湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初5669号原告（反诉被告）：长沙出版物交易中心有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路三段59号长沙出版物交易中心506房。法定代表人：李曙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨子江，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴东旭，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南华耀电影文化产业投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路三段59号喜乐地购物中心6楼。法定代表人：陈明志，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖维，湖南夏海律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗屹，湖南江荣律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙出版物交易中心有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）湖南华耀电影文化产业投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理；因案情复杂转为普通程序，另于2019年7月17日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴东旭，被告的委托诉讼代理人肖维、罗屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长沙出版物交易中心有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令确认原、被告于2011年7月15日签订的《电影院合作经营协议》无效；2．判令被告于判决生效后三日内腾空位于长沙市雨花区万家丽路喜乐地购物中心六楼的租赁房屋并交付原告；3．被告承担本案诉讼费用。在本案的审理过程中，原告增加一项诉讼请求：判令被告向原告支付场地占用费150万元（从2012年4月1日起算，暂计算至2018年7月31日的场地占用费为450万元，2018年8月1日后的场地占用费计算至场地实际返还之日止，在扣除被告向原告支付的定金50万元和预付的使用费250万元后，被告还需支付原告场地占用费150万元）。事实与理由：2011年7月15日，原告（甲方）和被告(乙方)签订《电影院合作经营协议》。合同约定：原告同意将位于长沙市雨花区万家丽路喜乐地购物中心六楼的房屋与被告合作经营影城，房屋的详细建筑位置、适用范围为附件中《规划红线图》及《房屋平面图》红线圈定部分；被告根据双方合同约定向原告支付场地使用费。合同附件五第8条约定：a.整栋大楼的一次消防及建设由甲方负责；b.影院部分的一次土建以及消防由甲方负责；c.影院部分的二次装饰装修由乙方负责，其所发生的费用由乙方自负；d.影院部分一次土建及消防验收甲方负责；影院部分二次装饰装修消防验收由乙方负责。原、被告双方签订的协议虽名为《电影院合作经营协议》，但根据协议内容，双方实际签订的协议为房屋租赁协议。《电影院和合作经营协议》签订后，原告按时修建了合同约定的房屋，并积极办理协议约定的影院部分第一次消防手续。原告为此投入了大量人力物力，花费了逾七年的时间。由于原告需要交付的房屋用途为经营电影院，消防法律法规有特殊的消防设计、验收要求，而原告建设的房屋不符合《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）的要求，房屋无法按约定交付使用。但被告实际占用了房屋，并对租赁房屋进行了装饰装修用于经营办公等事项。另外，截至2019年3月7日，案涉第六层房屋尚未实际取得建设工程规划许可证，该房屋系在未取得建设规划许可证的情况下修建的。原告认为，双方签订的合同为无效合同，被告应向原告返还案涉房屋，并支付实际占用房屋期间的占用费。被告（反诉原告）湖南华耀电影文化产业投资管理有限公司辩称：（一）原告所诉事实和理由不成立，双方订立的《电影院合作经营协议》合法有效，原告未按《电影院合作经营协议》约定完成消防验收属于违约行为，致使被告长期不能使用该房屋经营盈利。原告主张《电影院合作经营协议》违反《消防法》的规定而无效并无法律依据。（二）被告与原告订立的租赁合同的主要目的是经营影院和盈利，但由于原告违约，租赁房屋无法交付使用致使合同目的不能实现，致使房屋租金的支付条件不成立，被告有权拒绝支付租金和房屋使用费，被告有权行使不安抗辩权。被告（反诉原告）湖南华耀电影文化产业投资管理有限公司向本院提出反诉请求:1．判令原告向被告归还场地使用费250万元、定金50万元及利息189万元（按年息9％暂计算至起诉之日，剩余利息计算至本息还清之日）；2．判令原告向被告立即归还借款本金260万元及利息119.4050万元（利息暂计算至起诉之日，此后利息计算至本息还清之日）；3．判令原告向被告支付逾期交房违约金245.10万元；4．判令原告向被告赔偿装修损失、设备设施损失及未开业的营业损失（该损失由法院委托第三方鉴定机构作出评估鉴定）；5．判令原告承担本诉案件受理费和反诉案件受理费、财产保全费、保全担保费等费用。在本案的第一次庭审过程中，被告明确第五项诉讼请求中的保全担保费为22260元。经释明，被告未在指定期限内明确第四项诉讼请求中的未开业营业损失的具体数额。在本案的第二次庭审中，原告向本院提交了一份《增加诉讼请求申请书》，将第四项诉讼变更为：判令原告向被告赔偿装修损失629.23万元（最终以法院重新评估鉴定为准）、设备设施损失836.26万元（最终以法院重新评估鉴定为准）及未开业的营业损失3000万元（该损失由法院委托第三方鉴定机构作出评估鉴定）；另增加一项诉讼请求：判令原告支付鉴定费16万元。事实与理由：原告系喜乐地购物中心的产权人。被告为承租喜乐地购物中心六楼，与原告于2011年7月15日签订了《电影院合作经营协议》，约定原告将位于长沙市喜乐地购物中心六楼的房屋与被告合作经营“华耀喜乐地国际影城”。该协议第二章第2.3条约定:“甲方(原告)保证合作房屋交付时应完成该楼层的钢架层、影院的隔墙、起坡，同时，甲方应当在交付日前提供下列文件:A.影院部分取得建筑工程消防验收意见书或同意使用意见书的复印件。B.一套完整的可复制的完工的租赁房屋的比例图纸。C.合作房屋的房产初始登记文件(国土使用证、建筑工程规划许可证)。D.合作房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。”合同签订后，被告依约向被原告缴纳了定金50万元，预付场地使用费250万元。但是上述文件原告至今都未能取得并向被告提供。双方于2013年1月8日又签订了《补充协议》。该协议确定了如下内容:1．确认了被告向原告预付的场地使用费250万元及原告本应于2012年3月20日前向被告返还的定金25万元，原告按9%的年息向被告支付利息，计息日为2011年10月16日；2．确认了原告为了完成影院的隔墙、起坡工程，向被告借款200万元，原告按9%的年息向被告支付利息，计息日为该工程建设验收合格的次日(实际借款金额为260万元)。3．确认了原告正式交房的日期以消防部门出具的相关消防验收合格意见书标明的日期为准，并约定原告自2011年10月16日起按1000元/日的标准向被告承担延期交房的违约责任。由于自2011年7月15日至今，原告未能办理喜乐地购物中心六楼的一次消防验收手续，无法向被告交付符合约定的房屋，导致被告签订了《电影院合作经营协议》后一直无法正常使用该房屋，也无法按预定时间营业，每天遭受的经营损失巨大。鉴于原告存在违约行为，应当赔偿被告经营损失和装修损失。由于原告提出起诉，要求被告腾空房屋并移交，证明原告已经明确表示不再履行合同，且不再向被告提交符合约定的房屋。鉴于此，被告通过《补充协议》第五条的约定，以房屋场地使用费及物业费抵扣预付款、定金、借款及利息的目的不能实现，被告有权要求原告立即归还预付款、定金、借款及利息，并有权要求原告按《补充协议》约定的1000元每日的标准支付逾期交付违约金。综上，因原告的重大过错及违约行为，给被告造成巨大的经济损失。原告（反诉被告）长沙出版物交易中心有限公司辩称：（一）《电影院合作经营协议》由于违反法律的禁止性规定而无效，协议内容不能作为认定双方权利义务的依据。（二）原告对《补充协议》的合法性有异议，原告公司并未同意签订该协议，原告对该《补充协议》的签订途径存疑。（三）即使该《补充协议》系双方签订，但该协议仅系《电影院合作经营协议》的补充协议，《电影院合作经营协议》无效，该协议亦无效。且该协议明确约定签字盖章才有效，但该协议仅有签订并未有原告法定代表人或有授权的代理人签名，不符合生效条件。（四）原告对被告第二项反诉请求中的借款金额、利息计算方式和金额有异议。（五）被告的装修损失、设备损失系被告私自违法装修造成，与原告无关，相应的损失应由被告自行承担。经审理查明：（一）关于原告、被告签订合同及款项往来的相关事实2011年7月15日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了一份《电影院合作经营协议》，其中约定：鉴于甲方已拥有完全资格和权利将位于长沙市喜乐地购物中心六楼场地与乙方合作开设“华耀喜乐地国际影城”（暂定名），双方签订该房屋合作合同。合同第一章房屋的场地使用中约定：甲方同意将位于长沙市喜乐地购物中心六楼的建筑面积约（未填写）平方米的房屋与乙方合作经营影城，房屋的详细建筑位置、使用范围为附件中的《规划红线图》及《房屋平面图》红线圈定部分；甲方同意乙方将合作房屋用于开设“华耀喜乐地国际影城”（暂定名）的电影放映以及相关配套附属业务；物业费用包括公用设施设备维护保养、垃圾处理、公共区域综合管理、公共区域水电费用分摊等诸多方面，影城物业管理费为8000元每月，影城区域的安保、保洁部分由乙方自行负责。合同第二章合作期限及合作房屋的交付中约定：“2.1合作期限为20年，自房屋交付之日开始计算，即2011年10月1日至2031年9月30日，如甲方延期交付房屋，则合作期限相应顺延。2.2甲方保证于合作房屋交付前，向乙方提供经政府有关部门认可的物业相关文件，包括《建设工程规划许可证》及相关的《建筑施工图》、与合作房屋相关的设备设施的接口技术标准。2.3甲方保证合作房屋交付时应完成该楼层的钢架顶、影院的隔墙、起坡，同时甲方应在交付日前提供以下文件：A.影院部分取得建筑工程消防验收意见书或同意使用意见书的复印件；B.一套完整的可复制的完工的租赁房屋的比例图纸；C.合作房屋的房产初始登记文件（国土使用证、建筑工程规划许可证）；D.合作房屋的房屋所有权证和国有土地使用证；2.4甲方同意房屋交付乙方，且乙方验收完毕之日起给予乙方六个月的免租期，乙方无需承担上述期间的房屋场地使用费，但乙方在此期间发生的施工实耗水、电等费用则由乙方自行承担；2.5乙方完成电影城内部装修工程后30日内，在乙方装修符合相关规定和政府相关部门的要求以及消防安全规定的前提下，甲方应协助电影城消防工程通过消防联动调试、政府主管部门验收……2.7本协议签订后三个工作日内，乙方向甲方支付定金50万元，预付场地使用费250万元，上述定金50万元由乙方在2012年3月30日前返还25万元，其余25万元作为合作经营押金在协议期满前一个月不计息返还，250万元预付款在影城开业后分次冲抵乙方应付给甲方的场地使用费（每年冲抵50万元，分五年冲抵完毕，50万元以外的保底场地使用费或经营分成，乙方应按照协议约定向甲方支付）……2.10甲方定于2011年10月1日前将房屋场地交付乙方，如未在约定的交房期内交付房屋，逾期15天内，甲方无需给予乙方赔偿，逾期超过15天，在25天内甲方需以每天1000元的标准向乙方支付违约金，如甲方逾期交付时间超过25天，乙方有权解除本协议，甲方应在3个月工作日内双倍返还定金和退回预付金。如遇到不可抗力（如自然灾害或雨雪天气等）导致工程无法施工，其工期顺延，并推迟交接，甲方应以书面形式告知乙方，并得到乙方确认”。合同第三章“房屋场地使用费及支付方式”中约定：甲方按照净票房收入乘以分成与保底场地使用费两者取其高收取场地使用费，自房屋交付之日起算6个月为装修期，免场地使用费；第7个月至第3年，保底场地使用费为60万元每年；第4年至第6年，保底场地使用费为75万元每年；第7年至第10年，保底场地使用费为90万元每年；乙方按季度支付保底房屋场地使用费；若乙方未按时支付房屋场地使用费，甲方有权按拖欠场地使用费及相关费用的千分之三每日加收违约金，拖欠费用超过两个月，甲方可终止合同。合同第六章“甲方的权利及义务”中约定：“6.1甲方保证拥有合作房屋的出租权及其土地合法使用权，并提供相应有效的法律证明文件于本合同后（见附件）……”。合同第七章“乙方权利义务”中约定：“7.1未经甲方同意及有关政府部门批准，乙方不得将合作房屋用于本合同规定外的其他用途，乙方保证其在租赁房屋内的一切商业活动符合中国法律、法规的规定……7.5乙方可按电影院特有标准对房屋外形、内部不具进行设计和装修（设计和装修必须符合国家有关规定），合同签订后60日内，乙方应将其装修方案及机电技术要求交与甲方，房屋的外形及建筑永久结构的改变应经甲方同意，但甲方应自收到乙方报告之日起十日内作出是否同意及理由的书面说明，如在规定的时间内未作出是否同意的说明，则视为同意，房屋内部布局的改变应报甲方备案，甲方协助乙方办理政府机关相关施工手续，上述设计和装修费用由乙方承担”。合同第十章“续约及期满财产处置”中约定：“10.2本合同终止、解除或届满时，甲方应按乙方使用房屋的实际状态收回房屋……”。合同的所列“【附件一】”记载为：“1.房屋所在地块规划红线图；2.房屋平面图；3.房屋产权相关的有效证明（房屋所有权和国有土地使用权证）；4.甲方按照乙方设计要求做好影厅部分的起坡、隔墙、隔层图；5.招牌、宣传广告位置图（广告位使用协议）”。合同所列“【附件五】”中载明：“……8.消防设施：a.整栋楼的一次消防及建设由甲方负责；b.影院部分的一次土建及消防由甲方负责；c.影院部分的二次装饰装修消防由乙方负责，其所发生费用由乙方负责；d.消防验收：影院部分一次土建及消防验收由甲方负责，影院部分二次装饰装修消防验收由乙方负责……10.室内外装修：室外、停车场由甲方完成，影城内装饰装修由乙方完成”。2011年7月20日，被告向原告转账支付了300万元。原告于次日分别出具了一份金额为50万元的定金收据及一份金额为250万元的预付场地使用费收据。2013年1月8日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方订立了一份《补充协议》，其中载明：“一、主合同2.7条约定的乙方预付场地使用费250万元及甲方于2012年3月30日前应返还的定金25万元，合计275万元，甲方承诺在2011年10月16日起按1000元/日的标准向乙方承担延期交房的违约责任，直至甲方正式交房为止（甲方正式交房的日期以消防部门出具的相关消防验收合格意见书标明的日期为准）。二、主合同第2.3条约定的由甲方负责完成的影院隔墙、起坡工程（以下简称该工程），承包给湖南湘天建设工程公司，工程总价260万元，因甲方资金短缺，向乙方借款200万元，此款项由乙方向承包方直接付款，另60万元工程款待整体工程进度过半时由甲方支付给承包方，工程期限及具体要求等问题，由甲、乙、承包方另行约定。三、主合同第3.1条、3.2条约定房屋场地使用费标准，其中合作期限内接场后第7个月至第3年的房屋场地使用费现双方约定按照60万元/年的保底房屋场地使用费的标准支付，主合同第1.6条约定的物业管理费8000元/月现双方约定按照96000元/年的标准支付。四、上述第一点提及的275万元及第二点由乙方支付的200万元，共计475万元，由甲方按照9%的年息向乙方支付利息，其中275万元的计息起始日为2011年10月16日，200万元的计息日为乙方完成该工程建设验收合格的次日。五、上述第四点提及的475万元及利息支付自依合同约定乙方应付甲方场地使用费及物业管理费中进行抵扣；若甲方提前还款，则相关的利息、违约责任及与还款相关的一系列条件由甲乙双方另行协商。六、本协议是主合同相关条款的补充协议与主合同具有同等法律效力，本协议未约定部分仍以主合同为准。七、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。自双方签字盖章之日起生效”。该合同落款处分别加盖了原、被告的公章，但未有法定代表人或委托代理人签名。（二）与案涉房屋主体工程及装饰装修工程施工有关的事实2011年4月20日，原告和江苏鑫鹏钢结构工程有限公司（以下简称鑫鹏公司）签订了《工程承包合同（影院钢结构）》，约定由鑫鹏公司承包施工原告电影院钢结构网架，网架加工工期为15天，现场安装工期为45天，工程总包干价款为175万元。此后，鑫鹏公司投入实际施工。2012年7月16日，原告和鑫鹏公司签订了《电影院网架屋面工程补充协议》，其中约定：双方对《工程承包合同（影院钢结构）》的施工范围进行部分变更，变更部分工程的工程款价款为8万元。2012年10月6日，原告和鑫鹏公司签订了《电影网架屋面墙体封闭工程补充协议》，其中约定：双方在《工程承包合同（影院钢结构）》基础上增加网架屋面板与外墙空断处墙体封闭工程，工程价款为包干价50万元。2013年4月2日，原告和鑫鹏公司另签订了一份《电影院VIP室屋面工程补充协议》，其中约定：双方在《工程承包合同（影院钢结构）》基础上增加影院西北角VIP休息室屋面及外墙的设计与施工工程，工程价款为包干价128000元。2013年10月27日，原告和鑫鹏公司签订了《中厅机房通道安装补充协议》，其中约定：双方在《工程承包合同（影院钢结构）》基础上增加中厅电梯机房钢架通道制作与安装工程。2013年3月，原告作为发包方和甲方，湖南省湘天建设工程有限公司作为承包方和乙方，被告作为出资方和丙方，三方签订了一份《施工合同》，其中约定：工程名称为华耀喜乐地国际影城隔墙、起坡、找平，工程地点为长沙市雨花区万家丽中路三段59号喜乐地购物中心6楼，乙方采取包工包料包验收的方式承包，工程内容为根据经甲方审核后的影院出资方即丙方设计的该工程要求进行钢架起坡、平整地面、隔墙工程，即看台工程、找平、隔音墙的建设；工程造价为包干价260万元；开工日期为2013年3月8日，竣工日期为2013年7月7日。合同第六条“付款方式”中约定由丙方代甲方按工程进度分期付款。2013年3月20日，被告第一分公司作为甲方和分包方，王红军作为乙方和承包方，双方签订了一份《工程施工合同》，其中约定：工程名称为华耀喜乐地国际影城有限公司装修项目，工程地点为湖南省长沙市万家丽中路三段59号喜乐地购物中心六楼，承包内容为装修包工，合同工期为2013年3月7日至2013年5月15日，共计70天，合同价款为一次性包干固定总价120万元。上述合同签订后，承包方均投入了实际施工。（三）与案涉房屋是否取得建设工程规划许可证有关的事实2012年9月18日，原告及长沙市雨花区圭塘街道办事处大塘村民委员会（以下简称大塘村）向长沙市城乡规划局雨花区分局提交《关于长沙出版物交易中心项目改扩建的申请报告》，就在长沙出版物交易中心项目五楼顶增加电影院两层（含夹层）及配套措施申请正式建筑报建。2013年10月10日，长沙市城乡规划局雨花区分局向长沙市公安消防支队发出了一份《关于征求长沙出版物交易中心改扩建项目消防意见的函》，其中称：长沙市出版物交易中心已于2004年8月取得《建设工程规划许可证》，建设单位申请在该项目五楼顶层增加电影两层（含夹层）及配套设施，建设单位对原审定方案中的天井进行了调整，请长沙市公安局消防支队对该项目是否符合消防要求提出意见。2014年3月13日，长沙市公安消防支队对上述函件作出回复，其中称，“电影设置在六层违反了《长沙市人民政府市场办公会议纪要》[2013]第44号）的相关规定，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》及《长沙市人民政府市场办公会议纪要》[2013]第44号）的相关规定，该项目必须经长沙市人民政府及规划部门审批并确认结构安全方可到我支队办理相关审理手续，未经同意不得擅自施工”。2013年11月4日，长沙市城乡规划局雨花分局就原告电影院扩建申报作出《报建图审查通知单》，其中载明：“……5.既有的五层建筑外围面景观已形成，扩建部分要求外立面景园与周边环境协调；6.同意先行办理电影院审批手续，完善调规程序和立案处罚后补办电影院以外其余扩建部分审批手续……”。此后，原告又进行了相关报建手续。2013年12月16日，长沙市规划局信息服务中心制作的《建筑面积复核表》中载明喜乐地六层及影厅夹层面积为6159.09平方米。2013年12月30日，长沙市城乡规划局向长沙市城乡规划局雨花分局发出一份工作联系单，其中载明“长沙出版物交易中心改扩建电影院部分”项目已按规划审定。2014年1月6日，长沙市城乡规划局雨花分局另作出了一份《正式建筑工作联系单》，其中注明：“请在规划审批后申办施工许可”。2014年1月3日，长沙市城乡规划局雨花分局对原告作出《行政处罚意见告知书》，其中载明：“你单位于2012年中旬至今在未取得《建设工程规划许可证》的情况下在雨花区万家丽路长沙出版物交易中心大楼顶进行改扩建，加建一层拟作为电影院使用，现已建至主体封顶，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第十四条第一款之规定，属于违法建设工程，违法建筑面积为6159.09平方米……本机关拟对你单位作出罚款……”。2014年1月24日，该局作出长规雨罚〔2014〕001号《行政处罚决定书》，对原告罚款73500元。此外，原告向长沙市自然资源和规划局申请获取“长沙市雨花区万家丽中路三段59号喜乐地购物中心（长沙出版物交易中心）整栋建筑建设工程规划许可证以及第六层建筑的报建审批单”，长沙市自然资源和规划局于2019年3月7日作出了编号为20190099XXGK的《政府信息公开告知书》，其中载明：“经查……截至2019年3月4日，本机关所提供的政府信息包含以下内容：1.建设工程规划许可证；2.建设工程规划审批单。”该告知书并有长沙市出版物交易中心未改扩建前于2007年取得的《建设工程规划许可证》和办理的《建设工程规划审批单》。另查明，长沙出版物交易中心至今尚未办理不动产登记，其中拟作为电影院适用的改扩建部分至今尚未取得建设工程规划许可证。原告于2018年7月4日诉至本院，请求判如所请，在本案的审理过程中：（一）经被告申请，本院委托中联资产评估集团湖南华信有限公司、湖南华信求是工程造价咨询有限公司对案涉电影院的装饰装修损失进行了评估。两公司于2019年7月10日作出了中联湘价评报字[2019]第049号《价格评估报告》及湘信造鉴字2019第A220号《工程造价鉴定意见书》。《工程造价鉴定意见书》的鉴定结论意见认为：“华耀国际影城装饰工程2018年7月造价为6292296.84元，其中钢结构造价为2002351.13元”。《价格评估报告》的价格评估结论认为：依据上述《工程造价鉴定意见书》的鉴定结论意见，价格评估标的在价格评估基准日（2018年7月30日）的现值为764.09万元，其中装饰装修评估原值为629.23万元，按成新率44%折算后的净值为276.86万元。2019年7月15日，湖南华信求是工程造价咨询有限公司对上述《工程造价鉴定意见书》出具《补充说明》，明确其中的“钢结构造价”为上述原、被告及湘天公司所签订的《施工合同》中的工程的造价。被告向上述鉴定评估机构支出了鉴定评估费用共计16万元。被告另向本院申请对上述《价格评估报告》和《工程造价鉴定意见书》申请重新鉴定。被告另申请对其未开业的营业损失进行司法评估。（二）2018年12月27日，经现场查勘，被告将部分案涉租赁房屋装饰装修为办公用房，并实际使用。以上事实，有原告提交的《电影院合作经营协议》、《工程承包合同（影院钢结构）》、《电影院网架屋面工程补充协议》、《电影网架屋面墙体封闭工程补充协议》、《电影院VIP室屋面工程补充协议》、《中厅机房通道安装补充协议》、《施工合同》、《关于征求长沙出版物交易中心改扩建项目消防意见的函》、长沙市公安消防支队作出的回复、《报建图审查通知单》、《正式建筑工作联系单》、《行政处罚意见告知书》、《行政处罚决定书》、《政府信息公开告知书》及所附的建设工程规划许可证和《建设工程规划审批单》，被告提交的《工程施工合同》《关于长沙出版物交易中心项目改扩建的申请报告》、2011年7月20日银行进账单、两张收据、《补充协议》以及中联湘价评报字[2019]第049号《价格评估报告》和湘信造鉴字2019第A220号《工程造价鉴定意见书》等证据以及双方当事人的一致陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：一、关于《电影院合作经营协议》的效力《电影院合作经营协议》虽名为合作经营协议，但综合合同之内容及双方的自认，该合同的实质为房屋租赁合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告为就案涉房屋取得建设规划许可证积极向有关行政机关办理了报建和审批手续，但截至本案法庭辩论终结前，综合原告提交的《行政处罚决定书》、《政府信息公开告知书》，原告仍未取得建设工程规划许可证。被告提出的相关调查取证申请并无必要。因此，《电影院合作经营协议》应认定为无效合同。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。另据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，《电影院合作经营协议》为无效合同，故原告诉请被告返还案涉租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。另据上述查明之事实，原、被告双方在签订《电影院合作经营协议》时均明知案涉租赁房屋的现状，且明知租赁房屋未办理建设工程规划许可证之事实，即双方对该合同归于无效均存在过错。二、关于原告主张的占有使用费和被告诉请原告返还的场地使用费和定金最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，《电影院合作经营协议》虽为无效合同，但被告在合同签订后对租赁房屋进行了装修并将部分房屋投入了实际使用，故原告可主张一定的占有使用费用。另一方面，被告向原告支付了定金50万元并预付了场地使用费250万元，原告实际占用了该部分资金。综合本案案情，原告占用了上述资金，被告实际占用了部分租赁房屋，两者相互给对方造成了一定的损失。本院认为，占有使用费损失和资金占用损失基本相当，可相互抵销。因此，本院酌情确认原告仅需向被告退还上述定金50万元及场地使用费250万元，对原告主张的占有使用费的诉讼请求和资金占用利息均不予支持。三、关于被告损失的核定最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，被告应对装饰装修部分的损失负担主要责任。其一，被告在进行装饰装修时明知案涉房屋的改扩建部分尚未取得建设工程规划许可证和未通过消防验收，不具备进行装饰装修施工的法定条件和客观条件。其二，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条第四项的规定，案涉电影院属于《中华人民共和国消防法》第七十三条规定的大型人员密集场所，需按照该法第十一条的规定在装修开始前将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。被告在进行装饰装修前未履行上述报审义务，也未为该装饰装修工程办理建筑工程施工许可证。第三，被告在2013年3月20日与无装饰装修施工资质的自然人签订《工程施工合同》，属于非法发包装饰装修工程，且未对装饰装修进行竣工验收，未提供合法的竣工验收资料。综上，被告事前明知案涉房屋不具备装饰装修施工条件，也未履行相应的施工报批手续，就自行对外违法发包该装饰装修工程，其对案涉装饰装修损失的发生具有较大的过错，应对装饰装修损失承担主要责任。此外，被告未提供相应证据证实其已经根据协议约定向原告告知了其装饰装修的具体内容，应负相应的举证不力的法律后果，但鉴于原告与被告及第三方签订了上述《施工合同》，可推定原告知晓被告施工之事实。故本院酌情确认原告应对装饰装修损失负担一定的责任。中联湘价评报字[2019]第049号《价格评估报告》和湘信造鉴字2019第A220号《工程造价鉴定意见书》系本院委托上述鉴定评估机构作出，被告要求重新鉴定的申请并无理据，本院不予准许。根据湘信造鉴字2019第A220号《工程造价鉴定意见书》及其补充说明载明的鉴定意见，“华耀国际影城装饰工程2018年7月造价为6292296.84元，其中钢结构造价为2002351.13元”，而上述“钢结构”工程系原告据《施工合同》发包给湘天公司建设，不属于被告装饰装修工程范围，故案涉已形成附合的装饰装修在2018年7月的造价应核定为4289945.71元（6292296.84元-2002351.13元）。另据湘信造鉴字2019第A220号《工程造价鉴定意见书》的认定，上述装饰装修工程造价应按成新率44%折算计算其净值为1887576.11元（4289945.71元×44%），此为已形成附合的装饰装修的现值损失数额。综合双方的过错程度，鉴于原告未同意利用该已形成附合的装饰装修，本院确认被告对上述装饰装修的现值损失应自负80%的责任，原告应负担其余20%的责任，即原告应赔偿被告377515.22元（1887576.11元×20%），被告主张的超出部分本院不予支持。此外，被告在装饰装修过程中存在违法分包未办理竣工验收等情形，装饰装修现值损失数额系被告的举证责任范围，故由此产生的鉴定费用应由被告自行负担。另外，被告所称的设施设备并不属于已形成附合的装饰装修，且原告也未同意利用，被告应予拆除，故本院对被告主张的设施设备损失不予支持。最后，如上所述，《电影院合作经营协议》为无效合同，无效合同自始无效，且不应予以履行，故被告提出的预期该合同实际履行而可获得的营业收益本身即为非法利益，不受法律保护，不属于无效合同的处理范围，故被告提出的相应评估事项亦无必要，本院不予准许。另外，被告也未在指定期限内明确该项诉讼请求，因此，被告基于司法评估提出的该项的主张，本院不予处理。四、关于被告的其他反诉请求被告第二项反诉请求中所主张的借款及利息所涉争议与本案原、被告之间房屋租赁合同纠纷在性质上属于不同的法律关系，该款项又系由案外人湘天公司收取，且涉及三方签订的《施工合同》约定的付款条件等事项，本院对被告的该项反诉请求及原告提出的抵扣主张均不予处理，双方均可另行主张。此外，如上所述，因《电影院合作经营协议》无效，作为其组成部分的《补充协议》亦归于无效。被告以该《补充协议》的约定主张逾期交房违约金并无事实及法律依据，本院不予支持。另外，原、被告并未对诉讼保全费的负担进行明确的约定，故被告主张的诉讼保全费并无理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第七十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）长沙出版物交易中心有限公司与被告（反诉原告）湖南华耀电影文化产业投资管理有限公司签订的《电影院合作经营协议》无效；二、被告（反诉原告）湖南华耀电影文化产业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并向原告（反诉被告）长沙出版物交易中心有限公司返还位于长沙市雨花区万家丽中路三段59号长沙出版物交易中心（喜乐地购物中心）六楼（含夹层）的房屋；三、原告（反诉被告）长沙出版物交易中心有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）湖南华耀电影文化产业投资管理有限公司定金50万元和预付场地使用费250万元，合计为300万元；四、原告（反诉被告）长沙出版物交易中心有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）湖南华耀电影文化产业投资管理有限公司装饰装修现值损失377515.22元；五、驳回原告（反诉被告）长沙出版物交易中心有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）湖南华耀电影文化产业投资管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18300元，反诉案件受理费76290元，保全费5000元，合计99590元，由原告（反诉被告）长沙出版物交易中心有限公司负担29590元，被告（反诉原告）湖南华耀电影文化产业投资管理有限公司负担70000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  欧阳毅人民陪审员  周仲泉人民陪审员  梁伟其二〇一九年七月二十日书 记 员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第七十三条本法下列用语的含义：（一）消防设施，是指火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等。（二）消防产品，是指专门用于火灾预防、灭火救援和火灾防护、避难、逃生的产品。（三）公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。（四）人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。