广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6417号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：李红丽，所长。委托代理人：寇明茹，女，1978年11月22日出生，该所职员。被告：应珉珉(曾用名应珉)，男，1954年12月3日出生，汉族，住所地广州市海珠区。被告:应竣峰(曾用名应嘉葆)，男,1989年9月9日出生,汉族,住所地广州市海珠区，第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，经理。委托代理人：梁平，该公司职员。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所(以下称二所)诉被告应珉珉、应竣峰、第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下称东晓物业）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇明茹、被告应珉珉，第三人的委托代理人梁平到庭参加了诉讼。被告应竣峰经本院公告，期限届满没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区前进路万松园XXXX房是原告辖内管理的直管公房，承租人张奇英(已故)，计租面积72.26平方米，月租金162.40元。我方与张奇英签订的租赁合同已于2015年5月31日届满，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第十条、第十九条、《合同法》相关规定和双方合同的约定，我方有权解除合同，收回房屋。被告应珉珉是涉案房屋的使用人，自2018年6月起无理拖欠房屋租金至今，期间，我方及第三人均通过电话或张贴通知的方式，多次通知被告缴清租金，但被告仍未缴纳。为此，现起诉要求1、解除原告与两被告关于海珠区前进路万松园XXXX房房屋的租赁关系；2、判决两被告在判决生效之日起10日内腾空并交付讼争房屋；3、判决两被告按照162.40元/月缴纳从2018年6月1日起至2018年10月的房屋租金；缴纳从2018年11月1日起至交付房屋之日止的房屋占用费(房屋占用费按成本租金收取，按照936.5元/月)；4、两被告承担本案全部诉讼费用。被告应珉珉辩称：拖欠租金属实，那是因为自已没有经济收入，确实没这个能力交纳，希望给予一年的时间将租金补上。我没有其它居住去向，故不同意原告解除租赁关系的诉讼请求。被告应竣峰没有提出答辩意见及提供证据。第三人述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：位于广州市海珠区前进路万松园XXXX房房产是广州市海珠区国土资源和房屋管理局接管的公产房，该局将上述房屋委托第三人东晓物业管理。原告二所是隶属于广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局并具有事业法人资格的行政管理部门，其职责主要是受该分局委托负责与房屋承租人签订租赁合同、管理辖区内房屋等工作。原告与第三人协商约定东晓物业负责原告二所辖区内直管房的续租及组织租金收缴等工作。2013年，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与张奇英（承租人、乙方）签订《广州市直管房(住宅)租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区前进路万松园XXXX的房地产出租给乙方，使用面积72.26平方米；租赁期限从2013年6月1日至2015年5月31日，月租金162.4元;租金按双月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；(第四条1)依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并追讨拖欠的租金和违约金；(第十三条）租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回所承租的房屋给甲方……；（第十九条）乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；(第二十一条)租赁期届满或合同因故解除时，双方未续签合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费(按成本租金收取)外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述合同的附件一《乙方家属名单》记载了“应珉珉、应竣峰”两人名字。被告应珉珉与应竣峰是父子关系，张奇英与应珉珉是母子关系。张奇英于2016年9月12日死亡。租赁合同期限届满后，两被告继续承租案涉房屋，并支付租金至2018年5月31日。原告二所于2018年8月2日和2018年11月1日在涉案房屋处分别张贴了《通知》，向被告方催缴欠租，其中第二份通知内容是：经查证，你未能依时交纳租金，已欠租4个月，现通知你务必在2018年11月15日前缴清所有欠租，否则，我单位按合同相关约定将通过法律途径予以收回等。另查，2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局等。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与东晓物业签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：东晓物业的服务管理事项为滨江等11条行政街范围内直管房的管理工作；日常由广州市海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作等。庭审中，原、被告均确认合同约定的租赁期满后，双方之间没有再签订书面的租赁协议；涉案房屋现由两被告居住使用，两被告从2018年6月1日起没有交纳租金。原告提供的证据其中有：1、广州市住宅房屋租金计算(评估表)，证明涉案房屋目前成本租金为936.5元/月。本院认为：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由原告二所承接，故原告有权就涉案房屋主张权利。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与张奇英签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。虽然该合同的承租方为张奇英，但合同所附的《家属名单表》载明了被告应珉珉、应竣峰两人名，故应珉珉、应竣峰亦是涉案房屋的共同使用人，涉案房屋是张奇英、应珉珉、应竣峰共同承租使用。上述租赁合同期满后，双方未续签合同，但被告方(张奇英于2016年9月12日死亡后，继续由应珉珉、应竣峰使用房屋)仍然继续承租使用涉案房屋，出租人未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告方表示因家里经济困难，从2018年6月1日起至今无法交纳租金。原告据此认为被告方违约，因而要求解除租赁关系，收回房屋。对此，虽然双方签订的合同中约定“逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋”，但是，涉案房屋原是由被告的家人从所在单位分配后而承租使用，具有社会福利性，被告居住了很长时间；而且，原告不能举证证明被告方有其它居住去向。因此，原告的该部分请求，本院不予支持。关于欠费问题。原告要求按照合同约定标准162.40元/月缴纳从2018年6月1日起至2018年10月止的房屋租金，并无不当，可予支持。除此，原告还要求被告方缴纳从2018年11月1日起按成本租金936.5元/月的标准计算的房屋占用费，符合租赁合同关于“租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补缴占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方的违约金……”的约定，本院亦予支持，但该房屋租金宜计算至本案判决生效之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告应珉珉、应竣峰在本判决生效之日起10日内按162.40元/月的标准向原告支付从2018年6月1日起至2018年10月31日止的租金。二、被告应珉珉、应竣峰在本判决生效之日起10日内按936.5元/月的标准向原告支付从2018年11月1日起至本判决生效之日止的租金。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告方负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  区伟斌人民陪审员  王 英人民陪审员  李绯虹二〇一九年七月九日书 记 员  徐 萍李科慧