广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终4893号上诉人（原审原告）：佛山市兆宏石油有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：谭振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，广东捷顺律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：佛山市高明区荷城街道南洲村民委员会，住所地广东省佛山市高明区。负责人：严永朝。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：严兆军，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：张志辉，广东龙浩律师事务所律师。上诉人佛山市兆宏石油有限公司（以下简称兆宏公司）因与被上诉人佛山市高明区荷城街道南洲村民委员会（以下简称南洲村委会）、严兆军租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初4251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。兆宏公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认兆宏公司是2017年9月28日南洲村委会与严兆军签订的《鱼塘租赁合同》的实际承租人；2.本案一、二审诉讼费用由南洲村委会、严兆军承担。事实与理由：（一）2017年年初，严兆军与案外人谭某某协商由严兆军竞得案涉土地。在成功竞得案涉土地后，案外人谭某某又与严兆军约定在案涉土地上共同投资成立“某石油”，并将《鱼塘租赁合同》的租金及相关费用纳入“某石油”的成本核算。2018年1月，案外人谭某某与严兆军出资成立兆宏公司并协助办理申建加油站的手续。故兆宏公司为案涉土地的实际承租人。（二）一审判决未对《鱼塘租赁合同》的效力进行审查，直接以合同相对性原则驳回兆宏公司的诉讼请求，属于适用法律错误。案涉土地属于农民集体所有，依法不得出让、转让或出租用于非农业建设。截至本案一审辩论终结前，南洲村委会、严兆军仍未取得变更案涉土地用途的相关证明文件，故《鱼塘租赁合同》因违反国家强制性规定，应属无效。（三）案涉土地的招投标程序违法，《鱼塘租赁合同》的部分条款超出当初招标公告的范围，《鱼塘租赁合同》未经村民表决，严重损害村民利益，应属无效。（四）即使法院认为《鱼塘租赁合同》有效，但《鱼塘租赁合同》租金支付主体为兆宏公司，兆宏公司亦足额向严兆军返还了其代垫的租金和保证金，并且在案涉土地上注册成立公司也得到南洲村委会的支持，故兆宏公司是适格的实际承租人。南洲村委会辩称，兆宏公司并非案涉土地的实际承租人。（一）《鱼塘租赁合同》约定将案涉土地转租第三人需经南洲村委会同意，所以即便严兆军与兆宏公司之间形成转租关系，对南洲村委会并无约束力。（二）《鱼塘出租招标公告》规定了投标人的准入条件，兆宏公司在《鱼塘租赁合同》签订之时不具备独立法人资格，不符合该公告规定的准入条件。（三）兆宏公司虽然主张其为实际承租人，但南洲村委会从未收到过兆宏公司交纳的押金和租金。综上，南洲村委会依法依规办事，管理透明，与兆宏公司不存在合同关系，并非本案被告。严兆军辩称，案涉租赁合同是否有效均无法证明兆宏公司为合同的实际承租人，两者并无关联。兆宏公司提出的上诉理由均缺乏理据，不能成立。严兆军提交的证据已足以证明其为《鱼塘租赁合同》的承租人，请求二审法院驳回兆宏公司的上诉。兆宏公司向一审法院起诉请求：1.确认兆宏公司是2017年9月28日南洲村委会与严兆军签订的《鱼塘租赁合同》的实际承租人；2.判令南洲村委会继续向兆宏公司履行《鱼塘租赁合同》。一审法院认定事实：2017年9月21日，南洲村委会在高明区政府网发出《鱼塘出租招标公告》，将其所有的10亩鱼塘以招标的形式出租，确定的交易底价为每亩2500元/年，合同期限为20年。招标公告中附有《鱼塘租赁合同》的模版。2017年9月25日，严兆军向南洲村委会交纳100000元投标保证金。2017年9月28日，严兆军与南洲村委会签订《鱼塘租赁合同》，合同约定：南洲村委会将东至杨西大道、西至明西公路沟、南至河村二队鱼塘分界、北至明西公路边面积约10亩鱼塘出租给严兆军，租赁期限从2017年10月1日至2037年9月30日，租赁合同签订之日严兆军即缴交10年租金284903.3元，第二期交款时间在2018年9月30日前，租金共390352.47元。同日，严兆军向南洲村委会交纳了10年租金共284903.3元。一审中，南洲村委会确认已于在2018年9月30日前收到严兆军交纳的第二期租金共390352.47元。2017年10月18日，南洲村委会与严兆军签订《租赁协议》，约定南洲村委会将坐落于某号厂房租给严兆军作经营使用，面积总计为30平方米，月租金360元。2017年10月29日，南洲村委会出具《经营场所使用的证明》，证明将某号厂房租给严兆军、谭某某开办兆宏公司。2017年11月1日，严兆军与谭某某签订《佛山市高明区荷城南洲村投资项目合作协议》（以下简称《合作协议》）和《补充协议》。《合作协议》约定，双方按比例共同出资，成立项目公司“佛山市某有限公司”，经营地址位于案涉土地，租金及相关的费用纳入“某石油”的成本核算，双方的持股比例为谭某某占70%、严兆军占30%，前期投入资金为100万，谭某某出资70万元、严兆军出资30万元。《补充协议》约定，在合同签订之日起6个月（即在2018年5月31日前）为严兆军对该项目的调查期，在此期间谭某某对案涉土地的规划控规、建设用途、经营办证手续等进行查询、核查，在调查期届满前，谭某某须以书面形式通知严兆军案涉土地无法满足合作项目发展模式时合同随即终止。2017年11月13日，严兆军转账30万元至谭某某账户作为投资项目的出资款。2017年12月7日，南洲村委会向高明区荷城街道办事处申请将案涉土地的规划用地性质调整为加油加气站用地。2018年1月17日，兆宏公司注册成立，公司的股东为谭某某、严兆军，地址为南洲村委会某号。兆宏公司自称因为“某某”的字号被他人使用无法注册。2018年1月23日，高明区人民政府办公室作出《关于同意调整南洲村委会位于荷城街道明富路以东地块规划用地性质的批复》，同意将位于荷城街道某路以东、某大道以西（即某生态园入口转盘附近）面积约8.28亩地块的规划用地性质调整为“加油加气站用地”。本案各方当事人确认该地块为案涉土地。2018年3月23日，南洲村委会在兆宏公司的《关于申请佛高G49号加油站点建划确认的请示》上盖章，该请示载明严兆军、谭某某申请案涉土地用作新建佛高G49号加油站，企业名称为兆宏公司。同日，南洲村委会出具《证明书》，证明案涉土地提供给严兆军用于新建和迁建加油站项目。佛山市高明区国土城建和水务局于当天出具《证明》，确认案涉土地符合《佛山市成品油零售体系“十三五”发展规划》布局要求，规划用地性质为“加油加气站用地”，符合规划要求。2018年8月1日，佛山市高明区某石油有限公司（以下简称某某公司）编写佛高G49号加油站的规划确认文件申请表、建设规划确认的请示、项目的必要性分性、建设方案等材料。某某公司于2018年7月24日成立，股东是佛山市某加油站有限公司（以下简称某加油站）和佛山市某投资有限公司（以下简称某公司），法定代表人是谭振华。某加油站于2015年10月9日成立，谭某某持股比例为60%。2018年10月25日，南洲村委会与高明区荷城街道国土城建和水务局签订《农用地转建设用地报批协议书》，确定南洲村委会坐落于某大道侧面积3302平方米的地块的农用地转建设用地报批费用为213328元，南洲村委会委托佛山市某科技公司（以下简称某公司）缴付报批费用。2018年11月3日，南洲村委会、严兆军、某公司共同出具《证明书》，证实由严兆军将案涉土地转租给某公司用于新建或迁建加油加气站项目。2018年12月8日，佛山市某有限公司（以下简称某公司）向佛山市高明区经济和科技促进局（以下简称高明经促局）提交在案涉土地申建佛高G49号加油站的材料。国家企业信用信息公示系统显示，某公司于2018年12月6日成立，股东为某公司和某公司。2018年12月20日，兆宏公司向严兆军分别转账675255.77元和100000元，注明为公司租赁土地租金和押金。同日，兆宏公司向高明经促局提交在案涉土地申建佛高G49号加油站的材料。2018年12月21日，严兆军将675255.77元和100000元两笔款项退回兆宏公司。同日，南洲村委会、严兆军、某公司和某公司共同出具《确认函》，由某公司将案涉土地转租给某公司。2018年12月26日，高明区政府相关职能部门针对兆宏公司和某公司提交的G49号加油站规划确认申请召开加油站建设工作联席会议，会议认为南洲村委会和严兆军确认案涉土地转租给某公司，而兆宏公司没有提供南洲村委会确认转租的依据，故同意受理某公司的申请，不受理兆宏公司的申请。同日，高明经促局对兆宏公司作出《不予受理通知书》。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，本案的争议焦点为兆宏公司请求确认其为《鱼塘租赁合同》的实际承租人并要求南洲村委会继续向其履行合同是否有事实和法律依据。关于兆宏公司是否为《鱼塘租赁合同》的实际承租人的问题。一审法院认为，兆宏公司提交的证据不足以认定其为《鱼塘租赁合同》的实际承租人，理由如下：首先，根据合同相对性原则，合同只在合同当事人之间产生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出合同的相关请求。《鱼塘租赁合同》由严兆军与南洲村委会签订，严兆军向南洲村委会交纳租金，南洲村委会向严兆军交付案涉土地，也就是严兆军和南洲村委会已实际享有和履行了合同的权利义务。严兆军与谭某某签订的《合作协议》约定：“租金及相关的费用将纳入‘某石油’成本核算”，该约定是建立在严兆军是《鱼塘租赁合同》合法承租人的权利基础上，不能改变由严兆军与南洲村委会建立租赁合同关系的事实，严兆军与谭某某之间的约定不能对南洲村委会产生法律约束力，无论“某石油”以何种方式将租金及相关费用纳入成本核算，也仅是履行《合作协议》约定的义务，不是向南洲村委会履行《鱼塘租赁合同》的义务，不能据此认定由“某石油”取代严兆军与南洲村委会建立合同关系。其次，兆宏公司未能证明南洲村委会确认其为《鱼塘租赁合同》的实际承租人。兆宏公司认为其经营场所在案涉土地上，并且南洲村委会在《经营场所使用的证明》上盖章同意兆宏公司使用案涉土地。一审法院认为，《经营场所使用的证明》上的租赁物为“佛山市高明区荷城街道南洲村民委员会某号的厂房”，该厂房面积为30平方米，而案涉土地目前仍未有任何的建筑物，兆宏公司的经营地址并不能反映出与案涉土地的关系。退一步来说，假设兆宏公司主张其经营的厂房在案涉土地上成立，那么在案涉土地至今仍未有任何建筑物的情况下，《经营场所使用的证明》所述情况与实际情况不符，该证据不具备真实性，不能作为本案的定案依据。南洲村委会于2018年3月23日在《关于申请佛高G49号加油站点建设规划确认的请示》上盖章，南洲村委会陈述该材料由严兆军提交，南洲村委会同日出具了《证明书》，而《证明书》载明南洲村委会确认将案涉土地提供给严兆军用于新建和迁建加油站项目，可以认定南洲村委会认可严兆军为案涉合同的权利人，并协助严兆军办理新建、迁建加油站项目，兆宏公司并未提供充分的证据证明南洲村委会确认其为实际租承人并同意由其取代严兆军承受《鱼塘租赁合同》的权利义务。再者，兆宏公司未能证明严兆军受谭某某委托以其个人名义为在筹备中的公司租赁案涉土地，而严兆军提交的《补充协议》和证人证言却足以反驳兆宏公司的主张。《补充协议》第三条约定，谭某某可以在《合作协议》签订之日起6个月内对案涉土地的规划控规、建设用途、经营办证等情况进行核查，若案涉土地无法满足合作项目发展模式时，谭某某可以终止协议。《补充协议》赋予了谭某某在案涉土地不能满足合作项目发展模式时单方解除合同的权利，由此可见，是严兆军提供案涉土地用于合作，谭某某并未对严兆军租赁案涉土地作出授意或委托。潘宏海的证言可以证实，严兆军签订《鱼塘租赁合同》后仍在寻找合作者，包括潘宏海在内的人员曾在严兆军承租案涉土地后到现场考察，也就是严兆军在当时仍未与谭某某就合作事宜达成一致意见。兆宏公司未能提供证据证明严兆军受谭某某委托签订《鱼塘租赁合同》，对其相关意见，一审法院不予采纳。最后，兆宏公司称其已实际承担了《鱼塘租赁合同》的租金和保证金缺乏说服力。严兆军已于合同约定的时间内支付了租金和保证金，租金和保证金由严兆军直接向南洲村委会交纳。虽然兆宏公司于2018年12月20日向严兆军分别转账675255.77元和100000元，但严兆军却于次日退回兆宏公司。从严兆军次日退回款项来看，严兆军不同意接收兆宏公司的转账，兆宏公司事实上并未实际承担《鱼塘租赁合同》的租金和保证金。综上所述，兆宏公司诉请确认其为《鱼塘租赁合同》的实际承租人缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于兆宏公司诉请南洲村委会继续向其履行《鱼塘租赁合同》的问题。如前所述，一审法院认为，兆宏公司提供的证据不足以证明其为《鱼塘租赁合同》的实际承租人，其诉请南洲村委会继续向其履行合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回兆宏公司的全部诉讼请求。一审案件受理费10553元，减半收取5276.5元，由兆宏公司负担。本院二审期间，兆宏公司、严兆军未提交新证据。南洲村委会提交了《荷城街道南洲村委会“两委”班子干部及村民代表表决书》及《南洲村“两委”班子干部及村民代表会议签到表》，拟证明出租案涉土地的事项已进行表决并得到村民代表同意，案涉合同不存在违反民主议定程序的问题。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，南洲村委会在二审中提交的新证据与本案讼争事实具有关联性，本院予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2017年9月4日，南洲村“两委”班子干部及南洲村村民代表表决同意就出租鱼塘一事进行招标，鱼塘面积约10亩，承包期限为20年，承包底价为每亩每年2500元，并同意由承租人将鱼塘所在的地块依法转为集体建设用地。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：《鱼塘租赁合同》是否有效；兆宏公司是否为案涉土地的实际承租人。关于争议焦点一。兆宏公司上诉主张《鱼塘租赁合同》违反民主议定程序，应属无效。本院认为，根据南洲村委会在二审中提交的证据显示，南洲村“两委”班子干部及南洲村村民代表经表决同意就出租鱼塘事宜进行招标，其后南洲村委会在高明区政府网发出《鱼塘出租招标公告》，案涉《鱼塘租赁合同》亦系依照《鱼塘出租招标公告》后附的租赁合同模板拟定，由南洲村委会及严兆军对具体内容予以明确。综上，案涉《鱼塘租赁合同》并未违反民主议定程序，兆宏公司该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。兆宏公司还上诉称，案涉土地为农村集体所有的土地，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设使用。本院认为，签订案涉合同后，南洲村委会即申请改变案涉土地用途，有关部门亦同意调整案涉土地用途为加油加气站用地，案涉土地现已属于建设用地，可用于非农业建设使用，故案涉合同并未违反《中华人民共和国土地管理法》中关于农用地不得作非农建设的强制性规定。兆宏公司的上诉主张于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。本院认为，首先，《鱼塘租赁合同》由南洲村委会与严兆军签订，根据合同相对性原则，合同只在合同当事人之间产生法律约束力。其次，作为合同相对方的南洲村委会，亦从未确认兆宏公司系案涉合同的实际承租人或相对方。再次，兆宏公司并未提交证据证明严兆军受谭某某委托为筹备中的兆宏公司租赁案涉土地。最后，在案涉合同履行过程中，一直由严兆军向南洲村委会缴纳租金、保证金等相关费用。虽然兆宏公司于2018年12月20日向严兆军分别转账675255.77元和10万元，但严兆军于次日已将上述款退回，故兆宏公司未能提交证据证明其实际履行合同。综上，兆宏公司上诉主张其为案涉合同的相对方和案涉土地的实际承租人，于法无据，本院不予支持。综上所述，兆宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10553元，由上诉人佛山市兆宏石油有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月十九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋