广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7064号原告：清远市广鑫食品有限公司，住所地佛冈县迳头镇大村村委会深坑村140号（厂房四）。法定代表人：杜岳群，董事长。原告：林鑫杰，男，1974年11月1日出生，汉族，住广东省普宁市，两原告的共同委托代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。被告：彭赤西，女，1971年3月23日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：吴明伟，广东金粤律师事务所律师。被告：唐冰，男，1968年6月12日出生，汉族，住广州市海珠区，原告清远市广鑫食品有限公司（以下简称：广鑫公司）、林鑫杰诉被告彭赤西、唐冰案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林鑫杰及两原告的共同委托代理人曹炽玲，被告彭赤西及其委托代理人吴明伟到庭参加诉讼。被告唐冰经本院依法传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广鑫公司、林鑫杰共同诉称：原告与唐冰于2017年3月7日签订了《土地转让协议书》，涉案土地虽然在2016年11月3日同样系因两被告离婚后财产纠纷被另案保全查封，但该案已于2018年7月6日因唐冰主动履行完毕由法院解除查封，该查封已不影响原告与唐冰的交易。涉案的新查封属于轮候查封，发生于2017年11月27日的诉讼保全，并于2018年7月6日转为正式的执行查封，即原告与唐冰之间的交易发生在涉案土地新的诉讼保全及执行查封之前，因此，前后两次的保全及查封虽然当事人、案由相同，但因为立案时间有先有后，查封的时间同样有先有后，原、被告的交易发生在最后一次查封之前。根据原告与唐冰签订的《土地转让协议书》的约定，第二期土地款320万元应当在土地证过户后支付，现因过户受阻没到付款节点，320万元至今未支付，但土地证过户的前期交易手续已经全部办理好，包括已经到不动产中心签订正规的交易合同、评估、审计，且已经到税务部门交清全部税费，为此，原告已经支付了上述税费共174001.07元。原告购买涉案土地的购买行为符合市场和法律规定，流程正确，并已按合同约定支付了部分价款，且属于买卖在先、保全查封在后。上述情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。原告同意按照上述规定将剩余未支付的土地使用权转让款320万元按照法院要求交付执行，法院应依法停止执行涉案土地使用权。法院查封涉诉土地的目的是为了实现执行，原告愿意配合将剩余土地款320万元交付法院执行，可以顺利实现执行（2018）粤0105执8943号案目的，还可以让原告与唐冰履行《土地转让协议书》约定的过户手续，让诚信交易得到保护，既符合法律规定也起到良好的社会效果。至于涉诉土地是否实际交付使用，因为土地必须以使用权人向有关政府部门申请规划、立项、报建为实际使用，土地证没有办理过户之前，在客观上原告无法办理上述手续。因此，上述土地目前仍然处于闲置符合现实常理。故起诉要求：1.停止执行位于广东省××××村村的土地使用权（国土证号：佛国用（2011）第××号工业用地）；2.本案诉讼费由两原告负担。被告彭赤西辩称：1.原告需要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项条件，但原告签订合同时涉案土地使用权已存在查封；2.根据城市管理法第38条的规定，查封期间的土地不得转让，原告与唐冰之间签订的买卖涉诉土地违反了法律强制性规定，合同应为无效，根据无效合同申请主张的权利，不受法律保护；3.彭赤西是依法申请诉讼保全查封，法院也是依法查封诉讼土地，彭赤西既无侵权也无违约，没有理由承担本案的诉讼费用。综上，原告的诉请没有理由，请求法院予以驳回。被告唐冰没有提出答辩意见和提交证据。经审理查明：2017年10月11日，彭赤西依据生效的（2016）粤0105民初8233号民事判决书向本院申请执行，执行案号为（2017）粤0105执5613号。该案在财产保全过程中，本院于2016年11月3日查封了唐冰名下的位于广东省××××村村【佛国用（2011）第××号】的土地使用权，查封期限至2019年11月2日。另本院于2018年6月1日作出（2017）粤0105民初9319号民事判决，该案判决唐冰向彭赤西支付250万元股权转让款及利息343767元，并从2017年10月1日至实际还款之日止按年利率14%计付欠款利息。后彭赤西不符，提起上诉，广州市中级人民法院于2018年10月22日作出（2018）粤01民终15218号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决书于2018年10月25日发生法律效力。彭赤西依据上述生效判决向本院申请执行，执行案号为（2018）粤0105执8943号。该案在财产保全过程中，本院于2017年11月27日轮候查封了上述土地使用权。唐冰在（2017）粤0105执5613号执行案件中已经履行该案的全部义务，本院于2018年7月6日解除对上述土地使用权的查封，（2018）粤0105执8943号案对该土地使用权的轮候查封转为正式查封。后案在执行过程中，两原告向本院提出书面异议，要求解除对上述土地使用权的查封，本院于2019年2月1日作出（2019）粤0105执异45号执行裁定书，裁定驳回两原告的执行异议，两原告不服，遂成本诉。另查，2017年3月7日，唐冰（甲方）与林鑫杰（乙方）签订了《土地转让协议》，约定，该地块位于佛国××××村村，土地证号为佛国用（2011）第××号；甲方把该地块转让给乙方，土地转让总价420万元；土地转让时间起始于2017年3月7日，终止于2017年6月7日，共计3个月；乙方支付定金20万元，在土地过户到乙方指定名下当日，乙方向甲方支付土地价款300万元，乙方需在双方过户之日起90日之内将余款100万元支付给甲方；等。2017年7月5日，唐冰（甲方）与广鑫公司（乙方）签订了《佛冈县土地使用权转让合同》，约定，甲方同意转让国有土地使用证号为佛国用（2011）第××号的土地使用权给乙方；甲、乙双方商定上述土地使用权的交易价格为2025900元；等。上述合同签订后，林鑫杰支付了20万元，广鑫公司支付了80万元。本院认为：本案属于案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，本案审查的重点应为两原告对涉案土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。就本案而言，无论是林鑫杰于2017年3月7日与唐冰签订《土地转让协议》，还是广鑫公司于2017年7月5日与唐冰签订《佛冈县土地使用权转让合同》，涉案土地使用权均已处于查封状态，两原告在购买涉案土地使用权时理应充分了解所购标的物是否存在权利瑕疵，而两原告在知道或者应当知道涉案土地被法院查封且唐冰存在尚未清结的债务纠纷时，仍然与唐冰签订转让协议，就查封标的进行交易，明显存在过错，相应的交易风险应由两原告自行承担。因两原告主张的民事权益不足以排除执行，故两原告诉请停止对上述土地使用权的执行，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告清远市广鑫食品有限公司、林鑫杰的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告清远市广鑫食品有限公司、林鑫杰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  余 洁人民陪审员  戴雪洁人民陪审员  缪瑞琴二〇一九年七月三日书 记 员  巫青璇陈瑞清