四川省广安市前锋区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）川1603行初4号 原告四川龙腾地产集团物业管理有限公司，住所地：四川省邻水县鼎屏镇挞子丘东临路万福村。 法定代表人贾从文，总经理。 委托诉讼代理人叶洋，四川欣锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人江勇，四川欣锐律师事务所律师。 被告邻水县市场监督管理局，住所地：四川省邻水县鼎屏镇挞子丘87号。 法定代表人陆涛，局长。 委托诉讼代理人冯姣，邻水县市场监督管理局工作人员。 委托诉讼代理人周世武，四川顿开律师事务所律师。 原告四川龙腾地产集团物业管理有限公司不服被告邻水县市场监督管理局工商行政处罚一案，于2019年1月2日向本院提起行政诉讼。本案于当日立案受理后，向被告送达了起诉状副本、举证通知书和开庭传票等法律文书，并依法组成合议庭，于2019年1月28日和2019年4月12日公开开庭审理了本案。原告四川龙腾地产集团物业管理有限公司委托诉讼代理人叶洋、江勇，被告负责人许斌、委托诉讼代理人冯姣、周世武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告于2018年9月14日以原告利用格式合同免除自身责任为由，对原告作出邻工质处字[2018]346号行政处罚决定。原告不服，提起诉讼。 原告诉称，被告认定原告与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》为格式合同，属于认定事实重大错误。案涉“龙腾新世纪”小区的《前期物业服务合同》，是原告通过建设单位邻水县兆金置业有限公司的选聘，双方依照合同法、物业管理条例等有关法律、法规的规定，在平等自愿、协商一致的基础之上达成。合同中关于物业服务、水电公摊等收费条款的相关约定，更是经历了成本核算、反复磋商的过程，并非原告为重复使用而预先拟定。根据合同法第三十九条第二款“格式条款是当事人为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，案涉小区前期物业服务合同不符合格式条款的法定认定情形，被告在未对合同的签订过程向建设单位进行调查核实的情况下，草率作出格式合同的错误认定显属主观推断。根据物业管理条例第四十四条“物业管理区域内，供水、供电……等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，小区公共区域的水电部分应当由小区全体业主共同负担。案涉小区的《前期物业服务合同》是由建设单位代表全体业主签订，体现了全体业主的真实意思表示。该合同第六条明确约定物业服务费住宅1.2元/月/平方米，不含高层二次供水加压费用12元/户/月，公摊水电费15元/户/月。以上物业收费项目不仅由建设单位向邻水县发展和改革局提交了备案申请，并由原告在小区进行了公示。水电公摊费用是否包含在物业服务费中，物业管理条例以及其他现行的法律、法规并没有做出特别规定，部分省市则通过地方规范性文件予以界定。在四川省以及广安市没有相关政策文件明确界定的情况下，被告认为原告收取的物业服务费必然或者已经包含了水电公摊费用，纯属被告主观推断。从周边城市的地方性规范性文件的规定来看，如重庆市物价局《关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2014]778号）第六条“由于业主共用部分、共用设备设施（如楼道照明、消防通告照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳”。成都市城乡房产管理局等4部门《关于物业服务机构代收费用有关问题的通知》第二条“物业管理区域内的公共水、电费，应由全体住（用）户共同分摊，不计入物业服务机构营业成本”。上述规定，均能反映出物业服务费并不必然或者已经包含了水电公摊费用。被告行政处罚之违法事实的认定缺乏法律依据，属于认定事实重大错误。对于市场主体而言，“法无禁止即可为”，案涉小区的《前期物业服务合同》中关于水电公摊的收费条款，是当事方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，既不存在减轻或者免除自身责任，也未侵害业主的合法利益，当属合法有效。在本案行政处罚认定的违法事实根本就不成立的前提之下，被告依据《四川省消费者权益保护条例》第十七条规定对原告作出行政处罚，属于适用法律错误。因被告作出的行政处罚决定认定事实错误，适用法律错误，故请求判决撤销被告对原告作出的邻工质处字[2018]346号行政处罚决定。 原告在举证期限内，向本院举示了以下证据以及依据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件；2、行政处罚决定书；3、前期物业服务合同，邻水县兆金置业有限公司关于龙腾新世纪小区物业费用收取标准的申请，邻水县前期物业服务收费备案表；4、四川省商品房买卖合同（严健），临时管理规约，龙腾新世纪小区物业服务管理规定，临时管理规约，收费项目公示；5、水电费发票；6、图片；7、邻府办发[2014]97号文件、广安市人民政府办公室关于印发《广安市物业服务费管理实施细则》的通知；8、《四川省物业管理条例》；9、2007年修订版《物业管理条例》、成都城乡房产管理局等4个部门《关于物业服务机构代收费用有关问题的通知》；10、民事判决书两份。 被告辩称，原告通过选聘的方式取得邻水县兆金置业有限公司开发的“龙腾新世纪”小区的前期物业服务管理权后，于2014年10月21日与邻水县兆金置业有限公司签订《龙腾新世纪前期物业服务合同》。2016年，原告向邻水县住房和城乡规划建设局、邻水县发展和改革局申报“龙腾新世纪”小区的《邻水县前期物业服务收费备案表》。2016年5月9日和2016年5月11日，邻水县住房和城乡规划建设局、邻水县发展和改革局先后对原告报送的备案表进行审核，将其申请备案的“电梯住宅物业、车库车位服务费、车位临时停车收费、商业物业服务费”四个备案收费项目及标准审核之后，审定的收费标准分别为：“电梯住宅物业1.2元/平方米/月”、“车库车位服务费、车位临时停车收费、商业物业服务费执行市场调节价”。在业主接房时，原告与业主签订了其自行制作的统一格式的物业服务合同。在与“龙腾新世纪”的具体业主签订统一格式、内容的《前期物业服务合同》中，除了对原告的服务范围以及对“服务费用”的计费方式为“包干制”等内容进行约定之外，在明确“物业服务费用收费标准”时，原告不仅将邻水县发展和改革局批准核定的项目纳入收费标准，而且擅自增加“商业门面、公共部分水电分摊、二次供水”等收费项目。从原告获得的国家物价部门的审核同意的收费项目和收费标准，并结合原告与具体的业主所签订前期物业服务合同内容来看，能够看出原告在与业主签订前期物业服务合同时，不仅擅自变更国家物价部门批准审核的收费标准和项目，而且通过其制作的统一格式的前期物业服务合同，将本应由其自行承担的用于物业共用部分公共设施设备日常运行和维护、绿化养护、照明设备等产生的水电费用用以“水电分摊”的名义转嫁由业主承担，明显属于以格式合同限制消费者合法权益，减轻或者免除自身责任。被告根据原告的这一违法事实对其进行处罚，事实认定清楚。被告认定原告的违法事实，不仅有国家物价部门的审核批复文件，也有原告与业主签订的前期物业服务合同，还有原告收取相关费用并缴纳税收的依据，同时，原告也对相关事实有明确的陈述，被告对其进行处罚，证据充分。本案案涉物业管理服务合同系前期物业管理服务合同，由于其系建设方代表业主选取物业管理服务主体，其适用于业主委员会成立之前，相关合同实际上并未经过物管服务企业与业主委员会平等商议。为了确保业主的合法权益，避免建设方与物业管理企业之间串通损害业主合法权益，现行有关物业服务方面的管理规定要求前期物业服务合同的收费标准和项目要执行政府指导价，并且要以国家物价部门备案的收费执行。在本案中，原告作为提供物业管理服务的企业，其在相关收费项目、收费标准已经得到国家物价部门的审核备案之后，却又通过自行制定的统一格式合同擅自增加收费项目，将其本应自行承担的用于物业公共部分共用设施日常运行和维护、绿化养护所使用的水电，以“水电分摊”的名义通过格式合同转嫁给业主承担，其行为明显违背国务院《物业管理条例》《四川省》《四川省》等相关规定，而按照《四川省》第六十八条规定，工商行政管理部门可以对违法行为人处违法所得一倍以上五倍以下罚款。因原告有明显的违法行为，并且其违法所得金额达到97095.55元的情况下，被告对其处罚款98000元，处罚结果并无不当。被告对原告的处罚，系缘于2018年1月30日在对原告进行例行检查时，发现原告在收取前期物业管理费用时存在违法行为，在责令原告提供相关服务合同进行审查之后，发现其确实存在以格式合同限制消费者合法权益、减轻或者免除自身责任的违法嫌疑，被告随即于2018年2月1日决定立案查处。通过立案之后收集包括证人证言、业主缴费票据、原告自行陈述、邻水县物价局批复文件等证据，确实证明原告存在违法事实。在拟对原告作出处罚决定之前，被告根据法律规定，告知了原告享有的申辩、听证的权利，在原告放弃申辩、听证权利之后，被告才于2018年9月14日对原告作出处罚决定。被告作出的行政处罚决定程序合法。原告诉称其与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》不是格式合同，甚至认为原告与相关小区业主之间签订的《物业管理合同书》不属于合同，明显违背客观事实和国家法律规定，其理由不能成立。所谓格式合同，指采用格式条款订立合同，即根据一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款签订的合同。对比原告签订的《龙腾新世纪前期物业服务合同》和《前期物业服务合同》，从其内容来看，其实本质内容基本相同，而对于与不同业主所签订的《前期物业服务合同》，除了涉及的楼层、房号、房屋面积不同之外，其余内容一字不差，其合同条款明显属于原告“为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，据此签订的合同当然属于格式合同。原告声称其与建设单位之间签订的合同不是格式合同，显然与客观事实不相符合。原告诉称《物业管理合同书》是对《前期物业管理服务合同》相关内容向业主公示和告知，而并非是与业主个人之间签订的格式合同，该诉称意见更是明显违背客观事实。原告称其依据《前期物业服务合同》收取水电公摊费不违背法律法规的规定，属于错误解读国家相关规定，其理由同样不能成立。现行有关物业服务方面的管理规定要求前期物业服务合同的收费标准和项目要执行政府指导价，并且要以国家物价部门备案的收费执行。介于业主没有办法干涉前期物业管理机构的选择，因此前期物业管理收费的项目和标准，审查其合法的唯一条件就是经过物价部门备案的收费项目和标准。从原告获得备案的收费标准和项目来看，并无“水电公摊费”的收费项目和标准。原告通过格式条款合同的形式在合同中擅自增加收费项目和标准，明显违反国家相关规定。原告诉称“按照《物业管理条例》第四十四条规定，小区公共区域的水电应当由小区业主共同负担”，则更是对法律条文的错误解读。从《物业管理条例》第四十四条的内容来看，物业管理区域内的水费、电费、气费等，承担支付义务的应当是“最终用户”，并不必然就是小区业主。按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条规定，实行物业包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，“物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用”属于物业服务成本内容。“水电公摊费”恰恰是物业共用部分共用设施设备日常运行和维护、绿化养护、照明设备等产生的费用，即“水电公摊费”属于物业服务费包干制情形下的物业服务成本，理所当然的应当由提供物业的企业承担。本案原告却通过格式合同的形式，将本应由其承担的“水电公摊费”，转嫁由业主分担，明显属于以格式合同限制消费者合法权益，减轻或者免除自身责任。被告作出的行政处罚决定，认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，请求驳回原告的诉讼请求。 被告在举证期限内，向本院提交了以下证据以及依据：第一组证据：邻水县工商质监局组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书；第二组证据：邻工质处字[2018]346号《行政处罚决定书》所依据的事实、证据及处罚程序方面的相关资料。（1）2018年1月30日的《邻水县工商质监局现场笔录》；（2）2018年2月1日的《邻水县工商质监局案件来源登记表》、《邻水县工商质监局立案审批表》；（3）龙腾物业公司2018年1月30日向邻水县工商质监局提供的《营业执照》复印件及法定代表人贾从文的身份证复印件；（4）龙腾物业公司2018年1月30日向邻水县工商质监局提供的其与邻水县兆金置业有限公司于2014年10月21日签署的《龙腾新世纪前期物业服务合同》复印件；（5）龙腾物业公司2018年1月30日向邻水县工商质监局提供的其与“龙腾新世纪”业主严健、曾祥刚等人签署的《前期物业服务合同》复印件；（6）龙腾物业公司2018年3月7日向邻水县工商质监局提交的其授权工作人员（项目负责人）李仁才的《授权委托书》及李仁才身份证复印件；（7）邻水县工商质监局办案人员2018年2月28日、2018年3月14日两次询问龙腾物业公司授权工作人员（项目负责人）李仁才的《邻水县工商质监局询问（调查）笔录》复印件；（8）邻水县工商质监局办案人员2018年3月8日提取的龙腾物业公司收取公摊水电费、二次供水费用等相关费用的《收据》复印件（不含龙腾物业公司的《记账凭证》供12张）；（9）龙腾物业公司2018年3月7日提供的2016年6月至2017年12月期间收取公摊水电费等费用的《四川龙腾地产集团物业管理有限公司邻水县龙腾新世纪项目物业费用明细表》复印件；（10）四川省邻水县国家税务局2018年3月23日出具的《证明》复印件；（11）四川省邻水县地方税务局第一税务所2018年3月26日出具的《证明》复印件；（12）龙腾物业公司2018年3月26日提交的《龙腾新世纪物业管理处关于龙腾新世纪物业收费事项的情况说明》复印件；（13）龙腾物业公司2015年11月17日以“邻水县兆金置业有限公司”名义向物价部门提交的《关于龙腾新世纪小区物业费用收取标准的申请》复印件；（14）邻水县住房和城乡规划建设局与邻水县发展和改革局分别于2016年5月9日、2016年5月11日审定的《邻水县前期物业服务收费备案表》复印件；（15）龙腾物业公司2016年6月1日开始的《物业收费项目公示》复印件；（16）邻水县工商质监局办案人员2018年6月27日提出的《关于四川龙腾地产集团物业管理有限公司利用格式合同侵害消费者合法权益案的调查终结报告》复印件；（17）《邻水县工商质监局行政处罚案件延期申请审批表》复印件；（18）《邻水县工商质监局行政处罚决定审批表》《邻水县工商质监局案件审核表》《邻水县工商质监局案审会议记录》复印件；（19）邻工质听字[2018]76号《邻水县工商质监局行政处罚听证告知书》及送达回证复印件；（20）邻工质处字[2018]346号《邻水县工商质监局行政处罚决定书》及送达回证复印件；（21）《邻水县工商质监局行政处罚信息公示告知单》及送达回证复印件；（22）2018年9月29日的《四川省行政、刑事处罚罚没票据》。 经庭审质证，对被告的证据，原告认为第二组证据中的证据（2）不具有合法性；对送达证据，原告认为送达不符合法定程序。对被告举示的其余证据，原告均认为不能达到被告的证明目的。对原告的证据，被告认为证据10与本案不具有关联性，对原告的其余证据，均认为不能达到原告的证明目的。 本院对上述证据作如下认证：原告不服被告作出的行政处罚决定，故提起本案诉讼，各方举示的行政处罚决定书，其合法性本院随后予以综合认定。原、被告举示的其他证据，与本案关联，来源合法，内容客观，本院予以采信。 经审理查明，2014年10月，原告通过公开招标的方式取得邻水县兆金置业有限公司开发的“龙腾新世纪”小区的前期物业服务管理权，并于2014年10月21日与邻水县兆金置业有限公司签订了《龙腾新世纪前期物业服务合同》。该服务合同主要约定：物业公共服务事项内容，包括本建筑区划（共用部分）的维护、养护和管理，本建筑区划（共用附属设施设备）的维修、养护、运行和管理，装饰装修管理服务，物业服务标准，物业服务费的计费方式、收费标准，物业服务费构成等内容。同时，该服务合同约定物业前期服务费的计费方式为包干制，业主向物业公司支付物业服务费，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，物业公司不得以亏损为由要求增加物业服务费用、降低物业服务标准或者减少物业服务内容。2015年11月17日，邻水县兆金置业有限公司向邻水县发展和改革局申请小区物业费用收取标准的备案。2016年5月，邻水县住房和城乡规划建设局以及邻水县发展和改革局分别签署了备案意见。经备案收费项目及标准为：电梯住宅物业1.2元/平方米/月，车库车位服务费、车位临时停车费和商业物业服务费为市场调节价。 在业主接房时，原告分别与业主签订了《前期物业服务合同》。合同约定物业服务费项目为住宅1.2元/月/平方米，高层二次供水加压设备维护费用（8-17层）12元/户/月，公摊水电费用15元/户/月。原告在2016年6月至2017年12月期间，共向小区业主收取公摊水电费101888元，并计入原告的主营业业务收入账目。对该笔收取的费用，原告缴纳增值税3056.64元和增值税附征共计1735.81元。 2018年1月30日，被告依法对位于邻水县鼎屏镇灌沟路220号龙腾新世纪小区物业部的四川龙腾地产集团物业管理有限公司进行现场检查，发现原告在前期物业收费中向业主收取公摊水电费。被告认为原告其行为涉嫌违反《四川省消费者权益保护条例》第十七条第一款第（六）项的规定，遂于2018年2月1日立案。立案后，被告认为案情复杂，决定延长调查期限。被告在调查取证后认为，原告收取的物业服务费已包含小区公共用设施设备的日常运行、维护、绿化养护、照明设备等产生的水电等费（如楼道照明、电梯、消防、小区绿化等产生的水电费），原告利用自己事先拟定好的统一格式、条款的《物业管理合同书》向小区业主收取水电公摊费免除了自己应当承担的责任，涉嫌违反《四川省消费者权益保护条例》第十七条第一款第（六）项之规定。被告于2018年8月3日作出听证告知书，告知原告享有陈述申辩和申请听证的权利。原告在通知书告知的期限内，未向被告提出申辩以及听证申请。2018年9月14日，被告以原告利用格式合同免除自身责任为由，依照《四川省消费者权益保护条例》第十七条第一款第（六）项以及第六十八条的规定，对原告作出罚款98000元的行政处罚决定。原告在缴纳罚款后，起诉来院，请求撤销被告作出的行政处罚决定。 同时查明，在本案诉讼中，因机构改革，原邻水县工商质监局撤销，邻水县市场监督管理局成立并行使原邻水县工商质监局的行政职权。 本院认为，本案的争议焦点实质为原告与小区签订的《前期物业服务合同》是否是格式合同，原告签订的该合同是否减轻或免除自身责任而侵犯小区业主的合法权益。 原告与小区业主签订的《前期物业服务合同》是否系格式合同的问题。按照合同法第三十九条规定，格式合同是指指采用格式条款订立合同，即根据一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款签订的合同。对于原告与业主分别签订的《前期物业服务合同》，从其内容来看，除了涉及的楼层、房号、房屋面积不同之外，其余内容完全相同。对于水电公摊费的收取，其合同条款明显属于原告“为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。原告诉称其签订的合同不是格式合同，显然与客观事实不相符合，本院不予采信。 对于是否存在减轻或免除自身责任而侵犯小区业主合法权益的问题。因本案案涉的物业合同，系原告与小区业主签订的前期物业服务合同。根据《四川物业管理条例实施细则》第五十条第一款“……前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布”之规定，原告向小区业主收取的前期物业服务收费标准应遵照政府指导价。同时根据适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准的《物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条的规定，物业服务定价成本由物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用等费用。该办法规定，物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用，但不包括保修期内应当由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。而绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费等。为保障物业管理区域内共用部位共用设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用，以及绿化用水费均属于物业服务定价成本。该办法并未将前期物业的水电公摊费排除在物业服务定价成本之外。原告虽向相关主管行政机关申请前期物业服务收费标准的备案，主管行政机关以《邻水县前期物业服务收费备案表》的形式，备案确定了收费项目及标准，即：电梯住宅物业费1.2元/平方米/月。根据《四川省物业管理条例》第十七条第一款的规定，物业服务事项应当包括下列内容：建筑物共有部分的维护和管理；共用设施设备的日常运行、维护和管理；共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护等。原告提供的前期物业服务事项收费内容以及标准，应当经相关主管行政机关备案后方可收取。换言之，建筑物共有部分的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护等产生的实际费用，均属于物业服务费用。前期物业服务费用的收费标准备案，应当包含了建筑物共有部分的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护等产生的实际费用。在相关主管行政机关备案中，并未注明电梯住宅物业费1.2元/平方米/月的费用不包含公摊水电费。原告通过与小区业主以签订格式合同的形式，实际按15元/户/月的统一标准收取了公摊水电费，减轻或者免除了自身责任，实际侵害小区业主的合法权益。 被告在于2018年2月1日立案后，通过收集包括证人证言、业主缴费票据、邻水县物价局批复文件等证据，认定原告存在违法行为。在对原告作出行政处罚决定前，被告依法告知了原告享有的陈述申辩以及听证的权利，在原告放弃申辩以及申请听证的情形下，被告依据《四川省消费者权益保护条例》第十七条第（六）项以及第六十八条之规定作出行政处罚决定，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法。据此，本院依照依照《中华人民共和国行政诉讼》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求”之规定，判决如下： 驳回原告四川龙腾地产集团物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告四川龙腾地产集团物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  肖 波 人民陪审员  周田菊 人民陪审员  朱春恩 二〇一九年七月一日 书 记 员  王 瑶