广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初11587号原告（反诉被告）：冯勇，男，汉族，1979年10月10日出生，住址广东省深圳市福田区。原告（反诉被告）：深圳市宝安区福海玲玲冠菌海鲜肥牛自助火锅城，住所地深圳市宝安区福海街道塘尾社区宝安大道6373号红隼天启文化创意园C栋楼C-01至C-06号，统一社会信用代码92XX0。经营者：王玲，女，汉族，1980年12月15日出生，住址湖北省洪湖市。实际经营者：冯勇。共同委托代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市住银投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道海富社区46区翻身路147号海滨广场9栋110，统一社会信用代码91XX1。法定代表人：王墩利。委托代理人：翁子平，广东金段律师事务所律师。原告冯勇、深圳市宝安区福海玲玲冠菌海鲜肥牛自助火锅城（下称：冠菌火锅）与被告深圳市住银投资发展有限公司（下称：住银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，住银公司在答辩期提出反诉，本院依法将本诉、反诉合并，公开开庭进行了审理。原告冯勇及两原告共同委托代理人冯晓飞，被告的委托代理人翁子平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告诉请：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、确认截止2019年3月7日原告无须向被告支付租金人民币（以下币种同）280291元；3、判令被告赔偿原告各项损失732541元；4、判令被告返还保证金104000元；5、被告承担诉讼费。被告反诉请求：1、确认住银公司与冯勇签署的《物业租赁合同》于冯勇收到反诉状副本之日解除；2、判令两原告搬离深圳市宝安区宝安大道6373号红隼天启文化创业园C栋楼C—01至C—06号商铺，并将该商铺恢复原状后交还被告；3、判令冯勇向住银公司支付截至2019年1月及2019年3月份欠付租金、水电费和物业管理费合计329502元（其中包括租金280291元，水电费48311元和物业管理费900元）及违约金98850.6元（以欠付金额为基数按日百分之三的标准计算，以欠付金额的30%为限）；4、判令冯勇向被告支付2019年2月至合同解除之日的租金（每月租金52000元）及违约金（以欠付金额为基数按日百分之三标准计算）；5、判令冯勇向被告支付房屋使用费（按照月租金52000元的标准，从租赁合同解除次日起计至两原告实际搬离之日止；6、判令冯勇在被告处保证金10400元归被告所有；7、判令冯勇承担本案的全部诉讼费用。本案相关情况2017年9月6日，住银公司（作为甲方）与冯勇（作为乙方）签订一份《物业租赁合同》，主要约定如下：1、甲方将位于深圳市宝安区××号商铺出租给乙方经营“冠菌肥牛海鲜自助火锅城”；2、租赁期限6年，自2017年9月6日至2023年9月5日，免租期为2017年9月6日至2017年12月5日；3、2017年9月6日至2019年9月5日租金标准为52000元每月（不含税），乙方在没有5日前向甲方交纳当月的租金、物业管理费以及上月水电费，合同约定了水电费标准，未约定物业管理费具体金额；4、乙方于合同签订之日向甲方交纳保证金104000元，合同期满乙方无任何违约情形的，甲方于30日内退还保证金，若乙方有违约情形，甲方需抵扣保证金的，自合同期满或提前解除30日内将抵扣余额退还乙方；5、乙方的装修方案需经甲方备案并书面同意方能动工；6、乙方将家私、设备及装置等搬离该物业前，须事先通知甲方及管理公司；7、乙方二次消防装修工程应由甲方指定的消防公司做，所产生费用由乙方支出。合同签订后，原告向被告缴纳保证金（即押金）104000元。原告对承租房屋进行了装修及二次消防改造，将该房屋实际用于经营冠菌火锅。2019年2月，原告向被告申请撤场。2019年3月5日，被告向原告复函，要求原告5日内结清拖欠租金280291元、水电费48311元、物业管理费900元，并主张没收原告保证金，要求原告支付2个月租金的补偿，以及限期搬出该物业，并言名原告支付完毕后方同意为原告办理撤场手续。原告于2019年3月7日在该复函上手书：“已收到本函。已交回房屋钥匙”。此后，原告未再实际经营，因原告未按被告复函内容支付款项，被告亦不让原告撤离。原告主张被告按30%折旧比例赔偿各项损失732541元，其中包括装修费用，二次消防改造费用，空调、冷柜、冷酷、不锈钢采购费用，以及加盟、设备、网络等费用。对于装修费用，原告提交了装修合同、付款凭证等证据，主张对承租房屋进行装修花费495000元，其中合同相对方载明为“天艺美装饰工程有限公司”，签名为“郭永兵”；郭永兵向原告开具的预付款收据载明的公司名称为“深圳市天艺美装饰设计工程有限公司”，原告于2017年9月24日至2018年2月7日共计向郭永兵转账支付装修款495000元。深圳市天艺美装饰设计工程有限公司出具情况说明，确认郭永兵系该公司原告，对冯勇主张的装修事实亦予以确认。被告不认可原告的装修证据，但确认装修方案经过被告备案同意。对于二次消防改造费用，原告提交了相关的合同以及付款凭证等，证明原告按照被告指定进行了二次消防改造花费50000元。经本院现场查勘及原告陈述，上述装修及二次消防改造均为不可拆除，被告明确表示不同意利用。空调、冷柜、设备等均为可拆除物品，被告已明确表示不同意折价赔偿。综合双方提交的证据及当庭陈述，原告每月按照被告通知缴纳租金、水电等费用，每月费用金额不同，被告向原告送达的《复函》载明原告截至2019年3月5日拖欠租金280291元、水电费48311元、物业管理费900元，被告提交的租金明细表亦可映证。另查，涉案房产没有取得房地产证或建筑规划许可证。判决结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称：《解释》）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋未取得房地产证或建筑规划许可证，原、被告签订的《物业租赁合同》应属无效合同，本院对原告主张确认合同无效的诉请予以支持，同时，对被告反诉主张解除合同予以驳回。关于保证金。根据合同法相关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故此，被告应将已收取的保证金104000元向冯勇返还。被告反诉主张没收保证金，没有依据，本院不予支持。关于损失。根据《合同法》及《解释》的相关规定，房屋租赁合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告将未取得建设工程规划许可证的案涉房屋用于出租，具有主要过错；原告在签订租赁合同时未尽审查义务，具有次要过错；本院酌定按照被告60%、原告40%的比例各自承担因合同无效所造成的损失。本院经审查认为，原告诉请的各项损失中，装修及二次消防改造费用均有合同、付款凭证等予以证明，足以认定，虽然被告对于原告提交的相关证据均不予认可，但并未提出有效反证，且原告的装修方案系经过被告备案同意，二次消防改造系按照被告指定，因此，本院对原告主张的装修损失495000元、二次消防改造费用50000元，予以认定。该装修及二次消防改造均属不可拆除性质，根据实际使用年限，原告主张按照30%的比例进行折旧是为合理。故按照本院酌定的60%比例，被告应承担的损失为228900元[（495000元+50000元）*70%*60%]。至于原告主张的空调、冷柜、冷酷、不锈钢、加盟设备、网络等费用，因该部分设施并非已形成附合之物，可由原告拆除或直接搬离；而加盟费系基于原告与案外人之间的加盟合同，租赁合同无效并不必然导致该加盟费损失；据此，对原告主张的以上损失不予支持。关于租金、费用。根据《解释》相关规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，虽然租赁合同已被确认无效，但原告实际占有使用案涉房屋，现已查明原告截至2019年3月5日拖欠租金280291元、水电费48311元、物业管理费900元，原告应予结清，故对被告该部分反诉请求，本院予以支持。被告依据原租赁合同的约定主张违约金，因该租赁合同被认定为无效，其中关于违约金的约定亦属无效条款，故被告主张违约金没有依据，本院不予支持。至于被告主张2019年2月至实际搬离之日的租金/场地占用费。本院认为，被告于2019年3月5日的《复函》即是对此前所有费用的核算，被告不得再主张2019年3月5日之前的其他任何租金、费用；而原告自2019年2月申请撤离，3月7日交还钥匙未再实际经营使用案涉房屋，此时是否予以办理撤场手续的主动权完全在于被告，被告阻止原告撤场系导致2019年3月5日之后租金/场地占用费损失的原因，属于被告过错导致的损失扩大，该部分损失不应由原告承担，对被告的该部分反诉主张不予支持。虽然原告存在拖欠“租金、费用”的事实，但被告应通过合法途径主张权利。关于被告反诉主张原告搬离并交还案涉物业。本院认为，原告于2019年2月即申请撤场，被告也在《复函》中要求原告限期搬出该物业，但被告未给予合理的搬离期并予以必要的放行。现被告明确提出要求原告搬离案涉物业的诉求，本院予以准许，限期原告于本判决生效之日起十五天内搬离。至于被告主张原告将案涉物业恢复原状，因被告并未明确具体标准，且如被告后续确因将案涉物业恢复原状产生实际损失，仍可据此向原告主张相应赔偿，故本案中不予处理。关于本案责任主体。案涉租赁合同的签订主体系冯勇与被告，保证金、租金、费用等一直是冯勇个人向被告支付，故关于合同效力、财产返还、合同无效损失以及租金、费用等均只及于冯勇和被告。但是，案涉房屋系冯勇用于实际经营个体工商户“深圳市宝安区福海玲玲冠菌海鲜肥牛自助火锅城”，故有关撤场及返还物业应及于两原告和被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告冯勇与被告深圳市住银投资发展有限公司于2017年9月6日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告深圳市住银投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告冯勇保证金人民币104000元；三、被告深圳市住银投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告冯勇损失人民币228900元；四、原告冯勇应于本判决生效之日起五日内支付被告深圳市住银投资发展有限公司租金人民币280291元；五、原告冯勇应于本判决生效之日起五日内支付被告深圳市住银投资发展有限公司水电费人民币48311元；六、原告冯勇应于本判决生效之日起五日内支付被告深圳市住银投资发展有限公司物业管理费人民币900元；七、原告冯勇、深圳市宝安区福海玲玲冠菌海鲜肥牛自助火锅城应于本判决生效之日起十五日内搬离并向被告深圳市住银投资发展有限公司返还深圳市宝安区XX号商铺；八、驳回两原告的其他诉讼请求；九、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7426元，由两原告负担；反诉受理费4562元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 周    旭二〇一九年七月二十四日书记员 吴荣基(兼)书记员 刘  雨  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。