呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2320号上诉人（原审原告）：刘变凤，女，无固定职业，住山西省原平市。被上诉人（原审被告）：秦美春，男，退休，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：高生光，男，无固定职业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。上诉人刘变凤因与被上诉人高生光、秦美春执行异议之诉一案，不服和林格尔县人民法院（2017）内0123民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘变凤，被上诉人秦美春到庭参加诉讼，被上诉人高生光经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘变凤上诉请求：撤销一审判决，事实和理由：一、一审认定事实没有依据。1、涉案被查封的房屋是2013年12月14日刘变凤从高生光手中购买的，并且与高生光签订了房屋买卖合同，支付了高生光140000元的购房款。合同签订之日房屋交付给刘变凤，所有权就已经转移，高生光之后将房屋产权证书一并交付给刘变凤，刘变凤缴纳了近年来因该房屋实际发生的物业费、暖气费、水电费等相关费用。后刘变凤联系高生光，让其协助办理过户登记时，高生光拒绝出现并且下落不明，导致刘变凤无法过户。刘变凤在合同签订日一次性支付了高生光购房款14万元，并且见证人何某可以证明，而一审法院却认定刘变凤未支付价款错误。2、涉案的买卖合同是高生光所提供的，而该合同中第五条：因乙方不愿作房产过户手续，此协议代表过户房产证件。该条款是高生光恶意书写，高生光并未向刘变凤释明，由于刘变凤不认识字，出于信任才签订了合同，而对于房屋过户事宜双方约定在刘变凤凑齐过户费用之后，高生光随时协助刘变凤过户。因此，而刘变凤并没有过错。在刘变凤找高生光过户时，高生光不但不接电话，换号码、还消失了，导致刘变凤至今无法过户，才会被查封。该合同条款，“协议代表过户房产证件”违反国家强制性规定，属于无效条款。二、一审适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定，“标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”涉案房屋买卖合同合法有效，刘变凤一次性支付了房屋价款140000元、并且实际占有该房屋、刘变凤的权利应当受到法律的保护。秦美春辩称，应维持一审判决，高生光欠秦美春钱，法院出了生效的判决。秦美春已经对涉案的房屋申请查封了，是高生光带秦美春去看的房屋，说房屋是他的，如果不还钱可以用房屋抵顶。一审判决是正确的。高生光没有参加诉讼，也没有提交书面意见。刘变凤向一审法院起诉请求：1、停止对位于和林格尔县盛乐经济园区209国道二农场四铺村4层2#的房屋的执行；2、本案诉讼费由秦美春、高生光承担一审法院认定事实：秦美春与高生光民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年7月5日作出(2016)内0123民初82号民事裁定，查封高生光位于和林格尔县盛乐经济园区四铺村瑞祥楼4层2号住宅楼一套(房产证号183021101779)。并于2016年7月27日作出(2016)内0123民初82号民事判决，判决高生光偿还秦美春本金350000元，利息205466元。判决生效后，秦美春向一审法院申请强制执行，2017年7月11日一审法院将该房屋予以查封。后刘变凤提出执行异议申请，一审法院于2017年8月1日作出(2017)内0123执异9号裁定书，驳回刘变凤的异议请求。2017年8月3日刘变凤向一审法院提出执行异议之诉。2013年12月14日刘变凤(乙方)与高生光(甲方)签订《房屋买卖合同书》。合同约定高生光将位于内蒙古自治区盛乐园区209国道西侧二农场四铺村4层2#住宅楼一套(房权证号：183021101779，房屋所有权人：高生光，建筑面积：45.26平方米)卖于刘变凤，房屋价款为140000元。合同第五条约定：“因乙方不愿作房产过户手续，此协议代表过户房产证件。”其后刘变凤实际占有房屋至今。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案的房产能否执行的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该条规定可知，刘变凤阻却执行需同时具备三个条件：一、已支付全部购房款；二、实际占有房屋；三、对未办理房屋过户手续无过错。根据查明事实分析，以上条件并不满足。首先，刘变凤是否已付清全部房款，其提供的证据无法证实；其次，《房屋买卖合同书》第五条约定“因乙方不愿作房产过户手续，此协议代表过户房产证件”。该项约定表明涉案房屋未办理过户手续是由于刘变凤自身不愿办理造成的，对此，刘变凤存在过错。故一审法院作出的房屋查封裁定，不违反法律规定。综上，刘变凤就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求，应予驳回。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉去〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决：驳回原告刘变凤的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘变凤负担本院二审期间，刘变凤提交了一份电话录音，拟证明刘变凤已经交付了购房款，并且要求高生光过户。刘美凤还申请证人何某出庭对付款的过程及付款事实进行证明。本院认为，即使刘变凤付款事实成立，也不必然就享有足以排除对涉案房屋的强制执行的权益。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，刘变凤对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，刘变凤主张停止对涉案房屋的强制执行，就必须对涉案房屋未办理过户登记不具有过错。但是根据庭审查明的事实，刘变凤与高生光签订的《房屋买卖合同书》第五条约定“因乙方（刘变凤）不愿作房产过户手续，此协议代表过户房产证件”，即未办理过户登记的原因系刘变凤自身原因造成的，故刘变凤对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持综上所述，刘变凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘变凤负担。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼二〇一九年七月二十三日书记员 曹 文 婷