上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)初字第837号原告(反诉被告)上海赤岑企业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人陈琴。委托代理人范鲁阳，上海市三石律师事务所律师。被告(反诉原告)郑建荣，男，1971年3月30日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)周斌，男，1966年1月9日生，汉族，住址同上。原告上海赤岑企业投资管理有限公司诉被告郑建荣、周斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本案依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行���审理。原告委托代理人范鲁阳，两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海赤岑企业投资管理有限公司诉称，2009年6月16日原被告签订房屋租赁合同，由被告承租宝山区淞兴西路XXX号、204号、206号、208号房屋。后双方签订补充协议，约定将淞兴西路XXX号也出租给被告。合同履行中被告多次逾期支付租金及水电费，被告的行为违反了合同约定，故原告向法院起诉，要求1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告腾出宝山区淞兴西路202、204、206号、208号及332号的房屋，恢复原状并将房屋返还给原告；3、判令被告向原告支付自2013年1月至2014年3月31日租金人民币609,903.99元，以及自2014年4月1日起至被告实际搬离之日按月租金44,718元标准计算的房屋占用费；4、判令被告向原告支付2013年9月至2014年2月水电费87,818.32元，2014年3月至被告实际搬离之日的水电费据实计算；5、判令被告按同期银行贷款利率支付逾期付款利息(以606,399.99元为本金，自2014年1月1日起至实际付款日止)；被告郑建荣、周斌辩称并反诉称，欠原告房租的原因是系争房屋发生漏水，且至今还在漏水，致使有些房间不能使用，要求原告将系争房屋维修好，故不同意原告的诉请。反诉要求1、判令原告继续履行上海市宝山区淞兴西路202、204和206号房屋的房屋租赁合同；2、判令原告继续履行上海市宝山区淞兴西路XXX号房屋的补充协议；3、判令原告赔偿被告损失共计1,701,000元(202号房屋内9个房间严重漏水导致无法出租，每间房屋每月损失3,000元，从2010年1月1日起至2014年3月30日止，共51个月计1,377,000元；206号严重漏水导致损失按照每天50元，自2012年6月计算到2014年6月，计36,000元；332号房屋严重漏水导致损失按每天50元，4间房一个月是6,000元，自2010年4月份计算至2014年4月份，共计288,000元)；4、判令原告返还被告多收的水电费(按照租赁合同电费每度应为1.3元，水费每吨为4元，具体多收金额需要调查核实；5、被告给原告开具已收取的水电费发票。针对被告的反诉，原告辩称，被告拖欠很多租金，原告进行过催讨，故不同意继续履行合同。关于被告主张的赔偿损失，房屋确实存在渗水的情形，渗水的重要原因是被告的装修行为和新建了房屋，原告接到被告房屋渗水的通知以后，对于渗水的墙面进行了维修，但因为被告有新建，装修(包括管道铺设和空调安装)，故原告维修以后仍然存在渗水的情形。原告曾要求被告进行维修，相关费用原告同意支付，但是被告没有进行相关的维修工作，导致损失的扩大。对于损失的扩大部分，原告不承担责任。对于被告损失的计算方式，原告也不予认可。被告按照每月每间3,000元计算，没有依据，且受影响的房间数量也没有那么多。关于332号的租金，原告每年收取1万元租金。被告提出288,000元的诉请是完全出乎原告签订协议的预料，而且被告的损失也没有那么多。关于水电费，虽然房屋租赁合同上写明是电费每度1.3元，水费每吨4元，但是合同上明确可以按实进行调整，后因国家政策对水电费进行了调高，故原告也作相应调高，原告没有多收取水电费。关于水电费发票，由于原告是代收的，收取后再交给系争房屋的产权人，原告开具发票需要承担税费，故无法开具发票。综上不同意被告的反讼请求。经审理查明，2009年6月16日原被告签订房屋租赁合同，由被告承租宝山区淞兴西路XXX号、204号、206号、208号房屋(208号在合同中未注明，但实际也由被告承租)，用于经营浴室、足浴、棋牌，租金自2009年9月1日起算，第一年租金388,584元，第二年租金462,600元，第三年租金499,608元，第四年租金536,616元，第五年至第六年租金每年536,616元，第七年至第八年每年租金574,176元。合同第7.2条约定，电费每度1.30元，水费每吨4元(上述费用根据国家政策相应调整)，物业管理部门将抄表数和乙方应交付费用的清单于每月30日前交于乙方。乙方应于次月10日前到物业管理部门交纳上个月的水电费。乙方不得拖欠水电费，超过约定时间30天未缴纳的，按每日千分之五向甲方支付违约金。合同第10.3条约定，乙方逾期不支付租金累计超过30天的，一方有权解除合同，通知书送达时合同解除。违反合同的一方，给另一方造成损失的，还应赔偿相应损失。2009年12月13日双方签订补充协议，约定将淞兴西路XXX号底楼2间、二楼4间共计60平方米也出租给被告，每年租金1万元，租金一年一付，租期为2010年1月1日至2018年12月31日。每年租金在上一年到期提前5天支付。审理中，双方确认，被告共计支付租金1,588,312元，押金5万元。被告自2013年1月后开始欠租金，2013年9月起欠水电费。另原告提供水电费抄表数及调价文件，证明原告依据相关文件进行调价，原告自2009年12月起电费每度收取1.34元，2011年12月起每度1.4元，2014年2月起每度1.44元。水费自2013年10月起每吨5.4元。水电费数字抄到2014年6月。被告对抄表数无导议，但认为单价应按合同约定，对于原告调整的单价及文件不予认可。经法院到现场进行查看，202号登记处顶部、二楼走廊顶部、一楼厕所边的墙壁及九间客房的南面墙壁存在渗水现象，206号、208号饭店顶部存在渗水现象，332号楼上四间房间顶部存在渗水现象。另查明。被告将204号、206号、208号转租他人经营饭店等，332号楼上四间用于人员住宿。被告称202号在2009年12月份开始漏水，206号在2010年3月份之后开始漏水，332号在2010年4月份开始漏水。原告称2010年夏天被告第一次反映渗水，原告帮被告修理过，现在系争房屋如果是小雨不渗水，遇到大雨就会渗水。另被告称只要原告赔偿了其因漏水造成的损失，被告有能力支付所欠的租金。以上事实，有租赁合同、补充协议、租金收据、水电费收据、照片、录影资料、水电费调价文件、产权证及当事人陈述等证据为证，可以认定。本院认为，原被告签订的租赁合同及补充协议，合法有效，受法律保护，双方理应严格履行。现经查明，被告自2013年1月后开始欠租金，但由于原告出租的房屋存在渗水情况，虽然原告进行过修理，但由于房屋建造至今时间较长，比较老旧，故至今也未能彻底解决渗水问题，被告欠租金也情有可���。鉴于房屋的实际情况，且被告也表示在原告赔偿渗水造成的损失后，有能力支付所欠租金，要求继续履行合同，故目前原告要求解除合同，本院不予准许。关于原告主张的租金，根据合同约定，至2014年9月30日止被告共需支付租金2,506,406元(包括332号房屋2010年1月至2014年12月底的租金5万元)，扣除被告已支付的租金1,588,312元，被告共计欠原告2014年9月30日前租金918,094元。由于被告要求继续履行合同，故被告还应向原告支付2014年10月1日起至判决生效日止的租金(其中332号房屋2015年的租金可由原告在付款时间到期后另行主张，本案中不作处理)。关于原告主张的利息，由于房屋存在渗水，故原告主张的利息，本院不予采信。被告还应支付所欠的2014年6月前水电费104,597元。关于被告反诉主张的因渗水造成的损失问题，由于原告出租的房屋存在渗水情况，在一定程度上影响被��的使用经营。被告虽称2010年起房屋就存在渗水，但双方合同一直在履行，被告支付租金时也从未主张减少租金或赔偿经营损失，只是从2013年1月后欠租金，在双方发生诉讼中才提出了经营损失的主张，且在诉讼中也未就实际损失提供充分的证据予以佐证，故本院根据双方履行合同情况、被告经营状况，酌定由原告赔偿被告因渗水造成的经营损失15万元。关于被告主张的返还多收水电费一节，双方在合同中约定水电费按相关政策进行调整，根据原告提供的文件，可以证明有关部门对水电费进行过调整，故原告依据文件对水电费进行调高，并无不当，且被告在合同履行过程中也曾按调高的电费进行了支付，说明被告认可电费的调高，被告诉请缺乏依据，本院不予采纳。关于被告反诉主张的要求原告开具水电费发票，根据双方的交易习惯，原告一直开具水电费收据，被告���无异议，且原告也是从产权人处承租，水电费系按实结算后转交相关单位，故对此请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海赤岑企业投资管理有限公司与被告(反诉原告)郑建荣、周斌签订的租赁合同及补充协议继续履行；二、被告(反诉原告)郑建荣、周斌于本判决书生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海赤岑企业投资管理有限公司2014年9月30日前所欠租金918,094元；三、被告(反诉原告)郑建荣、周斌于本判决书生效之日起十日内，按每月租金44,718元支付原告(反诉被告)上海赤岑企业投资管理有限公司淞兴西路XXX号、204号、206号租金(自2014年10月1日起至判决生效日止)；四、被告(反诉原告)郑建荣、周斌于本判决书生效之日起十日内，支付原告(反诉被���)上海赤岑企业投资管理有限公司2014年6月前所欠水电费104,597元；五、原告(反诉被告)上海赤岑企业投资管理有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)郑建荣、周斌因渗水造成的经济损失15万元；六、原告(反诉被告)上海赤岑企业投资管理有限公司其余诉讼请求及被告(反诉原告)郑建荣、周斌的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为5,149.5元，由原被告各半负担。反诉案件受理费10,054元，由原告(反诉被告)负担1,650元，两被告(反诉原告)负担8,404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数��出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  戴筱岚二〇一四年九月二十四日书记员  王陈虎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。