广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4609号上诉人（原审原告、反诉被告）：丁心良，女，1990年12月8日出生，汉族，住广东省陆丰市***************，公民身份号码441************429。上诉人（原审原告、反诉被告）：李运达，男，1991年9月22日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区**********，公民身份号码440************934。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：余映真，广东广商律师事务所律师。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：黄晓丹，广东广商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪金枝，女，1985年10月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区********，公民身份号码340************448。委托诉讼代理人：彭志勇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原审第三人：郑赛珠，女，1964年12月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区**************，公民身份号码440************029。原审第三人：李庆华，男，1966年10月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区**************，公民身份号码440************953。上述二原审第三人的共同委托诉讼代理人：黄宇，广东广商律师事务所律师。原审第三人：佛山市佳成房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区***，统一社会信用代码914***********445M。法定代表人：吴爱春。上诉人丁心良、李运达因与被上诉人汪金枝、原审第三人郑赛珠、李庆华、佛山市佳成房地产代理有限公司（以下简称佳成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初20910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁心良、李运达上诉请求：1.撤销一审判决，驳回汪金枝的诉讼请求；2.改判汪金枝向丁心良、李运达支付已付购房款项480000元；3.改判汪金枝向丁心良、李运达支付中介服务费5000元；4.改判汪金枝向丁心良、李运达支付违约金316000元；5.本案受理费、保全费等费用由汪金枝负担。事实和理由：（一）一审判决认定涉案《房屋买卖合同》的解除事由错误。汪金枝要求是依据合同约定解除《房屋买卖合同》，但一审法院则依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使了法定解除权，适用法律错误。1.合法性方面。汪金枝提交的证据不能证明丁心良、李运达存在预期违约的事实。相反，丁心良、李运达已提供证据证明其履行了合同义务并取得购房资格。《房屋买卖合同》约定在2018年11月30日前办理交易手续是双方的真实意思表示，没有违反任何法律的强制性规定，合法有效，双方应予遵守。丁心良、李运达亦已于2018年11月16日取得佛山市户籍，可以办理房屋交易手续。2.举证方面。汪金枝未提供证据证明其有依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的事由向丁心良、李运达送达要求解除合同的意思表示。汪金枝要行使法定解除权解除合同，则应作出相应的意思表示，通知丁心良、李运达。3.请求权依据方面。汪金枝的《通知》和反诉请求均是以合同约定为由要求解除合同，而非法定解除权。涉案合同约定解除的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十三条，非一审判决所依据的《中华人民共和国合同法》第九十四条。一审判决变更了汪金枝主张解除合同的请求权依据，一审判决就涉案合同解除事由的认定明显缺乏事实依据，认定事实有误。（二）一审判决认定《房屋买卖合同》解除的事实有误，汪金枝无权单方解除合同。一审判决认定涉案合同于2018年9月20日已解除，缺乏事实和法律依据。1.汪金枝向丁心良、李运达送达的《通知》的内容违反合同约定。《房屋买卖合同》约定交易手续需于2018年11月30日前完成，而《通知》则是通知丁心良、李运达在通知送达之日起七天后解除合同，与《房屋买卖合同》约定不符。合同未约定汪金枝有提前解除合同的权利，汪金枝无权单方增设合同解除的条件。2.《通知》仅催告丁心良、李运达继续履行合同，不能以此证明汪金枝有明确提出解除合同的事实。首先，解除时间不确定。“七天后”，是一个时间起点，而非时间节点，未明确合同解除的具体时间。其次，“我方将依据合同约定”是对未来不确定的表述，不意味汪金枝己要求解除合同。3.汪金枝未举证证明丁心良、李运达收到《通知》的具体时间。汪金枝通过微信向郑赛珠、李庆华发送的是《通知》的电子图片，而非原件，但汪金枝在反诉中表示其发出的是书面通知。汪金枝明知《通知》要送达给丁心良、李运达，《房屋买卖合同》亦已明确丁心良、李运达的联系方式和住所，汪金枝未举证证明其向丁心良、李运达的联系地址上送达通知。故在汪金枝未举证证明《通知》原件的发送时间的前提下，不能依微信截图得出《通知》送达给丁心良、李运达的时间，更无法认定《通知》的书面原件的送达时间，不能由此推论2018年9月12日《通知》已送达至丁心良、李运达。（三）一审判决认定由丁心良、李运达承担违约责任，缺乏事实和法律依据。汪金枝未举证证明丁心良、李运达不能履行购房合同。汪金枝认为丁心良、李运达违反的是《房屋买卖合同》附件第5条第2款的约定，但其并未举证证明。（四）汪金枝在合同尚未解除时，已将涉案房屋转让给案外人，构成违约，其应承担违约责任。根据汪金枝与案外人林某彬签订的《房地产买卖合同》可知，汪金枝在2018年9月26日合同履行期间已将涉案房屋出售给林某彬，表明汪金枝不愿再继续履行合同，汪金枝的行为已实际阻碍了合同的履行，使合同目的无法实现。按合同约定，汪金枝应退还已收取的购房款和中介服务费用，并向丁心良、李运达支付违约金。（五）在双方均有过错的情形下，一审判决认定的违约金明显过高，违约责任全部由丁心良、李运达承担，有失公允。1.合同缔约过程中，双方均已知悉佛山市的限购政策，但汪金枝在签约刚一个月就向丁心良、李运达发送《通知》要求丁心良、李运达在七天内取得购房资格，汪金枝要求太苛刻，超出了一般人对办理购房资格事宜的理解。且合同明确约定交易履行期限是2018年11月30日之前。2.丁心良、李运达已全力办理购房资格的相关事宜，并己实际取得佛山市购房资格。一审法院忽略上述事实，认定合同无法履行的责任全部由丁心良、李运达承担，有失公允。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，一审判决认定丁心良、李运达承担的违约金为30万元，明显过高。汪金枝以1435000元的价格将涉案房屋转让给林某彬，与涉案《房屋买卖合同》约定的1580000元的转让价格比较，减少了145000元，即汪金枝的损失为145000元。该损失的30%为43500元，一审判决的违约金30万元明显高于汪金枝的实际损失。汪金枝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）丁心良、李运达错误理解涉案《房屋买卖合同》的解除事由。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的是当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行的情形，是法定解除的其中一种情形。本案中，汪金枝已向丁心良、李运达发出解除合同的通知，催告其履行合同主要义务，但丁心良、李运达未能在通知确定的时间内履行合同主要义务，已符合法定解除的事由。（二）《房屋买卖合同》约定一方当事人迟延30日履行义务，另一方可以选择解除合同，符合约定解除的情形，一审判决以法定解除事由判决解除涉案《房屋买卖合同》正确。（三）汪金枝有权单方解除合同。本案因丁心良、李运达未能根据合同附件第五条规定，在七个工作日内申请银行贷款，且迟延履行超过30天，故汪金枝单方解除合同有事实和法律依据。（四）关于丁心良、李运达认为其未收到《通知》的问题。根据顺丰快递的派件信息，丁心良、李运达于2018年9月12日10:41签收了通知，微信亦在当天已收到。（五）关于丁心良、李运达认为违约金过高的问题。由于房屋价格下跌及丁心良、李运达采取的保全措施，导致汪金枝与林某彬签订的《房地产买卖合同》已无法履行，要承担违约责任。涉案房屋不能出售，无法凑足汪金枝另外购买的新房的首期款，一审判决的316000元违约金不足以弥补汪金枝的损失。（六）由于丁心良、李运达的财产保全错误行为，汪金枝会另案起诉。郑赛珠、李庆华述称，（一）一审判决认定郑赛珠、李庆华有权代理丁心良、李运达与汪金枝协商涉案房屋交易的事实错误。（二）一审判决遗漏查明丁心良、李运达与汪金枝已协商一致变更合同的履行期限和履行方式的事实。佳成公司未作陈述。丁心良、李运达向一审法院起诉请求：1.确认解除丁心良、李运达、汪金枝签订的《房屋买卖合同》；2.汪金枝向丁心良、李运达支付已付款项480000元；3.汪金枝向丁心良、李运达支付中介服务费5000元；4.汪金枝向丁心良、李运达支付违约金316000元；5.汪金枝承担本案的诉讼费用。汪金枝向一审法院反诉请求：1.丁心良、李运达向汪金枝支付违约金316000元；2.本案的全部诉讼费、财产保全费由丁心良、李运达承担。一审法院认定事实：2018年5月25日，汪金枝出具《收款收据》，确认收取李庆华、郑赛珠支付的承购涉案房屋的定金50000元。2018年5月27日，汪金枝（卖方）与李庆华、郑赛珠（买方）、佳成公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（No.2014477），约定：卖方将涉案房屋以总价1580000元售予买方；购房款以涂销抵押按揭支付，其中，签约时支付定金50000元，买方于2018年6月15日支付部分楼款480000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款并在7个工作日内协助买方完成申请银行贷款手续，楼价余款1100000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付，交易手续需在2018年11月30日前完成，如因房管局或银行原因导致迟延，则时间相应顺延；卖方不能依约将涉案房屋售予买方，或者因违约而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付涉案房屋成交价20%的违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能依约买入涉案房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付涉案房屋成交价20%的违约金；基于经纪方提供的经纪服务，买方应于签约之日向经纪方支付5000元作中介服务费。该合同第十九条“双方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”中手写约定：“1.买卖双方均已知悉佛山市二手房的交易流程及税收政策；2.卖方需极力配合买方办理此次交易的相关手续及提供资料，卖方提供的资料：房产证、夫妻身份证、夫妻户口本、银行卡、结婚证、维修基金卡等资料；3.卖方需配合买方去房管局办理问税、交税及过户手续；4.买方支付首付的时间：于2018年6月5日之前支付部分首付350000元，于2018年6月15日前支付剩余首付80000元；5.卖方申请提前还款、扣款出涂销后5个工作日配合买方办理过户手续；6.买方需在过户后出新的房产证后5个工作日办理入押手续；7.买卖双方均已同意中介方签署网签合同。”同日，李庆华、郑赛珠各向佳成公司转账支付中介服务费2500元，共5000元。2018年5月31日，李庆华微信联系房某柱，内容为：“你好，因为做儿子的资质，有可能做不下，这样你资金无法到，我也无法收房。做我俩老的儿媳不肯，她意思得不到保障。这样无法达成共识，为了不耽误你们卖房，现在告知你一下。关于定金五万元做（作）为补偿你。我也是没办法，真的很抱歉。”2018年6月1日，李庆华微信联系房某柱，内容为：“小儿子资金有办法解决，但他老婆要闹，考虑到她怀孕有7、8个月，万一出问题，得不偿失。”同日，房某柱回复：“可以公正（证）一下，证明谁出了多少钱。现在不是5万这么回事，这个房子我们不成交，我那边的房子也要退掉了。我已经交了70万了，这个损失很大的，在这两个星期如果你不定，我一定要找个其他人定下来的。是要按合同陪（赔）的”。同日，李庆华微信回复：“那没办法，你看着办。我也不原（愿）意这样的结局，你谅解吧。”2018年6月3日，房某柱微信询问李庆华是否还购买涉案房屋，因为郑赛珠表示要继续购买，他当日已带人去看房，晚上还有人要去看，如果李庆华要继续购买，则其锁门不再带人去看房，否则他就要另行出卖该房屋。当日，李庆华回复表示：“嗯，￥5万补偿，你可以取消合同的话我们不要，如果你要按合同办事，那我们没办法就要下来。”2018年6月5日，郑赛珠向汪金枝的银行账户转账支付430000元，转账备注为“房款”。同日，汪金枝出具《收款收据》确认收取李庆华、郑赛珠支付的首付款430000元。同日，佳成公司出具《收款收据》（No.6695203），确认收取郑赛珠支付的买卖涉案房屋的服务佣金5000元。2018年6月20日，房某柱微信联系李庆华询问贷款的办理情况。2018年6月22日，李庆华微信联系房某柱，内容为：“黄老弟你好，目前这个房子的事情你应该能理解我们的心情和环境的，因为小儿媳坚持不要只是没有他（她）的名字，所以我们目前正在找下家接受，我需要你的理解和支持关于你的就没有什么损失，现在有下家接受，你能给我一个门号的密码，事情在尽快在短期内处理完美。如果短期内处理不了我们也要自己签下来这个你放心。”房某柱回复表示其卖房用以买房，借了170万元的高利贷，如果涉案房屋未顺利卖出，其损失严重。协商过程中，李庆华表示其银行的征信不够，要求汪金枝配合其将涉案房屋转卖给其他人，李庆华同意再给房某柱20000元作为补偿。2018年6月24日，房某柱微信联系李庆华询问：“你那边现在要买的人是确定买？还是你们刚放卖出去有人过来看楼而已。”对此，李庆华未予答复。同月25日，房某柱微信联系李庆华，表示：“如果你这边确实办理不了贷款的话，我同意你们找人买了，然后处理。但是你们如果是可以办理的话，建议最好不要这样做，因为这样的关系太复杂，我们合同都不知道怎么签订。”2018年7月10日，中国银行股份有限公司广州白云支行出具《贷款结清证明》，明确涉案房屋项下的贷款450000元已结清。2018年7月21日，李庆华微信联系房某柱，内容为：“老弟你好，你房子的密码能否给我。事情是这样的，目前按揭费用我给了，但一直拖，要这个，要那个手续，我估计贷款审批事项有点困难，我也不想一直拖下去。所以我目前做两手准备，看看下家接手，找到有实力的中介和按揭公司，尽快圆满解决这事情。我说过、别让我收不了房，你收不到钱，对双方都不好。关于有下家接手，一定是有把握的前提下进行，但你要理解和包容配合，我说过会退两万作为你的补偿。合同也简单，就是我们的合同取消，你和下家重签合同。下家的首付给我。然后我再转两万给你。我的收款单归还你，你再写份收款单给下家。”在经李庆华确认已经找到新的买主之后，房某柱表示：“这个事情，我同意，可以你找人再卖。但是我们要签订个协议，这样总是变来变去，我没办法相信谁。”后双方约定于同月22日见面协商。2018年7月31日，李庆华微信联系房某柱，内容为：“房老弟啊，我现在把事情经过跟你说一下。就是房贷一直下不来，我们的征信是没问题，但其中不知道该怎么办，我大儿子他有房贷有车贷，因为8楼是大儿子的名字。找到下家，你也知道也没有接受我们呢，就一直在卡在这里，现在我们做通小儿媳的思想工作，让他们接受14楼这个房子。刚就这个事情，可能也要麻烦你，因为这个手续要重新做一下。刚开始中介说可以加进一个儿子的名字，后来事情在进行中又说不行，所以儿媳她说他们出钱又没她们名字就不要了。哎，那（哪）有想到会这么复杂呢，搞得我们都很尴尬。为了这件事，我和老婆搞得身心疲惫。谢谢你能理解，一切尽在不言中。”房某柱则表示理解，要求尽快安排。2018年8月8日，汪金枝（卖方）、丁心良、李运达（买方）、佳成公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（No.2014431），约定卖方将涉案房屋以总价1580000元售予买方，合同买卖双方的权利义务约定与上述《房屋买卖合同》（No.2014477）一致。汪金枝的配偶房某柱亦在合同落款处卖方栏签名。2018年8月27日，房某柱通过微信询问李庆华办理户口的情况，李庆华表示办理情况顺利。2018年8月29日，房某柱通过微信询问李庆华户口是否已经办妥，李庆华回复近期会有确定的消息。2018年9月1日，李庆华微信联系房某柱，内容为：“房老弟你好，我们本着好的愿望做好这件事。但事情是这样，佛山政府出文件不给做集体户口，有户口或一年社保才能过户二手房。但做户口必须有半年的社保，现在我们只能做户口等半年社保，到时间和户口一起下来，为了提早时间，我们也愿意多付这几万块钱做户口，如不然等一年社保到期自然可以过户，我们通过多方努力已经想尽一切办法了。按揭公司也表示理解，到时候需要补办什么再说帮我们弄。再（在）这我只能说对不起，很抱歉，拖你时间。如果你不谅解，我也表示很遗憾。谢谢！再说如果有合适的买家也可以谈，我做户口和那些七七八八的钱几万块钱也愿意放弃。”2018年9月2日，房某柱通过微信答复李庆华：“遇到这个情况，我也不知道怎么处理。我这边的房子也没有办法签约了，只能退了，现在的成交价格和我定的价格至少差80万，而且现在我退的话，还有违约金。我暂时不知道怎么回复您，李哥，我要咨询一下相关机构和法律界的朋友。”同月3日，房某柱通过微信又向李庆华表示：“您这边如果搞不定，还要一年我把房子再放卖吧。如果最近一个月有人买的话就退部分钱给您。”后双方继续协商，李庆华表示，如果汪金枝愿意等，其一定买，如果不愿意等，只能由汪金枝提出解约方案。2018年9月8日，房某柱与郑赛珠协商涉案交易事宜，过程中郑赛珠明确同意房某柱另行将涉案房屋卖出，但要求房某柱先将其支付首付款返还。2018年9月10日，房某柱通过微信联系李庆华，内容为：“李哥，最近有几个买家看，大部分的价格都在140-145直（之）间，您看我们这边的解约的事情，你什么要求，什么想法？”李庆华表示需要晚点回复，房某柱又表示：“再等的话，估计也不会高太多，差不多，就卖了，然后我们谈好以后，我就跟他们签合同，他打订金给我，我过户给他们以后，他们把钱打给我，我留下一部分，剩余就可以打给你们。就是关于我收到你们的48万，你们认为应该打回多少给你们？”李庆华则认为“第一差价那么多当然有人接，第二付款方式拖延时间太长”。同日，李庆华通过微信回复房某柱，表示最大限度是亏5万，即要求房某柱退回43万元，且还款计划必须能让他们接受。2018年9月12日，房某柱通过微信向李庆华发送《通知》，该通知署明发送方为汪金枝，接收方为丁心良、李运达及佳成公司，明确如丁心良、李运达在七天内未能取得佛山地区购房资格或对取得佛山地区购房资格事项无实质性进展的，则要求解除《房屋买卖合同》，后续其他问题另行协商。同日，房某柱还发微信予李庆华，内容为：“李哥，这个事情你们加快处理吧，如果你们只是同意5万的话我这边接受不了。”同日，李庆华回复：“这件事如果你愿意陪（赔）我们一点钱就有的解决，如果坚持你的观点，那只有等法院来裁决。”2018年9月22日，郑赛珠通过微信联系房某柱，内容为：“听中介说，你要求15万，说良心话是否过份（分），我愿意给十万补偿你，你是否能接受。不然就做我们俩佬名下，不过要麻烦你过来从（重）新做手续。”协商中，郑赛珠表示：“那户口办不下来，我马上根（跟）你说拖半年，你不同意就让你卖，我们也同意，你要解除合同我们也配合，没办法的情况下我承当（担）下来，继续合同手续，你不配合那法律怎么办我也不清楚。”当日双方未能达成一致。2018年9月23日，郑赛珠通过微信联系房某柱，内容为：“当时和我俩佬解约重签我儿子和儿媳的名字，你也知道他们在赶做户口资格。但在约定的时间无法完成流程，我也坦诚相告，实不相瞒，我们都是在友好的态度努力完成这件事情，我们也想到你的难处，所以在没到约定的时间提前一个多月告知你这事情，也愿意拿出十万元作出补偿，后我到中介那让他告诉你再加三万，你都不愿意。再着也可转回到我俩佬的名字重签约你也不愿意配合。”房某柱则表示其损失是客观存在的，郑赛珠关于赔偿的表态前后不一。双方当日亦未达成一致。2018年9月26日，汪金枝与案外人林某彬签订《房地产买卖合同》，约定汪金枝将涉案房屋以总价1435000元售予林某彬。2018年10月17日，丁心良、李运达提起本案诉讼。2018年11月13日，汪金枝向一审法院邮寄反诉材料提起反诉。2018年11月16日，丁心良的户口迁至佛山市高明区。2018年12月14日，佛山市住房保障和房地产登记信息中心出具的《佛山市个人住房查询结果》显示，丁心良在佛山市辖区范围内有效住房记录为1套。诉讼中，汪金枝向一审法院提交了一份房某柱与郑赛珠、李庆华在中介处的协商录音，协商过程中郑赛珠明确同意房某柱去找其他买家购买其房屋，但在签约前要与其解除合同并签约明确如何付款。各方另在诉讼中确认，丁心良、李运达是夫妻关系，汪金枝与房某柱是夫妻关系，郑赛珠、李庆华是夫妻关系，且该郑赛珠、李庆华是李运达的父母。一审法院认为，本案为房屋买卖合同，丁心良、李运达、汪金枝与佳成公司签订的《房屋买卖合同》（No.2014431）和汪金枝与郑赛珠、李庆华、佳成公司签订的《房屋买卖合同》（No.2014477）既包含了买卖涉案房屋的权利义务约定，也包含了基于买卖涉案房屋建立的居间合同关系的相关权利义务约定，为混合合同。现当事人就履行买卖涉案房屋的权利义务约定发生争议并提起诉讼，一审法院仅就此进行审查。经审查，两份《房屋买卖合同》项下关于买卖涉案房屋的权利义务约定是买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。买卖双方应依约履行，不得擅自变更或解除合同。因各方确认《房屋买卖合同》（No.2014431）签订后，《房屋买卖合同》（No.2014477）即终止履行，并由丁心良、李运达承接郑赛珠、李庆华履行《房屋买卖合同》（No.2014477）享有的相应权利义务，现丁心良、李运达起诉要求解除《房屋买卖合同》（No.2014431）项下关于买卖涉案房屋的权利义务约定，汪金枝反诉亦要求对该合同进行解约清算，故《房屋买卖合同》（No.2014431）项下丁心良、李运达、汪金枝之间关于买卖涉案房屋的权利义务约定应予解除并作解约清算。根据各方诉辩意见及本案诉讼中查明的事实，一审法院对本案争议下述焦点认定如下：一、关于郑赛珠、李庆华、案外人房某柱在两份《房屋买卖合同》签订后的协商、履约行为效力的认定案外人房某柱是汪金枝的丈夫，其与丁心良、李运达、郑赛珠、李庆华的协商、履约行为系代理汪金枝所为，各方对此均无异议，一审法院予以确认。郑赛珠、李庆华是《房屋买卖合同》（No.2014477）约定的共同买方，其两人与房某柱的协商履约行为均应视为代表买方整体的协商、履约行为，对此，各方亦未提出异议，一审法院亦予以确认。丁心良、李运达与郑赛珠、李庆华在诉讼中表示郑赛珠、李庆华在《房屋买卖合同》（No.2014431）签订后与房某柱的协商、履约行为未经丁心良、李运达授权，丁心良、李运达也不予追认，不能代表丁心良、李运达，对此，一审法院认为，丁心良、李运达与郑赛珠、李庆华的该项主张与事实明显不符，一审法院不予采纳，理由如下：首先，根据一审法院在本案查明的事实可知，郑赛珠、李庆华及丁心良、李运达先后分别与汪金枝签订了内容一致的两份《房屋买卖合同》买卖涉案房屋，系因为郑赛珠、李庆华征信状况不符合合同约定的贷款要求，且郑赛珠、李庆华及丁心良、李运达家庭内部关于买受涉案房屋后登记在谁名下有不同意见所致，郑赛珠、李庆华作为李运达的父母，是购买涉案房屋的主导方，亦是合同项下款项的付款人，丁心良、李运达在合同履行的过程中配合签约、办理获取佛山地区购房资格的手续等行为，均反映其对郑赛珠、李庆华在《房屋买卖合同》（No.2014431）签订后的代理协商、履约行为是知情且同意的。其次，从《房屋买卖合同》（No.2014431）签订后买方参与协商、履约的情况来看，该合同签订后，合同履行及相应的协商活动基本上都由郑赛珠、李庆华代理作出，丁心良、李运达并未提交充分的证据证明其在签订该合同前后有直接与汪金枝或房某柱就合同的签订及履行进行沟通，故汪金枝主张签订《房屋买卖合同》（No.2014431）后，由郑赛珠、李庆华代理丁心良、李运达协商及履约有事实依据。再次，在丁心良、李运达获取佛山地区购房资格时间极有可能超出合同约定时，郑赛珠、李庆华曾再次向房某柱提出以其两人名义购买涉案房屋的建议，再次佐证了两份《房屋买卖合同》的履行，买方的签约、履约行为实际上系由郑赛珠、李庆华主导的事实。丁心良、李运达在签订《房屋买卖合同》（No.2014431），将协商、履约的工作全部交由郑赛珠、李庆华代理作出，应视为对郑赛珠、李庆华作出相应的授权，故应承担郑赛珠、李庆华代理协商、履约的全部法律责任。汪金枝及房某柱基于前述事实及丁心良、李运达与郑赛珠、李庆华的亲属关系，相信郑赛珠、李庆华已获丁心良、李运达相应授权也符合情理，没有任何过错。二、关于违约方的认定及解约时点的认定综合各方履约行为，一审法院认定对《房屋买卖合同》（No.2014431）的解除，丁心良、李运达是违约方，理由如下：首先，因两份《房屋买卖合同》签订时，佛山市的限购政策早已出台，各方买卖限购区域内的房产，对相关政策均应知悉。另根据两份《房屋买卖合同》的约定及房某柱与李庆华的微信聊天记录可知，买卖双方在签订《房屋买卖合同》（No.2014431）时，各方对丁心良、李运达尚未取得购房资格亦应是知悉的。丁心良、李运达在未获取购房资格的情况下，仍签订《房屋买卖合同》（No.2014431），并对完成交易的时间（2018年11月30日）不提异议并不作相应修改，则丁心良、李运达应保证其在合同约定的期限内获得相应的购房资格，并完成交易，否则即构成违约。其次，李庆华在2018年9月1日通过微信告知房某柱称买方的购房资格需要“做户口等半年社保”，无法在约定的期限内完成交易，对此，房某柱已在同月2日明确不同意等待丁心良、李运达获取佛山限购区域购房资格之后再作交易，并在2018年9月12日发出的《通知》中再次明确该意思表示。就此，丁心良、李运达及郑赛珠、李庆华均未在《通知》指定的期间内取购房资格，或通报新的获取购房资格事项进展，也未明确其可在约定的期限内取得购房资格，已经构成违约。虽然丁心良在2018年11月16日将户口迁至佛山市高明区，取得了佛山限购区域的购房资格，但此时距合同约定完成交易的时间只有不到半个月的时间，且因此前郑赛珠、李庆华已多次明确表示无法在合同约定的期限内取得购房资格，汪金枝方也已因此行使了单方解约的权利，故丁心良此后再取得佛山限购区域购房资格，已不能改变其违约的事实。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因涉案房屋位于佛山市限购区域，故丁心良、李运达无法在约定期限内获取购房资格，客观上将导致交易无法完成、合同目的无法实现。丁心良、李运达在签订《房屋买卖合同》（No.2014431）之后的履约过程中通过郑赛珠、李庆华多次明确地表达了无法在约定的期限内取得购房资格的意思表示，且在收到汪金枝方发出的《通知》之后，未在该《通知》指定的期限内取得购房资格，也未通报其获取购房资格事项的进展，或提供相应的证据证明其在合同约定的期限内可以取得购房资格，故汪金枝依法依约均有单方解除合同的权利。基于此，一审法院综合本案的实际情况，确认《房屋买卖合同》（No.2014431）在李庆华收到房某柱发出的《通知》之日（2018年9月12日）起第8日，即2018年9月20日解除。丁心良、李运达、郑赛珠、李庆华均主张汪金枝在2018年9月26日将涉案房屋另售他人导致合同无法履行，构成违约，一审法院不予采纳，理由如下：首先，如上所述，汪金枝与案外人林某彬签订《房地产买卖合同》买卖涉案房屋时，《房屋买卖合同》（No.2014431）已解除，汪金枝不存在“一房二卖”的情形；其次，导致《房屋买卖合同》（No.2014431）无法履行并解除的原因是在前的丁心良、李运达在履约过程中多次通过郑赛珠、李庆华明确地表达无法在约定的期限内取得购房资格，并非在后的汪金枝将涉案房屋另售他人；再次，郑赛珠、李庆华在2018年9月1日已多次向房某柱表达了同意其另售他人的意思表示，至于双方能否、有无就已支付的购房款如何退款问题达成一致并签署协议，属于该合同解除之后的清算问题，丁心良、李运达、郑赛珠、李庆华无权以此限制汪金枝单方解除合同的权利。三、违约责任的核定《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，因《房屋买卖合同》（No.2014431）已解除，且丁心良、李运达是违约方，故汪金枝反诉请求丁心良、李运达按涉案房屋成交价1580000元的20%计付违约金316000元符合双方约定，理据充分，一审法院予以支持；丁心良、李运达请求汪金枝支付违约金316000元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因丁心良、李运达是违约方，故其支出的中介服务费5000元应由其承担，故丁心良、李运达诉请汪金枝承担该项费用没有依据，一审法院不予支持。因丁心良、李运达享有郑赛珠、李庆华支付的购房款480000元的权利，故在扣除丁心良、李运达应支付的违约金316000元之后，余款164000元汪金枝应返还予丁心良、李运达。丁心良、李运达诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。本案纠纷中丁心良、李运达虽是违约方，但汪金枝未在单方解除合同之后，及时向丁心良、李运达退还应退款项，客观上也对纠纷的产生有一定的责任，故对丁心良、李运达预交的案件受理费、财产保全费，应综合案件的实际情况进行分摊处理。佳成公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、确认丁心良、李运达与汪金枝于2018年8月8日签订的《房屋买卖合同》（No.2014431）项下关于买卖位于广东省佛山市南海区********************某果花园20栋1404房的权利义务约定于2018年9月20日解除；二、汪金枝于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款164000元予丁心良、李运达；三、驳回丁心良、李运达的其他本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费11810元，减半收取计5905元，财产保全费4525元，合共10430元，由丁心良、李运达负担7300元，由汪金枝负担3130元。反诉案件受理费减半收取计3020元，由丁心良、李运达负担。经抵扣，汪金枝于判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受理费和财产保全费110元予丁心良、李运达。对丁心良、李运达多预交的案件受理费3627.5元，在判决发生法律效力后，经丁心良、李运达书面申请，一审法院退还予丁心良、李运达。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据丁心良、李运达的上诉意见、汪金枝的答辩意见及郑赛珠、李庆华的陈述意见，本案二审争议的焦点是：涉案《房屋买卖合同》的违约方以及违约方应承担的违约责任。本案中，丁心良、李运达上诉主张汪金枝在涉案《房屋买卖合同》尚未解除时，已将涉案房屋转让给案外人，汪金枝的行为构成违约，其应当承担违约责任，包括向丁心良、李运达支付中介费5000元、违约金316000元。经核查，汪金枝虽然于2018年9月26日另行与案外人林某彬签订《房地产买卖合同》，但涉案房屋并未过户至林某彬名下，即汪金枝仍然可以选择继续履行与丁心良、李运达签订的涉案《房屋买卖合同》，且不存在房屋办理过户手续的障碍。在汪金枝尚未将涉案房屋过户至他人名下的情况下，不足以证明汪金枝构成违约。丁心良、李运达的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。丁心良、李运达上诉主张汪金枝未能举证证明丁心良、李运达不能履行购房合同的事实，丁心良、李运达无需承担违约责任。经核查，《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定解除第二项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”丁心良、李运达在涉案《房屋买卖合同》履行期限届满之前，多次向汪金枝明确表示其因无法在合同约定的期限内取得购房资格，无法继续履行合同。因此，汪金枝可依法行使合同的法定解除权。丁心良、李运达上诉主张汪金枝要求依据合同约定解除涉案《房屋买卖合同》，但一审判决代替汪金枝选择行使法定解除权利错误。经核查，汪金枝主张解除涉案《房屋买卖合同》的依据错误属其自身对法律概念的理解有误，不影响其享有解除该合同的权利。丁心良、李运达的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。汪金枝于2018年9月12日向丁心良、李运达发出《通知》，明确丁心良、李运达如七天内不能取得佛山地区购房资格或对取得佛山地区购房资格事项无实质性进展的，则要求解除涉案《房地产买卖合同》。但该通知发出七天后丁心良、李运达并未改变之前的状态，因此一审判决认定该合同于2018年9月20日已解除，处理正确，本院予以维持。丁心良、李运达上诉主张汪金枝向丁心良、李运达通过微信发送的《通知》为电子图片，并非原件，2018年9月20日也非书面《通知》的送达时间。经核查，汪金枝通过微信发送《通知》，该送达方式可视为书面送达方式，由于房屋交易过程中均由李庆华负责与汪金枝沟通，因此汪金枝通过该种方式向李庆华送达《通知》可认定为该《通知》已送达丁心良、李运达。丁心良、李运达的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。丁心良、李运达上诉主张在双方均存在过错的情形，一审判决认定的违约金过高，违约责任全部由丁心良、李运达承担明显有失公允。经核查，首先，如前所述，汪金枝在本案中不存在过错，并非违约方。汪金枝因丁心良、李运达的违约造成的损失包括但不限于因房价下跌导致再次出售涉案房屋出现房屋差价损失、未能如期收取购房款以致高息贷款支付其另行购买房屋的款项等，现有证据不足以证明合同约定的违约金过分高于汪金枝的损失，因此一审判决根据合同约定认定丁心良、李运达应支付违约金为涉案房屋成交价的20%即316000元并无不当，本院予以维持。由于一审判决并未认定汪金枝可不返还购房款480000元予丁心良、李运达，因此该购房款应返还予丁心良、李运达，但在双方互负到期债务的情况下，一审判决认定从该购房款480000元中扣减违约金316000元后再将余款164000元返还给丁心良、李运达并无不当，本院予以维持。丁心良、李运达上诉主张汪金枝返还购房款480000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丁心良、李运达的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10170元，由上诉人丁心良、李运达负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月十二日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊