湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民一初字第893号原告李小爱，男，1965年10月5日出生，汉族，居民，住新宁县。委托代理人罗伟文，湖南越城律师事务所律师。被告湖南润京房地产开发有限公司。住所地：长沙市天心区芙蓉中路三段226号弘林大夏2102房。法定代表人陈辉，经理。被告湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司。住所地：新宁县金石镇金龟路。法定代表人陈辉，经理。共同委托代理人刘健学，湖南湘安律师事务所律师。原告李小爱与被告湖南润京房地产开发有限公司（以下简称湖南润京公司）、被告湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司（以下简称湖南润京新宁分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月6日受理后，依法由审判员蒋廉佑独任审判，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李厚展、两被告的委托代理人刘建学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小爱诉称，2011年3月7日，原告李小爱与被告湖南润京新宁分公司签订了《商品房买卖合同》，约定李小爱购买该公司开发的润京财政嘉苑第5栋4层2号商品房，房屋价款为332242元，交房日期为2012年5月30日前。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告未如期交付房屋，且至起诉之日，被告尚不能确定交房日期，按照合同约定，被告应当自约定的交付期限届满之次日，按日向李小爱支付房屋总价款万分之三的违约金。基于以上理由，原告诉请：一、依法判决两被告向原告支付延期交房违约金75651.4元（2012年6月1日至2014年7月31日的违约金）；二、依法判决两被告向原告支付2014年8月1日起至实际交房之日止每天违约金99.67元；被告湖南润京公司、湖南润京新宁分公司辩称：迟延交付房屋是市政工程和施工单位迟延交付所致，属于不可抗力，过错不在湖南润京新宁分公司，公司不应承担违约责任。原告李小爱为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、李小爱的身份证：拟证明原告的身份及基本情况；被告工商登记信息资料：拟证明被告身份信息及主体资格；3、《商品房买卖合同》：拟证明1、原、被告于2013年3月7日签订了《商品房买卖合同》，2、合同约定交房期限及被告违约交房的违约责任；3、被告至今未按合同约定交房应按合同约定承担违约责任；4、付款收据：拟证明原告向被告支付了全部购房款。被告湖南润京公司、湖南润京新宁分公司对原告提交的证据未提出异议。同时向本院提交了如下证据：营业执照及法定代表人身份证明，拟证明两被告的法定代表人系陈辉；原告李小爱对被告提交的证据真实性不持异议；但认为这些证据不能免除被告迟延交房的违约责任。本院对原、被告提交的证据证明力予以认定。经审理查明：2011年3月7日，原告李小爱与被告湖南润京新宁分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的润京财政嘉苑第5栋4层2号商品房；2、该商品房建筑面积为153.64平方米，每平方米价格为2162.47元，房屋总价款为332242元；3、采取银行按揭的付款方式；4、约定被告在2013年5月30日前将经验收合格的商品房交给原告使用。5、逾期60日后未交付房屋的由被告自约定交付期限届满之次日起，按日向原告支付房地产总价款万分之三的违约金至实际交房之日止。6、交房条件为该商品房经有关政府部门竣工验收备案，交房标志是签署房屋交接单及交付房屋钥匙。在《商品房买卖合同》的实际履行过程中，原告依约履行了自己的义务，但被告违反合同约定，在2014年7月31日仍没有将房屋交给原告，延时759天交付房屋。按照合同约定，被告应当自约定的交付期限届满之次日，按日向原告李小爱支付房屋总价款万分之三的违约金。原告向法院起诉，请求法院判决，一、依法判决两被告向原告支付延期交房违约金75651.4元（2012年6月1日至2014年7月31日的违约金）；二、依法判决两被告向原告支付2014年8月1日起至实际交房之日止每天违约金99.67元；另查明，被告湖南润京新宁分公司是被告湖南润京公司根据新宁县人民政府的相关文件和要求，为办理相关房地产报建、许可、经营等手续而登记注册成立的分支机构，在注册登记时没有缴纳注册资金。本院认为，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法、有效。双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，原告依约交纳了购房款，但被告没有按合同的约定履行交房义务，存在违约事实，应按照合同的约定承担违约责任。故原告请求两被告支付延期交房违约金，理由成立，本院予以支持。原告与湖南润京新宁分公司签订的《商品房买卖合同》，该分公司是被告湖南润京公司为方便办理报建审批许可等建房、售房手续，根据新宁县人民政府的相关文件和要求所成立的分支机构。该分公司在办理注册登记手续时，未交纳注册资金，领取了营业执照，不具有法人资格。根据公司法规定，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。但湖南润京新宁分公司在本案房地产开发过程中应具备一定的财产，属于《民事诉讼法》所规定的能承担一定民事责任的其他组织。因此，本案合同之债应由两被告共同承担。两被告辩称，逾期交房属实，但逾期交房的原因是市政配套工程严重滞后，造成逾期交房，被告不应承担违约责任。被告在签订《商品房买卖合同》时，应当充分考虑市政设施的规划配套情况以及工程建设进度等综合因素来确定房屋交付的时间，且市政设施未到位及施工方拖延工期导致延期交房均不属不可抗力。被告以此理由不承担违约责任，理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告湖南润京房地产开发有限公司、被告湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司在本判决生效后五日内共同向原告李小爱支付2012年6月1日至2014年7月31日的延期交房违约金75651.4元。二、被告湖南润京房地产开发有限公司、被告湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司在本判决生效后五日内共同向原告李小爱每天支付违约金99.67元（从2014年8月1日起计算至实际交房之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1893元减半收取947元，被告湖南润京房地产开发有限公司、被告湖南润京房地产开发有限公司新宁分公司共同负担。此款原告已预交，由两被告在履行上述判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  蒋廉佑二〇一四年九月二十二日代理书记员  焦 黎附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。