河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0222民初1974号原告：厉瑞霞，女，1966年5月16日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：谢翱骏，系河南子健律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：汪小溪，系河南子建律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：开封亿通置业有限公司，住所地河南省通许县北开发区西段，统一社会信用代码9141022256513679XW。法定代表人：张中，职务总经理。委托诉讼代理人：赵梦雅，公司法律顾问，女，1978年1月22日出生，住河南省通许县。代理权限为特别授权。被告：郭志衡，男，1987年3月7日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：张莹莹（与郭志衡系夫妻关系），女，1987年8月17日出生，汉族，住河南省通许县。代理权限为特别授权。原告厉瑞霞诉被告开封亿通置业有限公司（以下简称“亿通公司”）、郭志衡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经本院依法传票传唤，原告厉瑞霞及其委托诉讼代理人谢翱骏、汪小溪，被告开封亿通置业有限公司委托诉讼代理人赵梦雅，被告郭志衡委托诉讼代理人张莹莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉瑞霞向本院提出诉讼请求：1.要求确认开封亿通置业有限公司与郭志衡签订的房屋买卖合同无效；2.请求确认位于亿通国际城5号楼2单元2层202号房屋归原告厉瑞霞所有；3.要求郭志衡非法占有的位于亿通国际城5号楼2单元2层202号房返还给原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月，原、被告签订了合同编号为GF-2014-0171号的《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于亿通国际城5号楼2单元2层202号以单价2700元，总价款为313551元的价格出售给原告。原告在签订合同当日也交付了购房款，被告也为原告开具了发票。合同约定2017年5月31日前向原告交付该商品房。2019年3月初被告通知原告交房并领取钥匙，缴纳物业管理费。原告在拿到钥匙及缴纳物业管理费后去房间打扫卫生、缴纳契税、缴纳住房专项维修基金、办理房屋登记备案手续，几天后，原告再次去房屋准备装修，发现锁芯已经更换，到售楼部询问得知被告郭志衡将房间锁芯更换并擅自进行装修。原告与被告亿通公司协商，亿通公司称其与郭志衡存在债务纠纷，已与郭志衡签订了以房抵债的协议。原告认为二被告恶意串通，损害原告利益，二被告所签订的名为买卖实为抵押的合同无效，并将涉案房屋返还给原告。故诉至法院，请求判令如诉。被告亿通公司辩称，亿通公司认可与原告签订的购房合同真实有效。被告亿通公司并未与郭志衡恶意串通以房抵债，被告亿通公司与被告郭志衡之间无债权债务关系，也未签订任何有效的购房合同，被告郭志衡手中的购房合同是被告亿通公司在2016年与陈书亚、李艳华发生民间借贷时，应陈书亚与李艳华的要求为他们的借款提供担保所写下的，并不是亿通真要将该房屋卖给郭志衡，现在亿通公司与陈书亚、李艳华的借款合同纠纷经法院审理进入执行程序后双方达成一致意见，亿通公司把所有的借款均已还清，应视为主借款合同已经履行完毕，那么作为此借款的担保合同即郭志衡名下的购房合同也是无效的。亿通公司并未向被告郭志衡交付房屋。被告郭志衡辩称，2016年1月30日,被告郭志衡与被告亿通公司签订合同编号为GF-2014-0171号的《商品房买卖合同》，约定将位于亿通国际城5号楼2单元2层202号以单价2400元，总价款278712元的价格出售给郭志衡，被告郭志衡的购房合同在原告之前。涉案房屋及整个5号楼水电不通，没有电梯、消防等，并未达到交房条件。郭志衡与亿通公司签订的合同比原告与亿通公司签订的合同早一年时间，郭志衡装修自家房子不需要通知原告，且郭志衡并不认识原告。房屋买卖合同中并未标明关于房屋的交付方式，房屋的交付是指出卖人将房屋交付买受人占有、支配和适用依法转移使用权，而郭志衡已实际占有使用房屋。商品房买卖合同订立后和房屋交付前出卖人不得擅自对房屋进行抵押和出卖，我买过房子签过合同履行买受人应该履行的义务，签约备案是出售人的义务，原告属于恶意办理登记的买受人，原告2018年10月10日办理网签，2019年4月1日才去备案，正常情况下，房屋是由开发商在网签之后三个月内，最迟不能超过三个月时间去备案，原告未在三个月内办理备案是恶意行为，我请求撤销原告厉瑞霞对5号楼2单元202房屋的登记备案。一物多卖的情形下，在标的物所有权已经发生转移时，而且该标的物是特定物，出卖人对与其他买受人所签买卖合同的实际履行已经成为事实上的不可能根据《合同法》第110条的规定，其他不能取得该标的物所有权的买受人此时不能再要求出卖人依约继续履行合同，只能选择解除合同并要求出卖人承担损害赔偿责任。综上，请求法院驳回原告厉瑞霞对郭志衡的诉讼请求。经审理查明，2017年6月10日，原告厉瑞霞与被告亿通公司签订商品房买卖合同（预售）一份，合同主要约定：由原告厉瑞霞购买被告开封亿通置业有限公司所属的亿通国际城5号楼2单元2层202号房，建筑面积116.13平方米，单价为每平方2700元，总价款313551元，付款方式为一次性付清。2017年6月20日被告亿通公司向原告出具金额为313551元的购房发票一张。2019年3月8日，被告亿通公司已实际向原告厉瑞霞交付本案所涉房屋（亿通国际城5号楼2单元2层202号房），原告厉瑞霞于2019年3月8日向通许县亿通国际城交纳物业管理费及垃圾费共计1672元，于2019年3月29日向通许县房地产管理所交纳住宅专项维修基金5226元，于2019年3月29日为涉案房屋向国家税务总局通许县税务局交纳契税4479.3元。另查明，亿通国际城5号楼2单元2层202号房的房屋买卖合同已于2019年4月1日在通许县房产交易中心登记备案，备案信息中显示买受人为原告厉瑞霞。另查明，被告郭志衡与被告亿通公司签订商品房买卖合同（预售）一份，合同主要约定：由被告郭志衡购买被告亿通公司所属的亿通国际城5号楼2单元2层202号房，建筑面积116.13平方米，单价为每平方2400元，总价款278712元，付款方式为一次性付清。2016年1月31日，被告亿通公司为被告郭志衡出具金额为278712元的收据一份。2019年3月份，被告郭志衡对涉案房屋占有并擅自进行装修。诉讼过程中，被告亿通公司不认可与被告郭志衡所签订的购房合同的真实性，称其并未与郭志衡有买卖合意，其与被告郭志衡签订的购房合同是为案外人陈书亚、李艳华借贷合同的担保，并出具了2016年1月31日亿通公司为被告郭志衡出具的购房款收据12份，所购房屋为亿通国际城5号楼2单元901号房、703号房、702号房、1503号房、1502号房、701号房、603号房、503号房、502号房、403号房、202号房、5号楼1单元403号房，被告郭志衡对上述收据的真实性未持异议，但对亿通公司称双方无买卖合意及购房合同是为案外人借款合同担保的理由不予认可。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同（预售）、增值税发票、收据、收款收据、河南省住房专项维修资金专用票据、税收完税证明、备案信息摘要、法庭笔录等在卷佐证。本院认为，被告亿通公司与原告厉瑞霞签订商品房买卖合同，原告已支付全部房款，被告亿通公司为原告出具购房发票，属双方真实意思表示，双方商品房买卖合同成立且有效。对原告要求确认亿通国际城5号楼2单元2层202号房归原告厉瑞霞所有的诉讼请求，被告郭志衡与被告亿通公司虽就本案所涉房屋亦签订有商品房买卖合同，但诉讼中被告亿通公司否认该买卖合同的真实性，认可与厉瑞霞签订的购房合同，将与厉瑞霞签订的购房合同在通许县房产交易中心进行备案，且已将涉案房屋交付给原告厉瑞霞，厉瑞霞已交完契税、物业费、维修基金等各项费用，原告厉瑞霞与被告亿通公司均已实际履行合同大部分义务，应视为原告厉瑞霞已实际拥有该房屋，综合上述情况考虑，涉案房屋应归原告厉瑞霞所有，被告郭志衡应将涉案房屋返还原告。对原告要求确认被告亿通公司与被告郭志衡之间签订购房合同无效的诉讼请求，证据不足，不予支持。对被告郭志衡辩称其与被告亿通公司签订购房合同在原告之前，且已实际占有该房屋的辩解理由，其购房合同虽在前但亿通公司并未认可双方有购房的合意，且并未有向被告郭志衡交付房屋的意识表示，故被告郭志衡占有并装修房屋的行为不能认定为对该房屋的实际占有，故对该辩解理由不予采信。对被告郭志衡辩称，原告厉瑞霞属恶意办理备案登记手续，无证据证明，不予采信。对亿通公司辩称二被告之间买卖合同无效的辩解理由，未提供充分证据予以证明，故不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第一项、第二项、第四项，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认亿通国际城5号楼2单元2层202号房屋归原告厉瑞霞所有；二、被告郭志衡于本判决生效之日起30日内将亿通国际城5号楼2单元2层202号房屋返还给原告厉瑞霞；三、驳回原告厉瑞霞的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3042.5元，由被告郭志衡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  黄山西二〇一九年七月十一日书记员  徐家诺