贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初117号原告：遵义昊越祥物业服务有限公司，驻所地贵州省遵义市汇川区澳门路艺林商驻楼2层1号。统一社会信用代码：91520303314224162Q。法定代表人：崔红，董事长。委托诉讼代理人：杨秀宏，广东弘厚律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：程丹，该公司职工。被告：遵义泓显房地产开发有限公司，驻所地贵州省遵义市红花岗区东联线坪丰村委办公楼。统一社会信用代码：915203005963714851。法定代表人：吴显雷，总经理。委托诉讼代理人：李开颜，贵州遵兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷明燊，贵州遵兴律师事务所实习律师。原告遵义昊越祥物业服务有限公司诉被告遵义泓显房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日作出（2018）黔0302民初4911号民事判决，原告遵义昊越祥物业服务有限公司不服向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）黔03民终5872号民事裁定，以原判认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告遵义昊越祥物业服务有限公司委托代理人杨秀宏、程丹，被告法定代表人吴显雷及其委托诉讼代理人李开颜、冷明燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遵义昊越祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费人民币1273919元，违约金124844.06元，共计人民币1398763.06元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年4月1日遵义泓显房地产开发有限公司与原告双方签订了《房地产开发项目前期物业管理备案手册》（以下简称《备案手册》），《备案手册》明确了原告向鸿富花苑提供物业管理。其中《前期物业服务合同》第六条：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，高层住宅1.2元/月/平方米，办公楼1.5元/月/平方米。商业物业1.5元/月/平方米。第七条：物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方（即本案被告）按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。物业服务费按月交纳。被告系上述鸿富花苑的建设单位，尚有236套房产、农贸市场2层、办公楼1层还未结清物业费（详见《鸿富花苑小区空置物业费欠费明细表》），按约定应当向原告缴纳2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费人民币1273919元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金人民币124844.06元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有效果。请贵院做出公正判决。被告遵义泓显房地产开发有限公司辩称：一、被告承建的楼盘实际是问题楼盘，在尚未竣工的情况下，政府为了维稳，便要求被告提前交付部分房屋，但原告告不能因为政府要求被告提前交付部分房屋的情形下，客观上认为被告的房屋已经竣工，完全符合交付条件，为此要求原告交付空置房屋的物业费。再者，假设原告的理由成立，那么原告在履行工作职责中，也存在严重的违反协议约定的行为，原告并没有按协议约定对物业共用部位及相关场地进行卫生清洁，也未将垃圾进行清运收集，造成管理现场一片狼藉和混乱。二、根据原告在原一审中提供的“鸿富花苑小区空置房物业费欠费明细表”中显示，被告尚有233涛房屋未交付业主，应当交纳物业费用，但根据被告持有的部分水、电费收据显示，其中序号未62.63的1-9-6住户李正祥从2017年4月28日就已经开始交纳了水电费；序号为110、111的1-15-6住户樊洪娥从2017年4月28日就已经开始交纳了水电费；序号为304、305的2-10-4住户王威从2017男2月23日已经交了水电费；序号为324、325的2-12-5住户樊丽花从2017年2月26日开始交纳水电费；序号为336、337的2-14-1住户何明英从2017年2月23日开始交纳水电费；该五户未办理房屋交接手续，但以上五人至少在2016年年底就已经装修入住，但物业公司同样将该五户纳入空置房欠费明细表中，李晓强、田尚勇、齐茂均三人在2015年2月至3月期间已经办理了接房，但原告仍将该三人纳入“鸿富花苑小区空置房物业欠费明细表”中。由此可见，原告所提供的“鸿富花苑小区空置房物业欠费明细表”其真实性不可采信。三、被告应政府部门的要求，已经将1、2号楼中的45套房屋及3388.27平方米的门面作为遵义侨丰房地产有限责任公司的拆迁安置换房给了侨丰公司，该房屋产权已经归属于侨丰公司，被告没有交纳管理费的义务。四、遵义市危旧房改造有限责任公司于2016年4月22日已经将被告所建的1、2号楼中的127套房屋统一征收（该127套住房已经全部包括在原告方提供的“鸿富花苑小区空置房物业费欠费明细表”中），房屋总价51102534元，协议签订后，遵义市危旧房改造有限责任公司已按协议约定支付了购房款40882027.20元，该房屋的所有权已经归属政府，被告不具有交纳物业费的义务。五、对于原告所主张的农贸市场2层，该部分建筑实际并未竣工，现场一片狼藉，其中3388.27平方米的门面房已经置换给遵义侨丰房地产有限责任公司，如果按照原告所陈述，如果该部分已经竣工纳入原告物业管理的范围，原告是完全没有履行管理职责的，根据双方于2015年4月1日所签订的前期物业服务合同第二条物业管理服务内容“相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通”等，该农贸市场至今无法下地，现场脏乱无比。对于办公楼、停车场两层的物业费的问题，尽管该部分实际并未竣工，但因管理上的要求，该两部分已经启动使用，办公楼并非商用房，根据双方合同的第一条约定，原告仅能针对商住楼部分收取物业费，再者，对于办公楼部分，先阶段是原告方在使用，何来交物业费一说，停车场部分原告方在2016年5月就已经开始启动使用，业主每月需向原告交纳一定的停车费方能进出使用，对于该部分，被告不应当交纳管理费，对于原告启用停车场所获得的收益，被告将另案提起诉讼。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告在遵义市红花岗区”项目。2015年4月1日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房地产开发项目前期物业管理备案手册》，约定合同期限2015年5月1日至2020年5月1日；物业明细;高层住宅448套（47328.20平方米），商业用房11929.30平方米，办公楼12140.50平方米，车库5954.30平方米；物业交付后，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；物业服务费用，高层住宅1.2元／月／平方米，办公楼1.50元／月／平方米，商业物业1.50元／月／平方米；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。合同签订后，被告建设的“鸿富花苑1、2号楼”项目因故一直未竣工验收。在原告不具备入驻条件，双方未达成一致意见的情况下，原告于2016年1月1日起，进入“鸿富花苑1、2号楼”项目开始进行物业管理。期间在2016年1月6日起，被告向部分购房人出具《接房通知》，请原告给予购房人办理接房手续。原告在管理期间，管理区域内常见垃圾堆积未清理。房屋业务情况中一、二、三购房人林长根、丁正摸、李敬建，是否已出售，备案时间是多少；二层商业用房李梅、林璋、三层办公林璋原告主张2016年1月1日至2017年12月31日期间，欠费清单住宅467套，农贸市场2层、办公楼1层（2016年1月1日至2017年12月31日）、共计面积13169.8平方米，停车场2层5934.30平方米（2016年1月1日至2017年12月31日）2016年4月22日遵义市危旧房改造有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》，甲方代购乙方开发的“鸿富花苑1、2号楼（坪丰市场6、7号楼）”项目127套商品房住宅（面积14395.08㎡）全部作为红花岗区棚户区/老旧房改造安置房，遵义市危旧房改造有限公司于2016年5月9日按照合同约定支付了购房款40880000元。后由于“鸿富花苑”成为问题楼盘，政府成立的问题房开工作组工作人员于2016年9月14日接房，按照问题楼盘办理相关手续。2016年6月29日遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司(甲方)与被告（乙方）签订《房产置换协议书》，约定甲方用其坪丰市场A区8、9、10号楼加裙楼的负一层、负二层商业用房置换乙方“鸿富花苑1、2号楼”1号房一层商业面积2933.92㎡、2号房一层商业面积454.35㎡,合计面积3388.27㎡及1、2号楼45套住房面积4949.30㎡,（具体房屋位置、面积见附表）用于还房安置。遵义市红花岗区驻坪丰市场政府工作领导小组张晓燕于2016年7月11日作为见证人见证。至本院开庭前夕，涉案保底现场仍有大量垃圾堆积未清运。原告提交的“鸿富花苑小区空置房物业费欠费明细表”中236套住房，其中包括遵义市危旧房改造有限公司于2016年4月22日购买其中的126套住房，遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司于2016年6月29日置换的住房28套、1号房一层商业面积2933.92㎡和2号房一层商业面积454.35㎡,合计面积3388.27㎡。1号房一层商业面积2933.92㎡已经登记在李洪钧黔（黔（2016）遵义市不动产权第0019747号）名下，2号房一层商业面积454.35㎡已经登记在重庆市麦瑞商贸有限公司（黔（2016）遵义市不动产权第0022973号）名下。不动产权在2016年即办理登记，被告主张合同签订即向侨丰公司交付置换房屋属实。原告到遵义市房住房和城乡建设局提取了“鸿富花苑“1、2号楼的登记的《房屋业务情况》，双方明确表示房屋面积以《房屋业务情况》记载的为准。审理中，原告明确主张商业部分的是《房屋业务情况》登记的-1、1、2、3层的物业管理服务费。原告主张的负一层总面积为3664.81㎡，分别预售签约在林琼、林长根名下，尚未交付（该层楼是原告在管理使用，用作小区停车场，不应该交纳物管费）；一层包含商业部分3388.27㎡和配套用房消防控制室26.91㎡，其中1号房一层商业面积2933.92㎡已经登记在李洪钧名下，2号房一层商业面积454.35㎡已经登记在重庆市麦瑞商贸有限公司名下（商业部分已出售给他人，不应由被告交纳物管费，配套用房消防控制室根据规定不应由被告交纳物管费）；二层商业面积4137.88㎡，其中2077.43预售登记在李梅名下，2060.45㎡预售登记在林璋名下，尚未交付（原告物管服务不到位，减半支付，为148963.68元）；三层包括办公用房和物管用房，其中3-1面积118.66㎡、3-2面积494.31㎡、3-3面积402.79㎡均为办公用房预售签约在林璋名下，物管用房为300.21㎡（物管用房被告不交纳物管费，幼儿园的物管费是谁在收取，除去幼儿园及物管用房的面积被告支付）。住宅部分，原告主张住宅236套：一、其中6套未出售：1-17-6实测面积为85.96㎡、1-24-2（119.50㎡）、1-25-2（119.50㎡）、1-31-3（123.72㎡）、1-31-6（100.01㎡，《房屋业务情况》无记录，是原告提交的“鸿富花苑小区空置房物业费明细表”中体现的，双方是否认可）、2-29-2（112.51㎡），以上共计面积661.20㎡，物管费给为19042.56㎡(2016年1月1日至2017年12月31日)，应交纳。二、遵义市危旧房改造有限公司于2016年4月22日购买其中的126套住房，面积共计，于2016年9月14日接房三、遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司(甲方)与被告（乙方）于2016年6月29日签订《房产置换协议书》，置换住宅中其中28套在原告主张的236套房屋中，面积：四、剩余76套房屋：本院认为：原、被告签订《房地产开发项目前期物业管理备案手册》后，因该工程未竣工验收，在被告修建的房屋尚未达到该手册约定的“竣工交付”的交付条件，双方对原告入场履行手册约定的合同义务尚未达成一致意见的情况下，原告于2016年1月1日进入“鸿富花苑1、2号楼”项目开始进行物业管理，之后被告向部分购房人出具《接房通知》，要求购房人到原告处办理接房手续，可以认定被告认可原告的行为，原告也事实上实施了对该项目进行物业管理的行为，故原被告之间已经形成物业管理合同关系，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，原告依据合同约定向被告主张物管费的本院予以支持。被告支付的物管费应当是多少。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告遵义昊越祥物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告遵义昊越祥物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  黄 琦审 判 员  王 珏人民陪审员  刘维学二〇一九年七月二十九日法官助理王骏书记员尚国俊