广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初7856号原告（反诉被告）：李萍，女，汉族，1972年7月18日出生，住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：杜文宏，男，汉族，1971年2月16日出生，系原告配偶。被告（反诉原告）：吴海星，男，汉族，1988年8月19日出生，住址广州市花都区，被告（反诉原告）：林丹丹，女，汉族，1989年11月18日出生，住址广州市花都区，两被告共同委托诉讼代理人：任果，广东为则为律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：史雨薇，广东为则为律师事务所律师。原告李萍与被告吴海星、林丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法受理反诉后，适用普通程序，于2019年5月31日对本诉及反诉进行了合并审理，原告李萍及其委托诉讼代理人杜文宏、被告的委托诉讼代理人任果到庭诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2018年3月6日签订房屋租赁合同，承租福田区港中旅花园17栋902房屋。房屋于2018年3月11日交付给被告后，一直由被告在使用。2018年9月6日，被告提出想搬离，原告同意被告转租，条件是转租行为对原告不产生损失和费用，期间原告积极配合被告联系中介寻找租户承接剩余租期。2018年10月8日，被告提出希望剩下的合同协商解决，原告解释了家中困难，因此不同意提前解除合同，要求被告继续履行合同，如果被告找到新租户可以相应的退还其押金。2018年10月，被告继续委托中介寻找租客，但没有继续支付租金及物业相关费用，2018年12月19日，被告明确对房产中介表示不再处理该房屋出租事宜。被告既不缴纳租金，也没有交还房屋，为减少损失，原告于2018年12月23日委托地产中介交还房屋并提供了被其更换过门锁的入户门钥匙，合同于当日解除，到起诉之日，该房屋仍在放盘未租状态。被告欠付2018年10月18日至12月23日的房租，扣除押金34000元之外，被告尚欠租金2833元，另截止交房当日欠物业相关费用2443元，根据合同相关规定，被告不按时支付租金，应向原告支付违约金。请求判令：1、两被告承担连带责任，向原告支付拖欠的房屋租金2833元、物业相关费用2443元；2、两被告向原告支付提前解除合同的违约金46466元，并赔偿延迟支付物业相关费用的利息至实际支付日（至起诉之日暂计为952.63元）。庭审时，原告明确违约金为2018年12月24日至2019年3月17日期间的空置期损失。被告口头答辩称，答辩意见与反诉状一致，另外原告房屋未能够及时出租所造成的损失是因为原告自身没有积极的配合进行招租以及房屋本身存在老旧故障等问题，加之，原告本身也是想等到次年进行装修甚至是自住的缘故导致房屋未能出租，对损失的扩大应承担责任。被告反诉称，被告与原告及案外人杜天元于2018年3月6日签订房屋租赁合同，由被告承租原告及杜天元所有的福田区港中旅花园17栋902房屋，双方对租金、租期及违约责任均进行了约定。2018年9月15日，原被告就解除本租赁合同达成一致，原告同意被告交回房屋使用权，并通知物业及门卫对被告搬家予以放行。因此按照合同相关约定，原告应返还租金押金，但原告至今未返还。请求判令：1、原告向被告返还房屋租赁押金34000元及利息743.61元（自2018年9月15日开始按照银行同期同类贷款基准利率计算至原告实际履行完毕之日止，暂计算至2019年3月15日）；2、原告承担本案全部诉讼费用。原告答辩称，被告的请求以如下主张为基础，即2018年9月15日双方就解除了房屋租赁合同达成了一致，原告对被告搬家予以放行，但被告的该主张与事实不符。首先，被告并未在9月15日搬家，直到12月23日被告才将房屋交还给原告。被告提交的微信证据中记载，其表示要搬部分物品，在原告直接问其是否搬家时，被告没有确认要搬家。事实上，被告若干天后还有搬东西、开放行条。到原告于12月23日接收房屋时，被告还有部分物品（包括一个大衣柜）留在房内，被告的代理人在交接单上确认遗留物品放弃。第二，原告放行只是依合同行事。原告没有任何合同的或者法律的依据来阻止被告搬东西。根据合同，被告有交租金的义务，但居住是被告的权利而不是义务，被告也没有把自己的物品留在房屋中的义务，房子是带家具、电器出租的，没有被告的东西并不妨碍居住。另一方面，当时被告未拖欠任何费用，在积极转租，也没有表示要擅自退租。第三，搬东西与解除合同是两回事，9月15日双方并未提到合同。微信里也记载是9月15日搬东西，既没有被告要解除房屋租赁合同的意思表示，也没有原告同意解除合同的意思表示，更没有双方达成一致。相反，微信记录表明双方并未解除房屋租赁合同，同时原告将求租电话发给被告，这是因为被告要负责转租。这印证了原告证据3的微信内容，即，原告同意被告可以找下家接，可以自行处理，对原告不产生损失或费用就行。也就是说，原告的意见是没有下家接就不能解除合同，对此被告也认可。第四，9月15日之后被告依合同支付了下一期的房租，并且再次确认由其负责转租的安排。被告违约拖欠租金、造成原告空置损失应予赔偿，请法庭驳回被告的反诉请求。经审理查明，2018年3月6日，原告、杜天元（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，房屋坐落于福田区北环路××花园××902（下称涉案房产），甲方持有房屋所有权证；租期自2018年3月18日至2019年3月17日；甲方应于2018年3月12日将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金每月17000元，租金按月支付，乙方应通过银行汇款于每月18号前向甲方支付当月租金；押金34000元，乙方应于签订本合同1日内向甲方支付，租赁期满或者合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内乙方应承担水电费、燃气费、物业管理费；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或者全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；双方协商一致，可以解除合同；乙方不按照约定支付租金达十日的、欠缴各项费用的金额相当于十日房屋租金的甲方有权单方解除合同并收回房屋；乙方有上述约定情形的，应按照月租金的200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应的损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，除应征得对方同意外，还应提前30日内通知对方，并按月租金的200%支付违约金。涉案合同签署后，被告向原告支付租赁押金34000元，实际支付租金至2018年10月17日，支付物业、水电费、燃气费至2018年8月。2018年12月23日，原告与胡显波签署《港中旅花园17栋902交还确认》载明，管理处扣费扣到12月31日，欠1875元；电费欠508元；燃气费欠59.50元。承租方处备注，遗留物品放弃，只确认表格数字正确，不确认责任。原被告双方通过微信沟通涉案房产租赁事宜。2018年9月6日，被告吴海星向原告发送微信称，想搬去距离儿子近点的小区住，原告回复称，理解，你可以找下家，同样的价格我也可以接受，再有求租的我让他们直接联系你好吧，被告吴海星询问道，房租打算定多少，需要我帮你去放盘吗，原告回复称，你可以自行处理，对我不产生损失或费用就可以。2018年9月15日，被告吴海星称，今天我会搬点东西，需要开放行条，原告回复称，好的，物品大致清单发一下，我告诉物业。2018年9月28日，被告吴海星称，今天我还会搬东西，管理处一会给你电话，原告回复称，已经确认了。2018年10月8日，被告吴海星称，这几天都没有人来看房子了，剩下的合同能不能协商解决？2018年10月23日，被告吴海星询问原告称，你这边怎么考虑，原告回复称，不同意退租，同意转租，合同期内租户应按时支付租金和物业相关费用。2018年12月19日，原告向被告吴海星发微信称，你们这么久不交房租和费用，最近也不理寻租户了，我只好按合同收回房屋，这周末你方便过来正式交接房子吗？被告吴海星回复称，我最近没空，如果非要交接，我叫小胡过去吧。庭审时，被告称微信中所称的小胡是胡显波，原告亦确认与原告签署交房确认书的为办理房屋出租事宜的中介方工作人员胡显波。庭审时，原告称涉案房产收回来之后一直在放盘，在2019年4月另行出租，之前一直是空置状态；被告称已于2018年9月15日搬离，可能还遗留了一些小东西在房子里。另查，涉案房产登记在原告及杜天元名下，杜天元于2002年出生，双方为母子关系。杜天元出具《声明》放弃在涉案房屋租赁合同中的全部权利义务，原告亦声明承担杜天元在该合同中的全部权利义务。本院认为，涉案的合同约定的出租方虽为原告及杜天元，但双方为母子关系，原告提起本案诉讼的时间杜天元未成年，在杜天元承诺放弃涉案合同项下的全部权利，原告作为杜天元的法定代理人声明承担杜天元在合同项下的全部义务的情况下，原告有权单独提起本案的诉讼。原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。合同约定，租赁期内被告需提前退租的，除应征得对方同意外，还应提前30日内通知对方。本案中，虽被告于2018年9月15日征得原告同意搬离涉案房屋内的部分物品，但从双方的微信聊天记录可以看出，原告仅是同意被告搬离部分物品，之后同意被告在不造成原告损失的情况下可以转租，即双方并未协商于被告搬离部分物品之日解除涉案的房屋租赁合同。被告吴海星在2018年10月8日仍在询问原告称没有人看房，剩下的租赁期限能不能协商解决，原告亦明确回复称不同意退租同意转租，以上微信记录进一步证明了双方未就解除合同达成一致意见。被告在原告不同意解除合同、未寻找到新的承租人的情况下，未支付2018年10月18日至2018年12月23日的租金，已构成根本违约。原告有权依据合同约定单方解除涉案的租赁合同，原告于2018年12月19日向被告发送的微信即为解除合同的意思表示，被告委托胡显波于2018年12月23日与原告办理交接并签署交还确认表，对被告欠缴的相关费用进行结算，故涉案合同应于2018年12月23日解除。合同约定租赁押金可以抵扣未支付的租金及其他费用，被告未支付2018年10月18日至12月23日期间的租金，租赁押金34000元不足以抵扣拖欠的全部租金3400元【17000×（2+6/30）-34000】，原告请求被告支付上述期间的租金2833元未超出其可主张范围，本院予以支持。根据双方签署的交接清单显示，被告欠付物业相关费用2443元，原告实际已经代付该费用，故原告请求被告支付物业管理等费用2443元，本院予以支持。关于违约金，如上所述，被告支付的租赁押金已全部抵扣了其拖欠的租金，涉案合同因被告违约而解除后，涉案房产未能另行出租，被告应向原告支付相应的空置期损失，考虑到原告另行出租所需的合理期限，原告请求被告支付2018年12月24日至2019年3月17日空置期间的租金损失46466元【17000×（2+22/30）】，本院予以支持。关于滞纳金，合同未约定滞纳金，对原告主张的滞纳金，本院不予支持。两被告为共同承租人，应共同承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告吴海星、林丹丹应于本判决生效之日起十日内向原告李萍支付租金2833元、管理费等费用2443元；二、被告吴海星、林丹丹应于本判决生效之日起十日内向原告李萍支付违约金46466元；三、驳回原告李萍的其他诉讼请求；四、驳回被告吴海星、林丹丹的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1117元（已由原告预交），由原告负担112元，由两被告负担1005元；反诉受理费334.30元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  曾桂胜人民陪审员  吴日莲二〇一九年七月二日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。