山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初5585号 原告：置业有限公司，住所地临沂市兰山区成才路41号华通园2-401。 法定代表人：李某某，执行董事。 委托诉讼代理人：孟宪策,山东衡正源律师事务所律师。 被告：刘某某,男,1993年2月5日生,汉族,住郯城县。 第三人：临沂兰山支行，住所地临沂市兰山区沂蒙路173号。 负责人:尹某某,行长。 原告置业有限公司诉被告刘某某、第三人临沂兰山支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告置业有限公司的委托诉讼代理人孟宪策、被告刘某某到庭参加了诉讼，第三人临沂兰山支行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号:YS201708222)及附件;2、判决被告在合同解除后协助原告到房产管理部门办理注销预告登记手续及撤销合同备案手续;3、判决被告支付违约金34581.9元;4、判决被告偿还原告被扣划的银行贷款18636.19元及利息(利息按日万分之十自银行扣划之日起计算至实际清偿之日)；5、判决解除原告、被告与第三人之间的《个人购房担保借款合同》;6、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年6月23日,原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号:YS201708222)及附件,合同约定:被告购买原告开发的汇通天下项目第11号楼2单元3层303号房,建筑面积121.34m,总房款为691638元,首付款141638元,剩余房款550000元按揭付款,双方另就违约责任等做出约定。原告为被告在第三人处的个人购房借款提供阶段性连带责任保证。被告自2018年9月起未正常归还银行贷款,截至2019年2月28日第三人在原告保证金账户内扣划被告贷款本息共计18636.19元。原告多次通知被告还款,被告至今未还款。根据附件五《商品房买卖合同》补充协议第五条之约定,买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计二次以上(含二次),出卖人有权解除本合同,买受人应按房款总额的5%支付违约金,出卖人可从已交房款中直接扣除,余款退还买受人。为维护原告权益，诉至法院。 被告刘某某辩称，原告所述属实,但是不想解除买卖合同,原告所诉违约金34581.9元可以支付,原告主张的扣划的银行贷款及利息也可以支付。 第三人中国工商银行股份有限公司临沂兰山支行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月23日，被告（买受人）刘某某与原告（出卖人）置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及附件各一份，合同编号为：YS201708222，约定由被告购买原告开发的位于汇通天下xxx房屋，建筑面积为121.34平方米，单价为每平方米5700元，房屋总价款为691638元。买受人于2017年6月23日支付首付款141638元，余款550000元，申请贷款支付。合同补充协议约定，买受人承诺严格按照《借款合同》履行还款义务,确保不因逾期还款等任何原因导致出卖人承担阶段性担保责任,且该义务为本合同项下买受人主要义务。双方就此明确如下:(1)买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致出卖人承担或被通知要求承担担保责任的,买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内,直接向按揭银行或出卖人偿付全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息等,下同),并赔偿出卖人因此受的全部损失(包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费、赔偿金等损失,下同),同时,自出卖人承担上述款项之日起至买受人向出卖人支付全部款项之日止,买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金)万分之十的利息。（2)买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上(含二次)或者按揭银行终止《借款合同》,出卖人有权解除本合同,收回房屋,另行出售,买受人应按房款总额的5%支付违约金,出卖人可以从买受人已交房款中直接扣除,余款退还买受人。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告依约缴纳了首付款141638元。2017年10月9日，原、被告与第三人临沂兰山支行签订了《个人购房担保借款合同》，用涉案房屋为抵押物办理了按揭贷款，原告为该笔贷款承担连带担保责任。后第三人将被告贷款550000元汇入原告账户。截止2019年6月20日，被告偿还银行按揭贷款本金6342.06元，利息24577.04元，共计30919.1元。在此期间，因被告未履行还款义务，原告代被告垫付借款本金6632.76及利息24286.34共计30919.1元，现剩余贷款本金537025.18元未偿还。后原告通知被告偿还垫付的款项并支付违约金未果，诉至法院，主张权利。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原被告双方签订的合同编号为YS201708222号的商品房预售合同及附件是否应当解除；二、原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》是否应当解除。 关于争议焦点一，原告置业有限公司与被告刘某某签订的《商品房预售合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，被告应当按照合同约定交付购房首付款，并按借款合同的约定偿还按揭贷款。否则，原告可以解除合同。现被告未按合同约定偿还银行贷款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告虽辩称不同意解除合同，但未与原告达成一致意见，本院不予采信。原告要求解除双方签订的商品房预售合同及附件，要求被告协助原告注销涉案房屋预备登记和撤销合同备案，理由正当，本院予以支持。 关于争议焦点二，本院认为，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现本案中第三人临沂兰山支行分行陈述同意解除借款担保合同，由原告偿还被告剩余贷款本息。本院参照该司法解释予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。据此，对于原告代为偿还的银行贷款因合同已经解除，该款不应由被告返还，故本院对原告主张被告应返还其代为支付的银行贷款18636.19元及利息的诉讼请求不予支持。第三人陈述同意解除借款担保合同，由原告偿还被告剩余贷款本息，符合法律规定，对未偿还的银行贷款本金537025.18元及利息应由原告偿还。原告应返还被告支付的房屋首付款141638元及银行贷款本息30919.1元。 因双方签订合同约定，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上(含二次)或者按揭银行终止《借款合同》,出卖人有权解除本合同,收回房屋,另行出售,买受人应按房款总额的5%支付违约金,出卖人可以从买受人已交房款中直接扣除,余款退还买受人。违约金数额应为总房款691638元的5%即34581.9元。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告置业有限公司与被告刘某某于2017年6月23日日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及附件，合同编号为：YS201708222； 二、解除原告置业有限公司与被告刘某某、第三人临沂兰山支行于2017年10月9日签订的《个人购房担保借款合同》； 三、原告置业有限公司返还被告刘某某购房首付款141638元; 四、被告刘某某支付给原告置业有限公司违约金34581.9元； 五、原告置业有限公司返还被告刘某某已偿还第三人临沂兰山支行的贷款本息30919.1元； 六、原告置业有限公司偿还被告刘某某在第三人临沂兰山支行的剩余贷款本金537025.18元及利息（利息按借款合同约定利息计算）； 七、被告刘某某协助原告置业有限公司办理涉案房产汇通天下xxx房屋产权注销登记手续； 上述三至五项抵顶后，原告置业有限公司返还被告刘某某137975.2元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5624元，由原告置业有限公司负担141元，由被告刘某某负担5483元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在递交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费，逾期不预交，则视为撤回上诉。 审判员  张水红 二〇一九年七月一日 书记员  许宇翔