文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初5526号原告：佛山兴兆物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区体育路28号夹层，统一社会信用代码91440600618355567G。法定代表人：许培辉。委托诉讼代理人：陈洪晚，男，1974年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。委托诉讼代理人：文婉琦，女，1990年8月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。被告：邝桂玲，女，1987年1月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告佛山兴兆物业管理有限公司诉被告邝桂玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后因被告下落不明，本案依法转为普通程序，由审判员陶亮担任审判长，与人民陪审员卢强、何惠联组成合议庭，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付所欠的物业管理费4518.40元、公用水电费497.30元、分摊维修费43.50元；以及从欠费之日起分段计算的违约金2163元，总计7222.20元；2、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系佛山市禅城区江湾路2号明福智富广场3座1405号的业主，原告受佛山市圆方房地产有限公司的委托自2014年4月15日至2022年4月30日管理该小区。被告拖欠原告自2016年10月至2019年1月明福智富广场3座1405号的物业管理费4518.40元、公用水电费497.30元、分摊维修费43.50元、违约金2163元，经多次催要还没有交纳，特向法院起诉。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原被告诉讼主体资格。2、欠费明细表。拟证明被告每个月欠缴费用的金额。3、明福智富广场前期物业服务委托合同。拟证明圆方房地产公司委托原告对涉案物业进行前期物业服务。4、前期物业管理服务协议。拟证明案涉房屋建筑面积和计算管理费的标准。5、广东省商品房买卖合同。拟证明被告购买了案涉房屋，该房屋在原告的管理服务范围之内。6、发票。拟证明公摊水电的发票。7、收楼通知书。拟证明被告邝桂玲于2016年2月22日收楼。诉讼中，被告未提交证据。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。因原告提交的证据或与原件核对无异，或可相互佐证真实性，并与本案相关联，故本院均予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年7月21日，被告（买受人）与案外人佛山市圆方房地产有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买佛山市禅城区江湾一路2号三座1405号房，该商品房约定建筑面积88.95平方米，应当在2015年10月31日前交付买受人使用。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》（下称“物业协议”），约定物业服务期限自2014年4月15日至2022年4月30日，物业为佛山市禅城区明福智富广场3座1405房，建筑面积88.95平方米。物业交付三年内，由开发商补贴物业管理运营，对业户优惠物业管理服务收费，高层住宅，按建筑面积计收，每月每平方米1.80元；物业交付第四年起，高层住宅，按建筑面积计收，每月每平方米2.20元。公共水电费以当月实际发生额，由所属业主按各自占有的房屋建筑面积分摊。物业管理费及相关费用按月度向乙方收取，乙方在每月10日前应在委托扣收的账户中存入足够的费用便于甲方托收，业户也可到甲方办公场所支付。住宅公共建筑及公共设施的大、中维修、改造、更新费用（单项单次开支2000元以上），由业户分摊支付，属单幢业户的由该栋业户分摊支付。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳逾期付款违约金。2016年2月22日，被告在《明福智富广场收楼书》上签字收楼，并确认物业管理费由2016年2月22日开始计算。另查明，根据原告提交的欠费明细表，2017年5月-2019年1月，被告拖欠公用水电费497.30元；拖欠分摊维修费为43.50元；原告计算滞纳金的标准为日1‰，截至日为2019年1月31日。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，各方均应全面履行合同的约定。关于原告主张的欠款金额。涉案房屋于2016年2月22日交付使用，截止2019年1月31日，尚属于交付三年内，每月每平米物业费应为160.11元（1.80元/平方米×88.95平方米），现原告主张每月物业费为160.10元，属于对其民事权利的自有处分，不违反法律规定，本院予以确认。因此，被告应向原告支付2016年10月-2019年1月的物业费为4482.80元（160.10元/月×28个月），原告诉请物业费超出部分，本院不予支持。公用水电费497.30元、分摊维修费43.50元，原告提供了发票，水电费、物业费由业主分摊亦符合合同约定，且被告亦并未到庭或提供证据予以反驳，本院予以认可。原告诉请被告支付公用水电费、分摊维修费有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金。原告已依约为被告提供了物业管理服务，被告拖欠物业管理费等相关费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。经审查，原告主张每日按1‰支付滞纳金，折合年利率36%，显然过高，应予调整。本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于违约金标准不超过年利率24%的规定，调整本案违约金标准为年利率24%。物业费违约金以每月物业费160.10元为本金，自欠费当月11日起按照年利率24%分段累计至2019年1月31日，金额合计为1289.76元（详见附表）。对原告主张物业费违约金超出部分，本院不予支持。公用水电费和公摊维修费因前期物业协议中关于交纳日期的约定不明确，故对原告诉请公用水电费和公摊维修费的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告邝桂玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山兴兆物业管理有限公司支付2016年10月至2019年1月的物业管理费4482.80元及违约金1289.76元；二、被告邝桂玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山兴兆物业管理有限公司支付2017年5月至2019年1月的公用水电费497.30元、分摊维修费43.50元；三、驳回原告佛山兴兆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告佛山兴兆物业管理有限公司负担5元，由被告邝桂玲负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 陶 亮人民陪审员 卢 强人民陪审员 何惠联二〇一九年七月十日书 记 员 冯裕雯附表：            欠费时间              物业服务费金额（元）              违约金计算期间              逾期天数              按年利率24%计算滞纳金（元）                  2016年10月              160.1              2016/10/11              2019/1/31              842              89.91                  2016年11月              160.1              2016/11/11              2019/1/31              811              86.60                  2016年12月              160.1              2016/12/11              2019/1/31              781              83.40                  2017年1月              160.1              2017/1/11              2019/1/31              750              80.09                  2017年2月              160.1              2017/2/11              2019/1/31              719              76.78                  2017年3月              160.1              2017/3/11              2019/1/31              691              73.79                  2017年4月              160.1              2017/4/11              2019/1/31              660              70.48                  2017年5月              160.1              2017/5/11              2019/1/31              630              67.28                  2017年6月              160.1              2017/6/11              2019/1/31              599              63.97                  2017年7月              160.1              2017/7/11              2019/1/31              569              60.76                  2017年8月              160.1              2017/8/11              2019/1/31              538              57.45                  2017年9月              160.1              2017/9/11              2019/1/31              507              54.14                  2017年10月              160.1              2017/10/11              2019/1/31              477              50.94                  2017年11月              160.1              2017/11/11              2019/1/31              446              47.63                  2017年12月              160.1              2017/12/11              2019/1/31              416              44.42                  2018年1月              160.1              2018/1/11              2019/1/31              385              41.11                  2018年2月              160.1              2018/2/11              2019/1/31              354              37.80                  2018年3月              160.1              2018/3/11              2019/1/31              326              34.81                  2018年4月              160.1              2018/4/11              2019/1/31              295              31.50                  2018年5月              160.1              2018/5/11              2019/1/31              265              28.30                  2018年6月              160.1              2018/6/11              2019/1/31              234              24.99                  2018年7月              160.1              2018/7/11              2019/1/31              204              21.78                  2018年8月              160.1              2018/8/11              2019/1/31              173              18.47                  2018年9月              160.1              2018/9/11              2019/1/31              142              15.16                  2018年10月              160.1              2018/10/11              2019/1/31              112              11.96                  2018年11月              160.1              2018/11/11              2019/1/31              81              8.65                  2018年12月              160.1              2018/12/11              2019/1/31              51              5.45                  2019年1月              160.1              2019/1/11              2019/1/31              20              2.14                  合计              1289.76元