福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初4181号 原告：福建省福原药业有限公司，住福建省龙岩市新罗区东肖镇龙岩经济技术开发区兴业路18号倒班宿舍1层、2层201-208室、3层305-316室，统一社会信用代码91350800786947609H。 法定代表人:张祥斌，总经理。 委托诉讼代理人：邱伟和，福建闽创律师事务所执业律师。 被告：龙岩海翼泰成汽车服务有限公司，住福建省龙岩市新罗区龙门镇物流大道313-1号,统一社会信用代码91350800MA2XYHNC72。 法定代表人:王观发，执行董事。 委托诉讼代理人:黄辰，福建天衡联合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:游菊兴，福建天衡联合律师事务所执业律师。 原告福建省福原药业有限公司（以下简称福原公司）与被告龙岩海翼泰成汽车服务有限公司（以下简称海翼泰成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，于2018年12月17日作出（2018）闽0802民初8364号民事判决。海翼泰成公司不服判决，向龙岩市中级人民法院提起上诉。2019年4月23日，龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08民终302号民事裁定，撤销本院（2018）闽0802民初8364号民事判决，发回重审。本院为此依法重新组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告福原公司的委托诉讼代理人邱伟和与被告海翼泰成公司的委托诉讼代理人黄辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福原公司向本院提出诉讼请求：1.判令海翼泰成公司支付福原公司从2018年6月1日起至2018年10月份止的租金356,295.4元；2.判令海翼泰成公司支付福原公司从2018年6月6日之日起至款清之日止，按日500元计算的逾期付款违约金；3.确认福原公司无需返还海翼泰成公司租赁保证金158850元；4.判令海翼泰成公司向福原公司补足租赁保证金158850元。诉讼过程中，福原公司放弃第二项诉讼请求。事实与理由:2017年9月20日，海翼泰成公司为经营小型汽车销售及维修服务等相关业务需要向福原公司租赁位于龙岩市新罗区东肖镇龙岩市经济技术开发区福原药业部分厂区。经协商一致，双方签订《房屋(厂房)租赁合同》，合同主要内容为:1.租赁房屋(厂房):A位于龙岩市新罗区东肖镇经济技术开发区福原药业厂区东北角的临时搭盖房及后面空地，建筑面积约450平方米，空地面积约为350平方米;B位于福原药业厂区西南角原料车间西段部分，建筑面积约1440平方。2.租赁期限五年，从2017年10月1日至2022年9月30日止。3.租金按月支付，每个月的5日前一次性付清当月租金。4.本合同签订之日起，海翼泰成公司向福原公司支付三个月的房租作为租赁保证金，即158850元，以保证合同履行;合同期满后，如海翼泰成公司无违约，福原公司应当无利息返还给海翼泰成公司等等内容。之后，合同双方就《房屋(厂房)租赁合同》签订补充协议，将第一年至第三年的租金调整为71259.08元/月。合同及补充协议签订后，福原公司与海翼泰成公司按约定履行合同。但自2018年6月份起，海翼泰成公司拒不支付租金。福原公司催告未果，故起诉。 海翼泰成公司辩称，《房屋（厂房）租赁合同》部分无效，合同第一条A：450平方米是违章建筑。解除权是形成权，一经作出并送达合同即解除，根据本案起诉材料和证据显示福原公司未再收到解除合同通知书后90天内提出解除异议，因此合同当然解除。合同第四条和第六条是合同解除的约定，本案租赁目的是海翼泰成公司经营合同约定业务，汽车经营首先要求装修，装修涉及二次消防验收的问题。因涉诉租赁场地无法装修，原因是违章建筑存在，无法报消防验收，导致整个事项无法办理。如果是单纯工业厂房用途，装修和消防没有任何问题。根据合同第十条的约定，福原公司第三、四项诉讼请求，保证金是预付款而不是定金，定金不存在扣除加补足的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：关于福原公司提供的2013年10月23日其向龙岩经济技术开发区管委会的报告一份，该报告虽福原公司向龙岩经济技术开发区管委会提出，但由龙岩经济技术开发区城乡规划与住建局批复：“同意该企业临时建筑申请，但不得违反消防规定，遇征用时自行拆除，不予补偿”，因此，该份证据客观真实，与本案具有关联性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月20日，海翼泰成公司（乙方）为经营小型汽车销售及维修服务等相关业务需要向福原公司（甲方）租赁位于龙岩市新罗区东肖镇龙岩市经济技术开发区福原药业部分厂区，经双方协商一致，双方签订《房屋(厂房)租赁合同》，合同载明:“1.租赁房屋(厂房):A位于龙岩市新罗区东肖镇经济技术开发区福原药业厂区东北角的临时搭盖房及后面空地，建筑面积约450平方米，空地面积约为350平方米;B位于福原药业厂区西南角原料车间西段部分，建筑面积约1440平方。（如附图平面标注）租赁房屋（厂房）为钢架结构厂房，租赁房屋为厂房，四周及签名以及外区域（含外墙面）不在租赁范围.....2.租赁期限五年，从2017年10月1日至2022年9月30日止。3.租金按月支付，每个月的5日前一次性付清当月租金，租金存入指定账户，每迟一天增加伍佰元，直至租金到账为止;租金为上述:A项场地房屋按建筑面积每月每平方米58元另加后面空地每月每平方米15元人民币(共叁万壹仟叁佰伍拾元/月，￥31350)；B项房屋按建筑面积第一年至第三年每月每平方米15元(即贰万壹仟陆佰元/月，￥21600)。4.乙方对房屋主要用于小型汽车销售及维修及相关业务，甲方厂区规划用途为工业用途，乙方已知悉并同意承担将厂房用于维修小型汽车及维修服务及相关业务的法律风险，如因此造成的损失由乙方承担。因涉及到房屋及所属场地装修改造项目，故在经开区及相关部门的申报时需由甲方作为申报主体，甲方应尽力配合乙方的报批工作。5.租赁期内，双方均不得无故解除合同，否则，按合同法相关规定处理。6.本合同签订之日起，乙方向甲方支付三个月的房租作为租赁保证金，即158850元，以保证合同履行;合同期满后，如乙方无违约，甲方应当无利息返还给乙方。之后，福原公司与海翼泰成公司就《房屋(厂房)租赁合同》签订《补充协议》一份，将第一年至第三年的租金调整为71259.08元/月。合同及补充协议签订后，海翼泰成公司支付租金至2018年5月31日。2018年2月份，海翼泰成公司委托设计单位对所租赁的房屋及空地进行装修改造设计，并形成相应设计图纸。其中从案涉合同中A地的临时搭盖房及后面空地的装修改造设计图纸上看，海翼泰成公司除对临时搭盖房进行了装修改造设计，还对后面空地上设计加建房屋。2018年5月16日，福原公司配合海翼泰成公司向龙岩经济技术开发区执法大队提交《关于厂区内部装修改造的申请报告》，申请对案涉合同中A地进行装修改造。2018年7月25日，龙岩市城市管理行政执法局开发区大队批复：未经规划审批，不得进行改造。从2018年6月份起，海翼泰成公司未向福原公司支付租金。2018年7月9日，海翼泰成公司向福原公司发送《解除合同通知书》一份，载明：现因租赁场所的建设、装修手续确无法办理，导致海翼泰成公司无法取得汽车经销资质，进而迫使海翼泰成公司经营策略调整，故租赁合同确实无法继续履行，函告福原公司自收到函件之日起解除双方签订的房屋租赁合同，并于接函之日起三日内办理租赁场所交接（如钥匙返还）等相关手续。2018年7月10日，福原公司收到《解除合同通知书》。同日，福原公司回复海翼泰成公司《不同意解除合同函》，明确表示不同意解除合同。2018年7月12日，海翼泰成公司通过邮寄方式向福原公司返还租赁房屋的钥匙，福原公司拒收。2018年10月9日，福原公司向本院提起诉讼。 另查明，2013年10月23日，福原公司向龙岩经济技术开发区管委会提交报告一份，申请在厂区门口处建一安保值班房及临时产品展示房，龙岩经济技术开发区城乡规划与住建局在报告中批复：“同意该企业临时建筑申请，但不得违反消防规定，遇征用时自行拆除，不予补偿”。另外，2014年，福原公司取得厂区范围内的国有土地使用权证（土地用途为工业用地），国有土地使用权证内的宗地图内对案涉合同中A地标明为简易搭盖房。 本院认为，福原公司与海翼泰成公司签订的《房屋(厂房)租赁合同》及《补充协议》，系双方事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，予以确认。海翼泰成公司主张《房屋（厂房）租赁合同》中A地的临时搭盖房系未经规划审批且超过法定使用期的临时建筑物，该部分的租赁合同无效，但从福原公司提供的证据上看，A地的临时搭盖房系在福原公司取得国有土地使用权范围内的工业用地上搭建，并已取得相关主管部门批准建设。因此，海翼泰成公司提出的该项主张，没有事实与法律依据，不予采纳。合同约定，海翼泰成公司租赁案涉房屋及空地用于小型汽车销售及维修及相关业务，知悉并同意承担将厂房用于维修小型汽车及维修服务及相关业务的法律风险。合同履行过程中，海翼泰成公司对所租赁的房屋及空地进行装修改造设计，设计在空地上建设房屋，但在报批中被主管部门否定，由此造成的后果应由海翼泰成公司自行承担。因此，海翼泰成公司以租赁场所的建设、装修手续确无法办理为由向福原公司提出解除合同，没有合同与法律依据，且福原公司亦不同意解除合同，双方未达成解除合同的合意。因此，海翼泰成公司主张合同已于2018年7月10日解除，不予采纳。海翼泰成公司在合同履行期限届满之前，拒绝交纳租金并将钥匙寄给福原公司，明确表示不履行合同，已构成违约，福原公司要求海翼泰成公司支付租金，合法有据，予以支持。但是福原公司作为出租人明知承租人海翼泰成公司存在根本违约的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，及时行使合同解除权，将租赁物另行安排使用，否则不得就扩大的损失要求承租人海翼泰成公司承担。因此，结合租赁物从2018年6月份起至今处于空置的实际状况，福原公司主张海翼泰成公司支付从2018年6月1日起至2018年10月份止的租金356,295.4元，合理，予以支持。但对于2018年11月份之后的租金，应属福原公司未采取适当措施所造成的扩大损失，应自行承担。同时，海翼泰成公司为保证合同的履行，向福原公司支付租赁保证金158850元，现海翼泰成公司因自身的违约行为给福原公司造成损失，福原公司主张不予退还租赁保证金158850元，亦合理，予以支持。鉴于双方已无法继续履行合同，因此，福原公司主张海翼泰成公司再次交纳一份租赁保证金158850元，没有法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、龙岩海翼泰成汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省福原药业有限公司从2018年6月1日起至2018年10月31日止的租金，合计356,295.4元； 二、龙岩海翼泰成汽车服务有限公司支付给福建省福原药业有限公司的租赁保证金158850元，福建省福原药业有限公司可不予退还； 三、驳回福建省福原药业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11170元，由福建省福原药业有限公司负担2220元，龙岩海翼泰成汽车服务有限公司负担8950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 俞  志  银 人民陪审员 王  水  源 人民陪审员 李  笑  娟 二〇一九年七月十七日 书 记 员 林楚楚(代) 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 主动履行生效法律文书提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。