襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初995号原告（反诉被告）:张卫东，男，汉族，1973年10月6日出，住荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：王虎、胡庆庆，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：襄阳市高新区蜀汉大庙火锅店（以下简称大庙火锅）。住所地：襄阳高新技术产业开发区长虹北路万家同乐二楼。经营者：赵毅，男，汉族，1975年6月28日出生，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：王峰，湖北隆中律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告张卫东与被告大庙火锅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。庭审中，被告大庙火锅提起反诉，本院依法合并审理。原告张卫东的委托诉讼代理人王虎、胡庆庆，被告大庙火锅的委托诉讼代理人王峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张卫东向本院提出诉讼请求：1.判令被告大庙火锅立即向原告支付房屋租赁费、物业管理费、广告位租赁费798864元及滞纳金（每逾期一天按每月租金的千分之五标准计算），并支付违约金25万元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年12月16日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，合同就出租情况、租赁期、租金及付款方式、房屋用途、合同义务、违约责任等做了明确约定。2017年5月25日，原、被告双方签订了《合同补充协议书》，对月租金单价等事项进行了调整。自2018年4月起，被告未按照合同约定足额支付相关费用，原告多次催要未果。2019年3月3日，原告解除了与被告签订的《商铺租赁合同》及《合同补充协议书》，并于2019年3月13日在报纸上刊登了解除协议声明。截至合同解除之日，被告拖欠原告房屋租赁费、物业管理费、广告位租赁费798864元。现原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告大庙火锅提起反诉并辩称，2013年12月16日，大庙火锅的原合伙人金湘怡与张卫东签订《商铺租赁合同》，合同约定了租赁物及租金、押金、房屋用途、物业费等内容。张卫东利用出租人的优势地位，约定了在每月租金的基础上另外收取每平方米3元的物业服务费，却未在合同中约定对应的物业服务内容，该物业服务费条款权利与义务明显不对等，且张卫东作为自然人，不具备收取物业费的资格。在合同履行的过程中，大庙火锅也从未享受到张卫东提供的物业服务，为此，大庙火锅与原告多次沟通均未解决。因此，在《商铺租赁合同》的履行过程中，张卫东也存在违约行为，按照相关规定，本案租赁物剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应当由双方根据各自的过错承担相应额的责任。故请求法院：1.判令张卫东因租赁合同解除，应当按照双方过错比例（30%）赔偿大庙火锅装修损失10万元（暂估值，以评估鉴定为准）；2.判令张卫东因未尽到物业服务的基本义务，应当退还大庙火锅已缴纳的物业服务费5万元；3.本案反诉费由张卫东承担。庭审后，大庙火锅撤回第一项反诉请求。本院认为，大庙火锅自愿撤回该项反诉请求及鉴定申请，系对权利的自行处分，不违反法律规定，本院予以准许。针对被告大庙火锅的反诉请求，原告辩称，合同已明确约定，原告张卫东只是代缴物业费，其所缴纳的物业费原告并没有私自拿走，被告大庙火锅在合同期间也享受了物业服务且并未提出异议。故被告在合同解除后提出物业服务问题并无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2013年8月25日，原告张卫东（乙方：承租方）与湖北精诚投资管理有限公司襄阳分公司（甲方：出租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“鉴于出租方已与产权所有人签订租赁合同，该合同明确赋予乙方将房屋转租的权力……承租屋位于万家同乐大厦的第一、二层，使用面积为6962平方米，公摊面积为/平方米，共计6962平方米。甲乙双方同意承租期自2013年9月1日至2028年6月30日止，租赁期为14年10个月（其中2014年1月31日前为装修免租期）。租金单价为每月每平方米65元；每月租金共计452530元，以后租金增长幅度每三年增长7%，即当年租金总额=上期租金总额*（1+7%）。上述租金不包含每月应向物业公司缴纳的物业管理费及垃圾清运费等费用；该项费用每月每平方米3元，由湖北精诚投资管理有限公司襄阳分公司从2017年2月1日起开始收取。……”后湖北精诚投资管理有限公司襄阳分公司出具证明，载明：“现位于长虹路××广场××同××广场××楼（朗曼酒店与兴业银行之间），由承租人张卫东承租经营。承租人张卫东享有该项目权利，承担该项目责任，具有招租的权利。”2013年12月16日，原告张卫东（甲方：出租方）与金湘怡（乙方：承租方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：TL0021），约定：“甲方同意出租，乙方同意承租的房屋位于襄阳市××新区××北路××广场大厦××、××楼内。乙方承租屋位于万家同乐城市广场大厦二层，使用面积为910平方米，双方约定公摊系数为18%，含公摊合计总面积1074平方米。房租计算以含公摊合计总面积为准。甲乙双方同意承租期为2014年1月7日至2020年4月6日，租赁期为75个月，其中2014年1月7日-2014年4月6日为乙方装修期，甲方给予乙方免租优惠。（仅免租金，不含物业费、水电费、垃圾清运费等费用）。甲乙双方约定，自2014年4月7日起计算租金，计租面积以含公摊总面积为准，即1074平方米。租金单价为每月每平米人民币80元，每月租金共计85920元。租金按每年递增5%标准进行调整。上述租金中不包含乙方每月应向物业公司缴纳的物业管理费、卫生费、水电费及垃圾清运费等费用，物业管理费、卫生费及垃圾清运费等费用暂定为3元/平方米，水电费由乙方向对应管理部门交纳。合同定金共计人民币25万元。合同定金及首期三个月租金在合同签订之日起5个工作日内一次性缴纳。乙方缴纳的合同定金在合同期内不能用于冲抵乙方应交纳的租金及其他费用，合同期满不续签，合同定金于合同期满三个月后免息退还。物业管理费、卫生费、垃圾清运费等费用暂定为3元/平方米。按先交房租（及相关物业等费用）后使用原则，乙方房屋每季度支付一次，第一季度租金给付时间在本合同签订之日起五个工作日内和合同定金一起，一次性缴纳，下一季度的房租在下一季度计租日5日前支付，之后每季度按此时间交付……如果乙方在租金到期后未能按期足额支付租金，每逾期一天按每月租金的千分之五标准交纳滞纳金，上季度租金到期后15天仍未支付下季度租金的，乙方将视为违约，乙方同意甲方有权单方决定解除本合同并收回承租屋使用权，除承担租金及滞纳金外另由乙方以合同定金为标准向甲方承担违约责任，因房屋租金未交付引起的诉讼费用、误工费用、交通费由乙方承担。……甲方无故提前收回场地，视为甲方违约，应赔偿乙方所有装修费用、经济损失、退还乙方合同定金；乙方无故提前退出租赁场地时，视为乙方违约并承担违约责任，乙方应以三个月的租金标准向甲方支付违约金且合同定金不退……经双方约定，甲方免除乙方2014年1月7日-2015年1月6日期间的物业管理费用，自2015年1月7日起乙方需按时缴纳物业管理费用。”2017年5月25日，原告张卫东（甲方）与被告大庙火锅（乙方）签订《合同补充协议》，约定：“甲乙双方于2013年12月16日签订位于长虹北路××广场××楼商铺的租赁合同（合同编号：TL0021），租赁面积为1074平方米。现经甲乙双方协商，在原合同基础上变更合同条款部分内容：甲方同意乙方自2017年6月1日起，月租单价调整为50元，月租金调整为53700元。截止2017年5月31日，乙方租金欠款411820元，甲方同意给予乙方租金优惠211820元，优惠后乙方应付租金欠款15万元。乙方承诺于2017年5月31日前付清。甲方同意乙方承租期延期至2020年5月31日。上述租金中不包含乙方每月应向精诚投资管理有限公司襄阳分公司缴纳的物业管理费、卫生费、垃圾清运费及水电费等费用，物业管理费、卫生费、垃圾清运费等费用暂定为3元/平方米，由甲方代收，如乙方发生物业管理问题，应向精诚投资管理有限公司襄阳分公司主张权利，甲方应协助处理。水电费由乙方向对应管理部门交纳。关于租金交付方式、双方委员会责任扥其他合同约定事宜服从原合同。”另查明，2014年5月20日，金湘怡作为经营者将襄阳市高新区蜀汉大庙火锅店进行登记，企业类型为个体工商户。2016年5月9日，赵毅作为经营者重新将襄阳市高新区蜀汉大庙火锅店进行登记，企业类型为个体工商户。2018年5月20日，万家同乐管理办公室向大庙火锅发出催款通知书，载明：“截止2018年4月23日，2018.02.08-05.18公摊水电2254元，2018.04-06月房租143100元（954平*50元/平*3个月），物业8586元（954平*3元/平*3个月），合计153940元，请于2018年5月25日前缴清剩余费用。（备注原实际面积1074平，退租面积120平，2018年4月起面积按954平计算）。”2019年2月27日，原告张卫东向大庙火锅邮寄《催款通知》，载明：“截止2019年2月26日贵商户尚欠我方租金268500元，物业费35442元、公摊水电费用4640元，以上费用合计308582元。经我方多次催收，你方一直未按合同履行责任，已构成严重违约，请贵商户务必于2019年3月2日之前付清以上费用。否则，我司将无法保证提供正常的服务及水电供应，并根据你我双方签订的合同约定，追究你方违约责任。2019年3月3日，原告赵卫东向被告大庙火锅邮寄解除协议通知函，告知被告解除租赁合同及相关协议，并向被告催要尚欠租金、其他相关费用，并要求被告支付违约金。物流信息显示，该快递于2019年3月4日被大庙火锅前台签收。被告大庙火锅于2019年3月8日开始搬离租赁房屋。2018年10月11日，被告大庙火锅向原告发送《万家同乐店店房租减免申请（1）（1）》，申请减免2018年4-6月的房租，10月20日前交清所欠房租，十一月再次开业。原告同意后，被告于2018年10月21日仍未按照承诺付款。2018年2月9日，被告大庙火锅向原告缴纳该月房租53700元、物业费3222元及其他费用，共计58912元。2018年3月6日，被告大庙火锅向原告支付3月1日-3月31日的房租、物业费及其他公摊费用共计57510元。原告向被告出具收据。2018年11月14日，被告大庙火锅的经营者赵毅向原告张卫东转账5万元支付房租，又于同年11月30日转账10万元支付房租。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，结合原告与金湘怡、大庙火锅签订的一系列合同，本院认定，赵毅登记为大庙火锅的实际经营者后，仍在继续履行原告与金湘怡签订的《商铺租赁合同》，并于2017年5月25日，与原告签订《合同补充协议》，对租金及相关费用的计算进行了变更。对于原告要求被告向原告支付2018年4月-2019年3月的房屋租赁费805500元（1074平方米*50元/平方米*15个月）的主张，本院认为，对于租赁面积，2018年5月20日万家同乐管理办公室向大庙火锅发出的催款通知书载明“2018年4月起面积按954平计算”，原告称大庙火锅实际使用面积仍为1074平方米，但并未提交证据证明，应承担举证不能的不利法律后果，故对于2018年4月起的租赁面积，本院认定为954平方米。对于房租拖欠期间，原、被告均认可被告于2019年3月8日搬离租赁房屋，故租金计算的截止日期为2019年3月8日。庭审中，被告自认，除2018年11月向原告支付15万元租金外，并未支付剩余租金，本院予以采信。另被告辩称，依据《万家同乐店房租减免申请（1）（1）》，原告同意免除2018年4月-6月期间的房租，故该期间房租不应再计算。本院认为，减免申请中，被告承诺于2018年10月20日前付清所欠房租，但逾期未付清欠款，故减免房租条件并未成就，本院对被告的抗辩意见不予采信。被告还主张以商铺押金25万元抵扣租金，本院认为，《商铺租赁合同》约定“乙方缴纳的合同定金在合同期内不能用于冲抵乙方应交纳的租金及其他费用，合同期满不续签，合同定金于合同期满三个月后免息退还”现《商铺租赁合同》已于2019年3月解除，故被告主张以定金抵扣房租的主张，本院予以支持。综上，依据《合同补充协议》，原、被告约定每平米房租月租金价格为50元，经本院核算，2018年4月-2019年3月，被告应支付的房租数额为537009.68元（954平方米×50元/平方米/月×11个月+954平方米×50元/平方米/月÷31天/月×8天）。扣减被告于2018年11月向原告支付15万元租金及25万元定金，被告应向原告支付租金为137009.68元。原告主张超出部分本院不予支持。对于原告要求被告支付滞纳金（每逾期一天按每月租金的千分之五标准计算）的主张，本院认为，《商铺租赁合同》（合同编号：TL0021）约定“下一季度的房租在下一季度计租日5日前支付，之后每季度按此时间交付……如果乙方在租金到期后未能按期足额支付租金，每逾期一天按每月租金的千分之五标准交纳滞纳金”。现原告主张被告支付的15万元房租从2018年4月开始抵扣，并自愿放弃2018年4-6月期间的滞纳金，并主张自2018年7月1日起计算，系对权利的自行处分，本院予以支持。经本院核算，被告已支付的15万元房租抵扣未付租金后，被告应于2018年6月25日付清下一季度即2018年7月-2018年9月期间的房租，应于2018年9月25日付清2018年10月-2018年12月期间的房租，应于2018年12月26日付清2019年1月-2019年3月期间的房租，但被告未付清,构成违约，应当支付滞纳金。对于滞纳金的计算标准，原告主张按每逾期一天按每月租金的千分之五标准计算，已超出法律规定范围，本案酌定按照年利率24%计算。故被告应支付以47700元（954平方米*50元/平方米）为基数，自2018年7月1日起按年利率24%计算至房租付清之日止的滞纳金。对于原告要求被告支付2018年4月-2019年3月的物业管理费43364元（7922元+1074平方米*3元/平方米*11个月）的主张，被告辩称，依据《万家同乐店店房租减免申请（1）（1）》，原告同意免除2018年4月-6月期间的物业管理费。本院认为，房租减免申请中并未约定减免物业管理费的约定，且减免申请条件并未成就，本院已在房租部分予以评析，在此不再赘述，故对被告的抗辩理由本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《合同补充协议》约定“物业管理费、卫生费、垃圾清运费等费用暂定为3元/平方米，由甲方代收”，故被告应向原告支付的物业管理费为32220.58元（954平方米*3元/平方米*11个月+954平方米×3元/平方米/月÷31天/月×8天）。原告主张超出部分本院不予支持。对于原告要求被告支付广告位租赁费12万元的主张，被告称未曾见过《广告位租赁合同》。本院认为，原告与赵毅作为经营者的大庙火锅签订的《合同补充协议书》，系以合同编号为TL0021的《商铺租赁合同》作为原合同进行的部分条款的变更，并未涉及《广告位租赁合同》，原告也未提交其他证据证明赵毅作为大庙火锅的实际经营者知晓《广告位租赁合同》，且2014年-2019年大庙火锅均未缴纳过广告位租赁费，原告要求被告支付广告位租赁费，证据不足，故对原告的该项主张，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金25万元的主张，本院认为，《商铺租赁合同》（合同编号：TL0021）约定“乙方无故提前退出租赁场地时，视为乙方违约并承担违约责任，乙方应以三个月的租金标准向甲方支付违约金且合同定金不退”，本案中，原告未举证证明被告存在上述违约行为，故原告的该项主张本院不予支持。对于被告大庙火锅要求原告张卫东因未尽到物业服务的基本义务，应当退还大庙火锅已缴纳的物业服务费5万元的主张，本院认为，被告未举证证明其未享受相应的物业服务，应承担举证不能的不利法律后果，本院对被告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告襄阳市高新区蜀汉大庙火锅店于本判决生效之日起三十日内向原告张卫东支付房租137009.68元，物业管理费32220.58元，并支付以47700元（954平方米*50元/平方米）为基数，自2018年7月1日起按年利率24%计算至房租付清之日止的滞纳金；二、驳回原告张卫东的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告襄阳市高新区蜀汉大庙火锅店的反诉请求。原告张卫东的案件受理费14240元，减半收取计7120元，由被告襄阳市高新区蜀汉大庙火锅店负担4900元，由原告负担2220元；被告襄阳市高新区蜀汉大庙火锅店反诉的案件受理费本院已减半收取计525元，由被告襄阳市高新区蜀汉大庙火锅店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行:农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。审判员  张艳君二〇一九年七月八日法官助理徐玮欢书记员蔡德玉