云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4598号原告：刘金辉，女，1988年5月11日出生，汉族，云南省大理市人，居民身份证住址云南省大理白族自治州大理市，当事人送达地址确认书确认送达地址云南省大理州（指定签收人：刘金辉）。委托代理人：张德成，云南法闻律师事务所律师。特别授权代理。被告：黄建祥，男,1959年8月30日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市西山区，当事人送达地址确认书确认送达地址昆明市西山区（指定签收人：黄建祥）。委托代理人：余科，云南盛天律师事务所律师。一般授权代理。被告：昆明新亚房地产经纪有限公司，住所昆明市，当事人送达地址确认书确认送达地址云南省昆明市（指定签收人：何启沙），统一社会信用代码。法定代表人：董文杰。委托代理人：何启沙，男，1993年1月11日出生，汉族，系昆明新亚房地产经纪有限公司工作人员。特别授权代理。原告刘金辉与被告黄建祥、昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称：“新亚地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理。刘金辉、黄建祥、新亚地产公司申请庭外和解三个月，并申请扣除审限90天。后本案依法适用简易程序，于2019年6月11日、2019年6月20日两次公开开庭进行了审理，刘金辉的委托代理人张德成，黄建祥及其委托代理人余科，新亚地产公司的委托代理人何启沙到庭参加第一次庭审；刘金辉的委托代理人张德成，黄建祥，新亚地产公司的委托代理人何启沙到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。刘金辉向本院提出诉讼请求：一、解除刘金辉与黄建祥、新亚地产公司于2019年2月24日签订的《房产买卖居间合同》；二、黄建祥返还刘金辉在签订《房产买卖居间合同》时交付的定金30000元；三、黄建祥承担违约责任，向刘金辉支付违约金92600元；四、新亚地产公司返还刘金辉已支付的居间费3000元；五、本案诉讼费由黄建祥、新亚地产公司承担。事实及理由：2019年2月24日，刘金辉、黄建祥、新亚地产公司三方在新亚地产公司营业地点签订了一份《房产买卖居间合同》，合同约定由黄建祥将位于昆明市西山区房屋一套出卖给刘金辉，房屋买卖价格为463000元，由刘金辉在签订本合同时支付黄建祥定金30000元，同时由刘金辉先预交居间费3000元给新亚地产公司，刘金辉与黄建祥于2019年3月5日16点前办理房屋产权证过户手续。合同签订当日，刘金辉向黄建祥支付了定金30000元，向新亚房地产预交了3000元的中介费。合同约定的履行期限届满后，刘金辉多次找黄建祥、新亚房地产协商办理过户事宜，对方却以各种理由拒不配合刘金辉办理过户手续，故刘金辉诉至本院，请求判令如前诉请。黄建祥答辩称：黄建祥同意解除《房产买卖居间合同》，并退还其收取但由新亚地产公司保管的定金30000元。前述《房产买卖居间合同》只具有居间的法律属性，对于房屋买卖过程中的尾款支付、交房等细节未做约定，双方还需另行签订正式的房屋买卖合同。黄建祥在签订前述合同时已告知刘金辉案涉房屋只有房屋所有权证，且在合同签订后亦与刘金辉共同到产权登记机关欲办理过户事宜，因该房屋无土地证原因不明，导致房屋买卖合同关系未能履行完毕。请求人民法院查清案件事实后，依法做出判决。新亚地产公司答辩称：新亚地产公司作为案涉房屋买卖关系中的居间人，已经按照房地产交易的相关规定对房屋的产权信息进行了核实，然后做过房屋验证，对于交易未能履行完毕不存在错。案涉房屋未能过户的原因是房屋土地信息问题，系特殊的客观因素，属于法律规定的不可抗力。新亚地产公司同意解除《房产买卖居间合同》，并退还居间费3000元及代保管的购房定金30000元。请求人民法院查清案件事实后，依法做出判决。刘金辉为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、居民身份证（复印件）、企业登记信息各一份。欲证明，原被告双方均具有合法的诉讼主体资格。经质证，黄建祥、新亚地产公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可。二、房产买卖居间合同一份。欲证明，2019年2月24日，刘金辉与黄建祥、新亚地产公司订立房产买卖居间合同，对相应的权利、义务进行了约定。经质证，黄建祥、新亚地产公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可。三、收条、收款收据各一份。欲证明，刘金辉按约于2019年2月24日向黄建祥交付定金30000元，向新亚地产公司交付房屋居间服务费3000元。经质证，黄建祥、新亚地产公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可。四、电话录音光盘一份。欲证明，黄建祥、新亚地产公司以案涉房屋无土地使用证，不能办理房屋过户手续为由拒不按约办理房屋产权过户手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。经质证，黄建祥对该组证据材料的真实性、合法性不予认可，认为其内容与本案有关联性。经质证，新亚地产公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可，认为在刘金辉、黄建祥在签订合同时就已知悉案涉房屋没有土地证。黄建祥为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：一、短信聊天记录、电话录音、房产买卖居间合同各一份。欲证明，黄建祥将自有房产委托新亚地产公司销售前已提供房产全部信息供新亚地产公司预审核，合同签订时刘金辉已经充分知晓该房屋的性质和现状，且新亚地产公司人员多次明确表示该房屋具备过户条件。经质证，刘金辉、新亚地产公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可。二、房产证及房屋信息查询摘抄表一份。欲证明，黄建祥持有案涉房屋的房屋产权证，具有处分权。经质证，刘金辉对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可，认为在案涉合同签订时，黄建祥只提供了房产证，隐瞒案涉房屋没有土地使用权证的重大事实。经质证，新亚地产公司对该组证据材料无异议。新亚地产公司未向本院提交证据材料。本院在本案审理中依职权向昆明市不动产登记中心西山登记处致函询问案涉房屋相关事宜，该处向本院回复《工作联系函》。经质证，刘金辉、黄建祥、新亚地产公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可。本院认为，民事诉讼的证据是指能够反映案件真实情况的客观材料，其特征为真实性、合法性、关联性，三者相互联系，缺一不可。刘金辉提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三，黄建祥、新亚地产公司对该部分证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院对于该项证据材料予以确认。刘金辉提交的证据材料四系其与新亚地产公司工作人员电话通话录音，新亚地产公司作为所涉当事人对该部分证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院对于该项证据材料予以确认。黄建祥提交的证据材料一、证据材料二，刘金辉、新亚地产公司对该部分证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院对于该项证据材料予以确认。本院依职权调取的证据材料，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院对于该项证据材料予以确认。综上，结合法庭调查，本院认定本案法律事实如下：昆明市房产管理局填发编号为“昆明市房权证字第××号”的《房屋所有权证》中记载：坐落于房屋的所有权人为黄建祥。2019年2月24日，黄建祥（甲方）、刘金辉（乙方）与新亚地产公司（丙方）签订《房产买卖居间合同》一份，约定主要内容为：通过丙方的居间服务，甲方将位于昆明市西山区房屋一套出售给乙方，房屋产权性质为公房，成交价格为463000元。签订本合同时乙方交付购房定金30000元暂由丙方代甲方保管，至交易完成丙方将定金作为部分房款付给甲方。甲乙双方约定在2019年3月5日之前乙方将首付款163000元交给甲方，剩余房款300000元由乙方贷款银行支付给甲方，于2019年3月5日16:00前办理房屋产权证过户手续。乙方同意于2019年2月24日前向丙方支付中介服务费7260元，丙方为甲乙双方提供关于权属过户、按揭贷款咨询等服务，协助甲乙双方办理房屋产权证过户、房屋交付等手续。甲乙双方约定除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20％作为违约金。土地证过户事宜及本合同其他未尽事宜，由甲乙双方协商后签订补充协议。该房屋房源核验码WKM1903073。2019年2月24日，刘金辉向黄建祥支付了购房定金30000元，新亚地产公司代黄建祥收取保管该款。当日，刘金辉向新亚地产公司预交了3000元中介服务费。2019年3月6日，刘金辉与新亚地产公司邓姓工作人员进行电话通话，邓姓人员称“你想处理就可以处理，这种非外力因素导致的话，可能只能和平解决。”刘金辉称“非外力因素，你觉得是这个样子吗？”邓姓人员称“房东他说土地证未办，未办的话就去打土地卷宗，因为以前土地卷宗这一块的话，我们是可以打到的，打到土地卷宗的话就可以过户，所以他们这个房子呢，是特殊情况。”2019年3月21日，昆明市不动产登记中心西山登记处向本院回复《工作联系函》，其中记载“现因当事人无法提供房屋占有土地的权属来源材料，不满足《不动产登记操作规范》一体登记原则，且由于上述房屋无土地权属来源，我登记处无法排除小产权房的嫌疑，不适用《昆明市国土资源局关于进一步提升全市不动产登记办理效率的工作方案》文来作为政策支撑办理登记，需等待相关政策出台再行办理。”本院认为，刘金辉与黄建祥、新亚地产公司签订的《房产买卖居间合同》系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。前述合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征。刘金辉主张解除该合同，因黄建祥、新亚地产公司在庭审中表示同意解除该合同，故对于该部分诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在本案中，刘金辉要求黄建祥退还定金30000元，及新亚地产公司退还居间费3000元，因黄建祥、新亚地产公司予以认可，本院对该部分诉讼请求予以支持。需要指出的是，定金30000元系由新亚地产公司保管，在履行过程中应由新亚地产公司代黄建祥履行退还义务。关于刘金辉向黄建祥主张的违约金部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，在本案中，案涉合同中约定刘金辉、黄建祥任一方违约，须赔偿守约方房价20%的违约金。根据双方的前述约定来看，刘金辉主张黄建祥承担92600元违约金，需以黄建祥不履行合同或履行合同不符合约定为前提，本院对刘金辉的该部分主张是否有事实和法律依据，综合评析如下：第一，黄建祥持有案涉房屋的《房屋所有权证》，并按要求进行了二手房转让前的房源认证，且在作为专业房屋中介机构的新亚地产公司居间撮合下签订了《房产买卖居间合同》，表明其愿意转让案涉房屋给刘金辉。第二，作为房屋买卖的双方理应知晓，房屋系不动产，在发生物权变动时应依法办理不动产变更登记。在本案中，从案涉合同约定“土地证过户事宜及本合同其他未尽事宜，由甲乙双方协商后签订补充协议”来看，刘金辉、黄建祥分别作为买卖双方在签订该合同时对于土地过户事宜有单独约定，表示双方当时已知悉案涉房屋未办理土地证，在之后的不动产变更登记过程中可能存在履行障碍。第三，从刘金辉与新亚地产公司2019年3月6日电话通话来看，合同当事人按约定于2019年3月5日前到产权登记机关办理过案涉房屋的相关事宜具有高度可能性。第四，根据昆明市不动产登记中心西山登记处回复本院的《工作联系函》，案涉房屋未能办理过户登记手续的主要原因是无法排除该房屋系小产权房的嫌疑，缺乏办理不动产登记的政策依据。由此可知，前述原因是刘金辉、黄建祥未能将房屋买卖合同关系履行完毕的根本原因，该原因显然是合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于法律规定的不可抗力。综合上述几个方面来看，黄建祥有转让房屋的意思表示，亦有按约履行变更登记的行为，只是在变更登记过程中因不能预见、不能避免且不能克服的原因导致不能变更登记，其不存在不履行合同或履行合同不符合约定，故刘金辉以黄建祥违约为由，要求其承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项、第一百零八条之规定，判决如下：一、刘金辉、黄建祥、昆明新亚房地产经纪有限公司于2019年2月24日签订的《房产买卖居间合同》解除；二、昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效起三日内代黄建祥向刘金辉返还定金30000元；三、昆明新亚房地产经纪有限公司于本判决生效起三日内返还刘金辉居间费3000元；四、驳回刘金辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元（此款已减半收取，刘金辉已预交），由刘金辉承担1037元，黄建祥负担360元，昆明新亚房地产经纪有限公司负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  罗玮二〇一九年七月十日书记员  何莉