云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3911号上诉人（原审原告）：昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站,住所：昆明市五华区昌源中路假日城市J-1-53,J-1-54。法定代表人：李宾，站长。委托诉讼代理人：李辉，云南德凯律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明凯顿物业管理有限公司，住所：云南省昆明市五华区昌源中路26号假日城市小区11栋1单元1楼101-103室。法定代表人：陈永国，总经理。委托诉讼代理人：周良均，云南春霖律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：杨黎，女，公司员工，特别授权代理。上诉人昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站因与被上诉人昆明凯顿物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定上诉人与被上诉人之间成立事实的物业服务合同关系，在此前提下，双方并未签订物业服务合同约定物业费收费标准，涉案房屋的业主也未与被上诉人签订新的物业服务合同约定新的收费标准，一审判决对此事实未予认定。双方是合同关系，就是平等的民事主体，双方之间的权利义务应协商确定。一审判决支持被上诉人将合同义务（新的物业费收费标准）强加给上诉人，支持被上诉人单方面变更合同是错误的。被上诉人将物业费收费标准向昆明市发改委进行的报备违反相关法律规定，一审判决认定该报备的效力是错误的。上诉人要求被上诉人按住宅标准收取物业费，有明确的法律政策依据。综上所述，请求二审法院依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。昆明凯顿物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚。涉案商铺是普通商铺，而不是社区卫生服务用房，故不应按住宅标准进行收费。双方对新的物业费标准确实没有签订过合同，但这是目前物业服务的现状决定的，在没有成立业委会的情况下，物业服务企业难以和每一位业主签订合同，这是普遍问题。虽然双方没有签订合同，但被上诉人已经按规定履行了所有手续，包括公示、报备。被上诉人按7元一平方的标准收费，系属于中等偏低的标准，且其他所有商户也是按这个标准收取的。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站一审诉讼请求：1.被告按同区域假日小区住宅物业服务收费标准：物业管理费1.5元/平方米/月，收取原告所承租的昌源中路假日城市小区J-1-52号房从2013年3月1日起至2018年12月31日止的物业管理费，退还其已收取的前述用房从2013年3月1日起至2018年12月31日止违规费用33293.64元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月2日，案外人唐昆、黄开萍与昆明启鸿房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买假日城市小区第J幢第1层52号房屋，在《商品房买卖合同登记备案表》中显示该房屋用途为：商业用房。同日，案外人唐昆与被告昆明凯顿物业管理有限公司签订《假日城市小区前期物业服务协议》，在该协议中约定商铺（商业用房）的物业服务费用为3元/平方米/月。2013年8月6日，案外人唐昆、黄开萍（出租方、甲方）与原告昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定以下涉案内容：1.甲方将昆明市五华区昌源中路假日城市J-1-52商业用房出租给乙方使用，面积为165.64平方米，用途为社区卫生服务站业务用房；2.租赁期限为10年，自2013年9月18日至2023年9月17日止；3.房屋租用期间所产生的水电和物管等相关费用由乙方承担。后原告向被告缴纳物业费情况如下：1.2015年8月1日，被告出具收款单载明收取J-1-52号房自2013年3月1日-2016年1月1日的物管费及代收加压费共计17644.12元，在该份收款单的备注栏注明：社区卫生服务站商铺；2.2016年6月21日，被告出具收款单载明收取J-1-52号房自2016年1月1日-2017年1月1日的物管费及代收加压费共计6143.04元，在该份收款单的备注栏注明：社区卫生服务站商铺；3.2018年12月6日，被告开具发票，载明收到原告物业服务费32162.88元。另查明，2015年10月12日，被告向昆明市发展与改革委员会请示《关于物业收费标准的报告》，在该份报告的附表中载明商业的物业服务费为7元/㎡/月。同日，昆明市发展和改革委员会致被告的《昆明市发展和改革委员会关于假日城市小区物业服务收费报备情况的复函》中载明：“你公司关于假日城市的物业服务收费报备情况查询的报告已收悉。经查，你公司服务的假日城市小区物业服务收费标准已于2011年11月在我委价格管理处报备，备案号为251号。”后被告在小区信息公示栏对物业费调整情况进行公示。2019年1月4日，原告诉至一审法院，认为其作为住宅小区内配套建设的社区医疗卫生服务机构，依照云南省相关物业服务收费的政策，物业服务费应按照同区域住宅物业服务收费标准执行，因此从2013年3月1日起至2018年12月31日止被告收取的物管费中33293.64元属违法违规收费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合当事人的主张、抗辩，对本案的权利义务关系认定如下：首先，关于原告是否为本案适格主体的问题。被告抗辩称《假日城市小区前期物业服务协议》是其与案外人唐昆签订的，根据合同相对性的原则，在本案中原告不是适格的当事人。一审法院认为，在本案中原告通过与案外人唐昆、黄开萍的《租赁合同》而取得对五华区昌源中路假日城市J-1-52商业用房的使用权，成为涉案物业的实际使用人，在占有、使用该物业的同时，也成为被告的服务对象，实际直接享用被告提供的物业服务，并按时向被告缴纳物业费，故原、被告之间已形成事实的物业服务合同关系，原告是本案的适格主体。其次，关于物业费收费标准的问题。1.自2013年3月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。原告主张其系住宅小区内配套建设的社区医疗卫生服务机构，故物业服务费应按照同区域住宅物业服务收费标准执行。一审法院认为，原告并不是小区配套建设时规划的社区医疗服务机构，原告是通过与案外人签订租赁合同而在该小区建设的卫生服务站，其物业服务费应当根据案外人唐昆与被告签订的《假日城市小区前期物业服务协议》的约定来执行。在前期物业服务协议中约定商业物业服务费用为3元/平方米/月，故自2013年3月1日至2016年12月31日期间涉案物业的物业服务费应当按照3元/平方米/月执行。2.自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。2015年10月12日，被告已将物业服务费的收费情况向昆明市发展与改革委员会进行了报备，在该份收费情况中载明商业的物业服务费为7元/平方米/月，并在小区信息公示栏对物业费调整情况进行了公示，故自2017年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费应当按照7元/平方米/月执行。综上，被告在2013年3月1日至2018年12月31日期间向原告收取的物业服务费并不存在原告所主张的违法违规收费情况，故对于原告的诉讼请求，依法不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：驳回原告昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站的诉讼请求。二审中，上诉人围绕其上诉请求向法庭提交昆明市五华区卫生局“关于同意李宾同志举办昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站的批复”一份，拟证明上诉人属于小区配套建设的社区服务设施，批复里没有强制要求用房的性质。被上诉人质证后，对该证据的真实性予以认可，对关联性不予认可，认为该批复只是针对是否可以建设卫生服务站进行批复，是普通的行政行为，对房屋的性质并没有说明。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据无法证实上诉人属于住宅小区内配套建设的社区服务设施，故本院对其证明力不予确认。因双方当事人对一审判决确认的案件事实均无异议，故二审经审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点是：涉案商铺的物业费应按何标准收取？被上诉人是否应退还上诉人诉请的物业费？本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，上诉人系涉案商铺的使用人，被上诉人直接向上诉人提供物业服务，双方之间形成事实的物业服务合同关系。2013年3月1日至2016年12月31日期间，涉案商铺的物业费为3元/平方米/月，该标准是由业主与被上诉人签订的《假日城市小区前期物业服务协议》约定的，对作为实际履行合同的上诉人具有约束力，上诉人按该标准交纳物业费符合双方的约定。2017年1月1日至2018年12月31日期间，被上诉人作为物业服务的提供者，将物业服务费上调至7元/平方米/月，虽然针对该标准上诉人与被上诉人未签订新的书面合同，但是上诉人已按该标准履行了交纳义务，也即上诉人以实际履行行为表明其同意收费标准的变更。因此，一审判决认定被上诉人于2013年3月1日至2018年12月31日期间向上诉人收取的物业服务费不存在违法违规的情形正确，本院予以维持。上诉人关于被上诉人将物业费收费标准向昆明市发展和改革委员会进行的报备违反法律规定的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。涉案房屋为商铺，被上诉人按照商业物业服务费标准收取符合双方约定；上诉人关于其属于社区配套卫生服务站，应按住宅标准收取物业费的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人要求被上诉人退还相关物业费的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币632元，由上诉人昆明市五华区黑林铺假日城市社区卫生服务站负担。本判决为终审判决。审判长 马 芸审判员 宋 婕审判员 陈 锐二〇一九年七月十七日书记员 陈国正