福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初2045号 原告（执行案外人）：王来明，男，1959年4月26日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄小强，福建求达律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：黄水清，男，1967年5月5日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：郑志峰，福建正成功律师事务所执业律师。 第三人（被执行人）：黄串连，男，1966年6月18日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人(被执行人)：南安市荣建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城成功科技商贸小区****。 法定代表人：黄文家。 原告王来明与被告黄水清，第三人黄串连、南安市荣建房地产开发有限公司（以下简称“荣建公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王来明的委托诉讼代理人黄小强，被告黄水清的委托诉讼代理人郑志峰到庭参加诉讼，第三人黄串连、荣建公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王来明向本院提出诉讼请求：立即停止对X号、X号、X号店面的执行，并解除查封、冻结。事实和理由：王来明和兄弟等人就与荣建公司股东黄串连多次洽谈定制认购店面事宜。因团购的店面属定制，在开发过程中，王来明和一起认购的亲朋就根据荣建公司的要求陆续支付认购款。2015年8月25日，王来明与荣建公司签订《商品房买卖合同》，亦经不动产登记部门网上签约，并办理了网签备案。《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效。2016年8月15日，黄水清曾向本院提起债权人撤销之诉，开庭后黄水清撤回起诉。黄水清这一债权人撤销之诉撤诉，足以证明黄水清对王来明所购买的新美家园X号、X号、X号店面是无理的诉讼，同时证明王来明所购买的X号、X号、X号店面是合法有效的。2019年1月18日，王来明在浏览淘宝网时，无意发现法院拍卖公告中将王来明所有的X号、X号、X号店面也列入拍卖范围，为此，王来明向本院提出书面异议，本院于2019年2月1日作出（2019）闽0583执异5号执行裁定书，驳回王来明的异议请求。王来明认为，本院根据申请人（债权人）黄水清的申请而作出查封、拍卖裁定书及（2019）闽0583执异5号执行裁定书，将王来明所购买的X号、X号、X号店面列入拍卖范围是错误的，驳回王来明的异议请求也是错误的，因为：第一，同事实与理由第一段，不再重复论述。第二，黄水清既然行使了对王来明所购买的X号、X号、X号店面的债权人撤销之诉，在无理的情况下撤诉，那么说明王来明所购买的X号、X号、X号店面是合法有效的。第三，尽管房产还在荣建公司名下，但荣建公司已将房产出售给王来明，王来明也已经按照约定支付了购房款，王来明所提供的《购买X-X号店面补立协议》、《商品房买卖合同（预售）》、转账凭证、收据等书面材料足以证明王来明与荣建公司在法院采取保全措施前存在真实的商品房预售合同关系，且已实际履行。王来明仅是普通的消费者，认知能力相对较低，要求王来明如执法机关分清辨明网签、备案、预告登记之间的区别，明显强人所难。王来明是善意第三人，不存在过错，王来明与荣建公司之间的交易符合物权登记条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。第四，2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》，该批复的第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，首次确立了不动产物权期待权优于金钱债权的特别保护制度。因此，王来明认为法院在审查异议人的异议申请时，仅以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，就驳回王来明的异议申请是错误的。 黄水清辩称，执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，应驳回王来明的诉讼请求。第一，王来明提供的收款收据不能体现已经支付购房款，且已经超过购房款的50%。第二，王来明没有将购房款汇入监管账户。第三，案涉房屋是商业房屋，不是用于居住的，案涉房屋不应排除执行。 黄串连、荣建公司均未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王来明提供的《购买X-X号店面补立协议》、《收款收据》、《收条》，因上面加盖有荣建公司的公章或有黄串连的签字捺印，在（2016）闽0583民初6758号原告黄水清与被告荣建公司、第三人王来明债权人撤销权纠纷一案中，荣建公司也认可上述证据的真实性，故对上述证据的真实性，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 荣建公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并依法取得其开发的溪美新美家园项目的商品房预售许可证。王来明、黄文茹自2014年3月至2015年2月向黄种鑫、福建省南安市科技化工有限公司多次汇款，款项共计1389万元。2015年2月5日，黄串连出具《收条》一份，载明黄串连收到王来明店面定金100万元，款项转入南安市科技化工有限公司。2015年2月8日，荣建公司出具一份加盖有公司印章的《收款收据》，载明荣建公司收到王来明购荣建X-X号店而预付款1260万元。2015年2月10日，王来明与荣建公司签订《购买X-X号店面补立协议》，协议约定王来明向荣建公司购买X-X号店面，王来明已付荣建公司1360万元，荣建公司提供给王来明X-X号店面面积约680平方米，层高带板6.8米等。在王来明提供的《建筑设计方案》中，手写备注“荣建X-X面积约680平方米带板层高6.8米”。2015年8月25日，王来明与荣建公司签订了三份《商品房买卖合同（预售）》，双方并就三份《商品房买卖合同（预售）》在南安市房屋交易管理中心办理网上预售登记备案。三份合同约定王来明向荣建公司购买南安市X号、X号、X号店面，总价款合计3390900元。2016年5月19日，本院受理原告黄水清与被告黄串连、荣建公司民间借贷纠纷一案，并于2016年6月27日作出（2016）闽0583民初4025号民事判决书，判决：一、被告黄串连应于本判决生效后10日内偿还原告黄水清借款人民币2126万元及利息（……）；二、被告荣建公司对上述借款的本金及利息承担连带清偿责任；被告荣建公司对上述借款的本金及利息承担保证责任后，有权向被告黄串连追偿。该判决生效后，黄串连、荣建公司未履行判决书所确定的义务，黄水清向本院申请强制执行，本院立案执行后，于2017年12月23日作出（2016）闽0583执3243号之二执行裁定书，裁定：查封、拍卖被执行人荣建公司名下、址在福建省南安市溪美社区的土地使用权及地上建筑物[产权证号：南国用（2014）第X号]。本院对登记在荣建公司名下的上述房地产已办理查封登记手续并进行价格评估拟进入拍卖程序。2019年1月20日，王来明对执行南安市X号、X号、X号店面提出书面异议，本院于2019年2月1日作出（2019）闽0583执异5号执行裁定书，裁定驳回王来明的异议请求。之后，王来明向本院提起本案执行异议之诉。 另查明，2016年8月15日，本院受理原告黄水清与被告荣建公司、第三人王来明债权人撤销权纠纷一案，庭审中，荣建公司确认收到涉案房产的购房款。后黄水清于2017年5月2日向本院提出撤诉申请，本院于同日作出（2016）闽0583民初6758号民事裁定书，裁定准予黄水清撤诉。 本院认为，王来明虽与荣建公司就涉案房产签订《商品房买卖合同（预售）》，并进行网上预售登记备案，但未对涉案房产办理不动产物权预告登记或物权登记，涉案房产仍登记在荣建公司名下。商品房预售合同登记备案是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，与不动产物权登记、预告登记有本质不同，并不当然产生登记请求权的物权效力，因此王来明并未取得涉案房产的所有权，王来明对涉案房产仅享有合同债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，王来明与荣建公司在本院查封之前就涉案房产签订《商品房买卖合同（预售）》，且提供的《收款收据》体现已支付的价款超过合同约定总价款的50%，但王来明购买的涉案店面不是用于居住，而是用于商业经营，王来明亦未提供证据证明所购房产系用于居住的唯一房屋，因此王来明提出的执行异议并不同时符合该条规定的条件，王来明的债权不具有能够排除执行的权利，不能对抗法院对涉案房产的查封、拍卖行为，故王来明的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。王来明主张，黄水清在债权人撤销权纠纷一案中撤诉，证明其购买的涉案房产是合法有效的，该主张缺乏法律依据，不予采信。黄串连、荣建公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款规定，判决如下： 驳回王来明的诉讼请求。 案件受理费100元，由王来明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王毅刚 人民陪审员  张小驷 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年七月三日 书 记 员  李晓琳 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 -6- -7-