甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2019）甘0422民初875号原告（反诉被告）：白银盈通汇诚汽车销售有限公司，住所地白银市白银区诚信大道2号。法定代表人：李炳凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯磊，该公司法务。被告（反诉原告）：会宁县通海商贸有限公司，住所地白银市会宁县西城产业园区。法定代表人：王晋源，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何晓波，白银枝阳律师事务所律师。原告（反诉被告）白银盈通汇诚汽车销售有限公司（以下简称盈通汇诚汽车销售公司）与被告（反诉原告）会宁县通海商贸有限公司（以下简称通海商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯磊、被告法定代表人王晋源及委托诉讼代理人何晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈通汇诚汽车销售公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、判令被告赔偿原告装修损失36万元、经营损失200000元，退还租金190000元，承担违约金50000元，以上共计800000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月14日，原、被告双方签订了《租赁合同》，合同约定由被告将其位于××县的商铺租赁给原告使用，商铺面积为353.16平方米，租赁期为5年，租金为每年80000元。另外，被告有义务配合原告办理经营所需证件，并保证其所出租的铺面及土地具有合法的所有权和使用权，能够满足原告作为汽车展厅铺面的需要，否则被告不仅应当退还租金，还应当赔偿原告对该铺面的装修费用。合同签订后，原告依约向被告支付了租金，并对铺面进行了装修，装修费用共计360000元。后原告向当地工商部门办理商铺的公司登记注册事宜时被告知，被告向原告出租的土地及房屋属于工业用地用房，不能作为商业用地用房进行出租，原告租赁的该土地及房屋无法进行公司注册登记，也无法进行商业经营，导致原告两年多来蒙受了极大的经济损失。原告认为导致合同目的无法实现，被告构成根本违约，合同应当予以解除，被告应当赔偿损失并承担诉讼费用。通海商贸公司辩称：原被告之间签订的租赁合同在履行过程中发生实质性变更，具体变更为被告将场地及营业执照的资质租赁给原告，通海商贸公司在出租场地及营业执照期间并不存在违约行为，现通海商贸公司同意解除合同，法院应驳回盈通汇诚汽车销售公司的其它诉讼请求。由于盈通汇诚汽车销售公司违约提前解除合同，被告提出反诉，要求原告承担违约责任，支付违约金50000元、水电费11132.5元、租赁费23333元，共计84465.5元。盈通汇诚汽车销售公司对反诉请求辩称：租赁合同解除的前提是通海商贸公司所租赁的土地使用性质为工业用地，不能满足盈通汇诚汽车销售公司用于4S店厅的需要，导致无法正常办证经营。水电费可能存在，但具体数额有待确认，不承认反诉请求。当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：盈通汇诚汽车销售公司提交的证据：（一）房屋租赁合同1份，用以证明租赁事实及约定内容。通海商贸公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同在履行过程中发生了实质性变更。该证据能够证明租赁事实及合同约定，对其证明目的予以采信。（二）房屋装修合同、房屋装修付款凭证及办公家具电脑设备付款凭证，用以证明装修事实及费用、购置办公用品费用。通海商贸公司对证据的真实性和证明目的均有异议，认为装修承包人不具有装修资质、装修费用过高且与通海商贸公司无关、办公设备费用应由盈通汇诚汽车销售公司负担。经审查，装修合同系盈通汇诚汽车销售公司与穆鹏科签订，记账凭证6张计250000元，均为预付账款，装修款与办公设备的付款方非盈通汇诚汽车销售公司，而是白银泓通汽车销售有限价公司会宁分公司，故对其证明目的不予采信。（三）资产负债表，用以证明因无法经营造成的损失。通海商贸公司质证认为，该证据系盈通汇诚汽车销售公司自行编制，不具有证据效力。结合租赁合同，双方对经营过程中的亏损约定由盈通汇诚汽车销售公司负担，且其提供的资产负债表的编制单位为白银泓通汽车销售有限公司会宁分公司，故对其证明目的不予采信。通海商贸公司提交的证据：（一）二网合作协议、承诺书、调车函、白银泓通汽车销售有限公司会宁分公司会议纪要记录及中国工商银行客户对账单，用以证明盈通汇诚汽车销售公司租用通海商贸公司营业执照开展汽车销售业务，且其开展业务未受不能办理营业执照的影响。盈通汇诚汽车销售公司认为与本案无关不予质证。该组证据只能侧面证明盈通汇诚汽车销售公司在租赁期间开展了汽车销售业务，不能直接证明以通海商贸公司的资质经营，对通海商贸公司关于租赁合同发生实质性变更的证明目的不予采信；（二）会宁拓普节能光电器材加工有限价公司土地使用证，用以证明租赁土地使用权。盈通汇诚汽车销售公司认为被告土地的使用性质为工业用地，且土地使用权人非通海商贸公司，不予认可。该证据能够证明租赁场所的土地使用权性质，对其证明目的予以采信。（三）照片4张，用以证明盈通汇诚汽车销售公司借用通海商贸公司资质经营、至今占用租赁房屋及拖欠水电费未付的事实。盈通汇诚汽车销售公司质证认为，不存在借用资质的事实，盈通汇诚汽车销售公司交回展厅后通海商贸公司免费提供存放办公用品场所，水电费有待核实。该组证据没有其它相关证据佐证，不能单独作为认定案件事实的依据，对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月14日，盈通汇诚汽车销售公司与通海商贸公司签订《租赁合同》，合同主要约定内容：通海商贸公司将其位于会宁县西城产业园的商铺租赁给盈通汇诚汽车销售公司，租赁期限五年，自2016年10月1日至2021年9月30日止，租金每年80000元。自合同签订之日起，免费提供三个月装修期（实际租金起算日为三个月装修期满后开始计算）。通海商贸公司必须对该铺面及土地有合法的使用权和所有权，并有权出租，如有违反通海商贸公司应将未到期租金全部返还，并赔偿装修损失；通海商贸公司违约，除负责退还装修款外还应赔偿违约金50000元，盈通汇诚汽车销售公司违约赔偿对方50000元。合同签订后，盈通汇诚汽车销售公司对铺面进行了装修并开展经营业务。盈通汇诚汽车销售公司分三次支付给通海商贸公司租赁费190000元。后双方发生纠纷，盈通汇诚汽车销售公司提起诉讼。2019年5月29日，盈通汇诚汽车销售公司交回展厅，通海商贸公司为其提供存放办公用品的场所。现双方同意解除合同，但均认为对方违约。诉讼过程中，通海商贸公司提出反诉，要求盈通汇诚汽车销售公司承担提前解除合同的违约责任，并支付水电费用。另查明：本案涉及租赁铺面的土地使用权人为会宁拓普节能光电器材加工有限公司，土地性质为工业用地。本院认为：盈通汇诚汽车销售公司与通海商贸公司签订的《租赁合同》，是当事人的真实意表示,对双方当事人均具有约束力。双方约定将工业性质的房地产对外出租用作商业用途，存在违反土地用途等规定的情形，但未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效。本案当事人均未主张合同效力，以确认合同效力立案案由不当，结案案由应确定为租赁合同纠纷。现双方均同意解除合同。本案争议焦点一在于房屋租赁合同解除后的责任承担问题。第一、租赁费用。根据房屋租赁合同约定，租金应从2016年10月15日开始计算，盈通汇诚汽车销售公司从2019年5月30日后未继续占有租赁铺面，故实际租赁期为31个月15天，总租赁费用应为209999元，盈通汇诚汽车销售公司实际支付190000元。由于盈通汇诚汽车销售公司实际租赁并用于经营，故其要求退还租金于法无据，不予支持。第二、关于装修损失。因盈通汇诚汽车销售公司主张的装修损失没有有效的证据支持，故对其要求赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。第三、办公设备、电脑设备及经营损失。盈通汇诚汽车销售公司为商业经营需要购置的办公设备、电脑设备，由盈通汇诚汽车销售公司封存于通海商贸公司提供的免费场所，故不应作为损失要求通海商贸公司赔偿。租赁合同约定因经营所发生的所有事故及造成的损失，由盈通汇诚汽车销售公司承担全部责任，且其提供的资产负债表没有证据效力，故对盈通汇诚汽车销售公司要求通海商贸公司赔偿经营损失的诉讼请求，不予支持。第五、关于违约金。通海商贸公司未按租赁合同约定“租赁土地性质可满足盈通汇诚汽车销售公司用来4S汽车展厅铺面的需要”，构成违约，应按约定支付违约金。通海商贸公司辩解合同履行过程中发生实质性变更的理由不能成立，不予采纳。本案争议焦点二在于通海商贸公司的反诉请求是否成立。第一、租赁费。通海商贸公司反诉要求盈通汇诚汽车销售公司支付租赁费，反诉理由成立，但其计算的租赁费用偏高，对该项反诉请求，部分予以支持。第二、水电费。盈通汇诚汽车销售公司承认存在没有支付的水电费，但通海商贸公司未能提交有效的证据证明具体金额，不予支持。第三、违约金。关于违约责任，在争议焦点一中已做出认定，通海商贸公司的违约金反诉请求不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除白银盈通汇诚汽车销售有限公司与会宁县通海商贸有限公司于2016年7月14日签订的商铺租赁合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行。二、会宁县通海商贸有限公司支付白银盈通汇诚汽车销售有限公司违约金50000元。三、白银盈通汇诚汽车销售有限公司支付会宁县通海商贸有限公司租赁费19999元。上述二、三项给付内容折抵后，会宁县通海商贸有限公司在本判决生效后十日内向白银盈通汇诚汽车销售有限公司实际支付30001元。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回白银盈通汇诚汽车销售有限公司的其它诉讼请求。五、驳回会宁县通海商贸有限公司的其它反诉请求。本诉案件受理费11800元，通海商贸有限公司负担6800元，白银盈通汇诚汽车销售有限公司负担5000元；反诉案件受理费956元，通海商贸有限公司负担456元，白银盈通汇诚汽车销售有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 长 张军德人民陪审员 张爱清人民陪审员 贾世武 二〇一九年七月三十日法官 助理 韩菲菲书 记 员 牛泽毕