广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6851号上诉人（原审被告）：卢沛荣。上诉人（原审被告）：黄燕美。两上诉人的共同委托诉讼代理人:黄蔼臻，广东科顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李德文。委托诉讼代理人:赵彦斌，广东万士达律师事务所律师。上诉人卢沛荣、黄燕美因与被上诉人李德文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。卢沛荣、黄燕美上诉请求：1.撤销原判；2.改判卢沛荣、黄燕美无需退还20万元购房款；3.本案一、二审诉讼费由李德文承担。事实和理由：1.黄燕美并非本案当事人，不是本案适格主体。根据微信聊天记录、定金的支付凭证显示，案涉房屋买卖合同的双方主体为卢沛荣和李德文，20万元也由卢沛荣收取，黄燕美自始没有参与案涉房屋交易的一切洽谈。原审法院认定案涉《房屋买卖合同》没有生效，却判决黄燕美承担返还购房款没有事实和法律依据。2.李德文交纳的20万元属于购房定金，并非购房款，卢沛荣无需退还。李德文在支付20万元之时已经明确注明该款项为案涉房屋的定金而非购房款。根据担保法第八十九条之规定，原审法院判决卢沛荣退还李德文购房款没有事实和法律依据。3.虽然双方当事人在《房屋买卖合同》中均未签名，但双方当事人已协商好案涉合同的基础条款，现李德文拒绝履行合同，卢沛荣有权没收20万元定金。4.李德文支付定金的行为，应当被认定为其对案涉房屋债务以及签订房屋买卖合同作担保。李德文在定金的支付附言中已明确注明“明日华府23座108购房定金”，该支付凭证中已记载了定金的支付方、收款方以及支付时间、担保事项，该支付凭证应认定为定金的书面约定。在2018年12月至2019年2月期间，卢沛荣在微信中催告李德文在买卖合同上签名确认，并以书面形式要求李德文回复卢沛荣是否继续履行房屋买卖合同，但李德文一直不予理会，按照定金罚则，卢沛荣有权没收李德文支付的定金。综上所述，一审法院判决卢沛荣、黄燕美向李德文返还购房款没有事实和法律依据，恳请二审法院支付卢沛荣、黄燕美的上诉请求。李德文答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。一审法院的第一项判决已经照顾了卢沛荣、黄燕美一方的权益，请求二审法院驳回卢沛荣、黄燕美的上诉。李德文向一审法院起诉请求：1.卢沛荣、黄燕美立即向李德文返还购房款20万元，并自2018年5月24日起按银行同期同类贷款利率计付利息至清偿之日止；2.卢沛荣、黄燕美承担本案全部诉讼费。一审法院认定的事实：2017年，因欠梁某璋借款未偿还，卢沛荣被起诉。一审法院作出一审判决后，当事人不服上诉。后经佛山市中级人民法院调解，双方达成如下协议：卢沛荣于2018年2月11日前向梁某璋偿还567800元（包括借款本金45万元、利息25024元及违约金84446元、一审诉讼费8330元），……。2018年年初，李德文欲向卢沛荣购买佛山市顺德区*******************产（以下简称案涉房产，该房产在上述提到的案件诉讼过程中被查封），对于售价、定金金额等，双方反复磋商，卢沛荣声称其准备了合同。在这个磋商过程中，卢沛荣曾一度指责李德文并无诚意购买案涉房产。2018年5月中旬，双方仍就案涉房产的交易进行磋商，李德文知道卢沛荣的账户已被冻结，不愿把400万元购房款转入卢沛荣的账户。2018年5月25日，李德文声称：“如果我要夹死你，450万、430万你都要卖，你现在是肉随砧板上，……”。卢沛荣接着抱怨（他人）：“之前说不封我的房产，后来都封了我的房产，进了圈套，……”。接着，卢沛荣还告知李德文：“总之她不出声就不理他（梁某璋），文哥，你说（卢沛荣）收了20万元定金了，问你多少（价）钱，你也不用说，他也想450万、460万元卖给她，说说而已，不给定金谁知道她”。当天，李德文将20万元转账支付给卢沛荣，转账摘要为案涉房产购房定金。2018年5月30日，卢沛荣、李德文相约见面，卢沛荣表示会把判决书拿过去，让李德文清楚了解了，大家才能够过户的。2018年7月，卢沛荣询问李德文能否这个月将首期款给他（梁某璋），李德文未置可否。之后，卢沛荣又要求李德文当面告知梁某璋已购买案涉房产一事，免得梁某璋以为卢沛荣欺骗他。李德文表示打电话就可以了。2018年12月，卢沛荣称“文哥文哥，虽然那份（合同）我们两个未签名，但系未够期，我想住唔签住，不等于无法律效力，我同你倾的交易合约，什么都齐了，你或者今天有空倾倾，要签名的，否则我就当你违约的，这么多个月了，都可以过户的了”。卢沛荣多次催促李德文签订合同无果后，于2019年1月3日向李德文发出《房产交易通知书》，要求李德文于2019年1月15日前书面答复是否继续履行案涉房产的买卖，若确认继续履行的，请与卢沛荣补签房屋买卖合同；若确认解除合同的，请与卢沛荣签订相关解除合同文书；逾期未书面答复的，或拒绝与卢沛荣补签房屋买卖合同的，则视为李德文默认单方解除房屋买卖合同。2019年1月24日，卢沛荣委托律师向李德文发出《律师函》，要求李德文于2019年2月1日前书面答复是否继续履行案涉房屋买卖，若确认继续履行的，请与卢沛荣补签房屋买卖合同；若确认解除合同的，请与卢沛荣签订相关解除合同文书；逾期未书面答复的，或拒绝与卢沛荣补签房屋买卖合同的，则视为李德文默认单方解除房屋买卖合同。2019年2月14日，卢沛荣又向李德文发出《解除房屋买卖合同通知书》，宣布解除房屋买卖合同，至此双方互不再负担案涉房产买卖的任何义务，李德文已支付的20万元购房定金不再退还。李德文有异议，遂于2019年3月21日提起诉讼。一审法院于2019年4月1日将起诉状等送达给卢沛荣、黄燕美。庭审后，李德文向一审法院承认在支付20万元前已知道案涉房产被查封。另查明，卢沛荣认为双方已制定《房屋买卖合同》作为双方交易的履行标准。该合同记载：李德文向卢沛荣、黄燕美购买案涉房产，成交总价为470万元，双方于2018年5月29日签订本合同；李德文应于签订合同当天支付20万元购房定金，卢沛荣、黄燕美需要提前办理案涉房产的银行还贷手续及自行还贷，李德文通过银行按揭贷款购买案涉房产支付剩余购房款的，双方应在2018年12月31日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续；2018年12月31日前，双方带齐相关资料及李德文申请的案涉房产的《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理案涉房产的买卖过户手续或到顺德公证处办理公证委托，同时李德文支付购房首期款50万元，购房余款400万元于房产证及他项权证申领并交予银行后，由银行直接转账入卖方账户。……。一审法院认为，关于是否已订立房屋买卖合同、李德文是否违约的争议。一、从合同记载的内容与案涉房产的实际情况分析，该合同并非双方口头达成一致的合同。案涉房产于2017年已被查封，卢沛荣为完成案涉房产的交易，必须先还清债务（已知的债务包括欠梁某璋的借款、合同记载的银行贷款），但显然卢沛荣无力偿还。卢沛荣主张李德文应提前支付购房首期款50万元以替卢沛荣偿还欠梁某璋的借款，该主张与合同中记载的不符（合同记载：办理交易过户手续当天李德文才支付50万元购房首期款）。二、从时间逻辑分析，该合同并非双方当时已口头达成一致的协议。若该合同确实是双方于2018年5月29日或之前达成的合意，就不会在2018年5月30日双方相约见面时，卢沛荣表示会带着判决书让李德文清楚了解情况，且卢沛荣表示这样大家才能够（办理案涉房产）过户的；也不会在2018年7月时，卢沛荣询问李德文能否这个月将首期款给他（梁某璋）。三、从整个磋商过程分析，双方未达成一致协议。磋商时，双方反复商讨细节，但总有变动。2018年3月时，卢沛荣还曾一度指责李德文无诚意购买案涉房产。当李德文于2018年5月支付了20万元后，卢沛荣曾说：“……，说说而已，不给定金谁知道她”，据此可推定卢沛荣当时的心态是鉴于李德文给付了定金，是有诚意购买案涉房产的，这也是双方继续磋商案涉房产买卖事宜的前提；还没有给定金的“她”，说想购买案涉房产，说说而已。四、2018年12月，卢沛荣称“虽然那份（合同）我们两个未签名，但系未够期，我想住唔签住，不等于无法律效力，……”，从该句话上下文逻辑分析，期限届满在前，签订合同在后，因此该期限届满并非卢沛荣在诉讼中提及的2018年12月31日办理按揭贷款时间，应是另有所指。可见该合同根本不是双方达成一致的协议，合同未签订另有原因。综上，卢沛荣以双方已订立房屋买卖合同，李德文逾期履行义务构成违约为由，主张没收定金的答辩意见没有事实依据，不予采纳。一审法院虽然对李德文要求返还20万元的诉讼请求予以支持，但鉴于李德文明知案涉房产被查封，在未与卢沛荣协商一致、签订房屋买卖合同的情况下，自愿承担风险先行支付了20万元给卢沛荣，现请求自2018年5月24日起的利息损失无理，然而卢沛荣、黄燕美在李德文主张退还款项时应履行退还义务，因此利息损失应从李德文主张退还款项的意思表示到达卢沛荣、黄燕美之日（即起诉状送达之日）起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、卢沛荣、黄燕美应于判决发生法律效力之日起十日内向李德文返还购房款200000元及支付利息（从2019年4月1日起按中国人民银行同期商业贷款利率计算至卢沛荣、黄燕美返还款项之日止）；二、驳回李德文的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为2202.93元（李德文已预交），由李德文负担1102.93元，卢沛荣、黄燕美共同负担1100元（卢沛荣、黄燕美应连同上述款项一并支付给李德文）。在本案二审过程中，本院向佛山市顺德区民政和人力资源社会保障局大良婚姻登记处调取了卢沛荣与黄燕美的《离婚协议书》《离婚登记审查处理表》以及向佛山市自然资源局顺德分局调取了佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果。本院组织当事人质证，双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。黄燕美向本院提交以下新证据：1.《委托书》，拟证明黄燕美将案涉房屋的买卖、查询等权利授予其女儿卢迪纤。2.《声明》，拟证明黄燕美对案涉房屋所占产权份额属于个人财产。经审查，黄燕美没有能够说明其在二审过程中才提交上述证据材料的正当理由，且证据材料1与本案事实没有直接关联，证据材料2已由本院调取的证据予以证明。故，本院对黄燕美提交的上述证据材料不予接纳。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院另查明，卢沛荣与黄燕美于2013年3月6日登记离婚。佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果显示：坐落于佛山市顺德区****办事处府又社区居民委员会新桂路***23座108号房屋于2016年5月6日进行登记，权属人为卢沛荣、黄燕美共同共有。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从李德文与卢沛荣的微信聊天记录可知，李德文与卢沛荣就买卖案涉房屋进行了磋商，但2018年5月15日，李德文向卢沛荣陈述：“卢生，大家坐下来谈一下，上次才说470万，适当加点就加点……”，同年5月30日，卢沛荣向李德文陈述：“我把判决书拿过来，你清楚了解了大家才能过户的。”由此可见，李德文和卢沛荣之间虽然就买卖案涉房屋曾经进行磋商，但是，没有证据证明双方对案涉房屋的价款数额和过户方式等达成一致意见。并且，卢沛荣虽提供了书面形式的《房屋买卖合同》，但双方当事人并未在《房屋买卖合同》上签字。根据上述法律规定，本院认定卢沛荣与李德文之间关于案涉房屋买卖合同没有成立。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中，双方当事人均不能提供证据证明他们之间订立了书面定金合同。虽然2018年5月25日，李德文在向卢沛荣转账支付20万元的《业务凭证》“摘要”栏注明：“明日华府23座108购房定金”。如前所述，卢沛荣与李德文之间的房屋买卖合同不成立，也即意味着双方之间因买卖案涉房屋而形成的债权债务关系不成立，李德文与卢沛荣之间的定金合同亦不成立。据此，卢沛荣取得该20万元没有法律和事实依据，卢沛荣应当向李德文返还该20万元。卢沛荣、黄燕美上诉提出李德文委托银行转账20万元的《业务凭证》应认定为定金的书面约定的上诉意见不能成立，本院不予支持。故一审法院判决卢沛荣返还20万元及相应利息予李德文，符合案件实际，本院予以维持。另，卢沛荣与黄燕美于2013年3月6日登记离婚，本案证据显示由卢沛荣一方与李德文协商案涉房屋买卖事项，李德文支付的20万元也由卢沛荣收取，即没有证据显示黄燕美参与案涉房屋交易的洽谈，黄燕美也没有收取相关款项。则李德文诉请返还的20万元债务不是卢沛荣与黄燕美的共同债务，一审法院判决由卢沛荣、黄燕美共同返还20万元予李德文，认定事实不清，证据不足，本院予以纠正。综上所述，卢沛荣的上诉请求不成立。黄燕美的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6259号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6259号民事判决第一项为：上诉人卢沛荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人李德文返还购房款200000元及支付利息（从2019年4月1日起按中国人民银行同期商业贷款利率计算至卢沛荣返还款项之日止）；三、驳回被上诉人李德文的其他诉讼请求。一审案件受理费2202.93元（李德文已预交），由李德文负担1102.93元，卢沛荣负担1100元，李德文多预交的1100元受理费，由卢沛荣迳直交付予李德文，人民法院不另做收退。二审案件受理费4300元，由卢沛荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年七月三十一日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋