福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初244号 原告：晋江市晋龙实业发展有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道与迎宾路交汇处，统一社会信用代码91350582567302640U。 法定代表人：许健康，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。 被告：晋江市青阳白金汉英语培训学校，住所地福建省晋江市青阳宝龙城市广场三楼3032室，统一社会信用代码52350582336450793Q。 法定代表人：潘峰。 被告：泉州市鲤城区白金汉英语培训学校，住所地福建省泉州市鲤城区温陵路249号名城大厦二层，统一社会信用代码5235050277963046X7。 法定代表人：潘峰。 原告晋龙公司（以下简称“晋龙公司”）与被告晋江白金汉（以下简称“晋江白金汉”）、泉州市鲤城区白金汉英语培训学校（以下简称“泉州白金汉”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告晋龙公司委托诉讼代理人杨清到庭参加诉讼，被告晋江白金汉、泉州白金汉经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晋龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认晋龙公司与晋江白金汉之间的《宝龙城市广场商铺租赁合同》及《租赁合同主体变更协议》于2018年11月29日解除；2.请求判令晋江白金汉向晋龙公司支付因晋江白金汉违约导致合同解除的赔偿金（相当于最后一个租赁年度月租金2倍的金额）为人民币64681.2元；3.请求判令晋龙公司因晋江白金汉根本违约行为导致合同解除时有权没收履约保证金53901元；4.请求判令晋江白金汉立即迁出租赁商铺并支付占用费（占用费以两倍月租金64681.2元为基数，从2018年12月6日起实际迁出租赁商铺完毕之日）；5.请求判令晋江白金汉向晋龙公司支付拖欠自2018年9月1日至2018年11月29日的租金人民币95943.58元及违约金（其中9月份及10月份的租金64681.2元，以月2%为标准，从2018年8月25日起计算至实际还清之日止，暂计至2018年10月25日，为人民币2587.2元；其中11月1日至11月29日的租金31262.58元，以月2%为标准，从2018年10月25日起计算至实际还清之日止，暂计至2018年11月25日，为625.25元）；6.请求法院判令泉州白金汉对前述第2、4、5项诉讼请求承担连带保证责任；以上标的暂计为217738.23元。 事实与理由：2013年9月1日，泉州白金汉法定代表人潘峰与晋龙公司签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》（下称“合同”），约定泉州白金汉承租位于晋江市的商铺（以下简称“租赁场所”）经营“白金汉英语培训”，租赁面积为598.9平方米，租赁期限为五年。合同第4.1条约定，第五个租赁年度月租金32340.6元。合同第4.3.3条约定，乙方（泉州白金汉）应于每两个租赁月度的末月的25日或甲方（晋龙公司）支付下两个租赁月度的租金。合同4.7条约定，如乙方逾期支付租金等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款项的千分之五的违约金。合同第5.1条约定，乙方应在签订本合同后5日内将甲方支付相当于本合同第4.1条约定的第二个租赁年度的二个月租金作为履约保证金，乙方共支付履约保证金53901元。合同第5.3条约定，任何因乙方违约导致原告提前解除合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收履约保证金不予退还。合同第12.1条约定，本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所。合同第12.7条约定，若乙方未在退还期限内搬离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期，自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或者合同解除前最后一个月月租金的200%的标准向甲方支付逾期占用费。合同第13.3条约定，除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：……；（2）乙方逾期超过30日未支付租金的：……。合同第13.4条约定，如有合同第13.3条的违约情况发生，本合同于机房送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金等费用。合同第13.5条约定，本合同任何乙方根本违约导致合同提前终止的，违约方除应按本合同约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于时月租金标准两倍的违约金。合同签订后，晋龙公司依约向泉州白金汉交付了租赁商铺。2014年11月18日，经晋龙公司、泉州白金汉、晋江白金汉签订《租赁合同主体变更协议》，协议约定泉州白金汉将其在合同项下承租方的全部权利、义务转让给晋江白金汉，且泉州白金汉对晋江白金汉履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。但是，晋江白金汉在承租租赁场所后，未按照合同约定按时、足额向晋龙公司支付租金，晋江白金汉的上述行为已构成违约，晋龙公司曾多次要求晋江白金汉纠纷违约行为，但晋江白金汉始终不予理会。无奈下，晋龙公司根据合同约定，向晋江白金汉发出解约函并要求晋江白金汉支付拖欠租金并迁出租赁商铺，该函件于2018年11月29日送达至晋江白金汉。晋江白金汉仍置若罔闻。泉州白金汉作为晋江白金汉的履约保证人，其也应对晋江白金汉的债务承担连带责任。 晋江白金汉未作答辩。 泉州白金汉未作答辩。 晋龙公司向本院提交以下证据：1.宝龙城市广场商铺租赁合同，证明晋龙公司与泉州白金汉对涉诉房屋达成租赁协议，并对各自的权利与义务进行了相对约定；2.交付确认书，证明租赁场所已经交付泉州白金汉使用；3.租赁合同主体变更协议，证明泉州白金汉将其在合同项下承租方的全部权利、义务转让给晋江白金汉，且泉州白金汉对晋江白金汉履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任；4.催款函及快递单据，证明晋江白金汉未按合同约定足额、交纳租金，已构成违约；5.解约函及快递单据，证明经晋龙公司多次告知，晋江白金汉仍未纠正违约行为，晋龙公司特向晋江白金汉发出解约通知，并要求被告返还租赁商铺；6.光盘、照片，证明合同解除后，晋江白金汉仍占用商铺，拒不迁出。 本院认为，晋江白金汉、泉州白金汉经本院合法传唤未到庭，亦未进行答辩及举证、质证，视为放弃相应的诉讼权利。晋龙公司向本院提交宝龙城市广场商铺租赁合同、交付确认书、租赁合同主体变更协议光盘、照片形式合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，故对该证据的证明力可予以确认。双方在租赁合同第十六条16.3约定“任何根据本合同发往本合同任何乙方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方……”，但双方在该份合同签订时并未确定泉州白金汉的送达地址，在晋龙公司提供的租赁合同主体变更协议中，虽有确认泉州白金汉与晋江白金汉的地址，但是从晋龙公司提供的解约函寄送快递，可以看出，其并未按照协议中的地址邮寄快递，而该份快递并未实际送达而以“原址已被查封”为由退回，因而无法认定其退回之日即视为接收之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款之规定，解除权为形成权，依解除权人单方意思表示即可发生合同解除的法律效果。在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达对方时解除。解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权，法院确认合同解除，解除合同的效力可自载有解除请求的起诉状副本送达对方时发生解除合同的效力。本案中，晋龙公司的起诉状副本于2019年5月14日送达晋江白金汉。因双方约定的租期为5年，租期起算日为2013年12月7日，租期至2018年12月7日止，合同约定到期后，双方未就续租事宜发成书面一致意见的，合同终止。因合同终止时间早于晋龙公司通知解除合同时间，本院依法认定，双方签订的租赁协议于2018年12月7日终止。 经审理查明，2013年9月1日，泉州白金汉与晋龙公司签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》（下称“租赁合同”），约定泉州白金汉承租位于晋江市的商铺经营“白金汉英语培训”，租赁面积为598.9平方米，租赁期限为五年，自2013年12月7日至2018年12月7日止。合同约定：第五个租赁年度月租金32340.6元；乙方应在签订本合同后5日内将甲方支付相当于本合同第4.1条约定的第二个租赁年度的二个月租金作为履约保证金，乙方共支付履约保证金53901元；乙方应于每两个租赁月度的末月的25日向甲方支付下两个租赁月度的租金，如乙方逾期支付租金等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款项的千分之五的违约金；乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同；任何因乙方违约导致原告提前解除合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收履约保证金不予退还；本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金等费用；本合同任何乙方根本违约导致合同提前终止的，违约方除应按本合同约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于时月租金标准两倍的违约金；本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所；若乙方未在退还期限内搬离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期，自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或者合同解除前最后一个月月租金的200%的标准向甲方支付逾期占用费；合同签订后，晋龙公司依约向泉州白金汉交付了租赁商铺。2014年11月18日，泉州白金汉、晋江白金汉、晋龙公司签订租赁合同主体变更协议，约定泉州白金汉向其租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给晋江白金汉，同时对晋江白金汉履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。后晋江白金汉于2018年9月1日起拖欠租金至今，双方签订的租赁协议于2018年12月7日终止，租赁物目前仍处于占用状态。 本院认为，晋龙公司与晋江白金汉之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定予以履行。双方合同于2018年12月7日到期终止，晋龙公司关于解除合同、解除合同赔偿金、没收履约保证金相关请求，本院依法不予支持。晋江白金汉拖欠晋龙公司自2018年9月1日起的租金，事实清楚，证据充分，依法应承担清偿责任。双方约定支付期限，晋江白金汉未按期限支付租金，已构成违约，晋龙公司请求晋江白金汉支付自2018年9月1日至2018年11月29日的租金95943.58元并按月利率2%标准支付违约金，扣除已经支付的履约保证金53901元，本院依法在9月份及10月份的租金10780.2元（64681.2元-53901元）以及以月利率2%为标准，从2018年8月25日起计算至实际还清之日止的利息加上11月1日至11月29日的租金31262.58元以及以月利率2%为标准，从2018年10月25日起计算至实际还清之日止的利息之和范围内予以支持。合同到期后，晋江白金汉未能按照合同约定搬离租赁物，应按双方合同约定支付占用费，晋龙公司请求按两倍月租金64681.2元为基数自2018年12月6日起计算至实际迁出租赁商铺完毕之日止的占用费，本院依法在自2018年12月14日起至实际迁出租赁商铺完毕之日止的范围内予以支持。泉州白金汉自愿为晋江白金汉上述债务承担连带清偿责任，晋龙公司请求泉州白金山对上述债务承担连带责任，本院依法予以支持，其承担保证责任后，可向晋江白金汉追偿。晋江白金汉、泉州白金汉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、晋江市青阳白金汉英语培训学校应于本判决生效之日起十日内支付晋江市晋龙实业发展有限公司租金42042.78元以及以月利率2%计算的违约金，（其中9月、10月的违约金以10780.2元为基数自2018年8月25日起计算至实际还清之日止，11月的违约金以31262.58元为基数从2018年10月25日起计算至实际还清之日止）； 二、晋江市青阳白金汉英语培训学校应于本判决生效之日起十日内支付晋江市晋龙实业发展有限公司自2018年12月14日起至实际迁出租赁商铺完毕之日止按每月64681.2元为基数计算的占用费； 三、泉州市鲤城区白金汉英语培训学校对晋江市青阳白金汉英语培训学校上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向晋江市晋龙实业发展有限公司追偿； 三、驳回晋龙公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4566元，由晋江白金汉、泉州白金汉负担851元，晋龙公司负担3715元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  舒 旋 人民陪审员  陈丽娜 人民陪审员  周韩春 二〇一九年七月一日 书 记 员  李珊妮 本案适用法律如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，乙方当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。