广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初2234号原告林丹，身份证住址广东省深圳市南山区。委托代理人ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人张国梁，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告深圳市张淼创意策划有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人韩玉兰。委托代理人李青峰、黄锡峰，广东百高律师事务所律师。被告陈小平，户籍地址宁夏石嘴山市大武区。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人苏涛昱，身份证住址广东省深圳市福田区，员工。上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法适用普通程序，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告代理人ＸＸ，被告深圳市张淼创意策划有限公司（以下简称张淼公司）代理人李青峰、黄锡峰，第三人代理人苏涛昱到庭参加了诉讼。被告陈小平经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月6日，在第三人的居间下，原告与被告签订了一份《二手房买卖合同》(合同编号为208859)。合同约定被告将位于深圳市宝安区新安街道创业路高发西岸花园A单元804的房产(房产证号深房地字第××号)转让给原告，转让价款人民币785万元。此外，双方还就该房屋交易过程中的资金监管、按揭贷款、房产过户及履行合同的方式做了详细约定。合同签订后，原告向被告支付了购房定金人民50���元。根据《二手房买卖合同》第三条的约定，原告于2016年1月13日，在规定的时间内积极地履行了合同定金的给付义务；同时，原告也为合同首期款资金监管、按揭贷款手续的履行做好了充分的准备，并多次催促被告配合原告办理首期款资金监管、按揭贷款手续。然，被告始终不置可否，不明确表明态度，无正当理由怠于履行合同义务。经原告及第三人多次催促，被告仍拒绝配合，一直拖延办理房产交易的相关手续，导致合同无法继续履行。综上所述，被告拒绝履行合同义务的行为己构成根本违约，为保障原告的合法利益，原告诉请法院判令：1、被告继续履行与原告于2016年1月6日签订的《二手房买卖合同》(合同编号208859)；2、被告向原告支付违约金人民币47100元(以房屋转让成交价785万元为基数，按日万分之五计算，从2016年1月13日计至被告履行合同义务止，暂计至2016年1月25日止，为人民币47100元)；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭变更第1、2项诉讼请求为：解除原、被告于2016年1月6日签订的《二手房买卖合同》；两被告向原告支付违约金157万元，按照合同成交价785万的20%计算。被告张淼公司答辩称，不同意原告全部诉讼请求，张淼公司从未授权被告陈小平或第三人出售涉案房产，涉案合同是陈小平在张淼公司毫不知情且不同意的情况下擅自与原告签订的，属无权处分，所以涉案合同为无效合同，对张淼公司没有法律约束力。二、涉案合同并非张淼公司真实意思表示。首先，涉案房产当时的市值约900万元，有评估报告为证，陈小平不可能以远低于市场价的785万元成交。其次，即使张淼公司有意出售房产，也无需第三人代收房款，更何况张淼公司没有在第三人处放盘。再者，涉案合同约定的付款方式、期限严重不符合常理和房产交易习惯，张淼公司不可能只收50万定金，其余款项全部由原告按揭。三、鉴于合同无效，原告主张违约金无事实和法律依据。原告在涉及自身重大利益的前提下，未审核陈小平有无代理权限，便签订合同，应自行承担过错和造成的法律责任。四、第三人作为专业的房产中介机构，未认真审核房产的所有权限，在明知陈小平无合法授权的情况下依然代收原告款项，不排除与原告恶意串通、实施合同诈骗的嫌疑。张淼公司在此保留追究原告、陈小平、第三人的民事法律责任的权利。五、关于违约金，即使合同有效，原告也不存在经济损失，而且原告主张的违约金数额过高，法院应当予以调低。被告陈小平未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人答辩称，我公司作为居间方，于2016年1月6日促进买卖双方签订二手房买卖合同，在整个交易过程中，我司完全尽到居间服务义务，不存在任何过错。经审理查明，2016年1月6日，原告作为买方，被告陈小平作为卖方张淼公司的代理人，通过第三人的居间服务，签订了《二手房买卖合同》（编号208859），约定卖方向买方转让位于深圳市宝安区新安街道创业路高发西岸花园3栋A单元804房产，成交价785万元；买方于合同生效当天支付定金10万元，合同生效后10日内再付定金40万元，定金由第三方监管，定金付至监管帐号视为卖方收讫定金；定金之外的房款以银行按揭贷款方式支付，买方于2016年3月15日前将首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管帐号，并向银行提交按揭贷款申请资料，卖方应予配合，首期款以银行贷款承诺函为准；在买方取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内，买卖双方办理递件过户手续，最���不得迟于2016年4月5日；涉案房产无抵押；买卖产生的税费由买方承担；任何一方未按照约定期限履行义务的，另一方有权要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，逾期履行合同义务超过5日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。合同中的卖方只有陈小平签名，没有张淼公司的签章。合同签订后，原告分别于2016年1月6日、1月13日、1月18日支付定金10万元、30万元、10万元，定金50万元全部由第三人监管。另查，涉案房产为张淼公司所有，权利份额100%。以上事实，有二手房买卖合同、银联签购单、定金收据、资金托管协议及庭审笔录在卷佐证。本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约���对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告陈小平与原告林丹签订的房屋买卖合同不存在合同无效的情形，合同合法有效，对陈小平和林丹具有约束力。张淼公司以陈小平无权处分为由主张合同无效，不予支持。由于陈小平处分的是张淼公司的财产，而张淼公司对此处分行为不予追认，原告也没有证据证明签订合同时陈小平获得了张淼公司的授权，因此，涉案合同对张淼公司没有约束力，张淼公司不是合同当事人，对原告不承担责任。上述司法解释第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。陈小平至今未能取得张淼公司的授权或追认，致使合同目的无法实现，原告主张解除合同，予以支持。关于违约金，总额50万元的定金中，原告有10万元迟延支付2天，存在轻微过错。同时，原告和第三人明知涉案房屋的权属登记在张淼公司名下，陈小平既不是张淼公司法定代表人，也没有出示书面授权，仅口头声称有权代理，原告仍然与陈小平签订涉案房屋买卖合同，第三人仍然促成双方交易，原告和第三人也存在一定过错。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院对原告主张的违约金予以调整，酌情支持20万元，由陈小平承担。被告陈小平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《��于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告林丹与被告陈小平于2016年1月6日签订的NO.208859《二手房买卖合同》；二、被告陈小平于本判决生效之日起十日内一次性向原告林丹支付违约金人民币20万元；三、驳回原告林丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18930元，被告陈小平负担4300元，原告林丹负担14630元，原告林丹已预交67080元，多预交的部分本院予以退回。财产保全申请费5000元，由被告陈小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  龙倩虹人民陪审员  陈远霞人民陪审员  朱纯禄二〇一六年四月十一日书 记 员  董 宏书 记 员  张晶晶附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效���，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。