山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初1216号 原告：青岛学而思教育信息咨询有限公司，住所地青岛市市南区香港中路30号9层北区。 法定代表人：樊保荣，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李春晓，山东云江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓，山东云江律师事务所律师。 被告：冯顺建，男，1975年2月16日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：杨文斌，山东名昊律师事务所律师。 被告：青岛爱舍文化传播有限公司，住所地青岛市香港中路106号爱舍空间王子风尚店201房间，统一社会信用代码913702025685874069。 法定代表人：左兴兰，职务：经理。 委托诉讼代理人：杨文斌，山东名昊律师事务所律师。 被告：青岛力坚仁德嘉物业有限公司，住所地青岛市市南区燕儿岛路15号1层汽车美容配件，统一社会信用代码91370200706444893R。 法定代表人：侯玉刚，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王峰，山东森嵘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾晓峰，山东森嵘律师事务所（实习）律师。 原告青岛学而思教育信息咨询有限公司与被告冯顺建、被告青岛爱舍文化传播有限公司、被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告青岛学而思教育信息咨询有限公司委托诉讼代理人李春晓、何晓，被告冯顺建、被告青岛爱舍文化传播有限公司共同委托诉讼代理人杨文斌，被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司委托诉讼代理人顾晓峰到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告青岛学而思教育信息咨询有限公司委托诉讼代理人何晓，被告冯顺建、被告青岛爱舍文化传播有限公司共同委托诉讼代理人杨文斌到庭参加诉讼，被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛学而思教育信息咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间的关于青岛市燕儿岛路15号四层房屋租赁合同；2.判令被告返还原告履约保证金140000元、租金1700256.96元；3.判令被告赔偿原告各项损失共计1413470元；损失明细：1、房租费、物业费：1700256.96元；2、履约保证金：140000元；3、装修费：816600元；4、消防改造费：140000元；5、空调及安装费：366490元；6、监控费：12600元；7、窗帘费：31980元：8、保洁费（书城）：3600元；9、除甲醛等空气治理费：15700元；10、远程会议系统挪机费：7500元；11、搬家费：19000元，共计3253726.96元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉请中第二、三项要求三被告承担连带责任。事实与理由：原、被告双方签订青岛市燕儿岛路15号四层房屋租赁合同，租期自2014年4月1日至2022年5月31日，合同中约定房屋产权性质不会影响原告办学，原告已支付履约保证金及自2014年6月1日至2015年5月31日的租金及物业费，并进行房屋装修、购买设备等办学准备，但因房屋性质致使办学未能成功，使原告不得不搬出该房屋另寻教学点。被告行为构成根本违约，使原告公司承受巨大损失，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告冯顺建辩称，在与原告签订租赁合同时，被告冯顺建是被告青岛爱舍文化传播有限公司的时任法定代表人，其与原告签订租赁合同是代表被告青岛爱舍文化传播有限公司履行的职务行为，所产生的法律后果应由被告青岛爱舍文化传播有限公司承担，不应由被告冯顺建承担，原告起诉被告冯顺建主体不适格，请求法院驳回对被告冯顺建的起诉。 被告青岛爱舍文化传播有限公司辩称，被告冯顺建与原告签订租赁合同是代表青岛爱舍文化传播有限公司履行的职务行为，所产生的法律后果由青岛爱舍文化传播有限公司承担。青岛爱舍文化传播有限公司同意解除双方签订的租赁合同。原告在签订租赁合同时，明知涉案房屋的产权性质为停车楼，合同对此进行了明确约定。虽然合同约定甲方应协助乙方办理办学资质审批，但原告从未向被告主张过协助办理办学资质。原告擅自搬离租赁房屋，已经违约在先，且原告也已经实际使用涉案房屋，故原告的返还押金和租金及赔偿损失的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司辩称，本案系原告与被告冯顺建、被告青岛爱舍文化传播有限公司之间的房屋租赁合同纠纷，被告并非涉案房屋租赁合同主体，本案与被告无关，被告不应承担法律责任。其次，本案原告在起诉时并未将被告列为被告，在原一审判决上诉时，也并未将青岛力坚仁德嘉物业有限公司列为被上诉人，本案系被告青岛爱舍文化传播有限公司与冯顺建要求追加青岛力坚仁德嘉物业有限公司为本案被告，程序并不合法。青岛力坚仁德嘉物业有限公司不应作为被告参与本案诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 青岛力坚仁德嘉物业有限公司原名青岛力坚置业有限公司。被告冯顺建系被告青岛爱舍文化传播有限公司的原股东及原法定代表人。青岛力坚仁德嘉物业有限公司系青岛市市南区燕儿岛路15号1层汽车美容配件、青岛市市南区车库的房屋所有权人。 2013年12月6日，青岛力坚置业有限公司与青岛爱舍文化传播有限公司签订《租赁合同》一份，青岛力坚置业有限公司将青岛市市南区房屋租赁给青岛爱舍文化传播有限公司，租期为18年，年租金1000万元。同日，青岛力坚置业有限公司向青岛爱舍文化传播有限公司出具《授权委托书》一份，内容表明：青岛力坚置业有限公司授权青岛爱舍文化传播有限公司代表青岛力坚置业有限公司进行青岛市市南区房屋租赁工作。后经生效法律文书确认，青岛力坚置业有限公司、青岛爱舍文化传播有限公司于2013年12月6日就青岛市市南区房屋签订的《租赁合同》于2015年2月4日解除。 2014年4月18日，北京学而思教育科技有限公司（乙方）与被告冯顺建（甲方）签订《青岛燕儿岛路15号四层房屋租赁合同》，合同约定：第一条1、甲方出租给乙方的房屋位于青岛市市南区力坚停车楼。…7、由于此房屋产权性质为停车楼，甲方保证此产权性质不会影响乙方注册学校及办理办学资质，甲方应协助乙方办理办学资质审批。如因停车楼产权性质问题而不能注册办学资质，乙方有权解除该租赁合同，并且甲方需退还乙方已付租金及押金，并赔偿乙方装修、设备等相关损失。第三条租金12个月为一期，每期租金1192656.96元；物业管理费12个月为一期，每期507600元。2014年4月21日应支付租金及物业管理费1700256.96元；2015年3月15日应支付租金及物业管理费1700256.96元。第四条、乙方自本合同签订之日起7日内向甲方支付履约保证金14万元。合同签订后北京学而思教育科技有限公司向被告冯顺建支付租金及物业管理费1700256.96元；保证金14万元。 2014年8月25日，北京学而思教育科技有限公司（乙方）与被告冯顺建（甲方）、青岛学而思教育信息咨询有限公司（丙方）签订《房屋租赁终止协议》，协议约定：鉴于甲乙双方于2018年4月18日签订了关于乙方承租甲方位于青岛市市南区力坚停车楼4楼整层房屋的《青岛燕儿岛路15号四层房屋租赁合同》。现经双方友好协商，达成协议如下：二、甲乙双方经协商决定于2014年8月31日终止原合同，于2014年9月1日起转由丙方进行租赁，合同所有的权利义务均由丙方承担。三、由于2014年4月1日至2015年5月31日的租金和物业管理费1700256.96元乙方已向甲方支付，丙方无需在向甲方支付2015年5月31日前的租金和物业管理费。五、原合同保证金14万元，转到甲方和丙方签署的租赁合同中作为保证金。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告青岛学而思教育信息咨询有限公司提交： 1、打印于青岛政务网的《青岛市教育局民办学校设置规定》一份，证明办学须取得消防验收合格证明，由于被告违反合同约定，无法进行消防验收，导致原告无法取得办学许可，被告构成根本违约。被告冯顺建、被告青岛爱舍文化传播有限公司质证后称，证据的真实性无异议，但该规定并非政府规范性文件或法律法规，该通知生效时间是2014年6月15日，原、被告双方签订合同时间2014年4月18日，在该通知生效前就签订了合同。 2、装饰装修工程施工合同一份，发票一宗；消防报审消防发票一张；中央空调末端设备改造安装合同一份、补充协议一份、发票四张；窗帘产品采购框架协议一份及发票一张；监控采购合同一份发票一张；保洁费发票一张；空气治理产品发票两张；视频会议系统挪机费发票一张；搬家费发票一张；证明原告装修共花费816600元；消防施工花费140000元；安装空调的花费366490元；窗帘安装的花费31980元；原告监控采购的花费12600元；原告保洁费花费3600元；原告空气治理的花费15700元；视频会议系统挪机花费7500元；原告的搬家费用19000元。被告冯顺建、被告青岛爱舍文化传播有限公司质证后称，证据真实性有异议，无法确认上述费用真实发生且与本案有关。 被告青岛爱舍文化传播有限公司提交： 1、青岛爱舍文化传播有限公司与青岛力坚仁德嘉物业有限公司租赁合同一份，证明涉案房屋由被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司出租给被告青岛爱舍文化传播有限公司，而非被告冯顺建。原告质证后称，证据的真实性无法确认，是被告青岛爱舍文化传播有限公司与青岛力坚仁德嘉物业有限公司之间的合同，与原告无关。 2、被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司给被告青岛爱舍文化传播有限公司的授权委托书，证明被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司给被告出具授权，对外进行出租，涉案房屋授权给被告青岛爱舍文化传播有限公司进行出租。原告质证后称，证据的真实性有异议，且授权给被告冯顺建的委托书上无被告冯顺建的签名，形式上存在瑕疵。该两份授权，被告冯顺建未附在与原告签订的合同中，且从未向原告送达，不排除被告冯顺建、青岛爱舍文化传播有限公司后期制作的可能。 3、转账凭证一份，证明被告冯顺建已经将原告缴纳的押金及租金转到被告青岛爱舍文化传播有限公司的公司账户。原告质证后称，证据的真实性无异议，但从时间上讲，原告支付租金时间2014年4月，但被告冯顺建提交走款记录2015年3月，时间不符，金额也不符，原告缴纳租金共计180余万元，但转账记录320万元，不能证明该笔款项系原告支付的押金及租金。 4、我院（2015）南民初字第10326号民事判决书、青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1911号民事判决书，证明被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司与被告青岛爱舍文化传播有限公司签订的合同已经被生效判决书认定为双方均存在过错。原告质证后，对证据的真实性无异议，但认为判决书所证明事项与本案无关。根据该两份生效判决可知，2013年12月6日，被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司与被告青岛爱舍文化传播有限公司签订《租赁合同》一份，约定：被告青岛爱舍文化传播有限公司租赁青岛市市南区房屋，建筑面积13719.61平方米；租赁期为18年。2014年4月10日，青岛力坚仁德嘉物业有限公司向被告青岛爱舍文化传播有限公司及被告的法定代表人冯顺建各出具《授权委托书》一份，内容表明：青岛力坚仁德嘉物业有限公司授权其代表原告进行青岛市市南区房屋租赁工作，该委托人的授权范围为：对上述房屋整栋房屋及地下室的出租、转租并以被告的名义收取租金。合同履行过程中，青岛市城市管理行政执法局已下发《关于对未经批准擅自改变停车场使用性质问题进行排查摸底的通知》，责令对擅自改变结构和使用功能的停车场进行普查，青岛市公安消防支队市南区大队亦以未经消防安全检查，擅自营业违反消防法规定为由，责令青岛爱舍文化传播有限公司的次承租人停产停业。判决：青岛力坚仁德嘉物业有限公司与青岛爱舍文化传播有限公司于2013年12月6日就青岛市市南区房屋签订的《租赁合同》于2015年2月4日解除。 经原告申请，本院依法对涉案燕儿岛路15号四层各项装修的残值进行鉴定。2018年12月7日，青岛大华保险公估有限公司出具《鉴定报告》，鉴定结论为：燕儿岛路15号四层各项装修在2015年3月18日的残值为1270915元，包含：房屋装修费用755110.02元，中央空调费用345123.63元，消防设备费用129458.00元，监控设备费用11651.62元，窗帘费用29571.91元。原告支付鉴定费50000元。原告对鉴定报告无异议。被告冯顺建、被告青岛爱舍文化传播有限公司请求法院撤销评估报告，并重新鉴定；鉴定报告未附有鉴定单位的鉴定资质，备案表上未体现有效期；装修残值价格虚高，其依据的资料基础不充分，结果让人难以信服。 庭审中，双方当事人确认：2014年4月1日，被告青岛爱舍文化传播有限公司将涉案房屋交付原告，2015年3月15日原告撤出租赁房屋，原告支付租金至2015年5月31日。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 根据生效判决可知，2013年12月6日，被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司与被告青岛爱舍文化传播有限公司签订《租赁合同》一份，约定：被告青岛爱舍文化传播有限公司租赁青岛市市南区房屋，建筑面积13719.61平方米；租赁期为18年。2014年4月10日，青岛力坚仁德嘉物业有限公司向被告青岛爱舍文化传播有限公司及被告的法定代表人冯顺建各出具《授权委托书》一份，内容表明：青岛力坚仁德嘉物业有限公司授权其代表原告进行青岛市市南区房屋租赁工作，该委托人的授权范围为：对上述房屋整栋房屋及地下室的出租、转租并以被告的名义收取租金。 2014年4月18日，北京学而思教育科技有限公司与被告冯顺建签订的《青岛燕儿岛路15号四层房屋租赁合同》。2014年8月25日，北京学而思教育科技有限公司与被告冯顺建、青岛学而思教育信息咨询有限公司签订《房屋租赁终止协议》。上述租赁合同及终止协议系当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定履行各自的权利义务。根据《青岛燕儿岛路15号四层房屋租赁合同》及《房屋租赁终止协议》可知，被告冯顺建将青岛市市南区力坚停车楼出租给原告，租赁期限自2014年4月1日至2022年5月31日，其中2014年4月1日至2014年5月31日为免租期。被告冯顺建保证此产权性质不会影响原告注册学校及办理办学资质，被告应协助原告办理办学资质审批。如因停车楼产权性质问题而不能注册办学资质，乙方有权解除该租赁合同，并且被告需退还原告已付租金及押金，并赔偿原告装修、设备等相关损失。本院认为：一、对于冯顺建签订合同行为的认定。涉案停车楼《租赁合同》系被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司与被告青岛爱舍文化传播有限公司签订的；冯顺建为青岛爱舍文化传播有限公司原法定代表人，其与原告签订的合同系履行职务行为，且经过青岛力坚仁德嘉物业有限公司的授权，因此，冯顺建签订合同的行为应认定为职务行为，其后果应由青岛爱舍文化传播有限公司承担。二、2015年3月15日，原告撤出租赁房屋，现原告主张解除原、被告之间的关于青岛市燕儿岛路15号四层房屋租赁合同，被告当庭同意解除合同，故原告的该项请求符合法律规定，本院依法予以支持。 对于原告缴纳的履约保证金140000元，原、被告签订的合同约定：合同依约履行到租赁期限届满，被告在10个工作日内将履约保证金（不计利息）返还原告。现原、被告均同意解除合同，故被告应依约返还原告履约保证金14万元。 因原告一直使用涉案房屋至2015年3月15日，2015年3月15日前的租金和物业管理费原告应自行承担，2015年3月16日至2015年5月31日的租金和物业管理费358684.34元（1700256.96元/365×77=358684.34元）被告青岛爱舍文化传播有限公司应返还原告。 根据青岛大华保险公估有限公司出具《鉴定报告》，燕儿岛路15号四层各项装修在2015年3月18日的残值为1270915元（房屋装修费用755110.02元，中央空调费用345123.63，消防设备费用129458.00元，监控设备费用11651.62元，窗帘费用29571.91元）。被告虽对该鉴定报告有异议，但并未提交充分的证据证明其异议成立，本院对依法委托的鉴定机构出具的《鉴定报告》依法予以采信。对于该装修残值1270915元是否应由被告青岛爱舍文化传播有限公司承担，本院认为：一、被告在与原告签订合同时保证此停车楼产权性质不会影响原告注册学校及办理办学资质，被告承诺协助原告办理办学资质审批。并保证如因停车楼产权性质问题而不能注册办学资质，原告有权解除该租赁合同，并且被告需退还原告已付租金及押金，并赔偿原告装修、设备等相关损失。二、自双方签订租赁合同至原告搬出涉案房屋，涉案停车楼的性质未发生改变；且庭审中原、被告均认可涉案房屋未通过消防验收。三、合同履行过程中，青岛市城市管理行政执法局已下发《关于对未经批准擅自改变停车场使用性质问题进行排查摸底的通知》，责令对擅自改变结构和使用功能的停车场进行普查，青岛市公安消防支队市南区大队亦以未经消防安全检查，擅自营业违反消防法规定为由，责令青岛爱舍文化传播有限公司的其他次承租人停产停业。四、原告庭审中提交《青岛市教育局民办学校设置规定》，主张办学须取得消防验收合格证明，由于被告违反合同约定，无法进行消防验收，导致原告无法取得办学许可。综上，涉案停车楼的性质导致涉案房屋无法通过消防验收，而原告作为学校未通过消防验收无法办理相关办学资质，故被告违反合同约定，租赁合同解除后，被告应当赔偿原告装修、设备等相关损失。同时，原告作为学校在签订合同时对涉案房屋的性质是明知的，其自身亦存在过失，应承担相应的过失责任。综合本案案情，结合双方提交的证据及生效判决，原告承担30%的责任，被告青岛爱舍文化传播有限公司承担70%的责任较为适宜。即被告青岛爱舍文化传播有限公司赔偿原告该部分装修残值损失1270915元×70%=889640.5元。原告支付鉴定费50000元应由青岛爱舍文化传播有限公司承担。 对于原告主张的被告支付保洁费3600元、除甲醛等空气治理费15700元、远程会议系统挪机费7500元、搬家费19000元的诉讼请求，因被告对该部分证据均不认可，且原告未提交证据充分证明该部分花费已经实际支出且与本案相关，因此该部分费用由被告承担无事实和法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的被告冯顺建对上述债务承担连带责任的诉讼请求，因冯顺建为青岛爱舍文化传播有限公司原法定代表人，其与原告签订的合同系履行职务行为，且经过青岛力坚仁德嘉物业有限公司的授权，因此，冯顺建签订合同的行为应认定为职务行为，其后果应由青岛爱舍文化传播有限公司承担。原告主张的被告冯顺建对上述债务承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求，因原告系与被告青岛爱舍文化传播有限公司的法定代表人签订的房屋租赁合同，被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司并非原告与青岛爱舍文化传播有限公司房屋租赁合同的当事人，原告要求青岛力坚仁德嘉物业有限公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。 被告青岛力坚仁德嘉物业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，可依法缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除青岛学而思教育信息咨询有限公司与冯顺建之间关于青岛市市南区四层的房屋租赁合同； 二、青岛爱舍文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向青岛学而思教育信息咨询有限公司返还履约保证金140000元，2015年3月16日至2015年5月31日的租金和物业管理费358684.34元； 三、青岛爱舍文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向青岛学而思教育信息咨询有限公司支付青岛市市南区四层房屋的装修残值损失889640.5元； 四、驳回青岛学而思教育信息咨询有限公司对冯顺建、青岛力坚仁德嘉物业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费38883元，由青岛学而思教育信息咨询有限公司负担22292元，由青岛爱舍文化传播有限公司负担16591元。鉴定费50000元,由青岛爱舍文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  辛双武 人民陪审员  王连美 人民陪审员  辛淑静 二〇一九年七月二十五日 法官 助理  邵珠婵 书 记 员  刘晓静