广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初17629号原告（反诉被告）：广州市店面物业管理有限公司，住所地广州市越秀区中山六路将军东19号首、二层。法定代表人：杨锦粤，职务主管。委托诉讼代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：李镇宗，男，1972年2月28日出生，汉族，户籍登记地址广东省陆丰市。原告广州市店面物业管理有限公司与被告李镇宗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李静，被告李镇宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年2月22日签订的《租赁合同》；2.判令被告立即将广州市越秀区将军东路19、21号自编号5号、6号商铺腾空完好交还给原告；3.判令被告向原告支付租金及违约金（租金自2019年4月1日起计至交还房屋之日止，每月按22000元计算；违约金以拖欠租金为基数，自2019年4月6日起计算至结清之日止，逾期一天按百分之五收取）；4.判令被告向原告支付自2019年3月6日至交换涉案商铺之日产生的水电费及违约金（水电费从2019年3月1日开始计算至2019年5月31日。水电费按商铺内水电表的数据显示的实际使用量计算，电费按1.8元/度计算，水费按5.5元/吨计算，电费736元，水费5.5元，合计742元。违约金按需缴纳的水电费的百分之五收取）；5.被告承担原告因此而支出的律师费4000元。事实和理由：广州市越秀区将军东路19、21号商铺属于案外人杨锦粤所有，后由原告承租，并征得产权人的同意，将上述商铺转租给被告经营使用。原被告双方于2019年2月22日签订《租赁合同》，双方约定由被告承租上述商铺，租赁期间为2019年3月1日至2020年2月28日，月租金为22000元，押金为66000元，被告应于每月5日前一次性向原告支付当月租金及上月水电费，如被告逾期支付租金及水电费，需承担相应的违约金，同时原告有权单方解除合同，收回商铺，且无需退还押金，原告还有权向被告追讨因此而产生的律师费等费用。合同签订后，原告按约将商铺交付给被告使用，被告向原告支付了押金及2019年3月的租金合共88000元。但自4月起，被告不但至今没有向原告支付4月的租金及自2019年3月6日起的水电费，还到处宣扬涉案商铺的租金过高，严重影响了原告的正常租赁经营。被告的行为已严重违反合同的约定，原告有权追究被告的违约责任。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：1.同意解除合同；2.同意在2019年6月18日将涉案商铺交还给原告；3、原告在合同履行期间提出让我方提早离场，双方经协商我同意交还涉案商铺，原告退还所有费用。我方在2019年4月4日开始清货，在2019年4月9日我方清货完成后，在2019年4月9日交铺后原告却不同意退还进场费22000元，同意退还押金66000元，原告不同意退还进场费，所以我方不同意将商铺交还给原告，我方就一直在涉案商铺经营到现在。我方同意交纳租金给原告，但原告需要将进场费和押金退还给我方。我方不同意支付违约金给原告，因为原告提前在合同期内提前要求我方提前离场和解除合同，我方已经按原告请求做好提前清货准备离场的准备，但原告反悔不退还进场费22000元，故逾期交租不是我方的责任，所以我方不同意交纳违约金；4、同意支付水电费给原告，不同意支付逾期给付水电费的违约金给原告，理由与租金违约金一致；5、不同意支付律师费给原告，理由和租金违约金一致。被告向本院提出反诉请求：判令原告退还22000元进场费、66000元押金给被告。原告对被告的反诉请求辩称：我不同意被告的所有反诉请求，首先，原告并未收取被告的进场费，所以不存在退还。其次，由于被告逾期交纳租金已构成违约，根据合同约定原告有权没收押金因此原告无需退还。经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产证》记载：越秀区中山六路将军东19号的权属人为杨锦粤，首层105.328平方米为商业,其余为住宅，建筑面积306.79平方米,3层,登记时间为2012年11月13日。据粤房地权证穗字第××号《房地产证》记载：越秀区中山六路将军东21号由杨锦粤占据3/4,廖锡波占有1/4，首层105.328平方米为商业,规划用途为住宅，建筑面积346.45平方米,4层,登记时间为2015年4月14日。2012年1月1日，杨锦粤（为出租人、甲方）与原告（为承租人、乙方）签订《将军东21号首层租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落在越秀区将军东21号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑(或使用)面积87平方米。租赁期限从2012年1月1日至2021年12月31日，月租金额为6960元等。2019年2月22日，原告（为出租方、甲方）与被告（为承租方、乙方）签订《租赁合同》，其中约定：一、位置、面积、装修和设施情况,1、甲方出租的房屋位于广州市越秀区将军东路19、21号自编5号、6号铺（以下简称:“商铺”），该商铺建筑面积约为24平方米。2、乙方承租上述商铺，用途为商业经营，经营主体为：越秀区夜鹰户外用品店，经营者：李镇宗。租金、押金、水电费等其他费用，1、租金：甲、乙双方约定，商铺月租金为22000元，具体如下：租金每月交一次，第一次租金于本合同签订当日向甲方交付，之后乙方在每月5日前一次性以现金的方式向甲方支付下月租金及上月水电费。2、押金：乙方在签署本合同的当日需向甲方缴纳66000元整，作为押金。以上押金不能用以冲抵租金，合同期满或双方按本合同有关条款终止或解除本合同（违约除外），乙方需付清租金、水电费、税费及其他所有相关款项并在街道出租屋管理中心办理终止租赁关系手续（如有）后的三个工作日内甲方将验收商铺，甲方在验收商铺后的三个工作日无息退还押金。商铺及仓库交付乙方后至合同期满或终止或解除日所实际发生水电费、税费等因租赁商铺所产生的费用由乙方承担，该费用由乙方按照甲方规定的交纳时间和收费标准按时缴纳。如乙方不按时缴纳的，甲方有权单方面解除合同且不退还押金，乙方每逾期一天交付上述欠费应按上述所欠款项的八倍支付给甲方作赔偿。3、水电费：甲方提供5安电表一个及水表一个给乙方使用，水电费按照乙方的实际使用量进行缴费，实际用量以甲方提供的水表及电表数据为准，水费收费暂定为每吨伍元伍角；电费收费暂定为每度壹元捌角；甲方每月另收取50元作甲方代缴服务费。甲方有权单方对供电、供水价格进行调整，但须提前通知乙方。乙方应在每月5日前向甲方缴纳上月水电费。逾期3天不缴纳水电费的，视作乙方放弃水电之使用，甲方有权单方停止提供乙方逾期一天缴纳租金按每天百分之5收取滞纳金；逾期超过3天或以上按押金的八倍缴付当月租金作为违约金，并且甲方有权单方面解除合同收回商铺及仓库，押金不予退还，如乙方每逾期一天支付违约金的，按每天违约金的百分之五支付给甲方作赔偿。九、争议解决，履行本合同过程中发生争议的，双方应友好协商解决，协商不成的，任一方有权向甲方所在地越秀区人民法院提起诉讼。甲方有权向乙方追讨应收的包括但不仅限于租金、水电费、税费、违约金、滞纳金、收回商铺而产生的人工费及清理费、律师费、公证费、商场经营损失费、商铺期间空置费用、商铺维护维修费等。合同签订后，被告支付了66000元押金及2018年3月的租金22000元给原告。被告拖欠原告2019年3月的水电费219元、4月的水电费230元、5月的水电费293元。2019年4月18日，原告（委托方、甲方）与广东中汉律师事务所（受委托方、乙方）签订《诉讼案委托代理合同》，约定甲方因与被告房屋租赁合同纠纷案，委托乙方指派律师进行代理，有效期限至一审审理终结，律师代理费为4000元等。广东中汉律师事务所于2019年4月22日向原告出具律师费4000元的发票。本案诉讼过程中，被告于2019年6月19日将涉案房屋交回给原告。被告为证明原告在合同履行期间提出让其提早离场，双方经协商由被告交还涉案商铺，原告退还所有费用，提交了原被告均没有盖章及签名的《广州市越秀区将军东路19、21号自编5、6号铺合同编号〈20190222-6〉补充协议》，其中约定：鉴于乙方（被告）经营不善，要求减租，退租等理由，甲方体恤，就此在原合同基础上特订立以下补充协议：1、乙方请于2019年4月9日下午6点前搬离且清理乙方请于2019年4月9日下午6时前向甲方递交书面退场通知，交代商铺已清理完毕，无遗留任何财物，日后如有任何损失与甲方无关。并于当天结清水电费及2019年4月1日至2019年4月9日之租金人民币6600元。当天收到乙方书面交代后，具体由甲方到现场检查商铺内无遗留财物及内部完好，当天封铺后予以退还押金。3、乙方于2019年4月9日下午6时前仍不搬离且不清理干净上述商铺的，视作违约，立即按照原合同编号为《20190222-6》合同处理，该补充协议立即作废。押金不予退还，并按原合同约定收取包括但不仅限于违约金及滞纳金等。原告对该协议的真实性、合法性，关联性均不予确认。被告未能举证证明向原告支付了22000元进场费。本院认为：原告与被告自愿签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。鉴于被告已于2019年6月19日将涉案房屋交回给原告，双方同意解除上述《租赁合同》，故上述《租赁合同》于2019年6月19日予以解除，原告请求收回涉案房屋的诉讼请求本院不再作处理。鉴于被告只提供原被告均没有盖章及签名的《广州市越秀区将军东路19、21号自编5、6号铺合同编号〈20190222-6〉补充协议》，被告以此证明原告在合同履行期间提出让其提早离场，双方经协商由被告交还涉案商铺，原告退还所有费用，本院对此不予采信。被告逾期支付租金及水电费已构成违约，应承担违约责任。原告据此要求被告清偿租金及水电费并支付违约金、承担律师费合法有理，本院予以支持。经审查，逾期缴纳租金、水电费的违约金按每日5%计算显属过高，宜调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算。关于被告反诉要求原告退回22000元进场费的问题，首先，合同中并没有约定被告需要向原告支付进场费。其次，被告也未能举证证明向原告支付了22000元进场费。故对被告的该项反诉请求本院不予支持。关于被告反诉要求原告退回66000元押金的问题，上述《租赁合同》明确约定，被告逾期缴纳租金及水电费达7日以上的，原告有权解除合同，收回商铺且无需退还押金，现被告逾期缴纳租金及水电费造成合同解除，被告要求原告退还押金理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告广州市店面物业管理有限公司与被告李镇宗在2019年2月22日签订的《租赁合同》于2019年6月19日解除;二、被告李镇宗应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市店面物业管理有限公司支付2019年4月1日起至2019年6月19日的广州市越秀区将军东路19、21号自编号5号、6号商铺的租金（按每月22000元计算）及逾期支付租金的违约金（以同期应付而未付的租金为基数，从2019年4月6日起按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算至清付之日止，违约金的总额不能超过同期应付而未付的租金总额）；三、被告李镇宗应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市店面物业管理有限公司支付2019年3月1日起至2019年5月31日的广州市越秀区将军东路19、21号自编号5号、6号商铺的水电费742元及逾期支付水电费的违约金（以同期应付而未付的水电费为基数，从2019年4月6日起按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算至清付之日止，违约金的总额不能超过同期应付而未付的水电费总额）；四、被告李镇宗应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市店面物业管理有限公司支付律师费4000元；五、驳回原告广州市店面物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告李镇宗的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1221元，反诉费1000元，由被告李镇宗承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省广州市中级人民法院预交受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  朱铭沛人民陪审员  吴艳华二０一九年七月二十三日书 记 员  戴 鹏法庭记录黄金铭