云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0422民初64号原告澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会（反诉被告）。法定代表人段忠五，代理主任。委托代理人李浏贵，云南抚仙湖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人杨庚鑫，云南抚仙湖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告毕勇（反诉原告），男，汉族。委托代理人董珈利，国浩律师（昆明）事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人刘艳书，女，汉族。第三人刘平仙，女，汉族。第三人刘丰瑜，男，汉族。原告澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会（以下简称忠窑居委会）与被告毕勇、第三人刘艳书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，被告毕勇、第三人刘艳书申请刘平仙、刘丰瑜作为本案第三人参加诉讼，本院审查认为，刘平仙、刘丰瑜与本案的处理有法律上的利害关系，本院依法通知刘平仙、刘丰瑜作为本案第三人参加诉讼。同时，在举证期限内，被告毕勇提出反诉，本院审查认为，毕勇提出的反诉与本诉是基于相同的法律关系，符合相关法律规定，本院决定予以受理。2016年4月1日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告忠窑居委会（反诉被告）的委托代理人李浏贵、被告毕勇���反诉原告）的委托代理人董珈利、第三人刘艳书、第三人刘丰瑜到庭参加诉讼。原告忠窑居委会（反诉被告）的法定代表人段忠五、第三人刘平仙经本院依法传票传唤，原告忠窑居委会（反诉被告）的委托代理人杨庚鑫经本院依法通知未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院对第三人刘平仙适用缺席审理。本案现已审理终结。原告忠窑居委会诉称，2009年7月4日，被告毕勇与其协商一致，共同签订了《房屋租赁协议书》，协议约定：其将位于澄江县凤麓街道办事处仙湖路东上段小窑加油站对面原忠窑村委会老党员茶室的房地产一宗出租给毕勇经营；租赁期限6年，自2009年8月1日起至2015年8月1日止；租赁期间，毕勇不得转租、分租，若发现毕勇转租、分租，毕勇必须承担违约责任。2015年8月1日租���届满后，被告毕勇未将承租的标的物交还给其，违反了协议的约定，损害了其的合法权益。第三人刘艳书作为租赁物的实际经营者，应与毕勇共同将租赁物交还给其。综上，为维护其的合法权益，请求人民法院依法判令：一、由被告毕勇、第三人刘艳书将位于澄江县凤麓街道办事处仙湖路东的房地产一宗交还给忠窑居委会；二、由毕勇支付忠窑居委会2015年8月1日至2016年1月1日的租金27083元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明），2016年1月1日以后的租金按65000元/年计算至交还租赁物之日止；三、本案的诉讼费由毕勇负担。被告毕勇辩称及反诉称，其与忠窑居委会签订《房屋租赁协议书》时，居委会承诺可以让其承租十年，先签期限为六年的协议，协议明确约定，租赁期满，若其还需要继续租用，在同等条件下优先考虑。协议签订后，其与刘艳书、刘平仙、刘丰瑜共同出资1200000元，按照十年的经营期限对租赁物进行装修、改造后对外经营，支出了装修、改造费用840000余元。租赁期限届满前，其与忠窑居委会的前任负责人重新草拟了续租合同，其在合同上签了字，此时，忠窑居委会的前任领导出了问题，导致续租合同未完成盖章环节。在这期间，其多次找忠窑居委会交纳租金，但忠窑居委会不愿意接收其交纳的租金，并以不公开的方式将租赁物出租给第三方，侵害了其的优先承租权。综上，忠窑居委会未按《房屋租赁协议书》的约定征求其是否愿意继续承租的情况下，擅自将租赁物出租给第三方，请求人民法院依法判令忠窑居委会补偿其装修费720000元。否则其不同意将租赁物交还忠窑居委会。针对忠窑居委会的起诉及毕勇提出的反诉，第三人刘艳书、刘丰瑜未陈述意见。第三人刘平仙经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，也未提出书面的陈述意见。针对毕勇提出的反诉，忠窑居委会辩称，一、毕勇的反诉请求没有事实和法律依据，其与毕勇签订的《房屋租赁协议书》明确约定的租赁期限为六年，2015年8月1日租赁期限届满，毕勇应将租赁物交还给其；二、其目前尚未将租赁物出租给第三方；三、其根据街道办事处提出的意见，该租赁物今后不再搞单纯的出租，收回该租赁物后，其欲引入PPP模式（公私合营模式），并对租赁物进行提档、升级后再对外经营。综上，请求人民法院依法驳回毕勇的反诉请求。经审理查明，澄江县西浦水泥厂原系忠窑居委会下属的集体企业，原在澄江县马料河公路小窑加油站对面有一处企业���房，土地使用面积1871.80平方米、房屋建筑面积1242.60平方米。澄江县西浦水泥厂改制后，该房地产一直由忠窑居委会管理，忠窑居委会为盘活集体资产，将该房产对外出租。毕勇与刘艳萍系夫妻关系，刘艳萍与第三人刘艳书、刘平仙、刘丰瑜系姐妹（弟）关系。2009年7月4日，忠窑居委会与毕勇协商一致，将上述房产出租给毕勇使用，双方共同签订了《房屋租赁协议书》，协议约定了以下主要内容：“一、租赁期限为六年，自2009年8月1日起至2015年8月1日止；二、租赁费每年65000元，第一年的租金于协议签订之日一次性付清，以后的租金实行先付租金后使用的原则，由毕勇于每年8月1日前一次性付清；三、租赁期间，不得改变房屋主体结构，租期满后，若毕勇还需继续租用，在同等条件下优先考虑毕勇”。合同还约定了双方当事人的其他权利义���。合同签订后，毕勇按约定向忠窑居委会交纳了第一年的租金65000元并开始使用该房产。2009年8月2日，毕勇、刘艳萍与刘艳书、刘平仙、刘丰瑜签订《共同投资协议书》，约定由毕勇、刘艳萍共同出资450000元，刘艳书、刘平仙、刘丰瑜各出资250000元共同经营。2009年7月至12月，毕勇等人对所租赁的房产进行了装修、改造后开始对外营业，以承接婚礼宴会为主，并取名为“今盛酒楼”，其中毕勇负责管理、刘艳书负责厨房、刘平仙负责账务管理、刘丰瑜负责后勤。在租赁期限内，毕勇按约定向忠窑居委会支付了全部租金，租赁期限届满后，毕勇欲继续租赁该房产，但与忠窑居委会一直未能达成续租协议，2016年1月19日，忠窑居委会向本院提起诉讼，要求判如所请。2016年2月5日，毕勇向本院提出反诉，要求忠窑居委会补偿其装修费720000元，并承担本案反诉费。上述案件事实，有忠窑居委会的组织机构代码证、法定代表人段忠五的身份证、忠窑居委会出具的《证明》，毕勇、刘艳书、刘丰瑜的身份证，澄B字第0132号房屋所有权证、澄国用（1998）字第1491号国有土地使用证、《共同投资协议书》、装修支出的相关收据、付款证明、销售清单及各方当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、忠窑居委会是否剥夺了毕勇的优先承租权；二、毕勇对租赁物的装修投入是否应由忠窑居委会承担。对上述本案争议的焦点问题，本院逐一评述如下：关于本案的争议焦点一，本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，由承租人按约定支付租金，并于合同终止时将房屋交还出租人的协议。本案中，忠窑居委会将已取得国有土地使用证、房屋所有权证的房屋出租给毕勇使用，虽然房屋所有人为澄江县西浦水泥厂，但在租赁期间内，双方均按协议履行合同义务，澄江县西浦水泥厂也未主张权利，故本院认定忠窑居委会与毕勇签订的《房屋租赁协议书》未违反法律法规的强制性和禁止性规定，属合法有效的协议，依法应受法律保护。忠窑居委会与毕勇签订的《房屋租赁协议书》中关于“租期满后，毕勇还需继续租用，在同等条件下优先考虑毕勇”的约定，其性质并非法定权利，我国现行法律并没有优先承租权的明文规定，而是一种约定的权利，该约定对合同双方当事人具有约束力，即承租人毕勇在租赁合同到期时，享有在同等条件下请求与出租人忠窑居委会优先订立新租赁合同的权利。根据该协议的约定，毕勇享有优先承租权必须同时满足两个条件：一是忠窑居委会愿意继续对外出租该房产；二是毕勇给出的承租条件与其他承租人应在同等的条件下。庭审中，忠窑居委会已明确表示暂时不考虑将该租赁物单纯对外出租，毕勇提交的证据也不能充分证实忠窑居委会已经与第三人签订了租赁合同。即便忠窑居委会确实将该房产出租给第三人，根据合同相对性原则，忠窑居委会与毕勇签订的《房屋租赁协议书》仅对双方当事人具有约束力，并不能对抗第三人，若毕勇认为能接受与第三人的同等条件而忠窑居委会未让其行使优先权，也只能追究忠窑居委会的违约责任，而不能要求再与忠窑居委会签订续租合同。故毕勇主张享有优先承租权要求继续承租该房产的辩解意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期满，承租人���当返还租赁物。本案中，忠窑居委会与毕勇签订的《房屋租赁协议书》的租赁期限已于2015年8月1日届满，毕勇作为承租人，应当将租赁物腾还给忠窑居委会，并按合同约定以65000元/年即178元/天支付租金至实际腾还之日，第三人刘艳书、刘平仙、刘丰瑜作为租赁物的实际管理人，也负有腾还租赁物的义务。关于本案的争议焦点二，本院认为，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，毕勇在与忠窑居委会签订的《房屋租赁协议书》，已明确约定了租赁期限自2009年8月1日起至2015年8月1日止，租金为65000元/年，六年共计390000元。毕勇及第���人刘艳书、刘平仙、刘丰瑜在装修该房产时，应根据租赁期限、租金高低合理计算装修投入并摊为经营成本，但毕勇及第三人在明知租赁期限只有六年，且不能完全保证可以签订续租合同的前提下，就投入巨资对房屋进行装修，且在协议中并未约定租赁期限届满后由出租方对承租方进行装修补偿，这属于商业风险，正如毕勇与第三人签订《共同投资协议书》中约定的“分享利润、分担风险”，毕勇及第三人因决策失误造成的装修损失，即便全部是事实，也不应转嫁由出租人忠窑居委会来承担，故对毕勇提出要求忠窑居委会补偿其装修损失720000元的反诉请求，本院不予支持。据此，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序稳定，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、由被告毕勇及第三人刘艳书、刘平仙、刘丰瑜于本判决生效之日起三十日内将位于澄江县澄马公路小窑加油站对面土地使用面积1871.80平方米、房屋建筑面积1242.6平方米的房地产腾还澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会；二、由被告毕勇按178元/天向澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会支付自2015年8月2日起至实际腾还租赁物之日止的租金；三、驳回反诉原告毕勇的反诉请求。本诉案件受理费476元，已按简易程序减半征收238元，由被告毕勇负担；反��案件受理费11000元，已按简易程序减半征收5500元，由反诉原告毕勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如被告毕勇未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若被告毕勇不自动履行本判决，原告澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会可在本判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  马俊东二〇一六年四月十八日书记员  余梓燕