四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1324民初1725号 原告：马邦益，男，1977年10月15日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告：史红云，女，1977年11月1日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：马邦益，男，1977年10月15日出生，汉族，住四川省阆中市，系史红云丈夫。 被告：四川鹏峰房地产开发有限责任公司，住所地：仪陇县新政镇两宫路110号，统一社会信用代码91511324782256894L。 法定代表人：张良军，职务：总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王耀，四川纪明律师事务所律师。 原告马邦益、史红云与被告四川鹏峰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月6日立案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马邦益，史红云的委托诉讼代理人马邦益和被告四川鹏峰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马邦益、史红云向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条违约责任条款无效；2.判决被告支付原告逾期办理房产证违约赔偿金61805.17元（从2012年12月31日计算至2018年2月11日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于仪陇县新政镇嘉欣路五段34号水岸新城1幢11单元101号商品房一套，总价款331040元。按照约定，被告应于2011年12月31日交房，并于交付之日起365日内办理该商品房产权转移登记，权属证书办妥后被告直接交贷方金融机构留存抵押。原告于2019年3月19日得知，被告方为原告办理产权转移登记时间为2018年2月11日。被告的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。同时，该《商品房买卖合同》系格式合同，双方关于违约责任的约定严重不对等，违反了公平原则，具有免除被告责任，排除原告主要权利，该条约定应当无效，原告可以按照《商品房买卖合同》中关于买受人违约责任的约定比例追究被告的违约责任。 被告四川鹏峰房地产开发有限责任公司辩称：请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。理由为，一、案涉《商品房买卖合同》不存在无效约定，该合同文本系行政职能部门所提供，而非被告方单方指定，原告所称该合同第二十条无效的理由不能成立；二、原告的主张已经超过了诉讼时效，案涉房屋系2012年12月3日交付，并约定于交付之日起365日内办理该商品房产权转移登记，原告最迟应在2014年12月31日前主张权利，显然，原告2019年才主张权利已经超过了诉讼时效；三、案涉房屋逾期办证责任人，不可归责于被告，2016年2月17日起，国家契税政策进行了调整，原告未在约定期限内履行义务，提供相关资料，配合被告办理证件。同时，2016年至2017年期间，因国家不动产登记制度改革，相关职能部门进行职责调整及并网，仪陇县房管局于2016年4月即停止接收办理房屋所有权证书资料。加之政府职能部门因精准扶贫任务，导致办理房屋产权速度减慢；四、原告所主张的违约责任不符合合同的约定及法律规定，且被告未给原告造成任何损失，原告也未举证证明其损失，双方约定的违约金过高，应予以调减。 本院经审理认定事实如下：原告马邦益、史红云于2011年2月16日和被告四川鹏峰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于仪陇县新政镇嘉欣路五段34号水岸新城小区1幢11单元101号商品房一套，房屋建筑面积110.79平方米，套内面积98.80平方米，单价按套内面积每平方米3350.61元，总价款为331040元；出卖人（被告）应当在2011年12月31日前向买受人（原告）交付该商品房；合同第二十条还约定：（一）出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如逾期的，买受人有权退房，也有权继续履行，继续履行的，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日其起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，（二）商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。案涉《商品房买卖合同》系四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制订的示范文本，合同中具有大量选择性、补充性、填充性、修改性内容。案涉房屋价款，交付时间、违约责任等均以下划线方式留白，由合同双方议定后进行填充。 同时查明，房屋登记建筑面积为109.94平方米、套内建筑面积为97.48平方米。2012年12月3日，原告接收了案涉房屋。案涉房屋的初始登记时间为2015年1月5日，登记至原告名下的时间为2018年2月11日。 以上案件事实由双方当事人提交的证据及当庭陈述足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》第二十条是否有效？2、原告的诉请之诉讼时效是否已经届满？3、被告逾期办理案涉房屋权属证书的违约责任应如何计算？ 对于焦点1，案涉《商品房买卖合同》第二十条系关于被告方延迟办理案涉房屋初始登记和转移登记违约责任的约定。该合同系四川省建设厅和四川省工商行政管理局共同制订的示范文本，该条款涉及两方面的内容，一是违约责任的计算方式，二是违约金的给付。关于第一点，合同中系以下划线留白的方式出现，其与合同中其他留白处（如房屋价款、付款方式等呈现方式一致），可以认定该结果系经原被告双方议定后进行填写，因此，该部分的内容不能认定为格式条款，且原告方也未举证证明该部分内容存在其他无效的情形，故合同中该部分内容应当合法有效，对合同的双方均具有约束力，即应当依据原被告双方在合同中的约定计算被告方逾期办证的违约责任。关于第二点，合同中约定违约金应在出卖人办理权属证明后30日内给付，反言之，若出卖人不办理权属登记则买受人不能获得违约金的给付，显然该部分内容不符合法律规定，应当认定为无效。原告可以在双方约定的权属证明办理期间届满后向被告主张给付违约金。 对于焦点2，关于案涉违约金诉讼时效的计算，因原、被告双方约定的系按日给付逾期办证违约金，故案涉违约金也应当按日（从原被告双方约定的办理房屋权属证明期间届满之次日起至被告实际办理房屋权属证明之日止）分别计算其诉讼时效。原告主张其于2019年3月19日去政务中心不动产窗口调取资料时方知被告的违约行为，诉讼时效应当从2019年3月19日起算，依照法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原被告双方约定了权属证明的办理时间，原告在双方约定的期间届满后，就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，故原告的该项主张，本院不予支持。案涉房屋约定的交付时间为2011年12月31日，初始登记时间和转移登记时间均为2012年12月31日。案涉房屋的实际交付时间为2012年12月3日，初始登记时间为2015年1月5日，转移登记时间为2018年2月11日。据此本院认为，被告逾期办理初始登记的违约金诉讼时效期间已经经过，但被告逾期办理转移登记的部分违约金（2016年5月6日至2018年2月11日）诉讼时效期间尚未经过。 关于焦点3，综合前述，本院认为应当依据原、被告双方在合同中的约定计算被告方逾期办证的违约责任。原告主张按照买受方的违约责任计算出卖方的违约责任，实际上，合同中，原被告双方的违约事由并不一致，不能简单的进行对比，原告的该项主张不符合双方的约定，也无事实和法律上的依据，本院不予支持。被告辩称其逾期办理案涉房屋权属证明非系自身原因，但未向本院提供任何证据证明，对该项辩论意见，本院不予采纳。被告辩称案涉合同约定的违约金计算标准过高，应当酌减，也未向本院提供证据证明，且该项约定系双方意定的结果，结合仪陇县当地的经济水平、交易习惯等因素，合同中约定的违约金计算方式也不存在过高的情形，对被告的该项辩论意见，本院不予采纳。则，原告应当获得的逾期办证违约金计算为：97.48×3350.61×0.01‰×645日=2106.68元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三十九条、第五十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川鹏峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告马邦益、史红云给付逾期办证违约金2106.68元； 二、驳回原告马邦益、史红云的其他诉讼请求。 案件受理费673元，由原告马邦益、史红云负担648元，由被告四川鹏峰房地产开发有限责任公司负担25元。 若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  王光学 二〇一九年七月二十五日 书记员  张扬扬