贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初4599号 原告：姚军，男，汉族，1978年10月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：燕金凤，女，汉族，1980年11月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：孙善鹏（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201710012817。 委托诉讼代理人：周训智（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110175971。 委托诉讼代理人：谢成（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15224201610312637。 原告姚军、燕金凤与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姚军、燕金凤之委托诉讼代理人孙善鹏，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姚军、燕金凤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理土地使用权证和不动产证；2、请求法院判令被告支付逾期办理土地使用权证和不动产证的违约金共计叁万零陆佰柒拾壹点贰元(￥30671.2元)。(暂时计算至2019年3月31日)；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告将诉讼请求的第一项及第二项变更为：一、判令被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权属证书；二、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以374,039.00元为基数，按日万分之一从2016年12月31日计算至被告将办理商品房转移登记有关文书提交至办证部门并通知到原告之日止。庭审中，因被告自认尚未取得涉案商品房所有权初始登记，原告撤回第一项诉讼请求。 事实理由：2014年11月17日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的毕节市七星关区学院路东城印象13号楼8-01(合同约定房屋面积为123.12㎡，合同格式备案机关为毕节市七星关区工商局，合同备案号：毕七工商合(格备)C-02-14(20141024)，合同约定该商品房总价为叁拾柒万肆仟零叁拾玖元(￥374039元)，同时，合同约定被告应当在2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据合同约定，在约定期限起60日以后，出卖人不能交付办理商品能房转移登记有关文书的，双方按照下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日为止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按照相关规定办理了银行贷款，依合同约定向被告支付了全部的房屋款项，原告已经全部履行了房屋买卖合同中所约定的全部义务。但被告并未按照合同约定履行义务。首先，被告未能按照国家法律法规的规定交付商品房，原告在2016年4月12日接到被告通知收房，但被告未按照合同约定提交建筑工程竣工证明文书、住宅质量保证书、消防验收合格证书、房屋而积测绘报告书等文书给原告。其次，在原告已付清房款、房屋契税、维修基金、房产证办证费等所有费用的情况下，被告至今没有为原告办理房产证。原告多次敦促被告履行义务，为原告办理房产证，但被告方一直以种种原因拖延推诿，给原告造成了损失。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告理应及时为原告方办妥所购商品房的房产证，并按照房屋买卖合同第2条第三款第二项的约定承担拖延办理房产证的违约金。基于上述事实，根据有关法律法规的规定，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请人民法院判如所请。 被告龙鑫家业辩称：一、根据七星关区人民政府“七星府函(2018)99号”《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》及毕节市住房和城乡建设局毕房处领办函(2018)5号《关于的复函》的文件精神，涉案房屋已于2018年10月8日便具备不动产登记条件，根据双方签订的“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中约定，现通知被答辩人提交办理房屋权属登记的相关资料，答辩人代被答辩人办理权属登记；二、根据上述第一条答辩意见中相关文件的精神，被答辩人购买的案涉房屋在2018年10月8日便已具备办理房屋转移登记的条件。故，答辩人逾期未向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书的日期应当截止至2018年10月8日，而非被答辩人诉请第二项所提的截止日期。综上，请人民法院查明案件事实后，驳回被答辩人不合理部分的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的身份证复印件、《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、收据、营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 被告提交的七星府函【2018】99号、毕房处领办函【2018】5号文件、短信记录。拟证明被告开发的涉案房屋经被告及时向七星关区人民政府申请后，形成了七星府函（2018）99号及毕房处领办函（2018）5号文件，2018年10月8日便同意被告及时向毕节市不动产登记中心申请该项目不动产登记。因此，原告购买的案涉房屋在2018年10月8日便已具备办理房屋转移登记的条件；被告于2019年4月份便以短信方式通知过原告，提交相关资料给被告予以办理不动产权属转移登记。原告的质证意见为，对该组证据的真实性无异议，但达不到被告的证明目的。该函件证明涉案房开可以办理相关权属证书，被告已具备该条件但至今仍未办证是被告自身原因导致。原告在买房时就已经将资料提交给被告。经本院审查认为，对该组证据的真实性、合法性，本院予以确认，至于关联性的问题，在本院认为部分予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月17日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第13幢8层01号商品房一套，房价款为374,039.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款，被告也收取了原告的相关税费。 另查明，2018年9月20日，毕节市七星关区人民政府向市中心城区房地产项目问题处置领导小组（毕节市住房和城乡建设局）作出《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》七星府函【2018】99号，该函载明为加快毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题处置，区政府制定《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，并就落实消除违法行为的处理措施进行承诺，依法限时处理完结，恳请先行启动东城印象二期不动产登记手续办理。其《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》及《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理承诺》载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。请市中心城区房地产项目问题处置领导小组先行启动东城印象二期不动产登记工作。2018年10月8日，市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《关于的复函》毕房处领办函【2018】5号，该复函载明经研究同意你府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请你府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。虽然原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由原告承担。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理并交付涉案房屋不动产权属证书。理由为，原、被告于2014年11月17日签订《商品房买卖合同》，此时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。被告在目前仍不能履行交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，不能实现涉案房屋权属转移的合同目的。虽然被告认为案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的条件，并提供七星府函【2018】99号文件、毕房处领办函【2018】5号文件予以证实。但是，上述文件载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。且《关于的复函》系毕节市住房和城乡建设局出具，其内容载明同意毕节市七星关区人民政府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请毕节市七星关区人民政府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。因此，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记工作是由不动产登记中心负责，上述证据不能证明涉案房屋在2018年10月8日已具备《不动产登记暂行条例》规定的办理转移登记的条件，同时也具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，故本院对上述证据的关联性不予确认。被告对案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记条件的辩解理由不成立，本院亦不予采纳。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以原告已付购房款374,039.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告姚军、燕金凤支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款374,039.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知原告之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费283.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年七月十五日 书记员  高立