呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初403号原告：呼和浩特市新城区毫沁营镇讨思浩村村民委员会，住所地呼和浩特市新城区毫沁营镇讨思浩村。法定代表人：王文清，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：张文海，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦一丹，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古香岛生态农业开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区保合少镇古路板村。法定代表人：刘永良，该公司董事长。委托诉讼代理人：张慧，内蒙古宏儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宁，内蒙古宏儒律师事务所律师。原告呼和浩特市新城区毫沁营镇讨思浩村村民委员会（以下简称讨思浩村委会）与被告内蒙古香岛生态农业开发有限公司（以下简称香岛公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告委托诉讼代理人张文海、焦一丹，被告委托诉讼代理人张慧、杨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告讨思浩村委会向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2012年9月6日签订的《土地承包经营权合同》。2.判令被告向原告支付土地租赁费213.1687万元（截止2018年12月9日）。3.判令被告向原告支付从2018年12月9日起至实际返还土地之日止的土地租赁费（1409.54亩租金每天4634.1元×实际占用时间）。4.判令被告向原告支付至实际支付土地租赁费之日止的违约金（自2017年9月6日开始计算，截止2018年12月9日为116.7099万元）。事实与理由：2012年9月6日，原、被告签订《土地承包经营权合同》约定：被告承租原告所有的位于呼和浩特市××区的土地用于发展休闲观光农业，面积3570亩，实际为1496亩；租赁期限从2012年9月1日至2042年9月1日止，共30年；土地租金每亩每年按1000元人民币，以每五年为一个付款周期，以一次性支付合同价款的方式在每个周期的第一年的9月5日前，被告支付该五年内土地承包合同的所有价款。自第二个付款周期开始，年承包费较上一个付款周期递增20%；被告应按照合同规定按时足额向原告支付合同价款，每逾期一天被告应向原告支付当期总价款0.03%违约金。逾期30天视为被告单方违约，原告有权解除合同，收回该承包土地，被告应承担由此给原告造成的一切损失。合同签订后，原告向被告交付了出租的土地，第一个租赁周期届满后，被告仍实际占用原告出租的土地，原告多次向被告索要第二周期2017年9月5日至2022年9月5日的土地租赁费，被告拒不支付，现被告未能依约向原告支付第二周期土地租赁费，根据《土地承包经营权合同》约定原告有权解除双方签订的合同，为此，诉至人民法院，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告香岛公司辩称：第一，被告不存在违约情况，原告诉请解除合同无事实和法律依据。第二，原告未说清213.1687万元是以多少亩计算。被告支付第一轮土地承租费1035万元，是按3570亩土地支付的租金。原告未交付那么多土地，按照1409亩计算为704.5万元，被告多支付了330.5万元，已经包括了后续租金，被告不欠原告租金。第三，被告并未违约，不存在解除合同的客观事实，请求驳回原告全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：2012年9月6日，原告讨思浩村委会（甲方）与被告香岛公司（乙方）签订《土地承包经营权合同》，约定甲、乙双方为了促进当地农村经济发展，更好的发展国家鼓励发展的现代化设施农业，甲方经由村民代表大会三分之二以上成员同意以及村民委员会同意，将甲方所有的坐落在呼和浩特市××区的土地（东起荣丰农业园区，西至塔利古城墙东，南起经贸园区和塔利村地界，北至青山大道），共3570亩（以四至图及界址点成果表为准）承包给乙方。承包期限为30年，从2012年9月1日起至2042年9月1日止。乙方承租该块土地用于发展休闲观光农业，项目建设周期为2年，乙方不得将该块土地用于非农业生产或国家法律规定之外的用途，否则由乙方承担相应的法律责任，并向甲方承担损失赔偿责任。自合同生效后双方确认实际测绘完成之日并符合开工条件起，视为甲方将本合同的土地交付给乙方。关于合同价款，双方约定土地费用按每亩每年1000元整作为计费基数，以每五年为一个付款周期，以一次性支付合同价款的方式在每个周期的第一年的9月5日前，乙方支付该五年内土地承包合同的所有价款。自第二个付款周期开始，年承包费较上一付款周期递增20%，剩余付款周期依照该递增方式计算。合同签订后3个工作日内，乙方向甲方支付第一个五年的租金，即每亩5000元整。具体支付方式如下：1.2012年9月5日至2017年9月5日乙方向甲方支付合同价款按每亩1000元/年支付，合同签订后乙方向甲方支付五年承包费0.5万元/亩。2.2017年9月5日至2022年9月5日乙方向甲方支付合同价款按每亩1200元/年支付，届时乙方向甲方支付五年承包费0.6万元/亩。依此类推，直至合同期满。上述价款仅为土地承包费用，对于地上及地下附着物等费用双方另行约定补偿方式，但种植物及坟茔由甲方协调处理，由乙方给予补偿。该合同违约责任部分约定，乙方应按照合同规定按时足额向甲方支付合同价款，每逾期一天乙方应向甲方支付当期合同总价款0.03%的滞纳金。逾期30天视为乙方单方违约，甲方有权解除合同，收回该承包土地，乙方应承担由此给甲方造成的一切损失。该合同附件有2012年8月30日讨思浩村村民（代表）会议决议、讨思浩村委会盖章的四至图及界址点成果表。2012年9月12日，中国农业银行交易回单载明，被告香岛公司向原告汇款785万元。2013年3月20日，中信银行交易凭证载明，被告香岛公司向原告汇款250万元。上述款项共计1035万元，原告在收到上述款项后向被告出具了两张收据，均备注有“承包费”。原告认可收到上述款项，但双方对上述款项的用途存在争议。原告认为其中748万元属于第一期租金，另外287万元为坟茔和种植物的拆迁整理费用。被告认为1035万元均为租金，不存在其他费用。庭审中，双方均认可实际交付的土地面积非3570亩。原告认为第一个付款周期交付的土地面积为1496亩，第二个付款周期交付的土地面积为1409.54亩。被告认为第一、第二个付款周期交付的土地面积均为1409.54亩。上述事实，有原、被告于2012年9月6日签订的《土地承包经营权合同》，2012年9月12日中国农业银行交易回单，2013年3月20日中信银行交易凭证，讨思浩村委会出具的收据两张及双方当事人的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告讨思浩村委会与被告香岛公司于2012年9月6日签订的《土地承包经营权合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，双方当事人对于被告向原告支付1035万元的用途及交付土地的面积存在争议。关于1035万元的用途，被告认为均为土地租金，原告认为其中有287万元为坟茔和种植物的拆迁整理费用。因涉案合同中对拆迁整理费用未约定明确金额或计算方式，原告对该287万元为拆迁整理费用未提交相关证据，而原告出具的收据有“承包费”的备注。对1035万元涉案款项，应认定被告向原告支付的土地租金。关于承包土地的面积，双方均认可实际交付履行的土地面积非为合同约定的3570亩。庭审时被告自认两个付款周期交付的土地面积均为1409.54亩，双方对两个付款周期交付的土地面积均未提交相关证据证明。对第一个及第二个付款周期实际交付的土地的面积应认定为1409.54亩。关于涉案合同应否解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在涉案合同中约定，被告应依约按时足额向原告支付合同价款，逾期30天视为被告单方违约，原告有权解除合同，收回该承包土地，被告应承担由此给原告造成的一切损失。双方还约定，土地租金以每五年为一个付款周期，被告香岛公司应于每个付款周期第一年的9月5日前支付该五年内土地承包合同的所有价款。被告已实际向原告支付1035万元。按照双方实际交付的土地面积1409.54亩计算，第一个付款周期2012年9月5日至2017年9月5日，被告应付的租金为7047700元（1409.54亩×1000元/亩每年×5年），被告已足额支付。第二个付款周期2017年9月6日至2022年9月5日，被告应付的租金为8457240元（1409.54亩×1200元/亩每年×5年），被告未足额支付，而根据涉案合同约定，被告应于2017年9月5日前向原告支付。被告至今未足额支付第二个付款周期的土地租金，逾期已超过30天，合同约定的解除条件已经成就，原告有权就此请求解除合同。另外，有当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形的，当事人可以解除合同。被告未能依约按时向原告支付土地租金，经过原告催要被告至今仍未支付，属于迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形。原告订立合同的目的主要是为引进外部资本开发农业、收取土地租金，推动经济发展。作为集体经济组织，原告经济运行需要按照时间周期进行必要的预算安排。被告迟延履行的金额较大、时间较长，客观上使原告无法依约获得预期的租金收入，致使原告订立合同的目的无法实现。综合考虑原、被告双方的约定、原告订立合同的目的及被告违约的具体情况，原告请求解除涉案《土地承包经营合同》具有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除后的责任承担问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告仍须向原告支付应付租金、赔偿损失并返还涉案土地。关于土地租金，原告请求被告支付至实际返还土地之日止的土地租赁费。被告已向原告付款1035万元，第一个付款周期租金7047700元已足额支付，被告多支付的余额为3302300元。自2017年9月6日起至实际返还土地之日止的租金，应按照1200元/亩每年（即每亩日承包费约为3.29元），承包地面积1409.54亩计算的标准计算，暂计算至2019年7月1日（663天）为3074587.32元（3.29元/亩每天×663天×1409.54亩=3074587.32元），从被告多支付的3302300元中扣除至2019年7月1日止的租金费用，被告多支付余额为227712.68元。自2019年7月2日起至实际返还土地之日止的土地租金，应按照1200元/亩每年（即每亩日承包费约为3.29元），承包地面积1409.54亩计算的标准计算，被告应予承担。关于损失的赔偿。双方存在违约责任的约定：被告应按照合同规定按时足额向原告支付合同价款，每逾期一天被告应向原告支付当期合同总价款0.03%的滞纳金。逾期30天视为被告单方违约，原告有权解除合同，收回该承包土地，被告应承担由此给原告造成的一切损失。依此标准计算，被告应向原告支付：（1）合同解除前的违约金，即自2017年9月6日至2019年7月1日止的违约金1454432.36元（1409.54亩×5年×1200元/亩每年×0.03%×663天=1682145.04元，扣除被告多支付余额227712.68元，为1454432.36元）。（2）合同解除后的利息损失，即自2019年7月2日至实际付清土地租赁费之日止的利息损失，应按照中国人民银行同类同期贷款基准利率1.5倍标准，以自2019年7月2日起至实际返还土地之日止的欠付土地租金为基数计算。综上所述，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告呼和浩特市新城区毫沁营镇讨思浩村村民委员会与被告内蒙古香岛生态农业开发有限公司于2012年9月6日签订的《土地承包经营权合同》，被告应于本判决生效之日起三十日内向原告返还位于呼和浩特市××区的土地（东起荣丰农业园区，西至塔利古城墙东，南起经贸园区和塔利村地界，北至青山大道）1409.54亩。二、被告内蒙古香岛生态农业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付，自2019年7月2日起至实际返还土地之日止的土地租金（按照1200元/亩每年，即每亩日承包费约为3.29元，承包地面积1409.54亩计算的标准计算）。三、被告内蒙古香岛生态农业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付，自2017年9月6日至2019年7月1日止的违约金1454432.36元。四、被告内蒙古香岛生态农业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付，自2019年7月2日至实际付清土地租赁费之日止的利息损失（以本判决第二项标准计算的欠付土地租金数额为基数，按照中国人民银行同类同期贷款基准利率1.5倍计算，自2019年7月2日起至实际返还原告土地之日止）。五、驳回原告呼和浩特市新城区毫沁营镇讨思浩村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33290元（原告已预交），由被告香岛公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 张晓飞人民陪审员 李清华人民陪审员 杨广学 二〇一九年七月一日书 记 员 卡 嘉附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法律关联法条释义引用统计第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。