江西省南昌市湾里区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0105民初303号原告：谢亦敏，女，1979年4月8日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：肖杰，江西豫章律师事务所律师。被告：江西江中天宁房地产有限责任公司，住所地江西省南昌市湾里区射击中心路1号。法定代表人：刘伟东，该公司董事长。委托诉讼代理人：俞玲，江西名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭翠云，江西名大律师事务所律师。原告谢亦敏与被告江西江中天宁房地产有限责任公司（以下简称“天宁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢亦敏及其委托诉讼代理人肖杰，被告天宁公司的委托诉讼代理人俞玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢亦敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告江西江中天宁房地产有限责任公司向原告支付逾期交房违约金182265.4元（逾期交房违约金以已付房款1073412元为基数自2017年1月1日起至实际交付之日止按日万分之二计算，暂计至2019年4月30日为182265.4元）；2、判令依法解除《商品房买卖合同》（合同编号：1000639252）合同备案，并变更原、被告双方于2016年12月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1000639252）总价款为737596.2元，变更后被告需重新办理备案手续；3、判令被告向原告退付购房款335815.8元及利息（以退付购房款335815.8元为基数，按同期贷款利率自原告起诉之日起计算至被告实际给付之日止）；4、判令被告向原告支付公证费用1000元；5、判令本案诉讼费、鉴定费、公告费由被告承担。庭审中原告当庭撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：2016年12月14日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告以人民币1073412元的价格向被告购买江中御墅4#楼B单元103室房屋；被告应在2016年12月31日前将经验收合格并符合约定的商品房交付给原告。在购房过程中，被告公司置业顾问向原告明确承诺“买一层送地下一层”，“送的面积与一层面积相同，不计入合同面积”等，并带原告到该小区7#参观。经过详细询问置业顾问后，原告认为4#与7#相同，符合“买一层送地下一层”的宣传，才与被告签订了买卖合同。被告在商品房买卖过程中，对原告承诺的“买一层送地下一层”的宣传，内容明确具体，对买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该宣传具体确定，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。合同签订后，原告按照合同约定支付了相应的购房款，但被告却未按照合同的约定，在2016年12月31日前向原告交付符合约定条件的房屋。截至目前，原告购买的江中御墅4#B单元103室房屋仍无法达到约定的条件，地下室面积缺少约81.81M2。按合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金。且原告对所购房屋的面积构成发生错误理解，构成重大误解，有权请求人民法院予以变更总价款，退还差价并赔偿利息等。原告谢亦敏为支持其主张，提交了如下证据材料：1、原告身份证复印件、被告企业信息，用以证明原被告是本案适格主体。2、洪城公证处出具的（2019）赣洪城证内字第2472号《公证书》、公证费发票（编号02556017）、搜狐焦点房产网站客服电话录音及文字说明，用以证明：被告对所售的案涉楼盘通过互联网进行了宣传，该宣传网页原告进行了公证，花费了相应费用。在搜狐焦点房产南昌站网页中描述的内容明确指出江中御墅国际4#7#主推126平的三房和146平的四房户型，一楼赠送地下室和入户花园（160㎡）。原告通过手机电话拨打搜狐焦点房产网站客服电话，搜狐焦点客服明确表示，网页的内容都是由开发商自行负责维护，审核后发至网页进行宣传。被告在网站所宣传的内容属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该宣传应作为被告的要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，被告应受到该要约的约束，视为合同内容。3、2018年5月1日原告与置业顾问胡国平录音及文字说明、胡国平通信电话183××××0500缴款发票、2018年10月19日江西卫视第五频道新闻晚高峰18点37分播出的关于《销售承诺难兑现买房容易收房难》专题报道视频及图片，用以证明：4栋与其他栋的面积差异未告知原告的原因系被告公司自身原因导致，工程部与销售部门并未做好交接。公司置业顾问胡国平销售时候，也并不清楚4栋与7栋的差别，认为7栋与4栋均为上下层面积相同，底层面积均可使用；原告购房时所看的现房也只能看到7栋，4栋当时未允许进去观看，置业顾问也承诺原告所购的房屋和7栋一样，都是买一层送一层，并且赠送的地下层面积与一层相同；在购房过程中，原告对所购房情况完全依赖于被告的广告及被告销售人员的承诺，应视为合同的一部分，被告应当受到该承诺的约束。4、2016年12月5日签订的《认购协议书》、2016年12月12日首付款收据一份（NO：8003741）、2016年12月14日签订的《南昌市商品房买卖合同》（合同编号1000639252）、2016年12月14日签订的《江中御墅签约缴款单》、谢亦敏还贷银行流水3张，用以证明：认购协议、签约缴款单均有销售胡国平的签字，其行为代表公司，所作出的承诺也代表公司。原告支付了相应价款，但被告没有按照要约情况给原告提供足额面积的底层复式楼，应当对原告进行赔偿。5、被告所开发的江中御墅小区7栋A座地下室状况视频一份、原告购买所房屋4栋B座103室的地下室状况视频两份、房屋现状部分照片一组，用以证明：被告所开发的江中御墅小区4栋与7栋存在差异，面积缺少了大部分，相差的构造部分是4栋楼板比7栋楼板缺少的面积部分未进行浇筑，该事实在被告销售过程中始终没有弄清楚，导致对外宣传和销售均为买一层送一层，赠送面积相同的底层复式，整个楼盘也仅有几户存在相同的情形。由于被告自身的原因导致在宣传过程中，销售过程中，看房过程中，签订过程中，收房过程中出现了误差情况。在本案中，原告不存在任何过错。6、原告委托律师事务所出具的《律师函》及EMS快递单两份，用以证明：原告积极寻求被告处理，要求被告进行赔偿。被告天宁公司辩称，一、非其自身原因延期交房，无须承担违约责任，应当依法驳回原告要求支付逾期交房违约金182265.4元的诉讼请求。1.延期交房非其自身所能控制的因素所致，根据其与原告于2016年12月14日签订的《商品房买卖合同》约定依法不应当承担延期交房的违约责任，该事实已经生效判决确认。王海燕诉答辩人房屋买卖合同纠纷一案，与本案是同类性质案件，被告同为天宁公司。在该案中，江西省南昌市湾里区人民法院（2017）赣0105民初296号民事判决书、江西省南昌市中级人民法院（2017）赣01民终2270号民事判决书均确认天宁公司并未构成逾期交房，无须承担违约责任。2.因原告拒绝办理收房手续，案涉房屋至今尚未交付的原因在于原告，据此天宁公司不应当承担延期交房的违约责任。2017年3月29日交房通知书已邮寄给原告谢亦敏，原告签收后，却拒绝前来办理收房手续。2017年3月29日应当视为房屋交付日。因原告拒绝收房，案涉房屋至今尚未实际交付。案涉房屋至今尚未交付的原因在于原告，天宁公司据此也不应当承担延期交房的违约责任。二、原告认为因重大误解而订立合同的意见，依据不足，应当依法驳回原告要求解除合同备案，并变更合同总价款为737596.2元，并重新办理备案手续的诉讼请求。1.案涉江中御墅楼盘未做过“买一层送地下一层，送一层的面积与买一层面积相同”的宣传，也未作出“买一层送地下一层，送一层的面积与买一层面积相同”等承诺。案涉江中御墅一期4#楼，早在2015年10月13日主体就已经全部完工，销售的是现房，原告签订合同之前，可以并应当充分了解房屋现状。2.天宁公司从未在网上就江中御墅楼盘做过任何宣传，也从未委托任何第三方在网上宣传，从未委托爱房网在网上宣传江中御墅楼盘。网上关于江中御墅国际的宣传资料是爱房网上的宣传资料，并不代表天宁公司的意思表示。3.与原告签订合同时，已告知原告赠送的地下室实际面积，原告对此予以认可并且签字按手印。合同附件一《房屋平面图》包括江中御墅一期4#楼《地面一层房屋分层分户平面图》与《负一层房屋分层分户平面图》，其中地面一层实勘面积为561.94M2，负一层实勘面积为258.66M2，一层四户，所以不可能赠送的地下室面积与地面一层相同。对此原告认可并在房屋分层分户平面图上签名并按手印。4.原告认为因重大误解而订立合同的意见，无事实与法律依据。合同第十四条明确约定：“关于广告资料宣传的效力：1、买卖双方之间的权利义务应以合同及其附件为准……”全部义务以买卖合同、买卖合同附件的约定为准。原告作为完全民事行为能力人，应该是在充分考虑了开发商的销售条件、房屋状况等因素后才作出购买案涉商品房的决定，故应认定合同系其真实意思表示，更无重大误解，原告认为因重大误解而订立合同的意见，理据不足。三、天宁公司并未承诺赠送同样面积的地下室，赠送的地下室面积并未计入合同面积，自然也未计入合同总价款，原告要求退付购房款335815.8元及利息没有事实与法律依据。四、原告要求支付公证费用1000元的诉讼请求，没有事实与法律依据。五、原告要求解除合同，被告同意解除且仅退回其购房款。综上，原告的全部诉讼请求无事实与法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。被告天宁公司为支持其抗辩，提交了如下证据材料：1、被告江西江中天宁房地产有限责任公司营业执照复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。2、商品房预售许可证、《南昌市商品房买卖合同》，用以证明2016年12月14日原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》；合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2016年12月31日前交房。该房屋交付必须符合下列条件：该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（被告）可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人（被告）在发生之日起60日内告知买受人（原告）的；2.其他非出卖人（被告）所能控制的延误因素；原、被告签订合同时，已告知原告4#地上1层实勘面积为561.94M2，地下负一层实勘面积为258.66M2，赠送的地下负一层面积与其购买的面积并不相同；原告分别在两份房屋分层分户平面图签字按手印，已经确认并认可所购房屋面积。3、《主体分部工程质量验收记录》、《建设工程规划查验表》，用以证明被告江中御墅4#楼主体工程在2015年10月13日就已经完工；被告销售的是现房，原告签订合同时已经对其所购买的房屋有充分了解，知晓被告所赠送的地下负一层的面积大小。4、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市富士达电梯服务有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市洪昌电力设备安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、江西江中天宁房地产有限责任公司《申请加速修通朱沙冲路市政雨、污水管道及路面的报告》、南昌市湾里区城市建设投资发展有限责任公司《回复函》、江西昌贤建设集团有限公司《申请工期延期的报告》、南昌市绿泉自来水安装工程有限公司《申请工期延期的报告》、江西江中天宁房地产有限责任公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》、南昌市湾里区城市建设投资发展有限责任公司《关于江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的回复函》、江西江中天宁房地产有限责任公司《江中御墅项目申请接通朱沙冲路雨、污水管道的报告》、南昌市湾里区城市建设投资发展有限责任公司《回复函》、南昌市湾里区城市建设投资发展有限责任公司《证明》、被告江中御墅项目所在地湾里区招贤镇位置和周边道路示意图、南昌市湾里区城市建设投资发展有限责任公司证明，用以证明朱沙冲路为被告江中御墅项目雨、污水管道唯一接入口；朱沙冲路道路建设属市政工程，其建设进度非被告所能控制；朱沙冲路道路未完工，被告江中御墅项目雨、污水管道无法对接，造成被告延期交房，被告无需承担违约责任。5、江西江中御墅现状图、朱沙冲路（原宁中路）封闭施工，导致无法进入江中御墅项目一期施工现场的主要运输车辆及施工大型设备一览表及其附件共19张，用以证明朱沙冲路（原宁中路）道路封闭施工，大型施工机械车辆无法进入；朱沙冲路（原宁中路）为江中御墅项目雨、污水管唯一接入口。6、《供电工程工程竣工报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》，用以证明工程验收合格，取得竣工验收备案表，符合交付条件。7、《江中御墅延期交房告知函》、江中御墅国际业主致江西江中天宁房地产开发有限公司（开发商）的联名信、《商品房交付通知书》、特快专递邮寄单，用以证明被告已告知业主延期交房原因和交房时间，房屋符合交付条件后，被告立即通知业主验收交房；原告收到通知后拒绝办理收房手续。8、南昌市湾里区人民法院（2017）赣0105民初296号民事判决书、南昌市中级人民法院（2017）赣01民终2270号民事判决书，用以证明被告非自身所能控制的原因导致延期交房，是经生效判决书所确认的事实，被告无须承担违约责任。经审理查明，2015年11月27日天宁公司取得江中御墅4＃楼的预售许可证。2016年12月14日，谢亦敏（买受人）与天宁公司（出卖人）签订了编号为1000639252项目地址：南昌市湾里区射击中心路1号[江中御墅]的《南昌市商品房买卖合同》，双方约定：买受人所购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为江中御墅4＃楼B单元1层103号房（户型：3室2厅1厨2卫2阳），建筑面积130.75平方米，套内建筑面积114.62平方米，商品房单价：8209.65元/平方米，合同总金额：壹佰零柒万叁仟肆佰壹拾贰元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、其他非甲方所能控制的延误因素。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人书面通知的买受人办理交付手续期限届满之日。合同附件一房屋平面图：房屋分层分户平面图示4#一层分四户，一层实勘面积为561.94M2，4#负一层实勘面积为258.66M2。合同附件四合同补充条款的第十四条“关于广告资料宣传的效力：1.买卖双方之前的权利义务应以合同及其附件为准。2.出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区化范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。”上述合同经南昌市房屋商品化办公室登记备案。合同签订当日谢亦敏付清首付款323412元并办理完毕余款75万元的银行贷款手续。天宁公司于2017年3月29日书面通知谢亦敏本案涉案房屋已符合交房条件，要求原告于2017年4月2日前往南昌市湾里区射击中心路1号江中御墅办理房屋交接手续。原告至今未办理收房手续。经查，2015年2月9日施工单位江西昌贤建设集团有限公司、勘察单位江西省勘察设计研究院、设计单位深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、监理单位江西省新大地建设监理有限公司和建设单位天宁公司均在4#楼主体分部工程质量验收记录中作为验收单位签字和盖章。建设工程规划查验表的完成主体的验线栏处，均有各部门工作人员签名。2017年3月21日，天宁公司经网上备案受理系统对诉争房屋进行了建设工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2017年3月21日江中御墅4＃楼经江西省勘察设计研究院、深圳市中泰华翰建筑设计有限公司、江西昌贤建设集团有限公司、江西省新大地建设监理有限公司、天宁公司验收合格，2017年4月5日湾里区城乡规划建设局备案意见为：江中御墅一期4＃楼工程的竣工验收备案文件已于2017年4月5日收讫，文件齐全。湾里城投公司针对天宁公司何时可将江中御墅雨、污水管道与朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道对接的报告分别于2016年3月16日、2016年11月25日、2017年3月16日回复，其中最后一份回复中同意江中御墅于2017年3月20日按市政管网施工规范接通朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道，并进行雨、污排水。湾里城投公司于2017年4月16日出具证明一份，载明湾里区朱沙冲路（原宁中路）雨、污水管道至今是江中御墅项目雨、污水排水唯一市政公共管道。2017年5月12日出具证明一份，内容载明湾里区朱沙冲路（原宁中路）市政道路及雨、污管网工程由湾里城投公司投资建设，该项目于2015年5月11日开工，工期180日历天，由于种种原因工期延后至2017年4月20日本道路及雨、污管网工程基本竣工，现竣工验收办理中。本院认为，原告谢亦敏与被告天宁公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2016年12月31日，合同同时约定“……，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、其它非甲方（天宁公司）所能控制的延误因素；……。”且有下划线标注进行明示。对于涉案合同第八条约定的免责事由问题，本院认为该约定系双方真实意思表示亦不违反法律法规的强制性规定，且有下划线标注进行明示，当属合法有效。天宁公司虽然在2017年1月1日至2017年4月1日未能按照合同约定的期限交房，但是导致延期交房的原因是并非由其所能控制的因素即朱沙路市政工程施工等情况所致，天宁公司具有合同中约定的免责事由，相关事实已经由法院生效判决予以认定，并且天宁公司在延期交房过程中没有怠于履行其应当积极协调、督促相关单位加快工程进度等职责。故本案中天宁公司虽然在2017年1月1日至4月1日期间有延期交房的情形，但并不构成违约，不应当承担涉案合同约定的延期交房的违约责任。天宁公司已通知谢亦敏于2017年4月2日前来办理房屋交接手续，已经履行了出卖人的义务，谢亦敏作为买受人在接到交房通知后有接收房屋的义务，若谢亦敏认为其与天宁公司之间存在纠纷或争议，应当在接收房屋后另行解决，而不得以此为由拒绝收房。因此，原告主张被告支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告以被告天宁公司赠送面积不足为由主张退付购房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，涉案房屋建筑面积130.75平方米，套内建筑面积114.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.13平方米，该商品房单价为每平方米8209.65元，合同总金额：壹佰零柒万叁仟肆佰壹拾贰元。合同附件一房屋分层分户平面图显示一层共有四户，地面一层实勘面积为561.94M2，负一层实勘面积为258.66M2。合同附件四补充条款第十四条对广告资料宣传的效力进行了约定“1.买卖双方之前的权利义务应以合同及其附件为准。2.出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区化范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。”原告提交的用于证明被告赠送面积不足的相关视听证据和网页广告证据均是事后为自身维权而采集的证据，从现有证据来看，原告尚不足以证明具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中“应当视为合同内容”的情形。原告在庭审中陈述，其在签订合同时，已经发现其购买房屋的分层分户图纸中的赠送面积明显小于地面一层的面积，而其仍在该图纸上按捺手印，可见原告在签订商品房买卖合同时，对赠送的地下面积小于其购买的地面一层面积是知情的，应视为原告接受了合同约定的相关内容。如果该合同约定的内容与此前商洽的内容或者存在不一致，也应视为对此前商洽过程中相关内容的确认或变更。事实上，原告购买时，涉案房屋已经基本建成，而原告作为拥有完全民事行为能力的成年人，在决定购买房屋这样一项高价值的不动产时，其自身应负更高的合理、审慎义务，但原告只是看了7#楼即作出决定购买，说明其自身审慎义务注意不够。综上，原告以商品房买卖单价的一半计算赠送面积不足部分的价格，并要求退付购房款，缺乏相应的依据，对原告退付购房款335815.8元及利息的主张，本院难以支持。关于原告要求被告承担公证费1000元的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告谢亦敏的诉讼请求。案件受理费8991元，减半收取计4495.5元，由原告谢亦敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  胡炳南二〇一九年七月二十六日法官助理胡萍书记员熊雅珺