沈阳市和平区人民法院民 事 裁 定 书［2015］沈和民二初字第2694号原告：贾东贝,女，1983年8月4日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：肖艳萍，女，1956年2月7日出生，汉族，系原告贾东贝母亲，住址：沈阳市沈河区，委托代理人：袁野，男，1968年12月8日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。原告：邱荣利，男，1953年12月28日出生，汉族，住址：沈阳市和平区，委托代理人：袁野，男，1968年12月8日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。原告：赵永刚,男，1978年11月25日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：冯淑琴，女，1947年9月30日出生，汉族，系原告赵永刚母亲，住址：沈阳市和平区，委托代理人：袁野，男，1968年12月8日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。原告：刘林,男，1964年9月8日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：李育红，女，1965年2月9日出生，汉族，系原告刘林妻子，住址：沈阳市和平区，委托代理人：袁野，男，1968年12月8日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。原告：赵华，女，1956年11月21日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：袁野，男，1968年12月8日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。原告：韩松，男，1955年1月11日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：马丽萍，女，1954年12月29日出生，汉族，系原告韩松妻子，住址：沈阳市和平区.委托代理人：袁野，男，1968年12月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告：邱瑞,男，1981年6月4日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：邱荣利，男，1953年12月28日出生，汉族，系原告邱瑞父亲，住址：沈阳市和平区.委托代理人：袁野，男，1968年12月8日出生，汉族，住沈阳市和平区.被告：沈阳市和平区长白街道办事处天河社区，住所地：沈阳市和平区。负责人：魏春月，系该社区主任。委托代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被告：沈阳欣嘉和物业有限公司（组织机构代码：79847025-4），住所地：沈阳市大东区北海街82号。法定代表人：丁晓华，系董事长委托代理人：刘杰，男，1955年8月17日出生，汉族，系该公司职员，住址：沈阳市于洪区。委托代理人：袁浩，女，1964年12月4日出生，汉族，系该公司工作人员，住址：沈阳市大东区。原告贾东贝、原告邱荣利、原告赵永刚、原告刘林、原告赵华、原告韩松、原告邱瑞诉被告沈阳市和平区长白街道办事处天河社区（以下简称天河社区）、被告沈阳欣嘉和物业有限公司（以下简称嘉和物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，代理审判员刘建东主审，人民陪审员张兰英参加评议，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告贾东贝的委托代理人肖艳萍，原告邱荣利，原告赵永刚的委托代理人冯淑琴，原告刘林的委托代理人李育红，原告赵华，原告韩松的委托代理人马丽萍，原告邱瑞的委托代理人邱荣利及七原告的共同委托代理人袁野，被告天河社区的委托代理人吴玲、被告嘉和物业的委托代理人刘杰、袁浩到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。七原告诉称：2012年8月13日沈阳市和平区长白街道天河社区发布的“通知”称：由长白街道办事处指导、监督天河社区代表全体业主与沈阳欣嘉和物业有限公司签订新的物业服务合同从2012年8月15日起实施。《沈阳物业管理条例》第七条：尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，但需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。而天河社区居委会未争得两个过半数业主同意，就代行了业主委员会职责，并签订了合同。这就违反了《沈阳物业管理条例》的强制规定。国家《物权法》第七十六条第四款：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2012年8月15日签订的合同中标明“共发表决票485张。收回485票。其中同意294票。占总户数的60.60%已超全体业主半数；”而实际合同中明确显示园区住宅：580户；商业网点：45户；车库：96户。”总户数应为721户。实际同意的294户只占全体业主总户数721户的40.78%，这就违背了国家《物权法》的强制性法规。国家《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。在理解和适应中说明业主大会、业主委员会作出的决定：1、必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的决定；2、必须是业主大会、业主委员会依据法律程序作出的决定；3、必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德、不损害国家公共和他人利益的决定。上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会作出的决定对业主没有约束力。诉讼请求：1、确认二被告之间签订的物业合同违法、无效、给予撤销；2、被告承担本案诉讼费。庭审中，七原告明确第一项诉讼请求为：确认二被告之间签订的物业合同无效；增加一项诉讼请求为：确认被告天河社区签订物业合同主体不适格。被告天河社区辩称：一、基本情况:1、园区基本情况园区住宅580户60606.48平方米;园区车库96个2425.99平方米，其中：本园区业主自有82个，外园区业主14个；园区网点45户9348.09平方米，其中：除少数为本园区业主所有，大部分为原开发商和外园区人员所有。2、服务合同签订情况。2009年5月15日沈阳欣嘉和物业有限公司与天河家园（一期）业主委员会签订了三年的物业服务合同。2012年5月14日合同到期后，由于这期间该小区前期业主委员会全部辞职，新的业主委员会迟迟无人任职。于2012年8月15日我公司与天河社区签订了为期两年的物业服务合同。同时，按照相关程序将物业服务费由每平方米0.65元/月调整为0.80元。2014年8月28日按照同样程序又与天河社区签订了为期三年的物业服务合同至2017年8月14日。二、对于原告所诉合同违法、无效的答辩意见。1、我公司于2012年8月和2014年8月与天河社区签订的服务合同是根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条及沈政办发［2012］83号文件第三条第五项规定，在和平区长白街道办事处的指导监督下签订的，不存在违法问题。2、对于原告引用《沈阳市物业管理条例》第七条与《指导规则》等相关法规不相符之处。应遵从于“上位法”。3、对于原告所诉在征求意见中业主人数、面积占比不符问题，我们对服务合同、收费台账认真进行了核对。与社区公布的情况基本一致。不存在占比不符问题。综上所述，天河家园（一期）基本情况清晰、沈阳欣嘉和物业有限公司与天河社区签订的服务合同合法、合规。三、请求法院驳回原告诉讼请求，维护物业企业合法权益。根据沈阳市物业管理条例第52条社区在没有成立业主委员会的情况下，有权在法定程序后签订物业管理条例，主体适格，根据关于审理建筑物区分所有权司法解释第十二条，对于业主大会或业主委员会作出的决定，业主对于业主委会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违法了法律规定的程序为由，依据物权法第78条2款的规定，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或应当知道作出决定一年内行使，已超撤销期。根据关于审理建筑物区分所有权司法解释第八、九条以及天河社区业主议事规则，签订合同前已履行了双二分之一业主同意的法定程序，该合同签订程序合法有效，综上，请法庭驳回原告诉讼请求。被告嘉和物业辩称：同被告天河社会区答辩意见。本院认为：小区物业服务涉及小区全体业主的切身利益，做好物业服务工作对于维护社会稳定、营造安定和谐的社区环境具有重要作用。而要实现创建良好的社区环境这一目的，离不开社区委员会、全体业主及物业服务企业的共同努力，各方应在保障全体业主共同利益的前提下，本着相互理解的态度解决相互间的矛盾与纠纷。本案中，被告天河社区与被告嘉和物业签订的《天河家园小区（一期）物业服务合同》（2012年8月15日、2014年8月28日），其服务的对象系该小区全体业主，合同所约定的内容也涉及全体业主的共同权益，七原告要求确认二被告签订的上述物业服务合同无效的诉讼请求，依据《物业管理条例》第十一条第七项：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定，应属该小区全体业主共同决定的事项范畴。庭审中，七原告无证据证明全体业主共同授权其提起本案诉讼，故本案七原告不具有诉讼主体资格，不符合法定的起诉条件；关于原告要求确认被告天河社区签订物业合同主体不适格的诉讼请求，基于前述，七原告无权主张涉及全体业主权益的事宜，故该项诉讼请求，亦不符合法定的起诉条件。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，裁定如下：驳回原告贾东贝、原告邱荣利、原告赵永刚、原告刘林、原告赵华、原告韩松、原告邱瑞的起诉。案件受理费100元，退还原告贾东贝、原告邱荣利、原告赵永刚、原告刘林、原告赵华、原告韩松、原告邱瑞。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李海鸿代理审判员  刘建东人民陪审员  张兰英二〇一六年四月二十六日书 记 员  程 慧本案裁定所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁，不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补充相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。