云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初200号原告：何坤，男，汉族，1974年10月4日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告：何有春，男，汉族，1949年7月4日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨秦伟，云南凝杰鼎济律师事务所律师，特别授权代理。被告:昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组住所地：云南省昆明市西山区福海街道办事处邬大村。负责人：李剑琨，任小组长职务。委托诉讼代理人：吴军，云南云鼎律师事务所律师，特别授权代理。原告何坤、何有春与被告昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组（以下简称“邬大村小组”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用普通程序于2019年4月19日、2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨秦伟、被告邬大村小组负责人李剑琨、委托诉讼代理人吴军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何坤、何有春诉称：1、判令被告向原告支付因商铺拆迁获得的赔偿款1027800元；2、被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：被告邬大村小组与原告何坤、何有春于2011年12月26日签订了《房屋出让协议书》，由原告购买位于日××别墅××号。为了配合昆明市推进城乡一体化建设，2017年8月25日，原告与西山区福海城中村改造26号片区重建改造指挥部、云南康宸房屋拆迁有限公司签订了《西山区城中村第26号片区重建改造项目拆迁安置补偿协议》。协议中原告选择了货币补偿与房屋产权置换相结合的拆迁补偿方式，现在该房屋已经被整体拆毁。截止到2018年8月31日，原告领取了该拆迁房屋2-4层的装修及附属设施等拆迁补偿款。原告所有的该房屋的一楼为商业用途（93.44平方米），拆迁补偿标准高于普通住宅。街道办事处和拆迁公司已经将该一楼商铺的补偿款以每平方米1.1万元的补偿标准支付给被告邬大村小组，经原告向邬大村小组申请支付该商铺的相应补偿款时邬大村小组拒不支付。特向贵院提起诉讼。邬大村小组辩称：第一，何坤、何有春与邬大村小组签订的房屋出让协议答辩人申请法院确认为无效协议，理由是何坤、何有春并非是邬大村的村民，依据相关的法律规定，城中村的房屋不能向集体经济组织成员之外的人出售，否则无效。第二，经答辩人也多次向财务核查并未发现有收到原告方的购房款的证明，所以这里答辩人也请求法庭要求原告出示其向被告支付购房款的相关依据。第三，该房屋的商业用房实际上所有的涉案的一楼商铺早在2007年到2010年之间已被富城房地产开发有限公司以20年经营权一次性出让给了案外人。使用权、出让方是云南富城房地产开发有限公司，包括二到四层的房屋。房屋出让协议中第二条，乙方购买到的联排别墅的底层为商业底层，已经明确了这里底层是待甲方与云南富城房地产开发有限公司合作开发协议规定的期限到期后。第二，答辩人认为房屋出让协议里头约定底层商业用房在和开发商约定的合作开发期限到期后所有权归原告，综合全案，答辩人认为一楼商业用房是一个无偿赠与，也是随意处分集体财产的行为，所以从这一点上来说也是一个无效的协议。同时本次拆迁是按照房地合一的原则进行补偿的。所以补偿款里头还含有被告方土地的土地使用权是对使用权的补偿。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：一、原告身份证；二、房屋出让协议书、见证书；三、委托书、西山区城中村第26号片区重建改造项目拆迁安置补偿协议；四、西山区城中村第26号片区重建改造项目拆迁安置补偿协议-租地建房（申请法院调取）、情况说明；五、照片三张；六、收据（编号：0822395）。被告向本院提交了如下证据：一、集体土地征收补偿协议（复印件）；二、民事调解书（复印件）；三、证明；四、昆国土资西山（2005）103批复、市规（2002）116号复函（复印件）。五、合作开发协议、商铺有偿使用分期付款协议（二十年）；六、关于西山区内邬大村富城车界存在的相关问题的批复。经审理，本院认定如下法律事实：原告何坤、何有春系昆明市西山区邬大村村民即陆家社区第三居民小组村民。邬大村小组财务及资金均由西山区福海街道办事处社区财务委托代理服务中心代管，该中心于2011年5月25日向原告何坤出具收据载明，新村房屋集资款（联排）1184324.40元、电视终端费272元。2011年6月27日，云南越商法律服务所出具见证书载明，其受被告邬大村小组的委托，见证该居委会会议厅对小组剩余的9套别墅转让权抽签仪式进行了现场见证。见证人现场见证别墅抽签房屋分配号，数目准确，密封完整，参与抽签的人均系福海乡街道办事处居民小组取得抽签资格的房户。联排别墅一楼商铺富城地产使用期满后，归各幢号户主所有。何坤同志抽到的联排别墅为36-1-Ａ号，面积为263.1834平方米。何有春受何坤委托（乙方）于2011年12月26日与被告邬大村小组（甲方）签订了《房屋出让协议》约定：邬大村居民小组将位于日××新村剩余房源（9幢联排别墅、15套单元房），面向昆明市四区户口（民族除外），以4500元每平方米（含公摊面积），按实际房屋面积，在云南越商法律服务所的司法见证下，进行公平、公开、公正的抓阄方式出让，甲、乙双方就房屋出让一事，经协商，达成如下协议：一、乙方购买到的联排别墅房号为36-1-Ａ，面积为263.1834平方米（含公摊），房价款为1184325.30元，乙方一次性在抓阄前甲方所规定的时间内交清，否则本协议无效。二、乙方购买到的联排别墅的底层为商业用房，待甲方与云南富城房地产开发有限公司签订的《合作开发合同》所规定的期限到期后（即：2030年9月4日后），底层的商业用房的所有权属于乙方所有，但土地所有权属邬大村居民小组所有，在此时间之前，乙方不得对底层的商业用房提出质疑或干扰而提前收回。三、乙方对购买到的联排别墅所产生的一期费用（如：购房款、装修押金或保证金、过户费、水、电、电视收视费及物管、卫生、停车等费用），由乙方承担。四、乙方在购买到邬大村新村剩余××别墅后，同邬大村居民一样必须服从邬大村集体或者邬大村集体同意的其他集体的管理。五、乙方所购买到的联排别墅，若遇征用或占用，将按照国家的相关政策规定的房屋赔偿款归乙方所有，底层商业用房的赔偿款按照时间的归属进行双方分配。原、被告双方一致认可底层商业用房建筑面积为93平方米。何坤（丙方）与西山区福海城中村改造26号片区重建改造指挥部（甲方）、云南康宸房屋拆迁有限公司（乙方）签订了西山区城中村第26号片区重建改造项目拆迁安置补偿协议。邬大村小组（丙方）与西山区福海城中村改造26号片区重建改造指挥部、云南康宸房屋拆迁有限公司（乙方）签订西山区城中村第26号片区重建改造项目拆迁安置补偿协议《租地建房》就位于陆家社区第三居民小组（邬大村富城车市35栋、36栋、37栋商铺）建构筑物及附属设施进行拆迁安置补偿。2018年11月2日，云南康宸房屋拆迁有限公司出具情况说明载明，由西山区福海城中村改造26号片区重建指挥部和云南康宸房屋拆迁有限公司于2017年期间与该片区村民和居民小组签订了相应的拆迁补偿协议。补偿安置方式为货币补偿、货币补偿与房产置换（回迁安置）相结合的补偿方式。由于拆迁方式为整体拆迁，所以在所签订的协议中未就房屋一层商铺进行单独约定。现所涉及一层商铺的补偿款项已经全部按每平方米1.1万元（包含全部拆迁补贴、奖励和费用）的补偿标准支付给西山区福海街道办事处邬大村居民小组。另，2005年11月30日，昆明市国土资源局西山分局发文昆国土资源西山（2005）103号关于福海街道办事处陆家居委会社员宅基地用地批复中载明，福海街道办事处陆家居委会庄稼塘、陆家营、邬大村、邬小村四个居民小组进行新村建设，拟用地（净用地）116.698亩，其中邬大村(第三居民小组)286户、用地34.31亩。新村建设用地指标使用官渡区2004年农用地转用指标，经昆国土资官渡（2004）147号文已下达你居委会。现根据官渡区人民政府官政复（2000）102号批复、昆明市规划局市规（2001）392号、401号、（2002）116号、120号复函和西山区人民政府批示精神，批复如下：一、同意将昆国土资官渡（2004）147号批准的农用地转用指标117亩用于你居委会庄稼塘、陆家营、邬大村、邬小村四个居民小组进行新村建设。117亩用地指标为净用地，只能用于社员宅基地建设；二、严格按照批准的指标用地，不得突破指标。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”本案中，涉案别墅占用的是农用地，经批准后用于邬大村村民宅基地建设，何坤委托何有春与邬大村小组签订的《房屋出让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，何坤与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。该《房屋出让协议》约定底层商业用房的赔偿款按照时间的归属进行双方分配，但具体分配方案约定不明确。现一层商铺93平方米按照每平方米1.1万元（包含全部拆迁补贴、奖励和费用）计算的补偿款为1023000元，已由被告邬大村小组取得，本院根据公平原则确定何坤与被告对于补偿款的份额各占50%，被告应向何坤支付涉案房屋底层商业用房拆迁安置补偿费511500元。另，何有春与被告在本案中无任何法定或约定的法律关系，故对于何有春对被告的全部诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组于本判决生效之日起十日内向原告何坤支付拆迁安置补偿费人民币511500元；二、驳回原告何坤对被告昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组的其他诉讼请求；三、驳回原告何有春对被告昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组的全部诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币14050元（原告已预交）,由原告何坤、何有春共同负担人民币5135元；另人民币8915元由被告负担并于本判决生效之日起十日内向两原告支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长 张 杨人民陪审员 何 云人民陪审员 汤池琼二〇一九年七月八日书 记 员 段 朔王梦媛