西安市未央区人民法院民 事 判 决 书  (2018)陕0112民初14970号 原告（反诉被告）李恒，男，1991年6月25日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人李书民，男，1968年6月29日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系原告李恒之父。委托代理人郭涵，陕西融德律师事务所律师。被告（反诉原告）西安亲吻餐饮管理有限公司。住所地：西安曲江新区。统一社会信用代码 91610133MA6TYN0M2D。法定代表人林菊珍，总经理。委托代理人贾海亚、赵樱子，陕西耀轩律师事务所律师。原告（反诉被告）李恒与被告（反诉原告）西安亲吻餐饮管理有限公司（以下简称亲吻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李书民、郭涵，被告的委托代理人贾海亚、赵樱子，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月18日，其与被告签订《租赁合同》，约定原告将西安市XX城XX路XX超市一、二楼，建筑面积为520平方米，实用面积400平方米的商铺出租给被告从事餐厅经营，租赁期限自2017年2月15日至2025年2月14日。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁房屋，但被告先后共向原告支付77万元（包含租赁保证金530400元）后再未向原告支付任何租金。扣减被告应承担的变压器及天然气扩容费用20万元后，被告实际向原告支付的租金及经营管理费只有39600元。被告拒绝支付租金及经营管理费的行为已经构成违约，根据合同约定，原告有权要求解除双方签订的《租赁合同》。被告对租赁房屋进行了装修，现因被告的违约行为导致双方的《租赁合同》提前解除，根据《合同法》的规定，原告要求被告返还租赁房屋并拆除装修部分、恢复原状，合法有据。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：解除双方之间的《租赁合同》；被告向原告支付拖欠的租金及经营管理费1689400元（此数额计算至2018年10月15日，最终数额计算至被告实际向原告返还商铺之日止，每月标准为9.1万元）；被告拆除租赁房屋的装修、恢复原状并向原告返还租赁房屋；案件受理费由被告承担。被告辩称，原告实际违约在先，未向人人乐超市缴纳合同保证金及租金，直至涉案房屋自完全交付即2017年9月时，人人乐超市向被告催缴保证金及租金，被告一直向人人乐正常缴纳租金，被告并未违约；在双方租赁合同关系并未实际解除前，原告锁门等采取暴力手段，阻止被告正常营业，后收回涉案房屋交由他人使用，原告的行为构成严重违约，双方租赁合同目的因其严重的违约行为已无法实现，原告应承担违约赔偿责任；原告主张的租金计算标准及租赁期限有误，租金起算日期应以2017年9月开始计算；不同意原告的诉讼请求。现提出反诉，称被告在接收涉案房屋后投入巨大人力物力开始装修、作营业准备，但原告作为该装修工程天然气管道安装的实际施工人及出租人，一直拖延工程进度，天然气管道工程直至2017年8月底才竣工；在2017年5月14日免租期满后，被告无法按约正常使用房屋，该涉案房屋直至2017年9月被告才实际进场使用租赁房屋；但被告刚刚入驻商场，却收到人人乐超市的催缴租金、保证金等相关费用的通知；经了解，被告此时得知，原告在收取被告保证金及相关费用后未依约向人人乐超市缴纳任何费用；为维持正常经营，被告无奈之下只能再次向人人乐超市直接缴纳租金及保证金；被告与原告因租赁合同履行问题引发纠纷，但在涉案租赁合同还未依法解除之时，原告擅自将涉案房屋大门上锁并声称将房屋已转租他人，导致被告该店铺停业，无法正常经营；原告的行为属于严重的违约行为，双方签订的租赁合同已明显履行不能；因原告的违约行为，造成被告巨大经营损失及装修损失，原告应当承担赔偿责任。故请求判令：解除双方2017年1月18日签订的《租赁合同》；原告退还合同保证金530400元；原告赔偿被告因合同履行不能造成的经营损失20万元（暂计两个月，以实际损失期间为准），装修损失120万元（暂计，最终以鉴定数额为准），共暂计140万元；本案诉讼费用由原告承担。原告就被告的反诉请求辩称，关于解除合同，与原告诉请一致。合同保证金根据租赁合同约定，在被告违约的情况下，是不予退还的，被告的反诉请求缺乏事实依据。经营损失和装修损失均因被告违约导致合同不能履行造成，原告既无违约，也无过错，不存在赔偿的事实和法律依据。针对装修损失，原告的诉请明确要求恢复原状并交还房屋，针对被告装修的花费，原告未享受任何收益，也不存在对被告的装修损失进行补偿的事实和法律依据。不同意被告的反诉请求。经审理查明，2017年1月18日，原告委托其父李书民（乙方、出租方）与被告（甲方、承租方）签订《租赁合同》，其中约定：乙方同意将其商铺XX城XX路XX超市一、二楼，建筑面积为520平方米，实用面积400平方米，提供给甲方经营餐饮；租赁期限自2017年2月15日至2025年2月14日止（共8年）；装修免租期间2017年2月15日至2017年5月14日，共90天为免租期提供给甲方进行装修、设备安装调试和其它营业准备工作，甲方无需支付租金；若甲方原因导致租赁合同提前终止或被单方解除的，取消免租期；乙方有权单方从甲方租赁保证金中扣除免租期的租金，拖欠的租金及各项费用，如不足抵扣，甲方应补缴；租金按建筑面积170元/平方米，按月计算，面积520平方米，合计月租金为88400元，租金按月缴纳；2017年2月15日-2019年2月14日每月租金为88400元，之后租金递增；经营管理费，甲方按照合同建筑面积5元/平方米支付乙方，每月2600元；合同保证金为6个月房屋租金，合同签订三日内，甲方须向乙方缴纳3个月租金作为履约保证金，甲方进场装修前一天再缴纳3个月租金作为保证金，方可进场（保证金可作为乙方对甲方迟延支付租金、管理费、水电费的扣款）；在合同正式生效后，该履约保证金自动转为合同租赁保证金，如因甲方原因未正式履约，则该履约保证金不予退还；租赁期未结束，甲方擅自撤场，甲方所缴纳的租赁保证金将不予退还；租赁保证金在合同期满3个月后扣除各项费用后无息退还甲方；如因乙方原因使合同无法履约，乙方应在10个工作日内无条件退回甲方保证金；甲方拖欠应缴纳的费用达30天的情况下，乙方有权解除合同，乙方已支付的租赁保证金不予退还；一楼到二楼的楼梯由甲方负责制作安装，此费用甲方独自承担；为确保甲方用电用气的需要，本商铺需增容250KW变压器一台，预算费用45万元，安装不少于80立方的天然气管道安装工程，预计工程费用27万元，两项费用合计72万元，合同签订后，甲方需一次性付20万元于乙方，剩余55万元由乙方承担，此工程由乙方全权负责。合同签订后，2017年2月15日，原告向被告交付了涉案房屋，被告即开始进行装修。截止2017年8月3日，被告向原告支付租赁保证金530400元、变压器及天然气改造扩容费用20万元、租金及经营管理费39600元，合计77万元。2017年9月7日，原告与西安市人人乐超市有限公司（以下简称超市）就上述商铺补签《租赁合同》及《补充协议》，其中约定原告承租超市的商铺经营西式餐饮雅泰来，租赁期限自2017年2月1日至2025年1月31日止，装修免租期2017年2月1日至2017年4月31日共计90天，起租日期为2017年5月1日，2017年5月1日至2019年1月31日每月租金56950元，之后租金递增，租赁保证金24万元。被告称，由于天然气未接通，原告未能提供其办理营业执照的相关手续，在其与原告协商过程中，超市向其发函催缴租金及保证金，其为了正常经营，迫于无奈，向超市交纳了保证金及租金。被告提交的《租金及相关费用催缴通知书》、《结算收款单》、《收款收据》以及增值税普通发票显示，被告于2017年10月30日向超市交纳保证金24万元，并按照原告与超市租赁合同约定的每月租金56950元的标准向超市交纳了2017年9月1日至2018年11月30日合计854250元的租金。被告向超市交纳上述款项后，超市向被告出具了相应的票据，票据上载明的交款人是原告李恒。原告称，被告未按时向其交纳租金及经营管理费，违约在先，其向超市交纳租金至2017年8月31日，未向超市交纳租赁保证金。2018年11月，原告与被告均给涉案房屋上锁，2018年11月底原告将涉案房屋收回。关于诉请的租金及经营管理费，原告明确其计算方法为，租金每月88400元、经营管理费每月2600元，合计每月9.1万元，从2017年2月15日至2019年1月14日计算23个月共计209.3万元，减去被告已付的39600元为2053400元。诉讼中，被告提交《鉴定申请书》，申请对涉案房屋的装修残值进行评估。本院委托司法评估机构进行评估，后评估机构以“涉案的部分装修已被覆盖，评估范围无法界定，致使评估工作无法进行”为由将委托退回，未能进行评估。关于反诉的经营损失，被告根据日常经营估算为20万元。关于反诉的装修损失，被告明确其计算方法为，付细平所装修工程总价款92万元，厨房通风设备12万元，门头广告117465元，大厅空调排风12万元，变压器及天然气改造扩容费用20万元，共计1477465元，仅主张120万元。原告认可付细平所装修工程总价款92万元、变压器及天然气改造扩容费用20万元，但认为不应由其承担。另查，2017年1月18日，原告李恒之父李书民与被告亲吻公司签订合作投资协议，其中约定李书民与亲吻公司共同投资1000万元成立亲吻公司，其中亲吻公司投资900万元，李书民投资100万元占股份10%，第一次一次性投资50万元，余下50万元从李书民每年股份分红中扣除。之后，李书民及其妻王新焕与亲吻公司签订补充协议，其中约定XX城XX路人人乐租赁合同租金为170元/平方米/月，亲吻公司同意将八年每月10元/平方米/月的租金一次性缴纳于李书民及其妻王新焕，金额为499200元，用于支付李书民及其妻王新焕入股亲吻公司的投资款。2017年3月2日，亲吻公司时任法定代表人张某某通过银行向李书民转款498200元。同日，李书民通过银行向亲吻公司转款50万元。关于该498200元，亲吻公司时任法定代表人张某某将李书民诉至法院，称其向李书民出借498200元，要求归还。李书民辩称该498200元是亲吻公司时任法定代表人张某某代亲吻公司预付的涉案房屋租金。经审理，法院认为张某某与李书民的借贷关系不成立，判决驳回了张某某的诉讼请求。本案中，被告亲吻公司称其支付的77万元加上预付的租金498200元，合计支付1268200元。原告称，其于收款498200元当日即向被告亲吻公司转回50万元，被告亲吻公司并未按照投资协议及补充协议的约定履行，其认为该498200元不能折抵租金。再查，原告提交其与周某某2017年4月18日签订的《天然气设施安装工程合同》、建设银行个人活期账户交易明细、周某某出具的《情况说明》，称其委托周某某对涉案房屋天然气工程进行前期报建、后续施工、竣工验收等相关手续的办理及红线内工程施工安装，工期为30日，工程款20万元，其于2017年4月24日向周某某支付了工程款20万元，2017年4月28日周某某已将天然气主管道安装到房屋的室内，因室内装修一直没有完成，达不到天然气室内安装条件，直至2017年8月内部装修完成后，周某某才将房屋内部管道和设备安装完毕，期间造成的工期延误是被告装修所致。被告对此不予认可，称其装修于2017年6月底完成，天然气安装迟延是原告拖延，与其无关。经被告申请，本院前往西安秦华天然气有限公司调查涉案房屋天然气的报建及施工情况，结果为：原告于2017年8月10日报送相关资料，之后天然气公司派员前往房屋查勘并委托设计方案，设计方案确定后，2017年8月25日原告与天然气公司签订天然气工程施工委托合同，工程名称为雅泰来天然气项目、用气性质为非居民类餐饮，2017年8月26日该合同通过审批，同日原告将工程款一次性付清，2017年8月29日工程开始施工，2017年9月14日安装工程完工经验收合格并点火供气。以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《租金及相关费用催缴通知书》、《结算收款单》、《收款收据》、增值税普通发票、民事判决书、庭审笔录等附卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。出租人原告的主要义务是按照合同约定提供适租房屋，承租人被告的主要义务是按照合同约定交纳租金及经营管理费。合同约定天然气安装工程由原告全权负责，涉案房屋天然气安装工程于2017年9月14日完工经验收合格并点火供气，关于天然气工期延误，原告称是被告装修延期所致，被告称是原告拖延所致，但就涉案房屋的装修是否影响天然气的安装，双方均未提交充分证据予以证明。被告称因原告未向超市交纳保证金及租金，超市向其发函催缴租金及保证金，其为了正常经营，迫于无奈向超市交纳了保证金及租金，但向超市交纳保证金及租金是原告与超市租赁合同中原告的义务而非被告的合同义务，被告以此为由自行向超市交纳保证金及租金，虽属无奈但显为不妥。根据庭审查明的事实可以认定，亲吻公司时任法定代表人张某某代被告预付租金498200元，该款由李书民代原告收取，之后，李书民向被告支付了其与王新焕入股被告的投资款50万元，故被告预付的租金498200元应在本案进行计算，李书民支付的投资款50万元属于另一法律关系，本案不予处理。截止2017年8月3日，被告已向原告支付租赁保证金530400元、租金及经营管理费39600元、预付租金498200元。但原告却未向超市交纳保证金及租金，导致超市向被告发函催缴，确实对被告使用涉案房屋造成了影响，且天然气延迟至2017年9月14日开通、商铺方具备经营条件，另外，在双方租赁合同尚未解除时原告给涉案房屋上锁阻止被告营业。以上种种，导致原告与被告在租赁合同履行中产生争议进而不能继续履行，双方已不能实现合同目的，现原告与被告均要求解除合同，本院予以准许。合同解除系原告与被告的混合过错所致，故结合本案实际情况，应由原告与被告各半承担责任。关于原告主张的租金及经营管理费2053400元，合同约定“若甲方原因导致租赁合同提前终止或被单方解除的，取消免租期”，双方对于合同的解除均有责任，故原告取消免租期没有依据，租金及经营管理费应从免租期满2017年5月15日起算，但涉案房屋天然气延迟至2017年9月14日开通，原告与被告均未提交充分有效证据证明系对方原因所致，故应将租金及经营管理费的起算时间酌情认定为2017年7月15日；原告于2018年11月底收回涉案房屋，租金及经营管理费的截止日期应为2018年11月30日；2017年7月15日至2018年11月30日计16个月零15天，按照每月9.1万元计算，租金及经营管理费为1501500元，减去被告已付的租金及经营管理费39600元、预付的租金498200元，为963700元，再减去被告向超市交纳的租金854250元为109450元。关于被告向超市交纳的保证金24万元，被告持有的超市出具的票据上载明的交款人是原告李恒，涉及案外人超市及其所对应的租赁合同的履行，故本案不予处理。原告已将涉案房屋收回，且双方对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，现原告主张被告拆除租赁房屋的装修、恢复原状并返还租赁房屋，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告退还合同保证金530400元，因对于合同的解除由原告与被告各半承担责任，故应由原告向被告退还租赁保证金530400元的50%即265200元。关于被告反诉主张的经营损失20万元，被告未提交证据证明，本院依法不予支持。被告提交《鉴定申请书》申请对涉案房屋的装修残值进行评估，但因“涉案的部分装修已被覆盖，评估范围无法界定，致使评估工作无法进行”，委托被退回，未能进行评估。关于被告反诉主张的装修损失120万元，被告称厨房通风设备12万元、门头广告117465元、大厅空调排风12万元，但未提交充分证据佐证，故本院不予支持；付细平所装修工程总价款92万元、变压器及天然气改造扩容费用20万元，合计112万元，但租赁期限8年，剩余租期为2018年12月1日至2025年2月14日计74个月零15天，经折算，剩余租赁期内的装饰装修残值损失为869166元；因对于合同的解除由原告与被告各半承担责任，故应由原告与被告各自承担该损失的50%即434583元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李恒与被告西安亲吻餐饮管理有限公司于2017年1月18日签订的《租赁合同》；二、被告西安亲吻餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告李恒支付租金及经营管理费109450元；三、原告李恒于本判决生效后十五日内向被告西安亲吻餐饮管理有限公司退还租赁保证金265200元；四、原告李恒于本判决生效后十五日内向被告西安亲吻餐饮管理有限公司支付装修损失434583元；五、驳回原告李恒其余的诉讼请求；六、驳回被告西安亲吻餐饮管理有限公司其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20004元（原告已预交），由原告承担10002元、被告承担10002元，被告承担部分于上述付款时间一并给付原告。案件反诉费11086.5元（被告已预交），由被告承担5543.5元、原告承担5543元，原告承担部分于上述付款时间一并给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长      王  鹏人民陪审员      樊魁元人民陪审员      马建青   二〇一九年七月二十四日 书  记  员      赵  苗 1