贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初1884号原告：陈世明，男，1980年8月13日出生，苗族，住本市云岩区。原告：崔娟，女，1985年6月20日生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：朱锡武，贵州合敬律师事务所律师。被告：贵州集成房地产开发有限公司（以下简称：集成房开），住所地：贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：张丹。委托诉讼代理人：代琴琴，公司员工。被告：恒大地产集团贵阳置业有限公司（以下简称：恒大置业），住所地：贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。法定代表人：熊敏。委托诉讼代理人：向家礼，公司员工。原告陈世明、崔娟与被告集成房开、恒大置业商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈世明及其委托诉讼代理人朱锡武、被告集成房开的委托诉讼代理人代琴琴、被告恒大置业的委托诉讼代理人向家礼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告连带赔偿原告的各项经济损失共计人民币199046元（其中逾期交房违约金67342.5元、逾期办理转移登记违约金22447.5元、因虚假宣传导致原告损失赔偿金109256元）；2、案件受理费由二被告承担。事实和理由：被告集成房开系一家经营房地产开发业务的公司，后由被告恒大置业公司全资收购，前后法定代表人同为熊敏一人。原告考虑到被告集成发开开发的圣泉流云.林城国际（现称恒大帝景）有较好的教育资源配套，于是与被告签订了一份《商品房买卖合同》。当时被告承诺省内最为知名的省府路小学已经落户该小区，在售楼部的沙盘模型上标注有该学校的具体位置，小区主体已经竣工的高层外墙上挂有“购房享省府路小学教育指标”的巨幅标语，甚至举行了省府路小学恒大帝景分校的奠基开工仪式，贵阳日报、新浪网、贵州商报等新闻媒体都对奠基开工仪式进行了报道。正是因为这个原因，当时原告支付的房款均价要比周边的楼盘普遍高出800至1000元每平方米。根据原、被告间签订的商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于云岩区圣泉流云.林城国际二组团住房一套，房款总价615000元。合同约定交房时间为2015年12月31日前，并应于2017年12月31日前将该房屋转移登记至原告名下。合同第十三条对逾期交房的责任进行了明确约定及逾期超过200日的，每日按已付房款的万分之一计算违约金。合同签订后，原告如约履行了支付房款的义务，但时至今日，被告承诺的省府路小学一直没有下文，不了了之；隐瞒了案涉房屋没有通过消防验收的事实，更谈不上将产权转移登记到原告名下。原告认为被告关于省府路小学的承诺和宣传、形式清楚、内容具体明确，已经构成购房合同内容的一部分，且该部分内容证实原告愿意相对高价购买案涉房屋的决定性因素。因此，该购房均价中相对同期周边楼盘高出的部分，理应视为被告的虚假宣传给原告造成的合理损失；另外，安全性是原告购房居住的最低要求，案涉房屋没有通过消防验收，自然达不到交房的实质性条件，被告在形式上交付钥匙的行为，不能免除其实质性逾期交房的违约责任。也不能将被告消防验收不合格交付使用有可能承担的行政处罚责任，和对原告因实质性逾期交房应承担的民事赔偿责任相混淆。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告集成房开辩称：原告主张诉请金额没有事实及法律依据。关于逾期交房违约金，我司认为原告已经收取房屋，不存在逾期交房违约金。关于逾期转移登记的违约金，合同中约定超过180天之前的那一部分是总房款千分之一，超过时间之后的因原告选择继续履行合同就不存在违约金。关于虚假宣传也不存在，省府路小学分校我司已取得承建手续。被告恒大置业辩称：原告与集成房开的合同关系与恒大置业无关。恒大置业仅为集成房开的股东，两家公司是独立的法人，依法不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2014年8月30日，原告作为买受人、被告集成房开作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买集成房开开发的位于云岩区房屋一套，购房款总金额人民币615000元。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、该商品房交付时应当符合上述第4项条。”。第十二条第（三）项约定：“（三）商业配套设施1、幼儿园：／前竣工2、学校：／前竣工......以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第／种方式处理：（1）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款／%的违约金，并采取措施保证相关设施于／日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿金额为／。（2）每逾期一项，出卖人按日支付房屋总价款／%的违约金给买受人……”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在200日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过200日，买受人有权退房......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”。第二十二条第二款及第三款约定：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。本条款约定详见补充协议，以补充协议为准。三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际支付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款／%的违约金”。第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”附件十二补充协议第九条约定：“双方同意本合同第二十二条第二款变更如下：1、双方同意以交房日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起720日内，向产权登记机关申请办理现房销售证明书（初始登记）。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日……”。合同签订后，原告按照合同约定向被告集成房开履行了付款义务。庭审中，原、被告均认可原告已于2016年7月3日领取涉案房屋钥匙，但原告认为在原告领取房屋钥匙时，涉案房屋未通过消防验收，被告集成房开认为原告已实际收房，并没有产生客观的损失，对于逾期收房之前的违约金请求依法判决。被告自认涉案房屋的初始登记尚在办理中。关于被告集成房开是否存在虚假宣传的事实，原告提交1、2015年12月14日新华社、贵州商报、贵州都市报报道，拟证明被告就案涉房屋配建省府路小学做了明确承诺，应当作为其合同约定的一部分。二被告对此予以认可，认为省府路小学正在建设中，不存在虚假宣传。2、2017年5月24日被告出具的公示一份、2018年5月22日公告一份，拟证明被告多次自认学校逾期未竣工导致入学推迟，并承诺补贴每位学龄儿童13000元每年的事实。二被告因该证据系复印件对三性不予认可，认为与本案无关，原告称省府路小学是虚假宣传，但其提供的证据也证明被告的学校正在修建。上述事实，有原告、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。依照合同约定，被告应当在合同约定的期限内将符合合同约定条件的房屋交付给原告使用，但被告未能按照上述合同约定的期限履行交房及房屋转移登记的义务，故被告构成违约，应承担违约责任。本案争议焦点为：1、原告接收涉案房屋钥匙后，被告集成房开是否应承担逾期交房违约金；2、逾期办理转移登记违约金应适用主合同约定还是补充协议约定，如适用主合同约定，应如何适用；3、被告集成房开在售房过程中是否存在虚假宣传；4、被告恒大置业是否应当与被告集成房开承担连带赔偿责任。针对焦点1，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案中，被告集成房开已将涉案房屋钥匙交付给原告，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为涉案商品房已实际交付，原告不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金，故对原告主张房屋交付后的违约金，无法律依据和合同依据，不予支持。另，对原告主张的交房前的违约金，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告集成房开应向原告支付违约金，违约金按照已付款日万分之一从交付期限届满之次日起（2016年1月1日）计算至实际收房之日（2016年7月3日），即被告应向原告支付的违约金为：615000元*万分之一*185天=11377.5元。对原告主张的逾期交房违约金超过该金额的诉请，本院不予支持。针对焦点2，本案的补充协议第九条的内容系对主合同第二十二条办理产权登记期限起算日的变更约定，该约定不合理的减轻了出卖人承担的责任，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，应以主合同为准。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，本案对买受人不退房的情形，就逾期办理转移登记违约金合同中没有约定，鉴于本案同一批次其他案件的《商品房买卖合同》对该种情形的违约金约定为：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故本院参照这一约定对原告主张的逾期办理转移登记违约金予以支持。庭审中，被告集成房开自述涉案房屋的初始登记尚在办理中，则被告集成房开应向原告支付的逾期办理转移登记违约金的计算方式为：自合同约定的转移登记期限届满次日起即2018年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。针对焦点3，从原、被告提交的证据显示省府路恒大帝景分校正在建设中，就该点而言被告集成房开不存在虚假宣传行为。原告提交的证据及原告与被告集成房开签订的《商品房买卖合同》均未约定学校的建成及交付使用时间，故原告基于虚假宣传要求被告集成房开承担损失赔偿无事实及法律依据，不予支持。针对焦点4，本案系商品房买卖合同法律关系，被告恒大置业不是合同一方当事人，原告要求被告恒大置业承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及第十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告陈世明、崔娟逾期交房违约金人民币11377.5元。二、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告陈世明、崔娟逾期办理转移登记违约金（以已交付房价款615000元为计算基数，自2018年1月1日起按每日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元（已减半收取），由原告陈世明、崔娟负担1776元，由被告贵州集成房地产开发有限公司负担364元（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年七月十一日书记员  刘航