宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初3313号原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，统一社会信用代码91640103670441120P。负责人：张某。委托诉讼代理人：王某，宁夏灵州律师事务所律师。被告：西某，统一社会信用代码914110007324785523，住所地河南省许昌市。法定代表人：刘某，该公司董事长。委托诉讼代理人：晋某，河南先利律师事务所律师。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司（以下简称长城物业公司）与被告西某（以下简称西继电梯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人王某、被告西继电梯公司的委托诉讼代理人晋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付所欠物业费82974.45元，滞纳金7028元，上述欠费及滞纳金合计90002.45元；2.对被告的后续滞纳金将继续主张；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在贺兰县亘元财富汇9-1室的住宅面积为650.78平米，自2015年1月1日至2019年3月31日期间，拖欠物业服务费82974.45元，滞纳金7028元，被告拖欠的物业服务费及滞纳金合计90002.45元。原告按照约定向被告提供了物业服务，及时支付给原告物业管理费是被告的义务。原告多次向被告催要，被告一直拒付。被告的行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益，依据民事诉讼法第119条规定，特向贵院起诉，请求判如所请。被告西继电梯公司辩称，原告的诉讼请求不成立，而且缺乏事实根据和法律依据。1、原告并未按照约定以及相关法律规定全面履行自己的管理服务义务，其服务质量存在严重瑕疵，而且已造成被告的财产受到损失；2、被告在本案诉讼之前从未接到过原告催要物业费的相关通知；3、原告所计算的物业费用没有提供物价部门有关的审批文件，所计算的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据；4、即便按照法律规定，被告负有交纳物业费用的义务，但根据本案的事实，被告所有的房产一直是空置房，按照宁夏回族自治区物业管理条例第41条二款之规定物业费用的交纳数额应当由业主委员会与物业服务企业商定，而不是由原告自行规定；5、本案中，被告不存在违约情形，因为被告所有的房产不符合交付条件，虽然房产证已办出，但是实际情况该房产最基本的附属设施均没有，最重要的一点，原告方在被告未支付物业费用的同时应当依据相关法律约定及时履行自己的权利，作为原告，在明知自己服务质量存在严重瑕疵的情况下，默许被告不支付物业费的行为，其目的是获取比同期银行贷款利率要高的利息，我们认为原告对未及时主张的权利造成的损失本身存在过错，其要求违约金不应当得到法律的支持。所以说，我们认为原告的请求缺乏事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2011年8月18日，原告长城物业公司与亘元财富汇小区的开发商宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订《前期物业服务合同》，合同期限自2011年12月31日至2013年12月31日。2011年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2011年12月31日至2013年12月31日。2015年3月10日，原告长城物业公司与亘元财富汇小区的开发商宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订《亘元财富汇项目物业服务合同》，合同期限自2015年3月11日至2017年3月10日。2016年7月29日，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2016年7月1日至2017年3月10日。合同到期后，双方又进行了续签，合同期限自2017年3月11日至2020年3月10日。2017年5月8日，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2017年3月11日至2020年3月10日。2019年7月3日，贺兰县物业管理中心出具证明，载明：“兹证明长城物业集团股份有限公司银川分公司从2013年-2015年，为亘元财富汇别墅区提供物业服务”。被告西继电梯公司系贺兰县亘元财富汇9-1室房屋业主，房屋面积是650.78平方米。被告未交纳涉案房屋2015年1月1日至2019年3月31日期间的物业费。《亘元财富汇项目物业服务合同》第八条约定：物业服务收费标准，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：办公楼2.5元/月/㎡，商业物业2.5元/月/㎡；第九条：空置物业管理服务费根据实际空置面积由产权单位按物业费的50%支付；第十条：物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期的前一个月内履行交纳义务。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用的万分之五加收违约金；第十八条：业主逾期60日未交纳物业服务费的，应当按照逾期金额每日万分之五的标准承担相应的违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可对违约方提起诉讼。现原告就被告拖欠的物业费起诉，并提出上述诉讼请求。另查明，2014年12月18日，被告西继电梯公司与宁夏亘元房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋，合同第九条约定：交付期限及条件，出卖人应当在2015年2月18日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。以上事实，由原告提交的前期物业服务合同一份、亘元财富汇项目物业服务合同两份、物业服务合同备案登记表三份、照片打印件11张、缴费通知单打印件一份、微信聊天记录打印件一份；被告提交的照片打印件四张，以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，原告长城物业公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订了《亘元财富汇项目物业服务合同》，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告长城物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告有义务支付相应物业费。原告提供的《银川市商品房买卖合同》中约定涉案房屋应当在2015年2月18日前交付，故对于原告要求被告支付2015年2月18日之前的物业费本院不予支持。被告辩称：原告提供的《亘元财富汇项目物业服务合同》第九条约定：“空置物业管理服务费根据实际空置面积由产权单位按物业费的50%支付”，庭审中原告亦认可涉案房屋现空置，被告欠缴的物业费应当按照物业费的50%支付。原告反驳称：合同中的空置房是指开发商未售出的空置房，并不是指已向被告出售的空置房屋。本院从合同签订主体、权利义务指向对象、格式条款效力等方面，结合该条款的文意解释，对被告的抗辩意见予以采信。原告既然没有和被告单独签订物业服务合同，又主张与开发商宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订的前期物业服务合同对被告具有法律效力，对条款中的“产权单位”应当作扩大解释，不仅指开发商也应当包括业主在内，故对原告要求被告支付物业服务费82974.45元的诉请，本院支持2015年2月19日至2019年3月31日期间物业费的50%，即被告应交纳物业费的金额为40131元[（650.78㎡×2.5元/月/㎡×49个月+650.78㎡×2.5元/月/㎡÷30天×10天）×50%]。关于滞纳金，庭审中原告变更诉讼请求为违约金。原告长城物业公司与宁夏亘元房地产开发有限公司德胜分公司签订的物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未约定物业费缴纳时间。原告与被告之间未单独签订物业服务合同，亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，故对原告长城物业公司要求被告西继电梯公司承担违约金7028元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西某向原告长城物业集团股份有限公司银川分公司支付2015年2月19日至2019年3月31日期间物业管理服务费40131元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元（已减半收取），由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担568元，由被告西某负担457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 毛文亮 二〇一九年七月九日法官助理 时 楠书 记 员 曹佳贝附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。