贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4532号原告：李良让，男，汉族，1987年10月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：孔琼，女，汉族，1987年7月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：李良让（特别授权代理），系原告孔琼之丈夫。被告：毕节市天厦房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路。统一社会信用代码：91520502556644557Y。法定代表人：丁昌泽，该公司总经理。委托诉讼代理人:翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。委托诉讼代理人：刘成涛（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224200910545687。原告李良让、孔琼与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称：天厦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月25日公开开庭进行了审理，原告（孔琼委托诉讼代理人）李良让，被告天厦公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付毕节市××路××花园××、××楼××单元××号(房号:25-14-1)商品房转移登记的产权证及有关文书；2、判决被告向原告支付以418,051.00元为基数，按每日千分之一，自2014年1月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金(暂定180,000.00元)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2012年8月8日，经原、被告双方协商，以两原告为共同买受人、被告为出卖人，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于毕节市××路××花园××、××楼××单元××号(房号:25-14-1)商品房，合同价款为418,051.00元。原告向被告交付首付款128,051.00元，余款290,000.00元以银行按揭贷款向被告支付，另原告还应被告要求支付了相关税费及办证等各项费用22,863.00元。原告已按合同约定支付了涉案房屋的全都购房款及费用，履行了买受人的合同义务。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“房屋登记”中“三、转移登记”条款约定，如在上述约定日期起60日内，被告不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任：若约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款0.1%的违约金。但被告至今未给原告办理该商品房转移登记的有关文书，向原告提交该房屋产权登记文书。原告认为，原告与被告之间的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同成立并有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在原告履行了支付购房款项和相关税费后，被告未完全履行合同义务，至今未向原告提交涉案商品房产权转移登记文书，已经严重违约，依照相关法律法规，被告除应当按照合同约定向原告提交产权转移登记相关文书外，还应承担因逾期办理产权手续产生的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人逾期未向买受人提交房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。由于原、被告双方约定了违约责任，故被告还应当按照以原告支付的购房总款为基数、按日向原告支付千分之一的自2014年1月1日起至实际向原告交付商品房转移登记的有关文书之日止(即被告逾期办理和交付天数)计算的违约金。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请判如所诉。被告辩称：1、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效；2、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。在合同履行期间，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，天厦公司只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明8.房屋登记:是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定的“有关文书”交付期限未届满的情况下，基于《不动产登记条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的施行，毕节市开始实施不动产统一登记制度，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”的登记模式。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定:“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”，第六条规定:“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”基于《不动产登记暂行条例》的实施，本案《商品房买卖合同》约定取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。在此情况下，被告只得采用新法规定的履行方式，同时履行协助提供房屋所有权和土地使用权的转移登记有关文书的义务，即变更为提供不动产权转移登记的有关文书。双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。据此，原、被告对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然原告合同履行过程中并未向答辩人行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。3、涉案房屋至今未取得初始登记，系因原告在内的业主私自破坏或封堵原来消防通道，导致涉案房屋消防验收不过。因此，未取得初始登记的客观原因在于原告方，不应由被告承担违约责任。4、退一步将讲，即使原告认为被告违约，根据合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任;对于约定日期起60日以后的违约责任，双方对合同约定的备选项未作出对应选择，就是放弃，说明买受人对出卖人的逾期责任作出了“不再追究”的意思表示。合同仅仅约定了60日内的违约要承担违约责任，对于60日以后的，并不承担违约责任，原告曲解合同本意，要求被告按每日已付购房款千分之一支付原告从2013年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法无据。同时，该违约金标准过高，应当依法予以调低。《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观因素所致，且天厦公司在毕节市辖区内房地产楼盘业主上千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，违约金早已超过购房总款，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故本案违约金标准应当予以调低。房子是用来住的，涉案房屋已经交付原告使用，原告基本上实现了合同目的。原告并没有举证证明因被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。综上，恳请法院充分考虑答辩人的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交了如下证据：《商品房买卖合同》、收款收据、《个人借款/担保合同》、借款凭证、委托扣款授权书、置业计划表、质量保证书。被告向本院提交了如下证据：天厦公司营业执照和法定代表人身份证明书及身份证、建设工程竣工验收备案表、照片。经组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据认证如下：被告所举照片，用以证明原告方存在占用消防通道致使涉案房屋消防验收不过。原告对真实性无异议，但认为房屋其并未装修入住，不存在占用消防通道的情形，且被告交房时门外就是这个样子。经审查，原告认可照片的真实性，本院予以采信，但达不到被告的证明目的。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年8月8日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：25-14-1）。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××路××花园××＃、××＃××单元××房，房号为25-14-1；该商品房总价款为418,051.00元；买受人以贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款128,051.00元，余款290,000.00元以银行按揭支付；转移登记：出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同还约定了其他事项。2012年7月9日，原告向被告交付涉案商品房首付款128,051.00元。2012年9月11日，原告通过向中国工商银行贷款支付被告290,000.00元。原告已向被告交付了涉案商品房的契税、维修基金、房屋登记及其他项权证和土地证等费用。原告认为，被告至今未向原告提交涉案商品房产权转移登记的文书，构成违约，故以前述诉请诉至本院。另查明，现涉案房屋所在楼幢尚未通过消防验收，未取得初始登记。庭审中，被告申请现场勘验。经庭后核实，原告没有占用消防通道的情形后，被告撤回现场勘验的申请。庭审后，原告申请撤回第一项诉讼请求。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。原告履行了支付购房款义务，被告亦应按约定于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未按约定履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任。对于原告诉请的违约金，原告主张按《商品房买卖合同》约定的日千分之一，从2014年1月1日起计付，被告提出了合同未约定60日后的违约责任和违约金标准过高，应予以调低及原告的诉讼已超过诉讼时效的抗辩主张。对于违约金标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原、被告在合同中对逾期60日后的违约责任未进行选择，约定不明确，原、被告双方也未提供实际损失的依据，故对原告诉请的违约金以原告已付购房款418,051.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计付。对于诉讼时效问题，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，如前所述，该违约金应以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。被告承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，未履行，原则上从2014年1月1日起计算违约金。但原告于2019年4月23日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年4月23日）往前回溯三年即2016年4月23日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。且原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年4月23日起计算。同时，被告收取了原告交付的契税、房屋登记及其他项权证、土地证等费用，视为原告委托被告办证，则被告不需将转移登记的有关文书交付原告，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出的本案逾期办证事实的发生系政策实施的不可抗力因素导致，不存在提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形的抗辩主张，被告所举证据不足以证明存在不可抗力情形，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李良让、孔琼支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款418,051.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2016年4月23日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告李良让、孔琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,950.00元（已减半收取），由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年七月十七日书记员  张婵婵