山东省潍坊市中级人民法院山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终2663号 上诉人（原审被告）：王化英，女，1968年9月14日生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：马飞，山东光之域律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：辛宏利，男，1990年5月24日生，汉族，住山东省临朐县。 原审被告：辛国泽，男，1967年6月10日生，汉族，住潍坊市坊子区，系王化英之夫。 上诉人王化英因与被上诉人辛宏利、原审被告辛国泽房屋租赁合同纠纷一案，不服潍坊市坊子区人民法院（2018）鲁0704民初2641号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王化英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、涉案房屋的房主对上诉人转租给被上诉人的事实早已知道或应当知道，但房主一直未撤销或解除与上诉人签订的租赁合同，现法定撤销期限已过，上诉人的转租权合法有效。被上诉人与房主重新签订合同的行为不符合其与上诉人之间合同的约定，系被上诉人违约导致合同无法履行，被上诉人应承担不利后果。二、一审酌情认定上诉人返还给被上诉人17000元转让费是错误的。转让费系因出租房里面带着装修、家具、家电及其他设施设备，双方约定上述物资折价50000元作为转让费，被上诉人自愿支付，且已履行完毕，物资所有权一次性转移给被上诉人，一审判令上诉人返还17000元于法无据。三、本案合同相对方为上诉人与被上诉人，与辛国泽无关。四、被上诉人尚欠上诉人半年房租及部分转让费未付，根据合同约定，被上诉人应承担该费用。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 辛宏利未提交书面答辩意见。 辛国泽未提交书面陈述意见。 辛宏利向一审法院起诉请求：1.依法判令解除辛宏利与王化英签订的租赁合同；2.依法判令王化英返还房屋转让费50000元及相应利息880元（自2018年1月1日起按银行逾期贷款利息7.125%算至2018年3月31日，之后的利息自2018年4月1日算至实际支付之日），共计50880元；3.依法判令王化英承担租金差价13000元并赔偿损失40000元，共计53000元；4.依法判令辛国泽对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由王化英、辛国泽负担。诉讼过程中，辛宏利变更第三项诉讼请求为：依法判令王化英承担租金差价11000元并赔偿损失40000元，共计51000元。 一审法院认定事实：自2011年底开始，王化英租赁位于潍坊市坊子区北头东面楼房转角处二层楼房用于经营，并将房租交给房东刘天海、张素花夫妇。自2014年开始，王化英将其租赁的二层楼房中的二楼转租给辛宏利开办天天向上培训机构。王化英向辛宏利出示了一份房主刘天海与王化英签订的房屋租赁合同，合同主要内容为：租赁地点及内容：坊子区行政街北头东面楼房转角一间（两间）。二、租赁期限：租期自2011年至2026年12月31日止，租期限满如承租方需继续承租时，同等条件下，承租方享有优先租用权。三、租金及租金交纳期限：该房每月租金为大写捌佰元整。每半年预付一次，承租方应及时交纳租金，逾期10天不交，出租房有权收回房屋使用权，终止合同。四、双方权利与义务：（1）对于出租方需满足承租方独自使用；（2）承租方在租金期独立经营，按时交纳租金，承租方经营使用的水、电费由承租方支付，按实际用量，水、电管理部门的收费标准计算……。出租方：刘天海承租方：王化英。庭审中，王化英陈述，因自己需要办理环保证明，就和经营流亭猪蹄的邻居一起来到房主刘天海的公司，刘天海的妻子张素花拿出已经签署“刘天海”名字的空白房屋租赁合同，王化英自己在租赁期限处填写了“2011、2026”字样。2014年，王化英向辛宏利收取2014年12月1号至2015年12月1号的房屋出租费12000元，并向辛宏利出具了收到条。2015年10月22日，王化英在其身份证复印件上写明：收据今收到2016年12月1日至2018年12月1日房租28000.00元（贰万捌仟元整）。2016年12月1日至2018年12月1日水费500元（伍仟元）。王化英2015年10月22号用于房屋租赁王化英10月22号收到空调＋电费共600元400＋600＝1000元王化英2015年10月22号”，该收据由辛宏利持有。辛宏利在庭审中主张王化英在该收据中将房租28000元的期限书写错误，应为“2015年12月1日至2017年12月1日房租28000.00元”。 2017年3月6日，王化英将其租赁的二层房屋的一楼转租给案外人赵乾丞并收取房屋租赁费12000元。2017年3月9日，王化英（转租方、甲方）与辛宏利（承租方、乙方）签订租房协议书，约定：一、经甲乙双方商定，并且由甲方确定房主已知情并同意该协议内容。甲方将恒安街与行政街路口处原鲜肉包子（坊子王海霞中医诊所北邻）一楼门头房与二楼所有房间租给乙方使用。由于房屋为转租房，乙方租房期间的所有事项由甲方负责跟房主解释和协商。出现任何问题由甲方承担相应损失。二、乙方转租期限自2017年3月15日至2026年12月15日，租用期为9年。每年租金12000元，乙方交纳租金的方式为：（空白）。三、承租期内甲方保证出租房屋无任何抵押、债务和其他纠纷，不得干预乙方正常使用；甲方承担出租房屋的维修总费用，确保不再出现漏、渗水等问题。四、甲方同意乙方承租该房屋期间，可以将所承租房屋进行转租。五、其他方面做如下协商：1.除房租之外的费用包括：水费，电费由乙方从租赁合同签订之日计算，按照国家标准缴费。2.乙方不承担除房租、水、电费之外的其他费用。五、乙方租赁期间，除不可抗力因素外，甲方不得以任何理由终止房屋租赁，若甲方单方面终止房屋合同须赔偿除剩余房租之外的违约金肆万元。如租赁期间房主收回房屋或者提高房租则甲方需要承担相应费用并退回乙方所交的全部租赁费用并赔偿损失肆万元。……甲方签字：王化英乙方签字：辛宏利签订时间：2017年3月9日。附件：甲乙双方身份复印件，原房主房屋租赁合同，房主房产证明。 2017年3月15日，王化英向辛宏利出具收到房屋转让费50000元的收到条，辛国泽在收到条的左侧签名，收到条下方有“二楼房租（包含一楼），从2017年8.1号交（包含一楼）水费，电费清。从2017年8.1号由天天向上学校全权负责房屋的出租转让”字样。辛宏利认可实际向王化英转账支付转让费34000元。对于为何王化英出具收到房屋转让费50000元的单据，辛宏利庭审中陈述：50000元包括王化英将一楼转让给赵乾丞的租赁费12000元，应由辛宏利收取，从50000元中扣除。另外，双方在收到条中约定从2017年8月1日起辛宏利负责该房屋的出租转让，而辛宏利已向王化英缴纳租赁费至2017年12月1日，也就是说辛宏利向王化英多缴纳了4个月的房租，共计4000元，应当从该50000元中扣除，所以辛宏利只向王化英转账34000元。自2017年6月底起，王化英即搬出租赁房屋不再经营。 另查明，王化英与辛宏利签订租房协议书后，房主张素花不同意王化英转租，辛宏利另行与房主张素花签订了房屋租赁合同，并约定每年支付房租23000元。 以上事实，有当事人陈述、租房协议、房屋租赁合同、收到条及庭审笔录等在案为证。 一审法院认为，房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的全部或者部分再出租的行为，转租人与次承租人形成新的租赁合同关系，原租赁合同继续有效。辛宏利与王化英签订的租房协议书及王化英于2017年3月15日向辛宏利出具的收到条中，不仅涉及店铺的转让，而且还涉及房屋转租部分。对店铺转让双方已实际履行，辛宏利接受二楼店面后早已实际经营，该部分合法有效。但涉及房屋转租部分，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。自2018年1月1日起，房东张素花与辛宏利重新签订房屋租赁合同，应视为出租人即房东张素花要求解除与王化英的房屋租赁关系，并要求收回房屋的行为。因王化英与房东之间的房屋租赁合同解除，必然会导致辛宏利与王化英之间租房协议书及王化英于2017年3月15日向辛宏利出具的收到条中涉及房屋转租部分无法继续履行。对辛宏利要求解除与王化英之间的租房协议书的诉讼请求，应予支持。关于合同被解除后，王化英是否应当返还辛宏利转让费并赔偿损失，因租房协议书签订后，王化英已从约定的转让费50000元中扣除了出租一楼的租金12000元及辛宏利多付的租金4000元，剩余34000元辛宏利转账支付给王化英。对于该34000元，王化英主张自己转让的是租赁房屋中其添附的部分及其自他人手中转让房屋时支出的转让费，辛宏利对王化英的主张不予认可，双方亦未在合同中作出约定。考虑到王化英转租给辛宏利的二楼房屋实际未被房东收回，辛宏利仍在继续进行经营，仅系辛宏利对一楼进行转租的合同目的不能实现。因此，王化英收取的房屋转让费34000元应部分返还给辛宏利，酌定返还17000元，剩余17000元作为店面转让的费用不再返还。因辛国泽在2017年3月15日为辛宏昨出具的收到房屋转让费收到条上签名，因此辛国泽应与王化英共同返还辛宏利房屋转让费17000元。对于辛宏利主张的转让费利息，因双方未作出约定，依法不予支持。辛宏昨依据租房协议书中约定的违约责任要求王化英支付房租差额11000元并赔偿损失40000元，对于上述约定，因租赁双方均知悉房屋系转租房，双方在签订租房协议书时未征得房东同意，双方对合同解除均有过错，辛宏利主张的损失应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除辛宏利与王化英于2017年3月9日签订的租房协议书；二、王化英、辛国泽返还辛宏利房屋转让费17000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回辛宏利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2378元，减半收取1189元，由辛宏利负担785元，王化英负担404元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，辛宏利与王化英签订的租房协议书及王化英于2017年3月15日向辛宏利出具的收到条中，不仅涉及店铺的转让，而且还涉及房屋转租。对于房屋转租行为，结合房主张素花不同意王化英转租、张素花与辛宏利已另行签订房屋租赁合同等事实，一审认定张素花的行为应视为其要求解除与王化英的房屋租赁关系并要求收回房屋并无不当。因王化英与房主张素花之间的房屋租赁合同解除，必然会导致辛宏利与王化英之间租房协议书所涉及的房屋转租部分无法继续履行，一审对辛宏利要求解除与王化英之间的租房协议书的请求予以支持并无不当，本院予以支持。王化英主张50000元转让费包括出租房里的装修、家具、家电及其他设施设备等物资所有权的转让，辛宏利对此不予认可，王化英亦未提交证据予以证明，在双方所签订租房协议书对此未作出明确约定的情况下，一审结合辛宏利仍对涉案房屋二楼继续经营等事实，酌情判令王化英返还给辛宏利17000元并无不当，本院予以支持。一审判令辛国泽共同承担还款责任，辛国泽对此并未提起上诉，本院直接予以认定。至于上诉人主张的被上诉人尚欠其房租及转让费问题，其在一审时并未提起反诉，二审对此不予审理。 综上所述，王化英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2378元，由上诉人王化英负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年七月二十三日 书记员 李朋朋