内蒙古自治区扎兰屯市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0783民初1759号原告：郭义新，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：王长青，内蒙古青业律师事务所律师。被告：贺某，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：王金星，内蒙古法先律师事务所律师。被告：扎兰屯市萨马街鄂温克民族乡人民政府，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。法定代表人：卜伟东。被告：呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。法定代表人：李海，职务：董事长。委托诉讼代理人：王明艳，该公司法律顾问。原告郭义新与被告贺文波、扎兰屯市萨马街鄂温克民族乡人民政府（以下简称萨马街政府）、呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司（以下简称金马公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭审理了本案。原告郭义新及其委托诉讼代理人王长青、被告贺文波及其委托诉讼代理人王金星、被告金马公司的委托诉讼代理人王明艳到庭参加诉讼。被告萨马街政府经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭义新诉称：1、请求判令被告给付住宅楼差价款4万元（每个正楼和厢楼差价款为2万元）；2、判令被告给付逾期交付房屋的违约金为562531元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月，被告贺文波以被告金马公司的名义与被告萨马街政府订立合作开发XX村住宅楼协议，原告的两处房屋（其中一处是门市房）在被告开发建设的范围内，2011年8月，被告贺文波经与原告协商，签订了《房屋拆迁调换补偿协议书》两份，约定在拆除原告房屋的原址给原告两个门市房、两个住宅楼，每个门市面积为70平方米，每个住宅楼面积为76-80平方米，住宅楼楼层为3层，由被告萨马街政府为被告贺文波履行该协议提供保证担保，协议订立后，原告按照协议的约定将房屋交付给被告拆除，2011年9月8日，原告和被告就回迁房屋交付时间及逾期交付的违约责任进行约定，双方约定回迁的房屋必须在2012年9月30日前交付，被告逾期交付，每日按照房屋造价的2‰进行补偿。双方约定的房屋交付期限届满，因房屋没有完工而不能交付，直至2015年4月9日，被告才将门市房交付给原告，但交付给原告的住宅楼为厢楼，对被告的违约行为，原告多次找被告要求承担违约责任，至今未能协商一致，故诉至法院，请依法判处。被告贺文波答辩称，1、其以金马公司名义承包萨马街政府移民工程，并非合作开发，其在房屋拆迁调换补偿协议书上签字的行为不是其与萨马街政府建设工程施工合同约定的内容，而是由于萨马街政府当时与原告就回迁问题没有达成协议，而工程又急于施工，在此情况下，萨马街政府委托其出面与原告进行协商签订协议，当时萨马街政府也在协议上盖章，所以，原告的诉讼请求应该由萨马街政府承担责任，被告贺文波只是受托行为；2、房屋拆迁调换补偿协议书是由贺文波和原告签订的，按照国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定，个人是不允许与被拆迁户签订房屋拆迁调换补偿协议的，所以原告据以起诉的协议无效、不应该履行；3、原告要求每日按照房屋造价的2‰进行补偿，标准过高，应以实际损失为限；4、原告以交付的楼房不符合约定为由不同意接房，我方要求驳回原告诉讼请求。被告金马公司答辩称，1、金马公司是建筑公司，既不是涉案工程的开发单位，也不是拆迁单位，原告主张被告赔偿不适格；2、被告贺文波在其答辩中已阐述其是受萨马街政府委托签订的协议，与金马公司无关；3、原告诉讼请求不明确，要求驳回原告对金马公司的诉讼请求。被告萨马街政府未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告郭义新向本院提交了2011年8月22日房屋拆迁调换补偿协议书两份、2011年9月8日协议书一份（原件），拟证明原、被告约定房屋拆迁及补偿标准、交付标准、违约责任等相关事实。被告贺文波对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，1、协议是萨马街政府委托贺文波与原告签订的，后果应由政府承担，且拆迁协议签订主体不适格，协议无效；2、协议并未对置换后楼房的朝向有约定，原告主张正楼无依据；3、楼房如何处理由萨马街政府决定，贺文波无权决定；4、协议主体是萨马街政府，不是贺文波个人行为；5、该工程2012年12月份已经完工，萨马街政府未交付，与贺文波无关。被告金马公司对证明的问题有异议，协议没有金马公司的印章，与金马公司无关，金马公司作为施工方，无拆迁职能，其他质证意见同被告贺文波质证意见。被告萨马街政府未发表质证意见。本院认为，2011年8月22日被拆迁人为郭义新的房屋拆迁调换补偿协议书和2011年9月8日的协议书真实有效，是双方真实意思表示，被告贺文波有偿挂靠被告金马公司，也是实际施工人，被告贺文波的行为构成表见代理，由于二被告的关系，被告贺文波行为产生的权利义务及于被告金马公司，故本院对该两份协议书予以采信。2011年8月22日被拆迁人为郭艳春的房屋拆迁调换补偿协议书因被拆迁人为郭艳春，落款处签字为郭义新，前后不一致，因此不能确定回迁住宅楼的权利人，故本院对该协议书不予采信。二、原告郭义新向本院提交了2015年4月9日交接书一份（原件），拟证明2015年4月9日交付的门市，逾期交付两年六个月。被告贺文波对证据的真实性没有异议，交接书是萨马街政府委托贺文波与原告签订的，2013年已经着手交付，但原告不接收，交房是萨马街政府行为，与贺文波无关。被告金马公司对该证据无异议。被告萨马街政府未发表质证意见。本院认为，该证据真实有效，能够证明原、被告交接门市房的具体时间，故本院对该份证据予以采信。三、原告郭义新向本院提交了2017年7月30日郭玉玲、郭玉民签订的协议书一份，拟证明郭艳春名下房屋由郭义新继承，郭玉玲、郭玉民放弃继承。被告贺文波对证据的真实性有异议，无法确定协议书上签名是否真实、内容是否真实。被告金马公司认为该证据与金马公司无关，不予质证。被告萨马街政府未发表质证意见。本院认为，仅凭该协议书而无其他证据佐证，无法认定该协议书的真实性，故本院对该协议书不予采信。四、被告贺文波向本院提交了2011年9月1日建设方扎兰屯市萨马街鄂温克民族乡政府与施工方呼伦贝尔市金马建筑工程责任有限公司签订的建筑工程施工合同一份（复印件），拟证明贺文波只是施工方，其余一切产权与责任均是乡政府承担，原告主张内容与贺文波无关。原告对证据的真实性没有异议，但认为三被告是合作开发关系，应该承担责任。被告金马公司无异议，金马公司为施工单位，对涉案小区无实体处分权。被告萨马街政府未发表质证意见。本院认为，该证据真实有效，故对该证据予以采信。被告萨马街政府及被告金马公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2011年9月1日建设方扎兰屯市萨马街鄂温克民族乡政府（甲方）与施工方呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司（乙方）签订了建筑工程施工合同，由乙方承建XXX村住宅楼工程，合同约定开工日期为2011年9月1日，完工日期为2012年9月30日，被告贺文波挂靠被告金马公司为该工程的实际施工人。2011年8月24日，拆迁人（甲方）呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司与被拆迁人（乙方）郭义新签订《房屋拆迁调换补偿协议书》，关于补偿安置情况约定如下：“经双方协商一致同意，按乙方的总房屋面积126平方米给予同等面积的房屋，门市房2个、每个70平方米、原址回迁）”，落款处甲方是被告贺文波签字，乙方是原告郭义新签字摁印，担保方处是扎兰屯市萨马街鄂温克民族乡人民政府盖章、时任乡长何青春签名。2011年9月8日，被告贺文波（甲方）与原告郭义新（乙方）等人签订《协议书》，约定如下：“一、甲方必须在2012年9月30日前交工；二、必须把供热、供水、供电、排水处理完；三、六户门市楼必须原址回迁；四、如果甲方违约，则向乙方各户房屋造价的2‰进行补偿（按每天计算）；五、供热、供电外置接口”。2015年4月9日，被告贺文波（甲方）与原告郭义新（乙方）签订XXX移民楼门市交接书一份，根据交接书的内容，被告贺文波于2015年4月9日将房号为X号楼XXX、XXX，面积为71.39平方米和70.86平方米的两个门市交付原告郭义新。本院认为，萨马街鄂温克民族乡猎民村住宅楼工程作为政府项目，被告金马公司作为施工方与原告郭义新签订房屋拆迁调换补偿协议书，被告贺文波作为实际施工人在该协议书上签字，构成表见代理，视为其知晓并认同该协议书中的所有条款，该协议书系双方真实意思表示，既不违反法律法规强制性规定，又不违反公序良俗，该协议书合法有效，对双方均产生法律约束力，因协议书中对回迁住宅楼的朝向并没有明确具体的约定，且回迁住宅楼的所有权人不明确，现原告主张被告给付其住宅楼差价款的诉讼请求没有依据，本院不予支持，同理，原告称回迁住宅楼不是正楼，不予接收，要求被告支付其违约金的诉讼请求因原告不能证明其是回迁住宅楼的唯一所有权人，且其不接楼的理由没有依据，本院亦不予支持。房屋拆迁调换补偿协议书中约定，原告应于2011年9月2日前将被拆迁房屋腾空交于被告验收，被告贺文波又与原告郭义新签订协议书，约定其必须在2012年9月30日前交工，通过两份协议书可以得知，过渡期限为2011年9月2日至2012年9月30日，原、被告双方虽然在协议书中约定了违约责任，但由于违约金计算方式约定不明，在诉讼中，本院试图对双方约定的房屋进行工程造价鉴定或询价，但由于缺少该工程的施工图纸，无法进行鉴定或询价，后期双方又不能达成补充协议，考虑到被告违约的客观事实及原告损失的客观存在，本院酌情参照内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例第三十五条的规定，给予原告一定的经济补偿，涉案房屋被拆迁时，扎兰屯市房屋拆迁临时安置过渡补偿费的标准是在过渡期限内每平方米每月8元，超过约定的过渡期限，按原标准的二倍支付，被告贺文波应按上述标准给予原告两个门市因迟延交付产生的违约金。因被告贺文波有偿挂靠被告金马公司，因此被告金马公司对违约金承担连带责任。被告萨马街政府虽然在房屋拆迁调换补偿协议书中担保方处签字盖章，但根据我国担保法的相关规定，国家机关不得作为保证人，因此被告萨马街政府的担保无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条一款、第六十一条，《中华人民共和国担保法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贺文波于本判决生效后十日内给付原告郭义新两个门市（142.25平方米）2012年9月30日至2015年4月9日的迟延交房违约金69038.67元；二、被告呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司对上述违约金承担连带给付责任；三、驳回原告郭义新的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4912.65元，由原告郭义新负担4349.75元，由被告贺文波、呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司负担562.90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  张雯雯二〇一九年七月三十日书记员  李娜娜附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。二、《中华人民共和国担保法》第八条：国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际组织贷款进行转贷的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附：判项第一项计算明细2012年9月30日至2015年4月9日迟延交付门市的时间为30个月零10天，因超过约定的过渡期，则每平方米每月的补偿标准是原标准的2倍，即每平方米每月16元，两个门市共142.25平方米，则迟延交房30个月零10天的违约金为：142.25平方米×16元×30个月＋142.25平方米×16/30元×10天=69038.67元。