沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈和民二初字第00827号原告（反诉被告）沈阳格林豪森物业管理有限公司（组织机构代码：71571160-7）。法定代表人谭书云，系该公司董事长。委托代理人王兴权，系辽宁沃丰律师事务所律师。被告（反诉原告）田萍，女，汉族。委托代理人曲卉，系辽宁开宇律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳格林豪森物业管理有限公司（以下简称格林物业公司）与被告（反诉原告）田萍物业服务合同纠纷一案，原告于2014年3月18日向本院起诉，本院受理后，由审判员唐佳担任审判长并主审，与人民陪审员韩皓宇、董秀坤组成合议庭，参与评议，于2014年8月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人王兴权、被告（反诉原告）田萍委托代理人曲卉均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告格林物业公司诉称，双方签订格林SOHO大厦物业管理服务协议，约定原告负责被告居住的格林SOHO大厦物业管理工作，并约定了物业管理费收费标准、时间及违约责任。原告按合同约定进行了物业管理工作，但被告拖欠2012年4月20日至2015年4月20日物业费5715元。鉴于以上事实，特诉至贵院，请法院支持我方的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令被告给付拖欠的物业费5715元；2、请求法院判令被告给付滞纳金2000元；3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。被告田萍辩称，1、按照合同约定应该是提前半年缴纳物业费，所以截止至2015年5月20日的物业费，在原告起诉时还是没有权利的，不符合合同约定的提前收费的额度，从诉请中剔除。2、关于滞纳金的约定，合同中没有明确，在约定不明的情况下，物业公司又不是行政单位，因此无权收取。3、关于被告不缴纳物业费是由于物业公司没有尽到服务合同的义务，按照双方签订的物业服务协议，原告负有对商场的治安消防，全权实施管理，维护商场的正常运行的义务。但是在2009年原告疏于管理，导致两名窃贼通过用雨伞开锁的方式进入到被告的房间，盗笔记本一台。之后原告的项目经理与被告协商表示被告的物业费可以给予减免，待向上级汇报后具体答复，但是原告项目经理进行更换后，对该约定予以否认。被告认为，如果不是因为财务被盗，不会拖欠物业费。正是因为原告没有尽到按照保障义务，导致被告财务受损，所以我方拒绝缴纳物业费。反诉原告田萍诉称，反诉人与被反诉人签订的《格林SOHO大厦物业管理服务协议》第七条约定：“乙方（被反诉人）拥有对商场实施统一物业管理服务的权利，对管理范围的公共场地、设备、设施、环境卫生、治安消防及经营秩序等事务全权实施管理服务，维护商场的正常运行。2009年，反诉人所在的X房间失窃，丢失一台索尼笔记本电脑，当时价值一万六千余元。因盗窃罪犯无力返还赃物，反诉人财产损失未得到赔偿。就此事被反诉人项目经理与反诉人协商，表示反诉人的物业费可以给予减免，待向上级汇报后再给予具体答复。但是被反诉人项目经理更换后，对之前项目经理的解决方式不再承认，并以诉讼方式向反诉人主张物业费。如果不是因为财务被盗，反诉人不会拖欠物业费。正是因为被反诉人没有尽到上述协议约定义务，才是导致反诉人财物受损。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”为维护自身利益。反诉人提起此次反诉，请法院公正裁决。反诉被告格林物业公司辩称，双方合同约定了双方是物业服务合同关系不是保管合同关系，且大厦内发生的刑事治安案件给业主造成的损失，物业公司是免责的。物业公司按照合同约定提供了物业服务，尽到了应尽的注意义务，大厦内包括被告在内的业主均在房间内开办了各种公司，各个公司内的人员流动很大，物业公司的保安服务仅能尽到一般性的秩序维护。而不能像私人保镖那样对业主采取保卫、救护的行动。所以说，物业公司对被告的损失是不承担责任的。既然被告的盗窃案件已经公安机关侦破，那被告就应该向罪犯主张权利。最少应该是穷尽所有的救济措施，被告所述的损失数额没有任何事实依据。经审理查明，田萍系沈阳市和平区X号X室的业主，房屋建筑面积75.6平方米。2007年4月3日，格林物业公司与田萍签订格林SOHO大厦物业管理服务协议，该协议包含了总则、物业管理服务、物业管理公司的权利和义务、业主、物业使用人的权利和义务、其他约定等内容。物业管理服务内容包括：综合服务；建筑管理；设施设备管理和维护；环境卫生及园艺；秩序维护、消防及交通；其他等等。第五条约定大厦写字间物业管理费每月每平方米2.1元；业主、物业使用人首次交纳物业管理费期限为一年，物业管理费以购房合同上双方约定交房之日起计算。以后每年一月十五日前交纳该年度一月至六月的物业管理费；每年七月十五日前交纳该年度七月至十二月的物业管理费。第四条5.1约定维护本物业公共区域秩序、巡视及部分区域监控（不含业主和物业使用人的人身保险和财产保管责任）。第十四条格林物业公司不承担下列情况产生的责任约定，本物业内发生的刑事、治安、民事案件及火灾产生的损失及其它非格林物业公司原因造成的损失；第二十六条约定业主、物业使用人须遵守和履行按规定时间到物业公司管理处交纳物业管理费，如未按规定期限交纳费用的，业主、物业使用人须按应付款的3‰每日向物业公司缴纳滞纳金……。另查明，2009年6月5日18时许，孙某和方某窜至沈阳市和平区格林SOHO大厦，使用自备开锁工具打开X号房门即本案涉案房屋，盗窃1台索尼笔记本电脑。经鉴定，被盗电脑价值人民币1，750元。据孙某供述，他和方某到格林SOHO大厦，他们坐电梯到22楼，看一家门锁着，方某望风，孙某用雨伞头插进锁眼里，打开房门锁，偷走了办公桌上的笔记本电脑，卖了伍佰元左右。田萍因上述笔记本电脑被盗问题而未缴纳2012年4月20日至今的物业管理费，其中2012年4月20日至2014年12月31日物业管理费为5133.24元，故原告诉至法院。上述事实，有格林物业公司提供的格林SOHO大厦物业管理服务协议，田萍提供的讯问笔录，（2010）和刑初字第626号刑事判决书等证据及双方当事人当庭陈述笔录在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，格林物业公司与田萍签订的格林SOHO大厦物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行各自的合同义务。格林物业公司依约提供了物业服务，田萍亦应履行给付物业管理费的义务。关于田萍提出其笔记本电脑被盗的抗辩理由，因其就该部分财产损失已向格林物业公司提出反诉请求，故在反诉部分予以处理。关于本诉部分格林物业公司主张田萍给付2012年4月20日至2014年12月31日期间的物业管理费5133.24元的合理部分的诉请，本院予以支持，而2015年1月1日至2015年4月20日的物业管理费因未到合同约定的交费时间，本院不予支持。鉴于田萍系基于认为自己的合法权益受到侵害未及时缴纳物业费，不属于主观恶意，作为物业服务企业应在职责范围内积极协助业主解决基于管理或服务产生的问题，故对于格林物业公司要求田萍支付滞纳金的诉请，本院不予支持。关于反诉部分田萍主张格林物业公司赔偿被盗电脑损失的诉请，虽格林物业公司主张合同约定了免责条款，但该物业管理合同系格林物业公司提供的格式合同，其约定的对其有利的免责条款应为无效条款。对于田萍在涉案房屋中电脑被盗，根据本院调取的讯问笔录及刑事判决书等证据可以确认，格林物业公司在安全防范中存在疏于管理，违反了双方签订的合同中维护物业公共区域秩序、巡视及部分区域监控的约定，应承担相应的违约责任。关于损失赔偿金额问题，虽格林物业公司存在上述违反约定行为，但田萍电脑丢失并不是该违约行为直接造成的，且安全保卫工作是整个物业服务管理中的一个方面，故格林物业公司不负有全部赔偿责任，可视其违约情况，适当做出赔偿，应酌定按电脑评估价值1，750元的百分之二十即350元赔偿为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百二十二条之规定，判决如下：一、被告田萍于本判决生效后十日内，给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司2012年4月20日至2014年12月31日期间的物业管理费5133.24元；二、反诉被告沈阳格林豪森物业管理有限公司于本判决生效后十日内，赔偿反诉原告田萍索尼牌笔记本电脑损失，按该电脑评估价值1，750元的百分之二十即350元计算；如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告田萍承担；反诉案件受理费200元，由反诉被告沈阳格林豪森物业管理有限公司负担50元，反诉原告田萍负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并对不服一审判决标的部分交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 唐  佳人民陪审员 韩 皓 宇人民陪审员 董 秀 坤二〇一四年九月十九日书 记 员 宇文思宁本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。