呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2459号原告：韩某1，男，无固定职业，住址：呼和浩特市。委托诉讼代理人：苏昊，内蒙古规度律师事务所律师。委托诉讼代理人：那钦，内蒙古规度律师事务所律师。原告：韩某2，女，住址：呼和浩特市。法定代理人：韩某1，男，住址：呼和浩特市。委托诉讼代理人：苏昊，内蒙古规都律师事务所律师。委托诉讼代理人：那钦，内蒙古规都律师事务所律师。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告韩某1、韩某2与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩某1、韩某2的委托诉讼代理人苏昊，被告蒙拓公司的委托诉讼代理人刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩某1、韩某2向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告履行合同约定的××区、40号商铺的义务，要求明确划出商铺具体位置；2、请求贵院依法判令被告支付逾期交房的违约金到实际交房日期为止。（以年利率6%，暂算至2019年4月21日，违约金为154810.44元)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2012年12月21日签订了《商品房购买协议》，原告购买了被告开发的××区、40号商业用房，面积为29.22平方米，该商品房每平方米为21083.92元，总金额为617272元。原告向被告支付了房屋首付款316072元，约定其余房款以分期付款方式付清。原告于2013年9月16日向被告支付了房款240000元。《商品房购买协议》第五条规定，出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将按本协议约定的房屋交付买受人使用。直至今日，被告没有履行合同约定的交付商铺的义务，依法应当承担相应的违约责任。同时，合同约定的违约金过低，应当依法调整。综上所述，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告蒙拓公司辩称，就与本案案件事实基本一致的蒙拓公司系列案件，呼市中院已作出生效判决，故被告同意向原告交付商铺，但逾期交房违约金按蒙拓公司系列串案生效判所确定的标准，即以已付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，而不是统一按年利率6%计算。在法院判决后，被告向原告发送过交房通知，但原告迟迟不逾收房，故被告认为逾期交房违约金应与原告收函后30日后截止计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告韩某1、韩某2向本院提交了如下证据：商品房购买协议及付款收据。拟证明原告同被告之间签订房屋买卖协议事实，协议当中约定了房屋的位置和编号以及房屋的价格，收据为被告所出具，收到原告的购房款，原告按照约定完成了付款义务，被告没有按约定交付购买的房屋。被告蒙拓公司质证意见为真实性认可，证明的问题不认可，被告已交付房屋。本院对该组证据的真实性予以采信。被告蒙拓公司向本院提交了邮单、妥投记录。拟证明被告已将向原告发送交房通知，因原告自身原因未予以收房，故应自2019年5月27日起视为房屋已经交付，且逾期交房违约金应自该日终止计算。原告韩某1、韩某2的质证意见是被告房屋未达到交付条件，原告未收到上述内容函件，不认可证明问题。本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月21日，出卖人蒙拓公司与买受人韩某1、韩某2签订《商品房购买协议》，韩某1、韩某2购买了位于呼和浩特市××区商品房，建筑面积14.61平方米，单价为每平方米21083.92元，总金额为308036元；付款方式约定为：买受人应在签订本协议之日支付首期房款158036元；约定其余房款分期付款的方式付清。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除或者变更协议外，出卖人可据实予以延期。逾期交房违约责任约定出卖人未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.8的违约金。合同签订后，原告韩某1、韩某2向被告蒙拓公司支付了购房款158036元，剩余房款约定以分期付款方式付清。庭审经核实，涉案房屋具备交付条件，未实际办理交付。该楼盘无相关建设审批手续。本院认为，原告韩某1、韩某2与被告蒙拓公司签订的《商品房购买协议》已就房屋的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。本案中，被告蒙拓公司尚未取得商品房预售许可证，原告韩某1、韩某2与被告蒙拓公司签订《商品房购买协议》的效力认定是本案首要解决的问题。商品房预售主要是指房地产经营企业将正在建设的房屋预先出售给购房人，并承诺在未来的日期将预售的房屋交付给购房人，购房人预先支付定金或购房款的一种法律行为。商品房预售不同于现房销售，双方所签合同的履行存在不确定性，为规范商品房预售市场，通过商品房预售许可证降低商品房预售市场的不稳定性和交易风险。结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，本案又属系列案件，涉及众多购房人的权利，从稳定交易秩序的实际出发，因本案涉案房屋已属现房，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告韩某1、韩某2与被告蒙拓公司所签《商品房购买协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。依据双方签订的《商品房购买协议》约定，该房暂定于2014年8月31日前交付买受人韩某1、韩某2使用。蒙拓公司违反该项约定至今未交付，构成违约，应当承担相应的违约责任。故蒙拓公司应向韩某1、韩某2交付涉案房屋，并承担逾期交房的违约责任，合同约定出卖人应在2014年8月31日前，将约定的房屋交付买受人使用，但是至今也未办理实际交付，故对于被告蒙拓公司的该项抗辩不予支持。蒙拓公司应向韩某1、韩某2支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日的利息损失（该利息损失以已付房款158036为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。蒙拓公司未按合同约定交付涉案房屋，构成违约，故韩某1、韩某2的该项诉讼请求本案予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于判决生效后向明确划出商铺具体位置并向原告韩某1、韩某2交付第E区1层39号、40号商铺；二、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日的利息损失（该利息损失以已付房款158036为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5761元，由内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘万华 二〇一九年七月四日书记员 杨亚楠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面的履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。