广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初4138号原告：池喜荣，女，1958年4月22日出生，汉族，住广东省阳山县，委托诉讼代理人：秦燕干，广东威林律师事务所律师。被告：清远市君宇置业发展有限公司，住所地:清远市新城东24号区长实大厦八楼之二。法定代表人：李汝添，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷广振，该公司员工。原告池喜荣与被告清远市君宇置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告池喜荣的委托诉讼代理人秦燕干，被告清远市君宇置业发展有限公司的委托诉讼代理人雷广振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池喜荣向本院提出诉讼请求：1、被告承担逾期交房违约责任，立即向原告支付违约金自2017年8月1日起按日万分之五计至实际交付合格房屋止，暂计至2017年9月30日为16611.8元（544648元×5÷10000×61天）；2、本案诉讼费用由被告承担。案件在审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为：原告要求被告支付违约金，自2017年8月1日起按日万分之五计算至2017年9月30日为16611.8元；从2017年10月1日起不再计算违约金。事实和理由：2015年9月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市××楼××号房屋，建筑面积共105.56平方米，套内建筑面积84.67平方米，房屋总价款为544648元。合同第九条约定：“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十条约定：“（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，本项目及该商品房未配套此供暖系统设备；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，因该设备的开通手续及费用由买受人负责，因此不论燃气在商品房交付时能否供应，不影响出卖人向买受人交付商品房；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、3项由出卖人负责开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：⑵买受人若需开通燃气、有线（数字）电视、电话、宽带等，应自行前往相关部门办理并承担费用；若因相关公共事业单位、政府部门的责任或买受人、第三方的原因、市政建设原因等非出卖人原因导致供水、排水、供电等基础设施设备未能及时具备正常使用功能或者未能达到本合同约定的使用条件（包括但不限于本项目小区外永久性水电设施滞后或管网不足，不能满足本项目小区的用水、用电、用气、通讯等）的，不影响该商品房交付。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。1.小区内绿地率：2017年7月31日达到；2.小区内非市政道路：2017年7月31日达到；3.规划的车位、车库：2017年7月31日达到；4.物业服务用房：2017年7月31日达到；5.医疗卫生机构：2017年7月31日达到；6.幼儿园：2017年7月31日达到；7.学校：2017年7月31日达到。以上设施未达到上述条件的双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；4.物业服务用房未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任；5.其他设施未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。”合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗漏或开裂；⑵管道堵塞；⑶门窗翘裂、五金件损坏；⑷灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：⑴若因买受人未付清应付房款或者违约金的，出卖人有权拒绝交付房屋，因此导致该商品房未能按期交付的，出卖人除追究买受人逾期付款的违约责任外，在出卖人未解除合同的情况下，出卖人还有权按买受人逾期付款累计天数顺延该商品房的交付期限。出卖人并不因此承担逾期交楼的责任。⑵由于买受人原因（除上述第⑴点情况外）导致商品房未能按期交付的，出卖人不承担逾期交付房屋的责任，自出卖人向买受人发出交付通知书之日起，视为房屋已经交付给买受人使用。买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理等相关费用的支付、房屋灭失毁损的风险、质量保修期限的计算。”合同第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见附件十一《补充协议》第七条。”合同附件十一《补充协议》第四条约定：“本合同第九条‘商品房交付条件’修改为：1、买受人同意建设工程竣工验收备案证明文件或者房屋测绘报告不作为所购商品房的交付条件。只要该商品房符合投入使用（条件），在商品房不具有上述证明文件的情况下，双方可办理或者提前办理收楼手续（包括查验房屋程序），收楼手续应当自交付通知书送达买受人之日起10日内（寄出省内的通知自发出之日起3日视为送达，寄出省外或国外的通知自发出之日起7日视为送达，以寄出邮戳日期为准）开始办理。若买受人逾期未到场办理收楼手续的，房屋交付通知书约定的交付日期届满之日视为出卖人履行了交付房屋的义务；买受人在任何时候都不因商品房是否取得验收备案证明文件及测绘报告而向出卖人主张任何权利。2、买受人同意，因相关部门、单位的原因或者其他非因出卖人原因导致商品房在交付前后不具有建设工程竣工验收证明文件或者房屋测绘报告的，出卖人在合同约定的时限内交楼的，不承担逾期交付房屋的责任，买受人不因商品房是否取得验收备案证明文件及测绘报告而向出卖人主张任何权利。”合同附件十一《补充协议》第七条约定：“本合同第十二条‘逾期交付责任’修改和补充为：（一）按逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起三十天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。（二）逾期交房的免责约定：如因发生以下原因之一，致使该商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同约定的义务（包括但不限于交付房屋义务）逾期的，买受人同意出卖人将该商品房交付日期顺延，出卖人无须为前述情况负任何责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用。1）因不可抗力；2）因市政配套设施延误造成延期的；3）因主管部门通知停水、停电造成延期的；4）因政府部门需要的各项管制延期的；5）因气候原因无法正常施工的；6）应规划部门要求的重大设计变更延期的；7）因技术部门证明的施工中遇到的重大技术问题及困难导致延期的；8）因其他非出卖人所能控制的原因导致延期的”。合同签订后，原告已支付首期房款164648元，剩余房款380000元在广州农村商业银行股份有限公司清远分行办理按揭贷款支付给被告。原告依约履行了付款义务。但是被告未能按时向原告交付符合约定的房屋。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望支持原告诉讼请求。被告君宇公司辩称，一、被告同意支付逾期交房违约金，计算时间从2017年8月1日起计算至2017年9月30日止。二、逾期交房违约金标准过高，被告逾期交楼未造成原告实际损失，原告按日万分之五要求支付逾期交房违约金明显过重，被告愿意按日万分之一支付。本院经审理认定事实如下:2015年9月7日，原告池喜荣与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买其开发建设的位于清远市××楼××号房屋，预测建筑面积为105.56平方米，套内建筑面积为84.67平方米，房屋总价款为544648元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。……”合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见附件十一《补充协议》第七条”。合同附件十一《补充协议》第七条约定：“本合同第十二条‘逾期交付责任’修改和补充为：（一）按逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%”。合同签订后，原告向被告付清了购房款，并收到了被告于2017年2月28日向其出具的一张《广东增值税普通发票》。该发票记载，清远市峡江路4号恒福天曦四号楼7层06号房屋价税合计544648元。2017年9月30日，原告与被告就涉案房屋办理了交接手续并居住使用至今。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。双方应恪守承诺，全面履行合同约定的义务。原告已付清购房款，被告应依约在2017年7月31日前交付涉案房屋给原告。被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。双方约定的按日以原告已付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，且合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房违约金应按照合同约定按日以原告已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，原告主张从2017年8月1日起计至2017年9月30日止，被告也对该时间无异议，本院予以支持。经计算后，逾期交楼违约金为16611.76元（544648元×0.0005×61天）。本院对原告的该项主张，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告清远市君宇置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告池喜荣支付逾期交楼违约金16611.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，由被告清远市君宇置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  汤思达二〇一九年七月三十日书记员  李颖欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。