西安市雁塔区人民法院 西  安 市  雁  塔  区  人  民  法  院民 事 判 决 书                 （2018）陕0113民初12479号原告尹强，男，汉族，1989年7月16日出生，住山西省孟县。委托诉讼代理人王清义，陕西方强律师事务所律师。被告陈昕，男，汉族，1990年7月30日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人李晓宇，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人张敏，陕西知本律师事务所律师。原告尹强和被告陈昕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹强诉称，2017年11月15日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告将位于西安市高新区XX路XX号XX室XX城”，原告每年要向被告支付固定租金及营业额提成不少于100万元；开业前，被告应配合协助办理相关证照，并有义务协助沟通外围关系及与物业管理关系；双方任意一方单方强行解除合同，应向守约方支付50万元违约金。合同签订后，原告依约向被告支付商铺租金和保障金等费用27万元，并投入大量资金对所租赁商铺进行装修并购置了相关设备，同时向工商部门办理了“西安市高新区XX城XX餐厅”的营业执照。后因安装排烟管道受阻，被告不履行合同约定的配合协助义务，以致该主题餐厅迟迟无法开业。为此，原告曾多次督促被告并与其商谈，但被告一直推脱。2018年6月21日，被告向原告发出《解除商铺租赁合同通知书》，单方提出解除合同，并要求原告于5个工作日内腾退租赁商铺。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还已收取原告的商铺租金和保证金等费用27万元；2、被告向原告支付违约金50万元；3、被告赔偿原告装修装饰损失801799元。4、本案的诉讼费和鉴定费全部由被告承担。被告陈昕辩称，被告按照租赁合同履行了义务，不存在违约行为。由于原告存在违约行为，被告有权单方解除合同。原告要求支付违约金及损失无事实和法律依据。原告要求鉴定损失，但导致鉴定无法进行是因原告自身过错导致，故请求驳回原告的诉请。经审理查明，2017年12月29日，西安市十九粮贸有限公司与被告签订房屋租赁合同，约定西安市十九粮贸有限公司将涉案房屋出租给被告，租期自2018年1月1日至2025年12月31日。2017年11月22日，西安市十九粮贸有限公司出具其同意被告陈昕将该物业对外联营、转租的证明。2017年11月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于西安市高新区XX路XX号XX室商铺出租给原告，该商铺建筑面积约为750平方米，该商铺现有装修及设施、设备详见合同附件，该附件作为被告按约交付给原告使用和原告在合同租赁期满交还该商铺的验收依据；被告保证拥有完全、完整的使用权，原告合法合规经营的前提下，被告应保证原告可以完全使用租赁的商铺；该商铺租赁期限为5年，租期从2018年1月1日起至2022年12月31日止，原告承诺该商铺仅作为餐饮小吃城使用，被告允许原告将商铺合理分割为相对独立的档口进行转租；原告承诺在2018年3月10日前正常全面营业，原告应在开业日前自行办理开业必需的有关政府审批文件或证照，被告配合协助（包括但不限于：二次消防验收合格证、营业执照、税务登记证件、商标注册证、特许经营许可证等），否则因此造成的损失由原告自行承担；租金计费标准按照固定租金加各营业档口年营业额提成方式计收，其中固定租金为每年20万元，各档口年营业额提成比例为第一年提成10%，此后每年递增1%，合同签订后5日内原告向被告支付首期固定租金的50%（10万元），2017年12月10日前支付剩余50%首期固定租金（10万元），此后，固定租金按年度支付，每次于新年度开始前的1个月一次性付清，各营业档口年营业额提成的支付方式为双方每隔10天共同结算各营业档口全部经营收入，被告在按比例扣除经营收入提成后，将剩余经营收入及时返还给原告，原告保证每年支付给被告的租金总额不少于1000000元；合同签订之日，原告须向被告支付50000元作为履约保证金，当原告出现迟延交付租金及滞纳金、水电费、服务管理费及滞纳金、违反对租赁商铺的管理义务或损坏租赁商铺及附属设施、合同终止或提前解除后迟延退还商铺等情况，被告有权从该保证金中扣抵原告应承担的部分；如原告在承租期内未违反合同规定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用，则被告应于租赁期终止起10个工作日内将履约保证金全额无息退还给原告；被告应于2017年11月15日前将商铺按约交付给原告；原告装修时必须遵守物业公司的有关规定，其装修方案须经被告同意、报有关部门批准并办理消防审批手续后方可施工，装修完毕须办理消防验收手续后方可营业；原告如改变商铺的内部结构、装修或设置对商铺结构有影响的设备，其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得被告的书面同意后方可施工；在租赁期届满后或提前解除合同后5个工作日内，原告应搬走或拆除属于自己的物品或装置，完成商铺的清洁，否则该物品的遗失、损坏责任由原告自行承担，且被告有权自行处理承租商铺内的留置物品，处理留置物品所发生的费用及商铺清洁费由原告承担；被告有义务协助原告沟通外围关系及与物业管理方关系，原告积极配合；原告逾期支付租金超过30日的，未经被告书面同意擅自改变商铺用途、结构的，被告有权单方解除合同；租赁期间，原告未按承诺时间开业或擅自停业超过30日的，被告有权解除合同，收回租赁商铺；若双方任意一方单方强行解除合同，应向守约方支付50万元违约金。庭审中，原告提交了其与被告于2017年11月22日签订的《商铺补充协议》，约定双方同意将该商铺的租赁合同起止时间改为2017年11月15日起至2022年12月30日止，其中2017年11月15日至2018年1月1日装修免租期。被告对此不予认可，并表示该补充协议上的签名不是其本人签署的，系原告为了办理营业执照自行签署。原告对此亦不予认可。合同签订后，原告向被告支付共270000元，向西安高科物业管理有限责任公司支付装修保证金6000元。对此，原告提交了微信及银行转账记录，并表示该270000元包括租金及履约保证金，被告则表示该270000元包括200000元租金、50000元履约保证金及20000元违约金。另查明，原告于2018年3月16日安装排烟管道时被物业阻挡。同时二楼租户于2018年4月5日提出异议，致使安装排烟管道受阻。2018年6月5日，原告经营的XX城XX餐厅向物业及二楼的房屋使用人出具《关于一层排烟管道安装事项及整改情况说明函》提出已做相应技术方案，要求尽快解决问题。2018年6月7日，西安市十九粮贸有限公司为了安装排烟管道的问题向物业出具《安全承诺书》。2018年6月21日，被告在原告承租商铺张贴《解除商铺租赁合同通知书》，载明因原告逾期开业构成违约，导致被告无法获得租金收益，损失持续扩大，故要求解除租赁合同并在收到通知书之日起5个工作日内腾退该商铺，逾期未腾退的，被告将自行处理承租商铺内的留置物品。原告表示收到了该解除通知书。庭审中，被告提交了2018年3月13日商铺现状照片及原告2018年3月发出的微信朋友圈截图，证明原告装修施工进度缓慢，在合同约定的2018年3月10开业日尚未完成基础装修，原告对此不予认可。另被告提交了其于2018年6月5日与物业经理陈楠的录音、安全承诺书及西安简时代餐饮管理有限公司于2018年6月15日出具的原则上同意原告架设排烟设施的《回复函》，证明被告已协助原告沟通相关关系，不存在违约。原告对此亦不予认可，并表示烟道问题至今尚未解决。庭审中，原告表示除排烟管道外，天然气亦未协调成功。对此，被告申请物业工作人员杨某某出庭作证，证明被告已履行了与物业的沟通义务，且原告在2018年4月初才向物业提出安装烟道及天然气的问题。原告对此不予认可。另原告表示被告于2018年6月21日解除合同后，原告已搬离涉案房屋，其要求的违约金是根据合同第十一条第8款规定被告强行解除合同应向其支付违约金50万元。再查明，该商铺至今未开业。本案审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋装饰装修及添附设备进行评估鉴定，本院委托西安市中级人民法院进行鉴定，后该鉴定案卷被退回，退件函载明由于装修材料价格差异较大，评估人员无法获取基准日的材料价格。案卷退回后，被告将涉案房屋相关装修已拆除。庭审中，原告提交了2018年1月1日其与西安大名建筑工程有限公司签订《施工合同》及2018年2月20日签订的《补充施工合同》，施工合同约定工期为2018年1月1日至2018年4月5日，补充施工合同约定工期为2018年2月20日至2018年4月5日。同时，原告提交了收款收据，证明其向施工方支付装修费801799元。被告表示根据原告提交的施工合同，原告并未准备在双方约定的开业日开业，对补充施工合同及收款收据均不认可。原告提交了微信转账记录并申请证人吉某某出庭，证明其实际支付装修款801799元。被告表示转账记录无法看出系原告账户转账，且无发票，故对此均不予认可。以上事实，有租赁合同、解除商铺租赁合同通知书、函、微信聊天记录、当事人陈述等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。该合同约定原告承诺在2018年3月10日前正常全面营业，租赁期间，原告未按承诺时间开业或擅自停业超过30日的，被告有权解除合同，收回租赁商铺。庭审中，原告表示由于排烟管道及天然气安装受阻导致无法正常开业，但根据原告提交的施工合同显示工期截止2018年4月5日，且原告提交的微信聊天记录显示2018年3月16日安装排烟管道时被物业阻挡，可见原告无法在2018年3月10日前正常全面开业。被告于2018年6月21日张贴解除合同通知书，原告亦收到该通知书，双方的租赁合同已解除。故对于原告要求被告支付单方强行解除租赁合同违约金500000元的请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告返还已收取原告的商铺租金和保证金等费用270000元的请求，双方约定租赁期限自2018年1月1日至2025年12月31日，租金计费标准按照固定租金加各营业档口年营业额提成方式计收，其中固定租金为每年200000元，各档口年营业额提成比例为第一年提成10%，此后每年递增1%。由于该商铺并未正常开业，故不存在各营业档口年营业额提成。2018年6月21日被告解除租赁合同后，原告表示其已搬离该商铺，被告亦未提交相关证据证明原告仍占有该商铺，故原告实际使用该商铺至2018年6月。另双方在合同中约定原告保证每年支付给被告的租金总额不少于1000000元，现原告使用该商铺6个月，故对于原告要求被告返还租金及保证金270000元的请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告赔偿原告装修装饰损失801799元的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。双方虽在合同中约定提前解除合同后，原告应搬走或拆除属于自己的物品或装置，被告有权自行处理承租商铺内的留置物品，但双方并未约定对形成附合的装饰装修如何处理。本案中，原告作为商铺的承租方，其经营的是餐饮小吃城，排烟管道及天然气的安装是原告在装修前首先应考虑到的问题，但原告在排烟管道及天然气安装未获得相关部门审批并与物业、楼上租户协商一致的情况下，擅自对该商铺进行装修，导致无法经营，原告应承担主要责任。根据合同约定被告允许原告将商铺合理分割为相对独立的档口进行转租，且有义务协助原告沟通外围关系及与物业管理方关系。被告作为该商铺的出租方，在对告商铺的结构清楚的情况下，原告将商铺分割为独立的档口，且被告亦明知原告经营的是餐饮小吃城，故被告对于排烟问题及天然气的使用问题应有一定的预见性，但在上述问题未解决的情况下任由原告对商铺进行装修亦存在过错。对于原告的装修损失，被告应承担一定的赔偿责任。庭审中，被告申请物业工作人员杨某某出庭作证，证明被告已履行了与物业的沟通义务，原告对此不予认可，并表示排烟管道及天然气安装问题至今未解决。原告提交了施工合同、收款收据、微信转账凭证及证人证言，证明其装修花费为801799元，被告对此不予认可。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋装饰装修及添附设备进行评估鉴定，本院委托西安市中级人民法院进行鉴定，后该鉴定案卷被退回。案卷退回后，被告将涉案房屋相关装修已拆除，无法进行鉴定。本院结合根据被告提交的装饰装修花费情况、双方的过错程度及租赁期限，酌情认定由被告向原告赔偿装修损失150000元。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈昕应于本判决生效之日起十日向原告尹强赔偿装修损失150000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告尹强的其余诉讼请求。本案案件受理费43363元，由原告承担21682元，被告承担21681元。因原告已预交，被告王凤旗应于本判决生效之日起十日内向原告支付上述款项时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                    审  判  长    陈      婷                       人民陪审员    贾  长  兴                        人民陪审员    王  艳  萍 二O一九年 七 月 三十 日 书  记  员    薛      梅     打印：吕鑫汇     校对:吕鑫汇    2019年  月  日送达1