广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4061号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔星大道。负责人：陈宇辉。委托代理人：林伟良、黄聪颖，该公司员工。被告：戴坤巧，女，1959年3月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司诉被告戴坤巧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司的委托代理人林伟良，被告戴坤巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2012年5月至2018年4月的物业服务费，共计17944.56元；二、被告向原告支付违约金，违约金以当月所拖欠的物业服务费为计算基数，按照0.5‰标准计算至被告付清物业服务费止；三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年1月8日，原告与被告签订《碧桂园豪园前期物业服务协议》，约定选聘原告对鹤鸣苑三街1号201房项目提供前期物业管理服务。协议签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年1月8日购买碧桂园豪园鹤鸣苑三街1号201房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园豪园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费249.23元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5‰向原告支付违约金。被告于2012年5月开始拖欠原告物业服务费，至2018年4月26日拖欠的款项已经达22345.97元。原告已多次向被告催收，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告戴坤巧辩称：一、涉案房屋不符合交楼条件，至今未交楼，且涉案房屋的钥匙和智能门卡仍在开发商手中。（一）涉案房屋是以精装修的价格出售，而开发商偷工减料、粗设烂造，导致墙壁和天花板都广泛性爆裂漏水、渗水、油漆油灰发胀、发霉、脱落，木地板木楼梯都霉烂及变形起翘，且开发商未采取修复补救措施，已构成严重违约，应承担违约责任。且交楼验收当天，开发商的验收人员也说房屋不符合交楼标准，当时说给20天整改时间，但之后的七、八年时间里一直说给时间整改后再通知业主。（二）涉案房屋的实际层高与合同约定不符，实际层高是2.8米，合同约定的层高是3米，实际层高比合同约定的层高低矮了20公分。（三）开发商未经报批而擅建商品房，在合同约定的交付日，因商品房存在质量问题且开发商拒绝出示相关证书，被告拒绝收楼，并当场向开发商提交了《该商品房不符合交楼标准异议书》，但开发商在收到上述异议书后并未作出书面答复及处理，至今拒绝出示合同约定的相关证书。在之后的七、八年时间里，被告不断要求开发商出示房屋交付时的有关资料，但开发商不断搪塞、敷衍，甚至拿出伪造的文件资料欺骗被告。（四）原告未依法出示合同约定的文件、证书、图纸和资料；亦未依法提交业主签订的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，更不能提交《广州市商品房买卖合同》约定的房屋交付的有关资料，仅拿原告在2011年1月8日购房当日签署的《广州市商品房买卖合同》《临时管理规约》以及《前期物业服务协议》作为诉讼证据，原告证据不足。二、原告未管理过涉案房屋，导致杂草丛生，涉案房屋屋前、大门口、屋后的阳台门口以及自家花园都堆积着建筑垃圾和生活垃圾。三、原告从未向被告追讨过物业服务费和水电燃气费。四、被告在庭审中补充：物业公司收取物业费取决于该物业有无交付使用为前提，涉案房屋在验收时墙壁天花到处都有裂缝，裂缝有水珠下滴导致木地板腐烂。墙面还有青苔长霉，一楼大厅里的组合柜是烂的，屋前后花园乱草丛生，草爬到了天台。被告多次到管理处交涉为何不去管理，管理处回复是因为开发商销售部从未将业主资料和房屋资料交到管理处，所以管理处无需为业主服务，如此，管理处收取管理费无依据。管理处没有任何收楼资料，被告要求追加开发商为本案当事人。五、原告的起诉严重违反法律程序，原告的起诉自称的地址没有门牌号码，且原告的诉讼请求已过诉讼时效。经审理查明：2011年1月8日，被告与增城市碧桂园物业发展有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买位于增××××房；合同约定2012年4月15日前交付房屋。签订上述合同当日，被告（甲方、业主）与广东碧桂园物业管理有限公司荔城分公司（乙方、物业服务企业）签订一份《碧桂园·豪园前期物业服务协议》，约定“……就甲方已购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司……负责开发建设的碧桂园·豪园商品住宅区……中的鹤鸣苑三街1号201房……交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元……计收。……合计该物业的房屋建筑面积为137.71平方米；……。按上述计算方式、标准，甲方应按247.88元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……十四条甲方的权利和义务包括：1、按照本协议约定，享有接受乙方提供物业管理服务的权利。……3、按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费……。第十五条乙方的权利和义务包括：……5、乙方根据实际情况提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。……7、按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……第二十八条在本协议履行过程中，乙方以甲方在本园区内的居住地址为送达地址向甲方送达一切文件，甲方如有特别要求，应书面通知乙方，由此增加的额外费用由甲方负担。……”。2012年4月28日，涉案房屋登记在被告名下，建筑面积为138.46平方米。2018年6月7日，本院立案受理本案。另查，原告成立于2006年4月24日，经营范围是房地产业。2012年11月26日，广东碧桂园物业管理有限公司荔城分公司的名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司。2015年12月7日，经广州市工商行政管理局准予变更登记，广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司的名称变更为原告。广东碧桂园物业服务股份有限公司与原告同属碧桂园集团，是总公司与分公司关系。原告提交一份自制的物业费欠费明细表，该明细表载明被告未支付2012年5月至2018年4月的物业服务费，共计17944.56元（每月物业服务费金额为249.23元），违约金4401.41元。庭审过程中，一、原告明确计算本案物业服务费的起止时间按原告自制的物业费欠费明细表载明的时间，即2012年5月至2018年4月。二、原、被告均确认，涉案房屋没有办理收楼手续。三、被告认为，（一）被告有接到收楼通知书，并在期限内去验收房屋。但是去到现场发现房屋不符合收楼标准，被告就写了一份《不符合收楼标准异议书》，列举了全部应当整修的项目交给开发商验收员，验收员说会在20天内整改好再通知被告收楼，所以被告未收楼。（二）对于房屋存在的问题，被告提交了书面《不符合收楼标准异议书》给开发商验收员，对方未出具收条。（三）为证明涉案房屋没有交付使用，物业从未提供过服务，被告提交光盘一张，陈述，光盘中的视频是在现场拍摄的，当时是由管理处物业管家薛金刚和营销部人员阮浩佳开门并在里面拍摄的。因为钥匙在管家那里，需要管家带领我才能进去小区。四、原告提交三张《催收楼信件快递单》，拟证明原告向被告发出过收楼通知书。五、原告陈述，（一）2013年10月18日原告向被告邮寄催收楼通知书，但该邮件逾期未领被退回。原告未提供其他妥投证明。（二）2018年有收到被告口头反映房屋存在问题，原告如实将被告反映的问题反映给开发商，开发商根据合同约定回复被告反映的问题已在保修期外。（三）《催收楼信件快递单》上的邮戳即是该邮件的邮寄时间。六、被告申请追加开发商增城市碧桂园物业发展有限公司为本案当事人。本院认为：原、被告签订《碧桂园·豪园前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，被告按月支付物业服务费，属物业服务合同纠纷，被告申请追加增城市碧桂园物业发展有限公司为被告，是属于另一法律关系，本院不予采纳。《碧桂园·豪园前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋所在园区提供了物业服务，被告应按约定交纳物业服务费。依据《碧桂园·豪园前期物业服务协议》第六条约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的物业交付时间是2012年4月15日，故物业服务费应自2012年4月15日开始交纳。被告抗辩房屋未交付不应交纳物业服务费与《碧桂园·豪园前期物业服务协议》不符，本院不予采纳。至于被告提出原告未履行义务的抗辩，被告对此提供的视频不足以证明其主张，故本院对其该抗辩不予采纳。被告未按合同约定支付物业服务费的行为已构成违约。至于被告所提及的房屋存在偷工减料、粗设烂造、墙壁和天花板爆裂漏水、渗水、油漆油灰发胀、发霉、脱落等质量问题，存在实际层高与合同约定层高不一致的情况以及开发商未向被告提供相关交楼资料，该纠纷的产生与涉案物业服务无关，不属于本案的审查范围，当事人以此为由拒绝支付物业服务费，于法无据，本院不予采纳。关于被告抗辩的诉讼时效问题。原告未提供妥投的《催交物业服务费信件快递单》证明材料，被告亦不予确认原告有向其催收。截至本案立案之日2018年6月7日止，原告主张的2015年6月7日以前的物业服务费确已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定三年的诉讼时效期间，不受法律保护，本院对被告该抗辩予以采纳。至于原告请求被告支付2015年6月7日至2018年4月30日的物业服务费，合法有据，本院予以支持。现原告主张被告每月应交纳的物业服务费为249.23元（138.46平方米×1.8元/平方米/月）并不违反合同约定及法律规定，经核算，上述期间的物业服务费共8664.9元[249.23元/月×34个月+（249.23元÷30日×23日）]，原告主张要求被告支付超出上述物业服务费金额的部分，本院不予支持。至于物业服务费的违约金问题。涉案合同约定每月物业服务费应在每月的10日前支付，逾期支付的从拖欠物业服务费的次日起按日0.5%计算违约金。从本案证据看，对于房屋质量等问题，被告一直提出异议，对此，原告也承认被告向其反映该问题，且其将情况告知开发商，其没有同意免除物业服务费。由此可见，本案被告不交纳物业服务费，事出有因，不属于恶意违约。而且，原告也未能提供证据证明其因被告欠付物业服务费导致的实际损失。鉴于此，根据双方合同的履行情况，当事人的过错程度以及实际损失，故本院将合同约定的违约金计算标准酌定调整，其中，2015年6月的违约金以191.08元（249.23元÷30日×23日）为本金，从2015年6月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止；其他月份的违约金以欠付的物业服务费为本金，从拖欠物业服务费的当月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，违约金的总额不超过物业服务费总额8664.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴坤巧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司支付自2015年6月7日至2018年4月30日的物业服务费8664.9元；二、被告戴坤巧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司支付违约金（2015年6月的违约金以191.08元（249.23元÷30日×23日）为本金，从2015年6月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止；其他月份的违约金以欠付的物业服务费为本金，从拖欠物业服务费的当月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，违约金的总额不超过物业服务费总额8664.9元）；三、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358.6元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司负担185.6元，被告戴坤巧负担173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  周伟权人民陪审员  毛美清二〇一九年七月十八日书 记 员  赖蓝婷齐文法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。