福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初4476号 原告：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市溪美街道成功街**。 负责人：黄晓峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：林碧芳，女，该支行员工。 委托诉讼代理人：陈春翔，男，该支行员工。 被告:余文森，男，1966年2月15日出生，汉族，住福建省南安市。 被告:余素云，女，1974年8月22日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：南安成功房地产拓展有限公司，住，住所地福建省泉州市南安市石井镇后店村/div> 法定代表人：蔡崇发，系该公司执行董事兼总经理。 原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农行南安支行”）与被告余文森、余素云、南安成功房地产拓展有限公司（以下简称“成功房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行南安支行的委托诉讼代理人林碧芳到庭参加诉讼，被告余文森、余素云、成功房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行南安支行向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令余文森、余素云立即归还农行南安支行借款本金296991.11元及相应未还的利息、罚息及复利（未还的利息、罚息及复利自2018年12月21日起至2019年4月4日暂计4275.35元，此后产生的利息、罚息及复利按中国人民银行有关规定及合同约定计算至贷款本息清偿日止）；3.判令农行南安支行有权对余文森、余素云提供的抵押物（石井镇后店村成功国际城12号楼15层1507室）拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.成功房地产公司承担对上述债务连带清偿责任；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：余文森和余素云为夫妻关系。2012年8月24日三被告与农行南安支行签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定余文森向农行南安支行借款440000元，期限180个月，借款利率为中国人民银行同期基准利率，采用按月等额本息还款的还款方式。该借款用途：购买本案中设定抵押担保的房产，农行南安支行和余文森、余素云依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续。该笔借款同时由成功房地产公司提供阶段性保证担保及由借款人的配偶余素云承诺共同还款责任。农行南安支行依约于2012年8月29日向借款人余文森发放贷款440000元，期间借款人余文森屡次逾期，成功房地产公司于2018年6月28日、2018年8月31日、2018年10月31日、2018年12月29日代为清偿本金利息共31970.03元。截止2019年4月4日，余文森尚欠农行南安支行贷款本金296991.11元及相应未还的利息、罚息、复利。余素云未承担共同还款责任，成功房地产公司也未履行连带保证担保责任。 余文森、余素云、成功房地产公司未作答辩。 本院经审理认定如下事实： 1.2012年8月24日，农行南安支行与余文森、余素云、成功房地产公司签订了编号为35020120120078944的《个人购房担保借款合同》，合同约定：余文森因购买位于南安市××镇××村××小区××号楼××层××室的需要，向农行南安支行申请贷款440000元，贷款期限为180个月，还款方法为按月等额本息还款法，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础计算。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。成功房地产公司为余文森向农行南安支行的借款提供阶段性连带责任保证，自借款人取得房地产权属证书，并办理以贷款人为抵押权人的抵押登记手续起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。余文森作为借款人、余素云作为抵押人在该合同上签名捺印确认，成功房地产公司作为保证人在该合同上盖章确认； 2.余素云与余文森系夫妻关系，余文森向农行南安支行所贷的款项发生在双方婚姻关系存续期间。2012年8月24日，余素云签署《共同还款承诺书》一份，承诺对于借款人余文森与农行南安支行签订的《个人购房担保借款合同》项下所发放的所有贷款承担共同还款责任； 3.余文森、余素云自愿与农行南安支行就其购买的位于南安市××镇××村××小区××号楼××层××室房产办理了抵押预告登记手续； 4.上述合同生效后，农行南安支行依约向余文森的指定账户发放了借款440000元。至今，余文森尚欠农行南安支行借款本金296991.11元及相应的利息、罚息。 上述事实，有农行南安支行提供的其营业执照、负责人身份证明、余文森与余素云的身份证、结婚证、《个人购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》、成功房地产公司出具的《承诺书》、房屋预告登记证、还款凭证、贷款放款凭证、贷款余额清单及还款明细、农行南安支行委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证，本院予以确认。余文森、余素云、成功房地产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出答辩意见并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证以及质证的权利。 本院认为，农行南安支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权，其与余文森、成功房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应予履行。农行南安支行依约履行了出借款项义务。该借款发生于余文森与余素云夫妻关系存续期间，且余素云出具了共同还款承诺，故应认定上述债务系余文森与余素云的共同债务。余文森、余素云未按合同约定按期归还贷款本息，其行为已构成违约，符合解除合同的条件。农行南安支行要求解除合同，并要求余文森、余素云偿还借款本金296991.11元及支付相应的利息、罚息、复利的诉讼请求合理合法，本院予以支持。 本案中，成功房地产公司作为余文森的阶段性连带责任保证人，根据《个人购房担保借款合同》关于保证期间的约定，因涉案房产尚未办理抵押登记，农行南安支行有权依据借款合同的约定要求成功房地产公司承担相应的连带保证责任。因此，农行南安支行请求成功房地产公司对余文森尚欠的贷款本金及相应的利息、罚息承担连带保证责任有事实和法律依据，本院予以支持。成功房地产公司承担保证责任后有权向余文森、余素云追偿。农行南安支行与余文森、余素云仅就涉案房产设立了抵押权预告登记，该抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记具有排他效力。因此，农行南安支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。因此，农行南安支行要求在上述房屋的拍卖、变卖时享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。余文森、余素云、成功房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司南安市支行与余文森、余素云、南安成功房地产拓展有限公司于2012年8月24日签订的编号为35020120120078944的《个人购房担保借款合同》； 二、余文森、余素云应于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金296991.11元及尚欠的利息、罚息、复利（自2018年12月21日起至实际还款之日止按中国人民银行的有关规定与合同的约定计算）； 三、南安成功房地产拓展有限公司对上述债务承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向余文森、余素云追偿； 四、驳回中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5819元，因适用简易程序减半收取为2909.5元，由余文森、余素云、南安成功房地产拓展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王碧莲 二〇一九年七月二十六日 书记员  林琪玲 附页： 一、判决适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。 借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地、地役权押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 6- 2-