河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终2255号上诉人（原审原告）：镇平县紫杏源物业管理服务有限公司，住所地镇平县紫金城路南段西侧。法定代表人：刘文献。上诉人（原审被告）：赵彦伟，男，1977年5月24日出生，住镇平县。上诉人镇平县紫杏源物业管理服务有限公司与上诉人赵彦伟为物业服务合同纠纷一案，不服镇平县人民法院（2019）豫1324民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人镇平县紫杏源物业管理服务有限公司的法定代表人刘文献，上诉人赵彦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。镇平县紫杏源物业管理服务有限公司上诉请求：1、撤销一审判决书第一项，依法改判被上诉人偿付上诉人自2018年4月15日至2018年10月24日期间的物业管理费485.31元。（一审判决书仅判决被上诉人偿还物业管理费424.01元，少判决61.30元）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审庭审中，被上诉人根本没有提交镇平县紫金花园住宅小区依法召开、成立小区业主大会和业主委员会的相关证据，认定事实错误。二、一审判决结果错误。包括被上诉人在内的极少数业主违法成立所谓的业主大会和业主委员会，干扰、阻挠上诉人的正常物业管理服务工作，甚至要求上诉人退出小区。但上诉人为维护小区广大业主利益，一直至今为小区提供物业管理服务，因此，上诉人诉请被上诉人支付自2018年4月15日至2018年10月24日期间的欠交的物业管理费完全符合事实和法律规定。赵彦伟上诉请求：1，依法撤销镇平县人民法院做出的（2019）豫1324民初259号民事判决。2，判决被上诉人刘文献退还备案合同前收取的非法费用（1001÷365天）×98天（2015年2月14日到2015年5月22日）=269元。上诉人从2018年4月14日到2018年10月1日的不合理费用应免掉。3，判决被上诉人刘文献自2015年2月14日开始非法收取的每年300元的水电公摊费，全额退还。4，判决被上诉人刘文献立即撤出紫金花园小区管理区域并向小区业主委员会无条件移交相关手续。5，判决刘文献迅速拆除超市放在院内的大功率压缩机，并向业主公开道歉。6，判决被上诉人提供的《紫金花园前期物业管理服务协议》为无效协议。7，判决被上诉人退给已经收取业主们的800元。8，诉讼费用有刘文献承担，并赔偿误工费和车费。事实理由：1，紫杏源物业公司与开发商高光振签订的小区物业前期管理合同只适用于南阳美华置业二者之间，不适用买房子的业主。2，紫杏源物业公司在物业主管单位镇平县房管局物业办备案合同日期签订日期为2015年5月22日，紫杏源物业公司同时拿出二份分别为2014年8月10日和2015年7月1日与南阳美华置业有限公司签订的合同，以此日期进行物业收费属于伪证，后经小区业主咨询物业主管单位，物业公司系非法收费3，紫杏源物业公司与开发商联手，逼迫业主签订《紫金花园前期物业管理服务协议》，应视为无效合同。4，紫杏源物业公司与业主签订的不对等协议，并无300元公摊水电费一说，系物业公司乱收费。业主交的每平方1.1元物业单价中已经含有小区内的公共照明，公共用水，电梯维护等杂费。5，紫杏源物业公司在小区非法入住期间，与其承诺的服务相差甚远。不经业主同意，私自把华联超市的大型压缩机授权放置与小区/院内，带来了严重隐患和噪音污染。6，紫杏源物业公司已经被小区业主委员会依法解除达六月之久，现如今拒不执行撤离，并且给小区入住的业主每次只给充5到20元的水电，给我们业主的身心，生活带来了极其严重的伤害。7，紫杏源物业公司在非法管理期间，小区的花草树木被活活旱死，雨雪天污水横流，垃圾满地，夏天苍蝇乱飞，治安混乱，业主东西丢失，物业公司推三阻四，不管不问，导致业主们怨声载道。8，小区业主在购房期间，开发商收取的房款已经包括水电表、自来水管道、线路安装等物品以及自来水相关接头的费用，紫杏源物业公司又重复收业们800元。镇平县紫杏源物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：原告向本院提出的诉讼请求：1、要求被告支付原告物业管理费和公摊水电费785元。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：南阳华美置业有限公司为河南省镇平县紫金花园小区的建设单位，被告购买了该小区3号楼1单元10层2号房屋，南阳华美置业有限公司于2014年10月2日向被告移交了该房屋，并与被告签订了紫金花园物业交接单，内容为：“紫金花园物业服务中心：紫金花园业主赵彦伟所购房屋3号楼1单元10层02号，房屋用途为住宅，面积75.87m㎡。总房款/元。业主赵彦伟，已在我公司办理完相关房产手续及费用，并已交纳契税、房屋维修基金等相关费用，请予接纳办理交房手续。业主赵彦伟签字及捺指印，南阳华美置业有限公司印章”。被告赵彦伟成为该小区业主。2014年8月10日，南阳华美置业有限公司与被告物业公司正式签订物业服务合同。双方约定，管理服务期限自2014年8月10日至2024年5月22日，规定了物业管理服务项目及服务标准、物业的维修、特约服务项目及收费、双方的权利和义务、物业服务费及其管理、物业管理服务开办事宜、相关违约责任等。并规定多层住宅服务费标准为0.55元/月.m2、高层住宅服务费标准为1.1元/月.m㎡、预付水电公摊费为300元/户等。后原告与被告签订了紫金花园前期物业管理服务协议，双方约定了物业管理服务项目、物业管理服务质量、物业管理费收费标准及办法、双方的权利和义务、违约责任等。并约定物业费按建筑面积每平方米每月1.10元收取。被告按该协议约定，已缴纳物业费至2018年4月14日。原告庭审中认可物业费有所下调，高层住宅服务费为1.01元/月.m'。2018年10月1日小区业主召开了业主大会，成立了业主委员会。2018年10月2日镇平县紫金花园业主委员会向原告下发了解除通知，内容如下：“镇平县紫杏源物业有限公司鉴于你公司提供服务不能够得到全体业主的认可，经全体业主大会商讨及业主委员会研究决定，自2018年10月2日起解除并停止你公司与紫金花园小区的一切管理。你公司每年非法收取业主的300元，现责令退还给全体业主。自收到解除通知起，一周内把小区水电管理权交于本小区业主委员会”。2018年11月12日镇平县房产管理局向原告下发了关于紫金花园小区物业移交的函，限原告在收到此函后7个工作日之内向镇平县紫金花园小区业主代表移交相关手续。另查明，被告欠缴2018年4月14日至2018年10月1日的物业费。一审法院认为，南阳华美置业有限公司作为建设单位与原告物业公司签订了物业服务合同，将紫金花园小区的物业交于原告管理服务，后原告又与被告签订了紫金花园前期物业管理服务协议，原、被告双方形成了物业服务合同关系。中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项规定，业主应履行按时交纳物业服务费用的义务，故被告应当向为其提供物业管理服务的物业服务企业交纳物业费用。虽然原告在管理服务方面有所缺陷，不完全履行物业服务合同约定的养护、管理和维护等义务，但业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，这不是被告作为业主不交物业管理费的理由。原、被告签订的《物业管理服务协议》第三条第七项约定：“在甲方物业服务期间，共用、公用水电（含电梯）耗能的费用由全体业主按户据实分摊。”由于原告未提供证据证明按户公推水电费的具体数额，故原告请求被告支付公摊水电费300元的诉请，本院不予支持。由于原告为紫金花园的业主提供了照明、电梯等公共服务，确属支出了一定的费用，该项费用原告可另行主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院予以支持”。第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。2018年10月1日镇平县紫金花园小区已召开业主大会，成立了业主委员会，依业主委员会名义向原告下发了解除服务合同的通知，且镇平县房产管理局也向原告下发了移交函，故被告辩称不认可2018年10月至今的物业费理由成立，予以支持。故原告提供物业管理服务的期间，为2018年4月15日至2018年10月1日，对该期间物业费的诉讼请求本院予以支持，即75.87m2×1.01元/m'×（5月+16天/30天）=424.01元。超出的部分本院不予支持。原告的诉讼请求部分得到支持，本案的诉讼费应由原、被告合理分担。依照中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决：一、限被告赵彦伟于判决生效后十日内支付原告镇平县紫杏源物业管理服务有限公司2018年4月15日至2018年10月1日期间的物业管理费424.01元。二、驳回原告镇平县紫杏源物业管理服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元。由原告镇平县紫杏源物业管理服务有限公司负担11元，被告赵彦伟负担14元。二审中双方均未提交证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人镇平县紫杏源物业管理服务有限公司依据合同约定向该小区业主提供物业服务，该小区业主有义务向镇平县紫杏源物业管理服务有限公司缴纳物业服务费用。因镇平县紫杏源物业管理服务有限公司与该小区的物业服务合同已于2018年10月1日通过小区业主委员会通知解除，一审法院将物业服务费计算至2018年10月1日符合事实和法律规定。上诉人镇平县紫杏源物业管理服务有限公司要求赵彦伟返还物业服务费至2018年10月24日无事实依据。赵彦伟上诉的主要理由是镇平县紫杏源物业管理服务有限公司提供的物业服务质量差，存在着诸多问题，但一审中赵彦伟对此并未提起反诉，本院二审不予处理。综上所述，上诉人镇平县紫杏源物业管理服务有限公司及上诉人赵彦伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人镇平县紫杏源物业管理服务有限公司负担50元，由上诉人赵彦伟负担50元。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  李君彦审判员  王 生二〇一九年七月一日书记员  何靖雯