广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4572号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄嘉敏，女，汉族，1979年9月30日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：高志富，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：区兆彬，广东骏和律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄锦波，男，汉族，1978年9月24日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。原审第三人：佛山市合润居房产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：高某1。上诉人黄嘉敏因与上诉人黄锦波、原审第三人佛山市合润居房产代理有限公司（以下简称合润居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初16295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄嘉敏上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判黄锦波向黄嘉敏赔偿经济损失300000元；2.黄锦波承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。（一）一审法院认为黄嘉敏与黄锦波对“出房产证”所指向的内容并未进行约定是事实认定错误。从黄锦波在2018年7月6日在微信群里发送的“今个月中旬左右可以出到我的房产证，拿到后可以办理过户手续”可知，黄锦波明确知悉取得房产证后才能够办理过户手续。并且，黄锦波取得房产证的时间是可以确定的，即2018年7月10日，不存在约定不明之处。由于何时可以取得房产证只有黄锦波知道，因此出房产证应当以买卖双方均知悉房屋已出具房产证的日期为准。双方约定“出证后30天内过户，过户当天付清房款”，因买卖双方都是完全民事行为能力人，且黄锦波在信某广场有多套房产出售，有丰富的房产交易经验，双方清楚“出证后30天内过户”应理解为“出证后30天内办理过户相关手续”，因为房产何时变更登记至买方名下是由房管部门的办理进度决定，具体办理日期是不确定的，但办理房产过户相关手续的时间可以确定，应以房管部门出具受理回执为准。从双方签订的《房地产买卖合同：附件（付款方式）》的第一条第A款第5点约定“买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接交付给卖方”可以印证，并根据黄嘉敏与黄锦波、合润居公司签订的《房地产买卖合同》（以下简称涉案合同）第十九条第②点约定“过户房产证上姓名由买方决定”及《买卖双方购房协议》约定“过户房产证上的姓名的填报由买方决定”的内容可知，出证后30日内买受人都可以更改过户人名称，买受人只要在出证后30日内开始办理房产过户相关手续则不违反合同约定。如果将“过户”理解为房产变更登记而不是办理手续，则与双方约定不符，限制了买受人在约定期限内更改过户名单权利。（二）一审法院认定至2018年7月10日黄嘉敏与黄锦波均知悉涉案房屋已出房产证属事实认定错误。黄锦波在2018年7月10日在微信群上发出的房产证为信某广场3号楼2703室房屋的房产证，并非涉案房屋的房产证，虽然关啟元在微信群里回复“收到”，但不能认为黄嘉敏在2018年7月10日知道黄锦波取得房产证。取得房产证不代表已提供完整的房屋过户所需资料，合润居公司在2018年7月12日才收到黄锦波的契税资料。虽然黄嘉敏在一审中认为办理房屋过户的时间至少应从2018年7月13日开始计算，但2018年7月12日黄锦波在合润居公司处取回了涉案房屋的房产证，在2018年8月10日、11日合润居公司函告黄锦波提供房产证及房屋查册证明配合办理过户手续。因房屋买卖双方委托合润居公司办理房产过户手续，黄锦波不提供房产证则无法办理房产过户手续，实际上“30天内过户”的期限尚未起算。（三）合润居公司在一审第二次庭审中的陈述前后矛盾，一审法院未予以评析，属认定事实错误。一审法院认为黄嘉敏举证的《情况说明》原件属于合润居公司对案件的陈述，不确认其证明力。那么《情况说明》的内容应该也是对案件的陈述，但一审法院均无提及。法院也未提及第一次庭审中合润居公司办理涉案房屋过户相关手续的工作人员谭志杰的陈述，只是片面采信合润居公司法定代表人高某1在第二次庭审时作出“合润居公司陈述至2018年8月9日各买方通过微信方式告知其确定的各房屋的最终过户人名字”的虚假陈述。合润居公司的工作人员谭志杰在一审第一次庭审时陈述“因为税费未能核算未能办理房产过户手续，也将情况告知了黄锦波”，与《情况说明》的内容一致，是客观的事实。且《情况说明》的证明人是高某1，内容是其在2018年8月28日核实相关情况后出具的，当时黄嘉敏已起诉，高某1对此是清楚的。但高某1却在2018年10月16日、20日分别发函要求黄嘉敏过户，因高某1对一审第一次开庭时出庭的证人谭志杰的陈述不满意，一审第二次开庭时高某1作为法定代表人出庭作出不利于黄嘉敏的虚假陈述，由此可以看出高某1与黄锦波存在利益关系，其陈述不应被采信。事实是黄嘉敏、关啟元等买家积极催促合润居公司办理过户手续，并到行政服务中心核实房产交易税费核价问题，等待合润居公司工作人员的指示，并多次要求黄锦波积极履行合同。二、黄锦波于2018年8月5日单方解除涉案合同构成根本违约。黄锦波明知合润居公司正在核税办理过户相关手续，仍在合同履行期限内进行恶意催促，并在2018年8月5日发出解除合同函单方解除合同。2018年8月9日合润居公司组织双方协商请求黄锦波继续配合办理房屋过户手续，黄锦波明确表示拒绝。合润居公司于2018年8月10日及11日发函给黄锦波要求黄锦波继续进行房产查册及协助配合买家办理过户手续后，黄锦波均无回复。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，黄锦波已明确表示不履行合同，黄嘉敏可以依法解除合同要求其承担违约责任。一审法院关于黄嘉敏对黄锦波解除合同的通知有异议，可以请求法院确认解除合同的效力，亦可要求黄锦波继续履行涉案合同的认定，严重限制的黄嘉敏的权利行使，且法律无此规定。涉案合同履行过程中，黄锦波先恶意催促，并擅自要求变更履行期限及付款时间、过户条件，并在2018年8月5日单方解除合同，到2018年8月9日再次拒绝各买家办理过户手续的请求，在黄锦波被买家起诉后时隔近两个月才要求合润居公司发函告知各买家办理房产过户手续，可见黄锦波严重违反诚实信用原则。三、关于一审法院认定双方过错的问题。黄锦波分别在2018年7月21日、25日催促办理过户手续，黄嘉敏并未回复是因为关啟元已告知合润居公司谭志杰与黄锦波协调，并且尚在合同履行期限内，该催促属于恶意催促。一审法院根据高某1的虚假陈述认为黄嘉敏在2018年8月9日确定最终过户人名称，认为黄嘉敏在履行过户义务上存在一定过错，裁判理由与判决结果相矛盾。如果一审法院认为双方存在过错，应当在查明双方损失的基础上分配各方的过错责任比例，确定各方应负的责任。四、关于合润居公司在整个房产交易过程的角色、作用的问题。买卖双方委托合润居公司全权办理房产交易、过户相关手续，是基于合润居公司有丰富的房屋交易经验。合润居公司也收取了中介费，相关交易过户手续应当由合润居公司作为主导办理，买卖双方只有配合提供资料及办理手续的义务，但一审法院忽略了这些情况，未审理案涉居间合同关系。在合同履行过程中，黄嘉敏一直积极与合润居公司沟通，基于对合润居公司的信赖，听从其安排及提供资料，反而黄锦波违背诚实信用原则，在合润居公司告知尚未具备办理过户条件时仍恶意催促黄嘉敏等买家办理过户手续。按照交易习惯，黄锦波已经向合润居公司支付了中介费，双方委托合润居公司办理房屋买卖相关事宜，黄锦波应该积极向合润居公司了解办理进度，督促合润居公司办理房屋买卖事宜，而不是直接找黄嘉敏等买家去办理房屋买卖相关手续。黄嘉敏等买家也不熟悉房屋买卖办理的流程，且合润居公司从未催促过黄嘉敏等买家办理过户手续，一审法院未考虑合润居公司在促成双方交易及办理房产交易相关手续中作为居间人的义务，导致直接加重了黄嘉敏等买家的义务。黄锦波辩称，黄嘉敏没有按照合同约定及时办理过户手续，直到2018年8月都没有提交资料给中介公司，导致中介公司无法在网上备案，不能及时过户的责任在于黄嘉敏，应由黄嘉敏承担违约责任。黄锦波上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判支持黄锦波全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由黄嘉敏承担。事实与理由：一审判决事实认定错误。一、本案中黄嘉敏违约的事实为拒不配合提供交易所需的资料及逾期办理相关手续。双方签订的涉案合同第九条约定“1.本合同签订后，若买卖双方有如下情形之一，即视为违约：（4）一方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续的；2.出现本条款第一款的违约行为时，守约方可以追究违约方的违约责任；第二款第二项：守约方有权解除合同并违约方承担定金责任，守约方应向违约方发出解除合同通知书。”二、本案由于黄嘉敏没有按照合同约定及时办理过户手续，直至2018年8月尚未向中介方合润居公司提供资料，导致合润居公司无法在网上备案。因此，不能及时过户的责任在于黄嘉敏，应当由黄嘉敏承担违约责任。黄锦波在2018年7月21日、7月25日催促黄嘉敏办理过户手续，但黄嘉敏在收到黄锦波的微信通知后并未作出回复。合润居公司也陈述黄嘉敏确定最终过户人的时间为2018年8月9日。本案纠纷是黄嘉敏不向合润居公司提供过户人名单，导致至2018年8月5日房屋买卖双方都没有办理过户手续。黄嘉敏在黄锦波两次催促后拒不提供交易所需的资料及逾期办理交易等网签手续，其行为已违反了涉案合同第九条的约定，构成违约。三、出房产证日应当以房产部门出具房产证的日期为准。本案中合同明确约定“出房产证后30天内过户”，能出房产证的只能是政府部门，其他主体皆无权出具房产证，因此，出房产证日只能是政府部门出具房产证的日期即2018年7月4日。黄锦波于2018年7月6日通过微信群告知黄嘉敏房产证将在月中出证，已履行提前告知义务。四、黄锦波于2018年8月5日通知解除合同是依双方合同约定解除，并不存在过错，因此不需要承担违约责任。五、本案是黄嘉敏违约而被解除合同，黄锦波不存在过错，黄锦波不需返还已收取的定金。六、涉案合同第九条第二款第四项约定，守约方支付的中介费应由违约方支付。本案中，黄锦波是守约方，黄嘉敏是违约方，因此黄锦波已支付的中介费应当由黄嘉敏承担。黄嘉敏辩称因黄锦波违约，其应承担违约责任。合润居公司未发表意见。黄嘉敏向一审法院起诉请求：1.确认黄嘉敏、黄锦波签订的涉案合同于2018年8月5日因黄锦波违约而解除；2.黄锦波立即向黄嘉敏返还定金50000元及赔偿经济损失300000元（按照合同约定房屋成交价20%计算违约金及房屋增值部分的实际损失）；3.本案诉讼费用由黄锦波承担。黄锦波向一审法院反诉请求：1.黄锦波无需向黄嘉敏退还定金50000元；2.黄嘉敏向黄锦波支付中介费3333元（因六案共支付中介费20000元，故每案平均支付中介费3333元）；3.本案反诉费用由黄嘉敏承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广东省佛山市南海区[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第016XXX4号]，登记权利人为黄锦波，登记时间为2018年7月4日；2018年10月23日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示涉案房屋无抵押，因黄嘉敏申请财产保全，涉案房屋被一审法院（2018）粤0605执保3515号案查封。2018年4月18日，黄嘉敏（买方）与黄锦波（卖方）、合润居公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，及涉案房屋，约定：买方向卖方购买涉案房屋，建筑面积108.71平方米，其中住宅面积84.03平方米；卖方持有《商品房买卖合同》（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续）；买卖双方同意涉案房屋总楼价为576163元，定金50000元，买方应在2018年4月19日前直接交付卖方，楼价余款526163元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接交付给卖方；为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担；买卖双方同意涉案房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；基于经纪方已促成合同成立，卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询服务费11000元。涉案合同第九条[违约责任]约定，本合同签订后，若买卖双方有如下情形之一，即视为违约：（1）一方拒绝出售或购买涉案房屋；（2）一方拒绝按约定收取或支付定金、购房款的；（3）一方逾期交付房产的；（4）一方拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续的；（5）一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确，导致无法实现合同目的的；（6）其他违反本合同项下约定的义务的行为。当出现上述违约行为时，守约方可追究违约方的违约责任，逾期未超过/天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之五向守约方支付违约金；逾期超过/天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍定金返还或没收定金）或（支付等额于总楼价20%）的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之五支付违约金，合同为约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日五天为履行期限；守约方已支付给经纪方的中介代理费及咨询服务费，经纪方不予退回，应由违约方赔偿给守约方。涉案合同手写注明总成交价=定金+首期楼款，过户房产证上姓名由买方决定。同日，黄嘉敏（买方）与黄锦波（卖方）签订《买卖双方购房协议》，该协议写明卖方黄锦波与买方黄嘉敏买卖涉案房屋，成交价576163元，目前没有出房产证，经买卖双方协议买家先支付定金50000元作为购房定金，卖方保证可出房产证，如无法出证，买方可以放弃买卖，卖方无条件退还定金全额，如买方过户前期间选择放弃买卖，卖方将定金全额不退还给买方。出房产证后30天内过户，过户当天付清房款，如出证期间卖方违约，违约方将定金金额的2倍作为赔偿金赔付给对方即100000元，另加上原本定金50000元，过户房产证上姓名的填报由买方决定。同日，黄嘉敏向黄锦波转账支付50000元。同日，合润居公司出具收款收据，确认收到黄锦波南海信某3号楼2601、02、03、04、05、06服务佣金20000元。佛山市南海区国土城建和水务局出具的《行政服务中心项目办理表》载明申办事项为黄锦波、佛山信某百年置业有限公司申报国有土地范围内买卖转移登记（共用宗）的业务，受理时间为2018年6月28日，承诺办结日期为2018年7月19日，取件日期为2018年7月10日。2018年7月12日，合润居公司出具收件证明确认收到黄嘉敏广东省佛山市南海区信某广场3号楼2601（房产证编号为：0164398）、2602（合同编号为：0164488）、2603（合同编号为：0164349）、2604（合同编号为：0164391）、2605（合同编号为：0164356）、2606（合同编号为：0164364）房（房产契税单）原件。2018年8月5日，黄锦波向黄嘉敏和合润居公司发出《关于佛山南海区新基广场3号楼2606房解除购房合同的函》，该函写明自2018年4月18日，黄嘉敏、黄锦波在合润居公司处签订涉案房屋购房协议，黄锦波的房产证的出证日期为2018年7月4日。从2018年7月5日起，黄锦波已通知黄嘉敏，涉案房屋的房产证已经出来了，可以办理相关手续，并多方面催促办理过户手续及付清余下房款，2018年7月20日，黄锦波正式以文字形式向黄嘉敏进行催促通知，期限为2018年7月25日前办理相关手续及支付余下房款，超过25日需要承担违约责任，黄嘉敏在2018年7月25日前没有办理过户手续及向黄锦波支付余下房款；2018年7月25日，黄锦波又向黄嘉敏第二次发出正式文字的催促通知，期限为7月30日前办理相关手续及支付余下房款。同样，也提醒黄嘉敏超过30日后需要承担违约的责任，但黄嘉敏始终还没有办理手续及向黄嘉敏支付余下的房款。在2018年4月18日，黄嘉敏、黄锦波签订的涉案房屋购房协议书中明确：“如买方过户前期间选择放弃买卖，卖方将定金全额不退还给买方。出房产证后30天内过户，过户当天付清房款”。现为2018年8月5日，黄嘉敏始终没有办理手续及向黄锦波支付余下的房款，黄嘉敏已经违约，定金全额不退还给黄嘉敏。现正式向黄嘉敏发出本函，黄嘉敏已经单方违约，一切后果自负，并承担违约责任，签订的购房合同已经失效。2018年8月10日、11日，合润居公司分别向黄锦波发出两份《催告函》，要求黄锦波打印涉案房屋房屋查册，协同房产证原件提交给合润居公司并协助合润居公司配合买方办理过户手续。2018年10月16日、2018年10月20日，合润居公司分别向黄嘉敏发出《催告函》，该两份函写明根据2018年4月18日签订的《商品房买卖合同》及买卖协议，经双方于2018年10月12日协商，黄锦波单方面愿意继续履行合同，并配合买家过户，黄锦波于2018年10月15日将房产证原件拿到合润居公司处代为保管。2018年10月16日的《催告函》要求黄嘉敏于2018年10月19日前提交过户所需资料到合润居公司处并协助合润居公司配合黄锦波办理过户手续；2018年10月20日的《催告函》要求黄嘉敏于2018年10月31日前提交过户所需资料到合润居公司处并协助合润居公司配合黄锦波办理过户手续。另查明，关啟元、关泽林、关炳林、黄嘉敏与黄锦波组成微信群沟通信某广场3号楼2601、2602、2603、2604、2605、2606房屋交易事宜，2018年7月6日，黄锦波在微信群告知7月中旬可以领房产证，拿到后可以办理过户手续；2018年7月9日，黄锦波在微信群通知黄锦波、佛山信某百年置业有限公司申报国有土地范围内买卖转移登记（共用宗）项目已经办结可以去行政服务中心窗口取件；2018年7月10日，黄锦波在微信群通知房产证已出并发送了不动产证照片，关啟元回复收到；2018年7月17日，黄锦波在微信群通知各买方尽快催促中介预约办理过户手续；关啟元回复称“好，已安排月底开始，放心”；2018年7月21日，黄锦波在微信群发出通知催促信某广场3号楼2601、2602、2603、2604、2605、2606房的各买方务必要在7月25日前办理过户手续及支付完全部余款，否则将承担违约的风险；2018年7月25日，黄锦波在微信群发出通知催促信某广场3号楼2601、2602、2603、2604、2605、2606房的各买方务必要在7月30日前办理过户手续及支付完全部余款；2018年8月6日，黄锦波在微信群向黄嘉敏发出解除购房合同的函。再查明，关啟元因与黄锦波就信某广场3号楼2603室、2604室的买卖合同纠纷一案诉至一审法院，案号分别为（2018）粤0605民初16677号、16678号，其中2603室约定的中介费为8505元，2604室约定的中介费为7400元；朱汉年因与黄锦波就信某广场3号楼2601室买卖合同纠纷一案诉至一审法院，案号为（2018）粤0605民初16676号，2601室约定的中介费为10000元；关炳林因与黄锦波就信某广场3号楼2605室买卖合同纠纷一案诉至一审法院，案号为（2018）粤0605民初16296号，2605室约定的中介费为12760元；关泽林因与黄锦波就信某广场3号楼2602室买卖合同纠纷一案诉至一审法院，案号为（2018）粤0605民初16294号，2602室约定的中介费为9100元。综上，就黄锦波出售的信某广场3号楼2601、2602、2603、2604、2605、2606房，黄锦波与合润居公司约定的中介费总额为58765元。2018年8月17日，黄嘉敏提起诉讼。诉讼中，黄嘉敏、黄锦波均确认黄嘉敏就涉案房屋已向黄锦波支付定金50000元。黄嘉敏、黄锦波及合润居公司均确认关啟元、关泽林、关炳林、朱汉年、黄嘉敏就房屋买卖事宜主要是通过关啟元与黄锦波沟通。合润居公司陈述至2018年8月9日各买方通过微信方式告知其确定的各房屋的最终过户人名字。黄嘉敏、黄锦波均确认涉案合同于2018年8月5日解除。一审法院认为，黄嘉敏、黄锦波及合润居公司签订的涉案合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉案合同既包含了黄嘉敏、黄锦波之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含合润居公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现黄嘉敏、黄锦波就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对黄嘉敏、黄锦波之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。案件的争议焦点为2018年8月5日，黄锦波是否有权解除合同；若黄锦波无权单方解除合同，其于2018年8月5日主张解除合同是否构成违约，一审法院分析如下：1.2018年8月5日，黄锦波是否有权解除合同；黄嘉敏、黄锦波在《买卖双方购房协议》约定出房产证30天内过户，但黄嘉敏、黄锦波对“出房产证”所指向的具体内容并未进行约定，黄嘉敏主张“出房产证”应理解为黄嘉敏知悉黄锦波已领取房产证，黄锦波主张“出房产证”为不动产登记部门办理不动产登记之日。结合《买卖双方购房协议》约定履行期限的目的可知，黄嘉敏、黄锦波对履行期限进行约定是便于双方明确各自的权利义务。而根据不动产登记部门办理不动产登记的流程可知，不动产登记部门办理不动产登记后通知权利人领取证件需要一定的时间，在权利人领取证件前，权利人并不清楚不动产登记部门办理不动产登记的具体时间，该事实从2018年7月6日黄锦波与关啟元、关泽林、关炳林、黄嘉敏微信群的微信聊天记录亦可得到印证，故若以不动产登记部门办理不动产登记之日作为《买卖双方购房协议》约定出房产证之日，会产生黄嘉敏、黄锦波均无法确知履行期限的情况；此外，黄锦波作为权利登记人，亦是办理不动产登记的义务主体，其知悉不动产登记的时间应当早于黄嘉敏，若以不动产登记部门办理不动产登记日期作为《买卖双方购房协议》出房产证的确定时点，在履行期限上可能存在对黄嘉敏不公平的情形，故《买卖双方购房协议》约定的“出房产证”日应以双方均知悉涉案房屋已出具房产证的日期予以确定，一审法院对黄嘉敏的主张予以采信，对黄锦波的主张不予采信。2018年7月9日，黄锦波通知黄嘉敏涉案房屋已可以领取房产证并将行政服务中心的通知发送给黄嘉敏，2018年7月10日，黄锦波通知黄嘉敏已领取房产证并发送房产证照片，故至2018年7月10日，黄嘉敏、黄锦波均已知悉涉案房屋已出房产证，该日期为《买卖双方购房协议》约定的出房产证日，黄嘉敏主张从2018年7月13日开始计算无事实依据，一审法院依法不予采纳。至2018年8月5日，黄锦波要求解除涉案合同时，黄嘉敏、黄锦波约定的履行期限尚未届至，黄嘉敏并未构成违约，黄锦波不具有单方解除权，黄锦波认为黄嘉敏构成违约无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。2.黄锦波于2018年8月5日主张解除合同是否构成违约；黄锦波在2018年8月5日虽不具有单方解除权，但其在取得涉案房屋产权证后分别于2018年7月21日、2018年7月25日催促黄嘉敏办理过户手续，但黄嘉敏在收到微信后并未作出回复亦未对办理过户的具体时间予以明确，且《买卖双方购房协议》对于“出房产证”所指向的具体内容确实存在约定不明之处，而对此约定不明双方均存在过错，按黄锦波对于“出房产证”的理解，其在两次催促过户未得到回应的情况下发出解除合同的函亦无不当，另从合润居公司陈述的黄嘉敏确定最终过户人的时间（2018年8月9日）来看，黄嘉敏在履行过户义务上确实存在一定的迟延。综上所述，黄锦波于2018年8月5日发出的解除合同函虽不具有单方解除合同的效力，但亦未构成根本违约，涉案合同在黄锦波发出解除函后仍具备继续履行的条件。黄嘉敏对黄锦波要求解除合同的通知有异议，可以请求法院确认解除合同的效力，亦可要求黄锦波继续履行涉案合同。但在涉案合同具备继续履行的情况下，且黄嘉敏、黄锦波均未提供证据证明对方存在根本违约的情况下，黄嘉敏、黄锦波均确认涉案合同于2018年8月5日解除，故一审法院对黄嘉敏要求确认涉案合同于2018年8月5日解除的诉讼请求予以支持。涉案合同因双方均无意继续履行而解除，双方对此均存在过错，故一审法院对黄锦波返还黄嘉敏定金50000元的诉讼请求予以支持；对黄嘉敏要求黄锦波赔偿经济损失300000元的诉讼请求及黄锦波要求没收黄嘉敏定金50000元的反诉请求均不予支持；对黄嘉敏请求就涉案房屋进行差价鉴定的申请依法不予准许。涉案合同因双方过错而解除，黄锦波因涉案合同支出的中介费用应由黄嘉敏、黄锦波各自负担一半。现黄锦波因出售信某广场3号楼2601、2602、2603、2604、2605、2606房与合润居公司在六份房屋买卖合同约定的中介费总额为58765元，黄锦波因买卖上述房屋实际支付中介费20000元，涉案合同约定的中介费为11000元，根据涉案合同约定的中介费在六份房屋买卖合同中约定的中介费总额中所占的比例，黄嘉敏应向黄锦波支付中介费损失1871.86元[20000元×（11000元÷58765元）×1/2]。黄锦波诉请超出核定部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认黄嘉敏与黄锦波于2018年4月18日签订的《房地产买卖合同》中关于广东省佛山市南海区[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第016XXX4号]的房屋买卖合同关系于2018年8月5日解除；二、黄锦波应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予黄嘉敏；三、黄嘉敏应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费损失共1871.86元予黄锦波；四、驳回黄嘉敏的其他诉讼请求；五、驳回黄锦波的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计4780.82元，财产保全费2270元，合共7050.82元，由黄嘉敏负担4140.41元，黄锦波负担2910.41元。反诉受理费566.66元，由黄嘉敏负担25元，黄锦波负担541.66元。二审期间，黄嘉敏向本院提交如下新的证据：证据1.2018年8月9日的黄嘉敏等买家、黄锦波、高某1对话录音及录音文字稿，拟证明黄嘉敏等买家与合润居公司于2018年8月9日仍积极请求履行合同义务，希望协商办理过户手续，但黄锦波称涉案房屋已抵押，拒绝继续履行涉案合同，构成根本违约。证据2.2018年8月9日的黄嘉敏等买家对话录音及录音文字稿，2018年8月11日黄嘉敏等买家、合润居公司工作人员谭志杰对话视频及视频文字稿，2018年8月11日黄嘉敏等买家、合润居公司工作人员谭志杰等对话录音及录音文字稿，以上证据拟证明黄嘉敏积极与合润居公司沟通，积极履行涉案合同义务。二审期间，黄锦波、合润居公司未向本院提交新证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。经核查认为，黄嘉敏提交的证据1不能证明黄锦波实施了根本违约行为，本院不作为证据采信；黄嘉敏提交的证据2未得到黄锦波确认，本院对其证明力不予确认。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黄嘉敏、黄锦波、合润居公司签订的《房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。综合各方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为涉案房屋买卖合同关系解除后黄嘉敏、黄锦波的责任问题。黄嘉敏、黄锦波虽然在《买卖双方购房协议》中约定“出房产证后30天过户”，但未对“出房产证”所指的具体内容进行明确约定。根据不动产登记部门办理不动产移转登记的流程，从受理不动产登记申请至权利人实际领取证件之间需要一段时间，而黄锦波作为办理方显然才清楚不动产权证书办妥的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，其负有通知买方之义务，故上述约定“出房产证后”应当理解为买方知悉不动产权证书办妥之日起算方为公平。因此，一审法院认定《买卖双方购房协议》约定的“出房产证”之日应理解为黄锦波已实际领取不动产权证书并通知黄嘉敏之日正确，本院予以确认。据此，双方办理过户登记的30日期限应从黄锦波于微信群通知黄嘉敏已领取房产证并发送房产证照片之日即2018年7月10日起算。黄锦波在2018年8月5日之时尚未享有合同解除权，其向黄嘉敏发出的通知依法不发生合同解除之法律效果，其以此主张黄嘉敏违约并请求没收定金50000元，缺乏法律依据，本院不予支持。根据本案查明的事实,黄锦波在办妥房产证后已多次催促黄嘉敏办理过户手续,但黄嘉敏并没有回复，直至黄锦波于2018年8月5日向其发出解除通知时亦未向黄锦波或合润居公司指明涉案房屋应登记在何人名下，可以认定黄嘉敏在买卖合同履行过程中存在拖延行为,且不符合《中华人民共和国合同法》第六十条规定的在合同履行中应遵循的诚实信用原则，故黄锦波基于此以及对其自身对合同履行期的错误认识，在2018年8月5日发出解除购房合同的函不属于单方拒绝履行合同之行为，不构成根本违约。双方本应继续履行合同，但双方均确认合同于2018年8月5日解除，即表明双方均不愿意履行合同，故一审法院认定双方对买卖合同未能顺利履行均有一定过错，并按照《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，根据双方过错程度，判令黄锦波返还定金、中介费损失由双方各承担一半以及驳回黄嘉敏的其他损失赔偿请求，处理上并无不当。黄锦波上诉请求黄嘉敏承担涉案房屋的中介费3333元，超出一审法院核定部分，本院不予支持。综上所述，上诉人黄嘉敏、黄锦波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6886.53元，由上诉人黄嘉敏负担5800元，上诉人黄锦波负担1086.53元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年七月十一日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏