云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初6896号原告：罗昂，男，汉族，1979年1月28日生，云南鼎协文化传媒有限公司总经理，住云南省昆明市西山区。被告：昆明金宣公寓管理有限公司住所地：云南省昆明市盘龙区东风东路36号17层1706、1701、1708、1710、1711号法定代表人：欧阳怀亮，总经理委托代理人：杜成龙，该公司职工，特别授权代理。原告罗昂诉被告昆明金宣公寓管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理，原告罗昂，被告昆明金宣公寓管理有限公司委托代理人杜成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告于2018年5月22日与昆明金宣公寓管理有限公司（以下筒称金宣公寓）签订昆明市房屋出租委托合同（合同编号KM0000524BF-2009-0501），由昆明金宣公寓管理有限公司管理出租位于昆明市平江官渡区吴井路环城巷美树星城A幢1单元118号房屋，依据合同第三条出租代理期限约定期为五年，第四条租金约定，每月房屋租金为（含税价）人民币2150.00元（贰仟壹佰伍拾元），付款方式为季付。沟通中，金宣公寓要求每年给予其一个月的免租期，五年合计五个月的免租费用，原告方要求逐年免租，而其负责人员告知他们公司的规定要在第一年就将免租五个月全部享用，之后将按年计算。然而在今年3月份免租期全部到期因付房费之时，却迟迟不见房租费用到账，原告随后到该公司进行询问，得到的答复是原来合同签订的房租过高，要求原告降低签订房租费用，否则就解除合同，不再支付原告费用。后原告到房内查看，发现该房屋在金宣公寓管理出租期间，破损非常严重，并且有部分家具严重损坏及遗失，完全没有做好原先约定的管理。期间原告多次与被告协商，要求其继续履行合同，支付赔偿相应损失或给出明确解决方案，并于3月25日发给被告方一份催缴函，然而在3月26日收到一条“由于客观原因无法继续履行合同，现合同已解除，并于2019年3月1日去办理退租手续”的荒唐短信，后原告又多次联系被告相关负责人，希望其妥善处理合同违约事项并按合同约定修缮房屋，然而被告置若罔闻，拒不履行合同，对原告置之不理。无奈之下，原告只得自行请相关维修人员修缮，直至4月底才全部修缮完毕，至今房屋仍处于空置状态，给原告造成了极大的经济损失。被告金宣公寓以欺诈的方式骗取原告签订合同，在享受完优惠利益后，马上单方面撕毁合同，完全没有尽到约定的相关义务。原告与被告签订的合同事实清晰、有效，被告恶意单方解除合同且拒支相关费用的事实清晰。请法院依法支持维护原告的合法权益。判令被告向原告支付5个月房租10750元；二、判令被告向原告支付合同违约金4300元；三、判令被告向原告支付房屋维修费1100元；四、判令被告承担本案诉讼费。被告答辩称：首先原告诉讼第一条支付5个月房租以及维修费没有事实依据，其次我方在2019年3月9日将涉案房屋钥匙归还原告且于2019年3月26日发送合同解除文件，最后我方租客于2018年10月21日已经办理完退房手续，一直没有出租，所以涉案房屋我方从2015年3月9日就没有使用。原告在庭审中提交以下证据：1、昆明市房屋出租委托合同，证明双方委托合同签订及相关内容。2、金宣公寓工作人员前期免租费微信对接图。证明在签订合同之前要求分年扣免租。3、解除合同短信截图，证明被告于3月26日才发此短信告诉我们说要解除合同，并非像被告陈述3月9日已归还钥匙。4、催告函及送达照片，证明3月26日正式发催告函告知被告，要求明确回复。5、房屋异常对接微信截图、6、物业公司证明材料，证据5、6证明被告对房屋管理缺失。7、房屋损害对比照片、8、房屋损害视频、9、房屋维修发票，证据7、8、9证明房屋损坏及产生的修复费用。10、与被告多次对接录音证据，证明被告认可五年，每年免一个月，家具置换即到3月9日前都还在出租。经质证，被告对原告提交的证据1无异议。对证据2认为无事实依据，不认可。对证据3认为3月9日已归还钥匙.对证据4认为无签字，不认可。对证据5认为不足以证明其主张。对证据7、8、9认为照片、视频均不能证明新老所坏的情况，无法与原情况对比，发票不能证明与本案有关。对证据10不认可。本院认为，原被告对证据一均无异议，本院依法确认其真实性。原告提交的证据证据2-10不足以证明其主张，本案中依法不予采纳。被告在庭审中提交以下证据：1、昆明市房屋出租委托代理合同，证明被告没有违约，按照合同执行。合同第一条第二条明确房屋为2室2厅1厨1卫，租金为每月2150元。但与实际严重不符，实际房屋为1室1厅1厨2卫。根据合同第九条第三款规定，被告与原告多次联系沟通，协商无果，只能按照合同执行。租客办理后已将房屋钥匙于2019年3月9日交还业主，并追究业主违约责任。2、租客租赁合同、租客合同终止退房、解除协议，证明租客于2018年11月21日已办理退房手续，因房屋实际结构与合同上所标注的不一致，造成房屋一直处于空置状态。在此期间多次和业主沟通协商，均无果。3、本公司发生合同已解除文件，证明于2019年3月26日发送合同解除文件，证明合同已解除，被告不承担后续房租，并于2019年3月9日已把房屋钥匙进行归还。经质证，原告对被告提交的证据1真实性认可，证明观点不认可。对证据2真实性不予认可，且认为与本案无关。对证据3真实性认可，证明观点不认可。本院认为，各方当事人对证据1、3真实性均无异议，本院依法确认其真实性，但被告证据不足以证明其所主张3月9日归还钥匙于原告。证据2与本案无关联性，在本案中依法不予确认。经本院审理查明，本院依法确认以下法律事实：原告于2018年5月22日与昆明金宣公寓管理有限公司签订昆明市房屋出租委托合同（合同编号KM0000524BF-2009-0501），由昆明金宣公寓管理有限公司管理出租位于昆明市平江官渡区吴井路环城巷美树星城八幢1单元118号房屋，依据合同第三条出租代理期限约定期为五年，时间自2018年6月1日至2023年6月1日，第三项约定：被告无需向甲方支付租金即免费使用，第一年为150天，第二年至第五年均无免费使用。第四条租金约定，每月房屋租金为（含税价）人民币2150.00元（贰仟壹佰伍拾元），付款方式为季付。原被告双方均认可涉案合同已解除。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定由受托人处理委托人事务的合同。”本案中原被告于2018年5月22日签订昆明市房屋出租委托合同（合同编号KM0000524BF-2009-0501）已成立并生效。被告在庭审中抗辩原告提交的房屋与合同约定不符，但根据审理查明的事实，被告已接受原告交付的房屋，并实际代理租赁于第三方，被告以实际行动认可了合同的标的物，故对被告的上述辩解不予采纳。第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据上述法律规定，原被告双方应当按照成立生效的昆明市房屋出租委托合同各自履行其合同义务。第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的被告一下，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据审理查明的事实，原告自认2019年4月底收到钥匙，4月底然后涉案房屋由原告实际占有，根据双方签订的委托合同，被告尚未支付第四季度第一个月的租金。原告在本案中诉请被告支付未付房租，构成为四个月免租期，加3月份房租。但根据双方签订的昆明市房屋出租委托合同（合同编号KM0000524BF-2009-0501）被告无需向甲方支付租金即免费使用，第一年为150天，第二年至第五年均无免费使用。故原告诉请主张要求将四个月免租期调整为每年每个月的免租期与双方签订的合同不符，本院依法不予支持。被告的证据不足以证明其所主张并于2019年3月9日将涉案房屋钥匙归还原告，故本院根据原告自认其于4月底收到钥匙并且实际占有涉案房屋，对原告主张的3月份房租2150元依法予以支持。另，根据双方委托合同约定：被告未按规定划付租金达5日以上的，应按月租金200%向原告支付违约金。被告认为合同违约金约定过高，要求调整。本院认为，综合全案客观事实，原告诉请违约金4300元符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据上述法律规定，举证责任又称证明责任，它是指当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反对对方诉讼请求所依据的事实，有提供证据并加以证明的责任，若举证不能的，则应承担举证不能的法律后果。本案中，原告提交的证据不足以证明其所主张的房屋维修费实际产生及与涉案房屋的关联性，依法应当由原告承担举证不能的法律后果，本院对原告主张的房屋维修费依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：一、被告昆明金宣公寓管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告罗昂支付租金2150元，支付违约金4300元，共计6450元。二、驳回原告罗昂的其他诉讼请求。诉讼费204元，由被告昆明金宣公寓管理有限公司承担124元。原告罗昂承担80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  罗 诚人民陪审员  施云红人民陪审员  李雪丽二〇一九年七月二十六日书 记 员  马楚然