清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2014）清城法民一初字第91号原告：中国农业银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区新城连江路**。负责人：杨文胜，该分行行长。委托代理人：熊柏生，该分行职员。被告：汤燕玲，女，1973年1月15日出生，汉族，住清远市清新区，被告：米志勇，男，1970年2月12日出生，汉族，住清远市清新区，被告：清远市汉鑫房地产开发有限公司，住所地清远市清城区松鹤西街威龙新城。法定代表人：陈坚。原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉被告汤燕玲、米志勇、清远市汉鑫房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司清远分行的委托代理人熊柏生到庭参加诉讼。被告汤燕玲经本院公告送达，被告米志勇、清远市汉鑫房地产开发有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉称：被告汤燕玲因购房的需要，于2005年2月3日向原告辖下第一支行借款人民币177000元，借款合同约定期限15年，自2005年2月3日起至2020年2月2日。采用等额本息还款法，分180期按每个月的借款对应日为还款日（首期还款额1428.45元，随利率变化按年调整偿还金额）偿还本息，正常执行利率为年利率5.31%，以所购的位于清远市××××区威龙新城C1幢701号房屋作抵押，并办理了抵押登记手续。根据个人购房担保借款合同第十六条2项（2）约定的情形，贷款人可以停止发放借款或者提前收回借款。贷款发放后，被告从2013年4月至2013年12月止已累计逾期还款4期，尚欠原告贷款本息103245.13元，经多次催收无效。为此，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告辖下第一支行与被告之间的合同编号粤清一农银个房字（2005）第038号《个人购房担保借款合同》；2、被告汤燕玲偿还原告贷款本息人民币103245.13元（其中本金99377.18元，计至2013年12月20日的利息为3676.95元，此后利息按照原合同约定的贷款利率计算方式计算至贷款还清之日止），并承担本案诉讼费用；3、原告对抵押的位于清远市××××区威龙新城C1幢701号房屋享有优先受偿权；4、被告米志勇对借款承担连带担保责任；5、被告清远市汉鑫房地产开发有限公司对借款承担连带担保责任。被告汤燕玲、米志勇、清远市汉鑫房地产开发有限公司均无向本院提出答辩意见及证据。经审理查明，2005年1月31日，中国农业银行清远分行第一支行为贷款人、被告汤燕玲为借款人和抵押人、被告清远市汉鑫房地产开发有限公司为保证人，共同签订一份合同编号为粤清一农银个房字（2005）第038号的《个人购房担保借款合同》，该合同约定：贷款人向借款人提供借款人民币177000元，用于购买位于清远市××××区威龙新城C1幢701号的房屋，借款期限自2005年1月31日起至2020年1月31日止，共计180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率参照中国人民银行公布的人民币贷款基准利率，执行年利率5.31%，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；还款方式采用等额本息还款法，每1个月为1个还款周期，分180期还款，每期应还金额为1428.45元，每月的借款对应日为还款日；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起直至本息清偿之日止，按照万分之二点一的日利率计收罚息，对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利；借款以借款人所购位于清远市××××区威龙新城C1幢701号房屋作抵押担保；保证人清远市汉鑫房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，自合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起2年；抵押担保及保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；如发生借款人连续3期（含3期）未足额偿还借款本息，借款人、保证人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现等事项之一的，贷款人有权停止发放借款、宣布本合同提前到期、行使抵押权和要求保证人承担保证责任；等等…。同时，被告米志勇另签下一份《共同还款确认书》，确认对上述债务提供连带责任保证，保证期间为本合同约定的债务人履行全部债务期限届满之日起2年，保证范围包括主合同项下的全部债务本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用。2005年2月3日，中国农业银行清远分行第一支行依约向被告汤燕玲划付了借款177000元，在贷款人出具的个人借款凭证上记载借款日期为2005年2月3日至2020年2月2日，执行年利率为5.31%。合同约定的抵押房屋在房管部门办理了抵押备案登记（清押备字第20050308），但至今尚未取得正式的房地产权利证书。被告汤燕玲借款后，并未能按合同约定每月依时还款，自2013年3月4日至2013年4月3日当期应还的借款本息只归还了部分，此后起至今并无再还款，原告经催收无果，遂以上述诉求向本院提起诉讼。截至2014年6月3日，被告汤燕玲尚欠原告借款本金99377.18元、正常利息6002.17元、罚息679.17元、复利278.81元。另查明，根据原告提供的营业执照，中国农业银行清远分行已经工商管理部门核准变更名称为中国农业银行股份有限公司清远分行。原中国农业银行清远分行第一支行是原告设立的辖下机构。以上事实，有原告提供的个人购房担保借款合同、借款凭证、共同还款确认书、被告汤燕玲、米志勇的身份证和户口簿复印件、被告清远市汉鑫房地产开发有限公司的营业执照和组织机构代码证复印件、抵押备案证明、欠款账单等书证材料，以及本院庭审笔录为证。本院认为，原告辖下的原中国农业银行清远分行第一支行与被告汤燕玲及清远市汉鑫房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，主体适格，内容合法，属于有效合同。被告汤燕玲用于抵押担保的房屋已办理了抵押登记，抵押关系成立，合法有效，各方当事人理应恪守信用，依约全面履行各自义务。原中国农业银行清远分行第一支行已履行了给付借款的义务，但被告汤燕玲在借款后，并无按合同约定依时清还每月应还的借款本息，从2013年4月起已拖欠多期款项不还，影响了原告的债权实现，而致原告提起诉讼，被告的行为已构成违约，应依照合同的约定承担相应的违约责任。合同中“如发生借款人连续3期（含3期）未足额偿还借款本息，借款人、保证人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现等事项之一的，贷款人有权停止发放借款、宣布本合同提前到期、行使抵押权和要求保证人承担保证责任”的约定，应认定属于双方约定解除合同的条件。因此，对原告要求解除与被告汤燕玲、清远市汉鑫房地产开发有限公司所签订的《个人购房担保借款合同》、被告汤燕玲偿还尚欠全部借款本息的请求，符合合同的约定，依据充分，本院予以支持，被告汤燕玲应将尚欠的借款本金99377.18元及相应利息全部清还给原告，利息参照原合同约定的借款利率计算方式计付。由于借款是以位于清远市××××区威龙新城C1幢701号的房屋作抵押担保，并已办理了抵押登记，因此，原告对被告汤燕玲提供的借款抵押物享有优先受偿权，原告可以该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。对于原告要求被告清远市汉鑫房地产开发有限公司及被告米志勇承担连带担保责任的请求，被告米志勇作为连带责任保证人，应对被告汤燕玲所欠债务承担连带还款责任；而被告清远市汉鑫房地产开发有限公司作为借款阶段性保证担保人，按合同约定，其公司自合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，而作为抵押的房屋至今尚未取得房产证书，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，被告清远市汉鑫房地产开发有限公司亦应对被告汤燕玲所欠债务承担连带还款责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原中国农业银行清远分行第一支行与被告汤燕玲、清远市汉鑫房地产开发有限公司签订的合同编号为粤清一农银个房字（2005）第038号的《个人购房担保借款合同》；二、限被告汤燕玲于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司清远分行清偿借款本金99377.18元及相应的利息（该利息从2013年3月4日起参照原合同约定的借款利率计算方式计算至本金还清之日）；三、原告中国农业银行股份有限公司清远分行对被告汤燕玲提供的借款抵押物（位于清远市清城区松鹤西街**区威龙新城****的房屋）享有优先受偿权；四、被告清远市汉鑫房地产开发有限公司、米志勇对上述债务承担连带责任。本案受理费2364元，由被告汤燕玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘献春审 判 员  潘金桥人民陪审员  余晓燕二〇一四年九月二十五日书 记 员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。