宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初3394号原告：高东钱，男，1977年10月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。身份证号：XXXX被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：代建刚，系公司董事长。委托诉讼代理人：李慧，北京大成（银川）律师事务所律师。原告高东钱诉被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告高东钱，被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司委托诉讼代理人李慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告高东钱向本院提出如下诉讼请求:1.判令被告支付逾期交房违约金4157.72元，逾期办理房屋所有权证书违约金55561.10元；2.判定被告承担本案诉讼费用；3.督促被告尽快办理房屋所有权证书，并享有对被告后期违约继续起诉的权利。事实与理由：2015年10月7日原告与被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》，原告已按合同约定支付全部房款629230.69元，但被告未依照合同履行约定，具体情况如下:合同第十一条第(一)项约定:“出卖人应该在2016年4月30日前向买受人交付该商品房”，并协助买受人(原告)办理房屋所有权证书。但实际上出卖人于2016年7月6日才向受买人交房，逾期66天。根据合同第十二条(一)项约定:“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向受买人支付全部房价万分之一的违约金。”根据上述情况，按照合同的约定，被告人应按日计算向受买人支付全部房价万分之一的逾期交房违约金，共计4157.72元。2019年3月6日通知原告办理房屋所有权证书，根据合同第二十条第(二)项约定:“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式进行处理:1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当面书面通知出卖人，出卖人应该自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算支付全部房价款万分之一的违约金”。按照合同约定，原、被告于2016年4月30日完成商品房交付，被告应于2016年7月29日之前提供商品房手续并完成房屋所有权证书的办理。但实际上被告至2019年3月6日书面告知原告可以办理房屋所有权证书，存在严重违约。自原、被告完成商品房交付之日次日起计算，即2016年7月6日起，至2019年3月6日被告通知原告办理房屋所有权证书之日计算，减去合同约定的90日办理房屋所有权证书期限，共计883天。根据上述情况，按照合同约定，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的逾期办理房屋所有权证书违约金共计55561.10元。综上所述，原告依据《合同法》相关规定，被告应承担违约责任，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，望法院支持原告诉请。被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司辩称，1、被告虽然存在逾期办证违约责任，但原告同样存在逾期付款违约责任，按照双方签订的银川市商品房买卖合同及附件4的约定，原告未按期向被告支付购房款，对该逾期支付购房款的违约责任，被告将另行主张。2、原告不应该同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，即使能够同时主张，涉案房屋的交付时间为2016年9月8日，逾期办证违约金的计算开始时间应该以双方签订的商品房买卖合同约定的交房日期向后推迟90日，所以逾期办证违约金的开始时间为2016年9月8日向后推迟90日，其截止日期为2019年2月27日；3、房屋交付的时间为2016年9月8日，原告主张逾期交房违约金的截止日期为2016年7月6日，即使该逾期交房违约金法院予以支持，也应当以原告主张的该日期为准；4、涉案房屋于2019年2月27日取得初始登记证，被告公司于当日在小区内进行了通知，涉案房屋已经能够办理产权证书，对于2019年2月27日之后的违约金主张没有法律依据，系原告怠于行使权利导致，被告不予支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月7日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》，合同约定原告购买被告开发的金地花园52-2-1301室住宅一套，面积129.95平方米，房屋总价625189.45元。出卖人（被告）应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时约定因出卖人的原因，买受人未在该商品房交付之日起90日内取得该房的所有权证书，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。后因房屋实测建筑面积与预售面积不符，房屋总价款为629230.69元，原告已按约向被告支付。2016年9月8日，原被告双方办理了涉案房屋的移交手续。2019年2月27日，金凤区金地花园52号住宅楼取得不动产初始登记证。原告认为被告未按约交付房屋及履行房屋登记备案手续致使其无法办理产权登记构成违约，遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告自愿签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告按约履行了支付房款的义务，被告却未按约定期限履行交付房屋及向市产权登记部门报备并取得初始登记证的义务，被告对此应承担违约责任。关于涉案房屋交付之日，原被告双方存有争议，被告提供客户登记表证明房屋交付时间为2016年9月8日，原告主张房屋交付时间为2016年7月6日，但未提供证据证明，应承担举证不利的后果，故涉案房屋交付时间本院确认为2016年9月8日。原告主张2016年4月30日至2016年7月6日期间的逾期交房违约金4157.72元，符合法律规定，本院予以支持。被告应于涉案房屋交付之日起90日内为原告取得房屋产权证书提供登记备案条件，故被告应承担自2016年12月7日至2019年2月27日期间逾期办证的违约责任，即被告应承担逾期办证违约金为51093.53元（629230.69元×0.0001×812天）。被告于2019年2月27日取得金地花园52号住宅楼的不动产初始登记证，已履行了合同约定的义务，故原告主张被告办理房屋产权证书的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告高东钱逾期交房违约金4157.72元、逾期办证违约金51093.53元，合计55251.25元；二、驳回原告高东钱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘珊 二〇一九年七月四日书记员 于哲附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。