四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初2020号 原告：郭某，女，2009年10月7日出生，汉族，住成都高新区。 法定代理人：邬某，女，1979年12月21日出生，汉族，住成都市锦江区，系原告郭某的母亲。 委托诉讼代理人：邹奕，上海市锦天城（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住所地：成都市成华区天祥街59号。 法定代表人：唐传碧，系公司董事长。 委托诉讼代理人：谢佳年，四川铸信律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：姚志鹏，四川铸信律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都上层名人投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：肖**群，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师，特别授权代理人。 原告郭某与被告成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称鑫然公司）、成都上层名人投资有限公司（以下简称上层投资公司）、成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称上层酒店公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月28日作出（2016）川0191民初10980号民事判决书。被告鑫然公司、上层投资公司不服，提起上诉。成都市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）川01民终14034号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2019年1月16日重新立案受理，依法适用普通程序，由审判员吴希孝担任审判长，与人民陪审员徐小蓉、张荣另行组成合议庭，于2019年3月13日、2019年7月5日两次公开开庭进行了审理。原告郭某的委托诉讼代理人邹奕、被告上层投资公司和被告上层酒店公司的共同委托诉讼代理人刘宇、被告鑫然公司的委托诉讼代理人谢佳年到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告郭某在立案时以房屋买卖合同法律关系提起本案诉讼。后，本院经审查认为本案的基础法律关系应为合同法律关系。故，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向原告郭某进行了释明，原告郭某据此变更诉讼请求如下：1、判决立即解除原告与三被告建立的合同法律关系，即解除原告与被告上层投资公司于2013年4月2日签订的《房屋买卖合同》、原告与上层酒店公司于2013年4月2日签订的《委托经营管理合同》、原告与上层酒店公司和鑫然公司于2013年4月2日签订的《补充协议》、原告与鑫然公司签订的《委托装修协议》；2、判决三被告共同返还原告购房款265224元及房屋产权税费3109元，合计268333元；3、三被告共同承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。 原告郭某主张的事实及理由：在2013年3月31日，原告与上层投资公司签订《“中航﹒名人公馆”认购书》，双方约定所购房屋为第4层239号房屋，建筑面积为6.95㎡，单价为40320元／㎡，总价款280224元。在2013年4月2日，原告与被告上层投资公司签订了《房屋买卖合同》。同日，原告与上层酒店公司签订了《委托经营管理合同》、原告与上层酒店公司和鑫然公司签订了《补充协议》、原告与鑫然公司签订了《委托装修协议》。上述协议均系同一天签订，彼此互为条件，相互关联，构成联立合同，故三合同应当一并履行或一并解除。原告与被告上层投资公司签订的《房屋买卖合同》的标的为中航﹒名人公馆3栋1单元4楼239号房屋，该房屋建筑面积为6.95㎡，公摊4㎡，套内面积仅为2.95㎡，从该套房屋的实际情况看原告不可能自己独立经营或者使用，被告上层投资公司也不能实际交付套内面积2.95㎡的房屋给原告，只能够由委托经营方上层酒店公司整体打造和招租。原告购买该房屋的目的是上层酒店公司承诺无论盈亏都要支付给原告每月1751元到1985元的经营管理费用。现上层酒店公司由于经营不善和资金周转问题未按照《委托经营管理合同》足额支付委托管理费用，且面临大批投资者主张委托管理费的诉讼，原告认为三被告均系房屋买卖合同相对方，三被告的行为已经构成《中华人民共和国合同法》第94条第4项的根本违约，因此原告主张解除与三被告建立的合同法律关系，要求三被告共同返还原告购房款及房屋产权税费，合计268333元，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告上层投资公司、上层酒店公司的答辩意见一致，共同辩称，一、原告没有法定解除权，即使有也超过了除斥期间，法定解除权已经消灭。理由如下：1、原告与被告上层投资公司、上层酒店公司、鑫然公司分别签订了《房屋买卖合同》、《委托装修协议》及《补充协议》，与原告之间形成合同关系。《房屋买卖合同》中约定了退房条件，约定了约定解除权，故应尊重双方的真实意思表示，而不应再适用法定解除权。2、原告错误地将不能保障稳健性的资金投资收益理解为合同目的不能实现。原告获取案涉房屋以后委托上层酒店公司对外出租，本质上不是购房后继续出租的行为，而是一种市场投资行为，就像房屋价格一样，有涨有跌，任何投资行为都有市场风险。原告仅以不能足额收取租金收益而解除合同的理由不充分，不符合《中华人民共和国合同法》第94条之规定。且案涉房屋在2016年6月已经交付，完成竣工验收，2017年被告为原告办理了不动产权登记证，在此相当长的一段时间内原告并未向二被告主张权利，双方已经存在稳定的经营秩序，不应轻易打破。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，原告的解除权已经消灭。4、不论约定解除还是法定解除，原告委托上层酒店公司收房及收取房屋租赁收益的行为，已经默认了放弃解除权而选择继续履行合同，在本案中再次提出解除合同不应当予以支持。 二、从《委托经营管理合同》的履行情况来看，原告有权提出按约履行合同的主张，但不能要求解除与上层酒店公司签订的《委托经营管理合同》。根据《中华人民共和国物权法》第71条之规定：“业主对其建筑的专有部分享有专有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利的时候不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”案涉楼盘涉及的业主众多，其中案涉房屋位于案涉楼盘第4层。原告诉争的4楼房屋的编号与出卖方上层投资公司签订的买卖合同中约定的房屋编号并不能形成一一对应的关系。实际上现在与上层酒店公司形成委托经营管理合同关系的人数无论是户数还是案涉的面积都远远超过50%以上，占有绝对的优势地位。在此情况下，任何一个业主要求解除合同将会影响整个楼层的功能发挥。1、双方签订的《委托经营管理合同》第10条约定了“甲方全权委托乙方对房屋功能布局改变、装修……”，原告在购买该案涉房屋的时候明知并接受该房屋的装修和经营模式，其应当知道该房屋所有权的性质不能等同于独立的商品房，所以原告行使权利的时候必然受到一定的限制。2、在房屋租赁关系中根据出租人对合同的约定行使解除权，解除的后果必然涉及到承租人向出租人返还租赁物。尽管原告享有案涉房屋的所有权，对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但作为业主行使权利的时候，不得损害其他业主的合法权益。案涉房屋的租赁关系与其他业主将自有房屋出租给上层酒店公司经营具有整体性和不可分性，而现在案涉房屋所在的4层整体由上层酒店公司对外经营使用，上层酒店公司将该案涉房屋出租给案外人四川欧伯特物联科技有限公司经营，该合同正在履行过程中，所以原告要求解除《委托经营管理合同》势必造成房屋的腾退，对其他业主及案外人造成损失。 三、《房屋买卖合同》、《委托装修协议》及《补充协议》，应当认定为原告与被告上层投资公司签订房屋买卖合同的分拆行为，收取的款项应当认定为购房款，原告主张全额退还装修装饰款及购房款违背了基本事实。该三份合同系同一天签订，彼此互为条件、互为关联。虽然《委托装修协议》约定了装修款的总额，但缺乏明确的关于装修施工内容、承包方式、工期、装修款及付款方式、材料标准、装修标准、质量竣工验收标准等实质内容的约定，系为了合理避税而作的购房款的分拆行为。《补充协议》约定的个性化装修及配套费用实际上也为购房款的组成部分。同时，三份合同约定的款项总和与认购书约定的款项金额一致。 综上，原告要求解除《房屋买卖合同》、《委托装修协议》、《补充协议》、《委托经营管理合同》的理由不成立，其第二项要求退还购房款及税费的诉请在第一项不成立的情况下也不成立，故应当驳回原告的全部诉讼请求。 被告鑫然公司辩称，鑫然公司根据与原告签订的《委托装修协议》及《补充协议》，向原告以装修款名义收取实际缴纳的购房款168,750元，和以个性化装修及配套费用名义缴纳的购房款36,974元，已经实际用于了案涉房屋的装修，而该房屋已经交付原告并办理了产权证。本案原被告双方合同的核心内容在于通过房屋买卖取得物权，而不是支付委托经营管理费用。现合同已履行完毕，合同的核心目的已经实现，故原告要求解除合同并退款的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 原告郭某的法定代理人郭桦与被告上层投资公司于2013年3月31日签订了《“中航﹒名人公馆”认购书》，该认购书主要约定了：1、认购房屋：中航﹒名人公馆，第4层239房，建筑面积6.95㎡，原单价42000元／㎡。原总价291900元。2、认购方选择付款方式并享受相关优惠：（1）一次性付款累计优惠为4%；……优惠后单价40320元／㎡，总价280224元。 之后，2013年4月2日，郭芋杉（即原告郭某的曾用名，下同）作为买受人与作为出卖人的被告上层投资公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告郭某购买被告上层投资公司订制的由案外人成都中航瑞赛置业有限公司（以下简称成都中航瑞赛公司）开发的位于成都高新区南部新区科创中心片区的“中航﹒国际交流中心”的案涉房屋。《房屋买卖合同》主要约定如下：1、案涉房屋的测绘建筑面积共6.95平方米，其中套内建筑面积2.95平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.00平方米，层高4.7米，装修水平是清水。案涉房屋按照建筑面积计价，单价为10000元／每平方米，总价款为69500元；2、案涉房屋的交付时间为2014年7月31日前；3、原告郭某在签订本合同及相关文件前，被告上层投资公司已明确告知原告郭某此房屋由成都中航瑞赛公司在房屋交付后办理产权到被告上层投资公司名下，因此该套房屋暂不进行网签备案，原告郭某对此予以理解；4、原告郭某对出卖方出售房屋及办理产权的方式予以认可；5、原告郭某不得以本合同及相关文件向成都中航瑞赛公司主张任何权利。 同日，郭某作为委托方（甲方）、成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为成都上层名人酒店管理有限公司，即本案被告，下同）作为受托方（乙方），双方签订了《委托经营管理合同》，该合同主要约定如下：1、原告郭某同意将案涉房屋（精装修）委托给被告上层酒店公司进行经营管理，被告上层酒店公司经营管理期间无论盈亏均与原告郭某无关；2、原告郭某委托给被告上层酒店公司的房屋为精装房（房屋装修装饰标准及《委托装修协议》见附件一、附件二）；3、委托经营管理期限为15年，从2014年8月1日至2029年7月31日止；4、无论案涉房屋为空置或经营使用，被告上层酒店公司均应按本条款约定费用向原告郭某支付经营管理费。不管被告上层酒店公司实际出租或使用房屋的时间提前或延后，原告郭某均从2014年8月1日起开始收取经营管理费；5、该房屋经营管理费标准：2014年8月1日至2019年7月31日为1751元／月；2019年8月1日至2024年7月31日为1868元／月；2024年8月1日至2029年7月31日为1985元／月；6、根据酒店统一装修要求，原告郭某已与被告鑫然公司签订了《委托装修协议》并指定被告上层酒店公司为《委托装修协议》执行的全权代理人，上述《委托装修协议》为本合同必须履行的条件之一，不可撤销；7、在委托经营管理期届满5年、10年两个阶段届满前的90个工作日内，原告郭某有权向被告上层酒店公司提出一次要约，要求被告上层酒店公司对案涉房屋进行购买，被告上层酒店公司应无条件在原告郭某完成相关手续的办理后次月将房屋总款项支付给原告郭某，双方同意购买该房屋总款（包含装修、家具、家电、装饰品）为280224元人民币，另加已发生委托期内每年总房款1%的补偿；8、委托经营管理合同附件一：商业部分房屋装修装饰配置标准，即根据酒店总体装修要求及实际需要统一装修。又，郭某同时出具《授权委托书》载明如下：“中航﹒名人公馆3栋1单元4层239号业主郭芋杉，身份证号……授权委托成都零壹名人酒店管理有限公司行使业主权利（包含但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续、装修装饰工程的管理等业主权利）。本授权委托书有效期从授权人签字之日起至委托经营管理期满止”。 同日，原告还与被告鑫然公司签订了《委托装修协议》作为《委托经营管理合同》的附件二，其中与本案有关主要约定如下：1、原告系案涉房屋的买受人，被告鑫然公司应原告郭某委托对案涉房屋在整个经营管理期的装修，就装修工程相关事宜双方达成以下协议；2、被告鑫然公司按照原告郭某认可的被告上层酒店公司提供的酒店装修标准进行装修；3、装修工程的包干费为173750元，其中包含装饰装修、家具家电等一切费用，该费用不因工程量的增加或减少而发生变动；4、本《委托装修协议》为不可撤销委托；5、原告郭某指定被告上层酒店公司为本合同的全权代理人，负责本合同的监督执行；6、本协议包含一个附件，附件作为本协议不可分割的一部分，与协议正文具有同等法律效力；7、商业部分房屋装修装饰配置标准：根据酒店总体装修要求及实际需要统一装修。 同日，原告郭某与被告上层酒店公司、被告鑫然公司三方还签订了《补充协议》，主要约定如下：1、原告郭某自愿向被告鑫然公司支付36974元作为酒店房屋个性化装饰及配套费用，该费用不因相关工程量的增加或减少而发生变动；2、以上款项暂由被告上层酒店公司代收，并根据装修工程进度向被告鑫然公司支付。被告上层酒店公司收到上述款项后，在委托经营管理期内不得再向原告郭某以任何名义收取其他装饰配套费用；3、本协议作为《委托经营管理合同》不可分割的一部分。 2014年6月26日，被告上层酒店公司和被告上层投资公司签署《房屋移交单》，载明包括案涉房屋在内的“中航名人酒店”项目已达到交房标准，被告上层酒店公司同意于2014年6月30日正式接收。原告郭某于庭审中认可被告上层投资公司按照《房屋买卖合同》约定在2014年7月31日前完成交付，被告上层酒店公司根据原告郭某出具的《授权委托书》和《委托经营管理合同》的约定代原告郭某履行了收房义务并实施了统一招租和经营管理。 2016年5月16日，被告上层投资公司取得案涉房屋的所有权证书。2017年3月21日，原告郭某从被告上层投资公司处取得案涉房屋的不动产权证书，但案涉房屋实际系没有独立通道的商业性质房屋，其与相邻业主所购房屋在平面上紧密相连，在空间中没有实体分割墙体，所以业主们之间的空间权利无法区分，处于交织状态。 各方当事人还一致确认《委托装修协议》、《补充协议》实为《房屋买卖合同》的组成部分，其中《房屋买卖合同》约定的房屋总价款、《委托装修协议》约定的装修款和《补充协议》约定的个性化装饰及配套费用实为购房总款的拆分。原告郭某实际支付的购房总款金额为265224元。同时，原告郭某向被告上层投资公司缴纳了案涉房屋的产权税费3109元。 原告郭某和被告上层酒店公司一致确认：1、被告上层酒店公司从2014年8月至2016年7月均按照《委托经营管理合同》约定的每月委托经营管理费的100%向原告郭某支付委托经营管理费；2、被告上层酒店公司从2016年8月至2016年12月系按照《委托经营管理合同》约定的每月委托经营管理费的20%向原告郭某支付委托经营管理费；3、被告上层酒店公司从2017年1月至2018年6月系按照《委托经营管理合同》约定的每月委托经营管理费的35%向原告郭某支付委托经营管理费。 另查明，原被告在签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋为期房；房屋竣工验收后，原告没有考察过现场；原告并不清楚相邻产权人的具体情况，也没有证据证明案涉楼盘的业主有共同行权的意思表示。 上述事实有原、被告的当庭陈述和原、被告提交的经当庭举证、质证的原被告身份信息、《“中航﹒名人公馆”认购书》、《房屋买卖合同》及合同建筑图、《委托经营管理合同》、《委托装修协议》及《补充协议》、承诺函、授权委托书、收据、中信银行郭某账户流水单、案涉房屋2016年—2019年照片一组、中信银行卡账户交易明细、《房屋移交单》、租金明细表、《房屋租赁合同》、《房产证》等证据在卷佐证。 本院认为，原告与上层投资公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，且已实际履行并办理产权登记，应属合法有效。原告与鑫然公司签订的《委托装修协议》、原告与鑫然公司、上层酒店公司签订的《补充协议》虽分别约定了装修款和个性化装饰及配套费用的总额，但缺乏明确具体的装修装饰标准以及关于金额如何构成的约定，且相关协议明确注明：“商业部分房屋的装修根据酒店的总体装修和实际经营需要统一装修。”，故应认定鑫然公司以“装修款和个性化装饰及配套费用”名义收取的款项实质是部分购房款。鑫然公司以自己的名义与原告签订《委托装修协议》、《补充协议》并实际收取部分购房款的行为与上层投资公司向原告销售案涉房屋并签订《房屋买卖合同》收取部分购房款的行为共同构成了一个完整的房屋买卖合同行为，且其对上层投资公司以拆分房款的形式销售案涉房屋知晓并实际参与，应认定上层投资公司、鑫然公司系案涉房屋买卖合同关系的共同相对人，应共同享有、承担房屋买卖合同项下的权利、义务。 原告与上层酒店公司签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理，但约定的主要内容却是原告将购买的商铺交由上层酒店公司经营管理，并由其行使占有、使用、收益等权利。原告既不参加上层酒店公司对该物业的经营活动，也不承担该物业经营造成的亏损，其仅是按约定金额定时固定地收取费用，其本质就是原告出租物业得到的对价，就是原告收取的租金。该合同内容并未违反法律、行政法规等禁止性规定，应属合法、有效，双方均应依约履行各自的权利义务。 原告分别签订了《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》、《补充协议》）与《委托经营管理合同》，虽然二份合同相对方不同、单一的合同法律关系性质及内容亦有所不同，但无论从合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，各合同之间实际上是互为履行条件、合同目的互为关联，权利义务具有不可分割性。首先，从签订合同的形式看，二份合同均系同一天签订，各方均明确知晓原告要购买案涉房屋就必须接受交由鑫然公司按照酒店方需要进行统一装修，上层酒店公司统一经营并支付固定收益的条件，否则就不能达成合同的合意；其次，原告购买的案涉房屋，虽然进行了不动产产权登记，取得了法律意义上的物权，但该案涉房屋与上层投资公司销售的其他相邻的同类商业房屋无明确物理四至，原告和相邻小业主无法独立行使对物权的实际占有、使用的权利，其不能独立对房屋进行装修亦无法独立地使用房屋用于经营活动，必须依赖于上层酒店公司的统一装修打造、统一经营管理，才能实现物权的收益；再次，从实际履行情况看，原告购买案涉房屋后虽进行了产权登记，但其并未独立地占有、使用，而是与其他小业主一起将所购房屋直接交付给上层酒店公司统一经营管理，对外统一出租获取收益。故，原、被告因交易而将《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》、《补充协议》）和《委托经营管理合同》的内容关联绑定，二份合同构成合同联立，共同形成了买受人以购买案涉房屋为基础、交上层酒店公司统一经营为条件、以收取固定收益为最终目的的意思表示，该意思表示系合同各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效。因各合同间的权利义务具有不可分割性，合同的履行和解除应当予以整体评价。 原告在签订《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》、《补充协议》）与《委托经营管理合同》时已明确知晓并接受将其购买的商铺与其他业主购买的商铺一并交由上层酒店公司统一经营、统一打造的模式。原告虽然取得房屋所有权，但其在相应委托经营管理期限内不对商铺享有独立占有、使用、处分的权能，仅能按约享有收益权；同时，因原告购买的商铺实际上与其他业主的商铺无明确的物理四至划分，经交被告统一装修打造后，各业主只拥有物权所有权“量”的抽象分割，并无实质占有使用的客观条件，而这正与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的法理相符，原告与案涉楼盘的其他业主的物权因共同确定的经营模式，导致各自物权的物理混同，即虽然在各自不动产权属证书上有相对明确的面积及位置，但实际物权的使用占用处于混同，无法分割，具有按份共有的法律特征。原告应当知道其所购商铺的所有权属性不同于一般独立商铺，其权利行使必然受到一定限制，应当服从大多数业主的整体意志。原告主张解除合同必然导致物权变动的法律后果，亦必然对其他物权人的物权的使用产生影响，可能损害他人合法权益。就本案而言，案涉楼盘现尚在实际经营中，多数与原告相同情形的物权人的经营合同尚在履行过程中，对于合同是否履行应尊重多数业主的合同权利，以避免统一经营与个体物权的冲突。依据《中华人民共和国物权法》第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”以及第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，原告单独要求解除合同的权利应当受到限制，故本院对原告要求解除原告于2013年4月2日与被告上层投资公司签订的《房屋买卖合同》、与上层酒店公司签订的《委托经营管理合同》、与上层酒店公司和鑫然公司签订的《补充协议》、与鑫然公司签订的《委托装修协议》以及要求三被告返还购房款及房屋产权税费的诉讼请求予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告郭某的全部诉讼请求。 本案案件受理费5324元、保全费1526元，共计6850元，由原告郭某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴希孝 人民陪审员  徐小蓉 人民陪审员  张 荣 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  王依妮