贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0102民初8487号原告（反诉被告）：贵州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙房开公司），住所地贵阳市观山湖区金阳北路296号7、8楼。法定代表人：范德胜，该公司总经理。委托代理人：杨莉、时尚国，贵州北斗星律师事务所律师（特别代理）。被告（反诉原告）：贵阳维景荟酒店管理有限公司（以下简称维景荟酒店），住所地贵阳市南明区纪念塔金豪大厦第四层商业用房［新华社区］。法定代表人：刘玉彬，该公司总经理。委托代理人：周登开、邓文政，贵州今阳律师事务所律师（特别代理）。原告元龙房开公司诉被告维景荟酒店及维景荟酒店反诉元龙房开公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告元龙房开公司的委托代理人杨莉，被告维景荟酒店的委托代理人周登开均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）元龙房开公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告将房屋腾空后返还原告；二、判令被告支付拖欠的2017年4月23日至2018年7月22日的房屋租金742500元给原告，并承担违约金112414.55元；三、判令被告支付至解除合同之日止的房屋租金给原告，并承担逾期支付违约金；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年6月22日签订《金豪大厦五楼租赁合同》，合同约定：原告将自有的金豪大厦五楼建筑面积1100㎡的房屋出租给被告使用，单价人民币45元/㎡，租金每三年递增一次，每次递增5%。租赁期限12年，装修免租期10个月。租金实行“先缴后用”，按季支付。被告逾期交付租金，按日以当期迟延缴纳的租金的万分之三支付违约金。拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同，被告并支付违约金50000元给原告。合同签订后，原告按约将房屋交付被告，但被告使用房屋至今，租金分文未付。经原告多次催促，被告无正当理由拒绝支付。原告为保证国有资产的保值增值，维护自身的合法权益。被告（反诉原告）维景荟酒店辩称：一、我方同意解除合同；二、解除合同事由不是被告违约，原因无法办理消防验收，不具备酒店的使用条件，在被告无法使用酒店的情况下，原告的第二、第三项诉讼请求不能成立，且被告提起反诉要求赔偿。被告（反诉原告）维景荟酒店向本院提出反诉请求：一、依法确认反诉人与被反诉人于2016年6月22日签订的《金豪大厦五楼租赁合同》无效；二、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失人民币1803644.2元；三、本案的诉讼费用由被反诉人承担。庭审中，反诉原告将第一项诉讼请求变更为：依法解除反诉人与被反诉人2016年6月22日签订的《金豪大厦五楼租赁合同》。事实与理由：反诉人是主营酒店业务的企业，为了增加酒店的客房，于2016年1月与被反诉人达成租赁金豪大厦五楼的意向，投入大量的人力、物力对租赁的金豪大厦五楼进行装修。于2016年6月22日正式与被反诉人签订《金豪大厦五楼租赁合同》。装修完工后，请求被反诉人提供该楼层房屋的产权证等相关合法证照，用于办理消防验收和变更《特种行业经营许可证》。但被反诉人却无法提供，导致反诉人不能进行正常经营。后经反诉人多方了解被反诉人出租的金豪大厦五楼系该幢楼的转换层。被反诉人并未取得该楼层房屋的产权证和相关证照。反诉人多次与被反诉人协商处理办法，均无法达成一致意见。被反诉人在明知反诉人租赁房屋用于酒店客房经营的情况下，将没有产权手续的房屋出租，导致反诉人无法使用租赁的房屋，造成巨大的经济损失。原告（反诉被告）元龙房开公司辩称：一、同意解除合同；二、本诉被告当时租赁的房屋并不是用于酒店经营，被告在装修前并未到消防部门办理消防备案手续，导致不能办理酒店经营，相关损失系自身造成的，应由本诉被告自身承担。本院经审理认定事实如下：2016年6月22日，元龙房开公司（甲方）与维景荟酒店（乙方）签订《金豪大厦五楼租赁合同》，约定甲方将坐落于本市纪念塔金豪大厦五楼建筑面积为1100㎡的房屋出租给乙方使用，合同租赁期限12年，即2016年6月22日至2028年6月23日；装修免租期10个月，从2016年6月22日至2017年4月23日，甲方免除装修期间的租金。月起始租金，单价人民币45元/㎡，每3年递增一次，每次递增5%；租金实行“先缴后用”，每季度支付租金，分为每年1月5日前，4月5日前，7月5日前，10月5日前，缴纳下一期租金。乙方无正当理由迟延缴付租金的，每迟延一天，应当以当期迟延缴纳的租金为基数，以万分之三为计算标准向甲方支付违约金。拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同，收回金豪大厦五楼，追偿拖欠租金，并不退还乙方交纳的保证金，乙方并支付违约金50000元给甲方。此外，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，维景荟酒店于2016年10月将该租赁房屋装修完毕，并用于酒店经营。2017年11月21日，元龙房开公司向维景荟酒店发出《催收函》，载明：“……一、根据贵公司租金缴纳记录（详见下表）：免租期是2016年6月22日至2017年4月23日，在2017年4月24日至2018年1月1日未向我公司缴纳租金，故贵公司在此期间欠租445500元。……二、请贵公司于2017年12月前向我公司结清未缴纳的租金445500元。”其后，元龙房开公司经多次催收未果，遂诉至本院，提出诉请如前。同时，维景荟酒店亦提出如前反诉。另查明，2016年1月，维景荟酒店与元龙房开公司协商租赁房屋事宜后，元龙房开公司将上述金豪大厦五楼租赁房屋交付维景荟酒店进行酒店装修。装修期间，元龙房开公司未能向维景荟酒店提供《商品房买卖合同》原件、《规划许可证》、《产权证》，致使维景荟酒店未能办理装修酒店的消防验收手续，至今不能正常经营酒店。审理中，元龙房开公司称《购房款收据》2张证明金豪大厦五楼系其购买，公司员工在交接过程中将《商品房买卖合同》原件遗失了。《规划许可证》、《产权证》尚在办理中，现能提交《规划图纸》；维景荟酒店知晓元龙房开公司只能提交购房合同复印件。从2017年4月23日起至2018年7月22日止，维景荟酒店拖欠的房屋租金为742500元。维景荟酒店表示收据不能证明元龙房开公司系房屋的产权人，出租房屋是该幢楼的转换层。维景荟酒店装修房屋时，元龙房开公司无法提供该楼层房屋的产权证等相关合法证照，用于办理消防验收和变更《特种行业经营许可证》，导致其不能进行正常经营酒店，房屋不能使用，造成较大经济损失。其中，装修工程款1510381.04元、员工工资为258663.2元。上述事实，有双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》复印件、《购房款收据》、《金豪大厦五楼租赁合同》、《催收函》等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方争议的焦点在于：1、元龙房开公司是否系涉案房屋的所有权人；2、元龙房开公司、维景荟酒店是否构成违约；3、维景荟酒店是否支付尚欠元龙房开公司的房屋租金，并承担违约金；4、元龙房开公司是否赔偿维景荟酒店经济损失1803644.2元。从双方提供的证据来看，元龙房开公司与维景荟酒店签订的《金豪大厦五楼租赁合同》意思表示真实，内容合法，系有效合同，双方各自应完全履行合同的义务。关于租赁房屋的所有权问题，元龙房开公司虽持有《商品房买卖合同》复印件，但其提供《购房款收据》2张用于证明金豪大厦五楼系元龙房开公司购买，而维景荟酒店并未提交证据证明该房屋系元龙房开公司转租；本案据此可认定元龙房开公司系涉案房屋的所有权人。关于合同解除问题，合同的解除有协议解除和法定解除之分，元龙房开公司、维景荟酒店均主张解除租赁合同，合同继续履行已成为不必要，则《金豪大厦五楼租赁合同》应予解除。对双方该本、反诉主张，本院予以支持。关于双方是否构成违约的问题，合同约定租金实行先缴后用，每季度支付租金。元龙房开公司发出《催收函》后，维景荟酒店理应在合理的时间内交纳租金，其拖欠租金的行为，已构成违约。维景荟酒店作为主营酒店业务的企业，其完全知晓办理消防报备手续的流程。元龙房开公司在合同签订前已将涉案租赁房屋交付维景荟酒店进行装修，用于酒店经营。合同签订后，维景荟酒店继续装修直至完工。装修期间，因元龙房开公司不能向维景荟酒店提供《商品房买卖合同》原件、《规划许可证》、《产权证》，致使其未能办理酒店的消防验收手续。显然，元龙房开公司作为出租人，本应及时与承租人维景荟酒店进行有效沟通并解决实际问题，而未能积极配合维景荟酒店提交相关所需资料办理酒店的消防验收手续，导致维景荟酒店至今不能正常经营该酒店，从而影响其投资经营；这是双方产生分歧的起因。由此表明，维景荟酒店交纳租金与元龙房开公司配合提供涉案房屋的《商品房买卖合同》原件、《规划许可证》、《产权证》等相关合法证照均为合同约定的内容，且双方对此互为权利义务。因此，元龙房开公司的行为亦构成违约。而双方违约的程度相当，并各自应承担同等程度的违约责任。关于维景荟酒店是否支付房屋租金及违约金的问题，无论维景荟酒店现是否实际使用案涉租赁房屋，但其已实际占用房屋，并给元龙房开公司造成了租金损失，则维景荟酒店理应从起租日期2017年4月23日起开始交纳租金，按每月49500元计算，直至租赁房屋返还之日止。故元龙房开公司主张2017年4月23日起至2018年7月22日止的房屋租金742500元，于法有据，本院予以支持；其主张2018年7月22日以后的租金，亦予以支持。对于违约金，客观上，提前解除合同，已给维景荟酒店造成了一定的经济损失。鉴于元龙房开公司与维景荟酒店的违约程度相当，双方因违约给各自造成的损失，可相互抵消；则元龙房开公司主张的违约金，不予支持。关于经济损失问题，不论涉案房屋是否系转换层，租赁足以说明维景荟酒店装修时，已充分知晓该房屋的整体布局，并由此承担相应的酒店经营风险。维景荟酒店主张经济损失1803644.2元，由于其未提供实际产生的装修工程款及员工工资的有效票据，本案尚不能认定经济损失为1803644.2元。从维景荟酒店装修酒店的情况来判断，该经济损失远大于其给元龙房开公司造成的违约损失。二者相互抵扣后，对于维景荟酒店其余的经济损失，事实上，维景荟酒店装修酒店所产生的其余各项费用均系其自身经营行为的投资成本结果，则维景荟酒店主张元龙房开公司赔偿经济损失1803644.2元，除抵扣违约损失的部分之外，其余部分，缺乏证据支撑，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）、（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司与被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司于2016年6月22日签订的《金豪大厦五楼租赁合同》。二、被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司于本判决生效30日内，将位于本市纪念塔金豪大厦五楼建筑面积为1100㎡的房屋腾空后返还原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司。三、被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司于本判决生效10日内，支付原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司2017年4月23日至2018年7月22日止的房屋租金742500元及2018年7月22日以后的租金（按月租金49500元计算，从2018年7月23日起计付至租赁房屋返还之日止）。四、驳回原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13430元，反诉费10516元，由原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司负担5097元，被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司负担18849元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  朱邦黔人民陪审员  王利芝人民陪审员  赵卫华二〇一九年七月十六日书 记 员  肖 凯