四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）绵民终字第1202号上诉人（原审被告、反诉原告）：四川富临实业集团有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区。法定代表人：安治富，该公司董事长。委托代理人：吴瑞，该公司法务主管。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马山成，男，汉族，四川省南部人，大学本科，现住高新区，万达公司职员。委托代理人：王志信，四川众城律师事务所律师。上诉人四川富临实业集团有限公司（简称富临公司）因与被上诉人马山成商品房买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第2855号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年7月18日立案受理后，于2014年8月8日依法组成合议庭审理了本案。上诉人富临公司之委托代理人吴瑞、被上诉人马山成及其委托代理人王志信到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审查现有证据，足以认定如下事实：2008年7月19日，马山成向富临公司交款10000元，准备购买位于绵阳市南湖街199号晶蓝湖8幢1单元2楼2号的房屋。2008年8月28日，马山成（乙方、买受人）与富临公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定由马山成购买富临公司开发的位于绵阳市南湖街199号晶蓝湖8幢1单元2楼2号房屋一套，面积77.33m2，总价款212042元，交房时间为2009年9月30日，付款方式为2008年9月5日前付清首付款190838元，余款21204元在2009年9月30日前付清。《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定“若买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款（到期应付款与实际已付款的差额）的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”。《补充协议》约定：本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割之要件，与之具有同等法律效力。与《商品房买卖合同》有冲突的，以本补充协议规定为准；1.1条：买受人逾期付款超过7日，出卖人有权单方解除合同，出卖人、买受人不再另行签订解除本合同的协议，合同解除后，该商品房处置权归出卖人所有；1.3条：双方按合同附件五约定买受人以一次性付款方式向出卖人支付房款的：…1.3.2条：若因买受人支付房款违约或因其他原因只是出卖人解除合同、收回房屋的（若买受人已对房屋进行装修，装修部分包括在内，买受人不得损坏装修），出卖人采取折价、拍卖或变卖等方式处分该房屋，所得款项用于支付处分该房产所发生的费用、扣减应缴纳税费、出卖人售房佣金（佣金为总房款5%）以及买受人应向出卖人支付的违约金（违约金为总房款的5%）等款项后，若有剩余，剩余部分归买受人；若说的款项不足清偿，不足部分出卖人有权向买受人追偿。合同签订后，富临公司收取了合同原件，并于2010年12月22日将合同原件交予马山成。另查明：马山成在2008年7月19日支付10000元意向金后，又于合同签订后的2008年8月29日、2008年10月16日向富临公司支付房款分别为104205元、40000元，此后未再支付剩余的购房款57837元。再查明：《补充协议》第7条联络方式及期限的约定：7.1双方同意以电话、信访、传真等方式进行联络，对特别约定的重要事项应采取挂号信或特快专递方式；7.2双方采取特快专递方式联络对方时，在绵阳市行政辖区范围内，自邮件寄出之日起3日内视为送达对方；在绵阳市行政辖区外，自邮件寄出之日起5日内视为送达对方。《补充协议》第6条约定“双方在本协议中所留通讯地址、邮编、电话、身份证号码等内容必须真实有效，如发生变更时应立即通知对方。否则，由于一方联络方式变更而导致对方不能将有关通知送达变更方的，对方通知发出之日视为已通知变更方。”马山成在《商品房买卖合同》中提供的通讯地址为：绵阳市丰谷镇计生站，联系电话1598361****；而在同日签订的《补充协议》中提供的通讯地址为：绵阳市涪城区沿江一巷居民点，联系电话1598361****。因马山成未按约支付购房款，2009年12月21日，富临公司以全球邮政特快专递的方式向其邮寄了《解除合同通知函》，该函载明：“马山成：你与我司于2008年8月28日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，以一次性付款的方式购买我司开发的位于绵阳市经开区南湖街199号晶蓝湖小区8幢1-2-2号商品房。根据合同附件五约定，你应在2008年9月5日前付清房款，否则我司有权依据《补充协议》1.1条及1.3.2条之规定，解除与你签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求你承担总房款5%的违约金。”邮局向马山成提供的通讯地址绵阳市丰谷镇计生站投递未果，于2009年12月23日将该邮件退还富临公司，改退批条上载明退回原因为：迁移新址不明。绵阳市涪城区丰谷计划生育中心服务站2011年5月18日出具《居住证明》，证明“马山成，男，身份证号码：510703198311110236，于2008年6月-2011年4月居住在绵阳丰谷镇计生站”。中国移动通信集团四川有限公司绵阳直属分公司2013年11月25日也出具《证明》，证明“我司用户马山成，男，汉族，身份证号码：510703198311110236，移动电话号码：1598361****，自2007年7月启用至2013年11月25日，到该证明日时该号码状态正常（非停机，非欠费状态），并有正常的接打通话记录”。2010年1月23日，富临公司将案涉房屋出售给案外人龚勇、彭姣，并于2010年1月28日在绵阳市房产管理局办理了备案登记，合同签约备案号为47351。马山成了解到该房出售给案外人，遂向绵阳市涪城区工商行政管理局投诉。绵阳市涪城区工商行政管理局向绵阳市房管局调查后获知，位于绵阳市南湖街199号晶蓝湖8幢1单元2楼2号房屋的买受人为龚勇，录入日期为2008年7月22日，合同备案号为47351。2011年4月11日，绵阳市涪城区工商行政管理局向富临公司去函，载明“2011年3月初，我局接到马山成关于你公司涉嫌将晶蓝湖8幢1单元2楼2号商品房一房二卖的投诉。我局于2011年3月4日向你公司送达（绵涪工商询字（2011）第01号）询问通知书，你公司积极配合调查处理此事，向我局提交了情况说明及该房产的第三人龚勇的《商品房买卖合同》。经查实该合同的签订日期是2010年1月23日，与投诉人马山成的投诉事实不符，我局已将上述事实给马山成作出答复。”2013年6月9日，马山成向富临公司邮寄了《商品房买卖合同征询函》，要求富临公司就合同及已缴纳房款作出处理意见。2014年1月7日，富临公司通过特快专递的方式通知马山成办理退款事宜，并声明会扣除总房款5%的违约金。马山成因为合同纠纷问题拒绝领取退款，遂诉至原审法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款154205元，并承担该款从2008年10月16日起至款付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的的资金利息；3、被告因一房二卖应赔偿原告154205元；4、被告赔偿原告的经济损失92796元；5、被告向原告支付从2009年9月30日起至2014年1月31日止按已交购房款154205元的2%计算的违约金；5、本案诉讼费由被告承担。富临公司反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2008年8月28日所签订的《商品房买卖合同》已于2009年9月23日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付总房款5%的违约金共计10602.1元；3、反诉费由反诉被告承担。以上事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、补充协议、收据、解除合同通知函、特快专递回执、询问通知书、退还房款通知书、商品房买卖合同征询函等证据在卷佐证，足以认定。原审法院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是由具有完全民事行为能力的当事人作出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，原、被告双方应按约履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方在合同中约定“买受人逾期付款超过7日，出卖人有权单方解除合同，出卖人、买受人不再另行签订解除本合同的协议”，现原告未按约支付购房款，被告有权按照合同约定行使解除权。本案的争议焦点为：原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否解除？被告是否一房二卖？关于原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否解除的问题？原告认为被告邮寄的《解除合同通知函》并未实际送达原告本人，双方之间的《商品房买卖合同》并未解除。《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了被告可以以邮寄通知原告的方式行使解除权，庭审查明，2009年原告一直居住在丰谷计生站，电话号码也未变更，被告在2009年12月21日按原告提供的通讯地址和电话向原告邮寄了《解除合同通知函》应视为其已经履行了通知义务，原告未收到《解除合同通知函》的责任不在被告，同时根据《补充协议》第7.1条、第7.2条之约定，原审法院认定通知已于2009年12月24日送达原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原审法院认定原、被告双方2008年8月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2009年12月24日解除。被告应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定向原告返还已付购房款154205元，无义务承担原告主张的违约金，也无义务承担该款在2009年12月24日解除合同前的资金利息。关于被告是否一房二卖的问题，原审法院认为，从房管局了解录入日和合同签约备案时间不是同一个概念，被告与案外人龚勇签订的《商品房买卖合同》上也明确载明该合同的签订时间为2010年1月23日，签约备案日为2010年1月28日，上述事实显示被告在解除与原告2008年8月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》后才将该房出售给第三人，不存在一房二卖的行为。原审法院据此对原告要求被告承担已付购房款154205元从2008年10月16日至2009年12月24日按银行同期同类贷款利率计算的资金利息、返还双倍已付购房款的责任及赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于原告主张已付购房款的资金利息问题，原审法院认为，在2009年12月24日合同解除后，被告可以根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领……”之规定处理已付房款，故原审法院对被告辩称其于2014年1月7日通知原告领取购房款余额而原告拒绝受领的理由不予采信。被告继续占有154205元已付购房款于法无据，应承担该款从2009年12月25日起至款付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金利息。反诉被告于双方约定的2008年9月5日首付款190838元缴清日前仅支付了114205元，逾期于2008年10月16日支付了4万元，其余57837元在合同解除前一直未支付，反诉被告未按约支付购房款有违诚实信用原则，反诉原告据此要求反诉被告承担按《补充协议》1.3.2条承担总房款5%的违约金，原审法院认为，《补充协议》1.3.2条约定的是买受人已接房情况下违约付款的违约责任，而本案中反诉被告并未接房，其违约责任应适用《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定，原审法院据此认定反诉被告应承担按逾期应付房款97837元2%计算的违约金。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、原告马山成与被告四川富临实业集团有限公司2008年8月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2009年12月24日解除；二、被告四川富临实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告马山成返还购房款154205元，并承担该款从2009年12月25日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行规定的人民币同期同档贷款利率计算的资金利息；三、反诉被告马山成在本判决生效之日起十日内向反诉原告四川法律实业集团有限公司支付违约金1956.74元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告马山成的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告四川富临实业集团有限公司的其他诉讼请求。本诉受理费减半收取2505元，由原告马山成承担1250元，被告四川富临实业集团有限公司承担1255元；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉原告四川富临实业集团有限公司承担20元，反诉被告马山成承担5元。宣判后，原审被告、反诉原告富临公司不服一审判决，向本院提出上诉，其主要的上诉理由为：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决上诉人承担被上诉人已付房款的资金利息于法无据。合同签订后，被上诉人仅向上诉人支付了154205元，余款房款一直拖欠。鉴于被上诉人付款违约，上诉人依据合同约定，于2009年12月24日单方面解除了双方签订的《商品房买卖合同》，并将该套房屋另行出售。其后，上诉人多次电话、书面通知被上诉人前来办理已付房款退付事宜，但被上诉人却以上诉人一房二卖为由拒绝前来办理领款事宜，上诉人已全面的履行了作为出卖人的责任和义务，而被上诉人未能领取其已付房款，是其自己拒绝受领所致，责任在被上诉人。二、一审法院错误解读合同条款，少判被上诉人应承担违约金的金额，应予以改判。被上诉人与上诉人所签《补充协议》l.3.2条明确约定：因买受人付款违约，致使出卖人解除合同的，买受人应承担总房款5％的违约金。但是，一审法院认为该条款仅在买受人已接房且逾期付款的前提下才适用，完全解读合同条款错误、擅自为条款的适用设置条件。《补充协议》第2.1、2.1.1条约定：买受人办理入住手续的前提是付清全部房款，在买受人未付清款项的前提下，根本不能接房。由此一审法院关于该条款仅适用于买受人已接房且逾期付款为前提的理由不能成立。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，错误解读合同条款，请求二审法院撤销一审判决第二、三项判决，依据事实和法律予以改判。本院认为：关于上诉人富临公司所持“判决上诉人承担被上诉人已付房款的资金利息于法无据”的上诉理由，根据上诉人富临公司与被上诉人马山成签订的《补充协议》，该《补充协议》第7条联络方式及期限的约定“7.1双方同意以电话、信访、传真等方式进行联络，对特别约定的重要事项应采取挂号信或特快专递方式；7.2双方采取特快专递方式联络对方时，在绵阳市行政辖区范围内，自邮件寄出之日起3日内视为送达对方；在绵阳市行政辖区外，自邮件寄出之日起5日内视为送达对方”和第6条约定“双方在本协议中所留通讯地址、邮编、电话、身份证号码等内容必须真实有效，如发生变更时应立即通知对方。否则，由于一方联络方式变更而导致对方不能将有关通知送达变更方的，对方通知发出之日视为已通知变更方”，被上诉人马山成在《商品房买卖合同》中提供的通讯地址为：绵阳市丰谷镇计生站，联系电话1598361****；而在同日签订的《补充协议》中提供的通讯地址为：绵阳市涪城区沿江一巷居民点，联系电话1598361****。因被上诉人马山成未按约支付购房款，2009年12月21日，上诉人富临公司以全球邮政特快专递的方式向马山成在《商品房买卖合同》中提供的通讯地址绵阳市丰谷镇计生站邮寄了《解除合同通知函》，但因“迁移新址不明”邮局投递未果，于2009年12月23日将该邮件退还富临公司。原审法院依据当事人在合同中的约定，认定《解除合同通知函》视为送达被上诉人马山成，双方的合同关系于2009年12月24日解除。而上诉人富临公司向被上诉人马山成发出《退还房款通知书》时间为2014年1月7日，邮政特快专递回单载明被上诉人马山成系2014年1月8日签收，上诉人富临公司并未提供其他证据证明解除合同后通知被上诉人马山成退房款或有拒绝受领房款的事实。所以，上诉人富临公司解除与被上诉人马山成的《商品房买卖合同》，从《解除合同通知函》视为送达被上诉人马山成之日起，仍然实际占有被上诉人马山成已付的购房款于法无据，其应当承担该款从2009年12月25日起至款付清之日止的资金利息。关于被上诉人马山成承担违约责任的计算标准问题。虽然《补充协议》1.3.2条约定“若因买受人支付房款违约或因其他原因只是出卖人解除合同、收回房屋的（若买受人已对房屋进行装修，装修部分包括在内，买受人不得损坏装修），出卖人采取折价、拍卖或变卖等方式处分该房屋，所得款项用于支付处分该房产所发生的费用、扣减应缴纳税费、出卖人售房佣金（佣金为总房款5%）以及买受人应向出卖人支付的违约金（违约金为总房款的5%）等款项后，若有剩余，剩余部分归买受人；若说的款项不足清偿，不足部分出卖人有权向买受人追偿”，但该款项的前提条款为《补充协议》1.3条“双方按合同附件五约定买受人以一次性付款方式向出卖人支付房款的”，此条款并不适用本案被上诉人马山成与上诉人富临公司对房款支付的约定，且《补充协议》1.3.2条涉及的具体内容与本案事实亦不相符。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，被上诉人马山成未按照约定时间付款的，应当依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定“若买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款（到期应付款与实际已付款的差额）的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”的约定，承担逾期应付房款的2%计算的违约金。综上，上诉人富临公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人四川富临实业集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  夏春梅审判员  刘立冬审判员  汤 显二〇一四年九月四日书记员  刘 颖