广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3212号上诉人（原审原告）：佛山市弘纳投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区广佛路6号（自编19号）（首层102室），统一社会信用代码91440604303950361L。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴淑雅，广东金信方正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东建银置业有限责任公司，住所地广东省佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）C座9楼4室、5室，统一社会信用代码91440600053711199N。法定代表人：王云。委托诉讼代理人：刘敏，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶华筠，广东颂勤律师事务所律师。上诉人佛山市弘纳投资有限公司（以下简称弘纳公司）与上诉人广东建银置业有限责任公司（以下简称建银公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初26197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。弘纳公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判建银公司向弘纳公司支付实际损失费用200万元；2.本案一、二审诉讼费用由建银公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，建银公司存在违约行为，应就弘纳公司的损失进行赔偿。首先，一审判决对销售业绩的事实认定有误，虽然弘纳公司促成的两间商铺交易发生在涉案合同解除之后，但弘纳公司亦为促进最终该两宗交易的成功付出了相应的劳动，弘纳公司有权要求相应的报酬；其次，因建银公司擅自毁约的行为导致弘纳公司需赔偿案外人佛山市某公司（以下简称某公司）的损失，该损失应由建银公司承担；再者，弘纳公司为涉案项目额外招聘人员和设备，一审判决应酌定相应建银公司赔偿弘纳公司相应的经营损失；最后，弘纳公司依法依约主张本案的律师费、财产保全担保费，一审判决未予支持的处理有误。建银公司辩称：（一）涉案合同已于2018年3月1日依法解除，涉案23号、24号商铺系由新的代理机构售出，弘纳公司无权请求报酬。（二）弘纳公司擅自转委托某公司，相应损失应由弘纳公司自行承担。（三）弘纳公司提交的证据无法证明其主张的经营损失的事实，明显缺乏理据。其余意见与建银公司的上诉意见一致。建银公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回弘纳公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由弘纳公司负担。事实与理由：（一）一审判决适用法律错误。合同法中有关委托合同的法律规定属于特别规定，应当优先于合同法总则的一般规定适用，一审判决适用合同法总则中有关违约的一般规定显属不当。一审判决应当依照合同法第四百一十条规定的过错归责原则对本案予以查明。（二）弘纳公司伪造房地产销售专业能力和业绩骗取委托，对涉案合同的解除存在重大过错，建银公司系依法解除涉案合同，全部责任应由弘纳公司自行承担。（三）弘纳公司主张的营销推广费和装修费与其一审中提交的证据六相矛盾，即便费用确实发生，亦属弘纳公司擅自转委托而需对某公司承担的违约责任，与建银公司无关。一审判决还错误理解了涉案合同第五条的含义，判令建银公司向弘纳公司支付20万元营销推广费显属错误。（四）建银公司依法解约，一审判决建银公司支付律师费有误。（五）一审判决支持弘纳公司诉讼标的比例与律师费、财产保全担保费和诉讼费的负担比例明显失衡，司法向导有误。弘纳公司辩称，建银公司在涉案合同签订前故意隐瞒涉案商铺、车位代理权限的真实情况，后又无理单方解除涉案合同，造成了弘纳公司的损失。虽然涉案合同于2018年3月1日解除，但合同解除后建银公司实际上仍有委托弘纳公司进行代理销售，弘纳公司亦有成功促成交易，应有权主张报酬。另外，建银公司对弘纳公司转委托某公司是知情的，其主张与事实不符。弘纳公司向一审法院起诉请求：1.确认建银公司单方解除《华某某苑车位及商铺销售协议书》的行为违约；2.建银公司赔偿弘纳公司损失10179907.84元（损失明细见附表）；3.建银公司赔偿弘纳公司律师费130000元，财产保全担保费20000元；4.本案诉讼、财产保全费用由建银公司承担。一审法院审理查明：弘纳公司（乙方）与建银公司（甲方）签订《华某某苑车位及商铺销售协议书》（即涉案合同），约定：第一条项目情况。1.车位项目：（1）项目名称：华某某苑地下车位项目；（2）项目位置：佛山市禅城区某号；（3）车位销售基价的均价由甲乙二方确定为每个产权车位130000元，人防车位70000元，可售车位共计268个，其中产权车位172个，人防车位96个；（4）如每个车位的实际销售价格超过基价20000元，则甲乙双方按甲方占30%，乙方占70%，对超过基价20000元后的溢价部分在扣除税后再进行分成。2.商铺项目：（1）项目名称：华某某苑商铺项目；（2）项目位置：佛山市禅城区某号；（3）商铺销售基价的均价由甲乙双方确定为每平方米16000元，可售商品总面积为2086.34平方米；（4）超过基价的销售收入需纳税款项由甲乙双方按增收比例承担；（5）如实际销售价格超过每平方米18000元，则甲乙双方按甲方占30%、乙方占70%，对溢价部分在扣除税费后进行分成。3.销售履约保证金总金额为3320000元，如乙方在合作期限内没有完成销售任务，则甲方有权要求乙方将上述履约保证金作为剩余车位或商铺的认购款项，按合同约定的基价结算。第二条合作内容及合作原则。1.乙方销售华某某苑车位及商铺项目，在本协议有效期内，乙方须完成该项目的销售任务，甲方协助销售的车位及商铺计入乙方的销售份额。2.乙方销售本项目时，乙方须依照国家相关法规和佛山市关于车位及商铺销售管理的办法和行政法规进行，不得违反，否则甲方有权依法无条件解除合同并追究相关方责任。第三条合作期限。本协议约定的合作期限为18个月，自签订之日起生效，销售期限12个月，自确权完成之日起计算；甲方承诺自本协议签订之日起180天内本项目达到可销售条件，并取得相关的预售许可证等证件；如未达到可销售条件或权属有争议等原因未能如期销售的，乙方有权单方面选择继续执行合同或无条件解除合同。如乙方选择无条件解除合同，甲方须于合同解除后的三个工作日内无条件退还全额销售履约保证金332万元给乙方。如乙方成功销售车位及商铺，并签订合同后，由于甲方的原因造成拖延网签时间或导致贷款的放款不予获批或时间延后，最终导致未能在12个月内收齐全款的，不视为乙方违约。第四条销售价确定。在合同期限内，乙方代表甲方与客户洽谈销售本项目以甲方与客户达成签订销售合同并全额回款为目的，本协议内的车位及商铺销售基价见附件，乙方对协议约定的销售范围的车位及商铺享有销售权、销售价调整权（最终销售价不得低于甲乙双方约定的基价），并报甲方同意后生效。第五条费用负担。本项目的营销推广费用包括媒体广告、宣传材料、策划费用由甲乙双方共同列支，其中甲方支出总额度为1960000元，甲方须于本协议签订后30天内向乙方预付前述款项，如有超出该营销推广费用额度的，由乙方负责支付。如乙方在合作期限内没有完成销售任务，则乙方须按照未完成销售任务的占比来退还营销推广费给甲方。第六条款项支付。双方同意按下列方式支付代理费、溢价款和销售履约保证金：1.本协议签订后30天内，乙方向甲方支付上述履约保证金到甲方指定账户上。2.客户全款到达甲方账户并完成网签时即视为乙方完成销售任务，计入乙方的销售份额。甲方于两个工作日内核对好溢价金额（溢价金额=销售额-销售基价-税费），乙方开具相应溢价金额的50%的增值税发票给甲方，甲方收到发票后5个工作日内支付该笔款项给乙方。3.销售代理费按实际销售价总额的百分之一计提，甲方于每月15号前核对完毕。乙方按该金额开具相应的增值税发票给甲方，甲方收到发票后5个工作日内支付该笔销售代理费给乙方。4.甲乙双方在本项目合作期限结束时进行费用清算，如有因客户违约而没收的定金、违约金在扣除税费后一并支付给乙方。5.乙方的收款指定账户信息由乙方发送给甲方的公函为准。6.如涉及到合同各方须提供发票的付款项，收款方必须在付款期限前5个工作日前提供发票给付款方。第七条甲方权利及义务。1.甲方负责取得该项目的车位及商铺可销售的基本条件，负责办理项目销售所需的与政府主管部门有关的手续。2.甲方应承担在政府主管部门系统网签的《车位买卖合同》、《商铺买卖合同》中约定的权利义务，甲方与买受人在合同中形成的权利义务关系与乙方无关。3.甲方负责协调与银行的关系，协助客户办理车位及商铺的贷款事宜。4.甲方应向乙方提供与乙方进行推介工作有关的资料与图纸，包括但不限于：楼书、海报、平面图、项目推介PPT等印刷文件及电子文件。5.甲方指定项目负责人，负责对乙方提出的需由甲方确认的各项事宜进行审核、签字确认。在本协议履行期限内，甲方发生与该项目销售有关的事宜的变动，应由该项目负责人及时向乙方进行传达和通报。该项目负责人的确定与变更，甲方均应在变更前五日以书面形式通知乙方，否则相应后果由甲方承担。6.甲方负责与客户签订《车位买卖合同》、《商铺买卖合同》、《前期物业管理协议》等法律文书，收取认购金和所有购买款。第八条乙方权利及义务。1.合作期内，乙方应发挥自身优势，挖掘基层客户资源，按甲乙二方确认的推广方式进行宣传推广，积极促成客户到场。2.乙方对接人员需全面了解项目情况，到甲方项目现场进行项目基本说辞培训。3.乙方工作人员因客户带看需要，至甲方销售现场，需配合甲方现场管理。4.本协议终止或者解除时，甲乙二方需在协议终止之日起10个工作日内办结结算确认手续，乙方应在协议终止之日起5日内向甲方交还于合作期间乙方发放或使用后剩余的为推广用途而由甲方制作并承担制作费用的文件正副本或复印品、资料、图纸、底片及磁盘等资料等，乙方不得截留或收取任何费用。5.乙方因本协议的履行而知悉或取得的甲方资料和信息，作为甲方的商业秘密，乙方负有保密义务，未经甲方书面同意，乙方不得将其披露给任何第三人，或用于本协议以外的用途。6.乙方指定项目负责人，负责对甲方提出的需由乙方确认的各项事宜进行审核、签字确认。在本协议履行期限内，乙方发生与该项目销售有关的事宜的变动，应由该项目负责人及时向甲方进行传达和通报，该项目负责人的确定与变更，乙方均应在变更前五日以书面形式通知甲方，否则相应后果由乙方负担。第九条违约和终止。1.乙方逾期向甲方支付销售履约保证金的，乙方应向甲方支付相当于逾期未支付金额日万分之五的违约金，乙方逾期支付超过5天的，甲方有权取消合同。2.甲方逾期向乙方支付退还的销售履约保证金、溢价款项、销售代理费和项目资金成本的，甲方应向乙方支付相应的逾期未支付金额日万分之五的违约金。甲方逾期付款超过30天的，甲方须按销售履约保证金的30%向乙方支付违约金。3.因任一方违约，守约方为实现债权及守约方为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由违约方承担。第十三条其他约定。1.本协议未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议或协议附件，补充协议或协议附件与本协议正本具有同等法律效力。2.本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，经双方盖章或签字后生效，具有同等法律效力。同时，该合同载明附件有：1.《全程策划营销代理合同（车位项目）》；2.《车位销售基价表》；3.《商铺销售基价表》。一审中，弘纳公司、建银公司一致确认就该三个附件，双方没有签订。2017年12月28日，建银公司向弘纳公司出具《关于履行相关事项的函》，载明：由于我公司与贵公司签订的《华某某苑车位及商铺销售协议书》尚有待商榷事宜，经双方协商同意，我司营销推广费暂不支付。2017年12月29日，弘纳公司向建银公司出具【关于《关于履行相关事项的函》的复函】，载明：《关于履行相关事项的函》已收悉，因贵公司未能执行原协议的第五条，经双方协商同意，我司履约保证金暂不支付。2018年1月4日，建银公司向弘纳公司出具关于《华某某苑车位及商铺销售协议书》终止相关事项的函，载明：我公司与贵公司签订的《华某某苑车位及商铺销售协议书》，由于双方尚存有不确定的事宜，经双方协商同意，拟中止该协议书的履行，并请尽快进行协议书终止事宜协商。多谢合作。2018年1月5日，弘纳公司向建银公司出具关于《关于终止相关事项的函》的复函，载明：鉴于我公司已依法合规执行协议的各项条款约定，若贵公司要求解除协议，需提出正当的理由。1.望贵司提出合法、合规的理由解除协议（根据协议什么条款）;2.根据第九条协议违约条款第3点，守约方为实现债权及守约方为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由违约方承担;3.我公司在协议生效期间的投入需要贵公司赔偿损失弥补我公司损失;4.因协议暂未终止，我司继续按协议执行;5.待解决以上各条件前提下方可解除协议;6.未尽事宜双方通过公开、公平、公正友好协商解决，并签订补充协议或协议附件，补充协议或协议附件与本协议正本具有同等法律效力。2018年1月22日，弘纳公司出具《营销情况汇报》，载明：我司销售团队于2017年12月31日正式进驻华某某苑售楼中心，主要针对商铺及车位开展销售工作。我司销售团队每天均派驻十名销售人员进场，每周进行一次现场营销推广活动。此外，还派出销售精英到南海、顺德和广州等地进行区外拓展。截止于2018年1月19日，我司销售团队已对90个车位、17间商铺（总面积1027.53㎡）部分车位、商铺进行认购诚意登记。为了更好地开展商铺和车位的销售工作，保障销售工作有序地进行，我司已投入大量的人力、物力及财力。2018年2月12日，广东某律师事务所根据建银公司的委托向弘纳公司出具粤某律函[2018]第0204号《律师函》，载明：根据我的委托人提供的材料显示，双方于2017年12月26日签订《华某某苑车位及商铺销售协议书》，由于存在有待商榷的事宜，我的委托人于2017年12月28日致函贵司，经双方协商同意暂不支付营销推广费，翌日2017年12月29日贵司致函我的委托人，经双方协商同意暂不支付履约保证金，我的委托人于2018年1月4日致函贵司请尽快进行该协议书终止事宜协商。鉴于双方友好合作关系和为妥善处理此事，我的委托人又特别委托本律师致函贵司，请贵司在收到本函后配合我的委托人就解除该协议书进行协商，尽快达成一致，以致处理结果使双方满意和避免引起不必要的争议。由此给贵司带来的不便，本律师代表我的委托人向贵司表示歉意。2018年2月28日，建银公司向弘纳公司出具《解约函》（广东建银置业函[2018]3号），载明：我公司于2017年12月26日与贵司签订《华某某苑车位及商铺销售协议书》（以下简称“该协议书”）。鉴于当中存在待商榷事宜，经贵我双方协商同意暂不履行该协议书中的支付条款。后我公司于2018年1月4日致函贵司，请贵司配合我公司就该协议书的终止进行协商。经我司研究，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，我司有权解除该协议书。现郑重通知贵司，我公司正式与贵司解除《华某某苑车位及商铺销售协议书》。本解约函送达贵司时或自发出后第七日起生效（以先送达贵司的日期为准），该协议书自行解除。我司已委托法律顾问提供专业协助，以便与贵司及早沟通该协议书接触后的相关事宜，避免引起不必要的争议。由此给贵司带来的不便，敬请谅解。特此函告。2018年3月6日，弘纳公司向建银公司出具关于《解约函》（文件编号：广东建银置业函[2018]3号）的回函，载明：贵司关于《华某某苑车位及商铺销售协议书》（以下简称“该协议书”）的解约函（文件编号：广东建银置业函[2018]3号），我司于2018年3月1日收悉。经我司研究，回复意见如下：一、望贵司能根据该协议书中双方约定的条款，提出合法、合规的理由解除该协议书。二、根据该协议书中第九条的第3点约定，“因任一方违约，守约方未实现债权及守约方未行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由违约方承担。”三、鉴于我司在项目初期和执行协议过程中投入了大量的人力和财力，因贵司无理由提出解除该协议书的要求，对我方造成经济损失和声誉损失，贵司须合理赔偿我司的损失。四、因该协议书暂未终止，我司继续按该协议书执行。五、待以上各条件得到合理解决后方可解除该协议书。六、请贵司敦促相关人员尽快与我司协商处理此事。2018年6月4日，弘纳公司向建银公司出具《关于尽快妥善处理已认购商铺客户网签事宜的函》，载明：我公司与贵公司及北京某有限公司相关人员于2018年6月4日就华某某苑商铺销售的事宜进行商讨。同日，我公司与北京某有限公司相关人员在华某某苑销售中心就已认购的23号、24号、27号和31号商铺的网签事宜进行协商，达成一致意见。希望贵公司能尽快安排上述商铺完成网签，以安抚客户情绪，减少贵公司的声誉损失。2018年6月25日，弘纳公司再次向建银公司出具《关于尽快妥善处理已认购商铺客户网签事宜的函》，载明：我公司与贵公司相关人员于2018年6月20日就华某某苑已认购商铺的网签事宜进行协商，达成一致的处理意见。由于客户认购商铺（23号、24号、27号和31号商铺）事宜已过去数月，至今仍未有实质性的进展，贵公司未按照双方达成的共识安排上述商铺进行网签，部分客户已表示如在本月26日前未能进行网签，将会在住建局进行投诉。希望贵公司能尽快安排上述商铺完成网签，以避免客户到住建局进行投诉，造成不可挽回的损失。2017年12月30日，弘纳公司（甲方）与案外人某公司（乙方）签订《华某某苑车位及商铺销售协议书》，弘纳公司将涉案车位及商铺的销售事宜转委托给案外人某公司。2018年6月5日，弘纳公司（甲方）与案外人某公司（乙方）签订《华某某苑车位及商铺销售补充协议》，约定：一、甲乙双确认销售额按《华某某苑车位及商铺销售协议书》计算，并扣除包括但不限于装修款、税费等费用，乙方所得溢价款最终以实际核算为准。二、乙方预支其中溢价款250000元，其余款项需达到《华某某苑车位及商铺销售协议书》第六款第2条的条件后甲方才支付，对于先行支付的溢价款250000元，仍然需向甲方开具相应的增值税发票。对于《华某某苑车位及商铺销售协议书》其他的款项，乙方须配合甲方与广东建银置业有限责任公司谈判关于本项目终止/解除的事宜。并且同意在广东建银置业有限责任公司实际甲方支付溢价款、其他款项后再与甲方协商确认《华某某苑车位及商铺销售协议书》其他款项的数额、支付方式、支付时间，并于广东建银置业有限责任公司结算支付给甲方后三个工作日内支付给乙方。三、乙方收取上述溢价款即250000元后三个工作日将所售商铺及车位的客户资料等移交给甲方。同时，乙方须无偿协助处理售后服务，包括但不限于协助办理网签手续、按揭手续等。四、甲方向乙方提前支付的溢价款支付到乙方指定的账户：户名：许某，开户行：中国农业银行顺德龙江龙峰支行，账号：6××5。同日，弘纳公司分6次许某的上述账户转账合计250000元。2018年6月30日，弘纳公司（甲方）与案外人某公司（乙方）签订《协议》，约定就华某某苑（商铺及车位销售代理）项目合同解除事宜，达成以下协议：1.合同解除时间初定为2018年7月15日前，且合同解除前提为相关款项全部到账。2.协议签约当天，弘纳投资向某公司预支溢价款人民币100000元，并于2018年7月6日前再行结算部分（具体另行商议）。3.双方一致同意，在合同解除前，不再进行相关维权及影响华某某苑正常销售秩序的行为。同日，弘纳公司向许某转账100000元。2018年7月18日，弘纳公司（甲方）与案外人某公司（乙方）签订《解除合同协议书》，约定双方就2017年12月30日签订的《华某某苑车位及商铺销售协议书》的解除事项，甲乙双方达成协议如下：一、2018年7月17日陈某将名下宝马525（车牌号：粤E××7）车辆质押给第三方，质押金额150000元，实际到账金额128050元用于甲方支付给乙方的第一期赔偿款，乙方负责承担7天质押期间的利息。陈某于3天内拿回车辆登记证书，由陈某根据市场价格7天内出售（出售所得差额甲方当天支付给乙方）。二、因解除《华某某苑车位及商铺销售协议书》，甲方同意最终赔偿乙方金额为最少为60万元，最高不超过130万元。若开发商广东建银置业有限责任公司最终支付给甲方的解除合同赔偿款或补偿款与第一期赔偿款合计不足60万，则差额由甲方补齐。如超过60万且不足130万元的，全数归甲方所有。如超过130万，则超出部分全部归甲方所有。第一条约定的款项计算入甲方赔偿金额。三、第一条约定的款项于2018年7月18日前支付，剩余赔偿款甲方在收到开发商广东建银置业有限责任公司的赔偿款后三个工作日内支付。最长不超过2018年8月18日，否则由甲方按第二条约定最少标准直接支付差额，待甲方正式收到开发商广东建银置业有限责任公司的赔偿款后，再按第二条约定执行，支付余下费用。四、为保障本协议的有效履行，现双方约定，由甲方提供法人（陈某）及其家人名下物业（广东佛山市禅城区某房）以60万金额进行二押给乙方法人，作为本合同履行之保障。待甲方支付金额达最少标准后，三个工作日内乙方完成物业解押。在二押期间，乙方不得对甲方收取利息，甲方不得对该物业进行出售、融资、再次抵押等资产净值套现等操作。五、本协议签订后，甲方负责约见开发商广东建银置业有限责任公司谈判具体赔偿金额，乙方全力协助甲方谈判，并应开发商广东建银置业有限责任公司的要求提供追讨赔偿款等一切应尽职责与义务。六、开发商广东建银置业有限责任公司未提供明确赔偿方案前，乙方有义务全力配合甲方完成相关销售安排。七、关于已签订车位、商铺认购书的客户处理，甲乙双方以有利于争取开发商支付赔偿款为原则进行充分协商。2018年7月28日，弘纳公司向某公司，转账128050元。2018年8月14日，弘纳公司向许某转账150000元。2017年12月30日，案外人某公司（甲方）与案外人佛山市某有限公司（乙方）签订《“华某某苑”项目广告服务合同》，约定：一、合作范围。甲方委托乙方为华某某苑项目提供广告全面代理服务，负责本项目营销策划、活动策划、广告策划、创意设计等全面代理服务意向事宜。二、工作期限。委托期为十二个月，从2017年12月30日起至2018年12月29日止。四、收费标准、付款方式及服务原则。1.关于相关代理服务费的界定：①双方签订合作协议后，按项目代理收取服务费，服务费25万元。②如印刷、喷绘、户外、影视制作等发生的发外制作工作，乙方本着尽力为甲方节省费用、互惠互利的原则，努力寻求最低成本、最优的制作向甲方提供参考选用。2.关于付款办法：在甲乙双方签订本协议7天内甲方支付乙方第一期服务费20万元；第二期在项目结束7天内甲方支付乙方项目服务费尾款5万元。……。该协议签订后，佛山市某有限公司于2018年1月4日出具《收据》，确认收取案外人某公司交来华某某苑项目广告服务第一期费用20万元。一审中，弘纳公司、建银公司一致确认双方签订销售协议书后，弘纳公司未向建银公司支付协议中约定的销售保证金，建银公司未向弘纳公司支付协议中约定的营销推广费。弘纳公司确认其未经建银公司同意将涉案商铺及车位转委托给某公司。建银公司陈述其在收到本案应诉材料之后，才知道弘纳公司转委托一事。另，弘纳公司在一审中明确其主张的装修费为装修商铺作为样板房而支出的费用。弘纳公司装修的样板房位于售楼部隔壁，装修内容为铺砖、刷墙、安装水电及加装卫生间，没有做天花，装修时间为2018年1月。另，2015年5月，佛山某有限公司（甲方，出租方）与佛山市某有限公司（乙方，承租方）签订《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区某室共67平方米建筑面积的物业出租给乙方使用。租赁期限为三年，自2015年5月15日至2018年5月14日止。租金单价23元/月/平方米，管理费单价15元/月/平方米。租金和管理费的支付期每3个月为一期，每期支付一次，乙方应在每期开始之日5个工作日内向甲方交纳当期租金和管理费。后，2018年2月5日，佛山某有限公司（甲方）与佛山市某有限公司（乙方）、弘纳公司（丙方）签订《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化场地租赁合同主体变更协议》（以下简称“原租赁合同”），约定：鉴于甲乙双方于2015年5月15日签订了《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于B座5楼1002室之办公场地。经甲、乙、丙三方友好协商，丙方承接原租赁合同中约定的乙方的权利义务。甲方从2017年12月1日起，正式开始向丙方收取租金及管理费。一审法院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。弘纳公司、建银公司签订的《华某某苑车位及商铺销售协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，弘纳公司、建银公司均应依约履行。根据该份合同约定，弘纳公司的主要合同义务为营销策划和销售代理。营销策划虽然具有一定的服务合同的特征，但其系围绕销售代理这个合同核心义务内容开展的，弘纳公司的合同义务均是基于建银公司的委托销售而产生的，其最终目的是按照完成的销售工作成果获得合同约定的代理销售佣金，因此本案弘纳公司、建银公司签订的《销售协议书》实为委托合同。一、关于合同解除《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”该条规定了委托人和受托人均享有合同解除权。本案弘纳公司、建银公司签订的《华某某苑车位及商铺销售协议书》并未对委托人或受托人的任意解除权作出限制，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，弘纳公司、建银公司之间签订的《华某某苑车位及商铺销售协议书》于建银公司的广东建银置业函[2018]3号《解约函》送达弘纳公司之日，也即2018年3月1日解除。合同法第四百一十条赋予委托合同当事人任意解除权的目的是在合同双方的信任基础遭到破坏时，使合同当事人可以从丧失信任基础的合同关系中解放出来。但同时根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，弘纳公司、建银公司签订的《华某某苑车位及商铺销售协议书》虽已于2018年3月1日解除，但建银公司单方解除合同的行为仍然构成违约，应承担违约责任。一审法院对弘纳公司主张的建银公司单方解约的行为构成违约的观点予以采纳，但该认定不宜在判项作出。二、关于弘纳公司主张的各项损失根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人行使任意解除权后，因解除合同给受托人造成损失的，除不可归责于委托人的事由以外，应当赔偿损失。该损失应该包括两个部分，其一是受托人也即弘纳公司为代理销售涉案商铺及车位已经实际支出的、可归责于建银公司的事由所产生的损失；其二是受托人也即弘纳公司代理销售涉案商铺及车位可得利益损失。关于可得利益损失。本案中，弘纳公司、建银公司之间的委托代理销售合同解除时，弘纳公司尚未与认购方签订有关车位或商铺的认购书，弘纳公司是否可以取得销售溢价及实际能售出的房屋数量尚不确定，故弘纳公司主张的履行合同后应得总收入缺乏证据佐证，一审法院不予支持。至于弘纳公司主张的人财物力等成本费用，因未有证据证明相关费用系弘纳公司代理销售涉案商铺及车位后产生或增加的费用，且弘纳公司作为一个企业法人，租金、水电费、员工工资等人财物力成本费用应属其企业运营成本，故弘纳公司主张相关费用由建银公司负担缺乏依据，一审法院不予支持。关于弘纳公司主张的因与认购方签订认购合同而需双方返还的定金及租金补贴。首先，根据弘纳公司、建银公司签订的《华某某苑车位及商铺销售协议书》第七条第6点的约定，收取认购金和所有购买款的权利主体应为建银公司，弘纳公司未经建银公司同意擅自收取认购款项，已然违反合同约定。其次，本案中，弘纳公司与其所主张的认购方签订《华某某苑认购书》时，弘纳公司、建银公司之间的合同关系已然解除，也即此时弘纳公司已经无代理销售相关商铺及车位的权限，弘纳公司在此情况下继续与认购方签订认购书并自行收取认购方支出的相关费用，由此产生的损失属于其自行扩大的损失，不可归责于建银公司，相关损失应由弘纳公司自行负担。关于弘纳公司主张的应付某公司的费用。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百条的规定，受托人应当亲自处理委托事务，未经委托人同意，受托人不得转委托。本案中，弘纳公司、建银公司签订的销售协议书并未约定弘纳公司在接受建银公司的委托后可以转委托，弘纳公司亦确认其将代理销售涉案商铺及车位事项转委托给案外人某公司未经建银公司同意，因此，弘纳公司擅自转委托而产生的相应损失，应归属于非可归责于建银公司的事由，应由弘纳公司自行负担相关损失。其次，就弘纳公司主张的应付某公司的各项费用，一审法院分析如下：1.根据弘纳公司与某公司签订的协议的约定，已销售车位、商铺分成的支付条件为“客户全款达到开发商账户并完成网签时”，因弘纳公司未举证证明某公司已经完成销售任务，故弘纳公司主张应向某公司支付该项费用没有依据，一审法院不予支持。2.关于工资及补贴、招待费用，无法看出与本案代理销售事项有关，且未有证据证明相关费用系某公司代理销售涉案商铺及车位后产生或增加的费用，即便相关费用已经实际发生，亦属于企业运营成本，弘纳公司要求建银公司负担，依据不足，一审法院不予采纳。3.关于违约金。如前文所述，转委托是弘纳公司未经建银公司同意而为，因转委托而需对某公司承担的违约责任理应由弘纳公司自行负担。弘纳公司主张建银公司负担该笔费用，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于装修费。弘纳公司主张为装修样板房的费用，但弘纳公司仅仅提供装修合同，合同未约定工程价款及施工的具体商铺位置，且弘纳公司亦未提供证据证明其已向装修公司支付相关装修费用，故一审法院对弘纳公司主张的装修费25万元不予支持。考虑到建银公司亦确认弘纳公司在接受委托后确实对其中一个商铺进行简单装修，可见弘纳公司为代理销售涉案商铺而对样板商铺进行装修并支出装修费用属实，因弘纳公司未能提供装修费用的支付凭证及结算依据，一审法院酌定装修费为6万元，弘纳公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于营销推广费。本案合同实际包含两个部分：前期策划和实际销售，弘纳公司、建银公司签订的销售协议书虽然在弘纳公司与认购方签订认购书之前解除，但弘纳公司在签约后为推广涉案商铺及车位必然需要对项目定位、策划推广等投入资金。根据弘纳公司、建银公司签订的销售协议书约定的建银公司应付营销推广费总额196万元，结合双方的合作期限18个月，分摊到每月的营销推广费约10万余元。涉案合同解除之前，弘纳公司、建银公司销售协议书的履行约三个月，弘纳公司主张的营销推广费为20万元，未超出合同约定，一审法院予以支持。关于弘纳公司主张的律师费。建银公司作为委托人行使任意解除权，弘纳公司作为受托人为主张合同解除后的相关损失而聘请律师代理诉讼，由此支出律师费，律师费的产生应属于可归责于委托人也即建银公司的事由。本案中，弘纳公司主张的律师费包含两部分，其一是诉前产生的律师费7万元；其二是诉讼中产生的律师费13万元。一审法院经审查后认为，弘纳公司主张的诉前律师费无法证实与本案有关联且非必要支出费用，一审法院不予支持。至于本案诉讼中产生的律师费13万元，弘纳公司虽提供合同及发票证实，但没有相应的支付凭证，根据一审法院经审查后支持弘纳公司的诉讼标的情况，一审法院酌定应由建银公司负担的律师费为8万元，弘纳公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于财产保全担保费2万元。建银公司作为委托人行使任意解除权，弘纳公司作为受托人为保障其权益经诉讼后得以执行，向一审法院申请财产保全，由此产生财产保全担保费，该费用的产生应属于可归责于委托人也即建银公司的事由。本案中，弘纳公司主张的财产保全担保费为2万元，并提供合同及发票予以证实，但没有相应的支付凭证，根据一审法院经审查后支持弘纳公司的诉讼标的情况，一审法院酌定应由建银公司负担的财产保全担保费为1万元，弘纳公司主张超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、建银公司于判决生效之日起十日内，向弘纳公司支付装修费60000元；二、建银公司于判决生效之日起十日内，向弘纳公司支付营销推广费200000元；三、建银公司于判决生效之日起十日内，向弘纳公司支付律师费80000元；四、建银公司于判决生效之日起十日内，向弘纳公司支付财产保全担保费10000元；五、驳回弘纳公司的其他诉讼请求。如建银公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审适用普通程序，案件受理费83779元，财产保全费5000元，合计88779元。由弘纳公司负担60000元，建银公司负担28779元。本院二审期间，弘纳公司围绕上诉请求向本院提交了如下证据：1.协议书，拟证明在涉案合同解除后建银公司仍然配合弘纳公司处理已售商铺的事宜，建银公司确认弘纳公司对销售相关商铺的情况和操作；2.民事起诉状，拟证明弘纳公司所遭受的实际损失；3.《华某某苑认购书》及收款收据，拟证明涉案合同解除前弘纳公司已促成部分商铺的交易并已收取定金；4.微信记录，拟证明涉案合同解除后建银公司仍配合弘纳公司处理商铺销售事宜；5.《商铺和车位情况一览表》，拟证明弘纳公司在履行合同期间促成了涉案23、24号商铺的交易，依约有权向建银公司主张相应劳动成果的溢价款及垫付的商铺租金；5.（2019）粤0604民初147号民事判决书，拟证明因建银公司的单方解约造成了弘纳公司需要向某公司支付溢价款等款项以及相应的赔偿；6.23号、24号商铺定金支出证明单、溢价款支出证明单、转账凭证，拟证明在弘纳公司的促成下，23号、24号商铺的认购人成功地签订了认购书，并向弘纳公司支付了商铺定金，依照弘纳公司与建银公司的沟通协商，由某公司配合收取23号、24号商铺的定金以及溢价款，足见建银公司对弘纳公司销售工作的支持；7.有关23号、24号商铺的《华某某家商铺项目补充协议》及租金补贴交易回单，拟证明弘纳公司已经促成了23号、24号商铺的成交，本应收取相应的佣金，但由于建银公司的单方毁约，部分商铺和车位没有完成网签手续，弘纳公司不仅没有收到合同约定的佣金，还要替建银公司向认购人承担延迟签约交付的违约责任，最终弘纳公司为建银公司留住了一部分客户，建银公司作为受益者应当赔偿弘纳公司因建银公司的瑕疵行为而造成的直接损失。建银公司未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，弘纳公司在二审中提交的证据无法证明建银公司应向其支付23号、24号商铺的溢价款，且弘纳公司因擅自转委托造成的损失亦应由其自行承担，故本院对弘纳公司提交的证据均不予采信。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。另查明，二审中，弘纳公司提交2018年7月25日签订的《协议书》一份，北京某有限公司（以下简称某公司）法定代表人周某某作为甲方，弘纳公司法定代表人陈某作为乙方，某公司法定代表人许某作为丙方，各方约定内容如下：甲方通过招标程序中标华某某苑31个商铺项目的包销权，乙方及丙方此前已经在项目上工作一段时间，并且乙方已经收取了二个客户一定金额的购房款。双方经友好协商，本着解决历史遗留问题的原则，就这些客户的移交和网签，以及乙方、丙方撤场等事项，达成以下协议。一、移交的两个商铺和客户的基本情况。1.23号铺，建筑面积19.97平方米，买受人：陈某、牛某某，乙方销售价格：26540元每平方米；2.24号铺，建筑面积54.4平方米，买受人：陈某、陆某某，乙方销售价格：25368元每平方米。二、移交方式。1.关于移交责任：客户及其全部资料移交由甲方和丙方对接完成，乙方仅负责将已收取的客户全部购房款转付给甲方。销售价格区间18000元-20000元的每平方米2000元收益属于甲方，销售价格超过20000元部分的收益属于丙方，乙方不享受利益也不承担除转付购房款以外的责任。2.丙方将客户及全部资料（含身份信息、合同、收据等）移交给甲方，由甲方向开发商推荐客户、负责网签，并且负责后续的收款、售后服务。3.同时乙方将上述23、24号商铺客户定金10万元支付某公司。同时乙方根据原合同结合实际情况跟丙方协商清算佣金和溢价款。签订本协议10天内完成。4.甲方同意接受客户、资料和全部款项，并且负责移交日以后的服务工作。5.关于购买车位客户已支付的意向金或诚意金，乙方按已收金额退还给客户，丙方负责与客户沟通协商。三、移交、撤场过程约定。1.甲乙丙三方签署本协议后，乙方即于签约当日将收取的二个商铺的客户资金共计100000元全部支付到甲方账户，同时丙方将客户的有关资料全部移交给甲方。2.甲方收取客户资金和资料后，即负责向开发商发出客户推荐函，开发商确认以后，丙方通知客户带齐资料和首付款（或者全款），到售楼部缴款、签订购房合同和其他有关文件，并进行网签。四、三方利益分配、支付方式。1.以上二个商铺开发商网签价格为18000元每平方米，甲方另收取每平方米2000元的服务费（含按照与客户的约定为客户做初步装修的费用320元每平方米，乙方与客户认定的装修标准按照现12号铺乙方销售中心的装修标准），两项合计为20000元每平方米。五、其他。1.上述二个客户日后如有纠纷，甲丙双方都有义务出面解除。如有不能解决的问题需要承担责任时，甲丙双方根据各自的责任区分，依法各自承担。2.本协议涉及移交网签的二个客户是需要应急处理的客户。以后丙方的客户还可以继续向甲方推荐，陆续网签，但是销售价格双方必须协商一致。3.本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等效力，自各处签字盖章且丙方向乙方提供费用凭证原件后生效。4.未尽事宜，三方协商解决；如有争议不决，由佛山市仲裁委仲裁。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。本案二审中的争议焦点是：合同解除的时间；建银公司上诉主张无需向弘纳公司赔偿损失是否应当得到支持；弘纳公司上诉请求建银公司赔偿200万元是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，第四百一十条规定，“委托人或者受托人可以随时解除合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”。本案中，建银公司与弘纳公司之间形成委托合同关系，双方可随时解除合同。一审法院认定建银公司单方解除的行为构成违约，于法无据，本院不予支持。2018年3月1日，建银公司发出的广东建银置业函[2018]3号《解约函》送达弘纳公司，一审法院确认合同于当日解除，于法有据，本院予以维持。关于第二个争议焦点。建银公司上诉主张，导致委托合同解除的原因系弘纳公司伪造房地产专业能力和业绩骗取委托，其有权解除合同，故无需向弘纳公司赔偿任何损失。本院认为，根据前述合同法第四百一十条的规定，作为委托人的建银公司，对因解除合同给弘纳公司造成的损失，除不可归责于建银公司的事由以外，仍然应当赔偿损失。建银公司上诉主张无需赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。弘纳公司上诉主张，建银公司应向其赔偿200万，其中包括经弘纳公司居间销售成交商铺的溢价款。本院认为，首先，涉案合同于建银公司发出的广东建银置业函[2018]3号《解约函》送达弘纳公司之日即2018年3月1日解除。涉案合同解除后，双方之间的委托合同关系消灭，弘纳公司在未得到建银公司授权的情况下，自行销售涉案23号、24号商铺，并以居间销售商铺成功为由向建银公司主张溢价款，缺乏合同依据。其次，即使弘纳公司在二审中提交的《协议书》是真实的，根据协议书的约定，在23、24号商铺的销售价格超过20000元每平方米的情况下，仅某公司有权向某公司主张销售收益，弘纳公司在任何情况下均无权向某公司主张权利。综上，本院认为，弘纳公司向建银公司主张23号、24号商铺的溢价款，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。一审法院根据合同约定及合同的履行情况，酌情判令建银公司向弘纳公司赔偿装修费60000元、营销推广费200000元、律师费80000元、财产保全担保费10000元，理据充分，本院予以维持。弘纳公司超过前述部分的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，弘纳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19650元，由上诉人佛山市弘纳投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月十八日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋