昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2014）呈民初字第469号原告王卫文，女，1968年4月出生，汉族，云南省昆明市官渡区人，住云南省昆明市官渡区。委托代理人张继焕、杨颖韬，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告云南航空房地产开发经营有限公司。住所地:云南省昆明市阳宗海风景名胜区七甸街道办事处小哨箐呈贡工业园区管委会。法定代表人万能松，董事长。组织机构代码：75068645-1。委托代理人金曦、周凤清，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告王卫文诉被告云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称：航空房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，组成合议庭于2014年5月8日在本院第四法庭公开开庭审理，原告王卫文及其委托代理人张继焕、杨颖韬，被告航空房地产公司的委托代理人金曦、周凤清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王卫文诉称：2010年12月1日，原告得到被告在呈贡工业园区开发“航空艺术港”项目购房名额，2010年12月26日，原告按照被告的要求向被告缴纳人民币570000元购买被告开发的联排别墅。2013年11月12日，原、被告签订《“航空艺术港”购房协议》，此后，被告又告知原告购买的联排别墅因规划未予核准，现只能把一套别墅变更为两套花园洋房销售给原告。原告认为，被告对外宣传资料所称原告预订的房屋为一套别墅，被告一直隐瞒原告不能开发别墅的事实，在签订《“航空艺术港”购房协议》时以欺诈方式使得原告违背真实意思表示签订《“航空艺术港”购房协议》，严重侵害了原告的合法权益。故起诉请求判令：1、撤销原、被告双方签订的《“航空艺术港”购房协议》；2、被告向原告退还交纳的购买联排别墅的购房款人民币570000元整，并按中国人民银行同期贷款的年利率6.15%计算，赔偿原告的损失115301元（从2010年12月26日计算至2014年3月10日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告航空房地产公司辩称：本项目是合法的，已经取得了商品房开发的全部审批，本案的预购行为，从开发的宣传到签署过程，并无法定的撤销理由；我方所销售的房源，涉及到的一位购房人签署二份购销合同，是可以办理房产证的，从实体上而言，原告的起诉无事实及法律依据，所签署的协议也清楚表明了认购的房号为两个，并无欺诈的情形，故原告的诉讼主张不能成立。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：本案诉争的购房协议签订过程中，被告是否存在欺诈行为，该协议是否是可撤销的合同？原告王卫文针对其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：一、王卫文身份证复印件一份，欲证明：原告的诉讼主体资格。二、2010年12月1日收据（报名凭据）复印件一份，欲证明：2010年12月1日，原告取得被告公司航空艺术港房屋购买的报名资格，被告公司向原告开具收据（报名凭据）予以确认，摘要一览被告公司明确是“联排别墅”。三、2010年12月26日收据一份、银行划款凭证二份，欲证明：2010年12月26日，原告应被告要求，向被告交纳人民币570000元购买被告开发的联排别墅，被告向原告开具收款收据予以确认，收据上摘要一览明确是“职工预交联排成本房”。四、《“航空艺术港”购房协议》、航空艺术港民航内部职工购房确认书（客户联）各一份，欲证明：2013年11月12日，原告与被告签订《“航空艺术港”购房协议》及购房确认书，确认原告购买的房屋栋号为为A－28＃，户型为E户型；被告未告知原告标的物已经发生变更，且未明示原告其所购房屋已变更为两套，被告以欺诈、隐瞒的方式让原告签订误以为仍为一套房屋的购房协议。五、云南省昆明市明信公证处公证书一份，欲证明：2014年3月13日，云南省昆明市明信公证处对关于被告航空艺术港的相关宣传网页进行保全，证明被告在多处网页上宣传包括向原告宣传开发的航空艺术港有别墅、独栋别墅、馆藏别墅等字样，这与事实严重不符，事实上被告开发的航空艺术港没有一套是别墅。六、云南省昆明市明信公证处公证书一份，欲证明：2014年3月13日，云南省昆明市明信公证处对被告位于前卫西路航空艺术港项目销售现场的宣传资料进行保全，以证明直到2014年3月13日，被告公司对外宣传资料上仍然显示原告购买的E户型是一套房子，是五房两厅四卫，建筑面积约277㎡，被告的宣传及销售自始存在欺诈行为。被告航空房地产质证认为：对原告王卫文提交的前三组证据无异议，对《“航空艺术港”购房协议》、航空艺术港民航内部职工购房确认书（客户联）予以认可，但认为被告没有隐瞒和欺诈。对两份公证书真实性认可，关联性有异议，对网页的公证书中记载的开发商不是被告，售楼地址和项目名称也与被告无关，故不予认可。对宣传资料的公证书没有提及别墅的字样，且别墅项目不是法律概念，不能证明被告对外宣传存在欺诈。被告航空房地产公司向本院提交如下证据材料：一、航空房地产公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，欲证明：被告的诉讼主体资格，具有房地产开发的资质。二、建设工程规划许可证三份（建字第530101201200395号、建字第530101201200179号、建字第530101201200164号）、建设用地规划许可证三份（地字第**、地字第**、地字第**）、房屋建筑工程施工许可证二份（阳建字2013第09号、阳建字2013第10号）、土地使用权证三份（昆国用2011第00162号、昆国用2011第00161号、昆国用2011第00116号），商品房预售许可证明[预许昆字（2014-007）号]一份，欲证明：被告具有商品房开发建设相关资质。三、2010年11月12日通告、2010年11月25日通知各一份，欲证明：被告通知内部员工可报名购买“航空艺术港”成本房，但所交款项在开盘前不予退还，不计利息，不作任何补偿。被告提供了一次开盘前更名的机会。选房之后签署合同是进一步的认可。四、《（2013）呈民初字第350号民事判决书》一份，欲证明：原告购买的“航空艺术港”房屋为针对民航系统内部职工建设的成本房，被告未以盈利为目的，且在被告发出的通告中明确所交款项不计利息，不作赔偿。原告的交款行为是对通告的认可，所以原告主张的利息不具有事实依据且不符合既往案例，应不予支持。五、总平面图复印件二张、E户型分层平面图、立面图、剖面图复印件共四张，欲证明：本项目的开发建设是严格经过规划审批并按图纸进行的，涉及本案预购的房屋，当事人是对A区28栋一至四层全部进行了购买，认购协议里面写的就是103、303两个房号，房屋的使用符合最终的功能和定位，并没有因两个房号造成上下的错位。在具体交房时，相应的功能会得到进一步的优化。六、《商品房购销合同》及商品房买卖合同登记备案表各二份，欲证明：被告所开发的涉案房屋不属于昆明市商品房限购范围。七、昆明市网上签约备案管理系统的网页展示，欲证明：项目本身不限购，实际选择E户型的，是将整个户型相关联的四层统一销售给同一个买受人，预购人期望的大户型的结论是可以实现的，并未欺诈。原告王卫文质证认为：对被告身份证明材料无异议。对规划许可证、施工许可证、土地使用权证、预售许可证明的真实性、合法性认可，但对其中涉及学校部分的关联性不认可，建字第530101201200395号、建字第530101201200179号建设工程规划许可证可以证明被告在取得规划许可证时，已经知道涉案房屋的户型发生较大变动，未通知购房人，被告具有欺诈的故意。对通告的真实性认可，通告中已明确一人购买一套房，并且表明被告对房屋转让行为是认可的，只是为了便于管理才规定开盘时可以更名。由于2010年11月25日的通知无印章，故不予认可。对判决书的真实性、合法性认可，但判决书所处理的案件与本案案件情况不同，并且我国不是判例法国家，不能适用于本案的处理。对总平面图、E户型分层平面图、立面图、剖面图复印件三性认可，图纸已表明原告所购买的一套房已变为两套，而且被告是在2012年就已经知道该变化，但签协议时却未将此情况告知当事人，且原、被告双方签订的购房协议上未填写面积及单价。对《商品房购销合同》及登记备案及昆明市网上签约备案管理系统的网页展示的真实性认可，但房屋是否属于限购范围应以国家相关的法规及政策规定为准，且备案登记及网页展示中均显示同类型房屋作为两套房屋而不是一套别墅出售。本院认为：对于原、被告提交的双方身份证明材料，对方无异议，本院予以认可。对原告提交的2010年12月1日的收据、2010年12月26日的收据及银行划款凭证，《“航空艺术港”购房协议》、航空艺术港民航内部职工购房确认书（客户联），被告认可其真实性，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信，对其证明力将在说理部分予以评述。对网页公证书，其中记载的内容无法证明与本案的关联性，本院不予采信。对宣传资料公证书，被告认可该宣传册为其宣传资料，且能反映案件事实，本院予以采信。对被告提交的规划许可证、施工许可证、土地使用权证、商品房预售许可证明，系有权部门核发的相关证明文件，其中学校部分亦属于项目的组成，本院予以采信。对2010年11月12日的通告，总平面图、E户型分层平面图、立面图、剖面图，原告无异议，本院予以采信。对2010年11月25日的通知，因无印章，原告不予认可，故不予采信。对《（2013）呈民初字第350号民事判决书》，虽系人民法院生效法律文书，但所审理的案件情况与本案不同，不能证明被告观点。《商品房购销合同》及登记备案二份可以证明涉案项目同类型的房屋一栋进行两次出售，签两份购销合同。昆明市网上签约备案管理系统的网页展示与本案不具备关联性，本院不予采信。根据本院认证情况及双方当事人的自认，可依法确认如下法律事实：2010年11月12日，被告航空房地产公司发出通告,决定在呈贡工业园区开发“航空艺术港”项目，建设成本房，通知需要购买成本房的民航系统内部职工应在公司规定的时间内交清购房资格确认金及后续款项；所交款项人员必须且仅限于民航系统内部职工，不得以非民航系统内部职工名义进行登记或交纳任何款项。在开盘前所交款项不予退还，开盘后如不要房的，可退还所交款项，但不计算利息，不作任何补偿，且取消购房资格。开盘时可更换名字。2010年12月1日，被告向原告出具收据（报名凭据），将购房人更改为原告王卫文，摘要处载明为联排别墅。2010年12月26日，原告通过银行两次转账向被告分别支付120000元、450000元，被告出具收据（NO：0649190），载明：“兹收到王卫文158××××****职工预交联排成本房570000元（大写：伍拾柒万元整），经手人：黄某某。”2013年11月12日，被告出具航空艺术港民航内部职工购房确认书（客户联），载明：“姓名：王卫文，身份证号：5301121968********，预付款收据号：0649190，预付款金额：￥570000元，选购房型：E，选购房号：A-28#103.303，房屋总价（以最终测量面积的总价为准）：1393310.00元。经办人：吴某某，确认日期：2013年11月12日。”原告王卫文在购买者签字处签名确认。同日，原告王卫文以购房人身份与被告签订《“航空艺术港”购房协议》，载明：“栋号为A-28#，房号103.303，户型：E，总价为1393310元，面积及单价栏处空白未填写。”协议约定：《购房协议》签订后，乙方向甲方支付的购房预付款转为购房款。认购房屋具备签订《商品房购销合同》条件后，乙方（或代理人）应按甲方通知要求，签订《商品房购销合同》，并按《商品房购销合同》之约定缴清购房尾款。本协议签订前，乙方（或代理人）已详细了解并认可甲方所公示的房屋的详细状况。原、被告双方均认可该购房协议为商品房预约合同。上述收据、购房协议和确认书（客户联）由原告王卫文持有。被告航空房地产公司“航空艺术港”项目于2011年3月29日取得昆国用（2011）第00116号国有土地使用权证，于2011年5月5日取得昆国用（2011）第00161号、第00162号国有土地使用权证，于2011年9月8日取得地字第530101201100285号、地字第530101201100286号、地字第530101201100287号建设、地字第**取得建字第530101201、地字第**建设用地规划许可证得建字第530101201200179号建设工程规划许可证，于2012年9月21日取得建字第530101201200395号建设工程规划许可证，于2012年10月31日取得阳建字2012第09号房屋建筑工程施工许可证，2013年2月12日取得阳建字2013第10号房屋建筑工程施工许可证。“航空艺术港”项目A区E户型房屋于2014年1月9日取得商品房预售许可证明。2012年9月21日，“航空艺术港”项目A区E户型房屋规划设计图获得昆明市规划局审批通过，规划图载明A区28栋房屋一层、三层均有客厅和餐厅，一层、三层均有入户门；一、二层平面图和三、四层平面图中载明户型编号为E-a和E-b，建筑面积分别为120.99平方米和100.56平方米，其中一、二层为E-a户型，三、四层为E-b户型。被告在庭审中自认：因规划审批的原因，涉案的E户型房屋一、二层和三、四层各为一套房屋，将各办理一本房产证，即原告王卫文通过购房协议所选定的房屋是一栋四层，共两本房产证的两套房屋组合。被告提交的同项目同类型房屋的商品房购销合同亦体现为一栋房屋的一二层、三四层分别签订两份商品房购销合同。2014年3月13日，原告代理人执业的云南八谦律师事务所委托云南省昆明市明信公证处对被告位于昆明市前卫西路航空艺术港项目销售现场的宣传资料进行保全。该宣传资料载明：在正式签订《商品房购销合同》时可更名。E户型房屋结构为五房两厅四卫的房屋一套，仅一层有客厅、餐厅及入户门，从户型图显示为通过室内楼梯贯通的四层房屋，建筑面积：约277平方米（最终以房管局实测面积为准），成本价：5030-5150元每平方米。此外，我院于2014年7月7日组织双方就本案诉争的航空艺术港项目进行了现场勘察，经勘察并经双方确认，本案E户型房屋已完成基本框架，目前建设及将来交房标准均按规划审批的图纸施工，而非按照对外宣传资料户型结构施工，即E户型每栋房屋共四层，1、2层楼梯贯通，3、4层楼梯贯通，2层与3层楼梯间存在挡板。针对本案争议焦点，被告在购房协议签订过程中是否存在欺诈行为，该协议是否是可撤销的合同，本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”欺诈行为是指有义务告知对方真实情况而故意隐瞒或告知虚假情况，致使对方作出错误的意思表示而与之订立合同的行为。审查被告是否存在欺诈行为，要审查原告主张的一套别墅变为两套房屋的事实是否存在，是否导致标的物重大变更。首先，被告于2010年11月的通告中明确注明购买一套房屋而非两套房屋，被告于2010年12月26日出具的收款收据载明的项目为“联排成本房”，由此可看出，在项目进行规划审批前，被告预期建盖的和原告预期购买的都是通常理解的一套“联排别墅”。被告陈述该项目本身关注大户型结构，因审批不通过，所以改为每栋一、二层一个房产证，三、四层一个房产证，每一栋仍统一出售给同一个购房人，交房后通过委托二次改造，再实现房屋功能的齐备。被告实际已认可一套房屋变成了两套房屋。一套联排别墅变更为两套房屋，一个房产证变更为两个房产证，将导致房屋登记及权属属性的变化。上述变化势必影响别墅使用功能的实现，通过对比被告宣传资料中E户型户型图及户型描述和其实际获批的规划审批图，面积、结构、户数都发生了重大变化。此外，一套联排别墅变为两套房，不仅是房屋功能、定位、房产登记的差别，还将导致房屋价值、交易预期等的变化。其次，审查被告是否存在欺诈行为，还要审查被告是否依法充分履行了告知义务。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”被告在2012年9月21日规划获批后即知道涉案项目发生重大变更无法实现联排别墅的预期，在购房协议签订前一年多的时间里，被告可以通过通知、通告、书面声明等形式告知已交付预付款的原告，但却未进行过任何书面告知，应承担相应的法律责任。最后，对被告主张的在购房协议及内部职工购房确认书中注明房号的行为能否认定为告知义务的充分履行。本院认为：第一、上述协议及确认书的签订是对原告选房结果及双方购销房屋的进一步确认，该签署行为是在选定房屋以后而非选房之前进行。被告未能举证证明其在选房前或选房当天有任何试图让原告或其他买受人知晓房屋变更情况的告知行为，故在原告选房的过程中，其仍然确信选定的是一套别墅而非两套住房。第二，在原、被告签订的购房协议中，仅注明了栋号、房号、户型及总价，无任何关于房屋情况的说明或介绍，无法认定原告对自己所购买的一套房屋已变成两套住房的事实已知晓；且原告只进行了一次选房行为，符合其选定一套房屋的认知。第三、协议中虽列明103、303两个房号，但该房屋非现房发售，原告并无对该房房号的直观认知，房号系开发商即被告编排，103、303两个房号仍然可以理解为同一栋别墅的上下部分；而且，协议文本系被告提供，协议中手写部分由被告工作人员填写，原告在协议签订过程中仅有被动签字并无异议或修改的权利；另外，协议在注明房号的同时也注明户型为E户型，在未注明该户型发生变化的情况下，原告认定该房屋仍为宣传资料中载明的一套房屋符合常理。故被告在购房协议上注明房号的行为不能证明原告对房屋变更的情况清楚知晓并同意，也不能认定被告已对原告充分履行告知义务。综上，被告作为航空艺术港项目的开发商，在原先项目规划不获批准导致规划变更，进而导致房屋结构、户型、面积等发生重大变化，可能影响买受人利益，甚至可能导致买受人退房等情况下，应当告知而未告知，并在此后，仍以载明一套联排别墅房屋户型图的宣传资料对外进行宣传，使得原告在确信其所选定并签购房协议的标的为一套联排别墅的情况下，与之签订了购房协议，可以认定被告在签订购房协议过程中存在欺诈行为。本院认为，原、被告双方于2013年11月12日签订的《“航空艺术港”购房协议》，约定了栋号、房号、户型和总价，但未对房屋面积、支付方式、交付期限等进行约定，该协议系双方当事人签订的商品房预约合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。现原告王卫文起诉撤销双方签订的购房协议符合法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告退还已交纳的购房预付款570000元于法有据，本院予以支持。因被告的不诚信行为造成原告信赖利益的损失，且自2010年12月26日原告交款至今已三年多，形成长期占用原告资金的客观事实。因此，被告航空房地产公司对于原告王卫文的损失应承担责任，本院支持以570000元为本金，按6.15%的年利率，自2010年12月26日起计算至2014年3月10日止的损失，共计人民币112368元。据此，依照《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第六十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、撤销原告王卫文与被告云南航空房地产开发经营有限公司于2013年11月12日签订的《“航空艺术港”购房协议》。二、被告云南航空房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王卫文退还购房预付款人民币570000元及赔偿损失人民币112368元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10653元，由被告云南航空房地产开发经营有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  刘春浩代理审判员  方铮铮人民陪审员  顾崇元二〇一四年九月十一日书 记 员  陆叶青