贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0302民初5325号 原告：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所地贵州省遵义市红花岗区中山路82号。 负责人：李雅芳，行长。 委托代理人：黄兴，贵州他山律师事务所律师。 被告：李强，男，汉族，1980年1月14日出生，住贵州省务川仡佬族自治县。 被告：蔡洪英，女，汉族，1974年8月22日出生，住贵州省务川仡佬族自治县。 被告：遵义新泽野房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区中华路幸福巷42号。 法定代表人：冉光云，总经理。 委托代理人：郑太刚，男，汉族，1990年1月11日出生。 原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称建设银行）与被告李强、蔡洪英、遵义新泽野房地产开发有限公司（以下简称新泽野公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法由审判员赵仲智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼诉讼代理人黄兴、被告新泽野公司的委托诉讼代理人郑太刚到庭参加了诉讼，被告李强、蔡洪英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告李强、蔡洪英签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告李强、蔡洪英立即偿还原告贷款本金人民币186373.35元、拖欠本金18826.00元、拖欠利息6837.27元、罚息725.95元，共计212762.57元（截止2019年4月10日）；并支付从2019年4月11日起至实际付清本息之日止的逾期付款利息（按合同约定利率计算）3、判决确认原告对“遵房预监字第2014521789号”抵押权预告登记下的房屋享有优先受偿权；4、判决被告新泽野公司对被告李强、蔡洪英的还款义务承担连带保证责任；5、判决三被告向原告支付律师费10638元；6、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年4月8日，原告与被告李强、蔡洪英签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告李强、蔡洪英借到原告250000元用于购买遵义市银座星城2栋9-1号房屋，借款期限120个月即2015年4月24日至2025年4月24日。2014年12月24日，被告李强、蔡洪英以该房屋办理了预先登记权利人为原告的遵房预监字第2014521789号抵押权预告登记。被告新泽野公司为被告李强、蔡洪英的还款义务提供保证。原告已按合同约定向被告李强、蔡洪英发放贷款，被告李强、蔡洪英至今多次逾期还款，经原告多次催告后仍未履行其义务，故原告诉请人民法院提起前述请求。 被告李强、蔡洪英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。 被告新泽野公司辩称，原告所述的情况属实。被告李强、蔡洪英是向被告新泽野公司买的房子、向原告贷款，房子现在还没有交付，产权证现在都办不到，政府正在协调。签合同时，被告新泽野公司是向原告提供了连带责任保证担保，办理房屋产权证之后被告新泽野公司的保证责任就结束。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、负责人身份证明、负责人身份证、被告李强、蔡洪英身份证复印件、新泽野房地产开发有限公司公司信息、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、支付凭证、房屋抵押预告登记证、对账单、借款最高额保证合同等证据。被告李强、蔡洪英、新泽野公司未提供证据。被告新泽野公司对原告提交的证据均无异议未。原告提交的证据内容明确具体，能够相互印证，到庭被告对真实性均无异议，涉及各被告的证据上有与被告姓名或签章一致的签名和盖章，且被告李强、蔡洪英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对到庭当事人在庭审中的陈述及提供的证据放弃质证的权利，其应承担由此产生的不利后果，故对原告提交的除贷款还款明细清单外证据的真实性，本院予以确认。根据原告及被告新泽野公司在庭审中的诉辩，并结合经庭审确认在卷佐证的证据，本院认定事实如下： 2014年11月14日，被告李强、蔡洪英与被告新泽野公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定被告李强、蔡洪英购买被告新泽野公司开发建设的位于遵义市银座星城2栋9层9-1号房屋（建筑面积为118.58平方米），该房总价款为359297元，付款方式为被告李强、蔡洪英交付首期房款109297元，余款250000元银行按揭支付；被告新泽野公司承诺于2015年7月30日前，取得该商品房建筑工程竣工合格证明文件等条件，并将房屋交付给被告李强、蔡洪英。该合同还对房屋登记等进行了约定。为购买被告新泽野公司发建设的，被告李强、蔡洪英向被告新泽野公司支付了购房首付款109297元。 2014年12月24日，被告李强、蔡洪英与原告就房屋在不动产行政登记部门办理了抵押权预告登记，原告取得了抵押预告登记证（证号为遵房预监字第××号），该证载明预告登记义务人为李强、蔡洪英，预告登记权利人为建设银行，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告。 2015年3月9日，原告（债权人）与被告新泽野公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同第一条第一款约定，本合同所称债务人为因购置座落于遵义市银座星城项目所属之住房及商业用户房产而与债权人发生借贷关系的全部债务人。该合同第二条第一款约定，本合同最高额所担保的债权是指2015年3月9日至2020年3月9日期间因债权人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）。该合同第三条第二款约定，最高额保证项下担保责任的最高限额为1亿元。该合同第三条约定，保证方式为连带责任保证。该合同第四条第（二）项约定，保证期间按债权人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自己债权人与债务人签订单笔借款合同之日至以下（二）项所述之日：（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交债权人核对无误、收执之日。 2015年4月8日，原告（贷款人）与被告李强、蔡洪英（借款人、抵押人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），该合同约定，借款人应将借款用于购置以下房产：售房为新泽野公司、房屋坐落于遵义市银座星城2栋9-1号、房屋建筑面积为118.58平方米、成交价359297元；借款本金为250000元；借款期限为120个月即2015年4月24日至2025年4月24日；贷款人将款项一次性划入新泽野公司的银行账户；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行利率的水平上上浮50%；还款方式和还款金额为按月还本付息法，每月归还2800元的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计240期，还款日为每月的1日，在本合同签订日利率水平下，采用等额本息还款法，借款人每期还本息金额为2470.11元；抵押财产为前述房屋；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%（本院备注：日前中国人民银行公布的五年以贷款基准年利率为4.9%，上浮5%后，本案约定贷款年利率为5.145%）。该合同第十六条第1款贷款人救济措施约定，出现上述任一违约情形或可以危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。 2015年4月24日，原告向被告李强、蔡洪英发放了前述贷款250000元，并将该款从被告李强的银行账户直接划入到被告新泽野公司的银行账户内用于支付告李强、蔡洪英剩余购房款。 借款后，被告李强、蔡洪英按约定按月向原告还款至2018年，此后未再偿还借款本息。到庭审当事人均认可涉案房屋尚不能办理产权登记及抵押登记。 原告为提起本案诉讼，其委托了贵州山一律师事务所律师出庭参加诉讼，但原告尚未向该事务所支付代理费。 在庭审中，原告提供的其于2019年4月10日打印的《贷款对账单》载明，截止2019年4月10日，被告李强、蔡洪英贷款余额为186373.35元、已还本金63626.65元、拖欠本金18826元、拖欠利息6837.27.45元、拖欠罚息725.95元、年利率5.145%。原告陈述，被告本息还到2018年6月份，但没有足额支付，其中，2018年1月、4月没有还，2018年之前的都还清楚了。 原告对其诉讼请求说明如下： 1、第1项诉讼请求是依据的借款合同第十六条第一款、第十七条第一款约定的内容。 2、第2项诉讼请求中拖欠的利息是从2018年6月24日起至2019年4月10日，欠息标准是按照借款合同第四条及三十一条计算，年利率是5.145%，欠息的计算本金基数是18826元，并以5.145%的年利率计算的利息；罚息是依照合同第三十一条第二款在借期利率5.145%标准上上浮50%计算，本金基数也是18826元，拖欠的利息和罚息都是计算至2019年4月10日；2019年4月11日起的逾期借款利息利率标准是依据合同第十六条、第十七条，具体适用的年利率标准就是约定利率5.145%加上上浮的50%，逾期后的利息和罚息总的年利率标准就是5.145%乘150%。 3、第1项诉讼请求中要求被告李强、蔡洪英支付的本金186373.35元包含了拖欠本金18826.00元，拖欠本金18826.00元是用于计算2019年4月10日之前的利息、罚息。 庭审后，被告又向本院提供了一份其于2019年6月28日打印的《贷款已还款明细清单》载明，截止2019年6月28日，被告李强、蔡洪英尚欠本金余额为288257.37元、未到期本金278089.76、拖欠本金10177.61元、拖欠应收利息11541.89元、拖欠本金的罚息601.34元、拖欠利息的罚息709.24元。 本案借款，因被告李强、蔡洪英未按约定还款，故原告诉至本院，酿成讼争。 本院认为，原告第二项诉讼请求中要求被告李强、蔡洪英被告偿还的借款本金186373.35元、拖欠本金18826.00元，但根据原告对其诉讼请求的说明第3点，该项本金重叠，原告要求被告偿还的借款本金为186373.35元，拖欠本金18826.00元不在原告要求偿还的借款本金范围内，该拖欠本金只是用于计算被告李强、蔡洪英在2019年4月10日之前拖欠的利息、罚息的基数，且原告的说明不违反法律规定，也不损害各被告的利益，本院予以准许，即原告第二项诉讼请求中要求被告李强、蔡洪英被告偿还的借款本金数额为186373.35元，不包括拖欠本金18826.00元。 原告、被告李强、蔡洪英、新泽野公司之间分别签订了借款合同、连带保证合同，这些合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，这些合同合法有效，合同各方当事人都应当受到合同的约束，前述合同表明原告、被告李强、蔡洪英、新泽野公司之间分别形成了债权债务关系、抵押合同关系、连带保证合同关系。 被告李强、蔡洪英取得购房贷款，偿还部分本息后，就未再按合同约定履行偿还借款本息的义务，故原告诉至本院，在庭审中，原、被告双方对如下问题存在争议，本院分别就争议问题及原告的诉讼请求认定如下： 一、关于是否解除原告与被告李强、蔡洪英签订的借款合同的问题。 借款合同签订后，原告按合同约定履行了向被告李强、蔡洪英支付借款的义务；被告李强、蔡洪英虽然曾按约定偿还借款本息，但有多期借款已构成逾期还款，违反了合同约定，损害了原告合法权益，且就是否能够继续按合同约定支付合同约定的借款本息，被告李强、蔡洪英未到庭作出说明及表示有继续履行合同的意思表示，表明被告李强、蔡洪英并未有向原告履行合同主要义务的意思表示和行为，导致原告的合同目的不能实现。前述事实表明，被告李强、蔡洪英的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，并结合借款合同的约定，对原告第1项要求解除借款合同的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于被告李强、蔡洪英尚欠原告借款本金数额及2018年6月24日起至2019年4月10日期间利息、罚息的数额问题。 借款合同签订后，原告按合同约定履行支付借款250000元的义务，并认可被告李强、蔡洪英偿还部分借款本息后，至今尚欠借款本金186373.35元及2018年6月24日起至2019年4月10日期间利息、罚息。原告主张的前述事实，被告李强、蔡洪英未到庭提出异议，且被告李强、蔡洪英作为还款义务人，在从原告处取得250000元借款后，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，有举证证明其偿还借款本金的义务，其未到庭举证证明，应承担举证不能的法律后果，并结合借款合同约定了每月还本付息的还款方式及借款逾期执行罚息利率的内容，对原告主张的前述事实，本院予以认定，即被告李强、蔡洪英尚欠原告借款本金186373.35元及2018年6月24日起至2019年4月10日期间利息、罚息 原告主张被告李强、蔡洪英尚欠2018年6月24日起至2019年4月10日（共计3个月13天）期间拖欠利息6837.27元、罚息725.95元。根据原告对其第2诉讼请求就该期间利息、罚息计算所依据的借款本金基数、利率标准等作出的说明，计算出该期间的利息为269.41元（188260元×5.145%÷12个月/年×3个月+188260元×5.145%÷12个月/年÷30天/月×13天）、罚息为134.71元（188260元×5.145%×50%÷12个月/年×3个月+188260元×5.145%×50%÷12个月/年÷30天/月×13天），而无法计算得出原告主张的该期间利息、罚息的金额。 在庭审中，原告虽然提供了对账单证明其主张的该期间利息、罚息，但原告主张前述欠息数额，被告李强、蔡洪英未到庭作出意思表示认可；被告李强、蔡洪英虽有举证证明其已支付该期间利息、罚息的义务，但原告作为欠息债权的权利人，其首先有举证证明前述欠息如何形成的义务，以便本院确定原告主张的欠息数额是否符合合同约定和法律规定，且被告李强、蔡洪英对其是否支付欠息事实的举证义务，是建立在原告的权利范围、大小等已明确的基础之上，故原告有举证证明该期间欠息数额如何形成的义务。原告作为经营银行业监督管理行政部门许可从事金融业务的专门企业法人，其应当熟悉金融借款业务和相关法律知识及有具备金融业务专业知识的从业人员，对该期间欠息计算的相关依据应当有明确说明及有提供证据证明的能力，但未充分说明其主张欠息形成的相关依据，也未提供充分证据证明欠息如何形成等事实，并结合被告李强、蔡洪英确有支付该期间利息、罚息的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，结合合同约定、原告对其诉讼请求作出的说明等事实，对原告主张该期间利息、罚息在本院根据原告对其诉讼请求作出的说明计算得出的该期间利息、罚息的数额即利息为269.41元、罚息为134.71元部分，本院予以认定；对原告提供对账单的证明目的及超过本院根据原告对其诉讼请求作出的说明计算得出的该期间利息、罚息的部分，本院不予认定。 三、被告李强、蔡洪英是否应提前偿还原告借款本息的问题。 被告李强、蔡洪英的违约行为导致与原告的借款合同关系已实际无法履行，且本院已明确解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告李强、蔡洪英应依照合同约定及前述法律规定承担违约责任，提前向原告偿还至今尚欠借款本金186373.35元及该借款的利息，并结合本院认定的前述相关事实和理由，对原告第2项要求被告李强、蔡洪英偿还借款本金186373.35元、2018年6月24日起至2019年4月10日期间不超过269.41元的利息、134.71元的罚息的诉讼请求，本院予以支持；被告李强、蔡洪英逾期还款，并结合合同约定的利率标准和本院查明的事实，对原告的第2项诉讼请求中，2019年4月10日的起的利息、罚息，本院确定以尚欠借款本金186373.35元为基数分别按年利率5.145%、2.5725%计算尚欠借款本金还清时止。 四、关于原告是否对涉案房屋享有抵押权及优先受偿权的问题。 原告第3项要求在债权范围内对抵押房屋享有优先受偿权的请求，因房屋中办理了抵押权预告登记、至今尚未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，该登记并不发生物权效力，即原告并不能据此享有抵押权，故对原告第3项要求确认其在债权范围内对房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 五、关于被告新泽野公司是否应当在原告先就被告李强、蔡洪英提供物的担保实现债权后再承担连带保证责任的问题。 被告新泽野公司为原告对被告李强、蔡洪英享有的债权提供连带责任保证，故原告提出了第4项诉讼请求；被告辩解其连带保证责任在办理房屋产权证之后结束。 根据最高额保证合同第四条第（二）项约定，被告新泽野公司为原告提供的连带保证为附终止条件的连带责任保证，但前述条件至今尚未成就，被告新泽野公司也予认可，而条件不成就并非原告的过错或有意阻击该条件成就所致，且被告李强、蔡洪英的债务已因其违约而提前到期，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”的规定，因原告与被告新泽野公司约定的保证期间为被告李强、蔡洪英取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押证之日的期间，在抵押权未能依据登记而设立的情况下，被告新泽野公司的保证期间未结束，故对原告第4项要求被告新泽野公司对被告李强、蔡洪英的债务承担连带保证责任的请求，本院予以支持。但被告新泽野公司的该连带保证责任在被告李强、蔡洪英办妥房屋抵押登记手续及原告收到抵押登记证明文件之日起免除。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，若被告新泽野公司在其前述连带保证责任免除前承担了保证责任，其有权另行向被告李强、蔡洪英追偿。 六、关于被告是否应向原告支付律师代理费的问题。 原告第5项诉讼请求中要求被告支付律师代理费，其委托律师出庭参加诉讼系客观事实及相关合同中也有相关约定，但原告主张的律师费尚未实际发生，律师代理费也尚不确定，故对原告的该请求，本院不予支持。 另外，原告就房屋办理抵押预告登记后，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，其享有在不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的权利。但在具备办理抵押登记条件情况下，原告无法依单方行为实现优先办理抵押登记的权利，这需要被告李强、蔡洪英的协助才能实现，且被告李强、蔡洪英作为抵押预告登记的义务人，有义务协助原告办理抵押登记；在商品房抵押登记办理后，抵押权方依法设立，被告新泽野公司方能因合同约定的保证期间届满而免除保证责任，被告新泽野公司也有督促被告李强、蔡洪英办理抵押登记的义务，故在原告或被告新泽野公司有证据证明房屋不动产物权登记条件成就时，若被告李强、蔡洪英仍不协助原告办理抵押登记，原告或被告新泽野公司可另行主张要求被告李强、蔡洪英履行协助原告办理办理抵押登记的义务。 被告李强、蔡洪英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》、第九十条最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行与被告李强、蔡洪英于2015年4月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告李强、蔡洪英在本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行偿还借款本金人民币186373.35元、2018年6月24日起至2019年4月10日期间的利息269.41元、罚息134.71元及2019年4月10日起的利息、罚息（2019年4月10日起的利息按年利率5.145%、2019年4月10日起的罚息按年利率2.5725%，均分别以借款本金186373.35元为基数计算至前述全部借款本金还清时为止）； 三、被告遵义新泽野房地产开发有限公司对上述第二项判决中原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行对被告李强、蔡洪英享有的全部借款本息承担连带清偿责任（在涉案房屋办理抵押登记手续且原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行收到抵押登记证明文件之日起，被告遵义新泽野房地产开发有限公司对前述第二项判决的连带保证责任免除）； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4650元，已减半收2325元，由原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行负担283元，被告李强、蔡洪英、遵义新泽野房地产开发有限公司负担2042元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 赵仲智 二〇一九年七月十七日 法官助理 谭克琴 书 记 员 刘贵亮