广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初25088号原告（反诉被告）：罗晓红。委托诉讼代理人：纪泽凡，广东国晖律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市港百实业发展有限公司。法定代表人：林柳好。委托诉讼代理人：樊文君，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱悦，广东金地律师事务所实习律师。被告：深圳市彩虹缤纷城实业发展有限公司。法定代表人：林柳好。被告：林柳好。委托诉讼代理人：王岚，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈炫，广东金地律师事务所实习律师。原告（反诉被告）罗晓红与被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司（以下简称“港百公司”）、被告深圳市彩虹缤纷城实业发展有限公司（以下简称“彩虹缤纷城公司”）、林柳好房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人纪泽凡，被告港百公司委托诉讼代理人樊文君、邱悦，被告林柳好委托诉讼代理人王岚、陈炫到庭参加了诉讼。被告彩虹缤纷城公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按照缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗晓红向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告返还2016年10月份租金3519元、2016年10月份养护费租金3519元、租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、保险费1500元等共计34652元；2.三被告向原告返还彩虹缤纷城入场费35190元；3.三被告向原告返还装修费押金3000元；4.三被告承担原告所支付的装修费56700元；5.三被告承担门店设备费用108700元；6.三被告赔偿原告支付的加盟费59800元；7.三被告支付罚息，起算时间为2016年10月1日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；8.三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年1月，原告与被告港百公司就租赁深圳宝安××大道××号彩虹缤纷城四层D3号商铺达成口头协议。2016年2月25日，原告向被告林柳好支付了“彩虹缤纷城4层D3铺租与押金”共计34652元。2016年2月26日，因已经支付铺租与押金，基于合理信任，原告与广州市普盈士餐饮管理有限公司签订《“普盈士”单店加盟合同》与《合同补充协议书》，合同约定的开店地址即为深圳宝安××大道××号彩虹缤纷城四层D3号商铺。同日原告向广州市普盈士餐饮管理有限公司支付了加盟费59800元。2016年2月29日，原告向被告林柳好支付“彩虹缤纷城入场费”35190元。2016年3月，被告港百公司口头通知原告开始进场装修、尽快于2016年10月25日之前装修结束并开始试营业。2016年4月2日，原告与广州市高迈建筑工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，对原告所承租的铺位进行装修，原告分别于2016年9月20日支装修费31500元、2016年10月10日支付装修费25200元，共计56700元。2016年9月24日，被告港百公司书面通知原告尽快于2016年10月25日之前装修结束并开始试营业，若2016年10月25日装修未结束的视为自动解约，被告港百公司可以重新招租，并收取原告3000元租赁保证金，落款时间为2016年9月16日。2016年9月19日，为了能配合被告港百公司的营业时间，原告支付了“王子拉茶设备+灯箱广告+年管理费”108700元。2016年10月1日，原告与被告港百公司签订《商铺租赁合同书》，书面正式落实承租深圳宝安××大道××号彩虹缤纷城四层03号商铺，约定了租金3519元，承租保证金10557元。同时出具2016年10月份租金3519元、2016年10月份养护费租金3519元、租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、保险费1500元的收据共计34652元，共6张。总额与2016年2月25日原告向被告林柳好支付的“彩虹缤纷城4层D3铺租与押金”34652元一致。该6张收据的落款时间为2016年9月13日及2016年9月14日。由于被告所租给原告的商铺一直没有实际交付原告，直至起诉被告都未将商铺交付。原告为此投资了巨额的资金，因为被告未实际履行合同导致原告直接损失共计298042元。被告的上述违约行为已经严重损害了原告的合法权利。原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）港百公司答辩称：1.《商铺租赁合同书》系双方真实意思表示；2.被告港百公司早已于2016年9月即将D3号商铺交付原告使用，原告在起诉状称其没有实际交付商铺违背客观事实；3.原告未依约按时开业在前，无理要求其退款在后，构成严重违约，其无权要求其退款及赔偿损失，反之，原告还应向其承担相应的违约责任。被告林柳好答辩称：其并非《商铺租赁合同书》的合同当事人，不是本案适格的诉讼主体。被告彩虹缤纷城公司未提交书面答辩意见。被告（反诉原告）港百公司向本院提出反诉请求：1.原告支付房屋使用费161874元（自2016年11月1日起计至原告实际搬离、清空房屋之日止，暂计至2018年9月30日）；2.原告支付赔偿款21114元；3.原告承担本诉、反诉费用。事实与理由：原告与被告港百公司于2016年10月1日签订《商铺租赁合同书》，约定由原告承租被告港百公司深圳宝安福永白石厦大道188号彩虹缤纷城四层D3号商铺；租赁期从2016年10月1日起至2019年9月30日，每月租金3519元；乙方（原告）在合同期未满时，中途退铺或者退出经营，视为乙方违约，甲方（被告港百公司）收取的租赁保证金，水电保证金将不予返还；乙方已清楚并知悉该商场的房产性质，并且同意按照合同签订时及合同期内的现状承租该商铺：在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方所有；在租赁期内，甲、乙双方均不得无故解除合同。若乙方单方解除合同的，必须提前30天并以书面形式通知甲方物业管理部门。商铺装修由物业管理部门认可，甲方无需退装修费和承租保证金、水电保证金；租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月的租金作为赔偿。合同附件1《保养费协议》约定：商铺设施、设备养护费（备注：即租金）每月每平方米60元；乙方在合同期内，中途退铺或退出经营，保证金将不给予退还。现原告违反合同约定，单方要求解除合同，依法依约应向被告港百公司承担违约责任。恳请贵院依法判决，支持被告港百公司的全部反诉请求。庭审中，被告港百公司申请变更第一项诉讼请求为判令原告支付租金161874元（自2016年11月1日起计至原告清空房屋之日止，暂计至2018年9月30日）。原告（反诉被告）罗晓红答辩称：1.原告与被告港百公司之间的《商铺租赁合同书》合同效力应属无效。涉案租赁房屋至今未经消防验收合格与竣工验收合格，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，出租人的房屋在其催促开业的时间2016年10月26日之前已经被行政部分查封。案涉租赁房屋不具有任何使用价值，承租人也从未投入使用，更未从中获得一分钱的收益。2.租赁物尚未移交。出租人的房屋在其催促开业的时间2016年10月26日之前已经被行政部分查封，从始至终都尚未正式交付租赁物。3.原告对于合同无效无过错，合同无效或被撤销后，被告港百公司应返还所取得的财产并赔偿损失；4.退一步讲，即使合同不认为无效，被告港百公司于2016年10月26日已根本违约，故被告港百公司依法返还所有取得的财产并赔偿原告的所有损失。本院经审查认定事实如下：2016年1月，原告与被告港百公司达成口头协议，约定原告承租被告港百公司位于深圳宝安××大道××号彩虹缤纷城四层D3号商铺（以下简称“涉案商铺”）。2016年2月25日，原告向被告林柳好转账34652元，备注为“彩虹缤纷城4层D3铺租与押金”。2016年2月26日，原告加盟广东市普盈士餐饮管理有限公司（以下简称“普盈士公司”），双方为此签订《普盈士单店加盟合同》及《合同补充协议书》。其中，《普盈士单店加盟合同》约定：1.普盈士公司授权原告在广东省××一家“普盈士”品牌奶茶店，合同有效期自2016年2月26日至2019年2月25日止；2.原告加盟费用为59800元，原告应于合同签订当日通过普盈士公司银行账户转账；3.原告开设的门店中的设备及灯箱广告必须统一向普盈士公司或者普盈士公司指定的厂商采购，设备及灯箱广告品名及价格清单由普盈士公司提供，若原告擅自从第三方采购门店中的设备及灯箱广告，视为原告违约。在《合同补充协议书》中，双方约定：1.普盈士公司为原告经营王子拉茶品牌加盟店提供服务；2.从合同签订之日起，原告必须于加盟合同签订五天内缴纳年度管理费7200元。该份加盟合同及补充协议书均盖有普盈士公司公章和原告签字确认。同日，原告向吴锐光转账两笔，共计59800元，备注均为“王子拉茶加盟费”，普盈士公司出具盖有其公章的收据（NO.4058769）。原告庭后提交普盈士公司出具的委托收款证明，主张普盈士公司授权其法定代表人吴锐光收取原告加盟费59800元、门店设备费108700元。被告港百公司对《普盈士单店加盟合同》、《合同补充协议书》、委托收款证明及银行转账记录不予认可。2016年2月29日，原告向被告林柳好转账35190元，备注为“付彩虹缤纷城入场费”。2016年4月2日，张科辉（系原告配偶）与广州市高迈建筑工程有限公司（以下简称“高迈公司”）签订《房屋装饰工程施工合同》，其载明工程名称为深圳宝安区福永王子拉茶，工程地点为深圳市宝安区福永街道XXX彩虹缤纷城，项目负责人为梅雨，银行转账账户为高迈公司账户或者梅雨（项目负责人）账户，装修预算表载明工程最后总价69300元，手写“折后总价63000元整”。合同上有张科辉签字和高迈公司盖其合同专用章确认。2016年9月20日、同年10月10日原告分别向梅雨转账31500元（备注“王子拉茶装修费用一半”）、25200元（备注“王子拉茶装修费”），共计56700元。原告提交结婚证、《房屋装饰工程施工合同》、资质证书、银行转账记录欲以证明，被告对上述证据均不予认可。2016年9月13日、14日，被告港百公司向原告开具2016年10月份租金3519元、2016年10月份养护费租金3519元、租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、保险费1500元的收据，金额共计34652元，收据均有经手人曾某签字，并盖有被告港百公司财务专用章。被告港百公司对上述收据予以认可。原告提交商铺装修保证金3000元的收据（编号为NO.0007967），被告港百公司对保证金收据真实性予以认可，但主张并未实际收到款项。该收据抬头为彩虹缤纷城，其载明2016年9月16日，收到罗晓红四层D3商铺装修保证金3000元，按公司规定装修，经公司验收合格后，本人凭收据退还装修保证金，经手人为林某。2016年9月19日，原告向吴锐光银行转账108700元（备注“9.19付王子拉茶设备+灯箱广告+年管理费”），普盈士公司给原告开具盖有其印章的收据（编号NO.3862796），收据上载明“2017年9月12日，交款单位为罗晓红小姐，收款事由为设备使用￥90000元，灯箱广告￥11500，管理费￥7200元”。原告提交《关于商户加快进场开业的通知》，主张被告港百公司于2016年9月24日催促必须于2016年10月25日前装修完毕，否则被告有权视为自动解约并重新招租。该通知中载明：1.彩虹缤纷城决定试营业日期定在2016年10月28日上午10点整。2016年10月25日全面结束装修工作，进行打扫卫生，26日陈列货品、布展，27日联合检查。2.2016年10月25日未装修和装修未结束的，视为自动解约，铺位由商场处置并重新招租，已缴纳的各项费用，均作为对商场的损失补偿。3.所有计租期、免租期都从2016年10月28日试营业之日起计算。该份通知落款处为被告港百公司名称，但所盖印章为“彩虹缤纷城”，原告主张该印章系被告彩虹缤纷城公司的。被告港百公司对该证据不予认可，但确认被告港百公司一再通知原告进场经营。2016年10月1日，原告（乙方）与被告港百公司（甲方）签订《商铺租赁合同书》及5份合同附件《保养费协议》、《经营管理协议》、《商铺交付使用及装修时间规定》、《消防、防火责任书》、《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》。《商铺租赁合同书》中约定：1.乙方向甲方承租深圳宝安××大道××号彩虹缤纷城四层D3号商铺，租赁期间自2016年10月1日起至2019年9月30日；2.商铺租金，为每月每平方米60元，乙方应每月以现金或转账方式向甲方交纳租金总计3519元，乙方须在每月5日前交纳当月的租金，逾期未交者，甲方按每日5‰加收滞纳金（承租不够一个月的按该月的实际承租天数计缴）；3.在签订本合同时，乙方应向甲方交纳承租保证金10557元，每间水电费保证金5000元，两项合计15557元，乙方应在本合同签字之前以现金或转账方式将保证金交付给甲方，交纳保证金后，本合同生效。合同期满，乙方须将商铺及内部设施完好地移交给甲方，甲方将一次性无息退回承租保证金给乙方。若乙方不能按时按质交回商铺或商铺有损坏，乙方应负责修补恢复原状，如乙方不负责恢复原状，甲方有权恢复原状，相关费用直接从乙方保证金中扣除。在甲方验收无误后，若赔偿后保证金有剩余的，乙方凭保证金收款凭证可要求甲方将剩余部分一次性无息退回，若保证金不足，乙方应以现金方式补足。若乙方拖欠水、电费，甲方有权从水、电费保证金中扣除应缴纳费用及滞纳金，若水、电费保证金不足以缴纳，乙方应当以现金方式补足，乙方如无拖欠行为，合同期满时，由乙方凭保证金收据到甲方处办理相关手续，甲方将一次性无息退回水、电保证金给乙方；4.乙方在合同期未满时中途退铺或者退出经营，视为乙方违约，甲方收取的承租保证金，水电保证金将不予退还，且乙方应当将欠费全部结清；5.乙方已清楚并知悉该商场的房产性质，并且同意按照合同签订时及合同期内的现状承租该商铺；6.乙方租赁期内对商铺进行装修及改造时，必须向甲方和物业管理部门采用书面形式申请并经同意进行，若按规定须向有关部门审批，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后可进行，装修及改造的费用由乙方负责。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方所有，可移动设施（不包括移动后会使商铺的墙面，天花及地面造成损坏的设施）除外；7.在租赁期内，甲乙双方均不得无故解除合同。若乙方单方解除合同的，必须提前30天并以书面形式通知甲方物业管理部门。商铺装修由物业管理部门认可，甲方无需退装修费和承租保证金、水电保证金，乙方必须交清尚欠甲方和其物业管理部门的一切费用。否则，甲方有权扣留货物并自行拍卖出售，并保留向乙方追讨赔偿的权利；8.租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月租金作为赔偿。《保养费协议》中约定：1.商铺设施、设备养护费每月每平方米60元，管理费每月每平方米10元，两项合计乙方每月应支付甲方4106元；2.订立合同时，乙方应向甲方交纳设施、设备保证金10557元。《经营管理协议》中约定：商户在申请报装时，需向广场管理处预交1000元的装修保证金（街铺3000元），待装修完毕，经广场工程、保安两部门验收合格后，无息退回。《商铺交付使用及装修时间规定》中约定：1.乙方必须于甲方统一开业前按甲方装修规定完成装修。若因其它原因甲方未能统一时间开业的，则时间可以顺延，但顺延不做任何补偿。如超过甲方《商铺交付使用及装修时间规定》的日期乙方仍未按甲方装修规定完成装修，并不能在甲方统一开业时间前完成装修的，视为乙方单方解除本合同，放弃其在本合同项下的权利。甲方有权收回商铺，乙方交付的租赁、设备、水电保证金等视为乙方违约金，归甲方所有，甲方不作任何赔偿，并且甲方有权将铺位租给第三方；2.双方签订东莞市港百实业发展有限公司租赁合同、商铺交付使用及装修管理规定均为合同格式条款，甲方郑重地提示风险，乙方须对各合同条款规定及其他条款详细阅读并认可，同时不予任何理由提出抗辩。《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》中载明：双方签订东莞市港百实业发展有限公司租赁合同、商铺交付使用及装修管理规定均为合同格式条款，甲方郑重地提示风险，乙方须对各合同条款规定及其他条款详细阅读并认可，同时不予任何理由提出抗辩。上述《商铺租赁合同书》及附件1《保养协议》、附件2《经营管理协议》、附件4《消防、防火责任书》均盖有被告港百公司的合同专用章及原告签字确认，附件3《商铺交付使用及装修时间规定》及《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》均有原告签字确认，被告港百公司对上述合同及附件真实性亦予以认可。原告提交商场现场照片、租赁场地现场照片、解除合同通知书、EMS邮寄单、送达回证，主张被告港百公司一直未将涉案商铺交付给原告，商场四楼贴满封条未满足交付条件，被告港百公司已实质违约，故已通过邮寄方式向被告送达解除合同通知书，解除通知书已送达被告港百公司。被告港百公司对商场现场照片予以认可，对解除合同通知书、EMS邮寄单及送达回证、租赁场地现场照片均不予以认可，主张商场现场照片可以证明原告占有使用其涉案商铺至今，应支付其相关租金等相关费用，被告港百公司并没有收到解除合同通知书，租赁场地现场照片也没有看到原告所称的封条。被告港百公司提交其拍摄的商场现状照片，主张其商场正常经营，与原告同一性质的商铺在场内正常营业，不存在无法经营的状况。原告对照片予以认可，但认为被告港百公司所拍摄的均是一、二楼的经营状况，并非是原告承租的四楼状况。经查，原告提交的其签字的解除合同书，载明“本人于2016年10月1日与贵司签订《商铺租赁合同书》约定承租深圳宝安××大道××号彩虹缤纷城四层D3号商铺。贵司确定的2016年10月26日开业，但实际因未进行建设工程消防验收与建筑工程竣工验收、未取得建设工程规划许可证被相关部门查封。贵司的行为属于根本违约……正式通知贵司：本人与贵司之间的《商铺租赁合同书》于贵司根本违约之日即2016年10月26日起解除。”该份解除合同书落款时间为2018年10月17日。快递查询回单显示邮件号码为1039832544928，日期为2018年10月18日，收寄地为深圳市，寄达地为东莞市，他人签收妥投。原告庭后提交商场当前经营状况的视频光盘，主张该视频显示商场处于荒废的状态，不具备经营条件，被告港百公司不具有建设工程施工许可证、产权证、消防许可证，四楼不具备使用条件。被告港百公司对光盘真实性予以认可，认为光盘仅系某时刻部分区域的装修状态，商场四楼不仅正常营业，而且有专人管理。被告港百公司庭后提交深圳市白石厦股份合作公司出具的《场地证明》，其载明：“兹有位于深圳市宝安区××街道××社区××大道××号（名称‘石厦名苑’），占地面积约6000平方米，宗地号为Ａ211-××8……石厦名苑权属为深圳市白石厦股份合作公司所有。”落款处盖有深圳市白石厦股份合作公司公章。原告对该场地证明没有异议。被告港百公司庭后还提交两个视频，主张商场四楼正常营业，走廊过道均处于通行状态，各类设备设施均处于妥当及良好的运行状态。原告对该两个视频不予认可。原、被告均未能提交涉案商铺的产权证书，或建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料。2019年1月25日，原告申请就涉案商铺的装修装潢价值进行评估。2019年5月7日，深圳市永明资产评估事务所作出深永评字【2019】-015号评估报告书。评估报告书结论载明“根据深圳市宝安区人民法院提供的本项目评估相关资料，按照必要的评估程序进行了评估工作，采用成本法，福永街道白石厦188号彩虹缤纷城四层D3号商铺装修在评估基准日的市场价值为47947元。原告对评估报告的结论无异议，被告林柳好收到评估报告后未提交书面意见，被告港百公司提出异议，认为评估报告采用的价值类型和估价方法完全背离涉案商铺现有装修工程的实际价值，评估报告估值依据的资料基础不充分。原告支付评估费3000元。另查，根据工商主体信息查询结果显示，被告港百公司为有限责任公司，法定代表人于2019年5月7日由林世中变更为林柳好。庭审中，被告林柳好主张其所收款项系代被告港百公司所收，合同是原告与被告港百公司所签，与其无关。被告彩虹缤纷城公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见或证据。以上事实，有《商铺租赁合同书》及5份附件、租金、保证金收据、银行转账记录、“普盈士”单店加盟合同、合同补充协议书、设备清单、收据、关于商户加快进场开业的通知、彩虹缤纷城收据、建筑装饰工程施工合同、商场现场照片、解除合同通知书、EMS邮寄单、租赁场地现场照片、结婚证、EMS快递单、民事裁定书、照片、光盘、评估报告、工商主体信息等证据及庭审笔录在卷佐证，可资认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告均未能提交涉案商铺所在不动产的房地产产权证明或建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故原告与被告港百公司之间签订的《商铺租赁合同书》及相关合同附件《保养费协议》、《经营管理协议》、《商铺交付使用及装修时间规定》、《消防、防火责任书》、《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》均违反了法律的强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告应向被告港百公司返还涉案商铺，被告港百公司因此取得的财产，应当予以返还。庭审中，被告港百公司确认收到原告2016年2月25日支付的34652元（分别为2016年10月份租金3519元、2016年10月份养护费租金3519元、租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、保险费1500元）、2016年2月29日支付的35190元（入场费）。因此，原告诉请被告港百公司向其退还租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、入场费35190元，于法有据，本院予以支持。至于2016年10月份养护费租金3519元及保险费1500元，因原告未实际在涉案商铺经营，故原告诉请被告港百公司返还，于法有据，本院予以支持。原告提交装修费押金3000元的收据，虽然被告港百公司称并没有实际收到该款项，但对收据真实性予以认可。按照双方交易习惯，被告港百公司开具相关收据均系在原告付款后，其主张未实际收到款项与常理不符。且根据双方在《经营管理协议》中的约定，原告装修需取得物业管理部门审批并预交装修保证金，现原告已对涉案商铺进行装修，可以推定其已交纳装修保证金。因此，原告诉请被告港百公司向其退还装修费押金3000元，于法有据，本院予以支持。原告依据租赁合同实际占有房产期间，其占有利益属于因该合同取得的财产，亦应当予以返还。被告港百公司作为出租方，对于租赁物是否取得合法建设手续及消防验收情况应具备更为严格的审慎注意义务，以保障租赁标的物符合约定用途，现被告港百公司因涉案商铺所在不动产未办理建设规划许可证且未办理消防许可，未能向原告交付符合约定使用用途的租赁物，应承担主要责任。原告作为承租人明知其承租商铺用于经营餐饮行业，对租赁物业状况尤其是消防验收情况亦应予以审查，因此，原告对于其无法获得房屋占有使用利益，其自身具有一定过错。另外，原告于2018年10月17日向被告港百公司发出《解除合同通知书》，被告港百公司于2018年10月18日收到，此后，被告港百公司本应及时收回涉案商铺，以减少商铺空置造成的损失。故本院根据双方过错程度，酌情认定原告应支付2016年11月1日至2018年10月18日期间30%的占有使用费以及2018年10月19日之后的占有使用费按10%计算。合同约定商铺租金为3519元/月，商铺设施、设备养护费每月每平米60元，因原告并未实际经营涉案商铺，故无需向被告港百公司支付商铺设施、设备养护费。参照3519元/月的租金标准，并扣减被告港百公司确认收到原告的2016年10月份租金3519元，原告应向被告支付占有使用费34043.49元【（3519元/月×35个月＋3519元÷31×18）×30%－3519元】，并继续按照每月351.9元（3519元×10%）自2018年10月19日支付占有使用费至本院指定退还涉案商铺之日止（已经返还的，则计算至实际返还之日），逾期返还的，则原告需按照3519元/月自逾期返还之日支付占有使用费至实际返还之日止。关于装修费损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告为履行租赁合同对涉案商铺进行装修，因装修所耗费用属于因合同无效造成的损失，被告港百公司应当予以赔偿。如前所述，本院根据双方过错程度，酌情认定原告应自行承担30%的装修费损失，被告港百公司承担70%的装修费损失。根据深圳市永明资产评估事务所作出深永评字【2019】-015号评估报告书，涉案商铺装修现值为47947元。被告港百公司对该报告提出异议，但并未提供有效证据予以反驳。本院认为，评估机构就涉案商铺装修现值损失的评估，程序合法，结论依据充分，本院予以采信。故被告港百公司应赔偿原告装修费损失33562.9元（47947元×70%）。关于赔偿款。因双方签订《商铺租赁合同书》及相关合同附件无效，被告港百公司诉请原告支付相关赔偿费，于法无据，本院不予支持。关于设备使用费、加盟费损失。原告主张其向普盈士公司支付加盟费59800元及设备使用费108700元，本院认为，原告在无法使用涉案商铺进行经营的情况下，可以承租其他商铺继续使用普盈士公司的授权进行经营，其购置的设备亦可在他处继续使用，因此，原告并不会因无法在涉案商铺经营而导致无法使用该授权及设备，故其诉请被告港百公司支付加盟费及设备使用费，没有依据，本院不予支持。原告主张的罚息，没有依据，本院不予支持。关于被告彩虹缤纷城公司、林柳好的连带责任。本院认为，原告主张被告彩虹缤纷城公司与被告港百公司为关联公司，被告港百公司免费使用被告彩虹缤纷城公司的场地，被告林柳好与被告港百公司财产混同，但原告未能提交充分证据证明其上述主张，应承担举证不能的不利后果，故本院不予采信其该主张。被告彩虹缤纷城公司并非本案房屋租赁合同的当事人，原告要求其承担责任，没有依据，本院不予支持。被告林柳好并非被告港百公司的股东，原告仅以被告林柳好代收款为由，要求其承担连带责任，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）罗晓红与被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司之间签订的《商铺租赁合同书》及合同附件《保养费协议》、《经营管理协议》、《商铺交付使用及装修时间规定》、《消防、防火责任书》、《东莞市港百实业发展有限公司商铺租赁提示告知》无效；二、原告（反诉被告）罗晓红于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司退还深圳市宝安区福永街道白石厦大道188号彩虹缤纷城四层D3号商铺；三、被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）罗晓红退还2016年10月份养护费租金3519元、租赁保证金10557元、设备保证金10557元、水电保证金5000元、保险费1500元、入场费35190元、装修保证金3000元，合计69323元；四、被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）罗晓红赔偿装修费损失33562.9元；五、原告（反诉被告）罗晓红于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司支付占有使用费34043.49元，并继续按照每月351.9元自2018年10月19日支付占有使用费至本院指定退还涉案商铺之日止（已经返还的，则计算至实际返还之日），逾期返还的，则原告需按照3519元/月自逾期返还之日支付占有使用费至实际返还之日止；六、驳回原告（反诉被告）罗晓红的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）东莞市港百实业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3032元，反诉案件受理费1980元，由原告罗晓红负担2418元，由被告东莞市港百实业发展有限公司负担2594元；鉴定费3000元，由原告罗晓红负担900元，被告东莞市港百实业发展有限公司负担2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 林  琴  芳二〇一九年七月三十日书记员 叶  宝  英书记员 黄文轩（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。