上海市长宁区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0105执异130号异议人：徐伯生，男，1957年2月12日出生，汉族，住上海市宝山区石驳岸路XXX弄XXX-XXX号。委托代理人：阳胜，上海禹众律师事务所律师。申请执行人：上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港路XXX号XXX幢XXX室。负责人：沈阿根，执行事务合伙人委派代表。委托代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。被执行人：新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司，住所地上海市黄浦区浙江南路XXX号XXX室。法定代表人：钱家琪，职务执行董事。被执行人：上海黄浦建设发展有限公司，住所地上海市黄浦区浙江南路XXX号XXX室。法定代表人：李汉林，职务董事长。被执行人：钱家琪，男，1951年10月14日出生，汉族，住上海市黄浦区广西北路XXX弄XXX号XXX室。本院在执行申请执行人上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)与被执行人新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司(以下简称新凯虹公司)、上海黄浦建设发展有限公司(以下简称黄浦建设公司)、钱家琪借款合同纠纷一案中，异议人徐伯生对本院查封、拍卖上海市黄浦区浙江南路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)提出异议，请求中止对系争房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人徐伯生称，异议人于2015年11月20日与黄浦建设公司签订《上海市商品房出售合同》购买系争房屋，合同约定房款单价人民币(以下币种相同)12,079元/平方米，总价100万元。后异议人于2015年9月11日支付购房款30万元、同年10月30日支付购房款20万元、同年11月26日支付购房款160万元，合计共支付了210万元，用于购买系争房屋以及浙江南路XXX号XXX室，两套房屋的总价为218.75万元。由于当时房屋存在抵押担保不能办理产证变更过户，余款8.75万元在产证过户后再交付。房屋做好相应交接之后，异议人即向物业公司交付相关物业费用。异议人认为，根据最高院相关规定，黄浦建设公司将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给异议人的，异议人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；异议人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，异议人对此没有过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，异议人向黄浦建设公司购买系争房屋，签订了网签合同，同时又支付了全部房款，并实际占有适用，异议人本身亦无过错。系争房屋应当属于异议人所有，已经不再属于黄浦建设公司的资产，故请求法院中止对系争房屋的执行。异议人提供了商品房出售合同、房地产登记申请书、银行转账记录、收据、收款说明、物业费发票、物业公司情况说明、银行流水等证据证明其主张。申请执行人上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)称，不认可异议人已经实际支付了房款，也不认可异议人已经实际占有系争房屋，同时合同约定的房价明显过低，按照当时的情况，系争房屋单价应该要达到2.4万/平方左右。另外，按照合同约定，房款要求是在2015年11月20日一次性付清。异议人转账的对象也并不是合同相对方黄浦建设公司，而是转给了钱家琪个人，无法证明是购房款。请求法院驳回其异议请求。被执行人新凯虹公司、钱家琪称，异议人与黄浦建设公司关与系争房屋签订的合同真实有效，也已经支付了绝大部分钱款，剩余的尾款是等到办证完成以后再支付，故同意异议人的请求。本院查明，上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)诉新凯虹公司、上海中福置业控股集团有限公司、黄浦建设公司、钱家琪借款合同纠纷一案，本院于2016年6月24日作出(2016)沪0105民初3383号民事判决：一、新凯虹公司应于本判决生效之日起十日内归还上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)借款本金人民币92,150,000元；二、黄浦建设公司、钱家琪对新凯虹公司上述债务承担连带保证责任；黄浦建设公司、钱家琪在承担保证责任后，有权就已承担部分向新凯虹公司进行追偿；三、驳回上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)其他诉讼请求。上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)不服该判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年11月10日作出(2016)沪01民终10397号民事判决：驳回上诉，维持原判。上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)于2017年8月1日就上述生效民事判决向本院申请强制执行，案号为(2017)沪0105执2970号。另查明，系争房屋登记的权利人为黄浦建设公司，建筑面积：82.79平方米，房屋类型：商场，房屋用途：商业。2005年7月25日，上海市黄浦区财政局在系争房屋上设置抵押，债权数额为21,941,300元。2014年8月20日，上海仲盛融资担保股份有限公司在系争房屋上设置抵押，债权数额为10,000,000元。上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)于2016年1月21日向本院提出申请，要求施行诉前财产保全，即查封新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪及案外人上海市中福置业控股集团有限公司名下价值95,000,000元的财产，并提供相应担保。本案审查后于同日作出(2016)沪0105财保2号民事裁定，查封新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪及上海市中福置业控股集团有限公司名下价值95,000,000元的财产。后本院向上海市黄浦区房屋交易中心发送协助执行通知书，于2016年1月25日查封了本案系争房屋在内的黄浦建设公司名下多处房产及车位。再查明，异议人(乙方)与黄浦建设公司(甲方)于2015年11月20日签订了商品房出售合同，合同约定乙方向甲方购买浙江南路东新大厦88号2层213室，房屋建筑面积82.79平方米，单价12,079元/平方米，总房价款1,000,000元，乙方于2015年11月20日一次性付清，不贷款。同时合同还约定，2016年12月31日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领上述房屋房地产权证(小产证)。异议人所提供的工行转账凭证中载明，异议人通过自己名下工行帐户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX分别于2015年9月11日、10月30日、11月26日三次向钱家琪名下工行帐户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX汇入30万元、20万元及160万元。异议人提供的收款收据中载明，2015年9月11日，10月30日、11月26日，黄浦建设公司向异议人开具3份收据，金额分别为300,000元、200,000元及1,600,000元；其中9月11日及10月30日的名称记载为徐伯生房款(402)、11月26日的名称记载为东新大厦402、213房款。3份收据均由黄浦建设公司盖章。2019年5月8日，本院至东新大厦张贴拍卖公告，将依法拍卖登记于黄浦建设公司名下的房产及车位，本案系争房屋亦包括在内。本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。故本院于2016年1月25日对登记在被执行人黄浦建设公司名下的系争房屋采取查封措施，并无不当。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。现异议人向本院提出异议，认为其向黄浦建设公司购买了系争房屋，签订了网签合同，又支付了全部款项并实际占有使用。需要指出的是，在异议人购买系房屋时，该房屋虽还未被本院查封，但已有上海市黄浦区财政局及上海仲盛融资担保股份有限公司所设定的抵押，未能办理过户手续有异议人自身的原因，故异议人提出的执行异议依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人徐伯生的异议请求。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  沈 崎人民陪审员  杨培洵人民陪审员  曹美凤二〇一九年七月三十日书 记 员  王秉磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。