云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初1225号原告：代浩龙（又名丁发龙），男，汉族，1975年7月3日生云南省宣威市人，大学文化，自由职业，住云南省曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。委托代理人：陈昌梅，云南平航律师事务所律师。（特别授权）原告：阮聪杰，女，汉族，1969年7月12日生曲靖市罗平县人，中专文化，自由职业，住曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。委托代理人：陈昌梅，云南平航律师事务所律师。（特别授权）被告：李星霖，女，彝族，1979年8月26日生曲靖市麒麟区人，大学文化，银行职员，住云南省曲靖市麒麟区，现住麒麟区。第三人：李建宏，男，彝族，1951年3月26日生云南省宣威市人，大学文化，住云南省曲靖市麒麟区。原告代浩龙、阮聪杰诉被告李星霖，第三人李建宏执行异议之诉一案，本院于2019年2月2日受理后，依法组成合议庭于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告代浩龙、阮聪杰及其委托代理人陈昌梅，被告李星霖，第三人李建宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代浩龙、阮聪杰诉称，原告代浩龙与第三人李建宏是同村人，相交甚好，世代都是亲戚。2000年，原告一家在李建宏家过元宵节，李建宏说愿意将其集资的位于麒麟区原交通银行职工宿舍2幢1单元402室毛坯房以120000元的价格卖给原告，两原告当时便答应了。后于2000年3月20日，原告与第三人李建宏聚在一起协商，最终价格定为126600元，原告代浩龙与第三人李建宏便签订了《房屋买卖协议》。该协议对房屋价格，给付时间，房产证交付等进行了约定。由于此房是交通银行房改房，要房改结束后才能过户，双方在协议中约定房改结束后李建宏予以过户，过户手续李建宏全权办理。2000年3月26日，两原告从工行、农行取款126600元后与李建宏联系缴付，李建宏向原告出具了收条，但要求把钱送到在广发银行沾益分理处上班的妻子杨文俊，于是原告代浩龙邀约堂弟丁发来、朋友武某一同将钱交给杨文俊，杨文俊还把钱存入其工资卡内。付清房款后，两原告到交通银行办公室领取了房屋钥匙，之后用了60000多元装修予以入住。2003年，交通银行房改政策出台，此房需补交23430元房款，李建宏的妻子通知了原告，原告于2003年11月26日向交通银行曲靖分行补交了房款，单位也出具了收款收据。同时期，交通银行将两幢职工住宅及院子门口临街铺面与小区物管权整体出让给曲靖市畜牧兽医局。该局接管后制定了物管费、水电费价格，原告也定期按时缴纳。此后，原告多次约李建宏办理过户手续，李建宏又因工作原因调往外地，杨文俊也在昆明照顾外孙子，一直没有时间办理。2013年，因原告阮聪杰生病需要人照顾，房子面积小，一家6人居住困难，租房比较昂贵，便于2015年年底购买了新房，2016年2月春节时入住。2016年5月17日，阮聪杰在老房子小区遇到邻居陶某的妻子张燕，张燕表示想购买老房子，因代浩龙欠了很多外债，两原告便就同意将房屋卖给陶某，同时将转让情况告知了李建宏。2016年5月23日，原告代浩龙和陶某签订了《房屋买卖合同》，当天陶某交了56000元定金，代浩龙也将房屋钥匙交给张燕，让他们入住。6月27日，阮聪杰收到张燕交的房款100000元，用于归还外债。2016年11月5日，李建宏回到曲靖，与代浩龙、陶某签订了《购房协议》，协议约定：一、甲方于2000年将曲靖市麒麟区翠峰苑2幢1单元402室住房卖给乙方，售价为126600元，乙方已于2000年3月底将房款一次性付清，但由于当时各种原因未能把房产证过户给乙方；二、现乙方把该住房卖给丙方，卖价456000元，丙方已支付购房款156000元，下差购房款300000元。经协商，达成如下协议：（一）甲方负责于2017年5月底以前将房子无偿过户给丙方，过户费用及相关税费由丙方承担，甲方不再收取任何费用，必须按约定过户给丙方。（二）乙方将房产证、土地证、共有权证交由丙方保管并入住。（三）丙方于2016年11月8日前支付290000元给乙方，下差10000元过户当日付清。2017年9月24日，三方经电话联系，确定次日办理过户手续。第二天，三方到二手房交易中心，准备办理过户手续时却被告知此套房屋已被查封，暂时不能过户。2018年9月，原告才得知，麒麟区人民法院在执行孔祥彩、李星霖与李建宏民间借贷一案过程中，于2014年10月查封了翠峰苑2幢1单元402号房屋。当时两原告还居住在该房内，却对此情况一无所知，法院的工作人员没有通知原告，也没有张贴公告，李建宏也表示并不知情。根据相关法律规定，原告与李建宏于2000年自愿签订房屋买卖协议，房款已经付清，房子也在原告使用，只是没有办理过户手续，但是房屋的所有权早已转移给了原告。根据协议约定，办理过户手续的义务在李建宏，但是李建宏多年来一直没有配合。涉案房屋是房改房，具有特殊的时代、政策背景，原告与李建宏签订房屋买卖协议，李建宏时任交行行长，顾及影响让原告暂缓过户，房改结束后，原告多次向李建宏催办过户，但办理手续必须李建宏夫妻两人同时到场，因各种客观原因，其夫妻二人不能同时到场，未能办理过户手续。原告于2000年装修后入住，享有物权，而孔祥彩、李星霖对李建宏享有债务的时间为2014年，麒麟区人民法院查封时间为2014年，原告的物权请求权应先于孔祥彩、李星霖的债务请求权。李建宏于2000年将房屋卖于原告，原告于2016年将房屋卖于陶某和张燕，此过程中，两买受人均支付了合理的价款并实际占有。如果强制执行，两买受人的权益必然严重受损，麒麟区人民法院在查封时，一未告知，二未张贴公告，导致在不知情的情况下，又将房屋卖与陶某，目前房屋由陶某和张燕居住。原告之前提出执行异议，但2019年1月29日，麒麟区人民法院以（2019）云0302执异4号执行裁定书驳回原告提出的异议。对此，原告不服，没有法律规定房屋买卖双方签订协议后必须几年内过户。李建宏有配合原告办理过户手续的义务，但其一直没有配合，原告单方不能完成过户。请求立即停止对曲靖市麒麟区翠峰苑2幢1单元402号房屋（产权证号：曲靖市第××号）强制执行，并解除查封；本案的诉讼费用由被告及第三人承担。被告李星霖辩称，一、原告认为其是涉案房屋的所有权人，没有合法的事实依据。原告与李建宏之前签订的《房屋买卖协议》不能成为代浩龙为争议房屋合法所有权人的合法依据。因为买卖双方有亲属关系，具有利害关系，在没有其他证据印证的前提下，不能认定其为房屋合法所有权人。并且，买卖的价格与当时的市场价格差异较大，支付方式也与普通的安全考量不符合，收条不足以证明已经支付了全部款项。二、原告长达十六年怠于行使自己的权利，没有办理相应的过户手续，足以认定其具有过错。根据1995年1月1日起实施的《中华人民共和国城市房屋管理法》第六十一条第二款的规定，房屋买卖双方有义务对产权变更进行变更登记；原告没提出任何证实自己主张权利的证据，仅凭与其有亲属关系的李建宏的陈述，不能达到证实其没有过错的举证要求，在长达十六年的时间内，一直没有实施过办理过户手续的要求或行为，其怠于行使权力的过错十分明显。2014年7月30日，答辩人已经向人民法院申请执行，2014年10月29日，人民法院查封了争议房屋。原告自认与李建宏系亲戚且关系密切，但却连李建宏经济状况恶化，发生诉讼这些关乎自己权益的重大事情不知情，甚至在没有办理过户手续的情况下将房屋又买给陶某，不得不让人质疑所谓买卖的真实性，其过错也更加明显。原告与陶某的交易价格达到456000元，如此大额的交易，卖方没有产权证，买方竟然不审查就签订协议，是令人难以置信的，超过了一般人的谨慎和注意，这种交易的真实性令人质疑。综上，答辩人认为，原告的所谓房屋“买卖”，无论证据、真实性均存在很大疑义，支付房款更加不具有真实合法性。被执行房屋属于被执行人李建宏的，并且原告怠于行使自己权利的行为具有过错的，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。诉讼费用由其自行承担。第三人李建宏述称，答辩人与原告是同村人，双方家庭时代都是亲戚，相交甚好，原告的工作、婚事都是答辩人操办的。2000年两家一起过元宵节时，因为原告没有房子，答辩人便想把交通银行刚竣工的一套毛坯房卖给原告，2000年3月20日，便以答辩人的名义与原告签订了《房屋买卖协议》，价格为126600元。当时答辩人是交通银行的领导，考虑影响，先将房产证、土地使用权证、夫妻共有权证交给原告，待方便时再办理过户手续。原告交付了房款，然后装修入住。2002年，交通银行将两幢住宅及临街铺面及小区物管权卖给了曲靖畜牧局。由于畜牧局与交通银行有诸多手续未结清，答辩人也就没有通知原告办理过户手续。2005年房改结束，原告约答辩人办过户手续，但是答辩人工作太忙，便让原告不需担心，让其再等等。2007年10月，原告代浩龙去大理巍山工作，两次约答辩人办理过户，但答辩人均在出差，没有完成过户。2009年春节后，原告再次约我们去过户，但是答辩人被调到昆明工作，工作繁忙，无法到曲靖。2008年到2017年9月期间，答辩人的妻子杨文俊一直在昆明带外孙子，也没有时间下来。同时杨文俊也多次出国旅游，影响了办理过户手续。2016年2月，原告家买了新房后搬离此房，同年5月，原告约答辩人见面，告知邻居陶某有意购买老房子，我们也同意了，并签订了三方协议，约定由我们负责过户事宜，直接将房屋过户给陶某，他们可以先搬进去住。2017年9月，我们三家人一起去办理过户手续，才被工作人员告知此房屋被查封。答辩人也不知道查封一事，法院查封前也未向答辩人问过房子的情况。自2000年，答辩人将涉案房屋卖给原告后的十几年间，原告确实多次找答辩人催办过户，导致房屋一直未能过户的责任在答辩人一方。答辩人认为本案所涉房子的所有权为原告家所有，这是答辩人到任何时候都认可的事。答辩人也认为法院将属于原告的房子查封是我的错，请求人民法院根据上述实情解除涉案房屋的查封。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、房屋买卖协议、收条（李建宏出具的）、收据，证明李建宏与代浩龙签订《房屋买卖协议》，就此案房屋买卖约定了双方的权利义务，李建宏于2000年3月26日收到代浩龙支付的购房款126600元。2、购房协议、房屋买卖合同、收条五份、民事裁定书，证明2016年5月23日，代浩龙与陶某就涉案房屋再次达成买卖协议，签订《房屋买卖合同》，以456000元买给陶某，陶某已付房款456000元，由于房屋的登记所有人是李建宏，为了能办理过户登记手续，于是李建宏、代浩龙、陶某于2016年11月4日签订了《购房协议》。3、原告代浩龙的身份证复印件及户口本复印件、阮聪杰的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格适格。4、情况说明，证明李建宏与原告是一个村的，两家是世交，原告多次催促李建宏办理过户手续，但因李建宏的种种原因导致未办成，责任在李建宏。5、畜牧局翠峰路住宿区交通路职工水电费情况表、曲靖市畜牧局水电费收缴明细、曲靖市农业局出具的证明、收据，证明第三人于2000年将涉案房屋卖给原告，交付了房屋，原告缴纳了水电费，2016年卖给陶某，交付了房屋，陶某缴纳了水电费。经原告代浩龙、阮聪杰申请，本院依法传唤证人胡某、武某、陶某、王某出庭作证。证人胡某陈述，我与原告代浩龙是同村人，代浩龙向李建宏买房子的时候，我在代浩龙开的龙兴龙酒店里打工，有一天，代浩龙说他买房子需送钱去给李建宏的妻子杨文俊，就让我一起去，然后我与代浩龙一起把钱送到了沾益的一个广发行，杨文俊在那里上班，当时送去的钱大概是120000元。证人武某陈述，我与代浩龙是朋友关系，2000年3月份，代浩龙带着我、胡某、丁发来到沾益广发行网点交一笔房款，大概是120000元多给李建宏的妻子，之后在2003年，我与原告一起在李建宏家过中秋节，吃饭的时候代浩龙催促李建宏夫妻一起去办理过户。证人陶某陈述，我是畜牧局的职工，2011年变更为农业局，房屋是交通银行卖给畜牧局的，2003年之前，代浩龙就居住在该小区里，我在2003年搬到居住，与原告居住在一个院子里，所以就认识了原告。2009年，我儿子购买了该小区2栋401号房屋，与代浩龙家（402号房屋）成为邻居。2016年5月份，我与原告签订买卖协议，约定6月23日前办理产权过户，但到期后，李建宏及其妻子在昆明，就一直没有办理。同年11月，我与李建宏、代浩龙三方一起签订了协议，但也是因为李建宏及其妻子不在曲靖，直到2017年9月，我们一起去办理过户，到房管局才得知房屋被法院查封，不能过户，我向法院提出执行异议被驳回。购房款我已经向代浩龙支付完毕，购买房子后，我简单装修了予以居住。房屋的使用权证、共有权证、土地证一直在我保管。不知道法院张贴公告没有，但是我没有见过法院查封房屋的公告。2018年8月，我收到了法院的民事裁定书，我提出的执行异议被驳回，我便将此事告诉原告及李建宏，希望由他们出面解决，如果不能将房屋过户给我，原告就要按照合同退购房款给我。执行异议被驳回之后，我也没有提起诉讼。证人王某陈述，买卖房屋的过程不清楚，只是在2010年我与代浩龙、李建宏在一起喝茶，代浩龙催促李建宏办理房屋过户，李建宏称其妻子在昆明带孩子，需要等一段时间。经质证，被告李星霖发表如下质证意见：第一组证据中的房屋买卖协议的三性不认可，原告多次承认与李建宏是亲属关系，长达十多年没有过户，不符合常理。收条的合法性、关联性不认可，代浩龙、李建宏以及证人都有亲属关系，并且成交价为126000元，根据当时职工月收入平均1000元的情况看，高于市场价，不符合常理，真实性也不认可。收据恰好能证明我申请执行的房屋就是李建宏名下的；第二组证据中的房屋买卖合同、购房协议的三性不予认可，2014年涉案房屋进入了执行程序，再次转让是恶意逃避债务。民事裁定书真实，来源合法，可以作为本案证据使用；第三组证据中的身份证复印件的真实性、合法性没有意见，但与本案争议无关，房屋产权登记在李建宏名下。第四组证据是当事人的陈述，不认可。第五组证据即水电费票据与本案无关，产权是李建宏的。代浩龙、李建宏与证人都有亲属关系，有利害关系，故证人证言不予认可。经质证，第三人李建宏对原告提交的证据及证人证言均无异议。被告李星霖针对其辩解，向本院提交如下证据：麒麟区人民法院（2018）云0302执异46号民事裁定书，证明在执行过程中，陶某向法院提出执行异议而被驳回。经质证，原告代浩龙、阮聪杰，第三人李建宏对被告提交的证据均无意见。通过质证，本院就证据作如下认证：根据民诉法及最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的规定，凡知道案件情况的人都可以出庭作证，与一方当事人或者代理人有利害关系的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。本案几位证人证言，可以结合其他证据作为本案定案的依据。两份民事裁定书系生效的法律文书，足以证明原告与陶某向本院提起执行异议。原告提交的证据1、2、3、5系书证（其中证据5中的曲靖市农业局出具的证明系证人证言），内容真实客观、形式和来源合法，与待证事实有关联性，本院予以确认为定案的依据。原告提交的证据4是第三人李建宏夫妻就房屋买卖及办理过户的情况说明，应当为第三人的述称，与本案有关系性，本院确认为定案的依据。就证据证明目的，本院结合全案事实综合认定。本院认为，原告要求本院停止就曲靖市麒麟区翠峰路翠峰苑（曲房权证曲靖市字第**、曲靖市国用2001字第5051号，杨文俊为房屋共有人）的强制执行，并解除查封，要求成立的前提是其对执行标的享有足以排除强制执行措施的事实依据。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。上述规定虽属于人民法院在执行阶段对案外人就执行行为提出执行异议予以审查异议是否成立的依据，但亦属实质审查。本案在确认原告对执行标的享有足以排除强制执行措施的事实时，因为在诉讼阶段必须进行实质性审查，所以可以参照上述规定予以审查。本案中，原告提交的证据1与证人胡某、武某、陶某的证言和第三人的述称形成证据链，证明原告代浩龙于2000年3月20日与第三人李建宏就涉案房屋签订了书面买卖合同，全部房款126600元及房改后应缴款已全部缴付。原告提交的证据1、5与证人陶某的证言和第三人的述称形成证据链，证明原告在购买房屋后及时装修入住，并居住于2016年5月份，之后予以变卖给邻居陶某。原告提交的证据4与证人武某、陶某、王某的证言和第三人的述称形成证据链，证明原告一直向李建宏主张办理过户手续。原告提交的证据2与证人陶某的证言和被告提交的已生效的民事裁定书，证明原告于2016年5月份将涉案房屋转让于陶某。所以，原告提交的证据用以证明的目的，本院予以确认，被告的质证意见，本院不予采纳。根据庭审与质证、认证，本院确认如下法律事实：原告代浩龙与第三人李建宏是世交。2000年3月20日，原告与第三人李建宏就李建宏集资的位于曲靖市房屋（曲房房权证曲靖市字第**、靖市国用2001字第5051号，杨文俊为房屋共有人）一间及单车棚买卖予以协商，出让价126600元，双方签订了《房屋买卖协议》。约定2000年3月31日前支付价款；房产权、土地使用证、夫妻共有权先由代浩龙予以保管，由于此房是交通银行的房改房，房改结束后予以过户，由第三人李建宏办理；房屋钥匙到交通银行办公室领取后可装修入住。2000年3月26日，两原告从工行、农行取款126600元后与李建宏联系缴付，李建宏向原告出具了收条一份，明确收款126600元，但要求把钱送到在广发银行沾益分理处上班的妻子杨文俊，于是原告代浩龙邀约堂弟丁发来、朋友武某一同将钱缴付给杨文俊。之后，原告及时领取了房屋钥匙，装修后当年予以入住。2003年，交通银行房改政策出台，此房需补交23430元房款，李建宏的妻子通知了原告，原告于2003年11月26日向交通银行曲靖分行交23430元房款，单位出具了收款收据。同时期曲靖市畜牧局接管了上述房屋所在区域，就物业进行了管理，原告缴纳了物管费、水电费。使用房屋后，原告多次邀约李建宏办理过户手续，李建宏因工作原因调往外地，杨文俊也在昆明照顾外孙子，没有在一起的机会，导致不能办理房屋过户手续。原告于2015年年底购买了新房，2016年2月春节时入住。2016年5月17日，原告阮聪杰与邻居陶某的妻子张燕闲谈中得知陶某家欲买房。2016年5月23日，原告代浩龙和陶某签订了《房屋买卖合同》，当天陶某交了56000元定金，原告代浩龙也将房屋钥匙交给张燕。6月27日，阮聪杰收到张燕交的房款100000元，用于归还外债。2016年11月5日，李建宏回到曲靖，与代浩龙、陶某签订了《购房协议》，协议约定：甲方（李建宏）于2000年将曲靖市麒麟区翠峰苑2幢1单元402室住房卖给乙方（代浩龙），售价为126600元，乙方已于2000年3月底将房款一次性付清，但由于当时各种原因未能把房产证过户给乙方；乙方把该住房卖给丙方（陶某），卖价为456000元，丙方已支付购房款156000元，下差购房款300000元；甲方负责于2017年5月底以前将房子无偿过户给丙方，过户费用及相关税费由丙方承担，甲方不再收取任何费用，必须按约定过户给丙方；乙方将房产证、土地证、共有权证交由丙方保管并入住；丙方于2016年11月8日前支付290000元给乙方，下差10000元过户当日付清。2017年9月24日，三方电话联系确定次日办理过户手续。第二天，三方到二手房交易中心办理过户手续时，工作人员告知此套房屋已被查封，暂时不能过户。2018年9月，原告得知本院在执行孔祥彩、李星霖与李建宏民间借贷纠纷执行案的过程中，于2014年10月29日查封了上述房屋。2019年1月22日，原告向本院提出执行异议，本院于2019年1月29日作出（2019）云0302执异4号民事裁定书，裁定驳回异议申请。另查明，2018年9月13日，陶某向本院提出了执行异议，本院于2018年9月18日作出（2019）云0302执异46号民事裁定书，裁定驳回异议申请。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行措施的民事权益承担准证明责任”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行措施的民事权益的，判决不得执行该执行标的……”之规定，本院确认的事实充分说明原告与第三人李建宏就涉案标的物即曲靖市麒麟区翠峰路翠峰苑2幢1单元402房屋（曲房权房权证曲靖市字第**、市国用2001字第5051号）在查封前已签订了书面的买卖协议，支付了全部价款，并以居住使用的方式予以占有。原告经常向第三人李建宏主张过户，至今未过户是由于第三人李建宏的原因造成的，非因原告自身的原因。原告要求本院不予执行的请求成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条“案外人执行异议之诉，人民法院判决不得执行该执行标的，执行异议裁定失效”规定，原告在诉讼阶段要求本院解除查封措施，不予支持。综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：不得执行位于曲靖市房屋（曲房权证房权证曲靖市字第**、国用2001字第5051号）。案件受理费100元，由被告李星霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  龚占金人民陪审员  官忠亚人民陪审员  李昌旭二〇一九年七月十九日书 记 员  高吉瑞