成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初6164号 原告（反诉被告）：成都武侯针织厂，住所地成都市武侯区双楠街教师公寓三号楼底层。 法定代表人：王云众，厂长。 委托诉讼代理人：徐梦丽，四川英特信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：熊宇，男，1974年3月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：熊曦（系被告哥哥），住成都市温江区。 委托诉讼代理人：刘一平，成都市青羊区益友法律服务所法律工作者。 原告成都武侯针织厂（以下简称针织厂）与被告熊宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，被告熊宇于2019年6月24日提起反诉，本院受理后依法合并审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）针织厂的法定代表人王云众，委托诉讼代理人徐梦丽，被告（反诉原告）熊宇的委托诉讼代理人熊曦、刘一平到庭参加了审理。本案现已审理终结。 针织厂向本院提出诉讼请求：1、确认针织厂与熊宇之间的《租赁协议》于2019年3月31日终止；2.判令熊宇在三日内将武侯区营业房腾退并返还给针织厂；3.判令熊宇按145元／天的标准向针织厂支付自2019年4月1日起至房屋腾退返还之日止的房屋占有使用费（暂计算至2019年4月11日为1595元）；4.判令熊宇向针织厂结清至房屋腾退之日止的水电费。事实与理由：针织厂从成都市武侯区教育委员会（现成都市武侯区教育局）处有偿获得武侯区双楠街165号教师公寓三号楼底层营业用房（双楠街167号至185号）的使用权。针织厂与熊宇于2017年3月31日签订《租赁协议》一份，约定熊宇租赁针织厂位于武侯区的营业用房用于生产经营，期限为1年，到期日为2018年3月31日。双方又于2018年3月15日签订《租赁协议》将租赁期限续至2019年3月31日。租赁期间实际租金为53000元／年，半年一付。租赁期满前，双方未就续租事宜达成一致。租赁期满后，针织厂多次要求熊宇腾退返还房屋，但熊宇置之不理，一直占用使用房屋。 熊宇辩称，双方于2018年3月15日签订的《租赁协议》为无效合同，该协议并非熊宇本人签字，也没有委托他人代签，双方的协议违反国家有关政策法律规定，房东涉嫌偷税漏税，协议违反合同格式条款规定，没有租金和违约责任等条款。针织厂为达到涨租金的目的，单方强行断水断电，也没有通知熊宇。 熊宇向本院提出反诉请求：判令针织厂赔偿熊宇商铺转让费40000元、商铺装修费66000元、营业损失费50000元，退还租房押金4000元。事实与理由：双方于2018年3月15日签订的《租赁协议》为无效合同，该协议并非熊宇本人签字，也没有委托他人代签，双方的协议违反国家有关政策法律规定，房东涉嫌偷税漏税，协议违反合同格式条款规定，没有租金和违约责任等条款。针织厂为达到涨租金的目的，单方强行断水断电，也没有通知熊宇，造成熊宇各项损失156000元。 针织厂针对反诉辩称，熊曦代熊宇签署2018年的《租赁协议》构成表见代理，合同效力归属于被代理人熊宇，因此该协议对熊宇合法有效。熊宇主张的转让费并非由针织厂收取，不应由针织厂承担。双方租赁期限届满，针织厂要求熊宇腾退，不应承担其主张的装修费用。针织厂是在租赁到期后要求熊宇腾退返还房屋，熊宇拒不搬离，霸占房屋，其营业损失也不应由针织厂承担。房屋押金在扣除房屋实际占用费、结清水电费等，并清退完毕后，若有剩余部分，针织厂愿意退还给熊宇。 本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，针织厂与熊宇签订《租赁协议》，约定针织厂同意将双楠街181号营业房，建筑面积46.36平方米，租赁给熊宇独立使用，使用期限从2017年4月1日起至2018年3月31日止，为保证房屋和水电设施的完好和相关费用及时缴纳，熊宇同意给付针织厂租房保证金4000元整，租赁期满，熊宇完整退还房屋，结清相关费用，针织厂全额退还保证金。2018年3月15日，双方再次就该租赁房屋签订《租赁协议》，租赁期限从2018年4月1日至2019年3月31日，其他条款未变。熊曦在“代表（签字）”处签字确认。熊宇提供的租赁合同原件的尾部“甲方：成都武侯针织厂”处仅有王云众的签字，无针织厂印章。双方认可一直按26500元/半年的租金标准在支付租金，已支付截止2019年3月31日的租金。熊宇就租赁该房屋向案外人孟宏支付铺面转让费4万元。 熊宇为使用案涉租赁房屋，对外签订装修施工合同，约定案涉租赁房屋的装修价款为66000元，其已经支付62700元。2018年7月2日，熊宇就案涉租赁房屋申请办理了中国体育彩票代销证。熊宇提供了2018年1月至2018年12月期间由四川省体育彩票管理中心向其发放工资的银行明细，期间共收入164215.02元。 2019年4月3日，针织厂法定代表人王云众向熊宇、熊曦分别发送短信通知，要求其停止营业，搬出所有物品，退还租赁房屋，并将在通知后停止案涉房屋的水电供给。同日，针织厂又向二人邮寄发出律师函，要求二人在收到律师函之日起5日内结清物业服务费、水电费、房屋使用费，搬离案涉房屋内的物品并办理移交手续，否则视为放弃房屋内的物品。该邮件于2019年4月5日签收。庭审中熊宇确认房屋内仍有部分物品未搬离。 另，成都市武侯区双楠街165号登记的所有权人为成都市武侯区教育委员会。1997年6月28日，成都市武侯区教育委员会与针织厂签订《协议书》，将双楠小区教师公寓三号楼底层营业用房移交给针织厂使用，针织厂负责进行独立经营、管理，针织厂支付有偿使用费，使用时间从协议生效起50年。2018年7月19日，成都市武侯区教育局出具证明，证明武侯区双楠街165号教师公寓的产权所有人是成都市武侯区教育委员会（现成都市武侯区教育局），该公寓三号楼底层营业房（双楠街167号至185号）已于1997年6月28日有偿转让给针织厂独立经营管理。 本院认为，虽熊宇提供的租赁合同出租方处仅有王云众签字，无针织厂的印章，但王云众系针织厂的法定代表人，其有权代表针织厂对外签订合同，其行为即为单位的意思表示，同时针织厂事后对其签订租赁合同的行为也知晓并认可，该合同的出租方应为针织厂。合同的承租方处虽仅有熊曦的签字，但庭审中熊曦确认其系代表熊宇签订合同，案涉租赁房屋的实际使用方，出资经营方均为熊宇，熊宇在本案中提起反诉向针织厂主张权利也含有认可其为实际承租方的意思，因此本院认为该租赁合同的相对方分别为针织厂和熊宇。双方建立的租赁合同关系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 现租赁合同约定的租赁期限已经于2019年3月31日届满，双方对续租未达成合意，同时庭审中查明案涉房屋虽由熊宇锁闭，但其并未搬离房屋内物品并向针织厂交还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此熊宇应当向针织厂返还案涉的租赁房屋。同时因熊宇在租赁期届满后继续占有房屋，应当向针织厂继续支付房屋占有使用费，本院对针织厂主张的房屋占有使用费，参照双方履行的租金标准予以支持，直至熊宇返还房屋之日止。对针织厂主张的水电费，因针织厂未举示证据证明水电费实际产生的具体金额，故本院不予支持。 对熊宇主张的商铺转让费、装修费、营业损失等，本院认为，转让费系熊宇与前一任承租方之间就商铺转让约定的内容，针织厂并非费用收取方，因此熊宇要求其退还转让费缺乏依据。熊宇对房屋进行的装饰装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”在租赁期届满后，双方并未就续租达成协议，熊宇要求针织厂赔偿装修费也缺乏依据。双方在履行租赁合同期间，针织厂作为出租方并未出现违约行为，故针织厂有权收回案涉租赁房屋，其采取停止水电供给是在租赁期届满后，且进行了多次书面和口头通知，因此熊宇向针织厂主张营业损失也缺乏依据，本院均不予支持。对其主张退还的押金4000元，因合同约定的保证金在完整退还房屋，结清相关费用时可全额退还，但现熊宇仍占有案涉租赁房屋，水电等相关费用均未结清，故退还保证金条件尚未成就，本院对该退还请求暂不予支持，熊宇可在退还房屋，结清费用后，再行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）成都武侯针织厂与被告（反诉原告）熊宇于2018年3月15日签订的《租赁协议》于2019年3月31日终止； 二、被告（反诉原告）熊宇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都武侯针织厂腾退并返还位于成都市武侯区的房屋； 三、被告（反诉原告）熊宇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都武侯针织厂支付房屋占有使用费，房屋占有使用费计算方式为：以145元/天为标准，从2019年4月1日起，计算至房屋实际返还之日止； 四、驳回原告（反诉被告）成都武侯针织厂的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）熊宇的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）熊宇负担。反诉案件受理费1750元，由被告（反诉原告）熊宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 奕 二〇一九年七月二十九日 书记员 杨钦钦