江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初851号 原告：徐鑫，男，1991年3月6日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 被告:连云港宏逸置业有限公司，住所地连云港市海州区玉兰路北文苑路西星海湖壹号综合楼。 法定代表人：杨道钢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶珈睿，国浩律师（南京）事务所律师。 原告徐鑫与被告连云港宏逸置业有限公司（以下简称宏逸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐鑫，被告宏逸公司的委托诉讼代理人叶珈睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金5562.8352元人民币；2、判令被告向原告支付延期办理房产证违约金4000元人民币；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月27日，原告于被告处购买商品房一套(星海湖壹号第7#楼1单元1—1501室)并签订商品房买卖合同，房价总额为772616元人民币；合同约定出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房（经验收合格，并符合本合同的约定）交付买受人使用并办理产权登记证，被告由于自身原因将该商品房延期至2018年3月13日才交付给原告使用，且延迟办理房产证，被告的上述行为构成违约，按照购房合同的约定应当向原告支付延期交房违约金和办理房产证违约金。原告为了维护自身的合法权益，依法诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求！ 被告宏逸公司辩称，1、关于延期交房，因为原告所购买的二期七号楼于2018年1月12日竣工验收合格，并且被告于2018年1月30日向原告等业主寄送了交房通知书，且原告也认可2018年3月13日交付了房屋。对于房屋延期交付的时间为30天，根据合同第九条已经约定了房屋延期交付的违约金为每日已付房款的万分之0.1计算，因此被告认为应当按照总房款772616元乘以万分之0.1乘以30天，即282.85元支付延期交房的违约金，原告主张5000多元的延期交房违约金没有事实和法律依据。2、关于延期办证问题，因为已经确认原告收房时2018年3月13日，根据合同第十五条约定，产权登记中被告的义务是于房屋交付使用后90日内由被告将办理权属登记，应当由出卖人提交的资料提交给产权登记机构备案。因此，被告按照约定应当于2018年6月12日办理相应备案手续。实际上被告于2018年7月10日完成了相应的备案手续即初始登记，因此被告认可存在逾期办证的情况，但是仅一个月不到，被告也同意按照合同第十五条第二款约定，按照已付房款的百分之0.1向买受人支付逾期办证的违约金即772.62元。因此原告主张逾期办证的违约金4000元缺少事实和法律依据。综上所述，请求法院遵照当事人的意思自治，按照合同约定的延期交房违约金和延期办证的违约金标准来依法判决。 本院经审理认定事实如下：2016年9月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于新海新区，建筑面积113.62平方米，总价款772616元。2016年9月27日前首付（人民币）162616元，余款(人民币)61万元以按揭方式支付。合同第八条交付期限约定，被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.1（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案。如因被告的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。双方还对合同的其他权利义务作了约定。双方合同签订后，原告向被告支付购房款772616元。经被告通知收房，原告于2018年3月13日接收房屋。 另查明，2018年7月10日，连云港市房屋产权管理中心向被告出具《连云港市房屋交易与产权管理告知单》，告知被告已对高新区玉兰路6号2、3、7、9号楼（共463户）[含原告购买的房屋]的房屋产权予以确认，并进行了初始登记。 另查明，我市2018年一季度，市区住宅租金月均价为16.74元/㎡;第二季度市区住宅租金月均价为16.44元/㎡。 上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、购房发票、交房流转表、交房资料签收表等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于违期交房损失问题，本案原告按合同约定交纳购房款，被告应按合同约定于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告，但原告经通知于2018年3月13日实际接收房屋，被告交付房屋逾期了72天（2个月零12天），被告应承担逾期交房的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案双方对逾期交房违约金作了约定，原告认为过低要求调整，但未提供给其造成损失的证据，本院参照我市2018年第一季度、第二季度市区住宅房屋平均月租金，及原告实际接收的房屋系毛坯房的实际情况，酌定同地段同类房屋租金标准按每月12元/㎡计算，故本院支持原告应得的逾期交付使用房屋损失为3254.66元（113.62㎡×12元/㎡×2月+113.62㎡×12元/㎡÷31天×12天）。 关于逾期办证违约金，双方合同约定被告应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案，原告于2018年3月13日接收房屋，被告最迟应于2018年6月11日内将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机构备案，但被告于2018年7月10日才完成备案登记，故被告已经构成违约，应承担逾期办证违约责任。本案双方对逾期办证违约责任作了约定，即原告不退房的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。原告认为双方约定的违约金过低要求被告支付4000元逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少，故对原告要求调整逾期办证违约金本院予以支持，但原告要求被告支付逾期办证违约金4000元，没有法律依据，本院不予采信。本院综合考虑原告未提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失及被告逾期办理权属登记时间的长短等情况，确定被告应按已付房价款的0.3%向原告支付逾期办证违约金，即2317.85元（772616元×0.3%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下： 一、被告连云港宏逸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐鑫逾期交房违约金3254.66元。 二、被告连云港宏逸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐鑫逾期办证违约金2317.85元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告连云港宏逸置业有限公司负担25元。被告在给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费50元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  张坤瑞 二〇一九年七月二十五日 书记员  陈婉玥 法律条文上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 [二]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。