广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初11198号原告（反诉被告）：深圳陆顺投资有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道深南中路与东门路口交汇处中建大厦第**。法定代表人：杨波。委托诉讼代理人：杨道兵，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐洁，女，该公司员工。被告（反诉原告）：深圳市中和盛世珠宝文化发展有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道开明路******102。法定代表人：陈金香。委托诉讼代理人：李亚，北京德恒（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201310017357。委托诉讼代理人：王玉，北京德恒（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201511697191。上列原告（反诉被告）深圳陆顺投资有限公司诉被告（反诉原告）深圳市中和盛世珠宝文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人杨道兵、徐洁，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告房屋租赁保证金65万元和首月租金325000元；2、依法判令被告赔偿原告房屋装修损失费人民币186000元；3、本案诉讼费由被告负担。被告提出如下反诉请求：1、判令解除双方于2018年8月23日签订的《租赁合同》；2、判令反诉原告没收反诉被告支付的合同保证金人民币650000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付2018年8月25日至2018年11月24日的房屋租金共计人民币975000元；4、判令反诉被告向反诉原告支付2018年12月25日至2019年1月31日的房屋租金共计人民币398387.1元；5、判令反诉被告向反诉原告支付2018年8月25日至2019年1月24日的水电费、管理费、停车费共计人民币106719.81元；以上2-5项合计人民币2130106.91元；6、判令反诉被告承担本案全部的诉讼费用。本案相关情况一、2018年8月23日，原、被告双方签订《物业租赁合同》，约定：被告将位于深圳市罗湖区××路××北路××楼，租赁面积为2500平方米；双方确认租赁期内2018年8月25日至2020年8月24日租金每月每平方米130元，合计每月租金为325000元，2020年8月25日至2022年8月24日租金为每月每平方米139.1元，2022年8月25日至2024年8月24日租金为每月每平方米148.85元，2024年8月25日至2025年8月24日租金为每月每平方米159.27元，原告应于每月10日前付清本月租金；被告在本协议签订当日应向原告缴纳相当于两个月租金即650000元的合同保证金及首月租金325000元；原告应自行承担租赁物业的水电费、管理费、装修费、电梯使用维护费等，因原告责任产生的物业维修费及其他因使用该物业产生的费用，原告应于每月5日前向被告付清上述费用；管理费标准为每月每平方米8元，水费标准为每吨5.36元，电费标准为每度1.28元；物业租赁期7年，自2018年8月25日起至2025年8月24日止，装修免租期3个月，自2018年8月25日起至2018年11月24日止，装修期间只免租金，不免其他费用；原告应按时缴纳本协议约定的租金和管理费等相关费用，否则每延期一日应向被告支付拖延金额千分之三的违约金；原告延期支付租金或相关费用达到半个月的，被告有权停止一切物业管理和服务，包括但不限于供水、供电，因此而引起的一切损失由原告承担，若原告延期支付租金或相关费用达到一个月的，被告有权单方解除本合同，没收保证金并要求原告承担违约责任；任何一方存在严重违反合同的情形使得本合同目的无法实现或履行本合同失去意义的，违约方应承担违约与赔偿责任；合同还约定了其他内容。同日，原告向被告支付保证金650000元、首月租金325000元。二、2018年11月20日，原告向被告出具《商铺减免租金申请书》，载明：因进入商铺的……，又目前大市场糜糜不振，加上与贵公司的成交价偏高颇多，签约面积与使用面积相差也较大等客观原因，虽然……，已长达两个多月至今仍无任何客户成交；因此经营压力逐月增加，面临难以维持下去的危机和困境，现向贵司提出：1、减免二个月的租金；2、自计租金日起，减少租金单价30元/㎡/月至本租赁房屋后面和侧面京基项目竣工并正式营业后。2018年12月6日，被告向原告出具《回复函》，载明：如果继续履行租赁合同，同意减免半个月租金；如确实经营困难，预提前终止租赁合同，秉着友好合作原则，我司（被告）同意退回半个月租金作为补偿。三、2018年12月14日，原告向被告邮寄《返还、接收租赁房屋通知》，载明：我方（原告）在进场事实装修过程中，却意外发现租赁房屋的实际面积与合同的约定面积不符，相差很大，如此小量的房屋实际面积，根本无法达到我方原计划投入大量人力物力开发经营该租赁物业的商业目的，且，与贵方（被告）多次协商减免租金的问题又毫无结果，为此，我方决定撤销或解除与贵方签订的《租赁合同》，先行将租赁房屋返还移交给贵方，具体返还移交、接收时间是2018年12月18日上午。被告否认收到上述通知。四、被告确认，涉案物业的实际面积应为1300-1400平方米。五、原告确认停车费为330元/月、物业管理费为20000元/月；其未向被告支付2018年11月份水费16.08元、2018年12月份电费537.6元、2018年10月至12月停车费990元。六、原告于2018年10月11日向被告转账支付24846.13元，该笔费用为2018年8月25日至9月30日期间的管理费及9月份停车费。七、原告未向被告支付2018年12月25日至2019年1月31日期间的租金398387.1元及2018年10月1日至2019年1月24日的管理费75484元。八、被告提交的《罗湖区2017年房屋租赁指导租金表》载明，涉案物业所在地段的政府租金指导价为每月180元/平方米。九、2018年6月1日，被告和案外人深某实业（深圳）有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：案外人深某实业（深圳）有限公司将位于深圳市罗湖区××北路××商场××层的房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年6月1日起至2025年12月31日止。十、原告成立于2016年4月8日，经营范围为房地产投资、房产营销策划、自有房屋租赁、物业管理。判决结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。原、被告之间签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依约履行合同义务。本案的争议焦点为，被告是否构成根本违约？原告主张，被告交付的涉案物业的实际面积与合同约定面积相差甚大，致使其不能实现合同目的，被告应承担违约责任。被告对此不予认可，辩称原告在签订合同时对涉案物业的实际面积是明知，亦是原告为了便于分割继续高价转租，要求被告将物业面积约定为2500平方米。本院认为，原告作为一家具有房产投资、房屋租赁经营资质的公司，在承租涉案物业之前，有条件、有能力对涉案物业的实际面积进行调查，在涉案物业交付使用时，亦有能力判断该物业的实际面积与合同约定的面积存在较大差异，但原告并未就此提出异议，仍就该物业进行了装修并使用；此外，根据原告提交的《罗湖区2017年房屋租赁指导租金表》载明，涉案物业所在地段的政府租金指导价为每月180元/平方米，与合同约定的每月每平米130元存在差距。综上，本院认为，原告在签订租赁合同时对涉案物业的实际面积应是明知，即使并非明知，在物业交付后亦以其实际行为对该物业的实际面积表示接受，故被告并未构成根本违约，原告单方面解除合同的理由不能成立，其要求返还租赁保证金及首月租金并赔偿装修损失，缺乏依据，本院不予支持。原告未按合同约定支付租金，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故被告有权依据合同约定解除合同、没收保证金650000元，并支付拖欠的2018年12月25日至2019年1月31日的租金398387.1元、水电费553.68元、停车费990元及2018年10月1日至2019年1月24日的管理费75484元；超出此部分的管理费、停车费，本院不予支持。关于免租期的租金问题，本院认为，该期间不支付租金的前提应是原告依据合同约定履行义务，现原告违约致使合同解除，故被告诉请原告支付2018年8月25日至2018年11月24日期间的租金合计975000元，理据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告深圳陆顺投资有限公司的全部诉讼请求；二、解除原告深圳陆顺投资有限公司与被告深圳市中和盛世珠宝文化发展有限公司于2018年8月23日签订的《物业租赁合同》；三、被告深圳市中和盛世珠宝文化发展有限公司有权没收原告深圳陆顺投资有限公司支付的保证金650000元；四、原告深圳陆顺投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市中和盛世珠宝文化发展有限公司支付2018年8月25日至2018年11月24日期间的租金合计975000元；五、原告深圳陆顺投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市中和盛世珠宝文化发展有限公司支付2018年12月25日至2019年1月31日的租金398387.1元；六、原告深圳陆顺投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市中和盛世珠宝文化发展有限公司支付拖欠的水电费553.68元、停车费990元及2018年10月1日至2019年1月24日的管理费75484元；七、驳回被告深圳市中和盛世珠宝文化发展有限公司的其他反诉请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7624元，反诉受理费11920.43元，均由原告负担；被告已预交的受理费11920.43元，于本判决生效后，由本院予以退回。原告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费11920.43元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王碧蕾二〇一九年七月五日书记员  吴春艳