呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初5401号原告：呼和浩特市随和物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区构建街幸福小区9号楼6层5单元17号。法定代表人：吴斯日古楞，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉梅，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：张越，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：牛彦茹，女，1964年8月24日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区美地家园6-838室。委托诉讼代理人：高守超（系牛彦茹丈夫），男，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区美地家园6-838室。原告呼和浩特市随和物业服务有限责任公司（以下简称随和物业公司）与被告牛彦茹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告随和物业公司的委托诉讼代理人吴玉梅、张越，被告牛彦茹的委托诉讼代理人高守超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。随和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令牛彦茹向随和物业公司支付2017年1月1日-2019年12月31日的物业费2527元、滞纳金1516.2元；2.判令牛彦茹向随和物业公司支付垃圾清运费180元；3.判令牛彦茹承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月1日，随和物业公司与内蒙古新大新房地产开发有限责任公司签订《物业服务委托合同》。内蒙古新大新房地产开发有限责任公司委托随和物业公司为美地家园小区提供物业服务，服务内容为在物业管理区域内提供物业维护，包括墙体、防水、管网，公共区域内的卫生清洁、公共秩序的维护，同时约定因美地家园小区业主未缴纳房屋维修基金，涉及到的大中型维修由业主承担维修费用如屋顶防水维修、更换单元门等。物业管理服务费收费标准为多层住宅每月1元／平米，高层住宅每月1.8元／平米，商业每月2.6元／平米，垃圾清运费60元／户／年,服务期限为3年即2017年1月1日至2020年1月1日，同时合同约定了双方的权利义务，如有业主不按时缴纳物业费，每迟延交付物业费按照5‰收取滞纳金，牛彦茹应当向随和物业公司缴纳滞纳金。为维护随和物业公司的合法权益，特诉至贵院。牛彦茹辩称，自入住就没有交过物业费，从开发商手上买的房，2018年1月入住，拒绝交纳物业费是因为物业公司不按合同约定提供服务，违约在先。具体情况如下：1.物业公司与内蒙古新大新房地产开发有限责任公司签订的物业服务合同未经过招标程序，私自签订，即便认定符合程序，也为前期物业服务合同，在美地家园业主委员会与物业公司签订物业服务合同后，前期物业服务合同自动终止，物业公司依据前期物业服务合同主张物业费，实属无效；2.物业公司从未公示过物业公司管理人员上岗证、服务人员健康证、财务收支；3.小区内公共设施损坏未及时修理，例如楼道灯开关、天花板、电梯间地板等，楼号标志都是业主委员会自己贴的；4.物业公司从未公示过小区二次水箱清洗和消毒工作的开展情况及工作人员健康证，业主根本不知道饮用水是否达标；5.小区绿化面积严重不足，只有少量的几个花池，花池内树木杂乱无章，几近枯死；6.高层每栋住宅有三部电梯，物业公司为省电，只开两部；，但物业确实按照三部电梯收费；7.物业公司提供的物业服务在公共秩序维护、保洁等方面达不到其公示张贴的服务标准；8.物业公司未经业委会同意，私自将小区内公共停车位进行售卖、出租，侵害业主权利；9.利用业主共有的楼体、公告栏、大门道闸等区域张贴广告获利，未向业主公示收入去向；10.私自在小区安装纯净水售卖机、快递柜；11.经核算，物业公司实际投入的成本，加上应有的盈利，与物业费的收取相差甚大，小区高层的合理定价应为1.27元/月/平方米；12.业委会与物业公司签订的物业服务合同到期后的物业费，应待合同确定后按期进行支付；13.应取消滞纳金的收取；14.卫生清扫及垃圾倾倒不及时、楼道玻璃未擦、杂物堆积、电线裸露15.小区内人员出入随意，商铺后门直通小区；16.消防设施不更换，过期不检；17.商铺占用消防通道，存在安全隐患；18.小区内存在饭馆油烟影响住户生活的问题；19居委会没有解散业主委员会的权利，业主大会才有权解散业主委员会，目前业主委员会仍在有效期内；20.为何不执行自治区的物业收费标准：一级1元/月/平方米，二级0.75元/月/平方米。经审理认定事实如下：牛彦茹系美地家园小区6#838室业主，房屋面积39平方米。2017年1月1日，内蒙古新大新房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称新大新房地产公司）与随和物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》。合同约定，新大新房地产公司委托随和物业公司为位于金桥开发区102省道南侧的美地家园小区提供物业服务,合同期限自2017年1月1日至2020年1月1日止。物业费收费标准为：低层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.8元/月/平方米，商业2.6元/月/平方米。2017年5月12日，呼和浩特市赛罕区巧报镇美地家园小区业主委员会（甲方，以下简称美地家园业委会）与随和物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》。合同约定，随和物业公司为位于金桥开发区煤油厂生活区对面的美地家园小区提供物业服务,合同期限自2017年5月12日至2019年5月12日止。物业费收费标准为：低层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.8元/月/平方米，商业2.6元/月/平方米，住宅小区业主物业管理费由乙方按年直接向业主收取。合同签订后，随和物业公司为美地家园小区提供了物业服务。牛彦茹未交纳2017年1月1日至2019年5月12日的物业服务费1992.77元（1.8元×39平方米×28个月+1.8元×39平方米÷31天×12天）及垃圾转运费141.94元（5元×28个月+5元÷31天×12天）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，随和物业公司与新大新房地产公司签订的《物业服务委托合同》、与美地家园业委会签订的《物业管理服务合同》，对牛彦茹均具有约束力，随和物业公司与牛彦茹均应按照合同约定履行各自的义务。对于随和物业公司主张牛彦茹支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及二次垃圾清运费的诉讼请求，随和物业公司向美地家园小区业主提供物业服务，牛彦茹作为业主应按照物业服务合同的约定交纳物业费及二次垃圾清运费，因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，综合牛彦茹的答辩意见及其提供的照片等证据，可反映出随和物业公司在美地家园小区的公共设施、设备的维修及养护，环境卫生管理，绿化养护，消防器材的维护与定期更换等方面存在服务瑕疵，对业主所反映的问题双方亦未能有效沟通并妥善解决，综合考虑物业服务合同约定、随和物业公司提供的物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，本院酌定按照物业服务合同约定的物业服务费标准的90%支持随和物业公司对于物业服务费的主张，即牛彦茹向随和物业公司支付2017年1月1日至2019年5月12日的物业服务费1793.49元（1992.77元×90%），并支付二次垃圾清运费141.94元，根据《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，故随和物业公司与新大新房地产公司签订的《物业服务委托合同》已于2017年5月12日终止，随和物业公司认为原合同继续有效，应继续履行，于法无据，随和物业据此主张业主支付2019年5月13日至2019年12月31日的物业费及垃圾清运费，本院不予支持。对于随和物业公司主张牛彦茹支付滞纳金的诉讼请求，鉴于随和物业公司的物业服务存在瑕疵，且物业服务合同中未明确约定物业服务费的交纳时间，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于牛彦茹提出的随和物业公司应当对占用小区公共区域投放的广告及其他营利性活动的收益公开的抗辩意见，作为小区业主享有知情权和监督权，并受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位和共用设施由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，应由权利人另行主张，对牛彦茹的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于牛彦茹提出的随和物业公司对占用消防通道行为不予解决的抗辩意见，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施等属于业主共有，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。物业服务企业对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，也可请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，相关权利人可另行主张权利，对牛彦茹的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于牛彦茹提出的其他抗辩意见，随和物业公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果。业主委员会及业主亦应督促物业服务企业改进物业服务方式、提高物业服务质量；物业服务企业遇到业主拒绝交纳物业费时，治本之策是努力提高自身服务质量，应当积极与业主沟通、协商解决，不应仅依靠诉讼手段来强制业主交纳物业费；业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，均不应提倡。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十三条，《物业管理条例》第十五条、第二十六条、第三十四条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、牛彦茹于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市随和物业服务有限责任公司支付物业服务费1793.49元、二次垃圾清运费141.94元；二、驳回呼和浩特市随和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由牛彦茹负担。本判决为终审判决。审判员 李新平 二〇一九年七月十二日书记员 张晓丽