广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初11553号原告：张少冰，女，汉族，1979年4月23日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：樊相帮，广东瀛双律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告张少冰诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（下简称雄盛王府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月12日公开开庭审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付逾期交楼违约金94866.74元（按月租金5120元，从2017年1月1日至2019年1月14日，共743天。扣除已支付金额32400元）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求的逾期交楼违约金为97672元，并将该请求中扣减被告支付的金额32400元变更为31536元。事实与理由：2015年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房一座1907房。合同约定：房屋面积114.26平方米，交房日期为2016年12月30日。被告如未按约向原告交付房屋，应当自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金支付违约金。同日，原告与被告指定的广州顺耀投资咨询有限公司（下简称顺耀公司）在售楼现场签订《房屋租赁管理合同》，合同约定：租期五年，每半年租金为31260元，即月租金5120元。2016年4月19日，原告与被告及其指定的佛山市柏裕装饰设计有限公司（下简称柏裕公司）在售楼现场签订了《房屋装修协议》。购房者诉被告房屋买卖合同纠纷系列生效判决已确认被告是包装修、带租约交楼，违约金的计付标准为《房屋租赁管理合同》约定的租金标准。2019年1月9日，柏裕公司书面通知原告房屋装修竣工。《房屋买卖合同》约定：商品房交付日期为买方收到《收楼通知书》之日起第五日届满之日，故被告交付房屋的时间应认定为2019年1月14日。原告收到的违约金仅为31536元。被告雄盛王府公司辩称：一、原告主张违约金起算日期2017年1月1日没有依据。违约金应从2018年1月1日开始计算。原告于2017年5月9日、2018年1月3日分别签署《收据》共4张，同意并确认其收到被告支付的2017年1月1日至2017年3月31日、2017年4月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2017年9月30日、2017年10月1日至2017年12月31日共12个月逾期交楼违约金，违约金每三个月支付一次，每次7884元，共31536元。被告已分四次向原告支付上述款项。因此，违约金应从2018年1月1日开始计算，原告所主张的2017年1月1日至2017年12月31日部分属于重复主张。二、原告主张违约金截止日期为2019年1月14日没有依据。违约金截止日期应为2018年10月13日。被告已于2018年10月8日向原告发出《室内装修竣工验收通知书》，说明案涉房屋已按约定完成装修，达到交付标准，通知其前来办理收楼手续。但因原告无理由拒不办理收楼手续，后被告又2018年10月29日发出《室内装修竣工再次验收通知书》、2019年1月2日发出《室内装修竣工再次验收通知书》催促原告前来验收并办理收楼手续。案涉房屋在2018年10月8日前已经达到交付标准，被告也及时书面通知原告，根据《广东省商品房买卖合同》十一条约定，原告在收到通知书之日起五日内未前来验收房屋，则应以该日期为交付日期。因此，计算违约金的截止日期应为2018年10月13日止。三、2017年5月9日，原告与被告经协商约定并同意逾期交楼违约金按照7884元/季度支付，后被告已实际履行该约定，并按7884元/季度的标准支付一年的违约金，因此，逾期交楼违约金应按7884元/季度计算。综上，被告需支付的逾期交楼违约金应按7884元/季度计算，从2018年1月1日计算至2018年10月13日止，共9个月零13天，7884×3+7884/30×13=26805.6元。诉讼中，原告举证如下：1、《广东省商品房买卖合同》及补充协议。证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，被告应当自交楼之日第二日起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金支付违约金。2、《房屋租赁管理合同》。证明被告应当以房屋租金标准向原告支付违约金。3、《房屋装修协议》。证明原告购买的房屋是带装修交楼。4、室内装修竣工验收确认书。证明违约金应计至2019年1月14日。诉讼中，被告举证如下：1、《收据》、批量代收付结果明细清单。证明被告已向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日共12个月的违约金，且原告已签署《收据》确认收到款项。2、2018年1月17日收楼通知书EMS单、物流跟踪单。证明案涉房屋竣工后向原告发出《收楼通知书》。3、2018年1月26日交付装修通知书EMS单、物流跟踪单。证明案涉房屋已交付柏裕公司进行装修。4、2018年10月8日《室内装修竣工验收通知书》、室内装修竣工验收通知书EMS单、物流跟踪单。证明案涉房屋已完成装修，达到交付标准，被告已于2018年10月8日通知原告装修已竣工并通知其前来收楼。5、2018年10月29日《室内装修竣工再次验收通知书》、室内装修竣工再次验收通知书EMS单、物流跟踪单。证明因原告无理由拒不办理收楼手续，被告又于2018年10月29日再次发出通知。6、2019年1月2日《室内装修竣工再次验收通知书》、室内装修竣工再次验收通知书EMS单、物流跟踪单。证明因原告无理由拒不办理收楼手续，被告又于2019年1月2日再次发出通知。7、佛山市禅城区房屋市场租金指导标准。证明原告认可案涉房屋逾期交楼违约金按照7884元/季度的标准支付。本院组织当事人进行了证据交换、质证，因原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，故本院经审查对上述证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年10月30日，原告为购买禅城区季华四路66号一座1907房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为住宅，建筑面积114.26平方米，房屋总价1250400元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》为该合同附件由原、被告签章确认。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。2016年4月19日，原告作为甲方、柏裕公司作为乙方、被告作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款。该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收。乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项。本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。2015年10月30日，原告与顺耀公司签订《房屋租赁管理合同》，约定原告将涉案物业出租给顺耀公司，租赁期限为五年，自2017年1月5日至2022年1月4日，每半年租金为31260元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《房屋使用说明》及《质量保证书》，原告于2018年1月19日签收该邮件。2018年10月9日，柏裕公司向原告寄送《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明涉案房屋的室内装修已经竣工，通知原告于2018年10月10日之前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续，同时该通知书载明若原告未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。该邮件于2018年10月10日签收。2017年5月9日，原告出具《收据》，确认收取被告支付涉案房屋2017年1月1日至2017年3月31日违约金7884元。2018年1月3日，原告出具《收据》，确认收取被告支付涉案房屋2017年4月1日至2017年12月31日逾期交楼违约金23652元。被告于2017年5月27日向原告转账7884元；被告于2018年10月22日分三笔向原告转账合计23652元。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《房屋装修协议》、《房屋租赁管理合同》等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因买受人在购买涉案房屋时已将该房屋出租，并已约定租金标准，故出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得租金的损失是必然的实际利益损失，被告对此应负赔偿责任。因此，应将原告出租涉案房屋的租金标准作为被告支付逾期交楼违约金的标准。本院认为应按其与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》中约定的涉案房屋租金标准5210元/月计算违约金，原告仅主张按5120元/月计算租金，系对其权利的自由处分，本院予以确认。被告主张按每季度7884元的标准计算2018年1月之后的逾期交楼违约金，缺乏依据，本院不予采纳。关于逾期交楼违约金的计算期间。本院分析如下：首先，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件，系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且被告盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，原告有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即涉案商品房为带装修交付。其次，根据约定，被告收取的房价中已包含装修费用，作为对价，并结合《房屋装修协议》的约定，被告有义务保证在交楼同时将装修工程交付给原告。此外，根据柏裕公司发出的《室内装修竣工验收通知书》可知，柏裕公司在涉案房屋完成装修工程后已经及时通知原告办理装修竣工验收交付手续，根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已将完成的情况下，原告有权要求柏裕公司在保证期内承包保修责任，但无权拒绝办理收楼手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。综上，本院认定涉案商品房装修工程已然完工，原告应及时办理收楼手续。参照《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，本院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年10月15日。涉案商品房逾期交楼违约金计算截止日期应为2018年10月15日。因原告出具的《收据》已确认收取逾期交楼违约金至2017年12月31日，故本案违约金起算点应为2018年1月1日。经核算，自2018年1月1日至2018年10月15日，被告应付逾期交楼违约金49152元（5120元/月÷30天×288天）。原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张少冰支付佛山市禅城区季华四路66号一座1907房2018年1月1日至2018年10月15日逾期交楼违约金49152元；二、驳回原告张少冰的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取1121元，由原告张少冰负担621元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年七月二十三日书记员 廖凯锐