广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初1723号原告：广东乐安居物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区黄岗一路中源名苑会所三楼,统一社会信用代码91441200661495370Q。法定代表人：林富强，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧满萍、何彬彬，均系该公司员工。被告：白天莉，女，1984年1月3日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠城区，现住广东省肇庆市端州区。原告广东乐安居物业管理有限公司（以下简称“乐安居物业公司”）与被告白天莉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐安居物业公司的委托诉讼代理人欧满萍、何彬彬到庭参加诉讼，被告白天莉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐安居物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠原告的物业服务费共计27700.6元，其中物业管理费15286.3元（暂计至2019年4月30日，共54个月），公摊电费1905.5元（暂计至2019年2月28日，共56个月），违约金12508.8元（暂计至2019年3月10日），之后的物业管理费、公摊电费、违约金计至还清之日；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月14日被告与肇庆市新中源房产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于星湖大道××区“中××都”楼盘××号住宅，被告与原告于同日签订了《前期物业服务协议》，约定自2012年11月30日交付时间起，被告（即协议“乙方”）应向原告（即协议“甲方”）缴交物业服务费用，按建筑面积（188.72㎡）每月每平方米1.5元收取，逾期未缴纳应向原告补缴，并自逾期之日起按每天1‰缴纳违约金。2014年8月27日被告实际收楼。自2014年7月1日起，至2019年4月30日（暂计），被告未缴纳物业管理费、公摊电费共计17191.8元，按物业服务协议应向原告支付违约金12508.8元。被告上述行为已严重违反合同约定，应立即支付欠缴的物业服务费并承担违约责任。原告特向贵院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。被告白天莉未作答辩及提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乐安居物业公司于2007年4月27日依法登记设立，经营范围为物业管理、二手房屋租赁中介等，资质等级为壹级。根据乐安居物业公司与肇庆市新中源房产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，乐安居物业公司于2013年5月20日起为肇庆市中源名都小区提供物业管理服务。2012年7月14日，肇庆市新中源房产开发有限公司与被告白天莉签订《广东省商品房买卖合同》，约定白天莉向肇庆市新中源房产开发有限公司购买广东省肇庆市星湖大道95区“中源名都”13A-1702号房屋，合同约定房屋交付期限为2012年11月30日。同日，乐安居物业公司与白天莉签订《前期物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务达成协议约定:物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、空调、智能化系统、供气线路、消防设施、防雷设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生和绿化养护，每天安排专人打扫本物业公共部位卫生……物业服务费用，乙方应自商品房买卖合同约定时间起，且不论乙方是否居住或使用均应缴纳物业管理费及相关水电费，每月五日前缴交其单元上月应付之物业服务费、水电费及公摊水电费用；住宅按建筑面积每月每平方米1.5元（有电梯）收取；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方须向甲方补交，并逾期之日按每天1‰交纳违约金……乐安居物业公司、白天莉均在《前期物业管理服务协议》签名或盖章确认。因白天莉拖欠自2014年7月1日至2019年4月30日的物业管理费15286.3元、2014年7月1日至2019年2月28日的公摊电费1905.5元，为此，乐安居物业公司通过邮政特快专递分别于2015年12月30日、2017年7月5日、2017年12月6日寄出《欠费催缴函》、2016年12月12日、2018年11月30日寄出《律师函》向白天莉进行催收。乐安居物业公司追讨上述欠费无果，遂于2019年4月17日诉至本院。另查明，案涉房广东省肇庆市星湖大道95区“中源名都”13A-1702号权属人为被告白天莉，该房建筑面积为188.72平方米。2014年8月27日，乐安居物业公司与白天莉签署《收楼手续单》，确认已将上述房屋移交给被告白天莉。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。乐安居物业公司与白天莉于2012年7月14日签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。关于物业管理费。乐安居物业公司已依合同约定为白天莉在内的小区业主提供了物业管理服务，白天莉理应支付物业管理费及相关费用。白天莉未支付物业管理费及相关费用，显属违约，应承担相应的违约责任。乐安居物业公司请求白天莉支付2014年7月1日至2019年4月30日所拖欠的物业服务费15286.3元，合理合法，本院予以支持。关于公摊电费。根据《前期物业管理服务协议》的约定，白天莉应向乐安居物业公司按时缴交公摊电费。因此，白天莉应支付乐安居物业公司自2014年7月1日起至2019年2月28日的公摊电费合计1905.5元。关于物业管理费、公摊电费的违约金。根据《前期物业管理服务协议》约定，被告白天莉未按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费用及公摊电费的，乐安居物业公司有权要求白天莉补交并从逾期之日起交纳违约金。本案中，白天莉确实存在逾期交费的违约行为，其应当承担相应的违约责任。但是，双方约定的违约金计算标准超出法律规定，本院予以适当调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费、公摊电费造成的损失为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率1.3倍的标准计算为宜。因此，物业费的违约金应自2014年7月起以每月物业管理费283.08元为基数，参照中国人民银行发布的一年以下（含一年）同期贷款利率的1.3倍标准，分别从次月5日起计至付清欠费之日止；公摊电费的违约金应自2014年7月起以每月公摊电费为基数，参照中国人民银行发布的一年以下（含一年）同期贷款利率的1.3倍标准，分别从次月5日起计至付清欠费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、第一百八十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、一百四十四条的规定，判决如下：一、被告白天莉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司支付2014年7月1日至2019年4月30日所拖欠的物业服务费15286.3元及违约金（违约金自2014年7月起以拖欠各月的物业管理费283.08元为基数，参照中国人民银行发布的一年以下（含一年）同期贷款利率的1.3倍标准，从次月5日起计至还清所欠费用之日止）；二、被告白天莉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司支付从2014年7月1日至2019年2月28日的公摊电费1905.5元及违约金（违约金自2014年7月起以拖欠各月的应付公摊电费为基数，参照中国人民银行发布的一年以下（含一年）同期贷款利率的1.3倍标准，从次月5日起计至还清所欠费用之日止）；三、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取246元（原告已预交），由原告广东乐安居物业管理有限公司负担98元，被告白天莉负担148元。被告白天莉在履行付款义务时迳付148元给原告广东乐安居物业管理有限公司，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 谭 松二〇一九年七月三日书记员 朱梁凤