山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁04民终123号上诉人（原审被告）：李流动。委托代理人：马庆和，山东慧远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市台儿庄区广播影视中心。住所地：枣庄市台儿庄区沿河北路**号。法定代表人：李冬光，主任。委托代理人：褚宏伟，该中心副主任。委托代理人：施广勇，山东京杭律师事务所律师。原审第三人：枣庄市台儿庄区国有资产管理局。住所地：枣庄市台儿庄区文化路台儿庄区财政局院内。法定代表人：张亚超，局长。上诉人李流动因与被上诉人枣庄市台儿庄区广播影视中心、原审第三人枣庄市台儿庄区国有资产管理局房屋买卖合同纠纷一案，不服枣庄市台儿庄区人民法院(2014)台民初字第1307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理了，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年7月3日，枣庄市台儿庄区机构编制委员会下发台编发[2012]2号文件，即《关于印发台儿庄区文化广电新闻出版局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》。该文件规定，在原台儿庄区广播电视局和原台儿庄区文化局的基础上组建台儿庄区文化广电新闻出版局；在台儿庄人民广播电台、台儿庄电视台的基础上整合组建台儿庄区广播影视中心，人员从原区广播电视局、台儿庄人民广播电台、台儿庄电视台转入，其现有人员编制性质和工资经费渠道不变。2012年9月10日，原台儿庄区广播电视局与李流动签订售房协议，将位于台儿庄区沿河北路广电局大门西侧有线营业厅西邻的一楼的一间门市房及广电局院内的配房两间出售给李流动。售房协议约定，沿街门市房一间面积约90平方米，售价50万元，院内配房两间面积约20平方米，售价4万元，总计54万元整；双方签订协议时李流动先付款20万元，2012年10月底付15万元，11月底付19万元；房屋售出后，所有权归李流动所有，李流动应遵守国家有关房屋使用的法律法规的规定。2012年11月份，原台儿庄区广播电视局正式更名为枣庄市台儿庄区广播影视中心。2014年1月17日，枣庄市人民政府颁发了枣台国用（2014）第04005号土地使用权证书，证书载明本案争议房屋所使用的土地的使用权人为本案第三人枣庄市台儿庄区国有资产管理局，土地使用权类型为划拨。2014年10月10日，枣庄市台儿庄区监察局向枣庄市台儿庄区财政局作出（2014）台监建字第1号监察建议书，即《关于处理区直事业单位擅自处置国有资产行为的建议》，建议枣庄市台儿庄区财政局对枣庄市台儿庄区广播影视中心、台儿庄区商业总公司未履行审批程序、违规自行处置其使用的公有房屋的行为作出处理。2014年10月27日，枣庄市台儿庄区财政局向枣庄市台儿庄区广播影视中心下发台财字[2014]91号通知，要求枣庄市台儿庄区广播影视中心按照（2014）台监建字第1号监察建议书的规定，尽快落实整改。原告枣庄市台儿庄区广播影视中心随即与被告李流动进行了多次协商，协商未果后原告提起诉讼。2015年11月10日，枣庄市台儿庄区监察局出具证明，称（2014）台监建字第1号监察建议书涉及的枣庄市台儿庄区广播影视中心未履行审批程序、自行处置公有房屋的违规行为中的公有房屋是指由原台儿庄区广播电视局与李流动签订售房协议涉及的房屋（区广播影视中心大门西侧有线营业厅西邻一楼门市房及院内的所有配房）、原台儿庄区广播电视局与孙法营和解涉及的位于华兴路中段南侧广电大楼最东端电视会议室正下方的房屋，以上国有资产由原台儿庄区广播电视局占有、使用，现由枣庄市台儿庄区广播影视中心占有、使用。2015年11月10日，枣庄市台儿庄区财政局出具证明，称台儿庄区广播影视中心大门西侧有线营业厅西邻一楼门市房及院内的所有配房系国有资产，以上国有资产由原台儿庄区广播电视局占有、使用，现由枣庄市台儿庄区广播影视中心占有、使用。原审法院认为：本案争议的房屋为公有房屋，系国有资产，原来由原台儿庄区广播电视局占有、使用，后由枣庄市台儿庄区广播影视中心占有、使用。原台儿庄区广播电视局和枣庄市台儿庄区广播影视中心均不是争议房屋的所有权人，对争议房屋只能占有、使用，未履行审批手续，均不得自行处置。原台儿庄区广播电视局未履行审批手续，擅自与被告李流动签订售房协议，将其占有、使用的公有房屋出售给被告李流动，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“损害社会公共利益的，合同无效”，原台儿庄区广播电视局与被告李流动签订的售房协议，应属于无效合同。原告枣庄市台儿庄区广播影视中心作为争议房屋的现使用权人，与本案有直接利害关系，是适格的诉讼主体，其有权要求确认原台儿庄区广播电视局与被告李流动签订的售房协议无效，并要求被告李流动返还占有的争议房屋。被告李流动应将其占有的争议房屋交付给原告枣庄市台儿庄区广播影视中心。被告李流动主张售房协议签订后，已按照协议的约定向原台儿庄区广播电视局支付了购房款54万元，但其提供的三张由原台儿庄区广播电视局出具的结算票据上载明的款项均为借款，而不是购房款，且付款的时间与售房协议上约定的付款时间也不一致，由原台儿庄区广播电视局出具的证明上载明的为餐饮费，亦不是购房款，相应款项与本案均不具有关联性，故对其证明目的和诉讼主张不予支持，其可以另行主张权利。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条、《财政违法行为处罚处分条例》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决：一、依法确认原台儿庄区广播电视局与被告李流动于2012年9月10日签订的售房协议无效；二、被告李流动于本判决生效之日起十日内将位于原告大门西侧有线营业厅西邻一楼门市房一间及原告院内的配房两间返还给原告枣庄市台儿庄区广播影视中心。案件受理费9200元，由被告李流动承担。上诉人李流动不服原审判决上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《售房协议》所签订的协议是经双方平等自愿协商的真实意思表示，房屋转让等价有偿，且房屋已经交付，上诉人也已经进行了装修。不存在侵害国有资产的事实。原审判决以合同法第52条关于“损害社会公共利益”的条款、《事业单位国有资产管理暂行办法》第25条、《财政违法行为处罚处分条例》等认定购房协议无效，属于适用法律错误。二、原审判决认定上诉人支付购房款证据不足与事实不符，属于认定事实不清。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《售房协议》合法有效。请求依法撤销原审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的售房协议有效，或者将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人枣庄市台儿庄区广播影视中心答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求无事实与法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人不是涉案房屋的所有人，无权处分财产；二、涉案房屋属于国有资产，未经法定程序报批评估，擅自处分，协议应属无效。原审第三人枣庄市台儿庄区国有资产管理局未答辩。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议房屋占用土地系划拨所得，土地使用权人为本案第三人枣庄市台儿庄区国有资产管理局，为国有土地。涉案房屋系在该国有土地上建造，但未办理相关产权证明，由原台儿庄区广播电视局对该房屋占有使用。2012年，原台儿庄区广播电视局未经相应的审批程序，与李流动签订售房协议处置国有资产，且未按照法律规定对本案争议的房屋所使用的国有土地进行使用权转让程序，损害了社会公共利益。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，认定原台儿庄区广播电视局与李流动签订的售房协议属于无效合同，并无不当；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审判决李流动将涉案房屋返还给枣庄市台儿庄区广播影视中心，亦无不当，本院予以确认。根据李流动提交的支付购房款的结算票据以及证人证言，可以证明其已向被上诉人足额支付了54万元购房款，被上诉人应该返还给李流动。对于被上诉人关于“票据上付款的时间与售房协议上约定的付款时间不一致，且载明的款项均为借款，另有一部分系餐饮费，不能证明李流动已支付购房款”的主张，上诉人李流动能够做出合理的说明，而被上诉人不能提供足以反驳的相反证据和理由，本院对其主张不予支持。原审法院对上诉人要求返还购房款的主张，未予处理，本院依法予以更正。综上，原判决认定事实部分清楚，上诉人上诉理由部分成立，本院根据已经查明的案件事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持枣庄市台儿庄区人民法院（2014）台民初字第1307号民事判决第一项、第二项，即“一、依法确认原台儿庄区广播电视局与被告李流动于2012年9月10日签订的售房协议无效；二、被告李流动于本判决生效之日起十日内将位于原告大门西侧有线营业厅西邻一楼门市房一间及原告院内的配房两间返还给原告枣庄市台儿庄区广播影视中心”；二、被上诉人枣庄市台儿庄区广播影视中心于本判决生效后十日内返还上诉人李流动购房款54万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9200元，由上诉人李流动负担；二审案件受理费9200元，由被上诉人枣庄市台儿庄区广播影视中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈林泰审 判 员  朱海燕代理审判员  刘彦彦二〇一六年四月十日书 记 员  吴 凡