山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初2806号 原告：种衍林，男，1938年12月出生，汉族，住市中区。 委托诉讼代理人：郭紫刚，山东信雅律师事务所律师。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路92号。 法定代表人：王荣柯，董事长。 委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。 原告种衍林与被告枣庄东湖置业有限公司（以下简称“东湖置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人郭紫刚，被告东湖置业的委托诉讼代理人高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告种衍林向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2016年5月30日起至2019年5月29止期间逾期的违约金56138元（以房屋总价款512677元为基数，按日万分之一计算违约金）；判决被告赔偿原告自2016年5月30日起至办理产权证书登记之日止的违约金（以房屋总价款512677元为基数，按日万分之一计算违约金）二、判令被告退还原告收取的办证押金2,000元；三、诉讼费被告承担。事实与理由：2015年8月12日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于枣庄市市中区房屋一套。原告按合同约定向被告交清了房屋总价款，被告出具了购房发票，并收取了产权证押金2,000元。被告于2015年8月14日将房屋交付给原告后，未按照合同约定履行办理房屋所有权证的义务，根据《商品房买卖合同》第十九条规定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告已构成违约，应当按合同约定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告东湖置业辩称：1、原告诉请不符合合同约定，没有事实依据。按双方签订的商品房买卖合同约定只有因出卖人原因不能办理权属证书的，出卖人才应承担责任，被告开发的房产2011年开工，2014年竣工，期间国家颁布了新的强制性规范，必须强制执行，被告开发的涉案房产，不符合该规范，造成涉案房产无法办证，故涉案房产不能办理产权证的原因是由于不符合新的强制性规范而导致的；2、根据相关规定，住宅业主未足额交付住宅专项维修资金，产权登记管理部门也不予受理。本案因原告未缴纳该资金，导致被告无法办理产权登记资料转移备案；3、原告不履行应由其先履行的义务之行为，阻却了被告所应承担的法律责任。即使被告违约责任成立，而原告主张的违约金也过高，按合同法司法解释2的规定，违约金应以不超过实际损失的30%为宜，且原告支付购房款的方式为公积金贷款支付，即使原告取得不动产登记证书，依法也应将涉案房产抵押给贷款银行，而房屋产权证书没有其他用途，故产权证的办理与否，不可能给原告造成损失，请求法庭判决酌情调低或减少违约金的金额；4、关于产权证押金问题，应视为双方已经达成了口头约定，该约定内容意思表示真实，不违反法律强制性规定，原告事隔多年后反悔要求返还押金没有事实依据； 原告围绕诉讼请求依法举证如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房发票一份；3、收据一张。 被告对原告提交证据的真实性均无异议，按合同第七条约定，价款支付方式贷款支付方式，首付20%，余款公积金贷款，第十九条约定转移登记因出卖人原因导致不能备案登记的，被告才承担违约责任。 被告围绕答辩主张依法举证如下证据：1、建设工程施工许可证；2、住房城乡建设部公告；3、建设工程消防涉及审核意见书；4、竣工综合验收备案申请表；5、国有建设用地竣工核验申报审批表；6、枣庄市规划局建设项目规划核实申请表；7、建设工程竣工验收备案表；8、建设消防设施安装质量检验报告。9、山东省住宅专项维修资金管理办法。 原告对被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性无异议，但认为，被告并未通知小区业主和我本人缴纳住宅专项维修资金，如果按照法律或政策规定，被告通知我需要缴纳，我会缴纳的。 对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 被告提交上述证据，不足以证明被告已履行了办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，因此本院认定被告尚未履行办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务；被告亦未通知涉案小区业主缴纳住宅专项维修资金，但被告的委托诉讼代理人当庭口头通知本案原告，要求其在庭审后五日内到不动产管理部门缴纳住宅专项维修资金。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2015年8月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了合同编号为YS0061034《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告以512677元（合同约定的房屋价格，不包括储藏室及车位）价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋一套。合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付了房屋购房款512677元（不包括储藏室及车位），被告于2015年8月14日向原告收取房屋产权证押金计2,000元，并于2015年8月14日将上述房屋交付给原告。但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定：“由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2015年8月14日将涉案房屋交付给原告，故其违约行为，应从合同约定的房屋交付日期即2015年8月14日后90日之次日即从2015年11月13日起一直延续至今，故违约金的计算应从2015年11月13日起开始计算。原告诉请从2016年5月30日开始计算，符合法律规定，本院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。原、被告双方合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 被告东湖置业答辩主张原告未按规定履行缴纳住宅专项维修资金的义务,其享有先履行抗辩权,故其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋的权属登记，故在原告知晓上述规定前，被告仍应承担违约责任。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因此,被告收取产权押金无合同及法律依据，应予返还。 依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。 综上所述，原告的诉求，合理合法，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告种衍林违约金（以512677元为基数，计算时间自2016年5月30日至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）； 二、、枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告张雅琴产权证押金2,000元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1282元，减半收取641元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 张 慧 二〇一九年七月二十七日 书记员 闫相坤