江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2015)澄滨民初字第01985号原告（反诉被告）江阴万达广场投资有限公司，住所地江阴市人民西路307、311、313号。法定代表人齐界，该公司执行董事兼总经理。委托代理人方来红、王绘丽，江苏法瞻律师事务所律师。被告（反诉原告）江阴市刘师傅私房菜馆，住所地江阴市万达广场***号。经营者刘成亮。委托代理人龚震，江阴市江南法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）江阴万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）诉被告（反诉原告）江阴市刘师傅私房菜馆（以下简称私房菜馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月21日、2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告万达公司委托代理人方来红（参加第一次庭审）、王绘丽，被告私房菜馆经营者刘成亮及委托代理人龚震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司诉称：2014年12月1日，万达公司与私房菜馆签订《租赁合同》，将位于江阴万达广场室外步行街227号房屋（以下简称227号房屋）出租给私房菜馆，租赁期限自2014年12月10日起至2017年12月9日，租金支付方式为每陆个月为一个交租期，在每个交租期最后一个月20日前一次性足额支付下个交租期租金，首期租金应在合同签订后五个工作日内支付，在合同签署当日支付11360.4元（相当于贰个月租金）作为租赁保证金。截止起诉之日私房菜馆共结欠租金及租赁保证金45441.6元且已延期248日以上，符合约定的万达公司有权主张逾期违约金和解除合同的情形。为维护自身合法权益，请求法院判令：一、解除227号房屋租赁合同，私房菜馆在合同解除后7日内返还227号房屋，支付合同解除日起至实际交还房屋之日占用费；二、支付租金及租赁保证金45441.6元及延迟履行违约金（自2014年12月6日起至实际给付之日止按每日1‰计算）。被告私房菜馆答辩并反诉称：一、万达公司主张解除合同无效。二、按照合同约定应在私房菜馆交付相应租金后再交付房屋，但万达公司没有要求支付相应租金，直接将227号房屋交付私房菜馆经营使用，从该点看万达公司并未要求私房菜馆支付相应租金。即使需要支付租金，在租赁江阴万达广场室外步行街226号房屋（以下简称226号房屋）时曾支付贰个月租金保证金及5000元装修押金，应抵扣227号房屋租金。合同约定的违约金标准过高，请求予以调整。三、227号房屋存在严重的质量问题，出现漏水、渗水情况，私房菜馆多次要求万达公司派人维修，但万达公司不予理睬。四、万达公司在招商时承诺保证商铺经营利益，金街每日客流量达到4万人，每月对金街的促销费用达200万元，但万达公司未兑现其相关促销活动，严重违背了当初对商铺的承诺，违背基本诚信原则，给私房菜馆造成极大经济损失。五、私房菜馆在经营期间勉强维持经营，在万达公司起诉私房菜馆房屋租赁合同后，在法院审理尚未作出租赁合同是否解除的生效判决时，万达公司采取封锁私房菜馆经营门店、停电停水等一系列手段逼迫私房菜馆，致使私房菜馆店内财物严重受损，无法经营，合法权益受到侵害，财产受到损失。综上，私房菜馆提起反诉，要求万达公司赔偿损失50000元。反诉被告万达公司辩称：一、根据租赁合同约定，私房菜馆延迟支付租金超过30日，万达公司可单方解除租赁合同。本案私房菜馆延迟支付房租超过248天，且万达公司已经履行书面催告义务，但私房菜馆仍拒不支付租金，万达公司行使合同解除权，并不违反法律法规的强制性规定，应属有效。二、私房菜馆主张的店铺闭锁几个月并非万达公司所为，真实情况是万达公司已将226号房屋用于折抵工程款，原租赁合同出租方的权利已转让给买受人，买受人在催讨租金未果后采取的锁门行为与万达公司无关。三、根据证据规则，当事人对自己提起的主张有责任提供证据，未提供证据或提供的证据不足以证明主张，应当承担不利后果。本案反诉中刘师傅菜馆主张损失50000元未提供证据证明，故该项反诉请求不能成立。经审理查明：2014年12月1日，万达公司与私房菜馆签订《租赁合同》，约定万达公司将位于江阴万达广场室外步行街227号房屋出租给私房菜馆，租赁期限36个月，自2014年12月10日起至2017年12月9日止，2014年12月10日至2015年6月9日，每月租金为5680.2元，2015年6月10日至2015年12月9日，每月租金为0元，2015年12月10日至2017年12月9日，每月租金为5680.2元，首期租金为计租日起至第陆个月最后一日期间的租金，为34081.2元，应于合同签订后五个工作日内支付，其他交租期租金为每陆个完整的自然月为一个交租期交纳，私房菜馆应当在每个交租期最后一个月的20日前，向万达公司一次性足额支付下个交租期租金；私房菜馆延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，应当向万达公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，万达公司有权单方解除合同；合同还约定了其他事项。合同签订当日，万达公司即将227号房屋交付私房菜馆使用，但私房菜馆未能按约支付首期租金34081.2元。2015年8月13日，万达公司向本院起诉，要求解除227号房屋租赁合同并在合同解除后7日内返还227号房屋，支付合同解除日起至实际交换房屋之日占用费等。2015年9月9日，万达公司委托江苏法瞻律师事务所向私房菜馆发出律师函，通知私房菜馆解除227号房屋租赁合同，要求私房菜馆在收函后7日内腾房清场，将房屋交给万达公司等，并在收函后5日内支付结欠租金。私房菜馆于2015年9月10日收到该函。据此，万达公司变更诉讼请求为确认227号房屋租赁合同于2015年9月10日解除并支付占用费、支付租金34081.2元及延迟履行违约金。2015年12月22日，万达公司接收私房菜馆返还的227号房屋。审理中，万达公司明确本案诉讼请求为：一、确认227号房屋租赁合同于2015年9月10日解除；二、支付租金34081.2元及延迟履行违约金（自2014年12月6日起至实际给付之日止按按每日1‰计算）。另查明：万达公司曾与刘成亮签订关于226号房屋租赁合同，刘成亮根据租赁合同约定向万达公司支付租赁保证金，并向大连万达物业管理有限公司江阴分公司支付装修保证金5000元。因刘成亮未按约支付租金，万达公司向本院起诉，审理中万达公司将226号房屋转让给受让人徐为成并撤回起诉。根据226号房屋租赁合同约定，万达公司在租赁期限内对外销售该房屋并将该房屋转让给第三方，无须事先通知刘成亮，刘成亮承诺放弃作为承租人对该房屋所享有的优先购买权，并同意在万达公司售出该房屋后继续承租该房屋，在第三方向万达公司支付该房屋全部购房款当日，本合同项下万达公司的全部权利义务自动概括转让给第三方，第三方代替万达公司成为该房屋出租人。刘成亮根据租赁合同约定向万达公司支付租赁保证金，并向大连万达物业管理有限公司江阴分公司支付装修保证金5000元。审理中，私房菜馆主张万达公司违约，造成损失并提起反诉，但未提供足够证据证明其主张及损失。上述事实，有租赁合同、律师函、收据以及当事人在法庭上的陈述等在卷予以佐证。本院认为：本案所涉《租赁合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按约履行。私房菜馆未能按约在合同签订后五个工作日即2014年12月8日前，向万达公司交纳2014年12月10日至2015年6月9日期间首期租金34081.2元，构成违约，万达公司有权按照合同约定解除合同并要求臧杏支付结欠的租金，现万达公司已于2015年9月10日向私房菜馆送达解除合同通知，故双方之间租赁合同于2015年9月10日解除，故本院对万达公司要求确认租赁合同于2015年9月10日解除并支付租金34081.2元的诉讼请求依法予以支持。私房菜馆未按约支付租金，应按约定承担违约金，但合同约定的1‰/日标准过高，本院依据私房菜馆的请求酌情调整至按年利率10%计算，且违约金应从2014年12月9日起计算。私房菜馆主张226号房屋租赁保证金及装修押金应冲抵本案租金，但装修保证金并非万达公司收取，226号房屋也已销售给买受人徐为成，根据租赁合同约定万达公司在合同中的权利义务已转让给徐为成，故226号房屋租赁保证金是否应当返还系刘成亮与徐为成之间的事情，本案不予理涉，故私房菜馆的上述主张无事实与法律依据，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。私房菜馆主张由于万达公司的违约行为导致损失50000元，但其提供的证据无法证明其主张，故本院对私房菜馆的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、江阴万达广场投资有限公司与江阴市刘师傅私房菜馆之间的《租赁合同》于2015年9月10日解除。二、江阴市刘师傅私房菜馆应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴万达广场投资有限公司租金34081.2元及延迟履行违约金（自2014年12月9日起至实际给付之日止按年利率10%计算）。三、驳回江阴万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。四、驳回江阴市刘师傅私房菜馆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费936元（万达公司已预交），由万达公司负担234元，由私房菜馆负担702元。私房菜馆应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付万达公司。反诉案件受理费525元（私房菜馆已预交），由私房菜馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长  沈金锋人民陪审员  胡翰刚人民陪审员  袁春萍二〇一六年四月十五日书 记 员  陆 楠本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。