系昌邑市喜来登时尚商务酒店个体经营者。2009年8月19日，原告与被告王丽丽签订盛世名城酒店公寓托管协议一份，约定原告（甲方）委托被告王丽丽（乙方）管理的物业为甲方坐落于奎聚路216号盛世名城酒店公寓，房屋位于沿街3层，面积2740.69平方米，其中正房面积2579.29平方米，侧房面积161.4平方米，房屋价值为8737928元人民币。期限自2009年4月30日至2019年10月30日，托管期限为10年，2009年4月30日至2009年10月30日为免租期。租金结算支付方式为提前一月支付下月租金。关于违约责任的约定为：“若乙方未按时支付甲方的应得收益，每超过一天，甲方有权向乙方收取支付金额的每日万分之五的违约金，若超过10日甲方有权终止合同，乙方无偿退出经营场所。”同日，原告与被告王丽丽签订盛世名城酒店公寓托管协议附件一，对租金计算作了具体约定。2010年9月，原告与被告王丽丽签订盛世名城酒店公寓托管协议附件二，双方对被告王丽丽丽租赁盛世名城小区沿街商铺的期限、租金数额及权利义务作了约定，对租金支付方式亦约定为提前一个月支付下月租金。2013年5月14日，原告向本院起诉要求判决解除《盛世名城酒店公寓托管协议》，要求被告腾出公寓客房，支付占用费及滞纳金至交付公寓客房之日。2013年6月6日，原告与被告王丽丽经协商一致自愿终止上述托管协议，并对相关物品进行了交接，后被告王丽丽将公寓腾出。另查，被告王丽丽自托管协议成立以来，共缴纳租金43个月，租金支付时间为2009年11月至2013年5月，支付方式为上月月底或本月月初预交下月租金。自2013年起，涉案公寓月租金数额为41393.6元，最后一笔租金于2013年4月1日支付，系预支5月份租金，2013年6月1日至2013年6月6日租金8278.74元未付。再查，2009年10月23日，被告王丽丽与被告马占坤登记结婚。2013年5月10日，两被告协议离婚，约定各自名下的财产归各自所有，各自名下的债权、债务由各自承担。以上事实，有原告提供的托管协议一份、托管协议附件二份、收款收据九十三份、被告提供的收款收据八十九份、结婚证一份、离婚协议书一份及当事人陈述等在案佐证。本案双方争议的问题是：一、原、被告协商解除托管协议后，原告是否存在经济损失；二、被告马占坤对被告王丽丽因公寓托管经营产生的债务应否承担责任。第一个问题：原告主张根据合同约定及交易习惯，被告应当在2013年4月1日交纳2013年6月份的房租，原告在起诉时已经超过了约定的1个月又14天，被告已经构成违约，违约金是从4月1日开始计算。原告2013年5月14日起诉要求解除合同是对合同违约责任条款约定的合同解除权的行使。原、被告虽然于2013年6月6日协商终止合同，但并未撤诉，依然主张拖欠的房屋租赁费及损失赔偿。因本案涉及经营性房屋租赁，无论原告自行经营还是另行招租经营，都必须重新办理工商、消防、税务等手续，且还要进行必要的重新装修整理，且双方在解除合同后一定时期内必然存在合理的招租期损失，涉案公寓至今没有招租出去，原告的损失客观存在，应由被告承担。两被告主张，被告因资金周转不足，于2013年4月份就口头提出与原告协商解除合同关系，当时被告想在不影响原告利益的情况下将涉案房屋转让出去，由受让方继续经营给原告交纳租金，但原告不同意转让，而被告亦不想再继续租赁，故在2013年5月份未再预支下月租金。对于2013年6月份房租，原告催缴过，但被告不想再继续租赁，已经明确和被告说明，故未交。原告于2013年5月14日起诉要求解除合同，被告同意，双方于2013年6月6日协商解除合同，被告也已经腾出房屋，现住只是拖欠原告2013年6月1日至2013年6月6日的租金。对于违约金，被告认为只有在占用期间没缴纳当月房租超过10天才是违约，违约金应从2013年6月1日计算，而原告在5月份起诉要求与被告解除合同，被告也同意解除合同，并于双2013年6月6日完成交付手续，被告不构成违约。原告反驳称，不认可被告的主张。按照合同约定，被告应在2013年4月1日预交6月份租金，原告也曾在2013年4月、5月份向被告催缴过6月份房租，但被告均以没钱为由不予支付，但从未提出过解除合同及转让事宜。被告未就其曾要求与原告解除托管协议及协商转让涉案公寓代付租赁费事宜提交证据证明。本院认为，根据双方签订的公寓托管协议约定，被告应于上月底或本月初预支下月房租，且通过被告提供的2009年11月至2013年5月份房租缴纳收款收据也可以看出，各年6月份房租的缴纳时间分别是2010年5月1日、2011年4月30日、2012年4月30日，与合同关于“提前一月支付下月租金”的规定相吻合，故原告主张被告应当在2013年4月1日预支6月份房租的要求不符合合同约定。被告虽然主张其在2013年4月即提出因资金周转困难要求与原告解除托管协议并与原告协商将涉案公寓转租，但未提交证据证明其已经将解除合同的通知送达原告，且在2013年4月1日足额预支了5月份房租，未违反托管协议约定，故原告主张因被告未在2013年4月1日预支6月份租金构成违约，并在2013年5月14日以诉讼方式要求解除合同并赔偿损失，无事实和法律依据。第二个问题：原告主张虽然托管协议是原告与被告王丽丽签订，但两被告于2009年10月份结婚，2013年5月份离婚，公寓托管租赁费的缴纳期间全部是在两被告夫妻关系存续期间，且两被告婚前对夫妻共同财产及债务作特别约定，所以在夫妻关系存续期间所产生的债权债务应由两被告共同承担。被告马占坤称，两被告结婚时，口头约定财产各自所有，债务各自承担，离婚时，在离婚协议书上也有明确约定，该协议书已作为证据提交，且被告马占坤没有参与王丽丽酒店的经营，原告的租金及损失与被告无关。本院认为，根据合同相对性原则，合同权利义务的行使应限于合同相对方，合同当事人无权向合同以外的第三人提出合同上的请求或提起诉讼。本案《盛世名城酒店公寓托管协议》是原告与被告王丽丽签订，被告马占坤并非合同相对人，故原告以马占坤为被告提起诉讼并主张合同权利违反法律规定。综上，本院认为，原告主张被告2013年4月1日未支付6月份房租构成违约，无事实和法律依据，本院不予支持；因原告在合同有效履行期间于2013年5月14日向本院起诉主张解除其与被告王丽丽签订的《盛世名城酒店公寓托管协议》，而被告王丽丽亦同意解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的当事人协商一致解除合同的情形，系双方当事人真实意思的表示，故原告要求被告承担因解除合同造成的两个月招租期损失82787.20元，无事实和法律依据，本院不予支持；因原、被告均认可公寓托管协议解除时间是2013年6月6日，对原告主张的从2013年6月1日至6月6日的租赁费8278.74元，符合合同约定，被告亦予以认可，本院予以支持；原告要求被告马占坤承担连带清偿责任，违反合同相对性原则，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条及相关法律规定，判决如下：一、被告王丽丽支付原告昌邑市瑞丰置业有限公司租赁费8278.74元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2370元，财产保全费1020元，共计3390元，由原告承担2320元，由被告王丽丽承担1070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交案件上诉费2370元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  丁丽莎人民陪审员  郝美丽人民陪审员  李成杰二〇一四年九月五日书 记 员  魏佳雨