重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初3759号原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，重庆市公共住房开发建设投资有限公司董事长。委托诉讼代理人：何燕飞，女，重庆市沙坪坝区公租房管理中心职工，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘渝扬，女，重庆市沙坪坝区公租房管理中心职工，住四川省达县。被告：张驸彦，男，1987年7月23日出生，汉族，成都商达有限公司职工，住重庆市江北区。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公住房公司）与被告张驸彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告公住房公司的委托诉讼代理人何燕飞，被告张驸彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公住房公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《重庆市公共住房租赁合同》于2018年6月5日解除。2、判令被告按照421.2元／月的标准向原告支付从2017年12月1日起至2018年6月5日止的租金2948.4元。3、判令被告支付原告欠付租金的违约金，即以每月应交租金421.2元为基数，从2017年12月21日起，按每日万分之五的标准，计算至2018年6月5日止。4、判令被告支付位于重庆市沙坪坝区租赁房屋恢复费用1854.5元（含水费17.9元、补办电卡费10元、电费16元、开换锁费150元、室内清洁和墙面修补费1660.6元）。事实及理由：通过合法配租，原、被告于2016年10月27日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区房屋出租给被告居住使用，租赁期限从2016年10月27日起至2021年10月26日止，月租金421.2元，被告应于每月20日前缴纳当月租金。被告拖欠租金的，应从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金；拖欠租金累计6个月以上的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告于签约当天将租赁房屋移交给被告使用，但被告从2017年12月起一直拖欠租金，虽经原告多次催告未果。2018年5月23日，原告向被告邮寄了解除租赁合同通知书，并于同日在租赁房屋大门上张贴通知书，通知被告于7日内腾退房屋，缴清房租、物业费、水电气费、电视费、通讯费等费用，逾期未履行的，原告将收回租赁房屋。但被告在上述期间内仍未履行义务。2018年6月5日，原告请人开锁并更换门锁，收回了租赁房屋。此后，原告发现租赁房屋厨房清洁未做，墙面有空洞和张贴印花，遂请人做室内清洁和墙面修补，产生了开换锁费、清洁费、墙面修补费。现起诉来院，望判如所请。被告张驸彦辩称，原告所述签订租赁合同，被告从2017年12月1日起未支付租金属实。被告在2017年年底前都没有在承租的公租房处居住，所以并没有收到原告解除合同通知书。被告现同意支付原告2017年12月1日至2018年6月4日期间的租金2948.4元及逾期付款违约金，但被告使用承租公租房期间的水电气费均已结清，不存在欠付的情形。对原告主张的清洁费、修复费、开换锁费均持有异议。被告存放在涉案房屋内的物品被原告擅自出售了，且并未经公安机关备案和录像，被告要求原告赔偿损失，双方协商未果。租赁合同第十一条关于合同解除的约定是原告提供的格式条款，属于无效条款，原告无权依据此一约定主张合同解除。本院经审理查明事实如下：2016年10月27日，公住房公司（甲方）、张驸彦（乙方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》一份，约定：甲方将位于美丽阳光家园井源路2号15幢7-13公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积42.12平方米，租赁期限5年，租期自2016年10月27日起至2021年10月26日止。甲方应于2016年10月27日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用。交付房屋时，甲乙双方现场交验，并移交房门钥匙等相关物品（属甲方所有），双方确认无误后在《房屋及设施设备交割清单》上签字。甲乙双方签字后，视为交付完成。该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为10元／平方米.月，月租金为421.2元。租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）。合同签订之日，乙方按3个月的租金标准一次性缴纳履约保证金1263.6元。合同期满或终止，履约保证金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还。合同第八条房屋使用，约定：（一）乙方在居住使用房屋过程中不得有下列行为：1、转租、出借所承租公共租赁住房；2、改变住房结构或使用性质；3、无正当理由连续空置6个月以上；4、拖欠租金累计6个月以上；5、利用房屋从事违法活动；6、对房屋进行装修或添加对房屋结构有影响的设施设备；7、违反房屋使用约定且情节严重的其他行为。（二）乙方应在住房设计及建设标准限定等范围内安全、合理地使用该房屋、设施设备及相关物品。如有下列行为之一，乙方负责修复，造成甲方或第三人损害的，承担相应的法律责任：……5、使用不当、擅自拆除或者改造导致该房屋、设施设备及相关物品损坏……。第十条合同的解除与终止，约定：……（二）乙方以提供虚假证明材料等方式骗租公共租赁住房的，或有第八条第（一）项1-7行为之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋；并将有关情况记入乙方信用档案，相关规定按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》及《重庆市公共租赁住房管理实施细则》执行……。第十一条房屋腾退，约定（一）乙方应自合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，将该住房附属设施设备和相关物品按照原状返还甲方，并结清租金、物管费、保证金、水、电、气、通讯等相关费用及违约金和赔偿金。甲乙双方应对房屋附属设施设备及水电气使用情况进行现场交验，同时乙方向甲方移交房屋钥匙、水、电、气卡、有线电视机顶盒等相关物品，双方在《房屋及设施设备交割单》上签字后，视为乙方腾退该房屋。腾退期限届满，对该房屋仍有未经甲方同意而遗留的物品，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权自行处置且不承担任何责任......。第十三条乙方违约责任，约定：（一）乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金……。同日，公住房公司、张驸彦还签订《通讯地址确认协议》一份，约定：甲方确认乙方的通讯方式位159********、186********，通讯地址为沙坪坝区，《重庆市公共租赁住房租赁合同》有关的任何通知或通讯文件按该房屋地址且在投递之日起3日内即视为送达。如甲方采取专人传送乙方拒收或者因其他原因不能获得乙方签收的，甲方负责传送的专人可以将通知或者通讯文件张贴在该房屋大门上或者留置在该房屋内，并采取拍照方式记录送达过程，即视为送达。当日，重庆洪泉物业管理有限公司美丽.阳光家园管理处受公住房公司委托，与张驸彦签署了《房屋及设施设备清单》，将位于沙坪坝区公共租赁住房及相应的房门钥匙、卡等交付给张驸彦居住使用。张驸彦按约向公住房公司交纳了履约保证金1263.6元，以及2017年12月1日以前的租金。2018年3月1日，公住房公司委托重庆洪泉物业管理有限公司美丽.阳光家园管理处经EMS特快专递向张驸彦发出《关于催缴公租房租金的通知》，主要内容为：要求张驸彦尽快将自2017年12月1日起拖欠的租金1293元交纳至井口美丽阳光家园管理处，否则，将按约解除合同。2018年5月23日，公住房公司再次委托重庆洪泉物业管理有限公司美丽.阳光家园管理处经EMS特快专递向张驸彦发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为：张驸彦从2017年12月起未按约缴纳租金，逾期时间6个月，违反了合同约定。现根据合同约定，决定与张驸彦解除《重庆市公共租赁住房租赁合同》，收回公共租赁住房。要求张驸彦于2018年5月30日前腾退房屋，并缴清欠付的租金等费用。2018年6月4日，公住房公司自行收回了沙坪坝区公共租赁住房。重庆市电力公司市区供电分公司、重庆市自来水有限公司、重庆燃气集团股份有限公司沙坪坝分公司共同对涉案房屋用水、电、气止数进行了核实。收回房屋的过程中，公住房公司雇请案外人开锁，产生开锁费150元。公住房公司还对张驸彦在租赁期间因打孔和张贴印花损坏的墙面进行了修复，并进行了室内清洁。公住房公司因此产生室内清洁和墙面修补费1660.6元。2018年6月4日，重庆洪泉物业管理有限公司美丽.阳光家园管理处受公住房公司委托，经EMS特快专递向张驸彦发出《物品认领搬离通知书》，主要内容为：依照法律规定和合同约定，现已解除公共租赁住房租赁合同，收回张驸彦承租的公租房。通知张驸彦在限期内认领遗留在公租房内的物品。2018年6月20日至7月5日期间，公租房公司缴纳了涉案公共租赁住房电费16元、水费17.9元，并补办了电卡，产生补卡费10元。庭审中，公住房公司还举示了2018年6月4日收回房屋及房屋状况的视频资料，因故无法当庭播放，本院限期张驸彦庭后提交书面质证意见。在本院限定的期限内，张驸彦既未向本院提交书面质证意见，也未提出对该视频资料真实性的质疑，故本院对该视频资料的真实性予以采信。上述事实，有公住房公司举示的《关于催缴公租房租金的通知》、《关于解除重庆公共租赁住房租赁合同的通知》、《物品认领办理通知书》、EMS详情单、《物管验房清单》、通用机打发票、增值税发票、增值税电子发票、2018年6月4日收回房屋及房屋状况的视频、《重庆市公共租赁住房租赁合同》、《通讯地址确认协议》、《房屋及设施设备清单》及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，公住房公司与张驸彦签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。双方当事人在《重庆市公共租赁住房租赁合同》中约定，租金按月缴纳，乙方应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁合同履行过程中，张驸彦仅支付公住房公司租金至2017年11月。2017年12月1日起的租金，张驸彦本应于每月20日前支付，但张驸彦逾期至今未支付，违反了合同约定，应当承担违约责任。公住房公司于2018年3月1日向张驸彦发出《关于催缴公租房租金的通知》后，张驸彦在合理期限内仍未履行支付租金的义务，公住房公司依法有权主张解除合同。2018年5月23日，公住房公司向张驸彦发出《解除租赁合同通知书》，主张解除合同，符合合同约定及法律规定。则双方当事人签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》自该通知到达张驸彦时解除。《通讯地址确认协议》约定，《重庆市公共租赁住房租赁合同》有关的任何通知或通讯文件按当事人约定的房屋地址且在投递之日起5日内即视为送达。现公住房公司于2018年5月23日发出解除合同通知书，按照双方的合同约定，在公住房公司《解除租赁合同通知书》投递之日起5日内即在2018年5月28日即视为送达。则双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于《解除租赁合同通知书》送达之日即2018年5月28日解除。公住房公司请求确认双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2018年6月5日解除，与本院查明的事实不符，本院对公住房公司的此一诉讼请求，依法不予支持。《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，月租金为421.2元。现张驸彦未支付公住房公司从2017年12月1日起的租金，公住房公司要求张驸彦按合同约定的租金标准支付从2017年12月1日起至合同解除之日止的租金，符合法律规定，本院予以支持。公住房公司要求张驸彦支付合同解除后即2018年5月29日以后的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，租金按月缴纳，乙方应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。现张驸彦未支付公住房公司从2017年12月1日起的租金，公住房公司要求张驸彦支付以每月应交租金421.2元为基数，从逾期之日起至2018年6月5日止，按每日万分之五的标准，计付欠付租金的违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。张驸彦未在公住房公司限定的期限内交还租赁房屋，致使公住房公司在收回房屋的过程中产生开锁费150元、电卡补卡费10元。现公住房公司要求张驸彦支付开锁费150元，符合法律规定，本院依法予以支持。张驸彦在租赁期间使用租赁房屋不当，致墙面受损、室内未清洁，违反了合同约定。按照合同约定，张驸彦负有修复、清洁之责。现张驸彦未对其损坏之处进行修复，也未清洁房屋，并在公住房公司限定的期限内腾空并交还房屋，致使公住房公司自行修复、清洁并产生室内清洁和墙面修补费1660.6元。公住房公司要求张驸彦支付上述费用，符合法律规定，本院依法予以支持。《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，租赁期间的水电气等费用由张驸彦承担。现张驸彦未结清合同解除前的水电等费用，公住房公司收回公共租赁住房后，缴纳了涉案公共租赁住房电费16元、水费17.9元，有权要求张驸彦支付。本院对公住房公司的此一主张依法予以支持。张驸彦主张其已付清租赁期间的水电费用，并未举示证据证明，本院对张驸彦的主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告张驸彦按合同约定的租金标准421.2元/月支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司从2017年12月1日起至2018年5月28日止的租金，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。二、由被告张驸彦支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司欠付租金的违约金，即以每月应交租金421.2元为基数，从逾期之日起至2018年6月5日止，按每日万分之五的标准计付，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。三、由被告张驸彦支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司室内清洁和墙面修补费1660.6元、开锁费150元、电卡补卡费10元，合计1820.6元，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。四、由被告张驸彦支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司电费16元、水费17.9元，合计33.9元，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。五、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告张驸彦承担。此款限被告张驸彦于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 李 勤二〇一九年七月三日书记员 张玲玲