广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0282民初1043号原告：南雄市万通资产管理有限公司，住所地：南雄市雄州街道林荫西路********。法定代表人：高晓威，系公司经理。委托诉讼代理人：李英桂，系广东永顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱云霞，系广东永顺律师事务所实习律师。被告：邓新龙，男，1973年12月3日出生，汉族，住广东省南雄市。原告南雄市万通资产管理有限公司(以下简称万通公司）与被告邓新龙房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人李英桂到庭参加了诉讼，邓新龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万通公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的合同编号分别为NXSDGC2017-10-18-01号、NXSDGC2017-10-18-02号《南雄时代广场商铺租赁合同》；2、被告向原告支付租金34725元；3、被告支付物业管理费3979.7元；4、被告支付公摊水电费531.22元；5、被告向原告赔偿违约金11140元；6、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年10月24日，万通公司与邓新龙签订合同编号NXSDGC2017-10-18-01号《南雄时代广场商铺租赁合同》和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》（以下简称合同1号），以及合同编号NXSDGC2017-10-18-02号《南雄时代广场商铺租赁合同》和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》（以下简称合同2号）。合同1号租赁的房屋为南雄时代广场12栋3层第3049号商铺，合同2号租赁的房屋为南雄时代广场12栋2层第2039号、2040号商铺。两份合同生效后，万通公司如期交付房屋，但邓新龙于2018年3月1日起未如期交付物业管理费用、2018年2月1日起未如期交付租金、从进场时间起未如期支付公摊水电费。由于邓新龙拖延不缴纳的行为己经严重危害到了万通公司的权益，现向法院提起诉讼，请求判如所请。邓新龙未作辩称。本院经审理认定事实如下:2017年10月22日，万通公司与邓新龙签订了合同1号、合同2号。该合同1号约定：租赁范围及承租用途，邓新龙租赁南雄时代广场12栋3层第3049号商铺，建筑面积为33.55㎡，实用面积23.47㎡，经营范围用于办公室；签订合同当天应向万通公司缴纳水电费预付金1000元；邓新龙装修需缴纳装修保证金3000元；租赁期限三年共36个月，邓新龙应支付费用分为场地费用、物业服务费、水电费，以先付后用的原则按月向万通公司支付费用；邓新龙支付该商铺的费用单价：第一年费用单价为30元/㎡，月租1007元；第二年费用单价为31.5元/㎡，月租1057元；第三年费用单价为33.08元/㎡，月租1110元。邓新龙按本合同的约定每月准时向万通公司缴纳费用，并于每月5日前向万通公司支付该月费用；物业管理费按邓新龙租赁物业建筑面积5元/㎡计收，即每月168元/月，服务费按（押）金336元/月；公共区域水电费，按邓新龙租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；邓新龙须在本合同签订时向万通公司一次性支付保证金1007元，首付月租2014元，合同满期后，经万通公司书面确认商铺及配套设备无任何损害也未拖欠任何费用，15天内保证金免息返还，如有损害，双方协商确定损害的直接费用，并由邓新龙负责维修，或以保证金赔偿万通公司损失，保证金余额无息退返邓新龙，如有拖欠费用，万通公司可直接以保证金抵扣；从签订合同之日起计装修期及免租期2个月；违约方单方终止合同或将场地违约出租、转租给第三方，违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金2350元；邓新龙有以下任何一种违约情形，除应承担第十四条第1款约定的违约责任外，万通公司有权书面通知邓新龙后终止合同；邓新龙迟延支付费用，应按迟延支付费用的日息0.3‰向万通公司支付违约金，如逾期超过2天，则万通公司将向邓新龙出具书面通知，邓新龙收到书面通知之日起2天内仍不履行约定，则万通公司有权停止向邓新龙供应水电以及其他配套服务，如邓新龙收到万通公司书面通知之日起的15天内仍未付清所欠费用及违约金等条款。合同2号约定：租赁范围及承租用途，邓新龙租赁南雄时代广场12栋2层第2039号、第2040号商铺，建筑面积为97.68㎡，实用面积79.2㎡，经营范围用于餐饮；签订合同当天应向万通公司缴纳水电费预付金1000元；邓新龙装修需缴纳装修保证金3000元；租赁期限合计5年，共60个月，邓新龙应支付费用分为场地费用、物业服务费、水电费，以先付后用的原则按月向万通公司支付费用，邓新龙支付该商铺的费用单价：第一年费用单价为40元/㎡，月租3907元；第二年费用单价为40元/㎡，月租3907元；第三年费用单价为42元/㎡，月租4103元；第四年费用单价为44.10元/㎡，月租4308元；第五年费用单价为46.31元/㎡，月租4524元。公共区域水电费，按邓新龙租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步；邓新龙按本合同的约定每月准时向万通公司缴纳费用，并于每月5日前向万通公司支付该月费用；物业管理费按邓新龙租赁物业建筑面积5元/㎡计收，即每月488元/月，服务费按（押）金976元/月；邓新龙须在本合同签订时向万通公司一次性支付保证金7814元，首付月租3907元；违约方单方终止合同或将场地违约出租、转租给第三方，违约方均应承担定金罚则，并且违约方应向守约方赔偿违约金8790元；邓新龙迟延支付费用，应按迟延支付费用的日息0.3‰向万通公司支付违约金，如逾期超过2天，则万通公司将向邓新龙出具书面通知，邓新龙收到书面通知之日起2天内仍不履行约定，则万通公司有权停止向邓新龙供应水电以及其他配套服务，如邓新龙收到万通公司书面通知之日起的15天内仍未付清所欠费用及违约金等条款。合同1号、合同2号签订后，万通公司将案涉商铺交付给邓新龙经营管理，邓新龙依合同约定向万通公司支付了3049号商铺保证金2014元、水电费预付金1000元、物业管理费336元、装修保证金3000元，2039号、2040号商铺保证金7814元、水电费预付金1000元、物业管理费976元、装修保证金3000元。万通公司称邓新龙支付3049号、2039号、2040号商铺租金至2018年1月31日止，2018年2月1日起拖欠商铺租金至今；邓新龙支付3049号、2039号、2040号商铺物业管理费支付至2018年2月止，从2018年3月1日起拖欠物业管理费至今。2018年7月18日，万通公司向邓新龙送达费用催收通知。2018年8月30日，万通公司向邓新龙送达终止合同通知书。因邓新龙拖欠租金、物业管理费和水电费，遂于2019年4月30日向本院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，万通公司表示对于水电费的计算方法按合同约定，其中水费2017年10月至2018年9月商铺公共用水缴费金额15053.5元、商铺总面积45735.71㎡，商铺每平方米用水金额15053.5÷45735.71=0.33元。电费2017年10月至2018年3月商铺公共用电缴费金额19394元、商铺总面积45735.71㎡，商铺每平方米用电金额19394÷45735.71=0.424元;电费2018年4月至2018年7月商铺公共用电缴费金额（餐饮）商铺公共用电缴费金额65193.1元、商铺总面积45735.71㎡，商铺每平方米用电金额65193.1÷45735.71=1.43元；2018年8月至2018年12月商铺公共用电缴费金额（餐饮）商铺公共用电缴费金额52275.4元、商铺总面积45735.71㎡，商铺每平方米用电金额52275.4÷45735.71=1.14元。电费2018年4月至2018年7月商铺公共用电缴费金额（非餐饮）商铺公共用电缴费金额59180元、商铺总面积45735.71㎡，商铺每平方米用电金额59180元÷45735.71=1.29元；2018年8月至2018年12月商铺公共用电缴费金额（非餐饮）商铺公共用电缴费金额45032.81元、商铺总面积45735.71㎡，商铺每平方米用电金额45032.81元÷45735.71=0.98元。万通公司违约金从2018年9月1日起按合同约定计算违约金至偿还清止；万通公司同意解除合同时间为2018年8月30日；关于保证金9828元（2014元+7814元），水电费预付金2000元（1000元+1000元）、物业管理费1312元（336元+976元），万通公司同意在其未付款项中抵扣。南雄市京盛房地产开发有限公司（以下简称京盛公司）与万通公司双方签订了《授权委托书》，鉴于京盛公司是南雄市林荫西路时代广场的开发商，其开发的南雄市时代广场商用物业将全部委托给予万通公司统一对外进行招商和经营管理，京盛公司授权委托万通公司以万通公司的名义就上述商用物业统一对外招租、签署合同、收取租金、管理费和其他相关费用。本院认为，万通公司与邓新龙签订的合同1号、合同2号系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按合同履行各自义务。邓新龙承租涉案商铺后未按合同约定支付租金，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，万通公司据此要求解除合同并由陈新龙支付拖欠租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于租金的金额，万通公司诉称邓新龙支付租金至2018年1月31日止，从2018年2月1日至2018年8月31作出终止合同止，共计七个月租金为（1007元/月+3907元/月）×7个月=34398元同，减去己交的物业管理费预付金9828元，邓新龙应付的款项为24570元。超过部分，本院不予支持。关于水电费的问题。按照合同约定，租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊，与缴纳租赁费用时间同步，即从2017年10月至2018年8月止，商铺2039号、2040号、3049号其电费：2017年10月至2018年3月为0.424×131.23（33.55+97.68）×6个月=333.85元，2018年4月至7月商铺3049号为1.29×33.55×4个月=173.12元，2018年8月商铺3049号为0.98×33.55×1个月=32.88元，2018年4月至7月商铺2039号、2040号为1.43×97.68×4个月=558.73元，2018年8月2039、2040商铺为1.14×97.68×1=111.36元，电费合计1209.94元。商铺2039、2040、3049号其水费即从2017年10月至2018年8月止为0.33×131.23（33.55+97.68）×11个月=476.37元。综上，水电费合计1209.94元+476.37元=1686.31元，而万通公司主张水电费为531.22元，属其自愿处分其民事权利和诉讼权利的行为，不违背法律规定，本院予以许可。减去水电费预付金2000元，万通公司仍需返还水电费预付金1468.78元。关于物业管理费的问题。万通公司与邓新龙在合同中约定3049号商铺物业管理费为168元/月，2039号、2040号商铺物业管理费为488元/月，其物业管理费为656元/月（168元+488元）×6个月=3936元，减去己交的物业管理费预付金1312元（336元+976元），邓新龙应付的款项为2624元。超过部分，本院不予支持。减去水电费预付金1468.78元，邓新龙仍需向万通公司支付物业管理费1155.22元。关于违约金的问题。万通公司与邓新龙在合同中约定，邓新龙按本合同的约定每月准时向万通公司缴纳费用，并于每月5日前向万通公司支付该月的费用，现邓新龙并没有按约定支付租金，从2018年2月1日拖欠租金，构成违约，应承担违约责任。万通公司与邓新龙在合同中约定，邓新龙拖欠支付费用，应按拖欠费用应按迟延支付费用的日息0.3‰向支付违约金。邓新龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南雄市万通资产管理有限公司与被告邓新龙于2017年10月22日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议》（合同编号NXSDGC2017-10-18-01号、NXSDGC2017-10-18-02号）于2018年8月30日解除；二、被告邓新龙应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付租金24570元；三、被告邓新龙应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付物业管理费1155.22元；四、被告邓新龙应于本判决生效之日起十日内向原告南雄市万通资产管理有限公司支付违约金，以本金24570元为基数，从2018年9月1日起按日万分之三计算至偿还清止（以11140元上限）；五、驳回原告南雄市万通资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，由被告邓新龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  赖日海二〇一九年七月二十五日书记员  王 玥