广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2814号原告：蔡欢，男，1984年10月3日出生，回族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：贾远鸿、雷云岗，均系广东经纶律师事务所律师。被告：广州世佳房地产开发有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区保税区丰夏三街一号347房。法定代表人：庄勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：裴红艳、陈晓村，均系北京大成（广州）律师事务所律师。原告蔡欢诉被告广州世佳房地产开发有限公司（以下简称世佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告蔡欢的委托诉讼代理人贾远鸿、雷云岗，被告世佳公司的委托诉讼代理人裴红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡欢向本院提出诉讼请求：1.判令世佳公司立即向蔡欢返还因套内建筑面积不够而多收的房款计138616.07元（26908.95元/平方米×5.1513平方米），并以该房款为基数从起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给蔡欢直至世佳公司实际退还款项之日止；2.判令世佳公司协助蔡欢办理广州市黄埔区（原萝岗区）麓林四街23号（B-7栋麓林四街23号）101房地下室配套对应的二个车位的权属登记；3.判令世佳公司承担本案诉讼费。事实与理由：2015年5月29日，双方签订《广州市商品房买卖合同》，蔡欢为买方，世佳公司为卖方。合同约定:蔡欢购买世佳公司位于萝岗区××街××（××街××）101房，该房屋建筑面积共193.0955平方米，套内建筑面积188.0415平方米，该房屋按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26908.95元，房款总金额为5060000元。该房屋配套对应二个车位，每个车位15万元。合同附件约定其中一个车位可以办理权属登记，其余车位如何办理权属登记，依据相关规定执行。当时世佳公司声称买一送一即买房送地下室，地下室面积不计入房产证面积不计入房款。合同签订后，蔡欢按约支付了房款和30万元车位款并履行了合同约定的相关义务。2018年10月，蔡欢收到世佳公司邮寄的关于誉品花园别墅退补面积差款的通知，发现所购商品房的实测套内建筑面积与合同约定的套内面积少了5.1513平方米。按照约定和法律规定，世佳公司应返还多收的房款，蔡欢多次找世佳公司要求返还款项，世佳公司拒不返还。蔡欢与世佳公司在签订涉案认购协议及商品房买卖合同时隐瞒了涉案房产的地下室将计入房产面积的事实，世佳公司在签订合同前及签订合同时均称地下室的面积不计入房产证。双方签订的认购协议和买卖合同是世佳公司提前印刷好的合同，合同条款没有与蔡欢进行协商，涉案的商品房买卖合同补充协议第十九条第4款第（1）项第③点，该条款在签约时世佳公司没有向蔡欢作出提示，且条款本身字体、字号、颜色与其他条款一致，世佳公司没有履行提示义务，我方认为该条款属于免除世佳公司责任的条款，有失公平，应属无效。另，据蔡欢了解，同期购买世佳公司房屋的业主中，凡实测地上面积超出合同约定面积的，世佳公司均已强行要求业主必须补差价，世佳公司对于面积不够的业主不退差价，对面积超出合同约定的业主要求业主补差价，明显是双重标准，对蔡欢也不公正。此外，蔡欢购买的两个配套车位，根据相关规定两个车位都可以办理权属登记（第二个车位要办理公证公示），但世佳公司拒不配合办理相关手续。蔡欢认为其购买的房屋是按地上套内面积计价，现地上套内面积不足，世佳公司应按约定和规定退还相应的减价，世佳公司拒不退回差价的行为显属违约、显失公平。综上所述，世佳公司的行为已严重损害了蔡欢的利益，蔡欢为维护其合法权益特向法院提起诉讼，请求判如所请。世佳公司辩称，蔡欢要求退回面积差款的诉请与合同约定不符，应当驳回。一、涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称涉案预售合同）及该合同附件七《补充协议》（以下合称涉案合同）系由买卖双方协商一致后达成并自愿签署；且蔡欢在涉案合同每一页上的签名、捺印，表明其知悉该合同的具体内容，并予以接受。因此，涉案合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。1.涉案预售合同之附件七“第一部分甲方重要提示”的第一条约定：“补充协议为买卖合同的组成部分，乙方签署前务必仔细逐条阅读，特别注意买卖合同及补充协议中有关乙方责任条款、甲方免责条款等……乙方确认已详细阅读并理解、接受以下文件，不存在任何歧义和误认。乙方签署买卖合同后即视为知悉并接受下述文件内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、不利因素、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处。1.《商品房买卖预售合同》、补充协议及相关合同附件……”2.涉案预售合同之《补充协议》第二十条第1项明确约定：“本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同……甲方已提示乙方注意合同条款内容，包括[买卖合同及本补充协议中有关乙方责任条款及甲方免责条款内容以及粗体文字部分]。以上部分内容，签署合同时甲方均按乙方要求予以明确说明，若有疑问，乙方可向甲方咨询。双方签署买卖合同及本协议之后，即表示均知悉并同意全部条款的内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处。”3.《补充协议》的结尾处，蔡欢作出声明：“对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。”二、因涉案房屋之地下设备用房面积已计入产权登记的实测面积，故本案情形应适用《补充协议》第十九条第4款第（1）项第③点和该条款的第（2）项、第（3）项；且该合同条款公平合理、合法有效，因此，蔡欢要求向其退还面积差价款与该合同约定不符，不应支持。1.《补充协议》第十九条第4款，是买卖双方对于涉案房屋的地上建筑部分出现“实测面积与合同约定的面积差”时所作出的特殊约定，即在涉案房屋地下设备用房面积计入产权登记的实测面积（指合同约定机构出具的房屋面积测绘报告中所记载的套内建筑面积）时，关于“地上建筑部分”，如“实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，因地下设备用房面积可以计入实测套内建筑面积且甲乙双方（就地下设备用房）互不补差，乙方同意甲方无需向乙方退还任何款项”。该协议第十九条第4款第（3）项还明确强调“关于面积差退补相关问题（包括但不限于分摊建筑面积互不补差、乙方应支付差额的期限及未按期支付的违约责任等），除本条另有规定外，按本补充协议第四条约定执行”。也就是说，本案情形应当直接适用第十九条第4款第（1）项第③点的约定来界定买卖双方之间的权利义务，世佳公司无需向蔡欢退还面积差款。适用上述合同约定，亦完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定。2.《补充协议》第十九条第4款的内容遵循公平合理原则，合法有效。如前所述，涉案预售合同及其《补充协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思的表示，对合同双方均有约束力。同时，上述面积差异处理的条款公平合理，并没有加重蔡欢责任或排除蔡欢主要权利。由于世佳公司向蔡欢赠送的地下设备用房在办理产权初始登记时计入了产权登记的实测面积，蔡欢因此获得了较大利益；且该部分面积得以在登记机构的不动产登记簿上的产权归属更为清晰，可避免未来因产权不清晰而引发不利情况。而基于上述合同约定，蔡欢无需为此向世佳公司支付任何款项；同样地，世佳公司也基于该条款的约定和公平原则亦无需向蔡欢支付面积差款。况且，涉案房屋实测套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积误差比均小于3%，属于正常的合理范围，按照上述合同条款执行，公平合理，并未侵害蔡欢合法权益。三、1.蔡欢提交的证据不能证明世佳公司隐瞒合同有关的事项，世佳公司在签约时也无法准确预知房管局对地下室的面积计入房产证面积，世佳公司在销售涉案房产时，涉案房屋是预售状态，预售许可证的范围中并没有将地下室纳入其中，所以会在《补充协议》第十九条第4款中和蔡欢共同约定如果将来地下用房计入产权面积，如果地上面积少于预售面积，蔡欢无需向世佳公司支付地下面积的房价款，世佳公司也无需就地上面积减少的面积差退补差价款。因此，蔡欢说在签约时所称的内容与合同约定不符的，且蔡欢没有相应的证据。2.世佳公司认为涉案合同是双方协商签订的，不属于格式条款，也不显失公平，也不侵害蔡欢的权利，对双方均有约束力。综上所述，蔡欢的诉讼请求均缺乏事实根据和法律依据，请求法院依法驳回蔡欢的全部诉讼请求。经审理查明：2015年5月16日，蔡欢（乙方、买方）与世佳公司（甲方、卖方）签订《广州世佳房地产开发有限公司中海誉品花园项目B1-B38栋商品房认购协议》（以下简称《认购协议》）。第一条约定，买方自愿认购卖方中海誉品花园项目B-7栋麓林四街23号的商品住宅，地上建筑面积为193.0955平方米（以上数据为预售测绘面积，具体数据以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准）。第二条约定，本物业总成交价（折后优惠价）为5060000元，以上价格已含优惠条件，备注为一口价。本物业共有2个使用车位，以15万元/个计，合计300000元。第七条约定，自签订本认购协议之日起7日内，双方于本项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》等相关合同，并按约定流程结清余款、办妥手续。除双方书面同意延期，或本认购协议除违约责任的约定外，其他条款效力即行终止。世佳公司对该《认购协议》的真实性不予确认，但未提交其留存的《认购协议》的原件予以比对。2015年5月29日，蔡欢（乙方、买方）与世佳公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（网签合同，编号201505251403）。第三条约定，乙方购买的商品住宅为预售商品房。第四条约定，乙方向甲方购买广州市萝岗区麓林四街23号（B-7栋）101房，建筑面积共193.0955平方米，其中，套内建筑面积188.0415平方米。第七条约定，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款:1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26908.95元，总金额5060000元。第八条约定，首期款1520000元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款3540000元须于2015年5月29日前申请办理银行按揭手续。第十三条约定，甲方应当在2016年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十八条面积确认及面积差异处理约定，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。附件七《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》），第一部分甲方重要提示约定：一、补充协议为买卖合同的组成部分，乙方签署前务必仔细逐条阅读，特别注意买卖合同及补充协议中有关乙方责任条款、甲方免责条款等，甲方提示乙方认真阅读并理解以下文件，甲方已在销售现场公示了以下文件，乙方确认已详细阅读并理解、接受以下文件，不存在任何歧义和误认。乙方签署买卖合同后即视为知悉并接受下述文件内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、不利因素、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处。1.《商品房买卖预售合同》、补充协议及相关合同附件等。蔡欢在该重要提示的落款处签名确认。第二部分《商品房买卖预售合同》补充协议约定，《补充协议》是商品房买卖合同的组成部分，乙方签署前请务必仔细逐条阅读下列内容，特别是有关乙方责任条款、甲方免责条款等。蔡欢亦在该条款落款处签名确认。双方就《商品房买卖合同》未尽事宜达成以下补充约定：第四条面积差异处理约定，甲乙双方同意对买卖合同第十八条修改如下：1.买卖合同第十八条所指的“产权登记的实测面积”是指以广州市国土资源与房产管理局认定的房地产测绘所或其指定的测绘机构出具的房地产分户图或房屋面积测绘报告中所记载的套内建筑面积，此为进行面积确认及面积差异处理的依据。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以产权登记的实测面积为准。2.商品房交付后，实测套内建筑面积（即产权登记面积）与合同约定的套内建筑面积有差异的，甲乙双方同意按以下方式进行处理：（1）若面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照套内建筑面积单价据实计算；（套内建筑面积单价=合同约定总楼价/合同约定套内建筑面积）。5.按整栋销售或双方确认以现房按套销售的房地产面积以实测为准不作调整，不适用本条约定，甲乙双方无需就面积差进行任何退补。第十九条其他约定，4.甲乙双方确认：买卖合同第四条约定的建筑面积并不包含该商品房地下设备用房面积。如买卖合同及本补充协议签订后，因政府原因（包括但不限于政策变动、法律法规变化等）导致该商品房地下设备用房面积可以计入产权登记的实测面积（指以广州市国土资源与房产管理局认定的房地产测绘所或指定的测绘机构出具的房地产分户图或房屋面积测绘报告中所记载的套内建筑面积）的，由此产生的实测面积与合同约定的面积差的问题，按如下方式处理：（1）地上建筑部分：①地上建筑部分面积误差比=（地上部分实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内面积×100%。②如地上建筑部分实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照套内建筑面积单价据实结算，面积误差比绝对值超过3%，乙方同意继续履行合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由乙方按照套内建筑面积单价的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方。③如地上部分实测套内建筑面积小于合同约定面积的，因地下设备用房面积可以计入实测套内建筑面积且甲乙双方互不补差，乙方同意甲方无需向乙方退还任何款项。（3）关于面积差退补相关问题（包括但不限于分摊建筑面积互不补差、乙方应支付差额的期限及未按期支付的违约责任等），除本条另有约定外，按本补充协议第四条约定执行。第二十条特别提示及合同效力约定，1.本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同。本补充协议为买卖合同的组成部分，经双方签署后生效。两者内容有冲突或不一致的约定，概以本补充协议为准。甲方已提示乙方注意合同条款内容，包括[买卖合同及本补充协议中有关乙方责任条款及甲方免责条款内容以及粗体文字部分]。以上部分内容，签署合同时甲方均按乙方要求予以明确说明，若有疑问，乙方可向甲方咨询。双方签署买卖合同及本协议之后，即表示均知悉并同意全部条款的内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处。该协议末尾乙方声明处注明：对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。蔡欢在《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件的每页上签名捺印予以确认。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件签订后，蔡欢向世佳公司支付了5060000元购房款。2015年10月17日，世佳公司向蔡欢开具相应金额的购房款发票。世佳公司提交的《房屋建筑面积测绘成果报告书》复印件显示：2015年8月13日，世佳公司申请对包含涉案房屋在内的房屋面积进行测算；2016年7月19日，广东省测绘技术公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》并经广州开发区房地产管理所审核，显示B-7栋麓林四街#23号房屋负1层实测套内面积为88.8420平方米，1至3层实测总建筑面积为187.5544平方米，套内面积为182.8902平方米，-1至3层总面积为276.3964平方米。世佳公司陈述该测绘报告原件已提交房管局，并提交了广州市不动产登记中心公布的《法人或其他组织建设房屋首次登记办理指引》，指引上载明申办房地产所有权的首次始登记需提交《房屋面积测绘成果报告书》原件。世佳公司还提交了广州开发区房地产管理所房地产登记中心于2016年10月25日出具的《广州市房地产初始登记告知书》，显示包含涉案房屋在内的初始登记已核准。涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》显示：涉案房屋建筑面积为276.3964平方米，套内面积为271.7322平方米。2018年10月15日，世佳公司向蔡欢发出《关于誉品花园别墅退补面积差款的通知》，通知蔡欢涉案房屋实测套内比合同套内面积少5.1513平方米，地下室套内面积为88.842平方米，补退房款为0元。经本院释明，蔡欢提出的第一项、第二项诉讼请求属于针对不同不动产标的物提出的诉讼请求，属于不同法律关系，本案中仅能选择其中一个标的物进行处理，蔡欢在庭审中确认仅要求处理第一项诉讼请求。蔡欢在案件审理过程中明确其认为在购买涉案房屋时房屋已建成，其在实际查看过涉案房屋现状后才购买，故主张其购买的是现房。世佳公司辩称蔡欢购买的是预售房屋，只有房屋办理大确权后销售才是现房。在本案相关联的（2019）粤0112民初185号案件中，本院为查明案件事实向广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局发函询问房屋出售时区分现房和预售房屋的标准。该局于2019年3月22日复函我院，载明：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为；商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。两者根本区别是二者的销售法定条件不同，在实务上判断标准之一是，商品房预售，房地产开发企业应当持有有效的商品房预售许可证；商品房现售，房地产开发企业应当取得初始登记证明文件并符合法律、法规和规章规定的其他条件。以上事实，有《认购协议》《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、发票、《房屋建筑面积测绘成果报告书》复印件、《法人或其他组织建设房屋首次登记办理指引》《广州市不动产登记查册表》《广州市房地产初始登记告知书》《关于誉品花园别墅退补面积差款的通知》《复函》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，蔡欢在本案中选择处理第一项诉讼请求涉及的法律关系，故本案仅处理蔡欢提出的第一项诉讼请求，第二项诉讼请求蔡欢可另行主张。本案的争议焦点为：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点的效力；二、世佳公司是否应向蔡欢返还房屋实测套内面积小于合同约定套内面积的5.1513平方米对应的房款138616.07元及利息。争议焦点一。首先，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二十条特别提示及合同效力约定：“本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同。”其次，该补充协议末尾乙方声明处特别注明：“对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。”再次，蔡欢在涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的每一页进行签名和捺印，表明其已接受上述合同条款的约束。蔡欢作为一个具有完全民事行为能力的自然人，在签订涉及商品房买卖标的额较大的合同时应持审慎态度，其在上述合同及附件每一页上的签名及捺印表明其知悉上述合同及附件的具体内容，故《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件应认定为双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。因此，本院对蔡欢关于《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点无效的主张不予支持。争议焦点二。首先，根据广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局复函的内容可知，商品房预售和现售在实务中判断标准之一是商品房现售需房地产开发企业取得初始登记证明文件。双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的时间为2015年5月29日，而世佳公司于2016年10月25日才取得涉案房屋的初始登记，故涉案房屋在签订买卖合同时应认定为预售房屋。其次，在《广州市商品房买卖合同（预售）》第三条也明确约定蔡欢购买的涉案房屋为预售商品房。综上，蔡欢主张其购买的涉案房屋为现房无理据，本院不予支持。因涉案房屋的地下设备用房面积已计入实测面积，应适用《补充协议》第十九条第4款第（1）项第③点来判断蔡欢是否需要补交房价补差款。蔡欢主张世佳公司退还房屋实测套内面积小于合同约定套内面积的5.1513平方米对应的房款138616.07元及利息，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告蔡欢的全部诉讼请求。案件受理费3072元，全部由原告蔡欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳审 判 员  李小伟人民陪审员  王丽红二〇一九年七月二十二日书 记 员  孙晓华王汝欣