福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初598号 原告：江林彬，男，1980年11月4日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县。 委托诉讼代理人：薛进军，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘若曦，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被告：林铣，男，1982年6月11日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：邹衍，福建雅厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴铃铃，福建雅厚律师事务所实习律师。 原告江林彬与被告林铣合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江林彬的委托诉讼代理人薛进军与被告林铣的委托诉讼代理人邹衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江林彬向本院提出诉讼请求：1、被告林铣立即支付原告转让款595000元及损失（损失以595000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年12月6日开始计算至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年3月27日，原告委托陈敬与房东阮金兰签订《店面租赁合同》，约定承租阮金兰坐落于福州市晋安区的店面。2018年11月，经房东同意转租后，原告将店面转让给被告。原告于2018年11月12日与被告林铣、房东阮金兰签订《店面转让协议》，协议约定：原告将店铺转让给被告；转让费为595000元整，被告在2018年11月13日前向原告支付转让费60000元，在2018年11月22日前支付转让费320000元，在2018年12月5日前支付转让费215000元。而后，被告与房东就涉案店铺再行签订《店面租赁合同》。然而被告未于约定期限向原告支付转让款。经原告多次催告，被告一直未履行付款义务。 原告围绕其诉称，向本院提交如下证据：原告身份证、被告身份证、《店面租赁合同》、陈敬出具的《证明》、《店面转让协议》。 被告林铣辩称： 一、原告与被告之间的租赁合同未生效，原告请求被告支付转让款595000元及损失，于法无据，不应支持。 首先，被告、原告的租赁合同是转租合同，未经房东阮金兰的同意，原告擅自转租，租赁合同不能生效，因此，被告、原告与房东共同签署了《店面转让协议》。在签约过程中，三方口头议定，原告与房东解除原店铺租赁合同，由被告代替原告履行原店铺租赁合同项下的权利义务。期间，如有其他承租人愿意租赁该店铺，其他承租人将可直接承租，若被告无法支付转让费，则合同不生效。因此，本案所涉合同的效力在签订时应处在效力待定的状态中。 其次，三方订立《店面转让协议》的时间是在2018年11月12日，在该店面未实际投入使用进行生产经营时，被告已在2018年11月27日前多次向原告、房东以口头、微信聊天等方式提出无法履行该协议，并得到允诺。因此，本案所涉合同在彼时已解除，不再发生法律效力。 二、原告实际损失轻微，与其主张诉求不相符合。 首先，2018年11月27日前，被告已多次以口头、微信聊天等方式提出无法履行该协议，房东与原告均已知悉，并且原告已自行更换租赁场地门锁，取得场地实际控制权。原告已经以实际行动表明其知悉合同无法履行的事实，因此原告的后续损失应当由原告自行承担，而不应强加于被告。 其次，被告退出租赁场所后，房东与原告不久即将该房屋转租，原告与房东之间的租赁协议随即一并解除，房屋的实际承租人已不再是原告，房东与原告已从新承租人处收取了店铺转让费，故此部分损失不应当由被告承担。 最后，被告并未实际接手与运营店面，只是占用店面放置财物短短数十日，并不存在支付转让费以及房租的问题。虽被告与原告的微信聊天记录中原告向被告主张占用期间的房租费用，但被告仅在2018年11月10日至2018年11月27日之间存放少量物品在店面当中，基于公平与诚信原则，也只需支付因借放物品而占用店面的费用，费用的计算标准应当按照每日房租的金额，酌情予以减少，并且应对被告所留灶台进行折抵。 三、假设判定被告合同违约，但违约金金额应根据法律规定的比例和原告受损情况酌定，而非原告所主张的金额。 首先，《店面转让协议》第七条约定：“若乙方未按合同约定按期交付转让费的，甲方有权要求乙方搬离门店并解除合同，乙方原交付的转让费不予退还。同时，乙方按照转让费的10%向甲方支付违约金”。即依照协议的约定，被告只应当承担59500元的违约金，但该约定的违约金过分高于造成的损失，理应酌情予以减少。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。 被告围绕其辩称，向本院提交如下证据：原、被告之间的微信聊天记录、被告与阮金兰之间的通话录音。 经审查，原告就其证据，已提供原件核对，客观性可予认定，亦符合关联性、合法性的证据特征，可作为定案依据。被告证据中，微信聊天记录可予采信，通话录音因阮金兰未能到庭而无从佐证其真实性，本院不予采信。 根据上述采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实： 2017年3月27日，案外人阮金兰以出租方身份、陈敬以承租方身份，双方签订一份《店面租赁合同》，约定前者将案涉店面出租给后者作为餐饮使用，承租期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止，后者有权转租店面。合同对双方的其他权利义务亦作了约定。陈敬虽以承租方在合同上签名，但实际承租人系原告，原告亦实际使用了案涉店面。 2018年11月12日，原告以转让方身份、被告以受让方身份、阮金兰以房东身份，三方签订一份《店面转让协议》。协议约定：阮金兰同意原告将案涉店面（原为：阿青龙虾）转让给被告使用，建筑面积为183平方米，并保证被告同等享有原告在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；阮金兰与原告已签订了租赁合同，租期到2018年11月18日止，年租金为60万；店面转让给被告后，被告同意代替原告向阮金兰履行原有店面租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由原告交纳的水电费及其他各项费用；转让后店面现有的装修、装饰及其他所有设备全部归被告所有，租赁期满后房屋装修等不动产归阮金兰所有，营业设备等动产归被告（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）；转让费为595000元整，被告在2018年11月13日前向原告支付转让费60000元，在2018年11月22日前向原告支付转让费320000元，在2018年12月5日前向原告支付转让费215000元；若被告未按合同约定按期交付转让费的，原告有权要求被告搬离门店并解除合同，被告原交付的转让费不予退还，同时，被告须按照转让费的10％向原告支付违约金；合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。 2018年11月22日，阮金兰又与被告签订一份《店面租赁合同》，约定前者将案涉店面出租给后者作为餐饮使用，承租期限自2018年11月22日起至2023年11月22日，月租金为5万元。合同另约定了双方的其他权利义务。 诉讼中,被告自述其从2018年10月中旬开始即实际占有使用案涉店面，而在2018年12月上旬搬离店面。 诉讼中，根据被告申请，本院拟追加阮金兰为第三人，但无法与其取得联系，经被告尝试，亦无法动员其出庭协助调查。 本院认为，原告、被告、阮金兰签订《店面转让协议》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。被告辩称三方达成口头约定，若被告无法支付转让费则合同不生效，但其对此口头约定之事实未能提供充分证据证明，因此，被告该辩称，本院不予采信。被告另辩称其已多次向原告、房东以口头、微信聊天等方式提出无法履行协议且得到允诺，其亦未能充分举证，因此，被告该辩称，本院亦不予采信。原告请求被告支付转让费，按照交易惯例及合同约定，该转让费包含店面转让时的装修、装饰及其他设备。因被告已于2018年10月开始占有使用案涉店面，因此其应当向原告支付转让费。被告辩称，其已于2018年12月搬离店面，且搬离时店面现状及设备与搬入时店面现状及设备相同。本院认为，如被告该辩称属实，被告搬离时附着于案涉店面上的转让费利益即由此后的店面承接人享有，该此后的店面承接人可能系房东阮金兰，亦可能系此后的继续承租方，如由原告继续承租，则被告无需再另向原告支付转让费。如并非原告，则被告因此而遭受的转让费损失可另行向此后的店面承接人主张。被告另关于原告已将案涉店面转租他人的辩称，未能举证，本院不予采信。因被告未能向原告支付转让费，原告请求被告支付转让费的利息损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 被告林铣应于本判决生效之日起十日内向原告江林彬支付转让款595000元并赔偿利息损失（利息损失以595000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年12月6日开始计算至实际清偿之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9772元，由被告林铣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈华柱 人民陪审员  叶 鸿 人民陪审员  张 辉 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  陈泽林 附注： 一、本案适用及参照的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。