北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺民初字第1047号原告方占斌，男，1954年9月4日出生，身份号码×××。委托代理人曹春雷，北京市易行律师事务所律师。委托代理人肖枫，北京市易行律师事务所律师。被告北京市良种繁殖场文化营村村民委员会，住所地北京市顺义区高丽营镇文化营村，组织机构代码A0286172-0。负责人刘占江，村主任。委托代理人纪学文，北京市狄克律师事务所律师。委托代理人刘佳，北京市狄克律师事务所律师。原告方占斌与被告北京市良种繁殖场文化营村村民委员会（以下简称文化营村委会）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋艳华独任审判，公开开庭进行了审理。原告方占斌及其委托代理人曹春雷、肖枫，被告文化营村委会的委托代理人纪学文、刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告方占斌起诉称：2007年9月1日，原告通过招标的方式与被告签订书面《租赁协议》，内容为：北京市良种繁殖文化营村村民委员会将位于猪场西侧3.4亩土地使用权租赁给方占斌使用。该地东至猪场，西至叶文春家散水，西至排水沟，北至排水沟，南北长88.5米，东西宽25.7米，面积为2274平方米。土地租赁年限为30年，从2007年9月1日至2037年8月31日，租赁费为33万元人民币。土地用途为用于经营企业，同意方占斌建设房屋。原告在签订租赁协议当天交纳了33万元的土地租赁费用。2012年12月11日，北京市顺义区人民法院认定涉诉土地的性质为一般农田，租赁协议违反了法律的强制性规定，故判决2007年9月1日的租赁协议无效，其他问题另行解决。故起诉要求：1.判令文化营村委会返还方占斌土地租赁款330000元人民币；2.判令文化营村委会赔偿方占斌电力设备及安装款10927元人民币，安装自来水费1000元人民币；3.其他损失待鉴定后追加。后，方占斌将诉讼请求变更为：1.判令被告文化营村委会返还原告方占斌租金33万元，并支付利息损失（以33万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2007年9月1日起计算至判决生效之日止）；2.判令被告文化营村委会赔偿原告方占斌电力设备安装款及设备款10927元、安装自来水费1000元；3.判令被告文化营村委会返还原告方占斌在租赁土地上的投资款407863元，并支付利息（以407863元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2007年9月1日起计算至判决生效之日止）；4.判令被告文化营村委会赔偿原告方占斌租赁涉诉土地的管理人员工资351767元（自2007年9月1日计算至2014年9月1日）；5.判令被告文化营村委会向原告方占斌支付鉴定费1万元；6.判令被告文化营村委会向原告方占斌支付涉诉土地上的投资206429.2元，并支付利息（以206429.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2011年7月16日起计算至判决生效之日止）；7.判令诉讼费由被告文化营村委会承担。被告文化营村委会答辩称：1.方占斌的各项损失系其违反合同约定并主观过错所致，被告不应承担由此造成的损失。双方签订租赁协议后，方占斌实际占用并利用该块土地，其诉讼请求要求返还土地租赁费33万元，北京市良种繁殖场文化营村村民委员会应扣除实际租赁使用年度的租金55000元。2.方占斌诉讼请求中的各项损失系其违反协议约定及过错造成。双方签订协议的时间是2007年。协议第三条第一款约定“甲方（文化营村委会）同意本协议项目下的土地用于经营企业，同意乙方（方占斌）在政策和规划允许的前提下进行必要的生产设施建设”。本案中，涉诉土地原系文化营村场院地，合同签订时，该场院地建设不违反《土地管理法》第64条：在土地利用总体规划前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建的规定。2008年1月1日起开始实施的《中华人民共和国城乡规划法》第41条规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位和个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证”，方占斌2011年所建建筑物、构筑物违反协议约定和法律强制性规定，所造成损失是其主观过错造成的。方占斌建构筑物施工期间，由于其未履行《城乡规划法》规定的办理施工许可证手续，顺义区高丽营镇政府要求方占斌停止施工，并下发了责令停止施工通知书，但方占斌无视政府责令停止施工通知书，坚持继续违法建设，以致造成自己的经济损失。因此方占斌的各项损失均是其在合同履行过程中自身违反约定及法律规定造成的，文化营村委会不应承担赔偿责任，请求法院驳回方占斌的诉讼请求。经审理查明：2007年9月1日，方占斌通过招标的方式与文化营村委会签订书面《租赁协议》。协议约定：甲方为文化营村委会，乙方为方占斌；文化营村委会将位于猪场西侧3.4亩土地使用权租赁给方占斌使用。该地东至猪场，西至叶文春家散水，西至排水沟，北至排水沟，南北长88.5米，东西宽25.7米，面积为2274平方米；租赁年限为30年，从2007年9月1日至2037年8月31日，甲方同意本协议项目下的土地用于经营企业，同意乙方在政策和规划允许的前提下进行必要的生产设施建设；甲方出租的此标的于2007年8月30日以招标的方式进行，乙方以33万元的价格中标；甲方有按照协议的规定按时收取租赁费的权力；甲方在本协议签订之日，将标的交付乙方；甲方协助乙方办理工商税务等各项手续，费用由乙方支付；甲方只提供给乙方土地使用权，其他包括水电等设施均由乙方自己解决，甲方应协助乙方办理相关事宜，费用由乙方支付；甲方协助乙方处理同周边百姓的关系，维护乙方的生产和生活秩序；乙方有按照合同约定的用途自主开发租赁土地的权力，具有充分的经营自主权；如甲方违约给乙方造成损失由甲方负责承担。方占斌在签订租赁协议当天交纳了33万元的土地租赁费。方占斌承租涉诉土地后建设了院墙和几间房屋。2011年，方占斌又在涉诉土地上增建了1251.088平方米建筑物、构筑物。2011年10月28日，顺义区高丽营镇人民政府向方占斌下发了（2011）第97号限期拆除通知书。该通知书内容如下：方占斌，经规划部门认定，你（单位）于文化营村北侧所建的砖混结构，建筑面积为1251.088平方米建筑物、构筑物在乡、村庄规划区内未取得北京市规划行政主管部门的许可手续进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款之规定，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十六条的规定，责令你于2011年11月3日前自行拆除，逾期未拆除，将依法组织拆除。2011年10月28日，高丽营镇政府工作人员向方占斌做了询问笔录。在该笔录中记载：镇政府工作人员问“所建房屋未取得《集体建设用地使用证》及规划意见书和建委的开工建设证”，方占斌答“没有”；镇政府工作人员问“你所建房屋已经违反了土地管理法、城乡规划法，是否清楚，我们9月底就多次到现场进行制止，你为何不停工”，方占斌答“不清楚，我以为有租赁合同就能建。”2012年3月20日，涉诉土地上的1251.088平米的建筑物、构筑物被强制拆除。2012年初，方占斌将文化营村委会诉至本院，要求确认双方于2007年9月1日签订的《租赁协议》无效。2012年12月11日，本院以涉诉土地的性质为一般农田，租赁协议违反了法律的强制性规定为由，做出（2012）顺民初字第5739号民事判决书，判决方占斌与文化营村委会于2007年9月1日签订的《租赁协议》无效。诉讼中，方占斌主张涉诉《租赁协议》被确认无效的原因是文化营村委会无权发包，故造成的损失应由文化营村委会承担。文化营村委会辩称涉诉土地上的建筑物被拆除系未办理规划许可手续造成的，是方占斌的过错，故不同意进行赔偿。诉讼中，文化营村委会表示同意将涉诉土地上的地上物折价购买。原告方占斌申请对涉诉土地上现存不动产的价值进行评估。经北京京评价格评估有限公司评估，涉诉土地上现存不动产的总价值为407863元。诉讼中，方占斌要求文化营村委会退还租金33万元并支付利息，文化营村委会辩称其同意在扣除合同履行期限的租金5.5万元后予以退还，但不同意支付利息。方占斌要求文化营村委会赔偿电力设备安装款及自来水费安装款，文化营村委会辩称方占斌主张的电力设备及自来水设备均属违章建筑的范围，故不同意赔偿。方占斌主张要求文化营村委会支付其管理租赁土地的人员工资。文化营村委会辩称方占斌的该项诉讼请求没有法律依据，故不同意支付。上述事实，有原告方占斌提供的租赁协议、民事判决书、收据、证明、照片、图纸，被告文化营村委会提供的《租赁协议》、责令停工通知书、限期拆除通知书、拆除通知书、询问笔录、违法建设勘测笔录、协办通知单、关于方占斌所建房屋规划审批情况的函、北京京评价格评估有限公司出具的价格评估报告书、本院调取的（2012）顺民初字第5739号卷宗及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：双方签订的《租赁协议》已被确认为无效合同，双方因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故方占斌应将涉诉土地返还文化营村委会，文化营村委会亦应在扣除相应的使用费后将租金返还方占斌。方占斌要求退还租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。方占斌要求文化营村委会支付租金的利息损失，没有法律依据，本院不予支持。根据等价有偿的原则，方占斌应向文化营村委会支付实际使用期间的相应使用费，文化营村委会要求扣除合同履行期限的租金并无不当，本院予以采信，文化营村委会要求扣除5.5万元租金，本院对此不持异议。方占斌要求文化营村委会赔偿电力设备安装款及自来水安装款，其主张没有法律依据，本院不予支持。方占斌要求文化营村委会给付其在涉诉租赁地上的投资款407863元及利息。该部分费用是涉诉土地上现存建筑物的价值，文化营村委会同意对该部分按照评估价进行折价回收，本院对此不持异议。方占斌要求支付利息的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。方占斌要求文化营村委会赔偿其租赁土地管理人员工资，其主张没有法律依据，本院不予支持。方占斌要求文化营村委会就已经拆除部分的建筑支付其投资206429.2元及利息。虽然《租赁协议》约定文化营村委会同意本协议项目下的土地用于经营企业，但协议亦明确约定是同意方占斌在政策和规划允许的前提下进行必要的生产设施建设。方占斌在涉诉土地上进行建设前，应向相关部门取得相关审批手续。方占斌张根据双方合同约定，应由文化营村委会办理相关手续，但双方租赁协议明确载明“甲方协助乙方办理工商税务等各项手续，费用由乙方支付”，根据该条约定，文化营村委会对各项手续的办理承担的是协助义务，办理相关手续的责任仍在于方占斌。方占斌怠于履行审批义务，在未办理农用地转用审批手续和建设工程规划许可证的情况下施工建设，且在有关行政部门下发停工等通知书和限期拆除通知书后，未自行拆除相关违章建筑，导致涉诉土地上的违章建筑被强制拆除，所造成的损失系因其个人过错造成，方占斌应当承担由此造成的经济损失和法律责任。方占斌要求文化营村委会赔偿该部分损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，第五十八条之规定，判决如下：一、原告方占斌于本判决生效之日起十五日内腾退土地，将位于顺义区高丽营镇北京市良种繁殖场文化营村，东至猪场，南至叶文春家散水，西至排水沟，北至排水沟的土地返还给被告北京市良种繁殖场文化营村村民委员会；二、被告北京市良种繁殖场文化营村村民委员会退还原告方占斌租金二十七万五千元，于本判决生效之日起七日内执；三、被告北京市良种繁殖场文化营村村民委员会给付方占斌地上物折价款四十万七千八百六十三元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告方占斌的其他诉讼请求。如果被告北京市良种繁殖场文化营村村民委员会未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千二百八十六元，由原告方占斌负担二千九百七十二元（已交纳），由被告北京市良种繁殖场文化营村村民委员会负担五千三百一十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费一万元，由被告北京市良种繁殖场文化营村村民委员会负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  宋艳华二〇一四年九月十五日书 记 员  王 猛