广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初2847号原告东莞市德益恒房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市南城街道石鼓社区莞太大道**嘉盛广场金街**铺，统一社会信用代码为91441900MA51BX5178。法定代表人曾丽玲。委托代理人潘玉梅，系广东格雷兄弟律师事务所律师。被告东莞市言信广告有限公司，住所地，住所地为广东省东莞市南城街道新城社区中心广场莞香文化休闲街****会信用代码为914419003149786692。法定代表人方彦艳。委托代理人刘铖杰，系广东华文律师事务所律师。第三人东莞市明德房地产经纪有限公司，住所地为广东，住所地为广东省东莞市大岭山镇杨屋村中心惠沁林山庄美林苑商铺A02代码为9144190056087964XT。法定代表人杨剑。第三人陈晓兰，女，汉族，1990年9月14日出生，住广东省雷州市，原告东莞市德益恒房地产中介有限公司诉被告东莞市言信广告有限公司、第三人东莞市明德房地产经纪有限公司、陈晓兰居间合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东莞市德益恒房地产中介有限公司的法定代表人曾丽玲及委托代理人潘玉梅，被告东莞市言信广告有限公司的委托代理人刘铖杰,第三人东莞市明德房地产经纪有限公司的法定代表人杨剑和第三人陈晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求:1.判令被告支付原告代理佣金32708元、现金奖3000元，合计35708元；2.判令被告支付原告延迟付款的利息，按中国人民银行同期贷款利率，以拖欠款项35708元为基数，自起诉之日起计至全部款项付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月20日，原告与被告签订《金地前海山推荐函》（下称《推荐函》，甲方系被告，乙方系原告），原告受被告委托进行“金地前海山”项目的分销，《推荐函》约定：（１）项目合作期：2018年10月8日至2018年12月8日；（2）代理费与现金奖：成交价×2%+3000元（现金奖）/套；（3）报备规则：原告通过项目报备群提前30天报备客户，报备信息7天有效；原告转介来访的客户自甲方指定确认人签署《转介客户登记表》确认为原告有效客户起15天内有效；（4）成效保护期：中介看房有效客户在带看当日起15个月内成交都为有效成交；（5）客户带看界定规则：客户分别由不同公司的销售人员接待并进行有效的客户登记，在有效期内，成交后以《认购书》上业主人名为准，此客户权属归属最先接待之销售人员所有；若《认购书》上业主姓名为多个的，则该客户权属于最先报备的销售人员所有；（6）被告应当在15个工作日给予原告结算现金奖，在收到结算资料及增值税发票后30个工作日完成结算。《推荐函》签订后，原告工作人员陈馨于2018年11月3日按照约定流程报备后，带客户第三人陈晓兰前往分销项目看楼，陈晓兰看中了分期项目4栋406号房屋（下称该房屋），双方谈了价格，并约定第二天即11月4日带其男朋友吴海祥前来看楼并签署《认购书》。11月4日上午，陈晓兰先让原告开车到长安接上其男朋友吴海祥到销售现场看房。原告按照约定的流程向被告报备吴海祥看楼资料，接到吴海祥到现场后，再次带领吴海祥看了样板房。正当准备要签订《认购书》时，陈晓兰和吴海祥突然说不买了，原告感到非常意外。事后，原告了解到，第三人陈晓兰和吴海祥就在11月4日下午签订了该房屋的《认购书》，他们是找了其他中介（第三人明德公司）购买了该房屋，因为该中介给他们返佣了。第三人陈晓兰和吴海祥是原告报备及带看在先的客户，被告及开发商的工作人员均有签字确认，第三人陈晓兰和吴海祥为原告的有效客户，按照原告与被告签订的《推荐函》，该业绩应该属于原告，被告应当将该客户的佣金及现金奖支付给原告，但是被告却拒绝支付。被告辩称，一、被告对所有的渠道公司、中介公司都是一视同仁，对因客户归属纠纷都是秉着客观、公正、公平的态度处理，绝不偏袒任何意见渠道公司、中介公司。二、被告根据明德公司提供的客户报备信息、转介客户登记表、认购书等相关资料，判定购房客户吴海祥归属于明德公司，符合推荐函规定的客户归属界定规则，具体表现：1、明德公司业务员殷鹏飞向被告提供了在微信群“金地前海山大粤网购房报备群”2018年11月4日购房客户吴海祥“吴先生，电话134××******”的报备信息以及转介客户登记表、认购书等证据资料足以认定购房客户吴海祥是明德公司推荐的客户，而原告并未提供购房客户吴海祥在微信群的报备信息，且购房客户吴海祥也没有在原告的带看下签署认购书，被告无法判定成交客户吴海祥属于原告的推介客户。2、依据推荐函客户带看界定规则第八项，结合第三人陈晓兰与吴海祥之间在购房时并非属于一家人的关系，因此按照该规则被告分别判定陈晓兰和吴海祥的归属，陈晓兰属于原告的客户。三、即使陈晓兰属于原告的客户，但后面还有一系列签署认购书、买卖合同的环节是无法确定的，陈晓兰即使属于有效客户，也不能保证最终成功与开发商签订买卖合同，最终成交。四、根据推荐函的代理费和现金结款细则，目前即使陈晓兰属于原告的有效客户，再假设最终法院判定吴海祥也属于原告的有效客户，被告还没有收到结算资料，即付款条件还未成就。因此被告并非向原告拒绝支付佣金或现金奖，而且被告也没有过错，请求法院驳回原告的诉请。第三人东莞市明德房地产经纪有限公司答辩称，第三人向被告正常报备客户吴海祥，带看并购买案涉房屋（金地前海山4栋706），整个流程都是第三人参与并协助办理，吴海祥应该属于第三人的归属。第三人陈晓兰答辩称，案涉房子不是其购买的，是吴海祥买的。确实是原告的中介在2018年11月3日带陈晓兰去看了案涉房产，但陈晓兰没有买，当时只有陈晓兰一个人去，吴海祥没有一起，在购房现场陈晓兰也没有签署任何的协议，当时陈晓兰与吴海祥是男女朋友关系。作为带看的辛苦费，陈晓兰在2018年11月4日中午12时多通过微信红包给了原告的中介200元，而且原告中介也收取了该微信红包。吴海祥购买房子有自主选择权，当时吴海祥觉得原告的服务态度一般，跟进不到位，而且去年吴海祥已经与明德公司的业务员比较熟悉，有过联系，陈晓兰是无法干涉的，所以最后吴海祥最终选择了明德公司。2018年11月4日中午12时陈晓兰约了吴海祥再去看了样品房，当时是原告的员工带看的，当时吴海祥并没有在售楼现场填任何资料，是直接去看样板房，看完后陈晓兰告诉原告的员工不买了，并且在12时30分左右给原告员工发了200元辛苦费。陈晓兰不清楚吴海祥具体办理购房手续，2018年12月11日陈晓兰与吴海祥已经领取了结婚证，是在吴海祥购房之后。明德公司一直都有向吴海祥推荐房源。2018年11月4日陈晓兰没有向原告的员工介绍吴海祥的身份。对原告的诉请没有其他的意见。当事人围绕原告的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据和事实如下：一、吴海祥是属于被告还是第三人明德地产的有效客户。原告主张2018年11月4日上午，原告的业务员陈馨向被告的员工陈耀荣通过微信报备，客户姓名“吴先生”、客户电话“138××******”，预计到访时间“2018年11月4日”等，被告的员工陈耀荣表示收到，并且报送到微信报备群里。随后原告的业务员带吴海祥和陈晓兰看了案涉楼盘，吴海祥于2018年11月4日下午签订了认购书，认购书上认购人是吴海祥和陈晓兰；陈晓兰通过银行转账的方式向开发商支付了20000元，转账备注上注明吴海祥购买四栋406房；2018年11月15日，吴海祥和陈晓兰向开发商办理了申请减名的手续，申请减名陈晓兰，保留吴海祥；因此吴海祥是属于原告的有效客户；在2018年11月4日当天吴海祥确实没有填写到转介客户登记表，那是因为当时带吴海祥和陈晓兰看了房之后，陈晓兰就表示不购买了，所以就不记得去填写转介客户登记表了，而且在下午五点多时曾向被告要求补签客户转介登记表，但是被告的工作人员不同意。明德公司主张，其在2018年11月4日下午13时55分左右向被告报备了吴海祥的信息，报备的吴海祥手机号码与其签订认购书的手机号码是一致的，吴海祥是在2018年11月4日下午签订了认购书，认购书上的认购方为吴海祥和陈晓兰，但陈晓兰的名字是吴海祥代签的，后续签订最终的买卖合同买受人只有吴海祥一人；因此吴海祥应该属于明德公司的有效客户。被告则主张，原告并没有带吴海祥到被告处填写转介客户登记表，而且原告报备的吴海祥手机号码与吴海祥最终成交时所填写的手机号码不一致，因此无法判断原告所主张的客户吴海祥与明德公司所登记的吴海祥是同一人；而明德公司在对吴海祥进行报备后，带吴海祥填写了转介客户登记表，带看了楼盘，最后签订了认购书；原告的有效客户陈晓兰在被告处进行了登记，也有转介客户登记表；在2018年11月4日下午，被告的现场驻场人员无法判断陈晓兰和吴海祥是同一批客户，以为是两批不同客户。陈晓兰表示，在2018年11月3日，其在原告的工作人员带看下看了案涉楼盘，当时其与吴海祥是男女朋友关系；2018年11月4日中午，原告的员工确实带陈晓兰和吴海祥去看了案涉楼盘的样板房，陈晓兰当时没有向原告的工作人员介绍吴海祥的身份，吴海祥当时并没有在售楼现场填写任何资料；看完样板房后，陈晓兰告知原告的工作人员其不购买案涉房屋，并向原告的工作人员支付了200元的辛苦费；陈晓兰和吴海祥是在2018年12月11日领取了结婚证；吴海祥购买房子有自主选择权，当时吴海祥觉得原告的服务态度一般，跟进不到位，而吴海祥在去年已经和明德公司的业务员比较熟悉，有过联系，因此吴海祥最终在2018年11月4日下午通过明德公司的业务员办理了购买案涉房屋的手续，当时办理相关手续时陈晓兰并不在销售现场；案涉房屋并非是陈晓兰购买的，而是吴海祥购买的。二、陈晓兰在案涉房屋的认购书后所办理的减名手续的效力。陈晓兰表示，吴海祥在2018年11月4日签订认购书时，身上并没有现金；陈晓兰也不在现场，于是吴海祥是向陈晓兰借款20000元用于支付案涉定金，因此是陈晓兰在开发商的工作人员陈满全的指导下通过银行转账的方式直接向开发商支付定金；当时陈满全告知陈晓兰，谁转账付款，购房合同上就写谁的名字，这是规则，以后可以进行减名，因此认购书上陈晓兰的名字是由吴海祥代签的；陈晓兰当时由于其他在碧桂园的房屋的退房手续无法及时办理，因此无法购买案涉房产；陈晓兰确实是在2018年11月15日向开发商办理了申请减名的手续。原告主张，吴海祥和陈晓兰联名购买案涉房屋，随后陈晓兰办理了减名手续，依据推荐函中客户带看界定规则第10点的约定，应当可以获得案涉的代理费和现金奖。被告则主张其从来没有收到原告或者明德公司提出的减名申请，其不清楚减名的事情。本院认为，本案为居间合同纠纷。原、被告之前所签订的《金地前海山推荐函》是双方的真实意思表示，对原被告双方均有约束力，原被告双方应该按照该推荐函的约定履行各自的权利义务。首先，关于吴海祥是否为原告的有效客户的问题。根据在庭审时查明的内容可知，在2018年11月4日时，吴海祥和陈晓兰并非是夫妻关系，而原告虽然向被告报备了吴海祥的信息，但是并没有填写推荐函中所约定的转介客户登记表，因此根据推荐函的约定，并不能认定吴海祥属于原告的有效客户。其次，关于陈晓兰的减名行为的效力问题。陈晓兰在认购书后所办理的减名手续，原告并没有提供证据证明系向被告提出的申请，并且征得被告的同意，结合原告在庭审也表示陈晓兰和吴海祥是向开发商申请办理的减名手续，被告亦不确认原告有向其提出过关于陈晓兰减名申请的情况下。故陈晓兰的减名行为并不符合推荐函客户带看界定规则第10点中关于减名的约定。最后，关于原告是否可以获得代理费和现金奖的问题。根据庭审查明可知，吴海祥和陈晓兰是在2018年11月4日中午在原告的带看下看了案涉的楼盘，而2018年11月4日下午，吴海祥确实是以吴海祥和陈晓兰两人的名义签订案涉认购书。因此确实是原告带看在先，被告对于重复带客及后续认购签约问题未尽审慎注意义务，存在过错，不能免除其向原告支付代理费及现金奖的义务。而对于明德公司，其应该在接待客户前应该根据行业惯例询问所接待客户之前的到访情况以及接待人员情况，只有在大家都共同遵守行业规则的情况下，才能让整个行业有更好的发展。故根据推荐函客户带看界定规则第10点中关于联名名义认购该项目物业的约定，被告应向原告支付代理费32708元和现金奖3000元。由于各方对于案涉客户的界定存在异议，也没有证据证明被告故意不向原告支付上述款项，故原告诉请被告迟延付款利息没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市言信广告有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市德益恒房地产中介有限公司支付代理费32708元和现金奖3000元；二、驳回原告东莞市德益恒房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692.7元，原告东莞市德益恒房地产中介有限公司已预缴，由被告东莞市言信广告有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  柯 颖审 判 员  钟丽清人民陪审员  李晓力二〇一九年七月三十一日书 记 员  郑佳颖刘海昕