河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初1551号原告：李巍，男，1957年1月31日出生，汉族，住址：河南省卫辉市。原告：袁金婷，女，1988年11月9日出生，汉族，住址：同上。共同委托诉讼代理人：祁艳玲，新乡市牧野区诚信法律服务所，特别授权。被告：新乡润田置业有限公司，住所地：新乡市牧野区建北一路116号。法定代表人：王进红，董事长。委托诉讼代理人：邓琦，河南联盟律师事务所律师，特别授权。原告李巍、袁金婷诉被告新乡润田置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告新乡润田置业有限公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告按合同法规定增加逾期履行交付房屋的赔付额即按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。2、判令被告支付逾期履行交房的违约金从2018年3月31日始到2018年12月31日止（按日万分之二计算）共计24397.2元。另从2018年12月31日始继续支付逾期交付房屋（按日万分之二计算）的违约金直至实际履行交付房屋为止。3、判令被告按双方合同第九、十、十一条约定履行房屋交付义务。4、判令被告按合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，按约定履行增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给原告的义务。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月18日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发位于胜利路，规划二路北，规划一路南，建北一街东润田·金域蓝湾5号楼8层802号建筑面积为180.91㎡商品房一套。在买卖合同中双方约定的房屋交付期限2018年3月31日，但该房屋至今未能交付原告居住。原告已按期履行了全部付款义务，但被告至今却逾期未履行房屋交付义务。由于被告的违约行为，双方约定的违约金明显过低，已不足以弥补原告的实际损失，依据《中华人民共和国合同法》第113条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，原告可以向法院请求增加赔付额，根据公平、公正原则，原告要求由原合同第十二条第二项约定，按日计算向原告支付全部房价款万分之0.15的违约金增加为按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金赔付额，是符合法律规定的。按照双方买卖合同第九条，第十条，第十一条规定，被告应按约定履行交付房屋的义务。按照双方合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，约定的阳台是不封闭的，也没有太阳能装置。按照约定被告未经双方约定增加的装置、装修、装饰，应视为无条件赠送给原告。现双方协商不能达成协议，为此为了维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼。被告答辩称，被告润田公司并未违约。理由如下：根据双方商品房买卖合同，附件十一第一条约定，甲方如遇以下情况：可以延期交房，影响工程进度，但非甲方过错且甲方无法遇见和控制的客观原因。包括自然灾害、交通管制、市政停水、天然气、自来水公司、热力公司、电力公司等还包括市政府、市住建委、市重污染天气应急指挥办等，而现在因为这些原因导致延误的天数达到五百多天，虽然被告让施工工人加班加点仍延迟交房270天，但根据双方约定，甲方应免于承担任何利息支付责任及违约赔偿责任。交房时间根据工期相应顺延。因此，要求驳回原告第一项、第二项诉请，第三项，被告已于2018年12月底通知交房，并已经达到交房条件。第四项，被告愿意按照合同约定办理。现在还没有建好，我们按照合同约定，可以不封闭阳台、不安太阳能。我们没有以这个理由不交房。原告辩称，首先，第一项请求是要求增加违约金的赔付额由0.15?/日增加为2?/日，本案总房款为451794元，按0.15?计算违约金6.8元/日，204元/月。房屋面积为108.91M2，204元根本不可能租到相同面积的房屋，根据最高院解释16条规定，要求增加赔付额合法正当。关于被告所述附件十一第一项可以逾期交付，没有违约。我方不同意，我们有证据证明被告不应当免责。从恋家网上下载的被告公示2017年8月20日本案所涉房屋正在做外立面，2017年11月16日本案所涉房屋外立面正在喷漆，2017年11月16日本案所涉房屋外立面喷漆全部完工。因此，被告所引用的附件十一第一项非其免责的理由。第四项诉求具体为2018年12月底，被告通知交房，按照合同原来约定阳台是不封闭的，被告却封闭了，又增置太阳能装置这两项应当视为赠与。原告向本院提交证据有：1、房屋买卖合同1份，证明原告按照约定已履行了交付房款的义务，根据第十一条规定，被告未按时交付房屋，应承担总房款万分之二的违约金。按照双方合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，约定的阳台是不封闭的，也没有太阳能装置。按照约定被告未经双方约定增加的装置、装修、装饰，应视为无条件赠送给原告。现封闭的阳台、安置的太阳能应视为赠送不应另加费用。2、照片7张，证明被告所售房屋目前仍不符合合同第九、十条交付条件。被告质证意见：对合同真实性无异议，对证明目的有异议，延期交房是由于政府因故不让施工的客观原因造成的，工期和交房日期都应当顺延。对照片真实性不予质评，关于其要求增加违约金为2?/日是不妥当的，因为合同是双方自愿签订的，对双方违约责任的约定是对等的。被告向本院提供证据有：1、建设工程竣工验收意见书3份。2、二次供水工程建设移交管理委托协议、供水管道安装工程合同、管道燃气设施配套建设合同、有线电视服务安装合同。3、房屋面积预测成果报告书5份，1、2、3、5、6、7#房屋面积的测绘。4、以上证据的缴费单据。证明房屋已经竣工具备交房条件。5、政府因治理大气污染要求停工的文件证据共110页，证明延迟交房是因为政府等要求暂停施工。6、部分通知业主交房的证据，其中包括本案原告。原告对被告提供的证据质证意见：对证据1，真实性无异议。但是，是5、6、7#楼的验收，验收日期是2019年1月29日，当时被告是2018年12月通知交房，通知时并不具备交付条件，现在也不具备交付条件。对证据2，二次供水工程建设移交管理委托协议、供水管道安装工程合同有两份没有签订合同的起始日期，不能证明安装工程已经完工。有线电视服务安装合同也无起止日期也不能证明安装工程已经完工。对证据3，无异议。对证据4，真实性无异议。对证据5，真实性有异议，证明目的有异议。本案是2017年3月18日签订购房合同，被告提供明细表有2016年12月5日以前的文件，提供这些文件不属于不可抗力原因，所有的文件均是对建筑工程扬尘治理、防尘工作的指示，并不是完全必须停工要求，从恋家网上下载的被告公示2017年8月20日本案所涉房屋正在做外立面，2017年11月16日本案所涉房屋外立面正在喷漆，2017年11月28日本案所涉房屋外立面喷漆全部完工。这些充分证明涉案房屋在文件出台时被告已经完工，在文件中2017年11月8日-2018年3月15日所发布的扬尘工程行动实施方案的文件，被告并未停工。大部分文件都是要求整改，和房屋延期交付没有关系。因此，不能证明被告延期交付房屋免责。对证据6，通知真实性无异议，通知时间是2018年12月26日，但是涉案房屋是2019年1月29日通过验收的，通知时还不符合交房条件。被告质辩意见：1、验收通过时间是2019年1月29日，但完工日期是2018年8月份，我方此时已经上交报告，具体验收的时间晚。2、票据和合同证明已经完工，没有完工不会付费。3、延期交房问题，有签订合同以前的停工文件是因为对整个工地从开始施工到最后交工的全部停工时间，这都可能导致延期交房，这几年建筑工地因环境污染治理问题，时时停工是众所周知的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本案经开庭审理，组织当事人进行了证据交换、质证及庭审调查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于原、被告双方对对方有异议的证据，本院予以综合分析认定。对本案事实本院认定如下：2017年3月18日，原告李巍、袁金婷与被告新乡润田置业有限公司签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发位胜利路西，润田·金域蓝湾5号楼8层802号商品房一套，建筑面积为108.91㎡，总价款为451794元。在被告提供的格式买卖合同中第十一条约定“出卖人应当自2018年3月31日前向买受人交付该商品房”，并第十二条约定有逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累积。（1逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.15（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”。另，主合同第九条约定房屋交付条件为：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出买人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”；合同附件十一《补充协议》第一条：“甲方如遇以下情况可以延期交房，影响工程进度但是非甲方过错且甲方无法预见和控制的客观原因（如自然灾害、交通管制、市政停水、天燃气、自来水公司、热力公司、电力公司等等）造成工期延误，还有其他不可抗力导致的延误。甲方免于承担任何利息支付责任及违约、赔偿责任，交房时间根据工期导致延期相应顺延。”；合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，“交付的商品房达不到附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三)款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。”。另查明，被告在该楼盘施工过程中经历了环保治理等事件，特别是为确保空气质量政府出台了多项治理环境的措施，涉及某时间段要求停止城区内各类建设工程土石作业等。2019年1月29日，建设单位、监理单位、放工单位、设计单位、勘察单位联合对润田·金域蓝湾5号楼、6号楼、7号楼出具了《河南省建设工程竣工验收意见书》。另，被告曾通过手机信息向原告李巍、袁金婷发送了交房通知。但因原、被双方对交房时间和条件存在歧异，至诉讼时被告未能向原告交付房产。诉讼中，本院组织原、被告双方对案涉房产及所在楼盘进行了勘察，外直观小区内地面仍在施工完善中，四周各楼盘已竣工，涉案楼盘电梯已运行使用，楼房内部已通电、通水。涉案房屋阳台处留有被拆除封闭玻璃窗户及热水器的痕迹。本院认为，原、被告系商品房销售合同法律关系，双方签订了详细的书面合同，明确约定了各自的权利和义务及违约责任，双方均应按照合同约定全面履行。本案中，原、被告双方产生纠纷原因主要是双方对合同约定的交付房屋的时间及必要条件存在歧异。原告依据所提供的证据主张应按主合同第十一条约定的房屋交付时间即为2018年3月31日前，并认为至诉讼时合同约定的房屋交付条件也未成就。被告提供证据并称该楼盘施工过程中经历了政府环保治理事件，因此影响了施工进度，属于不可抗力，应适用附件十一补充协议的规定，即交房时间相应变更。本案中，首先，原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同(预售)》，该合同文本是根据国家住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本拟定，同时，双方在主合同和附件十一上均签字盖章。主合同和附件均是双方自愿签订，合同依法成立，该合同对当事人具有法律约束力，案涉主合同对商品房交付期限和交付条件进行了约定，双方对此无异议。其次，案涉《补充协议》是主合同的第十一个附件，《补充协议》第十一条虽约定：“甲方如遇以下情况可以延期交房，影响工程进度但是非甲方过错且甲方无法预见和控制的客观原因（如自然灾害、交通管制、市政停水、天燃气、自来水公司、热力公司、电力公司等等）造成工期延误，还有其他不可抗力导致的延误。甲方免于承担任何利息支付责任及违约、赔偿责任，交房时间根据工期导致延期相应顺延。”。但据其内容，一是未明确约定有政府采取的大气污染源治理措施导致的停工可延期交房的枚举；二是被告用“等等”格式条款囊括所有认为会导致延期交房的条件，且也未明确延期期限，应视为枚举外的延期条件未约定。关于本案是否存在因不可抗力因素导致被告延期交房应免责的问题。根据我国合同法的规定，不可抗力指不可遇见、不可避免并不能克服的客观情况，如重大自然灾害和重大社会政治、军事事件等。故本案中，被告润田公司所举证据主张的政府治理大气污染的行为，本院认为不构成不可抗力的免责及延期交付房屋的条件。综上，被告新乡润田置业有限公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任。关于原告请求增加违约金的诉讼请求，虽然合同约定违约金较低，但客观上，为确保空气质量政府出台的多项治理环境措施，涉及某时间段要求停止城区内各类建设工程土石作业等，的确影响了被告施工进度。故原告主张的增加违约金的请求，本院不予支持。另，根据本院对润田·金域蓝湾小区的现场勘察，认为被告应尽快按照购房合同为原告办理交房手续，避免继续扩大损失。经本院调解释法，2019年7月1日，原、被告双方办理了交房手续。关于原告主张的按合同附件六约定被告增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给原告的义务。但本案涉及的封闭阳台及添加的太阳能热水器，因被告在诉讼中已拆除，并发生在交房前，恢复了合同约定，故本院对原告此请求不予处理。综上所述，被告新乡润田置业有限公司应按照合同约定，以全部价款的日万分之零点一五(0.15?)支付原告逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十五条第一款、第一百三十条规定，判决如下：一、被告新乡润田置业有限公司应于本判决生效后五日按合同约定向原告李巍、袁金婷支付逾期交房违约金，自2018年4月1日始至2019年7月1日止，按合同总价款451794元的日万分之零点一五(0.15?)计算，计3097.04元。二、驳回原告李巍、袁金婷的其他诉讼请求。如果未被告按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，因适用简易程序减半收取计205元由被告新乡润田置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 ：郑长清二〇一九年七月十六日书记员 ：杨先满