山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁06民初125号原告（申请执行人）：中建一局集团安装工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路。法定代表人：沙海，董事长。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。被告（案外人）：王积磊，男，1984年10月12日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。被告（被执行人）：龙口市华霖房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴华国，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告中建一局集团安装工程有限公司(以下简称中建一局安装公司)与被告王积磊、龙口市华霖房地产开发有限公司(以下简称华霖公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中建一局安装公司的委托诉讼代理人邵晓文，王积磊及其委托诉讼代理人赵强国，华霖公司的委托诉讼代理人曲敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建一局安装公司向本院提起诉讼请求：1、准许对龙口市房屋的执行；2、诉讼费由王王积磊及华霖公司负担。事实和理由：2017年7月11日，烟台市中级人民法院作出(2016)鲁06民初80号民事调解书，根据调解书的规定，华霖公司于调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司工程欠款35578151.06元及另案(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款55669373.05元)。若华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行。因华霖公司未按(2016)鲁06民初80号民事调解书规定履行付款义务，中建一局安装公司向烟台市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中王积磊提出书面异议，烟台市中级人民法院(2019)鲁06执异7号执行异议裁定，中止对龙口市房屋的执行。中建一局安装公司认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，王积磊应当提供充足的证据，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，涉案房产应同时具备该《规定》第二十八条、第二十九条规定的条件。本案中，王积磊未提供证据证明其执行异议符合上述规定，因此，其异议不足以排除对涉案房产的执行。王积磊辩称,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条规定了买受人可提出执行异议且法院应予以支持的两种情形。第二十八条属于普适条款，对于所有类型的被执行人均可适用；第二十九条属于特殊条款，当买受人不能满足第二十八条普适条款要求，但如果买受人属于无房居住、从开发商购买商品房仅用于居住，且已支付了超过50%合同价款的，也可依此对抗法院的查封和执行。《异议复议规定》并未明确规定开发商作为被执行人在满足第二十八条规定的条件同时还应满足第二十九条所规定的条件。中建一局安装公司主张本案应同时满足第二十八条、第二十九条之规定条件，没有法律依据。本案所涉房产于2016年3月12日由华霖公司采用以房抵债的方式出卖给王积磊，王积磊与华霖公司在法院查封前签订认购协议、支付了全部价款且已合法占有该不动产，王积磊就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权。据此，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，请求驳回中建一局安装公司的诉讼请求。华霖公司的答辩意见同王积磊的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定如下事实：本院在审理中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，依据中建一局安装公司的保全申请，于2016年6月14日作出(2016)鲁06民初80-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了华霖公司名下位于龙口市房屋在内的房产一宗。中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷，经本院审理，于2017年7月11日作出(2016)鲁06民初80号民事调解书。内容为：一、本案所涉及总工程款项暂定为320773585.35元，其中土建工程的总造价为292811873元，安装弱电总造价暂定为27961712.35元(最终金额以中建一局安装公司与武汉利兴达建筑劳务有限公司之间的诉讼生效判决确认的工程总造价金额为准进行调整)，已付工程款为265104212.3元(其中有3150000元待双方财务对账确定后再从上述已付款中进行调整)，总计欠付工程款暂定为55669373.05元，扣除另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元，华霖公司在本案中实际欠付的工程款暂定为35578151.05元；二、华霖公司于本调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司欠款35578151.05元及另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款为55669373.05元)。若逾期华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行；三、中建一局安装公司于本调解书生效后一个月内向华霖公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料。四、其他双方互不追究。五、案件受理费316182元减半收取为158091元，由中建一局安装公司负担78091元，华霖公司负担80000元，保全费5000元由华霖公司负担。调解书生效后，华霖公司未按生效调解书履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行。案外人王积磊提出执行异议。本院于2019年1月10日作出(2019)鲁06执异7号执行裁定书，认为案外人提交的证据能够形成一条完整的证据链，证明在本院查封涉案房产前已实际交付购买涉案房价款并实际占有该房屋，案外人对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定裁定中止对龙口市九里现代城17号楼1-2801号房屋的执行。华霖公司于2015年10月19日取得涉案房屋所属楼房的商品房预售许可证。有效期为2012年7月3日延期至2019年3月30日。王积磊与王洋系夫妻，其二人于2009年缔结婚姻关系。龙口市中南保温防水工程有限公司，统一社会信用代码：913706816657330577，法定代表人：王明昱，成立日期：2007年8月16日，登记状态：在营（开业）企业。当事人对王积磊是否依法取得涉案房屋的民事权益，足以对抗执行有争议。王积磊认为其取得了涉案房屋的相关民事权益，足以对抗执行。华霖公司认可王积磊的主张，其双方互对对方提交的证据表示认可。证据如下：一、王积磊主张所购房屋是从案外人龙口市中南保温防水工程有限公司（以下简称中南公司）处合法取得的相关证据。1、2013年10月26日，发包方华霖公司、承包方中南公司签订的工程名称“龙口市九里现代城一期工程”，合同编号HL-BW-01的《建设工程施工合同（外墙外保温及屋面保温、防水工程）》；2、2014年5月5日，发包方华霖公司、承包方中南公司签订的工程名称“龙口市九里现代城一期工程”，编号HL-WQ-01的《外墙涂料工程专业分包合同》；3、龙口市中南防水工程有限公司九里城商品区工程结算汇总表，载明：工程内容“外墙保温、涂料等，合计工程费用￥10784560元”；4、2016年3月12日九里城以房抵款申请表；5、2016年3月13日，中南公司出具的以工程款659784元抵顶王积磊涉案房屋房款的证明。以上证据证明，中南公司与华霖公司签订施工合同及分包合同，核算工程总价款，华霖公司欠付中南公司工程款10784560元，王积磊以华霖公司欠付中南公司的659784元工程款抵顶了涉案房屋房款。中建一局安装公司对上述证据的真实性和证明内容均不予认可，质证称：1、《建设工程施工合同》与《外墙涂料工程专业分包合同》中载明的施工日期在前，合同签订日期在后，均与常理不符，且《建设工程施工合同》中明确约定合同在双方签字盖章后生效，而该合同中仅加盖了公章及中南公司代表签字，未经华霖公司代表签字确认，合同尚未生效。2、工程结算汇总表没有业主工程总经理签字确认，不能表明华霖公司与中南公司就施工项目费用进行了结算。3、以房抵款申请表系华霖公司单方制作，无法证明其与中南公司就以房抵款达成书面协议，且以房抵款申请表的制表时间为2016年3月12日，中南公司出具证明的制作时间为2016年3月13日，足以说明在中南公司尚未通知华霖公司的情况下，其即知晓涉案房屋转让给王积磊，与逻辑不符，有造假嫌疑。华霖公司对上述证据的真实性及证明内容均无异议。二、王积磊支付房款的相关证据。1、2016年3月12日和2016年3月13日华霖公司给王积磊出具的编号分别为0003687和0003691收款收据二张；2、2016年3月13日，中南公司出具的编号5991609工程款659784元的收款收据；3、2017年5月11日至2017年5月13日提款记录、2017年5月13日及2018年1月1日转账记录，证明王积磊已经向王明昱支付了双方约定的全部涉案房款505000元（其中，现金130000元、银行转账355000元、定金20000元）；4、2019年5月11日王明昱出具的证明，载明“由王明昱同意王积磊将房款￥100000.00元（大写壹拾万元整）转入王忠耀卡里（卡号：62×××07）全部房款￥485000元整（大写肆拾捌万元伍仟元整）已全部结清。”中建一局安装公司对上述证据的真实性均不予认可，质证称：1、华霖公司出具的两份收款收据无法证明系王积磊支付的涉案房屋购房款，且编号0003687的收款数据右上角载有“现金在隋某某卡”的手写字样，若王积磊付款情况属实，其完全可以提供相关缴款记录。2、王积磊提供的提款记录、转账记录均无法证明其已经向华霖公司或中南公司支付了涉案房款，且其提交的上述凭证交易时间均是在涉案房屋被查封之后，系明知涉案房屋被查封仍支付房款的行为。三、王积磊购买涉案房屋办理手续的相关证据。2016年3月12日认购人为王积磊认购协议书一份，证明称王积磊在法院查封前已与华霖公司就涉案房屋签订了认购协议书，协议约定住房面积为146.19㎡，房款为679784元，符合商品房买卖合同的主要条款，故该认购书应认定为买卖合同，王积磊系涉案房屋的合法权利人。中建一局安装公司对证据的真实性及证明内容均不认可，认为无法确认该认购协议书的签署时间，认购协议书中甲方未加盖公章，乙方签署日期空白，协议书在形式上不成立亦不符合法定生效条件，且该协议书在性质上仅为对涉案房屋转让达成的意向性协议，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的形式构成要件，根据该认购协议书中第二条的约定，王积磊与华霖公司应在该认购协议书签订之后，七日内签订商品房预售合同，可以进一步证实该认购协议并非商品房买卖合同。此外，该认购协议书载明的涉案房屋价格为679784元，与王积磊主张的实际支付505000元事实相矛盾，明显与事实不符。华霖公司出具的编号0003687和0003691房款收据载明的付款金额679784元与王积磊提供证据及所主张的支付505000元购房款不符。华霖公司称，该认购书之所以未加盖印章是因为已经即时履行，其承认该认购书的效力及审批表中约定事项，并且其与中南公司已经互开发票，以房抵款的事实已经得以履行。四、王积磊占有使用房屋的相关证据。1、2016年3月13日九里城业主交房通知单；2、九里城17#钥匙发放表；3、2016年3月13日，龙口市景致物业管理有限公司与王积磊签订的龙口市九里现代城物业服务协议和龙口市九里现代城临时管理公约；4、2016年3月13日，华霖公司与王积磊签订的住宅房屋使用说明书、住宅房屋质量保证书；5、龙口市景致物业管理有限公司给王积磊出具的物业费收款收据三张，载明“2016年3月12日收取王积累2016年3月12日至6月30日物业费，2016年5月25日收取王积累3、4季度物业费，2017年2月1日收取王积磊2017年1月1日至5月16日物业费”；6、龙口市景致物业管理有限公司出具的证明，载明“兹有九里现代城17#-2801业主王积磊，于2016年3月12日、2016年5月25日交纳物业管理费收据中姓名由于工作人员笔误，错写成王积累。特此证明。”王积磊主张上述证据可以证明涉案房屋已于法院查封前向王积磊交付使用，其已经合法占有该不动产，对未能完成房屋权属登记亦不存在过错，对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不予认可，要求王积磊提供物业费缴纳机打凭证、用水用电记录及用水用电缴费明细等材料，用于证实其实际占有涉案房屋的时间。另经本院到涉案房屋所在物业公司IC卡售电管理系统调取的王积磊充值缴费情况，该系统显示王积磊最早充值时间为2017年11月5日。中建一局安装公司对该证据的真实性无异议，认为通过该证据可以看出王积磊在2017年11月5日第一次充值之前并未实际占有使用涉案房屋。王积磊和华霖公司对该证据的真实性均无异议，但称对涉案房屋的合法占有与实际居住是两个不同的法律概念，该证据不能否认华霖公司已经委托龙口市景致物业管理有限公司将涉案房屋在被查封前交付给王积磊合法占有的事实。对于本院2019年4月12日对王积磊所做调查笔录及拍摄的涉案房屋现场照片，中建一局安装公司质证称，对笔录及照片真实性均能无异议，但对王积磊在笔录中陈述的相关借款事实的真实性不予认可，且王积磊陈述是以现金方式支付了涉案680000元左右房款（其中二十多万元向老人借的，不到十万元是向厂子借的），故庭审中其主张的向案外人王忠耀转账支付的款项不应认定为房款。五、对于华霖公司与王树利没有签订正式的商品房买卖合同的原因，华霖公司称：按照《山东省商品房预售资金管理办法》的规定，华霖公司作为开发商在与购房者签订正式的商品房买卖合同时必须向当地房管部门予以备案，备案时应当把购房款打入政府部门指定的监管账户，华霖公司与中南公司签订以房抵债审批表时因为经济出现困难，没有能力支付工程款，没有资金打入政府监管账户，虽经王积磊多次催促，均没有办法与其签订网签合同。六、对于涉案房屋未办理过户手续的原因，王积磊称：通过（2016）鲁06民初80号民事调解书第三条“中建一局安装公司于本调解书生效后一个月内向华霖公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料。”可以证明，涉案房屋在被查封前由于中建一局安装公司未按约定提交相关资料，导致涉案房屋无法办理产权登记变更手续。中建一局安装公司认为，涉案房屋虽在查封前不具备办理产权过户的条件，但是可以完成房屋网签备案，其在申请法院查封华霖公司名下房产时仅对尚未办理网签备案的房屋进行了查封，说明涉案房屋未办理产权变更登记的原因在于王积磊不及时要求与华霖公司签订书面买卖合同并完成网签备案，与（2016）鲁06民初80号民事调解书所规定的交付工程竣工备案资料无关。七、关于王积磊名下是否有其他可用于居住房屋的问题。王积磊提交龙口市国土资源局不动产档案查询证明材料一份，证明其在涉案房屋所在地无其他用于居住的房屋。中建一局安装公司对该证据的真实性无异议，对其证明内容不予认可，称该证明仅能证实王积磊在龙口市没有已经登记备案的房屋，鉴于王积磊的已婚状态，其应继续提供配偶及子女的无房证明。王积磊尚无子女，其于本院规定期限内提交了龙口市国土资源局出具的房屋权属登记信息，证明配偶王洋的名下没有房屋。对当事人争议的事实：1、关于华霖公司欠付中南公司工程款并以涉案房款抵顶工程款的事实。由于王积磊提交的《建设工程施工合同》、《外墙涂料工程专业分包合同》中约定的施工日期均早于合同签订日期，且工程结算汇总表、以房抵款审批表、中南公司出具的证明等证据均存在瑕疵，无法形成证据链，故本院对其主张的上述事实不予采信。2、关于王积磊是否于法院查封前支付了涉案房款的事实。本院认为，第一，王积磊庭审中主张其与王明昱约定的涉案房款为505000元，但华霖公司出具的收款收据载明房款为679784元，在本院对王积磊所做调查笔录中其亦陈述涉案房款为680000元左右，且关于付款方式其前后陈述亦相互矛盾；第二，王积磊庭审中提交的提款记录、转账记录的交易时间均是在涉案房屋被查封之后。综上，对于王积磊主张的其已于法院查封前支付了涉案房款的事实，本院不予采信。3、关于王积磊是否在法庭采取查封措施前已占有涉案房屋的事实，王积磊提交的证据不足以证明其在法院查封之前已占有涉案房屋，本院对此不予支持。4、关于王积磊名下是否有其他可用于居住房屋的问题。本院认为，根据王积磊提交的其与配偶王洋于龙口市国土资源局不动产档案查询证明资料，可以证明其二人名下尚无其他登记备案的房屋。本院认为，本案争执焦点是王积磊是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗中建一局安装公司的执行申请。王积磊提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。王积磊主张《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了买受人能够排除执行的两种情形，只要满足其一即可取得涉案房屋的民事权益，足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”王积磊与华霖公司签订的是认购书而非正式的商品房预售合同或商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，当协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同主要内容，且已经按照约定收受购房款的，可以认定为商品房买卖合同。但王积磊与华霖公司签订《华霖·九里现代城认购协议书》只约定了房屋面积及价格，对于房屋交付、产权登记、面积差异等商品房买卖合同的主要内容没有约定，且如事实认定部分所述，王积磊所提交的证据不足以证明其已支付房款，且在法院查封之前就已经占有涉案房屋。因此，王积磊与华霖公司签订的《华霖.九里现代城认购协议书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定王积磊与华霖公司在法院查封涉案房屋前签订了合法有效的书面买卖合同。综上所述，王积磊对涉案房屋所提异议既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，也不具备第二十九条规定的情形，其权利不能排除对涉案房屋的强制执行。中建一局安装公司请求准许对龙口市九里现代城17号楼1-2801房屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初80-1号民事裁定查封的龙口市华霖房地产开发有限公司名下的位于龙口市房屋。案件受理费10598元，由王积磊及龙口市华霖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院(2019)鲁06执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 安人民陪审员  徐建春人民陪审员  周祖荣二〇一九年七月二日书 记 员  孙晓雯