太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初4299号原告：张小琴，女，1972年8月10日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：孙鹏，山西隆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泳高，男，汉族，系原告丈夫，住太原市。被告：邢秀清，女，1959年11月29日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：赵国梁，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭书荣，北京中伦文德太原律师事务所律师。第三人：景季森，男，1958年4月21日出生，汉族，住太原市。原告张小琴与被告邢秀清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日受理后，第三人景季森以该案的处理结果与其有法律上的利害关系，向本院申请以第三人身份参加诉讼，本院依法予以准许，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小琴的委托诉讼代理人王泳高、孙鹏，被告邢秀清的委托诉讼代理人赵国梁、郭书荣，第三人景季森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小琴向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告系裕丰花园14号楼东单元14层西户房屋的实际购买人；2.责令被告继续履行双方签订的协议书即协助原告办理各种购房手续的义务（现阶段主要是协助原告办理裕丰花园14号楼东单元14层西户房屋的交付）；3.请求被告赔偿原告因其违约给原告造成的损失210781元；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告将第1、2、3项诉讼请求变更为：1.请求确认原告与被告之间签订的《股东购房权利转让协议书》合法有效。事实与理由：在2006年5、6月份原告张小琴得知山西裕昌房地产开发有限公司在开发裕丰花园房地产项目。经梁某等人的介绍，认识了被告邢秀清。原告向被告陈述了其想购买裕丰花园房产的想法，被告称可以被告的名义购买，这样比市场价要优惠。于是双方商定以被告的名义向山西裕昌房地产开发有限公司购买裕丰花园楼盘的一套房屋。在2006年6月9日原告的丈夫王泳高以邢秀清的名义向裕丰花园的开发商交付了11万元，山西裕昌房地产开发公司以借款的形式出具了一份收据。在2006年7月13日，山西裕昌房地产开发公司为被告出具了选房通知、股东选房卡。选房通知载明“兹定于2006年7月22日在公司东楼三层会议室进行股东选房，按股东交款时间及收据号的先后顺序进行排队选房，在规定时间内错过选房时间的股东，选房顺序相应顺延。如股东已选好房，选房后又进行调整的，待全部已交款股东选定后，在规定的楼座内进行调整。望股东按时选房。”选房卡载明：姓名邢秀清收据号32990编号081已在裕丰花园14号楼东单元14层西户选定房屋位置，待能购签订正式售房合同时，以此选房卡的姓名及所选房屋位置为准。2006年7月22日，被告邢秀清与原告张小琴签订了一份股东购房权利转让协议书，甲方是邢秀清，乙方是张小琴，内容是“经双方协商，甲方愿将自己在裕丰花园的购房权利有偿转让给乙方，并愿共同遵守以下权利义务。1、乙方向甲方支付人民币一万元作为转让费；2、甲方积极协助乙方办理各种购房手续；3、乙方支付所有购房费用，房屋产权属于乙方所有；4、房屋位置是裕丰花园14号楼东单元14层西户；5、甲乙双方都不得违约，否则承担相应的责任。”在7月22日当天原告支付了被告人民币1万元，被告向原告出具了书写的收据一张。2007年7月30日、2010年2月9日、2010年5月14日原告以被告名义共向山西裕昌房地产开发公司、太原市银河房地产开发有限公司交付房款52万元。收款人向原告出具了收据，写明的项目却是借款。期间，山西裕昌房地产开发公司的权利义务转移给了太原市银河房地产开发有限公司，由太原市银河房地产开发有限公司接手了裕丰花园楼盘相关事宜。2010年2月9日，太原市银河房地产开发有限公司向原告出具了交款确认单，确认买受人邢秀清，房号14-1-1402，建筑面积175.9平方米，单价2900元，应交款510110元，设施配套费7685元，其他50元，销售审核签字是闫强。时至今日，被告拒不履行购房权利转让协议书，拒不协助原告接收太原市银河房地产开发有限公司交付房屋，导致原告目前不能使用该房屋，还要为此承担各项费用，给原告造成了巨大的损失。在案件审理过程中，被告丈夫景季森提出了第三人参与诉讼申请书，以有独立请求权的第三人参与本案诉讼，请求确认原被告签订的《股东购房权利转让协议书》无效，同时还提交了已经办理了网签手续的合同编号为20160050294号的商品房买卖合同。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望依法判决。被告邢秀清辩称，涉诉的购房优惠权益，本人未经配偶同意签订的《股东购房权利转让协议书》无效，根据《民法通则》第八十九条，购房权利属于夫妻共同的权利，未经配偶同意签订《股东购房权利转让协议书》的行为应属无效。第三人景季森向本院提出诉讼请求：请求确认原告张小琴与被告邢秀清签订的《股东购房权利转让协议书》无效。事实和理由，涉诉的购房优惠权利是基于本人与被告邢秀清以夫妻共同财产作为集资款投入到房地产公司的房地产开发而取得，并不是仅仅因为被告邢秀清的职工身份而取得，根据《婚姻法》第17条规定该购房权利属于本人与被告夫妻共有权利。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”之规定，被告未经共同共有人同意，擅自与原告签订《股东购房权利转让协议书》处分共同共有的购房优惠权利的行为无效。原告张小琴对第三人景季森的诉讼请求辩称，案涉协议《股东购房权利转让协议书》中所谓的“购房权利”绝非夫妻共同共有的财产，也不是夫妻共同共有的权利。原被告双方签订的协议性质上属于委托合同，原告作为委托人，被告作为受托人，原告委托被告以被告名义购买涉案房屋。该协议的核心是使用被告的名义的权利，即被告同意原告在购买裕丰花园小区房屋时使用被告名义的权利。被告享有的所谓的优惠权利是依附于被告名义之上的利益，不是依附于被告人格上的利益，而非权利，该权利的获取以被告购买房屋为条件，该优惠不得独立于被告名义，不得与被告名义分离而单独转让或者成为权利标的，也不得在不购买房屋的情况下以被告的名义单独获取。按照第三人所述该购房优惠权利系以被告职工身份和集资款投入到房地产公司的房地产开发而取得，被告不是山西裕昌房地产开发有限公司的股东，被告只是因为这些投资关系而享有的利益，该权利性质比股权弱，股东行使分红权、表决权、投票权等非夫妻共同协商一致，该购房优惠权益的行使更不应当按照夫妻协商一致的原则处理。所谓的“购房优惠权利”也不是夫妻共同共有的财产，也不应该是夫妻共同共有的权利。即使该优惠权利属于夫妻共同共有的权利范畴，但原告作为第三人在签合同时不可能知道该情形，原告支付被告一万元尽到了谨慎的义务，属于善意取得。根据最高人民法院关于买卖合同司法解释第3条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从原被告双方交易对价1万元看，这是日常生活之内的交易，被告享有平等处理权即单方决定权，原告有理由相信这是夫妻双方的意思表示。故请求驳回第三人的请求。被告邢秀清对第三人景季森的诉讼请求辩称，第三人所说的是事实，2006年我在山西四建集团第九分公司上班，当时经理张立平给我打电话问我买不买房屋，我说没计划买，第二天让我到了公司，把我介绍给梁某，梁某把我介绍给张小琴，说把房屋让张小琴买了，第一笔款是我和王泳高一起去交的，是原告出的钱，之后在2006年7月去选的房，双方签了协议给了我1万元，写好的股东协议转让让我签字，我就签字了，2006年房屋转让之后，当时签协议的时候没有通过景季森，2006年国庆节景季森从北京房山回来把协议书看了，当时看了很生气，2006年底就咨询律师，通过律师说协议书应属无效，之前的房款都是原告交的，2009年8、9月银河公司通知我涉案房屋需要交钱收房，当时我没有去，国庆节之后，又打电话说超过时间额外收取滞纳金，还要收房，当时我联系不到原告，和我爱人商量之后说把房子买下，2010年1月25日交了第一笔款，到了2月10日交余款17万元的时候，公司人说2月9日原告交了10万元，我就把尾款的67845元交了，2016年12月13日银河房地产公司通知我要我过去签网签合同，我就去签了。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邢秀清系山西四建集团有限公司第九分公司的职工，山西四建集团有限公司是山西裕昌房地产开发有限公司、太原市银河房地产开发有限公司的股东。被告邢秀清与第三人景季森系夫妻关系。被告邢秀清曾向山西裕昌房地产开发有限公司投入集资款10000元，2006年山西裕昌房地产开发有限公司针对向该公司投入过集资款的山西四建集团有限公司员工在其开发的裕丰花园项目出售房屋，但只能以该员工名义购买。原告经张立平、梁某介绍认识了被告，原被告于2006年6月达成口头协议，原告以被告的名义购买裕丰花园的一套房屋。2006年6月9日，被告与原告丈夫王泳高共同去山西裕昌房地产开发有限公司办理交付房屋首付款110000元的手续，王泳高以被告名义交付110000元购房款，山西裕昌房地产开发有限公司开具了收据。2006年7月13日，山西裕昌房地产开发有限公司发出选房通知并向被告出具《股东选房卡》，选房卡内容为“姓名邢秀清收据号32990编号081已在裕丰花园14楼东单元十四层西户选定房屋位置，待签订正式售房合同时，以此选房卡的姓名及所选房屋位置为准”。原被告均陈述涉案房屋系被告与原告爱人王泳高一起选定。2006年7月22日，被告与原告在原告家中签订一份《股东购房权利转让协议书》，内容为“甲方山西裕昌房地产开发有限公司股东邢秀清，乙方张小琴，经甲乙双方协商，甲方愿将自己在裕丰花园的购房权利有偿转让给乙方，并愿共同遵守以下权利义务。一、乙方向甲方支付人民币壹万元整作为转让费。二、甲方应积极协助乙方办理各种购房手续。三、乙方支付所有购房费用，房屋产权属乙方所有。四、房屋位置是裕丰花园14楼东单元十四层西户。五、甲乙双方都不得违约，否则承担相应的责任。”当日，原告支付被告一万元，被告向原告出具收条一份，内容为“今收到房屋转让费壹万元整。”被告陈述因太原市银河房地产开发有限公司与山西裕昌房地产开发有限公司均是山西四建集团有限公司的下属公司，后来因为公司内部原因，山西裕昌房地产开发有限公司开发的裕丰花园相应事宜全部移转给太原市银河房地产开发有限公司，故收取剩余购房款、交房等事宜都是由太原市银河房地产开发有限公司处理。原告分别于2007年7月30日、2010年2月9日、2010年5月14日以被告名义向太原市银河房地产开发有限公司交纳购房款140000元、100000元、170000元，太原市银河房地产开发有限公司出具了收据。被告陈述其与原告签署了《股东购房权利转让协议书》后，第三人景季森得知后并不同意，2009年8、9月份，太原市银河房地产开发有限公司通知其交纳剩余房款并办理收房手续，并于2009年10月下达书面通知要求交付剩余房款并办理收房手续，在2010年1月底仍未办理交房手续的业主，从2010年2月开始办理退房，被告告知张立平通知原告交剩余房款，也曾试图联系梁某通知原告，因其无法联系到原告，就与第三人商量自行购买该房屋，并于2010年1月25日、2010年2月10日向太原市银河房地产开发有限公司交纳购房款100000元、67845元，太原市银河房地产开发有限公司出具了收据。上述收据中均以“借款”的名义出具，但原被告均认可为购房款。原被告均提交了一份除日期不同，格式、内容完全一致的《太原市银河房地产开发有限公司交款确认单》，该确认单载明“买受人邢秀清，房号14-1-1402，建筑面积175.9㎡，单价2900，应交购房款510110元，设施配套费7685元，其他50元”，销售审核处签有“闫强”字迹。原告申请证人梁某出庭作证，梁某陈述系其介绍原被告买房事宜，因为被告交了一部分房款，其和王泳高、景季森一起调解，当时景季森要求原告向其补偿十万元，后来让步到六万多，之后王泳高不同意该金额就没调解一致。第三人景季森、王泳高对该证言予以认可。被告申请证人杨某出庭作证，证人杨某陈述2009年11、12月之间被告曾向其索要梁某的联系方式，他向被告提供了。另查明，被告邢秀清与太原市云飞房地产开发有限公司于2016年12月13日签署一份合同编号为20160050294的《商品房屋买卖合同》，该合同已在太原市房产管理局备案，该套房屋位于太原市体育南路210号（龙海方舟花园）7幢1单元14层1402号。被告陈述其系按照太原市银河房地产开发有限公司要求与太原市云飞房地产开发有限公司签署的上述合同，该套房屋即为涉案房屋。因该房屋原被告有纠纷，故太原市银河房地产开发有限公司未向双方发放房屋钥匙，未办理交房手续，该套房屋目前空置。原被告均陈述太原市银河房地产开发有限公司也未向其退还购房款。被告亦未退还原告10000元转让费。上述事实有当事人陈述，《股东购房权利转让协议书》、收条、收据、选房通知、股东选房卡、交款确认单、通知、《商品房屋买卖合同》，证人证言以及庭审笔录等在案为凭，足以采信。本院认为，原被告签订的《股东购房权利转让协议书》是被告将其所享有的购房权利有偿转让给原告，原告借用被告名义买房的合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵循诚实信用原则全面履行各自的义务，原告请求确认该协议有效的主张本院予以支持。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有，其中列举了工资、奖金、生产经营的收益、知识产权的收益、继承或赠与所得的财产、其他应当归共同所有的财产，第三人诉称的“股东购房优惠权利”即购房权利不应当扩大解释为夫妻共有权利，甚至为夫妻共有财产，被告对该购房权利的处分无需征得第三人同意，并不构成无权处分。且协议签订后，原告依约支付了被告10000元，被告亦配合原告以自己的名义交纳了第一笔房款、选定了房屋，通过证人及第三人景季森的陈述，2010年第三人景季森明知原被告签订有《股东购房权利转让协议书》并已实际履行，亦未提出确认上述协议无效的请求，其以被告无权处分共同共有的“购房优惠权利”要求确认原被告签订的《股东购房权利转让协议书》无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张小琴与被告邢秀清签订的《股东购房权利转让协议书》合法有效；二、驳回第三人景季森的诉讼请求。案件受理费减半收取5614元（原告已预交5604元、第三人已预交100元），由被告邢秀清负担5604元、第三人景季森负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 黄 洁 二〇一九年七月十八日书记员 赵云飞