广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6359号上诉人（原审被告）：佛山依云上园房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：周安桥，董事长。委托诉讼代理人：王敏，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪琴，广东聚英华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地广东省佛山市禅城区。代表人：米晋湘，行长。委托诉讼代理人：冼健，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文欣，广东豪盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈雪媚，女，汉族，1993年1月31日出生，住广东省湛江市坡头区。上诉人佛山依云上园房地产有限公司（以下简称依云公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建行佛山分行）、陈雪媚金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年4月10日判决：“一、被告陈雪媚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行清偿借款本金1736583.37元及利息33965.72元、罚息775.04元（暂计至2018年12月21日，此后罚息按中国人民银行公布的金融机构人民币五年以上贷款基准利率上浮50%计算至实际清偿之日止，如遇基准利率发生调整则从次年1月1日开始起算）；二、被告陈雪媚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行支付律师费74862元；三、被告佛山依云上园房地产有限公司对本判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为10666元、财产保全费5000元，合计15666元，由两被告负担。”依云公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判依云公司无需对一审判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；2.本案一、二审诉讼费用由建行佛山分行、陈雪媚承担。事实与理由：一、依云公司与建行佛山分行签订的《楼宇按揭合作协议》（以下简称“第一份合同”）《按揭快速放款合作协议》（以下简称“第二份合同”）为两份独立的合同，代表不同的法律关系，第二份合同并非对第一份合同的变更，一审法院认定依云公司与建行佛山分行的合同关系适用第二份合同缺乏事实与法律依据。1.合同目的不同。签订第一份合同目的是促进案涉楼盘的销售，签订第二份合同目的是让银行对尚未放款的尽快放款，使依云公司能实现快速回笼资金。2.合同生效时间、期限不同。第一份合同签订后生效，有效期是两年，第二份合同是在2017年10月20日双方签字盖章后生效。第二份合同从签订之日起生效，即依云公司保证责任的起始时间是2017年10月20日，合同没有约定保证责任具有溯及既往的效力，对合同生效前双方产生的法律关系不具有约束力。3.约束的购房人不同。第一份合同约束的是该项目全部购房人，第二份合同约束的应当是合同生效时还没有获得银行贷款的购房人。4.两份合同的意思表示不同。第一份合同的真实意思表示为依云公司无须提供保证担保，第二份合同的真实意思表示是依云公司为了使尚未取得贷款的购房人得到银行快速发放贷款，提供阶段性保证。5.变更的合同是充分尊重当事人的意愿，且当事人达成明确的变更合意，明确需要变更的具体事项。即如第二份合同对于已生效的第一份合同进行变更，应当是经过双方充分协商，达成一致意见，明确需要变更的具体事项。但第一份合同明确约定依云公司无须承担担保责任，第二份合同约定阶段性保证责任，但并没有约定依云公司承担阶段性保证责任的范围是否包括已取得银行按揭贷款的购房人，并没有约定具体的保证责任开始时间。因此，第二份合同内容约定不明，双方没有形成对第一份合同进行变更的合意，不属于对第一份合同的变更。二、陈雪媚的贷款申请及贷款发放时间均早于第二份合同生效的时间，应受第一份合同约束，按照第一份合同的约定，依云公司无须承担阶段性保证责任。本案没有任何证据证明依云公司有在陈雪媚的银行按揭贷款中签署相应保证合同，也没有证据证明依云公司同意为陈雪媚的银行按揭贷款承担阶段性保证责任。建行佛山分行认为依云公司应当承担保证责任的，应当提供相应的证据证明，举证不能的，由其承担不利后果。三、退一步而言，假设陈雪媚的贷款也属于第二份合同约束的范围，建行佛山分行也存在违约行为，依云公司的保证责任已解除。一审法院遗漏重要案件事实未查清，适用法律错误。1.根据第二份合同第四条第（三）款约定，建行佛山分行应当对借款人的还款能力和征信情况等进行严格审查，因银行未严格审查导致购房人违约的，依云公司无须承担保证责任。建行佛山分行没有履行严格审查义务，是导致陈雪媚违约的根本原因。首先，在银行放款前，陈雪媚已涉及十多件民间借贷纠纷案件的诉讼，表明陈雪媚的资金是用于放贷给他人，且存在不能按时回收的资金风险；其次，在2017年的诉讼案件中，经法院审理查明的案件事实显示，陈雪媚存在不诚信诉讼的行为，其与该案被告之间不存在真实的民间借贷关系，但陈雪媚却以原告身份提起诉讼。且陈雪媚仅为一家网贷公司的普通员工，每月工资五千元，其银行卡是公司用于对外房贷的账户，其银行卡上的资金并不是陈雪媚的资金；再次，陈雪媚所在的公司在建行佛山分行放款之前，已因为涉及套路贷等原因其法定代表人被追究刑事责任。以上足以证明在建行佛山分行发放贷款前陈雪媚明显不具备偿还每月贷款本金7000元及利息7000元的能力，建行佛山分行没有尽严格、审慎的审查义务，根据合同的约定，依云公司无须承担保证责任。2.根据第二份合同第五条的约定，建行佛山分行是在2017年8月18日发放贷款，但依云公司也于2017年9月16日将案涉房屋的按揭正本合同提供予建行佛山分行，但建行佛山分行没有在合同约定的期限内办理抵押登记手续，也未能举证证明“因购房人未履行配合义务、未提供相关资料或因法律法规政策变化、政府行为”等导致无法办理抵押登记手续，依云公司的阶段性保证责任应因此解除。建行佛山分行未能提供证据证明逾期办理抵押备案登记的责任归于依云公司，应承担举证不能的不利后果。针对依云公司的上诉，建行佛山分行答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回依云公司的全部上诉请求。一、一审法院审查认定适用《按揭快速放款合作协议》事实清楚，理据充足，依云公司应对陈雪媚的债务承担担保责任。首先，建行佛山分行与依云公司就依云轩项目签订《按揭快速放款合作协议》，该协议视为对《楼宇按揭合作协议》的变更和补充。《按揭快速放款合作协议》更贴近双方的合作动向、目的，目的是建行佛山分行提供按揭快速放款使得依云公司可快速回笼开发资金。且两协议均是针对依云轩楼盘合作签订，两份合作协议不是互斥关系，因此，《按揭快速放款合作协议》中对担保的约定视为对《楼宇按揭合作协议》中担保约定的变更。其次，建行佛山分行对购房者提供快速放款支持，依云公司对购房者的债务承担担保责任，双方的权利义务达到平衡才系建行佛山分行与依云公司签订合作协议的真实意思表示，故本案应适用《按揭快速放款合作协议》确定依云公司的担保责任。《按揭快速放款合作协议》的目的是在购房者未办理房地产权证及他项产权证的情况下，建行佛山分行向购房者快速发放贷款从而使得依云公司快速回笼资金。在此情况下，建行佛山分行需要承担巨大的放贷风险。如依云公司只享受快速放款的好处而不提供阶段性担保以降低建行佛山分行所承受的巨大风险，则将使双方的权利义务严重失衡。从探寻双方合作的真实意思表示出发，若非依云公司为快速放款提供阶段性担保，建行佛山分行不可能为购房者提供快速放款支持。再次，《按揭快速放款合作协议》明确约定按揭快速放款的项目、情形及阶段性保证担保，依云公司应对陈雪媚的债务承担担保责任。根据《按揭快速放款合作协议》第一条、第二条及第五条的约定，建行佛山分行在未办妥案涉房屋的房地产权证及他项权证前，向陈雪媚发放了个人按揭贷款，属于该协议中的按揭快速放款。自发放贷款至今，案涉房屋仍未办妥房地产权证及他项权证，故依云公司应当按照该协议的约定，对陈雪媚的贷款承担保证责任。三、依云公司的阶段性保证责任未达到解除条件，其应对陈雪媚拖欠建行佛山分行的债务承担连带清偿责任。首先，因移交表未经建行佛山分行或其下属经办行的确认，建行佛山分行对移交表中的内容不予确认。其次，陈雪媚未履行配合义务，亦未向建行佛山分行提供相关资料，案涉房屋的房产证亦未办理，建行佛山分行无法单方办理案涉房屋的他项权证。根据《按揭快速放款合作协议》第五条的约定，陈雪媚未履行配合义务，未提供相关材料，是依云公司解除阶段性保证责任的除外规定。陈雪媚在二审期间未发表答辩意见。二审期间，依云公司向本院提交证据如下：1.涉及陈雪媚的裁判文书，拟证明：陈雪媚仅是一家具有很大资金风险的金融公司员工，在银行放款前其已涉及多起民间借贷诉讼，资金风险很大；陈雪媚借款时仅24岁，月工资收入仅5000元，其银行卡中的款项为金融公司用于走账，不属于其本人，其明显不具有偿还案涉房贷的能力；建行佛山分行没有履行严格审查购房人还款能力的合同义务，依云公司无须承担保证责任；2.广东狮子座互联网金融信息服务有限公司工商登记信息、网上公布信息，拟证明陈雪媚工作的公司因涉及套路贷等违法犯罪问题，在建行佛山分行放款之前该公司的法定代表人已被追究刑事责任，建行佛山分行没有尽到严格审查义务；3.房产查询证明5份，拟证明建行佛山分行放款后，没有按照合同约定的时间办理抵押备案登记手续，按照合同约定，该行逾期未办理的，依云公司的保证责任解除；4.佛山市禅城区国土城建和水务局关于开展预购商品房抵押权预告登记业务的通知网页截图打印件，拟证明佛山市禅城区国土城建部门于2016年12月12日发布该通知确定预购商品房抵押权预告登记顺序为第一步办理预售合同登记备案业务，第二步办理预购商品房预告登记，第三步办理预购商品房抵押权预告登记，前两步由开发商进行，第三步由银行方办理。建行佛山分行向本院提交证据如下：陈雪媚个人信用报告、收入证明、个人住房查询结果，拟共同证明建行佛山分行已经尽审查义务。经质证，建行佛山分行对依云公司提供的证据1、2不予确认，认为证据来源不明，且与本案无关；对证据3，认为证明中有关佛山市禅城区季华西路139号三十二座1502房、2601号、602房、801房的查询结果与本案无关，而案涉房屋的查询结果恰好证明了案涉房产没有办理房产证，导致建行佛山分行无法办理他项权证；对证据4不予确认，认为该通知不能排除当事人之间关于办理抵押登记的约定。依云公司对建行佛山分行提供的证据中个人信用报告不予确认，对收入证明的真实性无异议，对证明内容有异议，对个人住房查询结果予以确认。陈雪媚未发表质证意见。经审查，对依云公司提供的证据1，该组证据为法院已公开的裁判文书，本院确认其真实性；对证据2，广东狮子座互联网金融信息服务有限公司并非本案当事人，根据信息报告显示，陈雪媚亦非该公司的法定代表人或股东，该组证据与本案无关，本院不予采纳；对证据3，该组证据为佛山市国土资源和城乡规划局出具查询结果，本院确认其真实性；对证据4，该证据为从禅城区人民政府门户网截取的网页截图，本院确认其真实性。对建行佛山分行提交的证据，依云公司对收入证明、个人住房查询结果的真实性予以确认，本院确认该两证据的真实性；对个人信用报告，该证据为建行佛山分行为办理个人贷款出具的信用报告，来源合法，本院确认其真实性。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，建行佛山分行（甲方）与依云公司（乙方）签订的《按揭快速放款合作协议》第五条约定：“乙方应于贷款发放后的30个工作日内将已获取的上述该房屋办理抵押备案登记的资料交给甲方，甲方应当在贷款发放后90个工作日内将上述该房屋的抵押备案登记手续办理完毕。若甲方未能在上述约定的时间内办妥该房屋的抵押备案登记手续的，乙方上述阶段性保证责任解除（因购房人未履行配合义务、未提供相关资料如公共维修基金缴纳凭证、契税缴纳凭证等或因法律法规政策变化、政府行为导致无法办理抵押预告登记手续的情形除外）。在甲方办理该房屋的抵押备案登记手续过程中，因乙方未履行配合义务（因法律法规政策变化、政府行为、购房人原因导致的除外），导致在贷款发放后90个工作日内未办妥该房屋的抵押备案登记手续的，乙方的担保责任期间将截止至办妥房地产权证及他项权证为止……。”根据依云公司提供的移交表及不动产登记信息查询结果，陈雪媚及案外人黄奕鹏、庞碧云、李四妹、曹翠娟、罗润想的按揭正本合同均于2017年9月16日移交予梁锦华（建设银行）；庞碧云名下位于佛山市禅城区*****************房产、黄奕鹏名下位于佛山市禅城区*****************房产、罗润想名下位于佛山市禅城区****************房产及曹翠娟名下位于佛山市禅城区****************房产均已办理抵押权登记手续，陈雪媚购买的位于佛山市禅城区*****************的案涉房屋未办理抵押权登记手续。本院认为：本案系金融借款合同纠纷。本案在二审期间的争议焦点为依云公司是否应对一审判决确定的陈雪媚应向建行佛山分行清偿的借款债务承担连带清偿责任。对此，本院具体分析如下：首先，依云公司上诉主张其与建行佛山分行就本案按揭贷款业务的相关合同权利义务不应适用《按揭快速放款合作协议》。经审查，陈雪媚与建行佛山分行签订案涉借款合同、建行佛山分行发放案涉贷款以及依云公司向建行佛山分行移交购房合同均于《按揭快速放款合作协议》签订前完成。依云公司与建行佛山分行就本案贷款业务的相关权利义务在陈雪媚与建行佛山分行签订借款合同时依据此前签订的《楼宇按揭合作协议》即已确定。尽管《按揭快速放款合作协议》与《楼宇按揭合作协议》均是针对案涉房屋所在的依云轩楼盘签订，均约定由建行佛山分行向购买该楼盘购房者提供按揭贷款，但两合作协议对于依云公司所负义务的约定截然不同，且在后签订的《按揭快速放款合作协议》中并无有关变更在前签订的《楼宇按揭合作协议》的约定，双方亦未就《按揭快速放款合作协议》对在前发生的按揭贷款业务的适用问题作出书面约定，因此，两合作协议应属相互独立的合同，《按揭快速放款合作协议》并不构成对《楼宇按揭合作协议》的变更。建行佛山分行抗辩本案贷款业务先放款后移交购房合同的履行方式符合《按揭快速放款合作协议》的约定，但本案贷款业务的放款及合同移交均发生在《按揭快速放款合作协议》签订之前，放款及合同移交顺序的调整应视为对《楼宇按揭合作协议》履行方式的变更。建行佛山分行主张本案贷款业务的履行方式依据业务发生时并未签订的合同，缺乏理据亦有违逻辑，本院不予采纳。一审法院对本案贷款业务应适用的协议认定不当，本院予以纠正。其次，退一步而言，假设案涉按揭贷款业务适用《按揭快速放款合作协议》，根据该协议第五条的约定，依云公司的阶段性保证责任亦因其已依约向建行佛山分行移交相关资料，建行佛山分行未在协议约定的期限内办妥案涉房屋的抵押备案登记手续而免除。建行佛山分行抗辩依云公司未完成配合义务。经查，依云公司于2017年9月向建行佛山分行移交包括陈雪媚在内六名购房人的购房合同正本，除陈雪媚外的四名购房人所购房产已办妥抵押权登记手续。由此表明，依云公司移交购房合同正本即完成协议约定的配合义务。建行佛山分行同时抗辩因购房人陈雪媚未履行相关义务，依云公司的保证责任不能免除。从协议第五条的文义看，购房人未履行相关义务在该条款中既约定为依云公司保证责任可免除的除外情形，又约定为依云公司保证责任不可免除的除外情形，上述约定存在矛盾。购房人未履行相关义务与除外情形中的法律法规政策变化、政府行为等均属于依云公司不可控的情况，上述情况导致的不利后果不应归责于依云公司。因此，从合同目的、公平原则及权利义务对等的角度综合解释，购房人未履行相关义务在该条款中属于依云公司保证责任不可免除的除外情形。综合以上分析，依云公司与建行佛山分行就本案贷款业务的相关权利义务应依据《楼宇按揭合作协议》确定。根据《楼宇按揭合作协议》有关“依云公司无需为购房人申请的按揭贷款向建行佛山分行提供保证或其他形式的担保”的约定并结合依云公司完成配合义务的情况，依云公司无需对陈雪媚的案涉债务承担连带清偿责任。一审法院对依云公司的责任认定不当，本院予以纠正。综上所述，依云公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28757号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28757号民事判决第三项、第四项；三、驳回被上诉人中国建设银行股份有限公司佛山市分行的其他诉讼请求。一审案件受理费10666元、财产保全费5000元，合计15666元，由陈雪媚负担。二审案件受理费100元，由被上诉人中国建设银行股份有限公司佛山市分行、陈雪媚共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇一九年七月五日法官助理 蔡岱燐书 记 员 陈 颖