安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1302民初532号 原告（反诉被告）：王飞飞，男，汉族，1991年4月14日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张道远，安徽民之声律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宿州市恒成置业有限公司，住所地宿州市浍水路**，统一社会信用代码：913413026989850078。 法定代表人：李东昌，系该公司经理。 委托诉讼代理人：陈淑茵，女，1975年5月17日出生，汉族，住宿州市埇桥区，系公司职工。 委托诉讼代理人：李全志，宿州市祁县镇法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）王飞飞与被告（反诉原告）宿州市恒成置业有限公司（以下简称恒成置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王飞飞的委托诉讼代理人黄太林、张道远，被告（反诉原告）恒成置业公司的委托诉讼代理人陈淑茵、李全志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王飞飞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金24056.6元(暂自2017年7月1日计算至2019年1月1日，之后的违约金按照每日43.8元，计算至案涉房屋符合交付条件之日止)；2、判令被告支付原告逾期办证违约金438.2元；3、判令被告采取合理措施保障供水；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的汇豪新天地商品房1单元14层1406号（坐落于宿州市埇桥区汇豪新天地6、7#楼联体），总价款为438190元。合同签订后原告按照约定支付了购房款438190元。合同同时对交房时间、交房标准、逾期交房的违约责任等其他权利义务进行了详细的约定。2017年6月22日，被告以《通知》的形式告知原告及所有业主：房屋尚未申报备案手续，未达到交付条件，但业主可以先行进驻装修，并承诺严格按照《商品房买卖合同》的各条款执行。2018年3月14日，被告向所有业主出具《承诺书》承诺：被告因自身原因延迟交房，严格按照约定承担违约责任。基于被告的上述告知及承诺，原告及其他诸多业主先行入住。但时至今日，原告购买的房屋仍不符合交付条件。另，由于被告的设计及施工错误，导致6、7号楼水管在低温时被冻住，无法正常供水，对各业主的生活质量带来重大影响。为维护自身的合法权益，特具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、答辩人不存在违约。2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买实合同示范文本第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：1该商品房经验收合格：2．该商品房经综合验收合格：3．该商品房经分期综合验收合格：4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。涉案商品房合同第九条约定：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明条件：2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》”；答辩人并未违反建设部以上规定；在交付原告时该商品房取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等证明材料：二、原告无权要求答辩人承担违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第十一条规定，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。明确规定了转移占有，即我们通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。该条所规定的“交付使用”是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的所有权占有的事实状态，并不必然的产生所有权变动。该商品房具备交付条件，且购房人已经实际接受房屋，视为对合同变更，购房人无权要求开发商承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。法律及合同已经明确了商品房的交付条件，在该条件不具备时，购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商承担违约责任，如果购房人接受房屋，是其对自己权利的处分，其无权再要求答辩人承担违约金。原告在合同约定的时间内，无任何人书面提出解除合同，也均实际接收房屋：显然，涉案房屋已经实际交付使用，原告无权要求答辩人承担违约金。三、违约金约定过高违反法律规定。退一万步讲，就算是答辩人违约交房，按买卖总价款的万分之一支付日违约金亦过高，应予减少，何况答辩人并未违约交房；而房产证的办理对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失，且当地政府环保治理及创卫创建等因素的影响，均属于法律规定的不可抗力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。四、原告要求支付违约金，违反《民法总则》公平公正原则。假如按原告的说法成立，涉案房屋产权应该系答辩人所有，原告居住答辩人的房屋理应支付租金、水电费、物业费，根据宿州市市场指导价同期同档次同地理位置房屋租金为15元／平米，自2017年7月1日原告接收房屋至目前原告使用房屋的租金也远远大于违约金，且原告在使用房屋期间水电费、物业费均由答人代为垫付；依据《民法总则》公平公正原则，答辩人有权要求原告支付房屋的租金、水电费、物业费；同时保留对涉案业主的反诉权利。作为原告不能住在答辩人的房屋里，又要求支付违约金，显然违反《民法总则》公平公正原则。综上，答辩人及时履行了义务，并积极配合业主办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失。依据法律和双方《房地产买卖合同》的约定，答辩人不应承担任何违约责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告恒成置业公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人支付反诉人垫付的电费9638.81元、更换水表款360元、增加窗户款1120元、损坏公司财物444元、以上合计：11562.81元。2、本案的本诉与反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：2016年1月20日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定反诉人开发的坐落于宿州市埇桥区的房屋卖给被反诉人，合同约定2017年6月30日前将房屋交给被反诉人，反诉人按约定如期交付给被反诉人住房钥匙，进行验收入住。而被反诉人在入住期间拒不缴纳水电费，均由反诉人垫付。被反诉人在入住期间理应支付水电费等：2019年1月被反诉人拒交各项费用，又向贵院诉讼要求支付违约金。另，图纸设计电梯前室无窗户，被反诉人在入住期间，强行要求加装窗户，每户又增加费用1120元，安装后被反诉人拒不支付费用；且在反诉人按图说明不同意增加窗户时，被反诉人来办公室蓄意破坏给反诉人造成损失（清单见宿州市三八派出所报警记录，6210÷14＝444元），被反诉人因水表损坏，要求更换，反诉人统一联系水厂更换水表，更换后被反诉人拒不支付费用。综上，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第十一条规定，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。该商品房具备交付条件，且购房人已经实际接受房屋，视为对合同变更，购房人无权要求反诉人承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。法律及合同已经明确了商品房的交付条件，在该条件不具备时，购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商承担违约责任，如果购房人接受房屋，是其对自己权利的处分，其无权再要求答辩人承担违约金。依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之相关法律规定，现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，望贵院判如诉请。 反诉被告辩称：1、反诉被告认为反诉原告的诉讼无事实依据，本案商品房买卖合同履行过程中违约方是反诉原告，其未案合同约定交付给原告验收合格的房屋，存在严重的违约行为，同时反诉原告在承诺承担违约责任的前提下让原告先行入住。反诉被告入住后，反诉原告又不能提供正常的供水供电设施，给反诉被告的正常生活带来很大不便，因此造成的损失应由反诉原告承担。2、反诉原告诉请的增加窗户款与反诉被告无关，该损失价款系反诉原告为满足案涉房屋正常使用所设，不应由反诉被告承担。3、反诉原告诉请的财物损失，与反诉被告无关，该部分损失是否存在，损失的数额大小均系反诉原告单方陈述，并没有证据证明反诉被告对反诉原告的财物造成了损失。4、反诉原告诉请的电费、水费与反诉被告无关，该部分水费电费的数额都是反诉原告毫无根据，自身测算而来，并非反诉被告的实际使用状况，即使反诉原告诉称的桶装水费用，也是反诉原告违约造成的，由此造成的损失应由反诉原告自行承担。 本院经审理查明：2016年1月20日，原告王飞飞与被告恒成置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定原告购买被告开发的汇豪新天地6、7#联体楼1单元14层1406号商品房，总价款为438190元。该《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条：商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备1.供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，敷设到户。2.供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到基本使用条件。……第十一条第一款约定：出卖人应当在2017年06月30日前向买受人交付该商品房。……第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.15%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房屋价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条约定了房屋登记条件，（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告（反诉被告）王飞飞按照合同约定向被告（反诉原告）恒成置业公司支付了购房款438190元。 2017年6月22日，被告恒成置业公司在汇豪新天地各单元入户门处张贴《通知》，告知原告王飞飞及所有业主：由于宿州市创建文明城市及全国绿化宜居城市等二次不可抗拒的原因造成停工达两个月之久。……故现在尚未完成申报备案手续，未能达到满意的交房条件，但已完成了通水、通电、通燃气以及土建验收，如有急需入住的业主可以先行进驻装修，由此给业主带来的不便我司深表歉意！同时我司将承诺严格按照《商品房买卖合同》的各条款执行。敬请广大业主予以理解与谅解！ 后原告王飞飞于2017年7月3日签署《入住验收单》等文件后入住涉案房屋。2018年3月14日，被告宿州市恒成置业有限公司向原告及所有业主出具《承诺书》，该《承诺书》载明：尊敬的各位业主：我公司开发的汇豪新天地项目，因施工单位工期延误，造成我单位延迟交房，我公司深感歉意。为此特承诺：我公司将严格按照双方所签订的《商品房买卖合同》约定承担违约责任。因原、被告双方就交付房屋的违约责任未达成一致意见，原告诉讼来院，请求处理。 本案审理过程中，被告宿州市恒成置业有限公司在法庭辩论终结前未提供涉案房屋工程项目相关竣工验收备案证明文件和测绘报告。 另查明，案涉房屋无法正常供水时，被告恒成置业公司为保证原告王飞飞等住户正常生活用水，向原告王飞飞及其他部分业主提供桶装水供原告及其他住户使用。被告恒成置业公司当庭自认2018年7月1日前，案涉房屋未单独安装独立电表，汇豪新天地6、7号楼住户的电费由被告恒成置业公司统一支付。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，而且该房屋经批准并颁发预售许可证，不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。 合同签订后，原告按合同约定向被告支付了合同约定的全部购房款。根据双方《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2017年6月30日前，将符合合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告的房屋交付原告。但截止至法庭辩论终结前，被告恒成置业公司仍未提供案涉房屋的上述文件及报告，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《商品房销售管理办法》第七条第（四）项明确规定商品房现售的条件之一是已通过竣工验收。本案争议的房屋是商品住房，住房安全问题要求较高，案涉房屋至今没有通过综合验收，因此根据有关规定，案涉房屋至今仍不具备交付条件。 被告于2017年6月22日向全体业主发出《通知》，明确认可房屋尚未申报备案手续、未达到交付条件，告知业主可以先行进驻装修，并承诺严格按照《商品房买卖合同》的各条款执行。 2018年3月14日，被告向原告出具承诺书，承诺按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。被告的上述《通知》及《承诺书》均认可了房屋尚未申报备案手续、未达到交付条件，并表示愿意承担违约责任。因此，被告于2017年7月3日将未通过竣工验收合格的房屋交付给原告，不符合合同约定的交付条件，仍应认定为违约交房，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任直至涉案商品房符合交付条件时止。故原告王飞飞主张的：判令被告支付原告逾期交房违约金29316.6元(暂自2017年7月1日计算至2019年1月1日，之后的违约金按照每日53.4元，计算至案涉房屋符合交付条件之日止)的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称不存在违约及原告无权要求承担违约金等抗辩与事实不符，本院不予采信。 另，案涉房屋至今仍不具备交付条件，原告王飞飞在此情况下请求被告恒成置业公司承担逾期办证违约金的条件亦未成就，原告王飞飞的该项诉讼请求本院不予支持。原告王飞飞诉请要求被告恒成置业公司提供采取合理措施保障供水，因原告王飞飞未提供证据证实案涉的房屋不能保障供水，原告王飞飞的该项诉讼请求本院不予支持。 关于本案反诉部分，现有证据能够证实原告（反诉被告）所购买并入住的房屋在单独安装电表之前的费用由被告（反诉原告）支付，但被告（反诉原告）提供的电费统计单计算方式为根据各住户面积及被告（反诉原告）自行使用的办公室面积，结合总用电量平均计算，由于各住户及被告（反诉原告）恒成置业公司的实际用电量不可能完全相同，被告（反诉原告）恒成置业公司的计算方式无法证明原告（反诉被告）王飞飞的实际用电情况以及实际产生的电费费用，被告（反诉原告）恒成置业公司诉请要求原告（反诉被告）王飞飞支付垫付的电费9638.81元，证据不充分，本院不予支持。被告（反诉原告）可待取得相应的证据后另行向原告（反诉被告）主张。 被告（反诉原告）所举证据不能证实更换水表费用和增加窗户所产生的费用系原告（反诉被告）王飞飞之间存在关联性，被告（反诉原告）恒成置业公司诉请要求原告（反诉被告）王飞飞承担更换水表费用和增加窗户所产生的费用，证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）诉请要求原告（反诉被告）承担财物损失，但未提供证据证明该损失与原告（反诉被告）有关，且被告（反诉原告）提供的仅仅是其单方面统计的数额，对于被告（反诉原告）诉请要求原告（反诉被告）赔偿财物损失的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）诉请的桶装水费用，该部分费用的产生是由于被告（反诉原告）提供的房屋无法满足正常的供水条件，是由反诉原告的违约行为造成的，该部分损失应由被告（反诉原告）自行承担，被告（反诉原告）的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宿州市恒成置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王飞飞自2017年7月1日至2019年1月1日止的逾期交房违约金为购房款（438190.00元）×（日万分之一）×（实际违约天数）即：43.8元×549天=24046.2元。2019年1月1日之后的违约金按照每日43.8元，计算至案涉房屋符合交付条件之日止。 如果未按本判决书确定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告（反诉被告）王飞飞的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）宿州市恒成置业有限公司的反诉请求。 案件受理费402.00元，由原告（反诉被告）王飞飞负担82.00元，被告（反诉原告）宿州市恒成置业有限公司负担320元；反诉受理费25.00元，由被告（反诉原告）宿州市恒成置业有限公司全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员  马 军 审 判 员  方 勇 人民陪审员  朱才华 二〇一九年四月十日 书 记 员  李赛赛