山东省宁阳县人民法院山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0921民初1373号原告:崔承民,男，1969年2月23日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：潘延华，山东一山律师事务所律师。被告：新泰市城市建设综合开发有限公司，住所地新泰市开拓路129号。法定代表人：苏全通，该公司经理。委托诉讼代理人:朱林平，山东森昌律师事务所律师。委托诉讼代理人:于军，山东森昌律师事务所律师。原告崔承民与被告新泰市城市建设综合开发有限公司（以下简称城建开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔承民的委托诉讼代理人潘延华，被告城建开发公司委托诉讼代理人朱林平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔承民向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付逾期交房、逾期办证违约金65000元（逾期交房违约金自合同约定的交房日期至实际交房之日按日万之二计算，逾期办证违约金自实际交房次日起计算至办理产权证之日止，按年利率6.175%计算）；2.判决被告承担案件诉讼费。事实与理由：2014年8月12日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告出售的位于宁阳县××幢××单元××室楼房××，总价款433859元，合同签订后原告按照合同约定支付了购房款，被告承诺最迟于2015年5月1日交付房屋并于交房后90日内办理房权证，但被告没有按照合同约定的日期和条件向原告交付房屋，更没有根据合同约定书面通知原告办理房权证。原告急于用房便办理了楼房入住手续，并于知晓能够办理不动产登记手续后，积极办理了房权证。综上被告逾期交房、逾期办证的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，现依法起诉，请求法院判如所请。被告城建开发公司辩称：1.逾期交房并非我公司的原因形成，而是由于宁阳县政府相关部门修建新四路而导致不能正常施工，致建设工期延长造成的，根据合同补充协议第五条第2项的约定，我公司不应承担逾期交房的违约责任；逾期交房的客观事实发生后，我公司与包括原告在内的各位业主经协商，达成了为各位业主免除一年的物业费的口头协议，原告不再追究我公司逾期交房的违约责任，我公司已实际履行了协议，原告不应就此再向人民法院起诉；2.关于原告主张的逾期办证违约金问题，根据商品房预售合同第二十条约定，如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权登记的，双方约定的处理方式是由出卖人提供相关证件协助买受人办理，双方没有选择该条的1、2种处理方式即违约金处理方式，原告也不应就此再向人民法院起诉；办证是原告的责任，应由原告自行办理，被告只是起协助作用，如果法院支持原告要求办证违约金也应调整原告主张的利率标准，逾期办证原告并没有实际损失。综上，原告的诉讼请求没有相应的事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：被告提交的交房通知中未注明张贴时间，何时通知的交房无法确认，本院对该证据不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月12日，原告崔承民（为买受人）与被告城建开发公司（为出卖人）签订《商品房预售合同》一份,合同约定：出卖人以有偿方式取得宁阳县城区金阳大街178号地块的土地使用权，证号为：宁国用（2013）第2××4号，出卖人在上述地块建设商品房，暂定名：富通太阳城，建设工程规划许可证号：建字第37092120130000022号，买受人购买的商品房预售许可证号：宁房宁预字第0××1号，买受人购买出卖人富通太阳城中第17幢1单元6层601室楼房，总房款433859元；买受人于2014年8月8日首付房款158859元，剩余房款275000元办理银行住房按揭贷款且60日内付清;合同第十条约定：出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付该商品房；交付条件：1.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明，出卖人还应当提供住宅质量保证书、住宅使用说明书;合同第十一条关于逾期交房的违约责任约定：逾期在60日之内的，自第十条约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，……，买受人要求继续履行合同的，自第十条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十三条第三项约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的10日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示第十条约定的证明文件,并满足第十条约定的其他条件.出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,或未满足第十条其他约定条件的,买受人有权拒绝接受,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十一条处理。合同第二十条产权登记部分约定：（一）出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：…，3.根据实际情况，由出卖人提供相关证件，协助买受人办理（前1.2两项约定了被告违约责任，合同作了×选）。申请登记方式为买受人自己办理房屋所有权转移登记和土地让并承担全部费用，出卖人只提供相应证件。补充协议第七条第二项约定：出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案且买受人具备办理其所购商品房产权证的条件后，出卖人将书面通知买受人在合理期限内办理其所购商品房产权登记及抵押登记。合同还对逾期付款等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告交付了全部购房款。交房时间到期后，被告未按合同约定时间向原告交付该商品房。2017年2月28日,原告与被告城建公司宁阳项目部办理了该商品房交接手续,原告同时与山东平阳物业管理有限公司宁阳富通太阳城物业服务中心签订入伙通知书,该通知书在物业费500元后面记载:“免1年”，被告主张因逾期交房已与原告达成协议，免除了原告1年物业费，原告对被告免了1年物业费无异议，但主张被告在交房时并没有告知原告免物业费的原因，免物业费是宁阳县的开发商迎接新客户入住的惯例。原告对自己的主张未提交相关证据。2017年7月20日，宁阳县朝阳房地产测绘服务中心对被告城建公司承建的17号住宅楼出具了房产测绘报告书，2017年8月15日，被告对该住宅楼取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明。原告未提交房权证办理的证明材料。另查明，被告城建开发公司成立于1989年12月20日，经营范围为：房地产开发；楼房建设；商品房屋出售、租赁；建筑工程承包。山东平阳物业管理有限公司的股东及发起人为被告城建开发公司。2016年至2017年间中国人民银行贷款期限1至3年期的基准利率为4.75%。被告主张未能及时交房的原因是因宁阳县政府相关部门修建新四路而导致工期延长所致，原告对被告的主张有异议，被告对其主张未向本院提交相关证据。本院认为，被告城建开发公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告具有合法的主体资格。原、被告签订的涉案《商品房预售合同》使用的是建设部、工商总局的商品房买卖合同示范文本，该示范文本既有通用条款，也有协议和专用条款，协议和专用条款应由双方当事人在签订合同时协商确定，而被告在合同签订前将双方争议的合同第二十条产权登记部分具体内容已单方拟定并打印好，致使原告在签订合同时对该条款已无从选择，该条款依法应认定为格式条款，被告作为格式条款的提供方，对于因出卖人的原因未能按约办理产权登记的处理方式进行模糊约定，意图免除其违约责任，且在签订合同时亦未采用足以引起对方的文字、符号、字体等进行特别标识，亦未举证证实已对格式条款内容、后果向原告予以详细说明，应认定该格式条款无效。原、被告签订的《商品房预售合同》除产权登记部分条款为格式条款无效外，其余条款合法有效，原、被告均应按照合同约定履行义务。被告向原告交付房屋时，免除了原告1年物业费，原告主张免物业费是开发商交房惯例，被告有异议，原告对自己的主张未提供相关证据，应认定被告因逾期交房免除了原告的物业费。被告向原告交房时虽然单方免除了原告一年的物业费，但并未提交原告书面放弃交房违约金的证据，被告认为原告已经放弃逾期交房违约金的主张，证据不充分，本院不予支持。因被告逾期交房时间较长且在交房时仍不具备交房条件，被告免除原告的一年物业费不足以补偿原告的损失，因此原告要求被告赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，本院应予支持，鉴于原告已接收了房屋且被告也为原告免除了一年物业费，逾期交房违约金应调整至日万分之一为宜。房屋交付后，被告在合同约定的期限内（交房后90日内）未将办理权属变更的登记资料报产权登记机关备案,没有向原告提供办理产权转移登记的相应材料，致使原告在合同约定的期限内未能办理房屋产权转移手续，直至2017年8月30日，被告才取得宁阳县房产交易中心出具的房屋交易和产权确认书等办证材料，被告的行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。因合同约定的要求办证违约金条款为格式条款，内容无效，应认定双方对预期办证违约金未作约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条约定，逾期办理产权转移登记的违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告具备办理房屋产权证的相关材料后，因房产登记部门每天办理产权证的数量有限，通知原告办证的时间并非完全由被告决定，因此，逾期办证的违约金应计算至被告能提供办证材料之日为止为宜，原告要求逾期办证违约金计算至办理产权证之日的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告新泰市城市建设综合开发有限公司向原告崔承民支付逾期交房违约金28461.15元（已付购房款433859元，自逾期交房次日起至实际交房之日止，按已付购房款日万分之一计算）。二、被告新泰市城市建设综合开发有限公司向原告崔承民支付逾期办证违约金6697.7元（以已付购房款433859元为基数，自实际交房后满90日的次日起至具备办证条件之日止，按年利率4.75%×130%计算），以上于本判决书生效后五日内通过本院一次性付清。以上一二两项于本判决书生效后五日内通过本院一次性付清。三、驳回原告崔承民的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元减半收取713元，原告崔承民负担313元，被告新泰市城市建设综合开发有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王如臣二〇一九年七月二日书记员乔琳