广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2014）深宝法民三初字第816号原告深圳市浪心股份合作公司。法定代表人黄席君，董事长。委托代理人林伟平，广东业晟律师事务所律师。被告刘世民。委托代理人金明，广东宝城律师事务所律师。被告黄利文。原告深圳市浪心股份合作公司与被告刘世民、黄利文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林伟平、被告刘世民的委托代理人金明、被告黄利文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是为了配合、适用城市化需要，依照《深圳经济特区股份合作公司条例》的规定设立的经济组织。原告成立后，被告刘世民从2004年7月至2013年9月期间担任原告的董事。位于石岩街道青年路的浪心工业区是原告用于招商出租的物业，在2013年初之前，浪心工业区前面的青年路还没有拓宽、修整好，当时的商业环境、商业配套还没有明显改善，原告也没有大量的人力、物力、财力投入对物业进行改造升级后分成一个个小商铺、小档口后进行逐个招租，经不起长时间的空置。为了给浪心工业区提供配套的食宿、便利场所，有利于整个浪心工业区对外招商招租，原告参考政府公布的指导租金将浪心工业区内的食堂宿舍楼整栋出租给董事身份的刘世民，于2012年6月15日与刘世民签订《承租合同》，每月租金15，000元，于2012年9月4日签订《补充协议》约定从2013年7月开始将每月租金提高到20，940元。之所以出租给刘世民，主要是考虑到刘世民是原告的股东或董事身份，比较好管理、控制，能够比较好地贯彻原告完善配套环境便于招商招租的思路、用意。2013年7、8月份原告开始进行换届选举期间，有股东对刘世民与原告的承租关系提出质疑，指刘世民作为原告董事与公司签订租赁合同进行交易未经过股东（代表）大会同意，违反有关规定，且指责刘世民将房屋进行转租获利。原告经调查发现刘世民确有将房屋以每月24，000元租金转租给黄利文谋取差价的情况后，原告于2013年9月30日与刘世民达成《协议书》，解除上述《房屋租赁合同》及其《补充协议》，从2013年10月1日由原告收回房屋或直接向次承租人收租金。如果次承租人拒绝向原告交纳租金，刘世民应当继续向原告交纳租金。此后，原告要求黄利文将向刘世民所交的每月租金24，000元直接支付给原告，但遭到被告黄利文的异议和拒绝。近期，有股东代表要求原告对刘世民提起诉讼追回获利。因此，为响应股东代表的要求，维护原告合法利益，因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告刘世民签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》已经解除。2、被告刘世民向原告支付2012年7月1日至2013年9月30日的租金差价合计人民币118，180元；3、被告黄利文向原告补交2013年10月1日至2014年7月份的租金余额合计人民币27，540元，被告刘世民承担连带支付责任；4、两被告承担本案诉讼费。庭审中，原告放弃了第一项诉讼请求，将第三项诉讼请求变更为请求被告刘世民向原告补交2013年10月1日至2014年6月30日的租金差价27，540元，被告黄利文承担连带责任。被告刘世民答辩称，一、被告刘世民所在的原告公司不是完全按公司法所规定的由股东自愿出资而成立的公司，而是按政府的规定将原村民小组转化而来的，被告刘世民这个公司董事也未按公司法的规定给予相应报酬或工资的董事，按政府的规定只是挂名董事，是不需要离职，可以有其他经营，每月只是象征性的领取600多元的报酬，低于深圳市规定的最低工资。二、被告是从2012年7月1日开始租赁。承租该房屋是按当时的市场行情，与其他人同等条件下租赁过来的，而没有利用职务之便，以低于市场价租赁过来。当年该租赁房屋的前面的道路没有改造，食堂楼是在工业区里面，而且是破烂不堪的通房，宝安区房屋租赁指导价石岩青年路（即本案所涉房屋路段）最高价是每平方米12元。被告承租该房屋后，为了响应原告优化环境，服务招商的号召，被告对破烂不堪的通房进行改造装修，后来被告有其他工作要做，加租3，060元转租给黄利文，这些年都是黄利文经营该房屋。三、被告没有读多少书，没有多高深的文化，当时，只是按老百姓的通常道理认为：作为一个本村村民，本村的房屋，租给他人是租，被告刘世民按同样的价格也应该可以租，不知道违了“法”，即使被告刘世民违反公司法规定，但每月只收3，060元，至2013年9月原告和被告刘世民解除合同，15个月共45，900元，而不是118，180元，但被告改造装修花费127，000元，实际亏81，100元。被告黄利文答辩称，对原告的起诉没有意见，没有答辩意见。经审理查明：2012年6月15日，原告和被告刘世民签订了一份《承租合同》，约定原告将位于石岩镇青年路工业村的X幢宿舍楼一至六楼、建筑面积1，980平方米租给被告刘世民使用，租金每月人民币15，000元，租期从2012年7月1日至2017年6月30日；被告刘世民在每月十号前付清当月租金，逾期不交付租金原告有权每日按月租金的万分之四收取滞纳金，累计三个月未付清租金，原告有权终止合同，一切损失由被告刘世民承担；租赁期满后或因被告刘世民责任导致退租的，依附于房屋的装修归原告所有。后两被告签订了一份《租房合同》，约定被告刘世民将位于石岩镇浪心工业村X幢宿舍楼一至六楼出租给被告黄利文使用，用于开设旅馆，租赁期限从2012年7月1日至2016年6月30日，租金每月人民币24，000元，被告黄利文在每月15号前付清当月租金。2012年7月6日，被告刘世民作为甲方、深圳市宝安区石岩致业装饰材料经营部作为乙方签订了一份《建筑装修工程合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区石岩青年路的食堂大楼装修工程发包给乙方施工，总造价为人民币127，000元，结算时按实际工程量结算，合同工期30天；工程详细说明为：食堂大楼底层250平方米左右结砖分割为六间小型铺头出租，每间隔墙结砖到顶水泥砂浆粉墙，腻子粉光面，地面耐磨地板砖，卫生间结砖瓷片到顶，水电安装好接通，独立水电表，化粪池一个，排污排水安装接通，瓷盘洗手盘安装，以上合同措施经双方到现场确定如有增减另行计算。原告在该合同书上盖章并签署“属实”的意见。同时被告刘世民提供两张收款收据，证明其向深圳市宝安区石岩致业装饰材料经营部支付了装修工程款人民币127，000元。2012年9月4日，原告和被告刘世民签订了一份《补充协议》，约定由于从2012年9月被告刘世民承租的房屋从原来的食堂用途改变为商贸用途，但考虑到被告刘世民需要进行前期装修且原告没有给被告刘世民装修期，双方协商同意从2013年7月开始一至六楼租金调整为每月人民币20，940元，从2014年10月份开始，增加房屋租金5%，每月人民币21，987元。2013年9月30日，原告和被告刘世民签订了一份《协议书》，约定双方一致同意解除《承租合同》，双方同意从2013年10月1日起，由原告收回房屋另行出租给他人或直接向次承租人收租，被告刘世民不得干涉，被告刘世民做好相关配合协调工作，被告刘世民的租金交至2013年9月30日；如次承租人拒绝向原告交纳租金，被告刘世民应继续向原告交纳租金。另查明，被告刘世民原系原告公司的董事，于2013年9月27日后不再担任原告公司的董事。庭审中，原告认可被告刘世民2012年7月1日至2013年6月30日期间按每月租金人民币15，000元标准向原告支付租金，2013年7月1日至2014年6月30日按每月租金人民币20，940元标准向原告支付租金，2014年7月份之后的租金由被告黄利文按每月租金人民币24，000元标准向原告支付。被告刘世民称从2012年8月1日至2014年6月期间每月向被告黄利文收取租金人民币24，000元，2012年7月份由于装修没有收取被告黄利文的租金。被告黄利文承认其从2012年8月份开始每月向被告刘世民支付租金人民币24，000元。上述事实，有原被告当庭陈述及原告提供的证明、《承租合同》、《补充协议》、收据、《租房合同》、《协议书》、深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单／变更信息单、收款收据，被告刘世民提交的宝安区2012年度房屋租赁指导租金表、《建筑装修工程合同书》、收款收据等证据在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国公司法》第一百四十八条规定公司董事不得违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易，违反该规定所得的收入应当归公司所有。本案中，被告刘世民作为原告的董事，和原告签订《承租合同》承租了原告的一幢宿舍楼，随后将宿舍楼加价转租，无论被告刘世民向原告承租宿舍楼的租金数额是否超过同地段的租金标准，但被告刘世民向向原告承租宿舍楼显然违反了《中华人民共和国公司法》第一百四十八条的规定，其和原告就租赁商铺的交易而取得的收入应当归原告所有。关于被告刘世民因为承租涉案房产获得的租金价差，根据原被告提供的被告刘世民和原告签订《承租合同》及两被告之间签订的《租房合同》，可以计算出2012年7月份至2014年6月份之间的租金价差为人民币144，720元。关于被告刘世民因为承租涉案房产支出的费用，被告刘世民提供了其于2012年7月6日和深圳市宝安区石岩致业装饰材料经营部签订的《建筑装修工程合同书》，证明其承租涉案房产后委托他人对涉案房产进行了装修，装修造价为人民币127，000元，并提供了支付装修款人民币127，000元的收款收据，原告在该合同书上盖章并签署“属实”的意见，说明原告认可被告刘世民为转租涉案房产对涉案房产进行了装修，该装修显然能够使涉案房产升值和便于出租，在原告和被告刘世民解除租赁合同后，装修收益已经由原告享有，因此装修款人民币127，000元作为被告刘世民的投入应当从被告刘世民的出租收益中扣除。关于2012年7月份被告刘世民是否向被告黄利文收取24，000元的租金，被告刘世民和被告黄利文均确认当月24，000元的租金被告刘世民没有收取，虽然原告对此不予认可，但原告盖章的《建筑装修工程合同书》中确定的装修时间为2012年7月份，原告和被告刘世民于2012年9月4日签订的《补充协议》也确认被告刘世民需要进行前期装修且原告没有给被告刘世民装修期，说明2012年7月份确实为被告刘世民对涉案房产进行装修的时间，显然装修期内被告刘世民无法将涉案房产交付给被告黄利文使用，被告黄利文没有向被告刘世民支付2012年7月份的租金也符合常理和交易惯例，因此本院认定被告刘世民没有向被告黄利文收取2012年7月份租金人民币24，000元，该24，000元应当从被告刘世民的收入中扣除。从以上可以看出，合同约定的租金价差人民币144，720元扣除装修款人民币127，000元和2012年7月份租金人民币24，000元后，被告刘世民承租涉案房产并未获得收益，其收取的租金价差已经全部用于涉案房产的装修，故原告请求被告支付租金差价的诉讼请求本院不予支持。原告诉请被告黄利文对被告刘世民向原告补交2013年10月1日至2014年6月30日的租金差价27，540元承担连带责任。本院认为，首先，原告和黄利文之间并未签订租赁合同，双方并不存在租赁合同关系，原告无权请求被告黄利文向其补交租金；其次，被告黄利文已经按照其与被告刘世民的合同约定向被告刘世民足额支付了2013年10月1日至2014年7月份的租金，并不存在少交租金的情况。故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第一百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市浪心股份合作公司的诉讼请求。本案受理费人民币1，607元，由原告承担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  魏海涛二〇一四年九月二十四日书记员  周 爰书记员  李燕妮附本案相关法律条文：《中华人民共和国公司法》第一百四十八条董事、高级管理人员不得有下列行为：（一）挪用公司资金；（二）将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储；（三）违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保；（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；（五）未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务；（六）接受他人与公司交易的佣金归为己有；（七）擅自披露公司秘密；（八）违反对公司忠实义务的其他行为。董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。