江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初1470号原告：赣州市万佳城建投资有限公司，住所地：赣州市章贡区章江北大道**万佳幸福苑**A1。统一社会信用代码：91360700727781899D。法定代表人：尹为义，系公司董事长。委托诉讼代理人：张志强，江西宋城律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李海莉，江西宋城律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：陈洁，女，1984年10月12日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：黄先兴、江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：钟星，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。原告赣州市万佳城建投资有限公司（万佳投资公司）与被告陈洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万佳投资公司委托诉讼代理人张志强、李海莉到庭参加诉讼，被告陈洁的委托诉讼代理人黄先兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈洁立即向原告赣州市万佳城建投资有限公司支付租金计人民币185136元（所欠租金235136元减去保证金50000元）；2、判令被告陈洁按照合同约定向原告赣州市万佳城建投资有限公司支付违约金60000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告增加一项诉讼请求：要求被告支付滨江大道中段万佳幸福苑E栋24、25、26、27号商铺租金136000元（租金暂从2018年12月16日计至2019年5月15日，且按协议约定计算至被申请人交付租赁物之日止）；事实和理由：2013年7月6日，被告与原告签订了《桔红T街商铺租赁合同》承租原告坐落于滨江大道中××、××、××、××商铺××、××853.84㎡，用于经营茶庄；租赁期限为2013年7月16日至2018年7月15日；合同第四条第6点约定“第五年，即从2017年7月16日至2018年7月15日，租金递增8%，每月租金为人民币31825元”，双方补充约定2017年7月16日至2018年7月15日的租金仍按27284元/月收取。被告从2018年4月份开始拖欠租金，直至该份合同到期时，被告共拖欠租金99136元。由于被告承诺其会支付拖欠的租金，之后也会按时缴纳租金，于是原告同意被告续租该商铺，双方于2018年7月2日再次签订了一份《桔红T街商铺租赁合同》租赁期限为2018年7月16日至2019年7月15日；租金为27200元/月，并在合同第四条第一大点第三小点中约定“在合同期内，甲乙双方不管什么原因违约，终止合同，违约一方必须赔偿对方额外的违约金人民币陆万元整”。合同签订原告依法履行了自己的义务，将商铺续租给被告使用，但被告却一直未按约支付租金，并且在未与原告进行协商的前提下，直接于2018年12月6日发送一份告知书给原告，通知原告其决定提前终止2018年与原告签订的《桔红T街商铺租赁合同》。自2018年4月起至2018年12月份，被告尚欠原告租金共计人民币235136元未支付，扣除押金50000元，仍欠租金185136元，且被告在合同期内提前终止租赁合同，构成违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”之规定，原告的要求被告立即向原告支付所欠租金共计人民币185136元并要求被告承担违约责任，按照合同法约定向原告支付违约金60000元，完全符合法律规定。原告认为，原告与被告签订两份《桔红T街商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，被告无故拖欠租金的行为于理于法无据，被告提前解除合同的行为构成违约。因此，为维护原告的合法权益，现根据我国法律规定，提起诉讼，请求法院依法作出判决，并支持原告的诉讼请求。增加诉讼请求事实与理由：原告诉被告陈洁房屋租赁合同纠纷一案中，原告只诉请被告应支付的租金截止时间为2018年12月15日，但被告在原告起诉之后至今未将其租赁店铺交付给原告，也未将其存放在商铺内的物品搬离，被告继续占用商铺的行为导致原告无法将商铺租赁出去，应承担继续支付租金的义务。故增加诉请，望法院予以准许。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、企业营业执照复印件、法人代表身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、《桔红T街商铺租赁合同》，证明原告与被告之间存在的房屋租赁法律关系，以及双方约定租金、租期、违约金的事实；证据3、《告知书》一份，证明被告违约，单方面决定提前终止租赁合同的事实。被告陈洁辩称：1、双方租赁关系的事实予以认可；2、被告违约要求解除合同的事实予以认可；3、被告认为2018年12月6日至2019年5月15日的租金不应计算，因原告的申请理由是被告未将租赁商铺交付给原告也未将物品搬离，原告提交的证据中，由被告向原告出具的告知书明确载明要求原告于2018年12月6日，前来房屋所在地交接房屋，而且被告向原告出具告知书后也多次要求原告接收该房屋钥匙，同时被告向原告寄送该告知书也将房屋钥匙一同寄送给原告，但是原告以双方没有协商好为由，拒绝接收钥匙，因此房屋一直未交付，并非全部是被告的过错，原告也应当承担相应的过错责任；4、被告向原告出具告知书明确表示违约，同时愿意承担违约责任，在被告承担违约责任之后，因被告原因导致合同解除的已经受到了相应的违约处罚，其次根据合同法的相关规定合同相对方明确表示违约的，守约方应当及时采取措施防止损失扩大，对于扩大部分的损失应当由守约方承担。被告陈洁未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赣州万佳公司（出租人、甲方）、被告陈洁（承租方、乙方）于2013年7月16日签订了一份《桔红T街商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于滨江大道中段万佳幸福苑E栋24、25、26、27号商铺出租给乙方经营，租赁房产总建筑一层面积为375.33平方米、二层面积为478.51平方米；租期自2013年7月16日起至2018年7月15日止；第一年每月租金23391元此后每年每月租金递增8%，后双方补充约定第五年的租金仍按27284元每月计算；签订本租赁本合同时，甲方向乙方收取租赁保证金人民币50000元整；租金按季缴纳。合同还对其他事项进行了约定。合同签订之后，被告按约定支付租金至2018年3月15日止。2018年7月2日，被告（乙方）因经营需要，与原告（甲方）签订了另一份《桔红T街商铺租赁合同》，约定：乙方将坐落于滨江大道中段万佳幸福苑E栋24、25、26、27号商铺出租给被告经营；租赁期限：2018年7月16日止2019年7月15日；每月租金27200元；租金按季缴纳；在合同期内，甲乙双方不管什么原因违约，终止租赁合同，违约一方必须赔偿对方额外的违约金60000元。合同还对其他事项进行了约定。签订合同之后，被告未按约定向原告支付租金。后被告于2018年12月6日通过邮寄的方式向原告送达一份告知书，载明：被告决定从2018年12月6日起终止与原告于2018年7月签订的《桔红T街商铺租赁合同》，并将所租赁的全部商铺交回贵公司。请贵公司于2018年12月6日前来租赁房屋所在地接交租赁物（含房屋钥匙），否则由此产生的房屋租金、房屋受损等一切损失由贵公司承担……原告于邮寄当日收到该份告知书。后原告与被告因解除房屋租赁合同一事未达成一致意见，原告遂于2019年2月22日诉至本院要求依法处理。在本案审理过程中，原、被告在本院主持下，于2019年5月9日办理租赁房屋的交接手续，庭审中原告确认被告于2018年4月支付租金10000元。本院认为：原、被告签订的《桔红T街商铺租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应当依照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告依约将租赁商铺交付给了被告使用，被告却未依约支付租金，其行为违约，应承担相应的违约责任。关于本案2018年12月6日以后的租金问题。被告辩称其在2018年12月6日以告知书的方式通知原告要求终止租赁合同，并要求原告于12月6日前来交接租赁房屋，故2018年12月6日租金不应计算。本院认为租赁关系的解除或终止必须经双方协商一致，被告在未与原告协商一致的情况下，单方面要求终止租赁合同，且未及时、有效将租赁房屋交回给原告，造成原告不能及时收回房屋并将房屋继续租赁给他人使用。原告在收到被告要求终止租赁合同的告知书后，未及时与被告协商收回租赁房屋，对此双方均有过错。原告由此产生的租金损失，应由原、被告根据各自过错程度承担相应的责任。因在本案诉讼过程中，双方已经达成解除租赁关系的合意，且在本院支持下双方于2019年5月9日办理租赁房屋的交接手续，故2018年12月6日至2019年5月9日期间的租金损失，根据双方的过错程度，本院酌定由被告承担2018年12月6日至2019年2月15日止的租金，原告自行承担2019年2月15日之后的租金损失。根据合同约定，2018年7月16日之前的每月租金为27284元，2017年7月16日之后的每月租金为27200元，故自2018年3月16日至2019年2月15日的租金共计为299536元（27284元/月×4+27200元/月×7），扣除被告于2018年4月已支付的租金10000元及签订合同时缴纳的保证金50000元，被告实际拖欠原告租金为239536元。关于违约金的问题。根据合同约定，违约一方必须赔偿对方额外的违约金60000元。因被告拖欠租金违约在前，故双方终止租赁合同后，被告理应承担60000元的违约金。故对原告就此提出的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告陈洁于本判决生效后十日内向原告赣州市万佳城建投资有限公司支付租金239536元；二、由被告陈洁于本判决生效后十日内向原告赣州市万佳城建投资有限公司支付违约金60000元；三、驳回原告赣州市万佳城建投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8517元，由原告赣州市万佳城建投资有限公司承担2724元，由被告陈洁5793元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本一份，按照规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  喻红峰人民陪审员  辜绍仁人民陪审员  蔡 波二〇一九年七月二十五日法官助理陆瑶代书 记员  温宁英