四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初4274号 原告：詹光明，男，1968年12月22日出生，汉族，住四川省资中县。 原告：潘秀英，女，1970年9月19日出生，汉族，住四川省资中县。 原告：刘浩，男，1992年2月11日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：张魏，四川雅图律师事务所律师。 被告：成都龙兴中润资产管理有限公司，住所地成都市成华区建设巷14号附23号1栋。 法定代表人：吴国祥，总经理。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：成都中润实业有限公司，住所地成都市新都区成都家具产业园区。 法定代表人：吴国安，总经理。 委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师。 原告詹光明、潘秀英、刘浩与被告成都龙兴中润资产管理有限公司（以下简称中润资产管理公司）、成都中润实业有限公司（以下简称中润实业公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年9月25日作出(2017)川0114民初3146号民事判决。詹光明、潘秀英、刘浩不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2018年1月8日作出（2017）川01民终16213号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告詹光明及三原告委托诉讼代理人张魏，被告中润资产管理公司的委托诉讼代理人龙从渊，被告中润实业公司的委托诉讼代理人鲁良成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹光明、潘秀英、刘浩向本院提出诉讼请求：1.判决被告中润资产管理公司立即支付原告租金298939元，并承担20000元为基数按照日万分之二计算的违约金365天1460元；承担2016年5月1日以来每季度应付69734.75元为基数的违约金（每日13.94695元）第一季度应付的违约金3765元，第二季度的违约金2510元，第三季度的违约金为1255元，三个季度7530元；起诉前的违约金总计8990元；2017年5月1日起的违约金以298939元为基数按照日万分之二计算由被告承担，直到被告付清所有应付款项之日止。租赁费和违约金共计307929元。2.被告中润实业公司对以上第一项应付款298939元及应承担违约金（含前期违约金8990元和从2017年5月1日按照第一项标准计算至付清所有款项之日止的违约金）承担连带支付责任。3.本案诉讼费用、保全费、保全担保费由二被告承担。事实与理由：被告中润实业公司在新都区龙桥镇家具产业园区开发“中润·欧洲城”项目商业地产，并对外称由其整体经营租赁,打造西部家具产业园区，且在三原告购买商业地产后必须出租给其指定的中润资产管理公司。中润实业公司在2013年5月1日前向原告出售编号为6-6的物业，并指定其设立的一人公司中润资产管理公司与三原告签订了《中润·欧洲城物业整租协议》。原告认为该整租协议的意思表示也是中润实业公司的意思表示，对被告中润实业公司具有法律约束力。《中润·欧洲城物业整租协议》约定租赁期限48个月，从2013年5月1日到2017年4月30日止；前两年免租金，第三年租金每个铺面80000元，在2016年4月30日前付清，第4年租金为278939元，分四个季度支付，每季度最后15日前付清当季度租金。此后，龙兴中润公司向原告支付租金60000元，至今欠租金298939元未付，按照《中润·欧洲城物业整租协议》第十条第二项约定，中润资产管理公司应向原告支付到期未支付金额每日万分之二的违约金。由于中润资产管理公司系中润实业公司设立的全资子公司，无法区分两公司之间的人财物，无法保证中润资产管理公司的财产独立于股东中润实业公司，根据《公司法》第62条、第63条等规定，中润实业公司应对其子公司的债务承担连带责任。加之，中润实业公司在与三原告签订商品房买卖合同时，约定三原告必须接受将其商铺交由中润实业公司指定的中润资产管理公司，由二被告整体打造和运作，三原告无权自由处分，整租协议系中润实业公司的意思表示及房屋买卖合同的附加条款，中润实业公司也应承担连带责任。 中润资产管理公司辩称，原告主张被告支付租金的诉请，我方认为案涉项目是因为被告不能控制、不能预见的非商业性风险所致，双方签订的租赁合同约定租金过分高于该地区实际租金，请求法院对原告该项诉请根据该区域实际租金水平进行调整。对于原告主张的违约金，因被告并非恶意违约，请求法院对原告违约金的诉请不予支持。原告请求二被告承担连带责任无事实根据和法律依据，资产独立性审计报告存在诸多不完整之处，二被告之间的来往款均是如实记录，双方为独立的主体，不应承担连带责任。 中润实业公司辩称，中润实业公司、中润资产管理公司是独立的法人，二者的办公场所不同、人员架构不同，不存在主体混同的情形。中润资产管理公司提交的审计报告、税务申报记录证明中润实业公司、中润资产管理公司不存在资产混同情形。本案资产独立性审计报告不具有专业性、合法性，二被告的资产是独立的，中润实业公司不承担中润资产管理公司的任何债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及各方当事人陈述，本院认定如下事实： 2013年1月25日，詹光明与中润实业公司签订《商品房认购书》，认购书明确：认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于成都市新都区中润·欧洲城项目中的第6幢6号房屋，建筑面积共419.37平方米，总价款为2425438元。鉴于出卖人已将该物业前三年（自该物业交房之日起算起）的整体投资回报在认购人应支付的总房价款中扣除。认购人认同签署《商品房买卖合同》的同时，与出卖人指定的市场经营管理公司签署该物业的《中润·欧洲城物业整租协议》，且出租人同意该物业在上述期间占有、使用、收益权由该经营管理公司保留和独享。认购人同意在支付首期预付款之日起11日内，与出卖人签署《商品房买卖合同》、《中润·欧洲城物业整租协议》、《中润·欧洲城物业管理规约》、《中润·欧洲城物业租赁合同》等相关条款。詹光明、潘秀英、刘浩后与中润实业公司签订了《商品房买卖合同》，约定詹光明、潘秀英、刘浩购买成都市新都区新繁镇繁川家具大道南段387号至541号“中润·欧洲城”国际家居总部项目编号为6-6的商品房，总价为2425438元。双方在签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定：买受人确认已充分理解并明白该物业的土地性质及规划用途，并承诺购买该物业只能用于经营家居类（产品），同意遵守该约定用途。詹光明、潘秀英、刘浩与中润资产管理公司签订的《中润·欧洲城物业整租协议》，约定租赁期限为2013年5月1日起至2017年4月30日止，租期共计48个月，租赁费合计358939元，分阶段付款：第一阶段2013年5月1日起至2014年4月30日，共计12个月为装修免租期；第二阶段为2014年5月1日起至2015年4月30日，共计12个月为商业培育免租期；2015年5月1日起至2016年4月30日，共计12个月为商业推广期，租赁费为80000元，于本阶段到期日前支付给甲方；第四阶段为2016年5月1日起至2017年4月30日，共计12个月为商业运营期，租赁费为278939元，于每季度最后15日内支付当季度租赁费用。如乙方未按约支付租金给甲方，乙方应向甲方支付到期未支付金额每日万分之二的违约金。詹光明、潘秀英、刘浩将上述物业交给中润资产管理公司使用后，中润资产管理公司在约定的第三阶段租金支付期限内向詹光明、潘秀英、刘浩支付了60000元租金，此后便未再按照约定支付租金。 中润资产管理公司是中润实业公司设立的一人有限责任公司。根据工商登记备案资料，中润资产管理公司于2012年6月18日成立，高琦任法定代表人、经理，向治红任监事，经营范围为投资及资产管理、物业管理服务、房屋租赁等。中润资产管理公司的登记住所地为成都市成华区建设巷14号附23号1楼，实际经营地为成都市新都区成都家具产业园区。2015年12月1日，中润资产管理公司申请将法定代表人、经理变更登记为刘建，将监事向治红变更登记为高琦。2016年3月31日，中润资产管理公司召开股东会议，股东中润实业公司同意将持有中润资产管理公司1980000元股权（占注册资本的99%）以货币方式转让给吴国祥，将持有中润资产管理公司20000元股权（占注册资本的1%）以货币方式转让给黄元付，股权转让后中润实业公司退出股东会。2016年4月5日，中润资产管理公司申请将法定代表人变更登记为吴国祥。中润实业公司于2009年12月10日成立，登记住所地为成都市新都区成都家具产业园区，经营范围为房地产开发经营、项目投资管理、场地租赁、家具设计及销售等。2013年工商登记材料显示，高琦在中润实业公司担任总经理，王晓霞担任监事，刘建与赵顺先为公司股东。中润实业公司于2016年11月11日申请将法定代表人、经理由赵顺先变更登记为吴国安，将监事王晓霞变更登记为刘建。同时，2016年的工商登记材料显示，中润资产管理公司、中润实业公司对外联系电话均为028-84455999。 审理中，中润实业公司申请对其与中润资产管理公司之间是否存在财产混同情形予以审计，本院依法委托四川安必信会计师事务所有限责任公司对中润实业公司、中润资产管理公司自公司成立到2016年5月期间资产独立性进行审计鉴定，四川安必信会计师事务所有限责任公司于2019年6月20日出具安必信审字［2019］34号《资产独立性审计鉴定报告》，鉴定报告载明：截止审计日，审计人员发现中润实业公司与中润资产管理公司之间资金交往密切，业务有交叉，往来发生额及余额占比较大。具体表现在：（一）资金交往密切。1.2012年6月28日至2016年4月30日中润实业公司与中润资产管理公司共发生非投资性货币交易42笔，涉及现金及银行存款5132371元，主要分为收中润实业公司往来款、收中润实业公司代收诚意金履约保证金等款项，其中：收中润实业公司往来款1078338元；收中润实业公司代收诚意金履约保证金等款项1533033元。支中润实业公司往来款项、存现到中润实业公司账户等款项，总计2521000元。2.审计人员在抽查中润资产管理公司会计凭证注意到，与中润实业公司相关的库存现金流水存在着大额收支，相应的会计凭证存在白条抵库，原始凭证缺失，相关人员审核签字缺失，加之审计受到审计期间客观条件的限制，无法实施相应的现金监盘程序，对于发生在审计期间与中润实业公司相关的现金流入的真实性持保留态度。（二）往来款项发生频繁且重大。1.在为中润·欧洲城一期一二批次街区商铺提供租赁及物业管理服务经营过程中，中润实业公司存在代为中润资产管理公司代取商家认租诚意金、履约保证金、房屋租金、物业水电费，并代为退还商家诚意金、履约保证金，代为支付物业水电费情形，依据移交的总账、明细账等财务资料，经审计在2012年6月28日至2016年4月30日期间中润实业公司代为中润资产管理公司收支款项共计117笔，涉及其他应收款12739652元，主要为应收中润实业公司代收往来款3127000元，应收中润实业公司代收认租诚意金、履约保证金、租金、水电费等款项2497455元，已收中润实业公司代收往来款938338.30元，已收中润实业公司代收认租诚意金款项1543132元，中润实业公司代为支付水电、招聘服务费等款项4338727元，中润实业公司代为退还认租诚意金、履约保证金款项294999.70元；2.对于其他应收款项下与中润实业公司相关的款项发生额，审计人员运用一系列的会计估算方法，将其与其他应收账款累计发生总额进行对比，经测算，审计期间平均各年与中润实业公司相关款项的比重均超过了60%，其中在2013年比重达到了99%以上，同时针对上述款项审计人员通过抽查凭证还发现在其他应收款项下与中润实业公司相关的各款项存在收抵不一致的情况，有通过归还现金或银行存款进行抵减，也有代为支付或者退还款项进行抵减，而后者经常出现在中润资产管理公司所属审计期间，并占有较大比重且涉及金额较大。（三）存在影响经营和资产独立性的情况。1.除中润实业公司在代为中润资产管理公司收取商家认租诚意金、履行保证金、房屋租金、物业水电费，并代为退还商家诚意金、履行保证金，代为支付物业水电费事项上存在上述资金交往密切及非经营性往来外，审计人员在抽查中润资产管理公司会计凭证、总账、明细账时发现，审计所属经营期间的会计凭证后附的代交水电发票、代收收据及文件说明加盖中有中润实业公司的印章，商家的认租诚意金及履约保证金并没有按照合同进入到中润资产管理公司银行账户，而是直接转入了中润实业公司银行账户，中润资产管理公司则以中润实业公司提供的凭证复印件在其他应收款项下对相关的款项进行账务处理;2.在退还商家认租诚意金及租金赔偿方面，中润实业公司以自己的名义向商家作出了退赔说明，并在说明书上加盖有中润实业公司的印章。同时审计人员在抽查合同时还注意到承租和出租单价普遍出现倒挂，两者相差约3倍，对于承租与出租单价的真实性，由于涉及的商家数量众多，加上多是自然人，无法实施大量的函证以获取充分、适当的证据，只能在会计估计、会计假设下对财务信息进行分析，依据现有的合同并查询所提供的财务报表发现各年均出现亏损，租赁服务作为中润资产管理公司最主要的经营业务，考虑到所租赁的主体中润·欧洲城为中润实业公司所开发，对中润资产管理公司与各业主签订的相关承租协议的具体目的和真实性需由法院调查核实，不在本次审计范围之内;3.中润资产管理公司在工商行政单位是作为具有独立经营的法人单位进行备案登记的，2012年6月18日至2016年4月18日期间中润实业公司作为其唯一股东可以通过行使股东权利出具股东会决议参与日常经营管理,但审计人员在移交的工商备案资料和公司日常管理资料中未发现与重大事项相关的决议文件，结合到上述中润实业公司直接代为做出经营决策的情况在审计期间具有一定的普遍性，对是否影响到了中润资产管理公司经营的独立性，由法庭判决。由于上述“(一)、(二)、(三)”对资产独立性的影响，本次审计无法据此对中润实业公司与中润资产管理公司截至审计日的资产独立性发表意见，由法庭判决。 本院认为，本案的争议焦点为中润实业公司与中润资产管理公司是否构成公司人格混同并应否对中润资产管理公司所负债务承担连带清偿责任。自中润资产管理公司成立至2016年，中润实业公司为中润资产管理公司的股东，占有中润资产管理公司100%的股权。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，中润实业公司应就中润资产管理公司的财产是否与本公司财产具有独立性承担举证证明责任。从詹光明、潘秀英、刘浩所举工商登记资料可见，高琦、刘建存在同时在中润实业公司与中润资产管理公司担任高级管理人员或控股股东，两公司的经营地址及对外联系电话均显示为相同的联系地址、联系电话。根据四川安必信会计师事务所有限责任公司于2019年6月20日出具的安必信审字［2019］34号《资产独立性审计鉴定报告》，该鉴定报告系中润实业公司申请而作出，相当于中润实业公司所举证据，中润实业公司应对该报告所示内容承担相应的责任。《资产独立性审计鉴定报告》虽在鉴定意见上未对中润实业公司与中润资产管理公司的资产独立性作出明确结论，但根据经审计发现的事实，中润实业公司与中润资产管理公司之间资金交往密切，往来款项发生频繁且重大，存在代中润资产管理公司收取款项、代退代赔款项、代为支付物业水电费等影响经营和资产独立性的情况，因此不能认定中润实业公司与中润资产管理公司的资产独立，中润实业公司并未完成上述举证证明责任，故中润实业公司应就中润资产管理公司所负债务承担连带清偿责任。 关于中润资产管理公司所负债务，根据已查明事实中润资产管理公司仅在约定的第三阶段租金支付期限内向詹光明、潘秀英、刘浩支付了60000元租金，故中润资产管理公司还应支付詹光明、潘秀英、刘浩房屋租赁租金298939元。中润资产管理公司主张上述租金远远高于同一地区租金水平并未举证，本院不予采信，中润资产管理公司应依照合同约定履行租金支付义务。关于违约金，根据《中润·欧洲城物业整租协议》，如承租人未按约支付租金给出租人，承租人应向出租人支付到期未支付金额每日万分之二的违约金，中润资产管理公司未按照合同约定支付租金已构成违约，应承担约定的违约责任。本案中，双方当事人在合同中对逾期支付租金的违约金约定为按照未支付金额每日万分之二计算，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十八条规定“当事人依据合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加的违约金数额以不超过实际损失为限”，詹光明、潘秀英、刘浩未对中润资产管理公司上述违约行为给其造成的损失予以举证，由于双方约定的违约金按未支付款项的每日万分之二向履约方支付违约金明显过高，本院根据本案实际情况，兼顾平衡双方当事人的利益，适当调减违约金支付标准，本案违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金为宜，具体为：2016年5月1日至2016年7月31日以应支付未支付租金20000元为基数；2016年8月1日至2016年10月31日以应支付未支付租金89734.75元为基数；2016年11月1日至2017年1月31日以应支付未支付租金159469.50元为基数；2017年2月1日至2017年4月30日以应支付未支付租金229204.25元为基数；2017年5月1日至本判决确定的本金给付之日止以298939元为基数。若未按本判决确定的给付之日给付本金，则上述违约金计算至本金付清之日止。中润实业公司对中润资产管理公司应支付租金及违约金承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成都龙兴中润资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付詹光明、潘秀英、刘浩租金298939元及违约金，违约金按中国人民银行公布的同期同档基准贷款利率的1.3倍计算，并按以下期间和基数计算：2016年5月1日至2016年7月31日以租金20000元为基数；2016年8月1日至2016年10月31日以89734.75元为基数；2016年11月1日至2017年1月31日以159469.50元为基数；2017年2月1日至2017年4月30日以229204.25元为基数；2017年5月1日至本判决确定的本金给付之日止以298939元为基数；若未按本判决确定的给付之日给付本金，则上述违约金计算至本金付清之日止； 二、成都中润实业有限公司对本判决第一项承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5918元、保全费2270元，合计8188元，由成都龙兴中润资产管理有限公司、成都中润实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李跃武 审 判 员  叶春梅 人民陪审员  曾庆顺 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  陈珊珊