江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0702民初6799号原告：宫玉洁，女，1988年6月24日出生，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：陈伟，江西赣诚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈定江，赣州市章贡区解放法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：谢旭东，男，1986年8月4日出生，住赣州市兴国县。委托诉讼代理人：陈莉，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：廖云海，男，1963年12月3日出生，住赣州市。委托诉讼代理人：邓斌，江西橙都律师事务所律师，一般授权代理。原告宫玉洁与被告谢旭东、第三人廖云海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宫玉洁的委托诉讼代理人陈定江、陈伟，被告谢旭东的委托诉讼代理人陈莉及第三人廖云海的委托诉讼代理人邓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告2015年6月9日签订的《店铺租赁协议》并判令被告腾房；2、判决被告向原告支付拖欠的2018年10月7日之前的房屋租金49200元；3、判决被告按每月6200元的标准支付2018年10月8日至腾房之日的房屋占有使用费；4、判决被告赔偿原告违约损失3264元（法律服务费3000元）；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告宫玉洁当庭撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原告从2012年起承租第三人位于赣州市水南××号××楼店面经营彩妆，租赁合同到期后，2015年4月9日原告与第三人续签《店面租赁合同》续定5年租期（自2015年4月26日至2020年4月26日止），约定第一年租金为每月4000元，每年递增400元；原告向第三人缴纳8000元租房押金，并向前任承租人支付了店面转让费。2015年6月9日，经第三人同意原、被告签订《店铺租赁协议》约定原告将上述店面转租给被告，租期为三年（即自2015年6月9日至2018年4月26日止）。约定第一年租金为每月5000元，每年递增400元。后经双方协商，又将租赁期限延至2020年4月25日，并明确租金按原始合同（即原告与第三人的店面租赁合同）每月租金标准加上1000元/月缴纳。第一租赁年被告基本上能够按照约定缴纳租金。从第二年开始被告就打破租金缴纳规律，采取不定时不定额的方法缴纳租金，截至2018年10月7日为止，共欠租金49200元。被告拖欠原告房屋租金的违约行为，导致原告不能按时向第三人缴纳房屋租金，造成第三人起诉原告（案号：2018赣0702民初4475号），原告为此承担了264元诉讼费。另外，原告委托本案代理人支付了3000元法律服务费。根据《店铺租赁协议》第十一条的约定，这些损失应当由被告赔偿给原告。原告认为，被告拒不支付房屋租金的违约行为构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益，也给原告造成了经济损失。因此，原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请法院公正裁决。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告及被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；证据2、店铺租赁协议，证明原告将店铺租赁给被告以及约定的租金标准、违约损失赔偿等；证据3、原告与第三人签订的店面租赁合同，证明原告承租第三人店铺以及约定的租金标准等；证据4、（2018）赣0702民初4475号民事调解书，证明由于被告拖欠租金导致第三人起诉原告，原告为此承担了264元诉讼费；证据5、法律服务费发票，证明原告为本案缴纳了3000元法律服务费；证据6、委托代理合同，证明原告委托本案诉讼代理人法律服务费3000元。被告谢旭东辩称：首先，原告与第三人廖云海（房东）之间的租赁合同关系已解除，原告与答辩人签订的《店铺租赁协议》已自动失效，原告无权要求答辩人腾房，更无权向答辩人主张自2018年10月8日起至腾房之日的房屋占有使用费。其次，2018年年初由于原告拖欠第三人（房东）廖云海房屋租金，导致房东上门找到答辩人要求收回店面，经答辩人与房东调解、协商，由答辩人直接向房东支付租金。故原告无权再向答辩人主张向其支付租金49200元。第三、由于原告自行与房东解除了租赁合同，导致答辩人无法继续承租店铺，无法实现租赁合同的目的，并造成了答辩人为租赁店面已产生的装修、改造费用等损失，为此答辩人因承租店铺所支付给原告的转让费用及押金应当予以返还答辩人。第四、原告与被告签订的《店铺租赁协议》中并没有约定违约方应承担法律服务费用，第三人廖云海诉原告案件受理费与答辩人无关，原告主张由答辩人承担违约损失和案件受理费无事实和法律依据，不应当予以支持。被告谢旭东为支持其答辩向本院提交如下证据：证据1、被告身份证，证明被告的主体资格；证据2、被告与原告的微信聊天记录、支付宝聊天记录及转账记录，证明原告与被告对账确认，截止2018年3月6日，被告尚欠原告房租4400元，被告已经于2018年4月20日向原告支付6400元房租；证据3、原告向被告出具的押金收条一份，证明已收取被告押金10000元，该押金原告应予以返还；证据4、第三人廖云海出具的收条四份，证明因原告未向廖云海履行支付房租的义务，被告为维护自身的承租权益，从2018年6月8日起直接向廖云海支付房租。第三人廖云海辩称：1、本案第三人无利害关系第三人；2、第三人与原告以及被告的房租均已经结算清楚，被告已经退回所租赁的店铺。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宫玉洁自2012年起一直承租第三人廖云海位于赣州市章××区水南镇××楼店面。2015年4月9日，原告与第三人签订一份《店面租赁合同》，约定第三人将上述店面租赁给原告使用，租赁期限自2015年4月26日至2020年4月26日止；第一年租金为每月4000元，自第二年起，租金在第一年的基础上增加400元，第三年在第二年的基础上增加400元，以此类推，每期租金缴纳应提前七天付清；原告在本合同签订之日起即付8000元押金给第三人，原告在租赁期满后第三人如数退还押金，如果原告中途退租，则第三人不退还押金。2015年6月9日，经第三人同意，原告与被告谢旭东签订一份《店铺租赁协议》，约定原告将上述店面出租给被告使用，租赁期限为三年，自2015年6月9日至2016年6月8日，被告每月10日支付租金给原告，租金每月5000元，2016年6月9日至2017年6月8日租金每月5400元，2017年6月9日至2018年6月8日租金每月5800元；被告在合同签订之日即付10000元押金给原告。后双方又经协商，将租赁期限延至2020年4月25日，租金按原始合同租金+每月1000元转让金。签订上述协议后，被告第一年均能按约定支付租金给原告，但自第二年开始被告拖欠租金，截止2018年6月8日止，被告共向原告支付租金170000元，拖欠租金24400元（其中，2016年6月9日至2017年6月8日拖欠租金13300元，2017年6月9日至2018年6月8日拖欠租金11100元）。2018年6月8日之后，被告谢旭东直接向第三人廖云海支付租金。另查明，2018年6月，第三人以原告拖欠租金为由，诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同，并支付拖欠的租金。2018年0月16日，经本院主持调解，双方达成如下协议：一、第三人与原告于2015年4月9日签订的店面租赁合同解除；二、原告欠第三人房租26800元，10月16日当庭支付10000元，11月9日一次性付清剩余款项16800元；三、原告所交给第三人的押金8000元待第三人处理完次承租人谢旭东的租赁合同后，另案处理。上述事实，有经法庭举证、质证的原、被告身份证复印件、《店铺租赁协议》、《店面租赁合同》、微信聊天记录、押金收条、收条及原、被告及第三人当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认并在卷予以佐证。本院认为：原告与被告签订的《店铺租赁协议》，是双方当事人真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对当事人均具有法律约束力。被告谢旭东承租涉案店铺后未及时付清租金，形成拖欠，其行为违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付拖欠的2018年6月之前的租金的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张2018年6月至10月租金的诉请，因被告自2018年6月8日之后已直接向第三人即房屋所有权人廖云海支付租金，双方之间形成了新的房屋租赁关系，原告与被告之间的租赁关系即告终止，故对原告主张被告支付2018年6月至10月租金的诉请，本院不予支持。关于被告支付给原告押金10000元的问题。因双方未就被告违约后押金不予退还作约定，故被告支付给原告的10000元押金，理应折抵被告所欠原告的租金数额。折抵后，被告实际应支付原告拖欠的租金为14400元。因被告已解除了与第三人的租赁关系，并实际搬离了涉案店铺，故无需对原告的第一项诉请作出处理。关于原告主张要求被告法律服务费及另案诉讼费的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告谢旭东于本判决生效后七日内支付原告宫玉洁拖欠的租金14400元；二、驳回原告宫玉洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元，由被告谢旭东承担160元，由原告宫玉洁承担952元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本一份，按照规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  喻红峰人民陪审员  辜绍仁人民陪审员  蔡 波二〇一九年七月三十一日书 记 员  陆 瑶