广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3769号上诉人（原审原告）：周玉平，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄芝庆，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区新碧发置业发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：陈锐基，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。上诉人周玉平因与被上诉人佛山市三水区新碧发置业发展有限公司（以下简称新碧发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初5354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。周玉平上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判确认周玉平与新碧发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年4月14日解除；3.改判新碧发公司向周玉平返还购房款336826元并支付该款自2017年3月23日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；4.改判新碧发公司向周玉平支付违约金50523.9元及办理银行贷款费用的损失1100元；5.本案一、二审诉讼费用由新碧发公司承担。事实与理由：（一）新碧发公司在交付涉讼房屋时，涉讼房屋仍未经竣工验收合格，不符合法定的交付条件，故即使周玉平接收了涉讼房屋也不影响新碧发公司需承担相应的违约责任。一审判决忽视新碧发公司交付的房屋不具备合法交付条件的事实，导致错判。（二）买卖双方应当严格按照《商品房买卖合同（预售）》的约定履行义务。但新碧发公司交付的房屋不符合合同约定的第九条、第十条，因此造成逾期交房的违约责任应由新碧发公司承担。（三）即便按照新碧发公司单方制作的业主收楼流程，周玉平仍是未完成涉讼房屋的收楼手续。新碧发公司未能提供证据证明其于2018年4月25日向周玉平发出复验通知，即便按照其主张的复验时间，新碧发公司亦已逾期115天，故周玉平有权解除《商品房买卖合同（预售）》并要求新碧发公司承担相应违约责任。新碧发公司辩称，一审判决认定事实清楚，对一审判决确认涉讼合同解除有异议。双方并未合意解除涉讼合同，涉讼合同也不符合法定解除的条件，涉讼合同事实上也已经履行完毕，一审判决处理不当。周玉平向一审法院起诉请求：1.判令解除《商品房买卖合同（预售）》，新碧发公司返还全额购房款共计人民币336826元；2.判令新碧发公司向周玉平支付违约金人民币50523.9元；3.判令新碧发公司返还周玉平已代收的契税人民币9626.6元；4.判令新碧发公司承担已支付的办理银行贷款费用的损失1100元；5.判令新碧发公司承担周玉平已支付房款的利息损失按合同约定4.9%自2017年3月23日计算至购房款全额清偿之日止（暂计算至2018年10月8日止，约人民币25000元）；6.新碧发公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月1日，周玉平与新碧发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由周玉平购买新碧发公司开发的佛山市三水区某号房屋，并约定了双方的权利义务等内容。2017年12月31日，应新碧发公司的通知，周玉平前往办理收楼手续，在进行验收时，周玉平对房屋的质量提出问题，在随后的交涉过程中，周玉平向新碧发公司申请退房，新碧发公司不同意，双方产生矛盾，周玉平遂多次向12315及信访局进行投诉。佛山市三水区国土城建和水务局（以下简称三水国土局）受理了周玉平的信访后，根据周玉平反映的情况，多次与周玉平、新碧发公司进行了沟通，经过三水国土局的协调，新碧发公司于2018年8月10日向三水国土局出具《信访回复》，表示同意退房及退还相应款项。2018年9月12日，三水国土局向周玉平出具《三水区国土城建和水务局（住建）关于周玉平反映新碧发公司延期交楼退房的问题的信访事项处理意见书》，其中内容为“根据信访人反映的情况，我局已多次与开发商进行沟通。就信访人提出的退房申请，现开发商同意退房，并按照预售合同相关条款进行退款”。另查明，2017年4月14日，周玉平向新碧发公司支付了购房首期款176826元。2017年5月2日，周玉平办理按揭贷款向新碧发公司支付了购房款160000元（周玉平系向佛山市三水区农村信用合作联社办理按揭贷款，年利率为5.39%）。2018年8月15日，周玉平全部结清按揭贷款。一审法院认为，周玉平与新碧发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的规定，合法有效，受法律保护，一审法院予以认可。在合同履行的过程中，因双方发生争议，在三水国土局的协调之下，新碧发公司作出同意退房的意思表示，故周玉平与新碧发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》在三水国土局向周玉平作出复函之时，就是双方合同解除之时。周玉平与新碧发公司之间的争议系由相关职能部门协调解决，不能认定因新碧发公司根本违约导致合同解除（综合本案一审证据也未能认定新碧发公司在履行合同过程中存在根本违约导致合同解除）。因双方买卖合同解除，故依法新碧发公司理应退还周玉平购房款336826元以及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从合同解除之日起即2018年9月12日起计至款项实际清偿之日止）。至于周玉平诉请的违约金及办理贷款费用损失，如前所述，因新碧发公司并非根本违约方，故周玉平的该项诉请，没有法律依据，一审法院不予支持。至于周玉平诉请的契税，该费用由税务部门收缴，新碧发公司并非实际收取人，故该项诉请一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十七条规定，判决：一、确认周玉平与新碧发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年9月12日解除；二、新碧发公司于判决生效之日起十日内向周玉平返还购房款336826元，并支付该款自2018年9月13日起至款项实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回周玉平的其他诉讼请求。如果新碧发公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取即3823元，由周玉平负担764.6元，由新碧发公司负担3058.4元。本院二审期间，周玉平围绕上诉请求提交了其向国家信访办投诉的事项内容及三水国土局作出的三建信复[2018]1×4号处理意见书，拟证明周玉平向国家信访办投诉涉讼房屋到2018年4月20日为止仍不符合交房条件，三水国土局回函明确表示周玉平反映的情况属实，故周玉平享有合同解除权。周玉平还提交了四份证人证言，拟证明周玉平在验房的时候发现涉讼房屋不符合涉讼合同约定的交付标准，与三水区国土局确认的内容是一致的。新碧发公司未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，周玉平在二审中提交的证据及证人证言均无法证明其所主张的证明内容，故本院均不予采信。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，涉讼合同第九条“商品房交付条件”约定，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，“（一）基础设施设备：1.供水、排水……；2.供电……；……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）以上设施中第1、2项由于相关部门原因在交付时未正式开通的，出卖人按合同约定及时协调相关部门解决，如未能按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金……”。涉讼合同第十一条“交付时间和手续”约定，“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房”；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……”。涉讼合同第十二条“逾期交付责任”约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按以下第1条方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。另查明，涉讼房屋于2018年1月25日取得测绘报告，于2018年2月22日取得竣工验收备案表。另查明，2018年4月14日，周玉平向新碧发公司发出《逾期交房退房申请书》，主要内容如下：根据本人与贵公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，贵公司应于2017年12月31日前交付涉讼房屋，现已逾期交房达104天，仍未能交房，依据合同中第十二条第1款第（2）项规定，周玉平有权解除合同，新碧发公司应为周玉平办理退房手续并按合同约定支付利息及全部房价款15%的违约金。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：周玉平是否享有合同解除权；周玉平上诉请求新碧发公司支付违约金50523.9元及办理银行贷款费用损失1100元是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。一审判决确认涉讼合同解除，双方当事人对此均未提出上诉，本院予以维持。周玉平对一审判决认定的合同解除时间有异议，上诉主张涉讼合同于2018年4月14日其向新碧发公司发出《逾期交房退房申请书》之时解除。本院认为，周玉平与新碧发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的合同义务。在涉讼合同履行过程中，双方发生争议，在三水国土局的协调下，新碧发公司作出同意退房的意思表示，一审法院据此确认涉讼合同于三水国土局向周玉平作出复函之日即2018年9月12日解除，判令新碧发公司向周玉平返还购房款336826元并支付该款自2018年9月13日起至款项实际清偿之日止的利息，于法有据，本院予以维持。本案中，根据周玉平与新碧发公司协商过程中的文件往来和周玉平的投诉事项，结合周玉平在一审中提交的民事诉状的内容以及在一审庭审中的陈述，周玉平一直以涉讼房屋的质量不符合涉讼合同约定的交付条件为由主张新碧发公司逾期交付涉讼房屋、其享有合同解除权。本院认为，根据本案的现有证据显示，涉讼房屋并不存在影响居住的重大质量问题，周玉平提及的质量问题均属于瑕疵交付问题，故周玉平以涉讼房屋存在质量问题为由上诉主张新碧发公司逾期交付房屋、其享有法定或约定的合同解除权，理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。涉讼合同非因周玉平所主张新碧发公司的违约行为而解除，周玉平依据涉讼合同第十二条的约定，上诉主张新碧发公司承担涉讼合同解除的违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，周玉平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1715.59元，由上诉人周玉平负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月十七日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋