重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初4304号原告：李仕民，男，汉族，1963年2月14日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：崔远明，重庆九言律师事务所律师，执业证号码：15001200810345747，代理权限为特别授权。被告：重庆市九龙坡区白市驿福利社。住所地：重庆市九龙坡区白市驿镇新街，统一社会信用代码：91500107203142826T。法定代表人：赖开科。委托诉讼代理人：陈国江，男，汉族，1945年4月1日生，住重庆市九龙坡区。系重庆市九龙坡区白市驿福利社工作人员，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：向书容，女，汉族，1962年1月27日生，住重庆市九龙坡区。系重庆市九龙坡区白市驿福利社工作人员，代理权限为一般授权。第三人：袁万金，男，汉族，1949年12月2日生，住重庆市九龙坡区。第三人：陈官伟，男，汉族，1968年1月9日生，住重庆市沙坪坝区。第三人：张光亮，男，汉族，1949年5月11日生，住重庆市九龙坡区。原告李仕民诉被告重庆市九龙坡区白市驿福利社、第三人袁万金、第三人陈官伟、第三人张光亮合同纠纷一案，本院于2019年2月1日受理后，依法适用简易程序于2019年4月12日进行了第一次公开审理，后因案情复杂，本案转入普通程序并于2019年6月26日进行了第二次公开审理。原告李仕民及其委托诉讼代理人崔远明，被告重庆市九龙坡区白市驿福利社的法定代表人赖开科及其委托诉讼代理人陈国江、向书容，第三人袁万金，第三人陈官伟，第三人张光亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李仕民向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋补偿款1408143元；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：被告于1996年5月1日与第三人袁万金、陈官伟、张光亮三人签订《旅馆经营承包合同》及《占地承包协议》，承包经营被告的房屋用于经营，原告为隐名合伙人。签订该合同后，经被告同意，第三人袁万金、陈官伟、张光亮将该合同的所有权利义务转让给原告，原告作为《旅馆经营承包合同》的实际履行人及合同相对方履行该协议至今。1996年6月1日，原被告达成《集资经营“河边卡拉OK厅”协议》一份，约定：总投资12万元，全部由原告出资，被告以97平方米的地盘出资作为一股每月净收200元的费用，协议达成后，被告以自己的名义完成修建手续，并将办理完毕的《重庆市建设用地许可证》原件交给原告保存。2017年，原告停止经营该河边卡拉OK厅，被告拒绝依据《承包合同》第八条的约定“合同期满……乙方所建房屋及设施，可按照当时市价或折价转让给甲方或他人，或拆除”，按照市价支付原告房屋款，双方遂产生争议至今。原告认为，原被告共同修建的位于九龙坡区白市驿镇小游园河边修建的约230平方米房屋，系原被告双方共同所有的财产，原被告《旅馆经营承包合同》及《占地承包协议》终止后，被告未按照协议的约定支付原告房款的行为系违约行为并严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉讼至法院，望判如所请。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为3563582.34元，后又撤回了变更诉讼请求。被告重庆市九龙坡区白市驿福利社辩称：原告所诉房屋的产权完全属于被告所有，原告所诉的合同纠纷完全是没有注重合同的整体性和连续性，只是断章取义，没有实事求是，完全与事实相违背。原告请求支付的所谓房款完全是没有事实和法律依据的，我方完全予以拒绝。有关此次诉讼费及其他所有费用概由原告承担以及对我方所造成的损失有权要求其进行赔偿。第三人袁万金称：本案诉争房屋在当时由我全权负责修建，是由包括我在内及原告、张光亮三个股东出资修建，卡拉OK厅当时修建了90几个平方米，当时我们出资修建的金额在8万元多元。第三人陈官伟称：当时修建房屋时，原告不方便出面，因此就委托我来管理，实际股东是原告。第三人张光亮称：袁万金陈述的是事实，当时修房子的地是福利社用来堆放杂物的，当时签了占地承包协议后就说房子修好了我们用。经审理查明：被告重庆市九龙坡区白市驿福利社原名称为重庆市九龙坡区白市驿镇孤老残疾人福利社。1996年5月1日，袁万金、张光亮签订《河边卡厅、旅馆投资协议》，主要约定由二人出资经营卡厅及旅馆，双方各占50%的股份，其中张光亮的50%股份包含张光亮、陈恩元、李仕民，在经营中，风险和利益均按所占比例承担，股份变更或转卖必须经袁、张一致同意才能执行，此协议由白市驿镇残疾人福利社会证。1996年5月1日，被告（甲方）与第三人陈官伟、袁万金、张光亮（乙方）签订《旅馆经营承包合同》，主要内容：一、经营承包项目。甲方将现有小游园旅馆住宿业务发包给乙方经营，乙方自主经营，自负盈亏。二、场地住所。除去两间房屋仍归甲方作办公室和供孤老人住宿外，其余住室、内院坝约276㎡，外院坝和木工房约170㎡（以底层平面图为准），全部提供为乙方作经营场所。三、甲方借给乙方的床、寝具等家具物品及设施，清单上册，乙方对不需要的，可分批退还给甲方，并销账。合同期满，损坏、遗失部分，由乙方照价赔偿。四、承包款额及时限。从1996年6月1日起，到2001年5月31日止，共5年时间。乙方每年净交给甲方承包款12000元。1996年6月10日前，乙方预交半年承包款6000元正，以后按每季度交付3000元。否则，甲方可以终止乙方继续使用场地和设施。五年届满，乙方可以继续承包5年，承包款额增加幅度在百分之三十以内协商。五、承包期间，乙方如需在甲方所交地界内（以平面图为准）改建房屋，扩大业务项目，由甲方负责申报有关证照和手续，由乙方承担开办费、扩建费、装修费、水电费、协调费、维修费等全部投资费用和经营费用。其新增项目开支费用发票由双方核定。……八、合同期满，或受不可抗力因素影响需要中止合同时，乙方所建房屋及设施，可按当时市价或折价转让给甲方或他人，或拆除。……十一、鉴于乙方投资巨额，在承包期内，甲方不得以任何借口提高承包费和中止合同，五年期满后，乙方需续订合同五年，承包费在原有基础上增加幅度在30%以内协商，否则仍视为违约，甲方按乙方新建设施总投资额度赔偿给乙方，如乙方违约，赔偿违约金4000元给甲方。上述合同乙方由代表袁万金签字。1996年5月1日，第三人陈官伟、袁万金、张光亮（乙方）与白市驿镇孤老残疾人福利社签订《占地承包协议》，主要内容：一、乙方承包占用权属甲方所有的97平方米宅基地，用于修建卡拉OK厅。二、承包占用时限：从1996年6月1日起至2001年5月31日止，共5年时间，届满由甲乙双方根据需要协商续订或终止事宜。三、未经甲方同意，乙方不得擅自转包给他人。四、乙方承包过程中的一起经济和法律责任概由乙方负责，乙方每月净交给甲方地费200元，全年2400元正。五、承包期间的各种税费概由乙方负责。此协议乙方只有陈官伟及袁万金签字。1996年6月1日，陈官伟、陈恩元、张光亮、李仕民、袁万金签订《集资经营“河边卡拉OK厅”协议》，主要内容：一、总投资为12万元。袁万金、张光亮、李仕民、陈恩元、陈官伟五人按每人现金2万元集资，限于1996年5月20日前各股资金全部到位，每年的纯利润按投资比例分配，如若亏损或被罚没，其风险责任亦按上述五股投资平均分担。二、集资协议时限：从1996年5月20日到2001年5月20日共五年时间，中途任何人不得退出股金，如遇特殊情况急需退股时，截至退股时止以前的所有开支费用摊销后，只退余下的部分，不吸收新股、不准转股。三、白市驿镇福利社以自己宅基地97㎡、房屋和底盘，作为一股投资，每月净收200元承包费，全年净收2400元，不承担上述条款中的任何风险责任。上述协议有被告的盖章。1996年6月1日，袁万金、陈官伟、李仕民、张光亮、陈恩元（乙方）与被告（甲方）签订《河边卡拉OK厅承包合同》，主要内容：一、甲方投资权属福利社自己的97平方米宅基地及房屋、场所建河边卡拉OK厅。二、由乙方出资建好“河边卡拉OK厅”，直至各管理部门检查、验收合格，并正常投产经营。包括建房、装饰、设备、设施、开办等费用，以及维修改建、生产经营全部资金费用，概由乙方负责承担。三、乙方必须按国家政策规定，营业执照范围合法经营，遵守各主管部门的法律法规。否则，一切后果概由乙方承担法律责任和经济罚款。乙方每月净交给甲方承包费200元，全年2400元整。四、由乙方自主经营、自负盈亏。经营中的各种税、费，概由乙方按时如数缴纳，按营业额的1%提取主管部门管理费，由乙方交给甲方代收代缴。五、未经甲方同意，乙方不得擅自转包给他人经营，任何一方违约，付给另一方违约金4000元。六、承包时限：从1996年6月1日起至2001年5月31日止共五年时间，届满，在同等条件下，乙方可优先续包。七、合同届满或受不可抗力因素影响，需中止合同时，属于乙方投资购建的资产，可经双方协商折价转让给甲方或由乙方拆除。1996年6月11日，被告缴纳了占地承包协议中的土地出让金6305元。1996年6月3日，被告取得了重庆市建设用地许可证。1996年6月20日，该土地取得了重庆市九龙坡区城镇建设工程规划许可证，修建歌舞厅，建筑面积98平方米，总投资10万元。随后原告及第三人等出资将歌舞厅修建好。1997年9月4日，原告（乙方）与第三人袁万金（甲方）签订《转让协议》，主要内容：经甲乙双方协商，甲方将承包的白市驿镇残疾福利社和自建的河边卡拉OK厅转让给乙方，转让时间1997年9月4日。转让金额83800元整（捌万叁仟捌佰元整）。转让前，即1997年8月份以前包括8月份的一切税费由甲方负责完清，转让后，即1997年9月1日起乙方单独执行与白市驿镇残疾福利社的旅馆承包合同，由乙方自主经营，自负盈亏，一切责任由乙方自己负责，甲方概不负责。庭审中，第三人袁万金、陈官伟、张光亮均认可自1997年9月4日后，与被告在此之前签订的占地承包协议、旅馆及卡拉OK厅承包合同的所有权利义务由原告享有和承担。2001年5月31日，李仕民、杨代全（乙方）与被告续签《旅馆及河边卡拉OK厅承包合同》，主要内容：一、经营承包项目：甲方将现在小游园旅馆及河边卡拉OK厅发包给乙方经营，乙方自主经营，自负盈亏。……四、承包时限及款额：2001年6月1日起到2006年5月31日止，共五年时间，乙方每年净交给甲方承包款12000元（每月1000元），每月25日前必须交足当月承包款，否则，甲方有权终止合同，收回场地及设施。承包合同于2006年5月31日到期后，双方未再签订书面承包合同，存在事实上的承包关系。根据原告提交的部分收据显示，2011年原告每月缴纳1500元，最后一次缴纳费用日期为2016年7月30日，即双方最后承包日期截止2016年8月份。2019年1月7日，被告（乙方）与重庆市九龙坡区房屋管理局（甲方）签订《梁滩河整治工程（白市驿段）房屋征收项目补偿安置协议书》，主要内容：乙方被征收房屋坐落于白市驿区白市驿镇新街小游园河边，建筑面积386㎡，房屋所有权人巴县白市镇孤老残疾人福利社。涉及本案争议的占地承包协议中修建的房屋被确认为未登记（无证）建筑，面积被确认为90.15平方米，补偿标准为15620元/平方米，补偿金额1408143元，该补偿金额已转账至被告账户。上述事实，有当事人的陈述、《河边卡厅、旅馆投资协议》旅馆经营承包合同、《占地承包协议》、《集资经营“河边卡拉OK厅”协议》、《河边卡拉OK厅承包合同》、《转让协议》、《旅馆及河边卡拉OK厅承包合同》、《梁滩河整治工程（白市驿段）房屋征收项目补偿安置协议书》等主要证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一、原告主体身份问题。第一，根据第三人袁万金、张光亮签订的《河边卡厅、旅馆投资协议》，可以认定涉案旅馆、卡厅的投资人为第三人袁万金、张光亮，而原告李仕民及案外人陈恩元的股份由张光亮代持。第二，根据1997年9月4日的《转让协议》，可以认定袁万金将承包的旅馆及自建的河边卡拉OK厅转让给原告，庭审中，第三人张光亮、陈官伟均表示认可自1997年9月4日后，与被告在此之前签订的占地承包协议、旅馆及卡拉OK厅承包合同的所有权利义务由原告享有和承担。第三，从之后与被告签订的承包合同及缴纳承包费的主体可以认定，被告对原告承包旅馆及经营卡拉OK厅的事实无异议。基于上述三点，本院认为，原告在本案中的主体身份适格。二、对于梁滩河整治工程（白市驿段）房屋征收项目补偿安置协议书》中被征收的未登记（无证）建筑90.15平方米的补偿款1408143元的归属问题。第一，根据查明的事实，该90.15平方米的房屋土地所有权人为被告，房屋登记所有权人也为被告，因此重庆市九龙坡区房屋管理局根据物权法的登记主义原则与被告签订补偿安置协议书及将该房屋的补偿款发放给被告，符合法律规定。第二，原告虽然不是上述房屋的登记权利人，但上述房屋系原告及第三人出资修建，被告对此也无异议。庭审中，被告抗辩称对于原告出资修建房屋的费用经双方口头协商以不增加第二轮承包费及对河边卡拉OK厅不再单独收费等优惠政策冲抵原告的基建费用，故《旅馆经营承包合同》中第八条及《河边卡拉OK厅承包合同》中第七条关于“折价转让”的条款就不存在。本院认为，首先，对于被告抗辩的以优惠冲抵基建费用，被告并未提供任何证据予以证明，故被告应承担举证不能的法律后果，对被告该项抗辩理由，本院不予采纳。其次，《旅馆经营承包合同》及《河边卡拉OK厅承包合同》系双方当事人的真实意思表示，其中《旅馆经营承包合同》第八条明确约定“合同期满，或受不可抗力因素影响需要中止合同时，乙方所建房屋及设施，可按当时市价或折价转让给甲方或他人，或拆除”，《河边卡拉OK厅承包合同》第七条明确约定“合同届满或受不可抗力因素影响，需中止合同时，属于乙方投资购建的资产，可经双方协商折价转让给甲方或由乙方拆除”，根据查明的事实，双方实际从1996年将合同履行至2016年8月才中止，虽然双方只签订了两份书面的承包合同，但双方在2006年6月1日之后一直按照前述合同的约定继续履行，且承包经营费也随着物价上涨而上调，因此前述合同中关于“合同届满或受不可抗力因素影响，需中止合同时，属于乙方投资购建的资产，可经双方协商折价转让给甲方或由乙方拆除”仍然有效，故本院认为虽然该房屋的土地系被告所有并以被告名义进行修建，但不能否认的事实为该房屋系原告出资修建，且双方合同也明确约定中止合同时属于原告投资修建或购建的房屋在合同届满或中止时可按当时市价或经双方协商折价转让，该约定属于双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。综上，虽然涉案房屋登记在被告名下，但双方通过合同的形式约定原告修建的房屋在合同届满或中止时可按当时市价或协商折价转让给被告，或由原告拆除，现涉案房屋已被国家征收，不存在由原告自行拆除或协商折价转让给被告的情形，只能参照当时市价进行补偿，现重庆市九龙坡区房屋管理局在征收涉案房屋时已委托相关评估机构进行了评估，故原告请求被告支付涉案房屋的补偿款1408143元，符合双方合同约定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告重庆市九龙坡区白市驿福利社于本判决生效之日起十日内支付原告李仕民房屋补偿款1408143元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费17474元，保全费5000元，由被告重庆市九龙坡区白市驿福利社承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邓晓光人民陪审员  罗 梅人民陪审员  郭长红二〇一九年七月三十日法官 助理  肖仁杰书 记 员  周 瑜