广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4696号原告：叶桦，男，1992年12月26日出生，汉族，身份证住址广东省梅县，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店317室，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军，经理。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。原告叶桦诉被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（大龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖初帆，被告委托诉讼代理人吴小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金42055.83元。庭审中，原告明确变更其逾期办证违约金的计算天数为457天，逾期办证违约金金额变更为41510.8元。事实与理由：原告与被告于2013年5月27日签订商品房买卖合同，约定被告应当在商品房交付使用（2014年6月30日）后720个工作日內，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟办理原告的权属证书，直至2018年8月29日才办理好原告的不动产权属证书。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法作出公正判决。被告辩称：1.被告已积极催告原告提交办证资料，不存在怠于办证的消极行为，原告经被告多次催促后于2018年3月1日才将办理房产证所需的购房发票、契税完税凭证、合同备案表、身份证明等资料交给被告，导致被告不能按时递交办证资料办理产权登记的，被告不承担任何责任，递件办理产权登记期限应相应顺延，因此应顺延期限起算时间自2017年4月19日顺延至2018年3月1日。2.若法院认为由于政府政策变动原因及买受人自身原因导致被告逾期办证也需被告承担违约责任的，但其违约金也应当按照合同约定的“按照已付房款的千分之一支付违约金”，原告诉求的按照年利率6%计算违约金没有任何法律依据。第一，按照买卖合同第十四条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金，即使被告旭承担违约责任，也应当按此约定承担；第二，本案不具备合同法及商品房买卖合同司法解释中调整违约金规定的必备条件。原告未提供证据证明其存在实际的损失，且更不存在实际损失额度难以确定的问题。本案不具备合同法及商品房买卖合同司法解释中合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的调整违约金必备的条件，且原告未提供证据证明其存在实际损失。故原告适用该司法解释的属于适用法律错误，不应予以采纳。3.原告要求违约金计算的期限明显与事实和约定不符，不应予以支持。第一，原告计算违约金的起算时间有误。应按照合同约定的期限届满之次日起算，同时还应当就原告延迟提供必要资料的时间予以顺延，即从2018年3月2日起算。第二，原告计算违约金截止时间有误。原告主张应计算至其收到房地产权证书的时间与法律相悖。依据双方签订的商品房买卖合同第十四条约定的720个工作日截止时间，应计算至答辩人持办理权属登记所需资料到产权登记备案之日即2018年8月23日，而并非出证之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表、购房发票、不动产权证书。被告提交的主要证据有：业主收楼声明书、单元竣工登记表、EMS快递单、短信通知、不动产登记受理通知书、关于办理商品房转移及抵押登记的通知、商品房交易产权登记申请材料目录、中山市商品房买卖合同。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.2013年5月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路××房，总价为545000元；出卖人应当在2014年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告,出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金；因买受人的原因，包括但不限于按揭供款因有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证，或身份证明文件失效、面积增加买受人不及时支付应补房款导致未能核税，或不及时缴交办证税费或自行缴交契税后未及时移交完税证明给出卖人，或对商品房进行拆改建、加建等延误政府部门验收或不能通过验收，导致出卖人不能按时递交办证资料办理产权登记的，出卖人不承担任何责任，递件办理产权登记期限应相应顺延。合同签订后，原告向被告支付了所有购房款。2.2018年3月1日，原告向被告提交商品房交易登记申请表。2018年8月23日，被告取得案涉房地产的不动产登记受理通知书。2018年8月29日案涉房产中山市火炬开发区××路××房的不动产权证书办出。3.被告主张曾于2017年4月19日通过EMS快递方式及2018年2月8日通过短信通知方式通知原告向其提交办证所需资料，但原告一直迟延提交相关材料，直至2018年3月1日才交齐。其中EMS投递资料中收件人为原告，收件地址为广东省中山市火炬开发区小隐村长青环保能源发电厂，投递情况显示该快递由保安签收。而涉案合同约定原告的通讯地址为中山市火炬开发区小引义学村长青宿舍1栋306房。前述短信通知显示手机号码为涉案合同约定原告的通信号码（134××××8665），短信内容为通知原告三天内提交办证资料并签名。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系叶桦与大龙嘉盛公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。被告逾期办证的行为构成违约，应承担相应的违约责任。涉案合同第十四条约定：大龙公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因大龙公司的责任导致叶桦不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，叶桦不退房，大龙公司按已付房价款的千分之一向叶桦支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：大龙公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给叶桦。因此，大龙公司应于2014年7月1日起算720个工作日内，即2017年5月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；而逾期办证的截止计算时间为大龙公司实际办理备案手续之日即中山市房地产交易登记管理所出具原告不动登记受理通知书之日（2018年8月23日），该期间共计457天。大龙公司主张早于2017年4月19日已向叶桦寄发提交办理房产证资料的通知，通知叶桦期限内向其提交办证资料。但该EMS投递单中记载的收件人地址与涉案合同载明的叶桦通讯地址不一致，且该邮件的签收人为“保安”，故本院认为大龙公司前述寄件行为不能视为已通知叶桦提交办证资料。后大龙公司又于2018年2月8日向叶桦通过短信方式通知其提交办证资料，该联系电话为涉案合同中记载的叶桦的通信电话。此时，应视为大龙公司已通知叶桦提交办证资料。本院认为，叶桦向大龙公司交齐办证资料的合理时间为15日，即叶桦应在收到大龙公司通知后15日内即2018年2月23日前向大龙公司提交办证资料，叶桦超出合理期限提交办证资料的时间不应计入大龙公司的逾期办证时间。故原告在2018年3月1日将办证资料提交至大龙公司，迟延提交办证资料6天，该时间应从大龙公司前述逾期办证天数中扣除，即大龙公司实际逾期办证451天（457天-6天）。叶桦诉请大龙公司支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的千分之一支付违约金。大龙公司应在2017年5月23日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但直至2018年8月23日大龙公司才履行该项合同义务，综合考量大龙公司逾期办证的过错程度,对叶桦造成的损失及敦促大龙公司履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款千分之一标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致叶桦的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院认为宜按年利率6%的标准来计算逾期办证违约金，故大龙公司应向叶桦支付逾期办证违约金40405元[合计逾期451天，计算方式：以545000元为基数，按照年利率6%计算]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告叶桦支付逾期办证违约金40405元。如果被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费851元，减半收取为426元（该款原告已预付），由原告叶桦负担16元，由被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司负担410元（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年七月二十日书记员 梁敏霞杨丽燕