云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0126民初616号原告（执行案外人）：李玉琴，女，彝族，1977年10月7日出生，云南省石林县人，住石林县。被告（申请执行人）：张伟，男，汉族，1968年11月25日出生，云南省宜良县人，住宜良县。委托诉讼代理人：董楠，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：平勇刚，男，汉族，1972年10月15日出生，红河州开远市人，住红河州开远市。第三人（被执行人）：吕敬波，女，汉族，1973年10月12日出生，红河州开远市人，住石林县。委托诉讼代理人：徐立伟，云南滇石律师事务所律师，特别授权代理。原告李玉琴与被告张伟，第三人平勇刚、吕敬波案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉琴、被告张伟的委托代理人董楠、第三人吕敬波的委托代理人徐立伟到庭参加诉讼，第三人平勇刚经公告送达方式传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李玉琴向本院提出诉讼请求：请求立即停止对位于昆明市石林县鹿阜镇东城区秋实景观园10号（产权证号为：20××47、20××47-1号）房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：吕敬波与原告系租赁关系。石林县法院在执行被告张伟与平勇刚、吕敬波民间借贷纠纷一案中作出（2018)云0126执异20号执行裁定书，原告对执行标的提出书面异议。2019年3月5日，原告收到石林县法院作出的裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服此裁定。一、原告依法取得涉案房屋的租赁权。石林法院事实认定错误，适用法律错误。吕敬波与原告李玉琴于2016年10月28日签订了《租房合同》，合同约定吕敬波将位于石林县涉案房屋租赁给原告，租赁期限为20年，自2016年10月28日至2036年10月27日，租金每年26000元，总计520000元。合同签订后，原告已经将房屋租金全部实际支付给了吕敬波，同时吕敬波也将房屋交付给李玉琴居住使用。签订租房合同时，经双方到房屋管理部门查询核实，涉案房屋无被查封、抵押等任何权利瑕疵。2016年11月2日被告张伟向石林法院申请对位于石林县涉案房屋予以保全，次日石林县人民法院才予以查封，而在2016年10月28日，原告与吕敬波的租赁关系已经确定。原告的租赁权产生在前，法院查封的效力产生在后，基于前物权优于后物权的原则，先成立的物权具有对抗后设权利的效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中即使法院强制执行该房屋，涉案房屋发生所有权变动，但原告的租赁合同继续有效，李玉琴已经支付了剩佘18年的房屋租赁费用，在剩余的租赁期限内李玉琴享有对涉案房屋居住使用的权利。二、法院以原告提交的收条记载的付款时间系多次不同时间支付租金相矛盾为由不认可付款事实存在，系事实认定错误。出具收条的行为意味着承认债权债务关系存在，吕敬波向原告出具收条意味着吕敬波承认以等价交换的方式与原告进行交易，且收条上已载明其收到的款项系租房款，且身份明确，数额确定，时间也确定，能作为正式的书面证明文件，与事实相符。法院认为原告提交的水电费发票不能充分证实2016年10月28日至今涉案房屋水电费系其支付，维修收据、照片亦不能有效证明原告承租涉案房屋的事实系事实认定错误。水电费发票是由供电局统一出具的正式发票，且缴费人自己保留交费发票作为存根，维修收据是维修人员出具的收到维修款的证明文件，该部分费用都是由原告缴纳，是原告在石林县涉案房屋日常生活所产生的生活必要费用。该证据足以证实原告在其承租的房屋内生活是事实，亦能从侧面证实原告与吕敬波租赁房屋的这一事实。法院认定原告租赁涉案房屋的原因与日常生活经验法则相悖，系事实认定错误。原告居于工作需要而租赁房屋系事实，正好吕敬波要出租自己的房屋，原告与其达成一致合意签订租房合同是合理行为，且双方已经履行完毕各自的义务，租赁关系已经成立。三、石林法院作出（2018）云0126执异20号执行裁定书程序违法。原告与吕敬波的租赁事实已经存在，法院却以租赁权是否成立及成立时间应当通过诉讼等合法途径经实质审查后予以确认为由，在案件中不做实质审查，并以此理由驳回原告的异议请求，违反法律程序。法院将属于原告享有合法权益的不动产直接纳入吕敬波个人债务执行案件中强制执行，程序违法，严重侵犯了原告的合法权益。在执行裁定中申请执行人张伟认为该涉案房屋已于2015年4月8日被宜良县公安局进行了查封，但在原告与吕敬波签订租房合同时，经双方到房屋管理部门查询核实，涉案房屋无被查封、抵押等任何权利瑕疵。四、石林法院在执行处置石林县涉案房屋时，要求原告腾房的裁定，适用法律错误。石林县涉案房屋是原告合法承租过来的，并已经支付了巨额的租金，现在该房屋尚在合法的租赁期内，不管法院要如何处置该涉案房屋，根据买卖不破租赁的原则，都无权要求原告腾房。被告张伟辩称，《执行裁定书》事实认定清楚，法律适用正确，请法院依法驳回原告的诉讼请求。2015年4月8日，产权人平勇刚因涉嫌合同诈骗罪被宜良县公安刑事拘留，同日宜良县公安局对涉案房屋进行了查封，并将封条贴于涉案房屋房门之上。而原告诉称的其租赁合同的时间为2016年10月28日，即宜良县公安局采取查封措施之后，而此房至今处于查封状态，那么原告租赁该房屋属于非法租赁。原告与吕敬波之间签订的《租房合同》系虚假合同，其陈述有悖常理，不足以证实其租赁的真实性。按原告所称的其是与吕敬波签订了20年的《租房合同》，并且一次性交纳了20年的租金共计52万元，那么作为吕敬波的隔壁邻居，其租用200多平米的租房（加上自己家的200多平方，其使用面积已经超过400平方米）已经超过了自己居住、使用的合理范畴，而其一次性交纳租金的行为更是不符合常理。按照2016年石林本地的房价来看，该租金足以一次性购买超过160平方米以上的房屋，如适当选择贷款则足以购买上海新天地的别墅，而原告作为一个生意人（财务人员）显然是有更敏锐的市场洞察力，其花如此大的价钱租赁房屋而不是自己选择购买房屋，实在令人费解。原告庭审中陈述其是公司财务，可以自由提钱，但是我们注意到其供职的公司为有限责任公司，其理应有相对完善的财务制度，作为财务人员私自提取款项也有悖常理。原告声称的租赁时间发生在刑事案件判决书未生效期间，其租赁亦属于违法租赁。据宜良县人民法院（2016）云0125刑初56号《刑事判决书》记载，该判决书制作于2016年10月19日（签发日期应晚于该日期），而原告所称的租赁时间发生在10月28日，该时间点刑事判决书的生效期间尚未届满，如按其所诉则将出现原告违法租用涉案房屋的情况，这显然是违法的。2018年春节前后，被告张伟本人曾到涉案房屋进行查看，当时公安机关的封条仍然在房屋大门上，这一时间与原告自己提交的水电费缴纳单据可以印证。从原告庭审中提交的水电单据来看，其交纳电费的最早时间为2018年的2月（财务月份），实际缴费开票时间为2019年2月20日，而其提交的单据中有多数月份用电量不足20度，该用电量可以客观反映房屋的使用情况。另外，原告出示的水费单也可以反映出原告是在2018年4月19日一次补交了2015年5月至2017年12月的水费，同时承担了447.5元的滞纳金，该单据同样可以客观反映出房屋的使用情况和原告实际控制房屋的时间，该时间并非其诉称的2016年10月，而是2018年春节前后。第三人平勇刚未提交答辩意见。第三人吕敬波辩称，我方认同原告诉请和相关事实理由，无异议。租房的事实是当时有刑事案件，有人骚扰当事人不敢住房屋才处置房屋。我方租房给原告，是合法的，我方租房时房屋不处于查封状态，不存在虚假合同的事实。买卖不破租赁，我方没有办法退款给原告方。本院经审理认定事实如下：2016年11月2日，张伟申请对平勇刚、吕敬波位于石林县鹿阜镇东城区秋实景观园10号房屋予以保全，次日，本院以（2016）云0126执保58号民事裁定书对位于石林县鹿阜镇东城区秋实景观园10号房屋（房权证号为：20××47、201101447－××号）予以查封。2016年11月7日，张伟向本院起诉平勇刚、吕敬波民间借贷纠纷一案，经一审、二审，昆明市中级人民法院于2018年5月11日作出（2017）云01民终7829号民事判决书：一、撤销石林彝族自治县人民法院（2016）云0126民初1676号民事判决；二、平勇刚、吕敬波于本判决生效之日起十五日内偿还张伟借款本金791999元及自2014年9月16日起至借款本金还清之日止按年利率24%计算的利息。因平勇刚、吕敬波未按生效法律文书履行付款义务，张伟向本院申请强制执行。执行过程中本院依法向平勇刚、吕敬波送达了执行通知书、报告财产令等文书，因两被执行人仍拒不履行付款义务，同年9月5日，本院依法张贴腾房公告，责令被执行人平勇刚、吕敬波于2018年9月20日前迁出其所有的位于石林县鹿阜镇东城区秋实景观园10号房屋（产权证号为：20××47、201101447－××号），交由本院依法处置。执行案外人李玉琴认为该房屋在其租赁期限内，且租赁权产生在前，如处置房屋将影响其租赁权，特向本院提出异议要求保护其租赁权，处置涉案房屋时对租赁关系予以披露，将剩余18年的租赁权设定为处置条件，保证异议人的租赁权。本院于2019年3月5日作出（2018）云0126执异20号执行裁定书裁定：“驳回异议人李玉琴的申请。”另查明，宜良县公安局于2015年4月8日对诉争房屋刑事查封。石林县房地产管理所于2015年4月10日出具回执载明对诉争房屋已办理协助查封手续。2016年10月19日宜良县法院的刑事判决书载明：“被告人平勇刚犯买卖国家机关证件罪，判处有期徒刑一年零七个月……，即从2015年4月8日起至2016年11月7日止。”上述事实，有房屋所有权证、裁判文书、宜良县公安局查封决定书、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。被执行人平勇刚、吕敬波在本案中的诉讼地位应列为第三人。本案中，原告陈述，2016年10月28日原告与第三人签订《租房合同》载明：“出租方（甲方）：吕敬波，承租方（乙方）：李玉琴。甲方将位于石林县鹿阜镇东城区秋实景观园10号房屋租给乙方经营使用，租期20年，自2016年10月28日起至2036年10月27日止，每年租金为26000元，一次性付清租金520000元，押金30000元。”原告提交《收条》载明自2016年10月28日至2016年11月3日分4次现金支付住房租金及押金共计550000元。房屋建筑面积为215.93平方米，合同约定租金总额为520000元，约定的租金金额明显低于市场价，并约定一次性支付长期租金，且未考虑租赁市场的价格上涨变化因素，明显不符合常理。另，原告提交的交付租金凭证均为现金收据，提交的2018年度的电费每月仅为2.52元至7.2元不等，第三人在我院尚存在未执行完结案件，综上，可以认定原告与第三人双方存在通过签订租赁合同规避法院执行的主观故意，其行为系恶意串通损害被告债权人利益的行为，应认定为无效行为，故双方签订的租赁合同无效。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。据此，原告对涉案房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的权益，其对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告李玉琴的诉讼请求。案件受理费9000元，由原告李玉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  汤 国人民陪审员  徐靖平人民陪审员  杨树芝二〇一九年七月二十四日书 记 员  李俊丽