福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙新民初字第4595号原告李文俊，男，1984年5月12日出生，汉族，居民，住龙岩市永定县。委托代理人陈丰传，福建诺佳律师事务所律师。委托代理人周伟生，福建诺佳律师事务所实习律师。被告龙岩华亿房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区铁山镇洋头村东方三洋城6幢1、2号店。法定代表人林裕民，董事长。委托代理人和耀辉，福建博益律师事务所律师。委托代理人何艳，福建博益律师事务所律师。原告李文俊与被告龙岩华亿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由代理审判员谢志斌适用简易程序于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告李文俊及其委托代理人陈丰传，被告龙岩华亿房地产开发有限公司的委托代理人和耀辉、何艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文俊诉称：2011年8月23日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于龙岩市新罗区铁山镇外洋村三洋温泉综合小区6号楼605号建筑面积为48.84平方米房屋一套，总金额为279267元”。其中合同第八条约定“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”；第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款279267元，并向被告交纳了契税8378元，预告登记费80元，产权登记费80元，土地登记费100元，他项权证费80元，抵押登记费80元。2012年12月31日被告将三洋温泉综合小区6号楼605号房屋交付给原告。根据约定，被告应当在房屋交付原告使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记须由被告提供的资料交付给原告，协助原告办理房屋权属证书。但被告未按合同约定在房屋交付使用后完成房屋初始登记，使原告不能在商品房交付使用后90天内（即2013年4月1日前）取得房屋权属证书，被告应当承担逾期办证的违约责任。为此，原告诉至本院，请求判令：1、被告协助原告办理位于龙岩市新罗区铁山镇外洋村三洋温泉综合小区6号楼605号房屋的房屋所有权登记和土地使用权变更手续；2、被告向原告支付逾期取得房地产权属证书的违约金（从2013年4月1日起至被告办理房屋所有权初始登记后，将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告之日止，每日按原告已付购房款总额279267元的0.1%计算）。被告龙岩华亿房地产开发有限公司辩称：一、房屋初始登记已经于2014年8月上旬办理完成。二、违约金过高，要求按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，且原告所主张的违约金的计算是截止到办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，在诉讼期间被告可以将资料交付给原告，原告可以自行去办理。经审理查明：2011年8月23日，原告李文俊与被告龙岩华亿房地产开发有限公司签订了一份编号为20××××519的《商品房买卖合同》。双方约定：原告以价款279267元向被告购买预售的位于龙岩市新罗区铁山镇外洋村三洋温泉综合小区6号楼605号商品房一套；该商品房建筑面积为48.84平方米，其中套内建筑面积为39.5平方米，公共部位共有分摊建筑面积为9.34平方米；被告应于2012年12月30日前将符合约定条件的商品房交付给被告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，则按原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.1%向被告支付违约金；经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，被告亦向原告代收取契税等相关费用。2012年12月31日被告将龙岩市新罗区铁山镇外洋村三洋温泉综合小区6号楼605号房屋交付给原告。但被告并未按约在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，致使原告无法在被告交付房屋90日内取得房屋权属证书。为此，原告诉至本院，要求判如所请。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》一份、商品房买卖合同补充协议（附件六）一份、销售POS签购单两张、不动产统一发票一张、交房通知书一份、收款收据五张以及原、被告庭审陈述为证。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告依约履行了相关合同义务后，被告未按约向相关权力部门办理房屋所有权初始预登记，致使原告无法取得所购房屋的权属证书，已构成违约，应承担违约责任。被告亦自认违约，并同意承担相应的违约责任，不违反法律的规定和合同的约定，本院予以照准。关于逾期日期的认定，根据双方签订合同的约定，被告于2012年12月31日将所售房屋交付给被告使用后，应于2013年4月1日前，向相关权力部门办理房屋所有权初始预登记手续，并协助原告取得房屋权属证书，现被告未按约履行以上约定，因此逾期日期应从2013年4月1日起计算。关于违约金的计算，因被告未在约定的期限内向相关权力部门办理初始预登记，致使原告无法取得所购房屋的权属证书，该违约行为，造成原告一定的损失，但鉴于本案被告已将原告所购的房屋于约定的期限内交付给原告使用，原告也已实际使用该房屋，现原告主张要求被告按原告已支出的购房款支付日0.1%的违约金，超出中国人民银行同期同类（半年期）贷款基准利率的四倍，结合本案的实际情况，本院予以相应的调整。综上，原告诉请要求被告协助办理房屋的相关权属登记手续及支付约定的违约金，部分诉请合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告龙岩华亿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助原告李文俊办理位于龙岩市新罗区铁山镇外洋村三洋温泉综合小区6号楼605号房屋的房屋所有权登记和土地使用权变更手续。二、被告龙岩华亿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告李文俊支付逾期办理房地产权属证书的违约金（从2013年4月1日起至被告办理房屋所有权初始登记后，将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告之日止，以购房款279267为本金，按中国人民银行同期同类（半年期）贷款基准利率的四倍计算的违约金）。三、驳回原告李文俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2900元，减半收取为1450元，由原告李文俊负担650元，由被告龙岩华亿房地产开发有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。代理审判员谢志斌二〇一四年九月三十日书记员林凤（代）附注：引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律》若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。判决书履行提示：发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费帐户（户名：龙岩市新罗区人民法院开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部账号：10×××01）