海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2021号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2021号原告（反诉被告）：文昌市住房和城乡建设局，住所地：文昌市文城镇清澜开发区市政府办公大楼。法定代表人：林敏，局长。委托诉讼代理人：罗长立、杜勇,均系海南凯志律师事务所律师。被告（反诉原告）：林明定，男，汉族，1974年9月22日出生，海南省文昌市人，住该市。委托诉讼代理人：刘长征、陈宏昌，均系海南大弘律师事务所律师。原告文昌市住房和城乡建设局(反诉被告，以下简称文昌市住建局)与被告林明定（反诉原告）经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，被告（反诉原告）林明定委托诉讼代理人刘长征、陈宏昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告文昌市住建局向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的购房款39,364.17元；2.判令被告向原告支付自2016年5月19日起至全部付清购房款之日止的利息，利息以本金39,364.17元按中国人民银行同期同类贷款利率计算(暂计至2019年4月30日，利息为5588.62元)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原被告签订《经济适用房合同》，被告仅支付购房款141,750元。2008年10月27日，原告(原文昌市房产管理局)与被告签订《经济适用房合同》。根据该合同第二条及第三条的约定，被告购买位于文城镇霞洞水库东侧地段(现为惠民小区)的经济适用房为第5幢3层303号房，购房总价以最终结算为准，被告应当在购房总价结算后15日内付清购房款。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用。被告仅支付购房款141,750元。二、被告应当向原告支付拖欠的购房款39,364.17元及相应的银行利息。惠民小区项目经文昌市审计局审核及文昌市物价局监审，并于2016年5月4日经文昌市人民政府常务会议讨论通过，最终确认住房成本单价为1606.65元/平方米。经过文昌市住房和城乡建设局测算，被告的房屋实际面积为107.36平方米，楼层调节价为80.33元平方米，总房价款为181,114.17元。经原告多次催促，被告一直未履行付款义务。截至目前，被告尚未支付购房款39,364.17元。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，被告应支付拖欠的购房款及相应利息。综上，为了维护原告的合法权益，原告向人民法院提起诉讼。本诉被告林明定辩称，一、原告的诉讼请求已经超过三年的诉讼时效，法庭应当依法驳回原告的诉讼请求。根据《民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，2016年4月13日下午和4月14日上午，文昌市政府通过第66次常务会议最终确定惠民小区经济适用住房住宅成本单价为1606.65元/平方米。因此，惠民小区经济适用住房的结算日期为2016年4月14日。根据双方签订的《经济适用房合同》第三条的约定，被告应当在购房总价款结算后15日内付清购房款。所以，被告支付剩余房款的最后日期为2016年4月29日。也就是说，被告在2016年4月29日未支付剩余房款，原告便知道其权利受到侵害，其应当在三年内即2019年4月30日前向法院请求保护民事权利。但是原告于2019年5月17日才向人民法院起诉，已经超过《民法总则》规定的三年诉讼时效，且原告也未能提供证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的相关事由。因此，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。二、惠民小区建筑工程未经验收，原告未履行交付验收合格住房，并协助办理房产证的义务，无权要求被告支付剩余房款。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，惠民小区建筑工程至今未经竣工验收。其次，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、第三款的规定“前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中，惠民小区至今没有建设消防工程，更谈不上消防验收，不具备《消防法》规定交付使用的条件。最后，根据双方签订《经济适用房合同》第五条“依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的住房交付乙方使用”的约定，原告交付的房屋未经验收合格，甚至连消防设施也没有。原告未履行合同约定交付验收合格房屋的义务，也没有履行协助办理房产证的义务，被告有权拒绝支付剩余房款。三、原告要求被告按1606.65元/平方米支付房款，违背被告订立合同的目的。被告与原告订立《经济适用房》的主要原因之一是1350元/平方米的住房预算价。订立合同之时，惠民小区周边的商品房的售价也才1400元每平方米，相比于周边的小区，惠民小区既没有通往的水泥公路，也没有电梯，甚至水源都是靠打井取水、电路连接的是农村的电力。不说小区的配套设施，连基本正常生活都存在问题。被告之所以购买惠民小区房产的主要原因就是1350元/平方米的售房价。如今文昌市政府定价为1606.65元/平方米，比预售价高250元。相当于让被告购买价格又贵又没有质量保证房产，违背了被告订立《经济适用房》购买低价经济适用房的合同目的。综上，原告的诉讼请求已经超过三年的诉讼时效，并且其交付的房屋未经验收，不具备交付房屋的要件，违反了双方签订《经济适用房合同》中约定交付验收合格的房屋的交房义务，并且违背被告购买低价经济适用房的合同目的。综上，应驳回原告的诉讼请求。反诉原告林明定向本院提出诉讼请求：1.判决被反诉人协助办理惠民小区第5幢3层303号房的《不动产登记证》到反诉人名下；2.判决被反诉人支付逾期办证违约金7,087.5元；3.被反诉人承担本案反诉费用。事实和理由：2008年10月27日，反诉人与被反诉人签订《经济适用房合同》，被反诉人以每平方米1350元、总价款141,750元将惠民小区第5幢3层303号房出售给反诉人。合同签订后，反诉人依约支付了全部购房款。被反诉人已经按合同第五条约定的期限将房屋交付给反诉人入住使用。按照该合同第七条约定：“甲方(被反诉人)协助乙方(反诉人)按照规定办理房屋所有权证”。但是，该房屋交付使用已经十年之久，被反诉人至今没有为反诉人办理房屋所有权证(即不动产登记证)，其行为已明显构成违约。按照《经济适用房合同》第四条约定，被反诉人应当按照合同总价款5%向反诉人支付违约金。故，为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉。反诉被告文昌市住建局辩称，一、反诉原告购买的涉案房屋属经济适用房，文昌市住建局建设文昌市惠民小区不存在盈利性质，根据《经济适用住房管理办法》第二条的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。文昌市住建局建设惠民小区的目的在于提供具有保障性质的政策性住房，收取的购房款与工程造价持平，不存在任何盈利。二、惠民小区的多位业主（含反诉原告）未能依约支付剩余购房款，系导致文昌市住建局无法协助惠民小区业主办理不动产证的根本原因。根据《经济适用房合同》第三条的约定，业主应于竣工结算后15日内付清剩余购房款。合同中也约定，1350元/平方米只是暂定价款。惠民小区项目经文昌市审计局审核及文昌市物价局监审，并于2016年5月4日经文昌市人民政府常务会议讨论通过，最终确认住房成本单价为1606.65元/平方米。但是，文昌市惠民小区的多位业主，未能按时支付剩余购房款，导致文昌市住建局无法向施工单位付清工程款。施工单位因未收到全部工程款，拒绝提供竣工验收报告，最终导致文昌市住建局无法协助业主办理涉案房屋的不动产证。三、双方未约定办理房屋所有权证的具体日期，反诉原告主张文昌市住建局逾期办证缺乏事实根据。文昌市住建局根据双方签订的《经济适用房合同》第7条约定，将涉案房屋交付给反诉原告，反诉原告已经入住使用。根据合同第七条的约定，文昌市住建局的义务仅为协助反诉原告按照规定办理房屋所有权证。由于文昌市住建局的义务仅为协助办证，且双方未约定具体的办证时间，因此，反诉原告主张文昌市住建局逾期办证缺乏事实根据。四、双方没有约定逾期办证的违约金，反诉原告主张逾期办证违约金没有事实根据和法律依据。《经济适用房合同》第四条约定，如因文昌市住建局原因解除合同，文昌市住建局按总房价款的5%向业主支付违约金，但本案中双方没有主张解除合同，因此反诉原告根据《经济适用房合同》第四条的约定主张文昌住建局支付逾期办证的违约金缺乏事实根据和法律依据。综上所述，反诉原告主张文昌市住建局逾期办证及支付违约金缺乏根据。反诉原告拖欠购房款是客观事实，同时也是导致目前无法办理房屋产权登记手续的根本原因。请法院驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1.文昌市机构编制委员会关于市房产管理局更名的通知；2.文昌市机构编制委员会文编[2011]28号《关于撤销市住房保障与房产管理局的通知》；3.中共文昌市委办公室文党办[2019]10号《中共文昌市委办公室、文昌市人民政府办公室关于印发的通知》；4.《经济适用房合同》；5.《现金交款单》二张、进账单一张；6.文昌市物价局文价函[2015]18号《关于惠民小区经济适用房项目成本监审结论函》；7.文昌市人民政府十四届66次[2016]5号《常务会议纪要》（节选）；8.文昌市住房和城乡建设局于2016年5月24日作出的《关于“惠民小区经济适用住房项目”住房成本单价的通告》；9.涉案房屋面积测算表。原告提交的证据：1.文昌市惠民小区经济适用房0、1、2、3、4、5号楼《工程结算报告书》二份（节选）；2.海口凯润工程造价咨询有限公司出具的《关于竣工结算审核报告》、《文昌房产管理局惠民小区经济适用房室外配套工程结算报告书》（节选），被告对该证据的三性均有异议，但该组证据客观真实，来源合法，建设单位、施工单位、造价公司均盖章予以确认，对该组证据，本院予以确认，仅证实涉案项目工程经第三方海口凯润工程造价咨询有限公司、原告及施工单位共同结算核定的工程造价；3.文昌市审计局文审字[2010]60号《关于对文昌市惠民小区经济适用房2、3号楼工程竣工结算的审核报告》、文审字[2010]66号《关于对文昌市惠民小区经济适用房0、1、4、5号楼工程竣工结算的审核报告》、文审字[2011]7号《关于对文昌市惠民小区经济适用房前期工程竣工结算的审核报告》、文审字[2011]8号《关于对文昌市惠民小区经济适用房室外配套工程竣工结算的审核报告》，被告对该证据的真实性无异议，但以经济适用房无需审计局进行核准造价为由，对该证据不予认可。该组证据客观真实，来源合法，审计局对原告提交由第三方作出的工程造价中提出相应需要核减的数额，文昌市住建局根据该审计处理意见要求核减的数额提请文昌市物价局对造价成本进行监审，涉案工程造价最终以物价局作出的核定价格为准，故，该证据本院予以确认；4.涉案房款的计算表，该表格系原告单方制作，被告不予认可，本院不予确认。根据原告陈述，被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：为切实解决文昌市文城镇低收入家庭和未享受政策性住房优惠的财政供养人员的住房困难问题，经文昌市人民政府批准，由文昌市住建局（原文昌市房产管理局）在文城镇霞洞水库东侧地段组织经济适用房建设。文昌市住建局于2008年已取得涉案小区项目的国有土地使用权证。2008年10月27日，文昌市住建局（甲方）与林明定（乙方）签订《经济适用房合同》（以下简称《合同》），约定林明定购买经济适用房为第5幢3层303号房，合同约定建筑面积共105平方米，该住房为毛坯房，其装饰、水电标准和享受超面积部分按（附件一）的标准。《合同》第二条计价方式约定：按建筑面积计算该住房价款，住房单价由以下六项组成：（一）建筑安装成本费以结算为准；（二）前期勘察设计和建筑工程费；（三）地价款及其各项基础设施费200元/平方米；（四）建筑安装成本总额3%的管理费；（五）税金；（六）以建房造价进行楼层调节，二、五层上调3%，三、四层上调5%，六层为零，七层下调7%；（七）该住房预算价为1350元/平方米，总房价款以实际结算为准。第三条：付款方式及期限。乙方首付购房款50,000元整，在该楼房第三层封顶后15日之内，凡认选所在楼层第三层以下（含第三层）的，第二次支付购房款90,000元整，余下的购房款，待房屋竣工验收、结算后，15日之内由乙方一次性付清。第四条违约责任：乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按总房价款的5%向甲方支付违约金。第五条约定甲方应当在2009年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的住房交付乙方使用。第七条关于产权登记的约定，甲方协助乙方按照规定办理房屋所有权证，办证有关税、费均由乙方负责。合同签订后，被告已向原告支付房款141,750元，原告依合同约定的交付日期向被告交付涉案房屋，被告已接收涉案房屋。截至诉前，涉案房屋未办理竣工验收备案手续。2010年，文昌市住建局与施工单位进行结算，海口凯润工程造价咨询有限公司分别核定0、1、2、3、4、5号楼建筑安装工程、前期工程、室外配套工程等工程造价。文昌市住建局于2010年-2011年期间就上述工程造价提请文昌市审计局进行审计，文昌市审计局分别作出审核报告，要求对第三方海口凯润工程造价咨询有限公司作出的工程造价进行核减。文昌市住建局提请文昌市物价局对涉案项目成本进行监审，物价局作出文价函[2015]18号《关于惠民小区经济适用房项目成本监审结论函》，经审核，惠民小区经济适用住房各项费用，按实测建筑面积16175.28平方米核算，核定工程总造价（不含契税）25,987,933.02元，其中：（1）拆迁补偿费942,835元；（2）勘察设计费和前期工程费1,116,895.69元；（3）建筑安装工程费24,375,977.91元；（4）公共基础设施建设费（含非营业性配套公建费2,743,462.76元：（6）管理费561,717.23元/平方米；（7）办理房产证税金（不含契税）1,487,044.43元（按营业税5%测算）；（8）出售车库收入5,240,000元（按文府纪[2015]52号测算）。经监审，由文昌市住建局开发的惠民小区经济适用房项目总成本（不含契税）25,987,933.02元，住宅单价成本（不含契税）1606.65元/平方米。2016年4月13日下午和4月14日上午，在文昌市人民政府召开的十四届市政府第66次常务会议中，会议同意物价局对涉案小区项目作出的上述成本单价。文昌市人民政府于2016年5月4日作出十四届66次[2016]5号《常务会议纪要》，将上述会议内容进行整理，并抄送相关单位。文昌市住建局于2016年5月24日将惠民小区经济适用住房项目成本单价（不含契税）为1606.65元/平方米在文昌市人民政府网上向社会公布。涉案房屋面积经文昌市房地产测绘中心进行测绘，确定套内面积为95平方米，分摊面积为12.36平方米，建筑面积为107.36平方米。原告因被告未向其付清余下房款，向本院提起诉讼，本案在审理过程中，被告以原告逾期办理房屋产权证为由，向本院提起反诉。本院认为，本案的争议焦点是：一、本诉原告的主张是否已超过诉讼时效；二、本诉被告逾期支付购房款是否应支付相应的利息；三、反诉原告主张反诉被告支付逾期办证违约金是否予以支持。1本诉原告的主张是否已超过诉讼时效的问题。原告主张余下房款及其利息属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。原、被告双方签订的《合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中，《合同》第三条虽约定余下的购房款，待房屋竣工验收、结算后，15日之内由被告一次性付清，但根据《海南省经济适用住房管理实施办法》第十七条第一款：“经济适用房的基准价和指导价由市、县价格主管部门会同住房保障主管部门审核确定，报市、县政府批准向社会公布。”的规定，涉案项目工程结算后未能确定单价，必须经物价部门审核确定并报市、县政府批准向社会公布后才能明确余下房款的数额，被告知晓房屋单价的时间应以政府网向社会公布的时间为准即2016年5月24日。被告在知晓合同单价后，应依照合同约定自公布之日起15日内，即2016年6月8日前向原告付清余下的房款，本案诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算即从2016年6月9日起算。对本诉被告辩称本诉原告的诉讼时效应自2016年4月14日会议讨论通过之日起算的辩解，于法无据，本院不予采纳。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条规定的普通民事诉讼时效为二年。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）于2017年10月1日施行，第一百八十八条规定的普通民事诉讼时效为三年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”的规定，本诉原告的主张在《民法总则》施行之日，其诉讼时效未满二年，应适用《民法总则》关于三年的诉讼时效。截至本诉原告于2019年5月17日提起本案诉讼之日起，本诉原告要求本诉被告付清余下购房款及其利息主张的诉讼时效期限未届满。2关于本诉被告逾期支付购房款是否应支付相应利息的问题。原、被告双方签订的《合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，被告应依约向原告付清房款。《合同》第二条第（七）款中明确约定单价1350元/平方米为房屋预算价，总房价款以实际结算为准。原告自2010年起就涉案项目工程结算事宜与施工方结算，经第三方估价、审计局审核，最后报物价局与原告共同审核确定后，最终文昌市人民政府于2016年4月14日讨论批准通过，并于2016年5月24日向社会公布涉案小区的住宅单价为1606.65元/平方米。文昌市人民政府虽然于2016年5月24日才向社会公布上述单价，但结合原告提交的证据，物价局作出的单价核定表中对涉案小区作出单价核定的依据为工程施工时的物价为准，并对第三方估算的成本价格进行相应的核减，该价格依照相应的规定进行审核确定，并报市县政府批准，该单价的确定并未违反法律法规的规定。依照《合同》第二条：合同约定按建筑面积计算该住房价款，住房单价由以下六方面组成：……（三）地价款及其各项基础设施费200元/平方米的约定，根据《海南省经济适用住房管理实施办法》第十六条第一款：“经济适用住房基准价由开发成本、税金和利润三部分构成。开发成本包括征地不拆迁安置补偿费、勘察设计费和前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息；税金依照国家规定的税目和税率计算；利润按不高于3%核定。住房保障主管部门直接开发建设的，不得有利润。”、第十一条：“经济适用适用住房开发建设享受以下优惠政策：（一）建设用地以行政划拨方式供应。……（二）税收减免……（四）免收建设和经营中的行政事业性收费；（五）小区外基础设施建设费用由政府负担。”的规定，涉案惠民小区由文昌市住建局直接开发建设，不得有利润，对于已投入开发涉案小区公共基础设施建设费，被告未能提交证据证明属于经济适用住房开发建设享受的优惠政策，因此应依照《合同》约定计入总成本。对被告辩称经济适用房的建设成本不包括基础设施建设费的辩解，本院不予采纳。被告辩称物价局核定的物价明显高于同年文昌市××镇的商品房价格，但被告未提交证据证明该主张，本院不予采纳。根据《合同》第二条第（六）款的约定，涉案房屋位于第3层，单价上调5%，涉案房屋的单价应为为1686.98元/平方米【1606.65元+1606.65元×0.05】，结合文昌市房地产测绘中心出具的面积测算表中确认涉案房屋的面积为107.36平方米，涉案房屋的总价款应为181,114.17元（1686.98元/平方米×107.36平方米）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本诉被告已向本诉原告支付房款141,750元，扣除已支付的购房款，本诉被告应于2016年6月8日前向本诉原告付清余下的购房款39,364.17元。被告辩称原告向其交付的涉案房屋不具备交付使用条件，但被告庭审确认原告已依《合同》约定的交付期限向其交付房屋，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用……。”的规定，应视为房屋已交付使用，被告对交房条件予以认可。对被告的该辩解，本院不予采纳。《合同》中并未对逾期付款继续履行合同的违约责任进行明确约定，本诉被告应依法承担违约的损失赔偿责任。原告未提交其遭受损失的证据，但被告未向原告付清购房款对原告造成资金占用期间的利息损失，原告主张自2016年5月19日起计算利息有误，被告应自逾期付款之日起即2016年6月9日起以拖欠的购房款39,364.17元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率向原告计付利息至房款付清之日止。三、关于反诉原告主张反诉被告支付逾期办证违约金是否应予以支持的问题。涉案《合同》合法有效，反诉原告应依约向反诉被告支付房款，反诉被告应依约履行协助反诉原告办理房屋所有权证的义务。《合同》中并未约定协助办理房屋权属证书的时间，但反诉被告已取得涉案项目的国有土地使用权证，在本院认定反诉原告应依约付清余下款项的前提下，文昌市住建局作为管理房产的行政机关，其应依约协助反诉原告办理涉案房屋的不动产权属证书。结合文昌市的实际情况及其房款给付、竣工验收等的情况，本院酌情限定反诉被告在本判决生效之日起六个月内协助其办理涉案房屋的不动产权属证书，办证产生的税、费均由反诉原告自行承担。反诉原告未向反诉被告付清房款，反诉被告未存在逾期办证的情形，不应承担逾期办证的违约责任。故，对反诉原告要求反诉被告支付逾期办证违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《海南省经济适用住房管理实施办法》第十一条、第十六条第一款、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、本诉被告林明定应于本判决生效之日起五日内向本诉原告文昌市住房与城乡建设局支付拖欠的购房款39,364.17元，并自2016年6月9日起以拖欠的购房款39,364.17元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率向本诉原告计付利息至房款付清之日止；二、反诉被告文昌市住房和城乡建设局应于本判决生效之日起六个月内协助反诉原告林明定办理文昌市文城镇惠民小区第5幢3层303号房屋的《不动产权属证书》，办理该房屋不动产权属证书应缴付的税、费等费用由反诉原告林明定自行承担；三、驳回反诉原告林明定的其他诉讼请求。如果本诉被告林明定未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币923.82元（该款项原告已预缴），由本诉被告林明定负担，应于本判决生效之日起五日内向本院缴付；本诉原告已预缴的受理费，本院予以退还。反诉案件受理费50元，由反诉原告林明定负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 张 鹏审 判 员 符 娟人民陪审员 林明干 二〇一九年七月二十五日法官 助理 吴育才 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《海南省经济适用住房管理实施办法》第11经济适用住房开发建设享受以下优惠政策：（一）建设用地以行政划拨方式供应。经济适用住房的建设用地必须符合土地利用总体规划和城市总体规划，纳入土地利用年度计划统筹安排，优先安排使用存量闲置建设用地，优先保障供应。（二）税收减免按《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）执行。（三）各银行业金融机构按照《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号）的规定向经济适用住房建设单位发放经济适用住房开发贷款，经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。购买经济适用住房可优先办理住房公积金贷款。（四）免收建设和经营中的行政事业性收费。（五）小区外基础设施建设费用由政府负担。市、县政府可以根据本地实际情况，依法制定其他优惠政策，减免有关费用，并向社会公布。第十六条经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息；税金依照国家规定的税目和税率计算；利润按不高于3%核定。住房保障主管部门直接开发建设的，不得有利润。