重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初4691号原告：张锦汐，男，汉族，1989年7月6日出生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。被告：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联，董事长。委托诉讼代理人：刘玥莹，女，汉族，1993年8月12日出生，重庆朝天门国际商贸城股份有限公司员工，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李能焱，男，汉族，1982年3月19日出生，重庆朝天门国际商贸城股份有限公司员工，住重庆市渝中区。原告张锦汐与被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称：“朝天门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张锦汐的委托诉讼代理人李洲，被告朝天门公司的委托诉讼代理人刘玥莹、李能焱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锦汐向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告逾期交房违约金7306元；2、由被告支付原告逾期办理房地产权证违约金10476元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、逾期交房违约金计算方式、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定延迟交房、延迟办理产权证。根据合同约定及法律规定，被告应支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。被告朝天门公司辩称，被告已按照合同约定于2016年6月30日前向原告交付了房屋，所以不存在逾期交房的违约行为；对于办证的问题，我公司认为，根据合同我方履行办证义务的起始时间应为2016年8月22日取得竣工验收备案登记证之次日，经240个工作日，办证义务履行截止日期应为2017年8月23日，如果确实存在逾期，请法院依法判决。另，我方取得不动产登记受理单之日应以不动产登记受理单左上方“业务编号”前八位数为准。经审理查明，2015年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区茶园组团X分区XX-X/XX地块XX-XX幢XX-X-X-XXX号房屋，建筑面积36.83平方米，成交价为275688元，乙方于2015年8月1日一次性付清房款275688元；其中合同第七条对交房期限及交付条件进行了约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条对交房手续的办理进行了约定：双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条及补充协议第八条对办理产权登记进行了约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。另约定，甲方开始代为产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金、完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之日起240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五（《商品房买卖合同》补充协议）第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准。另查明，合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款及相应税费、大修基金等。被告于2016年6月30日前将涉案房屋实物交付给原告，但交付时未向原告披露涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记证的事实。2016年8月22日,被告取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证。涉案房屋《不动产登记受理通知单》载明受理时间为2017年10月23日。审理中，原被告对办证义务履行期限的起点日期均同意自取得竣工验收备案登记证之次日开始计算。经当庭核计，2016年8月23日起计240个工作日的截止日期为2017年8月8日。上述事实，有原被告双方当事人当庭陈述及原告举示的《商品房买卖合同》及补充协议、《销售不动产统一发票》、《税收完税证明》、《重庆市南岸不动产登记中心不动产登记受理通知单》，被告举示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市公安局门（楼）牌设置申请表》、《重庆朝天门国际商贸城门牌号对照表》等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。原告作为买方已向被告付清房款并纳清了契税、大修基金等，履行了付款义务；被告作为卖方，应当按照合同约定履行房屋交付及办理涉案房屋房地产权证的义务。关于原告主张的逾期交房违约金，本院认为，双方合同约定，被告应当于2016年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，换言之被告完成交付房屋义务须具备两个内容，一是在约定的时间内交付房屋实物；二是所交付房屋须系已进行竣工验收备案登记的房屋。涉案房屋虽于约定的时间内进行实物交付，但涉案房屋于2016年8月22日才取得竣工验收备案登记证，被告交房义务尚未完成。且被告向原告交付房屋实物时未如实披露涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记证之事实。故，被告履行完毕交房义务的日期应为2016年8月22日，为此被告应承担逾期交房违约责任期间为2016年6月30日至2016年8月22日，共计逾期53天。据此，原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称无逾期交房的违约行为，与本院查明事实不符，本院对此辩称意见不予采纳。关于原告主张的逾期办理房地产权证违约金的问题。根据本院查明的事实，被告应在房屋实际交付使用之日即2016年8月22日后240个工作日内办理《房地产权证》。为此，被告履行办证义务的期间应从2016年8月22日的次日起计至2017年8月8日止，但被告却于2017年10月23日取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，被告办证逾期76天，属违约，应承担给付违约金等违约责任。原告关于逾期办证违约金的主张成立本院依法予以支持。被告辩称取得《不动产登记受理通知单》的日期应以受理通知单“业务编号”前八位数字为准的意见，本院认为此意见不合常理也与房产登记中心出单规范不符，被告取得涉案房屋《不动产登记受理通知单》应以受理通知单所载受理时间为准，本院对被告该辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张锦汐支付逾期交房违约金7306元（275688元×53天×0.5‰）；二、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张锦汐支付逾期办理房地产权证违约金10476元（275688元×76天×0.5‰）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费245元，由被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担（此款原告张锦汐已垫付，限被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张锦汐付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 黄 薇人民陪审员 邹 亮人民陪审员 熊鸿猷法官 助理 徐 晴二〇一九年七月十一日书 记 员 张明惠书 记 员 漆隽宏