山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初2937号原告：即墨市田横供销合作社，住所地即墨市田横岛省级旅游度假区管委会驻地。诉讼代表人：即墨市田横供销合作社破产清算组委托诉讼代理人：王顺，山东海之源律师事务所律师。被告：潘孝禹，男，1962年11月29日出生，汉族，住即墨市。被告：即墨市多伦美印刷厂，住所地即墨市田横镇驻地。统一社会信用代码91370282706471832T负责人：潘孝禹，厂长。原告即墨田横供销合作社诉被告即墨市多伦美印刷厂（下称多伦美印刷厂），潘孝禹房产租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王顺、被告潘孝禹及作为被告多伦美印刷厂的负责人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：要求依法确认原被告租赁合同已经解除；判令被告腾出房屋，清除地上物返还土地并赔偿损失。诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年12月1日，被告与即墨市田横供销合作社签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租供销社北仓库、停车库及南正房各一处。合同约定承租期限自2004年12月1日起至2034年11月30日止。但在合同履行期间，即墨市田横供销合作社资不抵债，于2007年5月31日经即墨市人民法院以（2007）即破字第3号民事裁定书裁定破产还债。按照企业破产法的规定，被告与即墨市田横供销合作社所签订的租赁合同应当终止履行，但被告却以种种理由侵占房屋，至今拒不返还。被告多伦美辩称，不同意解除合同，租赁合同尚未到期，被告已一次性缴纳全部租赁费，履行完毕自己的合同义务，原告无权单方解除合同。被告在合同签订后将当时所承包的危房进行了修缮改造和装修，又新建了一批新房，对厂区进行了路面铺设、硬化，种植了名贵树种，安装了千块奇石，耗资巨大，即使要解除合同，应该协商一致赔偿被告损失后才能解除；原告已将涉案房地产所在土地出让给他人，原告丧失诉讼主体资格。就主张的损失，被告不反诉，也不同意申报债权。为证明自己的主张，原告提交证据如下：一、房产租赁合同一份，证明双方租赁关系。二、即墨法院裁定书、决定书各一份，证明即墨法院于2007年5月31日裁定原告破产还债。三、通知书及回执一份，证明原告2016年11月24日通知被告办理相关手续，要求其于2016年12月31日前腾出房屋。但被告拒签。四、田横供销社承包门店新增维修资产勘测记录及自评明细一份，证明被告认可自己的损失为287931元。五、涉案土地使用权证一份，证明涉案土地的性质为国有划拨土地。被告质证意见：对证据一、二真实性无异议，但租赁合同尚未到期。对证据三不认可，原告未通知被告；对证据四真实性无异议，但这不代表被告同意评估价格，这只是投资的一部分。对证据五无异议。被告提交证据：一、网页打印件一份，证明涉案土地已经被原告卖给鼎盛泰瑞开发建设。二、青岛中院开庭笔录复印件一份，证明原告认可就涉案土地所在地块卖给鼎盛泰瑞。三、损害赔偿明细表一份，证明被告投资损失达3898080元。这其中包括房屋重置费、景观石重置费、停工停产损失、剩余15年可预见损失等。原告质证意见：对证据一、二网页打印件、笔录复印件真实性无法确认。但我方认可与鼎盛泰瑞的买卖合同已经签订，但土地至今未能完全交付。对证据三，系被告单方制作，不予认可。对双方上述无异议的证据本院予以确认并在案佐证。对有异议的证据，分析认定如下：原告提交证据三，通知回执记载被告拒签，签有当地政府二位工作人员名字。被告不认可收到该通知，原告无其他无利害关系见证人、音像资料证据等佐证，对该证据证明力本院不予认定。被告提交证据一、二，原告虽未确认真实性，结合原告对涉案土地买卖事实予以认可及证据来源，本院对该证据予以认定。对证据三，系被告单方制作，原告不予认可，对其证明力本院不予认定。结合双方陈述及本院认定证据，本院认定事实如下：2004年12月1日，原告与被告多伦美印刷厂签订房产租赁合同，约定：“出租房产位于青岛市即墨区供销社土地范围内，建筑面积244平方米。其中北库房3间、停车房3间、南正房4间。租赁期限为30年，自2004年12月1日起至2034年11月30日止，租赁费共计40000元，于合同签订时已一次性付清。租赁期内，承租方可以根据需要对房屋进行改修、增设他物，如供销社改制，按有关规定处理”。合同签订后，被告多伦美印刷厂整体搬入并对外经营，期间投资对厂区进行了整理。该合同所在土地性质为国有土地，证号即国用（90）字第891号，证载用地面积20537.07平方米，建筑占地8214.83平方米。后原告因严重亏损，无力清偿到期债务，向本院申请破产还债，本院经审查后于2007年5月31日依法作出（2007）即破字第3号民事裁定书宣告其破产并依法组成破产清算工作组进行清算。2010年4月2日就被告租赁后投资包括自建房、车库改造、水电等项目双方进行了逐项评估，确定价值为287931元，被告在明细表上签字。涉案土地所在地块已整体挂牌出让。因原被告双方无法达成一致，2017年5月9日，即墨田横供销合作社破产清算组向本院起诉，要求确认与被告双方合同解除，要求被告排除妨碍。该案经审理，判决被告限期腾出租赁场地。被告上诉后，经青岛市中级人民法院审理，裁定发回重审，重审期间本院以原告主体不适格为由裁定驳回即墨田横供销合作社破产清算组起诉。2019年4月9日，原告提起本案诉讼。审理中原告撤回要求被告赔偿损失的诉讼请求。被告多伦美印刷厂系个人独资企业，登记成立于1998年7月21日，潘孝禹系企业投资人。本案争议焦点为：原被告合同应否解除？若解除合同，产生何种法律后果？本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该规定赋予管理人继续履行合同和解除合同的选择权。租赁合同为继续性合同，合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合破产法第十八条规定的合同类型，管理人可以依法解除。被告抗辩认为其已缴纳租金，原告不能单方解除合同不能成立。本院于2007年5月31日依法宣告原告即墨市田横供销合作社破产还债，本院确认双方合同于2007年7月31日已解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求补偿损失”；“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”；“合同解除时，经出租人同意的装饰装修等添附物，除双方另有约定的外，未形成附合的添附可由承租人拆（移）除，已形成附合的，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内残值损失”。涉案租赁合同已解除，被告依法应在合同解除后将租赁物返还原告；就涉案合同超过二十年部分，本身为无效合同，在合同提前解除情况下，未形成附合的添附被告可自行移除；就合同期内的剩余租金及被告主张的其他损失，特别是对无效后相关损失主张，可依法分清合同过错责任后，通过破产程序解决。根据合同的相对性，原告有权要求解除与被告签订的合同并要求排除妨害。被告关于涉案土地已经出让，被告丧失主体资格的答辩本院不予支持。被告多伦美印刷厂系个人独资企业，其投资人依法对企业债务承担无限连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十三条之规定，判决如下：一、确认原告即墨市田横供销合作社被告即墨市多伦美印刷厂于2004年12月1日签订的房产租赁合同于2007年7月31日已解除。二、被告即墨市多伦美印刷厂、潘孝禹于本判决生效后十五日内腾退其根据2004年12月1日与原告即墨市田横供销合作社所签订房产租赁合同承租的土地及所有地上建筑物，交付原告。案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王冬梅人民陪审员  陈德海人民陪审员  吴显竹二〇一九年七月二十五日书 记 员  孙立波附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。