四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初1544号 原告：陶德军，男，1976年3月12日出生，汉族，工作单位及职务不详，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：胡瑜，四川治平律师事务所律师，特别授权。 原告：陈惠，女，1976年10月26日出生，汉族，工作单位及职务不详，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：胡瑜，四川治平律师事务所律师，特别授权。 被告：唐斌，男，1976年7月7日出生，汉族，工作单位及职务不详，住成都市成华区。 被告：梁恬，女，1974年1月17日出生，汉族，工作单位及职务不详，住成都市成华区。 原告陶德军、陈惠诉被告唐斌、梁恬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法由审判长罗维、人民陪审员窦蓉、人民陪审员苗春香组成合议庭，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告陈惠及其与陶德军的共同委托诉讼代理人胡瑜到庭参加诉讼，被告唐斌、梁恬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告陶德军、陈惠向本院提出诉讼请求：1.判令唐斌、梁恬协助到陶德军、陈惠到中国银行成都锦江支行办理结清房屋贷款、取得按揭贷款结清证明、注销抵押登记的有关手续（结清贷款的费用由陶德军、陈惠支付，从陶德军、陈惠应付给唐斌、梁恬的房款中扣除）；2.判令唐斌、梁恬协助陶德军、陈惠到不动产登记机关将位于成都市青羊区住宅房屋的产权转移登记至陶德军、陈惠名下（房屋的具体信息以不动产登记机关的登记为准，房屋交易价格为48万元）；3.判令唐斌、梁恬向陶德军、陈惠支付违约金144000.00元；4.案件受理费及其它诉讼费用由唐斌、梁恬承担。审理中，陶德军、陈惠撤回了第一项诉讼请求。事实与理由：唐斌、梁恬于2011年6月20日通过商品房买卖的方式买受了位于成都市青羊区建筑面积81.81平方米的住宅房屋，并于同日办理了商品房买卖合同的签约备案，备案号为1530203。2015年7月16日，陶德军、陈惠与唐斌、梁恬通过经纪方成都众顺房地产经纪有限责任公司，就唐斌、梁恬向陶德军、陈惠出售上述房屋签订了《房屋买卖合同》并对该合同的主要内容进行了公证。双方在合同中明确约定，陶德军、陈惠以48万元的价格购买案涉房屋，陶德军、陈惠分期向唐斌、梁恬支付房款，签订合同当日支付定金及房款合计30万元，余款通过18万元通过贷款方式由放贷银行直接向唐斌、梁恬支付，如贷款不足则由陶德军、陈惠补足，过户费用除维修基金外由陶德军、陈惠承担，唐斌、梁恬应于取得产权证后30个工作日内协助陶德军、陈惠办理过户手续，如任何一方违约，均应按房款的30%向对方支付违约，以上合同签订后，陶德军、陈惠按约向唐斌、梁恬支付了共计30万元的购房定金及房款。其后，唐斌、梁恬将房屋于2015年8月3日交付给陶德军、陈惠。2018年12月，唐斌取得了该房屋的产权证。陶德军、陈惠随即联系唐斌办理结清银行按揭贷款、解除房屋抵押登记、办理房屋产权过户等事宜。但唐斌、梁恬予以拒绝且无理要求陶德军、陈惠再增加10万元才会协助陶德军、陈惠办理房屋过户手续。唐斌、梁恬已构成违约，应承担相应的违约责任。为维护陶德军、陈惠的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告唐斌、梁恬未到庭答辩，也未向本院提交证据。 原告陶德军、陈惠为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.《商品房买卖合同》、备案表、收据、房屋面积确认书、房屋登记记录，拟证明唐斌、梁恬与成都铁路地区旧城改造中心签订，并于向陶德军、陈惠出售房屋时交付给陶德军、陈惠，唐斌、梁恬于2011年6月20日通过商品房买卖以公积金贷款方式购买案涉房屋，唐斌、梁恬对该房屋拥有所有权，有权处分案涉房屋。 2.《房屋买卖合同》、《公证书》，拟证明陶德军、陈惠与唐斌、梁恬通过中介公司签订合同，合同对双方权利义务进行了明确约定，并就合同主要内容进行了公证； 3.《收条》，证明唐斌、梁恬于2015年7月16日收取了陶德军、陈惠通过银行转账方式支付的购房款30万元，含1万元的定金，唐斌、梁恬向陶德军、陈惠出具了《收条》； 4.银行转账凭据，拟证明陶德军、陈惠于2015年7月16日通过银行转账方式分两笔向唐斌、梁恬支付了购房款合计29万元，另外1万元定金为现金，陶德军、陈惠按约履行了付款义务。唐斌、梁恬已经收取的陶德军、陈惠的相关款项共计30万元； 5.《房屋出租合同》、物管缴费凭据，拟证明陶德军、陈惠已实际接收房屋并占有使用； 6.陈惠与梁恬通话录音整理及录音光盘，拟证明唐斌、梁恬于2018年12月取得了房屋的产权证后，陶德军、陈惠要求唐斌、梁恬办理结清银行按揭贷款、解除房屋抵押登记、办理房屋产权过户等事宜，唐斌、梁恬拒绝且要求陶德军、陈惠再增加10万元款项，才会协助陶德军、陈惠办理房屋过户手续，唐斌、梁恬已经构成了违约； 7.房屋信息摘要，现房屋所有权人是唐斌和梁恬； 8.案涉房屋门（楼）牌号变更证明、辖区派出所，拟证明原青羊区苏坡辖区黄土村33栋1单元7楼704号门牌号变更为青羊区西货站路312号33栋1单元7楼704号； 9.银行还款凭据，拟证明陶德军代唐斌、梁恬分2次共4期归还了唐斌、梁恬拖欠银行的按揭贷款，四期款项共2861.53元； 审理中，陶德军、陈惠称唐斌、梁恬于签订《房屋买卖合同》后，便向陶德军、陈惠交付了案涉房屋，现在房屋处于空置状态。 被告唐斌、梁恬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对陶德军、陈惠所举证据放弃质证。对陶德军、陈惠所举证据，本院予以采信。 根据陶德军、陈惠的陈述及提交的证据，本院确认以下事实： 2015年7月16日，唐斌、梁恬、陈惠、陶德军签订了《预约合同》，主要约定了唐斌、梁恬将位于成都市青羊区房屋转让给陈惠、陶德军，唐斌、梁恬承诺合法取得案涉房屋所有权证后将房屋转让给陶德军、陈惠，各方当事人就该《预约合同》在四川省成都市蜀都公证处进行了公证。 2015年7月16日，陶德军、陈惠作为买方与卖方唐斌、梁恬、经纪方成都众顺房地产经纪有限责任公司签订了《房屋买卖合同》，主要约定：1、卖方房屋坐落于青羊区清水路苑33幢1单元7层704号房屋，房产证丘（地）号为权1530203，建筑面积为81.8平方米，该房屋产权性质为住宅，所有权人为唐斌、梁恬，目前是按揭；2、该房屋成交价为48万元；3、付款方式：定金交付：本合同签订当日买方向卖方交付定金10000元，经纪方所托管定金5000元，作为该房屋的物业交割保证金；房款交付（除定金之外的购房款）：按揭贷款，在签订本合同当日，买方将首付款290000元支付给卖方，剩余房款180000元，由放贷银行直接交付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额；3、房屋交易需涉及的税费中，维修基金由卖方支付，营业税及附加、正常1%的个人所得税、契税、交易手续费、土地出让金、转移登记费、书证费、所有公证费由买方支付；4、若房屋目前处于按揭状态，则卖方必须在过户前负责到其贷款银行或抵押机构办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销了抵押登记的房产证；5、经双方协商，卖方在2015年8月31日之前交房给买方6、因成都铁路局旧城改造中心目前未下发产权证，一切手续以成都铁路局旧城改造中心通知为准；7、买卖双方在交易过户前违约，则按总房价的30%作为违约赔偿；8、产权下发后，卖方要在30个工作日配合买方办理过户手续。合同落款买方处有陶德军、陈惠签字捺印，卖方处有梁恬、唐斌签字捺印，经纪方处有成都众顺房地产经纪有限责任公司盖章确认。 2015年7月16日，唐斌、梁恬出具一份《收条》，载明：“今收到陶德军清水路苑33-1-704购房款300000元（大写：叁拾万元整）（包含一万元定金）”，落款处由唐斌、梁恬签字捺印。同日，陶德军向唐斌卡号为62×××35的账户转账190000元；陈惠向唐斌卡号为62×××18账户转账100000元。 现成都市青羊区西货站路312号33栋1单元7楼704号房屋的所有权登记在唐斌、梁恬名下，其中，唐斌所占份额为50%，其证书编号为：川（2018）成都市不动产权第0469716号；梁恬所占份额为50%，其证书编号为：川（2018）成都市不动产权第0469717号. 另查明，1、成都铁路地区旧城改造中心作为出卖人与买受人唐斌、梁恬签订了《商品房买卖合同》，主要约定：（1）唐斌、梁恬购买成都铁路地区房屋；（2）房屋共有买受人情况：共有情况：按份共有，共有买受人：唐斌，份额：50%，梁恬，份额：50%；（3）所购商品房总价款叁拾万零壹仟贰佰叁拾肆元陆角；（4）付款方式：贷款方式付款，公积金贷款（成房担保公司担保）；（5）交付条件：出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。 2、2010年7月22日至2012年12月26日，成都铁路局旧城改造中心向唐斌出具四份《收据》，《收据》摘要栏载明“收西货场‘清水路苑’预交款”，四张《收据》记载的金额共计152641.6元。 3、2012年12月26日，唐斌作为业主签署了一份《房屋面积确认书》，载明：“……2、产权办理代收费用合计为：114407.00元，产权契税（实际房款*3.0%）：9037.00元，转移登记费80元，共有人工本费：10.00元，国土证工本费：20.00元，税务贴花：10.00元；3、维修基金（建筑面积*1100*2.5%）：2250元……” 4、原青羊区苏坡辖区黄土村33栋1单元7楼704号房屋的门牌号变更为青羊区西货站路312号33栋1单元7楼704号。 5、青羊区西货站路312号33栋1单元7层704号房屋的在中国银行股份有限公司成都锦江支行的房屋贷款本息已经全部结清。 6、因陶德军、陈惠在本案中申请保全青羊区西货站路312号33栋1单元7层704号房屋，本院于2019年2月27日对该房屋进行了查封；后，成都市武侯区人民法院于2019年5月24日、成都市成华区人民法院于2019年6月20日相继对该房屋进行了查封。 上述事实有当事人的当庭陈述，《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《收据》、《公证书》、《收条》、《房屋出租合同》、《个人住房贷款结清证明》、房屋信息摘要、《门（楼）牌号变更证明》、银行转账回单及庭审笔录在案为证。 本院认为，陶德军、陈惠与唐斌、梁恬及成都众顺房地产经纪有限责任公司之间签订的《房屋买卖合同》经各方签字盖章予以确认，应系各方的真实意思表示，且该合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人均应按约行使权利履行义务。现陶德军、陈惠已经按照约定，向唐斌、梁恬支付了购房款，陶德军、陈惠应按照《房屋买卖合同》的约定，在取得案涉房屋产权30个工作日配合唐斌、梁恬办理过户手。从当事人提交的证据来看，唐斌、梁恬在2018年12月27日取得案涉房屋的产权，唐斌、梁恬应当自2018年12月27日起30个工作日内为陶德军、陈惠办理案涉房屋的过户手续。虽陶德军、陈惠将唐斌、梁恬诉至本院之时，唐斌、梁恬为陶德军、陈惠办理过户手续的履行期尚未届满，但在本案审理过程中，唐斌、梁恬履行期限已经届满的情形下，唐斌、梁恬亦未履行其协助过户义务。现对陶德军、陈惠主张唐斌、梁恬协助陶德军、陈惠办理成都市青羊区房屋的诉讼请求，本院予以支持。 对于陶德军、陈惠主张唐斌、梁恬承担违约金144000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，唐斌、梁恬的行为已经构成违约，陶德军、陈惠有权要求唐斌、梁恬承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，陶德军、陈惠主张按照《房屋买卖合同》的约定，买卖双方在交易过户前违约，则按总房价的30%作为违约赔偿，唐斌、梁恬应向陶德军、陈惠支付房屋总价480000元的30%，即144000元的违约金，本院认为，唐斌、梁恬应当为其违约的行为向陶德军、陈惠承担赔偿责任，但现案涉房屋已处于陶德军、陈惠的实际控制之下，且陶德军、陈惠并未提交其因唐斌、梁恬的违约行为而遭受了实际损失的相关证据，故本院酌情将违约金金额调减至20000元。现陶德军、陈惠主张唐斌、梁恬向其支付144000元的诉讼请求，本院在20000元的范围内予以部分予以支持。 综上，对陶德军、陈惠的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，缺席判决如下： 一、被告唐斌、梁恬于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告陶德军、陈惠将位于成都市青羊区房屋办理过户登记手续至原告陶德军、陈惠名下； 二、被告唐斌、梁恬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陶德军、陈惠支付违约金20000元； 三、驳回原告陶德军、梁恬的其余诉讼请求。 如被告唐斌、梁恬未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3180元，保全费5000元，共计8180元，由原告陶德军、陈惠负担1136元，被告唐斌、梁恬负担7044元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 罗 维 人民陪审员 窦 蓉 人民陪审员 苗春香 二〇一九年七月三十日 书 记 员 赵蔚宁