广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初2320号 原告：梁小权，男，1962年10月12日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：陈玉清，女，1965年7月19日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 两原告共同委托诉讼代理人：周国辉、陈远，广西桂南律师事务所律师。 被告：玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会，住所地：广西玉林市玉州区城站路**，统一社会信用代码：55450902K32614600N。 负责人：朱飞孟，主任。 委托诉讼代理人：梁琦，广西坤润律师事务所律师。 第三人：玉林市帝业商贸有限公司，，住所地：广西玉林市万良路**统一社会信用代码：9145090005274575X4。 法定代表人：梁芳瑜，执行董事。 委托诉讼代理人：周国辉、陈远，广西桂南律师事务所律师。 原告梁小权、陈玉清诉被告玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会、第三人玉林市帝业商贸有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁小权、陈玉清及第三人的共同委托诉讼代理人周国辉、被告玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会的委托诉讼代理人梁琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、判令变更原、被告于2012年8月14日签订《南江社区万良路土地使用权租赁合同》的计租面积为实际交付的15809.82平方米（租赁合同约定的总面积17424.26平方米减除未交付的“地块;地块一&rdquo积1614.44平方米），即2015年8月1日至2025年7月31日的每年租金减少为948589.2元、2025年8月1日后的租金也以此类推予以相应调减；2、判令被告赔偿损失793463元（暂计至2019年7月31日的租金损失665429.77元、利息损失128034元，以后另计）给原告梁小权、陈玉清；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2012年8月14日，原告与被告签订《南江社区万良路土地使用权租赁合同》并进行了公证。该公证的租赁合同约定原告承租被告享有的位于玉林市城区北侧的宗地，土地证号：[玉国用（2006)第A6**]，面积17424.26平方米；合同的第二条第2款约定被告应于合同签订后五天内把宗地交付给原告，第八条约定被告保证所租赁的土地所有权无产权纠纷，如周边群众或个人提出权属争议，由被告负责协助解决。但事实上，经原告多次催促，被告一直未交付上述宗地中的1614.44平方米（即土地证中宗地图标记的“地块;地块一&rdquo原告，致使原告多次欲到“地块;地块一&rdquo均被案外人暴力阻挠，至今无法使用“地块;地块一&rdquo告经事后了解才得知，“地块;地块一&rdquo2010年12月就已被案外人陈朝基等人以修建水泥路等方式侵占；被告因此起诉过案外人，玉林市玉州区人民法院于2012年9月6日立案审理后作出过（2012)玉区法民初字第3449号民事判决。但由于该判决至今未得到有效的执行，被告在客观上已无法按约定把“地块;地块一&rdquo给原告了。被告的行为已构成了根本性的违约，给原告造成了严重的损失。《合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金……”。据此，原告有权减少支付给被告的租金，即计租面积由合同约定的17424.26平方米变更为实际交付的15809.82平方米，即2015年8月1日至2025年7月31日的每年租金减少为948589.2元、2025年8月1日后的租金也以此类推予以相应调减。被告已违反上述租赁合同第二条第2款、第八条之约定，应根据《合同法》第一百零七条之规定赔偿相应的经济损失给原告。其中：1、租金损失。原告承租涉案宗地后设立了第三人玉林市帝业商贸有限公司进行开发经营（现已把股权转让至两原告女儿梁芳瑜名下），现已建成大部分并投入运营。根据上述租赁合同约定，2012年8月1日至2015年7月31日为办证、建设期，不计入租期，但原告应支付土地占用费共300万元给被告。租期自2015年8月1日起，共20年，其中前十年月租金为5元每平方米。原告及第三人玉林市帝业商贸有限公司至今已按约定支付保证金100万元、土地占用费300万元、租金4181822.4元给被告。故原告就未交付的1614.44平方米已支付的土地占用费、租金属于原告的租金损失，计算方法：已支付的土地占用费、租金之和除以17424.26平方米乘以1614.11平方米。截至2019年7月31日止，原告的租金损失为665429.77元[300万元+4181822.4元)÷17424.26×1614.11]。2、已付租金的利息损失。计算方法：以已付土地占用费、租金为基数，自支付之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息总额除以17424.26平方米乘以1614.44平方米即为利息损失。截至2019年7月31日共128034元（其中土地占用费100万元自2012年9月24日起算；土地占用费100万元自2013年9月13日起算；土地占用费100万元自2014年8月7日起算；租金1045455.6元自2015年8月18日起算；租金1045455.6元自2016年8月4日起算；租金1045455.6元自2017年10月25日起算；租金1045455.6元自2018年8月2日起算）。3、其它损失（如经营损失等）保留诉权。要求判如所请。 被告玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会辩称，被告与原告通过招投标程序并经协商一致签订了《南江社区万良路土地使用权租赁合同》，并且该签约行为双方共同向玉林市公证处办理了公证，双方签订的本案涉案合同应为合法、有效。本案合同签订后被告已经全面按照约定履行了自己的义务，不存在任何违约行为。理由： 本案涉及的《南江社区万良路土地使用权租赁合同》和《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第54条所规定的可变更、可撤销的情形。 2、被告不存在任何违约行为。被告已按合同约定将出租土地和相关权属证书以及土地规划条件报告等提供给了原告。原告在租赁物使用过程中，因他人侵权的违法行为妨碍到原告的承租权，被告亦依合同约定通过向不法侵权人起诉并申请强制执行，履行了协助解决等义务。被告不存在原告所称的不交付出租土地的违约行为。 3、被告对本案的出租土地享有排他的合法物权，他人侵权妨碍原告对租赁物的承租权，并不符合《合同法》第228条所规定的：“因第三人主张权利”的规定，原告不能据此要求减少或者不支付租金。 综上所述，被告作为土地出租人均已依合同约定全面履行了自己的义务，对作为土地承租方的原告不存在违约行为，非利害关系第三人对原告的侵权行为不应由被告承担法律责任。原告诉请变更合同并主张违约责任，无事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人陈述，同意原告的诉讼请求及事实理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告、第三人对原告提供的证据1陈玉清、梁小权身份证、证据2“帝业公司”的营业执照无异议。原告、第三人对被告提供的证据1统一社会信用代码证、证据2国有土地使用证无异议。本院对原、被告、第三人均无异议的证据予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实,本院认定如下： 一、原告提供的证据 证据3《南江社区万良路土地使用权租赁合同》及公证书； 证据4支付租金、土地占用费和保证金的收据。 被告对上述证据的真实性、合法性无异议，但对原告的主张有异议，认为没有“地块;地块一&rdquo述。第三人对该证据无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 证据5关于催告履行租赁合同义务的函。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其没有签收该函，第三人对该证据无异议，本院对该证据的证明力不予确认。 证据6现场照片，被告认为该证据与本案合同无关，原告以现场照片证实被告未交付“地块;地块一&rdquo合实际，第三人对该证据无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 证据7(2012)玉区法民初字第3449号《民事判决书》，被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，第三人对该证据无异议。因该判决已经生效，本院对该证据予以确认。 二、被告提供的证据 证据3三产地招标方案，证据4中标确认书，证据5公证书，证据6租赁合同补充协议，证据7建设用地城市规划综合技术论证报告，原告对其真实性无异议，第三人对该部分证据无异议，本院对其真实性予以确认，但对其证明力不予认定。 证据8民事诉状，证据9受理案件通知书，证据10玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第3449号民事判决书，证据11受理执行案件通知书，原告对其真实性无异议，第三人对该部分证据无异议，本院对其真实性予以确认，但对其证明力不予认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年5月11日被告发布《南江社区万良路中段北侧三产地招标方案》，方案中载明“一、出租招标地块的概况招标地块位于玉林市北侧，《国有土地使用证》玉国用（2006）第A605号；土地使用权人：玉州区南江街道南江社区居民委员会，地号，地号A0200080027：04.50-16.25；地类；地类用途、住宅、商业；使用权类型：划拨；使用权面积：17424.26㎡.规划条件：市场2层，建筑面积约13000㎡；幼儿园3层，建筑面积约3000㎡，篮球场1个，公共厕所1座约120㎡”。2012年5月31日，原告梁小权中标并签署《中标确认书》。2012年8月14日，两原告（乙方)与被告（甲方)签订《南江社区万良路土地使用权租赁合同》。该合同约定，原告承租被告享有的位于玉林市城区北侧的宗地，国有土地使用权证号：[玉国用（2006)第A605号]，面积17424.26平方米。合同还约定“二、租赁期限1、租赁期间为二十年，自2015年8月1日至2035年7月31日。（注：土地租赁的处置方法为：2012年8月1日起至2013年7月31日止为乙方办理有关证件日期；2013年8月1日至2015年7月31日为乙方建设日期，均不计入租期，租赁日期从2015年8月1日起算）。2、签订合同后五日内甲方将地块有关资料：土地使用证复印件（原件由甲方保管，乙方在办理报建过程中如需要用到原件的甲方给予提供），红线图、建设用地城市规划综合技术论证报告、城市建设用地规划设计条件等材料和地块一起交给乙方。八、被告(甲方)保证所租赁的土地所有权无产权纠纷，如周边群众或个人提出权属争议，由被告(甲方)负责协助解决。”同日，原、被告向玉林市公证处申请对该合同进行了公证。 2012年8月14日，两原告与被告签订《南江社区万良路土地使用权租赁合同》的补充协议，协议内容：“甲方同意乙方在“原合同”规定的：“按玉规中项地字（2012）013号《玉林市城市规划技术中心建设用地城市规划综合技术论证报告》的建筑要求进行规划建设”的基础上向建设部门申请变更规划设计条件。”上述合同签订后，2012年9月4日，原告出资成立第三人玉林市帝业商贸有限公司用于经营农贸市场。2016年5月，原告在地块二上修建了幼儿园、在地块三上修建了农贸市场。后原告在地块一进行施工时，曾多次遭到附近居民的阻挠，至今原告未能在该地块上进行施工。原告遂诉至本院。 查明，2012年9月24日原告向被告支付100万元履约保证金；2012年9月24日、2013年9月13日、2014年8月7日，原告分别向被告支付100万元土地占用费；2015年8月18日、2016年8月4日、2017年10月25日、2018年8月2日，原告分别向被告支付租金1045455.6元。被告收到上述款项后均出具收据交原告收执。 查明，玉规中项地字〔2012〕013号《玉林市城市规划综合技术论证报告》中载明：涉案土地规划总用地面积（用地红线面积)为17304平方米，其中地块一为1614.44平方米，主要作为社区篮球场和公厕用地；地块；地块二为4380平方米，主要作为幼儿园用地；地块；地块三为11309平方米，主要作为农贸市场用地。 查明，从2010年12月起因案外人陈家焕、陈基成、陈朝基未经本案被告的允许，私自突击非法在涉案土地（即地块一)范围内占用85平方米修筑硬化一条水泥路，被告要求上述案外人拆除并清理建筑垃圾无果后，于2012年9月6日向本院提起诉讼，本院经审理作出（2012）玉区法民初字第3449号民事判决，判决：“被告陈家焕、陈基成、陈朝基拆除非法侵占原告玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会享有合法使用权的85平方米国有土地上的建设物，并清除、搬走拆除的建筑垃圾。”该判决生效后，本案被告于2013年4月10日向本院申请强制执行，该案至今未执行完毕。 本院认为，原告与被告签订的《南江社区万良路土地使用权租赁合同》、《南江社区万良路土地使用权租赁合同》的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规规定，合法有效，依法应受法律保护。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告在履行合同过程中是否存在违约行为。本院认为，原告依约定支付了土地占用费、租金、履约保证金给被告，被告应履行完全交付所租赁的土地给原告使用的义务，但租赁土地中的“地块;地块一&rdquo土地在出租前即2010年12月就开始被案外人占用并引发纠纷，被告亦因此诉至本院，该案现仍未执行完毕，原告欲进行施工时遭到上述案外人的阻挠。基于以上事实，本院确认该部分土地（即地块一)未实际交付给原告使用。被告未完全履行其交付土地的义务，存在违约行为。对于应否减少计租面积及租金问题。本院认为，本案中并未有第三人就租赁土地主张权利，原告就此主张减少计租面积及租金依据不足。因此，原告请求变更合同的计租面积为15809.82平方米、租金减少为948589.2元不符合法律规定，本院依法不予支持。对于被告的违约行为是否造成原告的损失、损失的数额、被告应否赔偿该损失给原告的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”的规定，原告按合同约定的租赁面积支付土地占用费及租金给被告，被告未实际交付其中1614.44平方米（即地块一）给原告使用，被告的违约行为造成了原告的土地占用费及租金损失，原告的土地占用费损失为277964元（300万元÷17424.26×1614.44=277964元)，至2019年7月30日止的租金损失为387465元（4181822.4元÷17424.26×1614.44=387465元)。该损失应由被告承担。综上，原告请求被告赔偿其土地占用费及租金损失符合法律规定，本院予以支持。其要求被告赔偿上述损失的利息属重复请求，本院不予支持。被告辩称其已全面履行合同义务及不存在违约行为的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，原告主张被告赔偿其土地占用费及租金损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告主张变更合同计租面积、减少租金、赔偿利息损失的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会赔偿土地占用费损失277964元给原告梁小权、陈玉清； 二、被告玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会赔偿租金损失387465元给原告梁小权、陈玉清； 三、驳回原告原告梁小权、陈玉清的其余诉讼请求。 案件受理费11734元，减半收取计5867元，由被告玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审判员  杨燕玲 二〇一九年七月二十四日 法官助理牟健敏 书记员吕雪梅