河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再309号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨振兴，男，1965年11月14日出生，汉族，住河南省开封市。委托诉讼代理人：孙鑫，河南龙文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张博，男，汉族，住河南省开封市禹王台区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：开封市润通置业有限公司。住所地：开封市开发区金明西街集英花园A区30号楼西单元4层东户。法定代表人：左先锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张留群，河南辽源律师事务所律师。委托诉讼代理人：席璐，河南辽源律师事务所实习律师。再审申请人杨振兴因与被申请人开封市润通置业有限公司（以下简称润通公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民终443号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月29日作出（2018）豫民申8030号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨振兴及其委托诉讼代理人孙鑫、张博，被申请人润通公司的委托诉讼代理人张留群、席璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨振兴申请再审称，1、一、二审认定事实错误。本案涉及两个合同关系，一个是杨振兴与河南九洲天中投资发展集团有限公司（以下简称九洲公司）、润通公司之间的三方债务转移协议（以下简称三方协议），基于该协议，杨振兴补交房款差价后签订了商品房买卖合同；第二个协议是润通公司与九洲公司的两方资产置换协议。一、二审认为两方协议是三方协议的基础错误：三方协议签订的时间早于两方协议，两份协议相互独立，分别约束不同的当事人，且杨振兴并不知道两方协议的内容，不能将两份协议混同或强行联系。三方协议属债务转移协议，九洲公司将债务转移给润通公司，经过了债权人杨振兴的同意，该协议合法有效，各方当事人均应严格按约履行。润通公司承担九洲公司的债务并未附加任何条件，且在两方协议中已经说明，润通公司已与债权人签订了商品房认购协议，并全部接收了债权凭证原件，相关手续已全部办妥，在此基础上，双方约定了折抵方案。因此无论折抵方案能否顺利执行，均不能影响三方协议的效力。综上，案涉两方协议签订时，三方协议已成立并生效，润通公司已承担九洲公司债务成为新的债务人，应当按三方协议约定履行义务。2、一、二审适用法律错误。一、二审仅依据《中华人民共和国民法通则》及合同法关于公平公正的法律规定，不适用合同法中关于债务转移的法律规定不当。依法成立的合同应当受到法律保护，一、二审任意推翻已经成立并生效的合同，也违反了公平公正原则。按一、二审的逻辑，签订三方协议后，杨振兴因自己的债权数额不足以认购整套房产，又出资20万元购买案外人周二振、胡晓玲拥有的认购份额，这些交易也应推翻。如果这样，有损市场秩序、交易安全。请求：撤销一、二审判决，改判润通公司继续履行商品房买卖合同，向杨振兴交付房屋，并支付违约金1902.4元（违约金以已交房款792661元为基数，按日万分之0.1自2017年1月1日起计算至2017年8月31日，此后继续计算至交付房屋止）。润通公司辩称，1、三方协议与两方协议是一系列相关联的有机整体，无论签订时间的先后，均是三方经过多次协商后的结果，杨振兴称对两方协议不知情不符合事实。2015年1月17日协议编号是（2015）债转购007号，该协议是债权转为购房款性质的协议，债权转化为购房款是三方达成的合意。九洲公司与润通公司之间表面上看是两方协议，实际上也是三方的协议，是九洲公司代杨振兴等投资人向润通公司支付对价，即该78万元房款不是由杨振兴向润通公司直接支付，而是由九洲公司向润通公司转让开封市富辰商务大厦B座房产中的一部分，作为购房款。但是九洲公司与润通公司之间的协议已经被确认为无效，九洲公司不能将开封市富辰商务大厦B座房产交付给润通公司，即九洲公司已不能代杨振兴支付购房对价，杨振兴丧失了支付78万元的基础，杨振兴仅向润通公司支付了差价款12661元，如果继续履行杨振兴与润通公司的购房协议则显失公平，其已公告通知杨振兴、九洲公司解除了三方协议及商品房买卖合同。请求驳回杨振兴的再审请求。杨振兴于2017年9月1日向开封市金明区人民法院起诉请求：1、判令其对位于润通大厦6层617号的房屋享有所有权；2、判令润通公司继续履行双方签订的关于上述房屋的商品房买卖合同，向其交付房屋；3、判令润通公司向其支付违约金1902.4元，违约金以已交房款即792661元为基数，按日万分之0.1自2017年1月1日起计算至2017年8月31日，此后继续计算至将房屋交付杨振兴止。开封市金明区人民法院一审认定，2015年1月17日，杨振兴、润通公司及案外人周二振、九洲公司签订（2015）债转购第007号协议书一份，内容为：2015年1月17日杨振兴及周二振借给九洲公司78万元，无法及时偿还。为了解决这一困境，润通公司同意杨振兴及周二振以享有九洲公司的债权，认购润通公司的房屋，由润通公司出具认购金收据，视为杨振兴及周二振交付的购房款。杨振兴与润通公司及周二振经协商，达成如下协议：一、杨振兴及周二振认购润通公司西塔6层617号房屋一套；二、杨振兴及周二振不得提出变更、解除本协议，否则，愿意重新享有对九洲公司原债权，润通公司不承担任何退款责任；三、如润通公司提出解除、变更本协议，应向杨振兴及周二振退还认购金数额的现金并支付10%的违约金。2015年1月27日，润通公司向杨振兴出具收据一份，内容为收到杨振兴、周二振、胡晓玲78万元（2015债转购第007号）。2015年12月12日，杨振兴、周二振、胡晓玲签订协议书一份，内容为：杨振兴、周二振、胡晓玲共同出资在润通公司购买润通大厦西塔6层617号房，三方的出资比例为50万元、24万元、4万元。现周二振、胡晓玲同意将自己的出资共28万元以现金20万元转让给杨振兴，配合杨振兴办理该套房产的一切手续。同日，杨振兴通过银行转账给胡晓玲20万元。2015年12月12日，杨振兴刷卡支付润通公司润通大厦617室购房款12661元，润通公司向杨振兴出具有收据。后杨振兴与润通公司签订商品房买卖合同一份，合同约定杨振兴购买润通公司开发的润通大厦6层617号房屋，建筑面积137.4平方米，总购房款792661元。买受人于签订合同之日一次性付清总房款，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。九洲公司与其客户签订借款投资担保协议，需向客户兑现1587万元，客户用享有九洲公司的债权购买润通公司开发的房产，同时与九洲公司结清债权债务关系。润通公司与九洲公司于2015年1月22日签订协议一份，约定九洲公司将开封市富辰商务大厦B座房产以1100万元抵给润通公司，于2015年4月25日前办理完毕过户手续，并于2016年1月22日前向润通公司支付下余的487万元。由于九洲公司没有按照约定的期限办理过户手续，也没有支付款项，故润通公司于2016年11月诉至法院，要求确认九洲公司与润通公司之间于2015年1月22日签订的协议无效。在诉讼过程中，一审法院发现开封市富辰商务大厦B座房产已于2014年12月30日被其他司法机关查封，故一审法院作出（2017）豫0211民初220号判决，判决润通公司与九洲公司于2015年1月22日签订协议无效。现该判决已生效。开封市金明区人民法院一审认为，本案杨振兴、润通公司签订的房屋认购协议书以及有案外人九洲公司参与签订的债转购协议书均是在九洲公司与润通公司之间债务转移合同的基础上签订的，系各方当事人的真实意思表示。债务转移合同约定九洲公司与杨振兴之间投资担保协议中涉及的债务由九洲公司转移给润通公司，由杨振兴以对九洲公司的债权购买润通公司开发的房产，另九洲公司将其所有的开封市富辰商务大厦B座房产抵给润通公司，并支付润通公司部分现金。现润通公司与九洲公司的债务转移协议已被确认无效。润通公司虽然和杨振兴签订了房屋买卖合同且向杨振兴出具有认购金收据，但该证据均是建立在润通公司与九洲公司的债务转让协议基础上的，现润通公司未从九洲公司获得任何财产权利，故杨振兴向润通公司主张履行房屋买卖合同并交付房屋，实际并未向润通公司支付78万元的对价，润通公司若继续履行合同，显失公平，故对杨振兴要求确认房屋所有权、继续履行合同、交付房屋并支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。因杨振兴实际于2015年12月12日支付润通公司购房款12661元，对该款润通公司应予退还并应支付相应利息。开封市金明区人民法院于2017年12月25日作出（2017）豫0211民初3064号民事判决：驳回杨振兴的诉讼请求。案件受理费减半收取后为5873元，财产保全费4483元，由杨振兴负担。杨振兴不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。河南省开封市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。河南省开封市中级人民法院二审认为，2015年1月17日杨振兴与案外人周二振等与润通公司签订的三方协议、2015年1月22日润通公司与九洲公司签订的资产置换协议、杨振兴与润通公司签订的商品房买卖合同等一系列合同是一个整体，互相联系。在这三个合同中，润通公司与九洲公司签订的资产置换协议是一个基础合同，也是另外两个合同生效的条件，没有这个合同，就不会有另外两个合同的产生。润通公司与九洲公司签订的资产置换协议因违反法律强制性规定而被生效判决确认无效，另外两个合同就失去了赖以生效的基础和条件，该基础条件不成就，杨振兴与润通公司签订的商品房买卖合同因条件不成就而不能生效。杨振兴要求润通公司交付房屋、支付违约金的诉讼请求不应得到支持。河南省开封市中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）豫02民终443号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11746元，由杨振兴负担。本院再审认定，1、润通公司再审庭审中陈述已公告通知杨振兴解除了三方协议及商品房买卖合同，但同时认可无证据证明该事实。2、杨振兴与润通公司商品房买卖合同第九条约定，逾期交付房屋超过60天…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2016年12月31日）的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，关于润通公司与九洲公司2015年1月22日的资产置换协议是否为案涉三方协议及商品房买卖合同生效的前提和条件问题。杨振兴、周二振与润通公司、九洲公司于2015年1月17日签订的协议，包含两项合意，一是九洲公司对杨振兴、周二振所负债务由润通公司承担；二是润通公司承担该债务后，杨振兴、周二振对润通公司享有债权，并以该债权与润通公司达成认购润通大厦西塔6层617号房屋的以物抵债协议。该协议是三方当事人的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，为有效协议。杨振兴与润通公司根据该协议于2015年12月12日补交房款后签订了上述房屋的商品房买卖合同，该合同亦为有效合同。虽然对于润通公司，其承担九洲公司的债务是因该资产置换引起，但该原因未作为三方协议生效的条件写入协议，不能产生对各方当事人的约束，润通公司与杨振兴、九洲公司的三方协议及与杨振兴的商品房买卖合同的法律效力并不依附于资产置换协议，二审认定三方协议及商品房买卖合同因资产置换协议无效而无效，无事实和法律依据，应予纠正。关于履行案涉商品房买卖合同是否显失公平及润通公司应否继续履行问题。润通公司称，因该资产置换协议已被认定为无效，致其无法取得承担九洲公司债务的对价，继续履行三方协议及商品房买卖合同将显失公平，其已通知杨振兴及九洲公司解除上述两份合同。润通公司的该主张无证据证明，杨振兴对合同解除亦不认可，润通公司主张双方合同已经解除不能成立。润通公司与九洲公司的资产置换协议可能无法履行，属于订立该协议时可预见的商业风险，签协议时其未对九洲公司置换的资产状况作相应调查，该风险其应承担，故其主张履行案涉商品房买卖合同对其显失公平不能成立。案涉商品房买卖合同为有效合同，对双方当事人具有约束力，双方均应适当履行。杨振兴再审请求润通公司继续履行合同、交付房屋、按合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定和合同约定，应予支持。综上，一、二审认定事实清楚，但认为案涉合同无效、驳回杨振兴诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民终443号民事判决及开封市金明区人民法院（2017）豫0211民初3064号民事判决；二、开封市润通置业有限公司继续履行与杨振兴签订的商品房买卖合同，在润通大厦西塔6层617号具备交付条件后十日内向杨振兴交付该房屋，并向杨振兴支付逾期交房违约金（违约金以792661为基数，按日万分之0.1自2017年1月1日起至实际交付房屋止）。一审案件受理费减半收取后为5873元，财产保全费4483元，二审案件受理费11746元，均由开封润通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  毛彦功审判员  张 伟二〇一九年七月二十六日书记员  范浩杰