贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0628民初1451号 原告：杨琼，女，1978年08月05日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：陈勇，系贵州同康律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨卫，系贵州同康律师事务所律师，特别授权。 被告：松桃福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇东城新区滨江花园D区7号楼松桃大厦。 法定代表人：李当明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：苏苗荣，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：伍勋，系铜仁锦江河律师事务所律师，特别授权。 原告杨琼诉被告松桃福明房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院于2019年5月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告杨琼及委托诉讼代理人陈勇、杨卫，被告松桃福明房地产开发有限公司（以下简称福明公司）委托诉讼代理人苏苗荣、伍勋到庭参加诉讼。本案在诉讼过程中，松桃福明房地产开发有限公司同时起诉杨琼商品房销售合同纠纷。因此，本院决定将二案进行合并审理，现已审理终结。 原告杨琼向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》；2、判决被告将位于松桃苗族自治县蓼皋镇老松中片区松桃外滩1、2号楼裙楼3层1号楼3-1和1号楼3-31号房屋转移登记在原告名下；3、因被告未在合同约定期限内为原告办理房屋产权证，请求法院判决被告支付违约金99400.00元；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年1月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于松桃县间，套内面积为344.17平方米，合同总价款1706050.00元。付款方式为银行按揭付款，其中首付款853050.00元，银行按揭贷款853000.00元。合同签订后，原告支付被告首付款200000.00元，2015年3月1日被告将原告购买的商铺交付给原告装修使用，用于经营电影产业。2016年10月9日付400000.00元，2017年3月19日付200000.00元。加上预付的购房定金66400元，原告共支付被告购房款866400.00元，多付首付款13350.00元。关于购房尾款，由于被告未能与银行达成按揭贷款协议，致使原告的银行按揭贷款无法办理。同时，银行告知被告不能办理银行按揭贷款后，被告于2019年3月15日才通知原告，要求原告于2019年3月20日前支付购房尾款。按照法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。被告从通知原告付款之日起到诉讼时未满三个月。因此，被告要求解除合同的理由不符合法律规定，请法院判决被告继续履行合同。原告尚欠被告房屋尾款853050.00元，扣除多付13350.00元，尚欠839700.00元，原告同意一次性支付。请法院支持原告的诉讼请求。 被告福明公司承认原告在本案中所主张的房屋买卖及付款的事实。但认为，第一，原告违反合同约定，签订合同时仅支付购房首付款200000.00元，拖欠首付款653050.00元，占应付款的77%，其行为构成根本性违约；第二，原告作为买受人，其行为违反双方签订的《商品房买卖合同》约定的义务，在应当付款之日起30日内仍未履行付款义务，被告作为出卖人有权解除合同；第三，由于客观原因，银行未能提供按揭贷款，被告已于2016年7月8日向原告发出通知，依法行使合同解除权，限原告在接到通知之日起7日内付清购房尾款。原告2017年3月21日前才付清购房首付款。综上所述，被告从2016年7月8日已经通知原告解除合同，原告以按揭方式支付购房款的义务应转变为现金支付，原告未在通知的时间内支付购房款。所以，原告要求继续履行合同不符合法律规定，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 经查，原告于2014年5月26日与被告签订《福明·松桃外滩认购书》，原告向其交纳购房定金66400.00元。2015年1月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发位于松桃县间现房，套内面积为344.17平方米商业用房出卖给原告。单价为每平方米4956.998元，房款总价为1706050.00元。付款方式为银行按揭付款，其中：首付款为853050.00元，银行按揭贷款为853000.00元。合同签订后，原告于2015年1月22日付被告首付款200000.00元。2016年7月8日被告向原告发出催收通知，原告于2016年10月9日付被告购房款400000.00元，2017年3月19日付200000.00元。原告共计支付被告房款定金66400元，首期购房款800000.00元。由于银行贷款政策原因，房屋尾款部分未能办理按揭贷款。因此，原告尚欠被告购房尾款853000.00元至今未支付。之后，被告于2019年3月15日、2019年4月21日分别向原告发出通知书，告知原告相关权利义务，要求解除合同。原告认为被告发出的通知没有给予原告合理的期限，不具有解除合同的效力，要求继续履行合同。 以上事实双方当事人表示认可。认定以上事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、《催款通知书》、《通知》、《解除商品房买卖合同通知》及庭审笔录、证人证言等证据在卷佐证。本院依法予以认定。 本院认为，商品房销售合同是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。原告与被告签订《商品房买卖合同》符合《合同法》第四十四条规定，其双方签订的合同具有法律效力，对双方具有约束力。本案的焦点是在原告履行合同的过程中违约，是否符合继续履行合同的条件？ 首先，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，原告应当于本合同签订之日向被告支付首期房款853050.00元。合同签订后，原告未按照合同约定向被告一次性支付购房首付款。经被告催收后，原告于2017年3月19日前分三期支付给被告购房首付款853050.00元（包括定金）。因此，原告的行为违反合同约定，构成违约。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“买受人未按照约定时间付款……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30内向出卖人支付违约金。”对此，本院认为，原告虽然未按照合同约定期限一次性向被告支付首付款，但是被告并没有向原告主张解除合同，而且被告2016年7月8日向原告发出的是催款通知，之后又分别收取了原告600000.00元购房款，因此，应视为被告同意原告继续履行合同。原告请求继续履行合同，本院予以支持。被告以原告在应当付款之日起30日内仍未履行付款义务为由，请求解除合同的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 其次，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第（3）项【贷款方式付款】的约定：“买受人应当在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理银行贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述相关义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后7日内将买受人已付退还给买受人。”对此，本院认为，2016年7月8日原告接到被告通知后，按照要求向被告提供了银行贷款资料。因银行金融贷款政策原因导致按揭部分购房未能如期支付。由于银行未能提供按揭部分购房贷款，并非买受人原告或者出卖人被告的原因造成，因而不能归责于原告方的责任，不能视为原告违约。另外，由于原、被告在订立合同时，对银行政策原因不能办理按揭部分购房房款，该房款应当如何支付的问题双方未进行约定。在诉讼过程中，经本院主持调解，双方就银行按揭部分购房款如何支付的问题未能达成协议，被告要求解除合同。但是，根据本案实际，被告在原告未交付全部首付款的情况下将涉案房屋交给原告使用，原告与他人共同投资开设影院至今已长达四年之久，如果解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，势必给当事人带来大于本案合同争议标的的损失，其裁判价值取向不符合法律效果和社会效果相统一裁判原则和精神。本院认为，如果继续履行合同更加有利于解决问题，对双方的发展更加有利。因此，关于原、被告双方就银行按揭部分购房款如何支付存在的风险未作约定，原、被告双方应当本着实事求是、诚实信用、互利共赢、有利于化解矛盾的原则进行协商解决。 其三，关于被告向原告发出的三份通知，是否具有解除合同效力的问题。根据《合同法》九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人告催后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有告催的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因此，被告于2016年7月8日向原告发出的系催款通知书，2019年3月15日和2019年4月21日被告向原告发出的通知，均没有给予原告合理的解除期限，因而不具有解除合同的效力。因此，被告要求解除合同的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告要求继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。 其四，关于原告请求被告办理房屋登记以及支付逾期未办理房产证违约金的问题。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条第三款【转移登记】第五项约定，被告应当在交房后180日内为原告办理转移登记手续。但是，由于原告未交清购房款，被告以原告未全部支付购房款为由，而未给原告办理房屋登记手续，其行为符合合同约定，并不构成违约。所以，原告以被告未给其办理房屋转移登记为由，请求被告支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持，应予驳回。但是，原告按照合同约定支付被告相应的购房款后，被告应当按照合同约定的期限为原告办理房屋转移登记。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下： 一、原告杨琼与被告松桃福明房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。 二、驳回原告杨琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2285.00元，减半收取1143.00元。由原告杨琼负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。一方当事人如不按期履行本判决所确定的给付义务，另一方当事人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 员  舒   山   恋 二〇一九年七月二十六日 法官助理  麻建英书记员龙蕾