四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1903民初1号 原告：喻军，男，1972年3月18日出生，汉族，户籍地巴中市恩阳区，现住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：杨安，四川立轩律师事务所律师。 被告：李刚德，男，1962年8月25日出生，汉族，户籍地巴中市恩阳区，现住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：辛云海，巴中市诚信法律服务所法律工作者。 原告喻军与被告李刚德建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喻军及其委托诉讼代理人杨安、被告李刚德及其委托诉讼代理人辛云海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喻军向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2007年3月28日以国有土地使用权转让为由签订的《土地联合开发协议》合法有效；2.判令被告继续履行合同；3.判令《土地联合开发协议》中涉及的土地权益归原告享有；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告李刚德因急需资金，愿将其在原恩阳镇取得的建设用地面积180平方米的土地使用权对外出让，原告喻军（乙方）与被告李刚德（甲方）于2007年3月28日签订《土地联合开发协议》，协议约定：甲方同意将其在恩阳开发区管委会征用的土地交由乙方开发建设，包括开发主体、开发建设手续的办理、开发建设及开发后的销售等开发过程，并由乙方负责费用；甲方将该宗土地使用证交由乙方使用，并协助乙方办理各种必须由甲方出面办理的手续，费用由乙方负责；乙方支付甲方开发增值费用125000元，本协议签订后支付25000元，甲方将土地产权证交付乙方后支付90000元，其余费用在甲方协助乙方办理完所有手续后一次性付清；甲乙双方任何一方违约，支付违约金5000元。双方签订协议当日，原告支付被告25000元。协议签订后，原告喻军多次协调搬迁事宜无果，且开支设计费用50000余元，后因原恩阳镇政府冻结土地使用权而不许建设。2015年，恩阳区政府解决遗留问题，原告于2016年将该宗土地上报登记，后恩阳区政府将该宗土地使用权收回，将该宗地调整到谢家大院项目进行还房（商用80平方米，住房190平方米）。原告多次要求被告领走下余土地使用权转让费100000元，被告却提出要房屋，双方多次协商无果。 被告李刚德辩称，1、被告李刚德于2003年取得案涉土地使用权证，明确用途为住宅，但并未按用途使用涉案土地，而是与原告喻军签订《土地联合开发协议》，双方违反了国家法律强制性规定，故原、被告所签订《土地联合开发协议》无效。2、即使合同依法成立，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条和《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，土地使用权转让须办理变更登记。本案原、被告虽签订转让协议，但未办理土地使用权过户登记手续，不发生物权变动，故案涉土地使用权仍属被告李刚德享有。3、原、被告未办理土地使用权转让过户登记手续，系因原告喻军根本违约造成的，根据双方签订的协议第三条规定，被告李刚德在交付土地使用证时，原告喻军应按协议约定支付土地转让费90000元，但2014年原告收到土地使用证时，并未支付土地转让费90000元，被告多次催收此款无果，并提出解除合同。后因恩阳城区城市规划发展需要，将涉案土地征收，双方均知晓，也知道合同无法继续履行，故双方的协议已实际解除。综上，原告喻军的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。 经审理查明，被告李刚德取得原巴州区恩阳镇登科寺开发区土地一宗，土地使用权面积180平方米，土地用途为住宅，使用权类型为出让，并由巴州区人民政府颁发巴州国用（2003）字第××号国有土地使用证。2007年3月28日，原告喻军（乙方）与被告李刚德（甲方）签订《土地联合开发协议》一份，协议约定：甲方将其取得原巴州区恩阳镇登科寺开发区土地一宗转让乙方开发建设。第一条规定由乙方全权负责开发建设，包括开发主体、开发建设手续的办理，开发建设及开发后的销售等开发过程，由此产生的费用由乙方负责。第二条规定甲方将该宗土地使用证交由乙方使用，并协助乙方办理各种必须由甲方出面办理的手续，费用由乙方负责。第三条规定乙方支付甲方开发增值费用125000元，其中本协议签订后支付25000元，甲方将土地使用证交付乙方后支付90000元，其他费用在甲方协助乙方办完手续后一次性付清。同时约定甲乙双方中任何一方违约，支付对方违约金5000元。协议签订当日，原告喻军支付被告李刚德土地转让款25000元。而后，原告喻军开始办理开发建设的前期工作，因政府政策原因于2009年致原告喻军无法继续办理开发建设手续。2014年11月12日，被告李刚德将该宗土地的巴州国用（2003）字第××号国有土地使用证交付原告喻军。2016年，被告李刚德所取得的土地被巴中市恩阳区政府征用，并于同年10月8日巴中市国土资源局根据规定对涉案土地使用权予以注销，对被告李刚德进行集中安置，其中还门市80平方米，住房190平方米。 在审理中，原告称被告于2014年11月12日向其交付土地使用证后未支付土地转让费是因被告拒收土地转让费。被告辩解是因双方签订协议后，由于原告因政府政策原因停止土地开发建设，2014年11月12日交付土地使用证是因政府对案涉土地进行征收，并不是拒少土地款。 上述事实，有原、被告的陈述、《土地联合开发协议》、收据、土地使用证、巴中市国土资源局公告、恩阳城区瑜馨苑建设项目房屋拆迁及还房基本情况表等证据佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》第19条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。”本案，根据原、被告签订的《土地联合开发协议》内容显示不是被告李刚德用土地使用权与被告喻军合伙开发房屋，而是将土地使用权转让给原告喻军，原告喻军以现金的形式支付土地转让款，故双方签订的《土地联合开发协议》是建设用地使用权转让合同。该合同系当事人真实意思的表示，未违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应义务。被告辩解其取得案涉土地使用权的用途为住宅，且被告未按用途使用，而将案涉土地使用权转让给原告，违反了国家法律强制性规定，协议应无效。被告合法取得案涉土地使用权，根据法律规定可以进行再转让，其转让行为并未违反国家法律强制性规定，故被告的辩解意见理由不成立，本院不予采纳。根据合同约定协议签订当日，原告喻军向被告李刚德支付第一笔土地转让款25000元，并开展土地开发建设的前期工作，但因政府政策原因，致使原告于2009年土地开发建设无法进行，也就是双方均停止了对合同继续履行。被告于2014年11月12日将案涉土地的使用证交付原告喻军，但原告喻军未将土地转让款90000元支付被告李刚德。原告陈述未支付土地转让款是因被告拒收土地转让款，但与常理不相符合，不能说明双方在继续履行合同。2016年因政府对案涉土地进行征收，并对被告李刚德的土地使用权予以注销，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本院认为，本案中双方当事人签订的协议存在合同法规定的法律上或者事实上不能履行的情形，故原告主张继续履行合同，本院不予支持。案涉土地被政府征用，且案涉土地的使用权仍属被告李刚德，征用后政府对被告李刚德进行集中安置，故原告主张案涉土地上的权益归原告享有，本院不予支持。原告喻军支付的土地转让费、前期投入费用及损失，可以另行起诉主张。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条第（一）项，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十四条规定，判决如下： 一、原告喻军与被告李刚德于2007年3月28日签订的《土地联合开发协议》有效； 二、驳回原告喻军的其他诉讼请求。 案件受理费2800元，由原告喻军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  苟 军 人民陪审员  杨堃蓉 人民陪审员  冯安伦 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  李林岭