河北省沙河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0582民初161号原告李秀用，女，汉族，1955年10月10日出生，河北省沙河市。原告胡延英，女，汉族，1991年3月18日出生，河北省沙河市，系李秀用之女。委托诉讼代理人靳建国，系胡延英配偶。原告胡广英，女，汉族，1993年3月18日出生，河北省沙河市，系李秀用之女。三原告委托诉讼代理人胡延民，系李秀用之子。被告杨红亮，男，汉族，1978年2月16日出生，沙河市。委托诉讼代理人禹永红，河北乐晓律师事务所律师。第三人沙河市小胖拉面店，地址：河北省邢台市沙河市。统一社会信用代码：92XXXXXXXXXXX24。经营者张少帅。第三人沙河市恒信汽车维修美容店，地址：河北省邢台市沙河市。统一社会信用代码：9XXXXXXXXXXXXY。经营者王茹恒。第三人张园园，女，汉族，1987年6月14日出生，邢台市桥东区。第三人宋明明，男，汉族，1986年7月16日出生，河北省邯郸市永年县。原告李秀用、胡延英、胡广英与被告杨红亮，第三人沙河市小胖拉面店、沙河市恒信汽车维修美容店、张园园、宋明明租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀用委托诉讼代理人胡延民，原告胡延英委托诉讼代理人靳建国、胡延民，原告胡广英委托诉讼代理人胡延民，被告杨红亮及委托诉讼代理人禹永红、第三人沙河市恒信汽车维修美容店经营者王茹恒，第三人张园园、第三人宋明明到庭参加诉讼，第三人沙河市小胖拉面店经营者张少帅经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李秀用、胡延英、胡广英向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告杨红亮与第三人的转租行为无效；二、依法判决被告与第三人立即腾退沙河市京广路北段西侧沙房产权证市区字第××号证书的房屋及院子；三、依法判决新建部分临时建筑及装修归原告所有；四、依法判决被告与第三人连带给付原告房屋超期占用款（按每年15万元人民币自2019年1月1日计算至实际腾退之日，截止目前已发生2876.71元人民币）；五、依法判决被告与第三人连带给付原告违约转租款6万元人民币；六、由被告及第三人承担本案相关诉讼费用。事实和理由：原告胡延英、胡广英与李秀用系母女关系，该房屋登记在李秀用、胡延英、胡广英名下。被告杨红亮自2009年开始租赁使用该房屋，2014年原告委托胡延民与杨红亮签订续租协议。协议约定该房屋整套出租给被告杨红亮至2018年12月31日止，每年租金为税后9万元、杨红亮对外转租应当经过原告书面认可、合同到期后被告所有装修设施及新建部分均归原告所有。在合同到期前，被告杨红亮未经原告允许擅自将房屋转租给第三人，第三人的身份为次承租人。其中小胖拉面店的租赁费为每年17000元，恒信汽车维修美容店每年租赁费用为27000元，张园园租赁费用为每年45000元，宋明明的租赁费用为每年60000元。在合同到期后，第三人已将2019年房租交给杨红亮为由，其房租未到期，应由原告向被告杨红亮主张损失为由拒绝腾退房屋。被告杨红亮亦拒绝腾退房屋，并不退还超期收取的转租款。原告认为，被告杨红亮在明知合同已到期，且约定新增临时建筑、装修设施为原告所有、转租应经原告书面同意的情况下仍然私自将房屋转租，并拒绝腾退房屋的房屋违反了合同的约定，应当承担相应违约责任，其取得转租款没有法律依据。第三人在明知杨红亮未取得转租权且合同于2018年12月31日到期的情况下，仍然与杨红亮达成转租约定，并与杨红亮合谋拒绝腾退房屋，应与杨红亮承担连带责任。被告与第三人的行为违反了合同法的规定，也违反了合同的约定，应当承担相应的责任。被告杨红亮辩称，一、三名被答辩人并非本案适格的原告，法院应予以驳回诉求。根据答辩人和胡延民间协议，乙方为杨红亮（即答辩人）。答辩人并没有与三原告签订该房屋租赁合同。该合同成立并生效，合同只能约束合同的当事人，被答辩人并不是该合同的当事人，因此被答辩人依据该合同起诉答辩人，要求答辩人依据合同约定支付占用租金和确认转租行为无效等诉求，违背了合同的相对性，不符合法律规定。因此，三被答辩人起诉答辩人于法无据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。二、答辩人对外转租行为合法有效，没有违背法律规定。本案中，小胖拉面系2018年3月20日转租，恒信汽车系2018年3月10日转租，湡寇美容系2018年4月5日转租，截止房屋到期日，各转租门市远远超过半年时间，且出租人多次到各门市享受过服务，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故三被答辩人请求法院确认转租行为无效的诉求不应得到法院支持。根据《合同法》第225条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，因此答辩人转租的收益应归答辩人所有，三位被答辩人第五项诉求依法不能得到支持。三、被答辩人要求答辩人腾退房屋，并支付超期占用款有违诚实信用原则。且因被答辩人诉讼原因，导致答辩人已经无法使用房屋，各次承租人已经搬离，此皆因被答辩人行为引起，答辩人不应承担2019年1月1日后的超期占用费，答辩人有继续承租的优先权。本案答辩人享有优先承租权，在最初出租人与答辩人协商承租房屋事宜时，出租人许诺答辩人可以长久租赁该涉案房屋，出租人一再承诺保证承租人有优先承租权，在得到出租人保证后，答辩人花费80多万资金对全部房屋进行装修和搭建临时建筑，该花费系答辩人因出租方作出承诺，是在考虑与租赁期间相适应的时间后作出的装饰装修投资成本，如果腾房，则上述装修和新建临时建筑费用，目前在答辩人使用的租赁期间不能摊销完毕，答辩人的承租损失是巨大的，被答辩人要求答辩人腾房，与当初签订合同的意思相违背，是不公平的，故答辩人有继续承租的优先权。四、本案租赁物的新建部分临时建筑及装修不能归被答辩人所有，协议约定违背法律强制性规定。根据出租方与答辩人签订的《房屋租赁协议》，双方虽然约定合同期满后新建部分归出租方所有，但该协议约定违背法律强制性规定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，本案的临时建筑系未经批准的临时建筑，且一审法庭辩论终结前出租方和被答辩人也未经相关主管部门批准，故该新建临时建筑部分（具体面积，恳请法院庭后实地测量），既不能归出租方所有，也不能归被答辩人所有。且在《房屋租赁协议》中双方未就装修物的归属进行约定，如果被答辩人执意要求答辩人腾房，那么对于装修物已经形成附和的，被答辩人如想继续利用的，可折价归其所有，未形成附和的，允许答辩人进行拆除，被答辩人不同意利用的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》11条第一款规定；出租人应赔偿剩余租赁期间装饰装修残值损失。因该涉案房屋系承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，出租人违背让答辩人长久使用的口头约定，不让答辩人继续承租，出租方明显构成违约，且被答辩人也没有取得新建临时建筑的批准权，故该部分装修和新建不能归被答辩人所有。五、出租方应遵守诚实信用原则，不能不顾市场行情，暴涨房租，答辩人要求继续承租房屋，并希望法院驳回原告诉求。根据租赁协议约定，合同到期前三个月，双方应对续租事宜协商完毕签订续租协议，本案出租方在未与答辩人协商的情况下，擅自通过不合理大幅度涨租的行为迫使答辩人退租，并在房租未到期前，对答辩人租赁的门市强行上锁，并企图追究答辩人刑事责任，违背了合同法第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现出租方大幅度暴涨租金为每年15万元，且一次性付清五年期限，对答辩人来说，如此制定租赁标准及缴纳租金方式，完全显失公平。因该地段的市场行情根本达不到每年15万的标准，依据《中华人民共和国合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”因此为降低双方的财产损失，为遵守诚实信用原则，答辩人希望出租方和被答辩人能够考虑市场行情，给予合理租金标准，继续签订续租合同，继续合作，以共同维护良好的市场交易秩序。综上所述，答辩人认为，被答辩人不是房屋租赁合同的当事人，不是本案适格的原告，答辩人也并不存在违法转租的行为，不存在违约行为，被答辩人要求腾退房屋、支付占用租金、要求新建部分临时建筑及装修归其所有的诉求并无事实依据予以支持，应当依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人沙河市小胖拉面店提交答辩意见，一、答辩人租赁争议房屋的过程，答辩人于2018年3月18日看到京广路西正招村口空门市一间正在对外出租，所以拨打电话联系到房东杨红亮，经杨红亮及邻居确认杨红亮为本屋房东，与杨红亮商谈以每年一万七千元的价格租赁该房屋，与杨红亮达成口头租赁合同。租金每半年一交，2018年3月18日当日即交给杨红亮租金8500元，杨红亮亲手写收条一张。后答辩人于2018年9月4日以微信转账的方式向杨红亮支付8500元作为租赁房屋后半年的租金，即2018年9月20日至2019年3月20日的房租。在租赁期间，答辩人办理营业执照及水电费所需材料均由杨红亮一人提高供，无其他人参与，杨红亮亦多次承认其为本房屋房东，而且电费欠条是杨红亮个人的名字。直到2018年12月31日，原告来通知第三人关门并告诉我们杨红亮与原告之间有房屋纠纷并自称为房屋的房主，随后本人向杨红亮询问，杨红亮说房子是他本人的，钱也是他本人收取的，别人无权来锁门，并承诺有任何事情由他解决，直到收到法院传票，杨红亮还是亲口承认该房屋是自己所有。二、原告关于答辩人的请求无事实和法律依据。原告请求答辩人承担连带责任的理由是“第三人在明知杨红亮未取得转租权且合同于2018年12月31日到期的情况下，仍然与杨红亮达成转租约定”。该理由并非事实，其请求第三人与杨红亮承担连带责任没有法律依据。答辩人与杨红亮达成租赁约定是善意的，杨红亮说他自己是房东并未说房子是转租的，答辩人根据杨红亮和邻居的说法以及杨红亮对房子的占用推定其有权出租房屋，并非明知杨红亮没有权利出租房屋仍然与其达成租赁合意。答辩人与杨红亮达成口头的租赁合同也是双方自愿真实、合法有效的合同，根据合同相对性，答辩人与杨红亮之间具有法律权利义务关系，杨红亮应当履行合同义务，将房屋租赁给答辩人至2019年3月20日。原告与杨红亮之间的争议答辩人提前并不知晓，亦无法分别其争议谁是谁非，不应当由不知情的答辩人承担后果。答辩人已经支付了争议房屋到2019年3月20日的房租，不应再承担赔偿责任，若杨红亮无权出租，则应由杨红亮向原告承担相应的责任，这也是合同相对性和民事法律公平原则的要求。第三人沙河市恒信汽车维修美容店当庭口头辩称：我签订合同直接对的是杨红亮，我认为杨红亮就是房东，杨红亮说他就是房东，我办营业执照都是杨红亮提供的资料，原告不应该起诉我，我和杨红亮是租赁合同关系，没有和原告发生合同关系。第三人张园园当庭口头辩称：原告与被告之间的关系当时我并不知道，一直认为杨红亮是房东，原告诉状中所说不是事实，我租房以后就没有营业，因为房屋漏水，房租交给杨红亮，每年4.5万元，交了一年的房租给杨红亮。第三人宋明明当庭口头辩称：我只是在百特陶瓷门市上班，不知道原告起诉我是什么意思，我只是打工人员。经审理查明，胡生金与李秀用系夫妻关系，其子胡延民，其女胡延英、胡广英。2009年10月7日，原告的近亲属胡生金与杨红亮签订了租赁协议书，约定胡生金将沙河市京广路北段西侧（沙房产权证市区字第××号）房产及所涉院落出租给杨红亮，租期三年，每年租金5万元，三年后按市场价格另行协商，承租人不得将房屋出借、转租，合同到期后，装修设施全部归出租方所有。后经胡社军（胡老二)协调，2014年1月10日，胡延民作为出租方代表，与杨红亮在原有协议的基础上签订了续租协议，协议约定租期为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；约定承租方应当合法使用房屋，杨红亮若将房屋出租、转租应当经过出租方书面认可；合同期内，若因出租方主观原因解除合同，应当对承租方在本合同签订后新建主体参照市场价格及合同期限进行适当补偿，合同期满后，承租方新建部分归出租方所有。合同到期前三个月，应对续租事宜协商完毕签订续租协议，否则出租方有权在房屋上粘贴转租公示等措施以便维护房屋权利。杨红亮在承租期间将所承租房屋进行了全面装修，并对此房屋主体院落及以东至临街进行了新建，南北约30米，南（东西）约19米、北（东西）约11米，并占用一部分公共面积修建门面房（因京广路拓宽，占用该处部分土地），在院落和公共部分修建的门面房用于自营和对外出租，整个院落用钢结构架起，新建部分投资十分可观。杨红亮另外出租有本案第三人沙河市小胖拉面店、沙河市恒信汽车维修美容店、张园园承租，其本人经营百特陶瓷专卖店。另查明，本案所涉租赁房屋于2014年6月13日登记于李秀用、胡延英、胡广英名下，胡延民为其本次诉讼特别授权代理人。另查，沙河市小胖拉面店系2018年3月20日从杨红亮手中租赁；沙河市恒信汽车维修美容店系2018年3月10日从杨红亮手中租赁，张园园湡蔻美容系2018年4月5日从杨红亮手中租赁房屋。除工商登记经营者为杨红亮的沙河市百特陶瓷专卖店由杨红亮继续经营外，其他第三人均已撤租关门。本案原告以租赁期已到将被告杨红亮及其他次租赁者诉至本院成讼。原告提交证据1,房产证、土地证、户口本、2009年和2014年的租赁协议，证实原告有主体资格，房产证和土地证证实房屋归原告所有，原告拥有土地使用权，户口本证实原告与代理人的身份关系，租赁协议证实原告委托胡延民与被告杨红亮签订租赁协议，并代管房屋。证据2,房屋现状照片两张，证实房屋由小胖拉面、美容店、百特陶瓷、汽车维修四家店占有并使用。证据3,百特陶瓷广告宣传图，证实宋明明实际经营该店并且是该店邢邯地区品牌总代理。证据4,小胖拉面营业执照资料、支付租赁费的收据和转账情况，证实被告杨红亮收取小胖拉面房租每年1.7万元。证据5,恒信汽车维修美容店营业执照资料，证实第三人主体身份，每年房租2.7万元。证据6,房屋租赁合同一份，证实杨红亮收取张园园美容店每年4.5万元。被告杨红亮对证据1房产证、土地证真实性没有异议，虽然三原告系该诉争房屋的房主，但并非房屋的出租方，三原告依据租赁合同起诉被告，根据合同相对性，三原告没有诉讼主体资格；对户口本的真实性没有异议，但三原告同上述并不是租赁合同的相对方，依法不能享有诉讼主体资格。原告在诉讼中称委托胡延民签订合同，但原告并没有提交委托书，不能证实原告为房屋租赁协议的相对方，胡延民是有权签订合同还是无权，原告没有提供证据证明，如胡延民系无权签订合同的一方，则房屋租赁协议是无效合同，出租方应赔偿被告装修及新建部分投资的全部损失。对证据2,该照片真实性没有异议，但小胖拉面、美容店、汽车维修系被告合法转租，百特陶瓷系被告经营，宋明明是给被告打工。对证据3,百特陶瓷的广告宣传页只能说明宋明明在打工期间为本店招聘员工，并不能说明被告转租也不能说明宋明明系转租方（次承租方）。对证据4,小胖拉面营业执照及支付租赁费的真实性没有异议，因被告系合法转租，转租收益根据合同法225条应当归被告所有。对证据5,恒信的营业执照的真实性没有异议，对房租每年2.7万元没有证据证明。对证据6,房屋租赁协议的真实性没有异议，该4.5万元是带货及家具出租，系在合法转租范围内，收益应当归被告所有。第三人沙河市恒信汽车维修美容店质证意见，没有异议，每年租金2.7万元，租到什么时间忘了，没有签合同。第三人张园园质证意见，没有异议，我租赁是带家具租赁，没有货物，合同上显示。第三人宋明明质证意见，没有异议，与我没有关系，我只是百特陶瓷从永年调过来的员工，该店有好几股，其中有杨红亮，没有见过其他股东。被告杨红亮提供证人石某到庭作证，证实被告租房时是胡延民姑夫胡老二给管的，协商租房事宜时自己在跟前，当时说的是胡延民他们一方不自己盖房的时候房子一直租给杨红亮，说当时租房每年9万元。当原告询问该证人当时找胡老二协商时都有谁去过，百特陶瓷专营店实际经营者是谁，回答说当时有周兵学、石清芳、杨红亮一块去找胡老二。被告杨红亮询问证人，在房租到期前你是否参与过被告与出租方协商怎么租赁，石某回答没有。原告对证人出庭所说的内容不认可，我只听说过周兵学、石清芳去找过我亲戚（胡老二），但是我亲戚给我说一直租给被告，而且周兵学、石清芳目前在刑事处理过程，2009年的协议中约定合同到期所有装修设施全部归出租方所有，当时董保强也在经营一间洗车门市，但后来与被告发生刑事案件不能租赁，2014年协议约定在合同期内出租方主动解除协议应当给被告适当补偿，但合同期满后新建部分归出租方所有，而且2014年协议是在原有协议的基础上签订的续租补充协议，合同约定被告出租、转租应经出租方书面认可，合同期满前三个月应当续租事宜协商完毕并签订续租协议，否则有权张贴转租公示等措施维护房屋权利。在合同期满前因不能续租承租人应当在承租期满前腾退房屋，原告在合同期满后要求被告腾退并采取报警等措施被告均不履行合同义务也不将超出的房租退还给次承租人，因为原告与被告租赁协议时间较长，原告也不可能一直盯着房屋查看是否转租，原告不知情被告的转租。鉴于庭审中已查明次承租人均不知道杨红亮是承租人，而且杨红亮为了转租隐瞒真实情况，让次承租人认为房屋就是被告的，导致被告有了不合法的转租收益，法院应当审查是否构成刑事犯罪。2007年购买房屋土地面积是1260平米，在承租期间因京广路道路拓宽占用一部分，还剩1029平米，被告在退后的部分中建了有十平左右的彩钢棚，在原租赁合同中又对新建部分有约定。被告则主张与小胖拉面、恒信汽车美容都没有签转租合同。被告表示除对租赁房屋外，在租赁期间内我自己出资建钢结构房屋南北30米，东西平均在15米左右，这部分我自己使用一部分，出租了一部分。转租出去的门店都没有经营。原告说的没有提前说过续租的事不是事实，在2017年就谈过这个事，因为属于违章建筑要拆除，我给胡延民及其母亲都说过这个事，通过关系可以保护不拆，当时他说如果能保住就让我继续租赁，房租一分也不能少给，一直沟通续租的事，因为我投资比较大。第三人沙河市小胖拉面店、沙河市恒信汽车维修美容店、张园园、宋明明均没有提交证据。本院认为，一、原告主体资格及胡延民签订租赁协议效力问题。因房屋登记于三原告名下，三原告有权作为原告参加诉讼；胡延民与三原告系近亲属关系，三原告在诉状中陈述了2014年委托胡延民与杨红亮签订续租协议，且在本案诉讼时对诉讼代理人胡延民进行了特别授权，本院对胡延民与杨红亮所签订的房屋租赁协议的效力予以认定。被告所主张的原告方口头承诺长期租用争议房屋，没有充分证据证明该口头承诺的真实性和有效性。二、关于装修装饰及新建部分问题。双方约定了承租方合法使用房屋，若被告对房屋的新建及装饰涉及了违规、违章，则应当由相关管理部门对行为人进行相应处理。承租过程中，为了经营对承租房屋进行的适当装修即对房屋顶棚、墙体、地面等所进行的附加装饰，如拆除将对原承租房屋造成一定危害，故双方约定该装修归原出租方所有，本院予以确认。关于新建部分，相关部门未对此合法性进行处置前，双方约定新建部分归出租方所有，没有法律依据，该约定应为无效，新建部分不能认定为合法出租物，谈不上归哪方所有的问题，再则，所涉及装修和新建，投资大时间长，原告并没有明确反对，应视为认可，对扩建的投资金额也没有同一意见或评估鉴定，涉及金额较大，且没有办理合法建筑手续，为公平起见，该部分本案不作处理，当事人可另行主张权利。三、关于杨红亮转租效力问题。从审理过程中可以看出，第三人与被告杨红亮之间的转租行为均已超过半年，而且该处处于沙河市京广路主干道上，所处位置和广告牌匾明显，对转租事宜原告应该知道，原告应当为自己怠于行使合同所涉权利承担相应责任，但该案所涉及转租超过被告剩余租赁期限的，超过部分无效。因转租给第三人造成损失的，第三人可另行主张权利。四、关于被告超期占用租赁物所涉款项问题。本案中仅能查明沙河市小胖拉面店以及张园园租金数额，其他次承租人的租金没有证据证明。宋明明不是百特陶瓷的经营者，不是本案适格当事人。沙河市百特陶瓷专卖店的工商登记和实际经营者均是杨红亮。因原告不能提供证据证实被告杨红亮每年收取租金15万元，亦未能证明现有租赁市场价格，本院参照不定期租赁的相关规定予以确定，自2019年1月1日自实际腾退之日按照协议约定计算租赁费。因第三人沙河市小胖拉面店、沙河市恒信汽车维修美容店、张园园已退租关门，本案所涉腾退之责归于被告杨红亮。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、第十五条、第十六条的规定，判决如下：一、被告杨红亮自本判决生效之日起六十日内腾退承租原告李秀用、胡延英、胡广英的沙河市京广路北段西侧（沙房产权证市区字第××号）房屋及院落。二、被告杨红亮对本案所承租房屋装修、装饰归原告李秀用、胡延英、胡广英所有。三、被告杨红亮按照年租金90000元人民币标准自2019年1月1日起至实际腾退完毕之日止计算支付给原告李秀用、胡延英、胡广英租金。四、驳回原告李秀用、胡延英、胡广英的其他诉讼请求。案件受理费1372元人民币，由被告杨红亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  范思亮人民陪审员  任利昭人民陪审员  李瑞超二〇一九年七月一日书 记 员  唐立芳