广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3790号上诉人（原审原告）：佛山市嘉邦置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：彭顺铭，董事长。委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏文博，广东创誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈艳芳，女，1979年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原审第三人：广东南海农村商业银行股份有限公司平洲支行，住所地广东省佛山市南海区。负责人：张孟，行长。上诉人佛山市嘉邦置业有限公司（以下简称“嘉邦公司”）因与被上诉人陈艳芳、原审第三人广东南海农村商业银行股份有限公司平洲支行（以下简称“农商行平洲支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。嘉邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判支持嘉邦公司全部诉讼请求；3.判令陈艳芳承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、嘉邦公司与陈艳芳签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议合法有效，嘉邦公司主张解除合同具有法定及合同约定的依据，一审判决不支持嘉邦公司主张解除案涉购房合同的诉求属适用法律错误。嘉邦公司与陈艳芳签订的《广东省商品房买卖合同》补充协议第二条第3款约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于向银行支付月供款）而导致出卖人作为保证人而承担保证责任的……逾期未足额支付的，则出卖人有权解除本合同，收回该商品房，买受人除了应向出卖人支付总房价的20%的违约金外，应当赔偿出卖人因此造成的相关损失（包括但不限于利息、律师费、拍卖费等费用）”。且一审法院认定“嘉邦公司、陈艳芳签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”；《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。现陈艳芳逾期向银行偿还贷款超过一年，银行已向法院起诉陈艳芳与嘉邦公司，要求嘉邦公司与陈艳芳连带偿还尚未归还的全部贷款、利息及其他费用。嘉邦公司履行了担保责任后向陈艳芳发出了还款通知，但陈艳芳仍未履行还款义务，已构成根本违约。合同解除的条件业已成就，嘉邦公司有权按照合同约定解除案涉购房合同，而一审法院在有合同约定的情况下做出与合同约定不一致的判决，与民法意思自治原则相悖，显属法律适用错误。二、嘉邦公司主张解除与陈艳芳签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议符合法律规定。嘉邦公司与陈艳芳签订房屋买卖合同的目的就是获得陈艳芳支付的房屋价款。陈艳芳“断供”行为致使嘉邦公司承担保证责任，之前从银行获得的价款又被银行收回。且陈艳芳拒绝补交剩余贷款（即购房款），嘉邦公司订立合同的目的当然不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，嘉邦公司主张解除与陈艳芳签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议符合法律规定。三、嘉邦公司主张陈艳芳偿还嘉邦公司已向银行履行的担保债务及利息符合合同约定和法律规定。（一）《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”嘉邦公司主张陈艳芳偿还嘉邦公司已向银行履行的担保债务及利息是嘉邦公司作为保证人履行保证责任后依法享有的追偿权利，此追偿权利为《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国担保法》赋予担保人的法定权利。此追偿行为既是法律赋予嘉邦公司的法定权利也是双方约定的违约责任之一。但是此部分债务不能和违约责任混为一谈，因为嘉邦公司的追偿行为完全是追回自己的代偿金额和利息而已。（二）自始至终陈艳芳一直在违约，而嘉邦公司一直努力在减少陈艳芳损失的基础上维护自身合法权益，嘉邦公司的行为完全符合公平原则。在（2018）粤0605民初5183号案件中，嘉邦公司的代偿行为既减少了陈艳芳违约期间的违约利息损失，又减少了陈艳芳后期需要承担的执行期间的利息损失和执行费。现为了维护自身合法权益，嘉邦公司才起诉陈艳芳，嘉邦公司在整个过程都是谨慎克己，完全符合公平原则。四、嘉邦公司在一审中主张解除《广东省商品房买卖合同》及补充协议既是法定的救济途径，也减少了双方的损失，在司法实践中已普遍得到支持。在当前市场中，商品房预售是最主要的销售途径，但由于商品房预售的时候，商品房并未建好，无法办理抵押手续，银行为了保障资金安全，往往要求开发商在办理好他项权证之前对贷款承担阶段性连带担保。如若不赋予开发商合同解除权，将会造成双方损失持续扩大。如果开发商此时仍然不能解除买卖合同，其只能通过向购房人追偿的方式挽回损失，而实践中“断供”的购房人往往并无可供执行的财产，这就会导致开发商利益受损，案涉房屋被无期限搁置，长此以往会增加房地产企业资金链断裂的风险，影响整个行业的健康发展。且本案中，陈艳芳从2014年11月份开始就无力支付按揭款，不可能有能力偿还嘉邦公司代偿的款项及违约金，如按照一审判决，购房合同继续履行，陈艳芳应当按日向嘉邦公司支付违约金，陈艳芳的损失也在一直扩大。故一审法院不支持嘉邦公司解除购房合同的诉请，扩大了双方的损失，且不符合公平原则。五、嘉邦公司通过承担担保责任的方式，避免了陈艳芳所购房屋因此被拍卖，若法院不能通过合适的手段保护开发商利益，将会对整个按揭贷款制度形成冲击。若法院不按照嘉邦公司与陈艳芳之间的约定，支持嘉邦公司解除合同和注销房屋预告登记的诉请，势必会对我国商品房预售按揭制度造成冲击，严重影响我国房地产交易的秩序。因为嘉邦公司作为开发商，代偿后对陈艳芳的债权仅为一般债权，无优先受偿权。可是，标的房屋绝大部分的购房款是开发商支付的，而标的房屋却预告登记在购房者名下，一旦进入强制执行程序，开发商的债权只能和购房者的其他债权按比例受偿。这样便会稀释、侵害开发商的债权，甚至可能引发出购房者与其他人之间的虚假诉讼。有鉴于此，如果开发商无解除购房合同的权利，因开发商代偿银行按揭款后，其债权无法得到保障，那么开发商将不敢作为购房者贷款的保证人。而银行在没有开发商作为贷款保证人的情况下，亦很有可能不贷款给购房者，这样一来我国的商品房按揭贷款制度势必受到严重的冲击。陈艳芳、农商行平洲支行未到庭亦未提交书面答辩意见。嘉邦公司向一审法院起诉请求：1.解除合同编号为201********202的《广东省商品房买卖合同》，并要求陈艳芳注销相关的预购商品房预告登记（粤房地预登佛预字第020×××485号）；2.陈艳芳偿还嘉邦公司已经向银行履行的担保债务2009927.81元（借款本金1671998.65元、利息321213.61元、诉讼费用16715.55元）及利息（每日万分之五自出卖人支付之日起至买受人返还之日止）；3.陈艳芳支付嘉邦公司违约金691651元（总房价3458255元×20%）；4.陈艳芳支付嘉邦公司因本案诉讼而产生的律师费41933元；5.本案诉讼费用由陈艳芳承担。一审法院认定事实：一、签约情况。2014年5月20日，陈艳芳与嘉邦公司签订合同编号为201********202的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》。《广东省商品房买卖合同》约定买受人购买××国金中心第××座××号房；按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米14686.61元，总金额3458255元；买受人按按揭贷款方式支付房款。《补充协议》第二条第3款约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为保证人而承担保证责任的，买受人应自收到出卖人的付款通知书之日起10日内将出卖人代其向按揭贷款银行支付的全部款项和利息（每日利息为出卖人代付金额的万分之五，自出卖人支付之日起算至买受人返还之日止）足额支付给出卖人。逾期未足额支付的，则出卖人有权解除本合同，收回该商品房，买受人除了应向出卖人支付总房价的20%的违约金外，应当赔偿出卖人因此造成的相关损失（包括但不限于利息、律师费、拍卖费等费用）。随后嘉邦公司应陈艳芳请求作为陈艳芳向农商行平洲支行按揭贷款的保证人，于2014年6月12日，陈艳芳与嘉邦公司、农商行平洲支行签订了编号为平洲个房借字（2014）第7××××2号《购房借款及担保合同》，约定陈艳芳从农商行平洲支行借款172万元；借款期限为120个月，即从2014年6月17日起至2024年6月17日止；借款初始利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率，上浮20%确定；陈艳芳采用等额本息还款法，每月为1期；嘉邦公司作为保证人为陈艳芳的债务承担连带保证责任，保证期间自贷款发放之日起至办妥本合同项下抵押财产登记手续并将相关他项权利证明文件交贷款人保存；对逾期借款从逾期之日起按借款执行利率加收50%罚息。二、陈艳芳违约。2014年6月18日，农商行平洲支行依据上述（2014）第7××××2号《购房借款及担保合同》向陈艳芳发放贷款一笔，本金172万元。而陈艳芳从2014年12月起就停止还款没有再履行还款义务，截止2018年5月15日剩余未还借款本金1671998.65元，同时欠付利息321213.61元。由于陈艳芳存在严重违约行为，农商行平洲支行按照合同约定要求提前收回借款本息，但陈艳芳一直未能履行还款义务。三、嘉邦公司履行担保责任，陈艳芳再次违约。由于陈艳芳的严重违约行为，2018年4月8日，农商行平洲支行将嘉邦公司和陈艳芳起诉至佛山市南海区人民法院，案号为（2018）粤0605民初5183号。经调解，嘉邦公司与农商行平洲支行就上述案件达成和解，嘉邦公司向农商行平洲支行支付了本息及诉讼费16715.55元，合计2009927.81元。嘉邦公司向农商行平洲支行代偿后，陈艳芳至今未返还嘉邦公司代为偿还的上述费用。并查明，嘉邦公司与陈艳芳在《广东省商品房买卖合同》补充协议处约定，出卖人或买受人按本合同及本补充协议的约定行使解约权时，自守约方解除通知送达违约方之日，本合同及本补充协议解除。出卖人依约或依法行使解除权导致合同解除时，出卖人有权在应返还的购房款中扣除相应的违约金、损害赔偿金及相关费用，将扣除后的余额按本条第3项约定的期限返还买受人。买受人已付房款不足以抵扣的，出卖人有权向买受人追偿。另补充协议第十二条约定，双方文件送达的地址为本合同中列明的地址。任何一方根据本合同规定进行的联络或送达的通知，应以挂号信或特快专递方式寄出。相关文件到达对方的时间为寄出之日（以邮戳为准）起第5日。双方在本合同中所提供的地址应详尽、准确。如上述地址发生变化，变化一方应书面通知另一方，否则文件送至上述地址即视为送达，相关责任由变更方承担。嘉邦公司根据案涉《广东省商品房买卖合同》中陈艳芳的地址邮寄《付款通知书》，该邮件被退回。陈艳芳所购的位于佛山市南海区**街道**路**号**国金中心**座**室于2014年6月17日办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为粤房地预登佛预字第020×××485号。农商行平洲支行起诉嘉邦公司、陈艳芳的金融借款合同纠纷案件，案号为（2018）粤0605民初5183号，后农商行平洲支行撤诉，该案受理费、财产保全费合共16715.55元。农商行平洲支行于2018年5月15日收到嘉邦公司代陈艳芳偿还的借款本息及诉讼费合计2009927.81元。诉讼中，嘉邦公司确认已收到陈艳芳的购房款3458255元。另查明，嘉邦公司与广东创誉律师事务所签订《民事委托代理合同》约定广东创誉律师事务所为嘉邦公司提供法律服务，本案律师费为41933元，并已实际支出律师费41933元。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。嘉邦公司、陈艳芳签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效。嘉邦公司确认商品房买卖合同签订后，陈艳芳已通过办理银行按揭贷款的方式支付完毕全部购房款，也即陈艳芳已履行了《广东省商品房买卖合同》约定的主要义务。现嘉邦公司主张解除合同，也即意味着要收回房屋，又主张陈艳芳偿还嘉邦公司已经向银行履行的担保债务及利息，并要求陈艳芳支付按总房价20%计算的违约金，嘉邦公司的主张不合理，违反了公平原则，一审法院对嘉邦公司解除合同、协助办理注销预告登记手续的诉请，不予支持。根据补充协议的约定，出卖人承担保证责任后，买受人应将出卖人代其向银行支付的全部款项及利息支付给出卖人，故嘉邦公司主张陈艳芳偿还担保债务合共2009927.81元及以该款从支付日即从2018年5月15日起按日万分之五计算的利息，符合合同约定，一审法院予以支持。又因陈艳芳未按银行贷款合同约定按期偿还贷款导致嘉邦公司承担了保证责任，属违约的行为，根据陈艳芳的违约程度等因素考虑，一审法院酌定陈艳芳还应按嘉邦公司履行担保债务2009927.81元的20%支付违约金401985.56元予嘉邦公司。另，嘉邦公司主张陈艳芳支付因本案支付的律师费41933元，已提供相应证据，一审法院亦予以支持。陈艳芳经一审法院合法传唤没有到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈艳芳应于判决发生法律效力之日起十日内偿还2009927.81元及以该款从2018年5月15日起至清偿日止按日万分之五计收的利息予嘉邦公司；二、陈艳芳应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金401985.56元予嘉邦公司；三、陈艳芳应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费41933元予嘉邦公司；四、驳回嘉邦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费28748.09元（嘉邦公司已预交34466.04元），由嘉邦公司负担3035.09元，由陈艳芳负担25713元。陈艳芳负担的诉讼费用经嘉邦公司同意应于给付上述款项时一并迳付予嘉邦公司，一审法院不另收退。对嘉邦公司已多预交的受理费用5717.95元，在判决发生法律效力后，经嘉邦公司申请，一审法院退还予嘉邦公司。二审期间，嘉邦公司、陈艳芳、农商行平洲支行均未向本院提交新证据。经审理，一审认定事实清楚，本院予以确认。另查明,涉案房屋经广州市番禺区人民法院作出(2015)穗番法民二初字第398-1号民事裁定予以第一轮查封（查封时间为2017年2月10日至2020年2月9日止），经佛山市南海区人民法院作出（2015）佛南法民二初字第1095-1号民事裁定予以轮候查封，经佛山市中级人民法院作出（2016）粤06执565号民事裁定予以轮候查封，经佛山市禅城区人民法院作出（2017）粤0604执恢628号民事裁定予以轮候查封。本院认为，嘉邦公司诉请解除其与陈艳芳签订的《广东省商品房买卖合同》，要求陈艳芳协助办理注销该合同解除后涉案房屋网上预购商品房登记手续，与嘉邦公司本案中另一诉请即其因另案承担担保责任代为清偿2009927.81元债务后向陈艳芳追偿该笔款项及违约金分属不同的法律关系，两者不能并列主张。本案一审庭审结束前，嘉邦公司并未向一审法院明确其最终诉讼请求为解除合同及追究陈艳芳因合同解除有关的违约责任。一审法院对本案作出裁判时，综合案涉《广东省商品房买卖合同》履行情况，支持嘉邦公司要求陈艳芳偿还代为支付的2009927.81元款项以及利息并判令陈艳芳支付相应的违约金后，对于嘉邦公司主张解除《广东省商品房买卖合同》并要求陈艳芳协助办理注销涉案房屋网上预购商品房登记手续不予支持并无不当，嘉邦公司再行就合同解除及围绕合同解除所涉责任承担问题提起上诉，要求本院将本案改判或发回重审理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5644.98元，由佛山市嘉邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年七月十五日法官助理 杨全欣书 记 员 李雅倩