淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0811民初294号原告电厂河小区业主委员会。负责人王金贵。委托代理人项从岗（系业主委员会委员）。委托代理人李清（系业主委员会副主任）。被告庄秀英。被告孙开金。两被告共同委托代理人尚加梅。原告原告电厂河小区业主委员会（以下简称业委会）诉被告庄秀英、孙开金排除妨害纠纷、赔偿损失纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法由审判员张天适用简易程序，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告业委会委托代理人项从岗、李清，被告庄秀英及两被告共同委托代理人尚加梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业委会诉称：两被告约在2012年左右与江苏华源置业公司（以下简称华源公司）签订地下车库管理合同，合同到2013年9月20日届满。由于被告对车库管理不善遭到业主不满，促使开发商未与其续签合同。2014年9月1日，华源置业将地下车库移交给淮安祥林物业管理服务有限公司（以下简称祥林物业），但祥林物业在接收过程中遭到被告拒绝。电厂河小区半地下车库是小区配套工程，被告占用该车库给小区安全隐患带来危害，业主车辆因停车费收费较高以致均停放在小区道路，影响了业主通行，为维护全体业主权利，特诉至贵院，请求判令要求被告1、拆除其在地下车库所建的三间房屋，恢复原状，搬出电厂河小区地下车库。2、向原告缴纳在非法占用期间的承包金2500元（2014年9月1日起至2016年3月）。3、误工费500元，交通费300元以及诉讼费。被告庄秀英、孙开金共同辩称：原告诉请无事实和法律依据。被告是2011年1月7日与淮安市锦和物业有限公司签订了3年车库承包合同，每年租金为2000元，并口头约定对被告车库建房和水电改造进行补偿。在合同签订后锦和物业没有实际对该小区物业进行管理，被告实际与开发商华源公司履行了承包合同，合同到期日为2014年1月20日，祥林物业进驻电厂河小区管理的时候，与我们交涉过，想要我们继续管理，由于收费价格意见不统一以致无果。祥林物业曾经承诺给我们改造水电和车库的补偿费用，然后我们撤出小区车库，但现在祥林物业一直未给我们补偿费，所以我方不同意搬迁，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年1月份，淮安市锦和物业管理有限公司（以下简称锦和物业）与两被告签订承包合同，由两被告代为管理本市清浦区电厂河小区地下车库，合同截止日期为2014年1月20日，承包金为2000元，两被告向锦和物业缴纳了2011年1月7日至2012年1月7日的租金，并在该地下车库内自建了三间房屋，面积约3、40平米，未办理任何建房手续。后锦和物业退出小区管理，江苏华源置业公司（以下简称华源公司）作为电厂河小区的建设单位，对电厂河小区进行管理，并延续被告与锦和物业的承包合同，仍然由被告继续承包地下车库，两被告向华源公司每年缴纳承包金2000元。2014年1月20日，两被告的承包合同到期后，两被告要求续签合同，因承包金上涨问题以致双方未再续签合同。2015年1月26日，华源公司向两被告发放通知，告知其承包合同到期不再继续承包，要求两被告撤出地下车库。但两被告仍然拒不搬出，并仍对地下车库进行管理及收取费用。2014年9月1日，华源公司与电厂河小区首届业主大会筹备组作为委托方与祥林物业签订物业管理服务委托合同，约定…（二）13地下车库管理移交祥林物业进行管理，祥林物业可以按照多种模式对地下车库为业主提供良好服务，…(三）委托管理期限为一年加两个月（自2014年9月1日至2017年9月1日）…。此后，祥林物业多次要求两被告搬出诉争地下车库，被告均予以拒绝。另查：2015年8月8日，电厂河小区成立业主委员会，并于2015年12月1日进行了备案登记。本案在审理过程中，被告提供张春红、高向阳等11名业主共同出具的证明，载明“本车库服务态度好，收费标准”，原告对此不予认可。本院认为，证明人均未到庭作证，无法证实该证明的真实性，且业主委员会系代表全体业主行使权利，即使数名业主认可被告服务，亦不能视为全体业主的意思表示。故对被告的上述证据本院不予采信。上述事实，有原、被告庭审陈述，原告提供的物业管理服务委托合同、备案证明、规划图纸，被告提供的收据等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：关于共有和共同管理权力的重大事项应当由业主共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。本案中，两被告与华源公司签订的承包合同已于2014年1月20日终止，此后华源公司明确表示不再续签合同，被告也未再支付承包金，双方的租赁合同已到此终止。被告作为承租人，在租赁合同期满、双方亦未达成续租合意的情况下，继续占有、使用承租车库，既不符合合同约定，亦无法律依据，故本院对原告要求被告迁让出地下车库，拆除所建三间建筑物、恢复原状的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付地下车库占用费的诉讼请求。两被告自2014年1月20日合同终止后，一直占用诉争地下车库使用至今，被告应当赔偿原告地下车库占用期间的损失。关于损失的计算时间，原告主张2500元（自2014年9月1日起计算至2016年3月），比照原合同年租金2000元/年计算，符合法律规定，本院予以支持。原告还主张误工费500元，交通费300元，因无法律依据，本院不予支持。关于被告提出的其在地下车库搭建三间平房及水电改造等费用，因被告表示其与锦和物业签订承包合同时锦和物业曾口头表示要给其补偿，因锦和物业并非本案涉诉主体，且被告就其主张也未提供相关证据，即使被告与锦和物业就补偿事宜进行过约定，也不应在本案中予以处理，被告如有证据可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《物业管理条例》第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告庄秀英、孙开金于本判决生效之日起一个月内拆除其在淮安市清浦区电厂河小区地下车库所建的三间房屋，恢复原状，并从电厂河小区地下车库中搬出。二、被告庄秀英、孙开金于本判决生效之日起一个月内支付原告电厂河小区业主委员会占用费2500元。三、驳回原告电厂河小区业主委员会其他诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由被告庄秀英、孙开金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  张天二〇一六年四月八日书记员  雍星附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)赔偿损失；(七)赔礼道歉；(八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。