福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初8913号 原告：沈敏娜，女，1984年6月15日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郭丰，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡荔男，福建重宇合众律师事务所律师。 被告：林挺鑫，男，1979年12月23日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：樊文丽，福建盖普律师事务所律师。 沈敏娜与林挺鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。沈敏娜的委托诉讼代理人郭丰、蔡荔男和林挺鑫的委托诉讼代理人樊文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈敏娜向本院提出诉讼请求：1.林挺鑫立即向沈敏娜交付厦门市思明区；2.林挺鑫向沈敏娜支付延期交房违约金（延期交房违约金计算方式：以购房款3025000元为基数，按照每月2%的标准自2017年2月27日起至实际交付房产之日止）；3.林挺鑫向沈敏娜支付罚息2576.68元和律师费40482元及利息（利以上述两项之和即43058.68元为基数，按照银行同期同类贷款利率从2018年10月25日起计至实际归还之日止）。事实及理由：沈敏娜与林挺鑫于2016年1月25日通过家动力（厦门）房地产营销策划有限公司签订《房产居间买卖协议书》（合同编号：1400850）（以下简称“讼争协议”），其中约定沈敏娜以办理全权委托公证的方式向林挺鑫购买位于厦门市思明区，购房款总价为人民币3025000元，并约定林挺鑫应于2016年2月29日前将房产交付给沈敏娜，若林挺鑫不能按期向沈敏娜交付房产，应向沈敏娜承担总房款每日0.5%的违约金；另若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责，由此给乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。等。双方签署讼争协议后，沈敏娜依约履行支付相关购房款，林挺鑫也将房产交付给沈敏娜，但此后林挺鑫因房产房价增涨而恶意违约，拒不依约履行协议，不仅欺骗沈敏娜房产现存的贷款种类，还拒不收取沈敏娜依约支付的房屋贷款，甚至还私自撤销办理给沈敏娜关于房产的全权委托公证书等。故沈敏娜在2016年6月6日向本院提起诉讼，要求林挺鑫继续依约履行讼争协议及办理相关过户手续等。但林挺鑫却对此拒之不理，拒不领取相关诉讼材料，导致该案公告送达，但在即将开庭审理前又委托律师参加庭审，并且在该案审理过程中，为达到违约目的，多次暴力撬锁强占原已交付给沈敏娜的房产，并最终在2017年2月27日将房产强占，违约行为极度恶劣，林挺鑫也在庭审中确认该情况。本院于2017年10月20日作出判决：一、林挺鑫继续履行与沈敏娜签订的编号为1400850的《房产居间买卖协议书》，于判决生效之日起十日内协助沈敏娜办理厦门市思明区龙伏里11号103室房屋的抵押登记注销手续（清偿该房屋所担保债务的费用由沈敏娜负担）；二、林挺鑫于厦门市思明区龙伏里11号103室房屋的抵押登记注销之日起十日内协助沈敏娜将厦门市思明区龙伏里11号103室房屋转移登记至王俊名下；三、林挺鑫于判决生效之日起十日内给付沈敏娜财产保全费5000元；四、驳回沈敏娜的其他诉讼请求；五、驳回林挺鑫的反诉请求。双方均不服判决上诉至厦门市中级人民法院，后厦门市中级人民法院审理后，依法判决：一、维持福建省厦门市思明区人民法院（2016）间0203民初8966号民事判决第一项，即：林挺鑫继续履行与沈敏娜签订的编号为1400850的《房产居间买卖协议书》，于本判决生效之日起十日内协助沈敏娜办理厦门市思明区龙伏里11号103室房屋的抵押登记注销手续；第二项，即：林挺鑫于厦门市思明区龙伏里11－号103室房屋的抵押登记注销之日起十日内协助沈敏娜将厦门市思明区龙伏里11号103室房屋转移登记至第三人王俊名下；第三项，即：林挺鑫于本判决生效之日起十日内给付沈敏娜财产保全费5000元；第五项，即：驳回林挺鑫的反诉请求。二、撤销福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初8966号民事判决第四项，即：驳回沈敏娜的其他诉讼请求。三、林挺鑫于本判决生效之日起十日内赔偿沈敏娜律师费损失20000元。四、驳回沈敏娜其他诉讼请求，且该判决已于2018年8月14日生效。在该案二审诉讼期间，经查发现，林挺鑫不仅拒不收取沈敏娜依约支付的房产贷款，且自己也不归还房产尚存的银行贷款，致使其被房产抵押权人即中国光大银行股份有限公司厦门分行提起诉讼（案号：（2018）闽0203民初1617号），后本院于2018年2月27日作出判决：一、林挺鑫应于本判决生效之日起十日内偿还沈敏娜中国光大银行股份有限公司厦门分行借款本金1930207.17元及利息、罚息、复利（暂计至2017年12月11日为101982.34元，之后按中国人民银行公布的同期基准利率上浮30%再上浮50%的标准计至实际还款之日止），同时支付律师代理费40482元；二、若林挺鑫未履行上述债务，沈敏娜中国光大银行股份有限公司厦门分行有权以林挺鑫名下位于福建省厦门市思明区的抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。就林挺鑫恶意违约的房屋买卖合同案件生效后，沈敏娜依法根据判决的要求代林挺鑫向中国光大银行股份有限公司厦门分行清偿房产上现存的银行贷款，但因林挺鑫恶意拒不归还银行贷款，致使沈敏娜代其归还贷款时，除归还贷款原有的借款本金及利息外，还多支付罚息、复利以及律师代理费，共偿还本金1930022.58元、利息（含利息、罚息、复利）259512.67元、律师代理费40482元。但此后林挺鑫仍拒不履行判决，为此沈敏娜依法向厦门市思明区人民法院申请强制执行，且经厦门市思明区人民法院强制执行，现房产已办理过户登记手续至沈敏娜指定的案外人王俊名下，剩余律师费及保全费尚在执行过程中。但现林挺鑫仍强占房产且也拒不向沈敏娜支付沈敏娜为偿还其拖欠银行贷款多支付罚息、复利及律师代理费等费用，严重侵害沈敏娜的合法权利。 林挺鑫辩称，第一，林挺鑫已经履行了协议项下的义务于2016年2月29日前向沈敏娜交付了涉案房屋，因沈敏娜在2016年3月26日未能依照约定支付银行贷款，导致林挺鑫账户信息出现不良记录且须另外支付罚息2052.88元，经林挺鑫多次发函沈敏娜仍未足额清偿银行贷款，亦未能依约搬离房屋过户手续。后经一、二审法院认定，双方未对清偿银行贷款和办理房屋过户手续期限作出明确约定。因沈敏娜于前案二审判决生效前均未按期清偿银行贷款并办理房屋过户手续，而林挺鑫已经穷尽一切催告手段，现案涉房屋已经过户至案外人王俊名下，故沈敏娜要求交付房屋的诉求缺乏依据，不予支持。第二，林挺鑫曾于约定时间向沈敏娜交付房屋，因沈敏娜拖延还清贷款，导致房屋无法过户。从双方约定可以看出，付清购房款和交付房屋是互相依托的，而生效判决认定双方未对清偿银行贷款和搬离房屋过户手续期限作出明确约定，沈敏娜在判决生效前均未付清购房款，故以此要求沈敏娜支付延期交房违约金于法无据，同时违约金比例明显偏高，即便存在需要支付也应自房屋实际过户至王俊名下之后起算。第三，沈敏娜作为还款义务人，理应按时还款。但沈敏娜实际于2016年6月12日后就停止还贷。根据林挺鑫提交的证据可以证明，沈敏娜在2016年3月26日未能依约支付银行贷款，导致林挺鑫账户出现不良记录且需支付罚息2052.88元。而林挺鑫自2016年6月12日收到最后一笔沈敏娜转款后仍按时按月向银行归还贷款，可见并不存在林挺鑫拖欠贷款的行为。直至银行还款的最后期限届满，林挺鑫虽然不是还款义务人，但仍旧积极进行还款，共归还本金69792.58元，利息105465元，直至银行通知必须一次还清本息，林挺鑫才无法代沈敏娜继续履行。因此，沈敏娜认为林挺鑫不归还案涉房屋尚存贷款没有依据。从沈敏娜的银行流水记录可以看出，其于2016年7月11日、8月11日、9月11日和10月11日的四笔款项均因卡号不存在而被原路返还，林挺鑫并未收到上述四笔还款，而沈敏娜在收到退款后并未联系林挺鑫。在沈敏娜有林挺鑫其他银行账号的前提下一直怠于还款。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区龙伏里11号103室（以下简称讼争房屋）原登记在林挺鑫名下。 2016年1月25日，在家动力（厦门）房地产营销策划有限公司的居间下，沈敏娜（乙方）与林挺鑫（甲方）签订一份编号为1400850的《房产居间买卖协议书（以下简称讼争合同），约定：乙方向甲方购买讼争房屋，购房总价款为3025000元，乙方应于合同签订当日支付定金200000元、于2016年2月29日前交房当日支付购房款525000元（含定金）、于2016年3月30日前即办理全权委托公证手续当日支付500000元；甲、乙双方保证备齐资料于2016年3月30日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，……若于2016年3月30日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任；乙方公证受托人可以指定第三方；甲方应于2016年2月29日将讼争房屋交付给乙方；甲、乙双方约定于2016年3月30日前前往房管局办理全权委托公证手续；甲、乙双方认定该房产还有银行贷款人民币2000000元整，自公证日起，甲方的银行按揭贷款转由乙方每月按时足额支付甲方银行，若未按足额还款，造成银行还贷逾期记录叁次，应当按第十一条承担违约责任；该合同第十一条约定甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费等；若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.5%的违约金。 上述合同签订后，沈敏娜于2016年1月25日向林挺鑫支付了购房定金200000元，于2016年3月2日向林挺鑫支付了购房款325000元，于2016年3月22日向林挺鑫支付了购房款500000元。林挺鑫曾向沈敏娜交付讼争房屋，又于2017年2月27日将房屋实际控制至今。 2016年3月22日，林挺鑫向沈敏娜出具一份《委托书》，载明：委托人林挺鑫对讼争房屋所享有的权利范围内委托受托人沈敏娜办理相关事宜，具体权限包括“一、代为清偿讼争房屋抵押贷款、办理贷款结清、办理抵押登记注销、退保险费等事宜；二、受托人有权出售讼争房屋”等内容，委托期限自委托人签署本委托书之日起至上述委托事项办理完毕时止。同日，林挺鑫就出具《委托书》在厦门市鹭江公证处办理了公证手续，公证书编号为（2016）厦鹭证内字第08258号。 沈敏娜分别于2016年4月23日、2016年4月25日、2016年5月14日、2016年6月12日向支付林挺鑫名下账号为62×××97的中国建设银行账户支付10300元、10000元、10000元、10300元。2016年7月至2018年10月，沈敏娜每月向林挺鑫上述银行账号转款10300元均被退回。沈敏娜主张前述款项系用于返还以讼争房屋作为抵押财产的银行贷款。 2016年5月16日，沈敏娜以林挺鑫的名义与王俊签订一份编号为1302096的《房产居间买卖协议书》，约定王俊以3880000元的价格向林挺鑫购买讼争房屋，王俊应于合同签订当日支付定金300000元、于2016年5月24日前（解押当日）支付1880000元（含定金）。 2016年5月30日，林挺鑫前往厦门市鹭江公证处，办理了《中止委托声明书》，其载明“本人林挺鑫于2016年3月20日签署了《委托书》，授权委托沈敏娜代为办理位于厦门市思明区的相关事宜，并办理了《委托书》公证，详见（2016）厦鹭证内字第08258号《公证书》。现本人林挺鑫来到厦门市鹭江公证处发表声明：终止上述公证委托书中本人授权委托的所有内容，自本声明之日起，受托人沈敏娜的代理权限终止，受托人沈敏娜不得再以本人林挺鑫代理人的身份办理委托事项，对其行为，本人不在予以负责。” 2016年6月21日，林挺鑫向沈敏娜发送短信，内容为“沈敏娜女士：因你不按约定办理过户手续，且出现未按约定归还银行利息的情形，经催告后仍未前往房产登记部门办理厦门市思明区的过户手续等，已严重侵犯本人的权益，已属根本违约。现在，本人立即解除与你在2016年1月25日签订《房产居间买卖协议书》（编号：1400850），请你立即将厦门市思明区完好归还本人，并按约定承担相应违约责任等。否则，本人将通过法律等途径维护其自身合法权益。再次告知”，沈敏娜回复“本人与你签订的购房合同明确约定以办理公证委托方式交易，本人一直依据合同约定切实履行，现因你方擅自违反合同约定向公证处取消公证委托书，你方已严重违约，我方将依法向人民法院起诉要求追究你方违约责任，且我方要求你方继续按照合同履行”。 另查明，本院于2017年10月20日就沈敏娜与林挺鑫房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）闽0203民初8966号民事判决书，判决：一、林挺鑫继续履行与沈敏娜签订的编号为1400850的《房产居间买卖协议书》，于本判决生效之日起十日内协助沈敏娜办理厦门市思明区龙伏里11号103室房屋的抵押登记注销手续（清偿该房屋所担保债务的费用由沈敏娜负担）；二、林挺鑫于厦门市思明区龙伏里11号103室房屋的抵押登记注销之日起十日内协助沈敏娜将厦门市思明区龙伏里11号103室房屋转移登记至王俊名下；三、林挺鑫于本判决生效之日起十日内给付沈敏娜财产保全费5000元；四、驳回沈敏娜的其他诉讼请求；五、驳回林挺鑫的反诉请求。双方均上诉至厦门市中级人民法院。2018年7月21日，厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民终1550号民事判决书，认定林挺鑫终止《委托书》和通知沈敏娜解除讼争合同的行为已构成根本违约，应承担违约责任，故判决：一、维持本院上述判决的第一、二、三、五项；二、撤销本院上述判决的第四项；三、林挺鑫于判决生效期十日内赔偿沈敏娜律师费损失20000元；四、驳回沈敏娜的其他诉讼请求。判决生效后，讼争房屋已过户至案外人王俊名下。 在讼争合同签订前，林挺鑫曾以讼争房屋为抵押财产向中国光大银行股份有限公司厦门分行贷款，贷款金额为2000000元，该贷款本金应于2016年3月26日一次性还清。2016年3月30日，通过沈敏娜向小额贷款公司借款2000000元，林挺鑫返还了前述向中国光大银行股份有限公司厦门分行的贷款。此后，林挺鑫再次以讼争房屋作为抵押财产向中国光大银行股份有限公司厦门分行（简称厦门光大银行）贷款2000000元，讼争房屋抵押担保的金额为2000000元。就该抵押借款，本院于2018年2月27日作出（2018）闽0203民初1617号民事判决书，判决：一、林挺鑫应于本判决生效之日起十日内偿还厦门光大银行借款本金1930207.17元及利息、罚息、复利（暂计至2017年12月11日为101982.34元，之后按中国人民银行公布的同期基准利率上浮30%再上浮50%的标准计至实际还款之日止），同时支付律师代理费40482元；二、若林挺鑫未履行上述债务，厦门光大银行有权以林挺鑫名下位于福建省厦门市思明区的抵押房产折价或拍卖、变卖所得款优先受偿。2018年10月25日，沈敏娜以林挺鑫的名义向厦门光大银行偿还本院（2018）闽0203民初1617号判决项下的借款本金、利息、罚息、复利等共计2189535.25元及律师费40482元。 还查明，林挺鑫2016年6月之前的还款账户为其名下厦门光大银行62×××97账户，2016年3月26日存在逾期还款，本金罚息2040.26元，利息罚息12.62元。 审理中，经沈敏娜申请，本院向厦门光大银行调取沈敏娜就讼争房屋代林挺鑫归还贷款中的罚息和复利的具体金额以及林挺鑫名下光大银行62×××97账户不存在的原因。厦门光大银行回复称：1.上述贷款罚息为2576.48元；2.林挺鑫名下上述账户不存在的原因系其换卡。 本院向现讼争房屋产权人王俊进行询问并制作询问笔录，王俊同意由沈敏娜接收讼争房屋。 本院认为，沈敏娜与林挺鑫签订的讼争合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，应认定为有效合同，双方应依约履行。林挺鑫更换其名下用于归还贷款的银行账户，应及时通知作为还款义务人的沈敏娜，以便合同履行。在林挺鑫未通知更换账户且办理终止委托的情况下，沈敏娜仍向林挺鑫原还款账户归还贷款合乎情理，逾期还款所造成的后果应当由林挺鑫承担，故沈敏娜在偿还全部贷款后有权就林挺鑫逾期还贷所产生的罚息和律师费向林挺鑫主张权利。但沈敏娜要求林挺鑫支付上述款项的利息，于法无据，不予支持。鉴于沈敏娜已依约支付了购房款，林挺鑫应依约将房屋交付给沈敏娜。因林挺鑫于2017年2月27日擅自将房屋收回至今，沈敏娜有权要求林挺鑫依约交房房屋并承担逾期交房违约金。虽沈敏娜将该违约金标准下调为每月2%，但其未能证明其遭受的具体损失金额，本院综合本案实际将该违约金标准调整为中国人民同期同类贷款利率。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林挺鑫于本判决生效之日起十五日内向沈敏娜交付厦门市思明区龙伏里11号103室房屋并支付逾期交房违约金（以3025000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年2月27日支付至实际交付房屋之日止）； 二、林挺鑫于本判决生效之日起十五日内向沈敏娜支付赔偿罚息2576.68元和律师费40482元； 三、驳回沈敏娜的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1555元，由沈敏娜负担236元，林挺鑫负担1319元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  辛 鹏 二〇一九年七月二十三日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。