广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9265号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路10号5座首层01号，统一社会信用代码91440600398012342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：蒋华杰，男，1983年12月29日出生，汉族，住湖南省东安县，原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告蒋华杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦、被告蒋华杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告自2017年1月1日起所有物业服务费及违约金，物业服务费计至2019年2月28日为13168.24元，违约金则自2017年1月6日起计至被告实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年2月28日为5325.48元；2、被告承担原告支出的律师费2400元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园六座12楼02室（具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号六座12楼1202单元，下称“涉案单元”）业主，2016年4月20日原被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称“协议”），协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案单元合同面积为126.55平方米,实测面积为126.66平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元（4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2017年1月份至2017年8月份，被告每月拖欠物业服务费为：合同面积：126.55平方米×4元=506.20元，自2017年9月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：126.66平方米×4元=506.64元。以上暂计至19年2月份共拖欠物业服务费：13169.12元。5、违约责任：原被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年1月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年2月28日为5325.94元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特此向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告答辩如下：一、原告与被告签订的《涟岸花园物业服务协议》（以下简称协议）是典型的霸王条款，不是双方平等协商的结果，没有体现业主的真实意愿，违背了公平正义的原则，应视为无效合同。二、原告称从2017年1月1日开始缴纳物业费，此协议是2016年4月购房时签订的，是默认房子达到交楼标准而签订的协议。可是被告在2016年12月验收房子时，发现涉案房屋大面积空鼓、裂缝，整修了大半年，被告于2017年6月10日才签名收楼，所以物业费应于2017年7月开始缴纳。三、原告主张按日千分之一收取违约金，标准过高，不合理也不合法。四、原告让被告支付律师费也是一条不合理的霸王条款，明显增加了业主的责任，对业主极不公平，应视为无效条款。本案诉讼产生的直接原因在于原告，且律师费收费过高；五、原告收费高，一平方米收费4元，全禅城区最贵，远远超过政府最高指导价，但原告并没有提供优质的服务，严重违反协议约定表现在以下几个方面：1.小区卫生差、楼梯口、消防通道长期被杂物占用堵塞；管理人员、服务人员素质差，上班时间玩手机、保安形同虚设，业主没有安全保障，财产被盗。2.协议约定的尊贵会所服务，实际上会所2018年1月15日才首次开放，游泳池2018年6月才首次开放。3.按照协议规定，原告应每年不少于一次向业主公布物业费收支情况。原告应从2017年1月开始公示服务费用，但直到2018年4月24日才对收支情况进行了第一次公示，且公示的内容简略，无财务收支明细，严重侵害了业主的知情权、监督权、异议权。4.协议约定了原告应对业主进行满意度调查，且业主满意度95%以上，但原告并没有每半年进行满意度调查，两年只调查了一次。实际上多数业主都对原告不满意，绝对达不到95%的满意度。业主与原告多次发生激烈冲突，导致南庄派出所多次出警。综合以上意见，被告不应担承担2017年1月至6月的物业费，违约金和律师费属于霸王条款，不应由被告承担。恳请法院根据事实情况，结合法律的相关规定，公正处理本案，维护社会公平正义。诉讼中，原告提交以下证据：1、涟岸花园前期物业服务协议。拟证明原被告的物业服务合同情况。收楼入伙进程确认表。拟证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3、交楼通知书及回执。拟证明原告已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，且被告已收到该通知并同意物业服务费的起算时间。4、委托代理合同。拟证明原告委托律师代理的具体情况。5、发票。拟证明原告须支付相应律师服务费用情况。6、交楼通知EMS快递单。拟证明被告收楼情况，证明了案外人开发商均于2016上旬或中旬通知被告收楼。7、不动产登记信息查询结果。拟证明被告已办理房产证情况及房屋面积情况。8、《广东省商品房买卖合同》。拟证明买卖合同约定的收房时间为2016年12月31日前。9、《商品房买卖合同补充协议》。拟证明补充协议约定物业费从《物业交楼通知书》中确定的计费日期计收。10、单元检查表。拟证明被告已于交楼期限内前收楼并现场验楼，不存在逾期交楼的情况。11、对账确认函、发票。拟证明案外人开发商已于2016年12月13日向被告约定的送达地址邮寄交楼通知书，通知被告收楼。诉讼中，被告提交以下证据：收楼入伙进程手续进程确认表。拟证明被告于2017年6月10日收楼，并证明被告是由于房屋空鼓、裂纹等质量问题需要整修而导致无法按期收楼。单元检查记录表2张。拟证明案涉房屋存在质量问题需要维修。银行利率表。拟证明原告的违约金太高。诉讼委托代理合同。拟证明原告的律师费过高、不合理。照片、微信聊天截图、治安调解协议书、手写纸。拟证明原告卫生差、安保差，违反《服务方案》、《承诺书》里关于卫生和安保工作的要求。会所开放公告。拟证明会所2018年1月15日才开放。财务报表。拟证明经过多次投诉才出现的简单财务报表。涟岸花园前期物业服务方案、承诺书。拟证明原告违约。照片（业主对话、业主游行抗议）。拟证明原告违反《服务方案》、《承诺书》里的“满意率95%以上”。2019年4月28日，本院工作人员对案涉佛山涟岸花园的物业管理服务情况进行了现场勘查，并制作现场勘验笔录及拍摄照片33张。本院组织原、被告举证质证，对双方提交的证据认定如下：原告提供的证据1、2、3、7、8、9、10，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据4、5，可以与其他证据相互佐证，被告亦无有效证据予以反驳，本院予以确认；证据6、11，结合被告认可的其他证据，可以相互印证上述证据的真实性，被告虽辩称其没有收到收楼通知书，但并未提供证据予以反驳，故本院对上诉证据的真实性予以确认。被告提交的证据1、7、8，原告对真实性无异议，本院确认真实性；证据2、3、5、6、9，可以与本案其他证据相互佐证，本院对其真实性予以确认；证据4，为空白合同，没有签字盖章，本院不予采信。原、被告对勘查笔录和照片真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院经审理认定如下事实：涉案物业概况。2016年4月20日，被告与案外人（开发商）佛山市和记黄埔地产有限公司（以下简称“和记公司”）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买佛山市禅城区科润路10号六座1202房（以下简称“案涉房屋”），购房合同约定的房屋建筑面积为126.55平方米，案涉房屋应当在2016年12月31日前交付使用，物业服务费从《物业交楼通知书》中确定的计费日期起计收。依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知均应采用书面形式，并用传真或挂号信件或登记的信件的方式，按照双方在买卖合同列明的通讯地址发出，若采用挂号信件或经登记的信件发送通知，如无其他证据予以证明的，则自发出日后第七日视为送达。若任何一方通讯地址有所变更，应事先以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知到达原通讯地址，即视为已履行通知义务。案外人（开发商）和记公司于2016年12月13日通过EMS专递（邮件号：1048927391922）向被告发出物业交楼通知书，物业交楼通知书载明涉案房屋的物业服务费将由2017年1月1日起计收。2016年12月24日，被告对案涉房屋进行验楼，并提出维修要求。2017年6月10日，被告签字确认收到案外人（开发商）佛山市和记黄埔地产有限公司发出的交楼通知书，交楼通知书载明被告已知悉并确认案涉房屋的物业服务费将由2017年1月1日起计收。同日，被告办理收楼入伙手续。被告于2017年11月3日取得房屋产权登记，载明的房屋建筑面积为126.66平方米。二、物业服务协议及物业服务提供方的承诺。2016年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方、业主）签订《前期物业服务协议》，双方就案涉房屋的前期物业管理事宜作了约定。协议第二条约定，物业管理服务的内容包括综合管理服务、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化管理、秩序维护、消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理八方面20小项。协议第四条约定交纳物业服务费用的起计时间为交楼通知书上标明的物业服务费起计之日；住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含依法应由全体业主分摊的水费和电费）；业主在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用；业主在每月5日之前交纳当月物业服务费用。协议第十一条约定：“违约责任……甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。……乙方（业主）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金……若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而产生的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”该协议还就双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务质量等事项作出约定。2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。三、物业费缴纳情况。被告自2017年1月1日停交物业服务费至今。四、部分物业服务履约情况。另根据相关系列案查明事实，涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月26日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。五、其他。原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业管理费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年3月9日向原告开具了本案律师费2400元的发票。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告通过招投标取得涉案物业服务经营权，程序合法。原告与被告签订的《前期物业服务协议》的内容合法有效，双方均应严格遵守、依约履行。至于被告抗辩称双方签订的物业服务协议，违反了被告的真实意愿，属无效合同，但并未提供相应证据证明其在签订合同时受到欺诈、威胁或胁迫以致没有意思表示的自由，应承担举证不能的不利后果，被告的抗辩不成立。兹就双方争议的焦点及判断理由分析评述如下：一、物业服务费问题关于物业费起算时间，《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》及补充协议都约定按照《物业交楼通知书》载明的时间起算。根据采信的证据，和记公司于2016年12月13日向被告在商品房买卖合同中登记的通讯地址邮寄《物业交楼通知书》，《物业交楼通知书》及回执上都载明物业管理费从2017年1月1日开始计收，被告亦于2017年6月10日在《物业交楼通知书》回执上签字确认物业管理费从2017年1月1日开始计收。被告虽抗辩房屋存在质量问题需要维修，应当从维修完毕后起算物业费，但被告提供的证据不足以证明案涉房屋不符合交付标准。故被告主张应扣减维修期间物业费的抗辩不能成立，物业费应从2017年1月1日开始计收。物业服务费标准按照约定计算。《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准为4元／月·平方米，以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。本案中，购房合同约定的房屋建筑面积为126.55平方米，被告于2017年11月3日取得房屋产权登记，载明的房屋建筑面积为126.66平方米。因此，从2017年1月至2017年10月，每月物业服务费为506.20元（4元／月·平方米×126.55平方米）；从2017年11月至2019年2月，每月物业服务费为506.64元（4元／月·平方米×126.66平方米），被告从2017年1月至2019年2月拖欠的物业服务费合计为13168.24元（506.20元×10个月+506.64元×16个月）。本案的关键在于被告拒交物业服务费的抗辩理由是否成立。经审查，本院认为：第一，本案物业服务合同约定的物业服务主要项目为公共卫生保洁、公共秩序管理、公用设施维护、公共绿化养护、房屋公共部位维护以及安保工作，服务的形式主要是管理、维修、养护，根据原、被告双方举证的证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务缺位；第二，虽然原告存在迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，当事人行使先履行抗辩权，其所抗辩的双方义务应存在对等性和同质性。就本案被告而言，其在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，显然不符合《合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，由于物业管理公司提供的服务也具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。因此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。对原告要求被告支付物业服务费的主张，本院予以支持。二、违约金本案合同约定逾期交费按每日千分之一计付违约金，折算年利率超过36%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”鉴于：第一，除利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，本案被告抗辩认为违约金应当调整。因此，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算。被告应自欠费当月6日起，分别以每月物业管理费506.20元、506.64元为本金，按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业管理费之日止。对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。三、律师费原告支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、发票予以证实，本院予以认定。关于该律师费是否应由被告全部承担。本院认为，《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由被告承担，但未明确费用标准，被告也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于：第一，本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额小，案情并非重大、疑难或复杂,而且原告除提起对本案被告的起诉外，同一时间也基于同样的事实和理由对另外12户业主提起了同样的诉讼，所提供的案件材料也是一致的，与其他案件相比，本案诉讼不需要更高的专业知识或更多的工作时间；第二，涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，本院酌定被告负担原告所支出律师费中的1600元，对原告主张的律师费超出该数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告蒋华杰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付物业服务费13168.24元及违约金（违约金计算方式如下：2017年1月-2017年10月期间以506.20元为本金自欠费当月6日起算、2017年11月-2019年2月期间以506.64元为本金自欠费当月6日起算，均按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准分段累计支付至被告实际支付完毕物业服务费之日止）；二、被告蒋华杰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费1600元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取161元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担37元，被告蒋华杰负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年七月二日书记员 冯裕雯