山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初1692号原告：罗冲，男，1992年5月17日出生，汉族，工人，住聊城市东阿县。委托诉讼代理人：刘书利，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。被告：张少波，男，1984年4月18日出生，汉族，农民，住聊城市开发区。委托诉讼代理人：李瑞明，聊城高新三名法律服务所法律工作者。原告罗冲诉被告张少波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗冲及其委托诉讼代理人刘书利，被告张少波及其委托诉讼代理人李瑞明，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方签订的聊城开发区产的房屋买卖合同；2、请求判令被告返还原告已付房款407362元；3、依法判令被告支付原告违约金150000元；4、依法判令被告赔偿原告中介服务费13500元；5、审理中，诉讼请求第2项变更为：请求判令被告返还原告已付房款409400元；6、案件受理费用由被告承担。事实和理由：2018年2月3日，原告通过聊城市金乔房地产经纪有限公司居间服务，购买被告所有的位于聊城开发区产，三方签订了房屋买卖合同，合同约定总价款750000元，合同签订当日支付第一批房款300000元，更名时支付450000元（更名当日不低于100000元，剩余房屋尾款于更名后两个月内补齐）。被告保证于2018年6月20日前偿还贷款并办理抵押注销手续，承诺房屋解除抵押后30日内办理更名手续等。2018年3月6日的房贷月供由原告承担，超出时间段由被告承担，2018年2月5日办理物业交割手续。合同中还约定了违约情形、违约金支付、合同解除等其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款300000元（含定金10000元），向中介公司支付了中介费13500元，2018年2月5日被告将案涉房屋交付原告居住使用，原告也交纳了物业水电费并代被告偿付银行月供贷款，但被告违约并未在2018年6月20日前偿还银行贷款并办理抵押注销手续，而要求原告再支付部分房款，同时撬换房屋门锁、抢占房屋。原告为继续居住使用，无奈之下又于2018年6月29日签订了补充协议，约定原告再付被告房款70000元，实际原告支付给被告80000元，被告在办理完过户手续之前不得再以任何借口向原告索要房款，银行贷款由原告按月向银行还款，按实际还贷本息额抵减房款。但2019年1月12日被告再次撬换门锁并抢占房屋，虽经原告多次交涉但被告拒不交还，致使原告无法居住。被告的行为构成根本性违约，导致原告无法实现合同目的，无法取得案涉房屋的所有权和居住权。故此，起诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：答辩人在房屋买卖合同中并未违约，而是被答辩人违约，因现在房产价格下降，被答辩人不想再购买涉案房屋，没有按照协议履行，又不想向答辩人支付违约金才向法院起诉，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：2018年2月3日，双方签订了房屋买卖合同，答辩人将自己的坐落在开发区的一套房产出卖给原告，签订合同时，原告对涉案房屋状况已经了解清楚，该房屋没有房产证，当时答辩人答应原告可以找关系，把合同更名至原告名下，原告不同意，并告知答辩人涉案房屋到2018年年底就可以办理房产证，在此情况下，双方于2018年6月29日又签订了补充协议，在过户登记前，涉案房屋的银行按揭贷款全部有原告偿还，到时在总房款中扣除。补充协议签订后答辩人外出，2018年年底答辩人回来时发现原告私自更换门锁并入住。涉案房屋没有办理过户登记手续，原告无权入住，因此，答辩人要求原告搬出房屋。此时，答辩人才知道涉案房屋不能办理房产证，原告知道不能办证后就不再继续向银行偿还按揭贷款。综上，在整个的过程中，答辩人一直按照合同约定履行，不能办理房产证也不是答辩人的原因，和答辩人没有任何关系，原告的起诉没有任何事实及法律依据，但答辩人同意解除合同，同意退还已收购房款，但不同意支付违约金，不同意赔偿中介费，故请求法院查明案件事实，依法驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2018年2月3日，原、被告双方及案外人聊城市金乔世家房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，约定被告将其所有的坐落于聊城市东昌东路62号宝龙花园7-1-153号房屋出卖给原告，建筑面积107.35平方米，储藏室7.58平方米，房屋总价款750000元。该房屋已经设定抵押，被告保证应于2018年6月20日前偿还贷款并办理抵押注销手续，取回该房屋证件并按合同约定予以交付；双方应于2018年2月5日办理物业交割手续，原告从协议约定的购房款中留存5000元作为物业交割保证金；原、被告任何一方出现根本性违约支付对方房屋交易总价的20%违约金，守约方有权解除合同，中介公司收取的费用不予退还，由支付方向违约方追索；更名当日原告保证追加不低于100000元房款，剩余房屋尾款于更名后两个月内补齐；被告承诺在房屋解除抵押后30日内办理更名手续；2018年3月至2018年6月份的月供由原告承担，超出时间段由被告承担。双方在合同中还约定了其他权利义务。签订房屋买卖合同的同时三方还签订一份居间服务合同，由原告承担居间服务报酬13500元。合同签订后，原告支付案外人聊城市金乔世家房地产经纪有限公司中介费13500元，支付被告房屋首付款300000元，被告为原告出具了首付款收据，但被告收到首付款后并未偿还银行贷款，也未办理解除抵押的手续。2018年6月29日，原、被告双方又签订了房屋买卖合同（补充协议），约定的主要内容：“本协议与主合同具有同等的法律效力，主合同其他条款不变，继续履行。一、在本协议签订后，乙方（原告）向甲方（被告）支付剩余房款中的柒万元，合同交易房价中乙方未付清的尾款部分在甲方配合办理完过户手续后当日付清；甲方在办理完过户手续之前不得以任何借口向乙方索要尾款。二、过户前，该房产现存在的银行贷款由乙方按月向银行还款，按实际还贷本息额抵减房款，由甲方向甲乙提供用于偿还房屋贷款的银行账户，甲方不得提取该款项用于其他用途，否则由此造成的还款延误滞纳金由甲方承担，乙方应按照银行的贷款还款要求每月进行还款，因乙方还款延误造成的滞纳金由乙方承担；房屋过户前由甲方负责将房屋从银行解押。三、在开发商通知可以办理房产证之日起20个工作日内，甲方应将办理房产证所需的所有材料交于开发商进行房产证的办理，且在办理好房产证之日起10个工作日内无条件协助乙方办理过户手续；办理新房产证需要缴纳的税费及房屋过户所产生的费用由乙方承担；任何一方如有违约，违约责任按主合同执行。”房屋买卖合同（补充协议）签订后，原告又给付被告购房款80000元，并按照约定支付了2018年2月份至2019年3月份的银行贷款月供共计十四笔计29400元。涉案房屋目前不具备办理不动产产权证书的条件，也不能办理更名手续。涉案房屋被告交割给原告后，被告又将涉案房屋换锁收回。涉案房屋买卖的中介方聊城市金乔世家房地产经纪有限公司出具书面证明，主要内容：“兹证明在2018年2月3号，卖方张少波与买方罗冲通过我公司签订房屋买卖合同……后期2018年12月中旬，卖方张少波以急用钱为由向买方罗冲索要尾款，经我公司协调无果，于2019年1月12号再次私自撬锁并占有房屋至今”。本院认为，争议焦点一、房屋买卖合同和补充协议的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定”。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同和补充协议均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，房屋买卖合同和补充协议合法有效。争议焦点二、涉案房屋买卖合同应否解除问题。解除合同有两种方式，一种是当事人通过约定解除合同，另一种是当事人一方在法律规定的解除条件出现时，通知另一方当事人并解除合同。本案原、被告双方在合同中约定“逾期履行本合同约定的义务超过十五日的”属于构成根本性违约的情形之一，同时合同中约定“被告保证在2018年6月20日前偿还贷款并办理抵押注销手续，取回房屋证件并按合同约定予以交付”，“双方应于2018年2月5日办理物业交割手续”。但被告收取房屋首付款后没有办理偿还贷款并注销抵押，房屋交割后被告又换锁并收回房屋，被告的行为违反了合同约定，构成根本性违约。且目前涉案房屋不能办理产权证书，不能办理更名手续，被告在交割房屋后又换锁占有房屋至今，导致原告无法取得物权及使用权。现原告请求解除涉案房屋买卖合同符合法律规定和合同约定，且被告庭审中亦同意解除涉案房屋买卖合同，故原告主张解除涉案房屋买卖合同的诉求，本院予以支持。争议焦点三、返还房款、支付违约金和中介费问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”在本案中，被告的行为构成根本性违约，涉案房屋应予解除，故被告收取的房款以及原告代付的银行贷款共计409400元（300000元+80000元+29400元）应当返还原告；原、被告双方在合同中约定的违约金为房屋交易总价的20%，被告应当依据合同约定和上述法律规定支付原告违约金150000元（750000元×20%）。关于原告主张的中介费13500元，本院认为，中介费应属于原告的损失，因双方约定的违约金属于赔偿性违约金，且违约金足以弥补原告的损失，故支付违约金与中介费损失二者不能重复主张，对于原告主张的中介费损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、解除原告罗冲与被告张少波于2018年2月3日签订的涉案房屋买卖合同；二、被告张少波返还原告罗冲已付的购房款409400元；三、被告张少波支付原告罗冲违约金150000元；四、驳回原告罗冲的其他诉讼请求。上述第二、三项限本判决生效后十日内付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9508元，减半收取4754元，由被告张少波承担4697元，原告罗冲承担57元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  席守田二〇一九年七月十一日书记员  何冰冰