沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0112民初417号原告丁学凯，男，汉族，无业，住吉林省梅河口市吉乐乡。原告万慧，女，汉族，无业，住沈阳市大东区。二原告委托代理人刘洋，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告益华集团（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新明街1号。法定代表人吴家雄，系该公司董事长。委托代理人叶清，系辽宁华轩律师事务所律师。委托代理人张侃侃，女，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。原告万慧、丁学凯与被告益华集团（沈阳）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，于2015年7月27日作出[2015]浑南民二初字第1281号民事判决书，原告万慧、丁学凯不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2015年9月16日作出[2015]沈中民二终字第2204号民事裁定书，裁定将本案发回本院重审。本院于2016年1月6日重新受理此案，依法由本院审判员朱波担任审判长，与代理审判员田琳琳、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人刘洋，被告委托代理人叶清、张侃侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求法院判令被告向原告支付延迟交房违约金18770元（暂计算自2014年9月1日至2015年5月11日，余款计算至被告交付合格房屋时止）；2、请求法院判令被告承担诉讼费用。被告辩称：一、原告已经确认收房，原告已签署业主物品签收记录、承诺书、业主入住验房表、签收的B钥匙等房屋验收文件并且本人确认该房屋，符合购房合同约定的交房各项条件，被告认为原告此行为视为对房屋质量及各项设施的认可和接受，交房行为成立；二、园区现已铺设水、电管线，具备供暖条件，完全符合入住条件，此外电梯与消防设备均没有问题，不存在原告称的没有水电、无法供暖、电梯无法使用存在安全隐患等情形；三、被告在原告未缴纳公共维修基金的情况下，与原告进行了商品房交接，该行为也已经得到了原告签字确认，交房手续也已经履行完毕，同时被告自行出资购置了相关设备，为原告免费供应水电及采暖，完全符合入住条件，原告也确实使用了被告的水电及供暖设备，既然交房手续已经办理，且满足入住条件则原告主张不能成立，其请求逾期交房违约金的行为也就当然不应得到支持；四、瑕疵交付和不予交付是两个不同的概念，区别在于是否已经实际交付，原告可以对房屋提出异议，但其实际占有并使用房屋后仍称未交房显然与事实不符，原告不能在主张瑕疵交付违约的同时还要求被告承担不予交付的违约责任；五、司法解释明确规定对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，原告签署交房手续并领取钥匙，房屋的实际控制权已经转移到原告处，应视为房屋的交付使用。综上所述，被告请贵院驳回原告诉讼请求，保护被告合法权益。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，用以证明原告购买被告开发建设的益华御才湾项目商品房一套；合同第8条、第11条及第14条约定了被告向原告交房期限和房屋应具备的交房条件；合同第9条约定了逾期交房的违约责任；原被告双方其他权利义务关系。被告对该证据没有异议。2、销售不动产统一发票一份，用以证明原告已经依照合同约定，全额支付了购房款被告对该证据没有异议。3、照片（26张）,用以证明该商品房没有通水，没有通电，无法供暖，电梯不能使用，不具备基本生活条件；没有配置消防设施设备，存在安全隐患，不符合合同约定的交房条件被告对真实性有异议，不能证明拍摄时间，且照片所反映的内容与实际情况不符，其中的截图，供热公司与被告存在利害关系，在被告与其签订的合同关系中违约方，且所述与事实不符，故证据的真实性及证据形式均有异议。4、录音材料一份，用以证明该商品房目前不能达到合同约定的交房条件的责任在被告，原告多次找到被告要求解决供水，供电、供暖及电梯等问题，按照合同约定交付合格商品房，就违约金问题向被告主张过权利，被告认可目前未交付符合条件的商品房这一事实，并不回避违约责任问题；被告对真实性有异议，录音中刘经理和电梯商身份无法确认对话无法听清，且所谓刘经理所作出的答复不能代表被告真实意思表示。5、民心网投诉照片一份，用以证明行政机关已经确认了该房屋没有经过竣工验收程序，已经对被告下达了整改通知书，被告违规交房。被告对真实性、证明内容有异议，该证据不能证明证据来源，其次，该问题是由沈阳浑南区政府办对其作出的回复，不能证明被告所交付的房屋有瑕疵，同时该回复已经明确说明后续问题由法律部门介入，超出民心网受理范围，可见该答复能说明所反映问题并不在其能答复的职权范围内，该诉求没有应出所诉求问题与本案以及案涉房屋及原告有任何关联。被告为支持其主张，向法庭提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，用以证明原、被告之间存在商品房买卖关系。原告对该证据没有异议。2、业主临时管理规约、原告万慧身份证复印件、打压试水证明、业主与常住人联系档案、业主物品签收记录（领取A钥匙1把）、业主入住验房表、装饰装修管理服务协议及注册登记表、装修管理防火责任书、治安消防安全责任书、业主入住收费单、收条（收到2号楼x号钥匙包6把）各一份，用以证明原告已经接收认可并且实际使用了案涉房屋，被告已经履行了房屋交付义务。原告质对真实性暂时无法确定。因为被告公司经理刘凯诚已经承诺签署的任何手续均不作为正式交房手续之用，所以被告提供的该组证据中所记载的内容及交房时间均不作为最终满足合同约定的交房时间及交房条件。被告作为房地产开发企业，与原告相比更加应该知道房屋应该在竣工验收合格之后才能交付，在涉案房屋根本没有经过验收程序的情况下，就向原告移交房屋，并且现在主张交房完毕，有更大的过错，应该承担违约责任。3、供水、供电、供热合同三份及发票五张，证明被告自费购置了供热水电及采暖设备以满足原告的实际需求。原告对真实性有异议，原告该三份证据的当事人也未参与该合同的签订，无法判断真实性，且该工程内容为设备的安装调试，与供水、供电无关；按照合同规定和国家地方行政法规的相关规定，住宅的供电及供水均应由当地市政管理部门来完成并由上述部门验收确认，这也是房屋竣工备案表的一个重要环节，不能因为该三份合同就免除被告合同的义务及法定义务。根据供电营业规则第12条的规定，对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电可供给临时电源，临时用电期除经供电企业准许外，一般不得超过6个月，可见临时供电仅针对的是非永久性用电群体，并不包括普通商品住宅，而且一般不得超过6个月。4、照片十三张，用以证明电梯、消防等设施可以正常使用，原告可以照常使用，也证明原告已经入住及已经使用被告提供的供暖、水电及供暖锅炉。原告对真实性没有异议，不能客观的反映该商品房及相关设施设备的现状，电梯是特种设备，在交付时需要相关部门检验合格使用，并且按照使用年限进行年检，并非是可以使用就代表交付合格，其他的关于供电、供水恰好证明目前的现状不符合合同约定的交房条件。5、供热管道建设合同及相关发票，证明供暖管道建设问题并非被告责任，而是热力公司违约在先。原告对合同真实性无法判断，虽然合同已经签订，但原告目前仍未享受到供暖，且付款情况说明是由被告单方出具，没有被告盖章且没有提及浑南热力公司违约事宜，浑南热力公司也未确认其违约，即使有违约行为，被告也应积极与其协调解决，不能将此理由作为抗辩不能交付合格商品房的理由，原告提交的民心截图时间是2014年10月14日，表明是因开发商联网工程未完毕而无法供暖，但该费用合同签订于2012年8月20日，两年多的时间内，被告仍未将供暖事宜解决完毕，可见被告怠于行使自己的权利，该交房延期的责任在被告。6、合同四份，确认单一份，用以证明被告园区现在已可以向业主提供正式的水、电、煤气及供暖，且被告已支付相应的款项。原告对真实性无法判断，这些合同虽然已经签订，但并没有实际履行，原告目前未享受到市政供水、供电和燃气，关于付款，仅仅是购买电表的费用，并非是实际履行水务挂网的费用。7、物业费、垃圾清运费、水电费收据各一份，用以证明原、被告已实际履行了交房手续。原告对真实性没有异议，确实缴纳了这些费用，但当时只是说预收，原告让被告出具发票，他们称没有物业，就开具不了。经审理查明，原告与被告于2014年2月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区某街x号，建筑面积为134.36平方米的房屋一处，房屋总价款744855元。合同第八条约定，被告应于2014年8月31日前将符合单体验收合格的商品房交付原告使用。如买受人未及时交付全额购房款或未按要求缴纳公共维修基金的，出卖人可以据实予以延期。合同第十四条约定，被告承诺水、电于原告入住时开通；供暖及煤气开栓按照相关市政配套单位与被告签订的供应时间为准。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，即逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，原告于2014年9月16日签署了《业主临时管理公约》、《业主入住验房表》、《打压试水证明》、《装饰装修管理服务协议》、《装饰装修部位注册登记表》、《消防安全协议》、《业主物品签收记录》、《业主治安、消防安全责任书》、《业主入住收费单》共九份接收房屋入住手续。其中《业主物品签收记录》载明原告领取了装修时使用的A钥匙。原告在领取A钥匙时，被告向原告房屋提供了临时水、电、采暖设施。原告在接收房屋后对房屋进行了装修。并于2015年2月10日领取B钥匙六把。因被告与施工单位存在纠纷，涉案房屋至今尚未取得验收相关手续。现原告以被告交付的房屋不符合入住标准，没有正式通电、水，电梯无法使用，消防未经验收合格等理由，要求被告支付逾期交房违约金。另查明，原告已交纳物业费、水电费、垃圾清运费等相关费用，但收据上均注明“预交”。原告至今尚未缴纳公共维修基金，2014年-2015年度采暖期间，涉案房屋系通过独立的电锅炉进行的供热。再查明，房屋至今已通正式水、电、采暖。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第八条明确约定，被告应当在2014年8月31日前向原告交付单体验收合格的房屋。被告没有证据证明其在2014年8月31日前通知原告交付房屋，故应当认定被告交付房屋的时间和原告接收房屋的时间是双方办理房屋交接手续的时间，即2014年9月16日。故根据合同约定，被告于2014年9月16日交付房屋的行为已构成违约，原告有权要求被告承担从2014年9月1日起至2014年9月16日止的逾期交房违约责任，按照原告已支付房款的日万分之一计算违约金为744855元×0.0001×16天＝1191.77元。关于原告称被告2014年9月16日交房时承诺此次交房不是正式交房，原告仅领取装修时使用的A钥匙，没有领取正式的B钥匙，因此原告没有实际接收房屋的抗辩事由，本院认为，原告领取装修钥匙，并且在接收房屋的相关手续上签字确认，说明原告有接收房屋的意愿并实施了实际行为，因此对于原告称没有实际接收房屋的抗辩理由，本院不予采信。对于原告称领取装修钥匙时房屋不符合交房条件，因此被告应当承担逾期交房的违约责任的主张，本院认为，原告在领取装修钥匙时，明知房屋水、电、供暖等基础设施和公共配套建筑运行有不完备之处，不符合房屋交付条件，仍然接收房屋，说明原告对交付条件是认可的，况且交付房屋时被告提供了临时水、电及采暖设施，满足房屋基本使用功能。因此原告接收房屋的实际行为变更了合同约定的交付条件。因此，被告对于原告接收房屋之后，即2014年9月16日之后不应当承担逾期交房的违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条一款、第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳益华集团（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告万慧、丁学凯支付逾期交房违约金1191.77元；二、驳回原告万慧、丁学凯其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269元，其中由原告万慧、丁学凯承担219元、被告沈阳益华集团（沈阳）房地产开发有限公司承担50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费269元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱 波代理审判员  田琳琳人民陪审员  金 丽二〇一六年四月二十二日书 记 员  沈 晴本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。