四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初304号 原告（反诉被告）：毛太芝，男，1963年9月5日出生，汉族，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：黄俊翔，四川亚峰律师事务所律师，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：成都中奥华实业有限公司，住所地：成都高新区九兴大道6号高发大厦B幢205号。 法定代表人：张宇超，董事长。 委托诉讼代理人：蔡传兰，广西冠益律师事务所律师，特别授权代理人。 原告（反诉被告)毛太芝(以下仍简称原告）诉被告（反诉原告)成都中奥华实业有限公司(以下仍简称被告中奥华实业公司）商品房预售合同纠纷本反诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛太芝的委托诉讼代理人黄俊翔到庭参加诉讼，被告中奥华实业公司的委托诉讼代理人蔡传兰到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告毛太芝向本院提出的诉讼请求为：1、被告继续履行《商品房买卖合同》并限期被告向原告交付房屋及办理该房屋的权属转移登记（即办理不动产权证）；2、被告向原告支付逾期交房违约金暂计40746元（2015年1月1日起至实际交付之日按已付房款万分之一按日计算）；3、被告承担本案的诉讼费。其事实与理由为：2013年7月3日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的江宇天府城项目住宅第1栋2单元28楼2802号房屋，套内建筑面积为121.24平方米，成交价为817019元。合同第十条第一款约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，然而被告至今未向原告交付房屋，故原告认为被告已构成违约，应当向原告交付房屋并承担逾期交房责任。原告为维护自身权益诉至本院。 被告中奥华实业公司辩称：1、由于原告逾期偿付银行贷款，导致被告作为担保人向银行承担了担保责任，原告在被告承担了保证责任之后，原告表示无力偿付被告代偿的按揭款本息并向被告申请退房解除合同，被告已经接受并同意解除合同，合同已经合意解除；2、合同解除后，原告再请求被告继续履行合同和支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告中奥华实业公司并提出反诉：1、确认原被告于2013年7月3日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除；2、原告在本案判决生效之日起五日内协助被告到成都市城乡房产管理局办理撤销商品房买卖合同备案手续和预告登记手续；3、原告承担本案诉讼费用。 原告毛太芝针对反诉辩称：1、原告提出退房申请是原告单方的申请行为，在被告未做出认可，实际上也没有按原告在申请中提出的事项进行履行的情况下，说明被告对该份申请是不予认可的，因此该份申请不能证明原被告双方的商品房买卖合同已经解除；2、补充协议第八条第四款约定被告应以发出解除通知方式行使合同解除权，从被告代偿至今，被告都没有向原告发出过解除通知；综上，案涉合同并未解除，请求驳回被告的反诉诉讼请求。 经审理查明： 2013年7月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的房屋，测绘建筑面积149.38平方米，房屋总价款为817019元；出卖人应在2014年12月31日前交房，交付时应符合下列条件：1、已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人未按该期限和条件交房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行。 双方于2013年7月3日当天还签订了前述合同附件及补充协议，其补充协议第一条方式三按揭贷款付款部分第（5）项约定：在买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用，出卖人有权向买受人追偿，买受人在出卖人承担了保证责任后十五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款5%支付解除合同违约金，同时买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、律师费代理费等）进行赔偿。该协议第八条关于解除合同的特别约定第2款约定：无论何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，买受人均应在合同解除后五日内根据出卖人的要求配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其购房款外，还有权按合同约定购房款的20%向买受人收取违约金。 2013年7月30日，案涉合同办理了合同备案手续（备案号1889011）。 被告与案外人中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》约定：中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行为购买江宇天府城一期楼盘的借款人提供个人房屋按揭贷款，被告为所有借款人向中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行申请的个人房屋按揭贷款提供连带保证担保责任。 因原告未按约偿还银行按揭贷款，2015年8月21日，中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行向原告发出《履行担保责任通知书》，要求原告结清贷款本金546385.59元及利息、相关费用11452.12元。前述两项费用合计557837.71元，当天被告向中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行转账偿付了该款，结清了原告的按揭贷款。 2017年4月13日，原告向被告提交了一份其手写的《退房申请》，其内容为“成都中奥华实业有限公司：我叫毛太芝，身份证号码。（略记），我本人因病付不了银行按揭，贵公司对我偿付光大银行成都小天竺支行按揭款，我也无力偿还贵公司，我特申请退房，退还我的首付款人民币246019元，不予追究我的违约责任，我全力配合贵公司解除房管局的备案，配合了解银行后续事宜，户名。（略记），开户行。(略记）申请人毛太芝（审注：毛太芝签名并按手印）”。 原告尚未办理案涉房屋的收房手续，被告也未为原告办理案涉房屋的产权证书。 以上事实，由原被告陈述及原告举证的《商品房买卖合同》及其补充协议、被告举证的《个人房屋按揭贷款合作协议书》、《履行担保责任通知书》、转账凭证、《退房申请》、商品房买卖合同摘要等证据在卷佐证。 本院认为，原告提交退房申请时间为2017年4月13日，原告向本院提交了其2017年4月11日的湖南省脑科医院的检测报告（检测结果为存在焦虑抑郁状态）、2016年5月5日及2017年6月15日湖南省第二人民医院的疾病诊断证明（诊断为抑郁焦虑状态），原告以其提交申请期间患有重度焦虑症思考困难系限制民事行为能力人为由申请对其2017年4月13日的精神状况及民事行为能力进行司法鉴定，本院认为，抑郁症焦虑症属于心理性疾病，容易导致情绪波动等，并非生理性精神疾病。生理性精神疾病因大脑机能活动发生紊乱会导致认识能力、控制能力欠缺。但抑郁症焦虑症并非必然导致行为人产生这些能力欠缺，进而导致行为人丧失或限制民事行为能力。结合原告向被告提交的手写退房申请看，其内容意思清楚明确，逻辑条理清晰，文意连贯，充分完整表现了原告的意思，说明原告书写该申请时具有相应的辨认能力、意思表达能力，可以认定该申请系其真实意思表示。故原告以其患有抑郁症焦虑症并主张提交申请时系限制民事行为能力人的意见，本院不予采纳其要求司法鉴定的意见本院亦不予准许。 原告提交的退房申请，其实质是向被告表达解除合同的意思表示，被告表示其接受认可该申请，其同意解除合同，只是因原告未配合被告办理案涉合同备案撤销手续被告才未向原告退还首付款等。被告反诉确认合同已解除，原告针对反诉辩称：原告提出退房申请是原告单方的申请行为，在被告未做出认可，实际上也没有按原告在申请中提出的事项进行履行的情况下，说明被告对该份申请是不予认可的，被告据此主张案涉合同并未解除。对此本院认为，原告提出退房申请后，被告虽未书面再与原告确认合同解除事宜，但不代表被告对原告提出的退房申请不接受不认可。根据被告陈述，原告提交的退房申请，被告予以接受并认可。根据案涉补充协议第八条第2款约定，合同解除后，买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人有权拒绝退还其购房款。本案中，原告提交退房申请后，原告未前往成都配合被告办理案涉合同备案撤销手续，被告未予退款亦有合同依据。原告提交的退房申请，被告予以接受并认可，故双方已就解除合同达成合意，本案中原告再要求被告履行合同，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的恢复原状，故原告在合同解除后再要求被告承担逾期交房违约金的诉请本院亦不予支持。被告反诉要求确认案涉合同已解除，本院予以支持，案涉合同应于2017年4月13日解除。被告反诉要求原告配合办理案涉房屋合同备案登记手续，本院予以支持。合同解除后，被告应将原告已付购房款扣除被告代偿款557837.71元后的剩余房款259181.29退还给原告，本案中被告也认可判决退还，故本院对此予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告毛太芝的诉讼请求； 二、确认反诉原告成都中奥华实业有限公司与反诉被告毛太芝签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议已于2017年4月13日解除； 三、反诉被告毛太芝于本判决生效之日起十日内配合反诉原告成都中奥华实业有限公司办理位于成都市高新区房屋的签约备案撤销手续（签约备案号1889011）及预告登记撤销手续； 四、反诉原告成都中奥华实业有限公司于前述合同备案手续撤销之日起十日内将扣除代偿款后的剩余房款259181.29元退还给原告毛太芝。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费409元，由本诉原告毛太芝承担。 反诉案件受理费5985元，由反诉被告毛太芝承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一九年七月三日 书记员  谢琳