黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑02民初128号原告：威海高技术产业开发区西御康实业总公司，住所地山东省威海市高技术产业开发区西涝台村。法定代表人：苗其文，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀峰，山东中立达律师事务所律师。委托诉讼代理人：金芳蕊，上海盈合汇律师事务所律师。原告：威海国盛房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市高技术产业开发区火炬路-162号。法定代表人：邢占河，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘秀峰，山东中立达律师事务所律师。委托诉讼代理人：金芳蕊，上海盈合汇律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区中华西路201号。法定代表人：刘秀杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡长菊，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：赵纳，黑龙江天扩律师事务所律师。第三人：明德泉，男，1963年4月1日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。原告威海高技术产业开发区西御康实业总公司（以下简称威海西御康公司）、威海国盛房地产开发有限责任公司（以下简称威海国盛公司）与被告齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司（以下简称华融公司）、第三人明德泉执行异议之诉一案，本院于2018年8月7日受理后，依法组成由审判员周虹担任审判长、审判员戚丽英、杨志欣参加的合议庭于2018年11月15日、2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告威海西御康公司的委托诉讼代理人刘秀峰、金芳蕊、原告威海国盛公司的委托诉讼代理人刘秀峰、金芳蕊、被告华融公司法定代表人刘秀杰及其委托诉讼代理人赵纳、胡长菊到庭参加诉讼，第三人明德泉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威海西御康公司、威海国盛公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认威海西御康公司、威海国盛公司对其开发的威海火炬高技术产业开发区西涝台御鑫佳园130套房产（共计13268.75平方米）享有所有权；二、请求判决不得对该130套房产强制执行，并解除该130套房产的查封，终止对该130套房产的拍卖、变卖程序；三、诉讼费由华融公司承担。事实和理由：威海西御康公司、威海国盛公司合作开发了御鑫佳园的房产，且合法取得131套房产的商品房预售许可。预售许可证号分别为（威）房预售证第2012-097号（御鑫佳园21＃）、（威）房预售证第2012-414号（御鑫佳园22＃）、（威）房预售证第2011-306号（御鑫佳园28＃）、（威）房预售证第2012-590号（御鑫佳园29＃）、（威）房预售证第2012-099号（御鑫佳园30＃）、（威）房预售证第2012-318号（御鑫佳园60＃）、（威）房预售证第2012-591号（御鑫佳园61＃）、（威）房预售证第2012-320号（御鑫佳园65＃）。2014年，威海西御康公司与明德泉签署了130份《威海市商品房预售合同》，将以上八个商品房预售许可证对应的八栋楼（21＃、22＃、28＃、29＃、30＃、60＃、61＃、65＃）中的130套房屋网签给明德泉，总面积是13148.07平方米，合同总价值为99,324,314.60元。合同签订后，明德泉一直未支付任何购房款，该130套房产也一直未交付给明德泉。因此，该130套房产并非明德泉的房产，仍为威海西御康公司所有。2017年6月27日，华融公司申请查封了威海西御康公司所有的涉案130套房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）、在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同；（二）、在人民法院查封前已经合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人的自身原因未办理过户手续”的规定，在买受人购买房产后，被执行人是出卖人的情况下，符合前述规定条件，可以阻却执行；同样道理，如果被执行人是买受人，出卖人是案外人的情况下，仅仅有买卖合同，买受人在没有交付房款、没有取得房产使用权、没有办理房产过户的情况下，买受人对该130套房产是不享有权利的，该130套房产不能作为执行的被执行房产。具体到本案，明德泉作为买受人，仅仅与威海西御康公司签署了商品房预售合同，既没有交付任何购房款，也没有取得该130套房产的使用权，在其作为被执行人的情况下，该130套房产不能够被查封和执行。由上，通过对执行标的的权属流转基础法律关系的审查，该130套房产所有权归威海西御康公司享有，明德泉没有交付购房款、且房产未交付给明德泉的情况下，本执行案件不应当继续执行。此外，明德泉没有缴纳购房款，威海西御康公司的合同目的无法实现，威海西御康公司已经向威海仲裁委员会提起了仲裁申请，要求解除131套房产的商品房预售合同，该131套房产中就包括本案所涉130套房产。庭审中，威海西御康公司、威海国盛公司变更诉讼请求一为请求确认威海西御康公司对涉案130套房产享有所有权。华融公司辩称，一、案涉标的被采取保全措施多年，但是威海西御康公司、威海国盛公司始终没有提出任何异议，超过再审期限后其通过执行异议的方式进行处理系规避法律的无效行为，依法应当驳回起诉。本案系因2018年6月13日齐齐哈尔市中级人民法院作出的执行裁定，根据民事诉讼法及司法解释的相关规定，诉讼期间的财产保全效力延续至判决后的执行。所以，本案威海西御康公司、威海国盛公司并未对数年前作出的财产保全提出过任何异议，且该财产保全裁定至今完全合法有效。本案威海西御康公司、威海国盛公司若排除执行，需针对财产保全裁定通过审判监督程序进行处理；二、本案第三人（被执行人）利用威海西御康公司、威海国盛公司主体身份提出执行异议及执行异议之诉，系滥用诉权的虚假诉讼行为，依法应当驳回其起诉的同时，亦应当一并追究虚假诉讼的法律责任。若如威海西御康公司、威海国盛公司起诉状所讲，威海西御康公司、威海国盛公司合作开发案涉房产，威海西御康公司、威海国盛公司应当提交合作开发房产的全部合作协议（或合同）以证实其主张成立，若部分提交或不提交，则其合作关系不成立。案涉房产不但已经实际交付，而且明德泉已经多次作为自己房产进行处理，亦在相关场合公开声称系自己房产。若威海西御康公司、威海国盛公司起诉状所述属实，则明德泉行为已经多次涉嫌诈骗，建议法院将该案依法移送公安机关进行侦查。况且，居住人不是明德泉不等于没有交付明德泉，威海西御康公司、威海国盛公司亦应说明房产已交付对象及交付依据。若明德泉未向威海西御康公司、威海国盛公司支付购房款，威海西御康公司、威海国盛公司不至于如此多年不提出异议、不解除合同、不主张权利，若威海西御康公司、威海国盛公司实际主张权利应当有证据能够证明，亦应当举示到庭，否则不符合常理；三、威海西御康公司、威海国盛公司与明德泉之间的商品房买卖合同尚未解除，亦不再具备解除条件不能解除，威海西御康公司、威海国盛公司也没有证据证实已经解除，所以威海西御康公司、威海国盛公司仅仅基于合同目的无法实现要求解除合同，系另外一个法律关系，与本案无关。威海西御康公司、威海国盛公司始终强调已经解除合同，但是除仲裁委立案材料外，并没有提供充分证据证实合同已经解除。况且，案涉标的小区至今尚未取得相关验收手续，威海西御康公司、威海国盛公司自身存在严重过错，合同是否能够解除仍然处于未然状态，其仅以已经立案便主张权利，缺乏事实依据；四、威海西御康公司、威海国盛公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见》第28条规定，其主张没有法律依据。首先，本案虽系金钱债务的执行，但并非“买受人”提出异议，本案异议人是威海西御康公司、威海国盛公司，是开发公司，是出卖人，并非买受人，所以威海西御康公司、威海国盛公司适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见》第28条规定，系适用法律错误；其次，案涉房产未办理过户手续，并非买受人明德泉的原因，案涉标的小区至今亦未办理相关手续，原因是出卖人开发公司的原因没有进行综合验收，但是出卖人开发公司却借此为由，拿不是当理说主张不合理的权利，法律断然不会支持。明德泉未提供证据，亦未答辩。威海西御康公司、威海国盛公司在第一次庭审时围绕诉讼请求依法提交了证据：证据一、国有土地使用证（2011）第72号，国有土地使用证威高国用（2011）第30号，公证书一份，证实案涉130套房屋所坐落的土地在威海西御康公司名下，也证实威海西御康公司是土地的使用权人。华融公司在质证中对证据真实性无异议，但认为该组证据仅能够证明威海西御康公司在2011年便取得了该组土地证中标注的地点上的土地使用权。证据二、2009年2月8日，威海西御康公司与威海国盛公司签订的《西涝台旧村改造合作开发合同》，证实威海西御康公司与威海国盛公司合作开发了御鑫佳园约15万平方米的房产，合作开发了案涉土地，是共同权利人，是本案的适合原告。华融公司在质证中对证据真实性无异议，但认为该合同仅能证明二原告共同开发了西涝台旧村，并不能证明二原告目前仍对案涉130套房屋享有所有权，且该证据与本案无关。证据三、（威）房预售证第2012-097号、（威）房预售证第2012-414号、（威）房预售证第2011-306号、（威）房预售证第2012-590号、（威）房预售证第2012-099号、（威）房预售证第2012-318号、（威）房预售证第2012-591号、（威）房预售证第2012-320号，证明案涉房130套房屋取得了预售许可证，权利人为威海西御康公司，并非登记在第三人明德泉名下。华融公司在质证中对证据真实性无异议，但认为该证据仅能证明原告一有权将本组证据所涉房屋出卖给他人，也与本案无关，不能证实原告一至今对案涉房屋享有所有权。证据四、威海仲裁委员会受理仲裁通知书，证实2017年8月23日，威海仲裁委员会受理原告一与第三人之间房产买卖合同纠纷，原告一诉请解除与第三人之间131套商品房预售合同，本案正在审理过程中。华融公司在质证中对证据真实性无异议，但对证明问题有异议，认为该证据仅能证明原告一与第三人之间存在合同纠纷，但不能证明原告一对案涉131套房屋享有所有权。华融公司在第一次庭审时围绕诉讼请求依法提交了证据：证据一、黑龙江省高级人民法院民事判决书，证明第三人明德泉向被告承担连带责任，对被告负有返款义务；证据二、黑龙江省大庆市高新技术产业开发区人民法院民事判决书，证明本案第三人明德泉通过大庆四合田园公司已经缴纳了本案所涉房屋的住房维修基金，从而证实本案第三人已经向本案原告一交付了案涉130套房屋的购房款。威海西御康公司、威海国盛公司在质证中对证据一的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为被告虽享有对第三人的债权，而第三人除了与原告一之间有131份商品房预售合同之外，没有缴纳过任何费用，因此可以阻却被告对原告房产的执行；对证据二的真实性无法确认，对证明问题认为原告一从判决书中原告高新区管委会的诉称，2014年6月10日大庆日月新公司向原告借款145.9万元，并出具承诺书，该借款用途为缴纳第三人名下的131套房屋住房维修基金，2014年6月12日，高新区管委会按约定将借款汇入大庆日月新公司账户，而原告从未收到该款项，因此被告提交的该份证据不足以证实第三人交付了购房款。第二次开庭时，威海西御康公司、威海国盛公司提交了证据：证据一、公证书两份：1.（2018）鲁威海威海卫证民字第8920号及（2018）鲁威海威海卫证民字第8921号，证明其找不到明德泉。华融公司在质证中认为华融公司也找不到明德泉。第二次开庭时，华融公司依法提交了证据：证据一：关于接收房屋钥匙的说明，证明齐齐哈尔市中级人民法院执行明德泉名下威海市西涝台御鑫佳园小区房产共计收到该小区港润物业服务有限公司交出86套房产钥匙，现已转交给华融公司，由华融公司负责保管、看管，并派人定期巡视房屋，保证房屋的原有状态。威海西御康公司、威海国盛公司在质证中对真实性有异议，认为物业公司不享有处分交付的权利，房产的交付是由出卖人交付给买受人，物业公司不是出卖人，因此其无权交付。第二次开庭审理时，本院依法出示依职权调取的：证据一、对威海市御鑫佳园小区港润物业服务有限公司工作人员的调查笔录。威海西御康公司、威海国盛公司在质证中对该笔录的真实性无异议，认为从该证据可以否定华融公司提供的已经交付86套房屋钥匙的事实。华融公司在质证中对该笔录的真实性无异议，但对物业公司出具的房屋清单所证实的问题有异议，认为华融公司确实经过法院拿到了查封房屋的86套钥匙，这份调查笔录不能真正体现案涉房屋产的状态，物业公司所出具的房屋状态清单以及笔录内容，能够证实其隐瞒了向法院交付钥匙的情形，华融公司对此不予认可。本院依法出示依威海西御康公司、威海国盛公司申请调取的：证据二、威海税务局出具的税源管理科欠税核实明细表。威海西御康公司、威海国盛公司在质证中对该证据的真实性无异议，认为该证据可以证实威海西御康公司、威海国盛公司没有收到明德泉的购房款。华融公司在质证中对该证据的真实性无异议，但认为原告申请法院调查的欠税情况与本案无关，核实表只能证实原告拖欠税款，并不能以此来认定和推定明德泉没有向原告缴纳购房款，对该证据的证明事实不予认可。本院对双方提供的对真实性没有异议的证据，予以采信。本院根据双方当事人证据交换和质证及庭审中查明的情况，认定事实如下：华融公司作为原告与被告大庆四合田园植物蛋白有限公司（原大庆日月星有限公司）、大庆曼哈维大酒店管理有限公司、龙江银行股份有限公司大庆分行、中国建设银行股份有限公司大庆分行、明德泉借款纠纷一案，本院于2015年12月30日作出（2014）齐商初字第42号民事判决，判决：一、被告大庆四合田园植物蛋白有限公司(原大庆日月星有限公司)于本判决生效后十日内偿还原告齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司借款本金772万元、给付利息45.05（截止到2014年7月31日，之后以此本金为基数按人民银行同期贷款利率4倍计息至给付之日）；如到期不能偿还，应以被告大庆四合田园植物蛋白有限公司抵押设备经作价、拍卖或变卖所得价款优先偿还；被告大庆曼哈维大酒店管理有限公司、明德泉在以上大庆四合植物蛋白有限公司抵押设备作价、拍卖或变卖所得价款偿还后余下欠款数额内承担连带保证责任；二、被告大庆四合田园植物蛋白有限公司于本判决生效后十日内偿还原告借款本金18,553,000.00元、给付利息2,848,517.00元（截止到2014年7月31日，之后以此本金为基数按人民银行同期贷款利率4倍计息至给付之日）；被告大庆曼哈维大酒店管理有限公司、明德泉对上述借款本息承担连带保证责任；被告龙江银行股份有限公司大庆分行对该笔借款本息在被告大庆四合田园植物蛋白有限公司承担给付责任及被告大庆曼哈维大酒店管理有限公司、明德泉承担连带保证责任后仍不能履行赔偿责任部分，对不能履行部分承担补充赔偿责任；三、被告大庆四合田园植物蛋白有限公司于本判决生效后十日内偿还原告本金5000万元、给付利息11,066,667.00元（截止到2014年7月31日，之后以此本金为基数按人民银行同期贷款利率4倍计息至给付之日）；被告大庆曼哈维大酒店管理有限公司、明德泉对上述借款本息承担连带保证责任；被告中国建设银行股份有限公司大庆分行对该笔借款本息在被告大庆四合田园植物蛋白有限公司承担给付责任及被告大庆曼哈维大酒店管理有限公司、明德泉承担连带保证责任后仍不能履行赔偿责任部分，对不能履行部分承担补充赔偿责任。判后，龙江银行股份有限公司大庆分行、中国建设银行股份有限公司大庆分行不服，向黑龙江省高级人民法院提起上诉。黑龙江省高级人民法院经审理后，于2016年10月10日作出（2016）黑民终419号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。此案在一审审理过程中，依据华融公司诉讼保全申请，本院于2014年10月16日作出（2014）齐商初字第42号民事裁定书，查封大庆四合田园植物蛋白有限公司、大庆曼哈维大酒店管理有限公司及明德泉价值7800万元的财产。同年10月21日，本院向山东省威海市房地产交易市场管理处送达协助执行通知书，查封明德泉名下的位于山东省威海市高新技术开发区西涝台御鑫佳园共计131套房产（详见清单），查封期间为2014年10月21日至2016年10月20日止，该房产部门向本院出具回执，查封房产共计130套，御鑫佳园22号楼1003号未签订预售合同，无法查封。2016年9月，华融公司向本院提出续查封申请书，本院作出（2014）齐商初字第42-2号民事裁定书，并于2016年9月6日向山东省威海市房地产交易市场管理处送达协助执行通知书，继续查封明德泉名下的的上述130套房产。同年10月28日，华融公司向本院申请强制执行。2017年4月17日，该公司向本院申请对上述已查封的房产进行评估，拍卖。威海西御康公司、威海国盛公司于2017年6月27日向本院提出书面执行异议，称威海西御康公司与威海国盛公司签署合作开发协议，共同开发了御鑫佳园的房产，后威海西御康公司将其中的131套房产网签给明德泉，面积是13268.75平方米，合同总价值为100,227,083.00元，而明德泉未支付购房款。威海西御康公司已经要求向明德泉解除131套商品房预售合同，上述房产是由威海西御康公司、威海国盛公司开发，明德泉在没有支付购房款的情况下，威海西御康公司、威海国盛公司有权解除合同。根据威海西御康公司、威海国盛公司与明德泉签署的《商品房预售合同》的约定，威海西御康公司、威海国盛公司向威海仲裁委员会提起仲裁，请求解除威海西御康公司、威海国盛公司与明德泉签署的131套房产的商品房预售合同。请求本院解除对上述房产的查封，停止对房产的执行。本院经审查认为，威海西御康公司、威海国盛公司异议理由不成立，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条之规定，于2018年6月13日作出（2018）黑02执异59号执行裁定书，裁定：驳回异议申请人威海高技术产业开发区西御康实业总公司、威海国盛房地产开发有限责任公司的异议请求。威海西御康公司、威海国盛公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为，执行异议之诉所涉及的大多相关权利人的权利，均具有合法基础及受保护理由。而处理执行异议及审理执行异议之诉案件所需解决的即是依法衡量何种权利更为优先，更为迫切需要得到保护。案外人提起执行异议之诉的，案外人应首先对其享有足以排除强制执行的执行标的物的民事权益承担举证责任，如有关执行标的物买卖合同订立、标的物占有转移、合同价款支付等。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，网签是房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并且在网上公布的行为。网签不具有物权效力，一般情况下不能对抗第三人。首先，从威海西御康公司提供的（威）房预售证第2012-097号、（威）房预售证第2012-414号、（威）房预售证第2011-306号、（威）房预售证第2012-590号、（威）房预售证第2012-099号、（威）房预售证第2012-318号、（威）房预售证第2012-591号、（威）房预售证第2012-320号来看，售房单位是威海西御康公司，案涉130套房屋虽已通过网签登记在明德泉名下，但尚未办理不动产所有权变更登记。其次，金权债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因明德泉经本院合法传唤未出庭应诉，因此既没有充分证据证实威海西御康公司与明德泉在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，也没有证据证实明德泉已合法占有该不动产，更没有证据证实明德泉已支付全部价款，同时也没有证据证实非因明德泉自身原因未办理过户登记。因此，位于山东省威海市高新技术开发区西涝台御鑫佳园共计130套房产除了网签在明德泉名下外，没有其他证据证实该争议的房产产权人为明德泉，且华融公司未提供充分的证据证实，明德泉确已购买了该争议的130套房产，故本院无法认定该争议的130套房产为明德泉所有。因此，威海西御康公司不得对该130套房产强制执行的理由成立，本院予以支持。华融公司的抗辩理由，因证据不充分，本院不予支持。当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。威海西御康公司关于确认威海西御康公司对涉案130套房产享有所有权的诉讼请求，因未提供充分证据，故本院不予支持，其可待证据充分后，另行主张权利。综上，威海西御康公司、威海国盛公司请求不得对该130套房产强制执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复核案件若干问题》的规定第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行网签在明德泉名下的位于山东省威海市高新技术开发区西涝台御鑫佳园共计130套房产；二、驳回威海高技术产业开发区西御康实业总公司、威海国盛房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费538,422.00元，由齐齐哈尔市华融小额贷款股份有限公司、明德泉各负担269,211.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2018）黑02执异59号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇一九年七月二十九日书记员 王宝亮