山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0682民初4605号原告：于雪义，男，1983年12月27日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：于华东，山东旌旗律师事务所律师。被告：烟台新兴置业有限公司。地址：莱阳市汾河路71号。统一社会信用代码：913706824934974560。法定代表人：祝金林，经理。委托诉讼代理人：刘明，山东贞济律师事务所律师。委托诉讼代理人：盖云，山东贞济律师事务所律师。原告于雪义与被告烟台新兴置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的法定代表人及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年11月15日签订的《阳光都市认购协议书》(1-1803号);解除程良臣、程海霞与被告签订的《阳光都市认购协议书》(1-2-903号);解除方辉与被告建立的商品房认购合同关系(1-2-1603号);2、判令被告返还阳光都市5楼1-1803号购房款351954元以及以本金为基数自2016年11月15日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失(截止起诉日为28168.30元),同时判令被告返还购房定金70390.80元；3、判令被告返还阳光都市1#楼1-2-903号房屋购房款本金350148元以及以本金为基数自2016年11月15日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失(截止起诉日为28023元)并返还定金70029.60元；4、判令被告返还阳光都市1#楼1-2-1603号房屋购房款本金345032元以及以本金为基数自2016年11月15日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息(截止起诉日为27614.40元）；5、案件受理费、诉讼保全费、保全担保费用由被告承担。事实与理由：案外人施小兵对原告负有应偿还借款本息的债务,莱阳市广厦建筑有限责任公司（以下简称广厦公司）对施小兵负有应付劳务费的债务,广厦公司与本案被告系关联单位。通过广厦公司串联协商,施小兵欲将对原告所负债务转让至本案被告承接,原告、被告、施小兵就此达成合意后按下列方式实施：1、被告受让债务后将金额为351954元的部分消灭后变为原告向被告购买阳光都市5#楼1-1803号房屋的预付款(含定金)。2016年11月15日,被告向原告出具对应金额的购房收据、与原告签订了《阳光都市认购协议书》。自此,原告对被告享有请求取得阳光都市5#楼1-1803号房屋所有权的合同权利。被告未按《阳光都市认购协议书》约定与原告签署正式的商品房买卖合同(俗称网签),也未能向原告实际交付房屋。原告于本案诉前向贵院提起诉讼要求判令被告与原告签订商品房买卖合同并到房管部门办理网签登记手续,被告在答辩主张中明确拒绝原告的请求,贵院(2017)鲁0682民初3469号民事判决书、烟台市中级人民法院(2018)鲁06民终1728号民事判决书均对原告的请求不予支持。原告依法于诉前向被告发出解除合同的通知,双方的《阳光都市认购协议书》已经解除。2、被告受让债务后将金额为350148元的部分消灭后,变为案外人程良臣、程海霞向被告购买阳光都市1#楼1-2-903号房屋的预付款(含定金)。2016年11月15日,被告向程良臣、程海霞出具了相应金额的购房收据、与二人签订了《阳光都市认购协议书》。自此程良臣、程海霞对被告享有请求取得阳光都市1#楼1-2-903号房屋所有权的合同权利。被告未按《阳光都市认购协议书》约定与程良臣、程海霞签署正式的商品房买卖合同(俗称网签),也未向程良臣、程海霞实际交付房屋。程良臣、程海霞于本案诉前向贵院提起诉讼要求被告与其签订商品房买卖合同并到房管部门办理网签登记手续,被告在答辩主张中明确拒绝程良臣、程海霞的请求,贵院(2017)鲁0682民初3473号民事判决书、烟台市中级人民法院(2018)鲁06民终1729号民事判决书均对程良臣、程海霞的请求不予支持。程良臣、程海霞已于诉前将合同权利转让给原告,原告受让后依法向被告发出通知,解除了关于1#楼1-2-903号房屋的《阳光都市认购协议书》。3、被告承接债务后将金额为345032元的部分消灭后变为案外人方辉向被告购买阳光都市1#楼1-2-1603号房屋的预付款。2016年11月15日,被告向方辉出具了金额为345032元的购房收据。自此,方辉对被告享有请求取得阳光都市1楼1-2-1603号房屋所有权的合同权利。被告未与方辉网签手续,也未能向方辉实际交付房屋。方辉已于诉前将合同权利转让给原告,原告受让后依法向被告发出通知,解除了双方之间关于1#楼1-2-1603号房屋的商品房认购合同关系。三个商品房买卖关系均已解除,被告应依法向原告返还三套房屋购房款并承担利息,还应按购房款20%向原告返还定金。今起诉到人民法院,请依法支持原告的诉讼请求。被告辩称:原被告之间不存在任何合同关系，请求法院驳回原告的诉讼请求；原告不具有代表程良臣、方辉、程海霞起诉的资格，该诉权不能转让。本院经审理认定事实如下：广厦公司与被告系两个独立的法人公司，广厦公司的法定代表人为柳喜玲，被告的法定代表人为祝金林。被告在莱阳市阳光都市开发商品房进行销售，广厦公司承建了该阳光都市的建设工程，施小兵为广厦公司建设工程中的劳务分包的负责人。2015年12月18日被告办理了房屋预售许可证。在施小兵负责施工期间，广厦公司针对部分欠付施小兵的劳务费用，与施小兵协商，并经被告同意转移由被告承担；又因施小兵欠原告借款，经被告同意，施小兵将该对被告享有的债权转让给原告，以此来抵销所欠借款，并由被告将承担的应付施小兵劳务费转化为购房款，向原告进行清偿，即视为原告向被告交纳购房款，由被告用所开发的房屋以出卖的方式给原告来抵顶。后原告又将转化为购房款的部分权利转让给案外人程良臣、程海霞和方辉，由程良臣、程海霞和方辉与被告签订购房协议。故，2016年8月30日，被告（作为甲方）与程良臣、程海霞（作为乙方）签订“阳光都市认购协议书”一份，内容为：甲方出售物业位于莱阳市旌旗西路99号，乙方认购甲方所开发物业：阳光都市1号楼2－903室，建筑面积69.46ｍ2。认购价格：原单价5041元/ｍ2,原总价350148元。折实单价：5041元/ｍ2,折实总价：叁拾伍万零壹佰肆拾捌元整，350148元。选择第一种付款方式。第一种：一次性付款。1、乙方需签署本协议书时，付定金人民币350148元；2、乙方需于2016年8月30日或之前，到甲方签署《商品房买卖合同》并付清全款100%，即人民币350148元（含定金）。备注：1、认购方签定认购书后，在7日内到销售现场交纳首期房款并签定《商品房买卖合同》；2、如认购方未在约定的时间内签定《商品房买卖合同》及缴纳应缴房款，则视为认购方自行放弃购买权，本公司有权将其认购的单位另行出售，已交定金不予退还。甲方：即被告盖有印章，乙方：程良臣签字并捺印。签订后，被告盖财务专用章给程良臣、程海霞出具收款收据一张，编号为：5008530，内容：阳光都市1－2－903，合计350148元。备注：顶施小兵。2016年11月15日，被告作为甲方与原告作为乙方签订“阳光都市认购协议书”一份，内容为：甲方出售物业位于莱阳市旌旗西路99号，乙方认购甲方所开发物业：阳光都市5号楼一层1－1803室，建筑面积80.25ｍ2。认购价格：原单价4635元/ｍ2,原总价371954元。折实单价：人民币4385.72元/ｍ2,折实总价：叁拾伍万壹仟玖佰伍拾肆元整，351954元。选择第一种付款方式。第一种：一次性付款。1、乙方需签署本协议书时，付定金人民币351954元；2、乙方需于2016年11月15日或之前，到甲方签署《商品房买卖合同》并付清全款100%，即人民币351954元（含定金）。备注：1、认购方签定认购书后，在7日内到销售现场交纳首期房款并签定《商品房买卖合同》；2、如认购方未在约定的时间内签定《商品房买卖合同》及缴纳应缴房款，则视为认购方自行放弃购买权，本公司有权将其认购的单位另行出售，已交定金不予退还。甲方：即被告盖有印章，乙方：即原告签字并捺印，日期2016.11.15。签订后，被告盖财务专用章给原告出具收款收据一张，编号：1001627，内容：阳光都市5－1－1803，合计351954元。2016年11月15日，被告给方辉出具收款收据一张，内容为：方辉，阳光都市，1－2－1603，金额：345032元，收据编号：1001628。另查明，原告起诉被告商品房销售合同纠纷一案以及程良臣、程海霞诉被告商品房销售合同纠纷一案，（2017）鲁0682民初3469号、3473号民事判决书及烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终1728号、1729号民事判决书已认定：被上诉人（即被告）以房屋抵顶了欠付施小兵的劳务费，施小兵又将上述房屋抵顶所借款项将房屋转让给了上诉人（即原告、程良臣和程海霞），后由被上诉人为上诉人出具涉案房屋认购协议书及购房款收款收据。莱阳市人民法院审理的广厦公司起诉施小兵劳务合同纠纷一案，即（2017）鲁0682民初2660号案件中，广厦公司提供了施小兵于2017年元月21日出具的证明一份，内容为：因人工费工人上访，广厦公司给垫付了一部分钱，最后对账如果工程款已支超的话，从以前顶账的房子里扣除（没进行网签的房子），已经给别人开收据的由施小兵个人负责和对方的债务。2017年3月9日，广厦公司与施小兵对账，并签订了“阳光都市东区施小兵工程量明细”一份，并约定：以上所有有项目由广厦建筑公司完成，所产生的费用从施小兵的劳务费中扣除。总计25219919.76元。原被告争议的焦点：一、被告与广厦公司是否属于混同公司？原告主张，被告与广厦公司办公地点相同，相关业务混同，属于关联公司，应当认定为两个公司混同。原告提供了其起诉被告商品房销售合同纠纷一案即（2017）鲁0682民初3469号、3473号民事判决书，以及烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终1728号、1729号民事判决书，和被告在案件中的答辩状等证据，来证实被告认可其与广厦公司系同一公司，属于混同公司。被告对上述证据的真实性没有异议，但对原告的主张予以否认，称两个公司系独立的法人公司，财产没有混同。本院认为，虽然原告起诉被告商品房销售合同纠纷一案以及程良臣、程海霞诉被告商品房销售合同纠纷一案，烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终1728号、1729号民事判决书，均表述有：因为超付施小兵劳务费，被上诉人（即本案被告）已经向一审法院提起（2016）鲁0682民初2660号案件，在本案二审审理中，被上诉人表示涉案房屋价款已经作为超付劳务费在上述案件中要求施小兵返还，该案件一审尚未审结，但该表述并非对被告与广厦公司财产混同和公司人格权否定的认定；另外，虽然被告在答辩中表示其与广厦公司系同一公司，其起诉施小兵超付劳务费案件正在审理中，但没有广厦公司参加诉讼并确认，故原告认为被告与广厦公司属于混同公司的理由，不能成立，本院不予认定。二、施小兵、广厦公司、被告及原告、程良臣、程海霞和方辉就房屋抵顶形成何种法律关系？（一）施小兵、广厦公司与被告之间的法律关系。本院认为，根据本院（2017）鲁0682民初2660号案件的证据和庭审笔录等，特别是广厦公司提供的2016年1月24日被告与施小兵签订的三方协议，协议中明确约定“甲方（指被告）每月（2016年3月至2016年7月）以现金形式付给乙方（指施小兵）生活费10万元，其余工程款每月月底按照当月已完工工程量以阳光都市在建房屋抵顶”，能够认定施小兵与广厦公司之间就劳务分包合同而言，广厦公司应当向施小兵支付劳务费用，即施小兵系债权人，广厦公司系债务人；后经被告同意，被告与施小兵签订协议，约定“其余工程款每月月底按照当月已完工工程量以阳光都市在建房屋抵顶”，也说明抵顶给施小兵房屋是在2016年3月至2016年7月份，即在施小兵施工期间，尚不存在广厦公司超付的问题。根据（2017）鲁0682民初3469号、3473号民事判决书及庭审笔录和证据，以及烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终1728号、1729号民事判决书及庭审笔录和证据，结合本案被告在庭审中的自认能够认定经三方协商，就施小兵享有的部分劳务费，作为债务人的广厦公司转移由被告进行承担，后被告同意劳务费转化为购房款，而通过房屋抵顶的形式，与施小兵达成合意，来履行偿还欠施小兵的劳务费用，形成了债务转移合同关系，债务转移后，施小兵对被告享有债权，被告系新的债务人，对此本院予以认定。（二）施小兵、被告与原告之间的法律关系。本院认为，同样依据上述第（一）条的证据，特别是二审的判决书的认定，能够认定原告借给施小兵款用于支付施工期间的款项，原告对施小兵享有债权，施小兵系债务人。后施小兵与被告达成合意，施小兵将享有的对被告以房抵债的债权转让给原告，由被告与原告签订购房认购协议书，出具购房款收据的方式，将房屋抵顶给原告，施小兵欠原告的借款予以抵销，这种抵债方式不违反法律规定，本院予以确认，故原告与施小兵之间形成债权转让合同，而原告对被告享有债权，被告系债务人。原告与被告于2016年11月15日签订的阳光都市5号楼一层1－1803室房屋的“阳光都市认购协议书”，被告出具了收到351954元的收款收据，视为被告作为债务承担人已将债务向原告全部履行完毕，原告以其债权转化为向被告支付所购房屋的全额价款，被告向原告交付相应价格的房屋，原被告之间形成新的买卖合同关系，该合同符合法律的规定，对此本院予以认定。（三）施小兵、原告、被告与程良臣、程海霞、方辉之间的法律关系。本院认为，同样依据上述第（一）、（二）条的证据，以及认定的依据、理由，能够认定程良臣、程海霞、施小兵和原被告之间，也形成了债权转让合同关系，原告对被告享有债权，被告系新债务人。后经被告确认，原告又将其享有的债权其中一部分转让给程良臣、程海霞，继而程良臣、程海霞与被告于2016年8月30日签订了阳光都市阳光都市1号楼2－903室房屋的“阳光都市认购协议书”一份，被告也出具了收到350148元的收款收据。另一部分转让给方辉，由被告于2016年11月15日作为方辉购买房屋的一次付款，给方辉出具收据一张，注有：方辉，阳光都市，1－2－1603，金额：345032元。以上事实属于债权转让合同关系，即原告将债权转让给了程良臣、程海霞、方辉，程良臣、程海霞、方辉成为新的债权人，被告仍为债务人，原由原告与被告形成的法律关系和产生的效力，适用于程良臣、程海霞、方辉和被告新形成的法律关系；后，被告作为出卖方分别与程良臣、程海霞、方辉签订认购书和出具收款收据，形成商品房买卖合同关系；被告作为债务承担人已向债权人全部履行完应当给付的债务，而债权人将该债权转化为向被告购买房屋的全额价款，被告交付相应价格的房屋，也形成了新的买卖合同关系，对以上事实，本院予以认定。该买卖合同关系只约束程良臣、程海霞、方辉和被告。三、被告能否以广厦公司与施小兵另外的纠纷对抗原告及程良臣、程海霞和方辉，从而免除自己承担债务的责任？本院认为，免责的债务承担指第三人代替原债务人负担全部债务，原债务人完全脱离债务关系。在债务承担法律关系中，接受转移债务的第三人成为新债务人，又称为承担人。免责债务承担一经债权人同意，即发生债务移转的法律效力，承担人取代原债务人成为新债务人。债务转移有一定的无因性。若第三人因与债务人之间有特殊约定或关系而成为债务的承担者，即使后来关系发生改变或债务人不履行相关约定，第三人亦不得借此对抗债权人。但在签订债务转移合同时，第三人将相关约定写入合同，作为承担债务的前提除外。另外，虽然新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩，但该抗辩权必须发生在债务承担前，否则并不影响债务转移的成立和债务的继续承担；其次，新债务人也不得以对抗原债务人的事由对抗辩债权人，即如被告与广厦公司之间产生合同等债权债务关系，被告也不得以对抗广厦公司的事由来对抗辩原告。在上述第（一）、（二）条中，广厦公司、被告作出的约定，由被告以房屋抵顶的形式来承担应给付原告的劳务费，就原告主张的最晚的三个房屋的认购书及收据的时间来看，系在2016年8月份和11月份，该约定发生在施小兵于2017年元月21日出具的证明之前，且就该劳务费是否超付问题广厦公司于2017年5月17日方起诉施小兵，才由法院予以审查，说明在2017年广厦公司与施小兵关于工程终止和对账结算前，尚存在广厦公司应付施小兵的劳务费，而非至始不存在该债权，只是在债务转移之后终止了合同，加之材料费等结算才产生施小兵倒欠广厦公司款项问题。被告未提供证据证实就该债务转移时，就已经有与施小兵进行了上述约定，作为承担债务的免除条件，故被告应当承担举证不能的法律后果，对其应当履行的债务不能免除；另外，涉及广厦公司与施小兵劳务合同效力及无效合同相互返还等，被告对专属于原债务人广厦公司的抗辩权，作为新债务人不得享有，即广厦公司即使享有对施小兵的施工方面的债权，该债权也只是专属于广厦公司，因被告与广厦公司系两个独立的法人单位，故作为新债务人的被告不得以属于原债务人广厦公司的债务对债权人施小兵主张抵销，不得以合同的解除权、撤销权对抗债权人施小兵，更无权将广厦公司主张为“我们公司”。同理，在上述第（二）条中，被告作为新债务人也没有与原告和施小兵就债权转让之前约定有免除责任的前提条件，更不享有施小兵对原告的抗辩权，故被告对原告的债务不能免除，被告以房屋抵账的形式偿还债务不违反法律规定，本院予以确认。原告将其中部分债权转让给程良臣、程海霞和方辉，经被告同意，从而程良臣、程海霞与被告签订“认购书”并出具收款收据，以及给方辉出具购房款的收款收据，作为债务承担人的被告在向债权人全部履行完毕转移的债务后，债权人已将该债权转化为房屋的价款，由买卖合同约束被告，履行的系房屋买卖合同的相关权利和义务，被告不能以上述理由对抗程良臣、程海霞、方辉，不能免除自己应当承担的义务。四、原被告签订的“阳光都市认购协议书”属何种性质？本院认为，原告与被告于2016年11月15日所签订的“阳光都市认购协议书”系针对被告已开发建设的阳光都市5号楼1－1803室房屋合同，虽然双方没有签订正式的商品房销售合同，但签订该“认购书”前，被告已办理出商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房在认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该“认购书”具备了商品房买卖合同的主要内容，其中购房款系被告承担债务转移后转化而来，且被告出具了全额购房款收据，故应当认定为商品房买卖合同，该合同合法有效，双方应严格履行合同约定的义务。五、程良臣、程海霞、方辉将和被告的商品房买卖合同的权利义务能否概括转移给原告？本院认为，程良臣、程海霞、方辉和被告形成的商品房买卖合同，系双务合同，既存在权利又存在义务，程良臣、程海霞、方辉将商品房买卖合同的转让给原告，是对合同权利和义务的一并转让。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，合同的承受要件之一为：合同承受必须经合同当事人一方与第三人达成一致协议，并取得合同另一方的同意。因为概括承受包含了债务的转移，所以未经过合同另一方的同意，转让无效。现原被告就该程良臣、程海霞、方辉和被告的商品房销售合同转让是否产生效力问题发生争议，即属于债权债务概括转移合同纠纷，与本案商品房销售合同纠纷非同一法律关系，本院对此均不予一并审理，权利人可另寻途径解决。六、原被告的合同应否解除，被告应否承担不履行合同义务的违约责任？关于原被告合同应否解除，（2017）鲁0682民初3469号、3473号民事判决书，以及烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终1728号、1729号民事判决书，虽然驳回了原告要求与被告签订网签备案合同的请求，但与本案认定原告与被告形成商品房销售合同关系并不矛盾。网签备案是行政管理机关为防止一房多卖而进行的透明化的管理方式，目的是维护购买方的权益，而非对合同成立和效力的认定。原告提供了上述案件的裁判文书及相关的庭审笔录，证实被告在上述案件审理中，已将阳光都市5号楼1－1803室房屋另行出卖给他人，并办理了网签备案手续，故原告的合同目的无法实现，原告据此请求解除与被告就涉案房屋的合同，符合法律规定，本院予以认定和支持。关于应否承担违约责任的问题，本院认为，被告明知已将涉案房屋出卖给了原告，仍旧隐瞒真相又将房屋另行出卖给他人，构成了根本违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请法度出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。据此，原告请求被告返还购房款351954元，于法有据，本院予以认定和支持。原告请求被告承担以351954元为基数自2016年11月15日起至该款还清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算的利息损失，请求起始日期不当，应从2016年11月16日起计算，该日起的利息，符合法律规定，本院予以支持；其余利息请求，本院不予支持。关于违约损失,原告可以选择定金或违约金条款，因在签订该协议时被告在合同中明确记载有“付清全款100%，即人民币351954元（含定金）”，且定金处写明“351954元”，在此根据法律规定，应理解为违约定金，即视为作为不履行合同的赔偿。《中华人民共和国担保法》第91条对定金进行了限制即不得超过主合同标的20%，定金虽然写了“351954元”，但以不超过20%为限，故数额应为70390.80元，现原告请求被告返还购房70390.80元，即视为对违约损失的赔偿，该数额也未超过购房款的一倍，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担保全担保费用，但未提供证据证实，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十四条、第八十六条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告于雪义与被告烟台新兴置业有限公司于2016年11月15日签订的关于购买莱阳市阳光都市5号楼1－1803号房屋的“阳光都市认购协议书”。二、被告烟台新兴置业有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告于雪义购房款351954元，并负担以351954元为基数，从2016年11月16日起至该款实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算的利息。三、被告烟台新兴置业有限公司赔偿原告于雪义违约损失70390.80元，于本判决生效后10日内一次付清。驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8122元，已减半收取，由被告负担4028.85元，其余费用于本判决生效后退还原告；保全申请费5000元，由原告负担2228元，被告负担2772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王少峰二〇一九年七月三十一日书记员  曲芸芸