湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初2094号原告：益阳市银晨百货有限公司，住所益阳市赫山区赫山办事处茂林村。法定代表人：王国强，该公司经理。委托诉讼代理人：潘子龙，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：益阳中奇房地产开发有限责任公司，住所地益阳市赫山区茂林村。法定代表人：肖官清，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖佰安，益阳中奇房地产开发有限责任公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：朱富贵，男，1966年8月6日出生，汉族，住益阳市赫山区。第三人：蔡友章，男，1955年8月14日出生，汉族，住益阳市赫山区。共同委托诉讼代理人：潘子龙，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：蔡礼辉，男，1963年11月25日出生，汉族，住益阳市赫山区。原告益阳市银晨百货有限公司（以下简称原告）与被告益阳中奇房地产开发有限责任公司（以下简称被告）、第三人朱富贵、第三人蔡礼辉、第三人蔡友章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，并依法作出（2017）湘0903民初2242号民事判决，因当事人不服上诉，由益阳市中级人民法院裁定发回重审，本院依法由审判员李强、审判员赵炽兵、人民陪审员熊其生组成合议庭，由审判员李强担任审判长，公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘子龙、被告委托代理人孙月明、肖佰安、第三人朱富贵、第三人蔡友章及其共同委托诉讼代理人潘子龙、第三人蔡礼辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确定原告与被告之间《房屋租赁合同》成立，双方应继续履行《房屋租赁合同》；2、判令被告依据《房屋租赁合同》第十二条的规定承担违约责任，向原告支付150万违约金，第三人与被告互换连带责任。事实与理由：2013年5月28日，原告与三位第三人签订《房屋租赁合同》，约定原告将益阳大道东一号的中奇家世界商业大楼的第一楼至第五楼整体租赁给三位第三人。之后，经被告与三位第三人同意，该《房屋租赁合同》的承租人变更为原告，原告为此投资近二千多万，装修市场，招商经营。2014年10月开始，被告见原告经营的市场开始呈现繁荣，便采取发函、诉讼、强占等一系列措施，致使原告无法经营，权益受损，已达到逼迫原告解除《房屋租赁合同》退出市场的目的。现原告依据《房屋租赁合同》第十二条的约定，诉至法院。被告辩称，1、原告与被告从未签订过房屋租赁合同，被告只与三位第三人签订过《房屋租赁合同》，故原、被告之间吴租赁合同关系；2、原告主张继续履行的租赁合同系伪造，且无原件，不是双方真实意思表示，不能作为租赁合同关系的依据；3、因三位第三人拖欠原告租赁费，致使被告于2015年2月6日诉至法院，并于2016年6月23日由益阳市中级人民法院作出终审判决，判决解除本案《房屋租赁合同》，且被告已根据该判决收回了租赁房屋，并重新招商出租，从事实与法律该租赁合同均已解除，无法继续履行；4、本案系于2017年7月产生，当时朱富贵系原告的法定代表人和实际控制人，在被告起诉作为原告的案件中，一直未将本案原告所主张的租赁合同作为依据，原告系利用伪造的证据捏造民事法律关系，提起诉讼，被告保留追究的权利。第三人朱富贵述称，原告的起诉合情、合理、合法，事实清楚，诉称内容属实。第三人蔡友章述称，被告陈述原告提交的租赁合同系伪造，可以向公安机关报案，该租赁合同经过益阳市中级人民法院核实，不存在作假。第三人蔡礼辉述称，1、三位第三人与被告签订《房屋租赁合同》系为引进步步高超市，同年6月13日并成立益阳市银晨百货有限公司即本案原告，同年7月，原告便组织召开了股东会并形成决议，内容为第三人蔡礼辉退出原告的股份，之后办理工商变更登记；2、蔡礼辉退出之后，因原、被告已另行签订租赁合同，故蔡礼辉对原、被告之间的租赁关系不再具有关联性。综上，请求蔡礼辉在本案中不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2013年5月28日，原告与三位第三人签订《房屋租赁合同》，约定被告将益阳大道东一号的中奇家世界商业大楼的第一楼至第五楼整体租赁给三位第三人，面积为23500平方米，租赁期限为15年（自2013年6月1日至2028年5月31日），被告给予7个月的免租金期。第一年租金为388万，以后每两年递增一次，递增幅度为每两年度基本租金递增3%，在合同签字之日，三位第三人向被告交付人民币100万元作为合同保证金，被告将房屋腾空交付之日，三位第三人一次性向原告支付第一年租金388万元，以后年度租金每半年交纳一次，每一租赁半年度开始前15天内三位第三人向被告支付下半年度的租金，三位第三人逾期支付租金，按欠交租金额每日处以千分之二的违约金，三位第三人逾期支付租金超过一个月，被告有权解除合同，三位第三人交纳的100万元保证金不予退还，造成被告其他经济损失的，三位第三人应当赔偿被告全部经济损失，关于违约责任，合同约定一方有导致本合同终止、解除的重大违约行为，将向对方支付违约金150万元，造成对方其他经济损失的，还应当赔偿对方经济损失，关于租赁合同权利、义务转让问题，三位第三人有权自行成立公司承担本合同承租人的权利何义务，但双方应当按本合同条款另行签订租赁合同。合同签订后，被告将租赁房屋交付给三位第三人使用。双方于2014年1月1日开始计算租金，第三人朱富贵按照合同约定交付了第一年租金388万及保证金100万元（银行转账422万元，其余66万元是双方其他往来冲抵）。另查明，原告系由第三人朱富贵、蔡礼辉及蔡友章的女儿案外人蔡婷于2013年6月13日成立，2013年8月12日，通过原告股东会决议，第三人蔡礼辉退出该公司股份，并办理了工商变更登记。2014年10月26日，原告委托湖南金剑律师事务所向第三人和朱富贵发出（2014）湘金函字第158号律师函，大致内容为，确定双方于2013年5月28日签订了《房屋租赁合同》，并指责第三人和朱富贵违反双方签订的租赁合同约定的义务，要求其拆除违章建筑及催缴拖欠租赁税等。当时，朱富贵系原告的法定代表人。又查明，本案在审理过程中当事人共向本院提交三份涉案租赁合同，分别为，1、租金388万元，免租金期为7个月（以下简称合同1）；2、租金为188万元，免租金期为7个月（以下简称合同2）；3、租金为188万元，免租金期为12个月（以下简称合同3），上述合同中只有合同1提交了原件，合同2与合同3均未提交原件。原告认为三份租赁合同中合同1，系双方真实意思表示，但该合同已被合同3替代；合同2，系被告伪造，不是双方真实意思表示；合同3，系双方真实意思表示，系用来替代合同1。被告认为合同1，系双方真实意思表示，应系确定被告与三位第三人租赁关系的依据；合同2，系双方为避税，而制造的一份合同，不是双方真实意思表示；合同3，系三位第三人或原告伪造，不是双方真实意思表示。以上事实有原告提交的第一份《房屋租赁合同》复印件、第二份《租赁合同》复印件、第三份《租赁合同》复印件、律师函，有被告提交《房屋租赁合同》原件、转账凭证、律师函及当事人当庭陈述等证据在卷予以证明。本院认为，本案系租赁合同，系因三位第三人与原告签订《房屋租赁合同》而引发的相关纠纷，本院经审理确定本案的争议焦点如下：1、本案租赁关系应以哪份租赁合同确定双方之间的权利、义务。经查，双方提交的三份合同中只有合同1有原件，且双方对合同1无争议，根据合同1的签订方式可确定双方在签订租赁合同时有对租赁合同的每一页签名，而原告认为应作为确定租赁权利、义务的合同3，无原件，且合同版本最后一页与前几页的排版、格式等均有不同，另合同3仅在最后一页有签名和盖章。另在合同1签订后，第三人朱富贵按合同1的约定向原告交付了租金，且在原告陈述的合同3中，未就合同1的效力及多交付的200万租金问题进行约定，又未另行约定，不符合常理。综上，合同3的签订不符合双方签订合同的习惯及日常经验，故本院确认合同3应不系双方的真实意思表示，又因双方均不认可合同2，系双方真实意思表示，故本院认为本案确定租赁双方权利、义务的租赁合同应为合同1，故双方均应按合同1享有权利和履行义务。2、原告在本案租赁合同关系中的地位。根据本院采信的合同1第7条约定，三位第三人有权自行成立公司承担承租人的权利和义务，且三位第三人亦依法成立了益阳市银晨百货有限公司即本案原告，并由原告对租赁物进行管理和分租。另被告亦曾向原告发出律师函，确定原告违反租赁合同义务，并要求第三人拆除违章建筑及缴纳租赁税等行为，足以认定被告知道原告已经是本案租赁合同的实际履行人，已代替三位第三人承接了本案租赁合同的权利和义务，原、被告虽未另行签订租赁合同，但被告以实际行为认可了原告的合同相对方地位，故根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条之规定，被告可以要求三位第三人或原告承担本案租赁合同的合同责任，故本院根据该律师函及《中华人民共和国合同法》第六条之规定，确认原告为本案租赁合同的实际承租人，因被告要求解除本案租赁合同的请求，已被本院驳回，故原告要求继续履行本案租赁合同的请求，本院予以支持，即双方继续按本案合同1的约定履行租赁合同权利、义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：确认原告益阳市银晨百货有限公司与被告益阳中奇房地产开发有限公司之间的租赁合同关系有效，双方继续按2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》（租金388万元，免租金期7个月）约定享有权利与履行义务。案件受理费18300元，由原告益阳市银晨百货有限公司负担18000元，被告益阳中奇房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审 判 长  李 强审 判 员  赵炽兵人民陪审员  熊其生二〇一九年七月三十一日法官助理张倩书记员李林