海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2028号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2028号原告：文昌市住房和城乡建设局，住所地：文昌市文城镇清澜开发区市政府办公大楼。法定代表人：林敏，局长。委托诉讼代理人：罗长立,海南凯志律师事务所律师。被告：吴乾壁，男，汉族，1979年5月5日出生，海南省文昌市人，住该市。原告文昌市住房和城乡建设局(以下简称文昌市住建局)与被告吴乾壁经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文昌市住建局委托诉讼代理人罗长立到庭参加诉讼，被告吴乾壁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告文昌市住建局向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的购房款28,665.16元；2.判令被告向原告支付自2016年5月19日起至全部付清购房款之日止的利息，利息以本金28,665.16元按中国人民银行同期同类贷款利率计算(暂计至2019年4月30日，利息为4,069.66元)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原被告签订《经济适用房合同》，被告仅支付购房款131,750元。2009年7月20日，原告(原文昌市房产管理局)与被告签订《经济适用房合同》。根据该合同第二条及第三条的约定，被告购买位于文城镇霞洞水库东侧地段(现为惠民小区)的经济适用房为××号房，购房总价以最终结算为准，被告应当在购房总价结算后15日内付清购房款。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用。被告仅支付购房款131,750元。二、被告应当向原告支付拖欠的购房款28,665.16元及相应的银行利息。惠民小区项目经文昌市审计局审核及文昌市物价局监审，并于2016年5月4日经文昌市人民政府常务会议讨论通过，最终确认住房成本单价为1606.65元/平方米。经过文昌市住房和城乡建设局测算，被告的房屋实际面积为107.36平方米，楼层调节价为-112.47元/平方米，总房价款为160,415.16元。经原告多次催促，被告一直未履行付款义务。截至目前，被告尚未支付购房款28,665.16元。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，被告应支付拖欠的购房款及相应利息。综上，为了维护原告的合法权益，原告向人民法院提起诉讼。被告吴乾壁未到庭，也未提交书面的答辩意见。原告文昌市住建局围绕其诉讼请求提交证据如下：1.文昌市机构编制委员会关于市房产管理局更名的通知；2.文昌市机构编制委员会文编[2011]28号《关于撤销市住房保障与房产管理局的通知》；3.中共文昌市委办公室文党办[2019]10号《中共文昌市委办公室、文昌市人民政府办公室关于印发的通知》；4.《经济适用房合同》；5.《现金交款单》、入账通知书各一张；6.文昌市惠民小区经济适用房0、1、2、3、4、5《工程结算报告书》二份（节选）；7.海口凯润工程造价咨询有限公司出具的《关于竣工结算审核报告》、《文昌房产管理局惠民小区经济适用房室外配套工程结算报告书》（节选）；8.文昌市审计局文审字[2010]60号《关于对文昌市惠民小区经济适用房2、3号楼工程竣工结算的审核报告》、文审字[2010]66号《关于对文昌市惠民小区经济适用房0、1、4、5号楼工程竣工结算的审核报告》、文审字[2011]7号《关于对文昌市惠民小区经济适用房前期工程竣工结算的审核报告》、文审字[2011]8号《关于对文昌市惠民小区经济适用房室外配套工程竣工结算的审核报告》；9.文昌市物价局文价函[2015]18号《关于惠民小区经济适用房项目成本监审结论函》；10.文昌市人民政府十四届66次[2016]5号《常务会议纪要》（节选）；11.文昌市住房和城乡建设局于2016年5月24日作出的《关于“惠民小区经济适用住房项目”住房成本单价的通告》；12.涉案房屋面积测算表，上述证据均经与原件核对无异，客观真实，来源合法，均与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交的证据：涉案房款的计算表，该表格系原告单方制作，本院不予确认。根据原告陈述及本院认定的证据，确认案件事实如下：为切实解决文昌市文城镇低收入家庭和未享受政策性住房优惠的财政供养人员的住房困难问题，经文昌市人民政府批准，由文昌市住建局（原文昌市房产管理局）在文城镇霞洞水库东侧地段组织经济适用房建设。文昌市住建局于2008年已取得涉案小区项目的国有土地使用权证。2009年7月20日，文昌市住建局（甲方）与吴乾壁（乙方）签订《经济适用房合同》（以下简称《合同》），约定吴乾壁购买经济适用房为××号房，合同约定建筑面积共105平方米，该住房为毛坯房，其装饰、水电标准和享受超面积部分按（附件一）的标准。《合同》第二条计价方式约定：按建筑面积计算该住房价款，住房单价由以下六项组成：（一）建筑安装成本费以结算为准；（二）前期勘察设计和建筑工程费；（三）地价款及其各项基础设施费200元/平方米；（四）建筑安装成本总额3%的管理费；（五）税金；（六）以建房造价进行楼层调节，二、五层上调3%，三、四层上调5%，六层为零，七层下调7%；（七）该住房预算价为1350元/平方米，总房价款以实际结算为准。第三条：付款方式及期限。乙方首付购房款50,000元整，该幢购房楼第三层封顶后15日之内，凡认选所在楼层在第4至7层的，在该楼层封顶后15日之内，第二次支付购房款80,000元整，余下的购房款，待房屋竣工验收、结算后，15日之内由乙方一次性付清。第四条违约责任：乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按总房价款的5%向甲方支付违约金。第五条约定甲方应当在2009年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的住房交付乙方使用。第七条关于产权登记的约定，甲方协助乙方按照规定办理房屋所有权证，办证有关税、费均由乙方负责。原告庭审确认，被告已向其支付房款131,750元，原告依合同约定的交付日期向被告交付涉案房屋，被告已接收涉案房屋。截至诉前，涉案房屋未办理竣工验收备案手续。2010年，文昌市住建局与施工单位进行结算，海口凯润工程造价咨询有限公司分别核定0、1、2、3、4、5号楼建筑安装工程、前期工程、室外配套工程等工程造价。文昌市住建局于2010年-2011年期间就上述工程造价提请文昌市审计局进行审计，文昌市审计局分别作出审核报告，要求对第三方海口凯润工程造价咨询有限公司作出的工程造价进行核减。文昌市住建局提请文昌市物价局对涉案项目成本进行监审，物价局作出文价函[2015]18号《关于惠民小区经济适用房项目成本监审结论函》，经审核，惠民小区经济适用住房各项费用，按实测建筑面积16175.28平方米核算，核定工程总造价（不含契税）25,987,933.02元，其中：（1）拆迁补偿费942,835元；（2）勘察设计费和前期工程费1,116,895.69元；（3）建筑安装工程费24,375,977.91元；（4）公共基础设施建设费（含非营业性配套公建费2,743,462.76元：（6）管理费561,717.23元/平方米；（7）办理房产证税金（不含契税）1,487,044.43元（按营业税5%测算）；（8）出售车库收入5,240,000元（按文府纪[2015]52号测算）。经监审，由文昌市住建局开发的惠民小区经济适用房项目总成本（不含契税）25,987,933.02元，住宅单价成本（不含契税）1606.65元/平方米。2016年4月13日下午和4月14日上午，在文昌市人民政府召开的十四届市政府第66次常务会议中，会议同意物价局对涉案小区项目作出的上述成本单价。文昌市人民政府于2016年5月4日作出十四届66次[2016]5号《常务会议纪要》，将上述会议内容进行整理，并抄送相关单位。文昌市住建局于2016年5月24日将惠民小区经济适用住房项目成本单价（不含契税）为1606.65元/平方米在文昌市人民政府网上向社会公布。涉案房屋面积经文昌市房地产测绘中心进行测绘，确定套内面积为95平方米，分摊面积为12.36平方米，建筑面积为107.36平方米。原告因被告未向其付清余下房款，向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点是：原告要求被告支付剩余房款及其逾期付款利息是否应予以支持。原、被告双方签订的《合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，被告应依约向原告付清房款。《合同》第二条第（七）款中明确约定单价1350元/平方米为房屋预算价，总房价款以实际结算为准。原告自2010年起就涉案项目工程结算事宜与施工方结算，经第三方估价、审计局审核，最后报物价局与原告共同审核确定后，最终文昌市人民政府于2016年4月14日讨论批准通过，并于2016年5月24日向社会公布涉案小区的住宅单价为1606.65元/平方米。文昌市人民政府虽然于2016年5月24日才向社会公布上述单价，但结合原告提交的证据，物价局作出的单价核定表中对涉案小区作出单价核定的依据为工程施工时的物价为准，并对第三方估算的成本价格进行相应的核减，该价格依照相应的规定进行审核确定，并报市县政府批准，该单价的确定并未违反法律法规的规定。依照《合同》第二条：合同约定按建筑面积计算该住房价款，住房单价由以下六方面组成：……（三）地价款及其各项基础设施费200元/平方米的约定，根据《海南省经济适用住房管理实施办法》第十六条第一款：“经济适用住房基准价由开发成本、税金和利润三部分构成。开发成本包括征地拆迁安置补偿费、勘察设计费和前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息；税金依照国家规定的税目和税率计算；利润按不高于3%核定。住房保障主管部门直接开发建设的，不得有利润。”、第十一条：“经济适用适用住房开发建设享受以下优惠政策：（一）建设用地以行政划拨方式供应。……（二）税收减免……（四）免收建设和经营中的行政事业性收费；（五）小区外基础设施建设费用由政府负担。”的规定，涉案惠民小区由文昌市住建局直接开发建设，不得有利润，对于已投入开发涉案小区公共基础设施建设费，被告未能提交证据证明属于经济适用住房开发建设享受的优惠政策，因此应依照《合同》约定计入总成本。《合同》第三条虽约定余下的购房款，待房屋竣工验收、结算后，15日之内由被告一次性付清，但根据《海南省经济适用住房管理实施办法》第十七条第一款：“经济适用房的基准价和指导价由市、县价格主管部门会同住房保障主管部门审核确定，报市、县政府批准向社会公布。”的规定，涉案项目工程结算后未能确定单价，必须经物价部门审核确定并报市、县政府批准向社会公布后才能明确余下房款的数额，被告知晓房屋单价的时间应以政府网向社会公布的时间为准即2016年5月24日。被告在知晓合同单价后，应依照合同约定自公布之日起15日内，即2016年6月8日前向原告付清余下的房款。根据《合同》第二条第（六）款的约定，涉案房屋位于第7层，单价下调7%，涉案房屋的单价应为1494.18元【1606.65元-1606.65元×0.07】，结合文昌市房地产测绘中心出具的面积测算表中确认涉案房屋的面积为107.36平方米，涉案房屋的总价款应为160,415.16元（1494.18元/平方米×107.36平方米）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，扣除被告已向原告支付的房款131,750元，被告应于2016年6月8日前向原告付清余下的购房款28,665.16元（160,415.16元-131,750元）。《合同》中并未对逾期付款继续履行合同的违约责任进行明确约定，被告应依法承担违约的损失赔偿责任。原告未提交其遭受损失的证据，但被告未向原告付清购房款对原告造成资金占用期间的利息损失，原告主张自2016年5月19日起计算利息有误，被告应自逾期付款之日起即2016年6月9日起以拖欠的购房款28,665.16元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率向原告计付利息至房款付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《海南省经济适用住房管理实施办法》第十一条、第十六条第一款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告吴乾壁应于本判决生效之日起五日内向原告文昌市住房与城乡建设局支付拖欠的购房款28,665.16元，并自2016年6月9日起以拖欠的购房款28,665.16元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率向原告文昌市住房与城乡建设局计付利息至房款付清之日止；如果被告吴乾壁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币309.19元（该款项原告已预缴），由被告吴乾壁负担，应于本判决生效之日起五日内向本院缴付；原告已预缴的受理费，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 符 娟 二〇一九年七月二十五日法官助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《海南省经济适用住房管理实施办法》第11经济适用住房开发建设享受以下优惠政策：（一）建设用地以行政划拨方式供应。经济适用住房的建设用地必须符合土地利用总体规划和城市总体规划，纳入土地利用年度计划统筹安排，优先安排使用存量闲置建设用地，优先保障供应。（二）税收减免按《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）执行。（三）各银行业金融机构按照《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号）的规定向经济适用住房建设单位发放经济适用住房开发贷款，经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。购买经济适用住房可优先办理住房公积金贷款。（四）免收建设和经营中的行政事业性收费。（五）小区外基础设施建设费用由政府负担。市、县政府可以根据本地实际情况，依法制定其他优惠政策，减免有关费用，并向社会公布。第十六条经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息；税金依照国家规定的税目和税率计算；利润按不高于3%核定。住房保障主管部门直接开发建设的，不得有利润。设区城市人民政府可根据地段等因素核定经济适用住房指导价。