贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0302民初6223号 原告：贵州东方科技物业服务股份有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大饭店十一楼，统一社会信用代码915203006224476088。 法定代表人：白世明，董事长。 委托诉讼代理人：安华勇，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨世波，该公司员工。 被告：遵义思达置业投资有限公司，住所地遵义市红花岗区遵义大道100号，统一社会信用代码915203025806835720。 法定代表人：陈建杰，董事长。 委托诉讼代理人：马珊珊，该公司员工。 被告：遵义思达商贸城置业有限公司，住所地遵义市红花岗区遵义大道100号，统一社会信用代码915203020570660196。 法定代表人：陈建杰，董事长。 委托诉讼代理人：谢凯，贵州子尹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜秋霖，贵州子尹律师事务所律师。 被告:路宝燕，女，1972年3月23日出生，汉族，住遵义市汇川区。 被告:王飞凯，男，1972年1月2日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：路宝燕，系王飞凯之妻。 原告贵州东方科技物业服务股份有限公司（以下简称“东方物业公司”）与被告遵义思达置业投资有限公司（以下简称“思达投资公司”）、被告遵义思达商贸城置业有限公司（以下简称“思达商贸城公司”）、被告路宝燕、被告王飞凯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方物业公司的委托诉讼代理人安华勇、杨世波，被告思达投资公司的委托诉讼代理人马珊珊、被告思达商贸城公司的委托诉讼代理人谢凯、被告路宝燕并以王飞凯委托诉讼代理人的身份到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告东方物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付物业服务费4466元；二、判令被告立即支付违约金271元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与思达投资公司于2016年8月12日签订了《前期物业服务合同》，期限为一年，合同到期后，原告与思达商贸城公司签订了《前期物业服务合同》，期限为一年，从2017年8月15日起至2018年8月14日止。前述合同约定由原告为遵义电子商务城一期提供前期物业服务，合同约定物业服务费的收费标准为铝型材市场一层每平方米每月2元，铝型材市场二、三层每平方米每月1.5元，仓储区每平方米每月1.5元，物业服务费按月交纳,否则，按中国人民同期贷款利息的两倍支付违约金。路宝燕、王飞凯购买了思达投资公司开发的遵义电子商务城一期B7#楼1-2号仓储房屋，建筑面积317.06平方米，属于铝型材市场。从2017年9月1日起至2018年2月28日止、2018年6月1日起至2018年8月14日止共拖欠物业服务费4466元（一层的面积为105.68平方米×每平方米每月2元×8.45个月+二层的面积为105.68平方米×每平方米每月1.5元×8.45个月+三层的面积为105.68平方米×每平方米每月1.5元×8.45个月），逾期违约金271元。根据合同约定因物业没有销售或者已经销售但未达到交付条件业主因此没有交纳物业服务费的由思达投资公司、思达商贸城公司承担，如思达投资公司、思达商贸城公司有证据证明路宝燕、王飞凯在期限内接房则应由二人其承担。原告已按合同约定为被告所在小区提供了物业服务，但被告却拒不支付物业费，多次催缴未果。故向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。 思达投资公司辩称，双方签订的前期物业服务合同已经到期，原告的主张没有合同约定及法律依据。 思达商贸城公司辩称，本案物业早已达到交付的条件， 已经由业主实际使用，其不存在违约，不应承担物业服务费，且委托原告交付物业，办理物业交付是原告的义务。 被告路宝燕、王飞凯辩称，没有与原告签订前期物业服务合同，其是在2018年接房，具体的月份记不清楚了，物业服务费应由思达公司承担。原告收费标准过高，有些业主按7折交纳物业服务费，原告没有对商铺进行物业管理。 本院经审理认定事实如下：原告东方物业公司与思达投资公司于2016年8月12日签订了《物业服务合同》。该合同约定原告为思达投资公司开发的位于遵义市红花岗区××大道××号遵义国际商贸城电子商务城一期提供前期物业服务，对物业公用部分建筑、设施、设备、绿地等进行维修、养护和管理，对公共场所等进行垃圾收集、处理排污管道疏通,维护小区公共秩序等服务。物业服务费标准为铝型材市场一层每平方米每月2元，铝型材市场二、三层每平方米每月1.5元，仓储区每平方米每月1.5元，物业服务费按月交纳，业主接收物业的按前述标准向业主收取，合同期限自2016年8月15日起至2017年8月14日止。上述合同到期后，原告东方物业公司与思达商贸城公司于2017年12月15日签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2017年8月15日起至2018年8月14日止，约定的物业服务标准及服务费标准同上，合同第六条第二项约定因甲方（思达商贸城公司）待销售或已销售但未达到物业交付条件导致业主因此拒不缴纳物业服务费的，由甲方据实际情况按月向乙方（原告）交纳。合同到期后，原告没在向该商贸城提供物业服务。 2017年5月18日，被告路宝燕、王飞凯与思达投资公司签订《商品房买卖合同》，约定路宝燕、王飞凯购买思达投资公司开发的位于遵义市红花岗区××大道××号遵义国际商贸城电子商务城一期B7#楼1-2号房屋，建筑面积317.06平方米，但该房屋实际为二楼一底的三层建筑，每层的建筑面积是一致的。前期物业管理选聘服务企业为原告，物业服务费标准为每平方米每月2.5元（建筑面积）。另，补充协议约定“买受人同意出卖人委托东方物业公司办理房屋交付使用手续，买受人收取房屋钥匙后即完成房屋交付”。 庭审中，原告主张支付从2017年9月1日起至2018年2月28日止及2018年6月1日起至2018年8月14日期间的物业服务费，并说明2018年3月至2018年5月期间的物业服务费根据合同约定由思达商贸城公司补贴原告。思达商贸城公司提供了本案房屋电费开户清单（时间2017年3月12日），以证明路宝燕、王飞凯实际使用房屋；及原告于2018年8月23日移交包括B7-1002在内的钥匙给思达商贸城公司的清单，以证明其委托原告交付房屋的事实。被告路宝燕、王飞凯陈述其系在2018年期间接房，但具体的月份记不清楚了，现在堆放了物品至今。 另查明，被告思达投资公司、思达商贸城公司均系贵州思达集团全资控股公司。 以上事实，有原、被告双方的陈述、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《电费开户清册》、《收据》、工作记录、照片等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告东方物业公司与被告思达投资公司、思达商贸城公司分期签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，故该合同对包括被告路宝燕、王飞凯在内的遵义国际商贸城电子商务城一期业主均具有约束力。原告所举证据能够证明其已履行了前期物业服务合同主要义务，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担”的规定，故本案物业服务费在物业交付业主使用前由思达投资公司或思达商贸城公司承担，在交付业主使用后，由业主承担。 关于本案物业服务费具体计算分担，结合本案举证情况及陈述，分析如下：思达商贸城公司认为委托原告交付物业，因没有合同约定，即使物业的钥匙在原告处，也不能证明双方有委托的行为，而《商品房买卖合同》中约定物业的交付是思达投资公司的义务，补充协议仅约定买受人（业主）同意由东方物业公司办理房屋交付使用手续。电费开户清单（电卡）载明的时间点双方还没有签订《商品房买卖合同》，电费开户清单也不能达到交付或买受人（业主）已实际使用房屋的证明目的。现没有证据表明思达投资公司或思达商贸城公司已经交付房屋，原告说明2018年3月至2018年5月期间的物业服务费由思达商贸城公司补贴，路宝燕、王飞凯认可在2018年期间接房，但具体的月份记不清楚了。故推断，2018年5月之前的物业服务费由思达商贸城公司承担，2018年5月之后由路宝燕、王飞凯承担。因此原告主张支付的从2017年9月1日起至2018年2月28日止及2018年6月1日起至2018年8月14日期间的物业服务费，依据其与思达商贸城公司签订的《前期物业服务合同》，由思达商贸城公司承担3170元（6个月），路宝燕、王飞凯承担1296元（2个月零14天）。关于本案的违约金，综合原告的物业服务存在有一定瑕疵，故本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告遵义思达商贸城置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告贵州东方科技物业服务股份有限公司物业服务费人民币3170元； 二、由被告路宝燕、王飞凯于本判决生效之日起五日内支付原告贵州东方科技物业服务股份有限公司物业服务费人民币1296元; 三、驳回原告贵州东方科技物业服务股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告遵义思达商贸城置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  王宇鹏 二〇一九年七月二十九日 书记员  刘 蕾