安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终4042号 上诉人（原审原告、反诉被告）：樊宗桂，女，1959年8月24日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：代菲菲，女，住安徽省合肥市瑶海区，系樊宗桂女儿。 委托诉讼代理人：王新永，安徽凯安律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈曼丽，女，1982年7月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：翟致远，安徽杰创律师事务所律师。 上诉人樊宗桂、陈曼丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2××8）皖0102民初9941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 樊宗桂上诉请求：撤销原判，改判支持樊宗桂全部诉讼请求。事实及理由：一审认定事实不清。2××8年9月20日，双方在交接房屋当天产生争议，陈曼丽先行离开，此后通过中介公司向樊宗桂索要888元红包，还提出9月28日重新验房的无理要求，遂引发诉讼。陈曼丽的违约行为导致房屋未能交接。 陈曼丽辩称，陈曼丽按约向樊宗桂主张违约金888元，樊宗桂同意支付违约金后又反悔，致使双方争议无法解决；樊宗桂未结清电费及有线费，房屋交接条件尚不具备。 陈曼丽上诉请求：撤销原判第三项，改判樊宗桂向陈曼丽支付违约金（按每日总房款万分之三，自2××8年9月7日计算至房屋交付日止）、律师费，并承担一、二审全部诉讼费。事实及理由：一审认定事实错误。樊宗桂于2××8年9月15日才结清物业费及水费，18日才将垃圾、家具搬离房屋，至二审时未结清水费及有线费，樊宗桂的过错导致房屋交接条件不成就。陈曼丽同意9月20日前往交接房屋，系为防止损失扩大化作出的选择，樊宗桂未按合同约定时间交接房屋，应承担违约责任。一审认定樊宗桂于2××8年11月20日缴纳了电费，证据不足。 樊宗桂辩称，樊宗桂、陈曼丽在合同履行中经中介公司间接沟通，从未直接联系，中介公司约定2××8年9月20日办理房屋交接手续，双方均予认可；樊宗桂于2××8年9月15日结清了物业费、水费、车位费等，相关缴费凭据已提交一审法院；樊宗桂提交的合肥有线电视客服电话录音可证实房屋内有线电视由之前郭姓户主开通，樊宗桂从未使用，欠费与樊宗桂无关，陈曼丽作为新房主可以重新开通有线电视；合肥电力公司每两个月收取一次电费，樊宗桂于2××8年11月20日收到电费通知单，随即缴纳了电费；2××8年9月20日交接房内尚留部分家具，但该部分家具已由中介公司及时搬离，房屋已具备交付条件，樊宗桂无违约事实。 樊宗桂向一审法院起诉请求：陈曼丽继续履行《存量房买卖合同》，立即办理合肥市瑶海区临泉路长春都市花园南楼Ａ座703室房屋交接手续；陈曼丽向其支付延期交接违约金（按每日总房款万分之三，自2××8年9月20日计算至房屋交接手续日止）、损失赔偿金（以1760000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍，自2××8年9月20日计算至房屋交接手续日止）、律师费，并承担诉讼费。 陈曼丽向一审法院反诉请求：樊宗桂继续履行《存量房买卖合同》；樊宗桂向其支付违约金45408元（暂计算至2××8年12月3日，按每日总房款万分之三，自2××8年9月7日计算至房屋交付日止）、律师费9000元，承担本、反诉全部诉讼费。 一审法院认定事实：2××8年6月7日，樊宗桂与安徽豪仕房地产代理销售有限公司（以下简称豪仕公司）签订一份《房屋限时出售委托合同》，合同约定樊宗桂委托豪仕公司出售樊宗桂名下位于合肥市瑶海区房屋，委托期限至2××8年9月6日。 2××8年7月29日，樊宗桂又与豪仕公司签订一份《房地产经纪合同》。同日，经豪仕公司介绍，樊宗桂（甲方）与陈曼丽（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，合同载明：甲方将坐落于合肥市新站区临泉路长春都市豪庭南楼Ａ座703室出售给乙方，建筑面积为177.69平方米；上述存量房转让价款为1760000元；乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过十日后，乙方未支付存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之三的违约金；双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不成，依法向合同所签地人民法院起诉；乙方同意在2××8年8月29日前将人民币1760000元（含定金）存入资金托管账户。前述合同未约定房屋交付日期及逾期交付房屋违约条款。同日，樊宗桂和陈曼丽又签订一份合同补充协议，约定：双方一致同意乙方一次性付款，甲方在办理过户手续前，应提交相关身份证明复印件、空户证明、物业结清证明，在交房前结清水、电、气、有线等相关费用；双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部房款三日内办理房屋交接手续，如因一方超过上述期限进行交接的，则每天按总房款万分之三向对方支付违约金；协议签订后，乙方应向甲方支付定金人民币40000元。 两份合同签订后，陈曼丽交付了40000元定金，并于2××8年8月31向合肥市存量房资金托管中心支付了1720000元。 2××8年8月29日，樊宗桂与中介工作人员一起办理了空户证明，2××8年9月3日，樊宗桂与陈曼丽办理房屋过户手续，房屋产权移转登记至陈曼丽名下。樊宗桂于2××8年9月15日结清了水费、物业费、车位费，于2××8年11月20日缴纳了电费。双方约定于2××8年9月20日办理房屋交接手续，交接过程中因房屋内尚有部分家具未搬走，双方发生争议致交接未果，樊宗桂遂诉至法院，陈曼丽亦提起反诉。 一审法院认为，樊宗桂、陈曼丽于2××8年7月29日签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方经平等协商签订，意思表示真实，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，陈曼丽依约将首付款支付给樊宗桂，并按约将剩余购房款支付至存量房资金托管中心，履行了全部付款义务，樊宗桂亦依约将房屋产权登记变更至陈曼丽名下，即双方均已履行完毕主义务。本案争议焦点问题为樊宗桂是否延期交房。陈曼丽主张根据补充协议约定“双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部房款三日内办理房屋交接手续，双方如因一方超过上述期限进行交接的，则每天按总房款万分之三向对方支付违约金”，房屋产权证于9月3日登记变更，樊宗桂未在三日内办理房屋交接手续，构成违约。双方庭审陈述、证人证言反映中介公司工作人员于9月12日至房产登记管理部门领取了过户后产权证，随即与双方约定9月20日办理房屋交接手续，故9月3日产权登记日至9月20日约定交接日期间双方均无拖延交接房屋行为，且根据交易习惯，该期间未超出交付房屋合理期间，9月20日双方未交接成功系因房屋内尚有部分家具未搬离，中介公司已在9月20日当日将家具搬离了房屋，房屋业已具备交接条件，故双方互诉对方延期交房构成违约，均无事实依据，不予采纳。对樊宗桂主张陈曼丽支付延期交房违约金、损失赔偿金、律师费，陈曼丽主张樊宗桂支付延期交房违约金、律师费，均不予支持。双方均主张继续履行房屋买卖合同并办理房屋接手续，予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、樊宗桂与陈曼丽于2××8年7月29日签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》继续履行，双方于判决生效之日起十日内办理房屋交接手续；二、驳回樊宗桂的其他诉讼请求；三、驳回陈曼丽的其他反诉请求。案件受理费4070元，减半收取2035元，由樊宗桂负担；反诉案件受理费1160元，减半收取580元，由陈曼丽负担。 二审期间，樊宗桂围绕上诉请求向本院提交电费缴纳凭证一份，以证明其已缴清截至房屋交付前所有电费；陈曼丽质证称认可凭证的真实性，不认可证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明：一审庭审中，樊宗桂、陈曼丽陈述双方订立书面买卖合同时约定房屋交接手续办理后，共同去资金托管中心领取房屋价款。樊宗桂至二审时未能领取资金托管账户内的房屋价款172万元， 本院认为，樊宗桂、陈曼丽就合肥新站高新技术产业开发区区临泉路长春都市豪庭南楼Ａ座703室买卖事宜签订的书面买卖合同系双方真实意思表示，对双方具有法律拘束力。经查陈曼丽于2××8年8月31日向资金托管账户支付完毕剩余房屋价款172万元，房屋产权于2××8年9月3日变更登记于陈曼丽名下，变更后的房屋产权证2××8年9月12日由豪仕公司工作人员从房产登记管理部门领取，2××8年9月20日经豪仕公司搬离房屋内留存家具，房屋已具备交接条件，双方在合同履行中因房屋交接产生争议，应本着诚信、有利于交易实现的原则解决纠纷。 双方签订的《存量房买卖合同》约定“双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部房款三日内办理房屋交接手续，如因一方超过上述期限进行交接的，则每天按总房款万分之三向对方支付违约金”，即樊宗桂应于房屋产权证下发后三日内即2××8年9月15日前交付房屋，但房屋直至2××8年9月20日才具备交付条件，故陈曼丽主张樊宗桂逾期交付房屋，理由成立，樊宗桂应向陈曼丽支付2××8年9月16日至20日期间逾期交房违约金2640元（176万元＊0.0003＊5日）。陈曼丽上诉以樊宗桂未缴清水费、有线电视费为由，主张房屋交付条件至二审时未成就，事实依据不足，且违反诚实信用原则，本院不予采纳。陈曼丽诉请樊宗桂支付2××8年9月20日以后逾期交房违约金，系对自身原因扩大损失的主张，本院不予支持。 因房屋交接争议，樊宗桂至诉讼时未能领取资金托管账户内房屋价款172万元，樊宗桂诉请损失赔偿，有事实依据，本院综合考虑合同履行情况、当事人过错及公平原则，认定陈曼丽以172万元基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，向樊宗桂支付起诉日2××8年9月25日起计算至房屋交接手续办理日止的利息损失。樊宗桂主张合同约定的违约金及过高数额的损失赔偿款，过分高于其实际必然损失，本院不再予以支持。 樊宗桂、陈曼丽诉请对方承担己方为本案支出的律师费，该请求无合同依据，且本院已支持二人的部分违约损失请求，故本院对该项请求亦不予支持。 综上所述，樊宗桂、陈曼丽的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2××8）皖0102民初9941号民事判决第一项，即：樊宗桂与陈曼丽于2××8年7月29日签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》继续履行，双方于判决生效之日起十日内办理房屋交接手续； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2××8）皖0102民初9941号民事判决第二、三项； 三、樊宗桂于判决生效之日起十日内向陈曼丽支付逾期交房违约金2640元； 四、陈曼丽于判决生效之日起十日内，向樊宗桂支付以1720000元为基数，自2××8年9月25日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至房屋交接手续办理日止的利息损失； 五、驳回樊宗桂其他诉讼请求； 六、驳回陈曼丽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2035元，由樊宗桂承担1600元，陈曼丽承担435元，反诉案件受理费580元，由樊宗桂承担280元，陈曼丽承担300元；二审案件受理费10460元，由樊宗桂承担4460元，陈曼丽承担6000元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年七月三十日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。