安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1302民初426号 原告（反诉被告）：郭良朝，男，汉族，1969年10月28日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张娟，安徽拂晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，安徽拂晓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙静，女，汉族，1976年2月20日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：高培，上海道恩律师事务所律师。 原告郭良朝与被告孙静房屋合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员常茂泉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭良朝及其委托诉讼代理人张娟、张强，被告孙静及其委托诉讼代理人高培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭良朝的诉讼请求是：1、请求确认原、被告于2016年11月7日订立的房屋租赁合同于2018年11月14日已经解除。2、判令被告退还收取原告的履约金2万元。事实与理由：2016年11月7日，原被告订立房屋租赁合同，被告将其位于承租给原告商业经营使用，租赁期为两年，自2016年11月15日至2018年11月14日。第一年租金38万元，第二年租金40万元。合同签订后，原告向被告交付了2万元履约保证金。原告因经营亏损要求提前解除合同，并将货物全部搬出，被告却将合同的履行期限更改为4年，不同意解除合同。2018年12月16日，原告通过快递书面告知被告解除合同并将钥匙邮寄给被告，被告不予退还履约金。 被告孙静未辩称：双方的租赁合同期是4年，至今没有到期。原告至今没有交清租金，一方面承诺承租到2020年，并支付租金，一方面在2019年年初自行撤离。原告至今没有向原告交付房屋，应承担违约责任。 反诉原告的诉讼请是:1、判令解除原、被告于2016年11月7日订立的《房屋租赁合同》，判令被告立即返还房屋。2、判令被告向原告支付租金61370元（自2018年1月15日一年租金40万元为标准，暂时计算至2019年1月10日，实际主张至法院判决生效之日止）。3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金50000元。4、判令被告向原告支付合同解除的违约金240000元（以合同约定的所欠租金总额80万元的30%计算）。5、判令被告支付2018年11月15日至实际清空返还房屋之日的水电费5000元、物业管理费5000元。事实和理由：2016年11月7日，原、被告订立房屋租赁合同，被告将其位于承租给原告商业经营使用，租赁期为两年，自2016年11月15日至2018年11月14日。第一年租金38万元，第二年以后年租金40万元。合同总金额为158万元，每年房租应于租赁期开始之日前2个月一次性支付，如拖欠租金，每日按年租金额的千分之五支付违约金，如一方擅自违约，影响对方承担合同约定租金总额的30%作为违约金。合同签订后履行过程中，被告经营了2016至2017、2017-2018两个年度，并给付了租金。2018年9月15日，被告应交付2018至2019年度的租金，经原告多次催要无果。至2019年1月21日，涉案房屋仍在被告使用控制中。 反诉被告辩称：双方的合同应该在2018年11月15日实际解除，并且反诉被告返还了房屋，且将房屋钥匙交给了反诉人，反诉被告不须支付下一年的租金。反诉请求的第3、4项不能成立，违约金约定过高，不具有约束力。反诉被告即使违约，也只是一个月。另外水电费不应该有反诉被告承担。 经审理查明：2016年11月7日，郭良朝（乙方）与孙静（甲方）订立了一份《房屋租赁合同》，合同的主要内容：1、甲方将其位于承租给乙方商业经营使用。2、租赁期限为贰年：租赁期为肆年：自2016年11月15日至2018年11月14日。第一年年租金38万元，第二年以后年租金40万元，现金支付，按年结算，每年租金乙方须提前2个月支付。如拖欠租金需每天按照年租金的5%支付违约金。支付房屋租赁期间乙方支付水电费、物业管理费、房屋租赁费、营业税及一切经营方面的税费。合同订立后，乙方向甲方缴纳履约金贰万元。任何一方违约，应向对方支付合同约定的租金总额30%作为违约金。合同签订后，郭良朝向孙静交付了2万元履约保证金，孙静将涉案商铺交付给郭良朝使用。郭良朝支付2016年11月15日-2018年11月14日、两个年度的租金。因经营亏损，郭良朝要求提前解除合同，于2018年12月16日通过申通快递将解除并终止房屋租赁合同的书面告知函和钥匙邮寄至孙静经营的位于宿州市埇桥区的服装店。2018年12月18日，郭良朝上述解除合同交付钥匙通过短信告知了孙静。2018年12月28日，孙静向郭良朝发出了《关于清空返还房屋的催告函》，要求郭良朝于2019年1月15日之前清空房屋交付钥匙。 另查明：在郭良朝与孙静的通话录音记录显示：1、2018年10月29日通话录音显示：郭良朝认可房屋租赁至2020年，并承诺在2019年春节前后支付2018年-2019年度的40万元租金。2、2019年2月28日通话录音显示：郭良朝仍没有支付租金，也没有实际交付房屋。2019年2月26日，孙静委托宿州市埇桥区祁卫东开锁铺打开涉案房屋。 上述事实，有原告举证证据及庭审笔录在卷佐证，足以证实。 本院认为：本案正义的焦点1、原、被告订立的《房屋租赁合同》约定的租赁期限是2年还是4年。《房屋租赁合同》第二条载明：“租赁期限为贰年：租赁期为肆年：自2016年11月15日至2018年11月14日”。表述上上有贰年与肆年的差别，但租赁期限的起止日期明确显示租赁期为四年。且2018年10月29日原、被告通话录音显示：郭良朝认可房屋租赁至2020年，并承诺在2019年春节前后支付2018年-2019年度的40万元租金。租赁期限应当认定为4年。2、合同解除后实际返还房屋的日期。郭良朝要求于2018年12月16日通过申通快递将解除并终止房屋租赁合同的书面告知函和钥匙邮寄至孙静经营的位于宿州市埇桥区的服装店。2018年12月18日，郭良朝上述解除合同交付钥匙通过短信告知了孙静。2018年12月28日，孙静向郭良朝发出了《关于清空返还房屋的催告函》，要求郭良朝于2019年1月15日之前清空房屋交付钥匙。2019年2月28日通话录音显示郭良朝仍没有支付租金，也没有实际交付房屋。2019年2月26日，孙静委托宿州市埇桥区祁卫东开锁铺打开涉案房屋。因此，应认定涉案房屋返还日期为2019年2月26日。3、违约金是否过高。原被告订立的房屋租赁合同规定了两项违约金：1、如拖欠租金需每天按照年租金的5%支付违约金。2、任何一方违约，应向对方支付合同约定的租金总额30%作为违约金。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合本案中郭良朝2016年11月-2018年11月两个年度足额支付租金，因市场原因及经营不善，要求提前解除合同，不存在恶意拖欠租金的情形。拖欠租金的违约金调整为拖欠部分的20%；解除合同的违约金调整为2018年11月-2020年11月两个年度租金的20%。综上，原告郭良朝要求被告孙静返还2万元履约金，因没有证实已经按照合同结清了水电费及物业费等租赁期间所产生的费用，证据不足，不予支持。反诉原告孙静要求反诉被告郭良朝支付拖欠房屋租金及违约金的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，违约金以本院调整后的数额为准。原被告之间的房屋租赁合同已经实际解除、涉案房屋已经由收回，原告及反诉原告关于解除合同的诉求，均不予支持。反诉原告要求反诉被告支付水电费、物业管理费的诉请，未能举证证实所欠数额，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、驳回原告郭良朝的诉讼请求； 二、限反诉被告郭良朝于本判决书生效后十日向反诉原告孙静支付2018年11月15日至2019年2月26日的租金113972.6元及违约金22794.5元； 三、限反诉被告郭良朝于本判决书生效后十日向反诉原告孙静支付解除合同的违约金160000元； 四、驳回反诉原告孙静的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由原告郭良朝承担；反诉费7509元，由反诉原告孙静承担2126元。由反诉被告郭良朝承担5383元。 如不服本判决，可在自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  常茂泉 二〇一九年七月十八日 书记员  黄迪迪