广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初3157号原告：香港美宝发展有限公司（HONGKONGMABELDEVELOPMENTLIMITED），住所地香港。法定代表人：刘忠慧,该公司董事。委托诉讼代理人：王成平，湖南普特律师事务所律师，执业证号14307200110216984。委托诉讼代理人：王佳容，北京市中银（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201211034485。被告：深圳两岸投资管理有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道深南东路**，统一社会信用代码91440300056171503K。法定代表人：陈慧荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐啸，广东富群律师事务所律师，执业证号14403201310017733。被告：深圳市君胜物业服务有限公司，住所，住所地深圳市宝安区西乡街道宝民路鸿隆广场社会信用代码914403006766523400。法定代表人：陈良满，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷啸，广东德纳律师事务所律师，执业证号14403201911077158。原告香港美宝发展有限公司（以下简称“香港美宝公司”）与被告深圳两岸投资管理有限公司（以下简称“两岸投资公司”）、深圳市君胜物业服务有限公司（以下简称“君胜物业公司”）物权保护纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人王成平，被告两岸投资公司的委托诉讼代理人唐啸、被告君胜物业公司的委托诉讼代理人张英梅、雷啸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告香港美宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告两岸投资公司向原告支付房屋占用费人民币263250元；2.判令被告两岸投资公司承担非法占用房屋期间产生的物业管理费、专项维修资金等全部使用费用；3.判令被告君胜物业公司与被告两岸投资公司对上述第1、2之请求承担连带清偿责任；4.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告经合法受让取得位于罗湖区深南中路与和平路交汇处的某广场B座共八套商品房，并于2005年10月31日在深圳市房地产管理局（现为深圳市不动产登记中心）办理完毕产权变更登记备案手续（不动产证号：XXX），自此原告成为上述商品房的合法产权人。由于历史原因，上述房屋在2012年前处于无法入住使用的状态。自2017年9月5日起，被告两岸投资公司未经原告同意，占有使用上述房屋中编号为某号的房屋。被告君胜物业公司作为受托的物业管理企业，明知被告两岸投资公司并非合法产权人，仍为其提供物业服务。原告曾多次要求两被告返还属于原告的物业，但两被告拒不交还，直至2018年3月22日原告才得以收回。被告两岸投资公司非法占用属于原告的房屋，应向原告支付占用期间的占用使用费，初步估算为人民币263250元（参照深圳市日前同地段同类型商品房的月租金价格150元/平方米计算，被告非法占有的某号房屋面积为270.32平方米，自2017年9月5日起计算至2018年3月21日）。同时，被告两岸投资公司非法占用房屋，还应承担相应的物业管理费、专项维修资金等全部使用费用。被告君胜物业公司应与被告两岸投资公司共同承担连带责任。根据《中华人民共和国民法总则》、《物权法》等相关法律之规定，由于两被告的行为严重侵犯了原告作为物权人应当享有的占用、使用、收益、处分的权利，为维护原告合法的民事权益，特诉诸贵院，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告两岸投资公司辩称，一、被告两岸投资公司从未占有或使用过涉案房屋。被告设立于2012年10月29日，发起人、现任法定代表人陈慧荣现已73岁，远超退休年龄。被告设立后并无实际生产经营，被告也不需要实际营业场所。2017年8月28日，被告委托代理工商登记的相关中介代办增加注册资本的工商登记事宜，因办理新营业执照必须填写地址，代办工商登记的中介将新营业执照地址填写为深圳市罗湖区桂园街道深南东路4002号某广场某号，该地址并非被告提供，也非被告实际使用。根据深圳市市场监督管理局的办事流程，市场监督局并不对登记地址进行核实，相关登记地址并不能证明被告实际使用该处。实际上被告从未实际占有或使用过涉案房屋，故不应向原告支付占用费。二、原告怠于行使入伙接收房屋的权利。涉案房屋原为烂尾楼，2004年5月26日，涉案房屋原开发商艺丰实业宣告破产。原告在2005年的购房行为，是对在建工程进行买卖。未经竣工验收的在建工程，不应办有房产证。原告在房屋建成之前，依据二手房交易买卖在建工程，本身就不合法合规，属于历史遗留问题。2007年4月6日，鸿隆地产通过拍卖竞得该项目继续开发权。截至2010年9月16日，经后继开发商鸿隆地产继续开发完成建设，并竣工验收备案后，涉案房屋始具备交付条件。此后，原告一直怠于行使入伙接收涉案房屋的权利。直至2018年3月28日，原告方才办理涉案房屋自开工建设以来的首次入伙交付。三、原告的诉讼主张属于侵权损害赔偿之诉，原告不能证明侵权损害四要件的存在，无权向被告主张诉讼请求。原告的诉讼主张属于给付金钱的债权主张。被告两岸投资公司与原告并无合同关系，原告的诉求属于《物权法》第三十七条规定的损害赔偿之诉。但被告工商登记地址并不能证明被告实际使用过涉案房屋，原告提交的录音证据系为道听途说，并不能证明录音者的身份、录音内容的真实性，原告不能证明被告占有或使用涉案房屋，不能证明被告存在侵权行为。原告长期怠于入伙接收涉案房屋，怠于行使权利，在七年多的时间内，对涉案房屋放任不管。原告在2018年3月21日签署的《房屋入伙验收表》，已确认涉案房屋各项均为完好。故原告不能证明，任何第三方对涉案房屋在原告入伙前的使用，造成原告任何损失。被告没有侵权行为，原告没有实际损失，故不存在因果关系。被告没有占有或使用原告物业，故被告没有侵权过错。四、原告的诉讼目的实为逃避其入伙前产生的物业费。原告对本案的主张，及原告在（2018）粤0303民初2479、2480、2481号三案中对同为某广场B座8楼物业的主张，均系逃避其在入伙前产生的物业费，而起诉物业公司形成的案件。五、被告与原告之间并无合同关系，如原告认为其接收房屋的权利受损，应向房屋上一手卖方，或项目开放商主张权益。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告君胜物业公司辩称，一、案涉房屋8D所在的8楼整层在2010年正式竣工前，名为某1广场B栋8-B房，原告于2005年购得某1广场B栋8-B房，取得房产待用证，当时该房产尚未进行初始登记，案涉房屋为在建工程，未取得商品房的法律地位；二、2008年新开发商通过拍卖取得包括案涉房屋所在的整栋楼盘的重建权，2010年建设竣工后，新开发商去房地产中心去办理案涉房屋的初始登记，使案涉房屋的物权得以设立，但原告在2018年2月1日前并未到房管局确立其物权；三、新开发商对案涉房屋进行了加建和分割，根据法律和常理，新开发商对竣工后的案涉房屋享有一定的权利，案涉房屋在房地产登记中心的数据目录也是由新开发商去申请才得以完善初始登记，因此新开发商有权要求购买烂尾物业的原告向新开发商支付加建部分的物业对价，但由于不清楚原告的存在，更无法获悉原告信息等客观原因，导致新开发商也无法维权，在新开发商未得到任何对价的情况下，新开发商依法对案涉房屋享有部分支配权，则案涉房屋在原告取得不动产权证书之前，即2010年到2018年2月1日期间，实际属于物主不明的状态，这期间原告对案涉房屋不具有完全的物权所有权，另有新开发商的部分权益；四、原告于2018年2月取得案涉房屋的不动产权证，2018年3月被告君胜物业公司协助其办理的入住，期间不存在任何第三方阻挠原告入伙入住，原告能够顺利入住房屋的事实也恰好证明案涉房屋未被侵占；五、案涉房屋在2010年9月竣工后，原告应当及时申请入伙，但其怠于行使权利，一切后果应由其自身承担。原告在2017年底第一次出现主张权利时，原告持有的仍然是房产待用证，尚未换为不动产权证。六、被告君胜物业公司是案涉房屋所在楼盘的物业管理公司，原告是案涉房屋的业主，需要缴纳物业服务费用，原告没有委托君胜物业公司代其管理房屋，因此君胜物业公司对案涉房屋不存在除了合同约定的业务房屋之外的任何其他附加义务，原告无权要求君胜物业公司对案涉房屋的物业费和其他费用承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2005年9月26日，原告从案外人陈旭翔处购买位于深圳市罗湖区和平路西某1广场B栋8-B房的产权。根据深圳市不动产登记中心出具的不动产权电脑查询结果表显示，上述房产宗地号为Ｈ206-××5，于2005年10月31日核准登记，房产建筑面积1004.66平方米，使用年限50年，从2008年5月15日至2058年5月14日。2018年2月1日，深圳市不动产登记中心为原告换发了不动产权证书，登记号为粤（2018）深圳市不动产权第0033483号，载明罗湖区深南中路与和平路交汇处某广场B座8D的建筑面积为270.32平方米，宗地号为Ｈ206-××5，竣工日期为2010年9月16日，注明“由原XXX号证变更而来”。被告君胜物业公司当庭确认某广场就是某1广场。二、《某广场临时管理规约》载明，全体业主一致同意在业主大会成立前，由建设单位委托被告君胜物业公司对该物业进行物业管理；业主应督促物业使用人在入驻物业前，到物业服务中心办理入驻手续，交纳相当于单元物业2个月物业服务费的保证金等内容。2018年3月21日，原告作为某广场B栋8层的业主，向被告君胜物业公司申请房屋入伙，并签署《临时管理规约承诺书》，承诺“同意由开发商委聘君胜物业公司为该项目提供物业服务，并在开发商通知的物业交付使用日期限内办理入伙手续，如逾期未办理则视为本人已办理有关手续；同意于开发商通知的物业交付使用次日起按《前期物业服务协议》的约定缴纳物业服务费用”等。当日被告君胜物业公司与原告均确认的《房屋入伙验收表》记载，某广场B座8A-8H八套房产水表读数共5241立方，电表计数均非0，其中8D的读数为20605。2018年3月22日，原告与被告君胜物业公司签订《某广场前期物业服务协议》。原告当庭确认已于2018年3月21日收回某广场B座8D房。三、国家企业信用信息公示系统显示，2017年9月5日核准的被告两岸投资公司住所地为深圳市罗湖区桂园街道深南东路**某广场******。原告主张，被告两岸投资公司从2017年9月5日起未经原告同意非法占用8楼8D室。被告两岸投资公司陈述，其公司于2012年成立，注册，注册地不在案涉地点017年9月5日注册登记地变更到案涉地点，该工商登记的注册地址是为其代办增资工商登记的中介提供，两岸投资公司没有提供及实际使用。市场监督管理局对此仅作形式审查，不作实质审查，被告两岸投资公司的注册地址不能证明其实际使用涉案房屋。被告君胜物业公司当庭陈述，被告君胜物业公司使用8B、8C房作为物业管理用房，除了B、C其余以外的房号都是空置的。被告君胜物业公司提交的某广场B座8楼于2018年初拍摄的照片显示，涉案房屋是空置状态，没有门，可以随意出入。四、原告美宝公司提交视频及录音，证明2018年1月，原告及被告君胜物业公司就某广场B座8楼房屋的相关事项进行协调。被告君胜物业公司当庭确认，2018年初，街道办曾组织原告及被告君胜物业公司就解决被告君胜物业公司正在使用的某广场B座8B、8C房移交的问题进行协商。本院认为，本案是物权保护纠纷。原告自2005年10月31日取得深圳市罗湖区和平路西某1广场B栋8-B房的产权，并于2018年2月1日换领明罗湖区深南中路与和平路交汇处某广场B座8D的不动产权证书，载明不动产权是由原XXX号证变更而来。因此，原告为案涉某广场B座8D房的所有权人，其对于涉案房产的物权受法律保护。本案争议焦点为两被告是否侵害了其对涉案房产的物权。对此本院认为，虽然被告两岸投资公司的注册登记地址为涉案房产，但工商登记的办公地址为形式审查，并非是工商管理部门上门核实后对于被告在该处实际办公的事实确认，仅凭工商登记地址并不能证明被告两岸投资公司实际使用了涉案房产。相反，被告君胜物业公司提供了涉案房产照片，显示涉案房产属于空置状态。同时，若被告两岸投资公司占用了涉案物业，在原告在多次去与被告君胜物业公司交涉的过程中，足以发现两岸投资公司对案涉房屋进行非法占用的情况，并提出异议、固定证据。综上，原告主张被告两岸投资公司从2017年9月5日起未经原告同意非法占用8D房屋，但没有提交证据予以证明，原告应对其主张承担举证不能的法律后果。此外，原告作为房屋产权人而非物业公司，主张两被告承担案涉房屋的物业管理费、专项维修资金，没有事实和法律依据，本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。依照《中国人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告香港美宝发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5249元，由原告香港美宝发展有限公司负担。如不服本判决，原告香港美宝发展有限公司可在本判决书送达之日起三十日内，被告深圳两岸投资管理有限公司、被告深圳市君胜物业有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘晓娜人民陪审员  朱国萍人民陪审员  姚雪芬二〇一九年七月十八日书 记 员  于 菲