广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5972号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘金明，男，1983年3月10日出生，汉族，住广东省丰顺县******老祠，公民身份号码441************734。委托诉讼代理人：谭婉妮(系刘金明的配偶),住广东省广州市天河区*******。委托诉讼代理人：杨锦锋，广东宝昶律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：麻慧央，女，1972年6月22日出生，汉族，住浙江省缙云县**********，公民身份号码332************746。委托诉讼代理人：黄丽君，广东任高扬律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：佛山市臻豪房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区************之8，统一社会信用代码91440606MA4UNA7L05。法定代表人：区某1。上诉人刘金明因与被上诉人麻慧央、佛山市臻豪房地产中介服务有限公司（以下简称“臻豪房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘金明上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持刘金明一审反诉的全部诉讼请求;3.判令麻慧央、臻豪房地产公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审法院以麻慧央不具备购房资格属于合同约定无法过户的情况为由，认定麻慧央不存在违约行为缺乏事实依据。刘金明与麻慧央于2017年10月3日签署《房屋买卖合同》(合同号：0001457)，约定由麻慧央购买刘金明位于佛山市顺德区**********************屋，臻豪房地产公司为本次房屋买卖的中介方。合同约定购房款为140万元，同时该合同第十二条明确约定，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业,应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。现因麻慧央不具备买房资格，导致合同目的无法实现，麻慧央已构成根本违约。在此情况下，刘金明于2018年5月29日向麻慧央及臻豪房地产公司发出《解除房屋买卖合同通知书》，指出麻慧央的上述违约行为，并要求解除涉案合同且保留追究违约责任的权利。麻慧央和臻豪房地产公司对此从未提出异议，足以证明麻慧央和臻豪房地产公司已经默认麻慧央在合同履行过程中存在的违约行为。但一审法院对于麻慧央不具备购房资格的重要事实未进行调查核实，对于麻慧央的违约行为也未进行认定，这导致一审判决认定事实不清。（二）因麻慧央无购房资格导致合同无法履行，麻慧央的行为构成违约，该情形并不属于案涉合同约定应返还款项的情形。案涉《房屋买卖合同》第二十条约定，在2018年1月31日前，因买方无法过户，卖方同意无息退还买方定金50000元及买方支付楼款300000元。该条约定并不包括买方不具备购房资格的情况，一审法院无视该条款，将买方不具备购房资格的情形也纳入该条款的适用范围错误。2017年6月1日起，佛山市实施二手房限购政策，而麻慧央明知自己不具备买房资格，仍然签订涉案合同，最终导致合同无法履行，造成刘金明的经济损失。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条的规定，麻慧央理应承担违约责任。（三）案涉《房屋买卖合同》第二十条的约定有明确的约定期限，即2018年1月31日前。在该期限届满后，该合同第二十条第二款约定的退还款项义务已经超出约定期限，对刘金明已不具备约束力。而且在从约定期限届满至刘金明解除合同这长达4个月的时间里，麻慧央从未向刘金明提出退还款项的要求，对刘金明发出的解除合同通知也从未提出任何异议。麻慧央主张刘金明拖延不退还款项的主张无事实依据，也不符合常理。一审法院忽略该条款的约定期限，以该条款作为判决依据属于认定事实错误。（四）《房屋买卖合同》第二十条是有关返还款项的约定，而不是免责条款，不影响刘金明追究麻慧央违约责任的权利。该条约定仅为合同解除后卖方退还款项的义务，但内容并无明确改变和免除买方在违反合同义务时需要承担的违约责任，与合同第十二条约定的违约责任条款并无任何冲突。刘金明按照合同第十二条约定要求麻慧央承担违约责任并支付违约金14000元符合合同约定。二、一审判决在没有查清事实的情况下草率的作出判决，损害当事人的合法权益。（一）一审判决书不仅将臻豪房地产公司名称写错，还将涉案合同签订时间写错，认定“现麻慧央因无法取得佛山市高明区户口致使受房地产政策限制不能办理涉案房屋的过户手续，该情况属于上述约定无法过户的情况”，侵害了刘金明的合法权益。（二）一审判决在没有任何说明的情况下全面否定了刘金明主张的事实，采信了麻慧央无证据支持的观点，判决并未写明其作出上述认定的依据及理由，从判决的形式以及双方的书面证据已经可以看出存在严重错漏，判决不公平公正。三、臻豪房地产公司违反居间义务，理应承担违约责任。一审法院未将臻豪房地产公司列为被告，并对其违约行为不予确认，导致买卖双方的合法权利均无法受到保护。臻豪房地产公司作为本次房屋买卖交易的居间方，对不具备购房资格的麻慧央承诺可以为其取得购房资格，但事后又无法兑现承诺，致使买卖双方签订涉案合同的目的根本无法实现，最终导致合同解除，导致买卖双方的利益均受到严重损害，其行为违反居间义务，构成故意隐瞒重要信息，恶意促成合同订立，其应当对上述损失承担连带赔偿责任。本案涉案合同既包含了双方的买卖合同关系，也包含了居间合同关系，属于混合合同。但一审法院无视上述事实，仅以臻豪房地产公司所提供的是居间服务，属于另一法律关系为由不予处理增加当事人的诉累，且浪费司法资源。麻慧央辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回刘金明的上诉请求。一、案涉《房屋买卖合同》签订前以及签订时，刘金明已经明知麻慧央不具备佛山市购房资格，从一审证据显示，2017年11月26日中午12点05分，刘金明曾通过微信询问“麻慧央户口名额是否下来”，以及刘金明在一审庭审时明确说到，在签约时刘金明有向麻慧央以及臻豪房地产公司确认麻慧央是否具备购房资格。故双方对因麻慧央没有购房资格而无法办理过户的情况在案涉《房屋买卖合同》第二十条中作了特别约定，即由刘金明无息退还定金以及购房款共计350000元给麻慧央且不需要麻慧央承担因无法办理房屋过户手续所产生的责任。二、案涉《房屋买卖合同》第二十条属于对合同条款以及附件内容的修改和补充，及对涉案合同第十二条第一款中的责任作了变更。同时，该合同第二十条约定并非对于合同解除后的处理，而是对于因麻慧央无法过户的情况作了特别约定。本案不应再适用《房屋买卖合同》第十二条第一款的约定，即刘金明无权根据合同第十二条第一款的约定追究麻慧央的责任。双方之所以在该合同第二十条做特别约定，就是为了防止刘金明故意利用合同第十二条第一款追究麻慧央的违约责任，若刘金明依然可以利用合同第十二条第一款来追究麻慧央的违约责任，则涉案合同的第二十条的特别约定将没有任何意义，也有违双方订立合同时的真实意思表示。三、《解除房屋买卖合同通知书》是刘金明单方出具，刘金明无权单方解除涉案合同。且自刘金明2018年5月29日出具该《解除房屋买卖合同通知书》后并未退还定金以及首期购房款共计350000元给麻慧央。直至2018年10月31日，刘金明才一共返还了21万元，其行为构成严重违约。四、麻慧央、刘金明、臻豪房地产公司在订立涉案合同时明确知悉麻慧央不具备购房资格，本案不适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条的规定。五、在2018年1月31日之前，麻慧央、刘金明、臻豪房地产公司均知悉麻慧央无法办理房屋过户手续。麻慧央一直催促刘金明返还定金以及购房款共350000元，刘金明也承诺是把案涉房子卖给别人后就把定金以及楼款共350000元退还给麻慧央。350000元对于麻慧央来说是不小的数目，麻慧央不可能对此不闻不问。臻豪房地产公司未到庭亦未提交书面答辩意见。麻慧央向一审法院起诉请求：1.判令刘金明向麻慧央返还尚未退还的定金及楼款合计140000元；2.判令刘金明向麻慧央支付违约金140000元；3.判令刘金明向麻慧央赔偿律师费损失15000元；4.判令刘金明向麻慧央赔偿中介费损失8200元；5.本案诉讼费由刘金明承担。刘金明向一审法院提出反诉请求：1.判令麻慧央违约，并向刘金明支付违约金140000元；2.判令麻慧央向刘金明赔偿中介服务损失费用7000元；3.判决麻慧央向刘金明赔偿因本案支出的交通费、通讯费1000元；4.判令麻慧央向刘金明赔偿因本案支出的律师服务费10000元；5.判令臻豪房地产公司与麻慧央对上述反诉请求承担连带赔偿责任；6.麻慧央、臻豪房地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于佛山市顺德区*********************屋属刘金明所有。2018年10月3日，麻慧央（买方）、刘金明（卖方）和臻豪房地产公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（NO：0001457），约定买方购买卖方所有的上述房产，该房屋成交总价为1400000元；买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方，该向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买卖双方签署本合同后，未能依合同买卖该物业的，或买卖双方解除合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费或咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费……等）；定金50000元，买方应在签署合约的同时直接支付给卖方，卖方收到定金10日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料，且协助买方申请银行按揭，并于10日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日起10日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10日内以房管部门办理涂销抵押及归档手续；买方应在签署本合同后（空白）内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要资料。买方应在签署本合同同时委托经纪方推荐之按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年1050000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天买方将首期楼款（不含定金）300000元支付给卖方；楼价余款1050000元，在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方，交易过户手续需在2018年1月31日前完成。三方在上述合同中的第二十条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”约定如下：“买卖双方友好协议，1.买方在出银行同意贷款书后，卖方向银行代交还贷，待卖方贷款银行通知后拾天内，买方支付卖方叁拾万元整作赎契用，卖方赎契不足部分由卖方自行负责；2.在2018年1月31日前，因买方无法过户，则卖方同意无息退还卖方定金50000元及买方支付楼款叁拾万元整。”麻慧央、刘金明及臻豪房地产公司三方签订上述合同后，麻慧央至2017年10月12日共向刘金明支付了定金50000元，于2017年11月1日以银行转账方式向刘金明支付了购房款300000元。另外，麻慧央、刘金明分别向臻豪房地产公司支付了中介费8200元和7000元。麻慧央、刘金明双方没有直接沟通，只是通过臻豪房地产公司的员工李宛瞳进行联系。2017年11月11日，刘金明将涉案房屋的抵押贷款480000元清偿完毕，贷款银行即中国银行股份有限公司广州东山支行同意涂销涉案房屋的抵押登记。另外，麻慧央在佛山市高明区购买了房屋，并于2018年4月16日向佛山市高明区公安机关提交入户申请。因刘金明的户口一直未能办妥，导致麻慧央、刘金明双方未能办理涉案房屋的过户手续。刘金明于2018年5月3日向麻慧央及臻豪房地产公司发出《催告函》，催告麻慧央在收到函件7天内办理过户手续，否则视为违约。后刘金明又于2018年5月31日向麻慧央及臻豪房地产公司发出《解除房屋买卖合同通知书》，告知麻慧央于收到通知之日起解除双方签订的《房屋买卖合同》，保留主张违约责任的权利。2018年9月28日、10月31日，刘金明合计退还210000元给麻慧央，但拒绝退还剩余的140000元。麻慧央为此遂向一审法院提起诉讼，刘金明在诉讼中向一审法院提起反诉。另查，麻慧央因本案诉讼与广东任高扬律师事务所签订《民事委托代理合同》，并因此支出律师费15000元。刘金明因本案诉讼与广东宝昶律师事务所所签订《民事委托代理合同》，并因此支出律师费10000元。又查，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，自2017年6月1日起，佛山把二手房纳入限购。二手限购新政覆盖区域：禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域。本市户籍居民限购区域内限购2套；非本市户籍居民在限购区域内购房，须提供2年内连续1年以上社保或个税证明，且限购一套。一审法院认为，麻慧央与刘金明、臻豪房地产公司签订的《房屋买卖合同》，系三方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，属有效合同，应受法律保护。麻慧央、刘金明及臻豪房地产公司在《房屋买卖合同》中的第二十条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”约定如下：“买卖双方友好协议，1.买方在出银行同意贷款书后，卖方向银行代交还贷，待卖方贷款银行通知后拾天内，买方支付卖方叁拾万元整作赎契用，卖方赎契不足部分由卖方自行负责；2.在2018年1月31日前，因买方无法过户，则卖方同意无息退还卖方定金50000元及买方支付楼款叁拾万元整。”上述约定为当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方约定在买方无法过户时，卖方同意无息退还已收取的款项350000元（含定金），现麻慧央因无法取得佛山市高明区户口致使受房地产政策限制不能办理涉案房屋的过户手续，该情况属于上述约定“无法过户”的情况，刘金明应依约退回140000元给麻慧央，麻慧央该点主张有理，一审法院予以支持。刘金明反诉认为140000元作为违约金归其所有，与合同约定不符，缺乏理据，一审法院不予支持。双方在该条款除约定由卖方无息退还已收取的款项外，并没有约定由任一方承担违约责任，即表明除由卖方退回收取的款项外，由双方各自承担其他责任及风险，因此麻慧央以刘金明拒绝退还款项为由主张违约金140000元及承担中介费、律师费等损失，刘金明反诉主张的中介费、交通费、通讯费及律师费等损失，也不符合该约定，应由麻慧央、刘金明各自承担所支出的相关费用，一审法院对麻慧央、刘金明的该部分主张均不予支持。臻豪房地产公司与麻慧央、刘金明之间为居间合同关系，与麻慧央、刘金明之间的房屋买卖合同关系属不同的法律关系，且依前述认定，麻慧央对刘金明不负任何支付款项的责任，故刘金明反诉请求臻豪房地产公司承担连带责任的主张，缺乏理据，一审法院也不予支持。综上所述，应由刘金明将购房款140000元退还给麻慧央，对麻慧央的其他诉讼请求及刘金明的全部反诉请求均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、刘金明应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向麻慧央退还购房款140000元；二、驳回麻慧央的其他诉讼请求；三、驳回刘金明的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取2940元（麻慧央已预交），反诉受理费减半收取1655元（刘金明已预交），两项合共4579元，由麻慧央负担1579元，由刘金明负担3000元。二审期间，刘金明向本院提交刘金明与案外人曾小梅签订《房屋租赁三方合同》及微信聊天记录，拟证明因刘金明与麻慧央签订案涉《房屋买卖合同》，为了作好交付房屋的准备，刘金明已在惠州市向案外人曾小梅租赁一套房。因麻慧央违约，导致案涉合同无法正常履行，由此造成刘金明租金损失。经质证，麻慧央对该证据不予认可，认为《房屋租赁三方合同》签订时间为2017年5月6日，而麻慧央与刘金明签订案涉《房屋买卖合同》的时间为2017年10月3日，刘金明与案外人签订租赁合同与本案无关，刘金明的租金损失与麻慧央无关。麻慧央在二审期间未向本院提交新证据。经审理，刘金明提交的上述证据有原件核对，对其真实性本院予以确认，但对于麻慧央违约责任承担问题，本院结合本案具体再行认定。本院审理查明,一审法院关于“佛山市瑧豪房地产中介服务有限公司”名称书写存在笔误，本院予以修正为“佛山市臻豪房地产中介服务有限公司”。一审判决认定的其他事实正确,本院予以确认。本院认为，围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.案涉《房屋买卖合同》解除，麻慧央是否构成违约；2.如麻慧央构成违约，一审判决关于麻慧央的违约责任认定是否合理，应否调整问题。关于争议焦点一。经审查，麻慧央签订案涉《房屋买卖合同》之时，并不具备购房资格，后亦未能取得佛山市高明区户口，导致其受房地产政策限制未能在合同约定的期限，即2018年1月31日前办理涉案房屋的过户手续。刘金明主张案涉《房屋买卖合同》的解除，麻慧央属于违约方理据充分，本院予以采纳。关于争议焦点二。麻慧央履行案涉《房屋买卖合同》过程中构成违约，刘金明要求麻慧央承担违约责任正当合法。针对麻慧央违约责任承担问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”双方在《房屋买卖合同》第二十条中，明确该条款是对合同条款及附件内容的修改或补充，特别通过书写方式约定，买方无法办理过户时，卖方同意无息退还已收取定金50000元及买方支付楼款300000元。该条款的约定并未违反法律规定，依法对各方具有约束力。因双方在合同第二十条补充条款中已对合同第十二条第一款约定的买方未能按合同约定买入违约应向卖方支付该物业成交价的10%之违约责任进行变更，而麻慧央2018年1月31日前未能办理过户手续后，双方亦未就该合同继续履行，麻慧央后续违约责任承担问题另行约定。在此情况下，一审法院认定案涉《房屋买卖合同》解除后，麻慧央无需依照合同第十二条第一款的约定承担违约责任，判令刘金明需向麻慧央退还剩余的140000元合理有据，本院予以维持。刘金明上诉主张麻慧央无购房资格，不应适用该特别约定向其返还剩余购房款，麻慧央应按照物业成交价的10%向其承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。至于刘金明主张的中介费、交通费、通讯费及律师费等损失问题，如一审法院论析，双方在第二十条中除约定由卖方无息退还已收取的款项外，并未约定由任一方承担违约责任。且根据本案具体情况来看，本案诉讼系因刘金明未能向麻慧央退还剩余购房款所引发，刘金明上诉主张应适用《房屋买卖合同》约定的违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用之条款，要求麻慧央向其支付上述费用缺乏依据，本院亦不予支持。综上，刘金明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3260元，由上诉人刘金明负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年七月十八日法官助理 杨全欣书 记 员 陈子聪