河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初1165号原告：开封大学，住所地河南省开封市龙亭区东京大道，统一社会信用代码12410200416306222D。法定代表人：宋志敏，校长。委托诉讼代理人：马思峣，该校工作人员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张六成，该校工作人员，代理权限为特别授权。被告：开封市开大华联超市有限公司，住所地开封市开封大学东京大道校区新建学生服务区配楼（6号宿舍楼东侧上下两层）,统一社会信用代码91410202MA3X4RXM81。法定代表人：余伟，董事长。委托诉讼代理人：张德丰，河南良承律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭晨阳，河南良承律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。原告开封大学与被告开封市开大华联超市有限公司（以下简称开大华联超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理，原告开封大学委托诉讼代理人马思峣、张六成，被告开大华联超市法定代表人余伟、委托诉讼代理人张德丰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告开封大学向本院提出诉讼请求：1、判令被告于2019年4月20日将租赁开封大学的房屋交付开封大学，逾期交付按实际使用时间支付租赁管理费；2、判令被告支付自2015年-2018年三年租赁管理费用共计37万元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月1日，原告（甲方）与英山世纪华联超市连锁有限公司北京分公司（乙方，以下简称英山世纪华联北京分公司）签订学生超市租赁经营合同一份。合同约定：原告开封大学将位于开封大学东京大道校区新建学生服务区配楼即6号宿舍楼东侧上下两层的部分房屋（共计8间）租赁给英山世纪华联北京分公司经营超市使用。在二十年框架下（自2014年9月1日至2034年9月1日止）租赁经营合同每四年一签。每年经营管理费用20万元，英山世纪华联北京分公司每年9月10日以前须一次性向原告交齐下一年度租赁经营管理费。合同还约定：英山世纪华联北京分公司设立10万元岗前培训与实习基金，一次性赞助20万元设立专项奖学金，在原告校庆期间，英山世纪华联北京分公司无偿赞助物品或奖金，具体数额不低于1万元。合同签订后，原告按合同约定交付房屋供英山世纪华联北京分公司租赁经营，而该公司仅于2014年9月支付了2014-2015年度租赁经营费20万元，其后英山世纪华联北京分公司以被告开大华联超市的名义于2015年9月1日致函，以原告在校区内另设超市为由，称等原告清走所有违规经营场所后方交纳租金。其后被告开大华联超市作为该租赁合同的实际履行方与原告协商函数份，经原告多次催交，被告开大华联超市于2018年5月至9月期间，分四次（每次2万元）向原告支付了2015年-2019年四年度的租赁管理费共计8万元，远低于应交纳的租赁管理费。现合同履行期已届满，因被告违反了诚实信用原则，开封大学不再与被告续签合同。根据《合同法》相关法律规定提起诉讼，请求查明事实，支持原告诉求，以维护原告合法权益。被告开大华联超市辩称：1、根据双方签订的《学生超市租赁经营合同》约定，原告保证在二十年经营期限内，被告为开封大学新校区唯一的超市经营商（孙李唐村自营除外）。基于开封大学新校区的独家经营权，被告才与原告达成每年20万元租赁管理费的约定，但原告严重违反合同约定，在校区内批准设立多家商店、超市，给被告的正常经营造成严重损失，失去了独家经营权，被告不应该按照20万元/年向原告支付经营管理费。另外，双方在签订《学生超市租赁经营合同》期间，原告明确承诺为被告提供办公和仓储场所，但在被告按照约定支付了第一年的20万元租赁管理费后，原告以各种理由拒不提供，被告另行出资租赁了仓库和办公场地，额外支出租赁费用达6万元，该部分损失应从租赁管理费中扣除；2、被告基于对《学生超市租赁经营合同》的信赖，按照20年的租赁经营规划积极履行合同义务，前后共投入300余万元的装修、设备费用，对租赁场地进行装修和升级改造。原告的违约行为造成被告经营亏损严重，而且原告单方解除租赁合同的要求可能导致被告300多万元的装修花费付之一炬。被告请求原告慎重考虑，双方就合同条款重新进行友好协商，继续履行租赁经营合同，否则被告保留通过诉讼请求原告赔偿损失、承担违约责任的权利。综上，因原告严重违反合同约定，造成租赁管理费的金额发生变化，经被告多次发函协商，原告仍不进行解决，被告按照正常标准支付租赁管理费，不存在逾期支付情况，请法院查清事实，驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭质证，原告提交的学生超市租赁经营合同（签署日期2014年9月1日）、2015年9月1日至2019年3月31日期间原、被告双方互发的函件、关于英山世纪华联超市连锁有限公司北京分公司变更为开封市开大华联超市有限公司的说明、中国建设银行单位客户专用回单、开封大学记账凭证，被告无异议，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。被告提交的原告新校区内开设的禾苗、现代物流、休闲转角等超市、便利店的照片以及原告新校区内开设的龙亭区六姐综合超市、龙亭区禾苗超市、龙亭区现代超市的企业信用信息公示报告、书面协商函、关于租赁管理费缴纳问题的书面函、关于英山世纪华联超市连锁有限公司北京分公司变更为开封市开大华联超市有限公司的说明、被告赞助原告学校开展活动及为学生提供实习岗位的照片，原告无异议，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。原告提交的开大浴池租赁经营合同、告知函、整改通知，与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。被告提交的学生超市租赁经营合同（签署日期2015年9月1日）与原告提交的内容一致，并有原告学校总务处签章和经办人签名，该份合同客观真实，本院予以确认。被告提交的装饰装修协议真实性无法确认，与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。被告提交的开封大学致信阳市教育局的函、开封大学2015年9月1日出具的证明、关于开封大学校园超市急需库房的报告、关于安装设备急需三相电的申请书、关于修缮与简装仓储场所急需通过男生宿舍的申请书、关于再次申请解决网络问题的函，与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月1日，原告（甲方）与英山世纪华联北京分公司（乙方）签订学生超市租赁经营合同一份。合同约定：甲方将位于开封大学东京大道校区新建学生服务区配楼（6号宿舍楼东侧上下两层，每层10间）部分房屋租赁给乙方经营超市使用。在二十年经营框架下（自2014年9月1日起至2034年8月31日止），租赁经营合同每四年一签。每四年根据国家公布的通货膨胀数据，双方就租金问题进行相应的协商调整。每年租赁经营管理费20万元，每年9月10日前乙方须一次性向甲方交齐下年度租赁经营管理费。乙方签订合同时，须向甲方交纳履约保证金5万元。租金须按时交纳，乙方若不能按时交纳，扣除履约保证金20%。如经甲方催收，乙方仍超期两个月不能按时交纳，甲方有权单方终止合同（合同终止时间以甲方将终止合同通知书送达乙方时间为准）。甲方保证在二十年经营期限内，乙方为开封大学新校区唯一的超市经营商（孙李唐村自营除外），甲方不再设立其它与乙方经营相同的产业（如：小卖部、小商店、小超市等）。甲方负责为乙方提供办公和仓储场所，租金、管理办法等事宜由双方另行协商签订协议。乙方不得以任何理由少交或要求退还租赁费,甲方不得违约，也不得无故提前终止合同，否则应向乙方一次性支付5万元违约金，并赔偿乙方装修及投入的经济损失（装修及投入应扣除折旧）。乙方不得违约，也不得无故提前终止合同，否则应向甲方一次性支付五万元违约金，并赔偿甲方的经济损失。合同签订后，原告将房屋交付使用。2015年4月7日，英山世纪华联北京分公司向原告交纳了2014-2015年度的租赁经营管理费20万元。后按原告要求，租赁经营主体由英山世纪华联北京分公司变更为被告开封市开大华联超市有限公司，原、被告双方于2015年9月1日重新签订了一份学生超市租赁经营合同，内容与原合同一致。在学生超市租赁经营合同履行过程中，因原告新校区内开设了其他超市、便利店，原、被告双方产生纠纷。被告多次函告原告违反了合同约定（甲方保证在二十年经营期限内，乙方为开封大学新校区唯一的超市经营商，甲方不再设立其它与乙方经营相同的产业），要求原告进行整改，并以此抗辩，未按时足额交纳2015-2018三个年度的租赁经营管理费。原告则多次发出催款函，要求被告按时足额交纳租赁经营管理费，后被告分别于2018年5月3日、5月18日、9月27日分四次向原告交纳共计8万元。另查明，在原告新校区内，分别于2016年9月6日、9月22日、2017年3月30日注册成立了龙亭区六姐综合超市、龙亭区禾苗超市、龙亭区现代超市。本院认为，涉案学生超市租赁经营合同是缔约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对缔约双方具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，租赁经营主体由英山世纪华联北京分公司变更为被告开封市开大华联超市有限公司，并重新签订了一份学生超市租赁经营合同，故合同义务应由被告承担。在实际履行过程中，被告未按时足额交纳2015-2018三个年度的租赁经营管理费，经原告催收，被告分别于2018年5月3日、5月18日、9月27日分四次向原告交纳共计8万元。被告辩称因原告违反合同约定，在其新校区内开设了其他超市、便利店，没有保证被告为原告新校区内唯一的超市经营商，造成租赁经营管理费金额发生变化，故其未按照约定支付租赁经营管理费。本院认为，被告一直占用涉案房屋经营至今，原告的行为并未致使合同无法履行、被告合同目的不能实现，合同中明确约定了违约责任，被告如果认为原告违约，应依据合同要求原告承担相应的违约责任，而不应据此不按约定交纳租赁经营管理费。综上，被告答辩意见不能成立，其应当向原告补交2015-2018年的租赁经营管理费，原告要求被告按照15万元/年的标准补交不违反合同约定，本院予以支持。此外，鉴于被告未按时足额交纳租赁经营管理费，经原告催收后，仍不能按时交纳，根据约定，原告有权单方解除合同。合同解除后，被告负有腾房义务，并应当支付自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，对原告要求被告交付房屋，并按照15万元/年的标准支付自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告开封市开大华联超市有限公司于本判决生效之日起三十日内将其租赁的位于开封大学东京大道校区新建学生服务区配楼（6号宿舍楼东侧上下两层）的房屋腾空并返还给原告开封大学。二、被告开封市开大华联超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告开封大学补交2015-2018年度的租赁经营管理费37万元，并自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止，按照15万元/年的标准向原告开封大学支付房屋占有使用费。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和罚息。案件受理费减半收取5795元，由被告开封市开大华联超市有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  田小卫二〇一九年七月十六日书记员  周小倩