广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初16276号原告：刘树权，男，1974年5月2日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：何礼俊，系广东桂顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仲平，系广东桂顺律师事务所律师。被告：聂中云，男，1979年8月23日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：雷喜文，系广东帅毅律师事务所律师。原告刘树权与被告聂中云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘树权及其委托诉讼代理人何礼俊、张仲平，被告聂中云及其委托诉讼代理人雷喜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《补充协议》；2.被告立即向原告返还购房款600000元；3.被告向原告支付逾期还款的违约金227600元（按转让总价款1138000元的20%计算）；4.被告向原告支付律师费50000元。第一次庭审后，原告变更诉讼请求为：1.被告立即向原告偿还借款本金700000元；2.被告向原告支付逾期还款的违约金（以700000元为基数，按月息2%从2018年9月30日起计算至实际清偿之日止，暂计至2019年2月27日为70000元）。事实和理由：2018年3月27日，原告与被告签订房屋买卖合同补充协议，约定被告以1138000元的价格将位于中山市出售给原告，并约定若被告因和前一任业主之间的任何纠纷导致房产不能过户到原告名下，原告有权解除合同并要求被告支付转让总价款20%的违约金。现因前一任业主名下的涉案房屋被案外人查封，导致不能办理过户手续，原告和被告签订补充协议的合同目的不能实现，原告依据合同享有解除权并有权按照合同约定要求被告支付转让总价款20%的违约金及律师费、查档费、诉讼费等全部费用。现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，望依法支持原告全部诉讼请求。后原告变更事实和理由：在（2018）粤2072民初16276号案件的审理过程中，原告发现尚有被告于2018年7月31日出具的借条一张，双方已经将之前的买卖合同关系转华成现有的民间借贷关系。该借条约定了借款本金为70万元，最后还款期限为2018年9月30日，逾期还款月息按2%计算。据此，原告变更本案的诉讼请求。被告辩称，一、实际上原告只支付被告55万元的购房款，原告没有按合同约定支付60万元的购房款，原告分多次转账，所以被告在未查账的情况下，以为原告已经按约支付了60万元购房款。在起诉之前双方已经在沟通解除合同，被告写了一份70万元的欠条给原告，双方就此解除购房合同，但实际上原告违约未足额支付购房款。在写欠条时，被告没查档，也没有收到60万元，当时不知道被告违反了合同约定，后来原告一直找被告，所以被告才出具了欠条给原告；二、被告不同意原告将本案的法律关系变更为民间借贷关系，双方实际是发生房屋买卖合同关系，原告支付的也是购房款，双方不存在任何民间借贷关系，借条并非双方真实意见表示，不能作为本案定案依据。原告应以房屋买卖合同关系重新起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：2017年5月19日，黄**生作为卖方与作为买方的被告聂中云签订《房地产买卖合同》，上述合同主要约定：一、卖方拟转让房地产（以下称该房地产）位于中山市，备案号ＨＴＮxxx24，房地产用途为住宅，登记建筑面积为116.74平方米;二、该房地产转让总价款为人民币80万元。合同还约定了其他事项2018年3月27日，被告聂中云作为卖方与作为买方的原告刘树权签订了《补充协议》，协议主要约定：买卖双方于2018年3月15日签订中山市的买卖合同，现因双方约定的条款和原合同不符，故拟定如下补充协议，原签订的条款和本协议条款不一致的以本协议为准。现卖方以总价格人民币1138000元（包括交易中产生的一切费用）将房产卖给买方。订金60万元在2018年4月5日付清，否则合同无效。一、卖方承诺自身及家庭除房贷外无任何外债欠款，如因卖方原因导致不能过户到买方名下，则视为违约承担买卖合同的违约责任；二、若卖方因和前一业主之间的任何纠纷导致房产不能过户到买方名下，买方有权解除合同，并要求违约方支付转让总价款20%违约金；三、卖方应在签订此协议起3个月内加急出得该物业的不动产权证，取得不动产权立即与买方办理房产过户至买方名下，不得借故拖延，否则视为违约。上述《补充协议》由原告刘树权和被告聂中云各持一份，后原告刘树权持有的《补充协议》有关订金支付期间手动变更为“2018年6月5日前付完”。之后，原告刘树权于2018年4月28日、24日通过银行转账方式分别向被告聂中云支付了50000元、150000元。刘树权委托其妻子黄海涛通过支付宝或银行转账方式于2018年3月1日、3月21日、4月3日、4月20日向聂中云支付100000元、150000元、80000元、20000元。截止2018年4月20日，刘树权通过转账方式共向被告聂中云付款55万元。2018年7月31日，被告聂中云向原告刘树权出具了借条。上述借条载明：聂中云于2018年7月30日向刘树权借到现金人民币柒拾万元正，到2018年9月30日前归还本金柒拾万元正，逾期按月息二分计息。（备注：60万元系海伦湾房款，10万元系违约金，签的买卖合同无效）。2018年11月8日，被告聂中云向原告刘树权转账了5万元。原告刘树权确认收到上述款项，但其认为5万元是被告聂中云向其偿还因逾期还款的违约利息。2019年4月30日，原告向被告聂中云出具了收条一份，载明：今收到聂中云交来支票一张金额柒万捌仟玖佰柒拾捌元正，票号：41275992，支票日期2019.8.10，以到账金额为准，收款日期2019年8月10日，支票开票人中山市小榄镇卓辉电子厂。另查，中山市不动产登记资料查询结果显示，坐落于东凤镇××房（备案合同号ＨＴＮxxx24）的权利人为黄**生。该房产于2016年1月19日为中国邮政储蓄银行股份有限公司中山分行办理抵押权登记。2018年4月18日，该房产被佛山市顺德区人民法院查封，查封文件为（2018）粤0606民初6153号，查封起止期限为2018年4月18日至2021年4月18日。2018年7月24日，该房产被中山市第一人民法院轮候查封，查封文件为（2018）粤2071民初13306号，查封起止期限为2018年7月24日至2021年7月24日。2018年7月20日，被告聂中云就其与黄**生房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，本院于2019年4月26日出具判决，判决：一、解除原告聂中云与被告黄**生于2017年5月19日、2017年5月22日分别签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》；二、被告黄**生于本判决生效之日起三日内向原告聂中云返还房价款196900元并支付违约金160000元；三、被告黄**生于本判决生效之日起三日内向原告聂中云支付律师费10000元。庭审中，原告刘树权称：一、60万元的房款是其通过转账支付55万元，另外5万元是原告委托被告聂中云代为收到原告供应商所欠原告的货款，被告聂中云在代为收取款项后尚有7万多元未返还给原告，所以双方在签订房屋买卖合同时，口头约定将该7万元代收的货款作价5万元购房款。后来被告向原告出具了借条，我方认为双方已经转化为民间借贷关系，另外因为被告不确认5万元货款的事实，我方将第一项诉讼请求变更为65万元，即55万元房款加上10万元违约金；二、违约金10万元是双方协商出来的数额，并不是按合同约定的20%计算的；三、因为被告违约造成我方的损失有我方无法购买涉案房屋，已付的购房款被告亦未返还，还有诉讼费用的支出。四、补充协议中手写改动的字样是原告修改的，是我方要求改动的，指模也是我方的；五、原告确认被告于2018年11月8日已经偿还了5万元，但应用于偿还逾期还款利息。对于金额为78978元的支票，原告是收到该支票，但是款项还没收到，该支票并未到出票日期。被告聂中云称：一、其确认收到原告转账的55万元，不确认另外5万元，该5万元是双方签订房屋买卖合同前，原告的供应商转账给被告的，但双方没有约定过将5万元转为房款；二、当时因为工作忙，原告一直找被告称不要房，我说就当作朋友赔付原告10万元，不是双方协商出来的，但是因为在房屋买卖的过程中，我方没有违约在先，因此借条上的违约金是无效的；三、被告已经偿还了5万元，且已经向原告交付了一张78978元的支票；四、借条中约定的10万元违约金过高，不符合法律规定，被告亦不同意支付违约金。因为原告没有按双方补充协议的约定在2018年4月5日前付清所有购房款，从原告的转账记录可知，原告交付款项已经超出约定的时间，且被告在买卖房屋时已经明确告知涉案房屋没有办理房产证，涉案房屋是在2018年5月下旬才被法院查封，若原告没有违约，上述房产已经顺利过户。在本案中，被告也是受害者，也遭受了重大损失。在双方都存在违约的情况下，应相互抵销双方的违约责任。对于法院询问双方，补充协议手写的是“4月5日付清还是6月5日付清”，原告在第一次庭审时称：“当时签订协议时约定付款时间是2018年4月5日，后来双方协商同意顺延两个月至2018年6月5日。”原告在第三次庭审时却称：“具体时间记不清楚了。”被告却称：“双方约定的是2018年4月5日，我方没有同意将付款日期顺延。”本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第十五条第一款的规定“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”虽然原、被告签订了借条，但双方的基础法律关系是房屋买卖合同纠纷，为此，本案仍需就双方的房屋买卖合同关系进行审理。对于双方的房屋买卖合同纠纷，现原、被告均确认原告已向被告聂中云通过转账支付了购房款55万元，后双方解除房屋买卖合同关系，被告聂中云同意向原告返还购房款55万元及支付10万元违约金，并出具了借条确认欠款金额，为此，被告应按借条约定向原告支付购房款55万元及违约金10万元。对于被告辩解其未查账而出具借条，原告违约在先，违约金不应支付及原告亦存在过错，违约金过高等主张，一方面，虽双方在《补充协议》中约定“原告未按约支付订金60万元，否则合同无效”，但原告已按《补充协议》支付了大部分的订金55万元，被告一直未提出异议，且涉案坐落于东凤镇××房于2018年4月18日被佛山市顺德区人民法院查封，故相应的购房款被告理应退还。另一方面，在双方就房屋买卖合同纠纷协商过程中，被告一直未予主张原告存在过错，且签订借条同意向原告支付因双方房屋买卖合同纠纷导致的违约金10万元，且庭审中被告亦称因为原告不要房了，所以其同意向原告支付10万元违约金才出具了借条。故被告作为完全民事行为能力人，其理应知道签订借条同意向原告支付10万元违约金的法律后果。另外，对于被告主张原告亦存在过错，过错相抵，违约金过高的问题，违约金10万元并未超过双方在《补充协议》中的违约金数额，被告主张过高，没有依据。综上，本院对被告的辩解不予采纳。对于被告已偿还的款项问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第三十条的规定“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”被告于2018年11月8日向原告偿还的5万元，因为原、被告在解除房屋买卖合同关系并签订借条时，双方已经约定了被告向原告支付10万元违约金，在2018年11月8日，双方约定了违约金的前提下，且该10万元违约金尚未抵扣完毕按购房款55万元按月息2%计算的逾期还款利息，为此，上述5万元理应抵扣购房款本金。对于被告主张的支票款78978元，虽上述支票被告已经交付至原告，但该支票的出票日期为2019年8月10日，支票尚未到承兑期限，款项未实际支付，故上述款项应在原告收到后才予以抵扣或原、被告可另案处理。同理，对于原告主张的违约还款违约金应以被告尚欠购房款本金余额为基数，分段计算。其中以55万元为本金自2018年10月1日起按月息2%计算至2018年11月8日止，以50万元为基数自2018年10月9日起按月息2%计算至清偿之日止，扣除被告已主张的10万元违约金。对于原告超出上述金额的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第十五条、第三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告聂中云于本判决生效之日起七日内向原告支付款项60万元（即购房款50万元及违约金10万元）；二、被告聂中云于本判决生效之日起七日内向原告刘树权支付逾期还款违约金（其中以55万元为本金自2018年10月1日起按月息2%计算至2018年11月8日止，以50万元为基数自2018年10月9日起按月息2%计算至清偿之日止，扣除被告已主张的10万元违约金）；三、驳回原告刘树权的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11500元，诉保费4908元，合计16408元，由原告刘树权承担6408元，由被告聂中云负担10000元(该款原告已预交，被告于上述付款期限内径付原告，本院不另行收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  唐 成审判员  高嘉敏二〇一九年七月二十六日书记员  杨明山邓小玮