江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0302执异16号异议人（被执行人）：季家玉，男，1963年2月25日日生，汉族，住徐州市。异议人（被执行人）：陈晓彬，女，1973年3月12日生，汉族，无业，住徐州市。二异议人共同委托代理人:王世元，江苏东彭律师事务所律师。申请执行人:柴朝民，男，1959年5月3日出生，汉族，住徐州市泉山区。申请执行人:卜秀荣，女，1960年8月5日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托代理人:庄永波，江苏省泉山律师事务所律师。柴朝民、卜秀荣与季家玉、陈晓彬民间借贷纠纷一案，（2012）鼓民初字第993号民事判决书已经发生法律效力。该民事判决书生效后，被执行人季家玉、陈晓彬没有按照约定履行给付义务，柴朝民、卜秀荣向本院申请执行。执行期间，本院依法将二被执行人所有的徐州市XXXX村房屋进行评估并拍卖，二被执行人以评估、拍卖程序违法为由提出执行异议。本院于2017年7月11日立案，于2018年6月16日作出民事裁定，裁定驳回异议人季家玉、陈晓彬的异议请求。季家玉、陈晓彬不服本院的民事裁定，向徐州市中级人民法院提出复议，2018年10月24日，徐州市中级人民法院作出（2018）苏03执复198号执行裁定书，裁定撤销本院（2017）苏0302执异18号民事裁定，发回本院重新审查。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人季家玉、陈晓彬诉称：本案所涉拍卖房产依法应评估其市场价，而徐州市鼓楼人民法院在委托鉴定函中直接指定徐州中鑫土地房地产估价咨询有限公司对涉案房产评估重置成新的价，导致拍卖成交价格抵于市场价格。其次，两次拍卖确定的保留价均不合法，第一次拍卖以130万元为保留价无任何依据且拍卖时未通知被执行人，即便认可第一次130万元的保留价，第二次也不能以重置成新价56.5万元作为保留价进行拍卖，明显违反每次降抵保留价数额不得超过前次保留价的百分之二十的规定，强迫被执行人季家玉对56.5万元的保留价予以确认。再次，申请执行人卜秀荣非XXXX村村集体组织成员，依法不能购买此处房产，其不具有竞买资格。异议人对上述执行行为违法提出异议，请求贵院依法撤销徐州市鼓楼人民法院（2013）鼓执字第247号民事裁定书，依法重新委托评估、拍卖。申请执行人柴朝民、卜秀荣辩称：异议人异议申请没有事实及法律依据，涉案房屋的评估拍卖过程均依据民事诉讼法规定的程序，涉案房屋已经拍卖成功并交付，相关裁定均已经生效，异议人再申请异议没有法律依据，这也不属于异议范围，对房屋130万元作为保留价，该保留价格也是经过异议人同意认可的，是为了更好的保护异议人合法权益，才以比评估价56.5万元高出很多的价格进行第一次拍卖，流拍后以评估价格56.5万元再次进行拍卖，最后以72.1万元成交，所以整个拍卖过程是完全合法的。异议人就自己的主张向法庭提供证据1、异议人身份证，证明异议人的主体资格;证据2、铜房权证汉王字第**房产证一份、徐州市鼓楼法院司法鉴定函一份、委托鉴定书一份、徐州中鑫房产司估（2012）第10-046号房产估价报告书一份、2013年鼓执字第247号民事裁定书;证据3、徐新鑫房估字第（2013）X-049号房地产评估报告、异议人2012年11月30日及2013年1月8日两次提交法院评估报告异议申请，证明在本案的涉案房产执行过程中，存在评估及拍卖环节中违法的执行行为，应对原评估及拍卖确认无效。经质证，证据1、2真实性没有异议，对于证据3真实性有异议，异议人提供的证据能够证明，执行过程中程序是合法的，异议人单方委托的评估并不能作为房屋价值的依据。经本院审查认为申请执行人提供证据与异议人陈述相一致，其内容能够证明涉案房屋评估、拍卖的经过，应作为定案依据。申请执行人就自己的主张未向法庭提供证据。经审查查明：原告卜秀荣、柴朝民与被告季家玉、陈晓彬民间借贷纠纷一案，2012年7月5日本院作出（2012）鼓民初字第993号民事判决书，判决：一、被告季家玉、陈晓彬于本判决生效之日起十日内偿还卜秀荣、柴朝民借款人民币130万元。二、被告季家玉、陈晓彬在2011年12月起至本案一审判决生效之日止向卜秀荣、柴朝民支付130万元借款相对应的利息（其中40万元按月利率2%支付利息，另外90万元按照银行同期贷款利率的四倍支付利息）。因上述被告未按判决书履行义务，申请执行人柴朝民、卜秀荣向法院申请执行。在执行过程中，因二被执行人未按本院执行令期限履行义务，2012年10月15日申请人申请本院对季家玉、陈晓彬名下的位于本市XXXX村一组自建房屋（房屋产权证号为：铜房登字**，此房占地为农村集体土地）申请评估、拍卖。2012年10月17日本院依法委托徐州中鑫房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估。2012年11月12日本院司法鉴定中心作出鉴定函：徐州中鑫房地产评估有限公司：（2012）鼓诉前鉴委字227号原告卜秀荣、柴朝民与被告季家玉、陈晓彬民间借贷纠纷一案，评估其房屋建筑重置成新价及地上附着物（此房占地系农村集体土地）。2012年11月26日，徐州中鑫房地产评估有限公司根据本院提供的司法鉴定委托书、房屋所有权证及其他资料，估价对象为徐州市××组房产，建筑面积为430.24平方米。最终确定估价对象在估价时点2012年10月17日满足各项假设限制条件下的重置成新价值为565000元。上述评估报告送达后，二被执行人以评估价格过低提出书面异议，本院分别于2012年12月26日、2013年1月7日组织听证并由评估公司进行答复，2013年1月22日本院对上述房屋以130万保留价委托徐州拍卖有限责任公司公开拍卖，因无人竞拍而流拍，同年4月2日该拍卖公司以56.5万元保留价再次公开进行拍卖，申请人卜秀荣以721000元竞得。2013年6月17日，本院依法作出（2013）鼓执字第247号民事裁定书：被执行人陈晓彬名下的坐落于徐州市××组房产（房房屋产权证号为：铜房登字**，筑面积430.24平方米）归买受人卜秀荣所有。现二被执行人以该案评估、拍卖程序违法，遂提出异议，要求本院撤销徐州市鼓楼人民法院（2013）鼓执字第247号民事裁定书，确认评估拍卖无效，依法重新委托评估拍卖。本院认为，关于涉案房地产的评估问题。本院委托徐州中鑫房地产评估有限公司对涉案房产进行评估；异议人无证据证实上述公司资质存在问题，本院委托的评估公司合法。2012年11月26日，徐州中鑫房地产评估有限公司根据本院提供的司法鉴定委托书、房屋所有权证及其他资料，估价对象为徐州市××组房产，建筑面积为430.24平方米。最终确定估价对象在估价时点2012年10月17日满足各项假设限制条件下的重置成新价值为565000元。因涉案房地产的占地为集体土地，其交易存在法律上的限制，故以重置成新价值为基准作出的评估价格符合当时的房屋价格。但对异议人主张房屋评估价格过低的的事实，经本院审查，对该房屋的评估基准并未经异议人同意，且亦未就评估基准等评估要素进行听证，异议人产生了直观的、合理的怀疑，故本院确认评估程序存在瑕疵，现确认对该房屋的评估结论无效。关于涉案房地产的拍卖问题。本院委托徐州拍卖有限责任公司进行拍卖；异议人无证据证实上述该公司资质存在问题，本院委托的拍卖公司合法。在拍卖确定价格方面，本院委托拍卖公司第一次拍卖明确标的物保留价为130万元。该委托价格是基于申请执行人的申请确定，既不是评估价也非市场价、双方协商价，因此对该保留价格的确定缺乏法律依据，在第二次拍卖没有按照第一次拍卖价格降低标准以确定保留价，以评估产生的价格确定保留价，该拍卖行为违反了最高人民法院《关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条关于拍卖确定保留价格的相关规定。根据涉案财产的性质，该房屋结构为在集体土地上的自建房屋，属于农村自建房屋，根据占地性质的限制，其交易与流转根据国家相关法律规定，需要办理审批手续，并应在农村村民之间流转，因此作为具有城镇户口的申请执行人其竞买资格不符合法律规定。综上，涉案财产在拍卖程序上存在瑕疵，故本院对拍卖的结果应予更正。依照《中华人民共和国拍卖法》第三十三条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条、第二十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：撤销本院（2013）鼓执字第247号民事裁定书，对涉案房产【原铜山县房产管理局颁发的铜房权房权证汉王字第**指徐州市XXXX村一组、建筑面积430.24平方米的房产】重新进行评估、拍卖。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向徐州市中级人民法院提起复议。审 判 长 王    成    林人民陪审员 朱随荣人民陪审员张毅二〇一九年七月十五日书 记 员 刘    可    心