呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2546号上诉人（原审被告）：呼和浩特市新城区毫沁营镇府兴营村村民委员会，住所地呼和浩特市成吉思汗街道府兴营。法定代表人：刘维，该村委会主任。委托诉讼代理人：张慧珍，内蒙古昭君律师事务所律师。委托诉讼代理人：董国平，男，村委会书记，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：乔国瑞，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张哲榕，内蒙古百宁律师事务所律师。上诉人呼和浩特市新城区毫沁营镇府兴营村村民委员会（以下简称府兴营村委会）因与被上诉人乔国瑞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。府兴营村委会上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回乔国瑞的诉讼请求；3、由乔国瑞承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于合同主体。府兴营村委会是村民自治组织，没有开发建设的资质，并非开发建设工程的主体，签订《拆迁安置补偿协议》的主体不适格。事实上，府兴营村委会也从未和乔国瑞签订过任何协议。乔国瑞在法庭上出示的《拆迁安置补偿合同》是刘伟伟以个人名义签订，府兴营村委会并未盖章。二、关于诉讼请求。乔国瑞在起诉状中请求的事项是判令府兴营村委会按照《拆迁房屋安置补偿协议书》约定的房屋给予乔国瑞相应的赔偿，该诉讼请求不明，是请求交付房屋，还是要去按照房屋价值赔偿不明确。一审法院并未释明乔国瑞明确诉讼请求，程序错误。三、关于法律适用。本案的案由是房屋拆迁安置补偿协议纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。按照上述司法解释的规定，一审法院在未解除拆迁安置补偿合同前，应当按照合同约定判决交付房屋，而不能径行判决按照评估价格支付房屋价款。四、关于判决结果。首先，刘伟伟与乔国瑞签订的《拆迁房屋安置补偿协议书》中并无支付房屋价款的约定，乔国瑞请求按照协议约定给予补偿，没有合同依据。一审辩论终结前，乔国瑞并未变更诉讼请求，没有支付房屋价款的事项；其次，一审法院直接判令府兴营村委会按照约定房屋的评估价格支付房款，超出乔国瑞的请求范围；再次，根据上述司法解释第八条的规定，一审法院应当先判决解除双方的合同，然后判决退还已付购房款及利息、赔偿损失，在乔国瑞变更诉讼请求的情况下，可以判决由违约方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。五、关于案件事实。首先，协议约定的房屋是否另行出售给第三人，没有证据证实。只有在标的房屋存在无法取得的情况下，当事人才可以通过变更诉讼请求的方式要求赔偿，且前提是解除合同。乔国瑞交付的八万元并非购房款而是集资款，其性质如何认定，判决书中没有说明；其次，按照乔国瑞陈述的理由，应当安置给乔国瑞的房屋价格为每平米1100元，面积不少于100平米，那么购房款应当是11万元，乔国瑞仅仅交付了8万元，尚有3万元没有支付，是否存在违约，判决中没有查明，也没有表述。8万元的集资款应该如何处理，也没有说明；六、应当追加当事人。由于府兴营村委会并未与乔国瑞签订《拆迁房屋安置补偿合同》，而是由村委会主任刘伟伟签字，府兴营村委会没有盖章，经办人为渠志暇，为查明案件事实，有必要追加在协议书上签字的刘伟伟、渠志暇或新城区人民政府为本案共同被告。乔国瑞辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。乔国瑞向一审法院起诉请求：1、判令府兴营村委会按照《拆迁房屋补偿安置协议书》约定的房屋给予乔国瑞相应的赔偿；2、判令府兴营村委会承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2006年9月6日，乔国瑞与府兴营村委会签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，备注：经协商被拆迁人他处无住房，经区政府拆迁调度会研究同意，按1100元平方米售给乔国瑞新城区府兴营村村民小区内住宅楼房一套，面积在100m2左右，楼层为三或四层。经办人为渠志暇，宇文志刚签字。领导审批处有时任村委会主任刘伟伟的签字。2008年4月30日，府兴营村委会向乔国瑞出具收据，“收到乔国瑞交来集资款80000元，24＃2-6-西”，收据上加盖呼和浩特市新城区毫沁营镇村级财务核算中心的财务专用章，但府兴营村委会未履行协议约定的义务。庭审中，乔国瑞申请对协议约定回迁的呼和浩特市府兴营村民小区24号楼2单元6楼西户每平米单价进行评估鉴定，一审法院委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司进行评估。2018年12月24日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司作出价格评估报告书，结论为：呼和浩特市复兴营村民小区24号楼2单元6楼西户每平米单价5712元/m2。一审法院认为：乔国瑞与府兴营村委会签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。协议约定府兴营村委会为乔国瑞安置不少于100平方米的房子，在确定安置房屋的具体位置后，乔国瑞向府兴营村委会交付了集资款，但府兴营村委会并没有将约定的相应房屋交付给乔国瑞，已经构成违约。故对府兴营村委会请求的补偿款，予以支持。补偿款按房屋面积100平方米计算，每平方米单价5712元/m2，总计571200元。综上所述，乔国瑞的诉讼请求，合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告呼和浩特市新城区毫沁营镇府兴营村村民委员会于判决生效后十日内给付原告乔国瑞补偿款人民币571200元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，刘佳佳作为府兴营村委会的时任村主任，其在《拆迁房屋补偿安置协议书》中“领导审批”处签字的行为，应认定为代表府兴营村委会履行的职务行为，就本案的征拆行为来说，刘佳佳不具备以个人身份签订此类协议的可能性和事实基础。故府兴营村委会主张刘佳佳的签字系个人行为的上诉请求，并无事实依据和证据证明，本院不予支持。《拆迁房屋补偿安置协议书》系土地征收过程中，拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋达成的补偿安置协议，其中，拆迁人应当是依法取得房屋拆迁许可证的单位。本案中的府兴营村委会显然不具备以被拆迁人的身份签订此类协议的资格。又根据协议中“经协商，被拆迁人他处无住房，经区政府拆迁调度会研究同意，按1100元/平方米，售给乔国瑞新城区府兴营村民小区内住宅楼房一套，面积在100㎡左右，楼层为三或四层”的内容可以认定，府兴营村委会并非以拆迁人的身份签字，而是基于乔国瑞房屋被拆迁的事实和“区政府拆迁调度会”的相关决议，以类似于“房屋买卖”的方式，承诺向乔国瑞出售其村民小区内的住宅。客观上，府兴营村委会作为基层群众性自治组织，亦具备处置其村民小区内住宅的权利。现府兴营村委会在收取了乔国瑞缴纳的购房款后，未依约履行交付房屋的义务，并于一审开庭中自认将房屋交付他人。上述行为已经构成了违约，应向乔国瑞承担赔偿损失的违约责任。一审法院在对涉案房屋予以鉴定、明确损失金额的基础上，判令府兴营村委会向乔国瑞支付补偿款，并无不当。综上所述，府兴营村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4025元，由上诉人呼和浩特市新城区毫沁营镇府兴营村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼二〇一九年七月九日书记员 曹 文 婷