山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0725民初150号原告潍坊星辰企业管理咨询有限公司（反诉被告），住所地：山东省潍坊市昌乐县洪阳街1650号天盛花苑3号楼1单元101室，统一社会信用代码：91370725MA3BYM382H。法定代表人秦晓磊，经理。委托代理人吴民宗、王晓帆，山东春水律师事务所律师。被告潍坊立正源置业有限公司（反诉原告），住所地：昌乐县城恒安街81号，统一社会信用代码：91370725685912351A。法定代表人谭磊，总经理。委托代理人王学军，山东衡源律师事务所律师。委托代理人刘蒙，女，1983年3月6日出生，汉族，住潍坊市奎文区，系被告单位职工。原告潍坊星辰企业管理咨询有限公司（以下简称星辰公司）诉被告潍坊立正源置业有限公司（以下简称立正源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。星辰公司法定代表人秦晓磊及星辰公司委托代理人吴民宗、王晓帆，立正源公司委托代理人王学军、刘蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星辰公司诉称，2016年5月25日，星辰公司与立正源公司签订《会所租赁合同》一份，约定星辰公司（乙方）租赁立正源公司（甲方）所有的卡纳圣菲项目会所负一层位置（建筑面积为1805.55平方米）用于经营健身会所，合同中详细约定了保证金、租金数额、支付期限及方式、双方责任义务及违约责任等内容。其中合同第六条甲方责任第7条约定：“在合同期内，若甲方将会所销售或其他甲方原因造成合同不能继续履行，给乙方造成的损失，甲方需全额退还乙方所缴纳的保证金，并赔偿乙方建设投资折旧剩余价值（260万元建设投资额分5年摊销完毕，每年折旧52万），甲方还应支付8年租金总额50%的违约金。”合同签订后星辰公司按约定交付保证金20万元，并履行了其他合同义务。2017年4月份，合同约定的租赁场所雨天漏水，导致星辰公司的健身会所无法正常开展经营，后虽经星辰公司多次通知立正源公司进行维修，但立正源公司仍未能在合理期限内将租赁房屋维修至合同约定的标准和用途，未能履行对租赁房屋的基本维修义务。立正源公司的根本违约行为已导致星辰公司的合同目的无法实现。星辰公司于2019年1月5日向立正源公司发出解除合同通知书，立正源公司于2019年1月7日已收到星辰公司的解除合同通知书，现双方签订的《会所租赁合同》根据《合同法》相关法律规定已经解除。因双方对合同解除后的损失赔偿及违约金等事项未能协商一致，为维护自身合法权益，现诉至法院，请求依法确认双方签订的《会所租赁合同》解除；立正源公司向星辰公司赔偿建设投资折旧剩余净值156万元；立正源公司向星辰公司返还保证金20万元；立正源公司向星辰公司支付违约金52万元；本案诉讼费用由立正源公司承担。被告立正源公司辩称，一、星辰公司主张解除会所租赁合同的事实和理由根本不存在，立正源公司是由潍坊昌大建设和潍坊市政公司、潍坊科纳置业合资设立的大型房地产开发公司，其开发的楼盘规划科学，品质优良，星辰公司主张立正源公司对自己所拥有的会所不进行维修根本不合常理，何况本身立正源公司本身就是一家房地产开发企业，有自己的管理和维修队伍，星辰公司所主张的2017年4月份，会所的一层雨天漏水，确实有这种情况，因为一层与二层之间有露台，立正源公司在2017年的5.6月份对整个二层的走廊进行了彻底的维修，并且墙根的部分没有进行保温封闭，为的就是检验第二年还有没有漏水，2018年7月25日再次进行复查的结果是已经完全修复，不再漏水，基于前述事实星辰公司主张无法实现合同目的是十分荒谬的，星辰公司主张解除合同的根本原因是从租赁经营科纳圣菲健身会所以来原告就从来没有在该项目上盈利，连年亏损，2016年8月就开始拖欠员工工资，早在2017年6月4日星辰公司就开始发布广告对外进行转让该会所，直到2019年2月12日仍然在百度贴吧上发布星辰游泳健身会所的对外转让广告；二、星辰公司交纳的20万元履约保证金是从立正源公司借款30万元支付的；三、星辰公司的建设投资260万元远远没有到位，就连四分之一也没有，其要求的折旧后的损失必须是以立正源公司的违约为前提的，截止到目前立正源公司没有任何的违约行为；四、星辰公司主张52万元的违约金没有事实和法律依据；五、立正源公司不仅没有违约行为，相反，原星辰公司是以解除合同的合法形式掩盖其根本违约的行为，完全属于恶意诉讼，请求法院不予支持，驳回星辰公司的事实请求；六、立正源公司主张星辰公司继续履行合同支付应付租金并承担违约责任，已经提起反诉，最后按照租赁合同第一和第二年是免租金的，第三年开始要提前7日交纳第三年的租金，但是星辰公司并没有按照合同在2018年的6月1日之前交纳租金，在2019年1月5日寄发解除合同的通知书，在合同签订之后星辰公司还从立正源公司借款30万元用于该会所的经营，也就是说立正源公司把2000平方的房子租赁给星辰公司，在两年半的时间内不仅没有收到1分钱的租金反而借给了星辰公司30万元，星辰公司不思感恩，反而恶人先告状，掩盖其无力进行经营的事实。被告立正源公司反诉称，2016年5月25日，星辰公司与立正源公司签订《会所租赁合同》一份，约定星辰公司租赁立正源公司开发建设的位于昌乐县流泉街与首阳山路交叉路口南100米处的卡纳圣菲会所负一层作为其健身会所经营使用。合同签订后，立正源公司不仅依约全面、适当地履行了合同约定的各项义务，给予星辰公司两年的免租期免费使用，并为其提供30万元的借款，帮助其解决经营困难。然而，星辰公司背信弃义，不仅以各种理由拒绝支付第三年的租金4.7万元，而且一而再、再而三地拒绝偿还30万元人民币的借款本息，甚至在没有任何事实和法律依据的情形下，于2019年1月7日公然向立正源公司送达了《解除合同通知书》，无端主张解除双方签订的《会所租赁合同》，严重侵害了立正源公司的合法权益，是背信弃义中途退租的根本性违约行为。基于上述事实，为维护自身合法权益，现提起诉讼，请求依法判决星辰公司于2019年1月7日送达给立正源公司的《解除合同通知书》无效；双方继续履行《会所租赁合同》；星辰公司支付立正源公司应付租金4.7万元，并按每延付一月承担逾期支付租金总额50%的违约金；本案诉讼费用由星辰公司承担。星辰公司反诉辩称，一、根据双方于2016年5月25日签订的《会所租赁合同》相关约定，及合同法中关于合同法定解除条件的法律规定，自2017年4月份始，因立正源公司经星辰公司多次通知仍未能将合同约定的租赁场所维修至合同约定，立正源公司的行为已经根本违约，导致星辰公司的合同目的无法实现，被迫于2019年1月5日向立正源公司发出了解除合同的通知，现双方之间的《会所租赁合同》已经合法解除，既有事实理由，更有法律依据，立正源公司反诉解除合同通知书无效不应得到支持；二、关于星辰公司延付租金的问题，说明两点：一是双方合作运营健身会所不仅是基于星辰公司的利益，也是为了立正源公司的利益考虑，因为立正源公司在其商业售楼宣传过程中，一直将健身会所的存在作为其商业售楼的亮点，并且在实际过程中也获得了巨大的利益，这也是立正源公司所称的为什么双方之间在合作前两年免于租金的根本原因，并且健身会所在运营初期一般不会盈利，立正源公司对此表示了确认；二是双方之间合同签订后，星辰公司2017年1月份经过投入大量资金进行装修后开始营业，但到2017年4.5月份租赁场所的部分房间就出现了漏水现象，到2018年5.6月份租赁场所的大部分面积都开始漏水，健身会所已经无法正常经营，已经出现了法律规定的情势变更情形，双方之间不可能在按照原先合同约定支付租金，且漏水导致星辰公司一部分健身器材受损，后经双方口头协议，可以第三年的租金抵顶健身器材受损损失，这也是星辰公司迟付租金的原因之一；三、星辰公司确实向立正源公司借款30万元，但一直按照借贷关系支付利息，和本案中20万元保证金是两种法律关系，不能混为一谈。经审理查明，2016年5月25日，立正源公司与星辰公司签订《会所租赁合同》一份，约定星辰公司租赁卡纳圣菲项目会所负一层，面积约1805.55平方米，租赁期限8年（自2016年6月1日至2024年5月31日），合同签订之日起前两年为免租期，第三年至第四年每年租金4.7万元/年，第五年至第八年租金收取方式为0.4元/平方米/天，租金按年缴纳，星辰公司须提前7日预付次年租金。前四年免物业费及中央空调使用费，但水、电、暖、气费除外。立正源公司收取星辰公司保证金20万元，租赁期间不得以保证金抵作租金，但租期最后一年可以抵作租金。2016年12月27日，星辰公司向立正源公司交纳保证金20万元整。2017年四、五月份，立正源公司对二楼露台走廊进行了维修，且维修后没有对墙根进行封闭，以随时观察和验证是否继续漏雨，一年后进行了封闭。星辰公司健身会所一楼经营场所对应的二楼，除露台走廊系暴漏在外，有漏雨可能性以外，其他地方均系房间，不存在直接漏雨到一楼健身会所的可能性。根据星辰公司提供的视频及现场查看，一楼健身会所确存在多处漏水痕迹，但是漏水是否系漏的雨水不能确定。视频基本系晴天拍摄。星辰公司确对外发布过对外转让健身会所的相关广告，但并未实际进行转让。目前会所处于暂停营业状态。星辰公司于2018年12月20日和2019年1月5日两次向立正源公司发出解除合同通知书，载明：“潍坊立正源置业有限公司：我公司与贵司于2016年5月25日签订《会所租赁合同》一份，约定我司租赁贵司所有的卡纳圣菲项目会所负一层位置（具体地址：昌乐县流泉街与首阳山路交叉口南100米以东），用于经营健身会所。合同签订后。我方按照合同约定向贵司交纳保证金20万元，并履行了其他合同义务。我公司于2016年12月份将健身会所装修完毕后开始营业。但自2017年4月份开始，因贵司未能履行对租赁房屋的基本维修义务，致使健身会所雨天漏水，并导致会所无法正常经营，后虽多次通知贵司进行维修，但截止到本通知发出之日，贵司仍未能将租赁房屋维修至合同约定标准和用途，致使我方会所业务已无法正常进行，合同目的无法实现。现我公司根据相关法律规定向贵司提出单方解除合同，并特此书面通知。特别声明：前述合同自本通知到达贵司时，合同解除。通知方：潍坊星辰企业管理咨询有限公司2018年12月3日”落款处有星辰公司公章。该通知书立正源公司收到。上述事实，有原被告陈述、《会所租赁合同》、收款收据等证据在案证实。本院认为，星辰公司确向立正源公司发出过解除合同通知书，立正源公司也已经收到，但这并不意味着双方合同一定解除。星辰公司解除合同的事由是2017年4月份开始健身会所雨天漏水，导致会所无法正常经营，但是根据星辰公司提供的视频证据以及现场查看，除二楼对应着露台走廊的部分以外，无法证明系雨天漏水导致的无法使用，且立正源公司在2017年五、六月份对露台走廊进行了维修，之后星辰公司拍摄的视频均系晴天，不足以证明维修之后尚存在雨天漏水的情形。对于维修之前存在的漏水情形，因为对应着二楼露台走廊的部分，仅为一楼健身会所的小部分，不至于导致整个健身会所无法经营，因此，对于星辰公司主张确认双方租赁合同解除的请求不予支持，该解除合同通知书应属无效。据此，星辰公司要求退还保证金20万元也无事实和法律依据。星辰公司主张立正源公司构成根本违约，要求其支付违约金52万元，但是根据本案查明事实，在2017年4月份得知二楼露台走廊部分存在漏雨的情形下，立正源公司立即组织维修，并对修复部位没有立即封闭，确保不漏雨之后尚进行的封闭，且露台走廊部分对应的一楼健身会所仅占整个会所的小部分，构不成根本违约，星辰公司要求支付违约金52万元缺少事实和法律依据。星辰公司主张因漏雨而造成损失，要求立正源公司赔偿建设投资折旧剩余价值156万元，但并未提供充分的证据证明价值损失情况，本院暂不予支持。经现场查看，健身会所确存在各处漏水现象，至于漏水原因是否是中央空调凝水导致，星辰公司应当进一步查明，本着实现合同约定的目的，立正源应当配合查明原因，保证合同继续履行。根据双方签订的租赁合同，前两年为免租期，即2016年6月1日至2018年6月1日为免租期，此后两年每年租金4.7万元，需提前7日预付租金，截止起诉之日，星辰公司一直租用涉案场所而一直未交房租，立正源公司主张其交纳房租4.7万元符合事实和法律依据，予以支持。星辰公司迟延交付房租，并非故意违约，而系因漏水现象与立正源公司处于交涉协商过程而延误，因此对立正源公司主张的违约金暂不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告潍坊星辰企业管理咨询有限公司向被告潍坊立正源置业有限公司发出的《解除合同通知书》无效；双方继续履行双方签订的《会所租赁合同》；原告潍坊星辰企业管理咨询有限公司于判决生效后五日内支付被告潍坊立正源置业有限公司租金4.7万元；二、驳回原告潍坊星辰企业管理咨询有限公司、被告潍坊立正源置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行支付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25040元、488元，由原告潍坊星辰企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  贾立丽人民陪审员  李瑞进人民陪审员  刘彩杰二〇一九年七月十日书 记 员  秦珊珊