苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相渭民初字第00480号原告周永良。委托代理人吕红芳、徐娇仪，江苏永德律师事务所律师。被告周小平。被告李润娇。被告王白妹。被告许显利。第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司。法定代表人程锦荣。委托代理人徐方方。原告周永良与被告周小平、李润娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日受理后，依法先由代理审判员唐丽宁独任审判。审理中，依原告申请，本院依法追加苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司为第三人。因采用公告方式送达起诉状副本、举证通知书、开庭传票等，本案依法组成合议庭审理，由审判员干文建担任审判长，代理审判员唐丽宁主审，人民陪审员吴进兴参加评议，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告周永良及其委托代理人吕红芳、第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司的委托代理人徐方方到庭参加诉讼。被告周小平、李润娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因案情需要，本院依职权追加王白妹、许显利为本案被告。再于2016年2月14日公开开庭进行了审理，原告周永良、第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司的委托代理人徐方方到庭参加诉讼。被告周小平、李润娇、王白妹、许显利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周永良诉称，2014年6月20日，原告与被告周小平、李润娇签订《房屋买卖协议书》一份，约定被告将位于苏州市相城区阳澄湖镇阳澄湖畔花园一区1幢208室房屋（建筑面积为112.14㎡）及自行车库（面积3.9㎡）转让给原告，房屋总价款人民币310000元。并约定被告有义务办理房屋所有权证、国有土地使用证及协助原告办理过户手续，原告于签订协议时交付260000元人民币给被告，余下50000元于办理完过户手续时付清。原告于签订协议之日支付被告周小平、李润娇260000元整，之后被告周小平、李润娇交付涉案房屋及相关原件材料和钥匙。后，原告多次要求被告周小平、李润娇办理上述房屋的所有权证、国有土地使用证，再协助原告办理房屋过户手续，被告周小平、李润娇均予拒绝。又因苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司对办理过户有协助义务，故原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原告与被告周小平、李润娇签订的《房屋买卖协议书》有效，位于苏州市相城区阳澄湖镇阳澄湖畔花园一区1幢208室房屋（建筑面积为112.14㎡）及自行车库（面积3.9㎡）归原告所有；2、被告周小平、李润娇办理上述房屋的所有权和国有土地使用证；3、被告协助原告办理上述房屋的过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确，如法院认定诉争房屋属于被告周小平、李润娇、王白妹、许显利所有，则将第2、3、4项诉讼请求中的被告变更为被告周小平、李润娇、王白妹、许显利。另原告要求第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司协助被告周小平、李润娇、王白妹、许显利办理房屋登记手续。被告周小平、李润娇、许显利、王白妹未作答辩。第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司辩称，我方愿意根据法院判决协助原告办理过户手续，其他无异议。经审理查明，2014年6月20日，原告周永良为买受方（乙方）、被告周小平、李润娇为出卖人（甲方），双方签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方所有的坐落在相城区阳澄湖镇湖畔花园一区1幢208室面积112.14平方米及本幢208号自行车库面积3.9平方米的房屋。经共有人同意，出卖给乙方，以上房屋总价款人民币310000元整（大写：叁拾壹万元整）；乙方已对该房屋实地勘察，无质量异议，乙方认真阅读了动迁安置房购房合同，甲方保证所出卖的房屋产权无他押权、瑕疵，如发生产权纠纷一切后果由甲方承担；签订本协议支付260000元整，剩余50000元到该房办理完两证过户手续时支付清。甲方应迁出在该房上的户口、签订本协议甲方交出关于该房的所有原件材料、钥匙，今后拆迁由乙方享有该房上的所有待遇；不管今后房价涨、跌，甲方承诺应全力配合。如政策允许该房可以办理房产、土地权证时，甲方应在一个月内无条件配合乙方办理房产、土地权证的办证手续，并无条件配合乙方办理该房产权的过户手续。甲方不得再向乙方收取任何费用。办证，过户等一切费用由乙方承担（如甲方不配合，乙方有权直接向房屋所在地人民法院起诉，要求强制过户）。原告再提供的动迁安置房购房合同（合同编号：度字第271号）显示，第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司与被告周小平于2010年9月18日签订动迁安置房购房合同，被告周小平购买第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司动迁安置房坐落于阳澄湖畔花苑一区1幢208号，自行车库位置一区1幢208号，安置面积110平方米，实际收取房款的面积为112.14㎡，实际合同房款总额100268.2元。第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司出具相应房款、契税收款收据给被告周小平。原告与被告周小平、李润娇就签订《房屋买卖协议书》及动迁安置房购房合同、收款收据等材料由苏州市相城区黄埭法律服务所进行了见证。被告周小平、李润娇在见证书所包含的承诺书中出具收条，写明于2014年6月20日收到原告周永良购房款260000元。现原告为确认与被告周小平、李润娇签订的《房屋买卖协议书》有效及要求被告协助原告办理上述房屋的转移登记、领证手续以及过户登记手续而诉至本院。另查，被告许显利系被告周小平之母，被告王白妹系被告周小平祖母，被告周小平、李润娇系夫妻关系，于2012年11月28日登记结婚。以上事实，有原告举证的身份证复印件、结婚证复印件、工商信息登记查询表、《房屋买卖协议书》、黄埭法律服务所的见证书、动迁安置房购房合同、收款收据、苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司提供的许显利、王白妹常住人口信息、人口登记表、户表及原告、第三人的当庭陈述证实，本院予以确认。审理中，原告确认被告周小平、李润娇于2014年6月20日交清已将诉争房屋交付原告，原告实际占有诉争房屋至今。第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司表示，诉争房屋已经达到可以办理权属登记的条件。此外，据其了解，拆迁办、渔业村、湖畔社区和第三人公司都没有收到法院相应的协助执行通知书要求对该房屋进行查封。关于诉争房屋归属，苏州市阳澄湖生态休闲旅游度假区渔业村村民委员会出具情况说明一份，写明渔业村村民周小平一家，家庭户包括3人，周小平、母亲许显利、奶奶王白妹，2010年12月29日周小平代表全家与度假区渔业村委会签订安置房安置协议，根据《度假区渔民安置实施意见》的规定，安置面积：符合条件的统一按人均30㎡，每户优惠10㎡进行安置，即周小平一家安置共计100㎡；安置价格：按安置基准价格为900元/㎡，实际安置面积超过上述标准的，超面积部分按1900元/㎡结算；安置户型：家庭3人的，为大户型一套。后周小平安置到一套大户，即阳澄湖畔花苑一区1幢208室及相应车库一个，房屋实际面积为112.14㎡，其中102.14㎡为安置面积，2.14㎡属于公摊面积，按安置价结算，10㎡为超出面积，按市场优惠价结算。第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司另举证渔业村房屋安置摸房用表一份，多子女老人挂靠说明书一份、度假区渔业村渔民安置房安置协议一份、渔业村房屋安置签约序号目录一份，以上材料均证实诉争房屋安置人数三人，即周小平、王白妹、许显利，当时周小平还没有结婚，没有其妻子的份额。原告认为，当时买房子的时候周小平说王白妹已经不在世，母亲许显利是在世的，房屋是向周小平所买，但是当时周小平表示家里人都同意的。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据原告提供的被告周小平的动迁安置房购房合同、房款和契税收据、第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司提供的渔业村房屋安置摸房用表、多子女老人挂靠说明书、度假区渔业村渔民安置房安置协议、渔业村房屋安置签约序号目录、苏州市阳澄湖生态休闲旅游度假区渔业村村民委员会出具的情况说明等相关书证，可以确认被告周小平户通过拆迁安置方式取得苏州市相城区阳澄湖镇阳澄湖畔花园一区1幢208室房屋及自行车库，并在交清合同约定的安置房房款总额后实际占有了该套安置房，被安置对象为被告周小平、王白妹、许显利。从被告周小平作为被拆迁安置户户主与苏州市相城区阳澄湖生态休闲旅游度假区动迁安置办公室（以下简称阳澄湖度假区拆迁办公室）签订度假区渔业村渔民安置房安置协议、与第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司签订动迁安置房购房合同，并以被告周小平的名义办理了房款结算等，表明被告周小平的身份对同一家庭的其他被安置对象包括被告王白妹、许显利具有代表性。被告周小平将上述安置取得的苏州市相城区阳澄湖镇阳澄湖畔花园一区1幢208室房屋及自行车库转让给原告，双方约定了房款总额、支付方式、办理权属登记等事项，嗣后，原告向被告周小平支付了大部分购房款，原告还确认被告周小平向其交付了转让房屋，上述事实有《房屋买卖协议书》、出具在见证书中的收条及原告的当庭陈述证实，本院也予确认。虽然被告王白妹、许显利均未在《房屋买卖协议书》上签名，但通过由被告周小平出面办理了拆迁补偿和房屋安置手续，阳澄湖度假区拆迁办公室与第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司均认可被告周小平有权代表其拆迁户办理拆迁补偿和安置房购买手续，故对于原告来说，其有充分的理由相信被告周小平有代表其拆迁户转让安置房的权利，被告周小平的行为在法律上构成表见代理，该代理行为对被告许显利、王白妹有效。同时，原告系以支付对价方式与被告周小平签订的《房屋买卖协议书》（被告李润娇不是拆迁安置对象，对本案诉争房屋不享有权利，故其虽也在该协议书上签字，但不具有法律效力），该对价在合理范围内，原告属于善意有偿取得买受房屋，双方权利义务约定明确，协议主要内容已实际履行。本案审理中，被告王白妹、许显利均未向本院提供对上述房屋买卖事实持有异议的证据。在此情况下，原告周永良与被告周小平签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。现苏州市相城区阳澄湖镇阳澄湖畔花园一区1幢208室房屋及自行车库已经具备办理房屋所有权证和土地使用证的条件，被告周小平、王白妹、许显利应当将诉争房屋及自行车库的房屋所有权证及国有土地使用证办理至其名下，再依约协助原告周永良将诉争房屋及汽车库的房屋所有权证及国有土地使用证过户至原告名下，三被告办理房屋所有权证、国有土地使用证以及原告办理房屋所有权证、国有土地使用证过户的费用均由原告承担。待过户过原告理应将剩余50000元房款支付三被告。四被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，系自行放弃答辩权利，应承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的通知第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律的规定，判决如下：一、原告周永良与被告周小平于2014年6月20日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、被告周小平、王白妹、许显利于本判决生效之日起十日内将座落于苏州市相城区阳澄湖镇阳澄湖畔花园一区1幢208室房屋及自行车库的房屋所有权、国有土地使用权登记办理至被告周小平、王白妹、许显利名下，第三人苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司应予配合。被告周小平、王白妹、许显利在取得上述房屋所有权证和国有土地使用证后十日内协助原告周永良将该房屋及汽车库的房屋所有权、国有土地使用权过户登记至原告周永良名下。办证登记、过户的所有相关费用均由原告周永良承担，待过户后十日内原告周永良应支付周小平、王白妹、许显利购房款人民币50000元。案件受理费2975元，公告费600元，合计人民币3575元，由被告周小平、王白妹、许显利负担（此款原告已预交，本院不再退还，三被告于本判决生效之起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  干文建代理审判员  唐丽宁人民陪审员  吴进兴二〇一六年四月二十一日书 记 员  朱晓冬