云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初297号原告：彭兰芬，女，1984年9月12日生，汉族，云南省弥渡县人，住弥渡县。委托诉讼代理人：彭高，男，1956年3月21日生，汉族，云南省弥渡县人，住弥渡县。系原告彭兰芬之父，一般授权代理。被告：唐复金，男，1973年2月11日生，汉族，四川省三台县人，住大理市。委托诉讼代理人：唐复海，男，1977年3月20日生，汉族，住四川省三台县，系被告唐复金之弟，特别授权代理。被告：杨贤儒，男，1991年8月18日生，白族，云南省剑川县人，住剑川县。委托诉讼代理人：杨万惠，云南苍洱律师事务所律师，一般授权代理。第三人：大理市国良房地产信息咨询服务有限公司，住所地大理市大理镇绿玉小区玉局路50号。统一社会信用代码：91532901MA6KY6FX3G。法定代表人：李国良，职务公司经理。原告彭兰芬诉被告唐复金、杨贤儒、第三人大理市国良房地产信息咨询服务有限公司（以下简称国良房地产咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭兰芬及其委托诉讼代理人彭高、被告唐复金及其委托诉讼代理人唐复海、被告杨贤儒及其委托诉讼代理人杨万惠、第三人国良房地产咨询公司的法定代表人李国良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭兰芬向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告唐复金与杨贤儒、第三人签订的《房屋居间买卖合同》无效；2、判决被告杨贤儒将位于大理市下关建设路泰业国际广场房屋归还原告；3、判决由第三人将代为保管的泰业国际广场房屋《商品房购销合同》、购房发票等材料归还原告；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由，原告与被告唐复金系夫妻关系，2017年4月18日在弥渡登记结婚。2016年4月22日，双方共同出资与云南泰业房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》购买了大理市下关建设路泰业国际广场房屋。房屋建筑面积116.8平方米，套内面积97.55平方米，房屋总价款810000元，交付首付款243000元，其余款向银行按揭贷款支付。首付款243000元中，被告唐复金支付147000元，原告支付96000元，按揭贷款双方共同偿还。2018年初，原告因怀孕回弥渡老家生小孩，一直未过问房屋事宜。2018年2月，原告在微信群中发现其所购房屋有相同房号的业主被告杨贤儒，于是原告追问被告唐复金，但其称没有出卖房屋。2018年7月6日原告前往查看，才发现被告杨贤儒已实际占有泰业国际广场房屋，物业等手续也变更至被告杨贤儒名下。原告报警后才得知房屋已被被告唐复金通过第三人国良房地产咨询公司出售给被告杨贤儒，并于2018年3月4日签订了《房屋居间买卖合同》，在整个交易过程中原告从未出具过授权委托书，被告唐复金也未与原告商量过。综上，被告唐复金私自处分共有财产的行为无效，且房屋未办理过户登记，被告的行为侵害了原告的合法权益，为此原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告唐复金辩称：1、我与原告现在还是夫妻，但我们买房子时还不是夫妻。当时买房子是为了共同投资赚钱，投资人主要是唐复金，不存在买房子作为婚房。在购房时共同投资243000元，被告唐复金出资了170000元，原告仅出资73000元；2、卖房子是我与原告共同商量过的，因我经营状况不好，支付不了材料款和工人工资，负债数额较大，加之弥渡老家建房装修、原告生孩子等支出也大，在经济上我本人也无力承担。为了解决还债，我只有靠卖房子解决问题。经中介联系与被告杨贤儒协商后签订了买卖合同。在签合同时被告杨贤儒也提出需要原告签字或出具委托书，我当时也讲原告情况特殊，住在弥渡身体不方便，原告同意由我全权处理房屋。之后，杨贤儒向我付款750000元，我通过微信转账等向原告支付过10多万元款，向原告父亲转账转了130000元。因原告对卖房款分配提出不合理、不公平的要求，我与原告才产生矛盾；3、卖房子是我与原告真实意思表示，原告不能因对房款分割的不合理要求而反悔卖房，我们与杨贤儒之间的买卖合同是合法有效的，如反悔我与原告将承担违约责任，且我现在已无力继续还房屋贷款，只能出售房屋，请求人民法院查明事实驳回原告的诉讼请求。被告杨贤儒辩称：1、我是通过第三人与唐复金、彭兰芬达成房屋买卖协议，在合同订立中我已尽到了注意义务，三方签订的《买卖居间合同》真实合法有效；2、我购买的涉案房屋价格较之于当时的市场价价格偏高，属于善意购买，且已经支付了首付款750000元和部分中介费，同时也准备好全部购房尾款；3、出卖方已向我交付了房屋，我已向物业管理公司交付了各种费用，已成为房屋实际所有人；4、本案纠纷发生是因原告与被告唐复金之间因分配房款产生矛盾所致，原告事前知晓房屋买卖一事，在事后也认可，我要求彭兰芬和唐复金及时办理过户手续，综上，为维护诚信和交易安全，请求驳回原告的诉讼请求。第三人国良房地产咨询公司辩称：1、原房东唐复金是在中介公司网站挂名出售房屋，买受人通过网上找到我公司，经带买受人看房屋后联系唐复金协商，双方协商价为1176000元，虽然在当时讲已高于市场价，但买受人因结婚急用就同意，并支付了首付款750000元，在签订合同当天就到泰业国际广场将物业管理更名到杨贤儒名下；2、在订立合同时我们要求唐复金和彭兰芬到场签字，但唐复金讲彭兰芬因临产不能到场，唐复金带了彭兰芬的户口册和身份证到我公司签订合同，当时唐复金还反复给彭兰芬打电话确认房屋买卖事宜，合同中特别注明唐复金代彭兰芬代签合同；3、三方签订的合同真实有效；4、我公司仅保留了原始购房合同但并没有发票。庭审中，原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：A1、《公证书》、《买卖居间合同》，拟证明涉案房屋是唐复金和彭兰芬夫妻共同财产；A2、银行小票，拟证明2016年6月20日彭兰芬支出首付款73000元，2016年4月22日彭兰芬拿给唐复金现金20000元和现场支付了现金3000元，共支付首付款96000元；A3、电话录音光盘、原告入院及出院证明、小孩出生证明，拟证明原告对卖房一事不知情，没有参与过，也没有出具过书面委托书。经质证，被告唐复金对原告提交证据A1、A3三性无异议；对证据A2中20000元付款和3000元转款不予认可，对73000元的收据无异议。被告杨贤儒对原告提交的证据A1三性无异议；对证据A2不发表质证意见；对证据A3证明方向不认可。第三人国良房地产咨询公司对原告提交的证据A1—A3三性无异议。本院认为，原告提交的证据A1、A2和A3中73000元收据均真实、合法，与本案有关联，本院予以确认；原告提交的证据A2中20000元和3000元的凭据不具备证据的关联性，本院不予确认。被告唐复金为证明自己的答辩主张，向本院提交如下证据：B1、微信转账记录，拟证明卖房以后给原告转账104000元；B2、银行转账凭证，拟证明卖房以后转给原告父亲130000元款；B3、还购房贷款证明，拟证明被告一直在还购房贷款。经质证，原告对被告唐复金提交的证据B1真实性持有异议；对证据B2认为与本案无关；对证据B3无异议。被告杨贤儒和第三人国良房地产咨询公司对被告唐复金提交的证据无异议。本院认为，被告提交的证据B3真实、合法，与本案有关联，本院予以确认，证据B1、B2不具备证据关联性，不予确认。被告杨贤儒为证明自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：C1、杨贤儒的身份证，拟证明杨贤儒的身份情况；C2、营业执照副本，拟证明第三人是依法设立的中介公司；C3、《买卖居间合同》，拟证明第三人国良房地产咨询公司在核实出售房屋及出卖人信息基础上，杨贤儒作为买受人与唐复金、彭兰芬于2018年3月4日签订了《房屋买卖居间合同》。出买人提供了原购房合同及唐复金、彭兰芬身份证原件，杨贤儒以1176000元购买涉案房屋；C4、支付宝转账单、中介公司收条，拟证明2018年3月4日杨贤儒向中介公司转账35000元（30000元为购房首付款，5000元为中介费）；C5、商品房使用说明书、商品房保证书、住户手册、天然气安全责任书、大理泰业物业管理有限公司收据，拟证明2018年3月13日，房屋出售方向杨贤儒交付了涉案房屋，并带杨贤儒与物业管理公司办理了相关手续，交纳了相关费用，杨贤儒成为房屋实际产权人；C6、客户存取款回单，拟证明2018年3月14日，杨贤儒向唐复金通过银行转款684550元；C7、唐复金出具的收条，拟证明杨贤儒依约向出卖人付清了全部首付款750000元。经质证，原告对被告杨贤儒提交的证据C1、C2、C5三性无异议；对证据C3、C4真实性不予认可；对证据C6、C7提出不知情，真假不知晓。被告唐复金和第三人国良房地产咨询公司对被告杨贤儒提交的证据C1—C7三性均无异议。本院认为，被告杨贤儒提交的证据C1—C7真实、合法，本院予以确认。第三人国良房地产咨询公司就其提出的答辩意见向本院提交如下证据：D1、《买卖居间合同》，拟证明三方签订合同及房屋交易过程真实合法有效；D2、户口册，拟证明涉案房屋是唐复金夫妻出卖，彭兰芬虽未到场，但提供的身份证真实有效。经质证，原告彭兰芬对第三人提交的证据D1不予认可；对证据D2真实性无异议，但提出户口册是唐复金背着原告拿出去的。被告唐复金和杨贤儒对第三人提交的证据D1、D2三性均无异议。本院认为，第三人国良房地产咨询公司提交证据D1、D2真实、合法，本院予以确认。根据确认的上述证据和庭审中当事人的一致陈述，本院确认以下案件事实：原告彭兰芬与被告唐复金系夫妻关系，于2016年4月22日与云南泰业房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，以810000元向该公司购买了位于大理市下关镇建设路大理泰业国际广场房屋。2018年3月4日，被告唐复金（产权人包括彭兰芬为合同甲方）与被告杨贤儒（买受人，合同乙方）和第三人国良房地产咨询公司（居间方，合同丙方）三方签订了《买卖居间合同》，约定甲方将位于大理泰业国际广场房屋，以1176000元的价出售给乙方，在签订合同时，甲方将物业相关证件、购房合同交由丙方代为保管，由乙方交付甲方定金30000元，剩余首付款720000元，乙方在签订合同十五个工作日付给甲方，合同还对付款方式、房屋交付、违约责任等作了约定。在签订合同时，因彭兰芬怀孕回弥渡生小孩，未到场签名，合同上共有权人彭兰芬的签名由被告唐复金代签，合同第十一条也约定彭兰芬签字由唐复金代签。合同签订后，被告杨贤儒按约向被告唐复金交付了首付款750000元，被告唐复金也将房屋交给了被告杨贤儒。交房后，杨贤儒与物业管理公司办理了相关手续，交纳了相关费用，现已入住涉案房屋。但该房屋未办理房屋过户登记手续。本院认为，本案争议的焦点在于被告唐复金与被告杨贤儒在居间方国良房地产咨询公司签订的《买卖居间合同》是否有效？唐复金代原告彭兰芬在合同上签名的行为是否属于表见代理？该代理行为是否有效？所谓表见代理是指代理人虽不具有代理权，但是具有代理关系的某些表面要件，并且这些表面要件足以使第三人相信其有代理权。本案在房屋买卖过程中，因原告彭兰芬怀孕回弥渡居住，虽然不能到场也未出具授权委托书，但被告唐复金提供了彭兰芬身份证和户口册原件，被告杨贤儒和第三人一致陈述在签订合同时唐复金当场给彭兰芬打电话核实，鉴于以上情况，相对人杨贤儒有理由相信唐复金有代理原告彭兰芬出售房屋的代理权。同时在订立合同时，购房人杨贤儒也向唐复金提出过共有人彭兰芬是否同意出售房屋等问题，说明杨贤儒也尽到合理的注意义务。且该房屋转让价格还高于当时的市场价格，并未损害权利人的利益，应确认被告杨贤儒在购买争议房屋时是属于善意。综上，本案被告唐复金代原告彭兰芬在合同签名的行为属表见代理行为，该代理行为有效。杨贤儒取得争议房屋属善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定也只是房地产变动的结果条件，并不是合同生效的要件，即未进行物权登记仅产生物权不变动的效果，但并不影响合同本身的效力。据此被告唐复金与被告杨贤儒订立的《买卖居间合同》意思表示真实，属合法有效的合同。原告以被告唐复金无权处分为由，主张确认被告唐复金与被告杨贤儒订立的《买卖居间合同》无效并返还该房屋及由第三人归还代保管的泰业国际广场房屋《商品房买卖合同》、购房发票等材料请求不合法，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告彭兰芬的诉讼请求。案件受理费11900元，减半收取5950元，由原告彭兰芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员 赵 良二〇一九年七月三十一日书记员 杨筱榕