湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初3589号原告(反诉被告)：曹少卿,男，1985年12月29日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市冲口路开发区。原告（反诉被告）：曹某，男，2013年3月21日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市冲口路开发区。法定代理人：曹少卿，系曹某父亲。两原告(反诉被告)委托诉讼代理人：曾辉，湖南民浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区健康路与国庆路交汇处保护新世界24幢170A05号。法定代表人：曾楷峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓伍军，男，1982年4月12日出生，汉族，郴州市北湖区人，系郴州市美世界房地产开发有限公司法务，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。原告（反诉被告）曹少卿、曹某与被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理，被告（反诉原告）美世界公司于2019年7月16日提起反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序，对本诉反诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)曹少卿及其委托诉讼代理人曾辉、被告（反诉原告）美世界公司的委托诉讼代理人邓伍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)曹少卿、曹某本诉请求判令：1、请求判令被告向原告支付违约金78554.11元（以417397元为基数，按每日万分之二的利率标准，从2016年11月30日计算至2019年6月30日共计941天,之后至商品房实际交付之曰另计)；2、本案的诉讼费、保全费等全部由被告承担被告（反诉原告）美世界公司针对本诉的答辩要点：曹少卿、曹某的诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。一、曹少卿、曹某未按时足额支付到期款项，对美世界违约，在曹少卿、曹某未付清全部到期款项（包括违约金、税费等）之前，美世界有权根据延期交房，且不用承担违约责任；二、美世界不能按时交房是由于不可抗力因素导致，依据合同约定美世界可以据实延期交房并不承担违约责任；三、曹少卿、曹某诉请的违约金过分高于实际损失，请求依法予以核减。被告（反诉原告）美世界公司反诉请求判令：1、判令被反诉人承担逾期支付购房款的违约金5336元，并判令反诉人有权行使抵销权，将该笔违约金从应付被反诉人的费用（如有）中等额抵销；2、本案的诉讼费和保全费由被反诉人承担。原告（反诉被告）曹少卿、曹某针对反诉的答辩要点：美世界反诉不具有事实依据。曹少卿、曹某在2016年8月8日将所有贷款资料送至银行，非曹少卿、曹某的原因导致按揭贷款发放。未按照合同约定，与曹少卿、曹某无关，曹少卿、曹某已经履行了所有的合同义务，请求法院驳回美世界的反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2016年8月8日，买受人曹少卿、曹某与美世界公司签订一份编号为2013020327A01《郴州市商品房买卖合同》，约定曹少卿、曹某购买美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中A栋27层27A01号房,总价款为417397元。合同第五条约定：买受人以银行按揭贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）127397元，余款290000元向中国银行股份有限公司郴州市北湖支行申请贷款，并在2016年8月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。买受人自行向银行申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知（包括电话通知）之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第六条处理。合同第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条约定：出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定商品房交付买受人使用……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。合同附件四补充协议第一条第三款约定：本合同所约定的之“日”均指工作日。（三）曹少卿、曹某按合同约定缴纳了首期购房款127397元，剩余购房款290000元向中国银行股份有限公司郴州市北湖支行申请了按揭贷款，于2016年12月8日到美世界公司账户。综上，曹少卿、曹某已全部支付合同约定的房款417397元。（四）案涉房屋至今尚未通过综合验收，美世界公司尚未交房给曹少卿、曹某。原、被告在《郴州市商品房买卖合同》中约定的交房期限为2016年11月30日前。（五）庭审中，原、被告双方均同意继续履行2016年8月8日签订的，合同编号为2013020327A01的《郴州市商品房买卖合同》。（六）美世界公司辩称其逾期交房主要是受施工期间强降雨雪天气天数达到281天及郴州市创建文明城市期间影响工程的土方外运等不可抗力原因导致,而曹少卿、曹某予以否认。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。一、原、被告签订的合同编号为2013020327A01的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的内容履行各自的义务。庭审中，双方均同意继续履行该合同，对曹少卿、曹某的该项诉请，本院予以支持。二、本案中，曹少卿、曹某已经按约定支付了全部购房款,美世界公司至今未交房，应承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算的起止时间，本院认为，本案中原告于2016年12月8日才交清全部购房款，发生在约定的交房截止时间2016年11月30日之后，被告美世界公司主张其有权延期交房，本院予以支持。美世界公司可将交房时间顺延至2016年12月8日，故逾期交房违约金应从2016年12月9日起算，至2019年6月30日，被告美世界公司逾期交房912天。通过计算，其应支付的逾期交房违约金为76133元（从2016年12月9日起暂计算至2019年6月30日止，417397元×912天×0.0002），对曹少卿、曹某超过部分的诉请，本院不予支持。三、美世界公司辩称其未按期交房系因施工期间强降雨雪天过多和郴州市创建文明城市期间影响工程的土方外运等不可抗力因素所导致,本院对此认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定:“本法所称不可抗力，是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况。”而美世界公司提交的证据均不属于上述规定的不可抗力的情形，尚不足以证明美世界公司逾期交房系不可抗力因素所导致,且美世界公司亦未提交曾告知买受人因不可抗力需延期交房的证据,故对美世界公司的逾期交房抗辩理由,本院不予采纳。四、关于双方在合同中约定违约金是否过高的问题。本院认为,原、被告双方在《郴州市商品房买卖合同》中约定了逾期交房和逾期支付房款均应按已付或应付购房款每日万分之二支付违约金,合同中约定的违约条款对原、被告双方均有约束,对双方公平一致,且美世界公司未提交充分的证据证明曹少卿、曹某诉请的违约金已超过实际损失的30%,故对被告要求核减违约金的辩解,本院不予采纳。五、美世界公司反诉称，曹少卿、曹某违反合同第五条约定，未在合同签订后30日支付剩余房款290000元，逾期付款92天。曹少卿、曹某抗辩已于2016年8月8日向银行提交贷款资料，延迟发放贷款与曹少卿、曹某无关。首先，曹少卿、曹某提交的资料接收通知并没有银行盖章，也无其他证据予以佐证。其次，合同约定买受人自行向银行申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人，并没约定向银行提交资料即可。综上，对曹少卿、曹某的抗辩，本院不予采纳。该款系曹少卿、曹某通过银行按揭贷款支付，根据合同附件四补充协议第一条第3款约定的“本合同所约定的之‘日’均为工作日”。本院认为，本案计算逾期付款期限起算时间为签订合同后30个工作日。曹少卿、曹某应在合同签订后30个工作日内(即在2016年9月19日前)将贷款付给美世界公司，但曹少卿、曹某直到2016年12月8日才最终付清全部购房款，构成违约，故美世界公司要求曹少卿、曹某按照合同约定计算逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。双方在合同第六条约定，逾期付款违约金每日按“逾期应付款万分之二”计算，通过计算，原告应支付逾期付款违约金4582元（290000元×0.0002元/天×79天[2016年9月20日至2016年12月8日]）。对美世界公司超过部分的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）曹少卿、曹某签订的编号为2013020327A01的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曹少卿、曹某逾期交房违约金76133元（从2016年12月9日起暂计算至2019年6月30日止，417397元×912天×0.0002，之后的违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；三、原告（反诉被告）曹少卿、曹某在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司逾期付款违约金4582元；四、上述第二、第三项相抵后，被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司应支付原告（反诉被告）曹少卿、曹某2019年6月30日前的逾期交房违约金71551元，此款限被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）曹少卿、曹某；五、驳回原告（反诉被告）曹少卿、曹某的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取882元，由原告（反诉被告）曹少卿、曹某负担260元，被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担622元；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）曹少卿、曹某负担17元，由被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谷奕葶二〇一九年七月三十一日法官助理黎润祺书记员李轩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。