湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终2262号上诉人（原审被告、反诉原告）：皮静静，女，1987年10月19日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李彦林，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳市襄城区黄金北岸茶餐厅，住所地襄阳市襄城区夫人城广场北岸。经营者：张可建，男，1972年10月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李永忠，湖北创佳律师事务所律师。上诉人皮静静因与被上诉人襄阳市襄城区黄金北岸茶餐厅（以下简称黄金北岸茶餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。皮静静上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认黄金北岸茶餐厅与皮静静之间的所谓承包经营合同无效；2.判令黄金北岸茶餐厅返还皮静静租金15000元及押金20000元（皮静静保留对装修损失另行主张的权利）；3.黄金北岸茶餐厅承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定错误，法律适用不当。皮静静与黄金北岸茶餐厅之间虽然签订了所谓的承包经营合同，但在签订该合同时，黄金北岸茶餐厅欺骗了皮静静，承租的房屋并不是黄金北岸茶餐厅所有，而且黄金北岸茶餐厅也没有再次转租的权利。黄金北岸茶餐厅为了达到自己的目的，篡改了与房屋所有人襄阳水务集团有限公司之间的租赁合同，致使皮静静投入了巨资对租赁房屋进行装修。经营期间黄金北岸茶餐厅为了获取更大的利益，又多次刁难皮静静，甚至停水停电，给皮静静造成了很大损失。黄金北岸茶餐厅辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄金北岸茶餐厅向一审法院起诉请求：1.解除黄金北岸茶餐厅与皮静静之间的承包关系，责令皮静静交还襄阳市襄城区黄金北岸酒吧一条街芒果草莓酒吧经营权和场所；2.判令皮静静从2018年8月1日起至交还酒吧之日，按每日230.13元向黄金北岸茶餐厅支付承包费。皮静静向一审法院反诉请求：1.确认黄金北岸茶餐厅与皮静静之间的所谓承包经营合同无效；2.判令由黄金北岸茶餐厅返还皮静静租金115000元（保留对装修损失另行主张的权利）；3.判令由黄金北岸茶餐厅承担本案一审的本诉诉讼费用和反诉费用。一审法院认定事实：2017年8月1日，以黄金北岸茶餐厅为甲方，以皮静静为乙方，双方签订一份《黄金北岸芒果草莓酒吧承包经营合同》。合同约定，甲方将位于襄阳市××城区××夫人城广场下黄金北岸的芒果草莓酒吧承包给乙方经营；承包期限自2017年8月1日起至2019年12月31日止；乙方必须提前一次性付清当年的承包金，首年承包金80000元在本协议签订之日一次性支付，第二年承包金84000元（由上年度租金上浮5％得来）在2018年8月1日前支付，第三年承包金88200元（由上年度租金上浮5％得来）在2019年8月1日前支付，此外，乙方在本协议签订之日还需支付20000元保证金；承包经营期间，承包方自主经营并自负盈亏；甲方按照合同约定向乙方收取承包费，乙方未按合同约定支付承包金时即为违约，甲方可解除合约，收回承包的酒吧。双方还约定了其他事宜。合同订立后，黄金北岸茶餐厅将合同约定由东向西4间房屋构成的“芒果草莓酒吧”交予皮静静经营，皮静静在经营过程中将酒吧更名为“迷度酒吧”。在合同期内，皮静静实际交纳承包费95000元及保证金20000元，其中首年的承包费80000元在2017年7月26日交纳，第二年的承包费仅于2018年8月8日交纳10000元、2018年9月16日交纳5000元。该酒吧至今仍由皮静静实际占有经营。2018年10月7日，张可建以黄金北岸茶餐厅名义向皮静静发送告知书称：“皮静静，依据双方签订承包经营合同约定，你应于2018年8月1日前全额交纳下一个周期的承包金。收到本告知书之日起三日内交纳完毕，否则视为贵方放弃继续承包经营意愿，将按合同约定，终止合同。”同年10月21日，皮静静向张可建发送答复函称，目前经济环境下行，酒吧经营处于淡季，迷度酒吧希望延续之前的80000元租金，按季度分四期支付。同时要求黄金北岸茶餐厅方面提供张可建与其前手即出租人襄阳水务集团有限公司之间签订的房屋租赁合同，补开此前交纳费用的税务发票和电费正规发票。并称不可以以断电方式威胁影响经营。双方未能达成一致意见，故形成诉讼。另查明，根据1999年12月7日当时的襄樊市建设委员会形成的《关于西护城河堤水泵站管理移交的会议纪要》第五条可知，案涉房屋系西护城河一期工程规划建设的房屋，由案外人襄阳水务集团有限公司前身襄樊市供水总公司投资承建，产权归襄樊市供水总公司即现襄阳水务集团有限公司所有。还查明，案涉房屋建筑系张可建从前手即案外人襄阳水务集团有限公司租赁而来，张可建与襄阳水务集团有限公司在2017年3月2日签订了为期三年的《房屋租赁合同》，双方在《房屋租赁合同》第三条约定的租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，为3年时间。第四条约定租金及相关费用，2017年1月1日至2017年12月31日年度租金为58000元，2018年1月1日至2018年12月31日年度租金为62060元（由上年度租金上浮7％得来），2019年1月1日至2019年12月31日年度租金为66404.2元（由上年度租金上浮7％得来）。第八条第一款第（四）项约定，如张可建将房屋转租，则案外人襄阳水务集团有限公司有权解除《房屋租赁合同》。一审过程中，一审法院组织调解，并通知案外人襄阳水务集团有限公司参加协调。在调解过程中，案外人襄阳水务集团有限公司表达如下意见：如法院通过审理皮静静案及张志强案（另案审理），认定黄金北岸茶餐厅确实存在转租行为，则将依据双方合同约定解除其与黄金北岸茶餐厅之间的租赁合同。鉴于合同期限行将届满，建议维持现在的租赁关系，希望法院能调解解决案涉纠纷。一审法院认为，当事人双方存在如下事实争议和法律适用争议，作如下分析判定。其一，案涉合同性质问题。对此一审法院认为，黄金北岸茶餐厅与皮静静签订的合同名为《承包经营合同》，但从双方对合同权利义务的约定内容看，案涉合同实质上是由一方提供房屋等经营设施，由另一方交纳租金及经营期间水电费等费用，合同内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的特征，应确定为租赁合同。相应地，双方之诉实质为租赁合同之诉。作为黄金北岸茶餐厅经营者的张可建向皮静静出租的房屋系从案外人襄阳水务集团有限公司租赁而来，对此双方并无异议，一审法院予以确认。其二，关于双方一审本诉与反诉中提及的租赁合同的效力问题。一审法院认为，黄金北岸茶餐厅与皮静静构成转租关系。对于房屋转租合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”该条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”综上，承租人转租房屋的前提是经出租人同意，但是未经同意转租的，承租人只是可以解除合同，而非合同必然是无效的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。从上述规定可知，未经出租人同意的转租，合同法赋予出租人解除合同的权利，转租合同并不必然无效。本案中，结合诉辩双方主张，综合襄阳水务集团有限公司在调解协调中表达的稳定租赁关系的建议意见，一审法院认为，案涉租赁合同双方当事人意思表示真实，交付的租赁标的物即房屋没有足以影响租赁使用和收益的权利瑕疵，租赁价款是在双方协商一致基础上确定的，约定租赁期限亦未超出与前手襄阳水务集团有限公司的租赁期限，合同权利义务内容不违反法律法规的强制性规定，租赁合同标的物房屋虽然系转租得来，但出租人襄阳水务集团有限公司在本案双方当事人就转租合同产生纠纷，引起诉讼之前，并未行使解除权，转租关系仍然存续，转租合同的效力不受影响。因此案涉租赁合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力。其三，一审本诉与反诉主张能否成立的问题。基于前述分析，本诉中皮静静未按约定交纳2018年8月1日之后的租金，已构成违约，已达到黄金北岸茶餐厅解除合同的情形，且皮静静经黄金北岸茶餐厅催告后在合理期限内仍未履行，故其提出的解除租赁合同的诉讼主张，一审法院予以支持，双方之间的租赁合同于一审法院将诉状副本送达至皮静静之日即2019年2月22日解除。合同解除后，皮静静应该依法返还租赁标的物即房屋。关于房屋租金和占用费的主张，黄金北岸茶餐厅要求皮静静按合同约定价款支付租金和参照合同约定价款支付占用费，虽具有事实和法律依据，但考虑到，在租赁期间，皮静静因与张可建发生矛盾，致使取得的租赁收益不如预期，且酒吧经营收益主要集中在夏季，同时参酌张可建与前手襄阳水务集团有限公司租赁合同，以及张可建与案外人（另案处理）之间租赁合同价款情况，一审法院酌定租赁期间的租赁费和占用期间的占用费以每天120元为宜。皮静静已支付的2018年8月1日之后的租金15000元，及之前交纳的保证金20000元，应从中扣除。皮静静提出转租合同无效的反诉主张，基于前述关于转租合同效力的分析，其反诉的关于合同无效，以及基于无效请求返还的主张，一审法院不予支持。此外，皮静静要求追加出租人襄阳水务集团有限公司为第三人参加诉讼。一审法院认为案涉租赁合同与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人，势必造成诉累，且一审法院已通知襄阳水务集团有限公司到庭，听取了该公司的意见，基于案件有关事实和上述分析，对于皮静静要求追加出租人襄阳水务集团有限公司为第三人参加诉讼的申请，一审法院未予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、黄金北岸茶餐厅与皮静静签订的《黄金北岸芒果草莓酒吧承包经营合同》于2019年2月22日解除；二、皮静静自本判决生效之日起立即返还黄金北岸茶餐厅租赁房屋4间，并支付房屋实际占用期间的租金或占用费（租金或占用费计算方式：自2018年8月1日起至房屋实际返还之日止，按照每天120元标准计算，并扣除皮静静已支付的15000元租金和20000元保证金）；三、黄金北岸茶餐厅其他诉讼请求；四、驳回皮静静的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取274元，反诉案件受理费1300元，合计1574元，由黄金北岸茶餐厅负担787元，皮静静负担787元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人的争议焦点问题，即黄金北岸茶餐厅与皮静静订立的《项目承包经营合同》效力、15000元租金及押金20000元应否予以返还的问题，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，说理详尽、充分，本院对一审法院针对上述争议焦点问题作出的处理意见及理由予以采纳，不再赘述。皮静静上诉请求确认其与黄金北岸茶餐厅订立的《项目承包经营合同》无效并要求返还其支付的15000元租金及押金20000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，皮静静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由皮静静负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年七月二日书记员  周超群湖北省襄阳市中级人民法院民事裁定书（2019）鄂06民终2262号之一上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳市襄城区黄金北岸茶餐厅，住所地襄阳市襄城区夫人城广场北岸。经营者：张可建，男，1972年10月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区松鹤路**中国银行**楼**。委托诉讼代理人：李永忠，湖北创佳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：皮静静，女，1987年10月19日出生，汉族，住，住襄阳市樊城区人民路尚城名门**楼**/div>委托诉讼代理人：李彦林，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。上诉人襄阳市襄城区黄金北岸茶餐厅因与上诉人皮静静房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案审理过程中，襄阳市襄城区黄金北岸茶餐厅于2019年6月25日向本院书面申请撤回上诉。本院认为，襄阳市襄城区黄金北岸茶餐厅在本案审理期间自愿撤回上诉，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，裁定如下：准许襄阳市襄城区黄金北岸茶餐厅撤回上诉。二审案件受理费1394元，减半收取697元，由上诉人襄阳市襄城区黄金北岸茶餐厅负担。本裁定为终审裁定。审判长陈守军审判员张杨审判员刘媛媛二〇一九年七月二日书记员周超群