呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初10145号原告：韩云龙，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：苗荣盛，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬美清，内蒙古文盛律师事务所律师。被告：内蒙古库布齐房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区兴安南路33号院3号楼（太阳神饭店四楼）。法定代表人：高升吉，总经理。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凡，内蒙古合德律师事务所律师。原告韩云龙与被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司（以下简称库布齐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，库布齐公司向本院提起反诉，本院依法予以准许，并将本案转为普通程序，于2019年1月17日、2019年7月3日公开开庭进行了审理。韩云龙的委托诉讼代理人苗荣盛、邬美清，库布齐公司的委托诉讼代理人李勇胜、刘凡到庭参加诉讼。库布齐公司于2019年7月22日申请撤回反诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。韩云龙向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付位于赛罕区苏力德街以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋；2.被告立即支付逾期交房违约金7159元（暂计算至2018年11月31日，应计算至实际交付为止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年11月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于赛罕区苏力德街以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋，建筑面积140.8平方米，房屋总价598,400元,首付188,400元，其余410,000元向公积金管理中心申请贷款。被告应在2016年10月31日前将房屋交付给原告。约定违约责任为被告不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同生效后，原告按照约定支付了房屋首付款，对于公积金贷款由于被告不配合，导致贷款至今无法申请办理。按合同约定被告应于2016年10月31日交房，但在原告数次督促下却至今拖延不予交付其已构成根本性违约，严重侵犯了原告的合法权益，向法院提起诉讼，请予以支持。库布齐公司辩称，第一，按照合同约定，支付30%首付款后办理公积金贷款，贷款不足时应当以现金的形式于一周内补齐房款，如果违约，库布齐公司有权取消合同，并要求其承担违约责任。韩云龙拒不履行政府为代表与库布齐公司签订的团购协议，只交了30%的首付款，就想以低的价格占有房屋。第三，库布齐公司已配合业主履行合同，出具了资料以协助业主办理按揭贷款或其他手续。但存在有人套用资料非法取走公积金的情况。库布齐公司账户虽曾经被查封，但是很短时间就解封了，韩云龙以账户被查封无法申请公积金贷款为由拒绝履行合同，与事实不符，库布齐公司并没有任何违约，而韩云龙一再违约。请求人民法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对韩云龙与库布齐公司提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、日信海清物业公司富升帝豪项目部业主入住栏照片，对库布齐公司提交的《商品房买卖合同（预售）》予以采信并在案佐证，对韩云龙提交的呼和浩特市中级人民法院（2018）内01执复51号执行裁定书、《富升帝豪业主集体维权报告书》、《交付房屋函》、证人韩某与证人曹某的证人证言，对库布齐公司提交的《商品房团购协议书》及《付款方式》、富升帝豪客户档案、《职工个人住房公积金贷款申请审批书》等证据的认定在本院认为部分予以阐述。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2013年12月2日，库布齐公司（出售方、甲方）与内蒙古自治区党委办公厅、内蒙古自治区政府办公厅（团购方、乙方）签订《商品房团购协议书》，双方对乙方团购甲方“富升帝豪”项目商品房一事达成协议。2015年11月13日，韩云龙与库布齐公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定韩云龙（买受人）购买库布齐公司（出卖人）坐落于赛罕区苏力德街以南、鼓楼东路以西地块，富升帝豪住××区，该商品房规划用途为住宅，预测建筑面积共140.8平方米，总价款为598,400元。2015年11月25日，韩云龙与库布齐公司签订《商品房买卖合同》，约定韩云龙（买受人）购买库布齐公司（出卖人）富升帝豪住××区，该商品房用途为住宅，预测建筑面积共140.8平方米，总金额为598,400元。合同第六条约定付款方式及期限为：买受人首付款188,400元，其余410,000元向公积金管理中心申请贷款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任为：买受人未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（按比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第八条约定交付期限为：出卖人应当在2016年10月31日前，……，将具备商品房验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：……出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（按比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方于同日签订附件四-1《付款方式》，约定：1.买受人于签署《商品房买卖合同》当日，向出卖人支付公积金贷款购房款首付款188,400元。2.余款410,000元由买受人向公积金管理中心贷款的方式进行支付。3.公积金贷款的实施办法及相关责任：（1）买受人按照下列方式办理公积金贷款：……买受人自行办理公积金贷款，应于合同签订之日起30日内办理完毕全部手续，并将所申请的公积金贷款委托公积金中心划入出卖人的指定银行账户。如未在规定时间内将公积金贷款划入出卖人指定银行账户的，买受人必须在7日内变更付款方式，付清房款。（2）违约责任：a.逾期30日内，买受人逾期一日按总房款万分之三向出卖人支付违约金，合同继续履行；b.逾期超过30日后，出卖人有权解除商品房买卖合同。出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意变更付款方式的，经出卖人同意可继续履行商品房买卖合同，但买受人须按逾期天数每日向出卖人以总房款的万分之三支付违约金。库布齐公司于2015年11月13日为韩云龙开具销售不动产统一发票一张，载明收到其交纳的涉案房屋预收购房款188,400元。剩余购房款至今未支付。日信海清物业公司富升帝豪项目部业主入住栏照片载明，涉案房屋所在的富升帝豪住宅小区现已有业主入住，库布齐公司对此予以认可。另查明，涉案房屋所在的赛罕区苏力德街富升帝豪住宅小区8号住宅楼于2015年7月8日取得编号为呼房预销售证第20150051号《商品房预售许可证》。本院认为，韩云龙、库布齐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于韩云龙请求库布齐公司立即向其交付位于赛罕区苏力德街以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋的诉讼请求，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条对“先履行抗辩权”的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，首先，本案双方当事人互负债务，韩云龙对库布齐公司负担支付价款的合同义务、库布齐公司对韩云龙负担交付房屋的义务；其次，双方在合同中对履行义务的先后顺序进行了约定，《商品房买卖合同》中约定“买受人首付款188,400元，其余410,000元向公积金管理中心申请贷款”，并在合同附件《付款方式》中对买受人支付购房款的时间进一步约定，“买受人于签署《商品房买卖合同》当日，向出卖人支付公积金贷款购房款首付款188,400元，余款410,000元由买受人向公积金管理中心贷款的方式进行支付，……买受人自行办理公积金贷款，应于合同签订之日起30日内办理完毕全部手续，并将所申请的公积金贷款委托公积金中心划入出卖人的指定银行账户。如未在规定时间内将公积金贷款划入出卖人指定银行账户的，买受人必须在7日内变更付款方式，付清房款”，《商品房买卖合同》第八条约定库布齐公司应在2016年10月31日前交付涉案房屋，因此本案须先由买受人韩云龙交纳首付款、办理公积金贷款，如未在规定时间内将公积金贷款划入库布齐公司账户，韩云龙须在7日内变更付款方式。韩云龙与库布齐公司于2015年11月13日签订《商品房买卖合同（预售）》，并于同日向库布齐公司交纳预收购房款188,400元，双方于2015年11月25日签订《商品房买卖合同》及其附件《付款方式》后，韩云龙未再交纳剩余购房款。庭审中，韩云龙表示其已于2017年退休，现已无法再办理公积金贷款，双方就剩余购房款的支付方式亦不能达成一致意见。韩云龙作为先履行的一方未履行支付全部购房款的义务，库布齐公司作为后履行的一方有权拒绝履行交付房屋的要求，故对韩云龙请求库布齐公司向其交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。韩云龙提交的呼和浩特市中级人民法院（2018）内01执复51号执行裁定书，该裁定中涉及的被司法查封的房屋并不包括本案涉案房屋。韩云龙提交的《富升帝豪业主集体维权报告书》、《交付房屋函》等能证明韩云龙曾向库布齐公司主张交付房屋的事实。庭审中，韩云龙申请证人韩某、曹某出庭作证，韩某系韩云龙之子，曹某系涉案富升帝豪小区业主，结合库布齐公司提交的韩某的《职工个人住房公积金贷款申请审批书》及客户档案，载明韩云龙之子韩某曾作为申请人于2015年11月25日填写过公积金贷款申请书，以及韩某、曹某的证人证言，虽可获知韩某、曹某曾申请过公积金贷款一事，但对韩某称系因库布齐公司账户被司法查封而无法办理公积金贷款的证词，本院查明，涉案项目在2015年7月至2016年8月已有业主陆续办理完成公积金贷款并交纳购房款（如：业主周晔，于2016年1月12日办理了20万元的公积金贷款），故对韩某、曹某所称因库布齐公司账户被司法查封而无法办理公积金贷款的证词，本院不予采信。韩云龙请求库布齐公司立即向其支付逾期交房违约金7159元（暂计算至2018年11月31日，应计算至实际交付为止）的诉讼请求，本院认为，该请求是以交付房屋的请求得以支持为前提，依前所述，对韩云龙请求库布齐公司向其交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持，故对韩云龙请求库布齐公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：驳回原告韩云龙的诉讼请求。案件受理费9856元（原告已预交），由原告韩云龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 李丽萍审判员 刘玉英审判员 张素芬 二〇一九年七月三十一日书记员 米文欢