四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初3009号 原告：蒋雪艳，女，1976年8月13日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：朱世礼，男，1973年12月12日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区娇子大道北2巷333号，统一社会信用代码：91512000717564110X。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。 原告蒋雪艳、朱世礼与被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋雪艳、朱世礼和被告得宇房产的委托诉讼代理人韩虹、王力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋雪艳、朱世礼向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金人民币25082元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月15日，原告朱世礼、蒋雪艳与被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司签定（2012）0400278号《商品房买卖合同》，购买坐落于资阳市雁江区教育园区春天半岛三区10幢10（Z）1-15-3号，面积为83.25㎡，总价人民币294039.00元的住宅。被告于2013年6月30日把竣工房屋交付原告占有使用，并于2017年11月3日办理不动产登记权属证书川（2017）资阳市本级不动产权第0035230号。《商品房买卖合同》第二十条（产权登记）（二）（转移登记）项下第2条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议的预定处理附件八《商品房买卖合同补充协议（备案号CG-512000-11019）》第八条【对本《合同》第二十条产权登记的补充】第5项约定，自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。被告于2013年6月30日竣工交房给原告，约定两年730天两年内办产权证书，双方约定办理房屋所有权证书期限届满之日为2015年6月30日，被告实际于2017年11月3日为原告办理产权证书，逾期853天，故被告应支付原告逾期办证违约金人民币25082元。（购房款294039元×万分之一/天×853天=25082元）。为维护原告的合法权益，根据双方《商品房买卖合同》之补充协议的约定，故诉请贵院支付原告如前诉讼请求。 被告得宇房产辩称，1、原告的诉请已经超过了法律规定的诉讼时效，丧失了胜诉权，根据合同约定，办证的截止时间为2015年6月30日，那么原告从2015年7月1日起就应当知道权利受到侵犯，然而直到2019年6月3日近4年的时间才向法院主张权利，在民法总则施行之前诉讼时效为两年，所以说原告的诉请早已超过诉讼时效，其主张不应当得到支持；2、原告诉请的违约金过高，逾期办证并没有给原告造成直接的实际损失，在此请求法庭如果要判被告承担责任，请求对违约金给予调减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同、不动产登记证书、销售不动产统一发票，被告无异议，与本案具有关联性，本院予以认定。 根据当事人陈述和本院确认的证据证明，本院认定事实如下：2012年4月15日，原告蒋雪艳、朱世礼与被告得宇房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号201204150000020），约定原告以294039元价格购买被告开发的资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛三区10幢10（Z）1-15-3号房屋，面积为83.25㎡。双方约定出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付房屋〔《商品房买卖合同》第十一条第（一）款〕，如因出卖人的责任导致买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议即附件八第八条履行〔《商品房买卖合同》第二十条第（二）款2项，附件八第八条〕。庭审中，被告认可交房时间为2013年6月30日。 另查明，案涉房屋原告实际支付购房款294216元。案涉房屋不动产权证书于2017年11月3日登记取得。 本院认为，本案的争议焦点为：一、违约金是否过高而予以调整；二、原告的诉求是否超过诉讼时效。 原告蒋雪艳、朱世礼与被告得宇房产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。原告按约履行合同义务，被告应按约在商品房交付后的730日内为原告办理房屋所有权证书。原告与被告在《商品房买卖合同》中虽然未明确约定逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原告可以主张逾期办证违约金，参照《商品房买卖合同》第十三条逾期交房违约责任，本案逾期办证违约责任为：自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。涉案商品房的交付时间2013年6月30日，不动产权证书登记时间为2017年11月3日，该登记时间视为被告为原告办理产权证时间。故原告主张被告支付逾期办证的违约金时间本应自2015年7月1日起计算至2017年11月3日止。《民法总则》规定的诉讼时效为3年，《民法总则》在2017年10月1日施行之前《民法通则》规定的诉讼时效为2年，截止2017年9月30日前权利人的权利受损害的事实未满2年的，诉讼时效为3年。原告主张被告支付自2015年6月30日起至2017年11月3日止的逾期办证的违约金，于2019年6月3日提起诉讼，其2015年6月30日至2016年6月2日的逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。其2016年6月3日至2017年11月3日的逾期办证违约金没有超过诉讼时效，本院予以支持，为：294216×0.01%×518天＝15240元。被告抗辩逾期办证违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，对原告主张的逾期办证违约金，本院酌情确定为6096元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋雪艳、朱世礼支付逾期办理不动产权证书的违约金6096元； 二、驳回原告蒋雪艳、朱世礼的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费428元，减半收取214元，由被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。（原告蒋雪艳、朱世礼已垫付，被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内付给原告蒋雪艳、朱世礼） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。 审判员  叶志勇 二〇一九年七月十日 书记员  蒋雁翎