贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初6189号 原告：刘永增，女，汉族，1984年10月3日出生，住四川省金堂县。 原告：黎平，男，汉族，1975年5月1日出生，住四川省金堂县。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵霞林、钟影，贵州郎意律师事务所律师。 原告刘永增、黎平与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘永增、黎平，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、钟影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有文书的违约金暂计170997.00元，该违约金从2017年5月31日计算至2019年5月30日，按总房款的日千分之一的标准予以计算；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的“瑞丰铭城”1号楼B栋15层1502号房，房屋总价款237496.00元，按照合同约定2013年10月31日前交房，于2017年5月31日前办理房屋产权证。即被告应当于2017年5月31日为原告所购房屋办理房屋所有权证书。但时至今日，原告依然未取得房屋所有权证书，由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据双方在合同第八章第二十二条的转移登记约定，每逾期一天，瑞丰公司向原告支付已付购房款0.1%的违约金，原告已付房款为237496.00元，根据合同约定及法律规定，被告应支付原告违约金。原告为维护合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所诉。 被告瑞丰房开公司答辩称：1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家从政策的出台是含被告在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。 2、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提。 3、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，在被告承担违约责任的前提下，本案违约金应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案在被告承担违约责任且原告能够举证证实其损失的前提下，违约金的计算应当参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。 4、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年9月5日，原告刘永增、黎平作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程第1幢B单元15层2号商品房，建筑面积为92.05平方米；总价款为237496.00元，买受人于合同签订之日交付首期房款77496.00元，余款160000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。 另查明，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照日万分之三的标准予以计算。综上，对原告诉请2017年5月31日计算至2019年5月30日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款237496.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年6月1日起计算至2019年5月30日，共计728天，计算为237496.00元×0.03%×728日=51869.13元。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘永增、黎平逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金51869.13元； 二、驳回原告刘永增、黎平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1860.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担564.00元，原告刘永增、黎平负担1296.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年七月二十五日 书记员  申开旭