广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）柳市民一终字第231号上诉人（一审原告）廖杏永。委托代理人甘长山。委托代理人梁积平。被上诉人（一审被告）广西融水广海房地产开发有限公司。法定代表人陈玉盛。委托代理人何富国。委托代理人高峰。上诉人廖杏永因与被上诉人广西融水广海房地产开发有限公司（以下称广海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2013）融水民二初字第223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人甘长山、梁积平，被上诉人的委托代理人何富国、高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年2月2日，廖杏永、广海公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，广海公司将其开发的位于融水镇寿星北路“广海新城”第9幢3层301号商品房出售给廖杏永，商品房总价款为202524元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。”《商品房买卖合同》的附件三：装饰、设备标准以《广海新城商品房交付标准及使用说明书》的内容为准，《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第五条第9项约定：“水电：用户水表、电表独立开户（集中安装，费用及安装时间由用户自理）。水到各户室内，电装总线到各户门口，房内的灯具、开关、线路和水管由用户自行安装。”合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。合同签订后，廖杏永已经将全部的商品房购房款支付给广海公司，广海公司于2011年4月17日向廖杏永收取水电开户费1600元，同日将廖杏永购买的商品房交付廖杏永，2011年9月20日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案。廖杏永认为广海公司违约，向人民法院提起诉讼，请求判令广海公司向其返还水电开户费1600元，并支付逾期办理房屋产权证书的损失20934元（损失按金融机构计收逾期贷款利息，暂按年利息7.00%计算，暂计算至2013年3月18日，之后另计），共计22534元。一审法院审理认为，廖杏永、广海公司签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》的附件三：装饰、设备标准以《广海新城商品房交付标准及使用说明书》的内容为准，《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第五条第9项约定：“水电：用户水表、电表独立开户（集中安装，费用及安装时间由用户自理）。水到各户室内，电装总线到各户门口，房内的灯具、开关、线路和水管由用户自行安装。”该合同条款没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同条款合法有效。合同附件约定，水电开户等费用由买受人承担，广海公司收取廖杏永水电开户费1600元，属于预收性质，广海公司应根据实际支出向廖杏永出具发票多退少补，现广海公司未能提供发票，因此广海公司应当将预收的水电开户费1600元退还给廖杏永。廖杏永起诉请求广海公司返还水电开户费1600元理由成立，该院予以支持。国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”双方签订的《商品房买卖合同》约定广海公司应当自商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时双方未约定由廖杏永委托广海公司办理房屋权属证书，故广海公司作为房地产开发企业对廖杏永办理权属证书应履行的是一种协助义务，即向廖杏永提供必要的证明文件，使廖杏永能够取得权属证书。诉讼期间，广海公司向法庭提供其将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案的时间是2011年9月20日，广海公司交付商品房的时间是2011年4月17日，根据合同约定广海公司应当于2011年7月16日前进行登记备案，广海公司于2011年9月20日登记备案超过合同约定的时间65日，故可以认定广海公司未能按约定时间向廖杏永提供办理权属登记必要的文件，广海公司应向廖杏永承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的购房合同中的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：“1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。而对于买受人不退房，双方在合同中没有约定违约金，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，确定本案的违约损失。现廖杏永请求广海公司支付逾期办理房屋产权证书的损失，理由充分，该院予以支持。廖杏永请求按照逾期还贷款利率7.00%计算该损失，该院予以采纳，即为7.00%÷365天×202524元×65天，共计2524.61元。廖杏永请求的数额过高，不合理部分该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条之规定，一审法院判决：一、广西融水广海房地产开发有限公司将水电开户费1600元退还给廖杏永；二、广西融水广海房地产开发有限公司赔偿廖杏永逾期办理房屋产权证书损失2524.61元。案件受理费363元（廖杏永已预交），由廖杏永负担297元，广海公司负担66元。上诉人廖杏永不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定事实错误。一审法院认定被上诉人于2011年9月20日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案是错误的，一审法院是依据《广海新城一期住宅小区1-17办房产证备案资料移交清单》认定该事实，但清单记载被上诉人提交的材料均为复印件。上诉人持该清单到融水县房管所咨询，融水县房管所答复该清单上所记载的材料是用于《商品房买卖合同》备案，备案后银行才发放贷款，并非办理产权初始登记备案所需出具的。同时，清单中并没有包含融水县房管所公示牌公示办理产权初始登记备案应提供房屋竣工验收合格证明、房屋测绘报告及附图、施工许可证规划平面布置图、建设工程规划许可证审批单。而且《广海新城一期住宅小区1-17办房产证备案资料移交清单》是在第二次开庭时提供的，已超过举证期限。二、一审法院适用法律错误。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，完成房屋所有权初始登记是被上诉人的法定责任，在完成房屋所有权初始登记过程中，被上诉人完成房屋所有权初始登记后，被上诉人协助上诉人办理房屋产权转移登记的义务才真正的产生。完成房屋所有权初始登记后，被上诉人应当及时告知上诉人可以办理产权证书的情况、以及为买受人出具有关发票、代缴相关税费等协助义务。一审法院认定被上诉人向登记机关报送相关资料进行初始登记备案即已完成被上诉人协助办理房屋产权证书的义务显然是错误的。三、一审法院认定由上诉人办理房屋产权证书，被上诉人仅提供协助义务与合同约定及合同实际履行的情况不相符。《商品房买卖合同》附件六第五条第13款约定：各种证件：房屋交付时，为用户办好房产证（费用由房主自理）。签订《商品房买卖合同》后，上诉人已向被上诉人支付了所有费用包括房屋产权登记费、房屋契税、房屋登记税、房屋评估费等费用，被上诉人具有为上诉人代办房屋产权证书的义务。一审法院认定由上诉人办理房屋产权证书，被上诉人仅仅提供协助义务是错误的。综上所述，一审法院认定案件事实、理解适用法律、理解合同条款均有错误，请二审法院：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋产权证书的损失20934元（损失按金融机构计收逾期贷款利息计算，暂按年利息7.00％计算，暂计算至2013年3月18日，之后另计）。2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称，一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的“2011年9月20日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案。”有异议，认为被上诉人于2013年4月15日方将相关资料报产权登记机关申请进行初始登记备案。被上诉人对一审查明的事实没有异议。二审期间，上诉人提交以下证据：证据一，房产档案查档申请及查档结果证明书、申请表共18页，证明被上诉人申请办理房屋所有权初始登记的时间是2013年4月15日。证据二，唐科等业主商品房备案明细表2张，证明商品房买卖合同的备案时间。证据三，涉案的1到17栋的房屋产权证书的存根，登记时间是2013年4月19日，证明在2013年4月19日之前被上诉人为上诉人办理房屋产权转移登记，同时说明被上诉人在一审提交的《广海新城一期住宅小区1-17栋办房产证备案资料移交清单》与事实不符。被上诉人质证称，对上诉人提交的前述证据的真实性均无异议，但不能证实其证明目的，合同备案明细表与本案无关，而且合同备案明细表上面备注栏的时间不能证明上诉人所讲的被上诉人逾期办证的时间，从该明细表最后一栏的备注来看，时间是2011年1月25日，因此，如果这是被上诉人提交房管部门备案的明细表的话，说明被上诉人在2011年1月25日就开始办理相关的备案手续，并不是上诉人所讲的2013年4月25日才去办理。对证据三的真实性没有异议，但不属于新证据，不予质证。被上诉人提交融水苗族自治县房地产管理所于2014年5月13日出具的情况说明一份，陈述“我所原工作人员ＸＸ云，在我所工作期间收到广西融水广海房地产开发有限公司交来广海小区一期办理房产证备案的全部材料，现所有办理手续已经在办理中。”证明ＸＸ云原来是融水房管所的工作人员，在其工作期间被上诉人递交了备案相关材料。上诉人质证认为，对该情况说明的来源没有异议，但该证明内容与事实不相符，涉案房屋的竣工备案是在2013年4月11日才完成的，在2011年9月20日之前被上诉人不可能提供全部的办理房产证备案资料，被上诉人在2013年4月19日才取得大的房屋房产证书，工程竣工验收备案表和大的房屋房产证书是办理房屋初始登记的材料，在2011年9月20日前被上诉人尚未取得上述材料，因此该情况说明的说明内容与事实不符，不能作为证据使用。本院依职权向广西融水苗族自治县房地产管理所调取以下证据：证据一，融水苗族自治县房地产管理所于2014年3月25日出具给本院的证明一份，其内容为ＸＸ云为该所2011年1月至2011年12月聘用的人员，该所已收到广海公司交来办理“广海新城”商品房一期房产权属登记的申请材料，此项工作该所正在办理中；证据二，《房产测绘成果报告》一份、该报告显示涉案房屋于2011年2月22日完成测绘；证据三，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》四份，显示勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具同意验收涉案房屋的时间均为2011年7月21日，融水苗族自治县住房和城乡建设局同意该工程的竣工验收备案的时间为2013年4月11日；证据四，融水县房地产管理所《房屋初始登记程序》一份，显示办理房屋初始登记需要提交土地使用证或使用土地的证明文件、建设工程规划许可证、房屋竣工验收合格证明等材料；证据五，本院对融水苗族自治县房地产管理所所长潘中华的谈话笔录一份，在该笔录中潘中华陈述ＸＸ云在该所工作期间并没有收到广海公司递交的全部材料，如没有测绘报告和附图等，同时陈述工程竣工备案表对应《房屋初始登记程序》中的房屋竣工验收合格证明，如果没有最后的“同意备案”字样，房产所是不会办理备案的。并表示应当以住建委同意备案的时间为准，住建委同意备案后房产所才能办理备案手续。上诉人质证称，对二审法院从融水县房产所调取的五份证据的来源和出处没有异议，但对证据一内容的真实性有异议，代理人去问过房管所的副所长，当时副所长告诉代理人被上诉人是在2013年4月15日才去递交备案申请的。证据二至五证明涉案工程竣工验收是在2013年4月11日，在竣工后被上诉人才能将房屋交付给上诉人，在此之前被上诉人不能办理房屋产权登记，可以证明被上诉人一审提交的证据《广海新城一期住宅小区1-17栋办房产证备案资料移交清单》中所记录的与事实不符，移交清单是虚假的。被上诉人质证称，对二审法院调取的五份证据均无异议，证据一证实了被上诉人已在2011年9月向房管所递交了办理权属登记的申请材料，当初接收材料的房管所人员是ＸＸ云，也证明了ＸＸ云在接收被上诉人递交的材料时是房管所的工作人员，证明了广海公司已经按规定时间办理了房产权属登记。被上诉人按时间提交了备案表，住建委的备案意见是在2013年4月作出的，至于同意备案的时间是房管部门审批的时间，被上诉人无法控制，备案表显示广海新城1-17号楼在2011年9月11日五部门已验收合格，结合被上诉人一审提供的移交清单可以证明被上诉人已经依据双方签订的《商品房买卖合同》第15条向有关部门办理权属登记备案，被上诉人已经履行完自己的义务，至于房管所什么时候备案被上诉人掌控不了。本院对上诉人、被上诉人提交的证据，本院调取的证据及上诉人异议事实的分析与认定：因双方当事人对上诉人提交的证据、融水苗族自治县房地产管理所出具的证明及本院调取的相关材料的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认，但双方的主张是否成立，本院将结合其他证据予以确定。关于上诉人异议的事实，本院认为，被上诉人在一审中提交的《广海新城一期住宅小区1-17栋办房产证备案资料移交清单》只能证明2011年9月20日被上诉人向融水县房地产管理所的工作人员ＸＸ云提交了办理房产证备案的资料，但是从二审阶段各方收集提供的证据来看，该份移交清单不足以证明当时被上诉人提交的资料完备并能够进行初始登记备案的事实，故本院对一审查明的事实“2011年9月20日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案。”不予采信外，其他查明的事实属实，本院予以确认。本院补充查明，融水县房地产管理所《房屋初始登记程序》要求办理房屋初始登记需要提交土地使用证或使用土地的证明文件、建设工程规划许可证、房屋竣工验收合格证明等材料，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》对应的是融水县房地产管理所《房屋初始登记程序》中的房屋竣工验收合格证明；融水苗族自治县住房和城乡建设局同意广海新城1—17栋商品房竣工验收备案的时间为2013年4月11日。2013年4月15日广西融水广海房地产开发有限公司向融水苗族自治县房地产管理所提交融水县商品房所有权登记（备案）申请表，申请对广海新城1—17栋商品房所有权登记（备案），广西融水广海房地产开发有限公司于2013年4月19日取得广海新城1—17栋房屋所有权证。本院认为，本案的争议焦点为，一、被上诉人进行产权备案的时间如何认定，是否构成逾期备案。二、上诉人要求赔偿逾期办证的损失有何依据，损失如何计算。关于争议焦点一，根据本案证据，在融水苗族自治县办理房屋产权初始登记，需向融水苗族自治县房地产管理所提交相关的材料，必需的材料齐全后方可办理房屋产权登记备案。根据本院调取的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，融水苗族自治县住房和城乡建设局同意涉案商品房竣工验收备案的时间为2013年4月11日，而在融水苗族自治县房地产管理所的房屋初始登记程序的办证流程中已经列明需提交的材料包括房屋竣工验收合格证明，融水苗族自治县房地产管理所的负责人亦陈述《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》即为该办证流程中的房屋竣工验收合格证明，如没有融水苗族自治县住房和城乡建设局“同意备案”的字样，其无法办理房屋初始登记备案，因此《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是办理房屋产权初始登记的必备资料。而被上诉人能够向房地产管理所提交的最早时间是2013年4月11日，虽然被上诉人在一审中主张其于2011年9月20日已提交备案所需的材料，但在2011年9月20日所提交的材料是否完备，是否达到备案要求，从被上诉人的举证情况来看并未能得到证明，而根据本院查明的事实，2011年9月20日本案争议的房产还没有通过相关部门的竣工验收合格，被上诉人申请备案必须提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》直到2013年4月11日方取得，同时被上诉人向融水苗族自治县房地产管理所提交融水县商品房所有权登记（备案）申请表的时间为2013年4月15日，因此，被上诉人主张的事实并不成立，上诉人认为被上诉人未按照合同约定在实际交房后90日内办理房屋权属登记备案，致使上诉人无法取得房产证有充分的事实依据和法律依据。一审法院仅凭被上诉人提交的广海新城一期住宅小区1-17办房产证备案资料移交清单即确认上诉人于2011年9月20日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案依据不充分，因被上诉人仅提交该清单首页本身，清单附件内容如何无法确认，不能证明被上诉人已按照备案要求来提交相关材料，而且该清单中记载的附件第一项融水县商品房所有权登记（备案）申请表与二审中上诉人所提交的在融水苗族自治县房地产管理所存档的融水县商品房所有权登记（备案）申请表记载的申请时间不相吻合，虽然融水苗族自治县房地产管理出具声明称“在其原工作人员ＸＸ云工作期间（2011年1月至2011年12月）收到广西融水广海房地产开发有限公司交来广海小区一期办理房产证备案的全部材料，现所有办理手续已经在办理中”。但该情况说明陈述的事实与现有书面证据证明的客观事实相左，故对该情况说明本院不予采信。综合前述分析，本院确认被上诉人向融水苗族自治县房地产管理所提交相关资料进行初始登记备案的时间是2013年4月15日，因被上诉人未按照双方所签合同的约定，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成逾期备案，应承担相应的违约责任。关于争议焦点二，依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。依据查明的事实被上诉人没有按照约定履行义务，构成违约，致使上诉人无法办理产权证，被上诉人应承担因上诉人无法取得产权证所造成的损失。对于损失的数额，按照双方签订《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应于实际交房后90日内办理房屋权属登记备案，因此，该90日应当予以扣除，从被上诉人实际交房后的第91天起算，因被上诉人直到上诉人向一审法院起诉时仍未向房产部门申请办理备案登记，故本案根据上诉人的诉讼请求，被上诉人逾期办理备案登记的违约责任应计算至上诉人起诉之日止。依据查明的事实，被上诉人实际交房的时间为2011年4月17日，故被上诉人逾期的时间应从实际交房后的第91天起算至2013年3月18日。因双方在合同中对被上诉人逾期办理登记备案，上诉人不退房的情形没有约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，确定本案的违约损失，经核算，被上诉人应向上诉人赔偿的损失数额为22063.86元，但因上诉人诉请的金额为20934元，依照民诉法中不诉不理的原则，本院只对其诉请金额予以确认。综上所述，一审判决认定的事实基本清楚，程序合法，对被上诉人应返还上诉人水电开户费1600元一项判决正确，双方当事人均无异议，本院予以维持；但对被上诉人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间认定不当，导致该项判决有误，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2013）融水民二初字第223号民事判决第一项；二、变更广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2013）融水民二初字第223号民事判决第二项为：广西融水广海房地产开发有限公司向廖杏永赔偿逾期办理房屋产权证书损失20934元。一审案件受理费363元，二审案件受理费324元，合计687元（上诉人廖杏永均已预交），由广西融水广海房地产开发有限公司负担并在履行本案债务时直接给付廖杏永。上述有给付内容之判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  黄 敏审 判 员  熊立群代理审判员  黄 坚二〇一四年九月五日代书 记员  黄脉鲜