山东省临沂市罗庄区人民法院民 事 判 决 书(2015)临罗商初字第1325号原告杨忠义，男，1964年3月11日出生，汉族，临沂市罗庄区。委托代理人李玉波，山东隆泰律师事务所律师。被告王胜汝，男，1959年9月30日出生，汉族，临沂市罗庄区。被告张永田，女，1945年10月13日出生，汉族，临沂市兰山区人，住临沂市兰山区。委托代理人孙运尚，山东沂州律师事务所律师。被告刘明远，男，1971年12月16日出生，汉族，临沂市兰山区人，住临沂市兰山区。委托代理人孙运尚，山东沂州律师事务所律师。被告钱忠利，男，1962年9月27日出生，汉族，临沂市河东区。委托代理人王平达，山东有序律师事务所律师。被告魏清华，女，1989年9月2日出生，汉族，临沂市罗庄区。委托代理人丁开军，山东平澜律师事务所律师。原告杨忠义与被告王胜汝、张永田、刘明远、钱忠利、魏清华买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨忠义的委托代理人李玉波、被告王胜汝、被告张永田及被告刘明远的委托代理人孙运尚、被告钱忠利的委托代理人王平达、被告魏清华的委托代理人丁开军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨忠义诉称，原告杨忠义系临沂市罗庄区盛庄办事处尚屯社区人，系农村居民，1995年前村委规划宅基地203.18平方米用于其建房，原告杨忠义自建房屋及厨房共计68.13平方米，后因本村村民王胜汝家中无房居住，故于1995年10月10日将房屋出卖给被告王胜汝。后经了解，王胜汝是为其亲戚刘继礼购买的房屋（刘继礼系被告张永田的丈夫，刘明远的父亲，现已身故）；2003年，张永田、刘明远又以王胜汝的名义出卖给被告钱守利。原告认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。原告杨忠义与被告王胜汝（实为刘继礼）所签之《卖房契约》、被告王胜汝与被告钱忠利所签之《卖方契约》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。刘继礼、钱忠利并非罗庄区盛庄办事处尚屯居委村民，因此根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于该合同应认定无效。为此为维护原告合法权益，向法院起诉依法确认1995年10月10日原告杨忠义与被告王胜汝（实为刘继礼）签订的卖房契约无效，2003年2月6日被告王胜汝（实为张永田）与被告钱忠利签订的卖房契约无效，并返还价值7万元的房屋，返还203.18平方米宅基地使用权。被告王胜汝辩称，1995年，胡尊锋是工商局工作人员，想到我村买房，就找到刘继礼找我，我与刘继礼是两桥，因为胡尊锋系政府工作人员，不是我村村民，让我以自己名义购买。我找到杨忠义，以我妻弟是残疾人，一直跟随我生活了这么多年，家里孩子大了房子不够住为由向其购买打官司的这套房子，杨忠义就同意了。这房子其实是胡尊锋买的，也就是合同上的证人，合同签订完后当天晚上，杨忠义两口子就找到我，反悔了，说两人未商议，这房子不能卖了，把22000元钱给我了，说房子我住不着，你家住的确实困难，你就住着吧，咱把合同解除了，钱给你了，房子你先住着，也不要违约金了，我就答应了不追究什么合同责任了。第二天我找到刘继礼把情况说了，说杨忠义不卖了，把钱又退给我了，也不用追究什么合同责任了。我把钱就还给刘继礼了。因为杨忠义答应把房子借给我住了，过了几天，就让我那个妻弟和小孩去杨忠义的房子住了。后来我才知道买房子的是胡尊锋，反正钱也退了，也就没有我什么事情了。到2001年，胡尊锋找到到我，说让我签个字，我一看是一个什么卖房协议，我说房子不是人家不卖了吗，钱不是都退了吗，胡尊锋说，谁说的，我手里都有卖房协议，钱又没退给我，这房子就是我的，这房子你住了十多年了，刘继礼这时已经去世了，死无对证，当时闹了好长时间，我也不好意思去找杨忠义，没办法，我就签字了，我当时想，反正房子你又拿不走。2001年我在这套房子西面又向村委申请了一间屋的宅基地。2004年我找到杨忠义，说这房子多少年了，得翻盖下，我给你拆它，我出资一共盖四小间，我们两人一人两间行不，杨同意了，我就盖了。今年钱忠利起诉我，事情闹大了，杨忠义知道一些事情后，找到我，我才把这个情况给杨忠义说明，杨忠义才知道刘继礼、胡尊锋、钱忠利的事，杨忠义才起诉的。我接到传票后才知道钱忠利将房屋卖给了魏清华，这是使的托、作假行为，我也申请将该案件幕后黑手胡尊锋追加为被告，因为这房子的事，一直是胡尊锋背后唆使，都当证人，钱忠利是他同学，他不好出面，就让他同学出面，刘明远也为我出了证明，证明这事与刘明远无关，而是胡尊锋的事。现在，胡尊锋找到我村书记，一直与我调解，我因为胡尊锋坑我害我还把我的孩子弄丢了，我也见不上我的孩子了，我要追究他的刑事责任。我还要追究他老婆的责任，这两个人是国家工作人员，干出这样的事来。我想追加胡尊锋为被告。被告张永田、刘明远辩称，鉴于张永田与刘明远系母子关系，二人在本案中系权利义务共同体，共同答辩。1、原告起诉被告刘明远、张永田没有任何法律依据。2、被告刘明远、张永田在本案中不应作为被告。3、依据2015临罗商初字280号已经生效的民事判决书确认刘明远父亲刘继礼在涉及本案所争议的房屋严格执行了双方的契约约定及法律规定。4、依据该生效的判决，刘明远作为证人出席了2015临罗商初字第280号案件审判，作为证人已经将关于王胜汝卖房及宅基地所涉及的问题进行了证明。5、当事人在2003年2月6日所签订的卖房契约上作为证人进行了签字确认。综上，原告杨忠义诉被告刘明远、张永田没有任何法律依据，且刘明远的父亲刘继礼交易合法有效。被告钱忠利辩称，1、被告钱忠利系从王胜汝处购买房屋，并将所购房屋售予魏清华，原告只同王胜汝存在房屋买卖关系，同被告钱忠利间不存在合同关系，虽然案情涉及钱忠利，但原告无权请求确认钱忠利同王胜汝间的合同关系无效。2、如原告在起诉状中陈述，涉案房屋已经出卖，钱忠利已经不占用该房屋，原告的诉请属于履行不能中的法律不能和事实不能。3、涉案房屋已卖于魏清华，魏清华是原告同村的集体土地成员，原告主张合同无效的理由已不存在，魏清华属于合法占有，原告请求确认合同无效没有法律依据。4、罗庄区人民法院（2015）临罗商初字第280号民事判决已经查清了该房屋转让的事实，并已判决确认涉案的瓦房三间实际购买人为钱忠利，三间宅基地重建的平房四间也系钱忠利出资建设。综上，请求法院判决驳回原告的诉求。被告魏清华辩称，1、被答辩人杨忠义与王胜汝在1995年10月10日签订的卖房契约不违反任何法律法规规定，是合法有效的，并且该房屋已经登记在王胜汝名下，房屋所有权和宅基地使用权已经发生转移，杨忠义要求该协议无效无任何事实和法律依据，应依法予以驳回。至于王胜汝代刘继礼购房，是另外的法律关系，与被答辩人杨忠义无关。2、被答辩人杨忠义无权请求确认王胜汝与钱忠利于2003年2月6日签订的合同是否有效。首先，杨忠义已将房屋出卖，且无任何证据证明与该房屋有任何关系。其次杨忠义不是该协议任何一方当事人，与其也没有任何利害关系，根据合同相对性原理，杨忠义无权要求确认该卖房契约无效。3、被答辩人杨忠义无权要求返还宅基地使用权和返还7万元房屋价款及折价给其所有。杨忠义已将房屋及宅基地使用权一并转让，至今已经有20年，被答辩人诉求无任何事实和法律依据，应当予以驳回。4、现钱忠利已于2015年7月15日将争议房屋出售给答辩人，答辩人也已经履行了金钱给付义务，并且答辩人是该村集体组织成员，依法享有宅基地使用权，符合国家政策和相关司法解释，不违反土地管理等法律法规。5、现答辩人请求人民法院依法确认答辩人与钱忠利签订的房屋买卖合同合法有效，并确认答辩人魏清华享有该争议房屋所有权和宅基地使用权。综上所述被答辩人已经将争议房屋及宅基地出售与本村村民王胜汝，并且王胜汝已经办理房屋产权登记，被答辩人杨忠义已经与该房屋及宅基地使用权无任何关系，无任何物上请求权，现该房屋又转让给该集体组织成员魏清华，答辩人请求依法确认答辩人与钱忠利之间签订的买卖合同合法有效，该争议房屋所有权人为魏清华，并且依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告王胜汝于1995年10月10日与原告杨忠义签订卖房契约，约定自原告杨忠义处购买位于临沂市罗庄区盛庄街道办事处尚屯居委486号的住宅一处（主屋为瓦房三间），价款为22000元，被告王胜汝、原告杨忠义及证人张广思、代书人胡尊锋均在协议中签名并按手印。2003年2月6日，被告王胜汝与被告钱忠利签订卖房契约，约定被告钱忠利自刘继礼处购买瓦房三间，房屋产权证号为房权证号334402**号，东临杨忠友，价款为26500元，被告钱忠利、被告王胜汝、刘明远（刘继礼之子）及证人胡尊锋、王绘、均在协议中签名并按手印。被告钱忠利以被告王胜汝不配合办理产权变更登记为由于2015年2月3日诉至本院，要求依法确认涉案房屋实际购买人及旧房拆除后新建平房承建人均系钱忠利。本院经审理作出（2015）临罗商初字第280号民事判决，已于2015年12月16日生效。该判决查明：2003年2月6日被告钱忠利、王胜汝、刘明远共同出具关于被告王胜汝卖房屋住宅、宅基地涉及问题的说明，载明被告王胜汝于1995年10月10日自本村杨忠义处购买的瓦房三间及庭院等住宅一处实际系刘继礼购买，该房屋于2001年10月19日以被告王胜汝的名义办理了产权证，后刘继礼的合法继承人被告张永田指派被告刘明远于2003年2月6日将上述房屋以王胜汝的名义出售给被告钱忠利；同时载明，被告王胜汝于2001年11月10日向尚屯居委缴纳了2000元购买宅基地一间，位于上述房屋西邻（空场），被告钱忠利当场支付现金5000元购买该宅基地一间。2003年2月12日刘明远为钱忠利出具收到条，载明收到上述协约中约定的购房款26500元。2005年被告钱忠利对上述瓦房三间拆除，并在原址新建平房四间。后被告钱忠利以被告王胜汝不配合办理产权变更登记为由于2015年2月3日诉至本院，要求依法确认涉案房屋实际购买人及旧房拆除后新建平房承建人均系钱忠利。判决如下：位于临沂市罗庄区盛庄街道办事处尚屯居委486号瓦房三间实际购买人系钱忠利；二、位于临沂市罗庄区盛庄街道办事处尚屯居委486号瓦房三间宅基地上重新建设的平房四间系钱忠利出资建设。被告钱忠利于2015年7月15日将上述房产卖于临沂市罗庄区盛庄办事处尚屯村的被告魏清华，双方于当日签订卖房契约，被告钱忠利于当日出具收到条一份。在审理过程中，魏清华申请买卖过程的见证人李善印出庭作证，证实买卖过程的真实性。上述事实，根据当事人陈述、原告举证的卖房契约、说明、收条、建房明细、证人证言、（2015）临罗商初字第280号民事判决及庭审情况认定，相关证据已收录在卷。本院认为，案外人刘继礼以被告王胜汝名义向原告杨忠义购买位于临沂市罗庄区盛庄街道办事处尚屯居委486号的住宅并办理了房产过户登记手续后，案外人刘继礼的继承人张永田、刘明远将争议房产卖于钱忠利，钱忠利将其翻建后居住长达十几年，后卖于临沂市罗庄区盛庄街道办事处尚屯社区村民魏清华。魏清华系本集体经济组织成员，原告杨忠义的宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定。综上，原告杨忠义要求确认其与王胜汝、王胜汝与钱忠利、钱忠利与魏清华的买卖合同无效并返还房屋价值及宅基地的诉讼请求本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条、第六十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条的规定，判决如下：驳回原告杨忠义的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告杨忠义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  高兆利审 判 员  包 楠人民陪审员  吕全军二〇一六年四月二十二日书 记 员  吕 雪