广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2499号原告（反诉被告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：钟艺伟，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李光辉，男，汉族，1987年3月6日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）诉被告李光辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邱思陵独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟艺伟，被告委托诉讼代理人黄春秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告捷骏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告于2018年5月14日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年12月27日解除。2、判令被告向原告支付2018年12月1日至2018年12月27日的租金19790.60元（按每月租金22356元除以30.5天得出每日租金，计27天得出）。3、判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金（以19790.60元为本金，自2018年12月6日起计至付清之日止，每日千分之二计算）。4、判令被告向原告赔偿租金损失（解除之日起两个月的租金收益，每月租金为人民币22356.00元）。5、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币3000元。6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月14日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于荔湾区××广场商场××号铺，承租期限为2018年5月14日至2020年5月13日，其中2018年5月14日至2019年5月13日，每月租金为人民币22356.00元，每月5日前支付等等，《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》经双方签字盖章后生效。因被告经营不善，自2018年12月起拖欠原告租金，被告在没有付清租金的情况下，擅自撤场。被告的行为已经严重损害原告的合法权益。被告李光辉答辩及反诉称：同意原告合同解除的时间，同意原告的第一项诉请，对于原告的其他诉请我方不同意。由于原告至今扣押被告装修还原押金19665元，没有返还，该款项应当抵扣2018年12月份的租金，抵扣的发生时间是在被告向原告提出降低租金或解除合同，原告复函的2018年12月13日。原告第四项诉请与原告没收被告押金相当于三个月租金的主张是重复的，且原告在被告撤场后其马上收回商铺，并另行转租，原告不存在损失，原告该主张无事实及法律依据。第五项诉请不符合民诉法的相关规定，原告可自行主张债权而不必委托律师，其产生的费用应自行承担，且原告在起诉前未向被告主张权利。另外，原告夸大商铺面积多收取被告租金，实际面积计算，原告每月多收被告租金5115.78元，多收的租金原告应予以返还货抵扣2018年12月的租金。租赁期间，因原告商场经常有其他商户围蔽装修，导致客户不能顺利通行，影响客流量，影响被告的经营，并没有按照合同7.4条提前通知被告，也是被告经营期间造成重大亏损的原因。因此被告是为了防止损失扩大而采取与原告协商撤场的行动。原告对被告撤场是同意的。如果原告认为其不同意解除合同，按照合同法第94条第三项的规定及双方签订合同的第5.2条约定，原告应当敦促被告继续履行合同，而非擅自收回商铺。被告没有对商铺进行装修，只是摆设了货架，故装修还原保证金应退还被告，原告提供的合同是格式条款合同，尤其合同第12条1-2款、附件2的第一部分等属于格式条款免除原告主要义务，排除被告主要权利，应为无效条款。原告提供的恒宝广场商铺退场验铺表，不能证明我方撤场后的商铺与补充合同附件5约定的交还条件不一致，反而证明商铺退场时符合附件5的约定。被告虽撤场，但并非放弃在商铺内经营，本意本非解除合同，是想用其他方式在案涉商铺继续经营，但原告却收回商铺，导致我方无法再经营，导致案涉商铺的装修还原产生争议，装修还原的责任应由原告承担。原告收取装修还原押金后并未实际还原商铺，而是以现状出租给他人，且再收取下一家承租方的装修还原押金。故反诉请求判令：1、要求原告返还装修还原保证金19665元；2、要求原告返还租赁押金70422元；3、要求原告退还从2018年7月3日起至2018年11月30日止多收的商铺租金5115.78元/月，合计2万元。原告对被告的反诉辩称：请求法院驳回被告的全部反诉诉请。第一，根据补充合同15.2的约定，被告因违反合同的约定，我方有权没收押金。第二，因被告退场后没有将商铺按照附件5的约定还原，我方有权没收装修还原押金，用于还原案涉商铺。第三，我方不同意返还多收的租金，我方不存在多收租金的行为。按照我方聘请的第三方出具的实测套内面积，案涉商铺现有面积是43.9956平方米，比合同约定的43.7平方米大，不存在多收租金的情况。按照补充协议2.5条的约定，被告的停业应需原告的书面批准，从被告的陈述，被告擅自撤场未经我方书面批准。被告在没有举证的情况下，不同意被告就我方收取承租方的装修还原押金而未还原的说法。经审理查明：2018年5月11日，原告向被告交纳了二层0009号商铺的租金保证金共70422元。2018年5月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号二层0009房作为商业之用；租赁期限自2018年5月14日至2020年5月13日止；其中2018年7月3日至2019年5月13日每月租金22356元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年6月3日之前开业，自开业日后的任何一个公历年内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算。乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其它款项。在本合同有效期内，甲方确需对该房产所在的商业部分进行改建、改造、翻新或扩建的，以至少提前30天通知乙方为前提。乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回。乙方确认，其已知悉甲方在租赁期内，因需要将继续对商业裙楼或商铺公共地方进行部分内部装修，并保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔。甲乙双方确认甲方已于租赁合同签订前告知乙方，甲方可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造、翻新或改建、扩建（下称“工程改造”），在此期间可能对乙方使用该商铺及经营造成影响；对此甲方已明确告知乙方，并体现在租赁合同租金优惠中；乙方亦为此充分考虑该商铺的装修投入、经营投入、相关成本摊销周期及预期利润等因素后，愿意承担该影响导致的不利后果，同意承租该商铺；有鉴于此，甲乙双方同意如甲方对恒宝广场进行工程改造，对乙方使用该商铺或经营造成影响的，甲方无需承担任何违约或赔偿责任。（补充合同12.1）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担；不管乙方是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，也不管乙方进行上述活动时是否获得甲方的同意，乙方应负责修补至该房产恢复原状，全部修补费用由乙方自行承担；甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿。（补充合同12.2）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，不管是否接到甲方的腾退通知，乙方应当将已修缮好的该房产交还甲方，并与甲方共同验收该房产及其附属设施并交还钥匙，该房产及附属设施如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿。（补充合同12.3）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应向甲方或甲方指定物业管理公司归还该房产的所有钥匙……乙方存在迟延支付租金十五日或以上等情形之一的，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任，有逾期支付款项的，还应按本合同的约定支付滞纳金（每日按款项的千分之二支付）。附件二第一部分约定房产的建筑面积为78.74平方米，公摊建筑面积35.04平方米，参考套内建筑面积约43.7平方米。新租押金70422元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方。附件五《该房产装修及设施情况清单》记载如下：一、土建：地台水泥沙浆，墙身白色批荡及乳胶漆；二、机电：空调设施，中央空调，冷冻水之管道；消防系统，提供符合消防规定设施；电器设备，配独立电箱及开关，提供32A供电量；三、其他：甲方按现有状况交铺，惟乙方交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态等。同日，被告向原告支付了装修还原金19665元。上述合同、补充协议及附件签订后，原告将商铺交付被告使用；被告自2018年12月1日起未向原告支付租金，2018年12月27日擅自撤场，原告于被告撤场当天收回案涉商铺。与原告同属一个集团的物管公司在案涉商铺《恒宝广场商铺退场验铺表》中记载“此铺留有原有装饰”。庭审中，原告、被告均确认案涉商铺的套内建筑面积是43.9956平方米；原告陈述案涉商铺已于2019年4月份另行出租；被告认为合同约定的逾期交租的滞纳金标准过高，请求法院按照中国人民银行的同期贷款利率标准计算。原告为证明收取被告装修还原金19665元有事实根据提交了《广州恒宝L2－0009号铺装修复原保证金资料》及照片，《广州恒宝L2－0009号铺装修复原保证金资料》显示铺内面积43.7平方米，装修复原事项包括天花、地砖、墙体，按铺内面积计算得出装修复原保证金为19665元。原告自认该资料为原告内部资料但出示过给被告看，被告看完后才向原告支付相应的装修还原保证金。被告均不确认这些证据的真实性、合法性、关联性，认为是原告内部制作，原告无证据证明其进行装修还原产生这些费用，原告都是现状出租给租客，由租客自行装修。被告为证明其提前跟原告协商解除合同，因原告商铺时有其他商户围蔽装修影响客流量，要求原告适当降低租金提交了原告于2018年12月13日向被告出具的《关于的回复函件》，函件内容是由于租赁合同内商业条款是经过双方确定并签订的，希望被告能继续遵守合同条款，继续履行租赁合同等。原告对该份证据的予以确认，但认为只能证明被告想申请撤场，原告基于合同条款希望被告继续履行合同，不同意被告的撤场申请。本院认为：原、被告签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。至于被告提出的补充合同第12条1-2款、附件2的第一部分属于格式条款免除原告主要义务，排除被告主要权利，应为无效条款的抗辩；本院认为，该部分条款虽属格式合同条款，其内容主要是在租赁合同期满或终止时被告应将案涉商铺恢复原状后交还给原告及商铺面积的约定，不存在免除原告责任、排除被告主要权利的情形，也不具有《中国人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；故本院对被告的这一抗辩依法不予采纳。被告自2018年12月1日起未向原告支付租金，未经原告同意于2018年12月27日擅自离场，被告辩称其撤场只是因转变经营项目的暂时撤场，本意是想继续履行合同；但被告在撤场前并未向原告补缴2018年12月的租金，被告的这一抗辩依据不足，本院不予采信。被告以其实际行动表明不履行合同，根据被告与原告签订的租赁合同、补充协议及附件的约定，被告的上述行为已构成根本违约，从而导致合同无法继续履行；原告因此要求确认租赁合同及补充合同于2018年12月27日解除合法合理，本院依法予以支持。由于被告自2018年12月1日起拖欠租金，并于2018年12月27日离场，因此租金应计至2018年12月26日，共计19057.74元。至于被告提出的原告商场经常有其他商户围蔽装修造成被告经营亏损的抗辩；在双方租赁合同中，原告已明确告知被告原告可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造，可能会对被告使用商铺及经营造成影响，被告是在充分考虑到这些影响并愿意承担这些影响导致的不利后果的情况下承租案涉商铺的，因此，对于被告的这一抗辩，本院不予采纳。根据《补充合同》的约定，被告应准时缴付租金，如被告逾期缴交租金，须向原告支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二的滞纳金。现被告拖欠原告2018年12月1日至2018年12月26日的租金19057.74元，故原告诉请被告支付拖欠租金19057.74元滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。被告提出不应按千分之二的标准计算滞纳金；因合同约定每日按千分之二的标准过高，本院以实际损失为基础，对滞纳金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且滞纳金应以本金19057.74元为限。对于原告要求被告向其赔偿租金损失的诉讼请求。被告欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，被告应赔偿原告因此遭受的损失。原告在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下原告可以获得的租金收益。鉴于原告接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，现原告已于2019年4月份将案涉商铺另行出租，故本院酌情确定被告赔偿给原告的损失额为两个月租金，即44712元。对于原告诉请的律师费，由于原告未能提供证据证明其因本案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故本院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。对于被告要求原告返还装修还原保证金19665元的反诉请求。本院对此认为，第一，双方租赁合同、补充合同及附件均未对装修还原保证金的收取以及返还条件进行约定；第二，原告认为其收回案涉商铺后对案涉商铺进行了还原，但原告提供的证据不足以证明原告收回案涉商铺后对案涉商铺进行了重新装修或将案涉商铺恢复至合同附件五的状态，亦未提供证据证明原告因还原商铺装修产生的费用。第三，补充合同第12.1条约定原告有权选择以合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向被告作出任何补偿，现原告在被告撤场当日即收回案涉商铺，而未对被告提出将商铺恢复原状的要求，原告已以其实际行为选择了其同意收回商铺的状态即合同提前终止时的商铺状态。因此，对于原告不予退还装修还原保证金的抗辩本院不予采纳，对于被告要求原告退还装修还原保证金19665元的反诉请求依法予以支持。对于被告要求原告返还租赁押金70422元的反诉请求。根据合同约定，押金作为被告在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，被告违反本合同的任何条款，原告有权没收押金，同时要求被告承担违约责任；被告不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项。被告在租赁期间存在合同约定的逾期15日未能缴足租金的严重违约情形，根据合同约定，在此情形下，原告有权收回房产并追究被告违约责任，且被告交纳的押金不予退回。因此，对于被告的这一反诉请求，本院不予支持，依法予以驳回。对于被告要求原告退回多收商铺租金的反诉请求。由于双方庭审中均确认案涉商铺的套内建筑面积是43.9956平方米，这与合同附件二约定的套内建筑面积43.7平方米相差无几，被告的这一反诉请求没有事实根据，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广州捷骏房地产开发有限公司与被告李光辉签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年12月27日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告李光辉向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付自2018年12月1日至2018年12月26日的租金19057.74元。三、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告李光辉向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付2018年12月1日至2018年12月26日的租金19057.74元的滞纳金（滞纳金以19057.74元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2018年12月6日起计至被告清偿租金之日止，滞纳金以不超过本金为限）。四、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告李光辉向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿损失44712元。五、自本判决书发生法律效力之日起五日内，原告广州捷骏房地产开发有限公司向被告李光辉返还装修还原保证金19665元。六、驳回原告广州捷骏房地产开发有限公司的其它诉讼请求。七、驳回被告李光辉的其他反诉请求。本诉受理费772元由原告广州捷骏房地产开发有限公司负担50元、被告李光辉负担722元。反诉受理费1251元由反诉原告李光辉负担1111元，反诉被告广州捷骏房地产开发有限公司负担140元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年七月十六日书记员  吴 帆许湘洁