海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初637号   原告：许某，女，1979年3月15日出生，汉族，住湖北省安陆市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：程某，湖北维天律师事务所律师。   被告：海口绿地鸿翔置业有限公司，住所地海口市美兰区敬贤路廉租房A栋一楼108室，统一社会信用代码91460100082517598Y。   法定代表人：陈某，董事长。   委托诉讼代理人：郑某、胡某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   原告许某与被告海口绿地鸿翔置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告许某的委托诉讼代理人程某、被告海口绿地鸿翔置业有限公司的委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告许某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金117460.2元;2.判令被告向原告支付因被告错误的交房通知而造成的额外交通费、误工费等支出3000元；3.本案诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月23日签署合同编号为L00292491的《海口市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买被告开发、出售的绿地城项目A-41#地块6号楼1单元601室，合同约定了各自的义务及违约责任。合同订立后，原告按合同约定一次性付清房款，履行了付款义务。合同第八条明确约定了交付期限，即被告应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件的标的房屋交付给原告。被告直至2017年12月14日才向原告邮寄送达了《绿地海南绿地城项目交房通知书》，该通知书中书写的交房地块为20#地块，也未注明具体交房时间。原告于2018年1月3-8日专程收房时才得知被告尚不具备合同约定的交房条件，该房屋通知是错误且无效的。原告遂与被告交涉，无果后委托律师于2018年1月15日向合同约定的被告通讯地址和来件地址分别寄送了《律师函》，就履约情况予以告知并就被告违约事实予以书面协调，但被告收执后却置之不理，此后也未再通知原告收房、未履行房屋交付通知义务。直到2018年10月31日原告从其他途径得知被告已达到交房条件，才主动到被告处办理交房手续。故自2017年9月1日起至2018年10月31日止，被告存在逾期交房的违约行为，应承担合同约定的违约责任。同时，在不具备交房的条件下，被告错误且无效的向原告发出交房通知，导致原告额外增加的支出理应由被告承担。鉴于上述事实和理由，原告特具文起诉，请求支持原告的诉求！   被告海口绿地鸿翔置业有限公司辩称：一、答辩人未能按照约定日期交房的原因系拆迁因素、政府政策变化和市政配套设施等诸多无法割裂的因素导致。依据合同约定，答辩人不应承担逾期交付的违约责任。根据双方合同附件七《本合同补充协议》第二条第五款约定：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：（2）因政府政策变化或为遵守政府法令；（4）因政府报批时间超过政府已公布的办事时限而导致延误交房的；（5）因动工拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的”，本案中，涉案房屋系政府政策变化导致验收标准发生变化、因政府拆迁村民阻挠施工导致该工程难以开展、市政配套设施等诸多混合因素导致，不应由答辩人承担违约责任。具体如下：   1.涉案地块因政府拆迁问题，引发村民阻挠施工，导   致停工且无法办理规划手续，是合同约定的免责事由。涉案地块系答辩人通过公开拍卖取得的，答辩人也支付了全额的地价款，依据土地出让合同相关条款，涉案地应当为净地且没有任何纠纷，但因政府未解决部分征地问题，答辩人在施工过程中遭到众多村民持续阻挠，无法动工，海口市美兰区灵山改造指挥部（以下简称灵山改造指挥部）也曾多次组织协调，仍难以复工。由于政府政策发生变化，加上政府未解决拆迁问题，村民阻挠施工影响政府验收所指工程的进度，导致小区1号楼西侧围墙约35米不能封闭，25个停车位不能施工，导致规划无法通过验收。万分紧迫之下，答辩人再次向灵山改造指挥部提出《关于A-41地块（20号地）次9路及围墙保护性施工的申请》，阐明该地块8月30日要求交付，目前道路不能施工，小区1号楼西侧围墙约35米不能封闭，停车位25个不能施工，导致我司面临极大的违约风险，故请灵山改造指挥部实施保护性施工。随后，海口市美兰区房屋征收局于2017年8月25日在涉案地块张贴《通告》，告知村民不得阻挠施工。在答辩人的退让及灵山改造指挥部的共同努力下，直至2017年9月11日，涉案地块的征地问题才予以解决。但仅仅只是解决征地问题是不够的，答辩人受到村民阻挠时，这段时间是无法支配的，复工也需要至少3个月的施工时间以应对政府验收。因此，受阻挠的、无法支配的时间应顺延到2017年9月1日至2017年12月1日。由于政策变化，应对政府验收也需要额外的合理施工时期两个月，即2017年12月2日至2018年2月1日。这样才能够保证交付给被答辩人的是令其满意的、质量合格的住房，从而减少讼累和节约司法资源，促进社会和谐。   2.政府通过行政手段将可得而知的《施工质量监督的意见》改变为当事人无法获知的《建筑工程质量监督报告》，属于政府政策变化，是双方合同中约定的免责事由，答辩人不应承担逾期交房责任。在2017年8月前，海口质监站均以单页的《施工质量监督的意见》作为验收文件，该意见无需经过规划部门验收，建设单位仅需在取得该施工质量合格意见之后分别办理规划、消防、环保等验收即可。在此之后，海口质监站不再出具《施工质量监督的意见》，而是将其变为多页的《建筑工程质量监督报告》作为内部文件，由海口质监站用于申报建设工程竣工验收备案时转交。经答辩人通过调查令获得的《建筑工程质量监督报告》内容显示：该报告将取得《海口市建设工程规划核实意见书》的程序，放置在报告作出之前。以往规划验收都是在质监验收之后进行的，但2017年8月以后，政府将规划验收放置到质监验收之前，并将质监验收报告变为内部文件，所以是政府政策发生变化。这是在诉辩双方签订合同时及在建设过程中，答辩人无法预料到政府验收合格文件的程序会发生变化，虽然双方已经约定了免责事由，但在新政策出台之后，答辩人仍为此提供材料和报验，力求顺利交房。因此，将该部分责任交由答辩人一方承担，实属不公。   3.市政配套设施至今仍未完成造成迟延。久等之下，答辩人为确保被答辩人的利益，自行修建污水处理站以达到规划验收。2014年4月18日，海口市规划局召开海口市灵山片区市政、防涝排涝及水环境专项规划专家评审会，通过了海口市灵山区市政专项规划关于桂林洋片区的给水和污水衔接等问题。因政府未按前述规划完成污水处理工程，答辩人无法正常施工、交房，故答辩人于2015年12月4日向海口市政府请示，请求相关部门加快推进灵山镇连接桂林洋污水处理厂的污水排放管网工程建设，后经袁光平副市长于2015年12月24日圈阅，同意该污水工程于2016年4月份开工，2017年2月完工，要求市水务局加快推进项目前期及建设工作，但截止至2019年4月16日，该工程仍未建设完成，答辩人在万般无奈之下，为确保购房人的利益，本着勇于承担责任的原则，不惜耗费巨资，自行修建污水处理站用以收集污水，才得以继续正常施工，达到政府验收标准。由此可见，涉案房屋在政府政策变化、动工拆迁和项目的市政配套设施等多重原因影响之下，答辩人未能按合同约定的时间交房。依据合同约定，上述三点都是双方认可的免责事由，由此造成延迟的，答辩人不应承担逾期交付的违约责任，并可以据实顺延交房时间。   二、自2017年8月之后，政府政策发生变化，海口市规划局作出《海口市建设工程规划核实意见书》是政府政策变化后的交房标准，答辩人于2017年12月14日发出的交房通知为有效通知。2017年3月23日，双方签订了合同编号为L00292491的《海口市商品房买卖合同》（以下简称合同）。2017年8月前，海口质监站公开作出单页的《施工质量监督的意见》可以作为商品房交付标准。因此双方在签订合同之时，把该验收标准作为一个可选择的商品房交付标准列在合同当中。具体体现在合同第八条的约定：“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3.该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件”。在此条款中，双方一致选择了第3项。由于双方在合同示范文本第八条明确提供了三种不同选项的情况下，仍一致同意选择第三项作为双方合同的约定，故表明该约定系双方真实意思表示。同时该合同是示范文本，且文本内容经过了行政主管部门的审核备案，因此该合同不存在违法情形。综上，在政策未发生变化之前，涉案房产的交付标准为经海口质监站验收合格并取得验收文件，而非取得竣工备案证。自2017年8月之后，政府政策就发生了变化，变化内容是海口质监站不再出具《施工质量监督的意见》，取得代之的是不对外公开的内部文件《建筑工程质量监督报告》（以下简称报告）。因为报告是行政机关的内部文件，作为政府政策改变后用于申请《竣工验收备案表》的其中一项内部转达文件，因此答辩人无法取得该文件，也无从知晓该文件。据此，合同第八条约定的“3.经......，并取得验收文件”就无法实现，所以涉案房产不宜机械地适用该项标准。实际上，规划局于2017年12月7日作出的《海口市建设工程规划核实意见书》已经证明核实了房屋达到验收标准，同时又是公开的具体行政行为，具有外部性，能有效到达合同双方并发生效力。按照政府变化后的政策，在具体进行竣工验收过程中，答辩人可得而知的《施工质量监督的意见》变更为答辩人依照规定不能获取的《建筑工程质量监督报告》，因此，取得上述《海口市建设工程规划核实意见书》应属政府变化后的交房标准。如上所述，2017年12月7日，海口市规划局作出《海口市建设工程规划核实意见书》是政府政策变化之后的交房标准，所以答辩人于2017年12月14日发出的交房通知为有效通知。同时，被答辩人也收到了答辩人发出的交房通知书，但被答辩人未依约前往答辩人售楼处办理收房手续。根据合同第九条约定，买受人应在收到《交房通知书》之日起7日内会同出卖人对该房屋进行验收交接以及附件七《本合同补充协议》第二条第2款，出卖人在合同正文约定的交付之日取得合同约定的批准文件，并已向买受人寄送《交房通知书》的，视为出卖人已履行了房屋交付通知义务，被答辩人有过错，应承担因自身原因迟延办理收房手续的责任。   三、单就违约金数额来看，被答辩人诉请的违约金过高，超过双方约定，应不予支持。依据合同附件七《本合同补充协议》第九条第6款“买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限”，故被答辩人本身诉请的违约金数额与约定不符，超过双方的约定。综上所述，恳请贵院依法驳回被答辩人全部诉讼请求，维护答辩人合法权益。   原告许某围绕诉讼请求依法提交如下证据：《海口市商品房买卖合同》、《海南绿地城定购协议》、中国工商银行付款凭证、《海南增值税普通发票》（付款发票）、《绿地海南绿地城项目交房通知书》、EMS邮政特快专递（邮单号1015022104722）、机票订单详情、《海南省住宅专项维修资金专用收据》及《中国光大银行现金存款凭证》、《中华人民共和国税收完税证明》、海口12345答复短信、《律师函》及两份EMS邮政特快专递（邮单号1092242326623、1092242333723）、收递短信、《海南绿地城房屋交接书》。   被告海口绿地鸿翔置业有限公司依法提交如下证据：《建筑工程质量监督报告》（2017.12.20）、《绿地海南绿地城项目交房通知书》及快递单（EMS邮单1015022104722）、《房屋交接书》、《海口市建设工程竣工验收备案表》，海口市中级人民法院（2016）琼01民终725号、海口市秀英区人民法院（2016）琼0105民初314号民事判决书、海口市建设工程质量安全监督站文件（海建质监综字[2016]178号）（2016.10.31）、《海口市美兰区房屋征收局通告》（2017.8.25）、《关于A-41地块（20#地）次9路及围墙保护性施工的申请》（2017.8.17）、《海口市美兰区房屋征收局情况说明》（2018.7.10）、现场照片、《关于灵山旧改A-41（20#）地块延期情况说明》及《监理日记》、海口市国土资源局《关于注销国有土地使用证通告》、《海口市灵山片区市政、防洪排涝及水环境专项规划专家评审会意见书》（附《专家评审意见表》、《专家咨询会签到表》）、《关于加快灵山镇旧城改造项目污水收集排放工程建设的请示》、《海口市发展和改革委员会关于灵山镇海榆大道改造国防光缆迁改工程预算的审核意见》、《关于完成国防通讯光缆入地工作的函》、《关于确认国防光缆线路迁改工程进度的函》、《海口市建设工程规划核实意见书》（2017.2.7）、《海口市建设工程竣工验收备案表》（2018.4.18）、《海口市水务局关于海口市灵山片区旧改A-41地块项目排水竣工验收意见的批复》。   本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   本院查明案件事实如下：   2017年3月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市××区房，建筑面积81.39平方米，每平方米7400元，总金额602286元；第八条“交付期限”：出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件，符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未按本合同约定向甲方支付购房款或未履行合同约定的其他义务的；第九条“交接”：商品房达到交付使用条件后，出卖人应在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接；在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》因不低于建设行政主管部门制定的标准；出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接；买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：出卖人应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知买受人办理交房手续。第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。   另，《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第九条第6款还约定“买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限”。   签订合同当日，原告向被告支付购房款182286元。2017年5月2日，原告又向被告支付购房款420000元。至此，原告已依约向被告支付全部购房款602286元。2017年12月14日，被告向原告发出《绿地海南绿地城项目交房通知书》，告知原告“您所购买的（绿地城项目）20#地块6号楼1单元601室房屋可办理房屋交付手续，请您与置业顾问预约办理时间”。2018年1月3日，原告从湖北武汉前往海口收房，为此原告支出机票款1200元。2018年1月5日原告前往被告售楼处收房，原告因认为被告未能提供涉案房屋验收合格达到交付条件的证明文件而拒绝办理收房手续，同时原告向海口12345热线投诉该情况。2018年1月8日，海口12345热线反馈“当事人反映的问题，该项目尚未取得竣工验收备案表，尚不具备交付使用条件，开发商已在现场小区内发告示公告业主具体情况，涉及逾期交房问题，请双方根据签订合同约定逾期交房条款履行赔偿义务……”。当日原告支付了住宅专项维修资金4883.40元、契税5736.77元，并从海口返回湖北武汉，为此原告支出机票款1220元。2018年1月15日，原告委托本案代理人通过两封EMS邮件向被告发出《律师函》，提出协商请求即“……继续履行合同，且由贵公司承担合同约定的违约金……”。但此后原告未再收到被告的答复及重新交房通知。2018年10月31日，原告主动到被告售楼处与被告签署《海南绿地城房屋交接书》，办理了交房手续。原告因与被告交涉逾期交房违约金问题协商未果，遂提起本案诉讼。   另查：一、2017年12月20日，经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，被告取得《建筑工程质量监督报告》。该报告中涉案项目地块为“海口市灵山西片区旧改项目A-41地块”。2018年4月18日，经海口市住房和城乡建设局备案，被告取得《海口市建设工程竣工验收备案表》。2018年7月10日，海口市美兰区房屋征收局出具《情况说明》，说明“灵山旧改A-41号地块施工过程中，自2017年6月份至9月份期间，因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场阻挠施工，开发商多次向海口市美兰区灵山片区改造项目现场指挥部申请组织协调。经指挥部协调，到2017年9月份此问题基本解决。”   二、庭审中，经法庭询问，原告对其主张的“交通费、误工费等支出3000元”作出如下陈述：被告错误无效的通知增加的原告额外支出。原告往返于武汉、海口的机票1210元；往返于安陆、武汉的公共汽车及地铁费约120元；往返于美兰机场到原告住宿地车费100元（详细地址不清楚）；原告于2018年1月3日至1月7日住宿5天，每天的住宿费150元，共计750元；按照2017年湖北省职工平均工资标准即每天130元计，原告误工6天，误工费共计780元；原告向被告邮寄了两份律师函，邮寄费45元；除了机票有订单之外，其他费用确实有支出，但是没有保留票据，由法院酌情处理。   本院认为：原告与被告于2017年3月23日签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   根据《海口市商品房买卖合同》的约定，被告应当于2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件的商品房交付原告使用；同时双方约定在双方进行验收交接时，被告应当向原告出示上述证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，原告有权拒绝交接，原告拒绝交接的，被告应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知原告办理交房手续。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，而被告虽于2017年12月14日向原告邮寄了《绿地海南绿地城项目交房通知书》，但海口市建设工程质量安全监督站出具《建筑工程质量监督报告》的时间是2017年12月20日，可知被告在向原告发出通知时尚未取得该验收文件，不具备合同约定的交付条件，其通知行为不能视为被告已履行交房义务的行为。而在取得该验收文件后，被告又未再另行通知原告办理交房手续，直至2018年10月31日，双方才办理房屋交接手续，被告才将房屋交付给原告，存在逾期交房的事实，应承担相应的违约责任。   被告抗辩称因政府政策变化、市政工程建设的原因导致逾期交房，但被告提供的证据不足以证实上述原因与逾期交房的关联性，故对此抗辩意见，本院不予采纳。同时被告抗辩2017年6月至9月村民阻挠施工影响3个月的施工进度，应予以顺延交房期限。因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场进行阻挠，并非被告自身过错导致该阻挠事件的发生，该阻挠事件存在影响施工进度的事实，确属合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对此抗辩意见，本院予以采纳。据此，被告自2017年9月1日至2018年10月31日期间（426天）存在逾期交房的违约行为，扣减3个月的免责事由期，逾期天数共计336天（426天－90天）。按照合同约定的违约金计算方法，逾期交房的违约金为90342.90元（602286元×3%00×90天+602286元×5%00×246天）；因双方在《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第九条第6款中已约定违约责任以该房屋合同总价10%为限，即以60228.60元（602286元×10%）为限，故以合同约定的违约金计算方法所计算的违约金已超过补充协议中的特别约定，故被告向原告支付的违约金应明确为60228.60元。据此，原告主张被告支付逾期交房违约金，于法有据，但支付的违约金以本院认定的金额为准。   另，原告非本地居民，原告按照被告的通知从外地前来本地办理交房手续，因被告未按约定的要求取得符合交房条件的相关手续，致使原告拒绝交接房屋，使原告额外支出往返外地和本地的交通费，给原告造成损失，依法被告应当承担赔偿责任。原告主张被告赔偿交通费3000元，但原告举证的购票订单记载的往返机票费用仅有2420元（1200元+1220元），该费用为原告实际支出的损失，被告应予赔偿，而其他费用原告未能举证证实，故本院不予确认。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告海口绿地鸿翔置业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许某支付逾期交房违约金人民币60228.60元和交通费人民币2420元。   二、驳回原告许某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币2709.20元，由原告许某自行负担1300.20元，被告海口绿地鸿翔置业有限公司负担1409元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。   审判长 詹海灵   人民陪审员 李宛霞   人民陪审员 李 南     二〇一九年七月八日   书记员 蔡亚玲   书记员 陈晓东   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措   施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约   定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。