重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初7632号原告：董倩倩，女，1986年11月25日出生，汉族，高新技术产业开发区共维建材经营部业主，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：颜君，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文勇，重庆潜卫律师事务所律师。被告：伏文芹，女，1985年3月5日出生，汉族，重庆洲洋装饰工程有限公司总经理，住四川省苍溪县。被告：谭克松，男，1979年6月3日出生，汉族，重庆联茂投资咨询有限责任公司总经理，住重庆市沙坪坝区.第三人：重庆慕亨房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区白马凼138号5幢商业A区吊2-05，统一社会信用代码91500107MA5UH66Q3A。法定代表人：赵仁兴，重庆慕亨房地产经纪有限公司总经理。第三人：重庆洲洋装饰工程有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街99号24-14号,统一社会信用代码91500106305082297Q。法定代表人：伏文芹，重庆洲洋装饰工程有限公司总经理。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街82号，统一社会信用代码91500106903072021K。原告董倩倩与被告伏文芹、谭克松，第三人重庆慕亨房地产经纪有限公司（以下简称慕亨公司）、重庆洲洋装饰工程有限公司（以下简称洲洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，根据原告董倩倩的申请，本院依法通知中国建设银行股份有限公司重庆市沙坪坝支行（以下简称建行沙坪坝支行）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董倩倩及其委托诉讼代理人颜君，被告谭克松到庭参加诉讼。被告伏文芹、第三人洲洋公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；第三人慕亨公司、建行沙坪坝支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告董倩倩向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将位于重庆市沙坪坝区房屋过户给原告。2、判令二被告及第三人协助原告就重庆市沙坪坝区房屋办理74万元按揭贷款。3、判令二被告将位于重庆市沙坪坝区房屋交付给原告。4、判令二被告支付原告违约金244000元、律师费22000元、保全担保费1500元。5、判令二被告支付原告中介服务费5000元、权证代办费500元、按揭服务费11000元、按揭评估费1580元。6、诉讼费用由二被告承担。后原告董倩倩变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告伏文芹、谭克松于2017年10月5日签订的房屋买卖合同。2、判令被告伏文芹、谭克松退还原告已支付的购房款48万元以及资金占用利息损失，即分别以5万元为基数，从2017年10月5日起，以中国人民银行同期贷款利率的2倍支付至付清之日止；以43万元为基数，从2017年11月16日起，以中国人民银行同期贷款利率的2倍支付至付清之日止。3、判令被告伏文芹、谭克松支付原告中介服务费5000元、权证代办费500元、按揭服务费11000元、按揭评估费1580元。4、诉讼费及保全费由被告承担。事实及理由：2017年10月5日，原告、二被告及第三人慕亨公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定二被告将其自有的位于重庆市沙坪坝区房屋作价122万元卖给原告，原告于签订合同当日支付5万元定金，解押前一日支付40万元、过户当日支付3万元，剩余74万元通过银行按揭贷款支付。二被告承诺2018年4月1日前将房屋交付给原告。原、被告任何一方违约致使合同无法履行的视为根本性违约，违约方应按照房屋交易总价的20%支付守约方违约金，慕亨公司收取的中介费不予退还，该费用由违约方承担。前述合同签订后，原告按约向二被告支付了定金5万元、解押款40万元、过户房款3万元，共计48万元购房款，向慕亨公司支付了中介服务费5000元、权证代办费500元、按揭服务费11000元、按揭评估费1580元。同时，原、被告也已配合办理完毕按揭审批，但二被告注销涉案房屋上原设立的抵押登记后，又重新为建行沙支行办理了抵押贷款，且至今拒绝配合原告办理房屋过户手续，严重损害了原告合法权益，应依法向原告承担违约责任。特向贵院起诉，望判如所请。被告伏文芹未作答辩。被告谭克松辩称，原、被告经慕亨公司居间活动签订房屋买卖合同属实。因为慕亨公司说春节前后可以放款，所以合同约定4月1日交付房屋。合同签订后，慕亨公司又表示不能确定放款时间。鉴于慕亨公司不负责任，在本被告的要求下，原、被告签订了补充协议，约定被告收齐全部房款后3个月之内交付房屋；原告申请贷款以三次为限，三次申请未成功的，双方解除房屋买卖合同，被告退还定金，不支付违约金。合同签订后，原告第一次向光大银行申请贷款，虽然审批通过，但被告了解到光大银行放款紧张，遂要求慕亨公司明确放款时间。原告向光大银行确实了上述事实。被告提出更换到工商银行申请贷款。经过协商，原、被告、慕亨公司各承担更换银行申请贷款费用的三分之一。在工商银行申请贷款时，被告承诺不管贷款在何时发放，均在过户后3个月之内交付房屋。原告要求过户后立马交付房屋。双方未能协商达成一致。因当事人之间发生争执，慕亨公司工作人员打伤了本被告，本被告还为之向公安机关报警。之后，本被告主动联系原告，原告提出更换银行申请贷款，本被告也同意了。但是原告至今没有拿出具体方案。本被告在光大银行审批通过原告按揭贷款申请后，注销了涉案房屋上设立的抵押登记。后由于被告做生意急需用钱，原、被告就更换银行申请贷款的事情没有达成一致意见，被告又受慕亨公司工作人员辱骂殴打，遂于2018年3月重新以涉案房屋做抵押，向建行沙坪坝区支行申请了75万元的经营性贷款，贷款期限3年。现在贷款本息尚未结清。本被告认为，被告不存在过错，仅同意解除合同并退还原告已支付的房款，不同意原告的其他诉讼请求。第三人慕亨公司、洲洋公司未作陈述。第三人建行沙坪坝支行未到庭陈述，但在向本院提交的书面意见中陈述，董倩倩变更后的诉讼请求以及处理结果与该行不再有法律上的利害关系。本院经审理认定事实如下：2017年10月5日，伏文芹、谭克松（售房方、甲方）、董倩倩（购房方、乙方）、慕亨公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：乙方购买甲方位于重庆市沙坪坝区住宅房屋一套，成交总价为122万元。办理产权过户手续的税费、配套设施过户相关费用均由乙方承担。合同第三条付款方式，约定：乙方于签订本合同当日支付定金5万元，于解押前一天支付40万元，于过户时支付3万元，乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款74万元用于支付甲方房款。双方须于2017年10月15日前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续。按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付甲方。第四条中介服务费、权证代办费、按揭服务费、过户税费及其他费用的约定，约定：乙方于签订本合同时向丙方支付中介服务费12000元、权证代办费500元，于办理按揭申请手续当日向丙方支付按揭服务费11000元、1580元。第五条相关约定，约定：甲乙双方约定，乙方按揭通过5个工作日办理房屋过户手续。第六条违约责任，约定：1、本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的70%计算。2、本合同签订后，若因非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介服务费丙方不予退还；尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿。第八条补充条款，约定：甲方承诺于2018年4月1日之前把房屋交付给乙方。审理中，董倩倩、谭克松、慕亨公司一致认可，董倩倩在签订合同后支付谭克松定金5万元、解押款40万元、过户房款3万元，合计48万元；支付慕亨公司中介费5000元、权证代办费500元、按揭服务费11000元、按揭评估费1580元。《房屋买卖（居间）合同》签订后，董倩倩、谭克松签订《房屋买卖补充协议》一份，约定：谭克松收到房屋尾款后三个月内交房给董倩倩；若董倩倩申请三次按揭贷款仍未获通过，买方仍可全款购买该房屋。否则合同作废，退还买方所交定金5万元。随后，董倩倩向光大银行申请按揭贷款。光大银行审批通过了董倩倩的贷款申请。慕亨公司通知董倩倩、谭克松办理过户手续。谭克松认为银行放款时间不确定，要求签订补充协议，由董倩倩、慕亨公司承诺银行放款时间以及明确逾期放贷的责任。因各方当事人不能达成一致意见，谭克松拒绝办理过户手续。2018年2月2日，慕亨公司工作人员经微信联系谭克松，表示慕亨公司不愿意作出相关承诺，并催促谭克松办理过户手续。谭克松仍以要求董倩倩、慕亨公司未保证放款时间为由拒绝办理过户手续，并要求董倩倩更换银行重新申请按揭贷款。慕亨公司工作人员将谭克松的要求转告董倩倩后，董倩倩表示愿意重新申请按揭贷款，但产生的费用要求谭克松负担。谭克松不同意承担相关费用，且仍坚持要求三方当事人签订补充协议，约定银行放款时间。各方当事人未能协商达成一致意见。2018年5月14日，重庆潜卫律师事务所受董倩倩委托向谭克松、伏文芹发出《律师函》一份，主要内容为：中国光大银行股份有限公司审批通过了董倩倩的按揭贷款申请，董倩倩也履行了支付定金、解押款、过户房款的合同义务，但谭克松、伏文芹经董倩倩、慕亨公司多次催告，仍未按约注销房屋抵押登记、协助过户，严重违约。因此函告谭克松、伏文芹在2018年5月18日前按慕亨公司通知地点配合办理房屋按揭面签手续，并按约办理房屋注销抵押登记、协助过户手续。审理中，谭克松坚持认为其未收到该《律师函》。另查明，谭克松、伏文芹系位于重庆市沙坪坝区住宅房屋的所有权人，该房屋建筑面积102.23平方米，套内建筑面积82.95平方米。谭克松、伏文芹于2017年1月6日在该房屋上为建行沙坪坝支行设立了抵押登记。2018年1月24日，谭克松、伏文芹登记注销了在涉案房屋上为建行沙坪坝支行设立的抵押登记。2018年3月6日，伏文芹、洲洋公司与建设银行沙坪坝支行签订《授信协议》，约定伏文芹、洲洋公司共同向建行沙坪坝支行借款，授信额度121200元，有效期限三年，从2018年3月6日起至2021年3月5日止。同日，谭克松、伏文芹在涉案房屋上为建行沙坪坝支行设立了抵押登记，现尚未注销。审理中，谭克松还举示了离婚协议，拟证明其与伏文芹已于2017年8月31日登记离婚，并协议涉案房屋归谭克松所有，房屋所涉的责任均由谭克松承担；举示了人民调解协议书，拟证明曾主动到银行办理按揭贷款；举示了谭克松与董倩倩、慕亨公司工作人员微信聊天记录，拟证明本案纠纷系由慕亨公司过错造成。董倩倩对其与谭克松微信聊天记录的真实性没有异议，对谭克松与慕亨公司工作人员的微信聊天记录真实性表示无法确认。上述事实，有董倩倩举示的《房屋买卖（居间）合同》、收条、转款回单、银行流水、专用收据、房屋档案查询信息、《律师函》、EMS详情单、《个人贷款合同》，谭克松举示的离婚协议、微信聊天记录、《房屋买卖补充协议》以及当事人双方的陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，董倩倩与伏文芹、谭克松签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。……第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，董倩倩与伏文芹、谭克松在房屋买卖合同中约定，乙方按揭通过5个工作日办理房屋过户。合同履行过程中，董倩倩按约向光大银行申请按揭贷款，并获得审批通过。慕亨公司在董倩倩贷款申请审批通过后，通知董倩倩、伏文芹、谭克松办理过户手续，是各方当事人无争议的事实。在过户手续办理过程中，谭克松认为银行放款时间不确定，要求董倩倩、慕亨公司向其承诺放款时间以及逾期放款的责任，系要求在合同约定以外增加对方当事人的义务。在各方当事人不能就谭克松提出的要求协商达成一致意见的情况下，当事人本应按照合同约定履行各自义务。谭克松以各方当事人不能就其提出的要求签订补充协议为由拒绝按约办理过户手续，违反了合同约定。此后，伏文芹、谭克松虽注销了在涉案房屋上原设立的抵押登记，但又因伏文芹、洲洋公司的债务，在涉案房屋上为建行沙支行设立抵押登记，且至今未能注销，致使双方当事人无法继续履行房屋买卖合同约定的过户义务，董倩倩的合同目的因此无法实现。董倩倩依法可以主张解除合同。董倩倩虽以此为由向伏文芹、谭克松发出了《律师函》，通知伏文芹、谭克松解除合同，但董倩倩在审理中未能举示证据证明该通知已经送达伏文芹、谭克松，因此，该《律师函》不能发生合同解除的效力。现董倩倩主张解除与伏文芹、谭克松签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院对董倩倩的此一诉讼请求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，房屋买卖合同因伏文芹、谭克松违约而解除，伏文芹、谭克松应当退还董倩倩已支付的购房款48万元并赔偿董倩倩资金占用损失。董倩倩要求资金占用损失按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算，缺乏法律依据，本院确定资金占用损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。董倩倩要求伏文芹、谭克松赔偿其为履行房屋买卖合同产生的中介服务费5000元、权证代办费500元、按揭服务费11000元、按揭评估费1580元，符合法律规定，本院予以支持。至于谭克松关于其与伏文芹已离婚，离婚时协议涉案房屋归谭克松所有，并由谭克松承担因该房屋产生的责任的主张，本院认为，伏文芹系涉案房屋买卖合同相对人，应当对董倩倩承担相应的合同责任，且伏文芹与谭克松在离婚时关于债务承担的约定，仅对伏文芹、谭克松发生法律效力，不能约束第三人。因此，对谭克松的此一主张，本院不予采信。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告董倩倩与被告伏文芹、谭克松于2017年10月5日签订的房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日起解除。二、被告伏文芹、谭克松退还原告董倩倩已支付的购房款480000元，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。三、被告伏文芹、谭克松支付原告董倩倩资金占用损失，即以原告董倩倩已支付的购房款480000元为本金，从2019年2月11日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。四、被告伏文芹、谭克松赔偿原告董倩倩中介服务费5000元、权证代办费500元、按揭服务费11000元、按揭评估费1580元，合计18080元，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。五、驳回原告董倩倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14032元，由被告伏文芹、谭克松承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 李 勤人民陪审员 徐 宏人民陪审员 陈惠英二〇一九年七月二十日书 记 员 张玲玲