福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初658号 原告（反诉被告）：陈泽富，男，1978年1月4日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈潇君，福建梁峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑顺枝，男，1980年5月29日出生，汉族，住漳浦县。 委托诉讼代理人：林志新，福建觉岸律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈泽富与被告（反诉原告）郑顺枝租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈泽富向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、履约保证金50000元不予退还、郑顺枝立即交还租赁房屋（瓷砖、水电管道线路及墙体现状等不可拆除的附着物保留）；2.郑顺枝支付尚欠租金172500元，并支付自2018年12月1日起至返还房屋之日止的租金及房屋占用费；3.郑顺枝返还装修代垫款360000元；4.郑顺枝支付逾期支付租金的滞纳金678329元；5.郑顺枝支付违约金230000元；6.郑顺枝承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：郑顺枝向陈泽富租赁址在漳浦县绥安镇富丽山庄19号楼22层（2202#、2203#、2204#）的房屋，双方于2014年4月30日签订《房屋出租合同》一份，合同对租赁房屋的坐落、面积、装修、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等作了详细约定。合同第二条第三款及合同附件约定，郑顺枝应当在支付租金时分期返还装修款600000元整，自2015年1月1日起分十年还清，每年向陈泽富支付装修回款60000元，自2016年起每年的11月1日前付清。合同第七条第三款约定，因乙方（郑顺枝）责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方（陈泽富）所有或要求郑顺枝恢复原状并收取恢复工程实际发生的费用。合同第十二条约定，被告若推迟支付、拖欠房租累计3个月以上的，原告有权解除合同、收回房屋、不予退还履约保证金、要求被告按照合同租金总额2300000元的10%支付违约金及按日租金的3倍支付滞纳金。合同签订后，原告依约履行权利义务，被告却未能按约履行义务，仅于2018年4月支付了房屋装修代垫款60000元及租金20000元。截止2018年11月1日，已逾期304日缴纳租金，尚欠原告租金190000元及2019年度至2024年度6年的装修代垫款360000元。 郑顺枝答辩并反诉称，陈泽富的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。《房屋出租合同》明确约定租赁房屋仅作为宾馆公寓使用，但陈泽富所提供的房屋不符合约定用途，该房屋系个人住宅，不得作为商用，无法办理宾馆公寓的相关手续，导致租赁房屋至今无法使用，合同目的无法实现，故陈泽富违约在先，其应赔偿郑顺枝装修费用等各项经济损失。据此，郑顺枝向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2014年4月30日签订的《房屋出租合同》2.陈泽富返还已交房租620000元及装修款240000元；3.陈泽富赔偿装修费用（具体数额以鉴定结论为准）；4.陈泽富返还履约保证金50000元；5.陈泽富接收涉案房屋。 针对郑顺枝的反诉，陈泽富提出如下答辩，同意解除《房屋出租合同》并接收房屋，其余反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。《房屋出租合同》约定，租赁房屋仅作为宾馆公寓使用。合同签订时，陈泽富已向郑顺枝出具房屋产权证明，明确告知该房屋属于个人住宅用房，郑顺枝在明知情况下，仍违背合同约定，擅自改变租赁用途开设宾馆旅社。租赁房屋用作宾馆公寓根本不需要办理相关手续，且郑顺枝已按约定支付了2015年1月1日至2017年12月30日的租金及装修代垫款，从2018年才出现拖欠租金，其以实际履行合同的行为表明合同目的是可以实现的。据此，郑顺枝违反合同约定拖欠租金，陈泽富有权解除合同并收回租赁物。 陈泽富为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据一《房屋出租合同》，证明原、被告于2014年4月30日签订《房屋出租合同》一份，合同对代垫款项、租金、违约责任等条款进行了约定。 证据二《公证书》，证明原告根据被告在《房屋出租合同》上确认的地址向被告邮寄送达律师函，邮寄过程及材料均经过漳浦县公证处工作人员全程见证。 证据三国家企业信用信息公示报告，证明2014年6月24日，被告在案涉租赁场地注册成立“漳州市君凯莱投资管理有限公司”，营业范围为房屋租赁、对住宿业、酒店业的投资管理、物业服务等。 证据四房屋产权证及国有土地使用权证，证明案涉租赁房屋所有权人为陈泽富及其妻子。 上述证据经郑顺枝质证后，对其真实性均无异议，但认为租赁房屋是用作宾馆使用，根据合同约定如用于生产经营的应按照国家规定办理手续。 郑顺枝为支持其主张，向本院提交了如下证据： 证据一《房屋出租合同》及其附件，证明原、被告于2014年4月30日签订《房屋出租合同》一份，合同对出租房屋的用途等进行了约定。 证据二《营业执照》，证明被告于2016年4月22日申请设立漳州市君凯莱投资有限公司，法定代表人为郑顺枝。 证据三《安全隐患整改通知书》（编号0248），证明租赁房屋因无法办理特许行业经营许可，被公安机关责令立即停业。 证据四《行政处罚决定书》，证明租赁房屋无法办理特许行业经营许可，漳浦县公安局决定对漳州市君凯莱投资管理有限公司（摩登世家主题酒店）予以取缔、立即停业。 证据五19#楼租赁合同提前终止应收款项计算表，证明2018年8月，陈泽富向郑顺枝发函即19#楼租赁合同提前终止应收款项计算表。 证据六房屋装修票据，证明郑顺枝投入装修费1486900元。 上述证据经陈泽富质证后，对证据一至五的真实性无异议，对证据六的真实性有异议，认为该组证据与本案不具有关联性。 上述证据经原、被告举证质证后，双方对《房屋出租合同》及其附件、《公证书》、国家企业信用信息公示报告、房屋产权证及国有土地使用权证、《营业执照》、《安全隐患整改通知书》（编号0248）、《行政处罚决定书》、19#楼租赁合同提起那终止应收款项计算表的真实性无异议，本院予以确认，并在卷予以佐证。陈泽富对郑顺枝所提供的房屋装修票据的真实性有异议，经审查，该组证据能与原件核对无异议，对其表面的真实性本院予以确认。 本院经审理认定事实如下： 1、2014年4月30日，陈泽富为出租方（甲方）与郑顺枝为承租方（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定甲方将位于漳浦县富丽山庄19号楼第22层（面积共计955.81m2,房号为2202#、2203#、2204#）出租给乙方作为宾馆公寓使用，租赁期10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。自本合同签订之日至2014年12月31日为免租金装修期。每年基础租金为20万元，自2018年度起按每年递增5%【具体租金明细详见合同附件（后附）】，租金总额为230万元，具体租金支付时间及明细详见合同附件。自本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方支付合同履约保证金50000元。房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计3个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金，直至甲方终止合同。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有或要求乙方恢复原状并向乙方收取恢复工程实际发生的费用。乙方应遵纪守法，如用于生产经营，应按国家有关规定办理手续，依法缴交相应税费。甲方应提供房产证、身份证明等文件，乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存等条款。另外，合同对甲方支付装修工程款进行了约定：经双方协商，根据乙方将房屋用于作为宾馆公寓的用途装修方案及预算工程款（含房间设施）80万元，考虑到乙方承租初期资金紧张，甲方先行支付装修工程款40万元，并由乙方在支付租金时分期返还，总返还装修款60万元，明细返还情况详见租金支付合同附件。甲方先行支付装修工程款的支付进度为泥水工程完工验收后支付10万元；木作完工验收后支付10万元；油漆完工验收后支付10万元；装修工程整体完工验收，乙方将宾馆各项内部设施配备完整后支付10万元。甲方支付装修款违约特别约定：（1）非甲方的原因导致在2014年12月31日前的免租金装修期间内合同更无法履行或终止，已进行的装修工程所致对房屋原状的破坏，乙方应按甲方要求进行处理，对于甲方按前面约定已实际支付装修工程款乙方应予以返还并按年利率18%支付利息。乙方已自行支付的装修款甲方不予以负责；（2）非甲方的原因导致乙方在6年内终止合同，乙方应返还甲方支付的装修款（扣除已实际返还部分），并按甲方已实际支付的装修工程款40万元乘以年利率18%乘以实际占用时间计算支付利息。本合同自双方签字、甲方收到乙方所付合同履约保证金50000元后生效。合同还对房屋交付及收回的验收等条款进行了约定。 2、合同签订后，郑顺枝即支付给陈泽富履约保证金5万元，陈泽富亦将上述租赁房屋交付给郑顺枝进行装修使用。2014年6月24日，郑顺枝在租赁房屋处注册登记成立漳州市君凯莱投资管理有限公司，开始经营“君凯莱商务酒店”。2017年7月10日，漳浦县治安大队民警到“君凯莱商务酒店”检查，发现曾执柯（系郑顺枝雇佣的经理）未经公安机关许可，擅自经营，现场查扣曾执柯经营酒店旅客住宿收款账单一份。2017年7月17日，漳浦县公安局对漳州君凯莱商务投资管理有限公司作出浦公（治安）行罚决字【2017】00050号行政处罚决定书，以违法嫌疑人曾执柯自2017年5月初起至2017年7月10日未经公安机关许可，擅自经营“君凯莱商务酒店“，总经营额5万元，扣除工资洗涤费、日常用品等开支，实际非法得利1万余元为由，决定对漳州君凯莱商务投资管理有限公司处以取缔。 3、合同签订后，陈泽富依约交付给郑顺枝房屋装修款40万元，郑顺枝亦已支付给陈泽富2015年度租金20万元和返还装修款6万元、2016年度租金20万元和返还装修款6万元、2017年度租金20万元和返还装修款6万元。2018年4月，郑顺枝又支付给陈泽富8万元（其中租金2万元、返还装修款6万元）。 4、漳浦县绥安镇朝阳路东段富丽山庄19幢2202号、2203号、2204号的房屋所有权人为陈泽富和杨阿香。房屋性质均为商品房，其中2202号、2204号的规划用途为高档公寓，2203号的规划用途为普通住宅。 5、本案在审理过程中，陈泽富于2019年1月23日向本院申请财产保全，本院于同日作出（2019）闽0623民初658号民事裁定书，冻结郑顺枝的银行账户存款40万元；冻结郑顺枝在漳州市乐佳装饰有限公司的股权，冻结价值以590829元为限；查封郑顺枝名下址在漳浦县绥安镇鹿溪北岸润璟金座一期C1号楼103室及址在漳浦县绥安镇朝阳路海关宿舍楼502室房地产，查封价值以50万元为限。陈泽富为此支付了申请费5000元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案陈泽富与郑顺枝所签订《房屋出租合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈泽富依约将租赁房屋交付给郑顺枝使用、收益，郑顺枝未能依约支付租金，构成违约，依法应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郑顺枝累计拖欠房租3个月以上，根据《房屋出租合同》第九条约定，陈泽富有权解除合同并收回房屋，故陈泽富请求判令解除《房屋租赁合同》、郑顺枝返还租赁房屋并按《房屋租赁合同》约定标准计付尚欠租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《房屋出租合同》第十二条约定，非甲方原因导致乙方在6年内终止合同的，乙方应返还甲方支付的装修款（扣除已实际返还部分），并按甲方已实际支付的装修工程款40万元乘以年利率18%乘以实际占用时间计算支付利息。经查，扣除郑顺枝已实际返还24万元，按上述约定计算，郑顺枝应再返还的装修代垫款（含利息）数额已逾36万元，现陈泽富主张返还装修代垫款（含利息）36万元，在约定范围内，系陈泽富对自己权利的处分，且不损害郑顺枝的合法权益，本院予以支持。另，根据《房屋租赁合同》第十二条乙方违约责任的约定，推迟支付、拖欠房租累计3个月以上的，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金、同时不退还合同履约保证金。逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。由此可见，履约保证金、逾期支付租金滞纳金和违约金均属于损害赔偿范畴，三者性质和功能相同，郑顺枝既主张履约保证金，又主张逾期支付租金滞纳金和违约金，属于重复主张，综合本案合同的履行情况，以实际损失为基础，本院酌情按不予退还履约保证金50000元予以支持，违约金及滞纳金部分的诉讼请求予以驳回。陈泽富因申请保全措施所交纳的申请费5000元，属于诉讼费用范畴，应由败诉方负担。郑顺枝反诉请求解除《房屋出租合同》与陈泽富接收房屋，与陈泽富的诉讼请求相同，本院不作重复处理。郑顺枝以租赁房屋不符合合同约定用途为由，反诉请求判令陈泽富返还已交租金62万元、装修款24万元、履约保证金5万元，并赔偿装修费用等，经查，郑顺枝未能举证证明讼争租赁房屋无法办理相关营业手续，且作为《房屋出租合同》附件的房屋产权证书亦明确载明租赁房屋的性质和规划用途，郑顺枝在签订《房屋出租合同》时,已经知道或应当知道租赁房屋的性质和规划用途，现郑顺枝提出租赁房屋在使用上存在行政管制限制，致使无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现的主张,缺乏事实和法律依据，其反诉请求不能成立，予以驳回。 综上所述，陈泽富请求判令解除《房屋出租合同》、郑顺枝返还租赁房屋并按《房屋出租合同》约定标准支付尚欠租金,履约保证金50000元归陈泽富所有，郑顺枝返还装修代垫款（含利息）36万元、承担保全申请费5000元，有事实根据和法律依据，本院予以支持，其余诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，予以驳回；郑顺枝的反诉请求，缺乏事实和法律依据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除陈泽富与郑顺枝于2014年4月30日所签订的《房屋出租合同》； 二、郑顺枝已支付的履约保证金50000元归陈泽富所有； 三、郑顺枝应于本判决生效后十日内将址在漳浦县富丽山庄19号楼第22层（面积共计955.81m2,房号为2202#、2203#、2204#）返还给陈泽富； 四、郑顺枝应于本判决生效后十日内支付给陈泽富尚欠2018年度租金190000元，并从2019年1月1日至返还房屋之日止按《房屋出租合同》约定的租金标准支付租金； 五、郑顺枝应于本判决生效后十日内返还给陈泽富装修代垫款（含利息）36万元； 六、郑顺枝应于本判决生效后十日内支付给陈泽富因本案所花费的保全申请费5000元； 七、驳回陈泽富的其他诉讼请求； 八、驳回郑顺枝的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18217元，适用简易程序审理减半收取计9108.5元，由陈泽富负担4296元、郑顺枝负担4812.50元；反诉受理费6450元，由郑顺枝承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄锦洪 二〇一九年七月十七日 书记员  张志勇