昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2014）西法民初字第1872号原告李伟，女，1953年12月9日出生，汉族，云南省昆明市人，中专文化，昆明燃气公司退休人员，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人杨余菊，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告张国训，男，1953年3月27日出生，汉族，湖北省宜昌市人，中专文化，中国东方航空云南有限公司职员，现住云南省昆明市官渡区。被告张云，男，1980年11月28日出生，汉族，湖北省宜昌市人，大专文化，现住云南省昆明市西山区。被告田飞，男，1958年9月24日出生，汉族，云南省昭通市人，大专文化，云南省昭通市公安局工作人员，现住云南省昭通市昭阳区。被告王万勤，女，1962年3月18日出生，汉族，云南省昭通市人，大专文化，云南省昭通市大关县公安局工作人员，现住云南省昭通市昭阳区。原告李伟诉被告张国训、张云、田飞、王万勤确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告李伟及其委托代理人杨余菊，被告张国训、张云、田飞、王万勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李伟诉称：2007年6月6日，原告李伟及被告张国训、张云三人与成都军区昆明长城小区安居工程建设办公室签订了《中国人民解放军成都军区制度改革住房售购合同》，合同约定，三人从该建设办公室处购入昆明市广福路长城滇池花苑12幢8号房。2009年7月21日，张国训、张云在没有告知并取得原告同意的情况下，与被告田飞、王万勤签订买卖协议。原告认为四被告的行为已经侵害了原告的合法权益，且上述买卖行为违反国家法律法规及政策规定，应属无效，故诉至法院，请求支持以下诉请：1、确认四被告于2009年7月21日签订的《二手房买卖协议合同》无效；2、被告承担本案诉讼费。被告张国训辩称：认可原告起诉的事实理由及诉讼请求。被告张云辩称：认可原告起诉的事实理由及诉讼请求。被告田飞、王万勤共同辩称：原告李伟与被告张国训系夫妻关系，与被告张云系母子关系，张国训、张云与田飞王万勤签订《二手房买卖协议合同》时原告李伟是知情的，且李伟参与了协商。李伟以其不知晓涉案房屋被出售、涉案房屋在出售未征得其同意为由要求确认四被告签订的《二手房买卖协议合同》无效没有事实和法律的依据。李伟不仅知晓四被告签订《二手房买卖协议合同》的情况，还参与了涉案房屋的议价，李伟作为完全民事行为能力人在涉案房屋被出售后近五年的时间里不可能不知道涉案房屋已被出售，也不可能对自家账户多出730000元不知情。且即便如李伟陈述，其对涉案房屋被出售一事不知情，根据相关法律对于表见代理及善意取得的规定，张国训、张云与田飞、王万勤签订的《二手房买卖协议合同》也是合法有效的。综上，请求法院驳回李伟的诉讼请求，按照《二手房买卖协议合同》的约定继续履行。原告李伟为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：一、《中国人民解放军成都军区住房制度改革住房售购合同》1份，欲证明原告是本案涉案房屋权利人之一。经质证，被告张国训、张云、田飞、王万勤对该证据材料均予以认可。二、《二手房买卖协议合同》1份(复印件)，欲证明四被告签订房屋买卖合同未经原告同意。经质证，被告张国训、张云对该证据材料予以认可，认可其中“张国训”及“张云”的签字确实由其本人所签；被告田飞、王万勤对该证据材料予以认可。三、物业服务费《发票》1份，欲证明涉案房屋2010年1月1日至2013年12月31日期间的物管费系被告张云于2013年7月30日支付，被告田飞、王万勤并未履行购房之后的义务。经质证，被告张国训、田飞对该证据材料予以认可；被告张云对该证据材料予以认可，认为涉案房屋一直无人管理并堆放着很多货物，但不清楚是谁堆的，张云曾多次叫物管进行清理，物管费也一直由张云交纳；被告王万勤对该证据材料予以认可，但认为因涉案房屋一直未办理过户手续，因此被告田飞和王万勤要求过原告家及时通知其交纳物管费，但原告家一直没有通知。被告张国训、被告张云未向法庭提交证据材料。被告田飞、王万勤为支持其抗辩主张，共同向本院提交以下证据材料：一、《二手房买卖协议合同》1份，欲证明四被告之间房屋交易的客观事实。经质证，原告对该证据材料真实性、合法性、关联性予以认可；被告张国训、张云对该证据材料予以认可。二、1.2009年7月21日《收条》一份；2.《农村信用社电汇凭证》1份；3.《客户存款回单》3份、《客户取款回单》3份，欲证明被告田飞、被告王万勤已支付了近80%的房款。经质证，原告表示对该组证据材料不清楚，具体质证意见以张国训、张云的为准；被告张国训、张云对该组证据材料予以认可，认可钱确已收到。三、1.《中国人民解放军成都军区住房制度改革住房售购合同》1份（复印件）；2.《住房售购合同补充协议》1份（复印件）；3.《长城滇池花苑售购合同补充协议》1份；4.《收据》2份（复印件）；5.张云、张国训身份证复印件各1份；6.《房屋平面图》2份（复印件）；7.《住宅工程质量保证书》1份；8.《住宅使用说明书》1份；9.《物业管理服务协议》1份；10.《业主临时约章》1份；11.《关于10、12、13栋号庭院墙开裂的情况告知》1份；12.《民用煤气用户综合保险凭证》1份（复印件）；13.涉案房屋钥匙6把、可视对讲系统1个，欲证明涉案房屋的交易是平等自愿、协商一致的结果，在签订《二手房买卖协议合同》后被告田飞、王万勤实际占有、使用了涉案房屋。经质证，原告对证据材料1-6的真实性予以认可，对证明内容不予认可，对证据材料7-13的质证意见认为以张国训、张云的为准，同时表示不清楚该组证据材料是否已经移交给田飞、王万勤；被告张国训、张云对该组证据材料予以认可，认可其中的证据材料6及证据材料13中的6把钥匙确实是涉案房屋的。四、圣地豪房地产公司售楼广告1份（网页截图打印件），欲证明涉案房屋是作为商品房向社会公开出售的。经质证，原告对该证据材料不予认可，认为不符合证据的形式要件；被告张国训、张云对该证据材料不予认可。五、1.《关于洽谈协商的函》；2.被告田飞、王万勤的答复1份（复印件），欲证明原告及张国训、张云一家毁约的事实；经质证，原告表示对证据材料1不清楚，具体质证意见以张国训、张云的质证意见为准，对证据材料2不予认可，认为是田飞、被告王万勤单方做出的；被告张国训、张云对该组证据材料予以认可，认可证据材料2已经收到，是以邮寄的方式送到的，由张云签收，签收时只有张云一人在场。六、张国训草拟的合同原稿，欲证明《二手房买卖协议合同》是张国训、张云、田飞、王万勤协商的结果，具有真实性、客观性。经质证，原告表示对该证据材料不清楚，具体质证意见以张国训、张云的质证意见为准；被告张国训、张云对该证据材料予以认可，但认为最终签订的《二手房买卖协议合同》是由田飞、王万勤拟定，张国训与张云只是在合同上签字。七、1.部分短信翻拍照片21张；2.案外人熊梅出具的《证明材料》1份；3.照片两张，欲证明原告及张国训、张云一家毁约的过程，认为合同约定的尾款200000元王万勤已经带到昆明支付，但因原告及张国训、张云一家毁约而没有支付成功。经质证，原告对证据材料1不予认可，认为这是由田飞、王万勤单方发出的，无法证明被告张国训、被告张云已经收到，对证据材料2不予认可，认为该《证明材料》不具备真实性，应当经公证或申请熊梅作为证人出庭作证，对证据材料3不知情，具体质证意见以张国训、张云的质证意见为准，同时对该组证据材料的证明内容不予认可；被告张国训、张云对证据材料1不予认可，认为二人并未收到这些短信，其中部分短信的发信人为熊梅，张国训、张云并不认识此人，对证据材料2、3不予认可。八、同类房屋契税《收据》（复印件），欲证明涉案房屋具有商品房性质。经质证，原告对该证据材料不予认可；被告张云、张国训对该证据材料不予认可。九、经被告田飞、王万勤申请，证人田某出庭作证，证人田某陈述：证人田某与被告田飞是亲兄弟。2009年7月中旬，田某到长城花苑办事时看到涉案房屋的门上粘贴有“此房出售”的广告以及被告张国训的联系电话，后田某电话联系张国训询问了涉案房屋的售价，张国训答复为930000元。田某看了涉案房屋的外观后觉得可以购买，便告知了田飞、王万勤二人，后田飞、王万勤通过田某与张国训取得了联系，并约好了看房时间。看房当天，田某在吃过午饭后由朋友送至涉案房屋处。当时在场的还有原告李伟及四被告，几人对房价进行了协商，整个过程原告李伟均在现场，不存在其陈述的不知情的情况。签订《二手房买卖协议合同》时田某不在现场，后买卖双方发生了争议。2013年中，田某与田飞及王万勤一起去与张国训、张云协商解决因涉案房屋发生的争议，张国训、张云坚持涉案房屋不再出售要求取消交易，田飞与王万勤要求按照合同履行，双方没有达成一致。2013年12月初，田某到涉案房屋处查看房屋装修情况时遇到了张云，并与其进行协商，张云要求田飞与王万勤另行支付150000元的房屋差价，田某要求减少一点，张云便降至110000元，后又经田某要求降至80000元，并说如果再少其父母会不同意。经质证，原告对证人田某的陈述不予认可，认为证人田某是被告田飞的亲弟弟，与本案有利害关系；被告张国训认可证人田某陈述的李伟第一次看房、协商时在现场；被告张云认可证人田某陈述的其与张云见过面，对证人陈述的其余内容不予认可；被告田飞、王万勤对证人陈述予以认可。十、经被告田飞、王万勤申请，证人陈某出庭作证，证人陈某陈述：证人陈某与证人田某是朋友，田某曾系其领导。看房当日，陈某与田某一起吃的午饭，吃过午饭后，田某说他的哥哥要买房子，陈某便送田某去了滇池花苑，见到原告李伟和被告张国训在场。送到后，陈某因为有事便先行离开，对于几名当事人商谈的具体内容不清楚。经质证，原告对证人陈某的陈述不予认可，认为证人陈某系证人田某的旧下属和朋友，与本案有利害关系，同时，李伟之所以在第一次见面协商后便再未出现是因为其不同意出售涉案房屋；被告张国训认可证人陈某陈述的李伟第一次看房、协商时在现场，但认为李伟不同意出售涉案房屋，在此之后均是由张国训与张云去处理出售涉案房屋的事情，李伟并不知情，张国训之所以隐瞒李伟是因为其投资基金亏损后以张云的名义贷了款，便与张云协商将涉案房屋出售用来偿还贷款；被告张云认可证人陈某陈述的其与张云见过面，对证人陈述的其余内容不予认可；被告田飞、王万勤对证人陈述予以认可。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、二、三符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院对其予以采信。被告田飞、王万勤共同提交的证据材料一、二、三、五、六符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院对其予以采信；证据材料四、七、八与本案的审理无法律上的关联性，本院在本案中不予采信；对于证人田某、陈某的陈述，本院对能与其他证据相互印证的内容予以采信，对其余内容不予采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2007年6月6日，原告李伟及被告张国训、张云（乙方）与案外人成都军区昆明长城小区安居工程建设办公室（甲方）签订《中国人民解放军成都军区住房制度改革住房售购合同》（以下简称“《售购合同》”），约定：“一、甲方同意乙方购房申请，将位于昆明市广福路长城滇池花苑12幢08号，竣工使用于2007年，总层数二层的框架结构，建筑面积共计167.24平方米出售给乙方。二、售房价格和房价款该住房售价为每平方米4000元，住房售价668960元，超补贴面积标准加价﹨元，住房合计售价﹨元；公共维修基金13379元；合计总售价为陆拾捌万贰仟叁佰叁拾玖元零角零分，（￥：682339元）。三、根据军区房改住房管理有关规定，乙方应按时如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方交纳购房款情况：（二）按揭贷款”：贰拾万零仟元（￥：200000元），余款肆拾陆万捌仟玖佰陆拾零元零角零分已付清（￥：468960元）。……十一、购后出租、出售、抵押乙方所购房屋的出售在办理上市准入证后，可依法进入房地产市场交易，在同等条件下，甲方（含甲方的上级单位）有优先购买权。售房收入按国家规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。……”李伟、张国训、张云还于同日与成都军区昆明长城小区安居工程建设办公室签订了《住房售购合同补充协议》及《长城滇池花苑售购合同补充协议》，对《售购合同》进行了补充约定。2009年7月21日张国训、张云（甲方）与被告田飞、王万勤（乙方）签订《二手房买卖协议合同》（以下简称“《合同》”），约定：“甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：……三、房屋基本情况该房屋位于昆明市广福路长城滇池花苑12幢8号端头连排别墅，系框架结构一楼一底2层，建筑面积166.76平方米的未装修房。另有地下室和房屋前后院坝不计算在售房价款中。四、价款该房屋的销售总价格为九十三万元人民币（含应交2年的物管费和办理产权证前所有费用。乙方分两次付款，购房协议签署后先支付人民币二十三万元，尾款七十万元在合法房屋产权证办下来交乙方保管后十日内一次性付清。待两年后乙方需要办理转户，甲方应当配合乙方办理产权过户手续。过户所产生的任何费用由乙方承担。五、如产权证在三个月内无法办理下来，乙方应在二○○九年十月二十五前付给甲方人民币壹拾万元整（￥：100000.00元）。如开发商长期不能办理产权证，双方再协商补充协议。……”田飞、王万勤分别于2009年7月21日、2009年12月28日、2010年3月7日、2010年7月4日向张国训支付涉案房屋购房款230000元、100000元、200000元、200000元，以上共计730000元。庭审中，原告李伟与被告张国训、张云共同陈述：原告与张国训系夫妻关系，张云系原告之子，三人关系正常。原告李伟陈述：第一次与被告田飞、王万勤见面时李伟在场，因为张国训说要出售涉案房屋，所以就叫了原告一起去，李伟没有与田飞、王万勤一起看房，也未参与议价；原告一直不同意出售涉案房屋，但第一次见到田飞、王万勤的时候并未明确表态；原告不清楚四被告签订合同的事情，也不清楚田飞、王万勤支付房款的情况。被告张国训陈述：涉案房屋的钥匙已经全部交给了田飞、王万勤，张国训一方没有自留。被告田飞、王万勤陈述：张国训在2009年7月21日将涉案房屋的钥匙和相关材料移交给了田飞。本院认为，本案中，被告张国训、张云与被告田飞、王万勤于2009年7月21日签订的《合同》系双方当事人真实的意思表示，但张国训、张云与原告李伟三人具有家庭关系，三人共同向成都军区昆明长城小区安居工程建设办公室购买了涉案房屋，现张国训、张云向田飞、王万勤出售涉案房屋，《合同》上仅有张国训、张云的签字而没有李伟的签字，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，要确定《合同》是否有效，就需要确定李伟对于张国训、张云将涉案房屋出售给田飞、王万勤一事是否知情并同意。庭审中，李伟陈述第一次与被告田飞、王万勤见面时其在现场，之所以在场，是因为张国训说要出售涉案房屋，所以就叫了李伟一起去。据此可知，李伟知晓张国训有意向田飞、王万勤出售涉案房屋。李伟同时陈述，其一直不同意出售涉案房屋，所以之后都没有出面处理出售涉案房屋的事宜，但李伟在第一次见到田飞、王万勤时并未明确表示不同意出售涉案房屋。同时，田飞、王万勤陈述张国训已于2009年7月21日向其移交了涉案房屋的钥匙，张国训陈述其向田飞、王万勤交付了涉案房屋的全部钥匙，没有自留，在此情况下，李伟理应知晓田飞、王万勤已实际控制涉案房屋，但李伟在近五年的时间内都未向田飞、王万勤表示过其不同意出售涉案房屋。综上，李伟在明知张国训、田飞、王万勤有买卖涉案房屋的意思表示的情况下与田飞、王万勤见面，见面后未向田飞、王万勤表示不同意出售涉案房屋，则田飞、王万勤有理由相信张国训、张云出售涉案房屋已征得李伟的同意，李伟也未能提交证据证明田飞、王万勤在明知李伟不同意出售涉案房屋的情况下仍与张国训、张云签约，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院确认张国训、张云将涉案房屋出售给田飞、王万勤已征得李伟同意。李伟同时主张，涉案房屋系军产，不得买卖，张国训、张云与田飞、王万勤签订的《合同》因此也归于无效。根据李伟、张国训、张云三人与成都军区昆明长城小区安居工程建设办公室签订的《售购合同》来看，涉案房屋在符合一定条件时可以进行交易，并不具有“不得买卖”这一性质，原告的该项主张并不成立。综上，张国训、张云与田飞、王万勤签订的《合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且张国训、张云的处分行为已征得李伟同意，合法有效。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李伟的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币100元（原告已预交），由原告李伟自行负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  陈婧怡代理审判员  杜竹馨人民陪审员  保瑜琳二〇一四年九月二十三日书 记 员  沈思思