建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0802民初4856号 原告：厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区中城解放北路(汇盛花园)23幢6层602室，统一社会信用代码91350802310615465E。 负责人：郭丽娜，经理。 委托诉讼代理人：李敏鸿，男，1984年10月25日出生，汉族，厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司员工，住厦门市思明区。 被告：范飞文，女，1984年7月1日生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司（以下简称创优公司龙岩分公司）与被告范飞文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创优物业公司龙岩分公司的委托诉讼代理人李敏鸿，被告范飞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创优公司龙岩分公司向本院提出诉讼请求：判令范飞文立即支付创优公司龙岩分公司尚欠的物业服务费8928元、公摊水电费1393.69元及截止2019年5月27日的逾期付款违约金4575.23元，合计14896.92元；并支付以欠费金额基数日万分之六的标准计算至款付清之日止的逾期付款违约金。 事实与理由：创优公司龙岩分公司是龙岩市南中旭日新城小区的物业服务公司，范飞文系该小区3号楼3008室房产及C1177号车位的业主。根据该小区物业服务合同等相关约定，范飞文应于每季度的首月10号前向创优公司龙岩分公司支付当季的物业服务费等费用，若逾期支付物业服务费或其他应缴费用的，应按欠费金额日千分之三的标准向创优公司龙岩分公司支付违约金。创优公司龙岩分公司一直为该小区提供物业管理与服务，同时也按时向范飞文发放物业及水电缴款通知，但范飞文故意欠费并拒交物业服务费用等。为此，创优公司龙岩分公司诉至法院。 范飞文辩称：一、创优公司龙岩分公司与南中旭日（龙岩）投资有限公司签订的《南中旭日新城物业服务合同》及《南中旭日新城物业服务补充协议》应属无效。（1）根据《物业管理条例》第二十四条规定，本案中，创优公司龙岩分公司受聘为小区物业服务企业没有经过招投标，也没有经房地产行政主管部门批准，因此，创优公司龙岩分公司受聘为范飞文住宅小区物业服务企业，违反了《物业管理条例》的规定，应属无效。（2）根据《物业管理条例》第二十三条规定，创优公司龙岩分公司提供的《南中旭日新城物业服务补充协议》是在范飞文与建设单位签订房地产买卖合同之后，于2014年6月18日签订的，该补充协议未向范飞文明示，属无效协议。二、创优公司龙岩分公司诉请的2015年7月1日至2015年9月30日的物业服务费，已超过诉讼时效。根据创优公司龙岩分公司提供的《南中旭日新城物业服务补充协议》的规定，缴纳物业服务费的时间为当季首月10日以前（即1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前）。按此规定，2015年7月1日至2015年9月30日的物业服务费的缴纳时间最迟为7月10日前，因此，依照民法通则的规定，创优公司龙岩分公司应于2017年7月9日以前行使诉讼权利（创优公司龙岩分公司提供的律师函邮件，范飞文未收到，即使收到，该邮件也是于2017年8月22日才妥投）。创优公司龙岩分公司于2019年6月才起诉要求支付该项费用，已经超过诉讼时效。三、创优公司龙岩分公司要求范飞文支付公摊水电费，但创优公司龙岩分公司未能提供实际已付公摊水电费的证据，也没有提供公摊水电费的计算依据，因此，不应予以支持。四、创优公司龙岩分公司要求支付违约金，是没有道理的。（1）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，对于拖欠的物业管理费，创优公司龙岩分公司有义务通过书面途径进行催收，本案中，创优公司龙岩分公司并未向范飞文催收物业费，范飞文不属于无正当理由拒绝交纳物业费。（2）即使要支付违约金，创优公司龙岩分公司要求按欠费金额每日千分之三的标准计算违约金，明显超过法律规定。五、创优公司龙岩分公司提供的物业服务质量明显不符合合同约定。六、范飞文请求：（1）其于2014年8月6日预交半年物业管理费1806元，至今未扣除；（2）其于2014年8月6日向创优公司龙岩分公司预交装修保证金2000元，至今未退还；（3）范飞文没有购买小车，从2014年8月至今从未停过车，但是停车位一直有人停车，其向创优公司龙岩分公司反映过无数次，但创优公司龙岩分公司至今未解决，没有管理怎能收取费用，创优公司龙岩分公司不应收取停车管理费2880元。以上三项费用合计6886元应予扣除。综上，请求人民法院驳回创优公司龙岩分公司的诉讼请求。 创优公司龙岩分公司、范飞文围绕各自的诉辩主张分别向本院提交证据，经质证，当事人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2012年1月5日，南中旭日（龙岩）投资有限公司（甲方）与创优物业公司（乙方）签订了一份《南中旭日新城物业服务合同》，该合同主要约定：1.甲方选聘乙方对南中旭日新城（物业名称）提供前期物业管理服务，物业坐落位置：龙岩市新罗区翠屏路南侧、莲东北路西侧、莲南路北侧；2.乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。住宅物业：1.5元/月·平方米；商业物业：5元/月·平方米。车位按照70元/个·月、摩托车位按照30元/个·月的标准缴纳停车管理服务项目费用；3.业主若违反合同约定未能足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，从逾期之日起应当按照应交费用的日千分之一标准向乙方支付违约金；4.在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；5.甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同订立后，创优物业公司龙岩分公司即进入南中旭日小区进行物业服务和管理。 2014年6月18日，南中旭日（龙岩）投资有限公司（甲方）与创优物业公司（乙方）又签订一份《南中旭日新城物业服务补充协议》，该协议主要约定：1.为了更好地履行原合同，为小区业主提供更高品质的物质业管理服务，双方一致同意由乙方在龙岩设立的分公司，即创优物业公司龙岩分公司为该小区专属提供日常物业管理服务，乙方给予全力支持；2.业主及物业使用人应当自交房之日起预缴6个月的物业服务费用，6个月后按季度缴纳，缴纳的时间是当季首月10号以前（即1月10号前、4月10号前、7月10号前、10月10号前）；3.原合同约定汽车位的物业服务标准由70元/个/月调整降低为60元/个/月；4.原合同关于业主逾期缴纳物业费违约金调整为：从逾期之日起由业主及物业使用人按照应交费用的日千分之三的标准向乙方支付违约金；5.原合同的有效期限修订为：本合同有效期至本小区业主大会依法选聘出新的物业服务企业且新旧物业公司办理完交接，乙方依法退出本小区之日止；6.本补充协议自双方签章之日生效，与原合同不一致的，以本补充协议约定为准。 范飞文系龙岩市新罗区南城莲东北路36号（南中旭日新城）3号楼3008室房产及C1177号车位的业主。自2015年7月1日起至2019年6月30日止，范飞文拖欠创优公司龙岩分公司物业服务费8928元，自2015年4月1日起至2019年3月31日止范飞文拖欠创优公司龙岩分公司公摊水电费1393.69元。创优公司龙岩分公司向范飞文主张权利未果后诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，南中旭日（龙岩）投资有限公司作为讼争小区的建设单位，其与创优公司公司签订的《南中旭日新城物业服务合同》及《南中旭日新城物业服务补充协议》系合同双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效。上述物业服务合同及补充协议对物业服务企业及南中旭日小区的全体业主均有法律约束力，双方当事人均应履行各自应承担的义务。范飞文主张上述物业服务合同及补充协议违反《物业管理条例》第二十三条、第二十四条规定，应属于无效合同，但未向本院提供造成合同无效的相关证据证明，对范飞文的上述主张，本院不予采信。创优公司龙岩分公司根据上述合同及补充协议的约定向包括范飞文在内的业主提供了物业管理服务。范飞文在接受创优公司龙岩分公司提供的物业服务后，负有向创优公司龙岩分公司支付物业管理服务费的义务。范飞文拖欠创优公司龙岩分公司自2015年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费、公摊水电费及违约金，已构成违约，侵害了创优公司龙岩分公司的合法权益，应限期偿付。范飞文主张创优公司龙岩分公司诉请的2015年7月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费已超过诉讼时效，创优公司公司自2012年1月与南中旭日（龙岩）投资有限公司签订物业服务合同起至今，从未间断过对该小区的物业服务管理，其提供物业服务具有连续性和完整性，因此，对范飞文认为2015年9月30日前物业服务费、公摊水电费已超过诉讼时效的主张，本院亦不予采信。范飞文收房时于2014年8月6日预交的半年物业管理费1806元，创优公司公司龙岩分公司对范飞文预交的物业服务费已在2015年6月31日前其应交的物业服务费中予以扣抵，范飞文又要求创优公司公司龙岩分公司予以抵扣诉请的诉请的物业服务费，没有理由，本院不予支持。范飞文收房时于2014年8月6日预交的装修保证金2000元，创优公司公司龙岩分公司同意退还，范飞文应向创优公司公司龙岩分公司主张并办理退还手续，该主张与本案不属于同一法律关系，本案不予合并审理。范飞文主张创优公司公司龙岩分公司收取其车位停车管理费2880元，对此，创优公司公司龙岩分公司予以否认，范飞文未向本院提供创优公司公司龙岩分公司收取停车位费用的相关证据，对范飞文的该主张，本院不予采信。按上述补充协议约定，小区业主若逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日按照应交费用的日千分之三的标准向乙方支付违约金。创优公司公司龙岩分公司现主张违约金按日利率万分之六标准支付，并未超出物业服务合同的约定以及法律规定，应予准许。范飞文主张创优公司龙岩分公司提供的物业服务质量不符合物业服务合同约定的标准，但未向本院提供相应的证据证明，本院不予采信。创优公司龙岩分公司的诉请有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告范飞文应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司物业服务费8928元、公摊水电费1393.69元。 二、被告范飞文应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司以陆续拖欠的物业服务费、公摊水电费为基数在2015年8月1日起至欠款付清之日止按日利率万分之六计算的逾期付款违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费172元，减半收取为86元，由被告范飞文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 陈 上 熠 二〇一九年七月三十一日 书记员 黄敏(代) 书记员 饶珊(代) 附注：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28××××0、0597-2××××3 8