广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初17178号原告（反诉被告）：深圳市经纬信实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区红岭中路**建设集团大厦**10E，统一社会信用代码91440300279390527W。法定代表人：张小平。委托诉讼代理人：彭宗群、黄镇京，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市宝森源投资发展有限公司,住所,住所地深圳市宝安区新安街道**上川大井山101社会信用代码91440300306049050T。法定代表人：魏学辉。委托诉讼代理人：贺洪雷，广东华商律师事务所律师。上列原、被告之间租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭宗群、被告委托诉讼代理人贺洪雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.解除宝安石岩菲亚普科技园园区全部租赁合同关系，被告搬离并返还原告承租的全部空地；2.被告支付原告拖欠的租金及滞纳金合计4989963.07元(滞纳金暂计至2018年5月31日，其后的租金按照62165平方米每平方米每月9元计算，其中61526平方米从2018年8月1日起按每月9.9元计算）至被告搬离原告场地，并每逾期1日按照拖欠租金的1%的计算滞纳金；3.被告支付原告电费261748.68元及滞纳金63589.57元(暂计至2018年8月8日，其后的电费和滞纳金按供电局标准当年为每日0.2%，跨年为每日0.3%据实结算至被告搬离原告场地)；4.由被告承担本案诉讼费。被告答辩称，1.被告已于2018年2月通知原告终止合同退还土地，原告无权再向被告主张土地占有使用费；2.即便原告不认可被告退还租赁土地，其也无权按合同约定的标准向被告主张占有使用费，应大幅度降低标准；3.即便被告应支付土地占有使用费，原告诉讼请求中主张的拖欠租金数额不符合双方合同约定，其主张的滞纳金也明显过高，且其亦无权主张滞纳金；4.原告主张被告拖欠电费无事实依据。被告反诉请求：1.判令原、被告签订的《空地租赁合同书》（61526平方米）、《空地租赁合同书补充合同》、《空地租赁合同书补充合同二》以及《空地租赁合同书》（630平方米）均无效；2.判令被告无需支付案涉61526平方米、630平方米、139平方米三空地2018年2月之后的土地占有使用费，并要求原告返还139平方米空地2018年2月1日至2019年9月15日期间的土地占有使用费24307元；3.判令原告返还61526平方米空地、630平方米空地的押金1011340元给被告；4.判令原告承担被告在案涉土地建设投入损失的主要责任，并赔偿被告损失3150073元（实际损失5250122元×60%）；5.判令被告赔偿原告搬迁费180000元（实际搬迁费300000元×60%）；6.判令被告承担本案诉讼费用。原告答辩称，1.被告的反诉请求无法律依据，其主张合同无效，缺乏事实和法律依据，案涉土地是由原告向料坑村委租用，其出租的是临时空地，政府部门发出限期拆除通知的原因系与被告签订租赁合同的建材经营户违规搭建；2.被告称其2018年2月1日后无需支付场地占用费，无事实和法律依据，被告称2018年2月1日通知原告退出土地，并无证据证明，且在2018年4月被告还向原告提出要求对变压器进行扩容，其主张的2018年1月20日要求退出土地与事实不符，原告在被告拖欠租金后发出催收通知，要求解除合同，但被告并未按照原告通知退还土地并一直占用土地至今；3.被告要求赔偿案涉土地的建筑投入损失无事实和法律依据，被告从2017年开始拖欠电费，从2018年1月份开始拖欠租金，已严重违反合同，按照合同约定原告有权单方解除合同。本院查明的事实2003年3月26日，原告与案外人深圳市宝安区石岩镇料坑村委签订了一份《租用土地合同书》，深圳市宝安区石岩镇料坑村委将坐落于深圳市宝安区石岩镇料坑村一块面积为100000平方米的土地出租给原告用作工厂、宿舍、办公楼及生活配套商业用途，使用期限为50年。原告将该块土地建成为菲亚普科技园。2016年7月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《空地租赁合同书》，约定甲方将深圳市宝安区石岩菲亚普科技园园区内部分空地租给乙方使用，面积约65000平方米，租赁期限为五年，自2016年8月1日至2021年7月31日；空地的租金单价为9元/㎡，月租金合计585000元；租赁期间内，租金第三年开始调整一次，自2018年8月1日起租金单价为9.9元/㎡，月租金为643500元；租金第五年递增，自2020年8月1日起租金单价为10.89元/㎡，月租金为707850元；乙方应在合同签署之日向甲方缴纳履约保证金1170000元；空地的税费、电费、煤气费、管理费、卫生费、变压器增容等费用由乙方负担，如需甲方代缴的，应与租金一并支付给甲方；乙方仅可以将该空地用于建筑材料和脚手架交易市场及仓储使用，未经甲方许可，不得用作其他用途；乙方逾期缴纳租金或其他费用的，每日应按逾期金额的1%向甲方支付滞纳金，逾期超过20日的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方离场、赔偿损失；乙方已视察该空地，同意以该空地的现状交付使用，为满足对空地的用途，乙方可以对该空地进行必要的整理，但不得在该空地上建设永久建筑物、构筑物等，乙方对空地进行整理，产生的费用由乙方自行负担，涉及的相关证件、行政许可等由乙方自行办理，但甲方应向乙方提供必要的便利与协助。该合同后附有一份《菲亚普科技园临时场地表》，该表显示原告向被告交付上述土地前，该空地已分租给若干建材经营户进行经营，并搭建有铁皮房。2016年7月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《空地租赁合同书补充合同》，载明甲乙双方于2016年7月15日签订的《空地租赁合同书》约定的租赁面积为65000平方米，但经过实际测量，确定乙方的实际承租面积为61526平方米，乙方应按照实际承租面积缴纳租金，月租金为553734元；租赁期间内，租金第三年开始调整一次，自2018年8月1日起租金单价为9.9元/㎡，月租金为609107.4元；租金第五年递增，自2020年8月1日起租金单价为10.89元/㎡，月租金为670018.14元；履约保证金为1107468元。2016年12月14日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了一份《空地租赁合同书补充合同二》，就上述《空地租赁合同书》及《空地租赁合同书补充合同》补充约定如下：1.甲方提供给乙方承租的场地面积为61526平方米，甲方按租赁场地现状移交给乙方使用，包括原有两个变压器，该变压器不是完全交由乙方使用，甲方同时也可使用，乙方已充分了解土地的现状情况，已经知悉甲方原有租户存在欠租行为，为此甲方已经就欠租行为提起了诉讼；2.甲方同意对《空地租赁合同书补充合同》约定的租金总额作相应减免，从2016年11月起原合同每月租金由553734元调整为500000元，从2018年8月1日起月租金为550000元，从2020年8月1日起，月租金为605000元；乙方在租赁场地面积61526平方米的基础上还承租甲方139平方米的场地，租赁期限为3年，该139平方米场地租金为9元/㎡，每月为1251元，本合同签订后乙方应向甲方一次性支付从2016年9月15日至2019年9月15日止3年的租金45036元。2016年9月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《空地租赁合同书》，约定甲方将深圳市宝安区石岩菲亚普科技园园区内部分空地租给乙方使用，面积约630平方米，租赁期限为两年，自2016年8月22日至2018年8月21日；空地租金单价为9元/㎡，月租金5670元，租金每年支付一次，于每年8月5日前支付；乙方应于该合同签订之日向甲方交纳履约保证金11340元。该合同其他约定与双方于2016年7月5日签订的《空地租赁合同书》相同。被告于2016年9月1日向原告支付了630平方米土地的租赁押金11340元，于2016年11月1日向原告支付了61526平方米土地的租赁押金1000000元，于2016年12月5日向原告支付了139平方米土地三年租金共45036元。被告在租赁案涉三块土地后，对原有的土地状态进行了整理，投入建设了基础设施，与部分原有建材经营户重新签订了租赁合同，并重新引进了部分新租户。原告提交的深圳市宝安区[铁岗-石岩水库地区]法定图则显示，案涉土地位于二级水源保护区内，属生态农业用地。2017年1月12日，深圳市宝安区土地规划监察局向案外人菲亚普科技园（深圳）有限公司出具了《限期拆除通知书》，认为菲亚普科技园（深圳）有限公司在石岩浪心宝源社区菲亚普工业园内，用铁皮、钢铁搭建铁皮房及堆放集装箱，违法了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款的规定，责令该单位于2017年1月15日前自行拆除，逾期不拆除的，该机关依法予以拆除。2017年12月24日，深圳市宝安区土地规划监察局再次下达《限期拆除通知书》，以上述搭建铁皮房的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定为由，责令违法单位于2017年12月27日前拆除。2018年，深圳市宝安区土地规划监察局陆续向与被告建立租赁关系的各建材经营户分别下达了《限期整改通知书》，要求各建材经营户拆除搭建的铁皮房等临时建筑。2018年5月25日，石岩办发出《石岩办事处关于强制拆除违法建筑的通告》，告知菲亚普科技园违建业主已启动强制执法程序，定于2018年6月30日前完成强制拆除和清理整治工作。至本案第二次庭审前，案涉土地上的临时建筑物已基本被拆除完毕。2018年7月16日，深圳市宝安区石岩办事处向深圳市料坑股份合作公司发出了一份《关于协调解决宝源社区菲亚普建材市场经济纠纷关系的通知》，该通知内容显示，位于宝源社区料坑大道**旁的地块，总占面积约10万平方米，该地块的土地权属为深圳市料坑股份合作公司集体用地，2003年8月通过招商引资由菲亚普科技（深圳）公司取得该地块使用权，2004年因深圳市法定图则进行修改，该地块调整为自然保留地，且地块全部位于二级水源保护区红线范围内以及深圳生态控制线范围，被禁止用于商业发展，目前有约6万平方米于2016年8月由菲亚普科技（深圳）公司承租给宝森源投资发展有限公司，现由宝森源投资发展有限公司分租给56个建材经营户形成现有规模的菲亚普建材市场。经查，菲亚普科技园（深圳）有限公司与原告的法定代表人均为张小平。被告提交了一张照片，显示其在菲亚普科技园门口的公告栏张贴了一份落款时间为2018年1月20日的《通告》，内容为被告于2018年2月1日起不再承租原告菲亚普科技园内62295平方米的土地，解除与原告签订的一切租赁合同，请原告接收上述土地自行管理，并返还土地押金。被告还提交了一份原告于2018年11月14日张贴于菲亚普科技园门口公告栏的《通知》，原告在该《通知》中称，该公司系菲亚普科技园空地的合法土地使用权人，原承租方深圳市宝森源投资发展有限公司已提出退租并交回土地，作为次承租人的各承租商户自2018年3月起开始陆续拖欠场地的租金或场地使用费，现要求各承租商户自通知之日起结清拖欠的租金及水电费。被告依据上述两份证据主张其于2018年2月与原告解除了租赁关系，并返还了所有租赁的土地。原告称被告迄今为止并未向其交还案涉三块土地，其张贴《通知》是在被告提起反诉之后，并不能说明被告已于2018年3月前返还了土地。双方在庭审中确认，被告向原告支付了61526平方米土地截至2018年1月份的租金以及630平方米土地截至2017年8月22日的租金，其后的租金未再支付；案涉土地存在两个变压器，均在菲亚普科技园（深圳）有限公司名下，其中容量为200KW变压器系被告单独使用，由被告自行缴纳电费后，供电局再开具以菲亚普科技园（深圳）有限公司为抬头的发票，被告自2018年2月起未再缴纳该部分电费，原告主张200KW变压器2018年2月之后的电费均由其代被告缴纳；容量为80KW的变压器由原被告双方共同使用，电费由原告按月一并向供电局缴纳，双方每年抄表结算一次。经双方2018年1月17日结算，被告拖欠原告80KW变压器2017年1月至2017年12月的电费共42766元。原告提交的电费发票显示，200KW变压器2018年2月份电费14909.65元，3月份电费12982.5元，4月份及5月份电费共67780.23元，6月份电费46761.1元，7月份电费6080.7元；80KW变压器2018年1月电费12314.31元，2月份电费3084.42元，4月及五月电费20207.74元，6月份电费12823.03元，7月份电费18154.9元。被告提交了一份其与深圳铿时装饰机电工程有限公司签订的《施工合同》，约定由深圳铿时装饰机电工程有限公司对案涉土地的地下排污水布管、沙井池、修路工程、铁皮棚、钢构棚、地面硬、地面硬化工程、地磅配套工程进行施工。深圳铿时装饰机电工程有限公司向被告开具了金额共340150元的收款收据，但未提交任何转款记录。被告提交了一份其与深圳市建侨设计装饰工程有限公司签订的《装修工程合同书》，约定由深圳市建侨设计装饰工程有限公司对案涉土地上建材市场的水电工程进行施工，工程造价1846970元。深圳市建侨设计装饰工程有限公司向被告开具了金额共计1846970元的收款收据，但未提交任何转款记录。被告申请对案涉土地上的部分工程造价进行评估，双方通过摇珠方式确定评估机构为深圳市国晨工程造价咨询有限公司。2019年5月13日，深圳市国晨工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为，地面硬，地面硬化工程项目造价1392047（其中沥青混凝土751577.78元，水泥混凝土513178.5元，其他127291.5元），地磅6，地磅60535，地下排，地下排水设施120107（其中井造价3673.06元，管道112566.57元，明沟3867.79元）。被告还提交了一份《转让协议》，内容为刘璐将宝安区石岩料坑新村料坑大道菲亚普科技园内地磅及小店内全部物品作价154920元转让给宝森源。原告在庭审中仅认可沥青路面硬化工程、沉水井、明沟系由被告建设，其余设施系原告交付给被告前即存在或由各建材经营户自行建造。判决理由及结果本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方提交的证据显示，案涉土地系深圳市料坑股份合作公司集体用地，该地块自2004年调整为自然保留地，系生态农业用地，且位于二级水源保护区红线范围以及深圳生态控制线范围，被禁止用于商业发展。原被告双方签订的多份租赁合同均明确约定案涉土地仅可用于建筑材料和脚手架交易市场及仓储使用，该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，应属无效。因此，本院确认原被告双方于2016年7月5日签订的《空地租赁合同》、2018年7月12日签订的《空地租赁合同书补充合同》、2016年9月29日签订的《空地租赁合同书》、2016年12月14日签订的《空地租赁合同书补充合同二》均为无效合同。原告作为出租方，其知道或应该知道案涉土地的性质，但其违法将不能用于非农建设的土地出租给被告用于非农建设，对合同无效的后果应承担一定的责任；被告作为承租方，在承租土地时未对土地的性质及权属情况进行审核，未尽到审慎义务，对合同无效的后果亦应承担一定的责任，因此本院认为，合同无效，原被告应各自承担50%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，被告应向原告返还案涉土地且向原告支付占用土地期间的占有使用费及电费，原告应向被告返还租赁押金1011340元，双方还应按责任比例赔偿各自因合同无效造成的损失。关于原告是否已向被告返还案涉土地的问题。本院认为，被告提交的张贴于公告栏中的《通告》虽然显示落款日期为2018年1月20日，但无证据证明系何日张贴，原告亦不予认可，本院对该证据不予采信。因此，被告关于其于2018年1月已提出退租并交回土地的主张，无证据证明，本院不予采信。原告虽然否认被告有向其返还土地，但其在2018年11月14日发布的《通知》中称，被告已提出退租并交回土地。虽无法从该《通知》的内容中明确被告交还土地的具体时间，但原告要求各经营户向其支付租金的行为应视为原告已确认被告向其交还了案涉土地。因此，本院确认被告至少已于2018年11月14日前将案涉土地返还原告。关于被告应支付的土地占有使用费及电费金额。虽然相关部门自2017年1月起即开始要求限期拆除案涉土地上的违章建筑，但从原被告提交的相关证据来看，该建材市场一直在正常经营直至被强制拆除。石岩办发出《石岩办事处关于强制拆除违法建筑的通告》表明案涉土地上的违章建筑进入强制拆除程序，被告租赁案涉土地系用于建材市场的经营，但自强拆之日起案涉土地的状态已无法达到被告使用土地之目的，因此，本院确认被告需支付的土地占有使用费应计算至石岩办发出上述《通告》之日即2018年5月25日。根据本院查明的被告已支付土地占有使用费的情况，本院确认被告还应支付原告61526平方米及630平方米土地的占有使用费为500000元/月*3月+500000元/月÷30天*25天+5670元/月*9月+5670÷30天*3天=1968263.67元。被告已支付139平方米土地的占有使用费至2019年9月15日，因此，原告应返还被告该139平方米土地的占有使用费为1251元/月*15月+1251元/月÷30天*20天=19599元。被告确认拖欠原告2017年电费42766元，本院对此予以确认。原告提交的电费发票显示，200KW变压器2018年2月至5月的电费为95672.38元,本院根据2018年4、5月的用电情况酌定扣除2018年5月26日至5月31日电费后，确定被告应支付原告200KW变压器2018年2月1日至5月25日的电费为90000元。80KW变压器系由原被告共同使用，双方未明确区分各自的用电情况，本院根据2018年1月1日至5月25日的电费结合被告2017年的用电情况，酌定被告应支付原告80KW变压器2018年1月1日至5月25日的电费为15000元。综上，被告应支付原告61526平方米及630平方米土地的占有使用费1968263.67元、使用土地期间的电费147766元。原告应返还被告139平方米土地的占有使用费19599元。关于被告损失的赔偿问题。被告未举证证明其存在搬迁损失，故被告关于搬迁损失的反诉请求，本院不予支持。被告提交的其与深圳铿时装饰机电工程有限公司、深圳市建侨设计装饰工程有限公司签订的合同以及该两公司开具的收款收据，因数额巨大且无增值税发票及转账记录佐证，本院不予采信。深圳市国晨工程造价咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》对案涉土地地面硬化工程、地磅、、地磅、地下排水设施等项目进行了估价仅认可地面硬化工程中的沥青混凝土、地下排、地下排水设施中的沉水井由被告完成。本院认为，关于地磅，被告主张系从他人处转让得来并提交了一份《转让协议》，但被告该项主张及证据与其和深圳铿时装饰机电工程有限公司签订的《施工合同》内容相悖，又无其他证据佐证，本院对被告的该项主张及证据均不予采信，并确认被告的建设投入损失中不包含地磅损失。关于水泥混凝土地面硬化及地下排水管道工程，被告未举证证明系由其施工完成，本院对被告关于该两项工程系由其建设的主张不予采信。因此，本院确认被告建设的设施为地面硬化工程中的沥青混凝土部分及地下排水设施中的沉水井、明沟。因地面硬化工程中仅沥青混凝土部分由被告完成，但《工程造价鉴定意见书》对地面硬化工程中的其他费用未作区分，本院根据比例酌定被告沥青混凝土工程的总造价为827220.39元，加上沉水井及明沟的造价7540.85元，本院确定被告对案涉土地基础设施建设投入的总费用为834761.24元。案涉租赁合同的期限最长为5年，截至2018年5月25日，合同已履行近两年，被告因合同无效造成的损失应为其使用上述设施不足五年的残值部分，即834761.24元÷60月*38月=528682.12元。原告对合同无效承担50%的责任，故其应赔偿被告的建设投入损失金额为264341.06元。原告超出本院认定部分的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告超出本院认定部分的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市经纬信实业发展有限公司与被告深圳市宝森源投资发展有限公司于2016年7月5日签订的《空地租赁合同》、2018年7月12日签订的《空地租赁合同书补充合同》、2016年9月29日签订的《空地租赁合同书》、2016年12月14日签订的《空地租赁合同书补充合同二》均无效；二、被告深圳市宝森源投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市经纬信实业发展有限公司61526平方米及630平方米土地的占有使用费1968263.67元；三、被告深圳市宝森源投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市经纬信实业发展有限公司电费147766元；四、原告深圳市经纬信实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告深圳市宝森源投资发展有限公司139平方米土地的占有使用费19599元；五、原告深圳市经纬信实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告深圳市宝森源投资发展有限公司租赁押金1011340元；六、原告深圳市经纬信实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告深圳市宝森源投资发展有限公司损失264341.06元；七、驳回原告深圳市经纬信实业发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳市宝森源投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费47676元，由原告负担27993元，被告负担19683元。反诉受理费20863元，由原告负担6190元，被告负担14673元。评估费86324.9元，由原告负担7244元，被告负担79080.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 曾  雨  婷人民陪审员 罗  胜  安人民陪审员 叶  少  锋二〇一九年七月九日书 记 员 张俊鑫(兼)书 记 员 王  茂  娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。