广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4955号原告(反诉被告)：苏凯，男，1975年10月4日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：陈志刚，内蒙古义源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市瑶台经济发展公司，住所地广州市越秀区广园西路瑶台大街7号。法定代表人：严冠生，职务总经理。被告（反诉原告）：广州市瑶台实业有限公司，住所地广州市越秀区矿泉街瑶台大街七号二楼。法定代表人：陈金泉，职务董事长。上列被告共同委托诉讼代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：童春燕，广东法则明律师事务所律师。原告苏凯与被告广州市瑶台经济发展公司（以下简称瑶台发展公司）、广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李书华，两被告共同委托诉讼代理人李建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理位于广州市白云区广园西路瑶池西街57号905房房地产登记手续；2.被告支付逾期办证的违约金100000元。事实与理由：原、被告双方于2004年2月7日签订了《广州市房地产买卖合同》，约定被告将位于广州市广园西路瑶池西街57号905房转让给原告，双方议定交易价位149892元。签订合同时，买方已按房地产交易价30000元作为定金支付给卖方，余额119892元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方，卖方买方不按规定日期办理过户手续视为违约。合同签订时，原告已经给付定金30000元及后续房款79892元，同时被告将涉案房屋交付给原告使用至今，但经原告多次催促被告履行合同义务，协助原告办理房地产登记手续，但被告均以各种理由推脱不予办理，构成违约，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。1.我方是同意协助原告办理房产证过户手续，但办理房产证是一个买卖双方均负有相应的责任。作为买方（原告）在办证过程中，包括提供相应的身份及相关其他资料证件，证明其符合广州市房地产的买受人的相关条件。其次，按法律和相关政策缴纳应该由买受人缴纳的税费，本案中原告还需要依法补缴土地出让金。由于在签订买卖合同后，两原告在被告多次的催促下，无履行上述的义务，导致无法办理房产证，被告认为造成该结果的责任在原告。并且，后来由于原告本身都不具备广州市户口，根据广州市房地产限购政策，也无法办证，该情况属客观情况，并已经发生，双方签订合同时无法预见，也不属于不可抗力，即合同履行过程中的情势变更。实际上，签订涉案合同时，涉案房屋及所在地块情况，当时土地是集体土地，而被告瑶台发展公司建设项目时并不是普通的房地产开发，因为经济原因所以销售了一部分房屋，由于原告并不是本村村民，所以销售行为是不合法的，当时合同是无效的。2.关于原告主张的违约金，未办理房产证并非是被告不配合其办理，是原告自身无履行相应的义务导致未办理房产证。原告主张违约金，无事实和法律依据。根据双方签订的房屋买卖合同，合同中无约定具体的办理房产证的时间，只要原告具备相应的条件及履行了相应的义务，就不存在逾期办证。因此，原告主张违约金无事实和法律依据。综上所属，被告并无任何违约行为。原告要求继续履行合同办证，但原告如不承担土地出让金，合同无法继续履行。原告的诉请无法得到支持。两被告共同提出反诉请求：解除双方签订的《广州市房地产买卖合同》。事实与理由：2003年12月28日，原告与被告瑶台发展公司签订了《广州市房地产买卖合同》。合同约定：原告向被告瑶台发展公司购买位于广州市越秀区广园西路瑶池西街65号901房，房屋建筑面积72.57平方米，售价为192311元。涉案房屋所在地块位于越秀区矿泉街××村围墙脚（土名），该地块原属于瑶台村集体土地（村留地）。涉案房屋是瑶台村委为了解决村民住房困难而兴建的村民集资房，由于建设资金不足，只完成了项目框架结构建设。此后，瑶台村委向社会筹集了一部分建设资金，完成了该项目房屋内部间隔和装修工程。2003年至2004年间，瑶台村委以瑶台发展公司的名义，将其中一部分单元对外销售，销售所得款项用于偿还前述债务。本案所涉及的房屋买卖属于此类。2007年间，应购房人强烈要求，瑶台实业公司申请将该项目用地的土地性质转为国有土地。2008年，广州市人民政府向瑶台实业公司核发国有土地使用证，载明土地使用权类型为划拨，未办土地有偿使用手续。此后，被告瑶台发展公司多次通知包括原告在内的购房人，要求其提交相关资料、补缴土地出让金以便办理房地产权证，但原告一直不肯补缴，导致无法办理产权证。综上，原瑶台村委的集资建房行为，不属于房地产开发，所建房屋不能作为商品房对外销售。在签订合同时，涉案房屋所在地块尚属于集体土地，而原告非本村村民，无法办法产权证，在项目用地转为国有土地后，必须先补缴土地出让金，才能将房屋过户至原告名下。因原告至今不同意补缴土地出让金，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，应依法解除。原告对两被告的反诉辩称：1.不同意被告的反诉请求。原被告已经签订合同且生效。原告已履行交付房款且实际使用涉案房屋，被告有履行协助办理房地产权证的义务，原告没有缴纳土地出让金的义务，被告需履行房屋登记的义务，并承担可以履行过户义务而没有履行的违约责任。2.补缴土地出让金由原告承担无法律依据，本案房屋买卖合同已经生效，不存在不能继续履行合同的情况。3.被告主张解除合同不能成立。经审理查明：2003年2月6日，原告（乙方）与被告瑶台发展公司（甲方）签订《认购书》，其中约定了：购买的物业为广州市瑶台瑶池新街瑶台中心花苑B栋2梯9层05单元，认购价为149892元；签合同之日起计180天内出具商品房房产权证，否则甲方退给乙方全部购房款及银行利息；等。2004年2月7日，原告（买方）与被告瑶台发展公司（卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：买卖双方现就下列房地产买卖，订立本合同，共同遵守：一、房地产座落于广州市白云区广园西路瑶池西街57号905房。二、该房地产结构九层，出售部位为该屋B幢2梯905单元，建筑面积为61.99平方米。三、双方议定交易价为149892元，签订本合同时，买方已按房地产交易价30000元作为定金支付给卖方，余额119892元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方。四、卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约。五、签订合同后，买方中途不买，合同即告解除，买方无权请求退还定金；卖方中途不卖，合同即告解除，卖方须双倍退还定金。七、本合同自双方签字即时生效。签约后，原告共向被告瑶台发展公司支付房款109892元，被告瑶台发展公司已将涉讼房屋交付给原告使用。另查，广州市城市规划局白云区分局于1999年4月21日核发的穗规验证字［1999］第53号《建设工程规划验收合格证》，该证载明瑶台村围墙脚综合楼A、综合楼B两幢九层总建筑面积23061.80平方米经规划验收合格，建设单位为瑶台村委会。2008年，广州市人民政府核发国有土地使用权证，载明白云区瑶台村围墙脚（土名）地段的土地使用权人为被告瑶台实业公司，地类用途为住宅用地、公共建筑用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6921.58平方米，本宗地为历史用地，未办土地有偿使用手续。据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台瑶池西街53至59号的权属人为被告瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为13144.05平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续；白云区瑶台瑶池西街53号之一，61至65号的权属人为被告瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为10808平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续。另查明，被告瑶台发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，成立时间为1988年2月24日，经营范围为房地产咨询服务、物业租赁（凭有效委托书和产权证出租）、物业管理。被告瑶台实业公司是被告瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，成立时间为2004年3月3日，经营范围为物业管理、商品信息咨询、场地出租（限广园西路14号）。庭审中，被告表示：确认原告支付了房款109892元，但是原告购买的房屋面积有增加，增加后的面积是63.0011平方米，所以按照当时均价计算，购房款是152333元；如果法院支持原告的诉请，购房款要求支付给两被告。原告表示：原告确认其并非原瑶台村村民；同意按照被告上述方式计算，确认有42441元未支付；也同意支付剩余购房款42441元，对于购房款同意在本案一并处理。本院认为，虽然原告与被告瑶台发展公司于2003年签订《广州市房地产买卖合同》时，涉案房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，涉案房屋已经规划验收合格和办理初始登记，已具备办理过户登记手续的条件。被告瑶台发展公司应承担协助原告办理涉案房屋过户登记手续的合同义务。被告瑶台实业公司作为被告瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，对原告购买及使用涉案房屋的事实理应知悉，且自涉案土地转为国有性质至今一直没有提出异议，现涉案房屋登记在被告瑶台实业公司名下，被告瑶台实业公司也理应承担协助原告办证的义务。原告在本案中同意支付剩余购房款42441元，本院予以照准。关于逾期办证违约金的问题。原、被告在签订买卖合同时，涉案房屋所在土地性质为集体所有，原告并非涉案集体土地的村民，双方对于当时无法办证均存在过错；且认购书中的时间约定仅是原告享有单方解除权的条件，双方并无明确约定办证的期限。原告主张逾期办证违约金，缺乏依据，本院不予支持。两被告认为原告不同意支付土地出让金，要求解除买卖合同。本院认为双方签订的买卖合同中，并无约定土地出让金应由原告承担，两被告以此为由要求解除合同，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告苏凯到房管部门办理广州市广园西路瑶池西街57号905房的产权过户登记手续。二、于上述房屋产权过户登记手续办妥至原告苏凯名下之日，原告苏凯应向被告广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司支付剩余购房款42441元。三、驳回原告苏凯的其他诉讼请求。四、驳回被告广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司的反诉请求。案件受理费12648.92元（本诉受理费11000元，反诉受理费1648.92元），由原告苏凯负担1756.79元，被告广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司共同负担10892.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  余义华人民陪审员  张 宇二〇一九年七月十九日书 记 员  黄 冰戚志滨