上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初14469号原告：胡某2，女，1958年9月28日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：韦芳，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：姚某，女，1937年2月19日出生，汉族，户籍地上海市。被告：上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张作理，董事长。委托诉讼代理人：蒋彦，上海大柏树物业有限公司员工。第三人：上海大柏树物业有限公司，住所地上海市巴林路XXX弄XXX号。法定代表人：黄培东，董事长。委托诉讼代理人：蒋彦，公司员工。原告胡某2诉被告姚某、上海虹房(集团)有限公司(以下简称虹房集团)、第三人上海大柏树物业有限公司(以下简称大柏树物业)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某2的委托诉讼代理人韦芳，被告姚某，被告虹房集团及第三人大柏树物业的共同委托诉讼代理人蒋彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某2向本院提出诉讼请求：1、确认姚某与虹房集团签署的购买上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋的《公有住房买卖合同》无效；2、将上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室承租人恢复至胡某2名下。事实与理由：1987年2月，案外人王某1(系胡某2丈夫)的工作单位上海财经大学增配给王某1一间位于上海市杨浦区凤南一村XXX号XXX室的公有租赁房。1990年8月15日，虹口区房产开发经营公司签发了一张《上海市住房调配通知单》，将王某1原增配的凤南一村房屋置换到了本案系争的上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室的房屋，承租人为王某1。同年8月30日胡某2及王某1夫妇二人的户籍迁入系争房屋，二人之子王某2的户口也于1991年11月20日迁入了系争房屋，胡某2一家三口住在该房屋内。胡某2及子王某2的户籍自迁入系争房屋后也没有迁出或变更过。1991年3月16日，时任经济系副主任的王某1被上海市财经大学公派至澳大利亚交流留学，王某1户籍迁出系争房屋后，系争房屋的承租户由原先的王某1变更为胡某2。1991年4月28日，虹口区房地局批准了该承租人的变更，此后胡某2即作为系争房屋的承租人。1990年12月11日姚某(系胡某2的母亲)的户口也迁入系争房屋，但姚某从未住过系争房屋。1996年，胡某2及子去澳大利亚探望王某1后回上海，发现系争房屋已被案外人胡某1(系姚某之子、胡某2之弟)一家三口住进不走了。因胡某2及子探亲之时将系争房屋的房门钥匙托管于姚某。为此，胡某2向姚某再三询问此事，并要求胡某1一家搬出，但未果。念及父母亲的身心健康，胡某2等家人每每澳洲探亲回沪，无奈只能暂栖身于王某1的亲戚家。2018年10月，案外人胡某1就继承父亲胡德宏的遗产，将姚某及胡某2作为被告告上了法庭，并将系争房屋作为胡德宏的遗产之一要求继承[案号：(2019)沪0109民初90号]。收到胡某1主张继承的起诉通知后，胡某2及王某1前往该房地产相关管理及登记部门调查得知：姚某就系争房屋在1991年3月25日又多出一张分配给姚某的《上海市住房调配通知单》，调配单位是案外人“上海市服装公司”。亦即,仍居住在系争房屋的承租人胡某2等家人完全不知晓，其中承租人胡某2的户口仍在该房屋内的情况下，与该房产没有任何产权或直管公房关系的上海市服装公司将系争房屋虚构为“空房”调配给姚某一人。虽然该房屋的承租人胡某2从未放弃承租，也从未将承租权变更过其他人。姚某籍以该虚构的“空房”而冒名成为了系争房屋的又一个“承租人”。1995年1月10日，姚某又与大柏树物业及其工作人员串通，无视系争房屋内胡某2、王某2的户籍存在，更不顾胡某2是系争房屋唯一的、实际的承租人，以及包括王某2等同住人的存在，虚构了系争房屋只有姚某一人居住且只有其一人户口的虚假信息和材料。姚某就是凭借前述虚构、虚假的材料和信息，骗取与上海市房产管理局的代理人上海市虹口区房产管理局曲阳路房管所签订了《公有住房买卖合同》，将系争房屋作为售后公房买下，取得了姚某名下的房产证。故胡某2起诉来院，要求判如所请。姚某辩称，胡某2是姚某的女儿，胡某1是姚某的儿子，王某1是胡某2的丈夫。对于户籍迁入的时间无异议。1991年凤南一村的房屋套配成系争房屋都是姚某去办的，承租人是王某1，后来变更成胡某2。王某11990年9月出国，胡某21993年5月出国。根据当时的规定出国人员承租的公房是要上交给国家的，所以胡某2同意承租人变更给姚某。手续上先由胡某2将房屋上交，再由姚某的单位调配给姚某。胡某2一家一直居住在姚某的四川北路房屋内，没有居住过系争房屋。王某1已经在澳洲入籍了，王某2也入籍了，胡某2是否入籍要求法院调查。1994年可以购买售后公房时，由于胡某2在国外无法联系，姚某就和房管所说了，和王某1的母亲也说了，后来就由姚某买下来了。1997年4月起胡某1一家入住了系争房屋至今。虹房集团辩称，虹房集团认可大柏树物业的行为，具体的买卖操作都是由大柏树物业经手的，合同是否有效由法院依法确认。大柏树物业述称，胡某2和姚某的家庭内部矛盾情况大柏树物业不清楚。合同上填写户籍只有姚某一人，如果当时户籍确实只有姚某一人的话合同是有效的。收到传票后大柏树物业才知道当时户籍不止姚某一人，如果户籍上有其他成年同住人应当要签字盖章，这套房屋的买卖没有其他成年同住人签字盖章。当时的具体情况，由于时间久远及人员调动，不清楚了。合同效力由法院依法判决，即使恢复原状，也是恢复到买卖当时的承租人姚某名下。本院经审理认定事实如下：姚某系胡某2的母亲，王某1系胡某2丈夫。1987年，上海财经大学向王某1出具《上海市住房调配通知单》，载明：原住房屋地址为江宁路XXX号，租赁户名为王鸿文，家庭主要成员为朱瑶瑛、王某1、姚翀；新配房屋地址为凤南一村XXX号XXX室，租赁户名为王某1；调配原因为增配住。1990年，虹口区房产开发经营公司向王某1出具《上海市住房调配通知单》，载明：原住房屋地址为凤南一村XXX号XXX室，租赁户名为王某1，家庭主要成员为胡某2；新配房屋地址为系争房屋，租赁户名为王某1，家庭主要成员为胡某2；调配原因为该户原房已由我公司作动迁用房使用，现根据协议，拟配上述房屋。1991年，曲阳房管所出具《房屋管理签报》，表明，由于系争房屋承租户王某1于1990年8月赴澳大利亚读书，现其提出申请将系争房屋租赁户名改为其妻胡某2，拟同意从1991年3月10日起更户胡某2。所审核意见：同意从1991年3月16日起更户胡某2。并于1991年4月28日取得区局审批。1991年，上海服装公司向胡某2出具《上海市住房调配通知单》，载明：原住房屋地址为系争房屋，租赁户名为胡某2；新配房屋地址为四川北路1466/11，租赁户名为胡某2，家庭主要成员为王某2；调配原因为套配使用，原房收回另行安排。同时，上海服装公司又向姚某出具《上海市住房调配通知单》，载明：原住房屋地址为四川北路XXX弄XXX号，租赁户名为胡德宏，家庭主要成员为姚某、胡某1；新配房屋地址为系争房屋，租赁户名为姚某；调配原因为住房困难，增配解决。1991年3月27日，姚某取得系争房屋的《租用公房凭证》。1995年1月10日，购房人姚某(乙方)与出售人上海市房产管理局(甲方)、代理人上海市虹口区房产管理局曲阳路房管所(甲方)签订《公有住房买卖合同》，约定甲方同意将系争房屋出售给乙方，建筑面积34.16平方米；系争房屋以一九九四年规定的价格计算，房屋全部售价为5,124元；乙方愿意以现金一次性付款方式支付房价款，房屋实际付款金额为4,099.20元；甲方一次性从售房款中支付房屋维修基金1,848.74元，乙方首期支付房屋维修基金462.18元；甲方承担房屋全部售价1%的手续费51.24元，乙方承担房屋全部售价1%的手续费51.24元；乙方同意在签订本合同后，于1995年1月，到中国人民建设银行上海分行虹口支行缴纳房屋实际付款金额4,099.20元、首期维修基金462.18元、其他手续费76.49元，总计4,637.87元。《本户人员情况表》载明，承租人或受配人姓名为姚某，经核定该户人口数为1人。嗣后，系争房屋的权利人登记至姚某名下。又查明，姚某户籍于1990年8月30日迁入系争房屋，王某2户籍于1991年11月20日迁入系争房屋，此后并未迁离。另查明，上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋原所有权人为上海市房产管理局。1994年上海市房产管理局、上海市土地管理局、上海市住房制度改革办公室建制被撤销，同时组建上海市房屋土地管理局。1996年5月30日，上海市房屋土地管理局出具“面上直管公房经营授权书”，授权被告虹房集团经营上述房屋，同时可以出售、出租、入股、联营、置换等多种形式盘活增值，其收益归被告虹房集团所有。1996年7月30日上海市虹口区编制委员会批复同意上海市虹口区房产管理局曲阳路房管所由事业性质转为企业性质，转制为大柏树物业。本院认为，购买公有住房，应当经全体有购买公房资格的人同意并共同决定产权人，未经有购买公房资格人的同意购买该公房侵犯了有购买公房资格人的利益，公房买卖行为无效。胡某2作为系争房屋的成年同住人，具有购买该公房的资格。因胡某2未在《公有住房买卖合同》上签字，且无证据证明购买公房已征得胡某2同意，故姚某将系争房屋产权登记在自己名下，违反了相关规定，侵犯了胡某2的合法权益。现胡某2要求确认该买卖合同无效，于法有据，本院予以支持。鉴于系争房屋购买时承租人系姚某，故《公有住房买卖合同》无效后仍应恢复为姚某承租的公房状态。本案系房屋买卖合同纠纷，胡某2要求将承租人变更为其本人并非本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条规定，判决如下：一、姚某与上海虹房(集团)有限公司于1995年1月10日就上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋签订的《公有住房买卖合同》无效；二、上海虹房(集团)有限公司应于本判决生效之日起10日内，将上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋恢复至公有住房状态，承租人为姚某；三、对胡某2的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费80元，减半收取40元，由姚某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年七月二十三日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。