海南省洋浦经济开发区人民法院   民事判决书   （2019）琼9701民初321号   原告：周克刚，男，1968年11月17日出生，汉族，住海南省。   委托诉讼代理人：周雅（原告周克刚的女儿），女，1995年10月13日出生，汉族，住海南省。   被告：于鹏飞，男，1969年4月11日出生，汉族，户籍地辽宁省锦州市，现住海南省。   原告周克刚与被告于鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，于鹏飞于同年6月4日向本院提起反诉，经本院审查决定对本、反诉合并公开开庭进行了审理。原告周克刚的委托诉讼代理人周雅、被告于鹏飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周克刚向本院提出诉讼请求：1、请求依法判定被告支付所欠房租3000元，水电费781.28元，违约补偿金2300元及拖欠房租滞纳金5700元，共计11781.28元。庭审中变更该项诉讼请求中的滞纳金为5866.02元，共计11947.3元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年4月5日签订房屋租赁合同，原告将位于海南省××区房（以下简称437号房）房租给被告（乙方），租期一年，年租金23000元，按月则应为1917元，被告在付给原告20000元租金后即停止支付剩余房租3000元，由于原告外出，至双方合同到期再来洋浦处理租房事宜，2019年4月7日到时已人去楼空，查房时部分家具损坏，水电未交。   根据合同约定，被告应于2018年12月31日前付余款租金3000元，任何一方违约按年租10%赔偿对方违约金即2300元。被告欠交电费两次，第一次517.16元，第二次140.12元，水费共计124元。滞纳金每天按月租2%计算，合同约定在2018年8月6日支付10000元的租金，实际上被告在2018年9月15日才支付，逾期支付的滞纳金为1495.26元（1917元/月×2%×39天）。被告应当在2018年12月30日支付剩余租金3000元，但至今未支付，至2019年1月1日起到2019年4月24日起诉之日止计算的滞纳金是4370.76元（38.34×114），被告应支付滞纳金共计5866.02元。以上所有欠款11947.3元应由被告向原告支付。   被告于鹏飞辩称，2018年4月份，被告以每月1917元、年租金23000元租赁原告房屋，双方约定2018年4月4日首付10000元，8月6日再付10000元，12月31日给付剩余的3000元，如情况特殊不续租，水电结清多退少补。2018年11月20日，由于公司材料不够，被告被迫停工。被告的工人在宿舍办理结算手续，2018年12月7日至12日，晚间有两次原告给被告打电话让被告安排人给周克刚开门，双方坐在被告的面包车里协商，约定2018年12且26日在租赁房屋办理房屋交接手续，原告说可以多退少补。2018年12月13日，被告及工人们开始打扫原告家房子的卫生。2018年12月15日，被告及工人们搬离原告家，在本地朋友家住，有几个工人在旅馆住。12月26日，被告和张开鹏、李文沁来到原告家楼上，给原告打电话，但原告毁约不来，还刁难被告不住也要给钱。为了等周克刚见面结清房租问题。被告的工人有好几个等到2019年1月20日才走，因买不到车票无法回家过年。   被告只住到2018年12月15日，原告要求支付的2019年1、2、3、4月份的水电费是原告儿子周洋花费的，并非被告。2018年4月份被告租房子开始，原告儿子周洋就在楼上住，用被告的水电，在2018年9月份，原告才让被告的工人帮忙把其儿子周洋对面的电表接上，水还是一直用着被告的。被告于每月26日之前在支付宝交电费，现金交水费，从不拖欠。原告家根本就没有家具，被告也没有适用原告的家具，是因为原告的房子漏雨把东西泡坏。   反诉原告于鹏飞向本院提出诉讼请求：1、请求反诉被告周克刚支付反诉原告剩余房租2747元、周克刚之子周洋2018年4月至12月的水电费365.27元、维修周克刚家坏的空调和电线275元、工人损坏的手机1500元、损坏皮夹克2460元、工人伙食费7200元、工人车票机票6268元、证人张开鹏的车票410元、刘明霞的车票401.5元、李文沁的车票663元、违约补偿金2300元，共计26294.27元；2、案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：2018年4月5日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于海南省××区民宅出租给反诉原告等人居住，约定月租1917元，年租23000元。租赁期间房屋漏雨、断电特别严重，多次微信视频，电话语音，双方协商没有得到解决，导致反诉原告的领导的衣服霉变无法穿，周克刚儿子周洋在租赁开始就占用反诉原告的水电直到反诉原告等人搬走。反诉原告向其支付房租到20000元后，2018年11月，反诉原告和周克刚沟通说12月末不租房。12月7日，双方面谈，协商好双方于2018年12月26日，在437号房上办理停租交接。12月13日工人们就开始打扫卫生，12月15日搬离周克刚家，搬到当地朋友羊志良家住，有几个人住旅馆。12月26日上午10点左右，于鹏飞、张开鹏、李文沁、白云贵来到周克刚家楼上等待交接，等到中午给周克刚打电话，周克刚毁约不来，还找各种理由要挟反诉原告，语言及其嚣张。反诉原告的工人为了等周克刚交接，错过了买票回家过年的时间，2019年1月20日最后几名工人才走。反诉原告10人等周克刚24天，伙食费按每人每天30元标准是7200元，9个月房租剩余2747元，4人车票3208元，6人机票3060元，周克刚违约金按年租金10%计算，应赔偿2300元，周克刚之子周洋占用反诉原告的水电费是365.27元（根据周克刚提供的水电费表计算得来）。给周克刚维修电器275元，工人因修电器损坏的手机价值1500元，价值2460元的海澜之家皮夹克因房子漏雨霉变无法穿。加上证人往返车费共计26294.27元。   反诉被告周克刚辩称，一、本案系房屋租赁合同纠纷，反诉原告的主张与本诉无关，请求法院依法驳回其诉请。二、反诉原告的主张无事实及法律依据：1.关于剩余租金2747元。合同中明确约定租赁期限为一年，反诉原告在反诉被告不知情的情况下搬离，系其单方面行为，未书面告知反诉被告，反诉原告要求返还的租金及因此产生的损失，无事实和法律依据；2.关于周洋的水电费。反诉原告无证据证明反诉被告的儿子周洋在租赁的房屋上居住，周洋实际居住在其同学家；3.关于维修坏空调和电线的费用，没有相关票据，不应支持；4.关于工人损坏的手机和皮夹克费用。海南地区夏季降水量较多，房屋漏水、受潮的情况时有发生，皮夹克受潮并非人为，且无皮夹克购买票据佐证其价格。工人损坏的手机无证据证明系因维修房屋造成，也无票据佐证价格。反诉原告申请出庭的证人均系其工人或与其关系亲密的人，证明效力低，证人证言不应采信。反诉原告主张的受损无证据证明系反诉被告所为；5.关于交通费及伙食费。首先，双方未就退租达成一致意见，反诉原告也未提前书面告知退租，反诉原告擅自搬离租赁房屋，是单方面的行为，产生的损失应自行承担。其次，反诉原告的工人陆续返程时间为1月下旬至2月初，此为春节回家过年的高峰期，反诉被告有理由怀疑反诉原告是想让反诉被告为其报销路费，与本案无关，且与反诉被告签订租赁合同的仅为反诉原告一人，无须多人等待办理退租；6.关于违约金。在本合同履行中，反诉被告未违反合同的约定，是反诉原告违反合同约定未按期支付租金，其主张的违约金2300元不应得到支持。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据1《房屋租赁合同》、房产证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告证据3微信聊天记录及其申请出庭作证的证人证言，用以证明原、被告协商同意于2018年12月26日办理退租清算。原告对证据3的真实性没有异议，对其证明目的有异议，对证人证言的真实性有异议，原告并未同意被告退租，双方未达成一致意见。本院认为，被告证据3微信聊天记录能够证明被告在租赁437号房期间与原告协商过房屋漏水、电线损坏等事宜，被告于2018年12月26日向原告表明其已搬离437号房，原告以被告未付清房租、水电费等钱款未予同意，对该证据的证明力予以部分采信。对被告申请出庭作证的证人证言，证人均陈述没有听到原、被告于2018年12月初在车内的谈话，是听被告转述原告同意其退租，该传来证言不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十七条“出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实。证人为聋哑人的，可以其他表达方式作证。证人作证时，不得使用猜测、推断或者评论性的语言”的规定，本院对上述证人陈述的传来证言部分不予采信，对证人陈述的被告及其工人于2018年12月搬离涉案房屋的证言，有原、被告双方的聊天记录作证，对其证明力予以部分采信；2、原告证据2电费发票、水费收据，用以证明被告未支付水电费共781.28元。被告认为该水电费与其无关，并提交了证据1水电费交费明细，用以证明其不欠付水电费。本院认为，被告提交的水电费交费记录仅至2018年11月，结合被告申请出庭的证人证言及被告证据3双方的微信聊天记录，能够证明被告于2018年12月26日向原告表明其已搬离437号房。对被告提交的证据1及原告提交的被告搬离前产生的水电费票据予以采信；3、被告证据2维修费收据、原告雇佣的工人的车票、机票，以及手机、衣服的照片和购买衣服的发票，用以证明在被告租赁原告房屋期间，被告代原告维修损坏的电器、电线，因原告房屋漏雨及原告未按时与被告协商退租事宜造成的损失。原告认为无证据证明该损失系因原告产生，对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，从双方的微信聊天记录可知，双方协商过电线维修事宜，对被告提交的维修电线的收据予以采信。对于其他证据，无证据佐证手机、衣服的损坏及被告雇佣的工人往返车票、机票系原告的过错造成，以及被告提交的空调维修费系维修原告的空调产生，无法证明该部分证据与本案有关，不予采信。   根据双方当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年4月5日签订了《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）将437号房租给被告（乙方）使用；租期12个月，从2018年4月2日至2019年4月2日止；月租金1917元，年租金23000元；乙方于2018年4月4日首付押金租金10000元，8月6日前再付10000元，12月31日前再付剩余租金3000元，二楼北侧租房户的水电煤在乙方水电煤气表中扣除剩余的是乙方用的实际量；在房屋租赁期间任何一方提出终止合同需提前2个月书面告知对方经双方同意签订终止合同书；在租赁期间任何一方违反本合同依据事实轻重，都要向对方交年租金的百分之十，作为补偿金。乙方逾期不交房租金，甲方有权加收月租金的百分之二作为滞纳金。被告于双方签订合同当日，与其雇佣的工人一起搬入437号房居住，并向原告支付了租金10000元。被告于2018年9月15日向原告支付了第二笔房屋租金10000元，剩余租金3000元至今未付。房屋租赁期间，被告因原告家中电线损坏代其维修产生费用75元，于2018年5月29日通过微信告知原告，原告微信回复“谢”。2018年8月，因437号房漏水，原、被告曾在微信上协商处理事宜。2018年12月，被告向原告提出退租，并要求原告返还其多支付的房租，原告以被告未交水电费及房租为由，未予同意，2018年12月26日，被告搬离437号房。原告以被告未向其支付剩余房租及未交水电费为由诉至本院，被告因此提起反诉。   另查明，被告交纳437号房的电费至2018年11月26日，交纳437号房的水费至2018年11月16日。洋浦供电公司先后于2018年12月7日、2019年1月到海南省××区公变085箱3位，即437号房抄表，分别产生电费517.16元、140.12元。洋浦自来水有限公司至437号房抄表，2018年11月产生水费77.5元，12月产生水费33.3元。   本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。本案的争议焦点为：1.原、被告是否协商提前解除房屋租赁合同，如未存在提前解除合同，原告主张被告向其支付剩余租金及违约金是否有事实根据及法律依据。如双方已协商提前解除合同，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还多支付的房租是否有事实根据及法律依据；2.原告主张被告向其支付欠付的水电费是否有事实根据及法律依据；3.被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿的损失及违约金是否有事实根据及法律依据。   关于第一个争议焦点。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定，被告承租437号房的租赁期限为一年，在房屋租赁期间任何一方提出终止合同需提前2个月书面告知对方，经双方同意并签订终止合同书。被告提交的证据未能证明双方就被告提前退租一事达成共识，也未存在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中规定的承租人可以单方面解除租赁合同的情形，双方签订的房屋租赁合同未提前解除，根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，被告应按照合同约定的期限向原告支付剩余租金，对原告要求被告支付剩余租金3000元，本院予以支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还多支付的租金2747元，无事实根据及法律依据，不予支持。依照《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按照合同约定按期支付原告第二笔租金10000元及第三笔3000元的租金，亦未将房屋钥匙交还原告，构成违约，应承担相应的违约责任，按照双方合同约定，被告应支付的违约金为2338.34元（1917元/月×2%+23000元×10%）。对原告主张按天数计算违约金的方式不符合双方合同中“乙方逾期不交房租金，甲方有权加收月租金的百分之二作为滞纳金”的约定，对原告主张超出部分不予支持。   关于第二个争议焦点。被告在房屋租赁合同未予解除的情况下，于2018年12月26日擅自搬离437号房，支付437号房的水电费至2018年11月，未交纳剩余水电费。原告提交的收费属期为2018年12月的电费发票对应的抄表时间是2018年12月7日，由此可见原告提交的2018年12月及2019年1月的电费系在被告搬离之前产生，对原告主张的2018年12月及2019年1月的电费657.28元，原告已代被告向洋浦供电公司支付，有发票佐证，被告理应支付给原告。对原告主张的2018年11月至2019年4月的水费，因被告已于2018年12月26日搬离437号房，根据原告提交的洋浦自来水有限公司收费凭据上收款人签名确认的各月水费清单，对原告主张其已代被告支付的2018年11月、12月的水费共110.8元予以支持，其余月份的水费无证据证明系被告产生，对该部分不予支持。   关于第三个争议焦点。根据原、被告的微信聊天记录可知，被告曾代原告修理损坏的房屋电线，对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付维修电线产生的费用75元，本院予以支持。根据双方聊天记录可知，原告提供的437号房存在漏水的情况，依据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，原告提供的房屋漏水存在瑕疵，应承担相应的违约责任，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按照双方合同约定向其支付违约金2300元，本院予以支持。对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿的其余损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告（反诉原告）未提供证据证明周洋花费了被告（反诉原告）水电的数据，亦未提交相应的证据佐证其主张的手机、衣服的损失以及维修空调的费用、其雇佣的工人的交通费与本案有关，对于被告（反诉原告）主张证人的交通费，其未提交相应证据证明证人在本院开庭时间前后产生的交通费金额及被告（反诉原告）已先行向证人支付该费用，对此应承担举证不能的不利后果。   综上所述，扣减原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付的违约金及维修电线的费用2375元，被告还应向原告支付3731元（剩余房屋租金3000元+违约金2338.34元+电费657.28元+水费110.8元-2375元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告于鹏飞于本判决生效之日起十日内支付原告周克刚剩余房屋租金、违约金、水电费等共计3731元；   二、驳回原告周克刚及反诉原告于鹏飞其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费94元，减半收取计47元，由原告周克刚负担22元，由被告于鹏飞负担25元；反诉案件受理费458元，减半收取计229元，由反诉原告于鹏飞负担208元，由反诉被告周克刚负担21元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 崔蕾     二〇一九年七月十五日       《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其周克刚法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其周克刚法律文书指定的期间履行其周克刚义务的，应当支付迟延履行金。   最高人民法院关于适用   《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。