重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民初671号原告（案外人）：重庆惠敦酒店有限责任公司，住所地重庆市大渡口区九宫庙街道钢化路**（一、二楼层）1-2-1号、1-2-2号、2-1、2-2、2-3、2-4号，统一社会信用代码91500104305164591U。法定代表人：韩依洁，执行董事。委托诉讼代理人：韩侃跃，男，汉族，该公司员工，1969年9月18日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：曾念庆，重庆恒庆律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆中讯金通投资（集团）有限公司，住所，住所地重庆市南岸区复兴街****社会信用代码91500000676133014R。法定代表人：吴惠兰，董事长。委托诉讼代理人：李娟，女，汉族，该公司员工，1983年3月21日出生，住重庆市江**。委托诉讼代理人：杨俊，男，汉族，该公司员工，1978年9月29日出生，住江苏省滨海县。被告（被执行人）：重庆硕庆实业有限责任公司，住所地，住所地重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路**2-3构代码67611447-0。法定代表人：周激。被告（被执行人）：周激，男，汉族，1973年12月23日出生，住重庆市沙坪坝区。被告（被执行人）：周波，男，汉族，1967年10月11日出生，住重庆市沙坪坝区。原告重庆惠敦酒店有限责任公司（以下简称“惠敦公司”）与被告重庆中讯金通投资（集团）有限公司（以下简称“中讯公司”）、重庆硕庆实业有限责任公司（以下简称“硕庆公司”）、周激、周波案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月10日、2018年12月6日、2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告惠敦公司的委托代理人曾念庆、韩侃跃，被告中讯公司的委托代理人李娟到庭参加了诉讼。被告硕庆公司、周激、周波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告惠敦公司向本院提出诉讼请求：请求确认原告与周激的租赁合同有效，原告对位于重庆市大渡口区房屋（以下简称“案涉房屋”）房屋享有优先购买权。诉讼中，原告增加诉讼请求：请求带租拍卖案涉房屋。事实和理由：被告周激所有的位于重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号房屋已经由原告承租，期限为2014年6月15日至2027年6月12日共13年，相关租金已经付清。2014年6月13日，曹勇与周激签订房屋租赁合同，租用周激所有的上述房屋，租赁期限为2014年6月13日至2024年6月12日，租赁房屋用于酒店经营。后曹勇安排夏明海、卫杨林成立了惠敦公司即原告，为了工商登记需要，于2014年6月20日夏明海、卫杨林以原告名义与周激签订房屋租赁合同，并以该合同在大渡口工商行政管理局进行了备案。2014年10月18日，曹勇出具承诺书，承认将该房屋的承租权益转让给原告。后由于周激、硕庆公司的债权人讨债，影响原告的正常经营，2016年6月11日，周激、硕庆公司与原告及公司股东韩依洁、刘桂兵达成《债权债务代偿处置协议书》，由韩依洁、刘桂兵代偿369000元的债务，租赁合同延期到2027年6月12日。曹勇先后通过转账及代周激偿还债务、抵账的方式付清了租金，其中包括支付280万租金，抵扣80万债务，曹勇及后续股东代偿了66.9万元债务。原告从成立之初一直在该租赁房屋正常经营，从未见到法院的查封、公告及通知。2017年3月，原告才知晓早在2014年5月该租赁房屋已经被杭州市滨海区人民法院查封以及被重庆市大渡口区人民法院和重庆市第一中级人民法院轮候查封。三个法院均未到现场进行过查封和公告，也未通知原告。2016年12月13日，重庆市第一中级人民法院在（2015）渝一中法民执字第1126号案件执行中，对上述房屋进行评估、拍卖，并于2017年2月10日进行了不带租赁拍卖。原告知晓后，向重庆市第一中级人民法院提出异议，重庆市第一中级人民法院以（2017）渝01执异682号裁定书驳回原告的异议。后原告向重庆市高级人民法院申请复议，重庆市高级人民法院作出裁定撤销（2017）渝01执异682号裁定书，发回重新审查。重庆市第一中级人民法院经审查后，作出（2018）渝01执异189号执行裁定书，再次驳回原告的异议申请，原告认定该执行裁定错误，理由如下：1、曹勇与周激所签订的租赁合同合法有效，可以对抗租赁合同签订之后查封的重庆市大渡口区人民法院和重庆市第一中级人民法院。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人就已经查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。此处的申请执行人是指查封在先的申请执行人，本案最先申请查封的法院是杭州市滨江区人民法院，在查封之后，未在酒店进行公示。曹勇不知道查封的情况与周激签订合同，后重庆市大渡口区人民法院及重庆市第一中级人民法院才对案涉标的予以查封，杭州市滨江区人民法院因未续查封而失去效力。大渡口区法院和重庆市第一中级人民法院的查封均在周激处分案涉房屋之后，租赁合同的签订先于申请执行人的查封，原告作为承租人可以对抗本案查封，中讯公司无权就该租赁合同及租赁权的转让提出异议，其转让并未损害周激及债权人的权益，其对租赁物并无抵押权。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关依法查封导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持，说明查封后的房屋租赁合同仍然合法有效；2、原告是曹勇和周激签订的租赁合同的实际载体，周激自始至终知晓并认可原告是该租赁合同的实际承租人，从上述租赁合同签订时间、曹勇与夏明海及卫杨林签订协议的时间以及惠敦酒店的成立时间来看，曹勇应当是惠敦酒店的发起人，因此惠敦酒店才是租赁合同的实际履行主体。惠敦酒店一直在使用案涉房屋，并非2015年12月才发生，曹勇在签订租赁合同时，惠敦酒店已经成为承租人并一直在使用该房屋。2014年6月20日所签订的租赁合同只是为了办理工商登记需要，并非实际履行的合同。原告合法继受了曹勇在租赁合同中的权利，应得到承认和保护；3、虽然原告与曹勇没有正式的转让协议，但并不影响曹勇承诺的法律效力。曹勇所作出的承诺，是对法律理解错误所作出的表述，承诺只是对之前行为的追认，不是意向性的意思表示。曹勇是原告的实际出资人和控制人，不可能与原告签订转让协议。原告以经营行为表示了租赁合同的接受，周激也以配合办理工商登记和签订代偿协议进行了认可，租赁合同转让的三方当事人事实上都进行了确认并实际履行，租赁权的转让已经完成，原告从成立时就合法继受了该租赁权；4、重庆市大渡口区人民法院和重庆第一中级人民法院未在现场贴封条也未进行公告，不能对抗善意第三人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条及第二十六条的规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，人民法院查封没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。而案涉三个法院的查封行为并未张贴封条或公告，因此，不能对抗善意第三人，曹勇在租赁房屋后，支付了合理对价即租金，其和原告均为善意第三人，理应受到法律保护。综上，原告是案涉房屋的实际承租人及使用人，为维护合法权益，诉至本院，望判如所请。被告中讯公司辩称，1、本案查封在先，租赁在后，可以对抗本案原告惠敦酒店。本案周激名下案涉房屋在原告承租前已被杭州市滨江区人民法院于2014年5月4日查封，查封期限为二年，同年10月22日、11月3日又被重庆市大渡口区人民法院及重庆市第一中级人民法院先后查封。虽然本案的查封时间晚于原告提供的租赁合同的签订时间，但在该合同签订之前，已经有杭州市滨江区人民法院依法进行了查封，即从2014年5月4日起，本案案涉房屋的处分权受到限制，也就是案涉房屋在被杭州市滨江区人民法院查封后就不得随意处分、买卖、租赁等，房屋租赁行为自始未取得对抗执行的效力，至重庆市第一中级人民法院轮候查封时亦不具有对抗效力；2、本案原告不适用善意取得。本案并非原告所称未进行查封公示，原告并非善意第三人。本案无论是杭州市滨江区人民法院又或者是大渡口区人民法院等，均向重庆市大渡口区房屋权属登记中心发出协助执行通知书，重庆市大渡口区房屋权属登记中心亦按照上述法院要求对案涉房屋办理了查封登记，同时，法院亦向周激送达查封裁定书。通过对案涉房屋办理查封登记的方式将查封的事实予以公示，是一种绝对效力的公示方式，符合不动产物权变动以登记为公示方式的原则；3、现有证据不足以证明惠敦酒店已经合法继受曹勇对案涉房屋的租赁权。原告与周激等签订的《债权债务代偿处置协议书》的时间是2016年6月，在大渡口区人民法院和重庆市第一中级人民法院查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其除去后进行拍卖”的规定，法院在评估、拍卖案涉房屋时将租赁权依法予以涤除并无不当。综上，被执行人周激在案涉房屋被查封后，擅自处分房屋与他人签订租赁合同，不得对抗法院对案涉房屋的强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。被告硕庆公司、周激、周波未作答辩。本院经审理认定事实如下：本院以（2015）渝一中法民执字第1126号案立案执行申请执行人中讯公司与被执行人硕庆公司、周激、周波等借款合同一案，执行依据为（2014）渝一中法民初字第01544号民事判决书。在执行过程中，2014年10月22日、11月3日，重庆市大渡口区人民法院和本院先后对被告周激名下的重庆市大渡口区房屋进行了轮候查封。重庆市大渡口区人民法院将上述查封财产即案涉房屋移送本案并案执行。2016年12月13日，本院发布公告，拟对周激名下的案涉房屋进行评估、拍卖，并要求其使用人、承租人、担保物权人或其他权利人向本院申报权利。在无人申报的情况下，本院依法委托相关机构对案涉房屋进行评估，并于2017年2月10日进行了不带租赁拍卖，该次拍卖因无人应拍而流标。其后，原告向本院提出书面异议，认为其享有对案涉房屋至2027年6月12日之前的租赁权，要求确认租赁合同合法有效，法院应带租拍卖。本院按照执行行为异议程序规定审查后认为，惠敦公司的租赁行为并不具有对抗执行的效力，遂作出（2017）渝01执异682号执行裁定，驳回惠敦公司的异议。原告对该裁定不服，向重庆市高级人民法院申请复议，重庆市高级人民法院审查后认为：“惠敦公司作为执行案件当事人之外的第三人，在本案中提出的异议系基于其主张对本案执行标的房屋享有对抗执行的承租权，进而阻却执行标的房屋不带租赁拍卖以及阻止向受让人移交房屋，属于案外人对执行标的主张排除执行的实体权利，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议程序进行审查处理”。遂于2017年12月25日作出（2017）渝执复33号执行裁定，裁定撤销本院（2017）渝01执异682号执行裁定，并发回本院重新审查。本院重新立案并按照执行标的异议程序规定审查后，认为惠敦公司并无充分证据证明其已合法继受案涉房屋的租赁权，故本院在评估、拍卖案涉房屋时将该租赁权涤除并无不当，遂于2018年5月31日作出（2018）渝01执异189号执行裁定，裁定驳回惠敦公司的异议请求。惠敦公司不服该裁定，于2018年6月19日以中讯公司、硕庆公司、周激、周波为被告，向本院提起本案诉讼，诉请如前。另查明，在本院查封案涉房屋之前，案涉房屋于2014年5月4日被杭州市滨江区人民法院查封，查封期限为二年。到期后未续查封。2014年6月12日，重庆市大渡口区卫生局渝卫公字【2014】第500101000038号卫生许可证载明如下内容，单位名称：重庆惠敦酒店有限责任公司，法定代表人：夏明海，负责人：夏明海，地址：重庆市，地址：重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路**1-2-1号、1-2-2号、2-1、2-2、2-3、2-4号，许可项目：招待所。2014年7月2日，原告惠敦公司召开首届股东会，会议由夏明海主持，参加人为夏明海、卫杨林，股东会决议内容为：“1.审议通过并承诺严格遵守本公司章程；2.选举夏明海为本公司执行董事；3.选举卫杨林为本公司监事；4.聘任冉茂均为本公司经理。”前述公司章程载明，公司股东为夏明海、卫杨林。惠敦公司成立于2014年7月15日，其成立时注册登记地址为重庆市大渡口区九宫面街道钢花路1016号（一、二楼层）1-2-1、1-2-2、2-1、2-2、2-3、2-4号，法定代表人系夏明海。该公司的股东及法定代表人经过多次变更，现任法定代表人为韩依洁。对于原告惠敦公司对涉案房屋是否享有租赁权，各方当事人存在争议。其各自主张并举证质证如下：原告惠敦公司提交了如下证据：1、（2018）渝01执异189号执行裁定书，拟证明原告提起执行异议之诉的法律依据；2、2014年6月13日房屋租赁合同，拟证明曹勇租赁该房屋用于酒店经营的基本情况及早在法院查封前承租房屋的事实；3、2014年12月3日曹勇与周激签订的补充协议，拟证明曹勇与出租人周激对原租赁合同条款进行了更改；4、周激出具的授权委托书及付款凭证：曹勇于2014年6月13日、6月14日向周激账户分别转账100万付款凭证两张，拟证明支付租金200万元；曹勇于2014年12月4日向卫杨林账户分别转款50万、10万、20万转款凭证三张，拟证明周激授权卫杨林代收租金80万元；2014年8月1日邱容向周激转款5万元凭证一张，拟证明周激向邱容借款50万元，周激已还20万元，剩余的30万元由曹勇代为偿还，但邱容只出具了5万的收据，该30万元在补充协议中约定冲抵租金；2010年2月1日曹勇向周激转款80万元转款凭证，拟证明在补充协议中将该笔借款冲抵应付的租金80万元；综上可以证明曹勇已经依据租赁合同和补充协议，以支付现金和抵偿债权的方式支付完全部租金390万元；5、承诺书，拟证明周激认可曹勇租赁案涉房屋并成立原告公司经营案涉房屋的事实，同时证明曹勇认可把该房屋的租赁权益转让给原告的事实；6、债权债务代偿处置协议，拟证明周激认可原告实际承租案涉房屋的事实以及原告通过代为偿还债务的方式取得该房屋三年的租期；7、综合户历史明细查询结果一张，拟证明原告已经履行了债权债务代偿处置协议中的一部分债务147600元，合同延期有依据；8、2014年6月20日房屋租赁合同，拟证明出租人周激认可案涉房屋的承租人系原告；9、酒店转让及经营权利收购书（该证据没有原件），拟证明曹勇在向周激租赁房屋的同时，也向夏明海、卫杨林收购了正在办理工商登记的原告公司，成为原告的实际所有人；10、借款协议；11、借款协议公证书，拟证明曹勇向第三人借款300万元不仅是为了租赁房屋，也是为了收购原告的事实；12、大渡口区颁发的卫生许可证明，拟证明原告在曹勇租赁房屋之前就该房屋作为经营场所向卫生主管部门申报权利，印证了酒店转让及经营权利收购协议书的真实性；13、工商登记信息，拟证明夏明海、卫杨林办理工商登记是为了履行与曹勇的酒店转让及经营权利收购协议书；14、周激于2011年4月2日出具的借条一张，拟证明在补充协议中将该笔借款冲抵应付的租金80万元；15、渝北区人民法院（2017）渝0112民初19973号判决书，拟证明曹勇虽然不是原告登记的法人，却在外以原告的名义招揽业务，系实际所有人。被告中讯公司质证认为，对证据1没有异议；证据2真实性无法核实，达不到证明目的；证据3真实性无法核实，不是合同相对方，对证明目的没有异议；证据4授权委托书的真实性不予认可，加起来有80万元，与租金390万元有差异。对周勇付给周激的两张各100万元付款凭证无异议，对委托授权书收据中的80万元无异议，对5万元的付款凭证与本案无关联性；证据5真实性无法核实，达不到证明目的，承诺书不能证明周激知晓并同意转让，也不能证明原告合法继受租赁权；证据6真实性无法核实，证明目的不认可，不能对抗法院查封；证据7与本案无关联性，达不到证明目的；证据8的真实性予以认可，证明目的不认可；证据9的三性均不予以认可，请求法院核实；证据10的三性不予以认可；对证据11公证书的真实性和合法性认可，但是对关联性不予认可；对证据12、13的真实性予以认可，但达不到证明目的；对证据14借条的真实性不予认可；对证据15的真实性予以认可，但达不到证明目的。经审查，本院认证如下，原告举示的证据1，被告无异议，可以确认。原告举示的证据8、11、12、13，被告对其真实性无异议，本院对其形式上真实性予以确认。至于其关联性和证明力大小，本院将后续评判。对于原告举示的其他证据的认证意见在本院认为中表述。本院还查明相关争议事实如下：2014年6月13日，周激（甲方）与曹勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号建筑面积3777㎡，使用面积3500㎡的商业租给乙方，租赁期限自2014年6月13日至2024年6月12日，租金为每月每平方米8.8元，月租金33237.6元。五年内不递增租金，前五年期满五年共递增10%。乙方第一次支付甲方2014年6月13日至2019年6月12日租金200万元。乙方第二次支付甲方2019年6月13日至2024年6月12日租金220万元。乙方租用甲方产权物业的用途为经营酒店及乙方自行确定的其他经营项目。2014年6月13日、6月14日，曹勇分别向周激在招商银行的62×××15和62×××66账户各转账汇款100万元。2014年6月13日周激出具收条一张，载明：今收到曹勇支付重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号一层、二层产权物业，共计3777平方米，2014年6月13日至2019年6月12日租金，支付租金金额为200万元整。2014年6月13日，吕彭祥作为出借方、曹勇作为借款方、周激与卫杨林、夏明海作为保证人，三方签订《借款合同》，约定曹勇向吕彭祥借款300万元，借款用途为收购大渡口区惠敦酒店，借款期限为2014年6月13日至2014年12月13日，保证期间为借款之日起两年。该借款合同签订后，申请人吕彭祥、曹勇、周激、卫杨林、夏明海向重庆市公证处申请对所签订的借款合同进行公证。2014年6月13日，重庆市公证处出具的（2014）渝证字第27986号具有强制执行效力的债权文书公证书载明：甲方吕彭祥与乙方曹勇及丙方周激、卫杨林、夏明海于2014年6月13日在本公证员的面前签订了前面的《借款协议》，甲、乙、丙三方的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，该协议内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，协议上甲、乙、丙三方的签名、指印均属实。自上述债权债务形成之日，本公证书具有强制执行效力。2014年6月13日，惠敦酒店（出让方、甲方）（法人代表：夏明海）与曹勇（受让方、乙方）签订《酒店转让及经营权利收购协议书》，该合同约定甲方以总价130万人民币将惠敦酒店的所有权转让给乙方。在签订本协议的同时，乙方首次支付转让款项100万人民币，剩余尾款30万在甲方完成酒店支付、相关费用结算及变更手续办理完成后一次支付给甲方。同时合同载明，酒店名称：重庆惠敦酒店，酒店地址：重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号，酒店房屋建筑面积：3777平方米，酒店房屋产权归属：现出租给夏明海为法定代表人的重庆惠敦酒店有限公司，消防合格意见书编号：大公消安检许字[2014]第0023号，卫生许可证编号：渝卫公证字【2014】第500101000038号。夏明海、卫杨林在甲方栏处签字确认，曹勇在乙方栏处签字确认。2014年6月20日，案外人夏明海、卫杨林以惠敦公司的名义与周激签订《房屋租赁合同》，约定周激将坐落于重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号（一、二楼层）1-2-1、1-2-2、2-1、2-2、2-3、2-4号出租给惠敦公司作为商用。建筑面积3777㎡，使用面积3500㎡的商业出租给乙方。租赁期共五年，自2014年6月20日至2019年6月20日，每年租金50万元，于每年1月31日前一次性付清。2014年12月3日，周激（甲方）与曹勇（乙方）签订《补充协议》，约定就双方于2014年6月13日签订的《房屋租赁合同》约定的租金及支付方式进行如下变更：一、乙方支付第二次租金的时间提前为2014年12月，支付金额变更为190万元。二、甲方于2014年8月1日向邱容借款人民币30万元，邱容于2014年11月28日已将债权转让给乙方，甲、乙同意该笔借款金额冲抵本补充协议第一条的租金30万元；甲方于2010年2月1日向乙方借款本金80万元，乙方通过重庆农村商业银行账号62×××82向甲方重庆农村商业银行账号62×××31支付了该笔借款，甲、乙双方同意该笔借款金额冲抵本协议第一条租金80万元，冲抵后，乙方仅需一次性支付甲方第二次租金80万元即可。甲方指定乙方将该笔款项支付在下列账户：户名：卫杨林；账户：62×××72；开户行：重庆分行洋河支行（招商银行）。对于上述《补充协议》第二条约定“甲、乙双方同意该笔借款金额冲抵本协议第一条租金80万元”。惠敦公司举示了周激于2011年4月2日出具的《借条》，该《借条》载明：本人今借到曹勇80万元，借款期限为2010年2月1日至2012年2月1日，该借条为2010年2月1日借款的延期手续。同时，惠敦公司举示转款凭证一张，载明2010年2月1日，曹勇向周激转账80万元。对于上述《补充协议》第二条约定“甲方于2014年8月1日向邱容借款人民币30万元，邱容于2014年11月28日已将债权转让给乙方”，惠敦公司举示了2014年8月1日邱容向周激转账5万元转款对账单。对于该款项，惠敦公司称，2014年8月1日邱容借款50万元给周激，周激还了20万元给邱容，曹勇代周激把剩余的借款30万元归还给了邱容，因此冲抵30万元租金。2014年12月3日，周激出具授权委托书，载明：周激委托曹勇将双方于2014年12月3日签订的补充协议中约定的冲抵后的租金80万元款项汇入卫杨林的银行账户，由此产生的所有纠纷由周激全部负担。同年12月4日，曹勇分3次向上述卫杨林账户分别转账汇款10万元、20万元、50万元。2014年10月18日，周激出具《承诺书》，载明：本人周激于2014年6月13日与曹勇签订了《房屋租赁合同》，合同约定我自愿将重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路1016号房屋出租给曹勇，租赁期间为2014年6月13日至2024年6月12日。现曹勇早已经按约定将房屋租金足额支付给我，由于我个人原因，至今为止未将房屋交付与曹勇。本人承诺最迟在2014年10月31日前将其与曹勇签订的房屋租赁合同中约定的房屋交付给曹勇，否则自愿承担相应违约责任。同时，曹勇在该《承诺书》下方手书“本人依据承诺书取得的相关房屋承租权益，全权转让给重庆惠敦酒店有限责任公司享有使用”，落款时间为2015年12月16日。2016年6月11日，周激、硕庆公司（甲方）与韩依洁、刘桂兵（乙方）及惠敦公司（丙方）签订《债权债务代偿处置协议书》，约定：甲方对外尚有酒店用品、地毯款、电视款、字、地毯款具款、墙纸款、装修款负债共计369000元。上述债务均系甲方筹备酒店时所欠，现惠敦酒店经数度转让，现由乙方受让，成为丙方股东。现甲乙丙三方同意，上述债务由乙方代甲方偿还，甲方同意将丙方实际享有的甲方房屋（建筑面积3777平方米）的租赁使用权，从2024年6月12日延长至2027年6月12日。本院认为，案外人提起执行异议之诉是基于其认为执行标的物系其所有的财产或认为其在该标的物上享有能够对抗执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案的争议焦点在于原告惠敦公司对本案执行标的房屋是否享有对抗执行的承租权。本院评判如下：关于惠敦公司与周激在人民法院查封前是否已经签订合法有效的书面租赁合同。本案中，惠敦公司认为，惠敦公司是曹勇与周激所签订租赁合同的实际载体，曹勇系惠敦公司的实际控制人和发起人，租赁案涉房屋就是为了经营惠敦公司，惠敦公司从租赁合同成立时就合法承受了该租赁权。本院认为，首先，遵循合同相对性原则，2014年6月13日曹勇与周激所签订的《房屋租赁合同》，出租人系周激，承租人系曹勇，惠敦公司此时尚未成立，并不是该租赁合同的主体。2014年6月20日，夏明海、卫杨林以惠敦酒店的名义与周激签订的《房屋租赁合同》，但是原告自己陈述该合同只是为了办理工商登记的需要而签订，并非实际履行的合同。同年12月3日，周激与曹勇签订《补充协议》时，惠敦公司已经成立并办理工商登记，亦没有在此补充协议中成为租赁合同的主体。故从租赁合同的签订主体来看，惠敦公司并非租赁合同约定的承租人。其次，从合同约定的内容来看。本案中，在本院查封之前，本案《房屋租赁合同》及《补充协议》中并没有条款约定，或另行签订过变更协议将合同权利义务转移至实际使用人，使合同相对方与实际使用人成为同一主体，没有约定将租赁合同权利义务转移至惠敦公司，使惠敦公司成为承租人。再次，从租赁合同履行情况来看，惠敦公司在本案中提交的支付租金等相关证据不能证明惠敦公司向周激履行了支付租金的合同义务。最后，从惠敦公司在本案中提交的工商登记情况及股东会议内容来看，曹勇并非惠敦公司的股东，惠敦公司亦未举示证据证明曹勇系惠敦公司的实际控制人或发起人。同时惠敦公司在诉状称曹勇安排夏明海、卫杨林成立惠敦公司，而在庭审中又举示酒店转让及经营权利收购书，认为曹勇向夏明海、卫杨林收购了正在办理工商登记的原告公司，其前后陈述自相矛盾，不具备可信度。退一步讲，即使曹勇在租赁案涉房屋后用于惠敦公司从事酒店经营，也系其对于所租赁房屋的使用处分行为，应将承租房屋的行为与承租房屋后实际使用房屋从事经营的行为区分开来，其在租赁房屋后实际使用房屋的行为并不影响租赁合同主体的认定。据此，惠敦公司关于其从租赁合同成立时就合法承受了案涉房屋租赁权的理由不能成立。关于惠敦公司是否已经合法继受曹勇对案涉房屋的承租权。惠敦公司认为根据周激出具的承诺书及2016年6月11日所签订的《债权债务代偿处置协议书》，可以认定周激对租赁合同的转让知晓并认可，惠敦公司也以经营行为表示了对租赁合同的接受，故惠敦公司继受了租赁合同的权利义务而成为实际承租人。本院认为，曹勇虽然于2015年12月16日在周激出具的《承诺书》下方手书关于转让承租权益给惠敦酒店事宜，但该承诺书仅能证明曹勇有将该租赁权转让给惠敦公司的意思表示，惠敦公司并未能举示证据证明其已与曹勇就该转让达成协议，亦不能证明出租人周激知晓并同意该转让。对于惠敦公司与周激等签订的《债权债务代偿处置协议书》，本院认为，《最高人民法院》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”。该条中的“设定权利负担”包括设定租赁关系。本案中，该《债权债务代偿处置协议书》签订时，案涉房屋已经被本院所查封，权利人对不动产物权的行使已受限制，换言之，所有权人此时已经丧失对该不动产的处分权，故在查封后，周激同意案涉房屋的承租人由曹勇变更为惠敦公司并延长租期，该处分行为不能对抗法院的查封。同时，惠敦公司在本案中举示渝北区人民法院（2017）渝0112民初19973号判决书，认为曹勇虽然不是原告登记的法人，却在外以原告的名义招揽业务，系实际所有人。既然惠敦公司认为曹勇系惠敦公司实际所有人，那么惠敦公司实际上受控于曹勇一人，案涉代偿协议系在曹勇的主导下完成的，在客观上存在进行虚假交易的可能性，存在只是为了实际控制人的某一目的而虚构的可能性，真实性存疑。另外，惠敦公司知道或应当知道案涉房屋已经被查封，仍然与周激签订该代偿协议，不能认定为善意第三人，应认为其认可因继受该房屋承租权而带来的不利，由此产生的法律风险和法律后果应由其承担。综上，原告惠敦公司未能举证证明本案具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定情形，其应当自行承担举证不能的法律后果，故原告惠敦公司作为执行案外人对案涉房屋即执行标的不享有足以对抗执行的承租权，本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告重庆惠敦酒店有限责任公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告重庆惠敦酒店有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  陈 娟审 判 员  唐 松人民陪审员  刘代红二〇一九年七月十九日法官 助理  郝晶晶书 记 员  白耀妮