大连市中山区人民法院 民 事 判 决 书                                             （2018）辽0202民初8104号并8169号 原告：孙义香，女，1949年3月9日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 委托诉讼代理人：鲍鲜，辽宁海星律师事务所律师。 被告：大连星海百年豪生酒店管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区会展路81号1单元6层8号。 法定代表人欧阳福海，系该公司总经理。 委托诉讼代理人包福刚，系该公司经理。 委托诉讼代理人刘羽，辽宁丰源律师事务所律师。 原告孙义香诉被告大连星海百年豪生酒店管理有限公司（下称“百年豪生公司”）房屋租赁合同纠纷一案及原告百年豪生公司诉被告孙义香租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据案情及原被告的申请合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙义香的委托诉讼代理人鲍鲜，被告百年豪生公司的委托诉讼代理人包福刚、刘羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙义香向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告支付原告拖欠房屋租金106302元；2、请求判令被告支付原告物业费104303.84元；3、请求判令被告支付原告水费184.80元；4、请求判令被告支付原告违约金30万元（包括违约金20万元，扣除预交保证金10万元）；以上合计510790.64元。 事实和理由:原被告于2017年7月25日签订房屋租赁合同，合同约定原告将中山区鲁迅路18-3号2单元1跃2层4号商用房出租给被告使用，房屋及附属设施共420.58平方米，租期12年，自2017年8月1日起至2030年1月31日止,交房时间为2017年8月11日，免租期180天。合同4-1条约定首年租金40万元；4-2条约定每年1月1日，7月1日支付租金（提前30天支付）；4-4条约定如每逾期一天支付为违约，按月租金1%支付违约金；10-3条约定承租方违约，所缴保证金10万元不退还；12-1条约定租赁双方任何一方未按合同履行，导致中途终止合同视为违约，违约金为20万元另行支付；7-2条约定承租方对不能移走的装修部分，无偿留置给出租方；5-1条约定承租方确保该房屋及其所属设施安全与完好；9-2条约定承租方按合同规定支付租金，物业费及水电费用。合同签订后，出租方按约交付了房屋，并免租期180天，承租方支付了20万元租金，10万元保证金。承租人装修为超市餐吧，已投入使用经营，但承租方没履行按约支付租金义务，出租方催要租金未果，后发现期经营不善，单方撕毁合同，拆毁装修设施搬走物品，造成房屋损毁。故诉至法院，请求法院依法判决。 被告百年豪生公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2017年7月，双方签订房屋租赁合同，约定原告将中山区鲁迅路18-3号2单元1跃2层4号商用房出租给我方使用，用于餐饮经营，租赁期限是12年，首年租金40万元，保证金10万元。合同签订后，我方向原告支付了租金20万元，保证金10万元，开始对房屋进行装修，在装修过程中，发现房屋存在诸多方面问题，包括没有下水管等，经我方多次催促才得以解决。因本案租赁房屋用途明确作为餐饮使用，原告在承租时，承诺我方可以使用天然气并将气源接通房屋内。但在我方装修过程中，按燃气标准陆续完成装修并购置了相应厨房设施，但燃气却迟迟不能接通，导致我方作为餐饮经营使用的房屋至今无法使用。后我方和原告多次沟通，但原告以各种理由拖延，至今没有解决燃气问题，虽现在房屋已经装修完毕，但无法正常营业，给我方造成经济损失。我方认为租赁合同系双方自愿签订，我方按合同约定履行了支付租金、保证金等相应义务，出租方应提供符合约定的房屋及设备设施。本案中，我方系用房屋进行餐饮经营使用，而且在签订合同时就已经明确，燃气是必不可少的设施，出租方虽承诺提供，但至今无法实现，租赁合同目的无法实现，出租方构成根本违约。本案属于合并审理案件，我方在双方多次协商未果情况下于2018年7月向法院提起诉讼，请求如下：1、请求法院依法判令孙义香返还房屋租金20万元、保证金10万元、装修押金10050元；2、请求法院依法判令孙义香赔偿我方装修损失845869元、物业费损失45422.64元、违约金20万元。 经审理查明：原告系中山区鲁迅路18-3号2单元1跃2层4号商用房的所有权人，2017年7月，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告使用，用于办公及不受国家法律限制的一切经营活动，租赁期限是12年，自2017年8月1日起至2030年1月31日止，首年租金40万元，保证金10万元。交房时间为2017年8月1日，免租期180天。合同4-1条约定该房屋首年租金为40万元；4-2条约定乙方每半年支付甲方租金，在每年1、7月1日之前支付下半年租金，第一期租金应于合同签订后7个工作日内付清人民币20万元整。以后每期的租金应于当期提前30日前支付，先付后用；4-4条约定租金以现金或转账方式提前30日支付，每逾期一天，甲方有权按月租金1%收取违约金，如超30天，则视为乙方违约；4-5条约定该房屋租赁期间的采暖费、物业费、水电费由乙方承担；5-1条约定为确保该房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如其结算，甲乙双方同意本合同的保证金为人民币10万元整；5-3条约定租赁期满后，乙方将交还房屋，并付清所应付费用，经甲方确认后，乙方于租赁期满或于合同解除后三日内持保证金收据或收条办理相关退款手续，甲方将保证金无息退还给乙方。5-4条约定“保证金”用作保证乙方履行本合同的所有条款，如乙方违反其中的条款，甲方可于该保证金扣除其因此遭受的一切损失及开支；7-2条约定当租约期满或租约提前终止，甲方同意乙方移走新增的设备及设施，对于不能移走的装修部分，乙方无偿留置给甲方，甲方也同意一并接收，不再需要乙方进行原始状态恢复；9-2条约定乙方应按合同的规定，按时支付租金、物业费及其他水电等使用费用，如由于未按时支付产生一切后果由乙方承担；10-3条约定如出现乙方应支付的房屋租金及在本合同项下应付的其他款项，在到期后30天内仍未支付或乙方在租赁期终止前，单方面终止本合同的情形，甲方有权终止合同并收回房屋，本合同亦因此而终止，并且乙方按本合同规定所缴付的保证金，不予退还；10-4约定出现甲方在租赁期终止前，单方面终止本合同或甲方发生严重违反合同约定的行为，经乙方书面催告十五日内仍不改正的情形，乙方有权终止合同。甲方按实际租赁天数计租，退还剩余租金、偿还乙方缴纳的保证金及赔偿乙方装修费用等实际损失；12-1条约定甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意约定违约金为20万元。若甲方违约，将房屋改租给第三方，除退还给乙方的保证金外，还需支付给乙方上述金额的违约金及装修房屋时所投入的装修费用；反之，若乙方不能及时交纳租金或租期内退租，则乙方需另行支付上述金额的违约金给甲方。双方协商一致退租情况除外；13-3条约定租赁期内，甲乙双方如有一方出现本合同中规定的违约行为，经双方协商未果，守约方有权单方面解除本合同，终止房屋租赁关系，一切违约责任及损失由违约方承担。 合同签订后，原告按期交付案涉房屋，被告对案涉房屋进行装修。被告向原告支付了租金20万元，保证金10万元。向物业公司支付了案涉房屋的物业费45422.64元（至2018年3月1日）、装修押金10000元、电卡押金50元，预存电费1440元。被告将案涉房屋分两部分用于经营，一部分是超市，一部分是餐饮，超市中含有餐饮。超市于7月8日停业。 在本案审理过程中，被告向本院提出鉴定申请，请求本院委托专业机构对装修费用进行司法鉴定，同意以现场现状作为依据进行鉴定。经大连市中级人民法院司法技术处委托大连德利工程造价咨询事务所有限责任公司（下称“鉴定机构”）进行鉴定，鉴定机构于2019年2月2日作出《工程造价鉴定意见书》（编号：德利价鉴（2019）04号），鉴定意见为：“对于位于大连市中山区鲁迅路18-3号2单元1跃2层4号商用房，建筑面积420.58平方米的房屋，装修费用进行鉴定，鉴定造价为515373.97元（水电等隐蔽工程如因无图纸无法做出鉴定结论，请于鉴定报告中标明即可）。”该《工程造价鉴定意见书》作出后，原被告认可最终的鉴定意见。 另，原被告双方于2018年11月8日对案涉房屋进行交接确认，双方均认可合同于该日解除。 本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房地产权证（中有限200539）、增值税发票、《房屋租赁合同》、网上银行电子回单（四张）、一方国际通知函、水费通知单、商铺交接表、房屋交接书等；被告提供的押金收据、租金收据、专用收款收款、通话录音等；以及鉴定机构作出的《工程造价鉴定意见书》（编号：德利价鉴（2019）04号）、证人证言及本院法庭审理笔录在案为凭，上述证据业经开庭质证和本院审查，予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否应当解除；二、案涉《房屋租赁合同》如果解除，解除是什么原因造成；三、案涉租赁房屋的租金损失、装修损失、违约金等如何承担。围绕前述争议焦点，本院分析及认定如下： 1、原被告双方诉讼请求的第一项均为解除双方签订的《房屋租赁合同》；2018年11月8日，双方对案涉房屋进行交接确认，被告于当日已经将房屋交付给原告，双方均认可合同于该日解除，因此，本院认为对于《房屋租赁合同》的解除双方没有争议，应认定双方签订的《房屋租赁合同》解除，解除时间为2018年11月8日。 2、《房屋租赁合同》约定案涉房屋租赁用途为办公及不受国家法律限制的一切经营活动，被告自认知晓原告租用房屋用于餐饮经营使用。虽然在双方签订的《房屋租赁合同》并未约定原告是否需要为被告提供煤气，但在原告代表人姚振玉与被告代表人包福刚的多次通话录音中，被告多次提出房屋系作为餐饮经营使用，签订租赁合同时原告告知被告可以上煤气，要求原告提供煤气；原告代表人姚振玉在录音中并未否认，仅以原告也不知道没有煤气答复被告。其中原被告双方2018年3月10日录音中，被告包：“我们把煤气设备就是所有的这些东西都上了，包括炉灶所有的这些都按照煤气装修的，就是都上完了……突然通知我，这楼上不了煤气了。”，原告姚：“上不了煤气了？”，被告包：“对，煤气公司现在不给他批。”，原告姚：“啊好，那我问一下吧。”，被告包：“租你房子的时候当时说房子有上下水、煤气，这些东西适合我们做餐饮，但现在就说本身这个煤气……,煤气上不来的话，我这设备都白上了，而且我这个装修也这么大的投入，本身这边又迟迟开不了业”。2018年4月20日录音中，被告包：“现在楼上那个关键什么呢，那个餐饮原先定是用煤气，包括那个煤气管道，那个一方原先煤气管道他们自己当时那个时候我不还给你打过电话吗，他们告诉说煤气可上，马上就安进来，原先买房子他也承诺说是给你上煤气是不是？”，原告姚：“是口头那么说的，但是具体没有书面条文。”，被告包：“具体没有条文但是当时我们问你们，你们说是有煤气，而且就是说是一方那边也给我们答复是有煤气，上煤气”，原告姚：“嗯”。2018年5月15日录音中，被告包：“一方物业他不让（自己）上煤气，但是有个问题啊，当时你告诉我这房子有煤气，可以上煤气啊”，原告姚回答：“我当时告诉你是他们一方告诉我的”。被告包：“一方告诉你的可以上煤气是不是？”，原告姚答：“对啊”，被告包：“然后你告诉我的可以上煤气，有煤气，而且煤气管在里边对不对”，原告姚：“对啊”。2018年6月8日的录音中，被告包：“当时咱租房子的时候啊，说这里面有煤气，包括上下水，是不是？”，原告姚：“嗯”。庭审中法庭对于原告询问是否知晓被告方一直按可以接通燃气装修的？原告回答：知道。本院认为，原被告双方对于房屋的作为餐饮经营使用的用途，双方均是认可的，原告向被告口头承诺可以使用煤气，而且被告已经按照可以提供煤气的条件进行了装修，原告对此知情，并且一直陈述在帮助协调。现被告的按照可以通煤气进行的装修无法满足被告餐饮经营需要，致使《房屋租赁合同》最终目的无法实现，系导致合同解除的主要原因，原告应当承担合同解除的法律责任。 3、案涉房屋于2018年11月8日办理了交接，在房屋交接前，房屋一直由被告占有使用，被告应当承担占用期间的租金和物业费；被告已交纳租金至2018年7月31日，自2018年8月1日至2018年11月8日的租金74,445.04元（年租金40万÷12个月÷每月30日=日租金1,111.12元,欠付原告租金=日租金1,111.12元/日×67日=74,445.04元），；被告应当支付给原告。关于原告主张的物业费，原告并未提供交纳物业费的收据或者交款凭证，原告自认也并未交纳，本院认为物业费应当以实际发生额为准，原告可凭发生数额另行主张。原告主张被告占用期间发生的水费184.80元，已经由原告实际交纳，本院认为系被告使用期间发生，应当由被告承担。对于原告主张违约金，本院认为现有证据并不能证明被告存在违约行为，而且租赁合同解除主要系原告无法提供煤气，导致被告租赁合同目的无法实现，因此对于原告主张违约金的请求本院不予支持。 4、关于被告主张返还房屋租金20万元的请求，本院认为被告在取得房屋使用权后，已经对房屋进行了装修，且超市部分已经营业，餐吧部分试营业，因此对于返还租金的请求本院不予支持。关于被告主张返还保证金10万元，本院认为保证金系为保证合同顺利履行的担保行为，现租赁合同已经解除，且解除合同的原因并非被告，保证金原告应当返还给被告；被告主张装修押金10050元，该费用系大连一方物业管理有限公司收取，并非原告收取，该费用被告可另案处理，因此对被告主张返还装修押金请求不予支持；关于被告请求原告赔偿的装修损失515373.97元，本院认为租赁合同解除系原告未能提供煤气导致合同无法继续履行，原告为违约方，该装修损失系经司法鉴定程序根据现场情况作出，装修损失的数额本院予以确认，因原告违约导致合同解除，该部分损失应由原告承担。被告主张的物业费损失45422.64元，本院认为被告在租赁期间，按照双方租赁合同约定，房屋的物业费用应当由被告承担，本院不予支持；被告主张原告承担违约金20万元，本院认为，按照租赁合同约定，原被告任何一方未按照约定条款履行，视为违约，违约金为人民币20万元；本案中双方合同解除系因原告未能按照约定提供煤气造成，原告构成违约，原告应当按照合同约定向被告承担违约金20万元。因此，本院认为，原被告的部分主张，无法律依据，对于原告的理由，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、原被告双方签订的《租赁合同》于2018年11月8日解除； 二、被告大连星海百年豪生酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙义香支付房屋租金74445.04元，水费184.80元； 三、原告孙义香于本判决生效之日起十日内返还被告大连星海百年豪生酒店管理有限公司保证金100000元； 四、原告孙义香于本判决生效之日起十日内赔偿被告大连星海百年豪生酒店管理有限公司房屋装修损失515373.97元、违约金200000元； 如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 五、驳回原告的其他诉讼请求； 六、驳回被告的其他诉讼请求。 案件受理费27090元（原告预交9680元，被告预交17410元），鉴定费4700元（被告已预交），由原告孙义香承担20660元，被告大连星海百年豪生酒店管理有限公司承担11130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上 诉处理。 审 判 长 张 弘 人民陪审员 王 晶 人民陪审员 张 平 二〇一九年七月二十九日 书 记 员 周思雨