云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初223号原告：李琦，男，1973年1月25日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：王文幸，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨葵发，男，1975年11月10日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。原告李琦与被告杨葵发租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，于2018年9月17日作出（2017）云2901民初1485号民事判决书，被告杨葵发不服，上诉至大理白族自治州中级人民法院，大理白族自治州中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）云29民终1224号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李琦及其委托诉讼代理人王文幸、被告杨葵发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李琦向本院提出诉讼请求：1．判令解除2008年2月20日原、被告签订的《房屋租赁协议》；2．判令被告退还租金30000元；3．判令被告支付违约金1950000元；4．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告变更第3项诉讼请求为由被告支付原告经济损失1063023.6元。事实及理由：2008年6月28日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，约定被告杨葵发将其位于大理市地及未完工的住房出租给原告李琦使用，租期为2008年6月28日至2028年6月27日，租金每年5000元，2009年6月28日至2016年6月27日为合同免租期，后13年的租金总额为65000元；合同另约定房屋装修由原告李琦负责，被告杨葵发负责协助完成围墙、大门、房屋加盖等基本建设，费用均由原告承担；双方均不得以任何理由更改此协议，否则违约方按照租金总额的30倍进行赔偿。合同签订后，原告向被告支付了第一年的即2008年6月28日至2009年6月27日的租金5000元。另原告应被告要求还提前向被告支付了30000元的租金。原告将涉案房屋建完后被告将涉案房屋转租给他人经营客栈。被告将涉案房屋进行转租的行为已经构成违约，原告合同目的已经无法实现，被告应按照合同约定对原告进行赔偿。被告杨葵发辩称，1.2008年6月28日，被告将自家宅基地及房屋出租给案外人高鲁东，双方签订了一份《房屋租赁协议》，2009年因高鲁东欠被告及被告妻子劳务费，要求收回原协议，让被告重新与原告签订协议才结算给被告劳务费，被告因法律意识淡薄签订了本案中《房屋租赁协议》，并将日期填写为2008年6月28日，该《房屋租赁合同》并非被告的真实意思表示。2009年6月高鲁东声称要回家，工程停工到2012年底，被告向其索要劳务费，高鲁东让被告找原告索要，后来高鲁东就联系不上了。期间被告自己垫资修建房屋，完成房屋装修。2．《房屋租赁协议》违反法律强制性规定，且本案涉诉宅基地的使用权人是被告的父亲杨万才，实际使用人为杨万才夫妇及三个子女，因被告不是宅基地的权属人，曾提出重新签订合同，但因原告不同意，双方的《房屋租赁协议》应属无效。3．是原告违约在先，被告并未违约，且违约金约定过高。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告李琦就自己的诉讼主张向本院提交如下证据：第一组，原告的身份证复印件，以证明原告的身份情况；第二组：1．原、被告于2008年6月28日签订的《房屋租赁协议》、2．《道路施工协议》、3．银行交易凭证（2011年4月26日）、4．被告于2011年4月27日出具的《借条》、5．被告于2010年9月23日出具的《收款收据》、6．农业银行2010年8月18日的《业务回单》、7．被告于2009年9月1日出具的《借条》、8．高鲁东于2012年11月6日出具的《证明》、9．被告出具的《收条》、10.2010年8月17日《大理洱舍施工决算协议》、11．高鲁东于2010年3月30日出具的《收条》、12．高鲁东于2010年8月19日出具的《收条》、13．高鲁东于2010年9月9日出具的《收条》、14．原告与马建明签订的“大理洱舍”《设计合同》、15.2008年12月1日《领款收据》、16.2009年6月23日《领款收据》、17.2010年11月3日《领款收据》、18．原告在大理洱舍房屋施工现场的照片、19．杨锁发于2010年6月21日出具的《收条》、20．何现东于2010年5月31日出具的《收条》、21．大理美亚建材商务公司出具的《商品报价单》、22．百丽卫浴大理批发部出具的定金单、23．（2012）大民初字第1098号民事裁定书，以证明原告依约投入资金完成了涉案房屋的建盖并履行了租金的支付义务；第三组、（2017）云大玉洱证字第2589号《公证书》，以证明被告将涉案房屋转租给他人用作客栈经营，已经构成重大违约，原告的合同目的无法实现。第四组，大理白族自治州建筑工程司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》，以证明原告的经济损失。被告杨葵发就自己的答辩主张向本院提交如下证据：第一组，大理市磻溪村委会出具的《证明》，以证明房屋建盖时间为2007年，涉案合同签订时间为2008年；第二组，《云南省大理市宅基地使用证》、杨万才的身份证，以证明涉案宅基地的使用权人是被告的父亲杨万才，被告签订租赁合同是在受威胁情况下签订的；第三组，民事诉状，以证明原、被告不在同一时间同一地点签订的合同。本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人所提交的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据、第二组证据中的第2、3、4、5、6、7、8、9、18、23号证据、第三组证据被告均无异议，证据形式合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认；第二组证据中的第1号即《房屋租赁协议》有原、被告的签名，证据形式合法，内容真实，与本案有关联，本院予以确认；第二组证据中的其他证据系原告与案外人发生，真实性无法核实，本院不予采信；第四组证据被告无异议，该组证据来源合法、真实，对证明方向本院综合予以评判。被告提交的第一、第二组证据，原告质证无异议，本院予以确认，第三组证据与本案无关联，本院不予确认。根据上述认证及审理中当事人的一致陈述，本院认定本案法律事实如下：被告杨葵发系杨万才之子，1988年9月1日，杨万才户取得《云南省大理市宅基地使用证》（编号为0015868号），使用人为5人。2008年6月28日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》，约定被告杨葵发将位于大理市地及未完工住房包括院子出租给原告，原告负责解决三通（水、电、路），租赁后产生的水、电、电视等相关费用由原告负责；租期二十年，自2008年6月28日起至2028年6月27日止，租金为每年5000元；协议签订后先支付一年的租金，因原告要对房屋进行建造装修，被告免除原告2009年6月28日至2016年6月27日共计七年租金，从2016年6月28日起至2028年6月27日，每年支付一次租金，租金支付日期为当年1月10日前；租赁期间，被告不得抵押、转让、变卖该房屋及院子，租赁期内如遇国家征用、拆迁，土地赔偿归被告，房屋赔偿原、被告双方各50%。租赁期间如遇自然灾害，所获得赔偿归原告；被告自行设计建筑装修方案，被告协助原告完成围墙、大门、房屋加盖等基本建设，所产生材料及工钱由原告负责；租赁期内任何一方不得以任何理由更改此协议，任何一方更改协议则须赔偿对方租金总额的30倍，租赁期满原告须将该房屋及院落交还被告，被告若愿意继续出租，在同等条件下原告有优先租赁权。协议签订后，被告向原告交付了宅基地及房屋，2009年9月1日，案外人高鲁东代原告支付给被告租金5000元，2010年9月18日，原告向被告指定账户汇入租金20000元，2011年4月27日，案外人朱唯军代原告向被告支付租金10000元。租赁期间，原告在该宅基地上建盖了部分房屋，欲经营客栈（取名大理洱舍），并出资雇请被告完成了客栈与环海公路之间道路的修建，原告支付了被告道路工程款40000元。后因原、被告产生矛盾，原告未对房屋进行装修。2012年10月，被告杨葵发曾诉至本院，要求解除合同，在审理过程中，被告杨葵发申请撤回起诉，本院于2012年11月28日作出（2012）大民初字第1098号《民事裁定书》，准许被告杨葵发撤回起诉。2014年6月，被告将涉案房屋另行出租给案外人用于经营“花木深客栈”，在“花木深客栈”使用涉案房屋期间，又进行了房屋加盖。在（2017）云2901民初1485号案件审理过程中，原告申请对其在大理市院内所做工程量及工程价款进行评估。经本院委托，大理白族自治州建筑工程司法鉴定中心于2017年12月2日作出“大建司鉴字［2017］125号”《司法鉴定意见书》，鉴定意见为大理市大理“花木深客栈”（原大理洱舍）李琦建造的西坊二层、北坊一层房屋建筑面积为348.56平方米，造价为2400元／平方米，造价1063023.6元，其中大理“花木深客栈”的土建工程设计费12199.6元、土建工程费836544元、装修设计费34856元、装饰装修费139424元、道路工程费40000元。2018年6月，被告所属涉案房屋（含加盖部分）因大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程需要，经大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司评估后已经被拆除；大理鹏程房地产土地评估咨询有限公司评估测算价涉案房屋砖混结构为每平方米2,199元。本案争议的焦点为原告在涉案宅基地上建盖房屋的范围？本院认为，在（2017）云2901民初1485号案件审理、鉴定期间，鉴定机关到现场勘验，原、被告向鉴定机关确定原告建设施工的房屋范围为西坊二层、北坊一层；且（2017）云2901民初1485号案件在2017年7月28日开庭审理期间，被告陈述原告建盖房屋范围为“基础以上原告建盖的面积390平方米（连挑檐在内），被告出资40,000元，其余款项是原告出资”，该陈述与鉴定意见书确定的原告建盖房屋范围基本相吻合，故鉴定意见书确定原告建盖房屋的范围为“西坊二层、北坊一层，面积为348.56平方米”，客观、真实，本院予以采信。本院认为，2008年6月28日,原、被告签订了《房屋租赁协议》，被告将位于大理市院内属被告及其家庭成员共同使用的宅基地出租给原告。《房屋租赁协议》签订后，被告向原告交付了租赁物，原告在对租赁物进行加盖和增设时被告及被告其他家庭亦未提出异议，且被告收取了原告支付的租金，并受原告雇请为原告修建道路，因此，原、被告签订的《房屋租赁协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，对被告主张的协议无效及受胁迫的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。协议签订后被告虽向原告履行交付租赁物的义务，但被告在原、被告租赁期限内将租赁物另行租赁给案外人的行为已构成违约，其违约行为致使原告合同目的不能实现，且现被告所属房屋已经被拆除，原告请求解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，符合案件事实以及法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据双方约定原告对房屋进行建造装修，被告免除原告2009年6月28日至2016年6月27日共计七年租金，并且涉案房屋被告于2014年6月已另行出租给他人，2016年6月28日至今原告并未使用涉案房屋，原告不应承担这期间的租金，因此，原告共向被告交付的租金35,000元，扣除第一年（2008年6月28日至2009年6月27日）的租金5,000元，租金余款30,000元，被告应予以返还，故原告要求被告退还租金30,000元的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。原告在租赁期间经被告同意建盖了房屋以及出资修建了道路，由于被告在合同履行期间严重违约，致使合同不能履行应当承担违约责任，赔偿原告经济损失，原告以其建造的房屋及道路工程造价主张经济损失，符合本案实际，本院予以支持。原告未提交证据证明其对涉案房屋进行了装修，因此，原告主张装修费，本院不予支持。至于建筑造价的问题，由于涉案房屋因环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程修复需要，涉案房屋经评估后已经拆除，评估价为2,199元/平方米，根据公平原则，本院以此为依据确定原告建盖房屋部分的造价，参照大理白族自治州建筑工程司法鉴定中心出具的“大建司鉴字［2017］125号”《司法鉴定意见书》，确认原告建盖的房屋面积为348.56平方米，确定原告的损失为766,483.44元（348.56平方米×2,199元），以及原告支付道路工程费40,000元，合计806,483.44元。原告的其余主张没有充分证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，二百二十三条之规定，判决如下：一、解除原告李琦与被告杨葵发于2008年2月20日签订的《房屋租赁协议》。二、由被告杨葵发于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李琦租金30,000元。三、由被告杨葵发于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李琦支付经济损失费用806,483.44元。四、驳回原告李琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,620元，由原告李琦负担11,983元，被告杨葵发负担10,637元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长 董 琼审判员 龚 文审判员 张汝爱二〇一九年七月十六日书记员 李晓松