上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2150号原告朱木兰。委托代理人姚启明，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司。法定代表人冯建雄，董事长。委托代理人潘轶，上海市光大律师事务所律师。委托代理人程安卿，上海市光大律师事务所律师。原告朱木兰与被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月14日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告朱木兰及其委托代理人姚启明，被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司的委托代理人潘轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱木兰诉称，被告系上海市闵行区楼盘的开发商和销售商。被告在销售该楼盘时，一直以配套教育机构作为卖点。2013年2月28日，被告为推进该楼盘的销售，还在电视台栏目投放了看房专题电视广告，在该电视广告中公开宣传。原告受被告的广告宣传，把楼盘当成学区房，于2013年9月20日与被告签订了上海市商品房预售合同，购买了上海市闵行区房屋。2014年3月31日交房入住后，原告发现配套教育机构并不是被告在广告宣传中的“幼儿园、小学、初中”，而是上海市闵行区某甲幼儿园和某甲小学。被告的虚假广告宣传行为误导了部分消费者，上海市工商行政管理局闵行分局《行政处罚决定书》对被告作出了行政处罚。原告因受该不实广告的误导，与被告签订了上海市商品房预售合同，被告应当承担违约责任。故起诉要求被告赔偿原告损失100,000元（人民币，下同）。原告向本院提供了以下书面证据以证明其辩称成立：1、上海市商品房预售合同、房屋产权证各1份，证明原、被告签订了商品房预售合同，原告系房屋的权利人；2、行政处罚决定书1份，证明被告投放虚假广告的事实，工商部门经查后向被告出具了处罚决定书；3、被告的楼书1份，证明被告用文字及图片的方式说明小区配套学校；4、涉案小区微博1份，证明被告强调购买涉案小区的房屋可以就读的学校；5、媒体广告5份，证明在2012至2013期间，被告通过各种方式强调涉案小区房屋为优质学区房；6、房价走势图1份，证明涉案小区目前单价为21,500元，同地段真正的学区房单价为38,000元，真正的学区房价格同期上涨幅度远高于涉案小区的房屋。被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司辩称，不同意原告诉请。被告仅是开发商，并非销售方，被告从未宣传过对口学区，嘉怡水岸房屋的卖点是比周边的楼盘价格便宜很多。2013年电视台栏目里投放的广告，是主持人询问，而非销售人员自主陈述，因而工商部门的处罚是错误的。法律上并无学区房的概念，涉案小区有配套的幼儿园及学校，只要有学校读书就是学区房。虽然工商行政部门进行了行政处罚，但行政处罚和民事纠纷是两回事，两者之间没有必然性。商品房的广告宣传资料仅是要约邀请，没有构成要约。被告向本院提供了明细1份，证明附近的紫竹半岛销售单价在30,000元左右，远高于涉案小区房屋。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，但大部分成交时间在2013年，成交单价在13,000元至15,000元期间；证据2真实性无异议，但对行政处罚的内容不认可，对关联性有异议，广告中置业顾问并未明确说学校系小区对口学区；行政机关也没有认定楼书宣传存在其他违法行为；证据3，非被告的楼书，对真实性不认可，楼书第3页已经注明“本宣传资料仅供参考，上述内容不构成合同组成部分”；证据4真实性不认可，没有看到过；证据5，内容非被告发布，不认可；证据6真实性不认可，即使真实，房价涨跌非开发商可以控制。原告对被告提供的证据的质证意见：该证据与本案无关联性，本院不予采信。本院对双方提供的证据的认证意见：原告提供的证据1被告无异议，本院予以确认；证据2系工商行政部门的行政处罚决定书，与本案有关联，本院予以确认；证据3，被告予以否认，亦于庭后提供了内容不同的楼书，但被告提供的楼书并不能否定原告提供的楼书的存在，故对证据3本院予以采信；证据4、证据5被告予以否认，原告未能进一步举证系被告发布，故对该两组证据本院不予采信。原告提供的证据6及被告提供的证据可以相互印证涉案小区与相邻小区的房价差异，本院就该节事实予以采信。经审理查明，2013年9月20日，原告(买方、签约乙方)与被告(卖方、签约甲方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市闵行区房屋，房屋单价19,104.40元；乙方已经熟知该房屋所在小区及周边的环境、通风、采光、道路、交通、公共配套设施以及其他非该房屋本身事项之现状，乙方不得就此向甲方提出这些方面的要求或主张；甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下对甲方具有约束力，甲方所作的售楼广告、售楼书、宣传资料、样板房、模型的画片、数据、照片、文字或其他与该房屋及/或该房屋所在楼盘有关的资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为该合同的附件或组成部分，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。2014年10月13日上述房屋产权登记至原告名下，房屋建筑面积107.09平方米。2014年12月26日，上海市工商行政管理局闵行分局作出行政处罚决定书，载明如下内容:……一、当事人发布虚假电视广告。经查：2013年2月26日，本案被告为推广其在闵行区开发的楼盘，与某公司（以下简称某公司）签订了一份广告委托代理投放/发布合同，双方约定由本案被告支付79,120元的广告费，某公司按照本案被告的要求，负责制作并在电视台栏目投放电视广告。2013年2月28日，某公司在制作完广告样稿并经本案被告审核认可通过后，按照双方合同约定，在当天的电视台栏目为本案被告发布一则看房专题电视广告。该看房专题广告的1分40秒至2分26秒的电视广告内容为：“置业顾问诸某某说：那同时呢集团看中的版块的一个三大块的特点。主持人：哦。置业顾问：一个就是教育，一个就是科技，还有就是生态。主持人：嗯。置业顾问：教育呢，我们这边有大学城。这边呢我可以带你到那边去参观一下。主持人：好的。置业顾问：这边走。主持人：这个地方还真是很开阔啊，项目周边的配套都是一目了然。置业顾问：对，刚才我们有提到的两个学校。主持人：嗯。置业顾问：就在我们项目的西侧。主持人：哦。置业顾问：这边我们看到的呢就是幼儿园、小学、初中和高中。主持人：哦，教育的一个配套？置业顾问：对，是的。那再往南走呢就是我们刚才提到的一个科技园区。主持人：科技园区。置业顾问：里面主要是包括的一些世界500强企业。主持人：对。真是这些名字听起来如雷贯耳。销售商：对，是的。”该看房专题广告，本案被告和某公司约定在2013年2月28日当天的看房专题播出一期，已经播放完毕。在该看房专题电视广告中明确出现了“配套幼儿园、小学是某乙幼儿园、小学”的表述。根据教育局提供的证明材料，本案被告开发的楼盘，其配套的幼儿园是上海市闵行区某甲幼儿园，配套的小学是某甲小学，与本案被告宣称的嘉怡水岸楼盘配套的是某乙幼儿园、小学的事实不符。违法事实二、当事人发布违规房地产广告……。另查明，涉案小区销售阶段，被告在其发布的楼书中以“全阶段精英教育，足不出园读名校”为栏目进行宣传，内容为：“名校荟萃，全程精英教育。让您的孩子足不出园，即可完成从幼儿园直至大学。基础教育园区，包括某乙幼儿园、某乙小学、某初中、某附中。园区落户国家级高科技园区腹地，毗邻某大学和进修学院。2011年9月1日某乙小学开学，2011年11月15日某乙幼儿园欢乐开园，初中和高中部分也将陆续开办。有优秀的教师队伍和管理团队、以华东师大强大的专业优势为支撑，引领闵行基础教育发展，具备一流的教育理念，一流的师资队伍、一流的管理水平、一流的教育质量、一流的校舍设施。名校环绕，坐拥学区中心，让您的孩子赢在起点。”还查明，嘉怡水岸楼盘建造时，部分购房人向教育管理部门进行过咨询，其答复意见为对该小区并未进行教育资源配置。直至2014年初教育管理部门方确定该小区对口幼儿园及小学分别为上海市闵行区某甲幼儿园及某甲小学。原告以上述诉称及理由提起本案诉讼。本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告主张其购买的房屋所对口的学校并非被告宣传的学校，即认为被告违反了合同约定，应当承担违约责任。被告则认为其未对原告作出教育配套的承诺，不存在违约。对此，本院认为，第一，被告因发布虚假电视广告而被行政处罚，行政处罚决定书中认定在该看房专题电视广告中明确出现了“配套幼儿园、小学是某乙幼儿园、小学”的表述，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。综合本案查明的相关事实，本院认为被告的广告及楼书宣传中关于涉案小区对口学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对原告购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，被告的宣传内容应当视为要约。在涉案小区无法对口华师大附属学校的情况下，被告的行为构成违约。而被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述，系免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。鉴于合同中对被告的该项违约责任未作明确约定，且原告在购房前也已向相关教育管理部门了解涉案小区的教育配套问题，签约购房前教育管理部门答复意见为涉案小区并未进行教育资源配置，综合上述情况，本院酌定被告应支付的违约金金额为10,000元。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱木兰违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，由被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司负担，被告上海嘉敏房地产开发经营有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告朱木兰。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈慧芬人民陪审员  尹 萍二〇一六年四月二十八日书 记 员  张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。