广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初5375号原告（反诉被告）：梁碧珍，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈德连，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：谭静，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤莹，广东非凡律师事务所律师。原告梁碧珍与被告陈德连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，被告陈德连在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁碧珍及其委托诉讼代理人赵剑华、被告陈德连及其委托诉讼代理人汤莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁碧珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还押金人民币9600元；2.判令被告赔偿原告经济损失人民币6000元；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年6月15日，原告向被告租赁厂房，并签订租赁合同。原告所承租的厂房存在漏水，并告知被告进行维修，被告维修过一次，但是现在漏水情况严重。原告租赁厂房后，因所承租的厂房已有他人办理的营业执照，导致原告无法依据租赁合同的地址申办工商营业执照。虽然合同中注明每月10日支付租金，但是一直以来都是在20多号支付租金，对此被告没有任何异议，原告每月支付租金均以微信转账方式支付给被告。由于上述的原因以及制造业不景气，原告计划将租赁的厂房作为储备仓库，并于2019年3月搬迁办公室及处理部分的机器设备，但是在处理过程中，被告于2019年3月20日在未知会原告的情况下，不允许搬迁并将厂房的门锁予以更换，导致原告无法处理相关的事项，造成原告严重的经济损失。为此原告于2019年3月25日向公安机关报案，但是至今仍未处理。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。在诉讼过程中，原告梁碧珍变更其诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2018年6月15日签订的关于珠海市××教育路××之二房屋的《房屋租赁合同》，返还原告屋内的物品（熨床一张、熨炉一台、熨斗一套、裁床二条、查衫台三张、货物架二张、布及衣服一批、生产工具一批、办公台一张、办公凳三张、茶几一套、洗手盆三个、音响一套、油漆两桶、饮水机一个、水桶三只、风扇若干、电表一只）；2.判令被告返还履约保证金人民币9600元；3.判令被告赔偿原告装修剩余价值人民币21667元（自2019年4月8日至2021年6月15日共计26个月，按装修价值为30000元计，每月价值为30000÷36=833元，833X26=21667元）；4.判令被告承担本案诉讼费用。原告梁碧珍为其诉讼称提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.工商登记档案、私房出租税务登记表、房屋地址证明；3.收款收据（2份）、微信截图（10张）；4.报警回执；5.微信语音聊天记录。被告陈德连答辩称，一、原告拖欠租金的行为构成违约，被告有权不退还其履约保证金并要求其承担违约责任。被告与原告签订的《房屋租赁合同》第三条明确约定：乙方须在每月10号前向甲方缴纳当月租金、水电费及卫生费，甲方向乙方开具收款凭证。逾期不交租金，拖欠款项自拖欠之日起按50元/日计算逾期付款违约金，甲方有权停止供电、供水后收回租赁场地，且履约保证金不予退还，并可要求乙方另行缴纳履约保证金，甲方有权向乙方追讨拖欠的租金，其他费用和违约金、第四条约定：如属乙方提前解约或其他违约行为，甲方有权不予退还履约保证金和扣除水电费后的押金余额，如出现第二种情形时可要求乙方另行缴纳履约保证金，甲方有权责令乙方立即搬出清场。被告和原告签订《房屋租赁合同》后，被告依约将房屋交付给原告使用，但原告从未按时在每月10日前缴纳租金，几乎每个月都要被告催促后才在每月20号后才缴纳租金（原告自己在诉状中也承认一直从来都是每月二十多号交租）。2019年3月起，原告拒绝向被告支付租金，甚至在2019年3月20日在未通知被告的情况下擅自将房屋内物品搬出并出售了属于被告所有的物品。原告拖欠租金的行为构成违约，根据《房屋租赁合同》第三条及第四条的规定，被告有权不退还履约保证金，并有权要求原告承担违约责任。二、原告要求被告赔偿装修剩余价值21667元没有事实及法律依据。原告提供的证据无法证明其对租赁房屋进行装修所支出的费用为3万元，即使装修产生了相应的费用，原告拖欠租金并擅自出售房屋内被告的财物的行为已构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。三、原告应返还属于被告的物品或赔偿原告的经济损失。被告声称其计划将厂房作为储备仓库，并于2019年3月份搬离办公室、处理掉部分机器设备，房东陈德连未知会其本人情况下不允许搬离及换锁。而事实却是，被告在未通知原告的情况下，于2019年3月20日擅自搬离租赁房屋，并搬走属于被告所有的物品出售，包括（玉金钱一个，监控总机一台，显示器一个，灯泡一批35个，壁扇6台，窗帘布2套，百叶窗布）等。被告发现房屋内大量物品被搬走，为避免损失扩大才换锁。四、原告诉称房屋现严重漏水没有事实依据的，事实是被告在2018年5月份已请人维修好房屋后才将房屋交付给原告使用的，原告在租赁房屋期间长达10个月内从未向被告反映过有漏水现象，现在起诉时声称房屋漏水显然是为自己拖欠租金的违约行为找借口。综上，原告对被告的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告陈德连向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金、水电等费用人民币9850元；2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金7500元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿损失6000元；4.判令本案本诉、反诉费用全部由反诉被告承担。事实和理由：2018年6月15日，反诉原告陈德连作为甲方，反诉被告梁碧珍作为乙方签订《房屋租赁合同》，甲方将位于珠海市××教育路××之二房屋出租给乙方。合同第三条约定：每月租金人民币4800元整，乙方必须在每月10日前向甲方交付当月的租金、水电费及卫生费，甲方向乙方开具收款凭证。逾期不交租金，拖欠款之拖欠之日起按50元/日计算逾期付款的违约金，甲方有权停止供电、供水或收回租赁场地，且履约保证金不予退还，并可要求乙方另外缴纳履约保证金，甲方有权向乙方追讨拖欠的租金，其他费用和违约金。合同签订后，反诉原告依约将厂房交付给反诉被告使用，但反诉被告从2018年7月起至2019年2月从未在10号前交过租金，几乎每月都要反诉原告催促后，才在每月的20几号才交租金。从2019年3月起，反诉被告拒绝向反诉原告支付租金，并于2019年3月20日在未通知反诉原告的情况下擅自将属于反诉原告所有的财产出售，造成反诉原告经济损失6000元。反诉被告在合同履行过程中一直未按时缴纳租金，至今反诉被告尚未向反诉原告支付2019年3月至4月的租金及水电费共计9850元。经原告多次催缴，被告至今仍未履约交租。反诉原告认为房屋租赁合同系合法有效的合同，各方均应按合同约定履行义务，反诉被告拖欠租金的行为已严重违反合同的约定。综上所述，反诉原告提出上述反诉请求，请求法院予以支持。被告陈德连为其答辩及反诉向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.收据；3.微信截图；4.照片。原告梁碧珍对被告陈德连的反诉答辩称，一、陈德连违约在先，擅自将租赁物锁起来，虽经报警仍不同意梁碧珍使用，致使梁碧珍无法使用租赁物，是一种不再履行租赁合同的交付房屋行为，明确表示不履行主要义务，梁碧珍有权解除合同，并不交付无法使用租赁物后的租金。二、梁碧珍虽有逾期支付租金行为，但由于一直延用支付不超过当月时间的惯例，陈德连无权锁门，拒绝梁碧珍使用租赁房屋，陈德连要求支付违约金没有事实与法律依据。三、陈德连诉称梁碧珍有出售其财产的行为，没有事实与法律依据，亦无相应证据，应不予支持。经审理查明，2018年6月15日，原告（反诉被告）梁碧珍作为乙方与甲方被告（反诉原告）陈德连签订一份《房租租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于珠海市××教育路××之二房屋，建筑面积430平方米商铺租赁给乙方作服装加工使用，租赁期三年，自2018年6月15日期至2021年6月15日止；二、签订合同时，乙方应向甲方交付履约保证金人民币9600元；合同期满时，经结算，乙方无违约、无应付款项、租用期间无损坏房屋或设施、已腾空，则履约保证金及押金可在五日内无息退还；合同期未满时，履约保证金不予退还。三、每月租金人民币4800元，乙方须在每月10号前向甲方缴纳当月租金、水电费及卫生费，甲方向乙方开具收款凭证；逾期不交租金，拖欠款项自拖欠之日起按50元/日计算逾期付款违约金，甲方有权停止供电、供水或回收租赁场地，且履约保证金不予退还，并可要求乙方另行缴纳履约保证金，甲方有权向乙方追讨拖欠的租金、其他费用和违约金；四、租赁期间，甲乙双方都不得无故解除合同。如在合同租赁期内，因甲方无故违约或其他主观过错行为导致乙方不能租赁该房屋，甲方除无息退还履约保证金，还须按履约保证金的标准赔偿乙方；但由于不可抗力（如开发拆迁等）导致租赁合同无法继续履行，则合同自行终止，履约保证金、押金无息退还乙方，但甲方不作任何赔偿。如属乙方提前解约或其他违约行为，甲方有权不予退还履约保证金和扣除水电费后的押金余额，如出现第二种情形时可要求乙方另行缴纳履约保证金，甲方有权责令乙方立即搬出清场；五、租用期间，乙方无故离开，且没有与甲方联系，拖欠租金七日内甲方也无法与乙方取得联系，甲方有权收回该房屋。甲方可将乙方房内所有物品自行放置，并不负保管义务，且不予退还履约保证金。如占用房间，则按租金单价计算占用的费用。拖欠租金十日内乙方未予领取的，乙方房内任何物品视为乙方放弃，无偿归甲方所有，乙方不得索赔；六、租赁期间，乙方不能存放或经营易燃、易爆化学性等有毒危险物品，不能利用租赁物从事违法犯罪活动，如乙方违反消防及安全生产条例，一个月经整改无效的，甲方可收回商铺并不予退还履约保证金。七、乙方负责保护维修甲方的房产及提供的设施，如对房屋和设施故意或过失造成坏损，应负责修缮和按时赔偿甲方损失。如需装修场地，乙方应用书面或图纸形式列明内容，并经甲方书面同意后，再行装修。合同期满，乙方装修不能拆除，无条件归甲方所有，甲方不作赔偿；八、租赁期间，乙方须安装招牌或在外安装冷气设备等，必须经甲方书面同意，并报有关部门批准后，方可安装，广告物或设备的安全由乙方负责。九、租赁的即日起，由乙方保护注意防火防盗安全，如遇到台风、大雨、水灾、雷电、自燃等不可抗力因素或火灾、盗抢等刑事案件造成的损失，甲方不承担责任；十、乙方必须遵守国家的法律、法规及珠海市公安部门的规定，从事正当经营活动，不得搞任何违法活动，否则由此产生的后果均由乙方负责；十一、乙方应遵守国家有关政策法令有关规定，并主动向员工做好消防及安全生产教育工作，商铺内不得住人，如有违反，乙方承担全部的经济和法律责任；十二、未经甲方同意，乙方不得将租赁物挪作他用，或抵押、转租、出租给第三方。甲方如发现乙方违约或转租的，甲方有权立即终止合同并收回商铺不予退还履行保证金，并由乙方负责赔偿第三方的违约金和损失；十三、合同期满后，乙方有优先租赁权，甲方可根据市场价格对房租进行合理调整；十四、在租赁期间，场地涉及到公安消防、卫生安检等事宜需要与政府部门交涉的，甲方有义务出面协助乙方处理，相关费用由乙方支付；等。2018年5月24日，被告（反诉原告）陈德连向原告（反诉被告）梁碧珍出具二份《收款收据》，内容分别为“收到梁小姐一楼铺面押金9600元”、“铺租6月到6月30日租金2400元”。2018年7月24日，被告（反诉原告）梁碧珍通过微信转账向原告（反诉被告）陈德连支付租金及相关费用共计人民币5250元。2018年8月29日，被告（反诉原告）梁碧珍通过微信转账向原告（反诉被告）陈德连支付租金及相关费用共计人民币5000元。2018年9月28日，被告（反诉原告）梁碧珍通过微信转账向原告（反诉被告）陈德连支付租金及相关费用共计人民币7620元。2018年10月27日，被告（反诉原告）梁碧珍通过微信转账向原告（反诉被告）陈德连支付租金及相关费用共计人民币5127元。2018年11月29日，被告（反诉原告）梁碧珍通过微信转账向原告（反诉被告）陈德连支付租金及相关费用共计人民币4951元。2018年12月26日，被告（反诉原告）梁碧珍通过微信转账向原告（反诉被告）陈德连支付租金及相关费用共计人民币4978元。2019年1月25日，被告（反诉原告）梁碧珍通过微信转账向原告（反诉被告）陈德连支付租金及相关费用共计人民币4948元。2019年2月28日，被告（反诉原告）梁碧珍通过微信转账向原告（反诉被告）陈德连支付租金及相关费用共计人民币4985元。在庭审中，原告（反诉被告）梁碧珍提出在2019年3月20日，被告（反诉原告）陈德连将其所承租的案涉租赁物更换门锁，导致其无法继续使用租赁房屋。被告（反诉原告）陈德连提出因为发现有他人将租赁场地属于被告（反诉原告）的物品搬走，为了避免物品遗失，于2019年3月20日更换了门锁。对此，原告（反诉被告）于2019年3月25日向公安机关报警。另，被告（反诉原告）陈德连陈述原告（反诉被告）梁碧珍要求返还的熨床一张、熨炉一台、裁床二条、查衫台三张、货物架二张、布及衣服一批现在仍在案涉租赁场地内，而且被告（反诉原告）已经对案涉场地的现状进行了拍照，租赁场地内的物品在照片中均已经反映。另，原告（反诉被告）梁碧珍向本院提交一份2018年6月23日水电配件的收据金额为人民币2876元，一份2018年7月10日水、电、包工、包料的收据金额为人民币8500元，一份2018年10月23日油漆、天那水的收据金额为人民币4185元，原告（反诉被告）梁碧珍证明其承租案涉场地支出的装修费用，被告（反诉原告）对此不予认可，并提出原告（反诉被告）梁碧珍未经同意擅自对租赁物进行装修，其有权要求对方恢复原状。本院认为，原告（反诉被告）梁碧珍与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守。关于原告（反诉被告）梁碧珍提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，在庭审中，被告（反诉原告）陈德连表示同意，即双方对于解除租赁合同达成合意，原告（反诉被告）梁碧珍提出的该项请求，本院予以支持。关于原告（反诉被告）梁碧珍请求被告（反诉原告）陈德连返还物品的问题。在庭审中，被告（反诉原告）陈德连陈述原告（反诉被告）梁碧珍要求返还的熨床一张、熨炉一台、裁床二条、查衫台三张、货物架二张、布及衣服一批现在仍在案涉租赁场地内，双方解除租赁合同后，上述属于原告（反诉被告）梁碧珍的物品被告（反诉原告）陈德连应予以返还。原告（反诉被告）梁碧珍请求返还的其他物品，因其没有提供相应的证据证明上述物品存放于租赁物或交付给被告（反诉原告）陈德连，应自行承担举证不能的法律责任，本院不予支持。关于原告（反诉被告）梁碧珍请求被告（反诉原告）返还履约保证金的问题。被告（反诉原告）陈德连在未与原告（反诉被告）梁碧珍协商一致的情况，擅自更换租赁物的门锁，导致原告（反诉被告）梁碧珍无法继续使用租赁物，租赁合同无法继续履行，被告（反诉原告）陈德连提出原告（反诉被告）梁碧珍擅自将租赁物内属于被告（反诉原告）陈德连所有的物品搬走，没有提供相应的证据予以证明，本院不予采信。原告（反诉被告）梁碧珍在签订租赁合同后，每月均未按照合同约定的日期支付租金的问题。原告（反诉被告）在当月末将当月的租金支付给被告（反诉原告），并未影响被告（反诉原告）签订租赁合同收取租金的目的实现，未构成根本性违约，被告（反诉原告）陈德连提出不予退还履约保证金的抗辩理由，本院不予采信。综上，解除租赁合同后，被告（反诉原告）陈德连应将原告（反诉被告）梁碧珍交付的履约保证金予以返还。关于原告（反诉被告）梁碧珍请求被告（反诉原告）陈德连赔偿其装修剩余价值的问题。虽然原告（反诉被告）梁碧珍向本院提供了三份购买材料以及装修的收据，但是被告（反诉原告）陈德连对于上述证据不予认可，原告（反诉被告）梁碧珍所提供的收据无法证实其已经对租赁物进行了装修以及装修的费用，原告（反诉被告）梁碧珍应当对诉讼主张承担继续举证的责任，故对原告（反诉被告）梁碧珍的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）陈德连请求原告（反诉被告）梁碧珍支付租金、水电费的问题。原告（反诉被告）梁碧珍2019年3月1日前的租金已经支付，在2019年3月20日被告（反诉原告）陈德连擅自更换门锁，导致租赁合同无法继续履行，故2019年3月的租金应计算至20日，为人民币3200元（4800元/月÷30天×20天）。在被告（反诉原告）陈德连更换租赁物门锁后，原告（反诉被告）梁碧珍已无法继续使用租赁物，故不应继续支付租金。另，被告（反诉原告）陈德连没有提供证据其已垫付水电费，也没有举证证明水电用量，被告（反诉原告）陈德连主张原告（反诉被告）梁碧珍应支付水电费，依据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）陈德连请求原告（反诉被告）梁碧珍支付逾期付款违约金的问题。原告（反诉被告）梁碧珍提出其逾期支付租金被告（反诉原告）陈德连从未提出异议，因此其认为对方同意延长租金支付的时间。变更合同的履行，需要双方协商一致并签订书面的协议，因此，不能以被告（反诉原告）陈德连没有提出异议并收取租金的行为，表示其同意变更，故对于原告（反诉被告）的该抗辩理由，本院不予采信。被告（反诉原告）陈德连未按照租赁合同约定支付租金，应当按照合同约定承担违约责任。租赁合同中既约定违约金又约定不予退还保证金，上述约定均是为了弥补对方的损失，在性质上均属于违约金，现被告（反诉原告）既主张履约保证金不予退还，又要求原告（反诉被告）支付违约金，属于违约金约定过高。鉴于原告（反诉被告）梁碧珍每月支付租金均存在违约行为，根据双方在履行合同过程中的过错，本院酌定原告（反诉被告）梁碧珍向被告（反诉原告）陈德连支付违约金人民币5000元。关于被告（反诉原告）陈德连请求原告（反诉被告）梁碧珍赔偿损失的问题。因被告（反诉原告）陈德连提出原告（反诉被告）梁碧珍擅自将租赁物内属于被告（反诉原告）陈德连所有的物品搬走，没有提供相应的证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）梁碧珍与被告（反诉原告）陈德连于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）陈德连应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）梁碧珍返还履约保证金人民币9600元；三、被告（反诉原告）陈德连应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）梁碧珍返还熨床一张、熨炉一台、裁床二条、查衫台三张、货物架二张、布及衣服一批；三、驳回原告（反诉被告）梁碧珍的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）梁碧珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陈德连支付租金人民币3200元；五、原告（反诉被告）梁碧珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陈德连支付违约金人民币5000元；六、驳回被告（反诉原告）陈德连的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币95元，由原告（反诉被告）梁碧珍负担人民币75元，被告（反诉原告）陈德连负担人民币20元；反诉受理费191.88元，由原告（反诉被告）梁碧珍负担100元，被告（反诉原告）陈德连负担91.88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇一九年七月一日书记员  周慧敏苏海婷