广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初3400号原告：梁炜欣，男，1995年12月7日出生，住广东省广州市南沙区。委托代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。被告：韦进莲，女，1979年5月11日出生，住广西壮族自治区容县。原告梁炜欣诉被告韦进莲确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁炜欣的委托代理人吴相茂，被告韦进莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实韦进莲在广州市南沙区X海堤边占用了部分土地经营农庄，农庄建筑面积约500平方米，占用地块属广州市南沙区X村集体土地。因涉嫌违法占用土地问题，南沙区国土资源管理部门于2019年3月18日在对现场取证后对韦进莲进行了调查询问，韦进莲陈述涉案土地上的建筑为板房，此前是用于存放X村防洪物资，不清楚板房是何时建设，其在租赁该板房及所在地块后用于经营农庄。国土资源管理部门告知韦进莲违法占用土地，并向其送达《责令停止土地违法行为通知书》、《责令改正土地违法行为通知书》，记载韦进莲在位于X海堤边段建设板房、经营农庄，擅自非法占用土地面积约500平方米，该行为违反了《土地管理法》第四十三、四十四条的规定，根据《土地管理法》的规定，责令自收到本通知之日起七日内改正，已填土的，复垦破坏的土地，已建设的，拆除地上的建筑物、构筑物或设施等，恢复土地原状。逾期不改正的，将依法追究法律责任。2019年3月28日，韦进莲（卖方人）与梁炜欣（买方人）签订了一份《转让协议》，约定韦进莲将X村边的一间大棚农庄转让给梁炜欣，价格贰拾叁万捌仟元整，暂付壹拾捌万元捌仟元整，剩余五万元于2019年5月30日前支付，到时买方对不清还余款所产生的一切后果承担全部责任，从签字日起，农庄所有权归梁炜欣本人拥有、使用、负责，双方各自在《转让协议》买方人、卖方人处签字并按压指模。同日，梁炜欣通过支付宝账号向韦进莲支付了50000元，同时委托案外人肖俊杰通过银行转账方式向韦进莲支付了138000元。次日，梁炜欣开始接手农庄的经营管理直到2019年4月11日被行政执法部门拆除。因农庄被拆除，梁炜欣将农庄内设施设备存放到另一处。2019年5月5日，梁炜欣委托广东格林律师事务所以EMS方式向韦进莲发出律师函，告知已向法院起诉韦进莲，请韦进莲收到律师函后联系梁炜欣并取回相应物品，否则将向案外人租赁场地存放上述物品，由此产生的费用由韦进莲承担。查件显示邮件在次日被韦进莲签收。2019年5月15日，梁炜欣与案外人麦灼林签订了一份《场地租用协议》，约定麦灼林将广州市南沙区X村X鱼塘出租给梁炜欣用于放置X村河堤边地块上农庄的相关物品，租赁期限为合同签订之日起至物品搬离租用场地之日，租金为800元/月，梁炜欣通过银行转账方式支付了800元。梁炜欣提交的照片显示存放在上述地址的物品包括冰柜、冰箱、电扇、操作台、金属货架、开水炉、热水瓶、桶、货篓、塑料椅及塑料凳等餐厨用品。双方确认照片中的物品系农庄内的物品。韦进莲还主张除照片中的物品还有家具、厨具等物品、消耗品（酒水、食物）也一并转给了梁炜欣。本院从南沙区国土资源执法部门调取的照片（2018年7月13日拍摄）显示了农庄位于X海堤边，一边是海堤公路、一边是湖泊，内设就餐桌台约20张。双方对《转让协议》的效力有争议。梁炜欣主张韦进莲在签署《转让协议》前已知晓非法占用涉案土地及涉案农庄属于违法建筑的事实，但并未将该事实如实告知，韦进莲使用欺诈手段与其签订协议，应为无效，韦进莲应当返还收取的转让款。韦进莲不予认可，主张在签署协议前已经告知了对方经营风险、利润情况，梁炜欣已经实际经营并有利润，该协议应当有效。为此，韦进莲提交了陈小明、陈洪杰、郭振忠的证言并申请三人出庭作证，证人的陈述与书面证言基本相似。其中，陈小明陈述：我从2018年5月开始到农庄做厨师直到因环保问题被拆除，每月工资固定7500元，每月15日发放；农庄共有三个厨师、三个洗碗工、两个服务员；从入职后到新老板2019年3月29日接手之后，工作期间经常有政府工作人员上门检查环保问题；新老板与韦进莲签订协议时自己不在现场，新老板接手农庄包括里面的设施设备，新老板接手后营业额好的时候如清明节一天有20000元多，平时都有7000元至8000元，但具体不清楚；在农庄就餐可以通过微信、现金等方式买单，但不清楚新老板还有无其他收账方式，他平时都和工人一起在农庄。陈洪杰陈述：我于2018年中秋节后到农庄做厨房杂工直到农庄被拆除，主要工作是负责切菜、配菜，每月工资固定5800元，每月15号发放；农庄共有三个厨师、三个洗碗工、服务员平时没注意有多少人；工作期间有人到农庄检查，但不清楚检查什么，新老板接手后生意好的时候（比如清明节）一天有10000元到20000元营业额，平时都有7000-8000元，但具体营业额不清楚，因所有菜下单到厨房会经过我的手，我据此估计出来的；农庄平时是老板负责收账，可以通过微信、现金、支付宝买单，没有刷卡，但不知道新老板有无其他收账方式，他平时都和工人一起在农庄，以前的老板也是这样。郭振忠陈述：农庄早在2015年12月份开始经营后政府部门常过来查环保、用地、经营资质情况，期间有间断的歇业，但此后又正常开张；梁炜欣经农庄所在土地出租方麦灼林介绍认识韦进莲，然后韦进莲委托我与梁炜欣谈转让农庄的事情，我与韦进莲是朋友关系，我当时去和梁炜欣谈转让的具体事宜，大概谈了三四次，在谈的过程中告知过梁炜欣农庄是无证无照经营，属于三无状态，经常有政府部门检查；我也将经营农庄的其他风险还有翻本盈利的情况与他进行了分析，告知了农庄在此种状态下经营的风险，双方最终才达成了23.8万元的转让价格，该价格远远低于市场价格。农庄2015年年底开张，春节期间就没有钱赚，但大概从2018年开始生意变好，而且经营状态变好，用电大幅增加，水电从鱼塘那里接电过来，费用是交给土地出租方，农庄共有三个厨师、洗碗工三个、服务员平时没注意有多少人。梁炜欣质证认为，证人不可能知晓农庄的利润且其所说的收入均为估算，郭振忠的证言表明韦进莲明明知晓农庄要拆除还转让给自己，其在农庄被强拆之前不清楚农庄的性质，若知晓属于违建不可能愿意出价购买。庭审中，因双方对农庄的营收情况争议较大，本院要求梁炜欣庭后提交相关资料，梁炜欣庭后书面答复称，因其经营时财务管理不规范，没有完整的记账手续且农庄强拆导致相关单据遗失，无法核算相关收益，无法提供，且经营期限短故未能产生收益并因农庄被强拆导致可得利益损失。原告梁炜欣的诉讼请求（变更后）：确认《转让协议》无效；韦进莲返还188000元并赔偿利息损失（以1880000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月28日计至被告实际还清之日）；韦进莲赔偿损失（每月800元，自原告支付之日计至被告实际取回涉案农庄物品之日）。裁判理由与结果本院认为，韦进莲在集体土地上经营农庄，应当取得合法手续，其中包括用地、建房手续。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。故无论涉案农庄由何人所建，均不影响其违法性。从双方交易过程看，韦进莲出让的不仅是土地使用权、还包括农庄所有权、经营权及农庄内的经营物品，但其并无取得合法用地、建设手续，也为办理工商登记手续，故其将违法建筑转让给梁炜欣属于违反法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：损害社会公共利益……违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，双方所签订的转让协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议在于梁炜欣是否知晓涉案农庄属于违法建筑及韦进莲应返还款项金额。现实生活中，在乡村存在大量手续不全甚至无证照的农庄经营餐饮。餐饮业需办理工商登记及卫生许可证、用地建房需要到国土管理部门办理手续是常识，梁炜欣在与韦进莲协商转让过程中应当注意涉案农庄的用地、建房及经营等相关手续，但从双方沟通过程中，其并没有对此尽到审查责任，由此可以推知梁炜欣是明知道农庄是违章建筑还同意接受转让。从庭审情况看，证人郭振忠作为转让事宜的介绍人，基本完整地陈述了转让过程，且并无明显矛盾之处，该陈述与韦进莲的主张也较为接近，而梁炜欣除否认外并无符合常理的陈述，可推知韦进莲、郭振忠在协商过程中将涉案农庄属于违章建筑，证照不全，政府部门要求整改等风险性事宜告知了梁炜欣。在上述情况下，双方仍然签订本案协议，均存在过错。本院认为韦进莲应当返还的金额应当扣减两部分，一部分为梁炜欣已经使用的消耗品价值及重复使用类物品的损耗；另一部分是梁炜欣经营农庄期间的利润。关于第一部分，因双方采取的是整体打包转让，故转让的物品中包含餐饮业经营必需品及一次性消耗品（如食材、调配料、燃气等）符合常理，但双方在转让时并未将农庄内的物品清点制成清单，导致本院无法核实梁炜欣已使用的具体情况。故本院酌情在应返还的转让款中扣除6000元。关于第二部分，梁炜欣接手涉案农庄后从2019年3月29日经营到4月10日共13天，其作为经营管理者及所有权人，不可能不知晓农庄的基本收支情况，从证人证言可知收取餐费形式包括支付宝、微信和现金，从常理推断其支出成本包括工人工资、食材费及水电费，但却没有提交任何证据证明，故其有意规避对自己不利证据的可能性较大。证人均陈述生意好的时候收入有一两万元、平时也有七八千元，属于对营业额的直观估算，作为厨师和配菜员对每天的出菜情况有大致了解，故从常理推断两人陈述的金额虽不准确但也不至于与实际相差太大。梁炜欣接手农庄后距离清明节不到一周，本地村镇许多居民在清明节及前后一段时间内有聚齐家人祭祖拜山并到农庄就餐的习俗、惯例，故清明节前后一段时间为就餐人员高峰期，生意旺季，收入额较平时有大幅增加符合常理，这基本符合餐饮行业的特征。故梁炜欣称接受农庄后未能产生收益与常理不符。餐饮经营有淡季、旺季，而涉案农庄在4月上旬就处于旺季，故在扣除必要的成本后，本院鉴于双方的举证情况及本案实际酌情扣除上述经营期间的利润15000元。据此，韦进莲应当返还金额为167000元。至于利息损失，双方均存在过错，本院从梁炜欣起诉之日开始计算利息，利息标准为中国人民银行同期六个月内贷款基准利率。至于场地占用费，梁炜欣在接手农庄后不久农庄被拆除且合同无效，其为避免物品损失而租赁房屋用于存放物品合乎情理，且数额未明显偏高，本院予以确认。因合同无效，而农庄内的物品是附随农庄的所有权及经营管理权进行转让，故梁炜欣收回转让款的同时韦进莲有权收回物品。梁炜欣在租赁场地同期向韦进莲发函告知了此事，故韦进莲应当及时取回物品，其主张协议有效拒不取回应当承担相应租金。在梁炜欣足额支付租金的情况下，韦进莲应当从2019年5月15日起按照800元/月标准支付租金至取回物品当日止。韦进莲应当及时取回物品，至于双方对物品种类、数量、规格等争议，不属于本案调处范畴，双方可另循途径解决。综上所述，本案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，判决如下：一、确认原告梁炜欣与被告韦进莲于2019年3月28日签订的《转让协议》无效；二、被告韦进莲应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁炜欣返还167000元并支付利息（利息以167000元为本金，按照中国人民银行同期六个月内贷款基准利率标准从2019年4月28日起计算至实际返还之日止）；三、被告韦进莲应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁炜欣支付租金，租金从2019年5月15日起按照800元/月标准计算至其从原告梁炜欣所租赁的位于广州市南沙区X村X鱼塘场地内场地取回物品当日止；四、驳回原告梁炜欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2030元，由原告梁炜欣负担230元，被告韦进莲负担1800元（直接支付给原告梁炜欣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡秋玲二〇一九年七月二十八日法官助理王祝珠书记员梁晋豪