山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0684民初330号原告：孙声鹏，男，1977年2月16日出生，汉族，居民，户籍地山东省蓬莱市，住蓬莱市。委托诉讼代理人：李明政、冯波，山东同杰律师事务所律师。被告：蓬莱中海联房地产开发有限公司，住所地山东省蓬莱市南关路西首武霖村，统一社会信用代码：9137068475353885X0。法定代表人：方继生，任公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。被告：刘来国，男，1976年4月28日出生，汉族，居民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：王立文，山东鹰联律师事务所律师。原告孙声鹏与被告蓬莱中海联房地产开发有限公司、刘来国确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙声鹏及委托诉讼代理人李明政、冯波，被告蓬莱中海联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘永福，被告刘来国及委托诉讼代理人王立文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙声鹏诉称：1.依法确认原告购买的蓬莱市紫荆山庄二期33号楼2单元302号房屋及楼下储藏室、车库；35号楼1单元402号房屋及楼下储藏室、车库；35号楼2单元501号房屋及楼下储藏室、车库；31号楼3单元502号房屋及楼下储藏室、车库；36号楼1单元402号房屋的房屋买卖合同关系成立并有效。2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年9月16日，原告与被告约定，原告购买被告开发的蓬莱市紫荆山庄二期33号楼2单元302号房屋一套及该房屋楼下车库、储藏室，其中房屋面积为100.45平方米，单价为4700元/平方米，房屋总价款为人民币472115元，车库价款为12万元，储藏室价款为17500元；购买被告开发的蓬莱市紫荆山庄二期35号楼1单元402号房屋一套及该房屋楼下车库、储藏室，其中房屋面积为88.54平方米，单价为4700元/平方米，房屋总价款为人民币416138元，车库价款为12万元，储藏室价款为17500元；购买被告开发的蓬莱市紫荆山庄二期35号楼2单元501号房屋一套及该房屋楼下车库、储藏室，其中房屋面积为88.54平方米，单价为4700元/平方米，房屋总价款为人民币416138元，车库价款为12万元，储藏室价款为17500元。当日，原告向被告支付了上述房屋、车库、储藏室的全部价款。2015年9月28日，原告与被告约定，原告购买被告开发的蓬莱市紫荆山庄二期31号楼3单元502号房屋一套及该房屋楼下车库、储藏室，其中房屋面积为71.65平方米，单价为4700元/平方米，房屋总价款为人民币336755元，车库价款为12万元，储藏室价款为17500元。当日，原告向被告支付了上述房屋、车库、储藏室的全部价款。2015年10月21日，原告与被告约定，原告购买被告开发的蓬莱市紫荆山庄二期36号楼1单元402号房屋一套，房屋面积为111.22平方米，单价为4700元/平方米，房屋总价款为人民币522734元。当日，原告向被告支付了上述房屋的全部价款。原告依照约定向被告支付了上述房屋的全部价款后，但被告至今未将上述房屋、车库、储藏室交付给原告。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告已经依照约定交付了全部房款，履行了主要义务，被告也已接受，且原告与被告对房屋的面积、价款、楼号、单元等约定具体明确，依法应当认定原告与被告之间房屋买卖关系成立并有效。被告蓬莱中海联房地产开发有限公司辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求。理由是：1.原告与被告蓬莱中海联房地产开发有限公司、刘来国及烟台东方产业发展有限公司均未签订商品房买卖合同。2.根据庭审调查，刘来国在公安机关供述200余万元是借款，在建设房产部门申请中体现为材料款，在庭审中陈述为购房款，结合本案刑事、民事以及客观事实情况，案涉款项应为借款而并非购房款。3.关于案涉款项数额，有加盖被告蓬莱中海联房地产开发有限公司财务专用章（2）的收据、证人及刘来国庭审陈述，但均未提供银行转账凭证或银行流水证实款项来源和去向，对具体数额不应予以认定，上述款项未进入被告蓬莱中海联房地产开发有限公司账户，亦未进入烟台东方产业发展有限公司账户，因此无法认定款项客观、真实存在。综上，其与原告之间的商品房买卖合同并未成立，更未生效，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告刘来国辩称：房屋买卖是事实，付款方式不是签订合同的时候给的钱，而是之前付款260余万元，出具收据时补房款6万余元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和提交的证据，本院认定事实如下：被告刘来国欲接收蓬莱中海联房地产开发有限公司负责开发的蓬莱市紫荆山庄二期项目，因无开发房地产资质，于2012年1月8日以烟台东方产业发展有限公司为挂靠人的名义，委托烟台东方产业发展有限公司与蓬莱中海联房地产开发有限公司签订项目转让协议，后实际负责该项目开发。后蓬莱市紫荆山庄二期项目工程的所有建设手续是由蓬莱中海联房地产开发有限公司申请办理，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、房地产开发经营许可证、商品房预售许可证等均办在被告蓬莱中海联房地产开发有限公司名下,被告蓬莱中海联房地产开发有限公司于2015年6月19日取得了蓬莱市住房和规划建设管理局颁发的商品房预售许可证。被告蓬莱中海联房地产开发有限公司为烟台东方产业发展有限公司单独刻制一枚蓬莱中海联房地产开发有限公司财务专用章（2），交由烟台东方产业发展有限公司使用，而实际由被告刘来国使用，且被告蓬莱中海联房地产开发有限公司对该事实是明知的。针对上述事实，原告提交山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684刑初54号刑事判决书，蓬莱中海联房地产开发有限公司及法定代表人曲某与烟台东方产业发展有限公司及法定代表人张某，于2012年1月8日签订紫荆山庄二期工程项目转让协议复印件、蓬莱中海联房地产开发有限公司及法定代表人曲某与烟台东方产业发展有限公司及刘来国，于2012年6月16日签订补充协议书及补充协议附件的复印件、被告刘来国在公安机关的讯问笔录复印件、证人张某、曲某在公安机关询问笔录复印件（与本院从刘来国非法经营、非法吸收公众存款、合同诈骗刑事案件卷宗中调取的证据一致），商品房预售许可证复印件等证据予以证实。被告蓬莱中海联房地产开发有限公司对原告提交证据的真实性无异议，但辩称，1.2012年1月8日项目转让协议系被告蓬莱中海联房地产开发有限公司与烟台东方产业发展有限公司签订的项目转让协议，与本案没有关联性。2.根据2012年6月16日补充协议，被告蓬莱中海联房地产开发有限公司同意烟台东方产业发展有限公司以被告蓬莱中海联房地产开发有限公司的名义进行开发，补充协议第七条约定被告蓬莱中海联房地产开发有限公司为烟台东方产业发展有限公司刻制财务专用章到银行办理一个账户，烟台东方产业发展有限公司用该财务专用章办理票据等手续，该财务专用章和银行该专用章办理的账户由烟台东方产业发展有限公司管理使用产生的责任和义务，由烟台东方产业发展有限公司承担，而与被告蓬莱中海联房地产开发有限公司无关。3.对刘来国的讯问笔录中刘来国陈述内容是否真实，表示无法确认。被告刘来国对原告提交的证据的未提出异议。本院认为，被告蓬莱中海联房地产开发有限公司的辩称意见，无事实根据和法律依据，本院不予采纳，故本院对原告提交的证据予以采信。本案双方对事实争执的焦点是原告是否交付了购房款。针对该事实，庭审中，原告孙声鹏、被告刘来国、原告提供的证人吴某陈述的2013年原告通过吴某向被告刘来国交款的事实基本一致，孙声鹏、刘来国、吴某均称，2013年，原告孙声鹏通过吴某联系刘来国投资购买蓬莱市紫荆山庄二期项目的房屋，孙声鹏通过吴某分二次向刘来国交付现金（其中，孙声鹏、刘来国称交付现金260余万元，吴某称交付现金265万元），刘来国向吴某出具了收条，吴某将收条交给了孙声鹏。原告与被告刘来国称，2015年被告刘来国向原告孙声鹏出具收款收据时，将收条撕毁，原告以给付现金的方式补交了房款6万余元。在之前的庭审中，原告曾讲原告通过吴某向蓬莱市紫荆山庄二期开发商投资，后将投资款转为购房款。被告刘来国在公安机关讯问笔录中曾讲通过吴某向孙声鹏借款200余万元，后来用房产抵顶给孙声鹏；在本院庭前询问笔录中曾讲孙声鹏的购房款是用吴某欠孙声鹏的借款抵顶，吴某在其工程里投了一部分工程款，且已抵顶清全部房款。本院结合全部庭审调查的事实，及原告提交的收款收据、山东省蓬莱市人民法院（2017）鲁0684刑初54号刑事判决书和本院从蓬莱市住房保障和房产交易中心调取的申请，对原告购买蓬莱市紫荆山庄二期房屋及交付购房款的事实认定如下：2013年，原告孙声鹏通过吴某向蓬莱市紫荆山庄二期工程投资，孙声鹏通过吴某分二次向刘来国交付现金265万元，刘来国向吴某出具了收条，吴某将收条交给了孙声鹏。原告通过吴某协商刘来国购买蓬莱市紫荆山庄二期房屋，2015年9月16日、9月28日及10月21日，原告孙声鹏通过被告刘来国分别购买蓬莱市紫荆山庄二期的商品房5套及车库4个、储藏室4个，并以给付现金的方式补交了房款63880元，共计2713880元，由被告刘来国具体办理，并向原告出具收款收据13张，将收条撕毁。其中，原告孙声鹏与被告刘来国于2015年9月29日到蓬莱市住房保障和房产交易中心将蓬莱市紫荆山庄二期33号楼2单元302号、35号楼1单元402号、31号楼3单元502号、35号楼2单元501号共计4套房屋进行锁号。另查明，本案涉案款项未包含在（2017）鲁0684刑初54号刘来国非法吸收公众存款刑事判决中。本案审理过程中，原告撤回对蓬莱市紫荆山庄二期33号楼2单元302号房屋楼下的储藏室一个、车库一个，35号楼1单元402号房屋楼下的储藏室一个、车库一个，35号楼2单元501号房屋楼下的储藏室一个、车库一个，31号楼3单元502号房屋楼下的储藏室一个、车库一个，确认买卖合同成立并有效的诉讼请求，要求另行主张权利。原告提交的购买商品房的收款收据内容为：“收款收据2015年9月16日今收到孙声鹏摘由房款33＃楼2单元302户100.45㎡e4700.-人民币肆拾柒万贰仟壹佰壹拾伍元零角零分（￥472115.-）单位盖章：蓬莱中海联房地产开发有限公司财务专用章（2）；收款收据2015年9月16日今收到孙声鹏摘由房款35＃楼1单元402户88.54㎡e4700.-人民币肆拾壹万陆仟壹佰叁拾捌元零角零分（￥416138.-）单位盖章：蓬莱中海联房地产开发有限公司财务专用章（2）；收款收据2015年9月16日今收到孙声鹏摘由房款35＃楼2单元501户88.54㎡e4700.-人民币肆拾壹万陆仟壹佰叁拾捌元零角零分（￥416138.-）单位盖章：蓬莱中海联房地产开发有限公司财务专用章（2）；收款收据2015年9月28日今收到孙声鹏摘由房款31＃楼3单元502户71.65㎡e4700.-人民币叁拾叁万陆仟柒佰伍拾伍元零角零分（￥336755.-）单位盖章：蓬莱中海联房地产开发有限公司财务专用章（2）；收款收据2015年10月21日今收到孙声鹏摘由购房款36＃楼1单元402户111.22平方e4700.-人民币伍拾贰万贰仟柒佰叁拾肆元零角零分（￥522734.-）单位盖章：蓬莱中海联房地产开发有限公司财务专用章（2）。”。本院对原告孙声鹏、被告刘来国、证人吴某陈述的事实与本院认定的事实相一致部分予以采信。被告蓬莱中海联房地产开发有限公司虽对原告提交的5张购房收款收据的真实性有异议，但未提交充分的证据予以反驳，故本院对原告提交的5张购房收款收据予以采信。被告蓬莱中海联房地产开发有限公司虽对本院调取的落款为蓬莱中海联房地产开发有限公司，盖有蓬莱中海联房地产开发有限公司财务专用章（2）印章的申请有异议，但该申请系本院从蓬莱市住房保障和房产交易中心调取，且原告孙声鹏与被告刘来国均主张双方到蓬莱市住房保障和房产交易中心办理房屋锁号，故本院对该证据证明原告与被告刘来国办理房屋锁号的事实予以采信。本院认为，被告刘来国以被告蓬莱中海联房地产开发有限公司的名义对蓬莱市紫荆山庄二期项目进行开发，并以被告蓬莱中海联房地产开发有限公司的名义将房屋销售给原告，故被告蓬莱中海联房地产开发有限公司应对被告刘来国销售商品房的行为产生的法律后果承担责任。原告向被告蓬莱中海联房地产开发有限公司购买商品房，被告蓬莱中海联房地产开发有限公司向原告出具收款收据，收款收据的内容包含了原告的姓名、购买商品房的楼号、户号、面积、单价、总价款。双方对商品房买卖的主要条款进行了约定，且原告已支付购房款，被告蓬莱中海联房地产开发有限公司已接受，原告履行了合同的主要义务，被告蓬莱中海联房地产开发有限公司也已经接受，体现了当事人双方意思表示的一致性，虽然双方没有签订商品房买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，且原告购房时，被告蓬莱中海联房地产开发有限公司已取得商品房预售许可证，及本案涉案款项未包含在刘来国非法吸收公众存款刑事判决中，双方的约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的商品房买卖合同成立并有效。故本院对原告请求确认与被告蓬莱中海联房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同成立并有效的诉讼请求，予以支持，对被告蓬莱中海联房地产开发有限公司辩称其与原告之间的商品房买卖合同并未成立，更未生效的意见，不予采纳。本案审理过程中，原告撤回对蓬莱市紫荆山庄二期33号楼2单元302号房屋楼下的储藏室一个、车库一个，35号楼1单元402号房屋楼下的储藏室一个、车库一个，35号楼2单元501号房屋楼下的储藏室一个、车库一个，31号楼3单元502号房屋楼下的储藏室一个、车库一个，确认买卖合同成立并有效的诉讼请求，要求另行主张权利，是对自己权利的处分，本院予以准许。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告孙声鹏与被告蓬莱中海联房地产开发有限公司之间关于原告孙声鹏购买被告蓬莱中海联房地产开发有限公司开发的座落于蓬莱市紫荆山庄东（南）的蓬莱市紫荆山庄二期33号楼2单元302号房屋、35号楼1单元402号房屋、35号楼2单元501号房屋、31号楼3单元502号房屋、36号楼1单元402号房屋的房屋买卖合同成立并有效。二、驳回原告孙声鹏的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，合计5100元，由被告蓬莱中海联房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王青松人民陪审员  曲义纯人民陪审员  宋少华二〇一九年七月十一日书 记 员  刘 晶