四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初2446号 原告:谢波，男，1988年10月13日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：龚春燕，女，1993年5月14日出生，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：陈彦宇，四川天则律师事务所律师。 被告：眉山力铎房地产开发有限责任公司，住所地：眉山市东坡区大雅路北一段56号15栋1单元2层1号。 法定代表人：赵康英。 委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。 原告谢波与被告眉山力铎房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢波的委托诉讼代理人陈彦宇、被告眉山力铎房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人任涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢波向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年4月10日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款534804元，并按同期银行贷款利率向原告支付利息34762.26元；3、判令被告承担原告因提前还贷款而支付农商银行眉山分行的利息、违约金等费用共计6474元；4、案件受理费、保全费被告承担。审理过程中，原告对第一项诉讼请求增加：解除补充协议；变更第三项诉讼请求为：被告承担合同约定的违约金和因原告提前还贷款而支付农商银行的补偿金合计6474元。事实与理由：原被告于2018年4月10日签订《四川省商品房买卖合同》（预售），购买旺达广场·旺达铭苑9幢19层19号房屋。该商品房建筑面积67.56平方米，实用面积52.63平方米，房屋总价款为534804元。合同约定原告以按揭方式付款，首付房款269804元，剩余房款以银行按揭形式支付。合同签订后原告于2019年4月10日向被告支付首付款269804元。2019年5月6日，原告因被告未按约如期交房到眉山市房管局反映情况时得知，2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出眉规划函205号关于同意旺达广场·旺达铭苑9#楼进行了规划变更导致原告购买的房屋结构形式、朝向、面积发生了巨大变化。 根据涉案合同第四章规划、设计变更第十二条（二）、（三）款之约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复”。被告在收到眉山市城乡规划局的函后却没有按照合同的相关约定书面告知原告，严重损害原告的正当权益。故原告起诉，望判如所请。 被告眉山力铎房地产开发有限责任公司辩称，一、原告在起诉中陈述的事实不符合实际情况，原告故意回避双方签署的商品方买卖合同补充协议的特别约定，根据补充协议的约定，原告无权解除合同：1、补充协议对优化变更、建设方案调整等事项免除了我公司的直接通知义务，从程序方面讲，我公司根据补充协议的约定进行建设方案的优化调整，已经上报规划部门审批和公示，既无需通知原告，也没有侵犯原告权益；2、我公司的优化变更更加符合购房者的利益最大化；3、2018年5月25日，眉山市城乡规划局作出《眉山市城乡规划局关于同意旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，其内容主要是产权划分，且明确调整仅是户型内部进行调整，不涉及房间功能改变、建筑面积、容积率等指标的变化，是优化变更不是规划及设计结构变更；二、我公司特别强调的是，原告要求解约的根本原因，是房屋市场的价格下跌，原告作为外地投资者，在房价下跌的情况下，为了转嫁损失，不断在鸡蛋里面挑骨头，一直在寻找各种借口解约。事实上，《商品房买卖合同》签订时，原告所购房屋就已经存在，原告完全清楚房屋的一切情况。综上，我公司没有任何违约行为，不构成根本违约，故本案我公司不同意解除合同，也不应当返还购房款、不应当向原告支付利息、违约金等费用，请求驳回原告全部诉讼请求。原告第三项诉请是和贷款银行之间的关系，并不是我方原因导致提前还款，该项诉讼请求不成立，我公司不承担任何责任。本案中原告是贷款购房，目前原告只要求解除商品房买卖合同，补充协议不解除就导致存在一个解除了另一个还在履行，请求原告明确是否解除补充协议。 当事人围绕其诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。 原告提交了如下证据：1、原、被告身份信息。 2、2018年4月10日《商品房买卖合同》。合同第第四条第五款约定，预测建筑面积67.56平方；合同第十二条约定，出卖人按照批准的规划设计建设商品房，该商品房销售后出卖人不擅自变更规划设计；变更后十日内应该通知买受人，买受人十五日作出书面答复。第二十四条第二款约定，签约文本和备案文本应该一致，经查询，出卖人仅备案了《商品房买卖合同》，没有备案补充协议。 3、原告和农村商业银行签订的个人住房借款合同、还款计划表，证明原告已经通过银行按揭方式支付剩余房款，还款计划表上体现了应还利息、本金的明细。因为被告的原因导致商品房买卖合同解除，原告需要向银行提前还款，需支付补偿金，应该由被告来承担。商品房买卖合同第四章第十三条约定了违约金，标准为0.5%。 4、城乡规划局的《眉山市城乡规划局关于同意旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》复印件，证明被告在向原告出售该房屋后又对9#楼进行了规划变更，并得到了规划局的同意后，被告应当按照合同约定通知原告，原告可以选择是否解除合同。 5、房屋交接单的照片，证明9栋19楼19号房屋实测面积65.71平方，与约定面积67.56平方不一致。该面积的变更就是因为被告变更了规划，根据合同约定，原告有权解除房屋买卖合同。 6、调查令回执，调查令是同批另一个案子的，这一批的合同备案是一致的，所以提交作为佐证。证明被告没有将补充协议备案。 被告质证意见：对证据1无异议。 对证据2无异议，是双方真是意识表示，但达不到原告证明目的。原告没有举证补充协议，关于优化变更的特别约定体现在补充协议中，并且对预售合同第四章进行了特别约定，对于是否存在变更按照补充协议履行。 对证据3真实性无异议。借款合同是原告和贷款银行的合同关系，并且我公司是借款合同的保证人，本案原告没有要求解除借款合同，所以不存在提前还款的事实，所以原告第三项诉请没有事实根据。原告主张提前还款本案就涉及他和银行的贷款关系，与本案买卖关系不是同一法律关系，涉及了案外人的权利。 对证据4规划局的函件真实性没有异议，但是原告举证的函件不完整。函件并非针对规划变更，不能达到原告证明目的。 对证据5不认可，因是复印件，无法核实真实性，不能达到原告证明目的。证据6与本案没有关联。 被告提交了如下证据：1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议。补充协议就房屋涉及的优化以及面积差异等进行了特别的约定，被告按照双方约定履行了合同，没有违约行为。原告购房是以银行贷款方式付余款。 2、收据、银行借据。 3、前期物业管理服务合同。 4、建设用地规划许可证、建设工程规许可证、建设工程施工许可证、不动产证书、商品房预售许可证、竣工验收报告。证明工程合法、涉案房屋经过了相关单位综合验收合格、商品房预售合法。 5、眉山市城乡规划函。2018年5月25日被告的优化方案经过了规划局报备同意，优化方案调整是调整产权划分及内部隔墙调整，与原告主张的建筑规划变更不属于同一法律关系，优化调整没有导致房屋功能、总建筑面积、容积率等指标变化，被告的优化调整符合法律规定和合同约定；商品房买卖合同附有房屋平面图，载明了房屋平面状况。所以被告没有违约行为。 原告质证意见：对证据真实性无异议。合同第39条对补充协议有约定，本案中关于规划变更的约定是明确的，被告以补充协议不能达到其证明目的。建设用地规划许可证、竣工验收报告等与本案没有关联性。函不能达到被告证明目的。该规划变更导致原告房屋面积产生变化。 上列证据中，双方当事人对证据的真实性无异议，仅证明目的各不相同。故本院对上列证据予以确认并在卷佐证。关于证明目的在其后结合全案进行评析。 根据当事人的陈述和审理查明确认的证据，本院认定以下事实： 2018年4月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的眉山房屋，面积67.56平方米，总价款534804元，首付50%，其余按揭支付，2019年4月30日前交房。第四章规划、设计变更 《商品房买卖合同》第十二条约定：（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十四条面积差异处理约定：（一）实测面积与本合同第四条第（五）款载明的预测建筑面积发生误差的，买卖双方同意按照下列第x种方式处理：1、根据本合同第八条第（一）款按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同。《商品房买卖合同补充协议》第三条对合同第四章的补充协议约定：1、买卖双方一致同意：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人履行必要的告知义务后可对原规划设计作出优化变更。若变更无需经过规划部门批准或设计单位的同意的，则在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，可对原规划设计作出优化变更。前述规划、设计变更包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭式或开放式、窗户/门的开口尺寸开启方向变化，外立面设计、颜色及景观方案等。出卖人按照改造后的实际布局、结构、状况、标准等交付给出卖人。 合同及补充协议签订后，原告支付首付款269804元，并向眉山农村商业银行办理了按揭贷款支付其余价款。其后，被告向眉山市城乡规划局提出《关于旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分调整的申请》，眉山市城乡规划局于2018年5月25日作出眉规划函（2018）205号《关于同意旺达广场.旺达铭苑9#楼商业产权划分的函》，载明“……经审查，本次将9#楼2-3层西南角原两套办公用房调整为一套；4-24层（9层、18层外）内部隔墙调整构造柱中部位置，内部厕所进行平移和尺寸调整；1-8层增加风井一处。该调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变，调整后的总建筑面积、容积率等指标的变化，因此原则上同意你公司提出的调整申请。……”。交房期内，被告认为已达到交房条件，原告未能如期接收。经眉山市佳柯测绘有限公司测绘，案涉房屋实测面积为65.71平方米，误差值为“-2.74%”。原告根据城乡规划局的函，认为被告违背合同第十二条约定，故向本院提起诉讼，请求解除合同等。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违背法律规定，均合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，依照约定享有权利、承担责任；合同备案是相关部门管理等要求，不因是否备案而否定其存在及效力。 本案的争议焦点：是否出现合同第十二条约定的情形，原告得以行使解除权；面积差异的存在，是否因规划变更、设计变更而产生，原告是因否面积差异得以行使解除权。 关于争议焦点，本院认为，通常来说，规划方案针对大环境、大层面，主要涉及楼栋布局、容积率等，设计方案主要涉及具体楼栋、房屋结构、房屋面积等，直接关系到商品房质量和使用功能，买卖双方是否约定，均不得擅自改变规划方案、设计方案。 案涉《商品房买卖合同》第十二条约定的正确意思表示应为：因经批准、同意的规划变更、设计变更，导致商品房出现结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现约定的影响商品房质量和使用功能情形的后果时，被告应当履行通知义务，以便于原告选择是否解除合同，二者缺一不可。换句话说，该约定还包含了：即使存在规划变更、设计变更情形，只要不出现上列规划变更、设计变更导致的后果，被告都可以不履行通知义务的意思表示。补充协议第三条第1款的特别约定，充分印证了前述观点，且重点是不影响房屋质量和使用功能。但通观全案，没有证据证明出现了结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及影响商品房质量和使用功能情形的事实。 眉山市城乡规划局（2018）205号函的内容明确表明：1、被告申请对9#楼局部楼层进行产权划分及内部隔墙调整。2、审查内容，4-24层内部隔墙调整构造柱中部位置，内部厕所进行平移及尺寸调整。3、审查结论：该调整仅在内部户型进行调整且不涉及房间功能的改变、调整后的总建筑面积、容积率等指标的变化，故同意调整。该函没有进行了规划变更、设计变更及将导致结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现影响商品房质量和使用功能的后果的意思表示。 故被告主张所进行的调整仅是优化变更，更有利于买受人利益，即符合法律规定又符合双方约定的理由成立，本院予以采信。 面积差异的成因较多，在合理的误差幅度内均属正常现现象，是否变更设计均可出现。合同第十四条约定的面积误差值为3%，且没有约定因面积误差超过约定值而得以行使解除权，故即使有面积差异原告也不得行使解除权，事实上案涉房屋实测面积为65.71平方米，误差值为“-2.74%”，没有超出约定值。原告仅凭有面积差异的事实不能证明发生了第十二条约定的规划变更、设计变更且产生了相应的后果，得以行使解除权。 综上所述，原告的证据不能证明被告有规划变更、设计变更，且导致商品房出现结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现约定的影响商品房质量和使用功能情形的后果的违约行为，故原告主张解除合同、要求被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告谢波的诉讼请求。 案件受理费减半收取4798元，由原告谢波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  徐智新 二〇一九年七月三十日 书记员  钱欣瑶