山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初617号原告：王培勇，男，1982年9月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱贤斌，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智，山东齐鲁律师事务所律师。被告：济南泰丰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：郑洪水，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光振，山东剑超律师事务所律师。委托诉讼代理人：董春鑫，山东剑超律师事务所实习律师。第三人：山东长箭建设集团瑞隆建筑工程有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐洪芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：燕立谦，山东从德律师事务所律师。原告王培勇与被告泰丰公司、第三人山东长箭建设集团瑞隆建筑工程有限公司(以下简称长箭瑞隆公司)债权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王培勇及其委托诉讼代理人杨智、朱贤斌，被告泰丰公司委托诉讼代理人刘光振、董春鑫，第三人长箭瑞隆公司委托诉讼代理人燕立谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王培勇向本院提出诉讼请求：1.确认王培勇与泰丰公司于2016年1月9日签订的房屋买卖合同无效；2.判令泰丰公司返还购房款1728335元并支付利息（以1728335元为基数，自2016年1月9日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.案件受理费由泰丰公司负担。事实和理由：2016年1月9日，王培勇与泰丰公司签订房屋买卖合同，购买泰丰公司开发建设的位于济南市天桥区二环西路东侧大魏明都7号楼7-118、7-218、7-318商铺。合同签订后，王培勇通过大魏明都项目工程款抵付购房款的方式付清了涉案商铺的全部购房款1728335元，泰丰公司向王培勇出具了购房款收据。根据合同约定，泰丰公司应于2016年12月31日前将验收合格并达到使用条件的房屋交付给王培勇。但时至今日，泰丰公司仍未按约定交付房屋。泰丰公司将没有经过竣工验收的房屋对外出卖，应属商品房预售行为，经王培勇了解，泰丰公司至今未取得涉案房屋的预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋买卖合同应属无效。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于涉案房屋买卖合同无效的全部过错在于泰丰公司，泰丰公司应依法返还王培勇购房款并赔偿相应的利息损失。为维护合法权益，王培勇诉至法院，提出如上诉请。泰丰公司辩称，泰丰公司与王培勇之间仅是形式上的房屋买卖合同关系，并非真正意义上的房屋买卖合同关系。王培勇并未向泰丰公司支付相应的购房款，泰丰公司也不欠王培勇工程款。实际上欠付王培勇工程款的是第三人长箭瑞隆公司，泰丰公司与长箭瑞隆公司存在合作关系，泰丰公司仅是协助长箭瑞隆公司将房屋交付给王培勇。因此，王培勇要求泰丰公司返还购房款，无任何事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。第三人长箭瑞隆公司述称，我公司与泰丰公司存在建设工程施工合同关系，因泰丰公司欠付我公司工程款，我公司与泰丰公司、王培勇协商，由泰丰公司将涉案房屋出售给王培勇，以抵顶泰丰公司欠我公司的工程款。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经质证，当事人对下列证据的真实性无异议：王培勇提交的购房合同、收据、协议书；泰丰公司提交的《济南市滨河新区大魏片区改造项目生活保障房建筑施工合同》、《大魏名都生活保障7号、8号楼面积分配方案协议》。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年1月9日，王培勇与泰丰公司签订房屋买卖合同一份，载明：出卖人泰丰公司，买受人王培勇，房屋位于济南市天桥区药山街道办事处二环西路东侧大魏明都7号楼7-118、7-218、7-318商铺，建筑层数为1、2、3层，建筑面积181.93平方米。商铺单价为建筑面积每平方米9500元，总价款为1728335元。本合同签订时买受人支付第一期购房款1728335元。出卖人应当在2016年12月31日前将验收合格、并达到使用条件的房屋，由出卖人通知买受人，办理交接手续。同日，泰丰公司向王培勇出具收据一份，载明，“交款单位王培勇，人民币1728335元，收款事由商7-118、7-218、7-318”。2016年1月9日，王培勇与山东长箭建设集团晟成建筑工程有限公司（以下简称长箭晟成公司，现更名为长箭瑞隆公司）签订协议书一份，内容为，“鉴于长箭晟成公司承建施工的济南市天桥区二环西路大魏明都工程，发包人济南泰丰置业有限公司欠付工程款，为妥善解决该工程欠款纠纷，明确各自的权利义务，经双方友好协商，达成协议如下：一、长箭晟成公司将其对济南泰丰置业有限公司享有的到期工程款债权人民币1728335元转入给王培勇，以抵销长箭晟成公司所欠王培勇的相关债务。二、双方经与济南泰丰置业有限公司协商，一致同意以上述债权1728335元直接抵付王培勇与济南泰丰置业有限公司签订的《房屋买卖合同》所购买的大魏明都7号楼7-118、7-218、7-318商铺应付购房款1728335元，长箭晟成公司配合出具相应的财务抵付手续并负责协调济南泰丰置业有限公司出具相应的购房款收据或发票。三、自本协议签订之日起，双方之间的债权债务全部结清，双方互不追究其余责任”。另查明，2013年11月6日，泰丰公司与长箭晟成公司签订《济南市滨河新区大魏片区改造项目生活保障房建筑施工合同》及《大魏名都生活保障房7号、8号楼面积分配方案协议》，约定，泰丰公司将大魏名都生活保障房7号、8号楼有偿界定给长箭晟成公司出资建设，泰丰公司获得长箭晟成公司所承建生活保障房总建筑面积35%的收益权，长箭晟成公司获得其所承建生活保障房总建筑面积65%的收益权，双方各获得的建筑面积另行签订具体分配方案。售楼由泰丰公司经营，泰丰公司负责统一组织售楼，售楼佣金按售楼款的2%收取，有关售楼的具体事宜双方另行签订补充协议。售楼款泰丰公司按每阶段工程建设的形象进度款及时拨付给长箭晟成公司用于工程建设。《大魏名都生活保障房7号、8号楼面积分配方案协议》约定，一、泰丰公司与长箭晟成公司在7、8号楼中各自获得的建筑面积以双方签订的施工合同书中约定的利益分配为主，泰丰公司获得总建筑面积的35%，长箭晟成公司获得总建筑面积的65%（含地下部分）。二、泰丰公司获得的总建筑面积中含：8号楼（大魏酒楼）地上面积约为31500平方米，酒店地上配套及操作间部分约1000平方米，地下车库泰丰公司分得大魏酒楼下面的车库部分约2300平方米；剩余泰丰公司应得部分为住宅，在8号楼4层以上分得，包括住宅相配套的地下储藏室。三、长箭晟成公司获得的总建筑面积中含：7号8号除大魏酒楼底层和二层以外的一、二层所有商业部分；超市部分只建二层：7、8号楼的第3层（层高3.8米），为超市的一部分，归长箭晟成公司所有；长箭晟成公司应分得的住宅面积（含地下储藏室）。四、本协议为双方签订的7号8号楼施工合同的附件。截止法庭调查结束时止，王培勇未收到济南市天桥区二环西路东侧大魏明都7号楼7-118、7-218、7-318商铺。本案当事人争议的焦点是，王培勇与泰丰公司之间的法律关系。王培勇主张其与泰丰公司存在商品房买卖合同关系，认为泰丰公司至今未取得涉案房屋的预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋买卖合同应属无效，由此要求确认双方签订的房屋买卖合同无效并返还购房款；泰丰公司则认为双方不存在真实的商品房买卖合同关系，王培勇要求泰丰公司返还购房款无依据。本院认为：王培勇主张其与泰丰公司存在房屋买卖合同关系，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效并返还购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。虽然王培勇与泰丰公司签订房屋买卖合同且泰丰公司向王培勇出具了收据，但王培勇并未实际向泰丰公司支付购房款。双方签订房屋买卖合同的根源和基础在于王培勇与长箭瑞隆公司签订的协议书。协议书约定，长箭瑞隆公司将其对泰丰公司享有的到期工程款债权1728335元转给王培勇，以抵销长箭瑞隆公司所欠王培勇的相关债务，并约定“上述债权1728335元直接抵付王培勇与泰丰公司签订的《房屋买卖合同》所购买的大魏明都7号楼7-118、7-218、7-318商铺应付购房款1728335元”。由此，王培勇与长箭瑞隆公司签订的协议书在性质上属于债权转让协议。虽然王培勇与泰丰公司签订了房屋买卖合同，但房屋买卖并非王培勇与泰丰公司的真实意思表示，王培勇亦没有向泰丰公司支付购房款1728335元。涉案房屋买卖合同实际上是王培勇与长箭瑞隆公司签订债权转让协议之后的履行方式，即通过以物抵债的方式履行债权转让协议。王培勇与长箭瑞隆公司签订债权转让协议后，王培勇与泰丰公司之间因债权转让协议的履行发生争议，故本案案由应为债权转让合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。庭审中，经本庭释明，王培勇坚持主张其与泰丰公司之间系商品房买卖合同关系，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定要求确认房屋买卖合同无效并返还购房款。故，对王培勇的诉讼请求不予支持。退一步讲，即使涉案房屋买卖合同无效，理应恢复原状，但因王培勇并未实际向泰丰公司支付购房款1728335元，王培勇要求泰丰公司返还其购房款1728335元，亦无依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，判决如下：驳回原告王培勇的诉讼请求。案件受理费减半收取计10180元，由原告王培勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  陈士连二〇一九年七月四日书记员  王 慧