河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1302民初1425号原告牛某，男，汉族，1983年12月11日出生，住唐河县。委托代理人杨波，河南子午律师事务所律师，代理权限特别授权。被告于某某，男，汉族，1966年4月5日出生，住南阳市新区。被告袁某某，女，汉族，1967年12月26日出生，住址同上，系于某某妻子。二被告委托代理人曹万保，南阳市卧龙区法律援助中心法律工作者，代理权限一般代理。原告牛某诉被告于某某和袁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛某及其委托代理人杨波，被告于某某和袁某某的委托代理人曹万保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛某诉称，2014年12月13日，被告于某某与南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处（以下简称一体化示范区）签订了《征收安置住房意向书》，依据《白河街道办事处姜营村城中村改造征收拆迁补偿安置方案》，对被告于某某家的房屋进行拆迁，安置了三套120平米的房产。2015年3月6日，原告与二被告通过宛都公证处签订了《房产买卖协议》，约定被告将其所有的120平方米房产转让给原告，并约定自2016年12月31日以后过渡费由乙方（原告）领取；交房时，甲方（被告）必须协助乙方办理房产相关手续（房产证），甲方不得以任何理由向乙方追加其它费用。在《征收安置住房意向书》第三条过渡费中约定超过期限未能交房，按双倍支付过渡费，按每平方米每月16元计算。合同签订后，原告一次性将房款24万元交付于某某。现二被告的拆迁房屋已分配到位，却不将房屋交于原告。请求依法判令：1、二被告履行原、被告双方签订的《房产买卖协议》，交付原告房屋一套（建筑面积约120平方米，合同价240000元），并协助原告将该房登记到原告名下。2、二被告交付2017年1月1日之后的过渡费38400元（截止2018年8月30日共计20个月，每平米每月16元120平米每月1920元，共计20个月38400元）。3、本案诉讼费用由二被告承担。被告于某某和袁某某辩称：本案房屋买卖协议属实，但是原告仅能按照比例与王XX、袁纯刚、张庆华等四户共同分享。2018年9月，经一体化示范区解决姜营村问题专项工作组发布的《姜营村安置房选房公告（第34号）》，安置给于某某的房屋面积：182.78×2平方米，具体理由是：一、2014年12月13日，经一体化示范区、白河街道办事处，及姜营村、组四级认定：被告关于NO：0801-1安置意向书合法置换房屋面积为580.16平方米，意向户型面积为四套120平方米，一套100.16平方米的房屋。二、被告获得合法置换房屋面积为580.16平方米房屋后，于2014年12月14日卖给王XX200平方米；2014年12月30日卖给袁纯刚100.16平方米；2015年3月6日卖给本案原告牛某120平方米；2015年3月23日卖给张庆华120平方米(共计540.16平方米)。三、2018年9月，一体化示范区解决姜营村问题专项工作组，对包括于某某(安置意向书NO：0801-1)等部分村民在2014年房屋征收时无实际建房的面积，要求其自愿放弃退掉，否则不予分房。详见｛1、姜营村5组组长徐永海、2、改组会计于纪全证言，5组村民崔建梅、崔彦超、雷雨顺分别作的证人证言；南阳市城乡一体化示范区解决姜营村问题专项工作组发布的《姜营村安置房选房公告（第34号）》。四、基于以上原因，被告原有的合法置换房屋面积为580.16平方米，缩小为：182.78X2=365.56平方米。为此，被告为了使包括原告在内的4位购房户将来有房可住，打电话邀请王XX、袁纯刚、牛某等四人到被告家里，告知以实情，并告知解决方案：方案一是按照当时购房价格，予以退还购房款；方案二是：若要房子按照比例分房，面积不够一套房子的，答辩人愿意协调购买不足部分的面积，协商未果。五、关于过渡费：双方签订了房屋买卖合同后，一体化示范区一直未兑现2016年12月13日至今的过渡费，而且在其发布的《姜营村安置房选房公告（第34号）》中要求对未实际建房面积的过渡费予以收回。原告为支持其主张，向本院提交证据如下:1、原告身份证复印件，证明原告的基本情况。2、0801-1城中村安置意向书一份，证明被告于某某家拆迁安置四套房屋；过渡费自2016年12月13日之后为16元/平米，于某某能够代表家庭成员签订本意向书。3、公证书一份，证明原告牛某与被告于某某、袁某某2015年3月6日签订《房产买卖协议》，被告将其120平米的房产以每平方单价2000元出售给原告，总房价为240000元；2016年12月31日以后过渡费由牛某领取。4、收款条一份，证明被告收取了原告房款240000元，银行转账记录一份，证明原告向被告指定的银行转款，下余款项为现金。5、分配方案表两张，证明被告于某某档案号为0801-1，其子于光旭档案号为0801-2，被告袁某某档案号为0978。6、北区12号楼户型及选房通知，证明袁某某选房北区12号楼14楼1单元东户；于光旭选房三套位置面积。7、姜营村分房预告，证实分房时间为2018年9月1日，过渡费发放截止到2018年8月30日。8、张庆华与于某某和袁某某判决书，证明被告分得拆迁安置房第0801-1安置意向书中的北区7号楼2单元13层西户135.03平米，北区7号楼1单元10层西户135.03平米，南区1号楼中单元14层5户60.67平米三套房屋。9、姜营村城中村改造征收拆迁补偿文件一份，证明姜营村系合法拆迁，合法安置。二被告对原告举证的质证意见为：证据一无异议。证据二，安置意向书真实性无异议，但证明方向有异议，于某某只能代表其自己，不能代表其他成年家属成员，不能混淆标的。证据三真实性无异议。证据四真实性无异议。证据五，真实性无异议，但也证明被告分了300多平米。证据六，真实性无异议，这是预选房，不一定代表最后结果就是这个房子。证据七真实性无异议，但也印证了是预选的具有不确定性。证据八，不能作为本案证据，且判决书还未生效。证据九无异议。二被告针对辩解，向本院提交如下证据：第一组、身份证复印件。证明被告主体合法。第二组、1、一体化示范区0801-1安置意向书，证明经原一体化示范区、河街道办事处，及姜营村、组四级认定：被告合法置换房屋面积为580.16平方米，意向户型面积为四套120平方米，一套100.16平方米的房屋。第三组、1、2014年12月14日卖给王XX200平方米房产协议及付款银行流水；2、2014年12月30日卖给袁纯刚100.16平方米房产协议及付款银行流水；3、2015年3月6日卖给原告牛某120平方米房产协议公证书及付款银行流水；4、2015年3月23日卖给张庆华120平方米房产协议公证书及付款银行流水。证明被告取得合法置换房屋面积为580.16平方米，分别卖与王XX、袁纯刚、牛某等四户共计540.16平方米。第四组、1、一体化示范区解决姜营村问题专项工作组发布的《姜营村安置房选房公告（第34号）》。2、姜营村5组组长徐永海证言及身份证明。3、姜营村5组会计于纪全证言及身份证明。4、5组村民崔建梅、崔彦超、雷雨顺分别作的证人证言及身份证明。证明原告仅能按照比例与王XX、袁纯刚、张庆华等四户共同分享。2018年9月安置给于某某的房屋面积：182.78×2平方米。原告对二被告举证的质证意见为：证据一、二、三真实性无异议。证据四证明方向有异议，按比例分配的方案无法实施，且原告也不同意按该方案实施；对选房公告真实性无异议，被告确实得到这么多房子；证人证言无异议，证人证实房屋没有完全按照补偿协议分配事实，对崔彦超证言没有异议，但只证明其个人的情况，我方对面积缩水的事实无异议。经审理查明，2014年12月13日，被告于某某与一体化示范区签订《征收安置住房意向书》（编号0801-1）。主要内容为：“……二、安置面积：被征收户经四级认定合法置换面积580.16平方米。意向户型面积为120平方米，面积120平方米，面积120平方米（实际面积以建成后房管部门测绘的面积为准）。置换户型面积与实际户型面积不符时，按同地段经济适用房销售价交纳面积误差。……四、在本协议上代表乙方签字者承诺其能够代表乙方所有相关家庭成员签订本协议，保证所签订的本协议对乙方所有相关家庭成员具有法律约束力，对因此产生的后果负责并承担相关全部法律责任。……”2015年3月6日，原告牛某与被告于某某和袁某某签订《房产买卖协议》。约定二被告将编号为0801-1的安置意向书中一套120平米的房屋转让给原告，转让价格为240000元，原告一次性付清。自2016年12月31日起，此120平方米安置房过渡费由原告领取。该协议在南阳市宛都公证处进行了公证。同日，牛某向被告于某某账户转账221000元，剩余用现金支付。于某某向原告出具240000元的收条一份。另查明，二被告拆迁安置房第0801-1号协议书中有三套房屋已交付，分别为：北区7号楼2单元13层西户135.03㎡，北区7号楼1单元10层西户135.03㎡，南区1号楼中单元14层5户60.67㎡房屋。其中，北区7号楼2单元13层西户135.03㎡，本院一审已判决给另一购房人。原告要求变更诉讼请求，将北区7号楼1单元10层西户135.03㎡交付原告。综上所述，本院认为，一、原告牛某与被告于某某和袁某某签订的房产买卖合同系双方真实意思的表示，不违背法律法规的强制性规定，系有效合同，原、被告应按合同约定履行义务。原告按约定交付了房屋价款，被告向原告出具收款收条，双方买卖已经完成，被告理应及时在安置房分配到位之后交付给原告。庭审中查明，二被告已分得的房屋北区7号楼1单元10层西户为135.03㎡，多出原、被告合同约定的120㎡。本院为了解决双方的矛盾，应遵循公平公正原则，对二被告所分配的安置房多出部分，应按照当前市场价格，由原告补交该部分的价款。故位于姜营村××村改造房××号安置意向书北区××楼××单元××西户房屋交付给原告时，原告应按照当前市场价格补交多出部分的价款。二被告辩称争议的房产不能交付的原因是因为政府行为，提交证据真实性无法认定，本院不予采信。三、原告主张支付过渡费，因未举证证明被告领取了过渡费，故对原告过渡费的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十九条之规定，判决如下：一、原告牛某与被告于某某和袁某某签订的房产买卖协议为有效合同。二、限被告于某某和袁某某于本判决书生效后十日内交付原告牛某位于南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营社区城中村征收拆迁安置房（编号081-1）北区7号楼1单元10层西户一套。原告牛某应按照当前市场价格补交多出部分的价款。三、驳回原告诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5476元，原告负担766元，二被告负担4710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  张治菊审 判 员  祁白雨人民陪审员  李培培二〇一九年七月十六日书 记 员  高一鸣