云南省广南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2627民初2224号 原告：粱大田，男，1966年11月4日生，汉族，云南省广南县人，住广南县。 原告：粱大高，男，1973年4月10日生，汉族，云南省广南县人，住广南县。 原告：粱大贵，男，1979年6月6日生，汉族，云南省广南县人，住广南县。 三原告委托诉讼代理人：梁恩远，云南圆合圆（广南）律师事务所执业律师，特别授权。 被告：王仲清，男，1957年10月25日生，汉族，云南省广南县人，住广南县。 委托诉讼代理人：靳华明，云南君山律师事务所执业律师，特别授权。 被告：梁大前，男，1971年1月2日生，汉族，云南省广南县人，住广南县。 原告粱大田、粱大高、粱大贵与被告王仲清、梁大前确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序于2018年4月26日公开开庭进行了审理，于2018年6月13日作出驳回梁大田、梁大高、梁大贵的诉讼请求的判决，作出判决后，梁大田、梁大高、梁大贵不服一审判决而上诉于文山州中级人民法院，文山州中级人民法院审理后认为认定事实不清，法律适用不当，故而发回重审，本院于2018年11月2日再次立案后，依法适用普通程序于2018年12月18日公开开庭进行了审理，原告粱大田、粱大高及三原告共同委托诉讼代理人梁恩远，被告王仲清及其委托诉讼代理人靳华明，被告梁大前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁大田、梁大高、梁大贵向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决确认两被告于2007年3月23日所签《房屋买卖合同》无效；二、判决被告王仲清返还房屋补偿款40000元（是王仲清因本案合同取得的财产）。事实和理由：三原告与被告梁大前是同胞兄弟，为了方便打工，梁大田于1989年搬到广东生活，梁大高、梁大贵和母亲罗昌英于1994年也搬到广东生活，梁大前也于1999年搬到广东生活，但三原告和被告梁大前的户口至今仍未迁出，仍属于村民。2007年3月23日，两被告签订《房屋买卖合同》，梁大前擅自将家庭共有的一间房屋（坐落于、土木结构三格）及房前屋后的菜园子地一并卖给本村的王仲清，本案经过第一次庭审后，梁大田、梁大高、梁大贵得知王仲清领取了广南县扶贫局发放的因本案所涉房屋被水淹没的补偿款40000元的事实，故而在本案中增加第二项诉讼请求。2016年，梁大高、梁大贵才知道此事，便找王仲清协商，但王仲清不予理睬。2017年6月，梁大田刑满释放，同年10月，梁大田找王仲清协商，王仲清不同意协商。2018年2月，三原告再次找王仲清协商，双方无法协商，故起诉来法院。 王仲清辩称，原告所诉无事实和法律依据。一、2007年梁大前于王仲清签订合同时由梁正刚执笔见证，梁正刚作为执笔人也多次征求梁大前的意见，多次问梁大前该宅基地是否能转让，而梁大前一直明确说明可以转让，之后梁正刚才提笔草拟合同，故王仲清有理由相信该房屋梁大前是可以转让的，其行为构成表见代理，根据《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的。该代理行为有效”的规定，王仲清与梁大前所订立的合同是有效合同。二、由于2012年发洪水，本案所涉房屋已经被淹没了，并且当时八宝镇政府对被告淹没的房屋进行补助，政府也补助了4万元给王仲清，政府行为也明确了该房屋的权属问题，不然政府是不会向王仲清进行补助的。三、原告诉称梁大前将房前屋后的菜地均卖给被告王仲清不属实，因为被告王仲清只购买了房屋及猪、牛厩、水池及家具，房前屋后无菜地。四、梁大前出售的房屋及附属设施在梁大前1999年搬到广东居住以后，一直是由梁大前个人委托王仲清对案涉房屋进行管理，且原告及原告母亲均在梁大前之前搬到广东居住生活，只有梁大前个人对案涉房屋进行管理，在2007年期间梁大前再三找到王仲清要求将房屋卖给王仲清时，王仲清也多次询问房屋的权属情况，梁大前明确其有处分权且有证人在场的情况才签订的合同，王仲清有理由相信梁大前对房屋具有处分权，在合同签订后，王仲清一直在购买的房屋里面居住至2012年房屋被水淹时，在被水淹之前王仲清对房屋一直不间断的管理修缮。五、原告要求王仲清返还广南县扶贫办补偿款的40000元不应得到支持，因为王仲清是适格的领取补偿款的主体，在没有王仲清对房屋的修缮管理里下，房屋也许早就坍塌，就不存在补偿款的事情了，原告起诉已经超过了3年的诉讼时效。综上，王仲清与梁大前签订合同是合法有效的行为，是受法律保护的，原告方的起诉无任何事实和法律依据，完全是一种见利忘义、不恪守诚信的行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。 梁大前辩称，其与王仲清签订的房屋买卖合同是无效的，该房屋是老人的遗产，其四兄弟都有份，其没有权利出卖该房屋。 三原告和被告王仲清围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下： 1.三原告提交的1号证据身份证复印件、户口证明来源合法，客观真实，能证明双方的基本情况，依法予以采信。 2.三原告提交的2号证据《卖房子合同书》来源合法，客观真实，能证明梁大前与王仲清于2007年农历2月5日签订《卖房子合同书》，约定梁大前因迁至广东居住，故将旧房一幢三格出卖给王仲清，包括房前屋后的地也一并出卖（含水井、猪牛栏），价格共计4500元整，其中水井1000元整，家具200元整。付款方式为王仲清于签合同当日付给梁大前现金1500元，至2008年农历十二月底付清余下的3000元。在场人沈富国、张维发也签名按手印的事实，依法予以采信。 3.三原告提交的3号证据原告代理人对梁大前的调查笔录、4号证据原告代理人对王仲清的调查笔录及5号证据甲坝村民委的证明来源合法，能与2号证据及当事人庭审所述相互印证梁大前将本案房屋卖给王仲清并签订了《卖房子合同书》的部分，依法予以采信。 4.三原告提交的6号证据释放证明书来源合法，客观真实，能证明梁大田因贩卖毒品罪于2008年8月6日经广东省江门市中级人民法院判处有期徒刑15年，实际执行刑期为9年7个月，于2017年6月8日刑满释放的事实，依法予以采信。 5.三原告提交的7号证据户口注销证明来源合法，客观真实，能证明三原告和被告梁大前的母亲因死亡，于2018年2月28日办理注销手续的事实，依法予以采信。 6.三原告提交的8号证据代理人对蒋正开的调查笔录及被调查人户口薄复印件、9号证据代理人对汪存洪的调查笔录及被调查人身份证复印件、10号证据代理人对黄先明的调查笔录及被调查人身份证复印件来源合法，能与庭审查明相互印证梁大前将案涉房屋一幢三格出售给王仲清，包括房前屋后的地、水井、猪、牛栏一同出售的事实的部分，依法予以采信。 7.被告王仲清提交的1号证据《卖房子合同书》与三原告提交的2号证据一致，依法予以采信。 8.被告王仲清提交的2号证据代理人对梁正刚的调查笔录来源合法，客观真实，能与三原告提交的2号、3号、4号、8号、9号、10号证据及庭审当事人所述相互印证梁大前与王仲清签订了《卖房子合同书》，将案涉房屋一幢三格出售给王仲清，包括房前屋后的地、水井、猪、牛栏一同出售给王仲清的事实的部分的部分，依法予以采信。 9.被告王仲清提交的3号证据广南县八宝镇甲坝村灾后重建资金补足花名册来源合法，客观真实，能证明本案房屋被水淹后，广南县扶贫开发局补助了王仲清4万元的事实，依法予以采信。 10.被告王仲清第一次开庭时申请沈富国出庭作证，该证人证实2007年，梁大前与王仲清要签订卖房子合同，要求该证人到场作证，当时证人问梁大前是否真的要卖房子，是否问过其几个兄弟，梁大前说真的要卖，这个房子是其自己建盖的，其几个兄弟没有权利干涉，当时房子价格为3300元，水井价格为1000元，衣柜价格为200元，总计4500元，当时王仲清问梁大前是否可以先付部分款项，梁大前说可以，所以当时王仲清支付给梁大前1500元，余款3000元定于2008年12月前付清，之后王仲清筹到钱后还用我家的座机电话打给梁大前，叫梁大前来拿钱，该证人证言能与庭审查明及双方当事人提交的证据相互印证梁大前将案涉房屋、水井、猪、牛栏等出售给王仲清的事实，依法予以采信。 11.本院依法绘制的现场图一张及拍摄的现场照片四张来源合法，客观真实，双方当事人亦予以认可，能客观反映本案合同所涉标的房屋、土地等基本概况及现状，依法予以确认。 12.本院依法向陈应平(村民)的调查笔录一份来源合法，内容能与本案其他证据及当事人陈述相互印证梁大前与原告方系同胞兄弟，本案涉案房屋原属梁大前父母，后梁大前父亲去世，其母亲到广东生活，原告将房屋出卖的部分，依法予以确认。 经庭审举证、质证、认证及当事人陈述，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方均为广南县村民，梁大田、梁大高、梁大贵和梁大前为同胞兄弟，已分户，梁大田于1989年搬至广东居住生活，梁大高、梁大贵及其母亲罗昌英于1994年搬至广东居住生活，梁大前于1999年搬至广东居住生活。梁大前和王仲清于2007年农历2月5日（阳历2007年3月23日）签订《卖房子合同书》，约定，梁大前将其旧房一幢三格出卖给王仲清，合同标的包括房前屋后的地、水井、猪圈、牛圈、家具，价格共计为4500元，其中房屋价格为3300元，水井价格为1000元，家具价格为200元，王仲清于签订合同之日支付给梁大前1500元，余款3000元至2008年农历12月底付清，执笔人为梁正刚，在场人有沈富国、张维发，余款3000元至今未支付。涉案房屋原属梁大前的父母，因部分毁损于1990年左右重新修缮，没有产权证，梁大前的父亲于房屋重新修缮前去世，未参与房屋修缮，梁大前母亲因死亡亦于2018年2月办理了户口注销手续；合同所涉地为约30余平方米的菜地，其余为房前屋后空场，不涉及承包地。另，本案房屋及猪圈、牛圈等于2012年被洪水淹没致毁损，广南县扶贫开发局向王仲清发放了40000元的灾后重建资金补助。涉案房屋及猪圈、牛圈被淹没致毁损后，被王仲清整理为平地，王仲清在平地上栽种蔬菜等农作物。事因梁大前的同胞兄弟梁大田、梁大高、梁大贵认为本案房屋为其家庭共有财产，梁大前没有权利卖，其签订本案《卖房子合同书》应无效，王仲清应当将其所领取的案涉房屋被水淹没，扶贫局给的补偿款40000元返还，双方协商未果而起诉来法院。 本院认为，关于本案《卖房子合同书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人，法人，其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”和第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”的规定，签订本案合同的梁大前和王仲清双方均为完全民事行为能力人，符合合同双方的主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，梁大前与王仲清自愿签订本案合同时由梁正自愿刚执笔，在场人有沈富刚和张维发，合同双方不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，同时，本案合同也未违反该条款的其他规定，另，庭审中双方均陈述菜园子地面积约30平方米，本院认为该部分地块及水井、猪、牛栏等均为案涉房屋的附属设施，综上，本案合同为合法有效的合同，故王仲清关于本案合同有效的抗辩理由成立，依法予以支持，梁大田、梁大高、梁大贵和梁大前认为本案房屋为其家庭共有财产，因此应为无效，但就其主张，其未能提供证据加以证明，退而言之，即便本案房屋为家庭共有财产，该合同也未违反合同的效力性强制性规定，同时依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，梁大田、梁大高、梁大贵关于本案合同无效的主张，及梁大前关于其没有权利出卖涉案房屋本案合同无效的抗辩理由亦不成立，依法不予支持和采纳。因本案合同为有效合同，梁大田、梁大高、梁大贵要求王仲清返还其领取的补偿款40000元的主张无事实和法律依据，依法不予支持，王仲清关于其不应当返还该40000元补偿款的抗辩理由成立，依法予以采纳。 综上所述，梁大前与王仲清均为完全民事行为能力人，意思表示真实，双方自愿签订《卖房子合同书》，合同双方没有恶意串通的行为，合同内容未违反法律和行政法规效力性强制性规定，合同有效，应受到法律保护，梁大田、梁大高、梁大贵的诉讼主张于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回梁大田、梁大高、梁大贵的诉讼请求。 案件受理费800元，由梁大田、梁大高、梁大贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  陈 俊 人民陪审员  罗朝贵 人民陪审员  卢仕清 二〇一九年七月三十日 书 记 员  傅 珊