甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2018）甘08民初115号原告：吕某，住平凉市静宁县。委托诉讼代理人：姚某，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：何某，住平凉市静宁县。委托诉讼代理人：李某，甘肃金致诚律师事务所律师。原告吕某与被告何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月4日公开开庭进行了审理，吕某及其委托诉讼代理人姚某、马某，何某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吕某起诉请求：1.解除双方签订的《门面房转让合同》；2.何某向吕某返还购房款420万元、房屋维修费用58999.44元，并支付资金占用利息，自2015年7月23日至2019年4月3日，以同期人民银行贷款基准利率计算为751829.17元，之后的利息继续以该利率支付至款项付清时止。事实及理由：2015年7月22日，双方签订了《门面房转让合同》，约定：何某将静宁县八里工业开发区、高速公路西侧成纪酒业酒庄25-30段一至三层总面积为821.4平方米的门面房转让给吕某，总价款420万元；吕某将持有的宁夏爱丽纳地毯有限公司股份转让给何某，抵顶240万元的购房款，剩余180万元房款以现金方式支付；何某保证房屋不存在任何权属争议。同时约定了双方的权利、义务及违约责任。2015年8月1日，双方又签订了《补充说明》，该说明约定合同签订时，不具备房屋产权过户登记条件，待时机成熟后，何某保证将房屋产权尽快办理在吕某名下。合同签订后，吕某付清了全部房款，何某亦交付了房屋。2017年8月房屋具备了产权登记过户条件，但产权已办理在第三人名下，无法变更给吕某，且该房屋的现在产权人多次阻止吕某对房屋的正常使用，导致双方购房合同目的不能实现。何某辩称，1.本案系重复起诉，应驳回起诉。吕某于2018年1月15日向静宁县法院起诉，要求确认房屋转让合同无效，并赔偿损失。静宁县法院以（2018）甘0826民初107号民事判决确认合同有效，驳回吕某的诉讼请求，该判决已生效。吕某本次诉讼仅将该案中确认合同无效的请求变更为解除合同，其余诉请均无变化，实质上是否定前诉裁判结果，系重复起诉；2.双方之间的买卖合同有效，并经生效判决确认。合同主义务，即交付房屋及价款均已履行完毕，不符合解除条件。办理产权登记系何某的协助义务，不能以协助义务未履行而主张解除合同；3.房屋无法办理产权证的责任应由吕某承担。房屋所在土地原为集体土地，双方合同约定土地出让金及契税等费用由吕某负担。2017年政府征收土地并公开拍卖，而吕某未参与竞拍，导致土地使用权现归静宁县天惠商贸有限公司，房屋产权无法办理在吕某名下；4.何某不存在任何违约情形。签订合同时，吕某对房屋无产权证的事实是明知的，而且所支付的价款也仅仅是房屋的价值，不含土地使用权费用。所以，吕某对无产权证的房屋交易风险是自愿承担的；5.房屋的维修费用是房屋交付之后发生的，无法证明与何某有关，不应由何某承担；6.吕某主张房屋现在的产权人多次阻止其使用房屋不属实；7.争议的房屋已不具备返还原物的条件。双方签订合同及交付房屋时，房屋没有任何产权负担，而现在房屋已办理产权，且登记在他人名下，房屋已并非原物。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕某提交以下证据：1.门面房转让合同；2.转让合同补充说明；3.股权转让协议；4.建设银行转账凭据；5.收据；6.吕某往来明细账；7.静宁县法院（2018）甘0826民初107号民事判决书；8.中元产品销售单；9.收款收据；10.收条；11.混凝土销售单；12.静宁县不动产登记管理局证明及产权登记信息、附图。何某对证据1、2、12的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据3－7无异议；对证据8－11有异议，认为与本案无关联性。何某提交以下证据：1.静宁县法院（2018）甘0826民初107号民事判决书；2.门面房转让合同；3.（2017）静宁县不动产权第0000437号土地使用权证；4.温永斌逮捕通知书；5.静宁县政府（2016）7号会议纪要；6.涉案房屋检测报告；7.静宁县工业园区管委会（2016）36号文件、静宁县规划局关于平凉市静宁县天惠商贸有限公司用地及建设工程规划审查意见函。吕某对证据4、7有异议，认为与本案无关联性，对其余证据无异议，但对证明目的有异议。本院经审查认为，对于当事人对真实性无异议的证据予以认定，对证明目的结合案件事实综合认定。对当事人有异议的证据，其中吕某提交的证据8-11，即吕某维修房屋的费用，为维修原值，不能证明使用后的现值，与本案不具有关联性，不予认定；何某提交的证据4.温永斌逮捕通知书与本案无关联性，不予认定。证据7.静宁县工业园区管委会文件及静宁县规划局规划审查意见函为政府文件，真实、合法且与本案具有关联性，予以认定。本院查明事实如下：2015年7月22日，吕某与何某签订了《门面房转让合同》，约定：何某将静宁县八里工业开发区、高速公路西侧成纪酒业酒庄25-30段一至三层总面积为821.4平方米的门面房转让给吕某，总价款420万元；吕某将持有的宁夏爱丽纳地毯有限公司股份转让给何某，抵顶240万元的购房款，剩余180万元房款以现金方式支付，于2015年7月28日前一次性结算；何某保证房屋不存在任何权属争议，违约金为本次转让总价款的10%，违约损失仅为直接、实际损失。2015年8月1日，双方又签订了《补充说明》，记载：房屋一、二层是何某从静宁县农村信用社购得，三层是何某从程虎处购得，均有合同，但无产权证。约定：合同签订时不具备房屋产权过户登记条件，待时机成熟后，何某保证协助将房屋产权尽快办理在吕某名下，发生的契税、土地出让金等由吕某负担。上述合同及补充说明签订后，吕某付清了全部房款，何某亦交付了房屋。房屋所在土地使用权原为集体用地，后经静宁县国土资源局挂牌出让，由平凉市静宁县天惠商贸有限公司于2017年6月通过竞拍程序取得，并办理了土地使用权证。本案诉争的房屋产权也于同年10月办理在该公司名下，其中一、二、三层商铺房产证号分别为：甘（2017）静宁县不动产权第0001076号、甘（2017）静宁县不动产权第0001055号、甘（2017）静宁县不动产权第0001056号。本院认为，关于本案的合同效力问题。双方之间的房屋买卖合同已由生效的静宁县人民法院（2018）甘0826民初107号民事判决确认有效，在该判决未被撤销、变更之前，其所确认的事实应予认定。关于本案是否为重复起诉问题。吕某在（2018）甘0826民初107号案件中的诉讼请求为：确认合同无效，请求返还原物、赔偿损失。本次诉讼是请求解除合同，并返还原物、支付损失。首先，确认合同无效与解除合同是完全不同的诉讼请求，且解除合同须在合同有效的前提下方可主张，即认可前诉裁判对合同效力的确认结果，而不是否定前诉裁判结果。其次，合同无效的法律后果是返还原物，并根据缔约过失责任承担损失。而合同解除的法律后果是返还原物，并根据违约责任承担损失。所以，两次起诉返还的原物以及要求赔偿的损失数额虽然一致，但基于的法律依据并不相同，不能认为本次诉讼为重复起诉。关于本案合同的解除条件是否成就，以及吕某主张的返还原物及损失承担能否成立问题。双方在签订合同时，何某并未取得房屋的所有权，仅依据其与前手签订的买卖合同享有债权请求权。何某与吕某签订合同后，虽然房屋已交付，房款也已付清，但房屋产权人现已为平凉市静宁县天惠商贸有限公司，房屋所有权不能依据双方的合同办理至吕某名下。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。所以，双方之间的买卖合同应予解除，因合同取得的原物也应返还。关于损失，吕某主张的房屋维修费用，因维修已形成房屋的添附，且已由吕某实际使用，吕某对于其折旧后的现值未能提供证据证明，故对该项主张不予支持。对于房款占用期间的利息，吕某以房款为基数，以同期人民银行贷款基准利率计算数额，符合法律规定，应予确认。但对于损失的承担，因本案合同签订时，双方对标的物的状态均明知，对合同的履行风险也应知情，故双方对于合同解除的责任对等，应各自承担50%的损失。关于吕某未缴纳土地出让金及契税等费用，是否构成违约问题。因缴纳上述费用的前提是取得土地使用权，而本案房屋所在土地使用权是否出让，以及何时以何种方式出让，均为不确定因素，且涉及政府国土部门的行政职权行使问题。本案双方当事人无权为合同外第三方设定权利及义务。所以，何某以吕某未缴纳土地出让金及契税等费用，主张其违约的理由不能成立。综上，吕某主张的部分请求及理由成立。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、解除何某与吕某签订的房屋买卖合同及补充协议；二、吕某向何某返还所购买的商铺，何某向吕某返还房屋价款420万元，并支付自2015年7月23日至2019年4月3日期间的房款占用利息751829.17元的50%，即375914.59元。2019年4月3日之后的利息的50%继续支付至房款返还之日。（以上内容于判决生效之日起十五日内履行完毕。）三、驳回吕某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46905元，由吕某承担4128元，何某承担42777元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。  审判长李 凌审判员白皎洁审判员杨振兴 二○一九年七月二十五日法 官助 理高军书记员赵大川