重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2015)渝0106民初591号原告朱锡才，男，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告重庆新桥实业总公司，住所地重庆市沙坪坝区新桥村194号，组织机构代码50428451-0。法定代表人程志柏，重庆新桥实业总公司。委托代理人谭泽恩，重庆沙磁律师事务所律师。被告重庆市沙坪坝区覃家岗街道新桥村村民委员会，住所地重庆市沙坪坝区凤鸣山211号，组织机构代码32034111-1。法定代表人黄忠，重庆市沙坪坝区覃家岗街道新桥村村民委员会主任。委托代理人谭泽恩，重庆沙磁律师事务所律师。原告朱锡才与被告重庆新桥实业总公司（以下简称新桥公司）、重庆市沙坪坝区覃家岗街道新桥村村民委员会（以下简称新桥村委会）合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由代理审判员马晓敏独任审判，适用简易程序并于2016年1月25日、2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告朱锡才，被告重庆新桥实业总公司、重庆市沙坪坝区覃家岗街道新桥村村民委员会的委托代理人谭泽恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱锡才诉称，2008年7月1日，原告与被告签订了购房合同，购买位于“****”旁的还建房1-3-2、1-5-3号两套。合同签订后，原告支付了所有房款，并入住了房屋。原告每次向被告索要房产证，被告均表示房产证在办理之中。2015年，原告孩子的身份证到期，去办理身份证时才得知没有房产证无法办理。原告再次要求被告办房产证，被告却告知房产证办不下来，不给办理了。2009年原告农转非后，被告既没有给原告住房安置，又没有给原告办理房产证。被告的行为给原告造成了严重影响。双方在合同中未约定逾期办理房产证的违约金，因此要求被告按已付房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，逾期办理房产证的违约金。原告诉至法院，请求法院判令二被告为原告位于重庆市沙坪坝区凤天大道某号附7号3-2、附7号5-3号的两套房屋办理乡村房屋所有权证；判令二被告支付原告因未办理乡村房屋所有权证的违约金50000元。被告重庆新桥公司、新桥村委员会辩称，2006年上半年，村里响应区政府关于建设社会主义新农村的号召，新桥公司实施村民住宅改造工程。原告原系新桥村凤鸣山社经济合作社村民，所住住房陈旧，且有滑坡隐患。2006年6月13日，原告自愿与新桥公司、新桥村委会签订了《新桥村农村房屋拆迁补偿合同书》，约定了拆迁补偿费用以及原告购买统建房屋的费用。2009年沙区同意征收凤鸣山集体土地，原告办理了农转非手续。集体土地被征收后，原告所住统建房屋的土地性质变为国有土地，只是暂为开发。新桥公司、新桥村委会告现在没有能力为原告办理乡村房屋权属登记证书，更不可能为其办理城镇房地产权证。原告自己也承认其与新桥公司、新桥村委会签订的合同中未约定逾期办理房产证的违约金，另原告入住统建房屋7年多，是按建造造价收取的成本费用。该房屋不能办证，完全不能归责于新桥公司、新桥村委会，是政策原因所致。原告与新桥公司、新桥村委会之间的购房合同并非一般意义上的房屋买卖合同，既有建设社会主义新农村的背景，又有国家征收农村集体土地拆迁安置的环境，还存在土地征收后未实际开发的问题。总之，不是平等民事主体之间的合同行为，具有很大的政策因素。故本案是否属于法院民事案件的受理范围，还值得商榷。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年6月13日，朱锡才（乙方）与新桥公司、重庆市沙坪坝区覃家岗镇新桥村凤鸣山经济合作社（甲方）签订了《*****房屋拆迁补偿合同书》，该合同书载明为了建设社会主义新农村，改造村民住宅环境，治理滑坡，甲方需拆迁凤鸣山社机房一片的村民住宅，现经双方多次协商，乙方愿意按《新桥村农村房屋拆迁方案》进行拆迁补偿，达成如下协议。一、拆迁货币安置补偿费用，包括甲方应支付乙方的拆迁货币安置补偿款165048元，搬家费600元，搬迁过渡费5400元，奖励费25500元。二、乙方购买甲方统建房屋费用，户口在本社的人员房屋建筑面积按照每平方米600元计算，交房付清房款。拆迁户现有的电话、闭路、水、电由甲方安装到统建房屋内。在未办理新房屋产权证前，拆迁户保留旧房屋产权证。三、费用发放办法：旧房在合同时间内拆除，经甲方验收后一次性发放货币安置户的费用；优惠购买统建房户，旧房在合同时间内拆除，经甲方验收后发放旧房补偿费用，货币安置费在交新房时多退少补。四、拆迁事件：从2006年4月中旬开始，自签订合同之日30天内。五、统建安置房户型：3人户。六、统建房3人户按占地80平方米，4人户按占地110平方米，但每人的平均建筑面积不得超出40平方米。七、拆迁户由甲方统一设计建房，乙方不得另行再申请宅基地。2008年7月1日，朱锡才（乙方）与新桥公司、重庆市沙坪坝区覃家岗镇新桥村凤鸣山经济合作社（甲方）签订了《拆迁还购房结算协议书》，约定拆迁还购房坐落于沙坪坝区（****背后）。本协议签订后，双方于2006年6月签订的《新桥村农村房屋拆迁补偿合同书》即行终止，该合同书上有关拆迁货币安置补偿费用，含旧房补偿、人员补偿、搬家费、搬迁过渡费、奖励费等全部费用已经结清，双方明确约定按照本协议履行有关拆迁购房事宜。根据物权法的规定，乙方享有还购房的所有权和用益物权，甲方认可和对外证明乙方的还购房物权，在还购房未办理房屋产权证之前，原旧房产权证由乙方自行保管，遗失自负；在办新证时，乙方应协助甲方办证，提交有关材料，还购房产权证办理具体事宜以承诺书为准。乙方有权转让、出租还购房，在本村村民内部转让的，乙方应上报甲方备案，转让给本村村民之外的，由乙方自行处理，甲方不承担任何责任。乙方取得还购房后，无论人员结构如何调整、增减，均不得向甲方申请宅基地建房。同日，新桥公司、重庆市沙坪坝区覃家岗镇新桥村凤鸣山经济合作社向朱锡才出具了承诺书一份，载明：因拆迁还购房屋涉及的房屋产权证问题，拆迁户的旧房产权证由拆迁户自行保管，还购房产权证批准后，以旧还新。还购房产权证办理之时，拆迁户应当协助办理。2008年7月1日，朱锡才付清了房屋价款，办理了涉案的两套房屋的接房手续，并居住至今。2008年8月6日，重庆市人民政府发出渝府第［2008］453号批文，同意征用沙坪坝区覃家岗镇新桥村凤鸣山社农村集体土地作为沙坪坝区实施城市规划建设项目用地。2009年4月，朱锡才由农村居民转为城镇居民。另查明，重庆市沙坪坝区覃家岗镇新桥村凤鸣山经济合作社建制被撤销，由新桥村委会来履行其的职能。上述事实，有原被告的陈述，以及原告提供的《新桥村农村房屋拆迁补偿合同书》、《拆迁还购房结算协议书》、承诺书、凤鸣山拆迁还购房屋结算明细表，被告提供重庆市沙坪坝区国土资源管理分局文件、重庆市沙坪坝区覃家岗镇新桥村凤鸣山经济合作社征地农转非审批表、新桥村凤鸣山社征地农转非花名册在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告与被告签订的《新桥村农村房屋拆迁补偿合同书》、《拆迁还购房结算协议书》，实际系双方对更换宅基地建房达成的协议，并不是一般意义上的拆迁补偿安置协议，以上系双方之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更解除合同。故被告本应按照合同约定为原告购买的两套房屋办理乡村房屋所有权属证书。但2008年8月6日，重庆市人民政府渝府第［2008］453号批文，同意征用沙坪坝区覃家岗镇新桥村凤鸣山社农村集体土地作为沙坪坝区实施城市规划建设项目用地，原告所有房屋的土地性质由农村集体土地变更为国有土地。原告要求被告为其所有的两套房屋办理乡村房屋所有权属证书，现已无事实和法律依据，本院依法予以驳回。《拆迁还购房结算协议书》中仅约定被告协议原告办理其购买的两套房屋的乡村房屋所有权属证书，但并未约定被告逾期办理乡村房屋所有权属证书需向原告支付违约金。违约金的主张系以双方约定为前提，若未约定，守约方不能要求违约方支付违约金，只能要求其承担违约责任，如赔偿损失、采取补救措施等。故原告主张被告支付违约金，无合同依据，本院不予支持。若被告的行为的确给原告造成了损失，原告可以通过其他途径解决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告朱锡才的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元（原告已预交），由原告朱锡才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  马晓敏二〇一六年四月八日书 记 员  卢 静