昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初1973号原告：**，男，1969年9月26日生。原告：梁红伟，男，1976年1月14日生。委托诉讼代理人：李慧勇，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐大恩，云南名腾律师事务所律师，特别授权代理。被告：王志华，男，1968年1月20日生。被告：杨萧，男，1977年4月3日生。委托诉讼代理人：吴林山，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。原告**、梁红伟与被告王志华、杨萧租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**以及两原告的委托诉讼代理人徐大恩，被告王志华、杨萧委托诉讼代理人吴林山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**、梁红伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告梁红伟与被告杨萧、王志华于2016年10月1日签订的《土地租赁合同》；2.两被告赔偿原告因在租赁土地上修建的房屋等被拆除造成的平整土地的损失23700元、因找平土地及建盖房屋购买混凝土支出的105825元、支付给二被告的建房款209000元、支付给二被告的其他费用12000元。3.判令两被告返还原告支付2016年10月1日至2019年3月15日期间的租金人民币160000元;以上损失共计人民币510525元。4.判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告主要从事泵车租赁业务，因业务发展需求须租赁一块平整的土地用于停放、修理用于对外租赁的泵车及建盖配套的房屋提供给原告及相应从业人员居住。后经朋友介绍认识二被告，经初步协商后，原告按照业务需求对租赁的3.3亩的土地进行了平整，支出挖机平场地费3200元、压路机费用2500元、购买公分石费用18000元。后因找平3.3亩的土地、建房浇筑等向云南筑城混凝土有限公司购买价值105825元的混凝土。2016年10月1日二原告以原告梁红伟的名义与被告王志华、杨萧签订《土地租赁协议》一份。在该协议书第一条租赁土地情况中约定：被告王志华、杨萧将其享有使用权(承包经营权)的坐落于谊康南站A出口，面积为3.3亩的土地出租给原告用于生产经营。在第二条中租赁土地期限约定：租赁期限自合同签订之日起至国家合法征收该土地时止。在第二条中约定：租金为每亩17000元／年，合计55000元。租赁期限内，若该土地及地上附属物被相关部门征收、占用的，其征收拆迁补偿所得由甲乙双方按照各占百分之五十的比例进行分配。在第四条中约定：在本协议签订后，原告有权在租赁土地上修建房屋等其他生产经营场所，用于生产经营。在第四条第4款中明确约定：若在租赁期限内原告在租赁的土地上所修建的房屋等被城管、建设主管部门拆除的，被告应赔偿原告因建设所投入的成本及造成的经济损失。在原告梁红伟与被告王志华、杨萧签订《土地租赁协议》后，原告与二被告达成口头的房屋建盖协议，由二被告按照原告的需求建盖一层、面积约400平方米的房屋及配套设施供原告使用。二被告为原告建盖好房屋及配套设施后，经结算，原告共向二被告支付建房款209000元。在协议签订的2016年10月1日至2019年3月8日期间，原告共向被告支付租金160000元。2019年3月8日，为贯彻落实国家、省、市、区"大棚房"问题专项清理整治行动整改工作，政府对原告建盖的房屋及平整的土地进行了拆除，给原告造成的巨大的经济损失。依据双房签订的《土地租赁协议》第四条第4款中明确约定：若在租赁期限内原告在租赁的土地上所修建的房屋等被城管、建设主管部门拆除的，被告应赔偿原告因建设所投入的成本及造成的经济损失。所以，原告因此遭受的损失应当全部由二被告予以承担。为此，原告多次找到被告协商，均无法协商一致。被告王志华、杨萧辩称，我方认为此合同合法有效，只有涉及建设房屋的部分无效，其他部分有效。租赁土地上修建的房屋以及平整土地的损失和混凝土地坪的损失,由于对方的违法行为自己造成的，没有相应的法律依据和事实依据，不应当由被告来进行承担。2016年10月1日到2019年3月15日期间的租金16万元，双方已经签过单据，我方同意返还未到期的租金是20000多块，租期已经经过的这一部分是不应当予以返还的。被告是没有任何过错，而且土地已经交给了两位原告实际占有使用。原告提出的相应的损失没有相应的事实和法律依据，那么应当予以驳回，本案的诉讼费用也依法应当由原告进行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方存在异议的证据：原告提交的压路机、挖机平整场地收款收据、晋宁晋城俊磊石料厂收款收据、云南筑城混凝土有限公司收款收据、发货单、结算单、建房款收据，真实、合法，能够证实原告实际支出的费用。对于双方签订的《土地租赁协议》以及被告提交的被告与村民签订的租地协议、租金收据是否合法的问题，本院在后文予以综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月1日，王志华（乙方）与刘金华（甲方）签订《租地协议》约定，甲方自愿将过水地6.5亩租给乙方从事绿化工程，单价13000元，租赁期限自2011年6月1日至政府征用为止。2016年10月1日，被告王志华、杨萧作为出租方，将上述部分土地转租给梁红伟，并作为甲方、出租方与梁红伟（乙方、承租方）签订《土地租赁协议》，梁红伟代表其与**两人在租赁合同上签字，该合同约定，甲方将其享有使用权（承包经营权）的坐落于谊康南站A出口面积3.3亩的土地出租给乙方用于生产经营，租赁期限自合同签订之日起至国家合法征收该土地为止，租金为每亩每年17000元，3.3亩共计5.5万元，本协议签订后乙方有权在租赁土地上修建房屋等其他生产经营场所，用于生产经营活动，若在租赁期限内乙方在租赁土地上所修建的房屋等被城管、建设主管部门拆除的，甲方应赔偿乙方因建设所投入的成本及造成的其他损失。梁红伟、**租赁该土地之后，对土地进行平整并建盖了房屋用于停放原告经营的泵车。梁红伟、**向被告交纳2016年10月1日至2019年3月15日的租金160000元，两原告因平整土地建盖房屋支出土地平整费用23700元、购买混凝土费用105825元并向两被告支付建房费用209000元。2019年3月8日，昆明市呈贡区人民政府吴家营街道办事处发出《关于限期整改违法用地的通知》规定：“为认真贯彻落实国家、省、市、区大棚房问题专项清理整治行动整改工作的指导意见，确保在规定时间内王城有关违法用地整治整改工作，消除违法状态，现通知您户于2019年3月15日前将违法用地的相关物品自行搬离……”梁红伟、**用作停车场的土地以及房屋被强制拆除。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”原、被告双方签订的《土地租赁协议》约定土地出租给乙方用于生产经营，已经改变了农村集体所有的土地的使用权性质，并且地上建设的房屋已经被政府强制拆除，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《租赁协议》内容违法了法律的强制性规定，该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”对于原告要求返还2016年10月1日至2019年3月15日租金160000元的诉请，即使双方签订的租赁合同无效，但两原告占有使用该土地直至政府强制整改违法用地之前，也产生了土地使用费，被告同意返还20000元，本院予以确认，其他已经交纳的租金不予返还。该《土地租赁协议》规定，涉案土地用于生产经营，实际履行的行为也在土地上建盖房屋，该协议因违反法律规定而无效，从协议约定“乙方在租赁土地上所修建的房屋等被城管、建设主管部门拆除的，甲方应赔偿乙方因建设所投入的成本及造成的其他损失”可以看出，原告对于在涉案土地上修建房屋可能违反法律规定有所预见。同时，在庭审过程中，原告陈述，因被告承诺可以在该土地上建设房屋，其并未向相关政府管理部门咨询，原告就组织人员平整土地并向被告支付了建盖房屋款项，原告作为土地承租人并未尽到相应的审查义务，而被告作为出租人提供的租赁物不能满足原告合法使用的用途，对于违法用地所投入的成本及造成的其他损失，原、被告双方应共同承担责任，并且原告在使用土地的过程中也产生了部分收益，弥补了投入的部分成本。该协议就赔偿责任的约定由于合同自始无效也应当无效。结合具体案件事实，平整土地费用23700元、购买混凝土款项105825元、建房款209000元，共计338525元，由两被告向原告支付60%，即203115元。对于原告主张的其他费用12000元，其提交的证据并不足以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十八条之规定，判决如下：一、2016年10月1日，王志华、杨萧与梁红伟签订的《土地租赁协议》自始无效；二、由被告王志华、杨萧在本判决生效后十日以内向原告**、梁红伟共同返还租金20000元以及平整土地费用、购买混凝土款项、建房款203115元，共计223115元；三、驳回原告**、梁红伟的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4452元，由被告王志华、杨萧承担1946元，原告**、梁红伟承担2506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇一九年七月二十二日书记员 陈燕娟