太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2019）晋0108民初306号原告：白林虎，男，1953年6月29日出生，汉族，太原市村民，住太原市，身份号码：×××。被告：山西新勃恒通房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利东街21号5幢2单元1201号。法定代表人：齐征军，经理。被告：山西富景达房地产经纪有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利东街21号5幢2单元1201号-1。法定代表人：李武，经理。原告白林虎与被告山西新勃恒通房地产开发有限公司、山西富景达房地产经纪有限公司合同纠纷一案，本院于2018年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白林虎到庭参加诉讼，被告山西新勃恒通房地产开发有限公司、山西富景达房地产经纪有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白林虎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告山西新勃恒通房地产开发有限公司的商品房认购合同；2.判令被告山西新勃恒通房地产开发有限公司返还原告支付的购买的商品房款项1955630元；3.判令解除原告和被告山西富景达房地产经纪有限公司的委托经营管理协议；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：我与被告山西新勃恒通房地产开发有限公司在2015年4月6日签订编号为14012040600098号、14012040600099号、14012040600100号、14012040600101号、14012040600102号、14012040600103号《太原商贸城商品房认购合同》6份，约定我购买位于太原市尖草坪区解放北路26号的太原商贸城地上二层2-128号、2-129号、2-130号、2-111号、2-112号、2-113号房共计6套，用途为商业，土地使用年限为40年，每套面积11.3平米，该房：2-111号单价每平方米29193元，总金额329884元；2-112号单价每平方米28894元，总金额326502元；2-113号单价每平方米28595元，总金额323120元；2-128号单价每平方米28894元，总金额326502元；2-129号单价每平方米28894元，总金额326502元；2-130号单价每平方米28595元，总金额323120元。六套共计1955630元。合同约定买受人一次性支付购房款。合同第六条明确约定“出卖人应当在2016年12月30日之前将具备交付条件的房屋交付买受人。”合同第七条约定“出卖人应当在该房交付使用后365日内，由出卖人提供资料报产权登记机关备案，并签署《商品房买卖合同》。”该条约定“买受人退房的，出卖人需在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价款全部退还买受人。”合同第14条“在合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向该房所在地人民法院起诉。”同日，被告山西新勃恒通房地产开发有限公司还让原告与被告山西富景达房地产经纪有限公司签订六份《太原商贸城委托经营管理协议》，由被告山西富景达房地产经纪有限公司对原告的房屋进行委托经营管理，经营期限为五年，自2015年4月6日至2020年4月5日。每年按原告所购房屋实际付款15%向甲方支付经营回报。原告按照合同约定时间于2015年4月6日一次性支付购房款。被告山西富景达房地产经纪有限公司于2015年12月22日向原告支付经营收益216172元，自2016年1月起，被告山西富景达房地产经纪有限公司不再向原告支付经营收益，被告山西富景达房地产经纪有限公司已经构成违约。在合同约定的交房期限2016年12月30日到达后，被告山西新勃恒通房地产开发有限公司无法按时交付房屋，被告山西新勃恒通房地产开发有限公司已经涉嫌欺诈，构成根本性违约。由于被告山西富景达房地产经纪有限公司是被告山西新勃恒通房地产开发有限公司指使和原告签订的委托经营协议，也无法履行。为维护原告合法权益，特依据本合同约定及《中华人民共和国合同法》第96条的规定提起诉讼，望判如所请。被告山西新勃恒通房地产开发有限公司、山西富景达房地产经纪有限公司未作答辩。原告白林虎围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月6日，原告白林虎（作为买受人）与被告山西新勃恒通房地产开发有限公司（作为出卖人）签订了编号为14012040600098号、14012040600099号、14012040600100号、14012040600101号、14012040600102号、14012040600103号《太原商贸城商品房认购合同》六份。该六份合同分别约定被告山西新勃恒通房地产开发有限公司将太原市尖草坪区解放北路26号太原商贸城地上贰层2-128号、2-129号、2-130号、2-111号、2-112号、2-113号房出售给原告白林虎，房屋建筑面积均为11.3平方米，单价分别为每平方米28894元、28894元、28595元、29193元、28894元、28595元，总金额分别为326502元、326502元、323120元、329884元、326502元、323120元，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如因出卖人的责任，未能按期交房，逾期超过90日的，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起90日内，将买受人已付房价款全部退还给买受人，本合同终止；出卖人应当在该房交付使用后365日内，由出卖人提供资料报产权登记机关备案，并签署《商品房买卖合同》，出卖人与买受人在签署《商品房买卖合同》生效时，本合同终止；如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内签署《商品房买卖合同》或未能取得房地产权属证书的，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款全额退还给买受人；该商品房认购合同还约定了出卖人和买受人其他的权利和义务。上述六份《太原商贸城商品房认购合同》签订时，原告白林虎（作为甲方）与被告山西富景达房地产经纪有限公司（作为乙方）签订了编号为14012040600098号、14012040600099号、14012040600100号、14012040600101号、14012040600102号、14012040600103号的《太原商贸城委托经营管理协议》六份，被告山西新勃恒通房地产开发有限公司（作为丙方）为担保人，该六份协议均约定甲方同意在本协议委托经营期间将太原商贸城地上2层2-128号、2-129号、2-130号、2-111号、2-112号、2-113号商铺经营管理的一切事项全部委托给乙方处理，并同意以乙方的名义从事该房经营管理的一切活动，委托经营期限为五年期，自2015年4月6日至2020年4月5日，乙方每年按甲方所认购该房实际付款的15%向甲方支付经营回报，乙方向甲方支付经营回报的时间为每年的12月30日前。委托经营管理事项：1、乙方自行确定、调整该房经营范围和经营模式，也可以自行将该房转租。2、在保证甲方本协议收益前提下，乙方独立处理一切与该房经营有关的外部事务。该委托经营管理协议还约定了甲、乙双方其他的权利和义务。上述十二份合同签订后，原告白林虎依约向被告山西新勃恒通房地产开发有限公司支付购房款1955630元。被告山西新勃恒通房地产开发有限公司就涉案房屋未取得商品房预售许可证明，被告山西新勃恒通房地产开发有限公司未依约向原告白林虎交付房屋，原告白林虎也无法办理房地产权属证书。2015年12月22日，被告山西富景达房地产经纪有限公司向原告白林虎支付经营收益216172元，此后被告山西富景达房地产经纪有限公司不再向原告白林虎支付经营收益。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中在起诉前被告山西新勃恒通房地产开发有限公司就涉案房屋并未取得商品房预售许可证明，被告山西新勃恒通房地产开发有限公司与原告白林虎签订的《太原商贸城商品房认购合同》均应认定为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中原告白林虎与被告山西新勃恒通房地产开发有限公司签订的《太原商贸城商品房认购合同》无效，被告山西新勃恒通房地产开发有限公司应当向原告白林虎返还购房款1955630元。因原告白林虎与被告山西新勃恒通房地产开发有限公司签订的《太原商贸城商品房认购合同》无效，原告白林虎尚未取得涉案房屋所有权，且实际上涉案房屋一直处于停工状态尚未建成，原告白林虎于《太原商贸城商品房认购合同》签订当日将涉案房屋交给被告山西富景达房地产经纪有限公司委托经营管理的合同目的无法实现，原告白林虎与被告山西富景达房地产经纪有限公司签订的《太原商贸城委托经营管理协议》为无效协议，原告白林虎在起诉状中未提及，在庭审中要求被告山西富景达房地产经纪有限公司支付拖欠的收益的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告白林虎应当将被告山西富景达房地产经纪有限公司已经支付的216172元返还给被告山西富景达房地产经纪有限公司。被告山西新勃恒通房地产开发有限公司、山西富景达房地产经纪有限公司经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，依法自行承担一切不利法律后果。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告白林虎与被告山西新勃恒通房地产开发有限公司签订的编号为14012040600098号、14012040600099号、14012040600100号、14012040600101号、14012040600102号、14012040600103号的《太原商贸城商品房认购合同》无效；二、被告山西新勃恒通房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还原告白林虎购房款1955630元；三、确认原告白林虎与被告山西富景达房地产经纪有限公司签订的编号为14012040600098号、14012040600099号、14012040600100号、14012040600101号、14012040600102号、14012040600103号的《太原商贸城委托经营管理协议》无效；四、原告白林虎于本判决书生效后十日内向被告山西富景达房地产经纪有限公司返还经营收益216172元；五、驳回原告白林虎的其他诉讼请求。案件受理费22400元，公告费560元，由被告山西新勃恒通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 胡建彪人民陪审员 王 雁人民陪审员 梁秀萍 二〇一九年七月十八日法官 助理 梁 静书 记 员 高瑞雪