广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初7670号原告：关伊莉，女，1973年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：简业桐，男，1970年2月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系原告丈夫。委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。被告：佛山市茂兴房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华西路131号1#楼自编第四层436号，统一社会信用代码91440604MA4UK2TK4E。法定代表人：魏浙。委托诉讼代理人：吴善鹏，广东方普律师事务所律师。原告关伊莉诉被告佛山市茂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告关伊莉及其委托诉讼代理人简业桐、汤奇斌，被告的委托诉讼代理人吴善鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付购房款利息142307.57元、违约金259534.55元及从起诉之日起至实际付清款项之日止以401842.12元为本金按年利率6%计算的利息；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月16日，原告与被告签订《认购书》，由原告认购被告开发建设的佛山市禅城区绿岛湖金茂花园2区69座房屋，建筑面积为243.02平方米，套内建筑面积为235.59平方米，认购总价5243122元。双方约定于认购书签订后10日内在被告销售中心签署《佛山市商品房买卖合同》，还约定甲方符合签署买卖合同的条件，如被告拒绝与原告签署买卖合同及附件视为被告违约，被告应向原告双倍返还定金50万元。2017年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，总价款确定为5190691元。第十一条约定，被告应当在2018年3月31日前向原告交付该商品房。第十二条约定，被告逾期交付超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部房款，并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的5%向原告支付违约金。第十四条约定，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，被告应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告，被告未在规定期限内通知原告的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部房款，并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的5%向原告支付违约金。双方签署上述《认购书》及《商品房买卖合同》后，原告陆续向被告支付购房款，但因被告财务暂不收款等原因，原告遂分别于2017年3月16日付款30万元，于2017年3月20日付款20万元，于2017年3月27日付款50万元，于2017年6月16日付款560691元，共计支付1560691元。原告付款后，被告既变更了车位等规划，又不按时交付房屋等，经原告多次催告被告按合同约定履行合同，被告均以各种理由推脱，在多次沟通无效后，原告被迫于2018年12月22日向被告递交了退款申请书。原告递交退款申请后，被告却在长达2个月内以领导未审批完毕为由推脱，迟迟不予退款，又经原告多次追讨，被告才于2019年2月22日退还购房款1560691元；但原告的时间成本、利息成本、置业成本等，被告没有支付，造成了原告巨大的损失。另据了解，现涉案房屋的价款已大幅上涨，因被告的原因，在双方解除涉案房屋买卖关系后，被告另行出售该房屋又将获取巨大不当利益。为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第108条的规定，特向法院提起本案诉讼，恳请判如所请。诉讼中，原告明确：第一项诉讼请求中利息142307.57元的计算标准是按合同约定的4.9%年利率计算，违约金259534.55元是合同总价款的5%。被告辩称：一、原告因个人资金不到位的原因，向被告申请退房，被告同意后，将已付购房款全部退还给原告。因此，双方属于协商解除《商品房买卖合同》，被告无须向原告承担任何责任。2019年1月24日，原告要求退房，并向被告出具《退房申请单》，该退房申请单声明：“因其资金无法到位，特向贵司申请退房。本人特愿承担由此产生的一切费用和责任，并郑重声明：此次终止交易与贵司无任何责任，贵司无需承担任何责任”。被告同意原告解除合同的申请，并于2019年2月22日将其已付购房款一次性退还给原告。二、被告不存在逾期交付商品房的情形。1?因政策原因导致案涉房产无法办理网签手续，原告向被告出具《承诺函》，同意顺延案涉房产的网签和交付时间。2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函［2017］326号），对超过区域新建商品住房销售价格备案标准的商品住房项目，暂不办理价格备案、暂停核发预售许可证、暂不办理现房销售备案。故当时无法对合同进行网签备案。原告向被告出具《承诺函》，表示因政府部门限价、限签等因素导致合同的网签登记备案时间推迟，同意延迟网签登记备案时间至政府部门取消限价、限签后，并同意合同及补充协议中的交房时间、商品房所有权转移登记时间相应顺延。在限价、限签政策取消后，被告立即于2018年10月31日通知原告办理合同网签备案，但原告始终拒绝前往办理网签备案，并于2019年1月24日以其资金不到位提出解除合同。据此，被告不存在逾期交付商品房的情形。2、原告提出解除合同时，案涉房产交付条件尚未成就。2017年3月27日，原告与被告协商一致签订《补充协议》，该协议第七条第一款约定，被告向原告交付商品房前，原告应付清全部商品房价款（含按揭贷款）。然而，原告仅向被告支付了1560691元购房款，便于2019年1月24日要求解除合同。据此，合同解除时，被告向原告交付房产的条件尚未成就，被告不存在逾期交付商品房的情形。三、被告不存在车位规划变更。结合《商品房买卖合同》附件一房屋平面图，69座地下室图显示，案涉房屋门前规划为下沉景观绿化，并非是车位。故本案不存在车位规划变更的情形。四、原告已丧失主张因案涉房产逾期交付等原因而行使解除合同的权利，原告申请退房，属于双方协商解除合同且被告无须承担任何责任。即使按《商品房买卖合同》约定的2018年3月31日作为交付时间，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告逾期交付商品房超过60日，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。又根据《补充协议》第十四条约定，原告按合同及补充协议约定行使解除权的，应在解除事由发生之日15日内将解除合同及补充协议的书面通知送达被告，否则视为原告放弃解除合同及补充协议的权利。前述约定时间内，原告没有向被告发出任何解除《商品房买卖合同》的通知，据此，原告已丧失主张逾期交付等原因而解除合同的权利。结合《退房申请单》，可以证实原告是因其资金无法到位原因，不愿意继续履行合同，从而申请解除合同。综上所述，原告是因个人资金不到位的原因，与被告达成解除合同的合意。并不是因为被告逾期交付案涉房产、变更车位规划等原因解除合同。且根据原告作出《退房申请单》的意思表示，被告无须承担任何责任。因此，原告主张被告支付退回购房款的利息及违约金，无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交证据如下：1、关伊莉身份证、企业信用信息公示报告。拟证明原被告是适格的诉讼主体。2、认购书。拟证明2017年3月16日，原告与被告签订《认购书》，由原告认购被告开发建设的佛山市禅城区绿岛湖金茂花园2区69坐房屋，建筑面积为243.02平方米，套内建筑面积为235.59平方米，认购总价5243122元。3、商品房买卖合同（预售）。拟证明2017年3月27日，原告与被告签订商品房买卖合同，总价款确定为5190691元。第十一条约定，被告应当在2018年3月31日前向原告交付该商品房。第十二条约定，被告逾期交付超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部房款，并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的5%向原告支付违约金。第十四条约定，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，被告应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达原告，被告未在规定期限内通知原告的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部房款，并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的5%向原告支付违约金。4、收款收据4份，POS刷卡单9份、情况说明、声明。拟证明双方签署上述《认购书》及《商品房买卖合同》后，原告陆续向被告支付购房款，但因被告销售代表王菲等通知财务暂不收款等原因，原告遂分别于2017年3月16日付款30万元，2017年3月20日付款20万元，2017年3月27日付款50万元，2017年6月16日付款560691元，共计支付1560691元。5、关于追讨应退购房款的函、关于尽快交付绿岛湖金茂花园2区商品房的函。拟证明因被告违规销售、延迟交楼及规划改变货不对版等问题，导致双方合同不能继续履行，又因被告具有拖延付款行为等原因，原告不得不按被告公司的规定先申请退回购房款本金，造成的购房时间成本、利息成本、置业成本等损失尚未计算及追讨。2018年8月28日，因被告违约行为，导致众多购房者维权，要求被告承担违约金及损失，并在60日内完成相应整改和交付。6、原告与王菲聊天记录5页、原告与高翠敏聊天记录17页。拟证明原告付款后，被告既变更了车位等规划，又不按时交付房屋等，构成严重违约，经原告多次催告按合同约定履行合同，被告均以各种理由推脱，造成原告的时间成本、利息成本、置业成本等巨大的损失，原告不得不申请解除合同及先行退回购房款。7、中国建设银行回单。拟证明2019年2月22日，被告向原告退回购房款1560691元。8、录音、视频。拟证明原告申请解除合同和退款，只能按被告公司的规定格式签署文件及流程办理。双方解除合同的真实原因是被告违规销售，迟延交楼，规划改变等违约行为。9、商品房买卖合同、佛山市住宅专项维修资金缴款通知书。拟证明2019年3月28日，原告与佛山市荃享房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，由原告购买该公司位于禅城区××路××号房屋，单价19975.43元/平方米。印证因被告的违约行为造成原告购房成本增加，且原告为了早日购房，不得不先行按被告的要求办理退回购房款本金的手续。诉讼中，被告举证如下：1、商品房买卖合同、补充协议、广东省佛山市商品房预售许可证、竣工验收备案表。拟证明《商品房买卖合同》合法有效；《商品房买卖合同》第十二条约定，被告逾期交付房屋超过60日，原告有权解除合同；《补充协议》第十四条约定，原告未在解除事由发生之日起15日内书面通知被告解除合同的，原告丧失解除合同的权利；第七条第一款约定，被告向原告交付商品房前，原告应付清商品房之全部商品房价款（含按揭贷款）；被告已于2018年5月18日取得竣工验收备案表，符合双方《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的交付条件。2、退房申请单。拟证明被告提出解除合同的时间是2019年1月24日，解除合同的原因是原告资金无法到位，与被告无关。3、佛山市人民政府办公室《关于进一步加强房地产市场调控的通知》、《佛山32镇街新房限价多少？2018年，房价允许涨多少？答案都在这里》网页、《承诺函》、原告与被告销售人员微信聊天记录。拟证明佛山市政府办公室于2017年5月1日发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对超过区域新建商品住房销售价格备案标准的商品住房项目，影响区域房地产市场平稳健康发展的，暂不办理价格备案、暂停核发预售许可证、暂不办理现房现售备案，通知自2017年6月1日零时执行；限价取消前，禅城区网签备案价上限为13000元/平方米；原告出具《承诺书》，同意等政府部门取消限价、限签后再办理案涉合同的网签登记备案手续，如因此导致交房时间推延的，原告同意商品房买卖合同及补充协议中的交房时间相应顺延；被告销售人员于2018年10月31日通知原告办理网签备案，但原告未配合办理。诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局禅城分局发函查询案涉房屋是否存在规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划设计变更的情形，取得回复函一份。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告的证据1-7，被告对真实性均无异议，本院予以确认；证据8录音、视频，被告不予认可，且无其他证据佐证录音及视频中的人员身份，故本院不予采信；证据9，与本案不具关联性，本院不予采纳。被告的证据1、2，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据3中的承诺函、微信聊天记录，原告对真实性无异议，本院予以确认，《关于进一步加强房地产市场调控的通知》虽系打印件，但其来源于政府部门官方网站，故本院予以确认，《佛山32镇街新房限价多少？2018年，房价允许涨多少？答案都在这里》因系网络信息打印件，原告亦有异议，本院不予采信。本院依职权调取的证据，系行政机关出具的回复函，且原、被告对真实性未表示异议，本院予以采纳。经审理查明：2017年3月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售），主要约定：由原告购买被告开发建设的佛山市禅城区绿岛湖金茂花园2区69座房屋，建筑面积为243.02平方米，套内建筑面积为235.59平方米，该商品房价格按照套内建筑面积计算，单价为每平方米22032.73元，认购总价5190691元。付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金500000元，该定金于交付首期款时抵作商品房价款。买受人采取商业贷款的方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的10%，金额1560691元。除首期款外，剩余房款3630000元应于网签前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时出卖人按照全部房款的5%向买受人支付违约金。规划设计变更：双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。补充协议：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的内容的，仍以本合同为准。2017年3月27日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《补充协议》，主要约定：第七条、对交付时间和手续整体变更如下：甲方应向乙方交付商品房的时间仍按合同约定执行，但补充修改如下：（一）甲方向乙方交付商品房前，乙方应完成以下所有先决条件：1.乙方应付清商品房之全部商品房价款（含按揭贷款）；…4.乙方已办妥预售合同登记备案、预购商品房预告登记（预告抵押登记）手续，并提供房管部门要求具备的办理房地产权证所需的相关资料；（二）如乙方未按约定完成前述先合同义务并付清全部款项，则视为由于乙方原因未能按期交付，甲方有权顺延交房，甲方无须另行书面告知、通知乙方，直至乙方付清前述全部款项后的第15日方办理交房手续。…第十一条、对合同“规划变更”“设计变更”整体变更如下：二、由于“佛山金茂绿岛湖”为分期开发，甲方保留对“佛山金茂绿岛湖”后期规划调整的权利，且后期规划调整无须通知乙方或征得乙方同意。三、本条所指的“规划、设计变更”的含义仅限于：（一）商品房所在楼栋的平面设计、门窗位置；（二）商品房所在楼栋的共用电梯、楼梯等；（三）商品房所在期的公共配套建筑物。但下列调整、优化不属于上述“规划、设计变更”，无须通知乙方或征得乙方同意：…2.商品房所在小区或大厦的景观优化设计变更，商品房所在楼宇立面的优化设计变更；3.商品房门窗的尺寸、开关方向的变化；4、未涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容的规划变更。2017年3月27日，原告向被告出具《承诺函》，主要内容为：“本人同意并自愿等政府部门取消限价、限签后再办理案涉合同的网签登记备案手续（如因此导致交房时间推延的，原告同意商品房买卖合同及补充协议中的交房时间、商品房所有权转移登记时间相应顺延）。本人将在贵司发出预售合同网签登记备案通知后5日内完成网签登记备案手续，具体网签登记备案以贵司通知为准。”2017年4月15日，《情况说明》中，原被告双方约定：原告已按承诺约定时间到被告销售中心处付款，但因被告公司财务暂不收款原因，现与被告约定款项于收到被告通知之日起7天内付清。2017年6月16日，被告销售人员出具声明书：“金茂绿岛湖二区69号单位现因政府房管系统限价限签原因导致不能正常进行网签，现进行声明，政府网签开通后，会立刻通知业主过来进行正式网签和拿回正式购房合同并盖章。”2018年10月31日，被告的销售人员通过微信告知原告涉案房屋可以进行网签备案。2019年1月2日，原告通过微信向被告的销售人员主张退房退款。2019年1月24日，原告向被告递交《退房申请单》，主要内容：“…退房原因说明：…现由于资金周转原因，需退房地块二2区六十九座。客户声明：本人于2017年3月16日认购贵司开发的绿岛湖金茂花园项目地块二2区六十九座，因资金无法到位，特向贵司申请退房…请贵司将1560691元退至本人银行卡中。本人愿承担由此产生的一切费用和责任，并郑重声明：此次终止交易与贵司无任何责任，贵司无需承担任何责任”，被告工作人员销售现场审核通过。2019年2月22日，原告向被告出发《关于追讨应退购房款的函》，主要内容：“…由于贵司延迟交楼、货不对版等问题，经多次沟通无效，迫使我于2018年12月22日向贵司递交了退款申请书。从申请日到现在的两个多月的时间里，每次催问贵司工作人员都以领导未审批完毕为由，导致本人至今尚未收到应退款项。从我交清首付房款至今差不多有两年时间，我的时间成本、利息成本、置业成本全部因贵司的不守法、不诚信行为造成巨大损失。请贵司尽快将我所交的首期房款共1560691元退回我个人账户，最迟期限不得后于2019年2月28日，否则本人将向上级相关部门反映此问题以及追讨所造成的损失。”同日，被告将首期房款共1560691元退回原告个人账户。另查明一：2017年3月16日，原告支付定金300000元；2017年3月20日，原告支付定金200000元；2017年3月27日，原告支付首期款500000元；2017年6月16日，原告支付首期款560691元，原告合计支付房价款1560691元。另查明二：2017年5月31日，佛山市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，通知主要内容：“…二、加强商品房交易价格备案管理：自本通知施行之日起，各区根据实际情况分区域划定新建商品住房销售价格备案标准。新建商品住房项目申请价格备案时，应符合区域新建商品住房价格备案标准。对超过区域新建商品住房销售价格备案标准的商品住房项目，影响区域房地产市场平稳健康发展的，暂不办理价格备案、暂停核发预售许可证、暂不办理现房销售备案。三、执行时间：本通知自2017年6月1日零时起执行。”另查明三：2018年5月18日，涉案商品房竣工验收备案。另查明四：2019年6月27日，佛山市自然资源局禅城分局复函：“经核查我局存档资料，由佛山市茂兴房地产有限公司开发建设的绿岛湖金茂花园2区六十九座项目[报建项目名称为TD2015（CC）WG008地块（地块二B1-B6，B8-B12，B14-B18及地下室）]已于2016年7月8日取得建设工程规划许可证（证号：440604201600224号），项目批后修改情况为：1.2016年12月调整总建筑面积和总计容面积；2.2018年8月变更外立面颜色。”庭审中，原告陈述：被告没有完成涉案房屋的竣工验收及没有按双方约定的标准去整改，导致双方没有网签；2019年2月22日即收款到退房款的日期为解除合同日期；被告的销售人员口头承诺地下负一层可以加建两层房屋，还配套两个车位。被告陈述：被告同意原告退房是因为原告迟迟不能网签，不能办理银行按揭，向被告支付剩余的购房款，因此被告同意退房；2019年1月24日即原告提交退房申请单，经被告代表销售现场审核后正式解除；原告拒绝网签导致原告无法申请贷款，导致因资金不到位解除合同。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议、退房申请单，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人有法律拘束力。本案的焦点在于被告是否存在违约行为进而导致涉案商品房买卖合同的解除。据前查明，原告首付款已付清，剩余房款约定以办理银行按揭贷款的方式支付，但因政府限价的原因，案涉房屋未能及时办理网签备案，原告亦未能办理按揭贷款手续。本案中，原告主张解除合同的依据是因为被告存在逾期交楼、变更车位等规划的违约行为。对此，本院认为，被告开发的案涉房屋竣工验收备案时间确晚于合同约定的交付时间，但因原告没有付清全部购房款，根据补充协议约定，原告未付清全部商品房价款前被告有权顺延交房，故被告不存在逾期交楼的违约行为。至于原告主张被告变更了车位等规划设计，根据佛山市自然资源局禅城分局的复函可知，被告在双方签订买卖合同后只对房屋外立面颜色进行变更，且补充协议第十一条约定此变更不属于要提前书面通知原告的事项，原告亦无证据证明案涉房屋存在其他规划设计变更的情形，亦不能认定被告存在违约行为。被告抗辩原告主张解除合同是原告的资金无法到位，但原告已经付清首付款，且办理网签备案后原告可以按照约定申请按揭贷款支付房价款，被告的抗辩亦不能成立。原告于2019年1月24日向被告递交《退房申请单》，被告亦当庭确认于当天审批同意解除合同，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）于2019年1月24日已经协商一致解除。故本院认为，本案买卖合同的解除，双方均不存在违约行为。原告诉请被告承担违约责任，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告关伊莉的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取3664元，由原告关伊莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年七月十五日书记员 冯裕雯