湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初4934号原告：长沙周何健房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路483号福乐名园3栋9号。法定代表人：周何健，董事长。委托诉讼代理人：段顺红，湖南锐和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，湖南锐和律师事务所律师。被告：郭海燕，女，1979年9月5日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：谭蓓，湖南金桥律师事务所律师。原告长沙周何健房地产经纪有限公司（以下简称原告）诉郭海燕（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人周何健及其委托诉讼代理人王艳，被告及其委托诉讼代理人谭蓓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金暂计62400元（1560000元×4%，最终按实际成交价计算）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月，被告因求购东塘雅礼中学附近房源联系原告工作人员韩珠均咨询购房信息，经历持续两个月多次推荐购房信息并组织看房，被告于2018年7月2日选定了雨花区十五中宿舍8栋203号房并明确了购买意向，遂于同日与原告签订《房地产求购确认书》。同日，经原告组织安排，被告实地看房并面见房东，其后，被告一再以资金周转困难为由，拒绝与原告进行后续沟通。2018年7月7日，房主告知原告房屋已出售。2018年12月，原告发现被告利用原告所提供的信息私下与十五中宿舍8栋203号房房主完成交易。根据确认书第二条第二款的约定，被告应当支付原告佣金或违约金。经联系，被告对违约事实予以认可，但双方未对赔偿数额达成一致，原告委托律师于2019年3月26日向被告发送了律师函，但被告仍拒不支付，遂提起诉讼。被告辩称，原告在缔约过程中以欺诈的方式让被告签订了《房地产求购确认书》。2018年7月2日，原告所属员工与被告看房后，涉案房屋原产权所有人蔡凤其告知房屋未满四年无法出售，暂不出售。原告要求与被告签订无法实现合同目的的房地产求购确认书，明显属于欺诈行为。原告没有经过涉案房屋原产权所有人蔡凤其书面授权同意，擅自发布售房信息并与被告签约的行为属于无权代理。原告自始没有提供韩珠均的有效经纪人资质以及相关注册情况，《房地产求购确认书》的签订不符合相关法律规定。原告在没有授权且原房主蔡凤其于2018年7月14日明确表示无交易意向、被告无购房资格的情况下，依然要求继续履行确认书并主张权利，主观恶意十分明显。《房地产求购确认书》没有按照行业规则制定，是原告单方提供的格式合同，没有约定应有的双方权利和义务，根据原告系统中显示期限为3个月，即2018年7月2日至2018年10月1日，被告与蔡凤其完成交易的时间不在确认书约定的期限内，故原告不得收取佣金，同时该确认书违约金约定过高。原告在从事房地产经纪商业行为中，违反相关法律法规，且涉嫌侵犯公民个人信息，请求法院移送相关部门处理。经审理查明，2018年7月，被告为购买房屋向原告咨询房屋信息。同年7月2日，原告工作人员带领被告到长沙市雨花区芙蓉中路523号（十五中宿舍）8栋203房看房后，被告在原告提供的《房地产求购确认书》中“委托人（甲方）”处签字。该确认书载明，乙方工作人员带领甲方首次进入雨花区十五中宿舍8栋203房实地验看，甲方愿意委托乙方居间求购该房地产；佣金为该房地产（最终成交的房地产不受上述限制）实际成交价2%，甲方应在与出售方签订《房地产买卖合同》或类似合同等证明买卖关系已成立的合同当日或约定日，将佣金支付给乙方；在乙方为甲方首次提供服务六个月内，甲方与该房地产的出售方完成交易或利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成交易的，甲方都应按照最终完成交易的实际成交价4%向乙方支付违约金，乙方保留向甲方追究其他损失的权利；甲方确认将独家委托乙方完成本协议所约定的委托事项；甲方承诺在委托期限内将不再自行或委托除乙方外的任何第三方完成本协议约定的委托事项，否则应按最终完成交易的实际成交价4%向乙方支付违约金。该确认书上还载明了其他事项，但未明确委托期限。原告在该合同“居间方（乙方）”处加盖了公章。此后，原告多次询问被告购买意向，被告称其尚未出售第二套房，无购房资格，需等房屋出售后再看房。涉案房屋于2018年12月10日通过买卖登记至被告名下。原告认为被告违反了《房地产求购确认书》的约定，应支付违约金，遂于2019年3月26日委托湖南锐和律师事务所指派律师向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函后三日内与原告就佣金或违约金支付达成一致。被告于2019年3月28日收到了上述函件。后双方协商未果，原告遂于2019年5月13日诉至本院，请求判如所诉。另查明，1、蔡凤其于2014年12月5日取得涉案房屋的不动产登记证书。被告提供的蔡凤其出具的《情况说明》记载，蔡凤其欲出售涉案房屋，在2018年通过在新环境中介工作的朋友将房源信息挂到网上，此外，蔡凤其并未委托任何中介公司；后蔡凤其发现房屋取得产权证未满4年，不能出售，其就打电话告诉朋友房子现在还不能出售。2、原告提供的其内部系统截图显示：房源信息（十五中宿舍8栋203）委托时间为2018年6月15日；委托方式为“C-未签”；来源为广告；跟进内容记载为，7月14日去电联系房东，房子没满4年，不卖了，也卖不了，出售有效申请改为出售暂缓；9月29日去电房东说房子已经卖掉了；12月18日了解客人的情况，说房子过了户了。客源信息（郭姐）委托时间为2018年7月1日，期限3月内；7月7日、7月17日、8月2日、8月16日去电，客户均表示在看房子。3、原告提供的微信记录显示：2018年7月17日，原告工作人员告知被告：“涉案房屋要到12月份才满4年，假如房东要卖的话你这边可以先签买卖合同于12月份过户不？”被告回复称需等自己的房子出售后再说。以上事实，有《房地产求购确认书》、房产证复印件、不动产登记情况表、微信记录、《律师函》及邮单查询、蔡凤其的身份证复印件与《情况说明》、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房地产求购确认书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。从《房地产求购确认书》约定的内容来看，被告为购买房屋，委托原告进行居间求购，在订立买卖合同后被告向原告支付佣金，该合同性质应属于居间合同。其中约定，被告在原告首次提供服务后六个月内,被告与该房地产的出售方完成交易或利用了原告提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成交易的，被告都应按照最终完成交易的实际成交价4%向原告支付违约金的条款，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。衡量被告是否“跳单”违约的关键，是看被告是否利用了原告提供的房源信息、机会等条件。本案中，原告虽向被告提供了看房服务，但涉案房屋原所有权人蔡凤其就该房源信息系委托另一家房屋中介公司处理，该房产信息已在网络上公开，原告亦系从网络广告中了解该房源信息，更未获得涉案房屋的代理，故被告有权通过其他合法渠道，获取房源信息，达成房屋买卖合同。同时，根据原告提供的其内部系统截图显示，被告委托原告居间求购房屋的期限为3个月，即委托期限至2019年10月1日止，原告应在该期限前完成居间服务。而涉案房屋原所有权人蔡凤其于2014年12月5日取得涉案房屋产权证，根据长沙市房地产交易相关政策，在2019年10月1日前，涉案房屋不能出售；在原、被告均知晓涉案房屋暂不能出售的情况下，被告在2019年7月、8月间多次向原告表示暂不购买涉案房屋；被告与蔡凤其最终并未在上述期限内订立买卖合同，不能认定原告完成了居间服务。现被告在约定的委托期限以外，通过其他正常渠道，获取涉案房源信息，与涉案房屋原所有权人蔡凤其订立买卖合同，被告并未利用原告独有的信息、机会而购得涉案房屋，其行为不构成违约。原告虽然为被告提供了一定的居间服务，但原告未提交证明其为居间服务支出的费用情况。故原告请求被告支付违约金62400元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告长沙周何健房地产经纪有限公司的诉讼请求。本案受理费1360元，因适用简易程序减半收取680元，由原告长沙周何健房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇一九年七月二十二日书记员  柳林林附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。