广东省韶关市武江区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）粤0203行初186号 原告：林铁松，男，汉族，住仁化县仁化镇。 委托代理人：廖文忠，广东秦唐律师事务所律师。 被告：仁化县不动产登记中心。地址：仁化县丹霞大道128号。 法定代表人：梁燕，该中心主任。 委托代理人：蒙克荣，广东丹霞律师事务所律师。 第三人：仁化县建筑安装工程有限公司。地址：仁化县新东大街35号二楼。 法定代表人：吴飞宇。 第三人：马仁良，男，汉族，住湖南省永兴县。 原告林铁松诉被告仁化县不动产登记中心，第三人仁化县建筑安装工程有限公司、马仁良房屋行政登记一案，原告林铁松认为被告仁化县不动产登记中心存在违法变更登记房屋权属的行为，于2019年4月25日向本院提起本案行政诉讼。本院于2019年4月28日立案受理后，于2019年4月30日向被告及第三人邮寄送达了起诉状副本和其他诉讼材料。本院依法组成合议庭于2019年6月19日公开开庭审理了本案，原告林铁松的委托代理人廖文忠，被告仁化县不动产登记中心副主任叶包良作为该单位的负责人与该单位的委托代理人蒙克荣到庭参加了诉讼，第三人仁化县建筑安装工程有限公司、第三人马仁良经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林铁松诉称,原告于2010年6月23日与仁化县建筑安装工程有限公司订立了《商品房买卖合同》，购买了位于仁化县丹霞大道27号银海花园XXX号房（东侧），约XXX平米、实际为XXX号房XXX平米、XXX号房XXX平米。仁化县建筑安装工程有限公司作为权属人登记单位，于2012年12月6日分别取得XXX号房、XXX号房的《商品房屋初始登记证》。2013年1月4日仁化县建筑安装工程有限公司向仁化县房产管理所办理涉案合同网签，然后2013年1月16日申请变更登记，变更上述两房屋的权利人为马仁良。被告违法批准了对仁化县建筑安装工程有限公司和马仁良的变更登记申请，并违法变更了涉案房屋的权属人为马仁良。原告于近日起诉仁化县建筑安装工程有限公司违约损害赔偿，仁化县建筑安装工程有限公司于2019年4月9日提交了涉案房屋的《商品房屋初始登记证》、《房地产权登记审批书》、《变更登记申请书》等证据，原告才得知被告于2013年1月16日对涉案房屋违法变更登记房屋权属人的事实。原告是涉案两房屋的购买人，购买时间在被告违法变更登记行为之前。因被告的违法登记行为阻碍了原告合法购买的房屋的正常登记，侵害了原告的合法权益，并给原告造成了经济损失。被告于2013年1月16日的对涉案房屋的变更登记行为没有事实和法律依据，明显是违法登记行为。请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求：一、确认被告对仁化县城丹霞大道27号银海花园XXX号房的《商品房初始登记证》的登记单位（销售方）仁化县建筑安装工程有限公司变更登记权属人为马仁良的登记行为违法；二、本案诉讼由被告负担。 原告林铁松围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料并说明了欲证实的内容： 1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格。 2、《商品房买卖合同》、《仁化县房地产交易所的函》，证明原告是涉案房屋买受人，是被告对涉案房屋违法登记的利害关系人。 3、《商品房屋初始登记证》，证明涉案房屋的初始登记权属人为仁化县建筑安装工程有限公司。 4、《变更登记申请书》、《房地产权审批书》、《房地产权证》，证明被告违法对涉案房屋进行所有权转移登记，违法将涉案房屋的所有权登记至马仁良名下，被告的登记行为将涉案房屋的初始登记证的权属人第三人公司转移登记权利人为马仁良，从初始登记证以及转移登记后马仁良的房屋产权登记证表明被告的行政登记行为实质上是涉案房屋的转移登记行为，而不是两第三人之间的变更登记行为。 5、《房屋登记办法》，证明被告行政登记的依据，理应由被告在举证期限内向法庭提交，因被告未提交，所以由原告提交供法院参考，证明被告的登记行为违法，《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条是对房屋所有权登记的明确规定，第三十六条、第三十七条是对房屋所有权变更登记的明确规定，被告的登记行为违反了上述规定，是违法登记行为。 被告仁化县不动产登记中心辩称，被告的发证行为是在依法履行行政职责，无任何不当之处。一、被告为第三人马仁良办理《房地产权证》证据充足，适用法律正确，程序合法。根据《房屋登记办法》第三条第二款：“省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。”颁发房地产权证是国家赋予的行政职能。被告依据第三人提供的商品房屋初始登记证、变更登记申请书、第三人的身份证明等，将属于第三人仁化县建筑安装工程有限公司所有的房地产变更在第三人马仁良名下，双方的意思表示真实，完全符合权属变更登记条件，是正确和不存在任何的过错，也是合法有效的。二、《房屋登记办法》第三十七条规定：“申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：①登记申请书；②申请人身份证明；③房屋所有权证书或者房地产权证书；④证明发生变更事实的材料；⑤其他必要材料。”第三人依规定提供了上述材料，被告对第三人提交的有关材料进行了查验，依法将第三人仁化县建筑安装工程有限公司所有的房地产变更给第三人马仁良所有。被告对房地产所有权变更的许可不存在任何过错，登记程序是合法有效的。综上，请求法院根据本案事实和有关法律依据,驳回原告的诉讼请求。 被告仁化县不动产登记中心围绕其抗辩意见，在法定举证期限内向本院提交了以下证据材料并说明了欲证实的内容： 1、事业单位法人证书，证明被告的基本情况。 2、《变更登记申请书》，证明第三人申请变更登记。 3、身份证、营业执照，证明申请人的身份情况。 4、《仁化县商品房屋初始登记证》，证明房地产所有权属于仁化县建筑安装工程有限公司所有。 5、《房地产开发协议书》，证明第三人之间系合作关系，马仁良是工程的实际投资人。 6、《证明》，证明仁化县建筑安装工程有限公司同意将涉案的房屋变更到马仁良名下。 7、图纸等，证明办理变更登记必要的材料。 8、审批书，证明被告依法审批并办理变更登记。 第三人仁化县建筑安装工程有限公司及第三人马仁良均未向本院提交陈述意见，也未向本院提交证据材料。 经庭审质证，对于被告仁化县不动产登记中心提交的证据材料，原告林铁松的质证意见为：被告在法定期限内没有提交作出行政行为的法律依据，依法应视为对登记行为没有法律依据；对证据1-4真实性、合法性和关联性无异议，证明内容无异议，但根据证据4，被告承认涉案房屋的所有权初始权属人属于仁化县建筑安装工程有限公司；证据5的真实性由法庭核实，该证据与本案无关，关联性不予认可，涉案房屋的初始登记权属人是仁化县建筑安装工程有限公司，该公司与马仁良是否有合作开发的协议，以及马仁良是否是实际投资人，与房屋的权属人无关，也与本案无关；对证据6真实性不予认可，该证明出具于2013年1月15日，该证据纸张新旧程度与现在打印的一致，原告有理由相信该证明是最近才出具的，对其合法性不予认可，仁化县建筑安装工程有限公司在2010年已经将涉案房屋出售给原告，但在2013年1月15日却同意且一起与马仁良办理了涉案房屋的所有权转移登记，将涉案房屋的所有权转让给马仁良，两第三人双方恶意串通，损害了原告的合法权益，更为恶劣的是，马仁良将涉案房屋立即抵押给银行，导致银行将该涉案房屋拍卖，因此该证据是违法的；对证据7关联性不予认可，与本案无关；对证据8，该证据本身违法，是违法审批，名为变更登记申请审批，实际上是房屋的权属转移登记，该审批及审批的结果是违法行为。 对于原告林铁松提交的证据材料，被告仁化县不动产登记中心的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的《商品房买卖合同》真实性无异议，合法性关联性有异议，仁化县建筑安装工程有限公司未到庭，被告方不清楚，而且买卖合同属于民事行为，对仁化县房地产交易所的函真实性合法性无异议，关联性有异议，虽然原告在仁化县房地产交易所进行了网签，但并没有办理备案手续，网签与备案是完全不同的，办理时间、流程是不同的，被告认为仁化县建筑安装工程有限公司是否已经将房屋转让给原告，该转让行为是否有效应通过民事诉讼解决；对证据3无异议；对证据4真实性合法性无异议，证明事实的关联性有异议，被告是根据两个第三人向被告方提交有关的证据材料之后，根据《房屋登记办法》第三十七条规定依法将仁化县建筑安装工程有限公司所有的房屋变更为马仁良所有；对证据5，根据《房屋登记办法》第三十七条，马仁良提交的申请书是申请变更登记，是变更登记申请书，而不是房屋所有权转移申请书，被告在答辩状上已陈述清楚所依据的法条。 经审理查明，2010年6月23日，原告作为买受人与出卖人银海花园（马仁良开发商）签订了《商品房买卖合同》。该合同约定银海花园（马仁良开发商）将位于仁化县丹霞大道27号银海花园XXX号商品房出卖给原告林铁松，该商品房为预售商品房，建筑面积共约XXX平方米，单价每平方米贰仟捌佰元，付款方式为签合同付款壹拾万元正、余下所欠楼款由银行按揭借款一次性付清。交付期限约定为南面二间房屋、卫生间三年后交给买受方使用，暂时由出卖方作售楼使用，北面四间于2010年9月30日交给买受方使用。原告在买受人（签章）处签名并捺手印，银海花园（马仁良开发商）在出卖人（签章）处加盖“仁化县建筑安装工程有限公司”印章，吴飞宇、李枧柏分别在出卖人法定代表人和委托代理人处盖章和签名。除上述约定外，双方还签订合同补充协议，约定了出卖方负责办理该房屋产权证书，税费由买受方支付等事宜。 2012年12月6日，仁化县建筑安装工程有限公司分别取得了仁化县丹霞大道27号银海花园XXX号房和XXX房的《仁化县商品房屋初始登记证》，登记证号分别为XXXXXX和XXXXXXX，登记证上记载的两房建筑面积分别为XXX平方米和XXX平方米。 2013年1月16日，马仁良向被告提交《仁化县房地产变更登记申请书》，申请将登记在仁化县建筑安装工程有限公司名下的仁化县丹霞大道27号银海花园XXX号房及XXX号房变更为马仁良单独所有，并提交了其本人身份证复印件、仁化县建筑安装工程有限公司营业执照复印件、两房的《仁化县商品房屋初始登记证》和《仁化县商品房屋初始登记证存根》、银海花园（马仁良开发商）与仁化县建筑安装工程有限公司签订的《房地产开发协议书》以及仁化县建筑安装工程有限公司于2013年1月15日出具的《证明》、授权委托书等，上述《证明》载明仁化县丹霞大道27号银海花园房地产开发项目的土地使用权人为马仁良，仁化县建筑安装工程有限公司同意将仁化县丹霞大道27号银海花园XXX、XXX号房变更为马仁良名下。 被告经审查上述材料，认为马仁良提交的申请材料齐全，符合法定形式，遂于当天批准了申请，将登记在仁化县建筑安装工程有限公司名下的仁化县丹霞大道27号银海花园XXX1号房及XXX房变更为马仁良单独所有。其后，原告因房屋买卖合同与仁化县建筑安装工程有限公司发生争议，遂将该公司及李枧柏作为共同被告向仁化县人民法院提起民事诉讼，要求解除房屋买卖合同，并由出卖人返还购房款并赔偿原告损失。诉讼过程中，原告委托代理人向仁化房地产交易中心查询案涉商品房买卖合同的状态，仁化房地产交易中心经查询后于2019年3月18日出具书面查询证明，内容为“房地产开发企业仁化县建筑安装工程有限公司将座落于仁化县丹霞大道27号银海花园XXX号房（是现售房），于2013年1月4日与林铁松进行网签，截至2019年3月18日网签状态信息是申请备案状态，未向仁化县房地产交易部门办理合同网签备案手续。”现原告认为由于其于2010年6月23日与出卖人签订的《商品房买卖合同》约定购买的仁化县城丹霞大道27号银海花园XXX房实际也包含仁化县城丹霞大道27号银海花园XXX号房，被告将102房《商品房初始登记证》的登记单位（销售方）仁化县建筑安装工程有限公司变更登记权属人为马仁良的登记行为同样损害其合法权益，属于违法行为，遂于2019年4月25日向本院提起本案行政诉讼。 另查明，对于《商品房买卖合同》上合同抬头“银海花园（马仁良开发商）”与合同落款仁化县建筑安装工程有限公司的关系，原告称并不清楚，但主张与其签订合同以及收受购房款的都是仁化县建筑安装工程有限公司。庭审中，原告林铁松主张其实际占有使用了房屋，本院要求原告林铁松就此提交证据证实，原告林铁松庭审后向本院提交了仁化县人民法院2019年4月9日的《质证笔录》，根据该笔录内容显示，仁化县建筑安装工程有限公司主张其与马仁良、李枧柏是挂靠关系，马仁良是涉案XXX号房和XXX号房的实际出资和出卖人，而原告林铁松则主张仁化县建筑安装工程有限公司一直在占有、使用涉案房屋，且提供了《协议》等证据证明仁化县建筑安装工程有限公司并未将房屋交付给原告使用。仁化县建筑安装工程有限公司及李枧柏对该《协议》的真实性予以认可，但提出该《协议》可以说明涉案房屋的实际出卖人是李枧柏和马仁良，且主张仁化县建筑安装工程有限公司从来没有使用过房屋，还提出原告现在一直居住和使用涉案房屋。 还查明，原告向本院提交的2010年6月23日签订的《商品房买卖合同》是格式化的空白《商品房买卖合同》，并在空白栏目内手写了相关内容，也不存在合同编号。被告主张，原告签订《商品房买卖合同》后一直未予备案，且《商品房买卖合同》所涉房屋是XXX房而不是XXX房，其在对涉案房屋进行变更登记之时，并不知晓原告签订《商品房买卖合同》一事，也并不知晓原告的存在。 本院认为，原告林铁松认为被告仁化县不动产登记中心将仁化县城丹霞大道27号银海花园XXX号房登记权属人仁化县建筑安装工程有限公司变更登记为马仁良的行为违法并提起本案行政诉讼，其并不具有原告诉讼主体资格，原告林铁松的起诉应予以驳回。 《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”第四十九规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”上述法律规定明确了行政案件中原告提起行政诉讼的主体资格，即提起行政诉讼的原告必须是行政行为的相对人或其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，而关于利害关系，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第十二条规定：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。”同时，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第十三条规定：“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”而关于房屋登记案件中债权人的诉权问题，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。” 本案中，从原告诉状内陈述其提起诉讼的理由是“原告是涉案两房屋的购买人，购买时间在被告违法变更登记行为之前。因被告的违法登记行为阻碍了原告合法购买的房屋的正常登记，侵害了原告的合法权益，并给原告造成了经济损失”及其提交的证据可知，原告是基于商品房买卖合同的债权人身份，认为其利益受到房屋权属变更登记行为的影响而提起诉讼的，但根据案件查明的事实，原告并非是涉案房屋的所有权人、预告登记权人、抵押权人，在被告作出变更登记前，涉案房屋也并未依据原告的申请而被人民法院查封，原告也没有证据可以证实房屋登记机构的工作人员与债务人存在恶意串通的行为，且因原告所主张权利的《商品房买卖合同》并未办理网签备案，由此导致被告在办理涉案房屋权属变更登记之时，无法对原告的债权进行考虑也无法对此进行保护，故其以债权人身份提起本案行政诉讼，于法无据。原告主张其债权利益受损，其应循民事途径解决。 此外，原告在本案中称其已实际占有使用仁化县城丹霞大道27号银海花园XXX号，并应本院要求提交了仁化县人民法院2019年4月9日的《质证笔录》，其主张该案被告李枧柏和仁化县建筑安装工程有限公司确认原告占有使用涉案房屋的事实。但根据该《质证笔录》，原告在民事诉讼中的主张是仁化县建筑安装工程有限公司一直在占有、使用涉案房屋，并且提供了《协议》等证据予以证明，原告分别在民事诉讼和行政诉讼中就同一事实问题提出截然相反的主张，却并未说明合理的理由，原告的行为有违诚信诉讼原则。更何况，虽然仁化县建筑安装工程有限公司及李枧柏在民事诉讼中反驳是原告占有使用涉案房屋，但无论是仁化县建筑安装工程有限公司还是李枧柏在民事诉讼中，以及本案原告在本案中均未提交其他证据佐证原告是涉案房屋的占有使用权人，且本院注意到，仁化县建筑安装工程有限公司及李枧柏在《质证笔录》中，针对原告提交的《协议》称“由此可以说明涉案房屋的实际出卖人是李枧柏和马仁良”，而马仁良实际并未参与该民事诉讼，结合原告及仁化县建筑安装工程有限公司、李枧柏的主张内容，存在马仁良实际占有使用涉案房屋的可能，原告于本案中所提交的证据并不能证实其已经实际占有使用涉案房屋，故其尚未完成其与本案被诉行政行为存在利害关系的举证责任。 第三人仁化县建筑安装工程有限公司及马仁良经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第七十九条第二款的规定，不发生阻止案件审理的效果。 综上，原告林铁松与被告仁化县不动产登记中心对仁化县城丹霞大道27号银海花园XXX号房屋权属进行变更登记的行政行为之间不存在行政诉讼法上认可的利害关系，原告林铁松的起诉依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第二十五条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第十二条、第十三条、第六十九条第一款第一项、第八项，第一百零一条第一款第二项的规定，裁定如下： 驳回原告林铁松的起诉。 驳回起诉的案件依法不交纳案件受理费。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  梁增有 人民陪审员  刘阳娇 人民陪审员  韩玲玲 二〇一九年七月十七日 法官 助理  欧文琴 书 记 员  李舒韵