重庆市涪陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0102民初4716号 原告：冉龙剑，男，1991年5月18日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。 被告：谭庆伟，男，1979年12月11日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：周夏志，重庆圣石牛律师事务所律师。 原告冉龙剑与被告谭庆伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冉龙剑，被告谭庆伟的委托诉讼代理人周夏志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冉龙剑向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告将所售房屋的房产证办下来交给原告；2、请求判决被告支付违约金35500元；3、请求判决被告将不合法、不合格的住房进行整改，并经质检部门验收合格后交付原告使用。事实和理由：2013年12月9日，原、被告经中介公司介绍签订《房屋买卖（居间）合同》约定，被告将位于重庆市涪陵区XXX号面积20.88平方米的房屋出卖给原告，房屋每平方7000元，房款总额142000元；并特别约定“该房无任何产权纠纷；该房屋所有产权手续及全部税、费由我负责，保证在四年内把房产证办下来，交付乙方”等。合同签订后，原告除扣除5000元待办证后再补交外，向被告交清了房款137000元，并接了房屋。同时，被告还向原告书面承诺“如产权证未按时办下来的法律责任和经济责任由我谭庆伟全部承担”。现被告已严重违约，不仅房产证已逾期一年多未办理，而且房屋还存在严重的质量问题，为此原告诉至法院。 被告谭庆伟辩称，1、请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，如果法院认为被告存在违约，我方认为违约金过高，请求法院予以减少；2、原告经中介介绍向被告购买诉争房屋属实，我方亦收到了原告缴纳的购房款137000元，但双方在签订房屋买卖合同时进行特别约定，如因被告的原因不能按时办理产权证，则被告承担责任，而本案房产证不能办理并非被告的原因，是由于该诉争房屋至今未竣工验收；同时，被告在与重庆祥瑞交通运输产业有限公司签订合同时对房产证的办理进行了约定，但该公司至今未将诉争房屋过户到被告名下，所以被告不能将诉争房屋过户到原告名下，被告不存在违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年12月9日，原、被告及居间人重庆市涪陵区祥耀二手房经济有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》约定，被告自愿将座落于重庆市涪陵区XXX号房屋出售给原告，房屋面积20.88平方米；房屋实际成交价格为142000元，该房屋产权过户所需的税费由被告承担；被告必须保证该房屋权属真实、合法、无权属纠纷，能正常办理交易过户手续，若该房屋发生权属、债务纠纷，或者不能正常顺利交易过户的，则由被告负责解决并承担相关后果及违约责任；如一方违约，则均由违约方向守约方按本合同约定的房屋实际成交价格的25%支付违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；其他事宜（付款方式）：2013年12月9日付5000元、2013年12月11日付85000元、2014年1月30日付27000元、剩余房款等被告安装好天然气和变压器、产权证后付清25000元，被告承诺无任何产权纠纷，并负责办理此房的所有产权相关手续及税费，并承诺四年内把产权证办下来交付原告，如因以上被告的原因不能按时办理产权证，则责任由甲方全负（天然气和变压器安好后原告付清20000元）等内容。签订合同当日，原告按约向被告支付购房款90000元。嗣后，被告按约将诉争房屋交付给原告。2014年3月13日，原告向被告支付购房款40000元。同日，被告给原告出具承诺书一份，载明“今我谭庆伟承诺如下：冉龙剑购买的涪陵区XXX号房所有税费及水电气的安装费用由我谭庆伟。产权证未办下来的法律责任和经济责任由我谭庆伟全部承担。”2014年3月28日，原告向被告支付购房款7000元，被告给原告出具收条一张“……此仅有产权办理完后再付人民币伍仟元整，所有款项就付清”。事后，被告未按约定期限办理过户登记手续，原告遂诉至本院。诉讼中，原告自愿撤回“请求判决被告将不合法、不合格的住房进行整改，并经质检部门验收合格后交付原告使用”的诉讼请求。 另查明，2007年10月3日，被告与重庆祥瑞交通运输产业有限公司签订《认购房协议》约定，被告选择XXX号房屋；重庆祥瑞交通运输产业有限公司负责办理房屋产权证给被告，房屋面积以房管部门测绘面积为准等内容。 2010年2月2日，重庆祥瑞交通运输产业有限公司作出《关于董家湾移民小区产权证办理的承诺》，载明“因种种原因，2004年小区业主购房后一直未办理产权证，现公司正安排专人办理相关手续，现与小区业主协商后，决定从2010年3月1日起，小区业主选派3名人员参与办理相关手续和督促公司办证工作。同时公司承诺，公司的内部问题与业主无关，办证问题由祥瑞公司负责到底。” 2011年3月4日，重庆市涪陵区移民局向重庆市涪陵区人民政府发出涪移民文（2011）33号公文，载明“区府办转来重庆市交通委员会《关于祥瑞移民小区房屋产权有关问题的请示》（涪交委文[2011]2号文）收悉。经研究，现提出如下建议意见：经核实，2002年5月，重庆祥瑞交通运输产业有限公司按照涪陵区府《关于同意重庆祥瑞交通运输产业有限公司移民迁建划拨国有建设用地的皮肤》（涪府函[2002]236号）文件要求，在稻香路转盘外侧开始兴建移民小区并完成了三通一平，后涪陵区“一堤两区”建设协调领导小组办公室出于安全原因，要求停工并更换建设用地。由于换地勘测、设计，导致建设工期延误，直至2008年方竣工交付。目前，该小区未验收，无法办理房产证，致使该小区住户多次到政府集访。鉴于我局已按移民“双包干”政策对重庆祥瑞交通运输产业有限公司进行了补偿并销号，为及时解决该司移民小区房屋产权问题，维护社会稳定。一是建议其搬迁安置的资金缺口，由业主自行解决；二是请区级有关部门在小区绿化费和项目验收等方面予以大力支持。”重庆市涪陵区人民政府收到该公文后，及时予以了批复。 2013年3月8日，被告与重庆祥瑞交通运输产业有限公司签订《补充条款》约定，重庆祥瑞交通运输产业有限公司必须保证该房产为合法，能正常办理产权等。 本院确认的上述事实，有原、被告的陈述笔录，原告提供的房屋买卖（居间）合同、收条、承诺书，被告提供的房屋买卖（居间）合同、认购房协议及补充条款、重庆祥瑞交通运输产业有限公司关于董家湾移民小区产权证办理的承诺、涪移民文（2011）33号电子公文、涪交委文（2011）2号电子公文等证据佐证，且经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制规定，合法有效，应受法律保护。由于涉案房屋未经验收实际上无法办理产权登记手续，导致涉案房屋不能过户至原告名下，故原告主张要求被告将所售房屋办理房产证并交付给其的诉讼请求，本院不予支持。合同签订后，原告已按约向被告支付了购房款，被告却未按约定期限为原告办理过户登记手续，其行为实属违约，应承担支付原告违约金的民事责任。现原告主张要求被告支付违约金35500元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。诉讼中，原告自愿撤回“请求判决被告将不合法、不合格的住房进行整改，并经质检部门验收合格后交付原告使用”的诉讼请求，系其对自己权利的合法处分，本院予以准许。 综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告谭庆伟在本判决生效后10日内支付原告冉龙剑违约金35500元； 二、驳回原告冉龙剑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费688元，减半收取344元，由被告谭庆伟负担（案件受理费由原告冉龙剑344元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  周慧 二〇一九年七月二十二日 书记员  王愉