河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0104民初945号原告：张惠芬，女，1963年12月1日生，汉族，石家庄市西环医药有限公司退休职工，住石家庄市桥西区。被告：石家庄瑶晨房地产开发有限公司，住所地石家庄市。法定代表人：杨进民，该公司经理。被告：张爱民，男，1972年1月19日生，汉族，住石家庄市长安区。第三人：石家庄市桥西区西里街道办事处，住所地石家庄市桥西区。法定代表人：于建兵，该办事处主任。委托诉讼代理人：孙绪贞，河北世纪方舟律师事务所律师。第三人：石家庄市桥西区城角庄社区居民委员会，住所地石家庄市桥西区。法定代表人：张光辉，该居委会主任。原告张惠芬与被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司（以下简称:瑶晨公司）、张爱民，第三人石家庄市桥西区西里街道办事处（以下简称：西里办事处）、石家庄市桥西区城角庄社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告张惠芬、被告张爱民、第三人石家庄市桥西区西里街道办事处的委托诉讼代理人孙绪贞到庭参加诉讼。被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司、第三人石家庄市桥西区城角庄社区居民委员会经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告2016年8月31日签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效，并要求二被告撤销2016年9月21日进行的该商品房买卖合同的预售登记备案手续；2、被告瑶晨公司按照约定与原告签订位于桥西区工农路649号晨曦园1号住宅楼0201房屋书面的房屋买卖合同，并办理该房屋的备案登记及产权登记手续。事实和理由：2016年8月31日二被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效。根据合同法第52条规定“有下列情形之一的合同无效”：（2）恶意串通，损害国家、集体及第三人利益。本案中，2007年6月12日被告瑶晨公司同意按村民价结算，开盘时给原告解决住房一套，2015年7月5日被告瑶晨公司将争议房屋交付原告，自2015年7月5日原告将房屋装修并入住该房屋至今，该房屋就是被告瑶晨公司答应给原告解决的一套住房。2016年8月31日被告瑶晨公司在明知该房屋已经交付原告的情况下，将该房屋与被告张爱民签订《石家庄市商品房买卖合同》，而且签订合同时被告张爱民也知道该房屋由原告居住。被告称瑶晨公司欠自己工程款，双方协商将争议房屋抵顶欠款不是事实，被告张爱民没有任何已付房款或者抵顶房款的证据，说明二被告根本不存在真实的房屋买卖关系，纯属恶意串通行为。被告张爱民是辛集市汤泉房地产开发有限公司的副总经理，如果拖欠工程款，也是拖欠辛集市汤泉房地产开发有限公司的工程款，不可能拖欠被告张爱民个人工程款，因为被告张爱民个人根本没有承包工程的资质，所以说二被告称将争议房屋抵顶工程款的说辞根本不能成立。二被告恶意串通以签订《石家庄市商品房买卖合同》并备案的方式，损害了原告的合法权益，故2016年8月31日二被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效，应该撤销2016年9月21日进行的该商品房买卖合同的预售登记备案手续。2006年4月30日被告瑶晨公司强行拆除原告的修理厂，为此原告找到第三人城角庄居委会、西里办事处反映情况，2007年6、7月份第三人城角庄居委会和西里办事处与被告瑶晨公司沟通此事，2007年6月12日瑶晨公司同意按村民价结算，开盘时给原告解决住房一套，2015年7月5日被告瑶晨公司将争议房屋交付原告，自2015年7月5日原告将房屋装修并入住该房屋至今，该房屋原名为“石家庄市桥西区工农路649号晨曦园1栋1单元2楼门脸2门”，后被告瑶晨公司私自将该房屋改名为“石家庄市桥西区工农路649号晨曦园1号住宅楼0201”。被告瑶晨公司将争议房屋按村民价结算交付给原告，是双方真实意思表示，被告瑶晨公司应该与原告签订书面的房屋买卖合同，并办理该房屋的备案登记及产权登记手续。被告张爱民辩称：1、张爱民所提供的关于中原实业公司在“瑶晨绿岛”项目应得18000㎡房产的补充协议中证实，“瑶晨绿岛”项目地块原为石家庄市中原实业公司所有，现与瑶晨公司土地所有债权债务结清；2、证明书证实瑶晨公司与原告张惠芬于此套房产无任何经济往来和纠纷；3、房屋备案合同是按照正常的法律流程办理，房管局出具房屋所有权证明；4、按公司正常手续办理入住手续，并交物业费及采暖空置费等，请求依法驳回原告起诉。第三人西里办事处述称：本案系因房地产买卖合同产生的民事纠纷，系原告与被告两人之间的纠纷，西里办事处不是本案合同当事人，且原告对本纠纷并无可主张的实体权利或履行义务，因此本案原告诉求均与西里办事处无关。被告瑶晨公司未到庭参加诉讼，亦提交书面意见。第三人石家庄市桥西区城角庄社区居民委员会未到庭参加诉讼，亦提交书面意见。经审理查明，2006年4月30日瑶晨公司将原告位于西二环工农路交口处的修理厂拆除，2007年6月8日张惠芬向西里办事处及村委会提交《申请住房请求》一份，后经瑶晨公司、城角庄村委会、西里办事处三方协调，同意给予原告一套住房。案涉房屋于2014年11月份由瑶晨公司董事长杨秀刚交付原告张惠芬，张惠芬于2015年7月5日正式入住案涉房屋并进行装修。2016年4月22日甲方河北圣亨房地产开发有限公司、乙方邯郸市爱民建筑安装有限公司石家庄分公司与丙方张爱民签订《房屋抵顶协议书》，约定甲方以石家庄瑶晨绿岛商业商铺抵顶乙方工程款，乙方自愿将甲方抵顶房屋转给丙方张爱民，2016年8月31日瑶晨公司与张爱民于乐活时尚广场签订《商品房买卖合同》，将坐落桥西区工农路649号晨曦园1号住宅楼0201室抵顶给张爱民，2016年9月21日瑶晨公司作为出卖人与买受人张爱民签立《预售商品房合同备案书》，并办理房屋备案登记，瑶晨公司并未将案涉房屋实际交付给张爱民，张爱民在签订协议之时也没有实地了解案涉房屋实际使用情况。另查明，2018年8月22日石家庄市桥西区城角庄居委会出具《证明》一份，证实案涉房屋归原告张惠芬所有。本院认为，根据现有证据，张惠芬取得瑶晨公司的房屋是以瑶晨公司拆除其开办的钣金汽车修理厂为对价的，双方虽未签订书面协议，但符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条的情形，已形成事实上的拆迁安置补偿合同关系。张惠芬入住案涉房屋的事实明确，未见瑶晨房地产公司提出腾房要求，所以张惠芬的权利明显是得到瑶晨房地产公司认可的，这从西里街道办事处、城角庄社区居委会共同出具的书面证明也能得到进一步证实。张惠芬所提诉讼请求的实质是优先取得案涉房屋的权利，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，应予支持。关于张爱民的权利救济问题，张爱民主张与瑶晨公司存在“以房抵债”关系，因瑶晨公司的原因导致张爱民未取得房屋，张爱民可以要求瑶晨公司承担债务清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、被告石家庄瑶晨房地产开发有限公司、张爱民于本判决生效之日起十日内共同撤销编号为NO：2016083115520810389的《预售商品房合同备案书》；二、石家庄瑶晨房地产开发有限公司于办理初始产权登记之日起三十日内协助张惠芬办理坐落桥西区工农路649号晨曦园1号住宅楼0201室的不动产转移登记手续；三、驳回张惠芬的其他诉讼请求。案件受理费80元，由石家庄瑶晨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费80元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹利伟人民陪审员  魏艳萍人民陪审员  赵 芸二〇一九年七月八日书 记 员  刘佳琦