甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘11民终89号上诉人（原审原告）卢瑞，男，1984年3月23日生。上诉人（原审被告）甘肃凯华房地产开发有限公司。法定代表人肖琼，公司经理。委托代理人李俊明，甘肃博龙律师事务所律师。上诉人卢瑞与上诉人甘肃凯华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2015）安民二初字第1243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2013年2月28日原告卢瑞与被告甘肃凯华房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人甘肃凯华房地产开发公司（被告）将其开发建设的定西市安定区镇龙路西水湾第×幢×单元××室（建筑面积96.69平方米）出售给买受人卢瑞（原告），该商品房单价为每平方米3273元，按建筑面积计算，总金额为316466元，合同第八条约定，出卖人应在2014年5月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，逾期不超过十五日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款及其他费用共计325362.5元，被告截止开庭未向原告交付房屋，原告遂诉至法院。原审认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。原告依约履行了给付房款及办理银行按揭贷款的义务，被告至今未向原告履行双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的2014年5月1日前交付商品房的义务，逾期截止2015年12月30日为608天，已构成违约，应承担违约责任。原告按双方在合同中约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金诉请，对此，被告认为约定过分高于造成的损失，要求调整，认为房屋租金的请求可以作为违约金计算标准，被告的要求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，本院酌情确定违约金为按日支付房价款万分之一点五即每日47.47元。原告要求被告交付房屋，即合同继续履行，又要求承担购房款总额的利息，有证据证明的按揭贷款20万元已作为购房款向被告支付，故对合同继续履行予以支持，对利息诉请不予支持。被告诉请的租费，无法证实租赁关系是否存在，且双方对违约金进行了约定，不属于未约定时参照租金标准计算的情形，故不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、原告卢瑞与被告甘肃凯华房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同继续履行；二、被告甘肃凯华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢瑞支付违约金28861.76元（自2014年5月2日至2015年12月31日），之后按每日47.47元计算至实际交房之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3521元，因适用简易程序审理减半收取1761元，由原告负担1444元，被告甘肃凯华房地产开发有限公司负担317元。宣判后，卢瑞、甘肃凯华房地产开发有限公司均不服上诉。卢瑞上诉称：一、被上诉人没有按照合同约定期限交付房屋，已给上诉人造成巨大经济损失。双方签订《商品房买卖合同》合法有效，甘肃凯华房地产开发有限公司未按约定在2014年5月1日前交付房屋，截止2015年12月31日共605天，至今尚未交付房屋，应按照合同第九条（2）款约定支付已交付房价款万分之五的违约金。二、一审判决未判定具体的交房日期，上诉人合法权益仍在继续遭受侵害，要求判定具体的交房日期。三、一审法院以原、被告在合同中约定违约金为“已交付房款的万分之五”过高为由，认定“按日支付房价款万分之一点五即每日47.47元”上诉人不服。按照合同约定，被告应支付原告违约金95730.965元。四、判决卢瑞负担1444元的案件受理费不合理。请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、依法判令被告立即向原告交付房屋。3、依法判令被告承担逾期交房（2014年5月2日至2015年12月31日）违约金95730.965元，之后按每日158.233元计算至实际交房之日止。本案的诉讼费用由被上诉人承担。甘肃凯华房地产开发有限公司上诉称：一、上诉人延迟交付所售房屋存在合法的抗辩事由。一审判决认定甘肃凯华房地产开发有限公司违约错误。有新的证据证实在涉案《商品房买卖》合同履行的过程中存在不可抗力的抗辩事由。根据合同第八条，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；政府部门年度验收及市政配套、安装之延误。2013年8月22日，在合同履行期内发生特大暴雨灾害致定西市西水湾住宅小区段河堤决口，洪水冲进西水湾小区院内。此次不可抗自然灾害的发生，冲走、冲毁了大量工程设施，水退后的清淤及已完工程的反工也持续了很长时间。西水湾门前道路的配电柜，市政部门一直没有协助拆除，也未给西水湾安排新的配电设施。导致上诉人延迟交付房屋；深圳美迪斯电梯公司一直延迟履行电梯交付义务，致一直无法按期交付房屋。国家出台房地产行业“新国五条”。银行对二三线城市的房地产授信贷款全面停止。导致甘肃凯华房地产开发有限公司资金不能到位。二、一审法院判令上诉人支付28861.76元违约金，没有法律依据，违反法律规定。一审法院在判决中支持卢瑞违约金的诉请有失公允，一审判决程序违法。请求：撤销原判，驳回被上诉人的起诉。二审查明的事实与认定事实的证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人卢瑞与上诉人甘肃凯华房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。卢瑞依约履行了给付房款的义务，甘肃凯华房地产开发有限公司至今未履行双方约定的2014年5月1日前交付商品房的义务，逾期截止2015年12月30日为608天，已构成违约，应承担违约责任。卢瑞上诉要求出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金诉请，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条酌情确定违约金为按日支付房价款万分之一点五即每日47.47元并无不当。交付房屋要根据工程进度，甘肃凯华房地产开发有限公司应承担不能按期交付的法律责任，原判对甘肃凯华房地产开发有限公司违约责任已认定并确定承担仍然不能按期交付房屋的违约责任。案件受理费是人民法院按照当事人的诉讼请求及承担的责任确定的，原判对诉讼费的处理并无不当，其请求撤销一审判决，依法改判的上诉理由本院不予支持。甘肃凯华房地产开发有限公司关于延迟交付所售房屋存在合法的抗辩事由的上诉理由证据不足，原审法院依据法律和合同约定判令甘肃凯华房地产开发有限公司支付卢瑞28861.76元违约金，没有违反法律规定，程序并未违法，其请求撤销原判，驳回卢瑞的起诉和上诉理由本院不予采纳。故原判处理正确，本院予以确认。综上，原判认定事实清楚，证据充分，处理正确。二上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费7042元，由上诉人卢瑞负担3521元，由上诉人甘肃凯华房地产开发有限公司负担3521元。审判长  王瑞芳审判员  张亚玲审判员  何光凯二〇一六年四月十八日书记员  赵雯萱