内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初1334号原告：内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行，住所地：内蒙古呼和浩特市赛罕区大学东路68号丰泽大厦一、二层。法定代表人：李海，行长。委托诉讼代理人：张文海，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旻太，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。被告：呼和浩特市和祥老年公寓法定代表人：罗继兰，该院院长。委托诉讼代理人：包智深，该老年公寓职工。委托诉讼代理人：董娜，内蒙古融兴（土默特左旗）律师事务所律师。被告：武金永，男，个体被告：胡树果，女，个体原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行与被告呼和浩特市和祥老年公寓、武金永、胡树果执行异议之诉一案，本院于2019年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张文海，被告呼和浩特市和祥老年公寓委托诉讼代理人包智深、董娜到庭参加诉讼，被告武金永、胡树果经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令继续执行土默特左旗人民法院（2018）内0121执恢225号执行裁定书中要求呼和浩特市和祥老年公寓限期搬离房屋所有证号为为建筑物的执行措施。二、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、异议法院对《房屋租赁合同》真实性、合法性认定错误。认定“异议人呼和浩特市和祥老年公寓与武金永、胡树果于2008年8月28日就签订了《房屋租赁合同》，合法取得了涉案房屋的使用权、租赁权，并一直使用至今”。本案中，被告呼和浩特市和祥老年公寓与武金永、胡树果签订的《房屋租赁合同》，合同日期为2008年8月28日，租赁面积为3214.12㎡，租赁期限为20年，年租金为3万元。听证过程中，首先被告呼和浩特市和祥老年公寓承认其实际控制人武金花与被告武金永存在债权债务纠纷，以涉案房屋的租金抵顶债务，但并未对双方是否互负债务以及债务能否抵消进行举证。其次，被告呼和浩特市和祥老年公寓亦未对是否支付租金进行举证，根据合同法第二百二十七条之规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。被告间既然存在债务纠纷，被告武金永在没有证据证明已经抵偿了债务或者得到租金的情况下却不解除租赁合同不符合常理。再次，根据土默特左旗人民法院到呼和浩特市民政局调查的情况显示，《房屋租赁合同》并未备案，所以租赁双方可以在任意时间签订任何内容的租赁合同，因此该份租赁合同无法确认真实性。最后，武金花与武金永系亲属关系，涉案房屋为其家族产业资产，双方通过恶意串通签订《房屋租赁合同》，即使在房屋变更所有权人后仍然可以长时间使用从而达到自身利益最大化，最终侵害了潜在取得涉案房屋所有权人即原告的合法权益。根据合同法第五十二条第二款之规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。因此应当认定《房屋租赁合同》无效。二、《房屋租赁合同》约定租金明显不合理。异议法院认为：“申请执行人内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行所称租赁价格相对于租赁面积明显偏低……均不能说明该租赁合同系恶意串通伪造”。根据该合同中记载金额进行计算，涉案租赁物每月每平方米的租金为0.78元。然而，根据呼房办【2004】85号《关于公布呼和浩特市房屋租赁指导价的通知》中与涉案房屋同类型同地域的房屋租金为每月每平米16.77元。通过对两个价格的对比存在着巨大的差距，属于明显的恶意串通。因此根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定：承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的申请，人民法院不予支持。基于上述事实与法律依据，被告呼和浩特市和祥老年公寓应当搬离涉案房屋。综上所述，原告认为，土默特左旗人民法院作出的（2019）内0121执异12号执行裁定中止执行土默特左旗人民法院（2018）内0121执恢225号执行裁定书中要求被告呼和浩特市和祥老年公寓限期搬离房屋所有权证号为建筑物的执行措施违反法律规定，被告呼和浩特市和祥老年公寓所享有的权利不足以排除执行，为保护原告的合法权益不受侵犯，特向贵院起诉，请予裁决。原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行向本院提供以下证据：一、执行证书及相关合同及公证书。证明：原告执行依据。二、房产证、土地证。证明：涉案房产、土地中，房屋所有权、土地使用权人为武金永、胡树果。上述土地、房产均抵押给原告。三、关于公布呼和浩特市房屋租赁指导价的通知。证明：呼市房管局2004年公布的涉案房屋租金指导价为16.77元/平方米/月。老年公寓提供的合同中约定租赁面积为3214.12㎡，年租金为3万元，故每月每平方米租金不足0.8元，远低于市场价。因此，被告提供的租赁合同是老年公寓与武金永恶意串通后签订的。被告呼和浩特市和祥老年公寓的质证意见：对第一组证据真实性认可，但该组证据只能证明原告与武金永、胡树果之间存在债权债务关系，与本案执行裁定中裁定正确与否没有关联。对第二组证据真实性认可，但房屋办理抵押的时间晚于房屋租赁时间。第三组证据该组证据与本案无关，不能证明原告所要证明的问题，该通知只是一个行政指导，不是房屋租金所必须依据的，也不能证明老年公寓与武金永存在恶意串通。被告呼和浩特市和祥老年公寓辩称，2018年12月15日，土默特左旗人民法院在和祥老年公寓门口张贴了公告，要求“房屋使用人于2019年1月15日前予以搬出，到期仍未搬出的，本院将依法强制执行，由此产生的损失由物品所有人自行承担”，和祥老年公寓认为公告书内容侵犯了其合法权益，向人民法院提起异议申请。经审理，土默特左旗人民法院作出（2019）内0121执异12号执行裁定书，认为土默特左旗人民法院（2018）内0121执恢225号执行裁定书中要求呼和浩特市和祥老年公寓限期腾房的执行行为不当，应予纠正。裁定“终止土默特左旗人民法院（2018）内0121执恢225号执行裁定书中要求呼和浩特市和祥老年公寓搬离房屋所有权证号为建筑物的执行措施”。和祥老年公寓认为，土默特左旗人民法院作出的（2019）内0121执异12号执行裁定认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，对于原告提起的执行异议之诉，应当驳回其诉讼请求。理由如下：一、和祥老年公寓与武金永、胡树果签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，应当按照合同约定予以全面履行。2008年8月28日，和祥老年公寓与武金永、胡树果签订了《房屋租赁合同》，武金永、胡树果将其所有入口处西侧，主楼一座房屋的建筑面积为2944平方米（房产证号：），副楼一座建筑面积270.12平方米（副楼房产证号：）租给老年公寓，房屋用途为：老年公寓，租赁期限自2008年9月1日至2028年8月31日止，共计20年。和祥老年公寓取得了合法的使用权、租赁权，并一直使用至今。自合同签订后和祥老年公寓开始投入使用，现老年公寓模式已经完善，并居住着78位老人，使老年公寓达到了其建立的意义。合同在全面履行。二、关于租金部分：1、合同签订于2008年，虽原告在诉状中提供了一个“指导价的通知”，但指导价的通知是一个行政指导，仅起到指导的作用，无需必须依据及参考指导价来执行，而且合同的履行期限为20年，属于长期、稳定的合同，在考虑到房屋用途为老年公寓，存在公益性质，租金方面会有一些优惠。2、房屋租金是双方的约定，高于、低于或者与当时市场价持平均是双方当事人真实意思表示，不是合同成立生效的依据及条件。3、考虑到和祥老年公寓股东武金花与武金永存在亲属关系，在房屋租金方面会有一定的照顾，又武金永欠武金花款项，之间存在债权债务关系，故房屋租金予以抵顶所欠债务。4、在签订房屋租赁合同时，不存在银行抵押等情形，银行抵押的情形是形成于2013年，而武金永、武金花、和祥老年公寓如何来预见发生于2019年的事情，也不会想到双方当时真实意思表示会被指出存在恶意串通。所以综上，租金的约定，并不能影响合同的效力。三、关于租赁合同未备案，依据《社会福利机构管理暂行办法》规定，办理养老机构应当提交的材料中就包含“拟办社会福利机构固定场所的证明材料”。所以在办理老年公寓相关许可证时，需要有固定场所，如若没有租赁合同，如何确定许可证上住所地地址，更不可能办理相关的许可证。有无备案，是民政局或工商等相关行政机关的业务需要，并不能以未查到相关备案情况来确定房屋租赁合同无效。四、关于相关证件的办理情况：和祥老年公寓的相关证件（许可等证件）的办理时间形成于2008年，在上述证件取得时，房屋已经租赁，并且开始投入使用。而在案涉房屋上设立他项权时间为2013年11月份，很明显，抵押时间晚于租赁时间。又，在办理房屋抵押时，按照程序，银行应当对房屋进行评估，以此来确定贷款数额以及借款人的偿还能力，同时更应该了解到抵押财产的情况，包括房屋的占有、使用、是否存在债权债务等情形。从2008年至今，房屋一直被老年公寓占有使用，我们也可以认为，原告在明知房屋已经存在租赁的情况下，又同意办理他项抵押，原告与武金永、胡树果之间存在恶意串通，以此来损害和祥老年公寓的承租权及合法权益。综上，人民法院作出终止案涉建筑物的执行的裁定，事实清楚，证据充分，适用法律正确，对于原告的诉讼请求，应当予以驳回。被告呼和浩特市和祥老年公寓向本院提供以下证据：一、房屋租赁合同、和祥老年公寓相关许可证。证明：1、和祥老年公寓与武金永、胡树果于2008年8月28日签订《房屋租赁合同》，将入口处西侧，主楼一座房屋的建筑面积为2944平方米（房屋所有权证号：），副楼一座建筑面积为270.12平方米（副楼房产证号：）租给祥和老年公寓，房屋用途为：老年公寓，租赁期限自2008年9月1日至2028年8月31日止，共20年，和祥老年公寓在2008年8月28日即取得了合法的使用权、租赁权，并且办理相关证件，经营老年公寓。2、租赁关系（2008年8月28日）的成立时间早于抵押时间（2013年11月3日）。二、老年公寓相关缴费票据、老人入住情况、老年公寓现状。证明：和祥老年公寓一直占有使用上述房屋，延续至今，合同履行11年。三、土默特左旗人民法院（2019）内0121执行12号执行裁定书。证明：经人民法院审理，已经查明房屋租赁合同签订于2008年8月28日，并合法取得了涉案房屋的使用权、租赁权，并一直使用至今。建筑物设定他项权时间为2013年11月3日，设定时银行对于租赁情况应当知悉。对于租赁价格偏低、合同未备案、未提供租赁费发票，均不能说明租赁合同系恶意串通伪造。原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行的质证意见：对第一组证据房屋租赁合同真实性不认可，主要原因房屋租金每个月每平米0.78元，明显低于市场价。老年公寓目前只占用了主楼的两层，剩余部分一直是由武金永在使用。但租赁合同却约定对主楼和副楼全部租赁，不符合客观事实，因此我们认为是武金永和老年公寓恶意串通后签订的虚假合同。对第二组证据真实性认可，证明目的不认可，只能证明他们占用了部分房屋。第三组证据不认可。被告武金永、胡树果提交书面答辩状辩称，一、二答辩人与呼和浩特市和祥老年公寓签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，并且一直按照上述合同全面履行。2008年8月28日，二答辩人与呼和浩特市和祥老年公寓签订了《房屋租赁合同》，将入口处西侧，主楼一座房屋的建筑面积为2944平方米（房屋所有权证号：），副楼一座建筑面积为270.12平方米（副楼房产证号：）租给祥和老年公寓，约定房屋用途为老年公寓，租赁期限自2008年9月1日至2028年8月31日止，租赁期为20年，并且详细约定了双方的权利义务，并且按照约定予以履行。二答辩人与呼和浩特市和祥老年公寓签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，应当予以全面履行至租赁期届满。依据我国物权法第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及参照《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答》的相关规定：在涉案房屋抵押于内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行时，房屋已经出租给呼和浩特市和祥老年公寓，并且呼和浩特市和祥老年公寓已经占有并投入使用。呼和浩特市和祥老年公寓已经成为涉案房屋合法的使用人以及取得了房屋的合法使用权及租赁权。二、在租赁合同履行过程中，呼和浩特市和祥老年公寓按照合同约定的用途用于老年公寓的建设，投入大量的资金完善公寓硬件设施，改善了老年公寓的居住环境，并且收纳了许多孤寡老人以及生活无法自理的老人，达到了房屋租赁的目的。现呼和浩特市和祥老年公寓已形成规模，解决了社会压力，同时给老年人提供了住所以及专业化的护理。三、关于房屋租金：因租赁合同形成于2008年，2008年的租赁市场价远没有现在市场租赁费高；加之答辩人与呼和浩特市和祥老年公寓武金花之间存在亲属关系，对于武金花与答辩人之间的债权债务关系，双方一致同意用房屋租金抵顶答辩人欠付武金花的债务。而且房屋租金的约定是双方真实意思表示，无需与市场价值持平，或者必须高于市场价值，所以房屋租金的约定及给付情况并不是合同是否成立及有效的条件。四、在执行过程中，土默特左旗人民法院执行局就涉案房屋进行评估，评估报告对涉案房屋出具的评估价格远低于现在市场价值，二被告对于评估报告不予认可。综上所述，二答辩人认为，呼和浩特市和祥老年公寓作为房屋的承租人、实际占有人对涉案房屋享有合法使用权，且现在租赁期限内，内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行无权要求拍卖上述房屋，且评估报告中房屋价值远低于市场价值。故答辩人认为土默特左旗人民法院作出的（2019）内0121执行12号执行裁定书认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当终止土默特左旗人民法院（2018）内0121执恢225号执行裁定书要求呼和浩特市和祥老年公寓搬离房屋所有权证号为建筑物的执行措施。被告武金永、胡树果未向本院提供证据。经审查，本院对原、被告双方没有异议的证据予以采信。本院经审理认定事实如下：内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行申请执行呼和浩特市宏慈商贸有限责任公司、武金永、胡树果公证债权文书一案，执行依据（2014）呼蒙正执字第260号执行证书。执行案号（2018）内0121执恢225号。本院以（2018）内0121执恢225号执行裁定书查封评估了被执行人武金永、胡树果所有呼包高速入口处西侧的楼房两座（主楼房屋所有权证号：；副楼房屋所有权证号：），本院于2018年12月5日向案外人呼和浩特市和祥老年公寓发出公告要求限期腾房。案外人呼和浩特市和祥老年公寓向本院提出异议，本院于2019年3月14日作出（2019）内0121执异12号执行裁定书，裁定：终止本院（2018）内0121执恢225号执行裁定书中要求异议人呼和浩特市和祥老年公寓限期搬离房屋所有权证号为建筑物的执行措施。原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行不服（2019）内0121执异12号执行裁定书，于2019年4月6日向本院提起执行异议之诉，请求对涉案标的物继续执行。本案的争议焦点是原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行的诉讼请求是否成立，即本院针对本案涉案标的物作出腾房的执行措施是继续执行，还是停止执行。本院查明，2008年8月28日，呼和浩特市和祥老年公寓与武金永、胡树果签订了《房屋租赁合同》，武金永、胡树果将其所有入口处西侧，主楼一座房屋的建筑面积为2944平方米（房产证号：），副楼一座建筑面积270.12平方米（副楼房产证号：）租给呼和浩特市和祥老年公寓，房屋用途为老年公寓，租赁期限自2008年9月1日至2028年8月31日止，共计20年。呼和浩特市和祥老年公寓占有、使用涉案标的物，一直至今。还查明，武金永、胡树果与内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行于2012年11月15日签订《抵押合同》，本案涉案标的物作为抵押物抵押给内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行。本院认为，案外人提出执行异议，应承担就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的举证责任。本案中，涉案房屋在贷款抵押前即2008年8月28日，呼和浩特市和祥老年公寓与武金永、胡树果已经签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效。呼和浩特市和祥老年公寓对涉案房屋一直实际占有、使用至今。案外人举证充分，足以证明其享有对涉案房屋的租赁权和占有使用权。在案外人执行异议审查中，本院依法裁定终止本院（2018）内0121执恢225号执行裁定书中要求异议人呼和浩特市和祥老年公寓限期搬离房屋所有权证号为建筑物的执行措施。综上，原告主张呼和浩特市和祥老年公寓与武金永、胡树果通过恶意串通签订《房屋租赁合同》，请求继续执行，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特丰泽支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 张建军人民陪审员 连新旺人民陪审员 弓忠孝 二○一九年七月三日书 记 员 宏丽普附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造支付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。