广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初13503号原告（反诉被告）：周焕霞，女，1975年12月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：高焕珍，广东衡德律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴妹叶，女，1963年4月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈荣浩，广东洋三律师事务所律师。原告（反诉被告）周焕霞与被告（反诉原告）吴妹叶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，吴妹叶提起反诉，本诉与反诉合并审理。周焕霞及其委托诉讼代理人高焕珍，吴妹叶的委托诉讼代理人陈荣浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周焕霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除周焕霞与吴妹叶签订的房屋买卖合同；2.判令吴妹叶向周焕霞返还定金1000000元、第二期款项1500000元并赔偿利息损失（自2018年4月9日起以1000000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日，自2018年7月12日起以1500000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；3.判令吴妹叶返还周焕霞代垫的税款合计309388.83元（包括增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育附加税285403.52元，地方教育附加税1542.36元，2015年-2018年房产税、城镇土地使用税22442.95元）及逾期利息（自2018年12月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日）。事实和理由：周焕霞与吴妹叶于2018年4月9日签订房屋买卖合同，约定吴妹叶将位于中山市××镇××大道的土地【中府国用（2000）第易091XXX号】转让给周焕霞，转让总价为3848000元。签订合同后，周焕霞依约支付1000000元定金及1500000元第二期款项，但吴妹叶迟迟未能办理地上建筑物房产证并去国土部门办理过户手续。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书”，现因无法办理房地产权证而无法过户。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求法院依法裁判。此外双方曾到中山市××镇税务局办理交税过户，后由于性质与规划不一致导致交易不成功，税务部门将周焕霞代垫的税费退到吴妹叶的账户，现吴妹叶拒绝归还，故周焕霞要求吴妹叶返还。被告（反诉原告）吴妹叶辩称，吴妹叶因患有严重疾病需要大量资金周转以此目的向周焕霞出售涉案土地，周焕霞作为专业房地产中介人员将其出具的房屋买卖合同与吴妹叶签订，而合同约定第二期购房款为2500000元，且明确约定在约定期限未能办理产权过户的，周焕霞仍需支付第二期款项给吴妹叶，但周焕霞未能履行该约定已违反了涉案合同违约责任，所付定金不应要求返还，因此可见周焕霞是涉案合同的违约方，而吴妹叶已按照合同约定努力配合周焕霞办理涉案土地的产权过户手续，由此可见周焕霞无权向吴妹叶主张解除合同、返还定金及利息损失，而针对周焕霞要求吴妹叶返还各项税款并非涉案房屋买卖合同的审理范围，请求法院驳回周焕霞上述诉讼请求。被告（反诉原告）吴妹叶向本院提出反诉请求：1.判令解除周焕霞与吴妹叶的房屋买卖合同关系；2.判令吴妹叶没收定金1000000元。事实与理由：吴妹叶因身体患有严重疾病，需要大量资金维持治疗，故出售位于中山市××镇××大道的土地，周焕霞作为专业的房地产中介人员，愿意出资购买吴妹叶上述土地，并承诺所有过户手续由其包办，即使短期内过户不成功也会如期向吴妹叶支付购房款。2018年4月9日，周焕霞及吴妹叶签订了房屋买卖合同，约定：周焕霞于2018年4月9日支付吴妹叶定金1000000元，在办理产权过户成功递件当天支付房款2500000元，于2018年7月10日前办理产权过户手续，由周焕霞确认过户方式和吴妹叶无条件配合；在约定期间未能办理产权过户的，周焕霞仍须支付第二期款项给吴妹叶；周焕霞支付定金后不履行上述条款的，视为违约，所支付的定金不要求返还。直至今日，吴妹叶一直按照周焕霞要求积极配合其办理产权过户，但周焕霞仍未按照合同约定按时支付第二期款项即2500000元，已严重影响吴妹叶治疗疾病，周焕霞的行为明显已构成违约，理应承担相应的违约责任。原告（反诉被告）周焕霞辩称，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，转让房地产时房屋已建成的应当持有房屋产权证书，地上建筑物需办证后才能与土地一起过户。双方在办理地上建筑物报建时，得知土地性质与规划不一致，无法办理房产证，双方交易流程根本没有达到合同约定产权过户、成功递件的第二期款项条件，基于合同的目的根本不能实现，周焕霞使用不安抗辩权，不再支付余款，并没有违约。周焕霞虽然是中介公司的法人，但不代表能违法使土地过户，吴妹叶所述周焕霞在交易中处主导地位，明显是不合理的，吴妹叶隐瞒土地性质与规划不一致，至今都不予返还相关转让款及税费，还企图没收1000000元定金，是不诚信的。吴妹叶从未告知规划与土地性质不一致的信息，规划也不允许产权人以外的人去咨询产权规划状况，交易的土地以1850000元每一亩成交是非常高的成交价，并且当时已经支付了定金1000000元，已经超出了常理的定金，是因为吴妹叶需要支付金钱治病周焕霞才出于好心转让。周焕霞不构成任何违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市××大道的土地的土地使用者为吴妹叶，国有土地使用证号为中府国用（2000）字第××号，用途为工业，使用权类型为出让。自2012年起吴妹叶患有慢性肾功能不全等疾病，后发展为慢性肾功能衰竭。2018年4月9日，吴妹叶和周焕霞签订房屋买卖合同，主要约定：吴妹叶将位于中山市××镇××大道的土地使用权【中府国用（2000）字第××号，土地性质工业，物业状况为临时锌铁棚带租约】以3848000元转让给吴妹叶，上述费用分三期支付，于2018年4月9日前支付定金1000000元，于双方办理产权过户成功递件过户当天支付第二期房款2500000元，于双方到国土部门领取周焕霞的土地使用证当天支付尾款348000元；过户的交易税费、评估、测量图纸费用由周焕霞承担，双方需于2018年7月10日前到税局及国土局办理产权过户交易手续，由周焕霞确定产权过户方式；若在约定期限内仍未办理产权过户的，周焕霞仍需支付第二期款项给吴妹叶；若吴妹叶收到定金后不履行合同条款，则为吴妹叶违约，需将定金退回周焕霞的同时在违约之日起十日内以定金的一倍作为违约金赔偿给周焕霞；若周焕霞在支付定金后不履行合同条款，则为周焕霞违约，所付的定金不要求返还；等等。见证人为吴浩枝。2018年4月9日，周焕霞转账1000000元给吴妹叶，吴妹叶开具了定金收据给周焕霞。2018年7月9日、7月11日、7月12日，周焕霞转账600000元、500000元、400000元，合计1500000元给吴妹叶。2018年9月4日，周焕霞持上述事实与理由诉至本院。经周焕霞申请，本院调取了涉案土地用地规划情况，经查涉案土地在中山市××镇总体规划（2011-2020）中为建设用地，在中山市××镇高沙社区控制性详细规划中为二类居住用地，兼容商业用地。另查，中山市专盛房地产代理公司的法定代表人为周焕霞，中山市红盛贸易有限公司于2018年5月8日成立，法定代表人为吴妹叶，住所为中山市××镇迎宾路（周焕霞房屋底层）。2018年10月18日，吴妹叶与周焕霞签订委托书，双方就涉案土地达成共识如下：周焕霞委托吴妹叶将中山市红盛贸易有限公司的法人由吴妹叶变更为周焕霞（但出资者仍为吴妹叶），周焕霞委托吴妹叶将涉案土地办证到中山市红盛贸易有限公司名下。土地办证的一切税费由周焕霞承担，本委托书自签订之日起15个工作日有效。同日，吴浩枝出具收款证明，载明：今收到周焕霞委托代办涉案土地产权转入中山市红盛贸易有限公司、然后将该公司法人变更为周焕霞的手续费100000元。若不能在签订之日起15日内办好，则退回预收款100000元。后中山市红盛贸易有限公司法定代表人变更为周焕霞。2018年11月2日，周焕霞于中山市地方税务局东升税务分局缴纳了322442.95元税费，其中2015年至2018年的房产税、城镇土地使用税等合计22442.95元。2018年11月5日，中山市红盛贸易有限公司与吴妹叶向中山市国土局东升分局申请递件并交易涉案土地。2018年11月7日，吴妹叶及中山市红盛贸易公司就涉案土地申请中山市国土资源局东升分局申请终止交易并退件，退件双方自愿申请退件，吴妹叶在申请表下方签名并按捺手指摸，周焕霞签名并由中山市红盛贸易公司盖章。2018年11月7日，吴妹叶写下退税申请书，载明：因吴妹叶和周焕霞同意终止交易而向中山市税务局申请退回涉案土地缴纳的税款：增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育附加税285403.52元及地方教育附加税1542.36元，合计286945.88元。2018年11月9日，吴妹叶和周焕霞签订协议书，主要载明：周焕霞代吴妹叶向东升镇税务局垫付的2015年至2018年的土地使用税22442.95元，交易税费286945.88元（该交易税费因双方未能完成交易终止办理，按税局规定只能退回吴妹叶账户），合计309388.83元，吴妹叶确认并在收到税局退回的税费后3天内返还给周焕霞。2018年12月25日、12月26日，周焕霞问吴妹叶税费是否到账，并称自己的已经到账且询问过税局于12月7日退回了吴妹叶账户，吴妹叶复自己去查下。现吴妹叶确认自己已收到退税款286945.88元。2018年11月15日，吴妹叶及周焕霞签订买卖合同补充协议，约定：由于在处理交易事宜中出现特殊情况（规划有问题、锌铁棚有问题），故将涉案土地转让价降低为3648000元。庭审过程中，周焕霞和吴妹叶对涉案土地不能过户的事实予以确认，双方均称涉案土地有地上建筑物，但地上建筑物没有办理产权证。现双方均要求解除房屋买卖合同，但周焕霞认为解除合同时间为起诉之日，吴妹叶认为解除合同之日为反诉之日。双方主要争议在于双方的违约责任问题。周焕霞认为吴妹叶有过错，因吴妹叶对涉案土地性质早已知情却没有告知，导致涉案土地无法过户。吴妹叶则认为周焕霞作为房产公司工作人员，对涉案土地性质及过户事项知情，在合同中占据主要地位；且涉案土地并未穷尽一切方法都不能过户，吴妹叶一直在起诉前及起诉后继续履行合同，但周焕霞没有履行自身支付第二期款项的义务，已属于违约，应当没收定金。此外，对于所退税款，吴妹叶认为在本案审理范围内周焕霞无权要求吴妹叶退还该税款。本院认为，周焕霞和吴妹叶自愿签订房屋买卖合同,是双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行各自义务。然而，如上查明事实可见，在合同履行过程中，涉案土地因地上建筑物没有产权证而无法过户，且双方现仍未能通过其他方法进行过户。现原告诉求解除合同，被告亦反诉解除合同，自反诉之日起，双方就解除合同达成一致意见，故合同应当于反诉之日（2019年1月3日）起解除。鉴于双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，吴妹叶应当返还周焕霞定金1000000元及第二期房款1500000元。现吴妹叶主张周焕霞存在违约的事项需要没收定金，周焕霞主张吴妹叶存在过错需支付利息，虽然双方在合同中明确约定了“约定期限仍未办理产权过户，周焕霞仍需支付第二期款项”“违反合同条款视为违约”等条款，但双方在起诉前均知悉涉案土地不能过户并在起诉后对过户事宜继续采用其他方式处理，在此情况下，周焕霞未继续在合同约定的期限内向吴妹叶交付所有款项，只交付了1500000元，符合常理。由此可见，虽周焕霞确未按约交付第二期款项，但这显然与双方在合同履行过程中因情势变更等多方因素导致的。在此情况下，如果仅仅以未按时支付第二期购房款为由而套用上述违约条款，显然有失公平，故综合考虑双方情况，平衡双方利益，本院酌定吴妹叶应退回周焕霞定金1000000元及第二期房款1500000元。现合同自2019年1月3日解除，吴妹叶自2019年1月3日起实际占用了周焕霞的资金，故吴妹叶应支付给周焕霞利息（自2019年1月3日起以2500000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付至返还之日止）。至于所退税金，双方对税金退还后的处理有所约定，且周焕霞也实际支付了税金309388.83元，在合同解除后，吴妹叶应当返还该税金给周焕霞。至于利息，应自合同解除（2019年1月3日）之日起以309388.83元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付至返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：一、原告（反诉被告）周焕霞与被告（反诉原告）吴妹叶于2018年4月9日签订的房屋买卖合同于2019年1月3日解除。二、被告（反诉原告）吴妹叶于本判决生效之日向原告（反诉被告）周焕霞返还定金1000000元及第二期房款1500000元并支付利息（自2019年1月3日起以2500000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付至返还之日止）。三、被告被告（反诉原告）吴妹叶于本判决生效之日向原告（反诉被告）周焕霞返还税金309388.83元并支付利息（自2019年1月3日起以309388.83元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付至返还之日止）四、驳回原告（反诉被告）周焕霞的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）吴妹叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为29512元，保全费5000元，合计34512元，由原告（反诉被告）周焕霞负担；案件反诉费为13800元，由被告（反诉原告）吴妹叶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  司 薇审判员  伍执娟二〇一九年七月四日书记员  韦 彤