黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0129民初1733号原告：车延程，住哈尔滨市道外区。被告：王梓铭，住哈尔滨市呼兰区。被告：黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司。住所地黑龙江省延寿县延寿镇。法定代表人：侯国发，总经理。原告车延程与被告王梓铭、黑龙江省飞宇房地产开发有限责任公司（以下简称飞宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年11月7日、2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告车延程及其委托诉讼代理人田秀丽、被告王梓铭委托诉讼代理人姜庆祥、被告飞宇公司委托诉讼代理人宋振环到庭参加诉讼。2019年1月1日，本案被告刘艳在诉讼过程中将其享有的案涉债权，全部转让给王梓铭，本院于2019年1月31日作出（2016）黑0129执325号之十一执行裁定，变更王梓铭为该案的申请执行人。2019年4月24日，王梓铭向本院提出申请，同意替代刘艳作为本案的被告参加诉讼。本院于2019年4月30日作出（2018）黑0129民初1733号民事裁定，准许王梓铭替代刘艳作为本案被告参加诉讼。本案现已审理终结。车延程向本院提出诉讼请求：1.中止或解除对坐落于延寿县延寿镇胜利街七委盛世花园二期13号楼4单元12层1202号住宅的执行（400000元）；2.案件受理费由二被告承担。“诉讼过程中，车延程变更诉讼请求为：解除对坐落于延寿县延寿镇胜利街七委盛世花园二期13号楼4单元12层1202号住宅的执行”。事实和理由：2017年12月6日，延寿县人民法院作出（2016）黑0129执325号之三执行裁定书，查封了本案案涉房屋。2018年1月17日，原告向法院提出案外人执行异议。2018年7月26日，法院作出（2018）黑0129执异4号执行裁定书，驳回了原告执行异议申请。原告认为，原告于法院查封之前与被告飞宇公司签订商品房买卖合同，交付了全部款项，并且办理了入户手续实际占有房屋，现因为被告飞宇公司的原因没有为原告办理产权登记，该案涉房屋为原告所有，应当排除法院对案涉房屋的执行。根据法律规定，执行异议期限为15日，故诉至法院。王梓铭辩称，原告与飞宇公司之间名为买卖实为借贷关系，原告未支付购房款，应当不符合排除执行异议的条件，请求法庭应当驳回原告的全部诉讼请求。我们认为，车延程涉嫌套路贷，涉嫌构成诈骗罪、敲诈勒索罪，建议将本案移送公安机关处理。飞宇公司辩称，原告并未实际购买案涉房屋，原告手中的购房合同和收据票据只是因为我公司和原告之间的借贷关系，当时我公司给原告出具用于抵押的手续，原告未实际交付购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告车延程为证实其主张的事实成立，庭审中提交如下证据：证据A1.《哈尔滨市商品房买卖合同书》、收据及延寿县人民法院（2018）黑0129执异4号执行裁定书各一份。拟证明：2015年12月25日，原告与飞宇公司签订购房合同，飞宇公司为原告出具了付款票据，2017年8月，原告办理了网签及合同备案。被告王梓铭质证意见：对真实性无异议，房屋买卖合同的签名是后补的，原告与飞宇公司之间为高利借贷关系，该买卖合同只是做为抵押，而且未办理抵押登记，该买卖合同不成立。2015年12月25日的收据，收款方式为转账，但原告至今未拿出转账记录予以佐证，网签案涉房屋实际是为了原告与飞宇公司之间借款合同的担保，并非买卖合同的标的物。被告飞宇公司质证意见：网签合同原告签字是后补的，转账收据上的数额，飞宇公司未收到，飞宇公司是通过陈进从原告处借款400000元，当时约定5分利，用两套房屋进行抵押，一套是案涉房屋，网签登记在原告名下，另一套是13号楼4单元1602室，网签在赵富名下。2015年12月25日，原告通过转账方式转到飞宇公司法人侯国发账户360000元，当时扣除40000利息，原告要求不能体现借款字样，直接开的房屋手续，因为飞宇公司急于用款，所以按照原告的要求办的。对执行裁定书真实性无异议，但不能证明房屋实际购买人为原告，当时网签给原告是因为用该房屋担保，实际上我公司与原告是借贷关系，不是买卖关系。对收据的真实性无异议，因我公司借款要出抵押物，是拿案涉房屋做抵押。证据A2.进户通知、进户装修注意事项、物品发放明细各一份。拟证明：2015年12月25日，原告办理了入户手续，开始占有房屋，进户通知是飞宇公司开具的，余下的是在物业查的档案。被告王梓铭质证意见：进户通知没有盖章签名，与本案无关，进户装修注意事项为复印件，该三份证据均是原告擅自占有该房屋，造成与飞宇公司存在真实的房屋买卖的假象。被告飞宇公司质证意见：进户通知是因我公司因继续用款，按原告要求开具的，2015年12月25日，办理购房收据和进户通知。装修注意事项是物业统一发放，各业主、小区都有。发放物品明细是为了借款产生的登记，不能证实原告购买房屋的事实。证据A3.延寿奥德燃气有限公司售气票据、用户卡各一份、延寿县捷能热力销售发票4张及物业费票据1张。拟证明：2015年12月25日，原告办理完入户手续后，于2017年12月21日，补交了2014年-2018年度热费，物业费系2017年11月1日-12月31日期间的费用，一直交纳各种费用，持续占有房屋。被告王梓铭质证意见：对真实性有异议，票据出具时间在房屋查封之后，供热燃气费均为房屋本身属性应该交纳的，并不能证实该房屋的产权归属，也不能否认与飞宇公司之间存在借贷关系。被告飞宇公司质证意见：对真实性不清楚，票据都是在查封之后办理的，后来原告与我公司借款行为发生之后，强行占有案涉房屋，擅自缴纳各种费用，造成房屋真实性买卖关系的假象。证据A4.中华人民共和国税收完税证明、哈尔滨精蓝测绘有限公司延寿分公司宗地图、哈尔滨精蓝测绘有限公司延寿分公司收据、住宅专项维修资金票据各一份。拟证明：原告购买房屋就开始办理房产登记，案涉房屋因法院查封，致使产权证照没有办下来，原告对于没有办理房产登记手续无过错。被告王梓铭质证意见：对真实性无异议，对证明的问题有异议，完税凭证是查封期间突击缴纳的，该证据能够证实原告主观上存在恶意，并恶意占有该房产，不符合法律规定排除执行异议的条件。被告飞宇公司质证意见：真实性无异议，证明的问题有异议，这些证明和票据均是在原告强行占有该房屋之后擅自缴纳的税费，不能改变原告与我公司借款关系的存在。证据A5.赵某出庭证实：我和原告认识，飞宇公司欠陈进工程款，我给陈进干活欠人工费，我去找陈进要人工费，具体时间忘了，陈进说在售楼处，让我去见证一下房子的事，他拿了两张单子让我签名，当时我和陈进及原告到房产做网签，办完之后，我们到建行，原告拎着大概400000-500000现金，交给了东风国际经理杨巍和赵影，他们办完了，我就回家了。被告王梓铭质证意见：对证人证言有异议，因为证人与原告、陈进是朋友关系，与本案有利害关系，其证词含糊不清，没有其他证据加以佐证，法庭不应采信。被告飞宇公司质证意见：是我公司通过陈进向原告借款时，协议书是陈进、原告、证人签的字，证人只能证实我们从原告处借款的过程，但不能证实房屋买卖关系。本院确认：原告车延程提供的证据A1、证据A2、证据A3、证据A4、证据A5，被告王梓铭及飞宇公司对真实性或证明问题均持有异议，故对上述证据中证实的与本案相关的事实予以确认。被告飞宇公司为证实其主张的事实成立，庭审中提交如下证据：证据B1.协议书两份。拟证明：本案争议的房屋和赵富名下的房屋实质不是买卖关系，而是车延程与飞宇房地产公司的借贷关系产生的。原告车延程质证意见：对原告签字的协议无异议，对赵富是否签字不清楚，对证明问题有异议，陈进既不是飞宇公司的法定代表人，也没有飞宇公司的授权，其行为代表不了飞宇公司，协议与飞宇公司无关，飞宇公司欠陈进工程款，陈进和原告说有一套顶账房想便宜买，原告觉得价格合适，同意购买，所以签订此协议书，约定陈进附期限的回购权，到期后，陈进并未回购，当时陈进许诺给原告在飞宇公司办理全部手续，此协议与证人证言相吻合，证明原告与飞宇公司是房屋买卖关系。被告王梓铭质证意见：真实性无异议，原告和陈进签订的协议书能够证实案外人与飞宇公司借贷关系成立，原告未缴纳购房款，协议是抵押性质，约定不回购此房归原告所有的留置条款为无效条款。证据B2.飞宇公司法定代表人侯国发与原告通话录音光盘一份。拟证明：2016年9月16日、9月18日，侯国发与原告通话两次，证实原告名下的案涉房屋和赵富名下的房屋是陈进帮忙联系的，按照原告的要求，不能体现借款字样，不是房屋买卖关系，实际是抵押借款，借款金额400000元，实际借款360000元，借款是陈进帮联系的。原告车延程质证意见：两份录音不能证明本案案涉房屋名为买卖实为借贷，因为侯国发与原告之前有过往来，给原告打电话主要是让原告协调和赵富的关系，商量赵富的事情，没商量和原告房子的事情，所以，不能证明飞宇公司与原告存在借贷关系。被告王梓铭质证意见：对真实性及证明的问题均无异议，两份证据能够证明飞宇公司法人侯国发所述本案争议房产为抵押房产，抵押价格为200000元，赵富名下抵押价格也是200000元，约定用两套房产以买卖形式进行抵押，应驳回原告的诉讼请求。证据B3.银行存款凭条复印件一份。拟证明：2015年12月25日，原告给侯国发存款360000元，证明飞宇公司与原告之间是借贷关系，不是买卖关系，该证据来源于公司财务帐。原告车延程质证意见：此复印件没有任何处能看到是原告汇款，按常理汇款后，小票应留存在原告处而不应该在飞宇公司，我方申请过法院对此小票留存予以调取，此小票不能证明原告与飞宇公司存在借贷关系。被告王梓铭质证意见：对真实性、客观性无异议，能够证明原告与飞宇公司之间系借贷关系，借款本金为360000元，即预扣利息40000元。证据B4.网上银行转账凭证、电子回单6份。拟证明：飞宇公司与原告之间是借款关系，且每月按期给原告汇利息款，该证据来源于公司财务帐。原告车延程质证意见：对真实性及证明问题有异议，因为都是复印件，从六份证据看，没有一份是直接转给原告的钱，而收款名都显示为陈进，结合证人证言可知，飞宇公司欠陈进的工程款，与原告无关，原告从未收到飞宇公司的利息。被告王梓铭质证意见：对真实性、客观性无异议，该份回单收款人写明是原告、赵富、陈进，付款人为侯国发，每次转账金额为20000元，该份证据与飞宇公司提交的证据B2、证据B3份证据相互印证，足以证实飞宇公司与原告及赵富之间的借贷关系，请法庭驳回原告的全部诉请，原告应当另行起诉被告飞宇公司偿还借款。本院确认：被告飞宇公司提交的证据B1、证据B2、证据B3、证据B4，因原告车延程及被告王梓铭对真实性及证明的问题持有不同的质证意见，但上述证据均证实了原告车延程与飞宇公司之间存在借款事实的存在，本院对该事实予以确认。本院在庭审中举示了如下证据：证据C1.中国建设银行存款凭条两张。证实：经杨巍巍手，于2015年12月25日向侯国发账号62×××88存款360000元的事实。原告车延程质证意见：对真实性无异议，该份证据可以否认飞宇公司提供原告转款360000元记录的事实，也可以否认原告与飞宇公司存在借贷关系，杨巍巍系飞宇公司的员工，与证人所述吻合，原告购房当天，已将款项交给陈进及飞宇公司员工，不存在欠购房款的事实。被告王梓铭质证意见：真实性无异议，该份证据证实陈进及杨巍巍代双方进行了一些代理行为，包括飞宇公司侯国发向原告贷款由陈进签字，杨巍巍收取借款后存入侯国发账户，能够形成完整的证据链条，证明双方的借贷关系。被告飞宇公司质证意见：真实性无异议，2015年12月25日，由杨巍巍收原告的借款存入侯国发账户，杨巍巍和杨巍是同一人，但实际收取款额为360000元，预扣利息40000元。证据C2.（2018）黑0129执异4号卷宗中延寿县房产住宅局出具的证明一份。证实：合同编号为1551136200333的房屋买受人为车延程，该房屋坐落在延寿县××镇××盛世花园××楼××单元××室，网签时间和备案时间均为2015年12月25日。原告车延程质证意见：无异议。被告王梓铭质证意见：有异议，这个证明不了买受人。被告飞宇公司质证意见：真实性无异议，只能证明网签到原告名下的做法，并不是实际买受。证据C3.2019年5月8日，延寿县不动产登记中心出具的编号为7200号《不动产登记资料查询结果证明》一份。证实：原告车延程在位于延寿县××镇××单元××号有房产一处（建筑面积47.44平方米）。原告车延程质证意见：对真实性无异议，对关联性有异议，原告认为此不动产和本案无关。被告王梓铭质证意见：对真实性无异议，该份证据能够证实车延程不符合执行异议第二十九条第二款的规定，有其他住房，不符合排除执行异议的条件。被告飞宇公司质证意见：无异议。本院确认：本院出示的所有证据，来源合法，能够证实本案的真实情况，相互之间能够形成完整的证据链条，彼此互相印证，且有异议的当事人未提供反驳的证据加以证实，故本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告飞宇公司拖欠案外人陈进工程款。2015年12月25日，被告飞宇公司通过案外人陈进向原告车延程借款，当日原告车延程将360000元款项交给陈进及飞宇公司工作人员杨巍巍，由杨巍巍经手将上述款项汇入被告飞宇公司法人侯国发的账户内。2015年12月25日，陈进与原告车延程签订协议：“陈进有延寿县东风国际二期13号楼4单元1202室485568元整，卖给车延程，自2015年12月25日至2016年2月25日内，如陈进要原价买回此房，车延程无条件退换，逾期不买回，此房归车延程所有”，同日，被告飞宇公司给原告车延程出具485568元收据一份，庭审中，原告车延程称实际缴纳的款项为400000元，而汇入被告飞宇公司法人侯国发账户内的实际金额为360000元，相差的40000元，被告飞宇公司称未收到此款。2015年12月25日，原告车延程与被告飞宇公司签订了商品房买卖合同（合同编号为1551136200333），并在延寿县房产住宅局办理了网签及备案登记。2017年11月2日，原告车延程交纳了案涉房屋2016年11月-2017年12月的物业费。2017年12月21日，原告车延程交纳了案涉房屋2014年-2018年的热费，签订了《城市居民供用热合同》，并交纳了专项维修资金、燃气配套费及税收契税等相关费用。原告车延程庭审中称，其于2015年12月25日领取了案涉房屋的钥匙，并实际占有该楼房。经查，原告车延程在延寿县不动产登记中心有其他房产登记，位于延寿县××镇××单元××号（建筑面积47.44平方米）。2016年2-6月，被告飞宇公司给陈进共计汇款100000元（收款人处另标有车延程及赵富名字）。2015年10月27日，刘艳以与飞宇公司之间存在民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院于2016年3月2日作出黑龙江省延寿县人民法院（2015）延民初字第1006-1号民事裁定书，驳回了刘艳的起诉。刘艳上诉后，哈尔滨市中级人民法院于2016年5月10日作出（2016）黑01民终2005号民事调解书，因飞宇公司未按调解书约定的内容履行给付义务，刘艳向本院申请执行，本院于2017年12月6日作出（2016）黑0129执325号之三执行裁定书，查封了案涉房屋。2018年1月17日，案外人车延程向本院提出书面执行异议，要求解除对该房屋的查封。本院于2018年7月26日作出了（2018）黑0129执异4号执行裁定，驳回了车延程的异议请求。2018年8月2日，原告车延程要求解除对案涉房屋的查封诉至法院。另查明，1.原告车延程在执行异议审查时，提交了《商品房买卖合同书》、购房款收据、进户通知、进户装修注意事项、燃气使用说明书、燃气用户卡、燃气配套收据、售气票据2张、安全承诺书、完税证明、城市居民供用热合同、热力销售发票7张、专项维修基金票据、房屋平面图、物业费收据1张、物品发放明细。在案外人执行异议之诉环节，增加了延寿县人民法院（2018）黑0129执异4号执行裁定书、热力销售发票4张（减少3张）、哈尔滨精蓝测绘有限公司延寿分公司宗地图、哈尔滨精蓝测绘有限公司延寿分公司收据、证人赵某出庭作证；2.本院除在执行异议举示了的证据外，增加了《债权转让协议》、《债权转让确认书》、本院执行人员与刘艳、王梓铭所做的执行笔录、本院作出的（2016）黑0129执325号之十一、之十二号执行裁定书、延寿县不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》、延寿县不动产登记中心出具的说明、中国建设银行存款凭条两张。上述事实，有当事人陈述、交款收据、商品房买卖合同书、财务进账单、借据、欠据、电话录音、执行裁定书、证明、城市居民供用热合同、存款单据、债权转让协议书、债权转让确认书、执行笔录、不动产登记资料查询结果证明、中国建设银行存款凭条等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是：原告车延程是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告车延程与被告飞宇公司基于借贷关系，用案涉房屋进行了抵押，从原告车延程与被告飞宇公司法人侯国发电话录音的内容可以证实这一事实。另外，案外人陈进对被告飞宇公司享有的是债权，庭审中，没有证据证实被告飞宇公司委托陈进代其处理案涉房屋，即使处理，也未得到被告飞宇公司的追认，且原告车延程亦未缴纳全部房款，亦有其他可供居住的房产。同时，原告车延程在法院查封案涉房产之后，于同一天交纳了热费，缴纳的热费发生在两年以后，且原告车延程在案外人执行异议之诉审理中，增加了五组证据，显然不符合常理。所以，原告车延程与被告飞宇公司签订的商品房买卖合同，系基于原告车延程与被告飞宇公司借款抵债行为，实际上是以物抵债，目的是消灭原告车延程与被告飞宇公司之间的债权，而非单纯的房屋买卖关系，所以，原告车延程与被告飞宇公司之间的以物抵债，不能体现双方房屋买卖的真实意思表示，被告飞宇公司在答辩中也证实了这一点，以物抵债，只是被告履行债务的变通方式，不必然引起案涉房产权属的物权变动，并不形成优于其他债权的利益，破坏了平等受偿的原则，且案涉房屋未完成权属登记的变更手续，原告车延程只享有债权请求权，而非物权。故原告车延程主张与被告飞宇公司之间系商品房买卖合同关系不具有客观真实性，并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。所以，原告车延程提供的证据，不足以证实其享有足以排除强制执行的民事权益，原告车延程要求法院解除案涉房屋的理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告车延程的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告车延程承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  吴铁军人民陪审员  杜凤丽人民陪审员  侯佳亮二〇一九年七月二十九日书 记 员  刘伟楼