广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0704民初154号原告（反诉被告）：黄顺意，女，1971年4月21日出生，汉族，住广东省江门市江海区****办事处阳山路3巷9号302，公民身份号码：440************328。被告（反诉原告）：张琳，女，1987年3月22日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区杜阮镇金朗社区*委会山湖雅苑御苑1幢1903室，公民身份号码：511************364。委托诉讼代理人：黄仲光，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁健枫，广东华誉品智律师事务所律师。被告（反诉被告）：江海区艺源玻璃工艺制品厂，住所地：广东省江门市江海区南山工业二区西边5号厂房之一。经营者：钟晓琼，女，1968年1月17日出生，汉族，住四川省南充市高坪区*********碑村2组51号，公民身份号码：512************828。委托诉讼代理人：黄仲光，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁健枫，广东华誉品智律师事务所律师。原告黄顺意与被告张琳、江海区艺源玻璃工艺制品厂租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，被告张琳于2019年3月18日提出反诉，本院依法合并审理并于2019年4月9日转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄顺意，被告（反诉原告）张琳、被告（反诉被告）江海区艺源玻璃工艺制品厂的共同委托诉讼代理人黄仲光、梁健枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄顺意向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴清所欠合同期内租金欠款82768.76元；2.判令被告按当月租金20%支付违约金，自2016年6月至2018年12月止共88093.76元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。原告于2019年1月24日变更诉讼请求为：1.判令被告缴清所欠合同期内租金（含递增）欠款95543.76元；2.判令被告签订合同时缴付的押金38325元不予退回；3.判令被告按当月租金20%支付违约金，自2016年6月至2018年12月止共88093.76元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月1日，张琳与黄顺意签订《租赁合同》，约定张琳租赁位于江门市江海区南山工业区二区西边5号厂房，租赁期自2015年9月1日起至2018年12月30日止，厂房每月租金12775元，以后每年递增租金7%，合同签订时付押金38325元，每月10日前缴交，逾期15天缴交，按每月租金20%计算滞纳金。合同签订后，原告依约交付厂房给被告使用，被告于2015年9月15日成立江海区艺源玻璃工艺制品厂，并在上述厂房经营生产。自2016年6月份起，被告以各种理由拖欠租金，直至起诉之日两被告仍欠原告2018年9月至12月共4个月租金。被告（反诉原告）张琳、被告（反诉被告）江海区艺源玻璃工艺制品厂共同辩称，1.张琳与黄顺意签订的厂房租赁合同无效，两被告不需支付租金和违约金，按涉案厂房交付使用至今尚未取得任何建设规划或合法产权属证明，根据最高人民法院关于审理城镇房屋司法解释的规定，案涉租赁合同无效；2.即使两被告参照租金标准支付房屋占用使用费，也只需要支付2018年9月1日至2018年12月30日的占有使用费，无需要支付递增费；3.根据原告提供的证据材料银行交易明细及租金收据材料可知，自2015年9月1日以来被告张琳支付的月租金均为人民币12775元，在长达3年时间原告均未提出任何异议，并接受该数额的租金，两被告认为原告以实际履行行为变更了合同内容，其作为合同相对人接受这种变更后的履行合同，且在整个合同期间内没有提出异议，应视为双方当事人经协商一致变更原租赁合同的支付标准。综上两被告认为我方不需要支付租金、违约金及递增部分，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）张琳向本院提出反诉请求：1.判令黄顺意向张琳返还厂房押金38325元及利息（以38325元为基数，从起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；2.黄顺意承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月1日，张琳与黄顺意签订了租赁合同，约定由黄顺意将位于江门市江海区南山工业区二区西边厂房出租给张琳，租赁期自2015年9月1日起至2018年12月30日止，合同签订时张琳支付了押金38325元，合同期满后，黄顺意没有按照合同约定退还押金。原告（反诉被告）黄顺意对反诉辩称，不同意返还押金和利息，张琳的反诉请求没有事实和法律依据。被告（反诉被告）江海区艺源玻璃工艺制品厂对反诉辩称，没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄顺意与江门市江海区****办事处南山股份合作经济联合社（以下简称南山经济社）签订《租赁合同书》，合同约定南山经济社将南山工业区出租给黄顺意，租赁期从2004年6月1日至2018年12月31日止；黄顺意要按照高新工业园有关规划办理报建，南山经济社协助帮忙，租赁期内，黄顺意将厂房转租给其他承租者使用，必须事先征得南山经济社书面同意。2015年9月1日，黄顺意与张琳签订《租赁合同》，约定张琳租赁南山工业区二区西边5号厂房，租赁期自2015年9月1日至2018年12月30日止，合同签订时付押金38325元；每月租金12775元，以后每年递增租金7%，每月10日前缴交当月租金，逾期15天缴交，按每月租金20%计算缓缴费，若当月31日仍未缴清该月租金，黄顺意有权收回厂房、终止合同及继续追收拖欠的租金、水电费等，押金不予退回。合同签订后，张琳缴纳了38325元押金，黄顺意依约交付厂房给张琳使用。2015年9月8日，南山经济社出具《证明》，同意黄顺意将位于江门市江海区南山工业二区西边5号厂房租给钟晓琼经营玻璃深加工使用。2015年9月15日，江海区艺源玻璃工艺制品厂注册成立，经营者为钟晓琼，经营场所为江门市江海区南山工业区二区西边5号厂房之一。另查明，江门市高新区30号地地段的土地使用权人为南山经济社，用途为工业用地。黄顺意租赁上述工业用地后，在地上自建厂房，但黄顺意在一审法庭辩论终结前未举证证明该厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。又查明，张琳从2015年9月开始按每月12775元缴纳厂房租金直至2018年8月，2018年9月至12月份租金未缴纳。本院认为，本案涉及原、被告之间租赁合同法律关系的纠纷。本案争议焦点为：一、黄顺意与张琳签订的《租赁合同》是否有效?二、张琳是否应支付黄顺意租金或占有使用费以及金额为多少？三、黄顺意是否有权没收押金及要求张琳支付违约金？四、江海区艺源玻璃工艺制品厂在本案承担何种责任？关于争议焦点一：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，黄顺意在法庭辩论终结前未举证证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，黄顺意与张琳签订的《租赁合同》无效。关于争议焦点二：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，尽管黄顺意与张琳签订的《租赁合同》无效，但张琳一直实际占用涉案厂房，因此张琳应参照双方签订的合同约定的租金标准支付厂房占有使用费。张琳抗辩认为黄顺意同意不再收取递增费，对此黄顺意予以否认，张琳亦未举证予以证明，对张琳该项抗辩本院不予采纳。张琳抗辩认为即使应当给付递增费，黄顺意主张2016年9月至2017年11月的递增费已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，黄顺意主张2016年9月的递增费已超过诉讼时效，黄顺意亦未举证证明存在诉讼时效中止或中断的情形，因此黄顺意主张2016年9月递增费，已过诉讼时效，本院不予支持，但2016年10月后的递增费未超过诉讼时效。经核算，张琳应支付黄顺意厂房占有使用费合共83918.62元[2016年10月至2017年8月递增费9836.75元（12775元/月×7%×11月）+2017年9月至2018年8月递增费11482.17元（12775元/月×107%×7%×12月）+2018年9月至12月占有使用费62599.70元（12775元/月×107%×107%×107%×4月）]。关于争议焦点三：根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，黄顺意与张琳签订的《租赁合同》无效，当中的违约条款亦无效，合同自始没有法律约束力，且对于合同无效，黄顺意与张琳都存有过错，应各自承担相应的责任。因此，黄顺意主张根据合同约定没收押金并要求张琳支付违约金，于法无据，本院不予支持，黄顺意应返还押金38325元给张琳。张琳主张黄顺意支付押金利息，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点四：江海区艺源玻璃工艺制品厂并非涉案《租赁合同》相对方，黄顺意主张江海区艺源玻璃工艺制品厂支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。综上所述，张琳应向黄顺意支付厂房占有使用费83918.62元，黄顺意应向张琳返还押金38325元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张琳于本判决生效之日起十日内支付厂房占有使用费83918.62元给原告（反诉被告）黄顺意；二、原告（反诉被告）黄顺意于本判决生效之日起十日内退还押金38325元给被告（反诉原告）张琳（在上述第一项中予以抵扣）；三、驳回原告（反诉被告）黄顺意的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4629.44元，由原告（反诉被告）黄顺意负担2800.44元，由被告（反诉原告）张琳负担1829元；案件反诉受理费379.06元，由原告（反诉被告）黄顺意负担。本院向原告（反诉被告）黄顺意退回1449.94元，被告（反诉原告）张琳应在判决生效之日起十日内向本院缴纳一审案件受理费1449.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  区素莹人民陪审员  邓月海人民陪审员  张凤华二〇一九年六月五日法官 助理  卢玉瑜书 记 员  李宝红