广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初379号原告：陈利恒，女，1968年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：罗新发，男，1968年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，与原告为夫妻关系。被告：佛山市禅城区峰海日用品商行，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道澜石华远村运输公司内办公楼首层102号，营业执照号440602600567151。经营者：彭成钱。被告:彭成钱，男，1984年6月23日出生，汉族，住广东省陆丰市，原告陈利恒诉被告佛山市禅城区峰海日用品商行（以下简称峰海商行）、彭成钱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，适用小额诉讼程序进行审理，后因本案争议较大，不适宜适用小额诉讼程序，本案转为适用简易程序的其他规定，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告峰海商行于2015年7月14日签订的《物业租赁合同》，及被告峰海商行腾退位于佛山市禅城区影荫路21号部分租赁物予原告；2、两被告支付自2018年9月14日至实际腾退租赁物之日止的租金、场地使用费，暂计至2018年12月31日为20500元（每月租金或者场地使用费标准为8200元）及滞纳金（滞纳金自原告起诉之日起至两被告清偿之日止，以每月租金8200元为本金，按每日千分之三计算）；3、两被告支付2018年8月至今实际使用电费合计2600元（截止至2018年12月31日）及利息（利息自原告起诉之日起至两被告清偿之日止，以每月租金2600元为本金，按中国人民同期贷款利率计算）；4、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告和被告峰海商行于2015年7月14日签订《物业租赁合同》一份，约定原告将位于佛山市禅城区影荫路21号部分，面积86平方米，租赁给峰海商行，租期为2015年1月1日至2019年12月30日。交费方式：在2018年12月30日前，租金按照每平方100元收取，费用按先付款后使用的方式结算，首期缴纳三个月的租金合计共25800元，在合同签订之日支付给原告，以后每个季度收租金一次，每个季度费用应提前在上季度缴纳，逾期5天后缴款按应缴金额每日3‰收取，否则做违约处理，停车场管理费每月500元……乙方在租用期内的水费、电费、维修费、税收等乙方经营所需要的费用及乙方的债权债务由乙方负责……乙方每月需向甲方缴交市场清洁费100元，在缴交租金费用时，一并缴交。后双方协商减少租金，共同约定每月租金7800元，仓库另外每月收取400元，从每个季度收取一次租金，每次的租金提前在上个月支付变更为每月14日前收取当月租金以及上月电费。上述合同签订后，原告已按约交付租赁物，被告承租并设峰海商行，但其声称由于经营不善，从2018年6月就没有缴纳租金以及电费等。原告多次催收无果。峰海商行拒不支付租金、电费的行为已严重违反合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益。另峰海商行为个体工商户，彭成钱为实际经营人，应对峰海商行的债务承担无限连带责任。被告辩称，被告不交租是因为涉案房屋下水道倒灌，导致被告营业场地不能正常运营、货物受损，被告通知原告，原告说不关他事，原告也拒绝与被告协商，所以被告才拒绝交租。对起诉主体有异议，被告手上有一份与涉案物业所在物业的使用人广东外运佛山汽车集装箱运输公司（以下简称外运公司）就相同租赁物签订的租赁合同，该合同有备案的骑缝章。补充：2018年9月14日后的租金未交。但是缴纳标准不是每月8200元，而是每月1687.5元。不应该交滞纳金，对电费无异议。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业机读档案、被告身份证复印件，证明原被告主体资格。2、物业租赁合同，证明原被告存在租赁合同关系，约定涉案房屋的位置、租金、滞纳金及水电费由承租方承担。3、房产证、土地证，证明广东外运佛山汽车集装箱运输公司有佛山市禅城区影荫路21号的使用权属。4、图纸5张，证明广东外运佛山汽车集装箱运输公司兴建佛山市禅城区影荫路21号确实经过合法报建、合法审批。5、微信记录40张、收据5张，证明峰海商行以往的交易习惯、承租事实及欠租情况。诉讼中，被告举证如下：1、租赁合同，证明被告实际是与广东外运佛山汽车集装箱运输公司签订租赁合同，约定的计租面积、租赁物位置、租赁期限与原被告签订的租赁合同是一致的，原告并非真正的出租方。2、照片8张，证明下水道倒灌，涉案场地无法正常经营及货物受损。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据3、4，经核对，并结合其他证据材料，本院予以确认；证据5，被告质证认为原告提供了房租收款收据及微信聊天转账记录，是被告在受欺骗下签了合同所造成的，原告不是产权人，也没有获得产权人的授权，合法有效的合同是被告与产权人签的那份，合同租金为每月1687.5元，跟原告的聊天记录都是原告以业主的名义跟被告沟通，所以误认为其是业主，有权出租，原告靠欺诈使被告多付租金6112.5元，由此可知，被告对证据真实性本身无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。庭审中，原告称涉案房屋有房产证，但未能提供，故本院发函向相关部门发函询问其规划报建情况，取得复函两份。后原告又向本院提交了《佛山市区临时建设工程规划许可证》、《佛山市建设工程规划验收合格通知》，本院再向有关部门发函询问其临时工程的使用期限，亦取得复函两份。该四份复函系本院依法取得，本院予以确认。本院经审理查明：2015年7月14日，原告作为出租方（甲方）、被告彭成钱作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定原告将位于佛山市禅城区影荫路21号之（计租面积86平方米）租赁给乙方，租期为2015年1月1日至2019年12月30日。租金按照每月每平方110元收取，到2018年12月30日止。保证金为25800元（按三个月的租金费用计取）。交费方式：费用按先付款后使用的方式结算，首期缴纳三个月的租金合计共25800元，在合同签订之日支付给甲方，以后每个季度收租金一次，每个季度费用应提前在上季度缴纳，逾期5天后缴款按应缴金额每日3‰收取。2019年4月15日、24日，佛山市自然资源局禅城分局、佛山市规划城建档案馆分别向本院回复：未有佛山市禅城区影荫路21号房屋的规划报建资料。另查明，根据原告提交的资料显示，2001年11月30日，原佛山市建设局下发《佛山市区临时建设工程规划许可证》（编号佛规工临[2001]J274号），对以下临时建设工程准予建设：建设单位为广东外运佛山汽车集装箱运输公司，项目名称为临时商铺，建设位置为影××、××路以东，建设规模为924㎡，二层，35万元，有效期两年。为此，本院发函询问上述临时建设工程规划许可证有效期的情况，佛山市自然资源局禅城分局于2019年6月4日回复称：一、根据《广东省城乡规划条例》第四十八条，临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。二、经核查我局存档资料，未有位于影××、××路以东临时建设工程的规划报建资料，亦未查询到本项目的临时建设工程规划许可证延期申请。2019年6月19日，佛山市规划城建档案馆回复称：未查到上述临时建筑申请延长有效期的相关资料。庭审中，双方确认：原告第一项诉讼请求中的部分租赁物指的是，影荫路21号之二，21号是南北排列，总共隔开了11间，涉案租赁物是从南到北第二间。庭审中，在本院询问“被告是否确认原告没有收取物业费及当天进行了维修”时，两被告陈述：被告认为租金包含了物业费，确认原告当天进行了维修，但是维修后有遗留问题需要消毒。庭审中，两被告陈述：对两被告承担连带责任无异议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。经查，涉案租赁物无规划报建材料，即使有办理临时建设工程规划许可证，但也已过有效期且无延长有效期的资料，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，涉案租赁合同应为无效。无效的合同自始没有约束力，故不存在解除问题。关于租赁物返还。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案合同无效，两被告应向原告返还涉案租赁物，根据双方确认，租赁物为影荫路21号之二，从南到北第二间。关于占有使用费。根据上述司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告主张被告按合同约定的租金标准支付占有使用费，并计至被告实际腾退房屋之日，应予支持。被告虽称与案外人签订了涉案租赁物的租赁合同且每月租金为1687.5元，但从原告举证的租赁合同、双方的微信记录、收据来看，被告该抗辩与事实不符，本院不予支持。故被告应按合同约定的租金标准支付占有使用费。根据合同约定，计租面积86平方米，租金按照每平方110元收取，保证金为25800元（按三个月的租金费用计取），故租金至少为每月8600元，现原告主张按8200元计算，且自2018年9月14日计至2018年12月31日为20500元，未超过上述标准，系其对自身权利的自由处分，依法应予支持。关于电费及利息。被告对电费无异议，故本院对原告该项主张予以支持，利息应从起诉之日按同期贷款利率计至实际清偿日止。关于违约金。因合同无效，原告主张违约金缺乏依据，本院不予支持。关于连带责任。两被告对此无异议，可推知峰海商行亦确认其为承租人，故本院对原告该项主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈利恒与被告彭成钱于2015年7月14日就佛山市禅城区影荫路21号部分（计租面积86平方米）签订的《物业租赁合同》无效；二、被告佛山市禅城区峰海日用品商行、彭成钱于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈利恒返还涉案租赁物即佛山市禅城区影荫路21号之二（从南到北第二间）房屋；三、被告佛山市禅城区峰海日用品商行、彭成钱于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈利恒支付2018年9月14日至实际返还上述房屋之日止的占有使用费（计至2018年12月31日为20500元，此后以每月8200元的标准计算）；四、被告佛山市禅城区峰海日用品商行、彭成钱于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈利恒支付电费2600元及利息（利息从2019年1月7日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿日止）；五、驳回原告陈利恒的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。本案受理费189元，由被告佛山市禅城区峰海日用品商行、彭成钱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年七月十九日书记员  潘有鹏