湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0115民初3939号原告（反诉被告）：胡翠清。委托诉讼代理人：张红方。委托诉讼代理人：程大鹏。被告（反诉原告）：李杰。委托诉讼代理人：王**。委托诉讼代理人：叶曦檐。第三人：武汉都市家园房产经纪代理有限公司。法定代表人：黄艳丽。原告（反诉被告）胡翠清与被告（反诉原告）李杰、第三人武汉都市家园房产经纪代理有限公司（以下简称都市家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。胡翠清的委托诉讼代理人程大鹏、李杰的委托诉讼代理人叶曦檐、都市家园公司的法定代表人黄艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡翠清向本院提出诉讼请求：1.解除胡翠清与李杰签订的《存量房居间（买卖）合同》。2.由李杰向胡翠清双倍返还定金20万元。3.案件受理费由李杰承担。事实与理由：2019年1月14日，胡翠清通过第三人提供的居间服务，与李杰签订《存量房居间（买卖）合同》，约定李杰向胡翠清出卖位于武汉市江夏区藏龙岛栗庙村保利清能西海岸一区Y7栋2单元702室房屋（房屋所有权证号：武房权证夏字第**）。合同签订后，胡翠清如约向李杰支付了10万元定金，并及时向银行提交了申请贷款所需资料。因贷款申请未获批准，经三方多次协商，胡翠清同意变更付款方式为一次性全款支付购房款，并由第三人通知李杰。2019年1月23日，胡翠清出具《承诺书》，承诺于办理过户手续时支付全部购房款。2019年3月7日，经过购房资格与房源核查，涉案房屋已具备过户条件的前提下，第三人通知买卖双方前往江夏区政务中心办理房屋过户手续，但李杰却以自己未在《承诺书》上签名为由，认定胡翠清违约，并拒绝前往办理过户手续。此后，胡翠清本着诚信原则积极履行合同义务，多次主动联系李杰及第三人，希望促成交易，但最终无果。在贷款批准未获批准并经与李杰、第三人协商的情况下，胡翠清同意变更付款方式为一次性全额付款，有利于减少交易环节，缩短了交易时间，且完全能够实现李杰的合同目的，但是李杰仍然拒绝办理过户手续，有违诚信原则，显属违约行为，故诉至法院。李杰辩称，1.胡翠清就《存量房居间（买卖）合同》的履行构成根本违约，李杰有权按照合同约定和法律规定解除《存量房居间（买卖）合同》。该合同约定胡翠清以贷款方式购买李杰的房屋，若因买方原因未能办理贷款的，构成违约，守约方有权解除合同。其后，李杰在配合办理房屋买卖过程中，知悉胡翠清并不具备购房资格，也从未去银行办理过相关贷款手续，截止合同约定2019年1月24日办理银行贷款的截止日，胡翠清并未能签署银行贷款合同，或以全款的方式向李杰支付全部购房款，胡翠清的行为已经构成根本违约，李杰有权解除合同，并按照合同约定追究胡翠清的违约责任。2.《存量房居间（买卖）合同》的签订和履行期间，武汉市房屋限购政策未发生变化，胡翠清应当知悉其履约能力，且应就违约行为承担法律责任。胡翠清作为一名成年购房者，在购房前应对武汉市房屋限购政策和贷款条件进行充分了解并初步审核自身的购房资格，且在胡翠清与李杰签订《存量房居间（买卖）合同》之日2019年1月14日直至2019年2月14日，武汉市房屋限购政策并未发生足以影响胡翠清购房资格变动的情形，胡翠清不再具备购房资格和贷款的情形下要求与李杰签订《存量房居间（买卖）合同》，理应为自己的行为承担法律责任。胡翠清因在2019年3月初办理了离婚手续后才具备购房资格，在合同约定的履行期间，其不具备购房资格。3.胡翠清单方提供的《承诺书》明确表示其构成根本违约。胡翠清出具的单方《承诺书》，李杰从未表示予以任何接受，其行为是胡翠清已明确表示自己不履行《存量房居间（买卖）合同》约定的主要义务，构成根本违约。《承诺书》要求李杰过户后，胡翠清再支付全部购房款的主张，更是罔顾交易习惯和常识，其行为实质是胡翠清掩盖本人违约及欺骗的事实，单方面捏造承诺变更上述房屋购房款支付方式和支付时间，制造李杰违约的假象。而第三人更是为了赚取居间费用不顾行业道德，伙同胡翠清违约并出具恶意侵犯亦是其委托人李杰的合法权益。4.由于胡翠清的根本违约行为，李杰有权根据定金罚则不予退还已收取的定金。都市家园公司述称，1.2019年1月21日，我公司工作人员与胡翠清夫妇前往工商银行汉阳支行去办理银行贷款时，由于贷款期限问题，胡翠清夫妇决定变更付款方式，于3月20日前一次清付清全部房款，并于当日手写了一份《承诺书》，我当时将《承诺书》拍照发送给了李杰，李杰同意。但是到了2019年1月22日，李杰打电话要求胡翠清当面写一份《承诺书》。2019年1月23日，胡翠清夫妇和李杰到我公司，当时李杰先到了，胡翠清没有到，李杰先走了，胡翠清到了之后，第二次出具了《承诺书》，李杰当时还没有回来，所以李杰没有在《承诺书》上签字。2.关于胡翠清购房资格的问题，胡翠清在2019年3月7日办理了离婚手续，此时她已经具备了购房资格，且这个时间是在2019年3月20日（付清房款日期）之前。我公司已经在相关部门打印了胡翠清具备购房资格的相关证明。3.2019年2月28日，李杰没有任何理由即通过微信要求解除合同。李杰向本院提出反诉请求：1.确认李杰与胡翠清签订的《存量房居间（买卖）合同》已经解除。2.由胡翠清承担违约金220180元。3.本案诉讼费用、律师代理费由胡翠清承担。事实与理由：胡翠清、李杰及第三人于2019年1月14日签订《存量房居间（买卖）合同》，约定胡翠清以贷款形式购买李杰位于武汉市江夏区藏龙岛栗庙村保利清能西海岸一区Y7栋2单元702室房屋，合同签订后，胡翠清未能在合同约定的期间内获得银行贷款审批，也未能在合同约定期间向李杰支付全部购房款。同时，胡翠清伙同第三人隐瞒胡翠清不具备购房资格的事实，恶意串通，诱使李杰签署上述合同。由于胡翠清未获得银行购房贷款，并不具备购房的经济能力，胡翠清为掩盖违约及欺骗的事实，单方面捏造承诺变更上述房屋购房款支付方式和支付时间，制造李杰违约的假象。胡翠清的行为已经构成根本违约，李杰有权解除合同并追究胡翠清的违约责任。同时，胡翠清多次谎称已经具备全款购房能力，意图让李杰先向房屋登记部门提交过户申请，以谋取非法利益，幸而李杰经过核实信息后拒绝了胡翠清的要求，避免了损失的扩大。在前述行为未得逞后，胡翠清又虚构李杰违约事实，企图通过诉讼手段再次获取非法利益。胡翠清的上述行为及其恶劣，李杰为维护自身合法权益，故提起反诉。胡翠清针对李杰的反诉请求辩称，1.胡翠清按照合同约定向贷款银行提供了资料，不构成违约。根据《存量房居间（买卖）合同》附件第2条第2款的约定，胡翠清应于2019年1月24日前提交全部贷款资料。胡翠清于2019年1月21日前往银行办理贷款申请，并提供征信、银行流水等材料，履行完毕该义务。只是因为银行流水不满足10年期贷款的要求，银行未批准贷款。事实上，在银行贷款审批中，这一情形非常普遍；况且，根据合同中的违约条款，买方的违约行为是“拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭，办理过户，逾期支付房款”，并非是在某日期前必须获得银行贷款审批。2.胡翠清承诺在过户时全额支付购房款，无任何拖延付款行为。按照合同附件第2条第2款约定，“买方应当于过户递件受理成功之日支付首期购房款给卖方”，对于房价余款，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批贷额与应付房价余款的差额由买方到房屋登记机关办理产权买卖手续当日付给卖方”，也就是说，购房款并不一定要以银行贷款方式支付。在银行贷款审批未获通过时，胡翠清既有义务也有权利在办理房屋过户当日支付房屋全款。此种付款方式减少了交易环节，缩短了交易时间，也不背离李杰的合同目的。3.胡翠清具有购房资格，符合过户条件。2019年3月7日，胡翠清核查购房资格时意外得知，因其丈夫名下有一套备案房产而被限购，但胡翠清对该房产一直不知情。为符合购房条件以履行合同，胡翠清采取措施消除限购影响，并于2019年3月9日通过了购房资格核查，满足了购房和过户条件。李杰主张“胡翠清伙同第三方隐瞒不具备购房资格的是事实，恶意串通，诱使其签署房屋买卖合同”的事实不成立。都市家园公司针对李杰的反诉请求述称，我方支持胡翠清的意见，胡翠清的陈述属实。本院经审理认定事实如下：2019年1月14日，李杰（甲方、卖方）与胡翠清（乙方、买方）及第三人都市家园公司（经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定乙方购买甲方位于武汉市江夏区经济开发区藏龙岛栗庙村保利清能西海岸一区Y7栋2单元702室的房屋（房屋不动产权证书：武房房权证夏字第**、筑面积136.66㎡），包括两个车位，总价款为132万元。买方义务包括按时支付售房款项，按时到贷款银行办理按揭贷款手续（一次性付款的除外）。卖方义务包括及时配合买方/经纪方办理委托公证，提前还贷，按揭，交易过户等相关手续。违约责任约定：买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭，办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。合同附件约定付款方式：定金10万元买方须在2019年1月14日前支付给卖方。首期房款128万元应于过户递件受理成功之日支付给买方，买方应于2019年1月24日之前提交全部贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助。银行审批同意贷款或相关意向回复后七个工作日内到房屋登记机关办理申请产权买卖手续。若买方或卖方的原因导致未能办理贷款或未能办理过户，则构成违约，守约方有权解除合同，且违约方应向守约方按逾期每日总楼价的千分之一支付违约金。房价余款：卖方同意买方通过向银行申请人民币100万元贷款的形式支付房价余款。买方实际房贷额度以银行审批为准，在办妥产权交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批贷额与应付房价余款的差额由买方于到房屋登记机关办理产权买卖手续当日支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。买卖双方一致同意从定金或首期款中预留人民币5000元作为交楼保证金交由经纪方托管。合同签订当日，胡翠清向李杰支付了购房定金10万元，李杰将其中5000元交由都市家园公司保管。胡翠清申请购房首期贷款未获银行批准，于2019年1月21日出具《承诺书》一份，承诺向李杰全额支付购房款。都市家园公司工作人员将该承诺书拍照后发给李杰，李杰未予回复确认。1月23日，胡翠清再次出具《承诺书》：“……承诺于2019年3月20日之前办理过户手续且支付卖方李杰全部的购房款贰佰叁拾捌万元整（其中已支付李杰定金壹拾万元整），此款于李杰夫妻双方去房产局过户签完字，胡翠清拿到收件单后支付此款。若本人未履行上述条款，视为本人违约。李杰有权不退定金且可以收回世纪宏图都市家园店的房产证及土地证原件和车库合同，终止合同”。胡翠清在该承诺书上签名捺印。2019年2月27日，胡翠清与李杰通过微信就房屋买卖事宜发生争议，李杰告知胡翠清要求正式解除合同。2月28日，李杰通过微信向都市家园公司表示“我正式通知你我要求解除合同”。2019年3月4日，胡翠清短信告知李杰：“中介给我打电话，说周四去办理过户手续，我这边没有问题！跟你说一下”。李杰回复：“好”。3月6日，都市家园公司工作人员短信通知胡翠清次日到江夏区政务服务中心办理案涉房屋过户手续。因核查购房资格时发现胡翠清属于武汉市住房购买资格受限人员，李杰于3月6日晚上微信回复都市家园公司工作人员“违约了”。3月7日，胡翠清与其夫在民政局办理了离婚手续。胡翠清通过了住房购买资格核查。李杰得知胡翠清购房资格受限的事实后，都市家园公司工作人员多次与李杰沟通协商，李杰认为胡翠清因贷款未获批准及购房资格受限问题违约，三方多次沟通无果。李杰遂于4月26日向胡翠清及都市家园公司分别邮寄《合同解除通知书》，要求解除合同，不予退还已收的定金10万元，并要求胡翠清按合同约定标准支付违约金。另查明，李杰就本案诉讼与北京大成（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费15000元。诉讼中，李杰提交其在美国和中国之间往返的机票凭证，拟证明其为本案纠纷而支出了交通费。胡翠清及都市家园公司认为李杰家人在美国，其往返中美两国的机票不能确定与本案有关联性，故不予认可。以上事实，有当事人提交的《存量房居间（买卖）合同》、转账记录、收据、承诺书、微信及短信记录、通话录音、合同解除通知书、快递单、《委托代理合同》、律师费发票、机票凭证等经当事人当庭质证和本院依法核实的证据证实，结合当事人当庭陈述，足以认定。本院认为，胡翠清、李杰与都市家园公司于2019年1月14日签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，胡翠清当日按约支付了购房定金10万元，后因办理首期房款的贷款未获银行批准，胡翠清出具了一次性付款的《承诺书》，李杰与胡翠清发生争议时虽要求解除合同，但并未向胡翠清及都市家园公司发出书面解除合同通知，且在2019年3月4日胡翠清短信告知李杰“中介给我打电话，说周四去办理过户手续，我这边没有问题！跟你说一下”时，李杰回复“好”，足以认定胡翠清通过出具《承诺书》的形式对原合同约定的付款方式及时间做出变更取得了李杰的同意，三方约定于2019年3月7日办理房屋产权过户手续并由胡翠清一次性付清购房款。但因办理过户前审核购房资格时发现胡翠清购房资格受限，胡翠清与其夫于3月7日办理离婚手续后消除了购房资格限制。李杰认为胡翠清的行为构成违约，遂要求解除合同。本院认为，关于取得购房资格问题的时间，合同虽未作明确约定，但胡翠清在签订购房合同直至购房资格核查之前，对其家庭所拥有住房套数及产权登记情况等并未如实告知李杰，其购房资格瑕疵导致双方无法按约如期办理房屋产权过户手续，胡翠清的行为违反了作为买房人在进行交易时应尽的诚实信用义务，给双方顺利履行合同造成了障碍，胡翠清虽然当即通过离婚消除了购房资格限制和过户障碍，意欲继续履行合同，但李杰对与其交易失去了信任基础，对其通过离婚消除购房资格瑕疵的行为不予认可，不愿继续履行合同。现双方均主张解除合同，视为双方在庭审中就合同解除达成了合意，本院对双方该项诉请予以支持，认定案涉合同于2019年5月20日解除。关于定金返还问题，因胡翠清未能及时全面履行其自身义务，导致合同解除，其无权要求返还已支付的10万元定金。关于李杰反诉主张的违约金和律师代理费，本院认为，购房定金旨在保障买方履行自身约定义务，违约金和定金只能择一适用。李杰因胡翠清的违约行为所遭受的损失已经通过不予返还的定金得到了弥补和救济，其主张违约金和律师代理费缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、胡翠清与李杰、武汉都市家园房产经纪代理有限公司于2019年1月14日签订的《存量房居间（买卖）合同》于2019年5月20日解除。二、胡翠清于2019年1月14日支付给李杰的购房定金10万元不予返还。三、驳回胡翠清的其他诉讼请求。四、驳回李杰的其他反诉请求。本案本诉受理费4300元，减半收取2150元，由胡翠清负担。反诉受理费2301元，由李杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院审判员  郑保民二〇一九年七月十五日法官助理王苑书记员梅慧琴