四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初2830号 原告：成都佳兆业物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区天仙桥南路1号。 法定代表人：廖传强，总经理。 委托诉讼代理人：蒲青松，男，1994年11月26日出生，汉族，成都佳兆业物业管理有限公司公司员工，住四川省成都市青羊区。 被告：任勇军，男，1984年9月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告成都佳兆业物业管理有限公司（简称佳兆业物业公司）诉被告任勇军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月4日公开开庭进行了审理，原告佳兆业公司的委托诉讼代理人蒲青松，被告任勇军到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告佳兆业物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2015年8月至2018年7月期间的物业服务费共计4633.20元；2、请求判令被告向原告支付违约金7331.60元（按每天3‰的标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（甲方）与被告（乙方）于2011年10月4日签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所购买的南充市顺庆区白土坝路308号君汇上品小区10号楼2602号房屋（建筑面积80.44平方米）提供物业服务。协议对原被告双方的权利义务、物业服务内容、质量及物业服务费等事项进行了明确约定。其中第五条约定：“乙方交纳费用首次为半年，以后每月1至31日进行交纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.6元”；第十二条约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天10‰交纳违约金”。协议签订后，原告按照协议约定向被告提供了物业服务，但被告自2015年8月1日起至2018年7月31日止，未按协议约定按时足额向原告交纳物业费，截止2018年7月31日，累计欠款4633.20元（建筑面积80.44平方米×每月每平方物业费1.6元＝每月应交物业费128.70元×欠款月数36＝4633.20元），由此产生的违约金7331.60元（按每天3‰的标准计算）。在此期间内，原告多次通过短信、电话、贴催费单及发函等方式进行催收，但被告一直以各种不合理理由拒不交纳。综上，原告认为被告故意拖欠、拒不向原告交纳物业费的行为，已经严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特依据《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请法院依据《合同法》第107条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条等规定判决。 被告任勇军辩称，1、物业主体资格问题。根据《物业管理条例》第二十四条、《四川省物业管理条例》第三十六条之规定，物业的选聘应当通过招投标的方式选聘，请物业服务企业出示投标及中标相关文件。2、物业收费合法性问题。根据《物业管理条例》第四十条、《四川省物业管理条例》第五十条之规定，请物业服务企业出示价格行政主管部门出具的物业服务收费标准相关文件，及在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及收费标准的相关资料。3、诉讼时效问题。请物业服务企业出示2015年8月至2018年7月，总计36个月连续物业费用催缴单及张贴照片。4、滞纳金问题。滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方式。滞纳金只能发生在双方的法律地位不对等、国家行使公共权利的过程中。物业服务企业不属于行政机关，无权收取滞纳金，但在物业费用催缴单上却注明的是滞纳金，此催缴单是否具有法定效力。5、合同期限问题。根据《四川省物业管理条例》第四十六条之规定，物业服务合同应对合同期限予以约定。但业主与物业服务企业签订的物业合同中并未对合同期限予以约定。此合同是否具有法定效力？或是否有不平等规定？6、发票问题。根据《会计法》、《税法》等相关法律规定，物业收取物业费用，必须开具正规的物业发票，但在实际过程中物业服务企业给业主开具的收据。当业主索要发票时，物业服务企业要求业主拿收据换取发票，对收据遗失的拒绝出具发票。7、物业服务企业在物业合同之内不履行或不完全履行合同义务，存在物业服务问题。综上，被告有权拒绝缴纳物业费用。 经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2011年10月4日签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所购买的南充市顺庆区白土坝路308号君汇上品小区10号楼2602号房屋（建筑面积80.44平方米）提供物业服务。协议对原、被告双方的权利义务、物业服务内容、质量及物业服务费等事项进行了明确约定。其中第二条约定“甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”；第五条约定：“乙方交纳费用首次为半年，以后每月1至31日进行交纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.6元”；第十二条约定：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天10‰交纳违约金”。 协议签订后，原告按照协议约定提供了物业服务，被告自2015年8月1日起至2018年7月31日止，未按协议约定按时足额向原告交纳物业费，截止2018年7月31日，累计欠物业费4633.20元（建筑面积80.44平方米×每月每平方物业费1.6元＝每月应交物业费128.70元×欠款月数36＝4633.20元）。 2018年6月5日、2018年7月17日、2018年7月30日，原告通过短信、电话等方式进行催收，被告仍未交纳物业服务费，原告遂提起本案诉讼。 诉讼中，原告对被告提出的小区问题进行了整改，同时原告自愿将违约金的标准调整为按照年利率6%计算。 以上事实有当事人的陈述、《前期物业服务协议》、欠费明细表、催收记录等证据在卷佐证。 本院认为，原告提供的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同履行自己的义务。现被告接受了原告的服务，就应向原告支付相应的服务费用，被告对原告主张物业费的欠付金额4633.20元不持异议，原告主张二被告向其支付2016年5月1日起至2018年7月31日止期间的物业服务费4633.20元，本院予以支持。原告对小区进行了服务，被告认可双方的服务关系以及原告主张的物业费，被告提出的物业主体资格问题、物业收费合法性问题无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效问题。物业服务合同属于继续性合同，物业公司要求业主支付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日计算。故原告提起本案诉讼未超过诉讼时效。原、被告签订的《前期物业管理服务合同》约定违约方承担违约金，现原告主张的也是要求被告支付违约金，本案中并无证据显示原告要求被告支付滞纳金。关于被告辩称合同期限问题，原告系前期物业服务企业，由于案涉小区至本案诉争纠纷发生时并未重新选聘新的物业服务公司，佳兆业物业公司在此期间仍为该小区提供必要的物业服务，维持了该小区的正常运转，被告在内的小区业主认为原告的服务不到位，可以在房地产行政主管部门或者街道办事处的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会，业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。被告提出的发票问题，不属本案审理范围，如原告涉嫌偷税漏税，被告可向税务机关举报。被告提出存在物业服务问题，现佳兆业物业公司根据被告提出的小区问题进行了整改，如物业服务公司未履行合同约定相关义务，被告可要求其继续履行、采取补救措施，或另案主张其赔偿相关损失。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，经成都佳兆业物业管理有限公司催交，被告在合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务公司可以向人民法院起诉请求其支付物业服务费。合同约定了违约金的计算标准，被告逾期未缴纳物业管理服务费，应当承担违约责任，向原告支付违约金，诉讼中，原告主动将违约金的标准调整为按年利率6%计算，对此本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告任勇军向原告成都佳兆业物业管理有限公司支付2018年8月1日至2018年7月31日止的物业管理费4633.20元； 二、被告任勇军向原告成都佳兆业物业管理有限公司支付违约金,违约金计算方式：按年利率6%为标准，以每月物业服务管理费128.70元(80.44平方米×每月每平方物业费1.6元)为基数，自2015年8月1日至2018年7月31日止。 上述一、二项付款义务，于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费25.00元，由被告任勇军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审判员 赵 霁 二〇一九年七月四日 书记员 王仕豪