湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0602民初2662号原告(反诉被告)：李俐，女，1957年5月23日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：唐伟民，岳阳市三湘法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：湖南华强建材有限责任公司，住所地：岳阳经济开发区科技路以南、长山路以北（华强公司办公楼）。法定代表人：仇国辉，董事长。委托诉讼代理人：彭国光，湖南碧灏律师事务所律师。委托诉讼代理人：周可卿，湖南碧灏律师事务所律师。原告（反诉被告）李俐(以下简称原告)与被告（反诉原告）湖南华强建材有限责任公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月6日作出（2014）楼民一初字第21号民事判决。双方均不服判决提起上诉，岳阳市中级人民法院于2018年4月27日作出（2016）湘06民终873号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李俐及其委托诉讼代理人唐伟民,被告湖南华强建材有限责任公司的委托诉讼代理人彭国光、周可卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李俐请求判决：一、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、被告退还原告押金和产品质量保证金10万元、活动推广费及违约金18410元、中央空调运行费950元；三、被告赔偿原告经济损失2690793元；四、被告赔偿原告可得预期利益损失592966元，并自2015年1月起按4600元/年支付仓储费至案件执行完毕之日止；五、被告支付应回购的家具款所损失的利息40万元。审理过程中，原告撤回了请求被告退还中央空调运行费950元的诉讼请求。事实与理由：2012年12月5日，被告的法定代表人仇国辉授权该公司总经理刘建明与原告签订了两份租赁合同，分别将其所有的位于华强亿家丽家具建材广场内面积为336.35平米一楼营业场地和面积为874.69平米的二楼营业场地租赁给原告自主经营家具及饰品。2013年1月14日，原、被告签订了《租赁合同补充协议》。2013年8月11日，华强亿家丽家具建材广场正式开业，但不仅经营家具的总面积至今未达到70%，更存在广场内开业一年后同一营业场地位置连续空置三个月至今的情形。被告（反诉原告）湖南华强建材有限责任公司辩称：一、《租赁合同补充协议》系原告李俐与被告总经理刘建明恶意串通而签订的显失公平的合同，应当依法予以撤销；二、被告无违约情形，原告诉称的“经营面积未达到70%”和“同一营业位置连续空置3个月的情形”与事实不符；三、原告要求被告赔偿损失无事实和法律依据。反诉原告（被告）湖南华强建材有限责任公司提起反诉，请求判决：一、撤销原、被告之间于2012年12月5日和2013年1月14日签订的《租赁合同补充协议》；二、解除原、被告之间于2014年12月5日签订的两份《租赁合同》；三、原告按《租赁合同》约定支付租金、管理费等各项费用，并按每日4‰标准支付违约金至清偿之日止；四、原告支付无品牌代理权违约金25230元；五、原告支付被告为保管其家具等物品所垫付的仓储费用暂计50000元（计算自2017年11月18日至原告实际领取之日止，暂计算至2018年11月17日止）；六、原告支付被告为腾空房屋而支付的家具搬运费14800元。事实与理由：2012年12月5日，被告将诉争场地租赁给原告，原告与被告聘请的经理刘建明恶意串通签订两份显失公平的补充协议，严重损害被告利益。同时，原告一直未按租赁合同约定交纳租金、管理费等费用，且存在无证经营、无经营品牌代理授权、私自收取等严重违约行为。反诉被告（本诉原告）李俐辩称：其一，华强公司与李俐之间签订的租赁合同及补充协议合法有效。虽然被告对一些方面进行了让利，但双方的权利义务是对等的，被告无权要求撤销。同时也超过了可撤销的期间。查明的事实根据原、被告诉辩主张及举证、质证情况，本院确认如下事实：1、原告（反诉被告）李俐与被告（反诉原告）湖南华强建材有限责任公司就被告经营的华强亿家丽家具建材广场的部分场地达成一致协议，由原告租赁被告经营该场地的部分区域经营家具等。原、被告双方于2012年12月5日分别就该场地内的一楼编号为HQA02、面积为336.356平方米的场地和二楼编号为HQC12、面积为874.69平方米的场地分别签订了租赁合同。两份租赁合同对租赁场地的位置、面积、租期、租金等各种费用、场地用途、违约责任等与租赁相关的事宜作出了详细的约定。上述两份合同中第十五条第三项同时约定：“本合同未尽事宜，按照《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的有关规定执行或双方另行补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力。”2013年1月14日，原、被告双方就上述两份租赁合同作出补充约定，并签订了《租赁合同补充协议》，该补充协议对上述两份合同的内容作了变更，约定：第一条第一项约定，乙方（原告）租赁被告华强亿家丽家具建材广场一楼编号为HQA02的营业场地和二楼编号为HQC12、HQC18、HQC21的营业场地，乙方自主经营，房屋产权地址位于岳阳经济技术开发区通海路管理处八字门居委会。……第二项约定乙方进场进行装修前应按要求申请办理相关手续，经甲方（被告）同意后方可装修。……乙方装修场地的设计费、装修费等费用由乙方自行承担，……甲方于2012年12月18日或之前向乙方交付该租赁房屋。入场装修时间为2012年12月18日起至2013年4月30日止。……第二条约定，租赁面积是一楼为336.35平方米、二楼共为718.78平米（此面积为建筑面积、并包括租赁面积内的立柱、相邻商户之间的隔断墙，隔断墙和外墙均以中心线为准；场内通道、卫生间等），公摊率为使用面积的16%。第三条约定租赁期限为从正式开业之日起计，共六年，此后续签两年，租金在同等位置、同等条件下优惠25%给乙方经营家具，并保证商场继续经营家具。进场装修至正式开业期间甲方不收乙方任何税费。……第四条约定租赁场地的用途为乙方租赁场地以经营联邦为主的一线品牌家具、饰品，不得擅自改变租赁场地用途。……第五条约定，本合同签订之日起，乙方向甲方支付产品质量保证金壹拾万元（￥100000.00元），本合同终止时甲方应将质保金（不计息）在15日内退回乙方，免租期满后其中五万元（￥50000.00元）质保金可冲抵租金。第六条约定优惠免租期甲乙双方商定为免租二年，免租优惠时间从正式开业之日起计算（免租包括但不限于免除店铺租金、管理费、广告推广分摊费、电梯运行电费维护费等）。第七条约定租金标准为：两年免租期满后第一年度，缴纳租金的标准（包括但不限于免除店铺租金、管理费、广告推广分摊费、电梯运行电费维护费等）一楼每月18元/平米，合计6000元；二楼每月12元/平米，合计为8625元。以后每年度在前一年度租金标准基础上递增10%。实际交租金第一年度为175500元，每月14625元；……免租期满后按月缴纳，每月1-5日乙方向甲方财务室缴纳当月租金。……第八条约定，乙方在经营过程合同未到期的情况下，除不可抗力或天灾人祸外，甲方如有违约行为，乙方有权终止合同。除不可抗力或天灾人祸外，第二年商场内在同一位置空置超过3个月或开业后经营家具总面积未达到70%，属于甲方严重违约，乙方有权终止合同，甲方按照合同建筑面积给予乙方800元/平米（每平方米捌佰元）的装修赔偿，并按照商品标价的60%收购乙方卖场、库存所有的样品、饰品。如乙方单方面中途违约，乙方所享受公司给予的优惠政策作为，以原始文本合同为标准从头计纳各项费用。……第九条约定，乙方在签订协议后10天之内必须进场装修，于2013年5月1日前完成三个品牌所有装修并保证上样，如乙方未能按时完成装修及上样货按每天一千元罚款，以此标准处罚直到装修及上样货完成，但该罚款最高限额不超过一万元。商场在2013年5月1日前开始试营业，2013年8月底之前正式营业，从正式开业之日起开始计算免租期。……第十条约定正式开业的标准为商场一楼总面积的70%开张经营家具和2楼总面积的70%开张经营家具。第十一条约定，甲方在合同期内给予乙方自主经营品牌每年不低于三万元不高于五万元的广告互动费用，……如乙方没有广告方案或未进行广告推广，甲方有权不支付广告支持费用。……甲方将在开业、五一、十一、期间或周末等销售高峰期开展大型促销活动，乙方有权自行决定是否参与甲方牵头组织的促销活动，并且甲方的促销方案需经全体商户70%书面同意。甲方有义务对商场的广告宣传、营销策划等作出统一安排，并积极组织乙方进行多方面的促销活动，乙方必须给予积极配合；……第十三条第7项约定，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，如本协议与原合同有相互冲突，以本协议为准。其它没有约定的以主合同为主；第10项约定，在此补充协议签订后，2012年12月5日签订的补充协议自然作废；第11项约定本协议自双方签字盖章之日起生效。上述协议签订后，被告将约定的场地交付给原告使用，原告对场地进行了装修。2013年8月11日被告经营的华强亿家丽家具建材广场开始正式营业后，原告便开始经营联邦、思贝丽、侨利三个品牌的家具等至今，并向本院提交了三个品牌的授权书。在经营过程中，2013年10月13日因卖场内组织促销活动，该活动小组从原告的营业款中扣除“十一”活动费用4543.3元，并向原告出具了收据，收据载明：“今收到联邦（我的e家、思贝丽）交来‘十一’活动扣点（活动小组扣）4543.3元。”2014年11月12日，被告扣原告营业款5276元，并向原告出具了收据，收据载明：“今收到联邦、思贝丽、我的e家活动经费5276元。”该收据上加盖被告华强建材公司的财务专用章，并在附注栏注明“扣营业款”。后因原告认为被告经营的华强亿家丽家居建材广场的实际营业情况未能达到原、被告双方所签订补充协议中约定的“除不可抗力或天灾人祸外，第二年商场内在同一位置空置超过3个月或开业后经营家具总面积未达到70%”的约定，因此诉至本院，请求解除原、被告双方的租赁合同及补充协议，并提出赔偿损失等诉讼请求。2、原告李俐于2014年12月31日申请本院对华强亿家丽家居建材广场内的空置位置进行证据保全，本院于当日对该广场内的部分空置位置采用拍照、录像等方式固定了该广场二楼部分空置位置的现场状况。通过现场情形可看到，该广场二楼的部分位置未进行装修，水泥墙体、地面、屋顶裸露于外部。3、根据原、被告双方的申请，本院主持原、被告双方对原告陈列在承租场地内的商品（包括家具和饰品）进行了核实，并制作了商品清单，由双方对核实结果签字确认。根据核实结果和原告提供的商品标价，原告陈列在承租场地内的商品的总价款为2893930元、库存商品的总价款为228294.5元。在审理过程中，本院依法委托湖南三权价格评估咨询有限公司对原告陈列在承租场地内外观完好的商品及库存商品的单价进行了鉴定，库存商品市场价总计为136977元。存放在承租场地内的外观完好且具有出厂合格证的家具及外观完好的装饰品市场价总价为1436344元，其中，具有出厂合格证、品牌且外观完好的家具市场总价为889178元，其他家具无出厂合格证、品牌或外观破损。装饰品具有出厂合格证及品牌且外观完好的市场价为2700元，其他装饰品均无出厂合格证及品牌、产品说明书、发货凭证。本次鉴定花费鉴定费20000元，由被告垫付。4、本案在岳阳市中级人民法院审理中，被告对原告在华强·亿家丽家居建材广场承租的相关经营场地的装饰装修申请了价格评估。岳阳市中级人民法院依法委托湖南公立价格评估咨询有限公司进行了价格评估。该公司做出的价格评估结论书认定，评估标的在价格评估基准日的评估总额为人民币549000元，价格评估基准日为2013年4月30日，本次评估结论中所指的价格是评估标的在评估基准日，采用公开市场价值标准计算出的标的物的现有价值。5、被告称原告起诉后继续经营了1年才退场。原告主张只经营了3个月，本院认为，双方均未提交证据证明，退场时间应以原告自认为准，故本院确认原告退场的时间为2015年3月31日。6、原告李俐自2011年8月1日起至今，承租湖南明达房地产开发有限公司公司湖畔新村景怡园内17栋123、124号车库存放家具及装饰品，租金为4600元/年。被告华强公司为保管原告李俐存放在卖场内的商品，于2017年11月18日承租了岳阳市开发区宏隆玻璃钢瓦厂位于西塘镇三桥村的仓库，约定租金为51000元/年，实际支付47000元/年，支付家具搬运费14800元。判决的理由与结果本院认为：就本诉部分，原告（反诉被告）李俐与被告（反诉原告）湖南华强建材有限责任公司就被告经营的华强亿家丽家具建材广场部分场地达成租赁协议，并签订了《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，该租赁合同及补充协议系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定完全、诚信的履行各自的合同义务。被告辩称租赁合同补充协议系原告与被告职工刘建明恶意串通形成，损害被告利益，显失公平，应当予以撤销，未提供证据予以证实，本院不予支持。至于刘建明在和原告签订合同及补充协议的过程中是否有越权或失职行为并给被告造成损失，被告可另行向其主张权利。一、双方签订的补充协议第八条约定终止合同的时间条件为从第二年开始计算，家具建材广场场内条件为同一位置空置超过三个月或开业后经营总面积未达到70%，故在满足时间条件下，同一位置空置超过三个月或开业后经营总面积未达到70%二者满足其一即可。本案中，就时间条件而言，被告经营的该家具建材广场实际开业时间为2013年8月11日，第二年从2014年8月12日开始计算至原告于2014年12月29日起诉已4个月有余，就场内条件而言，2014年12月31日被告经营的家具建材广场二楼的部分场地未进行装修，水泥墙体、屋顶、地面均裸露于外部，不具备经营条件而呈现空置状态，虽然不能表明其后如何，但仍可表明自开业至2014年12月31日止二楼的部分场地呈现空置状态。根据原、被告双方的约定，原告终止租赁合同的条件已经满足，故对原告请求本院依法解除两份租赁合同及补充协议和被告请求本院解除两份租赁合同的请求予以支持。二、合同解除后，被告持有原告的押金及质量保证金共计100000元应当予以返还。就活动推广费部分，原、被告双方已经约定从正式开业之日起两年内为免租期，免租的范围包括但不限于店铺租金、管理费、广告推广分摊费、电梯运行电费维护费等，可见双方约定的免租期内免收所有费用。被告于2014年11月12日，从原告营业款中扣除5276元，根据双方补充协议约定，原告有权自行决定是否参与由被告牵头组织的促销活动，且上述费用发生于免租期内，因此，被告直接从原告营业款中扣划活动费用无法律依据，应当予以返还。2013年10月13日从原告的营业款中扣除的“十一”活动费用4543.3元，因系由活动小组扣划，而非由被告扣划，故对原告请求退还该笔费用的诉请本院不予支持。另，原告主张的违约金系因被告扣划活动费用而产生，被告扣划原告活动费用构成违约，应当承担返还财产的违约责任，故返还扣划的活动经费本身已是违约责任，因此就原告请求被告再次承担违约利息的诉讼请求本院不再支持。三、原告主张的赔偿损失部分，查明原告主张的赔偿经济损失包含两部分，其一为原告对场地进行装修而产生的费用，其二为补充协议约定的被告回购原告卖场、库存的商品。就原告的装修费用，被告主张800元/平米的费用过高，虽然双方在合同中约定以800元/平米赔偿损失，但双方约定高于原告的实际损失，违约责任是以弥补损失为原则，经鉴定，以2013年4月30日为基准日，原告投入的装饰装修价值为549000元，双方约定租赁期限为6年，自开业之日2013年8月11日起至原告退场之日2015年3月31日止，原告已经营597天，故该装饰装修按照6年折旧后的残值为399341元（549000元*1593天÷6年）。就被告须回购原告卖场、库存的商品的诉请，根据双方申请，本院已组织双方就原告租赁被告场地内的家具、饰品等商品进行了现场核实，并形成了商品清单，双方均在商品清单上对场内商品的数量及种类予以签字确认，就价格问题，原告提供了初步证据标明各个商品的标价，但未提供商品的进货凭证、发票予以佐证，无法证实标价的合理性，根据公平原则，应当以鉴定评估的市场价为参考价，再按双方约定的60%回购，同时原告陈列在卖场内的绝大部分装饰品、少部分家具没有出厂合格证明及品牌、产品说明书，还有部分家具、装饰品外观破损，该部分商品不符合市场销售的基本条件，应该予以扣除，经核算，扣除无出厂合格证明及品牌、外观破损的家具、装饰品后的商品总价为891878元。根据合同被告应当按照商品标价的60%收购原告卖场所有的样品、饰品的约定，被告应当以535127元（891878元*60%）回购原告陈列在租赁场地内的具有品牌、出厂合格证明、外观完好的家具、饰品，无出厂合格证明、品牌、外观破损的家具、饰品由原告李俐自行处理。原告提供的租赁合同记载原告自2011年8月11日起就承租仓库存放家具、饰品，但双方于2012年12月5日才签订租赁合同，故原告主张的库存商品并非是租赁被告的场地后所购，至少有一部分商品不是，但原告未提供证据区分租赁涉案场地后所购商品的数量及种类，即原告主张的库存商品与本案缺乏关联性，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。同理原告主张的仓储费，亦不予支持。四、原告主张的可得预期利益部分，是指原、被告双方合同完全履行后，原告可能获得的经营利益，该经营利益原、被告双方均不能在订立合同时所能预见，故依法不属于可预期利益，本院对该诉讼请求，不予支持。五、原告主张的利息损失40万元，没有事实和法律依据，不予支持。就反诉部分，1、被告请求本院撤销两份《租赁合同补充协议》，因其未提供证据证明具有可撤销的事由，本院不予支持。2、关于被告主张就解除原、被告双方之间的租赁合同的诉讼请求，因原告在本诉中同样请求解除两份租赁合同，故对该诉讼请求本院予以支持。3、被告请求原告支付无品牌代理权的违约金，因原告李俐已经向本院提交了品牌代理权证明或授权书，对该项反诉请求本院不予支持。4、对租金及管理费和反诉违约金部分，双方在补充协议中已经约定免除免租期内的管理费用和租金，同时，在双方两年的免租期内，因被告严重违约，拒不回购原告陈列在租赁场地内的商品，使得场内的商品至今仍陈列在租赁场地内以致超过免租期，该免租期到期后产生的租金及管理费用不应由原告承担，且因本案纠纷系由被告违约而产生，故对被告反诉请求中的管理费、租金和违约金本院不予支持。5、被告主张原告按5万元/年自2017年11月18日起至领取之日支付仓储费及搬运费14800元的诉讼请求，根据双方的合同约定，被告应回购原告陈列在卖场内的商品，被告拒绝回购的，所产生的仓储费及搬运费应当由被告自行承担，但应当相应扣除无出厂合格证商品对应的仓储费、搬运费，仓储费按照被告实际支付的47000元/年的标准计算按照商品总价与不合格商品总价的比例计算，被告应当自行承担仓储费29096元/年、搬运费9162元，无出厂合格证商品的仓储费、搬运费应当由原告承担，故对被告的该项反诉请求，本院支持搬运费5638元，仓储费17904元/年。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李俐与被告（反诉原告）湖南华强建材有限责任公司就华强亿家丽家具建材广场签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、被告（反诉原告）湖南华强建材有限责任公司退还原告（反诉被告）李俐的押金及产品质量保证金100000元和扣除的活动推广费用5276元；三、被告（反诉原告）湖南华强建材有限责任公司赔偿原告（反诉被告）李俐装修损失399341元、支付回购租赁场地内家具、饰品等陈列商品收购款535127元[家具、饰品的种类及数量以岳阳市云溪公证处公证书记载的具有品牌、出厂合格证且外观完好的为准]；四、原告（反诉被告）李俐支付被告（反诉原告）湖南华强建材有限责任公司支付搬运费5638元、并自2017年11月18日起至实际领取无出厂合格证、无品牌、外观破损商品之日止按17904元/年支付仓储费；以上第二、三、四项确定的义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告（反诉被告）李俐的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）湖南华强建材有限责任公司的其他反诉请求。本案受理费37380元，反诉费2600元，鉴定费20000元，共计59946元，由原告（反诉被告）李俐负担37545元，由被告（反诉原告）湖南华强建材有限责任公司负担22435元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  方静人民陪审员  付瑛人民陪审员  雷琪二〇一九年七月二十九日书 记 员  方向附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。