重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初7998号原告：李婷，女，1968年12月30日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区委托代理人：秦晋川（特别授权），重庆依斯特律师事务所律师。委托代理人：沈燕（特别授权），重庆依斯特律师事务所律师。被告：张涛，男，1968年8月15日出生，苗族，住重庆市南岸区被告：吴光海，男，1976年11月5日出生，汉族，无业，住重庆市巴南区被告：刘微，女，1962年8月27日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区三被告委托代理人：李海舰（特别授权），四川泰仁（重庆）律师事务所律师。被告：李显国，男，1960年5月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区委托代理人：周萍，女，1965年3月10日出生，汉族，住重庆是沙坪坝区被告：钟琴，女，1979年11月23日出生，汉族，住重庆市荣昌区被告：罗振，男，1967年7月23日出生，汉族，无业，住重庆市巴南区原告李婷与被告张涛、吴光海、刘微、李显国、钟琴、罗振房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曹蓓蓓担任审判长与人民陪审员蒲昌元、邹亮组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李婷及其委托代理人秦晋川、被告张涛、吴光海、刘微及其共同的委托代理人李海舰、被告李显国的委托代理人周萍、被告钟琴、罗振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同向原告支付商铺租金58128元（每月9688元，从2017年9月16日起计算至2018年3月15日止）；2、判令被告实际收到租金之日起三日内，按实际收到租赁合同项下总租金的6.92%向原告支付商铺租金（从2017年9月16日起至2018年9月15日为116256元，计算方式为（年租金总额＋6万元）×6.92%÷12个月），从2017年9月16日起至2029年9月15日）；3、若不支持诉请2，则判令被告在承租人洪李建实际支付租金之日起三日内，按洪李建实际支付租赁合同项下总租金的3.26%赔偿原告的商铺租金损失（从2017年9月16日起至2018年9月15日为54768元，计算方式为（年租金总额＋6万元）×3.26%÷12个月），从2017年9月16日起至2029年9月15日）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年5月23日，原告购买了位于重庆市南岸区X路X号X层X号商铺，原告在购买后的15年间，原告所有的商铺与该层其他业主所有的商铺均独立使用或出租。原告将商铺委托给六被告招租前，月租金为10017元。2017年起，被告张涛多次找到原告要求原告将商铺与其他业主的商铺一起共同出租，原告均未同意。2017年7月2日，六被告召集所有商铺业主开会，商讨商铺同意出租以及租金分配的相关事宜，被告承诺统一出租后租金按照上一任承租人的分配方案不变，同升同降，即整体出租后租金分配方案为：业主应收租金=统一出租后实际收取总租金×上一任承租人承租期间业主各自收取租金金额在承租期间支付的总租金的占比。当日，在分配方案确定的情况下，原告签署委托书，同意委托六被告办理招租的相关事宜并签署有关合同，期限自签字之日起至所签合同到期为止。7月3日，六被告与承租人洪李建签订《房屋租赁合同》。原告按约定将商铺交付给承租人，洪李建按约支付了第一季度的租金每月14万元，原告每月应分得租金9688元，占租金总额的6.92%。但被告以业主超过60%同意改变分配方案为由，擅自改变分配方案为：业主应收租金=统一出租后实际收取总租金×各业主实际购买商铺出资与59户业主购买商铺出资总额的占比。被告确认原告分配的月租金为5134.71元，占承租人支付租金总额的3.66%，从而给原告造成损失比例占承租人支付租金总额的3.26%，故原告起诉至法院。被告张涛、吴光海、刘微辩称：被告主体不适格，商场没有成立业主委员会。原告起诉六被告均为业主共同委托的代表，根据与合法通过的管理办法授权成立了业主代表小组，其职责均为代表业主对外招租和签订租赁合同，该小组没有独立的法人资格。管理办法的制定和通过是全体业主的意志体现，原告认为管理办法损害了其权利应起诉全部业主而不是业主代表。原告请求被告支付总租金的6.92%租金无事实和法律依据，应当驳回。被告李显国辩称：业主的商铺从2002年购买开始到2010年7月都是由开发商进行管理返租。开始3年是按照10%投资比例返租，后5年是开发商进行招商，按投资比例返租给各个业主，投资比例是各业主购买商铺支付的房款金额。所有商铺是非独立式商铺，不具有独立式商铺的法律特征。被告钟琴辩称：分配方案不赞同，上述四被告强制签订分配方案的行为是不合理的。被告罗振辩称：两种分配方案都不赞同且未参与，罗振亦无过错不应当赔偿原告损失。原告李婷举示如下证据：证据1，房地产买卖合同、房屋产权证、土地使用证，拟证明原告于2002年购买了南岸区X1号X号商铺，系涉案商铺的所有权人。证据2，《商铺租赁合同》、原告账户历史明细清单，拟证明原告自2014年起就将购买的商铺独立使用和出租，在原告与其他业主统一出租前，其每月租金为10017元。证据3，刘燕与张涛微信聊天记录、委托书复印件，拟证明2017年7月2日，被告召集商铺业主召开业主大会，被告向原告承诺整体出租后租金分配按照上一任承租人的分配方案不变。证据4，《房屋租赁合同》复印件，拟证明六被告于2017年7月3日与案外人洪李建签订租赁合同，对商铺的租金、期限、支付时间和方式进行了约定。证据5，全体业主管理办法、按《管理办法》分配应收租金明细，拟证明被告按变更后的分配方案确认原告应分配的月租金金额，从而证明被告给原告造成的具体损失金额和比例。管理办法形成时间是2017年9月1日，9月16日业主开会时通过。证据6，六被告在微信群中所发的公告，拟证明六被告在负责招租期间领取了劳务费用，从而证明系有偿委托。证据7，刘燕与张涛的电话录音光盘及文字摘录，拟证明2017年7月2日，被告召集商铺业主召开业主大会，被告向原告承诺整体出租后租金分配按照上一任承租人的分配方案不变，同升同降。在此前提下原告签订委托书，但统一招租后，六被告自行制业主管理办法，擅自变更接受委托前所确定的分配方案给原告造成了损失。证据8，业主成本英于2018年7月2日出具的说明，拟证明成本英之前未同意分配方案未领取租金，后要求领取时被告要求必须签字同意分配方案才能领取，从而证明被告是在强迫其他业主同意其分配方案后才能获得租金。证据9，钟琴2017年11月12日向原告出具的说明、罗振2017年11月13日向原告出具的说明，拟证明按照上一任承租人承租期间租金分配方案不变的基础上降幅同步，且是经过业主大会所有业主同意的。证据10，业主黄阳、黄继红向原告出具的说明3份，拟证明按照上一任承租人承租期间租金分配方案不变的基础上降幅同步，且是经过业主大会所有业主同意的。还证明被告称14万元保证金和10万元短期租金用于诉讼费用不予分配。六被告质证意见如下：对证据1，三性均无异议，说明实际投资金额是393000元，而非原告之前口头陈述的6、70万元。对证据2，对《商铺租赁合同》真实性、合法性有异议，与本案无关，2014年11月4日签订了整体合同，故不认可该小合同。历史明细清单与本案无关，打款人不是管理方，不清楚打款原因。对证据3，真实性认可，但与本案无关，张涛只是与刘燕协调、沟通，没有做出任何承诺，且张涛也没有权利代表业主作出承诺。委托书无异议，说明原告是同意六被告作为代表全权办理招租相关事宜，且对委托人办理上述事宜中所签署的有关合同原告均认可，并承担相关的法律责任。对证据4，三性均无异议。对证据5，证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，六被告未侵害原告的权益。对证据6，证据的真实性无异议，领取劳务费用属实，是管理办法中通过了的。对证据7，证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。不能证明原告应得按照6.92%的租金。张涛没有权利代表所有代表及其他业主对任何一方就租金进行承诺。张涛在招租和分配过程中与李婷通话沟通时李婷多次强调购买价格为6、70万元，现月租金保持不变，但后来证明其实际购买价格为393000元，李婷这么多年的高额租金是每个业主分摊3.6%，是李婷说谎在先，全体业主都不同意了。对证据8，被告张涛、吴光海、刘微、李显国三性均不认可，无法核实成本英的身份。分配方案是按照第一次购买时的出资比例产生，成本英是购买的转让出来的房屋，其要求按照购买金额进行分配不合理，且通知其领取租金也未领。被告钟琴、罗振不认可分配方案。对证据9，被告张涛、吴光海、刘微、李显国对三性均不认可，说明上说了六被告代为招租，而租金分配比例59户业主并未授权，租金的分配是业主共同协商一致达成的。被告钟琴、罗振对证据三性无异议。对证据10，被告张涛、吴光海、刘微、李显国对三性均不认可，认为是事后补正，与本案无关。被告钟琴、罗振无异议。六被告举示如下证据：证据1，李显国委托租赁协议、2010年12月18日《房屋租赁合同》及《附加协议》、2014年11月14日《房屋租赁合同》复印件、2017年7月3日《房屋租赁合同》、商场照片6张、一层平面布置图，拟证明X路X号X层商业用房为整体商场，各投资者购买的仅为非独立产权式商铺，自2002年2月至今都以对外整体出租方式经营。证据2，惠工大厦商铺业主信息表，拟证明2010年开始，原告的高额租金来自于其他业主租金扣除3.6%后支付给原告。证据3，张涛与段景星、张良通话录音光盘、文字材料，拟证明原告通过不法手段获得的高于其他投资人租金的原因。证据4，2010年月25日委托书、2018年补签委托书，拟证明六被告的代理权。证据5，全体业主《管理办法》审议通报、业主大会签到表，拟证明《管理办法》的通过的背景以及程序公开、透明、合法。证据6，《管理办法》通过确认表，拟证明《管理办法》的指定体现了50%以上业主的意志，获得了50%以上业主的认可。证据7，与国邦物业公司经理董力微信对话，拟证明国邦托管期间租金按投资比例分配。证据8，企业信用信息，拟证明南岸区星际电子游戏厅经营者为段景星。证据9，证人龙文华、陈芙瑜出庭作证，拟证明商铺是整体出租，之前国邦公司是按投资比例10%返租，后面的承租人都是按照投资比例分配的租金。李婷之前的高租金是因为每个业主摊的3.6%。证据10，证人许未来出庭作证，拟证明涉案商铺是整体商铺。原告李婷质证意见如下：对证据1，三性均不认可且与本案无关。如果是真实的，则可以证明本案所涉商铺从2002年开始就独立招租。对商铺平面图和2017年7月3日《房屋租赁合同》真实性无异议。照片真实性无法确认。对证据2，真实性无法确认。对证据3，真实性不认可，李婷不是当事人之一，无法确认通话的真实性。对证据4,2010年11月25日委托书只有复印件，2018年补签委托书系本案开庭后补签，不认可，也可以证明之前不是全体业主在租赁商铺。对证据5，真实性均不认可。《管理办法》发到群里的时间是2017年9月16日，是在李婷委托六被告代为签订租赁合同之后，签到表是事后补签。对证据6，真实性不认可。对证据7，三性均不认可。对证据8，三性均不认可。对证据9，二位证人均是商铺业主，且变更后的分配方案这两位证人租金均为上涨，与本案有利害关系，不应当采信。同时可以证明之前按出资比例10%的分配方案并非59名业主之间的约定，对李婷不具有约束力。对证据10，证人身份存疑，且能证明商铺是独立的商铺。本院认证意见如下：一、对于李婷举示的证据证据1、证据4，六被告对三性均无异议，本院予以采信；证据2、证据3、证据5、证据6、证据7，六被告认可其真实性，本院予以确认，证明目的是否采信在本院认为部分予以阐述；证据8，六被告均不认可，本院不予采信；证据9、证据10，张涛、吴光海、刘微、李显国对三性均不认可，钟琴、罗振对证据无异议，本院对真实性予以确认，证明目的是否采信在本院认为部分予以阐述。二、对于六被告举示的证据证据1，2014年11月14日《房屋租赁合同》系复印件，本院不予确认，其余证据的真实性予以确认，证明目的是否采信在本院认为部分予以阐述。证据2，李婷不予认可，亦无其余证据佐证，本院不予采信。证据3，李婷对真实性不认可，且并非本案原、被告双方，故本院暂不予采信。证据4,2010年11月25日委托书系复印件，李婷亦不予认可，本院不予采信，2018年委托书，本院予以采信。证据5、证据6真实性予以确认，证明目的是否采信在本院认为部分予以阐述。证据7、证据8，李婷对三性均不予认可，本院不予采信。证据9、证据10，真实性予以确认，证明目的是否采信在本院认为部分予以阐述。本院经审理认定事实如下：2002年5月23日，甲方重庆国邦实业有限公司与乙方李婷签订《重庆市房地产买卖合同》约定李婷以393000元的价格购买位于重庆市南岸区X街道X路X幢X号商铺，建筑面积34.16平方米。后该商铺的登记产权人为李婷。2017年7月2日，李婷等业主出具《委托书》载明：“因工作繁忙不能亲自参与X大厦X楼X号商铺整体招租，特委托张涛、钟琴、罗振、吴光海、刘微、李显国（即本案六被告）作为其合法代理人，全权代表办理招租相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关合同，均予认可，并承担相关的法律责任。委托期限：自签字之日起至所签合同到期为止。”2017年7月3日，张涛等六被告与案外人洪李建就南坪惠工大厦1楼1号1154平方米的房屋签订《房屋租赁合同》，约定由洪李建承租上述房屋，并约定租赁期限、租金标准、支付方式及相应的权利和义务等。2017年9月1日，南岸区南坪惠工路1号第1层全体业主《管理办法》形成，对管理范围、业主代表小组、业主代表小组职责、租金分配方案、业主代表小组、业主的权力与义务作出了规定。其中第六条租金分配方案为：由于“南岸区X路X号第X层”是“产权式商铺”，需按购买“产权式商铺”时的投资比例进行分配；业主代表小组按1%的标准收取管理费，用于商铺的运作和日常开销。第七条第6项：由于特定时期的特殊性，业主有权提出分配方案的调整，经全体业主签字认可后，补充分配协议，并照此协议执行。该《管理办法》于2017年9月16日经业主开会通过。另，李婷在前一任租户承租期间每月实收的租金为10017元，在六被告与案外人洪李建签订《房屋租赁合同》后每月实收的租金为5134.71元。上述事实，有《房地产买卖合同》、产权证、房屋租赁合同、照片、委托书、《管理办法》等以及当事人的陈述等证据在卷为凭，经庭审质证，足以认定。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案中，原告李婷等业主签字的《委托书》系其真实意思表示，委托书中的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故张涛、钟琴、罗振、吴光海、刘微、李显国六被告有权代表业主与案外人洪李建签订《房屋租赁合同》，该合同对李婷等业主具有约束力。本案争议的焦点为《管理办法》载明的租金分配方案是否是六被告作出？本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。原告李婷举示的证据不能证明《管理办法》是六被告作出，结合六被告举示的证据，能够证明该《管理办法》涉及南岸区X路X号X层商铺的所有业主，其中的租金分配方案涉及全体业主利益，六被告在本案中仅得到业主授权对外就涉案商铺办理招租事宜并签订租赁合同，而无权作出涉及全体业主利益的《管理办法》，故该《管理办法》系经全体业主开会通过，并非由六被告擅自作出，故原告李婷据此认为六被告的行为直接导致其收取租金金额降低从而侵犯了其权利的意见，无相应的依据，本院依法不予支持。据此，对原告李婷因此要求六被告按照原实收租金金额进行支付，并在以后按照原比例进行支付或者按照实收的租金金额和现在实收租金金额的差额由六被告进行赔偿的诉请，由于涉案商铺的租金属于全体业主，六被告无实际处分的权利，故对原告的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回原告李婷的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取626元，由原告李婷承担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  曹蓓蓓人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  邹 亮二〇一九年七月十二日书 记 员  陈婷婷