辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终983号上诉人（原审被告）沈阳前海华富物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区北翰林路149号。法定代表人：吕敬斌，该公司总经理。委托代理人：孟晓颖，辽宁华恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王文慧，女，1968年10月29日出生，汉族，个体业主，住址沈阳市沈河区。委托代理人：张淑清，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人沈阳前海华富物业管理有限公司（以下简称“前海华富物业”）与被上诉人王文慧合同纠纷一案，不服（2015）沈河民二初字第00522号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案,本案现已审理终结。王文慧一审中诉称，因前海华富物业单位欲出租商铺，王文慧经前海华富物业招商经理介绍推广后，经与前海华富物业法定代表人多次会面洽谈，双方于2015年2月6日签订一份“美博广场-A层一二期商务条款”的租赁合同。合同约定，王文慧租赁的铺面1AC004-024，使用面积566.31平方米，经营类别针织品时尚生活馆，享有优惠价格120元每平每月，合同期限10年,即：2015年2月6日至2025年2月5日”。合同签订后，王文慧交付订金10万元（电汇给前海华富物业）后，便着手装修设计准备工作，就在王文慧设计完店面形象，即将装修时候，2015年3月27日前海华富物业马总微信告知总公司领导不同意这个价格，确定要涨价，王文慧没有同意涨价,因此双方同意解除合同。第二天，法定代表人打电话让把合同退回，答应之后（明天）退还给10万元订金。前海华富物业法定代表人亲自到王文慧处取走合同原件，但订金10万元至今未退还，经王文慧多次催要，前海华富物业以没钱为由一拖再拖，无奈，王文慧特诉至法院，请求法院依法判令：一、解除租赁合同，返还订金10万元；二、赔偿王文慧经济损失10万元；三、由前海华富物业承担本案诉讼费。前海华富物业一审中辩称，王文慧与前海华富物业之间签订了租赁协议，约定王文慧帮助我公司招租2000平方米，在满足招租2000平方米的前提下，享有优惠价格120元每平每月，合同生效后，我公司按照合同约定将租赁店铺交付给王文慧，但王文慧迟迟未按照合同约定履行招租义务，也未按照合同约定在指定的期限内完成装修，王文慧已构成根本违约，所以双方协商达成一致解除合同，但王文慧至今未向我公司支付租赁费，且因王文慧违约导致合同终止，致使店铺空置多时，已给我公司造成了严重经济损失，所以王文慧主张返还其订金没有法律依据，订金已在合同解除时双方约定转为租金，所以我公司不同意返还。关于王文慧主张设计费用，我公司认为王文慧应提供相关证据证明该费用的实际发生，以及与本案关联性，另外我公司认为该项损失不在我公司的赔付范围之内，我公司不同意支付设计费用，关于利息损失，我公司认为合同解除时，王文慧支付的订金已转化为租金，且王文慧已同意放弃该10万元，所以不应产生相关利息，没有法律依据我公司不同意给付。前海华富物业一审中诉称，前海华富物业与王文慧于2014年末签订了《美博时尚品牌广场租户商务确认函》，约定前海华富物业将1AC004-024铺面出租给王文慧，租赁单价为150元每月每平，后双方于2015年1月26日和2月6分别签订了两份《美博广场-A层一二期商务条款》，两份合同均约定王文慧有义务协助、配合前海华富物业完成美博广场-A层一二期2000平方米店铺的招商入驻工作，王文慧完成2000平方米招商义务前提下，前海华富物业将铺面单价优惠至120元每月每平，合同成立后，王文慧未向前海华富物业支付任何费用，也未按照合同约定履行招商义务。2015年3月27日，王文慧在前海华富物业的多次催促下仍未履行招商入住义务，前海华富物业见王文慧招商无望，所以表示将恢复租赁单价至150元每平每月，但王文慧不同意恢复单价并表示不再继续履行合同，因王文慧不能履行《美博广场-A层一二期商务条款》义务，租赁单价应按照之前约定的150元每月每平计算，截止至租赁合同终止日，共发生租赁费138746元。王文慧突然终止合同，使前海华富物业措手不及，造成前海华富物业的店铺共计655.31平方米闲置，直到2015年4月24日，其中的254.18平方米才出租成功，其余部分至今仍然闲置，因店铺闲置给上诉人共造成经济损失179744元。综上，前海华富物业向王文慧提出反诉，请求贵院合并审理本案，支持前海华富物业的反诉请求，维护前海华富物业的合法权益。王文慧一审中辩称,一、前海华富物业反诉请求没有任何事实法律和合同依据，请法院驳回。理由是：1、前海华富物业违约在先，提出增加租金，终止合同履行的，王文慧无奈同意终止合同，说王文慧提出终止合同没有依据，所以不存在王文慧支付租金问题，2015年2月6日双方签订租赁商务条款后王文慧着手设计装修准备工作，同年3月27日，前海华富物业突然微信提出终止协议，因为和总公司领导商议给付王文慧的租金太低了，要按照150元每月每平方米租赁，王文慧没有同意，前海华富物业提出只好终止和王文慧的协议，王文慧只好同意，且3月28日前海华富物业的法定代表人吕敬斌亲自到王文慧处取走合同原件，答应第二天退还订金10万元。2、按照协议约定免租期是2015年2月6日起至2016年2月5日止一年的免租期，2015年4月27日，前海华富物业提出终止合同是在免租期内，王文慧没有使用该店铺面也没有达到营业的标准，正在装修之中，因此免租期是一年。由于前海华富物业提出变更终止协议，王文慧依法不承担任何责任，前海华富物业赔偿损失没有任何依据和证据依法不能得到支持。二、前海华富物业反诉事实和理由不成立，1、双方没有签订确认函，所谓确认函是前海华富物业自己用白纸自行写的白条，不是协议没有效力，2、第一份协议没有履行，由于前海华富物业事先拟好的第一份商务条款中约定王文慧帮助招商2000平方米，当时时间紧，王文慧和客人以及等待前海华富物业的工作人员马文清（前海华富物业董事长），一起吃饭，在前海华富物业一再承诺下，王文慧违背自己的真实意思签字，第二天王文慧通知前海华富物业，由于该协议条款违背自己的真实意思表示，不能履行，经前海华富物业同意第一份协议没有履行，于2015年1月26日签订第二份协议，这份协议签订后当天王文慧给前海华富物业转款订金10万元，王文慧着手装修设计工作。3月27日，前海华富物业提出变更终止协议，3月28日前海华富物业法定代表人取走协议原件，答应退还订金。商务条款明确规定，针对该条款没有约定答应人必须完成2000平方米的招商义务，才享受每月120元每平每月的优惠，协助配合并不是必须的意思，协助配合不是王文慧的责任和义务，必须完成2000平方米是前海华富物业歪曲事实违反协议颠倒黑白的说法，该说法也未在协议中体现，因此该说法依法不能成立。三、前海华富物业称合同成立后王文慧未向前海华富物业支付任何费用是不顾客观事实的谎言，协议签订之后王文慧立刻转给前海华富物业订金10万元，有收款收据为证。四、2015年3月27日，是前海华富物业提出变更终止协议，并不是王文慧不履行协议，王文慧在合同签订后已经找人设计着手装修工作，是前海华富物业突然变更终止协议的，有微信为证和终止协议，前海华富物业法定代表人录音为证，前海华富物业终止协议之后王文慧多次追要订金，前海华富物业以种种理由拖延至今，而且前海华富物业采取欺骗手段让王文慧在协议原件写上，自愿放弃4个字，王文慧认为自愿放弃就是终止履行该协议，并没有自愿放弃10万元订金的要求，而且前海华富物业的法定代表人答应第二天退还订金，现在前海华富物业颠倒黑白说王文慧自愿放弃订金是不真实的，不符合事实的，综上所述由于前海华富物业单方面增加租金，终止协议已构成违约，在王文慧支付预付款找人着手设计装修之时，停止履行协议，已给王文慧造成重大经济损失，并且对所交预付款迟迟不退，有违诚实信用原则，依法不能支持，王文慧支付预付款证据确凿依法应予退回，请法院支持王文慧诉讼请求。经一审法院审理查明，2014年年末，王文慧与前海华富物业签订《美博时尚品牌广场租户商务确认函》，双方约定：乙方（王文慧）选定铺位：IAC004-024，面积合计：566.31平方米，经营类别：针织品时尚生活馆。类别单价150元/平/月；租赁期限十年，自2015年2月6日起至2025年2月5日止。甲方给予乙方免租期12个月，即自2015年2月6日起至2016年2月5日止。免租期届满次日起计租金，免租期计入租赁期。签署本确认函当日乙方需向甲方交纳10万元诚意金。2015年1月26日，王文慧与前海华富物业签订《美博广场-A层-二期商务条款》一份，该商务条款约定：1、以下条款需王文慧协助甲方完成美博广场一A层一二期2000平方米店铺（包含1AC004-024）招商入驻。2、王文慧所租赁的铺面1AC004-024，使用面积566.31平方米，经营类别针织品时尚生活馆，享有优惠价格120元/平/月。3、合同租赁期为十年，即2015年3月1日至2025年3月1日。2015年1月27日，王文慧与前海华富物业工作人员就上述商务条款关于免租期以及招商等条款进行沟通。2015年2月6日，王文慧与前海华富物业另行签订《美博广场-A层-二期商务条款》一份，该条款约定：1、王文慧所租赁的铺面1AC004-024，使用面积566.31平方米，经营类别针织品时尚生活馆，享有优惠价格120元/平/月。2、合同租赁期为十年，即2015年2月6日至2025年2月5日。3、价格在第1至5年为120/平/月，在第6至10年为126/平/月。4、免租期：在2015年2月6日签约，免租期从2015年2月6日起至2016年2月5日。5、乙方王文慧协助配合甲方完成美博广场一A层的招商入驻工作，并保证优惠价格不对外泄露。王文慧于2015年2月6日也就是签订最后一份协议的当日，向前海华富物业转款人民币100,000元作为该商务条款的诚意金，并于2015年2月12日进驻该商铺开始装修设计工作。2015年3月27日，王文慧与前海华富物业工作人员微信进行沟通前海华富物业工作人员称：“关于一楼你帮忙招2000平条件这个事跟你谈完以后，没有确定这个招商面积，他们不同意10年120的价格”因在租赁价格上未能达成一致，王文慧与前海华富物业双方共同同意解除合同。王文慧在2015年2月6日双方签订的《美博广场-A层-二期商务条款》上书写自愿放弃，王文慧字样。一审法院认为，王文慧与前海华富物业签订的美博时尚品牌广场租户商务确认函（2014年末）、美博广场-A层一二期商务条款（2015年1月26日）、美博广场-A层一二期商务条款（2015年2月6日）三份协议实质为双方对于1AC004-024铺面的房屋租赁协议，均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因上述三份协议对租金标准、招商义务、租赁期限、免租期等条款约定不一致。一审法院认为，双方就租赁事宜另行签订合同，应视为协商一致对合同内容进行了变更。双方当事人应受变更后的合同约束，按照变更后的合同内容作出履行，即应当按照2015年2月6日签订的商务条款履行权利义务，租金标准应为120元/平/月。2015年3月27日，前海华富物业称不同意该价格，要求以140元/平/月的标准计算租金属擅自提高合同价款，导致该协议无法履行，经协商，双方同意解除合同，属于《合同法》第93条规定的“当事人协商一致，可以解除合同”的情形。当事人协商一致解除合同，合同效力归于消灭，现王文慧要求返还订金，符合《合同法》第97条的规定，故对王文慧要求解除租赁协议，返还订金10万元的诉讼请求，予以支持。关于王文慧主张前海华富物业赔偿王文慧经济损失10万元的诉讼请求，王文慧主张该损失10万元系店面装修设计费及诚意金利息构成。一审法院认为，因前海华富物业应当于双方协议解除之日退还订金10万元，故对自解除之日起至实际给付之日止的订金利息损失，予以支持。对于店面装修设计费因王文慧未提供相应证据，故不予支持。关于前海华富物业陈述王文慧享有优惠价格的前提是完成2000平方米招商义务，王文慧未按照合同约定履行招租义务，不能享有优惠价格，且王文慧不同意以原始价格继续租赁，王文慧已经构成根本违约，不应返还订金及赔偿损失的答辩意见，一审法院认为，双方多次协商，最终签订了2015年2月6日的商务条款。该商务条款第5条写明：乙方王文慧协助配合甲方完成美博广场一A层的招商入驻工作。根据该条款，王文慧仅对招商工作具有协助义务，不能看出王文慧享有优惠价格的前提是完成招商2000平方米，故对前海华富物业该项答辩意见，不予采信。关于前海华富物业陈述该10万元性质并非订金，而属于预付款，应当冲抵租金的答辩意见，一审法院认为，因该10万元的交付相关条款未发生变更，也未在2015年1月26日及2015年2月6日的商务条款中有所体现，故应当适用原双方签订的美博时尚品牌广场租户商务确认函。该确认函中写明：乙方根据预定的铺位数额缴纳诚意金，诚意金标准为100000元，签订协议时转换为运营管理费。故王文慧缴纳的实则是以诚意金为名的订金。虽然收款收据款项为预付款，但没有其他相关证据予以佐证，也无任何证据证明双方同意将该人民币100000万元应当折抵租金。故对前海华富物业该答辩意见，不予采信。关于前海华富物业主张王文慧已经在双方签订的商务条款写明自愿放弃字样，应视为王文慧放弃订金10万元的答辩意见，一审法院认为，因该协议中仅书写自愿放弃，并未明确写明自愿放弃的内容，不足以认定王文慧放弃了订金10万元。故对前海华富物业该项答辩意见，不予采信。关于王文慧主张王文慧支付2015年2月6日至2015年3月27日的租金138746元的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的美博广场-A层一二期商务条款（2015年1月26日）租赁期限为10年，免租期从2015年2月6日起至2016年2月5日。而自合同签订至解除之日仅为1个月且在双方约定的免租期内。故对前海华富物业的该项诉讼请求，不予支持。关于前海华富物业要求王文慧赔偿经济损失179744元的诉讼请求，因双方协议已于2015年3月27日达成一致已经将双方租赁合同解除，因合同解除的违约责任在前海华富物业，王文慧不应承担解除合同的违约责任。且在合同解除之日起，涉诉房屋已经由前海华富物业实际控制。故对于前海华富物业该项诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告沈阳前海华富物业有限公司于本判决生效后10日内，返还原告王文慧人民币100000元；二、被告沈阳前海华富物业有限公司于本判决生效后10日内，返还原告王文慧人民币100000元的利息（自2015年3月27日起计算至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告王文慧其他诉讼请求；四、驳回反诉原告沈阳前海华富物业有限公司全部诉讼请求案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告沈阳前海华富物业管理有限公司承担；反诉案件受理费3038.68元，减半收取1519.34元，由反诉原告沈阳前海华富物业管理有限公司承担。宣判后，前海华富物业不服原审法院判决，向本院提起上诉：一、请求撤销一审判决的第一、二、四项；二、请求支持上诉人在一审中的反诉请求，即判令被上诉人支付租金138746元，并赔偿经济损失179744元；三、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由：1、一审法院合同解除责任在上诉人是错误的，责任应由被上诉人承担。2、一审法院在合同内容的认定上存在错误，违背公平原则。3、一审法院认定被上诉人书写“自愿放弃”，未明确自愿放弃内容，不足以认定放弃十万元，是错误的。4、一审法院认定涉诉房屋由上诉人实际控制，因此被上诉人不应承担赔偿责任，是错误的。王文慧则辩称同意一审法院判决。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、美博时尚品牌广场租户商务确认函、美博广场-A层一二期商务条款（2015年1月26日）、美博广场-A层一二期商务条款（2015年2月6日）、兴业银行个人汇款委托书、收款收据、微信通话记录、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，关于上诉人要求被上诉人支付租金138,746元的问题，上诉人与被上诉人于2015年2月6日签订的美博广场-A层一二期商务条款约定免租期从2015年2月6日起至2016年2月5日。同时双方约定被上诉人王文慧协助配合上诉人完成美博广场-A层的招商入住工作，后因双方当事人就租金价格问题未能达成一致，双方协议解除合同，上诉人也同意解除合同。且上诉人只对本案诉争房屋初步装修也未经营使用，合同解除也未给上诉人造成实际损失。根据《中华人民共和国合同法》规定，“当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行。”合同成立后，尚未履行或者尚未履行完毕之前，当事人双方通过协商一致解除合同，使合同效力消灭。合同解除时的日期在双方约定的免租期内，故上诉人要求被上诉人支付租金138,746元的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出要求被上诉人赔偿其经济损失179,744元的问题，上诉人提出关于涉案房屋虽由自己控制但是该房屋不能立即再行出租造成自己经济利益减少，因合同解除后涉案房屋实际由上诉人占有控制，合同已经解除，至于合同解除之后的涉案房屋处理问题与被上诉人并无关系，上诉人要求被上诉人赔偿其经济损失179,744元没有事实法律依据，故本院对上诉人的此项上诉主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人沈阳前海华富物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年四月二十八日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。