黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初11103号原告：吴小莲，女，1986年2月16日生，汉族，住黑龙江省兰西县。委托诉讼代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。被告：哈尔滨易和物业管理有限公司，统一社会信用代码912301033008048012，住所地哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋3楼。法定代表人：李道德，职务总经理。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。被告：朱彬，男，1978年1月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行，统一社会信用代码91230110827385906U，住所地哈尔滨市香坊区三大动力路29号。负责人：陆大鹏，职务行长。委托诉讼代理人：李双阳，黑龙江上欧律师事务所律师。第三人：葵花集团有限公司，统一社会信用代码91230184680261959U，住所地五常市葵花大街100号。法定代表人：关彦斌，职务董事长。委托诉讼代理人：刘伟，男，1989年12月13日生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市道里区。第三人：松原市嘉德汇地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91220700660111136T，住所地吉林省松原经济技术开发区创业大街568号。法定代表人：沈中臣，职务总经理。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。原告吴小莲与被告哈尔滨易和物业管理有限公司（以下简称易和物业公司）、朱彬、第三人中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行（以下简称工商银行）、第三人葵花集团有限公司（以下简称葵花公司）、第三人松原市嘉德汇地房地产开发有限公司（以下简称嘉德汇地公司）合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张宏，被告易和物业公司的委托诉讼代理人姚源军，被告朱彬的委托诉讼代理人姚源军，第三人工商银行的委托诉讼代理人李双阳，第三人葵花公司的委托诉讼代理人刘伟，第三人嘉德汇地公司的委托诉讼代理人姚源军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告易和物业公司签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》，被告易和物业公司返还原告商铺使用权转让款71,316元；2.判令原告与被告易和物业公司签订的《新人和市场统一经营租赁协议》终止履行，被告易和物业公司给付原告商铺被占用期间的使用费用（自2017年11月1日计算至法院判令双方解除合同之日止的占用天数÷365天×合同约定的年租金5705元）；3.判令被告易和物业公司支付原告商铺使用权转让款逾期返还违约金（自2018年5月30日起计算至被告实际给付商铺使用权转让款本金之日止的天数×商铺使用权转让款本金71,316元×4.35%的中国人民银行同期同类贷款年基准利率÷360天×罚息1.5倍）；4.判令被告易和物业公司支付原告商铺租金逾期给付违约金（自2017年11月1日计算至法院判令双方解除合同之日止的占用天数×4.35%的中国人民银行同期同类贷款年基准利率÷360天×第二项诉请金额）；5.判令第三人工商银行、葵花公司及嘉德汇地公司依法协助本案被告易和物业公司履行《新人和市场商铺使用权转让合同》解除后的财产给付义务（财产给付义务是指涉案房产最初由工商银行更名给葵花公司，再由葵花公司更名给嘉德汇地公司、再由嘉德汇地公司更名给易和物业公司等主体之间的更名协助义务）；6.判令被告朱彬就原告诉请第一至五项承担连带责任；7.判令被告刘永宽就原告诉请第一至五项承担连带责任；8.判令第三人嘉德汇地公司就原告诉请第一至五项承担连带责任；9.本案诉讼费用、邮寄送达费用、保全费用、律师费用等等由被告承担。事实和理由：2014年8月10日原告与被告易和物业公司签订《新人和市场商铺使用权转让合同》，双方约定原告从被告处受让位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层【新人和市场】X区X号商铺四十年使用权，使用权计算时间自商场正式开业起计算。双方约定新人和市场预计2014年11月1日前开业，每延期一天被告按原告实际购房款的万分之五支付违约金。2014年8月10日双方签订《统一经营租赁协议》，协议约定X区X号商铺以年租金5705元返租给原告，租赁期间为2014年11月1日至2017年10月31日止。租赁期间届满后，被告既未同原告签订新的返租协议，也未交付商铺，且整个商场处于荒废无人管理无法经营的状态。原告多次要求被告交付商铺并使商铺达到正常经营的标准，被告均未履行致使原告购买商铺合同目的无法实现。第三人工商银行、葵花公司及嘉德汇地公司对涉案房产具有实际控制及收益的权利。本案被告朱彬在他案中曾在哈尔滨市公安局南岗分局做过询问笔录，该询问笔录证明朱彬擅自转移易和物业公司资金至刘永宽个人账户替嘉德汇地公司支付购房款的行为，造成易和物业公司销售的购房款被全部转移，易和物业公司已成空壳公司，现无力继续经营，涉案商铺处于被弃管状态。综上原因造成原告购买涉案商铺的合同目的无法实现，为维护原告合法权益，原告诉至贵院。被告易和物业公司辩称：一、合同解除没有法定理由，应维系合同的稳定性。被告易和物业公司与原告所签订的协议是当事人双方真实意思表示，不存在违反法律规定的任何情形，合同成立并生效，这是没有任何异议的事实。在没有协商解除合同的情况下，在没有法定解除条件出现前，必须保持合同的稳定性，这既是我国合同法制定的目的，也是我国合同法执法的初衷。我国合同法第94条规定了五种合同解除的情形：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。看案涉合同的全文，没有看到哪一种情形符合以上合同法的法律规定，细品所签订的生效《商铺使用权转让合同》，第七章第1条约定，“合同期内，未经甲乙双方书面协议，任何一方不得单方面变更或解除合同，但本合同有明确约定的除外”，而遍观整个合同，只有此处存在关于合同解除的约定，再没有其他约定。为此，原告提出解除的诉求既没有法律的依据，也没有合同的约定，由此可见，原告提出解除合同的诉求，既无法定理由，也无约定事由，是一种想当然的行为，是不能获得法律支持的想法。二、终止履行协议的提法欠妥，应予驳回诉讼请求。原告诉讼请求第二项，“请求人民法院判令双方签订的《新人和市场统一经营租赁协议》终止履行，被告给付原告商铺占用期间的租金暂定为人民币8440元”。首先，《新人和市场统一经营租赁协议》签订于2014年8月10日，租赁期限为2014年11月1日至2017年10月31日；起诉状的时间标明为2018年6月6日，试想，租赁期履行届满之后八个月，作为当事人提出终止履行租赁协议，这个请求是否有些不着边际。在合同履行已经完成的情况下，让人民法院裁决终止履行，这个请求让法官如何办理，显然是不可能的。其次，租赁协议的履行，被告应该是租金的给付，原告在诉状中没有提到租金的收取，那我们看证据就会知道，三年的租金一分不少，全部由被告支付给了原告，在已经收取了被告支付的租金情况下，租赁期满再诉租赁协议的终止履行，租金如何办理，事实存在的可能性有嘛，没有。再次，未签订新的返租协议，是当事人双方没有完成的意愿，也不是一个方面能够解决的问题，同时，是否签订新的返租协议，既不是法定的事实，更不是法定的理由，如何能提出来且作为本案诉讼的事实和理由。我们没有形成新的租赁协议，也就不存在占用商铺，更不能谈到还有租金。因此，依据上述答辩意见分析，本案的诉讼请求是荒诞的，毫无事实和理由依据，应予驳回。三、违约说法没有事实依据，应予驳回诉讼请求。原告第三项、第四项诉讼请求比较新颖，其设计的方法也比较独特，让被告不能诠释其中真正的意义。商铺的使用权是原告享有的四十年，三年的租赁期限届满，商铺应该物归原主，完璧归赵。何谈被告占用，商铺是你的，我们无法移动也不能运走，它不是一个物件可以放到包里，我们是无法实现占用的。那就谈不到逾期返还租金的问题，更谈不到租金的逾期违约金问题，此请求犹如外空来电，带着虚幻飘渺的气息来到了法庭，确实是一个不切合实际的诉讼请求，结果只能是驳回，不能获得支持。综上所述，被告易和物业公司认为案件起诉没有事实依据，没有法定理由，应由人民法院驳回原告的诉讼请求。被告朱彬辩称：一、朱彬不具诉讼主体资格，应由人民法院依法驳回原告的诉请。本案的起因是原告与被告之间的合同关系，故本案为合同之诉，朱彬不是本案合同的当事人，因此其不具备合同参与人的主体资格，自然也不能够成为本案的被告，至于原告所提的公安机关询问笔录，其笔录的真实性与实际真实的情况并不是一回事。总之在本案的合同关系中，没有朱彬的个人地位，故列朱彬为本案的被告不符合民事诉讼法的规定。二、朱彬不具承担责任资格，应由人民法院依法驳回原告的诉请。依据民事诉讼理论，无权利自然也无义务。本案租赁费用的收取人是易和物业公司，并非是朱彬本人，当事人交纳钱款时根本也没有向朱彬个人支付，同时本案的收费证据和租金支付证据均不是朱彬本人所为，所以，将朱彬列为本案被告是不符合民事诉讼法规定的，应由人民法院依法驳回原告对朱彬被告诉讼地位的诉请。综上所述，被告朱彬认为案件起诉将朱彬列为被告既没有事实依据，也没有法定理由，应由人民法院驳回原告对朱彬的诉讼请求。第三人工商银行辩称：原告在没有任何证据的情况下，以自己的凭空猜测为理由盲目追加工商银行为第三人是进行恶意诉讼，第三人在本案中既没有参与签订合同、亦没有参与获取利益，对本案原、被告均不相识，对双方之间发生的纠纷毫不了解，第三人与本案无事实与法律上的任何关联。本案案由系合同纠纷，即原、被告之间签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》引发的纠纷，原告诉请是返还商铺款、支付租金、违约金，以原告的起诉书中事实与理由部分所称，其在被告处受让商铺使用权用于经营，双方陆续签订了《新人和市场商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》，在此过程中被告未按合同约定履行义务，原告认为其合同目的不能达成，诉至法院解决问题。第三人认为，根据原告诉请及陈述的事实与理由，本案争议焦点是双方签订的合同效力问题、被告是否存在违约行为以及合同能否继续履行。原告追加第三人申请书中，假设了多次才将工商银行联系上，但是其所假设的内容均为虚构猜想，没有丝毫证据予以支撑，退一步讲，本案与物权无关，即使被告不是真正产权人，对涉案房屋没有处分权，那么对于原告来说，其追究责任也是以合同为根本主张赔偿，与产权单位到底是谁没有关系。另根据原告庭审中补充的第五点诉请要求第三人配合财产给付义务，是无稽之谈，第三人不清楚原告手中的合同内容的真实情形，但基于大众认知，买房要有产权证，原告手中无任何权利凭证的情况下，无权主张对房屋的所有权，亦与本案案由不符，因此第三人更没有配合其办理更名过户手续的义务。原告恶意追加第三人属于恶意诉讼，第三人作为当事人参加本案诉讼不便于查明事实。第三人葵花公司辩称：葵花公司不应成为本案第三人，原告以最高人民法院关于适用民诉法的解释第73条关于“必要共同诉讼”之规定，申请追加葵花公司为本案第三人错误，如原告在追加第三人申请书所述，追加葵花公司仅为查明案件事实，该理由并不符合“必要共同诉讼”的构成条件。另据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉的若干规定》第9条之规定，受诉人民法院对与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的人，均不得作为无独立请求权的第三人通知其参加诉讼。具体本案，原告只能依据合同相对性原则向《商铺使用权转让合同》及《统一经营租赁协议》另一方当事人主张权利，葵花公司也不应成为无独立请求权的第三人。综上所述，追加葵花公司为本案第三人于法无据，原告有滥用诉权之嫌。二、葵花公司虽然不应成为本案第三人，但葵花公司愿意配合贵院查明有关事实。2010年11月3日，葵花公司从《生活报》B23版面获悉拍卖公告，内容为黑龙江信达拍卖有限责任公司、黑龙江讯达拍卖有限责任公司于2010年11月17日公开拍卖哈尔滨南岗区人和街43号人和名苑A栋-2-4层房产及设备。经了解，上述房产的所有权人为中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行，-1-3层房产房屋所有权证号为哈房权证南字第××号，4层房产房屋所有权证号为哈房权证南字第××号，-2层无房屋所有权证。葵花公司通过公开竞拍竞得上述房产，后与工商银行针对-1-3层房产及4层房产分别签订《房地产买卖合同》。2014年3月25日，葵花公司就上述房产与嘉德汇地公司签订《房屋买卖协议书》，同日，双方签订补充协议，约定嘉德汇地公司在房屋产权未更名到葵花公司的情况下购买上述房产，更名过户费用由嘉德汇地公司承担。2014年9月5日，双方再次签订补充协议，约定葵花公司同意嘉德汇地公司提出的暂缓办理过户的要求并同意将房屋的相关文件等交与嘉德汇地公司。2014年10月14日，嘉德汇地公司的委托人田凯从葵花公司处取走原房照、拍卖手续等材料原件，葵花公司对嘉德汇地公司的对外一切经营行为一概不知，该案件与葵花公司无任何关联。综上所述，因原告的行为给葵花公司无端地增加了诉累，望贵院对此问题予以重视并依法予以公正对待。对于需要葵花公司协助查明的案件事实，葵花公司会积极予以配合，履行法律规定的义务。第三人嘉德汇地公司辩称：一、第三人与易和物业公司的房屋买卖合同不是本案审查的范围，恳请人民法院依法查明。本案的起因是原告与被告之间的合同关系，故本案为合同之诉，第三人不是本案合同的当事人，第三人与易和物业公司的买卖合同关系成立并生效，同时也受法律保护。本案中，第三人只是一个案外人，与本案的合同纠纷没有关系，原告追加第三人属于思路不明，恳请人民法院依法辨明。二、第三人与易和物业公司的房屋买卖合同是双方合意的意思表示合法有效。原告在追加申请书中谈到：“易和物业公司并没有购买地下负一层房产”，对此问题，被告易和物业公司举示的证据中清楚表明了问题的真实性，无需第三人再加证明。故原告在申请书中所作的猜想是没有法定依据的，在法律上也是不能成立的。综上所述，第三人认为案件起诉将第三人列为当事人属于画蛇添足，无事生非，应由人民法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一工商银行《南岗区人和街43号人和名苑A栋-1-3层房产证》，证据二工商银行与信达拍卖《委托拍卖协议》，证据三拍卖成交确认书，证据四葵花公司与嘉德汇地公司《房屋买卖协议书》，证据五葵花公司与嘉德汇地公司《补充协议》，证据六嘉德汇地公司与易和物业公司《房屋买卖协议书》，证据七哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心关于南岗区人和街43号人和名苑A栋-1-3层《档案查询情况回执》，证据八哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心关于南岗区人和街43号人和名苑A栋4层《档案查询情况回执》，证据九易和物业公司营业执照真实、合法且与本案有关联，本院予以采信；原告提交的证据十X区X号铺位《新人和市场商铺使用权转让合同》，证据十一0533404号收据-新人和市场商铺全款71,316元，证据十二X区X号铺位《统一经营租赁协议》真实、合法且与本案有关联，本院予以采信；原告提交的证据十三新人和市场状况照片5张，证据十四黑龙江交通广播《直通998》节目组采访稿，证据十五2014年7月4日新晚报易和广告2页，证据十六2014年11月12日生活报易和广告1页，证据十七2014年11月27日生活报标题为《儿童公园农贸大商超售铺，总价八万元，一戳出油，信不？》的易和广告7页，证据十八2014年12月11日新晚报标题为《儿童公园“农贸大商超”开张了，有尾铺代售总价八万元，坐等实地看铺投资》的易和广告8页与本案无关联，本院不予采信；原告提交的证据十九被询问人为朱彬的南岗分局经济犯罪侦查大队询问笔录，证据二十致易和物业新人和市场X区X号业主吴小莲《关于返还能具备正常使用功能的商铺、给付占用费及解除等事宜的律师函》，证据二十一致易和物业新人和市场X区X号商铺业主吴小莲《关于返还能具备正常使用功能的商铺、给付占用费及解除等事宜的律师函》EMS退件真实、合法且与本案有关联，本院予以采信；原告提交的证据二十二《诉讼代理合同》，证据二十三《消防安全检查申报表》，证据二十四《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查目录》，证据二十五《建设工程消防验收申报目录》，证据二十六《建设工程消防竣工验收备案申报目录》，证据二十七《建设工程消防设计审核申报目录》，证据二十八《建设工程消防设计备案申报目录》，证据二十九《A栋地下一层平面图》与本案无关联，本院不予采信。被告易和物业公司提交的证据一收条真实、合法且与本案有关联，本院予以采信；被告易和物业公司提交的证据二南岗区人民法院裁定书复印件一组（25份），证据三南岗区人民法院判决书复印件一组（7份）与本案无关联，本院不予采信；被告易和物业公司提交的证据四《商铺使用权转让合同》，证据五《统一经营租赁协议》真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。被告嘉德汇地公司提交的证据一黑龙江信达拍卖有限责任公司与葵花公司拍卖成交确认书，证据二《房屋买卖协议书》真实、合法且与本案有关联，本院予以采信。上述证据均在卷佐证。经审理查明，2014年8月10日被告易和物业公司与原告签订《新人和市场商铺使用权转让合同》，合同约定：被告将位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层X区X号商铺的使用权转让给原告，年限40年，商铺用途为商业，商铺使用权年限为商场正式开业之日起40年，转让费为71,316元，于2014年8月10日一次性交付。合同还约定双方的其他权利、义务。当日，原告交付了转让费71,316元，被告易和物业公司向原告出具了收据。同日原告与被告易和物业公司签订《新人和市场统一经营租赁协议》，协议约定：原告将哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层X区X号商铺出租给被告易和物业公司，租赁期限为从2014年11月1日至2017年10月31日，年租金5705元，三年租金共计17,116元。租赁期限届满后，被告易和物业公司未再支付租金。2018年5月26日黑龙江龙房川律师事务所接受原告委托向被告易和物业公司邮寄了《关于返还能具备正常使用功能的商铺、给付占用费及解除等事宜的律师函》，邮件被退回。另查明，涉案商铺所在的房屋即哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层房屋所有权证记载的房屋所有权人为中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行，第三人葵花公司通过拍卖程序购买该房屋，未办理产权变更，出卖给嘉德汇地公司，亦未办理产权更名，嘉德汇地公司又将该房屋出卖给被告易和物业公司，仍然未办理产权变更手续。经原告申请，本院从哈尔滨市公安局南岗分局经济犯罪侦查大队调取了对朱彬的询问笔录，笔录中朱彬认可其系易和物业公司的实际控制人。本院认为，被告易和物业公司与原告签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》、《新人和市场统一经营租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《新人和市场商铺使用权转让合同》签订后，原告已取得商铺的使用权，故原告主张解除合同及要求被告易和物业公司返还商铺使用权转让款并支付逾期返还违约金，本院不予支持。《新人和市场统一经营租赁协议》约定的租赁期限于2017年10月31日到期，协议就此终止履行。该协议到期后，被告易和物业公司应将商铺返还原告，易和物业公司未提交证据证明已将商铺交付原告，故应认定易和物业公司在占有商铺。参照《新人和市场统一经营租赁协议》约定的年租金5705元，被告易和物业公司应从2017年11月1日起按日租金15.6元（5705元÷365天）向原告支付占有使用费。协议中未约定逾期交付商铺的违约金，故原告主张被告易和物业公司支付原告商铺租金逾期给付违约金，本院不予支持。原告主张被告朱彬、嘉德汇地公司承担连带责任，证据不足，本院不予支持。本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，原告申请追加刘永宽作为被告、中国工商银行股份有限公司作为第三人参加诉讼，理由不成立，本院不予准许。原告的其他诉讼主张，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨易和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层X区X号商铺返还原告吴小莲；二、被告哈尔滨易和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴小莲支付商铺占有使用费（自2017年11月1日起按日租金15.6元计算至判项一履行完毕之日止）；三、驳回原告吴小莲的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费1674元，由被告哈尔滨易和物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨红瑞人民陪审员  杨桂榕人民陪审员  王春燕二〇一九年七月一日书 记 员  李 雪