广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7280号上诉人（原审原告）：佛山市三水普华美居物业管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********。法定代表人：潘民强，董事。委托诉讼代理人：邓毅，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张拯民，男，汉族，1981年4月1日出生，住广东省佛山市三水区。上诉人佛山市三水普华美居物业管理有限公司(以下简称“三水普华美居公司”)与上诉人张拯民因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年4月8日判决：“一、被告张拯民于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司支付2019年1月的住宅物业管理费675.7元及违约金（以675.7元为基数，从2019年1月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿日止）；支付2018年9月至2019年1月的综合物业管理费500元及每月的违约金（以每月100元为基数，从欠费当月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿日止）。二、被告张拯民于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司支付2018年12月的公摊电费3.4元。三、驳回原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即125元，由原告佛山市三水普华美居物业管理有限公司负担100元，由被告张拯民负担25元。”三水普华美居公司不服上述判决，向本院提起上诉。其上诉的主要内容和上诉请求是：一、原审法院认为三水普华美居公司主张按合同约定逾期缴费按每日千分之三的标准计算偏高，调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，这对三水普华美居公司来说显失公平。前期物业服务协议是由双方当事人签字或盖章确认，是双方真实意思表示，为有效合同，对双方都具有约束力。张拯民故意拖欠物业管理费的行为已构成违约，应按约定承担违约责任。因此，张拯民应按《前期物业服务协议》第十二条的约定，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三向三水普华美居公司支付违约金。二、原审法院认为张拯民悬挂在阳台上的广告牌是其对阳台空间及设施独立行使权利，张拯民悬挂广告条幅的行为未对三水普华美居公司的管理造成妨害，这是属于事实认定错误。1.张拯民在阳台悬挂广告牌，严重侵害了其他业主的合法权益。2.三水普华美居公司作为小区物业的管理人，对小区享有管理的权利。张拯民作为物业所有人，除了行使相关权利外，还应负有遵守小区管理规定的义务。3.如果法院不判令张拯民立即拆除广告牌，将会有其他业主效仿，通过破坏公共设施、不交物业管理费等行为来抵制三水普华美居公司的管理，严重破坏小区的管理秩序。综上所述，张拯民违反物业服务合同的约定及临时管理规约的规定，实施了乱悬挂广告牌等妨害物业服务与管理的行为，张拯民应承担恢复原状的民事责任。综上，三水普华美居公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项关于违约金计算部分，改判张拯民按日千分之三的计算方式支付违约金。2.撤销原审判决第三项，改判张拯民立即拆除在阳台上自行挂立的广告牌。3.判令张拯民承担一、二审诉讼费。针对三水普华美居公司的上诉，张拯民答辩称：1、在合同上写的是滞纳金，滞纳金具有行政强制力，三水普华美居公司并非行政部门。2、该约定金额是明显过高，对于广告招牌属于城管管理范围，不属于三水普华美居公司管理范围，是否拆除广告牌一审并诉到本案明显不当。张拯民亦不服上述判决，向本院提起上诉。其上诉的主要内容和上诉请求是：一、原审法院认定事实不清。张拯民与三水普华美居公司争议的原审认定的张拯民门口西南方“花园”即所谓的停车位，并非登记产权“花园”。并非在宗地图红线之内，即非法定产权，其权属为公共区域，属全体业主共同所有。二、原审法院适用法律错误。张拯民与三水普华美居公司于2015年10月14日签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定于2016年10月30日交付使用，但是三水普华美居公司利用格式合同，在签订买卖合同时，强制要求在物业尚未进行产权转移和物业产权确权的情况下签订《前期物业管理服务协议》，并且如张拯民不签订即视为违约，属于明显免除其责任、加重张拯民责任、排除张拯民主要权利的行为，违反了诚信公平原则。但是原审法院却无视该格式合同签订的不公平性。三水普华美居公司存在以合法形式掩盖非法目的，利用格式合同加重张拯民责任和主要义务，违反了合同法的诚实信用原则和公平公正原则。综上，张拯民上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由三水普华美居公司承担。针对张拯民的上诉，三水普华美居公司答辩称：一、涉案的《前期物业管理协议》是双方在对协议仔细阅读并理解的前提下合意签订并生效的，内容并无违反法律、行政法规等强制性法律规定，张拯民按照协议约定的内容履行相应义务符合诚实信用、公平公正原则。二、三水普华美居公司提出要求张拯民缴纳别墅管理费、车位和花园综合管理费以及要求张拯民拆除广告牌都具有事实和法律依据，并有证据予以佐证，应全部予以支持。三、本案所涉案情、焦点问题是社会关注的重点，涉及众多与本案处于同等地位的业主和物业管理公司，社会影响力较大，故请法院公正审判，结合社会现实的普遍现象，维护社会稳定、营造和谐的社会氛围。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对于三水普华美居公司提交的证据，因张拯民认为照片无关联性。本院确认其真实性，对于证据与本案的关联性，本院将于下文述及。经审查，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案中，三水普华美居公司向张拯民提供物业服务，双方存在物业服务关系，对此双方签订了前期物业服务协议并签字或盖章确认，协议为当事人真实意思表示，内容并不存在违反法律强制性的规定的情形，合法有效，双方均应按照协议的约定履行义务。原审判决亦根据双方的约定认定张拯民应向三水普华美居公司支付拖欠的物业管理费及电费，有事实与法律依据。现张拯民上诉主张其停车区域属于非法定产权，权属为公共区域，属全体业主共同所有，因此，无需支付物业管理服务费。诉讼中，张拯民对其可以在案涉停车区域停放自己的车辆并无异议，张拯民此项上诉理由不能成为其拒绝缴纳物业服务费的合法理由，故张拯民的该项上诉主张不成立，本院不予支持。关于违约金的问题。三水普华美居公司主张按合同约定逾期缴费按每日3‰的标准计收违约金，该违约金的约定确属偏高，原审判决酌情调整按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，公平合理，本院依法予以维持。关于阳台广告牌是否应当拆除的问题。三水普华美居公司上诉请求张拯民应当立即拆除悬挂在其阳台的广告牌，从照片来看，该条幅捆扎在二楼的阳台金属围栏上面，而张拯民对其阳台空间及设施可独立行使权利，且三水普华美居公司亦未提交充分证据证明该广告条幅对其管理服务及小区公共空间领域造成妨害，故对三水普华美居公司的该项主张，本院不予支持。三水普华美居公司二审提交的照片不足以证明其上诉主张，本院对该证据的证明力、关联性均不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人佛山市三水普华美居物业管理有限公司与上诉人张拯民各负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 崔景诚审 判 员 张雪洁审 判 员 张 莹二〇一九年七月十五日法官助理 李晓霖书 记 员 朱夏嬙