广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初8897号原告：崔恩球，男，1970年12月26日出生，汉族，住广东省中山市西区，委托诉讼代理人:钟敏，广东百昌律师事务所律师。被告：黄坤平，男，1980年8月19日出生，住广东省海丰县，被告：刘祝余，女，1984年2月5日出生，住广东省海丰县，被告：中山市凯施迪服饰有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇岐江公路乐群路段13号之一第1幢5楼，统一社会信用代码91442000MA4UT92T46。法定代表人：黄坤平，总经理。上列三被告共同委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。原告崔恩球与被告黄坤平、刘祝余、中山市凯施迪服饰有限公司（以下简称凯施迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔恩球及其委托诉讼代理人钟敏，被告黄坤平、刘祝余、凯施迪公司共同委托诉讼代理人孟凡亮、樊新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔恩球向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2017年2月25日签订的房地产买卖合同；2.三被告双倍返还原告定金500000元；3.三被告赔偿原告损失暂定450000元（具体以起诉之日涉案房地产市场评估价与合同价差额减去250000元为准）；4.三被告承担原告支付的律师费50000元；5.三被告承担原告支付的保全担保费损失1900元；6.三被告对前述诉求承担连带清偿责任。事实与理由：2017年2月25日，原告与被告黄坤平、刘祝余、凯施迪公司签订房地产买卖合同，约定被告黄坤平、刘祝余将中山市××××房的房地产按1255000元出售给原告，被告凯施迪公司作为被告黄坤平、刘祝余的担保方，承担连带保证责任。同日，原告向被告黄坤平转帐支付定金250000元。2018年3月，被告黄坤平、刘祝余明确表示因房地产价格上涨不同意按原合同价履行合同。原告认为，被告恶意违约，有失诚信，故特向法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告崔恩球明确诉求1为：解除原、被告于2017年2月25日签订的房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系；变更诉求3为：三被告赔偿原告损失271800元。被告黄坤平、刘祝余、凯施迪公司共同辩称，1.原告没有积极履行合同义务，导致涉案纠纷产生，原告支付的250000元定金应该予以没收，因为被告黄坤平、刘祝余当时急需资金，把装修中的房屋出售给原告，希望原告能够积极履行合同义务，及时付款，于是合同约定在2017年4月25日前将房屋交付给原告，并且原告要支付购房款200000元，但是原告没有履行支付200000元及收房的约定，而且合同约定了由原告的儿子崔子君作为正式过户合同的当事人，并以崔子君的名义办理银行按揭贷款，崔子君在签订合同时未满20岁，无法根据崔子君的银行流水征信能力办理银行按揭，合同约定原告在办理按揭贷款前做好银行流水，申请银行按揭贷款，但是原告从签署合同至今没有采取办理银行按揭贷款的行动，被告黄坤平、刘祝余在2017年10月已经取得产权证书，因此不断催促原告尽快办理按揭申请，但是原告以银行流水、在外地等理由拒绝履行合同，因为是原告违约在先，应当没收定金，2018年2月后被告黄坤平、刘祝余多次与原告协商，但原告还是不予理睬，后通过房地产买卖合同的见证律师沟通，在2018年4月双方达成解除合同的意向，但是因中介费由谁承担的问题导致纠纷，并不是被告黄坤平、刘祝余违约；2.被告黄坤平、刘祝余、凯施迪公司同意解除房地产买卖合同中的房地产买卖合同关系，但原告其他诉求没有事实、法律依据，请求法院驳回。被告凯施迪公司另补充答辩意见为被告黄坤平、刘祝余不存在违约行为，被告凯施迪公司无须承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年2月25日，黄坤平、刘祝余（卖方、甲方）与崔恩球（买方、乙方）、凯施迪公司（担保方、丙方）、中山市大商房地产经纪有限公司（以下简称大商公司，丁方、经纪方）在广东**海天律师事务所律师曹小芹见证下签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市××××房之物业，转让成交价为1255000元；该房地产目前未取得物权证书；担保方与甲方承担连带保证责任，保证范围包括合同项下全部义务与违约责任；该房地产处于抵押状态，尚欠银行按揭款约40多万元，整个楼盘尚未办理产权证书；卖方应于2017年4月24日前完成电视背景墙、主人房背景墙、两个洗手间吊顶、两个房间马桶、厨房灶台及灶具、筒灯、防盗网的装修，装修费用由甲方承担；定金250000元为第一部分楼款，买方同意在签署本合同三天内向卖方支付；乙方指定其儿子崔子君为房地产产权登记人，以崔子君的名义申请银行按揭贷款，第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款不少于600000元，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约，若乙方无法取得四大银行最低600000元贷款，则乙方有权解除合同，甲方退回乙方支付的购房款，乙方将房屋归还甲方，双方互不追究责任，乙方也可以在不损害甲方利益的前提下指定新的买受人重新办理按揭申请；甲方应于2017年4月25日前将房屋交付乙方使用，交付房屋时乙方应向甲方支付购房款200000元，但乙方申请迟延交付房屋及付款甲方应允许；各方预计楼盘出证期为2017年6月左右，如2018年6月1日前甲方未能取得产权证书，则双方解除合同，甲方向乙方退回已交款项，乙方将房屋归还甲方，双方互不追究责任；买方须在向国土局递交交易合同之日付清首期楼款（含定金），除已付楼款外，根据实际贷款金额补齐首付款金额；在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日卖方应向银行付款赎楼，在赎出房地产证原件并注销抵押登记完毕后五个工作日内买卖双方须签署中山市房地产买卖合同并办理递件手续；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在过户当日向经纪方支付80%佣金28000元作为中介服务费，余款7000元待结清全部费用时支付；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权将该房地产转让予任何人；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失；履行本合同发生争议各方友好协商解决，协商不成，任何一方均可向中山市第一人民法院起诉，各方同意由败诉方支付胜诉方委托律师代理而支出的合理费用。合同还约定了其他内容。崔恩球与黄坤平、刘祝余、凯施迪公司、大商公司分别在合同中签字盖章。合同签订当天，崔恩球向黄坤平转账支付了定金250000元。庭审中，崔恩球称，黄坤平、刘祝余未依约于2017年4月25日向其交付涉案房屋，其于2017年11月通过他人得知涉案房屋已办理权属登记，黄坤平、刘祝余于2018年2月向其提出增加购房款650000元才愿意出售涉案房屋，于2018年3月向其明确告知不再出售涉案房屋，及后双方协商解除合同事宜未果，崔恩球遂于2018年5月4日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，黄坤平、刘祝余对于崔恩球前述陈述不予确认，辩称系崔恩球以人不在中山、资金不到位以及涉案房屋尚未办理权属登记为由拒绝于合同约定的2017年4月25日收房以及交付200000元购房款，虽然当时黄坤平、刘祝余已认为崔恩球构成违约，但因急需资金仍然希望继续履行合同，故未据此提出解除合同；涉案房屋办理权属登记后其已通知崔恩球办理银行按揭贷款手续，后崔恩球于2018年2月告知仍未办理按揭贷款，理由是因为崔子君无法办理按揭贷款手续；在崔恩球出现前述违约行为后，黄坤平、刘祝余仍同意向因房屋涨价而向崔恩球作出补偿，只是及后因双方就中介费的承担问题无法协商一致才导致本案纠纷的产生。同时，黄坤平、刘祝余亦当庭明确表示对于前述答辩意见未能提供证据予以证明。2.诉讼中，本院根据崔恩球的申请，依法委托中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称成诺公司）就涉案房屋在本案起诉之日即2018年5月4日的市场价值进行评估。成诺公司于2018年12月27日出具报告书，认定涉案房屋在价值时点2018年5月4日的房地产单价为15000元/平方米，总价为1776800元。对于前述评估报告的鉴定结论，崔恩球予以确认。黄坤平、刘祝余、凯施迪公司提出如下异议：1.估价对象在价值时点与实地查勘之日的状况不一致，因估价对象经过了装修并入住，已经与价值时点的状况发生了重大变化；2.估价报告没有区分估价对象的土地价值、房屋价值以及装修价值，没有在估价总价中剔除装修的价值。成诺公司回复如下：根据评估委托书、房地产买卖合同及法院经办人员的要求，本次委估对象的评估价值为含室内装修的房地产价值。我司估价人员于2018年12月5日在法院经办人员的带领下对委估对象进行了现场查勘，查勘时原、被告均未到场，仅有被告方派人协助现场查勘。从我司接收委托到现场查勘再到报告出具，未收到委估对象于价值时点2018年5月4日的房地产状况资料，亦未收到房地产状况在价值时点与现场查勘日不同的信息，我司根据委托要求按查勘时含室内装修的房地产现状进行评估，并假设委估对象在价值时点与完成实地查勘日状况一致且在报告中做出充分说明，符合行业一贯做法。异议提到估价报告没有区分土地价值、房屋价值以及装修价值，没有在估价总价中剔除装修价值，该点与法院评估要求不一致，我司按委托要求出具报告并无不当。综上，我司根据法院委托，在已有的资料、信息及合理的假设基础上，按经查勘后的房地产现状出具了估价报告，是符合行业要求和做法的，估价报告是适当的、客观的。经质证，黄坤平、刘祝余、凯施迪公司坚持其前述异议，认为合同签订时涉案房屋的装修状态与评估现场勘查时的装修状态不同，因黄坤平、刘祝余已入住，装修已完毕，评估价中的装修价值部分过高。3.崔恩球提交的其与黄坤平于2018年3月13日的通话录音反映：崔恩球问：“黄生，你好。你同你太太商量的怎么样？”黄坤平回复：“意思她还是不同意，即意思就是按照合同这样来赔偿你”崔恩球问“即是赔25万给我的，这间屋就不卖给我了。”黄坤平回复：“是是是。”崔恩球问：“即是现状就是话赔返定金给我就算啦？”黄坤平回复：“是是，然后按照合同那个中介费那儿我的都要负责呀，中介费这里有2万元我地负责买单，就不用你地负责嘛。”崔恩球提交的其与黄坤平于2018年4月2日的微信聊天记录反映：黄坤平告知：“之前跟你说的，有关龙光我们那套房产转让交易，由于我个人原来，导致无法履行约定，所以要赔付定金的事，你们商议如何了？”，崔恩球回复：“要等曹律师个两日翻来看下手续如何”。崔恩球提交了黄坤平与曹小芹于2018年4月19日的微信聊天记录，拟证明黄坤平同意支付600000元给其以解除涉案房地产买卖合同。前述微信聊天记录反映：黄坤平向曹小芹提出：“5月5日付25万，5月30日付35万”。崔恩球提交的其与大商公司工作人员于2018年4月27日的微信聊天记录反映：工作人员告知：“现在那房子业主想违约，你们是怎么想法”，崔恩球回复：“叫他赔钱吧……他今天跟你说不卖吗？”，工作人员答：“是的，如果还是原来的价格，就不卖了，业主他们违约，并双倍返还你们定金和我们中介费”。4.截止至2018年9月7日的中山市不动产登记资料查询结果反映，位于中山市××××房的涉案房屋，权利人为黄坤平，登记时间为2017年10月31日；于2017年10月31日抵押登记给案外人中国银行股份有限公司中山西区支行，被担保主债权数额为478000元。本案诉讼中，崔恩球向本院提出诉讼保全申请，涉案房屋因本案被查封。5.崔恩球为本案诉讼支出律师费50000元，诉讼保全担保费1900元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。崔恩球与黄坤平、刘祝余、凯施迪公司、大商公司签订的房地产买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。现崔恩球以黄坤平、刘祝余明确表示拒绝履行合同构成违约为由提出解除其与黄坤平、刘祝余之间的房屋买卖合同关系，黄坤平、刘祝余虽然对其违约行为不予确认，但对于解除合同的诉求表示同意，故本院对此诉求予以准许。关于违约方的认定。房地产买卖合同签订后，崔恩球依约支付了定金250000元，已积极履行了合同义务。根据崔恩球提交的通话记录以及微信聊天记录可知，黄坤平、刘祝余多次表示因其个人原因不愿意继续履行合同，并同意向崔恩球双倍返还定金作为赔偿，故本院据此认定违约方为黄坤平、刘祝余。黄坤平、刘祝余辩称崔恩球存在拒绝收楼及支付购房款200000元、未及时申请银行按揭贷款的违约行为，对此，本院认为：首先，黄坤平、刘祝余未能提供证据证明其已通知崔恩球收房交款，但遭到崔恩球拒绝的事实。其次，即使前述事实确实存在，但因房地产买卖合同明确约定了“甲方（黄坤平、刘祝余、）应于2017年4月25日前将房屋交付乙方（崔恩球）使用，交付房屋时乙方应向甲方支付购房款200000元，但乙方申请迟延交付房屋及付款甲方应允许”，故崔恩球拒绝收房及支付购房款200000元的行为依据前述合同约定系经双方允许存在而不能认定为违约行为。最后，房地产买卖合同对于申请银行贷款的时间未有明确约定，黄坤平、刘祝余亦未能提供证据证明其在涉案房屋办理了权属登记后已及时通知崔恩球，而崔恩球得知前述情况下怠于申请办理银行按揭贷款的事实，且在其认为崔恩球存在违约行为的情况下自愿提出向崔恩球双倍返还定金亦明细有违常理，故本院对其前述答辩意见不予采信。如前所述，本案因黄坤平、刘祝余违约致使房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定以及房地产买卖合同关于“如卖方（黄坤平、刘祝余）在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方（崔恩球），则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失”的约定，崔恩球要求双倍返还定金500000元（250000元×2倍）的诉求，符合上述法律规定以及双方约定，本院予以支持。对于律师费损失50000元，因房地产买卖合同约定“由败诉方支付胜诉方委托律师代理而支出的合理费用”，故本院对崔恩球前述诉求亦予以支持。关于差价损失金额的认定，成诺公司出具的报告书载明涉案房屋在价值时点2018年5月4日即起诉之日的评估总价为1776800元。成诺公司作为具有房地产估价资质的专业机构，鉴于其鉴定意见不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且该鉴定结论符合法律规定，程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，崔恩球对评估报告书予以确认，黄坤平、刘祝余、凯施迪公司虽然提出异议，但未能提供相反证据推翻前述报告书的鉴定结论，故本院对该鉴定结论予以采信，并认定崔恩球的差价损失为521800元（1776800元-1255000元）。但该差价损失应先予扣除崔恩球在前述收取的一倍定金中的可得利益，故本院认定黄坤平、刘祝余应向崔恩球支付的差价损失为271800元（521800元-250000元）。对于崔恩球主张的保全担保费损失，因双方未约定该费用损失应由违约方承担，故本院对崔恩球的该项诉求不予支持。关于凯施迪公司保证责任的问题。凯施迪公司作为保证人在房地产买卖合同中盖章予以确认，承诺“担保方（凯施迪公司）与甲方（黄坤平、刘祝余）承担连带保证责任，保证范围包括合同项下全部义务与违约责任”。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，现崔恩球请求凯施迪公司对本案债务承担连带保证责任，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告崔恩球与被告黄坤平、刘祝余于2017年2月25日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、被告黄坤平、刘祝余于本判决发生法律效力之日起七日内向原告崔恩球双倍返还定金500000元；三、被告黄坤平、刘祝余于本判决发生法律效力之日起七日内向原告崔恩球赔偿差价损失271800元、律师费损失50000元；四、被告中山市凯施迪服饰有限公司对被告黄坤平、刘祝余的前述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告崔恩球的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12037元，诉讼保全费5000元，合共17037元（原告崔恩球已预交），由原告崔恩球负担39元，被告黄坤平、刘祝余、中山市凯施迪服饰有限公司负担16998元（三被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告崔恩球）；评估费6350元（原告崔恩球已预交），由被告黄坤平、刘祝余、中山市凯施迪服饰有限公司负担（三被告于本判决生效之日起七日内返还原告崔恩球）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  刘爱诗人民陪审员  吴妙玲二〇一九年七月一日书 记 员  张梦如黄怡凤