云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2184号原告：昆明润心物业管理有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区穿金路636号波罗小区E幢。法定代表人：许韶营。委托诉讼代理人：徐宁璐，系云南豪白律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：吕娅军，系云南豪白律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：蒋庆，男，汉族，1982年9月18日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告昆明润心物业管理有限公司与被告蒋庆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告昆明润心物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐宁璐、吕娅军，被告蒋庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付截止2018年12月31日拖欠的物业费8389元（其中物业服务费7476元、电梯年检费233元、二次加压费560元、生活垃圾清运费120元）及逾期付款的利息损失1154元(按年利率4.35%)，共计9543元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年3月1日，原告与昆明德恒天润房地产开发有限公司签订了《天润金碧园小区前期物业服务合同》，约定由原告对“天润金碧园小区”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告与昆明德恒天润房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，自愿购买昆明德恒天润房地产开发有限公司开发的“天润金碧园小区”5幢1单元702室住宅一套（其住宅面积为95.35m2），并于2009年4月19日与原告签订了《天润金碧园业主公约》。被告身为“天润金碧园小区”5幢1单元702室住宅业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2011年5月1日至2018年12月31日，累计欠物业服务费8389元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条及《物业管理条例》第七条之规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。被告辩称：原告承接物业服务项目，应当通过招投标的方式竞标，然后与开发商签订书面的前期物业服务合同。原告没有向法院提交招投标文件及前期物业服务合同；其次，只有具备相应资质的物业服务企业才能实施物业管理，而原告没有出具资质证书；最后，物业服务收费实行明码标价制度；原告在催收物业管理费前，并未提交收费许可证，也没有其他证据证明其按照法律规定收费，收费完毕后未提供正规发票。《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第379号）第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”。因此，只有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同才合法有效。没有经过招投标程序或者未经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业，违反了上述法律法规的强制性规定应无效。故原告提交的《前期物业合同》应无效。原告不能举证证明已经按《前期物业合同》约定提供了物业服务，故原告没有依据全额收取被告的物业费。另原告起诉的物业费金额及滞纳金无事实根据和法律依据，不符合起诉的条件。如果原告的《前期物业合同》真实合法，对原被告均有约束力，双方应针对履行义务存在过失承担违约责任。原告从服务小区至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，从未公布物业管理服务费收支状况，设备缺失损坏不修理，绿化无管养，保洁不到位，小区业主连年被盗，原告不通告、不加强安保、不维修监控，导致小区成为偷盗重灾区，业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是短信催费、门上贴条、发律师函最后法院诉讼。小区这么多年的物业运营中，原告通过各种不正当手段以业主管理者身份侵害小区业主。原告不能按照物业合同约定提供物业服务，未完全履行，违约在先。原告基本不能做到门卫管理，来往人员监管，消防设施配备、街道路灯安装，安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费少服务。小区进出畅通无阻，物业设施欠缺，进出岗亭不放置进出通道，保安人员只会抬杆收费，对外来人员以及不明身份的人员，包括精神疾病患者，乞丐等人员都可以在业务服务范围区内随便出入，给业主的人身财产，安全得不到任何保障。直至今天依然没有门禁，岗亭丢弃，行道树死亡不更换，路灯损坏不维修，消防设施不维护，垃圾成堆。也是明显没有完全履行合同的证据。原告存在违反物业服务合同的行为，没有履行安保服务事项，致使小区从2011年至2016年多家业主被盗。被告2011年被盗时物管公司能提供涉案的录像，当时的物管主任口头承诺可以免被告一年的物业费。被告2014年7月30日被盗，要求查看监控，被告知监控设备损坏，提供不了非法入室的录像。因原告未尽监督管理职责，小区连连发生被盗情况，故原告在履职过程中存在过错应承担违约责任。原告收取小区进出车辆的费用及电梯广告费用从未公开费用的使用情况。由于原告不能按物业合同为小区业主提供物业，致使小区的绿化植物死亡后未重新种植，未建立消费安全小组，故原告应承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院双方组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的证据，在卷为凭，本院予以采信。被告要求本院调取小区被盗业主的《接待报警案件三联单》，因被告要求调取的证据与本案无直接的关联性，本院不予以调取。综合上述证据及原被告双方在庭审中的陈述，本院确认如下事实：被告系天润金碧园的业主，天润金碧园位于昆明市，被告的房屋建筑面积为95.35平方米。2009年3月1日昆明德恒天润房地产开发有限公司与原告昆明润心物业管理有限公司签订《天润金碧园前期物业服务合同》，委托原告为天润金碧园提供物业服务，期限为：“自本合同签订之日起，至小区业主委员会与新聘请的物业服务企业所签订的聘用合同生效之日止”；收费标准：住宅每月每平方米1.4元，商铺每月每平方米1.8元，二次供水加压费每月10元，电梯运行维保费每年50元。生活垃圾处置费每月10元，业主入住后，每一年度的物业服务费应在每年的4月31日之前交纳完毕，逾期按每天千分之三支付违约金。同时合同还约定了有关管理服务事项及违约责任。2009年4月19日原被告签订了《天润金碧园业主公约》。因被告未交纳2011年5月1日至2018年12月物业服务费及电梯年检费、二次加压费、生活垃圾清运费，原告诉至本院主张其权利。另查明，被告位于天润金碧园的房屋于2011年4月8日、2014年7月30日分别被盗。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，原告与昆明德恒天润房地产开发有限公司签订的《天润金碧园前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，物业管理服务费用按年缴纳，被告应于当年4月31日前交清当年全年的物业服务费，被告居住的房屋面积为95.35m2，2011年5月1日至2018年12月31日物业服务费收费标准为每月每平方米1.4元，被告每月应交物业服务费为133.49元，被告以原告未尽合同约定的义务未交纳2011年5月1日至2012年4月30日物业服务费1602元及2015年5月1日至2018年12月31日期间的物业服务5874元。原告2011年4月8日被盗后，未交纳2011年5月1日至2012年4月30日物业服务费，被告主张系原告的前任物业主任认同被告不予交纳的，根据原告主张被告未交纳物业服务费的情况，本院认为原告既然已经收取了被告2012年5月1日至2015年4月30日的物业服务费，而未收取被告2011年5月1日至2012年4月30日的物业服务费，且又不能说明其收取后产生的物业服务费而不收取先产生的物业服务的合理理由，故本院确认被告未交纳2011年5月1日至2012年4月30日物业服务费的理由，故对原告要求被告交纳2011年5月1日至2012年4月30日物业服务费1602元的诉讼请求不予以支持。对于被告未交纳2015年5月1日至2016年4月30日的物业服务费，本院认为被告于2011年4月8日、2014年7月30日分别被盗，而保障物业区域内的安全秩序是原告应履行的合同义务，原告未提交证据证明其已履行上述合同义务，故应承担相应的责任。鉴于被告2014年7月30日被盗被告已交纳了2014年度物业费的情况下，本院酌情扣除2015年5月1日至2016年4月30日物业服务费的20%，即被告应向原告交纳2015年5月1日至2016年4月30日物业服务费1281.6元。2016年5月至2018年12月31日期间因被告的证据不足以证明原告管理小区存在违约的情形，故被告应向原告交纳合同约定的物业服务费。综上，被告应向原告交纳2015年1月至2018年12月31日物业服务费5556.6元。关于电梯年检费233元，二次加压费560元，生活垃圾清运费120元，因前期物业服务合同中亦有约定，且原告履行了管理义务。故被告应按合同约定向原告交纳电梯年检费233元，二次加压费560元，生活垃圾清运费120元。对于原告主张的滞纳金，因原告履行合同义务存在瑕疵，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告蒋庆于本判决生效之日起十日内向原告昆明润心物业管理有限公司支付自2015年5月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费5556.6元、自二次加压费560元、电梯年检费233元、生活垃圾清运费120元；二、驳回原告昆明润心物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蒋庆负担33元，由原告昆明润心物业管理有限公司负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  孙琳燕人民陪审员  杨瑾雯人民陪审员  代琼秀二〇一九年七月四日书 记 员  刘国秀