江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）亭新民初字第0281号原告盐城帜和实业有限公司，住所地盐城市亭湖区迎宾南路**。法定代表人陈桂昌，董事长。委托代理人范海玲、郭敏，江苏鑫鼐律师事务所律师。被告盐城市泽丰植物油有限公司，，住所地盐城经济技术开发区步凤镇龙凤西路**法定代表人王亚军，董事长。被告王亚军，男。两被告共同委托代理人姜烨，江苏大直律师事务所律师。原告盐城帜和实业有限公司（下称帜和公司）与被告王亚军、盐城市泽丰植物油有限公司（下称泽丰公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年5月21日公开开庭进行了审理。该案后经批准转为普通程序并依法组成合议庭，于同年7月18日再次公开开庭进行了审理。原告帜和公司的委托代理人范海玲、郭敏，被告王亚军及泽丰公司的共同委托代理人姜烨均到庭参加诉讼。本案现已审理结束。原告帜和公司诉称：2001年8月26日，盐城市步凤轧花油脂总厂与王明耀、被告王亚军签订一份《出售油脂厂地面资产合同书》。该合同约定：步凤轧花油脂总厂将厂房、办公楼、仓库、油罐、电器设备、门市及围墙出售给王亚军，出售的资产所占用的土地8553㎡，由王亚军有偿租用，租金每年3元／㎡，出租年限以撤出或注销企业为止。2001年原盐都县供销合作总社发出都供发（2001）51号文，将盐城市轧花纺织总厂与盐城市步凤轧花总厂合并，名称定为“盐城市轧花纺织总厂”。2004年7月12日，盐城市盐都区人民政府作出“关于同意盐城市轧花纺织总厂净资产整体出售”的批复，批准盐城市轧花纺织总厂净资产整体出售，建立民有民营有限公司。原告作为改制后的企业，继受承担了原盐城市纺织总厂的全部债权、债务。2006年4月1日，盐城市亭湖区国土局作出盐（亭）国土资（2006）15号通知，同意盐城市轧花纺织总厂的国有划拨土地13165.6㎡的使用权（包含两被告使用的8553㎡）出让给原告帜和公司，出让地价为120.4元／㎡。同年6月6日，原告取得了土地使用证，原土地租赁合同上瑕疵消除，原告取得了合法租赁资格。2007年因土地租赁纠纷原告向盐城市亭湖区人民法院起诉两被告，请求增加土地租金。该案经盐城市中级人民法院作出（2007）盐民一终字第1114号民事调解书，确认：2001年8月26日签订的出售油脂厂地面资产合同书中关于土地租赁的条款无效，从2008年1月1日起，王亚军与帜和公司就8553㎡土地租金双方另行商定。从2008年1月1日起被告王亚军、泽丰公司使用原告的土地，仅在2012年12月由泽丰公司支付土地租金10万元。现被告泽丰公司、王亚军拖欠2008年1月1日-2013年3月31日的土地使用费109269.36元（按每年2元／㎡计的土地使用税89806.5元、土地房产税19462.86元），扣除被告于2012年12月26日已支付的10万元，请求法院判决两被告支付自2008年1月1日起至2013年3月31日止的土地租金398526.67元及利息142050.97元（审理过程中变更诉讼请求为：两被告支付土地使用费109269.36元及自2008年1月1日-2012年12月26日止的银行同期贷款利息，按120.4元／平米计算的土地支出成本本金的自2008年1月1日-2013年12月26日止的同期银行贷款利息）。被告王亚军、泽丰公司共同辨称：根据2007年盐城市中级人民法院作出（2007）盐民一终字第1114号民事调解书，约定2001年8月26日签订的出售油脂厂地面资产合同书中关于土地租赁的条款无效。意即租赁合同整体无效，原被告之间不存在租赁合同关系，原告仅能请求被告支付土地使用费。依据2001年签订的《出售油脂厂地面资产合同书》中约定的每年3元／㎡，8553㎡＊3＊5.25年，共134710元，扣除2012年交纳的土地使用费10万元，应支付帜和34710元。《出售油脂厂地面资产合同书》是2001年由盐城市步凤轧花油脂总厂与被告王亚军签订的，根据合同相对性原理，原告仅能起诉王亚军，泽丰公司不应是本案的适格被告。不应承担民事责任。但无效合同可以作有效处理。我方同意按照当初地面资产合同书约定的土地租金标准3元／平米×总占用土地面积8553平方米计为25659元来计算损失。请求法院依法处理。经审理查明：2001年8月26日，原盐城市步凤镇轧花油脂总厂（甲方）与王明耀、王亚军（乙方）签订了一份出售油脂厂地面资产合同。该合同约定（摘要）：1、根据县委、县政府（2001）15号文件对产权置换的要求，经体改委、计经委、国资委讨论，县社（原盐都县供销社）批准，同意甲方的全部资产在整体出售的基础上，先行出售油脂厂地面部分的固定资产，经公示招标，甲方将地面主要资产现有油脂生产区内的全部机械电器设备、厂房、办公楼、仓库、油罐、电器设备、门市及围墙出售给乙方（水塔、水井、水管道、五金库、轧花厂西围墙不再出售之列），2、土地有偿出租给乙方使用，范围是油脂厂生产区内的中心路、中心路西、中心路东棉籽仓库向北至门市、中心路东棉籽仓库迎面的两块水泥场，向南的菜地和操场为双方共同使用，合计总面积为8553㎡，由乙方有偿租用，租金每年3元／㎡，出租年限以乙方撤出或注销企业为止，3、乙方接收甲方划调的26人，优先录用距退休10年内的人员，并同时接纳转移26个人的劳动关系，与接收的每个职工签订5年以上的劳动合同，合同期间的待遇按市县规定执行，解除劳动关系或续订劳动合同按市县有关文件和规定执行，4、乙方以零价格购买甲方的资产，乙方承担甲方的债务40万元，在移交产权权属时一次性付清，甲方的其他债权债务乙方概不承担，5、乙方每年向甲方缴纳土地租金3元／㎡，每年分别于6月30日前和12月30日前支付给甲方。遇有国土、税务部门对土地税费调整，租金的标准则按同比幅度增减。协议签订后，盐城市步凤轧花油脂总厂向王明耀、王亚军移交了协议约定的出售资产。2001年9月，王明耀、王亚军及股东单正兰、马秀蓉、马献民、周玉香、杨天庆以现金出资，成立了泽丰公司，公司注册资金为50万元人民币，王明耀为法定代表人。盐城市步凤轧花油脂总厂向工商部门出具了住所使用证明，证明泽丰公司的住所地为盐城市亭湖区步凤镇龙凤西路，面积为8553㎡，产权属步凤轧花油脂总厂，由泽丰公司租赁使用。2002年9月2日，王明耀与王亚军以“声明”的形式签订了一份协议。该协议载明（摘要）：王明耀退出接标购买方，由王亚军独自承担接标购买方权利和义务，和甲方签订的合同事宜均由王亚军所有，享受权利和承担义务，与王明耀无关。协议签订后，王明耀将其在泽丰公司的股份转让给王亚军，泽丰公司并在工商行政管理部门办理了股东变更登记手续。2012年12月26日泽丰公司向帜和公司支付人民币10万元。本案审理过程中，帜和公司同意该款冲抵泽丰公司拖欠的往来款项。后因双方为土地租金的支付发生争议，帜和公司遂于2014年3月诉至本院。另查明：1、2001年8月8日，原盐都县供销合作总社发出都供发（2001）51号文，将盐城市轧花纺织总厂与盐城市步凤轧花总厂合并，名称定为“盐城市轧花纺织总厂”。2004年7月12日，盐城市盐都区人民政府作出都政复（2004）35号文，同意盐城市轧花纺织总厂实施负资产作零资产整体出售，实行成建制、承债式改制，改制后的企业承担原厂的债权债务及一切民事责任，改制后的企业名称为帜和公司。2005年8月3日，盐城市国有企业改革和发展领导小组办公室经请示后，下发盐发办（2005）028号文，同意减免盐城市轧花纺织总厂土地出让金3115.98万元用于分流安置职工。2006年4月1日，经盐城市国土资源局批准，盐城市亭湖区国土资源局下发盐亭国土资出（2006）15号文，同意原盐城市步凤轧花油脂总厂，划拨的土地（含租赁给被告王来军的土地）出让给原告帜和公司，出让地价120.4／㎡。同年6月6日，帜和公司领取了出让土地的土地使用证。2、2008年1月1日-2013年3月31日期间帜和公司向税务部门缴纳土地使用税89806.5元、房产税19462.86元，泽丰公司占用的土地使用费本金为120.4元／平米×8553平米=1029781.2元。2012年12月26日泽丰公司向帜和公司付款10万元。又查明：2007年因土地租赁纠纷帜和公司以王明耀、王亚军、泽丰公司为被告向盐城市亭湖区人民法院起诉，要求判决王明耀、王亚军、泽丰公司支付土地使用税、水塔租金、豆油款、利息合计人民币376620.88元。2007年12月，经盐城市中级人民法院组织调解，双方当事人协议一致。该院依法作出（2007）盐民一终字第1114号民事调解书。该调解书第二条约定：2001年8月26日签订的出售油脂厂地面资产合同书和补充协议中关于土地租赁的条款无效。从2008年1月1日起，王亚军与帜和公司就王亚军租赁使用的8553㎡土地的租金双方另行商定。该调解书对于2008年1月1日之后的土地使用费未纳入调解范围。本案经本院组织调解，双方当事人各执己见，致调解无果。本院认为：合法的民事权利受法律保护。一、关于被告泽丰公司主体是否适格的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定：公司成立后对发起人为设立公司以自己的名义在公司成立前对外签订的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，被告王亚军于2001年8月以自己的名义与原告签订一份《出售油脂厂地面资产合同书》，同年9月王亚军与其他股东发起成立被告泽丰公司，王亚军系泽丰公司的发起人、法定代表人，王亚军签订合同的行为属泽丰公司成立前的准备行为，且合同的权利义务在泽丰公司成立后均由泽丰公司实际履行和享有。对照上述法条，原告要求被告泽丰公司承担民事责任于法有据，故泽丰公司系本案的适格被告。二、关于被告王亚军应否承担民事责任的问题。由于盐城市中级人民法院所作（2007）盐民一终字第1114号民事调解书确定，原告与王亚军于2001年8月26日签订的《出售油脂厂地面资产合同书》中关于土地租金及土地租赁的条款无效，该调解书系双方当事人真实意思表示，故应确认原告与王亚军之间的土地租赁协议归于无效，且王亚军并非涉案土地的实际使用人，故原告要求王亚军支付土地使用费及其利息的诉求无事实及法律依据，本院依法不予支持。三、关于被告泽丰公司应否承担民事责任的问题。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，自2007年原告与王亚军签订的《出售油脂厂地面资产合同书》中关于土地租金及土地租赁的条款无效后，泽丰公司的占有行为即无合同依据，构成无权占有，并对原告的物权造成妨害，因此原告有权要求被告予以赔偿；且根据民事权利义务相一致原则，泽丰公司无正当理由而占有、使用土地，应支付相应的对价。故原告要求泽丰公司支付土地使用费及其利息的诉求于法有据，本院依法予以支持。四、关于民事责任的范围及原告诉求的损失如何确定的问题。原告诉求的应由被告支付的土地使用费中所包含的土地使用税、房产税合计109269.36元，系在被告使用土地期间，原告向国家有关部门交纳的费用，该部分费用属于成本性支出，泽丰公司作为实际使用人应当将相当于税费的款项支付给原告，扣除被告于2012年12月26日支付的10万元后，被告应向原告支付尚欠款9269.36元，并承担本金为109269.36元的自2008年1月1日起至2012年12月25日止的同期银行贷款利息。关于原告诉求要求被告支付因占有使用土地而发生的土地使用费的利息问题，其中关于土地使用费的本金确定，由于2008年1月1日之后当事人双方未就土地租赁事项另行商定或签订书面合同，在无约定的情形下，本院从交易习惯、市场行情等因素出发，遵循民事活动基本原则中的公平原则及等价有偿原则，对土地使用费本金进行确定。随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，物价的上涨，必然导致土地使用成本的提高。现原告主张参照该宗地2003年取得土地时的估价结论120.4元／平方进行计算，因系多年以前的价格标准，该主张未加重被告的负担，故应予以采纳。结合被告占有的土地面积将土地使用费本金计为120.4元／㎡×8553／㎡=1029781.2元，现原告要求被告按此本金支付同期银行贷款利率的诉求合理合法，本院依法予以支持。被告辩称按照《出售油脂厂地面资产合同书》约定的土地租金3元／平米的标准计算土地使用费本金，因该标准已被盐城市中级人民法院所作民事调解书确定无效，故被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、被告盐城市泽丰植物油有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城帜和实业有限公司土地使用费9269.36元，并承担本金109269.36元的自2008年1月1日-2012年12月26日止按中国人民银行发布的同期贷款利率计算的利息；二、被告盐城市泽丰植物油有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城帜和实业有限公司本金1029781.2元的自2008年1月1日起至2012年12月26日止的按中国人民银行发布的同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告盐城帜和实业有限公司要求被告王亚军承担民事责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9200元，由被告盐城市泽丰植物油有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币9200元。审 判 长  朱明华审 判 员  邵海峰人民陪审员  张 瑜二〇一四年九月二十三日书 记 员  杨 斌符合法律条款1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。