辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终5550号上诉人（原审被告）沈阳星瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街8号332室。法定代表人黄卫东，系该公司总经理。委托代理人杨烁、杨鹤鹏，系辽宁隆丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘歌，女，1973年1月4日出生，汉族，无业，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）张泓，男，1968年9月26日出生，汉族，无业，住沈阳市大东区。委托代理人刘歌，女，1973年1月4日出生，汉族，系张泓妻子，住沈阳市大东区。委托代理人杨烁、杨鹤鹏，系辽宁隆丰律师事务所律师。上诉人沈阳星瑞房地产开发有限公司与被上诉人刘歌、张泓房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）浑南民二初字第02666号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案,本案现已审理终结。刘歌、张泓一审中诉称，请求判令沈阳星瑞房地产开发有限公司给付刘歌、张泓延期办理房屋产权证书违约金（至起诉日）10000元，并由沈阳星瑞房地产开发有限公司承担诉讼费用。沈阳星瑞房地产开发有限公司一审中辩称，其不应承担违约责任，其认为工程竣工后开发商已组织施工、监理、设计、勘察四家完成了验收工作，由于施工方的不配合尚不能办理竣工验收备案手续，所以初始登记批复未能办理。因此施工方是导致不能办理房产证的原因，根据双方签的商品房买卖合同附件四中第七条第一款约定，其符合该免责条款，因此不应承担违约责任。刘歌、张泓为支持其诉讼请求，向一审法院提供如下证据：商品房买卖合同、物业费、房屋维修基金发票、契税、入住文件物品签收单各一份（复印件），用以证明刘歌、张泓从沈阳星瑞房地产开发有限公司处购买商品房，并全额交付房款及契税，合同中约定了逾期办证违约责任。沈阳星瑞房地产开发有限公司对该份证据的真实性没有异议，认为合同提供的不完整，附件四中第7条约定了沈阳星瑞房地产开发有限公司方的免责条款，故其不应承担违约责任。沈阳星瑞房地产开发有限公司为支持其主张，向一审法院提供如下证据：1、验收报告一份，用以证明沈阳星瑞房地产开发有限公司已经按照约定履行了开发商应履行的责任。因施工单位不配合导致至今无法完成验收备案手续，所以无法办理产权登记证书。刘歌、张泓对该证据有异议，认为出卖人与施工方之间的纠纷与其无关。2、律师函、EMS邮寄单各一份，用以证明沈阳星瑞房地产开发有限公司方已经依法委托律师向施工单位发出律师函，要求按照合同约定给付竣工资料的合同义务，发出的时间是2014年5月9日，但是至今施工方也没有将资料给开发商提供。刘歌、张泓对该证据有异议，认为出卖人与施工方之间的纠纷与其无关。经一审法院审理查明，刘歌、张泓与沈阳星瑞房地产开发有限公司于2011年6月20日签订《商品房买卖合同》一份，约定刘歌、张泓购买沈阳星瑞房地产开发有限公司开发的位于沈阳市东陵区高迎路1号1-32-2号建筑面积47.04平方米房屋一处，房屋总价款298492元。合同第十五条约定，沈阳星瑞房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由沈阳星瑞房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因沈阳星瑞房地产开发有限公司的责任，刘歌、张泓不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列补充协议第七条第2款约定处理，即由于沈阳星瑞房地产开发有限公司的原因，刘歌、张泓不能在沈阳星瑞房地产开发有限公司交付该房屋之日起360日内取得该房屋权属证书的，每逾期一日，沈阳星瑞房地产开发有限公司按买受人已付房价款的十万分之二向刘歌、张泓支付违约金，逾期超过360日的，刘歌、张泓有权解除合同。合同签订后，刘歌、张泓按约定支付了全部房款，并于2012年11月1日办理了入住，该房屋于2015年9月18日才取得初始登记批复，至今未能办理房地产权属证书。因双方针对延期办证违约金发生纠纷，故刘歌、张泓来院起诉。一审法院认为，刘歌、张泓与沈阳星瑞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十五条及补充协议第七条第2款已明确约定沈阳星瑞房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由沈阳星瑞房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，沈阳星瑞房地产开发有限公司于2012年11月1日交付房屋，应在360天内即2013年10月27日前将办理权属登记需要由沈阳星瑞房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，而沈阳星瑞房地产开发有限公司直到2015年9月18日才完成资料的备案义务，故沈阳星瑞房地产开发有限公司已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因刘歌、张泓与沈阳星瑞房地产开发有限公司已在合同中就沈阳星瑞房地产开发有限公司逾期报备资料的违约责任做出约定，每逾期一日，沈阳星瑞房地产开发有限公司按买受人已付房价款的十万分之二向刘歌、张泓支付违约金，本案从2013年10月28日起至2015年9月16日止，共计689天，违约金298492元0.00002689天=4113.22元，故对李芳的诉讼请求中的4113.22元予以支持，对于超出部分不予支持。关于沈阳星瑞房地产开发有限公司提出的不能办理房产证的原因系施工方不配合办理竣工验收备案手续导致初始登记批复未能按期办理的抗辩，于法无据，不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：被告沈阳星瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘歌、张泓逾期办证违约金4113.22元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告沈阳星瑞房地产开发有限公司承担。宣判后，沈阳星瑞房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称请求撤销一审判决，判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：由于施工方的原因报道指不能及时办理竣工验收备案手续，所以未能办理房屋初始登记批复一审认定上诉人承担违约责任不当。上诉人向大连金广集团发出了律师函。但大连金广集团未能及时履行义务致使验收工作推迟，此为不可归责与上诉人的原因所致。刘歌、张泓则辩称同意一审法院判决。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、契税证、购房发票各一份，入住通知书、物业费、水费、电费收据、入住文件物品签收单各一份，入住通知书、房屋接收确认书、沈阳和瑞物业有限公司入住缴费通知单、入住文件签收单各一份，竣工验收报告一份，律师函、EMS回执各一份等相关证据在卷佐证，经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现上诉人未按合同约定，将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应向被上诉人承担违约金。关于上诉人提出系施工方违约导致上诉人违约，上诉人自身并无违约行为，不应承担违约责任的上诉主张，根据合同相对性的原则，案外人是否存在违约并不能免除上诉人的违约责任，故原审法院判决上诉人应按合同约定，向被上诉人支付违约金正确，对上诉人提出的上诉请求，本院均不予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳星瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一六年四月二十七日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。