安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初3888号 原告（反诉被告）：许文武，男，汉族，1989年10月15日生，住池州市东至县。 委托代理人：岳甫军，安徽王良其律师事务所律师。 委托代理人：朱其露，安徽王良其律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：安徽增国餐饮有限公司，住所地合肥市蜀山区经济开发区。 法定代表人：邹立增。 委托代理人：黄晓燕，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）许文武与被告（反诉原告）安徽增国餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案,原告（反诉被告）许文武的委托诉讼代理人岳甫军,被告（反诉原告）安徽增国餐饮有限公司黄晓燕到庭参加诉讼,本案现已审理终结. 原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原被告订立的《租赁合同》无效；2、判令被告返还原告所缴纳的保证金10000元；3、判令被告返还原告自2018年9月15日（停业）至2018年12月1日的租金6564元；4、判令被告支付原告利息损失703元（以基准利息4.9%为标准，以16564元为基数，暂计算自2018年5月10日至2019年3月25日，实际应计算至付清款项之日）；5、判令本案诉讼费由被告承担；6.判令被告返还原告已缴纳的2018年6、7月份物业费共计460元；7.判令被告返还原告已缴纳的2018年6、7月份水电费共计1481元。事实和理由：原告和被告于2018年6月1日签订了《租赁合同》，合同约定被告将位于蜀山区雪霁路508号美食广场的小吃经营店铺出租给原告，租期自2018年6月1日起至2019年5月31日止，原告于2018年5月10日一次性向被告缴纳了保证金10000元，以及半年的租金15600元。2018年9月14日原告收到停业的通知。原因是被告被蜀山经济开发区管委会城管局查处，城管局责令被告运营管理的“美食广场”所有商户停业。至此，原告方知道被告出租的店铺的用地性质为工业用地，且该店铺没有取得建设工程规划许可证的临时建筑（即活动板房）。依据相关法律规定，工业用地上的房屋不得用于商业用途，双方签订的《租赁合同》为无效合同。综上，因双方的合同无效，原告多次要求被告退还保证金和租金并赔偿损失，被告拒不履行，原告认为被告行为侵害了自身合法权益，特诉至贵院。申请人认为，被申请人并非物业公司或供水、供电公司，其注册经营范围也不包括物业服务和水电费收据，在收取费用之前，被申请人并未在蜀山区物价局取得《服务价格登记证》，也未获得供水、供电公司的正式授权；在收取费用之后，被申请人也未向申请人提供正规物业发票及供水、供电专用发票。因此，被申请人要求申请人继续支付物业费、水电费的反诉请求不具有任何法律依据。对于被申请人已经违法收取的物业费、水电费为不当得利，现申请人要求被申请人如数返还。 被告辩称:第一，改变土地用途的行为，并不违反法律、行政法规中效力性、强制性的规范，不会因此导致合同无效。因此原被告之间签订的租赁合同合法有效，双方均应严格履行。第二，按照双方提供的证据显示，2018年的10月4日开始，因创建文明城市要求是阶段性的停业，而原告自2018年的9月15日起就已停止营业，根据合同约定，该10000元应作为违约金处理，其无权要求返还。第三，合同期内原告擅自停业，无权要求返还租金，且我们提供的水电费证据来看原告店铺2018年后已经产生了电费是535度，水费是7吨，也就是说并非完全停业，无权要求返还租金。因为是原告擅自停业，拖欠房租，因此无权要求利息损失。同时根据物业管理条例规定，缴纳物业服务费用是业主的义务，租赁合同效力与否都不影响该义务。而且案涉房屋是一户一表，所有水电费的交纳都是据实结算，被告仅是代收代缴，因此无权要求返还已经缴纳的物业费和已经使用的水电费 反诉原告(被告)向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金13000元（按月租金2600元标准，自2018年12月1日计算至2019年4月30日，实际计算至其腾房之日止）；2、判令被告支付欠付的物业费2070元（2018年8月-2019年4月）；3.判令被告支付欠付的水费、电费共计726元；4.判令被告支付逾期支付租金的利息损失283元（以13000元为基础，按人民银行同期同类贷款利率，自2018年11月1日计算至2019年4月30日，实际计算至款清之日止）；5.判令被告支付违约金10000元（此款直接从保证金扣除）；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月1日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将位于合肥市蜀山区雪霁路508号美食广场A-3店铺租赁给被告，租期自2018年6月1日至2019年5月31日。合同约定租金半年一付，半年租金为15600元，提前一个月收取下半年租金即在2018年11月1日前收取下半年租金。水电费据实结算，物业管理费由原告统一向被告收取。合同签订后，被告将承租房屋用于餐饮经营。2018年11月，因创建文明城市、油烟专项清理活动，蜀山经济开发区管委会城管局要求本区域所有经营餐饮的商户暂停营业，2018年12月8日全部恢复营业，但仅仅是晚上暂停，白天照常经营。被告应于2018年11月1日缴纳后半年租金，但其无故拖欠租金至今。另，其自2018年8月起一直拖欠物业费至今，合计20170元，应予支付。根据被告承租商铺的水电表显示，截止目前，被告用电535度，应付电费695元，用水7吨，应付水费31元，合计726元。因被告逾期付款，使原告丧失了因该款项所产生的法定孳息，造成了损失，此损失应由被告支付。为此，特诉至贵院，望判如所请。 原告（反诉被告）辩称：虽房屋租赁合同无效,但当事人主张比照租金支付房屋占有使用费的,应予以支持,双方签订的合是无效合同。被告不具有收取水电费以及物业费的资格，收取物业费未获得物价部门许可,是不当得利，应当返还。收取的租金以及押金，合同无效，应当返还。实际占用了大概三个月时间，但是从9月中旬之后，一直主张权利。后期的租金应当返还。我们利息损失为703元。 原告向本院提交如下证据:1.原告身份证复印件、《企业信用信息公示报告》,证明原、被告主体资格；2.《租赁合同》原件,证明原、被告之间成立了租赁合同关系；3.收费票据原件（2张）,证明原告已支付被告保证金和租金共25600元；4.蜀霁路508号美食广场工作群截图打印件3张、店铺实景照片打印件3张,证明原告店铺停业的事实,店铺属于临时建筑（即活动板房）,被告运营的“美食广场”用地性质为工业用地。被告围绕诉讼请求提交如下:1.《租赁合同》复印件,证明2018年6月1日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将位于合肥市蜀山区雪霁路508号美食广场店铺租赁给被告，租期自2018年6月1日至2019年5月31日。合同第十三条第二款约定原告自负盈亏，如原告在合同期内，经营亏损，导致无法经营，提前解除合同，甲方将乙方作为违约处理。扣除违约金1万元作为违约处理。因原告无故提前解除合同，该保证金1万元已做违约金扣除，原告无权要求返还。2.微信聊天记录（提供原始载体手机）证明,2018年11月7日下午16:01，被告通知商户自2018年11月8日开始晚上暂停营业，2018年12月8日解除管制，正常营业。期间除2018年11月9日、10日两天全天不能营业外，其他时间白天均可正常营业。反诉原告向本院提交如下证据：1.《租赁合同》复印件,证明2018年6月1日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将位于合肥市蜀山区雪霁路508号美食广场店铺租赁给被告，租期自2018年6月1日至2019年5月31日。合同第四条约定被告一次性缴纳半年租金，注人民币15600元，提前一个月收取下半年租金应在2018年11月1日收取租金。因此，被告应在2018年11月1日付清欠付租金。合同第十三条第二款约定原告自负盈亏，如原告在合同期内，经营亏损，导致无法经营，提前解除合同，将被告作为违约处理。扣除违约金1万元作为违约处理。因此，被告应支付10000元违约金，此款直接从保证金扣除。合同第十二条约定物业管理费由被告同意向原告收取。2.收据原件2张（2018年6月、7月物业费）,证明收据2原告一直按月收取物业费，被告物业费每月230元，其已支付2个月物业费，目前尚欠物业费2070元（自2018年8月计算至2019年4月）。3.收据原件2张（已交2018年7月、8月份水、电费）、照片复印件,证明被告已支付2个月水、电费，被告尚欠2018年8月至今的水、电费未交，截至目前，被告用电535度，应付电费695元，用水7吨，应付水费31元，合计726元。原告（反诉被告）围绕诉讼请求提交蜀霁路508号美食广场工作群微信截图打印件，证明美食广场并非如被告所称“仅是从2018年11月8日才开始停业，且仅晚上停业”的事实。对双方所举证据本院审核认定如下：原告所举证据、反诉原告所举证据2、3符合证据三性要求，证据效力予以确认，原被告所举其他证据不同时具备证据三性要求，证据效力不予确认 经审理查明:2018年6月1日安徽增国餐饮管理有限公司与许文武签订租赁合同,约定,甲方同意将已取得租赁权,位于合肥市蜀山区雪霁路508号美食广场广场A-3商铺租赁给乙方使用,该房交付标准为毛坯。店铺租期自2018年6月1日至2018年5月31日止,实收11个月租金。乙方一次性交纳半年租金15600元,提前一个月收取下半年租金应在2018年11月1日收取租金,履约保证金的金额为10000元,甲方收到乙方履约保证金后,向乙方开履约保证金收据,履约保证金的扣留与返还方式具体为租赁期内如乙方因在履行本合同义务时负有债务,或因乙方违反本合同或由乙方的过失对甲方造成损失,甲方有权从乙方已提交的履约保证金中扣除赔偿,本合同终止或解除时若乙方没有任何违约行为,则甲方应在合同解除后十五个工作日内将保证金不计利息如数退还给乙方。本案中的用地性质为工业用地，且该店铺系没有取得建设工程规划许可证的临时建筑（即活动板房）。原告称自2018年9月起不再经营。 本院认为：本案建筑案涉用地性质为工业用地，且该店铺没有取得建设工程规划许可证的临时建筑（即活动板房）。依据相关法律规定，工业用地上的房屋不得用于商业用途，双方签订的《租赁合同》为无效合同。原告要求依法确认原被告订立的《租赁合同》无效本院予以支持，基于无效合同取得的财产应予以返还，许文武交纳的保证金10000元应予以返还，原告要求判令被告支付原告利息损失703元（以基准利息4.9%为标准，以16564元为基数，暂计算自2018年5月10日至2019年3月25日，实际应计算至付清款项之日），本院支持以10000元为基数自起诉之日起至款清之日的利息；双方以实际行为履行口头物业合同并使用水电进行营业，原告要求判令被告返还原告已缴纳的2018年6、7月份物业费共计460元不予支持；判令被告返还原告已缴纳的2018年6、7月份水电费共计1481元不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告返还原告自2018年9月15日至2018年12月1日的租金6564元，反诉原告所主张的判令被告支付原告按月租金2600元标准，自2018年12月1日计算至2019年4月30日，实际计算至其腾房之日止，房屋租金13000元，结合原告已交付的2018年6、7月份水电费共计1481元,反诉原告要求被告支付欠付的水费、电费仅共计726元来分析原告的营业时间,原告称2018年9月即不在经营符合客观情况，结合双方在无效合同签订过程中的过错程度，反诉原告非系案涉房屋的合法产权所有人或管理人，各方对于该无效合同签订中的过错程度，争议发生的时间，双方对于损失扩大的责任，原告应向被告实际占用房屋期间的占有使用费，本院酌定被告不再向原告退还已交付的租金6564元，原告不再向被告支付2018年12月1日之后的占有使用费。反诉原告要求判令反诉被告支付欠付的物业费2070元，反诉被告在此期间未接受物业服务,不予支持,反诉原告要求被告支付欠付的水费、电费共计726元,该费用实际发生,予以支持。原告要求判令被告支付逾期支付租金的利息损失283元以后实际计算至款清之日止不予支持；原告要求支付违约金10000元，双方之间的租赁合同无效，该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原被告之间订立的《租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告保证金10000元，并支付自2019年3月28日起按照年利率4.9%支付的利息至款清时止； 三、反诉被告（原告）于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）水电费726元; 四、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费232元，减半收取116元，反诉案件受理费226元，由被告承担317元，原告承担25元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇一九年七月九日 书记员  童 星 -附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。