广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初1868号原告（反诉被告）：杨佩玲，女，1962年7月5日出生，汉族,住广东省普宁市，委托代理人：张楚晓，广东岭南律师事务所律师。被告（反诉原告）：王洋,男,1993年2月26日出生,汉族,住安徽省亳州市谯城区,委托代理人：罗健，广东瑞迪安律师事务所律师。原告杨佩玲诉被告王洋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张楚晓、被告的委托代理人罗健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：被告系广州帝生堂医药有限公司（以下简称“帝生堂公司”）的法定代表人，因经营需要，被告与帝生堂公司共同向原告承租两间商铺做商业用途使用，分别位于广州市海珠区富力干禧一街2-4号首层16号铺和14号铺，王显友先生系被告父亲，亦是上述两商铺的实际使用人及帝生堂公司负责人之一。2017年3月30日，被告与原告经协商一致，签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》。合同签订后，原告依照合同约定将上述14、16号商铺交付给了被告及帝生堂公司使用，原告还协同被告办理了商铺的房屋租赁备案登记。但自2017年9月起，被告及帝生堂公司开始拖欠租金、水电费及管理费等，原告多次上门催收未果。2018年7月，被告在租期未满下，单方申请提前解除租赁合同，并于2018年7月30日注销商铺的房屋租赁合同的备案登记。至今，被告仍拖欠原告2017年9月至2018年7月租金等费用，且被告单方提前解除租赁合同，已经构成了违约，导致原告遭受了经济损失。故起诉要求判令：1、被告立即向原告支付拖欠2017年9月1日至2018年7月30日的商铺租金共11个月租金154000元（每月按14000元计算）；2、被告支付拖欠原告自2017年9月1日至2018年7月30日物业管理费13090元（每月按1190元计算）；3、被告支付拖欠原告自2017年9月至2018年7月水电费6556.3元；4、被告向原告支付因逾期支付2017年9月1日至2018年7月30日的租金产生的滞纳金132370元（自欠租之日即2017年9月8日起计至2018年7月30日止，每日按当月拖欠金额1％计付）;5、被告向原告支付提前终止合同的违约金28000元；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。不同意向被告退还保证金，本案是因被告单方提前解除租赁关系，同时欠付原告租金一直没有付清，已经构成违约，根据合同约定被告提前终止合同的，原告可以没收保证金及追究相应的违约责任。被告反诉及答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、被告签订租赁合同是受原告欺骗，原告承诺场地可以开办中医馆；被告于2017年4月1日接收涉案房屋后花费两三个月投资资金去装修，但在向相关部门申请后发现场地不能办理中医馆的营业执照，导致被告的目的不能实现，故无法开业经营；原告大概于2017年8月初因主张被告拖欠租金，就把涉案房屋强行锁住，被告无法进入；2、依据合同的第九条的第三点，被告拖欠租金超过一个月，原告有权没收保证金，不能追讨剩下租金；场地签约之后，被告没有投入使用，事后合同实际上早就解除了，被告基本没有使用没有营业，原告也把场地收回去，被告购置的设备都被原告拆走，被告损失60多万元，财物被扣留的金额也超过原告主张的损失，原告的损失足以弥补；3、关于原告的第二、三项诉讼请求，因为被告实际上没有使用涉案房屋，费用不该被告承担；4、合同没有约定租金滞纳金的问题，合同只约定了违约金，与第四、五项诉讼请求重复了，且金额过高，请求法院予以调整。涉案租赁合同属于双方协商一致解除，被告应将租赁保证金返还给原告，故反诉要求判令：1、被告向原告返还原告缴纳的租赁保证金28000元；2、本案反诉费用由被告承担。经审理查明：粤房地权证穗字第××号房地产权证载明：海珠区新港西路千禧一街2-4号首层16铺为原告单独所有，规划用途为商业，建筑面积为118.98㎡，登记时间为2010年7月1日；等。原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区新港西路千禧一街2-4号首层16铺房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积112.94平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年4月1日至2018年11月30日月租金额为14000元，2018年12月1日至2020年11月30日月租金额为15400元，2020年12月1日至2022年11月30日月租金额为16940元，2022年12月1日至2024年11月30日月租金额18634元，2024年12月1日至2026年11月30日月租金额20497.5元；租金按月结算，由乙方在每月的第7日前按银行转账付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方交纳28000元保证金，甲方应在租赁期满或合同解除之日将保证金退回乙方；乙方须按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租金不含管理费；等。2017年3月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：甲方同意将坐落在海珠区富力千禧一街2-4号首层16号铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，套内建筑面积112.9358平方米，建筑面积118.9752平方米；租期10年，租金为每月共14000元（不含管理费，管理费10元/平方米），从合同生效期起，每两年租金在上一年度租金基础上递增10%；从2017年4月1日至2026年11月30日止；租期未满乙方退出，甲方可没收租赁保证金及违约金；乙方应缴的其它费用：（1）签订本补充协议当日，乙方向甲方交付租赁保证金《期满无息退还乙方》金额为28000元；（2）水电费周转金为1500元，在交付租赁保证金时一并缴付；（3）水、电费按政府商业用水、用电标准按月计收，在政府相关部门未实行一户一表前，由甲方代收代支，计算公式为：实际用量×政府收费标准+损耗分摊……（5）每月租金管理费水电费必须在当月7日前付清；本补充合同所有款项与合同所有款项有冲突时以此补充合同为准；（第九条）违约处理：1、租赁期间，除法定或约定事项外，任何单方提前终止本合同，均视为违约，违约方应当支付违约金给守约方，违约金按未完成租期租金的全部租金及两个月保证金计算；2、甲方未能按规定时间交付租赁单元，超过十天，视为违约，每逾期一天，按月租金的百分之一计违约金；3、乙方拖欠甲方租金含管理费、租赁单元实用水电费等其中一项或多项，均视为违约；逾期每天按拖欠金额百分之一计付滞纳金，拖欠时间超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电等其他强制措施，拖欠达一个（含一个月），甲方有权终止合同，乙方所付保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁单元连同原附属物交回甲方；等。广州市海珠区住房和建设水务局出具的《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2017G0500200030号）载明：海珠区富力千禧一街2-4号首层16号铺由原告出租给被告，租赁用途为商业用房，审核时间为2017年4月6日。2018年7月16日，原、被告签订关于海珠区富力千禧一街2-4号首层16号铺的《房屋租赁合同注销登记备案申请表》，载明：被告于2018年7月30日起，单方解除房屋租赁合同，并申请房屋租赁合同注销登记备案；等。广州市海珠区住房和建设水务局出具的《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2018J0500201139号）载明：海珠区富力千禧一街2-4号首层16号铺由原告出租给被告，租赁用途为商业用房；承租人单方提前解除合同，穗租备2017G0500200030号备案证明于2018年7月30日予以注销；审核时间为2018年7月30日。原告于2019年1月17日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认以下事实：1、2017年4月1日至2017年8月31日期间的租金、物业管理费及水电费已交清，被告已向原告缴纳了保证金28000元；2、涉案商铺面积与产权证载明一致，为118.98㎡；3、涉案商铺2017年4月-2017年8月的租金被告都是在2017年6月-2018年5月期间补缴的，其中2017年6月支付30562.3元,2017年8月1日支付20000元,2017年11月29日分别支付10386.6元、30537.3元，2017年12月1日支付30684.6元，2018年5月15日支付30734.9元，上述款项用于补缴涉案商铺于2017年4月1日-2017年8月31日的租金与物管费、水电费；4、之前的物业管理费、水电费被告是在收到原告出具的《缴费通知单》后按上面载明的数额交给原告的。此外，原告表示：1、被告于2018年7月16日提出提前终止合同，并在2018年7月30日交还钥匙和房屋给原告；2、第五项诉讼请求的计算依据是补充协议第九条第一款，原告自愿将被告提前终止合同的违约责任调改为只按两个月的租金标准支付违约金；第四项诉讼请求的依据是补充协议的第九条第三款，原告按该滞纳金计算方式所计得总金额的50％来主张金额；3、申请撤回第三项诉讼请求中对于水费的主张，在该项诉请中只主张2017年9月1日至2018年6月30日的电费2459.3元。被告表示对于原告主张的物管费1190元计算标准无异议，对原告主张的电费金额不予确认。原告为证明其诉讼请求还提交了以下证据：1、抄表时间为2017-9-30的《缴费通知单》，载明：电费2的计费标准为0.9928，上月表数为28210，本月表数为28810，计费数量为600，计费时间为2017-9-1和2017-9-30，应收金额为595.7元。通知单的“确认签名”一栏处有“王显友”的手写字样。2、抄表时间为2017-10-31的《缴费通知单》，载明：电费2的计费标准为0.9928，上月表数为28810，本月表数为29653，计费数量为843，计费时间为2017-10-1和2017-10-31，应收金额为836.9元。通知单的“确认签名”一栏处有“吴平2017.11.2”的手写字样。3、抄表时间为2017-11-30的《缴费通知单》，载明：电费2的计费标准为0.9928，上月表数为29653，本月表数为29797，计费数量为144，计费时间为2017-11-1和2017-11-30，应收金额为143元。通知单的“确认签名”一栏处有“王显芳2017.12.1”的手写字样。4、抄表时间为2017-12-29的《缴费通知单》，载明：电费2的计费标准为0.9928，上月表数为29797，本月表数为29967，计费数量为170，计费时间为2017-12-1和2017-12-31，应收金额为168.8元。通知单的“确认签名”一栏处有“王显芳2018.1.2”的手写字样。5、抄表时间为2018-1-31的《缴费通知单》，载明：电费2的计费标准为0.9928，上月表数为29967，本月表数为30138，计费数量为171，计费时间为2018-1-1和2018-1-31，应收金额为169.8元。通知单的“确认签名”一栏处有“王显友”的手写字样。6、抄表时间为2018-2-28的《缴费通知单》，载明：电费2的计费标准为0.9928，上月表数为30138，本月表数为30214，计费数量为76，计费时间为2018-2-1和2018-2-28，应收金额为75.5元。通知单的“确认签名”一栏处有“王显友2018.03.3”的手写字样。7、业主已结清物业管理服务费、水电费证明，载明：原告位于广州市海珠区新港西路千禧一街2-4号首层16铺的物业，自2017年9月至2018年7月期间的管理服务费及水、电费均已结清。盖章落款处为“富力千禧花园服务处”。8、收件人为广州天叶投资有限公司、地址为新港西路千禧一街2-10号地下、计费时段为20170801-20180901的电费发票复印件；9、广州天叶投资有限公司向原告等人发出的计费期间为2017-8-1至2018-7-31的电费缴费通知单；10、广州天叶投资有限公司于2017年10月至2018年8月期间出具的收取电费等费用的收据。被告质证表示：对证据1-6不确认，被告没有收到过，其中通知单上有“王显友”签名的是由王显友本人签收，有“王显芳”签名的是由王显芳本人签收，“吴平”的签名是由被告聘请的员工所签，王显友、王显芳是被告的亲戚，都曾管理过涉案房屋；对证据7的真实性、合法性、关联性不予认可，因为加盖的不是物业管理公司的公章；对证据8-10的真实性、合法性、关联性不予认可，因为原告未出示证据8的原件，且收件人并非原告，地址也并非涉案商铺。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。在租赁合同关系中，交付租赁物是出租人的合同义务，而支付租金则是承租人的主要义务。被告主张原告大概于2017年8月初将涉案房屋强行锁住导致被告无法进入，但未提交证据予以证明，且该主张也与原、被告确认的被告已支付2017年4月1日至2017年8月31日期间的租金、物业管理费及水电费这一事实相悖，故对被告该主张，本院不予采信。被告主张原告承诺场地可以开办中医馆，但也未交证据予以证明，且该主张与合同载明的不符，故对被告该主张，本院亦不予采信。《房屋租赁合同注销登记备案申请表》显示被告于2018年7月30日起单方提前解除合同，被告未提交证据证明在此之前已向原告交还房屋，故对原告主张被告于2018年7月30日交还钥匙及房屋这一事实主张，本院予以合理采信。故原告要求被告向原告支付2017年9月1日至2018年7月30日的租金（每月按14000元计算）及物业管理费（每月按1190元计算），合法有理，本院予以支持。根据约定，除法定或约定事项外，任何单方提前终止本合同，均视为违约，违约方应当支付违约金给守约方，违约金按未完成租期租金的全部租金及两个月保证金计算。故原告要求被告支付按两个月的租金标准计算的提前终止合同的违约金28000元及拒绝向被告退还保证金28000元，没有超出合同约定，本院予以支持。被告要求原告返还租赁保证金28000元，缺乏依据，本院不予支持。本案中，原告既主张迟延履行支付租金的滞纳金，又主张提前终止合同的违约金，显然原告主张的违约金过分高于造成的损失，故对原告主张的迟延履行支付租金的滞纳金请求，本院依法予以驳回。关于电费问题。根据约定，被告使用涉案商铺期间产生的电费应由被告承担，被告也确认之前的电费被告是在收到原告出具的《缴费通知单》后按上面载明的数额交给原告的。原告提交的上述《缴费通知单》上有被告的亲戚或者被告聘请的工作人员的签名，被告在诉讼前也没有对《缴费通知单》上的数额提出异议，应认为原告已尽通知被告缴纳电费的义务且该数额已经被告确认，原告对于其已垫付涉案商铺的电费亦已提交证据并作出合理解释，故原告要求被告支付2017年9月至2018年2月的电费1989.7元（595.7+836.9+143+168.8+169.8+75.5），有理，本院予以支持。对于超出本院支持部分的其余期间电费请求，由于原告未提交证据证明被告使用涉案商铺产生的实际用电金额，故本院不予支持。诉讼中，原告表示撤销本案第三项诉讼请求中对于水费的主张,属于原告对其自身权利的自由处分，本院予以准许。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王洋在本判决生效之日起10日内向原告杨佩玲支付2017年9月1日至2018年7月30日的租金（每月按14000元计算）及物业管理费（每月按1190元计算）、2017年9月至2018年2月的电费1989.7元；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付提前终止合同的违约金28000元；三、驳回原告的其余诉讼请求；四、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6249元，由原告负担2516元，被告负担3733元。本案反诉费250元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李怡然人民陪审员  李润娥人民陪审员  李霞飞二〇一九年七月二日书 记 员  陈慧云吴晓菁