广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6572号上诉人（原审被告）：佛山机动车交易中心有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914***********718U。法定代表人：徐执国。委托诉讼代理人：黄发林，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶芯铜，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：**远，男，1980年9月29日出生，汉族，住广东省罗定市**************，公民身份号码441************935。委托诉讼代理人：黎旺生，广东广信君达律师事务所律师。上诉人佛山机动车交易中心有限公司（以下简称“机动车交易公司”）因与被上诉人**远房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。机动车交易公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判机动车交易公司与**远于2015年12月5日签订的《租赁合同书》有效；2.撤销一审判决第二项，改判机动车交易公司无需向**远退还定金100万元；3.改判机动车交易公司无需向**远支付定金100万元的利息。事实与理由：一、**远在与机动车交易公司签订案涉《租赁合同书》之前，就已经充分知悉案涉租赁物的四层、五层没有办理报批报建手续等情况，并且表明愿意承担由此所产生的所有法律后果。因此，案涉《租赁合同书》是双方真实意思表示的体现，双方应严格按照合同约定来履行义务。且按照常理来看，**远需要支付大额的租金，因此其必然会要求机动车交易公司出示案涉建筑物的权属凭证。**远在一审时称其不了解案涉建筑物是违章建筑，明显不符合常理，其是自愿承担案涉租赁物是违章建筑所带来的法律风险。并且，**远从2015年就开始使用案涉租赁物，现在却起诉机动车交易公司返还全部定金，实属不妥。一审判决未查明本案事实就判令**远返还100万元定金及支付相应的利息错误。二、一审判决认定案涉《租赁合同书》整体无效错误。案涉建筑物的一至三层具有完备的手续，合同该部分应为有效，四至五层因为缺少规划报建手续，合同该部分应为无效。一审判决认为如果将案涉建筑物分为两个部分分别认定合同效力，会使**远签订合同目的落空，这认定与事实相悖。因为整栋案涉建筑物均取得消防验收合格报告，根据我国相关法律规定，**远已经可以合法使用整栋建筑物。且合同是否有效，是法律考量问题。三、一审认定事实不清，依法应当将本案发回重审。既然案涉《租赁合同书》部分有效，部分无效，那么针对合同有效的部分，一审法院应当查明哪方是违约方以及违约方应赔偿守约方损失的具体数额是多少等问题。针对合同无效的部分，一审法院应当查清是哪方当事人的原因导致合同无效以及因合同无效产生总体损失是多少等问题。而一审法院没有查明上述应当查明的事实，认定事实不清。根据相关法律规定可知，一审判决认定事实不清，二审应当将本案发回重审。四、从一审笔录以及判决书中可知，在案涉建筑物完工后，机动车交易公司曾通过电话的方式不断地催促**远过来收楼。并且，据机动车交易公司所知，在广东省佛山市禅城区法院审理的（2019）粤0604民初5760号案中，**远曾于2013年将本案的物业转租给该案的王航升与霍佩贤。根据案涉合同的约定，**远未经机动车交易公司允许，无权将涉案物业转租给他人，否则构成违约，机动车交易公司有权解除合同并没收定金。**远将案涉物业转租给他人后，并没有将相关情况告知机动车交易公司。机动车交易公司知道上述转租情况后，要求**远与机动车交易公司协商解决该问题，但**远置之不理。在**远严重违约的情况下，机动车交易公司在2017年1月1日将案涉物业一楼出租给案外人佛山市明冠汽车销售服务有限公司。**远辩称，案涉《租赁合同书》应为部分有效，部分无效。案涉建筑物的一至三层具备合法手续，合同该部分应为有效，四至五层因为缺少规划报建手续，合同该部分应为无效。案涉《租赁合同书》之所以不能履行，主要是因为机动车交易公司未能提供案涉建筑物的竣工验收报告，导致案涉建筑物在法律上不能交付使用。若法院认定合同部分有效，机动车交易公司应承担逾期交楼的违约责任。案涉《租赁合同书》效力应由法院认定，若二审法院认为案涉合同部分有效，**远也同意将本案发回重审。关于转租问题，**远确实曾与他人签订了转租合同，但由于**远未实际占有案涉建筑物，并没有转租的事实。且在另案中，法院也认定该转租合同为无效合同。**远向一审法院起诉请求：1.解除**远、机动车交易公司双方于2015年12月5日签订的《租赁合同书》；2.机动车交易公司向**远支付违约金550万元；3.本案诉讼费由机动车交易公司承担。一审法院认定事实：2008年，机动车交易公司（乙方）与案外人苏文满（甲方）签订《财产租赁合同书》，后双方于2012年12月1日再签订《补充协议书》，约定甲方将其位于325国道河宕路段原佛山市河宕城南山庄的整体中餐部、一座四层的原员工宿舍及其他相关设备租赁给乙方经营和使用，租赁期限从2008年8月1日至2022年12月31日止。2013年8月8日，**远（乙方、承租方）与机动车交易公司（甲方、出租方）签订《租赁意向合同书》【合同编号：13-07（Y）】，约定：“一、出租物概况：甲方将位于佛山市禅城区原325国道东侧河宕路段原佛山车城酒家重建的物业出租给乙方。出租包括一幢五层的主体大楼及门前的停车场……二、租用期限：租用期限从场地移交给乙方之日起至2022年12月31日止。预计2014年5月移交场地给乙方装修使用……四、交费办法：甲乙双方协商本合同的意向租赁定金为1000000元。甲方同意租赁定金乙方分多次支付，乙方保证在2013年12月30日前付清，甲方开具收据。甲方将出租物移交给乙方后该租赁定金转作合同保证金，届时乙方另行缴交合同保证金余额800000元给甲方，甲方开具相关收据……六、场地移交：1、甲方预计2014年5月1日前移交场地给乙方使用，如因施工期延误则场地交接时间相应顺延。届时甲方将提前10天通知乙方，乙方必须按时接收场地，否则当乙方违约处理。甲方没收乙方的意向定金，收回场地另行出租……”2013年12月16日，机动车交易公司向**远出具《收款收据》，上载：“今收到13-07（Y）租赁意向合同书意向租赁定金1000000元。”2015年12月5日，**远（乙方、承租方）与机动车交易公司（甲方、出租方）签订《租赁合同书》，约定：“一、出租物概况：甲方将位于佛山市禅城区原325国道东侧河宕路段原佛山车城酒家重建的建筑物出租给乙方。出租物包括一幢五层的主体大楼及门前的配套停车场。1、主体大楼：主体大楼共五层，框架结构，毛坯不带装修。建筑面积共约15440平方米。2、停车场：停车场位于主体大楼的前面（即西侧，面临原325国道），按现状移交给乙方使用。租赁期内甲方同意免费提供该配套公用场地给乙方与相邻的另一单位共同管理使用。停车场的日常使用管理及维护责任由乙方与相邻的使用单位协商解决并承担相应的责任和费用。二、租用期限：租用期限从2016年1月1日起至2022年12月31日止……四、交费办法：1、合同保证金及物业担保：（1）本合同保证金为1370000元。乙方已缴交保证金1000000元，合同保证金余额370000元在移交场地之日起10天内付清，甲方开具相关收据。甲乙双方协商一致同意，如乙方违约，乙方无条件将已缴交的保证金作违约金赔偿给甲方，届时甲方有权单方面收取场地另行出租……六、场地移交：1、甲方定于2016年1月1日移交场地给乙方，如因施工期延误则场地交接时间相应顺延，但顺延时间累计不超过15天。届时甲方将提交15天书面通知乙方，乙方必须按时接收场地，否则当乙方违约处理。甲方没收乙方的合同保证金，收回场地另行出租……九、违约责任：1、乙方违反本合同规定或违约的，甲方有权终止合同，收回出租物，没收乙方所缴交的保证金及一切费用……2、甲方违反本合同规定或违约的，则退回乙方的保证金。如合同违约时间一年以上的，甲方赔偿12个月的租赁费用给乙方作违约金。如合同违约时间不足一年的，甲方赔偿未履行合同时间的实际月份的租赁费用给乙方作违约金。”另查明，2014年1月30日，广东省佛山市禅城区*****河宕股份合作经济联合社（下称河宕经济联合社）取得涉案佛山车城酒家建设项目的《建设工程规划许可证》，其中建设项目名称为佛山车城酒家（临时商铺），建筑面积为7090.88平方米，建筑层数：地上3层。**远陈述，建筑物是机动车交易公司设计，根据原佛山车城酒家由机动车交易公司重建，2016年1月土建完毕。2016年机动车交易公司通知**远去收楼，**远到物业后发现机动车交易公司不能提供验收的资料。机动车交易公司陈述，涉案物业是机动车交易公司租用河宕经济联合社的土地来建设酒楼出租。该酒楼的设计是按照**远租用的使用功能、图纸，双方确认后，由机动车交易公司进行施工。双方签订意向书是基于**远建设涉案物业是经营酒店，因为建筑物没有建好，所以双方签订意向书收取意向金100万元，以防机动车交易公司建好建筑物后**远不再承租物业。涉案物业为五层建筑物，2015年底已经毛坯建成，外墙已经装修好，内部是毛坯状态。涉案物业于2016年建好后机动车交易公司多次通知**远收楼。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据**远、机动车交易公司签订的《租赁意向合同书》《租赁合同书》可知，双方已明确机动车交易公司向**远出租的租赁标的物为五层，整体用途为酒家。根据双方约定的经营用途可知，承租人承租标的物应视为一个整体，不宜因建筑物部分取得建设工程规划许可证而区分租赁合同部分有效、部分无效进行处理，如机械进行区分则导致租赁标的物与原合同约定不一致，造成标的物不适格，导致承租人整体承租经营酒家的目的落空，故租赁合同的效力应以标的物的整体进行考虑。据前查明，涉案标的物四、五层没有办理报批报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，**远、机动车交易公司就原佛山车城酒家重建物业所签订的《租赁意向合同书》《租赁合同书》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，**远诉请机动车交易公司返还租赁定金100万元于法有据，一审法院予以支持。关于违约金。**远明确其主张的违约金包含返还租赁定金100万元与赔偿450万元的经济损失，故**远诉请的为损害赔偿。经查，机动车交易公司作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给**远使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。**远作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定**远损失为机动车交易公司占用100万元款项的利息损失，利息以100万元为本金，从2013年12月16日至机动车交易公司返还100万元之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，**远诉请超出部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认**远与机动车交易公司于2015年12月5日签订的《租赁合同书》无效；二、机动车交易公司于判决生效之日起十日内向**远退回定金100万元及支付利息（利息以100万元为本金，从2013年12月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至机动车交易公司返还之日止）；三、驳回**远的其他诉讼请求。如机动车交易公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25150元，由**远负担20623元，机动车交易公司负担4527元。二审期间，机动车交易公司、**远均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实正确,本院予以确认。另查明,一审法院通过司法专邮向机动车交易公司邮寄送达起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料，于2019年1月5日被签收。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.案涉《租赁合同书》效力；2.一审法院关于机动车交易公司的责任认定是否合理。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经审查，机动车交易公司与**远于2015年12月5日签订《租赁合同书》，向**远出租一栋五层主体大楼及门前配套停车场。至本案一审法庭辩论终结前，涉案租赁物主体大楼仅有3层建筑面积为7090.88平方米的房屋取得建设工程规划许可证，依据上述法律规定，涉及该部分的房屋租赁合同有效，未取得建设工程规划许可证部分无效。机动车交易公司上诉主张案涉《租赁合同书》整体有效缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”案涉《租赁合同书》部分无效，机动车交易公司因合同无效部分取得的保证金理应返还给**远。而对于涉案租赁物1-3层有效部分租赁合同应否解除及对应的保证金退还问题，本院认为，根据双方签订的合同约定可知，**远向机动车交易公司承租涉案租赁物系用于经营酒家，整个5层租赁物属于一个整体，但机动车交易公司所出租的4-5租赁物未取得建设工程规划许可证而导致该部分租赁合同无效，客观上影响**远正常使用该租赁物经营酒店的目的实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”**远起诉请求解除案涉《租赁合同书》对应的有效部分租赁合同关系合法有据,一审法院判决认定案涉《租赁合同书》整体无效不当，本院予以纠正。机动车交易公司上诉要求确认整个《租赁合同书》有效，并未将该合同有效部分的解除问题作为一项独立诉讼请求提起上诉，但其诉请实质是在**远一审诉请提出的合同解除的基础上提起。故此，针对案涉《租赁合同书》有效部分的解除问题，本院迳行做出裁决，确认案涉《租赁合同书》关于1-3层部分自机动车交易公司收到本案应诉材料之日解除。针对机动车交易公司预先收取的100万元定金应否返还问题，本院审查认为，机动车交易公司作为涉案租赁物的出租人，未提供适格租赁物予**远使用，其对案涉《租赁合同书》部分无效及合同有效部分的解除具有过错，依法应返还租金定金及承担相应违约责任。而作为承租方，**远签订案涉《租赁合同书》时未经审查注意义务，致使合同部分无效，同样具有过错。综合案涉《租赁合同书》履行，各方过错程度及具体损失情况等因素考虑，一审判决判令机动车交易公司向**远返还100万元定金，并以100万元为本金，从2013年12月16日至机动车交易公司返还100万元之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准向**远计付利息合理有据，机动车交易公司上诉主张无需向**远退还100万元定金及支付利息理据不足，本院不予支持。综上，机动车交易公司部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29867号民事判决第一项、第三项；二、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29867号民事判决第二项；三、确认上诉人佛山机动车交易中心有限公司与被上诉人**远2015年12月5日签订的《租赁合同书》关于建筑物一至三层部分（范围为取得建设工程规划许可证，建筑面积为7090.88平方米的房屋）于2019年1月5日解除；四、驳回被上诉人**远的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25150元，由被上诉人**远负担20623元，上诉人佛山机动车交易中心有限公司负担4527元；二审案件受理费13800元，由上诉人佛山机动车交易中心有限公司负担11316元，被上诉人**远负担2484元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年七月二十六日法官助理 杨全欣书 记 员 陈子聪