重庆市铜梁区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）铜法民初字第01050号 原告刘云碧，女，1974年1月23日出生，汉族。 委托代理人韩春荣，重庆竟豪律师事务所律师。 被告李继平，女，1965年9月15日出生，汉族。 被告刘远刚，男，1963年2月4日出生，汉族。 二被告委托代理人谭定阳，重庆市铜梁县巴川法律服务所法律工作者。 原告刘云碧与被告刘远刚、李继平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月12日受理后，依法由审判员谭小东独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘云碧及委托代理人韩春荣，被告李继平、刘远刚及其委托代理人谭定阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘云碧诉称，2014年1月3日原告通过房介看房后与被告签订了《房屋买卖协议》。约定被告将位于重庆市铜梁区东城街道办事处（原铜梁县巴川镇）XX路X号X-X-X（房产证号为房产证2013字第X号，房屋建筑面积96.54平方米）私有房屋一套转让给原告。签定合同时原告付给被告购房定金2.00万元，并于2014年1月10日前办理房屋过户手续，同时原告给付购房款8.00万元。原告支付8.00万元后被告搬出住房、交付钥匙，购房尾款在2014年2月15日前付清。被告违约必须退还原告定金，同时给付违约金4.00万元。协议签订后原告给付了定金2.00万元，但多次找被告交付房屋缴纳房款，被告拒不履行义务，并明确表示不卖房屋，被告的行为已构成根本违约。现要求解除与被告签订的房屋买卖协议，被告返还原告交纳的定金2.00元，并支付违约金4.00万元，诉讼费由被告负担。 被告李继平、刘远刚辩称，李继平与刘云碧签订《房屋买卖协议》属实，但是李继平没有收到刘云碧的定金，也没有出具收条，不应承担责任。该合同未经过李继平丈夫刘远刚签字，属于无效合同，不应该承担支付4.00万元违约金的违约责任，即使法院认定合同有效，李继平、刘远刚违约，其违约金也过高，要求调减。本案刘云碧明知房屋共有人刘远刚未同意出售该房，过错在刘云碧。如果真的收到定金2.00万元则应当返还，李继平在征得刘远刚同意后，可以继续履行合同。 经审理查明，位于重庆市铜梁区东城街道办事处XX路**X-X-X住房**为李继平、刘远刚夫妻所有。2014年1月3日刘云碧（乙方）通过铜梁县开门红房屋中介所与李继平（甲方）签订《房屋买卖协议》约定，甲方将位于重庆市铜梁区东城街道办事处XX路X号X-X-X（房产证：2013字第X号，房屋建筑面积96.54平方米）私有房屋一套转让给乙方，房屋总价41.80万元，付款方式为2014年1月3日签定合同时乙方付给甲方购房定金2.00万元，并于2014年1月10日前办理房屋过户手续，同时乙方给付购房款8.00万元……交房时付清购房余款31.80万元。其中，第四条约定，如甲方违约，甲方退还乙方所收定金和房款，同时给付违约金4.00万元。第十一条特别约定，（1）甲方同意乙方办理公证委托；（2）在2014年1月10日前，乙方付给甲方8.00万元后甲方搬出住房并交钥匙给乙方，同意乙方进场装修；（3）房屋尾款必须在2014年2月15日前乙方必须付给甲方，同意办理委托公证，公证时间为一年；（4）刘远刚同意李继平全权处理出售此房，如牵扯到一切法律责任，由李继平承担。李继平和刘云碧分别在该协议尾部甲方、乙方签字处签名及捺印，铜梁县开门红房屋中介所在中介方盖章处盖章。协议签订的当天刘云碧按照协议的约定向李继平支付购房定金2.00万元，李继平出具载明：“今收到刘云碧购房定金贰万元（小写2.00万元），房屋地址铜梁县东城街道办事处XX路X号X-X-X号”。之后，刘云碧催告要求履行协议，李继平、刘远刚以只有一套住房，卖房后无居住地为由明确表示不出售房屋，双方为此发生争议，刘云碧遂起诉来院。 审理中，李继平否认收条上签字，并提出鉴定申请。本院委托西南政法大学司法鉴定中心对落款日期为2014.1.3的收条中，收款人李继平的签名是否为李继平书写形成，李继平处的捺印是否是李继平捺印形成进行鉴定。2014年6月20日，西南政法大学司法鉴定中心作出的西政司法鉴定中心2014鉴字第1219号司法鉴定意见书的鉴定意见为：1、落款日期为2014.1.3收款人署名为李继平的收条原件上李继平署名字迹是李继平书写形成；其余手写字迹不是李继平书写形成。2、不能认定落款日期为2014.1.3、收款人署名为李继平的收条原件上收款人处李继平署名字迹部位的押名指印是否李继平手指捺印形成，认定该收条内容中的2万元字迹部位盖押指印为李继平右手拇指捺印形成。 上述事实，有原、被告的陈述、《房屋买卖协议》、收条、房产证、独资企业营业执照，录音光盘、蒲世莲的出庭证言、西南政法大学司法鉴定中心作出的西政司法鉴定中心2014鉴字第1219号司法鉴定意见书和更正说明等证据。这些证据的真实性、合法性及关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。李继平将其与刘远刚共有的位于重庆市铜梁区东城街道办事处XX路X号X-X-X住宅房屋一套卖与刘云碧，并与刘云碧签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，既无以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形，也无恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，更无以合法形式掩盖非法目的的情形，协议内容既没有损害社会公共利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于刘云碧要求解除《房屋买卖协议》、退还定金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......。本案中，在李继平与刘云碧签订《房屋买卖协议》后，刘云碧按照该协议约定向李继平支付了定金2.00万元，李继平理应按照协议的约定于2014年1月10日前协助刘云碧办理房屋过户手续，但李继平不但不履行协助办理的义务且在刘云碧催告要求履行合同义务后，却明确以只有一套住房，卖房后无居住地为由，不出售该房，导致刘云碧不能实现其购房的合同目的，根据前述法律规定，刘云碧要求解除《房屋买卖协议》，退还购房定金2.00万元的诉讼请求，本院予以支持。 关于刘云碧要求李继平支付违约金4.00万元的诉讼请求。如前所述，刘云碧按照双方协议的约定向李继平支付了定金2.00万元，李继平理应按照协议的约定在2014年1月10日前协助刘云碧办理房屋过户手续，但却以只有一套住房，卖房后无居住地为由，不出售该房，导致刘云碧不能实现其购房的合同目的，其行为已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方虽在协议第四条中约定“如甲方（李继平）违约，甲方退还乙方所收定金和房款，同时给付违约金4.00万元”，但刘云碧没有提供实际损失的相关证据，且李继平又以违约金过高提出减少，本院兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素情况，根据公平原则、诚实信用原则衡量，酌情主张李继平支付刘云碧违约金2万元。刘云碧超出该数额的主张，本院不予支持。 关于刘云碧要求刘远刚与李继平共同退还购房定金和承担违约金的诉讼请求。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（二）第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。……。本案中，刘远刚与李继平系夫妻关系，李继平出卖其夫妻共有房屋，向刘云碧收取的购房定金及因违约应承担的违约，应为夫妻共同债务，刘云碧要求二人共同偿付的诉讼请求，本院予以支持。 关于李继平是否收到刘云碧支付的2.00万元的购房定金的问题。审理中，李继平否认收到刘云碧支付的购房定金2.00万元。刘云碧为证明李继平收到其购房定金2.00万元向法庭举示了李继平收条，但李继平否认收条中收款人处的签名及捺印为其所写和为其所盖。本院依据李继平的申请，委托西南政法大学司法鉴定中心对收条中收款人李继平的签名是否为李继平书写形成，李继平处的捺印是否是李继平捺印形成进行鉴定。西南政法大学司法鉴定中心2014年6月20日作出的鉴定意见为：“收条中收款人处的签名是李继平书写形成，收条内容中20000元字迹部位盖押指印为李继平右手拇指捺印形成”。本院认为，西南政法大学司法鉴定中心作出的上述鉴定意见客观、真实且鉴定程序合法，本院予以采纳。因鉴定意见书作出的明确鉴定意见为“收条中收款人处的签名为李继平书写形成，收条内容中20000元字迹部位盖押指印为李继平右手拇指捺印形成”，这足以认定李继平收到了刘云碧支付的购房定金2.00万元，因此，对李继平否认收到该款的辩解，本院不予采纳。 关于刘远刚未在《房屋买卖协议》中签字，该协议是否有效的问题。李继平、刘远刚主张诉争房屋系其夫妻共有，刘远刚没有在《房屋买卖协议》中签名，该协议无效。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，根据该规定，即使李继平对诉争房屋不享有所有权，而将该房出卖给刘云碧并签订的《房屋买卖协议》仍为有效协议。况且，该房屋系李继平、刘远刚的夫妻共同财产，刘云碧有理由相信刘远刚知道李继平出售该房的行为，故李继平、刘远刚以刘远刚没有在该协议上签字而主张该协议无效，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（二）第二十四条规定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告刘云碧与被告李继平、刘远刚签订的《房屋买卖协议》； 二、被告李继平、刘远刚在判决生效之日起10日内退还原告刘云碧购房款定金2.00万元； 三、被告李继平、刘远刚在判决生效之日起10日内支付原告刘云碧违约金2.00万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300.00元，减半收取650.00元，由被告李继平、刘远刚负担433.00元，原告刘云碧负担217.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 同时，直接向该院预交上诉案件受理费1300元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 （此页无正文） 审判员  谭小东 二〇一四年九月七日 书记员  李 宁