辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初2396号原告：大连丽苑大厦物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区明泽街16-18号。法定代表人：范兴国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志扬，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊华，辽宁法大律师事务所律师。被告：西藏金珠对外贸易进出口有限公司，住所地西藏藏族自治区拉萨市北京中路182号。法定代表人：普桑，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓壮，辽宁锦儒律师事务所律师。原告大连丽苑大厦物业管理有限公司诉被告西藏金珠对外贸易进出口有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连丽苑大厦物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴俊华、被告西藏金珠对外贸易进出口有限公司的委托诉讼代理人吴晓壮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付物业费305310元（14层L室为物业费：自2006年1月起至2018年7月止，共计151个月，收费标准为15元/平方米/月，面积为45平方米；15层F室物业费：自2006年3月至2018年7月止，共计149个月，物业费收费标准为15元/平方米/月，面积为91平方米）；2.请求法院判令被告向原告支付逾期交纳物业费利息91080元[14层L室物业费利息计算方式：15×45×3.96‰（151+150+149……+1）；15层F室物业费利息计算方式：15×91×3.96‰（149+148+147……+1）]。事实及理由：原告系大连丽苑大厦物业管理公司，为大厦提供物业管理服务。被告为大厦16号14层L室、15层F室业主。被告自2006年1月起拒付物业管理费，期间原告多次催要未果。至今被告已累计欠费共计人民币305310元，物业费利息91080元。给原告造成了极大的经济损失。为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告西藏金珠对外贸易进出口有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.这个房子被告公司承接之后原告从来没有向被告主张过物业费，所诉的物业费大部分已经超过了时效。这些催费通知都是伪造的，我们不认可。原告提供的催费通知的格式完全一致，从2006年至2018年能够用完全一致的催费格式不符合常理，上面所有的手写字体笔迹都是相同的，完全都是同一个人，是后期后补的；我们提供的工商档案查询证明原告使用的公章是2017年才开始启用的，不可能盖在2006年至2018年期间，所以原告从来没有有效的向被告送达过催费的通知和催费的标准；2.双方从来没有签订过物业管理合同，原告索要物业费依据的主张没有事实和法律依据，根据大连市物价局的文件，物价局已经将非住宅类物业管理收费放开，通知第一条明确通知放开非住宅类物业管理服务收费，其收费标准与物业管理单位与物业产权使用人双方协商议定，这个房子的物业管理费的问题双方从来没有协商过，最多按照周围市场的价格来议定，不能以当年计划经济体制下物价部门批复的已经20多年前的标准来确定物业费的标准;3.姜景富个人从西藏自治区土畜产进出口公司取得了房屋的管理，对房屋进行的管理应当是合理善意的，但是被告接受资产后姜景富没有做合理善意的管理，双方经过诉讼，已经将姜景富腾退出了房屋，姜景富因与原告的利害关系，其出具的证据不能被采纳。且姜景富出具的授权不能被认可，西藏进出口公司在1999年即改制为被告公司，所谓的西藏进出口公司大连办事处并不能代表被告的意思表示，并且该授权出具时间为2008年8月，其时大连办事处的备案期间已经届满，显然不再具有法律效力；4.被告2015年接收西藏自治区对外贸易进出口公司大连办事处的资产，丽苑大厦同姜景富之间物业服务关系被告不了解。物业费缴费凭证不能证明被该公司应该与原告按照该标准成立物业服务法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告西藏金珠对外贸易进出口有限公司系大连市中山区明泽街16号14层L座房屋、16号15层F座房屋的登记业主，两处房屋面积分别为45平方米、91平方米。1999年2月26日，西藏自治区对外贸易经济合作厅作出《关于同意原西藏自治区对外贸易进出口公司更名为西藏金珠对外贸易进出口有限公司的批复》。我院已生效的（2017）辽0202民初2611号、（2017）辽0202民初2614号民事判决书事实部分认定：2016年3月23日，被告依据西藏自治区国有资产监督管理委员会文件，承接了原西藏自治区对外贸易进出口公司大连办事处的国有资产，被告自2016年7月7日起取得案涉房屋的所有权，两份判决同时认定被告无权向实际占有人姜景富主张2016年7月7日以前的房租等。另查明，原告大连丽苑大厦物业管理有限公司持有大连市物价局1997年发《经营性收费许可证》一份，备注收费项目：物业管理费15元/平方米/月。该证件1999年审验后未再继续审验。原告另持有1996年8月20日大连市物价局的文件一份，确定收费标准如前述，并写明：以上标准暂定一年，执行日期为1996年6月1日至1997年5月31日。本院（2016）辽0202民初字983号民事判决书、（2018）辽0202民初8975号民事判决书、（2019）辽0202民初2394号民事判决书等多份生效判决书均认定由原告为大连市中山区明泽街16号丽苑大厦的物业服务企业，并依据15元/平方米/月标准计算物业管理费。再查，2017年3月10日，被告向原告发出《物业费用询证函》。后原告于5月5日回函，告知被告至2016年12月31日所欠物业费用。2017年11月28日，原告再次发出《催交物业管理费信函》，要求被告缴费。被告至今未能支付物业服务费用。本院认为，因本院多份生效判决均认定原告大连丽苑大厦物业管理有限公司系案涉大连市中山区明泽街16号丽苑大厦的物业服务企业，并确认费用缴纳标准为15元/平方米/月，故对于原告主张丽苑大厦案涉物业产业的所有权人缴纳物业服务费用的主张，本院予以支持。被告西藏金珠对外贸易进出口有限公司的相关抗辩，本院不予支持。根据生效判决确认的事实，本案被告系承接了西藏自治区对外贸易进出口公司的资产，其仅自2016年7月7日起取得所有权，且无权向实际占有人主张之前的房租，故本院仅支持被告支付自该日期计算至原告主张的2018年7月的物业费用，合计51000元[15元/平方米/月×（45平方米＋91平方米）×25个月]。案外人姜景富与原、被告之间的协议、诉讼及纠纷，不构成被告承接房产前即应缴纳费用的依据，亦不能对抗其后被告作为所有权人应缴纳费用的事实，双方的相关主张及抗辩，本院均不予支持。本案原告未与建设单位签订前期物业服务合同，未与业主委员会、业主大会签订物业服务合同，双方对于交缴物业费用时限无明确约定，故对于原告主张的利息，本院支持按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的资金占用期间的利息损失，具体如下：对于2016年12月31日前的欠费部分12240元[15元/平方米/月×（45平方米＋91平方米）×6个月]，应为自被告最早催缴日2017年5月5日起计算；2017年1月1日以后的部分38760元，利息应自起诉之日即2019年4月18日起计算；以上均计算至付清之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，判决如下：一、被告西藏金珠对外贸易进出口有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连丽苑大厦物业管理有限公司至2018年7月的物业管理费51000元，并给付按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至付清之日止的利息（计算方式：12240元自2017年5月5日起计算；38760元自2019年4月18日起计算）；若被告未能按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连丽苑大厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7250元，由原告大连丽苑大厦物业管理有限公司负担6000元，由被告西藏金珠对外贸易进出口有限公司负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  原博侠人民陪审员  谢淑云人民陪审员  吕晓凤二〇一九年七月二十五日书 记 员  刘渐宽