四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10198号 上诉人（原审原告）：赵澜茜，女，1988年9月9日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人（原审被告）：成都恒金置业有限公司，住成都市成华区建设南街9号。 法定代表人：敬德鸿。 委托诉讼代理人：潘秘，系公司员工。 上诉人赵澜茜与上诉人成都恒金置业有限公司（以下简称“恒金公司”）商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初8363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵澜茜上诉请求：一、判令撤销原审判决，改判支持赵澜茜一审的全部诉讼请求；二、判令案件受理费由恒金公司全额承担，判令由恒金公司支付因诉讼产生的律师费、执行费、差旅费等；三、判令恒金公司按照其与赵澜茜签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，每日按全部房价款万分之一支付违约金（即每日59.2537元计算，从2018年1月1日起计算至实际交房之日），共计15288元。事实及理由：1.一审法院采纳补充协议作为证据，该协议为恒金公司预先制定的格式合同，内容冗长，较之于双方签订的《商品房买卖合同》，其字体细小而繁密，买受人难以注意和全面正确理解补充协议中限制其权利的内容，在签订补充协议时，恒金公司并未以公平原则确定双方之间的权利义务以及采取合理方式提请买受人注意免除或限制其责任的条款，违背了合同签订的公平性；2.截止上诉之日计算，恒金公司逾期交房达465日，仍未具体明确交房时间，对赵澜茜的经济及精神损失造成了极大的伤害。对赵澜茜造成的经济损失以购房款592537元为基数，按同期中国银行存款1.95%利率计算至3月31日，已达15288元。恒金公司违约也对赵澜茜户口落户、子女入学等造成了极大的精神损失；3.因恒金公司违约，赵澜茜只能够租房，按同区域、同面积租房价格2500元/月，时间计算至3月31日，已造成赵澜茜租房损失38750元。综上，一审法院所采信的补充协议中，关于违约金上限的条款属于恒金公司免除自己责任、限制对方权利的条款，应属于无效条款，违约金的计算应当按照《商品房买卖合同》中的约定计算。综上，一审法院采信证据错误，请求二审法院依法改判。 恒金公司辩称，1.案涉合同都是从网上下载的标准模版，一般情况没有重点突出，但会要求销售人员进行解释。销售人员未进行解释属于恒金公司不可控范围。2.损失问题以签订的合同为准。 恒金公司上诉请求：判令撤销原审判决第一项并依法改判驳回赵澜茜的全部诉讼请求。事实及理由：恒金公司开发的恒河广场项目曾因不可抗力停工，交房日期理应顺延，因此恒金公司不应支付赵澜茜违约金，一审对于该部分事实认定错误。1.赵澜茜在收到《延期交房补充说明通知书》后，并未以任何方式在合理期间提出异议，应当视为双方就交房时间补充约定为2018年12月20日。即使恒金公司应当承担迟延交房的违约责任，起算日期也应是2018年12月21日；2.恒河广场项目曾因“环保风暴”的影响导致停工，该因素属于不可抗力，交房时间理应顺延。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。 赵澜茜辩称，1.恒金公司称因环保风暴的不可抗力导致延期交房，纯属借口。2.违约金是合同的附件，应当详细告知赵澜茜，但恒金公司没有尽到该告知义务。 赵澜茜向一审法院起诉请求：1.恒金公司向赵澜茜支付逾期交房的违约金，违约金以592537元为基数，按每日万分之一的标准支付自2017年12月31日起至实际交房之日止（暂计至2018年9月14日为15288元）；2.恒金公司继续履行合同，向赵澜茜交付房屋并办理产权证。 一审法院认定事实：2015年11月，恒金公司（出卖人）与赵澜茜（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：1-2-2003），约定：买受人购买出卖人开发的位于成都市成华区房屋，总价款为592537元；买受人于2015年11月7日前支付首期房价款122537元，余款470000元向中国农业银行股份有限公司成都青羊支行（以下简称农行青羊支行）申请贷款支付。该《商品房买卖合同（预售）》第十八条“交付时间和手续”中约定出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条“逾期交房责任”中约定除不可抗力外，出卖人未按约定时间向买受人交付该商品房的，逾期交房在180日后的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。 2015年11月7日，恒金公司（出卖人）与赵澜茜（买受人）就前述《商品房买卖合同（预售）》签订了《恒河广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。该《补充协议》第八条对《商品房买卖合同（预售）》第十八条、十九条补充约定逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。该《补充协议》同时载明《商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》有抵触之处，以《补充协议》为准。 前述合同签订后，赵澜茜按约向恒金公司交付了首期购房款，恒金公司分别于2015年10月31日、2015年11月7日向赵澜茜出具了《房屋销售专用收据》，载明分别收到赵澜茜定金10000元、首期款112537元。2016年5月13日，赵澜茜与农行青羊支行签订《个人住房公积金借款合同》，向该行借款470000元用于支付剩余购房款。2016年6月13日，农行青羊支行按约发放了贷款470000元。 2018年1月2日，因案涉房屋不能按期交房，恒金公司向业主发出《延期交房补充说明通知书》，载明预计交房时间为2018年12月20日前。但至本案庭审之日，双方均一致确认案涉房屋尚不具备交房及办证的条件。 一审法院认为，赵澜茜与恒金公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及相应《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。针对赵澜茜主张要求恒金公司继续履行合同，向其交付房屋并办理产权证，因案涉房屋尚不具备交房及办证的条件，且经一审法院释明后，赵澜茜仍坚持主张，故一审法院对赵澜茜该项主张依法不予支持。该《商品房买卖合同（预售）》约定了交房时间，现恒金公司未能在约定的时间交房，其已构成违约，应承担相应的违约责任。该《商品房买卖合同（预售）》虽然约定了逾期交房在180日后，继续履行合同的，应按支付全部房价款的万分之一按日计算违约金，但双方同时在《补充协议》中约定了该情形下逾期交房违约金的支付比例最高不超过房屋总价的2%即11850.74元，且约定《商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》有抵触之处，以《补充协议》为准，同时，赵澜茜亦未举证证明其存在其他损失，故一审法院确定违约金以11850.74元为限，对超过部分一审法院依法不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、恒金公司于判决生效之日起十日内向赵澜茜支付违约金11850.74元；二、驳回赵澜茜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费182元，减半收取91元，由赵澜茜承担20元，恒金公司承担71元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案二审的主要争议焦点为：1.恒金公司是否应当承担逾期交房的违约责任。2.若应当承担相应的责任，违约金赔付标准的确定问题。 关于第一个争议焦点，恒金公司主张因“环保风暴”等不可抗力的影响，交房时间理应顺延，恒金公司不应当承担逾期交房的违约责任。对此，本院认为，所谓“环保风暴”是国家基于环境保护对于包括建筑行业在内的各行各业制定的更为严格环保政策，属于国家正常的政策调控。依据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，“环保风暴”并不属于不可抗力范围，且与案涉房地产项目逾期交房并无直接和必然关系。根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十七条之规定，各方当事人应当遵循诚实信用原则，自觉履行合同确定的义务。恒金公司未能在合同约定的时间交房，且无任何法定或约定的免责事由，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。 关于第二个争议焦点，依照双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》第十九条及《补充协议》第八条8.8项的约定，恒金公司逾期交房应当支付违约金。在违约金赔付标准上，赵澜茜主张《补充协议》因违反公平原则、限制其主要权利，应属无效，逾期交房违约金的赔付应当按照主合同第十九条第一款确定的标准计算。对此，本院认为，《补充协议》系双方当事人在协商一致的情况下自愿签订的，双方当事人均应当接受协议的约束。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情形的，该条款无效。本案中，《补充协议》第八条8.8项约定：“超过180日，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，该条款系当事人双方对违约责任承担的补充性约定，并未对赵澜茜权利救济进行约束，不存在限制其权利的情形。因此，赵澜茜关于《补充协议》无效的主张于法无据，本院不予支持。且《补充协议》中载明，补充协议与案涉《商品房买卖合同（预售）》对双方当事人具有同等的法律约束力，若有抵触之处，以《补充协议》为准。另，赵澜茜主张因恒金公司逾期交房，其必须另行租房，由此产生的租房损失应由恒金公司承担，但其未举示相关证据予以证明。因此，一审法院依据《补充协议》计算标准确定的违约金金额11850.74元并无不当，本院依法予以确认。 综上，赵澜茜、成都恒金置业有限公司的上诉请求和事实理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费364元，由赵澜茜负担182元，成都恒金置业有限公司负担182元。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 何广智 二〇一九年七月二十九日 书记员 邱 灿