江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1456号上诉人（原审被告）李其祥。委托代理人叶青，江苏太湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）常州市潘家轻质墙板厂，住所地江苏省常州市武进区雪堰镇曹家村。组织机构代码证：25087195-X。投资人袁同新，该公司厂长。委托代理人朱奇伟，江苏圣圆律师事务所律师。上诉人李其祥因与被上诉人常州市潘家轻质墙板厂（以下简称墙板厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2014）武前民初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审经审理查明，2010年12月21日，李其祥、墙板厂签订房屋租赁合同一份，合同约定墙板厂出租给李其祥的房屋为综合楼，房屋所占土地面积2000平方米，建筑面积约3850平方米，房屋整体四层、局部五层，为框架式建筑，租期为10年，从2011年3月8日起到2021年3月7日止，租金第一年为10万元，第二年为20万元，第三年为30万元，第四年为40万元，第五年为50万元，第六年开始每年为50万至合同期满，租金支付方式为合同签订后三日内一次性付清第一年租金即10万元，以后每年租金在当年租赁期开始前30天付清，先付后用，合同并约定了违约责任，李其祥逾期交纳租金的，则每逾期一日应向墙板厂支付日租金2倍的滞纳金，合同又对租赁期间的相关费用、房屋的转让与转租、免责条件、等作了约定，在其他约定中，双方约定墙板厂应确保李其祥的水电使用（费用按墙板厂所在地同类行业标准收取），并提供李其祥所需进出口通道。2012年3月7日，双方当事人签订补充协议一份，协议载明李其祥因停车及员工住房等用途而租用墙板厂的土地面积约3000平方米，员工住房约320平方米，总租金为每年6万元（包括土地税及规费），付款方式及违约责任仍按2010年12月21日所订主合同为依据，租用时间及其他条款按主合同执行。上述房屋租赁合同及补充协议订立后，墙板厂按约交付出租物，李其祥支付了第一年租金10万元。后李其祥未能按时支付租金。2014年1月14日，墙板厂向一审法院提起诉讼，要求李其祥支付所欠2012年1月1日至2013年12月31日租金62万元及所欠租金自2012年1月31日起至租金付清之日止按合同约定计算的逾期付款滞纳金（计算至2013年10月10日为1379495.32元）。李其祥辩称，一、不支付房租是因为墙板厂至今未按约定提供自来水，导致我无法经营；第二、由于租赁的房屋没有管网，不能进行污水处理，导致我无法进行工商登记。墙板厂如按约将自来水通到租赁的房屋内，我会支付相应租金。但租赁的房屋至今未能通水，故墙板厂所要求的2012、2013年的租金不能支付，租金应从通水开始时支付。关于滞纳金，明显过高，如法院支持租金，违约金也应按照银行同期利率计算。由于墙板厂一直未能通水，给我造成了极大的损失，前期装修投资达到一千多万元，我保留反诉的权利。一审中，为证明就自来水问题向墙板厂交涉过，李其祥提交了律师函一份。原审法院经审理后认为，双方当事人之间系租赁合同法律关系，合同订立后，墙板厂交付了出租物，李其祥未能按约按时支付租金，应承担相应的违约责任。双方约定的租期是从2011年3月8日起到2021年3月7日止，则第一年应该是从2011年3月8日到2012年3月7日，第二年则是从2012年3月8日起到2013年3月7日，第三年则是从2013年3月8日起到2014年3月7日，以此类推，墙板厂称李其祥所付的第一年租金10万元是2011年3月8日到2011年12月31日止，不能成立，现李其祥所欠的第二年、第三年的租金应该是从2012年3月8日起到2014年3月7日间的租金，其中第二年为26万元，第三年为36万元，合计62万元。根据合同，第二年的租金最迟应在2012年2月7日付清，而第三年的租金最迟应在2013年2月7日付清，李其祥未能按时支付，故应承担违约责任，按照合同约定应向墙板厂支付逾期支付租金的滞纳金，合同约定的标准为日租金的2倍，该违约金的约定明显过高，依法予以调整，逾期支付租金的滞纳金按银行同期贷款利率的130%计算利息，其中第二年的26万元从2012年2月8日起计算，第三年的36万元从2013年2月8日起计算。至于李其祥关于墙板厂未能提供自来水，故租金应从通水开始时支付的辩称意见，双方当事人虽在房屋租赁合同中约定墙板厂应确保李其祥的水电使用（费用按墙板厂所在地同类行业标准收取），但并未明确约定应由墙板厂向李其祥提供自来水，且李其祥在租赁墙板厂的房屋时，其对出租房屋的现状是清楚的。根据协议约定，在李其祥租赁期间所有相关费用包括工商、税务、用工、土地规费、经营等一切费用均由李其祥自负，自然也包括水费，李其祥要接通自来水，应该向供水部门申请，墙板厂仅负有协助的义务，故李其祥的上述抗辩意见，法院不予采纳。一审审理中，李其祥提供房屋租赁合同一份，其中载明租期为10年，自2011年5月8日起至2021年5月7日止，但因其未能提供原件，故对该证据不予采信。据此，原审判决：一、李其祥向墙板厂支付所欠2012年度（2012年3月8日起到2013年3月7日止）的租金26万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的130%承担该款自2012年2月8日起至判决确定的支付之日止的逾期付款利息，款于本判决生效之日起十日内给付完毕。二、李其祥向墙板厂支付所欠2013年度（2013年3月8日起到2014年3月7日止）的租金36万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的130%承担该款自2013年2月8日起至判决确定的支付之日止的逾期付款利息，款于本判决生效之日起十日内给付完毕。三、驳回墙板厂的其他诉讼请求。案件受理费22796元，由墙板厂负担14878元，由李其祥负担7918元。上诉人李其祥不服一审判决，向本院提起上诉称：一审查明墙板厂的出租房屋未接通自来水，仅有非法开采的深井水，但一审法院认为我方是清楚出租房屋没有接通自来水的状况，以此作为被上诉人不提供自来水的理由，该部分认定不恰当，事实上正是因为我方清楚这个情况才将水电部分约定在合同之中。一审法院认定合同中约定的“确保水电使用”并非是提供自来水，但是我方租赁房屋是为了开设宾馆，没有自来水无法营业。一审法院认为租赁期间相关费用由我方自负，自然包括水电费，我方应承担水费，但是，本案的关键并非是谁承担接水费用的问题，而是该房屋因为缺乏地下管网导致自来水无法接通，我个人是无法接通地下管网的。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人墙板厂辩称：上诉人以自来水问题作为不交房租的理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，请法院依法驳回上诉，维持原判。基于双方当事人对于原审查明的事实部分均未提出异议，本院依法予以确认。二审审理中，为查明涉案房屋是否符合开通自来水相关条件，本院依职权向江河港武水务（常州）有限公司进行了解，据反映，墙板厂所在的武进区雪堰镇曹家村的自来水地下管网相对比较完善，只要是合法建筑，都可在完成递交申请、完善材料、交纳费用等一系列手续后开通自来水。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，李其祥与墙板厂签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。墙板厂交付了租赁物，李其祥应按约交纳房屋租金。李其祥因为墙板厂没有接通自来水，不愿意交纳房屋租金。纵观本案事实，房屋租赁合同签订时间为2010年12月21日，但直至2013年11月15日，李其祥才就接通自来水的事宜向墙板厂发送律师函。对于在近三年时间内未向墙板厂主张权利的原因，李其祥陈述，租赁的房屋装修花了一年半时间，其中就只是井水，墙板厂一直说能够接到自来水，但是到2013年自来水公司明确没法接水。酒店也试营业了一段时间，但是时间不长。而墙板厂陈述，自来水未能接通，是上诉人的原因导致，上诉人想节省水费，而且也不想出自来水安装的接口费。房屋装修之后，李其祥的酒店也营业了很长一段时间，后来因为经营不善才导致现在状况。所谓的自来水问题根本就是李其祥拖欠房租的借口。经对双方当事人的陈述综合进行考量，李其祥对于事实的陈述与本案查核的情况存在不符，其在近三年的时间未就自来水的接通问题向墙板厂提出异议，且在第一份房屋租赁合同签订一年后，在对出租房屋的水电情况已有充分了解的情况下，又于2012年3月7日和墙板厂签订了补充协议，应视为对当时出租房屋状况的认可。故李其祥以自来水未接通为由而不缴纳房屋租金的抗辩主张，不能成立。综上，原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22796元，由上诉人李其祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  万扬飞审 判 员  奚 旭代理审判员  袁海燕二〇一四年九月三十日书 记 员  陈 娟