包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初2784号原告（反诉被告）：刘波，女，1986年2月25日出生，汉族，住包头市。委托诉讼代理人：管晓斌，内蒙古天祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧卿，内蒙古天祺律师事务所律师。被告（反诉原告）：张文兰，女，1977年10月16日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区黄河大街东亚世纪城文馨苑17-1403号。委托诉讼代理人：李美玲，内蒙古硕达律师事务所律师。第三人：包头市众邦置业经纪有限责任公司。法定代表人：武异新，董事长。委托诉讼代理人：李学慧，女，1982年5月26日出生，汉族，包头市众邦置业经纪有限责任公司员工，住包头市。原告刘波（反诉被告）诉被告张文兰（反诉原告）、第三人包头市众邦置业经纪有限责任公司（以下简称众邦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘波及其委托诉讼代理人的管晓斌、刘慧卿、被告张文兰及其委托诉讼代理人李美玲、第三人众邦置业公司的委托诉讼代理人李学慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘波向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的房屋买卖合同；2、判令被告双倍返还定金6万元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年10月17日，原、被告与第三人签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于××区房屋出售给原告，双方明确约定价格140万元，定金3万元，房款以贷款方式支付，首付款为70万元，剩余房款67万元待银行放款当日一次性付与被告，双方还约定房屋内的部分家具连同房屋出售归原告。原告在合同签订当日给被告支付定金3万元，后经第三人带领实地查看案涉房屋并对房屋内的家具录像留证。但被告在未经原告同意且不知情的情况下将本同意一同出售的两张床垫搬走。后原告为了能继续履行合同，经众邦置业公司约号，积极办理房屋贷款时方知被告的房屋尚未解押，无法办理贷款。此后，因原告单位年底结账需要加班无法约号办理贷款。2019年春节后，原告通过众邦置业公司要求继续履行合同，被告却要求原告多支付3万元，否则房屋不再出售，被告单方变更合同，无故要求多支付房款3万元的行为是有失诚信的行为。张文兰辩称，被告不存在违约行为，在将案涉房屋剩余房款全部付清解押后即通知第三人，第三人于2018年12月13日通知原告，要求其配合过户完成贷款手续，但原告予以推脱并在未结清全款的情况下要求被告腾房后办理过户及贷款遭到被告拒绝，原告迟延过户等行为严重违反合同约定，应依照合同6条约定承担违约责任；原告拒不履行过户及办理贷款义务的行为符合合同法合同解除的法定情形，被告享有法定的合同解除权。原告自合同签订之日起仅支付3万元定金，被告为履行合同不惜对外负债提前偿还贷款，而原告却迟迟不肯过户，也不办理贷款，导致被告背负大量的高利息外债，原告在履行期届满前，以自己的行为明确不履行主要债务，上述行为也致使合同目的无法实现，符合解除条件，请求判令解除双方合同；原告拒不履行合同约定义务给被告造成极大的损失，为避免扩大损失，被告将房屋进行了抵押以偿还提前还贷的借债，现房屋已设定抵押，房屋不具备过户条件，合同履行不能，应当予以解除。第三人众邦置业公司述称，2018年12月13日第一次约号过户，因案涉房屋没有完成解押未办成；12月15日再次约过户，原告刘波称没有时间，又于12月28日约过户，刘波仍称没时间；刘波2018年11月14日银行贷款已审批通过，期间因刘波不过户，导致银行贷款超过了三个月使用期限。反诉原告张文兰向本院提出反诉请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判令反诉被告承担违约金14万元；3、反诉诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月17日，反诉原、被告签订《房屋买卖（置换）合同》，合同签订当日反诉被告交付定金3万元。反诉原告依约办理相关解押手续（2018年11月30日将剩余贷款全部付清，2019年1月14日完成解押）后即通知第三人，第三人于2019年1月14日通知反诉被告房屋已具备过户条件，要求其配合完成贷款手续，反诉被告却以种种理由推脱不予办理，并在未付清全款的情况下，要求反诉原告腾房后办理贷款，反诉被告的行为已违反合同约定，应承担相应的违约责任。反诉被告张波辩称，1、张文兰陈述内容与事实有多处不符，刘波不存在任何违约行为。三方签订房屋买卖合同后，刘波为积极履行合同，于2018年11月14日通过银行贷款审批并通知第三人，由第三人进行约号共同办理过户手续，但因案涉房屋未解押而无法办理，第三人又重新约号，因刘波没有时间被迫取消。张文兰认可解押时间为2019年1月14日，由此，两次三方约号无法办理过户手续，均是由于张文兰违反合同第四条（3）项约定的违约行为导致；2、张文兰存在多次违约行为，首先，将双方约定随房屋一同出售的床垫擅自搬走，鉴于此，刘波经由第三人与张文兰协商要求案涉房屋办理过户手续后更换门锁，钥匙由第三人保管，遭张文兰拒绝。其次，在第三人二次约号前，张文兰曾要求刘波在面签时支付首付款，也违反了合同第八条第（5）项和（11）项的相关约定。再则，在前两次约号无法办理过户手续之后，因刘波年底没有时间，因此第三人未再进行约号，2019年春节后，刘波又通过第三人与张文兰进行协商，终因张文兰要求再支付3万元的借贷损失而无果。同时，2019年春节后，刘波通过第三人多次与张文兰协商未果后，张文兰要求解除合同及重新对案涉房屋设定抵押，是严重的违约行为，并造成合同无法继续履行，张文兰已构成根本违约。综上，刘波同意解除合同，但该结果是因张文兰违约行为所致，刘波并不存违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对于当事人均无异议的三方当事人与2018年10月17日签订《房屋买卖（置换）合同》（以下简称房屋买卖合同），约定张文兰将位于××区房屋出售给刘波，房屋总价款140万元，刘波于当日支付张文兰定金3万元的事实，本院予以确认。对争议的证据和事实，结合答辩和质证意见，本院认定如下：刘波提供的证据1、视频光盘1张，证明刘波于签订合同前已对随涉案房屋一同出售的附属设施进行录像，但签订合同后，张文兰擅自搬走床垫的事实。张文兰对真实性无异议，证明目的不认可，认为依照合同约定，出售的是床而非床垫，床垫不属于房屋附属设施。第三人认为应当以合同为准。本院认为，根据房屋买卖合同第一条第（2）项中列举的附属物品及“以上物品以乙方（刘波）拍摄视频为准”的注明显示，列举物品中并不包含床垫，故对于该证据的证明目的不予采信；2、原告与工商银行胡俊青微信截图1张、原告贷款审批通过电脑截图打印件1张，证明原告为了尽快履行合同，于2018年11月14日经银行审核通过房屋贷款审批手续。张文兰对真实性无异议，证明目的不认可，认为只能证明2018年11月14日通过了按揭贷款审批手续。第三人予以认可。本院认为，该证据能证明刘波于2018年11月14日通过银行贷款审批，予以采信；3、刘波与第三人微信截图打印件17页，证明第三人两次约号过户，但均因张文兰房屋未解押和张文兰没时间未能办理过户手续，张文兰两次严重违约，同时，刘波怕过户后张文兰再次搬走合同中约定归刘波的附属物品，因此通过第三人与张文兰协商，在办理完过户手续后提前腾房或办理完过户手续后将涉案房屋门锁更换并将钥匙由第三人保管，因张文兰不同意没有协商成功的事实，因此张文兰所述的不腾房刘波就不过户与事实不符。张文兰对真实性无异议，证明目的不认可，认为微信截图可以体现出双方协商2018年12月25日约号办理不动产过户，因刘波单方原因未办理，后期第三人再次沟通调整为12月28日，并未得到刘波认可，微信中可以看出第三人一直在沟通，但刘波置之不理，存在严重违约，同时微信也可以体现出刘波要求腾房，意图变更合同，属于违约行为。第三人予以认可。本院认为，该证据显示第三人曾约号于2018年12月13日办理过户，因案涉房屋未解除抵押而无法办理，后又继续约号于同年12月25日办理，期间，刘波曾向第三人提出要求刘文兰提前搬房未被同意，第三人先后于2018年12月25日及2019年1月2日向刘波询问过户时间，刘波未回应，对上述事实予以确认；4、通话录音2份，证明2019年1月14日完成解押后，积极与第三人众邦置业公司联系办理房屋过户的事宜，2019年3月3日录音证据证明刘波仍在努力与第三人众邦联系房屋过户的事情，但终因张文兰提出过户需刘波再支付3万元的借贷损失而协商未成，并证明2019年3月5日，第三人因张文兰多次去店内闹事并威胁要砸店，处于被胁迫而给张文兰写了情况说明，而该情况说明内容多处明显与事实不符，因而不能作为认定本案事实的证据。张文兰对录音的真实性认可，证明目的不认可，2019年3月3日录音属于刘波单方陈述，第三人并未对张文兰所谓的违约行为予以认可，也再次显示刘波意图变更合同，要求腾房的无理要求，2019年3月5日录音中刘波默认自己有一段时间联系不上。第三人对上述证据的质证意见为无异议。本院认为，2019年1月15日的录音中，刘波要求验房时换锁，钥匙由第三人保管，待过完户、房本下来后再拿钥匙，但并未确定办理过户日期，对该事实予以确认，2019年3月3日的录音中刘波确实提出过户要求，但因其贷款时限已过，该请求实际已无法完成，故对其证明目的不予采信。2019年3月5日录音中第三人陈述年前无法联系到刘波，刘波对此未予反驳，对该事实予以确认。张文兰提供证据1、房屋买卖（置换）合同1份、建设银行还款凭证2份、结清证明1份、情况告知1份、不动产登记信息查询记录1份、中介信贷部提供的截图打印件2份、微信截图打印件5份、询问笔录1份、录音证据1份，证明张文兰已依约履行合同义务，刘波构成违约，应依合同承担违约责任，且刘波违约行为符合合同法九十六条规定，张文兰享有解除权。刘波对合同真实性予以认可，证明目的不认可，认为张文兰主张的是交清贷款审批合格后30日内办理过户手续，实际合同第四条第三款前提条件为按丙方要求，丙方与甲乙双方约定时间，对方理解属于断章取义。张文兰按主张的过户当日才支付首付款，恰恰证明被告要求原告面签时支付首付款属于违约，合同第五条第三款约定内容，刘波没有要求必须先腾房再过户。刘波不存在第六条第三款、第四款约定的违约情形，2018年12月13日，是因为张文兰未解押造成不能过户，恰恰证明对方违约。对还款凭证和结清证明真实性予以认可，证明目的不认可，只能证明张文兰于2018年11月30日去贷款银行还清了款项，与解押没有任何关系。张文兰主张建行十天左右自动解押完全不成立，该凭证不能证明还的是本案所涉房屋贷款。还款和解押是两个部门不同的程序，还款是向银行还款，解押需由不动产中心，产生的银行费用与刘波无关。情况告知真实性与证明目的均不认可，该情况告知是第三人与甲方两方的说明，至于房屋是否解押，没有任何证据证明，解押需由不动产中心相关证据。不动产信息查询日期是2019年1月14日，此时抵押状况显示无，只能证明被告于2019年1月14日进行的解押。询问笔录的真实性、证明目的不认可，没有证据证明房屋于2018年12月24日完成解押，内容与事实不符，2018年12月13日进行了第一次约号，此次约号是因为被告房屋未完成解押而未完成过户。原告从未说过被告不腾房就不办理过户。对录音证据，真实性认可，证明目的不认可，录音证据当中，被告与第三人进行庭前沟通，明确说过“咱们要说成一致的”，录音证据中，张文兰明确说过不行合同就不能履行了，其产生按揭利息，对此刘波认为在出卖房屋时，保证产权完整是卖房人的义务，张文兰通过什么方式与刘波无关，产生的利息亦与刘波无关。录音中明确，床垫以双方签订的合同为准，合同明确以录音录像为准，2018年11月17日签订合同时，先签订的合同，后去看的房子，如果不包括床垫，房价则为137万，非140万元。从录音证据可以看出，第三人在左右逢源，从原告与第三人的微信记录可以证明，刘波只是针对腾房通过第三人与被告协商，从未说过不腾房就不过户。本院认为，情况告知及询问笔录系张文兰自行制作，不予采信，其他证据能够证明张文兰的主张，予以采信；2、微信交易记录9份，证明刘波不履行合同约定给张文兰造成了损失。刘波认为张文兰委托中介卖房，根据合同第六条第一项，张文兰必须保证房屋权属无争议，保证房屋权属完整性，且合同第八条第四款也明确约定，因该房屋有贷款，还款、解押均是张文兰的义务。本院认为，该证据不能证明张文兰的主张，不予采信；3、包头农商银行借款借据1份，证明张文兰为减少损失，原告不得以将房屋抵押，且贷款后原利率上调，产生了损失，因抵押，合同履行不能。刘波认为张文兰又将房屋抵押，与刘波没有任何关系，且与本案无关，恰恰证明张文兰存在根本性违约。本院认为，对该借据的真实性予以采信，证明目的不予采信；4、微信聊天记录截图打印件3张、预约办理过户的时间截图打印件1张、授权委托书1张、不动产登记收件收据1张、抵押注销证明1张、不动产登记告知单1张，证明张文兰已依约履行全部合同义务，解押由建设银行委托专人及不动产办理，张文兰不能控制，房屋已于预约日期前完成解押，刘波拒不配合预约构成违约，应依合同承担违约责任，且被告违约行为符合合同法第九十六条之规定，张文兰享有解除权。刘波对微信截图不认可，约号应为三方一起协商时间，该份证据只能证明是张文兰与第三人两方协商过，因此不能视为约号成功。对授权委托书、不动产登记收件收据、抵押注销证明、不动产登记告知单真实性予以认可，对于抵押登记注销时间为2018年12月17日认可，但不认可证明目的，该证据虽然证明注销日期为2018年12月17日，但三方第一次约号时间为2018年12月13日，充分证明了第一次违约是由于张文兰的原因而造成的。预约是约双方的时间，不属于履行双方签订买卖合同的义务，作为卖房人，有义务解除自己房屋的抵押权，卖房人单方就自己的意愿预约时间并不符合双方签订合同平等的地位。第三人对上述证据予以认可。本院认为，授权委托书、不动产登记收件收据、抵押注销证明、不动产登记告知单能够证明案涉房屋已于2018年12月17日完成解押，对该事实予以确认。微信聊天记录截图的证明目的不予采信。本院认为，刘波、张文兰及第三人众邦置业公司签订的《房屋买卖（置换）合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。庭审中，刘波及张文兰一致表示同意解除该合同，故刘波与张文兰及众邦置业公司于2018年10月17日签订的《房屋买卖（置换）合同》应予解除。按照《房屋买卖（置换）合同》第四条第（3）项“乙方（刘波）按约定交清全款或贷款审批合格后，甲（张文兰）、乙双方按丙方（众邦置业）要求在30日内办理该房屋的过户手续并将房本领证单交于丙方保管”约定，刘波在2018年11月14日的贷款申请经银行审核通过，按照前述约定，应在2018年11月14日后的30日内办理过户手续，经第三人众邦置业公司首次约号时间为2018年12月13日，因案涉房屋未解押而搁浅，第三人众邦置业公司再次约号时间为2018年12月25日，刘波及张文兰均未提出异议，对此应视为三方就约号时间进行调整达成合意的结果。刘波提供的与众邦置业公司的微信聊天记录显示，刘波通过众邦置业向张文兰发出希望其提前腾房的要约，但未得到张文兰的允诺。同时，微信聊天记录亦显示，众邦置业公司于2018年1月24日将2018年12月25日约号取消事宜通知刘波，且刘波自认因其年底工作忙而将此次约号取消，后众邦置业公司先后于2018年12月25日、2019年1月2日向刘波询问过户时间，刘波均未回应，虽然刘波于2019年1月15日与众邦置业公司电话联系，但因其在电话中提出先换锁的要求，客观上也无法进行约号过户，而其2019年3月3号再次与众邦置业公司电话联系要求过户时，其贷款已超过时限，也无法实际完成过户。综上，刘波怠于履行办理过户的行为构成违约，其应当承担相应的违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第115条“当事人可以依照《中华人民共和国担保》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金请一定当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”规定，故刘波要求张文兰双倍返还定金6万元的请求，本院不予支持。关于张文兰要求刘波按照合同约定支付房屋成交价10%违约金14万元的请求，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金。违约金的约定是以补偿性为适用原则，因张文兰未提供证据证明其实际损失达到14万元，故对其要求刘波承担违约金14万元的请求，本院不予支持。基于刘波系违约方的事实，刘波交付张文兰的定金3万元不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除刘波、张文兰及第三人包头市众邦置业经纪有限责任公司于2018年10月17日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、驳回刘波的其他诉讼请求；三、驳回张文兰的其他诉讼请求。案件受理费100元（刘波已预交），由刘波负担；反诉案件受理费1550元（张文兰已预交），由张文兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 陈 静 二○一九年七月三十一日书记员 王丽艳附本判决及执行阶段适用法律条文的具体内容：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金请一定当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。