广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初716号原告黄淦全,男,汉族,1956年9月16日出生,住广东省东莞市,委托代理人袁媛,广东今久律师事务所律师。被告张美元,男,汉族,住湖南省耒阳市,被告陈繁慧,女,汉族,住湖北省公安县,原告黄淦全诉被告张美元、陈繁慧租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判长叶凤嫦、审判员杨娜娜、审判员成瑶适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁媛、被告张美元到庭参加诉讼。被告陈繁慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄淦全诉称：2014年11月26日，两被告承租原告位于东莞市××村××楼××号房屋用于一家三口居住，每月租金人民币340元，水费按3.5元/度、电费按1.1元收取，于每月26日前支付当月租金及上月水、电费，由原告统一向相关部门缴纳水电费；双方约定承租人如不支付租金或逾期支付当月房租及水电费的，承租人除需补交租金外，还应支付10%的滞纳金。承租房屋后，被告早期尚能按约定支付租金及水电费，但自2016年1月20日回家至今没有再向原告支付拖欠的房租及水电费，且没有办理退房手续，截止至起诉之日止，被告所承租的房屋仍然房门紧锁，钥匙未退还，且未清理租赁房屋，门口堆有鞋架及鞋具、摩托车等物，导致原告至今无法收回该租赁物继续使用。经原告多次催收无果，原告于2016年12月28日向两被告寄发房租催收函，张美元收到催收函后曾电话回复原告，称年后会来处理，但一直没有前来处理，且将手机关机，导致原告无法联系上被告。原告只好于2017年6月7日再请律师发律师函给两位被告，限被告收到律师函十日内与原告就支付拖欠租金、水电费、滞纳金及是否继续履行合同的问题达成一致意见，否则期满（收函后十日）后，双方租赁合同关系即解除，且原告有权收回被告所租住的房屋。两被告分别于2017年6月12日、13日收到律师函，张美元于2017年6月13日打电话联系原告，对原告进行谩骂，甚至死亡威胁，最后称过段时间会来处理，但始终没有前来处理；原告于2017年6月13日发短信、2018年4月21日打电话给被告，要求被告过来交房租，并办理退房手续，但被告仍然拖延未过来办理。截止至2018年12月26日止，被告尚欠原告租金人民币12325元、2016年1月水费32元、电费50元及滞纳金22720.50元，共计人民币35127.50元。根据《租住人员须知》，租户应于当月交清房租及水电费，迟缴者每月按10%收取滞纳金。据此，被告违反了前述约定，且未退还租赁物，依约定应向原告支付拖欠的租金、水电费等，且应当支付滞纳金。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告于2014年11月26日建立的房屋租赁合同关系；二、被告向原告返还租赁物（即位于东莞市高埗镇芦村江滨路10号三楼304房），恢复原状；三、被告向原告支付以下款项：（1）租金12325元（租金以340元/月为标准，从2016年1月20日暂计至2018年12月26日，顺延至房屋交付时止）；（2）水电费共计人民币82元（水电费按实际使用多少计，2016年1月水费32元、电费50元）；（3）逾期支付租金滞纳金暂计人民币22720.50元（从2016年1月20日暂计至2018年12月26日，顺延至清偿之日止）；四、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告当庭撤回了第一、二项诉请，并变更第三项租金的请求为按照每月340元/月，从2016年1月26日起计至2019年2月28日止。被告张美元辩称：被告与原告没有签订合同，租赁时被告就交了一百块押金，当时约好每月租金是340元，然后每个月交租金。从2016年1月20日开始至今被告都未去过案涉房屋，不存在将房屋返还给原告的情况。被告愿意支付水电费82元，但是不应支付租金及滞纳金。且滞纳金过高，不可能按租金标准一直计算租金，原告在被告两三个月未交租时就完全有权将房屋收回去。被告陈繁慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见及证据。经审理查明，原告主张，2014年11月26日，两被告查看了原告贴在墙上的租房须知后，向原告租赁了位于东莞市××村××楼××号房屋；双方没有签订书面租赁合同，约定租金340元/月，每月26日交下个月25日前的租金；当天原告交付了房屋给两被告，两被告向原告支付了押金100元及租金340元；2016年1月20日，两被告锁门后未再回到案涉租赁房屋。此后，原告以律师函、电话、短信形式多次催促张美元处理房屋交接事宜，张美元均拒绝处理。被告张美元确认其租赁了原告上述房屋，租金340元/月，每月26日交下个月25日前的租金，双方没有签订书面租赁合同，但主张：是张美元打电话给原告要求租赁房屋，登记的也是张美元的身份信息，当时张美元查看案涉房屋后向原告支付押金100元，过后几天张美元再带着陈繁慧及小孩入住。2015年年底，张美元与陈繁慧吵架后离开案涉房屋，离开时物品尚在房屋内，之后张美元未再去过案涉房屋。庭审中，双方确认，张美元离开案涉房屋时未将钥匙交还给原告，张美元向原告支付清了2016年1月25日之前的租金，2015年12月26日之前的水电费。庭审当天，本院组织双方对案涉房屋进行了交接，张美元表示案涉房屋内外的物品均交由原告清理，原告表示同意当天收回案涉房屋。另查明，原告提交了集体土地建设用地使用证、建设工程规划许可证、村委会证明、房屋租赁登记备案证明，证明案涉租赁房屋已获得建设工程规划许可证，原告有权进行出租。以上事实，有原告提交的租金收据、租住人员须知、图片、电话录音光盘及通话录音书面记录、手机短信、律师函及快递单、邮件全程跟踪查询结果、集体土地建设用地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、村委会证明、房屋租赁登记备案证明，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：陈繁慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，应视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由陈繁慧自行承担。原告当庭请求撤回其第一、二项诉讼请求，本院予以准许。关于本案合同主体问题，本案为租赁合同纠纷，原告、张美元对原告是出租方、张美元为承租方、租赁标的为位于东莞市××村××楼××号的房屋没有异议，本院予以确认。原告主张陈繁慧亦是承租方，但未提交证据证明，原告提交的收据上载明的承租方亦只有张美元，因此，根据合同的相对性，本院认定本案租赁合同关系的主体是原告和张美元，相应的合同权利义务应由原告和张美元享有和承担。原告基于陈繁慧是其合同相对方而向陈繁慧主张权利，没有依据，本院不予支持。案涉房屋依法已取得建设工程规划许可证，原告与张美元之间的租赁合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行。但双方未签订书面的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，双方之间实际上形成的系不定期的租赁合同关系。张美元在2016年1月26日后，未再向原告支付租金，也未将租赁房屋返还给原告，违反了作为承租人基本应履行的义务，原告因此要求其支付2016年1月26日起的租金，合法有据，本院予以支持。至于张美元支付租金的截止时间，按原告陈述，张美元自2016年1月20日开始锁门，未再回到案涉租赁房屋，之后原告多次联系张美元处理房屋交接事宜，张美元均拒绝。由此可知，原告在2016年则应清楚案涉房屋处于无人使用的状况，且张美元不会再继续租用案涉房屋，故原告应及时采取适当措施收回房屋以防止损失扩大。2017年6月12日，原告已发送律师函给张美元，告知其应于收到律师函十日内与原告就支付拖欠租金、水电费、滞纳金及是否继续履行合同的问题达成一致意见，否则期满（收函后十日）后，双方租赁合同关系即解除，且原告有权收回被告所租住的房屋。故2017年6月22日起，原告是具备可以收回案涉租赁房屋的条件的，但原告并未在此时收回租赁房屋。因此，之后的租金损失，应由其自行承担，本案租金支付的截止时间，应为2017年6月22日，双方对租金340元/月没有异议，则张美元向原告支付的租金应为5757.3元[340元/月×（16个月＋28天÷30天）]。关于原告诉请的水、电费82元，张美元表示愿意支付，本院予以确认，相应的款项张美元应支付给原告。关于原告请求的滞纳金，原告的依据为住房须知，但该住房须知未得到张美元的确认，故原告的该项诉请没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张美元应在本判决发生法律效力之日起起五日内向原告黄淦全支付租金5757.3元；二、被告张美元应在本判决发生法律效力之日起起五日内向原告黄淦全支付水、电费82元；三、驳回原告黄淦全的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费678.18元，原告已预交，由原告负担565.45元，被告张美元负担112.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  成 瑶审判员  杨娜娜二〇一九年七月三日书记员  朱 蕾