重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0118民初1549号原告(反诉被告)：重庆市永川区总工会，住所地重庆市永川区人民大道191号，统一社会信用代码135003830093368389。负责人：李其金，常务副主席。委托诉讼代理人：刘任锋，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄天雨，重庆百君律师事务所律师。被告(反诉原告)：重庆俊豪实业(集团)有限责任公司，住所地重庆市永川区渝西大道中段918号8栋3-1号，统一社会信用代码915001187748704130。法定代表人：陈明，执行董事。委托诉讼代理人：李文华，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师(特别授权)。原告(反诉被告)重庆市永川区总工会(下称永川工会)与被告（反诉原告）重庆俊豪实业（集团）有限责任公司（下称俊豪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因发现不宜适用简易程序的情形而裁定转为普通程序进行审理。其后本院于2018年11月28日、2019年5月10日、2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永川工会的委托诉讼代理人刘任锋，被告（反诉原告）俊豪公司的委托诉讼代理人李文华、何新树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)永川工会向本院提出诉讼请求：1.由被告俊豪公司支付2012年3月1日起至2018年1月31日期间尚欠的综合楼(二期)经济损失补助费1226.05万元；2.由被告俊豪公司支付违约金50万元；3.由被告俊豪公司补偿还产面积不足的差价款34.98万元；4.由被告俊豪公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告（反诉被告）永川工会变更第1项诉讼请求为由被告俊豪公司支付2012年3月1日起至2018年4月30日期间尚欠的综合楼（二期）经济损失补助费，增加105.09万元，同时增加诉讼请求：1.由被告俊豪公司赔偿因业已还产的房屋与原《安置协议》及规划方案约定还产的房屋在位置、楼层、面积、形态等诸多方面存在差异而导致的价值损失（具体损失金额以鉴定结论为准）；2.由被告俊豪公司承担鉴定费及增加的诉讼费。事实和理由：2012年1月15日，原告与被告的前身重庆俊豪实业有限责任公司(于2014年4月30日更名为现在名称)签订《永川区总工会工人文化宫房屋拆迁补偿安置协议》，约定由俊豪公司拆迁原告的综合楼。双方约定了具体还产的面积、位置，且约定“协议附经渝规建审[2010]永川字第33号审查通过的规划方案图，甲乙双方签字盖章确认；若以后施工图设计的交通体系、轴线、位置调整与附图有变化，甲方应即时书面告知乙方，并将施工图送给乙方保存，但最终以修建的竣工图为准；工程完工后不管施工图或竣工图如何调整，甲方必须按区国土房管部门测绘的房屋建筑面积还足给乙方。”双方同时约定综合楼经济损失补助费按每月17.515万元标准从2012年3月1日起算，过渡期限为36个月，即从2012年3月1日起至2015年2月28日止，不足36个月的，按实际月份计算，超出过渡时间(36个月)不能按期交付安置房，从到期之日起，6个月内仍按原标准支付经济损失补助费，从超期的第7个月起，经济损失补助费按原标准增加100%即35.03万元/月支付；还产房屋增减面积在5平方米以内的双方互不找补，在5平方米以上的，不分楼层、位置，按12000元/平方米的价格进行找补；如一方违约，违约方应向守约方支付违约金50万元。安置协议签订后，原告即实施拆迁，但被告俊豪公司未完全按照协议约定支付经济损失补助费，截至2018年1月31日尚欠综合楼（二期）经济损失补助费1226.05万元。被告俊豪公司在建设过程中没有告知拟还产房屋与经渝规建审[2010]永川字第33号审查通过的规划方案图有变化，修建完成后被告俊豪公司无法按照原规划方案图向原告还产安置房屋。2018年1月2日，双方签订《永川区总工会工人文化宫房屋拆迁补偿安置协议之补充协议》，对应还产安置房屋进行了调整，但对于经济损失补助费、违约金、面积差异补偿等均按照安置协议执行。还产房屋因在位置、楼层、面积、形态等诸多方面存在差异，导致现安置房屋的使用功能降低，价值受损。被告俊豪公司于2018年4月30日才交付还产房屋，还欠付2018年2月1日至2018年4月30日的经济损失补助费105.09万元。被告(反诉原告)俊豪公司辩称，虽然双方所签《永川区总工会工人文化宫房屋拆迁补偿安置协议》约定过渡时间为36个月，即从2012年3月1日起至2015年2月28日止，但原告永川工会于2013年5月才移交50%的被拆迁房屋，于2015年12月31日才移交剩余的被拆迁房屋，根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》和2008年双方安置协议的约定，过渡时间和过渡费应当从2015年12月31日起计算至2018年4月30日还产房屋交付之日止，依此计算还未超过双方约定的过渡时间36个月；经济损失补助费的支付时间和金额存在争议，俊豪公司不存在延期支付的情况；延迟交付还产房屋系因原告永川工会迟延移交被拆迁房屋所致，责任在于永川工会，俊豪公司无需支付违约金，如认定违约成立该项违约金也约定过高，原告永川工会没有什么损失，要求调低；实际还产安置房屋发生变化系因规划调整，且规划调整更有利于还产房屋的使用和价值增加，并未对永川工会造成任何损失；实际还产安置房屋的面积比原约定面积多了12.7平方米，且其价值经司法评估高于原约定还产安置房屋，故要求驳回原告永川工会的诉讼请求。被告(反诉原告)俊豪公司同时提起反诉请求：1.由原告(反诉被告)永川工会退还多支付的综合楼（二期）经济损失补助费87.575万元；2.由原告（反诉被告）永川工会支付违约金50万元；3.由原告（反诉被告）永川工会补偿还产房屋调换产生的差价款424.776万元；4.反诉费由原告（反诉被告）永川工会承担。诉讼过程中，被告（反诉原告）俊豪公司撤回第1项反诉请求，同时变更反诉请求为：将被告（反诉原告）俊豪公司应支付原告（反诉被告）永川工会的各项费用与原告（反诉被告）永川工会应支付的还产房屋调换价差品迭后由原告（反诉被告）永川工会向被告（反诉原告）俊豪公司支付562.351万元。事实和理由：2008年7月15日，原、被告双方签订《永川区总工会工人文化宫部分房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆迁房屋位于永川区玉屏路X号，双方商定从移交被拆迁房屋钥匙、拆迁旧房当天开始计算过渡时间和过渡费。2012年1月15日，双方签订《永川区总工会工人文化宫房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆迁房屋即综合楼位于永川区玉屏路X号，以及还产安置地点、面积、经济损失补助费、付款方式、还产安置期限等。在2012年协议履行过程中，俊豪公司按约支付了部分费用，但因永川工会的原因，被拆迁的租赁房屋于2013年5月1日才完成搬迁工作，永川工会仅交付50%的拆迁房屋，于2015年12月31日才将所有被拆迁房屋交付俊豪公司。2018年1月2日，双方签订《永川区总工会工人文化宫房屋拆迁补偿安置协议之补充协议》。该补充协议第三条约定因方位图与原协议及规划方案图涉及到的俊豪·中央大街未还产及已还产的12号楼、15号楼和16号楼的还产房屋的位置、价值、形态面积存在差异，是否补差，连同协议第四条约定的内容[第四条约定根据原协议约定，涉及应向乙方支付的包括但不限于经济损失补偿费(含按标准增加100%支付补偿费)、违约金等费用，由甲乙双方通过诉讼方式处理]，一并提交永川区人民法院诉讼解决。之后，双方将有关楼层、面积调整安置情况达成(2018)永中街调字第04号人民调解协议书，并以（2018）渝0118民特18号民事裁定书予以司法确认。原告永川工会迟至2015年12月31日才将被拆迁房屋移交俊豪公司，存在违约行为，应支付违约金50万元；过渡时间应从2016年1月1日计算至2018年1月31日共25个月，经济损失补助费为437.875万元，而俊豪公司已经支付525.45万元。俊豪公司现实际还产房屋的价值高于原约定还产房屋，初步估算永川工会应当补差424.776（具体以司法鉴定金额为准）。2019年年4月29日，重弘资评（2019）字第016号《司法评估报告书》评定实际价差为1045.79万元，永川工会故应支付俊豪公司价差款1045.79万元。原告(反诉被告)永川工会对俊豪公司的反诉辩称，双方所签《永川区总工会工人文化宫房屋拆迁补偿安置协议》约定的经济损失补助费起算时间2012年3月1日系固定时间，合同并未约定该时间可以因某种条件产生而顺延；该协议明确约定“甲方配合乙方积极做好租赁户的搬迁工作，乙方将房屋腾空交甲方拆除，其腾空房屋交甲方拆除的具体时间，双方在补充协议中约定”，双方并没有签订补充协议约定腾空房屋交付俊豪公司拆迁的时间，且俊豪公司没有及时支付租赁户搬迁补偿费，没有履行积极配合永川工会做好租赁户搬迁工作的义务；永川工会收取租赁户的租金时间截止2012年2月28日，经济损失从2012年3月1日开始产生，至2018年4月30日才截止；从俊豪公司举示的证据看，被拆迁房屋迟迟没有拆除系因俊豪公司与案外人迟迟没有达成补偿协议所致，责任应由俊豪公司自行承担，不应成为顺延支付经济损失补助费的理由；俊豪公司擅自调整应还产安置房屋，现安置房屋的使用功能降低，价值明显低于原约定房屋，应当赔偿永川工会的损失；重弘资评(2019)字第016号《司法评估报告书》评估单价虚高，脱离客观实际，永川工会相同地段房屋比评估单价更低价格均未卖出，故要求驳回俊豪公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月15日，重庆俊豪实业有限责任公司(下称俊豪实业)作为甲方与作为乙方的永川工会签订《永川区总工会工人文化宫部分房屋拆迁补偿安置协议》(下称2008年协议)，约定为实施永川渝西大道中段（西大街）玉屏山片区城市综合改造工程，经永计经建[2004]59号文批准，需拆除乙方位于永川区玉屏路58号工人文化宫部分房屋，双方除约定拆迁安置地点、还产安置面积、拆迁安置补偿、还产安置期限、付款方式等内容外，还约定从移交被拆迁房屋钥匙、拆迁旧房当天开始计算过渡时间和过渡费。该协议签订后，永川工会将约定被拆迁房屋交由俊豪实业拆除，俊豪实业与俊豪公司亦履行完毕相关义务[俊豪公司系于2014年4月30日由俊豪实业更名而来，经营范围均为房地产开发（二级）、销售建筑装饰材料等]。2009年3月1日，俊豪实业取得永川区玉屏路58号片区城市综合改造项目(俊豪·中央大街二期工程)立项批复，2009年6月5日取得前述项目用地批准，同年6月10日取得规划许可，同年10月27日取得房屋拆迁许可[拆迁范围为永川区玉屏路58号(住宅楼、综合楼)、60号、62号和西外老街119号至151号（含附号）]。2012年1月15日，永川工会作为乙方与俊豪实业(甲方)签订《永川区总工会工人文化宫房屋拆迁补偿安置协议》(下称2012年协议)，约定由俊豪实业拆迁永川工会位于永川区玉屏路X号的非住宅房屋（下称综合楼，总建筑面积6057.06平方米），双方除对2008年协议中关于还产安置房屋内容作出变更外，对本次被拆迁房屋即永川工会综合楼的基本情况、具体还产安置地点及面积、拆迁安置补偿、还产安置期限、付款方式等内容进行了详细约定。对于还产安置地点及面积，2012年协议约定本次拆迁由俊豪实业在俊豪·中央大街第12、16号楼内还产建筑面积6257.06平方米（含2008年协议补偿安置面积200平方米）；加上2008年协议应还产面积，俊豪实业共应还产10207.76平方米；还产安置面积最终以房地产权证确权的建筑面积为准，在实际还产建筑面积中，有可能轴线、位置有调整变化，在还产的总建筑面积中增减建筑面积在5平方米以内（含5平方米）的双方互不找补，在5平方米以上的，不分楼层、位置按12000元/平方米进行找补，增减建筑面积总数不得大于60平方米。对于综合楼经济损失补助费及付款方式、还产安置期限，2012年协议约定按17.515万元/月从2012年3月1日起计算，由俊豪实业于每年二、八月底前分两次支付；过渡时间从2012年3月1日起至2015年2月28日共36个月，不足36个月的按实际月份计算，超出过渡时间不能按期交付安置房，从到期之日起6个月内仍按原标准支付经济损失补助费，从超期的第7个月起经济损失补助费按原标准增加100%支付。2012年协议同时约定“甲方配合乙方积极做好租赁户的搬迁工作，乙方将房屋腾空交甲方拆除，其腾空房屋交甲方拆除的具体时间，双方在补充协议中约定”、“协议附经渝规建审[2010]永川字第33号审查通过的规划方案图，甲乙双方签字盖章确认；若以后施工图设计的交通体系、轴线、位置有调整与附图有变化，甲方应即时书面告知乙方，并将施工图送给乙方保存，但最终以修建的竣工图为准；工程完工后不管施工图或竣工图如何调整，甲方必须按区国土房管部门测绘的房屋建筑面积还足给乙方”、“任何一方不履行或不完全履行本协议的，由违约方承担违约事项造成的所有经济损失，并向履约方支付违约金50万元人民币。如因区规委会规划调整，甲方必须及时书面告知乙方，若未告知则视为甲方违约”。2012年2月29日，永川工会委托俊豪实业将经济损失补助等费用汇入重庆市永川区博达实业公司(系永川工会出资设立)。2016年6月27日，永川工会委托俊豪公司将经济损失补助费汇入永川区财政国库支付中心永川区职工服务中心帐户。2012年3月19日以来，俊豪实业和俊豪公司相继多次汇入前述两个帐户相关经济补助费等款项。经双方确认，截止2019年7月9日，俊豪公司共支付永川工会二期房屋经济损失补助费5417060元。在此期间，重庆市永川区博达实业公司于2013年4月26日、同年5月2日分别与杨某、肖某签订协议，约定为实施玉屏路58号片区旧城综合改造，杨某、肖某将所租区工人文化宫综合楼门面(房屋)于2013年5月5日前腾空交给重庆市永川区博达实业公司。2013年5月29日，永川工会与俊豪实业签订《关于工人文化承租门面装修残值补偿的方案》，约定了对工人文化宫办公室承租户有关装修补偿及欠缴租金事宜，同时约定该方案的条款经区总工会、俊豪实业负责人签字同意后再与承租户签订正式协议，双方负责人均在该方案上签字。为拆除案外人刘某某、伯某位于永川区玉屏路X号的房屋(该房屋系永川工会转让的住宅，建筑面积173.43平方米，同时占用了永川工会本次拆迁的综合楼楼顶为花园)，2009年11月以来，俊豪实业工作人员相继多次与刘某某、伯某协商，永川区国土资源和房屋管理局于2010年12月24日作出房屋拆迁行政裁决书并于2011年9月20日申请本院强制执行，本院于2011年11月9日下达非诉行政执行裁定书，准予执行永川区国土资源和房屋管理局作出的房屋拆迁行政裁决书，限期刘某某腾空该房屋交由俊豪实业拆除，但刘某某、伯某坚持房屋应按非住宅、未办产权房屋系工会分给应予还产、坝子与花园盆景应予补偿等理由拒不搬迁。直至2015年12月3日，刘某某、伯某才与俊豪公司签订房屋拆迁补偿安置协议，由俊豪公司还产建筑面积173.43平方米非住宅、110.43平方米住宅，刘某某、伯某的花园名贵草木、院坝装修、砌筑物、使用物等在内的其他所有补偿均用于抵扣还产安置房屋，刘某某、伯某在2015年12月10日前将被拆迁房屋交俊豪公司拆除。至此，刘某某、伯某所占用永川工会综合楼楼顶范围下的部分综合楼才可以拆除。本案审理过程中，诉讼双方均认可除刘某某、伯某占用楼顶范围下的部分综合楼外，其余部分综合楼于2013年4月30日腾空交付拆除，刘某某、伯某所占用综合楼楼顶于2015年12月30日腾空。其后，俊豪公司即全面组织实施永川区玉屏路58号片区城市综合改造项目(俊豪·中央大街二期)工程，至2018年4月26日就俊豪·中央大街二期项目12、13、14、15号楼取得重庆市建设工程竣工验收备案登记。2018年1月2日，俊豪公司作为甲方与作为乙方的永川工会签订《永川区总工会工人文化宫房屋拆迁补偿安置协议之补充协议》。该协议载明在甲方修建俊豪·中央大街12、15、16号楼时对规划方案图建筑结构做了部分调整且已修建完工情况下，双方同意编制《2017年12月总工会还产安置方位图》，将还产房屋的位置、形态、面积按方位图红线范围内予以重新确认。该补充协议第三条约定因方位图与原协议及规划方案图涉及到的俊豪·中央大街未还产及已还产的12号楼、15号楼和16号楼的还产房屋的位置、价值、形态面积存在差异，是否补差，连同协议第四条约定的内容，一并提交永川区人民法院诉讼解决。第四条约定根据原协议约定，涉及应向乙方支付的包括但不限于经济损失补偿费(含按标准增加100%支付补偿费)、违约金等费用，由甲乙双方通过诉讼方式处理。第五条约定甲方于2018年1月31日前按照方位图将符合该项目竣工验收交房标准的还产房屋交付给乙方，若因甲方原因未按时交付的，则甲方应按照原协议约定的超期交付安置房的经济损失补助费标准即35.03万元/月向乙方支付经济损失补助费。同年1月19日，双方就前述补充协议内容达成(2018)永中街调字第04号人民调解协议书，并申请本院予以司法确认，本院于同年1月24日以（2018）渝0118民特18号民事裁定书予以司法确认。2018年4月29日，俊豪公司将上述调整后的还产房屋转移占有给永川工会，双方所签永川区总工会还产安置交接表载明协议面积为10207.76平方米，还产测绘面积10220.46平方米，实际多还产12.7平方米，还产位置位于12号楼一、二层，15号楼吊一层，16号楼吊一层与一、二层。本案审理过程中，双方一致同意仅对12、15号楼还产房屋因位置、楼层、面积、形态等差异导致的价差进行司法评估。本院依法委托重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司进行司法评估，该公司于2019年4月29日作出重弘资评(2019)字第016号司法评估报告书，以2018年12月21日为评估基准日，选用资产评估收益法进行评估，结论为现还产房屋价值高于原定还产房屋价值1045.79万元。为此，俊豪公司交纳司法评估费151000元。该司法评估报告同时载明12号楼现还产房屋评估单价为42300元/平方米，评估总值6690.51万元；原定还产房屋单价34300元，评估总值5546.93万元；15号楼现还产房屋评估单价为13700元/平方米，评估总值2481.71万元；原定还产房屋单价15200元，评估总值2579.50万元。对于该报告，永川工会认为评估单价虚高，脱离客观实际，并以相同地段16号楼吊一层房屋2014年5月30日评估单价19300元/平方米、2015年1月29日评估单价11500元/平方米、2016年5月23日评估单价10720元/平方米均未卖出为理由进行反驳。经本院审查，永川工会前述单价均使用的是快速变现价值或为出售资产提供参考。本院认为，被告(反诉原告)俊豪公司系俊豪实业变更名称而来，俊豪实业对外产生的权利义务应有俊豪公司继受，故俊豪实业与原告(反诉被告)永川工会之间的权利义务关系以及由此产生的民事法律责任应由俊豪公司承担。俊豪实业与永川工会所签2012年协议在协议主体、协议内容、违约责任等方面均不违背法律效力性禁止性规定，应属合法有效，俊豪公司与永川工会均应严格遵守，本院并以之评判双方的权利义务以及各自应承担的法律责任。俊豪实业与永川工会所签2008年协议虽与2012年协议内容相关，2012年协议并对2008年协议部分内容作出变更，但两份协议系分别针对不同的被拆迁房屋，并设定有不同的权利义务，故不能依据2008年协议内容确定2012年协议中双方的权利义务。根据双方的诉辩称意见，结合本案查明的事实，本案争议焦点可以归结为三个方面：一是永川工会诉称的经济损失补助费用应如何计算；二是永川工会主张俊豪公司的违约行为是否成立；三是双方均主张的实际还产房屋价值差异如何处置。本院分别判断如下：一、关于永川工会诉称的经济损失补助费应如何计算问题永川工会诉称的经济损失补助费的事实基础在于2012年协议针对的被拆迁房屋，即永川工会综合楼。双方在2012年协议中明确约定了从2012年3月1日起计算，并没有“暂定”或在某种条件下改变这一约定时间的文字表述。从合同字面意义理解，这一时间应为不变时间。双方于本协议形成的法律关系属于私法调整范畴，按照私法意思自治原则和“约定高于法定”原理，双方关于这一时间的约定并不会因某法律法规的规定而丧失效力。同时，双方本有2008年协议“从移交被拆迁房屋钥匙、拆迁旧房当天开始计算过渡时间和过渡费”之明确约定，而于2012年协议中不予明确，且在永川工会未交付被拆迁房屋情况下俊豪实业于2012年3月开始多次支付经济损失补助费，应视为俊豪实业明知被拆迁房屋未交付或未完全交付的情况下自愿履行相关义务。对于此种自愿行为，只要不损害社会公共利益或公序良俗，法律都不应予以制止。因此，永川工会诉称从合同约定的2012年3月1日起计算经济损失补助费的理由成立，本院予以主张。但是，在2012年协议中俊豪实业并未明确放弃因永川工会违约导致经济损失补助费增加的违约责任，本案中当全面分析永川工会是否就该项义务违约而应削减俊豪公司承担的经济损失补助费义务。2012年协议虽未约定被拆迁房屋腾空交付拆除的具体时间，之后也无补充协议约定，并不等于永川工会可以不受限制地延迟交付被拆迁房屋的义务，不然显然有违《中国人民共和国合同法》第五条、第六条所确立的公平和诚实信用原则，不利于社会整体公平正义的实现。从房屋拆迁安置补偿法律关系蕴含的权利义务来看，被拆迁人及时腾空交付被拆迁房屋属于被拆迁人的主要义务，拆迁人支付拆迁安置补偿费用、交付还产安置房屋系拆迁人的主要义务，被拆迁人在拆迁人履行主要义务情况下不履行或不适当履行自己的主要义务，也有违权利义务一致性原则。2012年协议中约定俊豪实业应配合永川工会积极做好租赁户的搬迁工作，永川工会将房屋腾空交俊豪实业拆除，从“配合”二字来看，俊豪实业对于永川工会综合楼租赁户的搬迁工作应是一种协助义务，属于法律义务体系中的从义务，永川工会不能以俊豪实业未履行协助义务或未履行从义务来免除其履行及时腾空交付被拆迁房屋之主义务的法律责任。从查明的事实看，俊豪实业已履行一定的“配合”义务，永川工会并无证据证明被拆迁房屋未及时腾空交付系因俊豪实业的不配合所致。因此，永川工会未适当履行腾空交付被拆迁房屋的义务，存在违约行为。该违约行为不仅直接导致俊豪公司给付经济损失补助费的周期和金额大为增加，而且导致建设周期延长增加建设工程更多成本，对俊豪公司造成了损失，应就该项违约行为对俊豪公司造成的损失承担相应的法律责任。本案中，双方均认可第一部分被拆迁房屋于2013年4月30日才腾空交付拆除，2012年3月1日至2013年4月30日期间的经济损失补助费应从俊豪公司应给付经济损失补助费用中扣除，即14个月×17.515万元/月=245.21万元。这一期间同时也直接导致俊豪公司双倍承担经济损失补助费的时间增加14个月，亦应从俊豪公司应给付经济损失补助费用中扣除14个月的双倍部分，即14个月×17.515万元/月=245.21万元。俊豪公司辩称2013年5月1日至2015年12月30日期间第二部分被拆迁房屋无法拆除系因刘某某、伯某之房屋占用了第二部分被拆迁房屋楼顶，但刘某某、伯某的房屋未拆除具有多方面原因，包含了俊豪公司应自行拆除的刘某某房屋本身，永川工会对此并不占主要原因。但不管永川工会是否允许刘、伯占用其综合楼楼顶，从物的交付原理出发，永川工会负有完整交付综合楼的义务，不能因第三人的行为不承担相应的违约责任，这才与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律的规定或者按照约定解决”之规定契合。因此，这一阶段永川工会的违约责任可酌定为10%予以扣除，即[28个月(2013年5月1日至2015年8月31日)×17.515万元/月+4个月(2015年9月1日至2015年12月31日)×35.03万元/月]×10%=63.054万元。因俊豪公司应自行拆除的刘某某房屋本身未拆除直接影响综合楼楼顶无法交付，且占这一阶段整个拆迁工作未推进的主要原因，永川工会这一阶段的违约责任并不会必然导致俊豪公司双倍承担经济损失补助费的时间增加，故永川工会于这一阶段勿需承担致俊豪公司双倍支付经济损失补助费的损失。2016年1月1日至2018年1月31日期间的经济损失补助费无永川工会的直接责任导致增加，2018年2月1日至2018年4月30之间的经济损失补助费属于双方补充约定的新义务且经本院司法确认，已具有强制执行力，均应由俊豪公司全部承担，不应因永川工会前述违约行为再行扣除。按照以上推断，俊豪公司应给付永川工会的经济损失补助费为：42个月×17.515万元/月+32个月×35.03万元/月-245.21万元-245.21万元-63.054万元-已付541.706万元=7614100元。二、关于永川工会主张俊豪公司的违约行为是否成立问题永川工会主张俊豪公司的违约行为可以归结为俊豪公司迟延支付经济损失补助费、迟延交付还产安置房、改变还产房屋规划设计未书面告知三个方面。如前面所述，双方约定支付经济损失补助费的起算时间2012年3月1日为不变时间，俊豪公司在合同实际履行过程中亦是从2012年3月开始支付，于本案中再行辩解不应从2012年3月1日起支付缺乏事实和法律依据。从俊豪公司所举支付经济损失补助费的明细看，其公司并未严格按照协议约定的支付时间足额支付，特别在2017年以后较少支付，2018年1月双方重新达成补充协议后亦未支付，至今尚欠巨额经济损失补助费。即便如俊豪公司辩称支付时间和金额存在争议，也不能因争议存在怠于履行自己的主要义务。即使争议未明白而清晰地存在，也应当寻求救济或纠纷解决途径使争议了结，而不能怠于行使权利使双方的权利义务关系变得更加复杂和不确定，或者使权利“沉睡”，从而不利于交易安全与迅捷价值实现。永川工会主张俊豪公司迟延交付经济损失补助费的违约行为成立，本院予以主张。虽然永川工会存在迟延交付被拆迁房屋的违约行为，但不能以此否定俊豪公司存在的违约行为，二者应各自承担相应的违约责任。永川工会前述违约责任已在经济损失补助费总额中扣除，俊豪公司自应承担迟延支付经济损失补助费的违约责任。双方约定的还产安置期限为2012年3月1日至2015年2月28日，相当清晰明确。虽然前期永川工会延迟交付被拆迁房屋的违约行为导致建设周期延后，但从2013年5月1日起至2015年12月31日，双方对于部分被拆迁房屋不能拆除均有责任，即便按各自一半的责任，即各承担16个月，俊豪公司交付还产安置房仍然超过36个月，何况本院已判定永川工会于2013年5月1日至2015年12月31日期间仅应承担10%的责任，故永川工会主张俊豪公司迟延交付还产安置房的违约行为成立。双方在协议中虽然附有规划方案图，但同时约定了“若以后施工图设计的交通体系、轴线、位置有调整与附图有变化，甲方应及时书面告知乙方，并将施工图送给乙方保存，但最终以修建房屋的竣工图为准”，说明双方特别是永川工会知晓在实际施工过程中，规划可能更改或调整。在法律行为理论上说，这是一种附条件的民事法律行为，可以据此推断出如果规划调整的条件成立就以竣工图为准的结论。在建设施工实际过程中，因地质、城市规划等变化，原设计图极大可能会发生变化，况且规划调整并非以建设施工方的决定为最终依据，这里面起决定作用的是规划部门，如果非得以原设计图为准，无异于过分加大建设施工方的责任，使权利义务严重失衡或不对等，仍然不利于公平正义的实现。但是，作为合同相对方，建设施工方应当最大限度按照设计图施工建设，防止设计图随意变更对另一方造成损害，这也是本案双方协议约定若施工图对设计图有调整俊豪公司应即时书面通知永川工会的意旨所在。俊豪公司在规划方案图发生变化后应书面即时通知永川工会，而其未即时书面通知，亦构成违约。三、关于实际还产房屋价值差异如何处理问题由于拆迁安置补偿合同中还产安置房屋位置、形态、面积本身具有的可变性因素，随之带来的价值增减如不平衡处理，必然带来一方利益失衡。如果价值大大减损而不予“补差”，势必严重损害被拆迁人利益，甚至会放纵拆迁人采取恶意降低还产房屋价值的行为。反之，如果价值大大增加而不予“补差”，也会损害拆迁人的利益，因为很多情况下房屋形态发生变化并不能完全归结于拆迁人自身的原因。对于被拆迁人来说，非法律上的正当原因多获取的利益也是不当得利，如不予返还或折价补偿将会使公平以及等价有偿原则的价值削减。本案中，虽然施工图对原规划方案图进行调整变化后俊豪公司未即时书面通知永川工会构成违约，但施工图对原规划方案图进行调整变化行为的本身并不构成违约，故不能以违约责任原理以及合同法关于违约责任的规定判定实际还产房屋价值差异处理方式。双方在2012年协议中对此没有明确约定，但在2018年补充协议中约定了因实际还产房屋的位置、价值、形态、面积存在差异，是否补差交由法院诉讼解决，加之永川工会于本案中要求俊豪公司“补差”，俊豪公司也要求永川工会“补差”，这说明双方对实际还产房屋价值差异都有“补差”的一致意思表示，足以说明应当对实际还产房屋与原约定换产房屋的价值差异进行“补差”解决，至于由哪一方“补差”取决于实际还产房屋的价值是增加还是减损。本案诉讼过程中，本院依法委托的司法评估机构作出了评估报告，认定实际还产房屋价值比原约定还产房屋价值增加1045.79万元。对于这一结论，永川工会认为评估单价虚高并脱离客观实际，但所举证据并不能否定司法评估报告，按民事诉讼证据规则，应承担举证不能的不利法律后果。从永川工会所举证据分析，其于2016年委托评估的16号楼吊一层单价为10720元/平方米，使用的是快速变现法进行评估，本次司法评估中使用收益法于2018年对相邻15号楼吊一层进行了评估，单价为13700元/平方米，两者的单价相差不大，且收益法评估单价略高于快速变现法单价客观上比较符合实际。按照价值原理，物的使用价值在价值基础上左右变动也是正常的事情，如从物的使用价值或交易价格来寻求物的确定价值或者永恒不变的价格，结论极大可能趋向不确定性，显然不利于纠纷的及时解决和社会秩序的稳定。故本次司法评估不会致双方利益严重失衡，从解决纠纷的实际情况来看，本次司法评估结论可以采信。但是，任何物的价值都需要交换价值或交易价格来体现，如固守司法评估结论，永川工会对于还产安置房的交易或变现极大可能受限，特别是在现有房地产交易市场格局中，会对永川工会的利益带来消极影响，本院故酌定降低司法评估价格25%由永川工会向俊豪公司补偿，即由永川工会向俊豪公司补偿实际还产房屋增加价值7843425元。综上所述，永川工会要求由俊豪公司支付2012年3月1日起至2018年4月30日期间尚欠的综合楼(二期)经济损失补助费的诉讼请求部分成立，本院依法支持成立部分的7614100元；要求由俊豪公司支付违约金500000元的诉讼请求成立，本院予以支持；要求超出7614100元以外的经济损失补助费和由俊豪公司补偿还产面积不足的差价款349800元、由俊豪公司赔偿因实际还产房屋与原规划方案约定还产房屋存在差异而导致的价值损失等诉讼请求与本案查明的事实不符，本院不予支持。俊豪公司辩称过渡时间应从2015年12月31日起算、俊豪公司不存在延期支付经济损失补助费的情况、延迟交付还产房屋系因原告永川工会迟延移交被拆迁房屋所致、实际还产安置房屋发生变化系因规划调整且规划调整更有利于还产房屋的使用和价值增加、未对永川工会造成任何损失无需支付违约金等理由均不能成立，本院均不予采纳。因俊豪公司违约行为给永川工会必然造成资金占用利息损失，按同期银行贷款利息计算也明显不高，延迟交付还产安置房也有租金等房屋使用损失，俊豪公司要求调低违约金的理由不能成立，本院故对违约金不予调整。因实际还产安置房屋的面积多于原约定面积，俊豪公司辩称应驳回永川工会要求补偿还产面积不足的差价款的理由成立，本院予以采纳。俊豪公司反诉要求永川工会支付实际还产房屋增加价值的理由成立，本院予以主张并根据实际情况调整房屋增加价值为7843425元；但要求将应支付永川工会的各项费用与永川工会应支付的还产房屋增加价值品迭后由永川工会向俊豪公司支付5623510元的请求，因两相品迭后其公司还应支付永川工会多余部分，不能成立，本院不予支持。永川工会针对反诉辩称经济损失补助费起算时间2012年3月1日系固定时间的理由成立，本院予以采纳；但辩称俊豪公司没有履行积极配合做好租赁户搬迁工作的义务、被拆迁房屋迟迟没有拆除的责任应由俊豪公司自行承担、俊豪公司擅自调整应还产安置房屋致实际还产安置房屋的价值下降从而应当赔偿永川工会损失、《司法评估报告书》评估单价虚高等理由与本案认定的事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定判决如下：一、由被告(反诉原告)重庆俊豪实业(集团)有限责任公司给付原告（反诉被告）重庆市永川区总工会尚欠的经济损失补助费7614100元，违约金500000元；与原告（反诉被告）重庆市永川区总工会应给付被告（反诉原告）重庆俊豪实业（集团）有限责任公司实际还产房屋增加价值7843425元品迭后，由被告（反诉原告）重庆俊豪实业（集团）有限责任公司给付原告（反诉被告）重庆市永川区总工会270675元，限本判决生效后15日内履行；二、驳回原告(反诉被告)重庆市永川区总工会的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)重庆俊豪实业(集团)有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费106767元，由原告(反诉被告)重庆市永川区总工会负担38169元，由被告(反诉原告)重庆俊豪实业（集团）有限责任公司负担68598元[此款因原告（反诉被告）重庆市永川区总工会申请缓交，限本判决生效后15日内直接向本院交纳]；反诉案件受理费25580元、司法评估费151000元由被告（反诉原告）重庆俊豪实业（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判长  刘忠文审判员  魏兴梅审判员  汪 莉二〇一九年七月三十日书记员  韩 肖