重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初5759号原告:重庆升伟房地产集团有限公司,住所地重庆市沙坪坝区天马路73号，统一社会信用代码91500106203068208N。法定代表人：陈廷芳,重庆升伟房地产集团有限公司总经理.委托诉讼代理人：刘倬伶,重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：严璐铭,重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆星轨迹健身有公司,住所地重庆市沙坪坝区凤天大道1号附11号，统一社会信用代码91500106MA5U3UG46L。法定代表人：张香兵,职务不详。原告重庆升伟房地产集团有限公司（以下简称升伟公司）与被告重庆星轨迹健身有限公司（以下简称星轨迹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告升伟公司的委托诉讼代理人严璐铭到庭参加诉讼。被告星轨迹公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告升伟公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即腾空并向原告返还承租的重庆市沙坪坝区房屋，现店门外悬挂的招牌名为“星迹健身”。2、判令被告支付原告2018年11月24日至2018年12月6日期间房屋租金22277.7元(42625元/月)。3、判令被告支付原告房屋租金逾期支付违约金,即以所欠租金22277.7元为基数,自2018年10月21日起按照每日万分之八的标准计算至实际付清之日止。4、判令被告向原告支付相当于三个月租金的违反合同约定的违约金127875元(42625元/月*3)。5、判令被告按照每日1420.8元(42625元/月÷30天)的标准,支付原告自2018年12月7日起至返还房屋之日止的房屋占用损失。6、判令原告不予退还被告履约保证金100000元。7、判令被告承担原告律师费1000元。8、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于重庆市沙坪坝区(房屋，租金在2018年11月10日至2019年11月9日期间每月为42625元,采取先交租金后使用的原则,每三个月为一个交纳期,被告必须提前20日将每一个交纳期的租金交纳给原告。被告逾期交纳租金的,按逾期交纳总额每日3%的标准支付违约金,原告有权采取断电、停水等措施促使被告履约。被告不按时交纳租金等费用超过5个工作日的,原告有权解除合同。被告逾期归还房屋的,应当按当时租金的三倍标准向原告支付房屋占用损失。合同签订之日,被告应向原告一次性交纳履约保证金100000元。被告违反本合同约定或保证,除履约保证金不退还外,还应按当年度叁个月的租金向甲方支付违约金，并承担原告主张债权产生的差旅费、诉讼费、律师费等费用。按照上述约定,被告应当于2018年10月20日前向原告一次性足额支付2018年11月10日至2019年2月9日期间的房屋租金,但截至起诉之日,被告仅向原告支付了2018年11月21日之前的房屋租金。基于被告的违约行为,原告按照《房屋租赁合同》的约定,于2018年12月6日向被告送达《解除合同通知书》,解除了与被告签订的《房屋租赁合同》。为维护原告合法权益,特向人民法院起诉,望判如所请。被告星轨迹公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：升伟公司系位于重庆市沙坪坝区商业用房的所有权人。2018年9月，升伟公司（出租人、甲方）与星轨迹公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于重庆市沙坪坝区的房屋(铺位),出租给乙方用于经营健身。双方测得租赁场所的计租建筑面积为1835.30平方米,双方确认后不再调整(位置详见平面图)。租期38个月,自2018年9月10日起至2021年11月9日止。合同第三条租金、保证金及费用约定，租金按计租面积计收，2018年09月10日至2018年11月9日期间为40212／月，2018年11月10日至2019年11月9日期间为42625元／月，2019年11月10日至2020年11月9日期间为45183／月，2020年11月10日至2021年11月9日期间为47894／月。采取先交租金后使用的原则,租金每三个月为一个交纳期,乙方须在签订合同时交纳第一期2018年9月10日至2018年11月9日的租金共计80414元，以后每一个交纳期的租金乙方必须提前20日交纳给甲方。本合同签订之日,乙方应向甲方一次性交纳履约保证金100000元。合同期满，在乙方全面履行本合同且未曾有过违约行为的情况下，若双方不再续租,甲方应在3个月之后将履约保证金全额退还给乙方(不计算利息)。在合同履行期内,不管乙方有过何种的违约行为,则履约保证金不予退还。自进场日起,乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费,包括但不限于水、电、燃气,通讯,有线电视和清洁等费用,交费标准与交费方式按商业管理公司、物业管理公司签订合同的相关条款约定执行。第五条房屋的移交与归还，约定：乙方逾期归还房屋的，乙方应按当时租金的三倍标准向甲方支付房屋占用损失；逾期超过10日仍未归还的，甲方有权无条件强行接管房屋，对于在租赁房屋内的所有物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权任意处置（乙方承担处置费）。甲方依约强行接管租赁房屋的，不能免除乙方应承担的违约责任。第六条合同的变更、解除与终止，约定：乙方不按时交纳租金、商管费、物业管理费等费用超过5个工作日的；或乙方严重违反合同约定的；或乙方违反本合同约定超过2次的；或违约行为经甲方限期要求纠正而乙方未在限期内纠正的。以上情形之一，甲方均有权解除本合同，乙方不得要求甲方承担任何责任。第七条违约责任，约定：乙方逾期交纳租金、商管费、物业管理费或本条约定应交纳的其他费用，按逾期交纳总额每日3%的标准支付滞纳金（违约金）。乙方违反本合同约定或保证，除履约保证金不退还外，还应赔偿甲方332731元，并按当年度三个月的租金向甲方支付违约金，并承担甲方主张债权而产生的诉讼费、律师费、差旅费等费用。第九条其它条款，约定：本合同所附联系地址和电话为通知地址和电话，若发生变化，应书面通知对方，否则由此造成的后果由其承担。合同签订后，星轨迹公司向升伟公司交纳了租金40212元、商业管理费40212元，履约保证金100000元。此后，星轨迹公司未再按约支付租金。2018年12月5日，升伟公司向星轨迹公司邮寄《解除合同通知书》一份，载明：星轨迹公司未按约支付2018年11月23日起的租金，经升伟公司多次催收未果，存在严重的违约行为，且星轨迹公司从2018年11月27日起擅自撤场，无法联系。现通知星轨迹公司立即解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求星轨迹公司腾空并返还房屋。该《解除合同通知书》寄送地址为《房屋租赁合同》中载明的星轨迹公司的通知联系地址。物流信息载明，该邮件于2018年12月6日被拒收退回。另查明，2019年1月28日，升伟公司与重庆坤源衡泰律师事务所签订《民事法律事务委托代理合同》，约定升伟公司委托重庆坤源衡泰律师事务所为其与星轨迹公司租赁合同纠纷一案在一审诉讼中提供法律服务，升伟公司应于合同签订之日起3日内一次性付清律师服务费1000元。2019年2月18日，重庆坤源衡泰律师事务所开具增值税普通发票，载明收到升伟公司律师服务费1000元。因星轨迹公司未支付欠付的租金，也未腾空交还租赁房屋，升伟公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，升伟公司坚持要求判令升伟公司不予退还星轨迹公司履约保证金100000元。上述事实，有升伟公司举示的《房屋租赁合同》、重庆市房地产权证、租赁费缴纳收据、《解除合同通知书》、邮寄单、《民事法律事务委托代理合同》、增值税普通发票及当事人的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，升伟公司与星轨迹公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》约定，采取先交租金后使用的原则,租金每三个月为一个交纳期,乙方须在签订合同时交纳第一期2018年9月10日至2018年11月9日的租金共计80414元，以后每一个交纳期的租金乙方必须提前20日交纳给甲方。乙方不按时交纳租金等费用超过5个工作日的，甲方有权解除本合同。合同履行过程中，星轨迹公司仅支付升伟公司自2018年9月10日起一个月租金40212元，剩余租金未按约交纳，逾期超过5个工作日，违反了合同约定，升伟公司根据合同约定有权主张解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，升伟公司向星轨迹公司在合同中载明的通讯联系地址邮寄解除合同通知书，物流信息载明，该邮件于2018年12月6日被拒收退回。则升伟公司发出的解除通知自拒收退回之日即2018年12月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《房屋租赁合同》已经解除，升伟公司现要求星轨迹公司腾空返还租赁房屋，并支付2018年11月24日至12月6日期间房屋租金18470.83元(42625元/月÷30日×13日)，符合合同约定及法律规定，本院对升伟公司的此一诉讼请求依法予以支持。《房屋租赁合同》约定，在合同履行期内,不管乙方有过何种的违约行为,则履约保证金不予退还。乙方逾期交纳租金、商管费、物业管理费或本条约定应交纳的其他费用，按逾期交纳总额每日3%的标准支付滞纳金（违约金）。乙方违反本合同约定或保证，除履约保证金不退还外，还应赔偿甲方332731元，并按当年度三个月的租金向甲方支付违约金，并承担甲方主张债权而产生的诉讼费、律师费、差旅费等费用。现星轨迹公司欠付升伟公司2018年11月24日至12月6日期间的租金18470.83元，升伟公司要求星轨迹公司以18470.83元为基数，从2018年10月21日起至付清之日止计付违约金，符合合同约定，本院予以支持。合同中约定的违约金标准过分高于升伟公司因星轨迹公司违约产生的损失，应当予以调整。升伟公司自愿要求调低为按每日万分之八计算，符合法律规定，本院予以支持。升伟公司要求星轨迹公司支付相当于三个月租金的违反合同约定的违约金127875元(42625元/月*3个月)，并要求星轨迹公司承担其为诉讼产生的律师费1000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于升伟公司要求星轨迹公司赔偿其房屋占用损失的诉讼请求，因星轨迹公司应支付的违约金已经足以弥补升伟公司因星轨迹公司违约产生的房屋占用损失，本院对升伟公司的此一诉讼请求不予支持。至于升伟公司坚持要求判令升伟公司不予退还星轨迹公司履约保证金，并非对星轨迹公司的诉讼请求，本院不作处理。若双方当事人为此发生争议，应当另案处理。星轨迹公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内腾空并向原告重庆升伟房地产集团有限公司返还承租的、位于重庆市沙坪坝区房屋（现店门外悬挂的招牌名为“星迹健身”）。二、限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆升伟房地产集团有限公司支付2018年11月24日至12月6日期间房屋租金18470.83元。三、限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆升伟房地产集团有限公司支付逾期支付租金的违约金，即以被告重庆星轨迹健身有限公司2018年11月24日至12月6日期间欠付的租金18470.83元为基数，从2018年10月21日起至付清之日止，按每日万分之八计付。四、限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆升伟房地产集团有限公司支付违反合同约定的违约金127875元。五、限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆升伟房地产集团有限公司支付律师费1000元。六、驳回原告重庆升伟房地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6290元，公告费300元，合计6590元（原告已预交），由被告重庆星轨迹健身有限公司负担，限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 李 勤人民陪审员 段 娟人民陪审员 游 颖二〇一九年七月二十七日书 记 员 张玲玲