四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0114民初3784号 原告：杨莉娜，女，1991年4月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关红全，四川瑞利恒律师事务所律师。 被告：成都龙湖锦铭置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道方元路**大丰文化中心**208。 法定代表人：陈序平，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 原告杨莉娜与被告成都龙湖锦铭置业有限公司（以下简称：龙湖锦铭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理，杨莉娜的委托诉讼代理人孙泽凤、关红全到庭参加诉讼，龙湖锦铭公司的委托诉讼代理人冯思然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨莉娜向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同补充协议》的第十条第3款、第4款、第5款、第7款、第9款、第12款、第13款、第14款无效；2.本案诉讼费由龙湖锦铭公司承担。事实与理由：双方于2017年8月31日签订了《四川商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：杨莉娜以1666060元的价格购买龙湖锦铭公司开发的位于成都市新都区××小区的第××幢××单元××层××号房屋。在介绍了相关项目情况后，双方就房屋的购买价格及具体楼层谈妥后，龙湖锦铭公司将《四川商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》等相关一摞文件直接让杨莉娜在相应的位置上进行了签字摁手印，尤其是《商品房买卖合同补充协议》直接让杨莉娜在买受人处进行了签字盖章，并且告诉杨莉娜这都是房管局的标准版本，没什么好看的，要相信龙湖这种大开发商，没问题的。交房后，杨莉娜根据《成都市新都区规划管理局关于龙湖锦铭置业有限公司龙湖“××××”政府信息公开告知书》才知道龙湖锦铭公司在《商品房买卖合同补充协议》全体业主所共有的底或顶层绿地、庭院、屋面(包括但不限于楼梯间屋面、电梯间屋面)、露台、地、地下室、阁楼备间、平台、架空层、部分地下车位车道等的使用权以高价出售给了部分业主，约定该部分业主享有该共有部分的专有使用权，该约定导致杨莉娜无法对该共有部分行使占有、使用、收益等物权。同时，《商品房合同补充协议》还约定龙湖锦铭公司享有属于全体业主所有的所有楼栋屋面、商业/办公物业建筑体的外墙面的经营权，广告收益也归其所有；商业/办公物业建筑体内部公共部分(包括但不限于厅堂、电梯轿厢等)以及本项目建筑红线范围内修建的广场等室外空间的收益权和经营管理权(例如活动设置、占用等)由龙湖锦铭公司享有且无需向业主支付任何费用。杨莉娜认为，龙湖锦铭公司在《商品房买卖合同补充协议》中在全体业主的共有部分上创设了部分业主的专用使用权，创设了龙湖锦铭公司的经营权和收益权，该约定侵犯了包括杨莉娜在内的其他业主对该共有部分的占用、使用、收益、处分等物权，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定。同时，该《商品房买合同补充协议》系由龙湖锦铭公司单方制作、提供的格式合同条款，对于排除业主核心权益的物权等内容并未进行任何提示、说明或解释，该行为亦违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条之规定。综上，《商品买卖合同补充协议》的第十条第3款、第4款、第5款、第7款、第9款、第12款、第13款、第14款无效，应属无条款。杨莉娜为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规之规定，诉至法院，望判如所请。 龙湖锦铭公司辩称，杨莉娜诉请的主张涉及全体业主共有共用的争议，其自认为是侵犯了“包括原告在内的其他业主对该共有部分的占有使用收益处分等物权”，但其未取得全体业主的授权签字也没有业主大会表决，作为全体业主一员无权就关乎其他业主权利的事项提起诉讼，并使得其他业主承受诉讼结果的影响，其并非适格主体，对单个业主提起共有共用条款方面的起诉，应当驳回起诉。即使就杨莉娜诉请本身而言，其在事实与理由部分提及《中华人民共和国物权法》第七十条，该条是关于共有权利的规定，导致原告诉讼主体资格存在问题外，又将导致另一个问题，即案涉条款并没有否定全体业主享有该等权利，正是因为肯定了全体业主享有，才会需要每个业主签署合同对其权利作出安排，否定业主权利和对该权利的约定运用是两个层面的问题，因此合同其实是符合该条规定的；第七十二条、第七十三条同理；第七十六条，开发商已取得全体业主签署，达到100%同意，杨莉娜想改变这种局面，应由其援引该条取得表决通过来改变，但其并没有获得全体业主授权或表决，自然无法打破开发商已取得的全体业主100%同意。杨莉娜在事实与理由部分提及的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》如下条文：第三条，但案涉条款并没有否定全体业主享有该等权利，正是因为肯定了全体业主享有，才会需要每个业主签署合同对其权利作出安排，否定业主权利和对该权利的约定运用是两个层面的问题，因此其实是符合该条规定的；第七条是对《中华人民共和国物权法》第七十六条的解释，其理由同上。杨莉娜在事实与理由部分还提及了《中华人民共和国合同法》第五十二条，本案也不符合，且法律并没有禁止性规定；第三十九条及第四十条格式条款无效的规定是针对主要权利，龙湖锦铭公司已采取合理方式充分提示，尽到了合理提示和说明义务，不应无效。 经审理查明，杨莉娜与龙湖锦铭公司于2017年6月18日签订了《认购协议书》，约定在签订之时杨莉娜交纳定金30000元，双方还签订有《认购协议》。2017年8月31日双方签订了《四川商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：杨莉娜以1666060元的价格购买龙湖锦铭公司开发的位于成都市新都区××××小区（预售许可证××）的第××幢××单元××层××号房屋，买受人于2017年9月9日前支付首期房价款1006060元，其余房款660000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市高新区支行申请贷款支付。杨莉娜按约支付了购房款。2017年8月31日杨莉娜向龙湖锦铭公司出具了《特别处分声明书》。 成都市新都区规划管理局2018年8月16日作出《关于龙湖锦铭置业有限公司“龙湖××××”政府信息公开告知书》；2018年9月25日作出《关于杨茂国等业主要求恢复小区绿化规划原貌的回复》。 （××××）川成蜀证内经字第××××号《公证书》载明在公证人员监督下申请人对案涉楼盘售楼部内陈设的证件公示展板、听蓝湾项目物业宣传展板、楼盘平面方位户型图和展架上放置的合同文本公示资料等进行拍照留存，并作为公证书附件。 以上事实，有《认购协议书》、《认购协议》、《四川商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》、《特别处分声明书》、（××××）川成蜀证内经字第××号《公证书》、《关于龙湖锦铭置业有限公司“龙湖××××”政府信息公开告知书》、《关于杨茂国等业主要求恢复小区绿化规划原貌的回复》等证据及双方当事人的当庭陈述在卷予以佐证。 本院认为，首先杨莉娜提起本案诉讼的主体资格是否适格的问题。因争议的合同条款系杨莉娜与龙湖锦铭公司双方签订，故对该条款的效力，杨莉娜有权提起诉讼，要求予以确认。本案双方争议的合同条款，龙湖锦铭公司主张每位业主在签署合同时已对相关权利作出了安排，故应为重复使用且不得修改的格式条款。格式条款并不当然无效，关于格式条款效力，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”，第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”，第五十三条规定“合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”。 案涉条款为出卖人在出售商品房过程中与买受人协商对标的物权益保留一定权利的格式条款，法律、行政法规并未禁止买卖合同双方通过协议约定对不动产所有权中的收益权、使用权等部分权能进行处分，故并未违反效力性强制性规定。案涉条款针对建筑物专有部分以外的共有部分进行约定，对该部分业主依法享有共有和共同管理的权利，权利系通过行使表决权的方式实现，故杨莉娜与龙湖锦铭公司相关约定应视为其在商品房买卖合同中就建筑区划内重大事项表决的预先处分，该处分并不违反法律强制性规定。即使属于无权处分，基于债权行为与物权行为相区分的原则，亦不影响购房人与开发商债权合同效力。 案涉格式条款是否存在排除对方主要权利等导致无效的情形，则要基于合同基本目的来分析，只有存在严重影响到双方商品房买卖合同基本目的实现的情况，才能作出该格式条款无效的严厉否定评价。双方在订购协议中载明乙方（认购人）对案涉合同清楚无异议，并经乙方逐条阅读认可不持异议；在《商品房买卖合同补充协议》最后一条载明“本合同中字体加粗加黑的部分以及买受人签订本合同即视为出卖人已经完全履行本合同即补充协议约定的提示及告知义务。”；另通过杨莉娜的特别声明书就有关内容作了进一步明确，龙湖锦铭公司已按照法律规定作出了必要的解释和说明，杨丽娜仍然签署了合同，视为对案涉条款已正确理解和接受。而从具体内容来分析是否存在影响到合同当事人基本义务及主要权利的情况，杨莉娜购买案涉房屋用于居住，对案涉条款所涉及的共有部分的处分尚不至于造成其主要权利被排除；首先不涉及对专有部分权利的限制，其次各购房人将外墙面、部分公共区域经营收益及专有部分联系紧密的庭院、楼顶等专有使用权让渡，龙湖锦铭公司作出了相关合理使用的限制性要求，并明确了对未享有专有使用权空间权利的买受人或享有不同的专有使用权空间权利的买受人在销售定价时已纳入了考虑因素，故不能认为存在排除了购房人的主要权利情况。而在未严重影响公平的情况下，相关约定系当事人自行处分的范畴，购房人也应谨慎判断自身的处分行为对自身利益的影响从而作出恰当的选择。 以上相关条款赋予的公区利用权利及专有使用权应按照相关规定及约定合理行使，即受有权利方必须依法、依约合理行使，不得滥用。《商品房买卖合同补充协议》第十条第七款中“并不主张任何权利，不可撤销地放弃对其他特定买受人附带享有的出卖人指定的上述部位的所有权利（包括但不限于专有、使用、收益、处分）”存在不当，如果享有专有使用权的买受人违反约定或有关规定，对该部分进行不恰当利用，其他业主当然有权依法行使权利要求恢复原状等，故该约定违反法律规定应为无效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、杨莉娜与成都龙湖锦铭置业有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条第七款中“并不主张任何权利，不可撤销地放弃对其他特定买受人附带享有的出卖人指定的上述部位的所有权利（包括但不限于专有、使用、收益、处分）”无效； 二、驳回杨莉娜的其他诉讼请求。 案件受理费100元（已减半收取）由成都龙湖锦铭置业有限公司负担25元，由杨莉娜负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年七月三十一日 书记员  叶秋萍