呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2233号上诉人（原审原告）：梅学娇，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王海清，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张生志，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：王利荣，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。上诉人梅学娇因与被上诉人张生志、王利荣占有物返还纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初5946号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梅学娇及委托诉讼代理人王海清，被上诉人张生志，被上诉人王利荣及委托诉讼代理人庞军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅学娇上诉请求：1、判令张生志、王利荣返还梅学娇位于呼和浩特市新城区沁丰园小区3号楼2单元15层东户的房屋;2、判令张生志、王利荣立即停止装修并将已装修部分恢复原状。事实与理由：2012年9月16日,梅学娇与呼和浩特兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰房地产公司）签订《房屋预购协议书》,约定梅学娇购买呼和浩特市新城区沁丰园小区3号楼2单元15层东户房屋一套,房屋总价款共计444288元,梅学娇当时向兆丰房地产公司支付全部购房款444288元。2013年11月6日兆丰房地产公司向梅学娇交付房屋,梅学娇同时交纳装修押金2000元,采暖费2555元,物业管理费2707元,水电费200元。2018年7月初梅学娇发现张生志正在装修梅学娇购买的上述房屋,梅学娇多次要求张生志停止装修、将房屋恢复原状后返还梅学娇,但张生志一直拒绝梅学娇的合理要求。梅学娇基于购买于2013年11月6日经兆丰房地产公司交付而合法占有该房屋,梅学娇占有房屋的事实状态应受法律保护,有权要求张生志返还房屋,望贵院判如诉求,维护梅学娇的合法权益。张生志辩称，房子是张生志在2017年7月9日从王利荣手里买的，之前的情况张生志不清楚，张生志已经装修完毕并且入住了。王利荣辩称，一审判决正确，应该驳回梅学娇的请求。涉案房屋是2011年5月份单位团购的房屋，团购时王利荣于2011年6月份先交付了10万元定金，同时在交付定金时签署了商品房团购合同，在2011年12月份在房地产公司选择了房号。在2012年10月10日，王利荣缴纳了购房款53000元，有转账凭证，2013年12月28日兆丰房地产公司与王利荣签订了房屋预购协议书，签订协议书同时缴纳了购房款108784元，交纳购房款的同时也将房屋维修管理押金和水电费向兆丰房地产公司进行交纳，房地产公司将钥匙交付王利荣，签订了装修管理协议书。本案梅学娇提出的2013年11月6日交付房屋不是事实。当时房屋已经统一交付了，房屋所有权属于王利荣，不属于其他人。涉案房屋2017年已经转让给王越，王越在签订合同时将房款交付王利荣，王越已经装修并实际使用，梅学娇没有提出异议。梅学娇向一审法院起诉请求：1、判令张生志、王利荣返还梅学娇位于呼和浩特市新城区沁丰园小区3号楼2单元15层东户的房屋；2、判令张生志、王利荣立即停止装修并将已装修部分恢复原状。一审法院认定事实：2012年9月16日，梅学娇与兆丰房地产公司签订《房屋预购协议书》，双方约定：预订房屋坐落呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧，3号楼2单元15层东户，房屋建筑面积138.84平方米，房屋价款444288元，甲方在2012年12月30日之前交付乙方使用。同日，兆丰房地产公司出具收据，载明收到梅学娇涉案房屋房款444288元。2013年11月6日，兆丰房地产公司向梅学娇出具预付水电费、采暖费、装修押金、物业管理费的收条四张。2013年12月28日，王利荣与兆丰房地产公司签订《房屋预购协议书》，双方约定：预订房屋坐落呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧，3号楼2单元15层东户，房屋建筑面积138.84平方米，房屋总价款534534元，甲方在2013年12月15日之前交付乙方使用。2011年6月21日，王利荣支付100000元，2011年12月28日，王利荣支付112689.40元，2012年10月10日，王利荣支付53000元，2013年12月28日，王利荣支付108784元，2016年1月17日支付106000元。以上款项兆丰房地产公司均为王利荣出具收据。2018年7月9日，王利荣（转让方）与王越（受让方）签订《房屋转让协议》，转让涉案房屋给买受人。闫倩向王利荣支付550000元，王利荣认可收到款项。王越与张生志系夫妻关系。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。梅学娇与兆丰房地产公司签订《房屋预购协议书》，因兆丰房地产公司尚未取得商品房预售许可，因此，双方签订的《房屋预购协议书》无效。双方签订的协议无效，梅学娇无法根据合同合法取得涉案房屋的所有权，亦无法基于合同关系合法占有涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十五条，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。根据庭审中提交的证据和双方当事人陈述，梅学娇对涉案房屋不具有所有权亦未占有涉案房屋，梅学娇要求张生志、王利荣返还涉案房屋、停止装修并将已装修部分恢复原状的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告梅学娇的全部诉讼请求。案件受理费3982元，由梅学娇负担。二审中，梅学娇除坚持一审提交的证据外，向本院新提交了（2018）内01民终1115号民事判决，拟证明相同的事实判决结果应当相同，适用法律也应当一致。经二审审理，本院对一审法院认定的部分事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是张生志、王利荣是否应向梅学娇返还诉争的房屋并恢复原状。针对本案争议焦点，出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利:一、已经办理房屋所有权转移登记的；二、已经合法占有房屋的；三、合同实际履行在先的；四、合同成立在先的。2012年9月16日，梅学娇与兆丰房地产公司签订《房屋预定协议书》，预定房屋坐落于呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧3号楼2单元15层东户，房屋建筑面积138.84平方米，房屋价款444288元。同日，兆丰房地产公司出具收据，载明收到梅学娇涉案房屋房款444288元。2013年11月6日，兆丰房地产公司向梅学娇出具预付水电费、采暖费、装修押金、物业管理费的收条四张。2013年12月28日，王利荣与兆丰房地产公司签订《房屋预购协议书》，双方约定：预订房屋坐落呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧，3号楼2单元15层东户，房屋建筑面积138.84平方米，房屋总价款534534元。根据双方当事人分别提交的证据，兆丰房地产公司与梅学娇签订合同的时间在先，王利荣与兆丰房地产公司签订合同时间在后。兆丰房地产公司向梅学娇出具的水电费、物业管理费、装修押金等票据，可以证明兆丰房地产公司于2013年12月28日向梅学娇交付了案涉房屋。因案涉房屋未办理不动产登记手续，梅学娇购买及交付房屋在先，王利荣购买房屋及交付房屋在后，故梅学娇有权占有使用诉争的案涉房屋。因案涉房屋现在的实际占有人为张生志，张生志的占有行为系侵权行为，故张生志应当从案涉的房屋中搬出，并将诉争的房屋恢复原状。综上所述，梅学娇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第二百四十五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初5946号民事判决；二、张生志于判决生效之日起三十日内向梅学娇返还位于呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧3号楼2单元15层东户；三、张生志于判决生效之日起三十日内将位于呼和浩特市新城区思必达汽车城北侧110国道南侧3号楼2单元15层东户房屋恢复原状。一、二审案件受理费13692元，由张生志负担。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 蔡世杰二〇一九年七月八日书记员 韩 晶