沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初2693号 原告：中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，住所地：沈阳市浑南区。 负责人：刘越，系行长。 委托诉讼代理人：张袆、陈刚，均系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。 被告：栾建春，男，汉族，住沈阳市东陵区。 被告：陈亚清，女，汉族，住沈阳市东陵区。 被告：沈阳龙彪房地产开发有限公司，住所地：沈阳市东陵区。 法定代表人：曹桂英，系公司董事长。 被告：铁岭吉嘉物业管理有限公司，住所地：辽宁省铁岭市铁岭县阿吉镇。 法定代表人：康晓功，系公司总经理。 被告：住所地：沈阳市东陵区白塔镇。 法定代表人：吴素成，系公司总经理。 被告：沈阳市五丰养殖专业合作社，住所地：沈阳市东陵区李相街道。 法定代表人：范龙彪，系公司总经理。 被告：沈阳大千影视文化有限公司，住所地：沈阳市浑南新区。 法定代表人：范龙彪，系公司总经理。 被告：沈阳龙彪铝业装修工程有限公司，住所地：沈阳市东陵区。 法定代表人：白庆伟，系公司总经理。 被告：铁岭锦龙房地产开发有限公司，住所地：辽宁省铁岭市铁岭县阿吉镇。 法定代表人：范龙虎，系公司总经理。 被告：范龙彪，男，汉族，系沈阳龙彪房地产开发有限公司总经理，住沈阳市东陵区。 原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告栾建春、陈亚清、沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张祎、陈刚到庭参加诉讼，被告栾建春、陈亚清、沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告栾建春、陈亚清签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告栾建春、陈亚清南立即偿还原告借款本金281,316.76元，偿还原告利息1,529.97元、利息罚息4.47元、本金罚息4.67元（利息、罚息计算至2018年8月31日），合计284,256.41元；2018年8月31日之后的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定继续计算至实际清偿之日止；3、原告对被告栾建春、陈亚清提供的位于沈阳市东陵区，建筑面积86.81平方米的抵押房产具有优先受偿权，抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款优先偿还拖欠原告的全部债务，并要求被告栾建春、陈亚清及被告沈阳龙彪房地产开发有限公司协助办理抵押权登记手续；4、被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司以及范龙彪与被告栾建春、陈亚清承担连带偿还责任；5、被告共同承担原告为实现债权而支出的律师费15,472.00元；6、案件受理费、保全费、公告费等一切诉讼费用由被告共同承担。 事实与理由：2017年3月8日，原告与被告栾建春、陈亚清签订的《个人住房（商业用房）借款合同》1份，被告栾建春、陈亚清向原告借款300,000.00元，借款期限180个月（自2017年3月21日起至2032年3月21日止）。借款利率为月利率，执行浮动利率，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止执行调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，还款方式采用等额本息的还款方法。借款逾期时，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告栾建春、陈亚清的借款用于购买位于沈阳市东陵区，建筑面积86.81平方米的房屋，被告以该房屋为本次借款提供抵押担保，双方办理了抵押预告登记。2017年2月14日，原告向被告栾建春、陈亚清发放了贷款。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，如借款人未按约定足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告栾建春、陈亚清拖欠偿还至2018年7月，之后再未还款。截止2018年8月31日，被告栾建春、陈亚清拖欠原告借款本金281,316.76元，利息1,529.97元、利息罚息4.47元、本金罚息4.67元（利息、罚息计算至2018年8月31日），合计284,256.41元。被告栾建春、陈亚清作为借款人对未偿还的借款本金、利息、罚息等具有偿还义务。2018年4月17日，被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司以及范龙彪本人，自愿对被告栾建春、陈亚清的该笔借款提供连带责任保证，保证期间截止至贷款本息全部结清止，并分别出具了《担保承诺函》。上述主体作为连带责任保证人，应与被告栾建春、陈亚清承担连带偿还责任。原告委托北京市中银（沈阳）律师事务所代理本案诉讼，支出律师费15,472.00元。 被告栾建春、陈亚清、沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪均未提交书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在卷佐证。本院认定如下： 原告向本院提举了如下证据：一、《个人住房（商业住房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《预告登记证明》各1份，证明2017年3月8日，原告与被告栾建春、陈亚清签订《个人住房（商业住房）借款合同》，被告栾建春、陈亚清向原告借款300,000元，借款期限180个月（自2017年3月21日起至2032年3月21日止)，借款用途为购买位于沈阳市东陵区，建筑面积86.81平方米的房屋，被告以该房屋为本次借款提供抵押担保，双方办理了抵押预告登记。2017年2月14日，原告向被告栾建春、陈亚清发放了贷款，借款利率均为月利率，执行浮动利率，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止执行调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，还款方式采用等额本息的还款方法，借款逾期时，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；抵押担保范围均包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、拍卖费等。二、中国建设银行个人贷款对帐单2份，证明截止2018年8月31日，被告栾建春、陈亚清拖欠本金281,316.76元，利息1,529.97元、利息罚息4.47元、本金罚息4.67元（利息、罚息计算至2018年8月31日），合计284，256.41元。三、《商品房销售贷款合作补充协议》、《担保承诺函》各1份，证明被告范龙彪自愿与其经营管理的企业共同为每一位购房人的借款提供无条件、不可撤销的连带责任担保；2018年4月17日，被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司以及范龙彪本人，分别为原告出具了《担保承诺函》，保证范围为借款本金、利息（包括罚息）及原告为实现债权而发生的有关费用，保证期间至贷款全部结清日止。四、律师费网上支付电子回执、委托合同各1份，证明原告与北京市中银（沈阳）律师事务所于2018年11月3日签订合同，约定：涉及本案全部案件均委托北京市中银（沈阳）律师事务所，并按委托总金额的5.5%支付委托律师代理费共计906,191.26元，并以网上支付的方式支付到受托人北京市中银（沈阳）律师事务所指定的账户，其中本案律师代理费为15,472.00元。 被告栾建春、陈亚清、沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪均未能提供相应证据。 经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告栾建春、陈亚清于2017年2月15日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告栾建春、陈亚清向原告借款300,000元，用于购买位于沈阳市东陵区，建筑面积86.81平方米的房屋，并以购买的房屋作为抵押，借款期限从自2017年3月21日起至2032年3月21日，共180个月，借款利率按中国人民银行同期贷款利率均为月利率计算，违约责任为借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，同时，解除合同，被告栾建春、陈亚清承担原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、公证费、律师费等），并由被告沈阳龙彪房地产开发有限公司作为保证人，在合同上与原告及被告栾建春、陈亚清签字、盖章确认。 在履行合同过程中，原告按照约定借款额度向被告栾建春、陈亚清指定的被告沈阳龙彪房地产开发有限公司账户（账号为21×××56）发放贷款300,000元，并办理对位于沈阳市东陵区，建筑面积86.81平方米的涉案房屋预售商品房抵押权预告登记，被告栾建春、陈亚清偿还借款本息至2018年7月，截止到2018年8月31日，尚欠原告借款本金281,316.76元、利息1,529.97元、本金罚息4.67元，合计282,851.4元没有偿还，在此期间，被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪均于2018年4月17日向原告出具了担保承诺函，承诺自愿为全部个人住房贷款合同的履行，提供连带保证责任，保证范围为欠款本息，直至贷款全部结清为止。现因被告栾建春、陈亚清经原告催要欠款后，未能按期偿还借款，为此，双方产生纠纷，原告诉至本院。 另查明，原告为实现债权，于2018年11月3日与北京市中银（沈阳）律师事务所签订委托代理协议，约定：涉及本次诉讼的74笔个人贷款全部案件均委托北京市中银（沈阳）律师事务所，并按委托总金额的5.5%支付委托律师代理费，共计906,191.26元，并以网上支付的方式支付到受托人北京市中银（沈阳）律师事务所指定的账户，其中本案委托金额是300,000元，律师代理费为15,472.00元。 本院认为，原告与被告栾建春、陈亚清于2017年2月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与北京市中银（沈阳）律师事务所于2018年11月3日签订的委托代理协议及被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪等于2018年4月17日向原告出具的担保承诺函等，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。 原告认为，由于被告栾建春、陈亚清未能在约定的期限内偿还借款，按照合同约定，原告可以行使解除权、抵押房产的优先受偿权，被告栾建春、陈亚清在偿还部分借款后，截止到2018年8月31日，尚欠原告本金281,316.76元，利息1,529.97元、利息罚息4.47元、本金罚息4.67元（利息、罚息计算至2018年8月31日），合计284,256.41元，同时，还应当承担2018年8月31日之后的利息、罚息至实际清偿之日止，并承担为实现债权而支出的律师费15,472.00元；同时，被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪按担保承诺承担连带偿还责任。并提举了《个人住房（商业住房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《预告登记证明》、中国建设银行个人贷款对帐单、《商品房销售贷款合作补充协议》、《担保承诺函》、律师费网上支付电子回执、委托合同等。 经审查，在本案中，结合原告所提举的证据，可以确认，原告按照与被告栾建春、陈亚清签订的借款合同的约定，向被告栾建春、陈亚清指定的被告沈阳龙彪房地产开发有限公司账户（账号为21×××56）发放贷款300,000元后，被告栾建春、陈亚清应按合同约定按时偿还借款，由于被告栾建春、陈亚清未能按期偿还全部借款本息，截止到2018年8月31日，尚欠原告借款本金281,316.76元、利息1,529.97元、本金罚息4.67元，合计282,851.4元，构成违约，原告有权按约定行使解除权，要求解除合同，合同解除后，被告栾建春、陈亚清在向原告偿还借款本息282,851.4元的同时，还应承担从2018年9月1日起，以实际尚欠借款本金为基数，继续按照借款利率按中国人民银行同期贷款利率均为月利率计算利息及上浮50%计算罚息至付清全部欠款之日止，并承担为实现债权而支出的律师费15,472.00元；被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪均应按担保承诺的约定承担连带偿还责任。关于原告主张对涉案抵押房产享有优先受偿权的问题，涉案房屋上设立的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力，根据物权法相关规定，预告登记后，未预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享受有的是抵押登记条件成或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有的现实抵押权，故对原告的此项主张，本院不予支持。 综上，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。对原告诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条第一款第二项、第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、{关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释}第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告栾建春、陈亚清于2017年2月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告栾建春、陈亚清于本判决生效后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金281,316.76元； 三、被告栾建春、陈亚清于本判决生效后七日内承担截止到2018年8月31日的利息及罚息1,534.64元；并从2018年9月1日起，以实际尚欠借款本金为基数，继续按照中国人民银行同期贷款利率均为月利率计算利息及上浮50%计算罚息至全部付清之日止； 四、被告栾建春、陈亚清于本判决生效后七日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行已支付的律师费15,472元； 五、被告沈阳龙彪房地产开发有限公司、铁岭吉嘉物业管理有限公司、沈阳龙城网络科技有限公司、沈阳市五丰养殖专业合作社、沈阳大千影视文化有限公司、沈阳龙彪铝业装修工程有限公司、铁岭锦龙房地产开发有限公司、范龙彪对上述款项承担连带偿还责任； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行的其他诉讼请求。 案件受理费5,796元、公告费300元，均由被告栾建春、陈亚清承担。保全费2,018元,退回原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 埜 审 判 员  丁 威 人民陪审员  林赫海 二〇一九年七月二十五日 法官助理邢利利 书记员杨翔云