广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1828号原告：金月梅，女，1972年8月25日出生，汉族，住广东省从化市，被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，广东东方月亮湾有限公司员工。两被告共同委托诉讼代理人：陈思，广东东方月亮湾有限公司员工。原告金月梅与被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河投资公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金月梅、被告银河投资公司、月亮湾公司的共同委托诉讼代理人许锐波、陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金月梅向本院提出诉讼请求：一、被告月亮湾公司向原告支付合同约定的返租租金（购房款的10%年）26213元及逾期付款的损失金额1000元（以中国人民银行同期人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率50%的标准，从应付之日起计算至付清租金之日止，现暂计至2019年5月13日）；二、被告银河投资公司对被告月亮湾公司上述债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告于2014年8月13日向被告月亮湾公司购买位于阳西县沙××镇月亮××大道××月亮××滨海旅游度假区××月亮××住宅小区××栋的房屋，并于购买当天就所购买的上述房屋与二被告签订《月亮湾公寓租赁协议书》，三方约定：1、原告将上述所购买房屋在被告月亮湾公司交付后，出租给被告银河公司经营使用，租期五年；2、被告银河公司按季度向原告支付返租租金为购房款的10%；3、被告月亮湾公司对被告银河公司应支付给原告的返租租金承担担保责任。原告于2015年10月17日与月亮湾公司及物业管理方办理了收楼手续。并于当日将案涉房屋交付给被告银河公司经营适用，约定月亮湾公司于2016年元月开始支付返租租金给原告。2016年元月至2018年第二季度都有保持支付返租租金每季度7537.33元，但被告月亮湾公司从2018年的第三季度（2018年7月1日至2018年9月30日止，实际应支付日期为2018年10月1日）开始至今未按照约定向原告支付案涉房屋返租租金，经原告的多次催要，被告仍拖而未付。被告月亮湾公司前述逾期支付返租租金的行为，原告有权向被告主张赔偿逾期付款的损失。被告银河公司作为债务共同体，应对被告月亮湾公司的尚欠租金承担连带清偿责任。庭审中，原告陈述起诉状中被告银河投资公司对被告月亮湾公司上述债务承担连带清偿责任书写错误，应为月亮湾公司对银河投资公司的债务承担连带责任，并变更第一项诉讼请求，增加一个季度，共请求两被告支付租金30149.2元。被告月亮湾公司、银河投资公司辩称，一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将涉案房屋租赁给银河投资公司，根据《租赁协议书》的约定以及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求中的租金金额有误，应予纠正；二、被告银河投资公司一直按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给银河投资公司及答辩人带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间，原告的租金收益仍有收取，银河投资公司及答辩人均无拒付或无故拖延支付的恶意；三、答辩人认为原告的第三项诉讼请求没有事实及法律依据，原告亦没有证据证实，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年8月13日，原告金月梅（买受人）向被告月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了《商品房买卖合同》。原告购买上述房产后，委托被告银河投资公司对上述房屋进行统一经营及管理。同日，原告金月梅（乙方）、被告银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，约定：委托物业概述：广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾1号楼1505单元；建筑面积为46.86平方米；房款总价为318878元；委托期限：甲乙双方约定，本委托协议期限为五年；自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2015年12月1日起至2020年11月30日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延；甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理;租金及结算方式：1.本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，五年租金总金额为159439元整；该款项由担保方月亮湾公司按照交付时间2015年12月1日起计，每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方；2.如该物业因实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款有调整的，租金据实调整；担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。签订上述协议书后，原告将涉案房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，因被告银河投资公司自2018年7月开始没有依约支付租金，原告诉至本院。庭审中，原告明确请求按税后租金即每季度7537.33元计付租金，现被告拖欠原告2018年7月份至2019年3月份3个季度税后租金22611.99元。被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：邹联宁，税款上所属时期：2018.7.1-2018.12.31）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。银河投资公司并向本院出具一份书面《声明》，同意其2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，可由其在后续支付的租金中另行扣除。被告月亮湾公司提供《致业主的一封信》，承诺其作为担保方不可推卸担保责任，并向业主提出解决方案：凑集500万资金，根据业主各自的房屋收益比例，在2019年7月份分别支付给目前享受房屋收益的业主；在支付上述500万的基础上，对目前应享受房屋收益业主截至2019年6月份未收取的房屋收益，在2019年7月份起2年内支付给相关业主；对2019年7月份起业主房屋收益，继续按照业主签订的《月亮湾公寓租赁协议书》约定执行。另，涉案房屋的实际建筑面积为47.44㎡，原告实际缴纳的购房款为324229元。原告向本院提供《银行卡交易明细清单》一份，拟证明被告每个季度支付的返租租金为7537.33元。本院认为：原、被告签订的《月亮湾公寓租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。协议书签订后，原告已按照合同约定将相关房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，但被告银河投资公司并未能按照协议书的约定履行支付2018年7月份以来的租金，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告银河投资公司、月亮湾公司对于原告主张从2018年7月1日起计算不持异议，故本院对此予以确认。截至本案法庭辩论终结之日（2019年6月26日）止，2018年7月1日至2019年3月31日的租金支付时间已届满，被告银河投资公司应支付该期间的租金给原告。根据双方签订的《月亮湾公寓租赁协议书》的约定，每年租金为原告购买该物业时房款总价的10%，但同时约定如该物业因实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款有调整的，租金据实调整。鉴于原告购买的房屋面积增大，其实际支付的购房款为324229元，据上述约定租金应按照实际支付的购房款予以计算季度租金为324229元×10%÷4≈8105.73元，原告主张按税后租金即每季度租金7537.33元计付，系对其民事权利的处分，本院应予准许。租金从2018年7月1日至2019年3月31日（3个季度）为7537.33元×3=22611.99元。因此，被告银河公司应支付租金22611.99元给原告。诉讼中，银河投资公司向本院声明，同意其于2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，本院遵其意愿予以准许，该款可由其在后续支付的租金中进行抵扣。关于原告逾期付款损失的问题，由于被告银河投资公司没有按期支付租金给原告，确给原告造成一定损失，对于该损失的计算方式，鉴于双方没有约定逾期利息，可参照审理民间借贷案件关于逾期利率的计算标准，本院酌定按年利率6%计算，以每期租金7537.33元为计算基数，从租金应付之日起计算逾期付款损失至租金付清之日止支付给原告。被告月亮湾有限公司作为保证人，由于《月亮湾公寓租赁协议书》中没有约定保证方式，而被告月亮湾公司同意承担保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”，故被告月亮湾公司应对被告银河投资公司上述款项承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月1日至2019年3月31日止的租金22611.99元以及逾期付款损失给原告金月梅，其中逾期付款损失第一期以租金7537.33元为基数，从2018年10月1日起，第二期以租金7537.33元为基数，从2019年1月1日起，第三期以租金7537.33元为基数，从2019年4月1日起，均按年利率6%的标准计算逾期付款损失至租金付清之日止；二、被告广东东方月亮湾有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告金月梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取240元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  洪文政二〇一九年七月二十四日书记员  余梓荣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。