湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书(2015)冷民二初字第1704号原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行，住所地湖南省冷水江市锑都中路44号。负责人曾海林，该支行行长。委托代理人苏章杰，该支行工作人员。委托代理人胡翔，该支行工作人员。被告谢桂明。被告李建群。被告湖南联升房地产开发有限公司，住所地冷水江市布溪街道办事处体育东路。法定代表人蒋和华，公司负责人。委托代理人袁铁山，湖南红日律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行（以下简称为“建行冷水江支行”）与被告谢桂明、李建群、湖南联升房地产开发有限公司（以下简称为“联升房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行冷水江支行的委托代理人苏章杰、胡翔，被告谢桂明，被告联升房地产公司的委托代理人袁铁山到庭参加诉讼，被告李建群经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行冷水江支行诉称：被告谢桂明、李建群夫妻为购买冷水江市布溪体育东路富锦家园综合楼的商业用房，向原告提出个人房产按揭贷款申请，并承诺以其新购房产为贷款提供抵押担保。2013年12月6日，被告谢桂明以借款人和抵押人身份、被告李建群以共同抵押人身份、被告联升房地产公司以保证人身份与原告（××）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定了各自的权利与义务。上述合同签订后，原告如期足额发放了贷款3695000元，但被告谢桂明在收取借款后并未依约履行还款义务。截止2015年8月14日，被告谢桂明拖欠贷款本金3348896.33元及利息20595.71元，其中被告联升房地产公司代为偿还486535.23元。原告建行冷水江支行多次催讨未果。请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告谢桂明、李建群偿还原告借款本金3348896.33元、利息20595元（利息暂计至2015年8月14日），并应按照借款合同所约定的标准继续承担至全部款项清偿之日止的利息和罚息；3、被告联升房地产公司对被告谢桂明的上述债务承担连带清偿责任；4、确认原告有权请求人民法院处置抵押物，并有权以处置所得价款优先受偿；5、本案相关费用由被告负担。被告谢桂明辩称：1、借款属实，但未归还的本金为3302530.75元，而非原告主张的3348896.33元；2、被告联升房地产公司存有保证金在原告处，当其未按约定还款时，原告可直接扣划保证金偿还应付本息，故原告主张罚息无依据。被告联升房地产公司辩称：借款属实，其现无偿还能力，应由借款人即被告谢桂明承担偿还责任。经审理查明：被告谢桂明购买被告联升房地产公司开发的位于冷水江市布溪街道办事处体育东路富锦家园综合楼的商业用房，向原告提出个人房屋按揭贷款申请，并承诺以其新购买房产为借款提供抵押担保。2013年12月6日，被告谢桂明以借款人和抵押人身份、被告联升房地产公司以保证人身份与原告（××）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、贷款金额为人民币369.5万元贷款，期限120个月；2、本贷款执行利率为基准利率水平上上浮20%，还款方式及频率采用每月“等额本息”还款法，逾期还款的罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；3、借款人以其新购的商品房产为本贷款提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及××为实现债权和抵押权而发生的相关费用；4、借款人未按本合同约定按时足额归还贷款本息或支付相关费用的，××有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并行使担保权利，××有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；5、××根据本合同的约定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论××对本合同项下的债权是否拥有抵押担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，××可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。保证担保的范围与抵押担保的范围一致。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由××核对无误、收执之日止；6、××有权对于借款人未按时还清的任意一期借款本息（包括被××宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款人逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款预期罚息利率和约定的结息方式计收罚息；7、××为实现债权而实际发生的全部费用（含律师费）由借款人承担。2013年12月13日，冷水江市房地产管理局为上述抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记，权证号为冷房预布办字第213001576号、第213001577号、第213001578号。但前述抵押房产至今尚未办理正式抵押登记，他项权证书未交由原告建行冷水江支行核对、收执。2014年3月3日，原告建行冷水江支行提供了借款369.5万元，但被告谢桂明借款后并未依约履行还款义务。自借款之日至2015年7月31日期间，因被告谢桂明未按照约定还款，原告建行冷水江支行根据其与被告联升房地产公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，从被告联升房地产公司开立的保证金账户中扣划了486535.23元，用于清偿被告谢桂明拖欠的借款本息。截至2015年8月14日，被告谢桂明尚欠借款本金3348896.33元（其中包括拖欠的本金23099.20元）、利息20595.71元、罚息480.91元。原告建行冷水江支行为此多次催款，均未果。另查明，被告谢桂明与被告李建群于1998年4月30日登记结婚。上述事实，有原告建行冷水江支行提交的结婚证、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、开立贷款账户通知书、抵押权预告登记证书、个人贷款对账单、特种转账借方凭证、利息清单、《商品房销售贷款合作协议书》，以及当事人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告建行冷水江支行与被告谢桂明签订的借款抵押合同，与联升房地产公司签订的保证合同是双方真实意思表示，合法有效。原告建行冷水江支行按照约定提供了借款，被告谢桂明未按照约定按时足额偿还借款本息，根据前述借款担保合同的约定，××有权解除与借款人的借贷关系，借款人应立即清偿借款本息并支付罚息，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。故原告建行冷水江支行主张解除借款合同，要求被告谢桂明偿还借款本金3348896.33元、利息20595.71元、罚息480.91元（利息与罚息暂计算至2015年8月14日，应计算至全部款项清偿之日止），以及要求被告联升房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。借款合同自原告建行冷水江支行将解除的意思表示通知对方时解除，即被告谢桂明收到本案起诉书副本时借款合同即解除。被告李建群与被告谢桂明在借款时系夫妻关系，其未举证证明被告谢桂明所负债务未用于夫妻共同生活，以被告谢桂明个人名义借款应认定为夫妻共同债务，依法应由夫妻共同偿还。故对原告建行冷水江支行要求被告李建群对被告谢桂明的前述债务承担共同清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告谢桂明与原告建行冷水江支行签订了抵押合同，并就抵押物办理抵押权预告登记，抵押合法有效，原告建行冷水江支行依法享有抵押权。被告谢桂明未按照约定按时足额偿还借款本息，原告建行冷水江支行依据约定有权行使抵押权。故原告建行冷水江支行对抵押房产主张优先受偿权的诉讼请求，本院亦予支持。被告谢桂明辩称其所欠本金为3302530.75元，而非原告主张的3348896.33元。但被告谢桂明未举证证明其答辩主张，故被告谢桂明的前述答辩意见无事实依据，本院不予采纳。被告谢桂明还辩称当其违约未按时足额还款时，原告可直接从被告联升房地产公司在原告处开立的保证金账户中扣取保证金偿还，故原告主张罚息无依据。根据庭审查明的事实，被告谢桂明违约未及时足额还款，依据借款合同的约定其应承担支付罚息的责任。原告建行冷水江支行在被告谢桂明未还款时可扣取被告联升房地产公司的保证金，是原告建行冷水江支行依据与被告联升房地产公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》所享有的权利。原告建行冷水江支行在被告谢桂明未及时足额还款的情况下扣取了被告联升房地产公司的保证金，防止了被告谢桂明罚息损失的扩大。原告建行冷水江支行采取前述措施前后所产生的罚息，被告谢桂明应承担清偿责任。故被告谢桂明关于不承担罚息的答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行与被告谢桂明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法解除；二、被告谢桂明、李建群于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行借款本金3348896.33元、利息20595.71元、罚息480.91元（利息与罚息暂计算至2015年8月14日，应按照借款合同的约定支付至全部款项清偿之日止）；三、如被告谢桂明、李建群未按照本判决第二判项清偿债务，则原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行有权对被告谢桂明购买的位于冷水江市布溪体育东路富锦家园综合楼的房产（抵押权预告登记权证号为冷房预布办字第213001576号、第213001577号、第213001578号）享有优先受偿的权利；四、湖南联升房地产开发有限公司对被告谢桂明的上述债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33591元，由被告谢桂明、李建群、湖南联升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  张 洁人民陪审员  张小山人民陪审员  姜菊桃二〇一六年四月二十日书 记 员  肖龙辉附：本判决所引用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。