云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0328民初985号 原告：宋建清，男，汉族，1957年6月1日生，高中文化，农民，住曲靖市沾益区。 委托诉讼代理人：崔琼华，云南精茂律师事务所律师，系特别授权代理。 委托诉讼代理人：王玉莲，云南精茂律师事务所律师，系特别授权代理。 被告：何建荣，男，汉族，1972年7月12日生，沾益区人，小学文化，无业，住曲靖市沾益区。 被告：禄桃粉，女，汉族，1987年12月6日生，沾益区人，初中文化，无业，住曲靖市沾益区。与被告何建荣系夫妻关系。 委托诉讼代理人：李明，云南典泽律师事务所律师。系特别授权代理。 委托诉讼代理人：廖官平，云南典泽律师事务所律师。系特别授权代理。 被告：路礼宝，男，汉族，1987年5月6日生，曲靖市沾益区人，初中文化，农民，住云南省曲靖市沾益区。 被告：张春雪，女，汉族，1992年1月20日生，曲靖市沾益区人，中专文化，无业，住云南省曲靖市沾益区。 共同委托诉讼代理人：巴全斌，麒麟区越州镇法律服务所法律工作者，一般授权代理。 原告宋建清与被告何建荣、禄桃粉、路礼宝、张春雪确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋建清及其委托诉讼代理人崔琼华、王玉莲、被告何建荣、禄桃粉及其委托诉讼代理人李明、廖官平、被告路礼宝、张春雪及其委托诉讼代理人巴全斌到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告宋建清向本院提出诉讼请求：1、判令确认四被告签订的《二手房买卖合同》无效；2、被告路礼宝、张春雪返还位于沾益区星火路2幢3单元502号房屋，并在判决后协助办理相应产权变更登记手续；3、判令四被告承担诉讼费、保全费等有关费用。委托诉讼代理人崔琼华、王玉莲请求支持原告的诉请提出代理意见。事实和理由：2010年5月13日，原告与被告何建荣签订《地产转让协议》，约定被告何建荣将位于沾益县原地块宗地编号：1-（3B）-21-2A，归还准建占地面积476平方米，从西边开始丈量238平方米转让给原告，转让价格100万元。2016年5月16日，原告宋建清与被告何建荣签订《宋建清与何建荣新建综合楼分配协议》，该协议第二条约定：三层至七层（1）-（10）轴线共计15套产权归原告所有，（10）-（17）轴线10套产权归被告所有。待总计25套房办理房产手续及出让后，利润分成：被告占40%，原告占60%，双方共同协商出让。2016年5月30日，原告与被告何建荣到沾益县房地产业管理处，将合伙建盖房屋登记为双方共同共有。2017年8月7日，原告及第三人代琼美与被告何建荣、禄桃粉签订《财产约定协议》，将合伙建盖的25套住房中的15套登记为原告及第三人代琼美共同共有，10套登记为被告何建荣、禄桃粉所有。原告与第三人代琼美已按约定将登记在其名下的房屋已经过户到了原告和被告何建荣签订《预定购房协议》的购房人名下，而被告何建荣、禄桃粉却不履行与原告的约定，拒不将登记在其二人名下的已售房屋的产权变更登记到相应的购房人名下，致使其中的购房人被告路礼宝解除了原告与其签订的《预订购房协议》。协议解除后，原告赔偿了路礼宝购房款、违约金、经济损失33846.34元。被告四人不遵从法院判决确认的事实和自己的承诺，于2018年10月16日，在原告不知情的情况下，四被告又重新签订了《二手房买卖合同》，将位于沾益区星火路2幢3单元502号合伙房屋以26万元出让给被告路礼宝和张春雪，并办理了相应的产权变更登记手续。 被告何建荣、禄桃粉辩称，1、第一、二被告把登记在自己名下合法所有的房屋转让给第三、四被告合理合法，没有损害任何人的利益，无须告诉原告，也无需原告同意，因此，第一、二被告与第三、四被告签订的房屋买卖合同合法有效，不存在法定无效的情形；2、原告与第一二被告之间系合作关系，其合作结束之后，对双方建盖的房屋进行了分配，被告处置的是自己合法独立的财产。委托诉讼代理人李明、廖官平请求支持被告的答辩提出代理意见。 被告路礼宝、张春雪辩称，请求驳回宋建清的诉讼请求。诉讼费、保全费由宋建清负担。2011年10月21日，被答辩人将所有权不属于自己的坐落于曲靖市沾益区星火路综合楼2幢3单元502号的房屋出售给答辩人，答辩人按照约定支付了购房款，但被答辩人未将该协议过户到答辩人名下。后答辩人才向法院提出诉讼，要求解除与被答辩人签订的《预定购房协议》。经沾益区法院判决解除了《预订购房协议》，并由被答辩人退还了333461.34元。通过该案的审理答辩人才知道该房屋所有权人为何建荣、禄桃粉，故答辩人才与房屋所有权人协商，由答辩人向房屋所有权人支付购房款，由房屋所有权人何建荣、禄桃粉将房屋过户到答辩人名下。双方2018年10月16日签订《二手房买卖合同》，2018年10月30日，答辩人取得（2018）沾益区不动产权第0003014号《不动产权证书》。答辩人取得该房屋合法有效，应受法律保护。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告对原告提交的下列证据提出质证意见： 一、身份证复印件一份。证明原告的诉讼主体资格。 二、1、2010年5月13日地产转让协议；2、2010年6月18日土地使用权转让协议；3、银行转账凭证；4、2011年5月10日协议；5、2016年5月16日宋建清与何建荣新建综合楼分配协议。证实：1、原告宋建清与被告何建荣为个人合伙关系，合伙双方分别以土地、货币出资，合伙建盖综合楼一栋；2、原告宋建清与被告何建荣双方对合伙建盖的25套住宅房，约定待房屋出让后对所获利润进行分配。 三、23份预订购房协议。证实1、原告宋建清和被告何建荣为达到分配利润的目的，自2011年起就开始出让合伙建盖住宅房屋的事实；2、登记在被告何建荣、禄桃粉名下位于沾益区星火路2幢3单元502室合伙建盖住宅房屋，在2011年10月21日时已经出让给被告路礼宝。 四、曲房产证沾字第××、00××33号，证实位于沾益县星火路建筑面积3557.38平方米的房屋为原告宋建清和被告何建荣的合伙财产。 五、1、财产约定协议；2、公证书。证明原告宋建清、被告何建荣为以二手房买卖的方式将涉案房屋产权变更登记在被告路礼宝名下，便将该合伙财产登记在了被告何建荣、禄桃粉名下。 六、1、沾益区人民法院（2018）云0328民初1103号判决；2、2018年9月12日云南省行政事业单位资金往来结算票据。证实1、被告何建荣、禄桃粉不为被告路礼宝办理原告已售合伙建盖住宅房屋产权变更登记的事实；2、被告路礼宝解除了原告与被告路礼宝签订的预定购房协议，原告因此退还被告路礼宝购房款，并承担了赔偿责任；3、涉案房屋系原告宋建清与被告何建荣的合伙财产。 七、1、云南省二手房买卖合同编号（HZY201810161025329203318）；2、承诺书；3、（2018）云曲沾益证字第1235号公证书。证实被告何建荣、禄桃粉在原告不知情的情况下将合伙财产：位于沾益区星火路2幢3单元502室房屋私自转让给被告路礼宝、张春雪。 八、沾益区不动产登记查询结果编号分别为：201810090000004、201904090000011。证实被告何建荣、禄桃粉在原告履行了沾益区人民法院（2018）云0328民初1103号判决后，私自将合伙财产出让给被告路礼宝、张春雪，并办理了相关产权变更登记手续的事实。 被告何建荣、禄桃粉经质证后认为，对第一组证据三性无异议。对第二组证据五份证据与本案无关，无法证明原告的目的。第一份证据、第二份证据，该两份协议从形式上来说是原告与被告何建荣签订，第一份协议中转让面积不真实，价格真实，也实际履行了。第二份协议中转让面积真实，价格不真实。第二份中的标注100万=689.655平方米，当时签订协议时没有，是原告后面自己标注的。第三、第四、第五不具备合伙的法定要件，与合伙无关。对第三组协议不合法，与本案无关。违反房地产管理法第38条规定，未依法取得权属证书的房屋不得转让，当然无效，其中就原告签订的预定购房协议，真实性和价格被告方毫不知情。第四组与本案无关，办理共同共有的产权证书的原因是当时在办理规划的过程中是依据原被告双方的土地证书办理的，所有办理权属证书的时候才登记为原告和被告共同共有，但是不当然说明建盖的房屋是合伙财产。对第五组三性无异议，但不能证明原告的主张，该份协议经公证后，它是对原告与第一二被告共同合作建盖的房屋进行分配，并依法办理了权属登记。对第六组证据，与本案无关。对第一份判决书，对该判决书所确认原告与第一二被告合作建房系合伙关系这一事实以及确认预定购房协议有效，被告有异议，但出于第三人诉讼地位，以及法院未判决第三人承担义务，所以无法提起上诉。对第七组、第八组证据三性无异议，第一、二被告出让登记在自己名下的合法财产，无需告知原告，也无需原告同意，转让行为合法有效。 被告路礼宝、张春雪质证后认为，第一组证据三性无异议。第二组证据，因为原告提交的是原告与第一二被告签订的相关协议，作为第三、四被告未参与，不清楚。第三组证据，真实性与合法性无异议，但证明目的有异议，该房屋并没有出让给第三被告，在沾益区（2018）民初1103号判决书中，已将该预定购房协议解除。第四组证据真实性与合法性无异议，但不能证明该诉争的房屋系原告与第一二被告的共同财产。对第五组证据三性无异议。第六组证据，对第一份判决书无异议，但不能证明该诉争的房屋系原告与第一二被告的合伙财产。对第七组证据三性无异议。对第八组证据三性无异议。 对原告提交的证据，本院认为，证据二，可以证实原告宋建清与被告何建荣于2011年5月10日合伙建盖综合楼和2016年5月16日双方达成对综合楼的分配协议的事实。证据三，可以证实原告和被告分别与多名购房人签订过《预订购房协议》的事实。证据四，可以证实沾益县星火路7层商业住宅楼于2016年5月30日经房屋登记机关登记为宋建清、何建荣共同共有。证据五，可以证实宋建清、代琼美与何建荣、禄桃粉对位于沾益县星火路7层房屋的所有权归属进行了约定，并办理了公证。宋建清、代琼美享有18套房屋的所有权，何建荣、禄桃粉享有13套房屋的所有权。证据六，可以证实沾益区法院于2018年8月29日判决解除了路礼宝与宋建清于2011年10月21日签订的《预订购房协议》，并由宋建清退还路礼宝购房款240975元、赔偿42486.34元、支付违约金33461.34元。证据七，证实2018年10月16日，何建荣、禄桃粉将曲靖市沾益区星火路2幢3单元502室出卖给路礼宝，并办理了公证手续。证据八，证实经查询曲靖市沾益区星火路2幢3单元502室已经登记在他人名下。2018年10月30日，该房屋经房屋管理登记机关登记为路礼宝、张春雪共同共有。 原告对被告何建荣、禄桃粉提交的下列证据提出质证意见： 1、协议一份，证实原告宋建清与被告何建荣于2011年5月28日签订协议，对合作建盖的房屋做了明确分配，一层至二层商铺各占一半，三层至七层住宅1轴线至10轴线产权归宋建清拥有，三层至七层住宅10轴线至17轴线产权归何建荣拥有。并约定双方合作土地出资情况以土地部分颁发的土地证为准。 2、公证书、不动产权证书复印件，证实原告宋建清及其妻子与被告何建荣、禄桃粉对包括涉案房屋在内的、宋建清与何建荣合作建造取得产权的房屋进行了协议分配并公证，并按次协议登记到各自名下，被告何建荣、禄桃粉拥有出卖房屋的合法产权。 原告经质证后认为，第1份证据，真实性与合法性认可，关联性和证明目的不认可，该份证据与2011年5月10日，2016年5月16日所签订的讼宋建清与何建荣综合楼分配协议相矛盾，应按2016年5月16日双方所签订的协议来认定双方的合伙关系和对合伙建盖的房屋，是为了出让后分配利润，25套合伙建盖的房屋应为双方合伙期间积累的财产。第2份证据，真实性与合法性、关联性认可，证明目的不认可，因原告和被告何建荣合伙建盖的房屋为私人建房，无法直接将产权登记在先前以原告宋建清和被告何建荣签订预定购房协议的购房人名下，该财产约定协议是为了将合伙建盖房屋以二手房买卖方式过户到先前与原告和被告何建荣签订预定购房协议名下而进行的登记行为，因原告宋建清和代琼美系夫妻关系，被告何建荣和禄桃粉系夫妻关系，因此原告宋建清和被告何建荣分别借用第三人代琼美、禄桃粉的名义，将合伙财产15套登记在原告宋建清和其妻代琼美名下，10套登记在被告何建荣和其妻禄桃粉名下。对上述两组证据，证明目的不认可，该内容已经被生效判决予以否定。 被告路礼宝、张春雪对该两组证据三性无异议。 对被告何建荣、禄桃粉提交的证据，本院认为，证据1，2011年5月28日原告宋建清与被告何建荣签订房屋分配协议是事实，但其二人还在后期又签订了房屋分配的其他协议，该证据不作为证实双方对房屋所有权分配的定案证据使用。证据2，证实了宋建清、代琼美与何建荣、禄桃粉对位于沾益县星火路7层房屋的所有权归属进行了约定，并办理了公证。宋建清、代琼美享有18套房屋的所有权，何建荣、禄桃粉享有13套房屋的所有权。曲靖市沾益区星火路2幢3单元502室已经登记在何建荣、禄桃粉名下。 原告宋建清对被告路礼宝、张春雪提交的下列证据提出质证意见： 身份证复印件两份，证实被告的主体资格。 曲靖市沾益区人民法院判决书一份，证实原告出售给被告的房屋所有权属何建荣、禄桃粉，而非原告宋建清。 二手房买卖合同、公证书、承诺书各一份，证实被告与何建荣、禄桃粉双方于2018年10月16日签订房屋买卖合同，该合同经曲靖市沾益区公证处公证，同时何建荣、禄桃粉承诺该房屋产权清晰。 收据、转款凭证各一份，证实被告路礼宝向何建荣、禄桃粉支付房屋款人民币26万元。 增值说普通发票、说收缴款书各一份，证实被告路礼宝购房款及缴纳契税情况。 中华人民共和国不动产权证书一份，证实该诉争的房屋所有权人登记为何建荣、禄桃粉。 中华人民共和国不动产权证书一份，证实该诉争的房屋所有权人变更登记委路礼宝、张春雪。 原告方经质证后认为，对第1组证据三性无异议。第2组证据，三性认可，证明目的不认可，该份证据证明四被告签订二手房买卖合同，出让位于沾益区星火路2幢3单元502号的房屋为原告宋建清和被告何建荣合伙期间积累的财产。第3组证据，真实性、合法性认可，关联性认可，证明目的不认可，不能证明第一二被告为合同项下所售房屋的房产权利人。第4组证据，三性认可，证明目的不认可，同时证明了四被告签订二手房买卖合同，恶意损害房屋权利人及本案原告利益的事实。第5组证据，三性认可，证明目的认可。第6组证据三性认可，证明目的不认可，该组证据证明，原告宋建清和被告何建荣为将合伙建盖房屋以二手房买卖方式过户到先前与原告签订预定购房协议的购房人路礼宝名下，而将原告与被告何建荣合伙财产产权登记在何建荣和第三人禄桃粉名下。第7组证据，三性认可，证明目的不认可，因四被告签订的二手房买卖合同恶意损害原告的利益，在被告路礼宝与原告宋建清解除预定购房协议的诉讼过程中，被告禄桃粉明确表示不为路礼宝办理原告已售给路礼宝合伙房屋产权的变更手续，导致路礼宝解除与原告的预定购房协议，被告禄桃粉不同意为被告路礼宝办理房屋产权过户，属法定上的不能，但在原告履行了沾益区人民法院（2018）民初1103号判决后，四被告利用了法律的强制性规定将合伙财产转让，严重损害了原告的合法权益。 被告何建荣、禄桃粉经质证后认为，第2组证据中的判决书，与针对原告提供证据发表的质证意见一致。对其他证据无异议。 对被告路礼宝、张春雪出示的证据，本院认为，证据2、3、4、5、6、7，可以证实何建荣、禄桃粉于2018年10月16日与路礼宝、张春雪签订了房屋买卖合同，路礼宝、张春雪支付了购房款，房屋已经登记在路礼宝、张春雪的事实，本院予以作为定案证据使用。 本院经审理查明以下事实：2006年12月25日，被告何建荣以竞买方式从原曲靖市沾益县国土资源局取得位于曲靖市块国有土地使用权。由于何建荣资金不足，何建荣就邀约原告宋建清出资共同开发该土地。2010年5月13日，宋建清出资100万元从何建荣处取得该综合楼部分土地使用权，并就土地使用权进行了行政登记，该综合楼的土地使用权人一分为二，分别登记为宋建清和何建荣，由此形成宋建清与何建荣共同出资开发、转让房地产，共同经营、共享利润、共担风险的局面，但没有约定由谁具体执行合伙事务。2011年5月10日，原、被告双方达成协议：何建荣出资40万元，其余资金由宋建清负责并承包建盖；待房屋建好后，一至二层作为商铺使用，产权一人一半，各占50%，如果商铺面积不相等，按照建筑面积每平方米4000元进行找补；三至七层作为住宅用房使用，产权归宋建清与何建荣共同所有，共同协商出售，出售后的利润分成何建荣占40%，宋建清占60%。2011年10月21日，在不具备预售资格、房屋尚未竣工验收合格、也没有办理房屋所有权登记及取得何建荣书面同意的情况下，路礼宝与宋建清达成一份书面的《预订购房协议》，该协议约定：由宋建清将位于曲靖市沾益区西平街道星火路综合楼2幢3单元502号房屋以每平方米2500元的价格出卖给路礼宝，建筑面积约100.4㎡。原告收取了购房款240975元。2016年5月16日，宋建清与何建荣就新建综合楼三至七层25套住宅用房产权进行了划分，约定10套住房所有权归何建荣，另15套住房所有权归宋建清，三至七层25套住房待办理房产手续后及出让后利润分成，何建荣占40%，宋建清占60%，双方共同协商出让。2016年5月30日，行政登记机构将该综合楼登记为宋建清与何建荣二人共同共有，用途为商业及住宅。其中，商铺建筑面积登记为1000.43㎡，住宅用房建筑面积登记为2556.95㎡。对于三至七层住宅用房的房地产转让，经宋建清与何建荣共同协商或者单独出售的房屋价款一概由宋建清收取并保管，双方至今没有进行结算分配利润。2017年8月7日，宋建清、代琼美夫妻二人与何建荣、禄桃粉夫妻二人达成1份书面《财产约定协议》，在该财产分割协议中将已经出售与路礼宝的房屋所有权约定归何建荣和禄桃粉夫妻二人共有并进行了公证。2017年11月10日，路礼宝所购买的曲靖市沾益区星火路2幢3单元502号房屋经曲靖市国土资源局沾益分局不动产登记局登记为何建荣和禄桃粉夫妻二人共同共有，建筑面积登记为105.13㎡，土地用途为城镇住宅用地，房屋类型为住宅。路礼宝因不能办理房屋产权登记后向本院起诉原告要求解除合同并赔偿损失。本院经审理后作出判决：1、解除路礼宝与宋建清2011年10月21日签订的《预订购房协议》；2、宋建清于判决生效后10日内退还路礼宝购房款240975元、赔偿经济损42486.34元及支付违约金50000元，共计333461.34元；3、驳回路礼宝其他的诉讼请求。案件受理费3619元及财产保全费2020元，宋建清负担5000元，路礼宝负担639元。2018年9月12日，宋建清已经向本院交付执行款338461元。2018年10月26日，被告何建荣和禄桃粉与被告路礼宝、张春雪签订了《二手房买卖合同》，双方约定何建荣和禄桃粉将曲靖市沾益区星火路2幢3单元502号房屋出售给路礼宝、张春雪，房屋价款260000元。双方办理公证手续，2018年10月30日，被告路礼宝、张春雪取得了该房屋的不动产权证[（2018）沾益区不动产权第0003014号]。 本院认为，本案的焦点是原告请求确认四被告签订的《二手房买卖合同》无效的主张是否成立。合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的;……。原告宋建清认为四被告签订的《二手房买卖合同》违反了合同法第五十二条第（二）、（三）项的规定，主张该合同无效。四被告签订的《二手房买卖合同》是否属于合同法第五十二条第（二）项规定的情形。买卖合同的是否有效的必要条件是明确买卖的标的物的所有权和签订买卖合同时出卖人是否对标的物有处分权。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告何建荣和禄桃粉在与被告路礼宝、张春雪签订《二手房买卖合同》时，何建荣和禄桃粉是经房地产登记部门登记的曲靖市沾益区星火路2幢3单元502号房屋的所有权人。在2018年10月26日签订《二手房买卖合同》前，没有其他人对被告何建荣和禄桃粉享有该房屋的所有权登记提出更正登记和异议登记，也未对该房屋提出确权诉讼，因此，被告何建荣和禄桃粉有权对房屋进行处分和获得收益。被告路礼宝、张春雪基于被告何建荣和禄桃粉对房屋的所有权与何建荣和禄桃粉签订《二手房买卖合同》，且支付了购房款，该行为并无不当，因此，原告主张四被告恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的事实不能成立。原告主张四被告签订的《二手房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的。通说认为，合法形式掩盖非法目的是指行为人为达到非法目的以迂回的方法避开了法律或者行政法规的强制性规定，所以又称为伪装合同。原告未证明四被告的房屋买卖行为有其他非法目的，四被告进行房屋买卖的意思表示真实，本院在审理中也未发现四被告的房屋买卖行为是为了掩盖其他避开法律或者行政法规的行为，因此，原告未证明四被告签订的《二手房买卖合同》属于以合法形式掩盖非法目的的事实。原告请求判令被告路礼宝、张春雪返还位于沾益区星火路2幢3单元502号房屋，并在判决后协助办理相应产权变更登记手续的主张，于法无据，该主张不能成立。 综上所述，对原告的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决如下： 驳回原告宋建清的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判员 陈 焱 二〇一九年七月十日 书记员 杨红叶