广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初1456号原告（反诉被告）:皮霖之，男，汉族。委托代理人：廖璐，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托代理人：杨璆，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被告（反诉原告）：申晴，女，汉族。委托代理人：李家宏，广东万诺律师事务所律师。委托代理人：彭玲，广东万诺律师事务所律师。原告皮霖之诉被告申晴企业承包经营合同纠纷一案，被告在法定期限内提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，分别对本诉、反诉公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖璐、被告的委托代理人李家宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告申晴系深圳市丽濠休闲会所有限公司（已注销）的单一股东。2018年1月1日，原告与深圳市丽濠休闲会所有限公司签订了《承包经营合同》。合同约定，深圳市丽濠休闲会所有限公司将坐落于深圳市龙岗区XX街道XX街XX广场五楼的丽濠休闲会所承包给原告经营，承包经营期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日。合同签订后，原告分别向被告、案外人季殿齐（即被告申晴的丈夫）各汇款人民币12万元（币种，下同），共24万元的承包费，并进行了涉案房屋的装修开始经营。2018年4月，案外人深圳荣安物业发展有限公司（以下简称荣安物业）找到原告，声称涉案房屋系其租给被告，租赁期限于2018年4月30日届满，租期届满后不再出租给被告，要求原告搬离涉案房屋，荣安物业向原告出示了与被告签订的《租赁合同》。后原告多次联系被告要求解决问题无果。2018年4月30日涉案房屋租期届满，原告搬离了涉案房屋。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第44条、60条、107条及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告特诉至本院并请求判令：一、依法解除原告与深圳市丽濠休闲会所有限公司于2018年1月1日签订的《承包经营合同》；二、被告归还原告承包费24万元、装修损失82900元，共计322900元及利息（利息从起诉之日起至还清之日止，利息按中国人民银行同期存款利率计付）；三、本案诉讼费由被告共同承担。在本案开庭审理过程中，原告请求撤回第一项诉讼请求，将第二项诉讼求变更为：请求判令被告归还原告承包费24万，装修损失98500元以及上述金额的资金占用损失（以338500元为基数，自起诉之日起计算至还清之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。被告辩称：一、本案遗漏了应当参加诉讼的主体，签订《承包经营合同》的承包方除了原告之外，还有另一名叫林新军的人员，与原告属于共同承包方，依法应当作为共同原告参与诉讼。二、本案原告诉称的被告与物业出租方的《租赁合同》的期限短于与其签订的《承包经营合同》期限，因此其认为被告无权租赁，其有权解除合同的理由不能够成立。因为根据《合同法》的相关规定，涉案的《承包经营合同》属于效力待定，不属于无效或可变更可撤销的合同。本案被告与物业出租方有口头续约的约定，且物业出租方从未在原告与被告签订的《承包经营合同》期限内要求原告搬离物业，原告没有任何证据证明被告存在违约行为。三、恰恰相反，原告是在其承包经营期间因违法经营被公安机关查封并自行搬离，且拖欠其与被告签订的《承包经营合同》期限内的租金、物业管理费和水电的相关费用。原告在没有与被告协商解除合同的情况下向法院起诉要求解除租赁合同，其行为表明不继续履行合同，因此本案真正违约方是原告。原告无权要求返还已交纳的承包金，并应当赔偿被告为其垫付的其拖欠的租金物业管理费和水电费。原告还应赔偿根据《承包经营合同》应向被告交纳的及未交纳的承包金的预期利益损失。所以请求法庭依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉称：2017年12月24日，被告独资经营的深圳市丽濠休闲会所有限公司与原告签订一份《承包经营合同》，将位于龙岗区XX街道XX街XX广场5楼的休闲会所承包给原告经营，承包期限为两年，从2018年1月1日起至2020年12月31日止，其中2018年的承包金为X4万元，2019年和2020年的承包金为每年3X万元。并约定：承包期间的承包金、房租、物业管理费、水电费等费用由原告承担。合同签订后，原告支付了首期承包金，被告亦按照合同约定将休闲会所的场所和证照交付原告经营。但在承包期间，原告因违法经营被公安机关查封经营场所，原告未通知被告，在合同并未解除的情况下搬离该场所，并且未按照合同支付该场所的水电费、房租、物业管理费，直至2018年12月份物业出租方荣安物业才与被告结算房租、水电费和物业管理费。被告认为：原告与被告签订了《承包经营合同》，并约定了承包期限，就应当按照合同约定履行合同。原告未遵守合同约定违法经营，并擅自终止合同，搬离经营场所，拖欠经营场所的房租、水电费、物业管理费，并向法院起诉要求解除合同，其行为已构成严重违约，并对被告造成了巨大的经济损失，原告不仅无权要求返还已支付的承包金，还应当返还被告垫付的租金、水电费、物业管理费等费用，并赔偿被告因其不履行《承包经营合同》所造成的合同期限内未收取的承包金的预期利益损失。被告考虑到与原告系朋友介绍，被告一直在与原告沟通，试图协商解决双方纠纷。可令被告无法接受的是，原告居然恶人先告状，凭空捏造其擅自搬离承包经营场所的事实，为维护自身合法权益，被告反诉请求判令：一、原告返还被告垫付的房租、物业管理费、水电费合计62348.12元（其中2018年4月租金3万元，2018年4月管理费8420元，2018年3月、4月水电费合计23928.12元）。二、原告赔偿被告经济损失60万元。三、本案诉讼费用全部由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称：一、违法经营行为系此前承租人经营深圳市丽濠休闲会所有限公司时发生，与原告无关。且若违法行为确系其所为，原告作为理性投资人应正常缴纳罚款以使会所正常经营获益，而非为逃避几万元的罚款主动搬离致放弃前期几十万的高额投入，这明显因小失大，于常理不符。（一）违法经营行为系此前承租人经营深圳市丽濠休闲会所有限公司时发生，发生时原告还未实际接收深圳市丽濠休闲会所有限公司，很明显该违法行为与原告无关。（二）2018年3月底，公安机关因深圳市丽濠休闲会所有限公司欠缴罚款而贴封条；2018年3月29日，原告通过微信要求被告的丈夫季殿齐处理封条事宜，季殿齐同意处理；2018年4月9日，原告再次微信与季殿齐沟通三万罚款事宜。显然，虽封条贴于2018年，但该违法行为发生于与原告合作之前，否则季殿齐不会同意处理该查封事宜。（三）若违法行为确系其所为，原告为理性投资人应正常缴纳罚款以使会所正常经营获益，而非为逃避几万元的罚款主动搬离放弃前期几十万的高额投入，这明显因小失大，于常理不符。（四）退一万步讲，即使原告出现了因违法经营导致欠缴罚款的行为，原告也仅需补缴罚款即可继续承包会所使之营业获利，不会造成根本违约导致合同目的不能实现。二、原告无法正常装饰装修继而“被迫搬离”深圳市丽濠休闲会所有限公司完全是因涉案经营场所租赁期限已届满，被告丧失继续履行合同的能力，其行为属于根本违约。三、原告不应承担被告所主张的水电、物业、租金等费用。理由如下：（一）原告在获悉涉案物业租赁期限即将到期后暂停支付相关的水电费、租金的行为并未违约，而是行使不安抗辩权。（二）因被告的根本违约行为，原告已于2018年3月底即“被迫搬离”（含义同上）深圳市丽濠休闲会所有限公司，此后并未实际使用。故原告不应承担2018年4月及之后的租金、水电物业费。若非要承担，也仅需补齐实际占用的2018年3月的水电费。四、被告要求原告赔偿其经济损失60万，毫无根据。理由如下：（一）《承包经营合同》无法继续履行系因被告：1）隐瞒涉案物业租赁期限即将届满且在合同到期后无法获得继续承租权；2）于2018年9月恶意注销深圳市丽濠休闲会所有限公司。被告的上述行为都是导致合同无继续履行之可能的关键原因，其反而要求原告赔偿损失，毫无根据。（二）根据上文阐述，因被告的根本违约行为已使得合同无实际继续履行之可能，被告主张《承包经营合同》内未收取的60万元承包金的逾期利息损失亦毫无根据。综上，《承包经营合同》签订后，原告支付了X4万元的承包金，并按时缴纳租金等费用，因被告及其丈夫季殿齐隐瞒涉案物业租赁期限即将到期且之后未能获取继续承租权、恶意注销深圳市丽濠休闲会所有限公司的根本违约行为，致使原告合同目的不能实现，作为深圳市丽濠休闲会所有限公司的唯一股东，被告应当向原告承担返还承包金、赔偿损失的责任。经审理查明：2016年6月28日，案外人季殿齐与荣安物业签订《租赁合同》，约定：荣安物业将位于深圳市龙岗区XX街道XX街XX广场5楼501的商铺租赁给季殿齐使用，租赁期限为两年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止；季殿齐向荣安物业每月所交租金为X万元，季殿齐应付的管理费为X420元；租金及管理费按月支付，季殿齐应于每月5日（节假日顺延）按时交纳并汇入荣安物业账号；季殿齐经营实际发生的水、电费用，按政府规定的标准价计算，由荣安物业代收，荣安物业向季殿齐提供代收代缴收据，季殿齐按计租面积分摊本项目公共水电费用。其中，保证金和租金的收款方为荣安物业，管理费、水、电等代收代缴费用收款方为温安；租赁期满后，若季殿齐要求继续租赁，须提前3个月书面向荣安物业提出，荣安物业在合同期满前15天内向季殿齐正式书面回复，如同意继续租赁，则再续签租赁合同，在同等条件下，季殿齐享有优先租赁权。荣安物业于2019年3月13日出具一份《情况说明》，称：“我司于2016年6月28日与季殿齐先生签订了《租赁合同》，将位于深圳市龙岗区XX街道XX街XX广场5楼501的房屋出租给季殿齐经营休闲会所，合同期限为两年，从2016年5月1日至2018年4月30日到期。合同期间租赁方曾向我司提出续约请求，我司考虑到房屋前方道路因地铁施工被围蔽（截止目前尚未恢复），引入新的投资项目应有一定难度，故曾口头答应租赁方在合同到期后同等条件下优先与其续约。后因租赁方的经营项目被公安部门查封而停业，后自行撤场，并开始拖欠租金。现我司已经与季殿齐终止租赁关系，结算拖欠的租金和费用，并收回物业。我司现正对物业进行装修准备对外招商，目前尚未与任何个人或公司就上述物业签订租赁合同。以上情况属实，特此说明。”深圳市丽濠休闲会所有限公司于2018年11月12日注销。在深圳市丽濠休闲会所有限公司注销前，被告持有其100%股权。被告向本院提交一份签订日期为2017年12月24日的《承包经营合同》。在该《承包经营合同》首页记载发包方为深圳市丽濠休闲会所（甲方），承包方为皮霖之（乙方）、林新军（乙方）。在该《承包经营合同》尾页甲方落款处有季殿齐的签名，乙方落款处有皮霖之、林新军的签名。该《承包经营合同》约定：甲方将坐落于深圳市龙岗区XX街道XX街XX广场5楼的丽濠休闲会所承包给乙方经营，承包经营期限为三年，即从2018年1月1日至2020年12月31日止。根据法律规定或本协议书约定，提前解除或终止协议书履行的，不受上述期限的限制；承包金为2018年整年X4万元/年，合同签订的当天一次性支付一年承包金，2019年、2020年X0万元/年，共计X0万元整，承包金一年一交；房租到2019年3月1日为X万元/月，2019年3月1日之后，根据物业房租缴纳；物业管理费为X250元/月；水电费按实际使用情况足额及时缴纳；承包金、房租、物业管理费、水电费均由乙方承担，乙方应于每月15号前缴纳荣安物业房租、物业管理费和水电费，不开具发票，如需开具发票税费由乙方自理；甲方于收到保证金和承包金当天将丽濠休闲会所现有的各种证照交给乙方，甲方于收到承包金当天将丽濠休闲会所移交给乙方使用，乙方应按约定及时足额缴纳承包金、房租、物业管理费、水电费；乙方应当遵纪守法、按章纳税，合法开展各项经营活动。在本案审理过程中，林新军向本院表示不愿意参加诉讼，放弃其在本案中的实体权利。根据被告向本院提交的中国民生银行支付业务回单显示，原告分别于2018年1月7日，2018年2月14日，2018年3月15日向温安转账54691.26元、47367.53元、38420元。被告据此主张原告承包经营期间，仅向物业支付了2018年1月、2月房租、水电费用及2018年3月的房租、管理费，原告未支付2018年3月、4月水电费用、2018年4月的房租及管理费。被告向本院提交一份日期为2018年2月2日的《龙岗区非税收入罚款通知书》（号码为072XXXXXXX4），该通知书记载被罚款单位为深圳市丽濠休闲会所有限公司，罚款金额为7万元，罚款原因为对发生在本单位的卖淫嫖娼活动放任不管，且未采取措施制止。荣安物业于2018年12月29日出具两份收据（编号为0XXX3、0XXX2）确认收到收到季殿齐交来2018年3月水费1120.39元，电费10199.22元，4月水费2203.49元，电费10405.02元，2018年4月租金、管理费38420元。被告据此主张2018年12月底因原告长期拖欠租金，又未继续经营，出租方荣安物业认为与被告的《租赁合同》无法继续履行，因此与被告结算了原合同所拖欠的租金、管理费、水电费用，而该租金、水电费用系原告承包经营合同期间内应当支付的费用，因此原告应当返还给被告。另查：根据原告提交的中国民生银行支付业务回单显示，原告于2017年12月24日向季殿齐支付12万元、于2018年1月6日向被告支付12万元。原告据此主张原告向被告丈夫季殿齐及被告支付合计24万元承包费。原告向本院提交荣安物业于2018年3月23日发出的《电费通知单》、《水费通知单》，于2018年4月1日发出的商户缴费通知单（2018年4月）。根据原告提交的中国民生银行支付业务回单显示，原告分别于2018年1月7日向温安支付X4691.26元、于2018年2月14日向温安支付X7367.53元、于2018年3月15日向温安支付X8420元。原告依据前述证据主张原告向季殿齐与荣安物业所约定的温安实际支付了2018年1月、2月、3月的房租水电物业等管理费，同时印证《租赁合同》的真实性，其租期自2016年5月1日至2018年4月30日，被告超过其实际租赁的期限与原告签订《承包经营合同》。原告向本院提交深圳市龙华新区大浪XX玻璃商行出具的收款收据、盛X广告（深圳）有限公司出具的收据、深圳市粤X消防器材有限公司出具的收款收据，以此主张原告为装修涉案房屋而付出了部分装修款合计98500元。根据被告提交的季殿齐与原告的微信聊天显示，2018年5月11日原告称：“季总，会所那边到底怎么弄啊！这样关着也不是办法！拖着快两个月了。我现在被逼得好难过，股东天天在问这事，我该怎么办啊！”。季殿齐称：“你想怎么办。”原告称：“我们想开酒店，你们又不同意。开水疗会所，我们也在等你答复。”根据原告提交的季殿齐与原告的微信聊天显示，2018年3月29日，原告称：“季总，明天警务室需要交费后回执的照片才能解封，请明天上午落实下，谢谢。”季殿齐称：“2018年年前我处理，之后你处理。”原告称：“处理好，拍个照给我，警务室才解封，谢谢。”季殿齐称：“OK。”2018年4月2日，原告称：“季总，您好，请明天一定和肖总沟通好！谢谢！要不然拖着这里，真的亏不起。”季殿齐称：“约了九点半。”原告称：“好。麻烦季总争取把二年合同签了最好不涨价，还有外面的使用权，稍微给点租金，还是可以的。谢谢。现在做纯正规的按摩，也不知道行情如何，我和您一样，觉得做事不能轻言放弃，所以我就一直坚持。”2018年4月3日，季殿齐称：“IP总，你好，刚才那我跟肖总那当面聊了一下，他基本没有什么太大的意见，他就说呢，叫你过去跟他聊一聊，你有一些什么想法，怎么搞，怎么做，完了，你们来沟通吧……”原告称：“好的，谢谢。”2018年4月9日，原告称：“季总，你好，你那三万块钱罚款先不用交，我们可能另有打算。”2018年4月17日，原告称：“全部墙打掉，有75个房间。勉强可以做了。”2018年4月30日，原告称：“我们做了最后讨论结果，国美五楼只能做正规生意才有机会，休闲会所是肯定做不下去的。酒店和会所都是可以给客人过夜休息的。原理是相同的。希望季总和物业再沟通下，如做不了，那就请季总看在我们前期把之前王会和的烂摊子收拾好了事情下，就退点承包金，让我们走。亏了一百多万了就认了！谢谢。”根据原告提交的荣安物业张贴于会所外的《催缴及办理通知》照片显示，2018年5月12日，荣安物业向季殿齐出具《催缴及搬离通知书》，要求季殿齐补缴租金X0000元，管理费X420元，水电费X3928.12元，共计XX348.12元，并在规定期限内搬离。在本案开庭审理过程中，原告称其于2018年4月10日左右搬离涉案房屋。原告与被告均称季殿齐为被告的丈夫。以上事实有原、被告双方提交的上述证据以及本院庭审笔录等证据附以为证，足以认定。本院认为：原告与被告均认可上述《承包经营合同》系原告与深圳市丽濠休闲会所有限公司所签，而被告为深圳市丽濠休闲会所有限公司注销前的唯一股东。在被告未提交证据证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。季殿齐在《承包经营合同》上签字应视为代表深圳市丽濠休闲会所有限公司所签。原、被告的主体资格适格。本案的争议焦点为原告是因自身原因自行搬离涉案房屋还是因《租赁合同》到期而被迫搬离。原告主张因《租赁合同》到期，原告多次要求被告与荣安物业协调租赁期限无果，荣安物业公司停水停电锁门，原告才被迫离开。被告则主张原告在承包经营期间因违法经营被公安机关查封并自行搬离。从荣安物业出具的《情况说明》可知，荣安物业称其曾口头答应租赁方在合同到期后同等条件下优先与其续约，后因租赁方的经营项目被公安部门查封而停业，后自行撤场，并开始拖欠租金。在本案中，原告提交的证据并不足以证明荣安物业公司停水停电锁门，导致其被迫离开。此外，结合上述微信聊天记录的相关内容，本院采信被告的说法，认为原告系因自身原因自行搬离涉案房屋，而非租期届满被迫搬离。原告因自身原因搬离涉案房屋，其请求被告支付装修损失82900元及相应利息无事实和法律依据，本院不予支持。关于承包金，因原告当庭确认其于2018年4月10日左右搬离涉案房屋，且《租赁合同》约定的租赁期限已于2018年4月30日到期，且之后并未续租，故对于2018年5月及之后的承包金被告理应向原告返还并应支付相应利息。故被告应向原告返还承包费16万元及支付相应利息（以16万元为基数，自本案立案受理之日即2019年1月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。原告则应按照《承包经营合同》的约定支付2018年1至4月期间的相关费用。被告已提交证据证明其为原告垫付了房租、物业管理费、水电费合计62348.12元（其中2018年4月租金3万元，2018年4月管理费8420元，2018年3月、4月水电费合计23928.12元），对于该部分费用原告应向被告返还。关于被告反诉请求的经济损失，因《租赁合同》到期后，荣安物业已经与季殿齐终止租赁关系，结算费用，并收回涉案房屋，《承包经营合同》已无法继续履行，被告按照《承包经营合同》约定的2019年、2020年两年合计60万元的承包金主张原告赔偿其经济损失60万元的依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：原告（反诉被告）皮霖之于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）申晴返还垫付的房租、物业管理费及水电费合计人民币62348.12元（其中2018年4月租金人民币3万元，2018年4月管理费人民币8420元，2018年3月、4月水电费人民币23928.12元）；被告（反诉原告）申晴于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）皮霖之返还承包费人民币16万元及支付利息（以人民币16万元为基数，自2019年1月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；驳回原告（反诉被告）皮霖之的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）申晴的其他反诉请求。如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币6144元，由原告承担人民币2644元，被告承担人民币3500元。本案反诉受理费人民币5211.74元，由原告承担人民币679.35元，被告承担人民币4532.39元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王晋林人民陪审员  肖翔翔人民陪审员  王文娟二〇一九年七月二十四日书 记 员  张 磊