宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0104民初2032号 原告：林彤，男，1967年11月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：张佳，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：王华，男，1963年10月15日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：何明，宁夏臻之律师事务所律师。 原告林彤与被告王华合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案。起诉前，原告申请本院对涉案光耀上城某室房屋进行了诉前财产保全。本案依法适用简易程序公开进行了审理，原告林彤及其委托诉讼代理人张佳、被告王华及其委托诉讼代理人何明到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林彤的委托诉讼代理人张佳、被告王华及其委托诉讼代理人何明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林彤向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房款523606元，逾期付款利息206562.57元（逾期还款利息按照年利率6%的标准自2012年7月1日起暂计算至2019年1月28日），逾期利息请求按照年利率6%的标准支付至款项付清之日止。以上共计730168.57元。2.本案诉讼费、保全费、担保费等全部费用由被告承担。事实和理由：2012年原告取得了一套光耀上城某室房产(房屋建筑面积一层面积123.62平方米,均价5600元/平方米地下一层面积为50.29平方米,均价4600元/平方米,以及附属车库一个)。原告与被告系朋友关系,被告想购买该房产,2012年8月1日原告与被告就购买光耀上城某室房产达成了一致的《房地产买卖契约》,约定房款923606元,车库价格10000元。契约签订后,原告帮助被告在光耀公司办理相关房屋购置手续,并将房屋帮助被告办理至了其女儿王丽薇名下。但被告仅支付了原告部分房款。后被告又要求原告帮助其向光耀公司办理退房手续,原告又帮助被告将上述房产从光耀公司退房。光耀公司将被告退房款全部支付给了被告。但被告取得上述退房款后,一直不向原告支付剩余应付房款。原告鉴于双方之间的朋友关系,一直向被告追要剩余房款。2016年6月5日，被告还邀请原告参加其女儿婚礼,原告仍到场予以祝贺并出礼。但原告对被告的信任换来的却是被告一次又一次的欺骗和拖延。原告为维护合法权益于2019年1月14日申请了诉前财产保全。被告的行为深深的伤害了原、被告之间的朋友情谊,故原告诉至法院。 被告王华辩称，原告诉请事实不全面、不客观，其诉讼请求不能成立。一、关于涉案房屋的买卖交易过程和价格。2011年，林彤从宁夏光耀房地产开发有限公司取得涉案顶账房屋即光耀上城某室，包括附属车位。2012年6月，双方经过协商，将该房屋含附属车位以923606元出售给王华，王华分别在2012年6月19日、25日和7月18日分别付款200000、100000、200000元。2012年8月1日，双方签订书面涉案房屋的买卖契约。款项支付方式为：甲方（林彤）将房产过户给乙方（王华）开始办理房产手续时付300000，办理完过户手续拿到钥匙后付300000元；剩余房款以双方以前的合作的工程项目（工程结算后，甲方同意支付乙方（不含主材变压器）10%的劳务费）来冲抵，多退少补。《房地产买卖契约》签订后王华将刘仁丕出具王华的五万元借条一张交付给林彤以冲抵应付购房款50000元，因为林彤应支付给刘仁丕的变压器设备款四十余万元，刘仁丕证实该50000元已经从林彤应付的变压器款中冲抵。王华随后和光耀公司签订房屋买卖合同，合同约定房屋价款为923606元，2012年年底王华按照规定缴纳3%的契税、工本费、印花税，办理了房屋产权证。王华在缴纳物业储备金、两年的物业费、备案费、水电费和装修保证金、垃圾清运费后接收房屋进行装修，后因为房屋质量问题和采光原因，光耀公司和王华协商一致解除房屋买卖协议，王华把房屋和车位一并退还光耀公司，光耀公司考虑到王华的实际装修损失、前述的各项费用支出以及办理撤销备案所发生的实际费用，同意给付王华房屋款和损失共计1050000元，该款在2015年初才陆续支付完毕。二、林彤和宁夏天顺电力工程有限公司应支付给王华的居间费用即协议中约定的劳务费用计算依据和金额。2008年8月13日，林彤、刘安慧（林彤和刘安慧系夫妻关系）、邓卫华三股东设立宁夏天顺电力工程有限公司。鉴于双方系朋友关系，王华在李彤和宁夏天顺电力工程有限公司在工程项目承揽过程中上的作用，林彤和公司承诺支付工程结算价款（不含主材变压器）10%的居间费用。本案中，林彤应对宁夏乐丛世家国际家私城高低压设备供货及10KV配电室安装项目中的工程结算价款的10%支付给王华以冲抵购房款。王华多次要求林彤提供天顺公司和河南城建建设集团有限公司之间的工程款定案单，以确定购房款的多退少补问题。因林彤拒绝对账，据王华了解工程款的最终结算金额约为3860000元，扣除460000元的变压器款，林彤应支付的居间费用约为340000元。三、双方的房屋价款为923606元，已经转账支付500000元，林彤应支付的340000元居间费用和刘仁丕的50000元抵顶款，故王华向林彤支付购房款约为33600元。四、双方经过对账结算如存在欠付购房款时，原告主张的逾期付款利息也不能成立。本案的纠纷产生是原告自身拒绝提供和第三方的工程定案单导致无法确定应给付的准确金额，该责任应由林彤自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房地产买卖契约、短信截图照片、情况说明、财务收据及凭证、高低压设备供货及安装合同及中标通知书、分包单位定案单、工程施工合同，被告提交的交易流水、宁夏天顺电力工程有限公司企业信用信息查询单，因原、被告对该证据真实性均认可，本院予以确认，并在卷佐证。被告提交华账户客户交易查询单、王华和刘仁丕通话录音各一份，证明王华借给刘仁丕50000元，王华将刘仁丕出具的50000元借条交给林彤，林彤从应付给刘仁丕的变压器460000元中直接冲抵了50000元，王华支付给林彤购房款50000元。原告对该份证据不予认可，录音发生在诉讼之后，仅有王华和刘仁丕的录音，没有原告。因原告对该50000元冲抵房屋不予认可，被告提交的证据无法形成完整的证据链，本院对该组证据不予采信。被告提交宁夏乐丛世家国际家私城高低压设备供货及10KV配电室安装合同书（打印件）、宁夏天顺电力工程有限公司资质文件（复印件），证明王华协助林彤以宁夏天顺电力工程有限公司签订宁夏乐丛世家国际家私城高低压设备供货及10KV配电室安装项目合同的事实，林彤应按照房屋买卖契约约定给付10%的居间费用以冲抵购房款。原告对该组证据不予认可。该组证据的内容可以反映客观事实，本院予以采信。被告提交宁夏乐丛世家国际家私城10KV配电室电费账单一份（打印件），证明宁夏乐丛世家国际家私城10KV配电室处于竣工运行状态。原告对该份证据不予认可，工程竣工不代表工程结算。该组证据的内容可以反映客观事实，本院予以采信。 被告提交承诺书一份（复印件），证明由于涉案房屋存在地下一层无下水事实，所以光耀公司减少购房款10000元，林彤将承诺书交给被告便于在日后办理房产结算时扣减房产总价10000元，故双方的房屋实际交易价格应为913600元。原告对该份证据不予认可，该证据系复印件，同时该证据显示的内容与本案双方买卖合同约定无关，不能证明双方约定的房屋价格是913600元。该份证据虽系复印件，但可以证明相关事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年6月6日，原告代表宁夏天顺电力工程有限公司（该公司股东为原告及刘安慧、邓卫东）与宁夏金帝置业有限公司签订宁夏金帝西部国际五金机电商贸物流中心10KV开闭所、箱变安装及高、低压电缆敷设工程施工合同，工程付款方式为合同签订后宁夏金帝置业有限公司将所属的光耀上城某室、光耀上城某室及光耀上城地下车库车位两个（单价100000元/个,合计200000元）;两套商品房及地下车库两个车位总价款2156624元抵顶给宁夏天顺电力工程有限公司。后被告欲从原告处购买光耀上城某室房屋，分别于2012年6月19日、25日和7月18日向原告转款200000、100000、200000元，合计500000元。2012年8月1日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，载明：“甲方(卖方)：林彤，乙方(买方)：王华。经甲乙双方协商,双方同意就下列房地产买卖事项,订立本契约,共同遵守。一、甲方自愿将坐落在光耀上城某室的房地产(房屋建筑一层面积为123.62平方米,均价5600元/平方米,地下**面积为50.29平方米,均价4600元/平方米)出售给乙方。乙方已对甲方要出售的房地产做了充分了解,愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币:923606.00元(大写玖拾贰万叁仟陆佰零陆元整)。当甲方将房产过户给乙方开始办理房产手续时,乙方支付甲方房款人民币:300000(大写:叁拾万元整)。待乙方办理完房屋过户手续后拿到该房屋钥匙时,乙方再次支付甲方房款人民币:300000.00元(大写:叁拾万元整)。甲方于2012年7月1日将上述房地产交付给乙方。剩余房款由甲乙双方以前合作的工程项目(工程结算后,甲方同意支付乙方(不含主材变压器)10%的劳条费来冲抵,多退少补。三、双方同意于2012年7月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方,同时乙方按约定依次支付甲方房款”。合同签订后，原告将涉案房屋（含一层及地下一层）及地下车位交付被告，并按被告要求将房屋办理至被告女儿王丽薇名下。后被告要求原告帮助办理涉案房屋退房手续,原告帮助被告将涉案房屋退还宁夏光耀房地产开发有限公司。宁夏光耀房地产开发有限公司自2014年至2016年期间先后退还王华1034710元（有票据证明）。房地产买卖契约针对车位款项未作约定，但原告将涉案车位一并移交给被告，后被告与宁夏光耀房地产开发有限公司办理退款手续时，该公司将房款及车位款一并退还王华（王丽薇）。原告要求被告支付剩余房款未果，故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明，2012年11月7日，因涉案房屋一层无下水，宁夏金帝置业有限公司补偿宁夏天顺电力工程有限公司10000元，宁夏金帝置业有限公司出具承诺书由其负责下水改造。2012年4月10日，被告向曹玉梅账户转款50000元，并称其借给刘仁丕50000元，其将刘仁丕出具的50000元借条交给原告，原告从应付给刘仁丕的变压器460000元中直接冲抵了50000元，被告向原告支付了50000元购房款，应当抵顶购房款。但原告不予认可。 再查明，2011年9月18日，原告代表宁夏天顺电力工程有限公司与河南城建建设集团有限公司签订宁夏乐丛世家国际家私城高低压设备供货及10KV配电室安装合同书，约定合同价款3343783元，高低压设备造价2461678元，安装费用预算暂定882105元。2013年6月19日，该项目经过决算形成“分包单位定案单”，载明：“工程名称：宁夏乐丛家私城高压电缆、配电室安装，审定值1426172元”，由项目总指挥、项目负责人、监理公司、预算部、施工单位、财务部负责人签字确认，其中项目负责人由王华签字确认。2013年7月23日，该项目经过决算形成“分包单位定案单”，载明：“工程名称：宁夏乐丛世家国际家私城高压设备费，审定值2461678元”，由项目总指挥、项目负责人、监理公司、预算部、施工单位、财务部负责人签字确认，其中项目负责人由被告签字确认。庭审中，原告对被告的签字无异议。 本院认为，原告将宁夏天顺电力工程有限公司顶账获得的涉案房屋出售给被告，双方签订的房地产买卖契约约定，原告自愿将光耀上城某室的房地产(房屋建筑一层面积为123.62平方米,均价5600元/平方米,地下**面积为50.29平方米,均价4600元/平方米)出售给被告，双方议定的上述房地产成交价格为923606元。该房地产买卖契约针对车位款项未作约定，宁夏天顺电力工程有限公司取得车位价格为100000元，但原告将涉案车位一并移交给被告。后被告与宁夏光耀房地产开发有限公司因解除合同办理退款手续时，该公司将购房款及车位款一并退还王华（王丽薇）。关于原告主张欠付房款的问题，被告累计向原告支付了500000元（2012年6月19日支付200000元，6月25日支付100000元，7月18日支付200000元），被告支付上述500000元房款后，依据房地产买卖契约的约定，剩余房款由双方合作的工程项目结算后,原告支付被告(不含主材变压器)10%的劳务费来冲抵购房款。经查，双方合作的宁夏乐丛世家国际家私城高压电缆、配电室安装，审定值1426172元；项目高压设备费法人审定值为2461678元。因原、被告约定以该项目不含主材变压器10%的劳条费来冲抵房款，而该项目高压设备费审定值2461678元即为主材变压器，故应以高压电缆、配电室安装费审定值1426172元的10%计算劳务费（142617.2元）。应冲抵被告下欠原告房款，冲抵后被告尚欠房款380988.8元（923606元+100000元-500000元-142617.2元）未付。故本院对原告要求被告支付下剩购房款380988.8元的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。关于被告抗辩的已通过刘仁丕的借款冲抵50000元购房款的问题，因原告不予认可，不宜在本案中抵扣购房款，被告可另行主张。关于原告主张的利息问题，双方约定开始办理房产手续时支付300000元，拿到该房屋钥匙时,再支付300000元，原告应于2012年7月1日交付房屋。原告交付房屋后，被告仅支付了500000元购房款，剩余100000元未按约定支付，应向原告支付利息。现原告按年利率6%主张利息损失，不违反法律规定。故本院支持原告该100000元购房款自2012年7月1日至本判决确定的付款之日按年利率6%计算的利息。对原告主张的其他下剩购房款利息问题，因原、被告在诉讼前未对账目进行结算，无法确认付款数额，故本院对原告主张该部分的利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告王华于本判决书生效后七日内支付原告林彤购房款380988.8元及利息（利息以100000元为基础自2012年7月1日计算至本判决确定的付款之日，利率按年利率6%计算）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11100元，由原告林彤负担4664元，被告王华负担6437元。财产保全费4170元，由被告王华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  张志华 人民陪审员  曲海宁 人民陪审员  王红燕 二〇一九年七月二十六日 法官 助理  徐敏超 书 记 员  裴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。