广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3711号原告：广州市汇德丰专业市场管理有限公司，住所地：广州市荔湾区葵蓬路119号之一房。法定代表人：赵黎，职务：董事长。委托代理人：潘俊斌、刘素婷，广东信耀律师事务所律师。被告：佛山市骏承物业管理有限公司，住所地：佛山市禅城区汾江西路1号外贸大厦A座十楼。法定代表人：朱锋景，职务：执行董事、总经理。委托代理人：何继锋、卢伟强，广东华登律师事务所律师。原告广州市汇德丰专业市场管理有限公司诉被告佛山市骏承物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审理。原告广州市汇德丰专业市场管理有限公司的委托代理人刘素婷，被告佛山市骏承物业管理有限公司的委托代理人何继锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市汇德丰专业市场管理有限公司诉称：2015年3月30日，原告与被告签订《资产租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于广州市荔湾区芳村窖口街XX号的物业。被告出租面积为9529.8097平方米，月租金95299元，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日，原告应于每月10日前将当月租金支付给被告，否则被告有权按每日千分之五的标准向原告收取滞纳金，原告需向被告交纳租赁保证金285897元。合同中对有关的权利义务也做了相应的约定。2018年3月31日租赁期限届满，原告已经将涉案场地交还被告管理使用，并结清了所有的费用。已发生法律效力的广州市荔湾区人民法院（2018）粵0103民初2314号《民事判决书》认定：涉案物业出租面积为9529.8097平方米，但该址依法有规划报建和取得不动产登记的建筑面积只有5000平方米，有4415.4467平方米没有规划报建及不能办理权属登记，114.3630平方米未申请权属登记。故原告与被告签订的租赁合同中，涉及没有规划报建手续和产权证的出租面积部分，为无效合同。而被告明知部分出租面积无法办理产权登记仍然将其出租给原告，被告对于租赁合同部分无效应该承担主要责任。就上述事实，原告认为《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据生效的民事判决，被告对涉案的租赁合同部分无效负主要责任，因此被告应依法赔偿原告相应的损失。为保护原告的合法权益不受侵犯，特提起诉讼，请求：一、赔偿原告租赁保证金损失95126.79元，及自2015年3月26日起至实际赔偿之日止的利息，暂计至2018年8月1日为15162.14元；二、赔偿原告租金损失1141521.53元；三、赔偿原告滞纳金损失17575.8元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告佛山市骏承物业管理有限公司答辩称：一、关于原告要求被告赔偿租金损失，本案中的原告在涉诉租赁合同部分无效期间，仍然实际占有使用该无效部分对应面积的房屋，根据我国相关法律规定，房屋租赁合同无效，原告作为实际占有使用人仍然应当参照合同约定的租金标准向作为出租人的被告支付房屋占有使用费，故原告无权要求被告返还或赔偿租金损失。在本案中，原告诉称由于被告所出租的物业部分未办理建设报建而导致合同部分无效，但实际上由于原告在合同无效期间，仍然实际占有使用被告的上述物业，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”即使被告未有办理报建规划手续部分面积的租赁合同被认定为无效，原告作为承租人只要实际占有使用该部分房屋，也应当按照租金标准支付占有使用费。由此一来，实际上原告在上述部分无效的租赁合同中，对于无效部分对应的面积应支付的房屋占有使用费与其实际支付的租金一致，故被告无须向原告返还或赔偿租金，原告提出的该项诉讼请求应予驳回。二、关于原告所诉称的要求被告赔偿其滞纳金损失，该滞纳金并非因合同无效导致，而是由于原告欠付租金，属于原告因违约行为而需要承担的责任，而不是原告的损失。且该滞纳金由法院判决原告承担，原告对此并未在法定上诉期内提出上诉，现又在判决生效后针对此事项再次起诉，实质上是对法院生效裁判结果的否定及异议，其提出主张的程序明显错误。原告所提出的要求赔偿滞纳金损失，其提出请求的基础是荔湾区人民法院在（2018）粤0103民初2314号《民事判决书》第二项判项，在上述生效判决文书中，已经对于滞纳金的标准基于合同存在部分无效的情形，而从每日千分之五调整至每日万分之五计算。由此可见，荔湾区法院实质上已对租赁合同部分无效情况下的滞纳金计算，以合同双方对于合同无效应承担的过错程度予以适当调整。更需要指出的是，原告提出的该项滞纳金损失诉讼请求，实质上是对已发生法律效力的广州市荔湾区人民法院所做出的（2018）粤0103民初2314号《民事判决书》判决内容提出实体异议。根据我国《民事诉讼法》的规定，对于一审判决不服的，当事人可以在判决书送达之日起十五日内上诉于上一级人民法院，但原告在（2018）粤0103民初2314号《民事判决书》出具后并未向上一级人民法院提出上诉，而此后该民事判决发生法律效力并经被告申请强制执行结案。现在原告再次起诉提出关于要求赔偿滞纳金损失的请求，实际上是对法院已经处理过的实体问题及裁判结果进行否定，从程序而言明显不符合法律规定，且违反了“一事不再理”审判原则，故原告的上述诉求亦应依法予以驳回。三、关于原告所诉称的要求赔偿租赁保证金损失及其利息，根据（2018）粤0103民初2314号《民事判决书》，实际上原告在其自身违约情况下被判决以租赁保证金冲抵对被告欠付的租金，故不存在被告没收或实际取得其交付的租赁保证金的事实，原告不存在租赁保证金损失，故被告无须赔偿其所谓的保证金及利息损失。在本案中，原告在租赁合同履行期间交付的租赁保证金不存在损失，租赁保证金在（2018）粤0103民初2314号《民事判决书》中并未判决由被告没收，而是明确该保证金用于抵扣被告所欠付的租金和占有使用费，抵扣后原告无须再向被告支付租金和占有使用费，法院对此认定的时候已经考虑租赁合同部分无效的情形。故原告实际上不存在租赁保证金的损失，而是根据法院裁判以其交付的保证金对其违约情况下欠付被告的租金进行抵扣偿付。鉴于原告不存在租赁保证金损失，当然也不存在利息损失，因此故原告的此项诉讼请求同样缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。综上所述，被告认为，原告提起本次诉讼纯属浪费司法资源，在（2018）粤0103民初2314号案件中，实质上已经对原告本次提出的各项诉讼请求根据法律规定做出妥善处理，原告提起本诉有违“一事不再理”的审判原则，恳请人民法院依法查明本案事实，准确适用法律，依法驳回原告的全部诉讼请求或裁定驳回其起诉。经审理查明：被告是荔湾区滘口大街XX号房屋的产权人，建筑面积为5000平方米，附记记载：A部位南面1-5层共3964.7490平方米，B部位365.9137平方米、不封闭阳台2-5共84.7840平方米不能办理权属登记；第六层114.3630平方米未申请权属登记。涉案物业的报建资料中显示报建的建筑面积为5000平方米。2015年3月30日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《资产租赁合同》，约定（1）甲方按现状租赁给乙方的物业位于广州市芳村滘口街XX号；（2）建筑面积9529.8097平方米（具体以房地产权属证记载的为准），用途仅限于仓库，乙方已充分了解物业的现状；（3）租赁期限3年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止；（4）每月租金为95299元，乙方必须在当月10日前把当期租金一次性向甲方缴纳，逾期缴交的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金；（6）乙方向甲方一次性交纳相当于三个月租金共285897元作为租赁保证金，保证金在租赁期内不能抵扣租金；合同期满，待乙方清缴其租金、水电及拖欠职工工资等有关费用后，如不发生赔偿事项以及乙方不存在合同违约行为，甲方将在双方确认返还租赁物业后五个工作日内将保证金无息退还给乙方；否则，甲方有权在保证金中扣除相关费用、赔偿金、违约金等，并无需经乙方同意；（10.7）合同期满或合同期内解除合同的，乙方必须在合同终止日后10天内将出租物业归还甲方，否则甲方有权没收乙方全部租赁保证金及要求违约金；（19.6）房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同没收租赁保证金：逾期10日未交纳租金、水电费及管理费等按本合同约定应当由乙方缴纳的各项费用；（33.1）乙方须在三个月内投入资金更换仓库2台电梯（承重2吨，珠江富士货梯），电梯的登记及业权归属甲方。合同签订后，原告向被告交付涉案物业，被告向原告支付租赁保证金285897元。2018年本院受理佛山市骏承物业管理有限公司诉广州市汇德丰专业市场管理有限公司租赁合同纠纷一案。由于广州市汇德丰专业市场管理有限公司拖欠佛山市骏承物业管理有限公司租金构成严重违约，佛山市骏承物业管理有限公司请求判令：1、解除双方于2015年3月30日签订的《资产租赁合同》，广州市汇德丰专业市场管理有限公司立即向佛山市骏承物业管理有限公司腾退交还位于广州市芳村滘口街XX号的租赁物业；2、广州市汇德丰专业市场管理有限公司立即向佛山市骏承物业管理有限公司支付2017年9月至2018年3月31日的租金共计285897元，并支付滞纳金（逾期缴交租金之日即每月10日起按每日千分之五计收至实际支付之日为止）；3、广州市汇德丰专业市场管理有限公司立即向佛山市骏承物业管理有限公司赔偿452000元电梯设备采购及安装款等诉讼请求。案件经本院审理于2018年6月22日作出（2018）粤0103民初2314号民事判决书，判决：一、佛山市骏承物业管理有限公司与广州市汇德丰专业市场管理有限公司于2015年3月30日签订的《资产租赁合同》的有效部分于2018年3月29日解除。二、本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市汇德丰专业市场管理有限公司向佛山市骏承物业管理有限公司支付逾期支付租金的滞纳金，2017年9月至2018年3月期间共计算七期，每期以95299元为本金，从每月11号起算计至2018年3月31日止，按照每日万分之五的标准计算（每期滞纳金不得超过租金本金）。三、本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市汇德丰专业市场管理有限公司向佛山市骏承物业管理有限公司赔偿电梯设备采购及安装款240000元。四、驳回佛山市骏承物业管理有限公司其他诉讼请求。该案判决生效后，佛山市骏承物业管理有限公司申请执行上述法律文书。2018年8月31日申请执行结案。庭审中，原、被告确认于2018年3月31日将涉案场地交还被告管业使用。在本案开庭后，原告向本院申请撤回第一项赔偿原告租赁保证金损失95126.79元及利息的诉讼请求。本院认为：根据发生法律效力的（2018）粤0103民初2314号民事判决书的查明和认定，原、被告签订的《资产租赁合同》存在部分无效的情形，被告负主要责任，上述法律文书对租金、滞纳金的计算也进行确定。原告虽然在（2018）粤0103民初2314号中，表示保留另案起诉追究被告责任的权利，但在本案中原告未能提供租金损失和滞纳金的依据，故被告的抗辩理由成立。原告要求被告赔偿租金损失、滞纳金损失的诉讼请求，与生效判决认定的结果相悖，而且该主张本身亦缺乏理据，本院不予支持。对于原告请求被告赔偿原告租赁保证金损失95126.79元的诉讼请求。因原告已经自行撤回该诉讼请求，是原告自行处分其诉讼权利。本院对此不作论述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十三条第（五）款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告广州市汇德丰专业市场管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费8112元，由原告广州市汇德丰专业市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年七月三日书记员  谢绮雯黄佩仪