广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初1869号原告：杨佩玲，女，1962年7月5日出生，汉族,住广东省普宁市，委托代理人：张楚晓，广东岭南律师事务所律师。被告：田春燕，女，1975年2月28日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告：广州市遨游贸易有限公司，住所地广州市越秀区北京路374号之一地下自编10号房。法定代表人：伍文晖。委托代理人：张俊彬，系该被告的员工。原告杨佩玲诉被告田春燕、广州市遨游贸易有限公司（以下简称“遨游公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张楚晓、被告遨游公司的委托代理人张俊彬均到庭参加了诉讼。被告田春燕下落不明经本院公告，期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2017年2月，两被告因经营需要，向原告承租分别位于广州市海珠区富力千禧一街2-4号首层9、11号铺两间商铺；2017年2月13日，两被告与原告经协商一致，与原告签订了《广州房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：原告将于广州市海珠区富力千禧一街2-4号首层9号铺、11号铺共同出租给被告作商业用途使用；合同签订后，原告依照合同约定将上述9号及11号商铺交付给了被告使用，并协同被告田春燕办理了房屋租赁备案登记。商铺交付使用后，两被告应当按合同约定时间缴付租金。但自2018年1月起，两被告开始拖欠租金、水电费等，原告多次上门催收未果。故起诉要求判令：1、解除原告与两被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2、两被告立即向原告支付拖欠的2018年1月、2018年4月至2019年1月的租金及水电费共计151026.4元，其中租金114950元，电费35448.7元，水费627.7元；3、两被告向原告支付逾期支付2018年1月、2018年4月至2019年1月租金产生的滞纳金235513元（滞纳金自欠租之日2018年4月11日起计至实际清偿之日止，每日按拖欠金额1％计付）；4、两被告立即空置所占用的广州市海珠区富力千禧一街2-4号首层9、11号铺并向原告交还，依法支付商铺占用费（不含水电费），以每月11077元租金标准计付，自起诉之日起计至实际交还租赁场地之日止；5、原告没收两被告租赁保证金19716元；6、本案的全部诉讼费用由两被告承担。被告田春燕没有提出答辩意见和证据。被告遨游公司辩称：我司承认向原告租赁涉案两商铺作为商业用途使用；现大经济环境不理想，我司在转型过程中亏损严重，导致拖欠原告部分租金；因涉案商铺位于小区内，客源有限，我司自经营以来一致亏损，自2018年10月起无法正常营业，原告要求我司支付租金滞纳金不合理；我司不希望解除租赁合同及交还商铺，因为只有继续在此经营才有可能实现盈利并尽快支付拖欠的租金给原告，一旦向原告交还商铺被告将无经营收入；2、对于第二项诉请中原告主张被告拖欠的租金114950元，电费35448.7元，水费627.7元金额没有异议，我司予以确认，并同意支付，只是因为最近资金困难，希望原告给予分期支付时间；3、对于第四项诉请中租金给付标准希望原告予以减免，因为实体经济不景气，目前我司基本无法正常营业及盈利，正处于产业转型期，希望原告能予以支持和谅解；4、同意第五项诉讼请求，而且第五项与第三项都是针对被告违约主张的责任，不应重复计算。经审理查明：粤房地权证穗字第××号房地产权证载明：海珠区新港西路千禧一街2-4号首层09铺为原告单独所有，规划用途为商业，建筑面积为55.46㎡，登记时间为2010年7月1日；等。粤房地权证穗字第××号房地产权证载明：海珠区新港西路千禧一街2-4号首层11铺为原告单独所有，规划用途为商业，建筑面积为68.12㎡，登记时间为2010年7月1日；等。原告（出租人、甲方）与被告田春燕（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区新港西路千禧一街2-4号首层9、11号铺房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积123平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年3月1日至2017年12月31日月租金额为9858元，2018年1月1日至2018年12月31日月租金额为10450元，2019年1月1日至2019年12月31日月租金额为11077元，2020年1月1日至2020年12月31日月租金额11742元，2021年1月1日至2021年12月31日月租金额12446元，2022年1月1日至2022年12月31日月租金额13193元，2023年1月1日至2023年12月31日月租金额13984元，2024年1月1日至2024年12月31日月租金额14823元，2025年1月1日至2025年12月31日月租金额15712元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳19716元保证金，甲方应在租赁期满或合同解除之日将保证金退回乙方；乙方须按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租金含管理费；等。2017年2月13日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：甲方同意将坐落在海珠区富力千禧一街2-4号首层09、11号铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，套内建筑面积117.31平方米，建筑面积123.58平方米；租期10年，租金为每月共9858元（含管理费），租期从2017年3月1日至2026年12月31日止；从2018年1月1日起，每年的1月1日起租金在上一年度租金基础上递增6%；租期未满乙方退出，甲方可没收租赁保证金及违约金；租期满或合同解除，乙方应在规定期限内搬出，否则甲方将会同公证部门按有关规定处置乙方遗留在室内的物品；一切嵌装在房屋结构中和墙体内的设施和装修（可搬的设施除外），乙方不得拆走，甲方也不予补偿；乙方应缴的其它费用：（1）签订本补充协议当日，乙方向甲方交付租赁保证金《期满无息退还乙方》金额为19716元；（2）水电费周转金为3000元，在交付租赁保证金时一并缴付；（3）水、电费按政府商业用水、用电标准按月计收，在政府相关部门未实行一户一表前，由甲方代收代支，计算公式为：实际用量×政府收费标准+损耗分摊……本补充合同所有款项与合同所有款项有冲突时以此补充合同为准；（第九条）违约处理：1、租赁期间，除法定或约定事项外，任何单方提前终止本合同，均视为违约，违约方应当支付违约金给守约方，违约金按未完成租期租金的全部租金及两个月保证金计算；2、甲方未能按规定时间交付租赁单元，超过十天，视为违约，每逾期一天，按月租金的百分之一计违约金；3、乙方拖欠甲方租金含管理费、租赁单元实用水电费等其中一项或多项，均视为违约；逾期每天按拖欠金额百分之一计付滞纳金，拖欠时间超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电等其他强制措施，拖欠达一个月（含一个月），甲方有权终止合同，乙方所付保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁单元连同原附属物交回甲方；等。原告于2019年1月17日提起本案诉讼。诉讼中，原告与被告遨游公司确认以下事实：1涉案商铺在2017年3月1日前已完成交付；2、除了2018年1月、2018年4月-2019年1月及之后的租金、水电费均未缴纳外，其余的租金及水电费已交清，被告已缴纳19716元的租赁保证金。此外，原告表示：1、第2项诉请中的水电费已向相关部门交清，其中水费是向物业公司缴纳，电费部分因为千禧一街的所有商铺只有一个总电表，该电表登记在广东天叶投资有限公司名下，原告根据广东天叶投资有限公司出具的缴费通知单向该公司缴纳电费；2、第一、三、五项诉请的依据均是根据补充协议第9条第3款的规定；至于补充协议第9条中提及的违约金原告未在本案主张，但保留另案主张的权利。被告遨游公司表示：1、涉案商铺由被告遨游公司在经营使用，两被告是合作关系，一起经营使用涉案商铺；2、承租时被告遨游公司的员工参与洽谈，而且被告田春燕也可以代表被告遨游公司签署租赁合同，加上被告遨游公司已在补充协议上加盖公章，所以被告遨游公司同意就租赁合同及补充协议承担承租人（乙方）的责任。本院认为：原告与被告田春燕签订的《广州市房屋租赁合同》、原告与两被告签订的《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。被告遨游公司在诉讼中确认涉案商铺由被告遨游公司在经营使用且同意就租赁合同及补充协议承担承租人（乙方）的责任，故《广州市房屋租赁合同》对于被告遨游公司同样具有约束力。在租赁合同关系中，交付租赁物是出租人的合同义务，而支付租金则是承租人的主要义务。原告主张两被告欠付2018年1月、2018年4月至2019年1月的租金114950元、电费35448.7元、水费627.7元，没有超出合同约定的租金标准，被告遨游公司对此予以确认，被告田春燕也没有对此提出相反意见及证据，故本院对该事实予以确认。原告要求两被告支付2018年1月、2018年4月至2019年1月的租金114950元、电费35448.7元、水费627.7元，有理，本院予以支持。根据补充协议约定，两被告拖欠原告租金等费用达一个月的，原告有权终止合同，故原告要求解除与两被告之间的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，合法有据，本院予以支持，两被告应将涉案商铺腾空并交还给原告。原告要求两被告按照每月11077元租金标准支付商铺占用费至两被告交还商铺之日止，没有超出合同约定，本院予以支持，但鉴于原告在第二项诉讼请求已主张2019年1月的租金，故该商铺占用费应自2019年2月1日起计算。被告遨游公司以经营困难为由拒绝交还商铺并要求减免商铺占用费及租金，缺乏依据，本院不予采纳。根据约定，租金含管理费等逾期每天按拖欠金额百分之一计付滞纳金，拖欠达一个月的原告有权终止合同，被告所付保证金不予退还，被告还须付清所拖欠的款额及违约金。故原告要求两被告支付拖欠2018年1月、2018年4月至2019年1月的租金产生的滞纳金（自2018年4月11日起计至实际清偿之日止）及没收保证金19716元，未超出合同约定，本院予以支持，但鉴于该滞纳金计算标准过高，本院酌情调整为以中国人民银行同期贷款利率计算为宜。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告杨佩玲与被告田春燕、广州市遨游贸易有限公司之间的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、两被告在本判决生效之日起10日内将海珠区新港西路千禧一街2-4号首层9、11铺腾空并交还给原告；搬迁时，两被告不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、被告田春燕、广州市遨游贸易有限公司在本判决生效之日起10日内向原告支付2018年1月、2018年4月至2019年1月的租金114950元、电费35448.7元、水费627.7元以及向原告支付逾期支付2018年1月、2018年4月至2019年1月租金产生的滞纳金（自2018年4月11日起计至实际清偿之日止，以当月欠付金额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计付）四、两被告在本判决生效之日起10日内向原告支付自2019年2月1日起至两被告交还商铺之日止的商铺占用费（每月按11077元标准计算）；五、两被告支付的租赁保证金19716元归原告所有。六、驳回原告的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16042元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李怡然人民陪审员  刘佩贞人民陪审员  周凤琼二〇一九年七月二日书 记 员  陈慧云吴晓菁