江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1204民初3760号原告（执行案外人）：茆伟，男，1983年4月14日出生，汉族，住连云港市灌云县。委托诉讼代理人：杨军，江苏明亮律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘桂兰，女，1953年6月14日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告（申请执行人）：钱晔，女，1976年11月11日出生，汉族，住泰州市姜堰区。两被告共同委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。第三人（被执行人）：黄卫东，男，1954年8月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。第三人（被执行人）：周佃春，女，1953年8月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。第三人（被执行人）：黄韬，男，1980年12月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。第三人（被执行人）：刘静，女，1985年8月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。第三人（被执行人）：连云港昊云房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91320723660071795W，住所地连云港市灌云县伊山镇南京东路350号（原伊新路）。法定代表人：黄卫东，该公司董事长。原告茆伟与被告刘桂兰、钱晔及第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司（以下简称：昊云公司）案外人执行异议之诉一案，本院2017年5月5日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行审理后，本院于同年10月17日作出（2017）苏1204初2842号民事判决。被告刘桂兰、钱晔对该判决不服提出上诉。2018年5月14日，泰州市中级人民法院作出（2018）苏12民终36号民事裁定，撤销本院（2017）苏1204初2842号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，重新另行组成合议庭，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨军、被告刘桂兰、钱晔及其委托诉讼代理人缪华到庭参加诉讼，第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除对属于原告所有的灌云县项下国有土地使用权的查封，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因第三人昊云公司欠连云港市华信建筑安装工程有限公司（以下简称华信公司）工程款，双方分别于2015年2月1日及2016年6月21日签订《抵房补充协议》两份，约定：第三人昊云公司以案涉房屋折价抵偿其所欠华信公司工程款共计2897085.72元，由原告作为购房人与第三人昊云公司签订两份《商品房买卖合同》。合同签订后，原告办理了商品房销售合同登记备案手续，从第三人昊云公司所欠华信公司工程款中抵扣原告应付的购房款2897085.72元。法院裁定查封上述房屋后，原告于2016年12月21日提出执行异议。2017年3月27日，法院作出（2016）苏1204执异36号执行裁定书，驳回原告的异议，原告对该裁定不服。因被告刘桂兰、钱晔与第三人昊云公司等诉讼主体之间的民间借贷属于其他债权，而原告对涉案房屋享有物权期待权。依照物权法相关规定，该权利优先于被告对第三人享有的债权，并且建设工程款应优先于抵押权和其他债权受偿。第三人昊云公司所欠华信公司的工程价款，已转化为原告支付给开发商的购房款，应视为原告已经支付房屋全部价款，原告已实际占有购买房屋使用至今，并向物业公司缴纳了相关费用，因第三人昊云公司负有房屋过户登记义务，由于该公司的原因，导致原告所购房屋未办理过户手续，该责任非原告自身原因所致。因此，法院应依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，泰州市姜堰区人民法院对原告提出的执行异议进行审查后，依法作出的（2016）苏1204执异36号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确。原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。理由：1、原告提交的购房发票是在法院查封之后开具的，属伪造证据；2、原告的异议申请书载明其在签订合同后，即支付了全部购房款，而原告在本案中却提出购房款是以工程款抵扣的，其前后陈述意见不一致；3、2016年间，原告在与本案讼争房屋的同一楼盘，另外购买了多套商品房，都办理了产权过户登记手续，而讼争房屋却未办理过户手续，说明原告未办理讼争房屋的过户登记手续，是因自身原因所致。因此，原告没有实际支付购房款，也未合法占有房屋，并且原告因自身原因未办理房屋产权过户手续。第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司未答辩，亦未提交证据。原、被告之间的争议焦点：1、原告与第三人昊云公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；2、灌云县商务大厦1栋B101号、B108号房屋是否属原告所有；3、原告是否享有排除法院强制执行的民事权益。围绕争议焦点，原告向本院递交了下列证据：1、《关于连云港昊云房地产开发有限公司新建灌云县商务大厦项目的批复》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《中标通知书》、《建设工程施工合同》、《附属工程补充协议》、《合同备案表》、《建设工程安全监督通知书》、《建设工程质量监督通知书》、华信公司《关于成立灌云昊云商务大厦工程项目经理部的决定》、华信公司《营业执照》、《工程签证单》、《建设工程结算书》、《结算总价、工程款付款表》等，拟证明华信公司是昊云商务大厦的施工单位，第三人昊云公司欠华信公司工程款11234098.68元。2、落款日期为2015年2月1日，第三人昊云公司与华信公司签订的《抵房补充协议》一份，载明：昊云公司将灌云县商务大厦一楼B108号房屋冲抵给华信公司作工程款，价格为每平方28571.43元，总价为2506571.43元，购房人为茆伟；华信公司在签订抵房协议和购房合同后正常施工。3、落款日期为2015年2月3日，原告茆伟与第三人昊云公司签订的201502030007号《商品房买卖合同书》一份，载明：茆伟购买灌云县商务大厦第1栋B108号房，每平方米30000元，房屋面积为87.73平方米，总金额2631900元。4、落款日期为2016年6月21日，第三人昊云公司与华信公司签订的《抵房补充协议》一份，载明：昊云公司将灌云县商务大厦一楼B101号房屋冲抵给华信公司作工程款，价格为每平方5714.29元，总价为390514.29元，购房人为茆伟；双方在签订抵房协议后两日内签订房屋购房合同。5、落款日期为2016年6月24日，原告茆伟与第三人昊云公司签订的201606240003号《商品房买卖合同书》一份，载明：茆伟购买灌云县商务大厦第1栋B101号房，每平方米6000元，房屋面积为68.34平方米，总金额410040元。6、落款日期分别为2015年8月15日及2016年9月5日，第三人昊云公司向原告出具的《交房通知书》、《入住手续办理流程单》、《业主验房表》各两份，其中：《入住手续办理流程单》上无物业公司及业主的签名或印章，物业管理处工作人员带业主验收房屋并交付全套钥匙一栏的记录空白，《业主验房表》的内容亦空白；落款时间为2017年6月6日第三人昊云公司出具的《情况说明》两份，载明：2018年8月15日及2016年9月6日第三人昊云公司已将昊云大厦B108、B101房屋交付给原告；王占春的个体工商户《营业执照》一份；货物、货架及杂物堆放照片五张；连云港永安物业服务有限公司加盖印章的物业管理服务费《收据》一份，载明：B108缴费期限自2016年1月4日至2017年1月4日，金额1370元；落款时期为2016年1月1日，原告茆伟与王占春签订的《房屋租赁合同》一份，以及租金（2016年、2017年）收条两份，约定：原告茆伟将灌云县商务大厦1幢B108房屋出租给王占春。拟证明《房屋租赁合同》签订后，王占春租赁使用B108房屋至今，说明案涉房屋已交付原告茆伟使用。7、2016年10月11日，昊云公司向茆伟开具了江苏增值税普通发票一份，价税合计410040元；2016年10月12日，昊云公司向茆伟开具江苏增值税普通发票一份，价税合计2631900元。被告对原告提供的证据，提出质证和辩论意见认为：根据民诉法司法解释第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。因此，本案的举证责任在原告。但原告所举证据均不能证明其享有排除执行的权利。最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人排除执行的四个条件，但是，原告不符合其中的任何一个条件。第一，关于原告在法院查封之前是否已经签订合法有效书面《商品房买卖合同》的问题。原告虽然提交了其与昊云公司签订的两份《商品房买卖合同》，但该合同的内容与其提交的两份《抵房补充协议》的内容不一。2015年2月1日的《抵房补充协议》载明：B108房屋用于抵偿工程款，每平方抵算28571.43元，总价2506571.43元，合同签订立即生效。而2015年2月3日《商品房买卖合同》则载明：每平方单价3万元，总价2631900元，先付款1316910元，其余均办理按揭，逾期付款承担每日万分之零点五的违约金。2016年6月21日的《抵房补充协议》载明：B101房屋抵偿工程款，抵偿单价为每平方5714.29元，总价390514.29元，合同签订立即生效。而2016年6月23日《商品房买卖合同》则载明：每平方单价6000元，于2016年6月24日付款410040元，逾期付款承担每日万分之零点五的违约金。上述证据内容的差异，证明原告与第三人昊云公司对买卖同一套房屋约定的内容不一致，说明如果《抵房补充协议》是真实的，那么《商品房买卖合同》必然是虚假的；如果《商品房买卖合同》是真实的，那么《抵房补充协议》一定的虚假的。原告的虚假证据证明其与昊云公司之间的房屋买卖关系是虚假的。另外，在原告负有举证责任的前提下，被告对原告证据的真实性提出异议，请求对《商品房买卖合同》和《抵房补充协议》的形成时间及真实性进行鉴定，人民法院应当准许。但在原审中，被告的鉴定请求，未得到法院同意。现在被告坚持要求鉴定，如果原告拒不同意或拒不配合鉴定，则人民法院应当认定《商品房买卖合同》和《抵房补充协议》是虚假的。第二，关于原告陈述其在人民法院查封之前就已经合法占有B101、B108房屋的问题。其实这两套房屋从未交给原告，B101房屋在法院查封时完全空置，至今仍然没有装修，B108房屋从姜堰法院执行过程中查扣孙钱民2016年6月12日的租房押金收据就可以看出，B108房屋一直是第三人昊云公司以连云港益生房地产营销策划有限公司的名义，出租给孙钱民使用的。因此，原告提供的租赁合同是虚假的。如果原告否认该虚假事实，也可以通过司法鉴定程序确定真实案情。原告茆伟原审时提交的《交房通知单》、《房屋租赁合同》、《入住手续办理流程单》、《业主验房表》、《物业收据》等证据的内容都是空白的。法院在审理原告谭兴国与本案被告及第三人的案外人执行异议之诉的关联案件中，谭兴国当庭自认《交房通知书》、《物业收据》都是在法院查封之后，物业公司补办的。因此，这些证据均不能证明原告已合法占有讼争房屋。第三，关于原告是否已经支付全部购房款的问题。本案中，原告对给付购房款的陈述多次变化，且自相矛盾。在其提出财产保全异议时，原告的异议申请书载明：“2015年2月3日，签订房屋买卖合同后，即支付了全部的购房款”。未提及以房抵偿工程款的事实，直到其提起执行异议之诉时，原告才声称2897085.72元购房款，是从昊云公司应付华信公司的工程款中扣除的。该数额与《商品房买卖合同》中的数额相差144854.28元，原告对此差额的解释，含糊其辞，无法自圆其说。另外，从原告提供的购房发票来看，《抵房补充协议》的数额不含营改增后面列出的5%的税率，不含税的购房款，可以推断《抵房补充协议》载明的数额，这是原告在法院采取查封措施后，原告与第三人补签了《抵房补充协议》，然后故意拼凑出购房款数额。这也能够证明原告未按书面合同支付购房款。第四，原告是否非因自身原因未办理房屋产权过户手续的问题。2016年9月28日，法院查封房屋之前，原告于2016年9月19日办理了与案涉房屋同一幢大楼的A301、303、306、307、311商铺的产权登记，因此，原告完全可以办理案涉房屋的产权过户登记手续。原告提出的非因其自身原因未办理案涉房屋产权过户登记的理由，不能成立。另外，原告提交的两份《商品房买卖合同》及《抵房补充协议》签订的时间相隔一年四个月，两份合同所购两套房屋在同一楼层，每平方米的价格却相差24000元，补充协议计算的单价和总价竟然计算到小数点后面两位，这样的买卖方式违背交易习惯与常理。综上，原告的诉讼请求，不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个要件，不应得到法院的支持。被告向本院提供如下证据：1、2016年9月28日，本院立案受理刘桂兰、钱晔财产保全申请后，作出的(2016)苏1204民初5614号《民事裁定书》，冻结黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司银行存款12880000元或查封其等额财产。当日，第三人昊云公司所有的坐落于灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云县商务大厦1幢B101、B102、B103、B104、B105、B106、B107、B108、B201、B202、B203、B204、B205、B206、B207、B208和A202、A203、A204、A205的商铺被查封。2、2016年10月10日，第三人昊云公司所有的灌云县西侧的面积为3983平方米的国有土地使用权被查封[土地证号：灌国用（2013）第650号]。3、2016年11月9日，本院作出的（2016）苏1204民初5614号《民事调解书》，载明：黄卫东、黄韬欠刘桂兰、钱晔借款本息7700000元，由黄卫东、周佃春、黄韬、刘静于2016年11月30日、2017年1月26日、2017年6月30日、2017年12月30日、2018年6月30日、2018年12月30日、2019年6月30日前各偿还1000000元，于2019年12月30日前偿还700000元，双方纠纷就此了结；若黄卫东、周佃春、黄韬、刘静不按期足额还款，刘桂兰、钱晔可按8000000元申请法院强制执行，但申请执行时应扣除已履行部分；昊云公司对黄卫东、周佃春、黄韬、刘静的上述还款承担连带清偿责任；3、案件受理费97121元，依法减半收取48560.50元，财产保全费5000元，合计53560.50元，由黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司负担。针对被告的举证、质证和辩论意见，原告提出反驳意见，认为：原审判决认定的事实清楚，判决正确。原告的证据证明第三人昊云公司一直拖欠原告及父亲茆德志的工程款，后来经双方协商达成了以房抵偿工程款的协议。因茆德志年龄较大，即由原告与昊云公司签订房屋买卖合同。该房屋在2015年就被原告出租给他人经营超市。这一事实有承租人王占春庭审作证的证词证明。至于两套同一楼层房屋存在差价的问题，因B101房屋是储藏室，并且位置较差，没有使用价值，如果不是抵偿工程款，则难以出售。所以，原告购买讼争房屋，签订了《商品房买卖合同》，经过房地产管理部门网签备案，然后以工程款抵算购房款，并且在法院查封之前，即将所购房屋出租给他人使用。这些事实均证明原告已经具备了最高人民法院规定的排除执行的四个要件。案经审理，本院查明事实如下：1、被告刘桂兰、钱晔与第三人黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理。因刘桂兰、钱晔申请财产保全，本院审查后，依法作出(2016)苏1204民初5614号民事裁定，冻结黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司银行存款12880000元或查封其等额财产。同年9月28日，本院向灌云县不动产登记局发出（2016）苏1204执保459-1、459-2号《协助执行通知书》，查封昊云公司位于灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云县商务大厦1幢B101、B102、B103、B104、B105、B106、B107、B108、B201、B202、B203、B204、B205、B206、B207、B208和A202、A203、A204、A205商铺。次月10日，本院向灌云县不动产登记局发出（2016）苏1204执保459-3号《协助执行通知书》，查封昊云公司位于灌云县西侧的面积为3983平方米的国有土地使用权[土地证号：灌国用（2013）第650号]，2016年12月21日原告（异议人）茆伟向本院提出执行异议，请求解除对其房屋及项下土地的查封。本院审查后于2017年3月27日作出（2016）苏1204执异36号《执行裁定书》，驳回异议人茆伟的异议请求。茆伟对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2、华信公司法定代表人为茆德志，原告茆伟系茆德志之子。2013年9月16日，昊云公司与华信公司签订《建设工程施工合同》，昊云公司将灌云昊云商务大厦（即本案灌云县商务大厦）土建（桩）、安装工程发包给华信公司承建，第三人昊云公司对灌云县商务大厦的房屋办理了首次登记。2016年9月12日3、2016年9月19日,原告茆伟在灌云县不动产登记局办理了灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云县商务大厦1幢A301、A303、A306、A307、A311商铺的产权登记，产权证号分别为：苏（2016）灌云县不动产权第0009631号、0009632号、0009633号、0009616号、0009635号。庭审过程中，被告向本院提出申请，要求对原告提供的两份《商品房买卖合同》及两份《抵房补充协议》的形成先后时间进行对比鉴定，并要求对原告提供的《入住手续办理流程单》的签署时间“2015年8月15日”的实际形成时间进行鉴定，以确定该流程单是否是2016年9月28日以后补签的。对此，本院依法委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2019年3月7日出具东南司鉴中心[2019]文鉴字第24号《司法鉴定意见书》，结论意见：1、据现有鉴定材料，送检标称日期分别为“2015年2月1日”、“2016年6月21日”的两份《抵房补充协议》是同一时间形成；2、据现有鉴定材料，送检标称日期为“2015年2月1日”的《抵房补充协议》在送检标称日期为“2015年2月3日”的《商品房买卖合同书》之后一段较长时间形成；3、据现有鉴定材料，送检标称日期为“2016年6月24日”的《商品房买卖合同书》与标称日期为“2016年6月21日”的《抵房补充协议》的形成时间接近。因司法鉴定，原告垫付鉴定费28120元。经庭审质证，原、被告对东南司鉴中心[2019]文鉴字第24号《司法鉴定意见书》均无异议。上述事实，有《民事调解书》、《民事裁定书》、《协助执行通知书》、《司法鉴定意见书》及当事人和诉讼代理人的庭审陈述等证据证实。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条之规定：案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。因此，原告对其享有足以排除执行的诉讼请求负有举证责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告提交的两份《商品房买卖合同》及两份《抵房补充协议》，经司法鉴定，落款时间与真实形成时间不一致。因此，原告所提供的《商品房买卖合同》及《抵房补充协议》不真实，且无证据证明其与第三人昊云公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。原告在本院查封涉案房屋之前，曾办理同一商务大厦内其他多套房屋的产权过户登记手续。因此，原告提出的未办理涉案房屋过户登记手续非因自身原因所致的主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告茆伟的诉讼请求。案件受理费29977元，司法鉴定费28120元，合计58097元，由原告茆伟承担（其中：案件受理费29977元原告已预交，司法鉴定费28120元系被告垫付，原告茆伟于本判决生效后十日内直接给付被告刘桂兰、钱晔）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费29977元。（此页无正文）审 判 长 郁 峰人民陪审员 凌 冲人民陪审员 沙 斌二〇一九年七月五日书 记 员 于南芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。