广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初1142号原告：茂名市电白区岭门供销合作社（原称电白县岭门供销合作社），住所地：广东省茂名市电白区岭门镇。法定代表人：黄辉荣，主任。委托诉讼代理人：廖泽城，广东民道律师事务所律师。委托诉讼代理人：马少媚，广东民道律师事务所律师。被告：许能，男，汉族，1955年5月7日出生，住广东省茂名市电白区****************，公民身份号码：440************030。委托诉讼代理人：钟锦尧，广东南天竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾冠尧，广东南天竹律师事务所律师。原告茂名市电白区岭门供销合作社与被告许能租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告茂名市电白区岭门供销合作社的法定代表人黄辉荣及其委托诉讼代理人马少媚，被告许能的委托诉讼代理人钟锦尧、曾冠尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市电白区岭门供销合作社向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2002年8月1日签订的《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》已解除。2、判令被告将基于该《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》占用的门店（位于茂名市电白区*****的茂名市电白区岭门镇佳乐基快餐店的经营场所，面积为128平方米）腾空归还给原告。3、判令被告向原告赔偿经济损失人民币200000元（按同类门店租赁的租金标准，自2002年8月10日至被告腾空归还门店之日止，经济损失暂计为200000元，以评估结果为准）。4、本案的诉讼费由被告承担。原告于2019年4月22日变更第1项诉讼请求为：请求解除原告与被告于2002年8月1日签订的《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》。原告于2019年5月28日变更第2项诉讼请求为：被告将基于该《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》的门店（位于茂名市电白区*****的茂名市电白区岭门镇佳乐基快餐店的经营场所，面积为136平方米）所占用的土地归还给原告。事实与理由：位于茂名市电白区*****（四至为东至山河乡水田，南至黎桂生围墙，西至岭门街道，北至岭门食品乡公司围墙，面积为20348㎡）的土地权属归原告所有，原告于1989年领取电国用（89）字第0008302号《国有土地使用权证》。2002年原告以门店产权长期承包的改革形式集中资金还清债务以及安置职工就业。2002年8月1日，原告与被告签订了《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》，约定原告将电国用（89）字第0008302号《国有土地使用权证》上的一间门店（面积为128米）出租给被告，租赁期限为二十年，原告于2002年8月10日移交给被告，一次性向被告收取承租押金。后双方口头约定，被告一次性向原告支付门店的20年承租押金人民币120000元，如被告不按约支付承租押金，甲方则依据合同第六条约定没收全部承租押金，且被告向原告支付逾期利息人民币172800元（逾期利息按每月600元计算20年，即600元/月×12个月×20年=172800元）。被告在《岭门供销社门店资产评估表》签字确认。合同签订后，原告按合同约定将上述门店交付给被告，被告将该门店用于经营茂名市电白区岭门镇佳乐基快餐店。原告多次催促被告支付门店20年承租押金人民币120000元，但被告却以各种理由推托。被告的行为已构成违约，原告于2018年11月2日委托广东民道律师事务所向被告发送律师函，解除双方于2002年8月1日签订的《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》，并要求被告将上述门店及占用的土地使用权归还给原告，及支付尚欠的承租押金人民币120000元及逾期利息人民币172800元。被告于2018年11月3日已签收该律师函，但至今仍置之不理。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，被告拖欠门店承租押金，原告可以解除合同，原告以发送律师函的形式通知被告解除《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》，该合同自被告签收律师函之日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方合同解除后，被告应当将合同约定的门店腾空归还给原告，并赔偿原告的经济损失人民币200000元（按同类门店租赁的租金标准，自2002年8月10日至被告腾空归还门店之日止，经济损失暂计为200000元，以评估结果为准）。故此，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，原告特向人民法院提起诉讼，恳请法院公正审理，依法支持原告的诉讼请求。被告许能辩称，一、驳回原告的全部诉讼请求，全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告对原告所负债务早已履行完毕，不存在欠付原告12万元租金的情况。1994年间，原告兴建办公楼、酒店及道路等工程项目，并将上述项目工程发包给被告承建。1995年10月8日及1996年3月18日，经被告、原告双方验收结算，工程总造价合计为人民币929470.55元。2002年，原告为集中资金还清债务，将门店产权公开招标出租，被告中标了涉案门店。根据原告岭门供销社的招标决定，被告应先行支付承租金才能签约承包该门店。由于原告岭门供销社尚欠被告工程款未能付清，经双方协商一致，决定从原告尚欠被告的工程款中抵扣被告许能应付的承租金。后双方于2002年8月1日签订了《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》并履行至今。因此，被告对原告所负债务因双方互负债务，经双方协商一致抵消了原告岭门供销社尚欠被告的工程款，即涉案合同的付款义务被告已履行完毕，不存在欠付原告12万元租金的情况。这个合同签订附带条件，就是必须交押金才签订合同和履行合同，那么被告交付押金的形式，因原告供销社欠被告的工程款，以原告所欠工程款抵销租金，视为已支付押金，才有资格签订合同。原告的原法定代表人是有向法庭出具证明材料，证实当时是决定与供销社所欠的工程款抵销租金，视为已支付押金。二、原告提供的证据无法证明其具备单方面解除合同的权利，其应依法承担举证不能的法律后果。被告已举证证明被告已依法依约履行付款义务，其并未欠付原告的租用押定金。因此，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的法定解除情形。而双方签订的《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》并未就单方面解除合同进行约定。故未经双方协商一致，原告依法无权单方解除合同。且从2002年8月1日签订涉案合同履行至今，双方长期没有任何争议，原告在时隔16年后突然提出解除合同，依法无据。三、即使退一万步讲，如果认定被告应当支付押定金，但原告的诉求主张明显超过法律规定的诉讼时效期间，法院依法应驳回其诉讼请求。根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，被告与原告签订的《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》中约定“甲方规定门店在2002年8月10日前移交给乙方，甲方一次性向乙方收押定金”，因此原告主张被告支付押定金的诉讼时效期间依法在2004年8月11日前已经届满。而原告历时16年才向法院提起诉讼，主张被告给付租金等经济损失，期间又没有任何中断事由，其诉求主张明显已超过法律规定的诉讼时效期间，请法院依法驳回其诉讼请求。综上所述，被告与原告双方签订《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》之后，经双方协商一致，被告通过债务抵消的方式，清偿了应付的押定金，原告无权单方解除合同，请法院依法驳回其全部诉讼请求。四、本案是租赁合同纠纷，原告请求被告将《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》中所占用的土地归还给原告，该请求属于土地使用权纠纷，不能在本案中一并处理。经审理查明，位于茂名市电白区*****（四至为东至山河乡水田，南至黎桂生围墙，西至岭门街道，北至岭门食品分公司围墙，面积为20348㎡）的土地权属人为原告茂名市电白区岭门供销合作社，原告于1989年办理了国有土地使用权证[证号为：电国用（89）字第0008302号]。2002年原告以门店产权长期承包的改革形式集中资金还清债务以及安置职工就业。2002年8月1日，原告与被告许能签订了《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》，合同主要约定：原告岭门镇供销社为甲方，被告许能为乙方。根据上级的有关文件精神，供销社以门店产权长期承包的改革形式，集中资金还清债务，同时兼顾集体与个人的利益。一、为安置职工就业，甲方长期租赁门店一条128平方米给乙方作经营使用，为期二十年，二十年到期后可续订。乙方如果在这二十年租用经营期中需要改建门店而发生纠纷时，甲方在行政上有责任出面协助乙方处理，费用由乙方负责。二、甲方规定门店在二OO二年八月十日前移交给乙方，甲方一次性向乙方收押定金，如果乙方想提前取门店的，甲方有协助责任协助乙方与原承包者协商，乙方在与甲方签订合同后，甲方原门店的上缴款则从二OO二年八月开始，由乙方收取（没有门店的不存在上缴款问题）。三、甲方门店长期租用经营只对本单位职工（即乙方）不对外，不准转让或转租给外人。乙方在与甲方签订长期租用合同时，如果乙方转让给别人时，甲方有权取消合同。如需公证处公证，费用由乙方负责。四、甲方门店长期租用给乙方经营后，其一切经营证照及土地房产税等有关单位收费等，均由乙方自己负责。如乙方确需冠甲方单位名称的，则甲方有行政责任帮助乙方协调办理有关经营证照手续，同时甲方收取乙方必要的管理费。五、本合同如有变更需经甲乙双方签名同意。六、违约责任：本合同经甲乙双方自愿签订。如甲方违约，双倍退还乙方租用押定金。如果乙方违约，则由甲方没收全部租用押定金。原告的代表与被告在合同书上签名和加盖原告公章予以确认。原告提供的《岭门供销社门店资产评估表》，该评估表记载：门店的土地面积为118.4平方米，评估价为12万元。被告在该评估表上签名。合同签订后，原告在2002年8月10日前将租赁的门店移交给被告使用。被告在使用涉案门店的过程中，被告将该门店予以拆除，并拆旧建新建起5层楼房，一楼经营茂名市电白区岭门镇佳乐基快餐店。原告主张被告在2015年拆建门店，实际使用土地有140平方米，当时许能拆除门店，拆旧建新，供销社都有向镇政府、城建部门反映制止，被告停了大半年工，后来到2018年又开始建设建起5层楼房。被告承认其已将租用的门店拆除，已建起5层楼房，一楼经营茂名市电白区岭门镇佳乐基快餐店。茂名市电白区岭门镇佳乐基快餐店为个体工商户，于2017年9月27日经工商部门登记成立，经营者为邵玉玲。被告在庭审中称，合同没有约定被告支付租金，押金就是租金支付的形式，合同中也没有约定退回押金，门店租赁带有解决职工就业的性质，不是完全的市场问题。债务已在工程款中抵销是抵销涉案合同的押金12万元。被告同意以12万元为租金，但被告与原告在结算工程款时已经抵扣了。另查明，许能诉茂名市电白区岭门镇供销合作社建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年4月14日作出（2015）茂电法民三初字第400号民事判决书，查明认定：双方对工程进行结算，总工程款合计为929470.55元，事后，茂名市电白区岭门镇供销合作社支付许能工程款共计421135.84元，尚欠工程款508334.71元不予支付。判决：茂名市电白区岭门供销合作社向许能付清508334.71元及利息（月利率按0.5%计，从1996年3月18日起计至付清工程款日止）。许能不服判决，向茂名市中级人民法院提起上诉，茂名市中级人民法院于2017年11月2日作出（2017）粤09民终1526号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告提供杨润河的《证明》，证明内容记载：“杨润河于1990年至2009年期间任电白县岭门供销合作社（现茂名市电白区岭门供销合作社）的主任，负责人。2002年岭门供销社的门店通过公开招标使用，许能中标了该社其中门店，根据岭门供销社的招标决定，许能应支付承租金后才能签约承包该社门店，由于岭门供销社尚欠许能工程款未能付清，经双方协商一致，决定从岭门供销社尚欠许能的工程款中抵扣许能应付的承租金。后双方于2002年8月1日签订了《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》并履行至今。”原告对杨润河的证明不予认可。但由于杨润河的证明中只是陈述“决定从供销社尚欠许能的工程款中抵扣许能应付的承租金”，但未明确是否已经抵扣了承租金。被告也未能提供充分证据证明是否已抵扣了许能应付的承租金，何时抵扣，抵扣数额是多少。故对被告主张已抵扣了12万元押定金，本院不予认可。原告向本院申请对被告许能占用《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》中门店（即位于茂名市电白区*****的茂名市电白区岭门镇佳乐基快餐店的经营场所）给原告造成的经济损失进行评估鉴定。本院经审查，作出通知书，认为被告的申请不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条的规定，决定不予准许。本院认为，本案争议的焦点：一、原、被告应否解除合同问题；二、租金的计算问题；三、本案的诉讼时效问题；四、占用门店的土地是否归还问题。一、有关本案合同应否解除问题。原告与被告于2002年8月1日签订《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》，约定原告将门店一条（面积为128米）出租给被告作经营使用，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成租赁合同关系。原、被告双方在合同中约定租赁期限为20年，原告需在2002年8月10日前移交门店给被告使用，原告一次性向被告收取押定金。在门店资产评估表中确认涉案门店的评估价为12万元。被告称押金就是租金支付的形式，合同中也没有约定退回押金，门店租赁带有解决职工就业的性质，不是完全的市场问题，债务已在工程款中抵销是抵销涉案合同的押金12万元；被告同意以12万元为租金，但被告与原告在结算工程款时已经抵扣了。合同签订后，原告已按照约定将租赁的门店移交给被告使用。被告未按合同约定向原告支付租金12万元。被告在使用门店过程中，被告将该门店予以拆除，并拆旧建新建起5层楼房并居住，一楼用作经营茂名市电白区岭门镇佳乐基快餐店。茂名市电白区岭门镇佳乐基快餐店系2017年9月27日经工商部门登记成立，经营者为邵玉玲。被告未向原告支付租金，属违约行为，应承担违约责任。被告已将门店拆除并拆旧建新建起5层楼房并居住，一楼用作经营茂名市电白区岭门镇佳乐基快餐店，快餐店的经营者为邵玉玲，被告已将商铺转让或转租给别人经营，违反合同的约定，且原门店已不复存在，致使合同目的无法实现，故原告要求解除合同，理据充分，本院予以支持。二、关于本案租金的计算问题。原、被告双方在合同中约定租赁期限为20年，在门店资产评估表中确认涉案门店评估价为12万元。原告主张该12万元评估价即是涉案门店20年的租金。被告称合同中约定押定金就是租金支付的形式，同意租金为12万元，但被告与原告在结算工程款时已经抵扣了。根据合同及门店资产评估表约定，涉案门店20年的租金为120000元，按此标准计算，门店每年的租金为6000元（120000元÷20年），每月租金为500元（6000元∕月÷12个月）。双方约定在2002年8月10日前交付门店给被告使用，故被告应自2002年8月10日起向原告支付租金。本案租金应从2002年8月10日起按年租金6000元计算。本案门店的租金计算为：从2002年8月10日起暂计至2019年7月9日止共16年11个月，租金为101500元[（120000元÷20年×16年）+（120000元÷20年÷12个月×11个月）；后续租金按每月500元计算，从2019年7月10日起计至判决发生法律效力之日止。原告请求被告支付租金损失200000元，对于超出部分，因证据不足，本院不予支持。三、关于本案的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律规定另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律规定另有规定的，依照其规定。但是自权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”据本案的证据可证实：原、被告双方约定在2002年8月10日前交付门店给被告使用，故被告最迟应在2002年8月10日向原告支付租金。由于该门店承包租金的债务是同一合同整体性的，在承包合同持续履行的前提下，被告存在持续侵权行为，因此，原告在承包期内向本院提起诉讼，没有超过法定诉讼时效期间。四、关于占用门店的土地是否归还问题。本案为租赁合同纠纷。原告将涉案门店租赁给被告使用20年，在租赁期间内被告将门店拆除重新建造起5层楼房，租赁的门店已不复存在，被告无法将租赁的门店归还给原告，原告要求被告归还门店，理据不足，本院不予支持。原告变更诉讼请求要求被告归还占用门店范围内的土地，因土地的归还，是土地权属问题，属于物权纠纷，与本案不属同一法律关系，不能在本案中一并审理，故原告要求被告归还占用门店的土地，本院不予支持，予以驳回。对于占用门店的土地归还问题，原告可另寻法律途径主张权利。被告许能辩称，原告请求被告将案涉合同中所占用的土地归还给原告，属于土地使用权纠纷，不能在本案中一并处理，理据充分，本院予以采纳。但辩称，被告对原告所负债务因双方互负债务，经双方协商一致抵销了原告尚欠被告的工程款，被告对原告所负债务早已履行完毕，不存在欠付原告12万元租金的情况。因被告没有提供充分的证据予以佐证，理据不足，本院不予采纳。辩称，原告提供的证据无法证明其具备单方面解除合同的权利。因被告已将租赁的门店拆除建起5层楼房并将一楼由他人邵玉玲用作经营茂名市电白区岭门镇佳乐基快餐店，违反合同的约定，且原门店已不复存在，致使合同目的无法实现，故原告请求解除合同，合法有据。被告的该辩称，理据不足，本院不予采纳。辩称，原告的诉求主张明显超过法律规定的诉讼时效期间。因被告存在持续侵权行为，原告在合同承包期内向本院提起诉讼，没有超过法定诉讼时效期间。故此，被告的该辩称理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第（四）项，第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告茂名市电白区岭门供销合作社与被告许能于2002年8月1日签订的《电白县岭门供销社门店产权改革承包使用合同》。二、限被告许能在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告茂名市电白区岭门供销合作社支付租金101500元（租金按每年6000元计算，从2002年8月10日起暂计至2019年7月9日止）及后续租金（租金按每月500元计算，从2019年7月10日起计至判决发生法律效力之日止）。三、驳回原告茂名市电白区岭门供销合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元（原告已预交），由原告茂名市电白区岭门供销合作社负担985元，被告许能负担1165元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李秀华二〇一九年七月九日法官助理 李文伟书 记 员 林建雄