广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2622号原告：徐贤实，男，1950年10月1日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：徐良思，女，1983年1月26日出生，汉族，住广州市越秀区。共同委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智。委托诉讼代理人：詹嘉鸿，广东众大律师事务所律师。原告徐贤实、徐良思诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月16日公开开庭进行审理。两原告的共同委托诉讼代理人孙发林，澳美公司的委托诉讼代理人詹嘉鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐贤实、徐良思向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司立即向徐贤实、徐良思支付自2001年1月28日起至办证之日止的迟延办证损失，损失以已付购房款总额266468元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，暂截至2019年3月25日为266468元；2.本案诉讼费由澳美公司承担。事实和理由：1999年9月21日，徐贤实、徐良思与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A0-201号房地产出售给徐贤实、徐良思，总房款266468元，付款方式为二十年免息分期付款。首期款38000元，每期应缴款952元。合同约定澳美公司应于1998年9月21日将该房地产正式交付给徐贤实、徐良思使用。房屋在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调徐贤实、徐良思办理房地产登记手续。该预售契约于1998年3月25日办理了预售备案登记手续。2000年10月29日，双方签订《补充协议》，约定澳美公司赠送徐贤实、徐良思10000元水电建设费及两年物业管理费，加上原合同免一年的管理费，澳美公司共免徐贤实、徐良思三年的管理费（从2003年11月起计收管理费），徐贤实、徐良思不追究迟延交楼的责任。同时，澳美公司交付该房地产给徐贤实、徐良思使用，徐贤实、徐良思一直交管理费至2017年12月。徐贤实、徐良思按合同约定全部支付完购房款266468元，履行完合同义务，但澳美公司至今未能给徐贤实、徐良思办理产权证。徐贤实、徐良思多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金等，均未果。鉴此，徐贤实、徐良思特根据有关规定，诉诸法院，请求法院依法支持。被告澳美公司辩称，我方确认未办证，但是按照双方签订的合同4-4约定，徐贤实、徐良思在未付清全部房款之前无权要求办理房屋过户手续，又因为该房款是20年分期付款，徐贤实、徐良思于1996年9月21日购买该房产并于当天支付首期款38000元，于1996年10月16日开始支付第一笔分期款，徐贤实、徐良思付清全部房款的时间不会早于2016年10月16日，而徐贤实、徐良思实际支付完毕全部房款的时间是2017年2月19日，故即使澳美公司存在逾期办证，徐贤实、徐良思主张自2001年起迟延办证缺乏依据，请求法院驳回徐贤实、徐良思的诉讼请求。经审理查明，1996年9月21日，澳美公司（甲方、卖方）与徐贤实、徐良思（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（以下简称买卖契约），约定甲方经增城市国土局房地产管理局批准，取得位于增城市镇龙镇金坑村广汕公路旁，用地面积7560亩的土地使用权。甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名澳洲山庄，由甲方预售。《增城市预售商品房许可证》编号：增预许字第0078号。乙方向甲方预购上述房地产属聚龙居区第A0座第2层201号，该房地产的建筑面积为87.28平方米。第四条4-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。乙方在未付清全部房价之前无权办理上述手续。附件一约定乙方同意以二十年免息分期付款方式向甲方支付房款，本房屋购置价款合计266468元，签约首期38000元于1996年9月21日支付，剩余房款以免息分期240期支付，每期缴款952元。双方确认澳美公司于2000年10月29日将涉案房屋交付徐贤实、徐良思使用。徐贤实、徐良思提交澳美公司开具的若干张收据，1996年9月21日的收据载明收到徐贤实购房首期款38000元;1996年10月16日的收据载明收到徐贤实十月份供楼款952元;1997年8月3日的收据载明收到徐贤实1996年11月至1997年7月供楼款8568元;2000年4月22日的收据载明收到徐贤实1999年3月至2000年4月供楼款13328元;2000年5月9日的收据载明收到徐贤实2000年5月至2001年1月及2月545元供楼款共9113元;2004年7月15日的收据载明收到徐贤实2004年1月至2004年7月供楼款6664元;2009年12月6日的收据（两张）分别载明收到徐贤实2001年2月至2008年12月供楼款90440元、2009年1月至12月供款楼11424元;2017年2月19日的收据载明收到徐贤实2010年1月至2016年9月供楼款77112元。徐贤实、徐良思还提交徐贤实的银行存折显示1998年3月至1999年7月期间，有多笔金额为952元的支取及交费记录。庭审中，徐贤实、徐良思主张全部购房款于2016年9月付清，澳美公司则表示根据其开具的最后一张收据的时间可以确定徐贤实、徐良思付清全部款项的时间为2017年2月19日。以上事实，有《房地产买卖契约》、收款收据、银行存折、收楼回执以及当事人陈述等证据证实。本院认为，澳美公司与徐贤实、徐良思签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于涉案房屋逾期办证损失的问题。涉案房屋于2000年10月29日交付使用，徐贤实、徐良思主张根据《房地产买卖契约》第四条4-4的约定，在房屋交付使用后九十天内即2001年1月28日前应办理产权过户手续，但该条款同时约定“乙方在未付清全部房价之前无权办理上述手续”，由于2001年1月28日前徐贤实、徐良思并未付清全部房款，因此，徐贤实、徐良思主张澳美公司应于2001年1月28日前办其办理产权过户手续，与合同约定不符，本院不予支持。徐贤实、徐良思主张已于2016年9月付清全部房价款，但其未提交充分证据予以证实，故本院采纳澳美公司关于全部购房款于2017年2月19日付清的意见，澳美公司应在2017年2月19日为徐贤实、徐良思办理产权过户手续和房地产登记手续。涉案房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，澳美公司应向徐贤实、徐良思赔偿其因此遭受的损失。由于双方在合同中并未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，徐贤实、徐良思主张按年利率6%的标准计算损失未超出上述法律规定的范围，本院予以支持，故澳美公司应按年利率6%的标准向徐贤实、徐良思支付从2017年2月20日起至实际办证之日止的损失，损失的总金额以购房款总金额266468元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐贤实、徐良思支付逾期办证的损失（损失以266468元为本金，按照年利率6%的标准计算，从2017年2月20日起计算至实际办证之日止，损失总金额以不超过购房款266468元为限）；二、驳回原告徐贤实、徐良思的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5297元，由原告徐贤实、徐良思承担4820元，由被告广州澳美房地产开发有限公司承担477元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  陈浩江人民陪审员  胡曙光二〇一九年七月二十六日书 记 员  张 敏