安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初208号原告:杜海波，男，1991年10月20日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：李春奇，安徽瀛拓律师事务所律师。被告：阜阳市易景家居管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路666号易景国际花园S1#S2#商住楼401室。法定代表人：姚家政，该公司经理。开始委托诉讼代理人：王明义，安徽法汇律师事务所律师。更换后委托诉讼代理人：王广友，安徽淮都律师事务所律师。更换后委托诉讼代理人：付世发，安徽淮都律师事务所实习律师。原告杜海波诉被告阜阳市易景家居管理有限公司（以下简称易景公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理，留出2个月自行调解无果，2019年1月10日原告申请评估鉴定，双方选任的鉴定机构于2019年5月27日作出鉴定结论。本院依法适用简易程序两次公开进行了审理，原告杜海波及其委托诉讼代理人李春奇，被告易景公司开始委托诉讼代理人王明义、后更换的委托诉讼代理人王广友、付世发到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杜海波向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《阜阳市易景家居管理有限公司场地租赁合同》；2、判令被告返还原告商铺租金38976元、返还保证金10000元、物业费3111元、广告费2000元，合计54087元；3、判令被告赔偿原告展品及装修损失260000元；4诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月18日原被告签订《阜阳市易景家居管理有限公司场地租赁合同》，约定原告承租被告经营的齐家家居商场商铺，经营好万年木门，租期一年。合同还对租金、违约责任等事项作出约定。协议签订后，原告按约定缴纳了租金、保证金、物业费，并履行其他合同义务。由于被告经营不善，自2018年11月份开始，被告停止了对商场的经营管理，电梯处于停运状态，被告多次找原告要求解除合同，但对赔偿未达成一致意见，导致原告无法经营承租商铺。被告已经构成根本违约，请求法院判如所请。易景公司辩称，一、根据合同第二条，租金的收取约定：租金采取先付款后使用的原则，按年支付，乙方向甲方（被告）一次性支付全年商铺租金87840元整，第四条物业费的收取第二项约定，也是采取先付款后使用的原则，乙方一次性向甲方交清全年12个月的物业费14640元，以上租金和物业费合计为102480元；根据合同第三条合同期限的约定为2018年3月24日至2019年3月23日，根据先付款后使用的原则，原告应在2018年3月24日前交清上述两项费用102480元，但原告至今只交95307元，已经构成违约；二、根据合同第五条保证金的约定质量保证金为20000元，原告只付10000元，已构成违约。三、根据合同第11条，违约责任第二项第一目的约定，由于原告未按合同约定期限付款，被告有权解除合同，四、根据合同第七条，乙方权利义务第四项约定，乙方未按合同期限付款，导致与甲方解除合同的，乙方自愿将其展位的全部展品让与甲方所有，由甲方处置；五、根据合同第十条，合同的变更、解除与终止第一项第二目约定，合同终止解除或期满后，乙方所有的装饰及灯饰等配件，无偿归甲方所有，乙方不得拆除破坏，甲方无需支付任何费用。综上，原告诉求判令被告赔偿原告展品及装修损失，应予驳回。经审理查明事实如下：2018年4月18日原告向被告支付95307元，被告向原告出具95307元收据一份，收款事由为2018.3-2019.3租金及物业费款清。2018年9月14日被告出具10000元收据一份，收款事由为保证金。2018年7月7日被告出具2000元收据一份，收款事由为广告牌订金。2018年3月18日原告（作为乙方）和被告（作为甲方）签订《阜阳市易景家居管理有限公司场地租赁合同》一份，约定原告承租被告位于阜阳市齐家家居商场3楼展厅，商铺面积为122平方米，用于好万年木门展品展示和经营。第二条约定，租金为每平方米每月60元，年租金合计为87800元。第三条约定，合同期限自2018年3月24日起至2019年3月24日止。第四条约定，物业管理费按商铺面积乘以每月每平方10元，合计14600元，乙方一次性向甲方交清全年12个月物业管理费。第五条约定，乙方向甲方缴纳商品质量保证金20000元。此外，合同还对其他事项作出约定。合同签订后，原告投入资金对所承租的上述房屋进行装饰装修。不久被告便停止了对商场的经营管理，电梯处于停运状态，被告曾向原告提出要求解除上述租赁合同。2018年12月11日被告出具结算清单一份，载明：经双方核实结算，需退还好万年木门房租、保证金、广告费56665元，2018年12月20日付清。双方对损失赔偿存在争议，原告诉至法院。诉讼期间，应原告申请本院依法委托安徽华信造价咨询有限公司对好万年木门商铺装修及展品工程造价进行鉴定，该公司于2019年5月27日作出皖华信鉴定字[2019]108号鉴定报告，鉴定结果是：商铺装修价值87798.49元；展品(包括橱窗区护墙板、整木酒柜等)价值为138265.33元；合计金额为226063.82元。原告支付评估费用7800元。上述事实，由身份证、《阜阳市易景家居管理有限公司场地租赁合同》、收据、结算清单、鉴定报告、鉴定费发票及双方当事人陈述等，予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告和被告签订《阜阳市易景家居管理有限公司场地租赁合同》，承租被告的商铺，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。在原告按约定付款义务后，被告负有将原告承租的场地交由原告使用的义务，在合同期限内，无法定或约定事由，不得随意解除合同。从合同看原告应预交一年租金87800元和预交一年物业费14600元，合计102480元，2018年4月18日原告交纳95307元，是原告违约没有交够，还是余款被告给予了优惠，是双方争议的焦点之一，被告提供收据载明，原告2018年4月18日向被告支付的95307元系支付2018年3月24日至2019年3月24日房租、物业费,并在收据上注明“款清”,足以印证原告已经支付了全部租金及物业费，原告支付的款项总额95307元，比合同约定的房屋租金及物业管理费总金额102480元少7173元，应认定被告给予原告的优惠。故对被告辩称由于原告未缴纳全部租金、物业费导致解除的理由，依法不能成立。鉴于合同无法继续履行，现原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求返还尚未使用期限内租金、保证金及部分物业费，符合法律规定，本院予以支持。双方2018年12月11日结算应退还56665元与原告诉讼主张54087元，相差不大，结算单虽未标明物业费，从物业费数额和双方诉求可以看出，物业费已包含在结算单内，本应以双方结算的56665元作为退还依据，但原告仅主张54087元，其余的视为放弃。至于原告要求被告赔偿原告展品及装修损失问题，由于被告在租期内解除合同导致原告的合同目的不能实现，对于原告投入到商铺中的展品、装修损失，应当承担赔偿责任，赔偿单价应当以评估报告为准，评估单位是基于双方当事人选任，选任时双方并没有提出异议，其作出关于展品损失及装修损失的评估报告，可以作为定案依据，本院予以采信。但原告在履行合同时仅交纳10000元保证金，原告有违约行为，但原告的违约行为构不成根本违约，双方无法继续履行合同的根本原因是被告对租赁场所进行清场并向原告发出解除通知，违约责任主要在于被告，鉴于原告的违约行为，酌定减少被告的赔偿责任，被告承担上述损失的80%为宜。综上所述，被告应赔偿原告装修及展品损失180851元（226063.82×80%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2018年3月18日原、被告签订的《阜阳市易景家居管理有限公司场地租赁合同》；二、被告阜阳市易景家居管理有限公司退还原告杜海波房屋租金、保证金、物业费、广告费共54087元；三、被告阜阳市易景家居管理有限公司赔偿原告杜海波装修及展品损失180851元；四、驳回原告杜海波的其他诉讼请求。上述二、三项均于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6011元，减半收取3005元,由原告杜海波负担593元，被告阜阳市易景家居管理有限公司负担2412元；原告杜海波预交的鉴定费7800元，由被告阜阳市易景家居管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 高 琳二〇一九年七月二十三日书记员 桂超宇