上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第1453号原告林锦。委托代理人陈军，上海市天地律师事务所律师。委托代理人徐荣，上海市天地律师事务所律师。被告上海博伦综合市场经营管理有限公司。法定代表人李林水。委托代理人陈秀娟。原告林锦与被告上海博伦综合市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法适用简易程序，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。同日，原、被告均同意本案适用简易程序延长一个月。原告的委托代理人陈军、被告的委托代理人陈秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林锦诉称：案外人曹某某于2006年10月17日与被告（曾用企业名为“上海博伦皮革市场经营管理有限公司”）签订《房屋托管协议》一份，约定曹某某将其名下的坐落于上海市松江区叶榭镇车亭公路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）委托给被告经营管理。双方约定，委托管理期限为8年，由被告向曹某某支付租金。后曹某某将系争房屋转让给原告，原、被告继续履行被告与曹某某签订的房屋托管协议，双方并于2013年7月24日按原协议重新签订了房屋托管协议。现被告未按约定支付2012至2013年度租金，原告多次催讨无果，遂书面通知解除与被告的房屋托管协议，但被告仍未履行相应义务。现原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2013年7月24日所签订的房屋托管协议书；2、被告支付自2012年8月7日起至2014年8月6日止的租金27，951元；3、被告支付违约金2，795元；4、被告支付原告利息损失1，474元（按同期贷款利率计算至2014年7月14日止）。被告上海博伦综合市场经营管理有限公司辩称：不同意解除合同，被告将系争房屋租赁他人使用，故不同意返还房屋。被告支付租金实际履行均是从每年4月18日起到次年4月17日止，由于这一年度涉及曹某某与原告两个房东，故不同意原告的计算租金方式，被告同意支付从与原告重新签订房屋托管协议之日，即2013年7月24日起至2014年7月23日止的租金，上述租金应自2013年12月25日前支付，同意支付相应的违约金，但不同意支付利息。经审理查明：2006年10月17日，曹某某（甲方）与上海博伦皮革市场经营管理有限公司（乙方）签订《房屋托管协议书》一份，约定：甲方委托乙方经营管理系争房屋，委托管理期限为8年，即从本市场重新开张之日起算，至八周年后自然终止；在托管期内，免租期为两年，免租期结束后，乙方从第三年开始向甲方返租。如系争房屋已被乙方出租，则向甲方返租标准为每套1万元／年，以后每年递增10%；如系争房屋没有被乙方出租，则向甲方赔偿每套4，000元／年，但不再递增；在托管期内，甲方不得擅自转卖房产，如确需转让，则必须确保本合同继续履行的情况下方可转让房产，否则引发的一切纠纷、责任由甲方承担；乙方向甲方返租金时间为每年12月25日之前一次性返清；乙方如在返租和赔偿金方面违约，则除承担相应的银行利息外，另加10%的违约罚金。合同另对其他事项作了相应约定。2006年12月7日，上海博伦皮革市场经营管理有限公司名称被准予变更为被告。2012年8月7日，系争房屋登记于原告名下。2013年7月24日，陈圣湘代原告与被告签订《房屋托管协议书》，该协议除注明合同到期日为2015年4月17日外，其余条款与前述协议一致。原告承接了曹某某签订的《房屋托管协议书》。2014年1月9日，上海新富荣企业发展有限公司出具书面证明，载明被告开张日期为2007年4月18日。现因被告支付系争房屋租金至2012年4月17日止，之后租金未再支付。原告于2014年1月10日发函催讨租金，未果后又于同年2月21日发函解除合同。被告庭审中否认收到上述二份函件。原告表示可以本次诉状副本送达被告之日作为合同解除日。审理中，原告确认涉及系争房屋返还问题，原告自行处理，不在本案中主张。原告陈述，其向曹某某购买系争房屋后，双方口头约定2012年4月18日之后的租金由原告收取。以上事实，由《房屋托管协议书》、准予变更登记通知书、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案所涉《房屋托管协议书》实质系房屋权利人将房屋交付被告使用、收益，被告支付租金的房屋租赁合同。本案中，案外人曹某某与被告签订为期八年的《房屋托管协议书》。在履行期间，原告从曹某某处购买系争房屋，不影响该原《房屋托管协议书》的效力。且，原、被告重新签订内容一致的新《房屋托管协议书》亦可视为被告对原告承接曹某某出租人地位的事后确认，故被告应当自原告成为系争房屋权利人之日起根据原《房屋托管协议书》之约定向原告支付租金。被告主张从与原告签订新《房屋托管协议书》之日起计算租金，本院不予支持。根据合同法第二百二十七条以及第九十四条第三款之规定，在无合同约定解除权的情况下，承租人迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人才可以解除合同，并在解除通知到达被告时解除。本案中，根据原告提供的催款函及快递凭证，可以证明原告就欠付租金向被告主张权利，虽然被告否认收到函件，但本院对被告辩称意见难以认同。被告逾期未支付租金，原告有权解除合同。故本院确认本案诉状副本送达被告之日，即2014年5月8日为合同解除日。合同解除后，基于原告不需要被告在本案中返还房屋，被告考虑到次承租人的实际情况，亦不愿意返还，故本院在本案中对此不予处理。合同解除后，被告应当根据约定的租金标准支付合同解除前的租金及合同解除后的房屋使用费。综合被告于2007年4月18日开张的证明、原告承接曹某某八年托管协议以及原、被告确认2015年4月17日为托管协议到期之日止的事实，可以确认《房屋托管协议书》的托管期从2007年4月18日起。经计算，自2012年8月7日起至2013年4月17日止的租金为9，262.30元、自2013年4月18日起至2014年4月17日止的租金为14，641元、自2014年4月18日起至2014年5月8日止的租金926.59元、自2014年5月9日起至2014年8月6日止的使用费5，074.21元，上述租金共计24，829.89元、加上使用费合计29，904.10元。现原告主张的上述二年期间费用27，951元，低于上述合计金额，于法不悖，本院予以确认。同时，被告还应根据合同约定承担逾期支付租金的违约金及银行利息。上述分段租金中，自2012年8月7日起至2013年4月17日止的租金应于2012年12月25日前付清、自2013年4月18日起至2014年4月17日止的租金应于2013年12月25日前付清，故原告主张相应的违约金及利息本院予以支持。至于自2014年4月18日起至2014年5月8日止的租金，本院认定被告应当支付原告并非基于被告逾期付款，而是基于合同解除后的已履行部分的结算，故对此部分的违约金及利息本院不予支持。据此，违约金根据本院被告欠付租金的10%计算为2，390.33元；利息则根据欠付租金为基数按中国人民银行同期贷款利息并结合原告之主张予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、原告林锦与被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于2013年7月24日达成的《房屋托管协议书》于2014年5月8日解除；二、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林锦自2012年8月7日起至2014年8月6日止的租金及使用费27，951元；三、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林锦逾期支付租金违约金2，390.33元；四、被告上海博伦综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林锦利息（其中，9，262.30元自2012年12月26日起、14，641元自2013年12月26日起，均按中国人民银行同期贷款利息标准计算至2014年7月14日止）。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费606元，减半收取303元，由原告林锦负担5元（已付），被告上海博伦综合市场经营管理有限公司负担298元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  洪飞二〇一四年九月二日书 记 员  李俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。