西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院                                                    民 事 判 决 书(2018)陕0113民初16616号原告刘瑞，男，汉族，1978年11月25日出生，住陕西省米脂县。委托诉讼代理人徐全喜，陕西泾渭律师事务所律师。委托诉讼代理人张钺，陕西泾渭律师事务所律师。被告汪海磊，女，汉族，1982年6月20日出生，住河南省项城市。委托诉讼代理人任航，陕西仁和万国律师事务所律师。第三人陕西晟联房地产信息咨询有限公司，住所地陕西省西咸新区。法定代表人李佼，该公司总经理。委托诉讼代理人王甲，男，汉族，1985年12月28日出生，住陕西省西安市雁塔区，该公司员工。委托诉讼代理人王敏杰，男，汉族，1991年2月26日出生，住陕西省合阳县，该公司员工。第三人西安市双生世合家房地产中介服务部，住所地西安市莲湖区。经营者陈文婷，女，汉族，1984年XX月XX日出生，住西安市莲湖区XX环XX段XX号XX栋XX单元XX层XX号。原告刘瑞与被告汪海磊、第三人陕西晟联房地产信息咨询有限公司（以下简称晟联公司）、第三人西安市双生世合家房地产中介服务部（以下简称双生世合家服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人晟联公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人双生世合家服务部经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月，原告委托朱某某通过第三人晟联公司以按揭某某购买了被告位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX号商品房，该房屋建筑面积为126.21平方米，总房价1000000元。双方达成意向后，2017年4月8日，朱某某以其名义与被告及第三人晟联公司签订《晟联房产买卖居间合同》。合同签订当日，原告委托陕西翔瑞中辉科工贸有限公司的出纳张某某将30000元定金和10000元佣金转给晟联公司业务经理王敏杰，后晟联公司给委托签约人朱某某开具了相应的收据。该居间合同约定该房屋由被告自行办理解押手续，网签之日起45日内，原告将首付款存入监管账户，被告配合原告办理网签和贷款手续，原告贷款在银行审批通过后且被告产权证解除原抵押完成的三个工作日内办理产权转移手续。因晟联公司不能在本市为原、被告办理网签，2017年5月11日，晟联公司在征得双方同意后，通过和其有合作关系的西安市双生世合家房地产中介服务部为双方办理了网签，签订了《西安市存量房买卖合同》。为了保证合同履行，原告通过晟联公司向西安永诚融资担保有限公司办理了联名账户，并分别于2017年5月9日向担保公司支付按揭代理费300元，2017年5月26日向担保公司支付按揭及其他收费13381元，2017年6月13日在联名账户中存入300000元。2017年6月8日，原告与设计公司签约并支付设计费45000元。原告的贷款申请已由银行审批通过，但被告以房屋涨价为由拒绝履行合同，且被告亦未办理该房屋的解押手续。2017年6月27日及2017年7月1日，被告夫妻均以电话明确告知晟联公司业务经理王敏杰不想卖房子。由于被告单方违约，导致该网签合同于2017年8月12日自动失效，双方交易无法正常进行。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告委托朱某某与被告签订的《晟联房产买卖居间合同》；2、被告双倍返还定金60000元、承担按揭代理费300元、按揭及其他代收费13381元；3、被告向原告赔偿涉案房屋涨幅部分的损失500000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，首先，被告与朱某某签订的《晟联房产买卖居间合同》和被告与刘瑞签订的《西安市存量房买卖合同》是两个独立的房屋买卖合同关系，并不存在朱某某代理原告签订房屋买卖合同的事实，朱某某所交的定金与原告无关。原告要求解除房产买卖居间合同，主体不适格。原告基于解除合同后要求的返还定金、按揭代理费等请求均无法律依据。其次，原告曾基于同一事实和理由向西安市雁塔区人民法院起诉，该案属于重复起诉。同时根据西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初9733号生效的民事判决书，原、被告签订的《西安市存量房买卖合同》已失效，且在转让该房屋时未通知抵押权人，该转让行为和买卖合同无效。同时该房屋系被告与黄某某夫妻共同财产，被告转让房屋时并未征得共有人同意，原告在签订合同时对此情况是明知的，故原告对合同的无效和失效具有重大过错，对原告所述的损失应自行承担。最后，该房屋是在银行按揭抵押的房屋，被告因母亲患病急需资金才出售，第三人曾承诺能够联系投资担保公司提供资金解押，但长时间未能联系协调第三方资金担保，导致房屋未能及时解押和存量房买卖合同失效。原告超过合同约定时间未向被告支付首付款构成根本违约，故应由被告及第三人对合同失效无法履行承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。第三人晟联公司述称，第一次是朱某某看房的，居间买卖合同也是朱某某签订的，朱某某称其虽签订了合同，有可能以其他人的名义购买该房屋，但朱某某并未说明具体是哪个人购买该房屋。缴纳定金时是朱某某打电话给张某某，由张某某将款项打入第三人账户，第三人再将款项打给被告。办理网签手续时，朱某某给原告打电话，并表示以原告名义办理买房的手续。第三人给被告找了几家担保公司办理撤押手续，但被告表示其不需要担保公司。后被告表示由于其亲戚要使用该房屋，将不再出售该房屋。此后第三人给双方协调解决此事，被告亦同意赔偿原告损失，但双方因赔偿数额未达成合意。第三人双生世合家服务部经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明，2017年4月8日，案外人朱某某作为买受人与被告在第三人晟联公司的居间下签订《晟联房产房屋买卖居间合同》，约定被告将位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室房屋出售给朱某某，该房屋成交价格为1000000元。当日，被告向朱某某出具定金收条，载明收到晟联公司转来朱某某购买该房屋的定金30000元。同时晟联公司向朱某某出具收据载明收到朱某某佣金10000元。庭审中，朱某某出庭表示原告刘瑞委托其购买该房屋，但刘瑞并未向其出具授权委托书，因中介公司称在办理网签前可以办理更名，故其未在代理人处签字。被告对此不予认可，其表示朱某某作为买方在房屋买卖居间合同上签字，被告认为就是朱某某购买其房屋，并不是原告刘瑞。同时第三人晟联公司亦表示在签订房屋买卖居间合同时，朱某某并未告知其实际购房人为刘瑞，但在办理房屋网签手续时，朱某某提出由原告刘瑞与被告办理房屋网签手续，被告及其丈夫均在场，且并未提出异议。2017年5月11日， 原、被告在第三人双生世合家服务部签订《西安市存量房买卖合同》，约定被告汪海磊将涉案房屋出售给原告刘瑞，该房屋成交价为970000元，合同签订之日起90日内原告将房屋转让价款及时存入资金监管账户，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理，自该合同签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，合同网签备案状态自动失效，如需交易，应另行网签合同。原告提交了西安永诚置业担保有限公司出具的2017年5月9日及2017年5月26日的收款收据两张，证明原告通过第三人晟联公司向西安永诚融资担保有限公司支付按揭代理费300元和按揭及其他代收费13381元，被告及晟联公司对此予以认可，但被告表示该费用不能直接证明是因未履行存量房买卖合同所产生的费用。庭审中，原告提交了被告汪海磊及黄某某与第三人晟联公司员工王敏杰的电话录音，显示在办理网签后被告提出由其归还该房屋剩余按揭贷款，后被告表示其姐姐的女儿要购买该房屋不愿再出售该房屋。另查明，原、被告未办理该房屋买卖资金监管手续。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋相关时点的价值进行鉴定，经西安市中级人民法院委托陕西金达房地产评估有限公司进行鉴定后作出陕金达评报字﹝2019﹞第5-1001号房地产估价报告显示在价值时点2017年7月24日该房屋市场价值总额为1393400元。上述事实，有房屋买卖居间合同、存量房买卖合同、收款收据、视听资料、房地产估价报告、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，原告提交了朱某某与被告签订的《晟联房产房屋买卖居间合同》，该合同明确载明出卖人为被告汪海磊，买受人为朱某某，且第三人晟联公司出具的佣金收据及被告出具的定金收条均载明是收到朱某某支付的相关款项。原告表示其委托朱某某与被告签订上述房屋买卖居间合同，但朱某某表示原告并未向其出具授权委托书，且第三人晟联公司亦表示签订房屋买卖居间合同时，朱某某并未告知其实际购房人为刘瑞。故对于原告所述其委托朱某某签订该房屋买卖居间合同的主张，本院依法不予采信。同时对于原告要求解除其委托朱某某与被告签订《晟联房产房屋买卖居间合同》的请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告双倍返还定金60000元的请求，因购房定金30000元是基于上述房屋买卖居间合同的约定缴纳，但该合同约束的买卖双方为被告及朱某某，被告表示朱某某所交的定金与原告无关，原告亦未提交相关证据证明被告同意将朱某某缴纳的定金转化为原告缴纳的购房定金，故本院对此不予支持。对于原告要求被告承担按揭代理费300元、按揭及其他代收费13381元的请求，虽然签订《晟联房产房屋买卖居间合同》的买卖双方为被告及朱某某，但办理该房屋网签手续时买受人为原告刘瑞，被告并未对此提出异议，且原、被告签订了《西安市存量房买卖合同》，该合同对原、被告均具有约束力。庭审中，原告提交了被告及黄某某与与第三人晟联公司员工王敏杰的电话录音，显示在办理网签后被告表示其姐姐的女儿要购买该房屋不愿再出售该房屋，被告对此不予认可，但并未申请鉴定，故本院对该证据予以采信。从该录音显示在办理房屋网签手续后，被告存在违约行为，不愿再向原告出售该房屋，导致该存量房买卖合同失效，故被告应向原告承担相应的违约责任。对于原告因购买该房屋产生的按揭代理费300元、按揭及其他代收费13381元应由被告承担。对于原告要求被告赔偿该房屋涨价部分的损失500000元的请求，经鉴定，该房屋在价值时点的市场价值总额为1393400元，原、被告签订的存量房买卖合同中约定的房屋价款为970000元，故对于该房屋溢价部分损失423400元应由被告承担。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告汪海磊应于本判决生效之日起十日内向原告刘瑞赔偿按揭代理费300元、按揭及其他代收费13381元、房屋涨幅部分损失423400元，以上共计437081元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘瑞的其余诉讼请求。本案案件受理费13800元，由原告承担3800元，被告承担10000元。鉴定费5900元，由被告承担。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费及鉴定费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                      审  判  长    陈      婷人民陪审员    张  广  乾 人民陪审员    王      勇 二O一 九 年 七 月 十 日 书  记  员    薛      梅 打印：吕鑫汇       校对:吕鑫汇    2019年  月  日送达 1