广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5050号上诉人（原审原告）：广东中海物业服务有限公司南海分公司，经营场所广东省佛山市南海区里水镇。负责人：刘忠华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秋静，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：彭友宏，女，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：吴登杰，男，彭友宏的姐夫。上诉人广东中海物业服务有限公司南海分公司（以下简称中海公司）、彭友宏因物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中海公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判由彭友宏向中海公司支付**花园**路一街*号的物业服务费309360.38元及违约金91662.34元（物业服务费及违约金计算期限暂计为2012年1月至2018年9月）；2.一、二审费用由彭友宏承担。事实和理由：（一）一审法院判决彭友宏向中海公司支付2016年6月1日至2018年9月30日期间的物业服务费，属认定事实错误。首先，根据《前期物业管理委托合同》以及《商品房买卖合同》的约定，中海公司主张自2012年1月起计算物业管理费符合合同约定。其次，一审法院认为（2015）佛中法民三终字第1083号判决书于2016年4月2日发生法律效力，酌定彭友宏从2016年5月1日起缴纳物业管理费，与事实不符。根据该判决书认定的事实，彭友宏应按约履行接受案涉房屋的义务，开发商并不存在逾期交付的违约行为，无需承担违约责任。开发商已在最后交付时间将案涉房屋交付给彭友宏，要求彭友宏自2012年1月起缴纳物业管理费，合情合理合法。（二）一审法院认定约定的违约金标准过高没有事实和法律依据。彭友宏自2012年1月接受中海公司的物业管理服务，但从未按合同约定支付物业管理费，存在重大违约行为。反观中海公司为案涉小区提供了全面的物业管理服务，投入了大量的人力物力。彭友宏的违约行为不仅造成中海公司的经济损失，更损害全体业主的利益。一审法院判决的违约金支付方式，不利于纠正彭友宏的恶意欠费行为，也损害了中海公司和全体业主的合法权益。彭友宏辩称，二审法院应到现场进行勘察，不同意中海公司的上诉请求。案涉房屋未交付，其原因不在彭友宏，一审有视频为证，管理费的交纳以房屋实际交付为前提，但案涉房屋并未交付。彭友宏上诉请求：1.撤销一审判决；2.诉讼费由中海公司承担。事实和理由：（一）大沥法庭没有对双方提交的证据进行认真审理，本案认定的证据与事实不符，尤其是中海公司提交的证据真实性、合理性不能成立。1.案涉房屋至今仍然未交付，原因在于房屋地下室存在渗水等多项严重质量问题，彭友宏已将视频录像呈交法院。2.彭友宏已将保利达公司承认质量问题和承诺翻修及未完成交付等证据提交法院，但一审法院认为与本案无关均未采纳。3.彭友宏在一审法庭上对中海公司提交证据的真实性、合理性不予认可，并提交了抗辩意见书，但一审法院并未采纳，其中《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》的出具竟然早于《工程竣工验收报告》，显然属于违法操作。（二）一审判决适用法律错误。案涉房屋因质量问题至今未交付（中海公司均予承认）是本案的关键客观事实，一审法院错误适用《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条极其错误。彭友宏的抗辩理由是案涉房屋没有交付，一审法院却错误判断为对前期物业服务合同的认受性争议，至于一审法院适用的我国合同法107条、第114条显然是将中海公司严重违约和不诚信的帽子强扣于彭友宏，至于判决适用的我国民事诉讼法第64条更属于明显错误。（三）一审法院在庭审并未征询当事人是否有调解意愿，也没有进入调解程序。判决书中酌定违约金缺乏法律依据。彭友宏于法庭调查后补充上诉意见称：1.中海公司所诉物业管理费从2012年1月起计已严重超出法定保护的诉讼时效期限。2.中海公司作为原告的诉讼主体不适格，且一审遗漏了将开发商保利达公司作为诉讼主体。中海公司辩称，（2015）佛中法民三终字第1083号判决书已经确认开发商不存在违约行为，案涉房屋已经在2011年12月30日交付。中海公司向一审法院起诉请求：1.彭友宏向中海公司支付2012年1月至2018年9月期间**花园**路*街5号的物业服务费309360.38元及违约金91662.34元；2.案件诉讼费用由彭友宏承担。一审法院认定事实：2010年10月8日，彭友宏（买受人）与中信保利达地产（佛山）有限公司（以下简称保利达公司）（出卖人）签订编号为20100815431899的《广东省商品房买卖合同》，约定彭友宏向保利达公司购买位于广东省佛山市南海区里水镇**花园**路*街5号房屋（别墅）。同日，双方签订一份《补充协议》，协议第三条第（二）项约定，买受人没有按期接收商品房的，在延期收楼期间，除了按《买卖合同》第十一条约定承担该商品房在此期间的风险，还应承担由此产生的一切费用（包括物业管理费等）。第十条第（九）项约定，**花园一期物业管理费按建筑面积每平方5.5元/月计算，买受人只需按建筑面积每平方4.8元/月的标准向物业管理公司缴纳物业管理费，差额部分由出卖人另行补贴给物业管理公司直至小区成立业主委员会。中海公司与保利达公司签订的《前期物业管理委托合同》约定，别墅按5.5元/月/平方米计算物业管理费，物业管理费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度末月25日之前交纳下季度的物业管理费，未按时足额交纳物业管理费的，业主应按应收费用的每日千分之五支付违约金，合同期限自2015年1月1日起至小区业主委员会成立止。彭友宏的别墅建筑面积为795.68平方米。2013年12月23日，彭友宏以案涉房屋存在严重质量问题，不具备交付使用条件等为由向一审法院起诉保利达公司，请求：1.保利达公司向彭友宏交付经验收合格且返工验收无质量问题的房屋；2.保利达公司向彭友宏支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止的违约金（以31300000元为本金从2012年11月1日至实际交付房屋之日止按每日万分之二计付违约金）。一审法院于2015年7月16日作出（2014）佛南法民三初字第1号民事判决，判决：一、中信保利达地产（佛山）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将广东省佛山市南海区里水镇**花园**路*街5号房屋交付予彭友宏；二、驳回彭友宏的其他诉讼请求。彭友宏不服，提起上诉，佛山市中级人民法院于2016年3月28日作出（2015）佛中法民三终字第1083号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，该判决于2016年4月2日发生法律效力。彭友宏至今未办理收楼手续。另，广东中信物业服务有限公司南海分公司于2018年10月16日变更企业名称为广东中海物业服务有限公司南海分公司。一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，中海公司为**花园提供物业服务，彭友宏作为**花园**路*街*号房的业主，应按《前期物业管理委托合同》的约定交纳物业管理费。彭友宏抗辩案涉房屋存在质量问题，彭友宏未收楼，故不应交纳物业管理费。就房屋是否具备交付条件的问题，一审法院（2014）佛南法民三初字第1号民事判决以及佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第1083号民事判决已作出认定，案涉房屋已达到合同约定的交付条件，且保利达公司亦在合同约定的交付期限内向彭友宏履行了告知义务，判令保利达公司向彭友宏交付房屋。彭友宏在判决发生法律效力后即可随时办理收楼手续，但彭友宏仍以房屋存在质量问题为由不予收楼。根据彭友宏与保利达公司签订的《补充协议》的约定，彭友宏延期收楼的，仍应支付相应的物业管理费。因（2015）佛中法民三终字第1083号民事判决于2016年4月2日发生法律效力，彭友宏在合理的期限内没有办理收楼手续，一审法院酌定彭友宏应从2016年5月1日起向中海公司交纳物业管理费，截至2018年9月30日，物业管理费为110758.66元（4.8元/月/平方米×795.68平方米×29个月），对中海公司超出部分请求，一审法院不予支持。彭友宏逾期支付物业管理费，已构成违约，中海公司请求彭友宏支付违约金91662.34元，彭友宏抗辩过高，一审法院也认为过高，综合本案实际情况，一审法院酌定违约金为20000元，对中海公司超出部分请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、彭友宏应于判决发生法律效力之日起十日内向中海公司支付佛山市南海区里水镇**花园**路*街*号房2016年6月1日起至2018年9月30日止的物业管理费110758.66元及违约金20000元；二、驳回中海公司的其他诉讼请求。案件受理费7315.34元，由中海公司负担4930.34元，由彭友宏负担2385元。二审期间，中海公司向本院提交了《核准变更登记通知书》2份、《前期物业管理委托合同》、广东中海物业服务有限公司的营业执照及其出具的《授权委托书》；彭友宏向本院提交了光盘一张，内含视频及照片。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。经审查，中海公司提供的证据真实、合法，本院予以采信；彭友宏提供的证据与本案无关，不作为本案的定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2008年12月22日，东莞市中信物业管理有限公司与保利达公司签订的《前期物业管理委托合同》约定，别墅按5.5元/月/平方米计算物业管理费，物业管理费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度末月25日之前交纳下季度的物业管理费，未按时足额交纳物业管理费的，业主应按应收费用的每日千分之五支付违约金，合同期限自2009年1月1日起至2014年12月31日止。2010年12月21日，东莞市中信物业管理有限公司经核准变更为广东中信物业服务有限公司。2018年9月10日，广东中信物业服务有限公司经核准变更为广东中海物业服务有限公司。又查明，广东中海物业服务有限公司授权中海公司在本案中向彭友宏主张权利。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：1.中海公司作为本案原告主体是否适格;2.彭友宏是否应向中海公司支付物业管理费、违约金及一审判决对相关费用的认定是否合理。关于争议焦点一。经查，案涉房屋所在小区于2009年1月1日起至2014年12月31日期间由广东中海物业服务有限公司提供物业服务，而广东中海物业服务有限公司已出具《授权书》，就2012年1月至2014年12月期间的物业管理费，授权中海公司代为向彭友宏主张权利，故中海公司在本案中作为原告主体适格。彭友宏关于中海公司主体不适格的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。中海公司上诉主张，已生效的法律文书认定案涉房屋没有质量问题，故彭友宏应于保利达公司通知时收楼并于2012年1月起支付物业管理费及相应违约金。经查，本院已生效的（2015）佛中法民三终字第1083号民事判决认定，案涉房屋已达到合同约定的交付条件，且保利达公司亦在合同约定的交付期限内向彭友宏履行了告知义务，并判令保利达公司向彭友宏交付房屋。可见，保利达公司此前并未将案涉房屋实际交付给彭友宏，一审判决对中海公司诉请彭友宏支付2012年1月至上述判决书生效之日起合理期限内即2016年5月前的物业管理费不予支持，并无不当，本院予以维持。上述判决书生效后，彭友宏即可随时办理收楼手续，但彭友宏仍以案涉房屋存在质量问题为由不予收楼。虽然彭友宏述称系中海公司要求其结清管理费才同意交楼，但未提供证据予以证明，故本院对其相关辩解不予采信。由此，彭友宏关于其未实际收楼，不应向中海公司支付物业管理费的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。可见，彭友宏延期收楼并逾期支付物业管理费，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。至于违约金的数额，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合合同的约定、履行情况、彭友宏的违约程度，酌定彭友宏向中海公司支付违约金20000元，并无不妥，本院亦予维持。中海公司关于一审判决确定的违约金数额不合理，彭友宏关于一审判决确定违约金没有依据的上诉理由均依据不足，本院不予支持。此外，如前所述，本院对中海公司诉请彭友宏支付2016年5月前的物业管理费不予支持，故本院对此时间前的物业管理费是否超过诉讼时效期间不予审查。而根据彭友宏向一审法院提交的《律师函》可知，彭友宏于2017年7月6日已收到中海公司的催缴物业管理费通知，诉讼时效期间因而发生中断，至中海公司于2018年9月19日提起本案诉讼，所诉2015年5月之后的物业管理费并未超过法定的诉讼时效期间。故彭友宏关于中海公司诉请的物业管理费超过诉讼时效期间依据不足，本院不予支持。彭友宏又于二审法庭调查后即2019年7月17日向本院提起反诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院不予审查，彭友宏可另行提起诉讼。综上所述，中海公司、彭友宏的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8269.13元，由上诉人广东中海物业服务有限公司南海分公司负担5353.96元，由上诉人彭友宏负担2915.17元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月二十二日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣