四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2014）双流民初字第2724号原告高明亮。委托代理人胡良刚。被告四川太兴房屋开发有限公司。法定代表人唐大润，董事长。委托代理人张永彬。委托代理人冯丹。原告高明亮与被告四川太兴房屋开发有限公司（以下简称“太兴公司”）确认合同有效纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月17日、2014年7月22日、2014年9月28日公开开庭进行了审理。原告高明亮的委托代理人胡良刚、被告太兴公司的委托代理人张永彬、冯丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高明亮诉称，2011年11月18日，原告向被告购买了位于双流县白家镇近都村三社的华侨街H栋铺面3间，共计价款209992．5元。原告依合同约定分两次支付了首付房款150000元，余款双方约定在被告办理房产证、土地使用证后付清。被告在收款的同时亦将标的房屋交付给了原告。此后原告多次催促被告履行合同约定为原告办理房产证、土地使用证等义务，但被告均未履约。现原告得知被告所售商品房所占用的土地的使用权已于2006年11月13日被成都市中级人民法院裁定过户到案外人卓越置业集团有限公司名下，双流县国土局已将此土地使用权变更过户到卓越公司。由此，原告合法权利已受到侵害。诉请确认原、被告签订的商品房买卖合同合法、有效。被告太兴公司辩称，双方合同所涉房屋并不存在，原告所称交易时间、价款、付款时间、交付等与事实不符，该合同内容不是当事人真实意思表示，存在恶意串通损害第三人利益的情形；即使合同标的房屋存在，也属违章建筑，且系法律、行政法规禁止转让的标的物；合同标的房屋未取得权属证书，且系未取得建设工程规划许可证建设，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。综上，原、被告签订的商品房买卖合同应当认定为无效。经审理查明，2001年11月18日，原、被告签订了一份《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》，约定：被告作为售房人向原告出售位于双流县白家镇近都村三社华侨街H幢2单元底楼8—10号砖混结构商铺3间，套内面积共计153平方米，房屋总价款为209992．5元。原告在合同签订100天内首付房款15万元，余款在被告办理房产证及土地使用证后付清。原告于2001年11月18日、2001年12月8日分别向被告支付购房款10万元、5万元后，被告将房屋交付原告使用至今。另查明，被告于1992年9月25日取得位于双流县西航港开发区机场路原白家镇近都村3社所征土地的建设用地规划许可证，于1994年5月12日取得《建设工程规划许可证》，于1995年3月15日取得位于双流县白家近都村98．6亩土地使用权，于1999年6月10日取得《商品房外销许可证》和《商品房预售许可证》，允许向境内外销售商品房。被告取得的98．6亩土地使用权因涉及其他案件债权债务的转让，已于2006年11月13日由成都市中级人民法院裁定过户至卓越置业集团有限公司。同时查明，成都市中级人民法院于2002年7月9日发布公告载明因四川省信托投资公司光华办事处申请执行被告借款纠纷一案，中院已于1999年7月21日查封了被告位于双流县白家近都3社65741．78平方米的土地使用权，但被告仍未履行。现查封被告在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋）。成都市中级人民法院于2003年3月17日出具（1999）成执字第782、775号民事裁定书，载明中院已于2002年6月20日查封太兴公司在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋），现将被告所有的位于双流县白家近都3社65741．78平方米（98．6亩）的土地使用权和擅自修建后分得的房产以评估价1922万元扣除相关费用后抵偿给成都华联商厦服份有限公司以清偿其所欠债务。双流县规划局于2014年7月16日出具了一份关于对金都花园相关情况的回复，撤销了该局于2014年5月20日出具的回复，说明金都花园项目取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、办理了相关土地登记手续及《商品房预售许可证》，但未查询到该项目的相关规划竣工验收手续。还查明，被告未经过上年度年检。上述事实，有当事人的陈述、身份证明、商品房外销许可证和商品房预售许可证、商品房买卖合同及购房款收据、外商投资企业联合年检报告书、双流县规划局的回复、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、（1999）成执字第782号公告（2002.7.18）、（1999）成执字第782、775号民事裁定书（2003.3.17）、（1999）成执字第775、782号民事裁定书（2006.11.13）等材料入卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”原、被告均具有法律规定的缔约资格，其在签订了《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》后，双方按合同约定各自履行交付房屋及支付首付款的义务，属自愿订立合同且合同目的与合同内容一致，系真实的意思表示。被告虽认为双方意思表示不真实及存在恶意串通的情形，但未举出有效证据证明双方签合同时房屋尚未修建且被告未收取购房款、以及双方存在恶意串通损害第三人合法利益的情形，对该主张不予支持；被告认为案涉房屋未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城市规划法》的效力性强制性规定，且《商品房外销许可证》和《商品房预售许可证》不真实，案涉房屋不具备作为销售依据的权属证书，故该合同应属无效。本院认为，本案是对商品房预售合同的效力认定，对出卖人的法定预售资格应只从形式上进行审查，被告只要按照法定程序向房地产行政管理部门申办并取得预售许可证，即认定其具备了全部预售条件，据此认定商品房预售合同有效。至于从实质上审查出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限，被告对预售许可证持有异议的，可通过行政或行政诉讼方式解决；被告认为双方签订的合同所涉的房屋系法律、行政法规禁止转让的标的物，属《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的情形，本院认为，成都市中院于2002年7月9日出具的（1999）成执字第782号公告及2003年3月17日出具的（1999）成执字第782、775号民事裁定书仅说明成都中院于1999年7月21日查封被告位于双流县白家近都3社65741．78平方米的土地使用权，于2002年6月20日查封被告在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋），但被告未举证证明涉案房屋系在成都中院查封土地后修建且成都中院查封房屋系2002年6月20日，而原、被告签订商品房买卖合同在2001年11月18日，故涉案房屋并非依法不得转让的房屋。综上，原、被告均具备法定的缔约资格，双方签订合同时意思表示真实且被告已取得商品房预售资格，双方签订的合同不违反法律、行政法规或社会公共利益。故原、被告签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》合法、有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：原告高明亮与被告四川太兴房屋开发有限公司于2001年11月18日签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》合法、有效。案件受理费100元，由原告高明亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  陈晓燕人民陪审员  谢明文人民陪审员  曾 霞二〇一四年九月二十九日书 记 员  王 璇