文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初16021号原告：陈大迎，男，汉族，1984年12月10日生，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：熊强、兰碧群，重庆雄明律师事务所律师。被告：黎钢，男，汉族，1984年2月21日生，住重庆市长寿区。被告：项地芳，女，汉族，1963年9月7日生，住重庆市长寿区。二被告共同委托代理人：邹朋、徐伟，重庆盾然律师事务所律师。原告陈大迎诉被告黎钢、项地芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日受理后，依法由审判员钱涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈大迎及委托诉讼代理人熊强，被告黎钢及二被告委托诉讼代理人邹朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈大迎诉称：2018年4月28日，原、被告经居间签订合同，约定被告将位于重庆市九龙坡区X路X号X幢X号房屋出售给原告。合同签订后，原告按约支付了定金5万元并支付居间服务费5000元。2018年5月8日，原、被告经居间方通知去银行办理按揭贷款手续，但因被告方提供的房屋权属手续不齐，导致面签未能通过。后被告经通知拒不配合完善银行按揭贷款手续，导致交易无法继续进行。现原告起诉至法院请求：1、判令确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》于2018年9月6日被告收到起诉状副本时解除；2、判令被告支付原告违约金23.2万元，退还定金5万元并赔偿原告中介费损失5000元；3、案件受理费由二被告承担。审理中，原告申请撤回要求被告赔偿中介费损失5000元的诉讼请求。被告黎钢、项地芳辩称，同意解除合同及解除的时间，但不认可原告主张解除的理由；原告违约在于无法办理按揭贷款也无法全款支付，导致合同不能继续履行；因原告违约，被告不同意退还定金也不同意承担违约金。经审理查明，二被告系母子关系，讼争房屋登记在二被告名下。2018年4月28日，原告（乙方）、被告（甲方）经重庆到家了网络科技有限公司长大路分公司（丙方，以下简称到家了公司）居间签订《存量房交易文件》，其中《房屋买卖合同》约定：原告购被告位于重庆市九龙坡区X路X号X幢X号房屋，房屋建筑面积100.08平方米，房屋成交价为116万元；乙方于签订本合同当日向甲方支付定金5万元，乙方交付首付款30万元用于该房屋解押，首付款155000元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付甲方；乙方银行按揭贷款70万元由放款银行直接交付甲方；甲方应于乙方按揭通过后办理完成解押手续，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押；甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方应按合同成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同日，原告向被告支付定金5万元。2018年6月4日与6月5日，到家了公司员工夏博在微信中向被告黎钢发送遗产公证模板资料及联系电话。被告于2018年6月7日取得家庭情况的《证明》用以办理公证手续。2018年6月7日至6月12日,原告与到家了公司员工李仁艳微信联系，原告询问贷款银行及被告产权公证情况，李仁艳称：业主现在不太配合，到处问其他人讼争房屋的价格。2018年6月18日，到家了公司向被告黎钢发出《通知函》，要求被告在收到通知函之日起5个工作日内办理按揭贷款手续。被告称未收到该函，且该函中也未告知银行的地点及办理的具体时间。2018年6月22日，到家了公司法务人员与被告黎钢及其配偶商谈。被告黎钢及其配偶称：全款支付房款需135万元，如再次办理银行按揭面签，不通过则解除合同、定金不退。到家了公司法务人员称：第一次按揭贷款未能通过，系欠缺被告的房屋遗产公证。2018年6月22日，重庆市人民政府办公厅发出通知，对不能提供1年以上重庆市纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。2018年6月26日，原告被告黎钢电话联系。被告黎钢称：房价135万元并非完全135万元，中介方联系的第二次按揭贷款银行系小银行，须三方签订补充协议。原告称：因被告未及时提供公证资料，导致原告（三无人员）不能办理按揭贷款，但其他银行可以办理按揭，被告又不配合，原告现同意全款支付，但不同意涨价到135万元，被告要求签订补充协议，但协议内容不在合理范围内。同日，原告委托朋友叶宇航与被告黎钢电话联系。叶宇航称：原告愿意继续履行合同，按合同价格全款支付。被告黎钢称：因原告延迟履行合同，故被告未能成功再购买房屋，原告须赔偿被告损失，房屋价格需按现在市场价格履行，须面谈。2018年6月27日，被告黎钢向到家了公司员工李仁艳电话联系称：原告全款支付房款，被告须净收115万元，契税及公证费用都由原告负担。李仁艳称：房屋所有权证与土地使用权证合一的，房屋产权过户时不需遗产公证。2018年7月5日，被告黎钢通过微信与书面邮寄方式向原告发出《告知书》，要求原告在7月10日前支付全款111万元，否则合同解除。原告认为：原告虽收到被告的告知书，但被告已构成违约，合同无法继续履行。2018年7月9日，原告向被告黎钢微信回复称：被告一直违约导致交易无法继续进行，被告不享有合同解除权，原告已委托律师向法院提起诉讼。审理中，原告申请到家了公司员工夏博、李仁艳出庭作证。证人陈述：第一次去银行办理按揭贷款时间为2018年5月8日,5月中旬银行审批过程中通知需要被告提供遗产公证书，中介方于5月20日左右告知了被告，因政策原因在6月10日前被告未提供公证书导致原告系三无人员未通过按揭贷款审批，但少数银行可办理按揭贷款，但被告觉得不靠谱未同意办理，中介方向被告发函催告再次办理按揭贷款手续，被告未予配合，后协商全款支付房款，被告要求房价为135万元，原告不同意，故未达成一致意见，最后被告要求净收115万元，但原告称已经走法律程序。审理中，原告陈述：原告按约办理银行按揭贷款手续，第一次因被告缺少遗产公证书导致银行未同意按揭申请，第二次被告拒绝配合办理按揭贷款。被告陈述：1、被告一直配合办理银行按揭贷款手续，因原告在重庆系三无人员，故无法办理按揭贷款，被告也未再继续办理公证手续；2、因原告的原因导致按揭贷款未能通过，合同履行延迟2个月，给被告造成损失，被告要求原告赔偿损失而非增加房屋价格；3、被告同意退还原告定金5万元。另查明，到家了公司工作人员夏博出具《情况说明》载明：原、被告及房屋中介方于2018年5月8日在渝中区两路口工商银行签订了房屋按揭手续，银行要求被告提供房屋产权公证书，中介方已于5月25日通知被告办理公证手续，被告于2018年6月7日才开始办理公证手续，工商银行于2018年6月10日以资料不齐、原告系三无人员的事由拒绝原告的按揭贷款申请，后中介方协商办理第二次按揭贷款，并于2018年6月18日向被告发出通知函，被告拒绝再次办理按揭贷款。经中介协调以全款方式支付购房款，但被告提出房价按市场价格135万元履行，原告未同意，双方未达成共识，被告要求解除合同退还定金，原告不同意解除合同。上述事实，有当事人陈述、《存量房交易文件》、微信记录、通话录音、证人证言等证据在卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。本院认为，原告请求撤回要求被告赔偿中介费损失5000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。原、被告及中介方重庆到家了网络科技有限公司长大路分公司签订的《存量房交易文件》的系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于合同的解除问题。首先，合同约定原告通过按揭贷款的方式支付购房款，且原、被告也通过中介公司在银行办理了按揭贷款手续，但银行以资料不齐、原告系三无人员的事由拒绝原告的按揭贷款申请，此时需要原、被告重新协商付款方式；其次，中介方向被告发函要求再次办理银行贷款按揭手续，而合同中未明确约定一次贷款不能后还可以经过多次按揭贷款，鉴于第一次按揭贷款退件的原因及重庆市政策调控的客观事实，被告要求再次办理需签订补充协议或拒绝再次办理，理由正当，被告不构成违约；再次，在原、被告双方未能就重新办理银行按揭贷款协商一致的前提下，原告只有通过全款支付的方式履行支付购房款的义务，而原告也表示同意全款支付，此时被告提出增加房屋价款系基于要求原告按照房屋市场价格赔偿被告损失，被告也明确并非完全按照135万元执行，须面谈协商，故被告并非构成根本违约，被告的行为系要求重新协商合同房价，但原告不同意协商；最后，在原告拒绝被告要求增加房价的前提下，被告随即向中介方以及原告表示同意原告按照合同原价全款支付购房款，并向原告限制了履行时间，因合同约定了支付解押款用于解除房屋抵押登记、过户时付款等事项，原告在收到通知后并未履行付款义务也未对履行期限、是否分期付款等具体履行事项与被告进一步协商，但原告在合同可继续履行的前提下，起诉至法院要求解除合同，责任在于原告。综上，被告未违约，原、被告已达成按照合同原价全款支付的协商意见，但双方未就具体的履行方式及期限再行磋商，合同处于待履行的状态，合同不存在法律与事实上履行不能的事由，故原告以被告违约为由主张解除合同，本院不予支持。因被告同意解除合同及解除的时间，故对于原告主张原、被告双方签订的《房屋买卖合同》于2018年9月6日解除，本院予以确认。关于原告诉请被告支付违约金及退还定金的请求。因被告未违约，故原告主张被告支付违约金无事实与法律依据，本院不予支持。对于定金5万元，被告同意退还原告，本院予以尊重并予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈大迎与被告黎钢、项地芳于2018年4月28日签订的关于重庆市九龙坡区X路X号X幢X号房屋的《房屋买卖合同》于2018年9月6日解除；二、被告黎钢、项地芳于本判决生效之日起三日内退还原告陈大迎定金5万元；三、驳回原告陈大迎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2803元、诉讼保全费1970元，由原告陈大迎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 钱 涛二〇一九年七月三十日书记员 周媛颐