广东省江门市新会区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0705执异65号 异议人（被申请人）：江门市建泰投资置业发展有限公司，住所地广东省江门市新会区会城圭阳北路72号圭峰花园雍华苑二座，统一社会信用代码914407057693226157。 法定代表人：蔡艳。 申请人：关秀清，女，1968年8月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区。 本院在执行申请执人关秀清与被申请人江门市建泰投资置业发展有限公司（以下简称建泰公司）财产保全一案[案号：（2019）粤0705执保307号]过程中，被申请人建泰公司向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人建泰公司称，请求贵院解除异议人在中国建设银行江门峰境支行44×××09商品房预收款监管账户的冻结。关于关秀清向贵院对异议人起诉所提的财产保全，贵院于近日冻结了我司圭峰花园三期项目商品房预售资金监管账户中的3278191.78元。现因严重影响了异议人建设工程款以及材料供应商的货款支付，特向贵院提出异议。理由如下：1.《城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。因此，异议人被冻结的预售资金监管账户的款项是专项用于支付工程款的。现因监管账户被冻结无法支付工程款，不仅会导致工程施工进度受阻，影响如期交房损害购房者利益并影响社会稳定，还会导致施工方拖欠农民工工资也影响社会稳定的问题。现施工方已经听闻异议人预售监管账户被查封冻结的消息，已经停工并准备向政府上访。因此，关于三期监管账户被查封冻结后，已经无法保证异议人三期建设工程施工的正常进行了。2.由于异议人二期别墅项目尚有三十余套别墅没有销售，而这三十余套别墅的总价值超过了人民币两亿元。所以，关秀清完全可以对别墅进行查封，日后即使异议人需要承担责任，所有债务也完全可以清偿。因此，贵院对属于第三期的房屋预售资金监管账户进行冻结必将造成极不稳定的社会矛盾。综上，恳请贵院综合考虑本案的实际情况以及监管账户的特殊性，从不影响社会稳定的大局考虑，依法尽快对异议人的预售资金监管账户予以解封。 异议人建泰公司提供了以下证据：1.江门市新会区商品房预售款专用账户监管协议书；2.工程款进度款申请单；3.圭峰花园雍豪苑部分别墅清单；4.（2019）粤07执359号之一执行裁定书。 申请人关秀清称，不同意异议人的请求。异议人的请求没有法律依据，法律没有规定不能冻结监管账户。监管账户的存款与其他的房产均属于财产，均可被查封、冻结。只要符合查封、冻结、扣押的法定情形均可对监管账户以及其他的不动产查封、冻结，财产之间没有先后的顺序。因此，本案冻结的账号没有违反法律规定。且本案冻结金额仅为330万元左右，金额不足以影响异议人的经营生产，更不可能影响社会稳定。从异议人的陈述，异议人有30余套别墅总价值超过两亿元。其可以证明异议人的财产远远超过被冻结的财产，所以申请人的冻结不可能影响异议人的经营生产。另外，对于江门市中级人民法院的执行裁定书，裁定的情形与本案不一样，该案的查封情况是已经查封了异议人的不动产且已经足额。因此，与本案的情形不一样，不能作为本案的依据。 本院查明，在本院审理关秀清诉建泰公司商品房买卖合同纠纷一案过程中，关秀清向本院提出财产保全申请，请求对建泰公司价值3278191.78元的财产采取保全措施。本院于2019年4月23日作出（2019）粤0705民初2089号民事裁定书，裁定：在人民币3278191.78元价值范围内，冻结被申请人江门市建泰投资置业发展有限公司的金融机构存款或者查封、扣押相应价值的财产。根据该裁定，本院立（2019）粤0705执保307号案执行，并于2019年5月6日冻结建泰公司在中国建设银行44×××09账户的存款3278191.78元。 另查明，新会区住房和城乡建设局作为甲方、中国建设银行股份有限公司新会支行作为乙方、建泰公司作为丙方，签订《江门市新会区商品房预售款专用账户监管协议书》。约定：丙方在乙方峰境支行开设商品房预售款监管账户，账号为44×××09。乙、丙方同意由甲方依《广东省商品房预售管理条例》和区关于对商品房预售款监管的有关规定，依法行使对上述项目商品房预售款的收存和使用进行监管。该协议书第八、第九条约定，丙方使用预售房款，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用，并要经甲方核准同意拨付。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定:当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查:(一)查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施;(二)执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序;(三)人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。本案中,异议人建泰公司提出执行异议申请,认为本院执行财产保全裁定过程中冻结其在中国建设银行江门峰境支行44×××09账户银行存款的执行行为侵害了其合法权益,要求依法解冻。依据上述法律规定，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。 本案中,当事人争议焦点为建泰公司在中国建设银行江门峰境支行44×××09银行账户存款人民法院能否依法采取冻结执行措施。本院认为,由于商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房,对于购房者而言,具有比较大的风险。2013年3月26日,国务院发出国办发(2013)17号《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》以及江门市住房和城乡建设局江建（2016）342号《江门市市区商品房预售款监管实施细则》内容来分析,设立商品房预售款监管账户即为确保商品房预售款能够用于工程施工建设,以保障购房者的利益不受损害,现异议人建泰公司与中国建设银行江门新会支行、新会区住房和城乡建设局签订了《江门市新会区商品房预售款专用账户监管协议书》,约定政府部门对监管账户资金实行“专户归集、专款专用、封闭管理”,即该监管账户资金只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。本案中,关秀清因与建泰公司产生商品房买卖合同而向本院申请财产保全，其纠纷不属于建设工程类的涉优先权的纠纷，故冻结建泰公司在中国建设银行江门峰境支行44×××09银行账户（监管账户）存款，显然不能达到保全的目的，该执行行为应为不妥。现异议人建泰公司提出异议申请,要求依法解冻异议人在中国建设银行江门峰境支行的商品房预售款监管专用账户(账号:44×××09)存款的异议请求成立,对异议人在中国建设银行江门峰境支行的商品房预售款监管专用账户(账号:44×××09)的冻结执行措施依法应予解除。解除对异议人建泰公司在中国建设银行江门峰境支行的商品房预售款监管专用账户(账号:44×××09)存款的冻结措施后，可依法对建泰公司的其他财产采取保全措施。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十六条第一款、第十七条(二)项之规定,裁定如下: 撤销本院(2019)粤0705执保307号执行一案对江门市建泰投资置业发展有限公司在中国建设银行股份有限公司江门峰境支行的商品房预售款监管专用账户(账号:44×××09)的执行措施。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江门市中级人民法院申请复议。 审判长  张钊平 审判员  梁少文 审判员  曾国亮 二〇一九年七月四日 法官助理陈雨顺 书记员梁婉玲