宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初4790号原告：张建军，男，1971年10月30日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：赵雪琴，宁夏言成律师事务所律师。原告：朱建军，男，1982年8月16日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：赵雪琴，宁夏言成律师事务所律师。被告：银川市兴庆区江南水乡景园B区第三届业主委员会，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区江南水乡小区会所二楼。负责人：刘保，业委会主任。被告：银川开源物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区永宁县杨和镇胜利路。法定代表人：**，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹欢、穆晓艳，宁夏观德律师事务所律师。原告张建军、朱建军与被告银川市兴庆区江南水乡景园B区第三届业主委员会（以下简称江南水乡B区业委会）、银川开源物业服务有限公司（以下简称开源物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张建军、朱建军的委托诉讼代理人赵雪琴、被告江南水乡B区业委会的负责人刘保、被告开源物业公司的委托诉讼代理人曹欢到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张建军、朱建军的委托诉讼代理人赵雪琴、被告江南水乡B区业委会的负责人刘保、被告开源物业公司的委托诉讼代理人穆晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建军、朱建军向本院提出诉讼请求：1.请求撤销二被告于2018年2月6日签订的《补充协议》；2.判令被告2撤离银川市兴庆区江南水乡景园B区；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告均系银川市兴庆区江南水乡景园B区业主。2014年12月26日,银川市兴庆区江南水乡景园B区第一届业委会代表全体业主与被告开源物业公司签订《物业服务合同》,合同约定:由开源物业公司为江南水乡景园B区提供物业服务,合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日,合同还约定了物业服务的具体事项、物业使用维修、双方权利义务、违约责任等。被告开源物业公司入驻江南水乡景园B区提供物业服务后,并未按《物业服务合同》约定的标准提供合格的物业服务,服务期间小区的管理混乱、清洁、绿化、安全措施等都不到位:小区内监控系统瘫痪,业主车辆多次被划被砸;小区喷泉也未按《物业服务合同》约定开放;2017年被告开源物业公司工作人员擅自将小区内多棵树木砍伐致使业主报警,大家怨声载道。2017年10月,《物业服务合同》临近到期,兴庆区胜利街街道办事处景园社区居委会代表全体业主发函告知被告开源物业公司于2017年12月31日24时前撤出小区。被告江南水乡B区业委会成立后,兴庆区胜利街街道办景园社区居委会与被告江南水乡B区业委会组织网格员入户调查,全体业主通过书面投票决定本次物业服务合同到期后,通过招标形式确定新的物业公司。2018年年初,被告开源物业公司仍然在小区内服务,还提前收取了部分业主2018年的停车费,并出示一份《补充协议》,原告才得知被告江南水乡B区业委会副主任赵海玲未经业主大会开会决议,擅自拿业委会公章与被告开源物业公司签订《补充协议》,《协议》约定被告开源物业公司继续为江南水乡景园B区提供服务,服务期限为2018年1月1日至2019年12月31日,并将物业公司需要缴纳的办公经费也免除,还约定给业委会成员发放工资,严重损害了全体业主的权利。综上,二被告的行为已经违反了《合同法》、《物权法》《物业管理条例》的约定,违反了诚实信用原则,侵害了江南水乡景园B区全体业主的合法权益,现为维护江南水乡景园B区全体业主的合法权益，故原告诉至法院。被告江南水乡B区业委会辩称，开源物业公司与我小区签订物业合同期限为三年，现三年已到期，因该公司没有做到物业服务，给该公司下达责令整改通知书；我们要求开源物业公司撤离我小区，但开源物业公司在我们不知情的情况下，与业委会的赵海玲偷偷签订物业合同，服务期限一年。现同意原告的诉请，要求被告开源物业公司撤离。被告开源物业公司辩称，一、二原告的撤销权已经消灭，超过了受法律保护的一年除斥期间。根据《合同法》第五十五条规定撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；原告于2019年1月2日向兴庆区人民法院起诉被告同一事实时，已经在民事起诉状中自认其于2018年年初就已知晓二被告签订的《补充协议》，因此二原告应当在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，原告于2019年3月26日向贵院提起撤销权，已过一年除斥期间；根据《合同法》第五十四条可撤销权有两种：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。涉案协议并不存在可撤销的条件因此贵院应驳回二原告的第一项诉请；二、原告的主体不适格，根据合同相对性原则，本案原告不是合同一方当事人，无权就合同的效力问题进行主张；三、物业合同的解除还是撤销，是解聘物业公司的问题，根据相关法律规定，选聘和解聘物业公司的相关权利，由业主共同决定，本案中如需要撤销物业合同，应当由企体业主召开业主大会共同决议，而不是由个别业主确认物业合同效力；四、兴庆区人民法院作出的（2019）宁0104民初96号民事判决书已生效，《补充协议》合法有效，且合法有效的协议已经履行，因此被告开源物业公司不应撤离兴庆区江南水乡景园B区。1.没有违反效力性强制性规定，无合同无效的原因。因《中华人民共和国物权法》第七十六条非效力性强制性规定，故二被告签订的《补充协议》虽未经法定业主同意，但并非导致合同无效的原因。2.物业服务合同主要义务没有争议。被告开源物业公司的主要义务是为涉案小区提供物业服务，是否交纳办公经费及向业委会成员发放工资并非物业服务合同主要义务。所以合同有效，被告开源物业公司不应撤离兴庆区江南水乡景园B区；五、业主、业主委员、开源物业公司三方已构成表见代理，且双方现在履行合同，故《补充协议》不可撤销。根据《合同法》第四十九条，构成表见代理：1．行为人无代理权，由《物业管理条例》第十一条，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，业委会仅有执行权。未经法定程序，故业委会为无权代理。2.有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由。根据《物业管理条例》第十五条，业委会执行业主大会的决定、代表业主；3.相对人为善意且无过失。合同到期前后，原被告多次就续签合同进行协商；4.行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。双方意思表达一致，合同有效。业委会于2018年2月6日与开源物业公司签订《补充协议》，约定开源物业公司继续为业主提供物业服务，合同期间为2018年1月至2019年12月二年期，同时约定为更好的提供物业服务，将支付的7万元办公经费不再支付而是用于物业服务。故，由构成表见代理，相对人不享有《合同法》第48条规定的撤销权。且双方现已在履行合同，开源物业公司至今按照补充协议约定为业主提供物业服务。应当维护契约精神、诚信原则和市场交易安全。六、根据《物权法》第七十八条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，该条仅规定业主大会或者业主委员会作出的不当决定可予以撤销，该决定必须是单方面并且物业管理意义上的，而绝不是业主委员会签订的所有合同均可以撤销，业主在具体行使这一权利时，还要依据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）等法律的规定。《合同法》作为专门法和特别法，在确认合同效力方面明显高于《物权法》。二原告的诉求和事实理由自相矛盾，其诉求行使的是撤销权，行使撤销权理由只能是《合同法》第五十四条规定的范围，即重大误解和显失公平的民事行为；即一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。而二原告以业主委员会和开源物业公司侵害其利益为由行使撤销权不符合《合同法》第五十四条规定，无权撤销该《补充协议》。且我公司与业主委员会签订的《补充协议》约定：将前三年所欠的七万元办公经费由我公司用于本小区的各项公共设施的维修和维护，该补充协议并未侵害小区业主的合法权益，反而更加维护业主的合法权益；七、在2014年至2017年的合同期间，开源物业公司按照合同约定提供物业服务，不存在原告所说的未提供合格的物业服务等情况。业主委员会系2017年11月成立，对于其成立前的物业服务情况不知情。1.监控系统系：开源公司入驻小区之前安装的。在服务期间，前任公司遗留的质量小问题，本公司及时维修并使之正常使用。2.小区喷泉：本公司入驻之前就因地下电路问题而不能使用，由于入驻后没找到线路图二无法维修，如要维修则要大面积挖开地面找寻电路故障，会破坏小区环境。3.树木砍伐：个别业主因为树木长虫而私自砍伐，物业公司已经报警，经公安机关的批评教育，砍伐树木的业主买来新的树苗进行栽种，目前均已成活。4.入户调查结果不可信：业委会和本公司曾因诉讼交恶，由其组织的调查不具有中立性和客观性。而且调查方法不具科学性，采集样本不够充分。故，不能客观、全面、真实地反映全体业主的意志。5.预交停车费：这是交易习惯和行业惯例，属于合法商业行为。八、毁约牟利，串通恶意竞争。因业委会内部既得利益团体之间纷争，本公司的竞争对手串通业委会内部分负责人恶意竞争。原告意图解除《补充协议》让新物业公司进入的做法，违反了合同契约精神，有违诚信原则，危害交易安全。故原告的诉请依法不能成立，综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证、结婚证、房产证、房屋买卖合同、补充协议、照片、（2019）宁0104民初96号民事判决书、被告开源物业公司提交的（2019）宁0104民初96号民事判决书、开源物业服务有限公司收据，因原、被告对该证据真实性均认可，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交开源物业公司胜利街物业服务企业备案、《江南水乡景园B区物业服务合同》、证明，证明二被告于2014年12月26日签订《物业服务合同》，双方约定的服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日止，双方签订的合同在银川市兴庆区胜利街道办事处物业办事处物业管理办公室做了备案。被告江南水乡B区业委会对该组证据无异议。被告开源物业公司对证据不予认可，系复印件，无胜利街道办事处居委会公章。该组证据反映的内容符合客观事实，本院予以采信。原告提交兴庆区胜利街道办事处出具《关于通知公司物业服务合同到期函》（复印件）、《致宁夏开源物业服务有限公司的函》，证明2017年10月18日，因江南水乡景园B区第三届业主委员会尚未选举成立，兴庆区胜利街道办事处根据《宁夏回族自治区物业管理条例》通知被告在《物业服务合同》到期后重新选聘新的物业服务公司；被告江南水乡景园B区业委会成立后，于2017年11月28日向被告开源物业公司致函，告知其合同到期事宜。被告江南水乡B区业委会对该组证据无异议。被告开源物业公司对证据不予认可，系复印件，不符合证据出示规则，该证据系胜利街办事处景园社区委员会单方制作，根据兴庆区人民法院做出（2019）宁0104民初96号已生效判决书，经庭审举证质证，法庭对该组证据并未确认。该组证据反映的内容符合客观事实，本院予以采信。原告提交行政处罚单（打印件）、银川市物业行业黑名单（打印件）、网络新闻（打印件）、接警登记表（原件），证明被告开源公司因损毁康泰花园小区树木，被银川市林业局处罚；被告开源公司因未及时对陶然水岸小区电梯进行维修保养，被银川市市场监督管理处罚；被告开源公司已被列入物业行业黑名单；开源公司以相同手段在银川市金凤区陶然水岸拒绝撤场，拒绝移交物业手续，被新闻媒体报道；开源物业公司工作人员在小区内随意砍伐树木。被告江南水乡B区业委会对该组证据无异议。被告开源物业公司对银川市物业行业黑名单、网络新闻、行政处罚单证据不予认可，该证据系打印件，不符合证据出示的规则，且该证据与本案无关；对接警登记表的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该记录报警内容显示小区业主因嫌门前树木遮挡阳光，进而砍伐树木，开源物业公司为了维护小区环境，进行阻止。该组证据反映的内容符合客观事实，本院予以采信。被告江南水乡B区业委会提交银川市兴庆区物业办、业主委员会入户调查表1041张，证明对开源物业服务进行调查，经全体业主表决，要求开源物业撤出小区，经裁决，开源物业是合法的，在兴庆区街道办事处反映过这些情况，开了好几次会没有结果。原告对该组证据无异议。被告开源物业公司对该组证据不予认可，该入户调查表上的真实性无法核实，上面没有身份信息登记，故真实性无法核实，该组证据不能代表大多数业主的意见，选聘和解聘物业服务企业的事项必须由业主共同决定。该组证据反映的内容符合客观事实，本院予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告系江南水乡景园B区业主。2014年12月26日，被告开源物业公司（甲方）与银川市兴庆区江南水乡业主委员会（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为银川市兴庆区江南水乡景园B区提供物业服务，服务内容及标准为二级，乙方交保证金200000元，甲方根据乙方3个月的表现和投入情况，三个月经考核合格后退还200000元；乙方在进场十个工作日内向甲方支付70000元办公经费，以后每年1月30日前交纳；合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日。2017年10月3日，银川市兴庆区江南水乡业主委员会与银川市兴庆区胜利街街道办事处物业管理办公室、银川市兴庆区胜利街街道办事处景园社区居民委员会共同制定银川市江南水乡景园B区管理规约，规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主委员会印章。2017年10月18日，银川市兴庆区胜利街街道办事处景园社区居民委员会出具《关于通知贵公司物业服务合同到期函》，载明：银川开源物业服务有限公司：贵公司2015年1月1日与小区原业主委员会签订的物业服务合同将于2017年12月31日到期，因小区原业主委员会在2015年3月份解散后，胜利街物业办下文委托我社区履行业主委员会的职责，对小区物业服务工作进行监督和考核。根据《宁夏回族自治区物业管理条例》的相关规定，以及小区广大业主对物业满意度调查结果，经景园社区会议研究并报胜利街物业办同意，在合同到期后将重新选聘新的物业服务企业……我社区提前通知贵公司，在本次物业服务合同到期后，将不再续聘贵公司为本小区的物业服务企业，并根据《宁夏回族自治区物业公司条例》等法律法规的有关条款规定，将交由小区业主大会决定选聘本小区物业服务企业……请贵公司遵照合同约定，遵守法律条款，交出所欠业主委员会两年办公经费14万元。2018年1月11日，银川市兴庆区胜利街街道办事处物业管理办公室、银川市兴庆区胜利街街道办事处景园社区居民委员会、银川市兴庆区江南水乡景园B区业主大会证明：宁夏开源物业服务公司在江南水乡B区服务签订合同为三年，合同签订时间为2015年1月1日至2017年12月31日到期。2018年2月6日，被告江南水乡业委会的副主任赵海玲在未取得其他业主委员会成员同意的前提下作与被告开源物业公司作为乙方签订《补充协议》一份，约定：经甲、乙双方协商，因甲方2017年11月份才成立当选备案，为履行双方法律关系，明确甲方即江南水乡业委会成立后，合法监督指导乙方工作的责任，在上届业主委员会2014年12月26日与乙方签订的《物业合同》的基础上，甲方与乙方签订本协议。甲乙双方本协议有效期自2018年1月1日起至2019年12月31日止，本协议到期后由甲、乙双方签订新的物业合同；物业服务相关收费标准同乙方与上届业主委员会签订的物业服务费及停车费收费标准……；乙方每年将收取的停车泊位费捌万元用于本小区的各项维修，甲方不再向乙方收取任何办公经费，乙方不再向甲方交纳任何办公经费（包括前三年物业合同未支付的七万元办公经费，乙方也不在向甲方支付，该前三年所欠的七万元办公司经费也由乙方用于本小区的各项公共设施的维修和维护），除甲方基于办公用品由乙方负责外，所有的办公经费均由乙方用于小区的各项维修，服务于广大业主并由乙方负责公示。甲方业主委员会主任每月1000元工资，副主任每月500元工资，其他成员每月200元公司，含交通费、通讯费等。被告江南水乡业委会在甲方处加盖公章，赵海玲在负责经办人处签名，被告开源物业公司在乙方处加盖公章，**在负责人处签名。2019年1月14日，康占富、刘慎及本案原告共同起诉二被告要求确认《补充协议》无效，本院经审理认为《补充协议》不违反《中华人民共和国合同法》的效力性强制性规定，虽未经符合法律规定的过半数业主同意，但并非导致合同无效的原因。但依据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，可以行使撤销权另行主张。故本院于2019年2月27日作出（2019）宁0104民初96号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。后原告以二被告签订《补充协议》损害其权利为由诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告系江南水乡景园B区业主，为物业服务合同权利义务的实际享有者和承担者，当业主权益受到侵害，业主有权提起相应诉讼。依据法律规定，本案原告可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务合同到期后,业委会是否继续选聘物业公司提供物业服务并续签物业服务合同,亦应按照前述法律规定执行。本案中，银川市兴庆区胜利街街道办事处景园社区居民委员会在物业服务合同到期前向开源物业公司发出《关于通知贵公司物业服务合同到期函》，告知被告：开源物业公司2015年1月1日与小区原业主委员会签订的物业服务合同将于2017年12月31日到期，在本次物业服务合同到期后，将不再续聘该公司为本小区的物业服务企业。2017年10月3日，银川市兴庆区江南水乡业主委员会与银川市兴庆区胜利街街道办事处物业管理办公室、银川市兴庆区胜利街街道办事处景园社区居民委员会共同制定银川市江南水乡景园B区管理规约，规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主委员会印章。之后，银川市兴庆区物业办业、业主委员会又对江南水乡景园B区业主进行入户调查，经全体业主表决，要求开源物业公司撤出小区。被告业主委员会的副主任赵海玲未征得三分之二以上委员的同意私自与开源物业公司签订《补充协议》，该行为不符合法律规定及业委会管理规约。赵海玲代表被告江南水乡业委会与被告开源物业公司签订《补充协议》程序违法，应予撤销。该《补充协议》撤销后，被告开源物业公司应撤离小区。故本院本院对原告要求撤销《补充协议》及要求被告开源物业公司撤离银川市兴庆区江南水乡景园B区的诉讼请求予以支持。关于被告开源物业公司已过撤销权行使期间的抗辩理由，原告已于2019年1月14日起诉要求确认《补充协议》无效，本院于2019年2月27日作出判决，判决认为原告应另行行使撤销权，并告知原告另行起诉。原告再次于2019年3月26日起诉，未过撤销权的行使期间，本院对被告开源物业公司的抗辩理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销被告银川市兴庆区江南水乡景园B区第三届业主委员会与被告银川开源物业服务有限公司于2018年2月6日签订的《补充协议》；二、被告银川开源物业服务有限公司于本判决书生效后七日内撤离银川市兴庆区江南水乡景园B区。案件受理费100元，由被告银川市兴庆区江南水乡景园B区第三届业主委员会、银川开源物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  张志华人民陪审员  李瑞萍人民陪审员  胡洪春二〇一九年七月三十日法官 助理  徐敏超书 记 员  张 如附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。