广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初1175号原告：范紫红，女，汉族，1984年6月19日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：黄震山，广东惠泰律师事务所律师。委托代理人：钟亮，男，汉族，1986年1月8日出生，系原告丈夫。第一被告：郑振，男，汉族，1988年1月16日出生，住址：湖南省隆回县。第二被告：田焱飞，男，汉族，1988年12月25日出生，住址：惠州市惠城区。原告范紫红诉被告郑振、田焱飞占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告范紫红诉称：广东省惠州市惠城区人民法院于2018年10月9日发出《拍卖公告》，2018年11月11日10时至2018年11月12日10时止，在广东省惠州市惠城区人民法院淘宝网，公开司法拍卖被告郑振所有的位于惠州市××区××道××花园××单元××房（证号:粵房地权证惠州字第××号，建筑面积：158.97平方米）的房地产权。起拍价90.093万元，保证金90000元。按现状拍卖，标的物是否存在租赁关系，租赁是否到期、有效等情况，竞买人自行核实。原告于2018年11月11日缴纳人民币90000元保证金，于2018年11月12日竞价成功，成交价格人民币1113930元，并于2018年11月22日足额支付了成交款余款。然而，原告在办理拍卖成交后续工作时，却被告知被告郑振于2015年6月3日与被告田焱飞签订了《房屋租赁合同》，合同期限为20年，被告田焱飞已经一次性支付了38万元租金。原告认为，人民法院未依据最高人民法院关于网络拍卖规定，履行查明拍卖财产现状、权利负担等内容并予以说明是欠妥的。被告郑振与被告田焱飞在该房屋已经设立抵押登记，以及被人民法院查封的状态下，未根据法定要求履行向抵押权人、查封人等告知义务，而是“计划”以“买卖不破租赁”的原则，签订不符合市场交易习惯的方式来规避或对抗执行，明显存在恶意串通的故意，两被告签订的租赁合同应当认定无效。同时，对无效合同存在过错的，应当对权利人赔偿损失。为维护合法权益，特具状诉诸人民法院，请依法裁判。一、判决被告郑振与被告田焱飞于2015年6月3日签订位于惠州市××区××道××花园××单元××房的《房屋租赁合同》无效。二、判决两被告立即腾退出位于惠州市××区××道××花园××单元××房屋，并交付给原告范紫红。三、判决两被告共同赔偿原告范紫红房屋使用费（自2018年11月22日起至移交之日止，按每月人民币3000元计算）。四、判决本案全部诉讼费用由两被告承担。原告变更诉讼请求。一、变更原诉讼请求第一项为：判令终止被告郑振与被告田焱飞于2015年6月3日签订位于惠州市××区××道××花园××单元××房房的《房屋租赁合同》。二、变更原诉讼请求第二项为：判令两被告向原告范紫红还位于惠州市××区××道××花园××单元。事实与理由：首先，申请人举证证明涉案房屋在出租前，即2015年4月21日已被惠州市惠城区人民法院依法查封，查封文号（2015）惠城法小保字第39号-1号，查封期限为三年，从2015年4月21日至2018年4月20日止。被申请人郑振作为房屋所有权人明知房屋被查封，仍然与他人签订期限为二十年的租赁合同，明显存在过错。其次，被申请人田焱飞事先没有对租赁物的相关情况进行了解，对租赁物是否被查封未能尽到必要的审慎义务，竟然签订租赁合同并一次性支付二十年租金，主观上明显具有过失。第三，原告参与涉案房屋拍卖时，并不知悉存在租赁合同关系，拍卖公告中也并未设定竞买人履行原租赁合同为参与竞买的前提条件，故涉案租赁合同对原告没有约束力，不能对抗物权人返还原物的请求。申请人认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，《房屋租赁合同》应当终止。原承租人即被申请人田焱飞不得主张继续履行其原与被申请人郑振签订的涉案租赁合同。现申请人特根据法律的相关规定向法院提出如上变更诉讼请求的申请，恳请法院批准！被告郑振、田焱飞未到庭参加诉讼，亦未作答辩。查明的案件事实经审理查明：本院于2018年10月9日发出《拍卖公告》，公开司法拍卖第一被告所有的位于惠州市××区××道××花园××单元××房（证号:粵房地权证惠州字第××号，建筑面积：158.97平方米）的房地产权。《拍卖公告》第六条约定按现状拍卖，标的物是否存在租赁关系，租赁是否到期、有效等情况，竞买人自行核实。原告于2018年11月11日缴纳90000元保证金，于2018年11月12日竞价成功，成交价格1113930元，并于2018年11月22日支付了成交款余款。2018年12月11日，本院作出（2017）粤1302执2286-1号《执行裁定书》，裁定：第一被告郑振名下的位于惠州市××区××道××花园××单元××房（证号:粵房地权证惠州字第××号，建筑面积：158.97平方米）的房地产权由原告范紫红以1113930元买受所得，该房地产归原告范紫红所有。原告于2019年1月16日取得涉案房产的不动产权证，证号为粤（2019）惠州市不动产权第0009858号。原告称在办理拍卖成交后办理相关手续时，得知第一被告于2015年6月3日与第二被告就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，合同期限为20年，租金19000元/年，物业费、水电费、燃气费等费用由第二被告支付，第二被告于2015年6月4日交纳二十年租金共计380000元给第一被告。涉案房产于2015年4月21日被本院查封，查封案号（2015）惠城法小保字第39-1号。原告称两被告未将该房屋移交给原告。原告于2018年12月7日诉至本院，请求判如所请。本案审理过程中，原告申请对涉案房产进行租金评估。2019年6月20日，惠州市明正价格事务所有限公司出具《价格评估结论书》，其中2018年1月至2018年11月，月租金为3462.37元。本案法庭辩论终结日为2019年7月10日。裁决理由和结果本院认为：原告通过竞拍获得的第一被告名下的位于惠州市××区××道××花园××单元××房的所有权，已经司法确认，且办理不动产权证，予以认可。2015年6月3日，两被告就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，合同期限为20年，租金19000元/年，物业费、水电费、燃气费等费用由第二被告支付，第二被告于2015年6月4日交纳二十年租金共计380000元给第一被告郑振。而涉案房产于2015年4月21日被本院查封，查封案号（2015）惠城法小保字第39-1号。两被告所签订租赁合同系在涉案房产被本院查封之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”原告请求终止两被告签订的《房屋租赁合同》，依法有据，予以支持。合同终止后，两被告应配合将涉案房产返还给原告。对于原告主张的租金问题，原告取得涉案房产的所有权，有权向相应的使用人即第二被告主张租金收益。第一被告于2015年出租涉案房产，租期20年，并一次性收取第二被告租金，是实际受益人。原告作为权利人，有权要求两被告返还租金，租金标准参照原告申请评估的价格，按照月租金为3462.37元计算。对于涉案房产的租金，暂计到法庭辩论终结之日为24236.59元［3462.37元×7个月（2018年12月11日至2019年7月10日）］。两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。两被告之间的租赁关系，可另行处理。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认第一被告郑振与第二被告田焱飞于2015年6月3日签订的《房屋租赁合同》终止。二、第一被告郑振与第二被告田焱飞应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告范紫红移交位于惠州市××区××道××花园××单元××房。三、第一被告郑振与第二被告田焱飞应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告范紫红支付租金24236.59元。四、驳回原告范紫红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3500元（原告已预交），由第一被告郑振与第二被告田焱飞共同负担。第一被告郑振与第二被告田焱飞应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年七月二十二日法官助理陈晓琳书记员张莉茱