贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初6341号 原告：杨云霞，女，1976年8月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵霞林、钟影，贵州郎意律师事务所律师。 原告杨云霞与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨云霞、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、钟影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告一个月内为原告办理瑞丰新城3幢2单元412号房屋的产权证书交付给原告；2、判令被告支付原告逾期办证违约金暂计29000.00元，该违约金实际金额以280590.00元购房总房款为基数，按日万分之零点五的标准从2013年6月30日计算至被告向原告交付产权证书之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2010年3月9日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的瑞丰新城3幢2单元412号商品房。双方在合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。2011年6月30日，出卖人交付该房屋给买受人使用，按照合同约定，出卖人应于2013年6月30日前为买受人办理好房地产权属登记证书。原告已按合同约定向被告付清了280590.00元购房款，但被告至今未向原告交付房地产权属登记证书，也未通知原告交付办理房地产权属登记证书的任何资料。被告行为已经违约，应按双方签订的合同向原告支付违约金。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，原告已按合同约定履行了付款义务，被告未履行合同约定为原告办理房地产权属证书的义务，应承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰房开公司答辩称：1、涉案房屋已于2019年1月22日办理不动产权登记，并取得不动产权证书，但因不动产登记机关办理不动产权证书后，尚须继续办理不动产抵押登记，因此，不动产权证书尚未交付给原告，所以原告无权主张2019年1月22日起的逾期办证违约金。 2、双方商品房买卖合同约定：“出卖人在2011年6月30日前将商品房交付买受人”。同时关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，原告于2019年5月31日提起诉讼，其诉讼请求已经超过法定诉讼时效，不应支持 3、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家从政策的出台是含被告在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。 4、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提。 5、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年3月9日，原告杨云霞作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市瑞丰新城第3幢2单元412号商品房，建筑面积为119.40平方米；总价款为280590.00元，买受人于2010年3月9日首付56290.00元，余款224000.00元以银行按揭方式支付；出卖人应当在2011年6月30日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2011年7月18日，原、被告办理了涉案房屋的交付手续，但被告并未依约为原告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，直至2019年1月22日,涉案房屋才办理了不动产权证书，不动产权证号为：黔（2019）毕节市不动产权第××号。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2011年7月18日办理房屋交付手续，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2013年7月18日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告并未依约履行，构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当从逾期之日起按日支付原告已付房款的万分之零点五违约金，故对原告诉请的违约金，本院以已付购房款每日万分之零点五的标准予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应当于2011年7月18日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2013年7月19日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期将房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案的违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年6月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年6月3日起的逾期将房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。本案在审理过程中，被告提交了备注首次登记日期为2019年1月22日的涉案房屋的不动产权证书，但未提供证据证明是何时履行将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案的，故本院以涉案房屋不动产证书备注的首次登记时间2019年1月22日作为被告履行完毕将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案的时间节点。故原告主张的违约金计算期限为：2016年6月3日至2019年1月22日止（共计963天）。依照合同约定，被告应当支付给原告的违约金计算为280590.00元×0.005%×963日=13510.41元。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将涉案商品房的不动产权证书交付原告杨云霞； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨云霞违约金13510.41元； 三、驳回原告杨云霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币271.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担123.00元，原告杨云霞负担148.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年七月二十五日 书记员  申开旭