福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初95号 原告：陈敏，女，1974年1月12日出生，汉族，住永泰县。 被告：张华春，女，1968年6月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告：永泰县樟城镇章龙餐厅，住所地永泰县樟城镇龙峰路龙翔大厦二层店面。统一社会信用代码：92350125MA306RPY6J 经营者：吴章龙。 上述两被告共同委托诉讼代理人：周密，福建三祥律师事务所律师。 原告陈敏与被告张华春、永泰县樟城镇章龙餐厅（以下简称“章龙餐厅”）排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，被告张华春在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，本院于2019年1月11日作出（2019）闽0125民初95号民事裁定书，驳回了被告张华春对本院管辖权提出的异议。被告张华春不服驳回管辖权异议的裁定，上诉于福州市中级人民法院，2019年3月6日福州市中级人民法院作出（2019）闽01民辖终106号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈敏、被告张华春及章龙餐厅共同委托诉讼代理人周密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令张华春停止侵权立即恢复永泰县樟城镇龙峰路龙翔大厦二楼住宅用途；2.判令张华春封堵永泰县樟城镇龙峰路龙翔大厦二楼房产后门（即恢复原状）；3.判令章龙餐厅搬离龙翔大厦二楼，排除妨害；4.本案诉讼所产生的一切费用由张华春、章龙餐厅承担。事实和理由：永泰县樟城镇龙翔大厦，原由在上海经商的十一位永泰人作为股东为响应当时县委县政府号召，于1999年参与旧城改造建设而成。该大厦系福建省建筑设计院设计，一共八层，一层为商业用途，二层为住宅、杂物间（其它用途），没有设计餐饮业用途，也根本就没有条件开办餐饮业。该大厦三层以上为住宅，因此在二楼东段没有设计后门，二楼东段（第四梯）后转让给张华春，其建筑面积236.4平米。原先张华春说她本人是做窗帘店的，没有后门出入不方便，希望让她在后面开个门来经营窗帘店，当时几位股东考虑到大家都是邻居，开窗帘店对楼上及本幢其它业主影响不大，就同意让她开窗帘店并在后面开个门，并约定不能做餐饮业，张华春还承诺摩托车从后门进出如有发生安全事故由她负责。张华春在做了几年窗帘店生意后，在2016年却背信弃义昧着良心将该房出租给章龙餐厅开办餐饮业（现店名为“醉得意”）。该餐饮业规模很大，光炉灶就有十来个，存在严重的火灾隐患。该饭店光员工就有30多人，每天食客几百人，加上送菜的吃饭的每天人来人往，还有摩托车进出二楼，停满二楼消防通道，饭店每天产生的垃圾、泔水从后门运出经常洒满一地，给小区居民进出带来了安全隐患。去年我们业主将后门上锁后又被砸了，我们不让砸还恶狠狠的要打我们，我们与章龙餐厅矛盾重重纠纷不断。现在小区的水电供应变得紧张，小区建设原本是按小区居住人口设计的，由于章龙餐厅用于对外营业增加了用水、用电量，有时造成我们连水都喝不上。因为油烟、臭气污染，已有人得了××，长此以往一定会给小区居民造成慢性中毒，甚至癌症。另外噪音扰民，来往人员增加、混杂，时有发生小偷小摸，给小区居民的健**活带来严重影响。陈敏认为，居民小区要改变房屋用途必须先征得相关利害业主的同意，张华春与章龙餐厅却未经全体小区业主同意的情况下强行开业，两年来全体小区业主与之协商、交涉并向有关部门投诉，均未有满意结果。2018年2月，业主们与张华春协商要求餐厅时间开到2018年6月份，张华春答应并称回去商量后告知结果，但并无下文，甚至后面打电话给她都不接了。龙翔大厦有40多户200多人口居住，天天忍受着油烟、臭气、噪音的严重侵害。我们在忍无可忍的情况下，只好诉至法院，根据物权法第七十七条有关规定及物权法司法解释第十条、第十一条规定，为维护陈敏的合法权益，请求支持上述诉讼请求。 张华春辩称，1、陈敏所述情况不符合事实，龙翔大厦一到三层均为商业用途，涉案房屋的用水用电均由张华春及章龙餐厅自行向相关部门申请，并不影响小区居民的用水用电，餐厅排气是通过地下排气管排气不会对周边造成影响，该房屋的用途为商住两用，并未规定涉案房屋只能为住宅。2、张华春利用房屋“共有部分”安装房门，不违反法律规定，并未构成侵权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……”规定，张华春利用屋顶以及与之相对应的外墙面安装排烟管道，属于对建筑物权区分所有权中公共部分的利用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权”，章龙餐厅对自己租赁取得的经营性用房根据餐饮店的需要利用屋顶以及与之相对应的外墙面等共有部分安装排烟管道，该行为城镇规划部门及城镇管理部门未提出异议，环保部门亦证明其符合排放标准。该行为也不影响陈敏的通风、采光、通行等，属于合理利用共有部分的范畴，亦未违反法律、法规、管理公约，损害他人合法权益，故不应认定为侵权。《中华人民共和国物权法》第八十五条规“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯”及第八十八条“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利”有规定。3、张华春为安全考虑安装防盗门，并未造成任何安全隐患。因房屋只有一个出口，为以防万一，在自有部分房屋的后门安装另一个消防门只是以备不时之需，长期处于关闭的状态，且该门也不会影响任何其他业主的生活及安全。另外，陈敏也没有证据证明张华春安装后门的行为违法，以及给陈敏造成了安全隐患。综上，恳请法院驳回陈敏的诉讼请求。 永泰县樟城镇章龙餐厅辩称，1、章龙餐厅从张华春处承租该房屋，用于餐饮经营并取得了相关手续及资质，不存在陈敏所述的安全隐患。首先，张华春与章龙餐厅签订的房屋租赁合同有效期限是自2016年4月1日至2022年3月31日，租赁合同签订后，章龙餐厅申请工商登记注册，并取得食品经营许可证、油烟机合格证、设备环保认证证书，并对废气、油烟等进行检测，检测结果均为合格，故章龙餐厅属于合法经营。其次，如果陈敏认为章龙餐厅的经营存在油烟等安全隐患，理应出具相应的证据予以证明。我国《社会生活环境噪声排放标准》和《大气环境质量标准》分别对社会生活噪声排放限值、污染物的种类及浓度限值做出了相应的规定，同时《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第二条第二款明确规定“本法所称环境噪声污染，是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象”，而章龙餐厅排放的噪音和油烟并没有超过上述国家标准，故不构成侵权行为。2、根据张华春的房产证上显示其用途为其他用途，同时该层二楼均为商业用途，故该房屋用于餐饮经营并不违反法律及行政法规的规定。该大厦的设计为商住两用，故二层基本上均为商业用途，章龙餐厅用于经营餐饮并无不当之处，且无需通过相关业主的同意。综上，章龙餐厅在取得相应资质的情况下经营该餐厅，属于合法经营，并没有侵犯他人的权益，陈敏对章龙餐厅的诉讼请求没有依据，请求人民法院依法驳回。 经审理查明，2004年8月9日，陈敏取得坐落于永泰县附属间的所有权证，产权证号为樟房权证Ｚ字第××号，其中××号套房的设计用途载明住宅。2000年8月4日，张华春取得坐落于永泰县轴（所在层数二层、建筑面积236.4平方米）房屋的房屋产权证，产权证号：樟房权证Ｚ字第××号，设计用途载明其它用途。2016年4月1日，张华春（甲方）与吴章龙（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：1.张华春出租的房屋坐落永泰县樟城镇龙峰路龙翔大厦二层店面（建筑面积236平方米）；2.房屋租赁期限共6年72个月，自2016年4月1日起至2022年3月31日止；3.吴章龙应向张华春承诺租赁该房屋仅作餐饮经营，不得作违法经营，如违法经营，后果吴章龙自负，张华春有权收回该房屋等等。嗣后，吴章龙在租赁房屋处经营餐饮开办章龙餐厅（现店名为“醉得意”），并于2016年4月7日向相关部门申请注册。永泰县市场监督管理局于2016年6月23日向章龙餐厅颁发食品经营许可证，有效期至2021年6月24日。 经陈敏申请，本院依法向永泰县自然资源和规划局不动产登记和交易中心调取涉案房屋房地产权登记总册、房地产平面图、土地登记卡，具体载明：涉案房屋坐落于永泰县樟城镇龙峰路龙翔大厦，所有权人张华春，所有权证号××，房屋结构为钢混结构八层楼房中第二层，产权范围34轴至46轴，产权面积236.4平方米，房屋用途为住宅。 另，由于永泰城区规划的变更，永泰县樟城镇龙峰园龙翔大厦与永泰县樟城镇龙峰路龙翔大厦实际为同一幢楼房。 上述事实有陈敏提供的房屋所有权证，张华春提交的房屋所有权证，章龙餐厅提交的营业执照、食品经营许可证、房屋租赁合同，以及本院调取的涉案房屋房地产权登记总册、房地产平面图、土地登记卡予以证实。结合双方的陈述，本院可以确认如上案件事实。2019年1月间，陈敏以诉称理由诉至本院。 本院认为，张华春作为永泰县樟城镇龙峰路龙翔大厦小区的业主，其购买的房屋用途在永泰县自然资源和规划局不动产登记和交易中心管理的房地产权登记总册中登记为住宅,与张华春提交的涉案房屋所有权证载明房屋设计用途为其他用途不一致，根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”规定，涉案房屋设计用途应以房地产权登记总册中登记的住宅用途为准。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”规定，本案中，张华春将涉案房屋出租给章龙餐厅，后者用于经营餐饮的行为，应当认定为“将住宅改变为经营性用房”的行为。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’……”及第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”规定，章龙餐厅将其承租涉案房屋用于经营餐饮的行为，应承担与张华春相同的法定义务，故应当经包括陈敏在内的有利害关系的业主同意，现张华春与章龙餐厅未经陈敏的同意，改变上述房屋的使用性质，陈敏起诉要求张华春及章龙餐厅停止继续以营业性质使用涉诉房屋、恢复房屋住宅用途，符合法律规定，本院予以支持。关于涉案房屋开设后门问题，陈敏主张张华春购买涉案房屋时是没有该后门的，因张华春后来开窗帘店原先开发商股东承诺才开设，在陈敏入住时确实已经存在，章龙餐厅现每天产生的垃圾、泔水从该门出去，存在安全隐患，要求封堵该后门、恢复原状。张华春辩解其于2000年购房时候就有一个小铁门，因出租给章龙餐厅后改成消防通道门，但长期处于关闭状态，一直以来都没有用。本院认为，因陈敏庭审中自述该后门系原先开发商股东承诺张华春开设，现其未能提交证据证明该后门对其产生实际影响，且张华春及章龙餐厅亦不予认可，故对于陈敏要求封堵后门的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条、第十六条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 一、张华春于本判决生效之日起三十日内将其位于永泰县樟城镇龙峰路龙翔大厦第二层第34轴至46轴的房屋恢复住宅用途； 二、永泰县樟城镇章龙餐厅于本判决生效之日起三十日内自永泰县樟城镇龙峰路龙翔大厦第二层第34轴至46轴的房屋内搬离； 三、驳回陈敏的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由张华春、永泰县樟城镇章龙餐厅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  雷天真 审判员  林 霞 审判员  许林平 二〇一九年七月十日 书记员  张丽杭 本案所适用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。 专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。