济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初4632号原告：张兴若，男，1988年9月13日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：边家祥，山东鼎桥律师事务所律师。被告：济南雅新房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：朱玲玲，总经理。委托诉讼代理人：张婷婷，山东齐鲁律师事务所律师。原告张兴若与被告济南雅新房地产开发有限公司（以下简称雅新公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月2日作出（2018）鲁0102民初5994号民事判决书，雅新公司不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院于2019年3月18日作出（2019）鲁01民终253号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张兴若的委托诉讼代理人边家祥，被告雅新公司的委托诉讼代理人张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兴若向本院提出诉讼请求：1.撤销张兴若与雅新公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令雅新公司向张兴若立即返还购房款283.24万元及利息损失（利息以283.24万元为基数，自2018年4月26日起至实际给付之日止，按年利率7%计算）；3.判令雅新公司向张兴若赔偿装修损失18.2071万元；4.判令雅新公司赔偿张兴若一、二审律师费46万元；5.判令雅新公司向张兴若赔偿购买诉讼财产保全责任保险的保险损失费7000元；6.判令雅新公司向张兴若赔偿购房款一倍的损失即283.24万元；7.本案诉讼费用由雅新公司承担。事实和理由：张兴若与雅新公司于2018年5月25日签订了《商品房买卖合同》，双方对张兴若购买历下区窑头路室进行了详细约定，张兴若已支付全部购房款，雅新公司也已经向张兴若交付了房产，张兴若目前正在装修施工过程中。张兴若要求雅新公司办理房屋网签过户事宜时，其一直无故推脱，最终才向张兴若如实陈述1-105室房产被济南市历下区人民法院查封的事实。雅新公司故意隐瞒房产查封行为显属欺诈，违背了张兴若真实意思表示，给张兴若造成了严重的经济损失。雅新公司辩称，一、雅新公司与张兴若签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，不存在可撤销的情形，张兴若仅以涉案房产存在查封为由主张撤销权无法律和事实依据。1.双方签署的《商品房买卖合同》，不符合法定的欺诈条件。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十七条，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的相关规定，民事欺诈是一方当事人为了促成交易而采取欺诈的手段，又使对方错误认识与其签订合同，通过履行约定的民事行为，以达到谋取一定经济利益的目的，换言之，民事欺诈的主观目的是“骗钱”。而纵观本案事实，雅新公司已经将涉案房产交付给张兴若，并且其已经装修并正常经营使用，合同目的已经实现，虽然尚未办理涉案房产权属登记，系因商品房销售合同约定的相关办理期限尚未到达，不能认定为雅新公司存在违约行为，更别说欺诈。2.雅新公司已告知涉案房产存在查封，不构成欺诈，依法不应予以撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”张兴若主张雅新公司刻意隐瞒涉案房产存在查封的事实，致其在违背真实意思表示的情况下订立合同，构成欺诈，故有权请求人民法院撤销涉案合同。本案中，雅新公司既没有故意告知承诺张兴若涉案房产不存在查封，也没有故意隐瞒，而是本着诚信的原则，在《商品房买卖合同》签订时告知张兴若待售房产存在查封，即涉案房产的第一次查封，查封期限为2015年6月3日至2017年6月2日，在合同签订之日该第一次查封已经到期，因雅新公司与山东佳园物业发展有限公司（以下简称“佳园物业公司”）之间的物业服务合同纠纷案件暂未审结，雅新公司将事实情况告知张兴若后，双方协商自合同签订之日起365日内办理网签手续，网签登记之日起360日内将办理权属登记需由雅新公司提供的资料报产权登记机关备案，通过该约定给予双方充分的时间解决纠纷，这也足以证实张兴若对涉案房产存在查封是明知的。而在第一次查封到期后2个月，济南市历下区人民法院又重新实施了第二次查封，查封期限为2017年8月7日至2020年8月6日，但是第二次查封的裁定书并未送达雅新公司，雅新公司在出售涉案房产时对第二次查封并不知情，且雅新公司已向历下区人民法院、济南市中级人民法院调取与山东佳园物业发展有限公司物业服务合同纠纷案件的卷宗，均未查询到涉案房产第二次查封的相关送达材料。雅新公司是在张兴若起诉后才得知涉案房产被二次查封，之前对涉案房产又被查封并不知情，就更不可能存在故意向张兴若隐瞒涉案房产被查封的情况。在本案二审开庭时，雅新公司已当庭提交了调取证据申请，法官还为此专门开过一次庭，并查阅了案卷卷宗，说确实没有查到涉案房产第二次查封裁定的送达回证，这足以证明在合同签订时雅新公司对第二次查封并不知情。此外，张兴若作为受过高等教育的人士，显然有足够的能力理解《商品房买卖合同》的各项条款，尤其是涉及房屋网签、过户这种直接关系其切身利益的条款，但其仍选择签署合同、购买房屋，如何能违背其真实意思表示呢？因此，本案现有的事实不能证明该商品房买卖合同违背了张兴若的真实意思表示，也不具备法律规定的可撤销的情形。综上所述，张兴若的真实意思表示就是要购买涉案房产，且雅新公司也已按照合同约定向张兴若交付了房屋，张兴若也进行了装修并开始挂牌经营，且截止目前仍在一直持续经营。据此，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，现合同目的已经实现，不存在欺诈情形，依法不应予以撤销，张兴若以涉案房产存在查封为由主张撤销合同，没有事实和法律依据。3.张兴若的真实意思系购买涉案1-105室，现涉案房产查封已被法院解除，合同继续履行不存在任何障碍。因雅新公司与佳园物业公司之间的物业服务合同纠纷案件，导致佳园物业公司将涉案房产查封，但该查封并不涉及房屋权属问题。且雅新公司已沟通原查封法院对涉案房产予以了解封，2018年7月22日济南市历下区人民法院通过（2015）历商初字1157-2号民事裁定书予以解除查封。原来因张兴若煽动其他业主以业主委员会名义恶意起诉雅新公司确认物业用房纠纷案，导致涉案房产被查封，但因物业用房与涉案房产无关，2018年12月24日历下区人民法院已作出（2018）鲁0102民初4715号之六民事裁定将涉案房产解封。现在涉案房产的查封措施均已解除，《商品房买卖合同》完全能够继续履行，无任何履约障碍，法院应尽量促成交易，不应轻易撤销。在房地产形势下行的情况下，更要公平的维护守约人的权益，否则将会助长恶意退房，给社会带来不稳定因素。恳请法院在本案中能够保护商业交易的诚信交易和鼓励交易原则，维护交易秩序，保护雅新公司的合法权益，不能让张兴若利用诉讼牟利的企图得逞。二、涉案房产存在查封并未给张兴若造成任何损失，其想恶意诉讼牟利。张兴若在诉状中称：“雅新公司故意隐瞒房产查封在先的行为……给其造成了严重的经济损失”，而事实上涉案房产查封的事实并未给张兴若造成任何损失。因张兴若购买涉案房产系商铺，当时情况下办理商贷手续麻烦，雅新公司怀着最大的诚意和善意介绍朱铭泉向其提供正常的私人借款，让其能够买到房子开展经营，现其却恶意反咬，且借款年利率仅为7%，完全属于正常利率，没有任何恶意。签订合同后，雅新公司随即交付房产，履行合同义务，张兴若亦完成装修开业经营，并且雅新公司能够保证在合同约定的期间内为张兴若办理相关的产权手续。可见查封并未对张兴若的实际权利造成任何影响，不存在任何损失，而张兴若在仅偿还一期借款的情况下又对雅新公司提起诉讼，一方面主张撤销合同后自己将身陷经济困惑，另一方面又坚决要求撤销合同，否认其知道涉案房产存在查封的事实，主张返还购房款和一倍的赔偿损失，明显是为了达到既能白使用房屋又能拿回购房款，甚至还能赚钱的目的，实属恶意诉讼，何来损失一说？据雅新公司了解，张兴若在仅偿还一期购房借款后就不再支付，其在明知不具有履行合同的能力情况下，签订相关合同，明显具有欺诈行为，据此，真实违反诚信的是张兴若而非雅新公司。综上，涉案房产存在查封并未给张兴若造成任何损失。反观张兴若在明知自己不具有还款能力，却恶意借款购房，又在得到房产后起诉雅新公司要求返还房款并索要一倍购房款赔偿的行为，才是毫无诚信可言的欺诈行为，其反复纠缠涉案房产存在查封的目的就是想借口毁约，达到骗钱的目的，故其诉讼主张不应得到支持。三、张兴若主张返还购房款和赔偿一倍购房款损失的请求无法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的相关法律规定，只有在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”三种情形下，才存在承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，这是惩罚性赔偿的规定，适用严苛，不能随意扩大解释，就算扩大解释也仅能扩大到更为严重的情形，而不能扩大到更轻的情况。法定的三种无预售许可证、一房二卖、先抵后卖，都是导致房屋权属无法实现，实质权利受到影响的情形，而本案中涉案房产所涉查封，仅是一种暂时性、流动性的保全措施，完全可以置换解除，且截至目前除本案的查封外，涉案房屋存在的查封措施均已全部解除，对张兴若的房屋所有权实现不会有任何影响。而且，惩罚性赔偿主要对应主观恶意，惩罚恶意行为，雅新公司无任何恶意，而且丝毫不影响合同履行，不应适用一倍的惩罚性赔偿。因此张兴若要求的返还房款和赔偿一倍购房款损失于法无据。四、张兴若主张雅新公司无故推诿不办理网签和过户，与事实不符。2018年5月25日，双方签署的《商品房买卖合同》对网签和办理过户有明确的时间节点约定，即《商品房买卖合同》第十五条“1、自本合同签订生效之日起365日内，出卖人、买受人开始办理本合同的网签登记手续……；2、出卖人应当在本合同办理完毕网签登记之日360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。以上约定足可以证实，雅新公司为张兴若办理网签和过户登记手续的时间为：自本合同签订生效之日起365日，出卖人、买受人开始办理本合同的网签登记手续、出卖人应当在本合同办理完毕网签登记之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。且雅新公司已按照合同约定通知张兴若办理网签手续，即在2019年1月30日本案二审庭审中当庭向张兴若发出告知限期办理网签手续的通知，张兴若在诉状中称雅新公司“无故推诿不办理网签和过户”，明显是违反《商品房买卖合同》约定，且与事实不符。现办理网签手续的条件早已具备，雅新公司已多次通知张兴若办理，但其至今未前来办理，现雅新公司当庭再次向张兴若发出《网签办理通知书》，限其在1个月之内及时办理网签手续，如逾期未办理，因此造成的一切后果由其自行承担。五、关于赔偿律师费，合同中对《商品房买卖合同》，对律师费的承担没有约定，其聘请律师恶意诉讼，应由其自行承担。六、张兴若关于赔偿保全保险费、装修费用的请求无任何依据，依法应不予支持。在《商品房买卖合同》签订时雅新公司即告知张兴若涉案房产存在查封，且该查封在合同签订之日已经解封，对于第二次查封雅新公司毫不知情，对此雅新公司无任何过错。合同签订后，雅新公司即将涉案房产交付给了张兴若，履行了合同义务，张兴若亦完成装修并正常经营使用，查封并未对张兴若的实际权利造成任何影响，也未造成任何损失，张兴若恶意提起诉讼主张赔偿保全保险费、装修费用的请求无任何依据。即使退一步讲，装修的实际损失仅凭张兴若单方提交的证据并不足以证明，张兴若完全可以和装修单位做扣，仅仅走个程序，获得利益后双方分。因此，在没有专业的鉴定机构予以客观鉴定的前提下，其要求雅新公司承担装修损失、空调损失、物业费损失、装修履约保证金等装修费用的请求，依法应不予支持。综上所述，雅新公司主观上没有任何欺诈张兴若的恶意，客观上亦没有因此得利，签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，不存在可撤销的情形，虽然涉案房产存在查封，但是并没有影响交付，也未给张兴若造成任何损失，且涉案房产现有的查封措施均已解除，办理房屋产权转移登记、合同继续履行不存在任何障碍。请求贵院依法查明事实，驳回张兴若的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月6日，张兴若（借款人）与朱铭泉（贷款人）签订《个人借款合同》，合同约定：1.借款金额为140万元，借款用途为用于购买济南市历下区窑头路商业用房；2.借款期限为3年，即自2018年4月30日起至2021年4月29日；3.借款利率为年利率7%，每年按360日计算；4.放款方式为贷款人以汇款方式将贷款划入借款人在银行开立的银行账户内或借款人指定账户；5.本合同经各方签字，按手印之日起生效。此合同由张兴若、朱铭泉签字捺印。2018年4月6日，张兴若（抵押人）、杨红静（保证人）与朱铭泉（债权人）签订《担保合同》，合同约定：1.被担保的主债权种类为借款担保，本金数额为140万；2.抵押人同意以自有的济南市历下区窑头路商业用房作为抵押，为债务人在主合同项下对债权人所负全部债务提供抵押担保；3.本合同经各方签字，按手印之日起生效，依法需办理抵押登记的，自登记之日起生效。此合同由张兴若、朱铭泉、杨红静签字捺印。2018年4月26日，张兴若向朱铭泉出具《关于指定收款账户的函》，其载明：本人因购买济南雅新房地产公司开发的商品房所需，向您借款140万元整，请您将借款付至以下账户：户名为济南雅新房地产公司，开户银行为中国工商银行济南泉城路支行，银行账号为16***************816，汇款金额为1312400元；户名为济南房江湖信息科技有限公司，开户银行为招商银行和平路支行，银行账号为53***********01，汇款金额为87600元。以上账户为本人指定的收取您出借给我的款项的账户，在任何情形下均不得变更、撤销。此函由张兴若签字捺印。2018年4月26日，济南雅新房地产公司工商银行账户内转入朱铭泉汇入的款项100万元、31.24万元，合计131.24万元。同日，济南雅新房地产公司为张兴若出具收据，载明收到朱铭泉代付的购房款131.24万元。其他购房款，张兴若分别于2017年12月26日向济南雅新房地产公司交付定金10万元、于2018年1月5日交付购房款50万元、2018年2月6日交付购房款50万元、2018年3月5日交付购房款42万元。2018年5月25日，张兴若（买受人）与济南雅新房地产公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，并交付了涉案房屋。其中，合同约定：1.买受人购买的商品房为现实测御景山墅，用途为商店，建筑面积共137.12平方米；2.该商品房单价为每平方米20656.36元，金额为283.24万元；3.出卖人应当在2018年5月30日前将该商品房交付买受人使用；4.因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；5.自本合同签订生效之日起365日内，出卖人、买受人开始办理本合同的网签登记手续，因国家宏观调控、政策调整、买受人原因等非出卖人原因导致导致网签无法或不能按期办理的，出卖人不承担任何责任；6.出卖人应当在本合同办理完毕网签登记之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失；如买受人退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；7.本合同自双方签订之日起生效。此合同由济南雅新房地产公司签章，张兴若签字。张兴若接受涉案房屋后，按照合同约定的房屋用途，对房屋进行了装修。另查明，涉案房屋因（2015）历商初字第1157号民事案件审理需要被济南市历下区人民法院查封，查封期间分别为：2015年6月3日至2017年6月2日;2017年8月7日至2020年8月6日。2018年9月4日，该案通过济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1157号民事裁定书解除对涉案房屋的查封；现涉案房屋因济南雅新房地产公司涉及（2018）鲁0102民初4715号案件再次被济南市历下区人民法院查封：查封期间为2018年8月3日至2021年8月2日，2018年12月24日，济南市历下区人民法院作出（2018）鲁0102民初4715号之六民事裁定书，解除对涉案房屋的查封；因本案诉讼，该涉案房屋被本院查封，查封期间为2018年8月16日至2021年8月15日。目前，涉案房屋因本案被本院查封，无其他查封情况。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。张兴若主张撤销与雅新公司签订的《商品房买卖合同》，应当证明雅新公司出售商品房的行为构成欺诈，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒事实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。由此可见，构成欺诈的要件之一是行为人具有欺诈的故意，本案中，涉案房屋虽因（2015）历商初字第1157号民事案件被法院查封，查封期间为2015年6月3日至2017年6月2日、2017年8月7日至2020年8月6日，但在涉案房屋买卖合同签订时即2018年5月25日，相应查封裁定书并未送达至雅新公司，现有证据不足以证明雅新公司当时明知涉案房屋已被法院查封的事实。故张兴若主张雅新公司故意隐瞒涉案房屋已被法院查封的事实将涉案房屋出售构成欺诈的观点，本院不予采纳。且涉案房屋已实际交付并进行装修，房屋现除本案外的查封措施均已解除，办理房屋产权转移登记、合同继续履行并不存在障碍，合同应当继续履行。综上，对张兴若主张撤销合同、返还购房款、赔偿各项损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张兴若的诉讼请求。案件受理费55997元，申请费5000元，均由张兴若负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 修 芳人民陪审员 孟庆秀二〇一九年七月十一日书 记 员 杨 娟