贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5248号原告：贵阳经济技术开发区房屋征收中心，住所地：贵阳经济技术开发区浦江路187号。法定代表人：刘坚。委托诉讼代理人：戴军、杨欢，贵州吉远律师事务所律师。被告：贵州德尔房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区北京路266号。法定代表人：杨凝寒。委托诉讼代理人：戴国忠、罗传丽，贵州华顿律师事务所律师。原告贵阳经济技术开发区房屋征收中心（以下简称“经开区房屋征收中心”）与被告贵州德尔房地产开发有限公司（以下简称“德尔房开”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告经开区房屋征收中心的委托诉讼代理人杨欢，被告德尔房开的委托诉讼代理人罗传丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经开区房屋征收中心向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告购房款20335元，以及资金占用利息损失（以中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日计算至实际给付之日止）；二、本案诉讼费等所有费用由被告承担。事实及理由：2012年6月3日，贵阳经济技术开发区国土资源分局与第三人贺其祥签订了《征地房屋补偿安置协议（产权调换）》，载明原告（原名称为贵阳市小河区房屋征收管理局）以贵阳市花溪区汇景苑小区Ａ-2-13-1、Ａ-2-14-1号房屋（建筑面积均为137.04平方米）与第三人贺其祥进行房屋产权调换。后原告因征收安置工作的需要，于2012年9月13日，与被告签订《安置房屋定购协议书（现房）》一份，约定原告以558963.5元的价款（134.69平方米，单价为每平方米4150元）向被告购买位于贵阳市原小河区（现房）一套，该款项原告已支付给被告。2012年9月14日，原告再次与被告签订《安置房屋认购协议书（现房）》一份，约定原告向被告购买位于贵阳市原小河区，由原告支付购房款15989950元（共计3853平方米，单价为每平方米4150元）。2012年10月29日，原告通过支票支付方式向具体实施房屋安置事宜的被告公司小河分公司支付了购房款15989950元。在原、被告双方签订协议后，被告按原告的指定将汇景苑小区Ａ-2-13-1、Ａ-2-14-1号房屋交付给第三人贺其祥，但房屋实际建筑面积均为134.59平方米，均与预测面积误差2.45平方米。根据原、被告签订的《安置房屋定购协议书（现房）》第七条的约定“在购房过程中若购房人（即被征收人）所购房屋超过应安置面积时，按下列方式执行：1、购房人（即被征收人）享有相关安置补助政策的，甲方根据征收补偿安置方案中补助政策，由甲方将该补助以现金方式支付乙方，作为购房人（即被征收人）购买超过应安置面积部分购房款的一部分，如发生退款情况时，乙方应将该部分款项直接退回甲方”。故根据合同约定原告有权请求法院判了被告退还原告购房款20335.00元（4150元×4.9平方米）。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院请求如前。被告德尔房开发辩称：一、我方认为原告主体不适格，原告与我方签订的是房屋定购协议，该协议仅仅是一个定购协议，是一个预约合同，协议的第五条约定，被告要与原告指定的第三人签订购房合同，所以签订的购房合同才是本约合同，故本案涉案房屋的所有权人是案外人贺其祥，而非本案的原告，且该定购协议所适用的前提是在购房过程中，而涉案的房屋已经交付使用，其所有权在归属于案外人的情况下，原告诉请所依据的第七条已经没有适用的前提条件，因为此时第七条所使用的购房过程早已经结束，原告支付购房款的行为实际上是帮案外人代付购房款的行为，原告不是涉案房屋的所有权人，其无权向我方主张退还面积差的购房款。二、本案已过诉讼时效，原告根据认购协议书要求被告退还购房款的行为，二者之间形成的是合同之债，且本案不存在民法总则规定的适用三年诉讼时效规定的情形，即本案应适用民法通则两年诉讼时效的规定，根据2016年10月25日中院已生效判决可知，涉案房屋早在2016年就交付使用，此时原告与房屋所有权人应当知晓房屋的具体情况，若房屋存在问题，也应当在知晓或者应当知晓之时积极主动的行使债权，但原告自2016年以来一直怠于行使其债权，其到2019年3月才向法院提起诉讼的行为，导致本案已明显超过两年的诉讼时效。三、德尔公司从来都没有收到过该购房款，案外人是否入住房屋与被告是否收到购房款是两个不同的法律事实。综上，我方认为原告主体不适格，且本案已过诉讼时效，请求驳回原告的起诉。经审理查明，2012年9月14日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《安置房屋认购协议书（现房）》一份，主要载明“甲方因房屋征收安置工作需要，须向乙方定购商品房27套用于与被征收人进行房屋产权调换。乙方以出让方式取得位于贵阳市小河区地块的使用权，乙方在前述地块所建商品房项目名称：汇景苑，房屋状况：现房。乙方提供给甲方的房屋为27套（具体户型、楼层、建筑面积等详见清单），由甲方指定的购房人（即被征收人）自愿选择确定。甲方就27套安置房实际面积的总房款合计为15989950元。基于甲方向乙方定购的房屋全部用于安置被征收人，所以在本合同签订生效后，甲方应将被征收人的人数、所购房屋的单套面积、购房人（即被征收人）姓名等资料以书面形式提供给乙方，乙方根据甲方书面通知与甲方指定的购房人（即被征收人）签订《商品房买卖合同》。购房人（即被征收人）选定的房屋面积超出甲方应安置面积，超出面积部分的购房款由甲方向购房人（即被征收人）收取后汇入乙方账户，乙方即与购房人（即被征收人）签订《商品房买卖合同》。在购房过程中若购房人（即被征收人）所购房屋超过应安置面积时，按下列方式执行：1、购房人（即被征收人）享有相关安置补助政策的，甲方根据征收补偿安置方案中补助政策，由甲方将该补助以现金方式支付乙方，作为购房人（即被征收人）购买超过应安置面积部分购房款的一部分，如发生退款情况时，乙方应将该部分款项直接退回甲方；2、购房人（即被征收人）不享有相关补助政策的，由购房人（即被征收人）自行支付乙方超过应安置面积部分购房款，如发生退款情况时乙方应将该部分款项退还购房人（即被征收人）。购房人（即被征收人）所购房屋的产权证及相关事宜办理，乙方将按照《商品房买卖合同》相关条款及相关法律、法规执行”。上述协议附《汇景苑房源表》，载明“贺其祥，房号Ａ-2-13-1、Ａ-2-14-1，建筑面积137.04、137.04，房屋单价4150元，房款568716元、568716元”。上述协议签订后，因双方发生争议，本案原告向贵阳市花溪区人民法院起诉被告，并将案外人贺其祥列为该案第三人。贵阳市花溪区人民法院查明：贵阳市经济技术开发区国土资源分局与第三人贺其祥签订《征地房屋安置补偿协议（产权调换）》，载明原告以贵阳市花溪区汇景苑小区Ａ-2-13-1、Ａ-2-14-1号房屋与第三人贺其祥进行产权调换。2012年10月29日，原告通过支票方式支付向具体实施房屋安置事宜的德尔房开小河分公司支付了购房款15989950元。被告按原告的指定将汇景苑小区Ａ-2-13-1、Ａ-2-14-1号房屋交付第三人贺其祥，但至今未与第三人贺其祥签订《商品房买卖合同》。贵阳市花溪区人民法院作出（2014）花民初字第2592号民事判决书，判决：确认原告与被告签订的《安置房屋认购协议书（现房）》合法有效；贵阳市花溪区汇景苑小区Ａ-2-13-1、Ａ-2-14-1号房屋归第三人贺其祥所有；原告与被告协助第三人贺其祥办理将贵阳市花溪区房屋登记在第三人贺其祥名下的房屋产权证。贵阳市中级人民法院于2016年10月25日作出（2016）黔01民终4600号民事判决书，维持贵阳市花溪区人民法院判决。该判决书已生效。2017年6月22日，被告出具《汇景苑安置房明细》，载明：A-2-13-1、A-2-14-1号房屋；预测安置面积137.04、137.04；实测安置面积134.59、134.59；面积差2.45、2.45；总价补差10168、10168；是否签订合同：未签；已入住。A-2-13-1号房屋现登记于案外人贺其祥名下，A-2-14-1号房屋现登记于案外人杨恩宪、陈坤名下。上述事实，有原、被告陈述、相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持……价款已经支付的，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应当予以支持”的规定，原、被告签订的《安置房屋认购协议书（现房）》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应属合法有效，该协议亦被贵阳市花溪区人民法院生效法律文书确认有效，各方均应严格按合同约定履行义务。本案原告从被告处购房房屋与案外人贺其祥的房屋进行产权调换，原告已向被告支付购房款，虽生效法律文书确认房屋产权证应登记于案外人贺其祥名下，但案外人贺其祥并未与被告签订有任何合同，双方未发生资金往来，购房补差亦是由甲方代为收取汇入乙方账户，根据合同的相对性原则及《安置房屋认购协议书（现房）》“在购房过程中若购房人（即被征收人）所购房屋超过应安置面积时，按下列方式执行：1、购房人（即被征收人）享有相关安置补助政策的，甲方根据征收补偿安置方案中补助政策，由甲方将该补助以现金方式支付乙方，作为购房人（即被征收人）购买超过应安置面积部分购房款的一部分，如发生退款情况时，乙方应将该部分款项直接退回甲方”的约定，现原告购买自被告的汇景苑小区A-2-13-1、A-2-14-1号房屋现实测安置面积均为134.59平方米，与预测安置面积137.04平方米均误差2.45平方米，被告已支付的超出实测面积的购房款，应当退还原告，故对于原告要求被告退还原告购房款20335元（4150元×2.45平方米×2）的诉请，于法有据，本院予以支持。对于被告的提出的原告主体不适格及诉讼时效已过的辩称，被告对其提出的抗辩未提供证据予以证明，且2017年6月22日被告向原告出具的包含了诉争房屋面积差额、房屋价款差额的《汇景苑安置房明细》，系其对合同交易相对方进一步确认的意思表示，其前后意思表示明显矛盾，且无法做出合理解释，该《汇景苑安置房明细》亦为房屋买卖双方对买卖标的的结算，因此应自2017年6月22日起计算房屋价款差额的诉讼时效，至原告起诉时并未超过法律规定的期间，故对于被告的辩称，本院均不予采信。对于原告主张自起诉之日计算的资金占用损失，因被告交付的房屋实测面积小于预测面积，被告在2017年6月22日已明知该事实，仍未退还原告的购房款，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从2019年4月18日起计算至实际退还之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告贵阳经济技术开发区房屋征收中心已支付的购房款20335元并支付资金占用损失（资金占用损失按照中国人民银行同期存款利率标准计算，以20335元为基数，从2019年4月18日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告贵阳经济技术开发区房屋征收中心其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，减半收取154元，由被告贵州德尔房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王琼琼二〇一九年七月二日书记员  许微巍