山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初1219号 原告：赵沛芝，女，1972年11月15日出生，汉族，经商，户籍地临沂市兰山区，现住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：高学本，山东合清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：诸葛常才，山东合清律师事务所律师。 被告：临沂德兴居置业有限公司，住所地临沂市兰山区沂蒙路与涑河路交汇处（沂蒙路东）20米路北一楼。统一社会信用代码91371302793910230F。 法定代表人：林晓合，董事长。 委托诉讼代理人：尹文堂，山东衡正源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金辰，山东衡正源律师事务所实习律师。 被告：临沂市金凤凰置业有限公司，住所地临沂市兰山区万兴都国际商业公园7号楼21层。统一社会信用代码91371300797310136Q。 法定代表人：徐士东，董事长。 委托诉讼代理人：马洪涛，山东上和（深圳）律师事务所。 原告赵沛芝与被告临沂德兴居置业有限公司(以下简称：德兴居置业公司)、临沂市金凤凰置业有限公司（以下简称：金凤凰置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵沛芝及其委托诉讼代理人高学本，被告德兴居置业公司的委托诉讼代理人尹文堂到庭参加诉讼，被告金凤凰置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵沛芝向本院提出诉讼请求:１.判令被告向原告支付迟延交房及迟延办理房产证的违约金共计人民币133021元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月29日，原、被告签订了《商品房预售合同》，合同约定被告将德兴雅苑xx号房出售给原告，房屋总价为443404.5元。该合同第八条明确约定了交房时间是在2009年10月17日前，第九条规定了迟延交房的责任为每日万分之三的违约金。第十五条约定了交付房屋后的90日内由被告向产权登记机关提供资料为原告办理商品房屋产权证。合同签订后，原告按照约定交付了购房款，履行了合同内容，但是被告迟延了交房及办理房屋产权证时间。被告的不诚信行为严重损害了原告的合法权益。特向贵院提起诉讼，望判如所请。 德兴居置业公司辩称，原告主张我公司迟延交房证据不足分，按照合同约定我公司在2010年7月31日进行交房，根据我方持有的商住楼交房登记簿显示我公司于2010年7月31日进行分次交房，在2017年7月31日具备了交房条件；对于迟延办证的问题合同中就违约金的数额进行了明确约定，该约定系双方的真实意思表示，符合合同法关于违约条件款的约定，请求法庭按双方合同约定的违约金计算方式进行确定。 金凤凰置业公司提交书面答辩状辩称，涉案房地产开发工程,原系临沂市政府招商引资项目。当时，因德兴居置业公司开发资质尚不完备，故在政府同意下暂时借用金凤凰置业公司名义办理了前期土地出让手续，并与包括原告等在内的业主签订了《商品房预售合同》。因此，金凤凰置业公司的法律地位，系接受德兴居公司的委托代订合同，并非自身作为卖方主体的真实意思表示。金凤凰置业公司并不否认，涉案房屋买卖合同记载内容中并未明示受托代签关系，但与德兴居置业公司之间的委托关系，本是原告明知亦应知晓的基本事实。对此“隐名代理纠纷”的处理，依据《合同法》第四百零二条之规定，合同效力直接约束原告与德兴居置业公司，而与金凤凰置业公司无关。即便退一步讲，假设原告于签约当时不知德兴居置业公司委托关系的存在，但鉴于后续实际履行过程中，临沂市房产交易管理中心已将楼盘项目及预售许可登记变更至德兴居置业公司名下，且原告亦据此以德兴居置业公司为销售方与之办理了购房款结算、房屋移交、发票签收等手续，依法应视为原告已实际行为认可了合同权利义务关系的一并转让，并由此确立了其二者之间的合同关系。也正因如此，兰山法院此前受理的其他业主一并起诉金凤凰置业公司及德兴居置业公司商品房买卖合同纠纷案件中，已经作出(2017)鲁1302民初5892号、5894号、5896号、5897号等多份生效判决，均已驳回了针对金凤凰置业公司的诉讼请求。综上，金凤凰置业公司认为原告对于金凤凰置业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法判决驳回。 本院经审理认定事实如下：2009年10月17日，原告赵沛芝（买受人、乙方）与被告金凤凰置业公司（出卖人、甲方）签订《商品房预售合同》一份，约定，赵沛芝购买金凤凰置业公司开发的位于临沂市××山区××路××楼××单元××商品房××套，房屋代码为1149050；建筑面积为115.34平方米，单价每平方米3850元，总金额444059元；付款方式为银行按揭，在签订本合同时买受人已支付人民币104059元，余款340000元整通过银行按揭支付；出卖人应当于2010年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限（2010年7月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。另，双方还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告赵沛芝按约定履行了支付房款的义务。被告德兴居置业公司于2017年6月17日为原告出具了金额为443404.5元的购房款发票。 2018年9月21日，赵沛芝就案涉房屋办理了不动产登记，不动产登记号为鲁（2018）不动产权第00xxx00号，不动产登记证书上载明房屋竣工时间：2014年。 另查明，本院已经发生法律效力的（2017）鲁1302民初5894号民事判决查明，2011年1月14日，德兴居置业公司向临沂市房产交易管理中心递交商品房预售方案，记载“德兴雅苑”商住楼开工日期为2008年5月1日，竣工日期为2010年7月31日，现已交房，业主均已入住。原以金凤凰置业公司办理商品房预售许可证，现已转让给德兴居置业公司，特申请办理商品房预售许可证。2015年1月22日，临沂市房产登记交易中心向德兴居置业公司出具房屋权属登记备案证明，确定包括涉案房屋在内的“德兴雅苑”xx号楼、xx号楼系德兴居置业公司的私有财产。根据本院上述生效判决查明的事实及当事人陈述，案涉房屋原由金凤凰置业公司开发，后将相关土地及地上建筑转让给德兴居置业公司，经有关部门备案，包括涉案房屋在内的德兴雅苑xx号楼、xx号楼均转为德兴居置业公司的私有财产，原合同约定的由出卖人承担的各项义务，依照有关法律规定应由德兴居置业公司承担，当事人对上述事实均无异议，本院对以上事实予以确认。庭审中，赵沛芝认可本案纠纷的责任主体为德兴居置业公司。 还查明，本院已生效的法律文书（2017）鲁1302民初5892号、（2017）鲁1302民初5894号、（2017）鲁1302民初5896号民事判决均认定案涉房屋于2010年8月2日经五大主体验收合格。 关于德兴居置业公司交付案涉房屋的具体时间。赵沛芝主张德兴居置业公司于2018年9月21日交付房屋，并提交2018年9月21日赵沛芝与德兴居置业公司签订的《商品房结算移交协议书》、购房发票、不动产权证书、房屋权属登记备案证明各一份拟证明其主张，移交协议书载明赵沛芝购买的德兴雅苑小区xx号楼xx单元xx号商品房，现已竣工并验收合格，房屋建筑面积115.17平方米，每平方价格3850元，总建筑面积115.17平方米，共计￥443404.5元，双方已结清购房款，该房屋与四邻相连的板和墙均为伙有，别无纠葛本协议签订后，德兴居置业公司将该房屋交付赵沛芝使用，产权归赵沛芝所有；房屋权属备案证据载明兰山区德兴雅苑xx号楼、xx号楼竣工日期为2014年1月10日；不动产权证书载明兰山区德兴雅苑xx号楼xx室房屋竣工时间为2014年。德兴居置业公司的质证意见为，对证据真实性无异议，但是对证明的交付房屋时间有异议,其中移交协议书是为了办理产权证书而出具的，并不是房屋真正的交付时间，依此作为交房时间是理解上存在错误。德兴居置业公司针对上述质证意见提交交房登记簿一份，拟证明涉案房屋已在2010年7月31日具备了交房条件，并且自2010年7月31日其开始办理了交房手续，赵沛芝于2010年9月23日在交房登记簿中签字确认了交房时间。本院认定意见为，德兴居置业公司提交的登记薄可以证明德兴居置业公司于2010年9月23日将案涉房屋交付给了赵沛芝；对于交付的房屋是否符合法律规定的问题，本院已生效的民事判决均查明并认定案涉房屋于2010年8月2日经五大主体验收合格，因此，德兴居置业公司交付的房屋符合双方合同的约定，本院确认德兴居置业公司依约交付房屋的时间为2010年9月23日。 本院认为，赵沛芝与金凤凰置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反有关法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，对此本院予以确认。德兴居置业公司取得相关资质及商品房预售许可证后，金凤凰置业公司将合同权利义务转让给了德兴居置业公司，并经有关部门备案，包括涉案房屋在内的德兴雅苑xx号楼、xx号楼均转让给德兴居置业公司，《商品房买卖合同》约定的出卖人的各项义务，依照法律规定应当由德兴居置业公司承担，各方当事人对该事实均无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照全面履行自己的义务。德兴居置业公司于2010年9月23日交房，已构成违约，应承担违约责任。依照本案房屋买卖合同约定，德兴居置业公司应当于2010年7月31日前交付房屋，但实际交房时间为2010年9月23日，逾期54天，德兴居置业公司应按日向赵沛芝支付已交付房价款万分之三的违约金，即德兴居置业公司应支付逾期交房违约金7183.15元（443404.5元×万分之三×54天）。德兴居置业公司未能及时配合赵沛芝办理产权登记手续，亦已构成违约，对该事实，德兴居置业公司无异议，应当支付违约金。根据双方约定，德兴居置业公司应支付延期办证的违约金2217.02元（443404.5元×0.5%）。金凤凰置业公司在签订合同后，将合同权利义务概括转让给德兴居置业公司，且赵沛芝认可德兴居置业公司为责任主体，因此，金凤凰置业公司在本案中不应承担责任。原告赵沛芝要求被告金凤凰置业公司承担责任的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。被告金凤凰置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对一审当庭质证、辩论等权利的放弃，不影响本案事实的认定。 综上所述，原告赵沛芝要求被告德兴居置业公司支付违约金133021元的诉讼请求，对于其中的9400.17元，事实清楚，证据充分，本院予以支持；对于原告赵沛芝的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告临沂德兴居置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告赵沛芝逾期交房违约金7183.15元； 二、被告临沂德兴居置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告赵沛芝逾期配合办理产权登记手续违约金2217.02元； 三、驳回原告赵沛芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1480元，由临沂德兴居置业有限公司负担105元，由原告赵沛芝负担1375元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  田艳梅 二〇一九年七月二日 书记员  庄 宁