四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初1324号 原告：谢居刚，男，1970年8月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：张清华，女，1971年1月10日出生，汉族，住简阳市。 二原告委托诉讼代理人：李忠涛，简阳市贾家正和法律服务所法律工作者。 被告：张仲明，男，1949年10月16日出生，汉族，住简阳市。 委托诉讼代理人：何嘉，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原告谢居刚、张清华与被告张仲明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢居刚、张清华及二原告委托诉讼代理人李忠涛，被告张仲明及其委托诉讼代理人何嘉到庭参加诉讼。诉讼中，本院为双方指定和解期30日。本案现已审理终结。 谢居刚、张清华向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2006年8月14日签订的《住房转让协议》有效；2.判令被告协助办理过户登记；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，原告张清华与被告系同村同组村民。2006年8月初，被告在其村社通告出卖自己所有的农房［所有权证：简农房权字第××号，集体土地建设用地使用证号：简家贾集建（1989）字第XX号，二原告与被告协商购买其房屋。双方在2006年8月14日达成《住房转让协议》，二原告当日即支付购房款3.9万元，被告出具《收条》并交付房产证及土地使用证。达成协议后，被告次日腾出房屋给二原告居住使用，因原告考虑到与被告系同组村民，故没有办理过户登记。现因牵涉到国家房屋确权登记，故二原告多次要求被告协助办理过户登记，被告以种种理由拒绝协助办理，并口头承诺将房屋确权到自己名下，房屋供二原告永远居住使用，将购房款全退给原告。 张仲明辩称，当时只是协议房子给原告居住，没有说卖，被告没有收到款项，收条上签名不是本人，协议是村会计写的，签协议和谈协议被告都不在，是被告的老婆（现已去世）处理的，被告不知情，只是中午吃饭的时候被告在协议上按了手印。房屋两证在房屋内，被告将房屋交与原告后原告取得了两证。1.本案所涉房屋为宅基地建设房屋，纠纷应当由行政机关依照国家政策处理，不属于人民法院民事案件受案范围，应当驳回原告的起诉。2.对于原告主张的第一项诉求，被告认为该协议违反行政法规强制性规定，是无效协议，双方签订协议时原告谢居刚不是该集体经济组织成员，且至今未取得集体经济组织成员身份，故原、被告之间订立的协议应当认定为无效；原告张清华虽与被告属同一集体经济组织成员，但根据一户一宅的原则，张清华在签订协议时、截止起诉之日已拥有相应宅基地，因此该协议也应认定无效。3.对于原告主张的第二项诉讼请求，因协议无效，故该请求不能成立；同时，不动产适用登记生效原则，如上述协议有效，办理登记过户手续前并未发生物权转移，买受人过户登记请求权的基础不是物权而是其与出卖人之间的房屋转让合同，因此从性质上看，原告请求协助过户登记属于债权请求权，债权请求权适用诉讼时效。本案协议签订于2006年，通过原告起诉状载明的原告因考虑与被告系同组村民故没有办理过户登记可以证实，原告2006年签订协议后未要求被告办理过户登记，因此该项诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：谢居刚与张清华系夫妻，张清华与张仲明均系简阳市贾家镇村民。2006年8月14日，张仲明、李桂才（现已去世）作为甲方，谢居刚、张清华作为乙方，双方签订《住房转让协议》，约定“张仲明、李桂才夫妇将本户自建农村住房壹幢转让给谢居刚、张清华夫妇居住使用，转让价格：壹幢住房包括家具和房内一切设施折价人民币壹万壹仟元整；交款和财产移交方式：协议签定时，乙方付清甲方购房款、甲方出收据，乙方付款；甲方移交给乙方房产证、土地使用证等与本房相关的证件并清点财物给乙方；成交后的办证等费用，由乙方承担”。该《住房转让协议》由时任村文书起草，双方捺印，见证人有国土所工作人员、村长、书记、队长、邻居、被告两个女儿、原告亲属等10人。协议签订当日，张仲明的女儿张燕代为出具《收条》两张，一张载明收到谢居刚房款9000元，家居2000元，一张载明收到谢居刚28000元。二原告现持有简农房权字第××号村镇房屋所有权证和简家贾集建（一九八九）字第××号集体土地建设用地使用证，两证载明的所有权人、土地使用者均为张仲明。二原告一直居住在讼争房屋内。 张清华结婚后与其父分户，户籍仍在贾家镇。经向国土部门和房管部门查询，没有张清华位于贾家镇的土地审批资料和登记档案或房屋信息。张仲明的现任妻子何文学于2017年2月21日迁户至贾家镇。 以上事实，有原、被告陈述，原告提供的身份证、户籍证明、《住房转让协议》、《收条》、村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证，被告提供的户口本，证人张仲锦、张仲能出庭作证的证言等证据予以证实。以上证据真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提供的残疾人证和病情证明，与本案无关，本院不予采信。 本院认为，一、本案原、被告双方争议的是房屋买卖合同的效力问题，属于人民法院受案范围。关于本案案由，立案时确定案由为确认合同效力纠纷，在诉讼过程中，双方当事人均同意本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷，本院根据查明事实结合当事人意见确定本案案由为农村房屋买卖合同纠纷。二、关于双方签订的《住房转让协议》是否有效。首先，对于被告提出当时只是说房子给原告居住的抗辩。《住房转让协议》不仅对转让价格、付款进行了约定，也对移交两证、清点财物以及成交后的办证等费用的承担进行了约定，从整个转让协议的内容可以看出，双方是对房屋买卖进行的约定，而并非被告所抗辩的只是给原告居住。第二，被告虽抗辩本人没有参与协议商谈、没有收到款项，但被告认可在转让协议上捺印。且转让协议系时任村文书所起草，并有相关见证人在协议上捺印，转让协议约定“乙方付清购房款、甲方出收据”，被告的女儿也代为出具了《收条》。现被告并未提供证据对其上述抗辩主张进行证实，故对被告的上述抗辩主张，本院不予支持。第三，我国法律适用房地权属一致的原则，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使、和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条等规定，农村宅基地使用权可以在同一集体经济组织成员间流转。具体到本案中，1.原告张清华与被告张仲明均是所购房产所在村的村民；2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，是以户为单位，张清华已与其父分户，经向有权部门查询张清华在该村没有住房和宅基地，如果张清华因为签订《住房转让协议》而拥有多余宅基地，多余部分可由相关部门予以调整或收回。综上，二者签订的《住房转让协议》不违反法律规定。双方是在时任村干部的执笔起草和包括国土、村社干部、邻居等多人见证的情况下签订的《住房转让协议》，双方的买卖视为经过了集体经济组织的同意。至于被告抗辩房产证和土地使用证存放于房屋内，原告系在居住使用时取得的房产证和土地使用证原件，对此，被告并未提供相关证据证实，且双方签订《住房转让协议》后，原告方支付了价款，被告交付了房屋并将房产证和土地使用权证原件交与原告，此与《住房转让协议》中关于付款和交付证书的约定一致，更符合常理。二原告系夫妻，在签订协议后也在当地实际居住、生活，原告方实际居住使用讼争房屋至今已近13年，对讼争房屋已形成了稳定的占有关系。综上，应确认双方之间的合同有效。三、关于被告认为原告关于过户登记的主张已过诉讼时效的问题。本院认为，办理所有权转移登记可使买受人获得圆满的所有权，因此，房屋过户登记具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提起标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，被告理应按照合同的契约精神及诚实信用原则全面履行协助房产过户的合同附随义务，对原告要求被告协助过户的诉讼请求，本院支持将讼争房屋所有权过户登记到原告张清华名下。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告谢居刚、张清华与被告张仲明及李桂才于2006年8月14日签订的《住房转让协议》有效； 二、被告张仲明于本判决生效后三十日内协助原告办理房屋过户登记手续。 本案案件受理费减半收取计388元，由被告张仲明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曹颍 二〇一九年七月一日 书记员  张杰