北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第07087号上诉人（原审被告）肖楠，男，1984年8月23日出生。被上诉人（原审原告）张德重，男，1963年4月15日出生。上诉人肖楠因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第06348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人肖楠，被上诉人张德重到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张德重在原审法院起诉称：张德重位于昌平区201号房屋出租给肖楠，租期24个月，2012年8月26日起至2014年8月25日止，但第五、六期肖楠都少支付900元租金，第七期租金支付日期为2014年2月26日，肖楠至今都未支付，张德重多次与肖楠联系此事，肖楠用许多理由拖着不给，故起诉至法院，请求：1、判令肖楠支付合同约定第五期尚未支付的900元租金；2、判令肖楠支付合同约定第六期尚未支付的900元租金；3、判令肖楠支付合同约定的第七期租金12000元租金；4、判令肖楠支付尚未支付租金（第五、六、七期）的滞纳金共计5658元；5、判令肖楠支付合同约定违约金4000元；6、判令解除张德重与肖楠签订的租房合同；7、判令肖楠交还承租的房屋和结清水费、有线电视费及电话费等；8、判令肖楠支付交还承租房屋日期前的租金，自2014年5月26日起算，每天为4000÷30=133元；9、肖楠承担本案诉讼费。肖楠在原审法院答辩称：张德重所有的请求都是无理取闹，有敲诈勒索的意思，张德重的诉求不属实，我和张德重签的合同，合同都是张德重出示的，有点霸王条款的意思。不同意张德重的诉讼请求。我认为张德重的房屋有隔断，不具备居住条件，我要求解除合同。原审法院经审理查明：位于北京市昌平区**房屋（以下简称为涉案房屋）登记权利人为张德重。2012年7月25日，张德重（出租方）与肖楠（承租方）签订《住宅租赁合同》，约定：出租方张德重将涉案房屋出租给承租方肖楠，租期2年，自2012年8月26日至2014年8月25日止，月租金为4000元，经双方协商，出租方同意承租方租金共分8期付款，付款期限及金额为，第一期租金12000元，付款时间为2012年8月26日......第五期租金为12000元，付款时间为2013年8月26日，第六期为12000元，付款时间为2013年11月26日，第七期为租金12000元，付款时间为2014年2月26日，第八期为12000元，付款时间为2014年5月25日；承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始，出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金；水电费由承租方自行缴纳，使用该房屋产生的其他各项费用由承租方缴纳；承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金4000元，出租人可以中止合同，收回房屋。再查，肖楠承认其第五、六期租金分别少交900元，辩称是张德重同意其少交，张德重称没有同意少交纳。肖楠亦认可第七、八期租金至今仍未支付。肖楠现仍控制使用涉案房屋，肖楠同意解除双方之间的租赁合同，但不同意支付2014年2月26日至今的租金。原审法院认定上述事实，有房屋所有权证书、住宅租赁合同以及当事人当庭陈述在案佐证。原审法院判决认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张德重与肖楠签订的《住宅租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。合同中约定："承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金4000元，出租人可以中止合同，收回房屋"，肖楠认可其没有支付第五、六期部分租金，自第七期开始就没有支付租金，已经超过30天，故对于张德重要求解除合同的诉讼请求，予以支持。现肖楠没有按照合同约定的期限和金额交纳租金，张德重要求肖楠支付未支付的第五、六期部分租金以及第七期租金，理由正当，予以支持。肖楠辩称，张德重曾同意免除其第五、六期各900元租金，其未提交证据予以证明，不予采信。现肖楠仍控制使用涉案房屋，故张德重要求肖楠支付第八期起始日（2014年5月26日）起至实际腾退房屋日止的租金，按照原合同标准，每天133元标准计算，理由正当，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张德重与肖楠的《住宅租赁合同》解除，合同解除后，肖楠应当将涉案房屋交还给张德重，故张德重要求肖楠交还涉案房屋的请求，予以支持，但应当给肖楠合理的准备时间。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，张德重既主张违约金又主张滞纳金，但两者性质均为针对迟延支付房租而产生的违约责任，故该两种责任不宜同时适用，现张德重与肖楠对于违约金与滞纳金的适用没有达成一致意见，故将根据交易习惯予以确定。根据交易习惯，迟延交纳租金的，逾期一定期限内，应当支付滞纳金，逾期达到较多天数，守约方有权解除合同，违约方支付违约金，故本案中，肖楠应当支付违约金，张德重要求肖楠支付4000元违约金的请求，理由正当，予以支持。关于水费、有线电视费、电话费等费用，庭上，张德重与肖楠达成一致意见，由肖楠将涉案房屋的水费和有线电视费到有关部门缴纳，将电卡和燃气卡退还张德重，法院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告张德重与被告肖楠于二○一二年七月二十五日签订的《住宅租赁合同》；二、被告肖楠将《住宅租赁合同》中的租赁标的即位于北京市昌平区201号房屋腾退给原告张德重，于本判决生效后十五日内执行；三、被告肖楠向原告张德重支付第五期尚未支付的租金九百元、第六期尚未支付的租金九百元、第七期租金一万二千元，以上共计人民币一万三千八百元，均于本判决生效后十五日内执行；四、被告肖楠向原告张德重支付自二○一四年五月二十六日起至实际腾退之日止的使用费，按照每天一百三十三元计算；五、被告肖楠向原告张德重支付违约金四千元，于本判决生效后十五日内执行；六、被告肖楠于本判决生效后十五日内到有关部门交纳水费、有线电视费，并于上述期间内，将电卡、燃气卡退还给原告张德重；七、驳回原告张德重的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。肖楠不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判第三项、第四项、第五项，改判驳回张德重的其他诉讼请求。上诉理由为：张德重出租的房屋居住条件较差，上下水、天燃气均不能正常使用，上诉人肖楠于2014年2月初通知张德重解除合同，并搬离了该房屋。上诉人肖楠愿承担违约责任。张德重迟迟不收房，因此2月之后的租金不应再承担。因为押金可以抵扣违约金，因此原判第四项应当予以撤销。双方合同中约定承租方拖欠租金可以中止合同，本人已经搬离涉诉房屋，租金及使用费，不应再承担。请求二审法院依法维护上诉人肖楠的合法权益。张德重同意原判，不同意上诉人肖楠的上诉请求。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。肖楠与张德重签订的《住宅租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照约定履行各自义务。双方在合同中约定承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金4000元，出租人可以中止合同，收回房屋。该条约定系承租人在违约行为达到一定程度的情况下，出租人享有的权利，在出租人没有行使解除权时，该合同并不当然解除。因肖楠在履行合同过程中拖欠租金已经构成违约，达到合同解除的条件，原审法院判令解除双方签订的《住宅租赁合同》并支付违约金并无不当。上诉人肖楠所述本人于2014年2月份已通知张德重解除合同，搬离了诉争房屋一节，因张德重并未认可该事实，且该房屋并未交付张德重，肖楠亦未能提供证据证明张德重故意拖延收房的证据，故原判法院判令肖楠支付合同履行期间的房屋租金及解除合同后应支付的房屋占用费并无不妥。关于押金的处理问题双方可以另行解决。综上所述，上诉人肖楠的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一百九十三元，由张德重负担七十元（已交纳），由肖楠负担一百二十三元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二百四十五元，由肖楠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘国俊代理审判员  冀 东二〇一四年九月一日书 记 员  明 玥书 记 员  黄旭宁