台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2014）台黄民初字第727号原告：黄岩区御景华庭小区业主委员会。负责人：牟赛平。委托代理人：徐沁泉。委托代理人：王福彬（。被告：浙江南都物业管理有限公司。法定代表人：韩芳。委托代理人：王敏。原告黄岩区御景华庭小区业主委员会（以下简称御景华庭业委会）与被告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都物业公司）为物业服务合同纠纷一案，于2014年4月1日诉至本院，本院于同日受理后，依法由代理审判员苗青适用简易程序于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告御景华庭业委会的委托代理人徐沁泉、王福彬，被告南都物业公司的委托代理人王敏到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年8月21日第二次公开开庭进行了审理。原告御景华庭业委会负责人牟赛平、委托代理人徐沁泉，被告南都物业公司的委托代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御景华庭业委会起诉称：2008年4月8日，被告南都物业公司与原告小区所在的开发商浙江鼎辰置业有限公司（以下简称鼎辰公司）签订了《前期物业服务合同》一份，约定由被告在物业管理区域内提供前期物业管理服务，包括楼内消防设施设备等的运行、日常养护和管理······2011年前后，被告陆续接收了御景华庭一、二、三标段的消防水带共1326条、枪头1326支、灭火器1296只。2012年底，原告御景华庭业委会成立。2013年7月，上述前期物业服务合同终止。同年7月31日，原、被告签订《物业服务管理交接验收协议》，由被告将相关设施设备陆续移交给小区新聘用的浙江翔宇物业管理服务有限公司（以下简称翔宇物业公司）。但经原告事后核查，截至2013年底，小区现存消防水带939条、枪头781支、灭火器1076只（包括2013年10月12日被告移交的库存部分）。御景华庭小区实际减少了消防水带387条、枪头545支、灭火器220只，被告无法返还。根据原告市场调查，消防水带240元／条、枪头40元／支、灭火器75元／只，因被告提供物业服务期间失职，原告合计共损失人民币131180元。现请求判令：被告赔偿消防设施损失共计人民币131180元。被告南都物业公司答辩称：一、根据《浙江省物业项目承接验收管理办法（施行）》规定，物业服务企业在接管物业项目前，必须对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验，查验中发现问题，要详细记录，经查验之后设施完好才办理交接手续。本案原、被告于2013年7月31日签订协议，办理了移交手续。如果原告有异议，当时就应当提出，在办理交接手续后出现消防设施缺失与被告无关。即使御景华庭小区现在消防设施有损失，该责任也应当由翔宇物业公司承担。二、原告主张被告陆续接收消防水带1326条、枪头1326支、灭火器1296只，但未提供确切的证据。且关于消防水带、枪头、灭火器的品牌、型号、规格等未明确，原告却以市场调查为由主张消防水带240元／条、枪头40元／支、灭火器75元／只，缺乏依据。三、被告退出后，御景华庭小区由翔宇物业公司负责管理。原告在办理交接手续之后再提出消防设施的损失，该损失也可能是翔宇物业公司管理不当所致，现要求被告赔偿依据不足。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告御景华庭业委会为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告开户许可证、被告企业信息查询，证明原、被告诉讼主体适格。2、前期物业服务合同及附件，证明被告对前期接收的消防设施有维修维护的责任。3、物业服务管理交接验收协议、御景华庭业委会通知、御景华庭资料未交接清单、消防器材交接单，证明被告未移交全部设施的事实。4、御景华庭业委会关于要求赔偿消防配置损失的函、消防配置存量调查表、鼎辰公司收条、收发文登记簿、消防器材价格表，证明被告接收的消防设施与移交的消防设施之间存在差异，消防水带、枪头、灭火器等不足，根据现市场价损失金额为131180元。5、御景华庭业委会关于终止黄岩区御景华庭小区物业服务企业合作关系的通知、南都物业公司回函及附件1，证明2013年7月31日签订物业服务管理交接验收协议之后才开始办理移交手续，附件1明确消防设施存在缺失的事实。被告南都物业公司质证后认为：对原告提供的证据1、2的真实性无异议。证据3物业服务管理交接验收协议证明被告已经完成了移交工作，并办理了物业项目的退出手续。对消防器材交接单的真实性无异议，但该份交接单记载的是原先由被告保管控制在仓库的备用器材，与安装在房屋里的消防设施无关。对于通知和资料未交接清单的内容不予认可。对证据4鼎辰公司出具的收条的真实性有异议，该份证据未加盖鼎辰公司公章，加盖的是合同专用章，与证明的内容不符。即使该份证据属实，也无法反应消防设施的具体数量。原告单方制作的消防配置存量调查表即使属实，也是原告事后核查的，不能证明办理交接手续的7月31日之前存量不足。另外，在缺乏品牌、型号等信息的情况下，确定消防器材的价格明显不真实，消防器材价格表不能作为原告要求赔偿的依据。对证据5通知、回函的真实性无异议，但附件1没有被告的签字或盖章，有异议。被告也从未向原告出具过附件1相关文件。被告南都物业公司未举证。经原告举证、被告质证和双方当事人当庭陈述，本院审核证据后认为：对于原告提供的证据1、2和证据3物业服务管理交接验收协议、消防器材交接单的真实性，被告质证后无异议，本院予以确认。对于原告提供的证据3中御景华庭业委会通知、御景华庭资料未交接清单和证据4的关联性、合法性以及证明力涉及本案争议焦点，本院将在论理部分综合论证。证据5回函明确载明“御景华庭物业服务中心留守人员作了回复（详见附件1）”，被告辩称未出具附件1相关文件与事实不符，虽然被告对附件1不予认可，但未提供证据佐证，因此，对于原告提供的证据5，本院予以确认。经审理，本院认定如下案件事实：2008年4月，被告南都物业公司与鼎辰公司签订了《前期物业合同》一份，约定由被告为御景华庭小区提供前期物业管理服务。物业服务内容有：物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施设备的运行、日常养护和管理；物业共用部位和相关场地的日常清洁卫生；公共绿化的日常养护和管理；交通和车辆停放秩序的管理；公共秩序维护等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。2012年底，御景华庭小区业委会成立。2013年7月，前期物业服务合同到期，原、被告未重新签订物业服务合同，原告选聘翔宇物业公司为物业服务企业。2013年7月31日，被告南都物业公司（甲方）、翔宇物业公司（乙方）、原告御景华庭业委会（丙方）签订了物业服务管理交接验收协议，约定：为了保证御景华庭项目物业管理工作的顺利移交，根据物业项目服务退出管理办法的相关规定，经甲乙丙三方协商，现就御景华庭项目物业服务管理交接工作签订如下协议：一、甲方在2013年7月31日向乙方完成了下列事项的移交工作，由乙方进行了查验并核收。1、公共设施设备的移交。2、项目资料和业主资料档案的移交。3、办公物品的移交。4、钥匙等资料的移交。5、其他应移交的相关资料。上述资料、设施设备等查验核收由乙方负责，经核准后如有漏缺的由乙方负责。······四、根据约定甲方自2013年7月31日19时起撤出小区，正式由乙方接管御景华庭项目，物业管理等相关责任由乙方承担。同时乙、丙双方应积极配合、协助甲方向欠费业主收取物业费等相关费用。······协议签订后，原告退出了御景华庭小区的前期物业服务活动。2013年8月26日，南都物业公司向御景华庭业委会出具回函一份，载明：业委会于2013年7月25日发了“关于解除黄岩御景华庭小区物业服务企业合作关系的通知”，尽管从形式、方法、时间上都不符合省市物业管理的相关规定，但是我公司还是本着广大业主的利益，采用积极务实的方式，在7月31日签订了三方“管业管理交接验收协议”，并开始了移交，在移交过程中都是积极、主动、配合的；从未有过“有意拖延移交”的事项；有问题时都是通过沟通、协商来解决。关于业委会与翔宇物业提出的一些问题，我公司御景华庭物业服务中心留守人员作了回复（详见附件1）。······另外，附件1第7项载明：地下室消防箱损坏及消防箱玻璃破损比较多，以及消防水带配置存在缺少，楼道里消防设施设备严重缺少，一号楼外面消防管道遭破坏未处理。回复：出具详单，后续协商处理。还认定：2013年10月12日，被告南都物业公司向原告交付了部分消防器材：水带220卷、灭火器120只、枪头120支、卡头60支等。本院认为：虽然原、被告及翔宇物业公司于2013年7月31日签订了物业服务管理交接验收协议，该协议也载明“被告南都物业公司于2013年7月31日向翔宇物业公司完成了公共设备的移交工作，翔宇物业公司进行了查验并核收”，但从被告南都物业公司2013年8月26日的回函可知，物业服务管理交接验收协议签订当日，原、被告实际并未完成全部移交工作。同时，该回函附件1还明确小区消防设备设施存在缺失，结合被告南都物业公司之后继续向原告移交消防设备的事实，对于被告南都物业公司退出御景华庭小区时涉讼消防设备设施存在缺失的事实，本院予以认定。至于涉讼消防设施的缺失数量，御景华庭业委会作为本案原告，还承担相应的举证责任。为此，原告提供了鼎辰公司出具的一、三标段收条，并主张本案消防设施的缺失数量为被告接收的御景华庭小区一、二、三标段消防设施总量与目前清点的消防设施数量之间的差额。但对于二标段工程消防设施的具体数量，原告提供的消防工程移交书、移交记录等证据均未涉及，即现有证据无法证明涉讼小区原有消防水带1326条、枪头1326支、灭火器1296只。即使原告主张的原消防设施总量属实，鉴于被告南都物业公司于2013年7月31日退出了御景华庭小区的管理，原告也未能举证证明被告退出当时御景华庭小区的消防设施存量。因此，在缺少当时查验记录的情况下，不能仅凭原告事后单方清点的数额确定损失数量。又因原告于2014年4月1日诉至本院，自被告退出御景华庭小区已8个月，本院亦无法在审理中进一步查明被告退出小区当时的消防器材缺失数量。综上，原告请求被告赔偿消防设施损失131180元是缺乏充足依据证明的。鉴于原、被告以及翔宇公司签订物业服务管理交接协议后，原、被告未实际完成全部移交手续，且消防设施缺失事实存在，对原告的诉讼请求以证据不足为由完全不予支持有悖事实和情理。故本院根据本案实际情况对该项损失赔款酌情进行确定。根据涉讼消防器材存在缺失的实际情况，综合考虑自然损耗折旧和被告应当承担的相应责任，本院酌情确定由被告南都物业公司赔偿原告人民币15000元。依照《中华人民共和国合同法》第、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告浙江南都物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告黄岩区御景华庭小区业主委员会人民币15000元。二、驳回原告黄岩区御景华庭小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2924元，由原告黄岩区御景华庭小区业主委员会负担2594元，由被告浙江南都物业管理有限公司负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费2924元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确认，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。审 判 长  苗 青人民陪审员  颜荷芳人民陪审员  官忠勇二〇一四年九月二十三日代书 记员  陈 贝