广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9614号原告：冯启雄，女，1978年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码。委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚静蓉，广东金舵律师事务所律师助理。被告：费官海，男，1979年2月24日出生，汉族，住四川省宣汉县*********，公民身份号码。原告冯启雄与被告费官海租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序于2019年7月1日公开开庭审理了本案。原告冯启雄的委托诉讼代理人吴楠茜到庭参加诉讼，被告费官海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯启雄向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的租金5000元（2019年4月4日-5月3日的租金）；3.被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金2000元（以拖欠租金为本金按照日2%的标准计算）；4.被告向原告支付物业管理费631.56元；5.被告在十日内搬迁、清空租赁场地并将租赁场地移交原告；6.本案诉讼费用、保全费用均由被告承担。事实和理由：2018年8月4日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其名下所有的位于佛山市南海区*********XX首层X号商铺出租给被告，面积为52.63平方米。租赁期限自2018年10月5日至2023年10月4日止，共计5年。租金分为三个档次，2020年10月4日前，每月租金为7380元；后期递增5%，被告应于每月5号前支付当月租金并按时缴纳物业管理费及水电费等。逾期支付则每日按月租金的2%计算违约金，超过15日，原告有权解除合同、没收押金并收回房屋。合同签订后由于被告经营困难，原告同意调整前两年租金，每月5000元，支付时间等其他条款仍按合同约定执行。但今年开始告被告时常拖欠租金，经常需原告督促才予以缴纳租金。截止至起诉之日，被告尚欠2019年4月份及使用物业产生的水电费、管理费等未缴纳，原告多次催促均无果。起诉时候，被告尚欠物业公司管理费及水电费共1400元，起诉后，被告已缴纳了部分物管费及全部水电费，现原告明确被告尚欠物业管理费是631.56元。对于租金因被告称经营不善，要求原告减免租金，故原告同意2019年4月4日-5月3日的租金按照5000元每月标准收取。综上，被告拖欠租金的行为已严重侵犯了原告的合法利益，现原告依据双方签订的《租赁合同》及相关法律规定，向法院提起诉讼。被告费官海没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.租赁合同原件1份，用以证明原、被告双方的租赁关系，约定从2018年8月4日-2021年10月3日每月租金是7380元，2021年10月4日-2022年10月3日每月租金为8360元,2022年10月4日-2023年10月3日是8780元，每月5日前应当缴纳，逾期交纳应承担违约金；3.不动产权证原件1份，用以证明原告有合法产权；4.关于X铺催缴租金通知及承租方违约解除合同预通知复印件1份，用以证明被告存在逾期交租的违约行为，原告提供书面追缴形式，被告让予以逃避交纳租金；5.收款收据复印件1份（庭后提供原件核对）。诉讼中，被告费官海没有提供证据材料。被告费官海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年8月4日，原告冯启雄（出租人、甲方）与被告费官海（承租人、乙方）、佛山市伟庭房地产代理有限公司（经纪方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方同意将位于广东省佛山市南海区*********XX首层X号物业（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用，房屋用途为商业；月租金为7380元，租赁期自2018年10月5日起至2023年10月4日，共计60个月，租金从2020年10月4日起递增590元整计收租金，租金按月结算，由乙方在每月的5日前缴付当月租金；乙方2018年8月4日前向甲方缴纳14760元作为房屋押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁涉讼租赁物的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，涉讼租赁物的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还涉讼租赁物给甲方；任何一方违反合同条款款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过15天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。双方并约定其他权利义务。2019年1月14日，原告向被告发出《关于X铺催缴租金通知及承租方违约解除合同预通知》，该通知写明按涉讼合同第二条约定“乙方应于每月5日前缴付当月租金”，截止至2019年1月14日，被告仍未缴清2019年1月份租金，按合同约定，被告需缴清2019年1月租金5000元基础上加缴违约金1000元，共计6000元。若被告在2019年1月20日未缴交当月租金，原告将进行锁铺处理。2019年6月25日，广东X物业经营服务有限公司大沥X分公司出具收款收据，确认收到原告涉讼租赁物2019年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理费631.56元。另查明，涉讼租赁物已办理不动产权证，登记权利人为原告冯启雄。2019年4月30日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述被告已向原告支付至2019年4月3日之前的租金；涉讼租赁物由被告占有使用，处于关闭锁门的状态，租赁物内尚有被告的物品。本院认为，涉讼合同既包含了被告与原告之间围绕涉讼租赁物的租赁合同关系，也包含经纪方向原、被告双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼租赁物租赁事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的租赁合同关系进行审查处理。涉讼租赁物已取得不动产权证，合法适租，涉讼合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定被告应于每月5日前缴付当月租金，逾期超过15天视为被告擅自解除合同，原告有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。现原告主张被告从2019年4月4日起未依约向原告缴纳租金，被告作为义务履行方，既未到庭提出异议，也未举证证明已履行支付租金的义务或未履行付款义务有法定或约定的理由予以抗辩，被告未按涉讼合同约定向原告支付租金，其行为已构成违约，故本院对原告主张解除涉讼租赁合同的诉讼请求予以支持。原告于2019年4月30日向本院起诉要求解除涉讼租赁合同，被告于2019年6月5日签收应诉材料，故本院确认涉讼租赁合同于2019年6月5日解除。涉讼合同解除，被告应将涉讼租赁物返还原告，故本院对原告要求被告腾退并返还涉讼租赁物的诉讼请求予以支持。原告主张涉讼租赁物占有使用，被告自2019年4月4日起未向原告支付租金，被告作为承租方未提供证据证明其已履行相应付款义务，故本院对原告要求被告支付2019年4月4日至2019年5月3日期间租金的诉讼请求予以支持。原告确认签订涉讼合同后原、被告协商将2019年4月4日至2019年5月3日期间的租金标准减少为5000元/月，该标准低于涉讼合同约定的标准，且原告向被告发出的《关于X铺催缴租金通知及承租方违约解除合同预通知》亦载明租金为5000元/月，被告在该通知上予以确认，故本院对原告主张的租金标准予以采纳，即被告应支付2019年4月4日至2019年5月3日期间的租金5000元予原告。涉讼合同约定租赁期内，涉讼租赁物的管理费由被告承担。现原告在被告未支付物业管理费的情况下，代被告向物业管理公司支付了涉讼租赁物2019年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理费631.56元，被告应将该代垫款项支付予原告。故本院对原告要求被告支付物业管理费631.56元的诉讼请求予以支持。涉讼合同虽约定被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金金额的百分之二收取违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼租赁合同约定被告应于每月5日前支付当月租金，被告逾期支付相应款项，应以5000元为本金从2019年4月6日起至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。原告对逾期付款违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。被告费官海经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告冯启雄与被告费官海于2018年8月4日签订的《租赁合同》中关于佛山市南海区*********XX首层X号物业于2019年6月5日解除；二、被告费官海应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退并返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区*********XX首层X号物业予原告冯启雄；三、被告费官海应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年4月4日至2019年5月3日期间的租金5000元予原告冯启雄；四、被告费官海应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费631.56元予原告冯启雄；五、被告费官海应以5000元为本金从2019年4月6日起至实际付清欠款之日止，按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告冯启雄，本项随上列第三项清；六、驳回原告冯启雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2900元（原告已预交2925.5元），由被告费官海负担。被告费官海应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳2900元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用2925.5元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告冯启雄。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年七月四日书记员 郑幸莉