湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初4884号原告：张兰，女，1973年7月3日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：高丽君，湖北维力律师事务所律师。被告：武汉中央商务区投资开发有限公司，住所地武汉市江汉区常青路55号。法定代表人：胥钧，董事长。委托诉讼代理人：卢芳，湖北众勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡仁国，湖北众勤律师事务所律师。被告：邹玲，女，1979年1月20日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：钟双训，湖北楚融律师事务所律师。原告张兰与被告武汉中央商务区投资开发有限公司（以下简称商务区投资公司）、邹玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张兰的委托诉讼代理人高丽君，被告商务区投资公司的委托诉讼代理人卢芳、匡仁国，被告邹玲的委托诉讼代理人钟双训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兰向本院提出诉讼请求：1.确认张兰与商务区投资公司、邹玲关于购房价款为600万元的约定无效；2.判令商务区投资公司、邹玲返还张兰多付房款85万元；3.本案诉讼费用由商务区投资公司承担。事实和理由：2016年8月，张兰多次前往商务区投资公司开发的华发中城荟售楼部购房，但均被告知无房。其后，商务区投资公司财务总监（即邹玲），称她手上囤有多套房源，并保证办妥缴款手续。由于售楼部并未公布所购房型房屋售价，故张兰在邹玲“内部人员”身份的诱导下，以房价约为每平方米32000元的认识，与邹玲口头确认购买华发中城荟185平米商品房一套，总价600万元。2016年12月6日、12月16日，张兰陆续向商务区投资公司及邹玲转款共计600万元。但所购房屋实际售价仅为514万元。商务区投资公司违反国务院关于商品房销售明码标价的规定，与邹玲恶意串通，通过价外价的方式损害张兰合法权益。为此，张兰诉至法院。商务区投资公司辩称，1.张兰与商务区投资公司签订的武汉市商品房买卖合同中，双方明确约定案涉房屋总价款为5139024元。2.商务区投资公司按照双方签订的武汉市商品房买卖合同的约定收取张兰房屋款，商务区投资公司从未收取过张兰诉称的85万元。3.邹玲为案涉房屋的原定购人。后应张兰要求并承诺按照原订购销履行，商务区投资公司在张兰及邹玲的申请下，同意将房屋订购人由邹玲变更为张兰。合同更名后，张兰及商务区投资公司依约履行，张兰支付款项，商务区投资公司交付房屋，现合同已履行完毕。商务区投资公司不存在任何违约行为。请求驳回张兰针对商务区投资公司的全部诉讼请求。邹玲辩称，1.邹玲与张兰间的购房合同权利、义务的转让行为，均是双方自愿且顺利地履行完毕各自的义务，不存在商务区投资公司与邹玲串通恶意损害张兰权益的行为；2.本案中，经开发商同意了，张兰与邹玲以房屋更名的方式进行了房屋转让行为，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，且双方均已按照原口头约定顺利将各自的权利义务履行完毕。邹玲将自行购买的房屋更名至张兰名下。张兰向商务区投资公司支付购房款后，张兰在合同履行完毕后拿到了房屋的钥匙，并且进行了收房。3.邹玲并非商务区投资公司的员工，双方之间并不存在劳动关系。并且邹玲也是按照合理的对价购买了案涉房屋，但由于限购政策的原因才进行了转卖。张兰自愿以更名的方式购买，且更名手续办理完毕，顺利购得涉案房屋，因此该转让行为是合法有效的。邹玲并非商务区投资公司的员工，邹玲的工作即使与商务区投资公司有关联关系，但是法律并未禁止与开发商之间有关联关系的人员，不得在开发商处、购买房屋。并且邹玲也是按照合理的对价购买，并支付了购房款项共计1027804元。并且准备通过办理房贷的方式支付尾款，以合理对价购买，证实上述房屋正常的交易手续，该购房行为是合法有效的。只是因为遇到了武汉市限购政策的原因导致购买房屋的政策，发生变化。因此邹玲将已经购买的上述房屋予以出售。自己与开发商主动解除了房屋买卖合同，并代理张兰与开发商签订了真实的有效的房屋买卖合同，张兰从开发商处买购了上述房屋，各方权利义务就是正常履行完毕。上述买卖行为，各方是真实意愿，不违反法律强制性规定。3.邹玲转卖价格高于张兰与开发商签订的认购协议的价格是双方协商一致的结果。原因基于以下理由：第一，张兰受让了本应该由邹玲才享有的提前认购才享有的优惠价格。张兰在购房时购买价格上也有折扣。第二，邹玲在2016年4月份买房，2016年12月份才转让，时隔八个月，市场行情涨幅明显，因此邹玲提高部分房价是双方根据市场行情的合意。第三，邹玲购买了上述房屋并支付了定金和首付款共计1027804元，该资金在此期间也存在资金占用费，综合以上因素，经双方充分协商，张兰与邹玲的购房价格的在购房价格基础上基于对邹玲的损失弥补，自愿加价购买了邹玲房屋是合理合法的，不存在欺诈、胁迫、乘人之危或者显失公平的情形，因此该房屋转卖行为合法有效。综上，请求驳回张兰的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月13日，商务区投资公司与邹玲签订《商品房认筹协议》一份，该协议约定邹玲有意认筹商务区投资公司开的华发·中城荟项目商品房，签署本协议时，邹玲向商务区投资公司支付优惠登记金5万元，商务区投资公司开具优惠“专用收据”，等双方签署《商品房认购协议》后，前述优惠登记金直接转为等额的认购定金。当日，邹玲向商务区投资公司支付了优惠登记金5万元。2016年4月23日，邹玲与商务区投资公司签订《认购协议》一份，该协议约定，邹玲选择商务区投资公司开发的华发·中城荟项目第5幢2单元10层2号房，用途住宅，建筑面积185.12平方米（以正式备案的《武汉市商品房买卖合同》记载建筑面积为准）；该商品房单价为29850元/平方米，暂计房价款总额为5525832元，邹玲自愿在签署本认购协议当日支付认购金10万元，待邹玲支付房价款时，前述认购金转为等额房价款，邹玲选择以商业/公积金/公积金组合贷款付款方式支付房价款。同日，邹玲向商务区投资公司支付5万元认购金，商务区投资公司向邹玲出具专用收据一张，载明收到邹玲认购金5栋2单元1002室，金额10万元。2016年8月23日，邹玲向商务区投资公司支付购房首付款413902元。2016年11月28日，邹玲再次支付首付款513902元。2016年12月7日，邹玲向商务区投资公司提交《客户申请记录表》，并附邹玲出具的《具结书》和张兰出具的《承诺书》，载明邹玲因新限购政策的原因，不具备购房资格，申请以张兰的名义购买，张兰承诺继续按原认购协议约定履行义务，邹玲、张兰均愿意承担因更名造成的一切法律责任。随后，商务区投资公司审批同意。2017年1月19日，张兰与商务区投资公司就案涉房屋签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定，张兰向商务区投资公司购买案涉房屋，购房总价款为5139024元，张兰应于2017年1月26日前一次性向商务区投资公司账户存入商品房首付款1549024元，其余价款办理贷款。此后，张兰于2016年12月7日、16日分别向邹玲转账付款20万元、1678780元，张兰于2016年12月16日向商务区投资公司付款531220元（其中1万元为合同更名费）。随后，张兰还以银行贷款方式向商务区投资公司付款359万元。2019年4月4日，张兰收房交物业管理费1666元。2019年4月4日，商务区投资公司向张兰开具发票，收到不动产销售款5140690元，其中物业费1666元、合同购房款5139024元（含由合同更名前邹玲已付款1027804元）。汇总张兰的直接付款情况为：向邹玲付款1878780元，向商务区投资公司付款4121220元。本院认为，张兰与商务区投资公司间的房屋买卖合同合法有效，张兰按合同的约定支付了房款，且商务区投资公司向张兰交付了涉案房屋。根据查明的事实，商务区投资公司仅收到购房合同约定的购房款，并未多收购房款。邹玲因出现限购政策，不符合购房资格，将购房资格及相关权利实际转让给张兰，向张兰收取高于转让前已付商务区投资公司购房款的款项85万元，该高出的款项85万元，不是购房款，属另一法律关系，不属本案审理范围。因此，张兰要求确认关系购房价款为600万元的约定无效，及要求返还多付房款85万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张兰的诉讼请求，本院不予支持。商务区投资公司、邹玲的抗辩理由，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张兰的诉讼请求。案件受理费13300元，由原告张兰负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王劲松人民陪审员  肖安桥人民陪审员  叶家琛二〇一九年七月二十二日法官助理曹丹阳书记员袁溢