黑龙江省牡丹江市东安区人民法院执 行 裁 定 书(2019）黑1002执异11号案外人：姜玉红，女，1972年7月6日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区西平安街华侨小区7栋3单元308号。委托诉讼代理人：李丕双，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者。申请执行人：牡丹江市中安塑胶有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇乌苏里路。法定代表人：张旭翔，该公司经理。被执行人：牡丹江市中兴塑钢门窗有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆村9路站终点旁。法定代表人：李哲吉，该公司经理。被执行人：李哲吉，男，1967年3月20日出生，朝鲜族，牡丹江市中兴塑钢门窗有限责任公司经理，住黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇江南村村民委员会6组。在本院执行申请执行人牡丹江市中安塑胶有限责任公司（以下简称中安公司）与被执行人牡丹江市中兴塑钢门窗有限责任公司（以下简称中兴公司）、李哲吉买卖合同纠纷一案中，案外人姜玉红于2019年6月18日对查封标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人姜玉红称，姜玉红与被执行人李哲吉于2018年1月27日签订房屋买卖合同，双方约定李哲吉将其自有的，位于牡丹江市西安区祥伦街北明月路东逸品祥伦小区、产籍号400-455-4/2-6-000106、面积129.57平方米房屋，以888000元的价格出售给姜玉红。姜玉红一次性交纳了房款，李哲吉出售该房屋时，此房屋尚在出租状态，承租人为王涛、魏杰。房屋出售后，房屋承租人王涛与姜玉红重新签订了房屋租赁协议，将房屋收益权利转移给姜玉红，并视为将房屋交付给姜玉红所持有，由承租人将房屋租金直接交付姜玉红。李哲吉承诺过完春节后，为姜玉红办理产权过户。2019年3月姜玉红要求李哲吉为其办理产权过户时发现，该房屋已被牡丹江市东安区人民法院査封，导致姜玉红不能实现对房屋行使所有权。牡丹江市东安区人民法院依据申请执行人中安公司与被执行人中兴公司之间的债务纠纷关系而对李哲吉个人财产予以查封，明显违反法律规定，李哲吉不应以个人财产承担公司的法人责任，也不应对姜玉红的财产予以财产保全。姜玉红发现此事后，已向牡丹江市西安区人民法院提出诉讼，要求依法确认与李哲吉房屋买卖合同效力，经牡丹江市西安区人民法院于2019年4月20日作出(2019)黑1005民初438号民事判决书认定，双方房屋买卖合同有效，属于依法确认的事实。综上，姜玉红认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，姜玉红无责任和义务承担此项的法律后果，请求撤销(2018)黑1002财保44号民事裁定书，中止对李哲吉名下、坐落于牡丹江市爱民区祥伦街逸品小区、产籍号400-455-4/2-6-000106、建筑面积129.57平方米的商服用房一处的执行。申请执行人中安公司称，中安公司申请查封后，到开庭审理时，本案的被执行人中兴公司及李哲吉均是在开庭就知道房屋被查封一事，无论是开庭前，还是开庭后，均没有表示査封房屋已转让一事，而且双方还就欠款事实无异议，当庭达成了调解。案外人姜玉红所述应当是虚假的，不符合常理。依姜玉红所述，明知房屋已被查封，依法律明确规定的程序是向查封法院提出异议，而不是另行起诉，而姜玉红选择另行起诉，明显是虚假诉讼，其结论也不能作为定案依据。同时判决只是确认合同有效，而不涉及房屋所有权，本案法院查封的是房屋所有权，不涉及合同的效力，一处房屋可以多卖，依法多份合同均可以有效，但所有权只能有一个，所以姜玉红所提的判决与本案无关。依姜玉红所述，姜玉红于2018年11月购买房屋，而到2019年3月要求办理过户，姜玉红存在过错，因此其所提异议不符合法律规定。房屋所有人李哲吉是案件的当事人，也是案件中的债务人，中安公司申请查封其财产完全符合法律规定。综上所述，请求驳回姜玉红的异议申请。被执行人中兴公司、李哲吉均未向本院提出答辩意见。本院查明，申请执行人中安公司作为申请人于2018年12月17日向本院申请诉前财产保全，请求查封被申请人李哲吉所有的，坐落于牡丹江市爱民区祥伦街逸品小区、产籍号400-455-4/2-6-000106、建筑面积129.81平方米（实际129.57平方米）的商服用房一处，并提供了担保。同日，本院作出（2018）黑1002财保44号民事裁定，查封了上述房屋，期限三年。2019年1月16日，本院立案受理了中安公司作为原告与中兴公司、李哲吉作为被告的买卖合同纠纷一案。审理中，双方当事人达成调解协议，本院制作（2019）黑1002民初135号民事调解书，主要内容：一、李哲吉、中兴公司给付中安公司货款699274.48元，此款于2019年6月1日起每月还款100000元，直至上述货款本金全部给付完毕时止；二、李哲吉、中兴公司自愿给付中安公司自2016年1月1日起至货款本金全部付清之日止，按年利率9%标准计算的货款利息，全部利息至货款本金付清之日止由李哲吉、中兴公司全部付清；三、中安公司自愿放弃其他诉讼请求；四、上述本金如有一期未能按期支付，则中安公司有权立即要求执行未给付的全部款项；五、案件受理费10793元，减半收取计5396.50元，由李哲吉、中兴公司负担。另查，2019年3月14日，黑龙江省牡丹江市西安区人民法院立案受理了案外人姜玉红作为原告与被执行人李哲吉作为被告的房屋买卖合同纠纷一案。2019年4月30日，黑龙江省牡丹江市西安区人民法院作出（2019）黑1005民初438号民事判决书，查明：2018年11月27日姜玉红与李哲吉签订《房屋买卖协议》，姜玉红于当日提取现金680000元，连同2018年10月30日提取的208000元一同给付李哲吉，因该房屋李哲吉已于2017年5月1日出租给王涛经营跆拳道馆使用，姜玉红于2018年11月28日与房屋承租人王涛、魏杰重新签订《房屋租赁协议》。另查明，2018年12月5日，000106号房屋办理了产权证号为黑（2018）牡丹江市不动产权第0079039号房屋产权证照，在姜玉红要求李哲吉办理房屋产权转移登记手续时，发现李哲吉在黑龙江省牡丹江市东安区人民法院涉及其他案件诉讼，该房屋产权由该院于2018年12月27日予以查封。判决：姜玉红与李哲吉于2018年11月27日签订的购买坐落于牡丹江市爱民区逸品祥伦小区000106号房、产权证号为黑（2018）牡丹江市不动产权第0079039号（产籍号400-455-4/2-6-000106）、建筑面积为129.57平方米商服房屋的《房屋买卖协议》合法有效。本院认为，案外人姜玉红提出执行异议，是基于对查封标的即被申请人李哲吉名下、坐落于牡丹江市爱民区逸品祥伦小区、产籍号400-455-4/2-6-000106、建筑面积129.57平方米的商服用房主张实体权利，提出排除执行异议申请。经查，该房屋虽然登记在被执行人李哲吉名下，但李哲吉已于2018年11月27日，与姜玉红签订了合法有效的房屋买卖协议，将该房屋出售给了姜玉红，姜玉红已足额交纳了购房款，该事实已经黑龙江省牡丹江市西安区人民法院生效判决确认，能够证实李哲吉已于本院查封该房屋前与姜玉红签订了合法有效的房屋买卖协议，姜玉红足额交纳了购房款。因李哲吉于2017年5月1日将该房屋出租给王涛经营跆拳道馆使用，姜玉红于2018年11月28日与房屋承租人王涛、魏杰重新签订了房屋租赁协议，该事实已经黑龙江省牡丹江市西安区人民法院生效判决确认，能够证实姜玉红于本院查封该房屋前已占有使用该房屋，未过户至姜玉红名下非姜玉红自身过错，其权利能够排除本案执行。综上，姜玉红提出的执行异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对登记在被执行人李哲吉名下、坐落于牡丹江市爱民区逸品祥伦小区、产籍号400-455-4/2-6-000106、建筑面积129.57平方米的商服用房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 刘欣欣审 判 员 张晨明审 判 员 马 莹二〇一九年七月二日法官助理 赵 楠书 记 员 王 丹