河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初386号原告（反诉被告）：开封市政工程有限公司。统一社会信用代码：914102001706523942。住所地：开封市金明区开岗路2号。法定代表人何文海，总经理。委托诉讼代理人：王德军、葛岭，河南盛意律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告（反诉原告）：魏丽华，女，汉族，1957年5月25日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：侯建立，河南瀛开律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告（反诉被告）开封市政工程有限公司诉被告（反诉原告）魏丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开封市政工程有限公司的委托诉讼代理人王德军、葛岭，被告魏丽华及其委托诉讼代理人侯建立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付土地房屋转让款700000元；2、判决被告向原告支付违约金1817850元。事实与理由：2014年12月10日，原被告双方签订房地产出让合同，双方约定：“原告将其名下，位于开封市演武厅西街24号院，土地面积6764.21平方米（土地证编号：277620号）的土地使用权，及该院内建筑面积为1303.96平方米（产权证编号：282417号、282425号、282418号、282427号、282419号）房屋产权，以770万元的价格转让给被告；被告接受原告交付的土地及房产后，三日内交付给原告400万元，待相关产权过户至被告名下时，被告将剩余出让金370万元支付给原告；如被告未按合同约定的金额、期限足额向原告缴纳出让金，被告承担应缴金额日万分之五的违约金。”合同签订后原告将土地和房产交付给被告，2015年9月2日原告将相关产权证交付给被告，2015年11月19日，原告将土地和房屋过户至被告名下，但被告却未按照合同约定向原告缴纳转让款。2015年8月26日被告向原告缴纳转让款100万元，2015年9月6日被告向原告缴纳转让款200万元，2016年4月8日被告向原告缴纳转让款100万元，2017年4月19日被告向原告缴纳转让款300万元，剩余70万元转让款及违约金经原告多次催要，被告至今未支付。综上所述，被告不按照合同约定及时、足额履行付款义务，其行为已构成违约。原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）魏丽华辩称，2014年12月10日，答辩人与被答辩人签订《房地产出让合同》，被答辩人将其所述位于开封市演武厅西街24号院内房屋的所有权及土地使用权出让给答辩人，双方约定价款为770万元。合同第二条第二款约定，被答辩人保证将其出让的房地产院内所有住户及租赁户清理完毕并将建筑物及附属物交付给答辩人后，答辩人三日内支付给被答辩人400万土地出让金，并约定被答辩人在2016年12月30日前将“房地产出让合同”中约定的房地产所有权证办理至答辩人名下，答辩人支付余款370万元。“房地产出让合同”第六条违约责任条款第一、第四、第五项中约定，被答辩人出让的房地产如因有经济纠纷，有碍于答辩人施工及合法经营活动的开展，导致无法正常施工及正常经营活动，被答辩人必须赔偿答辩人经济损失及违约责任并约定了相关违约责任承担违约金的计算方式。“房地产出让合同”签约后，被答辩人在未按照合同约定将出让土地、建筑物、附属物以及土地证交付给答辩人或办理在答辩人名下时，答辩人为表达履行合同的诚意，根据被答辩人要求于2015年8月26日、2015年9月6日分别两次支付给被答辩人300万元。2015年11月15日土地房产证过户在答辩人名下后，答辩人向有关政府部门申办施工手续过程中发现被答辩人在双方交易过程中隐瞒事实真相，其所持有的房地产不具备规划要求的要件及条件，导致答辩人不能办理相关施工手续。故此，答辩人便向被答辩人要求协助完善有关土地出让相关的规划手续，暂缓支付相应款项（此时被答辩人仍未按照合同约定将该土地房屋内的租赁户搬离）。被答辩人出让的土地无规划条件出现后，答辩人为了保持双方友好的合作关系，促使被答辩人积极配合履行合同义务，便于2016年4月8日分两次共计100万元转让被答辩人。2017年4月16日，答辩人接到被答辩人送达的函件，函中被答辩人告知答辩人，已于2017年4月15日出让的房地产租户及办公用具全部搬离。据此，被答辩人才算按照合同约定交付了土地和土地上的建筑物及附属物。在此之前，被答辩人一直处在履约合同违约状态。但被答辩人转让房地产合同中隐瞒的“建设用地无规划条件”问题，未能彻底得到解决（详见证据），答辩人仍未能使用该地及办理相关施工手续。被答辩人的违约行为按照合同约定计算违约金已达到百万余元，且应完善的土地手续尚未得到落实，也已给答辩人造成较为严重的经济损失。故此，答辩人认为被答辩人在无任何经营状况下且又丧失商业信誉、违背诚信原则，为了弥补被答辩人给答辩人造成的部分经济损失，答辩人将房屋土地转让剩余款370万元中扣留70万元，将300万元汇给被答辩人。综合以上事实可以看出，答辩人与被答辩人履行房地产出让合同过程中，被答辩人一直处在违约状态。时至今日，仍然未能完成合同约定的责任和应承担的义务。答辩人按照合同法第68条规定，行使不安抗辩权，是自身合法权益的保护，也是法律准许对被答辩人的抗辩权利。故此，被答辩人起诉答辩人履行给付部分房地产转让价款及违约责任是不成立的，应依法驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）魏丽华提出如下反诉请求：1、判令被反诉人承担履约房地产出让合同违约金1068000元；2、判令被反诉人承担因其违约行为导致反诉人建筑项目延期施工造成的损失1174100元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2014年12月10日，反诉人与被反诉人签订“房地产出让合同”。合同第二条第二款约定，被反诉人应在合同生效后，将其持有的位于开封市演武厅西街24号院内房屋的国有土地使用权办理在反诉人名下，并保证合同生效后，将该院内的所有住户及租赁户清理完毕交付给反诉人；合同第六条违约责任中第一项约定，被反诉人承诺如因出租或经济纠纷有碍于反诉人施工及经营活动的，导致反诉人无法正常施工、正常经营，自愿承诺赔偿反诉人经济损失及违约责任；合同第六条违约责任中第四、第五项约定中，被反诉人未按照合同第二条第二款履行义务或未按照第三条第二款履行义务的，承担反诉人已付款金额的每日万分之五的违约金。本合同履约过程中，反诉人已按照约定履行了支付对价款的义务。被反诉人则严重违约，直至2017年4月26日给反诉人发函件时，才将合同约定的出让房地产范围内住户及租赁户清理完毕。但出让合同中被反诉人隐瞒“不具备规划要求的事项”仍未解决。故此，被反诉人的违约行为时至今日仍在延续。反诉人根据上述合同约定，结合被反诉人的违约行为及应承担的违约责任计算，被反诉人应承担违约责任及违约金为1068000元；由于被反诉人的违约行为以及合同中隐瞒的“不具备规划要求的事项”，导致反诉人不能办理施工手续，使其所要开发建设的项目搁浅。如日后在被反诉人的配合下完成出让土地规划条件，再行建筑，反诉人将因此建设事项需每平方米增加100余元建设造价成本，此项损失高达1174100元。综上所诉，被反诉人的违约行为以及缔约房地产出让合同隐瞒“不具备规划要求的事项”的过错行为，导致反诉人造成不应有的经济损失。故此，反诉人特提起反诉，请求依法判令反诉人所请。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称，一、市政公司与魏丽华之间是房地产转让关系，并且转让的土地及房屋均办有合法有效的产权证。魏丽华受让土地及房屋后，如何开发，如何建设，与市政公司没有任何关系。二、市政公司在履行合同过程中并不存在任何违约行为，市政公司是严格按照约定向魏丽华交付土地及房屋，及办理产权过户登记手续。魏丽华反诉状中所述与事实严重不符。综上，魏丽华的反诉请求既没有事实根据，又没有法律依据，请贵院依法驳回其反诉请求。经审理查明，2014年12月10日，原告开封市政工程有限公司与被告魏丽华签订《房地产出让合同》一份，合同第一条约定，甲方（原告开封市政工程有限公司）将其名下位于开封市演武厅西街24号院土地面积6764.21平方米（土地证编号277620号）使用权、院内房屋建筑面积1303.96平方米（房产证编号282417号、282418号、282419号、282425号、282427号）所有权有偿转让给乙方（被告魏丽华）。合同第二条第一款约定，上述全部房地产权的出让价为770万元。合同第二条第二款约定，甲方应在合同生效后，积极将开封市演武厅西街24号院房屋、国有土地使用证办理在甲方名下，并保证在本协议生效后将开封市演武厅西街24号院内的所有住户及租赁户清理完毕交付乙方。解决遗留问题所发生的费用由甲方自行承担。乙方在接受甲方交付的土地和土地上的建筑物及其附属物后，三日内支付给甲方400万元的土地出让金。其中，60万元作为合同履行定金。待合同全部履行后该定金转为房屋土地出让金。合同第二条第三款约定，甲方应在合同生效后在2016年12月30日前，将合同约定的房地产所有权证和土地使用权证办理过户至乙方名下，若在本期限内没有过户完毕，甲方应积极配合乙方办理过户手续。期间所发生的费用仍由乙方承担。待甲、乙双方将房屋土地使用证办理至乙方名下的同时，乙方应将剩余的转让金370万元整支付给甲方（若甲方在期限内过户没有完成，乙方仍要在此期限内支付全部合同款）。合同第六条第一款约定，甲方必须向乙方承诺，保证在本合同前本合同地块没有进行过出让、转让、抵押、出租、经济纠纷和有碍乙方施工以及合法经营活动的展开的案例发生。如在本合同执行期间发生上述事情，导致无法正常施工和无法进行正常的合法经营活动，甲方必须赔偿乙方的经济损失，承担违约责任。合同第六条第四款约定，甲方应按合同约定的第二条第二款期限履行约定义务，否则，每延期一日，应承担乙方已付金额的万分之五违约金。合同第六条第五款约定，甲方应按本合同约定的第三条第二款和第三条第三款履行约定义务，否则，每延期一日，应承担乙方已付金额的万分之五违约金。合同第六条第六款约定，乙方如未按本合同约定的金额、期限足额向甲方缴纳出让金时，每延期一日，乙方承担应缴金额的日万分之五违约金。另查明，2017年7月10日，开封市市政工程总公司名称变更为开封市政工程有限公司。《房地产出让合同》签订后，被告于2015年8月26日向原告缴纳转让款100万元，于2015年9月6日向原告缴纳转让款200万元，于2016年4月8日向原告缴纳转让款100万元，于2017年4月19日向原告缴纳转让款300万元，被告尚欠原告70万元转让款未付。2015年11月19日，原告将涉案土地和房屋过户至被告名下。2017年4月14日，原告将开封市演武厅西街24号的所有住户及办公用具全部搬离完毕，通知被告接收。后原、被告双方在履行《房地产出让合同》过程中发生纠纷，原告于2019年2月25日将被告诉至本院。上述事实有当事人陈述、公司变更信息、《房地产出让合同》、房地产权证、宗地图、银行转账回单、通知及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行义务，履行义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。双方违约的，应分别承担违约责任。本案中，原、被告双方签订《房地产出让合同》，就转让开封市演武厅西街24号院内土地及房屋事宜达成一致意见。作为原告应当及时按照合同约定履行交付涉案土地及房屋的义务，作为被告应及时按照合同约定向原告履行交付转让款的义务。经审理查明，被告尚欠原告转让款70万元未付，故对原告要求被告支付土地房屋转让款70万元的主张，本院予以支持。2015年11月19日，原告将涉案土地和房屋过户至被告名下，根据《房地产出让合同》第二条第三款的约定，被告应于过户当日即2015年11月19日将剩余的转让金370元支付给原告，但被告仅于2017年4月19日向原告缴纳转让款300万元，尚欠原告70万元转让款未付，已构成违约，应依据《房地产出让合同》第六条第五款的约定承担违约责任，故对原告主张的逾期付款违约金，本院自被告欠付转让款之日即2015年11月20日起至付清之日止按被告欠付转让款的数额的万分之五予以支持（其中自2015年11月20日起至2017年4月18日止按欠付转让款370万元的万分之五计算违约金，自2017年4月19日起至付清之日止按欠付转让款70万元的万分之五计算违约金），超出部分不予支持。经计算，截至原告起诉之日即2019年2月25日，被告应当给付原告逾期付款的违约金为1191900元。另依据《房地产出让合同》第二条第二款的约定，原告应在协议生效后将开封市演武厅西街24号院内的所有住户及租赁户清理完毕交付乙方，被告虽依约交付了涉案土地及院内大部分房屋，但直至2017年4月14日，原告才将开封市演武厅西街24号的所有住户及办公用具全部搬离完毕，通知被告接收，原告的行为已构成违约，应依据《房地产出让合同》第六条第四款的约定承担违约责任，即自2015年8月26日起至2017年4月13日按被告已付金额的万分之五向被告支付违约金，其中自2015年8月26日至2015年9月5日共计11天按已付金额100万元的万分之五计算违约金为5500元，自2015年9月6日至2016年4月7日共计185天按已付金额300万元的万分之五计算违约金为277500元，自2016年4月8日至2017年4月13日共计371天按已付金额400万元的万分之五计算违约金为742000元，上述违约金合计为1025000元。故对被告主张的违约金1068000元，本院按1025000元予以支持，超出部分不予支持。关于被告主张的因原告违约行为导致反诉人建筑项目延期施工造成的损失1174100元，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起10日内，被告（反诉原告）魏丽华支付原告（反诉被告）开封市政工程有限公司转让款700000元；二、本判决生效之日起10日内，被告（反诉原告）魏丽华支付原告（反诉被告）开封市政工程有限公司自欠付转让款之日即2015年11月20日起至付清之日止的逾期付款违约金（其中自2015年11月20日起至2017年4月18日止按欠付转让款3700000元的万分之五计算违约金，自2017年4月19日起至付清之日止按欠付转让款700000元的万分之五计算违约金；截至原告起诉之日即2019年2月25日，被告应当支付原告逾期付款违约金1191900元）；三、本判决生效之日起10日内，原告（反诉被告）开封市政工程有限公司支付被告（反诉原告）魏丽华逾期交房违约金1025000元；四、驳回原告（反诉被告）开封市政工程有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）魏丽华其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26942.80元，原告（反诉被告）开封市政工程有限公司负担6735元，被告（反诉原告）魏丽华负担20207.80元。反诉案件受理费12368元，原告（反诉被告）开封市政工程有限公司负担5654元，被告（反诉原告）魏丽华负担6714元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  何云娣审 判 员  侯二伟代理审判员  李晓华二〇一九年七月五日书 记 员  刘 峥