贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0222民初5739号原告：潘红信，女，1973年11月8日生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：孔迪，执业证号：32409101100082。委托诉讼代理人：吴晋，执业证号：32409161100092。被告：黄大邦，男,1985年2月15日生,汉族,住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：路恋，贵州滴水律师事务所律师，执业证号：15202201611846132。委托诉讼代理人：瞿朋成，贵州滴水律师事务所实习律师，实习证号：23081805110254。被告：张孝通，男，1971年12月9日生,汉族,住贵州省盘州市。原告潘红信与被告黄大邦、张孝通确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告潘红信及其委托诉讼代理人孔迪，被告黄大邦及其委托诉讼代理人路恋、瞿朋成、被告张孝通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘红信向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告签订的盘州市旧铺村三组张家树林65号宅基地（面积135平方米）买卖协议无效。2、请求依法判令二被告承担案件受理费。事实和理由：原告潘红信与被告黄大邦原系夫妻关系，双方于2015年2月2日在原盘县民政局登记结婚，后因双方感情不和，于2018年2月6日在盘州市民政局协议离婚。在此期间，因政策因素，盘州市办按国家相关规定将位于盘州市张家树林安置点的第65号地块（面积135平方米）分配给以被告黄大邦为户主家庭成员作为宅基地建房使用。2018年2月6日，原告潘红信与被告黄大邦协议离婚时明确约定该第65号宅基地归潘红信管理使用。后被告黄大邦违反离婚协议，擅自将该第65号宅基地出卖给被告张孝通。原告认为，二被告签订的宅基地买卖协议已经侵犯了原告的合法权益，属于无权处分行为，该买卖协议属于无效协议，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告黄大邦辩称，原告潘红信并非涉案合同相对人，并非涉案宅基地的权利人和利害关系人，原告潘红信无权主张被告黄大邦与被告张孝通签订的合同无效。且涉案的65号宅基地系黄大邦用其老房子于2015年1月7日置换所得，此时原告潘红信与被告黄大邦并未登记结婚，故涉案宅基地所使用权人应为黄大邦及其子黄发友，潘红信不是本案适格原告，请求驳回潘红信的起诉。被告张孝通辩称，被告黄大邦将其依法取得的位于盘州市地（面积135平方米）转让给被告张孝通是事实，双方于2019年1月6日签订转让协议，被告张孝通已经支付了转让款30万元，并已经在涉案宅基地上建房。由于该65号宅基地登记的权利人是黄大邦，原告潘红信并非登记权利人，其无权主张确认张孝通与黄大邦签订的转让协议无效。张孝通与黄大邦签订的转让协议系双方的真实意思表示，应合法有效，且未侵犯原告潘红信的任何权益，请求驳回原告的起诉。经审理查明，被告黄大邦系盘州市旧铺村**村民，2010年11月11日，被告黄大邦与前妻生育孩子黄发友，后黄大邦与前妻离婚。原告潘红信原系盘州市翰林街道小冲村**村民，潘红信与前夫生育有朱梅秀和黄露露，后潘红信与前夫离婚。2015年2月2日，原告潘红信与被告黄大邦在原盘县民政局登记结婚。同年2月3日，潘红信将其户口及女儿朱梅秀的户口迁入原盘县两河乡旧铺村**黄大邦户。同年4月8日，潘红信又将女儿黄露露的户口迁入原盘县两河乡旧铺村**黄大邦户。2018年2月6日，原告潘红信与被告黄大邦经盘州市民政局协议离婚。在此期间，因国家征地搬迁，盘州市办于2016年10月28日按国家相关规定将位于盘州市张家树林安置点的第65号地块（面积135平方米）分配给以被告黄大邦为户主的家庭成员作为宅基地建房使用。2018年2月6日，原告潘红信与被告黄大邦协议离婚时明确约定该第65号宅基地归潘红信管理使用。2019年1月6日，被告黄大邦与被告张孝通签订宅基地转让协议，黄大邦将其位于盘州市0元的价格转让给张孝通，现张孝通已经支付了转让款30万元，并已经在涉案宅基地上建房两层。以上事实的认定，有原被告的身份信息、户口本复印件、离婚协议书、离婚证复印件、红果经济开发区两河新区旧铺村张家树林安置点65号宅基地所有权转让协议复印件、张家树林安置点宅基地分配花名册及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案争议的焦点是：1、原告是否具备诉讼主体资格。2、二被告签订的宅基地转让协议是否有效。关于原告的诉讼主体资格问题。由于原告潘红信与被告黄大邦原系夫妻关系，该涉案宅基地系原告潘红信与被告黄大邦于婚姻关系存续期间所取得，且双方协议离婚时对涉案宅基地已经作出相应的处理并签订离婚协议，该离婚协议对财产的相关约定，具有民事合同的性质，对协议离婚的当事人具有约束力，当事人均应恪守。离婚协议中对“位于盘州市张家树林安置点的第56号地块（面积135平方米）归女方所有”的约定，因宅基地属于农民集体所有，故该约定的真实意思是该宅基地的使用权归女方由女方管理使用，由于该约定未违反法律规定，本院予以确认，故原告潘红信依离婚协议的约定成为该宅基地的使用权人，被告黄大邦依离婚协议的约定而丧失使用权。被告黄大邦提出“该离婚协议系原告篡改（将56号更改为65号）、原告并非宅基地的权利人无权主张涉案宅基地转让合同无效”的辩解理由，因涉案宅基地实为65号，而黄大邦在张家树林安置点并未取得“65号”和“56号”两块宅基地，故双方协议离婚时约定的“56号”宅基地实质就是“65号”宅基地，应属笔误。且该宅基地系原告潘红信与被告黄大邦于婚姻关系存续期间所得，并非黄大邦所陈述的于2015年1月7日用原老宅基地置换所得，故黄大邦的辩解理由及张孝通提出“潘红信并非登记权利人无权主张合同无效”的辩解理由，本院均不予采信。应认定原告具备诉讼主体资格，二被告签订的宅基地转让协议侵害了原告的合法权益，原告作为合同之外的第三人有权主张涉案宅基地转让合同无效。关于二被告签订的宅基地转让协议的效力问题。对于涉案宅基地的使用权，原告潘红信依离婚协议成为该宅基地的使用权人，被告黄大邦依离婚协议自愿放弃相应权利而丧失使用权，被告黄大邦擅自将潘红信的宅基地转让给被告张孝通，黄大邦系无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”以及《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》之规定，试点县（市、区）内的宅基地可自由转让，而盘州市未纳入试点县（市、区），故盘州市内宅基地的流转应严格依法进行。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。从上述法律规定可知，农村宅基地使用权具有福利和社会保障功能，，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织内部成员即农民，本集体经济组织成员不能申请或者变相取得农村宅基地的使用权，农村宅基地使用权是以户为单位，使用权主体是户内家庭成员并非户主个人。故非试点县（市、区）内的宅基地使用权转让应具备法定条件，必须经集体经济组织同意并在同一集体经济组织内部成员之间转让，而本案被告张孝通并不具有盘州市旧铺村三组集体经济组织成员资格，也并未在盘州市旧铺村三组固定生产、生活。被告张孝通根本不具备同一集体经济组织成员之间转让宅基地的法定条件，被告张孝通依法不能取得两河街道旧铺村三组农村集体土地使用权。虽然被告张孝通与被告黄大邦签订了宅基地转让协议，但因讼争标的为农村宅基地，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”之规定，涉案宅基地买卖行为违法，侵害了集体经济组织成员权益和原告潘红信的权益，应当认定为无效。故潘红信要求确认黄大邦与张孝通签订的宅基地转让协议无效的诉讼请求，本院依法予以支持。二被告提出该宅基地转让协议合法有效的辩解理由，于法无据，本院不予采信。综上所述，原告提出的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：确认被告黄大邦与被告张孝通于2019年1月6日签订的《红果经济开发区两河新区旧铺村张家树林安置点65号宅基地所有权转让协议》无效。案件受理费30元，由被告黄大邦、张孝通承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  张成富二〇一九年七月二十九日书记员  毛晶晶