广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10616号原告：佛山市世纪东方物业经营管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区东升内街23号首层2-6号，统一社会信用代码91440604193718501B。法定代表人：张惠芳。委托诉讼代理人：龚秀庆、何丽燕，均为广东天地正律师事务所律师。被告：孟庆春，男，汉族，1969年8月3日出生，住址广东省佛山市禅城区，原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司（下称世纪东方）诉被告孟庆春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚秀庆、何丽燕，被告孟庆春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年8月至2019年4月的物业服务费54566.10元及自2015年8月7日起至实际付清之日止的违约金（按年利率24%计算，暂计至2019年4月12日为24212元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、被告为涉案商铺业主。位于佛山市禅城区季华路与华远东路交汇处的东建世纪广场由佛山市东建集团有限公司开发建设。1999年5月，被告向佛山市东建集团有限公司购买建筑面积为31.91平方米、位于东建世纪广场3层B-1号商铺。2000年12月8日，被告收楼。二、原告受托进行物业管理。2003年11月5日，原告被佛山市东建集团有限公司依法选聘为东建世纪广场的物业服务企业，并与佛山市东建集团有限公司签订《东建世纪广场物业管理委托合同》约定：佛山市东建集团有限公司自合同签订之日起将东建世纪广场委托给原告进行物业管理；非住宅物业服务费由业主或物业使用人按建筑面积38元/平方米/月（含能源费及推广费）于每月6日前向原告缴交；逾期缴纳的，按欠缴费用日5‰的标准支付违约金。三、被告拒不缴纳物业服务费，严重违约。上述合同签订后，原告依约提供物业管理服务。但自2015年8月1日起，被告拒交物业服务费。经原告多次催缴无果。被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。依法依约，原告有权要求其支付2015年8月至2019年4月的物业服务费54566.10元及自2015年8月7日起至实际付清之日止的违约金（按年利率24%计算，暂计至2019年4月12日为24212元）。为维护自身合法权益，原告特依法具状起诉，恳请法院判如所请。被告辩称：一、原告所诉不实。东建世纪广场产生的物管费纠纷，完全是因原告违规出租广场公摊面积、严重影响合法业主正常使用造成的。自被告购铺并与原告签订管理服务合同以来，原告无视业主的合法权益，私自把东建世纪广场公摊面积出租获利。公摊面积上的商户严重阻塞商场通道，直接影响合法业主的正常经营，并造成包括被告在内的其他拥有合法产权证的业主难以将商铺出租。根据物管合同约定，拥有合法产权的业主每月需按每平米38元缴纳管理费，而侵占公摊面积经营的商户，其成本是每平米负38元。为此，被告几年来多次拨打8399×××8电话向物管冯主任投诉,但对方罔顾事实，均回避、推诿，造成纠纷无法解决。自被告购铺16年来，正是原告违法出租公摊面积，客观上造成了被告合法业主的商铺无法出租，生活受到巨大影响。自购买商铺后，被告仅在前3年有租金收入,以后免费5年,再以后每月租金收入仅为500元，直至2015年7月，因原告严重侵占公摊面积出租给其他商户，造成被告的商铺即使免费给商户都无人愿承租。根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，原告的侵权行为严重影响了被告商铺的使用，未依法履行物管责任，无权向被告主张物管费用。另外，根据上述同一条例第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”的规定，原告出租公摊面积的行为，明显违反了该条例的规定，被告将视案件的处理结果，追究原告的赔偿责任。二、物业服务费本质上属于服务费性质，收费是与服务质量、种类挂钩，但原告在管理服务中不尽职、不尽责、不作为，无权收取该费用。1、根据物业委托合同，物业费用于维护商场正常经营秩序、商场推广。原告仅在商场开业时作了推广，之后未有任何商场广告宣传、网络推送、活动推介等。相反，原告不断违规出租中心广场、走廊等公摊面积，严重妨碍被告等合法产权业主的正常经营，其行为非但没有根据合同约定提供与38元/平方米相应的服务质量与项目，反而侵害了被告等全体拥有合法产权人的利益。2、因原告违规出租公摊面积的行为，直接造成东建世纪广场3楼及部分2楼商铺无法出租经营，完全处于空置状态，作为业主的被告根本没有享受原告提供的物业服务，因此，原告不应收取物业管理费。综上，请法院依法驳回原告的诉请。根据东建世纪广场的现状，结合原告侵权行为的后果，从公平、合理角度考量，被告请求法院将合同约定的物业管理费标准调整为每月每平方米15元左右。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，证明双方诉讼主体适格。2、商品房购销合同、收楼委托书、收楼资料收取发放表、东建世纪广场物业管理委托合同，证明被告是东建世纪广场业主，原告依约为东建世纪广场提供物业服务，被告依约应履行缴纳物业服务费的义务。3、催缴通知函及邮寄单、律师函及邮寄单、投递记录、欠费明细表，证明自2015年8月起，被告拒不缴纳物业服务费严重违约，原告依法依约有权要求其支付物业服务费及违约金。4、如“猪”如宝活动方案书、顾客领取奖品表、活动现场照片、18周年世纪大惊喜活动方案书、顾客领取奖品表、活动现场照片，证明原告已履行物业委托合同义务，被告拒缴费无依据。诉讼中，被告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，证明双方诉讼主体适格。2、图片一组，证明自开业以来原告持续侵权，私自出租业主共同缴费维护的公共分摊面积，损害业主利益，管理不作为。3、佛山市南海区法院作出的民事判决书，证明另案的判决情况。本院对原、被告双方提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2003年11月5日，原告世纪东方（乙方）与佛山市东建集团公司（甲方）签订《东建世纪广场物业管理委托合同》，约定由原告对东建世纪广场提供物业管理服务。主要内容如下：……第二章委托管理事项。第四条房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等所有共用部位。……第十七条根据商场定位进行有效的商场经营宣传推广，负责商场日常经营管理工作。……第三章委托管理期限。第十八条委托管理期限自2003年11月5日起……第六章物业管理服务费用。第二十二条物业管理服务费。1、本物业的管理服务费，首年住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元（未包括公共能源分摊费）向业主和物业使用人收取。非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米38元（已包括能源费及推广费）向业主或物业使用人收取。次年根据实际调整。2、住宅房屋收楼时由乙方向业主和物业使用人每户收取200元水电周转金，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米38元向业主和物业使用人收取两个月管理费作为保证金，按建筑面积每平方米15元向业主和物业使用人收取水电费周转金。……4、空置房屋的管理服务费，由乙方与甲方以协商方式收取。未售空置房的物业管理费由甲方按所协商标准向乙方支付，公用水电费按空置面积分摊，费用由甲方负责。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之五加收滞纳金。2000年12月8日，被告委托他人代为收楼，受托人在《收楼资料收取、发放表》上签名确认收楼。庭审中，被告认可本院同期受理的系列案中其他被告的以下陈述：原告将东建世纪广场一楼走廊通道等公摊面积部分违法出租谋取不当收益，造成二、三楼的商铺大部分长期处于闲置状态，有些商铺即使免租金招租也无法出租；原告收取的物业服务费包含推广费用，但事实上原告从未按照约定对涉案商场进行推广。原告于庭审后答复本院：该系列案部分被告提交照片中的一楼公共通道部分大部分是佛山市东建集团有限公司所有的首层F6号铺，仅以一小部分是超出商铺专有范围的共用部位；原告每年均依约为东建世纪广场举办推广宣传活动，原告于2018年12月、2019年3月在东建世纪广场举办了《18周年世纪大惊喜》、《如“猪”如宝》等推广活动；东建世纪广场二、三楼商铺均有陆续出租，关于空置期间原告不清楚。另查明一，涉案佛山市禅城区季华五路26号三层B1号铺的权利人为被告孟庆春，房屋建筑面积为31.91平方米，房屋用途为非住宅。另查明二，根据原告提供的证据，原告分别于2018年12月、2019年3月在东建世纪广场举办《18周年世纪大惊喜》、《“奖”上明猪》的推广活动，并附有参与者姓名、联系方式、消费商家、活动照片等信息。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告世纪东方与佛山市东建集团公司签订的《东建世纪广场物业管理委托合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《东建世纪广场物业管理委托合同》对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张物业服务费的诉请。根据《东建世纪广场物业管理委托合同》的约定，原告已依约向被告提供物业服务，被告负有依约按期支付物业服务费的合同义务。尽管原告对涉案商场的管理在某些方面存在一些瑕疵，但原告作为涉案商铺的物业服务企业是对商场的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个商场和小区的物业，故业主不按时缴纳物业服务费会对商场、小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。被告于庭审中抗辩原告存在管理不善的违约行为，没有对涉案商场进行宣传推广，将涉案商场一楼走廊通道等共用部位出租，致使二、三楼的商铺长期空置。对此本院认为，根据《东建世纪广场物业管理委托合同》第十七条的约定，原告依约应对涉案商场进行有效的经营宣传推广。原告提交证据证明其于2018年、2019年期间对涉案商场进行宣传推广，故本院对被告该项抗辩不予采纳，但本院认定原告宣传推广次数较少。结合被告举证，原告确实将部分公用面积出租给他人用于商业经营，该行为对二、三楼商铺的经营会产生一定的影响，且考虑商铺长期空置的实际情况客观上减少了原告在商场管理上的成本支出，故本院酌情调整被告应按30元/平方米/月的标准计付涉案商铺未支付的物业服务费。综上，被告应向原告支付2015年8月1日至2019年4月30日物业服务费为43078.50元（30元/平方米/月×31.91平方米×45个月），对于原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张违约金的诉请。因涉案商场确存在一定管理瑕疵，本案纠纷亦系因此产生，被告非恶意违约，且《东建世纪广场物业管理委托合同》并未明确物业服务费的支付时间，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告孟庆春于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司支付佛山市禅城区季华五路26号三层B1号铺2015年8月1日至2019年4月30日的物业服务费43078.50元；二、驳回原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告孟庆春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取885元，由原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司负担401元，被告孟庆春负担484元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年七月二十四日书记员 原洁萍