江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初1798号 原告：王沙沙，女，1985年6月19日出生，汉族，住河北省保定市。 委托诉讼代理人：沈晓益，江苏正大发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹**敏，江苏正大发展律师事务所律师。 被告：赵敏，女，1984年11月9日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原告王沙沙与被告赵敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王沙沙的委托诉讼代理人沈晓益、被告赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王沙沙向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告双方于2019年10月12日签订的《房屋买卖居间合同》。2、判令被告支付原告首付600000元，并支付违约金15万元。3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月12日，原被告签订《房屋买卖居间合同》，涉案房屋位于虞山镇昆承南路99号中南虞景城3幢605室。根据合同约定的付款方式，被告必须在2019年11月15日前支付首付60万元，但被告拒不支付。原告已经按约定办理房屋网签手续，且多次要求被告继续履行合同并支付首付均未果。故原告起诉至贵院，恳请贵院依法判决。 被告赵敏辩称，不同意继续履行合同。双方无法对过户时间的更改协商一致，我方已表示如果原告年底不能过户，就要退还我方购房定金，是原告表示年前无法过户，且双方对退还定金已进行协商但未能达成一致意见，故合同无需再履行。我方不存在过错，根本没有违约，不同意支付违约金，且违约金标准过高。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据本院予以认定。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋虞山镇昆承南路99号中南虞景城3幢605室房屋由原告王沙沙单独所有。2019年10月12日，原告王沙沙（出卖方、甲方）与被告赵敏（买受方、乙方）与居间方（丙方）签订房屋买卖居间合同一份，约定：……甲方通过丙方将虞山镇昆承南路99号中南虞景城3幢605室房屋出售给乙方……第二条:1.该房屋成交价为173万元；2.房款包括了电视一个、冰箱一个、空调3个、床2张、沙发一套；3.付款方式：乙方在2019年10月12日付甲方购房定金1万元整，乙方在2019年10月14日之前付甲方定金4万元整，乙方在2019年11月15日前付甲方60万元整，乙方在交房之日付甲方尾款2万元整，剩余部分乙方办理贷款（到甲方账上时间以银行放款或托管中心放款为准）……第三条：……2.甲方在2019年11月30日之前腾空该房屋，并将钥匙交给乙方，甲方在交房前将该房屋的水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费等结清；3.甲、乙、丙约定于2019年11月30日前(参考政府预约号)办理房屋权属交易登记手续……第六条：违约责任。1.甲方对该房屋权属证件真实性、合法性负责，甲方保证该房屋符合国家及常熟市的房屋上市交易有关规定，可以上市交易，甲方在签定本合同时保证该房屋权属无争议和债务纠纷，并征得该房屋共有人及配偶的同意。承租人已明确放弃优先购买权，否则都由甲方承担违约责任。2.乙方在签定本合同时须符合中华人民共和国和常熟市的政策法律、法规及银行贷款政策的规定，符合购买该房屋和贷款条件(已向中国人民银行查询及询问过)，否则都由乙方承担违约责任。3.甲、乙双方在2019年11月15日前提供合法的过户/贷款材料，否则视为违约。4.乙方如因证明不实或其银行征信不够等造成银行拒绝贷款而导致甲、乙双方无法按本合同约定完成交易，则由乙方承担违约责任。5.甲、乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条第一款约定的房屋成交价格的2%或150000元作为违约金，并支付丙方30000元作为前期费用和报酬，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。第七条：水电物业等费用在交房前由甲方支付；过户时间如果甲乙双方协商通过合同时间更改……。丙方由常熟永旺房地产经纪有限公司虞锦城分公司在该合同上签章。本单中介业务由常熟永旺房地产经纪有限公司和万庭房地产经纪公司合作，万庭房地产经纪公司员工谷某为中介经办人之一，谷某表示签订合同时考虑原告待产的不确定因素，就在合同中约定了过户时间如更改可协商。合同签订后，被告赵敏已按合同约定支付了原告王沙沙定金5万元，之后，原、被告办理了涉案房屋的网签备案手续。 关于合同后续履行问题，双方在微信上进行了沟通。2019年11月12日，赵敏对王沙沙说：“我14号回去给你付钱，你把房子腾出来给我，你过户的话月子坐完回来过户，没问题吧！”王沙沙答：“我要过了户才会给你交房呀，没有过户，贷款没有审批下来，我怎么会给你交房。”赵敏回复说：“那你这四个月的时间有点长。”王沙沙说：“亲，这一个月是你那边耽搁了时间呀？并不是我这边的原因呀？在我家草签合同的时候我就明确说了我的条件，11月15号之前要把所有手续全部办好的，结果首先是你这边征信问题，然后再首付款的问题，我一而再再而三催促你那边是否有进展，结果还是拖到了现在什么都没有办成。”赵敏回复称：“我知道呀，就是首付的问题呀，我说了14号给你首付的，合同也写的15号之前呀。”王沙沙回复：“草签合同，付定金，网签合同，付首付款，你做贷款，贷款审批下来，我才可以去预约银行还贷款，我还清贷款后，才可以跟你办过户，然后再给我时间交房，10月12号晚上在我家两个中介都是这样讲的呀。草签合同的时候我要求的11月15日之前这些全部要办好，然后我交房的，万庭中介的谷经理说了写是这么写，但是11月15日之前肯定是可以办理好的，因为一个月时间足够了，结果是你那边出了问题，耽误了一个月，现在办理这些手续你认为你2天时间可以办理好吗？大家都要讲道理的。” 2019年11月15日上午，原、被告见面协商首付款支付及房屋过户时间等合同履行问题。关于协商时的情况，原告表示当时原告已准备回老家，开始协商的时候表示年前过户可能不行了，但也向被告明确表明只要提前一个星期告知可以委托亲戚过来办理，年前过户是可以的；被告表示协商的时候，被告的意见是只要保证年前可以过户就可以支付首付。后双方并未谈妥合同履行问题，双方对退押金也未能达成一致意见。当日下午2：55，王沙沙向赵敏发来微信询问：“赵敏，按照合同约定今天你要支付我首付款，现在都下午三点了，你什么时候支付我，是现在去中介见面，还是我们直接银行见面。过户我跟家人商量了一下，由于我当时在坐月子，我只能委托家人来办理，公证处我今天也质询了，需要我准备什么材料，所以你贷款申请下来，你提前一周跟我约个时间安排过户事宜，因为我家人需要从老家赶过来的。”赵敏则答：“早上谈不妥，我觉得没什么可谈的，我的底线就是年前过户房子，或者你要退就退吧……我没有时间跟你扯。一会呢四个月过户，一会呢生孩子没有时间。我孩子等着上学。我现在没有时间跟你扯了。我昨天晚上就回来。今天跟你谈了。你现在又这样又那样。我对你呵呵了……早上又说退钱给我。现在又说能过户。”王沙沙回复称：“是我跟你扯吗？这一个多月以来我催促你多少次了，你爽约了4次，你自己看着办，我所有手续全部交给中介了……是你那边一而再再而三出现问题吧？一会征信问题，一会钱没有到位。还有我至今都不同意退钱给你的，因为网签合同签约后就要支付我首付款的，但是因为你个人征信问题无法按时给我首付款……11月15号首付款不支付我，那就是你买方违约。”之后，王沙沙又通过微信向赵敏催要首付款，并表示如果资金遇到困难可以协商的。赵敏表示过户时间无法谈妥，退钱也无法谈妥，就回浙江了，现在再说这些没用。2019年11月21日，王沙沙向赵敏发来微信说：“赵敏，今天21号了，你考虑的怎么样？是按照我们协商的方式支付我首付款，然后按照程序把所有手续一一办完，到过户最后一步时你提前一周跟我约好时间，然后我让家人来办理一下过户手续……还是到现在都没有考虑清楚呢。”赵敏回复：“我们15号已经谈过了，谈不妥，所以没有必要再谈了，我不可能天天往回跑，我跑回去一次花个两三千，而且我当时已经说的很清楚，既然年前过不了，就退我钱好了。我当时走时已经给谷经理说过了！就这样吧。你退钱我好了！”。因被告不同意支付首付款，而原告要求继续履行合同，故原告诉讼来院。 审理过程中，被告提交了其与“郭”、赵燕如的聊天记录截图打印件，以证明原告将涉案房屋挂出来出售。原告的质证意见为：对证据真实性不予认可，原告并未将涉案房屋再次挂于中介，即使原告将房屋挂于中介，因为房屋已网签备案，不可能一房二卖，不会对被告的权利造成影响，也不能视为原告与被告已经解除涉案房屋买卖合同。 审理过程中，因原告坚持继续履行合同，被告坚持不同意继续履行合同，致本案调解未成。 以上事实有房屋买卖居间合同、微信聊天记录、当事人陈述等证据在卷佐证。 审理过程中，证人谷某到庭陈述证言：我的客户是赵敏，我带赵敏看了涉案这套房子，我客户与房东双方以173万元价格达成了交易。签订合同时，本来合同约定了日期过户，但房东要回老家生孩子，年前过不了户，我表示可以委托直系亲属过户，房东坚持要生完孩子过户且不能委托其他人过户，考虑房东生孩子是不确定因素，不知道什么时候生，所以后来合同第七条就约定了过户时间如更改可以协商。签订合同后，双方对于过户时间的更改未能谈妥，就协商退定金的事情了，房东说退一半定金即2.5万元，赵敏说不行的，可以扣5000元，其余4.5万元退还，双方退定金的事情就协商不成了，但双方也没有明确表示解除合同。后来房东就回家生孩子了，因为疫情我也就没催，当时涉案房屋都网签了，就等着过户了，也不知道怎么了就起诉了。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应按照合同约定全面适当地履行自己的义务。本案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效合同，具有法律效力。该合同明确约定首付款60万元支付时间为2019年11月15日前以及约定2019年11月30日前办理房屋权属交易登记手续，因此本案被告支付首付款的义务在前，原告办理过户手续的义务在后，被告未能按合同约定时间支付60万元构成违约。被告抗辩原告已表示过年底不能过户，后双方已对定金退还进行协商但未达成一致意见，故合同无需再履行，其不支付首付款不构成违约。本院认为，首先，根据规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前或者履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求，因此在被告未能按约支付首付款的情况下，原告根据具体情况有权拒绝过户或者延迟过户；其次，被告作为应当先履行债务的当事人也没有确切的证据证明原告存在丧失或者可能丧失履行债务能力的法定情形，虽然之前原告表示过无法年底过户，但原告在2019年11月15日以及后续均在微信聊天记录上表示被告支付首付款后按流程其可以委托家人在年底前办理过户，因此被告在没有确切证据的情况下中止履行，依法应当承担违约责任；再次，双方虽协商过程中谈及退还定金等事宜但未能达成最后合意，因此涉案合同并未解除，且被告作为违约一方也无法定解除的理由；最后，被告并未提供证据证明涉案合同有事实上无法履行的相关障碍，且原告的本次诉讼主张系要求被告履行金钱债务，故原告有权要求被告继续履行合同。综上，被告的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。原告关于主张被告继续履行合同、支付首付款60万元的诉讼请求，本院应予以支持。被告未能按约履行先支付首付款的义务构成违约，原告据此主张被告应按照合同约定支付违约金15万元，但并未提供充分证据证明其损失，被告抗辩违约金过高，本院认为，违约金应依法进行调整，本院以原告资金被占有的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定被告支付以60万元为基数自2019年11月16日起至偿付之日止按年利率11.7%计算的违约金（上述违约金累计不能超过合同约定的15万元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告赵敏继续履行2019年10月12日原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，被告赵敏在本判决生效后十日内支付原告王沙沙首付款人民币60万元并支付以人民币60万元为基数自2019年11月16日起至偿付之日止按年利率11.7%计算的违约金（上述违约金累计不能超过合同约定的15万元）。 二、驳回原告王沙沙的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5650元，由原告王沙沙负担972元，由被告赵敏负担4678元（被告负担之费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并向原告支付）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  苏志鑫 二〇一九年七月二十一日 书记员  黄秋艳