内蒙古自治区奈曼旗人民法院   民事判决书   （2019）内0525民初927号   原告：奈曼旗芳林物业有限公司。住所地：大镇王府街东侧。   法定代表人：林芳。 职务：董事长。   委托诉讼代理人：张春光，系内蒙古诚恒律师事务所律师。   委托诉讼代理人：鄂薇，系内蒙古诚恒律师事务所实习律师。   被告：奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会。住所地：奈曼旗。   负责人：陈勿兰巴拉。 职务：主任。   委托诉讼代理人：王彩燕，女，1972年2月23日出生，蒙古族，市民，现住内蒙古自治区通辽市。   委托诉讼代理人：赵占江，男，1955年10月25日出生，蒙古族，个体。   第三人：奈曼旗利民物业管理有限责任公司。住所地：奈曼旗大沁他拉镇振兴街北。   法定代表人：马玉泉。职务：经理。   委托诉讼代理人：薛艳梅，系奈曼旗利民物业管理有限责任公司员工。   原告奈曼旗芳林物业有限公司（以下简称：物业公司）诉被告奈曼旗大镇尚水御都小区业主委员会（以下简称：业主委员会）、第三人奈曼旗利民物业公司缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理，依法适用普通程序四次公开开庭进行审理。第一、二次开庭原告奈曼旗芳林物业有限公司的委托诉讼代理人张春光、鄂薇，被告奈曼旗大沁他拉镇尚水御都小区业主委员会的负责人陈勿兰巴拉及该业主委员会的委托诉讼代理人王彩燕、第三人利民物业公司的法定代表人马玉泉到庭参加诉讼。第三次开庭原告奈曼旗芳林物业有限公司的委托诉讼代理人张春光、鄂薇，被告奈曼旗大沁他拉镇尚水御都小区业主委员会的负责人陈勿兰巴拉、第三人利民物业公司的委托诉讼代理人薛艳梅到庭参加诉讼。第四次开庭原告奈曼旗芳林物业有限公司的委托诉讼代理人张春光、鄂薇，被告奈曼旗大沁他拉镇尚水御都小区业主委员会的负责人陈勿兰巴拉及该业主委员会的委托诉讼代理人王彩燕、赵占江到庭参加诉讼，第三人利民物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告奈曼旗芳林物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返还原告垫付的81700元（包括以下费用：1.2016年装修小区活动室、办公室费用19800元；2.2016年安装五号楼监控费用21000元；3.2016年9月抢修小区内变频器的费用6600元；4.2015年11月抢修4号楼和2016年春节前抢修9号楼公共大热管道的费用6000元；4.2016年更换十号楼2单元门铃费用3200元；5.2017年8月16日至11月30日期间年审电梯费用3347元；6.2016年8至9月份维修三号楼3单元、4单元楼道瓷砖的人工费和材料费5100元；7.2016年8月安装车辆管理系统的费用20000元；上述费用应当从公共维修基金中支付）；2.要求被告业主委员会承担缔约过失责任，赔偿原告物业公司为尚水御都小区提供事实物业服务所支出的费用69551.19元（2017年5月1日至2017年8月16日期间发生的以下费用：1.涉案小区公共设施运行产生的电费11155.83元；2.原告物业公司雇佣他人为小区绿化的人工费和树苗费4500元；3.电梯维护保养费12736元；4.支出的其他费用3473.6元；5.原告物业公司交纳的营业税19685.76元）；3.要求被告业主委员会承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年5月1日原被告签订了服务期限为三年（2014年5月1日至2017年4月30日期间）的物业服务合同，合同签订后原告认真履行了物业服务的职责。考虑到业主利益经业主委员会要求原告改造了小区内的基础设施，完成了原被告双方所签订的物业合同以外的工作（对小区内的办公室进行装修，安装五号楼监控，改造和修复园区的监控，修理小区内变频器，维修了大热管道，粘贴楼道瓷砖，更换门铃等基础设施）。在原被告双方签订的物业服务合同履行期限届满前，2016年8月8日被告所在小区业主召开联席会议，决定与原告物业公司续签下一周期的物业管理合同；同时在决定续签合同的前提下由原告垫资为被告所在小区建设车辆管理装置。因原告物业公司信赖与被告续约的合同已经有效成立，于是原告为被告所在小区修建“一车一杆”车辆管理装置垫资20000元。2017年4月23日原告与被告签订的物业管理合同即将到期，此时正值被告所在小区的原业主委员会主任徐振祥辞职而进行新业主委员会主任选举，所以原被告双方未续签物业服务管理合同。因原被告双方共同决定的续签下一周期的物业合同，原告在物业服务合同到期后原告仍然为被告所在小区提供事实上的物业服务（2017年5月1日至2017年8月16日期间）。此期间原告在被告所在小区运营支出了电梯费、电费、人员工资、小区绿化、重复用工、税费及其他必要的费用合计121850.85元。2017年7月28日被告所在小区选举成立了新的业主委员会。2017年8月10日被告以书面形式单方通知原告，更换物业公司，不再续签物业管理合同。因被告违反了联席会议的决定，违反了合同法的诚实信用原则在原告物业公司与被告业主委员会未进行交接的情况下又与第三人利民物业公司签订物业管理合同，致使原告的信赖利益受损，故诉至法院。   被告业主委员会向法庭提出如下答辩意见：1.原告要求被告业主委员会支付维修资金没有事实根据。因为原告物业公司购买设备、相关材料及支付人工费没有经过业主委员会的确认。原告也不能提供购买相关设备及材料的购货发票及具体明细。原告物业公司未在被告所在小区装修过活动室。2.被告业主委员会所在小区购买电子杆的费用20000元系用被告所在小区共用部分收取的租金购买。原告物业公司取得的被告所在小区共用部分的收益应当首先用于补充专项维修基金。3.涉案小区内的楼房未发生过维修费，也未粘贴过瓷砖。未验收的楼房原告应当向房地产开发企业主张维修费用。被告所在××区至今未验收合格，原告物业公司无权要求被告业主委员会给付9号楼大热管道维修费用及10号楼更换门锁的费用。4.电梯年审费用应当包括在原告物业公司从业主收取的物业费中，原告物业公司无权另行主张。2017年5月1日至2017年8月16日期间原告物业公司未在我小区提供物业服务。综上，请法院查明事实后驳回原告物业公司的诉讼请求。   原告物业公司为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：1.出示2016年8月8日被告所在小区的原业主委员会作出的联席会议决定复印件1份2页〔原件在（2017）内0525民初6024号案卷中〕，证明原被告双方在联席会议中决定延续下一周期的物业合同。2.出示2016年12月原告经被告所在小区业主委员会授权对尚水御都小区的业主进行满意度统计的业主满意度调查表215份59页，证明业主满意度达到88%。3.出示2017年8月10日被告向原告送达的关于更换奈曼旗芳林物业公司的告知书复印件1份〔原件在（2017）内0525民初4818号案卷中〕，证明被告业主委员会违反双方签订的物业管理合同及联席会议决定中关于续签合同的约定。4.出示2017年3月20日由被告业主委员会原主任徐振祥签字的尚水御都小区2013年8月1日至2017年3月20日的期间垫资明细复印件1份〔原件在（2017）内0525民初6024号案卷中〕，证明原告在物业服务合同存续期间垫付的维修基金具体明细及金额。5.出示2017年5月1日至2017年8月16日期间原告在尚水御都小区提供事实服务运营支出的电费、电梯费用、小区绿化及运营支出的其他费用的票据〔电费的发票133枚（金额为11155.83元）、电梯的维修保养费用收据4枚（非正式发票，金额是12736元）、小区绿化大字据1枚（金额为4500元）、运营支出的其他费用大字据收据24枚及欠据1枚（两项合计金额为1750元，25枚证据中有的无证据名称）、税务通用发票20枚（金额1200元）、天平超市的收费小票2枚、兔儿岭超市收费小票1枚、重庆火锅预结单1枚〕。6.原被告双方签订的物业合同1份，证明原被告双方签订的物业合同所约定物业服务范围。7.申请证人徐振祥出庭作证，证人徐振祥出庭作证称其在2014年4月30日至2017年4月30日期间任尚水御都小区业主委员会主任，原告物业公司在其担任业主委员会主任之前就进驻了被告所在小区，业主委员会是在2014年5月1日成立的业主委员会，业主委员会与原告签订了履行期限为三年的物业合同，合同是按照物业管理条例的规定签订的，物业合同约定底层的每平方米是0.6元，高层的每平方米1.2元。物业公司为小区提供卫生、绿化、保安等服务（详见物业服务合同）。2016年8月8日召开联席会议，会议的内容有两项：第一项是研究电子杆，电子杆的费用是20000元，每辆车收取100元，不同意的业主可以到门卫签字。第二项是与芳林物业公司续签物业合同的问题，当时业主委员会同意与原告物业公司续签合同。2017年3月27日其本人辞去了业主委员会主任的职务，后来没有续签的物业合同。其本人在2017年3月27日将业主委员会的公章交给了赵成书记。8.申请证人张爽出庭作证，证人张爽出庭作证称，其为原业主委员会的副主任，尚水御都小区业主委员会与芳林物业签订物业服务合同的事及合同是如何约定其记不清楚了。证人现在已经不是业主委员会的成员，其已经记不清在什么期间担任业主委员会成员。   针对原告物业公司提供的证据，被告业主委员会发表如下质证意见：1.不认可联席会议决定，原告应当提交续签的物业服务合同。2.满意度调查表不属实，业主满意度没有达到88%，而且数量也不是215户。3.证据3属实。4.证据4不能证明原告要证明的问题，该证据上的“徐振祥”和“张爽”不是上述二人签字。即使是上述二人的字，“一车一杆”的费用也应从出租五号楼商店所占用房屋的租金支付，原告物业公司无权重复主张。九号楼和十号楼至今还没有验收合格，如果发生了电瓶器维修费用6600元也应由开发商承担。没有实际发生装修活动室、办公室的事实，也没有实际发生贴楼道瓷砖的事实。2017年电梯年审费用应当从原告住户收取的物业费支出；10号楼2单元修门铃的费用也应当从业主收取的物业费当中支出。抢修9号楼和10号楼大热管道的费用应当由开发商负担；5.电梯维护费、电费应从业主收取的物业费中支出。不认可绿化的票据，此费用如果实际发生应当从物业费中支出。不认可其他运营支出的其他费用，原告用此部分费用购买的东西在原告物业公司撤离时已经拿走。不认可税务通用发票，此税费属于原告物业公司运营过程中产生，应当由原告物业公司承担。不认可天平超市、兔儿岭超市、火锅城的小票。6.对第6份证据无异议。7.证人徐振祥的出庭证言部分不属实，星月商店所占用的房屋出租期间是2014年3月31日至2017年3月31日，2017年4月1日原告物业公司又将该房屋出租给星月商店石海金，承租期间为2017年4月1日至2022年4月1日。其余出庭证言内容属实。8.张爽提出的出庭证言不属实。   针对原告物业公司提供的其他证据，第三人利民物业公司认为原告提供的所有证据均与其公司无关，其公司是2017年8月20日后入驻尚水御都小区的，不清楚原告提交的证据。   被告业主委员会为反驳原告物业公司的诉讼请求，向本院提供收据复印件7枚及非税收入专用收据复印件1枚（上述证据是原业主委员会主任徐振祥与现任业主委员会交接时给付被告业主委员会的）；证明原告物业公司提供的收据的真实性有异议，不是正规的发票。   针对被告业主委员会向法庭提供的证据，原告物业公司发表如下质证意见：对上述证据的真实性没有异议，但上述证据不能证明被告的抗辩主张。上述证据所记载的款项已经结算完毕，原业主委员会认可报账，按双方的交易习惯“大字据”可以入账，恰能证明原告所提交的部分“大字据”已实际发生。因上述证据不是物业公司出具的，是由第三方出具的，第三方出具的证据在双方均认可的情况下可以作为证据使用。被告业主委员会提供的上述证据，第三人利民物业公司表示其不清楚。   为查明事实，本院依法调取了（2018）内0525民初4821号民事判决书，原被告双方均表示无异议，第三人利民物业公司表示不清楚。   通过原告物业公司的起诉、被告业主委员会的答辩及原被告的举证、质证，本院对原被告双方提供的证据发表如下认证：1.原告物业公司提供的联席会议决定，只有徐振祥本人与原告物业公司的代表赵军签字，没有其他业主委员会成员签字，该证据形式不合法。原告没有证据证明此联席会议决定已经向广大业主公示并征求意见，并经80%业主同意。此决定不能证明原被告双方签订的物业服务合同自动续期到下一个物业服务周期。因此原告提供的第3份证据不能证明被告业主委员会违反了联席会议决定及物业服务合同。2.原告提供的第二份证据拟证明的问题与2016年末原告与被告所在小区的业主因物业管理质量问题发生纠纷，被告所在小区的业主曾向大镇富康社区委员会的反映情况的事实不符，故本院对原告此份证据不予采信。3.对共有部分的维修要经过法定的程序，原告提供的垫资明细表所记载的支出项目没有其他证据相佐证，凭借徐振祥和张爽的签字的表格无法认定表格中所记载的费用已实际发生。4.原告提供的第5组证据中电费、电梯费收据及定额发票的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信，但此部分费用不属于缔约过失责任的赔偿范围。此组证据中的其他证据形式及内容均不符合法律规定，故不予采信，不能认定此部分的费用已经实际发生。5.对于原告提供的物业服务合同，原被告双方均不持异议，本院予以采信。6.张爽和徐振祥的出庭证言不能证实原告的诉讼主张，因为公共部分的支出应当按照法定的程序进行，原告无其他相关证据佐证，故不能认定原告提供的表格中所列支的费用已经实际发生并应由业主委员会承担给付义务。原告没有提供证据证明联席会议决定已经经过合同约定的公示程序，故联席会议决定不能对被告产生法律拘束力。7.被告提供的证据拟证明问题不明确，故本院无法认定。8.本院调取的（2018）内0525民初4821号民事判决书，原被告双方均表示无异议，且该判决已生效，故予以采信。   结合原告物业公司起诉、被告业主委员会的答辩，原被告的举证、质证及本院对证据的认证，查明如下事实：1.2014年5月1日被告奈曼旗大镇尚水御都小区原业主委员会与原告物业公司签订物业管理合同1份，主要约定以下事项：⑴原告物业公司为被告所在小区提供物业服务的期间为2014年5月1日至2017年4月30日；⑵原告物业公司直接向业主收取物业费，收费标准为住宅按建筑面积收取物业费，多层住宅为每平方米0.8元，高层住宅为每平方米1.2元。业主如果不按时缴纳物业费和专项维修费资金，按3‰（没有明确约定是年利率还是月利率）的标准给付滞纳金；⑶合同约定的履行期限届满，物业服务合同终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见。该物业合同没有明确约定原告物业公司为被告所在小区提供物业服务的标准。2016年末原告物业公司与被告所在小区的业主因原告物业公司提供的物业服务的标准、物业服务的价格、小区管理问题与原告物业公司发生纠纷，被告所在小区的部分业主曾向奈曼旗大沁他拉镇富康社区居委会反映情况，要求重新成立业主委员会和更换物业公司。2017年7月28日经过选举产生新一届业主委员会，由陈勿兰巴拉担任业主委员会主任，王彩燕担任副主任。2017年8月16日被告尚水御都业主委员会要求原告在一周内做好财务交接。2017年8月18日尚水御都业主委员会张贴通知，告知业主与芳林物业有限公司的合同已到期，4月30日之前所欠物业费，如有交者到芳林物业公司交款。2017年8月21日被告尚水御都小区业主委员会向原告物业公司送达解聘告知书，与原告芳林物业有限公司正式解除聘用服务关系。2.2019年1月24日原告向本院起诉要求被告业主委员会返还原告物业公司的垫付的费用81700元（原告诉讼请求中明确列明的费用，此部分费用原告物业公司主张应当从公共维修基金中支付）；并承担缔约过失责任，要求被告业主委员会给付2017年5月1日至2017年8月16日期间原告提供事实物业服务期间的费用69551元。关于原告物业公司所主张返还的81700元垫付费用，原告物业公司没有充分证据证明此部分费用属于共用部分的维修所支出的费用并已实际发生，也没有证据证明对共用部分支出的费用已经向全体业主公示。另查明，原告没有充分的证据证明原告所主张的69551.19元费用已全部实际发生。   本院认为，本案共涉及以下两个问题：1.原告所主张的81700元是否已实际发生，被告业主委员会是否有义务予以返还及此部分费用是否应从公共维修基金支付问题。被告业主委员会是全体业主的执行机构，业主委员会具体实施业主大会做出的决定。专项公共维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设施、设备保修期满后的更新、改造，不得挪作他用；同时使用专项维修基金还必须按照法定的程序。原告物业公司提供的现有证据不能认定原告所主张的81700元费用已经实际发生，并属于被告所在小区业主对共用部分支出且此部分费用应从公共维修基金中支出。原告物业公司也没有证据证明上述支出已经按法定程序由业主或者业主委员会讨论、审核通过，并经业主或者业主委员会确认。综上，本院对原告物业公司的此项诉讼请求不予支持。2.原告主张的缔约过失责任是否成立问题，2017年5月1日至2017年8月16日期间所支出的费用是否属于缔约过失责任的赔偿范围问题。缔约过失责任是指在合同订立过程中一方因违背诚实信用原则所产生义务，而致另一方的信赖利益受到的损失，并应当承担赔偿责任的制度，是一方对先合同义务的违反。原告提供的现有证据不能认定联席会议决定已经向被告所在小区业主公示并通过；同时联席会议决定的证据形式不合法，无法认定联席会议已实际召开。况且2016年末原告物业公司与被告所在小区业主因物业服务质量问题发生纠纷，被告所在小区的部分业主因物业服务质量问题曾向富康社区居委会反映情况，要求重新成立业主委员会和更换物业公司，原告物业公司不可能不知道此情况。故此份联席会议决定对被告业主委员会及被告所在小区业主不产生法律拘束力。原告物业公司主张应由被告业主委员会承担缔约过失责任无事实基础。同时，原告提供的现有证据不能证明此部分的费用已经全部实际发生，2017年5月1日至2017年8月16日期间的费用不属于承担缔约过失责任的赔偿范围，因为此部分费用未发生在原被告双方合同订立过程中。综上，本院对原告此部分诉讼请求也不予支持。基于以上事实理由，根据《物业管理条例》第五十三条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，第七十九条，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十八条、第二十二条、第二十三条之规定，判决如下：   驳回原告奈曼旗芳林物业有限公司对被告奈曼旗大沁他拉镇尚水御都小区业主委员会的诉讼请求。   案件受理费4354元，由原告奈曼旗芳林物业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。      审 判长 刘 永 全   审 判员 王 爱 民   人民陪审员 王 晓 波            二〇一九年七月八日      书 记 员席乌日罕