石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0102民初373号原告李某某，女，1970年8月9日出生，汉族，母婴派月子中心护士，住石家庄市新华区。委托代理人赵素江，河北冀督律师事务所律师。被告河北坤兴房地产开发有限公司（以下简称“坤兴公司”），住所地河北省石家庄市桥西区。法定代表人赵剑，该公司总经理。委托代理人李某，该公司员工。被告石家庄众人行房地产经纪有限公司(以下简称“众人行公司”)，住所地石家庄市长安区。法定代表人田江朝，该公司经理。委托代理人高某，该公司员工。原告李某某与被告坤兴公司、众人行公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人赵素江，被告众人行公司之委托代理人高某均到庭参加诉讼，被告坤兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告坤兴公司签订的《阅澜水岸项目购房协议书》无效，退还已付购房款146398元；2、请求法院判决被告众人行公司退还原告支付的居间费3万元；3本案诉讼费、保全费等由二被告承担。事实与理由：2017年11月21日在被告众人行公司的推介下，原告与被告坤兴公司签订了《阅澜水岸项目购房协议书》，并于当日支付了50%的首付款146398元，当时二被告承诺该楼盘很快就能盖好并且取得预售许可证，但时至今日，该楼盘主体未完工，并且基本处于停工状态，更未取得预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，该《阅澜水岸项目购房协议书》商品房买卖合同应当认定无效。在该《阅澜水岸项目购房协议书》签订的过程中，被告众人行公司将未取得预售许可证的商品房推荐给客户存在过错，致使合同目的不能实现。在房价普遍上涨的现阶段，该行为极大损害了原告的利益。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的法律规定，被告众人行公司应退还原告支付的居间费并赔偿原告的损失。自2018年10月份开始，原告一直催促二被告退还购房款及居间费，但是二被告一直拖延至今，故诉至法院，望判如所请。被告坤兴公司未到庭，未答辩。被告众人行公司辩称，我公司不同意退还原告居间费3万元，因为我公司与原告签订的是《购房服务说明》，其中第三点约定一旦交清首付后，本优惠服务视为享受完毕，如出现退房情况，本服务费不予退还。其中，有原告的签字和捺印。经审理查明：一、2017年11月12日原告与被告众人行公司签订《购房优惠服务说明》，载明：“石家庄众人行房地产经纪有限公司依托自身企业品牌、信用及资源，为您从开发商处争取到以下优惠条件；您也愿意接受石家庄众人行房地产经纪有限公司为您提供的本次购房优惠服务，并确认已经完全理解本说明书的各条款内容。石家庄众人行房地产经纪有限公司就您本次享受的购房优惠服务相关事宜说明如下：您的信息姓名李某某……购房优惠服务费30000元房号2-2-901购房优惠总房款减免40000元，再优惠6251面积95.59总价300741……特别说明：……3、一旦您交清首付后，本优惠服务即视为享受完毕，如出现退房返情况，本服务费用不予退还。……”2017年11月12日，原告向被告众人行公司交纳3万元，被告众人行公司向原告出具3万元收据。二、2017年11月21日，原告与被告坤兴公司签订《阅澜水岸项目购房协议书》，载明：“出卖人：河北坤兴房地产开发有限公司（以下简称甲方）买受人：李某某（以下简称乙方）就乙方认购甲方建设“阅澜水岸”房产的事宜，双方经过平等协商，达成协议如下：一、房屋基本情况：1、房产位置：石家庄市正定县2、乙方自愿认购阅澜水岸2号楼2单元1002室；地下室/号；3、地上建筑面积：93.59㎡，地下室建筑面积/㎡，房产竣工后，以房产权属登记部门认定面积为准，对内部认购款实行多退少补。二、计价方式及价款：该房屋地上住宅单价为3128.5元，计292796元，地下室单价为/元，计/元。合计总价款292796元，大写：贰拾玖万贰仟柒佰玖拾陆元。三、价款及付款方式：乙方选择第2种方式进行认购：……2、全款分期：乙方应于签订本协议当天，将50%首付：146398元整；大写：壹拾肆万陆仟叁佰玖拾捌元整，一次性付给甲方。房屋封顶后30个工作日内付清总房款的30%总计：87839整；大写：拾捌万柒仟捌佰叁拾玖元整。于交房之日15个工作日内付清剩余房款为58559元整；大写：拾伍万捌仟伍佰伍拾玖元整。四、房屋交付期限甲方预计该房屋在2019年6月1日，交付乙方使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期……七、双方违约责任……3、乙方签订本协议书时，对项目不具备商品房预售许可条件的事实均已明知，乙方不追究甲方任何责任。……”。2017年11月21日原告向被告坤兴公司转款146398元，被告坤兴公司向原告出具收据，注明：“2#-2单元-1002首付款50%146398元”。三、原告称至起诉时涉案房产项目仍未取得预售许可证明，根据法律规定，房屋买卖合同应认为无效，二被告应返还原告购房款；原告与被告众人行公司签署的《购房优惠服务说明》，从其本质上将为居间合同，以及房屋买卖合同的从合同，由于主合同无效，所以导致该居间合同也无效，且原告并未取得该房屋的所有权，其签署合同的目的没有实现，所以被告众人行公司应该将收到原告的款项归还。被告众人行公司对原告要求退还居间费3万元不认可，称因原告当时购房时有渠道，服务费有部分给予渠道的以及销售的提成，且交纳时间久远，现在渠道费用无法追还。原告称签署的《购房优惠服务说明》是违法的，因被告众人行公司在明知其所推荐的房产没有预售证的前提下还与原告签署该说明，其存在缔约过失责任，存在重大过错，目前并非原告进行退房，而是因为该房产至今未取得预售证，未全面完工，已经超过了合同约定的交房日期，原告根本无法取得该房屋的所有权，所签署的该份说明也并未产生实际的任何意义，故被告众人行公司应将该款项退还给原告。三、原告所购房屋至开庭之日尚未开工，工程一直处于停工状态且至今未办理预售许可证，也未交付原告。被告众人行公司对该房屋的状况认可，但称该项目不属于市证房屋，属于正定新民居项目，且根据认购协议中，原告签订协议书时，对项目不具备商品房预售许可条件的事实均已明知，不追究被告坤兴公司任何责任。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原告李某某与被告坤兴公司于2017年11月21日签订的认购书，现原告以认购书中所购买的商铺未取得商品房预售许可证为由，主张合同无效，理据充分，本院予以支持。合同无效后，原告缴纳的购房款146398元，应由被告坤兴公司返还。关于原告与被告众人行公司签署的《购房优惠服务说明》，应为居间合同，因双方在该《购房优惠服务说明》有约定，如出现退房情况服务费不予退还，故原告主张被告众人行公司退还居间费3万元，本院不予支持。被告坤兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。经调解，双方未达成一致意见。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、2017年11月21日原告李某某与被告河北坤兴房地产开发有限公司签订的《阅澜水岸项目购房协议书》无效；二、被告河北坤兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某某购房款146398元。三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3828元，减半收取1914元，保全费1252元由原告李某某负担538元，被告河北坤兴房地产开发有限公司负担2628元（上述费用原告已预交）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费3828元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。审判员  苏亚萍二〇一九年七月二十五日书记员  胡江涛