河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民终字第1550号上诉人（原审被告）秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市北环路569号。法定代表人马东升，该公司董事长。委托代理人朴丽敏，女，1983年9月12日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。系该公司法务部部长，委托代理人佟伟伦，河北凯悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）霍芳红，女，1971年10月11日出生，汉族，现住河北省唐山市路北区。委托代理人李永杰，河北凯悦律师事务所律师。原审第三人陈明，男，1978年6月14日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司（以下简称金盛达公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2013）海民初字第4700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2007年12月，经唐山市梁锐房地产经纪有限公司介绍，原告霍芳红通过陈明购买金盛达公司开发的盛达鑫苑小区3栋1单元10层H3号房屋，总价人民币280544元。霍芳红交给陈明首付款人民币80544元，2007年12月12日金盛达公司出具了收据。2008年1月28日，霍芳红与交通银行股份有限公司秦皇岛分行签订《个人借款合同》，合同约定霍芳红贷款20万元，用于购买盛达鑫苑小区3栋1单元10层H3号房屋。2008年7月4日，陈明将该笔贷款取现后存入其个人账户。陈明称霍芳红的首付款已交给金盛达公司，霍芳红的20万元贷款根据金盛达公司的要求用于代替金盛达公司退还齐明的退房款。齐明是金盛达公司的购房客户，齐明退房后应由金盛达公司偿还齐明的贷款。金盛达公司否认收到霍芳红的首付款及20万元银行贷款。2008年8月，陈明带霍芳红到金盛达公司售楼处与金盛达公司协商后，霍芳红与金盛达公司签订了正式《商品房买卖合同》。合同约定霍芳红购买金盛达公司开发的盛达鑫苑小区3栋1单元10-H3(2603)号房屋，房屋面积79.7平方米，房屋总价款280544元，付款方式为在签订合同时一次性付清全部房款280544元。逾期付款的违约责任约定为，购买人逾期30日内付款的，按日支付万分之二的违约金，超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人支付3%的违约金;继续履行合同的，买受人按逾期时间按日万分之二支付违约金。并约定金盛达公司应在2010年6月30日前交房。现金盛达公司以与陈明之间有经济纠纷为由未向霍芳红交房。另查明，金盛达公司于2009年12月起诉陈明、商彩虹(曾为陈明妻)、李营民间借贷纠纷一案中，金盛达公司诉称自2007年6月金盛达公司与陈明、李营签订团体购买住房协议后，陈明、李营从金盛达公司处借走收据收取首付款、借款达960多万元，从金盛达公司领取现金90万元，收取购房尾款225.5万元，替陈明、李营偿还信用贷款20万元。经金盛达公司不断催要，李营和陈明陆续替金盛达公司偿还信用贷款200多万元，退首付款60多万元，交给金盛达公司现金50万元，替金盛达公司退房款5万元。根据协议李营、陈明应得佣金230万元，双方的债权债务互相冲抵后，李营、陈明还欠金盛达公司400多万元。金盛达公司在诉讼中提交的证据显示诉请中包括夏灵勇、霍芳红的房款。金盛达公司在2011年10月24日申请撤回部分诉讼请求，包括邱忠君、赵磊、霍芳红、夏灵勇、李晶、张静、白志红的尾款合计110.5万元。后金盛达公司又追加了所撤回的诉讼请求。原审法院于2014年2月21日作出(2010)海民初字第89号民事判决书，判决陈明、李营连带向金盛达公司交付团购购房人款项5278284元。现金盛达公司与陈明的案件正在二审审理中。原审法院认为，金盛达公司与陈明签订的《团体胸买住房协议》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规之规定，应合法有效，双方应恪守履行。该协议能够认定金盛达公司与陈明是代为销售房屋的法律关系。霍芳红有理由相信陈明代表卖方，并基于上述的信赖，将首付款和购房尾款交付给陈明。按照霍芳红与金盛达公司、陈明共同协商后签订的《商品房买卖合同》，霍芳红已履行了《商品房买卖合同》约定的义务，等待金盛达公司通知收房。然而因为金盛达公司与陈明之间履行《团体购买住房协议》过程中发生纠纷，导致霍芳红至今未能接收房屋。在金盛达公司与陈明的纠纷中，金盛达公司已经明确向陈明主张了本案霍芳红所交付的房款，能够认定金盛达公司已经认可霍芳红交付了房款，并且该房款应当归其所有，却被陈明占有。基于上述霍芳红、金盛达公司、陈明三方的法律关系，原审法院认为霍芳红已经履行了《商品房买卖合同》约定的义务，履行行为没有瑕疵，金盛达公司应当按照合同的约定向霍芳红交付房屋及相关的手续，故对霍芳红的诉讼请求予以支持。金盛达公司以其与陈明之间的纠纷抗辩霍芳红，不予支持。遂判决:被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告霍芳红交付海港区盛达鑫苑小区3栋1单元26H3(2603)号房屋，并为霍芳红办理房屋交付的相关手续。案件受理费5479元，由被告秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司负担。金盛达公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实和适用法静错误。一审认定金盛达公司与陈明是代销关系是错误的。金盛达公司与陈明之间既不是代为销售房屋的代销关系，也不是代理关系，陈明的作用仅仅是组织客源，介绍霍芳红订立合同获取报酬，因比是一种居间行为，梁锐公司更是与金盛达公司毫无关系。那么霍芳红向案外人梁锐公司或陈明交款，而案外人梁锐公司或陈明只要没有将款转交到金盛达公司，霍芳红就不是向金盛达公司交款。案外人梁锐公司或陈明侵占霍芳红财产的后果不应归责给金盛达公司。同时，一审既然认定金盛达公司确实没有收到霍芳红交来的尾款，那么，梁锐或陈明能否代金盛达公司收款是关键，然而，一审仅以金盛达公司曾诉陈明索要房款就认为陈明就代理金盛达公司收款是明显错误的。一是陈明与金盛达公司确实不是代理关系;二是陈明与金盛达公司的团购协议也没有代理收房款的约定;第三，金盛达公司曾诉陈明索要房款是为了减少霍芳红的损失，当然金盛达公司也有权放弃不诉，同时，陈明也不认可其收取了霍芳红的尾款，在一审法院于2014年2月21日就金盛达公司诉陈明作出的(2010)海民初字第89号民事判决书后，陈明又提出上诉，明确否认其收取了霍芳红的尾款，一审怎能以陈明既无金盛达公司明确授权收款又无金盛达公司收款收据等就认定陈明是代金盛达公司收款!本案只要陈明等没有将款交到金盛达公司处或得到金盛达公司的认可，就不存在霍芳红已向金盛达公司交款的事实。二、请求本案中止审理根据新《民事诉讼法》第一百五十条第(五)款的规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应当中止诉讼。金盛达公司与陈明之间的案件因陈明的上诉行为，导致正在二审审理过程中，尚未取得生效判决，二审法院能否维持一审法院(2010)海民初字第89号民事判决，将陈明收取的霍芳红的房款返还给金盛达公司尚不可知，故该案的审理结果对本案的案件事实认定及审判结果有很大的影响，如二审法院在本案中将金盛达公司的房屋匆匆判给了被二诉人，却将房款放在不明状态(因二审判决尚未作出及生效)，将导致陈明可能既不向霍芳红返还房款，也不向金盛达公司支付房款，甚至法院判决间相互矛盾。因此本案应中止审理。综上，一审判决事实认定、适用法律错误，足以影响判决的公正。故金盛达公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，请求二审法院撤销秦皇岛市海港区人民法院作出的(2013)海民初字第4696号民事判决，将本案发回重审或依法予以改判。被上诉人霍芳红辩称：一、原审法院认定事实和适用法律正确。陈明与上诉人签订的《团体购买住房协议))，能清楚的表明二者之间系代为销售房屋的法律关系，亦为秦皇岛市中级人民法院生效的判决所认定，上诉人称系居间合同关系，理据不足。陈明收取答辩人的购房尾款的行为，是基于陈明和上诉人代为销售房屋的法律关系，答辩人有理由相信其代表上诉人，且就上诉人另案起诉陈明的合同纠纷案件中，上诉人已经明确向陈明主张了答辩人所交付的购房款，海港区人民法院做出(2010)海民初字第89号民事判决中，也认定了该事实，故原审判决认定购房款为上诉人收取，答辩人履行了购房义务，判决上诉人向答辩人交付房屋是正确的。陈明在本案庭审中一直认可收到购房尾款，上诉人声称陈明否认无事实依据，另外陈明是否将购房款交付给上诉人，他们之间有何经济纠葛，系上诉人内部事务，均与本案无关。二、本案不存在中止审理的法定事由。上诉人与陈明的诉讼纷争，系因《团体购买住房协议》所引起，属于该两方之间代为销售房屋的合同纠纷，该案的处理结果，与本案所涉及的答辩人与上诉人的商品房买卖不产生任何影响。上诉人一方面向陈明索要购房款，一方面又称陈明收取该款与其无关，明显自相矛盾，违背了诚实信用的基本原则。综上，请二审法院查清事实，依法驳回上诉，维持原判!原审第三人陈明述称：陈明与金盛达公司之间不是居间合同关系。关于交付霍芳红房屋的问题，已经通过直接贷款把钱全部交齐，金盛达公司应交付房屋给霍芳红。陈明与金盛达公司的案件与霍芳红无关。综上，请求二审法院依法维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人金盛达公司与原审第三人陈明签订的《团体购买住房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议能够认定金盛达公司与陈明之间是代为销售合同关系。在合同履行过程中，被上诉人霍芳红向陈明交纳首付款时，陈明给霍芳红开具了盖有金盛达公司财务印章的收据，且霍芳红、陈明、金盛达公司共同协商签订了《商品房买卖合同》，此时，霍芳红有理由相信陈明代表金盛达公司出卖诉争的房屋，基于该信赖霍芳红将购房尾款交给陈明，并无不妥，现霍芳红已经履行了《商品房买卖合同》约定的义务，金盛达则也应当按照合同的约定向霍芳红交付房屋及相关手续，故原审判决并无不当。金盛达公司上诉称，金盛达公司与陈明不是代理关系，与事实不符，本院不予支持。关于本案应否中止审理的问题，金盛达公司称陈明在另一案件中表示未收到霍芳红尾款，与陈明当庭认可收到霍芳红尾款相矛盾，但是金盛达公司未提交相应证据证明，本院以陈明当庭认可收到尾款为准,金盛达公司的该项请求，没有事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5508元，由上诉人秦皇岛市金盛达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一四年九月十日书 记 员 孙秀丽