湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5625号原告：王章吉，男，1987年2月28日出生，苗族，住湖南省会同县。被告：杨蒲英，女，1957年5月19日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：李海林，男，1983年6月29日出生，汉族，系被告杨蒲英之子，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：曾文辉，湖南白泉律师事务所律师。第三人：唐娟，女，1984年6月26日出生，苗族，住湖南省长沙市雨花区。原告王章吉（以下简称原告）与被告杨蒲英（以下简称被告）及第三人唐娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人李海林、曾文辉以及第三人唐娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王章吉向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告定金2万元；2．判令被告向原告支付（相当于）合同约定总房款20%（的）违约金104000元（52万元×20%）；3．被告拒绝履行合同导致的合同纠纷应承担相应缔约过失违约责任，判令被告承担被告恶意违约向原告支付实际损失赔偿金40余万元（因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，导致原告信赖交易错失购买其他房屋而必然导致增加的必须购房成本、房屋差价等实际损失，即被告故意违约创造的非法所得利益）；4．判令被告承担被告根本违约（导致原告）未能购买房屋（支出）的不必要支出的误工费、交通费等5000元；5．判令被告承担原告应被告要求签合同就（应）付全额现金购房款而外借高息借贷（产生）的利息3万元；6．请求法院对本案涉及房屋在本案未完结前采取保全措施，禁止该房屋再行交易，以免财产转移造成查案、执行困难；7．本案诉讼费、财产保全费、公证费等由被告承担。在本案的审理过程中，原告对诉讼请求予以明确：1．将第一项诉讼请求变更为判令唐娟向原告退还诚意金2万元；2．原告申请对案涉房屋在出售时的市场价值进行评估，评估价格与52万元之间的差价为第三项诉讼请求中的损失赔偿金额；3．第四项诉讼请求中的误工费为1600元，交通费为3400元。4．撤回主张第六项诉讼请求以及第七项诉讼请求中的公证费、财产保全费。事实与理由：2016年10月5日，经唐娟介绍，原告与被告及唐娟就位于长沙市雨花区山水霖城1栋N单元1103号房屋转让事宜达成一致意见，约定被告以52万元包干（包括更名费、契税、维修资金、物业费）向原告转让涉案房屋，并谈定《房屋转让合同协议》版本。2016年12月16日，原告与被告签订了案涉房屋的《转让意向协议》，原告按照约定支付了定金2万元至唐娟处。为了与被告履行后续房屋买卖手续，应被告要求，原告分别于2016年12月21日、2016年12月22日、2016年12月23日赴长沙拟与被告签订合同并办理房屋过户手续，但均因被告的原因未能签正式合同。后经原告积极多次与被告沟通，唐娟也与被告协调，被告则单方面提出涨价，拒绝按双方原约定履行合同。原告认为，被告违反口头合同约定，意向合同约定，正式合同约定等多次形式的合同约定，已构成根本性恶意违约，应承担缔约过失责任。唐娟与本案存在利害关系。原告认为，按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）相关法律条文，原、被告之间已经形成了合同纠纷，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告杨蒲英辩称，原、被告仅于2016年10月16日签订了《房屋意向协议》，实际收取意向金的是唐娟，也并非被告。此后，原、被告对案涉房屋的付款方式不能达成一致意见，双方的微信聊天记录证明双方之间不存在正式的定稿买卖合同，故被告不存在缔约过失责任，也不存在违约。原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告对被告提出的诉讼请求，对原告要求唐娟返还意向金2万元并无异议。第三人唐娟述称，唐娟和原告系老同学，和被告系邻居。唐娟参与了原告和被告协商过程，双方已谈好交易价格为52万元。此后，被告要求涨价，原告同意多付一部分价款，但被告不同意卖房了。原告支付的2万元诚意金在唐娟处，同意向原告退还该2万元。经审理查明，2016年12月16日，原告作为乙方和买受人，被告作为出售人和甲方，双方签订了一份《购房意向协议》，其中载明：乙方自愿购买甲方所有的位于长沙市雨花区山水霖城小区1栋N单元1103号房屋；乙方于该协议签订之日自愿向甲方交纳意向金2万元，经双方协议一致，该意向金由乙方支付给唐娟，待事情完成后由唐娟支付给甲方；该协议签订后，甲方具备在开发商处网签购房合同更名条件时通知乙方签订《房产转让合同书》正本，如非甲方原因，乙方应于接到通知后10日内与甲方签订正式房屋转让合同及办理网签购房合同更名；乙方未能按期向甲方支付意向金、预付款的或未能在该协议约定的期限内与甲方订立《房产转让合同书》正本的，甲方有权将乙方预定的房屋另行出售，并不承担任何违约责任及相关经济损失。因合同更名前期的关系处理由甲方负责，如乙方在签订本协议之后如有违约情形甲方不退还意向金。该协议落款处有原告签名及捺印，被告及其委托代理人李海林签名捺印。当日，原告向唐娟支付了意向金2万元。此后，2016年12月至2017年1月期间，原告和被告的委托代理人李海林就合同文本的内容通过电子邮件、微信和面谈的方式进行了多次沟通，但双方未能就房屋总价款、房屋价款的支付方式等主要合同条款达成一致意见，未签订房屋买卖合同。另查明，被告与长沙华阳房地产开发有限公司就案涉房屋于2015年5月19日签订了编号为201093321103的《长沙市商品房买卖合同》，约定由被告购买案涉房屋。原告于2019年5月31日诉至本院。在本案的审理过程中，被告称案涉房屋已于2017年3月通过在开发商出办理更名的方式另售了他人。以上事实，有《购房意向协议》、微信聊天截图、电子邮件截图以及《长沙市商品房买卖合同》等证据以及双方当事人的一致陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原、被告签订的《购房意向协议》系原、被告双方为订立房屋买卖合同而达成的预约合同。根据该合同的约定，双方均有积极协商以签订房屋买卖合同及办理网签购房合同更名手续的合同义务。该《购房意向协议》并未对房屋价款及其支付方式等主要合同条款进行明确约定，双方此后虽进行了多次协商沟通，但双方并未达成一致意见。此外，原告也未提交证据证实被告存在《合同法》第四十二条规定的应承担缔约过失责任的情形。因此，原告提出的要求被告支付违约金、房屋差价损失、误工费、交通费、首付款利息等诉讼主张均无事实及法律依据。原告提出的评估申请并无必要，本院不予准许。现被告已明确该房屋已另售他人，且被告和唐娟对原告提出的由唐娟退还2万元意向金的诉讼主张不持有异议。故本院对该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第四十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、第三人唐娟于本判决生效之日起三日内退还原告王章吉意向金2万元；二、驳回原告王章吉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9390元，因适用简易程序减半收取计4695元，由原告王章吉负担4500元，被告杨蒲英负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  欧阳毅二〇一九年七月十八日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。