福建省三明市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽04执异152号 异议人（案外人）：海峡（厦门）现代农业研究院有限公司，住所地：福建省厦门火炬高新区火炬园火炬路56-58号火炬广场北楼602室A单元。统一社会信用代码：913502005750423752。 法定代表人：史怀，执行董事。 申请执行人：福建省晋一建设发展有限公司，住所地：福建省福州市晋安区福马路前屿街435号二层。统一社会信用代码：91350111154620149。 法定代表人：陈庆明，总经理。 申请执行人：薛晓明，男，汉族，住福建省福清市。 被执行人：福建竣邦房地产开发有限公司，住所地：建宁县濉溪镇将屯河东路42号1幢，统一社会信用代码：91350430574741609M。 法定代表人：李焕明，总经理。 在本院执行申请执行人福建省晋一建设发展有限公司、薛晓明与被执行人福建竣邦房地产开发有限公司（以下简称竣邦公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人海峡（厦门）现代农业研究院有限公司（以下简称海峡公司）对本院查封被执行人竣邦公司名下坐落于建宁县濉溪镇荷花东路8号A1万家财富广场9幢401、403、404、405号的商业营业用房提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人海峡公司提出异议称，其与被执行人竣邦公司与2016年12月17日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买竣邦公司名下坐落于建宁县濉溪镇荷花东路8号A1万家财富广场9幢401、403、404、405号商业营业用房，并办理网签手续。且被执行人截止2017年12月30日尚欠案外人海峡公司到期债权22726680元，足以抵销购房款项。请求人民法院解除对建宁县濉溪镇荷花东路8号A1万家财富广场9幢401、403、404、405号商业营业用房的查封。案外人海峡公司向本院提交编号为201600642、201600643的两份《商品房买卖合同（预售）》，证明其与竣邦公司已签订合法有效的房屋买卖合同；提交福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初3982号民事调解书及（2016）闽0102执2769号收件承诺书，提交厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初5866号民事调解书及（2017）闽0206执571号受理执行案件通知书，共同证明其与被执行人竣邦公司之间存在到期债权，足以抵销购房款。 本院查明，福建省高级人民法院于2017年11月23日作出的(2017)闽民终878号民事判决书已发生法律效力。由于被执行人福建竣邦房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，福建省晋一建设发展有限公司、薛晓明向本院申请强制执行，本院于2018年8月21日立案，执行案号（2018）闽04执115号。 执行过程中，本院于2018年11月16日对被执行人竣邦公司所有的位于建宁县濉溪镇荷花东路8号A1万家财富广场9幢的部分房产进行查封。查封范围包括建宁县濉溪镇荷花东路8号A1万家财富广场9幢401、403、404、405号商业营业用房，对该房产的查封状态为轮候查封。目前该案处于执行状态。 另查明，2016年12月27日，案外人海峡公司与竣邦公司签订合同编号为201600642的《商品房买卖合同（预售）》，约定由案外人海峡公司购买竣邦公司所有的建宁县濉溪镇荷花东路8号A1万家财富广场9幢401、403号商业营业用房约定购房款为7585260元，并对付款方式、交付日期等内容进行了约定；同日，案外人海峡公司与竣邦公司签订合同编号为201600643的《商品房买卖合同（预售）》，约定由案外人海峡公司购买竣邦公司所有的建宁县濉溪镇荷花东路8号A1万家财富广场9幢404、405号商业营业用房约定购房款为7521300元，并对付款方式、交付日期等内容进行了约定。 再查明，案外人海峡公司与被告启明星（福建）粮油实业有限公司、谢华安种业科技（福建）有限公司、福建竣邦房地产开发有限公司及被告余志勇买卖合同纠纷一案，经福州市鼓楼区人民法院调解，作出（2016）闽0102民初3982号民事调解书。确认启明星（福建）粮油实业有限公司尚欠案外人海峡公司货款本金6790000元，并对利息、律师费及还款方式进行了约定。本案被执行人竣邦公司对该案承担连带还款责任。因未按民事调解书内容履行，案外人海峡公司于2016年9月18日向福州市鼓楼区人民法院申请执行，收件编号为（2016）闽0102执2763号。 案外人海峡公司与被告福建金禾生态农业开发有限公司、谢华安种业科技（福建）有限公司、福建竣邦房地产开发有限公司及被告余志勇买卖合同纠纷一案，经厦门市湖里区人民法院调解，作出（2016）闽0206民初5866号民事调解书。确认福建金禾生态农业开发有限公司尚欠案外人海峡公司货款本金8056000元，并对利息、律师费及还款方式进行了约定。本案被执行人竣邦公司对该案承担连带还款责任。因未按民事调解书内容履行，案外人海峡公司向厦门市湖里区人民法院申请强制执行，于2017年3月3日立案，执行案号为（2017）闽0206执571号。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人海峡公司一次性购买4套商业营业用房，房屋性质并不用于居住，不符合上述规定（二）的情形；案外人海峡公司主张其购房款已经其他到期债权抵销，可见合同约定的购房款在合同签订后并未实际支付，而是以双方当事人事先发生的债权债务关系予以抵扣。竣邦公司尚未支付其所有的建宁县濉溪镇荷花东路8号A1万家财富广场建设工程款，被本案申请执行人福建省晋一建设发展有限公司、薛晓明诉至法院，并进入强制执行程序。竣邦公司在未实际收到购房款的情形下，将建宁县濉溪镇荷花东路8号A1万家财富广场9幢401、403、404、405号商业营业用房出售给案外海峡公司，损害了竣邦公司其他债权人的利益，不符合上述规定（三）的情形。据此，海峡公司对其所购商业营业住房的权利依法不能够排除本院在以竣邦司为被执行人的执行案件中对该房产的执行。其异议请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回异议人海峡（厦门）现代农业研究院有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张志明 审判员  高锦状 审判员  董克云 二〇一九年七月二十日 法官助理朱起赟 书记员余春燕 附本案适用主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。