江西省铅山县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1124民初745号原告：杨帆，男，1993年8月20日出生，汉族，铅山县人，大专文化，个体，住铅山县。委托代理人：詹田均，铅山县法律援助中心律师，特别授权代理。被告：铅山县大工联房地产开发有限公司（以下简称“大工联房产公司”），住所地铅山县河口镇清湖村费家6号，统一社会信用代码913611245840440739。法定代表人：郑弘宇，该公司总经理。委托代理人：盛杰，浙江震瓯律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：胡建克，浙江震瓯律师事务所律师，特别授权代理。原告杨帆与被告大工联房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨帆及其委托代理人詹田均，被告大工联房产公司的委托代理人盛杰、胡建克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨帆向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、责令被告返还原告已支付的购房款220,688元（人民币，下同），并承担自2018年7月26日起算至购房款还清为止的银行同期借款利率的利息；3、本案诉讼费、保全及保险费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年7月26日签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告“香缇公馆”第5幢1-101号商品房，双方约定支付方式为按揭贷款，原告当时支付了首付款195,000元给被告，其余购房款430,000元向银行申请按揭贷款。尔后应被告要求原告又陆续交纳了契税、维修基金及其他费用25,688元。但合同签订后，因被告资质不够导致原告无法正常办理好按揭贷款，原告也多次要求被告予以解决，但被告均为各种理由推诿且不接原告的电话。原告认为双方的买卖合同因被告的违约导致双方无法履行合同，属于根本违约。原告为此要求解除双方于2018年7月26日所签订的商品房买卖合同，并责令被告返还原告已交付的首付款220,688元，并承担银行同期借款利率的利息之违约责任至购房款还清为止，其中2018年7月26日起算至购房款还清为止的银行同期借款利率的利息，恳请准予所请。原告杨帆为证明自己的主张，提供了如下证据：1、原告身份证复印件一份、被告《企业信用信息公示报告》打印件一份。用以证明原、被告的主体适格；2、《房屋买卖合同》原件及复印件各一份。用以证明原、被告间房屋买卖的事实；3、《收据》、《支付凭证》原件及复印件各一份。用以证明原告支付首付款及维修金等其他款项的事实；4、江西省铅山县人民法院（2019）赣1124财保11号民事裁定书复印件及保全费收据保费发票原件各一件。用以证明原告向本院申请诉前保全及缴费的情况；5、原告与被告销售人员的微信聊天记录打印件一份。用以证明2019年1月8日接被告通知准备办房产证要交维修金等费用的事实。被告大工联房产公司对原告提交的第1、2、3组证据无异议，对第4组证据未发表意见，对第5组证据的真实性提出了异议。被告大工联房产公司辩称：（一）原告提起诉讼，被告方认可法院管辖处理双方的争议，放弃合同原约定的通过仲裁解决争议的方式；（二）原告要求解除合同缺乏事实和法律依据。原、被告签订的售房合同属实，按合同约定收取了原告的首付款及其他款项，但被告并不存在任何违约行为，原告无权要求解除合同。原、被告双方约定，除购房首付款由原告支付现金外，余款由买受人即原告申请银行按揭贷款，并在合同附件四中补充约定按揭贷款是原告与银行之间的借贷关系，被告作为出卖人只是协助办理。被告已履行了协助义务，按揭贷款办不下来与被告无关。原告在明知按揭贷款办理金额存在减少甚至没法审批的情况下，与被告签订了房屋买卖合同，是其自愿承担商业风险的行为。现以无法办理贷款要求解除合同不符合双方约定。另外，被告无法协助办理按揭贷款的原因系邮政储蓄银行政策变更上调了合作方的资质审查要求，并非被告主观存在过错。出现此情况后，被告也是积极与邮政储蓄银行协商，希望银行调整放贷额度。况且原告在得知无法办理按揭贷款后，仍支付被告代收的物业维修基金等费用，证明原告是要求继续履行合同的。涉案房产已经建造完毕，具备过户条件，原告完全可以获得涉案房屋的所有权，因此原告主张合同目的不能实现缺乏依据。（三）原告无权要求被告支付购房款利息。一方面，购房款不是借款，不存在利息一说。另一方面，合同中也未约定解除合同后一方要支付相应利息。即使存在要赔付，也仅是赔偿购房款的利息损失而非利息。此外，原告主张的购房款220,688元中有25,688元系2019年1月9日支付，其要求起算利息的日期显缺乏依据；保全产生保险的费用不属于诉讼费，原告要求被告承担的主张没有法律依据。综上，应驳回原告诉请。被告大工联房产公司未提交证据。原告所提交证据，经当庭举证、质证，能够反映案件的真实情况，与本案侍证事实相关联，且其来源和形式符合法律规定，可作为认定本案事实的根据。庭审中，本院向原、被告出示了以下调查材料：1、2019年6月25日，中国邮政储蓄银行股份有限公司铅山县支行（下简称“邮政银行铅山支行”）出具的情况说明一份。该情况说明内容包括邮政银行铅山支行与被告大工联房产公司就“香缇公馆”小区所开展一手房按揭贷款业务的合作内容、按揭贷款流程的基本流程及被告曾推荐原告等人向支行办理按揭贷款，项目合作剩余额度不能满足新的按揭贷款发放要求及因被告的资质等级不够无法追加合作额度的情况；2、2019年6月25日，本院在被告大工联房产公司“香缇公馆”小区售楼部向被告销售人员所作的调查笔录一份。该笔录内容为原告购买被告开发商品房的看房选房、签订合同的经过及按揭贷款办理等有关事实。原、被告对上述本院调查材料的合法性、真实性、关联性均无异议，可作为认定本案事实的根据。经审理查明，确认本案以下事实无争议：2018年7月，原告杨帆在被告大工联房产公司开发的楼盘“香缇公馆”小区看房选房，经被告售楼部工作人员推介，就商品房的价款、支付方式等问题进行了咨询。在明确了房屋价款及交付首付款后余款可以通过按揭贷款方式支付后，原告初步确定了房源及拟购意向。2018年7月26日，原告杨帆在被告大工联房产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同由主合同件和四个附件组成。在合同主件中原、被告方就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、双方的违约责任等内容分别进行了约定，合同主条文共计25条。合同第二条约定“商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为铅山县房地产管理局，商品房预售许可证号为20150004”；合同第三条约定“买受人所购商品房的基本情况…房屋坐落：铅山县河口镇狮江西路新检察院旁5栋1-101号…”；合同第四条约定“计价方式与价款…按建筑面积计算…单价为5,235.82元，总金额为625,000元”。合同第六条约定“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式买受人在签订合同时付清房款首付款195,000元，剩余房款430,000元整由买受人申请银行按揭贷款”。合同附件四“合同补充协议”中第二条约定“如双方约定买受人的付款方式为银行按揭贷款，则应遵守如下规定：1.购房款按揭属于买受人和银行之间的借贷关系，由买受人向银行申请并由银行审批，出卖人协助办理银行按揭申请……3.按揭具体金额以按揭银行的最近审批为准。若按揭银行批准的金额低于本合同约定的按揭贷款金额，买受人必须在接到按揭银行或者出卖人通知之日起七日内向出卖人支付差额部分，否则视为买受人逾期付款，适用本合同第七条规定的方式进行处理。4.若因买受人的原因按揭银行拒绝发放贷款……5.在银行按揭手续未办妥之前，出卖人有权不承担履行本合同规定的交付房屋义务，……”。合同第十七条对出卖人代收款项及由买受人承担的相关费用作了分别约定。2018年9月11日原告支付了购房首付款195,000元给被告。2019年1月9日应被告销售人员的通知，向被告支付了由其代收的款项合计25,688元（含契税、物业维修基金及其他费用）。另查明，至原告起诉之日止，被告大工联房产公司未将香缇公馆小区5幢1-101号商品房的产权登记转移至原告名下，也未办理交房手续。再查明，2015年4月，被告大工联房产公司就其开发的“香缇公馆小区”楼盘与邮政银行铅山支行合作，开展了一手房按揭贷款业务，合作范围为香缇公馆小区1#到5#楼，合作期限2年，合作额度为2,900万元。合作期限到期后，协商进行了延长，到2020年4月10日止。2018年初，邮政银行铅山支行向被告推荐的购房户提供按揭贷款110笔，金额2,874万元。原告所购商品房在被告大工联房产公司与邮政银行铅山支行合作范围内，故被告在收取原告首付款后即推荐原告作为客户，在邮政银行铅山支行办理按揭贷款。被告方销售人员陪同原告到邮政银行铅山支行办理了按揭贷款前期的审批登记手续。因剩余额度已无法满足按揭贷款发放要求，被告为此向邮政银行铅山支行申请追加合作额度。但，银行贷款合作政策要求作了调整，因被告的开发资质不符合调整后要求，故额度追加申请未能通过审批。亦因此原告申请按揭贷款未通过银行审批，未能订立按揭担保贷款合同。为此，原告向本院提起诉请，并提起诉前保全。经审查本院作出了（2019）赣1124财保11号民事裁定书采取保全措施，原告为此支付了保全费1,624元，保险服务费624.58元。上述事实有原告提供的《房屋买卖合同》、《收据》、《支付凭证》、邮政银行铅山支行的情况说明、调查笔录及各方当事人质辩陈述在卷佐证。根据庭审中原、被告诉辩陈述，本案争议焦点为：被告与邮政银行铅山支行合作的按揭贷款业务剩余额度无法满足发放要求，因被告申请追加合作额度未获审批，导致原告申请按揭贷款未能通过审批，订立不了按揭担保贷款合同，该情形下应否解除原、被告订立的《商品房买卖合同》？责任如何承担？本院认为：（一）根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房销售合同纠纷。原告杨帆与被告大工联房产公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及其附件“合同补充协议”系双方真实意思表示，双方形成的商品房买卖关系合法有效。原、被告均应依约履行合同义务。（二）本案中，被告在收取原告首付款后，向其合作银行推荐原告作为贷款户申请购房按揭贷款。原告在被告销售人员的陪同下提交了相关的证件资料，办理了按揭贷款前期的审批登记手续。这说明，原、被告都依约履行了各自的合同义务。但是，在按揭贷款审批中，因被告与合作银行的贷款业务剩余额度无法满足贷款发放的要求，且被告申请追加合作额度未获审批，以致原告与银行无法订立按揭担保贷款合同，原告应付的购房余款不能交付，导致商品房买卖合同不能进一步履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十三条的规定，本案中导致原、被告间商品房买卖合同不能继续履行，既非原告个人的原因，也非被告的主观过错。实际上，被告也曾积极与合作银行协商，争取追加贷款额度。银行不予放贷的原因是被告的资质通过不了银行上调后的审查条件，导致贷款额度不能追加，银行不予发放新的贷款。据此，银行调整政策这一不可归责于当事人双方的事由，才是导致原告未能与银行订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的原因。现原告在当事人双方未能就履行合同达成进一步的补充协议，以解决余款支付问题的前提下，诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。被告就其辩称主张和理由，与查明事实不符，也未提供证据证明其主张，本院不予采信。（三）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十三条的规定，合同解除后，被告除应当返还原告支付的首付款195,000元，还应返还其代收原告支付的契税、维修基金及其他费用25,688元，并承担购房首付款195,000元付款之日起至该款项返还之日止的利息损失。损失的计算，可参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十七条的规定，以中国人民银行规定的同期贷款利率为标准计算。原告诉请被告承担由其代收的契税、维修基金及其他费用的利息损失，以及原告因申请诉前保全而支出的保险费用，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨帆与被告铅山县大工联房地产开发有限公司于2018年7月26日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；二、被告铅山县大工联房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告杨帆首付款195,000元和其代收原告杨帆支付的契税、维修基金及其他费用25,688元；三、被告铅山县大工联房地产开发有限公司承担原告杨帆首付款195,000元的利息损失（自2018年9月11日起至被告返还首付款之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率为准计算）；四、驳回原告杨帆的其他诉讼请求。案件受理费4,785元，减半收取为2,392.5元，保全费1,624元，合计4,016.5元由被告铅山县大工联房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决生效后，权利人可依法申请执行，申请执行的期限为二年。审判员  吴志华二〇一九年七月十八日书记员  王冬瑾附:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。