山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3215号 原告：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。 负责人：黄济志，经理。 委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：谷垒广，男，1986年3月9日出生，汉族，济南市历城区建筑安装工程公司职工，户籍地济南市，现住济南市。 福建南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业济南分公司）与谷垒广物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。南方物业济南分公司的委托诉讼代理人陈冬冬，谷垒广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南方物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令谷垒广支付拖欠的物业费7278.9元（欠费期间：2017年1月1日至2019年6月30日）；2.依法判令谷垒广支付违约金（以1455.78元为基数，自2017年1月16日起计算至实际付清该笔款项之日止，按每月3‰的标准计算；以1455.78元为基数，自2017年7月16日起计算至实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算；以1455.78元为基数，自2018年1月16日起计算至实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算；以1455.78元为基数，自2018年7月16日起计算至实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算；以1455.78元为基数，自2019年1月16日起计算至实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算）；3.本案诉讼费用由谷垒广负担。事实和理由：2015年11月4日，双方签订《名辉豪庭前期物业管理服务协议》（以下简称协议），协议约定：谷垒广应为其购买的名辉豪庭小区房屋3-1-804室，建筑面积122.54㎡，以住宅（高层/小高层）每月每平方米1.98元的标准交纳物业费；物业服务期限自协议签署之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费用按每半年交纳，谷垒广应在房屋交付之日起履行交纳义务，具体交纳时间为每半年首月15日前交纳本半年度物业服务费用；谷垒广不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，南方物业济南分公司有权要求谷垒广必须补交并从逾期之日起按补缴总额每日0.3%的标准交纳违约金。前期协议签订后，南方物业济南分公司向谷垒广提供了物业服务，但谷垒广尚欠物业费7278.9元，故诉至法院。 谷垒广辩称：1.我名下的房屋于2015年10月份交房，交房时发现层高不足等质量问题，一直与名辉豪庭物业维修部交涉，直到2016年11月份交涉完毕，并且入住，交房时我们交了2016年1月份至12月份的物业费，但是非因业主原因导致未能入住，要求将2016年退回或将无法入住14个月物业费予以延后，有证据予以证实有物业公司的层高不足确认函，2016年电费缴费记录；2.2018年9月18日我收到名辉豪庭委托的物业给我的催缴物业费的律师函，要求我十日内无正当理由交齐物业费，2018年9月26日我给物业单位及物业单位委托的律师以电子邮件的形式回函（有回函截图），内容多达19条物业服务不到位、安全、绿化等问题；3.物业自2016年至今未履行过一次业主回访制度；4.一期属于提前交房，当时二、三期正在建设，一期的绿化和二期、三期的室外绿化相差很大，有照片，不知道什么原因，我感觉同一小区绿化应是一致的；5.公共设施设备包括非规划停车位所收取的停车费应该归业主集体所有，但是我们没有得到公示公开，三号楼二层东侧是物业的保安居住所用，7号地下室门口是物业公司餐饮、厨房所用，物业办公楼三楼是业主的公共区域（棋牌室、活动室），但这三个位置都被物业占用，物业办公楼三楼成为了一个公司的托管，我不知道这些费用是不是该归业主所有；6.三号楼88户，只有一个保洁人员是三号楼的业主，原告所谓的正规保洁人员（员工）缴纳保险及服务一个人不够用。 本院经审理认定事实如下： 2015年11月4日，南方物业济南分公司（原名称为泉州南方物业管理有限公司济南分公司）与谷垒广签订《名辉豪庭前期物业管理服务协议》一份，双方就物业管理服务达成如下协议：“……第四条：物业服务期限自协议签署之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议终止；第五条：费用收取标准及办法，一、本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，以房产证载明的建筑面积为准，未办理房产证的以商品房买卖合同约定的建筑面积为准，改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室，按相应的经营性用房物业服务标准收取，具体标准如下：住宅（高层、小高层）：1.98元/㎡/月……二、南方物业济南分公司按照上述标准收取物业服务费，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由南方物业分公司享有或承担。三、谷垒广应于房屋交付之日起向南方物业济南分公司全额交纳物业服务费及其它相关费用，如因谷垒广原因未按时收房导致房屋空置，谷垒广同样应按照开发商通知的交房之日起缴纳物业管理服务费……（二）物业服务费按每半年交纳，业主或者物业使用人应在物业交付之日起履行交纳义务，具体交纳时间：每半年首月15日前交纳本半年度物业服务费用……第八条：违约责任……四、谷垒广违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，南方物业济南分公司有权要求谷垒广必须补交并从逾期之日起按补缴总额每日0.3%交纳违约金……”。南方物业济南分公司提交的物业管理服务协议显示谷垒广购买的名辉豪庭小区3号楼1单元804室房屋的建筑面积为122.54㎡，审理中谷垒广认可已其交纳2016年12月31日前的物业费，尚欠自2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费7278.9元（1.98元/平方米×122.54平方米×30个月），此前曾经收到过催缴通知。 南方物业济南分公司提供《清洁保养合同》二份、《电梯维修保养合同》一份、《化粪池清理合同》一份、名辉豪庭物业服务中心微信群聊聊天记录截图八张，拟证实该公司已经为名辉豪庭的业主提供了公共物业服务。谷垒广对上述证据无异议，本院予以确认。 谷垒广提交山东南融房地产开发有限公司出具的函一份，拟证实层高不足的问题；提交2016年度的电费明细一份，拟证实2016年因层高不足没有入住，耽误一年的入住，2016年度的物业费应该折抵；提交谷垒广给南方物业济南分公司的函一份，拟证实南方物业济南分公司未提供相应的物业服务。 另查明，2018年5月2日，泉州南方物业管理有限公司济南分公司变更名称为福建南方物业管理有限公司济南分公司。 本院认为，南方物业济南分公司与谷垒广签订的物业管理服务协议系当事人双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方应当按照该协议的约定履行义务。谷垒广提交的山东南融房地产开发有限公司出具的函中载明的层高不足问题系南融房地产公司在建造房屋时造成，与南方物业济南分公司提供物业服务之间不存在关联性，亦与本案不是同一法律关系。谷垒广提交的历月电费明细系2016年度的电费明细，拟证实其2016年度未在名辉豪庭居住，并述称因房屋层高问题未解决，该期间未入住。谷垒广提交的致南方物业济南分公司函，系谷垒广单方面向物业公司出，南方物业济南分公司虽认可确实收到该函件，但双方并未对谷垒广未入住期间的物业费是否抵扣损失进行过协商。南方物业济南分公司已经提供了相应物业服务，谷垒广未提交有效证据证实该物业公司提供的物业服务不到位，即使存在不足之处，谷垒广等业主可以要求物业公司改正，但不能依此拒付物业服务费，关于谷垒广的辩称意见，本院不予采信。南方物业济南分公司主张谷垒广支付自2017年1月1日至2019年6月30日的物业费7278.9元，本院予以支持。根据本院在其他案件中审理查明的情况，南方物业济南分公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，但属于一般瑕疵，并未严重影响到业主的正常生活，关于南方物业济南分公司要求谷垒广支付滞纳金的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、谷垒广于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司济南分公司物业管理费7278.9元（2017年1月1日-2019年6月30日，1.98元/平方米×122.54平方米×30个月）。 二、驳回福建南方物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费25元，由谷垒广负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇一九年七月四日 书记员 王嘉欣