日喀则市桑珠孜区人民法院民 事 判 决 书（2019）藏0202民初86号原告：中国农业银行股份有限公司桑珠孜区支行，住所地日喀则市雪强路8号。法定代表人：旺金，行长。委托诉讼代理人：白嘎，西藏冈仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾荦荦，西藏冈仁律师事务所律师。被告：刘桂壶，男，1976年3月24日出生，汉族，经商，现住甘肃省清水县。第三人：陈徐根，男，1972年8月28日出生，汉族，经商，现住日喀则市。第三人：嵘天通讯，住所地日喀则市。原告中国农业银行股份有限公司桑珠孜区支行与被告刘桂壶、第三人嵘天通讯经营者陈徐根、第三人陈徐根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾荦荦到庭参加诉讼。被告刘桂壶及第三人陈徐根、嵘天通讯经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认解除原、被告双方之间的租赁合同关系；2.请求判令被告及第三人将租赁房屋返还给原告；3.判令被告向原告支付租金870元（2018年7月1日至2018年7月25日）；4.判令被告从2018年7月26日开始按每月1044元的标准向原告支付房屋占用使用费到实际返还为止；5.判令被告向原告支付违约金3758.4元（1044/月×12月×30％＝3758.4元）；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年3月7日签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告将其依法享有所有权的位于日喀则市仁布路商品房出租给被告，租期为一年（2013年3月7日至2014年3月7日）。租金为1044元/月，并约定每月20日之前缴纳。合同还约定了违约责任等内容。该《租赁合同》于2014年3月7日到期，之后中国农业银行股份有限公司桑珠孜区支行分别于2015年1月21日、2017年1月6日初向被告送达并张贴了《搬离通知》，但被告拒不搬离。2018年6月份该商品房被西藏首壹建设工程质量检测鉴定中心有限公司鉴定为Dsu级危房，故为了避免出现险情，农行日喀则分行于2018年7月12日向被告下达了《通知》，要求被告于2018年7月25日之前务必搬离、向原告交付所租房屋并结算相关费用。但截至目前，被告未交付商品房也未结算相关费用，现该房屋有第三人占有使用，对此被告已构成违约。现原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定，特诉至贵院，望判如所请。被告刘桂壶未作答辩。第三人嵘天通讯经营者陈徐根未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。由于被告刘桂壶及第三人嵘天通讯经营者陈徐根未到庭参加诉讼，本院未组织当事人进行证据交换和质证，根据原告提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据：1.房屋产权证、国有土地使用权证明，证明涉案房屋为原告所有。2.中国银行监督管理委员会西藏监督局藏银监复〔2015〕1号文件、中国农业银行日喀则分行农银日复〔2015〕1号文件，证明原告之前名称是日喀则市支行，本案原告中国农业银行股份有限公司桑珠孜区支行起诉属主体适格。3.租赁合同一份、出租房治安责任书一份、出租房消防安全责任书一份，证明原、被告及第三人之间存在房屋租赁关系且租赁合同已到期，被告存在转租行为，原、被告签订的合同中以明确约定该涉案房屋不得转租，如果转租则视为违约。4.通知书三份，证明合同到期后原告根据上级银行对房屋拆迁重建的要求，于2015年1月21日、2015年4月7日、2017年1月6日给被告下达腾退房屋的通知，但各被告均未搬迁腾退房屋。5.鉴定报告一份，证明2018年6月份原告委托鉴定公司对涉案房屋进行鉴定，涉案房屋被评定为Dsu级危房建议拆除该建筑。6.2018年7月12日、2018年9月25日，证明合同到期后原告多次通知被告搬离，但被告未腾退房屋。本院对原告提交的上述证据认为具有真实性、合法性，与案件事实具有关联性，根据证据认定规则予以确认并在卷佐证。被告刘桂壶及第三人嵘天通讯经营者陈徐根未提供任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告中国农业银行股份有限公司日喀则支行作为出租方（甲方）与被告刘桂壶承租方（乙方）于2013年3月7日订立了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方中国农业银行股份有限公司日喀则支行将其依法享有所有权的位于日喀则市仁布路商品房出租给乙方刘桂壶，租期为1年（2013年3月7日至2014年3月7日）。租金为1044元/月，并约定每月20日之前缴纳，乙方刘桂壶在本合同签订当日向甲方中国农业银行股份有限公司日喀则支行缴纳押金3429.52元，待合同履行完后乙方未发生违约及拖欠相关费用下退还此款。同时双方在合同中还约定了合同履行期间水电费的缴纳，以及乙方不得对租赁物及附属设施担保、抵押、质押、不得擅自转租、分租或转让他人使用，合同期满、终止或因乙方违约导致合同被解除时乙方在租赁物上新增设施及装修无偿归甲方，违约责任等做了约定。二、原、被告租赁合同于2014年3月7日到期，之后原告分别于2015年1月21日、2015年4月7日、2017年1月6日向被告刘桂壶送达并张贴了搬离通知书，但被告刘桂壶拒不搬离。2018年6月份该商品房被西藏首壹建设工程质量检测鉴定中心有限公司鉴定为Dsu级危房，为了避免出现险情建议拆除，为此原告于2018年7月12日向再次向被告下达了《通知》，要求被告刘桂壶于2018年7月25日前务必搬离、向原告交付所租房屋并结算相关费用。现该房屋仍由被告刘桂壶和第三人嵘天通讯经营者陈徐根（第三人）占有使用。三、原告中国农业银行股份有限公司桑珠孜区支行自2018年7月1日至今一直未向被告刘桂壶收取租金。四、原告中国农业银行股份有限公司桑珠孜区支行起诉前名称为中国农业银行股份有限公司日喀则市支行，2015年5月14日变更为中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行。本院认为，原告中国农业银行股份有限公司桑珠孜区支行与被告刘桂壶于2013年3月7日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》于2014年3月7日期限届满后原告并未与被告续签合同，直至2018年7月25日原告再次以书面告知被告房屋为Dsu级危房并要求返还房屋结清使用费。为此，原告要求确认双方合同已于2018年7月25日解除符合事实及法律规定，租赁期满后出租人明确告知终止解除合同的情形。之后原告以拒收房租的方式提出异议，并在2018年9月25日又一次向被告下发了不予续租和要求退房的通知，但双方之间并未因此形成不定期租赁合同关系。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》期限已届满，作为被告应当按照合同约定向原告返还房屋，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的2018年7月1日至2018年7月25日租金870元和2018年7月26日开始按每月1044元标准支付房屋占有使用费，符合本案事实于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告向原告支付违约金3758.4元（1044/月×12月×30％＝3758.4元）的诉求，本院认为，被告转租给第三人时未事先告知原告，但原告在此后知道或应当知道被告转租，但原告未在六个月内提出异议，即可以认定原告对转租予以认可。对此，原告主张的违约金部分，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司桑珠孜区支行与被告刘桂壶2013年3月7日签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月25日解除；二、被告刘桂壶及第三人嵘天通讯经营者陈徐根（第三人）自本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司桑珠孜区支行返还租赁房屋；三、被告刘桂壶自本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司桑珠孜区支行支付2018年7月1日至2018年7月25日房屋租金870元；四、被告刘桂壶及第三人嵘天通讯经营者陈徐根自本判决发生法律效力后按每月租金1044元的标准向原告中国农业银行股份有限公司桑珠孜区支行支付2018年7月26日直至腾退房屋之日房屋占有使用费；五、被告向原告支付违约金3758.4元（1044/月×12月×30％＝3758.4元）；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘桂壶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区日喀则市中级人民法院。审判长 边巴琼达审判员 巴桑次仁审判员 次仁央宗二〇一九年七月二十九日书记员 扎西白珍附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条第一款第二项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。