广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第759号原告梁英强，汉族，住广东省佛山市南海区。委托代理人梁敏杰，系广东国慧律师事务所律师。被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人杨建军。委托代理人徐凤霞、罗永洪，分别系广东杰辉律师事务所律师、实习律师。上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月15日受理后，依法由审判员杨宇鹏独任审判，分别于同年8月21日、9月19日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告委托代理人梁敏杰、被告委托代理人徐凤霞均到庭参加了诉讼。被告委托代理人罗永洪到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买佛山市南海区狮山街道办事处科技北路1号锦绣北苑＊＊房，总房价1490625元。该合同第八条约定，被告应于2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。第九条约定，被告逾期交付房屋的，应自合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际支付之日止，按日向原告支付已付房价万分之五的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告已按约定付清购房款。截至2013年12月31日止，被告仍未能向原告交付房屋。2014年1月中旬被告向原告送达的书面收楼通知书称原告所购商品房可于同年1月27日交付使用。原告实际收楼时间是同年1月29日，但涉讼房屋直至同年2月17日才符合交付条件，被告隐瞒房屋未达交付条件的事实，因此，违约金应计至2月17日。另外，被告未能按合同约定将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告未能在约定期限内取得房地产权属证书。故诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付房屋违约金35775元（以1490625元为本金从2014年1月1日起至同年2月17日止，按照日万分之五的标准计算）；2、被告向原告支付逾期办理房产证违约金7453.13元（按1490625元的0.5%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、被告延期交楼的责任在于包括原告在内的部分业主。2013年11月，部分业主到狮山镇政府信访部门要求在施工图上加建并未标注为围墙部分的南面围墙，狮山镇政府出于维稳考虑而要求被告必须加建围墙后方可办理竣工验收手续。被告应政府要求加建围墙致使涉案楼宇交付日期后于合同约定日期，相应的责任应由原告等业主承担，故原告要求被告承担违约责任无事实依据。二、原告计算的违约天数没有依据，因为涉讼楼宇在2014年1月29日已竣工验收，且被告已提交所有备案材料，只是1月30日适逢春节伊始，致使最终备案日期延至2月17日，且被告在1月29日已通过邮政快递的形式通知原告办理收楼手续，故即使要求被告承担违约责任，违约天数也应截至1月29日。三、原告要求逾期办证违约金明显缺乏事实依据。双方合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而被告向产权登记机关申报备案时必须提交原告已实际收楼的相关材料，但原告在1月28日才办理收楼手续，故原告将未获得相应权属证书的责任推至被告明显不公平。且被告在4月10日已将相应的备案资料提交相应部门，故即使从竣工备案之日起算，被告提交资料的时间也在合同约定的时间内，即被告已履行了合同义务。综上，请求驳回原告诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格。2、企业机读档案登记资料复印件1份，证明被告诉讼主体资格。3、合同原件1份，证明被告将涉讼房屋出售给原告，双方约定交付时间、交付条件、交付方式、逾期交楼违约金等内容。4、佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司收据复印件3份，证明原告已经向被告付清购房款。5、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书复印件1份，证明原告购买的商品房在交付期限届满之后才取得竣工验收合格，故被告迟延交付房屋。经质证，被告对原告出示的证据1-4无异议。对证据5的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为：第一，竣工验收时间推迟是因部分业主要求加建规划图内未标注的围墙并因此到规划部门投诉，后规划部门要求被告加建围墙；第二，被告已于2014年1月30日通过涉讼房屋验收，故即使需付违约金亦应计至此日。诉讼中，被告举证如下：1、企业法人营业执照副本复印件1份，证明被告诉讼主体资格。2、邮政专递回单原件、复印件各1份，证明被告已于2014年1月29日通知原告收楼，并告知相应的收楼手续。3、收楼书原件1份、收楼签领表复印件1份、收楼验收表原件1份，证明原告已于2014年1月28日收楼，且没有就房屋质量提出异议。4、合同补充协议原件1份，证明双方约定鉴于被告是分期开发，根据政府部门批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也分期建成交付，其他项目的交付不迟于被告最后一期交付时间，原告等部分业主要求加建的围墙属于基础设施，最后完工时间尚未确定，即所加建的围墙并非必须在本案约定的交楼时间前交付，现被告因原告等业主于2013年11月到狮山规划部门投诉而加建围墙，故延期交楼责任在于业主。5、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件各1份，证明被告在2014年1月30日已对涉讼房屋通过验收，办理备案只是相关行政主管部门的要求，且备案期间恰逢春节，备案时间也相应延后，但不影响涉案房屋交付，故即使被告要支付延期交楼的违约金也应计算至1月30日。6、行政服务中心项目办理表复印件1份，证明涉诉房屋符合交付使用后，被告即于2014年4月10日向房管部门提交办理房屋所有权初始登记的资料，明显没有超出60日的期限。7、规划总平面图、竣工平面图复印件各1份。8、行政服务中心项目答复单（存根）复印件1份，证明若被告提交材料不齐全，房管部门将于备注部分载明不批准原因，而2014年4月10日的办理表未备注被告欠缺材料。经质证，原告对被告出示的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，认为在商品房不具备交付条件的情况下，通知书不具有法律效力，且2014年1月29日涉讼房屋尚未办理竣工验收手续，不能证明被告主张的证明内容，也无法确定快递的内容。对证据3的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为在房屋没有达到交付条件情况下，被告隐瞒事实欺骗原告收楼，违约金应当计算至房屋具备交付条件之日。对证据4签名的真实性无异议，但对协议的合法性和关联性有异议，认为其是格式合同，内容是格式条款，不具有法律效力。对证据5的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为可以证明商品房在交付期限届满后才办理验收备案手续，被告逾期交付房屋。对证据6的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为不能证明被告主张的事实，4月10日是被告申请的日期，只有在4月23日取件日之后原告才能办理房产证，而被告在取件日之后也没有通知、协助原告办证。对证据7，认为两图显示内容一致，并不存在改变规划的事实。即使规划改变，亦与两原告无关，不可以作为违约责任抗辩依据。对证据8的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为其显示不批准的原因是被告没有提交齐备的材料。应当根据确权时间确定办证时间。本院依法调查取证并当庭出示复函原件1份。经质证，原告对本院出示材料的真实性、合法性无异议，认为其可证明被告有义务协助原告办理房产登记手续，且被告存在逾期办证的情形。被告对本院出示材料的真实性、合法性无异议，但对其第2、3点载明的收件时间有异议，认为被告已于2014年4月10日递件办理登记手续，房管部门亦出具了回执，后来5月份只是因房管部门认为部分材料填写不规范而要求被告重新填写，故被告不存在逾期办证的情形。经审查，原告出示的证据1-5、被告出示的证据1-8及本院出示的材料来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予确认。根据以上采信的证据，结合双方陈述，本院确认以下事实：2013年2月2日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：原告购买佛山市南海区狮山科技北路1号锦绣北苑＊＊房（以下简称涉讼房屋）；价款1490625元；被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并已办理竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的（1）不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）超过30日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告已按合同约定付清房款。2014年1月29日，被告向原告寄发收楼通知书。同日，原告签署收楼书、收楼验收表，办理了收楼手续。同年2月17日，涉讼房屋经竣工验收备案。针对涉讼房屋所在7号楼，行政部门对办理确权备案资料的收件时间为2014年5月22日，确权时间为同年5月28日。本院认为，涉讼合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行该合同义务。有关逾期交房问题。涉讼合同约定房屋交付期限为2013年12月31日前，但涉讼房屋至2014年2月17日才竣工验收备案，超出约定期限。对比被告提供的规划总平面图及竣工总平面图，两者并不存在差异，无法反映被告所述规划变动情况，且小区围墙建设与单栋楼宇竣工验收并不存在必然关联，故对于被告辩称因应业主要求加建围墙致房屋竣工验收备案延误的主张，本院不予采纳。原告已实际接收涉讼房屋，且接收时涉讼房屋符合安全使用基本条件，其后涉讼房屋经竣工验收备案，具备合同约定交付条件，故逾期交楼违约金应计至原告实际收楼日（2014年1月29日）止，原告认为应计至同年2月17日的意见，本院不予采纳。综上，被告应以已付房款1490625元为本金从约定交付期限届满次日（2014年1月1日）起至原告实际收楼日（同年1月29日）止（共29日）按日万分之五计付违约金21614.06元予原告。原告有关逾期交房违约金请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。有关逾期办证问题。涉讼合同约定“被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”。行政部门对办理确权备案资料的收件时间为2014年5月22日，故本院认定被告于此日才履行完上列约定中报送材料备案的义务。对比涉讼房屋交付使用时间（同年1月29日），被告履行办证义务已超出约定期限，故原告主张被告逾期办证违约金7453.13元（按1490625×0.5%计），符合合同约定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本案判决如下：一、被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金21614.06元予原告梁英强。二、被告佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金7453.13元予原告梁英强。三、驳回原告梁英强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取440.35元（原告已预交533.52元），由原告负担177.01元，由被告负担263.34元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。对原告已多预交的受理费93.17元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨宇鹏二〇一四年九月二十九日书记员  黄 伟