上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第277号原告王道强。委托代理人王晨灵。委托代理人吴兆刘，上海海若律师事务所律师。被告钱建慧。被告郑云。委托代理人熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。原告王道强诉被告钱建慧、郑云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王道强及委托代理人王晨灵、吴兆刘，被告钱建慧、被告郑云及委托代理人熊颖达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王道强诉称，原告向案外人袁斌借款，后袁斌为防止原告无力偿还借款，故应袁斌要求于2012年12月24日办理了委托被告钱建慧房屋买卖的公证作为借款的担保。后在原告不知情的情况下，被告钱建慧与郑云恶意串通，于2013年1月17日签订买卖合同，将原告的通河六村XXX号XXX室房屋出售给郑云。为维护原告合法权利，故原告向法院起诉，要求1、判令被告钱建慧与被告郑云于2013年1月17日签订的关于上海市宝山区通河六村XXX号XXX室房屋的上海市房地产买卖合同无效；2、两被告连带赔偿原告房价款123万元。被告钱建慧辩称，原告借款无力偿还，故委托被告将房屋出售，公证是原告本人亲自去办的，对于整个房屋买卖过程原告都是知道的。被告只是原告的代理人，不应该作为被告，不同意原告诉讼请求。被告郑云辩称，被告与原告是从小一起长大的，当时原告在外被别人逼债，求被告帮他还钱，原告把房子卖给被告，房价可以便宜点，当时确实是比市场价便宜5-8万元，故被告就同意了，不同意原告诉讼请求。经审理查明，2012年2月13日原告与案外人蒋某某签订抵押借款协议，由原告向蒋某某借款40万元，借期为二个月，原告将通河六村XXX号XXX室房屋作为抵押。同日原告与案外人王光翔办理了委托公证，委托王光翔办理房屋买卖、抵押等事项。2012年4月10日原告与袁斌签订借款抵押合同，由原告向袁斌借款43万元，借期为二个月。同日双方办理了抵押登记。2012年7月7日王道强向狄荣定出具借据，向狄荣定借款5万元。2012年11月22日王道强向狄荣定出具借据，向狄荣定借款77，000元。同年12月25日原告与被告钱建慧办理了委托公证，委托钱建慧办理房屋买卖、抵押等手续。2013年1月10日袁斌出具收条，收到郑云代王道强还款46万元，其中43万是借款，另3万元是补偿金，若房产过户时，无条件撤销他证。同日狄荣定出具收条，收到郑云代王道强还款13万元，与王道强再无债权债务。同年1月10日原告出具预收房款收据，收到郑云房款60万元，其中46万元还给袁斌，注销他证，另有13万元还给狄荣定，王道强认可无异议。2013年1月17日被告钱建慧以原告名义与郑云签订房地产买卖合同，将系争房屋出售给郑云，房价80万元。同年5月10日原告出具收据，收到郑云房款现金10万元。同年5月22日郑云登记为产权人。同年9月17日原告出具承诺书，称本人于2013年5月22日已将房屋出售给郑云，最晚于9月27日将房内物品搬出，若不搬，视为放弃处理。另查明，2013年10月30日郑云与案外人乐某某、花某签订房地产买卖合同，将该房出售给乐某某、花某，房价123万元。同年12月25日乐某某、花某登记为产权人。2014年4月乐某某、花某向法院起诉，要求被告郑云搬走房内家用电器，办理水电煤过户手续，支付违约金等。后经法院调解，双方达成调解协议，该房内的家具电器由乐某某、花某自行处分，郑云自愿给乐某某、花某2万元作为户口押金，在户口迁出后五日内返还郑云等。审理中，原告称其认识开公司的蒋静怡，知道可以借钱。蒋静怡叫来了蒋某某，原告就向蒋某某借款40万元。两个月后，该笔借款又转到他们公司的袁斌头上。钱建慧、郑云都是在蒋静怡公司的。原告向袁斌借款的时候，就是钱建慧带原告去办公证的。原告从未与郑云接触过，也没有和他签订过买卖合同，办理过户，也没有谈过价格。原告不知道房屋已经出售，后来在2013年9月郑云带了几十个人到原告家把门撬掉，原告才知道房子被卖了。被告钱建慧在第一次开庭时称，被告当时在原告小区门口开了一个中介小门店，就与原告认识了。原告当时说，自己需要资金，可用房屋抵押借钱，利率便宜点，再转放给别人。被告和袁斌是认识的，就把袁斌介绍给原告了。郑云和被告也是在开门店期间认识的，但是不熟。郑云也是原告自己找来的。郑云给原告60万元的时候是在门店里，当时给钱的时候，袁斌及狄荣定也在场，他们借被告的门店来分钱。被告看到的就是交接60万元，其他钱款的交接不清楚。签订房地产买卖合同及过户当天，原告不在场。第二次开庭时被告钱建慧称，被告和袁斌、蒋某某都不认识。被告是在原告小区门口开了一家小房产中介，但是没有执照。是2012年7、8月开的，到2013年3、4月就结束了。2012年11月的时候，原告来挂牌，说因为外面欠钱，要卖掉，被告就帮原告挂牌出售。被告之前和郑云不认识，郑云到门店来，询问是否有房子卖，被告就将系争房屋介绍给郑云了。郑云说比较想买，被告就在2012年11月底约原告出来，没想到他们是认识的，之后在门店里谈，原告说急着要用钱，便宜点就便宜点，因为郑云是他的老邻居。1月10日在被告门店确定了房价为80万元，并交接了首付款，当天王道强、郑云、袁斌、狄荣定等人一起交接的。2012年12月中旬的时候，原告和被告说，他外面欠了很多钱，怕别人找他，所以房款他自己收，其他的事情就委托被告来办，所以就签了委托公证书。被告郑云在第一次开庭时称，其和蒋某某不认识，但和袁斌是认识的。2012年11月的时候，原告找到被告，要被告帮他解决外面的债务，房屋便宜一点卖给被告。当时原告开价82万到85万元，最后谈下来成交价为80万元。签订合同及过户都是两被告去的，原告都不在场。被告郑云在第二次开庭时称，郑云住在通河六村的附近，经常在外面看有无便宜的房屋，做房产生意。之前和钱建慧不认识的，后来偶然跑到钱建慧门店内问有无便宜房屋出售，钱建慧就介绍了系争房屋，之后就认识了原告。之前郑云和王道强是脸熟，但是不交谈的。2013年1月10日，郑云就拿了现金60万元到钱建慧的门店去交接房款。郑云不认识蒋某某及袁斌。另郑云称，还有房款10万元，根据合同约定在王道强迁出户口后才支付，如不迁出，王道强需支付违约金。经原告申请，本院委托司法鉴定中心对王道强在2013年1月10日预收房款收据及2013年5月10日收据上的签名及手印进行鉴定，结论为均系王道强所签及所留。经原告申请，本院委托司上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋房地产进行估价，该房在2013年1月的市场价格为1，192，000元。经质证，原告无异议。被告钱建慧称，虽然评估的时间点是2013年1月，但是拍照的现状是现在的，且当天没有进入系争房屋，只是到3楼看了一套别人装修很好的同房型房屋，而原告的房子装修是很破烂的。不管2013年的房屋价格是多少，都是原告自愿出售的，出售价格可能低一点，当时真实房价应当在85万元到90万元，但是原告急于出售，而且房屋装修很差，且因为1楼是商铺，房屋虽然是5楼，其实等于是6楼，加上原告当时说户口要留在里面，因为带户口，所以价格要低一点。被告郑云同意被告钱建慧的意见，另称房屋上原是有抵押的，故估价报告的结论对本案没有参考性。以上事实，有抵押借款合同、公证委托书、房地产买卖合同、承诺书、预收房款收据、收据、产权信息、鉴定书、估价报告书及当事人陈述等证据为证，可以认定。本院认为，原告因向他人借款，故办理了委托公证书，委托被告钱建慧办理房屋买卖、抵押等手续。该委托公证书系原告王道强亲自办理，原告作为完全民事行为能力人，应当对由此产生的法律后果承担民事责任。事后被告钱建慧与被告郑云签订房地产买卖合同，将系争房屋出售给郑云。郑云出资将原告欠袁斌、狄荣定的债务结清，从原告出具的预收房款收据及承诺书可以证明，原告对通过出售房屋而将债务结清一事是明知且同意的。现原告主张房屋买卖合同无效，要求两被告赔偿房款123万元，缺乏事实依据，本院不予支持。房屋买卖是一项重大的交易，虽然原告出具公证委托书，委托被告钱建慧出售房屋，但钱建慧作为代理人，应当为原告尽职尽力，在出售房屋前，对于价格等重大事项应向原告作出说明，并征得原告的同意，以保障原告的合法利益不受损害。根据估价报告，系争房屋在2013年1月时的市场价约119万元，钱建慧作为原告代理人以80万元的价格出售，明显低于市场价，损害了原告的利益。钱建慧、郑云在两次开庭时对交易过程相关事实的陈述有差异，钱建慧称王道强要借款，故将袁斌介绍给原告，后又称不认识袁斌。先称是原告自已找来的郑云，后又称是郑云到其门店来询问房源。郑云称与原告从小一起长大，是原告主动找到他要卖房给他，后又称是通过钱建慧的中介公司介绍房源信息。被告郑云在取得系争房屋产权后不久，即以123万元价格另行出售，两被告对交易过程的陈述及行为，可证明钱建慧、郑云在本次交易中并没有与原告充分协商过价格、违约责任等重大事项，存在共同损害原告利益的过错，应当共同向原告承担赔偿责任。现查明出售价格与当时市场价存在约40万元的差价，综合考虑本案的实际情况及原被告各自存在的过错，本院认定由两被告连带赔偿原告房屋差价损失25万元。另买卖合同系钱建慧与郑云共同签订，并未与原告充分协商过，故对于合同中关于户口迁出后再支付房款10万元一节的约定，并不是原告的真实意思表示，故郑云应将所欠的房款10万元支付给原告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二项、第一百零六条第二项之规定，判决如下：一、被告钱建慧、郑云于本判决书生效之日起十日内，连带赔偿原告王道强房款25万元；二、被告郑云于本判决书生效之日起十日内，支付原告王道强房款10万元；三、原告王道强其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，800元，由原告负担5，250元，被告钱建慧负担2，700元，被告郑云负担3，850元。估价费4，900元，由原告负担1，000元，被告钱建慧负担1，950元，被告郑云负担1，950元。鉴定费10，000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  戴筱岚代理审判员  叶印洲人民陪审员  时金兰二〇一四年九月九日书 记 员  黄 莺附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十六条  没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。第一百零六条  公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。