广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12876号原告：钟秋伦，男，1967年1月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××357。委托诉讼代理人：蔡毓，广东沁森律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914×××××××××××436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914×××××××××××078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914××××××××××××620。法定代表人：童某1。被告：童某1，男，1969年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区××××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××118。原告钟秋伦与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、童某1租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡毓到庭参加诉讼，四被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超过20年的部分无效；2.被告宝盈大沥分公司向原告返还租金62568元及从起诉之日起至被告还清所有款项为止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.被告宝盈大沥分公司向原告退还物业管理按金3000元；4.被告悦心公司向原告支付2018年7月至2018年10月拖欠的固定收益5418.37及违约金（从拖欠租金之日起至被告还清所有款项为止按中国人民银行同期贷款利率二倍计算，暂计至起诉日为336.79元）；5.四被告对上述请求承担连带责任；6.本案诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：2013年1月22日，被告宝盈大沥分公司与原告签订了《物业使用权出让合同》，约定被告宝盈大沥分公司将宝盈国际广场的***号商铺的使用权出让给原告，使用期间为2013年1月22日至2042年1月31日。合同签订后，原告于2013年1月22日向被告宝盈大沥分公司支付出让金201238元，2013年3月26日被告宝盈大沥分公司向原告开具发票。根据合同法“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，上述合同约定的2033年1月22日至2042年1月31日的租期因超20年而无效，被告宝盈大沥分公司应向原告返还该部分租金62568元及利息。被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》的规定，“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。在原告与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》当天，原告根据被告宝盈大沥分公司的指定与被告悦心公司签订了《委托经营管理合同》，约定原告将涉案商铺的使用权和经营管理权委托给被告悦心公司，期限为2013年10月至2018年10月，固定收益期为五年，其中2016年10月至2018年10月固定收益为每月1677元(税后1602.34元)，乙方应于每月20日前向甲方支付收益；若乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过六个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金。双方于2014年5月7日签订《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》，将委托管理期限延长至2042年1月31日。根据上述约定，被告悦心公司应于2018年7月20日至10月20日向原告支付每月固定收益1677元(税后1602.34元)，但被告悦心公司在2018年7月20日、8月20日、9月30日、10月30日仅分别向原告支付了280.87元、280.87元、167.7元、251.55元，拖欠固定收益金额共5418.37元。按约定，被告悦心公司除了应向原告继续支付固定收益期间内的收益外，还应向原告支付违约金336.79元(违约金从拖欠租金之日起暂计至起诉之日)。被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分支机构，被告宝盈公司与被告悦心公司的股东均是广东宝盈投资集团有限公司和被告童某1，而被告童某1既是被告宝盈大沥分公司的负责人，也是被告宝盈公司、悦心公司的法定代表人，可见，三公司主体之间具有明显的混同关系。在被告宝盈大沥分公司与合同相对方签订《物业使用权出让合同》时均指定合同相对方必须与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，该委托经营合同虽名义上的管理者为被告悦心公司，但实际上操控商场进行统一经营管理的仍然是被告宝盈大沥分公司，故三被告业务方面实际亦存在混同。因此，三被告应对上述债务承担连带责任。由于被告童某1是三公司的实际控制人，整个项目的经营管理实际上是由其管控，在上述违法、违约事情中存在重大过错，故其应当对上述债务承担相应的连带责任。由于四被告从2018年7月开始拖欠租金，怠于经营，对其承诺的运营事项无一兑现，已严重失信，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。四被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证及被告宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司的企业信用信息公示报告、被告童某1人口信息复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格，被告宝盈公司、宝盈大沥分公司、悦心公司存在混同关系；2.物业使用权出让合同原件1份，用以证明原告与被告宝盈大沥分公司存在合同关系，被告悦心公司虽是由被告宝盈大沥分公司指定的物业管理公司，但实际实行统一经营管理的仍是被告宝盈大沥分公司；3.发票、收据原件各1张，用以证明原告已向被告宝盈大沥分公司一次性支付出让款201238元及物业管理按金3000元；4.《委托经营管理合同》、《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》原件各1份，用以证明2017年1月1日至2018年12月31日每月固定收益为1677元；5.银行流水原件1份，用以证明被告悦心公司从2018年7月开始拖欠收益。四被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的上述证据来源合法，内容清楚，与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年1月22日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为***号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为14平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2033年1月22日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。甲方在2013年9月30日前将该物业的使用权交付给乙方。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款201238元及物业管理按金3000元。使用权出让期满（或赠送期满）乙方付清一切费用后，甲方将乙方所交的按金在扣减相关费用后无息退还等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金201238元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广等。该物业委托经营期限为五年，期限自2013年10月1日起计算。从2013年10月份开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月1342元，第四年至第五年固定收益为每月1677元，固定收益在每月20号前以转账形式按月支付。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。2014年5月7日，原告与被告悦心公司签订《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》，约定变更涉案物业的委托经营期限至2042年1月31日止；本补充协议未涉及之处按原合同执行等。被告悦心公司向原告支付了2018年7月至10月的租金收益280.87元、280.87元、167.7元、251.55元，此后未再向原告支付租金收益。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年1月22日至2033年1月22日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10602天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为10602天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金62568元[201238元×（10602天-20年天数7305天）÷10602天=62580.8元，原告仅主张62568元，本院予以支持。]及物业管理按金932.94元[3000元×（10602天-20年天数7305天）÷10602天]，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告的利息主张理由充分，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。原告与被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》、《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述合同的约定，被告悦心公司在2018年7月至2018年9月期间每月应向原告支付租金收益1677元，双方未对2018年10月的租金收益进行重新约定，原告主张按照每月1602.34元计算2018年7月至2018年10月期间租金收益，本院予以支持。被告悦心公司已支付上述期间的租金收益980.99元，尚欠原告5428.37元未付，原告仅主张5418.37元没有超出本院核定数额，本院予以支持。被告悦心公司未依约付款，原告的违约金主张没有超出双方的约定，本院予以支持。原告主张被告宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司存在主体、业务混同，被告童某1将资金挪走、掏空公司账户，滥用公司法人法律地位和股东有限责任逃避债务，但均未能提供充分证据予以证明，故原告主张四被告承担连带责任的请求依据不足，本院不予支持。四被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认钟秋伦与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金62568元及以62568元为本金从2019年6月4日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予钟秋伦；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业管理按金932.94元予钟秋伦；四、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益5418.37元、违约金336.79元及以5418.37元为本金从2019年6月5日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的违约金予钟秋伦；五、驳回钟秋伦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计791.53元（钟秋伦已预交1067.28元），由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担766.53元，佛山市悦心物业管理有限公司负担25元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。钟秋伦已预交的受理费1067.28元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予钟秋伦。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年七月二十二日书记员  钟丹