广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4456号上诉人（原审原告）：范民阳，男，1991年2月14日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：欧阳娟芬，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗健，广东华璟律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中信保利达地产（佛山）有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：韩春麟。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：付玉晖，广东盈宇律师事务所实习律师。上诉人范民阳因与被上诉人中信保利达地产（佛山）有限公司（以下简称中信保利达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初21640号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人范民阳上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令中信保利达公司支付逾期交房违约金9367800元；3.一、二审诉讼费由中信保利达公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2013年6月27日中信保利达公司寄出的快递单上的地址是“C.憧”，与合同约定的地址“C1幢”不符，且邮件被退回没有附退件单，存在瑕疵，一审认定中信保利达公司向范民阳的合同地址邮寄交楼通知书错误。2015年6月12日、2016年11月7日、2016年11月23日的三份快递仅有快递单，没有邮戳，不能认定已实际寄出。二、证人游坚出具的《证明》可证实，2015年12月31日前，范民阳多次催促交楼；2015年12月31日前，涉案房屋不具备实际交付条件，一审判决遗漏该事实导致错误认定2013年6月27日至2017年4月24日期间范民阳没有向中信保利达公司主张过权利。三、一审判决认定范民阳主张逾期交房违约金已超过诉讼时效属适用法律错误。中信保利达公司逾期交房的违约行为处于持续状态，主张违约责任的诉讼时效期间的起算时间应是实际交楼次日即2017年12月27日。从2013年至2017年期间，范民阳数次催促中信保利达公司交楼，不可能收到中信保利达公司的收楼通知而怠于收楼。因中信保利达公司的失误错将范民阳的地址写成“C.憧”导致邮件无法妥投，中信保利达公司没有电话通知或再次寄送通知书，存在明显过错。二审法庭调查中，范民阳补充：2013年6月27日《商品房交付使用通知书》的快递未妥投的原因在中信保利达公司，根据游坚的《证明》，本案诉讼时效期间应从2015年12月31日计算，且中信保利达公司的违约状态持续至今，范民阳的诉讼请求未过诉讼时效期间。被上诉人中信保利达公司答辩称，范民阳的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决正确，应予维持。一、中信保利达公司向范民阳邮寄的《商品房交付使用通知书》的地址、收件人及电话均与合同预留信息一致，不存在书写错误情形。范民阳认为2013年6月27日的邮件上地址填写错误没有依据，退一步说，该邮单上不仅有地址，也有范民阳的姓名和联系电话，即使地址存在些微瑕疵，也不影响范民阳收件，故范民阳认为邮件未妥投的原因在中信保利达公司没有事实依据。二、中信保利达公司于2015年6月12日、2016年11月6日、11月23日、2017年3月15日多次寄发《催办房产证办理的通知》《催收函》等文件，催告范民阳办理房产证、履行缴纳物业费等义务，但范民阳置之不理。因时间太久，2015年6月12日、2016年11月23日的邮件无法查询物流记录，但该邮件确已寄出，且2016年11月6日、2017年3月15日邮寄的催收函物流查询记录均显示已签收。三、涉案房屋在2011年11月14日竣工验收，达到交付条件。证人游坚所述当时不具备交楼条件与事实不符。中信保利达公司不可能在达到交付条件的情况下不通知范民阳收楼。中信保利达公司多次通知范民阳履行义务，但范民阳拒不履行，根据合同约定视为房屋已交付。四、中信保利达公司已按合同约定履行义务，不存在违约行为，且范民阳的诉讼请求也已超过诉讼时效期间。二审期间，中信保利达公司补充：一、中信保利达公司按照合同约定的地址于2013年向范民阳邮寄了收楼通知，快递单上留有范民阳本人电话，一审开庭时已当庭开封邮件并核对地址、电话，范民阳以地址不正确为由否认该邮件已发出没有依据。二、范民阳因花园面积问题不办理收楼手续，但增加花园面积不是房屋交付条件，合同也没有约定，《特殊事务申请表》只是内部流转文件，没有管理层签字，中信保利达公司对《特殊事务申请表》和游坚的证言不予确认。上诉人范民阳向一审法院起诉请求判令：1.中信保利达公司支付逾期交房违约金9367800元；2.中信保利达公司将房屋花园形状改为方正，增加花园面积；3.中信保利达公司承担本案诉讼费。诉讼中，范民阳申请撤回第2项诉讼请求。一审法院查明事实：位于佛山市南海区里水镇某号工程于2011年11月14日办理竣工验收备案。2012年5月26日，范民阳就佛山市南海区里水镇某号别墅向中信保利达公司申请以26000000元成交，并申请认购当日支付2000000元定金，于2012年6月29日前支付50%房款并签订买卖合同，余款分两期支付，由于别墅无亲水木平台，申请增加一个亲水木平台并申请将花园面积增大约30平方米。范民阳父亲范某在申请人处签名，中信保利达公司销售人员游坚在营销部意见审批人处签名。2012年8月20日，范民阳（买受人）与中信保利达公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：范民阳购买中信保利达公司位于佛山市南海区里水镇某号整幢房屋，该房屋为预售商品房；合同约定建筑面积为794.55平方米，套内建筑面积794.55平方米，房层高：地下层、首层高3.4米，二、三层高3.2米；总房价为26000000元，首期房款7800000元于2012年8月20日前交付，余款18200000元范民阳向银行办理按揭申请并提供银行按揭所需全部真实资料；范民阳逾期付款在90日内，以应付款期限次日起至实际全额支付应付款日止按日万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期付款超过90日后，中信保利达公司有权解除合同，解除合同的，范民阳按累计应付款的10%向中信保利达公司支付违约金；范民阳愿意继续履行合同的，经中信保利达公司同意，合同继续履行，范民阳从应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止按日向中信保利达公司支付逾期应付款万分之二的违约金；中信保利达公司应在2012年12月30日前将经验收合格、已办理竣工验收备案的房屋交付范民阳使用；中信保利达公司逾期交楼不超过90日，自最后交付期限次日起至实际交付日止，中信保利达公司按日向范民阳支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；中信保利达公司逾期交楼超过90日后，范民阳有权解除合同，中信保利达公司应当自范民阳解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按范民阳累计已付款的10%支付违约金；范民阳要求继续履行合同的，合同继续履行，中信保利达公司自最后交付期限次日起至实际交付日止，按日向范民阳支付已付款万分之二的违约金；该商品房预售后，中信保利达公司不得擅自变更该商品房项目的规划设计；确需变更的，中信保利达公司应书面征得范民阳同意；商品房达到交付使用条件后，中信保利达公司应当书面通知范民阳办理交付手续，由于范民阳原因未能按期交付的，双方同意从约定交付日起视为房屋已交付。在迟延交接期间，非中信保利达公司原因造成的，该商品房的风险由范民阳承担。中信保利达公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定，达不到标准的，中信保利达公司应当在收到范民阳书面通知日起三十日内按附件三约定的标准负责修缮完善；中信保利达公司自商品房住宅交付使用日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；中信保利达公司不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质；等等。同日，范民阳、中信保利达公司就装饰、设备标准及其他补充约定签订了《补充协议》，约定双方的联络方式以买卖合同所记载的电话、传真、地址为准，一方联络方式若有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方；若买受人变更地址后未按上述规定书面通知出卖人的，出卖人仍按买卖合同所记载的地址通知买受人；出卖人按买卖合同所记载的买受人的地址向买受人邮寄通知等文件，或者在收到买受人变更地址的书面通知后按其变更的地址向买受人邮寄通知等文件的，均视为该文件有效送达买受人，该文件交邮后，出卖人即已履行向买受人送达的义务；等等。2013年6月27日，中信保利达公司向范民阳合同地址邮寄交楼通知书、办理交楼手续等资料，该邮件未成功妥投。2015年6月12日、2016年11月7日、2016年11月23日、2017年3月15日，中信保利达公司均向范民阳邮寄催收函。2017年4月24日，范民阳就涉诉房屋已逾期交房、购房前中信保利达公司销售部人员同意就花园进行整改，但后期一直未落实、房产证未办理等情况，委托广东科德律师事务所向中信保利达公司发《律师函》，主张中信保利达公司按合同约定承担逾期交楼违约金、对花园围墙拉直整改、支付逾期办证违约金并尽快办证。2017年8月17日，中信保利达公司物管工作人员何某向范民阳发送短信，内容为：范民阳尚欠2013年1月至2017年9月期间物管费。涉诉房屋已于2012年12月30日交付，但范民阳一直未前往办理收楼手续，告知范民阳尽快办理并交纳物管费。范民阳回复短信称何某所发短信是第一次接到的收楼通知，并向该工作人员反馈中信保利达公司迟延通知收楼须做出回应。2017年12月4日，范民阳向该工作人员发短信称其多次与中信保利达公司公司交涉，中信保利达公司公司仍未履行交房义务，短信敦促尽快交楼，否则追究违约责任。2017年8月20日、2017年10月17日、2017年10月26日，范民阳分别就涉诉房屋房间、墙面渗水等情况填写业主验房发现问题记录单。2017年8月30日，范民阳向中信保利达公司邮寄《关于再次敦促履行交楼义务的函》，内容为：距合同约定交楼时间已达4年8个月，范民阳多次向中信保利达公司催促并曾于2017年4月24日向中信保利达公司发送催告函，但中信保利达公司仍未交付房屋。范民阳一直未办理收楼手续，房屋未交付，不存在管理费。2017年8月20日，范民阳前往中信保利达公司处要求办理交楼手续，但收楼过程中发现存在渗水、开裂等情况，认为房屋不具备交付条件，也得到开发商及物业何某确认，并表示将所存在的问题解决后再通知范民阳收楼。中信保利达公司收函后15日内解决房屋存在的问题，尽快办理房屋交付手续。该快递已于2017年8月31日妥投。2017年9月7日，中信保利达公司向范民阳作出《关于某号的复函》，内容为：涉诉房屋竣工备案时间为2011年11月14日，合同交付时间为2012年12月30日，范民阳于2013年1月24日缴清房款符合交付条件，具备交付条件后开发商已向范民阳邮寄入伙通知书，履行合同约定告知义务。对于范民阳提出的维修问题，中信保利达公司会按照保修约定负责保修期内维修跟进。2017年12月26日，范民阳就涉诉房屋缴纳2018年1月至3月期间物业管理费11457.78元。2018年10月26日，范民阳提起本案诉讼。庭审中，范民阳、中信保利达公司均确认至2013年1月24日范民阳已支付全部房款。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。范民阳、中信保利达公司于2012年8月20日签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。商品房买卖合同约定中信保利达公司交付给范民阳的房屋交付条件为商品房验收合格并办理竣工验收备案，而涉讼商品房在2011年11月14日即已办理竣工验收备案手续，符合合同约定交付的条件，故中信保利达公司于2013年6月27日向范民阳邮寄发出收楼通知即具有通知范民阳交付房屋的法律效力。中信保利达公司是按照商品房买卖合同中地址向范民阳发出收楼通知书，故该通知书退件责任并不在中信保利达公司，一审法院认定法律上中信保利达公司已于2013年6月27日向范民阳交付了涉讼房屋。范民阳在签订房屋买卖合同前向中信保利达公司提出申请增加亲水木平台及将花园面积增大约30平方米，中信保利达公司销售人员在该申请上有审批签名，在中信保利达公司未提供反驳证据且亲水木平台已实际增加的情况下，一审法院对中信保利达公司否认同意将花园面积增大约30平方米的意见不予采纳。中信保利达公司在通知范民阳交付房屋时花园面积未按其承诺增加30平方米，属于房屋交付的瑕疵，范民阳并未提供证据证明在2013年6月27日之后中信保利达公司再次同意增加花园面积，即中信保利达公司逾期交房的违约责任及交付房屋瑕疵赔偿责任均应自2013年6月27日开始计算诉讼时效，现范民阳举证证明最早向中信保利达公司主张权利的时间为2017年4月24日，已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间，中信保利达公司辩解范民阳在本案中主张的逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的意见符合法律规定，一审法院予以采纳，并对范民阳主张的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回范民阳全部诉讼请求。一审案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取38687.3元（范民阳已预交），由范民阳负担。二审期间，范民阳向本院提交了范民阳居住楼盘指示牌照片、快递物流信息查询打印件四份。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经认证，范民阳提交的照片反映出其居住小区内有C1、C2、C3、C4、C5、C6幢的区域划分，中信保利达公司对照片的真实性未予否认，本院对范民阳提交的照片予以采信；范民阳主张快递物流信息可编辑，但无证据证明中信保利达公司提交的快递物流信息经过编辑，故范民阳提交的快递物流信息查询打印件与本案无关，本院不予采信。经审理查明，中信保利达公司于2015年6月12日、2016年11月23日寄出的邮件没有邮戳，也没有提交快递物流信息查询记录，本院对一审判决认定中信保利达公司于2015年6月12日、2016年11月23日向范民阳邮寄催收函的事实不予确认外，对一审判决认定的其他事实予以确认。另查明，范民阳居住的某集团（某花园）小区内有C1、C2、C3、C4、C5、C6幢的区域划分。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为范民阳的请求是否超过诉讼时效期间。根据查明的事实，中信保利达公司于2013年6月27日向范民阳邮寄《商品房交付使用通知书》的邮件被退回，中信保利达公司未能举证证明邮件被退回的原因，故对中信保利达公司主张其已按买卖合同所记载的买受人的地址向买受人邮寄交楼通知书，本院不予采信。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。2016年11月6日，中信保利达公司向范民阳在合同中所确认的地址邮寄催收函，该邮件于2016年11月7日妥投，本院据此认定中信保利达公司于2016年11月7日已通知范民阳收楼，范民阳无正当理由拒绝收楼，视为中信保利达公司已经交付房屋。范民阳于2017年4月24日发出《律师函》向中信保利达公司主张2012年12月31日起的逾期交楼违约金，但其主张2015年4月23日之前的逾期交楼违约金已超过民法通则规定的两年诉讼时效期间，本院对范民阳主张2015年4月24日之前的逾期交楼违约金不予支持。《商品房买卖合同》约定：中信保利达公司逾期交楼超过90日后......范民阳要求继续履行合同的，合同继续履行，中信保利达公司自最后交付期限次日起至实际交付日止，按日向范民阳支付已付款万分之二的违约金。经核算，中信保利达公司应向范民阳支付2015年4月24日至2016年11月5日期间的逾期交楼违约金2922400元（26000000*2*562/10000），对范民阳主张超过前述核定数额的，本院不予支持。综上，范民阳的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初21640号民事判决；二、被上诉人中信保利达地产（佛山）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人范民阳支付逾期交楼违约金2922400元；三、驳回上诉人范民阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38687.3元，由范民阳负担26694元，由中信保利达地产（佛山）有限公司负担11993.3元。二审案件受理费77374.6元，由范民阳负担53388元，由中信保利达地产（佛山）有限公司负担23986.6元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 徐允贤审 判 员 潘伟丹二〇一九年七月十日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪