广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初3340号原告（反诉被告）：扶南林，男，1983年8月7日出生，汉族，住江西省南康市。委托诉讼代理人：刘彦君，广东海智律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁东杰，广东海智律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾敏英，男，1970年5月27日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李鲜华，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楷敏，广东天胜律师事务所律师。原告（反诉被告）扶南林与被告（反诉原告）曾敏英租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）扶南林及其委托诉讼代理人刘彦君、袁东杰，被告（反诉原告）曾敏英及其委托诉讼代理人李鲜华、陈楷敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告扶南林向本院提出诉讼请求：1、被告退回原告租赁物业、场地的按金共计7.2万元（其中物业6万元、场地1.2万元）；2、被告退回原告按金利息暂计1000元（其中6万元从2015年7月11日起，1.2万元从2015年10月15日起，分别以6万元，1.2万为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3、被告赔偿原告经济损失90万元（其中包括装饰装修损失75万元、搬迁损失15万元）；4、被告支付原告评估费用2万元。事实和理由：原告欲投资开办一家汽车维修美容服务部，恰遇被告招租，经过一番磋商，双方签订了《租赁协议》。约定：被告将位于广州市番禺区光明北路延长段586号东北边建筑物出租给原告用于汽车保养的经营。按金6万元、顶手费4万元、月租金1.8万元。为了进一步细化合同条款，双方于2015年7月12日签订了《物业租赁合同》。约定：租期两年即自2015年7月1日起至2017年6月30日止，月租金下调为1.6万元，每年递增10%。原告在不拆除整体结构的前提下，有权对物业进行改变格局的装修等。为了长期稳定的发展，双方合意在物业租赁合同期届满后，续租两年，租金参考主合同双方协商确定。此后，原告以安装自动化洗车设备不够场地为由，再次与被告签订了《场地租赁合同》，约定：原告将物业后面约500平米场地一并承租，租期四年，自2015年10月1日起至2019年6月30日止。按金1.2万元、月租金6000元，每年递增10%。合同签订后，原告依合同约定进场。对物业及场地进行打通隔间、作天花、安装卷帘门、作水槽、打地基、打造污水过滤池、室内楼梯、硬化土地、重新布置水电等，施工近五个月，使汽车维修美容服务部正式营业。然而，2017年5月4日粘贴出一则《收地公告》，主要内容为：位于东环街新光快速路与迎星中路交界旁的政府储备地（包含涉事物业和场地以内）区政府下令收回进行开发建设，租赁期至2017年1月31日已届满，所有租户于2017年5月底前自行清退。2018年3月5日东沙村委会再次通知原告限期搬迁，逾期将后果自负。据初步调查，涉事地块确为国有储备土地，被告将自己承租的政府储备地转租给了原告从事工商经营活动，擅自改变了使用功能且违反了不得转租的约定，故转租合同无效。由于被告的欺瞒，原告耗费巨资装修店面，损失极为惨重。为了维护自身合法权益免受侵害，特具状至贵院，请依法判处。被告曾敏英辩称：一、《物业租赁合同》与《场地租赁合同》中约定的租赁标的并非同一场地，且租赁期限、租金标准均不一致。因此，《物业租赁合同》与《场地租赁合同》应为两个独立的法律关系，应分案处理。二、《物业租赁合同》的合同期限已届满，被答辩人存在超期使用租赁标的情形，应根据实际租赁期间向答辩人支付实际占有费及滞纳金。答辩人与被答辩人于2015年7月12日签署《物业租赁合同》，租赁期限自2015年7月1日至2017年6月31日。根据被答辩人提供的《搬迁通知》以及被答辩人于2018年4月13日申请法院作出的证据保全，均显示被答辩人实际使用物业至2018年4月份，已大大超过了原《物业租赁合同》约定的租赁期限。然而，被答辩人自2017年3月份起，除承担水电费外，暂停向答辩人支付物业租金。截止2018年3月31日止，被答辩人实际使用涉案物业共计两年八个月时间，拖欠支付租金时间达12个月，其中3个月为原租赁合同期限内，9个月为原合同届满后，继续实际使用的期限。三、被答辩人已于2015年11月6日取得营业执照，且该场地的经营项目有：棋牌服务；交通运输咨询服务；商品信息咨询服务；汽车修理与维护；汽车清洗服务。被答辩人已依法取得经营证照，在租赁期内被答辩人可正常合法经营，不存在被答辩人主张的合同无效情形。四、被答辩人主张的耗费巨资装修店面，要求答辩人赔偿经济损失90万元于法无据，与事实不符。（一）答辩人出租给被答辩人使用的涉案物业在交付时已有装修，且正式通水电，具备正常使用的条件。（二）被答辩人仅提供涉案物业照片，未有任何装修单据及设配单据，被答辩人无任何证据证实其进行装修投入，其主张的赔偿损失金额亦没有相应证据证实。（三）、被答辩人搬离涉案物业时，已对原有设备及装修进行拆除及搬运，该部分款项不应计入装修损失中。综上，《物业租赁合同》的租赁期限已届满，被答辩人应按照实际使用期限向答辩人支付占有费及滞纳金，其主张的装修损失没有事实与法律依据，其陈述的租金部分内容不真实，请求法院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求。反诉原告曾敏英向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付物业租金及占用费193600元及滞纳金129518.4元（租金及占用费按17600元/月自2017年5月1日计算至2018年3月31日，滞纳金自2017年5月1日计至反诉之日2018年5月17日）；2、被反诉人承担本案的诉讼费用。庭审中，曾敏英确认其主张的滞纳金以每月的租金及占用费17600元为本金，自每月1日起按9%计算。事实和理由：反诉人与被反诉人于2015年7月12日签订《物业租赁合同》。约定：甲方（即反诉人）将座落于广州市番禺区市桥光明北路延长段586号东北边整栋物业，使用面积约400平方米出租给乙方（即被反诉人）使用，租金为每月16000元。租赁期限为两年，自2015年7月1日至2017年6月30日止。合同第七条第一款约定：乙方不按规定时间缴交租金，每拖欠一天租金按当月租金的总额加收3‰滞纳金，拖欠超过一个月，视为乙方自动终止本合同，甲方有权终止租赁协议并收回物业。根据《物业租赁合同》约定，该物业租赁期限已于2017年6月30日届满。由于涉案地块拟被征用，故双方未重新续签租赁合同，但反诉人继续提供原有出租物业的水电等服务，被反诉人继续使用原租赁物业，直至2018年3月31日。上述《物业租赁合同》均为当事人的真实意思表示且合法，《物业租赁合同》的场地具备临时作为生产（经营）性场所使用的合法手续，经营的项目包括：棋牌服务；交通运输咨询服务；商品信息咨询服务；汽车修理与维护；汽车清洗服务。据此，反诉人依法办理了全部审批手续，合法经营在上述整个场地从事工商经营活动长达三年时间。然而，被反诉人自2017年3月份起，除承担水电费外，暂停向被反诉人支付物业租金。截止2018年3月31日止，被反诉人实际使用涉案物业共计两年八个月时间，拖欠支付租金时间达12个月，其中3个月为原租赁合同期限内，9个月为原合同届满后继续实际使用的期限。综上，被反诉人逾期支付租金及占用费的情形已构成违约，根据合同约定、相关法律规定及公平原则，被反诉人应根据实际使用物业期间向反诉人支付租金、占用费及逾期支付租金、占用费造成的滞纳金。被反诉人应向反诉人支付物业租金及占用费193600元（自2017年5月1日计算至2018年3月31日为止），滞纳金自2017年5月1日计至2018年5月17日为129518.4元（占用费标准参照原合同约定的租金标准计算）。此外，被反诉人仍须承担本案的全部诉讼费。综上所诉，为维护合法权益，反诉人依据民事诉讼法相关规定特诉至贵院，望法院支持反诉人所有诉讼请求。反诉被告扶南林对曾敏英的反诉辩称：1、反诉人就该合同要求我方支付从2017年5月1日至2018年3月31日的租金和占用费没有任何事实和法律依据。因为反诉人与华舜房地产有限公司的租赁合同已于2017年1月31日终止，之后双方并没有续签合同，被反诉人也无需向其支付租金；2、从2017年5月4日，被反诉人就收到了征地公告，要求被反诉人限期退出土地，自行清场所有的物品，在2017年5月8日番禺区土地开发中心又发出通知，通知之前双方的租赁合同已经自动终止，双方从2017年6月开始不用再交租金，故从该时间起直到2018年4月份，原告的涉案场地被拆迁队拆除，这期间已经由政府收回，无需向反诉人支付租金或者土地占用费；3、鉴于刚刚说的租金占用费都无需向反诉人缴纳，相应的滞纳金也无需缴纳。不是我方恶意拖欠租金，而是政府行为，导致我方的汽车维修服务公司无法正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月31日，广州市华舜房地产有限公司（以下简称“华舜公司”）作为甲方与广州市番禺区市桥骏汇停车场作为乙方签订《土地租赁协议》，约定：为加强对区政府储备土地的统一管理，提高土地的利用率，甲方将番禺区东环街东沙村光明北路延长段东侧的政府储备土地临时租赁给乙方使用，面积9139.1平方米，租赁土地的期限为2014年2月1日至2017年1月31日止；在租赁期内，甲方因土地开发利用需要有权随时收回该土地（但必须提前30天通知乙方），乙方无条件服从，不作甲方违约；乙方对租赁该土地只作停车及相关配套经营之用，经营过程中应遵守相关部门的规范要求合法经营，不得转租、抵押、荒弃等，不得改变土地现状、将土地硬底化及搭建各种建构筑物；甲方需要收回该土地时，甲方不需向乙方承担任何违约责任、损失赔偿责任或给予乙方任何补偿，乙方同意不以任何理由向甲方或政府就该土地主张权利或任何形式的赔偿或补偿。曾敏英在该合同“乙方经办人”处签名确认。2014年1月26日，东环街道办事处出具《临时经营场所使用证明》，载明扶南林使用的广州市番禺区东环街光明北路458号广州市骏汇停车场经营管理有限公司房屋，经营面积85平方米，可临时作为生产（经营）性场所使用，该场地可以经营的项目包括棋牌服务、交通运输咨询服务、商品信息咨询服务、汽车修理与维护、汽车清洗服务，本证明有效限期自2015年11月6日至2017年1月31日。2015年6月30日，曾敏英作为甲方与扶南林作为乙方签订《租赁协议》，约定甲方（出租方）将位于广州市番禺区光明北路延长段586号东北边建筑物（以下简称“涉讼物业”）出租给乙方（承租方）作汽车美容保养使用，租金18000元，每月5号交租，按金60000元，签合同当天交清，顶手费40000元，签合同当天交清，其他事宜到时签合同列明。2015年7月12日，曾敏英（甲方、出租方）与扶南林（乙方、承租方）就上述涉讼物业签订《物业租赁合同》，约定物业使用面积约400平方米，租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日，租赁期间如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲乙双方应服从，合同解除，不作任何乙方违约，乙方无条件按时迁出，甲方退回合同按金给乙方，无需作任何经济补偿；该物业租金为每月16000元不含税，第二年递增10%（即月租金为17600元），乙方须于每月5日前向甲方支付当月租金，甲方收取租金后开具收据给乙方；乙方自签订合同日当天向甲方支付60000元作合同按金（以银行收到账款生效）及首月租金16000元（以银行收到账款为准），合同期满或双方依法解除合同，乙方交清租赁物业期间所产生的所有费用并经双方对物业场内相关设施清点移交后，乙方不得拆除该物业装修，甲方在十个工作日内无息向乙方退还合同按金；甲方于2015年7月20日前将整栋物业移交乙方使用开始计算10天免租期，由8月1日开始计算租金；如乙方单方提前终止协议，则乙方不得向甲方要求退还已交的租金和合同按金；乙方不按规定时间缴交租金，每拖欠一天租金按当月租金的总额加收3‰滞纳金，拖欠超出一个月，视为乙方自动终止本合同，甲方有权终止租赁协议并收回物业；乙方不履行本协议所约定义务，视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，甲方有权终止租赁协议，收回物业，乙方所交的租金和合同按金不予退还。2015年8月5日，华舜公司与广州市骏汇停车场经营管理有限公司（以下简称“骏汇管理公司”）签订《土地租赁补充协议》，将华舜公司与广州市番禺区市桥骏汇停车场于2013年12月31日签订的《土地租赁协议》中东环街东沙村光明北路延长段东侧政府储备土地的承租方变更为骏汇管理公司，并约定自本协议签订之日将该土地整体由骏汇管理公司接管使用。2015年8月18日，曾敏英出具《承诺书》，称其于2015年7月1日将涉讼物业出租给扶南林作汽车美容保养使用，合同期两年，现曾敏英郑重承诺，在经营涉讼物业期间，继续将该地块东北边整栋物业续租两年给扶南林作汽车美容保养使用，租金根据主合同双方协商确定，如在曾敏英经营涉讼物业期间将该地块东北边整栋物业转租给其他人使用，曾敏英愿赔偿扶南林投入装修该物业之费用。2015年10月14日，曾敏英作为出租人（甲方）与扶南林作为承租人（乙方）又签订一份《场地租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市番禺区市桥光明北路延长段586号（场地内中间位置）、实际面积500平方米的水泥场地（以下简称“涉讼场地”），租赁期间如遇国家征用土地或者拆迁政府收回行为，甲乙双方应无条件服从，合同解除，不作任何一方违约，甲方10日之内退回按金给乙方，政府如有补偿款，由乙方收取；租赁期限自2015年10月1日起至2019年6月30日止；该场地合同按金为12000元，租金为第一年每月6000元，首次租金于2015年10月20日支付，以后每月5日前支付租金，第二年每月租金为6600元，第三年每月租金为7260元，第四年每月租金为7986元；甲方为乙方提供用水用电，电费按每度1.5元收取，税费按每度3.8元收取，甲方于2015年10月1日将500平方米场地移交乙方使用开始计算租金；乙方应按期支付租金并承担因经营产生的所有费用，包括税费、工资、水、电及工伤等费用。2015年11月6日，广州市番禺区东环驰骏美修汇汽车维修服务部经广州市工商行政管理局番禺分局东环（北城）所核准登记成立，类型为个体工商户，经营者为扶南林，经营场所位于广州市番禺区东环街光明北路458号。2017年5月4日，广州市番禺区土地开发中心、广州市华舜房地产有限公司发出一则《收地公告》，内容为：根据区政府的有关指示精神，我中心将收回位于东××路与××路交界旁的政府储备土地进行开发建设，并于近期进场施工，由于该地块租赁期限至2017年1月31日止，现租赁限期已过，为此，请在此经营的租户必须于2017年5月31日前自行清退所有附着物（包括但不限于建构筑物及堆放物等）并退出土地，逾期不清退者视作无主物处理，我单位将组织有关执法部门进场强制清理，所造成的一切损失由经营者自行承担。2018年3月5日，广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社、广州市番禺区东环街东沙村民委员会向各土地使用户发出《搬迁通知》，称该地块于2017年10月1日由东环街道办事处委托我村代管使用，我村计划从下月起对该地进行开发建设，恳请各用户于4月1日前自行搬迁，逾期者我村将采取有效措施处理。2018年4月11日，扶南林向本院提起本案诉讼，称涉讼物业及涉讼场地所在地块为国有储备用地，现政府发布公告要求收回地块，同时曾敏英违反了其与业主方的合同约定，涉讼租赁合同应为无效，扶南林遂要求曾敏英退回租赁涉讼物业及场地的按金，并支付相应利息及赔偿经济损失。曾敏英亦在本案中提出反诉，要求扶南林向其支付涉讼物业的占用费及相关滞纳金。诉讼中，双方均确认扶南林已向曾敏英缴交了涉讼物业的租赁按金60000元及涉讼场地的租赁按金12000元，涉讼物业及涉讼场地的租金均已支付至2017年4月，水电费支付至2018年3月，涉讼物业已于2018年4月21日被拆除。曾敏英称原广州市番禺区市桥骏汇停车场为个体工商户，后经工商行政管理部门登记变更名称为骏汇管理公司，其系公司的法定代表人。在广州市番禺区市桥骏汇停车场（即骏汇管理公司）与华舜公司于2013年12月31日签订《土地租赁协议》后，经华舜公司允许，骏汇管理公司在地块上加建了约400平方米的建筑物，建设时未取得《建设工程规划许可证》，建筑物亦未办理《房地产权证》，后曾敏英将该建筑物及毗邻的500平方米空地全部出租给扶南林使用，即本案的涉讼物业及涉讼场地；租赁期届满，骏汇管理公司继续向出租方缴纳租金，而华舜公司也开具了相应发票，双方形成不定期租赁关系。曾敏英并提交了2017年1月至6月的《现金缴款单》及华舜公司向骏汇管理公司开具的《广东增值税电子普通发票》予以证明。扶南林质证认为，骏汇管理公司与华舜公司在租赁期满后并未签订书面合同，不存在租赁关系，且现金缴款单及发票无法显示与涉讼物业及场地属同一地块，故涉讼物业及场地的租赁合同已经超过骏汇管理公司与华舜公司的租赁期限，扶南林与曾敏英所签订的租赁合同自2017年1月31日后的部分无效，其无需向曾敏英缴交租金。另外，扶南林还向本院提交一份2017年5月8日向其发出的通知，载明：广州市番禺区土地开发中心根据番禺区政府常务会议番府十七届21次[2017]13号文精神，决定对其属下的位于光明北路延长段新光快线口（约14亩）的储备地用于迎星中路改造，现通知租户于2017年5月31日前过来退回合同按金，并自行清退该地块所有附属物（包括但不限于建筑物及堆放物等），退出土地，从6月开始根据相关条款双方租赁合同自动终止，租金不用再交付。关于扶南林主张的经济损失问题。扶南林称其承租涉讼物业及场地后曾委托第三方公司在2015年8月1日至12月20日对物业进行装修施工，后征地公告发布之后，因曾敏英一直拒绝与其协商处理后续赔偿事宜，扶南林便自行委托了鉴定公司对涉讼物业装饰装修价值进行评估，评估报告中还遗漏了水电、洗手间装修、污水处理、水池部分费用约30万元；另外，因涉讼物业内原有很多已安装的洗车修车设备，在物业拆除前其需对设备进行拆装、调试、运输，产生的搬迁费用损失亦应由曾敏英承担，故扶南林主张的经济损失包括评估报告中装饰装修现值、遗漏的水电、洗手间装修等共75万元及搬迁损失15万元，合计90万元。对此，扶南林向本院提交以下证据予以证明：1、扶南林作为发包方与广东品道装饰有限公司作为承包方于2015年8月30日签订的《装饰合同书》，约定工程系位于东沙村榕记火锅城对面的驰骏美修汇汽修厂，合同预算价款为772110元；2、工程预算表一份，载明东沙驰骏汽修厂工程项目共36项，合计金额为777754.30元；3、部分设计图纸；4、广州市安衡价格事务所有限公司出具穗安价（估）[2017]187号《价格评估结论书》，载明：评估项目为广州市番禺区东环驰骏美修汇汽车维修服务部的厂房装饰装修、设施设备现值、经营损失（暂定六个月）、人员遣散费（暂定一个月）；其中装修项目和数量是根据有关当事人提供的资料和现场勘查时指认的项目为基础，结合评估人员现场勘查丈量确认，标的装修项目包括门外顶部招牌、室内吊顶天花、办公玻璃间墙、搭雨棚等共21项，标的装修项目现值为466170元；标的设备项目以及数量是根据有关当事人提交的有关资料为基础，结合评估人员现场检查核对确认，确认标的设备包括空压机、龙门举升机、平衡机和拆胎机等共96项，标的各设备项目现值为228160元；标的经营损失的时间根据委托方要求按半年即6个月计算，由于委托方没有设账册记录营业收支情况，评估人员根据咨询同类规模商户、实地核查等方式测算标的平均每月营业收入纯利润为15000元，营业总损失为90000元；人员遣散费的评估，由于委托方不能提供相关员工合约合同，根据委托方要求的评估人数10人和提供的相关资料，后经广泛的市场调查同类型规模修理厂的人员配置，结合标的汽车修理厂的实际情况最后确认骏驰美修汇汽车维修服务部人员配置为10人，故本次评估遣散人员为10人，参照《广东省人民政府关于调整我省企业职工最低工资标准的通知》，广州地区月最低工资标准1895元/月，标的遣散费总值（一个月）为18950元；价格评估结论为广州市番禺区东环驰骏美修汇汽车维修服务部的厂房装饰装修、设施设备现值在评估基准日的价值为694330元，经营损失（暂定六个月）为90000元，人员遣散费（三定一个月）为18950元；5、广州市番禺区东环驰骏美修汇汽车维修服务部（甲方）与广州市安衡价格事务所有限公司（乙方）于2017年10月31日签订《委托评估协议书》，载明评估范围包括厂房建设与装修费用、设施设备现值、经营损失、人员遣散费，评估基准日为2017年10月31日，甲方按约定支付的评估费按评估结论金额3%收取；6、广州市安衡价格事务所有限公司分别于2017年10月31日、2018年1月9日出具的《收据》及《收条》，记载广州市安衡价格事务所有限公司收取扶南林交来的评估费预付款共计20000元；7、银行流水记录单、收款收据、送货单、物流公司单据、合同书等。质证过程中，曾敏英对上述证据的形成时间存在异议，并认为广州市安衡价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》系扶南林自行委托第三方机构评估得出，其所显示的装修项目并非全部为扶南林投入，对物业原有装修及添附的部分未做区分，所评估的具体装修项目与实际不符，其中场地铺设、搭雨棚、搭星铁棚的面积过大，地砖铺设、卫生间、天花、绿化设施均是物业及场地的原有装修装饰，而设备损失中绝大部分属于可移动和搬迁后不影响使用的设备，且设备的重置单价及成新率均无评估依据，经营损失、人员遣散费也超出其评估范围，违反公平原则，故评估结论不能作为本案定案证据。扶南林遂向本院提出申请，要求对涉讼物业厂房及涉讼场地装修和附属设施的市场价值进行司法评估，而曾敏英亦要求对扶南林提交的《装饰合同书》、《工程预算表》及图纸的形成时间是否为2015年8月30日进行司法鉴定。本院针对扶南林及曾敏英的前述评估鉴定申请分别摇珠委托了广东高迪评估咨询有限公司及中国广州分析测试中心司法鉴定所作为评估及鉴定机构，在评估鉴定过程中，广东高迪评估咨询有限公司发函认为，涉讼物业装修已被拆除，双方当事人均对扶南林委托出具的报告的装修项目有异议，报告书中没有现场勘查的现场丈量笔录，评估明细表中列出的装修项目也没有具体的尺寸和数量，故无法对标的现场的装修进行评估；而中国广州分析测试中心司法鉴定所亦向本院出具函件称，经其审查委托鉴定事项和送检材料，认为该案鉴定材料不完整、不充分，根据《司法鉴定程序通则》第十五条第（二）款之规定决定不予受理此次鉴定委托。扶南林对广东高迪评估咨询有限公司的上述意见认为，虽涉讼物业已被拆除，也暂无其他可证明物业装修项目数量及尺寸的证据，但评估公司可依据广州市安衡价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》中显示的图片进行估测，中国广州分析测试中心司法鉴定所要求扶南林补充提交的鉴定材料，因时间久远存在客观困难，没有保存相应材料无法提供。而曾敏英称，广州市安衡价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》系扶南林单方委托提交，广东高迪评估咨询有限公司不能以该份评估报告中的照片作为司法评估依据，扶南林无在中国广州分析测试中心司法鉴定所要求的限期内提供鉴定材料，应当承担举证不能的法律后果。以上事实有扶南林及曾敏英提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录等证据予以证实。本院认为：本案系租赁合同引起的诉讼纠纷，租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。曾敏英与扶南林于2015年7月12日签订《物业租赁合同》约定曾敏英将涉讼物业出租给扶南林作汽车美容保养使用，后双方又于2015年10月14日签订《场地租赁合同》约定将涉讼场地出租给扶南林使用。曾敏英在答辩时认为，《物业租赁合同》及《场地租赁合同》为两个独立的法律关系，应分案处理。因涉讼物业及涉讼场地毗邻，扶南林一并租赁使用该两部分区域用作汽车美容保养经营，曾敏英也确认其一次性收取涉讼物业及场地至2017年4月的租金，故扶南林就涉讼物业及涉讼场地所产生的租赁合同纠纷要求在本案中一并解决，并无违反法律规定，对于曾敏英上述答辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”曾敏英在诉讼中确认涉讼物业在建设时未办理建设工程规划许可证及其他报建手续，故曾敏英和扶南林于2015年7月12日签订的《物业租赁合同》应属无效。而关于双方签订的《场地租赁合同》效力问题，华舜公司与骏汇管理公司所签订的《土地租赁协议》的租赁期限自2014年2月1日至2017年1月31日，而涉讼场地位于该土地租赁协议约定的地块上，即曾敏英将涉讼场地转租给扶南林使用的期限亦应自2017年1月31日止，虽曾敏英认为在华舜公司与骏汇管理公司签订的《土地租赁协议》到期后，因骏汇管理公司继续向华舜公司缴交租金而形成不定期租赁关系，但曾敏英所提交的租金缴纳凭证及发票所显示的缴纳期间仅至2017年6月止，现曾敏英并未提交任何证据证明在2017年6月后骏汇管理公司仍继续向华舜公司缴交涉讼场地所在地块租金，应承担举证不能的不利后果，参照援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条关于“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，曾敏英与扶南林签订的《场地租赁合同》所约定2017年7月至2019年6月的租赁期应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方在《场地租赁合同》中约定，涉讼场地租赁期间如遇国家征用土地或者拆除政府收回行为，双方应无条件服从，合同解除，不作任何一方违约，曾敏英10日之内退回按金给扶南林。《物业租赁合同》也约定，租赁期间如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲乙双方应服从，合同解除，不作任何乙方违约，乙方无条件按时迁出，甲方退回合同按金给乙方，无需作任何经济补偿。故扶南林已向曾敏英支付的涉讼物业按金60000元及涉讼场地按金12000元，曾敏英应当予以返还。关于扶南林主张要求曾敏英分别自2015年7月11日及2015年10月15日起支付涉讼物业及涉讼场地的按金利息问题，因无事实和法律依据，本院不予支持。另外，《最高人民法院》第五条还规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现扶南林已实际使用涉讼物业进行经营，其应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据《物业租赁合同》约定，涉讼物业租金为16000元，自第二年递增10%，即月租金为17600元，诉讼中扶南林及曾敏英也确认涉讼物业于2018年4月21日拆除，扶南林自2017年5月起未再缴纳租金或使用费，故对于曾敏英要求扶南林支付2017年5月至2018年3月涉讼物业的占有使用费193600元（17600元×11个月）的反诉主张，本院予以支持。关于曾敏英要求根据《物业租赁合同》计算滞纳金的问题，因合同无效，对于该项反诉请求，本院不予支持。关于扶南林主张的装修损失及搬迁损失等经济损失问题。依据《最高人民法院》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”庭审中扶南林自行委托了广州市安衡价格事务所有限公司对涉讼物业的装饰装修、设施设备现值、经营损失及人员遣散费进行评估，并出具《价格评估结论书》，载明涉讼物业装饰装修现值为466170元。质证过程中曾敏英对该评估报告不予认可，扶南林遂就涉讼物业及涉讼场地的装修和附属设施市场价值向本院申请司法评估，但因涉讼物业已被拆除，广州市安衡价格事务所有限公司所出具的《价格评估结论书》中也没有记载具体装修项目的尺寸和数量，广东高迪评估咨询有限公司认为无法评估并作退案处理。本院认为，根据扶南林向本院申请对涉讼物业装饰装修、设备设施进行证据保全时本院在物业现场勘察的情况及扶南林提交的《装饰合同书》、工程预算表、图纸、照片等证据可以确认，扶南林在承租涉讼物业之后确实对物业进行了部分装饰装修，现因物业被拆除而无法进行司法评估，结合广州市安衡价格事务所有限公司的《价格评估结论书》以及曾敏英在质证过程中就所发表的质证意见，本院认为，原告是在签订租赁合同后于2015年8月至10月进行装修，《物业租赁合同》约定的租赁期限为2015年7月1日至2017年6月30日止，原告实际使用该物业至2018年4月，使用已经超出了合同期限，原告的装修已经在使用中得到充分使用。原告提供被告的《承诺书》认为双方已约定再续租两年，从《承诺书》内容上看，被告承诺在经营涉讼物业期间，继续将该地块东北边整栋物业续租两年给扶南林作汽车美容保养使用，租金根据主合同双方协商确定。但原、被告在租赁期届满后并未签订续租合同，原告也没有为续展期重新装修涉案物业。且《物业租赁合同》也约定，租赁期间如遇国家征用土地或者拆迁等政府行为，甲乙双方应服从，合同解除，不作任何乙方违约，乙方无条件按时迁出，甲方退回合同按金给乙方，无需作任何经济补偿。因此，原告主张以评估公司以装饰装修的评估价格的80%成新率计算装修损失466169.54元，与案件事实不相符。本院酌情认定涉讼物业的装饰装修现值为300000元。另外，曾敏英在明知涉讼物业未取得建设工程规划许可证的情况下仍将物业出租给扶南林使用，而扶南林在承租涉讼物业时也没有核查物业是否有《房地产权证》或其他报建手续，双方对涉讼《物业租赁合同》无效的法律后果均存在过错，责任分担应以各50%为宜，故曾敏英应承担涉讼物业装修现值损失150000元，对于扶南林主张超出该金额部分的诉讼请求，以及要求曾敏英承担其自行委托评估所产生的费用20000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于扶南林主张的搬迁损失，因其并未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对于该部分诉讼请求，本院亦不予支持。对于扶南林的其他诉讼请求及曾敏英的其余反诉请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曾敏英应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）扶南林退还押金72000元；二、被告（反诉原告）曾敏英应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）扶南林赔偿装修损失150000元；三、原告（反诉被告）扶南林应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）曾敏英支付占有使用费193600元；四、驳回原告（反诉被告）扶南林的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）曾敏英的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13730元，反诉受理费3073元，合计16803元，由原告（反诉被告）扶南林负担11186元，由被告（反诉原告）曾敏英负担5617元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  黄苑仪人民陪审员  朱杏梅二〇一九年七月十七日书 记 员  罗筱笛