广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终7853号上诉人（原审被告）：广东奥丽侬内衣集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：何炳祥。委托诉讼代理人：尹瑛，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘昊宇，男，汉族，1988年3月18日出生，住哈尔滨市平房区。原审第三人：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行,住所地广东省佛山市南海区。负责人：欧阳小浩。上诉人广东奥丽侬内衣集团有限公司（以下简称奥丽侬公司）与被上诉人刘昊宇、原审第三人广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，于2019年5月10日作出判决：“一、确认原告刘昊宇与被告广东奥丽侬内衣集团有限公司于2017年6月7日签订的《商品房买卖合同》于2018年12月23日解除；二、被告广东奥丽侬内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款1222206元，并以上述1222206元为本金从2019年3月24日起至实际清偿之日止按年利率1.95%计付逾期付款利息予原告刘昊宇；三、被告广东奥丽侬内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金122220.6元予原告刘昊宇；四、驳回原告刘昊宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取8449.92元，（原告已预交），由被告负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”奥丽侬公司不服上述判决，向本院提起上诉，事实和理由是：一、奥丽侬公司与刘昊宇对涉案商品房另行约定了装修交楼标准，已对交付标准进行变更，奥丽侬公司进行装修的时间必定是在涉案商品房（毛坯房）建成后的合理期限内，即涉案商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，奥丽侬公司不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定奥丽侬公司于2018年5月30日交付的商品房是毛坯房，是不包括商品房的装饰装修。而奥丽侬公司于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收。但涉案商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房并未进行装修，仍不能交付给各业主入住使用。而就涉案商品房的装饰装修问题，双方已另行签订了《新澳商务大厦户内装修改造协议》（以下简称装修协议）。涉案商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房仍不能入住使用，毛坯房建成后奥丽侬公司仍应按照装修协议的约定对涉案商品房进行装饰装修，装修公司承诺完成装饰装修的期限为270日。也就是说奥丽侬公司将符合双方约定的已装修的商品房交付给刘昊宇使用的交付日期应该在毛坯房承诺建成的2018年5月30日之后的第270日。因此，双方签订的装修协议视为双方对房屋交付使用时间的约定进行了变更，交付使用的时间已不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日，奥丽侬公司进行装修必定是在涉案商品房（毛坯房）建成的2018年5月30日之后的合理期限内进行，即涉案商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，一审法院认为双方的装饰装修合同为另一法律关系，不予采纳奥丽侬公司提出的装修期间抗辩主张，属于事实认定不清，适用法律错误，装修协议的签订已对房屋交付使用时间的约定进行了变更，因此奥丽侬公司不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。二、即使奥丽侬公司存在违约行为，刘昊宇未按《商品房买卖合同》约定的日期向贷款机构申请贷款支付剩余房价款，应按《商品房买卖合同》第6条1（1）的约定逾期90日之内，刘昊宇按日向奥丽侬公司支付逾期应付款万分之二的违约金[合同约定剩余房价款610000元应于2017年6月7日前申请贷款，刘昊宇实际申请贷款时间为2017年7月29日，即应支付违约金＝剩余房价款610000元×逾期日数52日×0.02%＝6344元]。该部分违约金应在奥丽侬公司应向刘昊宇支付的违约金中抵扣。另外，根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项的约定“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”，即刘昊宇逾期申请银行贷款、逾期付清剩余房价款的违约行为，除应向奥丽侬公司支付违约金之外，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限。三、刘昊宇主张的违约金和利息，二者性质上、功能上相当，均是刘昊宇认为奥丽侬公司逾期交房的违约行为给刘昊宇带来的经济损失的赔偿金，二者不能并存。四、一审法院认定的违约金数额过高，应当予以减少。奥丽侬公司的上诉请求是：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘昊宇的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由刘昊宇承担。针对奥丽侬公司的上诉，刘昊宇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，请求二审法院予以维持。广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行未发表答辩意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案二审仍存在下列争议焦点：1.奥丽侬公司是否应承担逾期交房的违约责任；2.刘昊宇是否承担逾期付款的违约责任；3.奥丽侬公司应否同时承担违约金和利息的问题；4.一审法院认定的违约金是否过高的问题。关于奥丽侬公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。奥丽侬公司上诉主张根据双方签订的装修协议可知，双方对交付标准作出变更，涉案商品房交付时间应以装修完成时间为准，故奥丽侬公司不存在逾期交房的情况，不应承担逾期交房违约责任。本院认为，判定奥丽侬公司是否应承担逾期交房违约责任主要从以下几个方面进行考虑：首先，双方关于交房条件的约定。经查，刘昊宇和奥丽侬公司签订《商品房买卖合同》第七条约定“奥丽侬公司应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付刘昊宇使用”，而双方之后签订的装修协议约定刘昊宇同意奥丽侬公司或委托相关单位同意按照附件一《[新澳商务大厦]豪华装修交楼标准》方案统一进行施工，亦即奥丽侬公司亦承担涉案房屋的装修工程义务，但豪装房的交付时间并无明确约定。至此，依据合同约定双方就涉案房屋的交付有两次：一次是经竣工验收备案的毛坯房；一次是豪装房。但需要注意的是，前者的交付实为买方对涉案房屋的检验，房屋并未实际交付；而后者的交付方为真实的交付。其次，奥丽侬公司是否存在违约情形。2018年5月30日为毛坯房的约定交付日，而涉案房屋的实际竣工验收备案日为2018年11月2日，奥丽侬公司确实存在逾期交付涉案毛坯房给买方检验的行为，已构成违约。关于刘昊宇是否应承担逾期付款的违约责任问题。奥丽侬公司上诉主张即使奥丽侬公司存在违约行为，刘昊宇未按涉案合同约定的日期向贷款机构申请贷款，其应向奥丽侬公司支付相应违约金，该部分违约金应与逾期交楼违约金相抵扣。经核查，由于奥丽侬公司在本案中并未提起反诉主张刘昊宇支付违约金以及将该违约金与逾期交楼违约金相抵扣，因此，该部分违约金问题并非本案审理范围，本院对此不作处理，并对奥丽侬公司的该上诉主张不予支持。奥丽侬公司上诉主张根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项关于“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”的约定，刘昊宇逾期申请银行贷款、逾期付清剩余房款的违约行为，奥丽侬公司可相应顺延交楼期限。经核查，上述合同条款约定的是刘昊宇存在逾期付款违约行为时奥丽侬公司可顺延交楼期限，但涉案合同仅约定刘昊宇向贷款机构申请贷款的时间，并未约定刘昊宇支付剩余房款的期限，在现有证据不能证明刘昊宇未在合理期限内支付剩余房款的情况下，奥丽侬公司上诉主张依据上述合同条款的约定来顺延交楼期限，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于奥丽侬公司应否同时承担违约金和利息的问题。奥丽侬公司上诉主张违约金和利息，二者性质上、功能上相当，均是刘昊宇认为奥丽侬公司逾期交房的违约行为给刘昊宇带来的经济损失的赔偿金，二者不能并存。本案中，违约金系因奥丽侬公司违反合同约定而产生，逾期利息系因奥丽侬公司本应在解除合同通知到达之日起90日内退还购房款，而奥丽侬公司未依约退还购房款，构成不当得利，应当予以返还购房款及其孳息，二者在性质、功能上并不相同。奥丽侬公司的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。关于一审法院认定的违约金是否过高的问题。奥丽侬公司上诉主张一审法院以购房款的10%计算违约金数额过高，应当予以减少。本案中，《商品房买卖合同》的解除系因奥丽侬公司迟延交房违约造成，根据合同约定，奥丽侬公司应当自刘昊宇解除合同通知到达之日起90日内无息退还全部已付款，并按刘昊宇累计已付款的10%向刘昊宇支付违约金。上述约定系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。一审法院综合奥丽侬公司占用刘昊宇购房款时间较长，以购房款的10%计算违约金并无不当。奥丽侬公司的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。综上，奥丽侬公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16899.84元，由上诉人广东奥丽侬内衣集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 进审 判 员  张 莹审 判 员  禤敏婷二〇一九年七月二十三日法官助理  李敏娜书 记 员  梁小敏