江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终字485号上诉人（原审被告）赣州淦龙旅游开发有限公司，住所地：赣州市章贡区沙河镇五龙村（市预备役训练中心4楼）。法定代表人蒋庆金，系该公司董事长。委托代理人郭涛，江西南方律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）黎发明。委托代理人赖斌，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。上诉人赣州淦龙旅游开发有限公司（下称淦龙公司）因与被上诉人黎发明商品房买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2015）章民四初字第2103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2007年6月17日，黎发明与淦龙公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：由黎发明即买受人购买淦龙公司即出卖人开发建设的位于赣州市章贡区沙河大道西侧五龙湖商住小区第A8栋3单元联排L3型别墅，建筑面积为271.05㎡，总价为715567元。合同第六条约定，黎发明以分期付款方式付款；合同第八条约定，淦龙公司应于2008年6月30日前将商品房经验收合格交付黎发明使用，如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；……。合同第九条对淦龙公司逾期交房的违约责任约定：处本合同第八条规定的特殊情况外，淦龙公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付黎发明使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，淦龙公司按日向黎发明支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，黎发明有权解除合同。黎发明解除合同的，淦龙公司应当自黎发明解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按黎发明累计已付款的2%向黎发明支付违约金。黎发明要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，淦龙公司按日向黎发明支付已交付房价款万分之三（该比率不小于第（1）中的比率）的违约金。合同签订后，黎发明依约履行了付款义务，但淦龙公司未按合同约定按期交房，双方对淦龙公司逾期交房的违约金问题多次进行了协商，2009年11月27日淦龙公司向黎发明支付违约金13773元。因双方对剩余的违约金未达成协议引起此讼。另查明，2008年1月19日至2008年2月19日因冰灾致使电力供应不正常，影响了工程进度，共计30天。淦龙公司于2009年11月26日、27日给付黎发明违约金共计57989元。关于逾期交房天数，根据合同第九条约定，逾期交房时间从最后交付期限的第二天即2008年7月1日起计算至2012年12月1日，共计1643天，减去因冰灾延误进度的30天，原审法院认定淦龙公司逾期交房的天数为1613天。原审法院认为：黎发明、淦龙公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，应属合法有效。双方均应依照合同约定行使权利、履行义务。黎发明要求淦龙公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，根据双方的合同约定，淦龙公司应于2008年6月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付黎发明使用，但淦龙公司因天气以及施工方扣留等原因未按期交房，淦龙公司确实存在逾期交房的事实，显属违约，故黎发明要求淦龙公司按约支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。庭审中，淦龙公司辩称黎发明所主张的违约金偏高，应予纠正。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性，对于约定过高的违约金，当事人可以请求人民法院适当减少。至于违约金约定过高的举证责任，原审法院认为应由守约方对违约所造成的损失作大致的陈述及说明。本案中，黎发明、淦龙公司所签订的《商品房买卖合同》，虽然约定淦龙公司逾期交房应按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但黎发明并未举证证明其实际损失的大小，鉴于本案从合同约定的交付期限至实际交付之日经过的时间较长，若按合同约定的逾期交房违约金标准计算，黎发明可以获得的违约金数额与其实际损失相比明显偏高。且在本案中，因施工方在工程竣工后，未能及时诉至法院通过法律途径救助，终因诉讼时间较长，致使逾期交房时间过长，此仍本案纠纷酿成的根本原因。鉴于此，原审法院从公平原则出发，综合考量黎发明的实际损失、合同的履行情况及淦龙公司的过错程度等因素，因逾期交房所造成的损失主要表现在同期、同地段、同等水平的房屋租金，故原审法院对逾期交房的违约金酌情调整为按每日万分之一计算，调整后的违约金足以弥补该房屋同期、同地段、同水平的租金。综上，淦龙公司应付黎发明违约金115420.96元（715567元×0.0001×1613天），剔除淦龙公司已支付黎发明的57989元违约金，淦龙公司实际仍应付黎发明57431.96元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限淦龙公司于本判决生效之日起十日内支付给黎发明逾期交房违约金57431.96元。二、驳回黎发明其它诉讼请求。案件受理费6362元，由黎发明承担5112元，淦龙公司承担1250元。淦龙公司上诉称：一审法院在认定本案的实际交房时间及如何认定淦龙公司应当承担的违约责任问题上明显存在认定事实及适用法律方面的错误，请求二审法院依法予以纠正。一、本案的实际交房时间应为2009年5月6日，应当以该时间作为淦龙公司实际交房给黎发明的时间。根据一审查明的事实，本案没有争议的是淦龙公司已经于2009年5月6日将预售给黎发明的房屋交付给了黎发明，并且双方办理了交房手续。二、本案淦龙公司已经在2009年5月6日交房给了黎发明，并且已经按该时间计算了逾期交房的违约金给黎发明，淦龙公司无需再向黎发明支付任何逾期交房违约金。三、该案原在赣州市章贡区人民法院是系列案之一，本案当事人已对赔付及交房进行了协议约定，无需再支付违约金。一审法院认定淦龙公司提出了违约金过高的问题，但淦龙公司并未提出该问题，一审判决有张冠李戴的情况。黎发明答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回淦龙公司的上诉请求。二审期间，淦龙公司向法庭提交双方当事人2009年5月6日签订的《交房协议书》及《交房清单》，欲证明双方因为交房违约的事宜已经作出了约定，双方作出了淦龙公司不再对黎发明进行赔付的约定，同时一审法院违反了双方意思自治的原则。黎发明质证认为，《交房协议》的签字与黎发明出具的《授权委托书》上黎发明的签字明显不同，对真实性有异议，并且该协议也没有约定淦龙公司何时向黎发明交付房屋。本院认为，经查阅一审开庭笔录，黎发明认可该《交房协议》是其妹夫代签的，也认可淦龙公司已于2009年5月6日将案涉房屋钥匙交付给黎发明，并且向其支付了2009年5月6日之前逾期交房的违约金。可见，黎发明2009年5月6日接受了淦龙公司交付的房屋，本院确认该事实。黎发明未向法庭提交新的证据。二审审理查明：2009年5月6日，黎发明接受了淦龙公司交付的房屋，并且，淦龙公司向黎发明支付了2009年5月6日之前的逾期交房违约金。二审认定的其他事实与一审查明的一致。本院认为，2009年5月6日，黎发明明知案涉房屋未经竣工验收备案，仍然接受淦龙公司向其交付的房屋，也接受了淦龙公司向其支付的2009年5月6日之前的逾期交房违约金。可见，虽然案涉房屋未经竣工验收备案，不符合案涉合同约定的房屋交付条件，但是，黎发明自愿接受案涉房屋，属于在法律规定的范围内对自身权利的处分。根据诚实信用原则，既然黎发明于2009年5月6日接受了案涉房屋，那么应视为淦龙公司于2009年5月6日交付了案涉房屋。并且，淦龙公司对2009年5月6日以前的逾期交房违约金已经结算给了黎发明，黎发明得到合理的补偿。黎发明主张2009年5月6日之后的逾期交房违约金，与事实相悖，本院不予支持。故，淦龙公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但处理错误，应予纠正。故,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销（2013）章民四初字第2103号民事判决；二、驳回被上诉人黎发明的诉讼请求。一审案件受理费6362元，二审案件受理费6362元，合计12724元，由被上诉人黎发明承担。本判决为终审判决。审 判 长  徐军审 判 员  傅忠代理审判员  彭莉二〇一六年四月十三日书 记 员  王佳代理书记员  胡君