福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0921民初397号 原告：李桂莲，女，1974年6月21日出生，汉族，现住霞浦县。 委托诉讼代理人：陈秋华，福建风岚律师事务所律师。 被告：李杨兴，男，1974年2月10日生，汉族，现住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：吴锦铭，福建星龙律师事务所律师。 原告李桂莲诉被告李杨兴租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桂莲及其委托诉讼代理人陈秋华、被告李杨兴的委托诉讼代理人吴锦铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李桂莲向本院提出诉讼请求：依法判决李杨兴支付租金100485元。事实与理由：2013年3月8日李桂莲与案外人卢恭签署《王龙商铺承包租赁协议书》，承租王龙商业广场7号楼115室商铺。2013年3月15日，李桂莲将承租的上述商铺转租给李杨兴，双方签订《王龙商铺承包租赁协议书》，约定租期四年，自2013年6月6日起至2017年6月5日止。四年租金分别为：55780元、61360元、67490元、74240元。协议签订后，李杨兴依约支付了两年租金。后李杨兴以原出租人卢恭外出未归为由，不按期支付第三、第四年度的租金，经李桂莲多次催讨后，双方于2016年6月2日达成补充协议，李杨兴同意支付拖欠的第三年度租金（先按李桂莲与卢恭约定的租金数额56245元支付），李桂莲同意2016年6月5日起至2017年6月5日止的租金及从转租中赚取的差价暂不收取，但法院决定收取的除外。但李杨兴没有依约履行，仅支付了41245元。后福州麒荣贸易有限公司（下简称麒荣公司）受让了债权，以诉争房屋所有人的身份向法院提起诉讼，要求李桂莲支付租金。因此，李桂莲有权向李杨兴收取尚未支付的租金计100485元。 李杨兴辩称，1、李桂莲不是本案的适格主体；2、李桂莲诉求的金额和事实不符；3、2017年1月20日李杨兴租赁的店铺被李桂莲锁住，无法使用，锁门期间造成李杨兴店里电子类产品的损失（损失大概7-8万元），应予以抵扣租金。 本院经审理认定事实如下：2013年3月8日，案外人卢恭与李桂莲签订一份《王龙商铺承包租赁协议书》，约定卢恭将王龙商业广场7号楼115室面积96.84平方米的商铺租给李桂莲，租期四年，自2013年6月6日至2017年6月5日，第一年租金46480元，第二年租金51131元，第三年租金56245元，以每年加价10%类推。2013年3月15日，李桂莲与李杨兴签订一份《王龙商铺承包租赁协议书》，李桂莲将上述商铺转租给李杨兴，租期四年，租期自2013年6月6日至2017年6月5日。约定第一年租金55780元，第二年租金61360元，第三年租金67490元，第四年租金74240元。 2016年6月2日，李杨兴就自刘巧英处承租的王龙商业广场7号楼114室、自李桂莲处承租的王龙商业广场7号楼115室，进行三方协商，并签订《王龙商铺承包租赁补充协议书》。约定，李杨兴向刘巧英、李桂莲各支付56245元，分三期结清，分别为协议签订日各付1万元；2016年6月20日各付31245元，2017年元月20日前付清各余款。剩余租金三方同意待卢恭回到霞浦，由刘巧英、李桂莲、李杨兴与卢恭共同协商，再行支付。2016年6月20日，李桂莲出具《收条》一份，载明收李杨兴41245元。 李桂莲自认李杨兴已经依约支付了两年房租，在补充协议签订后，又支付了41245元。 2017年6月9日，麒荣公司起诉李桂莲、卢恭，以麒荣公司通过债权受让，已经取得诉争商铺所有权为由，向李桂莲主张支付租金。2017年11月28日，福建省霞浦县人民法院作出（2017）闽0921民初2150号民事判决书，判令李桂莲向麒荣公司支付租金90226元及相应利息。2019年4月8日，李桂莲上诉至宁德市中级人民法院。2019年6月21日，宁德市中级人民法院作出（2019）闽09民终520号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 本院归纳双方的争议焦点：一、李桂莲作为原告主体是否适格；二、李杨兴是否应支付李桂莲租金100485元。 针对焦点一，李杨兴认为，李桂莲转租未经卢恭同意，转租无效，因此李桂莲作为本案原告主体不适格。李桂莲认为，其与卢恭的租赁合同中约定，本案店面“只用于做建材类，若转租用于非建材类必须通过甲方同意”，其转租给李杨兴是用于做建材类生意，转租合法有效。且，本案原、被告签订了租赁协议，李杨兴应当承担支付租金的义务。李桂莲依法承租，合法转租，不存在主体不适格的问题。 本院认为，李桂莲与李杨兴之间确存租赁合同关系，这点双方均无异议。根据本案争议的事实和法律关系，涉案相对人为李桂莲和李杨兴。李杨兴承租商铺，从事的是与建材类相关的商业活动，卢恭与李桂莲约定的是“若转租用于非建材类必须通过甲方同意”，李桂莲的转租并不构成“用于非建材类”，李桂莲的转租合法有效。麒荣公司虽然受让商铺所有权，但该所有权的转移，并未影响原租赁合同的效力，麒荣公司拥有向李桂莲主张租金的权利，李桂莲亦拥有向李杨兴主张租金的权利。因此，李杨兴认为李桂莲主体不适格的答辩意见，本院不予采纳。李桂莲有权向李杨兴主张支付租金。 针对焦点二，李桂莲认为，在李桂莲与李杨兴的《王龙商铺承包租赁协议书》中，约定租金为55780元、61360元、67490元、74240元，合计258870元。李杨兴已经支付第一年和第二年的租金117140元，第三年在双方协商下，李杨兴同意先支付56245元，剩余租金等商铺所有权人卢恭回到霞浦后再进行协商，实际李杨兴已支付第三年租金41245元。李杨兴总计支付租金158385元，尚欠租金100485元，应予支付。李杨兴认为，补充协议改变第三年的租金为56245元；因2017年1月份店铺被李桂莲锁住，所以第四年的租金应扣除被锁住165天的租金；店铺中的产品的损失也应予以抵扣，货物价值在7-8万元左右；转租的纸张也不是由被告贴出。 本院认为，刘巧英、李桂莲、李杨兴三方签订的《王龙商铺承包租赁补偿协议书》，约定李杨兴先行支付第三年租金56245元，之后待原商铺所有权人卢恭回到霞浦再行协商租金，协商后三方向卢恭缴纳租金。但因卢恭已经实际丧失商铺所有权，无权收取租金，该约定已因情势变更产生不可实现性。李桂莲与李杨兴未基于新情势达成新合意，且已经产生支付争议，双方应按照之前签订的《王龙商铺承包租赁协议书》履行合同权利义务。李杨兴应当依约支付李桂莲第三年的租金余额26245元及第四年租金74240元，计100485元。李杨兴陈述2017年1月20日商铺被锁住，李桂莲亦认可该事实。本院认为，李桂莲转租该商铺，就应当保证商铺的正常使用功能，李桂莲将已经出租的商铺上锁，导致商铺无法正常使用，自2017年1月20日至2017年6月5日（共136天）的租金应予以扣除。李杨兴虽未明确扣除金额，本院结合第四年租金74240元，确认为27662元（74240÷365×136=27662）。因此，李杨兴还应支付租金72823元（100485-27662=72823）。李杨兴主张的商铺损失，并未举证证明，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，李桂莲与李杨兴签订的《王龙商铺承包租赁协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。李杨兴拖欠租金至今，已构成违约，李桂莲有权要求李杨兴支付拖欠的租金。按照李桂莲与李杨兴的租赁合同约定，李杨兴尚欠李桂莲租金100485元未支付，但应扣除商铺自2017年1月份被上锁导致无法使用至租期结束的136天，共计应扣除27662元。因此，李桂莲要求李杨兴支付租金100485元的主张，本院予以调整为李杨兴应支付租金72823元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、李杨兴应于本判决生效之日起十日内向李桂莲支付租金72823元。 二、驳回李桂莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2310元，减半收取计1155元，由李桂莲负担318元，李杨兴负担837元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  雷树连 二〇一九年七月十九日 书记员  卢梦晴 附注： 一、主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。