江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初3588号原告：无锡协恒物业管理有限公司，住所地无锡市西新街18号332。法定代表人：王彬斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚丽娜，江苏恒佳达律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司无锡东门支行，住所地无锡市解放东路900号。负责人：孙爱俊，该行行长。委托诉讼代理人：袁征，江苏梁溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖姮，江苏梁溪律师事务所律师。第三人：无锡市汇利物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区解放东路900号401室。法定代表人：裴晓斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建平，江苏倍思特律师事务所律师。第三人：无锡盛顺物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区解放东路900-407。法定代表人：宋征江，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴晓斌，该公司员工。委托诉讼代理人：王建平，江苏倍思特律师事务所律师。原告无锡协恒物业管理有限公司（以下简称协恒公司）与被告交通银行股份有限公司无锡东门支行（以下简称交通银行）、第三人无锡市汇利物业管理有限公司（以下简称汇利公司）、第三人无锡盛顺物业管理有限公司（以下简称盛顺公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理，适用简易程序于2018年7月12日公开开庭进行了审理,后因案情复杂依法转为普通程序，并于2019年4月16日再次公开开庭进行了审理。原告协恒公司的法定代表人王彬斌及委托诉讼代理人姚丽娜,被告交通银行的委托诉讼代理人肖姮,第三人汇利公司的法定代表人裴晓斌（同时受盛顺公司的特别授权委托）及委托诉讼代理人王建平（同时受盛顺公司的特别授权委托）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告协恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令交通银行向协恒公司支付2017年4月至2018年12月的物业费247045.05元；2、判令交通银行向协恒公司支付2019年1月至2019年12月的物业费141168.60元；3、本案诉讼费用由交通银行负担。事实和理由：2017年3月1日，无锡市解放东路900号兴盛大厦发生高空坠物致人死亡事故，3月3日大厦原物业公司即汇利公司张贴公告宣布解散并突然撤离，后经大厦业主申请在长庆社居委主持下召开临时业主大会，选聘协恒公司临时管理兴盛大厦。协恒公司自2017年4月起向兴盛大厦全体业主提供物业管理服务，交通银行系兴盛大厦1楼业主，同时使用2楼，面积共计3218.3平方米，至今未向协恒公司支付物业管理服务费，经催讨，交通银行称已将2017年、2018年物业费支付给了汇利公司。被告交通银行辩称：本案案由为物业服务合同纠纷，但交通银行与协恒公司从未签过任何合同，协恒公司没有作为兴盛大厦物业的法定地位，不是业主选聘的物业，协恒公司要求其支付物业管理费没有事实和法律依据。交通银行是在兴盛大厦的1-2楼营业，2017年4月前是汇利公司提供物业服务，2017年4月之后是盛顺公司提供物业服务，交通银行也与两公司分别签订了物业服务合同，协恒公司从未向交通银行提供过物业服务。第三人汇利公司述称：2017年3月兴盛大厦发生高空坠物致人死亡事故，其和协恒公司进行部分交接后于2017年4月1日才撤离大厦，当时协恒公司进来后并无管理权限。当时1-4楼的所有业主开会，有会议纪要，选了盛顺公司管理，其也和盛顺公司办理了权利义务转让协议，盛顺公司自4月后就对大厦举行了实际物业管理，包括对地下1楼交通银行一个变电所的管理。第三人盛顺公司述称：其于2017年4月被兴盛大厦1-4楼所有业主聘请，成为物业管理方，并于2017年4月7日与原物业汇利公司签订了转让协议，至今大楼所有公共用电包括物业用电、水泵用电，都是由其支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了协议、会议纪要、情况说明、发票、兴盛大厦户数及面积表等证据，结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：无锡市解放东路900号兴盛大厦总计19层，地下室1层，总户数118户，总建筑面积21065.65平方米。1-2层由交通银行使用，2019年6月中旬交通银行将2层还给房屋所有人江阴兴澄大饭店发展有限公司，只在1层经营。兴盛大厦原物业公司为汇利公司,2017年3月1日，兴盛大厦发生高空坠物致人死亡事故，汇利公司于3月3日张贴公告宣布汇利公司解散，后撤离兴盛大厦。为证明其主张，协恒公司在诉讼中提供如下证据：1、网络新闻截屏，证明2017年3月3日，兴盛大厦原物业方汇利公司在大厦张贴公告，声明因大楼20楼业主私自搭建的违章建筑倒塌导致事故，该公司无力承担有关赔偿，且2017年度物业费也尚未收取，故从即日起该公司将解散，之后大楼发生的一切问题与该公司无关。2、会议纪要和通知，证明为解决兴盛大厦物业问题，有关部门牵头组织临时业主大会后，宣布由协恒公司临时管理兴盛大厦，行使正式聘用物业相同的权利与义务，等业委会成立后根据其表现，再与协恒物业签订正式聘用合同。3、情况说明和催讨函，证明催讨物业费的情况。4、协恒公司向兴盛大厦提供物业管理服务的一系列维护合同，证明提供物业服务的情况，包含公用水、保洁、化粪池等。5、梁溪区住建局、梁溪区通江街道办事处的情况说明，以证明协恒公司自2017年4月进驻兴盛大厦后一直进行物业管理。对于上述证据，交通银行意见如下：1、对网络新闻截屏无异议；2、其未参加所谓会议纪要的会议，召开业主大会应该提前15天通知全体业主，其未收到通知，且通知上的签字未过全体业主的半数，交通银行1-2楼建筑面积有3000多平米，从面积上也不可能过半；3、其从未收到催讨函；其已经将水费交给了盛顺公司；5、对情况说明无异议，但协恒公司实际上未对其进行物业管理，也未与其签订物管合同，主张的物业费也无相应依据。诉讼中，交通银行提供如下证据：1、协议两份，证明交通银行与汇利公司签订了有效期为2017年1月1日至2018年1月1日的物业服务协议，与盛顺公司签订了有效期为2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务协议，约定了交通银行与两家物业单位的权利义务、物业费收取标准、物业管理区域（兴盛大厦1-2层及交通银行所有的地下停车位）2、电梯使用标志和产品保养服务合同，证明交通银行使用的电梯为其自有，日常保养及维护也是其自行委托第三方进行。3、会议纪要及协议、物业管理委托合同，证明2017年4月5日，兴盛大厦1-4楼业主召开会议，纪要载明经业主同意，决定委托盛顺公司为兴盛大厦1-4楼及变电所进行管理，并与盛顺公司签订了物业管理委托服务合同一份，载明相关业主将兴盛大厦1-4楼供电所使用的变电所交托盛顺公司管理，有效期自2017年4月6日至2017年12月31日。同日，汇利公司与盛顺公司签订协议一份，载明因汇利公司不再管理兴盛大厦，1-4楼业主一致同意聘请盛顺公司管理1-4楼，而1-4楼2017年度物业费已由汇利公司收取，经协商如下：兴盛大厦1-4楼即日起由盛顺公司管理，已收取的1-4楼物业费从2017年4月起12月结算给盛顺公司，汇利公司管理1-4楼变电所即日起也由盛顺公司管理。4、回单、发票，证明交通银行向汇利公司、盛顺公司支付2017年度、2018年度物业费及2017年1-4月水电费情况。5、现场拍摄照片，以证明交通银行所处区域的水电、化粪池、垃圾回收与5楼以上相对独立，协恒公司未向交通银行提供服务。6、交通银行与盛顺公司签订的协议一份，约定由盛顺公司为兴盛大厦1-2楼及地下停车位提供物业服务，有效期自2019年1月1日至2019年12月31日。对于上述证据，协恒公司意见如下：1、对交通银行与汇利公司的合同无异议，与盛顺公司的合同不认可，会议纪要未尽双过半表决通过，而且内容是1-4楼，违反了一个管理区域由一个物业公司管理的规定，现在大楼由其管理，盛顺公司提供的服务内容现在基本上均由其管理；2、对电梯使用标志和产品保养服务合同真实性无异议；3、对2017年4月5日的协议、会议纪要、合同真实性不认可，汇利公司与盛顺公司实际控制人都为裴晓斌，系恶意串通损害协恒公司利益，协议无效，汇利公司是2017年3月3日撤出的，4月协恒公司已在街道居委协调下进驻，该份协议形成时汇利公司已非管理方，无权将管理权交接给盛顺公司。会议纪要及合同违反了一个管理区域由一个物业公司管理的规定；4、对回单、发票真实性无异议，在协恒公司与交通银行未存在合同约定的情况下，应当维持原物业服务价格；5、对照片真实性无异议，汇利公司与其交接时没有将变电所移交，所以其没有对变电所进行管理；6、对交通银行股份有限公司无锡分行与盛顺公司签订的协议不予认可，盛顺公司无权与交通银行签订物业管理合同，协议中涉及的服务均为协恒公司提供。另查明，协恒公司向本院提交的会议纪要及通知上，一共有50户业主签名。兴盛大厦至今未成立业主委员会。协恒公司未与任何一方签订物业管理合同或协议。2018年11月23日，中国银监会无锡监管分局作出批复，同意交通银行股份有限公司无锡东林支行停止营业，相关业务并入交通银行股份有限公司无锡东门支行，目前交通银行股份有限公司无锡东林支行已经注销。诉讼中，协恒公司称兴盛大厦1-4楼被盛顺公司封闭，其无法进入打扫清洁，盛顺公司称1-4楼的清洁、打扫、保安都是其公司在提供服务。本院认为：选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，协恒公司诉称其经临时业主大会决议选聘为兴盛大厦物业单位，但协恒公司提供的会议纪要和通知显示仅有50户业主签字，未达到总人数过半数的业主同意的要求，故协恒公司关于其系兴盛大厦业主选聘物业单位的意见，本院不予采信。另当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，协恒公司诉称其已为交通银行提供了相应物业服务，但其在诉讼中自认兴盛大楼1-4楼被盛顺公司封闭，其无法进入管理，且协恒公司就其已为交通银行提供物业服务的主张未提供相应证据，故根据本案现有证据，无法确定协恒公司系兴盛大厦业主选聘的临时物业单位，也无法确定协恒公司已实际为交通银行提供了物业管理服务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下：驳回无锡协恒物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费为7123元，由无锡协恒物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  倪天石人民陪审员  李 萍人民陪审员  徐惠玲二〇一九年七月十日书 记 员  费 玮本案援引法律条款《物业管理条例》：第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。