新疆维吾尔自治区疏勒县人民法院   民事判决书   （2019）新3122民初377号   原告：何武，男，1977年2月3日出生，汉族，第三师51团职工，现住址：新疆喀什市   原告：张敏，女，1982年5月17日出生，汉族，兵团农业银行职工，现住址：新疆喀什市   共同诉讼委托代理人：朱国勋，新疆叶尔羌律师事务所律师。   被告：新疆鼎盛鑫业房地产开发有限公司，住所地：新疆喀什地区疏勒县疏勒大道5号。   法定代表人：南巧云，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张春林，新疆蓝天律师事务所律师，特别授权。   原告何武、张敏诉被告新疆鼎盛鑫业房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理，依法由审判员姑丽扎尔艾海提适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何武、张敏的委托诉讼代理人陈旭，被告新疆鼎盛鑫业房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人蒋三元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告何武、张敏向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告赔偿逾期交房的违约金271153.91（自2014年1月暂时计算至2018年11月共计59个月即1770天），765971.5元*1770天*2/10000/天=271153.91元），并判决被告赔偿违约金至实际交房之日；2、请求法院判令被告向原告交付验收合格的位于××县的的位××县商品房；3、请求法院判令被告向原告移交2014年6月5日签订的《商品房买卖合同》以及《商品房验收合格证书》、《住房质量保证书》、《住宅适用说明书》；4、本案诉讼费有被告承担。   事实及理由：2012年，原、被告双方协商达成以下购房意向：被告向原告出售位于××县商品房，建筑面积为212.73平方米，商品房价款按照建筑面积计算，单价为3500元/平方米，总金额为744555元。2014年6月5日，原、被告双方正式签订《商品房买卖合同》，合同约定以下内容：1、被告将位于××县商品房出售给原告，商品房的用途为住宅，建筑面积为212.73平方米；2、商品房价款按照建筑面计算，单价为3500元/平方米，总金额为744555元；3、被告应当在2013年12月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；被告逾期交房的超过30个工作日，原告要求继续履行合同的，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，按日支付已付房款万分之二的违约金；4、商品房达到交付条件后，被告应当书面通知办理交付手续，签署交接单，并提供《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》。合同签订后，原告自2012年7月2日期陆续向被告支付了购房款744555元。但是被告却未在合同约定的期限内交付房屋，并且未向原告提供《商品房买卖合同》原件。经原告多次交涉，被告始终未向原告移交合同原件以及交付商品房。2018年11月10日，被告告知原告合同约定面积与实际面积存在面积差，需要补交购房款21416.5元，原告在当日按照被告的要求补交了该购房款，故涉案房屋购房总价款为765971.5元。原告认为，被告目前未按照合同约定交付商品房，原告愿意继续履行《商品房买卖合同》、被告理应按照合同约定赔偿逾期交房的违约金，并向原告移交《商品房买卖合同》原件以及合同约定的《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》。现原告依法向贵院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。   被告新疆鼎盛鑫业房地产开发有限公司辩称，1、在涉案房屋具备交付条件后，被告方以多种方式联系原告办理交房手续，原告以各种理由推脱，但是我们仍然愿意交付该房屋；2、原告要求我们提交《商品房买卖合同》原件的主张没有事实依据，《商品房买卖合同》在签订之日就一共签订4份，其中一份已经交给原告，原告自己保管不善的责任应当由原告自行承担，我们没有义务再次提供原件；3、本案涉及的房屋，被告不存在违约行为，因为根据《商品房买卖合同》约定的交房时间及签订合同的时间看，可以得出按照购房合同约定时间不可能交付房屋，合同签订时间是2014年6月5日，交房时间是2013年，若按照这个时间交房只能时光倒流，这就违背自然规律了，按照自然规律应该是签订在前交付在后，现在出现了，签合同以后已过交房日期，没有办法按照这个时间履交房，原告认为延期交房，要求被告承担违约责任缺乏事实依据；4、如果确实是存在合理约定的时间而被告没有按约定交付，原告的违约金过高，按照合同法，主张违约应当以实际损失为准，不能超过1.3倍，原告的实际损失依据是什么？且原告主张的违约金超过了1.3倍。   本院经审理认定事实如下：2012年，原、被告双方协商达成以下购房意向：被告向原告出售位于××县商品房，建筑面积为212.73平方米，商品房价款按照建筑面积计算，单价为3500元/平方米，总金额为744555元。2014年6月5日，原、被告双方正式签订《商品房卖合同》，合同签订后，原告自2012年7月2日期陆续向被告支付了购房款744555元。2018年11月10日，原告因合同约定面积与实际面积存在面积差，补交购房款21416.5元，即房屋购房总价款为765971.5元。并于2018年11月10日，原告张敏已经领取该房屋不动产证。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据认定如下：   原告向法庭提供：   （一）2014年6月5日双方的商品房买卖合同1份，购房款发票2张，购房款收据6张，证实：1、被告将其位于××县的商品房出售给原告，建筑面积为272.72平方米，单价为3500元/平方米，总价为744555元；2、被告应当在2013年12月31日前给原告交房，若不按时交房，每日按购房款总额的万分之二承担违约责任；3、原告已按照合同约定交付了744555元，并按照被告要求补交21416.5元，总合房款为765971.5元；4、商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，签署交接单，并提供《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》；5、合同实际成立时间为2012年7月2日即原告证实向原告交房款之日。被告方对该组证据的真实性无异议，但是对合同成立时间不予认可，认为合同载明时间为2014年6月5日，并非2012年。因此原告自己在诉状中也提到2012年达成意向交付定金，真正购房时间是2014年6月5日，开具正式发票是在2014年8月以后，因此合同成立时间为2014年6月5日。本院对该组证据的真实性予以确认。   二、被告向法庭提供：   （一）发放房屋不动产证表格登记本1份（出示原件、提交复印件），证实2018年11月10日张敏已经领取不动产证，对于交房的问题我们始终通过当面交流、电话沟通等方式通知。原告方对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。   （二）原告张敏和被告负责人南巧云之间录音1份，证实于2018年11月10日之前被告多次通知张敏办理交房手续，张敏拒绝；2、张敏在领取不动产证当天，我们再次要求她办理交房手续，她再次拒绝。原告方认为，对该组证据的真实性无法判断，因为这两个通话的人不认识，通话中也没有提到名字，不清楚他们的声音；2、录音中也无法判断出被告交房的具体时间、地点，而原告没有办理，更不能证明被告于2013年12月31日左右交房。本院认为，该录音没有载明通话的人具体是谁，在原告方不予认可的情况下，无法核实该证据的真实性，故对该证据不予确认。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订房屋买卖合同,是原、被告之间房屋买卖的民事行为,意思表示真实,内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效的民事法律行为双方均应按约定履行义务,原告已经履行了支付购房款的义务,被告理应交付房屋。   本案的争议焦点为，双方签订的房屋买卖合同如何确定违约金数额的问题。首先、双方于2014年6月5日签订的合同，该房屋于2014年年底竣工。合同约定的交房时间无效，存在瑕疵，双方没有重新约定商品房交付时间的情况下，按照交易习惯，可以确定最后交付房款时间即2014年12月18日为交房时间。其次、合同约定，被告逾期交房的超过30个工作日，原告要求继续履行合同的，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，按日支付已付房款万分之二的违约金，因此违约金计算时间定从交付最后一笔房款时间，即2014年12月18日开始。另外，被告没有按合同履行交房义务，原告完全可以在合理期限内主张权利，而原告没有及时主张，也有过错。被告逾期交房，原告没有及时主张权利，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，根据公平原则、利益平衡原则，按照实际情况，可以酌定，支持一年的违约金，即2014年12月18日扣除合同约定的30个工作日后2015年1月18日开始计算，违约金金额为744555元*365天*2/10000/天=54352.5元。   至于《商品房买卖合同》原件，按照交易习惯应当在双方签订合同时双方都持有原件一份，原告没有提供证据证明被告没有给自己合同原件的情况下，原告承担不利后果。另外双方合同没有约定移交《商品房验收合格证书》。   综上，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，具体数额过高本院给予适当调低。另外，原告要求被告向原交付验收合格的位于××县的的位××县商品房本院予以支持；原告要求被告移交《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》本院予以支持，原告要求被告移交2014年6月5日签订的《商品房买卖合同》以及《商品房验收合格证书》本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条第一百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告新疆鼎盛鑫业房地产开发有限公司应在本判决生效后十五日内交付验收合格的位于××县的的位××县商品房给原告何武、张敏；   二、被告新疆鼎盛鑫业房地产开发有限公司应在本判决生效后十五日内向何武、张敏赔偿逾期交房的违约金54352.5元；   三、被告新疆鼎盛鑫业房地产开发有限公司应在本判决生效后十五日内向何武、张敏移交位于××县商品房的《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》。   四、驳回原告何武、张敏的其他诉讼请求。   被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5368元，由被告新疆鼎盛鑫业房地产开发有限公司负担1073元，原告何武、张敏负担4295元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。   审判员 姑丽扎尔·艾海提     二〇一九年七月二十八日   书记员 穆耶赛尔·阿卜力米提   法律适用   《中华人民共和国民法通则》   第一百零六条公民、法定代表人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。   公民、法定代表人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。