山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初1933号 原告：滨州祥泰新河湾房地产开发有限公司，住所地滨州市渤海十一路918号，统一社会信用代码9137160068320452XH。 法定代表人：于大卫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：仲春雷，男，该公司职工。 被告：山东源泰物业管理有限公司滨州分公司，住所地滨州市渤海十一路918号麒麟阁52号楼101室，统一社会信用代码91371602567733766W。 负责人：刘鹏程，该公司总经理。 被告：张淑芬。 委托诉讼代理人：李天福，山东卓普律师事务所律师。 原告滨州祥泰新河湾房地产开发有限公司（以下简称新河湾公司）与被告山东源泰物业管理有限公司滨州分公司（以下简称源泰物业滨州分公司）、张淑芬确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新河湾公司委托诉讼代理人仲春雷、被告张淑芬及其委托诉讼代理人李天福到庭参加诉讼，被告源泰物业滨州分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新河湾公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告源泰物业滨州分公司、张淑芬就新河湾小区沿街G-103号楼1011号商铺（现32号楼104）签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令被告张淑芬腾空占用的新河湾小区沿街G-103号楼1011号商铺（现32号楼104）；3.判令被告源泰物业滨州分公司向原告支付被告张淑芬占用房屋期间已支付的租金1861.20元，被告张淑芬向原告补足房屋差额面积占用费2246.31元（上述金额暂计算至2019年3月31日，具体金额计算至被告张淑芬返还房屋之日）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告为位于滨州市滨城区新河湾项目开发商，项目交付使用。被告源泰物业滨州分公司向该项目提供物业服务，项目交付后由该物业公司提供物业管理服务。2018年1月1日，被告源泰物业滨州分公司未取得原告授权的情况下将新河湾小区沿街G-103号楼1011号商铺（现产权楼号为祥泰新河湾32号楼104）租赁给被告张淑芬使用，并签订《商铺租赁合同》，约定房屋面积18.80平方米，租期五年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，第一、二年每日租金为1.10元/平方米，年租金7548.20元，后续租金自第三年开始每年租金价格递增6%。现被告张淑芬已支付2018年1月1日至2019年12月31日的租金7548.20元，已收取租金由被告源泰物业滨州分公司自行收取。但原告对被告源泰物业滨州分公司出租商铺的行为并不知情。事后，被告源泰物业滨州分公司也未就出租上述房屋取得原告的追认，被告源泰物业滨州分公司擅自以自己的名义与被告张淑芬签订租赁合同属于无权处分行为，且两被告签订租赁合同的约定面积为18.80平方米，与产权登记面积41.49平方米相差22.69平方米，两被告的行为严重侵害了原告的合法权益。根据相关法律规定，首先被告源泰物业滨州分公司未经产权人同意擅自出租房屋的行为属于无权处分行为,未经原告的追认，两被告签订的合同应为无效合同。其次，两被告擅自签订《商铺租赁合同》属于合同法第52条规定的恶意串通，损害第三人利益的行为，双方未经原告许可，以小于产权面积签订租赁合同租金价格低于同区位市场价格，因此被告张淑芬应按实际使用商铺的产权面积支付房屋占用费，除已支付租金外，应补足面积差额部分。两被告签订的《商铺租赁合同》应为无效合同。 被告张淑芬辩称，1.虽然被告张淑芬与被告源泰物业滨州分公司签订的商铺租赁合同涉及的租赁期间是2018年1月1日至2022年12月31日，但该租赁合同的形成有历史因素。2012年底，被告源泰物业滨州分公司就将涉案商铺租赁给了案外人胡相国经营新河湾超市，租赁期间自2013年1月1日至2017年12月31日。据了解，2010年原告为了加强新河湾房地产的管理，委托物业管理有限公司对该开发楼区进行管理，山东源泰物业管理有限公司设立了山东源泰物业新河湾管理处，与原告诉状中陈述一致。基于当时物业管理收费较低，原告要求被告源泰物业滨州分公司积极创收。涉案商铺原本并非商铺，而是开放的楼房廊檐，这一事实可以由原告提供设计施工图纸予以证实。后被告源泰物业滨州分公司为了创收，将廊檐简易封隔后作为商铺对外出租，虽然开放廊檐属于原始房产的构成部分，但未经相关机关批准由源泰物业滨州分公司实施封隔后的商铺，严格地讲原告对该商铺并非拥有完整的物权。案外人胡相国与被告源泰物业滨州分公司签订了涉案房屋的第一份租赁合同，用于经营新河湾超市，租赁期间自2013年1月1日至2017年12月31日。2015年8月份，案外人胡相国说要回老家临沂转让该商铺，被告张淑芬的父亲张振泉接手了该商铺，并与被告源泰物业滨州分公司重新签订了自2013年1月1日至2017年12月31日的商铺租赁合同，办理了源泰超市的个体工商户营业执照，父女两人一起经营该超市。合同到期后，被告张淑芬又与被告源泰物业滨州分公司签订了涉案合同，仍经营超市。涉案商铺系被告源泰物业滨州分公司封隔完成并长期对外出租，行使商铺的管理权利和处分权利，收取租金及物业费用，被告张淑芬有充分的理由相信，其具有对外出租该房屋的权利能力和行为能力。在长达六年多的时间里，涉案房屋一直对外出租是一个不争的事实，原告对此事是明知的；2.原告诉讼请求第三项仅要求被告源泰物业滨州分公司支付被告张淑芬已支付的1861.20元的租金，而并非主张自被告张淑芬及父亲张振泉多年以来的租金。2019年房屋租金7548.20元已全额交给源泰物业滨州分公司。原告的该项请求表明，要么原告已经收取了2013年度至2018年度涉案商铺的租赁费用，事实上认可了出租行为合法性，要么就是认可由被告源泰物业滨州分公司留用前述期间涉案商铺的租金，追认源泰物业滨州分公司出租行为的合法性；3.原告在诉状事实和理由部分主张新河湾项目交付后由被告源泰物业滨州分公司提供物业管理服务，2018年1月1日，被告源泰物业滨州分公司在未取得原告授权的情况下，将涉案商铺租赁给被告张淑芬使用。该表述可以理解为，其一被告源泰物业滨州分公司对涉案商铺具有管理权；其二原告主张的仅仅是2018年1月1日这次商铺租赁行为没有授权，而在2017年12月31日前被告源泰物业滨州分公司对该商铺出租的租赁行为，原告是认可的。基于被告源泰物业滨州分公司具有的管理权和前期对商铺出租行为的处分权，被告有充分的理由相信源泰物业滨州分公司对涉案商铺租赁具有管理权和处分权。根据法律规定，该合同自成立时就具有法律效力，因此涉案商铺的租赁合同合法有效；4.关于面积是否相符的问题。被告张淑芬认为在租赁商铺时，承租人均是以商铺单元为标的，并非苛求丈量实际面积，且在被告张淑芬及其父亲租赁前就存在着前期的租赁合同，合同的表述并未改变。被告张淑芬及父亲张振泉是支付了11万元的转让费受让的涉案商铺，根本不存在与源泰物业滨州分公司恶意串通损害原告利益的事实。租赁费用的高低是合同双方当事人基于客观条件和多方因素共同协商的结果，并不影响合同的效力。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定的合同无效的法定情形，也不属于效力待定，涉案合同是源泰物业滨州分公司与被告张淑芬签订的，源泰物业滨州分公司并非用原告的名义和被告张淑芬签署合同，无需原告的授权和追认。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告源泰物业滨州分公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原被告提交的商铺租赁合同、104号房屋（涉案房屋）不动产登记证明、新河湾商铺对外出售的通知、EMS快递单、送达回执、新河湾商铺销售合同，真实客观，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院对其证据效力予以认定。原告提交的向被告源泰物业滨州分公司发送的告知函，系复印件，未提交送达签收的相关证据，被告源泰物业滨州分公司未到庭，且被告张淑芬不予认可，本院不予确认。被告提交的商铺转让合同、新河湾商铺租赁合同，系案外人所签订，无法体现与本案的关联性，本院不予确认。原告提交的32号楼测绘报告及面积分割说明、营业执照及食品流通许可证、企业登记信息网络查询打印件、证明、户籍页，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年，被告源泰物业滨州分公司（出租方、甲方）与被告张淑芬（出租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定，乙方租赁甲方位于新河湾小区沿街1011号商铺（楼栋号为G-103），房屋面积为18.80平方米；房屋为简装房，此面积为合同面积；该房屋租赁期为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，共60个月；为规范经营业态，乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营范围仅作超市使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租金计算方式为：第一年租金为1.10元/㎡/天，按照房屋实测面积为18.80㎡，即年度租金为7548.20元；第二年租金为1.10元/㎡/天，按照房屋实测面积为18.80㎡，即年度租金为7548.20元；第三年租金在第二年租金基础上递增6%，即年度租金为8001.10元；第四年租金在第三年租金基础上递增8%，即年度租金为8641.20元；第五年租金在第四年租金基础上递增8%，即年度租金为9332.50元；租金支付方式：合同签订之日起10日内，乙方向甲方一次性支付第一年租金；第一年租期届满前1个月乙方向甲方一次性支付第二年租金；第二年租期届满前1个月乙方向甲方一次性支付第三年租金；注：下一年缴费日期依此类推，上一年租期届满前一个月支付下一年租金，甲方收款后应向乙方提供收据；物业服务费暂定为3元/㎡/月，按照房屋实测面积为18.80㎡，即年度物业服务费为676.80元。合同还就其他事项进行了约定。 2018年11月28日，滨州市房地产测绘大队出具关于对滨州市祥泰新河湾32号楼面积分割的计算说明，载明滨州市房地产测绘大队测绘人员于2018年10月29日对位于滨州市黄河八路383号祥泰新河湾32号楼进行了现场勘测……经计算原102分割为102=103.73平方米，104=41.49平方米。 涉案G-103号楼1011号商铺与32号楼104系同一商铺。 原告新河湾公司欲出售祥泰新河湾小区沿街商铺，应原告新河湾公司要求，被告源泰物业滨州分公司分别向除被告之外的其他承租人以EMS方式发送关于祥泰新河湾小区租赁商铺对外出售的通知。 原告新河湾公司自认被告源泰物业滨州分公司收取租金后会在集中收费的一个月内将收取的租金转给原告，或者一个季度转给原告，其已收到被告张淑芬自2018年1月1日至2018年12月31日的租金7548.20元。被告张淑芬已于2019年1月14日向被告源泰物业滨州分公司支付至2019年12月31日的租金和物业费共计7818.90元。原告主张因为2019年的租金影响到被告新河湾公司对该房屋的对外销售，其未收取2019年的租金。 本院认为，本案争议焦点为被告源泰物业滨州分公司与被告张淑芬签订的商铺租赁合同的效力问题。原告新河湾公司将包括涉案商铺在内的房屋交付被告源泰物业滨州分公司使用，原告新河湾公司自认被告源泰物业滨州分公司在集中收费的一个月内将收取的租金转给原告，或者一个季度转给原告，其已收到被告张淑芬自2018年1月1日至2018年12月31日的租金7548.20元。即使被告源泰物业滨州分公司与被告张淑芬签订涉案商铺租赁合同时未取得原告新河湾公司的授权，但原告亦以收取被告源泰物业滨州分公司转交被告张淑芬交纳的2018年全年租金的形式对涉案租赁合同进行了追认。故涉案租赁合同，合法有效。原告新河湾公司要求涉案合同无效的主张，于法无据，本院不予支持。 关于原告新河湾公司要求被告张淑芬腾空涉案商铺的主张。如上所述，涉案合同已经原告新河湾公司进行了追认，被告张淑芬已支付了租赁费及物业费，合同尚在租赁期限内。原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于原告新河湾公司要求被告源泰物业滨州分公司向原告支付被告张淑芬占用房屋期间租金1861.20元。被告源泰物业滨州分公司应将其收取的被告张淑芬交纳的涉案房屋租金支付原告新河湾公司。原告的该项主张，本院予以支持。原告主张因2019年的租金影响到被告新河湾公司对该房屋的对外销售，其未收取2019年的租金，即被告源泰物业滨州分公司未向其转交租金的责任不在被告源泰物业滨州分公司，故被告源泰物业滨州分公司不应承担本案诉讼费用。 关于原告新河湾公司要求被告张淑芬向原告支付占用费的主张。滨州市房地产测绘大队测绘人员于2018年10月29日对包括涉案商铺在内的房屋进行了现场勘测，系在涉案租赁合同之后，原告新河湾公司以收取租金的形式对涉案合同进行了追认。原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 被告源泰物业滨州分公司未按本院指定的时间到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，本院依法可缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告山东源泰物业管理有限公司滨州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告滨州祥泰新河湾房地产开发有限公司租金1861.20元； 二、驳回原告滨州祥泰新河湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告滨州祥泰新河湾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  孙春华 二〇一九年七月四日 法官助理  孔琳雪 书 记 员  唐梦瑶