江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初725号原告：盐城宾通置业有限公司，统一社会信用代码：9132090357141352X7，住所地江苏省盐城市盐都区新都西路29号紫金大厦10层。法定代表人：冯昶华，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡成扣，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。被告：沈建彬，男，1976年12月14日生，住江苏省盐城市亭湖区。被告：安亚娟，女，1975年3月30日生，住江苏省盐城市亭湖区。原告盐城宾通置业有限公司（以下简称宾通置业公司）与被告沈建彬、安亚娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法组成合议庭，于同年5月17公开开庭进行了审理。原告宾通置业公司的委托诉讼代理人蔡成扣到庭参加诉讼；被告沈建彬、安亚娟经本院公告送达民事起诉状副本及举证通知书、应诉通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宾通置业公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告于2014年11月24日签订的商品房买卖合同；2、被告按房屋总价的10%向原告支付违约金。事实与理由：原、被告于2014年11月24日签订商品房买卖合同约定，两被告以银行按揭的方式向原告购买金都华城某室不动产，原告作为开发企业向银行提供阶段性担保。两被告贷款后未能按约还款，银行从担保人账户中扣收了全部房款，根据商品房买卖合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任。沈建彬、安亚娟未答辩。经审理查明：2014年11月24日，宾通置业公司与沈建彬、安亚娟签订商品房买卖合同约定，沈建彬、安亚娟购买由宾通置业公司开发建设的金都华城某室及某车库，总价320396元；付款方式为买受人交纳首付款110396元，余款21万元于合同签订后20天内办理银行按揭贷款全额支付；买受人逾期付款超过30天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人需承担房屋总价10%的违约金，且该房应按房管部门公示上网出售后方可无息退还余额；买受人付款方式为按揭的，买受人在未做出他项权证阶段，由出卖人提供阶段性担保；若买受人对银行违约，视为对本合同的违约，银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人即有权要求买受人立即履行对银行的按期还款付息义务，买受人仍不履行义务的，出卖人除有权追究担保的直接损失外，还有权解除本合同并将买受人所购房屋另行处置、变现等方式追偿全部损失。合同签订的同时，沈建彬、安亚娟向宾通置业公司交纳了合同约定的首付款110396元。2015年1月19日，案外人中国建设银行股份有限公司盐城分行与借款人沈建彬、安亚娟及担保人宾通置业公司签订“个人住房（商业用房）借款合同”约定，沈建彬、安亚娟向案外人借款21万元，期限240个月，从2015年1月6日起至2035年1月6日止，按月等额本息还款；保证人在本合同项下提供连带责任担保，保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项等；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定宣布债务提前到期，借款人未足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。借款合同签订后，中国建设银行股份有限公司盐城分行按约将21万元借款汇至宾通置业公司账户。沈建彬、安亚娟在借款后未能按约还款，仅偿还了部分款项，且贷款人无法联系到借款人，中国建设银行股份有限公司盐城分行于2015年9月30日从宾通置业公司的保证金账户中扣款212697.76元为沈建彬、安亚娟偿还了全部贷款本息，其中代偿借款本金208264.50元，代偿利息4359.40元，偿代催讨收利息73.86元。宾通置业公司承担保证责任后向沈建彬、安亚娟追偿未果，遂于2019年1月2日发出“关于解除商品房买卖合同的通知”，立即解除双方于2014年11月24日签订的商品房买卖合同，并要求沈建彬、安亚娟在5日内支付房屋总价款10%的违约金，归还担保款的本息。此后，沈建彬、安亚娟仍未履行相关义务，宾通置业公司遂向本院提起诉讼。另查明：目前案涉商品房未实际交付以上事实有商品房买卖合同及补充协议、个人借款合同、履行担保责任情况说明及还款凭证、解除通知、邮寄单及当事人陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告及与案外人中国建设银行股份有限公司盐城分行签订的商品房买卖合同及个人借款合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。两被告没有按借款合同约定偿还借款已构成根本违约，出借人有权要求借款人一次性全额支付未还借款，并有权要求担保人履行担保责任。根据商品房买卖合同及补充协议的约定，买受人对借款的违约视同对出售人的违约，出售人有权依据合同约定行使合同解除权，故原告履行担保责任后要求解除合同的请求符合合同的约定和法律规定，依法应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故合同解除，两被告已交付的购房款应当予以返还，但应当扣除原告代偿的利息及违约金。被告已交房款包括首付款110396元及被告自己向出借银行偿还的贷款本金，贷款本金21万元减去原告代偿本金208264.50元，两被告实际已偿还贷款本金1735.50元，合计应返还购房款金额为112131.50元，扣除原告代偿的贷款利息4359.40元及催收利息73.86元，实际应返还的金额为107698.24元。根据商品房买卖合同约定，因买受人的原因导致合同解除的，买受人应当向出卖人支付房款总价10%的违约金，故原告要求两被告支付违约金的请求亦应予以支持，实际金额为32039.60元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除盐城宾通置业有限公司与沈建彬、安亚娟于2014年11月24日签订的编号为3272843020141124号商品房买卖合同。二、被告沈建彬、安亚娟于本判决发生法律效力之日起十日内向盐城宾通置业有限公司支付违约金32039.60元（该款在应向沈建彬、安亚娟返还的房款中予以扣除）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6586元，由被告沈建彬、安亚娟负担（原告已预交，限被告沈建彬、安亚娟于本判决生效后十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蔡永平人民陪审员  孙红梅人民陪审员  吕 洁二〇一九年七月十四日书 记 员  张爱敏附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。