广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初5412号原告东莞市纵横实业投资有限公司，住所地：东莞市石龙镇黄洲美能达路2号（聚龙集团办公楼）202室，统一社会信用代码：9144190007346771XQ。法定代表人杜榕标。原告东莞市石龙镇房地产公司，住所地：东莞市石龙镇新城区裕兴路9号城建办公楼三楼，统一社会信用代码：914419001980546012。法定代表人黄沃伦。以上两原告共同委托代理人林丽君，广东名成律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人黎楚培，广东名成律师事务所律师。被告贺利洪，女，1985年5月16日出生，汉族，住湖南省溆浦县，原告东莞市纵横实业投资有限公司、东莞市石龙镇房地产公司诉被告贺利洪商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东莞市纵横实业投资有限公司、东莞市石龙镇房地产公司的共同委托代理人林丽君、黎楚培到庭参加诉讼，被告贺利洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市纵横实业投资有限公司、东莞市石龙镇房地产公司诉称，2017年4月1日，被告与两原告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定两原告将位于东莞市石龙镇中山东社区东升路18号汇星商业中心6号商业办公楼办公2613号房屋出售给被告，总房款为478253元，首期房款为258253元，剩余款项220000元由被告向商业银行申请贷款支付。但被告只向两原告支付了首期房款168253元，仍有首期房款90000元未付。被告向东莞农村商业银行石龙支行按揭贷款220000元，原告为该贷款提供连带责任保证，各方共同签署了《按揭抵押借款合同》。但被告逾期偿还银行贷款，经银行多次催收，被告至今仍未偿还。为此，原告按《按揭抵押借款合同》的约定履行了担保责任，代被告偿还贷款本息，原告东莞市纵横实业投资有限公司于2018年12月5日向东莞农村商业银行石龙支行支付了213511.74元。根据《商品房买卖合同（预售）》中附件十一补充协议的约定，被告已构成违约，两原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。故两原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除被告与两原告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170401E667F0616926）；2、被告协助两原告到房产管理行政部门办理撤销东莞市石龙镇中山东社区东升路18号汇星商业中心6号商业办公楼办公2613号房屋的商品房买卖合同备案登记手续；3、被告到房产管理行政部门办理东莞市石龙镇中山东社区东升路18号汇星商业中心6号商业办公楼办公2613号房屋的住宅专项维修资金2072.50元的退款手续；4、被告向两原告返还东莞市石龙镇中山东社区东升路18号汇星商业中心6号商业办公楼办公2613号房屋；5、被告向两原告支付违约金71737.95元；6、被告承担两原告为本案支出的律师费15000元、保全担保费1000元；7、被告向原告东莞市纵横实业投资有限公司返还代偿款213511.74元和利息（以213511.74元为本金，按银行同期贷款利率，自代偿之日起计至实际清偿之日止）；8、被告承担本案的诉讼费、保全费。被告贺利洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。经审理查明，2017年4月1日，原告东莞市纵横实业投资有限公司、东莞市石龙镇房地产公司（出卖人）与被告贺利洪（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170401E667F0616926），合同约定：买受人贺利洪，通讯地址为深圳市福田区竹子林竹园小区12栋609，邮政编码为518000，联系电话为132××××6219；所购商品房为东莞市石龙镇中山东社区东升路18号汇星商业中心6号商业办公楼办公2613号，总价款为478253元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，买受人应当于2017年4月1日前支付首期房价款258253元，余款220000元由买受人向贷款银行申请贷款支付；出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。该合同附件十一补充协议第一条约定，出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任及向买受人追偿而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。第二条约定，买受人采取银行按揭贷款方式付款，并且贷款银行要求出卖人为买受人贷款提供保证担保的，买受人要求并同意出卖人为其提供保证担保，为保证在出卖人承担保证后向买受人的追偿能够顺利实现，买受人承诺并同意，如出卖人承担保证责任后，买受人未能够按照出卖人的要求及时向出卖人清偿的，即为买受人逾期支付房价款，出卖人有权单方面选择以下任一项或任几项或全部方式向买受人追偿、追究相关经济法律责任：1、……。2、出卖人有权单方面解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，将买受人向出卖人支付的款项，在扣除买受人应向出卖人清偿的包括但不限于出卖人承担保证责任款项、利息、违约金、损害赔偿金、罚息等全部款项后，向买受人返还；如买受人向出卖人支付的款项不足清偿时，出卖人有权继续向买受人追偿；同时，出卖人有权将买受人原购买的商品房转让给其他第三方。已做商品房预售合同备案的，买受人应配合出卖人办理解除备案手续。3、……。4、买受人应当按照《商品房买卖合同》项下之商品房总价款的15%，向出卖人支付违约金。2017年3月25日，被告向两原告支付了购房定金30000元。2017年4月1日，被告向两原告支付了首期房款138253元，合计已付房款168253元。2017年4月27日，被告缴存了案涉房屋的住宅专项维修资金2072.50元。2017年9月15日，原告东莞市纵横实业投资有限公司（保证人）、被告（借款人及抵押人）与案外人东莞农村商业银行股份有限公司石龙支行（贷款人）签订一份《经营用房按揭抵押借款合同》（合同号：HT2017091300000344），合同约定：被告向该行贷款220000元用于购买东莞市石龙镇中山东社区东升路18号汇星商业中心6号商业办公楼办公2613号之房产，贷款期限为120个月，从2017年9月15日起到2027年9月14日止，贷款利率以贷款发放时适用的基准利率上浮20%确定；若借款人累计欠交供款六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期）以上，贷款人可依法解除合同并宣布提前收回贷款，同时贷款人有权处置该抵押房产并直接从借款人、保证人的任何账户中扣收借款人的应付款项；原告东莞市纵横实业投资有限公司作为保证人，在保证期限内自愿承担本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及实现债权相关费用的连带保证责任；保证期间自本合同生效之日始至贷款人取得并正式执管本合同项下抵押物的他项权证明的正本之日；保证人在此承诺，保证期限内，当借款人不遵守合同的任何条款、累计欠交供款达六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期）以上的，贷款人即可要求保证履行连带保证责任，如贷款人选择提前收回借款人全部按揭贷款的，则保证人应代为清偿借款人所欠贷款人的全部贷款本息及违约金、赔偿金及其他相关费用，保证人需在接到贷款人的《保证责任履行函》之日起计十五日后的五个工作日内将借款人所欠款项一次性划入贷款人账户内，否则，贷款人有权在保证人在贷款人处开立的账户内扣划借款人所欠款项。同日，东莞农村商业银行股份有限公司石龙支行向被告发放了贷款220000元。2017年11月3日，被告办理了案涉房屋的收楼手续，两原告将案涉房屋交付给被告使用，案涉房屋自此由被告控制。后由于被告出现逾期还款，东莞农村商业银行股份有限公司石龙支行分别在2018年11月7日及14日向被告邮寄了《催收函》、《贷款本息催收通知书》，通知被告已经欠供贷款4期，要求被告及负有连带责任的担保单位迅速筹集资金归还贷款本息。2018年12月5日，东莞农村商业银行股份有限公司石龙支行向原告东莞市纵横实业投资有限公司送达《保证责任履行函》，通知其被告已经欠供案涉借款5期，截至2018年12月5日，尚欠贷款本金余额为207598.02元、利息5671.48元、罚息141.66元、复利100.58元，合计213511.74元，要求原告东莞市纵横实业投资有限公司承担保证责任，在2018年12月5日前清偿所拖欠的款项。同日，原告东莞市纵横实业投资有限公司按照上述要求，为被告支付了代偿款共计213511.74元，该贷款已经全部结清。2019年1月11日，两原告委托律师通过EMS邮政特快专递向被告邮寄《律师函》，要求被告在接到本律师函后三天内向原告东莞市纵横实业投资有限公司付清剩余购房款、银行代偿款等费用，逾期将依法行使解除合同的权利并收回房屋，循法律途径追究被告的法律责任，导致的损失由被告自行承担。该邮件的收件人为贺利洪，地址为深圳市福田区竹子林竹园小区12栋609，电话为132××××6219。该邮件于2019年1月12日由被告贺利洪本人签收。两原告为处理本案纠纷，除支付受理费、保全费外，还于2019年2月13日支付了律师费15000元，于2019年4月3日支付了诉讼财产保全责任保险费1000元。另查，案涉房屋所在的汇星商业中心6、7号商业办公楼已于2016年9月9日取得商品房预售许可证，于2017年11月28日取得竣工验收备案证书。此外，本院依据两原告的诉讼财产保全申请，于2019年2月13日作出（2019）粤1971民初5412号民事裁定书，裁定：查封被告贺利洪所有的价值87737.95元的财产或冻结其相应数额的银行存款。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同（预售），经营用房按揭抵押借款合同，东莞农村商业银行按揭借款借据，业务凭证，2018年10月31日律师函及其快递客户存根、运单信息，2018年11月7日催收函、贷款本息催收通知书及其国内挂号信函收据、邮件查询记录，2018年11月12日催收函、贷款本息催收通知书及其国内挂号信函收据、邮件查询记录，保证责任履行函，贺利洪最新欠本欠息情况表，进账单，业务凭证，2019年1月11日律师函及其快递回单、快递单查询记录，民事委托代理合同，律师费发票，保单，保险费发票，商品房预售许可证，竣工验收备案证书，收楼通知书，签收单，业主资料卡，客户钥匙/物品签收单，首期款付款凭证，贷款结清证明，东莞市住宅专项维修资金专用折，以及本院的民事裁定书、庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告贺利洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。对于原告提供的全部证据的真实性，本院均依法予以确认。本案中，两原告与被告双方于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170401E667F0616926）及其补充协议系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。同时，原告东莞市纵横实业投资有限公司、被告贺利洪与案外人东莞农村商业银行股份有限公司石龙支行于2017年9月15日签订的《经营用房按揭抵押借款合同》（合同号：HT2017091300000344）系签订各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方亦应切实履行。现由于被告连续5期逾期还贷，导致原告东莞市纵横实业投资有限公司按照上述借款合同的约定，遵照《保证责任履行函》的通知，承担了其作为保证人的连带保证责任，为被告支付了代偿款213511.74元，而被告至今未向原告返还该款。因此，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条的约定，两原告要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，由于两原告已经向被告邮寄了《律师函》，限被告在收到律师函三天内付清剩余购房款、银行代偿款等费用，逾期将依法行使解除合同的权利并收回房屋，该邮件已于2019年1月12日由被告贺利洪本人签收，因此，原告在庭审中主张案涉合同是在2019年1月16日解除，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，案涉合同解除后，两原告应向被告返还购房款388253元（首付168253元+贷款220000元），庭审中两原告对此表示同意，故本院依法予以支持。同时，被告应将案涉房屋返还给两原告，并协助两原告到东莞市相关房产管理部门办理案涉《商品房买卖合同（预售）》的注销备案登记手续，并自行到东莞市相关房产管理部门办理案涉房屋的住宅专项维修资金2072.50元的退款手续，还应依法承担相应的违约责任。由于本案系因被告违约导致合同解除，故根据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第一条、第二条的相关约定，被告应向两原告支付违约金71737.95元（即总房款478253元的15%）、律师费15000元、诉讼财产保全责任保险费1000元，同时还应向原告东莞市纵横实业投资有限公司返还代偿款213511.74元。至于两原告主张的代偿款利息，依据不足，本院依法予以驳回。承前所述，由于本案中两原告需向被告返还购房款，同时被告应向两原告支付上述款项，故二者之间应互相抵扣、多退少补。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市纵横实业投资有限公司、东莞市石龙镇房地产公司与被告贺利洪于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170401E667F0616926）及其补充协议已于2019年1月16日解除；二、被告贺利洪应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市石龙镇中山东社区东升路18号汇星商业中心6号商业办公楼办公2613的房屋返还给原告东莞市纵横实业投资有限公司、东莞市石龙镇房地产公司；三、被告贺利洪应于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告东莞市纵横实业投资有限公司、东莞市石龙镇房地产公司到东莞市相关房产管理部门办理位于东莞市石龙镇中山东社区东升路18号汇星商业中心6号商业办公楼办公2613的房屋所对应的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170401E667F0616926）的注销备案登记手续；四、被告贺利洪应于本判决发生法律效力之日起五日内自行到东莞市相关房产管理部门办理位于东莞市石龙镇中山东社区东升路18号汇星商业中心6号商业办公楼办公2613的房屋住宅专项维修资金2072.50元的退款手续；五、原告东莞市纵横实业投资有限公司、东莞市石龙镇房地产公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告贺利洪返还购房款388253元；六、被告贺利洪应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市纵横实业投资有限公司、东莞市石龙镇房地产公司支付违约金71737.95元；七、被告贺利洪应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市纵横实业投资有限公司、东莞市石龙镇房地产公司支付律师费15000元、诉讼财产保全责任保险费1000元；八、被告贺利洪应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市纵横实业投资有限公司返还代偿款213511.74元；九、驳回原告东莞市纵横实业投资有限公司、东莞市石龙镇房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5818.75元、保全费897.37元，合计6716.12元（原告已预交），由被告贺利洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  莫妙雯人民陪审员  林惠湘人民陪审员  刘莉丽二〇一九年七月九日书 记 员  黄佩珊