陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终8014号上诉人（原审被告）陕西省现代农业发展中心。住所地：西安市雁塔区西万路高家堡。法定代表人：郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）白志坚，男，汉族，1979年1月30日出生，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）张娅，女，汉族，1983年8月2日出生，住北京市大兴区。共同委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。上诉人陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业中心）因与被上诉人白志坚、张娅商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。现代农业中心上诉请求：1、依法撤销或改判（2019）陕0113民初1296号民事判决书；2、依法判令白志坚、张娅承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、白志坚、张娅因拒不收房而造成的损失应当自行承担，白志坚、张娅无权向现代农业中心主张所谓的“迟延交房的违约责任”。涉案楼盘在2015年5.1-8.31期间已经全面向业主交付使用。现代农业中心也曾向白志坚、张娅通过邮寄、发短信等方式通知其收房，其不可能不知道涉案楼盘通知收房的事实。白志坚、张娅至今未收房是其本人拒绝收房造成的，其应当自担责任，而不是向现代农业中心主张所谓“迟延交房的违约责任”。二、《商品房买卖合同》的签订是当事人意思自治的体现，原审法院将合同约定的违约金从万分之0.1调高至万分之1.2无事实和法律依据。l、2016年9月30日，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定迟延交房的违约责任为日万分之0.1，这是当事人意思自治的体现。2、就算依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”来看，本案中，白志坚、张娅所购房屋地点租金大约每月2500元左右，即不到总房款的日万分之一，而一审法院将该违约金上调至每日万分之1.2显然违背客观事实。白志坚、张娅辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，现代农业中心的上诉理由不能成立。白志坚、张娅向原审起诉请求：1、现代农业中心向白志坚、张娅支付迟延交房违约金55509元（以总房款为基数，按日万分之1.2计算，计算至2018年9月30日）；2、本案诉讼费用由现代农业中心承担。事实与理由：2016年9月30日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定由白志坚、张娅购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区西万路高家堡卓越熙郡（高新第五季）项目1号楼2单元22704号商品房一套，该房总价款为693519元整。并约定现代农业中心应在2016年4月30日之前将房屋交付白志坚、张娅。同时约定逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.1的违约金。合同签订后，白志坚、张娅如期支付了购房款，现代农业中心却未能如期将房屋交付白志坚、张娅。由于合同约定违约金的标准过低，远低于同地段日租金标准,故为维护白志坚、张娅合法权益，特诉至法院。陕西省现代农业发展中心辩称，第一，现代农业中心向白志坚、张娅通过邮寄、发短信等方式通知其收房，但白志坚、张娅至今未收房，是其本人拒绝收房造成的，其应当自担责任。第二，合同约定的交房日期为2016年4月30日，按照法律规定，截止起诉之日，白志坚、张娅对于迟延交房违约责任的主张已经超过诉讼时效，故白志坚、张娅的主张不应得到法院支持。第三，白志坚、张娅与现代农业中心约定的交房日期因早于签约日期，视为双方并未约定交付日期，故白志坚、张娅无权向现代农业中心主张违约责任。第四，合同约定的迟延交房违约金是每日万分之0.1，白志坚、张娅向现代农业中心主张每日万分之1.2毫无依据，应予驳回。原审法院经审理查明，2016年9月30日，白志坚、张娅、张娅与现代农业中心签订“卓越熙郡”（高新第五季）认购协议书，约定白志坚、张娅认购现代农业中心开发的位于西安市雁塔区西万路高家堡“卓越熙郡”1幢2单元27层22704号房屋，成交总价为693519元。当日，白志坚、张娅向现代农业中心缴纳定金20000元。2016年10月4日，双方签订合同登记号为Y16155941的《商品房买卖合同》，合同约定由白志坚、张娅购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区西万路高家堡“卓越熙郡”1幢2单元27层22704号房屋，建筑面积121.67平方米，总价款为693519元。合同对计价方式与价款、面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、逾期交付责任、保修责任、合同发生争议的解决方式等均作出约定。其中合同第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人应当于2016年10月10日前支付首期房价款213519元，余款480000元向银行申请贷款支付。第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，即：按照逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。附件十二“补充协议”中约定，买受人在收房前应依约定及政府相关规定交清房款、税费、住宅专项维修资金（大修基金）及物业公司规定的有关费用，买受人以公积金贷款或银行按揭方式付款的，还需公积金管理中心或银行确认已放贷款，否则出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交房时间和相应顺延办理房地产权属证而无须承担违约责任。合同签订后，白志坚、张娅通过支付首付款与银行按揭贷款方式向现代农业中心支付了全部购房款。另查明，涉案房屋因消防验收尚未通过，未验收合格，尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，白志坚、张娅至今尚未收房。原审法院认为，白志坚、张娅与现代农业中心签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效。双方当事人应依约全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因白志坚、张娅最终于2016年12月12日向现代农业中心支付了全部购房款，该期间在合同约定的交房时间2016年4月30日之后，根据合同附件十二“补充协议”之约定，现代农业中心向白志坚、张娅交付房屋的时间截止日理应一并顺延至其付清全部房价款日即2016年12月12日。白志坚、张娅依约履行了交付房款的义务，现代农业中心应依约交付房屋，涉案房屋因消防验收尚未通过，致使房屋未达到合同约定的交付条件，现代农业中心的行为已构成违约，应当承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，根据双方当事人合同履行情况以及过错程度，结合涉案房屋所在地段同类房屋租金标准，双方约定的违约金过分低于造成的损失，故白志坚、张娅要求现代农业中心承担自2016年12月13日起按已付房款日万分之1.2计算至2018年9月30日止的违约金的诉请，本院依法予以支持。白志坚、张娅主张的2016年12月12日以前的逾期交房违约金，本院不予支持。现代农业中心辩称系白志坚、张娅拒不收房并非其不交付房屋故不需承担逾期交房的违约责任，无事实及法律依据，本院不予采信。现代农业中心辩称本案已超过诉讼时效一节，现代农业中心虽在庭审中主张通过手机短信、邮寄等方式通知过白志坚、张娅接收房屋，但现代农业中心房屋未达到合同约定的交付条件，依照双方当事人合同第十二条按日支付违约金之约定，现代农业中心持续违约，且白志坚、张娅在庭审中述称其通过各种方式向现代农业中心主张过权利，故对现代农业中心该辩称本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百七十三条之规定，判决如下：一、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内向原告白志坚、张娅支付迟延交付房屋违约金54760元。二、驳回原告白志坚、张娅的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1188元，本院减半后由原告负担8元，由被告负担586元。因原告已预交，故被告在支付上述款项时向其一并支付。本院认为，白志坚、张娅与现代农业中心签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效。双方当事人应依约全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因白志坚、张娅最终于2016年12月12日向现代农业中心支付了全部购房款，该期间在合同约定的交房时间2016年4月30日之后，根据合同附件十二“补充协议”之约定，现代农业中心向白志坚、张娅交付房屋的时间截止日理应一并顺延至其付清全部房价款日即2016年12月12日。白志坚、张娅依约履行了交付房款的义务，现代农业中心应依约交付房屋，涉案房屋因消防验收尚未通过，致使房屋未达到合同约定的交付条件，现代农业中心的行为已构成违约，应当承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，根据双方当事人合同履行情况以及过错程度，结合涉案房屋所在地段同类房屋租金标准，原审法院认定双方约定的违约金过分低于造成的损失，对白志坚、张娅要求现代农业中心承担自2016年12月13日起按已付房款日万分之1.2计算至2018年9月30日止的违约金的诉请予以支持，并无不当。现代农业中心上诉称系白志坚、张娅拒不收房并非其不交付房屋故不需承担逾期交房的违约责任之理由，因无事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元（陕西省现代农业发展中心已预交），由陕西省现代农业发展中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦海林审 判 员 朱利安审 判 员 李美红二〇一九年七月三十一日法官助理 王学堂书 记 员 张佳欣