广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初4112号 原告（反诉被告）：肖严，男，1986年2月19日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：肖创，男，1983年10月13日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：欧敏，广西同望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西玉林宏业房地产开发有限公司，住所地广西玉林市中秀路124号1号楼1单元201室，统一社会信用代码：914509005690551880。 法定代表人：苏祖业，公司总经理。 委托诉讼代理人：钟光武，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 第三人：广西玉林田丰房地产有限公司，住所地广西玉林市人民中路118号，统一社会信用代码：91450900619723842H。 法定代表人：苏业忠，公司总经理。 第三人：苏业忠，男，1955年10月8日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：陈文，女，1962年1月28日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：苏祖业，男，1959年3月15日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：卢斌，男，1975年5月31日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：欧敏，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁运干，广西同望律师事务所实习律师。 第三人：罗志贵，男，1955年3月16日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：欧敏，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁运干，广西同望律师事务所实习律师。 第三人：肖友经，男，1955年4月3日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：肖创，男，1983年10月13日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：罗安，男，1985年10月2日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：欧敏，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁运干，广西同望律师事务所实习律师。 原告肖严与被告广西玉林宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司），第三人广西玉林田丰房地产有限公司（以下简称田丰公司）、苏业忠、陈文、苏祖业、卢斌、罗志贵、肖友经、罗安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，于2017年11月20日作出(2017)桂0902民初3066号民事判决。原告肖严不服上述判决，提起上诉。2018年6月19日，玉林市中级人民法院以一审判决认定事实不清，程序违法为由，裁定发回重审。本院于2018年11月8日重新立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖严的委托诉讼代理人欧雪、肖创，被告宏业公司的委托诉讼代理人钟光武，第三人卢斌、罗志贵、罗安的共同委托诉讼代理人欧雪、梁运干，第三人肖友经的委托诉讼代理人肖创到庭参加诉讼。第三人田丰公司、苏业忠、陈文、苏祖业经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖严向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原告与被告签订的6份《房屋买卖合同》及1个车位的买卖关系依法解除；2、因被告未为原告办理商品房买卖合同备案、过户的过错，直接导致房屋买卖合同无法继续履行，故请求法院判决被告向原告返还购房价款（涉及房屋为宏业家苑1#1-702房、1#2-503房、1#1-802房、2#1-1104房、2#1-304房、2#1-404房、负二层118号停车位），总计人民币2583417元；3、请求法院判决被告按银行同期贷款利率的标准向原告支付资金占用费352530.25元（从涉案房屋被查封之日2015年11月8日暂计至2018年12月27日，之后部分继续计算至购房价款还清时止）；4、本案诉讼费用应由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年8月2日签订《玉林市商品房买卖合同》（7份），签订时系原被告双方的真实意思表示，双方均已签字盖章，故该买卖合同已经依法生效。根据约定，原告负有向被告支付房屋价款的义务，被告则应及时为原告办理商品房买卖合同备案登记、按时交付质量合格房屋、配合办理房产过户登记等。原告已支付全部购房总价款，金额人民币2583417元，且被告对此已经确认，即关于商品房买卖合同的买方主要义务已经履行完毕。本案涉及代偿，即被告同意代第三人向原告偿还借款债务，由被告向原告出售宏业家苑的6套房屋及1个车位总价计人民币2583417元，原告应向被告支付的上述2583417元直接抵扣第三人应返还给原告的全部借款债务，抵扣完成则原告与第三人之间的借款债务消亡。因被告未为原告办理商品房买卖合同备案、过户的过错，直接导致房屋买卖合同无法继续履行。为此，原告向本院提起诉讼。 被告宏业公司辩称，1、同意原告的第一项诉讼请求；2、原被告签订房屋买卖合同的目的实际是以签订商品房买卖合同进行抵押借款，但原告没有借款给被告，原被告双方不存在借贷法律关系；3、虽然原被告签订商品房买卖合同，但原告没有支付购房款给被告或借款给被告，原告构成违约；4、原告签订合同后没有支付购房款和借款给原告，被告多次通知原告，原告置之不理，合同实际已解除；5、原告主张以案外人的借款支付购房款与事实不符，也没有任何证据证实。综上，原告的诉请没有法律依据，应予驳回。 第三人卢斌、罗志贵、肖友经、罗安陈述称，其同意原告的意见。 第三人田丰公司、苏业忠、陈文、苏祖业未作陈述。 被告（反诉原告）宏业公司向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2015年8月2日签订的购买玉林市中秀路124号宏业家苑1幢1单元702号、802号、2单元503号、2幢1单元304号、404号、1104号房共六套房的《玉林市商品房买卖合同》；2、判决反诉被告支付违约金50万给反诉原告(违约金的计算：以2389182元为基数，从2015年8月2日起至本案判决生效止，按每日万分之一计算）；3、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实和理由：2015年8月2日，反诉原为了向反诉被告融资230万元（签订商品房买卖合同作抵押的形式进行融资），于是双方签订了购买玉林市中秀路124号宏业家苑1幢1单元702号、802号、2单元503号、2幢1单元304号、404号、1104号房共六套房的《玉林市商品房买卖合同》，签订合同及反诉原告出具有关收据给反诉被告后，反诉被告没有依约交付购房款(实为借款)给反诉原告，反诉被告至今也没有交付任何房款，反诉被告的行为已严重违约，根据双方签订的《玉林市商品房买卖合同》第七条第1款第(2)项的约定，反诉原告有权解除合同，反诉原告已多次告知反诉被告要求解除合同，并要求其承担违约责任，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。 反诉被告肖严辩称，1、反诉原告提出反诉已经超过举证期限，根据最高人民法院关于举证期限的规定，反诉原告的反诉已经超过反诉期限；2、反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同合法有效，是双方真实意思表示，没有违反法律规定。反诉被告按照合同的约定，以案外人兑反诉原告的借款，实际上是反诉被告的父亲兑反诉原告的借款，抵为了购房款，反诉被告已经履行了支付购房款的义务。反诉原告没有履行相关的房屋交付和过户义务，已经构成违约，所以反诉原告的反诉无事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉，支持本诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的第一组证据的1、2、3的三性均有异议，认为没有原件，不应作为定案的依据；对证据4,保证书的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，签订商品房买卖合同的目的是为了向两原告融资借款250万元，如果不能归还借款的情况下就用房子作为抵押，兑付借款，因此收款收据虽然出具，但是没有实际收到原告的借款，签订合同当天也没有收到原告一次性交付的款项，因此合同并不能证明宏业公司与被告签订商品房买卖合同的目的是为了代他人偿还借款，纯粹是宏业公司和原告的行为，与其他人没有关联。对于第二组证据，认为是原告与相关第三人的行为，与被告无关。本院认为，6份《玉林市商品房买卖合同》、7份《单位内部收款收据》证明原被告签订了房屋买卖合同，且被告开具了收款收据给原告，收据中注明是兑借款，能证明以借款兑付购房款。对原告第一组证据中的证据3，被告提出异议，本院认为，该证据只是被告承诺可以为原告免费办理更名，但不能直接证明原告已按合同支付购房价款。对原告提供的第二组证据，被告均提出异议，认为与本案没有关联性。 根据原、被告双方提交的证据及庭审的陈述，本院确认事实如下：2012年10月16日，第三人卢斌、罗志贵与田丰公司签订《借款合同》，约定由田丰公司向卢斌、罗志贵借款500万元（其中卢斌借300万元，罗志贵借200万元）给田丰公司，借款用途栏载明：本借款用于田丰公司江南康城住宅小区及苏业忠夫妻、苏祖业夫妻使用，月息为2.5%，期限从2012年10月16日至2012年12月15日，共二个月，苏祖业作为田丰公司的担保人在担保人栏签字、捺指印确认。第三人罗安与田丰公司于2013年1月7日签订《借款合同》，约定由田丰公司向罗安借款300万元，给田丰公司和苏业忠使用，月息为2.5%，期限从2013年1月7日至2013年2月6日，共一个月。当日，罗安将300万元转账支付到苏业忠的银行账户，田丰公司和苏业忠出具《借据》给罗安收执，确认收到罗安借款300万元整。同年的2月6日，借款期限届满，田丰公司无力归还借款给罗安，双方于当日签订《借款合同补充协议》，借款期限延长一个月，苏祖业作为田丰公司的担保人在担保人栏签字、捺指印确认。2013年6月15日，苏业忠和苏祖业签订《资金往来结算协议书》，内容有：经双方对账及相关协议，自2009年1月至2013年6月15日止，双方资金的调拨情况，双方确认得出如下结果：一、物资商场确认苏业忠及田丰公司实际欠苏祖业款项200万元整，该款项双方确认从其他项目兑数归还；二、双方按约定共同向卢斌、罗超及罗安的借款本金共800万元，该借款由双方各自承担50%，即苏业忠承担400万元，苏祖业承担400万元。双方各自负责归还上述的本金及利息（具体是按苏祖业2013年2月6日的承诺书内容）。苏祖业于当日出具《承诺书》。承诺书的内容有：“现田丰公司和我本人于2013年2月6日同卢斌、罗志贵借款的500万元，以及同罗安借款300万元，以上借款情况是：借卢斌、罗志贵的本人使用的100万元是2013年3月14日到期，本人使用罗安的300万元借款是2013年3月5日到期，以上共计800万元，其中的400万元是田丰公司公司负责归还，另400万元本人负责按时归还，如本人不能按时归还的借款部分，本人同意按借款合同的责任承担处罚。”苏祖业还在承诺书上写明：请田丰公司代我支付25万元占用费。该承诺书表明苏祖业承认罗安的300万元借款系其使用。原告在庭审中确认，苏业忠使用的400万元，田丰公司已归还，苏祖业使用的400万元没有归还，但支付了部分利息，利息是打到罗安的银行账户。从第三人罗安提供的银行流水来看，从2014年3月18日至2015年7月16日，宏业公司通过其公司的银行账户、员工苏钊和覃坚的银行账户共12次转账汇款给罗安。 另查明，罗志贵系罗安的父亲，肖友经是原告肖严的父亲。2013年3月29日，肖友经与罗安签订《合作借款协议书》，约定由罗安将借给田丰公司、苏业忠、陈文的300万元本金的债权中的200万元本金债权以200万元的价格转让给肖友经，肖友经享有相应比例的债权本金、利息、借款费用及违约金及按比例追究田丰公司、苏业忠、陈文、苏祖业在《借款合同》及《借款合同补充协议》中的相关担保财产的权力。协议还约定如田丰公司、苏业忠、陈文、苏祖业到期无法归还借款时，由双方协商提前2天授权罗安，由罗安与对方续签延期还款合同等手续。同日，肖友经通过银行转账的方式支付了200万元给罗安，肖友经在罗安与田丰公司签订的《借款合同》的最后一页写明：“本人认可和确认承担2013年1月7日罗安与苏业忠、陈文、苏祖业、田丰公司签订的借款合同。2月6日、2月27日签订的《借款合同补充协议》中的条款权利和义务责任。从2013年3月29日开始，借款中，肖友经借200万元整，罗安借100万元。”，肖友经当日还在《借款合同补充协议》上签字并书写：本人确认此协议。 2015年8月2日，经协商后，由肖友经之子肖严与宏业公司签订了六份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：宏业家苑1-1-702、1-1-802、1-2-503、2-1-304、2-1-404、2-1-1104），合同约定由宏业公司将其开发的位于玉林市，2单元503号房，2栋1单元304号房、404号房、1104号房和负2层118号车位出售给原告，总价共为2583417元。其中1栋1单元702号房房价为365725元，802号房的房价为367526元，2单元503号房的房价为350411元，2栋1单元304号房的房价为431656元，404号房的房价为431876元，1104号房的房价为441988元，停车位的价格为97117.5元。合同约定：买受人须于签订本合同同时一次性付清合同价款；出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人。合同还约定了违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。 合同签订当日，宏业公司出具了七份《单位内部收款收据》给原告肖严收执。1栋1单元702号房的收据的内容有：交款人肖严交来宏业家苑1#楼1-702号房款人民币365725元。现金或转账栏载明：兑借款。其他六份收据除了房号和金额不同外，其他内容相同。同日，宏业公司还出具了《保证书》给肖严收执。保证书的内容有：我公司向肖严、罗安、谢晓雪保证，今销售给肖严、罗安、谢晓雪的以下房屋（详见附件），如三位顾客需要更名给其他人的，本公司积极配合办理变更手续，无条件办理，不收取任何费用，待肖严、罗安、谢晓雪确认最终房屋户名后，到房产相关部门办理备案、开正式发票事宜。合同签订后，宏业公司以肖严没有支付购房款为由，没有为上述房产办理备案登记手续，也没有在合同规定的交付期限将房交付给原告。在庭审中，宏业公司称上述的房屋已经全部出售给他人。 本院认为，从苏业忠和苏祖业共同签署的《承诺书》的内容可看出，其二人共同向卢斌、罗志贵、罗安借的800万元，由其二人各自承担400万元，其中借罗安的300万元及借罗志贵的200万元中的100万元系苏祖业使用，由其负责归还。肖友经对苏祖业享有200万元本金债权，享有按比例追究苏祖业在《借款合同》及《借款合同补充协议》中的相关担保财产的权力。2015年8月2日，宏业公司与肖严签订了六份《商品房买卖合同》及一个停车位买卖合同，当时苏祖业是宏业公司的法定代表人。从合同的价格来看，成交的六套房和一个停车位的总价款为2583417元，与苏祖业欠肖友经的借款本息相近。从宏业公司出具给肖严收执的《单位内部收款收据》来看，该收款收据中写明系“兑借款”，经本院查明，宏业公司与肖严之间并不存在借贷关系。结合宏业公司和其公司员工苏钊、覃坚等通过银行共12次转账汇款给罗安以及宏业公司出具的《保证书》等事实，本院认定上述收款收据中写明的“兑借款”中的“借款”之意是指苏祖业与肖友经之间借款。“兑借款”之意即为以宏业公司开发的宏业家苑的六套房和一个停车位的购房款兑清苏祖业欠肖友经的全部借款（包含本金及利息）。办理商品房买卖手续的过程即是双方兑数的过程，宏业公司与肖严在《商品房买卖合同》上签字盖章、宏业公司出具《单位内部收款收据》给肖严收执后，宏业公司与肖严之间的商品房买卖合同关系成立，兑数过程即完成，购房款2488700.5元亦视为已支付。至此，肖友经与苏祖业之间的借贷关系归于消灭，宏业公司与肖严之间的商品房买卖合同关系随之产生。对此事实，没有证据表明有任何一方当事人提出过异议，应认定这是苏祖业、宏业公司、肖严、肖友经等人的真实意思。因此，肖严与宏业公司于2015年8月2日签订的六份《商品房买卖合同》及车位买卖合同是双方真实意思表示，系有效合同。宏业公司有按合同约定的时间交付商品房及车位给原告使用的义务。然而，宏业公司在兑数后，并没有按约定办理上述房产及车位的备案登记手续，也没有在合同规定的期限将房屋及车位交付给原告使用，而是以肖严没有支付购房款为由，将上述的房屋全部出售给他人，导致本案合同无法继续履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于原被告双方均要求解除上述六份《商品房买卖合同》及车位买卖合同，本院予以准许。上述六套房和一停车位的总价为2583417元，在合同解除后，应由宏业公司偿还给肖严。虽然双方在合同中没有约定资金占用费，但宏业公司占用原告的购房款又拒不交付房屋给原告使用，确实造成了原告的利息损失，原告起诉请求宏业公司按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付资金占用费符合法律规定，本院予以支持。宏业公司从双方签订商品房买卖合同之日即2015年8月2日起，即占用原告的购房款，原告起诉请求资金占用费从2015年11月8日起计算，不违反法律规定，本院予以准许。 由于违约的是宏业公司，原告肖严并没有违约，反诉原告宏业公司要求反诉被告肖严按照合同第七条的约定支付违约金50万元，没有法律依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告肖严与被告广西玉林宏业房地产开发有限公司于2015年8月2日签订的合同编号分别为宏业家苑1-1-702、1-1-802、1-2-503、2-1-304、2-1-404、2-1-1104的六份《商品房买卖合同》及宏业家苑负二层118号停车位的买卖合同； 二、被告广西玉林宏业房地产开发有限公司归还购房款2583417元给原告肖严； 三、被告广西玉林宏业房地产开发有限公司支付资金占用费给原告肖严（资金占用费的计算：以2583417元为基数，自2015年11月8日起计算至购房款付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。）； 四、驳回反诉原告广西玉林宏业房地产开发有限公司要求反诉被告肖严支付违约金的诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费27080元，财产保全申请费5000元，公告费750元，合计32830元（原告已预交），由被告广西玉林宏业房地产开发有限公司负担；反诉受理费8800元（反诉原告已预交），由反诉原告广西玉林宏业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  李良敏 人民陪审员  蒋 鑫 人民陪审员  庞玉萍 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  黄承柱