广东省中山市第一人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤2071执异290号异议人：杨敏玲，女，1957年2月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：谭凯韵，广东广信君达律师事务所律师。申请执行人：郑玉金，女，1962年11月17日出生，汉族，住广东省中山市。被执行人：中山市利基房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇大布村沙岗，统一社会信用代码：914420007408000973。法定代表人：蔡炳基。本院在执行申请执行人郑玉金与被执行人中山市利基房地产开发有限公司（以下简称利基公司）商品房预售合同纠纷一案[执行案号：（2016）粤2071执10103号]中，异议人杨敏玲以利害关系人对本院查封、拍卖中山市XX镇XX村的土地及地上建筑物的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人杨敏玲称，（2016）粤2071执10103号案对中山市××乡镇白石村君安商住小区X号铺（以下简称君安小区X号铺）的执行严重违法，侵犯异议人杨敏玲的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，以利害关系人的主体资格提出异议。理由如下：一、法院对（2XX5）中山市不动产权第0XX4号土地及地上建筑物的强制执行，需要以相关行政主管部门地上建筑物的处理决定为依据，必须等行政主管部门处理后才能分情况进行。法院在目前阶段径行认定该用地上所有建筑属于被执行人合法所有，从而查封、拟拍卖，构成严重违法。二、虽然利基公司暂未取得预售许可证明，但并没有任何证据证明利基公司不能取得案涉房产的预售许可证明，杨敏玲亦尚未起诉利基公司请求认定认购书无效，即目前双方均愿意继续履行合同。法院对君安小区X号铺的执行严重侵犯杨敏玲的合法权益。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杨敏玲为君安小区**铺的权利人，依法应当得到支持。四、法院执行（2XX5）中山市不动产权第0XX4号土地及地上建筑物，侵犯数十户合法购房方的权益，对社会造成不良影响，容易引发群体性案件。五、申请执行人郑玉金与被执行人利基公司的商品房预售合同纠纷明显属于恶意诉讼，目的是利用司法力量收回数十户无辜购房方的合法房产。六、申请执行人申请强制执行标的不超过200万元，但（2XX5）中山市不动产权第0XX4号土地及地上建筑物价值已达数千万元，严重超出执行标的查封，违反法律规定。为此，请求：撤销（2016）粤2071执10103号案件对君安小区X号铺的执行。异议人杨敏玲向本院提交君安商住小区认购书、收款收据、证明、短信记录、租赁合同作为证据。申请执行人郑玉金未向本院提交答辩意见及证据材料。被执行人利基公司未向本院提交答辩意见及证据材料。本院查明，关于郑玉金与利基公司商品房预售合同纠纷一案，本院经审理作出（2016）粤2071民初6283号民事判决，判决“一、解除郑玉金与利基公司签订的《商品房买卖合同》；二、利基公司于判决发生法律效力之日起七日内返还购房款160万元及违约金32万元给郑玉金；……案件受理费19200元，减半收取为9600元（郑玉金已预交），由利基公司负担，并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给郑玉金”。利基公司不服判决，提起上诉，因其未在指定期间内缴纳二审诉讼费，中山市中级人民法院作出（2016）粤20民终3046号裁定，裁定：按上诉人利基公司自动撤回上诉处理。上述裁定生效后，因利基公司未按生效判决履行确定的义务，郑玉金向本院申请执行，执行案号为（2016）粤2071执10103号。执行过程中，本院依据已经发生法律效力的法律文书，向中山市国土资源局发出协助执行通知书，查封被执行人利基公司所有的位于XX镇白石环金环鸭春沙的房地产[土地证号：国（2XX4）3X**]、位于中山市××乡镇××村的房地产[土地证号：粤（2XX5）0X**]。2018年6月29日发出公告，拟依法强制拍卖登记于利基公司名下位于中山市××乡镇白石环的土地及地上建筑物[土地证号：粤（2XX5）0X**]，用于清偿其拖欠的债务。异议人杨敏玲认为其为本案利害关系人，对本院查封、拍卖中山市××乡镇××村的土地及地上建筑物的执行行为提出上述异议。另查明，2018年7月24日，杨敏玲以君安商住小区X号铺属于上述涉案XX村土地的地上建筑物并已向利基公司购买为由，向本院提出案外人执行异议。本院经审查认为，“因利基公司名下XX村土地[土地证号：粤（2XX5）0X**]的地上建筑物均未有登记，本院依据中山市不动产登记资料判断该土地及地上建筑物为利基公司所有，并对XX村的土地及地上建筑物进行查封、拟定拍卖，符合法律规定，并无不当。而杨敏玲提供的系君安商住小区认购书，非商品房买卖合同。其主张的君安商住小区X号铺，未进行预售商品房或现售商品房登记备案，更未登记在利基公司名下。退一步讲，即使君安商住小区X号铺属利基公司在涉案XX村土地开发的商品房，而涉案XX镇XX村土地[土地证号：粤（2XX5）0X**]至案件审查时未有进行建设工程规划报建，进而未取得建设工程规划许可证和施工许可证。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：…（二）持有建设工程规划许可证；…预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此，即使杨敏玲与利基公司签订认购书真实，但因违反法律强制性规定而无效。同时君安小区X号铺系商业用房，非居住商品房。”遂作出（2018）粤2071执异276号执行裁定，裁定驳回杨敏玲的异议请求，并在执行裁定中载明其相应的救济途径，告知其提起诉讼的权利和期限。但杨敏玲在收到上述执行裁定之日起十五日内未提出案外人执行异议之诉，上述裁定经已生效。再查明，（2018）粤2071执异276号中查明，涉案XX村土地登记座落：中山市××乡镇××村，权利人：中山市利基房地产开发有限公司，面积：3783.5平方米，不动产证书号：粤（2XX5）0XX4，登记时间：2015年11月6日。2016年4月20日，本院以另案予以第一查封。该涉案土地原土地证号为国（2XX6）3X**，因利基公司遗失补办后于2015年11月6日变更登记为不动产权证号为粤（2XX5）中山市不动产权第0XX4号。执行案件执行过程中，本院发函调查利基公司名下涉案中山市××乡镇××村用地的相关规划报建情况。中山市城乡规划局分别复函我院称，利基公司名下中山市××乡镇××村[土地证号:国（2XX6）3X**]及[土地证号：粤（2XX5）0X**]，均没有办理相关规划报建业务。本院认为，关于异议人杨敏玲能否作为利害关系人提出执行异议的问题。一方面，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”利害关系人，是指当事人以外，对人民法院的执行行为提出程序性异议的公民、法人和其他组织。该异议指向的一般不是执行标的所涉及的实体权利本身，而是基于人民法院的执行程序而生。本案中，异议人杨敏玲请求撤销对君安小区X号铺的执行，是基于对君安小区X号铺主张实体权利，其身份应是案外人，故异议人杨敏玲以利害关系人的身份提出执行行为异议，不符合利害关系人的主体资格，应不予受理；已经受理的，应当驳回申请。另一方面，杨敏玲在（2018）粤2071执异276号中，已以案外人主体资格对执行标的主张排除案件执行的异议。经审查，已认定本院对XX村的土地及地上建筑物进行查封、拟定拍卖，符合法律规定，并无不当。杨敏玲主张对君安小区X号铺享有的权利不足以排除案件执行，而裁定驳回其异议请求。在期限内，杨敏玲并未提出案外人执行异议之诉，该裁定经已生效。根据“一事不再理”原则，本案不再审查。另，异议人杨敏玲异议认为执行（2XX5）中山市不动产权第0XX4号土地及地上建筑物将侵犯数十户合法购房方的权益及已超标的执行的问题，因该异议与其并无法律上的直接利害关系，故其不具备所提异议的主体资格。异议人杨敏玲异议认为申请执行人郑玉金与被执行人利基公司的商品房预售合同纠纷属于恶意诉讼的问题，实际系对执行依据的异议，不属于执行异议审查的范围。因此，异议人杨敏玲的异议申请应不予受理；已经受理的，裁定驳回申请。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第五条之规定，裁定如下：驳回异议人杨敏玲的异议申请。如不服本裁定，可于本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省中山市中级人民法院申请复议。审判长  廖国添审判员  马庆荣审判员  张婉仪二〇一九年七月八日书记员  林爱敏