广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初7740号原告：深圳市富民物业管理有限公司。法定代表人：林豪，总经理。委托诉讼代理人：胡从辉，广东XX律师事务所律师。被告：深圳市广圳佳光电套件有限公司。法定代表人：刘传铁，经理。被告：刘传铁。两被告委托诉讼代理人：张磊，广东XX律师事务所律师。原告深圳市富民物业管理有限公司诉被告深圳市广圳佳光电套件有限公司（以下简称“广圳佳公司”）、刘传铁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡从辉、两被告共同委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告广圳佳公司立即支付原告租金278418.8元及违约金39383.4元；2.判令被告刘传铁对被告广圳佳公司上述拖欠租金行为承担连带责任；3.判令由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与二被告在2017年1月5日签订《厂房、宿舍租赁内部合同》，合同约定原告将位于深圳市宝安区福永塘尾富民工业区B2栋二楼B承租于二被告，每月租金为27920元，租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日。原告将厂房租赁给二被告后，二被告经常发生拖欠租金行为，未按约定向原告缴纳租金。本着友好合作的原则，原告一直没有追究二被告未按约定支付租金的违约行为，但二被告到2017年6月份就开始出现严重拖欠租金行为，并在原告多次催讨下，仍一直未能支付拖欠的租金，截止2017年11月份，二被告共计拖欠原告租金225498.8元（分别是：2017年7月份35000元，8月份69323元，9月份66700元，10月份50894元，11月份28581.8元，12月份27920元，共计278418.8元。后被告在2017年10月18日支付了25000元，因此尚欠225498.8元）。二被告严重拖欠租金的行为已经构成违约行为，根据双方签订的合同中第六条乙方责任中5.1条：“乙方（即二被告）需在每月15日前将当月的租金与卫生费、水电费、电梯维护费、基本用电费付给甲方（即原告），如超期十天按总欠金额罚款10%，如超期二十天，按总金额罚款20%，若超期一个月，甲方有权终止本合同。”的相关违约责任，原告现要求二被告立即支付拖欠的租金225498.8元和逾期支付租金的违约金39383.4元（分别是：2017年7月份违约金2000元，8月份违约金13864.6元，9月份违约金13340元，10月份违约金10178.8元，所有违约金从拖欠日起暂计至2017年11月14日）。被告刘传铁作为一人有限责任公司的自然独资人，应对公司债务承担连带责任，以上事实有双方签订的《厂房、宿舍租赁内部合同》，对账单，每月的房租、水电费通知单为证。综上所述，为了维护自身的合法权益，特依法提起诉讼。两被告答辩称，1.原被告双方的租赁合同属于无效合同，因为涉案房屋没有建设工程规划许可证以及房产证，依据相关规定租赁合同应当被认定为无效；2.2017年7月份，由于被告经营困难，拖欠原告的房租，后原告找到被告，双方协商一致签订了对账单，在对账单中详细列举2017年1月至7月所发生的房屋使用费、水电费等以及被告付款明细，但是被告签订上述对账单后，原告要求被告立即支付涉案当中的租赁费用，后以被告没有支付上述费用为由，将上述厂房内的水电断掉，导致被告公司无法继续经营，而陷入破产；3.原告所主张的欠款与事实不符，双方租赁期限自2017年1月1日至2017年7月止，并非原告所主张的至2017年12月份；4.被告为了继续经营，在2017年8月1日付款4万元、12818.30元，8月11日支付35000元、10月18日付款25000元，双方在签订租赁合同时，被告曾向原告支付过两个月的押金55840元，上述支付的款项以及押金，原告在向原告起诉时均没有予以扣除，请求法庭核实以后在应付款当中予以扣除；5.被告公司为有限责任公司，依据公司发法的相关规定，有限公司具有独立的人格，其对外所欠债务应当由公司进行偿还，而不应当由股东承担连带责任，为此方已经委托会计事务所对被告2016年、2017年度公司的财务状况进行了审计，在该份审计报告当中，审计意见明确注明了被告公司已按照会计准则编制了财务帐薄，以证明公司财产与股东财产相互独立，不存在混同，因此股东不应对上述债务承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2017年1月5日，甲方（原告）与乙方（被告广圳佳公司、刘传铁）签订《厂房、宿舍租赁内部合同》，约定:1.甲方提供位于塘尾富民工业区B2栋二楼B（以下简称“涉案物业”）租给乙方作厂房使用；2.租赁期：从2017年1月1日始到2018年12月31日；3.租金：租赁24700元每月（含5间宿舍租金）、卫生费400元、电梯维护费300元、厂长费600元每月、基本用电费1920元，每月合计27920元；4.在签订本合同时，乙方需付二个月押金和一个月租金给甲方，合同期满时付清租金后，押金无息退还乙方；4.从始租日起，乙方必须在每月15日前将当月的租金与卫生费、水电费、电梯维护费、基本用电费付给甲方，如超期十天按总欠金额罚款10%，如超期二十天，按总欠金额罚款20%，若超期一个月，甲方有权终止合同。该份租赁合同落款处有原告签章，被告刘传铁签字及被告广圳佳公司盖有公章确认。原告提交《2017年富民物业、广圳佳对账单》、《广圳佳（刘传铁）欠厂租水电费清单》、《房租、水电费通知单》，主张截止2017年7月27日，被告广圳佳公司欠原告水电费、房租共计169717元，2017年8月至同年11月间的水电费未统计在内，上述期间被告广圳佳公司仍使用涉案物业，原告一直催缴房租和水电费，在同年9月还发过相应通知给被告广圳佳公司，但一直未履行。被告对《2017年富民物业、广圳佳对账单》的真实性予以认可，但不认可《广圳佳（刘传铁）欠厂租水电费清单》、《房租、水电费通知单》，认为系原告单方制作，没有经过被告的签字确认，称自2017年7月底，原告以被告拖欠房租水电为由，停掉水电，并扣留了其设备、物料，并将大门上锁，原告已收回涉案物业，不存在八月以后还占用的事实。被告当庭提交《2017年富民物业、广圳佳对账单》、网上银行电子回单，主张被告应付金额为494965.40元，已付金额为438064.4元，尚欠金额为56901元；2017年8月1日付款40000元、12818.3元，同年8月11日付款35000元，同年10月18日付款25000元。原告不认可上述证据，认为《2017年富民物业、广圳佳对账单》是被告单方制作；网上银行电子回单是打印件，应该有银行流水显示。被告庭后提交的中国工商银行深圳分行客户回单、客户对账单、中国农业银行个人借记卡交易明细对账单、中国农业银行银行卡交易明细清单中载明，2017年8月1日，被告刘传铁向林乔转账40000元（备注“水电厂租”）、12818元（备注“水电厂租”）；同年8月11日，被告刘传铁向林乔转账35000元（备注“水电厂租”）；同年8月31日，被告广圳佳公司向原告转账46901元；同年10月18日，被告刘传铁向林乔转账25000元。经查，原告提交的《2017年富民物业、广圳佳对账单》有被告刘传铁签字并盖有被告广圳佳公司的公章，而被告提交的《2017年富民物业、广圳佳对账单》为其自行制作，未有原告的签章确认，且原告不予认可，故本院采纳原告提交的《2017年富民物业、广圳佳对账单》，对被告提交的《2017年富民物业、广圳佳对账单》不予采纳。原告提交的《2017年富民物业、广圳佳对账单》中载明，截至2017年7月27日，被告广圳佳公司应付金额为494964元，被告已付金额为325246.03元，尚欠金额为169717.97元。被告当庭提交审计报告，主张被告广圳佳公司财产与被告刘传铁的财产独立，不存在混同情形，被告刘传铁不应承担债务连带清偿责任。根据工商信息查询结果显示，被告广圳佳公司为自然人独资公司，其股东为被告刘传铁，2016年及2017年审计报告，系其委托深圳华众杰会计师事务所（普通合伙）制作。庭后，原告提交《厂房续租合同书》、不动产权证（深房地字第××号，宗地号为Ａ207-××3），被告对上述证据不予认可，认为上述证据严重超过法律规定的举证期；不能证明房地产证就是原告租赁给被告的地方，产权证上厂房是1栋、2栋，原告租赁给被告的是B栋不存在能相互对应的厂房，权利证书上的5657.24平方米，村委与原告签订的厂房面积为5721平方米，面积也无法相互对应。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。因原告提交的《厂房续租合同书》、不动产权证、《证明》与本案基本事实有关，故本院予以采纳。经查，《厂房续租合同书》约定深圳市塘尾股份合作公司将福永街道塘尾富民工业区厂房的三栋厂房和一栋宿舍（二楼至六楼）出租给原告，租赁期限为三年，即从2016年1月1日至2018年12月31日止。不动产权证中不动产权利人为深圳市塘尾股份合作公司，地址为宝安区福永街道塘尾社区富民工业区厂房1栋（5756.24㎡）、厂房2栋（5756.24㎡）、厂房3栋（5756.49㎡）、厂房4栋（5756.49㎡）。为查明涉案物业的产权情况，本院依法向深圳市不动产登记中心调取涉案物业的登记情况，查询结果显示，宝安区福永街道塘尾社区富民工业区厂房1栋、厂房2栋、厂房3栋、厂房4栋、厂房5栋、厂房6栋、厂房7栋、宿舍8栋、宿舍9栋、宿舍10栋的宗地号为Ａ207-××3，不动产证号为5000485474，权利人为深圳市塘尾股份合作公司；建筑工程测量报告显示，宝安区福永街道塘尾社区富民工业园共有厂房、宿舍10栋。另外，原告还提交深圳市塘尾股份合作公司出具的《证明》，证明涉案物业是深圳市塘尾股份合作公司在深圳市房地产权登记中心登记的房屋产权号为深房地字第××号、宗地号为××号中登记厂房为B2栋物业，属同一物业。被告认为已经超过法定举证期限，不予质证。因原告未在举证期限届满前申请延期举证，故对该逾期提交的证据本院不予采纳。以上事实，有厂房、宿舍租赁内部合同、广圳佳（刘传铁）欠厂租水电费清单、2017年富民物业、广圳佳对账单、房租、水电费通知单、网上银行电子回单、审计报告、证明、厂房续租合同、房产证，本院依法调取的不动产权资料查询结果、建筑工程测量报告等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告与被告广圳佳公司签订的《厂房、宿舍租赁内部合同》的效力。根据本院向深圳市不动产登记中心调取的查询结果、建筑工程测量报告，以及原告提交的《厂房续租合同书》显示，宝安区福永街道塘尾社区富民工业园共有厂房及宿舍10栋，均有产权，本案涉案物业即位于塘尾富民工业区，因此可以认定涉案物业所在不动产有合法产权，原告具有合法的转租权。故，原告与被告广圳佳公司之间签订的《厂房、宿舍租赁内部合同》系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，合法有效，双方应依约履行。关于被告广圳佳公司拖欠的租金、水电费。首先，双方对原告提交的《2017年富民物业、广圳佳对账单》予以认可，截至2017年7月27日，被告广圳佳公司应付金额为494964元，已付金额为325246.03元，尚欠169717.97元，本院予以确认。其次，在签订上述对账单后，被告通过银行转账支付过费用，被告庭后提交银行流水予以证明，原告确认被告在2017年8月1日分别支付40000元及12818元、同年8月11日支付35000元、同年8月31日支付46901元、同年10月18日支付25000元，以上合计159719元，本院予以确认。再次，被告主张在2017年7月底，原告以被告拖欠房租水电为由，停掉水电，并扣留其设备、物料，将大门上锁，原告已收回涉案物业，不存在八月以后还占用的事实。本院认为，双方约定的租赁合同期限至2018年12月31日，被告主张在2018年7月底搬离涉案厂房，但未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，故本院不予采信其该主张。原告虽然在起诉状中主张被告应支付至2017年12月的租金及水电费，但其在庭审中陈述被告在2017年11月底才正式没有经营，故本院认定，被告承租涉案物业至2017年11月底，被告应向原告支付2017年8月至同年11月的租金及水电费。根据合同约定，每月租金（包括卫生费、电梯维护费、厂长费、基本用电费）共计27920元，因此2017年8月至同年11月期间的租金共计111680元。至于水电费，原告提交房租、水电费通知单，但该通知单均系原告单方制作，未经被告确认。原告主张根据水电表抄表记录计算水电费，但未提交相应证据。因此，对原告主张的水电费本院不予采纳。另外，被告主张曾向原告支付过两个月的押金55840元，押金应从拖欠的厂租水电费中扣除，但其未能提交其向原告支付押金的相关证据，本院不予采信。综上，被告广圳佳公司还应支付原告租金、水电费为121678.97元（169717.97+111680元-159719元）。关于违约金。双方在厂房、宿舍租赁内部合同中约定，“从始租日起，乙方必须在每月15日前将当月的租金与卫生费、水电费、电梯维护费、基本用电费付给甲方，如超期十天按总欠金额罚款10%，如超期二十天，按总欠金额罚款20%，若超期一个月，甲方有权终止合同”，双方约定的违约金未超出相关法律规定，本院予以支持。被告广圳佳公司应支付原告违约金24335.79元（121678.97元×20%）。关于被告刘传铁的连带责任。被告广圳佳公司提交审计报告欲以证明公司财产与股东财产独立，被告刘传铁不应承担连带责任。本院认为，被告提交的审计报告中均未能体现其主张的被告刘传铁与广圳佳公司之间的财产相互独立，且两份审计报告出具时间均为2018年5月，不符合《中华人民共和国公司法》第六十二条关于一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计的规定。因此，本院认定，被告未能提供有效证据证明刘传铁与广圳佳公司之间财产相互独立，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，被告刘传铁应对广圳佳公司的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条，判决如下：一、被告深圳市广圳佳光电套件有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市富民物业管理有限公司支付房屋占有使用费、水电费共计121678.97元及违约金24335.79元；二、被告刘传铁对被告深圳市广圳佳光电套件有限公司的上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案受理费2316元，公告费300元，由原告深圳市富民物业管理有限公司负担386元，被告深圳市广圳佳光电套件有限公司负担2230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 林  琴  芳人民陪审员 龙  少  球人民陪审员 李    萍二〇一九年七月八日书 记 员 叶  宝  英书 记 员 黄文轩（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持。