海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初16349号 原告：海南定安以利亚房地产开发有限公司，住所地海南省定安县黄竹镇。 法定代表人：乔某，总经理。 委托诉讼代理人：朱某，该公司法务。 被告：海口紫金物业管理有限公司，住所地海南省海口市义龙路。 法定代表人：杨某，总经理。 委托诉讼代理人：罗某，该公司员工。 被告：江西金宫实业有限公司，住所地江西省南昌市东湖区子固路。 法定代表人：宋某，总经理。 委托诉讼代理人：廖某、陶某，该公司员工。 原告海南定安以利亚房地产开发有限公司与被告海口紫金物业管理有限公司、江西金宫实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海南定安以利亚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱某、被告海口紫金物业管理有限公司（下称紫金公司）的委托诉讼代理人罗某、被告江西金宫实业有限公司（下称金宫公司）的委托诉讼代理人廖某、陶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海南定安以利亚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决继续履行原告与被告紫金公司签订的《租赁协议》；2.判令被告让出房屋，让原告继续使用海口市龙华区龙阳路华阳新村3#、5#别墅；3.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年4月18日，原告与被告一签订《租赁协议》(证据四)，双方约定被告一受被告二委托将位于海口市××区＃、5＃别墅(以下简称案涉房屋)出租给原告，租期自2013年5月1日至2013年10月31日，每月租金为6000元。同日，因案涉房屋闲置多年，门窗、墙壁、管道、屋顶、空调等多处霍烂、渗漏水严重无法居住的情况下，原告在经被告一的同意，对案涉房屋进行施工装修。2013年5月至11月期间，经原告出资约43万元，对案涉房屋2013年4月18日，原告与被告紫金公司签订《租赁协议》，约定被告紫金公司受被告金宫公司委托将位于海口市××区＃、5＃别墅(以下简称涉案房屋)出租给原告，租期自2013年5月1日至2013年10月31日，每月租金为6000元。同日，因涉案房屋闲置多年，门窗、墙壁、管道、屋顶、空调等多处霍烂、渗漏水严重，无法居住的情况下，原告在经被告紫金公司的同意，对涉案房屋进行施工装修。2013年5月至11月期间，经原告出资约430000元，对涉案房屋通水通电，整改装修后，涉案房屋才到达租赁的用途。为避免原告出资装修后，涉案房屋被两被告收回的情形，原告与被告金宫公司原负责人达成口头协议以原告支出的装修款、租赁期间的物业费、看房保安的人工费抵充涉案房屋租金。自此之后，原告与两被告形成事实的长期租赁合同关系，租赁期限至43万元装修款、物业费88200元及两名保安工资249900元(每个月两保安共5100元，49个月，共计249900元)三者共计768100元完全抵充涉案房屋租金后截止。2017年12月12日，被告紫金公司以被告金宫公司授意为由，强行将涉案房屋上锁阻止原告使用。原告认为，首先，从原告与两被告履行《租赁协议》过程及原告与被告金宫公司达成的口头协议可知，原告租赁涉案房屋应当至350000元原告支出的款项完全抵充涉案房屋租金后截止。但2017年12月12日时，原告与两被告的租货合同关系仍未截止。其次，两被告若要解除租赁合同关系应当最少提前一个月通知原告，并将原告支出的涉案房屋装修款抵充租金后剩余部分退还原告。最后，因两被告未提前通知原告导致原告拟开工对涉案房屋二次装修搁置，原告已向案外人支付高达100000元的违约金，这笔费用也应当抵充相应期限的租金。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》“第二百一十五条租货期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租货。”以及《租赁协议》如甲乙双方提前解除合同须提前一个月通知对方。因此，两被告在未通知原告解除合同，退还租金或赔偿损失前，原告与两被告的租赁合同关系仍然存续。被告擅自将涉案房屋上锁，导致原告无法正常使用涉案房屋，两被告存在严重违约。故在此恳请法院判决继续履行原告与被告紫金公司签订的《租赁协议》，排除妨得让原告继续使用海口市龙华区龙阳路华阳新村3＃、5＃别墅。 被告紫金公司辩称，一、被告与原告没有签订任何的租赁协议；二、原告继续使用该房屋，应与业主单位被告金宫公司联系，物业管理公司不是该房产的产权人；三、被告在2017年12月收到该房屋产权的信件，房屋产权人被告金宫公司要求被告停止该房屋的物业服务；四、原告提出被告紫金公司将大门上锁，这个提法我们认为是不对的，大门上锁应是被告金宫公司，而不是被告紫金公司；五、被告无权同意原告装修该房屋，起诉书提到被告紫金公司同意原告装修该房屋是无稽之谈，根本没有这回事，被告紫金公司不是该房屋产权人，无权收回房屋。 被告金宫公司辩称，一、我公司从来没有与原告签订任何租赁协议，也没有授权他人与原告签订租赁协议，他人处分我公司财产的行为是无效的；二、我公司绝不可能与原告签订租赁协议，房屋产权人的是工行江西分行，我公司只不过是接受授权代为管理和维护这个涉案房产。工行江西分行在1992年11月在海口市设立办事处，购买了涉案房产，后来海口办事处撤销，涉案房产的开发商海南华阳房地产开发公司下落不明，我们找不到涉案房产的合同，但是工行江西分行一直在使用和管理涉案房产，为防止国有资产流失，工行江西分行在2012年开始进行内部清理寻找证据，2013年10月向贵院提起了确权诉讼，经过一审、二审的判决结果是认为我们仅有付款发票，没有合同，不能证明全部付清款项，所以没有支持我们的请求。2016年6月，海南省高级人民法院根据工行江西分行提供的新证据，购房合同，确认了工行江西分行对涉案房产的所有权，判决书的案号为(2016)琼民再8号、(2016)琼民再9号。所以我方不可能与原告签订任何租赁协议；三、原告在事实上妄图非法侵占工行江西分行的资产，该行为涉及违法，我公司没有同意任何人来租赁涉案房产；四、原告的诉讼请求没有任何法律和合同依据，而且其描述的事实不合乎常理。因为被告紫金公司根本不是业主，该公司无权出租，根据原告提供的证据显示的租期是2013年5月1日-2013年10月31日，我方认为这是不符合常理的。原告诉状说与我公司的负责人达成协议，我方认为原告没有证据证明。原告说案外人支付了高达十万元的违约金，我方认为原告没有权利对涉案房产进行装修，破坏了我们的涉案房产。原告的诉讼请求没有法律和事实依据，我公司对其侵占财产的行为将进行追究。 原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：《租赁协议》、《施工说明》、《室内精装饰工程施工合同》、预算单、结算单；被告金宫公司提交的证据有《租赁合同》、情况说明、授权委托书、（2016）琼民再8号、9号民事判决书。本院组织当事人进行了交换证据、庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合其他案件事实认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1992年11月30日，原工行江西分行海口办事处与海南华阳房地产开发公司（下称华阳公司）签订《商品楼房买卖合同》，购买位于海口市××村、5号楼（现海口市龙阳路16号华阳新村第3栋、第5栋别墅），并已付清全部购房款，自1994年交付一直占有、使用，之后，工行江西分行海口办事处撤销。2013年，工行江西分行向本院分别起诉请求确认上述房产所有权归其所有，被本院判决驳回诉讼请求，工行江西分行不服上诉，经海口市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持一审判决。2016年，工行江西分行分别向海南省高级人民法院申请再审，海南高院于2016年6月24日作出（2016）琼民再8号、9号民事判决认为，工行江西分行主张确认其对涉案房产的所有权，应予支持，故判决撤销原一审、二审判决，要求华阳公司于本判决生效之日起一个月内将上述房产协助办理过户至工行江西分行名下。另查，2004年7月14日，被告金宫公司经南昌市工商行政管理部门核准登记注册成立，之后，工行江西分行委托被告金宫公司对上述涉案房产进行管理和维护。2017年9月5日，工行江西分行出具授权委托书，委托被告金宫公司对上述涉案房产可进行对外签订相关合同、办理相关事宜及管理和维护。 2013年4月，原告方原法定代表人姜远鹏经与被告金宫公司原负责人金总联系，后金总通过电话联系涉案别墅小区物业管理企业即被告紫金公司的管理人员罗某，要求其将涉案房产的钥匙交给原告。原告拟出以原告作为承租方、被告紫金公司作为出租方的《租赁协议》交给被告紫金公司的管理人员罗某，罗某在该协议中签名并注时间为2014年4月1日，该协议约定月租金为6000元，租期为2013年5月1日至2013年10月31日，2013年4月20日前一次性付清半年租金36000元。但该协议双方均未盖章及签名。之后，原告向被告紫金公司出具《施工说明》告知：贵方受江西工行委托将涉案房产出租给我方，租金为每月6000元；3#、5#别墅因久闲置，门窗、墙壁、管道、屋顶、空调等多处霉烂、渗漏水严重，无法居住，为了使该别墅正常居住，我方出资对该别墅进行装修，更换设施以便居住。罗某在该《施工说明》上签名及落款日期为2013年4月18日。2013年5月1日，原告与案外人海口圆方成装饰工程有限公司（下称圆方成公司）签订《室内精装饰工程施工合同》，约定由圆方成公司对涉案房产进行装饰装修，装修施工期间为2013年5月1日至2013年11月30日。装修施工完成后，原告即入住、使用该房产；原告亦向被告紫金公司交付了半年租金36000元，并缴纳2014年2月至2016年6月的物业管理费及水电费，之后的租金未缴交，原告认为之后的租金应冲抵装修的费用、物业费及保安工资等；被告紫金公司对收取原告支付的租金认为因被告金宫公司拖欠物业管理费故没有向被告金宫公司支付。2017年8月31日，原告与案外人李伟签订《租赁合同》，约定将涉案房产租赁给李伟，期限为6年，从2017年9月1日至2023年9月30日止。2017年12月12日，被告金宫公司发现涉案房产有人在使用、居住，认为未经该公司同意，故将房产门加锁封闭。遂成讼。之后，李伟认为原告涉嫌合同诈骗，向海口市公安局琼山分局报案。 本院认为，海南高院作出的（2016）琼民再8号、9号民事判决已认定工行江西分行主张对涉案房产享有所有权予以支持，并要求华阳公司将房产协助办理过户至工行江西分行名下。工行江西分行自1994年起一直占有、使用涉案房产，被告金宫公司主张其受工行江西分行的委托管理、维护，事实和依据充分。原告主张被告紫金公司受被告金宫公司的委托将涉案房产出租给原告及经被告紫金公司的同意对涉案房产进行装修，其提供的《租赁协议》，既没有原告与被告紫金公司的盖章、签名，也没有被告金宫公司书面委托被告紫金公司出租的事实，以及被告金宫公司的追认，被告紫金公司亦否认其受被告金宫公司的委托出租涉案房产；被告紫金公司的管理人员罗某在《租赁协议》及《施工说明》中的签名，并未能充分证明其受被告紫金公司的委托签订《租赁协议》及同意原告对涉案房产的装修施工的事实，因此，原告提供的《租赁协议》不符合《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条及第二百一十五条规定的订立租赁合同的形式，违反了法律的强制性规定，没有发生合同的法律约束力，属无效合同；原告主张与被告金宫公司的原负责人达成口头协议以原告支出的装修款、租赁期间的物业费及保安人工费充抵房屋租金，其未能提供证据证明其主张，被告金宫公司也未予承认。故原告请求判决继续履行《租赁协议》、被告让出房屋，继续使用涉案房产，事实和法律依据不足，本院不予支持，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告海南定案以利亚房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费25元,由原告海南录德房地产股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。 审 判 员  符史山 人民陪审员  邢艳红 人民陪审员  林 录 二〇一九年七月十五日 书 记 员  梁定茂