广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4283号上诉人（原审被告）：张惜妹，女，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：陈文新，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瀚，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林杰龙。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。上诉人张惜妹因与被上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张惜妹上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判张惜妹向恒福公司支付购房款102420元；3.改判驳回恒福公司第二项诉讼请求；4.恒福公司负担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院事实认定不清，法律适用错误。一、一审判决不确认张惜妹于2016年9月29日向恒福公司交纳的50000元首期款不合理。2016年9月29日，张惜妹于恒福丽铂公馆销售中心与恒福公司签订《商品房买卖合同》，并于同日在销售中心收银台刷卡支付首期款115475元，恒福公司对其中65475元款项予以承认。支付另外的50000元款项时，恒福公司销售人员只说明是用于支付首期款，并未明确告知张惜妹该笔款项不属于案涉房屋的购房款。两笔款项于同时同地经同一销售人员收取，在恒福公司一方的销售人员刻意隐瞒款项具体去向的情况下，且基于现场刷卡交易的特殊性，张惜妹在支付该笔款项时无从得知款项正确的去向，恒福公司应当对此承担全部责任，一审法院对该笔50000元首期款的支付不予承认并不合理。二、关于首期款的违约金部分，据张惜妹了解，恒福丽铂公馆项目有部分业主存在首付贷，即双方按合同房价首付款的一定比例，由买方分24期免息支付给恒福公司。该笔首付贷为免息分期支付款项，并且恒福公司承诺即签即收租，但签订合同后，恒福公司拒不履行支付返租租金义务，一审法院和广东省佛山市中级人民法院的生效判决已经认定恒福公司需要履行返租义务且恒福公司已构成迟延履行。因此，在恒福公司拒付返租租金的情况下，张惜妹享有同时履行抗辩权，有权暂停支付首付贷款项，恒福公司无权主张违约金。三、关于银行贷款的问题。根据《恒福·丽铂公馆认购书》第4.2条约定“乙方（张惜妹）选择按揭付款的必须：（1）与甲方（恒福公司）指定的银行办理按揭贷款手续。……（3）如乙方的按揭申请不能获得甲方指定按揭银行批准，乙方同意于甲方通知期限内付清全部房款。”首先，本案案涉房屋按揭贷款银行由恒福公司指定，在恒福公司提起本案诉讼后，张惜妹才了解到，因双方在装修、返租等问题上发生纠纷，恒福公司指示按揭银行不给张惜妹放贷，银行无法放贷系恒福公司造成。其次，按照上述约定，如果存在银行不批准贷款的情况，恒福公司需要通知张惜妹，并给予张惜妹合理的付款期限。但直至本案一审起诉前，张惜妹从未收到银行不批准贷款及恒福公司要求支付房屋余款的书面通知。张惜妹对银行是否提供贷款和是否批准贷款的情况均不清楚，因此，张惜妹只能被动等待银行放贷通知或恒福公司要求支付房屋余款的书面通知，在收到通知后才能确定最终付款方式。最后，合同并未约定张惜妹的支付期限，故张惜妹不存在拒不付款的行为，一审中，恒福公司主张该笔银行贷款款项的违约金也不能成立。被上诉人恒福公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，作出判决公正无误，请求二审法院维持原判。恒福公司向一审法院起诉请求：1.张惜妹向恒福公司支付购房款余款180900元；2.张惜妹向恒福公司支付违约金55283.04元（暂计至2017年12月6日，并主张计至实际付清之日）；3.张惜妹承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月24日，张惜妹作为认购方（乙方）与恒福公司作为出售方（甲方）签订《恒福丽铂公馆认购书》一份，约定：张惜妹购买恒福公司位于佛山市三水区案涉房屋，认购成交价为340950元。认购书对付款方式约定除定金外张惜妹以按揭方式付款。认购书第四条约定事项中第2点约定，乙方选择按揭付款的，必须：（1）与甲方指定的银行办理按揭贷款手续......（3）若乙方的按揭申请不能获得甲方指定按揭银行批准，乙方同意于甲方通知期限内付清全部房款。按揭贷款批准与否与甲方无关，甲方无需对此承担任何责任，乙方不得提出解除合同等。认购书签订当日，张惜妹向恒福公司支付定金20000元。2016年9月29日，张惜妹作为买受人与恒福公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：张惜妹购买恒福公司开发建设的位于佛山市三水区案涉房屋，该房预测建筑面积为55.85平方米，其中套内建筑面积为42.54平方米，房屋总价款为340950元；付款方式及期限为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取按揭贷款方式付款：商业贷款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付170950元；剩余房款170000元应于2016年10月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同......出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之8的违约金。恒福公司提起诉讼后，张惜妹于2018年1月16日又支付购房款28480元。恒福公司在（2018）粤0607民初438号案中确认张惜妹累计已支付购房款为188530元，尚欠房款余额为152420元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张惜妹、恒福公司于2016年9月24日签订的《恒福丽铂公馆认购书》及于2016年9月29日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同及附件共35页）系双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，系当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制规定，上述认购书、合同均已成立且合同有效，双方均应依约履行。恒福公司诉请张惜妹支付购房余款及逾期付房款违约金。涉案《商品房买卖合同（预售）》仅约定了张惜妹支付首期款以及向银行申请办理按揭手续的期限，并未明确约定张惜妹支付剩余房款（银行贷款）的期限，而《恒福丽铂公馆认购书》中约定若购房人选择按揭付款的，在购房人按揭申请不能获得出售人指定按揭银行批准的，购房人同意于出售人通知期限内付清全部房款。根据上述认购书的约定，以按揭方式支付的房款在未取得银行审批通过情况下，恒福公司作为出售人应就未付房款向张惜妹进行催收通知其限期缴纳，在恒福公司未提供证据证明对张惜妹进行过催收的情况之下，张惜妹应在收到案件起诉状后支付剩余房款，张惜妹在恒福公司起诉后仅支付了28480元，至法庭辩论终结张惜妹仍余152420元房款未缴纳，而支付购房款系张惜妹作为购房人的主要合同义务，故现恒福公司诉请张惜妹清偿购房余款，合法有据，一审法院予以支持，尚余购房款应按152420元的数额予以确认，恒福公司超出部分主张，一审法院不予支持。张惜妹辩称系恒福公司原因如拒不为张惜妹办理贷款手续、让银行不要放款等致房款未能支付，但张惜妹对此并未提供相关证据予以证明，故张惜妹该辩称，一审法院不予采纳。张惜妹还提及因恒福公司拒绝履行返租义务，张惜妹即享有拒付房款的同时履行抗辩权，同时履行抗辩权要求同一双务合同互负债务，且此二债务之间互负对价关系，恒福公司返租义务的履行与张惜妹支付购房款之间并不互为条件、相互依存牵连形成互负对价关系，故此并不符合同时履行抗辩权的适用条件，张惜妹的该项辩称，一审法院亦不予采纳。至于逾期付房款违约金问题，根据恒福公司起诉时主张的张惜妹未付款金额并结合付款金额、期限的约定及当事人的庭审陈述确认，恒福公司所主张的未付房款中的10900元应属于首期款部分，除外的170000元应属于剩余房款部分，而张惜妹在恒福公司起诉后于2018年1月16日支付的购房款28480元，其中10900元应属于首期款部分，剩余17580元应属于剩余房款部分。对于首期款合同明确约定应于合同网上签订之日起1日内即2016年9月30日前支付，张惜妹逾期支付首期款应按照合同约定支付违约金，恒福公司主张从2016年10月6日至2017年2月1日止的违约金按每日万分之五标准计付合理，且未超出合同约定，一审法院予以支持；2017年2月2日起至实际支付之日止的违约金恒福公司主张按每日万分之八标准计付，但该标准过高，一审法院酌情按照日万分之五标准予以调整，且应计至张惜妹2018年1月16日付清之日止。对于剩余房款，因合同并未明确约定支付期限，且恒福公司亦未举证证明就剩余房款进行过催收，故一审法院结合案件情况，酌情从张惜妹收到起诉状副本之日起即2018年1月11日起参照合同约定的日万分之五标准对剩余房款逾期付款违约金予以支持，剩余房款中的17580元因于2018年1月16日付清，故该部分违约金计算至付清日。恒福公司超出部分的违约金主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张惜妹于判决发生法律效力之日起十日内向恒福公司支付购房余款152420元；二、张惜妹于判决发生法律效力之日起十日内向恒福公司支付逾期支付房款违约金（分三部分，计算方式：①以10900元为计算基数，从2016年10月6日起按日万分之五标准计算至2018年1月16日止，计2550.6元；②以17580元为计算基数，从2018年1月11日起按日万分之五的标准计算至2018年1月16日止，计52.74元；③以152420元为计算基数，从2018年1月11日起按日万分之五的标准计算至张惜妹清偿购房余款之日止）；三、驳回恒福公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即2421元，由恒福公司负担540元、张惜妹负担1881元。二审期间，张惜妹向本院提交新的证据：证据1.《特殊文件审批表》、案外人陈某玲（借款人）与恒福公司（贷款人）的《借款合同》、陈某玲向恒福公司出具的《借据》、陈某玲的身份证、《借据》见证人蔡某南的身份证、恒福公司向案外人王某军、谢某英出具的《催告函》、视频光盘、恒福公司分别与案外人萧某莲等签订的《借款合同》《协议书》、恒福公司分别与案外人邱某明、宋某芳等签订的《和解协议书》以及《公证书》，以上证据拟证明恒福公司与业主签订借款合同，约定首期款中部分房款分24期免息支付。证据2.中国农业银行交易明细查询网站打印件、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国农业银行交易短信打印件，以上证据拟证明张惜妹于2016年9月26日向恒福公司支付50000元购房款项。二审期间，恒福公司未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经核查认为，张惜妹提交的证据1并非张惜妹的资料，不能证明恒福公司给予张惜妹免息优惠，本院对其关联性不予确认；张惜妹提交的证据2的收款方并非恒福公司，不能证明张惜妹另外向恒福公司支付50000元购房款项，本院对其证明力不予确认。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.一审法院认定张惜妹购买涉案房屋过程中，仍结欠152420元购房款是否正确；2.张惜妹向恒福公司支付首期购房款、剩余购房款过程中是否构成违约。一、关于一审法院认定张惜妹购买涉案房屋仍结欠152420元购房款是否正确的问题张惜妹上诉主张涉案房屋购买过程中，其于2016年9月26日向恒福公司支付了115475元作为首期款。恒福公司不予认可，认为张惜妹仅支付65475元购房款，另50000元款项的收款方为广州邦盈置业有限公司，并非由恒福公司收取。对此，本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，张惜妹提供中国农业银行交易明细查询网站打印件、中国农业银行银行卡交易明细清单拟证明其付款事实，从该证据内容显示，张惜妹在2016年9月26日向恒福公司支付65475元购房款，张惜妹并无证据证实在此之外另行向恒福公司支付50000元，且与案涉房屋具有关联，故张惜妹上诉主张法院应将该50000元认定为购房首期款缺乏依据，本院不予支持。二、关于张惜妹向恒福公司支付首期购房款、剩余购房款过程中是否构成违约的问题针对张惜妹支付首期购房款过程中是否违约的问题，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定首期购房款170950元应于该合同网上签订之日起1日内即2016年9月30日前支付。张惜妹于2016年9月26日支付首期购房款65475元，恒福公司提起一审诉讼后，张惜妹于2018年1月16日向恒福公司支付购房款28480元，其中10900元属于首期购房款部分。此外，并无证据证实恒福公司在首期购房款支付问题上，恒福公司给予张惜妹与案外人陈某玲同样的免息二十四个月资金优惠让与。张惜妹未依时足额支付首期购房款已构成违约，应当自约定缴纳首期购房款期限届满次日即2016年10月1日起向恒福公司承担违约责任，因恒福公司一审主张张惜妹逾期支付首期款的违约金自2016年10月6日起算合理且未超出合同约定，一审认定张惜妹应支付逾期支付首期款的违约金符合本案实际和法律规定，本院予以维持。张惜妹认为其未能按时缴纳首期购房款的原因是恒福公司未兑现提供“首付贷”的承诺，但张惜妹对此未能举证证明其与恒福公司之间存在“首付贷”协议，张惜妹关于其有权暂停支付首期购房款之抗辩事由依据不足，本院不予采纳。针对张惜妹支付剩余购房款是否构成违约问题，案涉《商品房买卖合同（预售）》关于剩余购房款170000元，约定张惜妹应于2016年10月6日前向银行申请办理按揭手续，并未明确约定张惜妹支付剩余房款（银行贷款）的期限，而《恒福丽铂公馆认购书》中约定若购房人选择按揭付款的，在购房人按揭申请不能获得出售人指定按揭银行批准的，购房人同意于出售人通知期限内付清全部房款。根据上述认购书的约定，以按揭方式支付的房款在未取得银行审批通过情况下，恒福公司作为出售人应就未付房款向张惜妹进行催收通知其限期缴纳。本案中，恒福公司并无证据证明其已向张惜妹进行催收而张惜妹拒绝支付，而作为购买方，张惜妹亦未能举证证实其签订《商品房买卖合同（预售）》后，已在约定的期限届满前向银行申请办理按揭贷款。张惜妹上诉提出的恒福公司让指定的银行不给其放贷缺乏证据佐证，对此本院不予采纳。至本案诉讼发生，张惜妹未支付完毕剩余购房款，一审法院认定张惜妹的行为构成违约，理应承担逾期付款的违约责任依据充分，金额计算准确，本院予以维持。综上所述，上诉人张惜妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张惜妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年六月二十七日法官助理 张颂恩书 记 员 黄卓敏