浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初4254号 原告（反诉被告）：宋增新，男，1963年1月2日出生汉族，农民，住嵊州市。 委托诉讼代理人：宋乐民，男，1955年7月6日出生汉族，退休职工，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：沈渊，浙江红邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙德康，男，1970年12月20日出生汉族，无固定职业，住奉化市。 委托诉讼代理人：胡丽君，浙江之星律师事务所律师。 原告宋增新为与被告孙德康房屋租赁合同纠纷一案，于2018年4月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员龚媛媛适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案于2018年10月11日转为普通程序，组成合议庭审理。本案审理期间，被告孙德康提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案分别于2018年6月29日、2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告宋增新的委托诉讼代理人沈渊，被告孙德康及其委托诉讼代理人胡丽君到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告申请庭外和解但未果。本案现已审理终结。 原告宋增新起诉称:2016年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区王隘路70弄22号右26号左商场的两间店面房出租给被告使用，租赁期限为3年，即自2016年1月1日起至2018年12月31日止；双方如有特殊原因，需终止租赁关系的，双方应提前30天通知对方。因涉案房屋被拆迁，原告依约于2017年11月24日委托哥哥宋乐民向被告送达《解除租房协议的书面通知》一份，被告同意解除，并签收了该通知。随后，原告委托宋乐民退还了被告的押金，但被告拒绝搬离涉案房屋、交还钥匙。为此，请求判令：被告腾退向原告租赁的位于宁波市鄞州区王隘路70弄22号右26号左商场的房屋。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：一、确认原、被告的《房屋租赁合同》解除；二、判令被告支付原告房屋占有使用费18500元（暂计算至2018年5月24日，之后的房屋占有使用费按3700元/月继续计算至实际腾退之日止）。 被告孙德康答辩并反诉称：被告自2012年起向原告租赁涉案房屋，双方签订了书面的《房屋租赁合同》，租赁期限截止2018年12月31日。2017年9月，宁波市鄞州区政府作出王隘地块危旧房改造项目房屋征收决定，涉案房屋被纳入征收拆迁范围。2017年12月1日，原告与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室签订了《非住宅房屋征收货币补偿协议》，约定对涉案房屋给予货币补偿，并将房屋装修、设施设备以及停产停业等损失列入赔偿范围。原告提前解除租赁合同关系，违约在先，且被告已经腾退涉案房屋并向拆迁办上交钥匙，原告无权要求被告腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费。被告作为涉案房屋的实际承租人，理应成为涉案房屋拆迁补偿的权利人和利益享受人，但原告至今未按约支付被告相应拆迁补偿。为此，反诉请求判令：一、原告支付被告违约金3700元、非住宅征收一次性搬迁和临时安置费23636元、停产停业损失补偿费118177元、重大设施搬迁补偿费4349元、装修损失补偿费4477元，合计154339元；二、原告返还被告押金500元。 原告宋增新针对被孙德康的反诉答辩称：涉案房屋于2017年9月被政府列入拆迁范围。原告依约提前30日通知被告解除租赁合同，被告予以签字确认，双方的房屋租赁合同关系已于2017年12月24日解除。原告不存在违约行为，被告无权要求原告支付违约金。根据原告与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室签订的《非住宅房屋征收货币补偿协议》，搬迁期限为60天，即于2018年2月1日前搬迁，被告在房屋租赁合同关系解除后，有足够的时间搬迁。涉案《非住宅房屋征收货币补偿协议》约定的各项补偿均系对涉案房屋所有权人作出的补偿，承租人并非补偿对象，被告无权享有相关补偿。原、被告签订的《房屋租赁合同》未就拆迁补偿作出约定，被告亦无权依据该合同主张拆迁补偿。原告已于2018年2月退还被告房屋押金，被告亦出具了《收条》，被告无权再要求原告返还押金。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。 原告宋增新为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《房屋租赁合同》和房屋所有权证各一份（其中房屋所有权证系复印件），用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系；涉案房屋的租金为3700元/月，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止的事实； 2.《解除租房协议的书面通知》一份，用以证明原告于2017年11月24日书面通知被告解除租赁合同关系，被告予以签字确认的事实； 3.《收条》一份，用以证明原告于2018年2月1日退还被告押金500元的事实。 被告孙德康为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《租房合同》两份、《房屋租赁合同》一份、银行转账凭证一组、《收条》两份（其中《房屋租赁合同》系复印件），用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁期限尚未届满，原告解除租赁合同关系，构成违约的事实； 2.营业执照一份（复印件），用以证明被告向原告租赁涉案房屋，用于经营蔬菜海鲜店，被告可以享受拆迁补偿的事实； 3.《非住宅房屋征收货币补偿协议》、非住宅房屋征收货币补偿核算单、资产清查评估明细表、宁波市房屋征收非住宅用房价格评估分户报告各一份（均为复印件），用以证明原告已与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》，拆迁补偿包括一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁损失补偿费、装修费的事实。 本案审理期间，本院依职权对宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办工作人员梁君进行调查，并制作调查笔录一份，梁君陈述：涉案非住宅房屋征收货币补偿核算单中的结合使用状况计算补偿资金系根据涉案房屋的评估价值计算所得，货币补偿补助系对房屋价值给予的补偿，按房屋评估价值的20%计算所得，上述两项补偿系根据被拆迁房屋的性质来给予补偿，如房屋性质为商业，就按商业用房补偿，不需要涉案房屋的营业执照；一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费分别按房屋评估价值的1%、5%计算所得，重大设施搬迁损失补偿费系根据资产清查评估明细表中所载设施的评估值减去残值计算所得；拆迁办仅与房屋产权人发生关系，至于房屋产权人与承租人的关系由其自行处理，拆迁办不予处理；根据验房公司出具的搬迁证明，涉案房屋已于2018年3月12日搬迁完毕，且该房屋已于2018年11月被拆除了。 上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下： 对于原告提交的证据1，被告对真实性无异议，但认为双方的租赁期限截止2018年12月31日，原告提前解除租赁合同，构成违约，且拆迁发生在租赁期限内，被告应享有拆迁补偿。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对于原告提交的证据2，被告对真实性无异议，但认为原告于2017年11月24日通知被告解除租赁合同时，涉案房屋尚未拆迁，原告构成违约。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对于原告提交的证据3，被告对真实性无异议，但认为原告尚有500元押金未返还给被告。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对于被告提交的证据1，原告对真实性无异议，认可被告已经将房租付至2017年12月，但认为原告仅收取被告500元房屋押金，且已经退还。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对于被告提交的证据2，原告对真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，认为被告并非涉案房屋拆迁补偿的权利人及利益享受人，涉案房屋系商业用房，即使未开店经营，亦可获得相应补偿，被告主张的各项补偿均系补偿给房屋产权人，而非补偿给被告。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对于被告提交的证据3，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为拆迁补偿的对象为房屋产权人，而非房屋承租人。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对于本院依职权制作的调查笔录，原告对真实性、合法性均无异议，认为被调查人明确表示一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁损失补偿费均归属于房屋产权人，而非被告；被告有异议，认为涉案房屋的各项补偿均系参照该房屋的实际使用情况计算所得，拆迁办前期调查时，明确要求被告提交房产证及营业执照，涉案房屋的一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁损失补偿费均需涉案房屋连续进行商业经营才能给予，对涉案房屋腾空及拆除的时间无异议。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。 本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实： 2012年6月28日，原、被告签订《租房合同》一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区王隘路70弄24号的店面房出租给被告，租期2年，自2012年7月1日起至2014年6月31日止，房租为1500元/月，房租按6个月付一次，租房及水电费押金为500元。2013年7月7日，原、被告又签订《租房合同》一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区王隘路70弄26号的店面房出租给被告，租期2年，自2013年8月1日起至2015年7月31日止，房租为1900元/月，房租按6个月付一次，租房及水电费押金为500元。同日，被告向原告的委托代理人宋乐民支付租房押金500元，宋乐民向被告出具《收条》一份，确认收到500元。2016年1月1日，原、被告又签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区王隘路70弄24号26号的两间店面房出租给被告，租赁期限3年，即自2016年6月1日起至2018年8月31日止，租金为3700元/月，6个月付一次，租赁房屋的水电费、电话费、闭路电视、物业费等费用均由被告负担；任何一方均不得无故终止协议，如果发生违约情况，违约方应支付守约方一个月房租额的违约金，并按时结算房租、水电费；双方如有特殊原因，需终止租赁关系的，双方应提前30天通知对方。被告分别于2017年6月15日、同年7月15日向原告的委托代理人宋乐民支付租金10800元、11400元。审理中，原告自认被告已经将房租付至2017年12月。2017年11月24日，原告的委托代理人宋乐民向被告送达《解除租房协议的书面通知》一份，通知被告因涉案店面遇棚改工程建设，近期将拆迁，有关部门要求提前解除房屋租赁协议，故依约通知被告三十天后解除租赁协议，被告在该通知中签字确认。2018年2月1日，原告退还被告租房押金500元，被告向原告出具《收条》一份，确认收到上述押金。 另查明，宁波市鄞州区人民政府于2017年9月12日发布关于王隘一村地块危旧房改造项目房屋征收决定公告，公告期限为1日，房屋征收决定自公告期限届满之日起生效。2017年12月1日，原告与宁波鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，约定：被征收房屋评估金额为2363526元（商业用房）；货币补偿补助436353元、一次性搬迁和临时安置费23636元、停业停产损失补偿费118177元、重大设施搬迁损失补偿费4349元，合计征收补偿资金2946041元。宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室工作人员向本院陈述，涉案房屋的一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费系按房屋评估价值的1%、5%计算所得，重大设施搬迁损失补偿费系根据资产清查评估明细表中所载设施的评估值减去残值计算所得；如房屋性质为商业，就按商业用房补偿，不需要涉案房屋的营业执照；涉案房屋已于2018年3月12日搬迁完毕，于2018年11月被拆除。 本院认为：原告提交的证据可以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。原、被告于2016年1月签订的《房屋租赁合同》明确约定，双方如有特殊原因，需终止租赁关系的，应提前30天通知对方。涉案房屋于2017年9月被列入拆迁范围，原告为此于2017年11月24日书面通知被告解除租赁协议，并于2018年2月1日退还被告租房押金500元，被告均予以接受，涉案房屋亦已于2018年3月12日搬迁完毕，由此可见原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2018年3月事实解除，被告亦已于该月腾退涉案房屋，故本院对原告要求判令确认双方房屋租赁合同解除以及被告腾退涉案房屋的诉讼请求，不再作出判决。根据物权法第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，征收决定于2017年9月12日公告，于2017年9月13日生效，涉案房屋原所有权人的物权已然灭失。现原告未提交证据证明国家将涉案房屋的占有、使用、收益权益予以让渡，故原告要求被告继续支付2017年12月后的房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告支付违约金3700元的反诉请求。因涉案房屋于2017年9月12日被列入拆迁范围，原告据此依约提前三十天通知被告解除租赁协议，被告亦予以接受，故被告的上述反诉诉请，依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告支付非住宅征收一次性搬迁和临时安置费23636元、停产停业损失补偿费118177元、重大设施搬迁补偿费4349元、装修损失补偿费4477元（合计150639元）的反诉请求。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》未就涉案房屋的拆迁补偿如何支付进行约定，双方亦未能就此达成合意。本院认为原、被告之间的房屋租赁合同关系，因政府征收而不能继续履行，被告作为承租人需另行寻房屋经营，客观上需要获得适当的搬迁及恢复经营费用，相应的经营损失亦为必然。基于公平原则考虑，适当的搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费以及重大设施搬迁补偿费应当给予。本院根据涉案房屋补偿协议确定的补偿金额，酌定原告给予被告一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁补偿费合计30000元。根据涉案房屋的资产清查评估明细表，被告主张的装修损失补偿费已包括在重大设施搬迁补偿费中，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。被告反诉要求原告返还房屋押金500元，依据不足，本院亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）宋增新于本判决生效后十日内支付被告孙德康（反诉原告）一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁补偿费合计30000元； 二、驳回原告（反诉被告）宋增新的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）孙德康的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费343元，由原告宋增新负担；反诉案件受理费1698.39元，由原告宋增新负担329元，被告孙德康负担1369.39元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  龚媛媛 人民陪审员  周雪良 人民陪审员  赵七楠 二〇一九年七月十八日 代书 记员  胡 婕