广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2983号原告：朱彩霓，男，1976年11月1日出生，汉族，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：吴振山，广东方普律师事务所律师。被告：杨海源，男，1967年7月12日出生，汉族，住广州市开发区。原告朱彩霓与被告杨海源商铺租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱彩霓的委托诉讼代理人吴振山及被告杨海源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱彩霓向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即停止对广州市黄埔区大塱路24号商铺的强拆行为、并恢复水电设施供应；2.判令被告向原告赔偿违约金及损失共计人民币600000元；当庭变更第2项诉求为被告向原告赔偿违约金及损失共计556921.92元[包括：1、装修附着物的补偿255831.4元（348861.53元÷60×44），即按照评估价348861.53元扣减原告从2017年11月至2019年3月已经使用共16个月折旧款93029.74元（348861.53元÷60×16）；2、评估费9980元；3、商铺开办及搬迁补偿6000元；4、商铺停业损失补偿72240元；5、商铺临迁费212870.52元（按每月5913.07元计算，暂计3年）]；3、判令被告退还原告保证金9000元；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年10月20日，原告与被告就承租被告所有的广州市黄埔区大塱路24号商铺签订了商铺租赁合同(以下称合同)，约定租赁期限为2017年11月5日至2023年11月4日，租金为4500元/月，保证金为9000元。合同第八条约定，任何一方违约应赔偿对方合同总值的两倍的违约金并赔偿其他一切损失和费用。承租商铺后，原告投入巨额资金对商铺进行了装修，并在该商铺内开设了药房(注册为广州吉康医药有限公司)。承租期间，原告依约履行了合同义务。2019年3月14日，被告突然发出解除租赁合同协议，声称单方解除合同，退还租金4500元、赔偿违约金9000元给原告。同时，被告还要求原告在五日内搬离并带走财物以配合其强拆行为。被告的行为根本地违反了合同，属于根本违约，给原告造成了巨大的损失，包括装修损失、经营损失、搬迁损失等。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条等法律规定，被告应向原告支付违约金、赔偿损失并退还租赁保证金。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院提起本诉，恳请判如所请。被告杨海源辩称：我不同意原告的全部诉讼请求。针对第1项诉求：涉案商铺的水电并非我有权停止，而是由南方电网和供水公司停的，我无法恢复。对于停止拆迁行为，我认为涉案房屋尚未拆迁，涉案的商铺仍然在经营，强拆行为我无权处理，这是由村委、经济社和开发商的行为；针对第2项诉求：1、关于装修附着物，原告承租涉案商铺，作为商业用途，所以应由原告承担装修，不可能由我来负责，另外，关于原告自行评估我是不清楚的，从评估报告中涉及的某些项目是夸大，将我所有的地砖、地脚线、厕所门、洗菜盆、厨房用品等均是我提供给原告的，原告也从未砌墙，一楼的建筑面积大概是98平方米左右，但评估报告中计算的平方数就已经是99平方米，显然该数据是错误的，所有的地砖都并非原告铺设；2、对于评估费我不同意支付，该评估报告是原告自行委托，且该评估报告的内容不真实，该评估费应由原告自行承担；3、关于商铺开办及搬迁补偿费6000元如果当时原告能提供营业执照，政府是将该6000元补偿给原告，但由于原告当时拒不提供营业执照副本，所以政府将该费用补偿给我，我已收到该费用，我不同意将该费用归还给原告；4、关于商铺停业损失6000元在2019年4月份政府已补偿给我，该6000元同意支付给原告，同意的理由是该款项是补偿给商铺经营者，对于原告主张的数额为72240元，并非由我本人确定，该数额是政府确定，所以原告要求补偿的数额我方不同意；5、关于临迁费的项目问题，该费用我确实有收到，在拆迁安置补偿协议第6条中约定的临迁费是给产权人因房屋拆迁要外出租房的费用，该费用并非支付给商铺的临迁费，对于该条中关于首层商铺的问题，主要是如果该房屋首层有作商铺，临时费会相应提高20元/平方米，首层作为商铺是60元/平方米，非商铺是40元/平方米，临迁费共有两个项目，拆迁与回迁共补偿20760.97元/月，合计3年，政府已全部支付完毕。该费用是整栋房屋补偿给所有人的，且该房屋所有人必须是大塱村的村民才有补偿，假设原告不租赁该房屋，但涉案房屋在拆迁时属于商铺划线的区域，所以该房屋首层定性为商铺，即使该首层并未实际经营商铺，也是按照商铺的标准补偿，故不同意向原告支付该临迁费；对于第3项诉求：在承租涉案商铺时收取了原告9000元，我同意向被告支付；对于第4项诉求：我不同意承担本案的诉讼费。本院经审理认定事实如下：朱彩霓向杨海源租赁的涉案房屋坐落在广州市黄埔区萝岗街大塱路24号首层，所有人为杨海源。朱彩霓向杨海源租赁该涉案房屋后，广州吉康医药有限公司经工商登记成立，涉案房屋为该公司住所地，朱彩霓任该公司的法定代表人。2017年10月20日，杨海源（出租方、甲方）与朱彩霓（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：杨海源同意将坐落在广州市黄埔区萝岗街大塱路24号商铺租给朱彩霓作为药房使用，出租商铺原建筑面积为86平方米，租赁期限为六年，自2017年11月5日起至2023年11月4日，每月租金4500元，由第三年开始递增5%租金，每月租金在当月5日前一次性付清，朱彩霓向杨海源交纳9000元保证金，合同期满后杨海源应将保证金退还朱彩霓，合同期满后，朱彩霓不得拆除地砖和吊顶；合同第七条约定，本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：…4.政府强制征收或拆除该房屋的；…合同第九条约定，承租期间，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，杨海源只尽告知义务，并应提前一个月通知朱彩霓，朱彩霓必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，杨海源不承担由此造成的任何损失。合同签订后，杨海源收取了朱彩霓租房保证金9000元。2017年10月20日，广州市黄埔区住房和建设管理局出具了房屋租赁登记备案证明(穗租备2017B1602002305号)，对上述房屋租赁合同进行了登记备案。2018年6月21日，杨海源(乙方被拆迁人)与广州市黄埔区萝岗街萝岗社区经济联合社(甲方拆迁人)、广州市黄埔区萝岗街萝岗社区大塱二经济合作社签订了大塱村改造房屋拆迁补偿安置协议，约定鉴于：1.为实施大塱村旧村改造，依据法律、法规及省、市改造政策之规定，甲方及广州市黄埔区萝岗街萝岗社区大塱一经济合作社、大塱二经济合作社、大塱三经济合作社共同制定并公布了《大塱村拆迁补偿安置方案》并同意执行。2.乙方在本协议项下的房屋位于大塱村旧村改造红线范围内，乙方同意将房屋交由甲方组织拆迁，甲方按《大塱村拆迁补偿安置方案》及本协议约定对其进行补偿安置；协议第一条约定被告拆迁房屋情况：被拆迁房屋证载地址为罗冈乡塱二村13号，宅基地使用证号码为穗郊字第347827号，其中证载用地面积为66平方米，证载层数为壹层，证载建筑面积为66平方米。现状地址为大塱路24号，层数为六层，现状建筑面积为658.8752平方米，有效建基面积为98.5511平方米，总有效面积为469.7486平方米；协议第二条约定回迁安置面积(一)被拆迁房屋已改建为商铺(须已在2018年6月1日前办理营业执照和税务登记，下同)的首层有效面积为98.5511平方米，乙方按以下第1项回迁：1.按1∶1等建筑面积比例回迁首层商铺，为98.5511平方米；协议第五条约定甲方向乙方支付的补偿款为：1.甲方向乙方支付被拆迁房屋超建面积补偿款283689.9元；2.甲方向乙方支付附着物、附属物、构筑物、临时建筑、简易建筑等补偿款63394.16元；3.被拆迁房屋是包含商铺，甲方是给予乙方6000元/户的开办费及搬迁费补偿；4.该商铺是正在营业，甲方是另给予乙方6000元/户的停业损失补偿；5.被拆迁房屋现状主体建筑面积为658.8752平方米，甲方按15元/平方米向乙方支付搬迁费合计9883.13元，以上各项合计368967.19元，自乙方依约交付被拆迁房屋后十个工作日内支付；协议第六条约定临迁费计算标准为：1.如被拆迁房屋包含现状面积为98.5511平方米的首层商铺且乙方选择回迁商铺的，则根据被拆迁商铺的位置，按60元/平方米/月计付临迁费，合计5913.07元/月；2.乙方总回迁安置面积469.7486平方米扣减首层商铺按本协议第二条第(一)款选定的商铺回迁安置面积98.5511平方米后，其余回迁安置面积371.1975平方米按40元/平方米/月计付临迁费，合计14847.9元/月。杨海源确认收到上述协议项下各项补偿款。2019年3月14日，杨海源将其已签名的解除租赁合同协议出具给朱彩霓，并要求朱彩霓签名，但朱彩霓不同意在该协议上签名。2019年3月15日，杨海源将涉案房屋交付政府部门进行拆迁改造并通过微信将广州市黄埔区人民政府萝岗街道办事处及广州市黄埔区萝岗社区经济联合社共同发出的《关于首期已签约并交付改造拆迁的房屋承租人搬迁的公告》发送给朱彩霓，告知实施拆迁并要求朱彩霓尽早做好搬迁计划准备，上述公告有以下内容：大塱村范围已签约并已交付改造拆迁的房屋的承租人，因大塱村实施的城中村改造工作现已启动，广大大塱村村民已签署《大塱村改造房屋拆迁补偿安置协议》，首期改造拆迁的房屋权属人已将房屋交付给广州市黄埔区萝岗街萝岗社区经济联合社实施改造，并已通知承租人搬迁，因此，该部份已签约且首期已交付改造拆迁房屋的租赁合同事实上已无法履行，为保证大塱村范围内已签约且首期交付改造拆迁房屋的承租人(户)早日顺利搬迁，避免不必要的损失，特公告通知如下：一、请上述首期已签约且交付改造拆迁房屋的承租人(户)，自本通知发出(包括张贴)之日起立即与出租方交接，完成搬迁并腾空租赁房屋和租赁场所，带走自己的财产及物品，积极配合改造拆迁，逾期拒不搬迁的，将依法承担相关法律责任；二、大塱村实施城中村改造是大塱村集体按国家政策实施的重大民生项目，希望上述各承租商户、承租人能积极支持和配合大塱村的改造搬迁工作，尽早搬迁。上述公告已由政府相关部门张贴于涉案房屋外墙。2019年3月20日，朱彩霓委托广东方普律师事务所向杨海源发出一份律师函，要求在合同解除前对涉案商铺的装修价值进行鉴定。杨海源未予回复。朱彩霓陈述为证实其对涉案商铺进行装修的造价，自行委托机构进行评估并支出了评估费用9980元，并提交了一份未显示出具时间但在造价咨询人一栏有“广东盛领工程管理有限公司工程造价咨询企业执业印章”字样印章的吉康大药房室内装饰工程竣工结算书，该结算书内单位工程竣工结算汇总表显示工程名称为吉康大药房室内装饰工程，竣工结算总价合计348861.53元。朱彩霓提供的广东盛领工程管理有限公司出具的发票显示，该公司收取了朱彩霓其他咨询服务及造价咨询服务费9980元。庭审时，杨海源对此结算书不予确认，认为其对该结算书并不知情，并认为结算书中显示的地板砖、地脚线、厕所门、洗菜盆、厨房用品等物品均是其提供给朱彩霓使用，并非属于朱彩霓所有。2019年4月29日，广州市黄埔区人民政府萝岗街道办事处向朱彩霓发出一份答复处理意见书（埔萝街信2019041703）有以下内容：朱彩霓先生，关于您反映恢复民生正常用电，对影响本店正常营业的排山架拆除，暂停所有强拆工作问题的事项，经调查核实，回复如下：经调查核实，因大塱村进行城中村改造，屋主已经与保利地产签订拆迁合同，屋主已于2019年3月14日向吉康大药房发出《解除租赁合同协议》《搬迁通知》，并同意支付违约金，目前，拆迁工作正在进行，对该药房的围蔽拆迁施工工作行为符合法律程序，如您认为拆迁工作对您的店铺经营有影响，建议您与屋主协商或循法律途径解决。朱彩霓与杨海源协商未果，至今未迁出涉案房屋并提起本案诉讼。本院认为，朱彩霓与杨海源签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。朱彩霓与杨海源在履行该《商铺租赁合同》期间，基于城中村改造项目要拆迁涉案房屋的原因导致合同无法继续履行，属于不可归责于双方的事由，杨海源已依合同的约定履行了提前一个月通知朱彩霓的义务，杨海源对合同不能继续履行没有过错，不存在违约行为。由于拆迁及与拆迁相关的围蔽施工和停水停电工作并非杨海源实施，且朱彩霓与杨海源已在《商铺租赁合同》第九条中约定，承租期间若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同时，杨海源只尽提早一个月通知朱彩霓的义务，不承担朱彩霓由此造成的任何损失。故朱彩霓要求杨海源立即停止对广州市黄埔区大塱路24号商铺的强拆行为并恢复水电设施供应及赔偿违约金及损失共计556921.92元(包括装修附着物的补偿255831.4元、评估费9980元、商铺开办及搬迁补偿6000元、商铺停业损失补偿72240元、商铺临迁费212870.52元)的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。鉴于庭审时，杨海源当庭表示自愿向朱彩霓支付商铺停业损失6000元，本院予以照准。关于朱彩霓要求杨海源退还保证金9000元的问题，杨海源确认已收取该保证金并同意退还给朱彩霓，本院予以支持。案件受理费由朱彩霓负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨海源在本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱彩霓支付商铺停业损失6000元；二、被告杨海源在本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱彩霓退还保证金9000元；三、驳回原告朱彩霓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9459.22元由原告朱彩霓负担9208.5元，由被告杨海源负担250.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  李少芳人民陪审员  张文寅二〇一九年七月二十六日书 记 员  余若莲