广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3274号原告：陈绮雯，女，1993年7月27日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：韩燕，广州金鹏律师事务所律师。被告：广东驿亭信息科技有限公司，住所地：广州市荔湾区荷景南路33号生产研发中心自编W1019房。法定代表人：林建民，总经理。委托诉讼代理人：黄丽君，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市亨鑫房产代理有限公司，住所地：广州市海珠区江南大道中路134号自编2号412房。法定代表人：程康，总经理。委托诉讼代理人：林晓莹，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仕琳，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告陈绮雯与被告广东驿亭信息科技有限公司（以下简称驿亭公司）、广州市亨鑫房产代理有限公司（以下简称亨鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告陈绮雯及其委托诉讼代理人韩燕，被告驿亭公司委托诉讼代理人黄丽君，被告亨鑫公司委托诉讼代理人林晓莹、张仕琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈绮雯诉讼请求：1.确认陈绮雯与驿亭公司所签署的《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》于2018年10月17日解除；2.判令驿亭公司、亨鑫公司立即向陈绮雯退还租赁定金和租金共计人民币(下同）180189元；3.判令驿亭公司、亨鑫公司向陈绮雯支付款项利息，利息自2018年11月22日起算，以中国人民银行同期贷款利率计至实际还清之日止（暂计至2019年4月8日利息为2982.88元）；4.判令驿亭公司、亨鑫公司承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2017年12月27日，陈绮雯通过亨鑫公司向驿亭公司认租位于广州市荔湾区东沙街小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心项目2层W2015号物业，陈绮雯与亨鑫公司签订《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》，约定租赁总价款612189元，定金30000元，第一期款项122189元（含定金），余下款项办理银行按揭手续。租赁确认书签订后，陈绮雯共计向驿亭公司、亨鑫公司支付款项180189元。后在合同履行过程中，各方协商同意于2018年10月17日解除租赁确认书，且亨鑫公司须在25个工作日内将陈绮雯已缴交款项全额退至陈绮雯账户。至今，陈绮雯未收到驿亭公司、亨鑫公司退还的款项。综上，陈绮雯与驿亭公司、亨鑫公司签订的租赁确认书合法有效，经协商一致解除后，驿亭公司、亨鑫公司应按约定及时向陈绮雯退还已缴交的全部款项，但驿亭公司、亨鑫公司违背诚信，至今未向陈绮雯退还。被告驿亭公司答辩：一、陈绮雯在起诉状中陈述的2017年12月17日与我方签署的《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》的落款是我方的公章，但是我方认为该公章是伪造的，并非我方公章。二、本案的所有款项都是转给亨鑫公司及其工作人员，我方没有收过任何款项。三、我方在不知情的情况下，亨鑫公司伪造了我方公章，并收取了陈绮雯的款项，与我方无关，我方不承担任何责任。被告亨鑫公司答辩：一、本案为租赁合同纠纷，合同甲乙双方为陈绮雯及驿亭公司，根据合同相对性，亨鑫公司不是合同相对方，不是本案适格被告，无需承担退款责任。二、涉案合同项目代理期间，约2017年10月底，由于驿亭公司资金紧张，将该项目的大部分股权出售给广州市敏捷投资有限公司。收购后广州市敏捷投资有限公司与驿亭公司关于本项目的出租方出现争议，是驿亭公司的该行为导致项目租赁合同收取定金后无法继续履行，与我方无关。即使部分款项由我方收取，也是基于驿亭公司与亨鑫公司《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》在实践中引起的行为，驿亭公司应向亨鑫公司退还保证金并按合同支付正常溢价的租金，这部分费用高于亨鑫公司代收的款项，但只是另案要处理的问题。在驿亭公司对亨鑫公司存在欠款的情况下，我方更无理由替驿亭公司承担付款责任。三、在驿亭公司的多次催促下，为了与其保持友好关系及顺利退还保证金，我方不得不致函给陈绮雯表明会退款，但该函不代表我方对陈绮雯有退款的合同义务，驿亭公司基于其与陈绮雯签订的《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》及《退款申请书》同意返还款项，责任需由驿亭公司承担。四、我方在代理期间为吸引更多客户租赁涉案项目的场地，在高于驿亭公司给出的12500元、15000元合同底价基础上用溢价部分的佣金做了特惠活动，即承租方一次性支付58000元就给予总房价12万元的优惠。该优惠价格体现在合同总价款中，58000元优惠金在特惠活动确认协议及收款收据上均写明不予退还的，且应先行支付。陈绮雯延迟支付定金、违约金和首期款属违约在先，我方无需向陈绮雯退还优惠金58000元。经审理查明：驿亭公司与广东德舟际实业有限公司（以下简称德舟际公司）于2017年7月17日签订《小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》（合同编号：XMKJ2017071711），约定由驿亭公司委托德舟际公司对外租赁广州市荔湾区荷景南路33号小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心项目办公室。同日，驿亭公司（甲方）与亨鑫公司（乙方）签订《小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》（合同编号：20171117XMKJDLZL002），约定：甲方委托乙方代理租赁位于广州市荔湾区荷景南路33号小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心的有关事宜，种类和范围为办公室。委托期间，从2017年5月1日起至2017年12月31日止（乙方客户保护期为本合同终止后15日止）。甲方责任及权利，提供营销场地，配合并监督乙方的渠道分销工作；甲方有权对乙方的代理活动进行监督、管理、检查，有权对乙方的代理情况进行考核和惩处；有权针对乙方在履约过程中出现的违约、违规、违法等相关情况进行核查。乙方责任及权利，本合同终止之日起10天内乙方应将甲方提供的场地、办公设备等返还给甲方；乙方指派的工作人员虽在甲方的经营场所工作，但与甲方不构成任何的劳动或雇佣关系；乙方不得绕过甲方直接与客户签署协议建立任何业务合作关系。乙方应遵守以下业务准则：业务活动中与客户接触时，如客户需要了解该业务主体情况的，应主动表明本方为甲方代理商的身份，但不得以任何方式向客户明示或默示其民事行为的法律责任由甲方承担或连带承担；不可向客户收取任何费用；无权向包括客户在内的任何第三方表示其有权接受支付任何损失赔偿或代表甲方进行赔偿承诺，等等。2017年11月17日，德舟际公司和亨鑫公司共同向驿亭公司发出《关于小马空间汽车文化（互联网）小镇项目销售代理工作协调函》（函号：20171117004），申请驿亭公司与亨鑫公司再行签订一份《生产研发中心办公室租赁代理合同》，将由亨鑫公司负责结算合同内产生的佣金及相关税务工作。驿亭公司、德舟际公司及亨鑫公司均在该协调函上盖章。2017年12月17日，陈绮雯与赖晖霖、林文彬（销售代表）签订《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》（文书编号：3407564，以下简称租赁确认书），约定：出租方驿亭公司，承租方陈绮雯；承租物业，广州市荔湾区东沙街小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心项目2层W2015号。建筑面积为35.64平方米，租赁该物业之总价款￥612189元，租赁该物业之确定价￥612189元整。付款办法，银行按揭付款，定金￥30000元须与签署本物业租赁书时付清；第一期款￥122189元须于2017年12月24日前付清（含定金），同时即办理￥490000元的银行按揭手续。租赁双方同意尚未签订《物业租赁合同》之前，此物业租赁书作为购买该物业之合法有效合约，在租赁双方签订的《物业租赁合同》生效时，本物业租赁书自行终止，如有与本物业租赁书条款相抵触的，以《物业租赁合同》为准。本物业租赁确认书一式四份，双方签署后生效，具有相同法律效力。备注：已交定金16000元，余下14000元和58000元优惠金于2017年12月14日前补齐，逾期不补当挞定处理。陈绮雯在承租方处签字，赖晖霖、林文彬在销售代表处签字，出租方盖有“广东驿亭信息科技有限公司”公章。亨鑫公司确认赖晖霖和林文彬是其司销售人员。租赁确认书签订后，陈绮雯于2017年12月17日、12月20日、12月24日，分别向亨鑫公司支付16000元、20000元、9000元等三笔款项，又于2018年3月30日向亨鑫公司支付两笔款项。亨鑫公司并未将陈绮雯支付的前述款项转付给驿亭公司。驿亭公司曾有关小马空间汽车文化（互联网）小镇项目代理事项在《致广州市亨鑫房产代理有限公司的工作函》（函号：2018100800TKD003）中明确：依照《小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》及相关法律文件约定，我司与贵司（亨鑫公司）达成合作。现经过核实，由贵司服务的客户通过贵司向小马空间项目生产研发中心楼意向认租物业：W2015室（认购人：陈绮雯），认租过程中，贵司直接收取上述该物业认租客户预交的全部款项，且一直未转交给我司的行为，违反了双方签订的《小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》的第五条款，已构成实质性违约……贵司必须把预收取的款项足额无条件直接退还给客户。2018年10月17日，包括陈绮雯在内的部分承租人与驿亭公司、亨鑫公司就解除租赁确认书及退款事宜开会协商，并形成会议记录。内容如下：一、由于客观原因，经协商，驿亭公司同意客户退出该物业并解除认租合约，经驿亭公司、亨鑫公司、客户三方协商同意作全额退款处理；二、会议表明亨鑫公司为驿亭公司的代理商，双方明确承诺分别将收取的款项全额退还给客户；三、会议表明驿亭公司、亨鑫公司双方明确分别将预收取的款项全额退还给客户，驿亭公司收取的款项驿亭公司负责全额退还，亨鑫公司收取的款项亨鑫公司负责全部退还；四、会议指出把所有签订的合同解除同时将款项全额退还客户；五、会议表明退款时间为25个工作日；六、如在25个工作日内客户未收到驿亭公司和亨鑫公司的全部退款，驿亭公司与亨鑫公司将向客户计付银行同期贷款利率的利息，同时驿亭公司承担相关法律责任。同日，陈绮雯提交《退款申请书》，要求驿亭公司在25个工作日内全额还180189元给陈绮雯。驿亭公司在该申请书盖章明确同意该退款申请。2018年12月5日，亨鑫公司的《广州市亨鑫房产代理有限公司工作函》（函号：20181122100TKD002）载明：依照《小马空间汽车互联网小镇租赁代理合同》及相关法律文件约定。由我司服务的客户通过我司向小马空间汽车文化互联网小镇意向认租物业：W2015室（认购人：陈绮雯），经过核实，该认租过程中，我司收取上述该物业认租客户预缴的部分款项。现因客户提出放弃继续认租该物业，经我司协商同意作退款处理，我司定必配合完成下述相关工作：我司必须把预收取的部分款项足额无条件分期退还给客户，并将款项退还手续的相关签收文件副本提交一份给我司存档。我司也把预收取的部分款项于2019年1月29日前足额无条件退还给客户。拖延期间以银行汇率相应的利息作为补偿。分期退还进度表如下：第一期退款，2018年12月23日，退款60000元；第二期退款，2019年1月8日，退款60000元；第三期退款，2019年1月29日，退款60189元。庭审中，驿亭公司与亨鑫公司均确认，驿亭公司在项目二楼有办公地点，而亨鑫公司办公场所就在项目大楼的一楼。驿亭公司称2017年12月17日陈绮雯签署的《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》和陈绮雯本案提交的编号为2410131的收据中驿亭公司的公章都是伪造的，并当庭申请对前述两公章进行鉴定。有关陈绮雯退款问题，亨鑫公司认为从陈绮雯付款过程看，其已经违约，依照租赁确认书应支付违约金。本案中，亨鑫公司为支持其主张，还提交了《特惠活动确认协议》、佣金计算明细，证明本项目的特惠活动约定了陈绮雯缴纳的5.8万元优惠保证金是不予退还的；本项目实际的佣金计算方式，其收取的佣金应包括合同溢价和优惠金，实际代收款项少于应收佣金。对此，陈绮雯和驿亭公司均不予确认。诉讼中，陈绮雯向本院提出诉讼保全申请。经审查，本院于2019年4月18日作出裁定，查封、冻结或扣押驿亭公司、亨鑫公司名下价值183171.88元的财产。本院认为，就涉案小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心办公室对外出租事宜，驿亭公司与亨鑫公司为委托代理关系。在委托代理期间，亨鑫公司与陈绮雯签订的租赁确认书，权利义务归属于驿亭公司。涉案租赁确认书经承租方、销售代表及出租方签字或盖章，已经发生法律效力。本案驿亭公司提出的租赁确认书及相关收据上驿亭公司的公章为假的问题，涉及驿亭公司与亨鑫公司之间的委托代理关系，但并不影响租赁确认书的效力。而且，本案并没有证据显示驿亭公司诉前就其与陈绮雯之间的合同关系提出异议。对驿亭公司有关假公章的意见及所提的公章鉴定申请，本院均不予接纳。在2018年10月17日的会议中，陈绮雯与驿亭公司、亨鑫公司已经达成解除租赁确认书的一致意见。本院对陈绮雯请求确认2018年10月17日解除《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》予以支持。关于驿亭公司与亨鑫公司退款责任问题。驿亭公司作为租赁确认书的出租方，由其承担合同解除后的相应义务，并无疑义。作为委托代理人，依约定亨鑫公司并无收取客户款项的权利，但其收取款项且未转交给驿亭公司，明显不当。驿亭公司已明确要求亨鑫公司向承租人退款，由此亨鑫公司负有与驿亭公司共同向陈绮雯退还其所收款项的义务。事实上，驿亭公司和亨鑫公司也均以书面形式作出向陈绮雯退款的意思表示，此为双方对退款责任的确认。本案驿亭公司与亨鑫公司主张不承担退款责任，不仅缺乏法律和事实依据，而且有违诚实信用原则，本院不予支持。陈绮雯要求驿亭公司与亨鑫公司共同向其退还租赁定金和租金的请求，依据充分，本院予以支持。至于款项利息，前述会议结果及陈绮雯和驿亭公司双方在退款申请书中的意见，均明确从2018年10月17日起的25个工作日内全额退款给陈绮雯，在驿亭公司与亨鑫公司均未履行退款义务的情况下，陈绮雯主张自逾期之日起依中国人民银行同期贷款利率计收利息，该主张标准合理，依据正当，可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈绮雯与被告广东驿亭信息科技有限公司签署的《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》于2018年10月17日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东驿亭信息科技有限公司、广州市亨鑫房产代理有限公司共同向原告陈绮雯支付款项180189元及利息（以180189元为本金，自2018年11月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1982元及诉讼保全费1436元，均由被告广东驿亭信息科技有限公司、广州市亨鑫房产代理有限公司各负担一半。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年七月三十日书记员  魏冬菊姚晓丹