吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初1546号原告：钱发，男，汉族，1950年10月15日出生，现住农安县。委托诉讼代理人：徐宏举，吉林宗吉律师事务所律师。被告：吉林厚金建筑工程有限公司，住所吉林省长春市农安县开安镇向阳路。法定代表人：田德龙，总经理。委托诉讼代理人：荀秀秀，吉林全策律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫勋，吉林全策律师事务所律师。被告：吉林中诚房地产开发有限公司，住所农安县农安镇帝豪宾馆北侧路东。法定代表人：朱冬梅，董事长。委托诉讼代理人：张军民，该公司职员。委托诉讼代理人：田耕辛，该公司职员。第三人：张生，男，汉族，1957年5月11日出生，现住农安县。原告钱发诉被告吉林厚金建筑工程有限公司（以下简称厚金公司）、吉林中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚公司）、第三人张生商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月28日做出（2018）吉0122民初3246号裁定书，钱发不服该裁定，向长春市中级人民法院提出上诉，长春市中级人民法院于2019年1月10日以适用法律不当，撤销了该裁定，并指令本院审理，本院于2018年3月4日立案，依法适用普通程序，于2019年4月29日、6月24日另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告钱发及其委托诉讼代理人徐宏举、被告中诚公司委托诉讼代理人张军民、田耕辛、被告厚金公司委托诉讼代理人荀秀秀、宫勋、第三人张生均到庭参加诉讼，本院现已审理终结。钱发诉称，要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，要求被告履行合同，将农安镇站前金都广场小区2栋313室楼房交付原告使用。事实及理由：2014年中诚公司开发金都广场小区楼房，由厚金公司承建，原告购买了位于站前金都广场小区2栋313室房屋，购房款为331,440.00元，现原告交付了购房款，二被告为原告出具了购房收据，约定了楼房位置和面积，现原告要求二被告交付房屋，被告已种种理由推托，故原告诉至来院，请求依法裁判。中诚公司辩称，我公司没有收到此笔购房款，另外原告上次开庭时说站前金都广场承建是张为宏（已死亡）进混凝土缺钱，在原告处借的钱还不上，以房屋抵顶，本案是民间借贷不是房屋买卖，购楼收据中没有盖中诚公司的章，应是无效的，当时签订购楼收据时预售许可证没有下来，这个售楼收据就是无效的，站前这个工程施工合同是中诚公司的代表张生代表中诚与厚金签订的，张为宏是实际施工人，他是挂靠厚金公司，厚金公司既没有出人，也没有出钱，只是出营业执照，有证据证明厚金公司与中诚公司的资金已经结算完毕，中诚公司不再欠厚金公司的钱，所以这个钱中诚公司不应支付，应追加实际施工人张为宏为被告，因为这个钱原告交给了张为宏，至于张为宏干什么了，我公司不清楚，另外要求被告提供购楼收据的原件，购楼票据有涂改的现象，这个票据应该是无效的，张为宏虽然死了，但是他有继承人，还应追加合伙人王树成。厚金公司辩称，本案原告的诉求为商品房买卖合同纠纷，该纠纷的主体是原告与被告中诚公司，与厚金公司无关，张为宏是挂靠在我公司，承建站前金都广场项目，如果该案是民间借贷纠纷，应由张为宏履行还款责任，也与我公司无关。现在站前金都广场已经取得了预售许可证，厚金公司与中诚公司尚未结算，张为宏已经死亡，无法追加其为被告。张生述称，维持一审答辩意见，维持一审裁定，本案是民间借贷。张生在原审中辩称，本人是中诚公司站前城市广场项目部代表，城市广场工程由厚金公司承建，中诚公司以楼房立体砍块支付给厚金公司工程款，工程在建设中厚金公司委托人张为宏拿一张收据加盖厚金工程部的章，到中诚项目部备案，此票据在立体砍块内，项目部负责备案此票据不再重开，厚金公司委托人开出的票据是工地用，具体卖钱还是换其他材料我就不知道了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原审中原告提供的2014年10月11日加盖吉林厚金建筑工程有限公司站前项目部公章的购房收据一枚，在该收据开发商（甲方）栏处有中诚公司代表张生及孙志臣的签字，在工地项目经理栏处有厚金公司委托代理人张为宏的签字，该收据载明购房编号为2#313室，房屋总价款331,440.00元，并在说明中标注：此票据待楼开盘后换取正式票据，面积以产权为准，价格随售楼处浮动。厚金公司对该证据的真实性有异议，称待中诚公司和第三人张生质证后发表质证意见；中诚公司对该证据的真实性有异议，称该证据厚金公司在见到该公司的项目部章后仍然不予认可，同时考虑到这份收据的名头为中诚公司，而事实上我公司没有收到相应的购房款，所以对其真实性不认可。至于原告所说孙志臣为中诚公司销售部负责人，与事实不符，孙志臣和张生仅仅是现场管理施工的公司工作人员，既无销售的职权也未见对销售事项有专门的授权，所以这份收据实质上应为厚金公司在向钱发抵顶款时向中诚公司所作出的通知及申请，该申请只有在中诚公司统一并且与购房人签订购房买卖合同并由财务部门签收财务收据才能起到相应效力，所以对于中诚公司来说，这仅仅是一份要约而没有承诺的未建立房屋买卖合同关系的行为，谈不到有效。第三人张生质证称，该收据是真实的，但中诚项目部没有收到购房款。对该份有争议的购房收据本院认定如下：该收据的真实性厚金公司及中诚公司虽有异议，但未能提供证据予以反驳，且第三人张生明确表示是真实的，故对该证据的真实性及证明本案事实的证明力本院予以确认。2、原告提供的中诚公司与厚金公司签订的建筑工程施工合同及补充协议，该合同委托代理人处为张生签字，承包人厚金公司委托代理人为张为宏，合同约定以立体砍块方式支付工程款，原告主张的房屋在此范围内，该协议由二被告公司盖章，张生及张为宏签字并且后面附有施工抵顶楼层在售楼处已签字备案，原告所购买的房屋在中诚公司备案。该证据欲证明张生与张为宏有权签订买卖合同，签订买卖合同的行为应视为表见代理的行为。中诚公司质证称，该合同和补充协议的真实性无异议，但原告认为在合同的法定代表人处及补充协议代表处有张生签字即应认定为张生是公司法定代表人或者该项目的全权代表是错误的，法定代表人应根据公司营业执照来确认，虽然补充协议中有“代表”二字，但在没有专门条款来确认张生对该项目拥有包括现场管理、房屋销售等权利的情况下，只能视为签约代表，虽然约定了抵顶范围，但由于销售款由中诚公司统一管理并且销售事项由中诚公司统一行使销售权，所以并非补充协议签订就意味着厚金公司在签约当时就取得了还未建成的房屋的物权，厚金公司以该房屋抵顶款项的行为在没有得到中诚公司销售部门及财务部门签订房屋买卖合同和开具财务发票来予以确认的情况下不产生有效房屋买卖关系。厚金公司质证称，我方确实与中诚公司签订了施工合同和补充协议，补充协议约定抵顶楼盘销售款由中诚公司统一管理，可见销售权利由中诚公司统一管理，本案商品房买卖合同的承担义务主体应是中诚公司，对补充协议后面备注的明细的真实性有异议，因为补充协议到该章页就结束了，备案明细并不是补充协议的内容，该备案明细五证据的出处，无法核实其真实性。第三人张生对该证据无异议。本院对该份证据认定如下：建设施工合同和补充协议的真实性被告及第三人均无异议，故对其真实性及证明力本院予以确认，对补充协议后面附着的备案明细，经询问原告，原告不能说明此证据的来源，故对其真实性不予认定。本案原告在此次审理中提供的证据1、长春市中级人民法院（2018）吉01民终1304号民事判决书一份，是案外人付景伟的案件，与本案事实基本相同，另（2018）吉01民终5626号民事裁定书一份，上述两份生效的法律文书证明本案的房屋买卖合同成立并且有效，被告应向原告交付房屋并协助办理相关产权手续。中诚公司对上述两份生效法律文书的真实性无异议，但对（2018）吉01民终1304号民事判决书的判决结果表示异议，称该案已经在省高法提起再审，至今没有结论。厚金公司及第三人张生无异议。本院认为，长春市中级人民法院（2018）吉01民终1304号民事判决书，其确定的事实与本案无关联性，对本案的事实无证明力，虽为真实的生效法律文书，但不能作为本案定案依据，故对此证据本院不予采信；其中（2018）吉01民终5626号裁定书系长春市中级人民法院指令本案由本院审理的裁定书，故对此裁定书中确认的事实，本院予以采信。第二次庭审中诚公司向本院提供了两份证据，一份为：有张为宏签字的借据，记载时间为：2017年1月16日。一份为：收款人为王长春的收据一份，记载时间为：2016年12月12日。上述两份证据，中诚公司欲证明张为宏欠消防工程款，中诚公司内部规定，张为宏开出房票子就得给公司出借条，统一算账，王长春出具收据证明王长春已经收到了诉争楼房。对此证据，原告质证后有异议，认为该证据是复印件，即便是真实的，也不能证明被告的主张，丛收据上显示的时间看，是2016年12月12日，借据却是2017年1月16日，而本案原、被告的收据时间是2014年10月11日，均在被告提供的所谓此组证据的时间之前，被告给原告出具的收据已经在2014年被告中诚公司备案，中诚公司无权对涉案313室楼房进行在处置，即使处置也是无效的，在此组证据中，与本案诉争房产无涉，并不包括313室楼房。厚金公司质证称同意原告质证意见。第三人张生质证后对此证据无异议。对中诚公司提供的两份证据经审查，该两份证据内容与本案事实不具有关联性，故对上述两份证据不予确认。第三人张生向本院提供了一份厚金公司的授权委托书，欲证明张为宏有权处置楼房。经质证，各方当事人对该证据的真实性均无异议，中诚公司认为委托书中并没有授权张为宏处置楼房。本院对该份证据的真实性予以确认。庭审中本院宣读了对田耕辛的一份调查笔录，田耕辛在笔录中述称：我和张生合伙开发金都站前城市广场小区，我俩挂靠中诚公司，并使用中诚公司资质，王树成和张为宏是实际建筑商，挂靠在厚金公司，使用厚金公司资质，钱发涉及的楼房不是实际交易。对此份询问笔录，钱发质证称，涉及王树成在钱发处借款与事实不符，通过几次庭审，长春市中院的裁定书也认定了原告与中诚公司的房屋买卖关系成立，类似其他判决也是同样认定的，所以笔录中所讲的钱发的不成立。中诚公司对田耕辛的笔录质证后无异议。厚金公司对此份笔录质证后称，笔录中已经明确了张生挂靠中诚公司资质，为本项目的实际开发人，在给钱发出具的收据中的签字应当确定为中诚公司表见代理行为，应当生效。第三人张生无异议。本院对此份笔录中关于张生和田耕辛挂靠中诚公司开发农安站前城市广场小区、张为宏挂靠厚金公司为实际施工人的事实部分本院予以确认。庭审中本院宣读了张生的询问笔录，张生笔录中陈述，我和田耕辛合伙开发金都站前城市广场小区，我俩挂靠中诚公司，使用中诚公司资质，我们开发的楼房包给张为宏了，张为宏挂靠在厚金公司，使用厚金公司资质，钱发涉及的楼房的收据是我和孙志臣签字备案的，就是不许再顶给别人，具体工程队张为宏是收房款还是用材料款我不清楚。对张生的笔录内容原告无异议。中诚公司代理人田耕辛质证后称对笔录中关于崔杰案和钱发案都是我操办的，不属实，应该是张为宏和王树成操办的，对其他的无异议。厚金公司无异议。张生质证后无异议。本院对张生笔录中关于张生和田耕辛挂靠中诚公司开发农安站前城市广场小区、张为宏挂靠厚金公司为实际施工人的事实部分本院予以确认。根据庭审中当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月26日张生和田耕辛借用中诚公司资质合伙投资开发农安站前城市广场小区，中诚公司作为甲方与乙方厚金公司签订了农安金都城市广场2号楼、3号楼建设工程施工合同、补充协议，第三人张生为中诚公司的委托代理人、张为宏为厚金公司的委托代理人在合同中签字，并加盖了中诚公司和厚金公司的公章，工程承包补充协议中第七款约定：付款方式：工程款以本工程建成的房屋抵工程款，房屋价格以双方拟定的价格为准。1、立体砍块分配方案：甲方以2号楼一、二层商网4-10门1252平方米，三至六层2505平方米，住宅403、404、501、502门面积303平方米抵乙方工程款，不确定部分由甲乙双方协商确定。双方在合同中另约定资金来源为自筹。挂靠厚金公司的实际施工人张为宏在钱发处借款35万元，双方没有约定利息，张为宏在不能如期偿还借款的情况下，以案涉房屋抵债给钱发，并于2014年10月11日为钱发出具了购房收据，收据中载明购房编号为2#313室，房屋总价款331,440.00元，并在说明中标注：此票据待楼开盘后换取正式票据，面积以产权为准，价格随售楼处浮动。因双方选定的楼房款低于借款35万元，多出部分张为宏返还给了钱发。另查明，该诉争楼房未通过交工验收，但有部分业主已经入住。本院认为：本案原告钱发在第一次庭审中虽认可最初是借钱给张为宏用于建设城市金都广场综合楼，但同时提出该房屋是抵偿借款，而非是借款抵押,在张为宏拿到借款35万元一段时间后才为钱发出具了加盖厚金公司站前项目部公章的购房收据，在该收据中载明购房人是钱发，选定的楼房包含在中诚公司与厚金公司建筑工程合同中以立体砍块楼房分配方案内，房屋总价为331,440.00元，后张为宏将多出部分返还给了钱发。上述事实足以认定双方已经合意将民间借贷关系转化为商品房买卖关系。在此购房收据中张生代表中诚公司在开发商（甲方）栏中签字，并注明“已备案”，在工地项目经理栏，张为宏代表厚金公司签字，而张生上述行为足以使钱发有理由相信张生、张为宏具有代理权，故张生、张为宏的行为构成表见代理。庭审中，张生对收据记载的“已备案”做出了解释称，是为了防止张为宏第二次出售该楼房，并称购房收据复印件已经上交中诚公司。中诚公司虽否认此节，但无相反证据予以反驳。综上，在没有确凿证据证明诉争房屋系张为宏为借款而抵押给钱发的情况下，应认定钱发与中诚公司商品房买卖关系成立。中诚公司主张在出具购房收据时，楼房没有预售许可证，张为宏为钱发出具的购楼收据无效。经查，中诚公司自认诉争楼房在2016年已经办理了预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在本案起诉前诉争楼房已经取得了预售许可证，故该购房收据应认定为有效。关于中诚公司辩称购房收据中有改动，改动内容是312改成313，而312面积是50多平方米，313室面积为90多平方米，并称要求进行鉴定，经对此购房收据的详细对比，虽在购房编号栏里记载的2#313室有改动迹象，但随其后面的面积一栏中记载的面积为92.12平方米，单位3598元，总价331,440.00元，与中诚公司叙述的313室面积为90多平方米相符，如中诚公司所说，收据是后来改动的，那么面积也应同时改动，故对中诚公司认为收据中有改动即应认定收据无效的抗辩意见本院不予支持。关于中诚公司第二次庭审中主张，诉争楼房因为张为宏欠消防工程款，已经将该房屋抵顶给了案外人王长春，并提供了两份证据，因其提供的两份证据上记载的时间均在钱发提供的购房收据之后，并且两份证据中均没有与本案诉争楼房有关的记载，不足以证明与本案具有关联性，本院对上述两份证据不予确认，对中诚公司此抗辩主张本院不予支持。因本案为商品房买卖合同纠纷，厚金公司作为建筑公司，不应承担履行买卖合同的义务，故对原告请求厚金公司履行买卖合同不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、确认原告钱发与被告吉林中诚房地产开发有限公司商品房买卖合同有效；二、被告吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后将诉争楼房交付原告钱发使用。三、驳回钱发其他诉讼请求。案件受理费50元由吉林中诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  崔立群人民陪审员  王义敏人民陪审员  刘铁强二〇一九年七月二日书 记 员  王 雪