河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初9997号原告王x，女，汉族，1978年12月15日出生，住郑州市金水区。委托代理人王涵，河南尤扬律师事务所律师。被告徐xx，男，1986年8月27日出生，汉族，住河南省镇平县。委托代理人张永亮、李锐，河南银基律师事务所律师。被告李x，男，汉族，1987年2月8日出生，住河南省镇平县。被告黄x，男，汉族，1987年9月8日出生，住河南省镇平县。原告王x（以下简称原告）诉被告徐xx、李x、黄x房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人王涵，被告徐xx委托代理人张永亮、李锐及被告李x到庭参加诉讼，被告黄x经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、被告向原告支付5个月27天租金，合计155170人民币；二、被告向原告支付赔偿违约金26300元人民币；三、被告向原告支付应当由被告支付的4个月27日的物业管理费，合计金额3344.25元人民币；四、被告赔偿恢复原告商铺内由被告租赁时拆掉的一楼通向二楼的钢制楼梯和二楼上的两幅两扇大门，以及二楼上的长19米、高4米的24㎝厚的南北两堵红砖墙，修复金额合计35000元人民币；以上诉讼请求金额合计219814.25元。五、本案一切诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告申请将第一项诉讼请求变更为租金108870元并撤回第四项诉讼请求。事实与理由：原告在郑州市××区××路××楼××产权商铺1间。2016年7月9日，被告李x与原告签订了一份《商铺租赁合同》。签订合同当天，被告李x自称和被告徐xx为合伙人，并说被告徐xx是大股东，也是合伙企业的法定代表人。被告李x与原告互相交换了身份证复印件，还向原告出具了一份复印由被告徐xx身份证在内的“委托书”。被告李x一次要求代表被告徐xx，与原告签订了租赁合同，被告遂在原告和周围其他司机说邻居租赁的商铺内，成立了“水易汤”饭店，做起了餐饮生意。然而，该合同履行至2018年3月起，被告虽然一直在正常经营，但以手头没钱为由，开始拖欠向原告支付的租金，直至2018年7月初，被告的厨师员工在饭店门前拉横幅讨薪并迫使饭店停业后，被告和其代理人黄x仍给原告多次打电话声称马上就拿到钱了，这几天就能支付员工们的工资和原告支付租金，饭店马上就可以开门营业。被告这种话一直说到今年8月中旬，被告也没有履行其承诺，同时，被告和其代理人黄x从2018年7月上旬起，就再也没有和原告见过面。在此期间，被告还拖欠了合同约定的向物业管理公司缴纳的物业费。通过了解，被告还拖欠了人原告邻居们的租金，有的达几十万之多。鉴于被告严重违反了国家颁布的《合同法》诚实守信原则，以及严重违反双方签订的合同中约定的一系列条款，原告依据合同条坤第三条规定，决定中止于被告签订的合同。综上，原告特诉至法院望依法判如所请。原告为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提交证据如下：证据一、房产证复印件一份；证据二、商铺租赁协议及委托代理人身份信息一份；证据三、商铺租赁合同及证人证言一份；证据四、银行交易流水二张；证据五、物业缴费收据一份；证据六、商铺租赁合同及原告银行交易流水一份；证据七、（2018）豫0105民初17687号民事判决书、（2018）豫01民终14293号民事裁定书一份。被告徐xx辩称：1、由于原告提供的《铺租赁合同》上并无徐xx的签名及捷、印，同时原告提交的委托书工也无徐xx的签名及捷、印，不能证明该合同是徐xx所签或者是徐xx委托他人所签，该《商铺租赁合同》与徐xx无任何关系，徐xx不是合同相对方，因此不应作为本案被告。2、根据被告徐xx提交的黄x给李x的“委托书”，显示是黄x“委托”李x签的该份《商铺租赁合同》。原告之所以起诉徐xx，其主要依据就是一份与此“类似”的没有徐xx签名及提印的委托书，加之徐xx曾经有过一次向原告的转款记录，可是黄x的这份“委托书”也没有签名及捺印，事后黄x更是有着多达12次的向原告转款行为，是否就可以得出该份合同就是黄x委托李x所签。因为有了这样一份“重大缺陷的委托书”及徐xx后续的一次转款行为，是不是就可以认定该份《商铺租赁合同》就算是徐xx对该“签约行为”予以追认了。如果原告认为是，那就显得极为荒唐。如果法院认可原告提供的那份所谓的“委托书”真实有效，那么也就必须认可被告徐xx提交的“委托书”也是有效的，否则就是双重评价栋准。如果两个委托书都有法律效力，那就显得更加荒唐。因此，徐xx不是本案合同签订者，不是合同相对方，更不是适格被告。二、本案《商铺租赁合同》的相对方是原告和李x，实际履行方是李x和黄x，李x和黄x才是本案适格被告。根据被告提供的证据显示:1、水易汤饭店租用的八闸门面房中的101-106房都是李x签订的合同，加上李x和黄x之间的退股协议书，说明李x和黄x曾经都是饭店的合伙人，李x签订租房合同，租下商铺，黄x进行经营，因此李x是合同的签订者，黄x是履行者，徐xx与本案没有任何关系，他们二人属于合伙关系，那么应该依据《民法通则》第二十五条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第45、46、47、48条的规定，李x与黄x二人应对原告债务承担连带责任。2、根据黄x浦发银行南阳分行的银行流水显示，租金基本上都是从黄x卡上直接支付给王x本人，转账时间及金额为:2017年1月5日支付40000；2017年5月4日支付35000；2017年5月16日支付43900；2017年7月10日支付30000；2017年8月29日支付30000；2017年9月18日支付18900；2017年11月14日支付20000；2017年12月27日支付20000；2017年12月30日支付28900；2018年1月24日支付26000；2018年3月6日支付30000；2018年5月27日支付20000，这说明黄x不仅仅是水易汤店的登记法定代表人，也是实实在在的真实老板。三、本案诉讼请求租金金额过高，且不应支付违约金，修复费金额无法律依据。最高人民法院认为，“合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金”，而是返还不当得利、赔偿损失等的民事责任(《中华人民共和国最高人民法院公报》)2010年第5期，最高人民法院(2009)民一终字第23号民事判决书一本院注)。据此，由于原告在起诉前已经通过邮寄《解除合同通知书》的方式与李x、黄x解除了合同，因此合同解除以后的租金不应再支付，同时由于合同已经解除，也不应再支付违约金，因此，原告要求被告支付违约金等诉求，于法无据。对于原告主张的修复费，由于无相关证据，无法确定其金额，因此，不应支持。综上，由于本案被告徐xx主体不适格，应依法驳回原告对徐xx的全部诉讼请求。被告徐xx就其答辩，向本院提交证据如下：证据一、营业执照、税务登记、机构信用代码证、食品经营许可证、票种核定表建设银行基本存款账户印鉴卡片各一份；证据二、被告黄x浦发银行南阳分行交易流水三份；证据三、水易汤店2017年7月、2017年9月—2018年2月、2018年4月的工资表各一份；证据四、股东退股协议书、被告黄x说明、照片及情况说明各一份；证据五、委托书一份。被告李x辩称：对于原告起诉被告李x郑州市金水区农科路16号10号楼1-2层103号商铺租金拖欠问题，被告李x原来和被告黄x、徐xx三人共同经营“水易汤”103房租签订合同是被告李x受被告徐xx委托代签，在被告徐xx本人授权下代替其签订合同，另外，被告李x于2017年5月2日签订退股协议书，后续所有经营于被告李x无关，以及所产生的任何问题与被告李x无关。被告李x就其答辩，向本院提交证据入下：证据一、股东退股协议书一份。被告黄x提交书面答辩意见辩称：一、被告黄x不应该列为本案被告，本案中的房屋租赁合同由原告和租客签订为合同的直接当事人，被告黄x与租客是合作关系，后与2016年6月份他们又退出，根据合同的构成对原理，被告黄x不就有上述合同的权利，也不应承担上述合同的义务，原告仅仅以被告黄x支付房租为由，认定其承担商铺，理由不够充分。二、原告提出的诉讼请求不符合实际。1、在所租商铺出现经营问题时，承租方多次找原告商量能否收回部分商铺，以减轻房租压力，可原告一直不给机会商讨未果；2、在无法协商的情况下，原告在商铺正常经营期间其他几个业主通水、停电、锁门，导致商铺经营状况愈发困难，恶性循环，最终导致商铺无法继续经营，于2018年6月13日关门停业，此时欠房租5万多元，商铺内所有物品均为带走，未估算价值；3、停业之后被告黄x委托人员多次找原告协调此事，但双方一致无法就此事达成一致意见，进而导致所欠房租继续增加；4、为避免损失进一步扩大，被告黄x通过手机发信息表示，让其业主帮忙转让饭店，来抵消所欠房租及部分其他费用；5、到目前为止，涉案商铺已重新出租，店内所有物品已由原告和其他业主自行处理，未与被告黄x进行协商给店内造成了一定损失；6、被告黄x，对案件提出如果业主执意要起诉包括其他几个业主，也请业主给被告黄x一个说法，饭店共计投资300多万。被告黄x未向本院提交证据。经审理查明：2016年7月7日，原告与被告李x签订一份商铺租赁合同，主要载明：原告出租的商铺位于金水区农科路北科明路东金水万达中心10号街103号，建筑面积195平方米；租赁期限商定为6年，自2016年10月1日起2022年9月30日止，免租期2016年7月10日至2016年9月30日；租金为每季78900元，押金为26300元整，前两年租金不变，第三年、第四年、第五年递增均为5%；被告拖欠租金累计达30天的，原告可以终止合同，收回房屋，被告赔偿违约金26300元；租期结束或中途双方协商解除合同，被告不得破坏已装修部分及房屋架构等。合同“补充如下”处载明：房屋到期乙方需将房屋恢复原状。中国银行郑州文化支行，王x6217888000000060237。原告在合同“出租方（盖章）”处签字、捺印。被告李x在合同“承租方（盖章）”处签字、捺印，联系电话为152××××5777。该电话的登记机主为被告李x。2018年8月28日，大连万象物业管理有限公司郑州分公司出具一份河南增值税普通发票，主要载明：购买方为原告，货物或应税劳务、服务名称为企业管理服务*物业管理费，价税合计8193.36元。备注：底商10-（1-2）-103，2018年4月1日-2019年3月31日。被告徐xx提交的2018年10月23日郑州市金水区黄记水易汤餐饮店出具的《情况说明》显示：黄x是该餐饮店的法定代表人（负责人）及实际经营者；该餐饮店的设立和运营前期黄x和李x是该店的合伙人，后来李x于2017年5月2日退伙，双方签订有退股协议书。该店租用了农科路北科明路东10号楼101、102、103、104、105、106、107、108商铺作为经营场所，其中101至106这六间商铺都是李x签订的合同，签订合同时徐xx不在场，对签订合同不知情。该店成立后，黄x让徐xx帮忙管理过财务，期间给房东第一季度的租金和押金都是黄x让徐xx转的，与其个人没有关系。涉案《商铺租赁合同》约定月租金26300元，因涉案租赁合同已于2018年8月27日解除，故自2016年10月1日至2018年8月27日被告应付给原告租金602270元。2016年7月14日，被告徐xx向原告尾号3403的账户转账105200元。被告黄x向原告尾号3403的账户转账，于2017年2月11日转账20000元、于2017年2月13日转账18900元、于2017年5月4日转账35000元、于2017年5月16日转账43900元、于2017年7月10日转账30000元、于2017年8月29日转账30000元、于2017年9月18日转账18900元、于2017年11月14日转账20000元、于2017年12月27日转账20000元、于2017年12月30日转账28900元、于2018年1月24日转账26000元、于2018年3月6日转账30000元、于2018年4月1日转账22900元、于2018年5月27日转账20000元。2018年8月28日，原告与案外人李蕊签订商业租赁合同一份，主要载明：出租房将位于郑州市金水区开发的郑州金水万达中心项目10-103号商铺出租给承租方使用等。郑州市金水区黄记水易汤餐饮店（以下简称水易汤餐饮店）的类型为个体工商户，经营者为被告黄x，经营场所位于郑州市××楼××号商铺。涉案商铺的租金、税费等系由被告黄x支付。被告黄x认可其系水易汤餐饮店的实际经营者，其与被告李x系合伙关系，后被告李x于2017年5月2日退伙，并与被告黄x签订《郑州市金水区黄记水易汤餐饮店股东退股协议书》。2019年4月1日，原告向本院提起诉讼。本院认为：一、讼争《商铺租赁合同》虽打印承租方为徐胜华，但合同尾部落款处的承租方为被告李x签字捺印。有关委托书亦不足以证明系被告徐xx委托进行。结合原、被告提交的证据及本院查明的事实，合同约定的租赁房屋是为经营郑州市金水区黄记水易汤餐饮店所用，该餐饮店系个体工商户，负责人是被告黄x。签订合同的人是李x，被告李x和黄x系合伙关系，故该合同民事责任应由其二人共同承担。根据合同相对性原则，其二人签订的《郑州市金水区黄记水易汤餐饮店股东退股协议书》对原告没有法律约束力。虽然后来李x根据该协议于2017年5月2日退出经营，但该行为不影响该餐饮店对外债务的承担，其二人在对原告承担责任后，可以按照该协议约定，另行处理其二人合伙期间的内部债务纠纷。被告徐xx不是涉案《商铺租赁合同》的相对方，故原告要求其承担民事责任的请求，本院不予支持。被告徐xx辩称理由成立，本院予以采纳。被告李x辩称理由不足，本院不予采纳。二、关于涉案合同是否解除。原告与被告李x在2016年7月7日签订的《商铺租赁合同》约定：承租方拖欠租金累计达30天的，出租方有权解除合同。由于承租方拖欠租金，原告已经于2018年8月28日收回房屋并与案外人李蕊重新签订商铺租赁合同。故本院确认该《商铺租赁合同》已经于2018年8月27日解除。三、关于租金及违约金。原告作为出租方交付房屋后，承租方应按照合同约定按时足额支付房屋租金。《商铺租赁合同》中约定，承租方拖欠租金累计达30天的，出租方有权解除合同、收回房屋，承租方应赔偿违约金26300元。自2016年10月1日至2018年8月27日应付原告租金602270元，扣减已支付租金493400元，尚欠租金为108870元。被告李x、黄x未按期支付租金的行为构成违约，应按合同约定支付原告违约金26300元。故被告李x、黄x应支付原告租金108870元及违约金26300元。原告诉请物业管理费3344.25元并提交增值税发票在案为证，本院予以支持。原告于庭审过程中撤回被告赔偿恢复原告商铺内由被告租赁时拆掉的一楼通向二楼的钢制楼梯和二楼上的两幅两扇大门，以及二楼上的长19米、高4米的24㎝厚的南北两堵红砖墙，修复金额合计35000元人民币的诉讼请求，属于对自己民事诉讼权利的处分，本院予以准许。四、被告黄x经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄x、李x于本判决生效后十日内支付原告王x租金108870元及违约金26300元、物业管理费3344.25元。二、驳回原告王x的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4597元，退回原告1833元，其余案件受理费2764元，由原告负担225元，被告黄x、李x负担2539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  贾 威人民陪审员  周月玲人民陪审员  牛根法二〇一九年七月十日书 记 员  谢志远