广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7450号原告：梁炎能，男，1980年1月3日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告梁炎能与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月10日受理后,在提交答辩状期间，被告对管辖权提出异议。本院经审查后作出（2019）粤0605民初7450号民事裁定，驳回被告管辖权异议。被告不服提起上诉。佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民辖终979号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人林星宇，被告的委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金（以492899元为基数按每日万分之三从2018年5月1日起计算至被告将房屋按《商品房买卖合同》之规定完善至可以交付并实际交付房屋予原告之日止）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告佛山市粤海通房地产有限公司于2017年9月5日签订关于佛山市南海区**********长华国际中心商业1座XX房的《商品房买卖合同》，被告佛山市粤海通房地产有限公司收取了首期购房款，另外原告支付了印花税、契税、维修基金、手续费等并办理了房屋按揭贷款。原、被告双方约定于年2018年4月30日交付房屋，但被告一直拖延不交付。2018年11月底，被告声称可以交付房屋，但原告到案涉房屋查看，该房屋水电煤气等合同约定的设施均没有铺设好，门窗、走廊及房屋内外部墙体等均没有完善，甚至有漏水、墙壁等出现破损的情况，根本没有达到合同约定交付的条件，因此原告拒绝收楼，佛山电视台有对当时具体情况实地录制节目并播放。根据《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，被告逾期交房的，应按日计算向买受人支付全部房价款万分之三计的违约金，并且被告应按照合同约定完善房屋至可以进行交付，违约金计算至被告实际将房屋交付予原告为止。原告为维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，一、根据补充协议约定，逾期交楼违约金不应超过总房价款的2%，其超过部分应予以驳回。1.补充协议第三十条约定“出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%”，故被告应付的逾期交楼违约金最高不应超过总房价款的2%。2.补充协议是双方协商一致的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同条款，应按照补充协议条款处理逾期交楼违约金纠纷。3.在签订《认购书》前，被告就已向原告明示了补充协议，并做出了详细合理的沟通、解释及说明，原告已知悉并理解和认可补充协议所约定的内容，且同意对补充协议不做任何更改。二、交楼条件应以取得工程竣工验收报告为准。补充协议第六条约定，商品房交付条件变更为该商品房经五方共同验收合格，取得工程竣工验收报告。故双方约定的交付条件是取得工程竣工验收报告而非取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。三、本案交易的房屋实际上为精装修房，而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准，而非以毛坯房的交楼时间为准。1.从认购书第二条可见，涉讼房屋实际上为精装修房，本案的房屋买卖合同实际是由《商品房买卖合同》和《委托装修协议》组成。2.事实上，双方在签订毛坯房的《商品房买卖合同》时，为了到达实际交易房屋为精装修房的目的，同时又签订了免费的《委托装修协议》，作为精装修房的交付，《商品房买卖合同》所约定的毛坯房交楼时间，并非双方实际交易的交楼时间，双方的最终交楼时间应该以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。3.《委托装修协议》是对装修方面的补充约定，是《商品房买卖合同》关于房屋装修标准方面的补充协议。4.《委托装修协议》约定装修是免费的，其装修对价实际上是由被告支付的，《商品房买卖合同》中的购房价款已包含了《委托装修协议》的装修价款。5.如原告主张以《商品房买卖合同》约定的毛坯房交楼时间为起算点，则其计算逾期交楼违约金的房价也应相应调整为毛坯房价款，即应减掉《委托装修协议》所涉装修工程的装修款，否则，对被告而言是不公平合理。6.从双方履行合同的情况看，原告从不认可《商品房买卖合同》所约定的毛坯房交楼时间，也从未进行过任何关于毛坯房的交楼验收，甚至在被告屡次发出毛坯房交楼通知后，也不予理会，直至被告完成了精装修房收楼通知，原告才以收楼。可见，双方执行的其实是《委托装修协议》关于精修房的交楼时间，而非《商品房买卖合同》约定的毛坯房交楼时间。7.签订并实施《委托装修协议》的佛山市长华装饰工程有限公司（以下简称“长华装饰公司”）为被告的关联公司，长华装饰公司接受被告的委托与原告签订《委托装修协议》，并接受被告委托管理涉讼房屋所在项目的装修工程，《委托装修协议》的签约和履行主体实质上为被告。四、原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据补充协议第九条约定，原告主张的违约金全部按已付商品房价款的0.03%计算，不符合合同约定。五、原告存在逾期支付房款现象，被告公司有权利顺延交付房屋。六、合同约定的违约金过高，应当予以调整，并以超过造成的损失30%为标准调减，而原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应该为银行贷款利率的130%以下。1.从原告已付房款的资金费用损失看，逾期交楼给原告造成的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定原告的损失数额。补充协议约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。2.从原告未能按期使用涉讼房屋的角度看，逾期交楼给原告带来的实际损失为租金损失。根据涉讼房屋当地主管部门公布的租金标准，涉讼房屋的租金标准约为20元/月/平方米，据此计算，每月租金大约2000元，按合同约定逾期交楼违约金标准却是其正常租金损失的4-5倍，应予以调整。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息报告复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.商品房买卖合同、补充协议原件各1份，证明原告向被告购买了涉讼房屋，约定了房屋交付时间和违约责任。3.委托装修协议原件1份,证明原告委托第三方公司进行装修。4．统一收据原件3份、广东增值税普通发票1份、佛山市南海区住宅专项维修资金缴款通知书原件1份、住宅专项维修资金登记簿1份、中华人民共和国税收完税证明原件1组，证明原告已经履行了合同的约定义务。5.现场场地照片打印件4份，证明2018年11月至12月期间，原告收取毛坯房房屋存在漏水，墙体和天花有剥落开裂等等不符合收楼的规定。6.拒收楼通知短信截图打印件1份，证明原告通过现场考察认为不符合收楼的约定标准，于是拒绝收楼。诉讼中，被告举证如下：1.认购书原件1份，证明原告自签订《认购书》时起就明确知晓涉讼房屋应交付的是带装修的房屋，被告对补充协议的内容也做了解释与说明，原告对补充协议也予以接受。2.精装修工程施工三方合同原件1份，证明精装修工程款由被告公司承担并支付，所以买卖合同中约定的总房款是包括装修款的，而且原告与被告所签订的买卖合同所约定的交付房屋实际上为精装修房；长华装饰公司是受粤海通委托与原告签订《委托装修协议》，被告才是《委托装修协议》中的真正受托装修方，因此被告实际上应交付的房屋就是长华装饰公司与原告在《委托装修协议》中约定的精装修房；所以《委托装修协议》实际上就是买卖合同的补充协议，是买卖合同的组成部分，约定的交付时间应以《委托装修协议》中的交付时间为准。3.按揭款收款回单原件1份，证明原告存在逾期支付款项的情形，按照《补充协议》第五条第四款和第六条第二款的约定，被告有权顺延交付房屋，且无须承担违约责任。4.五方（建设、施工、监理、勘察、设计）建设工程竣工验收报告复印件1份，证明涉讼房屋项目工程已经验收合格，并取得《竣工验收报告》，达到约定的交付条件。5.竣工验收备案表原件1份，证明涉讼房屋已取得竣工验收备案表。6.测绘报告原件1份，证明涉讼房屋已取得测绘报告。7.邮政快递单原件2份，EMS妥投证明打印1份，证明被告通过邮递方式通知原告前来办理房屋验收及收楼手续，且收楼通知均已送达给原告。8.佛山市南海区土建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知打印件1份，证明涉讼房屋在该区域的租金标准约为每月每平方人民币20元，原告主张的违约金远高于该区域同期的租金标准，因此原告主张的违约金远高于原告的实际损失，应予以调整。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-4、6真实性无异议，原告对被告提供的证据1、3、5-8真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；原告举证5现场场地照片，未能反映照片拍摄地点和时间，本院对该组证据真实性不予确认；被告举证2精装修工程施工三方合同，被告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；被告举证4五方验收报告虽为复印件，但有相关部门公章盖章，且与本案相关，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，原告梁炎能签订《认购书》，约定原告认购被告开发的佛山市南海区**********长华国际商业中心商业1座XX号房（以下简称涉讼房屋）。2017年9月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将涉讼房屋出售给买受人，成交价492899元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款302899元，除首期款外，剩余房款金额190000元应于2017年9月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：第四条（五）买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；第五条（一）买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；第五条（四）买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；第六条（一）买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；第九条（一）出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；第二十条（二）按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交寄日的第三日为送达日；第三十条出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。原告（甲方，委托人）与长华装饰公司（乙方，受托人）签订《委托装修协议》，约定乙方免费为甲方涉讼商品房进行装修，甲方同意将商品房钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管，乙方应在2018年12月31日前完成装修工程并交付给甲方，如甲方未能按《买卖合同》约定与粤海通公司办理收楼手续并将房屋交付予乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2018年4月18日，原告除首期款外应支付的按揭款项划至被告粤海通公司账号，被告粤海通公司主张原告存在逾期付款的行为。原被告均确认原告已支付全部购房款。2017年11月19日，被告佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）、深圳市建装业集团股份有限公司（乙方）、长华装饰公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方长华国际中心项目住宅1-6栋和公寓1精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年11月23日，长华国际商业中心（商业1座）办理了竣工验收备案手续。2018年12月23日，长华国际商业中心商业1座取得测绘报告书。2018年11月23日，被告向原告邮寄收楼通知书。2019年3月21日，被告向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年3月23日前收楼，该邮件于2019年3月22日投递并签收。另查明，自2018年4月30日至2018年12月31日期间，原告没有提供有效证据证实曾经向被告主张交付涉讼房屋。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉讼房屋的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告签订的《补充协议》中关于涉讼房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼房屋的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于被告粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，涉讼合同虽约定涉讼房屋交付时间为2018年4月30日，但本院认定交付时间应为同年12月31日，理由如下：原告与被告的关联公司长华装饰公司签订《委托装修协议》，约定长华装饰公司对涉讼房屋进行免费装修，据此，可认定涉讼房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年12月31日，因此，应视为双方变更了房屋买卖合同的交付时间，此其一；其二，如原告认为交楼时间为买卖合同约定的2018年4月30日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，原告理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求被告交楼，但自2018年4月30日至同年12月31日期间，原告没有提供有效证据证实曾以上述方式向该公司催收涉讼房屋，其行为不符合普通的交易习惯与生活常理。综上，本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，被告逾期交楼的违约责任应自2019年1月1日开始起算。二、被告应在涉讼房屋已具备交付使用条件的情况下向原告发出收楼通知书。被告于2019年3月21日向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年3月23日前收楼，已履行通知原告收楼的义务，原告在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求被告承担其后的逾期交付违约责任，故被告逾期交付违约责任应计算至2019年3月23日止。综上，本院认定被告逾期交楼时间应自2019年1月1日至2019年3月23日止共计82天。关于原告在本案中是否存在逾期付款问题。根据《补充协议》第四条（五）的约定，涉讼房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至被告账户，否则，原告应承担逾期付款违约责任。涉讼合同签订日期为2017年9月5日，据此，原告应保证购房余款在60日内即2017年11月3日前支付至被告账号。因上述款项在2018年4月18日才划至被告账号，原告逾期付款165天，该期间可作为被告顺延交楼时间。关于逾期交楼违约金的标准，涉讼合同第八条、第十二条对原告逾期付款及被告逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方签订的补充协议，对原告逾期付款及被告逾期交楼的违约责任作了变更，且限制被告向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，原告向被告支付的违约金可以叠加。被告作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告应按照涉讼合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现被告逾期交房超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上所述，因本案中被告逾期交付的天数已被原告逾期付款天数抵扣，被告无需支付逾期交付违约金予原告，原告的诉讼请求，本院不予支持。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因被告的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年12月31日，而长华装饰公司是被告的关联公司，但被告未能就此重大问题向原告作出特别提示，且本院受理案件后，被告对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，本院判令由被告全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告梁炎能的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取352.85元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费用352.85元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年七月三十日书记员  刘冬花