山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初4385号原告：崔益民，男，1969年2月15日出生，汉族，住山东省济南市。被告：山东南侨房地产发展有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：徐伟福，该公司董事长。被告：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。负责人：黄济志，该公司经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。原告崔益民与被告山东南侨房地产发展有限公司（以下简称南侨公司）、被告福建南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔益民，被告南侨公司、被告南方物业公司共同委托诉讼代理人陈冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔益民向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付因次卫生间没有热水管道重新装饰、铺设管道的费用15000元；2.判令两被告支付飘窗顶部渗漏雨水维修装饰费2100元；3.判令两被告立即恢复房间红外线安防、防盗设备的防护功能；4.判令两被告支付下水管道重新装饰费用300元；5.案件受理费由两被告承担。事实与理由：崔益民于2014年11月17日接收了南侨公司开发的位于济南市天桥区堤口路XX小区XX号房屋（以下简称涉案房屋），并于当日向南方物业公司缴纳了一年的物业服务费。崔益民自2015年6月份发现次卫生间内没有热水管道以及飘窗顶部渗水、红外线安防设备不起作用等问题后，马上找到维保中心。维保中心查看事实后，要求崔益民以书面形式向南侨公司报修。崔益民在两次以书面形式向南侨公司提出报修后，南侨公司许总电话通知崔益民由小区物业即南方物业公司处理，并将报告转至该物业公司。南方物业公司王兰英经理予以签收，其签收后一直没有处理，并以各种理由推诿，崔益民向小区物业反映十余次未果。次卫生间没有热水管道，严重影响了崔益民的日常生活所需。飘窗位置漏雨水，崔益民按照和南方物业公司签订的装饰合同施工，安装空调时物业公司派人指定了空调安装位置，现在答复称飘窗漏雨水是因为空调安装不当造成的，维修中心和物业公司相互推诿，至今未得到处理。红外线安防防盗设施不起作用，至今也没有启用，对崔益民家庭安全产生了影响。崔益民家中厨房下水管漏水，维修中心前后维修三次，承诺的维修完毕恢复原状，但处理的并不到位。为维护合法权益，崔益民诉至法院，望判如所请。南侨公司辩称，一、对于次卫生间热水不通事宜，崔益民对南侨公司的该项诉讼请求并无事实和法律依据，首先崔益民装修施工之前已经对冷热水管道的使用进行了验收和检视，崔益民称均可正常使用，但现在起诉却又称其次卫生间没有热水管，南侨公司认为是诉讼的不诚信行为。其次，根据崔益民提交的证据装饰装修管理协议第2页底部第4条明确约定崔益民装修前应当全面查验，所需装修部位是否存在工程质量问题或装修中不能消化处理的问题务必提前告知物业处理，否则将由崔益民承担全部责任，物业公司也已经将关于装修的重要提示告知了崔益民，特别提示崔益民注意：卫生间排水管道建议在装修之前重做通水测试验证，同时在装修过程中严禁投入易阻塞如装修垃圾等，装修时需封包好避免杂物进入。崔益民次卫生间本来就有热水管，其在诉讼之前是认可的，也就是说该问题的出现并非由管道本身存在工程质量问题引发的，因为在有热水管和供水情况下，管道的工程质量存在的问题只能是漏水或是渗水而不应当是无法给水。因此，崔益民诉请的事项原因只可能是有不明物体阻塞了热水管道。涉案房屋早在装修之前就已经交付给了崔益民占有使用，并不由南侨公司控制。崔益民在提出问题部位又自行进行装修施工，无论是从推理还是从常理来讲，该问题的发生与两被告无关。反而是崔益民及其自己聘请的装修施工方才是引发该问题的全部责任方。再次，退一步讲，即使法庭经查证确定管道不能供给热水是因为南侨公司建设施工该管道时存在工程质量问题全部导致的，那么根据南侨公司前述双方之间的约定以及南方物业公司向崔益民的告知事项，崔益民装修次卫生间贴墙砖必然覆盖墙内热水管，一旦之前未能检查发现之后只能对装修进行破坏，进行剔凿检查。在这种情况下，崔益民当然负有提前检查以及及时向两被告反馈管道工程质量问题的义务。否则，根据合同法第119条第1款规定，对于崔益民自己未采取合理措施减少损失而造成的不利后果，两被告不应承担任何责任。最后，该问题迟迟不能解决完全是崔益民自己的无理要求所致，经南侨公司核实当时的沟通情况：在崔益民报修后，南方物业公司维修人员经测试发现崔益民家中次卫生间淋浴管道是通畅的，但洗手盆的热水不通，于是就组织对洗手盆热水管道的角阀进行拆解，利用钢丝疏通到15至16公分的位置时通不下去了，具体原因不能查明；只能对该处进行剔凿检查确定原因。但此时崔益民提出，进一步检查可以，但是必须先与其签订协议，因进行剔凿检查必须将其次卫生间整体再装修一遍，包括墙砖、地砖、防水、吊顶或是一次性赔偿其15000元，而不是对在剔凿检查后仅需贴补的区区数块墙砖的损失进行分担，在未查明热水不通的具体原因及责任方的情况下，凿两块墙砖就要给崔益民整体重新装修一遍，凿两块砖就要赔偿15000元，这还是在责任方不明的情况下，南侨公司不可能同意。二、关于飘窗顶部渗水，该问题并不是南侨公司建设组织施工造成的，按崔益民的陈述其损害是在后续的装修过程中造成的，这不属于工程质量问题，南侨公司不是赔偿主体。三、关于红外线安防不起作用，涉案房屋交付时的装饰装修标准在崔益民提交的济南市商品房买卖合同附件3户内配套设施第8条中对于红外幕帘有明确约定：红外幕帘仅配置在房屋所在楼宇的一层、二层、顶层以及底层商业用房相邻的外窗、阳台；崔益民购买的是X号楼X层，根据合同记载该号楼建筑层数地上为29层、因此崔益民房屋本身就没有红外幕帘。另外，崔益民要求判令将来可能发生的后果或损失不确定的事由于法无据，应予以驳回。四、对于厨房下水管漏水，该维修问题已经解决完毕，但是涉及到施工修补时间先后等客观情况以及材料新旧程度等物理属性差异不可能做到完全一致，崔益民要求赔偿重新装饰的费用请求予以驳回。南方物业公司辩称，一、对于次卫生间热水不通，红外线安防不起作用，厨房下水管道漏水带来的损失问题，依据物业服务合同及物业法规定只对于物业管理区内的业主公共部分进行维保，对于业主房屋专有部分尤其是内部并不负有维保义务，崔益民因自己房屋的工程质量问题，交付标准不符合合同约定向南方物业公司维权，主张损失的没有法律依据。2、关于飘窗顶部渗水，事实情况是崔益民报修其次卧飘窗顶部两侧潮湿造成吊顶腻子变色，经维修人员的察看，飘窗顶部两侧潮湿的原因为崔益民需要将空调室外机安装在外墙面的指定安装机位上，而其所购买的房屋安装机位因设计并无防护栅栏，崔益民为了防止空调室外机零件坠落选择采取了螺栓固定方式加固，渗水是因为崔益民打螺栓时打穿了墙面保温层内的防水涂料，雨水经由孔隙渗入墙面所致。崔益民安装空调前向南方物业公司告知，这是为了防止空调外挂机高空安装作业造成不必要的他人人身财产损害。空调外挂机的安装机位在房屋交付时就是确定的，南方物业公司只是告知崔益民要把室外机器安装在固定机位上，不能在外墙面另开新的机位，并未指令崔益民在该机位上的哪个具体位置以及采取何种方式进行固定。崔益民选择打螺栓的方式加固，以及加固的位置是其自己的行为，与南方物业公司无关。如果出现问题，崔益民应当与空调的安装施工方解决。另外，崔益民在起诉室，明确说明是依据合同违约提起诉讼而其所诉该事项却具有明显的侵权性质，故不应对此作出处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月2日，南侨公司（出卖人）与崔益民（买受人）签订了《济南市商品房买卖合同》一份，约定由崔益民购买南侨公司开发的位于济南市天桥区XX小区一期工程(F地块南）X号住宅楼X单元X号房屋，即涉案房屋。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件三装饰、设备标准中，户内配套设施部分第8条约定，“对讲安防系统：彩色可视对讲机，主卧设紧急按钮。一层、二层、顶层及底层商业屋相邻的外窗、阳台设红外幕帘。”合同附件五合同补充协议第一条需向买受人作提示说明的特殊约定部分，第5条约定，“每户均有外置空调机位，业主安装空调时均应按预留的机位安装，外机的尺寸，重量不能超过预留的标准，如因超过预留标准而产生的损害责任由业主自行承担，特此提示。”崔益民与南侨公司还就其他权利义务做了相应约定。2014年11月28日，南侨公司将涉案房屋交付给崔益民，并出具了商品房住宅质量保证书；同日，崔益民与南方物业公司签订了《XX小区小区F区前期业务服务合同》，由南方物业公司对涉案房屋所在小区提供物业服务。2015年3月12日，崔益民因提出装修申请，与南方物业公司签订了《XX小区小区F区装饰装修管理协议》，报备的装修施工工期为2015年3月12日至2015年7月14日。2015年6月29日，南方物业公司对崔益民家中装修进行了检视，在《装修检视申请单》中对“冷热水管道”部分进行了检视，未发现及标注改动情况。崔益民装修后，使用次卫生间过程中发现洗手盆热水管道不通，分别于2016年3月25日、2016年10月26日、2017年4月17日向南方物业公司反映，该公司提出通过区域剔凿方式进行维修，崔益民以无法购买同品墙砖为由要求将强壮全部更换，双方未能协商一致；南方物业公司向南侨公司申请给予支持，崔益民同时提出如不维修，可以赔偿15000元，后双方未能协商达成一致意见。崔益民购买的涉案房屋为顶层，根据南侨公司的商品房买卖合同约定，应当提供红外幕帘安防功能，但至今未能开通该项功能。崔益民购买的涉案房屋的空调预留机位不同于其他楼层的机位，其他楼层空调机位平台为水平平台，且带有防护栏；崔益民购买的涉案房屋的空调机位平台存在一定斜度，并非水平平台，且未带有防护栏。崔益民在安装空调过程中，经南方物业公司指定位置安装后，为保证安全在安装过程中进行了打孔固定施工，从而导致安装空调附近飘窗部分渗漏雨水。南方物业公司在对公共下水管道维修过程中，对崔益民加重厨房吊顶以及包管外包装饰产生了一定损害，并未能完全恢复原状。本院认为，崔益民与南侨公司之间存在商品房买卖合同关系，南侨公司应当就涉案房屋提供质保责任以及瑕疵担保责任。崔益民与南方物业公司之间存在前期物业服务合同关系，南方物业公司向崔益民等小区业主提供物业服务，并收取相应的物业服务费用。关于崔益民的诉讼请求，其第一项诉讼请求，属于南侨公司承担的瑕疵担保责任范畴，南侨公司向崔益民交付的涉案房屋中次卫生间洗手盆部分热水管道不通，从而影响了崔益民的日常生活。南侨公司虽辩称其交付前进行了冷热水管道检验，并系带压交付，对于崔益民主张的次卫生间洗手盆热水管道不通的原因不能确定。根据日常生活经验法则，管道带压交付，仅能证实管道不存在渗漏点，而无法证实管道内部是否通常。南侨公司将涉案房屋交付崔益民时，冷热水管道外露部分均带有阀门或螺塞等予以封闭，在装修过程中导致管道堵塞的可能性极小。本院认为，对崔益民主张的次卫生间洗手盆热水管道不通的原因，仍应以确定为南侨公司的责任为宜。对崔益民主张的该部分损失，本院综合考量维修管道、更换瓷砖以及更换瓷砖可能引起的色差、影响居住使用等因素，酌定合理损失1万元，由南侨公司支付给崔益民。对于崔益民的第二项诉讼请求，商品房买卖合同中明确约定了顶层的红外幕帘安防功能，现涉案小区已经移交南方物业公司管理，对于崔益民提出的红外幕帘安防功能修复责任，由两被告共同承担。对于崔益民的第三项诉讼请求，即因空调安装导致的渗水损失情况，崔益民未提交证据证实其具体损失，本院酌定该部分合理损失600元。因南侨公司交付的房屋存在造成空调切实难以安装的事实，该部分损失由南侨公司承担。对于崔益民的第四项诉讼请求，厨房吊顶以及包管装饰的损失，崔益民未提交损失数额的具体证据，本院酌定该部分损失200元，该部分损失系由南方物业公司提供物业服务过程中产生，应由南方物业公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告山东南侨房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告崔益民因次卫生间洗手盆热水管道不通产生的损失1万元；二、被告山东南侨房地产发展有限公司、被告福建南方物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起20日内修理恢复位于济南市天桥区XX小区一期工程(F地块南）X号住宅楼X单元X号房屋的红外幕帘安防功能；三、被告山东南侨房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告崔益民因空调安装机位设计造成原告崔益民财产损失600元；四、被告福建南方物业管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告崔益民厨房吊顶以及包管装饰损失200元；五、驳回原告崔益民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由被告山东南侨房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  韩 峰人民陪审员  张士美人民陪审员  王泳懿二〇一九年七月二十五日书 记 员  张爱敏