江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0114民初2803号原告（反诉被告）：南京市秦淮区贵源石材厂，住所地南京市秦淮区果园村柴园北路118号。法定代表人：蔡松春，总经理。委托诉讼代理人：包少蓉，江苏海越律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京磊博石材市场有限公司，住所地南京市雨花台区梅山街道九号路。法定代表人：林承瑜，执行董事。委托诉讼代理人：李鹤州，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海青，北京市盈科（南京）律师事务所律师。第三人：南京建通墙体材料总公司，住所地南京市雨花台区中华门外新建。法定代表人：喻卫民，总经理。委托诉讼代理人：郭君宇，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文德，江苏泰和律师事务所律师。第三人：南京鑫翔新型建筑材料有限责任公司，住所地南京市雨花台区中华门外新建。法定代表人：仲黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王为民、王军，该公司员工。第三人：南京新工投资集团有限责任公司，住所地南京市雨花台区法定代表人：蒋兴宝，董事长。委托诉讼代理人：王倩靓，女，该公司员工。第三人：南京市雨花台区人民政府板桥办事处，住所地南京市雨花台区板桥街道振兴路59号。负责人：梁震，书记。委托诉讼代理人：江红琴，江苏宁创律师事务所律师。原告南京市秦淮区贵源石材厂（以下简称贵源石材厂）与被告南京磊博石材市场有限公司（以下简称磊博公司）、第三人南京建通墙体材料有限公司（以下简称建通公司）、第三人南京鑫翔新型建筑材料有限责任公司（以下简称鑫翔公司）、南京新工投资集团有限责任公司（以下简称新工公司）、南京市雨花台区人民政府板桥办事处（以下简称板桥办事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，磊博公司提起房屋租赁合同纠纷反诉。本院依法适用普通程序，于2019年1月9日、2019年5月10日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）贵源石材厂的委托代理人包少蓉，被告（反诉原告）的委托代理人李鹤州、张海青，建通公司的委托代理人郭君宇，鑫翔公司的委托代理人王卫民，新工公司的委托代理人王倩靓，板桥办事处的委托代理人江红琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贵源石材厂向本院提出诉讼请求：1、磊博公司赔偿贵源石材厂989455元（关停搬迁损失304555元、经营预期利润损失395000元、装饰装修物评估损失255900元、鉴定费34000元）；2、磊博公司退还2017年12月7日至2017年12月31日的房租21699元（含履约保证金20000元）。3、本案的诉讼费由磊博公司承担。事实和理由：2016年3月9日，贵源石材厂与磊博公司签订了摊位及设备租赁协议，合同约定租期自2016年3月23日起至2019年3月23日止。贵源石材厂租赁磊博公司面积1100平方米的厂房用于生产经营石材，租金6元/月/平方米，年租金79200元。贵源石材厂另交纳履约保证金20000元。2017年12月15日，磊博公司称涉环保专向整治原因，发函要求终止与贵源石材厂的租赁合同。自2017年12月6日起，相关部门关停、搬迁、拆除、断供水电等各项公告陆续发出，贵源石材厂不得不停产，造成巨大经济损失，双方的租赁合同已无法履行。根据租赁合同“搬迁费用根据国家规定执行”的约定，磊博公司应当依据搬迁、租赁的相关法律和政策，向有关部门主张补偿，并及时向贵源石材厂给付搬迁费用和造成的损失。但是，磊博公司在向有关部门主张补偿和给予贵源石材厂赔偿上均无作为，有重大过错。贵源石材厂在配合搬迁中产生的损失只能根据合同相对性的原则向磊博公司提起诉讼。综上，贵源石材厂为维护自身合法权益，请求法院依法支持其诉讼请求。被告（反诉原告）磊博公司辩称，第一，租赁合同无法履行的原因在于政府“263”环境专项整治。租赁合同第六条第三款约定，磊博公司不承担因政府部门的各项指令、决定、通知而造成市场临时中止经营、无法经营的法律责任。因此，磊博公司不是责任主体，故申请追加了第三人并主张第三人应当共同承担责任。第二，磊博公司2017年12月6日发出搬迁通知，贵源石材厂直至2018年1月和6月才搬迁，有足够时间消化订单，贵源石材厂也承认另寻他处加工，不存在预期利益损失。第三，贵源石材厂没有提供员工工资流水、支付凭证等证据，对解除劳动关系的员工数量、补偿标准等没有充分证据予以证明。第四，租赁合同约定因任何原因终止合同关系的，除可拆除的部分外，其租赁摊位的内外装璜等附属添加物，应无偿留下归磊博公司所有。因此贵源石材厂无权主张装修及固定设施的赔偿。另外，鉴定报告中的两台行车属于可拆卸物，贵源石材厂拆卸完在鉴定时又放回，私自拆除了6号和7号厂房之间隔墙后安装了卷帘门，对上述行车和卷帘门鉴定价值的赔偿，磊博公司不予认可。第五，贵源石材厂违反装修报告制度的约定，故不应退还保证金。综上，请求法院驳回贵源石材厂的诉讼请求。第三人建通公司辩称，首先，贵源石材厂并未对第三人提出诉讼主张，磊博公司无权要求建通公司承担共同赔偿责任。其次，本案系厂房租赁合同纠纷，争议焦点是合同是否有效以及无效情况下如何赔偿的问题。而建通公司仅是向磊博公司出租了土地，与贵源石材厂和磊博公司之间的厂房租赁没有任何关系。“263”环境整治虽是事实，但无论是否有该事实，磊博公司出租厂房的合同都是无效的，合同是不具备履行条件的。因此，环境整治的背景事实不能免除磊博公司出租没有建设工程规划许可证的租赁物的责任。第三人新工公司辩称，新工公司是建通公司的上级单位，建通公司是独立的法人，即使建通公司与本案有何关联或者有什么责任，都应由建通公司独立承担。其他辩论意见与建通公司一致。第三人板桥办事处辩称，与环保相关的正式关停通知形成于2017年，在2017年12月6日板桥办事处向建通公司及建通大院各承租企业发出告知书之前，相关行政机关已经给磊博公司下达了限期拆除告知书，磊博公司不能履行租赁合同与“263”环境整治没有必然联系，故磊博公司要求板桥办事处共同承担赔偿责任，没有事实和法律依据。其他辩论意见与建通公司一致。反诉原告（本诉被告）磊博公司向本院提出诉讼请求：1、贵源石材厂支付G幢6号厂房、G幢7号厂房自2017年3月22日至2018年6月22日欠付的租金、管理费、卫生费共计179229元（其中G幢6号厂房199874.5元、G幢7号厂房204874.5元，再扣除225520元）及违约利息（以158400元为基数，自2016年12月1日至2017年5月13日，按日1‰计算；以58400元为基数，自2017年5月13日至2017年12月1日，按日1‰计算；以158400元为基数，自2017年3月23日至2018年2月7日，按日1‰计算；以928880元为基数，自2018年2月7日至实际给付之日止，按日1‰计算）；2、贵源石材厂承担反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月9日，磊博公司与贵源石材厂签订第一份摊位租赁协议，约定贵源石材厂承租磊博公司的G幢7号厂房，用于石材加工项目，该厂房实际租赁面积1100平方米，租赁期限三年，自2016年3月23日至2019年3月23日。双方合意租金每平方米6元，年租金79200元，租金一年一付，先付后用，管理费每年79200元。2016年12月1日，双方签订第二份摊位租赁协议，约定贵源石材厂承租磊博公司的G幢6号厂房，用于石材加工项目，该厂房实际租赁面积1100平方米，租赁期限一年，自2017年3月22日至2018年3月22日。双方合意租金每平方米12元，年租金158400元，租金一年一付，先付后用。合同签订后，磊博公司向贵源石材厂提供了租赁厂房，但贵源石材厂仅支付了G幢7号厂房2016年3月23日至2017年3月23日的租金，而对于G幢6号和7号厂房2017年3月22日至2018年3月22日期间的316800元租金和卫生费，贵源石材厂仅支付了225520元，对于G幢6号和G幢7号厂房2018年3月22日至2018年6月22日的租金和卫生费分文未付，共计尚欠179229元。综上，磊博公司提起诉讼，请求法院判决贵源石材厂支付欠付的租金等费用及相应逾期付款利息。反诉被告（本诉原告）贵源石材厂辩称，第一，2017年12月初，磊博公司发出关停通知，制造种种障碍阻止贵源石材厂经营，导致租赁厂房已经失去使用价值。在接到关停通知后，双方租赁合同不能正常履行，贵源石材厂享有不安抗辩权，无须再支付租金。因为突然关停和搬迁需要准备时间，贵源石材厂自2017年12月6日就可以止付租金，却实际支付到2017年12月31日，即使存在一些漏交的费用，多交的25天租金也可以弥补。第二，如非“263”环境整治，磊博公司单方提出终止合同是需要承担违约责任的。第三，为了配合关停，贵源石材厂先搬迁部分物品，但磊博公司一直不能给与补偿，贵源石材厂为了保留装修等证据，才象征性保管租赁厂房，并非实际使用。综上，请求法院依法驳回磊博公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：2016年3月9日，蔡松春（其是贵源石材厂的负责人，实际签订人是贵源石材厂）与磊博公司签订了摊位租赁合同一份，在摊位和租金方面双方约定：贵源石材厂承租磊博公司G幢7号厂房，面积1100平方米，用于经营石材加工项目。租赁期限三年，自2016年3月23日至2019年3月23日止。合意租金为每平方米6元，年租金79200元，租金三年不变。租金支付方式为一年一付，先付后用。在管理服务费方面双方约定：因磊博公司提供的综合管理服务，贵源石材厂同意在租赁期内向磊博公司交付管理服务费79200元。在履约保证金方面双方约定：磊博公司按10000元的标准向贵源石材厂收取履约保证金。如贵源石材厂在经营期限内发生违反双方合同约定、磊博公司制定的各项规章制度、国家法律法规、人为拖欠各类行政管理费、税费以及与其他第三方因商品质量纠纷受到投诉经处罚后又拒不执行等行为，磊博公司有权从履约保证金中扣付。如在经营期内未发生上述情况，该保证金将在本合同期限届满之日起一个月后退还给贵源石材厂（不计利息）。在双方的权利义务方面约定为：磊博公司于计租之当日将摊位交付贵源石材厂使用，并应明确告知该租赁摊位存有的各类瑕疵以及该租赁摊位附属设施使用存在的缺陷。贵源石材厂对摊位的装饰装修必须符合消防安全规定并以书面报请磊博公司批准后方可进行。因任何原因终止合同关系的，除磊博公司书面声明应予拆除的部分外，其租赁摊位的内外装璜等附属添加物，应无偿留下归磊博公司所有，不得拆除和损坏。合同期限内遇非磊博公司原因，如政府规划调整、拆迁等导致合同无法履行的，贵源石材厂必须无条件服从，搬迁费用根据国家规定执行。在违约方面双方约定为：合同期内除国家建设需要或不可抗力原因外，双方不得擅自变更或提前解除合同，如遇擅自违约，由违约方按租赁期租金的10%赔偿守约方。磊博公司不承担因政府部门的各项指令、决定、通知而造成市场临时中止经营、无法经营的法律责任。2016年12月1日，贵源石材厂与磊博公司又签订了一份摊位租赁合同，约定贵源石材厂承租磊博公司G幢6号厂房，面积1100平方米，租赁期限一年，自2017年3月22日至2018年3月22日止。合意租金为每平方米12元，年租金158400元，年管理费6000元，履约保证金10000元。其他约定与双方2016年3月9日签订的合同一致。2017年12月6日，板桥办事处向建通公司及建通大院各承租企业发出告知书，称确定到2017年，除与金陵石化、南钢、梅钢等重点骨干企业紧密配套企业外，完成四大片区范围内其他中小工业企业基本实现全部关停。贵单位在梅钢片区范围内，请加快落实，加紧推进，确保在2017年12月31日前完成厂区内各级承租户的清理及关停任务。2017年12月12日，建通公司发布“建通大院内道路施工期间车辆管控规定”，称根据“263”整治行动精神和新工公司、化建集团对建通大院实施环境整治的具体工作部署，决定自2017年12月16日至12月31日对建通公司大院内的道路维修出新，对道路的绝对禁行、相对禁行等情况做出通知。2017年12月15日，磊博公司向贵源石材厂发出终止合同告知函，称磊博公司与贵源石材厂签订的摊位租赁协议，租赁期为2016年3月23日至2019年3月23日，合同约定“合同期限内遇非磊博公司原因，如政府规划调整、拆迁等导致合同无法履行的，贵源石材厂必须无条件服从。”根据江苏省委、省政府“263”专项整治行动精神，2017年12月6日，板桥办事处向磊博公司发函，要求磊博公司在2017年12月30日前完成各承租户的清理及关停。基于以上原因，磊博公司与贵源石材厂签订的协议因政府规划的原因实际上已无法再履行，磊博公司现正式通知贵源石材厂终止上述协议。磊博公司将配合政府部门要求在2017年12月31日对磊博市场实施进一步的关停措施。望贵源石材厂在收到该终止合同告知函后，及时处理好上、下游供应商的业务往来以及再生产业务，安置好公司职工，以防止损失扩大。2017年12月16日，磊博公司向所有承租户发出动力电断供通知，称接上级政府、供电部门通知要求，为配合“263”环境整治要求，磊博公司拟定于2017年12月25日前后对市场内生产动力用电中断供应。请各商户及时做好生产、经营调整的安排工作，防止损失的进一步扩大。2017年12月26日，贵源石材厂向磊博公司发出告知书，称接到磊博公司要求终止租赁合同的告知等一系列函件后，贵源石材厂做出回复：不同意磊博公司的终止租赁合同告知函单方面解除合同、不同意动力电断供通知、板桥办事处的告知书中说明本次关停早有计划，磊博公司签订合同时却隐瞒事实，导致租期提前结束，应承担全部损失。要求磊博公司按协议第五项第8条约定及时补偿搬迁费用、停业和预期收益损失。2017年12月29日，雨花城管局向磊博公司发出限期拆除告知书，称2017年11月20日，接举报反映雨花台区板桥街道建通公司院内南京磊博石材市场有限公司有违法建设并严重影响市容环境。2017年11月23日，本局执法人员前往建通公司院内，对磊博公司所建的房屋进行了现场勘察，磊博公司于2006年10月，未办理相关建设工程规划许可手续，在建通公司院内建设了8处连体钢结构厂房、13处砖混结构房屋、1处钢结构棚披以及2处活动板房，面积共76178.61平方米，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条“在城市规划区内建设、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”之规定。磊博公司的行为属于擅自建设建筑物的违法行为，且磊博公司的建设行为至今未纠正，属于连续或持续状态的违法建设行为，现已严重影响城市规划，应当依法予以拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，限磊博公司七日内自行拆除76178.61平方米违法建筑。2018年4月18日，建通公司向磊博公司发出通知，称为全面落实建通大院“263”整治工作要求，确保磊博市场内的企业全部关停，对磊博市场实行定时供水和货运车辆禁运。另查明，2018年1月和6月，贵源石材厂与南京市江宁区汉佳机械经营部签订两份机器设备、物件移动搬迁合同，约定南京市江宁区汉佳机械经营部为贵源石材厂搬迁机器设备，约定的搬迁费分别为94000元和210555元。贵源石材厂现已向南京市江宁区汉佳机械经营部支付了110000元。2018年4月6日，贵源石材厂与高悦强签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿其9000元。2018年4月27日，贵源石材厂与谢高森签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿其2000元。2018年5月6日，贵源石材厂与王伟峰签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿其5000元。2018年5月16日，贵源石材厂与林闽西签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿其5000元。2018年5月18日，贵源石材厂与郑振奖签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿其10000元。2018年6月22日，贵源石材厂与蔡明鑫、顾坤博签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿蔡明鑫8000元，补偿顾坤博24000元。2018年6月23日，贵源石材厂与郑振启、蔡松潮签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿郑振启5000元，补偿蔡松潮16000元。2018年6月24日，贵源石材厂与彭海燕、曹蓓签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿彭海燕4000元，补偿曹蓓7000元。贵源石材厂对上述11人共补偿95000元。另贵源石材厂提供了与南京市秦淮区德硕石材厂2017年11月25日签订的586100元供货合同，与南京市浦鑫建材有限公司2017年11月23日签订的92400元供货合同，与江苏长如建材有限公司2017年11月12日签订的242500元供货合同、2017年11月15日签订的893500元供货合同，与南京维斯特多建材有限公司2017年9月10日签订的518020元供货合同、2017年10月9日签订的2494040元供货合同、2017年10月30日签订的578420元供货合同、2017年11月2日签订的160190元承揽合同、2017年11月6日签订的847116元供货合同、2017年11月21日签订的43975元承揽合同。再查明，2017年12月30日，磊博公司向贵源石材厂开具G6厂房当月4816元水电费收据。2018年1月31日，磊博公司向贵源石材厂开具G7厂房当月5366元水电费收据。2018年3月30日，磊博公司向贵源石材厂开具G6厂房当月2032元水电费收据。2018年4月30日，磊博公司向贵源石材厂开具G6厂房当月5378元水电费收据。2018年5月30日，磊博公司向贵源石材厂开具G7厂房当月2442元水电费收据。2018年6月30日，磊博公司向贵源石材厂开具G7厂房当月1622元水电费收据。贵源石材厂付清了G幢7号厂房2016年3月22日至2017年3月21日的租金、管理费和卫生费等所有费用。磊博公司认可贵源石材厂支付了2万元履约保证金、2017年5月13日支付10万元、2017年12月1日支付6万元、2018年2月7日支付65520元，合计245520元。又查明，2018年8月8日，本院委托江苏建元恒信资产评估有限公司对梅山街道九号路厂区内G幢6号及G幢7号厂房装修及不可拆移设备重置价值进行评估，具体包括装修面积约2112平方，定制行车、过渡车等设备，机器平台（固化、砌筑、防水），围墙、水沟（固化、砌筑、防水），卷帘门，防盗窗，灯具照明动力电缆、电箱等。江苏建元恒信资产评估有限公司评估的资产价值为25.59万元。本院认为，关于磊博公司出租涉案厂房给贵源石材厂行为的效力问题，以及如果合同无效是否与租赁合同不能履行有关的问题。虽然贵源石材厂未以合同无效，而是以“263”环境整治行动导致合同不能履行为由主张磊博公司给予赔偿，磊博公司也是以“263”环境整治行动按约定不予赔偿抗辩，但是双方均未主张的合同效力是法院需要首先审查的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。磊博公司出租的厂房在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，因此双方之间租赁涉案厂房的行为无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。“263”环境整治行动并不影响本案合同的效力，本案合同自始无效的状态出现于“263”环境整治行动关停通知之前，无论“263”环境整治行动关停通知是否发出，对于接受司法评判的双方来说，双方签订的租赁合同不应当履行。因此，本院认为本案租赁合同无效是贵源石材厂需要搬迁的原因。对贵源石材厂主张搬迁缘于“263”环境整治行动，对磊博公司主张因为租赁物在“263”环境整治行动要求清理和关停的企业范围内、第三人因此也要共同承担责任等抗辩，均不予采纳。关于贵源石材厂主张的损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院认为，磊博公司明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证，仍向贵源石材厂出租，且合同约定磊博公司有明确告知该租赁摊位存有的各类瑕疵的义务，对合同无效造成的损失，磊博公司应承担主要责任。磊博公司主张以政府环保整治免责，本院不予采信。贵源石材厂在承租时、尤其在投入大量装修资金时未审慎核查承租物权利瑕疵，也应承担部分责任。关于已形成附合的装饰装修物的损失赔偿，磊博公司不同意利用贵源石材厂的装饰装修物，本院委托评估机构进行的现值评估为255900元。评估机构主要以现场清查装修资产的方式，未直接采用贵源石材厂提供的装修合同、装修工程报价单等证据，在鉴定报告的第7页评估对象和范围中列明有定制行车、卷帘门。卷帘门与其他设备同属于贵源石材厂使用厂房所需的装修及固定设施，而贵源石材厂诉称的行车是定做尺寸与鉴定报告对行车的表述一致，鉴于行车有特殊定做要求，本院认为卷帘门和行车也应列入装修及不可拆卸设备重置价值的评估中。故本院对评估机构作出的鉴定意见予以采信，对磊博公司就鉴定对象及范围等提出的抗辩不予采纳。磊博公司辩称合同约定因任何原因终止合同关系的，除可拆除的部分外，其租赁摊位的内外装璜等附属添加物，应无偿留下归磊博公司所有，因此贵源石材厂无权主张装修及固定设施的赔偿。本院认为该约定的前提是双方建立合法的租赁关系，磊博公司能够给贵源石材厂提供合法的租赁物直至约定的租赁期限到期。但是本案磊博公司并未给贵源石材厂提供合法的租赁物，且贵源石材厂能够实际使用租赁物的时间与约定的期限也不相符。因此，对磊博公司的该项抗辩，本院依法不予采纳。关于搬迁费用的损失赔偿，贵源石材厂提供了与南京市江宁区汉佳机械经营部签订的两份合同，主张提前搬迁损失304555元。但是贵源石材厂仅提供了110000元的付款凭证，本院在本案中仅对其提供付款凭证的搬迁费用予以认定。另外，在租赁合同必然终止，贵源石材厂必然需要搬迁的情况下，本院酌情认定因存在提前搬迁的情况，对贵源石材厂主张的搬迁费用支持其中的50%作为损失。关于解除员工劳动合同的损失赔偿。贵源石材厂在租赁期间雇请员工符合其加工生产的经营性质，而在提前搬迁时与雇员解除劳动关系并给予一定的补偿也符合常理。虽然贵源石材厂没有提供此前向该批员工支付劳动报酬的证据，以证明雇员的数量及工资收入等情况，但贵源石材厂提供的解除劳动关系的协议和收条，在证明解除劳动关系的员工数量和赔偿标准上与贵源石材厂自身的经营规模和行业收入标准基本相符。故本院对该证据依法予以采纳，认定贵源石材厂因提前搬迁产生了95000元解除员工劳动关系的损失。同时，贵源石材厂提供的该证据与磊博公司反诉中证明贵源石材厂有持续经营的情况能够相互形成印证的，贵源石材厂也应承担该组证据对其不利方面的证明目的。关于经营预期利润的损失赔偿，贵源石材厂提供了10份总标的6456261元的合同，主张20%的预期利润损失395000元。本院认为预期利润损失系合同履行后可以获得的利益，其前提为合同有效。因本案双方之间的租赁合同无效，故贵源石材厂的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院认为贵源石材厂在本案中可以主张的损失赔偿范围是405900元（255900元+55000元+95000元）。根据双方导致合同无效并造成相应损失的过错大小、合同约定的租期长短和贵源石材厂实际使用的时间等因素，本院认为磊博公司赔偿总损失的2/3即270600元为宜。关于贵源石材厂主张退还多付的租金以及磊博公司主张欠付的租金等其他费用、违约利息的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，因为贵源石材厂和磊博公司之间的租赁关系无效，所以贵源石材厂应当向磊博公司支付厂房占有使用费而非租金。磊博公司主张贵源石材厂付清了G幢7号厂房2016年3月22日至2017年3月21日的租金、管理费和卫生费等所有费用；认可贵源石材厂此前支付的2万元履约保证金及此后支付的225520元，合计245520元；主张G幢6号和G幢7号厂房应付的租金、管理费和卫生费自2017年3月22日起至2018年6月22日实际使用租赁物为止，支付标准为G幢6号厂房年租金158400元、年卫生费1000元；主张G幢7号厂房年租金79200元、年管理费79200元（磊博公司主张该管理费实际为租金性质）、年卫生费6000元。贵源石材厂认为其应付G幢6号和G幢7号厂房租金的截止时间为2017年12月6日，两栋厂房付款标准每年各158400元，不认可还有其他费用，其已付的245520元（包含2万元履约保证金，不再主张退还）还超付了21699元，要求磊博公司退还。本院认为磊博公司提供的电费收据，能够证明贵源石材厂直到2018年6月仍在使用租赁物，贵源石材厂提供的搬迁合同、与员工陆续解除劳动关系的协议等也与其直至2018年6月结束使用租赁物形成印证，且G幢6号厂房在约定的使用期限到期后仍有实际使用情况，故对磊博公司主张贵源石材厂应当支付两栋厂房至2018年6月22日的占有使用费，本院依法予以采纳，对贵源石材厂辩称的不安抗辩权及退还多付租金的请求不予采纳。关于贵源石材厂应否全额支付占有使用费的问题。磊博公司曾书面通知贵源石材厂会对市场内生产动力用电中断供应、限制车辆通行，再结合贵源石材厂分批次陆续搬迁、陆续解除员工的劳动关系、电费走低等事实，本院认为贵源石材厂自2017年12月6日开始对涉案厂房并非完全使用，磊博公司不应按正常履行租赁合同的租金标准收取使用费。关于2万元履约保证金是否退还的问题。磊博公司主张贵源石材厂违反装修报备制度，不退保证金。虽然贵源石材厂没有证据证明其向磊博公司进行了装修报备，但是磊博公司在贵源石材厂装修中和装修后从未提过异议，故本院对磊博公司的该项抗辩不予采纳。考虑到贵源石材厂在磊博公司提出终止合同前存在部分使用费未按时支付的问题，磊博公司在反诉中也主张了逾期付款违约利息，本院综合考虑双方对逾期付款的约定以及贵源石材厂实际付款的情况，酌情认定贵源石材厂承担6000元的违约责任，即磊博公司应向贵源石材厂退还14000元保证金，对磊博公司主张的其他违约利息不再支持。磊博公司主张的卫生费没有证据证明，本院不予支持。据此，本院酌情认定贵源石材厂自2017年3月22日起至2017年12月6日应当全额支付占有使用费和管理费，自2017年12月7日至2018年6月22日参照使用费的50%支付占有使用费和管理费，即310200元（224400元+85800元）。贵源石材厂主张将保证金计算在其所付的租金中，故扣除贵源石材厂已付的239520元（含14000元保证金），贵源石材厂还需支付70680元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南京磊博石材市场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南京市秦淮区贵源石材厂赔偿270600元；二、原告（反诉被告）南京市秦淮区贵源石材厂于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）南京磊博石材市场有限公司支付70680元；三、驳回原告（反诉被告）南京市秦淮区贵源石材厂的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南京磊博石材市场有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，反诉案件受理费减半收取2000元，合计10800元，鉴定费34000元，由南京市秦淮区贵源石材厂负担诉讼费6866元，负担鉴定费11334元，由南京磊博石材市场有限公司负担诉讼费3934元，负担鉴定费22666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  薛 鹏人民陪审员  陈国琴人民陪审员  张雪春二〇一九年七月二十六日书 记 员  吕珊珊