重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0108民初13444号 原告:陶佳,女,汉族,19XX出生,住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：刘X，重庆君之合律师事务所律师。 被告:任小兵,男,汉族,19XX日出生,住重庆市九龙坡区。 被告:中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行,住所地重庆市南岸区江南大道9号，统一社会信用代码91500108903162406F。 负责人：刘英丽，该行支行长。 委托诉讼代理人：刘X，男，汉族，19XX出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：刘X，男，汉族，19XX日出生，住重庆市南岸区。 原告陶佳诉被告任小兵、中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称工行南岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李明刚适用简易程序公开开庭进行了审理。陶佳的委托诉讼代理人刘X，任X，工行南岸支行的委托诉讼代理人刘X、刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶佳向本院提出的诉讼请求为：1.解除陶佳与任小兵签订的《房地产买卖协议书》；2.任小兵双倍返还定金10万元、赔偿损失20万元；3.工行南岸支行对任小兵的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、保全费由任小兵、工行南岸支行承担。 事实和理由：2018年5月4日，陶佳与任小兵签订《房地产买卖协议书》，约定任小兵将位于重庆市南岸区X号房屋出售给陶佳。陶佳支付定金5万元后，任小兵仍然将该房屋挂在网上和委托中介计息出售，且拒绝配合陶佳办理相关手续。之后，陶佳起诉任小兵要求其过户、工行南岸支行配合解除抵押，但两被告在陶佳不知情的情况下在诉讼期间将案涉房屋解除抵押并出售给案外人。陶佳认为任小兵的行为构成一房二卖属严重违约，理应承担违约责任。工行南岸支行在明知房屋存在争议的情况下配合任小兵解除抵押，导致陶佳的合同目的无法实现，理应就任小兵的违约责任承担连带清偿责任。故陶佳诉至本院。 任小兵辩称：陶佳的说法不符合事实，双方确实签订过书面的房屋买卖合同，但任小兵不存在违约行为，任小兵已经配合陶佳两次进行贷款。第一次是在签订《房地产买卖协议书》一周左右的时间在中国建设银行南岸支行办理，但未通过，未通过的原因系该银行表示陶佳涉嫌炒房，无贷款资格。第二次是在第一次未办理成功后的一个多星期，在中国工商银行杨家坪支行办理。2018年5月24日，陶佳通知任小兵银行审批贷款已通过，任小兵要求陶佳按照合同约定支付55万元，但陶佳一直未支付任何款项。后任小兵书面通知陶佳解除合同，且已由中介保存入档，之后才将房屋另行出售。 工行南岸支行辩称：其不知晓陶佳与任小兵之间的房屋买卖合同关系，任小兵按照工行南岸支行的规定偿还借款，工行南岸支行按约办理解除抵押手续，程序正当，故不应当对案涉纠纷承担任何责任。 陶佳举证如下： 1.《房地产买卖协议书》，拟证明：陶佳与任小兵之间存在房屋买卖关系。 2.定金收条，拟证明：陶佳按照合同约定将定金5万元支付给任小兵。 3.证明一份，拟证明：重庆优优房地产有限公司（以下简称优优公司）证实任小兵拒绝按照合同约定将房屋出售，且拒绝办理解除抵押等事宜。 4.催告函，拟证明：优优公司催告任小兵办理银行解押等房屋买卖手续。 5.不动产登记中心查询信息，拟证明：案涉房屋已在2018年7月20日过户至案外人名下。 6.《房地产买卖及居间合同》，拟证明：任小兵向案外人出售房屋的事实，售房价为193万元，签订时间为2018年6月3日。 任小兵质证意见：证据1、2、5、6的真实性无异议。证据3出具之时，双方已经解除房屋买卖合同关系。在证据4出具之前，任小兵已经通知优优公司因陶佳违约，其不再继续出售房屋。 工行南岸支行质证意见：证据1、2、3、4、5、6均与其无关。 任小兵举证如下： 微信聊天记录截图两份（其一为陶佳与任小兵配偶，其二为任小兵与优优公司工作人员），拟证明：在银行按揭审批贷款通过后，任小兵要求陶佳支付款项，陶佳拒绝；根据合同约定，陶佳应当支付45万元的首付款。优优公司出具催款函之前，陶佳已经违约，任小兵已经明确表示不再出售房屋。 陶佳质证意见：对该组证据的真实性无异议，通过陶佳与任小兵配偶的微信聊天可知，任小兵要求陶佳打款周转，并非办理银行解押，但陶佳表示支付款项的前提是尽早解押。任小兵与优优公司工作人员的聊天记录不能达到其证明目的。 工行南岸支行质证意见：该组证据与其无关。 工行南岸支行举证如下 贷款本息结清证明，拟证明：任小兵按约偿还款项，工行南岸支行按规定进行资金扣划并向任小兵出具结清证明。 任小兵质证意见:真实性无异议。 陶佳质证意见：真实性无异议，但与本案无关。 经审理查明：2018年5月4日，陶佳、任小兵、及工行南岸支行优优公司签订《房地产买卖协议书》，约定的主要内容为：任小兵将其名下的位于重庆市南岸区X房屋出售给陶佳，建筑面积123.74㎡，房屋成交总价为165万元；陶佳自愿将定金5万元交付给任小兵，任小兵出具定金收条；第一次付款在2018年5月4日，支付5万元，第二次付款在按揭审核通过之后支付55万元，第三次付款在过户当天，支付14万元，第四次付款以银行发放贷款时间为准，金额为90万元；任小兵与首期房款将案涉房屋移交给陶佳；陶佳承担按揭及过户税费、中介费等一切费用；任小兵在收到陶佳的定金后，不得再将案涉房屋转卖给第三者；陶佳以按揭方式购房的，应完全配合优优公司办理按揭手续，如因陶佳原因导致按揭不能顺利办理，陶佳承担责任；若任小兵违约，则处双倍退还定金外，须全额退还陶佳已付房款，并按已付房款的30%赔偿陶佳的经济损失，另支付陶佳每日0.5%的它项损失费（自本协议签订之日起，按本协议所列房屋的成交总额计算），造成严重损失的，按实际情况进行赔偿，同时全额支付优优公司的居间服务费；陶佳和任小兵双方配合办理陶佳的按揭及过户事宜，陶佳保证购房时首套贷款，保证征信良好。 合同签订当日，陶佳即按约支付定金5万元。此后，双方在优优公司的组织下办理银行按揭贷款审批手续。之后，该项审批于2018年5月24日通过。同日，陶佳告知任小兵其银行按揭贷款审批已经通过，可以办理房屋案涉银行解除抵押手续，任小兵则回复称其要与抵押银行确认一下什么时候可以解压，确认后再告诉陶佳。之后，优优公司工作人员通过打电话、发微信、发短信的方式催促任小兵继续履行《房地产买卖协议书》，并按约预约银行办理解除抵押手续，任小兵则在沟通过程中表示不再继续出售案涉房屋。2018年6月3日，任小兵与刘锋签订《房地产买卖及居间合同》，并于2018年7月10日通过工行南岸支行下属的茶园支行结清案涉房屋贷款后将案涉房屋出售。 本院认为，陶佳与任小兵签订的《房地产买卖协议书》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，陶佳与任小兵之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同订立后，陶佳已按约向任小兵支付定金5万元，然任小兵在合同履行过程中接到陶佳告知其银行按揭贷款审批已经通过的情况下并未按约预约抵押银行办理解除抵押手续，且经作为居间方的优优公司多次沟通和联系明确表示不再出售案涉房屋，导致合同继续履行受阻。在此之后，任小兵又将案涉房屋另售他人，任小兵的行为已构成显著违约，导致陶佳的合同目的无法实现，现陶佳诉请解除基于《房地产买卖协议书》与任小兵成就的房屋买卖合同关系，本院予以支持。任小兵辩称因陶佳未支付首付款55万元存在违约行为故在此之后出售案涉房屋。本院认为，陶佳在其银行按揭贷款审批通过已及时告知任小兵预约抵押银行办理解除抵押手续，但其在知晓后并未有证据证明其已预约抵押银行并告知陶佳，且通过优优公司催促后则表示不再出售案涉房屋，陶佳未支付首付款的原因并非其自身原因所致，更不应就此认定陶佳存在违约行为，故对于任小兵提出的该项辩称理由，本院不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在上述《房地产买卖协议书》中房屋买卖合同关系的解除后，任小兵理应依法将收取的5万元定金返还给陶佳。鉴于任小兵在合同履行过程中存在显著违约行为，已致陶佳因购买案涉房屋造成相关损失，陶佳按约依法可向其主张赔偿损失。结合合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定，陶佳主张违约金20万元，系对自身权利的处分，且属法律允许范围之内，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。鉴于此，在本院已支持其上述违约金的情况下，陶佳再行主张定金条款无法律依据，本院不予支持。 关于工行南岸支行的责任。本院认为，工行南岸支行并非《房地产买卖协议书》中的合同相对方，无合同约定和法律规定其应对任小兵的债务承担连带清偿责任。作为案涉房屋的原抵押权人，其在接到债务人任小兵的通知后按约接收任小兵清偿债务并涤除原案涉房屋的抵押，并无违约违法或侵害陶佳权益之处，陶佳诉请工行南岸支行就任小兵的债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下： 一、解除原告陶佳与被告任小兵之间基于2018年5月4日订立的《房地产买卖协议书》成就的房屋买卖合同关系； 二、被告任小兵于本判决生效之日起5日内向原告陶佳返还定金5万元； 三、被告任小兵于本判决生效之日起5日内向原告陶佳支付违约金20元； 四、驳回原告陶佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1350元，诉讼保全费1120元，共计2470元，由被告任小兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  李明刚 二〇一九年七月十八日 书记员  周 敏