浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书（2014）甬奉江民三初字第93号原告：朱志仓。委托代理人：吕运来。被告：奉化市江口街道河西村经济合作社。代表人：章志芳。委托代理人：骆善根。被告：奉化市玙若服装厂。代表人：章志芳。原告朱志仓为与被告奉化市江口街道河西村经济合作社（以下简称经济合作社）、奉化市玙若服装厂（以下简称玙若厂）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月9日向本院起诉。本院于同日立案受理后，根据原告朱志仓的申请，于2014年6月19日作出保全裁定，依法查封了登记为被告玙若厂所有的价值17万元的土地和房产，后又根据原告申请解除了对上述财产的查封。本案依法由代理审判员陈力笋适用简易程序于2014年6月30日公开开庭进行了审理。原告朱志仓的委托代理人吕运来，被告经济合作社的委托代理人骆善根到庭参加诉讼。被告玙若厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱志仓起诉称：2012年初，两被告称在河西村建造小产权房对外出售，原告因在河西村附近企业就业，闻讯向被告询问房屋买卖事宜，并被告知须预先支付一半的购房预付款15万元和1万元介绍费。原告支付了15万元购房款后，被告因违法建房无法交付房屋。2013年12月27日，被告玙若厂退还原告1万元，并出具欠条一份，承诺在2014年3月底之前退还全部预付款并支付从2012年1月起至实际归还之日按月息5‰计算的利息。然被告至今仍未退还款项。原告为此起诉，诉讼请求：一、判令两被告返还购房预付款14万元；二、判令两被告支付从2012年1月1日至实际归还之日止按月利率5‰计算的利息。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告玙若厂返还购房预付款8万元及自2014年7月8日至实际返还之日按月利率5‰计算的利息；二、判令被告经济合作社对上述款项及利息承担赔偿责任；三、判令被告玙若厂赔偿原告14万元购房预付款从2012年1月1日至2014年7月7日按月利率5‰计算的利息。被告经济合作社未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、出具收条的行为系被告玙若厂的代表人章志芳所为，答辩人未与被答辩人签订过房屋买卖合同或收取过购房款，章志芳为取得被答辩人的信任，在其保管公章期间私自加盖公章，未经合作社社员代表大会表决通过，该行为非经济合作社的真实意思表示，应认定为章志芳的个人行为；二、章志芳在未取得房屋建筑建设规划许可证和房屋出售许可证的情况下出售房屋，且原告应明知法律禁止该类小产权房的买卖，故原告自身也存在一定过错；三、章志芳利用职权，以答辩人名义买卖房屋，所收取的购房款又未入账，已构成犯罪嫌疑；四、2013年12月27日，被告玙若厂与被答辩人就款项清退达成协议，被答辩人也认可该款由被告玙若厂偿还（见欠条），原收条作废。为此，购房款应由被告玙若厂负担，请求法院驳回原告对被告经济合作社的诉讼请求。被告玙若厂未作答辩。原告朱志仓为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了下列证据材料，被告玙若厂经本院合法传唤未参加诉讼，视为放弃到庭质证的权利，被告经济合作社的质证意见及本院认证如下：1.由两被告盖章及章志芳签名的收条1份，用以证明原告支付了购房款15万元。被告经济合作社对真实性无异议，但对原告所付款项由谁收取及是否应由被告经济合作社负担有异议。本院认为，该证据内容真实，被告之异议并不影响证据的证明力，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。2.由章志芳出具的欠条一份，用以证明被告玙若厂对欠款再次进行了确认，并对退还购房款及支付利息作出了承诺。被告经济合作社对真实性无异议，但提出欠条的出具意味着原来的收条作废，被告经济合作社对购房款的责任也已免除。本院认为，该欠条系被告玙若厂的单方承诺，只能证明其对购房款事实进行了确认，但对其他要证明的事实，本院不予认定，且该行为并不影响收条的法律效力，本院对被告经济合作社之异议不予采信。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：章志芳为奉化市玙若服装厂代表人，其在担任奉化市江口街道河西村经济合作社主任期间，在未取得相关审批手续的情况下，自行将玙若厂厂房改造为商品房出卖给他人。原告明知出售房屋为小产权房，但为方便生活仍购买该房屋，并于2012年2月5日支付了购房款15万元，章志芳为此出具收条一份，盖具了两被告的公章。后因房屋无法交付，被告玙若厂返还了原告1万元，又于2013年12月27日单方出具欠条一份，承诺分期返还购房款，另支付按月利率5‰自2012年1月份起计算至款清日止的利息。欠条中未具原告签名。2014年7月8日，被告玙若厂返还了其中6万元购房款，余款尚未返还。另查明，2014年7月8日的中国人民银行同期同档次贷款基准利率为年利率5.60%，低于被告玙若厂承诺的月利率5‰。本院认为：章志芳擅自将其开办的玙若厂厂房改造为商品房对外出售的行为，违反法律规定，应认定为无效。章志芳作为玙若厂厂长及经济合作社主任，在收取购房款时出具收条并盖具了两被告的公章，使原告有理由相信其享有代两被告收取购房款的权力，该代理行为有效，现因房屋买卖行为无效致返还购房款的后果，应由两被告承担。为此，对被告经济合作社认为章志芳盖章之行为未经社员代表大会决议而应属其个人行为之辩称，本院不予采信。原告主张由两被告返还尚欠的购房款8万元于法有据，本院予以支持。因欠条系被告玙若厂的单方承诺，没有效力，故本院对原告要求被告玙若厂按照月利率5‰赔偿利息损失不予支持，利息损失可参照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，其中2012年2月5日至2014年7月7日的利息按14万元计算，2014年7月8日至判决确定的履行之日的利息按8万元计算。因原告明知出售房屋为小产权房仍参与买卖，对造成损失存在一定过错，根据本案实际情况，本院酌定由原告对赔偿的损失自行承担50%的责任。被告玙若厂经本院合法传唤，未参加庭审，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告奉化市玙若服装厂于本判决生效之日起三十日内返还给原告朱志仓购房款8万元，并赔偿按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2012年2月5日计算至判决确定的履行之日按50%计算的利息损失（其中2012年2月5日至2014年7月7日的利息按购房款14万元计算，2014年7月8日至判决确定的履行之日的利息按购房款8万元计算）；二、被告奉化市江口街道河西村经济合作社对上述8万元购房款及按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率按购房款8万元自2014年7月8日计算至判决确定的履行之日的按50%计算的利息损失承担返还和赔偿责任；三、驳回原告朱志仓的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，保全费1370元，合计2270元，由被告奉化市江口街道河西村经济合作社、奉化市玙若服装厂共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员  陈力笋二〇一四年九月五日书 记 员  毛一佳附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。2.《中华人民共和国民法通则》第五十八条：下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。第六十一条第一款：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。