广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9991号原告（反诉被告）：佛山市张槎玉带制衣城中心，住所地广东省佛山市禅城区塱沙路178号1座三层之五，统一社会信用代码91440604761598924P。法定代表人：陈永绍。委托诉讼代理人：赖庆莲，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市鼎悦物业投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区塱沙路178号8座首层7-8号，统一社会信用代码91440604354620637N。法定代表人：黄跃辉。被告（反诉原告）：倪杰，男，1987年9月9日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。两被告共同委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：任小宪，广东广立信律师事务所律师。原告佛山市张槎玉带制衣城中心诉被告佛山市鼎悦物业投资管理有限公司（以下简称鼎悦公司）、倪杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，适用简易程序进行审理。诉讼中，两被告提起反诉，本院经审查后予以接纳，并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告鼎悦公司法定代表人、被告倪杰及两被告的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付租金1985400元及违约金160420.32元（违约金计算方法：按照被告逾期支付租金的每日万分之三标准计算违约金，暂计算至起诉时止，请求判决计至实际付款日止）。以上合计：2145820.32元；2、判令两被告共同向原告支付律师费99000元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年7月24日与倪杰签订《房屋使用权出租合同》，原告将位于佛山市禅城区塱沙路178号玉带制衣城中心8座楼（以下简称“该房屋”）共7350平方米出租给倪杰，租期自2015年8月1日至2036年1月31日。租金约定为2016年2月1日—2021年1月31日，每月11.03万元；2021年2月1日—2026年1月31日，每月12.13万元；2026年2月1日—2031年1月31日，每月13.34万元；2031年2月1日—2036年1月31日，每月14.67万元。每月10号前付清当月租金。倪杰若逾期支付租金视为违约，须按照每日万分之三标准支付滞纳金（违约金），若逾期支付租金超过60日，原告可解除本合同，并没收合同履约保证金35万元。2015年9月25日，原告与两被告签订《房屋租赁补充协议》，约定由两被告作为承租方共同承租该房屋，并共同承担《房屋使用权出租合同》约定的承租方的一切权利义务。原告已按照约定将该房屋交付给两被告使用，但两被告自2017年7月份开始便持续拖欠租金，经原告多次催促，两被告仅支付了部分租金，至今两被告现仍拖欠2017年11月至2019年4月的租金共1985400元。两被告拖欠租金的违约行为，应承担违约责任。被告辩称，双方签订的租赁合同明确约定，被告必须将房屋重新装修改造为主题酒店，且一年内额投资必须达到500万元，但实际上，原告提供的房屋根本不具备开设酒店的条件，被告的合同目的无法实现，原被告所签订合同约定的租金标准是以开设酒店为前提，被告在实际接收房屋后根本无法作为酒店使用，只能将其中极少部分转租获取少额收益维持经营支出，因此原告要求被告按照合同支付租金缺乏依据。因原告的违约行为导致被告合同目的无法实现，其所主张的律师费缺乏事实和法律依据。原告主张的第二部分律师费属于原告应对被告提出的反诉支出的费用，更加不能认定为被告的违约行为造成原告损失而承担的费用，不应予以支持。被告（反诉原告）提出反诉请求：1、判令解除双方于2015年7月24日所签订的《房屋使用权出租合同》以及2015年9月25日所签订的《房屋租赁补充协议》；2、判令原告向被告返还履约保证金350000元、工人工资风险金250000元、水电押金100000元、装修保证金100000元；3、判令原告向被告退还租金2426600元；4、判令原告向被告赔偿装修改造及固定资产投入损失4800000元（实际金额以司法鉴定结果为准）；5、本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：两被告与原告于2015年7月24日签订《房屋使用权出租合同》、于2015年9月25日签订《房屋租赁补充协议》，约定由原告将佛山市禅城区塱沙路178号玉带制衣城中心8座楼出租给两被告用于开设主题酒店。合同签订后，两被告投资了约480万元对承租房屋进行装修改造，但在办理消防验收过程中，两被告发现两被告所提供的租赁物规划用途为宿舍，而并非商业用房，根本不具备办理酒店消防和营业执照的条件。合同履行过程中，原告承诺办理规划变更等相关手续以便租赁物达到开设酒店的条件，但至今租赁物都不具备作为开设酒店的使用条件。两被告认为，双方所签订的租赁合同明确约定租赁物的用途为开设主题酒店，但原告所提供的租赁物根本不具备相关使用条件，并因此导致两被告的合同目的无法实现，两被告有权解除合同并要求原告赔偿相关损失。原告（反诉被告）辩称，一、原告与被告倪杰签订《房屋使用权出租合同》时，已履行告知责任，被告在承租前清楚出租物业的状况。根据《房屋使用权出租合同》，原告是按照现状向被告出租本案物业，说明出租物业属于已报建未办理产权的情况，同时提供出租物业的土地使用权证及建筑平面图作为该合同附件。根据佛府国用（2005）第06000724877号土地使用权证的显示，出租物业的土地属于工业用地（配套生活设施），根据建筑平面图显示，出租物业为制衣城A区1#宿舍。上述情况说明原告已经在签订合同前将要出租的物业的情况告诉了被告倪杰，被告倪杰在签订《房屋使用权出租合同》前已清楚知道物业所属土地属于工业用地，且规划为宿舍。原告作为出租方已履行告知责任，并未对被告隐瞒物业情况，被告在反诉状内称在承租房屋并装修改造后办理消防验收时，才知道物业规划用途为宿舍的说法是错误的，实质是被告在承租物业前便已知悉。二、根据原、被告的约定，被告若将出租物业用于酒店经营，应由被告承担规划报建的责任。在被告与原告协商出租物业的过程中，被告已经知道出租物业属于工业用途，是被告当时向原告表示其有办法将工业用途变更为商业用途，并承诺变更所需的规划报建手续由被告负责，所以双方签订涉案合同。根据《房屋使用权出租合同》的约定，被告可在符合相关约定的范围内根据需要自行决定投资项目及经营方式，承担报建和投资建设责任，而原告仅是协助被告进行报建工作。在《房屋租赁补充协议》提及到若被告将服务用作商业酒店、棋牌、网吧、餐饮、沐足、KTV等娱乐场所，须经政府相关职能部门，办理相关审批手续才可开业。根据约定可清楚说明，若被告要将涉案物业用于酒店经营用途，被告应承担酒店经营所需的规划报建的审批手续，原告仅是根据被告的要求承担协助的责任。被告在承租时便已清楚知道土地属于工业用地，房屋规划为宿舍，那么被告在对物业进行经营时，便应该清楚物业是否可用于酒店经营，或者若用于酒店经营的需要办理的手续。现被告称不能用于酒店经营，此应属于被告的原因造成。三、被告系正常使用出租物业的状态，应支付租金。原告向被告出租物业所收取的租金，已明显低于原告此前按照工业用途对外出租一层商铺的价格。根据《8座楼房移交清单》，原告此前出租最低单价为57.2元每平方米，而原告出租给被告的价格仅是15元每平方米。原告以极优惠的价格出租给被告。在被告接收出租物业将物业装修好后一直对外出租经营。在原告起诉前，被告系正常使用物业正常经营的状态。被告在反诉状提出物业不具备使用条件的说法显然不符合实际情况，被告是可以根据需要自行决定经营方式的，被告是否将房屋用于酒店经营是被告的自身选择，租赁期间被告选择其他经营也是其权利，原告不会干扰，且会提供帮助。被告一直经营使用出租物业，应该按合同约定支付违约金。现被告要求将租金返还没有事实与法律的依据，请求法院依法驳回。被告还需支付逾期的租金。四、原告不同意被告提出的解除合同的诉讼请求，请法院驳回该请求。原告按照合同约定交付出租的物业，被告应按照合同约定如期支付租金，现被告逾期支付租金，严重违反合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告现拒不支付租金已严重违约，应承担继续履行，承担赔偿的责任。原告作为守约方有权要求被告付清逾期的租金及承担违约责任后，继续履行本合同。现原告不同意解除本合同，原告要求被告继续履行。五、被告违约解除合同，应由被告承担合同解除的责任，原告不承担任何赔偿或补偿的责任。原告将房屋交付给被告，房屋一直处于被告的使用过程中，而被告却没有支付租金，被告属于违约。现被告要求解除合同，被告应承担全部的违约责任。合同解除的原因是被告违约，根据《房屋使用权出租合同》违约责任的约定，原告可没收被告的履约保证金，而工人工资风险金、水电押金、装修保证金等，应优先用于扣减被告拖欠的租金、水电费及违约金。在被告违约的情况下，对于被告装修改造及固定资产的投入部分，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，该装修残值应由被告承担责任，原告无责任向被告支付任何赔偿或补偿。同时，因被告违约原告采取诉讼手段起诉及参与反诉所支出的律师费，按照合同约定应由被告承担赔偿责任。综上所述，被告提出的反诉意见没有事实与法律依据，恳请驳回。诉讼中，原告就本反诉举证如下：1、《房屋使用权出租合同》（即玉带厂房8座楼租赁合同）及附件土地证及宗地图、建筑平面图二份，证明①原告于2015年7月24日与被告倪杰签订《房屋使用权出租合同》，原告将房屋出租给被告倪杰，租期自2015年8月1日至2036年1月31日。②2016年2月1日—2021年1月31日的租金为11.03万元，被告在每月10号前支付当月租金。③若被告逾期支付租金视为违约，须按照每日万分之三标准支付滞纳金（违约金），须承担因其违约行为导致的原告因此支付的律师费等费用。④原告在签订合同时已向被告提交土地证及平面图，并告知被告房屋的实际情况。⑤双方约定由被告报建和建设投资责任，原告协助被告进行报建工作，被告可根据需要自行决定投资项目及经营方式。2、《房屋租赁补充协议》（即玉带宿舍8座楼房补充协议），证明2015年9月25日，原告与两被告签订《房屋租赁补充协议》，约定由两被告作为承租方共同承租该房屋，并共同承担《房屋使用权出租合同》约定的承租方的一切权利义务。3、租户验楼交接表、8座楼房移交清单，证明1、原告在签订本案合同后，向被告按现状移交租赁房屋。2、原告出租给被告前一楼物业已对外出租，租金是出租给被告的几倍，被告接收房屋后，该租金也由被告收取。4、催款通知20份，证明两被告于2017年开始逾期支付租金，经原告多次催收，现仍没有付清租金。5、住所使用证明、建设工程规划许可证、工程竣工验收报告、佛山市公安局确定住所地址的图，证明①原告所出租的房屋已取得建设工程规划许可证，并且已通过竣工验收。②竣工验收报告标注的宿舍1号楼，就是本案出租的8座楼。6、民事委托代理合同（2019年4月16日签订本诉代理合同）、发票（NO23211139）、民事委托代理合同（2019年6月24日签订反诉代理合同）、发票（NO23241846），证明因被告违约，原告维权须支付的律师费为99000元，按照合同约定，应由被告支付。诉讼中，被告就本反诉举证如下：1、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、竣工验收备案表，证明原告提供的租赁物的规划用途为宿舍，属于工业用途而非商业用途，根本无法实现双方签订合同所约定的开设酒店的目的。2、收据2份，证明被告向原告支付了履约保证金350000元、工人工资风险金250000元、水电押金100000元、装修保证金100000元。3、发票、2016年2月至2017年11月租金支付明细表，证明被告向原告支付了2016年2月至2017年11月的租金共计2426600元。4、报告书，证明被告因装修改造涉案房屋支出的费用经评估为4761891.17元。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性无异议，本院予以确认。被告提交的证据1-3，原告对真实性均无异议，本院予以确认；证据4，并非原、被告双方委托评估，本院不予确认。经审理查明：2015年7月24日，原告作为出租方（甲方）与倪杰作为承租方（乙方）签订《玉带厂房（8座楼）租赁合同》，即《房屋使用权出租合同》，约定原告将位于佛山市禅城区塱沙路178号玉带制衣城中心8座楼（以下简称“该房屋”）计租面积7350平方米出租给倪杰，房屋现状为已报建未办产权证，共六层，其中部分出租中。租期自2015年8月1日至2036年1月31日。租金按月缴交，每月10日前付清当月租金，计租标准为：2016年2月1日—2021年1月31日，每月11.03万元；2021年2月1日—2026年1月31日，每月12.13万元；2026年2月1日—2031年1月31日，每月13.34万元；2031年2月1日—2036年1月31日，每月14.67万元。第四章“房屋的利用”约定，乙方须将该房屋重新装修，改造为一间主题酒店。乙方拆除该租赁房屋原有的构筑物及相关设备设施，无须向甲方支付赔偿和补偿，且在租赁期限届满后无须恢复原状。其中，外立面的设计须经甲方同意。主题酒店可引入部分配套行业，如：沐足、餐饮等。乙方的投资，须达到一定规模：自签订本合同之日起一年内约500万元。乙方建成或装修完工后由第三方审价公司审定并经甲乙双方进行确认。审价的相关费用由乙方承担。租赁期内，乙方可在符合相关约定的范围内根据需要，自行决定投资项目及经营方式。甲方协助乙方进行相关的报建工作。第六章“违约责任”约定，乙方逾期缴纳租金，甲方有权按照每日万分之三标准向乙方计收滞纳金；在合同履行过程中，因违约方原因导致守约方承担责任的，守约方有权向违约方追偿，追偿的范围包括诉讼费、律师费等。2015年9月25日，原告与两被告签订《房屋租赁补充协议》，约定由两被告作为承租方共同承租该房屋，共同承担上述合同约定的承租方的一切权利义务。2015年7月30日，原告出具收据，确认收到倪杰承租涉案房屋的履约保证金350000元、工人工资风险金250000元、水电押金100000元；2015年11月3日，原告出具收据，确认收到倪杰涉案租赁房屋装修保证金100000元。因两被告拖欠租金，原告自2017年7月起向两被告发出催款通知20份。2019年4月16日，原告与代理律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定代理服务范围为代理一审诉讼，律师费为50000元（办案费用按实际发生另行支付）；2019年6月24日，原告与代理律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定代理服务范围为反诉，律师费为49000元（办案费用按实际发生另行支付）。另查明一：佛山市禅城区朗沙三路南侧、冲口新村北侧的土地使用权人为原告，地类（用途）为工业用地（配套生活设施）。另查明二：原告作为建设单位的（张槎玉带制衣城中心）宿舍1#楼于2007年5月28日由备案机关办理了竣工验收备案。另查明三：被告提交的发票、2016年2月至2017年11月租金支付明细表显示，2016年5月，被告支付了玉带制衣城5月租金105300元，此后均陆续有向原告支付租金，其中2019年5月支付玉带制衣城2017年11月租金110300元。另查明四：2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定佛山市禅城区工业用房指导租金标准，中心工业区即张槎工业区、泰华路、莱福工业区、张槎第二工业区、仙槎北路、张槎玉带针织城、玉带制衣中心、大沙工业区、聚边工业区、联胜工业区的厂房（仓库）首层、二层及二层以上的租金分别为每月8元/平方米、7元/平方米，员工村（宿舍）的租金为每月7元/平方米。庭审中，双方确认：验收备案表中的张槎玉带制衣城中心宿舍1号楼与涉案房屋8座楼为同一房屋。庭审中，被告陈述：被告在2016年5月左右向消防部门申请办理消防审核，消防部门看到被告提交的材料后认为不符合酒店的消防审核条件，所以被告提供的材料都没有签收。涉案租赁物交付给被告后，被告将部分转租给他人，前几年每月收益大概两、三万，最近每月大概四、五万，在被告支付水电和工人工资后，基本处于亏本状态。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案租赁合同不存在无效情形，合法有效，当事人应依约履行。关于合同解除。（一）两被告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人租赁房屋是为了使用房屋,故出租人负有保证租赁房屋具备应有的使用价值、保证承租人能够依约定的用途对房屋进行使用的义务。依照涉案租赁合同约定，涉案租赁物的用途为酒店，而其所在土地的地类（用途）为工业用地，结合本案证据可知，涉案租赁物无法用于开设酒店，故可认定原告提供的租赁物不符合约定的用途，导致被告的合同目的无法实现，被告因此有权解除合同。（二）解除权行使期限届满与放弃。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”与租金、交付租赁房屋相比，商品房买卖的价款、交付买卖房屋的意义对当事人更为重大，根据举重以明轻的规则，参照上述法律规定，本案房屋租赁合同关系中合同解除权的除斥期间应不超过一年。根据被告陈述，其在2016年5月已发现涉案租赁物不能作酒店用途，但其于本案受理后才反诉提出解除合同，已超过一年除斥期间，该解除权已消灭。另外，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）（下称《指引》）第四十二条规定，有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权。本案中，被告在有权解除合同后，还继续向原告支付租金，甚至在本案受理后，还向原告支付了2017年11月的租金，以其行为表明愿意继续履行合同，足以使相对人产生合理信赖，相信其不再行使解除权，故根据诚实信用原则，应视为被告放弃合同解除权。因此，被告主张解除合同、返还保证金、退还租金及赔偿损失等反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。（三）解除权的恢复。上述《指引》第四十三条规定，合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持。由该指导意见可知，在一方当事人违约持续的情形下，解约权利人的解除权消灭或放弃后如相对人仍持续存在违约行为，且该违约行为符合合同或法律规定解除事由的，解除权再次产生，权利人仍可主张解除合同。故若被告有证据证明解除权消灭或放弃后原告仍持续存在违约行为而需解除合同的，可另行主张。关于原告主张的租金、违约金、律师费。两被告未依约向原告支付租金，构成违约。而原告未能提供符合约定用途的租赁物，亦存在违约行为。根据上述《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，当事人对对方违约导致的损失，应各自承担相应的责任。考虑到被告接收涉案租赁物后一直在占有使用，故仍应向原告支付其占用期间的租金。但合同约定的租金标准为酒店用途下的租金标准，如在被告未能按酒店用途进行经营的情况下，仍按该标准支付租金，有违公平，结合被告陈述的其对涉案租赁物的收益情况，参照山市禅城区工业用房指导租金标准，本院确定被告应付的租金标准为每月7元/平方米，则按计租面积7350平方米，从2017年12月计至2019年4月，租金合计为：874650元。对原告主张超出部分，本院不予支持。至于违约金和律师费损失，根据上述法律规定，结合案件情况，应由原告自行负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市鼎悦物业投资管理有限公司、倪杰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市张槎玉带制衣城中心支付租金874650元；二、驳回原告佛山市张槎玉带制衣城中心的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）佛山市鼎悦物业投资管理有限公司、倪杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12379元，由原告佛山市张槎玉带制衣城中心负担7556元、被告佛山市鼎悦物业投资管理有限公司、倪杰负担4823；反诉费97643元，由被告（反诉原告）佛山市鼎悦物业投资管理有限公司、倪杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年七月十九日书记员  潘有鹏