河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀1082民初160号 原告（反诉被告）：刘之朋，男，1971年4月22日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：王洪华，北京市炜衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵广青，男，1979年6月13日出生，汉族，住北京市平谷区。 委托诉讼代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。 第三人：河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊京哈路南燃料公司商住楼,统一社会信用代码91131082398981602N。 负责人：宋兴华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨腾，该公司员工。 原告（反诉被告）刘之朋与被告（反诉原告）赵广青、第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司房屋买卖合同纠纷案，本院于2018年7月13日作出（2017）冀1082民初5068号民事判决书。被告赵广青不服，向廊坊市中级人民法院提起上诉。廊坊中院于2018年11月15日作出（2018）冀10民终6163号民事裁定书，裁定：撤销三河市人民法院（2017）冀1082民初5068号民事判决书；将本案发回三河市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘之朋及委托诉讼代理人王洪华、被告（反诉原告）赵广青及其委托诉讼代理人吕勇、第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司的委托诉讼代理人杨腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘之朋向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《存量房买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》及《补充协议》；2、依法判令被告返还原告已经支付的定金42万元；3、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年3月24日，原、被告通过居间方河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司签订《存量房买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》（以上三项以下合并简称合同）。约定“原告购买被告坐落于三河市燕郊开发区房屋一套（房权证号：三河市房权证燕字第××号），房屋成交总价款为2955000元，支付方式为：协议签署时，即2017年3月24日原告向被告支付定金42万元整。过户前10个工作日支付2535000元。交易房屋已经农业银行设定抵押，抵押登记日期为2012年4月11日，合同中约定出卖人即被告应于2017年5月30日前解押。合同中还约定：自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”上述合同签订后，原告按约定于2017年3月24日向被告支付定金42万元，按双方签署的合同约定，被告应于2017年5月31日前向农业银行申请还清剩余贷款，于2017年6月30日前办理完毕解押手续。2017年6月6日，三河市出台新的限购政策，原告为北京户籍，且一直在北京工作，按新政策规定原告不具备购房资格，导致合同无法履行，双方不承担违约责任。原告故提出如上诉讼请求。 被告赵广青辩称，1、同意解除合同；2、不同意返还定金。理由：原告对于解除合同具有主观恶意和过错，限购政策实施以前原告已经提出解除合同，在双方协商过程中出现燕郊将要限购的说法，原告立即终止协商表示等到限购政策出台。限购政策出台后，有交易记录的购房合同仍可以继续履行，中介多次告知，但是原告采取电话关机，其他方式都无法联系，且在2017年7月24日提起本诉，为督促原告尽快履行合同，被告也提起诉讼，至2017年9月5日开庭时，购房合同仍可以继续履行，但是在判决下发时政策已经全面收口，本合同确实不能履行。所以贵院驳回被告赵广青的诉讼请求。我们在二审诉讼过程中廊坊市中级法院对政策实施后合同可以继续履行的这一事实进行核实和确认，所以本合同的解除表面是因为不可抗力，实际上是原告的恶意违约，因为房价下跌本合同解除，被告造成巨大经济损失，且因为限购政策的限制，被告再次出售房屋的几率大大减少，所以定金应用来弥补被告的经济损失，且根据法律规定交付定金一方违约，无权收回定金。 反诉原告赵广青向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人解除合同违约金59.10万元；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人房屋差价损失41万元；3、本案诉讼费由反诉被告负担。 事实和理由：反诉原、被告签订《存量房买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》及《补充协议》，因燕郊房价下跌，被反诉人4月8日开始反复多次提出解除合同的意思表示。虽然限购政策对购房者资格有了一定的要求，但双方合同签订在政策出台前且有交易记录，对于合同继续履行没有影响，居间方也多次提醒被反诉人，但被反诉人置之不理。因反诉被告的违约行为致使合同目的无法实现，故提起反诉。 反诉原告赵广青于2019年6月26日向本院提交变更诉讼请求申请书，变更反诉请求为：1、依法判决被反诉人给付反诉人违约金954300元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：双方房屋买卖合同纠纷一案，现已发回三河市人民法院重审，根据廊坊中院发回重审裁定的内容，为确定因被反诉人违约造成反诉人的具体损失，反诉人依法委托鉴定机构对房屋价值进行评估，评估价为2000700元，即房屋跌价为954300元。现提出此申请，望依法准予。 反诉被告刘之朋辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。理由：1、依法成立的合同具有法律效力，合同双方应严格按合同约定履行合同义务，本案就买卖合同及补充协议签署后，被反诉人即本案原告按合同约定支付定金42万元，反诉人即本案被告本应按合同约定于2017年5月31日前向银行提交还清剩余贷款的申请，并于2017年6月30日前办理完毕涉案房屋的解除抵押登记手续，时至今日该房屋的抵押登记手续未办理完成。在房屋买卖过户过程中房屋解除抵押登记是进行房屋网签的必要条件，因此，反诉人未及时解押是导致涉案房屋无法网签的完成交易的主要原因，因此反诉人因承担合同约定的违约责任，被反诉人无任何违约行为。2、2017年6月9日三河市出台燕郊房屋限购政策，按照该限购政策本案被反诉人无购房资格，合同实质履行不能，在本案原告于2017年7月24日起诉之前原告和本律师去燕郊房屋交易大厅进行询问，交易大厅工作人员明确表示只有在6月9日前已经网签的房屋才能正常交易，未网签房屋无法过户。3、对鉴定意见书的真实性认可，但不认可与本案关联性和证明目的。原因是选择2018年3月10日作为鉴定日期没有法律依据；原告不购买涉案房屋的时间是2017年6月30日，因此应以该日期作为鉴定日期；刘之朋没有任何违约行为，房屋价格是否下跌与刘之朋没有任何关系；且本案的损失没有实际发生，具有不确定性。 本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，以原告刘之朋作为买受人，以被告赵广青作为出卖人，双方在第三人的居间下签订了《存量房买卖合同（经纪成交版）》。约定：卖方所出售房屋位于三河市燕郊开发区房屋（房权证号：三河市房权证燕字第××号）；该房屋已设定抵押，抵押权人为农业银行，出卖人应于2017年5月31日前办理抵押注销手续；经双方协商一致，房屋成交总价为295.50万元，买受人支付购房定金42万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。 同日，原、被告同时订立《补充协议》，甲方（出卖人）为赵广青，乙方（买受方）为刘之朋，该合同约定：乙方于2017年3月24日向甲方支付定金人民币42万元；甲方应于2017年5月31日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，且甲方最迟应于2017年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于过户前10个工作日内将购房款人民币2535000元支付甲方；甲乙双方同意，在甲方房屋打完网签，乙方首付款做完监管，丙方通知5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同…（2）拒绝购买房屋的…乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；协议履行期间，如出台新的限购政策且限购政策导致本协议无法继续履行的，双方互不承担违约责任。签订上述合同当日，原告支付被告定金42万元。 另查明，廊坊市中级人民法院另案做出（2018）冀10民终367号民事判决书确认：限购政策实施后，本案原、被告未在政策允许的期限内办理网签。 2019年6月13日，经河北岳诚资产评估有限公司评估，结论为：以2018年3月13日为评估基准日，涉案房产的评估值为200.07万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告及其购房代理人刘之珏与中介工作人员杨腾的聊天记录、短信记录及杨腾的庭审陈述，能够证明被告于2017年4月8日便提出不再购买涉案房屋，经中介反复催促，被告拒绝办理网签，其后在限购政策出台后，坚持以政策为由要求解除合同，本院对此予以确认。2、廊坊市中级人民法院于2018年3月13日作出（2018）冀10民终367号民事判决书，维持了本院（2017）冀1082民初5087号民事判决，确认在限购政策实施后，原告已不具备在本地购房的主体资格，双方亦未在政策允许的期限内办理网签。至此，合同已无法继续履行。据此，在双方对涉案房屋评估基准日不能协商一致的情况下，本院指定该日，即2018年3月13日为评估基准日。双方对资产评估报告的真实性无异议，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订《存量房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现双方均同意解除合同，系双方真实意思表示，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以维护。据此，原告主张被告返还购房定金42万元，本院予以维护。 通过原、被告及第三人的庭审陈述，原告及其代理人在签署协议后即有放弃购买的意思表示，限购政策出台后，在政策允许的期限内亦未办理网签，拖延至合同最终无法履行。因原告于合同签订后的4月8日便做出不再继续履行合同的意思表示，故被告未按约定时限还款解押，亦在情理之中。据此，原告对合同不能继续履行存在明显过错，反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院予以维护。涉案房屋以2018年3月13日为基准日进行评估，评估值为200.07万元。合同价款为295.50万元，差价为954300元（295.50万元－200.07万元），另反诉原告支出评估费17100元，反诉原告主张房屋差价款954300元及评估费17100元由反诉被告予以承担。本院认为房屋价格受市场的调整，价格不断上下波动，考虑合同解除后反诉原告仍持有涉案房屋的事实及房屋市场价格的不确定性，参照资产评估报告对涉案房屋的评估值及双方合同对违约金支付标准的约定，本院酌定反诉被告向反诉原告支付违约金591000元（2955000元×20%）。驳回反诉原告的其他诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告刘之朋与被告赵广青签订的《存量房买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》及《补充协议》予以解除； 二、被告赵广青返还原告刘之朋购房定金420000元； 三、反诉被告刘之朋支付反诉原告赵广青违约金591000元； 四、驳回反诉原告赵广青其他诉讼请求。 综合以上二、三项，反诉被告刘之朋于本判决生效后七日内再支付反诉原告赵广青人民币171000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7600元，由被告赵广青负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）；反诉案件受理费13343元，由反诉原告赵广青负担5080元（已预交），由反诉被告刘之朋负担8263元（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方的当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  徐建国 人民陪审员  许广述 人民陪审员  田春艳 二〇一九年七月十五日 书 记 员  王 萌