重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初18781号原告：吴佳春，男，汉族，1987年1月8日出生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：武某，重庆智渝律师事务所律师。被告：杨秀东，男，汉族，1982年9月7日出生，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：郭媛媛，女，汉族，1986年6月6日出生，住重庆市南岸区（与被告系夫妻关系）。第三人：重庆正恒房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新区香溪路1号附76号，统一社会信用代码91500108MA5YUUHBOD。法定代表人：何杰。原告吴佳春与被告杨秀东，第三人重庆正恒房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员邓婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴佳春的委托诉讼代理人武某，被告杨秀东的委托诉讼代理人郭媛媛，第三人重庆正恒房地产经纪有限公司的法定代表人何杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴佳春起诉请求判令：1.被告向原告支付资金占用损失625元；2.被告向原告支付违约金160000元；3.被告赔偿原告机票损失2450元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年5月5日，原告与被告及第三人签订《房地产买卖居间协议书》，约定案涉房屋成交价880000元。因被告银行贷款迟迟未通过审批，2018年6月9日，双方签订了《补充协议》，约定买方愿意补贴卖方的机票费及负担超过2018年6月12日未过户而产生的后续损失。在签订补充协议后，被告欺骗原告在平安银行的贷款已审批通过，让原告配合办理过户，随后，原告将案涉房屋过户给了被告。但此后，原告才得知被告并未通过银行贷款审批，被告的行为已构成违约。此后，被告在中国建设银行申请的贷款通过审批，但银行只核贷500000元，剩余50000元被告直到原告起诉后才支付。被告的违约行为给原告带来极大损失，故原告起诉来院。被告杨秀东辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。被告于2018年5月5日与原告签订买卖合同后，按照协议向原告支付了定金20000元。剩余房款860000元分两部分支付：过户当日买方向卖方支付310000元，尾款550000采用按揭贷款方式支付。合同约定买卖双方应按第三人要求七个工作日内办理过户手续，但原告并未接到第三人通知，自行于2018年6月9日到重庆来办理过户，并以被告贷款迟迟未得到审批通过为由，要求被告和第三人给个说法。被告因为工作原因不在现场，经原告和第三人协商签订补充协议，由第三人代签名。在2018年6月12日，双方办理过户手续时，被告的按揭贷款审批尚未有结果，原告是清楚此情况的，所以当时无法确定是否能够全额通过银行贷款审核，也就没有向原告支付剩余的50000元。2018年8月，被告通过银行贷款审核金额为500000元，并主动通过第三人催促原告来领取剩余房款50000元，但原告并未与被告完成最后的手续而是直接起诉。经第三人居间调解，原告同意在2018年10月2日收取剩余房款后就撤诉，但原告在当日收取房款后并未按照其承诺撤诉。此外，被告已按照补充协议的约定向原告支付了机票2000元，不应再向原告支付任何费用。第三人重庆正恒房地产经纪有限公司未发表意见。原告为证明其诉讼请求，当庭举示了如下证据：1.《房地产买卖居间协议书》，拟证明双方签订房屋买卖合同及约定的权利义务；2.《补充协议》，拟证明原、被告签署补充协议时，被告的贷款尚未审核通过，且该协议证明原告一直要求贷款审核通过后再办理房屋过户手续，原告提前办理过户手续时基于被告及第三人的欺骗，被告称过户时间在2018年8月，比过户的时间晚了2个月，存在欺骗事实；3.机票两张，拟证明原告为此支付除补充协议约定的机票外的其他损失，金额为2450元；4.银行流水，拟证明被告贷款差额50000元于2018年10月2日支付，系在原告立案后才进行支付，违反了协议约定；5.原告与第三人工作人员罗仁强的通话录音，拟证明原告是在被告与第三人告知其平安银行通过了被告的贷款审批后才去办理的过户手续。被告杨秀东的质证意见如下：对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但是补充协议上无法看出是在哪一天通过贷款审批，没有具体要求及时间要什么时候通过审批，但是原告要求在6月12日过户，且签订协议时被告本人不在场。对证据3真实性无异议，机票显示时间是8月16日，与本案没有关联性，且补充协议上约定的机票只有2000元，不是据实报销。对证据4真实性无异议，被告要求原告亲自来领取房款，原告不来，不得已才转账。对证据5不认可，不是在过户当天的录音，不能证明在过户时原告不知道。第三人重庆正恒房地产经纪有限公司的质证意见如下：对证据1-4真实性无异议。补充协议是第三人工作人员罗仁强拟定的，然后联系了被告取得其同意才代签的。对证据5不清楚，也不是原告与罗仁强的录音，而是原告与第三人另一个员工蒋鑫的通话录音，应该是在过户后，第三人已经将建设银行审批通过的证据发送给了原告。被告杨秀东为证明其答辩意见，当庭举示如下证据：证人罗仁强的证言，拟证明过户是原告自己要求的，而且当时原告明知被告第一次按揭贷款申请没有通过审批。中国建设银行通过了被告500000元的贷款金额后，被告向第三人提出过联系原告来收取尾款50000元。原告吴佳春的质证意见如下：证人证言与真实情况不符，原告是以为被告在6月12日可以通过银行贷款审批才同意办理过户的。经审理查明：2018年5月5日，原告吴佳春（甲方、卖方）与被告杨秀东（乙方、买方）在第三人重庆正恒房地产经纪有限公司（丙方、居间方）居间服务下，签订《房地产买卖居间协议书》。1.房屋坐落：重庆市南岸区X，建筑面积78.91平方米，套内面积63.95平方米。2.该房屋处于抵押状态，卖方应于签订本协议及买方银行审批通过后30个工作日内还清银行按揭贷款，并办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于居间方作为办理产权转移登记手续之用。3.经买卖双方协商一致，该房屋成交价合计人民币880000元整，该成交价格已经包含该房屋大修基金，五通费用和该房屋现有装修及家具、家电。4.买方须于签订本协议时交纳20000元予卖方作为购房定金，该笔定金将在产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款。5.买方委托居间方向银行申请个人二手房按揭贷款，金额550000元支付给卖方，作为第二部分房款。如果银行实际贷款金额低于买方申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日以现金方式支付给卖方。6.买方需在相关部门办理该房屋产权转移登记时向卖方支付310000元，该款项作为该房的首付款（首付款=房屋成交价格-第一部分房款-第二部分房款-尾款）。7.在买方贷款已通过银行审批且卖方已经办理注销抵押登记的情况下，买卖双方应按居间方要求在7个工作日内到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续。8.如因卖方原因（包括但不限于另行出售此房屋、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本协议不能正常履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金160000元。9.如因买方原因（包括但不限于购买意图改变、迟延付款、不履行合同约定等）导致本协议书不能正常履行，则视为买方违约，买方应向卖方支付违约金160000元整。被告于签订案涉房屋买卖合同当日向原告支付购房定金20000元。2018年6月9日，原告吴佳春、第三人工作人员何杰受被告杨秀东委托，签订《补充协议》，约定：1.买方愿意补贴卖方因卖房过程中所产生的“机票费”，金额为2000元整。超过2018年6月12日未过户，后面所产生的损失由买方负责。如因卖方原因造成2018年6月12日未能过户，买方不予负责，买方不能追究卖方责任。2.关于该房屋贷款审核事宜，“补充协议”将拟定最后贷款审核审核时间为2018年6月15日，如2018年6月15日贷款依然未审核结束，将按照原“居间合同”行事。3.“补充协议”签署完成，卖方应配合办理过户手续。被告杨秀东于签订上述《补充协议》当日向原告支付了机票2000元。2018年6月12日，原、被告办理了案涉房屋过户手续，将案涉房屋过户登记于被告名下，被告于当日向原告支付购房款310000元。2018年8月下旬，中国建设银行通过了被告的贷款申请；2018年11月6日，中国建设银行向原告吴佳春转账杨秀东的贷款500000元。2018年10月2日，被告杨秀东向原告吴佳春通过银行转账的方式支付剩余房款50000元。上述事实，有经当庭举证质证的《房地产买卖居间协议书》、《补充协议》、收条、银行流水、证人证言及当事人陈述等证据在卷为凭予以证明。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，房屋买卖交易流程为：1.签订房屋买卖合同，卖方向买方支付定金；2.买卖双方配合居间方备齐个人二手房按揭贷款材料并按要求到现场办理相关手续；3.卖方于买方通过银行按揭贷款审批后30个工作日内还清银行贷款，为案涉房屋解押；4.买卖双方按居间方要求7个工作日内到房交所现场办理案涉房屋产权转移登记手续，买方向卖方支付购房首付款及银行贷款金额低于买方申请金额的差额。从原、被告签订的《补充协议》来看，原、被告补充约定案涉房屋过户时间为2018年6月12日，约定“最后贷款审核时间为2018年6月15日”，原告系明知在案涉房屋过户时被告尚未通过银行按揭贷款审批。被告未在向原告承诺的时间即2018年6月15日通过银行按揭贷款审批，但原告未举示证据证明被告在2018年8月通过银行按揭贷款审批的情况给其造成了损失及具体损失金额。在过户登记时，被告无法知晓银行通过的贷款金额会比起申请金额少50000元的情况，无法在过户时向其支付该笔金额。对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告未举示证据证明向被告提出过履行期限，被告于2018年10月2日自行向原告履行了支付义务。原告举示的通话录音，对方身份情况不明，通话内容不完整，无法全面真实的反应通话双方的本意，故对该份证据不予采信。从2018年5月5日原、被告签订房屋买卖合同到2018年11月6日银行向原告转账，完成整个房屋买卖交易，即使存在更换银行申请贷款的情况，尚属于正常交易时间范围内，原、被告房屋买卖交易已正常履行，不属于双方在案涉合同中约定的“导致本协议书不能正常履行”的情况，被告已按照案涉房屋买卖合同全面履行了自己的义务，对原告的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴佳春全部诉讼请求。本案案件受理费2265元由原告吴佳春负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审判员 邓 婷二〇一九年七月二十九日书记员 李嘉仪