河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再1184号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人、原再审申请人）：张华，女，汉族，1960年11月21日出生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：刘慧萍，河南龙文律师事务所律师。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人、原被申请人）：贾美玲，女，汉族，1965年10月20日出生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：王松柏，河南辽源律师事务所律师。申诉人张华因与被申诉人贾美玲共有物分割纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院（2015）汴民终字第54号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院作出豫检民（行）监[2017]41000000162号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2017年11月29日作出（2017）豫民抗93号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员张治亮、黄霞出庭支持抗诉。申诉人张华及其委托诉讼代理人刘慧萍，被申诉人贾美玲及其委托诉讼代理人王松柏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，河南省开封市中级人民法院(2015)汴民终字第54号民事判决适用法律确有错误。理由如下:二审法院认为2002年11月7日的四方协议没有实际履行,应以出资额来划分房产份额确有不当。《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。”本案中,张华、王林一方与贾美玲、王永生一方虽然对涉案房屋属共同共有还是按份共有没有明确约定,但是对该房屋所享有的份额,在2002年11月7日的四方协议中明确约定为各占50%。原审法院认定该四方协议没有实际履行不应作为确认双方8间房屋份额的依据缺乏充分理由。四方协议是真实有效的,这是双方都认可的。从四方协议本身来看,其内容是为了解决如何购进该处房产,购进房产后对房产的权属以及如何管理使用的约定,在协议中虽然有成立股份制公司的内容,但其用语是“视条件而定”,并非一定要成立公司,可以说是否成立实体公司对于合同履行没有实质影响。二审法院认为张华没有提供其为购买应得份额的出资,认为6间房屋抵偿736016.86元,王永生以20万元的债务将其中的3间折抵给王林与常理不符。但根据开封市中级人民法院(2003)汴法执字第74号执行卷中余方乔、王永生于2002年8月13日询问笔录内容可以看出,王永生与开封市龙亭区北道门办事处（以下简称北道门办事处）执行调解协议的结果是将办事处办公楼一楼营业房北起6间房以每平方米1500元,共大约28万元的价格折抵,再付5万元现金,余款放弃。可见6间营业房实际折抵价格是28万余元,而不是法院所认定的736016.86元。另外,该协议是否履行也应从协议双方是否有履行行为来判断。根据协议约定,贾美玲一方与张华一方共同出资购进房屋,办产权证户名为张华,共有人贾美玲,并对该房产共同经营。而本案实际情况是,2012年12月19日,张华与开封市龙亭经协贸易公司（以下简称经贸公司）、北道门办事处三方签订协议,要求将该处房产直接过户给张华。2012年12月30日,张华给开封市中级人民法院出具证明,证明该8间房产系张华与贾美玲共同出资购买,实际是为了将房产证办到张华和贾美玲名下。2004年1月8日,房产证办成张华、贾美玲共有,房产证的状态与协议约定相印证。2007年4月4日,王永生与王林核对房租账目,证实实际存在共同管理行为。由此可以看出,四方协议所约定内容部分已经实际履行。在此情况下,按份共有人对共有房屋份额有明确约定的,应当按照约定来确定共有房屋的份额。张华申诉称，一、二审判决错误认定王永生以其与北道门办事处1999年736016.86元的债权折抵了6间房。有新证据证明王永生该6间房实际折抵约28万元。因此，二审判决认定王永生不可能在2003年以20万元的债务将其中3间房屋抵给王林错误。二、有新证据证明现在的房产证所载明的292.67平方米面积包括违章建筑即21.36平方米的过道，原审对此没有处理。三、有新证据证明王永生称6间营业房用不了，要找买主，并要求法院直接过户给买主，王林就是这个买主。由于王林借给王永生20万元，以该20万元抵3间房屋，才产生四方协议。本案中还有其他诸多证据印证四方协议。四、二审判决以2013年3月20日的协议及20万元的欠条均为复印件为由，认定张华证据不足，不符合客观事实。二审判决中维修费是按照四间营业房的比例判决的，与该判决认定的事实矛盾。五、对审理案件需要的证据，二审法院未调查收集。六、二审适用法律错误，且超出贾美玲的上诉请求范围，属于程序违法。综上，请求法院依法判决本案争议房屋按292.67平方米面积平均分割，张华垫付的12.4万元的购房款以及27572元的过户费用平均分割，810元的修缮费均摊，贾美玲从张华手中借走的7500元以及1985元的鉴定费由贾美玲支付给张华。贾美玲辩称，一、案涉8间房屋中有6间房是贾美玲个人的，且房屋来源真实合法有效，张华主张其与贾美玲对这8间房屋各享有50%的产权没有事实和法律依据。二、张华所提交的协议书及20万元的欠条均是复印件，是假的，不能作为证据使用，王永生并不欠王林20万元，王永生不需要用房屋去抵债，四方协议也没有对以房抵债的事情予以明确。三、签订四方协议的原因是为了省房屋过户费，也是为了成立公司并将案涉8间房屋过户到新公司名下，在这种情况下才过户到张华名下。王永生称6间是贾美玲的，剩余两间属于其和张华共同所有，有2003年3月12日、2003年3月27日两个协议予以证明。综上，请求维持二审判决。贾美玲于2011年8月1日以张华为被告向开封市龙亭区人民法院提起诉讼，该院于2012年8月14日作出（2011）龙民初字第313号民事判决，张华不服提出上诉，河南省开封市中级人民法院于2012年12月10日作出（2012）汴民终字第1073号民事裁定，撤销一审民事判决，发回重审。在发回重审后的一审中，贾美玲起诉请求：对开封市体育路25号一楼8间营业房依法给予分割，将该8间房中的7间析归贾美玲所有，另一间归张华所有；并要求张华返还自2007年4月至2011年8月的房屋租金共计213675元；8月份以后的房租由法院依法裁决。张华对贾美玲提出反诉，请求：判令贾美玲支付张华的欠款9万元及利息27560元并支付张华垫付的房款及办证费用共计77586.50元及利息44375.40元，之后再分割共有房产及房租。开封市龙亭区人民法院一审查明，（一）1994年5月贾美玲之夫王永生个人出资成立经贸公司，挂靠开封市龙亭区北道门办事处（下称北道门办事处）名下。1995年3月8日经贸公司就建植物油厂一事与北道门办事处达成一份协议并约定由经贸公司出资。同年8月24日双方又签订一份补充协议。依照该协议约定，植物油厂的全部资产归北道门办事处所有、经贸公司的出资本金646016.86元及利息267063.50元由北道门办事处分期偿还给经贸公司。因北道门办事处未及时履行付款义务，经贸公司诉至开封市中级人民法院。1999年3月5日由法院主持调解双方达成协议。该协议明确北道门办事处共欠经贸公司本金516016.86元及滞纳金22万元共计736016.86元。由于北道门办事处未履行调解协议约定的付款义务，经贸公司申请法院强制执行。2002年8月27日北道门办事处与经贸公司达成一份协议。该协议约定：北道门办事处将其所有的位于体育路25号一楼自北向南6间营业房过户给经贸公司；另外再给经贸公司现金5万元；如经贸公司转卖他人甲方不予干涉，并协助经贸公司通过法院直接过户给第三方；北道门办事处所欠经贸公司的一切债务全部终结。同年10月15日经协贸易公司与张华签订一份协议。该协议约定：经贸公司经法院执行取得的体育路25号6间房产约200多平方米，以每平方米1500元的价格卖给张华，张华先付10万元，其余房款待过户后按实际面积再确定余款，一次付清。过户费双方各占百分之五十，张华先垫付，以后从房款中扣除。同年10月20日双方又明确约定：2002年10月15日的协议中有付购房款的内容为无效条款，张华暂不付款。2002年11月7日贾美玲及其丈夫王永生（合称甲方）与张华及其丈夫王林（合称乙方）签订一份协议书（简称四方协议）。该协议约定：甲乙双方共同投资购进体育路25号一楼营业房8间。其中自北向南6间由法院执行北道门办事处抵给经贸公司后我方（指甲乙双方）购进。南头2间与北道门办事处协议甲乙双方贷款购进。上述房产购进后，产权证户名为张华，共有人为贾美玲。该房产权、使用权为甲乙双方共有，各占百分之五十。待过户后一定时期内视条件而定过户到股份制的实体公司，作为甲乙双方股份参入公司。关于房产及以后的股份的处分权及本协议的执行权，甲方由王永生负责，乙方由王林负责。同年12月19日，经贸公司（丙方）、张华（乙方）又与北道门办事处（甲方）签订一份三方协议，该协议约定：甲方位于体育路25号营业房8间，其中自北向南6间经法院执行给丙方即经贸公司，其余2间甲乙双方商定以每平方米1500元的价格卖给乙方即张华。该2间房约80平方米，购房款预计12万元。以实际丈量面积为准确定实际购房款，丈量时以自北向南第6间和第7间中间线为准。该协议第五条又约定上述8间房同时过户给乙方即张华，同时还注明乙（张华）、丙（经贸公司）房屋买卖协议另定。该协议签订的当日，张华交给北道门办事处5万元现金，有北道门办事处出具白条收据并加盖财务章。2003年3月31日，开封市中级人民法院向开封市房屋产权产籍处出具协助执行通知书，该通知书内容为：将北道门办事处名下的位于体育路25号房产分证，其中临街办公楼一楼单方过户到张华、共有人贾美玲名下，其余仍办到北道门办事处名下，原证宣告作废。2004年1月8日，原被告的房产证下发。从北道门办事处直接购买的2间房款12.4万元及共有房屋的办证费26273元均为张华出资，该房屋的产权证号为汴房地权证字第××号，共有权证号为501218号，持证人为张华，共有人为贾美玲，权属来源为抵债。2006年4月张华又向北道门办事处交付4000元，购买了该8间房后一小间房，双方协议显示约10平方米，无证。上述房屋购买后一直对外出租，房租一直由张华负责收取。2007年4月4日王永生和王林核对房租账目结果显示：房租收入221350元，支出215529.2元。其中还贷本金3万元、利息33354元。房租收入余额5820.8元，贷款余额9万元。2007年5月13日王永生因突发心脏病去世。2007年8月1日，贾美玲开始起诉主张共有房产的租金，后撤诉要求到公安部门解决，因公安部门认为构不成刑事犯罪，贾美玲又再次起诉到该院要求分割房租，该院认为双方的共有财产份额不确定，无法分割房租。故贾美玲再次撤诉，而后又诉至该院要求对共有物的份额进行分割。庭审中，张华提交2003年3月20日王林书写的与王永生签订的协议书复印件及2002年12月10日王永生向王林借款12万元的借条复印件各一份、1999年5月19日龙亭经贸公司盖章借王林20万元的收款收据复印件一份并提起反诉，认为贾美玲的丈夫王永生生前曾向其借款，如贾美玲要求分割共有物，应偿还其欠款9万元及利息27560元并支付其垫付的房款及办证费用共计77586.50元及利息44375.40元。贾美玲辩称上述三份证据均系复印件，且前两份均系王林的笔迹，只是借款人处有王永生的字样，内容不真实，借款事实不存在，不予认可。为此，贾美玲提交一份2007年4月5日王永生与王林的协议书，该协议内容为：截止2007年4月5日王林、王永生两人账全部结清（张华账除外）。张华认为该协议书上王林的签字不是其本人所写，要求鉴定。经中院技术处委托平顶山鹰检司法会计司法鉴定所鉴定：王林二字不是王林本人所写。鉴定费用共计1985元。后贾美玲不服，经其本人找多家鉴定机构咨询后决定放弃重新鉴定的权利。（二）张华在庭审中确认房租事实：自2007年4月至2010年7月，每月收取租金4350元，其中北6间每月收2650元，40个月共收106000元；南2间每月租金1500元，40个月共收60000元；无证房每月收200元，40个月共收8000元。以上共计17.4万元。自2010年8月至2011年8月每月租金5850元，其中北6间每月收3850元，13个月共收50050元；南2间每月租金为1800元，13个月共收23400元；无证房每月收200元，13个月共收2600元，以上共计76050元。（三）2009年9月21日及12月25日，经龙亭区政法委协调贾美玲从张华夫妇收取的房租中两次暂借共计7500元，张华支付房屋维修费用810元。（四）因贾美玲申请财产保全，该院于2011年10月26日作出裁定：查封、扣押目前由张华负责收取的位于本市体育路25号8间房屋（自2011年11月份至二审结束前的租金。八间房租金实际收取至2013年3月）。开封市龙亭区人民法院一审认为，位于该市体育路25号一楼8间房产所有权应属原被告双方按份共有，其中自北向南6间系贾美玲之夫王永生创办的经贸公司因享有北道门办事处的债权而折抵所得；其余2间系经王永生、张华与北道门办事处三方协议后张华出资购买所得。双方在2002年11月7日的四方协议中约定该房产共同共有，各占百分之五十，作为创办实体公司的股份。同年12月19日的三方协议中又约定8间房全部卖给张华，但最后又将8间房的产权办成了贾美玲与张华共有。在此之后，再无关于共有物份额的约定内容。开封市房屋产权产籍处根据开封市中级人民法院出具的协助执行通知书，将北道门办事处名下的位于体育路25号临街办公楼一楼单方过户到张华、共有人贾美玲名下，故该8间房应按照双方协议约定，原被告各占50%的份额，即贾美玲、张华各拥有4间。贾美玲应支付给张华办理8间房的产权证支出的费用26273元的50%，即13136.5元。无证房系张华出资购买，该房房租应归张华所得。贾美玲已经预支的7500元，应从张华应支付贾美玲的房租中扣除。因鉴定结果对原告贾美玲不利，鉴定费用1985元应由贾美玲负担，也应从房租中一并扣除。因贾美玲享有的共有物份额为二分之一，故维修费用810元，由贾美玲、张华各二分之一。张华反诉贾美玲要求承担王永生、经贸公司欠其债务的请求，并没有提交有效证据证实，2007年4月4日的对账单显示的也是贷款余额9万元，并不能说明是王永生欠王林的款项，故对其反诉请求不予支持。开封市龙亭区人民法院于2014年8月26日作出了(2013)龙民初字第109号民事判决：一、位于开封市体育路××房产（产权证号汴房地权证字××号）自北向南4间所有权归贾美玲所有；以第4间和第5间房中间墙为界其余4间所有权归张华所有。二、张华于该判决生效后十日内应支付贾美玲自2007年4月至2011年8月份之前的房租（共计105800元，扣除张华垫付的办证费13136.5元、借款7500元、维修费405元、鉴定费1985元）72773.5元；其余房租归张华所有。三、驳回贾美玲的其他诉讼请求。四、驳回张华的其他反诉请求。本诉案件受理费14000元及保全费600元，贾美玲负担7000元、张华负担7300元。反诉受理费4900元，贾美玲负担1000元，张华负担3900元。贾美玲不服一审判决，上诉请求：撤销一审的错误判决，作出公正判决。河南省开封市中级人民法院二审审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。河南省开封市中级人民法院二审认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条的规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”。本案贾美玲请求分割与张华共有的8间房，一审法院将该8间房认定为双方按份共有符合法律规定。关于双方各自应分得的份额是多少，双方提供的所有证据中仅有2002年11月7日的四方协议中有关于双方各占百分之五十的约定，但该约定是否能作为确定双方关于房产份额的依据？该院认为，应从整体看待该协议，该协议虽然有关于双方各占50%份额的约定，但同时还有双方共同出资购买、将该房产作为共同投资的实体等约定，虽然本案双方当事人对该协议的真实性均无异议，但双方并没有提供该协议实际履行即张华为购买应得的份额出资和后来成立实体的相关证据与该四方协议相印证，故该协议不能作为本案确定双方关于8间房份额的依据。双方在一审期间提供的证据足以说明自北向南6间系贾美玲之夫王永生生前创办的经贸公司因享有北道门办事处的债权而折抵所得；其余2间系经王永生、张华与北道门办事处三方协议后张华出资购买所得。张华辩称王永生折抵的6间房，因王永生欠其20万，根据王永生与王林于2003年3月20日签订的协议，王永生将其中的3间折抵给王林，故其享有其中3间的所有权。该院认为，因该6间房是王永生以其与北道门办事处1999年736016.86元的债权折抵而来的，王永生不可能在2003年以20万元的债务将其中的3间折抵给王林，且2003年3月20日的协议及20万元的欠条均为复印件，故对张华的该项答辩意见，因证据不足，且与常理不符，对该答辩意见该院不予支持。关于另外的2间，张华提供了北道门办事处为其出具的收款收据及张华、北道门办事处、龙亭经协贸易公司三方于2002年12月19日的协议，足以说明该2间房是张华出资购买，贾美玲上诉称，张华持有的北道门办事处出具的5万元的购房款收据，不是张华的出资，而是根据北道门办事处与龙亭经协贸易公司签订的协议，北道门办事处欠龙亭经协贸易公司5万元，张华持有的收据是该5万元折抵而来的，因其没有提供充分的证据，且张华不予认可，故关于贾美玲请求分割该2间房的上诉理由，其既没有提供为购买该2间房出资的证据，也没有购房协议，因证据不足，该院不予支持。关于无证房，因张华提供有其与北道门办事处的购房协议及出资证明，故关于该房屋的收益应当归张华所有，贾美玲关于该无证房不存在，不应当扣除无证房租金的上诉理由，与事实不符，该院不予支持。关于房屋的租金，因张华和贾美玲对一审认定的2007年7月至2011年8月的租金数额，没有异议，该院予以确认。关于租金的分担，应当依照谁所有谁收益的原则，自北向南6间的收益归贾美玲，南2间及无证房的收益归张华。但在此期间，张华为维持房屋的支出及贾美玲借支的部分租金应当予以扣除。关于2011年11月份以后至房屋拆迁之前的租金，因在案件审理过程中，贾美玲于2011年10月申请一审法院对上述租金进行了查封，查封期间的租金应当按照上述原则分割，即自北向南的6间租金归贾美玲所有，南边2间的租金及无证房的租金归张华所有。关于张华垫付的办证费26273元，贾美玲应承担其中6间房的过户费即19705元。关于张华反诉的债权，因其提供的借条均为复印件，与借条相印证的2003年3月20日的协议书也是复印件，另外2007年4月4日王永生和王林对账单显示贷款余额9万元，但并不能说明是王永生欠王林的款项，故对张华反诉的债权，因证据不足，不予支持。河南省开封市中级人民法院于2015年3月24日作出了(2015)汴民终字第54号民事判决：一、撤销开封市龙亭区人民法院（2013）龙法民初字第109号民事判决；二、位于开封市体育路××房产（产权证号汴房地权证字××号）自北向南6间所有权归贾美玲所有；以第6间和第7间房中间墙为界其余2间所有权归张华所有；三、张华于判决生效后十日内应支付贾美玲自2007年4月至2011年8月份之前的房租（共计156050元，扣除张华垫付的办证费19705元、借款7500元、维修费405元、鉴定费1985元）126050元；四、开封市体育路××房产2011年11月份以后的租金，自北向南6间的租金归贾美玲收取并所有，其余2间及无证房租金归张华收取并所有；五、驳回贾美玲的其他诉讼请求；六、驳回张华的其他反诉请求。一审本诉案件受理费14000元及保全费600元，贾美玲负担5000元、张华负担9600元；反诉受理费4900元，贾美玲负担1000元，张华负担3900元。二审案件受理费8000元，由贾美玲承担3000元，张华承担5000元。本院再审查明，一、张华再审提交证据如下：1、2002年4月27日法院对王永生、余方乔的询问笔录。以此证明，在此之前，已还现金11.2万元及价值5万元房产，王永生曾明确表示“此笔款不是我个人的，我无权说要还是不要”，“我这钱也是借别人的……”等内容。2、2002年8月13日法院对王永生、余方乔的询问笔录。以此证明，经贸公司执行北道门办事处的6间房屋实际价值28万元。3、2003年11月11日违章建筑审批表及2003年9月4日房地产过户单。以此证明，案涉房产除8间房屋外，还有面积为21.36平方米的过道，原审均未认定。4、2007年11月29日开封市土地房屋交易中心开具收取住房转让手续费发票。以此证明，该费用由张华垫付，贾美玲应共同分摊。贾美玲质证认为，证据1、2均产生在2002年10月20日之前，不具有法律效力。证据4是否是案涉房产票据有待查证，张华主张没有任何事实依据。二、贾美玲再审提交证据如下：1、2003年3月12日，经贸公司与北道门办事处签订协议一份，协议主要内容：根据2002年8月27日双方协议约定，经贸公司将北道门办事处抵债的体育路25号的六间营业房全部抵欠贾美玲的借款本息。六间房全部归贾美玲个人所有，任何人不享有该房屋份额，如其他协议与本条款不一致的以本条款为准。北道门办事处积极配合协助经贸公司通过法院直接过户给贾美玲。2、2003年3月27日，王永生为甲方与贾美玲为乙方签订协议书一份，显示：甲乙双方经协商一致，在北道门办事处和原主任的见证下特签定如下协议：一、经贸公司是甲方独自出资成立的公司，名集体实个体，根据2003年3月12日甲方同北道门办事处协议的约定，现甲方自愿将体育路25号北道门办事处一楼自北向南陆间营业房全部抵欠贾美玲的借款及利息。二、该房屋的过户手续由北道门办事处协助甲方将产权证办到乙方名下，该房产的所有权、使用权全部归乙方所有。三、本协议一式三份，甲乙双方及见证方各一份，本协议自甲乙双方及见证方签字盖章之日起生效，具有法律效力。王永生、贾美玲分别签名，加盖有北道门办事处印章和王长才个人印章。3、河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民终225号民事判决书复印件。以上证据用以证明，四方协议并未履行，经贸公司又把案涉6间房屋抵债给了贾美玲。张华质证认为，对证据1、2真实性有异议，本案诉讼从2011年开始，这是贾美玲第一次出具该证据，之前从来没有见过。这两个协议不客观，不真实，不能推翻张华提交的房屋所有权证书，该证书在张华手里，领证的时候双方都去了，至少在王永生2007年5月13日去世前贾美玲都没有提过异议。三、双方均认可案涉8间房屋已于2014年7月拆除，目前双方并未签订拆迁协议，拆迁补偿款也未领取。四、张华在再审中认可其所称的原审中未处理的21.36平方米的违章建筑实际是一楼过道，后被扩建进8间房屋之内的，经过缴纳罚款等程序，过道面积已经计入房屋面积，房产证载明的建筑面积包含该过道面积。五、贾美玲再审中称，张华夫妇之间有矛盾，要求贾美玲夫妇把8间房屋房产证办在张华夫妇名下，本来王永生是要把6间房办到贾美玲名下，但是为照顾张华夫妇关系的和睦，经过张华的要求，王永生同意把房产证办到张华名下，贾美玲共有，王永生向贾美玲保证6间房子是王永生夫妇的没问题，王永生当时将该情况告知过贾美玲，贾美玲知道这事也没有反对。本院再审查明的其他事实与原审一致。本院再审认为，贾美玲、张华共有的8间房屋如何分割是本案中双方的主要分歧所在。四方协议约定8间房屋所有权、使用权为贾美玲夫妇、张华夫妇双方共有，各占百分之五十。原二审认定贾美玲、张华对8间房屋系按份共有，但四方协议并未实际履行，不能按照四方协议的约定确定贾美玲、张华享有的份额。关于四方协议是否实际履行的问题，结合本案具体情况分析如下，双方于2002年11月7日签订四方协议，该协议约定8间房屋由贾美玲夫妇、张华夫妇共同投资购进，该房屋所有权、使用权归甲乙双方共有，各占百分之五十。2012年12月19日,张华与经贸公司、北道门办事处三方签订协议,8间房屋中自北向南6间经法院执行给经贸公司，其余2间北道门办事处与张华商定以每平方米1500元的价格卖给张华。8间房同时过户给张华，同时还注明张华、经贸公司房屋买卖协议另定。随后在北道门办事处与经贸公司另案民事诉讼过程中，张华于2012年12月30日给开封市中级人民法院出具证明,证明8间房产系张华与贾美玲共同出资购买,要求将房产证办到张华和贾美玲名下。2003年3月31日，开封市中级人民法院向开封市房屋产权产籍处出具协助执行通知书，该通知书内容为：将北道门办事处名下的位于体育路25号房产分证，其中临街办公楼一楼单方过户到张华、共有人贾美玲名下。2004年1月8日，8间房屋房产证下发，持证人为张华，共有人为贾美玲。从上述事情发展的脉络看，在四方协议签订后，张华、贾美玲实际是围绕协议约定为实现该协议目的进行了一系列相关民事行为，且最终办理房产证的结果与四方协议相关约定能够相互印证。虽然四方协议还约定8间房屋待过户后一定时期内视条件而定过户到股份制的实体公司，但是在该协议中并未明确上述约定是双方各取得8间房屋50%产权的前提条件。此外，张华主张四方协议签订的背景是王林曾借给王永生20万元，王永生用经贸公司执行北道门办事处的6间房子中的部分房屋抵上述20万元债务，贾美玲对此不予认可，但是综合2012年12月19日三方协议中关于“张华、经贸公司房屋买卖协议另定”的约定、张华提交的王林、王永生2003年3月20日协议书复印件、贾美玲提交的王林、王永生账全部结清的结算单等材料，再结合贾美玲、张华为房屋共有人的事实来看，不能排除双方之前存在经济往来且通过四方协议解决经济往来中相关问题的可能性。在上述情况下，双方在本案中所诉争的8间房应按照四方协议约定，由贾美玲、张华各享有50%的份额。8间房屋自2007年4月至2011年8月份之前的房租共计239450元，两人各得在此期间房租的二分之一即119725元。8间房屋2011年9月份以后的租金，由贾美玲、张华各分一半。无证房的租金归张华收取并所有。贾美玲提交两份协议书并以此主张经贸公司以房抵债，已将案涉6间房屋抵给贾美玲个人所有。根据两份协议书约定，案涉6间房屋全部归贾美玲所有，其他任何人不享有份额，由北道门办事处协助将房屋过户到贾美玲名下，但是在该两份协议书签订后，开封市中级人民法院即出具协助执行通知书要求将8间房屋过户到张华、共有人贾美玲名下，2004年1月8日，8间房屋房产证下发，持证人为张华，共有人为贾美玲。贾美玲未提交充分有效证据证明其在此过程中明确提出异议，应视为贾美玲对案涉8间房屋实际登记情况的认可。此外，张华主张除8间房屋外还有面积为21.36平方米的违章建筑即一楼过道，原审未予以处理不当，由于张华认可过道已经扩建到8间房屋之内，过道面积也计入了房屋面积之中，而原一、二审均对8间房屋如何处理进行了评判，张华该主张依据不足，不能成立。张华再审中提交2007年11月29日住房转让手续费发票并主张贾美玲分担该费用，因张华未提交充分有效证据证明该费用系案涉8间房屋实际产生，其主张亦不能成立。关于张华反诉请求，因其提供的证据材料为复印件，未尽到应有的举证责任，原审未予以支持并无不当。综上，二审判决事实认定及实体处理不当，应予纠正，张华的申诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销河南省开封市中级人民法院(2015)汴民终字第54号民事判决；二、维持开封市龙亭区人民法院(2013)龙民初字第109号民事判决第三项、第四项；三、变更开封市龙亭区人民法院(2013)龙民初字第109号民事判决第一项为，位于开封市体育路25号房产（产权证号汴房地权证字××号）自北向南8间房屋由贾美玲、张华各享有50%的份额。四、变更开封市龙亭区人民法院(2013)龙民初字第109号民事判决第二项为，张华于判决生效后十日内应支付贾美玲自2007年4月至2011年8月份之前的房租（房租共计119725元，扣除张华垫付的办证费13136.5元、借款7500元、维修费405元、鉴定费1985元）96698.5元；五、开封市体育路25号房产（产权证号汴房地权证字××号）自北向南8间房屋2011年9月份以后的租金，由贾美玲、张华各分得一半。无证房的租金归张华收取并所有。一审案件受理费14000元及保全费600元，由贾美玲负担7300元、张华负担7300元。反诉受理费4900元，贾美玲负担1000元，张华负担3900元。二审案件受理费8000元，由贾美玲负担5000元，张华负担3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  韦贵云审判员  孙 明审判员  邹新哲二〇一九年七月二十五日法官助理姜浩书记员张淇惠