浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初413号 原告：刘德生，男，1971年10月4日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：刘宇平，浙江辞达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何飞飞，浙江辞达律师事务所律师。 被告：杭州鑫岛投资有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区桃花弄2号323室。统一社会信用代码913301065579390239。 法定代表人：张炳全。 被告：桐乡中虹置业有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道丁字街2号一层。统一社会信用代码91330483670297720R。 法定代表人：唐瑞卿，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴燕华，上海市光大律师事务所律师。 原告刘德生与被告杭州鑫岛投资有限公司（以下简称“鑫岛公司”）、桐乡中虹置业有限公司（以下简称“中虹公司”）合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，因案情复杂，依法适用普通程序于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告刘德生委托诉讼代理人刘宇平、被告中虹公司委托诉讼代理人吴燕华到庭参加诉讼；被告鑫岛公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，本案现已审理终结。 原告刘德生向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告鑫岛公司《商铺使用权出让合同书》，被告鑫岛公司返还原告房款2391055元并支付违约金（以2391055元为基数，按中国人民银行同期贷款利率3倍，自2014年9月30日计算至一审判决生效止），被告中虹公司负连带支付责任。二、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年8月6日，被告鑫岛公司作为被告中虹公司的房屋销售代理人，在被告中虹公司的售楼处与原告签订《商铺使用权出让合同书》，约定：被告将位于桐乡市梧桐街道公园路22号中虹天地一层051、052、053、080、081、083的6间商铺使用权出让给原告，总价为2391055元，使用权期限为40年。原告依约向被告鑫岛公司交付了全部房款，但被告鑫岛公司迟迟未依约履行交付该商铺的法律手续及法律文书。原告多次与被告鑫岛公司交涉，要求其履行交房法律手续与法律文书，但被告鑫岛公司仍然没有履行其义务。后经包括原告在内的所有购房者多方了解，这是被告鑫岛公司与被告中虹公司蓄意欺骗包括原告在内的购房者的骗局，原告所购之房的使用权是被告中虹公司所有且延续至今。本合同的卖方实为被告中虹公司，但被告中虹公司为侵吞国家与业主的利益，明知被告鑫岛公司将其所有的房屋以被告鑫岛公司名义销售而予以纵容。 被告鑫岛公司未作答辩。 被告中虹公司答辩称：不认同原告要求被告中虹公司承担连带支付义务的诉请，被告中虹公司对诉争房产不承担任何责任。《商铺使用权出让合同书》是被告鑫岛公司与原告签订，被告中虹公司不是合同当事人，原告将房款交付给被告鑫岛公司，被告中虹公司也没有收到房款。且两被告之间也不存在代理关系。 本院经审理查明： 被告中虹公司系“中虹天地”项目的开发商，被告鑫岛公司系被告中虹公司“中虹天地”项目1#商业裙楼的指定营销代理商，全权负责1#商业体的营销及财务结算。2010年8月6日，两被告签订《桐乡中虹天地1#商业收购协议》，约定被告鑫岛公司收购中虹天地10幢1-4层1#商业物业，总面积17075.43平方米，转让价13000万元，同时对付款方式、操作流程、权利义务、违约责任等做了约定。其中，被告中虹公司同意被告鑫岛公司以其名义对外进行分割销售，商品房买卖合同由被告中虹公司与业主签订，购房款由被告中虹公司代收且合同仅能就产权买卖进行约定，不得牵涉交付后的经营管理等问题；并特别约定：本协议标的房产被告鑫岛公司将进行统一招商、经营管理及装修，业主购买后必须将铺位租赁权交给被告鑫岛公司进行统一招商管理，业主在签订商品房买卖合同的同时需要另行与被告中虹公司指定的物业管理公司签订物业管理委托合同。 2014年上半年至2014年7月，在该物业尾盘商铺销售期间，浙江新卉投资有限公司（原浙江臻福堂黄金珠宝经营管理有限公司）、被告鑫岛公司实际控制人吴小庆即与被告中虹公司协商桐乡中虹天地10幢108-112号3220.63平方米商业房产（即广告宣传中所称的“五番街”商铺）收购事宜，并于2014年9月19日以吴小庆控制的新卉公司与中虹公司签订商品房买卖合同，以4800万元购买该商业房产，但因至今只支付房款800万元，被告鑫岛公司至今未能取得系争商铺所有权，亦未取得使用权，商铺未实际交付给原告。2014年7月，在未取得产权、未经批准不得分割的情况下，经吴小庆决定，对“五番街”商铺进行了违法的虚拟分割，先后委托上海宏合房产营销策划有限公司、上海进宏房地产经纪有限公司（已注销）代理销售，由梁俊红、张德等人负责全程营销。同时制作广告宣传单在售楼处散发，广告中宣称：“10年租金稳定收益，无忧托管，回报稳定，进退自如”、“投资者购买本案商铺后，交由商管公司统一经营管理，商场采用扣点经营模式，从而获得投资的稳定回报”、“开发商：上海中虹（集团）有限公司”等内容。 2014年11月，浙江新卉投资有限公司制作的广告宣传单因违反广告法，被桐乡市市场监督管理局现场查获，并于2015年3月被该局行政处罚；被告鑫岛公司、浙江新卉投资有限公司、吴小庆因犯非法吸收公众存款罪于2017年7月被本院刑事处罚；被告中虹公司原法定代表人沈中极及原高管徐飙因犯受贿罪2016年11月被上海市第二中级人民法院刑事处罚。在桐乡市公安部门对徐飙所作的讯问笔录中，徐飙陈述，关于涉案3220.63平方米的房产，其向沈中极汇报过，沈中极告诉徐飙，中虹公司有两个要求，一是不分割，要整体销售，二是销售价格是5000万元。徐飙将向沈中极汇报的结果告诉葛德刚，葛德刚告诉徐飙，要中虹公司帮忙。徐飙再将此情况向沈中极汇报，沈中极明确表示不能分割销售，价格可以优惠，并要经集团讨论决定。中虹公司明确表示不能分割销售,但吴小庆要求分割销售。最后，中虹公司没有同意吴小庆提出的分割销售的方案，而是整体销售给吴小庆的公司，价格是4800万元，并报集团公司同意。买卖合同中约定，分五次支付房款，付清房款后办理产权证的变更手续，由于吴小庆没有付清房款，产权证没变更。徐飙在商业房产所在处看到过吴小庆所作的宣传五番街的广告，徐飙联系葛德刚，让葛德刚将涉及五番街的广告撤掉。徐飙还告诉葛德刚，该商业房产的产权还不是吴小庆的公司的，不能在这做广告。 2014年8月6日及2014年8月16日，原告与被告鑫岛公司在桐乡中虹天地售楼处共签订《商铺使用权出让合同书》6份，约定：被告鑫岛公司向原告出让桐乡新卉购物中心二期（暂定名）1层051、052、053、080、081、083号商铺使用权（商铺编号分别为：116-051、116-052、116-053、116-080、116-081、116-083），出让价总计2211055元，使用权期限40年（2008年1月31日至2048年1月30日）；原告将商铺发包给被告鑫岛公司或其引进的商管公司承包经营的，原告有权书面向被告鑫岛公司提出将本合同变更为《商品房买卖合同》，将商铺所有权转让给原告，价格不变，原告已交的商铺使用权出让价款抵作购房款；自本合同约定的交付商铺之日起满5年，且原告未与被告鑫岛公司签订《商品房买卖合同》的，原告有权解除本合同，被告鑫岛公司按照合同总价的140%回购；自本合同约定的交付商铺之日起满10年，且原告未与被告鑫岛公司签订《商品房买卖合同》的，原告有权解除本合同，被告鑫岛公司按照合同总价的160%回购；原告应于2015年2月28日前书面确认是否需要办理该商铺的产权证，如需办理被告鑫岛公司将于2015年3月30日开始办理该商铺产权证，并于2015年9月30日前办理完毕；如被告鑫岛公司未能在规定期限内办理好该商铺的产权证，则应退还原告实际缴纳的全额款项。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告鑫岛公司交付了出让价款2211055元，并签订《商铺统一管理同意书》，同意受让商铺使用权后，服从商管公司统一管理。 以上事实由商铺使用权出让合同、收款收据、（2017）浙04刑终296号刑事裁定书、（2017）浙0483民初9526号民事判决书、（2019）浙04民终51号民事判决书及当事人陈述予以证实。 本院认为，原告刘德生与被告鑫岛公司签订的《商铺使用权出让合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，全面履行各自义务。系争商铺所在项目被告鑫岛公司并无权出让，且该项目性质为不可分割，故被告鑫岛公司无法履行交付商铺使用权等合同义务，合同目的已无法实现。原告主张解除与被告鑫岛公司签订的《商铺使用权出让合同书》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告鑫岛公司应当返还商铺使用权出让款2211055元并按中国人民银行同期同档次贷款基准利率赔偿利息损失。 关于被告中虹公司在本案中的责任。因被告鑫岛公司在缔约过程中，未如实披露商铺所在项目其无权出让且该项目性质为不可分割这一事实，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，而被告中虹公司系项目开发商，明知被告鑫岛公司以其项目进行宣传未采取适当措施，其消极行为使原告产生信赖，足以影响原告是否与被告鑫岛公司缔约。被告中虹公司作为缔约当事人之外的相关第三人，对《商铺使用权出让合同书》的成立存在一定过错，对于原告的损失，应当承担与其行为相当的赔偿责任。根据本案实际情况及被告中虹公司的过错程度，本院酌定被告中虹公司对被告鑫岛公司应返还出让款及违约金不能清偿部分50%范围内承担赔偿责任。 被告鑫岛公司书面要求不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利，并承担由此带来的不利后果。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告刘德生与被告杭州鑫岛投资有限公司于2014年8月6日及2014年8月16日签订的坐落于桐乡市梧桐街道公园路22号桐乡新卉购物中心二期（暂定名）项目商场1层051、052、053、080、081、083号商铺（编号分别为：116-051、116-052、116-053、116-080、116-081、116-083）的6份《商铺使用权出让合同书》； 二、被告杭州鑫岛投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘德生商铺使用权出让款2211055元并赔偿利息损失（以2211055元为基数，自2014年9月30日起，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决生效之日止）； 三、被告桐乡中虹置业有限公司对上述债务中被告杭州鑫岛投资有限公司不能清偿部分的50%承担赔偿责任； 四、驳回原告刘德生的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25928元，保全费5000元，合计30928元，由被告杭州鑫岛投资有限公司、桐乡中虹置业有限公司负担。(应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号：62×××61,逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  盛诚成 人民陪审员  朱武英 人民陪审员  马佩娟 二〇一九年七月五日 书 记 员  陈晓萍