安徽省黄山市徽州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1004民初77号 原告：黄山市嘉禾物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道799号，统一社会信用代码913410046662151047。 法定代表人：方天娇。 委托诉讼代理人：余志祥，郑元春，金天都律师事务所律师（特别授权）。 被告：黄山市富春房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道799号，统一社会信用代码913410047627960411。 法定代表人：郭建江。 委托诉讼代理人：饶飞，安徽地平律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：郑文兵，安徽地平律师事务所律师。 原告黄山市嘉禾物业管理有限公司（简称“嘉禾物业”）与被告黄山市富春房地产开发有限公司（简称“富春房产”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余志祥、被告委托诉讼代理人饶飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉禾物业向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费用共计99919.40元，并支付违约金17233.31元（暂计算至2019年1月2日）。事实与理由：原被告于2017年9月30日就位于徽州区永佳大道799号富春国际花园的物业管理事宜，签订了《前期物业管理服务合同》。合同约定由原告为被告提供物业管理服务，纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或因被告原因未及时交给物业买受人的物业，其物业费用由被告承担的按每平米每月多层0.50元、排屋0.80元、商铺0.80元按月支付原告。未按时足额交纳的，按日千分之一支付违约金。被告自2018年1月1日开始，应就未出售及未交付给业主的房屋按月向原告支付物业管理服务费，但原告多次催讨均无果，至今仍未按约支付。原告认为，原被告签订的合同真实合法有效，系双方真实意思表示，原告按约为被告提供物业服务，被告应按约支付物业管理费。被告依法理应继续履行，并支付违约金。 富春房产辩称：原告要求被告支付物业管理费和违约金缺乏事实依据；原告未提供相应证据证明自己履行了相应的物业服务；即使被告应支付物业费，但原告到目前为止尚欠被告140余万元，可进行债的抵消。 原告向本院递交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告诉讼主体资格；2、前期物业管理合同，证明原被告签订该合同，约定由原告为被告提供物业服务，对物业经营与管理、服务费用、违约责任等具体约定的事实；3、关于移交物业管理资料和缴纳物业费的函，证明原告己书面向被告主张催缴物业费的事实；4、空置房统计表，证明原告为被告提供物业服务的空置房基本情况，及物业费计算依据。 对原告提交的证据，被告质证认为：证1的三性无异议；证2合法性有异议，协议签订时间是2017年9月30日，此时嘉禾物业法定代表人为范家彬并非张敏，所以张敏签署的该份协议不合法，签订目的有异议，这份合同并非双方真实意思表示，签订目的是为了进行物业管理备案的需要，并非真正意义的前期物业合同，实际签订合同的时间是2018年年中签的，所以相关的物业收费标准对双方均不具有约束力，即使合法有效，但也不能证明原告提供了相应的物业服务，实际履行情况不得而知；证3函是原告单方制作，未经被告认可，对被告不具有任何约束力；证4空置房统计表也是单方制作，同时对于空置房的收费被告与原告的实际控制人张敏和王七一有过明确约定，所以空置房的标准不应按原告统计表来计算。 被告向本院递交如下证据：1、《物业公司整体移交以及小区管理协议》，证明协议签订时被告仍有空置房屋，双方约定关于空置房屋被告补贴的物业费用每年10万元，且这份协议中明确签订前期物业合同的目的，是为业主自2018年1月1日起按新标准缴纳物业费，前期物业管理合同并非是约束双方，而是备案用的；2、2018年1月16日审计报告一份（安徽天正达会计事务所出具的2007年至2017年期间原告公司的财务情况），证明原告公司共欠被告公司借款1417308元。 对被告提交的上述证据，原告质证认为：证1的三性没异议，证1载明了物业费收费标准与原告提交的前期物业管理合同约定标准一致，说明原告提交的前期物业管理合同是双方真实意思表示，该协议又规定了补贴款，被告应按该协议支付物业服务费和补偿费，前期物业管理合同是经双方合意到物价部门备案的合同，备案合同的效力高于其他；证2真实性有异议，报告形成是在不全面不客观不真实的情况下形成的。 对原告的证据，本院认证如下：证1，被告无异议，本院予以认定；证2，被告认为的“合法性有异议，协议时嘉禾物业法定代表人为范家彬并非张敏，所以该份协议不合法，签订目的有异议，合同非双方真实意思表示，签订目的是为了进行物业管理备案的需要，并非真正意义的前期物业合同，所以相关的物业收费标准对双方均不具有约束力，”本院认为，证2签订时嘉禾物业法定代表人虽为范家彬并非张敏，但嘉禾物业已盖章确认，并在房管局进行了物业管理备案，且2017年12月19日嘉禾物业的工商登记已经变更了法定代表人为张敏，故证2在嘉禾物业的工商登记变更为张敏后即已生效，被告质证意见不合理，本院不予采信，故对证2本院予以认定；证3，本院予以认定（其中原告要求被告于2019年1月10日前缴纳2018年度空置房屋的物业费99919.4元，该函于2019年1月4日通过快递送达）；证4，被告质证认为的“是原告单方制作，同时对于空置房的收费被告与原告的实际控制人张敏和王七一有过明确约定，所以空置房的标准不应按原告统计表来计算。”本院认为，对于空置房的收费，从被告的证1来看，2017年9月28日被告与原告的实控人之一张敏的丈夫王七一协议约定为，空置房屋被告补贴王七一物业费用每年10万元（本院认为，其中补贴王七一应该是补贴原告的意思），但该协议时间在前期物业管理合同之前，故依法应当以已经登记备案并合法生效的前期物业管理合同约定的内容为准，另证4虽是原告单方制作，但被告亦未提出反证证明该空置房统计表不准确，故对证4，本院予以认定。 对被告的证据，本院认证如下：证1是被告与王七一个人签订的协议，故在本案中，本院不予认定；证2审计报告的审计结果中明确载明“嘉禾物业财务核算基本规范，但财务会计资料未能全面准确地反映该公司财务收支情况”，故对证2及证明目的，本院不予认定。 本院经审理查明的事实与原告诉称的事实相一致。 本院认为：法律明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原被告双方签订的前期物业管理合同在原告的工商登记变更为张敏并登记备案后即已生效，合同生效后，双方应当按照约定全面履行自己的义务，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，经原告书面催交仍未交纳物业费，故，对原告请求被告支付物业费的诉请，本院依法予以支持，但对于原告要求被告支付2019年1月2日前的违约金的诉请，本院不予支持（因原告催交物业费的函中只要求被告于2019年1月10日前缴纳2018年度空置房屋的物业费99919.4元，并没有提及违约金部分）。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告黄山市富春房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内支付原告黄山市嘉禾物业管理有限公司2018年度的物业管理费用共计99919.40元； 二、驳回原告黄山市嘉禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1322元，由原告负担222元，被告负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  王敏 二〇一九年七月十九日 书记员  黄钰 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。