重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0243民初4238号 原告:赵绪周，男，汉族，1968年10月2日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 原告:黎量，男，土家族，1967年6月26日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。 二原告委托诉讼代理人：张俊，重庆恩杜律师事务所律师。 被告：重庆市彭水康宏房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道庙咀街，统一社会信用代码：915002437116902203。 法定代表人：杨小平，该公司经理。 委托授权代理人：王志鸿，重庆中庸律师事务所律师。 原告赵绪周、黎量与被告重庆市彭水康宏房地产开发有限公司（以下简称“康宏公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵绪周及二原告委托诉讼代理人张俊，被告康宏公司的委托授权代理人王志鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵绪周、黎量请求人民法院依法判决：一、被告康宏公司返还已交房款644723元和已缴纳的大修基金10880元、契税38542元、转移登记费560元；二、被告康宏公司支付二原告资金占用利息（资金占用利息以694705元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，从2011年10月9日至付清之日止）；三、被告康宏公司赔偿二原告房屋装修损失（具体金额以评估为准）；四、被告康宏公司赔偿二原告损失1344561.95元；五、被告康宏公司承担本案的诉讼费用。庭审中，二原告将第四项中的赔偿损失变更为1036300.95元。事实和理由：原、被告之间的商品房买卖合同已经被人民法院判决解除，被告康宏公司明知其销售的房屋包含了消防通道，故意隐瞒事实，致使二原告无法取得房屋产权证书，给原告造成了巨大损失，应当予以赔偿。 被告康宏公司辩称，一、被告康宏公司对于返还购房款无异议；二、大修基金、契税、登记费已经交给了相应的收缴部门，应当由收缴部门返还，被告康宏公司没有返还义务；三、二原告从2011年10月9日使用涉案房屋至今，应当向被告康宏公司缴纳租金，租金标准按照45元/平方米/月计算；四、二原告应当将房屋交还给被告康宏公司。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院审理查明，2011年10月8日，被告康宏公司作为甲方与原告赵绪周、黎量作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告赵绪周、黎量购买被告康宏公司开发的位于本县xx街道乌江xxx1号楼正一层1号门面，总购房款为1284723元，本合同签订之时支付200000元，2011年10月2日之前支付444723元，剩余640000元在甲方办理产权过户后60日内支付。合同签订后，原告赵绪周于2011年10月9日向被告转账2200000元（含其他人的购房款和税费），2012年12月4日，被告康宏公司向原告赵绪周出具了收款收据，载明被告康宏公司收到赵绪周购房款644723元和大修基金10880元、契税38542元、转移登记费560元。被告康宏公司随后向原告赵绪周、黎量交付了房屋，并于2011年12月5日为二原告办理了房地产权证（彭水县房地证20xx字第3xx号），该产权证上载明涉案房屋建筑面积为181.33平方米，套内建筑面积149.86平方米。 购买房屋后，二原告与他人签订协议利用该房屋合伙开办“福聚肥牛食府彭水店”。2015年1月28日，原告赵绪周、黎量等人向彭水苗族土家族自治县规划和自然资源局（原彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局，以下简称县规自局）提出“注销房屋产权证申请”，申请事由中载明：“赵绪周、黎量、田维义、张静、秦建波、童亚秋六人共同等额出资向康宏公司购买xx楼1号楼物理层x层商业用房，面积共846.86平方米……在装修过程中，该楼的业主以消防通道被我们装修占用为由，强行阻止我们对赵绪周、黎量的一间门面装修（该门面至今也被该楼业主作临时消防通道在使用）……三方之间产生矛盾和纠纷的原因是由于贵局在为赵绪周、黎量、田维义、张静的商业用房确权颁证时将从电梯出来的一个消防通道分别确权在彭水县房地证201x字第3xxx号房地产权证和彭水县房地证20xx字第3xx号房地产权证中。康宏公司以为购房者办理了产权证为由要求购房者支付尾款……特申请贵局注销田维义、张静彭水县房地证201x字第3xxx号房地产权证和赵绪周、黎量彭水县房地证20xx字第3xx号房地产权证”。后县规自局将涉案房屋的产权证注销。 （2015）渝四中民法终字第00204号案件审理过程中，受重庆市第四中级人民法院委托，重庆市国土资源和房屋勘测规划院彭水苗族土家族自治县土地房屋勘测所对本县xx街道xx1号楼（3号门面）争议面积部分的建筑面积和套内面积进行测量，该勘测所于2015年6月18日作出测量结论，载明：“经现场测量和内业计算，委托测量的面积部分是原规划、设计属于消防公共通道。1.消防共同通道共计套内面积71.3㎡，建筑面积为86.27㎡；2.田维义和张静房屋产权面积含有通道套内面积36.02㎡，建筑面积43.58㎡；3.赵绪周和黎量房屋产权证面积含有通道套内面积35.28㎡，建筑面积42.69㎡。” 2018年3月20日，县规自局向一审法院出具《关于xx1号楼1-1登记发证情况的函》，载明：“2011年12月5日，我局根据彭水县康宏房地产有限公司提供的平面图的相关资料办理商品房转移登记，登记产权人为赵绪周、黎量，登记建筑面积181.33平方米。赵绪周、黎量在装修此门面时，该栋楼业委会认为此门面占用了该栋楼消防通道，因此产生纠纷，县信访办召集规划、消防等部门与双方多次协调此事。目前，该门面部分已经实际形成该栋楼住户进出消防通道，且已经生效的（2015）渝四中民法终字第00204号《民事判决书》已经判定此门面包括了消防（共用）通道，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条的规定，建筑区划内依法属于业主共有的公共场所和公共设施应登记为业主共有，因此不能将此门面产权登记到个人名下。” 2017年7月6日，二原告向本院起诉要求解除与被告康宏公司签订的购房合同。本院于2018年5月23日作出（2017）渝0243民初2672号民事判决书，以涉案房屋存在消防（公共）通道，门面产权不能登记到个人名下，二原告不能取得涉案房屋的所有权，买卖合同目的不能实现为由，判决确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除。被告康宏公司不服该判决上诉至重庆市第四中级人民法院，该院于2018年7月23日作出(2018)渝04民终771号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本案在审理过程中，二原告向本院申请对涉案房屋的现有价值进行评估，本院依法委托重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司对涉案房屋进行了评估，评估结果为涉案房屋建面单价为12800元/平方米，房地产市场价值232.1万元，二原告为鉴定支付鉴定费8000元。被告康宏公司对该评估结果不服，以鉴定程序违法、鉴定结论依据不足、结论不客观等理由向本院申请重新评估。本院经审查后同意了被告康宏公司的重新鉴定申请，并依法委托重庆普华房地产土地资产评估有限公司进行了评估，评估结果为涉案房屋建面单价为11850元/平方米，房屋总价为2148800元。被告康宏公司为鉴定支付鉴定费7800元。 庭审中，二原告明确表示不申请对房屋的装修价值进行评估鉴定，由人民法院酌情认定。被告康宏公司辩称涉案房屋只支付了644723元购房款，应当按照该款项在总购房款中对应的比例计算溢价损失（二原告的可得利益）。 本院认为，本案系一起商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已经被人民法院判决确认解除，被告康宏公司理应退还二原告支付的购房款，故对于二原告要求被告康宏公司退还购房款644723元的诉讼请求本院予以支持。《重庆市商品房买卖合同》解除的原因在于买卖的房屋包含了消防通道，不能办理产权证书，二原告不能实现合同目的，故解除合同的过错在被告康宏公司，被告康宏公司理应承担赔偿责任，二原告为购买房屋而向被告支付的大修基金10880元、契税38542元、转移登记费560元，被告康宏公司虽辩称已经交给了相关部门，但合同解除后二原告缴纳的上述费用失去意义，应当视为二原告的损失，由被告康宏公司予以赔付。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中被告康宏公司的违约行为致使合同被解除，应当赔付二原告的可得利益。涉案房屋现有价值为2148800元，减去购买价1284723元，差价864077元即二原告在房屋买卖合同中的可得利益，应当由被告康宏公司予以赔付。关于资金占用利息，二原告已经就房屋主张了可得利益，故其再就已付款主张资金占用损失没有事实和法律依据，对此本院不予支持。对于装修损失，因二原告未对此举示证据予以证明，本院对此不予支持。被告康宏公司辩称二原告应当支付租金，但其未向本院提交关于租金的证据，且解除合同的过错在被告康宏公司，故对此本院不予支持。被告康宏公司辩称应当按照二原告所交款项在总购房款中对应的比例计算溢价损失，本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是买卖整套房屋，故原告方所能获得的应当是整套房的可得利益，而不是部分。加之原、被告双方约定的支付余下款项的条件是办理产权证书，而被告康宏公司至今未能办理产权证书，支付余下购房款的条件未能达成。如按照二原告所交款项在总购房款中对应的比例计算溢价损失，则是在要求二原告为被告的过错承担责任，明显有违公平原则，故对于被告康宏公司的该项辩称理由本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告重庆市彭水康宏房地产开发有限公司退还原告赵绪周、黎量的购房款644723元、大修基金10880元、契税38542元，转移登记费560元，以上合计694705元； 二、被告重庆市彭水康宏房地产开发有限公司赔偿原告赵绪周、黎量损失864077元； 三、驳回原告赵绪周、黎量的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20379元（原告赵绪周、黎量已预交20379元），由被告重庆市彭水康宏房地产开发有限公司负担18351元，由原告黎量、赵绪周自行负担2028元。第一次鉴定费8000元，由原告黎量、赵绪周负担；第二次鉴定费7800元，由被告重庆市彭水康宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  朱 为 人民陪审员  甘元波 人民陪审员  豆长川 二〇一九年七月十七日 法官 助理  陈 萌 书 记 员  张白中