广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初11141号原告：陈天龙，男，汉，1991年9月2日出生，住址广东省云浮市新兴县，委托诉讼代理人：张少武，广东红棉律师事务所律师。被告：杜慎琼，女，土家族，1978年6月7日出生，住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：许晓钦，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠萍，广东君言律师事务所律师。原告陈天龙与被告杜慎琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张少武，被告的委托诉讼代理人王惠萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2018年1月14日与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告提供位于深圳市福田区华强北赛格工业大厦二楼东A236铺给原告经营使用，合同约定租期一年，自2018年3月28日起至2019年3月27日止，月租金17500等内容。双方另约定实际承租日自2018年1月20日起至2019年3月27日，期间租金为39080元。合同签订后，原告依约给付租赁押金35000元和2018年1月15日至20日租金2916元，被告于2018年1月15日将商铺交给原告装修使用，原告于2018年1月22日开张营业手机配件产品。其后原告按期缴纳每月租金。2018年3月14日，原告被商铺所在商城告知商城要整体改造，该商铺将被拆除。原告向被告要求在原址继续经营或改造后继续经营，均不果。2018年4月13日，原告被迫搬离撤出。原告认为，被告不能按照约定在租期内提供商铺给原告正常使用，构成严重违约，应赔偿由此造成原告损失。原告为维护自身合法利益，故诉至本院，请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》解除；2、被告退回押金35000元给原告；3被告赔偿装修损失24360元给原告；4、本案诉讼费用全部由被告承担。被告口头答辩称，第一，被告并不存在任何违约行为，商场整改是第三方的原因所造成的，不能归责于被告，且整改是短期暂时的，整改完成之后原被告双方之间的租赁合同仍可以继续履行，被告也曾向原告承诺整改期间不会对其收取租金，整改完成后原告仍可继续租赁并经营，因此商场整改并非是合同无法履行或者是法定解除或约定解除的事由，更不属于被告的一个违约行为；第二，原告主张被告存在违约行为而导致合同无法履行应由原告对此进行举证证明，否则原告应承担举证不能的不利后果；第三，根据合同约定，原告应于每月的20号向被告支付租金，但原告的两次交租均迟于20日，且原告在被告的多次催告下至今仍一直拖欠2018年3月21日至4月13日期间的租金，是原告违反了合同约定，构成了违约，应由原告承担违约责任；第四，对装修损失，因被告并不存在违约行为，被告也未对原告的装修进行利用，因此被告无需对原告的装修损失承担责任，综上原告的诉请缺乏事实及法律依据，恳请法院依法予以驳回。本院经审理查明，2018年1月14日，周厚芳（出租人、甲方）与承租方、乙方签署《商铺租赁合同》约定，甲方愿意将深圳市福田区华强北赛格工业大厦二楼东A236铺位（下称涉案商铺）出租给乙方；租赁期限为1年，自2018年3月28日至2019年3月27日；乙方向甲方支付每月17500元的租金，租金不包含任何税金及其他任何费用；乙方在租金到期前10日即每月20日支清下期租金给甲方，不得以任何理由拖延；在签订本合同时，甲方需收取以约定月租金的两倍金额为押金即35000元；如有违反相关条款，甲方有权即日解除合同并收回商铺，并且不退回押金；免责条件，若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损或造成承租人损失的，双方互不承担责任。合同尾部由被告以甲方代表人身份签名，承租方的签名字迹无法辨认。该合同首页另手书备注，合同空档期租金39080元,1月20日至3月20日共60天：17500×2,3月21日至3月27日共7天：17500÷30×7，此费用由现租户陈天龙支付。同日，被告出具收款收据，确认收到原告支付的涉案商铺两个月押金35000元，由原租户周珍珠转。2018年1月15日，原告向被告支付了押金35000元及2018年1月15日至20日期间的租金2916元。2018年1月22日，原告向被告支付租金17500元。2018年3月1日，原告向被告支付租金17500元。另查，2018年1月15日，原告（甲方）与深圳市鑫润通实业有限公司（乙方）签署《店铺装修合同》约定，甲方委托乙方承包涉案商铺的装修，装修内容为砸墙、贴砖、改电路、吊顶、门头，玻璃展示架，面门的装饰等，总造价为24360元。2018年10月30日，深圳市鑫润通实业有限公司向原告开具装饰材料的增值税发票24360元。原被告通过微信沟通涉案商铺的租赁事宜，2018年3月14日原告称，通信那边确定月尾就要改了，叫我们月底搬货出去，管理处的人过来说的，说月底要搬出去，市场装修。2018年3月16日被告回复称，现在市场很强势，他们已经决定要改造，所以你们要做好准备另找档口，建议做最坏准备。2018年3月26日，原告询问道，现在跟市场那边怎么处理了，有些租户搬走了，现在我们一直不知道什么情况，签的合同是一年，实际才用了三个月，装修也用了1.5万左右，我们损失比较大。被告回复称，你们还是做其他打算吧，看形势迟早要改，我们一直没有得到正式通知，大家都在合同期内，都不希望改来改去，要求原告先按合同20号交租。原告回复称，但是市场叫我们月尾搬，今天去问了管理处，那个经理说4月初一定拆。被告称，如果2018年3月31日未收到原告的租金则视为违反合同，装修期间市场不收租，被告一样不会收，被告和市场的合同还没有到期。2018年3月30日，原告称现在市场装修不能等下去，想在4月重新找个档口做，4月退出来，原告要求退押金，被告未回复。2018年4月10日，原告将市场内部开始拆除的照片发送至被告，原告称，开始动工了，管理处的说这个星期随时拆原告这里，被告回复称，知道了，13号交钥匙，我让朋友过去拿钥匙，原告到时候交给他，提前给也可。原告回复称，可以的，我这两天安排搬货，12或者13交给你。2018年4月13日，被告称，你们那边派个人送下钥匙，市场要收走了，原告回复称，货已经搬走完了，我同事说你们有人过去拿了钥匙了？被告回复称，好的。庭审时，双方确认原告支付了租赁押金、2018年1月15日至20日期间的租金共计37916元，之后支付了两个月的租金至2018年3月20日。原告称商铺都被拆除了，在原址上找不到了，租赁物已经不存在，微信上称装修费1.5万是因为当时还没有核实损失，也未开具发票。被告代理人不清楚商铺权利人是谁，被告与权利人的合同还有一年到期，商场因为重新装修而清场，什么时候装修完毕被告代理人不清楚。本院认为，原告提交的《商铺租赁合同》中约定的出租方为案外人周厚芳，承租方的签名无法辨认，被告作为出租方的代理人在合同上签字，但合同首页备注1月20日至3月27日期间的租金由原告承担、被告实际将涉案商铺交付原告占有使用、原告实际向被告支付租金、被告一直以出租方的身份与原告进行微信沟通，协商租金交付、合同解除等相关事宜，被告在答辩时亦称在商场整改完成之后原被告之间的租赁合同可以继续履行，本院据此认定《商铺租赁合同》是原告与被告双方的真实意思表示，原告与被告之间成立房屋租赁合同关系。本案中，因涉案商铺整体改造，具体的改造时间亦不确定，原告在合同目的不能实现的情况下，原告可以解除涉案合同。原告实际被迫于2018年4月13日搬离，双方之间的租赁合同关系实际于该日解除。虽然商铺整体改造非被告的原因所导致，但是被告作为出租方，其主要义务是提供适租的商铺给原告使用，在双方签署的合同未对此类特殊情况作出明确约定的情况下，原告无法继续使用涉案商铺的责任应由被告承担。合同约定每月20日支付租金，原告虽于2018年3月1日支付2018年2月21日至3月20日期间的租金，在合同并未明确约定逾期支付租金达多少天时被告可以行使合同解除权且原告在被告催告后即支付了该期间的租金，因此，原告逾期支付租金，并不构成根本违约。原告未按合同约定支付2018年3月21日之后的租金的主要原因在于当时已知晓涉案商铺要改造装修且需搬离，在原告已向被告支付相当于两个月租金数额的押金的情况下，原告未支付2018年3月21日后的租金是履行不安抗辩权，原告亦不构成违约。综上，原告并不构成根本违约，反而被告未能提供适租的商铺导致合同不能继续履行而被迫解除，被告应向原告返还租赁押金并赔偿装修损失。原告支付的押金本来就是为履行合同所作的担保，原告实际未支付2018年3月21日至4月13日期间的租金，且被告亦抗辩原告未支付，为避免诉累，本院直接在被告应返还的押金中扣除原告应支付的上述期间的租金，扣除后，被告还应向原告返还押金21583元（35000-17500×23/30），对原告主张返还押金超出的部分，本院不予支持。原告主张的装修损失有合同及发票予以佐证，本院予以采信。原告与被告签署的合同约定的租赁期限为1年，但实际起租日为2018年1月15日，因此，双方实际约定的承租期限约为14个月，至原告搬离时止，原告实际使用了涉案商铺约3个月，原告主张的装修损失应按照实际占有使用期间及实际的租赁期间的比例计算，被告应向原告赔偿装修损失19140元[24360×（1-3/14）]，对原告主张装修损失超出的部分，本院不予支持。至于被告对赔偿的装修损失部分，其可依据合同的相对性另循途径向出租方主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈天龙与被告杜慎琼签署的《商铺租赁合同》已解除；二、被告杜慎琼应于本判决生效之日起十日内向原告陈天龙退还租赁押金21583元；三、被告杜慎琼应于本判决生效之日起十日内向原告陈天龙赔偿装修损失19140元；四、驳回原告陈天龙的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1284元（已由原告预交），由原告负担403元，被告负担881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  肖晓璐人民陪审员  吴日莲二〇一九年七月二十六日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。