重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初4910号原告：重庆名宇汽车销售有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道柏杨村三社，统一社会信用代码91500232798044781D.法定代表人：**，总经理，男，汉族，1980年7月27日出生，住址重庆市渝北区。委托代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。被告：重庆市互信房地产开发有限责任公司，住所地重庆市南岸区学府大道58号附2号，统一社会信用代码915001086635661363。法定代表人：杨星，总经理。委托代理人：杨世秀，女，汉族，1958年5月16日出生，住址重庆市渝北区，重庆市互信房地产开发有限责任公司员工。被告：重庆大慧商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街37号第四层100号，统一社会信用代码91500103MA603BUR6A。法定代表人：罗大文，总经理。委托代理人：罗仁栋，重庆思仁律师事务所律师。原告重庆名宇汽车销售有限公司（以下简称“名宇汽车公司”）诉被告重庆市互信房地产开发有限责任公司（以下简称“互信公司”）、重庆大慧商业管理有限公司（以下简称“大慧公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法由审判员邓小晶担任审判长、与人民陪审员邹大文、于明组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告名宇汽车公司的法定代表人**及其委托代理人史永峰、被告互信公司的委托代理人杨世秀、被告大慧公司的委托代理人罗仁栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名宇汽车公司向本院提出诉讼请求：一、撤销被告互信公司向被告大慧公司转让位于重庆市南岸区学府大道58号（房地产权证号为000018429）物业的民事行为；二、依法确认原告与被告互信公司于2018年3月18日签订的《租赁合同》有效，并对包括房地产权证号为000018429号在内的全部租赁房屋有优先购买权；三、本案的诉讼费（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费等）全部由二被告承担。事实及理由：原告与被告互信公司于2018年3月18日签订了《租赁合同》，承租了被告互信公司位于重庆市南岸区学府大道58号3836.59平方米（不动产权第000018429号）及重庆市南岸区学府大道58号附1号2976.73平方米（不动产权第000548488号）合计6813.32平方米的物业。原告承租上述物业后，一直按合同履行。2018年10月24日及2018年10月29日，原告收到了被告互信公司告知函，告知原告已将不动产权第000018429号项下的物业出售给被告大慧公司。但根据原告与被告互信公司签订的租赁合同第六条第一款的规定，由于被告互信公司并未书面通知原告，而大慧公司私下进行交易，侵犯了原告对该房屋的优先购买权，其行为应当依法撤销。故原告诉至法院。被告名宇汽车公司辩称：涉案租赁合同中租赁价格偏低。我司因需要偿还银行债务，于2018年7月3日向原告邮寄解除租赁合同通知书。之后，我司告知原告的法定代表人房屋对外出售500万元的信息，由于原告仅出价480万元，双方价格没有谈拢。而被告出价500万元，故我司将房屋出售给被告大慧公司。二被告之间不存在恶意串通。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告大慧公司辩称：一、案外人重庆名建汽车销售有限公司的注册地址是涉案房屋地址，涉案房屋实际承租人和使用人并非原告，优先购买权不能脱离承租权而独立存在。对原告主张的优先购买权无法律依据。二、房屋买卖合同是由二被告签订，原告并非合同相对方，不享有合同撤销权。原告请求撤销民事行为，该请求明细错误。三、原告仅请求法院确认租赁合同有效，该诉请无必要。法院会审查合同效力。在没有基于合同有效的前提下诉请其他诉求，我方认为不应当作为单独的诉请。四、原告第三项请求不应在本案中产生。经审理查明：2018年3月19日，原告作为承租方乙方与被告互信公司作为甲方出租方签订《租赁合同》，该合同约定甲方将其位于重庆市南岸区学府大道58号附1号2976.73平方（不动产权第000548488号）和重庆市南岸区学府大道58号3836.59平方（不动产权第000018429号）合计6813.32平方，（其中第000018429号中物业用房75.13平方和负3层设备房695.6平方不在出租房屋内），实际使用面积为6078.49平方以及走完通道进出口的使用权；房屋租赁期限共10年；租赁期内，甲方如需将该房屋转让，需提前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权等内容；同时，双方在补充协议中还约定甲方向乙方出租的房产由于贷款原因已经抵押给广东南粤银行，若因为转让（含股权转让）或债务和抵押产生的司法纠纷导致甲方需要提前解约，应提前2个月通知乙方，则甲方不属于违约。上述租赁合同签订后，被告互信公司将租赁房屋交付原告使用。原告于2018年4月1日起将租赁房屋交付给案外人重庆名建汽车销售有限公司经营使用。2018年7月3日，被告互信公司向原告邮寄发出《解除租赁合同通知书》，其内容为因办理贷款，已将租赁房屋抵押给广东南粤银行，现因偿还银行贷款，需将租赁房屋进行处置，特通知原告：双方签订的《租赁合同》自贵方收到本通知书之日起的两个月后解除；自《租赁合同》解除之日起三日内，将租赁房屋移交被告互信公司。原告否认收到上述《解除租赁合同通知书》，并认为原告并无违约行为，被告互信公司亦不具备解除合同的权利。另查明：2018年9月初，被告互信公司的员工杨世秀口头告知原告的法定代表人**涉案房屋的出售价格为500万元，**向其口头还价480万元，后双方多次沟通，对出售价格未达成一致意见。2018年9月21日，被告互信公司作为甲方与被告大慧公司作为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》三份（合同编号：2018092101、2018092102、2018092103），约定被告互信公司将其所有的位于重庆市南岸区学府大道58号吊-车间（戊类）、重庆市南岸区学府大道58号吊-库房、重庆市南岸区学府大道58号吊-配件库【渝（2016）南岸区不动产权第000018429号】出售于被告大慧公司，售价分别为4152945元、111699元、736708元。2018年9月26日，原告的法定代表人**电话回复被告互信公司的员工杨世秀，并告知同意以500万元的价格购买涉案房屋，但杨世秀未作回复。2018年9月29日，被告大慧公司取得位于重庆市南岸区学府大道58号吊-车间（戊类）、重庆市南岸区学府大道58号吊-库房、重庆市南岸区学府大道58号吊-配件库房屋的不动产权证书。之后，被告互信公司向原告邮寄告知函，告知原告已将房地产权证号为000018429号项下的物业出售给被告大慧公司，且已办理产权过户登记，2018年10月21日后的租金每年70万元支付至被告大慧公司银行账号内。2019年1月24日，被告大慧公司也将涉案房屋产权变更情况书面告知原告。原告认为，二被告存在恶意串通，侵犯其优先购买权，遂以前述请求诉至本院。还查明：原告提交（2018）渝0108执503号之四《协助执行通知书》一份，拟证明原告于2018年11月10日收到本院的协助执行通知书后，已将租金支付至法院账号；被告大慧公司及被告互信公司对该证据真实性无异议，但认为并不包含涉案房屋的租金。以上事实有，《租赁合同》、《解除租赁合同通知书》、《重庆市商品房买卖合同》、告知函、产权变更再告知函等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。本院认为，原告与被告互信公司于2018年3月18日签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，该合同符合法律的规定，具有合法效力。该租赁合同签订后，被告互信公司将租赁房屋交付原告使用，原告亦按约向被告互信公司支付相应租金，双方的租赁合同成立并生效。根据双方租赁合同的约定，被告互信公司如将涉案房屋转让，需提前书面通知原告，在同等条件下，原告享有优先购买权。虽然被告互信公司未按约以书面形式告知原告，存有履行告知义务的瑕疵，但其员工杨世秀于2018年9月初将对外出售涉案房屋的价格500万元口头告知原告的法定代表人**，原告亦知悉涉案房屋对外出售及价格的信息，可以视为被告互信公司已在出卖之前的合理期限内通知原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，原告作出以500万元价格购买涉案房屋意思表示前，二被告已签订《重庆市商品房买卖合同》，被告大慧公司亦已取得涉案房屋的不动产权证，被告互信公司向被告大慧公司转让位于重庆市南岸区学府大道58号（房地产权证号为000018429）物业的民事行为已成立并生效，原告要求撤销被告互信公司向被告大慧公司转让位于重庆市南岸区学府大道58号（房地产权证号为000018429）物业的民事行为，于法无据，本院不予支持。对于原告请求对包括房地产权证号为000018429号在内的全部租赁房屋享有优先购买权，本院认为，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但仅限于双方租赁合同中约定的租赁物业，原告于2018年9月初知晓出售信息后，认为价格过高至2018年9月26日才明确表示以500万元价格购买涉案房屋，且涉案房屋已对外出售并登记于被告大慧公司名下，在此前提下，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告重庆名宇汽车销售有限公司与被告重庆市互信房地产开发有限责任公司于2018年3月18日签订的《租赁合同》合法有效；二、驳回原告重庆名宇汽车销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费240元，由原告重庆名宇汽车销售有限公司负担元（已缴纳）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邓小晶人民陪审员  邹大文人民陪审员  于 明二〇一九年七月三十日书 记 员  郭荣娜