四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初13517号 原告：李盛荣，女，1965年4月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黎明允，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都锦鑫财富投资理财咨询服务有限公司，住所：成都高新区肖家河正街11号。 法定代表人：谢佑清，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨长春，四川华敏律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都朗泽投资有限公司，住所：成都市武侯区龙井北街6号。 法定代表人：李成佳。 第三人：耿长江，男，1950年1月9日出生，汉族，住成都市锦江区。 第三人：成都光业投资有限责任公司，住所：成都市龙泉驿区龙泉镇中街130号。 法定代表人：龙志平，经理。 委托诉讼代理人：陈晨，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师，一般授权代理人。 第三人：江安县巨豪房地产开发有限公司，住所：四川省江安县江安镇竹海路东段光明路78号。 法定代表人：卢明芳。 原告李盛荣与被告成都锦鑫财富投资理财咨询服务有限公司（以下简称“锦鑫公司”）合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2018年1月3日作出（2017）川0191民初14589号民事判决。宣判后，被告锦鑫公司不服，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2018年6月27日作出（2018）川01民终4379号民事裁定，撤销本院（2017）川0191民初14589号民事判决，本案发回本院重审。本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，追加成都朗泽投资有限公司（以下简称“朗泽公司”）为被告，追加耿长江、成都光业投资有限责任公司（以下简称“光业公司”）、江安县巨豪房地产开发有限公司（以下简称“巨豪公司”）为第三人。原告李盛荣及其委托诉讼代理黎明允，被告锦鑫公司的委托诉讼代理人杨长春、第三人光业公司的委托诉讼代理人陈晨、第三人耿长江到庭参加诉讼，被告朗泽公司、第三人巨豪公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告李盛荣向本院提出诉讼请求：1.被告锦鑫公司偿还原告李盛荣投资理财款本金190533元，并支付资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率自2015年9月1日起至本案款项结清之日止计算）；2.被告朗泽公司对被告锦鑫公司的还款承担连带清偿责任。诉讼过程中，原告李盛荣明确其向被告锦鑫公司提出诉讼请求的依据为：《房产回购协议》第1条、第2条，并主张投资理财款由被告锦鑫公司及其关联企业、实际控制人掌控。事实和理由：2014年9月，原告李盛荣通过被告锦鑫公司出借给朗泽公司（借款合同号2014-09-66）本金贰拾万元整。因被告不能按时归还出借款，经双方协商，2015年4月30日，被告锦鑫公司以宜宾市江安镇柴家渡淯江广场北侧的“巨豪西领淯江”项目房产的一半作抵押，房号为4-24-1，面积88.62平方米，总房款381066元。并与开发商巨豪公司签订《商品房买卖合同》，购房发票由被告锦鑫公司持有，并退还原告李盛荣剩余9647元。原告李盛荣遂与被告签订《房产回购协议》，被告锦鑫公司承诺2017年4月30日后二个月内一性回购原告上述房产，并按年息5.4%支付购房占用费。 被告锦鑫公司辩称，一、原告李盛荣诉请作为居间的答辩人锦鑫公司偿还投资理财款及支付资金占用利息既无合同约定，又是于法无据。由负有举证责任的原告李盛荣承担不利后果。原告李盛荣的部分借款本金190533元的性质已转为购房款，剩余借款本金9467元其已举证自认已退还。二、答辩人锦鑫公司作为《房产回购协议》的主体不合法，贵院对原告李盛荣要求被告锦鑫公司回购房屋应当不予支持。三、本案的案由（性质）应当是房屋买卖合同纠纷。李盛荣、耿长江与锦鑫公司于2015年4月30日订立的《房产回购协议》在性质上是一份《房屋买卖合同》。四、《房产回购协议》已解除。贵院应当依法行使释明权，告知原告李盛荣变更诉讼请求，解除并终止履行《房产回购协议》。1、答辩人锦鑫公司根据该回购房屋并未依法登记领取权属证书不能进行交易、《商品房预售备案通知书》载明该回购房屋由原告李盛荣与案外人耿长江共有等事实和相关规定，答辩人锦鑫公司有权通知李盛荣解除《房产回购协议》，依法行使合同解除权。2、原告李盛荣与答辩人锦鑫公司于2015年4月30日订立的《房产回购协议》，自原告李盛荣于2018年1月17日收到答辩人锦鑫公司书面主张解除《房产回购协议》的通知函时就已解除。3、李盛荣并未就其诉讼请求所依据合同已达到履行交房、办证的条件等事实提供证据加以证明，应当承担不利后果。4、贵院应当依法行使释明权，告知李盛荣解除并终止履行《房产回购协议》。五、答辩人锦鑫公司享有同时履行抗辩权，因本案在一审辩论终结前尚不具备继续履行合同和交房、办证条件，贵院也应当依法判决驳回李盛荣的全部诉讼请求。 被告朗泽公司未作答辩。 第三人耿长江发表意见称，对原告的起诉没有异议。 第三人光业公司发表意见称，一、第三人耿长江与本案被告锦鑫公司之间存在真实借贷关系，耿长江与光业公司之间的借贷关系不能成立。（一）锦鑫公司利用关联公司向个人借款，《居间理财协议》实际是借款合同。锦鑫公司与出借人李盛荣、耿长江签订居间协议，不但不索要居间报酬，反而约定居间人锦鑫公司向出借人支付利息，与居间活动的常理不符。事实上锦鑫公司也是按照协议的规定直接向出借人支付利息（通过关联公司员工账户），锦鑫公司履行了借款人的义务，不是居间人的义务。其次，锦鑫公司与李盛荣、耿长江签订的《房屋回购协议》对利息（占用费）做了调整，从月利1.5%调整为年利5.4%，并实际按照调整后的利率返还利息。如果锦鑫公司与李盛荣、耿长江不是借款合同的双方，怎么可能调整利率并实际履行？第三，在《房屋回购协议》中，锦鑫公司与出借人李盛荣、耿长江约定“原借款合同终止”，2年后按房屋价款金额回购房屋。债务人锦鑫公司为向李盛荣、耿长江表明能够清偿债务，以该房屋提供担保，这些都是债权人与债务人之间才能做出的行为。第四，锦鑫公司补充证据第一项，承认通过债权转让的方式支付了购房款，债权转让或债务转移也是后天当事方才能做出的处分行为；若耿长江和光业公司借款关系成立，耿长江转让债权也应该通知光业公司，但光业公司从未收到过相关通知。锦鑫公司和耿长江作为借款关系的当事方实际处理了双方的债务关系。锦鑫公司实际掌握资金运作，也履行向出借人还利息的义务。在不能归还本金的情况下，锦鑫公司和出借人李盛荣、耿长江约定下调了利息并以房屋提供担保，通过债权转让的方式支付了购房款，前述行为均是按照债务人的义务作为，《居间理财协议》实际上是借款合同，锦鑫公司是实际借款人。（二）耿长江和光业公司没有借款的真实意思表示，被告提供的《借款合同》不能用于证明借款关系的真实。结合上下文的分析，李盛荣、耿长江均是将款项出借给锦鑫公司，二人均是按照锦鑫公司的指示将款打入相关账户，耿长江在第一次庭审中陈述对借款给光业公司没有印象，没有与光业公司有任何接触。合同行为是民事法律行为，其生效要件之一就是当事人要有真实的意思表示，耿长江在签订《借款合同》之时，对借款给光业公司没有认识，光业公司也没有向耿长江做出过任何借款的意思表示，双方没有实际的沟通交流，根本谈不上有借款的合意，因此《借款合同》不能成立。二、光业公司曾向锦鑫公司的关联公司四川省鑫鼎泰置业有限公司借款，已于2015年9月将全部本息清偿完毕。2014年6月份，光业公司因资金周转的需要曾经向四川省鑫鼎泰置业有限公司（以下简称“鑫鼎泰公司”）借款1300万元，用于项目建设。在此过程中鑫鼎泰公司要求光业公司提供盖有公章和法人章的空白借款合同备用，光业公司提供了部分合同。未经光业公司允许，在光业公司和耿长江没有借款合意的情况下，锦鑫公司安排耿长江在空白合同上签字。2014年底，距借款不到半年，鑫鼎泰公司控股股东兼法人谢尤清要求光业公司还款。迫于无奈，光业公司开始陆续还款，并负担了高额利息，仅凭转账凭证一项就可以证明还款金额已达4345.5万元，足以清偿借款本息。光业公司向鑫鼎泰公司借款，通过谢尤清等人账户向鑫鼎泰公司还本付息。借款发生之时，光业公司对鑫鼎泰公司的资金来源并不知情，也无法查证其来源；另一方面，耿长江的利息直接由被告锦鑫公司支付，光业公司没有向耿长江支付过利息。耿长江按照锦鑫公司的安排打款给光业公司，此后，也没有向光业公司主张过权利，双方也没有资金往来，双方借款关系不能成立。综上，进行公司名义上与出借人签订《理财居间协议》，实际上是借款合同，锦鑫公司是实际的借款人，实际掌握资金，通过关联公司的运作，联络出借人贷出款项，又将借款高息放出，一手控制全过程，因而锦鑫公司才会以当事人身份调整利息等；耿长江签订的《借款合同》只是锦鑫公司运作资金真实目的一个掩饰，应当认定为虚假的民事行为，耿长江和光业公司的借款关系不能成立，其光业公司已经连本带利全部清偿该笔借款。 第三人巨豪公司未发表意见。 经审理查明：成都鑫信创富投资理财咨询有限公司的法定代表人为刘城官，股东为刘城官、四川省鑫鼎泰置业有限公司。成都锦鑫财富投资理财咨询服务有限公司的法定代表人为谢佑清，股东为张健、四川省鑫鼎泰置业有限公司。四川省鑫鼎泰置业有限公司的法定代表人为谢尤清。成都时代锦鑫股权投资基金有限公司的法定代表人为刘邦勇，成都锦鑫时代股权投资基金合伙企业（有限合伙）的执行事务合伙人为刘邦勇，股东为刘邦勇、刘城官。成都市鑫鼎泰非融资性担保有限公司的股东为冯德文、四川省鑫鼎泰置业有限公司。张丽为成都时代锦鑫股权投资基金有限公司的员工。 2014年3月4日，李盛荣（乙方、出借人）与邓胜明（甲方，借款人）、四川常信融资担保有限公司（丙方、担保人）签订《借款合同》[合同编号：鑫借字（2014）第01号附262号]一份，约定：甲方向乙方借入200000元,期限7个月，从2014年3月4日起至2014年9月20日止；月利率计算标准为：借款期限届满一个月的，每月按固定月利率1.5%计算，未满一个月的依照：月利率1.5%÷当月天数×实际借款天数计算；甲方每月20日（节假日顺延）向乙方支付上月借款利息（首、末月利息数额按实际使用天数计算），并转入乙方指定的账户；借款到期时，甲方应将结欠利息和借款本金一次性全额转入乙方指定的银行账户，不得逾期。 同日，李盛荣（甲方、出借人）与成都鑫信创富投资理财咨询有限公司（乙方、居间人，以下简称：鑫信公司）签订《居间理财协议》[合同编号：鑫居字（2014）第01号附262号]一份，约定：甲方将其合法的闲置资金委托乙方代为寻找借款人，并进行相关项目考察、风险论证、贷后监督以及代理相关法律手续等事项，协助甲方办理借款手续、担保手续，并监督相关的权证和文件。居间服务费为零元。 2014年3月4日，原告李盛荣向邓胜明转款200000元。刘城官分别于2014年3月20日、4月18日、5月19日、6月19日、7月18日、8月19日向李盛荣转款1821元、3000元、3000元、3000元、3000元、3000元。前述款项，原告主张系支付利息。 2014年9月17日，唐洪刚向李盛荣转款200000元。该款原告主张系邓胜明还款。2014年9月19日，刘城官向李盛荣转款3000元，原告主张系支付利息。 另查明，2014年9月16日，李盛荣（乙方、出借人）与被告朗泽公司（甲方，借款人）、四川鼎呈融资担保有限公司（丙方、担保人）签订《借款合同》[合同编号：鑫借字（2014）第09号附66号]一份，约定：甲方向乙方借入200000元,借款交付到甲方指定的王彤账户；期限12个月，从2014年9月16日起至2015年8月25日止；月利率计算标准为：借款期限届满一个月的，每月按固定月利率1.5%计算，未满一个月的依照：月利率1.5%÷当月天数×实际借款天数计算；甲方每月25日（节假日顺延）向乙方支付上月借款利息（首、末月利息数额按实际使用天数计算），并转入乙方指定的账户；借款到期时，甲方应将结欠利息和借款本金一次性全额转入乙方指定的银行账户，不得逾期。 同日，李盛荣（甲方、出借人）与被告锦鑫公司（乙方、居间人）签订《居间理财协议》[合同编号：鑫居字（2014）第09号附66号]一份，约定：甲方将其合法的闲置资金委托乙方代为寻找借款人，并进行相关项目考察、风险论证、贷后监督以及代理相关法律手续等事项，协助甲方办理借款手续、担保手续，并监督相关的权证和文件。居间服务费为零元。 2014年9月17日，李盛荣向王彤转款200000元。被告朗泽公司出具了《借据》。 张丽于2014年9月24日、10月24日、11月24日、12月25日、2015年1月26日、2015年2月27日、2015年3月25日、4月30日向李盛荣转款500元、3000元、3000元、3000元、3000元、3000元、3000元、1050元。 再查明，2014年6月18日，耿长江（乙方、出借人）与第三人光业公司（甲方，借款人）、四川鼎呈融资担保有限公司（丙方、担保人）签订《借款合同》[合同编号：鑫借字（2014）第06号附62号]一份，约定：甲方向乙方借入200000元；期限13个月，从2014年6月18日起至2015年7月5日止。 同日，耿长江（甲方、出借人）与被告锦鑫公司（乙方、居间人）签订《居间理财协议》[合同编号：鑫居字（2014）第06号附62号]一份。 2014年6月18日，耿长江向被告光业公司转款20万元。 张丽于2014年7月4日向耿长江转款1800元，2014年8月5日、9月4日、10月8日、11月4日、12月5日、2015年1月4日、2月5日、3月4日、4月8日各向耿长江转款3000元，2015年4月30日向耿长江转款750元。 还查明，2015年4月30日，李盛荣、耿长江（购房人）与锦鑫公司（回购方）签订《房产回购协议》，主要约定：鉴于李盛荣、耿长江同意以其出借给朗泽公司（借款合同号：2014-09-66）本金20万元，耿长江出借给光业公司（借款合同号：2014-06-62）本金20万元，债权对应的本金共计40万元购买宜宾巨豪房地产开发有限公司开发建设的位于江安镇柴家渡淯江广场北侧的“巨豪西领淯江”项目房产，并与开发商签订《房屋买卖合同》，原借款合同履行终止。现为保障购房人权益，回购方自愿作如下承诺：1.回购方公司承诺自购房人签订购房合同后2年，即从2017年4月30日起两个月内，向投资人李盛荣、耿长江房屋价款金额一次性回购其购买的上述房产；2.在2年期限内，回购方承诺依照年利率5.4%的比例向购房人支付购房款占用费；3.在2年期限内，购房人不得擅自对外进行所购房产的权益处置，购房人对外销售所购房产必须经过回购方同意，房产销售收益中购房款金额以内的部分由购房人所有，超出购房款金额的溢价部分由回购方所有；4.若在2年期限内购房人自行处置所购房产，则视为购房人放弃回购受偿权，本协议自动终止。回购方不再承担前款约定的回购义务，并立即停止向其支付资金占用费。房产购买、销售所产生的相关义务及责任均由购房人自行承担。 当天，李盛荣、耿长江出具《购房付款承诺》一份，载明：买受人李盛荣、耿长江，房屋买受人自愿将其《借款合同》项下债权金额，用以购买宜宾巨豪房地产开发有限公司开发建设的位于江安镇柴家渡淯江广场北侧的“巨豪西领淯江”项目房产，并与开发商签订《房屋买卖合同》。为保障合同的履行，买受人李盛荣同意以其出借给朗泽公司（借款合同号：2014-09-66）本金20万元，耿长江出借给光业公司（借款合同号：2014-06-62）本金20万元，债权对应的本金共计40万元，全部用于支付上述《房屋买卖合同》项下的购房款，购房房号：4-24-1，面积88.62平方米，总房款381066元，剩余部分18934元于签署购房合同后15个工作日内退还，按比例退还买受人，李盛荣、耿长江各退9467元。《房屋买卖合同》一经签订，原《借款合同》即刻履行终结，购房人不再享有《借款合同》项下债权及相关权利，原合同借贷双方不再享有及承担任何权利义务及相关责任。 张丽于2015年6月3日、6月30日、7月17日、8月4日、9月6日向李盛荣转款900元、900元、9467元、880元、857元。原告主张截至2015年8月31日的利息已经结清。 张丽于2015年6月3日、6月30日、8月4日、9月6日向耿长江转款900元、900元、880元、857元。 另查明，李盛荣（买受人）、耿长江（共有人）、巨豪公司（出卖人）签订合同编号为2015001401号《商品房买卖合同》一份，载明：李盛荣、耿长江共同购买“西领淯江”项目4幢第24层24-1号、建筑面积88.62平方米的房屋；共有比例50%；该商品房单价为每平方米4800元，总价款为425376元。买受人一次性付款，出卖人应当在2016年12月31日前交付该商品房，在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。 该次商品房预售于2015年5月13日在江安县房地产管理局备案登记，2015年6月11日，巨豪公司出具《收据》，载明收到李盛荣、耿长江购房款425376元。李盛荣、耿长江至今未取得权属证明。 2018年1月15日、1月18日，被告锦鑫公司委托杨长春律师通过全球邮政特快专递向李盛荣邮寄《解除的通知函》，通知原告解除《房产回购协议》，上述邮件分别于2018年1月17日、1月19日投递并签收。 上述事实，有当事人的陈述、《借款合同》、《居间理财协议》、《中国民生银行个人账户对账单》、《房产回购协议》、《购房付款承诺》、《商品房买卖合同》、《商品房预售备案通知书》、《解除的通知函》、全球邮政特快专递邮单及查询回执、《锦鑫财富居间理财协议》、《担保函》、《借据》、《收据》等证据予以证明。 本院认为，2014年9月16日，李盛荣与被告朗泽公司、四川鼎呈融资担保有限公司签订《借款合同》，2014年9月17日，李盛荣向被告朗泽公司指定的王彤转款200000元，被告朗泽公司出具了《借据》，履行了出借义务。此后，李盛荣未按约收到利息，李盛荣、耿长江与锦鑫公司签订《房产回购协议》，该协议内容明确，系合同各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效。被告锦鑫公司作为商事主体，理应知晓其在房产回购协议中所负回购义务的含义、内容以及应当预见到签订该房产回购协议的法律后果。《房产回购协议》约定以李盛荣出借给朗泽公司的20万元的债权、耿长江出借给光业公司的20万元的债权对应的本金购买江安镇柴家渡淯江广场北侧的“巨豪西领淯江”项目房产，被告锦鑫公司承诺“自李盛荣、耿长江签订购房合同后2年，即从2017年4月30日起两个月内，向投资人李盛荣、耿长江房屋价款金额一次性回购其购买的房产，并在2年期限内，承诺按照年息5.4%的比例向李盛荣、耿长江支付购房款占用费”。现《房产回购协议》约定的回购条件，即时间条件已成就，被告锦鑫公司未举证证明其已履行回购义务，应承担举证不能的法律后果。 关于案涉房屋的回购，《商品房买卖合同》约定李盛荣、耿长江的共有比例为50%。根据《中华人民共和国物权法》第94条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”、第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第101条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”之规定，耿长江为案涉房屋的按份共有人，享有优先购买权。耿长江当庭表示，对原告的起诉没有异议，同意李盛荣要求进行公司进行回购，故锦鑫公司应当履行其回购义务。结合《商品房买卖合同》《购房付款承诺》中约定的原告李盛荣的购房款为190533元以及原告李盛荣在庭审中自认其收到被告锦鑫公司支付的剩余款项9647元和截止2015年8月31日的购房款占用费的事实，现原告李盛荣主张被告锦鑫公司向其支付房屋回购款190533元及资金占用利息（购房款占用费以190533元为基数，按年利率5.4%的标准，从2015年9月1日起计算至2017年4月30日止；此后的资金占用利息以所欠房屋回购款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2017年7月1日起计算至款清之日止）的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持，对原告李盛荣超出的诉讼请求本院不予支持。被告锦鑫公司辩称《房产回购协议》的实质为《房屋买卖合同》，现该合同已不具备履行条件的理由不成立，本院不予采纳。 因《房产回购协议》约定以李盛荣出借给朗泽公司的20万元的债权、耿长江出借给光业公司的20万元的债权对应的本金购买江安镇柴家渡淯江广场北侧的“巨豪西领淯江”项目房产，现《商品房买卖合同》业已订立，巨豪公司出具了相应的购房款《收据》，原《借款合同》即刻履行终结，购房人不再享有《借款合同》项下债权及相关权利，原合同借贷双方不再享有及承担任何权利义务及相关责任。故原告主张被告朗泽公司对被告锦鑫公司的还款承担连带清偿责任，本院不予支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求本院予以支持，部分诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告成都锦鑫财富投资理财咨询服务有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告李盛荣支付房屋回购款190533元及资金占用利息（第一部分以190533元为基数，按年利率5.4%的标准，从2015年9月1日起计算至2017年4月30日止；第二部分以所欠房屋回购款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2017年7月1日起计算至款清之日止）； 二、驳回原告李盛荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4442元，由被告成都锦鑫财富投资理财咨询服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 曾 洁 人民陪审员 张 荣 人民陪审员 朱灵锋 二〇一九年七月二十六日 书 记 员 王 苗