文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初17873号原告：原南方，男，1951年9月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：杜禹静、张楠，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：广东省金洋进出口（集团）公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码9144。法定代表人：李沧宁。委托代理人：颜若挺、陈剑锋，均系该司职员，后变更为周燕军，系广东省金洋进出口（集团）公司之破产管理人广东恒益律师事务所的律师。被告：广州佳地投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码9144。法定代表人：吴广宁，总经理。委托代理人：孔宁军，系该司职员。原告原南方诉被告广东省金洋进出口（集团）公司（以下简称“金洋公司”）、广州佳地投资有限公司（以下简称“佳地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告原南方的委托代理人杜禹静、张楠，被告金洋公司的委托代理人颜若挺、周燕军，被告佳地公司的委托代理人孔宁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告原南方诉称：1991年7月1日，原南方所在单位金洋公司的前身广东省对虾出口基地（集团）公司与佳地公司的前身深华工贸总公司广州公司签订合作建房协议，约定对金洋公司可获得*路*住宅楼的1000平方米作为投资收益并确认六梯902房108.05平方米属于金洋公司。原南方退休前系金洋公司的职工，在1992年职工住房分配中，金洋公司将广州市天河区*路怡华苑六梯902房出售给原南方。1993年11月30日，原南方和金洋公司签订《广东省金洋进出口（集团）公司公有住房买卖协议》，约定经折算工龄后，原南方应向金洋公司支付21156.57元购房款，金洋公司负有协助办证的义务，随后，原南方向金洋公司支付了全额购房款。金洋公司将涉案房屋于1993年11月交付原南方居住使用至今，由于当时涉案房屋所在的土地为军产性质，故在金洋公司和作为开发商的佳地公司的协助下，原南方于1998年5月取得了广州*管理局的房地产权属证书。后因各种原因导致“军转民”手续尚未完成办理，故涉案房屋目前暂未取得由不动产登记部门颁发的不动产登记证书，但原南方对涉案房屋一直实际享有合法的所有权。2002年佳地公司曾向原南方发送办理军转民的书面通知，说明佳地公司一直承认原南方系涉案房屋的权属人，同时确认原南方具备办理军转民手续的资格，原南方认为自己是涉案房屋的所有权人。涉案房屋当时也由其居住。为此，在佳地公司未进一步落实具体办理手续的情况下，办理军转民的程序就予以搁置。2018年4月3日和4月10日，原南方请求佳地公司协助办理房屋的过户登记手续，原南方同意支付合法、合理发生的“军转民”费用，但佳地公司不予理睬。为维护原告合法权益，请求判令：1、两被告协助原告办理广州市天河区*路67号9楼902房的产权过户手续；2、两被告承担本案的诉讼费用。被告金洋公司答辩称：金洋公司在1993年开始就通过房改程序将涉案房屋分配给原南方居住，并协调办理了军队的房地产证，所以金洋公司已完成了房改的手续。另，根据原南方提供的证据，当时金洋公司对房屋的处理意见是今后如需部队产权转地方产权，按有关政策办理，所发生的一切费用由个人自理。被告佳地公司答辩称：原南方的诉请是基于佳地公司与金洋公司之间所签订的《合作兴建*路住宅楼协议》的对价债权的处分权，而向佳地公司主张涉案房屋的所有权，依照相关法律规定债权处置在没有得到原债权人书面确认和书面告知的情况下，原南方的所谓债权取得也就不具有合法性，属于无效。佳地公司从未与金洋公司签订包括涉案房屋在内的关于房屋买卖及房屋所有权完成转移的任何协议，因此原南方不具有向佳地公司主张对涉案房屋物权上所有权的诉求，至于佳地公司与金洋公司之间的法律关系仅仅是债权上的关系，与佳地公司无关。原南方不具有对涉案房屋的物权项下所有的权利，故不同意其要求佳地公司协助其办理涉案房屋的不动产权证的诉求。由于金洋公司的不诚信其已在法律上不再具有对佳地公司任何名义上的债权，金洋公司也没有向佳地公司支付过军转民费用，故其对涉案房屋也就失去处分权。由于金洋公司的原因，其在协议中所涉及的1000平方米建筑用作向银行申请贷款的抵押条件，其在不能偿还银行债务后被银行诉至法院，故其对合作项目的债权就依法转移至银行，而银行将其所持有的债权通过公开拍卖的方式的转移给他人，700平方米的涉案商铺现已完成转移，过户至新债权人名下，尚有300平方米没有处理，金洋公司丧失了对佳地公司的债权，故原南方要求法院支持其物权上的请求权缺乏依据。金洋公司是国有企业，按国家的规定金洋公司处置相关资产必须征得国有资产部门或其上级部门的批准才能处置，原南方没有审批部门的文件，故原南方也只能对涉案房屋拥有使用权，不享有处分权和所有权。本案诉讼费应由原南方和金洋公司共同承担。经审理查明：金洋公司原名称为广东省对虾出口基地（集团）公司，1993年更名为现名称。佳地公司原名称为深华工贸总公司广州公司，2008年经核准变更为现名称。1991年7月1日，深华工贸总公司广州公司（甲方）与广东省对虾出口基地（集团）公司（乙方）签订《合作兴建*路住宅楼协议》（以下简称《合作协议》）就双方共同出资合作兴建广州天河*路住宅楼达成如下协议：合作规模为广州天河*路*兴建住宅楼，占地约1300平方米，总建筑面积约为10000平方米（以广州市规划局批准施工图纸为准），两层裙楼为商场写字楼，七层塔楼为住宅，工程施工总工期为12个月；甲方负责在签约后三个月内办妥该楼的一切报建手续，负责工程的招标议标工作，负责施工现场及施工质量等的管理，负责出资1000万元与乙方合作兴建住宅楼，负责办理乙方应得建筑面积的房产权移交的有关手续等；乙方负责出资1000万元与甲方合作兴建住宅楼，在本合同签订后七天内，先将10万元汇入甲方账号作合同执行的保证金，在甲方办妥全部报建手续，并经乙方确认后十日内支付490万元，连同保证金作为第一期付的投资款给甲方，签约后六个月内再支付200万元给甲方，签约后八个月内再支付250万元给甲方，待楼房工程封顶后付50万元；根据乙方已分期汇给甲方的款项，按每期付款时间在十二个月内分期无息偿还乙方本金，并以该楼建筑物面积的1000平方米无偿划转归乙方，其中二层商场临街面东约700平方米，其他楼层300平方米住宅无偿交付给乙方，产权归乙方所有，此1000平方米作为乙方投资1000万元的补偿等。1993年11月30日，金洋公司（出售住房单位，甲方）与原南方（购买住房人，乙方）签订《广东省对虾出口基地（集团）公司公有住房买卖协议书》（以下简称《买卖协议书》），约定：根据住房制度改革有关文件的规定，甲方决定将座落于广州市天河*路67号9楼902房（以下简称“涉案房屋”）的住房壹套出售给乙方；甲方出售给乙方的住房建筑面积为87.8173平方米；甲方应收的房价款为21156.57元；乙方以一次付清房款的方式购买上述住房，甲方按规定八折计收，折合实收金额16925.26元，乙方定于1993年11月30日前付清给甲方；甲方有义务尽力办理该住房的房地产权属手续，为乙方申领“房屋所有权证书”和“国有土地使用证”；办理手续所支付的监证费、工本费、手续费等费用，由甲乙双方平均负担等。1995年2月20日，深华工贸总公司广州公司出具《购置房屋所有权证明书》，载明：广东省对虾出口基地（集团）公司于1991年7月1日，在我公司签订广州天河*路怡华苑五梯801房94.33㎡、六梯701房99.36㎡、六梯902房108.05㎡、二楼商场面积700㎡的合作兴建*路住宅楼协议，并已于1994年1月1日竣工交付使用，产权根据有关规定逐步办理房屋所有权及××仅××广东省对虾出口基地（集团）公司所有。1996年3月29日，金洋公司出具收款收据，载明收到原南方交来购房款16925.26元，另计息26个月2310.3元，合计本息19235.56元。1998年3月30日，金洋公司作出《关于*路怡华苑住宅产权的处理意见》，载明：金洋公司与广州深华工贸公司于1991年在广州天河区*路合作兴建怡华苑商住楼一栋，根据合作协议，金洋公司分得商住面积1000平方米，其中商用面积700平方米，住宅300平方米三套（*路65号801、67号701、67号902）；金洋公司与1992年在职工住房分配中，将67号902分配给原南方；同年，金洋公司根据省、市房改政策规定，给予本公司符合条件的职工进行了正式房改，而由于怡华苑属军产，无法为该处住户进行正式房改，于1993年，参照广州市职工房改政策有关规定，为原南方进行了公司内部房改；为免除职工后顾之忧，参照广州市房改政策有关规定，并征得本人同意，对*路怡华苑三套住宅产权作如下处理：一、为王*、郑*、原南方三位住户办理由广州军区房产局颁发的个人住房产权证，办证费用由住户负责；二、个人已缴交给金洋公司的内部房改款一律不退不补；三、今后如需办理部队产权转地方产权，按有关政策办理，所发生的一切费用，原则由个人自理。原南方提交的显示1998年5月26日广州*管理局核发房产证，载明：所有权人为原南方，所有权性质为私有，所有权人占有份额为全部，所有权来源为自购，房屋坐落地址为广州市天河*路67号902房（即涉案房屋）。2018年4月3日，原南方以EMS全球邮政特快专递的方式向金洋公司发出《关于请求贵司协助办证的函》要求金洋公司协助提供其合法获得该房屋的证明材料和历史文档等。原南方亦于同日向佳地公司发出《关于请求贵司协助办理“军转民”手续与办证的函》要求佳地公司协助办理涉案房屋的不动产权书证明，并表示同意缴纳该房屋“军转民”的手续费用等。经质证，金洋公司对上述函件的真实性无异议，但认为与其无关。佳地公司认为其已告知原南方因广州市越秀区人民法院（以下简称“越秀法院”）向其发出过协助执行通知书，故不予配合办理产权证书，需与有关债权合法持有人谈妥并得到书面通知后，才可办理产权证书。佳地公司为证明其上述陈述，提交如下证据：1、显示由案外人数码投资有限公司于2018年3月18日向佳地公司发出的《联系函》（内容为金洋公司与佳地公司签订的《合作协议》所涉及投资项目所得，其在建成后用来向中国银行借款，因无法偿还欠款，被银行告到法院，经越秀法院判决全部用以抵偿所欠银行借款，后银行的债权被中国*管理公司广州办事处收购，因无法办理产权*通过《债权拍卖报纸公告》，最后债权转至该司名下，债权标的为1336.12万元，目前金洋公司并未依照法院的判决履行义务，该司只有依法处置其名下的部分财产，但尚有部分欠款未结清和处理完毕，现请佳地公司依照越秀法院2008年11月26日发出的《协助执行通知书》要求，继续冻结金洋公司名下“广州市天河区*路怡华苑五梯801房、六梯701房、六梯902房”三套房屋不予过户，直至该司将所欠的欠款追回后，接到该司的书面通知再办理有关过户手续）；2、显示由越秀法院于2008年11月26日向佳地公司作出的（2002）东法执字第1553号协助执行通知书（内容为要求佳地公司在为被执行人金洋公司名下位于广州市天河区*路怡华苑五梯801房、六梯701房、六梯902房、二楼商场的房产办理过户办证手续前通知该院）；3、显示由原广州市东山区人民法院于2002年11月13日作出的民事裁定书（裁定截留、提取被执行人金洋公司在*路77号二楼自2002年12月起对广州*有限公司、广州市*有限公司*分店的租金收入至5562131元为止）及相应的协助执行通知书。经质证，原南方对证据1、3的真实性不予确认，对证据2的真实性予以认可，但表示经其向越秀法院提出执行异议，越秀法院审查后发现该院并未对涉案房屋进行查封，涉案房屋并非金洋公司可供执行的标的物。原南方就此提交《询问笔录》[案号为（2018）粤0104执异第226号，时间为2018年8月21日，经办人为林*，书记员为朱*]予以证明，该笔录中记录该案经办人表示：（2002）东法执字第1553号《协助执行通知书》仅是要求佳地公司在办理涉案房屋过户时应事先通知该院，该院并未向房管部门发送要求协助查封涉案房屋的相关文件，即该院并未实际查封涉案房屋；鉴于该院并无实际查封上述房屋，该院对案外人所提异议无需再进行审查，本异议案将退回给执行经办法官。关于双方争议的涉案房屋执行事宜，本院致电越秀法院的经办人员了解情况，其表示：上述原南方提交的《询问笔录》记载属实，该院并未就涉案房屋采取财产保全措施，并未查封涉案房屋，该院发出的上述（2002）东法执字第1553号协助执行通知书是要求佳地公司在办理涉案房屋的过户办证手续前通知该院，该院并未就涉案房屋的过户作出限制。本案中，各方当事人就相关问题发表意见。一、关于《合作协议》的履行情况，金洋公司称据推测应履行完毕，佳地公司称金洋公司尚欠部分款项未支付，且一直拖欠物业管理费，金洋公司一直未对《合作协议》进行清算和结算，按照该协议，涉案房屋属于分配给金洋公司的财产，但其必须支付所有对价后才拥有该权利。佳地公司另表示其主张金洋公司已将相关债权转移给他人的证据为数码投资有限公司发出的《联系函》以及越秀法院作出的（2002）东法执字第1553号协助执行通知书。金洋公司对佳地公司上述所述未予确认，并表示没有债权转移的证据。二、关于涉案房屋的交付及使用情况，佳地公司称涉案房屋由其交付给金洋公司使用，原南方及金洋公司确认涉案房屋由金洋公司交付原南方使用，本案各方均确认现涉案房屋由原南方实际控制使用。另，金洋公司表示同意佳地公司直接为原南方办理涉案房屋的产权过户手续。原南方明确其同意承担办理涉案房屋的产权过户手续的相关税费。在本案中，本院就涉案房屋的产权情况以及为原南方办理不动产权证书是否存在客观障碍等分别向中国人民解放军广州*管理局及广州市规划和自然资源局进行发函调查。中国人民解放军广州*管理局并未复函，广州市规划和自然资源局复函称：天河区*路61-75号（单号）1-9层办理首次登记在佳地公司名下，无申领预售许可证，暂无涉案房屋的查封、抵押和转移登记的信息等。在本案中，本院另到涉案房屋进行现场勘查，现场由原南方打开涉案房屋的大门协助勘查。本院另于涉案房屋的出入口张贴申报权利公告多张告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利。在本院指定的申报权利期间，无相关人员向本院申报权利。本院认为：金洋公司与佳地公司签订《合作协议》约定：金洋公司负责出资1000万元与佳地公司合作兴建住宅楼；佳地公司负责办理金洋公司应得建筑面积的房产权移交的有关手续等；佳地公司以该楼建筑物面积的1000平方米无偿划转归金洋公司，其中二层商场临街面东约700平方米，其他楼层300平方米住宅无偿交付给金洋公司，产权归金洋公司所有等。之后，佳地公司亦出具《购置房屋所有权证明书》，载明：金洋公司签订的关于涉案房屋在内的合作兴建*路住宅楼协议，已于1994年1月1日竣工交付使用，产权根据有关规定逐步办理，房屋所有权及使用仅属金洋公司所有。根据《合作协议》及《购置房屋所有权证明书》，佳地公司负有向金洋公司办理涉案房屋的房地产权证的合同义务。佳地公司在本案中辩称《合作协议》尚未履行完毕，因此金洋公司不享有涉案房屋的相关权利，该抗辩与其出具《购置房屋所有权证明书》所载内容不符，本院不予采纳。佳地公司另表示因越秀法院向其发出协助执行通知书，故不予配合办理产权证书，需与相关债权人谈妥并得到书面通知后，才可办理产权证书。佳地公司提交的数码投资有限公司发出的《联系函》不具有法定保全及执行效力。佳地公司提交的（2002）东法执字第1553号协助执行通知书为通知佳地公司办理涉案房屋的房产办理过户办证手续前通知越秀法院，并未要求佳地公司不得办理过户手续。另，根据原南方提交的《询问笔录》以及本院向越秀法院经办人员了解的事实，越秀法院并未就涉案房屋采取财产保全措施，越秀法院为要求佳地公司在办理过户办证手续前通知该院。据此，佳地公司上述抗辩亦依据不足，本院不予采纳。金洋公司与原南方签订《买卖协议书》，约定：原南方以一次付清房款的方式购买涉案房屋，折合实收金额16925.26元；金洋公司有义务尽力办理该住房的房地产权属手续，为原南方申领“房屋所有权证书”和“国有土地使用证”。原南方提交《收款收据》证明其已向金洋公司付清购房款。金洋公司亦作出《关于*路怡华苑住宅产权的处理意见》，确认其涉案房屋分配给原南方，并表示今后如需办理部队产权转地方产权，按有关政策办理等。据此，原南方诉请金洋公司为其办理涉案房屋的房地产权证具有合同依据，本院予以支持。广州市规划和自然资源局复函明确暂无涉案房屋的查封、抵押和转移登记的信息。根据本案各方确认的事实及本院对涉案房屋的现场勘查，涉案房屋由原南方控制使用。本院于涉案房屋的出入口张贴申报权利公告后，亦无相关人员申报权利，不影响本案的处理。因涉案房屋登记在佳地公司名下，佳地公司对金洋公司负有办理涉案房屋的房地产权证的合同义务，金洋公司对原南方负有办理涉案房屋的房地产权证的合同义务，金洋公司明确同意佳地公司为原南方办理涉案房屋的产权过户手续，原南方明确同意承担办理涉案房屋的产权过户手续的相关税费，且现并无证据证明涉案房屋存在过户障碍，故本院对原南方要求金洋公司、佳地公司协助其办理涉案房屋的产权过户手续的诉请依法予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告广东省金洋进出口（集团）公司、广州佳地投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告原南方到房地产管理部门办理广州市天河区*路67号9楼902房的产权过户手续。本案受理费13800元，由被告广东省金洋进出口（集团）公司、广州佳地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  林 艳人民陪审员  何海霞二〇一九年七月二日书 记 员  梁炎梅何瑞雯            本判决书已于2019年  月   日送达