河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民再2号原审原告：苏新兰，女，汉族，1955年6月10日出生，住河南省。委托诉讼代理人：牛建国，男，汉族，住河南省（原告苏新兰系夫妻关系）。原审被告：新乡市博筑房产有限责任公司统一社会信用代码：914107007269919900法定代表人：李芳，董事长。住所：新乡市小北街5号委托诉讼代理人：王秀艺，河南师大方正律师事务所律师委托诉讼代理人：赵新亚，系公司员工。原审原告苏新兰与原审被告新乡市博筑房产有限责任公司（以下简称博筑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2016年1月7日受理后，于同年8月23日作出本院（2016）豫0703民初171号民事判决书，原审原告苏新兰不服判决，向新乡市中级人民法院提起上诉。2016年11月2日，新乡市中级人民法院下达（2016）豫07民终4172号民事裁定书，本案发回重审。2017年1月3日，本院重新立案并审理，于2018年5月22日作出本院（2017）豫0703民初56号民事调解书，该民事调解书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年10月31日作出（2018）豫0703民监12号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告苏新兰及其委托诉讼代理人牛建国、原审被告博筑公司的委托诉讼代理人王秀艺、赵新亚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告苏新兰称，被告于2001年11月，趁原告外出期间将原告在新乡市卫滨区铁西五十间方正在经营的房屋强行暴力拆除，并将原告屋内财产砸废，事发后原告要求被告赔偿经营损失并安置经营房屋，被告直到2008年9月才以欺诈形式将无房产预售许可证、无法取得房产证、无法使用，且不属于房屋的地下室安置给原告。原告在得知被告欺诈后就多次找到被告要求其重新安置经营房屋，被告至今不解决。因此，1、请求解除案涉2008年9月27日博筑公司与原告订立的安置协议；2、依法判决被告立即交付原告新的能够办理营业房房产证的94.941平方米门面营业房一套（或同新营业房等价值的货币安置）；3、依法判决被告赔偿原告损失。自2001年11月起至2005年10月31日止按每月2589.3元计算86.31平方（按每月每平方米30元计算），计124286.4元；自2005年11月1日起至2018年10月31日止按每月6041.7元计算86.31平方（按每月每平方米70元计算），计942505.2元；以上合计1066791.6元；从2018年11月1日起至实际交房之日止，每月应赔偿6041.7元；4、依法判决被告立即支付原告拆迁临时安置补偿费，①自2001年11月起至2003年4月30日止；按2.5元/平方米计算86.31平方米（18个月），计3884.04元；②自2003年5月1日起至2004年9月31日止，按5元/平方米计算86.31平方米（17个月），计7336.35元；③自2004年10月1日起至2018年10月31日止；按40元/平方米计算86.31平方米（169个月），计583455.6元；以上共计594675.99元；自2018年11月1日起至实际交付之日止，按每月3452.4元给付补偿；5、依法判决被告立即支付原告基本生活费28560元（自2001年11月起至2018年10月31日止，每月按140元计算204个月），自2018年11月1日起至实际交付之日止，按每月140元支付基本生活费；6、依法判决被告立即支付原告搬家补助费690.48元（每平方米8元计算86.31平方米）；7、依法判决被告立即支付原告物损8000元；8、本案诉讼费由被告承担。原审被告博筑公司辩称：1、与原审原告存在拆迁安置合同关系的是博筑公司，与旧城开发公司无关；2、博筑公司与原审原告签订有拆迁安置协议，该协议合法有效，已经履行完毕，原告无权超出协议内容要求权利；3、原审原告诉请均已超出诉讼时效，没有事实依据，不符合相关规定，依法应当驳回。原审原告向本院起诉请求：1、依法判决被告交付原告能够办理营业房房产证的94.93平方米门面营业房一套。2、依法判决被告赔偿原告违约金损失。从2001年11月起至2017年3月31日止，共计损失951889元。从2017年4月1日起至实际交房之日止，每月按6041元算。3、依法判决被告支付原告拆迁临时安置补助费。从2001年11月起至2017年3月31日止，共计应补助529019元。从2017年4月1日起至实际交付房子之日止，每月按3452元计算。4、依法判决被告支付原告基本生活补助费。从2001年11月起至2017年3月31日止，共计应补助25200元，从2017年4月1日起至实际交付房子之日止，每月按140元计算。5、依法判决被告支付原告搬家补助费共计690元；6、本案所有诉讼费由被告承担。本院原审认为，原告苏新兰的房屋被新乡市旧城改造总公司开发分部拆迁并安置。2008年9月27日原告苏新兰与新乡市旧城改造总公司开发分部签订拆迁协议书一份，该协议书上载明：“拆迁点：铁西五十间房，被拆迁人：苏新兰，拆迁人：新乡市旧城改造开发总公司开发分部。根据城市建设总体规划，经市政府批准乙方在铁西××房区进行旧城改造。苏新兰（甲方）为该地段被拆迁人，就拆迁有关事宜经双方协商达成如下协议：一、经测量核实，需拆除甲方现有合法房屋建筑面积86.31平方米，其中：私房86.31平方米，产权归甲方所有。……，备注：经双方协商不再结算周转费，差额在安置协议中互抵。”。2008年9月27日，双方又签订了安置协议书，该协议书载明：“被拆迁人：苏新兰（甲方），拆迁人：新乡市旧城改造开发总公司开发分部（乙方），根据新政文（1992）40号、新政文（1992）373号、新政文（1993）145号及新乡市城市建设总体规划要求，经甲乙双方协商，达成以下安置协议：一、乙方根据政策规定及甲乙双方签订的拆迁协议，将甲方安置在…3、铁西新村梅七号楼负一层东6号房屋壹套半地下门面房，建筑面积为81.73平方米…八、其他：经甲乙双方协商同意，乙方不再给甲方结算超期周转费包括双方新互欠的一切费用，统统抵销，该协议生效后，双方房产上互不相欠”。原告苏新兰申请对新乡市××××新村同等地段一层新门面商业房地产市场价值进行评估，2016年11月21日北京法源司法科学证据鉴定中心接受委托对原告提出的鉴定事项进行鉴定，2017年10月24日，河南凯业房地产估计咨询有限公司作出豫凯估字［2017］081562136A号房地产司法估价咨询报告。原审庭审中，被告博筑公司表示愿意承接新乡市旧城改造总公司开发分部的权利和义务，原告苏新兰也表示同意要求博筑公司承担责任，并于2018年11月6日向本院提出对被告新乡市旧城改造总公司开发分部的撤诉申请，本院予以准许。原告苏新兰与被告博筑公司自愿解除双方于2008年9月27日签订的安置协议书。本院于2018年5月22日向原审原、被告下达（2017）豫0703民初56号民事调解书：被告博筑公司将位于新乡市卫滨区铁西新村梅2号楼1层东4套房，建筑面积174.89平方米（非居住用房）安置给原告苏新兰所有。被告博筑公司于2019年1月31日前协助原告苏新兰办理上述房屋的产权过户手续，并承担相关费用。案件受理费6578元，鉴定费10900元由被告博筑公司负担。本院再审认定案件事实如下：2001年6月26日，新乡市建设委员会下达新建拆字［2001］1号文“关于对铁西五十间房和中同南街道路改造规划地段进行拆迁的公告”和“铁西五十间房和中同南街拆迁安置实施办法”。拆迁公告载明：一、拆迁范围：1、北起铁西规划路丁字路口，南至油脂仓库南墙外自然路；东起油脂仓库围墙，西至中同南街。2、北起油脂仓库南墙外自然路，南至孟姜女河；东起一期拆迁西界，西至中同南街。二、拆迁人：市旧城改造开发总公司开发分部；受委托拆迁人：市房屋拆迁安置处。三、．．．。四、拆迁期限：自2001年7月10日起至2001年8月10日止。2001年11月，新乡市旧城改造开发总公司开发分部将原审原告苏新兰所有的位于该拆迁区域内的建筑面积为86.31平方米的合法房屋予以拆除。2008年9月27日原告苏新兰与新乡市旧城改造总公司开发分部签订拆迁协议书一份，该协议书上载明：“拆迁点：铁西五十间房，被拆迁人：苏新兰，拆迁人：新乡市旧城改造开发总公司开发分部。根据城市建设总体规划，经市政府批准乙方在铁西××房区进行旧城改造。苏新兰（甲方）为该地段被拆迁人，就拆迁有关事宜经双方协商达成如下协议：一、经测量核实，需拆除甲方现有合法房屋建筑面积86.31平方米，其中：私房86.31平方米，产权归甲方所有。备注：经双方协商不再结算周转费，差额在安置协议中互抵。”。同日，双方又签订了安置协议书，该协议书载明：“被拆迁人：苏新兰（甲方），拆迁人：新乡市旧城改造开发总公司开发分部（乙方），根据新政文（1992）40号、新政文（1992）373号、新政文（1993）145号及新乡市城市建设总体规划要求，经甲乙双方协商，达一成以下安置协议：一、乙方根据政策规定及甲乙双方签订的拆迁协议，将甲方安置在：…；3、铁西新村梅七号楼负一层东6号房屋壹套半地下门面房，建筑面积为81.73平方米…八、其他：因其它原因，经甲乙双方协商同意，乙方不再给甲方结算超期周转费包括双方新互欠的一切费用统统抵销，该协议生效后，双方房产上互不相欠。”。2004年涉案应交付的安置房屋建成。另查明：1、原、被告均认可新乡市旧城改造总公司开发分部因历史原因改制为博筑公司。原审被告博筑公司愿意参加本次诉讼，并承接新乡市旧城改造总公司开发分部的权利和义务；原审原告也同意要求原审被告博筑公司承担责任。2、被告交付给原告的安置房屋不能办理房产手续；3、新乡市物价局、新乡市房产管理局新价房（94）第45号文件附表三新乡市房地产租赁区段划分范围表明：三类地区为南干道—北干道—东干道—西干道两侧临街房及范围内（除一类、二类区段）地段。新乡市人民政府新政文（2005）153号文件附件2新乡市划拨土地非住宅、住宅房屋租赁土地收益租金标准和租金市场评估价表注明三类地区房屋为每月每平方米40-70元。该文件内容自2005年11月1日起执行。原告被拆迁房屋属上述的三类地区；4、2019年7月8日，河南德鑫房地产评估有限公司对位于新乡市××××新村同等地段的一层81.73平方米新门面商业房地产进行了市场价值评估，其市场价值为104.53万元（单价12790元/㎡）。本院再审认为，一、关于拆迁安置补偿主体问题。庭审中，原审原、被告均明确表示同意新乡市旧城改造开发总公司开发分部的权利和义务由原审被告博筑公司承担，故原审被告博筑公司是涉案拆迁安置补偿纠纷的责任主体。二、关于原审原告苏新兰与新乡市旧城改造开发总公司开发分部于2008年8月27日所签订的安置协议书是否应予解除的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因苏新兰与新乡市旧城改造开发总公司开发分部所签订的安置协议书中向苏新兰安置的位于新乡市铁西新村梅7号楼负一层东6号房屋一套半地下室门面房不能办理合法产权手续，亦无同等位置可以办理房产手续的地下室门面房，故存在履行不能的问题，现苏新兰要求解除涉案协议并赔偿损失，符合法律规定，应予以支持。三、关于原审被告博筑公司提出的抗辩主张如何认定问题。（一）原审原告被拆除的房屋是住宅房还是非住宅房。因涉案拆迁房屋时间跨度较长，原审原、被告均不能提供拆除房屋的原始产权凭证，本院经查证亦无果，参照双方所签订的拆迁安置协议及达成的调解协议，原审被告博筑公司均给苏新兰安置的是门面房，由此推定原审被告博筑公司应给苏新兰安置门面房。（二）关于原审被告博筑公司是否对苏新兰拆迁房屋予以安置问题。庭审中，原审被告博筑公司辩称已给原告进行了安置，且苏新兰明知该安置房屋不能办理产权手续，苏新兰对此不予认可，原审被告博筑公司对自己的辩解未提供有效证据证明，因此，对于其辩称安置房屋已交付的主张，不予支持。（三）关于苏新兰的起诉是否超过诉讼时效。苏新兰所有房屋拆迁后至今没有合法安置，且苏新兰也一直向有关部门反映维权，故原审被告博筑公司这一辩称缺乏法律依据，本院不予支持。四、关于房屋安置及损失如何计算的问题。①关于房屋安置问题。2018年5月22日，本院已生效（2017）豫0703民初56号民事调解书中，“被告博筑公司将位于新乡市卫滨区铁西新村梅2号楼1层东4套房，建筑面积174.89平方米（非居住用房）安置给原告苏新兰所有。被告博筑公司于2019年1月31日前协助原告苏新兰办理上述房屋的产权过户手续，并承担相关费用。”该安置房虽登记在原审被告博筑公司名下，但案外人候敬华已依据新乡市红旗区人民法院（2007）红民执字第107-4号民事裁定书取得了该安置房屋。原审被告博筑公司将属于案外人的房屋给苏新兰予以安置，案外人也未参与调解，该处分行为无效，因此，本院（2017）豫0703民初56号民事调解书应予撤销。因涉案安置协议书中对原审原告安置的房屋存在履行不能的问题，故原审被告博筑公司应按照涉案安置协议书中给苏新兰安置的铁西新村同地段一层81.73㎡新门面房的市场价值支付价款1045300元。②关于损失如何计算问题。因涉案安置协议书中第八条约定，双方房产互不相欠，故原审原告要求原审被告赔偿周转费、临时安置补助费等损失，缺乏法律依据，本院不予支持。双方约定2008年9月27日向原审原告安置房屋，可至今未予履行，故原审被告应支付原审原告逾期交房租金损失，以协议约定安置房屋面积81.73㎡为基数，自2008年9月27日起至实际支付安置房屋价款之日止，按每月每平方米60元计算。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫0703民初56号民事调解书；二、解除2008年9月27日原审原告苏新兰与新乡市旧城改造开发总公司开发分部所签订的安置协议书第一条第三项“铁西新村梅7号楼负一层东6号房屋一套半地下室门面房，建筑面积为81.73㎡”；三、原审被告新乡市博筑房产有限责任公司于本判决生效后三十日内向原审原告苏新兰支付同地段一层81.73㎡新门面房的市场价值的价款1045300元；四、原审被告新乡市博筑房产有限责任公司于本判决生效后三十日内向原审原告苏新兰支付逾期交房租金损失（以安置协议约定安置房屋面积81.73㎡为基数，自2008年9月27日起至实际支付安置房屋价款之日止，按每月每平方米60元计算）；五、驳回原审原告苏新兰的其他诉讼请求。案件受理费19854，鉴定费21762元，共计41616元，由被告新乡市博筑房产有限责任公司负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  牛记成审 判 员  王官震人民陪审员  李福全二〇一九年七月十七日书 记 员  李浛榛