贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初1985号 原告：孙家良，男，1984年12月19日出生，布依族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：尚中平，系贵州法庄律师事务所律师。 被告：贵州晨晖房地产有限公司，住所地贵州省黔南州都匀市嘉和路2号嘉和.城市风景2栋1单元17层附97号，统一社会信用代码91522701MA6DJ70W4R。 法定代表人：罗德林，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璠，系贵州宇泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周圣医。 原告孙家良诉被告贵州晨晖房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙家良的委托诉讼代理人尚中平、被告贵州晨晖房地产有限公司的委托诉讼代理人蒋璠、周圣医到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙家良向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2017年12月31日起至实际将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，以已付房款544448元为基数，按每日万分之一计算向原告支付违约金（截止2019年3月10日违约金暂计为：387252元×0.1‰／日×435日＝16845元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月14日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同第三条、第七条、第二十二条约定：原告向被告购买位于贵州省都匀市房屋一套，总价款387252元，被告承诺在2017年12月30日前将商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日以后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。之后原告如约向被告付清了全部房款，被告也向原告交付了房屋，但被告至今为止仍未向原告交付商品房转移登记的有关文书，被告已构成违约。现为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求法院判如所请。 被告贵州晨晖房地产有限公司辩称：1.原告的诉请不符合合同约定，合同第二十七条约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，以及合同法第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。被告与原告签订合同后，积极按约履行合同义务，但在施工过程中，遭遇气候及政府要求停工等不可抗力因素，被告也在可办理产权证后第一时间提交了申请材料，但因有关部门办事效率等原因未能在计划内办理产权证，属于不可抗力，被告应该免除责任；2.原告诉请与事实不符，被告于2018年12月20日取得不动产权证后，第一时间以告示、通知等形式通知原告来办理转移登记手续，原告因自己的原因未能及时办理商品房转移登记手续是自身问题；3.原告未提供证据证明逾期办理转移登记的实际损失，原合同约定的违约金金额过高，根据合同法规定，违约金的设定是补偿性条款、是依据填平原则而非获益原则，本案中被告逾期办理转移登记手续并未对原告造成损失，原告也未提供证据证明这一点，同时，在办理转移登记手续一事上，被告一直积极办理可由被告办理的事项，根据相关法律规定，且考虑到逾期办理商品房产权转移登记未对原告产生损害，被告认为原告合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。 经审理，本院确认以下事实：1.2015年10月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于都匀市房屋一套出卖给原告，房屋总价款为387252元；2.《商品房买卖合同》第二十二条约定：……出卖人承诺于2017年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人……若约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金……；3.合同签订后，原告如约将购房款387252交付被告；4.位于都匀市斗篷山路113号水岸公馆Ｂ区（即案涉房屋所在楼盘）已于2018年12月20日办理了《不动产权证书》；2018年12月21日，被告公司发出《关于水岸公馆Ｂ区商品房分户产权证办理告示》一份，通知购房业主该楼盘已具备办理商品房转移登记的有关文书，并告知购房业主具体的办理流程、方法等；5.2016年8月1日，都匀市住房和城乡建设局、都匀市城市管理局发出匀市住建通［2016］88号文件，要求全市各在建工地、倒土场、商混、沙石场等企业从2016年8月5日至2016年8月10日期间停止一切营运活动……；6.庭审中，被告代理人向本院当庭提交了案涉楼盘的《施工日志》原件（庭审后，被告未将该《施工日志》的复印件提交本院），证实案涉楼盘项目在施工建设过程中，因天气原因导致案涉项目停工，而原告则认为施工日志记录带有主观性，不能客观的反映天气实际情况，且原告要求承担的是逾期办证违约金，并非逾期交房违约金。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房款交纳的收款收据、不动产权证书、匀市住建通[2016]88号文件等证据在案为凭，本院认为上述证据与本案具有关联性，可以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，双方均应按照合同约定诚实、积极地履行各自义务。原告已按约履行了支付房款的义务，被告未在约定的期限内取得商品房所有权初始登记手续，并将该商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约，理应按照合同约定支付违约金；庭审中，被告提出逾期将商品房转移登记有关文书交付原告系因天气、政府等不可抗因素等原因所造成应当免责抗辩理由，因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况；然，即便出现天气、政府要求停工等情况，仅能对工程建设进度造成影响，导致逾期交房，与合同约定的交付商品房转移登记有关文书并无无因果关系，故对该抗辩本院不予采信。 关于违约期间的认定，因商品房转移登记的办理需业主与房开公司相互配合至政府职能部门进行登记，并非被告房开公司能够独自办理后交付购房业主；本案中，被告已于2018年12月20日取得案涉楼盘的《不动产产权证书》，并于次日发布了《关于水岸公馆B区商品房分户产权证办理告示》，告知了包括原告在内的购房业主办理房屋转移登记的相关流程及需购房业主需配合事项；对此，虽被告仅提供了自行制作的《告示》及张贴告示的图片拟证实其已尽到通知义务，未及时办理商品房转移登记系原告原因所造成；但原告不予认可，认为该证据系被告后期制作，不能证明已通知原告，达不到被告的证明目的；因办理商品房转移登记手续的前提系取得案涉楼盘不动产产权证书，被告在取得该证书时，距合同约定的办理商品房转移登记的时间已逾期近1年，在取得该证书后被告定会及时通知业主办理相关手续，以减轻或将承担的违约责任，故对证据本院予以采信，并将被告的违约期间认定为：2017年12月30日至2018年12月21日，共356日。 关于违约金是否过高问题，案涉合同的约定，被告违约应当按照已交付房价款的日万分之一计付违约金，而被告则认为过高，请求调整，因违约金兼具补偿损失之法律功效，按照公平原则和诚实信用原则予以综合考量，本院酌定将该违约金调整为按日万分之零点五的标准计付。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告贵州晨晖房地产有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告孙家良逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金6893.08元（387252元×0.5‰×356日=6893.08元）； 二、驳回原告孙家良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费222元，适用简易程序实际收取111元，由原告孙家良负担66元，由被告贵州晨晖房地产有限公司负担45元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  王志坚 二〇一九年七月一日 法官助理王尧欢 书记员韦有刚（代）