河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0303民初809号原告（反诉被告）：洛阳欧亚达家居有限公司,住所地洛阳市西工区九都西路**。法定代表人:徐良华，董事长。委托诉讼代理人：周遂芳，女，汉族，公司员工。委托诉讼代理人：王明菲，女，汉族，公司员工。被告（反诉原告）：王明要，男，汉族，1972年12月8日出生，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：白巧特、王佳琪，河南天豫律师事务所执业律师。原告洛阳欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达公司）诉被告王明要租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，诉讼中，王明要向本院提起反诉，本院依法变更为普通程序，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。欧亚达公司的委托诉讼代理人周遂芳，王明要及其委托诉讼代理人白巧特、王佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧亚达公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认解除欧亚达公司与王明要之间2017年3月26日签订的卖场租赁合同；2.判令王明要立即支付2018年4月1日前合同履行期间拖欠的租金31500元；3.本案诉讼费由王明要承担。事实与理由：2017年3月26日，欧亚达公司与王明要签订卖场租赁合同，约定王明要承租欧亚达公司位于西工区××号欧亚达家居负一楼面积为249.63平方米的铺位，用于经营威廉顿瓷砖项目，经营期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止。王明要按照每月优惠后租金标准即10500元向欧亚达公司支付租金。合同签订后，因王明要经营状态不佳，2017年12月31日后出现无人经营状态，期间，双方多次交涉，王明要仍拒绝缴纳2018年1月-3月租金。欧亚达公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。王明要辩称，一、王明要与欧亚达公司签订的《卖场租赁合同》已于2018年3月31日终止，无需再确认解除合同。二、欧亚达公司停电造成王明要商铺停业，欧亚达公司要求王明要支付2018年1月-2018年3月租金没有事实及法律依据。1.王明要自2013年进入欧亚达从事经营，期间一直都是先使用后交付租金，欧亚达公司从未提出异议，应视为双方协商一致对《卖场租赁合同》中关于租金支付方式的变更。但2018年1月1日，欧亚达公司以王明要拖欠租金为由对商铺停电，致使商铺无法经营，后又用广告布对商铺进行封铺，导致王明要完全无法经营；2.根据双方所签合同约定，只有王明要拖欠电费超过20日，欧亚达公司才有权停电。王明要未拖欠电费，欧亚达公司擅自停电违反了合同及法律的规定，损害了王明要的利益。因停电致使王明要无法经营，此后又被封铺，商铺只能停业。按双方合同约定，因欧亚达公司原因造成王明要停业时，欧亚达公司应按实际天数免去王明要租金。三、双方所签《卖场租赁合同》已终止，欧亚达公司应退还王明要缴纳的质量保证金20000元。王明要已于2017年12月6日履行完毕全部销售合同，并未存在质量问题，欧亚达公司一直未提异议，故欧亚达公司应退还王明要所交质保金20000元。现欧亚达公司单方以王明要所交质保金抵扣欠缴租金，且抵扣并未经王明要签字认可，王明要对此不予认可。四、欧亚达公司擅自停电、封铺，阻止王明要将店内物品搬离，严重侵害王明要合法权益，给王明要造成的经营损失及财产损失，王明要保留另案另诉的权利。王明要向本院提出反诉诉讼请求：1.请求依法判令欧亚达公司返还王明要质量保证金20000元；2.本案全部诉讼费由欧亚达公司承担。事实与理由：自2013年4月，王明要及妻子黄云霞租赁欧亚达公司位于洛阳市西工区××楼××号的商铺经营“威廉顿”瓷砖，双方签订有《卖场租赁合同》。王明要入驻欧亚达家居广场后先后共向欧亚达公司缴纳质量保证金20000元。合同履行中，商铺租金缴纳方式为每月月底交当月租金，即先使用后交租，但2018年1月1日，欧亚达公司在王明要无任何违约的情况下，私自将王明要经营的商铺停电，后采取换锁、封铺等措施，致使王明要无法正常经营。事发后，王明要多次同欧亚达公司协商，协商无果的情况下，王明要要求撤铺，欧亚达公司置之不理，至今未让王明要拿走商铺里的货物。王明要未拖欠商场电费，根据双方合同约定，欧亚达公司无权停电，因此，王明要因停电而停业期间，应按实际天数免除租金，且欧亚达公司换锁、封铺的行为造成王明要无法经营，王明要不应向欧亚达公司支付未经营期间的租金。另根据双方所签合同，欧亚达公司应将王明要所交商品质量保证金全额无息退还。综上，王明要为维护自身权益，特提起反诉。欧亚达公司反诉辩称，1、王明要反诉金额不对，质量保证金20000元已经冲抵王明要2017年11月至12月拖欠欧亚达公司的租金17615元，现质保金余款为2385元，欧亚达公司同意将质保金余款从王明要拖欠2018年的租金中予以冲抵；2、欧亚达公司本诉诉求中已经将冲抵租金的17615元质保金予以扣除，若王明要对此不予认可，该公司保留继续向王明要主张2017年11月至12月租金的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，认定事实如下：王明要与黄云霞系夫妻关系，二人自2013年开始与欧亚达公司签订《卖场租赁合同》，共同在欧亚达广场负一楼经销“威廉顿”瓷砖。经营期间，以“威廉顿”名义先后三次向欧亚达公司缴纳质量保证金计20000元（其中2013年5月25日交8970.4元、2016年5月31日交10000元、2016年6月11日交1029.6元），欧亚达公司均开具收款收据。2017年3月26日，欧亚达公司（出租方，甲方）与王明要（承租方，乙方）签订了《卖场租赁合同》（2017），合同载明代理品牌名称为“威廉顿”陶瓷，甲方将位于洛阳市西工区××号的洛阳店内负一楼编号为B0-43号铺位租赁给乙方，租赁期一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止。计租面积为249.63平方米，租金以每两个月为一个周期按计租面积支付，租金单价为40.8元/平方米/月，每贰月租金为20370元，租金实行先付费后使用的原则，首期租金乙方应在签订合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；如乙方未能按时向甲方缴清租金的，甲方有权按合同约定追究乙方违约责任。乙方应向甲方缴纳质量保证金30000元，自乙方在甲方商场内经营所签订的销售合同全部履行完毕之日起满13个月后，如所售商品未出现质量问题或发现有质量问题能及时妥善解决的，并且乙方与消费者或甲方无其它经济责任纠纷，甲方将商品质量保证金全额无息退还乙方；如乙方拖欠甲方租金、物业服务费等其它任何费用的，甲方有权直接将商品质量保证金冲抵乙方拖欠的相关费用。因甲方原因造成乙方停业时，甲方按实际天数免去乙方租金，甲方无需承担其他（法律及经济）责任；非甲方原因造成乙方停业时甲方免责。乙方未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费、空调服务费等费用时，如超过20日仍未缴清，甲方有权终止本合同，同时，乙方未按时缴纳电费逾期超过20日的，甲方有权暂停乙方用电，由此造成的损失由乙方自行承担。合同还对双方的权利义务及违约责任等其他内容作了约定。合同签订后，王明要即以“威廉顿”陶瓷名义开展经营。合同到期后，欧亚达公司以王明要欠付2018年1-3月的租金为由起诉来院，导致本案纠纷。另查明，1.庭审中，欧亚达公司认可收到“威廉顿”缴纳的质保金20000元，欧亚达公司与王明要共同确认王明要承租的商铺月租金为10500元。王明要称其租金已付至2017年12月31日，欧亚达公司亦认可王明要租金已付至2017年12月31日，但称王明要2017年11月-12月租金17615元系用质保金抵扣。庭审后，欧亚达公司补充提交2017年12月16日的返款结算单，以证明王明要签字认可在2017年12月欠欧亚达公司61391元，其中已扣除两笔质保金计17615元，王明要对此不予认可，称签字不是本人所签，结算单上租金与实际情况不符，对此，欧亚达公司明确表示不对结算单上王明要的签字申请鉴定，如王明要对结算单及签字不认可，则欧亚达公司另行主张该部分租金。2.关于2018年1月至3月租金一直未付的原因问题，欧亚达公司称系王明要经营不佳导致其未按合同约定缴纳租金。王明要对此不认可，提交之前缴纳租金收据若干，证明虽然合同中约定先付当期租金再使用，但合同履行过程中，一直都是先使用再于当月底交当期租金。欧亚达公司对上述收据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为王明要未按合同约定在当期前五日交齐租金，租金交的晚本身就是违约行为。王明要申请证人高某、赵某出庭作证，以证明2018年1月1日欧亚达公司对王明要经营商铺强行停电，此后还对店铺进行封铺，导致其无法经营，按合同约定，其不应支付2018年1月起的租金。高某出庭作证称“我自2014年10月开始到王明要经营的“威廉顿”陶瓷店工作，2018年1月1日到店铺后发现没电，就去问商场的督导小潘，他说商场给我们停电了，我就把情况给王明要说了，王明要让我先走，他随后去问情况。2018年农历一二月份我和朋友一起去逛街看到店里还没电，我就给老板说如果一直没电我就另找工作了，老板同意了，此后我就找别的工作了。”赵某出庭作证称“我与王明要之前都是欧亚达负一楼经营的商户，我的店离他家有五十米远。2018年元旦上班时，我发现王明要店铺停电了，因为元旦有活动，一般店铺都不可能停电，此后好久他店铺都未经营，也没人在，东西还在，具体停电原因我不知道。”王明要另向法庭补充提交了缴款单、银行流水及微信转账记录，以证明高某的身份系其店铺雇用的营业员。欧亚达公司对两位证人证言均不认可，其对高某的员工身份提出异议，认为以上证据不能证明高某与王明要夫妇存在劳动关系，如果证明应提供相应的劳动合同；同时认为没有证据证明赵某在2018年1月1日到店上班，且看到了以上情况。3.庭审中，王明要还向法庭提交了定/销货单，以证明王明要于2017年12月6日已履行完毕全部销售合同，并未存在质量问题，根据双方合同约定，欧亚达公司应将王明要缴纳的质量保证金20000元退还。欧亚达公司对此不认可，认为质保金中的17615元已抵扣2017年11月至12月的租金，质保金余款2385元可以从此次起诉的租金中予以冲抵。本院认为，欧亚达公司与王明要于2017年3月26日签订的《卖场租赁合同》系当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行各自权利义务。该合同于2018年3月31日到期后已自行解除，无需法院另行确认。关于欧亚达公司主张王明要欠付2018年1月至3月租金的问题，双方所签合同中虽约定各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清，即先付款后使用，但从王明要提交的往期交租金的收据来看，在合同履行过程中，均系月底支付当期租金，故欧亚达公司关于王明要未在当期起始日的5日前交付当期租金系违约行为的观点不能成立。且结合证人高某、赵某的证言，可以认定欧亚达公司于2018年1月1日起对王明要承租商铺停电的事实，王明要商铺位于商场负一楼，欧亚达公司停电行为导致王明要无法经营，按双方合同约定，因欧亚达公司原因造成王明要停业时，欧亚达公司按实际天数免去租金，王明要无需承担其他（法律及经济）责任，故欧亚达公司要求王明要支付2018年1月至3月租金的诉求无合同及法律依据，本院不予支持。关于欧亚达公司称王明要尚欠付2017年11月至12月租金的问题，因其此次诉讼请求中并未涉及该期间的租金，且欧亚达公司明确表示其另行主张权利，故本院对此不予处理，欧亚达公司可另行主张权利。关于王明要主张欧亚达公司返还质量保证金的问题，因王明要与黄云霞系夫妻关系，二人共同经营“威廉顿”陶瓷，夫妻二人最后与欧亚达公司签订租赁合同亦是以王明要名义所签，现王明要向欧亚达公司主张退还质保金，主体并无不妥。双方租赁合同已到期，欧亚达公司未对王明要经营商品质量问题提出异议，且欧亚达公司已对王明要质保金中17615元抵扣租金，该行为可视为欧亚达公司认可质保金退还条件已成就，其单方扣除王明要缴纳质保金抵扣租金，无合同依据，且王明要亦不予认可，故欧亚达公司应退还王明要质量保证金20000元，王明要该项反诉请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、洛阳欧亚达家居有限公司于本判决生效之日起十日内退还王明要质量保证金20000元；二、驳回洛阳欧亚达家居有限公司的诉讼请求。如洛阳欧亚达家居有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费587元，减半收取计293.5元，由洛阳欧亚达家居有限公司负担；反诉受理费减半收取150元，由洛阳欧亚达家居有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  赵晓丽陪审员  杨兴旺陪审员  王小刚二〇一九年七月一日书记员  秦欢欢