江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初597号原告（案外人）：刘胜，男，出生于1964年9月12日，住泗阳县。委托诉讼代理人：陶化军，江苏民卫律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏泗阳农村商业银行股份有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京中路21号。法定代表人：朱彩涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：石光辉、罗文婷，江苏天沛律师事务所律师。被告（被执行人）：张艳艳，女，出生于1978年10月7日，住泗阳县。委托诉讼代理人：王向阳、赵利，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原告刘胜与被告江苏泗阳农村商业银行股份有限公司（以下简称泗阳农商行）、张艳艳执行异议之诉一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘胜及其委托诉讼代理人陶化军、被告泗阳农商行委托诉讼代理人石光辉、罗文婷、被告张艳艳委托诉讼代理人王向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘胜向本院提出诉讼请求：1.停止对泗阳县众兴镇文苑雅居1幢12号房屋的查封和执行；2.确认泗阳农商行对该房屋没有抵押权。事实和理由：原告购买江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司（以下简称恒益公司）开发的文苑雅居小区1幢12号房屋，订立了书面合同，原告交付了全部购房款，恒益公司也将房屋交付给原告。但后恒益公司与张艳艳恶意串通，将该房屋产权证办给张艳艳，张艳艳到泗阳农商行做贷款，以该房屋登记抵押，并进行公证。恒益公司与张艳艳恶意串通行为无效，该房屋抵押权基础丧失，而且泗阳农商行也没有依法行使抵押权。被告泗阳农商行辩称，案涉房产登记所有权人为张艳艳，张艳艳向泗阳农商行做贷款提供该房产作为抵押担保，办理了抵押登记。张艳艳与泗阳农商行最高额个人抵/质押担保借款合同经过公证被赋予强制执行效力。泗阳农商行信赖房产登记部门发放的房屋所有权证，信赖公证内容合法有效，对案涉房产具有抵押权，有权申请法院强制执行实现抵押权。而且，原告是对公证内容提出异议，不属于法院受案范围。如果原告对房屋所有权证有异议，可以向有关部门主张权利。综上，要求驳回原告诉讼请求。被告张艳艳辩称，原告不是适格主体。原告开始是从恒益公司购买12、13号房屋，合同写11、12号房是笔误。原告以700000元价格购买12、13号房后，要求恒益公司降价，恒益公司按原告要求将13号房以212900元出售给原告特定关系人刘玉萍，将12号房以212900元出售给原告女儿刘宇馨。原告与恒益公司签订合同后一开始支付了350000元，后来恒益公司退给原告180000元，所以原告没有付清房款，又由其女儿刘宇馨与恒益公司签订12号房买卖合同。所以原告无权主张权利。张艳艳与恒益公司签订房屋买卖合同时，并不知道房屋已经卖给刘胜，只是后来才知道。张艳艳曾借钱给恒益公司，借款转房款支付了对价后取得了房屋所有权。张艳艳有权以案涉房屋设定抵押担保。请求法院依法判决。经审理查明，2013年6月7日，泗阳农商行（贷款人）、张艳艳（借款人、抵/质押人）签订《最高额个人抵/质押担保借款合同》。相关主要内容：借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款。担保人自愿为借款人自2013年6月8日起至2015年6月5日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过700000元的借款提供担保。借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定的借款额度使用期限的终止日。在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准。借款凭证为本合同部分，与本合同具有同等法律效力。在本合同约定的期限和最高本金余额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理担保手续。抵/质押担保范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、律师费、抵/质押财产处置费、过户费以及贷款人实现债权的其他费用。抵/质押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵/质押登记手续，并将抵押物/质物的他项权利证书、抵/质押登记文件的正本原件及其他项权利证书在贷款发放前交贷款人保管，否则，贷款人不予发放贷款。本合同项下债务履行期限届满，抵/质押权人未受清偿的，抵/质押权人有权依法以抵押物/质物（权利）折价，或者拍卖、变卖抵押物（质物（权利）的价款优先受偿。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起按照在本合同约定的借款执行利率基础上加收50%的利率计收罚息，直至本息清偿为止。与本合同有关的公证费、保险费、抵押登记费、评估费、鉴定费、运输费、保管费、律师费以及其他贷款人实现债权的费用均由借款人与抵/质押人连带承担。同日，张艳艳（甲方、借款方）（丙方、抵押人）、泗阳农商行（乙方、贷款方）签订《房地产抵押合同》。相关主要内容：丙方同意将座落在文苑雅居商1幢11、12号房屋、土地抵押给乙方。由甲方从乙方贷款700000元。本合同自2013年6月7日起至2015年6月5日有效。泗阳县房地产管理处在监证单位处加盖抵押登记专用章。抵押（质押）物品清单主要内容：抵押人张艳艳；抵押权人泗阳农商行；抵押物文苑雅居商1幢11、12号商铺。泗阳县房地产管理处加盖抵押登记专用章。2013年6月8日，泗阳县公证处作出（2013）宿泗证经内字第534号公证书，对上述《最高额个人抵/质押担保借款合同》进行公证，写明：自《最高额个人抵/质押担保借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行的效力。2016年1月28日，泗阳县公证处应泗阳农商行申请，作出（2016）宿泗证执字第4号执行证书，写明：泗阳农商行可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行；执行标的：贷款本金人民币369253.80元整及逾期利息（利息计算起止日期为2015年6月21日起至被申请人还款之日止，利率为年利率16.2%）、罚息、公证费1000元以及实现债权和抵押权所支出的合理费用。2016年7月22日，泗阳农商行以张艳艳为被执行人向本院提出强制执行申请，请求依法强制执行泗阳县公证处（2016）宿泗证执字第4号执行证书，由被执行人支付借款369253.80元及利息（利息计算起止日期为2015年6月21日起至被执行人还款之日止，利率为年利率16.2%）、罚息，并承担公证费1000元及执行费。本院于2016年7月22日立案执行，案号为（2016）苏1323执1967号。在本案执行过程中，本院于2016年8月18日作出（2016）苏1323执1967号执行裁定：查封被执行人张艳艳所有的文苑雅居3幢4室、商1幢11、12号房产，权证号为201218770、201306196。本案原告刘胜对执行标的提出异议，本院于2018年12月21日作出（2018）苏1323执异0121号执行裁定：驳回刘胜的异议请求。刘胜不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2010年10月25日，刘胜和恒益公司签订《商品房买卖合同》1份。相关主要内容：买卖的商品房为文苑雅居第1幢11、12号房，该商品房用途为商业，总价款为（人民币）柒拾万元整。出卖人应在2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人。刘胜于2010年9月29日、2010年10月10日、2010年10月25日分别支付恒益公司购房款50000元、280000元、20000元。后经协商，刘胜放弃购买第11号房屋，仅购买第12号房屋。恒益公司向刘胜交付了约定的房屋。2012年9月24日，张艳艳与恒益公司签订商品房买卖合同，买卖的房屋为上述第11、12号商铺。2013年5月13日，张艳艳与恒益公司共同申请办理房屋产权转移登记，2013年5月17日，泗阳县住房和城乡建设局向张艳艳发放所有权证号为××号房屋所有权证。2015年5月12日，刘胜以恒益公司和张艳艳为被告向本院提起诉讼，要求确认恒益公司和张艳艳2013年5月签订的文苑雅居1幢12号商品房买卖合同无效。本院对该案审理认为，刘胜与恒益公司于2010年10月25日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，应属有效合同，双方当事人均应按约定履行自己的义务。恒益公司和张艳艳存在恶意串通行为，就涉案房产签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。2015年10月12日，本院作出（2015）泗民初字第0791号民事判决：恒益公司与张艳艳关于文苑雅居第1幢12号房产商品房买卖合同无效。本案争议焦点，一是刘胜购买案涉房屋能否阻却对该房屋的强制执行？二是刘胜主张泗阳农商行对该房屋没有抵押权等请求如何处理？本院认为，在本案争议的房屋被查封之前，刘胜与恒益公司签订了合法有效的书面买卖合同，恒益公司已经将该房屋交付给刘胜，已由刘胜合法占有，刘胜已经按合同约定支付了全部购房款，至今未能办理过户登记是因为恒益公司与张艳艳恶意串通，将房屋又出卖给张艳艳，而非刘胜自身原因。刘胜对该房屋已取得不动产物权期待权。刘胜虽然尚未取得该房屋的物权，但具有类似物权人的地位，其不动产物权期待权具有排除执行的效力。张艳艳与恒益公司恶意串通签订商品房买卖合同，已由生效判决确定无效，张艳艳与恒益公司的行为侵害了刘胜已经取得的不动产物权期待权，张艳艳不能有效取得该房屋的物权。张艳艳将该房屋设定抵押，并未取得刘胜同意。刘胜基于不动产物权期待权主张排除对该房屋的执行，应当得到支持。张艳艳主张刘胜与恒益公司订立的商品房买卖合同的主体已经更改，购房款并未完全支付，以及张艳艳与恒益公司签订商品房买卖合同时没有过错，但相关争议已由生效判决作出认定和处理，张艳艳本案也未能提供相应证据，所以不能得到支持。泗阳农商行主张本案执行依据是具有强制执行效力的公证债权文书，因而不属于执行异议之诉案件审理范围。对此，本院认为，泗阳农商行申请执行提交的（2016）宿泗证执字第4号执行证书，写明的执行标的中并没有变卖、拍卖抵押物以所得价款优先受偿实现抵押权的内容。泗阳农商行依据（2016）宿泗证执字第4号执行证书申请强制执行，请求事项也是要求被执行人支付所欠借款本金、利息、罚息、公证费及执行费，同样没有要求实现抵押权的内容。本院（2016）苏1323执1967号执行裁定书写明本院依据（2016）宿泗证执字第4号公证文书立案执行，裁定查封房产两套，但其中一套在公证文书中并无涉及。所以，虽然本院立案执行的依据是具有强制执行效力的公证债权文书，但对本案争议房屋采取执行措施，却不能认定是以具有强制执行效力的公证债权文书为依据。刘胜要求阻却对该房屋执行，本案应予审理，而不应要求刘胜另行向有管辖权的法院提起诉讼予以救济。刘胜主张泗阳农商行对争议房屋没有抵押权，以及诉状中提出的撤销抵押权和办理抵押权注销登记，针对的是具有强制执行效力的公证债权文书中关于抵押权内容。但本院对争议房屋采取执行措施，并非以该具有强制执行效力的公证债权文书中抵押权内容为依据，所以，刘胜关于抵押权的诉讼主张，与本案无关，本案不予处理。如果本院对争议房屋采取执行措施，是以具有强制执行效力的公证债权文书中抵押权内容为依据，那么刘胜的执行异议就是针对作为执行依据的具有强制执行效力的公证债权文书，刘胜就应当另行向有管辖权的人民法院提起诉讼予以救济，而不能通过执行异议之诉程序处理。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行本院（2016）苏1323执1967号执行裁定查封的位于泗阳县房屋。案件受理费160元，由被告江苏泗阳农村商业银行股份有限公司、张艳艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  李少华人民陪审员  谷士凯人民陪审员  葛少卿二〇一九年七月八日书 记 员  魏羽汐附法律条文《中华人民共和国民法通则》第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。