广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初737号原告：黄玉霞，女，1970年3月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：招洁华，系广东品高律师事务所律师。被告：九江银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西108号106、107、108房，统一社会信用代码91440101569769367X。法定代表人：**银，行长。委托代理人：任晓璐、吴嵘，均系该司职员。第三人：朱汉春，男，1968年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告黄玉霞诉被告九江银行股份有限公司广州分行（以下简称九江银行）、第三人朱汉春确认合同有效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄玉霞的委托代理人招洁华，被告九江银行的委托代理人吴嵘到庭参加诉讼。第三人朱汉春经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄玉霞向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人就佛山市南海区桂平西路8号金御华府御鼎阁1504房（以下简称案涉房屋）所签订的租赁合同有效；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，据此，租赁权不得对抗的是在先登记的抵押权，但本案中，作为房屋抵押权人的招商银行股份有限公司佛山分行至今为止并未主张过抵押权，原告所提也仅是就在其租赁关系成立之后才成立的债权而提的异议，根本与在先登记的抵押权无关，被告仅仅是一般债权人，而法院对案涉房屋的查封亦是在租赁关系成立之后，被告根本无权代表作为抵押权人的招商银行股份有限公司佛山分行去行使抵押权的相关权利，法院根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定认为原告无视已设立的抵押，属于法律适用错误。二、原告以年租金33000元的标准承租案涉房屋，即每月租金为2750元，对套内面积仅有62.69平方米的案涉房屋而言，根本就符合市场同等户型房屋的租金标准，不存在明显偏低的情况，法院在认定价格是否合理时并没考虑到案涉房屋的面积大小，明显对原告不公。三、原告自离婚至今，一直居住在案涉房屋里，并与案涉房屋所有权人朱汉春签订《房屋租赁协议》，亦有按照协议约定足额支付清全部租金，在听证时，原告亦已提供相关的银行转账流水原件予以证实，但法院仍否定原告已交付租金的事实，显然认定事实不清。综上，原告认为，法院作出的（2017）粵0106执异156号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，请求法院支持原告的全部诉讼请求。九江银行辩称：原告的诉请没有法律和事实依据，希望法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、案涉房屋在抵押给招商银行之后，原告仍与第三人签署了长达30年的租赁合同（合同法第二百一十四条规定，租赁合同租约最长为20年，超过20年的部分无效），而且还在一年内支付未来30年的全部租金99万元，这明显有悖常理。一个具有完全民事行为能力人，不可能冒这么大风险作出这样的行为。2013年时，99万元完全可以在佛山购买一套房屋，为何要这么多款项承租一套房屋，而且还完全不顾未来的各种风险。2、原告提交的4笔转账记录，转账用途并没有说明是支付租金，其中2笔是转给第三人，另外2笔是转给朱某，在原告名下的佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府御鼎阁1503房的房屋（以下简称案涉1503房）的房产证上显示原告曾将该套房屋抵押给朱某，所以转账背后的真实原因被告无从查证，被告认为其不具备任何证明力。3、原告没有提供证据证明第三人将案涉房屋交付给其使用，一般如果是真实居住在案涉房屋内，应会有日常的物业管理费、水电费、网络通讯费等，但原告并没有提交其本人支付的物业管理费、水电费等缴费记录或其他可以证明原告真实在案涉房屋内居住、生活的证据。4、如果原告是主张对案涉房屋优先购买权，完全可以向法院申报在竞拍时可以享有优先购买权，不用通过起诉的方式取得，其背后的真实目的是为了拖延时间，阻碍拍卖其房产，逃避债务，严重损害债权人的利益，还浪费了司法资源，所以被告认为（2015）穗天法执字第9743号执行案件中查封拍卖登记在被执行人朱汉春名下的案涉房屋并无不当，被告也没有侵害原告的任何合法权益。原告在本案中的诉讼请求没有任何法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求，诉讼费也应由原告承担。朱汉春未作陈述。经审理查明：案涉房屋的现登记产权人为第三人朱汉春，相应的查询时间为2017年7月18日的《佛山市（南海区）房产查询证明》显示：案涉房屋登记时间为2010年6月22日，房屋用途为住宅，建筑面积为82.56平方米，套内建筑面积为62.69平方米；已办理预抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司佛山分行。原告称开发商将案涉房屋与案涉1503房出售给原告及第三人时，已将该两套房屋进行打通合并，御鼎阁每一层均有6套房屋，虽均为独立产权，但根据开发商的规划，每两套房屋实际上是合并为1个单位使用，即每层的01与02房合并，03与04房合并，05与06房合并，因此，原告与第三人于2013年5月6日离婚后，为能继续居住，双方签订《房屋租赁协议》，约定由第三人将案涉房屋出租给原告使用，并由原告一次性支付租期内租金99万元，后原告依约支付全部租金；原告一直居住生活在案涉房屋。为证明上述陈述，原告提供了以下证据：1、落款处有原告及第三人作为申请人的签名及加盖有“佛山市万科置业有限公司”印章的《申请书》〔显示原告及第三人于2008年4月20日向佛山市万科置业有限公司申请将案涉房屋及案涉1503房按照附图（图纸显示两套房屋被打通使用）进行变更；佛山市万科置业有限公司则予以同意〕，案涉1503房的《广东省房地产权证》（显示案涉1503房的登记所有权人为原告，登记时间为2010年6月22日）。2、案涉房屋照片18张及视频2段（共同显示案涉房屋所在楼层的1501房和1502房共用一个房屋大门、1505房和1506房共用一个房屋大门，而案涉房屋与案涉1503房共用一个房屋大门且两套房屋是被打通用于居住使用的。原告称拍摄时间均为2018年10月8日）。3、加盖有佛山市禅城区民政局婚姻登记专用章及“此件与存档件一致，涂改无效”章的《离婚协议书》（显示原告作为女方与作为男方的第三人于2013年5月6日签订。协议主要内容为：男女双方于1994年10月29日登记结婚，现双方自愿离婚，案涉房屋归男方所有，案涉1503房归女方所有，夫妻婚后无共同的债权债务等）、《离婚证》（显示原告与第三人于2013年5月6日登记离婚）、《房屋租赁协议》〔显示原告作为承租人与作为产权人的第三人于2013年5月7日签订。协议主要内容为：原告与第三人双方已于2013年5月6日办理协议离婚，因归属于第三人的案涉房屋与原告的案涉1503房为合拼房（开发商二合一设计），为不影响房屋使用且能解决双方住房问题，经双方协商，第三人将案涉房屋出租给原告使用，租赁期限共30年，自2013年5月7日至2043年5月7日，租金按每年33000元计收，共计990000元，原告须在一年内付清全部租金990000元，同时原告须在本协议签订后二个月内付清600000元以上租金，第三人收款账户为第三人本人或委托收款人朱某银行账户，原告汇款至第三人或指定委托收款人朱某名下银行账户，第三人均认可收到房屋租金，案涉房屋水电费、物业管理费、燃气费及通信网络费等费用由原告承担，如需以第三人银行卡扣收，每季度原告向第三人结算，第三人不得以案涉房屋向外提供任何担保，必须保证该房屋正常租赁使用等〕。4、加盖招商银行股份有限公司佛山城南支行柜面业务章的银行流水单两张（共同显示原告于2013年6月27日向第三人转账150000元、于2014年1月8日分别向案外人朱某转账150000元和200000元）和加盖广东南粤银行佛山分行业务章的特种转账凭证（显示原告于2013年7月8日向第三人转账490000元）。5、加盖有“万科金御华府物业服务中心业务专用章仅用于通知公告证件证明用途”章的《入住情况说明》（主要内容为案涉房屋及案涉1503房业主黄玉霞、朱汉春于2009年6月30日办理交付手续，之后一直及时缴纳物业管理费，物业管理人员每年度上门访谈工作常见人员为黄玉霞，该说明仅用于朱某晨出国留学学位资料使用，他用无效）、淘宝订单截图若干（显示在2012年、2015年、2017年发生过一些收件人为原告、收件地址为案涉1503房的服饰、日用品的淘宝订单）。经质证，被告对上述证据1真实性予以确认，合法性、关联性不予确认；对证据2真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，确认原告所述的拍摄时间，认可案涉房屋与案涉1503房打通共同使用；对证据3中《离婚协议书》和《离婚证》真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，对《房屋租赁协议》上签字的真实性予以确认，对落款时间不认可，认为是倒签的，但不申请对形成时间进行鉴定，认为合同内容不真实，故对真实性、合法性、关联性不予确认；对证据4上盖章的真实性认可，但认为转账凭证上并没有记载款项用途，不能证明转账的款项是案涉房屋的租金，故真实性、合法性、关联性不予确认；对证据5中《入住情况说明》上盖章的真实性予以确认，但该说明表明其他用途无效，不认可内容的真实性，故真实性、合法性、关联性不予确认，对淘宝订单截图真实性予以确认，合法性、关联性不予确认。另，本院传唤案外人朱某到庭接受询问，朱某称：当初朱汉春和黄玉霞在佛山买了房子后新房入伙的时候我有去，是两套房屋打通成一套的，他们一起住在里面，后来是什么情况我不清楚，因为我有五六年没去那里了；大概六七年前，朱汉春跟我说过他和黄玉霞就案涉房屋签订了租赁协议；朱汉春曾经让我开一张银行卡给他用，说以后黄玉霞给他的租金就打到这张卡里。所以该收款账户（黄玉霞于2014年1月8日向朱某分别转账的150000元、200000元的收款账户）不是我在用，是朱汉春在用，具体怎么用我是不清楚的，这张卡还没有销户，但时间太长了我不记得有没有还给我，反正我没有用这张卡；2012年黄玉霞曾经跟我说她想做生意要和我借钱，我说我要跟家里人有交代，借钱可以，但是要拿房子来抵押，所以我要求先把房屋抵押的手续办好后才能借钱给她。后来黄玉霞说钱的事她搞定了，就不用找我借钱了，因为我是定居在江西九江，当初办完抵押手续后我就回去了，后来因为分隔两地，而且黄玉霞也没提出要涂销抵押，所以就过了一段时间才把抵押涂销了。本案审理过程中，本院依法向广东南粤银行佛山分行发函查询原告于2013年7月8日向第三人转账490000元有无备注款项用途，该行回复称：经查询，该笔款项的摘要为转账，并无其他摘要说明。本院还向招商银行股份有限公司佛山城南支行查询原告于2013年6月27日向第三人转账150000元、于2014年1月8日分别向案外人朱某转账150000元和200000元有无备注款项用途，该行回复称：均无说明款项性质、用途的摘要、附言或备注文字等内容。本院认为：被告虽主张《房屋租赁协议》落款时间是倒签的，但未提供反驳证据予以证实，本院对被告该主张依法不予采信。原告关于案涉房屋与案涉1503房出售给原告及第三人后被打通合并使用，故原告与第三人于2013年5月6日离婚后为能继续居住而签订《房屋租赁协议》的陈述，与原告提供的证据《申请书》《离婚协议书》《离婚证》《房屋租赁协议》、案涉房屋照片及视频、淘宝订单截图、证人朱某的证人证言能够形成完整的证据链，本院对原告该陈述依法予以采信，《房屋租赁协议》应属原告与第三人的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，《房屋租赁协议》中租赁期限超过二十年的部分无效；《房屋租赁协议》中租赁期限未超过二十年的部分，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告黄玉霞与第三人朱汉春于2013年5月7日就佛山市南海区桂平西路8号金御华府御鼎阁1504房签订的《房屋租赁协议》中租赁期限未超过二十年的部分有效。二、驳回原告黄玉霞的其他诉讼请求。本案受理费13700元，由原告黄玉霞负担4565元，被告九江银行股份有限公司广州分行负担9135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  谷春枚人民陪审员  李玲莉二〇一九年七月二十四日书 记 员  张 杳梁炎梅判决书于2019年月日送达