宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初1482号原告：梁志萍，女，1970年12月23日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：苗东艳，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：宁夏逸家房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区宜家财富广场。法定代表人：郭玮，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪正洪，该公司法律顾问，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告梁志萍与被告宁夏逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序。原告梁志萍的委托诉讼代理人苗东艳、被告逸家公司的委托诉讼代理人缪正洪到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁志萍及其委托诉讼代理人苗东艳、被告逸家公司的委托诉讼代理人缪正洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁志萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于银川市兴庆区丽景南街西侧逸家财富广场公寓楼3-5-49号房屋（原地名核准名称为：宁夏银川医药批发市场）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金3999元；（自2015年1月1日暂计算至2019年1月16日，并主张至房屋实际交付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月20日,原告通过顶账方式,从被告处购买了位于银川市兴庆区丽景南街西侧、宁夏银川医药批发市场公寓楼3-5-49号房屋一套,双方签订了《银川市商品房买卖合同》。同日,被告在银川市房屋产权交易管理中心为原告办理了上述房屋的登记备案手续。《商品房买卖合同》内容明确约定:商品房建筑面积67.74㎡,总价款270960元,原告于2014年11月20日已经一次性全款交清;被告应当在2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。此后,因被告经营不善,其名下开发的多处楼盘停建烂尾,原告购买的上述房屋也一直未能交付。2018年11月,原告到售楼部现场核实确认涉案房屋所属的楼盘可以办理交房手续,便主动找到被告要求交付房屋,但被告无故推辞,至今拒绝向原告交付房屋。故原告诉至法院。被告逸家公司辩称，原告的诉讼请求不符合法律规定，对原告的事实部分有异议，原、被告双方虽然签订商品房买卖合同，但是原告并没有向被告交付购房款，被告与张某某之间的工程款尚未结算，该合同没有实际履行，所以原告的诉讼请求不能得到法律支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交《顶账协议》、《银川市商品房买卖合同》、《备案情况说明》，因原、被告对该证据真实性均认可，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交车辆所有权证书、机动车业务受理凭证、收车证明各一份，证明原告已经按照顶账协议的内容向姜连坤交付了顶账车辆并配合将车辆过户至姜连坤指定的第三人姚自海名下，履行了支付房屋对价的义务。被告对车辆所有权证书不予以认可，是复印件；对机动车业务受理凭证不予以认可，没有公章；对收车证明不予以认可，是姜连坤和第三人之间的买卖关系与被告无关。该组证据反映的内容符合客观事实，本院予以采信。原告提交录音资料一份，证明2019年1月15日，原告在宁夏逸家房地产开发有限公司与相关负责人了解涉案房屋能否交付，其管理人员明确承认涉案房屋是他们抵顶给姜连坤的，但是目前没有交付是因为和姜连坤之间有一些债务问题，就是工程款没有结算清楚，所以还不能向原告交付。但是被告代理人在庭审中否认其与姜连坤存在建设工程的合同关系，明显违背事实。被告对该份证据不予认可，不知道是与哪个工作人员录音，姜连坤在被告公司干活，但是账没有算清，抵顶房屋没有告知被告，没有说房屋多少钱，录音不完整。因原告未提交证据证明被告与姜连坤存在以房抵顶工程款的事实，该录音无法与其他证据相佐证，本院对证明目的不予认可。原告申请证人许某某出庭作证，证明原告系通过其介绍与姜连坤签订了《顶账协议》，姜连坤抵顶给原告的房屋是被告顶给姜连坤的。后原告将抵账车辆交付给姜连坤，履行了支付房屋对价的义务。被告有一批的房屋都是欠施工人的工程款，然后抵顶给施工人，由施工人寻找购房者，然后被告和购房者签订合同，达到交付条件的时候，直接向购房者交付。被告对证人证言不予认可，该证人证言没有真实反映出姜连坤与被告之间抵顶工程款的事实，被告所盖的楼房在2018年9月之前都没有竣工验收，只有三号楼于2018年10月竣工验收，具备交付条件。证人所说的被告向其抵顶的其中一套房屋并过户在另一个买受人，纯属是捏造事实，不应予以采纳。因原告未提交书面证据证明被告与姜连坤存在以房抵顶工程款的事实，被告亦不予认可，本院对证明目的不予认可。被告申请证人张某某出庭作证，证明证人承包被告公司的医药批发市场的工程，在2010年到2014年之间施工，2013年停工。房屋是二次合作之后作为工程结款，被告没钱给证人了两套房屋。该两套房屋当时姜连坤说有合适的人买房子，以现金价格买卖，证人就按照现金价格与被告配合给原告签定了合同并备案，同时姜连坤告知证人三天之内拿到现金，但是到现在一分钱没有拿到，有公司出具的证明。原告对该证人证言有异议，据原告所知姜连坤是证人手下施工人员，至于证人所述姜连坤没有将购房款转交给他，原告无法确认。对于证人所述姜连坤将房屋售予原告并由证人以及被告配合办理签订合同，房屋备案等事实予以认可。证人证言可以证实原告购买的是被告公司顶账给张某某的房屋，张某某授权将房屋对外出售。故姜连坤与原告签订顶账协议处分涉案两套房屋，有法律依据，原告在支付房屋对价之后有权要求被告交付房屋，证人与姜连坤之间的纠纷应另案处理。本院对证人证言予以采信。诉讼中，本院依法调取涉案房屋登记情况一份，载明：“3-3549；梁志萍；付款方式：一次性；房屋销售情况：顶账姜连坤转；备注：已备案。财务显示顶4#张某某电气安装工程款，金额67.74＊6000=406440元，已打借款借据”。原告对该份证据无异议，能证明原告从被告处购买的房屋系被告顶账给张某某，购房款已经通过顶账的方式一次性付清。原告已经履行了支付房屋对价的义务，被告按照合同约定向原告交付该两套房屋。被告对该份证据的真实性、关联性、合法性无异议，但是该证据证明的是张某某是从被告公司打借据借的两套房屋，该房子的价格是每平米是6000元，梁志华的是53.49平米，梁志萍的是67.74平米。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：涉案位于银川市逸家财富广场公寓楼3-5-49号房屋系被告顶账给案外人张某某，用于抵顶张某某工程款。2014年11月20日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告兴庆区丽景南街西侧宁夏银川医药批发市场3-5-49号房，建筑面积为67.74平方米，单价4000元，总房款270960元，于2014年11月20日全款付清。出卖人应当在2014年12月31日前交付房屋。逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。当日，被告将房屋备案至原告名下。2014年11月21日，原告与姜连坤签订顶账协议一份，载明：甲方：姜连坤，乙方：梁志萍。甲乙双方经过平等、友好协商达成如下顶账协议。一、甲方将银川市逸家财富广场的三号楼五单元49室公寓自愿卖给乙方,建筑面积为67.74平方米；二、乙方自愿将自有小轿车广本雅阁一辆抵顶给甲方,车牌号为×××,另乙方再向甲方支付现金壹拾贰万元整(现金已经于2014年11月20日支付给甲方),双方互不欠账；三、乙方负责2014年11月20日之前的违章和交通事故，和甲方无关；四、自2014年11月21日起,产生的安全事故和交通违等由甲方负责,和乙方无关；五、乙方配合甲方转移车辆手续,产生的一切费用由甲方承担；六、随车转移的资料有:机动车登记证书、机动车行驶证、环保检验合格标志、保险单和发票原件；七、本协议一式两份,双方各持一份,自签字之日起生效。之后，原告将车辆过户至案外人姚自海名下，姚自海出具证明一份，载明：“2014年11月,经他人介绍,本人与姜连坤口头达成了二手车买卖协议,即由本人向姜连坤支付购车款,姜连坤将其有处分权、登记在梁志萍名下的广本雅阁小轿车(车牌号:×××)转让过户至本人名下。在本人向姜连坤支付了全部车辆转让款后,梁志萍已经配合办理了上述车辆过户手续,就该车辆的转让事宜姜连坤已经履行完毕交付义务”，但姜连坤未在该证明上签字确认。后原告要求被告向其交付该房屋未果，故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，涉案房屋系被告先行抵顶给案外人张某某，后姜连坤与原告签订顶账协议将涉案房屋抵顶给原告，并约定以车辆及现金进行抵顶。之后，被告直接与原告签订了买卖合同，并约定以现金支付房屋价款，被告为原告办理了备案登记。本案庭审过程中，原告未提交证据证明姜连坤与张某某就涉案房屋存在顶账关系或其他权利义务关系。而案外人张某某否认其将涉案房屋抵顶给姜连坤，只是姜连坤介绍原告向其购买从被告处顶账获得的房屋，由买受人即本案原告向其支付房屋价款，而其未收到原告支付的房屋价款。按照买卖合同约定，涉案房屋的交款方式为现金。合同备案时，原告未向被告直接交纳过房款，被告亦未向原告出具收款收据。就原告与姜连坤之间的抵顶协议的履行情况无姜连坤的签字确认，姜连坤与张某某之间是否有债权债务关系无相关证据证明。且被告表明其与张某某之间的工程款尚未进行结算。就涉案房屋款项的支付情况存疑，故对原告要求被告向其交付房屋并支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告梁志萍的诉讼请求。案件受理费50元，由原告梁志萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  张志华人民陪审员  李素霞人民陪审员  胡洪春二〇一九年七月二十六日法官 助理  徐敏超书 记 员  焦 娇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。