新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2323民初251号 原告：蔺斌，男，1965年8月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人：吴靖，新疆新靖律师事务所律师。 被告：呼图壁县瑞龙宾馆，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 经营者：周文广，男，1972年8月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人：张婷，女，该公司员工。 原告蔺斌与被告呼图壁县瑞龙宾馆（以下简称瑞龙宾馆）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，因案件争议较大，依法转为普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告蔺斌及其委托诉讼代理人吴靖、被告瑞龙宾馆的经营者周文广、委托诉讼代理人张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔺斌向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告签订的《房产（摊位）转让合同》；2、判令被告立即向原告返还购房款506161元，并支付利息200439.76元（506161元×12‰×33个月），合计706600.76元；3、判令被告立即向原告返还办理房产证各项费用合计26784.65元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告签订的《房产（摊位）转让合同》无效；2、判令被告立即向原告返还购房款506161元，并支付自2016年5月9日至2019年2月8日的利息200439.76元（506161元×12‰/月×33个月），合计706600.76元；3、判令被告支付赔偿金506161元；4、判令被告向原告返还办理房产证各项费用合计26784.65元。事实与理由：原、被告于2015年2月9日签订《房产（摊位）转让合同》一份，协议约定：被告将其位于××县房屋出售给原告，房屋出售总价款506161元，并且被告于原告付清房款后一年内为原告办理完成房屋所有权证。合同签订后，原告按照协议约定向被告付清上述房屋款项。但是被告至今未按照协议约定为原告办理好房屋所有权证。根据合同第5.1条：被告不能按照约定期限为原告办理完成房屋产权登记逾期超过90日的，原告有权要求退还房屋，并且被告须按照其已收房款和占用期间月利率12‰向原告支付利息。鉴于被告至今未按照合同要求为原告办理完成房屋产权证，经了解被告不具有本案争议商品房开发资质，基于被告开发销售行为及法律规定内容，现原告确认原、被告签订的《房产（摊位）转让合同》无效，由被告向原告退还已缴纳的房款506161元并支付已付房款占用期间利息200439.76元，并支付购房款一倍的赔偿责任。 被告瑞龙宾馆辩称，原告的诉讼请求不能成立。原、被告签订的《房产（摊位）转让合同》有效，被告与成森公司解除合同后，取得自建自销房屋的资格，有房管局、税务局、工商局认可，瑞龙宾馆有销售不动产的资质。原、被告签订的《房产（摊位）转让合同》不存在合同无效的法定情形，不同意向原告返还购房款，也不同意支付相应利息。原告依据无效合同主张返还购房款及利息和一倍的赔偿款，除返还购房款符合法律规定外，其余两项诉讼请求均无法律依据，也不应返还。根据合同法第五十六条、五十八条，原告主张合同无效只能向原告返还购房款，而被告已经向原告开具了不动产销售发票，就不能再向原告返还购房款。办理不动产登记证由被告配合原告办理，费用26784.65用于交纳办理不动产登记证的税费，所以不予退还。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交房产（摊位）转让合同一份，证明原、被告双方存在房产买卖关系，被告开发房产出售给原告，房屋的价格、位置及双方对转让合同条款的约定。 经质证，被告瑞龙宾馆对该合同的真实性、合法性认可，关联性不认可，对原告所说被告开发房产不认可，被告是接管成森公司开发的房产的善后工作，出售给原告的房屋是被告自建自销的，是经过呼图壁县政府研究决定，属于瑞龙宾馆自建房。因被告对该合同的真实性、合法性认可，本院对该合同的真实性、合法性予以确认。 2、原告提交商铺租赁合同一份、收款收据5张，证明原告共计向被告支付购房款506161元，已经按照合同支付完毕。 经质证，被告对商铺租赁合同及收款收据的真实性、合法性认可，关联性不认可，原告分五次向被告支付购房款469011元，租金冲抵房款37150元，共支付了购房款506161元，瑞龙宾馆已经给原告开具了506161元的购房发票。被告和成森公司合作开发的是1号楼，原告在成森公司购买的房屋是2-3号楼，在房产（摊位）转让合同中载明原告购买的房屋是××楼摊位房屋，2-3号楼是被告自建的。原告购买楼房时瑞龙宾馆已经与成森公司解除了合作开发协议，所以被告和成森公司就向原告发函告知原告合同无效，经原告同意，由成森公司将房款转给被告瑞龙宾馆，并由瑞龙宾馆与原告重新签订房产（摊位）转让合同。因被告该组证据的真实性、合法性认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。 3、原告提交收据1张，证明被告收取原告办证费用26784.65元，要求被告予以退还。 经质证，被告对收据的真实性、合法性、关联性均认可，这是办理不动产证的费用，办证使用的费用多退少补，今后办证费用的标准不一样，因为以前收取的是办理土地使用权证和房产证的费用，但是现在两证合一，办理的是不动产登记证，所以费用可能会不一致。因被告对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，本院对证据的效力予以确认。 4、原告提交2016年4月18日通知一份，证明被告商品房买卖合同的合同相对人是瑞龙宾馆，被告主体适格；原告购买的房屋是被告瑞龙宾馆的商业开发项目，瑞龙宾馆不具有商品房开发资质，购房合同是无效合同。 经质证，被告对通知的真实性、合法性认可，关联性不认可，虽然通知中载明原告购买的房屋由成森公司开发的，但是原告购买房屋时被告已经与成森公司解除了合作开发协议。通知书上写得很清楚瑞龙宾馆已经与成森公司解除了合作开发协议，通知原告办理退房变更手续，被告有相应证据可以证明被告具有销售资质，合同是有效的。因被告对该证据的真实性、合法性认可，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。 5、被告提交呼城规办（2010）13号文件一份、呼城规办（2011）4号文件一份，证明经规划委员会研究决定，周文广可以自建自销西市中路东侧旧城改造项目。 经质证，原告对该组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，被告只需要提供本案争议的××楼商铺的房产开发销售资质手续。因原告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。 6、被告提交呼图壁县棚户区改造市场企业准入协议书一份、规划设计条件通知书一份、呼图壁县西市中路二期旧城改造项目企业准入协议书一份，证明被告瑞龙宾馆有自建自销的资格，棚户区改造是经县委政府许可的。 经质证，原告对该组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，被告提交的准入协议系成森房地产开发公司的，被告在庭审中陈述原告购买的房屋与成森公司无关，该组证据与本案无关。因原告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。 7、被告提交呼发改投资[2014]97号文件一份、建设用地规划许可证两份、呼国土初审字[2013]67号文件一份，证明成森公司与瑞龙宾馆联合开发建设，在开发过程中，拆迁不到位，成森公司退出，由瑞龙宾馆接管，原告与被告签订的合同合法有效。 经质证，原告对该组证据的真实性认可，合法性、关联性均不认可，所有的审批、立项都是在成森公司具有资质的情况下出具的，在成森公司退出后，被告就没有资质开发建设，因此原、被告签订的合同无效。因原告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。 8、被告提交联合开发协议书一份、解除联合开发协议书一份、呼图壁县住房和城乡建设局证明一份、瑞龙宾馆营业执照一份，证明瑞龙宾馆销售的房屋质量合格，自建自销的房屋无需办理行政售房许可，所以在工商局变更了营业执照，在经营范围内增加了房屋销售，被告销售的房屋经过了工商局许可，被告具有销售房屋的资质。 经质证，原告对该组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，该组证据是无效证据，违反了法律规定，该组证据能证明被告没有预售许可，县级机关无权作出违反法律规定的许可。因原告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。 9、被告提交商品房买卖合同两份、2016年2月2日瑞龙宾馆出具的证明一份、邮寄单一份、解除合同主体通知一份、变更合同主体通知一份、退房协议书一份、2016年4月30日瑞龙宾馆向呼图壁地税局出具的暂不纳税申请一份、2016年12月1日关于核减税款的申请报告一份、2016年12月1日退税申请一份、收据一张、网上银行电子回单一张、交房通知一份，证明因两份商品房买卖合同到税务局均无法开具发票，成森公司参与开发2-3号楼，不参与2-3号楼销售，由瑞龙宾馆销售2-3号楼，成森公司在2-3号楼开发完成后退出。原告明知成森公司没有销售资格，愿意变更与成森公司签订的商品房买卖合同，转而与被告瑞龙宾馆签订房产（摊位）转让合同，以便得到每年30000元的收益，所以原告知道摊位转让合同的相对人是瑞龙宾馆。 经质证，原告对该组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，原告与成森公司签订的商品房买卖合同是正规的格式文本，变更合同是因开发主体的问题，其余的原告不清楚，原告购买的是商品房。因原告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。 10、被告提交给蔺斌的不动产发票6张、赛奥公司与瑞龙宾馆房屋买卖合同一份及给赛奥公司出具的不动产登记发票4张与完税证明1张、给呼图壁镇政府出具的不动产登记发票10张及完税证明3张，证明被告具有房屋销售资格。 经质证，原告对该组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，仅有发票不能证明被告具有合法的开发、销售资质，从其他证据可推断出涉案房屋系商业用地。因原告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。 11、庭审后，被告提交中标通知书两份、鉴定报告一份、施工图设计文件审查合格书一份、交房通知一份、呼图壁县城乡规划管理局出的押金情况说明、征收情况说明、用地说明、西市路旧城改造（二期）项目的说明，证明其有销售资格，与原告签订的合同是有效的，涉案房产是经过拆迁立项，对于蔺斌房屋的所处地块的土地使用权证是可以办理的。 经质证，原告对上述证据的真实性认可，对合法性、关联性均不认可，被告出售的商铺不符合商品房销售管理办法的规定，被告没有施工许可证，也没有经过竣工验收，现在被告瑞龙宾馆仍然没有办理土地使用权证。因原告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。 本院认定事实如下：2010年8月22日，呼图壁县建设规划审查委员会发呼城规办（2010）13号文件载明：关于周文广（私人）对西市中路东侧改造项目的审核意见1、原则同意项目建设，但退后道路红线距离不得小于5米；2、立面效果须调整；3、同意享受旧城改造优惠政策；4、规划完善后须补充上报修建性详细规划及建筑单体设计方案文本两套，并加盖设计单位资质章；5、如果工程即将开工建设，须上报1:500规划总平面图4份及管线综合规划图各2份，并加盖设计单位资质章。2011年3月9日，呼图壁县建设规划审查委员会发呼城规办（2011）4号文件载明：关于对“西市中路旧城改造和皇家花园”总体规划及建筑单体设计方案的审核意见1、原则同意该规划布局；2、立面效果图须进一步修改完善；3、周文广（私人）的西市中路旧城改造项目享受旧城改造优惠政策；4、规划完善后须补充上报修建性详细规划及建筑单体设计方案文本两套，并加盖设计单位资质章；5、如果工程即将开工建设，须上报1:500规划总平面图4份，上报1:500绿地规划及管线综合规划图各2份，并加盖设计单位资质章。 2013年5月22日，新疆成森房地产开发有限公司（甲方）与呼图壁县瑞龙宾馆（乙方）签订联合开发协议书载明：一、甲方同意和乙方联合开发西市中路二期旧城改造项目，联合开发期间主要由乙方负责项目的开发和建设；二、联合开发期间所需资金由乙方负责筹集，乙方的经营管理活动及账务由甲方统一管理，乙方开发的资金、售房款必须进入甲方账户……三、甲方只认可和乙方联合开发期间的西市中路二期旧城改造项目相关事宜，其他事宜与甲方无关；四、联合开发期间乙方以甲方的名义开发西市中路二期旧城改造项目，甲方有责任对项目负责。乙方自行承揽的西市中路一期旧城改造项目剩余工程由乙方自行负责投资建设……七、甲方向乙方提供房地产开发公司的资质，向乙方提供所需要的有关资料，协助乙方办理房地产开发手续，所须缴纳的所有费用和准备资料的有关费用均由乙方承担；八、甲方有权对乙方正在进行的西市中路二期旧城改造项目进行全方位的管理和指导，乙方必须无条件接受甲方的管理……除乙方违规外，甲方不得以任何理由干涉阻拦乙方建设施工……十、联合开发期间暂定为3年，即2013年5月22日至2016年5月22日；十一、管理费交费办法：乙方开发房产面积2万平米，每平米按30元向甲方交纳管理费…… 2013年5月27日，呼图壁县城乡规划管理局（甲方）与新疆成森房地产开发有限公司、瑞龙宾馆（乙方）签订呼图壁县西市中路二期棚户区改造项目企业准入协议书：一、项目概况：改造位置××路红线、西市中路东侧、皖新房产公司用地西侧、南起瑞龙宾馆自建综合楼一期工程北侧、北至原酒厂职工五层住宅楼巷道；改造地块规模用地面积5.75亩，改造约30户，按照实际摸底调查为准（一期改造工程除外）。二、资格约定：1、房产企业资质等级：暂定肆级；2、准入押金300万元（扣除一期已缴纳438020元）；3、前期摸底调查期限：2013年5月20日起至2013年6月30日止，为期40天；4、改造地块乙方不得转包、违法分包，否则准入押金不予退还，并不得参与其他棚户区改造项目。三、甲方权利和责任：1、成立西市中路棚户区改造工作组，协助乙方对该区域改造的征收补偿摸底调查、征收安置的谈判工作，负责提供征收安置补偿合同范本，县征收办作为第三方负责审核鉴证；2、该项目因西市中路拓宽被列入2013年重点项目，属于棚户区改造项目，涉及公益性事业，甲方应当配合乙方做好项目各项报批工作，并协助解决在改造过程汇总出现问题和困难；3、征收安置补偿协议签订后，甲方不参与该项目施工、建设与营销，不承担该项目所有风险与收益；4、西市中路二期棚户区改造项目一层主体封顶后，甲方应按工程进度分期返还准入押金或土地出让金；5、因被征收户对安置补偿标准异议较大，三个月内双方都无法达成征收安置补偿协议导致改造项目无法顺利进行的，甲方应当全额退还乙方缴纳的准入押金；6、甲方负责组织相关部门并委托中介机构评估乙方征收王天英、任保海等六户六层商业楼所付出的成本，报经县人民政府同意，县财经领导小组审核通过后，予以相应的经济补偿。四、乙方的权利与义务：1、乙方在确定准入资格后三天内向甲方缴纳准入押金，规划审批通过后，准入押金自动转为土地保证押金或者土地出让金；2、乙方应当在规定期限内完成征收安置区域内的调查摸底工作；3、准入押金缴纳后，乙方应依据甲方出具的规划条件设计通知书编制规划，待规划审批通过后，方可实施；4、乙方在未获得甲方批准的前提下，擅自将所征收范围内的房屋进行拆迁，造成的后果均由乙方承担，所缴纳的准入押金不予返还，并取消乙方的准入资格；5、西市中路二期旧城改造项目中，乙方应当参照呼图壁县人民政府颁布的房屋征收安置补偿标准，在县征收办的监督下和被征收户签订征收安置合同，并负责和被征收户的过渡安置。三、违约责任：1、甲乙双方须严格按本协议约定的条款事项履约，不得违反；2、乙方违反此协议，如对甲方造成重大影响后果的，应赔偿甲方所受全部损失并承担相应法律责任；3、甲乙双方有争议或纠纷，需通过协商解决，协商不成通过呼图壁县人民法院诉讼解决。 2013年5月31日，呼图壁县国土资源局作出呼国土初审字（2013）67号关于新疆成森房地产开发有限公司、呼图壁县瑞龙宾馆对西市中路二期旧城改造项目用地的预审意见：一、选址位位置拟建项目位××县东侧；二、拟用地基本情况：该拟用地属原国有建设用地，占地面积5.75亩；三、建设项目与规划的关系：项目的选址符合《呼图壁县土地利用总体规划（2010-2020）》规划要求，项目符合国家供地政策；四、建设项目的用地要求：1、建设项目用地应坚持节约、集约用地的原则，以提高土地利用率；2、本意见不作为动工建设依据，要求完成该项目用地的前期手续后，按照《建设用地审查报批管理办法》的有关规定，立刻到本单位办理相关用地手续。 2014年3月18日，呼图壁县城乡规划管理局颁发地字第652323201400028号建设用地规划许可证，用地单位新疆成森房地产开发有限公司、呼图壁县瑞龙宾馆，用地项目名称商业楼建设项目，用地位置××县东侧，用地性质商业用地，用地面积2084.9平方米（折合3.13亩）。 2014年3月19日，呼图壁县城乡规划管理局颁发建字第652323201400029号建设工程规划许可证，建设单位新疆成森房地产开发有限公司、呼图壁县瑞龙宾馆，建设项目名称2#3#商业楼建设项目。 2014年4月15日，呼图壁县发展和改革委员会的呼发改投资（2014）97号文件载明：对呼图壁县瑞龙宾馆、新疆成森房地产开发有限公司报来《关于呼图壁县西市路二期旧城改造项目申请立项的请示》已收悉。呼图壁县西市路旧城改造已列入2014年项目实施计划，该路段商业建设相对落后，市容市貌较差，为进一步加快推进我县城镇化发展步伐，推动商贸服务业快速壮大，经研究同意你单位进行该项目建设，批复如下：一、项目名称呼图壁县西市路旧城改造（二期）工程；二、项目业主呼图壁县瑞龙宾馆、新疆成森房地产开发有限公司；三、项目地点呼图壁县西市中路西侧；四、项目内容和规模：旧城改造二期工程，新建2#、3#两栋商业楼，占地面积2090.6平方米（约3.14亩），总建筑面积9913.7平方米（含地下室2090.6平方米），建设内容包括周边硬化、绿化及附属设施；五、项目投资及资金来源：项目投资概算1200万元，企业自筹资金。项目业主待资金落实后，尽快上报审批基本建设计划和工程招投标实施方案。 2014年5月29日，昌吉回族自治州建筑工程施工图审查管理中心向新疆成森房地产开发有限公司针对呼图壁县瑞龙宾馆2#、3#商业楼出具施工图设计文件审查合格书，载明该工程的工程施工图设计文件，符合地基基础和主体结构安全性、工程建设强制性标准及有关法律、法规、规章的要求。 2014年7月26日，昌州监理中标字【呼县（2014-60）】号、昌州施工中标字【呼县（2014-61）】号，工程名称呼图壁县瑞龙宾馆（二期）2#、3#商业楼，中标单位新疆天正工程建设项目管理有限公司，中标工程范围施工图内容施工阶段的全过程监理；中标单位新疆亚中集团建设工程有限公司，中标工程范围全套施工图纸及招标文件规定的全部内容（土建施工、给排水、采暖、照明的安装）。 2014年8月10日，新疆成森房地产开发有限公司（甲方）与呼图壁县瑞龙宾馆签订《解除的协议》约定：一、双方自愿协商即日起解除终止2013年5月22日签订的《联合开发协议书》；二、二期工程中的1号楼作为联合开发工程项目，今后的销售及产权登记等事项仍由双方负责共同完成，即仍以甲方的名义办理各项有关事宜，二期工程中的2、3号楼属解除联合开发的项目工程，自本协议解除后，2、3号楼的任何事项均与甲方无关，今后该两栋楼不得再以甲方名义办理任何事项，与该两栋楼有关的全部事项均由乙方自行承担全部责任。2、3号楼与亚中集团签订的施工合同由乙方负责解除，因此产生的一切后果均由乙方承担全部责任，如亚中集团因此提起诉讼，由乙方代表甲方应诉，承担全部诉讼后果。三、双方解除协议后，甲方为挂靠的1号楼以甲方名义办理各项有关事项的最后期限为2016年3月31日。届时，无论1号楼的有关事项是否处理完毕，甲方均不再以自己的名义为乙方办理任何有关1号楼的相关事项，未销售出去的楼盘，甲方出具有效文书，全部转至乙方名下…… 2014年12月29日，呼图壁县瑞龙宾馆委托新疆建设工程质量安全检测中心对呼图壁县瑞龙宾馆（二期）2#、3#商业楼进行检验，新疆建设工程质量安全检测中心作出（2014）新建质鉴字第2375号鉴定报告结论意见：1、经检测该工程未见基础存在不均匀沉降导致的影响结构安全的异常现象，基础工程及主体结构施工质量合格，满足设计图纸及施工验收规范要求；2、该工程在现有使用状况下未发现安全隐患，在正常情况下，在不随意更改、损坏结构及随意增加荷载的条件下可以正常使用。 2016年12月12日，呼图壁县工商行政管理局向呼图壁县瑞龙宾馆颁发营业执照，经营范围包含房屋销售、物业管理服务。 2015年2月9日，蔺斌与新疆成森房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2016年2月2日，呼图壁县瑞龙宾馆出具证明载明新疆成森房地产开发有限公司与蔺斌签订的《商品房买卖合同》变更为《房产（摊位）转让合同》。2016年4月28日，新疆成森房地产开发有限公司（甲方）与蔺斌（乙方）签订退房协议书，协议解除《商品房买卖合同》，甲方三日内将房款469011元退还乙方，乙方收到退款后，双方再无经济纠纷。2016年4月30日，新疆成森房地产开发有限公司将购房款469011元转至呼图壁县瑞龙宾馆账户。 呼图壁县瑞龙宾馆（甲方）与蔺斌（乙方）签订《房产（摊位）转让合同》，约定甲方位于××路摊位房屋，面积约71.1平方米，出售给乙方，每平方米单价7119元，总价款506161元，乙方于2015年2月9日付清全部房款，甲方于一年内为乙方办好房屋所有权证，甲方未能在约定期限内为乙方办好产权登记，可延期90日，如延期后甲方仍未能办好产权转让登记，乙方有权要求退房，甲方按已收房价款金额和占用期间月利率千分之十二承担利息，3日内本息全部退还给乙方。乙方不要求退房的，甲方承担已交付房价款金额10%的违约金，合同继续履行。一年内，甲方仍无法为乙方办理产权登记，合同解除。乙方返还房屋，甲方退还全部已收房款，并承担已收房款金额10%违约金，如因乙方原因致使产权登记为能办理，甲方不承担违约责任。该合同签订日期为2015年2月9日。呼图壁县瑞龙宾馆于2014年12月28日至2015年2月9日向蔺斌出具投资房款的收据，合计金额为469011元。2016年5月20日，呼图壁县瑞龙宾馆向蔺斌出具办理房产证各种费用26784.65元的收据。2019年7月1日，呼图壁县瑞龙宾馆向蔺斌出具不动产发票，价税总额合计506161元。2015年3月8日，呼图壁县瑞龙宾馆与蔺斌签订《商铺租赁合同》，蔺斌将涉案商铺出租给呼图壁县瑞龙宾馆，租赁期限1年，租金37150元用于冲抵房款，蔺斌实缴购房款469011元。2016年5月1日至2017年4月30日，租金25951元用于冲抵办理房产证费用26784.65元，蔺斌实缴办理房产证费用833.65元。2018年6月1日，蔺斌起诉呼图壁县瑞龙宾馆租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）新2323民初983号民事判决，判决呼图壁县瑞龙宾馆向蔺斌支付2017年5月1日至2018年4月30日的租金23356元及违约金117元，合计23473元。经过执行程序，呼图壁县瑞龙宾馆支付租金23356元、违约金117元。 2019年5月23日，呼图壁县住房和城乡建设局出具说明载明：呼图壁县西市路旧城改造（二期）项目于2014年4月立项实施，该项目东侧部分平房未拆除，消防环路不通畅，该项目消防验收未通过，该项目东侧房屋在棚户区改造范围内，共有被征收户9户，其中4户已签订拆迁协议，3户已兑付征收补偿款，5户因对评估结果不满，还未签订征收协议，拆迁组将继续推进该区域拆迁工作。 本院认为，本案争议的焦点问题：一、被告瑞龙宾馆是否有权出售涉案商铺，原、被告之间签订的《房产（摊位）转让合同》是否有效；二、原告主张的返还购房款、利息、办证费用及支付赔偿款是否合理。 首先，关于蔺斌与瑞龙宾馆签订的《房产（摊位）转让合同》的效力问题。瑞龙宾馆给蔺斌销售的虽然是商业大楼中的非独立封闭式的建筑物或构筑物，但从其与蔺斌签的《房产（摊位）转让合同》中约定的内容来看，对房屋情况、房屋坐落、建筑面积、产权登记等事项均进行了约定；从其销售标的物及销售方式来看，其销售的标的物是其投资开发的商业大楼中的商铺，对外销售是针对不特定的买受人。综合上述情形分析，瑞龙宾馆销售本案所涉商铺的行为符合商品房销售的特征，可以认定其销售商铺的行为系商品房买卖行为。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期2003.04.28时效性现行有效 》第五条第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法 制定机关建设部效力等级部门规章 公布日期2001.04.04时效性现行有效 》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法 制定机关建设部效力等级部门规章 公布日期2001.04.04时效性现行有效 》第十六条第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案双方签订的《房产（摊位）转让合同》中约定的事项已经具备了上述规定的主要内容，故双方签订的《房产（摊位）转让合同》应认定为商品房买卖合同。第三，本案所涉商业大楼对外销售时，瑞龙宾馆及新疆成森房地产开发有限公司均未持有该大楼的土地使用权证书或者使用土地的批准文件，没有施工许可证，未通过竣工验收，起诉前拆迁安置也未落实完毕，其销售行为不符合《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法 制定机关建设部效力等级部门规章 公布日期2001.04.04时效性现行有效 》第七条规定的商品房现售条件，对其销售行为应认定为商品房预售，其与蔺斌签订的《房产（摊位）转让合同》应为商品房预售合同。第四，至本案起诉前，瑞龙宾馆及新疆成森房地产开发有限公司均未取得该大楼商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷纠案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”综上，瑞龙宾馆及新疆成森房地产开发有限公司在均未取得商品房预售许可证明的情形下，与买受人蔺斌签订商品房预售合同，且在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，应当认定瑞龙宾馆与蔺斌签订的《房产（摊位）转让合同》无效。 其次，根据《中华人民共和国合同法》法规标题中华人民共和国合同法 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期1999.03.15时效性现行有效 第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。由于原告自认实际向被告交纳的购房款为469011元、办证费用833.65元，故被告瑞龙宾馆应向原告返还购房款469011元、办证费用833.65元，剩余部分为其将涉案房屋出租给被告瑞龙宾馆取得的财产，应属被告瑞龙宾馆，不应返还。原告自认其通过诉讼取得被告瑞龙宾馆向其支付涉案房屋租金23356元、违约金117元，因系涉案合同收益取得，应当返还给被告，故被告瑞龙宾馆应向原告返还购房款、办证费用合计446371.65元，原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张被告向其支付按月利率12‰计算的利息200439.76元，无依据，因合同无效，被告瑞龙宾馆占用购房款造成原告的损失，参照中国人民银行贷款年利率4.75%，本院确认被告瑞龙宾馆向原告支付利息58307元（446371.65元×4.75%×33个月÷12）。原告主张被告支付赔偿金506161元，因适用惩罚性赔偿还必须要求出卖人具有主观上的恶意，但被告目前积极办理涉案商业楼的不动产登记，还给原告开具了购房发票并缴纳了税款，不具有欺诈的恶意且被告瑞龙宾馆也不存在一房二卖的情况致使原告实际没有取得房屋，故适用惩罚性赔偿也缺乏相应的主观要件，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告蔺斌与被告呼图壁县瑞龙宾馆签订的《房产（摊位）转让合同》无效； 二、被告呼图壁县瑞龙宾馆于本判决生效后三日内向原告蔺斌返还购房款、办证费用共计446371.65元、利息58307元，合计504678.65元； 三、驳回原告蔺斌的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15956元，由原告蔺斌负担9460元，被告呼图壁县瑞龙宾馆负担6496元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  宋媛媛 审 判 员  齐梦程 人民陪审员  于敏芳 二〇一九年七月十五日 书 记 员  黄 诚