福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第1060号上诉人（原审被告）杨秋淋，男，1981年1月16日出生，汉族，住厦门市翔安区。上诉人（原审被告）杨英明，男，1956年5月20日出生，汉族，住厦门市翔安区。委托代理人黄勇宾、苏长号，福建翔联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丛晓红，女，1960年8月22日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人甘文伟，福建明嘉律师事务所律师。上诉人杨秋淋、杨英明因与被上诉人丛晓红合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丛晓红向原���法院提起诉讼，请求判令：杨秋淋、杨英明将思明区新华路82号之一301室房产过户返还给丛晓红。原审判决查明，2010年12月21日，丛晓红（甲方）与杨秋淋（乙方）订立一份《补充协议书》，协议内容：“2008年3月甲方以厦门市开元区新华路82-1号301室作抵押，向乙方借款人民币23万元。2010年12月乙方急需资金而甲方暂时无法归还借款，乙方提出先将该房产过户到乙方名下，再以乙方名义抵押该房产，向他人借款以应急需。经甲乙平等协商，达成如下协议：1、甲方同意暂时将厦门市开元区新华路82-1号301室房产过户到乙方名下，用于乙方抵押借款；2、乙方向甲方承诺：甲方归还乙方借款后，确保将厦门市开元区新华路82-1号301室房产过户返还甲方。届时，如乙方不能返还该房产时，应向甲方赔偿人民币100万元；3、该房产过户到乙方名下后，甲方不迁移户口，���续履行原租赁合同，租金由甲方收取；4、乙方同意在该房产过户后，从抵押所得借款中再借给甲方人民币15万元；5、乙方保证将该房产抵押情况充分告诉甲方，保证在该房产相关事宜上，与甲方充分商量，决不擅自处置该房产；6、协议有效期自2010年12月至2013年1月1日。”2010年12月30日，丛晓红与杨英明（杨秋淋的父亲）订立了一份《厦门市房地产买卖合同》，约定丛晓红将讼争房屋以每平米3500元、共201040元的价格出卖给杨英明；合同签订之日，杨英明向丛晓红支付5万元作为定金，2011年2月1日前再付丛晓红151040元（合同笔误为150104元），2012年12月1日将讼争房产交付给杨英明。签订上述合同时丛晓红、杨秋淋、杨英明三人均在场，合同落款处丛晓红在出卖人处签名，杨英明在买受人处签名，杨秋淋在出卖人代理人处签名。2011年1月10日讼争房产产权证过户登记至杨英明名下。杨英明提交一份《收据》，内容为：兹有丛晓红收到杨英明先生购买开元区新华路82-1号301室的全部购房款，日期2011年2月1日。该《收据》除丛晓红签名和手印外其余内容均非丛晓红填写。在原审一审中杨英明未提交该《收据》作为证据，且陈述双方均未书写任何凭据。讼争房屋未实际交付给杨英明，目前仍由丛晓红对外出租，收取租金。2013年1月31日，丛晓红向杨秋淋、杨英明发出《律师函》，要求二人履行《补充协议》的约定，接受其还款，并向丛晓红归还本案讼争房，杨秋淋、杨英明有收到该函。讼争房屋产权证“设定他项权利摘要”记载，2011年1月30日抵押借款40万元，2013年8月5日抵押借款70万元，2013年9月4日抵押借款80万元。丛晓红和杨秋淋庭审中确认《补充协议》是对之前丛晓红向杨秋淋借款的约定，借款时并未约定抵押。庭审中法院向杨英明询问���争房屋的使用现状，杨英明代理人及杨秋淋庭审中称杨英明无联系电话，且杨秋淋称租赁合同在其公司，原审法院当庭按照房屋买卖合同中记载的杨英明的联系方式拨通电话，杨英明确认房屋仍未交付，由丛晓红对外出租，杨英明的代理人对杨英明的电话陈述内容予以确认。原审判决查明以上事实，有丛晓红、杨英明、杨秋淋提供的两份《厦门市房地产买卖合同》、《补充协议书》、《律师函》、《厦门市土地房屋权证》及法院庭审笔录为证。原审法院认为，丛晓红与杨英明就讼争房屋达成的《厦门市房地产买卖合同》系为履行《补充协议书》而订立的形式上的合同，并非新的意思表示。首先，丛晓红与杨秋淋于2010年12月21日达成补充协议，杨英明于2010年12月30日与丛晓红订立房屋买卖合同，杨英明于2011年1月10日取得房屋产权证，随后杨英明、杨秋淋于2011年1月30日将该房屋进行了抵押。从时间顺序与行为内容来看，上述一系列行为（包括房屋买卖、房屋过户以及房屋抵押）在很短的时间内相继发生，且除房屋受让人以外，上述行为与补充协议的约定完全一致。而且讼争房屋至今仍未交付，仍由丛晓红对外出租并收取租金，亦印证了房屋买卖及过户等行为均是丛晓红、杨英明、杨秋淋三人在履行补充协议所约定的权利义务的表现，双方并未达成房屋买卖的合意变更原补充协议的内容。第二，杨秋淋辩称补充协议并未得到履行，因为丛晓红没有将房产过户到杨秋淋名下，丛晓红与杨英明签订了购房合同并将房产过户到杨英明名下，丛晓红也已经收到了杨英明的全部购房款，其仅为房屋买卖合同签订时的见证人。因此杨英明是本案争议房屋的独立受让人，丛晓红与杨英明之间的房屋转让���同与补充协议的履行无关联关系。原审法院认为，从补充协议签订（2010年12月21日）至丛晓红与杨英明达成房屋买卖合同（2010年12月30日）相距仅9天，且杨英明、杨秋淋为父子关系，签订房屋买卖合同的时候杨秋淋亦在场，丛晓红和杨秋淋确认双方之前的借款并未设立抵押，因此从常理和生活经验来看，杨秋淋不可能在没有任何利益保障（如设立抵押、约定用房屋转让价款偿还借款）的前提下，同意解除补充协议并“见证”丛晓红将讼争房屋出售给他人。且签订房屋买卖合同时杨秋淋在出卖人代理人处签字，同时考虑到杨英明、杨秋淋之间的特殊关系（父子关系），法院认为丛晓红的主张则是比较符合常理和逻辑的，即其与杨秋淋达成补充协议后，由于杨秋淋当时有其他案件缠身，所以双方将讼争房屋过户到了杨秋淋的父亲杨英明名下。无论是补充协议还是房屋买卖合同，杨秋淋均是实际的参与人。第三，讼争房屋目前仍由丛晓红对外出租，并收取租金，该行为与当事人三人在补充协议中的约定完全一致。如果真如杨英明、杨秋淋所称，讼争房屋已经真实转让给了杨英明，杨英明不可能自2011年1月10日房屋过户至今都没有要求丛晓红实际交付房屋，亦没有证据表明杨英明对丛晓红对外出租房屋并收取租金的行为提出异议。此外，杨秋淋在庭审中称其父亲没有联系方式，讼争房屋由其父亲对外出租且租赁合同在其公司中，经过法院庭审当庭核实，杨秋淋的陈述虚假，也印证了杨英明只是讼争房屋形式上的所有权人。第四，讼争房屋买卖合同约定房屋每平米出卖价格为3500元，共20.104万元，与2010年厦门市的房屋交易行情、房屋所处位置、房屋的价值明显不符。结合讼争房屋产权证“设定他项权利摘要”的记载，杨秋淋于房屋过户后20天（2011年1月30日）就以该房屋抵押借款40万元，后又先后抵押贷款70万、80万，由此也可以看出丛晓红与杨英明、杨秋淋之间的房屋买卖合同约定价格明显过低。综合全案证据，未见丛晓红与杨英明之间存在直接利害关系可使其以远低于市场行情的价位将房屋出售给杨英明。相反，丛晓红却对杨秋淋负有债务，并曾约定将讼争房屋暂时过户给杨秋淋以作担保。只有将丛晓红与杨英明之间的房屋买卖合同看作是履行其与杨秋淋之间补充协议的行为，这种过低的房价才能得到合理解释。第五，杨英明向法院提供了由丛晓红签名的《收据》，收据记载丛晓红已经收到了杨英明的全部购房款。该收据是杨英明在原二审开庭时提出的，原审一审庭审中杨英明明确表示，购买讼争房产时，双方未书写任何凭据。除收款人处有丛晓红的签名和手印��外，该《收据》的其他部分并非其所书写，也没有其签名和手印，因此并不排除收据内容是杨秋淋、杨英明事后自行添加的可能性。且该《收据》上笼统表述收到全部购房款，与丛晓红和杨英明在签订《厦门市房地产买卖合同》时约定购房款应分两次支付不符（合同约定在签订之日支付5万元作为定金，余款在2011年2月1日前支付）。鉴于丛晓红与杨秋淋双方曾在《补充协议书》中约定，房产过户后，杨秋淋同意从抵押借款中再借给丛晓红15万元，因此，并不能排除丛晓红当时是基于此向杨秋淋出具了其签发的空白收据。因此，在该《收据》的客观真实性存疑的情况下，不予认可。综上所述，原审法院认为，丛晓红与杨秋淋于2010年12月21日协商一致、自愿订立的《补充协议书》符合双方真实意思表示，依法成立生效。此后丛晓红与杨秋淋之父杨英明就讼争房��订立《厦门市房地产买卖合同》并进行过户登记均为履行该补充协议的行为。依照有效的《补充协议书》的约定，若丛晓红归还借款后，杨英明应确保将讼争房屋过户返还给丛晓红，基于丛晓红已经向原审法院及杨秋淋、杨英明表示了积极还款意向，杨秋淋、杨英明应接受丛晓红还款并协助其办理讼争房产的过户变更手续，故对丛晓红的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：杨秋淋、杨英明应于本判决生效之日起十日协助丛晓红办理厦门市思明区新华路82号之一301室房屋的过户变更手续（由杨秋淋、杨英明杨英明过户至丛晓红丛晓红名下）。案件受理费4316元，由杨秋淋、杨英明负担。宣判后，杨英明、杨秋淋不服，向本院提起上诉。上诉人杨秋淋上诉称，请求撤销原审判决，改判驳回丛晓红在一审时的诉讼请求，并由其承担全部诉讼费用。主要事实和理由如下：本案讼争房屋系杨英明以每平方米3500元的价格向丛晓红购买并已支付全部购房款，有杨英明与丛晓红之间的商品房买卖合同以及丛晓红签名捺印的收据为证。该商品房非杨秋淋购买，亦不在杨秋淋名下，原审法院推定该合同系为履行补充协议而签订属于事实认定错误。上诉人杨英明上诉称，请求撤销原审判决，改判驳回丛晓红在一审时的诉讼请求。主要事实和理由如下：一、丛晓红与杨英明之间的《商品房买卖合同》并非为履行其与杨秋淋之间的补充协议而签订。虽两份协议签订时间间距很短，但这系当事人真实意思表示，丛晓红是与杨英明协商后以每平方3500元的价格将房屋出卖并过户至杨英明名下，若合同系为履行补充协议而签订，则房屋应过户至杨秋淋名下而非杨英明名下，丛晓红亦不会出具收款收条。二、丛晓红曾向杨秋淋借款，而杨秋淋允许其无需再为借款行为提供任何抵押或担保，因而基于杨英明与杨秋淋之间的父子关系，丛晓红亦愿意将房屋低价出售给杨英明。这样的推断完全合理。一审法院推断系杨秋淋有其他官司在身故而将房屋过户至其父亲名下的推断属于推断错误。三、双方合同签订于2010年12月份，但约定交房时间为2012年12月份，故在此期间丛晓红一直占有该房屋用于出租，此并非杨英明没有提出异议的原因。一审法院据此认定此合同系履行补充协议应为错误。四、虽房屋买卖合同约定购房款与当时市场行情不符，当经济合同主张保护当事人意思自治，因丛晓红之前与杨秋淋系朋友关系，且杨秋淋借款给其并免除担保，因而丛晓红愿意将房屋低价出售于杨英明。五、一审法院推断丛晓红出具的收条可能系其出具了空白收条后由杨英明自行填写的，这样的推断不符合当前“以事实为依据，以法律为准绳”的法治精神。被上诉人丛晓红答辩称，一、其与杨秋淋的约定明确价款为100万元，且房子过户至杨英明名下后杨秋淋转手就贷款40万元，这些都远远超过房屋价款20万元，丛晓红不可能会以这么低的价格将房屋出售。二、一审时杨英明的代理人曾表示没有收据，但在后来却由杨秋淋拿出了收据，这不足以证明表示收到了房款。三、本案在第一次一审庭审时杨英明的代理人所述事实均需向杨秋淋询问，发回重审后第二次一审庭审时杨英明的代理人亦要看杨秋淋的脸色行事，甚至于杨英明的联系电话都要其向杨秋淋询问，可见本案全程都是由杨秋淋在主导���原审认定正确，应予维持。四、第一次一审判决后杨秋淋未提起上诉，说明其承认第一次一审的判决。经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对没有争议的事实予以确认。本院认为，从以下事实可以分析得出，丛晓红与杨英明之间并非真实的房屋买卖合同关系。1、从房屋买卖、房屋过户以及房屋抵押发生的时间顺序与内容来看，均在很短的时间内相继发生，且除房屋受让人以外，上述行为与补充协议的约定完全一致。而且讼争房屋至今仍未交付，仍由丛晓红对外出租并收取租金，印证了房屋买卖及过户等行为均是丛晓红、杨英明、杨秋淋三人在履行补充协议所约定的权利义务的表现，丛晓红、杨英明并未达成真实的房屋买卖的合意。2、杨英明、杨秋淋系父子关系，签订房屋买卖合同的时候杨秋淋在场，而丛晓红和杨秋淋��借款并未设立抵押，因此从常理和生活经验来看，丛晓红的主张是比较符合常理和逻辑的，即其与杨秋淋达成补充协议后，由于杨秋淋当时有其他案件缠身，所以双方将讼争房屋过户到了杨秋淋的父亲杨英明名下。3、讼争房屋买卖合同的交易价格与2010年厦门市的房屋交易行情、房屋所处位置、房屋的价值明显不符。且讼争房屋过户之后，杨秋淋即以该房屋先后抵押借款近200万元，由此也印证丛晓红与杨英明之间的房屋买卖合同约定价格明显过低。因此，从上述行为发生的时间，涉及的当事人之间的关系，以及讼争房产交易的价格分析，丛晓红与杨英明并非真实的房屋买卖合同关系，该合同的真实目的系履行丛晓红与杨秋淋签订的关于借款的《补充协议书》，也就是说，该合同具有担保债权实现的目的。依照《补充协议书》的约定，若丛晓红归还借款后，杨英明应确保将讼争房屋过户返还给丛晓红。虽然诉讼前以及诉讼过程中丛晓红均表示了积极还款意向，但其并未实际履行还款义务，故丛晓红主张杨秋淋、杨英明协助其办理讼争房产的过户变更手续，缺乏事实依据。故对丛晓红的诉讼请求，不应支持。原审判决认定事实清楚，但处理结果不当，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13203号民事判决；二、驳回丛晓红的诉讼请求。本案一审案件受理费4316元、二审案件受理费4316元，由被上诉人丛晓红负担。本判决为终审判决。审 判 长  林巧玲审 判 员  黄伟民代理审判员  胡林蓉二〇一四年九月十五日书 记 员  朱燕萍附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。