开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0211民初1403号原告（反诉被告）：河南省味美餐饮娱乐有限公司。统一社会信用代码：9141021179426308X1（1-1）。住所地：开封市晋安路26号。法定代表人：赵瑞娜，总经理。原告（反诉被告）：河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司。统一社会信用代码：914102005651492403（1-1）。住所地：开封市金明裕大厦。法定代表人：赵瑞娜，总经理。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：李静、李嘉然，河南论衡律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：开封市中亨房地产开发有限公司。统一社会信用代码：914102007407438625（1-1）。住所地：开封市金明裕花园商住楼二层C区。法定代表人：黄照新，董事长。委托诉讼代理人：崔国钟、杨雪政，河南崔国钟律师事务所律师，特别授权代理。原告河南省味美餐饮娱乐有限公司（以下简称“味美公司”）、河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司（以下简称“味美公司金明分公司”）诉被告开封市中亨房地产开发有限公司（以下简称“中亨公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员高登望独任审判。在审理过程中，被告开封市中亨房地产开发有限公司提出反诉，本案因案情复杂依法适用普通程序进行审理，由审判员高登望，人民陪审员刘合群、于书森组成合议庭，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）委托代理人李嘉然，被告（反诉原告）委托代理人杨雪政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告（反诉被告）诉称：双方签订房屋租赁合同后，在房屋租赁期间即2016年10月15日被告给原告拉闸断电造成原告无法正常经营，被告甚至带领社会人员围堵原告经营场所，迫使原告停业，给原告造成巨大经济损失和恶劣的社会影响，影响了原告的商业信誉，被告的此种行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告诉至法院，要求法院判令被告赔偿二原告2016年10月至2018年5月营业利润损失333720元（以后的营业利润损失保留诉权）；本案全部诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）辩称：经了解，停电不是中亨公司所为，是九和的债权人停的电，停电原因是原告没有交2016年租金和8月以后的电费，经通知后仍未缴纳，于2016年10月26日已经依法解除双方的租赁合同。所以原告要求我们承担责任赔偿损失，没有事实和法律依据。被告（反诉原告）同时提出反诉：1、判令被反诉人（本诉原告）支付租金499610.1元（从2016年1月计算至2016年10月）；2、判令被反诉人（本诉原告）支付占用租赁房屋期间的房屋占用费用949259.19元（从2016年11月暂计算至2018年5月）；3、判令被反诉人腾空租赁房屋并交付于反诉人。针对反诉，被反诉人（本诉原告）辩称：关于租金的问题我们已经另案诉讼，并已进行到执行程序，我们认为从对方锁门开始就不应当再支付租金。经审理查明，2010年4月30日原告（反诉被告）河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司与被告（反诉原告）开封市中亨房地产开发有限公司签订了《金明裕花园商铺租赁合同》。租赁商铺面积一层592.76平方米，二层1115.72平方米，合计1708.47平方米；租赁期限为10年，自2011年1月15日起至2021年1月14日止；根据先租后用的原则，承租方应在合同生效之日3日内，向出租方缴纳第一笔房屋折旧费和租金。房屋折旧和租金标准为；前5年每月租金一层30元每平方米，二层23元每平方米；后5年每月一层34.5元每平方米，二层26.45元每平方米。即（1）自2011年1月15日至2016年1月14日，每月一层17782.8元，二层25661.56元，每月租金总计43444.36元；（2）自2016年1月15日至2021年1月14日，每月一层20450.22元，二层29510.79元，每月租金总计49961.01元。免租期为2010年7月15日至2011年1月14日。同时合同第八条第1款约定乙方租赁期间内所发生的水、电等费用，由乙方及时向有关部门缴纳。合同第十二条第1款约定乙方必须按照约定缴纳租赁商品房屋的租金及其他费用，若有拖欠租金，除足额缴纳拖欠的租金外，并按拖欠的租金数额的0.3%每日向甲方支付滞纳金，若拖欠超过1个月，则加倍支付滞纳金，甲方有权解除合同；第2款约定一方违约，守约方有单方面解除合同的权力，同时违约方应承担因违约给对方造成的全部损失；第4款约定租赁期满合同自动终止或合同解除，乙方必须在30日内将房屋内的物品全部搬出，否则，甲方有权直接清除，将租赁房屋直接收回，因此，造成的损失，由乙方自行承担，甲方不负任何责任。合同还约定了其他事项。另查明，包括本案原告（反诉被告）河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司在内的金明裕多家商铺缴纳电费的总表户名系开封市中亨房地产开发有限公司，即本案被告（反诉原告）。商铺将电费交由本案被告（反诉原告）后，由被告（反诉原告）缴纳给电力公司，即电力公司不针对每家商铺单独收取电费。2016年9月23日国网河南省电力公司开封供电公司向开封市中亨房地产开发有限公司下达了《停电通知书》，原因系欠付2016年9月电费96160.83元，应于9月25日前结清，经多次催缴，至今仍未缴纳。将于2016年9月26日10时采取停止供电措施。2016年10月9日被告（反诉原告）开封市中亨房地产开发有限公司、顺河回族区处置九和房地产有关问题调查组出具《委托书》，根据目前顺河回族区处置九和房地产有关问题--调查组工作安排，委托李东亮、郭志清、王红梅三位工作人员负责对金明裕（开封市中亨房地产开发有限公司开发建设）商业用房各租赁用户2016年度的租赁费催缴工作。各租赁商户应按照租赁合同约定交房租，请于通知送达五日内打入开封市中亨房地产开发有限公司指定账户，委托书上表明缴费银行为上海浦东发展银行股份有限公司开封金明支行、户名为顺河回族区政府处置九和房地产有关问题调查组，同时通知中注明缴费账号。该委托书于2016年10月9日即送达各租赁户，其中包括原告（反诉被告）在内的多家商铺，原告公司人员王华经理签字接收。2016年10月26日，被告（反诉原告）开封市中亨房地产开发有限公司向原告（反诉被告）河南省味美餐饮娱乐有限公司发出了《解除商铺租赁合同的通知》，原告（反诉被告）经理王华签收确认。2016年11月9日被告（反诉原告）开封市中亨房地产开发有限公司又向包括本案原告在内的金明裕多家商铺下达了《通知》，要求按时缴纳租金和电费，否则，将断水、断电、解除合同，由此造成的损失由商铺自行承担，通知中再次注明户名、开户行及账号，共有六家商铺在《通知》上签收确认，其中原告（反诉被告）的工作人员赵龙确认签收。此后，中亨公司方面将配电房上锁，味美公司无法继续用电停业。审理过程中，二原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，申请对河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司2016年10月-2018年5月的营业利润损失进行评估鉴定。开封市天元价格评估咨询有限公司出具了汴天元价估字（2018）第77号价格评估结论书，结论为：河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司2016年10月-2018年5月的营业利润损失333720元。2015年度味美公司金明分公司拖欠的租金已通过诉讼处理，年租金521332.32元，扣除已支付的100000元，应再支付421332.32元。根据合同约定的租金支付节点和判决确定的数额，该部分租金计算到2016年1月14日。2016年1月15日后的租金，味美公司金明分公司未支付。截止到2016年10月26日合同解除时，共计拖欠9个月零10天，根据月租金49961.01元计算，反诉被告拖欠租金合计451314.46元。争议的房屋目前仍由原告占有控制。本院认为，原被告于2010年4月30签订的《金明裕花园商铺租赁合同》，系双方自愿签订，合法有效，合同双方当事方均应按照合同约定，行使权利和履行义务，否则，应承担违约的法律后果。河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司租赁开封市中亨房地产开发有限公司开发的商铺，有义务按合同约定支付2016年的租金及经营所引起的电费，河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司自2016年1月15日拖欠租金，经开封市中亨房地产开发有限公司催要仍未支付房屋租金及2016年8月、9月、10月的电费。因此，依据《中华人民共和国合同》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司在2016年10月9日收到催缴租赁费委托书后，并未及时补交租金。依据合同约定，开封市中亨房地产开发有限公司有权解除合同。2016年10月24日中亨公司根据合同约定作出解除与味美公司金明分公司的商铺租赁合同，并于2016年10月26日向反诉被告送达《解除商铺租赁合同的通知》，其公司经理王华签收，反诉被告收到解除商铺租赁合同的通知后，并未提出异议，也未向人民法院起诉，其公司以默示的行为视为其认可了双方解除合同的事实。根据上述合同法的规定，双方签订的《金明裕花园商铺租赁合同》应于2016年10月26日解除。对于反诉原告主张的合同解除前拖欠的租金，味美公司金明分公司未支付自2016年1月15日至2016年10月26日合同解除期间的租金，拖欠租金数额为451314.46元，味美公司金明分公司应予支付。对于被告反诉要求原告支付499610.10元，超出本院认定的部分，本院不予支持。根据双方租赁合同的约定，合同解除后，承租方必须在30日内将房屋内的物品全部搬出，否则，出租方有权直接清除，将租赁房屋收回，由此造成的损失，由承租方自行承担。本案中由于二原告公司长期拖欠租金和电费，经催缴仍不缴纳，双方发生纠纷，导致中亨公司不让其继续用电，不能继续使用房屋进行经营，对二原告主张的合同解除后2016年10月-2018年5月的营业利润损失333720元，于法无据，本院不予支持。对于被告反诉主张的合同解除后二原告（反诉被告）占用租赁房屋属于无权占有，理应将租赁房屋腾空后交付于被告，本院予以支持。对于被告（反诉原告）要求支付合同解除后占用房屋期间的费用，由于合同解除后，被告方已将供电室的房屋加锁固定，原被告任何一方均不能独立使用租赁商铺，味美公司虽控制租赁房屋不予交付，但也不能利用房屋，因此造成合同解除后，作为房屋的所有人必然产生房租损失。结合合同解除后双方的行为，原被告双方对后期损失的扩大均存在不当之处。房租损失参照合同约定费用本院酌定予以调整，味美金明分公司自2016年10月26日起，按每月24980元支付房屋占用费至2018年5月份止，共计19个月，房屋占用费为474620元。对于反诉原告主张的占用损失超出本院认定部分，本院不予支持。由于河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司不具备独立法人资格，其应承担的民事责任应有河南省味美餐饮娱乐有限公司与其共同承担。据此，依据《中华人民共和国合同》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：（2018）反诉被告河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司、河南省味美餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告开封市中亨房地产开发有限公司支付租金451314.46元和房屋占用费474620元；（2018）反诉被告河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司、河南省味美餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋腾空交付于反诉原告开封市中亨房地产开发有限公司；（2018）驳回原告河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司、河南省味美餐饮娱乐有限公司的诉讼请求；（2018）驳回反诉原告开封市中亨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3153元，由原告河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司、河南省味美餐饮娱乐有限公司承担。反诉案件受理费8920元，由反诉原告开封市中亨房地产开发有限公司承担3220元，由反诉被告河南省味美餐饮娱乐有限公司金明分公司、河南省味美餐饮娱乐有限公司承担5700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  高登望人民陪审员  于书森人民陪审员  刘合群二〇一九年七月十五日书 记 员  范 荻