浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初3621号原告：王根波，男，1962年8月14日出生，汉族，住浙江省浦江县。委托诉讼代理人：顾支农，浙江群策律师事务所律师。被告：周震宇，男，1980年3月25日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。第三人：平湖市乍浦高级中学。住所地：平湖市乍浦镇金海洋大道东侧。统一社会信用代码：12330482471140587L。法定代表人：曹跃平，校长。委托诉讼代理人：胡天明，男，1971年9月18日出生，汉族，住平湖市。原告王根波与被告周震宇、第三人平湖市乍浦高级中学合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理，依法由审判员周冬梅适用简易程序独任审判，于2018年8月27日、2019年7月25日二次公开开庭进行了审理。2018年8月27日，原告王根波及其委托诉讼代理人顾支农，被告周震宇到庭参加了诉讼，第三人平湖市乍浦高级中学经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，2019年7月25日，原告王根波及其委托诉讼代理人顾支农，第三人平湖市乍浦高级中学的委托诉讼代理人胡天明到庭参加了诉讼，被告周震宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告与原告之间于2015年4月28日签订的合同及被告与第三人之间签订的三份房屋买卖合同解除；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告因酒店装修资金需要，自2008年4月9日起先后从朱福英丈夫周道智处借款66万元，截止2014年10月累计支付本息合计126万元，续借62万元应周道智的要求向朱福英出具借条1份，借期为一年。2015年4月，因听说原告经济状况不佳，周道智、朱福英及被告周震宇一起到乍浦要求原告归还借款，经友好协商，双方达成合意，约定以乍浦酒店3套精装修商业房产抵销原告欠朱福英的69万元。2015年4月28日，原、被告签订有关抵债售房返租的合同1份，当日，经第三人同意，原告陪同被告与第三人签订了涉及坐落于平湖市《房屋买卖合同》共3份并办理了公证手续，当即作成《嘉兴港区房屋所有权转移登记申请书》3份，完成以房抵债手续，但合同文本中明确以房屋抵清借条内容。2016年12月，被告利用借条代理其母亲朱福英向浦江县法院提起诉讼要求原告归还借款本息，谎称其签订的《房屋买卖合同》与朱福英的债权无关，致使浦江县法院判令原告归还朱福英借款本息，造成原告需要重复偿还的情况，为此原告提起了上诉，但于2017年4月被判决驳回，2017年9月原告交清了包括本金62万元及利息30万元的执行款。据此，原告认为有必要立即判决解除被告与第三人之间的3份《房屋买卖合同》及原、被告之间的有关售房返租《合同》，由被告将坐落于平湖市房屋归还给原告，故原告现向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告答辩称，原告称以房抵债不是事实，以房抵债不成立；被告与第三人之间签订的合同原告无权要求解除；被告已经行使了合同解除权，不存在原告诉称的被告不同意解除房屋买卖合同的情况，2017年2月8日，被告已向第三人送达解除房屋买卖合同的函及被告签字的解除房屋买卖合同的协议书，且原告对此是知情的，现原告仍向法院起诉属滥用诉权；房屋买卖合同从未履行，不存在被告需要归还房屋的情况，被告与第三人之间的房屋买卖合同至今未履行，被告未支付房款，房屋产权也未登记在被告名下，原告在其他案件中也认可房屋产权未转移的事实，实际上涉案房屋一直由原告占有使用；原告诉称2015年4月28日与被告签订抵债售房合同不是事实，2015年4月28日，原、被告确实签订了返租合同，该合同的性质为房屋租赁合同，当时被告先与第三人签订了合同，后与原告签订了租赁合同，对此原告在其他案件中也予以认可；房屋租赁合同属于无效的合同，没有解除的必要，合同签订时，被告尚未取得涉案房屋的产权，且被告至今仍未取得上述房屋的产权，故被告签订租赁合同属无权处分；房屋租赁合同从未实际履行，签订合同后原告实际占有、使用房屋从未向被告支付过任何租金，因被告非房产所有权人，故从未向原告催讨，对于未履行的租赁合同，被告没有归还房屋的必要。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人答辩称，本案涉案3套房屋系平湖市乍浦高级中学教师合作建房的一部分，原告于2006年4月30日与平湖市乍浦高级中学合作建房办公室签订参加合作建房协议书，认购雅山中路468号1幢，总建筑面积约6800平方米，出资1500万元，故自2006年4月30日起雅山中路468号1幢酒店式公寓的处置权归原告所有。2015年4月28日，原告要求把涉案三套酒店式公寓的产权转让给被告，原因是用该三套房抵原告向被告父母的借款本息，由于涉案三套酒店式公寓尚未办理产权证，故根据原告的要求及原、被告一致同意，由第三人直接与被告补签了房屋买卖合同3份，并在平湖市公证处进行了公证。被告拿到公证书后没有及时到税务部门交税及办理过户手续，2017年2月8日，被告向第三人提出解除房屋买卖合同并邮寄了经过其本人签名的协议书，第三人认为合同当时是基于原、被告共同要求而签订的，涉案三套酒店式公寓的支配权原本就不属于第三人，解除合同必须由原、被告共同到第三人处才可以，因原告不同意，且合同已经过公证，被告要求解除合同但未一并将公证书邮寄给第三人，也没有办理公证撤销手续，故第三人回函没有同意解除房屋买卖合同。2018年7月23日，因原、被告之间的三套酒店式公寓产权转让和债务纠纷没有最终了结，原告要求第三人出具声明书，解除第三人与被告签订的3份房屋买卖合同并交还公证书，第三人同意了原告的要求出具了声明书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的证据1合同，虽系复印件，但根据原、被告双方在庭审中的陈述，本院对该证据予以认定，证据3《关于产权转让给周震宇的请求》及王根波与乍浦中学合作建房协议书、收据及缴款单，本院对真实性予以认定，证据4房屋买卖合同公证书、房屋产权证、土地使用权证、契税证，经审核，具有真实性，本院对真实性予以认定；第三人提供的[2006]12号专题会议纪要、国有土地使用权出让合同、合作建房协议书、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书、房屋建筑面积测绘成果书、分户明细表、[2013]16号专题会议纪要、关于要求把乍浦镇雅山中路468号海滨之星酒店式公寓328室、329室、330室产权转让给周震宇的请求1份、房屋买卖合同3份、解除房屋买卖合同协议书、关于周震宇协商解除房屋买卖合同的回复函、声明书，经审核，具有真实性，本院对真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月30日，原告与乍浦中学合作建房办公室签订《合作建房协议书》1份参与合作建房，原告认购了雅山中路468号1幢酒店式公寓，酒店于2009年3月2日经消防同意开业。2015年4月28日，原告向第三人书面请求，载明因无力偿还被告父亲周道智的借款而要求第三人将乍浦镇雅山中路468号1幢328室、329室、330室房屋产权过户至被告名下，被告同意了原告该项请求。同日，被告与第三人签订《房屋买卖合同》3份，约定第三人将乍浦镇雅山中路468号1幢328室、329室、330室房屋以买卖的形式转让给被告，其中乍浦镇雅山中路468号1幢328室、329室房屋的成交价均为101034元，乍浦镇雅山中路468号1幢330室房屋的成交价为76392元，合同签订后双方至平湖市公证处办理了公证手续。当日，原、被告签订《合同》1份，载明原告向被告出售乍浦镇雅山中路468号海滨之星酒店式公寓328室、329室、330室房屋，双方商定在完成产权转移登记具备交付条件前，上述3间房屋由原告返租，返租期限为2015年5月1日至3间房屋产权证、土地证办好为止，房产交付后，双方另行商定返租事宜，返租期间租金按800元/月计算。案涉3间房屋至今未办理产权登记手续，原、被告签订合同后，上述3间酒店式公寓一直由原告控制使用，原告也未按约向被告支付每月800元的租金。2016年12月8日，被告母亲朱福英向浙江省浦江县人民法院起诉，要求原告立即归还借款本金62万元并以本金62万元为基数按年利率24%自2014年10月10日起支付逾期还款利息，原告抗辩其与被告已就结欠朱福英的款项达成了以房抵债的合意，并与被告签订了协议书，约定以乍浦镇雅山中路468号海滨之星酒店式公寓328室、329室、330室抵销结欠朱福英的借款本息合计69万元，2017年1月10日，浦江县人民法院作出（2016）浙0726民初8928号民事判决书，以原告并无证据证明以房抵债的事实，判决原告归还朱福英借款本金62万元并支付利息。经一审、二审及执行等程序，原告向朱福英归还了借款本金并支付了相应的利息。2017年2月8日，被告向第三人发函，载明双方于2015年4月28日签订购买乍浦镇雅山中路468号1幢328室、329室、330室的房屋买卖合同，因上述合同未实际履行，房屋产权也未申报转移，认为合同已无继续履行的必要，故要求解除双方之间的房屋买卖合同，并随函向第三人寄送了《解除房屋买卖合同协议书》，且表明如需公证解除，双方可约定时间赴公证处公证，但原告及第三人均不同意解除上述三份房屋买卖合同，同年2月24日，第三人回复被告，双方之间的房屋买卖合同已经公证，被告可持公证书办理房屋产权证。本院认为，本案的争议焦点主要有二，一是原告是否有权要求解除其与被告于2015年4月28日签订的合同，二是原告是否有权要求解除被告与第三人签订的3份《房屋买卖合同》。针对争议焦点一，原告主张其与被告签订返租合同是基于其与周道智、朱福英之间的借款关系，双方约定以乍浦镇雅山中路468号海滨之星酒店式公寓328室、329室、330室房屋来抵销借款本金62万元及利息7万元，被告对此予以否认，认为其与原告之间不存在借款关系，其系经原告介绍与第三人签订了房屋买卖合同，又应原告的请求签订了返租合同，不管原告与被告之间是否达成过以房抵债的合意，原、被告在签订合同后原告并未按照合同的约定向被告支付租金，原告以自己的行为明确表示不履行合同，可以据此行使合同的解除权。即使原、被告之间确实存在以房抵债的合意，那么现原告与周道智、朱福英之间的借款已经另案诉讼解决，原告亦已按照生效法律文书履行了相应的还款义务，当时签订合同的目的已不能实现。综上，原告作为合同相对人要求解除双方于2015年4月28日签订的合同，有理有据，本院予以支持。针对争议焦点二，根据合同法规定，当事人可以协商一致解除合同，也可以在合同中约定一方解除合同的条件。所谓当事人，是指合同相对人，本案中，原告要求解除的三份合同系被告与第三人之间签订的，原告并非合同相对人，现原告要求解除该三份合同，没有依据，原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告王根波与被告周震宇于2015年4月28日签订的《合同》解除；二、驳回原告王根波本案其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告王根波负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  周冬梅二〇一九年七月二十九日法官助理朱骏健书记员周婧