河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初2367号原告：南阳市宏大伟业地产有限公司住所：南阳市工业路12号法定代表人：姚宏伟，该公司总经理委托诉讼代理人：石秋慧，河南恒阳律师事务所律师。被告：李大雷，男，汉族，生于1977年9月15日，住唐河县，委托诉讼代理人：曹建锋，河南恒阳律师事务所律师。原告南阳市宏大伟业地产有限公司与被告李大雷合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石秋慧，被告李大雷及其委托诉讼代理人曹建锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告支付原告购房款120000元；2、依法判令被告按合同约定支付违约金2000元。3、被告承担诉讼费。事实与理由：2016年10月20日，原告南阳市宏大伟业地产有限公司与被告李大雷签订了商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告开发的位于唐河县××街道××社区××农机市场××楼××单元××房。该套单元房总价款600000元，双方约定付款方式为首付后公积金贷款。同时，被告承诺公积金下来后，不足部分被告负责补交。所以合同签订时，被告仅支付了180000元首付款，并办理了相应的公积金手续。公积金审批时，依被告的条件，2017年1月22日公积金贷款只批准贷款30万元。按合同及双方约定，扣除公积金贷款后，被告还应当再支付原告房款120000元。该房款经原告多次追要未果，原告为维护其合法权益，于2019年4月15日提起诉讼。被告李大雷辩称，被告与原告之间的合同上显示的房屋总价款为600000元属实，但该房价包括四号楼一单元与二单元之间的顶层露台，露台价款为200000元。被告购房时该房屋单价为2900元一平方米，房屋总价款为410988元，优惠后价款为400000元，再加上露台价款200000元，两项总价款为600000元。截止立案之日，被告已支付首付款180000元，用住房公积金贷款300000元，被告合计支付原告购房款480000元。因原告不能将其所销售的露台的所有权转移给被告，因此被告不应当支付原告120000元。原告应当返还被告多支付的房款80000元，并当庭提起反诉。原告针对被告的反诉请求辩称，被告反诉理由不能成立，2016年所签合同真实有效，不违反法律规定。按商品房的销售惯例，商品房销售实行一房一价，房屋价格是根据被告所选户型的位置及结构而定的价格，双方约定的600000元就是被告所购房屋的价格。而且，双方对该合同已实际履行。被告所述多交200000元与事实不符。原告向法庭提交证据如下：证据1，2016年10月20日原、被告双方签订的商品房买卖合同一份。以证明原、被告主体资格适格，同时证明原、被告所签合同合法有效，被告所购房产价值600000元，合同签订当天被告缴纳房款180000元。证据2，住房公积金借款合同复印件一份。2017年1月22日，南阳市住房公积金管理中心委托贷款发放通知单复印件一份。2017年1月22日中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书复印件一份。证明被告公积金贷款批准及发放数额为300000元，依据原被告双方合同约定该房款总额600000元已支付180000元，公积金300000元，从2017年1月22日起被告欠原告房款120000元。被告李大雷为使自己的辩称及反诉理由成立，向法庭提交证据如下：证据1，物业协议一份。以证明当时购房时被告要求原告签订露台使用协议，600000元的价格包含有露台的使用权。证据2，申请法院调取的4号楼所有同面积房屋的价款。以证明被告购房前后该栋房屋同面积的价格情况。证据3，证人侯某、乔某、陈某的出庭证言。以证明被告李大雷所购房屋的单价为2900元/米2，房款总价为400000元，露台的价格为200000元。庭审结束后，原告向法庭提交证据如下：证据1，买受人尚鑫的定购协议、网签备案合同各一份。以证明原告所销售的房屋一房一价，原告销售给被告的房屋的价格合理，未包含露台价款。证据2，《申请》一份。以证明被告对合同约定的房款无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的真实性无异议，原告对被告提交的证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的三个证人的证言异议称，该证言不能作为证据使用，证言内容是虚假的，证言内容都说房价为2900元一平米，与合同约定不符，书面证据的效力大于证言的效力。三个证人与被告有利害关系。本院认为三个证人均与被告到过售楼中心正是因为与被告的亲属及战友等特殊关系，三个证人虽与被告有利害关系，三证人证言的证明效力较弱，但三人的证言能证明本案的相关事实，与本案有关联性，该证据本院予以确认。被告对原告庭后提交的证据1中的网签备案合同及证据2的真实性无异议，本院予以确认。被告对原告提交的证据1中的定购协议的真实性有异议，异议称，该定购协议系复印件，无法核实其真实性，且该定购协议不是备案过的房屋买卖合同。该定购协议的签定时间为2016年8月10日，当时该房已全部建成，已对外正常销售，所签合同应当为备案合同，且销售价应按在物价部门备案的一房一价对外销售。本院认为被告异议理由成立，该证据本院不予采信。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月20日，原告南阳市宏大伟业地产有限公司与被告李大雷签订了商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买被告开发的位于唐河县××街道××社区××农机市场××楼××单元××房。该房屋面积为141.72平方米，房屋总价款为600000元。合同签订后，被告李大雷向原告支付首付款180000元，向中国建设银行以住房公积金贷款300000元，尚欠原告120000元未支付。之后，原告向被告交付了房屋，被告已经入住。之后，南阳市恒成物业服务有限公司与被告李大雷签订了露台使用协议，合同约定李大雷可以有条件地使用位于四号楼一单元与二单元之间的顶层露台。原告认为，按合同约定的600000元房款，被告尚欠原告房款120000元。原告向被告追要该欠款未果，于2019年4月15日诉至本院。被告认为，本案争议的房款为400000元，被告已支付480000元，不欠原告房款，而且多支付了80000元，并在庭审过程中提出反诉，请求依法判令原告南阳市宏大伟业地产有限公司返还其多支付的80000元露台款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告之间的商品房买卖合同成立生效，而且已经履行。关于本案中涉案房屋的价款，被告辩称该房屋的价款为400000元，其虽然提供了证人证言及南阳市恒成物业服务有限公司与其签订的露台使用协议，但是，南阳市恒成物业服务有限公司与原告是两个不同的独立法人，南阳市恒成物业服务有限公司的行为不能代表原告的行为。仅凭证人证言不足以证明涉案房屋的价款为400000元。而且，原、被告双方签订了已备案的《商品房买卖合同》，该合同是双方意思自治的结果，不违反法律、法规的禁止性规定。综上，原告请求被告支付剩余房款的诉求本院予以支持。关于违约金，被告李大雷于2016年10月20日向原告提交的申请中表明如果按揭款不够，由其本人补交剩余房款。2017年1月22日，被告与中国建设银行股份有限公司唐河支行签订了《住房公积金借款合同》，贷款金额为300000元。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第一款第二项的规定，买受人即本案被告应自2017年1月22日起按日向出卖人即本案原告支付逾期应付款5‰的违约金。但原告只请求支付2000元违约金，没有违反法律规定的利率，本院予以支持。被告虽然提出了反诉请求，但其未在法庭指定期间交纳反诉费，因此其反诉请求本院不予审理。案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条之规定，判决如下：一、被告李大雷于判决生效之日起十日内向原告南阳市宏大伟业地产有限公司支付购房款余款120000元；二、被告李大雷于判决生效之日起十日内向原告南阳市宏大伟业地产有限公司支付违约金2000元。案件受理费1370元，由被告李大雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时向河南省南阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期届满之日起七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知书）。审判员  王书林二〇一九年七月十日书记员  孙香莲