江西省湖口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0429民初596号 原告：南昌市东湖区捷信小额贷款有限责任公司，住所：江西省南昌市。 法定代表人：史益成。 委托代理人：曹占妮，江西惟民律师事务所律师。特别代理。 被告：湖口县盛源大酒店，住所：湖口县盛。 经营者：李勇。 委托代理人：熊亚武，湖口县盛源大酒店股东。特别代理。 被告：李勇，男，汉族，1960年2月8日出生，江西省鄱阳县人，住所：鄱阳县。 被告：李志，男，汉族，1968年8月20日出生，江西省九江市人，住所：九江市浔阳区。 委托代理人：熊亚武，湖口县盛源大酒店股东。特别代理。 被告：陈修和，男，汉族，1976年10月1日出生，江西省九江市人，住所：九江市浔阳区。 委托代理人：沈峰，江西柴桑律师事务所律师。特别代理。 第三人：李泽，男，汉族，1984年9月17日出生，江西省湖口县人，住所：湖口县。 原告南昌市东湖区捷信小额贷款有限责任公司诉被告湖口县盛源大酒店、李勇、李志、陈修和、第三人李泽租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南昌市东湖区捷信小额贷款有限责任公司的委托代理人曹占妮、被告湖口县盛源大酒店、李志的委托代理人熊亚武、被告李勇、被告陈修和的委托代理人沈峰及第三人李泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南昌市东湖区捷信小额贷款有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告湖口县盛源大酒店、李勇和李志向原告支付房屋年度租金414491元，并自起诉之日起按月息2%支付逾期付款利息至租金付清之日止；2、判令被告共同向原告支付原告代被告交纳的物业管理费87408.24元（2014年1月1日至2018年3月31日期间）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年6月3日，因案外人王佳全、王佳美、王佳红向原告借款1500万元，并将其分别所有的3套房产办理了抵押担保，原告为抵押人。2017年11月份，案外人王佳全、王佳美、王佳红通过以物抵债将其分别所有的前述3套房产作价13852,055.00元抵偿给了原告，并于2018年8月办理了房产过户手续，过户办证时原告将原三套房产拆分为六套房产并办理了房产6本不动产权证，原告为涉案房产的新所有权人。新房产共6套房，建筑面积共计2520.94㎡。鉴于上述房产在2013年9月22日已出租给了被告陈修和用于经营湖口盛源大酒店，并约定了租赁期限为2014年9月23日-2023年9月22日即10年，2015年3月20日又将涉案房产的租赁期限变更为2014年12月23日-2023年12月23日，租赁建筑面积为3527.57㎡。2016年左右，湖口盛源大酒店由被告陈修和和被告李志合伙经营，2017年年底，因案外人陈修和和被告李志关系微妙，双方互不退出，第三人李泽作为他们共同的朋友，为协调解决纠纷受让了湖口县盛源大酒店，但第三人李泽实际并不参与经营和管理，湖口县盛源大酒店实际经营者为李志，李志并于2018年5月4日以其哥哥李勇的名义注册成立了湖口县盛源大酒店，涉案房产至今仍由湖口县盛源大酒店实际使用。根据相关法律规定可知，租赁合同虽然对受让人继续有效，但是自涉案房产的所有权人变更之日起，被告应该依约向新的所有权人即原告履行租金支付义务，并承担租赁期限内的物业费等支付责任。按照2015年3月20日被告签订的协议书约定，被告湖口县盛源大酒店、李勇和李志应当自2018年12月24日起，向原告支付2018年12月24日至2019年12月23日的年底租金414191元，同时四被告应当向原告支付为其垫付的2014年1月1日至2018年3月期间物业管理87408.24元。但截止至今，虽经原告多次催讨，被告仍未支付。为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告湖口县盛源大酒店、李勇、李志辩称：没有人进行物业管理，都是自行处理。包括垃圾、下水道堵塞，都是我们自己处理。房租前期我们已经全部缴清。就算没交，也就是2018年12月至今没交。没交也是有原因的，我们去原告公司三次，要求给账号付款，他们提供不了账户。我们联系原告后，就一直没有沟通。 被告陈修和辩称：与上述答辩观点一致，且没有收到物业公司要求缴费的书面通知。 第三人李泽辩称：与我无关。 原告为证实其主张成立，向本院提供了以下证据材料： 1、（2014）洪民二初字第845号判决书、(2016)赣0111执269号之三裁定书、房屋产权证明六份，拟证明原告为涉案出租房产的产权人。被告、第三人质证后均表示无异议。 2、《房屋租赁合同》、《协议书》，拟证明2013年9月22日涉案房出租给了陈修和用于经营湖口县盛源大酒店，租赁合同就租金、物业费、逾期支付等都进行了约定。被告湖口县盛源大酒店、李勇、李志质证后表示真实性无异议，物业管理都是我们自己处理，我们之间没有物业费。被告陈修和质证后表示进场的时候没有物业，确实产生了物业费用，就该有物业公司找我们，原告没有权利向我们主张，没有法律依据。 3、《转让协议》、微信聊天截图，拟证明湖口县盛源大酒店的实际经营者是李志。被告湖口县盛源大酒店、李勇、李志质证后实际经营者是李勇，李志是出面协调一下。 4、物业公司收费单据、2017年4月20日的授权委托书，拟证明涉案房产的物业管理公司是南昌市人本物业管理有限公司，该物业公司接管涉案房产所在的小区，物业服务工作至今，原告垫付的物业管理费87408.24元。被告湖口县盛源大酒店、李勇、李志质证后表示与答辩意见一致，物业费与我们无关。被告陈修和质证后表示对授权委托书的真实性有异议，这是个复印件，对委托书也不知情，对证明目的有异议，对收费单据的关联性有异议，这个不能证明原告是为湖口县盛源大酒店缴纳的物业管理费，南昌市人本物业管理有限公司九江分公司是在2016年7月6日才成立的，那它在2014年代收物业费是与事实不符的。 被告湖口县盛源大酒店、李勇、李志、陈修和、第三人李泽均未向本院提交证据材料。 经审理，本院认定如下事实： 2013年9月22日，王佳全、王佳红、王佳美将台山盛源城壹号楼1-6层租给王玲玲、陈修和、詹卫星并签订房屋租赁合同，湖口开源置业有限公司在出租方处盖章。2015年3月20日，湖口开源置业有限公司与湖口县盛源大酒店签订了协议书，又将房屋租赁期限变更为2014年12月-2023年12月23日，每年租金为58万元。2017年11月王佳全、王佳美、王佳红通过以物抵债将其所有的盛源城房产抵偿给原告，并于2018年8月办理了房屋过户手续，原告为涉案房产新产权人，房产建筑面积为2520.94平方米，湖口县盛源大酒店自2018年12月24日起应向原告交纳2018年12月24日至2019年12月23日年租金为414491元。 另查明，湖口县盛源大酒店于2018年5月4日成立为个人独资企业，投资人为李勇。 再查明，原告在办理产权过户时向南昌市人本物业管理有限公司九江分公司交纳了2014年1月1日至2018年3月期间物业管理费87408.24元。 本院认为，被告湖口县盛源大酒店作为原告房产实际承租人，应当按约定自2018年12月24日起向原告支付2018年12月24日至2019年12月23日的年租金414491元，并按租赁合同约定：“未按期给付，应按每日万分之五支付延期违约金。关于原告要求被告李勇、李志共同向原告支付租金于法无据，本院不予支持。关于原告要求四被告支付代交物业费，本院认为，涉案房屋物业管理费应由物业管理部门收取，原告无权向本案被告主张交纳管理费，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告湖口县盛源大酒店于本判决书生效后十日内向原告南昌市东湖区捷信小额贷款有限责任公司支付自2018年12月24日至2019年12月23日的租金414491元，并按每日万分之五支付违约金自2018年12月25日至本金清结为止； 二、驳回原告南昌市东湖区捷信小额贷款有限责任公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费减半收取4410元，由被告湖口县盛源大酒店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  余斌 二〇一九年七月一日 书记员  周蕊