湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0322民初889号原告：南大忠，男，汉族，1973年8月4日出生，湖北省郧西县人，居民，住湖北省郧西县。被告：十堰高度房地产开发有限公司，住所地：十堰市车站路72号。统一社会信用代码：91420300777576156。法定代表人：梁霞运，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘裴，男，汉族，1983年9月10日生，住十堰市茅箭区。系该公司员工。委托诉讼代理人：杨敏，男，汉族，1989年2月16日生，住湖北省郧县。系该公司员工。原告南大忠与被告十堰高度房地产开发有限公司﹙以下简称高度公司﹚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2017）鄂0322民初1302号民事判决书，被告高度公司不服提出上诉，湖北省十堰市中级人民法院于2019年3月20日作出（2019）鄂03民终832号民事裁定，撤销本院（2017）鄂0322民初1302号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭进行了公开开庭审理，原告南大忠，被告高度公司的委托诉讼代理人刘裴、杨敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南大忠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因漏水造成家电商品损失46623元；2、依法判令被告赔偿原告因提前终止合同造成的装修装潢损失28万元；3、依法判令被告返还原告所承租房屋因门面前路面没硬化致使承租房屋不能使用面积587.74㎡的租金176322元；4、由被告负担本案全部诉讼费、鉴定费（只要求财产损失鉴定费3000元）。事实和理由：2013年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其开发的位于郧西滨河东路财富公馆地面一层、二层房屋出租给原告使用，租期五年，自2013年6月21日起到2018年5月31日止。装修期免租金6个月。原告投资200余万元对承租房屋进行装修并投入经营。自2013年9月至2016年元月期间，多次发生渗漏水事故，无法正常使用并一度中断营业，造成电器商品损失。被告方陈总口头答应维修赔偿，但未实际解决，自2016年6月起已经实际停业，2016年8月被通知解除合同。因被告存在违约情形，被告方自己申请的出庭证人也印证了消防主管道存在漏水的事实，所以被告应当对渗漏水造成的电器损失进行赔偿，后经鉴定财产损失46623.00元，原告为此支出鉴定费3000元；被告提前解除合同对于原告的装修损失应当赔偿28万元（鉴定装修费735307.63÷5年×2年=294123.05元，只有要求赔偿28万元，其余放弃）。同时，被告租赁给原告的房屋，因门面前道路没有硬化，造成面积587.74㎡的门面房不能使用，应当扣除587.74㎡门面房自2013年6月1日至2014年9月20日计15个月的房屋租金。高度公司辩称：被告认可租赁房屋确实出现过漏水情况，但漏水原因及其造成的损失原、被告双方并未共同确认，所以原告诉请中主张的多项赔偿财产损失，缺乏证据证明与被告的房屋漏水存在因果关系，并且鉴定结论认定的损害结果也不能反映是被告房屋漏水导致，也可能是原告自身使用过程中的故障，或者第三人造成的。双方合同约定的期限没有能履行完毕的原因是原告长期拖欠房屋租赁费，所以被告在此基础上与原告解除合同，系原告的原因导致，故装修损失不应被支持。原告提出的其承租部分房屋因门前没有硬化，导致门面不能使用，要求退回该部分租金，双方合同没有约定被告应履行此义务，原告也没有证据证实其请求的成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年6月1日，南大忠与高度公司签订房屋租赁合同，合同约定：高度公司将其所有的位于郧西滨河东路财富公馆，地面房产物业现状全框架一、二层房屋(一层面积587.74㎡，租金每月20元/㎡；二层面积1912.5㎡，租金每月15元/㎡；租金合计40442.3元/月)出租给南大忠用于经营久一家用电器，租期五年（自2013年6月21日起至2018年5月31日止）。租期满三年后从第一个月起，租金在上年基础上上调8%，以后年度以此类推，租金一年一交，南大忠应于租赁合同签订之日一次性付清第一笔租金及5万元履约保证金，后续租金应在上一租期到期前45日内支付下一年租金，若南大忠有未按期支付租金及其他费用等违约行为，高度公司有权要求南大忠支付违约金。在五年固定合同期限内，出租方提前收回租赁房屋或承租方提前退租，均处以当年房屋租金的50%的违约金，消防通风设施由南大忠负责，消防主体验收由高度公司负责。合同签订后南大忠即对承租房屋进行施工装修，从事家电经营。2013年6月至2015年1月南大忠向高度公司支付部分租金。2015年6月5日，高度公司开发的郧西滨河东路财富公馆﹙包含涉案房屋﹚1-4号楼建设工程经十堰市公安消防支队验收合格。期间，南大忠以房屋未经消防验收、漏水影响其经营并给其造成损失等为由，拒交部分房租。高度公司多次与南大忠磋商，并催交房屋租金。2016年6月14日高度公司书面通知南大忠未按约定先支付租金，且约定的应交金额与实交金额相差，决定次日对南大忠经营的久一电器商铺采取停水停电措施，损失自负，交纳房租后恢复供水供电。南大忠仍未向高度公司足额支付租金。高度公司采取了停水停电措施，并于2016年8月3日再次向南大忠发出租金催缴通知，明确房租截止2016年7月20日尚欠房屋租金共计353709元，因商铺楼层渗水等问题，可预留5万元待渗水问题处理妥当后再缴纳，余款303709元请于本月15日前一次性缴清，逾期交清，按合同第三十八条约定构成违约，后果自负。此后，南大忠没再支付高度公司租金。高度公司分别于2016年8月16日、8月24日向南大忠发出律师函和解除合同告知函,通知到达之日即生效。南大忠收到解除合同告知函未提出异议，也没及时向高度公司腾房交付。2017年7月，原、被告双方因上述房屋租赁纠纷，高度公司向本院提起诉讼，要求被告支付尚欠租金。本院于2017年12月29日作出（2017）鄂0322民初1151号民事判决，该判决已经发生法律效力。该判决认定：高度公司与南大忠之间于2013年6月1日签订的房屋租赁合同已于2016年8月24日由高度公司以通知的方式解除；按照合同约定核算南大忠在2013年4月12日至2016年8月24日实际租赁期间应交房屋租金为1298198元，南大忠已经缴纳租金950000元，欠缴348198元；2016年8月24日双方房屋租赁合同解除后，南大忠没有按照解除合同告知函的要求及时腾空房屋返还高度公司。对南大忠返还高度公司房屋及交钥匙的时间节点依法认定为2017年1月13日。自2016年8月25日至2017年1月13日止，南大忠实际占用高度公司应收回的商业用房4个月零19天。对该期间损失比照合同期内租金标准认定为187383元。该判决还对高度公司与南大忠双方在解除合同后的过错予以认定。认为，双方合同解除后，不影响双方清算，高度公司在催缴租金通知、律师函、解除合同通知中已经明确了其应承担的后果和宽限期限，南大忠未及时在合理期限内腾空房屋返还高度公司，却实际占用房屋给出租方造成了房屋出租的费用损失。但南大忠在占用房屋期间，高度公司不但未采取合同约定的排除妨害等适当补救措施防止损失的扩大，并且以南大忠拖欠房租为由阻止南大忠腾房，故对此部分损失应承担相应责任，故酌定南大忠与高度公司之间对此期间损失承担按7:3的比例进行了划分责任。庭审中，被告高度公司提交了南大忠于2016年7月6日，因高度公司与他人诉讼纠纷案件审理中出具的证明一份，南大忠在该证明中证实，“我2013年9月正式营业以来，经营期间没有发生过渗水、漏水事故，卖场房屋良好，自2014年10月财富公馆1号楼304室装修期间破坏了室内下水管道和阳台防水层，造成阳台和室内漏水，导致我租赁的商铺天花板和墙壁遭受损失，我找到物业和304室房主解决，但没有得到处理…”。该证明证实了南大忠在租赁高度公司房屋经营期间，因房屋存在渗水、漏水给其经营带来影响的事实，同时证明了房屋渗水、漏水系他人原因。本院对此予以认定。在诉讼中，南大忠申请对电器商品及租赁房屋店铺装修损失进行了鉴定。十堰楚信资产评估事务所于2018年1月15日作出十楚鉴字（2018）第01号郧西县久一电器专营店渗水损失价值鉴定报告认定，房屋漏水造成南大忠家电直接损失共计46623元。南大忠为此支付鉴定费4000元。永拓工程咨询有限公司于2018年10月26日作出永拓价鉴（2018）005号《南大忠租赁十堰市高度房地产开发有限公司房屋装修工程造价鉴定意见书》，认定装饰装修造价为735307.63元。南大忠未提交鉴定费票据。对于房屋装饰装修残值损失的核算。双方合同约定履行期间为1804天（自2013年6月21日至2018年5月31日止），依据鉴定认定的装饰装修造价为735307.63元，折算装饰装修费为407.6元/日。结合已经认定的双方合同解除时间为2016年8月24日，南大忠实际向高度公司交付房屋的时间为2017年1月13日，期间为142天，此期间的装修费用折算为57879.2元（142天×407.6元/日）；2017年1月14日至2018年5月31日为剩余租赁期，期间为503天，此期间的装修费用折算为205022.8元（503天×407.6元/日）。故自合同解除后至合同期满的装饰装修费用二者之和为262902元，属装饰装修残值损失。本院认为：原告南大忠与被告高度公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法、有效。合同双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张要求被告赔偿因提前终止合同造成的装修装潢损失的请求，结合双方合同约定，可以确定原告对其承租房屋进行装修，被告表示同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失应否支持的处理原则，故原告请求被告承担解除合同后剩余租赁期（限约定5年）内装饰装修残值损失，本院应予以支持。但应考量导致解除合同的原因。结合本案实际，原告在合同履行中，以承租房屋渗水、漏水问题不能得到处理，故未向高度公司支付足额的房屋租金，从而导致被告提前提出解除合同。原告对合同未能完全履行负有主要过错，应承担主要责任。被告对其出租房屋出现渗水、漏水情况后，对原告要求予以合理解决时，没有进行妥善处理，且是采取断电、停水直至提出解除合同，致使合同履行存在瑕疵行为，被告的行为存在一定过错，其对合同不能完全履行负有次要过错，应承担次要责任。双方在合同解除后，南大忠未及时将承租房屋返还给高度公司，却实际占用房屋，但南大忠在占用房屋期间，高度公司不但未采取合同约定的排除妨害等补救措施防止损失扩大，反而以南大忠拖欠房租为由阻止南大忠腾房，故对南大忠占用房屋剩余租赁期内装饰装修损失应承担相应责任。自合同解除后至南大忠交钥匙及剩余租赁期内装饰装修残值损失262902元。本院根据双方的过错责任酌定南大忠与高度公司对此部分损失承担比例以7:3为宜，即南大忠承担184031.4元（262902元×70%）。高度公司承担78870.6元（262902元×30%）。对于原告主张的要求被告赔偿因漏水造成家电商品损失的请求，原告虽提供了财产损失鉴定，但没有提供该损害结果与被告的房屋渗水、漏水之间存在必然因果关系的证据，也就是原告的家电商品损失是否是被告房屋渗漏水造成的，无充分证据证实，故对该主张不予认定，对该项诉讼请求不予支持。原告以所承租房屋门面前路面没硬化致使承租房屋不能使用要求返还租金的请求，因双方在合同中没有约定，在合同履行期间原告也未就此向被告提出异议，故本院对该诉讼请求依法不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告十堰高度房地产开发有限公司赔偿原告南大忠装饰装修残值损失78870.6元（262902元×30%）。二、驳回南大忠的其他各项诉讼请求。案件受理费8829元，十堰高度房地产开发有限公司负担1771.75元。其余7057.25元由南大忠负担。上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张正军审 判 员  袁真阔人民陪审员  陈明德二〇一九年七月五日书 记 员  张飞飞