海南省屯昌县人民法院民事判决书（2019）琼9022民初278号原告：白婧，女，1984年4月23日出生，汉族，住屯昌县。委托诉讼代理人：白毅，系原告父亲，现住屯昌县。被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。法定代表人：马进明，该公司董事长。委托诉讼代理人：关绍斌，海南德银律师事务所律师。原告白婧与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白毅、被告海南美丰不动产有限公司的委托诉讼代理人关绍斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白婧向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币2104.9元；2、判令被告支付逾期办理房产权证违约金人民币5397.2元，并限期向产权登记机关提交办理权属登记所需资料，如继续违约，则继续承担违约责任；3、要求被告退还2013年收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计人民币4581.47元，房屋产权证手续由原告自行办理；4、由被告承担案件受理费。事实和理由：一、根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2013年6月30日前将经过验收合格的房屋交给原告使用。而事实是被告2015年1月28日才通过综合竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案，原告于2013年8月8日不知房屋未经验收合格的情况下接收了房屋钥匙，办理了交接手续。因此，被告应承担2013年6月30日至2015年1月28日期间的逾期交房违约金，计算数额为人民币2104.9元［购房总价179907元×39天（2013年6月30日至2013年8月8日）×0.0003（万分之三）］。二、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房使用后360日内为原告办理房地产权属证书。原告已于2013年8月8日按原告要求足额缴纳了办理产权证的契税、维修基金等相关费用，而被告至今未能让原告在规定的期限内取得房地产权属证书，被告应承担违约责任。根据美林湖社区二期71位业主（2015）屯民初字民事判决书认定，被告应承担百分之三的违约金。因此违约金计算如下：房款总价179907元×3%=5397.2元。同时，要求美丰公司履行责任，将办理权属登记相关资料尽快报产权登记机关备案。三、由于被告至今无法按《商品房买卖合同》的约定履行办理产权证，因此要求被告退还原告2013年交房时由被告委托的屯昌美林物业管理有限公司收取的办理产权证的契税、维修基金等相关税费计人民币4581.47元。被告美丰公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房的违约问题，即使存在逾期交房，原告的主张已经超过了三年的诉讼时效，其诉求应当驳回。首先，答辩人已经根据原被告签订的《商品房买卖合同》，于2013年8月8日向原告交付了房产。其次，答辩人与原告签订的《商品买卖合同》第八条明确约定，房屋交付条件为“1、该商品房验收合格”，并非“2、该商品房经综合验收”，更与2016年7月6日建筑工程竣工验收备案无关。建筑工程竣工验收备案，只是政府对建筑工程行政管理的手段，而非交付商品房的法定条件，原告以建筑工程竣工验收备案，作为交付商品房的条件与合同约定不符，并以此主张逾期交房违约金，显然没有事实依据。再次，原告从未向答辩人主张过逾期交房的违约金，自2013年8月8日交房至今，已近6年，已经超过了《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的期限规定，原告的主张已超过三年的诉讼时效，起诉书应当驳回。另外，根据《海南经济特区物业管理条例》第十七条的规定，业主委员会只是物业管理的业主自治组织。合同具有相对性，主张合同权利只能是签订合同的当事人，业主委员会是物业管理的业主自治组织，不是《商品房买卖合同》权利主体，无权在法定职责之外主张业主的合同权利。根据最高法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第14条，业主委员会不是法定处理纠纷的组织，即使合同权利人向其请求处理合同纠纷，也不能使诉讼时效中断。作为合同之外第三人的业主委员会于2015年4月17日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，因为不具有合同权利，也非法定处理纠纷的组织，其向答辩人寄发文件不能使诉讼时效中断，尚且答辩人是否收到该文件还未查清。原告提供的2017年4月16日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》没有加盖业主委员会的印章，无法认定系业主委员会向答辩人寄发的文件，且该文件被退回后是怎样处理的也不清楚。二、原告主张逾期办理产权证违约金没有事实依据。答辩人与原告签订的《商品买卖合同》中，双方没有约定关于逾期办理产权证(产权登记)的违约条款，原告主张向其支付逾期办证违约金没有事实依据。原告以某个判例作为依据，不符合我国实际情况，我国并非判例法国家，原告仅依据另案的裁判内容，作为本案中主张违约金的依据，同样缺乏事实依据。而且，原告就此从未向答辩人主张过逾期办证的违约金，自2013年交房至今，已近6年，已超过了《民法总则》第188条关于3年诉讼时效的规定，其诉求应当予以驳回。再者，申请人已按照约定为被申请人办理产权证，但因房管国土部门的原因至今没有办理下来，申请人已尽到合同义务，没有违反合同约定。三、原告要求退还契税、维修基金等费用，没有法律依据。首先，关于住房维修基金问题，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条:“未按本法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”第十四条:“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。”答辩人系法定代收人，代收住房维修基金是答辩人的法定职责，因此原告无权要求退还。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五第一条约定:“乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应当承担的费用，否则甲方有权拒绝交房。”《商品房买卖合同》签订后，原告已交付房款，答辩人已交付房产，合同内容已基本履行，不存在违反法律规定的情形，依法应当继续履行。而且，在法律规定的除斥期间内，原告并未主张撤销《商品房买卖合同》附件五第一条的约定，该条款应当继续履行，答辩人依约代收代缴没有违反约定。因此，原告要求退还契税、维修基金等费用，没有事实与法律依据，其请求应当驳回。综上，原告的提出的诉讼请求，其事实与理由明显缺乏事实与法律依据，因此答辩人请求法院，依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其诉讼主张向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明双方约定的事实；2购房发票，证明购房时间和购房金额；3、物业费收据，证明收房时间；4、原告身份证信息，5、原告银行卡复印件，6、业主委员会推荐函。4、5、6证明原告的主体资格，可以参加诉讼；7、关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的函，证明实际交房的时间；8、物业管理存在的问题的函（2015年4月17日）、9、物业管理存在的问题的函（2017年4月16日），证据8、9证明原告的诉讼没有超过诉讼时效；10、国内挂号信函收据（2017年2月16日）；11、被告于2017年4月21日收到信函凭证；证据10、11证明原告要求主张权利已送达被告；12、（2018）琼9022民初111号民事判决书、（2018）琼9022民初115号民事判决书、（2019）琼9022民初110号民事调解书，证明本案与上述案件为同类型案件，请求同案同判。被告美丰公司对原告所提供的上述证据提出质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据6、7的真实性、合法性、关联性无异议；对证据8、9的真实性有异议，2017年4月16日的函，没有盖公章，同时没有原件，无法核对；对证据10、11的真实性无异议；但该证为第三人的主张，本案没有委托证明，与本案无关；对证据12的真实性没有异议，对其关联性有异议，与本案没有关系。被告美丰公司对其辩驳主张没有证据向本院提供。结合被告美丰公司对原告提供的证据的质证意见，本院对原告提供的证据审核认证如下：证据1、2、3、4，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；证据5、与案件没有关联性，本院不予采信；证据6、7，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；证据8、9，被告对其真实性有异议，但美林湖业主委员会向美丰公司发出的函确是存在，并且其效力已得到本院同类案件的确认，因此，本院对证据8、9的真实性、合法性、关联性予以确认；证据10、11，被告对其真实性无异议，但主张与本案无关没有法律依据，本院对该证据予以确认；证据12，被告对其真实性无异议，但主张与本案没有关系，本院认为，证据12的三份裁判文书，系本院对此类案件作出的生效裁判，为维护法院裁判的统一性，对原告关于同案同判的主张应予支持，故对证据12的关联性，本院予以确认。根据当事人于庭审中的陈述，结合本院对证据的认证意见，本院确认如下案件事实：2013年4月22日，原告白婧与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用”，合同第九条第一款第一项约定了出卖人逾期交房的违约责任:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五处理，即本合同补充协议第1条处理。”《商品房买卖合同》签订后，原告于当天依约支付了购房款179907元，2013年8月8日原告白婧在美林物业管理处领取了业主钥匙，并向美林物业管理公司交纳了维修资金、契税、其它办证费等4581.47元。2019年3月5日，原告白婧向本院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付逾期交房违约金人民币2104.9元；2、被告支付逾期办理房产权证违约金人民币5397.2元，并限期向产权登记机关提交办理权属登记所需资料，如继续违约，则继续承担违约责任；3、要求被告退还2013年收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计人民币4581.47元，房屋产权证手续由原告自行办理；4、由被告承担案件受理费。另查明，截止本案开庭之日，被告美丰公司尚未为原告购买的房屋办理产权登记证书。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方于2013年4月22日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：一、关于原告要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房违约责任的问题；三、关于逾期办证违约责任的问题；四、关于原告要求退还已交房屋契税等办证费用4581.47元并由其自行办证的诉求应否支持的问题。一、关于原告要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”；第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”首先，关于原告诉讼时效的起算时间。本院认为，原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间为准，房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算。在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年8月8日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际的收房时间，因此，原告应于2016年8月8日前就逾期交房问题、于2017年8月8日前就逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案是否存在诉讼时效中断的情形。本案中，原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日和2017年4月16日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。被告辩称业委会与被告之间无合同关系，其向被告发函不能导致原告的时效中断。本院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，本院不予支持。本案中，根据本院该小区同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函和2017年4月16日再次发函给美丰公司的事实已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年3月5日向本院提起诉讼，其诉请被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的主张未超过诉讼时效。二、关于逾期交房的违约责任问题。根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。本案中，原告于2013年8月8日领取了房屋钥匙，可见此时原告已占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定被告在2013年8月8日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房39天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原告诉请被告承担逾期交房违约金，本院予以支持，违约金的计算数额为2104.90元（179907元×39天×0.3）。三、关于逾期办证的违约责任问题。本案中，原、被告双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件五补充协议第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。双方关于被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定有法规可依，且约定的期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，本院予以认可。被告实际交付房屋的时间是2013年8月8日，按约定被告应于2014年8月8日前将办理权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关。原告已按双方合同约定，在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，但被告至本案开庭前，仍未代原告办理房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据公平原则，以及参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，本院酌定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付逾期办证违约金为5397.2元（179907元×3%），原告主张被告支付逾期办证违约金5397.2元，本院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，被告（房地产开发企业）应当在约定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。本案中，被告并未提交证据证明其已经履行报送义务，所以被告应该继续履行“将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关”的义务。故对原告要求被告向办理房屋权属登记的主管部门报送需由被告方提供办理产权权属登记的资料的诉讼请求，本院予以支持。四、关于原告要求退还已交房屋契税等办证费用4581.47元并由其自行办证的诉求应否支持的问题。由于被告的逾期办证违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书。为尽快办理房屋权属证书，原告主张被告退还办证税费并自行办理房屋权属证书，其主张合理，本院予以支持。原告主张被告退还的4581.47元办证税费中包括：契税1799.07元、其它办证费280元、公共维修基金2372.40元、房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元。原告主张自行办证，被告应将其中的契税、办证费、档案管理费、产权转移登记费退还给原告。退还后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交。对于公共维修基金是否应予退还问题。本院认为，住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条的规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据。故被告应退还原告的办证税费为2209.07元（1799.07元+280元+50元+80元）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第七十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条之规定，判决如下：1被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告白婧支付逾期交房违约金2104.9元；2被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告白婧支付逾期办证违约金5397.2元；三、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报送产权登记机关；四、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告白婧退还办证税费2209.07元；五、驳回原告白婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102.09元，由被告海南美丰不动产有限公司负担82.04元，由原告白婧负担20.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 陈学富审 判 员 吴清贵人民陪审员 符苑莉 二〇一九年七月二十日法官 助理 林明霄书 记 员 钟庆娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（1权利人向义务人提出履行请求;（2义务人同意履行义务；（三）（3权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）（4与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。