达尔罕茂明安联合旗人民法院   民事判决书   （2019）内0223民初550号   原告：张某1，男，1962年7月25日出生，群众，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：张某2，群众，住内蒙古自治区包头市，系原告张某1姐姐。   被告：河北鼎都房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91130223794156   6124。   法定代表人：杨某，总经理。   原告张某1与被告河北鼎都房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告张某1委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼，被告河北鼎都房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.要求判决被告河北鼎都房地产开发有限公司给付原告张某1延迟办理房屋产权证的违约金114624.3元；2.本案诉讼费由被告负担。   事实与理由：2010年5月4日，原告与被告签订一份《西出口扩路拆迁安置返迁户协议》，被告拆迁原告旧房，给原告置换住宅一套，面积为101.33㎡，门脸房一套，面积为69.94㎡。2012年9月10日原告向被告支付差价141781元，并领取钥匙实际占有入住。2016年1月29日，双方签了网签合同。但被告至今未给原告办理房屋产权登记，也未交付原告的房屋产权证书。依照双方的拆迁安置返迁户协议，是拆除原告的旧房后在原址重建回迁安置，所以被告给原告安置的是期房，当时在签订回迁协议的时候该商品房并未建成，2012年9月10日，原告交付被告购房差价141781元并领取钥匙之日即为该商品房的交付之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，被告应当在2012年12月10日前交付原告上述商品房的权属证书，被告构成违约，承担违约责任。参照内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民再27号《民事判决书》的判例，违约金的计算应为购房总价款的30%。故原告请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。   被告庭前向法庭提交书面答辩状辩称，一、原告的主张没有事实和法律依据。在整个拆迁安置过程中，由于个别人的迟滞和政府相关部门的手续滞后，影响了整个小区的后期手续办理。二、本案涉及的房屋属于政府主导的房屋拆迁行为，不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》，房屋拆迁与商品房买卖不同，前者属于政府主导的惠民工程，后者为商品交易行为。因此，原告以商品房买卖为理由主张被告给付违约金，没有任何事实和法律依据。三、原、被告签订的网签合同第十二条第三款中，明确约定了“互不追究责任”的条款，被告认为，该条款是双方真实意思表示，根据《合同法》有约定从其约定的原则，原告没有权利向被告主张给付违约金。四、在最初的房屋拆迁补偿安置协议书上明确标注门脸面积为67.94，而原告故意在诉状上写成69.94增加了2平米。综上，被告认为，延迟办理房屋产权证责任不在被告，更重要的是原、被告签订网签合同时已经明确约定双方互不追究责任，原告背信弃义，索要金钱不合常理，依法无据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告向法庭提供的证据有：   1.《西出口扩路拆迁安置返迁户协议》复印件一份、收据复印件2张（与原件核对无异）、《商品房买卖合同》复印件2份（合同编号为2016-9000061和2016-9000062，与原件核对无异）。证明2010年5月4日，原、被告双方签订协议约定被告拆迁原告房屋院落一套，原址置换40平米门脸房一套、65平米住宅一套。后原告实际置换101.33平米住宅一套，每平米1700元，价款为172261元；67.94平米门脸房一套，每平米3000元，价款为203820元，原告于2012年9月10日补交置换的两套房屋差价141781元，已付清上述房屋全部款项。双方于2016年1月29日签订《商品房买卖合同》2份，被告应当在2012年12月10日前交付原告上述商品房的房屋权属证书，现被告未交付房屋权属证据，已构成违约，应承担违约责任。本院认为，该组证据内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；   2.内蒙古自治区高级人民法院（2017）内民再27号民事判决书（复印件一份）。证明根据法律规定已被人民法院发生效力的判决书所确认的事实可以作为定案依据。参照该判例违约金计算应为购房总价款的30%，即住宅的总价款为101.33平米×1700元/平米＝172261元；门脸房的总价款为67.94平米×3000元/平米＝203820元，两项共计376081元，按照30%计算，违约金共计376081元×30%＝112824.3元。本院认为，该证据为人民法院生效判决书，对该证据的真实性予以认定。   被告庭前提交的证据有：   1.房屋拆迁安置协议书（复印件一份）。证明在原告诉状上写的门脸房面积比拆迁协议多2平米。原告质证称，认可该协议，诉状书写有误，房屋面积以合同为准，住宅一套，101.33平米，门脸房一套，67.94平米。本院认为，原告认可该证据，本院予以采信；   2.《商品房买卖合同》复印件2份。证明双方互不追究是双方真实意思表示。原告质证称，真实性认可，证明目的不认可，被告应承担违约责任。本院认为，该证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2010年5月4日，原告与滦县鼎盛房地产开发有限公司签订《西出口扩路拆迁安置返迁户协议》约定被告拆迁原告房屋院落一套，原址置换40平米门脸房一套、65平米住宅一套。后被告将原告位于百灵庙镇白云路平房拆迁后，将位于××旗住宅一套，建筑面积101.33平米，每平米1700元，价款为172261元及白云路小区3-2-S206门脸房一套，建筑面积67.94平米，每平米3000元，价款为203820元，安置给原告。于2012年9月10日，原告补交置换的两套房屋差价141781元，并同时办理了入住手续，但房屋产权证至今未能办理。   被告河北鼎都房地产开发有限公司更名前的公司名称为滦县鼎盛房地产开发有限公司。   2016年1月29日，原告与被告河北鼎都房地产开发有限公司签订2份《商品房买卖合同》合同编号为2016-9000061和2016-9000062。合同第十二条约定，自初始登记完毕之日起90日内，办结房屋权属转移登记，并约定由于河北鼎都房地产开发有限公司的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，互不追究其责任。   本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系平等主体之间签订，是双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》第十二条明确约定，由于河北鼎都房地产开发有限公司的原因，未能在自初始登记完毕之日起90日内办结房屋权属转移登记的，互不追究其责任。本院认定双方关于办理房屋产权证已明确约定“互不追究其责任”，属于当事人有特殊约定的情形，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”之规定，被告不应该承担违约责任。被告抗辩的原、被告签订的网签合同第十二条，明确约定了“互不追究责任”的条款，该条款是双方真实意思表示，原告没有权利向被告主张给付违约金的答辩意见成立。本院对原告的诉讼请求不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：   驳回原告张某1的诉讼请求。   案件受理费2592元，减半收取1296元（原告已预交)，由原告张某1负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费2592元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。   审判员 太 平     二〇一九年七月二十二日   书记员 刘环宇   附：本判决所适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。