辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初2644号 原告：张淑英，女，1955年9月16日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：戴锡镇，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张颖，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 被告：沈阳市城建房地产开发集团有限公司，住所地沈阳市铁**凌空一街**。 法定代表人：谭成。 委托诉讼代理人：董晶玮，系辽宁昊星律师事务所律师。 被告：沈阳市南泰房屋开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北一经街**。 法定代表人：李**。 原告张淑英诉被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司（以下简称“城建公司”）、沈阳市南泰房屋开发有限公司（以下简称“南泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，原经本院于2018年2月11日立案受理，于2018年7月11日作出（2018）辽0114民初2078号民事判决，后原告张淑英不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）辽01民终10365号民事裁定书，撤销本院（2018）辽0114民初2078号民事判决，发回本院重新审理。本院于2019年1月31日重新立案受理后，依法由审判员郭永昌担任审判长，与人民陪审员程新、王阳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张淑英及其委托诉讼代理人张颖、被告城建公司的委托诉讼代理人董晶玮到庭参加了诉讼，被告南泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、依法认定原告与被告城建公司签订的《商品房认购预订书》系商品房买卖合同；2、判令被告城建公司履行合同义务，协助原告办理房屋权属登记（房屋地址：沈阳市于洪区）；3、判令二被告共同承担因原告办理房屋权属登记，应由开发单位支付的各项税费。事实和理由：原告购买房屋的地址是沈阳市于洪区，小区名称“城建明居园”，该项目由被告城建公司和被告南泰公司合作开发。2000年5月30日，原告与被告城建公司签订《商品房认购预订书》，约定将案涉房屋出售给原告，房屋总价款173,287元，原告先行交付订金10000元，同时第5条载明“房款没打折，余款抵账，领导来电话，先办入住，后办结算手续。”关于房价款给付，经三方共同确认原告向被告南泰公司支付80,000元，向被告城建公司支付上述10,000元，即履行完毕全部付款义务。《商品房认购预订书》所约定的房屋余款，则在二被告之间以抵账方式处理，与原告无关。原告依约支付上述款项后，被告城建公司于同年9月将案涉房屋交付给原告，原告居住至今。房屋交付后，原告一直要求二被告协助办理房屋权属登记，二被告以各种理由拖延推诿，导致原告至今未取得房屋所有权证。故原告诉至贵院，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告城建公司辩称：认购预定书并非商品房买卖合同，原告也没有支付全部购房款，预定书第四条约定，前述商品房购销合同时，本预定书自行作废。该条款表明，原告与被告签订该预定书时已经明确还需要另行签订商品房购销合同。第一条、第五条关于付款方式的约定相互矛盾。在原一审中，原告仅能证明履行交付部分房款的义务，因此我方认为，该预定书并非商品房买卖合同，原告尚未履行完毕支付房款的义务。根据举证原则，当事人对自己提出的事实请求所依据的事实，或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据证明。原一审中原告未能提供证据，或证据不足以证明其主张，应负举证不能的后果。原告仅能证明其给付部分房款，称余款是南泰公司对原告的优惠，但未能向法庭举证证明其享有优惠的合理依据。关于预定书第五条余款抵账，其未能提供相关证据证明其抵账情况，抵账行为是否已经履行完毕等。另据我方核实，案涉房屋不具备办证条件，原告要求我方履行办证义务，没有事实和法律依据。 被告南泰公司未出庭应诉，也未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年5月30日，原告与原沈阳市城建房地产开发有限公司签订了《商品房认购预订书》一份，约定该公司将位于沈阳市于洪区房屋出售给原告，房屋总价款173,287元，原告先行交付订金10000元。同时第1条记载：于2000年6月30日前交齐剩余房款即164887元，第4条载明：签署《商品房购销合同》时，本《商品房认购预订书》自行作废。第5条以手写体载明：“房款没打折，余款抵账，领导来电话，先办入住，后办结算手续。”。 另查，2001年3月16日原告向被告南泰公司支付80,000元购房款。 2013年1月，沈阳市城建房地产开发有限公司更名为沈阳市城建房地产开发集团有限公司，即本案被告。 再查，原告于2000年9月已办理入住，但未与原沈阳市城建房地产开发有限公司及被告城建公司签订《商品房购销合同》，也未办理房屋登记手续。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告南泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依据其他当事人的陈述、答辩意见并结合民事证据的判断规则，对本案事实予以认定。 归纳双方的诉讼请求与答辩意见，本院确认双方的争议焦点为：一、原告是否依照商品房认购预订书的约定履行了相应的付款义务；二、原告与被告城建公司之间的商品房认购预订书是否具备合同主要内容从而应当被认定为商品房买卖合同。 关于第一个焦点问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据民事诉讼理论，举证责任具有双重含义，即行为意义上的举证责任和结果意义上的举证责任。行为意义上的举证责任也称主观上的举证责任，是指当事人在民事诉讼中，为避免败诉的风险而向法院提出证据证明其主张的一种行为责任。结果意义上的举证责任又称客观上的证明责任，是指待证事实的存在与否不能确定、真伪不明时，由哪一方当事人对不利后果进行负担的责任和风险。行为意义上的举证责任是一种动态的举证责任，它随着双方当事人证据证明力的强弱变化在同一当事人身上可能多次发生，围绕法官对待证事实的心证程度的变化而在当事人之间发生转移。与之相对，结果意义上的举证责任不受当事人主张的牵引，是一种不能转移的责任。它是建立在法官不能拒绝裁判的理念之上，所要解决的是在待证事实真伪不明的情况下法官如何裁判的问题。本案中，原告主张其已经履行付款义务，其首先应承担行为意义上的举证责任。为此，原告提供了双方签订的商品房认购预订书及被告为其出具的收款10000元的收据，能够证实双方之间存在认购商品房的合同关系。关于付款问题，原告只向被告交付订金10000元，向被告南泰公司付款80000元，对于其已付全部房款之主张，显然应由原告提供举证加以证明。但经审查，认购预定书第5条中“其他”项载明：“房款没打折，余款抵账，领导来电话，先办入住，后办结算手续。”该条款内容为手写字体，系在原有制式合同中的补注，对其内容做文义解释可知，该房款按原价款总额收取，除已收取的订金外，余款抵顶双方之间的往来账目。关于“余款抵账”问题，根据原一审南泰公司向本院提交的书面答辩意见及原南泰公司法定代表人李文革对本案提供的证言，可以证实被告南泰公司与被告城建公司曾联合开发建设该宗土地上的商品房，双方之间存在债务关系，因被告南泰公司法定代表人李文革与原告姐夫系朋友关系，被告南泰公司收取了原告80000元购房款，用以抵顶城建公司所欠南泰公司债务。该部分事实与认购预定书中第5条手写内容互相印证，能够使人对原告所主张的事实产生内心确信。至此，行为意义上的举证责任发生转移，应由被告城建公司承担举证责任，以证明双方之间并无存在以欠款抵顶房款之事实，否则应承担不利后果。从现实可能性来说，如果没有原告所主张的抵账事实，被告完全可以通过提供其与被告南泰公司之间的相关合同、往来账目等来实现证明目的。但在诉讼过程中，被告并未提供任何证据以佐证其抗辩理由，故应承担相应的不利后果，故对于原告所主张的以南泰公司债权抵顶所欠房款，房款已全部付清之事实，本院依法予以认定。在此基础上，被告未能协助原告办理房屋权属登记，应承担违约责任，对原告要求其协助办理权属登记之诉讼请求，本院予以支持。 关于第二个焦点问题，即原告与被告城建公司之间的商品房认购预订书是否具备合同主要内容从而应当被认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在双方签订的《商品房认购预订书》中，对所购商品房坐落位置、购买人姓名、房屋面积、单价及总价款、付款方式、交付方式、违约责任等合同主要项目均作出了明确约定。如前所述，原告已经付清了全部房款，且已在该房屋居住多年，虽然双方并未补签商品房买卖合同，但依据上述司法解释的规定，该商品房认购预定书应当被认定为商品房买卖合同。原告的该项诉讼请求具有相应的事实依据及请求权基础，本院予以支持。 关于原告主张的要求二被告共同承担因原告办理权属登记应由开发单位支付的各项税费，被告南泰公司并非案涉商品房买卖合同的相对人，该项费用与之无关；被告城建公司系商品房出卖人，开发单位应承担的法定税费系公法义务，无关原告的权利，且费用尚未发生，故本院不予审理和裁判。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张淑英与被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司签订的《商品房认购预订书》系商品房买卖合同； 二、被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司于本判决生效后三十日内，协助原告张淑英将沈阳市于洪区房屋所有权登记至原告张淑英名下； 三、驳回原、被告的其他诉讼请求。 案件受理费2050元，由被告沈阳市城建房地产开发集团有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郭永昌 人民陪审员  程 新 人民陪审员  王 阳 二〇一九年七月三十日 书 记 员  谢明鸣