文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初7333号原告:重庆天穹物业管理有限责任公司管理处，住所地重庆市沙坪坝区。负责人：王小兵，重庆天穹物业管理有限责任公司管理处经理。委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。被告：杨清豪，男，1972年5月23日出生，汉族，重庆前卫科技集团职工，住重庆市沙坪坝区。被告：周素君（杨清豪之妻），女，1981年5月10日出生，汉族，重庆前卫科技集团职工，住重庆市沙坪坝区。原告重庆天穹物业管理有限责任公司管理处(下简称天穹物业公司管理处)与被告杨清豪、周素君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天穹物业公司管理处的委托诉讼代理人周毅、被告杨清豪到庭参加诉讼。被告周素君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天穹物业公司管理处向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的2016年4月1日至2018年10月31日的物业管理费3598.48元（105.53平方米*1.1元/月/平方米）。二、判令被告支付从2016年5月1日起至付清全部物业管理费时止的违约金，以每月应交物管费为本金，按每日万分之六点五计算。三、判令被告支付从2016年4月1日至2018年10月31日拖欠的水电公摊310元（每月10元）。四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系被告居住的小区的物业管理公司，被告系涉案小区1幢11-1号业主，房屋建筑面积为105.53平方米。涉案小区的物业管理费为1.10元/月·平方米，水电公摊费为10元/月，被告从2016年4月至2018年10月共计31个月欠交物业管理费共计3598.48元，拖欠小区水电公摊费共计310元。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第十条第四项的约定，被告若未按时交纳物业管理费，则应从欠费之日起按每日千分之五的标准计算违约金。现原告自愿按日万分之六点五的标准向被告主张从2016年5月1日起至实际付清之日止的违约金。原告依约履行了物业服务职责，被告却一直拖欠物业服务费，经原告多次催交仍拒绝交纳，严重侵害原告的权益，特此向法院提起诉讼，望判如所请。被告杨清豪辩称，一、前期物业服务合同无效，不存在需要支付物管费、公摊水电费的问题。前期物业服务协议涉嫌欺诈，协议的抬头是重庆天穹物业管理服务有限公司，并非原告；协议上载明的甲方法定代表人是杨平，但原告举示的2011年4月18日颁发的资质证书上载明的法定代表人为**；签订协议的时候，原告不具法人资格，无从业资质。工商局向其颁发的执照明确取得相关行政许可后，方可执业。二、二被告的确从2016年上半年起未支付物业服务费、水电公摊费，具体时间记不清楚。二被告未交纳的原因是原告物业服务不到位，未尽到物管职责，主要表现为：1、小区每栋楼均无消防水。2、小区环境卫生差，绿化未进行维护。3、小区消防通道一直被占用，车库内长期乱停车，车库内地面养护不到位，照明设施昏暗。4、小区安保措施不到位，监控摄像没工作。5、保安上班时间睡觉，也不开门禁。6、门禁系统完全没有启用，大门随时敞开。7、小区内的消防通道大门未上锁。8、原告擅自在小区内公布业主信息，侵犯了公民的隐私。9、室内可视系统无法使用。10、原告未每半年公示公共收益。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告周素君未作答辩。本院经审理认定事实如下：杨清豪、周素君是重庆市沙坪坝区房屋业主，该房屋建筑面积105.53平方米。2010年7月17日，天穹物业公司管理处（甲方）与杨清豪（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方为小区（下简称涉案小区）提供物业服务。合同约定以下事项：1、住宅物业服务的收费标准（不含电梯费）为1.10元/月·平方米×建筑面积，乙方应于每月10日至20日期间交纳该月的物业服务费；2、若乙方违反协议，未按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，按日加收欠交金额千分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉。合同签订后，天穹物业公司管理处进场对涉案小区提供物业管理服务。在天穹物业公司管理处履行物业服务过程中，杨清豪、周素君曾按约向天穹物业公司管理处交纳物业服务费、水电公摊费至2016年3月31日，后未再交纳。2018年10月5日，天穹物业公司管理处在杨清豪、周素君房屋房门上张贴《缴费提醒通知单》，载明杨清豪、周素君2016年4月至2018年10月期间拖欠物业费3909元，要求杨清豪、周素君于2018年10月20日之前缴纳。因杨清豪、周素君到期仍未交纳，天穹物业公司管理处向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，天穹物业公司管理处放弃了要求杨清豪、周素君支付水电公摊费的诉讼请求。庭审中，天穹物业公司管理处为证明其履行了相应职责，举示了2019年2月1日至2019年2月28日期间的车库、外围和楼层保安岗值班记录。杨清豪对上述记录的真实性不予认可。杨清豪为证明原告天穹物业公司管理处未履行物管职责，举示了《关于终止重庆天穹物业管理有限责任公司前期物业服务合同的通知》，拟证明小区业主委员通知重新签订物业服务合同后，天穹物业公司管理处进行推脱，拒不签订新的物业服务合同，前期物业服务合同已经无效。举示了《关于对本小区物业管理存在的问题的通报》、《通知》、《关于要求对车库加强管理的函件》、《业务联络函》、《关于物业公司擅自更换小区各楼栋入户大门的公告》、照片、视频，拟证明天穹物业公司管理处从2016年以来未履行物业服务的基本义务，没有每半年公示公共收益；违反业主委员会要求允许临停车辆进入车库，侵犯了车位业主的权益；擅自更改小区各楼栋入户大门，未对公共设施设备、环境尽到维护保养义务；保安上班睡觉，未尽到安保义务。举示了《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》，拟证明从2017年起不应另行收取公摊费、电梯费。庭审结束后，杨清豪还举示了《沙坪坝区房屋管理局关于冯良美反映问题的回复》，业委会备案登记证明照片、沙坪坝派出所《责令改正通知书》、重庆市沙坪坝区公安消防支队《消防监督检查记录》、消防管网整改照片、记录照片、消防管网整改后续事宜的公告照片、会议签到表照片、搜狐网新闻，拟证明天穹物业公司管理处未按约履行对消防设施、电梯的维修、养护、管理义务。因杨清豪庭后举示的证据与本案事实存在关联性，本院通知天穹物业公司管理处对杨清豪庭后举示的证据进行了质证。天穹物业公司管理处对《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市物业服务收费管理办法的通知》、《责令改正通知书》、《消防监督检查记录》、《沙坪坝区房屋管理局关于冯良美反映问题的回复》、业委会备案登记照片的真实性没有异议，但认为收费管理办法在其与杨清豪签订前期物业服务协议后才开始实施，不适用于本案纠纷。对其余证据的真实性均不予认可。天穹物业公司管理处陈述，消防问题多年未解决的原因是业主委员会一直不同意动用大修基金改造造成。管理处启动紧急程序，向沙坪坝街道办事处申请了动用物业专项维修资金进行维修，并经过公开招投标，对消防管网进行了改造，履行了对消防设施的维修、养护义务。劣质管道是施工方未按约提供材料，并非天穹物业公司管理处原因造成，且管理处已责成施工方更换材料进行施工。此外，天穹物业公司管理处认可保安确实存在工作中睡觉的情况，但认为只是极个别现象，而且天穹物业公司管理处对涉事保安已经进行了处理，不能作为杨清豪长期不交物管费的理由。本院对杨清豪举示的《责令改正通知书》、《消防监督检查记录》、《沙坪坝区房屋管理局关于冯良美反映问题的回复》、业委会备案登记照片予以采信；杨清豪理办法的通知》，与本案缺乏关联性，本院不予采信。对杨清豪举示的其余证据，杨清豪未能在审理中证明证据的真实性，本院不予采信。针对杨清豪庭后举示的证据，天穹物业公司管理处还举示了《消防监督检查记录》、沙坪坝街道办事处《关于小区消防管网改造启动物业专项维修资金紧急程序予以抢修的情况说明》、《关于小区中庭消防管网改造工程招标公开议标经过和结果的公告》、《消防环境管网改造工程施工合同》、《关于小区中庭消防管网改造工程相关事宜公示公告情况的再次公告》，拟证明其按约履行了物业服务义务。杨清豪、周素君经本院传票传唤，未到庭对天穹物业公司管理处举示的上述证据进行质证。本院对天穹物业公司管理处举示的上述证据的真实性依法予以采信。上述事实，有天穹物业公司管理处提供的《前期物业管理服务协议》、张贴《缴费提醒通知单》的照片、不动产登记查询结果证明、业主信息登记表、营业执照、物业服务企业资质证书、保安岗记录表、系统缴费打印件及江枫美岸管理处收款收据、《消防监督检查记录》、沙坪坝街道办事处《关于小区消防管网改造启动物业专项维修资金紧急程序予以抢修的情况说明》、《关于小区中庭消防管网改造工程招标公开议标经过和结果的公告》、《消防环境管网改造工程施工合同》、《关于小区中庭消防管网改造工程相关事宜公示公告情况的再次公告》，杨清豪举示的《责令改正通知书》、《消防监督检查记录》、《沙坪坝区房屋管理局关于冯良美反映问题的回复》、业委会备案登记照片以及当事人双方陈述等证据为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭审理和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，天穹物业公司管理处系重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司，其与杨清豪签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。天穹物业公司管理处依约对涉案小区提供了物业服务，杨清豪、周素君接受了天穹物业公司管理处提供的物业服务，应当按约支付物业服务费。根据协议约定，物业服务费是1.10元/月·㎡，涉案房屋的建筑面积为105.53平方米，每月应缴纳的物业服务费为116.08元。杨清豪、周素君于2016年4月至2018年10月期间共计31个月未缴纳物业服务费，合计为3598.48元。天穹物业公司管理处请求判令杨清豪、周素君支付拖欠的2016年4月至2018年10月的物业服务费3598.48元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任问题，杨清豪举示的照片、《沙坪坝区房屋管理局关于冯良美反映问题的回复》、沙坪坝派出所《责令改正通知书》、重庆市沙坪坝区公安消防支队《消防监督检查记录》可以证明天穹物业公司管理处提供的物业服务存在瑕疵，但不能证明杨清豪所称的瑕疵是持续存在的，该瑕疵并不足以成为杨清豪、周素君不交或少交物业服务费的理由。由于天穹物业公司管理处提供的物业服务毕竟存在瑕疵，杨清豪、周素君迟延交纳物业服务费事出有因，不宜判决杨清豪、周素君承担违约责任。因此，本院对天穹物业公司管理处要求杨清豪、周素君支付违约金的诉讼请求不予支持。周素君经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨清豪、周素君于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆天穹物业管理有限责任公司管理处2016年4月至2018年10月期间的物业服务费3598.48元。二、驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告杨清豪、周素君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 李 勤二〇一九年七月三十日书记员 张玲玲