福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初1641号 原告：招商银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街煌星大厦，统一社会信用代码913505007729173291。 负责人：詹毅，该分行行长。 委托诉讼代理人：张雪玲，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林育华，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告：徐智敏，男，1975年4月9日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被告：向桂芳，女，1976年1月24日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被告：福建省莆田市泽润房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区文献路（旧体育场内），统一社会信用代码91350302550977318N。 法定代表人：杨成杰，该公司执行董事。 原告招商银行股份有限公司泉州分行（以下简称招商银行泉州分行）与被告徐智敏、向桂芳、福建省莆田市泽润房地产开发有限公司（以下简称泽润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法由简易程序转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告招商银行泉州分行的委托诉讼代理人张雪玲到庭参加诉讼，被告徐智敏、向桂芳、泽润公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 招商银行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、徐智敏、向桂芳立即向招商银行泉州分行偿还编号8140813960006《个人购房借款及担保合同》项下借款本金693655.94元，并按前述合同约定支付自2018年7月11日起至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息（暂计至2018年12月28日的利息、罚息、复息合计15247.87元）；2、徐智敏、向桂芳立即偿付招商银行泉州分行因本案诉讼支付的律师代理费14000元；3、招商银行泉州分行有权就上述全部款项以徐智敏、向桂芳共同提供的抵押物【址在莆田市城厢区，房屋所有权证号：莆房预城厢字第××号】折价或以拍卖、变卖抵押物价款优先受偿；4、泽润公司对上述全部款项承担连带清偿责任；5、本案一切诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）均由徐智敏、向桂芳、泽润公司承担。 事实与理由：2014年8月14日，就徐智敏向泽润公司支付址在莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢9层902号房产的购房款事宜，徐智敏、向桂芳、泽润公司与招商银行泉州分行签订一份《个人购房借款及担保合同》（合同编号为8140813960006），约定招商银行泉州分行向徐智敏提供总额为790000元整的购房借款，借款期限为240个月，自2014年8月14日起至2034年8月14日止，还款方式为按月结息，按月还本，等额本息，具体借款金额、借款期限、执行利率均以借款借据为准。徐智敏、向桂芳提供上述所购房屋作为购房借款合同项下的借款本息及其他相关费用的担保，抵押担保的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。泽润公司自愿为徐智敏在上述《个人购房借款及担保合同》项下的债务提供连带保证责任，保证范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及招商银行泉州分行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证期间为自合同生效之日起至徐智敏、向桂芳持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由招商银行泉州分行保管之日止。2014年8月18日，招商银行泉州分行办理了预购商品房抵押权预告登记。 2014年8月19日，招商银行泉州分行向徐智敏发放金额为790000元整的购房借款，且徐智敏在编号为8140813515004的《个人贷款借款借据》上签字确认招商银行泉州分行已依约履行放款义务，该笔贷款期限自2014年8月19日起到2034年8月19日止，执行年利率为7.5325%，扣款日为每月10日，首次扣款日为2014年10月10日。 徐智敏自2015年6月份以来，已累计超过六次未按合同约定按时还本付息，该情形属于《个人购房借款及担保合同》第40条约定的违约事件，招商银行泉州分行有权宣布借款合同提前到期的情形。根据《个人购房借款及担保合同》第41条的约定：“一旦发生第40条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：41.1提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；41.3要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；41.4.2依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿”。鉴于徐智敏的行为已严重违反合同约定，招商银行泉州分行有权要求徐智敏一次偿还全部借款本息，且为实现本案债权而支付的诉讼费、律师费、保全费、公告费等相关费用均由徐智敏承担，并要求保证人对上述全部债务承担连带保证责任，对处理抵押物所得价款，招商银行泉州分行有权优先受偿。另，案涉借款发生在向桂芳与徐智敏婚姻关系存续期间，且用于夫妻共同生活，故招商银行泉州分行有权要求向桂芳对徐智敏的上述债务承担共同清偿责任。 徐智敏、向桂芳、泽润公司均未作答辩。 招商银行泉州分行围绕其诉讼主张依法提交如下证据：1、营业执照、金融许可证；2、徐智敏、向桂芳的居民身份证及结婚证；3、泽润公司的企业信用信息公示报告；4、《个人购房借款及担保合同》；5、《个人贷款借款借据》；6、《预购商品房预告登记证》、《预购商品房抵押权预告登记证》；7、《贷款信息表》、《客户还款清单》及《客户逾期清单》；8、《诉讼委托代理协议》及律师费发票等共同证明其主张。徐智敏、向桂芳、泽润公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。招商银行泉州分行提供的上述证据具备形式真实性，本院依法对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。 根据招商银行泉州分行的庭审陈述和经本院审查认定的证据，本院认定的事实与招商银行泉州分行所述基本一致。另查明，徐智敏与向桂芳系夫妻。徐智敏因向泽润公司购买坐落于莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢902号房产，向招商银行泉州分行申请个人购房贷款用于支付购房款，并于2014年8月14日与招商银行泉州分行签订一份编号814081396006《个人购房借款及担保合同》,向桂芳作为抵押人在借款合同上签名并加摁手印，泽润公司作为保证人在借款合同上盖章。该借款合同约定徐智敏向招商银行泉州分行借款79万元，借款期限自2014年8月14日起到2034年8月14日止，还款方式为按月等额本息还款；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性担保，徐智敏、向桂芳以其购买的上述莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢9层902号房产为本合同项下贷款提供抵押担保；泽润公司作为保证人，对本借款合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记手续且将房地产权证/房地产他项权证交由贷款人保管之日止期间产生的本合同项下被告徐智敏的债务承担连带保证责任即阶段性连带保证责任；担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；合同中还约定一旦借款人发生任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。合同签订后，招商银行泉州分行与徐智敏于2014年8月18日就抵押物依法向登记机关办理了房屋抵押权预告登记手续。2014年8月19日，招商银行泉州分行向徐智敏发放贷款79万元，徐智敏为此在《个人贷款借款借据》上签名并加摁手印，对其上载明的借款金额、借款执行利率及借款期限等内容予以确认。但徐智敏在合同履行过程中，自2015年6月开始未能依约按时足额还款，截止至2018年12月28日，尚欠招商银行泉州分行借款本金693655.94元、利息、罚息、复息15247.87元。招商银行泉州分行催讨未果，遂委托福建旭恒律师事务所提起本案诉讼，实际支出律师代理费14000元。起诉后，徐智敏、向桂芳、泽润公司均未偿还款项。 本院认为，招商银行泉州分行具有从事金融业务的主体资格，其与徐智敏、向桂芳、泽润公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方均应按合同约定履行义务。招商银行泉州分行依约履行了向徐智敏发放贷款79万元的合同义务。徐智敏在履行借款合同期间未按时还本付息，已构成违约，招商银行泉州分行依照借款合同“借款人发生违约事件时，贷款人有权提前收回全部贷款本息”的约定，要求提前收回已发放的贷款，具有事实与法律依据。徐智敏除应归还所欠借款本息外，还应支付相应的罚息、复息。案涉合同约定招商银行泉州分行为实现债权而支付的律师费等实现债权费用由借款人承担，招商银行泉州分行为实现本案债权支出律师代理费14000元，徐智敏应依约承担。故招商银行泉州分行要求徐智敏偿还尚欠的借款本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用，合理合法，本院予以支持。向桂芳作为抵押（财产共有）人在上述《个人购房借款及担保合同》上签字，且本案贷款发生于徐智敏、向桂芳婚姻关系存续期间，故上述债务系徐智敏、向桂芳婚姻关系存续期间的共同债务，向桂芳应对案涉贷款承担共同还款责任，招商银行泉州分行要求向桂芳共同偿还徐智敏本案债务的诉讼请求，理由正当，应予支持。泽润公司自愿为本案债务向招商银行泉州分行承担连带责任保证，其的保证责任期间是到本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予招商银行泉州分行之日止，该保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，现涉诉房产尚未办理房产抵押登记，泽润公司应依法承担连带保证责任，招商银行泉州分行在合同约定的阶段性保证期限内向泽润公司主张权利，合理合法，应予支持。泽润公司在承担保证责任后有权向徐智敏、向桂芳追偿。徐智敏自愿以其购买的坐落于莆田市城厢区文献广场片区（地块三）莆田文献广场E幢9层902号房产为本案借款提供抵押担保，抵押物依法办理了房屋抵押预告登记手续，招商银行泉州分行依据房屋抵押权预告登记，主张对该抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。预告登记是指对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。物权法第187条中关于抵押权的登记是指实际抵押权登记，并非预告登记，两者具有不同的法律性质。根据我国物权法的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此，招商银行泉州分行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，预告登记抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持。据此，招商银行泉州分行主张对案涉预告抵押登记的房产享有优先受偿权的主张不能成立，对该主张不予支持。徐智敏、向桂芳、泽润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐智敏、向桂芳应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金693655.94元，利息、罚息、复息15247.87元，并按中国人民银行有关规定及案涉《个人购房借款及担保合同》约定支付自2018年12月29日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复息； 二、被告徐智敏、向桂芳应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司泉州分行偿付律师费14000元； 三、被告福建省莆田市泽润房地产开发有限公司对被告徐智敏、向桂芳上述判决第一、二项的债务承担连带清偿责任；其在承担清偿责任后，有权向被告徐智敏、向桂芳追偿； 四、驳回原告招商银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11029元，由被告徐智敏、向桂芳、福建省莆田市泽润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  张文智 审 判 员  黄旭光 人民陪审员  叶 婷 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  钱巧如 附注本案所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -11-