河北省唐山市开平区人民法院民事判决书（2019）冀0205民初710号原告：胥凤云，女，1977年4月4日出生，汉族，无业，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：马志顶，河北全景律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝金秋，河北全景律师事务所实习律师。被告:唐山市中运房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市开平区开越路888号-502室。法定代表人：田景瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，该公司办公室主任，住唐山市。原告胥凤云与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称“中运公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胥凤云委托诉讼代理人马志顶、祝金秋，被告中运公司委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胥凤云向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2017年4月6日签订的《“名仕·雅居”成交确认单》无效。2.判令被告返还原告购房款100000元及团购费70000元，并自2018年3月6日起至房款及团购费付清之日止的利息(截止至起诉日按年利率6%计算暂定为11900元)，以上共计181900元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月6日购买被告开发的位于唐山市××区房屋，该房屋建筑面积80.1平方米。双方于2017年4月6日签订《“名仕·雅居”成交确认单》。原告于签订确认单当日支付被告首付款100000元及团购费70000元，总计170000元。后原告得知被告中运公司开发的上述项目尚未取得商品房预售许可证，依法不得销售，所签订的《“名仕·雅居”成交确认单》不具有法律效力。故找到被告要求退还房屋首付款100000元及团购费70000元，但被告总以各种理由推脱，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告中运公司辩称，因被告与原告所签《“名仕·雅居”成交确认单》依法属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该预约合同依法有效，故原告的主张于法无据，应依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：1.被告与原告签订的《“名仕·雅居”成交确认单》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖预售”合同。《“名仕·雅居”成交确认单》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区“名仕·雅居”项目的楼房，并在《“名仕·雅居”成交确认单》签订同时交纳了认购金共计100000元，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，定金及认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《“名仕·雅居”成交确认单》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《“名仕·雅居”成交确认单》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《“名仕·雅居”成交确认单》第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时定金及认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《“名仕·雅居”成交确认单》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《“名仕·雅居”成交确认单》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《“名仕·雅居”成交确认单》认定为预约合同。2.从《“名仕·雅居”成交确认单》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《“名仕·雅居”成交确认单》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《“名仕·雅居”成交确认单》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。3.依照（2017）冀0205民初1961号、（2018）冀0205民初191号生效判决以及因案涉工程已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》等证件，故《“名仕·雅居”成交确认单》依法有效，且预约合同的效力与被告是否取得商品房预售许可证并无关联性，原告主张因被告开发的上述项目尚未取得商品房预售许可证，依法不能进行销售，进而导致《“名仕·雅居”成交确认单》无效、予以解除等诉讼请求的事由理据不足，应予驳回。4.被告从未要求原告交纳过团购费，被告也未收到过原告的团购费，即便原告所称的团购费存在，也是原告为了实现自身利益自愿支付给第三人的，所以原告也应为自己的行为买单，而与被告没有任何关系。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也为被告开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故应依法认定《“名仕·雅居”成交确认单》合法有效，被告不应承担原告所诉的利息，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月6日，原告胥凤云与被告中运公司签订《“名仕·雅居”成交确认单》1份。原告胥凤云通过其丈夫邹国广名下中国邮政储蓄银行卡转账148000元，通过其丈夫邹国广名下中国建设银行卡向北京亿辉房地产有限公司转账20000元，向周小茹给付现金2000元，共计170000元。被告中运公司为原告出具了金额为100000元的《收据》1份。2018年3月6日，原告胥凤云与被告中运公司签订了《名仕雅居退房审批单》，该审批单约定，中运公司与胥凤云双方自愿协商解除“名仕雅居”认购协议，双方即日起解除商品房认购关系，同时就认购金返还达成协议如下：被告中运公司退还已经收取原告胥凤云认购金100000元，通过给付转账的形式履行。上述事实，有原告提供的《“名仕·雅居”成交确认单》、被告中运公司出具的收据、《名仕雅居退房审批单》复印件，被告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证以及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《“名仕·雅居”成交确认单》内容看，确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该确认单应认定为商品房预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在案涉商品房未取得预售许可在的情况下，该《“名仕·雅居”成交确认单》不因此无效。被告中运公司开发的“名仕·雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证，原告与被告签订的《“名仕·雅居”成交确认单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现原告以案涉房屋尚未取得商品房预售许可证、依法不得销售为由，要求确认原告与被告于2017年4月6日签订的《“名仕·雅居”成交确认单》无效，理据不足，本院不予支持。因原告未提供相关证据证明被告中运公司收到其交付的团购费70000元，故原告要求被告返还团购费70000元及利息，于法无据，本院不予支持。原、被告签订的《名仕雅居退房审批单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。经原告多次催要后，被告未履行给付义务，构成违约，故原告要求被告返还购房款100000元及给付以100000元为基数自2018年3月6日起按照年利率6%计算至付清之日止的利息，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告胥凤云房款100000元，并给付原告胥凤云以100000元为基数自2018年3月6日起按照年利率6%计算的利息至实际付清之日止。二、驳回原告胥凤云的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3938元，简易程序减半收取1969元，由被告唐山市中运房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 员 周立荣 二〇一九年七月一日法官助理 王 娜书 记 员 赵 钰