福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2014）荔民初字第472号原告（反诉被告）莆田市荔城区人民政府（以下简称荔城区政府），住所地福建省莆田市荔城区县巷63号。法定代表人杨朝东，区长。委托代理人吴俊协、陈冬霞，福建百中律师事务所律师。被告姚仙起，男，1974年3月2日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市荔城区。原告（反诉被告）莆田市荔城区人民政府因与被告（反诉原告）姚仙起房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月28日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）荔城区政府的委托代理人陈冬霞、被告（反诉原告）姚仙起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荔城区人民政府诉称：2005年8月16日，因延寿北路、南郊片区、莆田第四中学学生生活区工程建设，莆田市人民政府颁发了莆政土（2005）214号批复，并公布了《延寿北路、南郊片区、莆田第四中学学生生活区征地补偿安置方案》。原告设立了荔城区南郊片区改造工程指挥部，根据补偿方案，与被告双方签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，被告申购8#26、15#3号店面。2008年12月24日，各拆迁户回迁，原告向要求结清申购房价款，但被告不仅不理而且非法侵占了上述申购房。原告分别于2009年底、2010年底、2011年底组织镇级、村级干部、指挥部工作人员到安置区进行大规模动员活动，要求各拆迁户立即清偿欠款，并找到被告要求结清上述款项，至今未果。根据安置方案第八条第10款和协议书第六条规定，“先结算清楚先安置、申购费用在交房时一次性付清”。被告先行侵占申购房并拒不结清款项的行为属于根本违约，原告有权取消其申购资格、解除协议并收回房屋。被告等拆迁户长期欠款行为侵犯了国有财产。请求判令：1、取消被告申购房资格并解除双方申购房协议。2、被告返还非法侵占的申购房8#26、15#3号店面及其自2009年5月1日起的按市场价计的房屋占用费4万元（暂按20元／m2计）。原告于2014年5月4日变更诉讼请求：被告清偿申购房结算款128302元及自2009年5月1日起至清偿之日止按日万分之三计算的违约金。被告姚仙起辩称：1、原告诉讼请求已超过法定诉讼时效；2、原告的诉讼主体不适格。3、原告违反拆迁安置合同规定损害被告合法权益。四、依照拆迁协议，安置房需经有权部门组织验收合格才可组织回迁，安置过渡费终止。而“指挥部”至今未有验收合格手续，擅自停发过渡费。对尚欠的房款无异议，其不认同违约金。其二层面积100多平方米原告未予赔偿，房屋的产权证至今尚未办理，15#605室房屋质量不过关。15#原来规划是9层，现在变更为32层。反诉原告姚仙起诉称：安置房工程质量低劣，护基础水泥及房屋地面龟裂上翘，整座房屋下沉（20-30公分），房屋墙体及板面出现裂痕、屋面漏水，反诉原告多次请求整改，要求对房屋质量进行验收，要求发放房产证均被置之不理。被告于2009年4月2日向各拆迁户发出《通知》，扣押2009年3月至4月的临时安置过渡费，用作办理“水、电、立户费及土地、房产证件办理费用。”但至今三年尚未办理产权证书。因反诉被告对各拆迁户没有证件的附属房按每平方米40元进行结算，反诉原告要求依照其自定的情形及价格标准对安置房进行公平结算。请求判令：1、反诉被告莆田市荔城区人民政府对安置房的工程质量进行彻底整改，组织有关部门对安置房工程质量进行合格验收；2、反诉被告莆田市荔城区人民政府以每平方米40元的价格与反诉原告对安置房进行结算，多还少补，一次性结清。反诉被告莆田市荔城区人民政府辩称：一、本案的安置房、申购房经验收是合格的，有福建省房屋质量竣工验收报告和市政工程竣工验收报告可以证明。二、双方的拆迁补偿安置协议已经达成，依法签订符合法律法规，反诉原告应当按照协议中的价款履行，反诉原告要求每平米40元结算是无理的。经审理查明：因延寿北路、南郊片区、莆田第四中学学生生活区工程建设需要，莆田市人民政府于2005年8月19日作出莆政土（2005）214号批复：同意荔城区人民政府上报的关于《延寿北路、南郊片区、莆田第四中学学生生活区征地拆迁补偿安置方案》。该《方案》第二条规定：荔城区人民政府为本方案的组织实施单位（简称为征迁人），并抽调相关部门组成征迁工作指挥部，具体负责上述征地拆迁工作。……第八条房屋拆迁补偿方式、安置办法与标准规定：房屋拆迁实行房屋产权置换或货币补偿，被征征迁人可以选择其中一种安置办法……4、按照“拆一还一，差价互补”的原则执行。①被拆迁房屋建筑面积与安置建筑面积相等部分按每平方米610元的安置价予以安置。②被拆迁人必须选择接近于被拆迁房屋建筑面积的安置房户型，若因建筑结构原因安置房面积超过被拆迁房屋建筑面积的，超过面积在15㎡以内（含15㎡）部分按优惠价780元／㎡收取，15㎡至30㎡（含30㎡）内部分按成本价900元／㎡收取，超过30㎡以上按申购价格收取。③安置建筑面积小于被拆迁房屋建筑面积的，小于部分按作价补偿方式给予安置。④安置房采用层次调节，调节系数为：二层-8%；三层＋2%；四层＋5%；五层＋5%；六、七层（楼中楼）-2.5%；各层安置房价格等于经计算安置房价格×（1＋层次调节系数）。5、征地拆迁补偿款发放办法：实行征地拆迁补偿款和安置房款相互抵扣的办法，差价在安置房款结算时互补，于安置房交房之日一次性付清。9、安置区内规划设计为工具间（工具间指安置房一层房屋，近期作为工具间，远期可作为店面用途的安置房）为2000元／㎡。10、……被拆迁房屋占地面积在80㎡-120㎡（或经证明确系仅有一处住宅，房屋占地面积在50-80㎡）的可申请购买店面一坎或工具间一间……。2005年8月2日，中共荔城区委办公室、荔城区人民政府办公室联合作出荔委办（2005）48号《关于成立荔城区南郊片区改造工程指挥部的通知》。2006年1月14日，荔城区人民政府委托荔城区南郊片区改造工程指挥部与姚仙起签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，该协议书约定：第一条［被拆迁房屋情况］姚仙起被拆迁的房屋坐落于：荔城区拱辰街道办事处南郊村，丈量编号为A-182-1、A-182-3，其中，住宅：建占面积119.33㎡，建筑面积173.74㎡；附属房建筑面积153.63㎡。第二条［房屋补偿费等情况］（价款结算均为人民币）1、被拆迁房屋补偿费：住宅62040.38元、附属房21501.2元、附着物5251.2元、其他3965元，小计92758元。2、在规定期限内签约奖励金（1）8879元（房屋拆迁补偿费的10﹪；（2）17374元（应予安置面积100元／㎡）。3、提前交房奖励金为2000元。4、搬迁补助费为521元。5、其它补助费2094元。8、临时过渡期限按24个月计，临时安置补助费为12509元（临时过渡期限自乙方交房之日起计，至安置房竣工验收合格后通知结算之日止）……以上合计人民币136135元。第三条［安置房情况］原告于荔园小区（三期）安置区内安置给被告套房2套，安置房总建筑面积约207.7㎡（实测面积为209.84㎡）。具体地点为15号楼605室、8号楼301室。安置房面积以交房时的实测面积为准。第四条［安置房价款等情况］1、安置房价款：173.74×610元／㎡=105981元，15×780元／㎡=11700元，15×900元／㎡=13500元，3.96×1436元／㎡=5687元，价款计136868元。2、安置房层次调节款于安置房交房时一并结算。第五条［申购店面或工具间情况］按照《方案》有关规定，被告申购店面或工具间的幢坎（间）号、面积及价款为：1、8号楼26号，建筑面积约34.6㎡（实测面积34.90㎡），价格标准2000元／㎡，计69200元。2、15号楼3号，建筑面积约35.1㎡（实测面积35.15㎡），价格标准2000元／㎡，计70200元。第六条［差价款支付方式］差价款支付方式实行被拆迁房屋补偿费及奖励金、搬迁费、作价补助金与安置房价款、申购店面或工具间价款相互抵扣的办法进行，抵扣后差价款与临时安置补助费、安置房层次调节款待安置房、店面或工具间交房时一次性结清。第八条［违约责任］1、因原告方的责任延长过渡期限的，原告方应自逾期之月起支付被告方双倍临时安置补助费。2、原告提供的安置房未经有权部门验收或验收不合格的，被告有权要求更换为验收合格的房屋或者选择安置房的评估价补偿，这期间造成过渡期限延长的，由原告方支付双倍临时安置补助费。……4、原、被告双方未按第六条规定的期限付款的，按逾期付款金额每日万分之三向对方支付违约金……。之后，被告依约将房屋交付原告拆除，原告也依约建起安置房。2008年4月17日，莆田市荔城区经济发展有限公司、莆田市城乡勘测设计研究院、莆田市南方建筑设计有限公司、厦门勤奋建设工程监理有限公司、福建省鑫焱建筑工程有限公司对本案讼争安置房进行竣工验收，经评定为合格。2009年3月18日，莆田市荔城区经济发展有限公司、莆田市岩土工程勘测研究院、莆田市城乡规划设计院、厦门勤奋建设工程监理有限公司、福建长安建筑工程有限公司对本案讼争安置房的市政及给排水工程进行竣工验收，经评定为合格。本案讼争房屋消防设施经有关部门验收为合格（备案号350000WYS100001162）。2009年1月15日，荔城区政府对姚仙起所安置的房屋进行结算：认定姚仙起安置房的面积为：15号楼605室119.18平方米、8号楼301室90.66平方米，价款为套房人民币138931元（90.66㎡×610元／㎡＋层次差2%＋83.08㎡×610元／㎡＋15㎡×780元／㎡＋15㎡×900元／㎡＋6.10㎡×1436元／㎡＋层次差-2.5%）＋店面（工具间）申购款人民币140100元（34.90㎡×2000元／㎡＋35.15㎡×2000元／㎡）=人民币279031元，扣除房屋补偿款人民币150729元（补偿款为136135元＋过渡费0元＋逾期过渡费14594元），结算款为人民币128302元。2008年12月24日，荔城区政府发出《通知》，通知各拆迁户回迁，并要求各拆迁户在安置房差价款结清后，方可办理回迁入住手续。若对安置房差价款结算有异议的，可于2008年12月29日前及时到指挥部核对。在未办理交房手续前，套房和店面（或工具间）内部结构不得随意改动，严禁强行回迁入住，否则，由此造成的经济损失和法律后果由户主承担。之后，姚仙起没有对结算款提出异议，也没有办理结算手续即自行回迁入住。荔城区政府又先后于2009年底、2010年底、2011年底组织镇级、村级干部及指挥部工作人员到安置区大规模动员活动，要求各拆迁户清偿所欠房款，现因各拆迁房至今没有清偿欠款，致讼。姚仙起没有提供讼争安置房存在质量问题的证据。2014年9月10日，荔城区政府向本院提交《承诺函》一份，内容如下：1、判决生效之日一个月内还清结算款的，违约金全免；2、判决生效之日两个月内还清结算款的，违约金免一半；3、判决生效之日两个月之后还清结算款的，违约金不减免。上述事实，有荔城区政府、姚仙起的陈述及提供的法人证明复印件、莆田市荔城区人民政府莆政土（2005）214号批复、《延寿北路、南郊片区、莆田第四中学学生生活区征地补偿安置方案》复印件、《房屋拆迁补偿安置协议书》复印件、南郊片区改造工程被拆迁户补偿安置结算单、《通知》、《大规模动员活动情况证明》、荔委办（2005）48号的文件复印件、建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证及网上查询单各一份、福建省房屋竣工验收报告复印件二份、《承诺函》一份等证据在案为凭，并经本院审查、认证，可以采信。本院认为：莆田市荔城区人民政府根据荔委办（2005）48号文件，依法成立荔城区南郊片区改造工程指挥部，南郊指挥部受莆田市荔城区人民政府的委托，与姚仙起签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，是合法有效的，双方当事人均应依约履行约定的义务。荔城区政府依约建造安置房并将房屋交付给姚仙起使用后，姚仙起也应依约及时支付购房款。经结算，姚仙起应交纳的安置房的欠款为人民币128302元。因姚仙起没有及时归还欠款，根据双方约定被告还应支付以结算款人民币128302元为基数按日万分之三计算的违约金。荔城区政府诉请姚仙起清偿安置房欠款人民币128302元及支付自2009年5月1日起至清偿之日止按日万分之三计算的违约金，但荔城区政府在本院审理期间提交的《承诺函》，附条件给予姚仙起免除违约金，其意思表示真实，本院予以支持。姚仙起辩称讼争安置房存在质量问题，但没有提供相关证据予以证实，本院不予采信。姚仙起辩称荔城区政府诉讼主体不合格，因南郊指挥部受荔城区政府莆田市荔城区政府的委托与姚仙起签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，由此产生的法律后果依法应由委托方即荔城区政府承担，故姚仙起的上述辩解意见，本院不予采信。姚仙起辩称荔城区政府的起诉已超过诉讼时效，因荔城区政府在起诉之前持续向姚仙起催讨欠款，故姚仙起的上述辩解意见不具有法律依据，本院不予支持。因荔城区政府提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《福建省市政工程竣工验收报告》证明本案工程经验收是合格的，故姚仙起主张对讼争房屋进行质量整改、进行合格验收，不具有事实依据，本院不予支持。因双方在《房屋拆迁补偿安置协议书》对安置房、申购房的单价作了明确约定，故姚仙起主张对讼争安置房按每平方米40元进行结算，不具有合同依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第六十三条、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告姚仙起应在判决生效之日起一个月内支付给原告莆田市荔城区人民政府欠款人民币十二万八千三百零二元；二、被告姚仙起若未在上述期限内还清，但在判决生效之日起二个月内还清上述款项的，还应支付给原告莆田市荔城区人民政府以欠款人民币十二万八千三百零二元为基数自二〇〇九年五月一日起至实际还款之日止按日万分之一点五计算的违约金；三、被告姚仙起若未在判决生效之日起二个月内还清上述款项的，还应支付给原告莆田市荔城区人民政府以欠款人民币十二万八千三百零二元为基数自二〇〇九年五月一日起至实际还款之日止按日万分之三计算的违约金；四、驳回反诉原告姚仙起对反诉被告莆田市荔城区人民政府的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币4149元、反诉受理费人民币50元，由被告（反诉原告）姚仙起负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈向阳人民陪审员  杨靖靖人民陪审员  余文烟二〇一四年九月十九日书 记 员  宋寅颖附注法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。