广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8574号原告：于婷婷，女，1985年3月27日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司，住所地佛山市禅城区季华六路3号1区三座2015房，统一社会信用代码91440604076679478Q。法定代表人：苏飞妹。原告于婷婷诉被告佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员李蕾、林小军组成合议庭，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2018年9月14日签订的《房屋委托合同》于2019年3月15日解除；二、被告赔偿原告违约金3200元；三、被告向原告支付2019年2、3月的租金3200元；四、被告向原告支付2018年12月、2019年1-3月的物业管理费781.2元；五、被告向原告支付2018年12月、2019年1-3月的水电费348.16元；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（委托方）与被告（受托方）于2018年9月14日签订《房屋委托合同》一份，约定原告将坐落于佛山市禅城区佛平路1号可逸新势力9座911房出租予被告，租赁期自2018年9月17日起至2019年9月16日止，租金为每月1600元。原告从2019年1月起一直与被告公司员工李美兰（现已离职）进行多次沟通，催促被告将租金、水电费和物业费转账给原告。经过多次催促，终于在2月16日收到2018年12月1日至2019年1月31日的租金3200元，但其他费用均未转账。此后原告继续催促被告公司员工李美兰和程德荣尽快缴纳2月、3月的租金、水电费和物业费，但一直无果。2019年3月15日，被告的股东兼监事程德荣在微信通知各业主自己无力挽回公司面临的困难，选择放弃和逃避。原告立即与被告法人代表苏飞妹电话及短信联系，均未获得回复。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业档案登记资料、被告法定代表人身份证复印件。拟证明原、被告主体资格。2、商品房买卖合同（预售）、房地产权证。拟证明原告是涉案房屋的业主。3、房屋委托合同、物业状况使用表。拟证明原告与被告存在房屋出租的合同关系及具体的约定，原告已于2018年9月14日将房屋交给被告使用。4、原告与被告工作人员李美兰、程德荣的微信聊天截图11张。拟证明原告通过微信催促被告缴纳租金，但被告一直未缴纳。5、前期物业服务协议。拟证明相关物管费产生的标准。6、水电费每月收费明细。拟证明涉案房屋每月产生的水电费情况。7、房屋租赁终止协议。拟证明911房实际承租人于2019年3月29日搬离，其与原告办理了交接并签订终止协议。被告诉讼中没有提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告的证据有原件核对，来源合法且内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年8月19日，被告登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），投资者为苏飞妹、程德荣。2017年3月27日，原告与佛山市禅城区越威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于佛山市禅城区佛平路1号911室，并于2019年1月25日取得产权登记，建筑面积为43.28平方米。2018年9月14日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《房屋委托合同》，约定“……第二条、甲方委托给乙方的房屋位于佛山市禅城区可逸新势力9座911房……第三条、该房屋委托期共12个月，自2018年9月17日起至2019年9月16日止。乙方向甲方承诺，该房屋仅作为居住使用。甲方应于2018年9月16日将房产交付乙方……第四条、乙方代理甲方管理出租房屋，每月交付租金为1600元，且甲方每年提供45天免租期，相当于1.5月时间，甲方每年可收足10.5月房租……乙方代理房屋租金由45天免租期后开始按月缴纳给甲方……第五条、房屋免租期内的物业管理费、本体维修水、电、燃气、有线电视费基本费用由甲方承担，乙方可先行垫付，甲方同意乙方直接在该物业房租中扣除，免租期后产生上述费用由乙方承担……第六条、委托方和代理方的权利及义务……6、甲方不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，以便乙方安排客户退房，双方达成协议后，由甲方支付两个月房租给乙方作为赔偿，并结清房屋费用和委托管理服务费……”。同日，原、被告签订《物业状况使用表》，共同对911房内的物品、水电表读数进行了确认，并交接了门卡和钥匙。2018年11月21日，被告向原告支付租金2400元。2019年1月14日，原告向被告工作人员发送微信“12月租金和水电费好像一直没有转，现在已经一月中了”，被告工作人员回复“查账单是没转的，已经催了”。2019年2月13日，原告向被告工作人员发送微信“帮我问问你们公司什么时候转账，如果租不出就赔偿解约吧，又半个月了”，被告工作人员回复“初十上班，说是会安排租金，也没说具体转哪些”。2019年2月16日，被告向原告支付租金1600元、1600元，合计3200元。2019年3月15日，被告股东程德荣向原告发送微信“尊敬的各位业主：当您收到此信息的时候，首先我代表佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司向您表示真诚的道歉，同时也感谢大家一直对公司的信任与支持。直到今天我怀着沉重的心情向大家说声对不起，我现在已无力挽回公司目前面临的困难……万般无奈下我选择放弃与逃避……拖欠大家的租金，我已做好了登记，今后的日子我会一一偿还，肯请大家给我最后一次机会，后续会安排好房屋交接工作……”。2019年3月29日，原告（甲方）与案外人朱志华（乙方）签订《房屋租赁终止协议》，内容为“佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司受甲方委托，与乙方签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于佛山市禅城区佛平路可逸新势力9座911房，法定屋主于婷婷……二、经双方协商一致，乙方还需补缴租赁期间产生的水费、电费、物管费、垃圾费、公共分摊费共计348.62元。此补缴费用直接支付至甲方。三、本协议自双方签字之日起生效，双方租赁关系自此解除……”。另查明，2017年3月27日，原告（乙方、业主）与广州城建开发物业有限公司禅城区分公司（甲方、物业服务企业）签订《可逸诚品广场前期物业服务协议》，主要约定佛山市禅城区越威房地产开发有限公司委托甲方管理可逸诚品广场，甲方为包括乙方在内的小区业主提供物业管理服务，物业服务费用由乙方按建筑面积交纳，标准为4.5元/月·平方米。涉案911房2018年10月1日至2018年12月1日产生电费112.35元，2018年12月1日至2019年1月1日产生电费72.1元，2019年1月1日至2019年2月1日产生电费54.67元，2019年2月1日至2019年3月1日产生电费41.46元，2019年3月1日至2019年4月1日产生电费37.25元。涉案911房2018年11月5日至2019年1月6日产生水费70.69元，2019年1月6日至2019年3月6日产生水费43.2元，2019年3月6日至2019年5月6日产生水费16.03元。原告当庭陈述：原告同意被告于2019年3月15日通过微信提出的解除合同申请；签订合同后即履行了免租条款，被告已缴纳2018年11月至2019年1月的租金，此外没有再缴纳租金；被告未向原告腾退房屋，被告发微信后，原告就联系了实际承租人，原告一直没有收到租金，就向实际承租人要，但其称已将租金交给被告且将于3月底搬走，故实际承租人于2019年3月29日搬离时与原告办理了交接、签了终止协议并交还了钥匙；终止协议载明由实际承租人向原告支付的费用中，原告已收到2019年3月的物管费、最后一期电费37.25元、最后一期水费8元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”涉案《房屋委托合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同约定善意全面的履行义务。关于合同解除及原告诉请的违约金。涉案合同签订后，被告并未依约按时足额向原告支付租金及相关费用，其股东程德荣于2019年3月15日向原告发送的微信亦明确表示将不再继续履行合同，故被告依法已构成根本违约。鉴于原告明确表示其同意被告上述提前解除合同的申请，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，涉案《房屋委托合同》已于2019年3月15日解除。虽《房屋委托合同》未明确约定被告提前解除合同的违约责任，但基于对等原则，综合合同约定的租赁期间、实际履行的期限以及被告的过错程度，原告诉请被告支付相当于两个月租金的违约金3200元，合法合理，本院予以支持。关于原告诉请的各项欠费。原告主张被告拖欠2019年2-3月的租金、2018年12月至2019年3月的物管费和水电费，因被告拒不到庭抗辩并举证证明其缴纳情况，本院采信原告的主张，确认被告欠费的事实。因原告当庭确认其已收到实际承租人支付的2019年3月物管费、电费37.25元、水费8元，扣减上述已付款后，被告还应向原告支付租金3200元（1600元/月×2）、物管费584.28元（43.28平方米×4.5元/月·平方米×3）、水电费338.3元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告于婷婷与被告佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司于2018年9月14日签订的《房屋委托合同》已于2019年3月15日解除；二、被告佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告于婷婷支付租金3200元、物管费584.28元、水电费338.3元、违约金3200元，合计7322.58元；三、驳回原告于婷婷的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费228元，由原告于婷婷负担3元，被告佛山市福乐居房地产咨询服务有限公司负担225元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判审 判 长 田 媛人民陪审员 李 蕾人民陪审员 林小军二〇一九年七月八日书 记 员 余柔敏