浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初3429号 原告：李尚周,男，1963年8月28日出生，汉族，住玉环市。 原告：李祖周,男，1952年1月4日出生，汉族，住玉环市。 原告：李贤吉,男，1965年3月23日出生，汉族，住玉环市。 原告：李法长,男，1948年5月11日出生，汉族，住玉环市。 原告：李祖吾,男，1959年6月4日出生，汉族，住玉环市。 五原告共同委托诉讼代理人：陈冰，浙江环立律师事务所律师。 被告：张娇君,女，1982年1月23日出生，汉族，住温岭市。 被告：林邦君,男，1969年12月5日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：黄中魁、黄蕾，浙江法校（玉环）律师事务所律师。 原告李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾与被告张娇君、林邦君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，独任审判，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告李尚周及五原告共同委托诉讼代理人陈冰，被告张娇君及被告林邦君委托诉讼代理人黄中魁、黄蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾向本院提出诉讼请求：1、确认五原告与两被告于2010年11月29日签订的房屋租赁合同合法有效，两被告继续履行合同；2、判令两被告共同支付五原告尚欠的2019年度租金221200元，按日1‰标准自2018年11月1日起暂算至2019年5月31日止的违约金46452元（221200元×210天×1‰），合计人民币267654元，并继续按此标准支付违约金至款项实际付清之日止。 原告李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾诉称：2009年11月22日，五原告以原告李尚周、李祖吾为代表，与玉环县玉城街道李家村经济合作社签订了一份房屋租赁合同。合同约定前者整体承租后者在建的坐落于李家小区的安置房1-3层商业服务房；租赁面积约6350平方米（扣除公用通道、消防通道、公用变配电间等，以实际交付面积为准），租赁年限为10年（房屋交付日期以书面交房通知为准）；租金第一至四年每年4810000元，自第五年起逐年递增至5050500元、5291000元、5531500元、5772000元、6012500元、6253000元，每年交付一次，提前两个月交付下年度租金等事宜。2011年4月1日，上述承租房屋竣工得以交付使用。减去约定的装修期4个月，自2011年8月1日起计付租金。2017年11月29日，经李家村经济合作社同意，五原告与两被告签订了一份房屋租赁合同。合同约定五原告将承租的上述李家小区安置房（证载坐落于第二层商业服务用房转租给两被告；租赁面积约为650㎡；租赁期限3.5年；租金每年452400元，每年交付一次；房屋装修期一个月，租金自2018年1月1日起计付，提前2个月收取下年度租金；两被告在签订本合同之日向五原告交纳租赁保证金50000元，保证金在两被告无任何违约的情况下于租期届满办理房屋交接手续时不计息退还；如两被告不按时支付租金，应按照逾期租金金额日千分之一支付违约金，逾期一个月以上的，五原告可单方面解除合同收回房屋租赁权，除不退还租赁保证金外，并向两被告追究因违约而造成的其他经济损失；任何一方擅自终止合同或违约，导致另一方解除合同的，违约方必须向守约方支付违约金500000元，并赔偿由此造成的全部损失等事宜。合同签订后，两被告交纳了租赁保证金50000元，并口头提出年租金降低10000元。五原告予以同意，故年租金变更调整为442400元。两被告承租房屋予以装修使用，经营火锅店，并如数支付了2018年度即第一年的租金。根据合同约定，两被告须于2018年11月1日前支付2019年度的租金442400元，而迄今仅支付221200元，尚欠221200元。五原告多次催讨未果。2019年5月11日，被告张娇君向原告李祖吾发送微信，提出解除租赁合同，之后托人交付钥匙。五原告未予同意。两被告遂于2019年5月下旬撤离承租房屋。五原告认为，双方的租赁合同合法有效，应该继续履行。两被告未能如期足额支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。故此，提出如上诉讼请求。 被告张娇君、林邦君辩称：从五原告提供的其与玉环县玉城街道李家村经济合作社的房屋租赁合同、玉环县玉城街道李家村经济合作社出具的交房通知和同意转租说明书等系列证据看，该合同签订的时间究竟为2009年11月12日还是22日存在矛盾；签约一方主体加盖玉环县玉城街道李家村村民委员会和玉环县玉城街道李家村经济合作社公章，五原告究竟向谁承租不够明确；所有书证仅有公章而没有法定代表人签名瑕疵明显。故此，五原告对其与两被告之间于2017年11月2日签订的租赁合同的合法性未能予以充分证明。即使认定五原告与两被告之间的租赁合同合法有效，但该合同已不适宜继续履行。首先，两被告已于2019年5月11日以发微信的形式告知五原告解除合同，虽未征得五原告同意，但实际上已于5月下旬交付房屋钥匙遭拒，而将钥匙插在房门后撤离。两被告提出解除合同的原因是合同目的已不能实现。两被告承租房屋后，花巨资予以装修而经营火锅店，但多种原因致使亏空严重，继续经营势必造成更大的经济损失，所以不得已而撤离。现既已撤离，如果继续履行，既不经济也不合理。从相关判例看，对违约方均以赔偿损失来代替继续履行。其次，两被告已经支付租金至2019年6月底，虽然合同约定租金每年支付一次，但两被告因经济困难先支付第二租赁年度前半年的租金已征得五原告的口头同意。现两被告已于5月底撤离，五原告虽是守约方应该明确继续履行合同的可能性微乎其微，积极采取措施另行租赁而防止损失的扩大，而不宜强制继续履行。两被告撤离时预留了一个月余时间给五原告处置，正是基于这点考虑。此外，如果不解除合同，合同约定逾期支付租金日千分之一的违约金偏高，应调整降低。综上，由于该合同已不能继续履行，两被告已足额支付了实际租期内的租金，且五原告现未要求赔偿损失，故其本案诉讼请求应予驳回。 经审理，本院认定的事实与五原告起诉所陈述的事实一致。 以上事实，有身份证，房屋租赁合同，交房通知书，同意转租说明书，不动产权证，房产分层分户图，微信截图，以及五原告与两被告庭审的一致陈述等证据材料予以证实。 本院认为：对案涉整体房屋，玉环县玉城街道李家村经济合作社拥有权属证书，五原告承租后经同意而部分转租给两被告，事实清楚、证据充分，应该得到确认。前租赁合同的签订时间为2009年11月22日，而玉环县玉城街道李家村经济合作社出具的同意转租说明书表述为2009年11月12日，确为错误，应予纠正。五原告承租时，案涉整体房屋系在建，尚未申领权属证书，前租赁合同也加盖玉环县玉城街道李家村村民委员会公章系出于惯例，现签约主体应统一于玉环县玉城街道李家村经济合作社。前租赁合同、交房通知书和同意转租说明书虽存在没有法定代表人签名的瑕疵，但实质上并不能改变租赁行为的合法有效。五原告与两被告于2017年11月29日签订的房屋租赁合同，系双方当事人之间真实的意思表示，内容并不违反国家法律强制性规定，依法应确认有效，签约双方均应依法按约履行。两被告在租赁期届满前已实际撤离承租房屋，系不争的事实，而是否已经解除了租赁和是否应当继续履行合同，为本案争执的焦点问题。五原告诉请两被告继续履行合同，等于否定了两被告的解除行为。案涉租赁合同约定租赁期限3.5年，不包括装修期1个月，租金自2018年1月1日起算，届满日应为2021年6月30日，现两被告于2019年5月下旬实际撤离，履行不足二分之一，显然违背了双方签订合同的初衷，导致五原告签订合同的目的大部分落空。综观合同全部条款，没有关于两被告单方面解除合同的约定。两被告提出提前解除合同，并未征得五原告的同意，撤离承租房屋系两被告的擅自行为。两被告并不享有合同约定的单方解除权，相反地，在两被告未如期如数支付租金时，五原告享有单方解除权。两被告辩称实际撤离承租房屋的原因系经营不善、亏空严重，继续经营势必造成更大经济损失，合同目的无法实现，其行使法定解除权的基础是情势变更。应该说，情势变更是指合同有效成立后因不可归责于合同当事人的原因导致情势出现较大变化，致合同基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力则会显失公平，应允许合同当事人变更合同内容或解除合同。两被告辩称的撤离原因实为其签订合同时可以预见的正常商业风险，应归责于其自身，故其以情势变更为由主张解除合同，本院不予认同。房屋租赁合同为继续性合同，五原告请求法院判令继续履行合同，该项请求并非短时间可履行完毕，且不宜于强制履行，而现两被告已撤离房屋且明确表示不愿继续履行合同，可见继续履行合同的基础已经不复存在。两被告虽然不享有法定解除权和约定解除权，单方撤离承租房屋构成违约，但是若判决两被告继续履行合同，所需的人力、物力等可能会大大超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，即履行费用可能过高。为衡平双方当事人的利益，宜用赔偿损失来代替继续履行。对此，最高院公报2006年第6期有允许违约方在承担赔偿责任的情况下解除合同的指导性案例，其裁判精神应当参照。故此，五原告请求确认租赁合同合法有效，本院予以支持；请求两被告继续履行合同，本院予以驳回；请求两被告支付2019年下半年的租金221200元，因两被告实际已于2019年5月底撤离而租金已支付至6月30日，本院予以驳回。至于代替继续履行的损失赔偿等，五原告在本案中并未主张，故不属本案的审理范围，五原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、确认原告李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾与被告张娇君、林邦君于2017年11月29日签订的房屋租赁合同合法有效； 二、驳回原告李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾其他诉讼请求。 案件受理费人民币5315元，减半收取计2657.5元，由原告李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾负担1327.5元（已缴纳），由被告张娇君、林邦君负担1330元，此款于本判决书生效后七日内缴纳本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  李育金 二〇一九年七月二十二日 代理书记员  金 蔚