江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0681民初7410号原告：袁波，男，1986年11月5日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：陈卫东、卫华，江苏东疆律师事务所律师。被告：黄杰，男，1974年12月4日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。被告：赵施楣，女，1973年12月9日生，汉族，户籍地启东市，现住启东市。被告：陈峰林，男，1987年9月28日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：黄红新，女，1963年11月4日生，汉族，住启东市。原告袁波与被告黄杰、赵施楣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因陈峰林、黄红新与本案存在法律上的利害关系，本院根据原告袁波的申请依法追加其为被告参与诉讼。原告袁波及其委托诉讼代理人陈卫东、被告黄杰、赵施楣到庭参加诉讼。被告陈峰林、黄红新经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁波向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈峰林履行与黄杰的合同，向被告黄杰交付启东市汇龙镇北上海B区45号楼303室（施工号9号303室）房屋；被告黄杰、赵施楣履行与原告之间的买卖合同，向原告交付案涉启东市汇龙镇北上海B区45号楼303室（施工号9号303室）房屋过户至原告；2.判令被告黄杰、赵施楣支付违约金167600元；3.本案诉讼受理费由被告承担。事实和理由：2016年4月7日，原、被告签订了《房屋买卖合同》一份，双方约定被告将座落于启东市汇龙镇北上海B区45号楼303室（施工号9号303室）面积为121平米、车库15平米的房产及车库以83.8万元出售给原告。后原告按约支付全部房款。现该房屋可以办理过户手续，原告多次催促未果。黄杰、赵施楣辩称，对于原告诉请我一直愿意配合，但因为城投公司原因暂时无法办理初始登记及过户手续。我没有违约，不支付违约金。陈峰林、黄红新未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理查明事实如下：被告陈峰林、黄红新系母子关系。2012年，黄红新、陈新的农村自建房因房屋拆迁，黄红新夫妇拆迁安置到了一个大面积房屋，陈峰林拆迁安置到了两张拆迁证，安置面积为140㎡。《房屋拆除搬迁补偿安置协议》由陈峰林父亲代陈峰林与汇龙镇人民政府签字。陈峰林自2013年结婚后与妻子田永华常年在苏州工作、居住，很少回启东，故拆迁安置等相应资料均由陈峰林父母黄红新、陈新保管。黄杰系启东市美伦房产销售有限公司法人代表。2016年5月9日，黄红新以陈峰林的名义与黄杰签订《购买定销房拆迁证协议书》一份，甲方（转让方）为陈峰林、田永华，乙方（受让方）为黄杰，约定陈峰林将名下拆迁证（面积约140㎡）出售给黄杰，转让金额为32万元。黄红新在上述协议书转让方（签字）处签署了黄红新本人的名字及“陈峰林（代）”。协议签订当天，被告黄杰按约支付了32万元。黄红新出售上述拆迁证并取得拆迁款后，因陈峰林苏州买房，黄红新即包括上述32万元在内一并给了陈峰林40万元。还查明，2016年4月7日，被告黄杰作为甲方（卖房）、原告袁波作为乙方（买房）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容如下：1.甲方将启东市汇龙镇北上海B区施工号9﹟303室出售给乙方，建筑面积约121㎡，车库（储藏室）面积约15㎡，价格为83.8万元（实际面积根据测绘局实测为准，相差面积按一平方以上根据成交价格计算，多贴少补）。该房属私有产权，交房大约在2016年下半年，时间待开发商交房时间为准；2.因入住发生的物业公司正常入住费用及配套设施费用由乙方承担；3.在签订合同时，乙方先支付定金1万元，2016年4月28日前支付首付款34万元，剩余房款48.8万元在办理产权证之后贷款一次性付清，如贷款不足部分用现金支付；4.根据建设局验收合格后统一交房，乙方须支付该房总额的%契税，用于乙方办理房产证；5.乙方付清房款后甲方即交房，房产所有权证由甲方代理领取后交还乙方；6.乙方承诺该房屋系第一套购房；7.因本合同甲乙双方友好自愿订立，故中介方不承担任何经济赔偿和法律责任。如甲方违约，甲方按规定支付乙方购房定金的双倍外，还应支付总房款的20%的违约金。如乙方违约则按约定除定金外，还应支付甲方总房款20%的违约金；8.双方发生争议协商不成依法向人民法院起诉。被告黄杰在甲方栏内签名、原告袁波在乙方栏内签名。启东市北上海房产投资信息服务部在中介方栏内加盖印章。2016年4月7日、4月19日、4月29日，被告黄杰分别出具收条，收取原告袁波定金1万元、预付款31万元、房款3万元；2018年8月17日，被告赵施楣出具收条，收取原告袁波房款48.8万元，以上合计83.8万元。另查明，2016年6月20日，启东市保障房建设投资有限公司作为甲方、被告黄杰作为乙方签订《启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议》，乙方（选房人）陈峰林，甲方为乙方提供的房源位于汇东小区东侧（暂定名），乙方选定9号楼303室，房源选定后不再更改。案涉房屋为启东市汇龙镇北上海花园B区施工号9号303室，公安号为启东市，建筑面积121.21㎡。还查明，2018年7月13日，陈峰林以黄杰、黄红新为被告起诉来院，要求确认黄杰、黄红新签订的《购买定销房拆迁证协议书》无效，黄杰向原告返还拆迁证。本院审理查明事实后认为，黄红新确认在甲方签字处代陈峰林签字的《购买定销房拆迁证协议书》为其与黄杰所签，而该协议并未有合同法第五十二条所规定的合同无效情形。对于陈峰林陈述的黄红新签订合同并非其真实意思表示并不影响黄红新与黄杰签订的合同效力。故陈峰林的诉请依法无据，本院不予支持。本院于2018年10月11日作出（2018）苏0681民初5808号民事判决书，判决驳回陈峰林的诉讼请求。陈峰林不服向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。后以双方已达和解协议为由于2019年2月26日申请撤回上诉。南通中院于2019年3月5日作出（2018）苏06民终4641号民事裁定书，准许陈峰林撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。再查明，被告黄杰、赵施楣原系夫妻，于2017年5月26日进行离婚登记。启东市美伦房产销售有限公司，系有限责任公司（自然人投资或控股），于2016年1月22日成立，于2018年11月27日注销，其法定代表人系被告黄杰。上述事实，由生效的裁判文书、《房屋买卖合同》、收条、《启东市城建中被拆迁户安置房选房、交款约定协议》及到庭当事人的庭审陈述等证据相佐证。本院认为，被告黄杰与被告黄红新代被告陈峰林签订的《购买定销房拆迁证协议书》，不违反法律强制性规定，合同依法成立有效。但双方约定的“本协议生效后如乙方将上述权利转让给第三方，双方一致约定由甲方直接同第三方签订协议，并应同第三方履行上述手续”涉嫌规避我国的税收政策，本院不予采信。被告黄红新将出售上述拆迁证所得钱款32万元汇款给陈峰林，用于陈峰林在苏州购房，可见，陈峰林对其母亲代为出售拆迁证是明知且同意的，陈峰林对（2018）苏0681民初5808号民事判决书不服提起上诉后，又以双方（陈峰林、黄红新、黄杰）已达和解协议为由撤回上诉，故被告陈峰林继续履行其与被告黄杰签订的《购买定销房拆迁证协议书》，配合被告黄杰办理案涉房屋的首次产权登记手续后将案涉房屋过户至被告黄杰名下，所产生的费用由被告黄杰承担。而原告袁波与被告黄杰签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其拘束，应按照约定全面履行各自的义务，现原告袁波已全额支付购房款，被告黄杰应在案涉房屋登记至名下后配合原告袁波办理过户手续将案涉房屋过户至原告袁波名下并向原告交付房屋。因原告袁波、被告黄杰对《房屋买卖合同》第七条中对契税由谁交纳意见不同，但均未提供证据证明其主张，本院认定该约定不清或未约定，故应按法律法规缴纳。《购买定销房拆迁证协议书》的相对人为被告陈峰林与被告黄杰，而《房屋买卖合同》的相对人系原告袁波与被告黄杰。审理中，原告袁波提交申请，撤回了要求被告黄杰、赵施楣支付违约金167600元的诉讼请求并不违反规定，本院予以准许。被告陈峰林、黄红新经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的处置，不碍本院在查明事实的基础上依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告袁波与被告黄杰继续履行2016年4月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈峰林于本判决发生法律效力之日起十五日内办理启东市房屋（含车库或储藏室）的产权初始登记手续后十日内将该房屋过户至被告黄杰名下，所产生的一切费用由被告黄杰承担；三、被告黄杰在启东市房屋（含车库或储藏室）产权登记其名下后十五日内向原告袁波提供办理该房屋产权过户登记所需资料，并协助原告袁波办理产权过户登记手续并交付房屋，所产生的过户费、契税等一切费用按照法律法规规定由原告袁波与被告黄杰各自承担；四、驳回原告袁波的其他诉讼请求。案件受理费13800元（原告已预交），由被告黄杰负担；保全费7520元（原告已预交），由原告袁波负担2520元，由被告黄杰负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13800元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈春花人民陪审员  浦安彬人民陪审员  顾凯贤二〇一九年七月二十四日书 记 员  陈琳琳