天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0104民初7096号原告：薛志孝，男，1980年5月5日出生，汉族，天津医科大学教师，住天津市南开区。原告：柴琳琳，女，1981年7月11日出生，汉族，天津赛象酒店人力资源，住天津市南开区。被告：天津天房融创置业有限公司，住所地天津市南开区水上北道七号。法定代表人：刘生发，总经理。委托诉讼代理人：郭春艳，天津益清律师事务所律师。原告薛志孝、柴琳琳与被告天津天房融创置业有限公司（以下简称天房融创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛志孝、柴琳琳，被告天房融创公司的委托诉讼代理人郭春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛志孝、柴琳琳向本院提出诉讼请求：1.被告按照2018年07月11日签订的《天津市商品房买卖合同》补充协议第六条支付原告延期交房违约金155700元；2.被告按照销售宣传彩页承诺更换入户门；3.被告按照《天津市商品房买卖合同》天房天拖盈艺园、盈秀园住宅交工标准要求将电梯前室墙面更换为瓷砖；4.被告按照同地段同平米数的房屋租赁价格支付原告6个月房租30000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年07月11日，原告就购买位于南开区房屋事宜与被告签订了《天津市商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》）。合同约定，房屋总价款为6654735元，首付款为4004735元，其余2650000元采取银行贷款方式支付。根据原、被告签订的上述《购房合同》第三条之规定，被告应于2018年10月31日前交付诉争房屋，被告实际交房日期为2019年4月30日，超出合同规定180日交房，原告有权要求被告按照合同补充协议第六条中的第8条规定赔偿155700元。被告在房屋销售过程中提供的宣传彩页明确标明房屋入户门品牌为迪瑞，配有BENZ级别安全锁具和可升降活动挡风条，实际交付为查普曼门，且没有当时宣传的相关配置。原告要求被告将入户门更换为迪瑞品牌。被告在《购房合同》中交工标准规定电梯前室墙面为瓷砖，实际交付为涂料。未按照合同规定交付。原告要求被告将电梯前室墙面更换为瓷砖。被告延期交房6个月，影响了原告实际使用，导致原告减少了6个月对该诉争房屋的实际收益，该地段同等面积房屋租金至少为每月5000元，原告有权要求被告提供6个月租金30000元。为了维护原告的合法权益，遂成讼。天房融创公司辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求，不同意承担本案的诉讼费。1.根据买卖合同补充合同第3条明确约定，重污染天气的原因和政府指令停工，均属于不可抗力，应予免责。本案扣除不可抗力所涉及的天数后，被告不存在延期交房的事实。涉诉房屋项目施工过程中，遇重污染天气及政府指令等不可抗力的原因，导致无法施工，由此产生的停工天数，不应算作逾期天数，交房时间应予顺延。顺延后，被告不存在延期交房的事实。2.补充合同第1条中明确约定了本合同及本补充合同为确定买卖双方权利义务的最终依据。原告诉称入户门品牌和宣传材料不符，但根据原被告双方的商品房买卖合同及补充合同，原告诉请没有合同依据。3.根据补充合同第10条规定，在不降低性能的情况下，被告有权对交工标准进行合理调整。4.原告诉请中的租金损失并不是实际产生的损失，不应赔偿，且根据补充合同第6条的约定，逾期交房超过90天的，赔偿的总金额不超过已付房款的万分之一点三。原告诉请损失过高，不应得到支持。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年7月11日，薛志孝、柴琳琳与天房融创公司签订《天津市商品房买卖合同》一份。该合同约定，薛志孝、柴琳琳购买天房融创公司开发建设的坐落于天津市南开区，价款为6654735元；薛志孝、柴琳琳按贷款形式支付价款，应于2018年7月16日前一次性存入商品房首付款4004735元，其余价款办理贷款。合同第三条商品房交付及交付日期约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。天房融创公司于2018年10月31日前将符合上述条件的商品房交付薛志孝、柴琳琳使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按补充协议约定处理。合同第五条天房融创公司逾期交付商品房的处理约定，除遇不可抗力外，天房融创公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，薛志孝、柴琳琳有权向天房融创公司追究已付款利息，利息自合同约定天房融创公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，薛志孝、柴琳琳在向天房融创公司追究已付款利息的同时，还有权按照补充协议约定，追究天房融创公司违约责任。合同附件六《补充合同》第三条关于不可抗力和免责情形的补充约定，买卖合同及补充协议中的不可抗力系指以下免责情形：1.人力不可抗拒的自然灾害……；2.政府行为，包括但不限于政府实施土地征用房屋拆迁等实质性影响双方履约的情形；3.甲级和乙级××……。发生上述情形之一或者由于政府部门、市政公用单位拖延（如水电气等市政配套设施建设延误及施工片区停水停电等），导致逾期给付或交付，备案登记逾期，或城市基础设施、公共服务及其他设施开通使用延迟的，不属于违约情形，履约时间可相应延长。同时，该合同附件六《补充合同》第六条约定，如出卖人逾期交房超过90天构成违约的，出卖人应该按日向买受人支付违约金、利息补偿和损失赔偿等，以上各项总额不超过已付房款的万分之一点三。2018年6月27日，二原告向被告支付定金50000元。上述合同签订后，薛志孝、柴琳琳于当日给付天房融创公司首付款3954735元，以上共计4004735元。贷款于2019年2月11日给付天房融创公司购房款2650000元，合计6654735元。涉案房屋所在天津市南开区天拖北道（光电子园）D地块项目工程于2016年5月12日开工建设。庭审中，被告提交了2016年10月2日至2018年3月31日涉及停工的文件。本院认为，本案争议焦点为：一、天房融创公司逾期交付涉诉房屋的行为是否存在免责事由,应否承担逾期交房的违约责任。二、薛志孝、柴琳琳主张的逾期交房利息损失及租金损失是否成立。三、天房融创公司是否应当按照宣传手册承诺的交工标准更换入户门品牌。四、天房融创公司楼道部分墙面施工是否达到合同约定标准。一、关于天房融创公司逾期交付涉诉房屋的行为是否存在免责事由,应否承担逾期交房的违约责任问题。薛志孝、柴琳琳与天房融创公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政规定的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案中，合同签订后，薛志孝、柴琳琳依约向天房融创公司履行了支付全部购房款的义务，但天房融创公司并未按合同约定的日期向薛志孝、柴琳琳履行交付商品房的义务。天房融创公司抗辩其逾期向薛志孝、柴琳琳交付涉诉房屋系受政府有关部门发布的停工令所致，属于不可抗力，不存在违约情形。根据相关法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。虽然双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件六即《补充合同》第三条对不可抗力和免责情形做出了约定，且天房融创公司在涉诉房屋所在项目的主体建设及配套建设工程（室外管网、道路、绿化等工程）的施工过程中，确因落实政府有关部门依据相关文件发布的限期停工要求停止相关工程的施工，对其无法按合同约定时间交付涉案房屋造成直接影响，但被告所提交的政府相关部门的停工文件发布在本案签订的《天津市商品房买卖合同》之前，被告在已经事先知晓停工令的情况下，理应对停工令影响工程竣工及交付房屋的时间作出预判，然其仍与薛志孝、柴琳琳约定于2018年10月31日前交付涉诉房屋，且天房融创公司依政府有关部门发布的停工要求停止相关工程的施工均在双方签订合同之前发生完毕，故天房融创公司逾期交付涉诉房屋并非不可抗力因素所致，不存在免责事由，其抗辩理由，没有事实依据，不予采信，应承担逾期交房的违约责任。二、关于薛志孝、柴琳琳主张的逾期交房利息损失及租金损失问题。天房融创公司未按合同约定向薛志孝、柴琳琳交付涉诉房屋构成违约，应承担违约责任。双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条及补充合同第六条对天房融创公司逾期交房的违约责任做出了明确约定，即逾期交付在90日内的，按银行同期贷款利率支付自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止的已付款利息。如逾期交房超过90天的，天房融创公司应按日支付违约金、利息补偿和损失赔偿等，以上各项总额不超过已付房款的万分之一点三。本案中，因薛志孝、柴琳琳未按天房融创公司的交房通知书于2019年4月30日办理房屋交付手续，故逾期交房时间应截至2019年4月30日，即自2018年11月1日至2019年4月30日，逾期交房天数为181天。被告虽抗辩二原告贷款到账时间晚于约定交房时间，但二原告申请办理贷款的时间为2019年8月，贷款于2019年2月11日发放到账并不能归责于二原告，被告仍应承担逾期交房的违约责任。另，对于逾期90天之内的部分，薛志孝、柴琳琳主张按照总房款的万分之一点三计算利息，没有合同和法律依据，不予支持。天房融创公司应按照银行同期贷款利率4.35%向薛志孝、柴琳琳支付已付款利息43551.49元（4004735元×4.35%÷360天×90天）。对于逾期超过90天的部分，薛志孝、柴琳琳主张的利息损失和租金损失已经超过了补充协议第六条的约定，考虑天房融创公司的违约情形、薛志孝、柴琳琳确有相关经济损失等因素，天房融创公司应按照薛志孝、柴琳琳已付房款的万分之一点三向薛志孝、柴琳琳支付利息损失和租金损失。即：2019年2月11日前，原告已付款为4004735元，以此为基数计算利息损失和租金损失为47376.02元（4004735元×1.3÷10000×91天）。另因二原告办理贷款2650000元，实际到账日期为2019年2月11日。自2019年2月11日至2019年4月30日共计79天，此期间的利息损失和租金损失为27215.50元（2650000元×1.3÷10000×79天）。三、天房融创公司是否应当按照宣传手册承诺的交工标准更换入户门品牌。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人在商品房的销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。本案中，原告提交的宣传资料中房屋入户门品牌未对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。另，根据双方签订的合同附件三天房天拖盈艺园、盈秀园住宅交工标准约定主入户门为钢木复合门。该附件并未对房屋入户门品牌作出约定。综上，原告诉请没有合同和法律依据，对此本院不予支持。四、天房融创公司楼道部分墙面施工是否达到合同约定标准。根据双方签订的合同补充协议第十条，出卖人交付使用的商品房质量、设备应符合双方约定的标准，在不降低性能的情况下，出卖人因市场供应紧俏等情况进行合理调整。故对于原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津天房融创置业有限公司向原告薛志孝、柴琳琳支付2018年11月1日至2019年4月30日期间的利息损失和租房损失，合计118143.01元；二、驳回原告薛志孝、柴琳琳的其他诉讼请求。案件受理费4014元、减半收取计2007元，由原告薛志孝、柴琳琳负担730元，被告天津天房融创置业有限公司负担1277元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘建伟二〇一九年七月十二日法官助理范佳书记员杨金莉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。