安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终2106号 上诉人（原审原告）：张玉英，女，1952年9月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：刘丽，女，住安徽省合肥市瑶海区，系张玉英女儿。 上诉人（原审原告）：刘存兵，男，1956年5月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：刘丽，女，住安徽省合肥市瑶海区，系张玉英女儿。 上诉人（原审原告）：张某，男，2007年11月23日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 法定代理人：刘丽，女，住安徽省合肥市瑶海区，系张某母亲。 被上诉人(原审被告):合肥大唐置业有限公司，住所地安徽省合肥市望江西路**。 法定代表人：蒋玉祥。 上诉人张玉英、刘存兵、张某因与被上诉人合肥大唐置业有限公司（以下简称大唐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初9776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张玉英、刘存兵、张某上诉请求：撤销原判，改判支持三人全部诉讼请求或发回重审，由大唐公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实错误，遗漏处理部分诉请。《商品房买卖合同》第十五条第2项约定的违约责任标准过低，显失公平，三人主张该条款无效，要求调整违约金，一审未予处理。三人诉请大唐公司办理房屋产权及土地权属证书，一审仅判令大唐公司办理房屋产权证，未处理关于土地权属证书的请求。双方订立的《结算明细表》载明“预收的办证费用按国家政策规定据实结算，多退少补”，大唐公司按4%预收契税，多收取的1%契税属不当得利，应予返还。一审遗漏了刘存兵、张某的诉讼请求。 大唐公司辩称，大唐公司与张玉英等三人签订的商品房买卖合同合法有效，大唐公司应按约承担逾期办证的违约责任；依据政策规定，房屋所有权证与国有土地使用权证已合二为一；证件办理完结后，大唐公司才须按实际情况与张玉英三人结算预收费用，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张玉英、刘存兵、张某向一审法院起诉请求：大唐公司为三人办理位于合肥市蜀山区第负壹层夹层商1111（一）号房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，并承担相关费用；大唐公司支付逾期办证违约金95683.58元（以205535元为基数，按银行同期贷款利率6%自2011年4月1日暂计算至2018年12月31日，顺延计算至款清日），退还契税2048元、利息909元（以2048元为基数，按银行同期贷款利率6%自2011年8月11日暂计算至2018年12月31日，顺延计算至款清日），承担诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2010年1月6日，大唐公司（出卖人）与张玉英、刘存兵、张某（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同载明：张玉英等三人购买大唐公司坐落于蜀山区房屋，建筑面积13.67平方米，房屋用途为商业，总房价为205535元，买受人应于2010年1月6日前一次性付清总房款，出卖人应在2010年12月28日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理“2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人的房产证由出卖人统一代为办理，由买受人配合，买受人必须在交房前将办证资料及办证费交给出卖方，如因买受方原因导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受方自负”。 张玉英等三人依约向大唐公司支付了购房款205535元，大唐公司于2011年8月11日向三人交付前述房屋。双方结算确认应收总房款204783元，张玉英等三人实际已付房款205535元，应退房款752元，大唐公司应付违约金9167元，办理房屋所有权证的各项费用合计12852元，上述逾期交房违约金抵扣办证费用、应补差额面积房款后，张玉英等三人还应向大唐公司支付2933元。结算同日，大唐公司向张玉英等三人出具了代收办证费用12852元的收据，但此后未为三人办理房屋产权证。 一审法院认为，大唐公司与张玉英等三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。该合同约定大唐公司应在房屋交付后90天内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，大唐公司未举证证实其已履行该项义务，故张玉英等三人诉请大唐公司协助办理信旺.华府骏苑6幢商1111（-）室的房产证，具有事实和法律依据，予以支持。合同约定因出卖人原因逾期办证的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，故对张玉英等三人诉请的逾期办证违约金205元（204783×0.1%）予以支持，对超出部分不予支持。因双方订立的《结算明细表》约定预收的办证费用按国家政策规定据实结算，多退少补，鉴于房屋房产证尚未办理，张玉英等三人诉请退还契税2048元及相应利息，不符合约定和法律规定，不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、合肥大唐置业有限公司于判决生效之日起三十日内为张玉英、刘存兵、张某办理信旺.华府骏苑6幢商1111（-）室的房屋产权证书；二、合肥大唐置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张玉英、刘存兵、张某逾期办理房产证违约金205元；三、驳回张玉英、刘存兵、张某的其他诉讼请求。案件受理费2266元，减半收取1133元，由合肥大唐置业有限公司负担25元，由张玉英、刘存兵负担1108元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，张玉英、刘存兵、张某、大唐公司于2010年1月6日就信旺华府骏苑6幢商1111（-）室房屋买卖事宜签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方应诚信、全面履行各自合同义务。张玉英等三人上诉主张前述合同部分违约责任条款显失公平，但三人既未在合同签订后一年内提出撤销或变更请求，亦未举证证明三人实际遭受的逾期办证损失过分高于合同约定标准，故三人上诉主张合同部分条款不具有法律拘束力，本院不予采纳。张玉英等三人诉请大唐公司协助办理房屋产权证，有合同及法律依据，一审予以支持，本院予以确认，三人上诉称一审判决遗漏处理关于土地使用权证的诉请，理由不能成立。鉴于房地产权证尚未办理，双方约定的“预收的办证费用按国家政策规定据实结算，多退少补”结算条件未成就，张玉英等三人诉请大唐公司退还预收费，一审未予支持，并无不当，本院予以认同。张玉英等三人上诉称一审遗漏处理刘存兵、张某的诉讼请求，无事实依据，本院对该上诉理由亦不予采纳。 综上，张玉英、刘存兵、张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2266元，由张玉英、刘存兵承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  沈 静 二〇一九年七月三十一日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。