福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初2503号 原告：梅松，女，1969年2月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：谢小婉、林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：庄财顺，男，1982年11月22日出生，汉族，住福建省龙海市。 原告梅松与被告庄财顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅松的委托诉讼代理人谢小婉、被告庄财顺到庭参见诉讼。本案现已审理终结。 梅松向本院提出诉讼请求：1.判令庄财顺立即向梅松支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金36000元，并支付逾期支付期间的利息损失（自2018年9月4日起至实际付清之日止按照月利率2%以每期租金18000元为本金按季每段累加计算）；2.判令庄财顺立即支付自2019年3月1日起至2019年5月31日止的租金18000元，并支付自2019年3月4日起至实际付清之日止以18000元为基数按月利率2%计算的逾期付款利息。事实和理由：2017年12月23日，梅松与庄财顺签订一份《房屋租赁合同》，约定梅松将坐落于泉州市丰泽区千亿山庄峰青园D型117号的房屋出租给庄财顺作为商住用途使用，租赁期限自2018年3月1日起至2024年2月28日止，给予2个月免租金装修期（2017年12月24日至2018年2月28日），由庄财顺对承租房屋进行二次装修；租金为6000元/月，支付周期为以每3个月为1期支付，于每期的前3日内将租金汇入梅松指定的收款账户；合同还约定自房屋交付时起产生的水、电及公摊附加费用由庄财顺承担；庄财顺迟延支付租金及以上费用的，应按月利率2%赔付给梅松造成的租金及其他财产损失的利息。合同签订后，梅松依约将房屋交付给庄财顺，由其对房屋进行装修和使用。但庄财顺使用过程中拒不支付自2018年9月1日起的租金，梅松多次催讨无果。本案审理过程中，产生了新一期2019年3月1日起至2019年5月31日止的租金。 庄财顺辩称，庄财顺铺了诉争房屋的地板及做了两堵墙壁后，地下一楼漏水。庄财顺没有使用房屋，房东有让人来处理，但未解决漏水问题。庄财顺已经交了两季度的租金，在交第三季度租金时，有向房东反映解决漏水问题。对房东的诉求金额没有意见，但房东应对房屋存在瑕疵承担相应责任。处理过程的租金不应由庄财顺全部承担。庄财顺有办公桌在诉争房屋内。 本院经审理认定事实如下：梅松与庄财顺于2017年12月23日签订《房屋租赁合同》，约定庄财顺租赁梅松名下址于泉州市丰泽区千亿山庄峰青园D型117号房屋作为商住用途，租赁期限自2018年3月1日起至2024年2月28日止，庄财顺应交付押金6000元，租金6000元/月，庄财顺应以每3个月为1期于每期起始头3天内支付该期租金；若庄财顺因经营生产需要办理、添置相关设施，其在租赁期满前应承担恢复原状和全部费用的责任；双方达成解除租赁时，庄财顺应结清至房屋实际交付之日止的租金，按时移交符合约定条件的房屋，迟延交付还应按月利率2%赔付给梅松造成的租金及其他财产损失的利息；等等。庄财顺自2018年9月1日起未支付租金。 本院于2019年5月21日组织双方当事人到涉案房屋现场勘验，发现房屋一楼大门上方天花板有水渍、“直播间”天花板多处水渍、通往地下室楼梯的外墙天花板墙角多处水渍、地下室积水，二楼未见漏水。庄财顺自述其做了一楼地板的地胶、通往二楼楼梯的隔墙和“直播间”的隔墙。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方互负的义务为：出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并履行租赁物的维修义务；承租人应当按照约定的期限支付租金。本案纠纷因庄财顺自2018年9月1日起未支付梅松租金而起，但庄财顺辩称房屋存在漏水情形，其不应承担全部租金。经现场勘验，一楼部分天花板渗水与庄财顺所作的隔墙不在同一位置；地下室积水。对此，梅松主张漏水原因是庄财顺二次装修造成的，梅松有积极处理漏水问题，但庄财顺长期在外地不配合对房屋维修状况进行验收；而地下室没有产权，租金不包含地下室，是借给庄财顺用的，梅松在需要时作为地下仓库，与本案漏水无关。本院认为，双方虽因支付租金的问题存在争议，但均未要求解除合同，且双方在诉讼前及诉讼期间均有沟通协调如何解决漏水的问题，可见双方对解决漏水问题及促进租赁合同继续履行均有积极的态度。涉案房屋作为整体出租，地下室也应当是租赁物的组成部分。地下室的漏水情况较为严重，已影响庄财顺对地下室的使用；但一楼轻微漏水、二楼未发现漏水，不影响庄财顺使用。庄财顺作为房屋承租人，应配合出租人修复房屋，以实现使用房屋的合同目的。庄财顺目前依然占用房屋，负有支付租金的义务。综合双方的责任比例和房屋的可使用情况，庄财顺应支付梅松三分之二的租金，即庄财顺应支付自2018年9月1日起至2019年5月31日止的租金36000元。梅松还主张按月利率2%计算逾期支付租金的违约金，本院认为，按照合同约定，按月利率2%计算违约金适用于合同解除后承租人未按时交付房屋的情形，合同并未对逾期支付租金的行为约定违约金。故本院对梅松所主张的逾期违约金调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。合同约定庄财顺应以每3个月为1期于每期起始头3天内支付该期租金，故庄财顺应以12000元为基数，分别自2018年9月4日、2018年12月4日、2016年3月4日起分段计付逾期违约金。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”因此为防止双方损失的进行一步扩大，双方应分别积极行使作为出租人和承租人的权利，并履行各自的义务，尽快解决房屋漏水问题。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下： 一、庄财顺应于本判决生效之日起十日内支付梅松自2018年9月1日起至2019年5月31日止的租金36000元，并以12000元为基数，分别自2018年9月4日、2018年12月4日、2016年3月4日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计付梅松违约金； 二、驳回梅松其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费950元，减半收取475元，由梅松负担125元，由庄财顺负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈建清 二〇一九年七月二十四日 书记员  徐少华 附本案所适用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -5-