湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初654号原告（反诉被告）：武汉欣安居物业管理有限公司，住所地东西湖区额头湾****（6），统一社会信用代码：914201127551472467。法定代表人：徐桂芝，总经理。委托诉讼代理人：朱飞，湖北怡达律师事务所律师。被告（反诉原告）：李丹玉洁，女，1986年1月25日出生，侗族，户籍住址武汉市汉阳区，现住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：李小明，李丹玉洁之父，1959年6月4日出生，汉族，户籍住址武汉市硚口区，现住武汉市江汉区，原告武汉欣安居物业管理有限公司（以下简称“欣安居物业公司”）与被告李丹玉洁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案。被告李丹玉洁后在答辩期限内向本院提起反诉，本案后依法转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欣安居物业公司的委托诉讼代理人朱飞，被告（反诉原告）李丹玉洁的委托诉讼代理人李小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）欣安居物业公司提出诉讼请求，判令被告李丹玉洁：1、支付由原告（反诉被告）欣安居物业公司为其垫付的位于武汉市东西湖区东西湖大道某某商铺使用产生的电费3701元（截止到2018年10月25日）及资金占用期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至判决确定的给付之日）；2、支付位于武汉市东西湖区东西湖大道6536号商铺2013年1月至2018年12月期间的物业服务费5031.36元及资金占用期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日计至判决确定的给付之日）；3、承担本案的诉讼费用。事实和理由：李丹玉洁以还建方式获得位于武汉市东西湖区东西湖区吴家山××小区东西湖大道某某的商铺，其因与开发商之间有矛盾，一直不配合办理正常的入户交房手续。2009年底该小区进行了交付，其他业主都办理了前期物业的相关手续，李丹玉洁拒不签订前期物业服务合同，但强行入住上述房屋并一直拒交一切费用。由于商铺的电费是由我公司代收代付，截止2018年10月25日止，上述商铺产生电费计3701元，李丹玉洁不但不交纳物业服务费，连电费都不予缴纳。其拒不交纳电费，引起的后果就是断电。我公司多次向其催收，其均置之不理。我公司与李丹玉洁之间无任何其他矛盾和纠纷，我公司也无义务长期为李丹玉洁垫付电费。另外，上述商铺建筑面积为34.94平方米，我公司按照商铺2元/月/平方米收取物业服务费，李丹玉洁每年度应交纳物业服务费为838.56元，在其欠费期间，我公司对其物业安全、清洁的维护等进行了系列的物业管理工作，但其一直未缴纳物业服务费。经我公司多次催收，李丹玉洁均以各种理由拖延。现我公司为维护自身合法权益，特提起本诉，请求人民法院依法裁判。被告（反诉原告）李丹玉洁辩称，欣安居物业公司所述不是事实。我家的商铺事实上从2010年开始就没有正常使用。2017年11月2日区房管局对欣安居物业公司下整改令，认为欣安居物业公司没有断电的理由，我家从此时开始才正常通电。2018年11月欣安居物业公司捏造我家拖欠电费的事实以胁迫我交纳物业服务费，在之前审理的案件中我已提供了与欣安居物业公司会计的录音，可以证明我主动要求交纳电费，欣安居物业公司不收的事实。我强行向欣安居物业公司的会计交了2017年11月至2018年11月正常供电期间产生的电费814元，会计要将这814元退还予我，我未接受。2017年11月2日前，欣安居物业公司没有正常为我家通电，因此不可能产生电费。之后产生的电费814元我已经交给了欣安居物业公司的会计，因此，我不存在拖欠物业服务费的事实。2013年1月到2018年12月我确实未交纳物业服务费，但欣安居物业公司从未向我催收过，开发商提供的房屋没有达到房屋交付条件，不能收取物业费。欣安居物业公司还故意砸坏污水管道，污水从我家商铺的门口上滴漏长达八年，其不但没有提供物业服务，还侵害了业主的权利。请求驳回欣安居物业公司的全部诉讼请求。反诉原告（被告）李丹玉洁提出诉讼请求，判令反诉被告（原告）欣安居物业公司赔偿因多次断电造成的从2010年7月6日至2017年11月2日期间的损失486,750元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：欣安居物业公司分别于2018年11月13日和11月20日两次非法中断了我所有的位于武汉市东西湖区东西湖大道某某门面房的供电。我向东西湖区房管局投诉，东西湖区房管局李某于2018年11月26日在额头湾居民委员会召开调解会，欣安居物业公司断电理由是2017年11月2日以前的2887度电由我家承担。但我能提供证据证明2010年6月28日我向开发商补交了还建房面积款后，于2010年7月2日拿钥匙当天就发现房屋内消防管道漏水要求开发商维修，开发商未予以维修反而要求当时的物业公司切断消防水，我举报了房屋内无消防水后，当时的物业公司就停止为我家供电。后来我又要求另外报装电表被拒绝，我家一直被断电长达七年，同时，2017年10月25日我提起行政诉讼当天东西湖区房管局工作人员和物业科工作人员现场查看电量表上2887度和电闸输出端电线被断开，这说明记载了2887度电的电表不可能是我家的。欣安居物业公司对我家恢复供电后一直拒收我家电费，企图获得断电理由，但公司计算出实际用电量后，我用支付宝向欣安居物业公司转账了814元成功。所以我不存在拖欠电费的事实，而欣安居物业公司无故断电造成我家门面不能对外出租，按照我目前出租的收益5500元/月计算，欣安居物业公司在2010年7月6日至2017年11月2日期间给我家造成的损失达486,750元。我现诉至法院，请求依法判决。反诉被告（原告）欣安居物业公司辩称，驳回反诉原告（被告）李丹玉洁的诉讼请求。因李丹玉洁与开发商之间存在矛盾，一直没有到物业公司办理相关交房手续，也不与物业公司签订物业服务合同。在原来的物业公司武汉某某物业管理有限公司提供物业服务期间，李丹玉洁私接其亲戚家的电使用，2012年至2016年4月李丹玉洁一直没有使用物业公司提供的电，因其私接电线被邻居投诉，我公司出面制止以后，其就投诉我们。通过房地部门协调，我公司于2017年11月2日对李丹玉洁家恢复供电。2018年10月25日其拖欠电费，我公司对其停止供电，李丹玉洁再次投诉我公司，我公司再次恢复供电，但其至今拒交电费和物业服务费，其损失没有依据。本院经审理认定如下事实：李丹玉洁系武汉市东西湖区东西湖大道某某门面（以下简称“案涉房屋”）的业主，案涉房屋面积34.94平方米，位于武汉市东西湖区××小区内。武汉市东西湖区××小区由武汉××房地产开发公司开发。小区内公共设施及商铺用电由武汉××房地产开发公司申报的专变供电，电费由武汉××房地产开发公司收取。该小区原由武汉市某某物业管理有限公司提供物业服务，后于2013年1月1日开始由欣安居物业公司提供物业服务。2010年7月，李丹玉洁向湖北省电力公司投诉要求申报一户一表，但因案涉房屋系专变供电，不符合一户一表的报装条件，湖北省电力公司未批准其申报请求。李丹玉洁遂从武汉市东西湖区××小区A栋1单元402室私接电线使用。2016年4月因邻居向欣安居物业公司投诉李丹玉洁未经允许私接电线，欣安居物业公司制止了李丹玉洁私接电线的行为，致案涉房屋无法正常用电。后经多方协调，案涉房屋于2017年11月2日恢复用电。因李丹玉洁与欣安居物业公司就电费再次发生争议，欣安居物业公司以李丹玉洁拒绝支付电费为由于2018年11月再次对案涉房屋停止供电，后经协调，案涉房屋于2018年11月26日恢复正常用电至今。2008年11月19日，欣安居物业公司向李丹玉洁发出《缴费催款通知单》，载明李丹玉洁自2009年至2018年10月25日，电费合计3701元未缴付，要求其尽快到欣安居物业公司交纳欠付电费。另，李丹玉洁于2018年11月15日通过其父亲李小明的支付宝账户向欣安居物业公司的工作人员蒋清云的支付宝账户转账814元电费。欣安居物业公司主张商铺的电费是按照1元/度计收，但未提供武汉××房地产开发公司与供电公司签订的供电合同或武汉××房地产开发公司与业主签订的其他合同以证明电费的收费标准。另查明，李丹玉洁在收房时因房屋质量问题与武汉××房地产开发公司发生纠纷，并未办理正式收房手续，且未与任何公司签订前期物业管理协议。2013年1月1日，武汉市××房地产开发公司与欣安居物业公司签订《××小区物业管理（托管）协议书》，约定武汉市××房地产开发公司将××小区物业委托欣安居物业公司进行管理，托管期限自2013年1月1日至2017年12月31日。2014年10月18日，武汉某某物业管理有限公司与欣安居物业公司签订《协议书》，约定自2013年1月起，欣安居物业公司接受××小区的物业管理工作，武汉某某物业管理有限公司在服务期限内未收回的物业服务费全部由欣安居物业公司负责追缴收回，所收款项归欣安居物业公司所有；武汉某某物业管理有限公司所欠缴的供电公司的电费由开发商及欣安居物业公司协商解决。2016年2月16日，武汉市××小区第一届业主委员与欣安居物业公司签订《物业管理委托合同》，约定合同期限5年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止。物业服务费住宅房屋按1.5元/月平方米收取，但未约定商铺的物业服务费标准。李丹玉洁自收房后从未交纳物业服务费。欣安居物业公司亦未提供其向李丹玉洁书面催收物业服务费的证据。还查明，李丹玉洁庭审时自认案涉房屋自收房后至2018年1月31日期间一直空置。自2018年2月1日起，李丹玉洁将案涉房屋对外出租，租金为5500元/月。双方因电费及物业服务费等发生争议，分别诉至法院，要求如各自诉称。上述事实有湖北省电力公司的回复意见、武汉市东西湖区城乡建设局行政案件答辩状、2017年3月1日欣安居物业公司出具的情况说明、《××小区物业管理（托管）协议书》、《协议书》、《物业管理委托合同》、李小明的支付宝转账记录、《武汉市商铺租赁合同》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，关于支付电费的请求。首先，根据查明的事实，双方均认可自2010年7月至2016年4月期间案涉房屋并未正常用电，而是李丹玉洁私接其他业主家的电使用，案涉房屋自2017年11月2日开始才恢复正常用电，故在此之前不可能产生用电记录。且2018年2月前，案涉房屋并未对外出租，处于空置状态，而欣安居物业公司向李丹玉洁发出的通知中却载明李丹玉洁自2009年至2018年10月25日，电费合计3701元。该费用的产生并无电表的完整记录相佐证，故对该通知中记载的费用并无事实依据。其次，虽然欣安居物业公司称开发商委托其代为收取商铺的电费，但未提供相应证据证明该主张，故欣安居物业公司向李丹玉洁主张电费主体不适格；最后，欣安居物业公司亦未提供开发商与供电部门或开发商与业主之间签订的合同，不能证明电费的标准，故收费标准不明。综上，对欣安居物业公司主张李丹玉洁支付电费的请求本院不予支持。关于支付物业服务费的请求。虽然欣安居物业公司自2013年1月1日开始为××小区提供物业服务，但因李丹玉洁并未与前任物业公司签订物业服务合同，双方并未就物业服务费的标准达成一致意见，而欣安居物业公司与开发商签订的托管协议中亦未对商铺的物业服务费标准进行约定，故即使托管协议对李丹玉洁产生效力，也因该托管协议中无物业服务费标准的约定而导致欣安居物业公司主张物业服务费没有依据。且欣安居物业公司未提供其连续催收的证据，故对欣安居物业公司主张的2013年至2016年期间的物业服务费的请求已超过了诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，武汉市××小区第一届业主委员会与欣安居物业公司签订的《物业管理委托合同》对李丹玉洁具有约束力。因该合同中仅有住宅房屋的物业服务费标准，无商铺物业服务费的约定，本院参照该标准确定案涉房屋的物业服务费标准。2016年2月1日至2018年12月31日期间李丹玉洁应交纳的物业服务费为1834.35元（1.5元/月/平方米×34.94平方米×35个月）。但根据查明的事实，因欣安居物业公司在提供物业服务过程中，擅自对业主中断供电，给业主造成不便，未完全履行服务义务，故本院酌定在80%的范围内支持李丹玉洁应支付的物业服务费，李丹玉洁实际应支付的物业服务费为1467.48元（1834.35元×80%）。对欣安居物业公司主张的资金占用期间利息的请求因无事实和法律依据，本院不予支持。李丹玉洁虽辩称其未办理收房手续，故不应交纳物业服务费，但不论其是否办理了收房手续，其实际占有、使用了该房屋，即享受了欣安居物业公司为整个小区提供的物业服务，其与开发商之间就房屋质量和交房标准产生的争议不能成为其拒交物业服务费的理由，对其该项辩称意见本院不予采信。关于赔偿损失的请求。根据查明的事实，欣安居物业公司自2013年1月才开始为小区提供物业服务，案涉房屋在2016年4月前停止供电的情形一直持续，李丹玉洁亦无证据证明在欣安居物业公司接管该小区后对案涉房屋实施了停止供电的行为，故李丹玉洁主张其赔偿损失的请求无事实依据。且李丹玉洁按照2018年租金标准主张2010年至2017年期间的租金标准亦缺乏事实依据。故对其反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李丹玉洁于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉欣安居物业管理有限公司支付物业服务费1467.48元；二、驳回原告（反诉被告）武汉欣安居物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李丹玉洁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告（反诉被告）武汉欣安居物业管理有限公司负担。反诉案件受理费4301元，由被告（反诉原告）李丹玉洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  殷 璇人民陪审员  胡跃治人民陪审员  李召祥二〇一九年七月二十四日书 记 员  崔亚斐