文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初6540号原告：苏州纳米科技发展有限公司，统一社会信用代码9132059456176406XP，住所地苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城中北区23幢综合楼。法定代表人：张希军，董事长。委托诉讼代理人：丁彬，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永安，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。被告：苏州能环新材料科技有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MUA050W，住所地苏州高新区金枫路169号。法定代表人：齐宏旭，总经理。委托诉讼代理人：蒋维东，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵倩影，江苏益友天元律师事务所律师。原告苏州纳米科技发展有限公司（以下简称“纳米科技公司”）诉被告苏州能环新材料科技有限公司（以下简称“能环科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月26日公开开庭进行审理；后因案情复杂，依法转为普通程序于2019年6月3日公开开庭进行审理。原告纳米科技公司的委托诉讼代理人丁彬，被告能环科技公司的委托诉讼代理人蒋维东、赵倩影（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纳米科技公司提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的租赁合同于2018年3月15日解除；2、被告支付租金477967.74元、物业管理费163190.32元，合计641158.06元；3、被告支付逾期付款违约金（以641158.06元为基数，中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，自合同解除的次日即2018年3月16日起计至实际付清之日，暂计至2018年6月30日为9972.43元）；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月，原告纳米科技公司与被告能环科技公司签订《苏州纳米城房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区纳米城西北区15幢301室房屋，建筑面积1100平方米，用于研发、办公、中试和生产使用。附件二约定租期自2016年11月1日至2019年12月31日止。租金自2017年1月1日开始计费，月租金33000元；物业管理费自2016年11月1日开始计费，每月9900元；首期租金应于2016年11月1日前支付，以后租金及物业管理费每月提前支付一次，于每月第1日前支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。租赁合同签订后，被告一直未支付租金、物业管理费等费用。原告在屡次催告无果后，于2018年3月13日向被发送律师函，书面通知被告解除租赁合同，该通知于2018年3月15日送达被告。截至合同解除之日，被告累计欠付租赁合同项下2017年1月1日至2018年3月15日的租金477967.74元（计算方式：33000×14+33000/31×15)、2016年11月1日至2018年3月15日物业管理费共163190.32元（计算方式：9900×16+9900/31×15)。根据租赁合同第13.1条约定，被告应按日千分之五的标准支付拖欠租金、物业管理费的违约金（本案中原告同意按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍主张）。原告认为，租赁合同是原被告双方合意的体现，应当严格遵守。被告因自身原因未办理入驻，并以此为由拒绝支付租金及物业管理费的行为己构成严重违约并损害了原告的合法权益。特提起诉讼，望贵院依法支持原告诉请。被告能环科技公司辩称：原、被告间不存在真实的租赁关系，原告也实际未交付该租赁场地。被告并非适格主体，被告从未与原告签署过任何租赁合同。原告提供的苏州纳米城房屋租赁合同首部显示是在2016年8月签署，但该份合同签署时被告尚未成立，此后被告也从未对该份合同予以追认。该份租赁合同上显示的签字人是王艳，但该签字并非王艳本人签署。本院经审理认定事实如下：位于苏州工业园区金鸡湖大道99号的房屋产权人为纳米科技公司。原告纳米科技公司（出租方、甲方）向本院提交签订时间为2016年8月、编号为“NANO-JY-2016-XM-123”的《苏州纳米城房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于苏州工业园区纳米城西北区15幢301室房屋，建筑面积1100平方米，用于研发、办公、中试和生产使用。合同约定租期为38个月，自2016年11月1日起至2019年12月31日止，其中前2个月为装修优惠免租期即自2016年11月1日起至2016年12月31日止，装修优惠免租期内乙方免交租金。双方约定自2016年11月1日起至2019年11月30日，月租金33000元，首期租金33000元应于2016年11月1日前支付，以后租金每月提前支付一次，于每月第1日前支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。双方另约定2016年11月1日至2019年12月31日，每月物业管理费9900元，首期物业管理费9900元应于2016年11月1日前支付，以后物业管理费每月提前支付一次，于每月第1日前支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。本合同项下的保证金为76000元。乙方除租赁本合同所述苏州纳米城西北区15幢301室外，预留该幢房屋302室，预留期为半年（从2016年11月1日至2017年4月30日），并于本合同签署时向甲方支付预留房屋保证金2万元，半年预留期届满前乙方须承租该幢房屋302室，否则甲方有权没收该2万元并将该幢房屋302室另行处理。房屋交付日为2016年11月1日。合同第3.2条约定，乙方应于交付日到该大楼的物业管理处，办理该房屋的交接手续并支付所有相关费用。甲方或甲方委托的物业管理公司向乙方交付该房屋且双方签署交付凭据，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。若乙方从约定的交付日起算直至其后的第15日仍未前往物业管理处实际办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同，没收保证金。合同第13.1条约定，如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金和物业管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。第13.2条约定，未足额支付任何一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方交纳的保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际交付日的租金。合同第17.2条约定，甲方放弃合同条款约定的任何权利，应以甲方书面签字为准，乙方缴付租金或其他条款如有不足额的情况，即便甲方接受乙方不足额部分的缴付，不影响甲方追索剩余租金和欠款的权利，也不影响按照合同或法律规定追究乙方违约责任或采取措施的权利。双方另指定接受对方通知的收件地址。合同第17.11条约定，如本合同签订时乙方尚处于筹建期间，则甲方签字盖章及乙方股东或代表签字，即可使本合同生效。在乙方公司取得营业执照前，乙方在本合同下的权利义务由代表乙方在本合同下签字的代表或股东代为承担和履行。在乙方公司正式成立后，无论乙方正式成立时使用的名称与本合同上注明的名称是否一致，均不影响本合同的效力。乙方应在取得营业执照和公章后15天内至甲方处对本合同加盖公章。合同还就其他事项作了约定。纳米科技公司在合同尾部“甲方”处盖章确认，合同尾部“乙方”能环科技公司代表签字及公章处签有“王艳”两字。另查明，齐宏旭与王艳系夫妻。2016年9月12日，能环科技公司成立，法定代表人为王艳，股东为齐宏旭与王艳，注册地为苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城西北区15幢301室。2018年2月22日，能环科技公司法定代表人变更为齐宏旭，地址变更为苏州高新区金枫路169号。截至法庭辩论终结前，能环科技公司法定代表人为齐宏旭，股东为齐宏旭、苏州德创领骏企业管理合伙企业（有限合伙），王艳为监事。2018年3月12日，原告纳米科技公司委托北京观韬中茂（苏州）律师事务所向被告能环科技公司发出《律师函》，告知被告截至2018年2月28日共计拖欠苏州纳米城西北区15幢301室房屋租金、物业管理费及租赁保证金等合计696400元。纳米科技公司为被告预留的苏州纳米城西北区15幢302室房屋，被告亦未支付预留保证金2万元，也未按约签署302室租赁合同。并正式函告被告：租赁合同于本函送达之日解除。被告应于本函送达之日起三日内付清全部欠付款项716400元及违约金。如被告仍未按要求履行，原告将根据租赁合同约定自行收回房屋，并通过法律途径追究被告全部违约责任，由此产生的一切损失和责任均将由被告承担。被告能环科技公司于2018年3月15日收到该解除租赁合同的《律师函》。关于未付的租金、物业管理费及租赁保证金，双方确认：被告能环科技公司确实未支付任何租金、物业管理费及租赁保证金。原告纳米科技公司针对其诉请主张，还向本院提交证据，被告能环科技公司质证如下：1、《苏州纳米城租赁合同补充协议》，主要内容为：本协议由下列双方于2017年10月在苏州工业园区签订，纳米科技公司（出租方、甲方）、能环科技公司（承租方、乙方），就乙方承租甲方苏州工业园区金鸡湖大道99号苏州纳米城西北区15幢301室事宜，双方于2016年8月31日签署了《苏州纳米城租赁合同》，租期为2016年11月1日至2019年12月31日止，面积1100平方米，月租金33000元，物业费每月9900元。现乙方提出，不再租赁该房屋，转而承租单元房屋，甲方同意乙方上述调整租赁事宜。双方达成以下补充协议：自2017年11月1日起，乙方终止租赁单元房屋，进而承租苏州纳米城西北区02幢312室房屋。……协议还就其他事项作出了约定。该份补充协议甲乙双方未在协议尾部签名或盖章，即该份协议双方未签署。原告以此证明，被告因自身项目调整的原因未办理涉案房屋的交接手续，但至2017年10月仍在与原告协商变更承租房屋事宜。2、邮件一组：2016年12月23日，原告公司员工钱辰向被告法定代表人齐宏旭发送邮件称“齐总：您好！附件为贵司的入驻通知单、苏州纳米城入驻企业承诺书及二次装修申请表，请查收。……”以证明原告已履行向被告交付房屋的义务，被告违约未履行收房义务。2017年2月24日，原告公司员工刘洋向被告法定代表人齐宏旭发送邮件称“齐总:下文的环评申报流程和附件供参考。内容还是比较繁琐。班果那边也可以帮着弄，不行您让那边帮忙，也省很多事。……”以证明原、被告间的租赁关系真实存在，被告租赁涉案房屋的意思表示真实，原告一直催促被告办理场地入住手续，被告因自身原因没有办理。3、微信聊天记录一组：2017年6月20日，刘洋向齐宏旭发送微信称“齐老师，我们领导又问起来，这边场地什么时候着手启动呢？”；齐宏旭回复“最近就要启动了，现在正在爆发，按那个跟报价。大家报这价格差别特别大，所以我们也没法而定。现在又重新上报修改的方案，肯定是在计划之内。”2017年8月28日，刘洋向齐宏旭发送微信称“齐老师，能环的章在哪？我们同事和我说之前的合同没有补章，就是您签字的。您应该在国外了吧”；齐宏旭回复“在北京的话就传真件盖章也行，或者是你看怎么样都可以。或者是什么东西，我在这边盖完章给你扫过去。”；刘洋回复“合同您那边有吧？我们盖章您签字的”；齐宏旭回复“去那个场地那个合同吗，我这边有。吃饭完章寄给你了，没关系我这边有我给你扫描一个也行”；刘洋回复“好的，只扫描签字页就行了”；齐宏旭回复“行了，好勒，那个刚才王星月也给我发信息了，说科技局也发了一个邮件，给他说那个不会进厂考察。但是可能也不是最终结果谁知道呢。反正跟你这个消息合并起来就是我不用等他来考察了。那个场地合同，我找着了，在我手里一共一式两份，都是你们有章但是我都没有章，所以呢我想着就是尽快盖章给你扫描过去。如果你要原版的话，我可以给你寄一份过去。”；刘洋回复“嗯扫描一份就行了，彩色的”。2017年9月1日，刘洋向齐宏旭发送微信称“提醒一下合同扫描件，哈哈”；齐宏旭回复“好的！”。2017年9月4日，刘洋向齐宏旭发送微信称“齐老师，我还是要催一下那个盖章页”；齐宏旭回复“好的好的在我手里头，我下午一会儿就发过来”。原告以此证明双方租赁关系真实存在，被告租赁涉案房屋的意思表示真实，原告一直催促被告办理场地入住手续，被告因自身原因没有办理。4、能环科技公司工商档案，以证明王艳在案涉租赁合同上的签字是真实的，是本人签署的，具有法律效力的。因为在能环科技公司向工商局提交的正式的严肃的法律文件中，王艳作为法定代表人签字，并且字迹与案涉租赁合同以及入住承诺书上的字迹明显一致。被告能环科技公司质证称，证据1系原告单方制作，被告不予认可。证据2，2016年12月23日邮件真实性确认，但邮件中附件内容不认可。附件及邮件内容都是原告的单方通知，旨在告诉被告入住手续及装修手续的具体流程，而入住承诺书被告并未实际签署。根据邮件内容，原告开具入住通知单的前提是签订合同及入住承诺书，当时原、被告就真实的租赁合同还未签订，也未签署入住承诺书，因此对于原告单方出具的入住通知单的内容被告也不认可。另外入住通知单中的日期也并非是双方约定，通知单也没有要求被告入住，只是告知了一些基本情况，不能反映双方真实的租赁意思。2017年2月24日邮件真实性确认，关联性不认可。邮件主要是告知环评申报改革的内容，不能证明存在租赁关系，恰恰反映了在2017年2月24日这个时点被告还没有确定入住原告的公司。证据3，2017年6月20日的微信真实性确认，对证明对象认可。该微信记录反映原告员工刘洋于2017年6月20日询问什么时间启动场地？这恰恰反映了原告方也认可原被告之间租赁事宜尚未启动。此外，在2017年6月20日之前，原告从未要求被告支付保证金、租金、物业费，也从未向被告进行过任何形式的催讨，可以看出原告实际上在这个时间节点确认双方还处于租赁事宜的洽谈阶段，租赁关系并未确认。2017年8月28日的微信截图真实性也确认，对于证明对象不予认可。双方聊天记录的合同仅用于供工商注册之用的租赁合同，但这并不代表双方已经确立了真实的租赁关系。从2017年8月28日的聊天记录可以看出被告实际上最终没有确认2016年8月份的那份租赁合同，因此双方的租赁关系并未成立。材料反映原告仅仅是催告被告尽快将租赁关系确认，尽快启动租赁事项，但由于相关事项并未谈妥，所以双方之间最终未能建立租赁关系。证据4，能环科技公司的工商档案真实性认可，证明目的不予认可。工商内档均是原告安排的公司代办人员签署相关文件，相关租赁文件仅用于工商登记注册之用，该份文件中王艳签字及租赁合同中王艳签字均不是王艳本人签署，且租赁合同中的王艳签字与承诺书中的王艳签字并不一致，承诺书中王艳签字也非其本人签字。审理期间，王艳到院陈述：其在能环科技公司注册的时候（2016年9月份）是公司股东，但现在不是了，大概在2018年2月份的时候公司的法定代表人由其变更成其配偶齐宏旭。苏州纳米城房屋租赁合同、入驻企业承诺书上的签字都不是其笔迹，不是其签的字。能环科技公司注册成立的过程是这样的，清华大学有一个产学研类似的机构，可以联系一些其他地方的园区，相当于产学研接洽，能够把清华大学的技术实现真正的运用。纳米科技公司大概是2016年去招商引资，清华大学的技术老师都参与的，齐宏旭和清华的教授导师一起去的，其没有参加。纳米科技公司让齐宏旭来苏州工业园区入驻，齐宏旭决定成立公司由王艳当法人，所以成立了能环科技公司。当时需要把王艳的身份证寄到苏州来，然后纳米科技公司负责全权办理，王艳理解就是需要注册一个公司，需要王艳当法人，王艳把身份证寄过去后，大概过了一阵子对方又把身份证寄还给王艳，最后就得到营业执照、公章，并成立了能环科技公司。至于身份证寄给谁，谁寄回给王艳，其记不清了。其记得当时成立公司不会很麻烦，他们会介绍一些跟他们合作的中介代理去帮办，这些事情都全权委托他们去处理，其只要把身份证给他们就行了。其清楚国家允许成立虚拟办公企业且实际经营，注册公司需要提供注册合同，可以是无偿使用的房租合同，如果以后需要实际经营，可以再做变更，因为对方不用其本人到场办理，所以以其经验都是先虚拟办理公司注册地址。针对王艳上述陈述，纳米科技公司质证称：首先不论王艳陈述的事实、细节正确与否，从陈述的整个内容大体情况来看，可以证明在2016年9月份，也就是能环科技公司注册的时候，一直到租赁合同签订期间，王艳与齐宏旭系夫妻关系，而原告提供的原告员工与齐宏旭的微信聊天记录证明，齐宏旭是明确认可双方成立租赁合同的意思表示的。王艳作为配偶，同时作为能环科技公司的股东，并且是法定代表人，对于公司是否租赁相应的房屋应当是知晓并且同意的。齐宏旭和王艳作为公司仅有的两个股东，对成立公司签订租赁合同的意思表示，也能够代表公司的意志。如果按照王艳陈述，仅仅因为配合原告办理招商引资，就将自己的身份证件等重要物件寄给原告，但是又记不清相关的对接人员，也无法调取相应的快递记录，这与常理明显不符。尤其是在这个过程当中，无论是能环科技公司，还是齐宏旭或者王艳个人作为股东也好，都没有从这次的招商引资或者所谓的代办公司过程当中获取重要的利益，这也是与常理不符。因此整体上原告不认可王艳陈述的事实内容，原告认为从整个事情的过程来看，还是应当认定原告与能环科技公司之间成立了租赁合同关系的。能环科技公司质证称：对于王艳的陈述没有意见，从陈述内容可以反映租赁合同仅为办理工商使用，并非双方真实的租赁意图。以上事实，有《苏州纳米城房屋租赁合同》、企业信用信息公示报告、律师函及邮寄凭证等证据，以及双方庭审陈述予以证实。本院认为，本案房屋租赁合同承租人处虽仅签署“王艳”字样、而王艳表示该签字非本人所签，但综合现有事实及庭审陈述，本院认为原告纳米科技公司与被告能环科技公司签订的房屋租赁合同成立并真实有效。首先，被告能环科技公司持原告的房产证复印件、争讼租赁合同及相关材料在工商部门办理设立登记，且以租赁合同约定的租赁场所作为注册登记地，足见被告在该时间对于存在争讼租赁合同以及该合同的内容均已明确知晓。齐宏旭之后仍表示，能环科技公司愿意对合同继续盖章确认，也可以进一步印证双方之间存在租赁的意思表示。至于被告辩称该租赁合同仅用于己方注册登记、并无实际出租房屋的用途，本院认为，一方面，被告既未针对该主张提交证据，也未能证实签约后较长时间内该房屋已由原告用于其他用途；另一方面，合同对于原、被告在租赁关系中各自的身份及权利、义务，包括租金支付金额、时点及违约责任承担等约定均清晰、明确，承租方对于需要支付租金相关费用知晓且认可。此外，双方后续在微信、邮件中磋商所提及的入住、装修等内容，均明显超出仅用于注册登记的范围。故被告该项主张不予采信。其次，王艳虽表示在工商注册过程中本人并未到场签字、只是邮寄身份证件并由他人代为办理，但能环科技公司以王艳为法定代表人得以依法设立，能环科技公司对此知晓并确认。故在无相反证据证实的情况下，注册过程中相关手续的签署及提交至工商管理部门登记备案的材料均可以视为能环科技公司授权范围内的职务行为，或者已经得到能环科技公司的追认。本案原告虽另提供了《苏州纳米城租赁合同补充协议》，但因协议未签署，且被告亦明确不予认可，故并无证据表明双方对租赁合同进行了变更，原、被告应根据诚实信用原则履行原合同约定的权利、义务。根据约定，被告若欠付租金和物业管理费或其他费用超过30日的，原告有权单方面终止合同。现被告未按约定交付款项，原告发函解除合同符合合同约定和法律规定，本院认定该租赁合同于被告收到解除函件之日即2018年3月15已解除。根据租赁合同，应由被告在交付日至物业处办理房屋交接手续并支付相关费用，原告已经提交向被告发送提供入驻通知单、装修申请表等材料、督促并协助被告办理入住，被告未能举证证实房屋当时在接受或使用上存在客观障碍并可归责于原告，其怠于办理相关手续，相关责任在于被告，其以此为由拒绝交付租金等费用缺乏依据，本院不予支持。原告诉请要求被告支付合同解除之前拖欠的房租477967.74元、物业管理费163190.32元，符合合同约定，原告该项主张，本院予以支持；根据约定，被告如逾期付款，需要按照每日千分之五支付违约金至实际付清款项之日止，现原告诉请被告从合同解除次日即2018年3月16日起按照银行同期贷款基准利率的1.3倍至被告付清之日止支付逾期付款违约金，上述主张低于合同约定，也符合依法可以保护的范围，本院一并支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州纳米科技发展有限公司与被告苏州能环新材料科技有限公司之间关于苏州工业园区纳米城西北区15幢301室房屋的租赁合同关系于2018年3月15日解除；二、被告苏州能环新材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司租金、物业管理费合计641158.06元；三、被告苏州能环新材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司逾期付款违约金（计算方式：以641158.06元为基数，自2018年3月16日起计算至被告实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取10312元，由被告苏州能环新材料科技有限公司负担。该款已由原告苏州纳米科技发展有限公司预交，本院不再退还，被告应于履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  李虹佳人民陪审员罗曼华二〇一九年七月三十日法官助理方瑜书记员夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。