重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第06087号原告王培军。委托代理人叶志平，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。被告重庆市清江实业（集团）有限公司，地址：万州区北山大道**钟鼓楼购物广场**。组织机构代码证号码20806375-6。法定代表人熊远清，董事长。委托代理人（特别授权）潘洪兵，重庆百安律师事务所律师。委托代理人（特别授权）熊道安，重庆百安律师事务所律师。原告王培军诉被告重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法由审判员程智独任审判，适用简易程序于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告王培军的委托代理人叶志平，被告清江公司委托代理人潘洪兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王培军诉称，2010年9月9日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告位于某地某房屋。合同约定被告应于2012年6月30日前将已经竣工验收备案登记合格的商品房交付原告使用，若逾期，被告应承担按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金。原告虽于2013年2月24日接收了房屋，但接房时被告并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不构成有效交付。请求判决：1、被告支付延期交房的违约金（从2012年7月1日起至被告将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用时止每日按已付房价款的万分之三计算）；2、诉讼费由被告承担。被告清江公司辩称，房屋交付时间确实超过了合同约定期限，但造成逾期交房的根本原因是万州区人民政府对主城区域岸线港口码头关闭搬迁实施调整；被告为“清江·金水御景”商品房开发工程提供生活服务的长江“水源热泵”系统配套工程方案需进行调整，被告及时向区政府反映情况，尽快实施调整方案报批完成了配套服务工程，因上述原因才导致工期延误。原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。经审理查明，2010年9月9日，原告（合同称乙方）与被告（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目名称为金水御景（清江上城）8号楼；本商品房项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为301D房地证2006字第00495号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号为万房管301预字第10057号。第三条乙方所购商品房座落为某地某室，建筑面积156．56平方米。第四条本商品房为清水房，总成交金额为794385元。第七条交房期限及交付条件（一）2、属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力”。合同签订后，原告已支付购房款794385元，并于2010年11月15日开具销售不动产统一发票。原告于2013年2月24日接房。2014年8月28日，被告在《三峡都市报》刊登“通知”，载明：“清江·金水御景全体业主：清江·金水御景1、2、3、4、5、7、8、9号楼均已取得《备案登记证》，具备接房办证条件；之前均已分别以电话、小区张贴通知、挂号信函等方式通知业主接房并提供办证资料，大部分业主已经办理相关手续，只有少数业主未前来办理，现再次登报通知：请清江·金水御景1、2、3、4、5、7、8、9号楼未接房办证的业主在见报7日内到清江集团销售部办理接房手续并提供办证资料（《商品房买卖合同》原件、大修基金发票原件、契税发票原件、不动产发票原件、本人身份证原件及复印件2份”，同时公布了公司联系电话。2012年5月，被告开发的清江·金水御景8号楼经分户验收合格；9月27日，重庆市万州区市政园林管理局核发了该工程项目配套绿地指标竣工核定意见书；12月28日，重庆市万州区公安消防支队综合评定该工程消防验收合格；2013年1月25日，重庆市万州区民防办公室同意该项目人防专项验收备案。2013年9月5日，被告取得清江·金水御景8号楼的《建设工程竣工验收备案登记证》［证号为万州区建竣备字（2013）48号］。被告清江公司在承建“清江·金水御景”商品房建设工程期间，由于该商品房买卖合同约定的“江水源热泵”配套设施属重庆市城乡建设委员会和重庆市财政局组织并经有关专家论证，于2011年5月5日通知在重庆市辖区范围内实施的第一批18个再生能源建筑应用城市示范项目之一，通知下发前清江公司已完成该系统工程的选址、设计及部分施工任务。后因情况发生变化，2011年5月9日，重庆市万州区人民政府决定实施《万州区主城区域岸线调整及港口码头关闭搬迁实施方案》，取消长江一桥和长江二桥之间滨江环湖区域生产性泊位，实施主城区域有关港口码头关闭搬迁；清江公司的江水源热泵技术项目停止实施，施工单位停止管网、主机、取水系统施工。同月28日，被告清江公司向万州区人民政府提交紧急报告，要求对“清江·金水御景”楼盘“水源热泵空调冷热水散热趸船”配套工程调整方案尽快审批落实，确保楼盘顺利交房。2011年9月19日，清江公司申请变更取水方案由浮船闭式换热改为浮船取水，并于2011年9月23日委托设计公司重新设计，2012年1月16日，设计方案经专家审核通过，重新施工建设。上述事实，有原告提供的身份证复印件一张、《重庆市商品房买卖合同》及附件复印件一份、发票复印件一页、承诺原件一张；被告提供的《重庆市万州区商品房预售（预租）许可证》复印件五张、《重庆市万州区建设项目防雷工程设计审核书》复印件三份、《船舶设计合同》复印件一份、渝建（2011）246号文复印件一份、万州府办（2011）104号文复印件一份、渝清发（2011）21号文复印件一份、重庆市万州区人民政府办公室公文处理单复印件一张、重庆市万州区交通委员会领导批示件处理单复印件一张、万州交委文（2011）53号文复印件一份、重庆市万州区城乡建设委员会《关于清江·金水御景长江水水源热泵取水方案的情况报告》复印件一份、重庆市万州区城乡建委公文处理单及附件复印件一份、取水方案变更申请书复印件一份、设计变更书复印件一份、住宅工程质量分户验收汇总表复印件五张、万州清江·金水御景可再生能源建筑应用专项施工图专家审查意见复印件一份、万州市园绿核（2012）34号文复印件一份、渝（万）环预验收（2012）4号文复印件一份、渝（万）环验（2012）045号文复印件一份、万州民防备字（2013）2号文复印件一份、万州公消验（2012）第0031号文复印件一份、万州公消验（2013）第0008号文复印件一份、万州公消验（2013）第0004号文复印件一份、《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》复印件一张、万州区稳办纪（2014）4号文复印件一份、重庆市万州区房地产管理局业务受理通知书复印件三份、租赁合同复印件三份、业主入住验房表复印件一张、本院（2014）万法民初字第00438号民事判决书复印件一份、《三峡都市报》复印件一页、《清江上城物业服务费代金券（现金券）》使用说明复印件一份、营业执照复印件一张、清江上城延期交房（办证）补偿方案复印件一张等；及当事人的当庭陈述等证据相佐证。本院认为，原、被告于2010年9月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效受法律保护。原告已按合同约定付清购房款，被告清江公司应当按照合同约定在2012年6月30日前将商品房交付原告。交房期限届满时，8号楼工程尚未办理竣工验收备案登记，不具备合同约定的交付条件，清江公司应按合同约定承担违约责任。清江公司因万州区人民政府调整主城区域岸线及港口码头关闭搬迁，导致“江水源热泵”系统工程设计变更不能及时完工影响商品房的交付，该事由并非法律规定的不可抗力，但客观上确实有一定影响，虽不能免除被告逾期交房的违约责任，但可以酌情予以减轻，本院酌情将逾期交房违约金标准确定为按日1o／ooo计算。原告虽于2013年2月24日接房，但被告于2013年9月5日才取得《建设工程竣工验收备案登记证》，此时才符合合同约定的交房条件，被告仍应承担违约责任。原告要求被告承担至2013年9月5日的逾期交房违约责任合法有理，本院予以支持。被告应当从2012年7月1日至2013年9月5日按原告已交购房款794385元以每日万分之一的标准计算支付逾期交房违约金34317元（794385元×1o／ooo·天×432天）。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告重庆市清江实业（集团）有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王培军逾期交付某商品房的违约金34317元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告重庆市清江实业（集团）有限公司承担。案件受理费已由原告预交，被告负担之金额应迳付原告，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 程 智二〇一四年九月二十六日书记员 王家蓉