辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0682民初1705号 原告：张艳荣，女，1981年12月12日出生，满族，凤城市凤凰城经济管理区米村拌饭馆经营者，住凤城市。 被告：凤城爱琴海商业管理有限公司住所地凤城市凤凰城区振兴街20-3号唯郡商业广场3#楼601、602、603室。 法定代表人：王东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张春微，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 原告张艳荣与被告凤城爱琴海商业管理有限公司（以下简称：凤城爱琴海公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳荣、被告凤城爱琴海公司的委托诉讼代理人张春微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张艳荣向本院提出诉讼请求：1、依法判定凤城爱琴海商业管理有限公司返还原告押金、保证金、店铺物业减平合计23566.88元；2、依法判定凤城爱琴海商业有限公司支付违约金10000元；3、依法判定凤城爱琴海商业管理有限公司退还为原告提供物业服务期间多收的电费5790.16元。4、本案诉讼费用全由被告自行承担。事实与理由：原告于2018年3月15日与被告签订了《物业服务合同》及与丹东唯郡置业有限公司签订了《丹东凤城爱琴海城市广场租赁合同》，合同期限均为三年。2019年1月1日，合同只履行了6个月，被告在未通知原告的情况下，停止了物业服务，撤出了凤城市爱琴海城市广场，严重违反了合同的各项约定，亦严重损害了原告的经济利益，被告的行为已属严重违约。原告不得不向人民法院陈述事实，主张自身的合法权益，其中，被告严重违约事实主要体现在如下几方面：1、被告在前期招商中，宣传红星美凯龙旗下的爱琴海城市广场入驻凤城，经过大量的宣传，原告出于对其品牌和其成熟的商业管理经验的信任，以77元/平每月的租金与丹东唯郡置业有限公司签订了租赁合同，以50元/平每月的价格与凤城爱琴海商业管理有限公司签订了物业服务合同，缴纳押金、保证金、店铺物业减平合计23566.88元。然后在开业实际经营后，被告公司并没有制定合理的运营方案成功运营这个商场，商场业户经营惨淡，而是于2019年1月1日，单方面解约撤出凤城爱琴海城市广场，停止了物业服务。严重的违反了合同的约定。2、依据原告与被告签订的《物业服务合同》，被告未经书面告知停止物业服务行为已构成严重违约，应承担违约责任，向原告支付违约金10000元。3、被告在对原告进行商业服务期间，2018年7月19日-12月31日前电费总额14000元，合同约定根据商业广场所在地政府主管部门规定的分时计费标准及能源损耗综合测算，确定电费为1.2元/度，但实际运营中被告将公用设施用电部分计算到商户用电中，收取的电费价格远高于政府定价0.7037元/度，被告应退还多收取原告的电费。综上所述，被告已严重违反合同多项约定、损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。根据《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨原则和相关规定，被告行为已属严重违约，同时，被告的违约事实确凿清楚，证据充分，原告现依法向法院提请民事诉状，请求凤城市人民法院秉公依法办理和审判。 被告凤城爱琴海商业管理有限公司辩称：一、原告所述内容并不属实，本末倒置，被告不构成违约。本案背景：案外人丹东唯郡置业有限公司委托案外人上海爱琴海商业集团有限公司对案涉房屋进行经营管理，并签订了三个类型的合同（咨询、招商、委管）；被告是爱琴海集团设立的子公司，具体负责商场日常经营管理事项。根据租赁合同约定，唯郡公司是“爱琴海城市广场”的产权人和出租人，即向原告交付一个符合爱琴海品牌管理模式的商铺是唯郡公司的义务，而不是被告的义务。2018年12月2日，唯郡公司向爱琴海集团发送解除（咨询、招商、委管）合同的通知函；2018年12月31日，唯郡公司强行清场、驱赶被告工作人员。 因此，系唯郡公司单方面毁约、导致出租房屋不符合爱琴海品牌管理模式，即唯郡未能将符合租赁合同约定条件的房屋交付给原告使用，系唯郡公司违反租赁合同义务；被告并不是租赁合同的主体，所以不是被告违约。【唯郡毁约事宜正在上海贸仲审理，涉及爱琴海退出商场的过错责任认定问题，应当中止本案诉讼】原告所谓的经营亏损，没有客观证据；即使有，也是正常的商业风险；被告从未对原告的营业额作出保证。租赁合同笫10.1条，物业服务费的标准是唯郡和原告之间的约定，以50元／平／月的标准向被告缴纳是其双方协商一致的真实意思表示。现原告违反诚信信用原则，反口认为该定价过高，亦不应认为是被告违约。 二、第一项诉讼请求是基于租赁合同，爱琴海不是合同相对方，原告起诉错误。应当由出租方唯郡公司承担责任（或者追加唯郡公司作为共同被告）。（一）该项诉讼请求基于租赁合同法律关系，不仅起诉对象错误，而且其对租赁合同的效力尚未提出意见，原告返还款项的诉请也缺乏“请求权基础”。（二）根据租赁合同第28.16条，“被告的经营管理行为视为出租方的行为对乙方发生法律效力。”因此，被告收取押金、保证金等款项的经营管理行为，即视为唯郡公司的行为，应当由原告依据租赁合同的约定向唯郡公司主张责任。 （三）押金、保证金、店铺物业减平【首先请原告明确计算依据以及实际付款凭证】：a)租赁合同第10.2条，质量保证金5000元一一约定在合同终止后90日，且商户注销其经营地址为爱琴海的营业执照，且提供收据原件，方可退还保证金（余额）。一一原告尚未证明其符合该退款条件。b)租赁合同第6.1条，物业服务保证金=2个月物业服务费（13000元）且根据约定，租赁合同终止后30日内，且商户注销其经营地址为爱琴海的营业执照，且提供收据原件，方可退还保证金（余额）。一一原告尚未证明其符合该退款条件。c)租赁合同第6.2条，被告可使用该保证金抵扣原告欠费情况；商户费用明细表中显示米村拌饭截止2018年12月31日欠付物业费12329.17元、欠付水费429.2元。原告需证明其按时足额支付了截至2018年12月31日的费用。2019年1月1日以后尚未使用的部分，被告可以退还。d)店铺物业减平：根据原告与唯郡公司签订的《补充协议书》，铺位的签约面积从130平方米核减后变更为127.5平方米。然而，依据租赁合同第1.1条，面积误差在±5%（含）以内的，双方均认可以约定面积作为计租面积，不对合同做任何调整。原告店铺面积核减后误差在5%以内，并无物业减平，故原告请求的物业减平无事实和法律依据。 三、违约金1万元没有事实和法律依据。（一）根据《物业服务合同》第九条没有约定何种情况下被告需承担1万元违约金；现原告也没有证明其遭受了实际损失，故违约金l万元没有合同和法律依据。（二）相反，由于原告存在欠费情况，被告有权停止物业服务，并不构成违约。根据《租赁合同》第22条第3、4款及第6条第2款的约定：原告延迟支付租金等费用超过15日，经书面催告后仍不交纳，被告有权对原告暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，且被告无需因此向原告或第三方承担任何责任；原告延迟支付超过30日或者延迟支付累计超过3次的，被告有权解除合同；原告欠付租金或物业服务费，被告从保证金中予以扣除，书面通知原告补足后，逾期15日未补足的，被告有权解除合同。此外，根据《物业服务合同》第9条第3款的约定，原告延迟支付物业服务费等费用，延迟15日，被告有权停止提供物业管理服务，延迟30日，被告有权解除合同。 四、电费不需退还差价。（一）《物业服务合同》在“唯郡委托被告提供涉案房屋的物业管理服务，并在“租赁合同的基础上”订立。租赁合同第11.2条，能源费用包含水电燃气传送过程中的损耗量，以《物业服务合同》约定的标准进行支付。租赁合同第11.6条，被告代收费用后，向原告出具代收代交服务收据。（二）《物业服务合同》第七条第2条，按照本合同约定及时足额支付公共事业费是原告的义务。原告主张被告多收电费，应当予以退还，没有事实和法律依据。根据商业广场所在地政府主管部门规定的分时计费标准及能源损耗，将电费价格定于1.2元／度，物业服务合同第二条第2.4条约定了能源损耗费用分摊标准，计入了单位收费标准，即总金额1.2元／度，是协商一致的、合理的。 （三）原告在起诉状中也承认其知晓被告将公用设施用电部分计算到商户用电中。根据《辽宁省物价局关于降低一般工商业电价有关事项的通知》的相关要求，“商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向非直抄用户收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决”，本案当事人关于电费标准（含公共设施和损耗费用）已经协商一致，并在合同中约定，被告的做法是合理、合法的。故被告不需要退还原告所主张的所谓电费差价。 本院经审理认定事实如下：2018年3月8日，原告张艳荣（乙方）与被告凤城爱琴海公司（甲方）签订《商户物业服务合同》，双方约定：鉴于丹东唯郡置业有限公司（下称“出租人”）委托甲方提供出租人拥有的位于凤城市地址的商业物业（下称“商业广场”）物业管理服务，同时出租人与乙方签订了租赁合同（下称“《租赁合同》）”，乙方承租使用商业广场其中的四层部分区域（详见《租赁合同》约定，下称“租赁场所”），乙方将在租赁场所以米村拌饭品牌统一对外经营。 甲、乙双方根据《物业管理条例》等有关法律法规及《租赁合同》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方向乙方提供商业广场的公共物业管理服务、乙方向甲方支付物业服务费等事宜达成一致，特订立本合同。除特别约定之外，本合同项下甲方向乙方收取的包括但不限于物业服务费等收费都为含税费额。 第一条物业基本情况及物业服务范围 1．物业基本情况 1.1物业名称：凤城爱琴海城市广场 1.2座落位置：丹东凤城市凤凰城区20-3号 1.3物业类型：商业物业 1.4总建筑面积：共75146.54平方米；其中：地上建筑面积：53708.54平方米；地下建筑面积：21438平方米 1.5乙方计租面积130平方米 2．物业服务范围 2.1甲方物业服务区域 甲方的物业服务区域为乙方租赁区域所在商业广场的全部公共区域及附属公共设施及设备系统，包括商业广场的红线内外围广场。 2.2乙方自行管理区域 乙方租赁区域内属于与商业广场公共物业工程系统一部分但由乙方单独使用的以及乙方区域内乙方独立安装或使用的设备设施均由乙方负责使用管理及维护保养。 2.3物业界面划分 对于本合同所述涉及乙方的物业服务范围与甲方的管理界面划分详见本合同附件部分。 2.4乙方缴纳物业服务费范围 正常情况下甲方按乙方租赁区域合同计租面积收取物业服务费，如果乙方区域内建有夹层，则夹层按实际夹建筑面积的50%计收物业服务费。夹层面积以甲方依据为准，不因与实测面积有差异而调整。 2.5除非另有约定，从计租日开始直至租赁期满乙方均应缴纳物业服务费。计租日为《租赁合同》约定最后装修日的次日。 第二条物业服务费及其他相关费用 1．费用类别及内容 1.1物业服务费 根据甲、乙双方明确，物业服务费包括： 1.1.1甲方物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 1.1.2商业广场共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 1.1.3商业广场公司区域清洁卫生、绿化养护费用； 1.1.4商业广场整体区域秩序维护费用； 1.1.5甲方办公费用的分摊； 1.1.6甲方所管辖或所有固定资产折旧； 1.1.7物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 1.1.8甲方服务过程中产生的法定税费； 1.1.9与物业管理服务相关的其他费用。 以上物业服务费不包括物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用。 1.2公用事业费 1.2.1乙方因其使用公用事业设施设备所产生的全部费用，包括但不限于乙方独立使用的水、电（含乙方独立使用的室外广告、泛光照明等用电）、燃气、热力（采暖）等费用，乙方应按本合同及《租赁合同》的有关约定，以及甲方要求及时支付； 1.2.2甲方代收代缴的公用事业（水、电、燃气等）费，甲方向乙方提供法律认可的收据，如乙方坚持要求开具发票，则甲方可向乙方开具发票，由此产生的税费由乙方承担。 1.3能源损耗分摊费 因公共事业部门计量方式、能源使用机输送过程中系统本身消耗等原因，会造成实际使用量和计量表值的差异，即能源损耗费用，乙方需按自身实际用量分摊能源损耗费用。 …… 2．物业相关费用标准 2.1物业服务费标准 2018年7月21日至2021年7月20日，物业服务费标准50元/月.平方米，每月服务费6500元。 2.2公共事业费标准 根据商业广场所在地政府主管部门规定的分时计算标准及能源损耗综合测算，确认能源费标准为电费1.2元/度，水费6.9元/吨。 2.4能源损耗费用分摊标准 能源损耗费用分摊标准以甲方测算为准，为便于计量，能源费用损耗已计入能源单位收费标准。 3．费用支付日期 3.1物业服务费支付 3.1.1第一期物业服务费应于本合同签订生效后5个工作曰内支付，收费期间为2018年7月21日至2018年10月31日，应缴物业服务费21883.33元。 3.1.2除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按三个自然月为一个缴费周期缴纳，乙方应在每个缴费周期首个月份20日前（若支付日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个缴费周期的物业服务费。 甲方在收到物业服务费后向乙方提供发票。 …… 第九条违约责任 1、若任何一方违反本合同项下的任何权利和义务，均应向另一方承担违约责任，赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的除外。 2、因甲方未履行或未及时履行物业管理责任，导致甲方负责的设备、设施出现故障、损害或其他原因造成乙方的损失，甲方应予以赔偿。因乙方未对其负责的设备和设施履行维修维护责任，导致设备和设施出现故障、损害或其他问题造成甲方或第三者损失的，乙方应予以赔偿。 3、如果乙方违约延迟支付物业服务费、空调服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等公用事业费（在乙方己与公用事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外）的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金；延迟达15日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；延迟达30日的，甲方有权解除本合同。 4、除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、责任、义务、确认等，甲方有权书面通知其限期改正：经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之曰起。 乙方每日应当向甲方支付相当于届时月物业费标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，则甲方有权单方解除合同。如甲方书面通知乙方解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金人民币10000元。 本合同项下甲方依约定情形行使合同解除权或提前终止合同的，如相关条款未明确约定合同解除或提前终止的违约金（具体金额）责任的，均适用本条约定。 第十条合同终止 本合同于《租赁合同》终止时同时终止。 第十一条其他约定 2、双方一致确认并认可：本合同的谈判、签署及合同内容确定均是双方经过反复协商一致确定的，并非合同法规定的格式条款（文本），在解释上不适用合同法及相关司法解释规定的格式合同解释原则。 6、本合同有关物业服务事项，若有与《租赁合同》不一致的约定，应以本合同的约定为准。本合同未约定事宜，乙方同意遵守甲方制定的运营管理协议及相关规章制度。…… 原、被告签订的《商户物业服务合同》每页均印有爱琴海的标识，且系填充式。被告与另案原告马婉婷签订的《商户物业服务合同》也每页均印有爱琴海的标识，且填充式的合同格式及内容与本案的合同一致。 2018年3月8日，原告与凤城爱琴海城市广场的产权人丹东唯郡置业有限公司签订了《丹东凤城爱琴海城市广场租赁合同》。 2018年7月9日，原被告签订《补充协议书》，双方约定：甲方和乙方于2018年3月8日共同签署了《丹东凤城爱琴海城市广场物业合同》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就原合同中未尽事项特订立以下补充协议。一、合同补充部分：1．F413铺位签约面积130平方米，由于排烟管道占用铺内使用面积，经测算双方确认租赁面积在原基础上核减2.5平方米。核减后面积变更为127.5平方米，原有仓库因已装修完毕可以继续使用。二、本协议生效后，即为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所增加修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。三、本合同一式捌份，甲、乙双方各执叁份，另两份用于租赁登记或备案，具有同等法律效力。 2018年4月13日，原告向被告交纳2018年7月21日至2018年10月31日的首期物业费21883.33元。2018年5月3日，原告向被告交纳履约保证金33020元。 上述合同签订后，原告注册成立凤城市凤凰城经济管理区米村拌饭馆，进驻爱琴海城市广场四层F413号经营。期间，原告向被告交纳电费14500元。凤城爱琴海城市广场2018年7月至2018年12月用电量2165280度，电费总额1833382.02元，平均每度电费0.85元。 由于被告与丹东唯郡置业有限公司产生纠纷，被告于2018年12月31日离开凤城爱琴海城市广场，自2019年1月1日起不再对凤城爱琴海城市广场进行物业管理。被告向本院提供（2019）沪徐证经字第307号公证书，证明被告于2019年1月5日在凤城爱琴海城市广场内外张贴公告。公告内容“尊敬的各合作商户：因丹东唯郡置业有限公司向我司及我司爱琴海集团总部（上海爱琴海商业集团股份有限公司）单方面提出终止合作，并于2018年12月31日单方面派人强行接管商场办公场所、物业及一切运营管理工作，阻拦我司工作人员入场并对商场提供管理服务，显已构成根本违约。故我司及爱琴海集团总部将依法向唯郡置业主张包括损失赔偿在内的一切合法诉求。鉴此，我司与各商户物业服务等合同已客观上处于无法正常履行之状态，故为了防止各商户的损失进一步扩大，我司将在法律框架允许的范围内与各位商户协商相关善后事务，以尽可能维护自身及各商户的合法权利不被唯郡置业的毁约行为所侵害。最后，感谢各位商户一直以来对爱琴海品牌的信任和支持，对于无法再继续为各位商户提供服务我们深表遗憾！特别声明：本函内容不代表我公司及爱琴海集团放弃自身基于法律所享有的任何权利，以及基于任何一方违约违法行为所享有的追偿，索赔权利。” 2019年4月1日，被告向原告发出通知“尊敬的商户张艳荣：因丹东唯郡置业有限公司原因终止委托上海爱琴海商业集团股份有限公司(简称“爱琴海集团”)及我司对凤城市爱琴海城市广场进行经营管理，贵我双方签署的《商户物业服务合同》以及贵方与唯郡公司签订的《租赁合同》项下涉及我司及爱琴海集团的权利义务均无法继续履行。针对上述合同善后事宜，我司已多次催告贵方办理结算工作，但贵方始终未予有效回应。基于此，我司并代表上海爱琴海商业集团股份有限公司特致函明确如下：1、《商户物业服务合同》各项费用结算至2018年12月31日，且唯郡公司已授权我司向贵方退还履约保证金(20020.00元)。贵方支付的履约保证金(20020.00元)、物业服务费保证金(13000.00元)、质量保证金(0元)装修押金以及公共事业费(2282.72元)等费用与贵方之欠款(物业费13000.00元、POS机使用费1100.00元)，相互抵扣后，贵方应当向我司取回款项21202.72元。请贵方立即与我司接洽办理结算。逾期7日仍不办理的，一切法律后果自行承担。2、《POS专用收银系统管理服务协议》同样结算至2018年12月31日。贵方应按协议约定交还收银系统(Pos机)，并领取押金_0元；贵方欠付的合同款项可由我司以前述保证金/押金直接抵扣。3、贵方及商场今后均不得继续使用任何与“爱琴海”注册商标、标识、代言人形象等有关的无形资产。贵方应立即自查整改，否则严格予以追究法律责任。4、特别说明：《租赁合同》项下的与我司及上海爱琴海商业集团股份有限公司对应的权利义务同样于2018年12月31日终止。5、除上述事项外，爱琴海集团及我司与贵方再无其他争议。 本院认为，原、被告于2018年3月8日签订的《商户物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告于2018年12月31日离开凤城爱琴海城市广场，自2019年1月1日起不再对原告提供物业服务。被告举证于2019年1月5日发布公告，通知各商户无法提供服务，系被告单方提前解除原、被告签订的《商户物业服务合同》，原告对解除合同无异议，原、被告签订的《商户物业服务合同》已经解除。原告依据《商户物业服务合同》提起诉讼，符合合同相对性的原则，上海爱琴海商业集团股份有限公司与丹东唯郡置业有限公司之间的纠纷是否仲裁并不影响本案的审理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告同意向原告退还相关费用，本院予以支持。原告向本院提供2019年4月1日被告向其发出的通知虽然不是原件，但与被告向其他商户发出的通知相互认证，可以确认。根据该通知被告确认应退还原告履约保证金20020元，物业服务费保证金13000元，装修押金及公共事业费2282.72元，与欠物业费13000元、POS机使用费1100元相抵扣，应当返还原告21202.72元。原告提出欠2018年11月、12月两个月物业费属实，应当按照127.5平方米计算为12750元（127.5平方米×50元/平方米.月），欠POS机使用费1100元属实，装修押金及公共事业费2282.72元是原告电费结余2711.92元扣除欠被告水费429.20元。原告的陈述与被告的通知相互认证，本院予以确认。 由于被告单方提前解除合同，违反物业服务合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。根据《商户物业服务合同》第九条违约责任4的约定，被告应当支付原告违约金10000元。被告因与丹东唯郡置业有限公司产生纠纷而解除物业服务合同，并非原告未按期交纳物业服务费造成，被告也没有以原告未按期交纳物业服务费停止物业服务，通知原告解除合同。故被告以原告违约拒付违约金的抗辩主张，本院不予支持。关于对《商户物业服务合同》第九条违约责任4的理解一节，根据原、被告签订的《商户物业服务合同》每页均印有爱琴海标识，且填充式的格式与被告与他人签订的《商户物业服务合同》均一致，可以认定该合同为被告提供的格式条款合同。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”物业服务合同第九条4包括两款，第一款是对乙方违约应当支付违约金10000元的约定；对于第二款，原告理解为被告违约解除合同应当支付10000元违约金，符合通常理解，且在原被告理解不一致时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《商户物业服务合同》第十一条其他约定2、“双方一致确认并认可：本合同的谈判、签署及合同内容确定均是双方经过反复协商一致确定的，并非合同法规定的格式条款（文本），在解释上不适用合同法及相关司法解释规定的格式合同解释原则。”该约定恰恰证明双方签订的物业服务合同系格式条款合同，且与合同法的规定相抵触，故应当适用法律的规定。 关于原告请求物业减平一节，原被告于2018年7月9日签订补充协议，对物业合同中原告租赁的物业面积重新确认为127.5平方米，被告应当按照双方重新确认的面积收取物业服务费，对原告请求返还多收的物业服务费的主张本院予以支持。被告依据《租赁合同》的约定提出的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告依据物业面积130平方米收取原告2018年7月21日至2018年10月31日物业服务费21883.33元，实际物业面积127.5平方米，上述期间的物业服务费应当为21462.5元（127.5平方米×50元/平方米.月×3个月+127.5平方米×50元/平方米.月30天×11天）。被告多收取原告物业服务费420.83元（21883.33元-21462.50元）应当返还。 关于原告请求返还多收的电费一节。双方约定根据商业广场所在地政府主管部门规定的分时计算标准及能源损耗综合测算，确认能源费标准为电费1.2元/度，水费6.9元/吨。《中华人民共和国电力法》第四十四条规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”。《辽宁省物价局关于降低一般工商业电价有关事项的通知》辽价发（2018）17号规定“商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向非直抄用户收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，并将结果向用户公布，不得以提高用户电价标准的方式向用户捆绑收取；或者按国家规定销售电价向电网企业缴纳电费，由所有用户按各分表电量公平合理分担”。电业部门向被告收取的电费平均为0.85元/度，被告向原告收取1.2元/度电费，违反《中华人民共和国电力法》和辽宁省物价部门的相关规定，属于以提高用户电价标准的方式向用户捆绑收取电费，对于超出国家规定的电价部分应当返还原告。对于能源损耗，被告可以根据实际的损耗由所有用户按各分表电量公平合理分担。原、被告在《商户物业服务合同》第一条1.3能源损耗分摊费中约定：因公共事业部门计量方式、能源使用机输送过程中系统本身消耗等原因，会造成实际使用量和计量表值的差异，即能源损耗费用，乙方需按自身实际用量分摊能源损耗费用。 故被告提出的能源损耗分摊费是公共区域费用分摊、共用设施用电及损耗等各类费用的统称的抗辩主张，与物业服务合同的约定不相符，本院不予支持。根据原告提供向被告交纳电费转账记录，原告交电费14500元，剩余电费2711.92元，被告自2018年7月至2018年12月收取原告电费11788.08元（14500元-2711.92元），按照双方约定每度电费1.2元计算，原告用电量9823.4度，根据国网辽宁省电力有限公司凤城市供电分公司提供的凤城爱琴海城市广场2018年7月至12月平均每度电费0.85元计算，被告应当向原告代收电费8349.89元（9823.4度），被告多收原告电费3438.19元（11788.08元-8349.89元）应当返还。 综上所述，被告应当返还原告保证金21452.72元（履约保证金20020元+物业服务费保证金13000元+原告电费结余2711.92元-两个月物业服务费12750元-POS机使用费1100元-欠水费429.20元）；物业减平420.83元；电费3438.19元；被告应当给付原告违约金10000元。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国电力法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告凤城爱琴海商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告张艳荣保证金、物业减平21873.55元（21452.72元+物业减平420.83元）； 二、被告凤城爱琴海商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张艳荣违约金10000元； 三、被告凤城爱琴海商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告张艳荣电费3438.19元； 四、驳回原告张艳荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费790元，减半收取395元，由原告承担55元，被告凤城爱琴海商业管理有限公司承担340元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员 王 询 二〇一九年七月三十一日 书记员 许玉红