广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终5589号上诉人（原审被告）：杨美霞，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：沈振，广东众帮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱佳，女，汉族，住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：胡建勇，广东左宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄汉杰，广东左宜律师事务所实习律师。原审被告：张亚飞，男，汉族，住山东省荣成市崂山街道。上诉人杨美霞因与被上诉人朱佳、原审被告张亚飞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨美霞上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判为杨美霞无需返还购房诚意金50000元和购房款6000元予朱佳；2.发回一审法院重审；3.一、二审诉讼费由朱佳承担。事实和理由：一、一审法院对朱佳支付的50000元的性质认定有误，50000元购房款的性质应认定为购房诚意金，不是定金，不应适用定金罚则。2018年7月22日杨美霞、朱佳、经纪方三方签订《房地产买卖合同》（以下简称涉案合同），约定需在当日支付定金50000元。2018年8月27日杨美霞、朱佳及原审被告张亚飞签订《房屋买卖补充协议》（以下简称补充协议）载明：二、买房购买房产款项支付方式1.向杨美霞支付购房诚意金50000元；2.过户当天朱佳向杨美霞支付购房首付款150000元。双方已经通过补充协议改变了签约主体、购房款支付方式及50000元购房款的性质，50000元购房款性质由定金变更为购房诚意金，首期楼款由100000元变更为150000元，按照合同签订履行的一般习惯和法律规则，若补充协议与主合同不一致，应当按照补充协议履行。补充协议是对主合同修改的认可和完善。不认可补充协议的优先效力就是否定当事人最后的真实意思表示。二、杨美霞没有收到朱佳支付的56000元购房款，一审判决对朱佳银行转账支付购房款50000元和微信转账购房款6000元给杨美霞的事实认定错误。朱佳将56000元购房款转账支付给案外人许*林，并未提供任何证据证明杨美霞及张亚飞指定案外人许*林收取购房款。杨美霞与案外人许*林曾是夫妻，但已经办理了离婚手续，涉案合同也是在双方离婚后签订的，许*林无权收取杨美霞应收的购房款，杨美霞也无可能授权许*林代收房款。涉案房屋本身存在抵押，在抵押尚未涂销的情况下，购房款应优先支付给抵押权人张亚飞，在张亚飞未授权给许*林的情况下不是支付给案外人许*林。同时，杨美霞提供的《自愿参加诉讼申请书》表明许*林隐瞒了离婚事实骗取朱佳的购房款，也没有主动告知杨美霞已代收购房款的事实，杨美霞对许*林收取购房款的事实并不知情，更不可能同意其代收购房款，许*林愿意承担退还56000元购房款的责任。补充协议第三条第二款约定朱佳将购房首付款和尾款必须转入杨美霞、张亚飞指定收款账户，朱佳的丈夫也是从事房产中介，对房产交易的一般习惯和交易规则是清楚的，应该提醒朱佳将购房款直接支付给合同相对方，但朱佳未经杨美霞、张亚飞的书面同意擅自向案外人许*林支付购房款已经构成违约，杨美霞、张亚飞有权解除合同并追究朱佳的违约责任。三、一审法院认为杨美霞个人的债务纠纷导致涉案房屋先后两次被查封以及未涂销抵押登记以保证合同目的实现等自身原因导致合同目的不能实现，构成根本违约，属于事实认定错误。涉案房屋的两次查封都是杨美霞的前夫许*林引起的债务纠纷，过错不在杨美霞。涉案房屋存在抵押登记不是涉案合同目的实现的障碍，抵押权人张亚飞同意将涉案房屋出卖给朱佳，也同意配合办理涂销抵押登记，杨美霞没有违约，不应该承担不能涂销抵押的责任，也无须承担违约责任。四、一审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人许*林，导致本应由许*林承担返还购房款的责任错误地由杨美霞承担，严重违反法定程序，应撤销一审判决，发回重审。案外人许*林提交的《自愿参加诉讼申请书》表明是许*林隐瞒相关事实，骗取了朱佳的购房款，事后也没有将收取的购房款转给杨美霞。许*林参与了涉案房屋买卖的过程，与本案有巨大的关系，许*林是本案必须参加诉讼的当事人，杨美霞在二审中也申请追加许*林为本案当事人，一审法院应当依职权通知许*林参与诉讼却未通知，致使一审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人，严重违反法定程序，应撤销一审判决，发回重审。二审庭审期间，杨美霞补充上诉事实和理由：1.一审判决超出朱佳的诉讼请求，朱佳仅向一审法院请求退还已支付的56000元及支付180000元违约金，未向法院请求双倍返还定金，一审法院违反民事诉讼法不告不理的原则。2.补充协议约定了支付方式及履行协议的先后顺序，即朱佳先向杨美霞支付购房诚意金，杨美霞才配合过户，有先后履行顺序，杨美霞在未收到购房诚意金及购房款的情况下，有权行使先履行抗辩权拒绝过户，房屋不能过户是朱佳的违约所致。3.杨美霞没有违约，一审庭审笔录记载有误，杨美霞同意解除买卖合同，同意案外人许*林退还购房款给朱佳，并没有说杨美霞本人要退还购房款给朱佳。杨美霞不懂法，是在未核实的情况下签名。朱佳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张亚飞未发表答辩意见。朱佳向一审法院起诉请求：1.解除朱佳与杨美霞签订的房屋买卖合同及与杨美霞、张亚飞签订的房屋买卖合同补充协议；2.杨美霞退还朱佳已支付的购房首期款56000元，赔偿中介服务费36000元及银行按揭费10000元；3.杨美霞支付朱佳违约金180000元；4.案件诉讼费用由杨美霞承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区**镇*大道中*号之一**花园*栋*房，登记权利人为杨美霞，登记日期为2017年12月14日，已办理抵押登记，抵押权人为张亚飞。2018年8月6日、2018年11月7日,涉案房屋分别因杨美霞与案外人纠纷被一审法院查封。2018年7月22日，杨美霞（卖方）与朱佳（买方）、广东房友地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（下简称“涉案合同”），约定卖方将涉案房屋以1800000元的价格售予买方。卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币×元整（¥×元）。买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币×元整（¥×元）。卖方不能按合同约定将该物业售予买方或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方须在2017年7月22日支付定金50000元、须在递件成功当日支付首期楼款100000元予卖方。买方应在2018年8月1日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助，提供贷款所需资料。买卖双方应在2018年8月15日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。同日，朱佳银行转账支付购房款共50000元予卖方。2018年8月27日，杨美霞（卖方、抵押人）、朱佳（买方）及张亚飞（抵押权人）签订《房屋买卖补充协议》（下简称“补充协议”），载明：杨美霞将自有名下房产抵押给张亚飞，向张亚飞申请借款。杨美霞现将涉案房屋出售给朱佳，售房款指定用于偿还张亚飞出借给杨美霞的价款本息。房屋成交价为1800000元。朱佳购房款支付方式：1.向杨美霞支付购房诚意金50000元，过户当天向杨美霞支付购房首付款150000元，自过户当天算起6个月内支付剩余款项1600000元。朱佳将购房首付款和尾款合计1750000元必须转入杨美霞和张亚飞指定收款账户。签订本协议后张亚飞配合杨美霞解除房产抵押登记手续。同日，朱佳微信转账购房款6000元予卖方。一审法院认为,涉案合同与补充协议约定是各方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方应依约全面履行各自的义务。朱佳已按约定支付购房款56000元，杨美霞作为卖方应依诚实信用原则确保涉案房屋没有权利瑕疵以实现合同目的，现因卖方与案外人债务纠纷导致涉案房屋在签订涉案合同后先后两次被查封，至本案辩论终结时查封状态仍持续。朱佳起诉后，杨美霞未举证证明有能力解决涉案房屋产权易动受限问题，朱佳有理由相信杨美霞丧失履行合同的能力；且至本案辩论终结时涉案房屋尚存在抵押权人为张亚飞的抵押登记，杨美霞作为卖方未涂销抵押登记以保证合同目的实现。综上，杨美霞由于自身的原因导致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。朱佳诉请解除涉案合同及补充协议，一审法院予以支持。如前所述，因杨美霞自身的原因导致合同不能履行，其对此存在过错，应承担相应的违约责任。关于朱佳主张的违约金，认定本案杨美霞应承担的违约金，应综合合同的履行程度及朱佳的实际损失。具体到本案，首先，涉案房屋成交价为1800000元，朱佳仅支付了56000元，其中50000元为定金；其次，涉案合同签订之次月，朱佳便知涉案房屋被查封事宜；再次，朱佳并未举证证明因杨美霞违约造成的实际损失。结合上述情况，根据公平原则，一审法院适用定金罚则酌定杨美霞双倍返还定金共100000元予朱佳，对超出一审法院核定范围的违约金主张，一审法院不予支持。除定金50000元外，朱佳尚支付了购房款6000元，朱佳主张退还该款项，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。朱佳主张的银行按揭费并非必需费用且无双方约定，一审法院对该费用的主张不予支持。关于中介费问题，涉案合同中关于中介费负担部分，专门在中介费金额空格处手写了“×”，故各方并未在涉案合同中约定中介费负担问题，各方亦未另行就中介费签署任何书面协议，且朱佳仅提供了一份手写中介费收款收据，无支付凭证佐证，综上，朱佳主张其已支出中介费36000元并主张杨美霞赔偿该费用，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、解除朱佳与杨美霞于2018年7月22日签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定；二、解除朱佳与杨美霞、张亚飞于2018年8月27日签订的《房屋买卖补充协议》；三、杨美霞应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金100000元予朱佳；三、杨美霞应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款6000元予朱佳；四、驳回朱佳其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费11504元，由杨美霞负担。二审期间，杨美霞围绕上诉请求依法提交了6组证据：1.离婚证复印件一张；2.（2018）粤0605民初12642号民事裁定书、（2018）粤0605执保3131号查封财产清单、（2018）粤0605民初12642号民事判决书复印件各一份；3.（2018）粤0605民初13823号民事判决书；4.自愿参加诉讼申请书。朱佳、张亚飞没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，杨美霞提交的证据1-证据4与本案无关，不作为本案的定案依据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案的争议焦点为杨美霞是否构成违约及一审判决的违约责任是否恰当。关于争议焦点一。杨美霞上诉主张，涉案房屋系因案外人许*林即杨美霞的前夫与他人的诉讼而被法院查封，不是杨美霞的过错，抵押权人张亚飞同意配合履行案涉合同，涉案房屋存在抵押不影响合同继续履行，故杨美霞不构成违约；相反，朱佳未按合同约定向杨美霞支付定金和购房款已构成违约，应承担违约责任。首先，杨美霞作为涉案房屋的出卖人，有义务保证房屋能够无障碍地过户给买受人朱佳。现涉案房屋于合同后先后两次被查封，至今查封状态仍持续，杨美霞未举证证明其有能力解决该房屋产权易动受限的问题，而且涉案房屋至今仍存在抵押权人为张亚飞的抵押登记，张亚飞在本案中明确表示同意解除涉案《房屋买卖合同补充协议》，不愿意继续履行该补充协议，杨美霞亦未涂销该抵押登记以保证合同目的的实现。由此，涉案房屋的过户存在障碍，朱佳关于杨美霞丧失合同履行能力的主张成立。一审判决认定杨美霞由于自身的原因导致合同目的无法实现而构成根本违约，并无不当，本院予以维持。其次，杨美霞在一审期间对已收取朱佳转账支付的购房款50000元及6000元予以确认且从未提出异议，而杨美霞于二审期间称不知道案外人许*林收取了上述款项及至本案诉讼却从未催促朱佳支付亦不符合常理，故一审判决认定朱佳已向杨美霞支付上述款项并无不妥。杨美霞的该上述理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。经查，虽然涉案合同约定，杨美霞不能按合同约定将该物业售予朱佳或者因违约而无法将该物业售予朱佳的，应向朱佳支付该物业成交价的10%作违约金。但一审判决综合考虑朱佳的付款情况、杨美霞的违约事实及朱佳的实际损失等，根据公平原则，适用定金罚则，酌定杨美霞双倍返还定金共100000元予朱佳，朱佳并未提起上诉，且该数额明显低于按约定标准计算的违约金，对杨美霞有利，故本院不再予以调整。杨美霞主张一审判决其承担的违约责任不当理据不足，本院不予支持。综上所述，杨美霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由上诉人杨美霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月二十五日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣