文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初22324号原告：况彭琼，女，1991年10月4日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托代理人：何代川(特别授权)，重庆捷讯律师事务所律师。被告：刘小蓉，女，1986年9月14日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区。委托代理人：袁晓波(一般代理)，男，1978年6月2日出生，汉族，户籍地重庆市渝北区，与被告刘小蓉系夫妻关系。被告：重庆欧榕实业有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路422号3幢12-16，统一社会信用代码：91500105MA5UHR819W。法定代表人：徐伟，职务不详。被告：徐圆，男，1992年3月14日出生，汉族，住所地重庆市璧山区。第三人：重庆诺铭商务信息咨询有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道8号1栋24层办公2号，统一社会信用代码：91500108MA5YPDNF8J。法定代表人：王莉，总经理。原告况彭琼与被告刘小蓉、重庆欧榕实业有限公司（以下简称欧榕公司）、徐圆，第三人重庆诺铭商务信息咨询有限公司（以下简称诺铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告况彭琼及其委托代理人何代川，被告刘小蓉及其委托代理人袁晓波，第三人诺铭公司的法定代表人王莉均到庭参加了诉讼，被告欧榕公司、被告徐圆经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告况彭琼诉称，2018年7月17日，原告与被告刘小蓉在中介公司的介绍下签订了房屋买卖三方合同，约定被告刘小蓉将位于重庆市南岸区南城大道X号X幢XX-XX号房屋以77万元出售给原告，被告徐圆代理被告刘小蓉在合同上签字，被告重庆欧榕实业有限公司出具担保书。同时，原告向被告刘小蓉支付了定金10万元。合同签订后，原告积极办理银行按揭贷款手续，但被告拒不履行合同义务，并于2018年8月16日将房屋转移，已构成违约，故原告起诉来院，请求判令：1、判令解除原告与被告刘小蓉于2018年7月17日签订的房屋买卖合同；2、判令被告刘小蓉双倍返还原告购房定金共计200000元；3、判令被告重庆欧榕实业有限公司、被告徐圆对第二项诉讼请求承担连带责任；4、判令三被告承担本案诉讼费。被告刘小蓉辩称，被告刘小蓉并未与原告签订过任何房屋买卖合同，对原告诉称的房屋买卖一事完全不知情，原告诉称的合同上的签字系他人伪造，与被告刘小蓉无关。被告刘小蓉在销售涉案房屋过程中，从未委托任何单位或个人收取房款（包括定金），原告作为购房人在有中介专业指导下将购房定金转给被告徐圆，自身存在重大过错。被告刘小蓉从未收到过原告的任何款项，即使需要退还定金也与被告刘小蓉无关。被告欧榕公司、被告徐圆未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。第三人诺铭公司陈述，第三人的员工带原告到被告欧榕公司处购房，徐圆是欧榕的员工，房屋买卖合同也是在欧榕公司签订。徐圆出具了刘小蓉的委托书，让徐圆全权处理涉案房屋的签订合同的所有手续，也出示了房产证复印件及交易税票据。原告为证实其诉讼请求向本院举示了1、房屋买卖合同、收据（徐圆出具的）、收据（诺铭公司出具的）、转账记录3份、企业信用信息报告（诺铭公司）；2、担保书、企业信用报告（欧榕公司）；3、不动产登记受理单；4、调查令及备注信息。被告刘小蓉对原告举示的证据1均不予认可，表示其并未与原告签署合同；对证据2表示与被告刘小蓉无关；对证据3无异议；对证据4表示10万元定金进入徐圆账户是事实，被告刘小蓉并未收到该10万元定金。第三人诺铭公司对原告举示的所有证据均无异议，并表示房屋买卖合同是徐圆签的字，刘小蓉的也是徐圆代签的，收据也是徐圆出具的，当时还有一份刘小蓉出具给徐圆的委托书，在签订合同后被欧榕公司拿回了。被告刘小蓉为证实其辩称事实，向本院举示了与徐圆的录音，拟证明被告刘小蓉并未在涉案合同上签字，徐圆也极有可能未在该合同上签字。本案合同是案外人吴春燕伙同他人通过欺骗手段与原告签订的。原告对该录音表示真实性存疑，认为存在截取的可能，但该录音恰好能证明三被告认识，并存在委托关系，被告刘小蓉委托被告欧榕公司及徐圆出售涉案房屋。第三人诺铭公司对该录音表示真实性不能确定，但认为录音表示被告刘小蓉与被告徐圆之间存在委托关系。经审理查明，2018年7月17日，原告况彭琼（买方，乙方）与被告刘小蓉（卖方、甲方）的委托代理人徐圆及第三人诺铭公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定被告刘小蓉将位于重庆市南岸区南城大道X号X幢XX-XX号房屋出售给原告，总成交价为甲方净收77万元，其中贷款金额约47万元，首付款为30万元。乙方于签订合同当日支付定金10万元，在签订按揭当日支付20万元。合同第六条其他约定，乙方付中介服务费2%，合计金额15400元。房款打入指定账号，户名：徐圆，账号：6230580000184612146，开户行：平安银行大渡口支行。同日，被告徐圆向原告出具《收据》，载明：今收到况彭琼交来南岸区南城大道X号X幢XX-XX号房屋定金100000元。第三人向曾乙恒出具《收据》，载明：收到南岸区城南大道X号X栋XX-XX房屋中介服务费15400元。原告举示的转账记录显示，2018年7月14日，案外人曾乙恒向王莉转款10000元，并注明为房屋订金；2018年7月17日，案外人曾乙恒向徐圆转款100000元，并注明为房屋定金；2018年7月17日，案外人曾乙恒向王莉转款5400元，并注明为中介服务费，原告表示曾乙恒为其丈夫。2018年7月24日，被告欧榕公司出具《担保书》，载明：本公司：重庆欧榕实业有限公司，营业执照为：91500105MA5UHR819W，愿意为刘小蓉关于出售重庆市南岸区南城大道X号X幢XX-XX#房屋作出担保，承诺刘小蓉在此物业存量房交易文件中的所有权责由本公司负责。2018年8月16日，被告刘小蓉将前述涉案房屋过户至案外人唐大秀名下。另被告刘小蓉举示的录音显示，被告刘小蓉与被告徐圆之间存在卖房的授权委托，并徐圆表示被告刘小蓉给其出具委托，委托其签字。庭审中，原告况彭琼陈述，2018年7月16日，原告看到涉案房屋的出售信息，就联系第三人，第三人带原告去实地看了房，原告决定购买。第三人表示合同要欧榕公司来签，但当天欧榕公司一直未至，故原告支付了10000元定金给中介，将房屋定下来。2018年7月17日，原告与第三人一起到欧榕公司，欧榕公司出具了房产证复印件、购房发票及产调（2018年7月16日），刘小蓉出具给徐圆的委托书等，于是原告就与徐圆签订了涉案房屋买卖合同。合同签订后，原告转了10万元给徐圆。签完合同后两三天，欧榕公司员工陪同原告前往广发银行办理按揭，当时由于资料不齐。在2018年7月底原告补齐资料后，就交给了欧榕公司。后原告一直向欧榕公司询问贷款审批事宜，但欧榕公司一再拖延，后不再接听原告电话。在2018年9月初，原告自行前往广发银行询问，才得知欧榕公司并未提交贷款资料。庭审中，被告刘小蓉陈述，在2018年7月初，其的确找过徐圆和欧榕公司帮忙出售涉案房屋。当时就跟欧榕公司签订了一个协议，由欧榕公司代为出售涉案房屋。在2018年7月16日收到唐大秀购房的定金。我方是通过欧榕公司，唐大秀自己也找了中介公司过来，然后双方达成了交易。在唐大秀打定金前一两天，欧榕公司要求给徐圆出具一个售房的委托，当时委托书上有代收款项的授权，我方表示不同意，故划掉了该项授权。之后与唐大秀的买卖顺利的完成了，我们一直都只知道与唐大秀的交易，并不清楚涉案的房屋交易。过了很久有人联系我，说她也买了我的房子，我也跟她说过我方没有签字，跟我方没有关系。现与欧榕公司及徐圆的委托手续应在欧榕公司处。第三人表示签约情况与原告陈述的一致，是欧榕公司准备好的合同，是徐圆与原告签订，当时还有一份欧榕公司的担保书和委托给徐圆的委托书。另原告申请调取的平安银行股份有限公司重庆大渡口支行账号xxxxxxxxxxxxxxxxxxx的信息显示，户名为徐圆。2018年10月10日，原告以前述诉讼请求起诉来院。以上事实有原、被告双方的前述举证及三方庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，被告重庆欧榕实业有限公司及被告徐圆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担，本院可以依据法庭查明的事实依法缺席判决。本案中，被告刘小蓉在庭审中认可其与被告欧榕公司及徐圆之间存在授权出售涉案房屋的委托代理关系，其与案外人唐大秀的交易亦是通过欧榕公司出售的，且其举示的录音也显示与徐圆之间存在售房的委托关系，徐圆也认可受委托签字，因此，前述涉案合同虽不是被告刘小蓉签署，但徐圆作为其代理人在前述合同上签字，该合同内容对被告刘小蓉发生效力，该合同直接约束合同双方即原告况彭琼与被告刘小蓉。在合同签订后，被告刘小蓉将前述涉案房屋过户至案外人唐大秀名下，导致涉案合同事实上已无法履行，现原告要求解除前述涉案合同本院予以支持。对于原告主张的要求被告刘小蓉双方返还购房定金共计200000元的诉讼请求，根据前述论述，涉案合同因被告刘小蓉已将涉案房屋另售并过户，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告已经按约支付了购房定金100000元，虽被告抗辩其并未委托授权收款也未实际收到该定金，但双方合同明确约定了款项的支付方式及账号，其代理人徐圆也出具了相应的收据，仅口头抗辩不能对抗前述约定，就其与代理人徐圆之间的委托代理关系可另行向徐圆主张权利。因此，被告刘小蓉应当承担双倍定金的返还义务。对于被告欧榕公司及被告徐圆是否应当对前述双倍定金的返还承担连带责任。根据被告欧榕公司出具的担保书，其承诺对被告刘小蓉在此物业存量房交易文件中的所有权责负责，根据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条及第二十六条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。故被告欧榕公司应当对前述双倍定金的返还承担连带责任。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。根据前述论述，前述合同直接约束的是合同双方即原告况彭琼与被告刘小蓉，被告刘小蓉已经承担了双倍定金的返还义务，故被告徐圆承担连带责任无法律依据。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告况彭琼与被告刘小蓉于2018年7月17日签订的关于位于重庆市南岸区南城大道X号X幢XX-XX号房屋的《房屋买卖合同》；二、被告刘小蓉于本判决书生效之日起五日内双倍返还原告况彭琼支付的购房定金200000元；三、被告重庆欧榕实业有限公司对前述200000元承担连带返还责任；四、驳回原告况彭琼其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取5750元，由被告刘小蓉、被告重庆欧榕实业有限公司承担（原告已垫付，两被告支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  何 流人民陪审员  廖玉惠人民陪审员  龚云洪二〇一九年七月二十五日法官 助理  羊芳程书 记 员  庞 丹