镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初219号原告：镇江市云台居住房产管理处，住所地镇江市京口区绿竹巷绿竹苑1幢。法定代表人：周修明，该管理处主任。委托诉讼代理人：原蓉，江苏金华通律师事务所律师。被告：镇江市润州区金山街道办事处，住所地镇江市润州区伯先路1号。法定代表人：汤小东，该办事处主任。委托诉讼代理人：程美瑛，江苏君业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜勇峰，镇江市润州区金山街道办事处工作人员。原告镇江市云台居住房产管理处与被告镇江市润州区金山街道办事处房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人原蓉，被告的委托诉讼代理人程美瑛、姜勇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付镇江市伯先路1号房屋租金423281.89元（使用面积576.27平方米、建筑面积668.47平方米的，计算至2018年12月）。事实和理由：1992年7月，被告的前身镇江市京口区京几路街道办事处(以下简称京几街办)与原告签订了房屋翻建协议一份，约定原告将使用面积共计576.27平方米的直管公房交由该街道办事处拆除，新楼建成后，按照拆一还一的原则归还给原告，原告同意按新房标准丈量计租。在新办公楼建成后被告既不将协议中约定的房屋产权归还给原告，又不按照约定支付租金。2014年，原告为此将被告诉至法院，贵院（2014）润金民初字第0340号民事判决书确认原告对镇江市伯先路1号房屋中使用面积为576,27平方米的房屋享有管理、使用、收益权。被告不服该判决提起上诉，二审维持原判。判决生效后，原告分别于2016年12月1日、2017年12月12日、2018年12月18日发函给被告，催告被告尽快缴清所欠房租并商定后续租赁事宜，但被告一直置之不理。原告认为，原告对镇江市伯先路1号房屋中使用面枳为576.27平方米的房屋享有管理、使用、收益权，被告实际占有、使用该房屋至今未缴纳租金，侵犯了国有资产和原告的合法权益，为了保障国有资产的权益特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告辩称：原告主张的1993年7月至2008年12月17日、2011年3月14日至2011年4月15日、2013年4月15日至2014年12月4日期间的租金是法定的诉讼时效届满之后的期间，已经丧失胜诉权。原告主张的租金标准及房屋等级错误，涉案房屋是砖混结构不是钢混结构。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本院于2014年7月10日受理原告镇江市云台居住房产管理处与被告镇江市润州区金山街道办事处合作建房合同纠纷一案及反诉原告镇江市润州区金山街道办事处与反诉被告镇江市云台居住房产管理处撤销权纠纷一案。2015年9月10日，本院作出（2014）润金民初字第0340号民事判决书，该案经审理查明：原告原名镇江市云台居住房管所，1993年12月更名为现名称，原告为事业单位法人，负责直管公房的维修及管理工作。1992年7月之前，京几街办一直承租原告管理的位于本市的直管公房，由于上述房屋始建于解放前，墙体普遍风化，连接铁件锈蚀松动，沿口木椽普遍朽烂、房屋有白蚁蛀蚀的现象，经有权部门鉴定为危房，故原告与京几街办于1992年7月13日签订了翻建协议。协议约定，京几街办为了改善办公条件，原告为了支持街办工作，同意将伯先路1号、伯先路1-1、2、3、及京几路2号的居住用房，由京几街办办理一切审批手续后予以拆除翻建。双方协商一致确认，上述直管公房、办公用房15间使用面积408.76平方米，居住用房7户、10间1厢，使用面积167.51平方米，合计使用面积为576.27平方米。原告同意京几街办拆除，房屋拆除后的旧料归京几街办所有。京几街办办公房及4户住房的拆迁及住户的腾仓安置工作及四邻纠纷均由街办负责解决，与原告无涉。京几街办同意“拆一还一”的原则，新楼建成后，京几街办归还原告用房，实行由底层向上由南向北按自然间进行归还，归还面积时，若因结构上不便分割，超过相应面积的部分，京几街办无偿返还给原告。京几街办拆除原告房屋到归还产权前的月租金为512.77元，原告为支持京几街办工作，同意伯先路1号、付门1、2、3、及京几路2号部分住户的租金，从拆除之日起停付，停付期为一年。办工楼竣工验收后，原告同意按新房标准，重新丈量计租，每月租金由银行托收。京几街办新建房竣工后，应事先通知原告、共同配合，对土建、水电等进行验收，验收合格后，方可接管，同时京几街办在土建保修期壹年内，水电保修期半年内的前提下，以建筑面积每平方米5元的维修补贴费，合计4120.35元，在办理新房交接手续时，由京几街办一次性付给原告。京几街办在建房施工期间，因建筑对原告四周公房所引起的损坏，应由京几街办负责修复。协议第七条注明，本协议一式12份、原告、京几街办双方各执6份，自双方签字盖章后生效，双方不得违约，若有任何一方违约、应由违约方承担违约责任。协议签订后，由京几街办完成了该幢房屋的报建、规划审批等各项手续。在报建规划过程中，因该处地块与四邻相距较近，用地面积狭小，京几街办自行解决了与其南邻的租住房管局公房的住户以及与其西邻的私房房主的住房问题。1993年5月4日住建部门核发了建设工程规划许可证，注明伯先路1号综合楼为框架4层、局部3层，规划图1张、建筑施工图4张、结构施工图1张，报建的面积为996平方米。后该综合楼建成后实际为框架5层，局部4层。综合楼建成后，未再支付租金给原告。另查明，1992年10月以后，因区划调整，镇江市京口区京几街道办事处更名为镇江市润州区京畿街道办事处，后京畿街道办事处又与其他街道办事处合并成立了现镇江市润州区金山街道办事处即被告，目前伯先路1号由被告使用。再查明，原告于2010年12月17日、2011年3月14日、2013年4月15日，三次发函给被告，要求被告按照1992年的翻建协议办理使用面积为576.27平方米房屋产权归还手续，并支付拖欠的租金。被告未予理睬。镇江市住房和城乡建设局出具证明，证明镇江市伯先路1号（主体结构为砖木一层，面积383.65平方米）及附属建筑、伯先路1号副门、京几路2号一组房产始建于建国前，建国后经改造为国有房产，产权归属为镇江市住房和城乡建设局（原镇江市房产管理局）。上述房产一直由原告全权行使管理职能，并于1992年与原京几街办签约合作翻建成现伯先路1号房产。另因原、被告对按照镇江市城建档案馆备案的施工图及目前已建成综合楼的实际面积无法确认一致，故由原告申请对该房屋的建筑面积及使用面积进行实地测绘。原告申请后，本院依法委托了江苏正成测绘技术有限公司对伯先路1号的房屋，按照镇江市城建档案馆备案的施工图及该房屋的现状进行了实地测绘，经测绘确认该房屋1-3层及4层局部（依据施工图纸设计既有结构对应部位），共计建筑面积1030.4平方米，套内面积889.07平方米。在该案中，原告要求确认原告对上述房屋1-3层及4层局部中使用面积为576.27平方米的房屋享有管理、使用、收益权。该案经审理本院认为，根据双方翻建协议的约定，位于本市房屋中使用面积为576.27平方米（占该房屋建筑面积1030.4平方米的64.817%）的房屋仍应属于直管公房，应由原告依据其职权行使管理、使用、收益权。判决确认原告镇江市云台居住房产管理处对镇江市伯先路1号房屋中使用面积为576.27平方米的房屋享有管理、使用、收益权；驳回被告镇江市润州区金山街道办事处的反诉请求。镇江市润州区金山街道办事处不服该判决上诉至江苏省镇江市中级人民法院，该院经审理认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，故判决驳回上诉，维持原判。在本案的审理过程中，原告向本院提交了1993年4月15日镇江市人民政府《转批市物价局、房管局关于调整直管非住宅公房租金请示的通知》（镇政发【1993】94号）及2001年3月9日镇江市人民政府办公室《转发市房管局和物价局关于调整直管非住宅公房租金意见的通知》（镇政办发【2001】31号），镇江市人民政府同意上述单位关于调整非住宅公房租金意见，其中1993年非住宅公房月租金标准为房屋等级为钢混结构（全部或户主要承重部分为钢筋混凝土机构，包括大阪与框架机构以及采用滑膜、升板工艺施工的钢筋混凝土机构房屋）4.42元每平方米、砖混一等（部分钢筋混凝土梁、柱承重，现场浇制或预制安装的钢筋混凝土落班、楼梯、圈梁或腰箍，水泥抹面，外墙部分为砖砌的房屋）4.13元每平方米、砖混二等3.91元每平方米，行政事业单位租用的直管办公用房，按照调整后的基价租金40%优惠计收，从1993年3月份起执行；2001年非住宅公房月租金标准为房屋等级钢混结构8.8元每平方米、砖混一等8.2元每平方米、砖混二等7.81元每平方米，居委会、街道办办公用房基价租金减免75%，计收25%，从2001年4月1日起执行。上述通知载明了其他内容。现原告主张按照房屋建筑面积668.47平方米（测绘报告中，使用面积是889.07平方米，建筑面积是1030.40平方米，原告主张收益权使用面积为576.27平方米，按照比例1；1.16得出），以上述文件中钢混结构房屋的等级计算月租金，其中1993年7月至2001年3月，按照月租金1.77元每平方米计算93个月为110036.85元；2001年4月至2018年12月，按照月租金2.2元每平方米计算213个月为313245.04元。合计为423281.89元。审理中，被告认为房屋等级应为砖混一等且原告计算的房屋使用面积与建筑面积的比例不准确。本案另查明，原告于2016年12月1日、2017年12月12日、2018年12月18日发函给被告租金催缴函，但被告一直未支付。上述事实，有（2015）镇民终字第02290号民事判决书、测绘成果报告、镇政发【1993】94号文件、镇政办发【2001】31号文件等证据材料及当事人当庭陈述予以证实。本院认为：根据生效法律文书确认的有关事实，现被告占有、使用涉案房屋，原告有权按照有关规定向被告主张房屋租金。根据法律规定，延期交付或拒绝交付租金的诉讼时效为1年，本案中，原告并未向本院提交证据证明在双方争议的房屋建成后至2010年12月之前其向被告主张过房屋的租金，根据查明的事实，原告在2010年、2011年、2013年均向被告发函主张权利，在2014年原告起诉被告要求确认涉案房屋的有关权利，2016年、2017年、2018年、原告均向被告发函主张涉案房屋租金，故可以认定原告自2010年12月后持续性向被告主张权利，且被告在此期间也一直占有、使用涉案房屋，故根据上述诉讼时效的规定，本院确定被告应自2009年12月起向原告支付房屋的租金。对于原告主张的涉案房屋的使用面积576.27平方米所对应的建筑面积，生效判决确认使用面积为576.27平方米系占该房屋建筑面积1030.4平方米的64.817%，故建筑面积应认定为667.874平方米，原告以镇江市政府发布的有关文件作为计算房屋租金标准的依据符合有关规定，但对于双方争议的涉案房屋的房屋等级，根据双方提供的材料，在建筑申请表及建设工程规划许可证中仅写明了房屋结构为框架、框架四层局部三层，并未写明具体的房屋等级，本案原告并未向本院提交充分的证据证明其主张，结合房屋的建造时间，本院以砖混一等的标准作为计算房屋租金的依据。综上，结合原告的主张，自2009年12月起至2018年12月，被告应向原告支付108个月房屋租金，每月1369.14元（8.2元*25%*667.874平方米），共计147867.12元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告镇江市润州区金山街道办事处于本判决生效后十日内向原告镇江市云台居住房产管理处支付房屋租金147867.12元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7650元，由原告负担4972元，被告负担2678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  高景松人民陪审员  赵 玲人民陪审员  张艳玲二〇一九年七月二日书 记 员  陈 雯