福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初1763号 原告：吴写意，女，1983年11月1日出生，汉族，住南安市。 委托诉讼代理人：曾华龙，黄玉霞，福建秦剑律师事务所律师。 被告：洪炳球，男，1978年9月24日出生，汉族，住南安市。 被告：洪瑜萍，女，1976年8月2日出生，汉族，住南安市。 原告吴写意诉被告洪炳球、洪瑜萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法由审判员常娟适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告吴写意申请撤回对被告洪瑜萍的起诉，原告吴写意的撤诉申请不违反法律规定，本院予以准许。原告吴写意的委托诉讼代理人曾华龙、黄玉霞到庭参加诉讼，被告洪炳球经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴写意向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告立即退还原告购房款160000元；3、判令被告立即退还原告代缴的物业费10475.45元；4、判令被告支付原告违约金62000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月29日签订一份《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于南安市××镇××期××栋××室的房屋，合同总价为310000元。签订合同当日原告便已履行完合同约定支付首期购房款160000元义务。合同第六条约定不按合同履行或者不完全履行义务的一方应向无过错方支付房款的20%作为违约金。签订合同至今已有一年有余，被告迟迟不能将上述房屋办理过户给原告，嗣后原告通过中介了解到因被告与他人经济纠纷，上述房产被他人起诉至贵院，贵院查封该房产导致无法过户，合同目的无法实现，已不存在履行可能。故原告唯有诉至法院请求解除房屋买卖合同并要求被告退还购房款、物业费及支付违约金给原告。 被告洪炳球未作答辩。 本院经审理认定如下事实：被告洪炳球购买位于南安市××镇××期××栋××室的房屋（建筑面积53.61平方米），并于2013年10月9日办理了预购商品房抵押权预告登记。2017年11月29日，被告洪炳球（合同甲方）与原告吴写意（合同乙方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：洪炳球将其购买的位于南安市××镇××期××栋××室的房屋以310000元的价格转让给原告吴写意；在签订合同时，由吴写意先支付150000元的购房定金；不按合同履行或不完全履行义务的一方应向无过错方支付房款的20%作为违约金。合同签订之日，原告吴写意即将150000元的购房定金交付给被告洪炳球，同时原告吴写意代替被告洪炳球交付物业、契税总计10000元，被告洪炳球出具收条交由原告吴写意收执。收条载明的主要内容为“收条今收到由吴写意女士购买荷景园三期9幢1102号房屋的购房款壹拾陆万元人民币（160000元）收款人：洪炳球350583……日期：2017年11月29日。” 2018年9月10日原告吴写意与被告洪炳球签署委托书一份，该份委托书载明的内容为：“委托书东星荷景苑园三期九幢1102号房子本人洪炳球于2017年11月29日与吴写意女士签订购房合同，已转卖给吴写意女士。后期房屋装修和物业管理由吴写意女士全权处理。及以后退装修押金手续。因房产证还未办理无法过户给吴写意女士特立此为证！立证人：洪炳球接受人：吴写意”。委托书签订后，原告吴写意于2018年9月22日支付物业费合计6669.53元。 后经原告吴写意多次催告，被告洪炳球未能将房屋过户登记至原告吴写意名下。被告洪炳球于2018年11月26日在保证书上签名捺印保证“今2018年11月26日起保证在三个月内把房产证办理下来并过户给吴写意女士。如三个月内还无法办理房产证将于2019年2月25日前一次性退还吴写意女士的购房款壹拾陆万元整人民币。（￥：160000元）”。 上述事实有原告提供的南安市预购商品房抵押权预告登记审批表、《房屋买卖合同》、《委托书》、《收条》、兴业银行网上转账受理单、《保证书》、南安市荷景物业管理有限公司出具的收款收据及原告委托诉讼代理人在庭审过程中的陈述为证，对原告吴写意主张的事实和提供的证据，被告洪炳球没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据。因此可以确认原告所提供的证据具有证明力。 本院认为，原告吴写意与被告洪炳球签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原告依照合同约定履行了交付购房定金的买受人义务，根据合同的约定，被告应该履行协助买受人办理过户的义务，但经原告吴写意多次催告，被告洪炳球至今无法办理房屋的过户手续，无法履行将出卖的房屋所有权转移给原告的义务，无法达到原告签订合同、购买房屋的目的，且被告洪炳球于2018年11月26日向原告承诺“如三个月内还无法办理房产证将于2019年2月25日前一次性退还吴写意购房款160000元”，故原告吴写意要求解除合同、返还购房定金160000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于代缴的物业费，原、被告双方签订《委托书》后，原告仅于2018年9月22日代缴交物业费6669.53元，原告请求被告返还其代缴物业费10475.45元，根据原告委托诉讼代理人在庭审中陈述“收条载明的购房款160000元中10000元是原告代替被告缴交的契税及物业费”，结合3805.92元（10475.45-6669.53）的缴交时间，原告又未能提供证据证明上述3805.92元并非包含在上述10000元中，故本院认定被告应返还给原告代缴的物业费为6669.53元。 关于违约金，原告吴写意基于《房屋买卖合同》的约定，主张房屋价款20%的违约金62000元，综合考虑原告的实际损失、预期利益、被告的过错程度等因素，原告主张的违约金明显过高，本院酌情确定为32000元。被告洪炳球经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告吴写意与被告洪炳球于2017年11月29日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告洪炳球应于本判决生效之日起十日内返还给原告吴写意购房款160000元； 三、被告洪炳球应于本判决生效之日起十日内返还给原告吴写意代缴的物业费6669.53元； 四、被告洪炳球应于本判决生效之日起十日内给付原告吴写意违约金32000元； 五、驳回原告吴写意的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4787元，减半收取2394元，由原告吴写意负担348元，由被告洪炳球负担2046元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员  常 娟 二〇一九年七月一日 法官助理  姚聪晓 速 录 员  黄伟瑜 附：引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…… （二）合同解除； …… 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 6- 7-