山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初2433号 原告：王建军，男，1974年8月出生，汉族，住市中区，未到庭。 委托诉讼代理人：周传生、周转转，山东至宁律师事务所律师。 被告：枣庄中安城建开发有限公司，住所地：枣庄市市中区青檀北路**。 法定代表人：刘媛，总经理。 委托诉讼代理人：杨清芳、冯烨，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 原告王建军与被告枣庄中安城建开发有限公司（以下简称“中安城建”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周传生、周转转，被告的委托诉讼代理人杨清芳、冯烨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将办理房屋权属登记的材料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、依法判令被告自2016年4月19日起至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止以购房款总额（492,674元）为基数按照年利率6%计算向原告支付违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月22日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的枣庄市市中区房屋一套。合同签订后，原告依约支付了全部购房款492,674元，被告向原告交付了所购买的商品房。合同约定，被告应在商品房交付使用后90日，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告未按照合同约定将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，未协助原告办理房屋所有权转移登记，致使原告至今尚未取得房屋所有权证书。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求依法判决。 被告中安城建辩称：1、原告办理产权证欠缺的条件是该道南里所有业主没有全部交齐专项维修资金。被告针对交房及公共设施、基础设施、辅助设施都是在合同约定的交付期限内完成的。根据合同第二十二条关于税费的约定“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门交纳因该商品房买卖发生的税、费”。而该道南里项目的购房户并未完全履行交纳税费的义务，根据枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修资金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》的要求，业主应先自行办理住宅专项维修资金交存手续后，才可以申请办理房屋产权登记；2、根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，原告应先缴纳住宅专项维修资金，被告才能履行办理产权登记的申请，原告不履行缴纳维修资金义务，被告无法继续履行去市住建局办理相关手续的义务；3、被答辩人要求逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效且没有事实依据；4、违约金立法的依据是有实际损失产生，自原告交接到房屋后，在转让其购买的房屋或抵押房屋时会有损失产生，其余情况下要求逾期办证违约金需提供证据证明有损失产生，否则其逾期办证违约金不应得到支持。原告要求按照每日万分之一主张违约金没有事实和法律依据，双方基于真实意思表示自愿签订了商品房买卖合同，合同双方当事人应当按照各条款的约定行使自己的权利履行自己的义务，导致被告不能按期办理产权登记责任不全在被告方，因为总有一部分业主不急于拿到产权证不进行缴纳专项维修资金，另一方面由于国家机构改革，导致办理产权登记的相关部门经常更换，其政策要求的规定也在更换，这两种原因不应归责于不在被告；5、原告要求按年利率6%计算，没有法律依据。 原告为证明其诉讼主张，举证如下证据：1、购房合同一份；2、购房发票一张；3、物业费收据三张。 被告为证明其答辩主张，举证如下证据：枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》。 原、被告双方对对方举证证据的真实性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中安城建开发有限公司投资开发了“道南里棚户区安置小区”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2013年12月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份编号为YS0023955的《商品房买卖合同》，原告以492,674元的价格从被告处购买坐落于枣庄市市中区房屋一套。合同第九条约定：买受人未按合同约定时间付款，逾期付款，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。合同第十条关于交付时间和条件约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金。 上述合同签订后，原告自认，其最早于2015年7月22日向物业公司交纳物业费的时间为其与被告涉案房屋交接的时间，被告对此不予认可，但未举证相左证据。原告已向被告实际支付全部购房款492,674元，被告于2016年4月28日向原告出具了购房发票。被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告亦未举证其已向不动产管理部门缴纳了住宅专项维修资金。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议，原告诉至本院。 本院认为，本案争议的焦点,一是被告是否构成违约；二是被告应否承担违约责任，及违约损失的计算。 焦点一,被告是否构成违约。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认，该合同属有效合同，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。依据该《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但由于被告的原因，其至今未完成该备案义务，致使原告至今未能取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约。 焦点二，被告应否承担违约责任，及违约损失的计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已经竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。本案被告延迟履行办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之义务，致使合同目的无法依约实现，故依据上述法律规定及双方合同约定，理应承担违约责任。 违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。虽然，原被告在《商品房买卖合同》中未明确约定逾期办证违约金的计算标准及数额，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。”本案双方当事人在合同中仅就买受人逾期付款的违约责任作了明确约定，即“买受人逾期付款，按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金”,而未对房屋出卖人逾期完成办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案义务的违约责任予以约定，显然，该合同对买卖双方的违约责任约定显失公平，依据上述法律规定及公平原则，参照双方合同关于买受人逾期付款的违约约定，本院支持原告关于违约金的部分诉请。被告的违约行为应自2015年7月22日房屋交付使用后90日，即2015年10月22日开始一直延续至今，故违约金应从2015年10月22日起开始计算。原告于2019年5月15日就本案诉至本院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年5月15日起诉之日往前倒推三年,即2016年5月15日之后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。 依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。 综上所述，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告王建军办理上述房屋的房屋产权证书； 二、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告王建军违约金（以492,674元为基数，计算时间自2016年5月15日起至被告实际办理完毕将上述房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）; 三、驳回原告王建军其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,099元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 王 璟 二〇一九年七月十六日 书记员 闫相坤