山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0213民初4966号 原告：连立青，女，1989年3月27日出生，汉族，个体工商户，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：连业新，男，1963年7月13日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：朱勇钢，山东罗奥律师事务所律师。 被告：王洪军，男，1974年8月15日出生，现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：曲志亮，山东润珠律师事务所律师。 原告连立青与被告王洪军房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年1月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2017年10月24日做出（2017）鲁0213民初147号民事判决，判令解除双方签订的房屋买卖合同，被告王洪军给付原告连立青违约金277500元、返还定金50000元。被告王洪军不服上述判决，上诉于山东省青岛市中级人民法院。青岛市中级人民法院于2018年9月10日裁定本案发回重审。本院于2018年11月20日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告连立青的委托诉讼代理人连业新、朱勇钢，被告王洪军及其委托诉讼代理人曲志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 连立青向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房地产买卖合同；2、被告双倍返还购房定金10万元及违约金277500元；3、本案诉讼费、保全费、送达费等全部费用由被告负担。事实与理由：2016年9月27日原告经青岛嘉悦腾不动产经纪咨询有限公司居间，购买被告位于青岛市李沧区户房屋，同日原、被告签订购房合同。原告同时向被告支付购房定金5万元。2016年11月1日，原、被告双方签订补充协议，约定被告于2016年11月20日前完成对该房屋的法院解封及银行撤押手续。现协议约定的期限已过，原告多次要求被告履行协议，被告不予理会。 王洪军辩称，1、合同实际违约方为连立青。根据房屋中介及买卖双方之前的约定，房款支付方式为首先去银行办理资金监管，然后办理房屋过户手续当日解冻资金，即“见回执放款”，但原、被告双方在银行办理资金监管时，原告突然单方提出变更解冻付款方式，要求见到登记在自己名下的房产证后才能放款，“见证放款”无疑加大了解封、解押的资金成本，损害了被告的利息，也违反双方约定。且，被告拒绝原告的无理要求时，原告的亲属当众打骂被告，房屋中介怕出意外遂让被告离开银行。付款方式是合同的重要组成条款，一方擅自变更构成根本性违约，因此，违约方为连立青。在此之后，原告亲属到被告开办的教育机构，公然进行辱骂、威胁，严重干扰了被告的工作生活秩序，造成极坏影响，因此原告既是违约方，亦是过错方。即使在此情况下，被告也未提出解除合同，相反还积极凑钱解押，并与中介沟通，希望继续履行合同，但原告已于2016年12月1日提起诉讼，要求解除合同；原告未提前书面通知被告解除合同，亦是违约行为的表现。2、原告邮寄的信件，是为其提起诉讼准备的证据，而非善意的准备履行合同的行为，且被告并未收到相关函件；即使收到，因原告单方变更监管资金的解冻付款方式，亦是原告违约在先。3、关于原告主张的违约责任问题。原告起诉时，没有证据证明被告已构成根本性违约，当时合同完全具备履行条件，原告完全可以起诉要求继续履行合同，相反，原告却主动提出解除合同；合同的最后履行期限是2016年11月20日，原告于2016年12月1日提起诉讼，其不存在实际损失，即使存在，也应自行承担。综上，原告的主张缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原、被告双方签订的《房地产买卖合同》及补充协议；2、定金收条1张；3、办理银行撤押及法院解封的微信截屏打印件2张，关于交易流程的微信截屏打印件1张，2016年12月16日的微信截屏打印件1张；4、青岛银行向阳路支行账户明细。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交2016年11月20日、2016年11月24日、2016年11月28日催告函复制件、特快专递邮寄单、邮件查询打印件各3份及录像光盘1张、委托书1份，证实原告通过快递向被告发送催告函，要求被告履行合同进行资金监管，中介工作人员孙纯纯并与原告一起到青岛光大银行麦岛支行办理资金监管，但被告并未到场。录像光盘证实原告及中介工作人员于2016年11月19日、2016年11月20日给被告打电话，但被告拒绝接听，被告的行为存在根本违约。 经当庭播放录像光盘，原告称录像并无被告拒绝接听电话的内容，而是原告3次给被告发送催告函，及2016年11月21日原告与中介人员一起到银行办理资金监管的内容。上述3份催告函，第1份已签收，第2份拒收，第3份因收方客户与电话不符没有派送。 被告认可3份邮件收件人电话为其本人电话。但称，上述邮件其均未收到，原告给被告邮寄催告函及录像的行为并非善意的履行合同，而是为之后的诉讼准备证据，这也是中介公司经理马纪宝自始至终未参与的原因；原、被告双方已于2016年11月10日去银行做过资金监管，因监管资金解冻的时间双方产生分歧并发生冲突而未完成；即便被告收到上述邮件，邮件内容显示原告未纠正之前变更解冻方式的违约行为，被告亦有权不去办理资金监管；被告于2016年11月15日办理银行解押手续之后主动联系中介公司经理马纪宝，体现了原告继续履行合同的意愿。 原告认可双方于2016年11月10日去银行办理资金监管，但称因被告要求现金交易，不进行资金监管而未完成。原告对被告要求现金交易、不进行资金监管未提交证据予以证实，该主张本院不予采信。 上述催告函、特快专递邮寄单、邮件查询打印件及录像光盘的内容相互印证，本院对于上述证据的真实性予以确认。 2、被告提交录音录像文字整理资料1份，证实2016年11月10日双方就监管资金何时解冻产生分歧，未能进行资金监管。被告称，录音录像光盘留存于二审卷宗中。 原告对上述文字整理资料的真实性没有异议，确认与录音录像资料内容一致。但称，上述录音录像资料已过举证期限，且上述证据属证人证言，证人应当出庭作证；本案原一审法官曾联系中介公司的马纪宝及孙纯纯，但该两人拒绝作证，上述证据严重存疑，不应予以采信。原告确认录音录像中的相关人员为马纪宝。 因原告对被告提交的录音录像文字整理资料的真实性没有异议，本院予以确认。 上述录音资料形成于2018年1月18日，现场人员为王洪军、马纪宝、顾鹏（王洪军朋友）。马纪宝陈述：当时是王洪军钱紧张，担心对方拖拉，所以要求对方必须先做资金监管；我们的流程是过户-回执-放款，就是过户后交易中心有个回执单，拿着回执单到银行去放款，这样不押资金；如果是见证放款，相当于拖了20天的时间。我们当时定的就是拿到回执单后先把钱拿出来，结果到了银行，连立青方非要见证放款，我从中协调半天，也没协调好，连立青的父亲骂骂咧咧，还给了王洪军一巴掌，后来我们就都回来了。因为这个事，双方都想终止合同。 录像资料形成于2018年1月23日，现场人员为顾鹏、马纪宝。除上述内容外，马纪宝陈述：因为王洪军这边没钱，买方也不给钱去解冻解押，王洪军没办法就动用社会上的借钱机构把钱借出来，所以利息很高，因为这个事双方口头约定做资金监管；从银行回来后王洪军很明确的说不卖了，我们给王洪军发过函，被退了回来，打电话也不接；第二天买方让我们去见证一下到银行去做监管，我们的人就跟着去了，再后来就听说把王洪军的房子给查封了。双方都要求我们出庭作证，我们没有去。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月27日，原告连立青与被告王洪军签订《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的青岛市李沧区金水路2117号金水翠园1号楼1单元102户房屋出售给原告，房屋成交价为92.5万元；付款方式为原告于2016年9月27日支付被告5万元作为购房定金；于被告银行撤押当日支付87.5万元，并作资金监管；所有权转移约定为原、被告双方应于被告撤押、解封之后3日内到房地产交易中心办理房屋过户手续；被告应于2016年10月30日之前偿还银行贷款及办理解押手续；违约责任约定，原、被告双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币300元/天支付给对方作为违约金；守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失；其他约定事项再次明确被告承诺自己解决银行撤押及法院查封，并于2016年10月30日之前完成。上述合同经原、被告签字捺印，并经房屋中介青岛嘉悦腾不动产经纪咨询有限公司加盖合同专用章予以确认。 2016年9月27日，原告给付被告涉案房屋定金5万元。 2016年9月28日，房屋中介公司工作人员马纪宝通过微信告知被告交易流程，其中监管资金解冻时间为过户当日。 2016年11月1日，原告（乙方）、被告（甲方）及房屋中介（丙方）三方签订《补充协议》，相关内容为：…因甲方个人原因造成原合同约定甲方应于2016年10月30日前完成法院撤封、银行撤押手续之条款未能按期履行完成，造成违约事实。后于2016年11月1日，经甲乙丙三方协商一致，乙方同意甲方于2016年11月20日之前完成法院撤封、银行撤押手续。甲乙双方另约定，甲方若于2016年11月20日之前仍不能完成法院撤封、银行撤押手续，则乙方将视甲方违约，甲方向乙方违约赔偿中除去甲方应双倍赔偿乙方定金外，还应另行支付自2016年10月31日起至2016年11月20日期间300元/日的违约金。 2016年11月8日，涉案房屋解除司法查封。 2016年11月10日，原、被告及中介工作人员至银行办理资金监管，因监管资金解冻时间双方产生分歧，双方未能继续履行合同。 2016年11月15日，涉案房屋的银行撤押手续办理完毕。 2016年11月20日，原告给被告发送催告函，告知被告于2016年11月21日去银行办理房产资监管及过户手续，被告签收；2016年11月21日，原告备齐剩余购房款87.5万元；同日，原告与中介工作人员到银行办理资金监管，被告未去；2016年11月24日，原告再次给被告发送催告函，要求被告履行合同义务，该催告函被告拒收；2016年11月28日，原告第三次给被告发送催告函，物流详情显示，因联系电话与收方客户不符未派送成功。 2016年12月1日，原告向本院申请诉前财产保全，请求查封涉案房屋，并于2017年1月6日向本院提起诉讼，要求解除原、被告签订的房地产买卖合同，被告双倍返还原告购房定金10万元及违约金277500元。被告答辩时陈述同意解除合同。 庭审中，对于合同约定的定金条款及违约金，原告明确诉讼请求为选择适用违约金。 本院认为，原告连立青与被告王洪军就青岛市李沧区金水路2117号金水翠园小区1号楼1单元102户房屋签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效。涉案合同履行过程中双方产生分歧，原告起诉解除双方签订的买卖合同，被告同意解除，本院予以准许。本案争议的焦点问题是涉案合同未能履行的原因及责任。 通过庭审调查，涉案合同未能履行的原因是2016年11月10日双方办理资金监管时未能就监管资金的解冻时间协商一致。被告王洪军提交的证据显示，房屋中介公司于2016年9月28日告知被告的交易流程为过户当日解冻监管资金，即被告主张的“见回执放款”；而双方于2016年11月10日办理资金监管时，原告主张取得房产证时解冻监管资金，即“见证放款”。虽被告提交的录像资料显示，中介公司工作人员马纪宝陈述双方曾口头约定“见回执放款”，但并无其他证据予以佐证，即并无其他证据证实原告在办理资金监管时已明确知晓并同意交易流程为“见回执放款”。因此，本院认为，双方合同未能继续履行的原因是订立合同时未就资金监管的放款时间这一重要节点进行明确，且履行过程中未能就该节点协商一致所致，非任何一方恶意违约造成。 原告虽于2016年11月20日至28日，三次以特快专递的形式催告被告继续履行合同，但上述行为均发生于2016年11月10日双方就监管资金的解冻时间产生分歧之后，上述证据并不能证明被告存在恶意违约行为。原告主张被告支付违约金277500元本院不予支持。 因原、被告双方一致同意解除合同，被告应返还原告购房定金5万元。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百一十六条规定，判决如下： 一、解除原告连立青与被告王洪军就青岛市李沧区金水路2117号金水翠园小区1号楼1单元102户房屋签订的《房地产买卖合同》。 二、被告王洪军于本判决生效之日起10日内返还原告连立青购房定金5万元。 三、驳回原告连立青的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9174元（原告已预交），原告负担7959元，被告负担1215元；保全费5000元（原告已预交），由被告负担。被告王洪军于本判决生效之日起10日内给付原告6215元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  韩雪梅 人民陪审员  王海丽 人民陪审员  江崇福 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  王 妍