山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初10579号原告：烟台市魁星苑小区业主委员会，住所地烟台市芝罘区迎山路80号。负责人：吴辉霞，主任。委托诉讼代理人：李晓玲、乔智，山东平和律师事务所律师。被告：宫巧玲，女，1984年10月28日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张超，山东同济律师事务所律师。原告烟台市魁星苑小区业主委员会诉被告烟台住建物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，因烟台住建物业管理有限公司于2018年1月8日注销，根据原告申请，本院变更本案被告为烟台住建物业管理有限公司的法定代表人暨股东宫巧玲。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓玲、乔智和被告宫巧玲及其委托诉讼代理人张超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告向原告交接烟台住建物业管理有限公司（以下简称住建公司）在提供物业服务期间保管的烟台市魁星苑小区的物业档案、物业服务档案（指被告提供物业服务期间全体小区业主的水费已收、未收明细表，各业主的水表底数，业主共有部分的2号车库以及阁楼的出租合同、收款收据）；交接小区2号车库；清算预收、代收的相关款项（指住建公司在魁星苑小区提供物业服务期间将业主共有的1、2号车库和部分阁楼出租后收取的租金）。2、被告赔偿因逾期办理物业交接手续给原告造成的损失10000元（包括原告为协调业主停放车辆花费的费用、原告为协调业主水费欠缴补缴期间与烟台市供水公司协商过程中花费的差旅费等相关费用）。诉讼中，原告表示，要求被告返还阁楼出租合同（单据）的阁楼包括2号楼西单元1002、3号楼西单元1101、5号楼1单元1102、5号楼西单元1101、1号楼西单元8001、8002、4号楼东单元1101、1102、5号楼1单元1101，上述1-4处阁楼由被告及其家人占有，其余5处由被告对外出租。后，原告将诉讼请求变更为要求被告交接小区2号车库及对外出租合同，撤回其他诉讼请求。事实与理由：2013年12月28日，第二届魁星苑小区业主委员会与住建公司签订《物业管理委托合同》，由被告在烟台市魁星苑小区提供物业服务。提供服务期间，住建公司擅自将属于公共部分的阁楼和车库出租给业主，并收取十年至三十年不等的租金。2015年8月16日，住建公司通过张贴公告的形式声明放弃对小区的物业管理服务。鉴于被告在合同履行期间严重违约，损害广大业主的利益，原告于2016年3月1日向被告送达《解除函》，解除了双方签订的《物业管理委托合同》。合同解除后，被告拒绝向原告交接包括租赁合同和租金在内的所有手续和收支款项。被告擅自停止物业服务，并将属于全体业主共有的阁楼、车库擅自出租给他人，给小区的日常管理、业主生活造成极大不便。原告于2016年4月11日与烟台建安物业管理有限公司签订新的物业服务合同。住建公司至今未办理交接手续。因住建公司在诉讼过程中未经清算办理了注销手续，丧失诉讼主体资格，原告要求由住建公司股东宫巧玲承担住建公司应负的清偿责任。被告辩称：1、住建公司于2014年1月24日成立，原名为烟台魁星苑物业管理有限公司，2014年3月17日更名为烟台住建物业管理有限公司，法定代表人为本案被告。住建公司在退出魁星苑小区物业服务停止经营了两年后在工商部门申请注销，于2017年11月22日批准注销。2、住建公司退出魁星苑小区的物业管理服务后，向原告交接了所有的相关材料和设备、设施。该小区曾有数家物业管理公司入驻，也有段时间由原告自行行使物业管理服务职责。在此期间，没有任何单位或个人向住建公司主张过所谓的交接事宜，而住建公司申请注销后，又向法院提起了莫须有的诉讼主张。3、被告经营的住建公司自从入驻魁星苑小区提供物业服务后，一直尽职尽责地履行相关权利义务，从未违法占用全体业主共有的场地包括所谓的2号车库，更未擅自将公共部分的阁楼对外出租。4、2014年8月，住建公司经烟台市魁星苑小区第二届业主委员会的聘请，入驻小区提供物业管理服务，经营过程中，遇到种种困难和阻力，其中包括小区业主拒绝缴纳物业服务费用，相关的检查、检测材料缺失等，致使住建公司亏损严重，无法继续正常经营。其中涉案小区的电梯在安全检查检修过程中，因无相关的检验材料和年检资料，导致电梯停用，此类情形数不胜数，过错不在住建公司。5、涉案小区的车库从未被住建公司使用，住建公司入驻小区前，该小区1、2号车库已由业主委员会对外出租，其中1号车库在租赁合同到期后业主委员会又将1号车库出租给他人，住建物业代当时的业主委员会收取了1年房租20000多元，收取这部分租金用于维修3-4号楼楼后的路面，现在原告已经将1号车库自行出租。被告对2号车库的情况不了解。6、原告应当经过区县级以上房地产主管部门的审批并提交相应批文证明原告的主体资格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：烟台市魁星苑小区第三届业主委员会于2015年10月9日成立并在烟台市芝罘区社区居民委员会（以下简称奇南社区居委会）备案。烟台魁星苑物业管理有限公司于2014年1月24日成立，2014年3月24日，更名为烟台住建物业管理有限公司，公司法定代表人暨股东为被告宫巧玲。诉讼中的2017年11月20日，被告向烟台市芝罘区市场监督管理局提交了加盖住建公司印章、被告签字的住建公司股东决定，该决定载明因经营不善，决定解散公司并进入清算程序，公司成立由宫巧玲组成的清算组，宫巧玲担任组长，组织公司清算。2018年1月8日，住建公司被注销。2014年8月中旬至2015年8月中旬，住建公司为烟台市魁星苑小区提供物业服务。诉讼中，为证明其诉讼请求，原告提交了以下证据：1、2013年12月28日甲方落款处加盖“烟台市魁星苑小区业主委员会”“魁星苑小区第二届业主委员会”印章、乙方落款处加盖“烟台住建物业管理有限公司”的《物业管理委托合同》复印件一份。合同中约定“甲方向乙方提供本物业所有的管理档案，资料”“本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及各类管理档案”。原告称，原告系第三届业主委员会，不清楚合同甲方处为何加盖两个业主委员会的印章，原告备案的是“烟台市魁星苑小区业主委员会”的印章，该证据证明被告经营的住建公司于2013年12月28日与第二届业委会签订物业合同，合同约定住建公司应当建立管理档案，在合同终止时必须向业委会移交其管理的全部物业和各类档案。2、2015年10月9日原告出具的《公告》一份，证明因住建公司不具有物业服务管理的资质且未按合同约定提供物业服务，住建公司于2015年8月16日通过张贴公告的形式声明放弃对于魁星苑小区的物业服务，经政府相关部门协调，于2015年10月9日成立新一届业主委员会，通过业主表决决定：解散原业主委员会，终止与住建公司的服务合同。3、2015年10月26日奇南社区居委会出具的证明一份，证明2015年10月10日在奇南社区会议室，由原告部分成员与宫巧玲商谈物业交接事宜，宫巧玲以部分业主欠缴物业费为理由拒绝交接一切事项，导致现小区业主委员会无法正常管理，业主权益得不到保障。4、2016年3月1日奇南社区居委会和原告向住建公司及负责人出具的《解除函》一份，载明：“双方于2013年12月28日签定《物业管理合同》，因在合同履行期间，严重违约，损害广大业主的利益，现依法向你方告知，解除双方《物业管理合同》。自收到此函三日内办理相关交接手续，逾期承担违约责任并赔偿经济损失，并禁止对外签定任何合同”。原告以此证明因被告拒不交接相关材料，2016年3月1日原告与奇南社区居委会一同向住建公司以及被告送达该份函，要求其办理物业交接手续。5、2016年3月1日奇南社区居委会和原告向案外人深圳旺金金融信息服务有限公司烟台分公司出具的《通知》一份。证明2016年3月1日原告和奇南社区居委会共同向深圳旺金金融信息服务有限公司烟台分公司送达通知，告知该公司从住建公司处承租的小区1号车库于2016年4月30日到期，原告已解除与住建公司的《物业管理委托合同》，原告要求该公司到期后与原告协商续签合同或期满后返还该车库给原告。原告称，车库属于公用部分，原告现已收回了1号车库，2号车库里面放了东西，原告不知道使用人或者承租人是谁，对于2号车库因原告不清楚住建公司出租的对象无法对2号车库进行管理以及收回，被告有义务配合协助收回2号车库。6、2018年5月18日奇南社区居委会出具的《证明》一份。证明原告于2015年10月9日成立并在奇南社区居委会备案，备案后奇南社区居委会向原告开具了备案证明，原告持该备案证明刻制了“烟台市魁星苑小区业主委员会”公章，在此之前奇南社区居委会从未许可烟台市魁星苑小区业主委员会刻制“魁星苑小区第二届业主委员会”印章。原告称，被告所主张的第二届业委会印章并非由奇南社区居委会按照法定程序提供证明刻制，系被告及其经营期间的第二届业委会私自刻制形成，该印章没有任何法律效力，被告主张其向持有该印章的主体进行物业交接不符合法律规定，其接受的主体不具合法性。7、2015年7月25日被告出具的收条复印件一份，载明“今收到付小东2#车库2015年9月1日到2016年8月31日车库费叁万元整”。证明2015年7月25日被告将2号车库对外出租并收取了租金30000元。原告称，2号车库现在由被告的婆婆陈培兰实际占有使用，具体真正的使用人原告没有证据证明。8、2014年3月8日的《关于魁星苑小区北侧地下车库租赁事宜的决议》一份。原告称该证据系原件上加盖了原告的红色印章），该份证据是自奇南社区居委会取得，证据上加盖了原告印章并有当时的第二届业委会主任姜华峰（姜华峰系被告的公公）签字，决议中的北侧地下车库是1号车库，当时的承租人徐丽迁出后被告又将车库另行出租，原告以该证据证明原告的印章自始至终为“烟台市魁星苑小区业主委员会”，并不存在所谓的“魁星苑小区第二届业主委员会”的印章，且该份决议形成于被告提交的2015年8月15日与“魁星苑小区第二届业主委员会”的交接清单之前，从而证明被告提交的交接清单不具有真实性。被告质证称：对证据1真实性有异议，签订日期为2013年12月28日，但住建物业公司是2014年1月24日才在工商部门登记注册，且注册时名称为烟台魁星苑物业管理有限公司，该合同乙方签章部分的印章并非被告所经营的物业公司的印章，对合同内容被告不予认可。被告在入驻魁星苑小区前与第二届业主委员会签订了物业服务合同，签订时间是2014年8月，但因被告退出该小区物业管理已达三年之久未保存当时的物业服务合同。证据2系原告单方出具，真实性无法确认，证据内容中证明不了与原告的关联，住建公司具有相应的从业资质，也提供了相应的物业管理和服务，且证明了2015年8月16日住建公司退出了该小区的物业管理服务。对证据3本身真实性没有异议，但证明内容有悖事实，2015年10月10日上午被告未参与过所证明的交接事宜，出具该证明的部门应当负责任提交当天交接过程的整个视频或者笔录，而该部门仅是提交了这份简单的证明文件，无法证明当时交接的整个过程，也无法证明其证明内容的真实性。对证据4真实性无法确认，被告从未收到过该解除函，也不存在需要与原告交接的所谓事项。对证据5真实性无法确认，证据内容和证明内容与本案无关，被告对此不知情。对证据6的真实性没有异议，奇南社区居委会没有行政许可职能，该证明仅可以证明涉案小区于2015年10月9日在居委会备案，不能证明备案的合法性，原告应当经奇山街道办事处的许可备案并在公安机关指定部门刻制印章，该份证明所谓的从未许可原告刻制“魁星苑小区第二届业主委员会”印章与之前所出具的证明以及事实严重矛盾，因此被告对该证明的证明内容以及真实性有异议。对证据7真实性有异议，因为该证据是复印件，不予质证，车库不是由陈培兰使用。认可姜华峰系被告的公公，但证据8并非原件，其真实性无法确定，该证据内容无法证明原告的观点，该决议形成的时间并不影响被告所提交的交接清单的效力，且该决议中印章的真伪并不影响被告的合法主体资格，被告所提供所有材料的印章均为合法有效的，该证据不能证明原告的上述观点。被告称：不清楚车库是否属于公用部位。住建公司入驻小区后，1、2号车库已经对外出租，其中1号车库在租赁合同到期后由原告收回并自行对外出租，并未用于业主使用，被告未使用或对外出租2号车库，对2号车库的情况不了解。为证明其抗辩主张，被告提交以下证据：1、2013年12月23日烟台市芝罘区人民政府奇山街道办事处出具的《证明》复印件一份，载明魁星苑小区根据国家物业管理有关条例相关规定，选举成立了魁星苑小区第二届业主委员会。证明魁星苑小区第二届业主委员会成立合法，有权对外行使相关的权利义务。2、2017年12月27日、2019年4月3日加盖“烟台市公安局芝罘分局刻字业备案专章”的《备案证明》两份。证明魁星苑小区第二届业主委员会于2015年1月16日在该处备案刻制行政专用章一枚，从而证明魁星苑小区第二届业主委员会与原告所经营的住建公司签订的相关合同以及交接清单上的公章均是真实合法有效。3、2015年8月15日加盖“魁星苑小区第二届业主委员会”印章的《交接清单》一份（被告称现已无法落实第二届业委会的具体交接人员）。清单中载明住建公司与魁星苑小区第二届业主委员会于2015年8月交接事项及相关材料：1、截止到2015年8月16日的业户物业费已收、未收及预收明细。2、截止到2015年8月16日的业户水费已收、未收底数明细。3、小区投资建设、改造项目的相关费用明细清单……以上是住建公司所掌握应交接财务、资料、档案等已全部交接完毕，其他材料均不在住建公司处保管，由魁星苑小区第二届业主委员会另行处理。被告以此证明住建公司在退出涉案小区的物业管理服务时已履行了所有的相关权利和义务，包括涉案小区所涉及的应当交接的物品和材料，被告认可住建公司提供物业服务期间，为小区业主代收代缴水费，但表示被告处现在已没有业户水费已收和未收的底数明细。4、加盖“烟台市魁星苑小区业主委员会”印章的《烟台市魁星苑小区业主委员会自主解散证明》一份，证明烟台市魁星苑小区第三届业主委员会于2016年1月2日经集体讨论后自动解散该业主委员会主体。5、2014年1月7日《烟台晚报》和2015年8月5日《今晨6点》报纸。《烟台晚报》新闻报道《魁星苑小区业主一怒解聘——不满物业公司服务，交接事宜拖延10天没办理》中提到，小区业主张女士称“本应供业主停车的两个地下车库也在两三年前租给了一家商户当仓库”，一位看门的师傅称“物业公司以每年2万元的价格出租给他们当仓库使用”，可以证明早在住建公司入住该小区之前，该小区就因管理混乱设施被破坏等原因在报纸中报道，涉案的1、2号车库在2014年1月7日的前两三年就已出租给他人。《今晨6点》新闻报道称“魁星苑小区，自2013年11月起，就未年检，维保虽曾继续，现在已经中止”“2013年11月，迎山路80号的魁星苑小区原物业公司撤出时，卷走预收物业费24万元”，证明小区电梯早在2013年11月就因缺乏相关的检验材料等原因未进行年检，之前的物业公司撤出时卷走了相关的物业费以及其他的材料。该两份证据同时证明住建公司在入驻该小区时就未交接过相关的物业档案以及物业服务档案等文件材料。6、2015年1月19日客户名称为“魁星苑小区”的刻制印章花费225元的发票一张，证明刻制印章的主体是魁星苑小区。被告称，该发票所涉的印章的具体印文是“魁星苑小区第二届业主委员会”，由业主委员会申请刻制，刻制印章的费用由被告支付，至于为何是被告支付费用并持有发票是因为印章当时不存在争议，所以在交接过程中没有把发票作为交接事项进行交接。原告质证称：证据1系复印件，不予质证，但原告对于第二届业委会2013-2015年期间曾经存在过并没有异议。对证据2，该份证明上所加盖的印章系刻字业备案专章，并非其对外出具证明的公章，对备案证明效力性不予认可，该证明里面载明的第二届业委会曾刻制的行政专用章并未明确是被告主张的魁星苑小区第二届业主委员会的印章。对证据3真实性不予认可，交接清单上加盖的印章并非合法刻制，其所持有印章的主体无论与被告是否进行了交接均不具有合法性，即使该交接清单上的印章真实，因时任业委会主任与被告系公媳关系，存在利害关系，该交接清单也不存在证明力。对证据4真实性予以认可，但是在被告提供的证据4形成之后，奇南社区居委会与原告就继续为魁星苑小区提供业委会服务事情进行了沟通，最终原告虽然发表过自主解散声明，但未实际办理解散注销手续，至今仍在继续为魁星苑小区服务，主体依然存在。证据5与本案所述的事实没有关联性，被告的住建公司在入驻小区之前其前手的物业公司的经营管理情况与本案没有关联性，住建公司在对魁星苑小区提供物业服务期间已经形成了自己的物业服务档案，而原告本案诉讼请求交接的档案材料系被告经营期间的档案材料，与其前手的物业公司之间没有关系。另，原告提交了2018年5月18日奇南社区居委会出具的《证明》一份，载明2015年10月9日，魁星苑小区因前一届业主委员会及物业公司未履行职责，至小区管理混乱，在街道和社区的支持下，成立了新一届业主委员会，成立后四个月，因小区情况未得到改善，该业主委员会在小区张贴公告声明解散，后经街道和社区耐心劝说，烟台市魁星苑小区业主委员会继续开展工作，为业主服务。被告表示，对原告提供的《证明》本身真实性没有异议，但对该证明的内容不予认可，该证明中并没有说明业主委员会所解散的原因，更没有所谓耐心劝说的具体过程，2016年1月2日烟台市魁星苑小区业主委员会已经解散，居委会如因耐心劝说等手段促成其继续开展工作，应当依法重新成立新的业主委员会，并经全体业主认可，因此结合这份证明原告应当提供居委会所谓的劝说工作整个过程的视频录像以及工作笔录等，而现居委会提供的所谓证明并没有任何的事实依据和证明力。对证据6真实性没有异议，但是根据生活常识，在进行消费时对于发票的抬头可自行提供，不能证明刻制公章的主体为魁星苑小区，且发票上没有载明具体的刻制印章的名称，对证据的证明内容不予认可。诉讼中，经本院向烟台市公安局芝罘分局落实，该分局出具《证明》，载明2019年4月3日该分局出具的《证明》真实有效，“魁星苑小区第二届业主委员会”行政专用章于2015年1月16日登记备案，但公章刻制申请人无法查询。对此，原告认为，公安机关对于印章仅起到备案登记的作用，无法保证其是真实的备案主体，原告的名称为烟台市魁星苑小区业主委员会，并不存在所谓的第二届业主委员会；根据《山东省物业管理条例》第39条规定，原告的备案表加盖了奇南社区居委会、奇山街道办事处、烟台市芝罘区住房和建设局住房管理科的印章，原告作为第三届业委会刻制印章时奇南社区还给出具了一份证明，因为第二届业委会没有和第三届业委会交接任何材料，所以第三届业委会重新刻制了印章。被告表示，对于公章刻制申请人是否能够查清均不影响被告所提供该印章原件的真实性，关于所谓的第二届、第三届业主委员会成立是否存在瑕疵均与本案没有直接的关联。本院向奇南社区居委会主任陈学玲进行了调查。陈学玲称：2015年10月26日的证明系奇南社区居委会出具。大约在2015年左右，住建公司不干了，物业法人宫巧玲和新成立的业主委员会（吴辉霞、王晓虎、曹君志、张兰红）在街道办事处主持下在我社区的会议室就物业交接事宜大家进行了商谈。当时宫巧玲说物业用房、电脑已经交出去了，关于水的交接明细，她说没有，就没有交出。就车库的事，宫巧玲说把欠我的物业费交上，车库的事再说。这应该是小区业主的地下停车车库，因为该车库设计不合理，经常跑水，小区的业主过来找我们，让我们帮助抽水。大约在2016年左右，业主委员会与宫巧玲发生矛盾，派出所出过警，我当时还去过派出所，派出所告诉是经济纠纷，让上法院起诉。从2015年至今小区的业主陆续到这里来反映宫巧玲占用车库，希望我们协助解决，我们确实解决不了，只能帮助配合调查。我们希望法院早早解决，小区业主很不稳定，经常上访。另，原告表示因2017年8月原告与宫巧玲曾因2号车库交接事宜发生过纠纷，由奇山派出所出警解决，故申请本院向奇山派出所调取出警的相关资料。根据原告申请，本院向烟台市公安局芝罘分局奇山派出所调取了110处警现场情况登记表，登记表载明警情名称为“仓库门被撬”，处警时间为“2017年7月25日”，处警地点为“魁星苑小区”，“当事人”为陈培兰、武伟，“现场情况”为“车库纠纷”。对此，原告称：调查笔录证实原告主张的2015年10月10日曾与被告在奇南社区的办公室就物业交接事情进行过沟通协商，当时有奇南社区主任及工作人员参与，商谈的事宜主要涉及到了魁星苑小区车库以及档案主要是水费、水表明细，表明被告未向原告依法交接相应的材料，现在魁星苑小区的车库仍然不归原告管理使用，造成小区业主多次向该社区反映情况，也再次证明了该车库现在的占有使用情况已经给原告以及业主造成了巨大的生活不便和经济损失。对于处警记录，证明原被告双方曾就车库纠纷于2017年7月25日向奇山派出所报警，该纠纷起因于当天新入驻的物业公司为了小区业主的停车方便强行欲将2号车库的大门推开，此时被告的婆婆陈培兰上前阻止称该车库由其使用，并拨打110报警，民警出警后将陈培兰以及现在的物业公司经理武伟带至派出所并进行了询问，陈培兰主张其对2号车库享有使用权，并要求110阻止物业公司继续强行收回2号车库，在此情况之下110以双方之间存在经济纠纷为由告知原告向法院诉讼解决，并停止强行收回2号车库，因此原告才向本院提起了本案诉讼。被告表示：该两份证据的内容无法体现原告所陈述的事实和观点。调查笔录中被调查人陈学玲系奇南社区居委会主任，其所证明的相关情况的信息来源是小区业主通过上访或其它方式的反映得来的，其本人并不了解具体的相关情况，其调查过程中所陈述的报警时间以及原因均与原告所陈述的上述过程不一致，其明确表明于2016年左右去过派出所协助调查，但公安所出具的处警登记表报警时间为2017年7月25日，其目的并非是真正的解决问题，而是稳定小区业主避免业主上访，另外该笔录中所谓的交接事宜被告不予认可，结合住建公司与第二届业主委员会的交接清单完全证明被告已履行了交接义务，而陈学玲在笔录中的陈述没有任何的事实依据和证明材料，被告不予认可。对处警登记表真实性没有异议，对陈培兰的身份没有异议，被告不认识武伟。陈培兰于2017年7月25日因小区业主破坏车库大门等行为向公安机关报警，并向公安机关出具了相关的租赁合同，但租赁合同的承租人以及车库的使用人均非陈培兰，陈培兰居住地在车库的旁边，业主的破坏行为严重影响了陈培兰的日常生活，且接受车库承租人的委托对车库进行管理，在此情况下有理由向公安机关报警解决问题，该证据无法证明原告所主张的观点，车库现在不是由陈培兰使用。被告不能提交刚才所陈述陈培兰向公安机关出示的租赁合同，与本案无关。本院认为，住建公司在2014年8月中旬至2015年8月中旬期间为魁星苑小区提供物业服务、之后退出了魁星苑小区的事实清楚。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告要求被告交接小区业主共有的2号车库及对外出租合同，但被告否认当时作为魁星苑小区物业服务企业的住建公司对外出租或占有使用2号车库，原告对此提交的2015年7月25日的收条系复印件，被告对证据真实性不予认可，本院对该复印件不予采纳，在本院向奇南社区居委会主任陈学玲所作调查中，陈学玲称“就车库的事，宫巧玲说把欠我的物业费交上，车库的事再说”，被告宫巧玲亦未明确承认住建公司对外出租或占有使用2号车库，根据本院调取的2017年7月奇山派出所的110处警现场情况登记表，当时纠纷所涉当事人为本案案外人陈培兰而非住建公司或被告，故原告在未能提供充分证据证明住建公司对外出租或占有使用2号车库，被告亦对此不予认可的情况下，原告应自行承担举证不能的法律后果，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条第一款之规定，判决如下：驳回原告烟台市魁星苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告烟台市魁星苑小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 朱  淑  华人民陪审员 李    静二〇一九年七月十二日书 记 员 姜慧萍（代）