河北省石家庄市藁城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0109民初4034号 原告：夏占月，男，1957年6月16日出生，汉族，住石家庄经济技术开发区。 委托诉讼代理人：何新华，河北四明律师事务所律师。 被告：石家庄中林酒业管理有限公司，住所地：石家庄经济技术开发区创业路18号。 法定代表人：曹敏娟，该公司经理。 被告：曹中林，男，1969年5月29日出生，汉族，住石家庄经济技术开发区创业路18号。 二被告委托诉讼代理人：王小杰，河北得正律师事务所律师。 原告夏占月与被告石家庄中林酒业管理有限公司（以下简称中林公司）、曹中林房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2018年1月31日作出（2017）冀0109民初2155号民事判决，判后，中林公司不服，向石家庄市中级人民法院提出上诉，石家庄市中级人民法院于2018年4月20日作出（2018）冀01民终4187号民事裁定书，裁定：一、撤销河北省石家庄市藁城区人民法院（2017）冀0109民初2155号民事判决；二、本案发回河北省石家庄市藁城区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏占月向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告订立的租赁合同，归还租赁物并协助执行；二、判令被告给付原告租金1913480.2元及违约金95674元并协助执行；三、诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2011年12月1日签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告房屋7700平方米，租期为10年，自2011年12月1日开始，租金采用上打租方式，每年分两次支付，每年12月1日和5月1日各支付一次，如被告无故拖欠超过30天，原告有权终止合同，并且约定第一至第三个租赁年每年租金为883300元，第四至第六个租赁年每年租金为1148290元。合同订立后原告按约定履行了义务，而被告开始还能按约定给付租金，但从2014年开始陆续拖欠原告的租金，后经协商，双方于2014年10月31日订立了补充合同，其中约定了被告仍不能按约定给付租金需支付5%的违约金，补充合同订立后，被告仍不能依约给付原告租金，计算到2017年5月，被告共拖欠原告租金1913480.2元，经原告多次催要，被告以种种理由推拖不予给付，为维护原告合法权益，请求法院依法公断。 原告为支持其主张向本院提交以下证据： 1、2011年12月1日原告与被告中林公司签订的房屋租赁合同一份，拟证明双方的权利与义务； 2、2012年2月1日双方签订的房屋租赁合同，拟证明中林公司增租原告交换站和员工宿舍的事实； 3、2013年6月11日的协议书，拟证明中林公司没有按协议履行交纳照顾的第四年租金，因此第四年租金应按原合同交纳的事实； 4、2013年9月26日的原告与被告中林公司签订的合同一份，拟证明中林公司租赁原告大门东侧办公楼作为员工宿舍的事实； 5、2013年9月26日的补充合同，拟证明该补充合同对被告未经原告同意私自在顶层吊顶装修的事实和被告方出入大门口及院内道路通行不得影响第三方通行的约定； 6、2014年10月31日的补充合同,拟证明租赁期间中林公司未经原告同意不得擅自转租和未按原合同交纳租金支付5%的滞纳金的事实； 7、2010年11月23日原告与郝文广签订的合同及竣工结算单，拟证明原告将涉案房屋交郝文广施工，约定工期自2010年11月23日至2011年6月6日前主体完工，外装修自主体完工之日顺延一个月完工并交付使用且工程按期交工的事实； 8、电、气费收款单，拟证明被告于2011年6月份就开始装修； 9、2012年11月30日石家庄经济技术开发区超力纱布厂新上变压器施工合同，拟证明原告按电力部门的安排对新上变压器进行了施工。 10、房屋租金明细单，拟证明截止到2017年5月30日被告尚欠原告租金1913480.2元的事实。 二被告辩称：1、本案所涉租赁房屋在建设过程中被告支出了一、二层砖混建筑材料费、人工费、维修费、上下水及地暖费用、强弱电设施材料费及人工费、购买消防设施设备及安装费、购买防盗门、玻璃门费用、购买蒸汽设施设备费用、购买电梯设备及安装施工费、建停车场费用、购买变压器费用、安装太阳能费用等共计5244456元，上述支出均是为了达到合同约定的用途而出资建设应由原告承担，被告的上述出资系为原告垫付，双方口头约定可抵扣房租，冲抵房租后，尚有剩余，因此被告并不拖欠原告房租，被告不存在违约情形，无需向原告支付租金，不具备合同解除条件；2、原、被告在2010年12月2日还签订过一份租赁合同，按第二条约定原告应在2011年6月6日将本案所涉房屋建好，并达到国家标准和约定的用途交付被告使用，但原告未依约交付，按照该合同第五条约定，原告应将第一年房租909778.39元予以退还给中林公司，但至今未退；3、按照2011年12月1日的合同第一条第三款约定，原告应在交房时完成修建两个电梯井并达到国家标准，同时安装合格电梯四部，其中安装及施工费由原、被告双方各负担两部，原告（甲方）费用由被告（乙方）垫付，一年后甲方费用从乙方房租中扣除。被告共支付四部电梯款570000元、安装施工费123692元，但原告仅支付四部电梯款285000元，按此款约定原告应给付被告570000元+（123692元/2）-285000元=346846元；4、曹中林只是代表中林公司签订租赁合同及补充协议属于民事上的代理，曹中林并未参与公司的实际经营，曹中林不应担责。5、依据2013年6月11日的协议书第四年的租金应按前三年的标准执行。 被告提交以下证据： 1、2010年11月22日双方签订的房屋租赁协议，拟证明按照该合同第五条约定，原告应将第一年房租909778.39元予以退还给中林公司，但至今未退； 2、租赁房屋在建设过程中被告支出的一、二层砖混建筑材料费、人工费、维修费、上下水及地暖费用、强弱电设施材料费及人工费、购买消防设施设备及安装费、购买防盗门、玻璃门费用、购买蒸汽设施设备费用、购买电梯设备及安装施工费、建停车场费用、购买变压器费用、安装太阳能费用等合同、票据、收据等资料一部，拟证明租赁房屋在建设过程中共计为原告垫资5244456元的事实。 本院经审理认定事实如下：2010年11月22日夏占月作为甲方与作为乙方的曹中林签订租赁合同一份。约定：甲乙双方商定，甲方出资在藁城市良村经济技术开发区，乙方在商务楼达到使用条件后，经营快捷酒店。具体条件以双方租赁合同为准。1、甲方保证对房屋所占土地拥有使用权，有土地使用证，且没有抵押担保情况。2、甲方在2011年6月6日前将楼按图纸建好，并达到国家标准和约定的用途，交乙方使用。3、乙方在本协议签订后，三日内一次性付给甲方第一年租金。4、房租计算时间按楼房建筑交工的时间向后顺延两个月。5、如甲方未在协议约定的时间前将楼房交付乙方，甲方应将第一年租金全额退还乙方。 该协议签订后的次日即2010年年11月23日原告与郝文广签订施工合同将该楼房交郝文广施工，其中约定工期自2010年11月23日至2011年6月6日前主体完工，外装修自主体完工之日顺延一个月完工并交付使用。 之后，工程主体于2011年6月1日完工。同时，被告自2011年6月开始陆续投入部分资金对涉案租赁房屋进行装饰、装修及对经营酒店配套相关设施进行了建设施工。 2011年12月1日，甲方夏占月与乙方中林公司签订房屋租赁合同一份，合同其中约定：乙方承租甲方位于石家庄经济技术开发区的大门西侧的房屋，七层7700平方米。甲方应在交房时完成修建两个电梯井并达到国家标准，同时安装合格电梯四部，其中安装及施工费由甲、乙双方各负担两部，甲方费用由乙方垫付，一年后甲方费用从乙方房租中扣除。房屋用途为餐饮和住宿，乙方不得任意改变用途。租赁期限为十二年，自2011年12月1日至2023年12月1日。第一至第三个租赁年每年租金为883300元；第四至第六个租赁年每年租金为1148290元；第七至第九个租赁年每年租金为1492777元；第十至第十二个租赁年每年租金为1940610元。租赁期间甲方不得以任何理由调整租金，每年分两期付款，分别于12月1日和5月1日支付。若乙方无故拖欠租金超过30天，甲方有资格终止合同并可以对乙方进行停水停电处理。甲方应于本合同生效之日起五日内，将该房屋交付给乙方，并履行全部与交付相关的附随义务，甲方保证交付的房屋符合双方协议中约定和乙方正常需求。租赁期间，乙方一切房屋及附属设施维修费用都由乙方负责，房屋设施如因质量问题、自然损耗、不可抗力或意外事件而受到损坏需要修缮的由甲方承担，日常承租范围内房屋维修由乙方负责。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设施，需经征得甲方的同意，投资由乙方自理。经甲方同意的装修和内部结构的更改，在合同解除、终止，乙方不负责恢复原状的义务。在房屋租赁期间，房屋租赁税、电费、水费、天然气费、供暖费由乙方支付。甲方为乙方提供停车场一个，位置在院内，施工、地面由乙方负责出资修筑，前三年租金免，以后每年租金三万元。另外，合同还约定了其他事项。 该合同签订当日，原告依约向被告交付了出租的房屋。被告中林公司开始运营。 2012年2月1日，原告与被告曹中林签订房屋租赁补充协议，约定：增租甲方（原告）交换站，面积230平方米，租金第一至第三个租赁年每年租金为33580元；第四至第六个租赁年每年租金为43654元；第七至第九个租赁年每年租金为56750元；。第十至第十二个租赁年每年租金为73775元。增租员工宿舍，租金第一至第三个租赁年每年租金为108000元；第四至第六个租赁年每年租金为140400元；第七至第九个租赁年每年租金为182520元；第十至第十二个租赁年每年租金为237276元。租金自每年2月1日起付，一次付清一年租金。 2013年6月11日，原告与被告曹中林签订协议书一份。约定为照顾曹中林生意，夏占月自愿将房屋租赁协议的第四年租金按前三年标准执行，其余年份仍按原合同执行。现在是下打租，第四年年租金分两次交清，恢复到原合同的上打租。乙方必须按原合同的期限内主动上交租金，否则此协议无效，按原合同执行。 2013年9月26日，原告与曹中林签订合同一份，约定：曹中林租用夏占月创业路20号大门东侧办公楼做员工宿舍，租期一年，自2013年10月1日至2014年9月30日，租金每月1万元，上打租，跟随水电单子每月一交。同日，原告与曹中林再签补充合同一份，就乙方未经甲方同意对顶层吊顶装修，院内道路出入权、乙方借用甲方大铁罐事宜进行了约定。 2014年年10月31日，原告与曹中林再签补充合同对乙方转租事宜、逾期交租金按所欠租金额5%交纳滞纳金进行了约定。 另查明：被告提供的2011年5月7日电梯供货合同载明，被告订购电梯的数量为4台，每台单价为112500元，每台安装单价25000元，每台运输单价每台5000元，以上合计570000元。被告中林公司安装后，上述款项系该公司所支付，依照2011年12月1日的房屋租赁合同约定，原告应承担112500元*4+（25000元+5000元）*4/2=510000元，期间，原告实际已向被告中林公司支付285000元，原告实际尚欠被告中林公司此项垫付费用225000元。 租赁期间的2012年11月30日之前的租金被告中林公司已付清，自2013年12月1日至2017年5月30日被告中林公司应支付原告租金3890358.2元，已支付租金1976878元，尚欠该时间段的租金1913480.2元。 上述事实有房屋租赁合同、补充合同、施工合同等合同、票据、收据及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：原告与被告中林公司于2011年12月1日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合同合法有效，之后，围绕该房屋租赁合同所签合同及协议亦属房屋租赁合同的组成部分，双方均应依约履行。按双方约定，在扣除被告中林公司已付房屋租金的后，经计算，截止到2017年5月30日被告中林公司尚欠原告租金1913480.2元。 本案被告中林公司所称的在租赁原告房屋过程中其支出的一、二层砖混建筑材料费、人工费、维修费、上下水及地暖费用、强弱电设施材料费及人工费、购买消防设施设备及安装费、购买防盗门、玻璃门费用、购买蒸汽设施设备费用、购买电梯设备及安装施工费、建停车场费用、购买变压器费用、安装太阳能费用等多项费用共计5244456元系为原告垫付并应冲抵所欠原告租金的意见。本案原告与被告中林公司于2011年12月1日签订的房屋租赁合同中，除合同约定的四部电梯及安装施工费的50%应由原告承担外（被告中林公司出资后，在扣除原告已付的285000元外，剩余225000元应认定为系为原告垫付）。其余部分费用双方在合同中并未约定应由哪一方负担，且双方在之后所签多份补充合同中也未提及应由谁承担，被告中林公司该部分辩解与本案不属于同一法律关系，本院对此不予处理。被告中林公司所辩垫付的费用双方口头约定已冲抵所欠原告租金1913480.2元，本公司已不欠原告租金的意见，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。其拖欠原告1913480.2元房屋租金至今未付，已构成违约。但考虑到被告中林公司在租赁房屋经营期间投入较大，且部分租赁物已转租他人经营，解除租约不是最佳的选择，合同继续履行的条件仍然存在，故房屋租赁协议应继续履行为宜。现原告请求被告中林公司给付租金1913480.2元、违约金95674元，合法有据，本院予以支持。同时原告亦应给付被告中林公司代垫的电梯及安装施工费合计225000元。 对于被告中林公司提及的双方于2010年12月2日签订的租赁合同第二条约定，原告应在2011年6月6日将本案所涉房屋建好，并达到国家标准和约定的用途交付被告使用，但原告未依约交付，按照该合同第五条约定，原告应将第一年房租909778.39元予以退还给中林公司，但至今未退的抗辩意见。上述合同签订时，租赁的房屋尚未建设，合同基本条款内容尚不明确具体，同时该合同明确约定具体条款以租赁合同为准。再者，2011年12月1日双方所签房屋租赁协议对第一年的房租是否应予退还并未约定，而实际履行中被告中林公司对第一年房租进行了交纳，在之后所签多份补充合同中，双方对此事并未提及，综上，应认定的双方于2010年12月2日签订的租赁合同系被告中林公司与达成的房屋租赁的意向性协议，并非双方达成的正式的房屋租赁协议。具体条款的履行应以双方于2011年12月1日所签正式的房屋租赁协议为依据，在该合同中双方并没有对第一年租金应予退还进行约定，故被告依据双方于2010年12月2日签订的租赁合同要求退还第一年房租，缺乏事实理由及依据，本院对此不予支持。 对于被告中林公司提及的依据2013年6月11日双方达成的协议，第四年的租金应按前三年的标准执行的抗辩意见。该协议虽约定第四年的租金按前三年的标准执行的内容，同时，该合同又约定乙方（被告）必须按原合同的期限内主动上交租金，否则，此协议无效，按原合同履行。现中林公司已欠付原告租金，故应按原合同标准予以交纳第四年的租金。因此，对被告中林公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。 本案正式的房屋租赁合同系原告与被告中林公司所签订，原告与被告中林公司系租赁合同的主体，被告曹中林并非房屋租赁合同的当事人，曹中林在多份协议上的签字行为应认定系代理中林公司的行为，故原告请求被告曹中林共同担责的意见，本院不予支持。 综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告石家庄中林酒业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告夏占月支付拖欠的2017年5月30日之前租金1913480.2元； 二、被告石家庄中林酒业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告夏占月支付违约金95674元； 三、原告夏占月于本判决生效后十日内给付被告石家庄中林酒业管理有限公司代垫的电梯及安装施工费共计225000元； 四、驳回原告夏占月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22954元，保全申请费2920元，合计25874元。由被告石家庄中林酒业管理有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  郝路祥 人民陪审员  杨明巧 人民陪审员  安风娥 二〇一九年七月十九日 书 记 员  韩思瑶 ——