云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2014)丽中民二终字第110号 上诉人(原审原告)李世琼，女，现年39岁，彝族，云南省华坪县人，个体户，住华坪县。 被上诉人(原审被告)曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司。 负责人:向洪玖，该公司总经理。 上诉人李世琼(以下简称上诉人)与被上诉人曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司(以下简称被上诉人)商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理确认的本案事实是:2009年原告李世琼向被告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司订购鸿泰康城公寓式住房一套，2009年9月10日原告李世琼(乙方)与被告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司(甲方)签订了《商品房购销合同》及《补充协议》。合同约定该商品房按套计价，总价款为241205元，乙方采用银行按揭付款方式，并在签完合同时付清首期款101205元，付清首期款后15日内办理完银行按揭手续，否则视为逾期付款。甲方协助乙方办理产权登记手续，乙方需满足以下条件(1)乙方已支付全额款项;(2)乙方办理完房屋交接手续;(3)乙方需提供办证所有资料,并承担相关税费;(4)自乙方满足上述条件之日起90个工作日内，甲方应协助乙方办理完房屋产权登记手续。乙方自接到甲方的通知之日起90天内到甲方办公地点办理产权登记相关手续，逾期不办理的乙方自行办理。同时补充协议约定甲乙双方交接房时，乙方还应支付房款外的契税、房屋维修基金、产权登记工本费、印花税、抵押登记工本费、配套费用。原、被告双方在签订了商品房销售合同及补充协议后，原告按照合同约定支付了首付款101205元，其余款项在办理了银行按揭手续后已支付给被告。2011年6月2日被告向原告交付了房屋，同时经被告电话通知，原告也向被告交纳了办证所需的材料及契税、印花税、房屋维修基金、产权登记工本费、抵押登记工本费、配套设施费等费用。被告已办理了鸿泰康城项目的国有土地使用权证和房屋所有权证登记手续，有营业执照、房地产开发企业资质证书、预售房屋许可证等证件，但按照房地产交易税收一体化管理的相关规定，税收清算后税务部门才能出具税收管理证明给被告为购房户办理土地使用权证和房屋所有权证。由于被告开发的鸿泰康城项目整体工程未竣工，没有进行税收清算，故鸿泰康城商品房的产权登记手续一直无法办理。经被告与政府、税务等相关办证部门进行协调后，已达成在被告按规定预缴税款、购房户按规定缴纳契税的前提下，华坪县税务局出具房地产交易税收管理证明给购房户办理国有土地使用权证和房屋所有权证登记手续的共识。华坪县税务局已于2012年8月6日为鸿泰康城项目16户购房户出具了《房地产交易税收管理证明》，该16户已于2013年12月31日办理了房屋所有权证。另查明，被告方在2012年10月8日为原告户申请交纳了办证所需交纳的契税、印花税，华坪县税务局于2013年11月20日签字审批完毕，现原告户的房屋产权证正在办理之中。原告以被告未按合同第十二条约定办理房屋产权登记手续为由，要求被告尽快把国有土地使用权证和房屋所有权证办好，并按照中国人民银行同期银行贷款利率支付从2011年9月30日起两年迟延办证的违约金。 原审法院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。系双方当事人的真实意思表示，该合同及补充协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告付清购房款。办理完房屋交接手续并提供办证所有资料及交纳相关税费后90个工作日内，被告应协助原告办理完房屋产权登记手续。按照合同约定被告房地产公司是协助原告办理房屋产权登记手续，但从商品房交易习惯及方便办证程序考虑，购房户的房屋产权登记手续均是由房地产商收取购房户的材料及税费后为其代办。另外，本案被告既然收取了原告办证所需的材料及税款，即视为被告愿意为购房户代缴税款、申请办证，同时鸿泰康城已办理产权登记的购房户的手续也是被告方在办理，因此。原告要求被告尽快办理房屋所有权证和国有土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金是否支持的问题，本案原告购买商品房屋后。产权证书至今没有办出来是事实，根据华坪县地方税务局三分局出具的情况说明及庭审核实的情况，2012年8月6日起鸿泰康城商品房己进入正常的办证阶段，自当日起在办证条件已经具备之后，被告方已在90日内交纳了办证材料和税款，因此对原告要求被告承担迟延办证的违约责任，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、限被告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司于2014年6月30日前办理鸿泰康城B幢2单元402号商品房的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》；二、驳回原告李世琼的其他诉讼请求。案件受理费572元，由被告曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司负担。 原审判决宣判后上诉人李世琼不服判决，向本院提起上诉，其主要事实及理由：一、原判歪曲事实，认定错误。原判认可双方签定的《商品房购销合同》及《补充协议》对双方均有法律约束力，双方就应按合同全面履行义务。合同约定上诉方支付全额款项、办理完房屋交接手续、提供办证所有资料，并承担相关税费后，被上诉方要在90个工作日内协助上诉方办理完产权登记手续。但被上诉方却未按合同约定的期限为上诉人办理房屋产权证书。按照《城市房地产开发经营管理条列》第33条规定，办理房屋产权登记既是开发商的法定义务，也是合同约定的义务。原判仅依据被上诉人提供的几份证据，就判定被上诉人不承担迟延办证的违约责任，是违反事实及法律规定的。被上诉人于2011年6月2日就向上诉人交付了房屋，原判认定的事实是2012年8月6日起被上诉人就已进入了正常的办证阶段，从时间上来看就显然违反了合同约定的90日的办证期限，并且至今房屋产权证书还没办下来，这已经是很明显的迟延履行，被上诉人就应承担迟延履行的违约责任。二、原判适用法律与事实矛盾，本案属于商品房购销合同纠纷，原判仅依据《中华人民共和国合同法》第8条、第60条的规定作出判决，这显然是与原判认定被上诉人不承担迟延办证的违约责任是相互矛盾的，既然按期办证是被上诉人的义务，被上诉人就应该按照合同约定全面履行自己的义务。故上诉人认为本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定审理此案，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一、请求撤销云南省丽江市华坪县人民法院作出的（2014)华民初字第184号民事判决书中第二项判决内容，并依法改判被上诉人按照中国人民银行同期银行贷款利率支付上诉人从2011年9月30日起两年迟延办证的违约金30874元。二、案件受理费由被上诉人承担。 在二审中被上诉人未提交书面答辩。 在二审中，双方皆未提交新的证据。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，该协议符合法律的规定合法有效，双方当事人均应当按照协议履行相应的义务。对于本案争议的迟延办证违约金的问题，由于税收登记的原因，上诉人的房屋所有权证及国有土地使用权证未能及时办理。但是2012年曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司为李世琼户申请缴纳了办证所需缴纳的契税、印花税，华坪县税务局于2013年11月20日签字审批完毕，至此，本案的办证条件已经成就。按照合同约定，被上诉人应当在2013年11月20日起的九十日内即在2014年2月18日内为上诉人办理房屋所有权证及国有土地使用权证。现被上诉人未提交证据证明其已在上述期限内向房屋管理部门及国土部门交件办理相关产权证书，故应当按照上诉人已付房款总额241205元及参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2014年2月19日起至本判决生效之日止的违约金。现由于房屋所有权证及国有土地使用权证尚未办理，按照上诉人在一审中的诉请判令在2014年6月30日前办理房屋所有权证及国有土地使用权证已过期。故本院认为，应当判令被上诉人在本判决生效后三十日内为上诉人办理房屋所有权证及国有土一地使用权证。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持原判第二条，即：驳回李世琼的其它诉讼请求； 二、变更第一条“限曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司于2014年6月30日前办理完成鸿泰康城B幢2单元402号商品房的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》”为“限曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司在本判决生效后三十日内办理完成鸿泰康城B幢2单元402号商品房的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》给上诉人李世琼”; 三、判令被上诉人曲靖市鸿泰房地产开有限公司华坪分公司在本判决生效后三十日内按照上诉人李世琼已付房款总额241205元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2014年2月19日起至本判决生效之日止的违约金支付给上诉人李世琼。 一审案件受理费按照一审判决承担；二审案件受理费572元由被上诉人曲靖市鸿泰房地产开发有限公司华坪分公司负担460元，由上诉人李世琼负担112元。 本判决为终审判决。 审判长  王炳武 审判员  马 昕 审判员  洪 琼 二〇一四年九月一日 书记员  和八江