广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初15810号原告（反诉被告）：李兆青，男，1964年7月2日出生，香港特别行政区居民，现住香港九龙观塘。委托诉讼代理人：黄燕山，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁玲辉，广东共阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：张大江，男，1970年3月4日出生，汉族，住河南省固始县。原告（反诉被告）李兆青与被告（反诉原告）张大江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，原适用简易程序后转为普通程序，依法组成合议庭于2019年5月21日及7月25日公开开庭进行了审理。诉讼中，被告（反诉原告）张大江于2019年7月25日提起反诉。原告（反诉被告）李兆青的委托诉讼代理人梁玲辉及被告（反诉原告）张大江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李兆青向本院提出诉讼请求：1.解除李兆青与张大江于2018年4月1日签订的合同书；2.张大江向李兆青清偿租金、占用费（以每月20000元为标准，自2018年7月1日起计至2019年4月30日止）并支付逾期付款违约金（以每月逾期支付的租金、占用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率分别自逾期支付之日即每月1日起计至张大江清偿之日止）；3.张大江向李兆青支付水费185.5元和电费2001.6元。事实与理由：2018年4月1日，李兆青、张大江签订合同书，约定张大江租赁李兆青位于中山市××榄××路废品场内的厂房地磅仓H格（以下简称涉案厂房），租赁期限从2018年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金为20000元。合同签订后，李兆青依约向张大江交付了涉案厂房，但张大江自2018年7月1日起一直拖欠李兆青租金和水电费。为维护自身的合法权益，李兆青特向法院起诉。张大江辩称，张大江不同意李兆青的诉讼请求。涉案厂房于2018年6月17日被中山市环境保护局查封，被查封的原因为张大江从事的水管和废塑料破碎是不允许在厂房内进行作业的。查封后，张大江将电线拆除了并搬走了机器，至2018年7月中旬张大江已经把涉案厂房内的所有物品搬离。张大江搬离涉案厂房时有找李兆青协商退还押金的事宜，但李兆青人在香港也不接听电话。李兆青的员工让张大江找李兆青本人处理，但李兆青不回，因此张大江认为其已退出租赁。张大江的租金已交至2018年6月30日，李兆青主张的费用不应由张大江承担。李兆青也于2018年7月收回涉案厂房并进行了改装，只是一直没有再租出去。张大江多次向李兆青主张退还押金，但李兆青认为其已缴纳了环保局的罚款，故不同意退还。针对李兆青的起诉，张大江向本院提起反诉请求：李兆青向张大江退还押金40000元。事实与理由：张大江承租涉案厂房后，由于李兆青的原因致使张大江无法继续生产经营，并非张大江主动放弃经营，故要求李兆青退还押金。针对张大江的反诉，李兆青辩称，张大江提出的反诉请求没有事实和法律依据，张大江已经自认涉案合同的第七、八条，现在是张大江中途退租而非李兆青违约造成合同终止，故李兆青无义务退还押金40000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查并在卷佐证。根据当事人的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：2018年11月28日，中山市联丰社区居民委员会（以下简称联丰居委会）出具证明，载明坐落于中山市××路××号的厂房产权属中山市联丰股份合作经济联合社（以下简称联丰经联社）所有，该址与用电地址（联丰物业）联丰废品场富兴中街、营业执照地址中山市××村废品场内属一个地址。2019年5月15日，联丰居委会出具证明，载明位于中山市联丰废旧物品收购场的一块土地（面积为5.05亩）产权属联丰经联社所有，目前租给李兆青使用，租期自2017年1月1日至2019年12月31日。2018年4月1日，李兆青作为出租方、张大江作为承租方，双方签订合同书。合同书主要约定：1.张大江租用涉案厂房（面积约10000平方米，位于中山市××榄××路废品场内），租用时间为2018年1月1日至2019年12月31日，每月租金为20000元，张大江缴纳40000元为履约按金，由李兆青无息保管；2.李兆青负责供水、电及基本消防到路边，其余由张大江负责；3.合同期内，张大江自筹资金，自主经营，自担风险，自负盈亏，所发生的一切债权债务等由张大江负责，与李兆青无关；4.合同期内，张大江必须申领牌照，李兆青可协助张大江办理水、电的报装及证照申领、年审等手续，费用由张大江负责；5.合同期内，如张大江中途退出不租，超10天不上缴租金，未经李兆青同意擅自将涉案厂房的部分或全部转让给他人使用，不符合环保条件生产，在签订合同后超过三个月仍未进场施工，不履行本合同其他条款等，凡违反上述其中一项的，即视为张大江违约，李兆青可单方终止合同，张大江所建物业、所交款项全部归李兆青所有，李兆青继续追收所欠款项，并有权重新处理；6.合同期内若张大江被政府部门逼令停工而无法继续经营而退租及若张大江自己无法经营而退租，则李兆青无需退回40000元按金。合同还约定了其他事项。李兆青、张大江确认涉案厂房的水电表从位于中山市××村废品场内的中山市天恩五金塑料回收站（以下简称天恩回收站）的水电表中分出单独水电表供涉案厂房使用，每月的水电费均由李兆青先行垫付，再由张大江支付给李兆青，电费按1.2元/度、水费按3.5元/吨的标准收取。合同签订后，张大江缴纳按金40000元，并按合同约定支付租金至2018年6月30日，支付水电费至2018年5月30日。李兆青提交拍摄于2018年10月29日显示位置为广东省中山长胜街的水表读数为652，电表读数为10565。天恩回收站缴纳了2018年7月至10月的水电费，并于2019年7月25日出具证明，载明张大江承租期间的水费185.5元和电费2001.6元由李兆青代为支付完毕。2018年6月17日，涉案厂房中的开关电柜被中山市环境保护局（以下简称市环保局）粘贴上封条。另张大江提交涉案厂房的照片，照片显示涉案厂房内开有多处门口，张大江表示照片拍摄于2018年7月，但照片无法显示拍摄时间。2018年11月9日，李兆青向张大江寄送律师函。律师函载明：截止至本函发出之日，张大江未依约支付2018年7月至2018年11月的租金共计100000元、2018年7月1日至2018年10月29日的水费185.5元及电费2001.6元，请张大江于收到本函之日起三日内向李兆青清偿所欠租金及水电费。庭审中，李兆青表示：张大江承租涉案厂房用于回收塑料，其必须合法经营，而张大江因其自身原因被市环保局采取处罚与李兆青无关，且市环保局并未查封涉案厂房，李兆青也未被市环保局处罚，市环保局只是责令张大江不允许从事破碎、洗水等污染环境的项目，张大江的照片反映的只是破碎机和洗水机的开关被贴上封条，但并没有查封涉案厂房的电表，之后张大江仍一直正常使用涉案厂房，只是其自行拆除和搬离污染环境的部分设备，在被市环保局禁止违法使用污染设备后张大江承租的涉案厂房几乎不产生水电费，故其未主张2018年10月29日后的水电费；张大江没有向李兆青返还涉案厂房，涉案厂房的电动门钥匙仍在张大江手上，双方并未办理厂房交接手续；张大江提交的无拍摄时间的照片中的出口是李兆青应消防部门的要求设置的逃生通道，并非表明已经将涉案厂房收回进行改造；之后李兆青请有资质的开锁师傅打开涉案厂房的大门，并于2019年4月另行出租，李兆青认为双方的合同已于2019年4月30日解除或终止。张大江表示：张大江因从事的破碎作业无法申领营业执照，在签订合同时李兆青已知悉并同意张大江在涉案厂房内做破碎和无法办理执照的情况；2018年6月17日，市环保局将张大江涉案厂房的电柜查封，不允许其再行操作，也通知李兆青不允许张大江在厂内进行破碎作业，被封的是总闸，之后张大江因没有电故无法开工，张大江就请为李兆青管理物业的工作人员转告李兆青不再租赁并协商退还押金；张大江在2018年6月20日左右开始搬迁设备，在7月20日前全部搬完，张大江将涉案厂房的钥匙放在墙边就离开了，合同已于2018年7月中旬解除；2018年7月15日后，李兆青对涉案厂房进行改造，市环保局也于7月中旬再次前来查看，当时张大江已经搬离涉案厂房。张大江表示中山电视台有录制其搬离厂房的情况，但其在指定期限内并未提交相关材料。本院认为，李兆青与张大江就涉案厂房的租赁事宜签订了合同书，是双方真实意思表示，虽李兆青提交了联丰居委会出具的证明，但其未能提交涉案厂房已办理规划报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的合同书依法无效。因此，李兆青主张解除双方签订的合同书和要求支付违约金，没有依据，本院不予支持。李兆青与张大江签订的合同书虽依法无效，但张大江占有使用了涉案厂房，其应根据实际占用情况参照合同的标准向李兆青支付占用费。双方确认张大江支付占用费至2018年6月30日，但双方对于使用涉案厂房的截止时间存有争议，李兆青认为使用时间截止至2019年4月30日，而张大江认为使用时间截止至2018年7月20日。对此，本院认为，张大江辩称因市环保局查封其电柜、电闸致使其无法经营故此后搬离涉案厂房、李兆青也收回涉案厂房，李兆青不予确认。张大江对其抗辩提交了照片佐证，其中电柜被贴封条的照片无法反映涉案厂房的其他用电设备的情况，且李兆青亦提交了拍摄时间为2018年10月29日的水电表和天恩回收站缴纳2018年7月至10月水电费的发票佐证张大江在市环保局介入调查后的用水用电情况，张大江对此未能提供其他证据予以反驳且其另外提交的厂房照片无法显示拍摄时间，因此本院对张大江的抗辩不予采信，即张大江并未于2018年7月20日搬离涉案厂房。另外，李兆青提交的水电表及缴纳水电费的发票仅能反映涉案厂房截止至2018年10月29日的水电使用情况，虽其表示因市环保局不允许张大江使用污染环境的设备后，几乎不产生水电，但市环保局粘贴封条的时间为2018年6月17日，而根据律师函可知李兆青主张张大江拖欠2018年7月1日至10月29日的水费185.5元和电费2001.6元，即自2018年6月17日后涉案厂房平均每月仍约有46元和500元的水电费产生。该水电用量根据李兆青陈述应为张大江拆除污染环境设备后的正常用量，但与其关于几乎不产生水电的陈述不符。因此，本院认定张大江实际使用涉案厂房至2018年10月29日，即占用费自2018年7月1日起计至2018年10月29日止为80000元。张大江确认水电费先由李兆青支付，再由其向李兆青支付，现李兆青主张2018年7月1日至2018年10月29日的水费为185.5元和电费为2001.6元，提交了天恩回收站的证明、水电表照片及发票佐证，本院予以采信，张大江应向李兆青支付上述水电费。因合同书依法无效，李兆青收取张大江支付的40000元按金没有法律依据，应予返还。因此张大江诉求李兆青返还40000元有理，本院对其反诉请求予以支持，但因张大江尚欠李兆青占用费和水电费，本院将应返还的按金与拖欠费用相互抵扣，由张大江向李兆青支付占用费40000元、水费185.5元和电费2001.6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张大江于判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）李兆青支付占用费80000元、水费185.5元及电费2001.6元；二、原告（反诉被告）李兆青于判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）张大江返还40000元；三、上述第一、二项相互抵扣后，被告（反诉原告）张大江于判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）李兆青支付占用费40000元、水费185.5元及电费2001.6元；四、驳回原告（反诉被告）李兆青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2365.28元，保全费1036元，合计3401.28元，由原告（反诉被告）李兆青负担2011元，被告（反诉原告）张大江负担1390.28元[原告（反诉被告）李兆青已预交]；反诉案件受理费400元，由原告（反诉被告）李兆青负担[被告（反诉原告）张大江已预交]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  张庆争审判员  司 薇二〇一九年七月三十一日书记员  郭嘉文