福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终3462号 上诉人（原审被告）：泉州铂金酒店有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路东段群盛供销大厦。 法定代表人：纪欣，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢银渠，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州市供销社资产运营管理中心，住所地福建省泉州市丰泽区邱秀路中段市供销社综合大楼三楼。 法定代表人：黄紫华，该中心主任。 委托诉讼代理人：吴占成，福建星成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄戍年，福建星成律师事务所实习律师。 上诉人泉州铂金酒店有限公司（以下简称铂金酒店）因被上诉人泉州市供销社资产运营管理中心（以下简称供销社资管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人铂金酒店的委托诉讼代理人谢银渠、被上诉人供销社资管中心的委托诉讼代理人吴占成、黄戍年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人铂金酒店上诉请求：1.撤销一审判决，发回原审法院重审或直接改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、原审判决未保障上诉人同等条件下的优先承租权。原审判决中第二项要求上诉人在限定期限内将案涉店面恢复原状，并在原址复砌隔墙后腾空交还给被上诉人。《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权。被上诉人在案涉店面租赁期限届满后并未向上诉人催讨过租金，亦未提及过租赁期限届满事宜，实际上，上诉人与被上诉人已就案涉店面租赁达成了继续承租的合意，而被上诉人突然提起此次诉讼，实际上是单方撕毁了此种合意，而原审判决支持作出第二项判决严重侵犯了上诉人同等条件下的优先承租权。 二、原审判决未考虑案涉店面的市场实际租赁价值。1.2008年12月31日，上诉人与被上诉人签署租赁合同后，因市场大环境受电商冲击，大部分店面的租金均大幅度下调。租赁合同之履行已经显失公平，原审判决第一项要求上诉人按照租赁合同履行租金支付义务，对上诉人而言，实属不公。2.原审判决第三项中要求上诉人向被上诉人支付每月15000元的占用费，目前，该区域店面的实际租赁价值已远低于该租金，而原审判决第三项并未考虑目前该区域店面的实际租赁价值及实际市场情况。且，案涉店面的占用并不属于合同约定的租赁，怎能完全按照合同约定的租金确定该项占用费? 三、原审判决中原告主体明显不适格。案涉的《店面租赁合同》及《补充合同》的签署主体完全不同，原审判决的事实查明部分，提及泉州市丰泽法院就泉州市供销合作社于2017年9月13日提起的民事诉讼的一审判决，案号为：(2017)闽0503民初3760号，及该案件的二审判决，案号为：(2018)闽05民终4310号，该事实查明的部分欲说明泉州市供销合作社享有案涉店面的产权。然而，这两个判决书所确认的产权主体均是泉州市供销合作社，并非被上诉人，而被上诉人仅凭一纸泉州供销合作社出具给泉州市房管局的报告即认定被上诉人为本案有权主体，该项认定实无依据。并且，《补充合同》中，泉州市供销合作社对案涉店面的租赁做了相应确认，足以可见，被上诉人并未就本案之店面租赁获得授权，其并非本案适格主体。 被上诉人供销社资管中心辩称:一、主体资格问题，被上诉人是案涉店面的有权出租方。上诉人主张被上诉人主体不适格，违背事实，不能成立。1.案涉两店面的所有权人是泉州市供销合作社，已有泉州市中级人民法院（2018）闽05民终4310号民事判决书予以认定，上诉人在原审中提供的《补充合同》予以佐证。2.被上诉人有权对案涉两店面进行对外出租等运营、管理，被上诉人在原审提交的证据《关于确认泉州市供销社直属企业资产产权人的报告》可以充分证明。并且，泉州市供销合作社在原审中向原审法院提交的关于泉州市××大厦××房产的函》再次确认了被上诉人有权对案涉两店面进行对外出租等运营、管理行为。3.本案合同是上诉人和被上诉人签订的，对此上诉人并无异议。合同签订后至上诉人违约停付租金前，均是由上诉人将租金依照合同约定直接赋予被上诉人支付租金，上诉人与被上诉人的签约、履约行为，即上诉人认可被上诉人是案涉房屋的出租方并愿受本案合同约束。而上诉人主张被上诉人并非本案适格主体所依据的泉州市供销合作社与福建群盛集团有限公司于2008年10月8日签订的《补充合同》，仅仅是双方签订本案合同的依据，即本案合同文首明确的“根据双方2008年10月8日达成的意向，签订本合同”。二、租金问题及逾期占有费问题，上诉人主张原审判决其按本案合同约定的租金标准，支付欠付的租金及逾期腾房占有使用费“显失公平”，无事实依据，亦与法律规定不符。1.本案合同签订后，上诉人即占有使用案涉两店面，被上诉人作为守约方，有权要求上诉人依约支付租金。2.租赁期限届满后，上诉人未按合同约定将案涉两店面恢复原状交还被上诉人，反而继续占为己用至今，不仅已严重违约，而且对被上诉人造成严重损害。该损失即为原审认定的租金损失。三、上诉人主张所谓“优先承租权”，无法律依据亦无合同依据，也不在本案的审理范围。1.优先承租权无法律明文规定，并非法定的权利。上诉人称其与被上诉人已就案涉店面租赁达成继续承租的合同，纯属捏造。按照政府的明文规定，公家单位的资产对外出租、出售等，都必须交由产权交易中心公开进行。2.在原审中，上诉人并未就前述其主张的所谓“优先承租权”提起反诉。因此，上诉人主张所谓“优先承租权”，不在本案的审理范围。 供销社资管中心向一审法院提出诉讼请求：1.铂金酒店立即将址在泉州市丰泽区××路××段××大厦××＃××＃店面恢复原状，并在原址复砌隔墙后腾空交还供销社资管中心；2.铂金酒店立即支付欠付的2016年4月至2018年12月计33个月的租金合计495000元，并按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准，偿付自欠租之日起至实际付清之日的逾期付款损失（暂计至2019年1月10日为44827.97元）；3.铂金酒店立即支付自2019年1月1日起至实际交还案涉两店面之日止按月15000元的租金标准计算的逾期腾房的房屋占有使用费（暂计至2019年1月10日为5000元）。 一审法院查明：2008年10月8日，泉州市供销合作社与福建群盛集团有限公司签订的《补充合同》对“群盛供销大厦”合作项目进行约定，其中第八条约定，该大厦主要为酒店经营，双方就该大厦泉州市供销合作社的2#、3#店面租赁给福建群盛集团有限公司，并就租赁期限和租金进行了约定。福建群盛集团有限公司于2009年9月16日出资设立铂金酒店。后供销社资管中心（甲方）与铂金酒店（乙方）签订了落款为2008年12月31日的《店铺租赁合同》，约定：甲方将坐落在泉秀街东段“群盛供销大厦”2#、3#店面租赁给乙方使用，租赁期限：自2009年1月1日起至2018年12月31日；租金及付款方式：2009年1月1日—2012年10月31日，每月租金10000元；2012年11月1日—2015年10月31日，每月租金12000元；2015年11月1日—2018年12月31日，每月租金15000元；租金按月缴交，分别于每月10日缴清当月租金；租赁期满后，乙方应将店面恢复原状，原址复砌隔墙；等等。铂金酒店自2016年4月起未再支付租金及房屋占用费，目前铂金酒店继续使用上述房屋。 另查明，泉州市供销合作社于2017年9月13日向泉州市丰泽区人民法院提起民事诉讼，其中的诉讼请求为“要求福建群盛集团有限公司为其办理‘群盛供销大厦’02、03号店面不动产权证”，该案经法院审理后作出（2017）闽0503民初3760号民事判决书，对泉州市供销社的上述诉求予以支持。本院对该案二审审理后，作出（2018）闽05民终4310号民事判决书，维持（2017）闽0503民初3760号民事判决书的该项判决。另，供销社资管中心的经营范围为承接泉州市供销合作社委托的资产运营管理业务。泉州市供销合作社于2004年9月15日出具给原泉州市房管局的《关于确认泉州市××房产产权人的报告》中，明确该社于2002年底成立供销社资管中心，接受泉州市供销合作社授权委托，专司对市社本部及直属企业的资产进行运营、管理。 一审法院认为，根据已生效的泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初3760号民事判决书、泉州市中级人民法院（2018）闽05民终4310号民事判决书，可以确认址在丰泽区××路××段××大厦××＃××＃店面为泉州市供销合作社所有。供销社资管中心接受泉州市供销合作社委托运营资产管理业务，有权对诉争店面进行运营管理并主张权利。本案《店铺租赁合同》系供销社资管中心与铂金酒店真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同约定租赁期限自2009年1月1日起至2018年12月31日。铂金酒店应按约定履行支付租金的义务，铂金酒店自2016年4月起未再支付租金，已构成违约，铂金酒店应支付供销社资管中心自2016年4月起至2018年12月31日止的租金495000元。合同未约定违约金，供销社资管中心主张按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计付违约金，法院予以支持。合同约定每月10日前支付当月租金，铂金酒店逾期支付租金的逾期违约金起算时间点为每月11日。合同期满后，双方未再续约，铂金酒店应按合同约定将店面恢复原状并在原址复砌隔墙后腾空交还供销社资管中心。铂金酒店继续占有房屋期间，供销社资管中心的损失为租金损失，故铂金酒店应按合同约定的租金标准即月租金15000元支付自2019年1月1日起至实际交还诉争店面之日止的房屋占用费。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：1.铂金酒店应于判决生效之日起十日内支付供销社资管中心自2016年4月起至2018年12月止的租金495000元，并按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准支付各期租金（每月15000元）自逾期之日（即2016年4月起至2018年12月，每月11日）起至实际付清之日止的违约金；2.铂金酒店应于判决生效之日起十日内将位于泉州市丰泽区××路××段××大厦××＃××＃店面恢复原状，并在原址复砌隔墙后腾空交还给供销社资管中心；3.铂金酒店应于判决生效之日起十日内支付供销社资管中心自2019年1月1日起至交还泉州市供销社资产运营管理中心泉州市丰泽区××路××段××大厦××＃××＃店面之日止，按每月15000元计算的占用费。受理费9248元，减半收取4624元，由铂金酒店负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审中，上诉人铂金酒店以案涉泉州市丰泽区××路××段××大厦××＃××＃店面的租赁价值因受大环境的影响已经远低于每月15000元为由，申请对上述店面自2019年1月1日起至鉴定意见出具之日止的月平均租金进行司法鉴定。 二审中，对于一审查明的事实，上诉人铂金酒店除认为“一审对补充合同及店铺租赁合同的关系认定错误，并非原审认定的主从关系，两者是完全独立的合同；并且，被上诉人并非所涉的2份民事判决书的主体”外，对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人供销社资管中心对一审查明的事实没有异议。 对当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有异议的事实，本院将结合争议焦点予以阐明。 本案二审当事人的争议焦点为：1.被上诉人供销社资管中心是否具有主体资格的问题；2.被上诉人供销社资管中心要求上诉人铂金酒店支付租金、占用费及相关违约金是否有依据，如何计算；3.上诉人铂金酒店主张的优先承租权是否成立；4.上诉人铂金酒店是否应将案涉店面恢复原状，并在原址复砌隔墙后腾空交还被上诉人供销社资管中心。 上诉人铂金酒店与被上诉人供销社资管中心对焦点的意见与各自的上诉、答辩意见基本相同。 本院认为，一、关于被上诉人供销社资管中心是否具有主体资格的问题。已经发生法律效力的泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初3760号民事判决书以及本院（2018）闽05民终4310号民事判决书确认：案涉泉州市丰泽区××路××段××大厦××＃××＃店面为泉州市供销合作社所有。泉州市供销合作社于2004年9月15日出具给原泉州市房管局的《关于确认泉州市××房产产权人的报告》以及泉州市供销合作社在原审中向原审法院提交的《关于泉州市××大厦××房产的函》可以证明：供销社资管中心接受泉州市供销合作社授权委托，专司对泉州市供销社本部及直属企业的资产进行运营、管理。本案中，上诉人承租案涉店面后，亦是直接向供销社资管中心支付租金。故上诉人铂金酒店辩称被上诉人主体不适格，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于被上诉人供销社资管中心要求上诉人铂金酒店支付租金、占用费及相关违约金是否有依据，如何计算的问题。被上诉人供销社资管中心与上诉人铂金酒店签订的《店铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。上述合同对租金、租赁期限约等进行了明确的约定，当事人均应信守。上诉人铂金酒店自2016年4月起未再支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。故被上诉人供销社资管中心要求上诉人铂金酒店支付自2016年4月起至2018年12月31日止的租金495000元并按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计付违约金，于法有据，本院予以支持。上诉人主张其与被上诉人已就案涉店面租赁达成了继续承租的合意，但未能提供证据证明，且被上诉人不予认可，依法应承担举证不能的法律后果。上诉人铂金酒店抗辩称案涉泉州市丰泽区××路××段××大厦××＃××＃店面的租赁价值因受大环境的影响已经远低于每月15000元，并申请对上述店面自2019年1月1日起至鉴定意见出具之日止的月平均租金进行司法鉴定。本院认为，案涉合同到期后，双方未再续约，上诉人未将案涉店面交还被上诉人，而一直占有、使用案涉店面，显然属于违约。并且，上诉人在一审中未申请鉴定，故对其二审期间提出的鉴定申请，本院不予支持。综上，在案涉合同到期后，被上诉人要求上诉人按15000元／月的租金标准支付至实际返还房屋之日止的占用费，合理合法，本院予以支持。 三、关于上诉人铂金酒店主张的优先承租权是否成立的问题。上诉人铂金酒店未能提供证据证明其与被上诉人约定对案涉泉州市丰泽区××路××段××大厦××＃××＃店面具有优先承租权，依法应承担举证不能的法律后果。关于上诉人主张的按照《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，其对案涉店面具有优先承租权，系基于其对上述法律规定的错误理解，本院不予采纳。 四、关于上诉人铂金酒店是否应将案涉店面恢复原状，并在原址复砌隔墙后腾空交还被上诉人供销社资管中心的问题。案涉合同到期后，上诉人就缺乏了继续占有、使用案涉店面的合同依据，被上诉人要求上诉人铂金酒店将案涉店面恢复原状，并在原址复砌隔墙后腾空交还被上诉人，理据充分，应予以支持。 综上所述，上诉人铂金酒店的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9248元，由上诉人泉州铂金酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年七月二十九日 书记员  傅志辉 引用主要法律条文内容 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。