广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18993号原告：郭小平，男，1958年4月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：朱秋霞、许园园，分别为广东诺臣律师事务所律师、实习律师。被告：徐新练，男，1952年6月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托代理人：吴月慧，女，1955年5月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系被告徐新练的妻子。被告:中交广州航道局有限公司，住所地广东省广州市海珠区沥滘路****。法定代表人：王柏欢，职务董事长。委托代理人:许教存、刘建国，均为该公司职员。被告：广州市规划和自然资源局，住所，住所地广东省广州市越秀区吉祥路**div>负责人：彭高峰，职务局长。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。委托代理人：张璐璐，为该局职员。被告：广州市住房保障办公室，住所地，住所地广东省广州市豪贤路**iv>法定代表人：王宏伟，职务主任。委托代理人：唐华，为该办公室职员。原告郭小平诉被告徐新练、被告中交广州航道局有限公司（以下简称：中交公司）、被告广州市规划和自然资源局（以下简称：自然资源局）、被告广州市住房保障办公室（以下简称：住保办）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭小平及其委托代理人朱秋霞、许园园，被告徐新练及其委托代理人吴月慧，中交公司的委托代理人许教存、刘建国，自然资源局的委托代理人罗斌、张璐璐，住保办的委托代理人唐华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2008年7月21日，我与被告徐新练签订了《广州市福凰房地产买卖合同》，约定被告徐新练出售位于广州市海珠区江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座101房出售给我，合同约定房屋包括一厅一房一厨一卫。我在入住之后，与隔壁103房的业主邹炳铨就房屋内的厕所产权问题产生争议，双方经过多年诉讼，确认邹炳铨享有101房内厕所面积的合法产权，我于2011年、2013年向邹炳铨支付了厕所使用费，最终经法院调解，我于2018年9月向邹炳铨支付了53000元用于购买厕所的面积，缴纳了契税及土地出让金，并领取了新的不动产权证书。我认为，由于被告徐新练出售与合同不符的房屋，中交公司在房改房时将101房的厕所面积错误划入103房房屋面积内，自然资源局及住保办均未实际勘察及测绘，才导致我购买了房屋却无权使用房屋内厕所的后果，因此四被告均存在过错，属于共同侵权行为。故我起诉要求：1、判决中交公司向我赔偿厕所使用费、厕所面积购买费、契税费用、土地出让金及面积差补差共计60170.01元，并自2018年10月9日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至中交公司付清全部款项之日止；2、判决被告徐新练、自然资源局、中交公司对上述费用承担连带赔偿责任；3、判决四被告承担本案诉讼费。被告徐新练辩称：我不同意原告的全部诉请。我出售房屋时是以房屋产权证所载的面积34.03平方米出售的，产权证后附图已经载明房屋面积并不包括房屋内的厕所，我不存在违约行为。我在涉案房屋中居住多年，但并不知道房屋内部的厕所不包括在房屋产权面积内，且邹炳铨也从未向我主张过厕所面积的产权，我是在原告与邹炳铨发生争议后才知悉上述情况的，故我不存在恶意隐瞒的行为。原告愿意向邹炳铨支付厕所使用费，后又购买厕所面积，属于原告自愿的行为，均与我无关。中交公司辩称：不同意原告的诉请。我司在办理涉案房屋的房改手续时并无存在过错，根据报建图纸，101、103房中均具备厕所和厨房，符合房改政策。我司出售涉案101房给被告徐新练时，该房屋的面积、购房款并不包括厕所面积，其产权证上也并不包括厕所，对于该情况，被告徐新练作为实际使用人是清楚的。原告作为有完全民事行为能力的人，在购买房屋时没有了解清楚房屋的情况，没有核查房屋实际情况是否与房产证记载一致，在争议产生后，原告也没有积极化解矛盾，存在过错。原告愿意根据已生效的裁判文书履行，支付对价取得厕所的面积，属于原告自身权利，与我司无关。自然资源局辩称：我局与原告不存在民事法律关系，本案属于行政诉讼范畴，原告起诉我局并不属于民事案件的受案范围，应裁定驳回原告对我局的起诉。原告主张的所谓损失，是原告依据生效裁判文书支付的对价，是原告对自身权利的处分，并非因侵权造成的损失。我局对房屋产权的登记行为与原告所谓的损失并无因果关系。住保办辩称：我办作为房改历史遗留问题的处理部门，曾多次协助原告未涉案房屋办理产权证更正手续，并不存在过错行为。原告要求我办向不动产登记部门发布行政处理决定书的主张，超出了我局的职权范围。原告依据生效文书履行，处分自身权益，并不属于原告所述的损失。房改房面积更正属于具体行政行为，对具体行政行为是否合法、是否侵权、是否需要赔偿损失的审查，均不属于民事案件的审理范围，故应驳回原告对我办的起诉。经审理查明：原告与被告徐新练于2008年7月21日签订《广州市富凰房地产买卖合同》，约定被告徐新练向原告出售位于广州市海珠区江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座101房（以下简称：涉案房屋），房屋建筑面积为34.03平方米，房价为15万元。原告入住房屋后，因房屋使用问题与案外人邹炳铨产生纠纷，双方进行多次诉讼。根据已生效的（2018）粤0105民初60号民事判决书记载，广州市海珠区江南大道中路南昌大街一巷3-1号后座103房的产权人为邹炳铨。郭小平是广州市海珠区江南大道中路南昌大街一巷**之一后座**的产权人。上述两房屋左右紧邻。根据上述两房屋的《房地产证》附图显示，两房屋的形状均为正长方形。经广州市海珠区房地产测绘所对邹炳铨、郭小平房屋的实际状况的测绘，在邹炳铨、郭小平房屋紧邻的共墙一面，邹炳铨的房屋向内凹进了2.15米×1.4米面积的部份，邹炳铨房屋向内凹进的部份由郭小平作为厕所使用。另，广州市住房保障办公室于2009年12月17日向中交广州航道局有限公司出具了穗住保函[2009]655号《关于办理房改房面积更正的函》，内容主要为，经核查职工房改档案，1996年、1998年，你公司分别向邹炳铨、徐新练房改出售了江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座103房、101房…2008年，徐新练将101房上市出售给郭小平；经核实，你公司在出售公有住房时，错误将101房的厕所画至103房；请你公司于2009年12月31日前到我办指导处办理江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座103房、101房改房面积更正手续……；等。2011年1月10日，广州市房地产测绘所出具《房屋面积测量成果报告书》，内容主要为，地址：江南，地址：江南大道中路南昌大街一巷**之一后座**办及航道局来函收件，房地产查丈原图，将原03房的厕所位置划归01房。邹炳铨对此不服，向广州市房地产测绘所信访。广州市房地产测绘所于2011年4月12日出具穗房测群字[2011]16号《信访件复函》，内容主要为，我所于2011年1月出具江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座103房（以下简称103房）测绘成果报告书（测字：11023062701号），并已送达原申请单位广州市住房保障办公室和中交广州航道局有限公司。因无法进入103房实地测绘，该成果103房与101房之间的隔墙按101房的实测数绘制；其余边长按2009年3月2日海珠区房地产测绘所的实测数据确定；分摊系数按九层以下无电梯纯住宅10.68%测算，该成果只作参考，不作产权登记依据。2011年3月2日，您前来我所申请出具的测绘成果（测字：11023062702号）未经现场实测，按测字号11023062701成果原状复制。测绘成果（测字：11023062702号）只作参考，不作产权登记依据，等。2011年3月3日，中交广州航道局有限公司向广州市住房保障办公室出具《关于提交房改房面积更正相关材料的函》，内容主要为，贵办2009年12月17日《关于办理房改房面积更正的函》（穗住保函[2009]655号），认定我司在售房时错误将海珠区江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座101房的厕所画至103房，要求我司办理上述两套房屋面积更正手续；贵办指导处2011年3月2日《关于办理房改房面积更正问题的复函》（穗住保指导函[2011]5号，要求我司在2011年3月3日前前往办理。现向贵办提交房改房面积更正所需的《出售公有住房缴交售房款明细表》、《广州市公有住房售价评估表》等材料。2011年3月8日，徐新练向中交广州航道局有限公司支付713.51元，2011年5月5日，郭小平向广州市房地产交易登记中心支付50元房屋登记费。邹炳铨不服广州市住房保障办公室于2009年12月17日向中交广州航道局有限公司出具的穗住保函[2009]655号《关于办理房改房面积更正的函》，向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，要求撤销该函。广州市越秀区人民法院于2011年6月2日作出（2011）越法行初字第95号行政裁定书，认为《关于办理房改房面积更正的函》只是处理建议，并非具有强制力，不是最终对外发生法律效力的具体行政行为，裁定驳回邹炳铨的起诉。2008年12月1日，邹炳铨向本院起诉要求收回海珠区江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座101房郭小平所占有属于邹炳铨产权的厕所部位之使用权。本院认为邹炳铨诉请暂不具备条件并于2010年11月30日作出（2009）海民三初字第71号民事判决书，判决驳回邹炳铨的诉讼请求。判后，邹炳铨不服，提起上诉。广州中级人民法院于2012年12月14日以（2011）穗中法民五终字第278号民事判决书，判决：一、撤销本院（2009）海民三初字第71号民事判决；二、自本判决送达之日起三个月内，郭小平向邹炳铨返还海珠区江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座103房产权范围内厕所部位的使用权。郭小平不服广州市中级人民法院作出的（2011）穗中法民五终字第278号民事判决，申请再审。广州市中级人民法院于2014年4月17日作出（2014）穗中法民申字第71号民事裁定书，裁定再审。2015年2月15日广州市中级人民法院以（2014）穗中法审监民再字第103号民事判决书，判决维持该院（2011）穗中法民五终字第278号民事判决。判后，邹炳铨于2013年3月25日向本院申请执行，因双方争议的厕所部分的产权正在房屋管理部门办理变更登记，其权属情况存在不确定性，在不确定因素未消除的情况下，本案暂不适合采取强制执行措施。本院于2013年11月以（2013）穗海法执字第1325号民事裁定书，裁定终结本次执行。2010年5月5日郭小平向广州市国土资源和房屋管理局（以下简称房管局）申请办理海珠区江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座101房的变更登记手续，房管局受理后通知邹炳铨办理海珠区江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座103房面积变更登记，邹炳铨拒绝办理，在没有办理邹炳铨房地产权面积变更下，房管局向郭小平核发了粤房地权证穗字第**《房地产证》，将登记在邹炳铨房地产证的厕所面积重复登记在郭小平的产权证上。邹炳铨为此于2011年12月22日向本院提起诉讼，要求撤销粤房地权权证穗字第**房地产证》。本院于2012年3月19日以（2012）穗海法行初字第6号行政判决书，判决撤销房管局核发的粤房地权证权证穗字第**地产证》。判决后，房管局不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2012年12月5日以（2012）穗中法行终字第1034号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年11月29日，房管局向邹炳铨作出《更正登记决定书》，决定海珠区江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座103房建筑面积“45.254平方米”更正为“42.8978平方米”并在2013年12月5日在房管局网站上发布了《关于穗房地证房地证字第**产证>作废的公告》。房管局于2013年12月10日以邮寄方式将该决定送达给邹炳铨。邹炳铨遂于2014年3月6日向本院提起诉讼，要求撤销房管局作出的《更正登记决定书》。本院于2014年4月30日以（2014）穗海法行初字第21号行政判决书，判决维持房管局作出的《更正登记决定书》。判后，邹炳铨不服提起上诉，广州市中级人民法院于2015年1月15日作出（2014）年穗中法行终字第917号行政判决书，判决：一、撤销本院（2014）穗海法行初字第21号行政判决；二、撤销房管局于2013年11月29日作出的更正登记决定。2013年12月5日，房管局以邹炳铨名义重新核发了粤房地权证穗字权证穗字第**，该房地产证建筑面积及附图不包括海珠区江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座101房实际使用的厕所面积及部位。邹炳铨遂于2014年1月17日向本院提起诉讼，要求判决：1、房管局强行变更海珠区江南大道中南昌大街一巷3号之一后座101、103房房屋产权面积的行为违法；2、撤销房管局核发的粤房地权证穗字第权证穗字第**证》。本院于2015年7月7日以（2014）穗海法行初字第11号行政判决书，判决撤销房管局核发的粤房地权证穗字第×权证穗字第**》。判后，房管局不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2016年7月28日以（2015）穗中法行终字第1513号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。郭小平以本院（2012）穗海法行初字第6号行政判决书及广州市中级人民法院（2012）穗中法行终字第1034号行政判决书均认定101房和103房厕所申报登记存在错误为由，于2015年2月16日向本院提起诉讼，要求广州市国土资源和规划委员会立即重新更正郭小平位于广州市江南大道中路南昌大街一巷3号之一后座103房穗房地证字第××房地证字第**本院于2016年12月19日以（2015）穗海法行初字第62号行政判决书，判决驳回郭小平的诉讼请求。判后，郭小平不服，提起上诉。广州铁路运输中级法院于2017年6月18日以（2017）粤71行终744号行政裁定书，裁定：一、撤销本院（2015）穗海法行初字第62号行政判决；二、驳回郭小平的起诉。邹炳铨、郭小平房屋的面积至今房管部门未办理变更手续。2011年11月28日，本院以（2011）海民三初字第2503号民事判决书判决郭小平向邹炳铨支付占用邹炳铨的产权部位（2.15米×1.4米）的房屋使用金（从2010年12月16日起至本判决生效之日止，按私人住宅标准价租金标准计算）。判后，郭小平不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2012年12月13日以（2012）穗中法民五终字第638号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，邹炳铨向本院申请执行，要求郭小平支付2010年12月16日至2012年12月13日期间的房屋使用金。本院于2013年1月9日立案受理。执行过程中，郭小平向邹炳铨支付该期间的房屋使用金2160元给邹炳铨。该案判决郭小平向邹炳铨支付2012年12月14日起至判决生效之日止的房屋使用金（产权部位2.15米×1.4米，按私人住宅标准价租金标准计算）。郭小平不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院以（2018）粤01民终14884号受理，并主持郭小平及邹炳铨达成调解协议如下：一、邹炳铨将其名下位于广州市海珠区江南大道中南昌大街一巷3号之一后座103房的房地产证中的厕所面积（约2.15米×1.4米）产权以53000元的价格转让给郭小平二、郭小平于2018年10月15日前一次性向邹炳铨付清人民币53000元；三、邹炳铨在郭小平付清前述款项53000元之日起一周内，协助郭小平到房管部门办理讼争面积的产权过户登记手续；四、一审受理费50元，由邹炳铨负担。二审案件受理费减半收取25元，由郭小平负担。调解书作出后，郭小平及邹炳铨均遵照执行，郭小平向邹炳铨支付了53000元，并领取新的产权证[粤（2019）广州市不动产权第00202674号]，记载广州市海珠区江南大道中南昌大街一巷3号之一后座101房建筑面积为41.15平方米。郭小平支付了契税1590元及土地出让金808元。诉讼过程中，经本院释明，原告坚持认为四被告存在共同侵权行为，要求以财产损害赔偿纠纷起诉。原告确认其购买房屋时已经查看了房产证，但未发现房产证与房屋实际情况不符。中交公司提交规划图纸，认为101房出售给被告徐新练时，是按照原设计的规划图纸出售的，但无法解释为何最终房屋内部没有厕所。原告确认其在争议产生后，被告徐新练提出以原价收回房屋，但原告认为距离出售房屋已有一年，房价发生变动，且投入了装修，故不愿意由被告徐新练购回房屋。经本院调取涉案房屋及103房房屋的档案材料，显示涉案房屋原登记在交通部广州航道局名下，房屋面积为34.03平方米；广州航道局与被告徐新练于1998年6月18日签订《广州市公有住房买卖协议书》，约定出售房屋面积为34.0268平方米。广州市海珠区江南大道中南昌大街一巷3号后座103房原登记在交通部广州航道局名下，房屋面积为45.25平方米；广州航道局与邹炳铨于1996年6月6日签订《广州市公有住房买卖协议书》，约定出售房屋面积为45.254平方米。中交公司在诉讼中提交设计图纸，图纸中显示101房、103房房屋均为正长方形。原告对该图纸真实性无异议，但认为无法解释为何101房屋中没有厕所。本院认为：对侵害财产权的认定应综合考虑行为人是否存在侵权行为、受害人财产是否存在被侵害的事实、侵权行为与损害后果是否有因果关系来判断。围绕上述争议点，分析如下：被告徐新练作为涉案房屋原产权人与原告签订房屋买卖合同，合同中约定出售房屋面积为34.03平方米，原告支付的房屋对价中并不包括厕所面积，且被告徐新练在出售房屋时已向原告出示了房产证，原告未发现房屋实际情况与房产证附图不相符的情况，原告亦未举证证明被告徐新练存在恶意隐瞒的情形，综合庭审陈述及此前多件诉讼情况，本院认为被告徐新练在出售房屋时确实对于房屋内厕所面积属于邹炳铨一事不知情，故被告徐新练不存在违约或侵权行为。中交公司依照房改政策出售房屋给职工邹炳铨及被告徐新练，出售的房屋设计图纸与房产证后附图显示一致，均为正长方形，经房管部门审批后，被告徐新练及邹炳铨领取房产证并无不妥。且原告、邹炳铨在此前多件行政诉讼中，已有生效文书确认了房产证的合法性，均未有认定两房屋产权证存在错误登记的行为，此前诉讼对于房管部门自行撤证、变更登记的行政行为亦予以了撤销，且广州市中级人民法院已经通过判决形式确认了邹炳铨拥有101房屋内的厕所面积的合法产权，且原告也在认可产权归邹炳铨的情况下，支付了房屋使用费及购买厕所面积的费用，并最终办理了新的房产证。由此可见，中交公司对原告并不存在侵权行为。自然资源局及住保办作为行政机关，其在履行职能过程中是否存在过错、是否对原告存在侵权行为，属于行政案件的审理范畴，而非民事案件审理范畴。且原告亦针对两被告提起过行政诉讼，对于本案争议的焦点即两被告是否存在过错行为已有论处，故本院对此不予论处。原告作为有完全民事行为的独立个体，在购买房屋时应负有审慎义务。原告未仔细查看涉案房屋实际情况与产权证记载情况是否相符，存在一定过错，应对自身行为承担相应后果。原告认可邹炳铨享有101房内的厕所面积的合法产权，因而愿意支付房屋使用费及购买厕所面积的费用，实际办理了产权变更手续，属于原告对自身权利的处分，与被告徐新练及中交公司并无直接的因果关系，故相应费用应由原告自行承担。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告郭小平的全部诉讼请求。本案受理费1226元，由原告郭小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  李凤雪人民陪审员  钟信耀二〇一九年七月二十五日书 记 员  彭智媚招景敏