河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初866号原告：冯春花（曾用名冯桦），女，1973年12月26日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：王晓一，河南宇言律师事务所律师。被告：河南万瑞置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务外环17号24层2403号，统一社会信用代码410101000022053。法定代表人：郭剑，系该公司经理。原告冯春花诉被告河南万瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告冯春花委托诉讼代理人王晓一、被告河南万瑞置业有限公司法定代表人郭剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯春花向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同，判令被告返还原告购房款95万元及利息（以法定同期贷款计率计息自2013年1月25日起至被告履行完毕止，暂定利息10万元）；2.被告赔偿原告95万元；3.被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告于2013年1月2日与被告签订了未来宜居商品房认购协议书，从被告处购得位于柘城县未来大道北侧的未来宜居小区2号楼5号商铺，房屋总价款为95万元。原告分别于2013年1月25日、2013年3月12日支付房款45万元和50万元。原告支付房款后，被告至今没有依约给原告办理房屋产权证明，后经原告查实，被告出售给原告的房产被被告抵押给了金融机构，致使原被告之间房屋买卖合同的目的无法实现，为了维护原告合法权益，请法院依法支持原告诉请。被告河南万瑞置业有限公司辩称：卖给原告的房子确实后来抵给柘城县信用社，信用社已经申请执行，原告已经申请执行异议，后被柘城法院驳回执行异议，原告等人已经对驳回执行异议向商丘市人民检察院申诉，审查结束已向商丘市中级人民法院提出再审检查建议，商丘中院4月3日已来柘城对原告等人进行过调查了解，现在这个案件已经在商丘中院进入到立案阶段。原告向本院提交如下证据：1.未来宜居商铺认购书一份。证明原告于2013年1月2日与被告签订了涉案商品房买卖合同，双方之间形成了房屋买卖合同关系，原告于签订协议时交纳了7万元购房定金的事实。2.银行卡账户历史明细清单一份。证明原告分别于2013年1月25日和3月12日通过银行转账向被告支付了88万元购房款的事实。3.收据两份。证明被告在收到原告7万元现金及88万元转账以后，向原告出具了95万元购房款收据，原告已依约全额支付了购房款的事实。4.河南省柘城县人民法院（2016）豫1424执251号之三裁定一份，证明被告在向原告出售涉案房屋后，在原告不知情的情况下，于2014年9月18日将涉案房屋抵押给了柘城县农村信用合作联社，被告除应向原告退还房款外，还应当承担赔偿责任。庭后向本院提供商丘市中级人民法院检察建议书复函一份，证明商丘市中级人民法院对商丘市人民检察院检察建议书已经答复、没有采纳再审的建议。被告向本院提供证据有商丘市人民检察院通知书一份，证明原告等人已经向商丘市人民检察院申诉，商丘市中级人民法院已经进入立案阶段。被告对原告提交的证据质证意见是：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。就涉案房屋抵押权问题，原告已经向商丘中院申请再审，不能再向法院起诉要求退还购房款，原告只能主张一项权利。而且在2013年交房后，原告一直占有使用涉案房屋，所以原告要求赔偿95万元没有依据。原告对被告提供证据的真实性无异议，认为本案的结果与被告再审没有联系。经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性均无异议，本院对原告提交证据具备真实性、合法性予以确认，同时，原告提交的证据均与本案具有关联性，故本院对原告提交的证据予以采信。原告对被告提供的证据真实性无异议，但原告庭后提供相反证据已经否定了被告证据的证明目的。本院经审理认定事实如下：原告冯春花于2013年1月2日与被告签订了《未来宜居商铺认购书》一份，约定原告从被告处购买位于柘城县未来大道北侧的未来宜居小区2号楼5号商铺，商铺建筑面积为182.63㎡，单价5799元/㎡，优惠后房屋总价款为95万元，认购定金为7万元。《未来宜居商铺认购书》签订后，原告于2013年1月2日交纳认购定金7万元，后分别于2013年1月25日、2013年3月12日向被告支付购房款38万元和50万元。收到购房款后，被告向原告出具了两张合计95万元（包含认购定金7万元）购房款收据，被告将涉案房屋交由原告占有使用至今。2014年，被告在柘城县农村信用合作联社借款，并用已交付原告使用的涉案房屋作抵押，于2014年9月18日在房产部门办理抵押登记，该抵押过程原告不知情。被告在柘城县农村信用合作联社的借款期满后，被告未清偿借款本息，柘城县农村信用合作联社向商丘市中级人民法院提起了民事诉讼，要求被告清偿债务并实现抵押权，在该诉讼中，涉案房屋被柘城县农村信用合作联社申请查封，该金融借款纠纷进入强制执行程序后，涉案房屋被强制执行，原告以已支付房款并实际占有房屋为由向本院提出的执行异议，经本院审查执行异议被驳回。另查明，后原告向商丘市人民检察院对被告与柘城县农村信用合作联社金融借款纠纷一案申诉，商丘市人民检察院向商丘市中级人民法院提出再审检察建议，商丘市中级人民法院经审查认为商丘市人民检察院对原审判决的再审的建议理由不足，不予采纳再审的检察建议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，《未来宜居商铺认购书》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，由于原告冯春花与被告万瑞置业公司所签订的《未来宜居商铺认购书》，其内容包含当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，应认定《未来宜居商铺认购书》为商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”及第十九条的规定，虽然《未来宜居商铺认购书》合法有效，原告依约支付了购房款，被告也将房屋交由原告占有使用，但被告并没有为原告办理房屋产权证明，房屋的物权并未发生变动，在原告不知情的情况下，被告将涉案房屋抵押，且该房已被法院查封强制执行，原、被告之间的房屋买卖合同目的已无法实现，故本院对原告请求解除其与被告万瑞置业公司所签订的《未来宜居商铺认购》的诉请，依法予以支持。对于原告请求返还购房款及利息及赔偿的诉请，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，但原告请求的利息及95万元的赔偿均属违约赔偿损失的范围，结合本案的实际情况，原告交付房款后，被告已将房屋交付原告，原告占有、使用房屋至今，本院综合考虑酌定由被告赔偿原告45万元较为公平合理。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第八条、第十九条之规定，判决如下：一、解除原告冯春花与被告河南万瑞置业有限公司所签订的《未来宜居商铺认购书》；二、被告河南万瑞置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告冯春花返还购房款95万元并赔偿45万元，合计140万元，原告冯春花将涉案房屋（位于柘城县未来大道北侧的未来宜居小区2号楼5号商铺）返还被告河南万瑞置业有限公司；三、驳回原告冯春花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由被告河南万瑞置业有限公司负担17400元，原告冯春花负担5400元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  王国富审 判 员  梁兴福人民陪审员  皇志强二〇一九年七月十五日书 记 员  苏于芮