四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初3962号 原告：港联不动产服务（中国）股份有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市青羊区人民南路一段86号25楼H单元。 法定代表人：陈甫。 委托诉讼代理人：王宇尘，四川泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：成都雅致人生高尔夫服务有限公司。住所地：成都高新区天府大道中段666号2栋10楼1001号。 法定代表人：陈薪如。 原告港联不动产服务（中国）股份有限公司成都分公司（以下简称港联公司）与被告成都雅致人生高尔夫服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王宇尘到庭参加诉讼，被告成都雅致人生高尔夫服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 港联公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年8月1日至2018年1月3日期间的物业费38128.61元，并自逾期之日起按每日千分之三的标准支付逾期支付物业费之日起至实际付清全部物业费之日止的违约金（其中2017年8月1日至2017年9月30日期间物业费14952.40元违约金自2017年8月6日起算；2017年10月1日至2018年1月3日期间的物业费23176.21元自2017年10月6日起算）2、被告向原告支付2017年6月16日至2017年12月16日期间的电费2677.14元，并自2017年7月1日起按每日千分之二的标准支付逾期支付电费之日起至实际付清全部电费之日止的违约金；3、被告向原告支付因本案支出的合理律师代理费5000元；4、本案诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2016年1月22日，被告承租了位于成都市高新区天府大道中段666号成都希顿国际广场2栋10层1001号房，租赁房屋的建筑面积为373.81平方米。同日，原被告双方签订了《希顿国际广场租户物业管理服务协议》，原告为被告提供物业管理服务，物业费按20元/㎡/月的标准计取，并按自然季度预缴，被告应于每季度第一个月的5日前支付该季度的物业服务费。《物业服务协议》对迟延违约金、律师代理费等进行了约定。根据《物业服务协议》的约定，被告应于2017年8月1日前向原告支付2017年8月1日至2017年9月30日期间的物业费14952.40元；2017年10月1日前向原告支付2017年10月1日至2018年1月3日期间的物业费23176.21元，但尽管原告虽多次催收，并分别于2017年10月23日、2017年10月25日、2017年11月1日向被告发出《物业费缴款通知书》、2017年11月10号向被告发出《律师函》，被告仍未向原告支付前述物业费。此外，被告至今仍未缴纳2017年6月16日至2017年12月16日期间的电费2677.14元，被告的行为已经构成严重违约，原告为保障自身合法权益，故诉至法院。 被告成都雅致人生高尔夫服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。 经审理查明：港联物业（广州）有限公司成都分公司（甲方）与成都雅致人生高尔夫服务有限公司（乙方）签订《希顿国际广场租户物业管理服务协议》，约定：甲方是希顿国际广场业主合法选聘的物业管理企业，乙方是该物业的承租人，乙方根据其与该物业业主或出租受托人签订的租赁合同和本协议接受甲方为该物业之管理企业，甲方将依据与业主签订的《前期物业服务协议》和《业主临时公约》的规定以及本《协议》、《业户手册、装修指南》等对该物业进行管理，现甲乙双方就大厦的物业管理进一步约定如下：物业管理期限：自2016年3月1日起至2018年2月28日止，物业公共服务费包括管理人员费用、空调及设备设施维护费用等构成，物业公共服务费按建筑面积计算，每月每平方米人民币20元，该物业房号为栋号，建筑面积共373.81平方米，乙方每月应付物业公共服务费共计人民币7476.2元。物业公共服务费按自然季度预缴，乙方应在签订本协议当日向甲方缴纳首次物业公共服务费，缴费周期为2017年1月1日至2017年3月31日，人民币22428.6元，此后乙方在每季度第一个月的5日前，提前支付当季度的物业公共服务费。物业公共服务费收取起止日期：乙方自其与出租方的租赁合同约定的承租日起向甲方计付物业公共服务费用，至其与出租方租赁合同终止日止。签订本协议时，乙方应向甲方一次性交付1个月物业公共服务费金额的物业保证金，共计人民币7476.2元。租赁合同期满或非因乙方原因提前终止时，乙方需缴清全部物业公共服务费及其它应缴费用，且无其它违约行为，甲方应在乙方撤场后30个工作日内将保证金余额（不计利息）退还乙方。如乙方未清缴物业公共服务费等费用，甲方有权按本协议第七条第1项有关欠费之违约条款处理。每单元设有独立电表，乙方根据实际使用量，按照1.39元/度的收费标准，次月5日前向甲方交纳电费。乙方须按时向甲方缴付物业公共服务费、水电费等，如乙方迟延缴交物业公共服务费、水电费及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，物业公共服务费按日加收欠缴金额千分之三的迟延违约金；电费按日加收欠缴金额千分之二的延迟违约金。逾期三十日，视为乙方严重违约，除收取应收物业公共服务费等费用及迟延违约金外，并没收乙方的物业保证金。乙方违反本协议规定的其他应尽义务而构成违约时，甲方有权采取包括但不限于书面通知乙方整改、停止服务、责令赔偿损失、责令限期支付违约金，甚至终止本协议，没收管理费保证金，并要求乙方赔偿由此给甲方造成的直接及间接损失以及因追究乙方违约责任而产生的交通费、律师代理费等的合理费用。该协议上载明乙方地址：希顿国际广场B座1001号。 2016年1月25日，案涉希顿国际广场B栋10楼01单元交付被告成都雅致人生高尔夫服务有限公司使用。合同履行过程中，被告成都雅致人生高尔夫服务有限公司未按约支付物业服务费，欠付2017年8月1日至2018年1月3日的物业费38128.61元。港联物业（广州）有限公司成都分公司对成都雅致人生高尔夫服务有限公司欠水电费、物业服务费等进行催缴，成都雅致人生高尔夫服务有限公司仍未支付。 广州港联不动产服务股份有限公司成都分公司与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师为其代理与被告的物业服务合同纠纷案件，代理费5000元。广州港联不动产服务股份有限公司成都分公司支付了代理费5000元。 另查明，2017年8月16日，港联物业（广州）有限公司成都分公司变更为广州港联不动产服务股份有限公司成都分公司，2018年10月31日，广州港联不动产服务股份有限公司成都分公司变更为港联不动产服务（中国）股份有限公司成都分公司。 以上事实，有原告当庭陈述、《希顿国际广场租户物业管理服务协议》、希顿国际广场交付记录表、催告函、律师函等证据予以证明。 本院认为，原、被告签订的《希顿国际广场租户物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，依法对原、被告双方具有约束力。原告按合同约定履行了服务义务，被告应当向原告交纳物业服务费用，故对原告要求被告支付2017年8月1日至2018年1月3日的物业费38128.61元的诉讼请求，本院予以支持。 对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，违约金兼具补偿损失、惩罚违约行为的功能，被告未按约向原告支付物业服务费，给原告造成资金占用损失，但原告主张的违约金明显超过其损失，本院综合合同的实际履行情况、被告的过错程度、原告对实际损失的举证情况等因素，酌情调整按照每日0.03%计收违约金，对被告欠付2017年8月1日至2017年9月30日期间的物业费14952.4元，违约金按原告自愿主张的从2017年8月6日起以欠缴的14952.4元为基数按每日0.03%计算至付清之日止，对被告欠付2017年10月1日至2017年12月31日的物业服务费22428.6元，违约金自2017年10月6日起按每日0.03%计算至付清之日止，对被告欠付2018年1月1日至2018年1月3日的物业服务费747.61元，违约金自2018年1月6日起按每日0.03%计算至付清之日止。 对原告主张被告支付电费及违约金的诉讼请求，原告未提供证据证明被告欠付原告电费，故对原告主张被告支付电费及由此产生违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对原告主张被告支付律师费的诉讼请求，本院认为，原、被告双方对此费用的负担有明确约定，原告亦举证证明该律师费确已发生，故本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告成都雅致人生高尔夫服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告港联不动产服务（中国）股份有限公司成都分公司支付2017年8月1日至2018年1月3日期间的物业服务费38128.61元及违约金（违约金的计算方法为：以14952.4元为基数自2017年8月6日起按每日0.03%计算至付清之日止；以22428.6元为基数自2017年10月6日起按每日0.03%计算至付清之日止；以747.61元为基数自2018年1月6日起按每日0.03%计算至付清之日止）； 二、被告成都雅致人生高尔夫服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告港联不动产服务（中国）股份有限公司成都分公司支付律师费5000元； 三、驳回原告港联不动产服务（中国）股份有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费946元，由被告成都雅致人生高尔夫服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李荣芳 人民陪审员  钟天珍 人民陪审员  王少松 二〇一九年七月十一日 书 记 员  陈龙乔