黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑05民终字123号上诉人（原审原告）:饶河县泰源供水有限责任公司。法定代表人：王军，该公司董事长。委托代理人：崔元涛，黑龙江诺诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）:吕林林，男。上诉人（原审被告）:薛国萍，女。上诉人饶河县泰源供水有限责任公司因与上诉人吕林林、薛国萍房屋租赁合同纠纷一案，不服饶河县人民法院（2015）饶民初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院判决认定：2010年9月，原告饶河县泰源供水有限责任公司与被告吕林林、薛国萍口头约定房屋租赁合同，原告将位于饶河镇迎春街建筑面积27.35平方米房屋租赁给被告，每年租金7000元。被告向工商部门申请工商登记，要求提供租赁合同，原告将盖好公章的合同提供给被告，由工商局备案。2010年12月9日，因被告吕林林系饶河县泰源供水有限责任公司股东，租赁本公司房屋违反公司章程，就以亲属高凤山名义交纳当年租赁费9200元，公司以付国臣还款形式走财会账目,以后再没有交纳过房租，尚欠租赁费25084元（按每年7000元，2011年10月1日至2015年5月1日），现原告要求与被告解除合同并给付拖欠的租赁费。另查明，饶河县泰源供水有限责任公司，2005年4月30日改制，改制前名称为饶河县自来水公司。原告争议的房屋产权所有者为饶河县自来水公司。原审法院认为：原、被告之间口头约定房屋租赁合同，并且按合同实际履行，被告在履行过程中未按约定缴纳房屋租赁费构成违约。原告要求被告给付二楼住宅租赁费每年2200元，无证据证实，本院不予支持。被告主张双方约定用原告拖欠被告的货款抵顶房租费，无证据证实，本院不予支持。原告要求解除租赁合同，给付拖欠商服租赁费每年7000元，有被告向工商局提供的合同证实，其主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决，一、解除原、被告之间房屋租赁合同，被告吕林林、薛国萍于判决生效之日起二十日内向原告返还租赁的房屋。二、被告吕林林、薛国萍于判决生效之日起十日内给付原告饶河县泰源供水有限责任公司房屋租赁费25084元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由被告吕林林、薛国萍负担。判后，饶河县泰源供水有限责任公司与吕林林、薛国萍均不服，向本院提起上诉。上诉人饶河县泰源供水有限责任公司上诉称：一、原审判决书表述事实存在诸多错误之处，混淆了双方当事人权利义务关系。上诉人主张的是一楼、二楼两处房屋的租赁费用，虽然两处房屋分别登记，但实为一体结构，是不可分之物，不可能只租赁一楼，而二楼另行处分，被上诉人实际占用使用二楼房屋也是不争的事实，原审法院查明事实部分遗漏了该事实。原审法院认定一楼年租金为7000元，同时又认定被上诉人交付当年租金9200元，两个事实矛盾。二、原审判决存在不明确、不可执行的问题。原审判决二被上诉人返还租赁房屋给上诉人，但该房屋是一楼还是二楼，还是均返还，是存在歧义的。原审判决对于一楼的租赁关系完全认可，对于二楼的判决论述不清。三、上诉人要求支付2015年5月1日后的房屋占用费，应当予以支持。2015年5月1日后，已到房屋实际交付日，房屋仍被他们无偿占用，应当支付占用费。请求二审更正（2015）饶民初字第149号民事判决书第一判项，判令二被上诉人返还上诉人租赁房屋饶河房字第073**号商服、饶镇房字第07335住宅；撤销（2015）饶民初字第149号民事判决书第二判项，判令二被上诉人支付拖欠的租赁费32966元，给付自2015年5月1日至房屋返还日的房屋占用费；本案诉讼费用由二被上诉人承担。被上诉人吕林林、薛国萍答辩称：一审法院对于解除租赁关系的判项没有错误，不需要更正。上诉人要求给付租赁费32966元无事实和法律依据。我与被上诉人在2011年10月1日签订房屋租赁合同，该合同约定的租赁物是27.35平方米的商服房，是私建的违法建筑，本不应该取得产权证照，对此我已经向饶河县纪律检查部门实名举报，请求撤销两处房屋的产权证，并拆除违章建筑。上诉人与我签订的房屋租赁合同违反法律规定，请求法院确认该合同无效。违法建筑租赁合同中，出租人不是租赁物的合法所有权人，其不享有租金请求权，请求二审法院驳回上诉人要求给付租赁费32966元的上诉请求。上诉人吕林林、薛国萍上诉称：2011年10月1日与泰源供水公司签订了租房协议，租赁物是自来水住宅楼楼下约27.5平方的门市，租金是每年7000元，租期为2010年10月1日至2011年9月20日，我已给付租金9200元，我租赁房屋经营的是水暖商店，与被上诉人业务对口，我们口头约定，我用货物抵顶房屋租赁款。2012年11月王军单方终止与我协商的以货物顶抵房租的合同，向法院起诉我拖欠租赁费。本案争议房屋是2000年被上诉人私建的违法建筑，上诉人通过违法手段取得房屋所有权证。我已向饶河县纪律检查部门实名举报，请求相关部门撤销争议房屋产权证，拆除该违法建筑。《城市房屋租赁管理办法》和《商品房屋租赁管理办法》均规定：“违法建筑不能出租。”被上诉人与我签订的房屋租赁合同违反法律规定，该合同无效，由此而产生的房屋收益不受法律保护。请求二审法院依法撤销饶河县人民法院（2015）饶民初字第149号民事判决，驳回被上诉人要求给付32966元的诉讼请求。被上诉人饶河县泰源供水有限责任公司答辩称：吕林林、薛国萍主张的以货款抵顶房屋的事实是不存在的；诉争房屋取得房屋所有权证，不存在任何的产权瑕疵，不影响租赁合同的效力。假定因违章建筑导致租赁合同无效，在房屋所有权证没有被撤销之前，并不影响被上诉人作为房屋所有权人有要求返还租赁物及房屋占用费的主张，占用费的支付标准是按照合同的约定及法律规定确定的。本院在二审审理过程中，上诉人吕林林、薛国萍提供如下证据：《吕林林实名举报民政局综合楼国有土地流失》检举材料一份，意在证明自来水商服房照取得不合法。被上诉人饶河县泰源供水有限责任公司的质证意见为：真实性无异议，关联性有异议。这份证据只能证明上诉人作为公民行使了举报权利，但不能认定饶河县泰源供水有限责任公司取得的房屋产权证有瑕疵。在诉争房产的产权证没有依法撤销之前，其效力是绝对的，对于该租赁合同无任何影响。经庭审质证，本院对该证据认证如下：上诉人吕林林、薛国萍提交的书证与本案没有关联性，本院对该证据不予采信。本院经二审审理确认一审查明的主要事实清楚。本院另查明：本案争议房屋坐落在饶河县饶河镇迎春街，该房屋一、二楼为连体结构，一楼产权证号7-4-192-07000114，房屋面积27.35平方米，设计用途商服；二楼产权证号7-4-192-07000201，房屋面积27.35平方米，设计用途住宅。一、二楼的房屋所有权人均为饶河县自来水公司，一楼由吕林林、薛国萍开办水暖商店，二楼也由其实际占有，用以堆放杂物。本院认为：上诉人饶河县泰源供水有限责任公司与上诉人吕林林、薛国萍签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人吕林林、薛国萍提出因本案诉争房屋为违法建筑，双方之间房屋租赁合同无效的主张不成立。上诉人吕林林、薛国萍主张与饶河县泰源供水有限责任公司之间达成以货款顶抵房租的约定，无证据证实，对其该主张本院不予支持。在二审审理过程中，上诉人饶河县泰源供水有限责任公司放弃向上诉人吕林林、薛国萍主张自2015年5月1日至房屋交付日的房屋占用费，本院予以准许。上诉人吕林林、薛国萍在租赁房屋过程中未按合同约定支付租金，上诉人饶河县泰源供水有限责任公司主张解除合同，符合法律规定，应予支持。诉争房屋为一、二楼的连体结构，吕林林、薛国萍对一、二楼均实际占有，故房屋租赁合同解除后，吕林林、薛国萍依法应将诉争楼房（一、二楼）返还给饶河县泰源供水有限责任公司。对于饶河县泰源供水有限责任公司提出的二楼租赁费2200元的主张，无证据证明，本院不予支持。上诉人吕林林、薛国萍与上诉人饶河县泰源供水有限责任公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人吕林林、薛国萍负担312元，上诉人饶河县泰源供水有限责任公司负担312元。本判决为终审判决。审 判 长  岳 明代理审判员  杨志超代理审判员  薛 龙二〇一六年四月十九日书 记 员  李 娜