安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初1167号原告：临泉县国有资产运营管理有限公司，统一社会信用代码91341221MA2RB89Q7W,住所地：临泉县前进路66号三楼。法定代表人：李发展，该公司经理。委托诉讼代理人：刘德礼，安徽皖大律师事务所律师。被告：孔令兰，女，1967年6月15日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：王志童，上海华诚律师事务所律师。被告：孔玲利(曾用名孔伶俐)，女，汉族，1964年5月7日出生，住江西省。原告临泉县国有资产运营管理有限公司于2019年1月25日起诉被告孔令兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序于2019年6月3日第一次公开开庭进行了审理，原告临泉县国有资产运营管理有限公司的法定代表人李发展及其委托诉讼代理人刘德礼、被告孔令兰及其委托诉讼代理人王志童到庭参加诉讼。2019年6月13日，原告申请追加孔伶俐（孔玲利）为共同被告，本院依法适用简易程序于2019年7月12日第二次公开开庭进行了审理。原告临泉县国有资产运营管理有限公司的委托诉讼代理人刘德礼、被告孔令兰到庭参加诉讼，被告孔玲利经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临泉县国有资产运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除被告与原临泉县第一中学签订的合同，并且依法确认原告向被告送达的《终止合同告知书》合法有效；2、赔偿原告2个月的房屋租赁费差价（现在租赁费与原租赁费之间的差价）5000元，违约金3000元，合计8000元；3、全部诉讼费用由被告承担。2019年7月11日，原告确认其诉讼请求同庭审辩论时的诉讼请求，即1、解除原房屋租赁合同；2、赔偿原告2个月的房屋租赁费差价5000元、违约金3000元，合计8000元。事实与理由：根据《十一届县委第33次常委会议纪要》（县委办〔2017〕第22期）、《三大国有公司筹建及运营推进会会议纪要》（县国资办〔2017〕第1期），临泉县国有资产运营管理有限公司（原告）对全县的经营性国有资产进行运营和管理。根据临泉县第一中学移交的门面房资产统计表，表明位于临泉县第一中学南门东27间门面房属于原告进行管理、出租、使用。原告接手管理该门面房后，于2018年10月9日向被告送达了《告知书》，告知被告1998年12月1日与临泉县第一中学签订的合同因为超过了20年，超过的部分无效。另外被告未经原告同意擅自转租，此转租行为无效。再者根据县政府的统一要求，临泉县的所有国有资产房屋统一进行公开拍租。被告与临泉县第一中学签订的房屋租赁合同，根据情势变更原则需要终止原合同。经过原告书面告知，但是被告仍然不予理睬。为了维护原告的合法权益故起诉到贵院，请求支持原告的请求。被告孔令兰辩称：本案原告并非本案租赁合同的适格原告。1、原告并未证明其作为房产的产权人对房产拥有起诉权和收益权。2、本案原告并未取得临泉一中的授权或与一中签署诉讼主体权利义务概括转让的协议，也未经本案被告的同意。3、原告所提供的两份会议纪要并未明确将本案涉及房屋的诉权及合同权利由原告行使，即使原告认为两份会议纪要有以上的意思表示，政府内部的管理权限变更，不应当干扰到民事合同的正常履行。4、因此本案原告在案件中不是适格的诉讼当事人，由原告提起本案诉讼有重大程序瑕疵，因此，应当裁定驳回原告起诉。5、即使法院认可原告的诉讼主体资格，本案合同不存在法定解除和约定解除情形，首先本案房产对应的租赁合同签署时间是1998年10月27日，因此应当根据当时有效的经济合同法判断本案房产的租期及效力，原告所陈述的非法转租情况没有提供证据证明，不能作为解除合同的理由，至于原告所说显失公平对应的法律规定是合同法第54、55条也应当在签署本案租赁合同时一年内行使，未行使的撤销权消灭；至于原告所说情势变更根据合同法司法解释二应当是存在客观情况重大变化继续履行合同对一方当事人明显不公或不能实现合同目的的情况下才能适用，而本案是由于原告及政府部门的主观意思要求解除合同。针对原告提供的终止解除合同通知书被告也曾书面表示不同意，原告要求租金差价和违约金没有合同依据及法律依据。6、签订合同的主体是孔令兰和孔伶俐。原、被告围绕其诉讼请求和抗辩主张向本院提举了相关证据。根据当事人的陈述、辩解和本院依法认定的证据，审理查明的事实为：1998年10月27日，安徽省临泉第一中学（甲方）与孔令兰、孔伶俐（乙方）签订《临泉一中房屋租赁合同书》，约定临泉一中将位于同阳路北侧一中（现为临泉四中）南门（东）第15间房屋租赁给孔令兰、孔伶俐，租赁期限自1998年12月1日至2048年12月1日，五十年租金90000元，结算期限五十年，现金一次性付清。双方同时约定：一、租房期满后，乙方必须按时交回租房。乙方如继续租用，必须提前与甲方续签新合同，方可继续使用。但续租时不得按50年租金续40年交租。乙方如超期不交回租房，必须向甲方交违约金每天50元。二、乙方在租房期未满时，不得退房，如转让他人，必须通知甲方共同签订转让合同；乙方如单方私自转让，甲方有权收回租房，并且不退剩余租金。三、在合同生效期内，双方均不得以任何理由提高或者降低租金。合同同时对供水供电、房屋维修等内容进行约定。合同签订后，临泉一中将合同约定的房屋交付孔令兰、孔伶俐承租占有使用。2000年6月14日，被告孔令兰、孔玲利（孔伶俐）与闫振华签订《租房交换协议书》，双方约定“甲方：闫振华乙方：孔令兰、孔伶俐一、经双方商议，又请示房屋所有权单位领导同意，甲方将一中南门东路北门面第十七间同乙方第十五间交换，交换时间从2000年6月14日开始至甲方租房期满为止。二……甲方代表：闫振华乙方代表：孔令兰、孔伶俐安徽省临泉第一中学加盖公章本协议一式四份，甲、乙双方及产权单位、公证处各执一份”。后孔令兰租赁占有交换后的房屋即一中南门东第十七间门面使用至今。2012年4月23日，临泉县城市建设投资有限公司取得房地权证临房字第××号、第××号房地产权证书，涉案房屋登记在临泉县城市建设投资有限公司名下。2017年11月15日，中共临泉县十一届县委第33次常委会议研究决定设立临泉县国有资产运营管理有限公司，公司的主要职能是对全县国有资产特别是经营性国有资产进行市场化管理和运营，并形成《十一届县委第33次常委会议纪要》。2017年12月5日，县委常委、常务副县长刘峰主持召开三大国有资产筹建及运营推进会，原则同意城投公司管理的门面房划转国有资产运营管理有限公司进行管理，并形成《三大国有公司筹建及运营推进会会议纪要》。2017年12月5日，临泉县人民政府下发临政秘[2017]246号《关于成立临泉县国有资产运营管理有限公司的通知》，成立临泉县国有资产运营管理有限公司，公司运营范围包括对授权范围内的国有资产经营管理和运营；资产收购及处置；房屋租赁及销售，根据授权代理国有资产收益收缴业务等。2017年12月19日，临泉县城市建设投资有限公司出具《国有资产移交说明》，根据以上会议纪要精神，将其管理的国有门面房移交给原告临泉县国有资产运营管理有限公司运营管理。2018年10月9日，原告临泉县国有资产运营管理有限公司向孔令兰、孔伶俐发出《终止（解除）合同通知书》，将对所有到期国有门面房在县公共资源交易中心进行统一公开招租，以原房屋租赁合同约定的租赁期限50年因违反法律规定的最长期限20年而无效为由，通知租户房屋租赁2018年12月1日到期，要求租户于到期时把所租房屋腾出；如租户愿意继续租赁，原告承诺在同等条件下租户具有优先拍租权，如不愿继续租赁请及时补交房屋占用费并及时腾出。庭审时，被告孔令兰明确表示在接到通知书时已表明要求按原合同执行不同意解除合同。2019年1月25日，原告向本院起诉，提出被告擅自转租，并在庭审中提供涉案房屋内悬挂的他人营业执照照片，以证明被告私自将涉案房屋转租给案外人赵学红。原告要求解除涉案合同，并赔偿其房屋租赁费差价及违约金。另查明，孔玲利即是租赁合同中的孔伶俐。本院在审理本案时，通过邮寄方式送达相关诉讼材料及开庭传票，因孔玲利已迁往江西景德镇居住，本院通过微信再次向其送达相关诉讼材料及开庭传票，并电话告知开庭时间，被告孔玲利因路途遥远，不愿意回临泉参加庭审，发送微信给本案书记员，称“关于一中店面房一事，全权委托妹妹孔令兰处理”，并通过微信方式发送其身份证件给本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。由于涉案合同签订于1998年10月27日，当时的法律法规对于租赁合同的期限没有规定，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日实施后才对于租赁合同的期限予以规定。涉案合同履行期间跨越《中华人民共和国合同法》实施之日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。根据法不溯及既往的原则，对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定有效。对于1999年10月1日之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于最长租赁期限20年的禁止性规定，超过部分无效。即涉案合同从1999年12月1日起计算至2019年11月30日止的部分有效，2019年12月1日之后的部分无效。本案原告认为涉案合同从合同签订之日起20年有效，之后部分无效，本院不予认可。原告向法院提起诉讼，被告辩称原告诉讼主体不适格，原告并非涉案房产的产权人，并未取得临泉一中的授权或与一中签署诉讼主体权利义务概括转让的协议，也未经本案被告的同意，会议纪要和通知并未明确将涉案房产的诉权及合同权利交由原告行使，政府内部的管理权限变更，不应当干扰到民事合同的正常履行。本院认为，涉案房产系国有资产，后登记在临泉县城市建设投资有限公司名下，临泉县城市建设投资有限公司将包含涉案房屋在内的国有资产移交给本案原告运营管理。本案原告根据临泉县人民政府及临泉县城市建设投资有限公司授权，对包含涉案房屋在内的国有资产具有经营管理、房屋租赁及销售等权限，其向法院起诉要求解除合同系行使对国有资产的经营管理权能，作为原告的诉讼主体适格。故对于被告的上述辩解，本院不予采信。原告要求解除涉案合同，赔偿原告房屋租赁费差价和违约金。被告孔令兰辩称，即使原告诉讼主体适格，涉案合同也不存在法定解除和约定解除情形，应当根据本案合同签订当时有效的经济合同法判断本案房产的租期及效力；原告所陈述的非法转租情况没有提供证据证明，不能作为解除合同的理由，该房屋系孔令兰与案外人赵学红合作经营；原告认为合同显失公平应当在签署本案租赁合同时一年内行使撤销权，未行使的撤销权消灭；本案是由于原告及政府部门的主观意思要求解除合同，不属于情势变更；针对原告提供的终止解除合同通知书被告也曾书面表示不同意；原告要求租金差价和违约金没有合同依据及法律依据。本院认为，本案合同效力问题已经在上文中阐述，不再赘述。涉案合同约定，承租方转让房屋须通知出租方共同签订转让合同，单方私自转让，出租方有权收回房屋。本案被告未经出租方同意将涉案房屋转让给案外人赵学红经营，违反合同约定，原告有权解除合同。被告孔令兰在庭审中辩称其与赵学红系合作经营，不是转租，且即便是转租，营业执照于2009年5月就悬挂在涉案房屋中，解除权行使期限应从2009年5月起的六个月起而非本案原告取得管理权之日起。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，因此，出租人行使解除权期限起算点为“知道或应当知道承租人转租”之日，原告在起诉状中陈述被告擅自转租，赵学红营业执照登记日期2016年7月21日并不能证明出租人从该日起就知道被告擅自转租房屋，被告亦无证据证明原告在起诉前知道房屋已经转租，故原告行使解除权的期限并不违反法律规定。原告在2019年6月3日、2019年7月12日庭审法庭辩论阶段均明确表明因被告擅自转租，要求转租合同无效并解除涉案合同，因第一次庭审孔玲利未被列为被告，故本院确定2019年7月12日为涉案合同解除之日，即涉案合同于2019年7月12日解除。因涉案合同有效租赁期限至2019年11月30日，被告无需赔偿原告租赁费差价及违约金，故对于原告要求租赁费差价及违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告孔令兰辩称其与赵学红系合作经营的，其仅提供一张合作协议的复印件，并无其他证据相佐证，对该辩解意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、1998年1月8日临泉县第一中学和孔令兰、孔伶俐（孔玲利）签订的《房屋租赁合同书》于2019年7月12日解除；二、驳回原告临泉县国有资产运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费40元，由被告孔令兰、孔玲利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王大红二〇一九年七月三十日书记员  尹振宇附判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因转租合同产生的纠纷，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。