山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民初672号 原告：青岛兴源祥盈房地产开发有限公司，住所地青岛市胶州市阜安办事处赵家园村海尔大道**。 法定代表人：王兴源，总经理。 委托诉讼代理人：谭锡寅，山东诚功律师事务所律师。 被告：胶州市国土资源局，住，住所地胶州市行政服务中心**/div> 法定代表人：尹少杰，局长。 委托诉讼代理人：任永政，男，1978年8月15日出生，汉族，系胶州市国土资源局土地储备整理中心主任，住胶州市。 委托诉讼代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。 原告青岛兴源祥盈房地产开发有限公司(以下简称“兴源祥盈公司”)因与被告胶州市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴源祥盈公司的委托诉讼代理人谭锡寅，被告胶州市国土资源局的委托诉讼代理人任永政、刘洪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴源祥盈公司向本院提出诉讼请求：一、被告为原告办理土地交接手续，并自《国有建设用地使用权出让合同》约定的应交付土地之日（即2014年10月27日）起，至2018年2月6日止按照《国有建设用地使用权出让合同》确定的土地出让总价款的每日千分之一向原告支付违约金共计47110152元。二、本案诉讼费用由被告承担。 原告起诉依据的事实与理由：原告与被告于2014年10月27日签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定被告将位于胶州市温州路西侧龙州路北侧，宗地编号为2014-211，面积为20139平方米的国有土地使用权，以人民币39324000元的价格出让给原告。该合同第6条约定：合同项下土地于2014年10月27日前交付给原告。合同第37条约定：被告未按时交付土地的按照土地使用权出让价格每日千分之一支付违约金。被告至今未给原告办理交接土地手续，并直到2018年2月6日才给原告办理出《不动产权证书》，根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，被告应向原告支付违约金。 被告答辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、原告与胶州市政府对包括涉案土地在内的多宗地块存在建设用地使用权出让合同纠纷，原告未按照合同约定及时缴纳国有建设用地使用权出让价款。另，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。2017年3月青岛市中级人民法院才作出（2016）鲁02民初1348号判决，该判决认定本案原告等12家公司与胶州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》实际是针对《协议书》约定内容的履行行为。青岛兴源房地产开发有限责任公司应当在厘清原地块土地出让金的基础上，协调青岛兴源祥盈房地产开发有限公司等12家公司按照双方合同及相关规定尽快落实项目开发。原被告双方于2014年10月27日签订的《国有建设用地使用权出让合同》第八条约定出让价款为39324000元，第十条约定在合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款。根据《土地管理法》第五十五条第一款规定，原告在付清土地出让价款前无权取得出让土地使用权。而原告于2017年12月12日才缴纳了合同约定的建设用地使用权出让价款，因此其要求被告支付2014年10月27日至2018年2月6日止的违约金缺乏依据。二、原告早已实际占用了涉案土地，已于2017年5月16日在包括涉案土地在内的块地上举行了隆重的开工仪式，其再起诉要求被告办理土地交接手续缺乏依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，举证质证情况如下： 原告举证:证据一《国有建设用地使用权出让合同》一份，书证,证明事项：2014年10月27日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定被告将宗地编号为2014-211，面积为20139平方米的土地，以人民币39324000.00元的价格出让给原告。合同第6条约定：被告于2014年10月27日前将涉案土地交付给原告。合同第30条约定：原告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，每日按延迟支付款项的1‰向被告缴纳违约金。合同第37条约定：由于被告未按时提供出让土地而致使原告本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，被告应当按照原告已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向原告支付违约金。 证据二原告与胶州市人民政府签订的《协议书》一份及（2016）鲁02民初1348号民事判决书一份，书证,证明事项：2012年12月31日原告与胶州市人民政府签订土地兑换协议一份，协议约定胶州市人民政府将241.9亩土地兑换给原告（含本涉案土地），并且，根据该协议第四条约定：胶州市政府负责为原告办理兑换地块的土地使用权证，承担相关费用，并退还原告先期缴纳的土地竞拍保证金。后经（2016）鲁02民初1348号民事判决书认定该《协议书》有效并应继续履行。 证据三公证书一份，垃圾清运验收通知书一份，书证,证明事项：2017年3月13日，胶州市公证处对涉案土地现场情况进行了公证，涉案土地仍未达到三通一平的交付条件。原告无奈只好垫付资金先行清理垃圾，直至2018年3月，才将涉案土地上的垃圾清理完毕（目前其他地块上还有铁路带电高压电杆、电缆等无法清理）。 证据四鲁（2018）胶州市不动产权第0002937号《不动产权证书》一份；土地出让金缴纳收据两份，书证,证明事项：胶州市政府在原告不断催促下，于2017年12月12日，按照《协议书》及（2016）鲁02民初1348号民事判决书的规定缴纳了涉案土地的出让金，并于2018年2月6日为原告办理了涉案土地不动产权证书，但被告的行为已构成违约，应承担违约责任。 被告质证称：对证据一的真实性认可，该合同第10条同时约定受让人应当于合同签订起30日内付清全部出让价款，被告认为合同约定的违约金标准过高，请求法院依法予以调整。对证据二的真实性认可，对证明事项不认可。因为被告并非协议书的签署人，并非协议的当事人，协议的内容并不能直接对被告产生合同约束力。对证据三的真实性认可，对证明事项不认可。公证书所体现的地块位置是否就是本案土地出让合同所对应的地块不能确定，假如公证书涉及的地块确属本案出让合同地块，则能够证明原告已经于2017年3月份对案涉土地实际占用。垃圾清运验收通知书提到的垃圾内容不明确，该垃圾是地块上原本就存在的垃圾，还是由于原告占用土地后施工以及其他工程所产生的垃圾无法区分，该证据不能证明地块上原本就存在垃圾，不能证明土地不符合交付条件。而且验收通知书的落款时间2018年3月12日并不当然就是垃圾清运完成的时间，完成时间和验收时间通常并不一致。对证据四的真实性认可，对证明事项不认可。证据四中的土地出让金缴纳收据充分证明涉案地块的土地出让金在2014年10月本案土地使用权出让合同签订后迟迟未予缴纳，直至2017年12月12日才交清土地出让金，原告构成违约。且在原告交清土地出让金之前，也无权占有并使用土地。不动产权证书的办理时间为2018年2月6日，不动产的产权登记时间与土地出让合同项下的土地交付时间并非同一概念，也并非同一时间。 被告举证：证据一国有建设用地使用权出让合同，证明原被告双方于2014年10月7日就案涉土地签订了土地使用权出让合同。合同第8条约定土地出让价款为39324000元，第10条约定受让人应当于合同签订之日起30日内一次性付清出让价款。根据土地管理法第55条第一款之规定，只有土地受让人在交清了土地出让金以及其他费用后，方可占有使用土地。 证据二青岛市中级人民法院2016鲁02民初1348号民事判决书一份，证明青岛兴源房地产开发有限责任公司与胶州市人民政府对包括案涉宗地在内的多块土地存在建设用地使用权出让合同纠纷，直至2017年3月青岛中院才做出判决，该判决认定青岛兴源祥盈房地产开发有限公司与胶州市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同实际是针对协议书约定内容的履行行为，贯彻实施行为，青岛兴源房地产开发有限责任公司应当在厘清原地块出让金的基础上，协调青岛兴源祥盈公司等按照合同落实项目。依据该判决，只有在本案原告等交清了土地出让金之后才能按照合同占有使用土地，进行项目开发。 证据三原告于2017年5月16日在案涉宗地上举行开工仪式的视频及报导一份，以及2018年6月15日拍摄的宗地现场照片4份，证明原告早已经于2017年5月之前实际占用了案涉宗地。 原告质证称：对证据一的真实性无异议，对证明事项有异议。本案被告系胶州市政府的职能部门，代为履行政府的部分职能，而胶州市政府在与兴源公司的协议书中明确约定土地出让金等由胶州市政府承担，因此本案原告在涉案出让合同中不需要缴纳出让金。对证据二的真实性无异议，对证明事项有异议。涉案宗地的土地出让金应当由胶州市政府缴纳，但胶州市政府直到2017年12月12日才缴纳出让金，已构成违约。而本案被告作为胶州市政府的职能部门，也应当依照出让合同的约定承担违约责任。对证据三开工仪式照片的真实性无异议，对证明事项有异议。名为开工仪式，实为将涉案土地围挡起来，为了避免垃圾的增多，因为涉案土地原是窑厂的大坑，被周边倾倒了大量生活和建筑垃圾以及医疗垃圾，我们围挡主要是避免垃圾的增多。第二是为了清理地面垃圾，但直到今天只是地上垃圾被清理完毕，但涉案土地的地下建筑、医疗和生活垃圾依然存在。涉案土地至今没有开工建设，可以到现场察看，所以照片与本案无关。 根据原告、被告举证质证情况，本院确认与本案有关的事实如下： 一、关于土地兑换协议的签订情况。2012年12月31日，青岛兴源房地产开发有限公司（以下简称“兴源房地产公司”）作为乙方，胶州市人民政府作为甲方，双方签订《协议书》一份，协议约定：胶州市人民政府将241.9亩土地（简称“兑换地块”，含本涉案土地）兑换兴源房地产公司的103亩土地（简称“原地块”）。建筑面积差额部分，胶州市政府给予兴源房地产公司适当经济补偿。胶州市人民政府应尽快拆除兑换地块内的地上附着物，将市政府配套设施接到用地红线。胶州市人民政府负责为兴源房地产公司办理兑换地块的土地使用权，承担相关费用，并退还兴源房地产公司先期缴纳的土地竞拍保证金共计600万元。并且，根据该协议第四条约定：胶州市政府负责为原告办理兑换地块的土地使用权证，承担相关费用，并退还原告先期缴纳的土地竞拍保证金共计600万元。兴源房地产公司取得兑换地块的土地使用权证后，应将原地块的土地使用证交由胶州市人民政府注销。届时，双方于2010年4月29日签订的《关于土地兑换的协议书》履行完毕，由此产生的债权债务关系一并消灭。 二、关于土地使用权出让合同签订情况。2014年10月27日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定被告将宗地编号为2014-211，面积为20139平方米的土地，以人民币39324000.00元的价格出让给原告。合同第六条约定：出让人（本案被告）同意在2014年10月27日前将涉案土地交付受让人（本案原告），出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件……(二)现状土地条件以胶国土告字【2014】12号公告内容为准。 合同第十条约定：受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。 合同第十一条约定：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。 合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。 合同第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。 三、2016年9月7日，兴源房地产公司作为原告以胶州市人民政府为被告向本院起诉，要求判令继续履行双方于2012年12月31日签订的《协议书》，胶州市人民政府则辩称该《协议书》无效且客观上无法履行。本院经审理认为，该案争议焦点为：胶州市人民政府与兴源房地产公司于2012年12月31日签订的《协议书》能否有效和能否继续履行。根据查明事实，兴源房地产公司对于《协议书》中的原地块享有相应的权益，胶州市人民政府与其协商以新地块置换原地块既是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，故属有效协议。兴源房地产公司股东王兴源后经（2016）鲁02民初1348号民事判决书认定该《协议书》有效并应继续履行。兴源房地产公司股东王兴源、李华、王智毅根据胶州市的有关规定，投资设立兴源祥盈公司（即本案原告）等十二家公司，并通过挂牌出让的方式与胶州市国土资源局就《协议书》约定的兑换地块分别签订8份《国有建设用地使用权出让合同》。二者的合同主体虽然不同，但是根据本院查明的事实可以认定，兴源祥盈公司等十二家公司与胶州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》实际是针对《协议书》约定内容的履行行为。上述8个地块的土地手续齐备，出让程序合法，具备履行条件，因此对于兴源房地产公司要求继续履行《协议书》的诉讼请求，予以支持。目前，《协议书》中的原地块已经由案外人开发建设，不具备返还的条件，因此胶州市人民政府应当按照《协议书》的约定，积极协调有关部门，核清账目，依法办理兑换地块的土地出让手续；兴源房地产公司亦应当在厘清原地块土地出让金的基础上，协调兴源祥盈公司等十二家公司按照双方合同及相关规定尽快落实项目开发。据此，本院于2017年3月7日作出（2016）鲁02民初1348号民事判决书，判令胶州市人民政府继续履行与兴源房地产公司于2012年12月31日签订的《协议书》。 四、关于涉案土地交付及占有情况。原、被告双方并未办理涉案土地的书面交接手续，被告主张原告于2017年5月16日已在涉案土地上举行开工仪式，并提交照片和视频为凭。原告对开工仪式照片的真实性予以认可，但主张其于2017年5月份将土地围挡起来系为避免被继续倾倒垃圾、清理垃圾，而清理垃圾、达到三通一平的条件是被告的义务，因此其清理垃圾系待被告履行义务的行为，并非对土地的占有。涉案土地现由原告实际控制。 五、关于涉案土地的对价支付情况。2017年12月12日，胶州市土地储备整理中心为原告开具收据，项目名称载明系“土地出让价款收入”，数额为29912368元；同年12月21日，胶州市土地储备整理中心为原告开具收据，项目名称载明系“土地出让价款收入”，数额为9411632元。被告据此主张其直到2017年12月12日才收到原告的土地出让金，原告违约在先。原告对此不予认可，主张按照其与胶州市人民政府签订的协议书，其与政府约定对涉案土地并不实际付款，而系土地兑换，应由胶州市人民政府履行形式上的付款义务。 六、关于涉案土地使用权证书的情况，2018年2月6日，被告为原告办理了涉案土地的国有建设用地使用权证书，将土地使用权登记至原告名下。土地使用期为2014年10月27日起至2084年10月26日止。 本院认为，本案为建设用地使用权出让合同纠纷。胶州市人民政府作为甲方与兴源房地产公司签订的土地兑换《协议书》的效力，已为本院生效判决所确认。本案原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，系双方的真实意思表示，内容及形式均不违反法律法规的效力性强制规定，其效力本院亦予以确认。合同各方当事人均应按照诚实信用原则全面履行自己的合同义务。 本院生效判决认定，兴源祥盈公司等十二家公司与本案被告签订《国有建设用地使用权出让合同》实际是针对土地兑换《协议书》约定内容的履行行为，据此，本案中原告取得涉案土地使用权的对价系以其他土地使用权兑换，并不实际付款，被告以为原告开具土地出让金收据的时间主张原告存在迟延付款的违约行为，与事实及约定均不符，本院对其该项主张不予采信。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，被告应于2014年10月27日前将涉案土地交付给原告，但被告未提交充分有效证据证明已按此约定向原告履行完毕该交付义务，应承担举证不能的法律后果，本院认定其已构成违约。但被告辩解原告实际已于2017年5月16日占有涉案土地，并提交照片等证据予以证实，原告对照片的真实性予以认可，本院对被告的该项辩解予以采信。原告虽主张彼时其并非占有涉案土地，而系代被告履行保护涉案土地不被倾倒垃圾及清理垃圾的义务，但未提交充分有效证据证明该代履行行为获得被告准许，且自认其一直控制涉案土地至今，本院认定原告实际已于2017年5月16日完成了对涉案土地的占有。 综上，被告迟延向原告交付涉案土地的期间为2014年10月28日至2017年5月16日，共计931天。双方在《国有建设用地使用权出让合同》中约定被告未按时交付土地的按照土地使用权出让价格每日千分之一支付违约金，故被告应向原告支付违约金36610644元【39324000元X0.001元/日X931天】。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。 被告虽主张违约金过高要求本院予以调整，但未提交调整的具体依据及计算方式，本院对其该项主张不予支持。至于被告所持的本院于2017年3月7日才作出（2016）鲁02民初1348号民事判决书判决双方继续履行《协议书》的辩解，本院认为，该判决书系对该《协议书》有效且具有可履行性的确认，而非判决《协议书》于2017年3月7日才开始履行，故本院对被告的该项辩解不予采信。 综上所述，原告青岛兴源祥盈房地产开发有限公司的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告胶州市国土资源局于本判决生效之日起十日内向原告青岛兴源祥盈房地产开发有限公司支付违约金36610644元。 二、驳回原告青岛兴源祥盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费277351元，由原告青岛兴源祥盈房地产开发有限公司负担61814元，由被告胶州市国土资源局负担215537元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  綦晓声 审判员  王 楷 审判员  徐 明 二〇一九年七月十六日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员吴苗苗