重庆市大足区人民法院民 事 裁 定 书(2018)渝0111民初7575号原告：重庆国梁建设(集团)有限公司，住所地:重庆市云阳县青龙街道云江大道1253号重百休闲广场626号,统一社会信用代码91500235MA5U5YE023。法定代表人：聂金培，董事长。委托诉讼代理人：梁海清，重庆洛书律师事务所律师。委托诉讼代理人：段勤，重庆洛书律师事务所律师。被告：重庆市善格汽车销售有限公司,住所地:重庆市永川区内环东路398号11幢2-1号,统一社会信用代码：915001183460646852。法定代表人：赵宇,执行董事。第三人：重庆新明置业有限公司,住所地:重庆市大足区棠香街道办事处五星大道229号6幢1单元3-1,统一社会信用代码915002250564648675。法定代表人：范光厚,执行董事。委托诉讼代理人：粟永建,重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂可，重庆德循律师事务所实习律师。第三人：蒋安珍，女，1971年9月2日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：杨秋，重庆东和律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐恩海，男，1972年11月20日出生，汉族，住重庆市永川区。原告重庆国梁建设(集团)有限公司（以下简称国梁公司）与重庆市善格汽车销售有限公司（以下简称善格公司）与第三人重庆新明置业有限公司（以下简称新明公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案，先依法适用简易程序，由审判员黄公立独任审判，后转为普通程序，由审判员杨灿担任审判长、审判员黄公立、人民陪审员徐元开组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国梁公司的委托诉讼代理人梁海清，第三人新明公司的委托诉讼代理人粟永建，第三人蒋安珍及其委托诉讼代理人杨秋、唐恩海到庭参加诉讼，被告善格公司经本院依法送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国梁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付款项1937311元;2.判令被告立即向原告支付违约金758005.8元；3.诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：第三人因原告承建其重庆大足区中国·西南城项目先后下欠原告工程进度款1077002元及2713027元，但因第三人资金紧张，其同意以中国·西南城项目的5套及12套房屋分别抵偿原告前述工程进度款1077002元及2713027元;同时，被告愿意购买第三人用于抵扣工程进度款的17套商品房，三方就此抵房事宜达成了一致意见，并分别于2017年8月25日、2017年10月25日各签订了一份《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》(以下简称“抵房协议”)。根据两份抵房协议第四条的约定，被告应将购房款1077002元及2713027元分五期转入原告指定账户，并且在上述17套抵扣工程款的房屋已办理完毕网签手续届满90日的情况下，被告应向原告支付购房款总金额90%的款项，即3411026元，但截至起诉之日，被告仅支付了部分款项，尚有1937311元购房款未支付，原告也曾向被告发函催收，但被告仍未支付，原告为维护其合法权益，特起诉来院望判如所请。第一次开庭后，原告将第一项诉讼请求变更为：1.判令被告立即向原告支付购房款2316312元。同时，其将起诉的部分事实变更如下：原告诉被告、第三人合同纠纷一案，你院已经立案受理，鉴于原告起诉时涉案用于抵扣工程款的17套商品房尚未竣工验收，三方协议约定的第五次付款条件尚未成熟，故原告仅主张了三方协议项下购房款总额的90%的款项，现因17套房屋已竣工验收，三方协议项下的付款条件已经完全成就，故原告依据协议及法律的规定提出上述变更诉讼请求。被告善格公司未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。第三人新明公司辨称，1.原告与被告及第三人三方签订的两份房屋抵工程进度款及房屋销售协议书合法有效，根据协议的约定，第三人用17套房屋抵扣原告工程进度款共计3790029元，后由被告或被告指定的人购买这17套房屋，并将购房款3790029元直接支付给原告，第三人认为原告与被告都不是商品房买卖合同的当事人，本案的案由不是商品房买卖合同纠纷，应属债权债务概括转移合同纠纷。2.第三人已按照协议将案涉的17套房屋网签给被告指定的案外人蒋安珍，蒋安珍已将购房款3790029元全部支付到了原告指定的银行账户上，因此，第三人欠原告的该笔进度款3790029元已经支付完毕。3.被告是否应向原告支付违约金以及违约金多少与第三人无关，请法院依法审判。第三人蒋安珍辨称，1.本案商品房买卖合同的主体是新明与蒋安珍，而不是国梁与善格公司，本案的以房抵款实质为以房款抵工程款，本案协议书中的第一层基础法律关系为新明与丙方善格公司的商品房买卖合同关系，在此关系中，国梁基于代收房款的代理人身份，后基于债权债务转移，新明与蒋安珍形成新的买卖合同关系，现蒋安珍已付清全部房款。2.本案第二次基础法律关系是新明与国梁之间以房款付工程款的工程款支付法律关系，现国梁未经新明认可，擅自将所谓的房款退还给善格或者是赵宇，都不合法，故原告以将所谓的房款退还给善格或者是赵宇，从而认为房款未付清的理由不成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年8月25日，第三人新明公司(甲方)与原告国梁公司（乙方）及被告善格公司（丙方）签订《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》，协议书主要约定：乙方承建了甲方重庆大足区中国·西南城项目，现甲乙双方就实际可支付的合同结算，甲方应于2017年9月15日前向甲方支付工程进度款1077002元（甲方向乙方实际可支付的款项如存在争议，最终以双方合同签订和认定的结算款项为准）。现因甲方资金紧张，经甲乙双方共同协商，甲方同意以中国·西南城项目共计5套房屋抵乙方工程进度款1077002元。丙方愿意购买甲方抵扣给乙方工程进度款的5套商品房，经甲乙丙三方协商一致，特订立本协议，三方共同遵守。一、甲方同意以重庆大足区中国·西南城项目商品房共计5套，现预售面积为347.42㎡（根据商品房买卖条款进行实际面积补差调整）抵扣下欠乙方工程进度款1077002元。抵扣工程进度款的商品房具体为：房号4栋3单元10**、10**、10**、10**、10**（共计5套商品房），总价1077002元。二、甲乙双方同意丙方购买甲方抵扣乙方工程进度款的商品房共计5套，现预售面积347.42㎡（根据商品房买卖条款进行实际面积补差调整），合同总价款（该价款仅为购房款，不含丙方办理合同应缴税费及大修基金）1077002元。若本合同价款不足以全额支付该商品房房款，由丙方向甲方补足房款。三、丙方购买该抵扣房屋，房屋销售由甲方与丙方签订《商品房买卖合同》，相应手续由甲方负责办理，商品房销售款项由甲方委托乙方收取，乙方收取商品房销售款项的指定账户为：开户行：工商银行大足支行东城分理处，开户名：重庆国梁建设（集团）有限公司，账号：310009631910001****。按房管局最新规定若丙方签订商品房买卖合同需要提供缴纳首付款凭证的，由乙丙双方协助配合完成，甲方不承担缴纳首付义务。四、丙方购房款分期转入乙方指定账户，丙方付款时间为：1.第一次：本协议签订之日支付本合同标的的房产总金额的10%（即支付金额为107702元）；2.第二次：甲方与丙方签订《商品房买卖合同》，且在房地产登记机关办理网签完本合同标的房产（以丙方支付第一次的房产面积为准）当日支付已网签部分总金额的20%（即支付金额为215400元）；10日内再付已网签部分总金额的10%（即支付金额为107700元）（甲乙丙三方均认可商品房买卖合同由丙方或丙方出具书面委托的代理人与甲方签订，丙方委托的代理人所签订的商品房买卖合同一切经济及法律责任由丙方承担）；3.第三次：网签完60日内再支付已经完成网签的总金额的30%（即支付金额为323100元）；4.第四次：网签完90日内再付已经完成网签的总金额的20%（即215400元）；5.第五次：西南城项目4#楼竣工验收完成再付总金额的10%（即支付金额为107700元），全部款项付清。6.乙方每次收到丙方支付的款项后，向丙方出具该笔款的收款收据。7.特别约定：如西南城项目4#楼通知业主接房，则丙方所有款项支付时间提前到西南城项目4#楼通知业主接房并办理接房手续后，丙方在7日内向乙方付清已办理完手续的房屋剩余房款。甲乙双方向丙方承诺，在丙方支付第一次付款之日起15天之内必须完成已付第一次房款的房屋网签手续，如未达到此条件，则按本合同第八条甲乙双方违约处理。五、乙方指定账户收到丙方支付的该套商品房全额销售款后，甲方所欠乙方该笔工程进度款方为支付完毕，在乙方未足额收起商品房销售款时，甲方继续承担所欠未支付部分工程进度款的相应责任，但乙方不追究甲方在抵房签约期间工程进度款延迟支付的违约责任。六、乙方在收到丙方第一次转款后即书面通知甲方，甲方即与丙方签订《商品房买卖合同》，办理网签手续；以后乙方每次收到款项即书面通知甲方，甲方为丙方开展下一步手续办理工作。除此情形外，甲方有权拒绝进行丙方的相应配合，如因此导致甲方违反与丙方《商品房买卖合同》及其补充协议约定，丙方均认可不视为甲方对丙方的违约，甲方不承担违约及赔偿责任。乙方委托何振华为乙方代理人，委托权限为丙方依照本协议约定时间、节点，足额支付款项给乙方后立即通知何振华，由何振华以书面形式通知甲方按照本合同约定开展相应环节的配合工作，若丙方已按照本合同约定时间、节点，足额支付款项给乙方，并已通知何振华，而何振华拒不通知甲方按照本合同约定开展相应环节的配合工作，则由何振华对丙方承担赔偿责任。七、甲方必须配合乙方收取购房款以确保甲方所抵扣工程进度款能如数达到乙方账户。丙方按时分期支付购房款，乙方在收到丙方第一次转款后即书面通知甲方，甲方方可与丙方签订《商品房买卖合同》，办理网签手续；以后乙方每次收到款项即书面通知甲方，甲方方可为丙方开展下一步手续办理工作。如甲方未接到乙方书面通知即为丙方办理了下一步手续，则由甲方连带承担丙方应付而未付的款项支付给乙方。八、丙方应按约定的支付时间及节点向乙方足额支付款项，丙方第一次付款时间节点未足额支付款项，本协议自动失效，甲方仍欠乙方的工程进度款；丙方第二、三、四、五次任一次付款未按合同约定时间节点足额支付款项超过10日，则丙方按总房款的10%承担赔偿金和违约金；丙方未按约定时间节点支付款项超过30日，则丙方按总房款的20%承担赔偿金和违约金，赔偿金和违约金由甲方和乙方平均分配。违约条款对本合同甲乙丙三方具有同等效力，以体现平等互利的合作基础及司法公正原则。丙方第五次付款时间节点或特别约定的付款时间节点未足额支付款项，丙方除承担赔偿金和违约金外，乙方有权要求甲方不为丙方办理房地产产权证且有权通过法院追究丙方违约责任，由丙方赔偿乙方相应损失。直至乙方收到丙方支付第五次付款款项，乙方再书面通知甲方后办理房屋产权证。九、甲方根据《商品房买卖合同》的约定在丙方向乙方完成支付所有购房款后向丙方开具等额的购房款发票，因抵工程进度款的房屋买卖所产生的税费，由甲方和丙方各自承担应承担的税费，乙方不承担房屋买卖所产生的税费。十、乙方在收到丙方支付的第一笔购房款（抵工程进度款）后，乙方向甲方开具足额有效的建安发票，并相应完成乙方应履行的合同协议义务。十一、本协议未尽事宜，甲乙丙三方协商一致后可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。本合同具有担保性质的条款，担保期间为乙方收到本合同约定的全部款项且履行完毕本合同约定内容之日止。十二、本协议履行过程中发生争议的，三方协商解决；协商不成的，任一方均有权向具有管辖权的人民法院起诉。十三、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，具有同等法律效力。本协议自甲乙丙签字盖章后生效。二、2017年9月4日，被告善格公司向原告出具收据一份，收据载明：“今收到何振华大足中国·西南城**处五套公寓房蒋安珍购房退款共计人民币￥770000.00元(包括147元打款手续费)。大写柒拾柒万元整。此款为蒋安珍购房款107万的退款。收款人：重庆市善格汽车销售有限公司，赵宇，2017年9月4日。”三、2017年10月26日，第三人新明公司(甲方)与原告国梁公司（乙方）及被告善格公司（丙方）签订《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》，协议书主要约定：乙方承建了甲方重庆大足区中国·西南城项目，现甲乙双方就实际可支付的6#楼总包工程合同结算，甲方应于2017年10月1日前向甲方支付6#楼工程进度款2713027元（甲方向乙方实际可支付的款项如存在争议，最终以双方合同签订和结算款项为准）。现因甲方资金紧张，经甲乙双方共同协商，甲方同意以中国·西南城项目共计12套房屋抵乙方工程进度款2713027元。丙方愿意购买甲方抵扣给乙方工程进度款的12套商品房，经甲乙丙三方协商一致，特订立本协议，三方共同遵守。一、甲方同意以重庆大足区中国·西南城项目商品房共计12套，现预售面积为875.17㎡（根据商品房买卖条款进行实际面积补差调整）抵扣下欠乙方工程进度款2713027元。抵扣工程进度款的商品房具体为：房号*栋*单元625、626、627、628、629、630、631、632、633、634、635、636（共计12套商品房），总价2713027元。二、甲乙双方同意丙方购买甲方抵扣乙方工程进度款的商品房共计12套，现预售面积875.17㎡（根据商品房买卖条款进行实际面积补差调整），合同总价款2713027元。若本合同价款不足以全额支付该商品房房款，由丙方向甲方补足房款。三、丙方购买该抵扣房屋，房屋销售由甲方与丙方签订《商品房买卖合同》，相应手续由甲方负责办理，商品房销售款项由甲方委托乙方收取，乙方收取商品房销售款项的指定账户为：开户行：工商银行大足支行东城分理处，开户名：重庆国梁建设（集团）有限公司，账号：310009631910001****。四、丙方购房款2713027元分期转入乙方指定账户，丙方付款时间为：1、第一次：本协议签订之日支付本合同标的的房产总金额的10%（即支付金额为271327元）；2、第二次：甲方与丙方签订《商品房买卖合同》，且在房地产登记机关办理网签完本合同标的房产（以丙方支付第一次的房产面积为准）当日支付已网签部分总金额的20%（即支付金额为542600元）；10日内再付已网签部分总金额的10%（即支付金额为271300元）；3、第三次：网签完60日内再支付已经完成网签的总金额的30%（即支付金额为813900元）；4、第四次：网签完90日内再付已经完成网签的总金额的20%（即542600元）；5、第五次：西南城项目4#楼竣工验收完成再付总金额的10%（即支付金额为271300元），全部款项付清。6、乙方每次收到丙方支付的款项后，向丙方出具该笔款的收款收据。7、特别约定：如西南城项目4#楼通知业主接房，则丙方所有款项支付时间提前到西南城项目4#楼通知业主接房并办理接房手续后，丙方在7日内向乙方付清已办理完手续的房屋剩余房款。甲乙双方向丙方承诺，在丙方支付第一次付款之日起15天之内必须完成已付第一次房款的房屋网签手续，如未达到此条件，则按本合同第八条甲乙双方违约处理。五、乙方指定账户收到丙方支付的该套商品房全额销售款后，甲方所欠乙方该笔工程进度款方为支付完毕，在乙方未足额收起商品房销售款时，甲方继续承担所欠未支付部分工程进度款的相应责任，但乙方不追究甲方在抵房签约期间工程进度款延迟支付的违约责任。六、乙方在收到丙方第一次转款后即书面通知甲方，甲方即与丙方签订《商品房买卖合同》，办理网签手续；以后乙方每次收到款项即书面通知甲方，甲方为丙方开展下一步手续办理工作。除此情形外，甲方有权拒绝进行丙方的相应配合，如因此导致甲方违反与丙方《商品房买卖合同》及其补充协议约定，丙方均认可不视为甲方对丙方的违约，甲方不承担违约及赔偿责任。乙方委托何振华为乙方代理人，委托权限为丙方依照本协议约定时间、节点，足额支付款项给乙方后立即通知何振华，由何振华以书面形式通知甲方按照本合同约定开展相应环节的配合工作，若丙方已按照本合同约定时间、节点，足额支付款项给乙方，并已通知何振华，而何振华拒不通知甲方按照本合同约定开展相应环节的配合工作，则由何振华对丙方承担赔偿责任。七、甲方必须配合乙方收取购房款以确保甲方所抵扣工程进度款能如数达到乙方账户。丙方按时分期支付购房款，乙方在收到丙方第一次转款后即书面通知甲方，甲方方可与丙方签订《商品房买卖合同》，办理网签手续；以后乙方每次收到款项即书面通知甲方，甲方方可为丙方开展下一步手续办理工作。如甲方未接到乙方书面通知即为丙方办理了下一步手续，则由甲方连带承担丙方应付而未付的款项支付给乙方。八、丙方应按约定的支付时间及节点向乙方足额支付款项，丙方第一次付款时间节点未足额支付款项，本协议自动失效，甲方仍欠乙方的工程进度款；丙方第二、三、四、五次任一次付款未按合同约定时间节点足额支付款项超过10日，则丙方按总房款的10%承担赔偿金和违约金；丙方未按约定时间接待你支付款项超过30日，则丙方按总房款的20%承担赔偿金和违约金，赔偿金和违约金由甲方和乙方平均分配。违约条款对本合同甲乙丙三方具有同等效力，以体现平等互利的合作基础及司法公正原则。丙方第五次付款时间节点或特别约定的付款时间节点未足额支付款项，丙方除承担赔偿金和违约金外，乙方有权要求甲方不为丙方办理房地产产权证且有权通过法院追究丙方违约责任，由丙方赔偿乙方相应损失。直至乙方收到丙方支付第五次付款款项，乙方再书面通知甲方后办理房屋产权证。九、甲方根据《商品房买卖合同》的约定在丙方向乙方完成支付所有购房款后向丙方开具等额的购房款发票，因抵工程进度款的房屋买卖所产生的税费，由甲方和丙方各自承担应承担的税费，乙方不承担房屋买卖所产生的税费。十、乙方在收到丙方支付的第一笔购房款（抵工程进度款）后，乙方向甲方开具足额有效的建安发票，并相应完成乙方应履行的合同协议义务。十一、本协议未尽事宜，甲乙丙三方协商一致后可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。本合同具有担保性质的条款，担保期间为乙方收到本合同约定的全部款项且履行完毕本合同约定内容之日止。十二、本协议履行过程中发生争议的，三方协商解决；协商不成的，任一方均有权向具有管辖权的人民法院起诉。十三、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，具有同等法律效力。本协议自甲乙丙签字盖章后生效。四、第三人新明公司(甲方)与原告国梁公司（乙方）签订《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书补充协议》，协议主要内容为：甲乙双方及重庆市善格汽车销售有限公司于2017年8月25日签订了《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》。经甲乙双方协商一致，就原协议书中未明确部分签订本补充协议。1、原协议书中所称“房屋抵工程进度款”中的工程进度款均指甲方下欠乙方中国·西南城项目6号楼总包工程进度款。2、本补充协议与原协议书具有同等法律效力。3、本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。五、2017年8月25日被告善格公司出具《授权委托书》，该授权委托书载明：“致重庆新明置业有限公司：经本单位重庆市善格汽车销售有限公司申请，现委托赵宇，性别：男，身份证号：50038319850517****，前来贵单位办理购买中国西南城*栋*单元1001、1002、1003、1004、1074共计5套房的相关事宜，并指定蒋安珍，性别：女，身份证号：51022919710902****作为上述5套房屋的购房人。对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件及合同，我公司均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：至办理完毕工程欠款抵房。”六、2017年10月16日被告善格公司出具《授权委托书》，该授权委托书载明：“致重庆新明置业有限公司：经本单位重庆市善格汽车销售有限公司申请，现委托赵宇，性别：男，身份证号：50038319850517****，前来贵单位办理购买中国西南城*栋*单元625、626、627、628、629、630、631、632、633、634、635、636共计12套房的相关事宜，并指定蒋安珍，性别：女，身份证号：51022919710902****作为上述12套房屋的购房人。对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件及合同，我公司均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：至办理完毕工程欠款抵房。”七、2017年8月25日，原告国梁公司出具《授权委托书》，该授权委托书载明：“致重庆新明置业有限公司：经本单位重庆国梁建设(集团)有限公司申请，贵公司向本单位应付合同款部分转作本单位指定的受让人所购房款，用以冲抵双方债务，现委托何振华，性别：男，身份证号：51222219460917****前来贵单位办理上述应付合同款项的兑现，以房抵款，对受托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件及合同，我公司均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：至办理完毕工程欠款抵房。”何振华在该授权委托书右下方书写“本授权委托书复印件与原件一致，具有同等法律效力，何振华与重庆市善格汽车有限公司委托人、蒋安珍签署的一切文件具有法律效力。何振华，2017.8.25”。八、2017年8月25日何振华向被告善格公司及第三人蒋安珍发出《购房款付款账户确认书》，确认书载明：“致重庆市善格汽车销售有限公司、蒋安珍：经重庆国梁建设(集团)有限公司授权，委托人何振华，男，身份证号51222219460917****指定重庆市善格汽车销售有限公司、蒋安珍将购买大足区中国西南城*幢*单元625、626、627、628、629、630、631、632、633、634、635、6364幢3单元1001、1002、1003、1004、1074共计17套房屋购房款存入以下账号有效：开户行：建设渝北支行水晶丽城分理处，户名：何振华，账号：524094376333****。确认人：何振华（重庆国梁建设（集团）有限公司授权人，日期：2017.8.25日”。九、2017年9月1日，第三人新明公司(甲方)与第三人蒋安珍（乙方）签订5份《重庆市商品房买卖合同》，合同分别就中国·西南城五套房屋的成交金额、付款方式等进行了约定。十、2017年10月25日，第三人新明公司(甲方)与第三人蒋安珍（乙方）签订12份《重庆市商品房买卖合同》，合同分别就中国·西南城十二套房屋的成交金额、付款方式等进行了约定。十一、2017年10月25日第三人新明公司向第三人蒋安珍出具中国·西南城五套房屋的增值税普通发票；2017年11月16日第三人新明公司向第三人蒋安珍出具中国·西南城十二套房屋的增值税发票。十二、2017年10月25日第三人新明公司向第三人蒋安珍出具《重庆新明置业股份有限公司收款收据》，收据载明：“缴纳单位或个人：蒋安珍，款项内容：4-3-1001至4-3-1004、4-3-1074代收费，收款方式：POS，人民币￥55374.39”，收款单位处加盖有重庆新明置业有限公司财务专用章。2017年10月27日第三人新明公司向第三人蒋安珍出具《重庆新明置业股份有限公司收款收据》，收据载明：“缴纳单位或个人：蒋安珍，款项内容：4-3-632、4-3-634至4-3-636代收费，收款方式：POS，人民币￥46381.31”，收款单位处加盖有重庆新明置业有限公司财务专用章。2017年11月16日第三人新明公司向第三人蒋安珍出具《重庆新明置业股份有限公司收款收据》，收据载明：“缴纳单位或个人：蒋安珍，款项内容：4-1-625至4-1-631代收费、4-1-633代收费，收款方式：POS，人民币￥92723.60”，收款单位处加盖有重庆新明置业有限公司财务专用章。十三、2017年9月1日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局对第三人新明公司将中国·西南城五套房屋出售给第三人蒋安珍进行商品房期房买卖预备案登记。2017年11月13日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局对第三人新明公司将中国·西南城十二套房屋出售给第三人蒋安珍进行商品房期房买卖预备案登记。十四、2018年12月15日第三人新明公司向第三人蒋安珍发出《交房通知书》，通知书载明蒋安珍认购的中国·西南城共计十七套房屋已经有关部门综合验收合格，准予入住。整体交付时间为2018年12月19日至2018年12月25日，其中，4号楼*单元交房时间为2018年12月19日，4号楼*单元、4号楼商铺交房时间为2018年12月20日，4号楼*单元交房时间为2018年12月21日至12月22日，5号楼交房时间为2018年12月23日至12月25日。交房地点位于中国·西南城营销中心。十五、2017年11月13日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付590029元；2017年11月13日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付492998元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付330000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付250000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付380000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司转账627002元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付301000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司转账支付50000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付280000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付489000元。上述转账共计支付3790029元。十六、2017年9月2日第三人蒋安珍通过银行转账向何振华支付171988元；2017年9月4日第三人蒋安珍通过银行转账向何振华支付226455元；2017年9月4日第三人蒋安珍通过银行转账向何振华支付226052元；2017年9月4日第三人蒋安珍通过银行转账向何振华支付200000元；2017年9月4日第三人蒋安珍通过银行转账向何振华支付26455元；2017年9月5日第三人蒋安珍通过银行转账向何振华支付206052元；2017年9月5日第三人蒋安珍通过银行转账向何振华支付20000元；2017年10月25日第三人蒋安珍通过银行转账向何振华支付452104元；2017年10月25日第三人蒋安珍通过银行转账向何振华支付452104元；2017年10月27日第三人蒋安珍通过银行转账向何振华支付452507元。上述转账共计支2433717元。十七、2017年9月4日何振华通过银行转账支付赵宇98443元；2017年9月4日何振华通过银行转账支付赵宇226455元；2017年9月4日何振华通过银行转账支付赵宇200000元；2017年9月4日何振华通过银行转账支付赵宇26455元；2017年10月25日何振华通过银行转账支付赵宇380000元；2017年10月25日何振华通过银行转账支付赵宇380000元；2017年10月27日何振华通过银行转账支付赵宇450000元；2017年11月15日何振华通过银行转账支付赵宇330000元；2017年11月15日何振华通过银行转账支付赵宇630000元；2017年11月15日何振华通过银行转账支付赵宇630000元；2017年11月15日何振华通过银行转账支付赵宇630000元。上述转账共计支3981353元。十八、2017年11月13日原告国梁公司通过银行转账支付赵宇290000元；2017年11月13日原告国梁公司通过银行转账支付赵宇290000元。上述转账共计支付580000元。十九、2017年11月15日何振华与赵宇签订《情况说明》一份，该说明载明：“重庆国梁建设(集团)有限公司：根据甲乙丙三方签订的《重庆大足区·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》第三项第二条同意丙方委托的代理人签订（商品房买卖合同）。丙方已委托蒋安珍为丙方代理人，并于2017年11月13日将两次合同约定的前5套加本次12套房款分多次支付给你公司工行账上。合计金额为3790029元。丙方同意委托代理人蒋安珍将多支付金额为过账金额，同意将多付金额分别由国梁公司财务转入丙方赵宇共计金额58万元，由何振华多次转给丙方法定代表人赵宇，共计金额219万元。剩余金额为本次按协议约定的付款金额102万元。随后按协议书约定付款金额由重庆市善格汽车销售有限公司法定代表人赵宇按合同约定直接支付给何振华私人账户。以前由蒋安珍转入何振华过账款已全部结清，不计入上述房款之内。截止2017年11月15日，所有房款以本情况说明为结算依据。”二十、2018年11月1日，原告国梁公司向第三人新明公司《告知函》。新明公司：根据贵公司与我公司及善格公司于20月及如了年10月2日签订的两份(重庆大是区中国南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》(以下简称“抵房协议”)，在17套用于抵扣工程款的房屋已办理完毕网签手续届满90日的情况下，善格公司应向我公司支付购房款总金额(3790029元)90%的款项即3411026元(大写：叁佰肆拾壹万壹仟零贰拾陆元整)，但截至本告知函发出之日，善格公司仍未如约足额支付该相应的款项，其逾期付款的行为已构成违约。有鉴于此，我公司作为实际债权人，现正式向贵公司函告如下请贵公司收到本函后立即停止为善格公司或其指定人员办理抵房协议涉及的17套商品房(房屋具信息为：中国·西南城*幢*单元100*/100*/100*/100*/10**共五套房屋以及中国·西南城*幢*单元625/626/627/628/629/630/631/632/633/634/635/636共计二十套房屋)的合同备案、产权登记备案、房屋交付及产权证等一切手续，由此引发的一切后果及相应的法律责任由各方按照抵房协议的约定处理。二十一、庭审中，国梁公司认为基于三方协议约定善格公司购房人，蒋安珍为善格公司的委托代理人。涉案17套房屋的总价是3790029元，原告已收到购房款1473717元(第一轮过账收到307002元，第二轮过账收到146715元，第三轮过账收到102万元，)，剩余2316312元购房款被告尚未支付，因此请求善格公司支付购房款2316312元。本院认为，第三人新明公司(甲方)与原告国梁公司（乙方）及被告善格公司（丙方）签订的两份《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》均包含两种法律关系，即新明公司将其房屋出售给善格公司的房屋买卖法律关系及新明公司使用购房款抵扣其所欠国梁公司工程款的清偿欠款的法律关系；无论从哪一种法律关系来看，该两份三方协议均系当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应属合法有效。但因为被告善格公司指定第三人蒋安珍作为购房人，《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》中的购房人已变更为蒋安珍，蒋安珍按善格公司的指定与新明公司签订了十七份《房屋买卖合同》，该十七份《房屋买卖合同》是蒋安珍与新明公司的真实意思表示，不违背法律法规规定，应认定为有效。蒋安珍已按照三方协议和十七份《房屋买卖合同》向原告国梁公司支付了购房款3790029元，土地房屋管理登记部门已将十七套房屋备案登记到买受人蒋安珍名下，新明公司也向蒋安珍开具了十七套房屋的增值税普通发票和代收办证等费用的收据，且向买受人蒋安珍发出了接房通知。因此，本院认定蒋安珍为案涉十七套房屋的购房人，原告认为善格公司为购房人，蒋安珍为善格公司购房的委托代理人主张与本案查明的事实不符，本院不予支持。同时，蒋安珍还另行支付了原告国梁公司的委托代理人何振华其他款项2433717元，蒋安珍共计支付给原告国梁公司及其委托代理人何振华6223746元。由于国梁公司及其委托代理人何振华将蒋安珍向其支付的购房款和其他款项转付了部分给善格公司的委托代理人赵宇。国梁公司及其委托代理人何振华因将其所收到的蒋安珍的部分购房款和其他款项转给了善格公司的委托代理人赵宇，善格公司的委托代理人赵宇在国梁公司的委托代理人何振华签字认可的《情况说明》中已经确定以下事实：第一，蒋安珍作为购房人，已按《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》和十七份《房屋买卖合同》向国梁公司履行完支付17套房屋购房款3790029元的义务。第二，蒋安珍多支付的款项作为过帐款，由国梁公司和何振华转给善格公司法定代表人赵宇。第三，国梁公司和何振华多转给善格公司法定代表人赵宇的购房款，由善格公司法定代表人赵宇支付给国梁公司委托代理人何振华。该《情况说明》的正文的第二段写明：“特此说明，双方签字生效。”落款处甲方由国梁公司的委托代理人何振华签字盖手印，乙方由善格公司的委托代理人赵宇签字盖手印。因此，应认定《情况说明》为何振华作为国梁公司的委托代理人代表国梁公司与赵宇作为善格公司的委托代理人(也是法定代表人)代表善格公司所签订的具有协议性质新合同。该合同是国梁公司与善格公司就国梁公司收到的蒋安珍所支付的购房款及其他款项的另进行处分所达成的新的协议，与案涉的十七套房屋的买卖合同和以买卖房屋款抵工程款的三方协议没有法律关系，属于原告与善格公司及其委托代理人赵宇之间的其他法律关系。因此，《情况说明》中的过帐款与案涉购房款是不同性质的款项，其各自所基于的法律关系不同。本院在庭审中向原告释明：“本院认定购房人为蒋安珍，善格公司不是购房人，蒋安珍已支付完购房款的情况下，如原告还认为善格公司是购房人，要求善格公司支付购房款将承担不利的法律后果。同时，如原告同意本院的认定，可变更诉讼请求，本院将对原告变更后的诉讼请求继续审理。”但原告拒绝变更，仍坚持其诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”且参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本院认为对原告以被告善格公司是购房人，请求被告善格公司支付购房款的起诉应驳回，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席裁定如下：驳回原告重庆国梁建设(集团)有限公司起诉。原告重庆国梁建设(集团)有限公司预交的案件受理费28362元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  杨 灿审 判 员  黄公立人民陪审员  徐元开二〇一九年七月三十一日书 记 员  伍 思。