河北省秦皇岛市山海关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0303民初1544号 原告：秦皇岛市鑫山建材有限公司，住所地秦皇岛市山海关。 法定代表人：邹长征，总经理。 委托诉讼代理人：裴勇，秦皇岛市海港区西港路海维法律服务所法律工作者。 被告：秦皇岛市乐源房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市。 法定代表人：田海燕。 委托诉讼代理人：闫桂娟，女，该单位职工。 被告：秦皇岛方圆房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人：何志新，总经理。 委托诉讼代理人：王杰，女，该单位职工。 原告秦皇岛市鑫山建材有限公司（以下简称鑫山公司）与被告秦皇岛市乐源房地产开发有限公司（以下简称乐源公司）、秦皇岛方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫山公司委托诉讼代理人裴勇、被告乐源公司委托诉讼代理人闫桂娟、被告方圆公司委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫山公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行质押借款协议为原告办理山海关渝水湾16-103号房产正式的购房手续及发票；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年被告乐源公司向原告借款218万元，双方签订《质押借款协议》，约定乐源公司向原告借款218万元并将其与方圆公司联合开发的渝水湾16-101、16-103号房产质押给原告。至2016年乐源公司尚欠原告80余万元，故乐源公司于同年将渝水湾16-103号房产交付原告，至今已将近3年，被告至今未将80余万元向原告清偿。故依据质押借款协议原告诉至法院，请求判令被告继续履行协议为原告办理上述房屋购房手续及发票。 被告乐源公司辩称，被告确向原告借款218万元，乐源公司与方圆公司合作开发渝水湾小区，其中11、12、13、14、16、18号楼由乐源公司出资建设，双方至今未就合作协议进行结算。对外出售房屋流程为销售人员签字后，由二被告公司负责人审批后，与买房人订立商品房买卖合同，方圆公司收到房款扣除税款后向乐源公司返还款项。 被告方圆公司辩称，原告诉请的渝水湾16-103号房屋被告已出售给刘凤新，并为其办理不动产权属登记，刘凤新以银行贷款的方式交付购房款。原告提交的《质押借款协议》并无方圆公司盖章确认。 本院经审理认定事实如下：2012年12月13日，（甲方）乐源公司与（乙方）鑫山公司签订《质押借款协议》，协议主要内容如下：一、借款金额：甲方向乙方共借款人民币2180000元（贰佰壹拾捌万元整）。二、借款期限：36个月（从2012年12月13日起至2015年12月12日），年息24%计算。三、甲方以甲方名下的水郡御景西区房产16-101、16-103作为质押，房屋价格按6500元/平方米计算。四、违约责任：1、甲方在借款到期后需按期还回借款，如果到期不还，该质押房产按上述价格抵顶借款，甲方须给乙方办理正式的购房手续及发票，若乙方出让该质押房产给他人，甲方应给乙方变更购房手续及发票，如乙方需按揭贷款，甲方协助乙方办理贷款手续，由此产生的一切费用由甲方承担。2、借款到期后，甲方应于还款日期将全款打入乙方银行账户，若账号有变动乙方应及时通知甲方。3、如因出借人原因，不能按期还款，甲方不承担违约责任。鑫山公司于2012年12月11日、2012年12月13日向乐源公司转账支付共计2180000元，付款凭证摘要均标记为“往来款”。2012年12月13日，乐源公司为鑫山公司出具收到暂借款贰佰壹拾捌万元收据。乐源公司另提交银行转账凭证三份，证明其分别于2014年2月20日、2015年5月7日、2015年12月11日、2016年6月27日向鑫山公司偿还23000元、400000元、560500元、295000元。 （乙方）乐源公司向本院提交与（甲方）方圆公司签订的《联合开发协议》一份，协议约定：甲方将渝水湾项目用地30亩交给乙方开发，一、开发位置及面积：拟开发土地位于山海关区，石河东路以东，开发楼房面积按所占土地面积（30亩）在地块总规划面积中所占比例分配。二、合作方式及双方责任：1、甲方负责开发项目的土地、前期手续、配套工程及交工后的房产权手续的办理，相关的费用以主楼面积为准，按乙方开发的实际面积在总面积中所占比例由乙方按阶段需要分期交付给甲方。2、乙方负责开发项目的施工及有关费用。3、此开发项目按甲方的统一规划设计，由乙方自行进行户型设计施工并由甲方对工程质量进行全程监督管理。4、此开发项目由乙方自行销售，甲方配合乙方自行办理按揭贷款手续，销售款打入乙方账户，相关的销售费用由乙方自己负责。三、付款方式及日期：乙方于2008年4月26日向甲方一次性交纳30亩土地的土地款1860万元（大写壹仟捌佰陆拾万元整），决算时按实际分得面积多退少补。四、项目的开工日期为有关部门颁发《施工许可证》之日起。五、未尽事宜双方另行协商，此合同一式两份，双方各执一份。合同甲方落款处有方圆公司公章及法定代表人签字，乙方落款处有乐源公司公章及法定代表人签字。发包人（甲方）乐源公司另提交与承包人（乙方）秦皇岛市一建建设集团有限公司第七分公司签订的《建设工程施工协议书》，协议书主要内容如下：一、工程概况：1、工程名称：渝水湾11、12、13、14、16、18号楼（暂定名）；2、工程地址：山海关××××路以东，港山路以北；3、结构类型：框架结构；4、建筑面积及层数：建筑面积约7787平方米（面积以房产局最后核定面积为准）；5、施工场地条件：三通一平，具备施工条件；6、工程质量：合格。二、工程承包范围：按施工图纸所包括的内容及明确的本工程结构、装饰装修、上下水、电、暖施工范围及造价编制说明……。三、工程承包方式及合同价款：……；4、本工程暂估价为人民币玖佰叁拾肆万肆仟肆佰元整（按1200元／平方米）……。合同另对工期、工程管理、付款方式、工程保修等作出约定。乐源公司另提交与秦皇岛市一建建设集团有限公司第七分公司渝水湾项目结算单一份。方圆公司对以上证据的意见为：方圆公司对《联合开发协议》不予认可，必要时可申请司法鉴定；建设工程施工协议也不认可，方圆公司作为渝水湾项目开发商通过招投标订立施工协议，施工方不含七分公司。 2017年10月13日，（出卖人）方圆公司与（买受人）刘凤新签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：第一条项目建设依据：1.出卖人以出让方式取得坐落于山海关××××路以东地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号秦籍国用2009第山-××号；土地使用权面积为69069.2平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商业，居住，土地使用权终止日期为2076年9月22日。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为水郡御景（西区），建设工程规划许可证号为建字第130303201003024号，建设工程施工许可证号为130301Ｓ10098-03-01。第二条销售依据：该商品房已取得《房屋所有权证》，《房屋所有权证》证号为0001463，房屋登记机构为秦皇岛市住房保障和房产管理局。第三条商品房基本情况：该商品房的规划用途为住宅；该商品房所在的建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为2层，其中地上2层，地下**；该商品房为山海关区渝水湾小区16栋103，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；该商品房的房产测绘机构为秦皇岛市房地产测绘队，其实测建筑面积共169.45平方米，其中套内建筑面积164.61平方米，分摊共有建筑面积4.84平方米。……第七条计价方式与价款:按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8800元，总价款为人民币1491160元（大写：壹佰肆拾玖万壹仟壹佰陆拾元整）……。第八条付款方式及期限：……3.贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2017年10月13日前支付首期房价款451160元（大写：肆拾伍万壹仟壹佰陆拾元整），余款1040000元（壹佰零肆万元）向银行申请贷款支付。……第十二条交付时间和手续：1.出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房……。第十七条房屋登记：1、双方同意共同向房屋登记机关申请办理该商品房的房屋所有权转移登记……。该《商品房买卖合同》还有其他内容。同日双方另签订《合同补充协议》及《商品房买卖合同补充协议》，其中《商品房买卖合同补充协议》主要内容为：双方订立的《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限第三条按揭贷款，买受人于2017年10月13日前交付首付款451160元，余额1040000元，于2017年10月20日之前申请银行贷款，申请的贷款额度最终以银行核发为准，按揭贷款执行《合同》补充协议。因2018年7月2日又增加首付款150000元，现第八条付款方式及期限第3条更改为按揭贷款，买受人于2018年7月2日前交付首付款601160元，余额890000元，于2018年7月13日前申请银行贷款，申请的贷款额度最终以银行核发为准，按揭贷款执行《合同补充协议》。本补充协议与双方原签订的商品房买卖合同不一致的首付金额，以本补充协议为准。2017年10月13日、2018年7月11日刘凤新通过银行转账分别向方圆公司交付渝水湾小区16栋103号房屋首付款401160元、150000元，除上述款项外，方圆公司认可刘凤新交付的购房定金50000元已于2017年10月13日由房屋销售人员桑志鹏转存至方圆公司银行账户。2018年10月16日，中国农业银行秦皇岛山海关支行将刘凤新所申请银行贷款890000元支付至方圆公司。2018年10月26日，方圆公司为刘凤新出具渝水湾小区16栋103号房屋增值税普通发票，金额共计1491160元。2018年11月6日，刘凤新就关于与方圆公司房屋买卖合同纠纷向秦皇岛仲裁委员会申请仲裁，2018年12月25日仲裁委员会作出（2018）秦仲调字第319号调解书，双方达成如下调解协议：被申请人方圆公司于2019年1月4日前向申请人刘凤新交付秦皇岛市山海关区渝水湾小区16栋103号房屋。2018年12月24日，刘凤新取得山海关区渝水湾小区16栋103号房屋不动产权登记证书，证号为冀（2018）秦山不动产权第0017757号。2019年5月8日，刘凤新就秦皇岛仲裁委员会作出的（2018）秦仲调字第319号调解书向秦皇岛市中级人民法院申请强制执行。2019年5月10日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执320号执行通知书，责令方圆公司向刘凤新交付山海关区渝水湾小区16栋103号房屋。 本院认为，合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，具有相对性。原告鑫山公司与被告乐源公司签订《质押借款协议》，约定乐源公司向鑫山公司借款218万元，乐源公司以水郡御景西区房产16-101、16-103作为质押担保。被告方圆公司并非该合同当事人，且涉案房屋未办理抵押登记。乐源公司与方圆公司虽签订《合作协议》，但双方未进行结算，方圆公司已将渝水湾小区16栋103号房屋售予刘凤新，并为其办理不动产权属登记。鑫山公司提出的关于二被告应为其办理渝水湾16-103号房屋购房手续及发票的诉讼请求已不能实现。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告秦皇岛市鑫山建材有限公司的诉讼请求。 案件受理费10774元，减半收取计5387元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  韩旭 二〇一九年七月十日 书记员  李晨