广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9888号原告：黎婉燕，女，1989年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：黄彦，男，1988年6月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，上述两原告共同委托诉讼代理人：李蕾，广东嘉进律师事务所律师。被告：广东岭君置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区魁奇二路10号岭君广场B座14层1401单元，统一社会信用代码91440604071850731M。法定代表人：江林峰。委托诉讼代理人：江逸闻，男，1987年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。委托诉讼代理人：区颖华，女，1984年3月27日出生，汉族，住广东省鹤山市，系被告员工。被告：广东淘家科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城的9#商业楼四层自编1的商铺，统一社会信用代码91440604351963116Y。法定代表人：梁波。委托诉讼代理人：张靖，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告黎婉燕、黄彦诉被告广东岭君置业有限公司、广东淘家科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于同年5月24日公开开庭进行审理。原告黎婉燕、黄彦及其委托诉讼代理人李蕾、被告的委托诉讼代理人江逸闻、区颖华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除两原告与被告广东岭君置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》，并判令被告广东岭君置业有限公司向两原告返还定金50000元、转让使用权费286000元；二、解除原告黎婉燕与被告广东淘家科技有限公司签订的《装饰工程施工合同》，并判令被告广东淘家科技有限公司返还因房屋装饰装修支出的费用33642.58元；三、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，本院依法向原告释明其诉请的是两个不同的法律关系，不能一并审理，原告选择房屋租赁合同纠纷继续诉讼并变更了诉讼请求，本院通知被告广东淘家科技有限公司退出本案诉讼。原告变更后的诉讼请求如下：一、解除两原告与被告广东岭君置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》，并判令被告广东岭君置业有限公司向两原告返还定金50000元、转让使用权费286000元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月19日，两原告与被告签订《岭君广场物业使用确认书》并支付被告定金50000元。2017年12月12日，原、被告经协商签订了《物业使用权转让合同》，约定两原告购买的楼房为岭君广场B座21层15B号房，面积33.71平方米，套内面积25.42平方米，总价值为336000元，付款方式为一次性付清，该楼房的使用期限自2017年12月12日起，至2054年10月31日止。协议签订后，两原告于2017年12月12日当天支付尾款286000元，被告收款后出具了收据。后来，两原告了解到被告出售的岭君广场B座21层15B号房是在农村集体建设用地上建房，因此两原告无法办理物业的房产证，而在签订合同时，被告并没有将具体事实情况告知两原告，两原告在不知情的情况下与被告签订了《物业使用权转让合同》，并对该物业进行了装饰装修，被告隐瞒该土地性质与两原告签订合同的行为对原告造成了严重的经济损害，现因被告的违约行为致使不能实现合同目的，两原告要求解除与被告签订的《物业使用权转让合同》，并要求被告返还定金50000元、使用权转让费286000元。两原告依据合同法第九十四条向法院起诉，请求法院判令被告返还款项336000元，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、两原告的诉讼请求不成立，不同意解除合同，不同意返还定金及使用权转让费；2、《物业使用权转让合同》第三条第1款明确约定“甲方已向乙方清晰告知该物业的现状事实及法律状态，乙方已清晰了解对物业将享有的相应权利”；3、《物业使用权转让合同》就物业的性质、土地来源、使用权转让依据、物业使用权期限、物业使用权返还等作了具体约定，明确了物业状况，两原告也已明确知悉物业的公示材料及物业性质；4、被告在岭君广场销售中心一直设有公示栏，公示了土地的流转方式、用地性质、年限、规划许可证、与村集体签订的《集体建设用地使用权租赁框架协议书》、验收终审意见书等文件，证明被告已实际向包括两原告在内的岭君广场业主清楚如实告知以上内容。5、2018年10月17日，两原告办理了收楼手续，填写并签署了单元资料及物品交接表、公寓交接单、承诺书、消防安全协议书、物业管理服务协议等文件，合同已经履行完毕，不能再解除合同；6、2017年12月12日，两原告与佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司（下简称“阿卡斯公司”）签订《岭君广场物业委托管理租赁协议》（合同编号：B座2115B），约定两原告从被告处取得的物业委托给阿卡斯公司经营管理，截止到2019年5月16日，累计收到8400元返租收益，已获得投资回报；7、2017年底，两原告购买的岭君广场公寓，单价是9967元/平方米，周边可办理不动产证的物业接近20000元/平方米，两原告理应清楚土地性质的差别导致单价相差如此悬殊。综上所述，两原告作为具有完全民事行为能力的成年人，是有相当认知、辨别和判断能力的，特别是对购买物业这一重大处分的事项，是经过更充分、更理智的注意和思考才做出的。两原告称被告没有将具体事实情况如实告知，并隐瞒土地性质签订合同，是完全歪曲事实的，请法院查明事实，判决驳回两原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。诉讼中，原告提交以下证据：1、两原告身份证复印件、被告公示信用信息报告。拟证明原、被告主体资格。2、岭君广场物业使用确认书、岭君广场认购单、岭君广场特殊情况申请表。拟证明原告在向被告交纳定金的时候被告并未向原告说明本案所涉物业不能办理产权登记且原告已支付定金五万元。3、收款收据2张、银行存根、广东农信pos签购单。拟证明原告已全额支付336000元的合同约定费用。4、岭君广场物业使用权转让合同。拟证明原、被告所签订的合同租赁期限为2017年12月12日-2037年10月1日，且物业交付日期为2018年5月1日，而约定的合同标的为物业使用权。佛山市住房和城乡建设管理局佛山市国土资源和城乡规划局关于印发《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知（试行）》的通知。拟证明被告以租代售的销售方式是违反相关规定的，且原被告之间的合同没有进行网签，被告也没有将其物业进行登记。微信聊天记录截图。拟证明原告向被告销售房屋时曾承诺该房屋为商业住宅，是有产权的，而实际与原告签订使用权合同时却告知原告定金不能退还，且房屋不能办理产权登记。诉讼中，被告提交以下证据：1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。拟证明被告诉讼主体资格。收楼文件。拟证明两原告清楚并认可物业状况，验房完毕，已经办理完房屋的交付手续，合同已经履行完毕，不能再解除合同。2018年10月7日两原告持岭君广场收楼通知书和岭君广场收楼须知、岭君广场入住费用明细表到岭君广场办理收楼手续，填写并签署单元资料及物品接收表、收楼手续书、岭君广场业主登记表、公寓交接单、承诺书、岭君广场治安消防安全协议书、岭君广场物业管理服务协议等文件。公示文件。拟证明被告在其岭君广场销售中心一直设有公示栏，公示了土地的流转方式、用地性质、年限规划许可证和湾华村集体签订的集体建设用地使用权租赁框架协议书、验收终审意见书等文件。被告已经实际向两原告清楚如实告知以上内容。岭君广场物业委托管理租赁协议、岭君广场客户收益明细表。拟证明2017年12月12日，两原告跟被告签订物业使用权转让合同的当天，两原告与阿卡斯公司签订岭君广场物业委托管理租赁协议，合同编号B座2115B，约定了两原告从被告处取得的物业委托给阿卡斯公司经营管理，截止至2019年5月16日累计收到8400元的返租收益，已获得投资回报。本院组织当事人进行了证据交换、质证。本院认定如下：原告提交的证据1-5，被告对真实性均无异议，本院予以确认；证据6，微信聊天记录中的销售经理，无其他有效证据佐证聊天对象的身份，被告不予确认是其员工，本院不予采信。被告提交的证据，原告对真实性均无异议，故本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年11月19日，两原告与被告签订《岭君广场物业使用确认书》并于当日支付被告定金50000元。2017年12月12日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座2115B），合同主要约定如下：“……第一条物业使用权转让依据1.甲方以土地流转方式取得位于佛山市禅城区魁奇路以南、文华路南延以西、黎明路以北的：编号为佛土建补【2001】35号地块的39年5个月土地经营使用权。2.上述地块流转年限自2015年10月1日至2055年2月28日。土地流转后甲方在经批准后，在上述地块上开发建设岭君广场项目，取得相关物业在流转期间的使用权。第二条物业的基本情况1.乙方受让所取得使用权的物业（以下简称为：该物业）基本情况为：岭君广场第B【座】21【层】15B房，建筑面积共33.71平方米，套内面积25.42平方米……第三条物业使用权期限1.物业使用权期限自2017年12月12日起，至2037年10月1日止。2.在前款约定的期限届满后乙方使用权得以自动延续，乙方无偿继续使用该物业至2054年10月31日。第四条合同总价款、支付方式及期限乙方对该物业已经做了全面、详细的了解，清楚物业的现状，乙方同意按以下方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：1.该物业使用权的总价款为336000元整。2.支付方式一次性付款：乙方应在2017年12月12日前一次性向甲方支付上述总价款。……第五条物业经营管理……甲、乙双方同意将物业委托阿卡斯公司管理经营。……第九条物业交付约定及交付标准1.甲方物业交付时间定于2018年5月1日。2.甲方逾期交付的，自逾期之日起应按银行活期存款利率计算逾期利息给乙方。如甲方逾期90天仍不能将该物业交付乙方使用，乙方有权解除本合同。在乙方选择解除本合同的情况下，甲方须于收到乙方的书面解除合同通知后15日内将乙方所支付的全部物业使用权价款及利息（按活期存款利率计）返还给乙方。……4.交付标准：甲方统一以毛坯交房，……”两原告于2017年12月12日当天支付尾款286000元。同日，两原告（委托方）与阿卡斯公司（受托方）签订《岭君广场物业委托管理租赁协议》，约定：第一条物业委托管理租赁的界定1.根据委托方的及广东岭君置业有限公司（下简称“岭君公司”）签订的物业使用权转让合同中的第九条物业交付约定即交付标准第4款的物业交付标准，岭君公司交付的物业为毛坯交付。委托方及受托方同意，自岭君公司交楼之日起3个月内委托方自行完成物业装修，委托方的装修标准不低于受托方约定的交付标准，受托方承诺给予委托方3年的租赁固定收益。……第三条物业的委托管理租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止。如委托方迟延向受托方交付符合约定装修条件的物业的，委托管理租赁期限及收益时间相应顺延。第四条物业委托管理租赁收益及支付方式1.自委托方交付物业之日起，受托方第一年每月固定向委托方支付租赁收益1400元；受托方第二年每月固定向委托方支付租赁收益1680元；受托方第三年每月固定向委托方支付租赁收益2800元。2.受托方每月的固定租赁收益在次月10日前以银行转账的方式划入委托方指定的银行账号。2018年9月27日，被告向两原告发出《收楼通知书》。2018年10月7日，两原告（受让人）与被告（出让人）签订《公寓交接单》，约定：一、公寓交付日期变更双方一致同意变更为2018年10月7日前交付；对于公寓交付日期的变更，出让人与受让人双方互不追究对方任何责任。二、双方一致确认：该公寓符合物业使用权转让合同约定的交付使用条件，并于2018年10月7日正式交付受让人使用（附交接清单）。同日，两原告办理了相关收楼手续。另查明一，被告分别于2017年11月19日、12月12日出具收款收据，确认收到两原告支付的定金50000元、使用权转让金286000元，合计336000元。另查明二，阿卡斯公司向两原告支付2018年8月至2019年4月固定租金收益合计8400元。另查明三，2018年4月28日，案涉岭君广场项目通过竣工验收。诉讼中，原告陈述：在签订使用权合同时销售明确告知原告虽然签订的只有20年，但岭君广场保证可以使用40年，原告是基于以上回报率才签订使用权合同；有收到返租收益，但是没有按期支付；收楼后没有给钥匙，当时签订了委托租赁协议。被告陈述：物业是委托给案外人经营管理的，原告的钥匙是直接给了经营管理公司，且原告已经收到了收益；使用权转让合同和公示文件对物业使用权有明确说明，且公示栏放置在显眼位置，原告作为购房者理应对此持充分的注意和观察。本院认为，据本院查明的事实，涉案《岭君广场物业使用权转让合同》项下交易的标的物为涉案B座2115B房使用权，明确约定了物业使用权期限，约定期限届满要返还物业，原告亦依约向被告交纳物业使用权总价款336000元，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《岭君广场物业使用权转让合同》的效力。依据上述合同的约定，涉案B座2115B房的使用期限为2017年12月12日至2054年10月31日，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，上述合同使用期限超出2037年12月12日的部分应属无效。因合同部分无效，基于合同而取得的财产应予返还，被告应向原告返还无效期限部分对应的物业使用权出让款153798.70元（336000元÷442个月19天×202个月19天）。原告诉请返还物业转让使用费超出部分，本院不予支持。关于解除《岭君广场物业使用权转让合同》的问题。涉案合同部分有效，部分无效，无效部分自始无效，不存在合同解除的问题。该合同未超出法定租赁期限部分则系双方当事人真实意思表示，合法有效。对合同有效部分的解除，据前查明，原告依约支付了物业使用权，被告亦履行完毕交付物业的合同义务。本案中，两原告主张被告在签订合同时没有如实告知其案涉物业的性质、不能办理产权证书等导致其不能实现合同目的，但被告抗辩双方签订的合同中对土地流转、物业性质、使用期限、使用届满后要返还等问题作了明确约定，原告亦未提交证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，故原告诉请解除合同，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告黎婉燕、黄彦与被告广东岭君置业有限公司于2017年12月12日签订的《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座2115B）超出2037年12月12日的部分无效；二、被告广东岭君置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎婉燕、黄彦返还物业使用权价款153798.70元；三、驳回原告黎婉燕、黄彦的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取3422元，原告在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，按照减少后的诉讼请求数额计算应退还252元给原告。剩余诉讼费3170元，由原告黎婉燕、黄彦负担1721元，被告广东岭君置业有限公司负担1449元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年七月十日书记员 冯裕雯