江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民再1号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：梁云红，女，1977年12月1日生，汉族。委托代理人：张露露，北京大成（南京）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：马明华，男，1964年12月5日生，汉族。委托代理人：陈志伟，江苏震宇震律师事务所律师。第三人：程美君，女，1963年4月12日生，汉族。再审申请人梁云红与被申请人马明华、第三人程美君租赁合同纠纷再审一案，本院于2017年10月18日作出（2017）苏0115民初10004号民事判决书。梁云红不服该判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2018年5月10日作出（2017）苏01民终11129号民事判决书：驳回上诉，维持原判。再审申请人梁云红仍不服该判决，又向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2018年11月20日作出（2018）苏民申3952号民事裁定提审本案，于2018年12月23日作出（2018）苏民再501号民事裁定：一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2017）苏01民终11129号民事判决及本院（2017）苏0115民初10004号民事判决；二、本案发回本院重审。本院于2019年1月15日立案受理，另行组成合议庭再审。再审申请人梁云红的委托代理人张露露、被申请人马明华的委托代理人陈志伟到庭参加诉讼，第三人程美君经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。梁云红申请再审称，一、二审判决认定事实不清。程美君与梁云红签订的《南京江宁万达广场租赁合同》约定了租期和租金，双方之后又签订了协议书一份作为租赁合同的补充协议，将梁云红2015年11月1日至2020年4月30日期间的房屋租金一次性折抵程美君的欠款本金共计85万元。上述期间内的租金梁云红已提前支付给了程美君，梁云红作为承租人已按约支付了租金，没有理由再向马明华重复支付。马明华明知其主张的租金在拍卖成交前已被程美君提前处分的事实，亦在法院拍卖公告中了解房屋处于出租状态，对于房屋使用的现状包括原房屋所有人程美君可能已提前处分租金等影响其完整收取房租这一瑕疵表示接受。故其在拍得案涉房屋后应当向原房屋所有权人程美君主张权利。一、二审法院对于梁云红与程美君所签协议的真实性均予以认可，但对协议中关于租金折抵的约定视而不见，以此要求梁云红向马明华交付房租属于事实认定错误。请求撤销一、二审判决，改判驳回马明年华的一审诉讼请求，诉讼费用由马明华承担。马明华辩称，马明华通过司法拍卖取得涉案房屋所有权。两次拍卖公告上确实显示程美君与梁云红的租赁关系以及租金支付时间，但没有显示梁云红所述的租金抵债协议。马明华购买房屋时对于租金抵债事宜并不知情，一审开庭时得知有此抵债协议，但对于其真实性有异议。马明华已购买房屋并依法取得房屋收益的物权权利。最高人民法院民事裁定也已明确，以房屋租金抵债的不适用买卖不破租赁的原则。且案涉房屋系先抵押后租赁，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，租赁合同中的债权不能对抗买受人的物权。对于因房屋买卖给承租人造成的损失，承租人应当按照《中华人民共和国物权法》的规定，向原房屋所有人进行追偿。请求驳回梁云红的再审申请。马明华向原审法院起诉请求：请求依法判令梁云红向其支付租金442226元（按照租赁合同约定的标准，自2017年3月8日计算至2018年4月30日）。原审法院认定事实：2014年6月24日，程美君因购买案涉房屋，向原告中国农业银行股份有限公司南京城北支行（以下简称南京农行）申请个人购房担保借款合同，并以案涉房屋作为抵押担保，办理了抵押登记手续。2015年1月4日，程美君与被告梁云红签订《南京江宁万达广场商铺租赁合同》1份，约定由程美君将案涉房屋出租给梁云红，合同还载明：“租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日……租金第一年叁拾柒万元整，第二年叁拾柒万元整，第三年叁拾捌万捌仟伍佰元整……租金为半年支付一次，提前30日支付……”。因程美君与梁云红在此前还有其他债权债务关系，双方又于2015年4月22日签订了“协议书”1份，约定：“甲方：程美君，乙方：梁云红。因双方在共同投资开办红黄蓝亲子园事宜过程中存在分歧……故双方于2014年9月30日签订解除合伙关系协议书……故甲方至今尚欠乙方债务计人民币85万元整……2015年1月4日乙方租赁甲方案涉房屋，该租赁协议约定租期自2015年5月1日至2020年4月30日……现双方综合以上情况就租赁事宜达成如下补充协议（与原协议不一致的部分以该协议为准）：一、甲方将坐落在南京市江宁区东山街道竹山路68号万达广场7幢147号房屋出租给乙方，乙方在租赁期限内有权转租，转租租金由乙方收取，甲方不得向转承租方收取任何租金……。”上述合同签订后，程美君将案涉房屋交付给梁云红，梁云红又将之转租给南京酌江楼餐饮有限公司，后南京酌江楼餐饮有限公司经梁云红同意，又将案涉房屋转租给四川围炉川西坝子餐饮管理有限公司南京分公司（以下简称川西坝子南京公司），且各方达成一致意见，由川西坝子南京公司将租金直接支付给梁云红。另查明，因程美君逾期还款，南京农行于2015年8月3日诉至鼓楼法院。该案在审理中经法院主持调解，双方于2015年9月14日达成调解协议。但程美君未按调解协议履行还款义务，南京农行向鼓楼法院申请强制执行，鼓楼法院依法拍卖案涉房屋，原告马明华于2017年3月7日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价拍得了案涉房屋，现已经办理了产权变更登记手续。2017年7月，原告马明华向本院提起诉讼，要求梁云红将案涉房屋租金（自2017年3月8日至2018年4月30日）支付给其。审理中，梁云红认可其已自行向实际承租人收取了自2017年3月8日至2018年4月30日期间的租金，但根据其与程美君之间的约定，该部分租金应归其本人所有，无需向出租人交付。马明华则认为其已于2017年3月7日取得该房所有权，故梁云红应自次日起，按照双方租赁合同约定的标准，将租金支付给其。因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有租赁合同、民事调解书、“拍卖成交确认书”不动产权证书、协议书、“说明”、定金收条、微信聊天记录及当事人的陈述等证据证实。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程美君与被告梁云红签订的《南京江宁万达广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在上述合同的履行期间，租赁房屋被法院通过公开拍卖方式处置，并由原告马明华取得所有权，梁云红对上述情况应当知晓。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，马明华于2017年3月7日在淘宝网上拍得案涉房屋，房屋所有权已经转移至马明华名下，马明华作为新的所有权人取代原出租人程美君的合同地位，其有权自2017年3月8日起向梁云红主张房屋租金。租金的数额应当依照梁云红与程美君的合同约定标准计算。梁云红以其仅与程美君之间关于租金归梁云红所有的约定，对抗马明华主张租金的诉请，于法无据，本院不予采纳。此外，程美君与梁云红约定“租金半年一付，提前一个月支付”，故其在2017年10月应支付自2017年11月1日至2018年4月30日的租金，现给付期限已至。综上，梁云红应当向马明华支付的租金价款为442226元（其中，2017年3月8日至2017年4月30日的租金为53726元；2017年5月1日至2018年4月30日的租金为388500元）。原审法院判决：被告梁云红于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告马明华房屋租金（自2017年3月8日计算至2018年4月30日）442226元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2296元，保全费1520元，合计3816元，由被告梁云红负担。梁云红不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马明华一审的诉讼请求。二审法院认定事实：上诉人梁云红提交2017年5月22日南京市鼓楼区人民法院的通知，通知中仅将尹环、宋秉昆作为承租人告知其案涉房屋所有权经拍卖已经发生转移，房屋的租金和收益、继受归马明华所有。以此证明鼓楼法院在拍卖时并没有将梁云红作为承租人，按照最高院的有关规定书面通知并告知梁云红有优先购买权，亦未向梁云红颁发有关优先购买权人的竞买代码以及参拍的密码参加拍卖，程序严重违法，拍卖行为应当无效。被上诉人马明华对此质证认为，对该份通知的真实性没有异议，涉案房产在拍卖公告的附件中存在着程美君和梁云红的租赁合同，公告中已经明确了梁云红的优先购买权。双方当事人对一审法院查明的事实，均无异议，本院予以确认。另查明，一审审理中，马明华向一审法院提交了变更诉讼请求申请书，申请撤回了解除程美君与梁云红之间所签订的租赁合同以及要求梁云红支付违约金97125元的诉讼请求。二审法院认为，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，马明华于2017年3月7日在淘宝网上拍得案涉房屋，故自2017年3月7日起，案涉房屋所有权已经转移至马明华名下，马明华作为新的所有权人有权向梁云红主张自2017年3月8日起的房屋租金，程美君此时已对案涉房屋不再享有所有权，故其无权再主张案涉房屋的租金。一审法院以梁云红与程美君之间的合同约定标准来计算租金，并无不当，本院予以维持。关于本案一审马明华的诉讼请求问题，因马明华在一审审理期间撤回了要求解除程美君与梁云红之间所签订的租赁合同以及梁云红支付违约金97125元的诉讼请求，故一审法院对此未进行实体处理并无不当。梁云红认为其有优先购买权，并就此向鼓楼法院提起诉讼，系另一法律关系，与本案无关，其以此为由申请中止本案的审理，本院不予准许。梁云红要求撤销网络司法拍卖，不属于本案民事案件审理范围，本案不予理涉。梁云红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4592元，由上诉人梁云红负担。本判决为终审判决。再审中，本院依法追加程美君为本案第三人，程美君经本院合法传唤未到庭参加诉讼。庭审中，原审被告梁云红未能提供与程美君之间的债务关系相关证据，其他事实是原审查明一致。上述事实，有执行裁定书、租赁合同、民事调解书、“拍卖成交确认书”不动产权证书、协议书、“说明”、定金收条、借条、欠条及当事人的陈述等证据证实。本院再审认为，原审被告梁云红与第三人程美君之间的租赁关系，发生在涉诉房屋抵押行为之后。在原审原告马明华依法通过法院拍卖取得该房屋后，马明华与梁云红间不适用买卖不破租赁的规定，且马明华取得房屋所有权后，并未与梁云红重新签订租赁合同，马明华以租赁合同关系向梁云红主张租金缺乏合同依据，本院不予支持。被告梁云红在马明华取得房屋所有权后仍占有使用该房屋，应当向马明华支付相应的使用费用，使用费用标准参照梁云红与程美君合同约定计算，自2017年3月8日至2018年4月8日，共计442226元。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：原审被告梁云红于本判决发生法律效力之日起十日内支付原审原告马明华房屋使用费（自2017年3月8日计算至2018年4月30日）442226元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取2296元，保全费1520元，合计3816元，由原审被告梁云红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。审判长  朱忠林审判员  张扣成审判员  马大山二〇一九年七月三十日书记员  王立佳