广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初1428号 原告：庞则强，男，1977年4月12日出生，汉族，户籍地：合浦县，现住合浦县。 原告：吴小梅，女，1979年8月10日出生，汉族，户籍地：合浦县，现住合浦县。 委托诉讼代理人：赖乃忠（受上述两原告共同委托），广西还珠律师事务所律师。 被告：广西城乡房地产开发有限公司。住所：南宁市青秀区双拥路1-7号湖滨广场12楼。统一社会信用代码：91450000198220438R。 法定代表人：韦钟喜，总经理。 委托诉讼代理人：刘国慧，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨宇，广西欣和律师事务所实习人员。 原告庞则强、吴小梅与被告广西城乡房地产开发有限公司（以下简称城乡房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告吴小梅及其委托诉讼代理人赖乃忠，被告城乡房地产公司的委托诉讼代理人刘国慧、杨宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞则强、吴小梅向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告合同违约金82452.3元（计算标准为：以合同标的即房屋总价的30%计算）。事实和理由：被告系合浦县廉州镇东较场路东段西南侧的天和·城市花园住宅小区的开发商，其在2012年取得商品房预售许可证后公开对外发售天和小区一期的商品房。原告在收到被告公开的小区宣传册及观看了销售中心的规划实景沙盘后，基于对小区规划、环境及房屋格局的信任，于2012年10月26日与被告签订了《商品房买卖合同》及相关附件。被告交房后，原告一直居住至今。2019年年初，被告违反原告原先的设计规划及宣传，在原先设计为园林景观、水池、涌泉、凉亭及会所的大幅公共绿化用地上开始兴建层高为11F的商品房住宅楼。原告认为，被告在预售商品房时，其所作出的小区宣传册、实景沙盘作为合同要约的一部分，在签订《商品房买卖合同》时已被原告的承诺予以固定，被告在未经书面通知或者取得原告同意的情形下无权擅自变更。被告变更设计规划、侵占公共活动和娱乐空间进行楼房的兴建，且不论其是否取得了规划许可，其现阶段占用公共空间建房的行为已违反了《商品房买卖合同》的约定，必将导致约定标的与实际交付标的不一致的情形，属于合同的违约，应承担违约责任。 被告城乡房地产公司辩称，1.被告在销售商品房时所制作的小区宣传册、实景沙盘不构成要约。《商品房买卖合同》并未约定将小区宣传册、实景沙盘作为双方合同的内容，且被告在委托模型制作商制作的实景沙盘中多处树立有提示牌，牌上明确标注“特别提醒：本模型仅供参考，不作为合同要约，最终以建成实物及相关部门批文为准”。2.被告变更程序合法，并且已提前在报纸、网络、小区公告栏进行多处多方式公告，以征求业主意见。原告没有在规定的期间内提出异议，视为已经接受该变更。3.被告交付的商品房符合合同约定，没有违约情形。原、被告签订的《商品房买卖合同》第10条中约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购买房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，除此之外，合同对规划变更无其他约定，被告的变更方案没有涉及必须书面通知原告的事项，不存在违约的情况。况且，即使原告认为会影响到其利益，也可以在公告异议期内提出异议，或者依据合同约定提出退房，但是四年时间过去了，原告一直没有提出，也就是说原告是认可变更规划方案的。4.被告调整规划后，并未损害原告权利，原告的居住环境质量不但没有降低反而得到了提高，原告并无证据证明小区规划调整后对其居住环境造成重大不利影响。虽然规划变更后，小区建筑密度由27.39%调整为30%，但也符合被告申报的标准。同时小区规划经被告调整后，小区园林、会所、娱乐休闲设施不但没有减少且布局更加合理，小区户数减少84户，新建楼房高度从18层降低为11层，通风、采光比原方案更优更好。并且，经被告规划调整后，小区业主的休闲活动总面积并没有减少；5.原告在2015年就得悉规划变更，一直没有提出异议，2019年5月5日才以起诉的方式提出，显然已经超过了诉讼时效。被告对小区规划的变更已在2014年12月30日在报纸、网络、小区公告栏进行公告，公告栏是小区的必经之路，原告于2015年就入住，原告在公告栏上是应该可以看到通知的，但原告一直都没有提出异议，直到2019年才提起诉讼，已经超过了诉讼时效。并且，当时如果对变更有异议，原告可以向被告要求退房款，且被告也会支付利息，但原告一直都没有该要求，可视为原告同意了被告的变更方案。综上所述，被告并未违约，不需要支付原告违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交的证据 证据一：商品房买卖合同及附件，证明原、被告间的合同关系及被告违约的事实； 证据二：天和城市花园宣传册页，证明被告宣传与实际不符以致违约的事实（补充说明：证据第十七页的宣传画册中的总平图清晰地展示了整个小区的房屋绿地规划图，被告侧重展示了小区环境并不是楼房，可看出被告重点宣传的是小区的绿化、环境及细景观等，这也是原告购买该房的看重点，故应当可以作为要约，被告没有按照承诺改变了小区的环境建设，应视为违约）； 证据三：照片5页，证明被告宣传与实际不符，变更规划后，占用了小区的大量绿化地，降低了小区的居住环境，以致违约的事实。 被告对证据一的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该合同仅能证明原、被告双方的合同关系和权利义务，且该《商品房买卖合同》第十条约定：规划、设计变更的约定，只有当“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”的设计变更影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人才应在有关部门批准之日起10日内书面通知买受人。除此之外的其他规划设计变更在获得有关部门的批准后进行局部修改。被告变更规划设计时已符合该约定；对证据二的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该小区宣传册内未有具体明确的小区规划布局的承诺，无法证明被告存在违约的事实，也无法证明在原告做出购买商品房的决定中，被告的宣传手册是重要的决定因素；对证据三有异议，认为该照片不能证明系其公司销售中心的沙盘实景，且照片无法证明原告诉称的原小区规划布局，不能证明被告违约。本院认为，对上述被告无异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据需结合其他证据及事实综合认定。 二、被告提交的证据 证据一：实景沙盘照片，证明被告展示的实景沙盘明确标注：本模型仅供参考，不作为合同要约，最终以建成实物及相关部门批文为准； 证据二：《关于“城乡天和”小区部分总评调整和外墙材料更改的申请报告》、《合浦县住建局来文处理笺》、《呈批表》、《公告》，证明被告对天和小区的部分总评规划方案的变更已获得合浦现住建局批准，程序合法； 证据三：照片、《关于原告9-401业主所在“天和住宅小区”第9栋周围楼栋的说明》，证明天和小区部分总评规划方案变更后的设计符合有关规定，且未对原告房屋采光、楼间距等权利造成不利影响； 证据四：现场图片，证明沙盘宣传已做特别免责申明； 证据五：《开工申请、开工令》、《施工许可证》、《地基验槽记录》，证明被告获得许可后已于2015年10月对变更后的规划方案进行施工，原告起诉已超过诉讼时效； 证据六：照片，证明被告已于2014年12月26日将公告张贴于小区公告栏通知原告。 原告对被告提交的证据一有异议，认为实景沙盘照片是诉讼时拍摄的，并不是原告购买房屋时的实景沙盘，与本案没有关联，且沙盘里的提醒不合法，是被告的单方提醒，与宣传手册的效力一样；对证据二中的《关于“城乡天和”小区部分总评调整和外墙材料更改的申请报告》、《合浦县住建局来文处理笺》有异议，认为外墙的更改不在原告主张的范围内，与本案没有关联，对《呈批表》的真实性无异议，正好证明了被告规划的调整，导致了原告居住环境恶化，从呈批表可看出原来的建筑密度为27.39%，变更后变为30%，在容积率和绿化率没有变化的情况下，建筑密度增加意味着压缩了娱乐空间和休闲空间，导致居住环境恶化，对《公告》的真实性没有异议，但不认可《公告》的位置和时间，因为没有达到让原告知悉的目的，原告在起诉之处已向小区的业主进行了多处核对，小区的公告栏是在2016年设立的，但公告是在2014年，把两年前的公告贴在了两年后的地方，这是不符合逻辑的，且原告也没有收到任何的通知；对证据三中的照片有异议，认为与本案没有关联性，对《关于原告9-401业主所在“天和住宅小区”第9栋周围楼栋的说明》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据不能证明被告的证明目的，正好证明了被告违约的事实，楼间距的缩小必然导致采光、娱乐等减少，被告的证明只是证明符合规范，但不能证明没有对原告违约；对证据四有异议，认为照片最后一页把提醒标志放在了北海日报的上面拍摄，证明了该标志是可动的，同时该照片是开庭当天才拍的，故该标志是原本有的还是有本诉之后才做的，原告对此有质疑；证据五与本案无关，本案争议的是16号楼侵占的公共绿地和公共设施，该证据是针对小区1号和18号楼的证据；证据六没有原件核对，不予认可。本院认为，对上述原告无异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据需结合其他证据及事实综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以274841元的价款购买被告开发建设的合浦县廉州镇广东北路68号天和住宅小区9幢401号房一套，该房屋于2014年年底交付，并办理了不动产权证书。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间设计、朝向；（2）至（7）项均填写了“×”……双方约定：出卖人在获得有关部门的批准后有权对楼房外立面、园艺、环艺、构筑物等进行局部修改。 2014年11月13日，被告城乡房地产公司向合浦县住房和城乡规划建设局提出关于“城乡天和”小区部分总平调整和外墙材料更改的申请报告，申请对“城乡天和”小区未建部分总平进行调整，将原建筑设计方案25幢（2～18）F建筑、总建筑面积124739.3㎡、建筑密度27.39%、容积率3.0、绿化率35%、停车位380个等调整为24幢（11+1～18）F建筑、总建筑面积128803.57㎡、建筑密度30%、容积率3.0、绿化率35%、停车位371个；原南面次入口改为人行通道；原14#-16#为3幢17F商住建筑调整为2幢11F商住建筑；原17#-18#为2幢11F商住建筑调整为3幢11F商住建筑；原小区2F会所调整为2幢11F建筑（底层为小区会所）；原19#-22#为4幢18F商住建筑，底层东面以裙楼（商铺）相连接，调整为2幢18F住宅建筑；原23#-24#为2幢18F商住建筑调整为2幢11F高层商住建筑。合浦县住房和城乡规划建设局对被告城乡房地产公司的上述申请拟同意受理，于2014年12月26日将上述调整方案公告发布在合浦建设信息网上，并刊登在2014年12月30日的北海日报第4版。 2019年4月，被告按变更后的规划设计方案在原来宣传手册中小区的绿化用地上开始动工建造16#楼。被告主张16#楼于2015年9月4日动工，并提交了1#楼及18#楼的开工令及建筑工程施工许可证等作为佐证，但未能证明16#楼取得施工许可的时间，且取得施工许可不代表开始施工，故本院对于被告的主张不予认可。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、原告提起的诉讼是否超过诉讼时效？二、被告变更规划的行为是否构成违约，应否支付原告违约金？ 关于本案的第一个争议焦点，即原告提起的诉讼是否超过诉讼时效的问题。本院认为，诉讼时效期间应从原告知道或者应当知道权利被侵害的时间起计算，本案争议变更设计的楼房于2019年4月开始施工，原告至此才明确知道其权利受到侵害，故本案诉讼时效期间应从2019年4月起计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，原告起诉没有超过法律规定的三年的诉讼时效期间。对被告提出原告起诉已超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 关于本案的第二个争议焦点，即被告变更规划的行为是否构成违约，应否支付原告违约金的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，则应当承担违约责任”的规定，被告在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺应同时符合以下三个条件才可视为要约：一是该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺；二是对房屋的说明和允诺应具体确定；三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，被告虽然变更了宣传资料中的部分规划，在原宣传的公共绿化用地上兴建了楼房，导致小区环境与宣传不一致，但被告在小区的其他地方进行了绿化，容积率和绿化率均不变，双方在签订合同时未将广告宣传内容写进合同，原告也未能举证证明宣传册页及沙盘实景内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，故该广告宣传不构成要约。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告未能提供证据被告存在违约，亦未能举证证明其存在82452.3元损失的情况，应承担举证不能的不利后果，故对原告主张被告支付其合同违约金82452.3元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 驳回原告庞则强、吴小梅的诉讼请求。 案件受理费1861元，减半收取计930.5元，由原告庞则强、吴小梅负担（已交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  杨敏 二〇一九年七月二十三日 法官助理杜慧敏 书记员钟昀怡 附本判决书引用的法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。