四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1011民初3304号 原告（反诉被告）：中国共产党内江市委员会老干部局 住所：内江市东兴区东桐路192号。 统一社会信用代码：11510900008511569U。 法定代表人：苟世斌，系该局局长。 委托诉讼代理人：袁奇（普通授权），系四川蜀缘律师事务所律师。 被告：邓本能，男，1965年10月15日出生，汉族，内江市东兴区人，住内江市东兴区。 委托诉讼代理人：李明（特别授权），系四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冲（普通授权），系四川融众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：内江市东兴区河畔春秋宾馆 住所：内江市东兴区东桐路192号。 统一社会信用代码：91511011586484136J。 投资人：唐才香。 委托诉讼代理人：李明（特别授权），系四川融众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冲（普通授权），系四川融众律师事务所律师。 原告中国共产党内江市委员会老干部局（以下简称老干局）诉被告邓本能、内江市东兴区河畔春秋宾馆（以下简称河畔春秋）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案。诉讼过程中，被告河畔春秋提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）老干局的委托诉讼代理人袁奇，被告邓本能，以及河畔春秋与邓本能共同的委托诉讼代理人李明、张冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）老干局向本院提出诉讼请求：1、由二被告向原告返还所租赁的位于内江市东兴区东桐路192号的租赁屋；2、由被告邓本能向原告支付因未能返还租赁屋的房屋占用费（自2016年7月起至返还之日止，每月按16879.00元计算），被告河畔春秋承担连带清偿责任；3、由二被告拆除搭建于租赁屋顶楼的构筑物并恢复租赁屋原状；4、由二被告承担诉讼费。事实和理由：2010年3月30日，被告邓本能与原告签订《房屋租用协议》，约定：邓本能租用原告老干部活动中心的第三至第六层的房屋（含屋顶）；租期6年，自2010年4月1日起，至2016年5月31日止；每年租金189000.00元。在租赁期内，被告邓本能将前述租赁房屋改建为河畔春秋宾馆，进行经营。2011年11月29日，投资人唐才香注册个人独资企业，即内江市东兴区河畔春秋宾馆。被告邓本能一直以河畔春秋的名义向原告交纳租金。合同到期后，原告反复通知被告邓本能，要求其退还租赁房屋，拆除构筑物，恢复原状，支付房屋占用费。被告邓本能以各种理由拒绝。 被告邓本能辩称，与原告实际履行合同的是河畔春秋，我不是本案的适格被告。 反诉原告（本诉被告）河畔春秋辩称，合同履行期届满前，原告同意与我单位续签合同，且已实际履行，合同应当继续履行。但原告于2017年6月却又通知我单位不再租赁，导致我单位损失装修订金以及预期的经营损失。请法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）河畔春秋向本院提出诉讼请求：1、判令被告（本诉原告）老干局与反诉原告继续履行合同；2、由反诉被告（本诉原告）老干局向反诉原告支付装修定金损失15万元；3、由反诉被告（本诉原告）老干局向反诉原告支付因未能继续经营的预期收益403611.53元（计算期间为2017年7月至2018年9月）；4、由反诉被告（本诉原告）老干局承担本案诉讼费。事实和理由：2010年3月30日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租用协议》，反诉原告向反诉被告租赁老干局的活动中心综合楼的第三至第六层（含屋顶）的房屋，用于开办宾馆经营住宿业务，租期6年，租赁期间从2010年4月1日至2016年5月31日，租赁期满后，反诉原告可优先承租权。租期届满前，反诉原、被告就续租的实质问达成了口头协议。2016年3月，反诉原告与内江东易九鼎建筑装饰工程有限责任公司签订了装饰装修合同，并支付装修定金15万元。租赁期满后，反诉被告违反约定，不与反诉原告续签房屋租赁合同，致使反诉原告不能装修并继续经营，导致反诉原告因不能继续经营的损失403611.53元。 反诉被告（本诉原告）老干局辩称，租赁期限届满后，未与反诉原告河畔春秋（本诉被告）续签房屋租赁合同，原因是财政部门例行检查时发现问题，要求整改。反诉原告的诉讼请求无法律依据，请法院驳回反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）老干局围绕诉讼请求依法提交了证据：老干局的社会信用代码证书复印件、邓本能的户籍信息、河畔春秋的工商登记信息、房屋所有权证复印件、老干局与邓本能签订的房屋租赁合同、房租及水电费收据、退还租用房屋通知四份、拆除违章建筑通知两份、河畔春秋复函、水电费度数变化记录、老干局工作人员与邓本能的谈话录音、老干局关于不续租的告知工作记录、财政局文件。被告（反诉原告）河畔春秋举证为：邓本能的身份信息，河畔春秋的工商登记信息，河畔春秋的资产损益表、利润表、资产负债表，装修合同及装修订金支付凭据，河畔春秋向老干局的复函，老干局与河畔春秋签订的租赁合同，证人证言。 结合各方当事人的质证意见，本院对当事人提交的证据进行了审查。原告（反诉被告）老干局所举证据中除水电费度数变化记录、老干局关于不续租的告知工作记录系其单方制作，真实性无法确认外，其余证据均具客观性、合法性、关联性,予以采信。被告（反诉原告）河畔春秋所举证据中的资产损益表、利润表、资产负债表均系河畔春秋自己制作的，其真实性不能确定；装修合同及装修定金支付凭据，其与本案具备关联性的前提条件是老干局与河畔春秋续签租赁合同，因未举出充分的证据证明已续签租赁合同，故该证据与本案的关联性不能确定；老干局与河畔春秋签订的租赁合同因系复印件，无法与原件核对，需有其他证据予以补强，方可对其真实性作出判断；其余证据均具客观性、合法性、关联性,予以采信。 本院经审理认定事实如下:2010年3月30日，原告（反诉被告）老干局与被告邓本能签订《房屋租用协议》，约定：乙方（邓本能）向甲方（老干局）租用老干局活动中心综合楼三至六层（含屋顶）的房屋；租赁期限6年，租用期满后，乙方若需继续租用，在本协议的基础上优先；租金每年 189000.00元（壹拾捌万玖仟元整）人民币，时间从2010年4月1日起至2016年5月31日止，从签订合同起，甲方给乙方两个月装修时间后，即开始交付半年的租金，以后每半年提前10天交付半年的租金，从第二年起，年租金根据上年内江经济发展情况按3％递增或递减，乙方若不按时交纳租金，甲方有权终止合同，提前收回房屋；乙方以垫资安装电梯的实物作合同保证，租用期满，乙方垫资安装的电梯、设施、设备属甲方所有；若因政策性原因，不允许再租赁，甲方有权收回所租赁的场地，乙方应服从，所造成损失由责任方负责，甲、乙双方无故终止合同，其造成损失由责任方负责；乙方租用房屋的用电、用水设施，由乙方自行安装管线及水、电表；电梯的采购安装由甲乙双方共同商定，由乙方先垫资，费用按六年分摊，在每年的租金中扣除，电梯的管理、运行、维修费用及安全由乙方负责；并约定了其他事项。合同签订后，老干局将租赁房屋交付给邓本能，邓本能以河畔春秋的名义向老干局交纳房屋租赁费。 原告（反诉被告）老干局与被告（反诉原告）河畔春秋均认可：在老干局与邓本能签订合同之后，老干局与河畔春秋就前述合同的租赁物又签订了一份合同，该合同除签订主体与时间之外，其余内容与老干局和邓本能签订的合同一致，但双方均未举出该份合同的原件。双方还认可，该份合同载明的履行期限已经届满。 河畔春秋的经营场地为前述租赁合同中的租赁房屋，且仍占有该房屋。2016年5月31日之前，老干局的法定代表人与邓本能曾口头协商过房屋的继续租赁事宜，河畔春秋表明邓本能系受自己的委托与老干局洽谈。老干局与邓本能签订的合同期满后的2016年6月，老干局仍然收取了前述房屋的租赁费。老干局于2017年6月起多次向房屋的占有人发出了返还租赁房屋的通知书。河畔春秋现已停止在前述租赁房屋的经营。 本院认为，本案的基本事实为：老干局已按约将租赁房屋交付邓本能；租赁房屋由河畔春秋占有使用；租赁期限已届满；租赁期限届满后的一定期间内，老干局仍收取了租赁费；租赁期限届满前，河畔春秋曾与老干局的法定代表人口头协商过房屋的续租事宜。 本案的争议焦点为：一、邓本能是否是本案的适格被告；二、租赁房屋是否应当返还老干局；三、邓本能与河畔春秋是否应当向老干局支付房屋占有费；四、邓本能与老干局是否应当拆除租赁房屋顶楼的构筑物；五、老干局是否应当继续向河畔春秋出租租赁房屋，并承担河畔春秋的装修定金损失及因未能继续经营的损失。 关于第一个问题（邓本能是否是本案的适格被告）。因老干局起诉的是房屋租赁合同纠纷，本案中最先与老干局签订租赁合同的是邓本能，故邓本能是本案的适格被告，这是程序法解决的问题。至于邓本能是否承担本案的法律的法律责任，是实体法解决的问题，与前述主体是否适格是不同的问题。 关于第二个问题（租赁房屋是否应当返还老干局）。本案中，老干局时而主张与其履行合同的是邓本能，时而主张与其履行合同的是河畔春秋，时而主张是河畔春秋加入了邓本能与老干局的租赁合同，这违反逻辑思维中的同一律，导致其自身主张的基本事实不清。但根据庭审已经查明的事实，最先与老干局签订房屋租赁合同的是邓本能，且老干局已将租赁房屋交付使用。现邓本能与老干局签订的租赁合同的租赁期限已届满，即或是邓本能与老干局于租赁期限内解除合同，此两种情况下，邓本能均应将租赁房屋返还老干局。但无证据证明邓本能将租赁房屋交还给了老干局，故邓本能应承担将租赁房屋返还老干局的义务。就河畔春秋而言，根据庭审查明的事实，在邓本能与老干局签订合同后，河畔春秋占有使用租赁房屋。若河畔春秋与老干局未签订租赁合同，则河畔春秋占有该租赁物无法律依据；即使河畔春秋与老干局签订了租赁合同，根据河畔春秋的自认，租赁期限也已届满，同样无继续占有租赁房屋的法律依据；再假设，即使如河畔春秋陈述的曾与老干局口头协商并达成续租的合意，由于无书面协议，亦应视为不定期租赁，老干局享有随时解除合同的权利，合同解除后，河畔春秋亦无再继续占有租赁物的法律依据。根据物权法的规定，无法律依据占有他人的动产或不动产，应当返还。故邓本能与老干局均有向老干局返还前述租赁物的义务。 关于第三、第四、第五个问题。根据庭审查明的事实，租赁期限届满前，河畔春秋表明曾与老干局洽谈过继续租赁的问题，且河畔春秋于租赁期限届满后仍在一定的期限内向老干局交纳房租，表明双方曾有再次租赁房屋的缔约过程，并在一定时期内继续存在租赁关系。该缔约过程预期将订立的合同，与本案已经履行的合同而言，是完全不同的新的独立的合同。一个已履行完毕的合同与一个全新的缔约过程，系两个不同的法律关系，不能混为一谈。加之，该缔约过程是否缔结了新的合同，或者缔约过程中是否有缔约过失责任，老干局与河畔春秋均未举出充分的证据予以证明，从而导致该事实不清。两个不同的法律关系，是否需要合并为一诉，其考量标准为是否有利于查清案件事实及节约诉讼成本。就本案而言，因双方均未举出充分的证据，导致相应的基本事实不清，该不利后果应由负有举证责任的当事人自行承担。若强行将两个不同的法律关系纳入本案一并处理，只能使事实更加混乱，不仅不利于查明事实，而且还将导致法律关系的混乱，故不应将两个法律关系合并为一案处理。具体到诉讼请求方面，河畔春秋是否应当支付房屋占用费，以及老干局是否应当继续出租房屋并支付河畔春秋的损失，这些问题的解决，均需以查明老干局与河畔春秋是否订立新的租赁协议为前提，在该前提条件未解决的情况下，老干局与河畔春秋可另案处理第三、第五个问题。至于第四个问题，因老干局未举出证据证明构筑物是在履行前一份合同时修建，还是在前一份合同已履行完毕后在洽谈续租过中双方仍继续租赁关系时修建的，该事实不清，导致该问题应归入前一份合同之内还是应归入缔约关系之内不能确定，故亦不宜在本案中处理，当事人可另案处理。 综上所述，本院在查明事实，分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下： 被告邓本能、被告（反诉原告）内江市东兴区河畔春秋宾馆于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）中国共产党内江市委员会老干部局返还中国共产党内江市委员会老干部局所有的活动中心综合楼的第三至第六层（含屋顶）的房屋。 案件受理费7630.00元,反诉费8025.00元，合计 15655.00元，由原告（反诉被告）中国共产党内江市委员会老干部局负担7330.00元，由被告（反诉原告）内江市东兴区河畔春秋宾馆负担8325.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  郭启军 审 判 员  张 飞 人民陪审员  张玉明 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  范国勤