广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初1312号原告：罗国鹏，女，汉族，1976年12月2日出生，住所地广州市荔湾区，经常居住地广州市海珠区。委托诉讼代理人：林旭东，广东江盈律师事务所律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：赖卫城、梁智博，均为公司员工，联系地址同公司地址。原告罗国鹏诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林旭东，被告的委托诉讼代理人赖卫城、梁智博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富基广场富基南路三街10号，房价总额为3634200元。合同第二十一条约定被告应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。2016年9月3日，被告通知原告，收取原告转移登记费，房地产交易手续费及证书工本费444元。2017年10月26日，被告通知原告提供办理产权证的证件资料，2018年6月15日《房地产权证》出证。比合同的约定逾期361天。根据购房合同第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：2、乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。被告的行为已经构成违约，故起诉请求判令：1、被告向原告支付迟延办证违约金65597元（按已付房款3634200元为本金,按每日万分五的标准，从2016年9月3日起计至2018年6月15日止）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告的房地产权证已经办妥，被告完全符合双方在合同中的约定按时协助原告办妥房地产权证。被告不存在迟延办证的违约行为，不应向原告承担迟延办证的违约责任。二、广州市中级人民法院对同楼盘、类似案件情况作出的判决，已经被广东省高级人民法院立案审查再审。被告与涉案楼盘、案情相似的另一业主朱淑文商品房预售合同纠纷一案，被告不服广州市中级人民法院做出的（2017）粤01民终11090号判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院已于2017年12月19日立案审查，且每个案件的事实并不可能完全一样，即使是同一楼盘、案情相似，也需要具体情况具体分析，且我国不是判例法国家，不能直接参照类似案件的判决结果作为审判依据。三、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十二条是双方真实意思表示，其约定“在可以办理房地产权证的情况下，以乙方结清所有费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证”合法有效，现原告已于2018年6月15日领取了自身的房产证，从被告取得涉案楼宇整体的规划验收、原告向被告交齐办证所需的资料之日起计算至原告取得房产证之日止，该时间根本未超过720个工作日，即被告未逾期协助原告办理房地产权证，所以原告无权要求被告承担延迟办证的违约责任。（一）“在可以办理房地产权证的情况下”，是指该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告时，该理解与双方在《商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定和相关法律规定是一致的，此表述不存在办理房地产权证的时间不明确的情况。（二）双方将办证时间从210日更改为720日，原告对此已充分了解和理解。（三）补充协议第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。四、退一步讲，即使法院认定“在可以办理房地产权证的情况下”属约定不明，从而认为被告协助原告办理房地产权证的开始时间为原告正式收楼之日起，那么，法院也只能将“在可以办理房地产权证的情况下”这句话认定为无效，具体的办证期限还得根据补充协议第十二条约定的720个工作日，而不应直接将补充协议第十二条约定的内容全部认定为无效。五、再退一步讲，被告的办证义务期限210个工作日的起算点也应为，首先该房屋所在楼宇需经工程规划验收合格，其次测绘部门出具测绘面积后，被告根据测绘面积通知原告补交房款、税费和办证所需的资料；再次，原告需在规定的时间内配合被告补交房款、税费和其他办证所需的资料。只有同时满足上述三个条件才能开始计算被告办理房地产权证的时间，也就是说只有当上述三个条件都满足的情况下才能开始计算210个工作日，截止至原告领取涉案房屋的房地产权证之日止，被告的办证期限并未超过210个工作日，被告无需向原告承担逾期办证的违约责任。六、办理房产证原告须履行向被告提交办证所需的资料，补交房款和缴交契税的义务，被告己发出书面通知，但业主拖延办理相关手续，导致的迟延办证的责任应由业主自行承担，即使被告违约，计算违约期间时应予以扣除。经审理查明：2016年7月27日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明原告以3634200元向被告购买位于广州市海珠区富基南三街；（第十二条）被告交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；（第十三条）被告应当在2017年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第十八条）面积确认及面积差异处理“1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。”；（第二十一条）被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；原、被告同意原告委托被告为原告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告；（第二十二条）2、原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第六条：关于《合同》第十二条交房时间的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；原告在签订合同之前，已验房并知悉被告已通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼。第十二条：关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：被告只协助原告办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料；（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证；（三）以原告结清所有相关费用（包括经房管局测绘房屋面积并附图，且双方按测绘结果退补房款后）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证；如原告未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，被告有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因被告责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，被告不承担任何责任；第十三条：关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因被告的原因未能在上述时间内协助原告办妥房地产权证的，合同继续履行，但被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向原告承担迟延办证的违约责任；等。合同签订后，原告向被告付清全部购房款3634200元，并于2016年9月3日接收了涉案房屋。2017年11月11日，原告向被告支付了补面积差房价款50236元，结算后原告实际支付房款为3684436元。2018年6月15日，原告收到涉案房屋的《不动产权证》。原告确认按2016年9月3日房屋交付之日起210个工作日计算截止日期为2017年6月12日，被告确认按合同约定交楼时间起计算210个工作日为2017年12月1日。另查：2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。原告于2019年1月8日提起本案诉讼。本院认为：由于办理预售商品房屋的权属登记手续，需先经整栋楼宇的整体规划验收并初始登记完成后才能进行，被告作为涉案楼宇的开发商依照办证进度安排与原告签署合同并约定了交楼日期及办证期限。现原告自愿早于合同约定的日期收楼，并不能以此要求被告的办证期限也提前，故被告办证义务的期限仍应以合同约定的交楼时间作为计算依据。对于涉案合同和补充协议关于办证义务期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。由于被告未能在期限内办妥产权登记手续并将房地产权证交付给原告，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算，违约金的本金原告要求以房款3634200元为基数计算，并没有超出其本金，故予以准许。至于违约金标准，双方在《补充协议》第十三条中已调整为房价款的万分之零点三，原告要求按每日万分五的标准计算迟办证违约金，不符合合同约定，本院予以纠正。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告罗国鹏支付从2017年12月2日起至2018年6月15日止迟延办理产权登记的违约金（按每日万分之零点三，以3634200元为本金计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1439.90元，由原告负担1222.65元，被告广州市富基房地产开发有限公司负担217.25元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  梁浩荣人民陪审员  邓志达二〇一九年七月三十一日书 记 员  杜彦泽