湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2015)开民一初字第03632号原告长沙宝瑞房地产开发有限公司。法定代表人赖立新，董事长。委托代理人赵军，该公司员工。委托代理人陈伟祥，该公司员工。被告黄园。原告长沙宝瑞房地产开发有限公司诉被告黄园房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员李琼担任审判长，人民陪审员陈文艺、林群参加的合议庭于2016年1月22日公开开庭进行了审理。代理书记员宋敏担任记录。原告长沙宝瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈伟祥到庭参加了诉讼，被告黄园经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙宝瑞房地产开发有限公司诉称，2011年1月14日，被告与原告签订长沙市商品房买卖合同，被告购买位于长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑小区XX号栋XX号房屋，被告支付首期房款260432元，余款60万元被告在中国银行股份有限公司长沙市金霞支行办理了按揭贷款，原告对被告的银行借贷承担保证责任。因被告没有按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告代被告偿还了上述银行贷款本金及利息等。根据长沙市商品房买卖合同附件四第三条第一款第四项的约定，在房地产权证办理完毕前，买受人（即被告）未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人（即原告）承担保证责任的，原告有权单方解除合同，收回商品房，被告所交的全部款项不予退还。同时被告必须在原告履行保证责任后30天内协助原告到房管局办理解除合同的手续。综上，为维护原告权益，诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的编号为2010XX的《长沙市商品房买卖合同》；二、被告将涉案房屋返还给原告，并协助原告办理房屋更名过户手续；三、原告依照合同不予退还被告所交的全部款项260432元；四、被告赔偿原告因被告违约断供而造成的原告代其偿还的银行利息、罚息等损失，至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止，至2015年7月5日利息暂计97589.74元；五、被告偿还原告代其偿还的银行贷款本金，至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止，至起诉之日暂计65059.83元；六、被告承担本案诉讼费用。被告黄园经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2011年1月14日，被告黄园（买受人）与原告长沙宝瑞房地产开发有限公司（出卖人）签订合同编号为2010XX的《长沙市商品房买卖合同》及附件。该合同约定：买受人购买的商品房为恒大雅苑项目中的第XX号栋XX号房，该房总价为860432元。付款方式为2011年1月14日支付房款260432元整，余款600000元须在2011年1月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同附件四第三条第一款第4项约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”合同签订后，被告自行支付首付款260432元。2011年1月14日，被告（借款人）与中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行（贷款人）、原告（保证人）签订《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》，约定贷款人同意向借款人发放个人住房按揭贷款600000元，贷款期限为240个月；借款人还款方法为等额本息还款方法；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上加收30%（如所购房屋为商业用房，则为50%）确定；保证人的保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。2015年3月12日，因被告黄园未按照借款合同约定期限按期归还贷款本息，中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行向原告发送《履行担保责任通知书》，要求原告承担连带保证担保责任，履行全额担保责任。截至2015年7月5日，原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司望城县支行全部代偿被告应支付的本金65059.83元、利息97589.74元，以上共计162649.57元。又查，原告于2012年7月4日将诉争房屋交付给了被告，并于2015年12月22日为诉争房屋办理了房屋产权证（产权证号长房权证开福字第××号）。以上事实，有商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、发票、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为：一、本案的原、被告形成了合法有效的房屋买卖合同关系及担保关系。但从被告交付了全部购房款，原告已经向被告交付了房屋，并为被告办理了房屋产权证的行为来看，原、被告实际上就双方的商品房买卖合同之间主要的权利、义务已经履行完毕，故对原告要求解除与被告签订的编号为2010XX的《长沙市商品房买卖合同》的诉求，本院不予支持。二、因为被告连续逾期未能按时足额偿还贷款本息的行为导致原告向银行承担了保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”该追偿权系债权非物权，原告可以要求被告偿还其为被告向银行代偿的贷款本金、利息等。但不能直接要求被告将房屋返还或者过户更名。故对于原告的第二项诉求，本院不予支持。为了减少诉累，本院对原告因与被告担保关系所产生的追偿权一并处理，截至2015年7月5日，原告代被告向银行支付了被告应支付的本金65059.83元、利息97589.74元，故对原告的第四项诉求、第五项诉求，本院予以支持；三、对于《长沙市商品房买卖合同》合同附件四第三条第4项约定的“若买受人违约导致出卖人承担了保证责任的，则买受人所交全部款项不予退还。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条约定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案的商品房买卖合同系原告方拟定，该条款系格式条款，明显加重了被告方的责任，排除了被告方的主要权利，故该条款中关于“所交款项不予退还”的部分约定无效。考虑到原告因被告违约所产生的维权费用及垫付资金的利息损失，本院酌情判令被告按照首付款的3%向原告承担违约金7813元（260432×3%）。四、被告黄园经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告黄园在本判决生效之日起10日内支付原告长沙宝瑞房地产开发有限公司违约金7813元；二、被告黄园在本判决生效之日起10日内支付原告长沙宝瑞房地产开发有限公司垫付的银行贷款本金65059.83元、利息97589.74元；三、驳回原告长沙宝瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16352元，公告费300元，以上共计16652元，由被告黄园承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 琼人民陪审员 林 群人民陪审员 陈文艺二〇一六年四月十五日代理书记员 宋 敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。