贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初5947号原告:黎泽兴，男，汉族，1982年3月2日生，住贵州省遵义市汇川区。原告：刁洪，女，汉族，1987年2月18日生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：罗洋，贵州桓文律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉梅，贵州桓文律师事务所律师。被告：遵义思达商贸城置业有限公司，住所地：贵州省遵义市南部新区遵义大道100号，统一社会信用代码:915203020570660196。法定代表人：陈建杰，公司董事长。委托诉讼代理人：曾有全，男，汉族，1995年9月28日生，住贵州省遵义县。委托诉讼代理人：熊焱，女，仡佬族，1994年5月10日生，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。原告黎泽兴、刁洪与被告遵义思达商贸城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法由审判员张祖华适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告黎泽兴、刁洪及其委托诉讼代理人罗洋、赵玉梅与被告遵义思达商贸城置业有限公司及其委托诉讼代理人曾友全、熊焱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎泽兴、刁洪向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原、被告于2017年8月16日签订的商品房买卖合同；2、请求人民法院判决被告返还原告购房款358624元，支付原告利息3604元，赔偿原告损失358624元，上述合计720852元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻，于2017年8月16日，共同与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同明确载明了由二原告购买被告位于遵义市营业房，该合同还载明了原告购买的营业房无抵押情况，并载明了价款、利息、产权办理时间等内容。合同签订后，原告向被告缴纳了房款358624元及维修基金1879元。但在合同约定的时间内，被告迟迟没有为原告办理产权登记手续，原告为此多次找到被告，要求被告办理，但是被告以各种理由婉拒。后原告才得知自己于2017年8月6日购买的营业房已经办理了抵押登记，遂又再次找到被告，被告承认了其所出售的营业房确实存在抵押，并承诺原告会尽快办理。但时至今日，被告所出售给原告的营业房仍然还存在抵押问题，这使得原告购买的房屋根本无法办理产权手续，遂形成讼争，原告认为，被告在出售该营业房时，未告知该房有抵押情况，存在故意隐瞒行为。因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告应归还原告已付房款、支付原告利息及赔偿原告1倍房款的损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告遵义思达商贸城置业有限公司辩称，一、被答辩人在购买商铺时，答辩人已履行告知义务，答辩人在出售涉案商铺时，已告知被答辩人涉案商铺存在抵押情形，履行告知义务，涉案商铺折前总价为676469元，折后总价为358624元，优惠317845元卖于被答辩人，优惠数额巨大；二、被答辩人与答辩人已签署《商铺委托经营及管理协议》，被答辩人签署买卖合同的主要目的即实现商铺租赁收益，现其主要目的已经实现，无权要求答辩人解除合同，返还购房款、支付赔偿金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”。被答辩人在与答辩人成立买卖合同关系后立即成立租赁合同关系，被答辩人购买上商铺的主要目的是实现租赁收益，现被答辩人的主要目的已经实现，不属于“商品房买卖合同目的不能实现的”的情形。故在导致买卖合同目的无法实现时，才构成该条款使用的前提，现被答辩人购买涉案商铺的目的是为了获得商铺租赁收益，该条款不适用本案。被答辩人无权以此要求答辩人解除合同，返还购房款、支付赔偿金；三、根据法律规定，涉案房屋《商品房买卖合同》的解除权已经消灭，被答辩人无权要求解除该合同，合同解除权作为形成权，在性质上属于除斥期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被答辩人于2017年8月16日知晓涉案房屋已抵押的事实，同日取得合同解除权，故根据法律法规的规定，被答辩人应于2017年8月16日至2018年8月15日，向答辩人主张《商品房买卖合同》的解除。现该《商品房买卖合同》的解除权已经消灭，被答辩人无权要求答辩人解除该合同；四、退一步讲，即使被答辩人认为答辩人未履行告知义务，被答辩人作为商铺的购买方，在购买商铺时，未尽到审慎义务，亦存在一定过失，应自行承担相应责任。原告围绕自己的诉讼请求提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方于2017年8月16日签订了《商品房买卖合同》，双方对权利义务进行了约定，且该合同第四条明确载明了该商品房的土地使用权及在建工程等未设定抵押的事实；2、原告向被告付款的转账凭据及发票收据，证明原告按照合同约定履行了支付购房款358624元及维修基金1879元，且被告公司出具了不动产发票给原告的事实；3、《遵义市商品房预售许可证》，证明被告所建设的遵义国际商贸城红星美凯龙家居生活广场于2015年11月4日取得《遵义市商品房预售许可证》的事实；4、《遵义市不动产产权情况记载表》，证明涉案房屋已于2016年8月3日设定了他项权利，已被被告抵押给贵阳银行股份有限公司云岩支行，被告在出售房屋时隐瞒该房屋存在抵押情况，欺诈了原告的事实。被告围绕自己的答辩意见提交了以下证据：1、遵义国际商贸城签约确认单,证明原告在知晓该房屋由抵押权的情况下，我公司优惠于原告，原告签约合同时是知晓房屋抵押的事实;2、遵义国际商贸城商铺委托经营及管理协议,证明原告于被告签署房屋之后主要目的是实现商铺租赁目的，庭后提交新的证据涉案房屋的租赁协议，房款收据。本院审理认定事实如下：原告黎泽兴、刁洪与被告遵义思达商贸城置业有限公司在2017年8月16日签订了《商品房买卖合同》，合同载明二原告自愿购买由被告遵义思达商贸城置业有限公司在遵义市红花岗区南关镇修建的遵义国际商贸城红星美凯龙家居生活广场负1-158号商铺，合同其中第四条第一款约定，“该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押”；第二十二条第三款约定，“出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：一、约定日期90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；二、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列事项处理：1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已支付房款的1%利率支付利息；2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房朱阿姨登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金”。原告于合同签订当日，向被告一次性支付了全部楼款358624元及维修基金1879元，并与被告签订了《遵义国际商贸城商铺委托经营及管理协议》，协议约定原告自愿将红星美凯龙区三区块负1层158号铺位出租给被告经营及管理，自2017年4月1日至2027年3月31日止，期限为10年。商铺在委托经营及管理期，被告支付给原告的税前租金为239083元，被告于2022年4月1日起至2027年3月31日按季度每季度末向甲方支付税前租金11954元。原告在合同约定时间内，多次找到被告要求进行办理产权登记，但被告以种种理由拒绝配合原告办理产权登记手续。2019年5月31日，原告通过遵义市不动产登记事务中心出具的《遵义市不动产产权情况记载表》得知，遵义国际商贸城红星美凯龙家居生活广场负1-158号商铺（产权证号：黔（2016）遵义市不动产权第0015290号）已在2016年8月3日抵押给贵阳银行股份有限公司云岩支行（他项权利证号：黔（2018）遵义市不动产证明第0053842号），抵押终止日期为2019年8月2日。原告据此认为被告在出售该营业房时，未告知该房有抵押情况，存在故意隐瞒行为，以被告违反《商品房买卖合同》约定为由，向本院提起诉讼。上述事实，有原告黎泽兴、刁洪与被告遵义思达商贸城置业有限公司提供的《商品房买卖合同》、《遵义市商品房预售许可证》、遵义国际商贸城签约确认单、遵义国际商贸城商铺委托经营及管理协议、转账凭据、发票收据及原、被告当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，二原告购买商铺当日与被告签订了《商铺委托经营及管理协议》，即双方认可的经营方式为由被告对原告购买的商铺经营管理十年，以收取租金为目的的商业模式。双方按《商铺委托经营及管理协议》的约定履行了权利义务，原告对商铺的租金利益已得到实现。本案中，原告的受损利益是因未能办理房产证进而带来各项预期收益的损失，但双方约定办理产权证的时间是“2017年9月30日前”，也就是说，该日期是双方约定的最后办证日期，如被告在该期限界满之日未履行办证义务，原告可以根据合同的约定或法律的规定向被告主张自己的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，原告最长的行使解除权的期限为2018年9月30日前。而该期间是除斥期间，不适用中止、中断等情形，故原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。另外，被告对该商铺的抵押期间截止时间为2019年8月2日，在原告购买此商铺期间实际租金收益已基本获得的前提下，双方可依约定办理房产证，对整个市场的稳定及双方利益的保障均符合公平合理原则。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告黎泽兴、刁洪的诉讼请求。案件受理费5505元，已减半收取，由黎泽兴、刁洪承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  张祖华二〇一九年七月二十二日法官助理封瑞涛书记员刘军兰