广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9325号原告：毛东梅。委托诉讼代理人：凌剑、谢静仪，均为广东都昇律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告毛东梅诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，本案依法由审判员罗婉文适用简易程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌剑及被告的委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告签订的《商铺使用权流转合同》约定商铺使用期超过2036年1月30日的部分无效；2.被告向原告返还商铺使用费61868元；3.被告向原告支付利息（以61868元为本金，从2015年8月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3624号商铺为涉案商铺，被告与佛山市焦点房地产策划有限公司（下简称“焦点公司”）向原告宣传涉案商铺价值为223736元。经被告的推介引导，原告与被告于2015年8月22日分别签订《商铺使用权流转合同》和《委托经营协议书》（上述两合同编号均为0484），同时原告向焦点公司另行支付部分款项，原告完成以上手续才完成涉案商铺使用权的交易。《流转合同》约定被告将涉案商铺使用权提供给原告使用，面积为16.06平方米，使用期限为40年，即从2016年1月31日至2056年1月31日，涉案商铺交付时间为2016年2月1日，原告需现金向被告支付其中部分的商铺使用费147236元，涉案商铺使用期到期后原告需无条件将该商铺交还给被告。同时，被告要求原告向焦点公司支付3万元的商铺使用费。另外，《委托经营协议书》约定原告将涉案商铺的经营管理事务委托被告处理，委托经营期限为5年，原告在委托经营前3年的收益在涉案商铺使用费总额中予以一次性抵扣，即《流转合同》约定原告现金支付的商铺使用费是已扣除被告应向原告支付的前3年商铺委托经营收益，根据被告在委托经营期的第四、五年按季度向原告支付租金，每季度租金为3875元，即可计算出上述3年的委托经营收益为3875*4*3=46500元。因此，涉案商铺使用费的总额为147236元+30000元+46500元=223736元。原告签订上述《流转合同》《委托经营协议书》之后，当日即依约支付97236元、30000元，被告、焦点公司分别向原告出具收取费用的收据。可见，《流转合同》名为“商铺使用权流转合同”，实质为房屋租赁合同，并且违反我国合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，故《流转合同》约定商铺使用期超过2036年1月30日的部分无效。由于涉案商铺使用费40年的总额为223736元，远远高于当地房屋租赁市场指导租金标准，并由被告及焦点公司共同收取。涉案商铺有效租赁期限20年的使用费为223736/2=111868元，根据合同法关于合同无效部分处理的规定，被告、焦点公司作为原告的共同交易对象，应返还原告超出租赁期限有效部分的使用费97236元+30000元+46500元-111868元=61868元，并且需向原告支付上述使用费自产生时（即2015年8月22日）起的利息。原告曾多次联系被告、焦点公司，要求被告、焦点公司确认上述事实，并返还使用费及支付利息，但被告、焦点公司明确表示拒绝。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院作出公正判决。被告答辩称，请求驳回原告诉请。理由如下，1.原、被告双方签订的《商铺使用权流转合同》合法有效，双方约定的使用费为2016年到2036年，没有超过法定20年的范围，后面赠送的期限不违反法律强制性规定。2.商铺20年的使用费为147236元，面积是16.60平方米，也即是每月每平米38元，而且20年没有递增，不超过任何同地段参考性的指导价格。三、原告还有5万元没有支付。四、焦点公司所收取的团购优惠金与被告没有任何关系。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告企业查询资料。证明原、被告诉讼主体资格。2.《商铺使用权流转合同》。证明原、被告签订涉案的《商铺使用权流转合同》，该合同约定了涉案商铺的位置、面积，商铺使用费需现金交付的金额、交铺时间。3.《委托经营协议书》。证明被告需与原告签订协议将涉案商铺委托给被告进行经营，委托经营期限为5年，原告在委托经营前3年的收益在涉案商铺使用费总额中予以扣减，即流转合同约定的原告现金支付的商铺使用费，是已扣除被告应向原告支付的前3年委托经营收益，所以涉案商铺使用费40年的总额为现金缴纳部分的使用费与3年委托经营收益的总和。4.出租商铺使用权收据2张、团购优惠金收据1张。证明原告已经按照合同约定向被告现金支付涉案商铺的租金（即商铺使用费）127326元。被告为原告开具相应收据。5.（2018）粤06民终6502号民事判决书。证明已有关于被告商铺的相同案例由禅城区人民法院以及佛山市中级人民法院两级法院作出生效判决，该判决对商铺使用有效期的认定、商铺使用费总价的计算方法、被告责任承担等方面都可作为参考。诉讼中，被告无证据提交。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、5，被告无异议，本院予以采纳；证据4，原告能提供原件予以核对，被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2015年8月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0484），约定：一、位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3624号商铺，建筑面积16.06平方米；二、1.甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给于乙方使用权期限合共为40年，即从2016年1月31日至2056年1月31日。商铺使用费按面积计算，建筑面积16.06平方米，商铺使用费总额147236元；2.甲方有权根据实际情况，对商城内及该商铺内品类规划进行适当调整，乙方应遵守并执行；三、1.甲方交付该商铺给乙方的日期为2016年2月1日，商城的开业时间为2016年2月1日。如因实际情况需要，甲方提前或延后三个月内交付及开业，乙方视为同意，不追究甲方其他责任；2.商铺正式开业之日的装修标准及现状视为乙方承按该商铺的标准；四、乙方选择银行按揭付款方式支付使用费，本合同签订之日，乙方向甲方支付该商铺实际使用费的首期款的60%为97236元，剩余40%的商铺使用费50000元向银行申请按揭贷款支付给甲方；七、（一）甲方违约责任：……2.甲方的商铺交付期限及开业时间延期超过一年，乙方可选择退铺，且甲方需在乙方提出退铺申请后的三十个工作日内按照合同的商铺使用费金额全额退还给乙方；十、1.本合同的见证方为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，见证方知晓并同意本合同中的甲方作为《佛山义乌小商品城》项目的唯一法定单位与乙方签订该合同，并承诺《佛山义乌小商品城》的使用期限为2016年1月31日至2056年1月31日，但使用期限到期后乙方需无条件将该商铺交还给本合同的甲方；2.本合同第二条第1点所约定的商铺使用费是指自2016年1月31日至2036年1月31日期间的商铺使用费，其中2036年1月31日至2056年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区五峰四路与雾岗路交汇佛山义乌小商品城的第三层3624号商铺委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为16.06平方米；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益；三、1.甲、乙双方约定委托经营期为5年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止（如项目开业时间调整，则该合同的委托期限的起始时间自动调整，与开业时间保持一致，即该协议的委托开始时间以开业时间为准）……四、1.委托经营期前三年的收益在乙方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在乙方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方于2015年8月22日签订的《商铺使用权流转合同》第二条第1点中所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前三年商铺委托经营收益；2.第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为3875元，每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日为乙方向甲方支付租金的时间。2015年8月22日，原告向被告支付“义乌小商品城”一期二层3624铺定金30000元、商铺使用权租赁款67236元。同日，焦点公司向原告出具收据，确认收到原告支付的团购优惠金30000元，并备注“此款不计入铺款内”。本院受理的相同系列案查明以下事实：2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（下简称“弼唐经联社”）。弼唐经联社与被告于2012年11月8日签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，明确双方合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城，由弼唐经联社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。被告陈述：涉案商城的主体建筑物大概在2014年11月建成。涉案商城的开业时间是在2016年10月1日。原告还有50000元商铺使用费没有支付。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案商铺的使用权，由原告向被告支付一定的商铺使用费，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《商铺使用权流转合同》的效力。依据合同的约定，涉案房屋的使用期限为2016年1月31日至2056年1月31日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为四十年，根据上述规定，使用期限超出2036年1月30日的部分无效，使用期限未超过2036年1月30日的部分有效，依法受法律保护。关于原告主张被告返还商铺使用费120000元及赔偿利息损失的诉请。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因涉案《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年1月30日的部分无效，故该无效部分所涉财产或应予以返还，或不应予以收取。关于返还金额。虽然涉案《商铺使用权流转合同》约定后二十年为被告赠送给原告的使用期限，但对于承租人的原告而言，其就涉案商铺所支付的使用费建立在使用四十年的基础上，即该使用费应为四十年的对价；《委托经营协议》约定在《商铺使用权流转合同》的商铺使用费总额是已扣除被告根据协议应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，即加上该部分收益才是总使用期限租金的对价。参照《委托经营协议》中第四、五年每季度的租金回报3875元，前三年租金收益为46500元，即《商铺使用权流转合同》前二十年租金对价为50368元【（147236元+46500元）÷2-46500元】，后二十年租金对价为96868元。根据案件查明的事实，原告已向被告支付商铺使用费合计97236元（定金30000元+商铺使用费67236元），故被告应当向原告返还已支付的商铺使用费46868元（97236元-50368元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张认为其向焦点公司支付的30000元属于商铺使用费，被告应予返还。因为该30000元的收取对象为焦点公司，且根据收据记载为“团购优惠金”，故原告主张应作为商铺使用费要求被告返还，并无事实和法律依据，本院不予支持。至于应返还款项的利息，因原告于2015年8月22日向被告支付商铺使用费97236元，故应自该日起以46868元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告毛东梅与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2015年8月22日签订的《商铺使用权流转合同》合同使用期限超出2036年1月30日的部分无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毛东梅返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第三层3624号商铺2036年1月31日至2056年1月31日的商铺使用费46868元及利息（利息以46868元为本金，从2015年8月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告佛山市明福市场运营发展有限公司实际清偿之日止）；三、驳回原告毛东梅的其他诉讼请求。如被告佛山市明福市场运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取806元，由原告毛东梅负担194元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年七月十日书记员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。