广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5764号上诉人（原审被告）：王婷婷，女，1989年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码。委托诉讼代理人：陈日文，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州瀚信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：李耀恒，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原审第三人：苏丽平，女，1986年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码。上诉人王婷婷因与被上诉人广州瀚信置业有限公司（以下简称瀚信公司）及原审第三人苏丽平居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王婷婷上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回瀚信公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由瀚信公司负担。事实和理由：一、本案不存在王婷婷违约的事实，一审法院根据《解约协议》的约定，认为王婷婷在涉案合同的解除中作为违约方应向瀚信公司支付应收而未收的居间费是错误的。首先，虽然《解约协议》约定的是“因卖方有债务在身，不能再进行交易，双方协议交易取消。”但不能据此认定王婷婷存在违约的事实。虽然王婷婷存在债务，但并不必然导致交易无法进行。只是苏丽平担心涉案房屋可能会因为债务存在而被查封，才与王婷婷协商终止协议，一审法院据此认为王婷婷是违约方是错误的。其次，《解约协议》在双方协商终止交易的情况下，进一步约定“卖方退回买方收定金，及支付中介方所需的费用。买方收回定金及已付中介费，不追究买方违约责任。买卖双方不再追究责任”。这里双方的真实意思是“王婷婷退回苏丽平已支付的定金及中介费，苏丽平收回王婷婷已支付的定金及中介费，双方互不追究责任。”而并非一审法院所认为的王婷婷需要支付中介所需的全部费用，这显然不符合双方当时的真实意思表示。二、一审法院认定的居间费数额违反《服务收费确认书》的约定，且不符合等价有偿、公平合理的原则，及合同的履行情况。本案涉讼合同既包含了涉案房屋的买卖合同关系，也包含了瀚信公司向买卖双方提供的居间合同关系,为混合合同。瀚信公司收取的居间费用24600元不仅包括瀚信公司促成合同订立的居间费用，还包括协助买卖双方办理提前还款、按揭、过户、房屋交接等后续服务。且《服务收费确认书》明确约定了签订合同时支付一半的中介代理费及咨询费，过户登记完成后才支付剩余一半。而本案三方是在2018年6月28日签订房屋买卖合同，6月30日苏丽平就与王婷婷协商终止了协议。瀚信公司只促成了合同的订立，对后续的所有服务并未实际完成，因此，依据《服务收费确认书》的约定，瀚信公司已经收取了其促成合同订立的居间费用，在没有实际提供后续服务的情况下，不应当再收取余下费用。一审法院却在瀚信公司已收取一半服务费用的基础上，对剩余一半的服务费用酌定王婷婷支付8000元，这明显超出瀚信公司已提供的服务，也违反等价有偿、公平合理的原则。三、瀚信公司故意向苏丽平隐瞒了订立合同有关的重要事实，才导致合同终止，其无权收取居间费用。虽然一审法院认为王婷婷未能提供证据证明瀚信公司故意隐瞒订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的证据，但从本案的交易情况可知，涉案房屋的实际成交价格明显低于当时的市场价格，正是由于瀚信公司得知王婷婷急于出售房屋偿还债务的情况，才不断以此压低王婷婷的出售价格，才最终促成买卖双方签订合同。否则，王婷婷不可能无缘无故以如此之低价出售房屋。而事后，也正是由于中介方没有如实向苏丽平披露王婷婷急于出售房屋偿还债务的情况，才导致苏丽平得知该情况后要与王婷婷协商终止合同。因此，依据《中华人民共和国合同法》第425条的规定，瀚信公司故意向苏丽平隐瞒了合同订立的重要事实，其无权要求支付居间费用。瀚信公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决结果。瀚信公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决王婷婷支付瀚信公司居间费12300元；2.判决王婷婷自2018年8月5日起按照年利率24%计算向瀚信公司支付拖欠居间费的违约金直至王婷婷付清居间费之日止；3.判决王婷婷承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月28日，瀚信公司（经纪方）、王婷婷（卖方）和苏丽平（买方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定买卖物业位于佛山市南海区，成交价205万元；基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在签约当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费24600元，买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；一方拒绝出售或购买该物业的……；若买卖双方任何一方出现上述违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；买方签合约同时支付定金10万元予卖方。2018年6月28日，苏丽平签署《服务收费确认书》，载明，基于经纪提供的中介服务及咨询服务，其同意向经纪支付24600元作为瀚信公司之中介代理费及咨询费等。签约当天付一半，过户付剩余另一半12300元，逾期交付该费用，则按日向经纪交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。2018年6月28日，王婷婷出具《收款收据》一份，载明，王婷婷是佛山市南海区***********房之所有权人/代理人，现收到苏丽平交来承购该物业之全部定金，金额为10万元。2018年6月28日，苏丽平支付居间费12300元予瀚信公司。2018年6月30日，王婷婷与苏丽平签订《解约协议》，载明，关于物业佛山市南海区***********房买卖事宜；因卖方有债务在身，不能再进行交易，双方协议，交易取消，不再进行交易，卖方退回买方所收定金，及支付中介方所需的费用，买方收回定金及已付中介费，不追究卖方违约责任，买卖双方不再追究责任。2018年6月30日，王婷婷向苏丽平分别转款5万元、1万元、2300元、5万元。2018年7月17日，瀚信公司向王婷婷发出《催收函》，载明，“2018年6月28日，瀚信公司、王婷婷及苏丽平共同签订了编号为0005349号的《房屋买卖合同》，苏丽平同日与瀚信公司签署了《服务收费确认书》约定，苏丽平应向瀚信公司支付中介代理费及咨询费24600元，其中在合同签订之日应当支付费用总额的一半即12300元，房屋过户登记后支付完毕剩余的费用，至今苏丽平已按约定向瀚信公司支付中介代理费及咨询费总额一半的费用，并已到账。因王婷婷单方拒绝出售标的房屋，且未与瀚信公司协商，单方与买方解除合同，该行为违反了合同的约定，应依约承担违约责任，赔偿瀚信公司应收而未收的中介代理费12300元，请王婷婷于2018年7月24日前向瀚信公司支付完毕前述应付中介代理费及咨询费。”2018年7月19日，该《催收函》被他人速递易签收。一审法院认为，瀚信公司、王婷婷及苏丽平签订的涉讼合同既包含了王婷婷与苏丽平之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含瀚信公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同，该合约是当事人各方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效的合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。关于居间费应否支付问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。现在瀚信公司的促成下，王婷婷与苏丽平签订了涉讼合同，虽然王婷婷辩称瀚信公司没有将其急于出售房屋偿还债务的事实告知苏丽平，在合同签订后，苏丽平因得知上述情况担心房屋被查封，才与王婷婷协商终止合同，但王婷婷并未能提供证据证明瀚信公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，故瀚信公司已履行了居间人提供交易机会的义务，王婷婷与苏丽平不再履行涉讼合同中各自的权利义务，不影响瀚信公司请求王婷婷或苏丽平支付居间费。关于居间费由谁支付问题。涉讼合同约定，王婷婷与苏丽平拒绝出售或购买该物业的，应赔偿瀚信公司应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方，且王婷婷与苏丽平签订的《解约协议》已明确约定，涉讼合同的解除系因王婷婷自身存在债务，不能再进行交易，双方协议交易取消，由王婷婷支付中介方所需的费用。故王婷婷在涉讼合同的解除中作为违约方应向瀚信公司支付瀚信公司应收而未收的居间费。关于居间费的数额问题。根据涉讼合同的约定，签约当天付一半，过户付剩余另一半12300元，且根据交易习惯可知，瀚信公司不仅要促成王婷婷与苏丽平签订合同，还应履行合同签订后协助过户等后续服务的义务，故涉讼合同约定的居间费24600元不仅包括瀚信公司促成合同订立的居间费用，还包括后续服务的费用。苏丽平已于2018年6月28日支付居间费12300元予瀚信公司，现涉讼合同未能继续履行，瀚信公司虽促成了合同的订立，但对后续的服务事项并未实际完成，故王婷婷辩称瀚信公司主张的剩余居间费12300元超过其提供的服务，一审法院予以支持。根据等价有偿、公平的原则，结合合同的履行情况、瀚信公司的实际损失，一审法院酌情确定王婷婷还应向瀚信公司支付居间费8000元，瀚信公司请求超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。关于违约金的支付问题。2018年7月17日，瀚信公司向王婷婷发出《催收函》，要求王婷婷于2018年7月24日前向瀚信公司支付完毕应付中介代理费及咨询费12300元，故王婷婷应于2018年7月24日起支付剩余居间费用，现瀚信公司请求从2018年8月5日起计算违约金至实际付清款项之日止，是其自行处分民事权利的行为，一审法院照准。根据《服务收费确认书》的约定，逾期交付居间费，则按日向经纪交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止，瀚信公司请求按照年利率24%计算违约金，符合双方的约定及法律的规定，一审法院予以支持。苏丽平经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、王婷婷应于判决发生法律效力之日起十日内支付居间费8000元予瀚信公司；二、王婷婷应以8000元为本金从2018年8月5日起至实际付清款项之日止按年利率24%计算违约金予瀚信公司；三、驳回瀚信公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费67.4元（瀚信公司已预交），由瀚信公司负担17.4元，王婷婷负担50元，王婷婷应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳受理费50元，逾期交纳，一审法院将依法强制执行。瀚信公司多预交的案件受理费50元，在判决发生法律效力后经瀚信公司申请,一审法院予以退还。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、王婷婷在履行涉讼合同中是否存在违约行为。二、王婷婷应否向瀚信公司给付中介费，若应，应予给付的具体金额。一、王婷婷在履行涉讼合同中是否存在违约行为第一，涉讼合同既包含了王婷婷与苏丽平之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含了瀚信公司为王婷婷、苏丽平提供居间服务并收取报酬的居间合同关系，故为混合合同。该合同系各方当事人平等、自愿、协商的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，应予保护。各方当事人均应依约履行合同义务。第二，涉讼合同第六条违约责任条款约定：若王婷婷或苏丽平拒绝出售或购买该物业的，应赔偿瀚信公司应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。根据该条款，王婷婷与苏丽平之间的房屋买卖合同解除，瀚信公司有权向违约方收取中介代理费及咨询费。王婷婷与苏丽平于2018年6月30日签订《解约协议》一份，该协议约定：因卖方有债务在身，不能再进行交易。双方协议，交易取消，不再进行交易。卖方退回买方所收定金，及支付中介方所需的费用。买方收回定金及已付中介费，不追究卖方违约责任。买卖双方不再追究责任。该协议中有关中介费用的给付内容系依据涉讼合同中违约责任条款对房屋买卖双方解除合同后所作的具体细化和明确。故结合涉讼合同可知，因王婷婷自身存在债务而不能再进行交易，故双方协议交易取消。王婷婷作为违约方，依据涉讼合同第六条的约定，将苏丽平已支付给瀚信公司的中介费12300元予以退还。二、王婷婷应否向瀚信公司给付中介费，若应，应予给付的具体金额。瀚信公司依约提供了居间服务，促成了王婷婷与苏丽平之间的房屋买卖合同的订立，有权收取居间报酬。王婷婷在涉讼合同的解除中作为违约方应向瀚信公司支付应收而未收的居间费。涉讼合同约定，居间费24600元，签约当天付一半，过户付剩余一半。根据行业及交易习惯可知，瀚信公司所提供的完整居间服务包括促成房屋买卖双方合同订立及履行合同后的协助过户等后续服务，瀚信公司已收取12300元中介费。对于余款12300元，一审根据等价有偿、公平原则，结合合同履行情况，酌定王婷婷还应支付8000元并无不当，本院予以维持。综上所述，王婷婷的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134.8元，由上诉人王婷婷负担。本判决为终审判决。审判长 吴 健 南审判员 耿   翔审判员 吴 媛 媛二〇一九年六月二十六日书记员 闫洁(代)