广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10021号原告：张方方，女，1983年5月1日出生，汉族，住河南省太康县*************，公民身份号码。委托诉讼代理人：严秀芳，广东然铨律师事务所律师。被告：佛山市南海海逸房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：潘志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张德伦，男，该公司工作人员。原告张方方与被告佛山市南海海逸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告张方方及其委托诉讼代理人严秀芳，被告佛山市南海海逸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张德伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张方方向本院提出诉讼请求：1.被告立即履行保修义务，对位于佛山市南海区*************************的房屋管道进行修理并达到合理使用条件；2.被告立即支付违约金(该违约金以房屋总价款为标准，按日利率万分之二自2018年1月1日起至实际交付之日止，暂计至2019年4月15日为115204.3元)；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：201********602)，约定原告购买被告开发建设的位于南海区狮山镇XXX地块的海逸XX1层X，房屋总价款1228188元，被告在2017年12月31日前交付房屋。另外合同第十条、第十二条约定：交付时，供水排水配套设施齐全，供水排水配套设施交付时管线敷设到位；若在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金至实际交付之日。原告依约履行了付款义务，2018年1月16日接到被告收楼的通知，但原告到案涉房屋一看，才知道房屋卫生间、厨房排水管道安装在了离地约90公分的地方。按照设计及使用常理，排水管道安装应该就近地面才能合理使用并符合安装到位标准。但按照被告就案涉房屋排水管道的设置，原告使用非常不方便，甚至可能因为卫生气味等问题无法使用。发现上述问题后，原告多次与被告经理沟通，要求被告尽快按照合同约定维修排水管道，但被告一直未能履行保修义务。被告的行为已严重违反了双方约定以及合同法的有关规定，损害了原告的合法权益，故起诉。被告佛山市南海海逸房地产开发有限公司辩称，一、被告不存在逾期交付情形，无需支付违约金。（一）海逸XX1层X已达到交付条件。《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条约定，商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。涉案房产已取得建设工程竣工验收备案证表，备案日期为2016年12月15日。2016年11月8日，涉案房产取得佛山市南海区*******出具的《佛山市南海区*******测绘报告书》,在办理收楼手续时，被告向原告公示。《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》被告已印刷好，在办理收楼手续时，原告将会签收一份。（二）涉案房产海逸XX1层X相关设施设备已符合交付条件。《商品房买卖合同（预售）》第四章第十条约定，基础设施设备，包括供水、排水配套设施齐全，已与城市公共供水、排水管网连接。供电在交付时已纳入城市供电网络并正式供电。燃气在交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接。（三）原告2017年6月18日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》时，涉案房产已具备交付条件，原告于合同约定的交付时间即2017年12月31日前到销售中心办理收楼手续即可，但原告一直以水管位置较高为由拒绝收楼。此后，被告于2018年1月16日向原告送达《收楼通知书》，要求原告到销售中心办理收楼手续，但原告至今仍拒绝收楼。综上，涉案房产已具备交付条件，被告多次通知原告收楼，但原告拒绝收楼，被告不存在逾期交付房屋的情形，无需支付违约金。二、涉案房产卫生间、厨房排水管道安装在离地约90公分的地方是房屋正常使用的必须条件，被告无需对管道进行修理，原告无权以水管位置过高为由拒绝收楼并要求被告承担逾期交房的违约责任。（一）涉案房产负一层的卫生间、厨房排水管安装在离地约90公分的地方是正常使用该房屋的必须条件，若将该水管降低，则夹层卫生间排水管出户管太低，容易导致该管堵塞或造成反水现象，涉案房产将无法正常使用。涉案房产在首层，原告认为安装过高的水管位于负一层，负一层为涉案房产的赠送面积。涉案房产外有排水井，井面标高为5.350，井底标高为4.473，争议水管标高为5.650，略高于排水井井面高度（高差为：5.650-5.350=0.3），污水可正常往外排放且使积水满井也不会出现污水倒灌的情况。若将排水管往下移，则水管高度过低，远低于水井井面高度，排水井内的污水、粪便将往室内倒灌，因此涉案房产负一层的卫生间、厨房排水管必须安装到离地90公分左右的地方，否则涉案房产无法正常使用。（二）根据《商品房买卖合同（预售）》约定，商品房相关设施设备交付条件只要敷设到位即达到交付条件，显然，涉案房产水管已敷设到位，并且负一层卫生间、厨房排水管离地90公分左右是正常使用必须条件，因此，原告无权以水管离地位置较高为由拒绝收楼，并要求被告承担逾期交房的违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求！诉讼中，原告张方方举证如下：1.原告身份证复印件、被告工商登记信息打印件1份，用以证明原被、告诉讼主体资格；2.案涉房屋宣传资料打印件1份，用以证明被告销售房屋时承诺案涉房屋买首层送负一层，负一层应按照首层的建设标准交付予购房者；3.商品房买卖合同(预售)原件1份、POS刷卡单原件3份、代收代款专用收据原件3份、农商银行借款借据复印件1份，用以证明原告在被告处购买案涉复式房屋，双方签订买卖合同约定权利义务，原告也按照合同约定履行付款义务；4.收楼通知书原件1份、案涉房屋室内供排水管道过高的照片打印件1份，用以证明原告接到被告通知在2018年1月16日收楼，但经原告查验案涉房屋负一层供排水管过高不符合交付使用条件，被告应当按照合同约定尽快修理并支付违约金。诉讼中，被告佛山市南海海逸房地产开发有限公司举证如下：1.营业执照复印件1份，用以证明被告的主体资格；2.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表原件1份、佛山市南海区*******测绘报告书原件1份、住宅使用说明书复印件1份（加盖佛山市南海海逸房地产开发有限公司）、住宅质量保证书复印件1份（加盖佛山市南海海逸房地产开发有限公司）、照片打印件1份，用以证明涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案证表，备案日期为2016年12月15日；2016年11月8日，涉案房产取得佛山市南海区*******出具的《佛山市南海区*******测绘报告书》；涉案房产具备住宅使用说明书、住宅质量保证书；供水、排水、供电、燃气等商品房相关设施设备具备，已达到交付条件；综上，涉案房产海逸XX1层X已达到交付条件；3.勘察设计图原件1份，用以证明争议水管位于负一层，涉案房产外有排水井，排水井面标高5.350，井底标高4.473，争议水管标高5.650，略高于排水井井面高度（高度差为5.650-5.350=0.3），污水可正常往外排放。若将排水管往下移，则水管高度过低，远低于水井井面高度，排水井内的污水、粪便将往室内倒灌，因此涉案房产负一层的卫生间、厨房排水管必须安装到离地90公分左右的地方，否则涉案房产无法正常使用；4.收楼通知书签收记录原件1份，用以证明业主已签收收楼通知书。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1、3、4真实性无异议，原告对被告提供的证据1-4真实性无异议，本院对其真实性均予以确认；对原告提供的证据2，原告未提供相应证据的原件，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年6月18日，原告张方方（买受人）与被告佛山市南海海逸房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将位于广东省佛山市南海区*************************（以下简称涉讼商品房）出售给买受人，规划用途为住宅，预测建筑面积共90.99平方米，总价款1228188元；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；首期款自预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的30.79%，金额378188元，除首期款外，剩余房款金额850000元应于2017年6月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；交付时供水、排水配套设施齐全，并与市政公共供水、排水管网连接；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉讼商品房；涉讼商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；交付商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；逾期交付超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。双方并约定其他权利义务。2018年1月16日，被告向原告发出《收楼通知书》，该通知书写明涉讼商品房经验收合格，已具备交付条件，请原告于18年1月16日带齐相关证件资料到售楼中心办理收楼手续。原告确认收到该收楼通知。2018年1月16日，原告确认收到《商品房买卖合同》原件1份、《前期物管协议原件》原件1份、《业主公约》原件1份、《商品房买卖补充协议》原件1份、《商品房车位销售意向书》原件1份。另查明，位于广东省佛山市南海区*********************已于2016年11月8日取得测绘报告书并于2016年12月15日办理了竣工验收备案手续。再查明，佛山市X建筑设计咨询有限公司于2016年3月25日出具的海逸X《室内外排水总平面图（三）》显示海逸XX夹层压力排水预留，采用PVC给水管处标高为5.350，屋外排水井标高为5.350/4.473。佛山市国土资源和城乡规划局在该平面图上加盖业务专用章。2019年5月7日，原告提起诉讼。诉讼中，被告确认原告已依据涉讼合同约定履行了支付购房款的义务。被告陈述原告虽是于2018年1月16日收到被告发出的书面收楼通知书，但在此之前，被告已多次电话催促原告收楼。原告陈述签订涉讼合同后，被告的工作人员有拿钥匙开门带原告查看涉讼商品房，被告工作人员拿钥匙带原告查看涉讼商品房的原因是因为原告催促被告交房，当时是准备交付房屋，但是原告认为水管过高没有接收房屋。原、被告均确认涉讼商品房负一层卫生间、厨房排水管离地面90公分左右要达到正常排水需借助泵水器或抬高地面。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建筑、监理单位的工程竣工验收和消防专项验收均为合格，不符合该最低标准的房屋不得交付使用。如果合同约定的交房条件高于上述的最低标准的，以合同约定为准；如果合同约定的交房条件低于上述最低标准的，该合同约定无效。本案中，原、被告签订的涉讼合同约定被告应于2017年12月31日前将已办理竣工验收备案并取得房屋测绘报告的涉讼商品房交付给原告使用。该约定均不违反法律规定的交房条件的最低标准，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。涉讼商品房已于2016年11月8日取得测绘报告书并于2016年12月15日办理了竣工验收备案手续，原告并未举证证明涉讼商品房存在影响主体结构安全等严重影响居住使用的质量问题，即涉讼商品房在原、被告约定的交楼日时已达到合同约定的交付条件。原告虽然是在涉讼合同约定的交楼期限届满后收到被告发出的书面收楼通知，但原告确认其在涉讼合同签订后（2017年6月18日）二三个月被告即准备交付涉讼商品房并带原告查看了涉讼商品房，故被告实际已在涉讼合同约定的交楼期限届满前通知原告收楼。综上，被告已在涉讼合同约定期限内提供符合约定交付条件的涉讼商品房并通知原告接收，被告并不存在逾期交付涉讼商品房的违约行为，原告要求被告依据涉讼合同约定以购房款总额1228188元为本金从2018年1月1日起至实际交房之日止按日万分之二计付逾期交楼违约金的诉讼请求依法不予支持。原告在涉讼商品房符合交付条件且被告已通知其收楼的情况下，以水管过高问题主张涉讼商品房不符合交付条件无事实和法律依据，本院依法不予采纳。原告并未提供证据证明涉讼商品房负一层的卫生间、厨房排水管离地面有90公分左右违反了设计规范要求或存在质量问题，而被告提供了佛山市国土资源和城乡规划局备案的《室内外排水总平面图（三）》以证实该水管位置的设置符合设计图纸要求并明确涉讼商品房负一层的卫生间、厨房排水管的安装位置基于房屋外排水井标高的限制无法调低否则会致排水井污水等倒灌，且原、被告均确认抬高地面或加泵水器均可即实现负一层的卫生间、厨房正常排水，综上，本院对原告要求被告履行保修义务对涉讼商品房负一层的卫生间、厨房排水管进行修理的诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张方方的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1302.05元（原告已预交），由原告张方方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年七月十一日书记员 郑幸莉