陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终2247号上诉人（原审原告）:武福成，男，1961年7月28日出生，汉族，山西省朔州市城区人，住朔州市。委托诉讼代理人：钞佐星，陕西正北律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：曹亮亮，男，1987年11月6日出生，汉族，陕西省佳县人。上诉人（原审第三人）：冯高芳，女，1988年6月20日出生，汉族，陕西省佳县人。上诉人（原审第三人）：高勇利，男，1982年11月11日出生，汉族，陕西省米脂县人，住陕西省榆林市榆阳区。上诉人（原审第三人）：张帆，女，1982年2月21日出生，汉族，山西省偏关县人，住陕西省榆林市榆阳区。上诉人高勇利、张帆委托诉讼代理人：冯婧，陕西尊尚律师事务所律师。上诉人高勇利、张帆委托诉讼代理人：武江静，陕西尊尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）榆林市联慧房地产开发有限责任公司，住所地陕西省榆林市高新技术产业园区开源大道中段，统一社会信用代码：91610893694915677H。法定代表人：王铨杉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张祯，该公司员工。委托诉讼代理人：高斌，该公司员工。上诉人武福成、曹亮亮、冯高芳、高勇利、张帆因与被上诉人榆林市联慧房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初8280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。武福成上诉请求：1、在榆阳区人民法院（2018）陕0802民初8280号民事判决基础上增加一项判决或对其第四项判决内容补充：由被上诉人承担违约责任，按照定金罚则另外支付或赔偿上诉人178000元；2、案件受理费2980元，依法改判由被上诉人承担。事实和理由：一、根据法院对本案基本事实与证据的认定，足以证实被上诉人存在合同欺诈、根本违约情形，应依法承担相应的违约责任。至于违约责任形式是按照定金罚则支付双倍定金、还是违约金或者是赔偿经济损失，需根据合同约定与法律规定依法予以判决；二、被上诉人给上诉人签约认购的**号*单元****号住宅，在签约当时根本没有任何规划审批手续,在上诉人单方解除合同时五证全无，却隐瞒事实真相、欺骗签约骗取定金，并逾期未履行交房义务，其行为违约、违规更违法；三、被上诉人应依法承担违约责任，并按定金罚则双倍返还定金，或支付不高于已付款一倍的赔偿款。曹亮亮、冯高芳上诉请求：1、依法撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802民初8280号民事判决第五项，改判上诉人对原审第三人高勇利、张帆返还152000元及利息不承担连带清偿责任；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决错误。上诉人作为居间人代理原审第三人高勇利、张帆与被上诉人签订《房屋转让协议书》约定将涉案房屋转卖于被上诉人并促使被上诉人与原审被告榆林市联慧房地产开发有限责任公司签订《公园时光商品房认购书》，2013年1月25日榆林市联慧房地产开发有限责任公司法总经理王铨杉审批签字同意《更名申请表》中的变更事项，至此房屋的过户手续已经履行完毕；二、一审法院认定《房屋转让协议书》是从合同，判决解除该合同错误。该房屋转让协议并不是从合同，而是房屋认购协议约定的权利义务的转让。本案中因涉案房屋订立的三个合同均是独立的同级合同，并不存在主从关系，解除《公园时光商品房认购书》并不能当然的解除《房屋转让协议书》；三、一审法院判决上诉人承担连带清偿责任错误。上诉人受原审第三人高勇利、张帆的委托作为居间人出售该涉案房屋，上诉人的义务就是介绍高勇利、张帆与被上诉人之间订立关于该房屋的买卖合同，在该协议的签订中上诉人只起一个桥梁的沟通作用。虽然在《房屋转让协议书》中上诉人是全权代理兼担保人，但在该协议中上诉人作为居间人担保的是该房产来源合法，按时更名过户。该《房屋转让协议书》已经履行完毕，上诉人的作为居间人的义务也随之结束。高勇利、张帆上诉请求：1、依法撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2018）陕0802民初8280号民事判决，发回重审或改判上诉人不承担返还义务；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审法院在未查清事实的情况下，将两个独立的同级合同，认定为主从合同，并将已经履行完毕的《房屋转让协议书》解除是错误的。首先，主合同是不以他种合同的存在为前提，不受其制约而能独立存在的合同。从合同是以他种合同的存在为前提，自身不能独立存在的合同。而本案是两个独立的买卖合同，根本不存在主从关系；其次，被上诉人与榆林市联慧房地产公司签署的房屋认购书只能约束合同的双方当事人，违约责任或损失也应当由其中一方毁约方承担，而不应当由合同以外的上诉人来承担；最后，上诉人与被上诉人武福成签订房屋转让协议时涉案房屋迟延交付的事实状态已经存在，但被上诉人武福成仍在房屋转让协议上签字，并于第三人榆林市联慧房地产公司签订商品房认购书，表明其认可榆林市联慧房地产公司迟延交付房屋并接受该房屋迟延交付的事实与后果，现被上诉人不履行认购协议，反而要求上诉人返还转让费用，完全是无理之诉求；二、本案中涉案的房屋转让协议并无约定与法定解除理由，一审法院判决解除已履行的合同错误；三、一审法院判决上诉人返还被上诉人已收取的转让费及利息，无任何事实及法律依据，无任何法律依据可以解除已实际履行的有效合同，上诉人亦无义务返还已履行的合同。榆林市联慧房地产开发有限责任公司辩称：上诉人武福成与被上诉人与2013年1月20日签订商品房认购书时房屋延迟已存在，武福成的行为表明其与被上诉人延迟交付房屋的事实与后果已知晓，即使房屋延迟交付其依然愿意购买房屋。武福成当时已经放弃房屋延迟交付导致损失的权利，至一审起诉房屋已具备交付条件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。武福成辩称：一、被答辩人在2013年元月，将当时未规划获批、且根本不存在的所谓商品房转让于答辩人，所签《房屋转让协议书》违反了法律法规禁止性规定。根据一审查明的事实，榆林联慧房地产开发有限责任公司公园时光的规划审批，在高新管委会2016年6月公示时，本案诉争房**座*单元的审批项目仅有13层，没有18层，更不存在****号房源。答辩人于2016年9月20日发函解除与开发商的更名认购协议时，此转上房产也根本不存在。现在，认购协议、转让协议的合同目的无法实现被依法解除，理当如数返还收取答辩人的15.2万元；二、没有认购协议就没有转让协议，主从合同关系明确，所以解除认购协议理当解除转让协议，这样才符合解除合同的法律属性和目的。而且，解除合同具有溯及既往的效力，对已履行的合同将产生恢复原状的法律后果，即恢复到合同签订前的状态。所以被答辩人理当全额退还答辩人房款；三、吕高芳、曹亮亮夫妻作为高勇利、张帆全权代理兼担保人，与答辩人签订的《房屋转让协议书》，协议中明确了其连带担保责任，他们也是实际收款人，所以应连带承担退还房款或转让款的责任。武福成向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告签订的房屋认购协议有效予以解除；2、依法判令解除合同通知书有效；3、依法判令原告与第三人签订的房屋转让协议书有效予以解除；4、依法判令被告返还原告购房定金178000元并承担定金双倍返还违约金178000元；5、依法判令第三人返还原告购房转让金152000元及利息（从2013年1月15日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月21日，被告榆林市联慧房地产开发有限责任公司（出卖人）与第三人高勇利、张帆（买受人）签订房屋认购协议，约定：买受人购买出卖人开发的公园时光小区**座**单元****号住宅，面积约124.9平方米，单价每平方米4627.79元，总金额578000元，在签订本认购书时交付购房定金178000元占总房款31%，其余40万元占总房款69%办理银行按揭。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本协议约定的商品房交付买受人使用等事项。2013年1月14日，原告武福成（乙方、受让方）与第三人高勇利、张帆（转让方），第三人曹亮亮、冯高芳（全权代理兼担保人）签订房屋转让协议书，约定：甲方自愿将坐落在榆林市经济技术开发区啤酒厂对面的公园时光小区**座*单元****号住宅转让乙方。总价款73万元，甲方实际收取乙方33万元，其中向开发商交纳预付款178000元，本次交易转让费152000元，下欠开发商房款40万元由乙方受让更名后通过银行按揭方式直接向开发商交付。乙方在签订本合同时支付甲方定金5万元，购房合同更名手续办理后，乙方支付甲方剩余房款28万元。甲方保证该房产来源合法、权属清楚，按时更名过户。乙方应按约定及时付清剩余房款。如任何一方反悔、拒不过户或拒付房款，守约方有权单方解除合同，违约方将承担总房款30%的违约金或经济损失等事项。期间为了变更名字，2012年1月20日，原告武福成（买受人）与被告榆林市联慧房地产开发有限责任公司（出卖人）签订公园时光小区商品房认购书，约定：买受人购买出卖人开发的公园时光小区**座*单元****号住宅，面积约124.9平方米，单价每平方米4627.79元，总金额578000元，在签订本认购书时交付购房定金178000元占总房款31%，其余40万元占总房款69%办理银行按揭。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本协议约定的商品房交付买受人使用等事项。合同签订后，原告向第三人支付33万元，第三人以原告的名义向被告交纳了178000元。2016年9月20日，原告向被告发出解除合同通知书，内容为1、从本通知书送达之日起，正式解除与贵公司签订的房屋认购协议。2、贵公司应按约定双倍返还登记，返还额为356000元。3、贵公司应赔偿转让费的经济损失152000元。4、贵公司应赔偿从应交房之日2013年1月1日起到本通知送达之日2016年9月20日期间原告的租房损失以及从2016年9月20日起到支付以上损失费用之日止的利息损失等事项。该解除合同通知书原告以邮寄的方式送达被告。因被告及第三人不能向原告交付房屋，致原告持上述证据及理由向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：涉案房屋于2017年10月19日取得了建设用地规划许可证、榆林市建设工程规划许可证、榆林市商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、土地证。一审法院认为：被告榆林市联慧房地产开发有限责任公司（出卖人）与第三人高勇利、张帆（买受人）签订的房屋认购协议、原告武福成（乙方、受让方）与第三人高勇利、张帆（转让方），第三人曹亮亮、冯高芳（全权代理兼担保人）签订的房屋转让协议书、原告武福成（买受人）与被告榆林市联慧房地产开发有限责任公司（出卖人）签订的公园时光小区商品房认购书均系各方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法均应确认为有效合同。合同签订后，原告向被告交纳了购房定金178000元，而被告不能按协议约定的时间于2012年12月31日前向原告交付涉案房屋，致原告的合同目的不能实现且被告亦认为应当协议应当解除。原告诉请依法判令原告与被告签订的房屋认购协议有效予以解除及解除合同通知书有效的诉讼请求，经查，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定。本案中，原告于2016年9月20日向被告发出解除合同通知书并以邮寄方式向被告送达，而被告对该解除合同通知书未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，该解除合同通知书有效，原告的该项诉讼请求有效予以支持；原告诉请依法判令原告与第三人签订的房屋转让协议书有效予以解除的诉讼请求，经查，该合同是基于被告榆林市联慧房地产开发有限责任公司（出卖人）与第三人高勇利、张帆（买受人）签订的房屋认购协议而产生的从合同，该合同亦应当解除，原告的该项诉讼请求本院予以支持；原告诉请依法判令被告返还原告购房定金178000元并承担定金双倍返还违约金178000元的诉讼请求，经查，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定。及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定。本案中，原告提供了原告与被告签订的公园时光小区商品房认购书，故原告要求被告承担定金双倍返还违约金178000元没有事实法律依据，本院不予支持予以驳回，被告应当返还原告已交纳的购房款178000元；原告诉请依法判令第三人返还原告购房转让金152000元的诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持；原告诉请第三人承担利息的诉讼请求，经查，依房屋转让协议书“如任何一方反悔、拒不过户或拒付房款，守约方有权单方解除合同，违约方将承担总房款30%的违约金或经济损失”的约定，原告的该项诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持。起算时间从诉讼之日即2018年8月7日开始。第三人曹亮亮、冯高芳作为保证人未约定保证方式及期间，依法认定为连带责任保证，原告于2018年8月7日提起诉讼系保证期间内，第三人曹亮亮、冯高芳承担了保证责任后有权向第三人高勇利、张帆追偿。原告的其他诉讼请求没有事实依据，本院不予支持予以驳回。被告抗辩解除合同成立，其余理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第三十一条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告武福成与被告榆林市联慧房地产开发有限责任公司签订的房屋认购协议有效，于本判决生效之日起予以解除。二、原告武福成向被告榆林市联慧房地产开发有限责任公司发出的解除合同通知书有效。三、原告武福成与第三人曹亮亮、冯高芳、高勇利、张帆签订的房屋转让协议书有效，于本判决生效之日起予以解除。四、本判决生效后十日内，由被告榆林市联慧房地产开发有限责任公司返还原告武福成购房定金178000元。五、本判决生效后十日内，由第三人高勇利、张帆返还原告武福成已收取的转让费152000元及利息（从2018年8月7日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。由第三人曹亮亮、冯高芳对该债务承担连带清偿责任。六、驳回原告武福成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8980元，由原告武福成负担2980元，被告榆林市联慧房地产开发有限责任公司负担3000元，第三人高勇利、张帆、曹亮亮、冯高芳共同负担3000元。二审查明的事实与一审查明的事实一致，故本院依法对一审查明的事实予以认定。本院认为，上诉人诉请被上诉人榆林市联慧房地产开发有限责任公司承担双倍返还定金责任。经查，《房屋认购协议》第四条付款方式及期限第一项约定：“买受人为取得认购房屋的优先购买权，在本认购书时自愿交付购房定金人民币178000元整。占房屋总价的31%”。第四条第二项C款又约定：“买受人于2011年7月21日，首付总房款的31%，即人民币178000元整”。从协议约定的上述条款看，从2011年7月22日起，该178000元定金就转化为首付款，不再具有定金的担保职能。且合同第六条第二项约定“双方同意本认购协议签订之日起至正式合同签订日，出卖人有义务为买受人保留本认购房，期间不得再与他人签订该房合约，否则视为出卖人违约，出卖人双倍返还买受人定金”。被上诉人榆林市联慧房地产开发有限责任公司并未违反上述定金条款的约定，故本案不能适用定金罚则。上诉人诉请返还152000元转让费。经查，上诉人武福成于2016年9月20日向榆林市联慧房地产开发有限责任公司发出解除合同通知书，而涉案房屋于2017年10月19日才取得了建设用地规划许可证、工程规划许可证、商品房预售许可证等相关证件。上诉人高勇利、张帆作为房屋的出让人对其转让的房产有瑕疵担保的责任，故对于致合同目的不能实现认购协议解除有一定责任。上诉人武福成在订立协议时，对于市场风险预估不足，未尽到审慎审查义务，对于协议的解除亦有一定责任，对于相应的转让费损失，本院酌情认定双方各自承担一半的责任。故上诉人高勇利、张帆收取的转让费152000元应按50%的比例予以退还，即退还上诉人武福成转让费76000元（152000元×50%）。上诉人诉请不承担连带清偿责任，经查，吕高芳、曹亮亮夫妻作为高勇利、张帆全权代理兼担保人，参与签订的了《房屋转让协议书》，协议中明确了其连带担保的责任，依法应当连带保证责任。综上所述，高勇利、张帆的上诉请求部分成立。武福成、曹亮亮、吕高芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯转让费应当变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初8280号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项。二、变更陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初8280号民事判决第五项为：本判决生效后十日内，由第三人高勇利、张帆返还原告武福成已收取的转让费76000元及利息（从2018年8月7日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。由第三人曹亮亮、冯高芳对该债务承担连带清偿责任。一审案件受理费8980元，由上诉人武福成负担4480元，被上诉人榆林市联慧房地产开发有限责任公司负担3000元，上诉人高勇利、张帆、曹亮亮、冯高芳共同负担1500元。二审案件受理费10670元，由上诉人武福成负担7265元，上诉人高勇利、张帆、曹亮亮、冯高芳共同负担3405元。本判决为终审判决。审判长  徐白江审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一九年七月二十三日书记员  刘力好