广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初14424号原告：优胜卓越投资（深圳）有限公司，法定代表人：章美枝。委托代理人：邓凤英，广东茂亨律师事务所律师。委托代理人：黄韵璟，广东茂亨律师事务所实习律师。被告：深圳市赛格建业投资有限公司，法定代表人：钟本富。被告：钟本富，被告：钟伟业，原告与三被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓凤英到庭参加了诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉求：ｌ、确认解除原告与被告深圳市赛格建业投资有限公司（以下简称赛格公司）签订的《房屋租赁合同》；2、被告赛格公司依《房屋租赁合同》及《承诺书》约定支付所有未付租金人民币936083.75元（以下币种均为人民币）及迟延履行滞纳金29913.3元，共计965996.3元；3、被告赛格公司承担房屋装修费92290元及中介费152110.8元，共计244400.8元；4、被告赛格公司承担房屋恢复原状装修费92290元、免租期租金124811.17元及原告房屋空置期损失；5、被告钟本富、被告钟伟业依照《承诺书》约定承担连带担保责任；6、三被告承担诉讼费。庭审中，原告明确诉求第二项所有未付租金包括2018年2月至6月的租金、管理费、维修基金、中央空调费（均按899平方米计，租金为180元／平方米／月、管理费为16元／平方米／月、维修基金为0.25元／平方米／月、中央空调为12元／平方米／月），合计936083.75元；滞纳金按年利率24%的标准自各项费用应付之日起暂计至开庭时止；诉求第四项免租期租金为114840元（899元／平方米／月×180平方米÷31天／月×22天）；房屋空置期损失805032.02元（按每月所有费用的数额标准，计算4个月零9天），后原告明确撤回房屋空置期损失805032.02元的诉求。事实及理由：2017年9月26日，原告（出租方）与被告赛格公司（承租方）于深圳市南山区华润城大冲商务中心Ｄ座2003室签订了《房屋租赁合同》，合同约定，被告向原告租赁其位于深圳市南山区的房屋，每月租金187216.75元，原告于2017年10月10日将租赁房屋交付被告赛格公司使用，合同约定租期自2017年11月1日起至2022年10月30日止，10月10日至11月1日为免租期，该免租期优惠乃原告为被告赛格公司履行5年租约提供便利，由于被告赛格公司违约，原告要求被告赛格公司按实际交付时间承担相应租金。被告赛格公司自2018年2月1日至今未依约支付租金。2018年6月6日，三被告共同签署《承诺书》，被告钟本富、钟伟业自愿承担无限连带的保证责任。现原告依据《房屋租赁合同》有关逾期付款责任的约定向被告赛格公司主张迟延履行滞纳金并要求解除《房屋租赁合同》。另外，原告为促成并良好履行《房屋租赁合同》承担了中介费152110.8元及出租房屋的装修款92290元，而被告赛格公司根本违约行为，导致原告聘请中介、代为装修的目的不能实现，故原告要求被告承担上述中介费及装修费的损害赔偿责任。另外，由于被告赛特公司根本违约行为，原告须将房屋重新装修另行出租，故原告要求被告赛格公司承担该装修费。后被告在《承诺书》承诺的期限内仍未付清房屋租金，原告故提起诉讼。三被告未提交答辩意见，亦未到庭举证、质证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月26日，原告（出租方）与被告赛格公司（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于深圳市南山区房屋出租给被告赛格公司使用；装修成本全部由原告承担，被告赛格公司不承担装修成本；面积约定为899平方米；租赁房屋的期限自2017年11月1日起至2022年10月30日止；租赁房屋用途为办公；租赁期间第一年租金180元／平方米／月（实收）计算，税收由被告赛格公司承担（从租赁房屋交付之日起算），第二年起租金在上一年的基础上递增6%，即190.8元／平方米／月（实收）计算……；第一年物业管理费标准确定在16元／平方米／月，以后由物业管理公司定价通知为准。在租赁期内，原告有权根据大厦管理公约的规定每年调整大厦的空调房和管理费。2017年10月份物业管理费由被告赛格公司承担；本体维修基金按0.25元／平方米／月标准收取，租赁期内原告保留此收费标准随政府相关政策变化调整的权力；中央空调费用按12元／平方米／月标准收取，收费标准以物业管理公司定价为准；被告赛格公司应于每个月20日前按照原告指定的付款方式向原告缴付次月租金，被告赛格公司最后一次支付租金、空调费、管理费的付款额为按当月租金、空调费和管理费分别乘以租赁期在最后一个月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额；若被告赛格公司向原告拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、空调费和管理费、其它费用等各项费用超过双方约定的5个工作日，在不影响原告其他权利或补救的前提下，原告有权向被告赛格公司要求支付日息0.1%的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至被告赛格公司租金所有前述的费用的滞纳金和其他相关费用，如被告赛格公司逾期5个工作日未向原告交清所有费用，原告有权停止给被告赛格公司送电、水及加锁停用，另作对社会出租；自原告交付租赁房屋之日起，给予被告赛格公司0天的免租搬家期，在合同期满抵扣。以下费用不免：包括物业管理费本体维修基金，从签订租赁房屋合同之日起收取。空调使用费、水电费按实际使用量收取；被告赛格公司应于本合同生效后交付2个月租金、物业管理费、空调费、本体维修基金，金额为374433.5元作租期内保证金；原告应于2017年10月10日将租赁房屋交付被告赛格公司使用，并办理有关移交手续，交楼标准为装修房，2017年10月份物业管理费由被告赛格公司承担；签订租赁合同时，被告赛格公司应向原告交付3个月的租金、物业管理费和空调费作为首期租金，即561650.25元。被告赛格公司支付本合同租期租金共分20期，每期支付3个月。在不影响本合同项下原告其他权利的前提下，若被告赛格公司违反本合同，原告有权抵扣保证金，以补偿原告因被告赛格公司违约、不遵守或不履行而遭受的一切损失、损害（包括但不限于租金的损失）。合同终止时，被告赛格公司已缴清全部租金和其他应缴的费用，使用原告租赁房屋地址办理了营业执照注册登记的租户，已经办理完营业执照经营地址变更或公司注销手续的，原告应在承租方离场10个工作日内将保证金全额无息退还给承租方；允许解除或变更本合同的情形：1、发生不可抗力，使本合同无法履行；2、政府征用、收购、收回或拆除租赁房地产；3、双方协商一致；原告可就造成的损失不予退还租赁保证金的情形：1、被告赛格公司拖欠租金达10天以上；2、被告赛格公司拖欠可能导致原告损失的各项费用达10天租金以上；等7种情形。除追究被告赛格公司损害赔偿责任或违约责任外，原告有权依据上述情形向被告赛格公司提出变更合同条款或解除合同；若被告赛格公司未经原告书面同意擅自提前终止本合同的，则被告赛格公司须向原告支付其实际使用租赁房屋期间根据本合同应付未付的一切款项并赔偿原告因此而遭受的一切损失，包括但不限于该租赁房屋空置期间原告根据本合同的规定本可以收取的租金等以及原告追讨该等费用而产生的合理的律师费、诉讼费及履行法律程序的一切费用；本合同终止后，被告赛格公司应于5个工作日被迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及其附属设备的完好，同时结清应当由被告赛格公司承担的各项费用并办理相关移交手续。被告赛格公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权以法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告赛格公司收取相当于双倍租金的赔偿金和原告因迟延向新租户交付房屋而需承担的违约金、中介费、招商费用，并有权清空房屋的一切用品。2018年1月31日，被告赛格公司作为承诺人，被告钟伟业作为担保人，共同向原告出具《承诺书》，载明赛格公司于2017年9月26日签订房屋租赁合同租用原告涉案房产，根据租赁合同第14条约定，其应在2018年1月20日前支付原告561,650.25元的租金,因公司原因无法按时支付给原告的租金,作出特别承诺如下:1、就签订房屋租赁合同中的第14条租期内的付款方式，承诺由原来的合同租期内的租金共分20期支付、每期支付3个月，改为合同租期内的租金共分5期支付、每期支付12个月；2、此期应付租金金额公司承诺于2018年4月15日前支付完给原告，租金支付，此期支付12个月的租金，即2018年2月1日至2018年10月30日（9个月）和2018年11月1日至2019年1月30日（3个月）,9个月的租金金额为1,684,950.75元，3个月的租金金额为590,777.85元，合计租金总金额为2,275,728.6元。如公司无法按以上承诺的时间内支付完给原告，则按违约处理，原告有权停水停电并出租该房屋，同时有权追溯赛格公司的所有违约损失。担保人意见处注明：本人钟伟业自愿为本承诺书的法律责任作出担保；承诺公司处由被告赛格公司盖章。2018年4月26日，被告赛格公司作为承诺人，被告钟伟业作为担保人，共同向原告出具《承诺书》，将2018年1月31日《承诺书》的承诺付款时间变更为2018年6月5日前支付完，其他内容与该《承诺书》内容一致。担保人意见处注明：本人钟伟业自愿为本承诺书的法律责任作出担保；承诺公司处由被告赛格公司盖章。2018年6月6日，被告赛格公司作为承诺人，被告钟本富、被告周伟业作为担保人，共同向原告出具《承诺书》，载明赛格公司在2017年9月26日与原告签订涉案房屋租赁合同，因其原因，从2018年2月1日开始至今未向原告交付租金，每月租金合计187,216.75元，合计欠款金额（不含违约金）936,083.75元（2018年2月份至6月份租金），其违反了房屋租赁合同第九条之约定，特承诺，周伟业、钟本富自愿进行全部责任担保并保证在2018年6月30日前将以上款项包括违约金，由担保人负责支付房屋租赁合同的所有款项。担保人意见处注明：同意；担保人、承诺人处均有“钟本富”、“钟伟业”字样的签名；承诺公司处由被告赛格公司盖章。原告称案外人杜鹰于2017年9月26日、27日分三笔转账961,480.5元至原告工作人员梁峻源账户，系代被告赛格公司支付合同约定的首次费用，即租期内保证金（合同约定2个月租金、物业管理费、空调费、本体维修基金）374,433.5元、2017年10月的其他固定费用（物业管理费、本体维修基金、中央空调费）25,396.75元、2017年11月至2018年1月的3个月的所有费用（合同约定的首期租金）561,650.25元。并提交了《代付证明》、银行流水、《证明》、工商登记信息拟加以证明。原告称被告赛格公司自2018年2月起便未再支付过租金等费用，提交了《承诺书》拟证明该主张。原告提交了《佣金确认协议》、汇款申请书、转账记录、收据、《证明》等证据拟证明其为促成并良好履行涉案《房屋租赁合同》承担了中介费152,110.8元；提交了《工程预算表20170918》、转账记录、银行电子回执、《关于发票费用的证明》拟证明其为出租涉案房屋支付了装修费92,290元以及恢复原状装修费92,290元。庭审中，原告称被告从2018年2月开始拖欠租金，于2018年7月搬离涉案房屋；原告称因被告违约导致租赁期限未履行届满，主张装修费、恢复原状装修费、中介费、免22天租期租金均由被告负担；原告因被告赛格公司拖欠租金而主张涉案租赁合同已于2018年11月9日解除，但称并未将解除合同通知被告赛格公司。另，本院于2019年5月30日以公告的方式向被告赛格公司送达了本案诉讼材料。本院认为，原告与被告赛格公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告主张已于2018年11月9日解除了涉案租赁合同，但其并未就解除合同事宜与被告赛格公司达成一致，亦未将解除合同一事通知被告赛格公司，故本院依法认定涉案房屋租赁合同》于本案诉讼材料送达被告赛格公司之日（2019年5月30日）解除。原告主张被告赛格公司支付尚欠的2018年2月至6月期间的租金、管理费、维修基金、中央空调费，并提交了涉案证据加以证明，三被告未到庭举证、质证，应承担举证不能的不利后果，故本院采信原告的陈述，原告上述主张符合双方约定及法律规定，本院予以支持，双方约定的每月租金、管理费、维修基金、中央空调费合计187,216.75元[（180元/平方米/月＋16元/平方米/月＋0.25元/平方米/月＋12元/平方米/月）×899平方米]，综上，以上期间租金、管理费、维修基金、中央空调费共计936,083.75元（187,216.75元×5月）。双方约定租期租金共分20期，每期支付3个月，每月20日前缴付次月租金等费用，超过5个工作日未支付需自各项费用应付之日开始计算滞纳金，但滞纳金利率标准约定过高，原告自动调整为按年利率24%的标准予以计算，本院予以采纳，原告诉求被告赛格公司支付截至庭审时止的滞纳金，于法有据，本院予以支持，经核算，滞纳金数额为304,676.03元（187,216.75元/月×3月×24%/年÷365日/年×531日＋187,216.75元/月×2月×24%/年÷365日/年×441日）。双方约定2017年10月10日将涉案房屋交付被告赛格公司使用，而双方租金自2017年11月1日开始起算，可见双方实质上约定了22日的免租期，涉案租赁合同未履行期满，原告诉求被告赛格公司支付免租期租金，有事实及合同依据，本院予以支持，计算得免租期租金数额为114,840元（180元/平方米/月×899平方米÷31天/月×22天）。原告诉求被告赛格公司支付房屋装修费、恢复原状装修费、中介费的主张，并无合同依据及法律依据，本院不予支持。被告钟本富、被告钟伟业作为涉案债务的保证人，应对被告赛格公司的上述支付义务承担连带保证责任，承担保证责任后，有权向被告赛格公司追偿。三被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告优胜卓越投资（深圳）有限公司与被告深圳市赛格建业投资有限公司之间的涉案《房屋租赁合同》解除；二、被告深圳市赛格建业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告优胜卓越投资（深圳）有限公司2018年2月至6月期间的租金、管理费、维修基金、中央空调费合计人民币936,083.75元；三、被告深圳市赛格建业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告优胜卓越投资（深圳）有限公司滞纳金人民币304,676.03元；四、被告深圳市赛格建业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告优胜卓越投资（深圳）有限公司免租期租金人民币114,840元；五、被告钟本富、被告钟伟业对被告深圳市赛格建业投资有限公司的上述支付义务承担连带清偿责任，被告钟本富、被告钟伟业承担保证责任后，有权向被告深圳市赛格建业投资有限公司追偿；六、驳回原告优胜卓越投资（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,647.48元，由原告负担人民币4,411.87元，三被告负担人民币13,235.61元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币1250元，三被告负担人民币3750元，公告费人民币900元，由原告负担人民币225元，三被告负担人民币675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王莘惠人民陪审员  张 和人民陪审员  赖石荫二〇一九年七月十日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。