浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初9391号 原告：姜杭萍，女，1992年5月10日出生汉族，户籍地江西省上饶市广丰县。 委托代理人：沈艳，浙江共业律师事务所律师。 委托代理人：张学成，浙江共业律师事务所律师。 被告：谢雅南，女，1970年10月27日出生汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被告：陈小凡，男，1996年2月27日出生汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 两被告共同委托代理人：陈浙（陈小凡父亲），男，1963年4月22日出生汉族，住浙江省宁波市海曙区。 原告姜杭萍与被告谢雅南、陈小凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审判。后因案情疑难复杂，本案转入普通程序组成合议庭审理。本案于2018年11月1日、2019年5月20日两次公开开庭进行了审理，原告姜杭萍及其委托代理人沈艳、被告谢雅南、陈小凡到庭参加两次诉讼，两被告委托代理人李建树到庭参加第一次诉讼（后两被告撤回对李建树的委托授权），两被告委托代理人陈浙到庭参加第二次诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告姜杭萍起诉称：2018年3月14日，原告与两被告签订《存量房屋买卖中介合同》，约定两被告将其所有的位于鄞州区出售给原告，房屋总价227万元；合同签订之日原告支付定金5万元，2018年4月20日前原告支付首付款65万元，尾款157万元由中介方代原告办理银行按揭，待原告不动产证及他项权证办妥后，由银行直接划付给两被告。2018年4月18日原、被告协商变更首付款支付时间至2018年4月30日前。原告已按约付清定金及首付款，剩余157万元需待房屋产权证及他项权证作出才支付。而两被告拒不按照合同约定配合办理过户手续，导致原告无法向银行办理按揭手续。两被告更在2018年5月8日擅自单方解除涉案合同，吃没原告定金。原告认为两被告严重违约，故要求判令：一、两被告继续履行合同编号为0270922的《存量房屋买卖中介合同》，将两被告所有的位于宁波市鄞州区过户给原告，并按每天100元的标准向原告支付违约金（从2018年4月26日计算至办理完过户手续并实际交房之日止）；二、两被告承担原告支出的律师费50000元。 被告谢雅南、陈小凡答辩称：一、对原、被告签订房屋买卖合同、首付款支付时间变更至2018年4月30日前、原告支付定金及首付款无异议。但被告要求解除合同是合法行使不安抗辩权，而非违约，因为与被告签订合同时原告是已婚，但原告却以未婚身份向银行提交贷款资料，隐瞒了其丈夫王强被判刑、有财产要被执行的事实。王强犯有非法吸收公众存款罪，需要退赔几百万元，宁波市中级人民法院将其列入失信人员名单。若将房屋过户给原告，原告的按揭也无法办理，房屋又可能被法院执行，被告将面临“钱房两空”的风险；二、原告是卖掉其位于鄞州区中海国际社区2期1幢2407的房屋，再购买同一小区隔壁一幢楼的被告房屋。被告认为原告是为了转移其与王强的夫妻共有财产逃避执行，是以合法形式掩盖非法目的；三、原告并无购房资格，其社保未交满规定年限，也无个人所得税缴纳记录。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2018年3月14日，被告谢雅南、陈小凡（甲方）与原告姜杭萍（乙方）、宁波市鄞州博源房产经纪有限公司（丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定两被告将其二人共有的位于宁波市鄞州区的、建筑面积为115.41平方米的房屋出卖给原告。合同约定房屋总价款为2270000元，乙方于签约日支付定金5万元，于2018年4月20日前支付首付款650000元用于甲方偿还房屋贷款，在2018年4月20日前到不动产中心过户，余款1570000元乙方委托丙方办理商业按揭，待乙方不动产证及他项权证办妥后，由银行直接划付给甲方；合同第十四条约定甲方须按约定按时提供产权过户所需资料，按时依丙方组织到不动产中心办理产权过户手续，不得拖延，若延迟超过十日，作违约处理。甲方延迟交房，每逾期一日支付乙方100元，逾期十日，作违约处理。因甲方未按合同履行合同各项义务，甲方应承担乙方、丙方要求甲方履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项实现权利费用；合同第二十二条补充约定“1.如乙方申请的商业贷款或公积金贷款额度不能足额发放，则乙方同意将公积金部分转化为商业按揭或在接到丙方通知后10天内补足首付款……3.乙方在银行如有不良信誉记录或自身原因，造成不能办理按揭贷款手续的，允许中途更换一家银行申请，如还是被银行拒贷的，余款在接到丙方通知后10天内由乙方自行解决，由此而引起的所有责任由乙方承担”。同日，原告向被告支付定金5万元。 2018年4月18日，原、被告达成一份《补充协议》，约定就首付款支付日期及违约责任，变更为“乙方在2018年4月30日之内未能支付甲方首付款，作乙方违约处理，定金五万吃没，中介方归还甲方房屋证件”。4月26日，原告向被告支付65万元首付款。 根据被告提供的微信聊天记录及被告陈述的人员身份情况，被告谢雅南在2018年4月20日向中介人员吴志仁说过“反正30日她资料没全也算她违约”、“单身证明哪会有，除非是假。征信里面是已婚，现在出单身证明怎么可能”，4月28日8时32分向吴志仁说“根据合同乙方已违约了，请务必安排善后事项”。5月4日向吴志仁说“根据合同4月20日首付到位是最后期限了”、“她已违约了！早点来办手续吧”，吴志仁回复“违约不违约不是我们说的，4月30日前，我们安排的是可以过户的，你不是要等买家银行预审批通过嘛，关键银行审批没有在合同里体现时间啊”；4月28日9时38分，被告谢雅南向招商银行工作人员黄旭东询问“客户征信有问题吗”，黄旭东回复“么问题”。5月4日，谢雅南问黄旭东“根据她的情况是可贷不可贷？还是首付款问题？还是时间问题？”，黄旭东回复“追加担保人中”，谢雅南说“还有一个事情，我要如实向你说明，她现在的婚姻状况我不是很清楚，她有小孩的，一会儿已婚一会儿未婚，搞不清啊”，黄旭东回复“这个没关系，居委会已经给她出具了未婚证明了”；4月28日8时31分，谢雅南对原告姜杭萍说“根据合同你已违约了，请务必安排善后事项”，姜杭萍回问“根据哪条事项我违约了”。5月6日，谢雅南再次向姜杭萍发微信说“根据合同你已违约，尽早安排退款事项”，姜杭萍回复“我没有违约，你搞错了，中介已安排5月10日过户”，“预审是你提出来的，我是出于好心配合你做预审，预审我可以不做的”，“补充协议是4月30日之前把首付款给你，而我已经在4月26日把首付款给你，补充协议和合同的日期是一样的”，谢雅南回复“那也是我出于好心，你给延到30日之前，问题是你也过不了户”，姜杭萍回复“之前约的4月25号首付款给你，25号你去还贷，25号那天你又说预审批没做，你不去还贷”。 2018年5月8日，两被告出具《声明》一份，载明“我方认为根据合同条款乙方违约，合同应当解除，乙方已支付5万元定金由甲方吃没，甲方退还给乙方首付款65万元整，丙方归还甲方房屋证件。乙方拒绝承认违约，坚持履行合同，作为甲方特此声明，因为乙方拒绝接受甲方归还65万首付款并解除合同的请求所造成的后果和损失，由乙方自行承担……”。同日，两被告将首付款65万元退还给原告，原告出具收条载明“今收到谢雅南退还购房首付款人民币陆拾伍万元整。其他纠纷，另行解决”。 另外，原告与王强曾系夫妻关系，后于2019年1月14日离婚。王强因涉嫌犯非法吸收公众存款罪于2016年7月28日被宁波市公安局海曙分局取保候审，后于2017年12月26日被逮捕。2017年12月25日，宁波市中级人民法院（2017）浙02刑初45号刑事判决书认定王强参与募集资金220余万元，返还4万元，造成损失216万元，判决王强犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币五万元，退赔金额为其参与的共同犯罪所造成的损失金额。2018年4月16日，浙江省高级人民法院作出二审刑事裁定，维持原判。2018年11月23日，宁波市中级人民法院对王强作出限制消费令，限制其实施包括购买不动产在内的高消费及非生活和工作必需的消费行为。 原告为本案所涉争议，委托浙江共业律师事务所提供法律服务，支付律师费5万元。 以上事实，有原告提供的存量房屋买卖中介合同、补充协议、房屋权属证明、定金收条、首付款收条、谢雅南与陈小凡出具的声明、委托代理合同、律师费发票、离婚证，被告提交的微信聊天记录、刑事判决书、刑事裁定书、限制消费令等证据予以证明。 本院认为，原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应受其约束。两被告主张其可以解除合同的几点理由，本院分别论述如下：1.能否行使不安抗辩权。首先，两被告在2018年5月8日通知原告解除合同时的理由是“乙方违约”，而非乙方存在可行使不安抗辩权的情形。但根据目前证据，并未发现原告在2018年5月8日之前存在违约情形。其次，根据《合同法》第六十八条、第六十九条的规定，可行使不安抗辩权的情形包括：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。并且行使不安抗辩权的程序为先中止履行并及时通知对方，若对方提供适当担保，还是应当恢复履行。本案中，并无证据证明原告存在前述四种情形，而且被告在银行工作人员告知原告征信无问题、贷款预审正在追加担保人的情况下直接要求解除合同，也与合同法的规定不符。再次，合同的买方系原告姜杭萍一人，并无王强，王强的情况不能必然推论出原告无能力购房。2.原告是否以合法形式掩盖非法目的。原告表示自己是卖掉了面积较小的房屋，再向被告买入面积较大的房屋，此解释并无不合理。而且被告表示其已向宁波市中级人民法院王强一案的执行法官反映了本案情况，但目前为止原告并未被认定存在转移财产逃避执行的情况。因此对被告的该意见本院不予采信。3.原告是否具备购房资格。根据《合同法》的规定，违反强制性规定导致合同无效的情形仅限于违反法律与违反行政法规两类，因此对于原告是否符合限购政策，并不在本院审理合同是否有效、是否应继续履行时需要考量的范围内。综上，被告主张解除合同的理由均依据不足，本院不予采纳。原告要求继续履行合同的诉请本院予以支持。对于原告主张的逾期办理房屋过户的违约金，合同中约定为“甲方延迟交房，每逾期一日支付乙方100元，逾期十日，作违约处理”，但基于本案中被告已将首付款退还原告，被告并非一方面占有房款一方面拒不交房的情况，本院对违约金酌情调低至50元/日，从原告支付首付款的次日即2018年4月27日起算。对于律师费，因《存量房屋买卖中介合同》中约定了违约方应承担律师费等各项实现权利的费用，原告主张的5万元也未高于浙江省律师服务收费标准，故对原告的该项诉请本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告姜杭萍与被告谢雅南、陈小凡于2018年3月14日签订的《存量房屋买卖中介合同》继续履行； 二、限被告谢雅南、陈小凡在收到原告姜杭萍支付的房屋首付款65万元后的十五日内协助原告姜杭萍将位于宁波市鄞州区的产权变更登记至原告姜杭萍名下，原告姜杭萍应按《存量房屋买卖中介合同》的约定支付剩余购房款； 三、被告谢雅南、陈小凡按50元/日的标准支付原告姜杭萍自2018年4月27日起至被告完成上述房屋产权变更登记手续的协助义务之日止的违约金，限于本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告谢雅南、陈小凡赔偿原告姜杭萍律师费50000元，限于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1200元，诉前保全费3020元，合计4220元，由被告谢雅南、陈小凡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  郑 燕 人民陪审员  王奋明 人民陪审员  徐慧娥 二〇一九年七月十六日 代书 记员  杨利波