浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0424民初1314号原告：周相阳，男，1987年6月29日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告：蓝聪玲，女，1989年4月12日出生，汉族，住广东省兴宁市。二原告共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律工作者。被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。法定代表人：林尔良。委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。原告周相阳、蓝聪玲为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，请求法院判令：1、被告支付原告逾期交房违约金36263元（自2015年3月1日起按日万分之一计算至2016年10月18日，计算方式=606404元*0.0001*598天）；2、被告支付原告逾期办证违约金28140元（按购房款606461元自2017年1月16日起按日万分之一计算至2018年4月25日，计算方式=606461元*0.0001*464天）；3、被告承担本案诉讼费用。本院于2019年3月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人方燕、被告的委托诉讼代理人冯美芳、齐好均到庭参加诉讼。期间双方申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。经审理，本院查明事实如下：2013年5月25日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，二原告向被告购买美林·金色港湾三期第20幢1单元802号房，该房建筑面积约107.48平方米，合同总价款606404元；合同第七条及附件三对付款方式及期限作出了约定，附件三第1条约定：买受人签订本合同时付叁拾万陆仟肆佰零肆元整，剩余房款人民币叁拾万元整，在本合同签署后3日内，与银行办理贷款手续，在该商品房符合银行放贷条件，出卖人应30日内通过银行按揭全额付到出卖人账户。合同第九条约定的房屋交付时间为2015年2月28日前，若逾期交房，按交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，该合同第十六条及附件三对关于办理产权的事宜约定为：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期止实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。附件三第3点对第十六条的补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证，房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误迟办理的，出卖人不承担责任。2014年1月24日，原告周相阳通过银行按揭方式支付至被告账户245000元。2016年10月18日，二原告前往美林售楼处办理收房及结算手续，被告出具购房确认结算清单。该结算清单载明：房屋总房款为606461元，加上被告代收办证费用、物业专项维修基金等共计621582.42元，二原告已预交606404元，应收15178.42元。同日，二原告交清应收款项。2018年4月26日，二原告取得涉案房不动产权证。另查明，浙江广播电台钱江都市频道的《范大姐帮忙》栏目曾于2016年5月就业主们反映美林三期的交房违约金问题进行新闻播报及采访。庭审中，被告答辩称：其一，本案的主体不适格，被告已申请追加嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）为共同被告参与诉讼。因被告与伟达公司、中达公司在2015年11月8日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），该协议书中明确了被告将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。本案中原告所出示的购房确认结算清单上加盖的虽是被告的公章，但当时的公章的实际控制人是伟达公司和中达公司，因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告。其二，对于原告主张的逾期交房天数，事实上，伟达公司发出的交房通知是在2016年5月21日至5月26日，即2016年5月21日即可以收房，但原告于2016年10月18日收房，因此在2016年5月21日之后的逾期天数不能归责于开发商。对于原告迟延收房，被告有权按照合同要求原告支付保管费。另，2015年3月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不予得到法院的支持。此外，原告存在未在合同约定的日期通过银行将按揭款支付到被告账户，存在违约行为。根据合同约定，原告应当在2013年11月4日前通过银行按揭付全款到被告账户，但直到2014年1月24日被告才收到银行按揭款，应当支付违约金12000元。其三、对于逾期办证的天数，应根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人办理初始登记，而不是原告提出的商品房交付后90日内。其四，因被告目前经营困难，原告提出的逾期办证违约金过高，恳请法庭予以调整。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房确认结算清单不动产权证书、个人贷款支付凭证、被告提供的转让协议、企业信用、股东信息、不动产登记查询证明及到庭当事人的陈述为证。本院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定：一、关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。本院认为，首先，被告申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对原理，与二原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告交房、办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向二原告履行的义务。被告如确有证据证明中达公司、伟达公司应承担违约责任，被告可另行起诉，不影响被告的权利救济途径。因此，对于被告提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请本院不予准予。二、关于逾期交房的天数问题及诉讼时效的问题。双方的商品房买卖合同第九条约定出卖人应当在2015年2月28日前交房，但至2016年5月涉案房屋才可办理收房手续，明显存在延迟交付房屋的情形，二原告可以依法要求被告承担逾期交房违约金。对于逾期交房的天数问题，因原告未向本院提交交房通知，而被告提交的交房通知书原告不予认可。因此本院结合本院受理的其他案件中涉美林三期的交房时间，认定原告可以收房的时间在2016年5月21日至5月31日。二原告至2016年10月18日才收房，故2016年6月1日至2016年10月18日的逾期天数不应由被告承担。经计算，逾期交房天数从2015年3月1日至2016年5月31日，共计458天。关于诉讼时效问题，被告认为原告就2015年7月1日至2015年9月30日期间的违约金主张已超过诉讼时效，且《范大姐帮忙》的报道中并未出现本案原告，因此不能以新闻报道认定诉讼时效的中断。本院认为，根据新闻栏目《范大姐帮忙》报道的内容看，当时美林三期的业主曾在2015年就向新闻媒体报道房屋逾期竣工的事实；在美林三期交房后，业主们又多次找到住建部门及建设方中达公司等。因当时被告的资金断裂，业主们无法直接找到被告主张权利，业主们以美林三期业主的身份向公开播放且有一定影响力的新闻媒体寻求解决途径，应视为全体业主在2016年5月份向被告主张了权利，诉讼时效中断。原告于2019年3月份将诉讼材料提交本院，未超过三年诉讼时效。综上，对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。对于违约金的计算标准，原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。逾期交房违约金为27773.30元（606404元*0.0001*458天）。三、关于逾期办证的天数问题。原告认为，因双方合同第十六条关于逾期办证具体起始时间约定不明，因此应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十八条“自买受人在房屋交付使用之日起90日内未办理的，应承担违约责任”的规定，自2016年8月28日起计算逾期办证天数。本院认为，虽商品房买卖合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此被告提出应适用附件三中关于逾期办理权属约定的意见本院予以采纳，对原告要求适用90日的规定不予支持。本案中，二原告委托被告办理涉案房屋的权属证书，并于2016年10月18日交房当日交清被告预收的办证费用。按照合同附件三的约定，被告应在交房后360日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案办理。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，本院认为在被告向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2017年10月20日前办理不动产权登记并取得权属证书，而涉案房屋实际办理不动产权登记证书时间为2018年4月25日，逾期186天。对于违约金的计算标准，原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，原告可请求的逾期办证违约金为11280.17元（606461元*0.01%*186天），对原告请求的超出部分不予支持。四、对于被告提出原告也存在逾期付款及逾期收房的问题。本院认为，因被告未在本案中提起反诉，其主张在本案中直接抵扣亦没有依据，因此对于该部分违约款项被告可以另行起诉的方式向二原告主张，本院在本案中不作处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江美林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周相阳、蓝聪玲逾期交房违约金27773.30元、逾期办证违约金11280.17元，合计39053.47元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。如果被告浙江美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费705元，由原告周相阳、蓝聪玲负担277元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  李夏琰二〇一九年七月九日书记员  沈子为??1?