河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初4555号原告：宋翠英，女，1973年10月11日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：周新建，男，系宋翠英之夫，特别授权。被告：新乡市红旗区诚城小额贷款有限公司，住所地新乡市金穗大道东段与新五街交叉口尚东鑫城33号楼23层，统一社会信用代码914107020949003080。法定代表人：梁素霞，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵敬林，河南宇华大众律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张婷婷，河南宇华大众律师事务所律师，特别授权。被告：刘伟亮，男，1984年9月11日出生，汉族，住新乡市。被告：刘玉珍，女，1964年6月14日出生，汉族，住新乡市。第三人：姜小瑞，女，1972年3月3日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：赵敬林，河南宇华大众律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张婷婷，河南宇华大众律师事务所律师，特别授权。原告宋翠英与被告新乡市红旗区诚城小额贷款有限公司（以下简称诚城公司）、刘伟亮、刘玉珍，第三人姜小瑞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋翠英委托诉讼代理人周新建，被告诚城公司与第三人姜小瑞共同委托诉讼代理人赵敬林、张婷婷到庭参加了诉讼，被告刘伟亮、刘玉珍经合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告宋翠英向本院提出诉讼请求：1、撤销新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702执569号-1号中，关于对新乡市××花园××座明苑居3楼东户房屋的查封。2、确认原告拥有新乡市××花园××座明苑居3楼东户房屋的合法权益。事实和理由：在（2016）豫0702执569-1号执行案中，申请执行人为诚城公司，被执行人为（河南省龙誉农业科技有限公司）刘玉珍、刘伟亮、刘伟彬、董茹和焦四海，红旗区人民法院裁定查封了本人现居住的新乡市××花园××座明苑居3楼东户房屋。原告在2018年7月12日就查封提出案外人执行异议，新乡市红旗区人民法院作出（2018）豫0702执异134号执行裁定书，以案外人不是涉案房产的权利人，也未提交非因自身原因未办理过户登记的相关证据，驳回了原告的异议请求，该裁定书原告于2018年9月15日收到，原告认为该裁定书错误。2002年6月，我爱人周新建因被新乡新亚纸业集团聘用，才一同从中牟县来到新乡务工。2008年6月18日我与刘伟亮、刘玉珍（刘伟亮之母）和李留发（刘伟亮之父）签订房屋买卖合同，合同总额32.5万元，在之前和当日共交付房款28万元，余款4.5万元按合同约定在公证后付清。合同还规定该房屋应在2008年6月21日交付，同时将房产证和附属房屋使用证件交付于我。我和家人于2008年6月21日搬进该房屋居住。在房产手续还未来及办理时，2008年6月27日延津县人民法院到该房通知我此房屋因债务纠纷已被查封。得知后，我即刻将刘玉珍告之卫滨区公安局并立案处理。所以之后刘伟亮、刘玉珍忙于处理此房事项，于2008年7月11日刘玉珍以办理房屋手续事宜缺钱为由，让我付房款6.5万元，至此房款已全部付清并多出2万元。大概在2009年6月刘玉珍的债务纠纷和该房屋问题得以解决。之后，我多次催促办理房屋过户手续，但刘玉珍、刘伟亮均拖延办理。原告与刘玉珍和刘伟亮无任何亲朋关系，时善意的案外购房者，不存在串通或明知其转移财产行为的过错。原告已签订合法有效的房屋书面买卖合同，已支付全部价款，并在该房屋居住10年至今，房屋物业管理费、水电费均由我家支付。房屋未过户不是我自身原因造成，是刘玉珍、刘伟亮多种借口不协助办理房屋过户手续，不履行房屋买卖合同的交付义务。因此，原告认为查封措施查封的是案外人即本案原告的财产，侵犯了原告的合法权益，要求依法解除查封裁定。被告诚城公司辩称，1、原告的异议请求事实证据不足，依法不应支持。标的房产的所有权证号为200938109，证明该房产登记于刘伟亮名下的时间为2009年，而宋翠英与刘玉珍、李留发、刘伟亮签署合同的时间却在房产证办理之前的2008年6月18日，至今涉案房产也未办理于原告名下，严重有违常理。涉案房产初始登记于刘伟亮名下，则证明系刘伟亮所购，而原告签署买卖合同的相对人还有李留发、刘玉珍，严重不合常理。涉案房产的交易单价为1741元/平方米，远低于当时3000元/平方米的市场正常价格。假定涉案房产“交易属实”，则根据合同第三条约定，刘伟亮应在2008年6月21日前将该房产和使用证件交付原告。根据交易习惯，这些应包括购房合同及交纳购房款和各项税费的收据。但该房产却登记于刘伟亮名下，原告至今未办理过户手续，也未起诉维权。原告所举证人证言、物业证明，均非证明交易关系真实存在的有效和直接证据，充其量可以证明其在此居住的事实，但居住可能会因租赁、借住等多种原因而形成，并不能证明交易关系的真实存在。原告没有举证其已向刘伟亮支付购房款的收条及转款凭证等直接有效证据，且28万元巨额款项却是现金交易，故不能证明购房款的真实支付。原告所举“借条”并非收条，也未载明办理哪套房产的什么事情，并且该借条载明金额与原告陈述的“欠付购房款4.5万元”的金额不符，房产系刘伟亮所购，刘玉珍出具借条不足以证明是原告支付的涉案房屋的购房款。二次开庭中原告又补充提交了刘玉珍出具的收款证明，之前程序中均未提交，且刘玉珍不是购房人，证明也未载明收谁的款、哪个房子的款，该证明关联性不足，收款真伪存疑，不应认定。原告提交的周新建银行交易明细，未加盖经办银行的正式印章，且一笔是转账一笔是取现，与周新建当庭陈述均为取现严重不符，且在合同签署前就巨额支付房款。在涉案房产购买多年未过户的情况下，出售方刘伟亮及参与人李留发、刘玉珍均未到庭确认购房合同及收款手续的真实性，交易的真伪不能仅凭原告的间接证据予以证明。原告在异议书中称2008年6月27日，其购房后第6天，该房产即被延津县人民法院查封，而其至今未行使诉权确认交易的效力，严重不合常理。综上，原告主张购房并已经超额付款的事实证据不足，不能认定。2、原告的异议请求法律依据不足，应予驳回。涉案“交易”的是未办理房产证的房产，违反法律的强制性规定，应属无效合同。原告不是物权法规定的善意第三人，不享有标的房产的物权。涉案房产属于复式高档住宅，面积186.65平方米，“约定价款”仅为32.5万元，每平方米仅为1741元。而在当时新乡市复式住宅的市场交易价格为3000元/平方米以上，故涉案的“交易价格”明显属于串通逃债的低价，而原告对此“低价买卖”无任何合理解释。我国实行登记法定主义，涉案房产登记于刘伟亮名下，产权仍属刘伟亮所有，居住权不得对抗人民法院的司法执行权。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条不适用于本案，首先原告支付全部购房款的证据不足，不能认定，故不具备适用此条款的前提条件；其次面对延津县人民法院在其购房“六天后即被查封”的严峻形势，原告至今未行使诉权来主张涉案购房合同的效力及房产的物权，其对“未办理过户登记手续”有严重过错；再次如上所述，原告超低价“购房”，而非以合理价格“受让”，不是物权法规定的善意第三人。综上，原告主张解除查封、停止执行的事实及法律依据不足，其诉讼请求不能成立，应予驳回。3、法院应进一步核实延津县人民法院解除查封措施的过程及原因，新乡市公安局南桥分局立案及不予立案决定的真伪及卷载证据，涉案房产登记卷宗中的原始合同和票据的开具时间。第三人姜小瑞诉称，诚城公司于2017年7月20日将执行标的转给第三人，红旗区人民法院（2018）豫0702执异164号执行裁定书确认转让效力，本案处理结果与第三人有关，特申请作为第三人参与诉讼。同意诚城公司意见。请求维持（2016）豫0702执569-1号执行裁定书法律效力，驳回原告的起诉。被告刘伟亮、刘玉珍在答辩期内未向本院递交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、宋翠英提交的购房合同、借条、证人证言、物业公司证明、房屋居住证明、水电费缴纳账单、燃气缴费证明、收款证明、新乡市公安局卫滨分局立案证明、延津县人民法院裁定书等证据，诚城公司及姜小瑞均提出异议，但上述证据能够形成完整的证据链条与宋翠英的陈述相印证，能够证明宋翠英一家自刘伟亮、刘玉珍、李留发手中购买了新乡市××花园××座明苑居3楼东户房屋，并从2008年6月21日居住至今的事实。尤其是案涉房屋所在的小区物业公司法定代表人杜文学证言中陈述了其自2002年至今均负责该小区的物业管理，在宋翠英与刘伟亮两家交接房屋时刘伟亮至物业说明房子已卖给宋翠英，以后物业费由宋翠英家承担，足以证明宋翠英已通过交易实际取得了案涉房产的所有权。因此，对诚城公司与姜小瑞的异议不予采信，对证据效力予以确认。2、诚城公司提交的（2016）豫0702执569-1号执行裁定书、（2016）豫0702执569-1号协助执行通知书存根联、（2018）豫0702执异164号执行裁定书，仅能证明本院在执行中对案涉房产依据不动产登记证书记载的所有权人查封案涉房产、变更姜小瑞为（2017）豫0702执恢339号案件申请执行人的事实，不能证明宋翠英与刘伟亮、刘玉珍存在串通配合转移财产或明知房产被查封而购买等过错，故仅对证据真实性予以确认，对证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2008年6月18日，宋翠英（乙方、买方）与李留发、刘伟亮、刘玉珍（均为卖方、甲方）签订“房屋买卖合同”一份，主要约定买卖房屋为新建街新建花园P座3楼东户，成交价格为32.5万元；乙方分别在2008年5月18日和2008年6月18日已将购房费20万元和8万元交付甲方，余款4.5万元在合同双方签字并公证后，乙方一次性付于甲方，付款方式为现金；甲方于2008年6月21日将该房屋及附属物正式交付给乙方使用，该房屋房产和使用证件同时交付乙方；甲方户口应保证不在该房屋内；甲方保证上述房地产权属清楚，若因此房屋发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任；办理过户手续时的费用由双方协商承担。签订合同后，宋翠英全家于2008年6月21日与李留发、刘伟亮、刘玉珍进行了房屋交接并搬入该房居住。交接当天，刘伟亮与宋翠英一家到该小区物业说明房子已卖给宋翠英，以后的物业费由宋翠英家承担，宋翠英与新乡市美大物业管理有限公司南苑管理处签订了“物业管理委托合同”。2008年7月4日，因宋翠英一家被延津县人民法院告知（2008）延民执字第91号案件执行中已将刘玉珍名下的案涉房屋查封，其至新乡市公安局卫滨分局报案刘玉珍涉嫌合同诈骗，该局出具了新卫公刑字【2008】1533号立案决定书。2008年7月11日，刘玉珍以用于办理房子事情为由向宋翠英借款现金6.5万元，并在借条上备注“等手续办完解决后，此条作废”。2013年12月25日，因涉及（2008）延民执字第91号案件债务已解决，新乡市公安绝南桥分局出具新南公（侦）撤案字【2013】1201号撤销案件决定书。宋翠英及其配偶周新建期间多次催促刘伟亮、刘玉珍办理房产过户手续，二人未配合办理，该房现仍登记在刘伟亮名下。2016年9月6日，本院在执行（2015）红民金初字第16号民事调解书时，作出（2016）豫0702执569-1号执行裁定书，查封被执行人刘伟亮名下的上述房产。宋翠英向本院提出执行异议，本院于2018年9月10日作出（2018）豫0702执异134号执行裁定，驳回宋翠英的异议请求。2018年9月26日，宋翠英提起本案诉讼。另查明之一，宋翠英与李留发、刘伟亮、刘玉珍签订的“房屋买卖合同”中载明2008年5月18日交付20万元购房费，实际交付时间为2007年12月27日。另查明之二，本院在执行（2015）红民金初字第16号民事调解书过程中，姜小瑞因2018年7月20日与诚城公司签订债权转让协议取得该调解书全部未执行权益，向本院申请变更申请执行人。本院于2018年9月10日作出（2018）豫0702执异164号执行裁定，变更姜小瑞为（2017）豫0702执恢339号案件申请执行人。2019年3月7日，姜小瑞申请作为第三人参与本案诉讼。本院认为，宋翠英提交的证据能够形成完整的证据链条与其陈述相印证，能够证明宋翠英一家自刘伟亮、刘玉珍、李留发手中购买了新乡市××花园××座明苑居3楼东户房屋，并从2008年6月21日居住至今的事实。案涉房产约定的成交价格为32.5万元，结合收款证明、合同、借条可以认定宋翠英已足额支付了交易对价。尤其是案涉房屋所在的小区物业公司法定代表人杜文学证言中陈述了其自2002年至今均负责该小区的物业管理，在宋翠英与刘伟亮两家交接房屋时刘伟亮至物业说明房子已卖给宋翠英，以后物业费由宋翠英家承担，足以证明宋翠英已通过交易实际取得了案涉房产的所有权。反观诚城公司、姜小瑞提交的证据，仅能证明本院在执行中对案涉房产依据不动产登记证书记载的所有权人查封案涉房产、变更姜小瑞为（2017）豫0702执恢339号案件申请执行人的事实，不能证明宋翠英与刘伟亮、刘玉珍存在串通配合转移财产或明知房产被查封而购买等过错。而从宋翠英一家被延津县人民法院告知（2008）延民执字第91号案件执行中已将刘玉珍名下的案涉房屋查封后，于2008年7月4日至新乡市公安局卫滨分局报案刘玉珍涉嫌合同诈骗可以看出，宋翠英对案涉房产是居于善意第三人的身份购买，否则不会通过要求对刘玉珍进行刑事制裁的激烈手段主张权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本院（2016）豫0702执569-1号执行裁定和协助执行通知书查封案涉房屋不符合该规定。但是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，本案并非适用审判监督程序，因此对宋翠英要求撤销本院（2016）豫0702执569号-1号中关于对新乡市××花园××座明苑居3楼东户房屋的查封的诉求不予支持，应依据该规定不得执行位于新建街××院隆基××东户的房产。同时，因宋翠英提出确认其权利的诉讼请求，本案一并确认该房产所有权归宋翠英所有。对于诚城公司抗辩中要求本院进一步核实证据的要求，因民事诉讼秉持的是“谁主张，谁举证”的原则，案涉纠纷自执行异议程序至今已历时一年，且本案诉讼中已延长了当事人的举证期限，相关证据的搜集、核实应系诚城公司的义务，故对其抗辩不予采信。综上所述，本院对宋翠英的诉讼请求予以部分支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、不得执行位于新建街10号院隆基新建花园明苑居P座3-4层东户的房产。二、确认位于新建街10号院隆基新建花园明苑居P座3-4层东户的房产归宋翠英所有。三、驳回宋翠英的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由新乡市红旗区诚城小额贷款有限公司、刘伟亮、刘玉珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 林 铎审 判 员 闫 雪代理审判员 吕 菲二〇一九年七月二日书 记 员 邵琳晴