河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初74号原告（反诉被告）：王桂青，女，汉族，1940年1月26日生，住新乡市。委托诉讼代理人：王立新，男，汉族，1969年1月20日生，住新乡市。委托诉讼代理人：邢国强，河南殊尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南新基房地产开发集团有限公司。法定代表人：苗昆峰，公司董事。委托诉讼代理人：王淼，河南普建律师事务所律师。原告（反诉被告）王桂青诉被告河南新基房地产开发集团有限公司（反诉原告）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王桂青委托诉讼代理人王立新、邢国强，被告河南新基房地产开发集团有限公司（反诉原告，以下简称新基房地产公司）委托诉讼代理人王淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂青向本院提出诉讼请求：1.依法请求判令被告向原告交付位于某某苑2号楼房产，并向原告支付房屋周转金63702.45元，周转金计算应计算至实际交房之日止。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月29日，原告与被告及某某区拆迁安置处签订拆迁补偿安置协议书，约定由原告采用产权调换的方式取得某某苑2号楼的房产，并由被告按照协议约定给予原告相应安置补偿。2016年11月16日，包含原告在内的被拆迁户集体与被告签订调解协议书，约定案涉房产的房屋周转金从2015年7月起按照每月每平方24元计算，其中的12元由被告书写欠款借据，并于2017年12月31日前还款（向原告支付周转金）。前述补偿安置协议书及调解协议书签订后，被告未依约向原告支付相应房屋周转金，欠款已达63702.45元（截止2018年6月30日）。原告多次找被告协商，要求被告支付房屋周转金并用其所欠的周转金冲抵房款余额以交付房屋，但被告予以拒绝。依《合同法》第99条之规定，被告欠原告的房屋周转金已足以全额弥补原告应交付的房屋余款且尚有剩余，被告应向原告交付案涉房产。被告新基房地产公司辩称：1、原告诉请无事实法律依据，依法应驳回其诉求。原告未依据双方之间签订的拆迁安置补偿协议书缴纳房款，无权要求交付房产。2、支付周转金的诉求没有依据且存在计算标准错误，不应支持。反诉原告新基房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人缴纳房款60483.29元；2、判令被反诉人向反诉人缴纳维修基金等专项费用11237元；3、本诉及反诉产生的费用均由被反诉人承担。事实与理由：双方签订拆迁安置补偿协议书，协议约定王桂青采用产权调换的方式取得我公司开发的房屋，依据协议第五条约定，王桂青应当在房屋交付时一次付清房屋余款46613.29元；同时依据协议第三条约定，安置房屋面积暂计为143.38平方米，具体面积在交付时以新乡市房产管理部门最终核定面积为准，房款多退少补，据实结算。现房屋实际面积为145.28元，王桂青应以协议约定补交房款。同时应缴纳维修基金、相关配套费等费用。我公司于2017年10月通知交付房屋，王桂青违反协议约定拒不缴纳剩余房款及其他相关费用，故我公司提起反诉，望判如所请。反诉被告王桂青辩称：王桂青按照拆迁协议约定欠房款数额为46613.29元，且按照调解协议书的约定，新基房地产公司应当将周转金按约定折抵房款，并王桂青要求按照合同法第九十九条的法律抵销权折抵房款至实际交房。新基房地产公司违约要求王桂青支付房款，导致王桂青无法得到案涉房屋，所以应驳回新基房地产公司反诉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院结合案情对证据的证明效力综合认定。根据有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2009年11月26日，拆迁人（甲方）河南新基房地产开发有限公司、被拆迁人（乙方）王桂青（王立新代）与拆迁单位（丙方）新乡市某某区拆迁安置处签订《拆迁补偿安置协议书》一份，内容为“一、乙方自愿选择的拆迁安置补偿方式为产权调换，乙方应于2009年11月30日前搬迁完毕，……二、甲方应给予乙方的补偿：甲方根据新政[2004]64号文、《某某苑项目拆迁安置补偿方案》、某某苑房屋及附属物丈量表及有关规定付给乙方下列补偿费用：1、乙方在该拆迁范围内的房屋面积65.89m2。2、附属物作价2439.59元。3、搬迁补助费5元/m2·次，65.89m2，2次，计658.9元。4、临时安置补助费3元/m2·月，65.89m2，21个月，计4151.07元。（过渡期限为21个月，从2009年11月26日到2011年8月26日，临时安置补助费根据实际周转期限，实行多退少补）。5、奖励2000元。应补偿合计：9249.56元（大写：玖仟贰佰肆拾玖元伍角陆分）。三、乙方应交纳的房款：乙方同意安置在2号楼，房屋为三室二厅，建筑面积143.38平方米。……增加面积77.49平方米，……乙方实际应付房款164627.2元。上述安置房屋建筑面积在交付时以新乡市房产管理部门最终核定面积为准（不受差额面积3%的限制），房款多退少补，据实结算。四、结算：根据二、三项内容，甲方应付乙方的费用为9249.56元，乙方应付甲方的费用为164627.2元，差额为：155377.64元。（大写：拾伍万伍仟叁佰柒拾柒元陆角肆分），应由乙方支付给甲方。五、付款方式：2、本协议签订时，乙方应付清房款差额的70%计108764.35元。余款46613.29元，在房屋交付时一次付清。……八、乙方对甲方采取适当方式（电话或公告或邮寄）通知未果的后果承担全部责任”。协议签订后，原告王桂青腾空拆迁房屋交付被告并缴纳约定房款，但被告新基公司未能按照协议约定时间向原告交付置换房屋。2016年11月16日，新基房地产公司负责人与某某苑棚户区改造工程被拆迁户业主代表在某某苑小区交房相关事宜恳谈会中就交房及房屋周转金达成调解协议书，协议约定了“新基集团承诺在结算某某楼涉及到拆迁户的房屋周转金时，从2015年7月按每月24元/平方米赔偿给乙方直至交房之日止，但鉴于新基集团资金链断裂的现状，从2015年7月起实际按每月12元/平方米结算周转金用于折抵房款，另外按每月12元/平方米由新基房地产公司为乙方书写欠款借据，还款日期为2017年12月31日前”。王桂青提供2017年底与新基房地产公司结算时的收到条载明“今收到河南新基房地产开发集团有限公司第二分公司拆迁周转金：小写：30493.892。周期：2014年以前的1月1日到12月30日的周转金：2029.412元。2015年1月1日到6月30日周转金：4744.08元（12/平方）。2015年7月1日到2016年9月30日周转金：23720.4元（24/平方）转房款：18633.692元46612.64-18633.692=27978.948维修基金：8717元热力表：2280元有线：240元共39215.948元”。另查明，案涉房屋实际测绘面积为145.28平方米。新基房地产公司在2017年10月11日的新乡日报上刊登了某某苑项目2号楼的交房公告，公告载明交房时间为2017年10月15日。本院认为，房屋拆迁安置补偿协议是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。王桂青与新基房地产公司签订房屋拆迁安置补偿协议书系双方真实意思表示，双方均应按照约定履行各自义务。原告王桂青已按协议约定腾空拆迁房屋并缴纳合同约定的房款，故被告应按约定履行交付置换房屋的义务。现案涉房屋已实际竣工且被告已刊登了交房公告，被告已经具备向原告交付房屋的条件，故原告主张被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于周转金，本案被告未能按约定时间交付置换房屋，故被告应当向原告继续支付房屋周转金至房屋交付之日止。原告提交的调解协议书、收到条等证据，虽然被告不予认可，但根据收到条显示房屋相关配套设施费用数额，与被告提起反诉的房屋相关配套设施费用数额相一致，收到条上周转金的计算方法、明细与调解协议内容相吻合，综合以上，本院对原告提交的证据予以采信。据此可以确定案涉房屋周转金分段计算至2016年9月30日共计30493.892元。新基房地产公司刊登公告通知案涉房产交房时间为2017年10月15日，因拆迁协议约定公告亦是通知交付房屋的一种方式，因原告未及时前去办理相关交房手续而造成的损失应由其自行承担，故本院支持自2016年10月1日起至2017年10月15日止的周转金按照24元/平方米计算为19767元，原告主张超出该期间的周转金不予支持。新基房地产公司应向王桂青支付房屋周转金共计50260.892元。关于新基房地产公司的反诉，根据拆迁补偿安置协议书约定，王桂青尚有46613.29元房款未付；另房屋实际测绘面积为145.28平方米，比拆迁安置补偿协议中约定的置换房屋建筑面积143.38平方米多出1.9平方米，根据双方签订的拆迁安置补偿协议书中第三项内容约定，即调换房屋增加面积77.49平方米、王桂青实际应付房款164627.2元，可以确定房屋增加面积每平方米的单价为2124.5元，故王桂青应按照该单价补交实际多出1.9平方米房款4036.55元；房屋维修基金、热力表、有线费共11237元，属于原告王桂青负担项目。故王桂青应向新基房地产公司支付房款、配套设施建设费共计61886.84元，被告反诉请求，本院予以部分支持。结合原告的诉讼请求及被告反诉诉请，双方相关款项相抵后，王桂青仍应向新基房地产公司交纳11625.948元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南新基房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王桂青交付某某苑2号楼的房产。二、原告（反诉被告）王桂青于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）河南新基房地产开发集团有限公司支付11625.948元。三、驳回原告（反诉被告）王桂青的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）河南新基房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1310元，由原告（反诉被告）王桂青负担310元，由被告河南新基房地产开发集团有限公司（反诉原告）负担1000元；反诉费800元，由原告（反诉被告）王桂青负担700元，由被告河南新基房地产开发集团有限公司（反诉原告）负担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长 ：吴继伟审判员 ：张孝群审判员 ：李海云二〇一九年七月三日书记员 ：蔡晓旭