湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0104民初6514号原告：徐臣，男，1965年12月22日生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：田凤华，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权）。被告：潘金保，女，1964年3月4日生，汉族，住武汉市江汉区。第三人：潘夏保，女，1962年5月20日生，汉族，住武汉市江汉区。第三人：张静，男，1977年5月3日生，汉族，住武汉市硚口区。第三人：赵勇，男，1965年5月11日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。原告徐臣与被告潘金保、第三人赵勇、潘夏保、张静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日受理后，依法向潘金保、潘夏保、张静公告送达诉状副本及开庭传票。2019年6月18日本院依法适用普通程序，组成由审判员余敏担任审判长、人民陪审员章鹏、严浩的合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐臣及其委托诉讼代理人田凤华、被告潘金保、第三人赵勇、潘夏保到庭参加诉讼，第三人张静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭审理此案，现本案已审理终结。原告徐臣向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间签订的房屋转让合同有效；2、请求确认位于武汉市硚口区石码头右二巷23号第二层16.36平方米的房屋产权属原告所有；3、依法判令被告及第三人配合原告办理房屋过户手续；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于武汉市硚口区石码头右二巷23号房屋是被告与第三人潘夏保、张静共有房产，被告享有第二层16.36平方米的产权。2008年5月，原、被告经人介绍，就诉争房屋的转让事项达成一致，签订《出售合同》，约定房屋转让价款为7万元，被告在收到房款后应无条件配合原告办理过户手续。原告于同年6月26日支付全部房款，被告向原告交付了所有办证所需的证件资料及第三人放弃优先购买权的书面承诺，并将房屋交付给原告，但在随后的过户登记程序中，被告借故推托，不配合原告办理过户手续，致使原告至今无法办理过户手续，故起诉来院，提出如上诉请。被告潘金保辩称：我是赌博将房屋押抵给他人借款2万元，后无钱偿还，原告找到我和债主，说可以替我还钱，我就将房产证抵押给了原告，打了借条，不存在将房屋卖给原告，只是将房屋抵押借款。原告所说的房屋买卖合同是原告威胁我，逼着我签的字按的手印，我从未表示将房屋要卖给原告，不同意原告的诉讼请求。第三人潘夏保陈述：潘金保不是把房屋卖给原告，只是因为欠钱将房屋抵押在原告处，原告曾多次上门要求潘金保还债，潘金保没有钱还，想卖房子还债问我买不买，我说不买，因为知道这个房子是她儿子的，所以我写了放弃买房的承诺。第三人赵勇陈述：我与潘金保原是夫妻关系，因潘金保沉迷赌博，所以与潘金保离婚了。2007年离婚的时候，我们协商一致，将包括诉争房屋在内的所有房屋的都给儿子，潘金保没有权利处理诉争房屋，该房屋是我们儿子的，离婚协议在前，买卖在后，故不同意原告的诉讼请求。第三人张静既未出庭参与诉讼亦未向本院提交任何证据。经审理查明：武汉市硚口区石码头右二巷23号房屋系潘金保、潘夏保、张静共有，其中潘金保占有份额为第二层16.36平方米。2008年4月18日潘金保向王三珍出具借条，内容为:今借到王三珍人民币4万元，借期为三个月，此借款以本人房产证（武汉市国有土地使用证、房证03—1683），面积16.36平方米，石码头右二巷23号，如到期不还，则以此房作为还款（房价定为7万元）作为抵押。同年5月20日潘金保又向王三珍出具借款3000元的借条。后因无力还款，潘金保欲将诉争房屋出售给徐臣，与徐臣签订《出售合同》，约定潘金保将位于武汉市硚口区石码头右二巷23号一栋三层楼的第二层面积16.36平方米产权房屋卖给徐臣，价格7万元，合同签订时一次性付清，潘金保必须将所有的资料交给徐臣办理过户手续，潘金保须无条件配合办理。2008年6月26日潘金保向徐臣出具借条一张，内容为“今借到徐臣人民币15000元。”同日潘金保向徐臣出具收条一张，内容为“潘金保自愿将房屋卖给徐臣，一切手续正在办理，现收到购房人徐臣购房款人民币55000元。以前借条全部作废，以此为据。”2008年12月5日张静、潘夏保均出具放弃购房声明，表示张静、潘夏保放弃石码头右二巷23号二楼潘金保房屋优先购买权，同意将房屋卖给徐臣。潘金保将房屋所有权证交付给徐臣。此后徐臣曾要求潘金保配合其办理过户手续，但潘金保去向不明，无法联系，未配合该房屋过户手续。现原告徐臣起诉来院，要求确认房屋买卖合同合法有效、诉争房屋所有权归徐臣所有，被告潘金保配合办理诉争房屋过户手续。另查明：赵勇与潘金保1987年8月5日登记结婚，2007年7月24日赵勇与潘金保离婚。离婚时双方达成一致协议，其中第一条房产处理约定“双方在武汉市前三路73号拥有7层高的私房一栋，以及在武汉市汉正街拥有私房一间，两套房屋及房屋中的家具均为夫妻共同共有财产；经协商一致，双方均同意放弃武汉市前三路73号的7层私房和武汉市汉正街的私房的所有权，将该房屋赠于二人之子赵雳俊一人享有。”上述事实，有当事人陈述、出售合同、房屋共有权保持证、收条、借条、放弃购房声明、证人证言、离婚登记处理表、自愿离婚协议书等证据证实。本案争议的焦点：1、离婚协议中的约定能否对抗之后的买卖行为？2、徐臣与潘金保的买卖行为是否效？对于本案争议焦点1的问题，本院认为，本案中的诉争房屋潘金保所享有的份额系潘金保与赵勇的夫妻共同财产。我国《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。本案中潘金保与赵勇在离婚协议中约定“汉正街私房一间”归儿子赵雳俊所有，该约定所指房屋坐落地址并不明确，无法证明是本案诉争房屋中潘金保所有的部分。即使该约定中的房屋就是本案诉争房屋，离婚协议的约定也是对潘金保所拥有的房产份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，潘金保仍为该部分房屋产权的权利人，在其产权份额尚未变更至赵雳俊名下时，并不能对抗后面买卖行为中的受让人。对于本案争议焦点2的问题，本院认为，潘金保欠债后因无钱还债准备要卖房还债，其与徐臣交易时，徐臣也向其支付了购房款，潘金保也向徐臣交付了房屋凭证。潘金保要卖房的意思表示，徐臣也愿意购买，并支付了对价，双方的买卖行为未违反法律法规的禁止性规定，其买卖行为合法有效。潘金保认为其不是房屋买卖，只是向徐臣借款，因双方有书面的买卖协议，潘金保也有过卖房意愿，且并无证据证明买卖协议系在欺诈或胁迫下签订的，故对潘金保的辩解意见不予认可。综上所述，本院认为，原、被告签订的《出售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。虽然潘金保与赵勇签订的离婚协议中约定诉争房屋中潘金保的份额归其子赵雳俊所有，但该协议签订后并没有办理产权变更，不产生物权变动的法律效力，该部分产权份额仍属于潘金保所有，其与徐臣的买卖交易行为并不是无权处分，故潘金保和赵勇认为该部分房屋权属已经归儿子赵雳俊所有的辩解意见于法无据，本院不予认可。潘金保认为只是向徐臣用房子抵押借款，但因其有卖房还债的意愿，也无证据证明出售合同是被胁迫的情况下所签，且在长达二十年的时间并未主张撤销该协议，故对其辩解意见本院不予支持。因潘金保与徐臣之间的买卖行为合法有效，徐臣又向潘金保支付了购房款，潘金保应配合徐臣办理房屋产权份额变更手续。徐臣要求确认转让协议有效及配合办理产权份额变更手续的请求于法有据，本院予以支持。因潘金保与徐臣之间是房屋买卖合同关系，徐臣只是享有债权的请求权，并不享有其物权，故徐臣要求确认潘金保的房屋产权份额归其所有的请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告徐臣与被告潘金保签订的《出售合同》合法有效；二、被告潘金保于本判决生效后十日内协助原告徐臣办理位于武汉市硚口区石码头右二巷23号房屋第二层16.36平方米产权变更过户登记手续。三、驳回原告徐臣其他诉讼请求。案件受理费2050元、保全费3000元、公告费700元，共计5750元，由被告潘金保负担（原告已预付上述费用，被告潘金保于本判决书生效后三日内向原告支付上述费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余敏人民陪审员  章鹏人民陪审员  严浩二〇一九年七月十八日书 记 员  王玥