宁夏回族自治区同心县人民法院民事判决书（2019）宁0324民初818号原告：马莉，女，生于1979年4月26日，回族，教师，大专文化，住宁夏回族自治区同心县。委托诉讼代理人：白云，男，生于1976年5月22日，回族，职工，大学文化，住宁夏回族自治区同心县。系原告马莉丈夫。特别授权。被告：马廷龙，男，生于1978年7月7日，回族，个体经营者，高中文化，住宁夏回族自治区同心县。委托诉讼代理人：陈仲军，系宁夏陈仲军律师事务所律师。一般代理。原告马莉与被告马廷龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日受理后，依法组成合议庭于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告马莉的委托诉讼代理人白云，被告马廷龙及其委托诉讼代理人陈仲军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马莉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还位于同心县利民街传输局办公楼一楼由西向东第一间至第五间房屋、办公楼院内所建板房、厨房及二楼、三楼、四楼房屋；2.判决被告支付2018年至2019年逾期租金20万元、2017年度取暖费7800元，2018年11月至2019年度取暖费27800元，并按同期贷款利率支付自2018年3月1日至判决前的逾期利息；3.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告系租赁关系，2015年3月1日，双方签订房屋租赁合同，将原告位于同心县利民街120号原中卫传输局办公楼一楼由西向东第一间至第五间营业房屋、办公室院内所建板房、厨房以及该楼房二层、三层、四层（四楼由东向西两间房屋即传输局基站使用房屋除外）出租给被告作商业用途使用。约定租金为2015-2016年度租金为19万元（大写：壹拾玖万元整）；2016-2017年为20万元（大写：贰拾万元整）；2017-2018年为20万元（大写：贰拾万元整），租金按（年）结算，由被告在每年度的2月20日前以转账方式缴付下一结算周期的租金给原告，2015年度、2016年度、2017年度租金，被告马廷龙均按期支付，但2017年度取暖费被告缴纳了2万元，下剩7800元未按照合同约定时间付清。按照合同约定2018年3月1日合同租赁期限届满，原中卫传输局因工作需要通知收回房屋，原告多次告知被告上述情况，乙方马廷龙迟迟不按要求搬出房屋，非法占用继续使用长达一年之久，也拒不支付逾期的房屋租金和取暖费。为了有效维护原告的合法权益，原告向人民法院提起诉讼。被告马廷龙辩称，1.原告主张被告返还房屋及给付房屋租金属主体不适格。原告陈述双方合同期限于2018年3月1日截止，从此房屋的出租权与原告无关。且原告诉称电信公司因工作需要通知收回房屋，即便存在拖欠租金的行为，原告也无权向被告主张该租金，而应由电信公司主张。2.原告在合同期内向被告每月要求给付合同之外的电费1500元，从2015年至合同期满已长达3年之久，被告保留另案通过诉讼或其他途径要求原告返还该部分费用。3.房屋的返还被告已与电信公司协商并主动腾房，不存在原告起诉返还的事宜。综上，请驳回原告的诉讼请求。原告马莉补充陈述，原告与电信公司签订的合同约定合同期限届满可以续租合同，故原告具有主体资格。被告向原告每月支付的1500元是电费，合同约定该费用由被告承担的。原、被告之间存在合同关系，被告和电信公司协商房屋事宜是不行的，房屋应当给原告交付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告向本院提交了租赁合同2份，证明原告于2015年3月19日从中国电信股份有限公司宁夏长途电信传输局租赁涉案房屋，后又将涉案房屋转租给被告使用的事实。被告经质证对该证据的真实性无异议，对原、被告签订的租赁合同的合法性和证明目的有异议，从原告与中国电信股份有限公司宁夏长途电信传输局的租赁合同来看，合同3.5条、4.4条约定原告不得将租赁物进行转租或租期届满双方未另订合同的，出租人有权收回房屋。原告签订合同后，未征得出租人的同意将涉案房屋转租给被告且原告与中国电信股份有限公司宁夏长途电信传输局租赁期限届满后未签订新的租赁合同，原、被告所签订的合同应属无效合同。原告用该合同主张权利属主体不适格。本院认为，被告对上述证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告向本院提交了聊天记录复印件5份，证明租赁期满后原告要求被告返还房屋并支付租赁费的事实。被告经质证对该证据的真实性无异议，微信聊天记录的不再续租通知书说明中国电信股份有限公司宁夏长途电信传输局于2018年2月27日通过原告的微信通知被告不再继续出租涉案房屋的事实，同时也证明自2018年2月27日，原告没有权利继续出租涉案房屋，所以向被告主张支付2018年2月27日之后的房租无事实根据及法律依据。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月19日，中国电信股份有限公司宁夏长途电信运输局将坐落在同心县利民街120号的房屋出租给原告马莉作商业用途使用，房屋建筑面积为1023平方米、使用面积为962平方米。中国电信股份有限公司宁夏长途电信运输局作为甲方与原告马莉作为乙方签订了一式四份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为3年，自2015年3月15日起至2018年3月15日。租金每年为8万元，租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。甲方权利和义务3.5租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。合同还对双方的权利义务及违约责任等作了约定。2015年3月1日，原告马莉将上述同心县利民街120号房屋办公楼一楼由西向东第一间至第五间营业房屋、办公楼院内所建板房、厨房以及该楼房二层、三层、四层（四楼由东向西两间房屋即传输局基站使用房屋除外）转租给被告马廷龙作商业用途使用，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一式四份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为3年，自2015年3月1日起至2018年2月28日。2015-2016年度租金为19万元；2016-2017年度租金为20万元；2017-2018年度租金为20万元。租赁期内的物业管理费、水费、电费、取暖费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。采暖费按实际使用面积核算，在每年的十月份由乙方交由甲方进行集中缴费，未能及时缴费责任由责任方承担。租金按年结算，由乙方在每年度的2月20日前以转账等方式缴付下一结算周期的租金给甲方。甲方权利和义务3.4租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供15日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。合同还对双方的权利义务及违约责任等作了约定。2018年2月27日，原告向被告发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知被告合同到期，因中国电信股份有限公司需收回涉案房屋，不再续租，故原告需收回涉案房屋。合同到期后，被告未交付涉案房屋，遂引起原告的诉讼。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》因合同到期而终止，且原告在合同到期前向被告发出通知，要求搬出涉案房屋，被告应按合同约定履行返还房屋的义务，故对原告诉请被告返还位于同心县利民街传输局办公楼一楼由西向东第一间至第五间房屋、办公楼院内所建板房、厨房及该楼房二楼、三楼、四楼房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付合同到期后2018-2019年度逾期房屋租金20万元、2018-2019年度采暖期的取暖费并按照银行同期贷款利率支付自2018年3月1日期满后到判决宣判前的逾期利息的诉讼请求，因原告与原出租人中国电信股份有限公司宁夏长途电信传输局的原租赁合同到期后已终止，双方未再续租，故原告不再具有涉案房屋的占有、使用和收益的权利，且原告也未向中国电信股份有限公司宁夏长途电信传输局支付合同逾期期间涉案房屋所产生的租赁费，故原告向被告主张逾期期间所产生的租赁费、采暖费及利息，无请求权基础，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告主张2017-2018年度剩余取暖费7800元的诉讼请求，因原、被告在合同中约定租赁期间的取暖费由被告承担，双方口头约定2015-2016年度取暖费为27800元，2016-2017年度的取暖费为27800元，被告已向原告支付。2017-2018年取暖费，在合同期内，被告应参照上述两年度约定的年标准向原告支付27800元，被告已支付了取暖费2万元，下剩取暖费7800元被告未向原告支付，应当向原告支付，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第九十一条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告马廷龙于本判决生效后十日内向原告马莉返还位于同心县利民街传输局办公楼一楼由西向东第一间至第五间房屋、办公楼院内所建板房、厨房及该楼房二楼、三楼、四楼房屋；二、被告马廷龙于本判决生效之日起十日内一次性向原告马莉支付2017-2018年度的取暖费7800元；三、驳回原告马莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4834元，由原告马莉负担4674元，由被告马廷龙负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 马卫录人民陪审员 杨克剑人民陪审员 马长保 二〇一九年七月九日书 记 员 马小东本案所适用法律规定：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（五）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。四、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。五、《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。六、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。七、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。