襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初794号原告：中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司（以下简称中铁武汉第一工程公司），住所地：武汉市东湖开发区东信路**。法定代表人：张万全，中铁武汉第一工程公司执行董事。委托诉讼代理人：邹欣、刘宪，中铁武汉第一工程公司员工。代理权限：一般代理。被告：天济大药房连锁有限公司九分店（以下简称天济大药房九分店），住所地：襄阳市樊城区中原路**。代表人：唐国勤，天济大药房九分店经理。被告：天济大药房连锁有限公司（以下简称天济大药房），，住所地：襄阳市樊城区汉江路**法定代表人：唐国群，天济大药房总经理。委托诉讼代理人：高玉章，湖北凡成律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告中铁武汉第一工程公司诉被告天济大药房及天济大药房九分店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张艳君独任审判，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告中铁武汉第一工程公司的委托诉讼代理人邹欣、刘宪，被告天济大药房的委托诉讼代理人高玉章到庭参加了诉讼。被告天济大药房九分店经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审后，双方当事人均要求本院给予一个月和解期间，后无法达成一致意见，现申请法院依法判决。本案现已审理终结。原告中铁武汉第一工程公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令自2018年8月8日起解除双方房屋租赁合同，被告将承租房屋归还原告；2.判令被告支付房屋占用费20379元（计算方式：6793元/月，暂计算2019年1月1日至2019年3月31日，主张至房屋实际归还之日止），物业费321元（计算方式：107元/月，暂计算2019年1月1日至2019年3月31日，主张至房屋实际归还之日止），垃圾费30元（计算方式：10元/月，暂计算2019年1月1日至2019年3月31日，主张至房屋实际归还之日止）；3.判令被告支付原告违约金10865.8元（计算方式：每月6793元×20%，暂计算至2019年3月31日，主张至房屋实际归还之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月26日，中铁武汉第一工程公司襄阳管理部与被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于七里河的门面房出租给被告，面积约105.3平方米，每月租金6793元，被告每月另缴纳物业服务费107元、垃圾费10元，租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。被告承租案涉房屋后，用作经营“天济大药房”。根据租赁合同第5条违约责任第3款约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止协议，收回该房屋，并赔偿甲方本合同约定租金总额20%的违约金。（5）超过约定期限未支付应由乙方缴纳的相关费用……”。被告自2018年8月至12月，经原告多次催告拒不办理退租手续，并逾期支付5个月租金共计33950元（2018年12月29日，被告电子转账支付33950元），逾期支付2019年1月至3月租金共计20379元，被告应按照合同约定支付相应违约金。2016年12月31日合同租赁期满后，被告与原告未续签合同，2018年8月起原告向被告催告返还房屋并办理退租结清手续，被告迟迟未将涉案房屋归还原告，继续非法占用案涉房屋。在非法占用期间，原告多次发函，上门通知被告退还房屋并办理结清手续，被告不予理睬，补交部分租金后，仍非法占用案涉房屋至今。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告天济大药房九分店未到庭，亦未提交书面答辩状。被告天济大药房辩称，原、被告在2016年12月31日合同到期后，双方未续签租赁合同，但双方依据原合同在履行义务，应视为订立了不定期租赁合同；此后，经原、被告协商，达成口头协议，约定租赁期限至案涉房屋被政府征收或征用时止。租金按2015年12月所签的租赁合同中约定的标准执行。由于案涉房屋到目前为止并未被政府征收或征用，解除案涉房屋租赁合同的条件不成就，原告诉请法院判令自2018年8月8日起解除双方租赁合同无事实和法律依据；截至2019年5月底的租金、物业费、垃圾费、水电费共计33965元，被告于2019年5月5日已足额付清，不存在违约行为，原告主张违约金无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院评析如下：1.落款日期分别为2018年8月2日、8月17日、12月27日的门面房合同到期终止通知书各一份、原告上门张贴通知书及员工签收通知书的照片四张。该组证据由原告提交。证明原告于2018年8月8日、8月17日、12月28日通知被告办理合同终止手续，并于2018年12月28日送达通知书时在店面门口及店面内拍摄了照片。被告天济大药房对落款日期为2018年8月2日的门面房合同到期终止通知书有异议，认为通知书上载明“已接到通知钟红梅”中的人员并不能认定为被告天济大药房的员工，不能证明被告已收到该通知书，不能达到原告的证明目的。对于落款日期分别为2018年8月17日、12月27日的门面房合同到期终止通知书及四张照片，被告认为亦不能证明原告已向被告送达成功。经本院前往案涉门面场地现场观察，被告承租的案涉门店确实与原告提交的2018年12月28日拍摄的张贴通知书的照片相一致，且截至拍摄照片当日，被告仍在案涉承租门店经营，故本院对原告提交的落款日期为2018年12月27日的通知书及四张照片予以采信，对原告已于2018年12月28日向被告成功送达合同到期终止通知书的事实予以认定。2.2019年5月5日的缴费凭证一张。该证据由被告天济大药房提交。证明2019年5月5日，被告天济大药房向原告缴纳33965元，截至2019年5月31日的租金、物业费、垃圾费、水电费已全部付清。原告认为33965元仅是付清了2019年1月1日-5月31日的租金，并不包括其他费用。经本院按照《房屋租赁合同》约定的租金标准核算，33965元仅为2019年1月1日-5月31日的租金，并未包含其他费用，被告应承担举证不能的不利法律后果，故本院对被天济大药房的抗辩意见不予采信。经审理查明，2015年12月26日，中铁武汉电气化局集团一公司襄阳管理部（甲方）与天济大药房（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于七里河路建筑面积为105.3平方米的门面房出租给乙方；租金为62元/m2，每月租金6529元，非门面房面积为13.2平方米，每平方米每月租金20元，租金为264元，合计租金为6793元；物业服务费0.9元/m2，计107元；垃圾费10元/户/月；租赁期间为一年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，租期满后，乙方如续租，需提前一个月向甲方提出，甲乙双方按市场价再行商定每平方米月租金，乙方可优先租用；乙方必须在每月前5日内，向甲方交纳本季度的预付房租、水电、暖气、垃圾、物业等费用，逾期应每天支付3%的违约金，逾期30天不交纳房租按违约退租处理，甲方不退还押金；租赁期间，乙方超过约定期限未支付应由乙方交纳的相关费用，甲方有权终止协议，收回该房屋，并赔偿甲方本合同约定租金总额20%的违约金。合同签订后，被告天济大药房承租案涉门面房用于经营天济大药房九分店。前述租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告天济大药房九分店继续承租案涉房屋并按期交纳房屋租金。2018年12月28日，出租人中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司襄阳管理部向天济大药房门上张贴书面通知，要求终止双方租赁合同。2019年5月5日，天济大药房向中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司襄阳管理部缴纳房租33965元。庭审中，原、被告双方均认可，截至2019年5月31日的房租，天济大药房已付清。另查明，中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司襄阳管理部系中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的内设机构，其权利义务由中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司享有和承担。本院认为，中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司襄阳管理部系原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的内设机构，其对外与被告天济大药房签订的《房屋租赁合同》经原告追认确定有效，故该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。上述租赁期间届满后，承租人继续使用承租房屋并交纳租金，原告亦未提出异议，故双方于2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。关于原告主张解除其与被告天济大药房签订的《房屋租赁合同》的请求，其本质上为确认解除合同效力之诉。经本院审查，原告于2018年12月28日向被告成功送达合同到期终止通知书，双方合同解除。合同解除后，被告天济大药房应当向原告返还租赁房屋。关于原告主张由被告支付房屋占用费问题。经查，双方租赁合同自2018年12月28日解除后，被告天济大药房在占用案涉房屋继续从事经营期间，已按原租赁合同约定的租金标准向原告交纳占用费至2019年5月31日，故被告天济大药房应自2019年6月1日起按《房屋租赁合同》约定的标准支付原告房屋占用费至实际返还租赁房屋之日止。关于原告要求被告支付2019年1月1日至实际返还租赁房屋之日止的物业费、垃圾费的主张，本院认为，对于物业费、垃圾费的起算时间，原告主张自2019年1月1日起算，系对该费用的部分放弃，并未损害被告利益，本院予以支持。对于该费用的计算标准，依据《房屋租赁合同》的约定，物业费为107元/月，垃圾费为10元/月，故被告天济大药房应自2019年1月1日起按《房屋租赁合同》约定的标准支付原告物业费、垃圾费至实际返还租赁房屋之日止。关于原告请求被告支付违约金10865.8元的主张，本院认为，原告当庭未提交证据证明被告天济大药房在合同租赁期间存在违约行为，而在《房屋租赁合同》解除后，被告天济大药房应当承担支付占用原告房屋期间的相关费用及返还租赁物的义务，不再受双方《房屋租赁合同》关于违约条款的约束，故原告的该项请求，无法律和事实依据，本院不予支持。被告天济大药房九分店系天济大药房的分支机构，原告也未与其形成房屋租赁合同关系，故被告天济大药房九分店在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条、第二百四十三条之规定，缺席判决如下：一、确认原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司与被告天济大药房连锁有限公司解除《房屋租赁合同》的行为有效，《房屋租赁合同》已于2018年12月28日解除；二、被告天济大药房连锁有限公司于本判决生效之日起三十日内将其占用的位于襄阳高新技术产业开发区七里河路的门面房屋腾退并返还给原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司；三、被告天济大药房连锁有限公司自2019年6月1日起按《房屋租赁合同》约定标准（6793元/月）向原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司支付房屋占用费；自2019年1月1日起按《房屋租赁合同》约定标准（物业费107元/月，垃圾费10元/月，）向原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司支付物业费及垃圾费；四、驳回原告中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费610元，减半收取为305元，由被告天济大药房连锁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。审判员  张艳君二〇一九年七月二十日法官助理徐玮欢书记员蔡德玉