山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3291号上诉人（一审原告）：烟台维安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路268号附1号。法定代表人：孙维花，经理。委托诉讼代理人：姜兆江，烟台芝罘正旭法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告）：陈志高，男，1978年10月4日出生，汉族，个体工商户，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：周启华，烟台芝罘幸福法律服务所法律工作者。上诉人烟台维安物业管理有限公司（以下简称维安物业）与上诉人陈志高物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初8495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人维安物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人已按物业服务合同的约定完全履行了物业服务范围内维修、养护、管理和维护义务，一审判被上诉人按0.65/月/平方米的标准向上诉人缴纳物业服务费于法无据且对上诉人显失公平。1.通过一审上诉人提交的证据能够证实上诉人在2017年1月至2018年7月期间为小区提供了物业服务合同中约定的物业服务，一审对此作出认定。2.被上诉人所在单元的业主自行成立“自管组织”，违反了《物业管理委托合同》，侵犯了上诉人的合法权益。上诉人要进行正常管理和服务时，多次遭到“自管组织”的阻挠，导致上诉人不能提供正常的服务而不是上诉人不提供服务。业主自行成立的“自管组织”并为单元业主提供物业服务不能成为减收被上诉人物业费的理由。上诉人陈志高上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.2017年前由于维安物业未依约履行《物业委托管理合同》约定的义务，造成小区停水停电，电梯损坏无人修理，垃圾成堆，严重影响小区正常秩序，上诉人提供的证据足以证明。上诉人所在的1号楼和2号楼的业主依据《山东省物业管理条例》第三十一条第二款的规定，由全体业主共同履行业主大会的职责，采取自救措施，成立了“自管小组”和“自管委”，对小区进行了服务和管理，业主自掏腰包对损坏的电梯进行修复，“自管小组”对小区进行管理购买的设施、维修服务、粉刷墙壁等费用均可查。既然2017年维安物业未对上诉人居住的2号楼及对应的区域进行管理和服务，就没有资格和权利收取物业费。2.维安物业提供的禁止停车通知和服务人员提供服务的照片、通知不清楚时间和地点，不能认定是针对上诉人居住的小区，服务人员扫地的照片也没有信息，不能证明与维安物业有关系。被上诉人提供的2018年7月至9月为小区3号楼缴纳水电费的发票，即使发票是真实的，也与上诉人居住的2号楼没有关系。维安物业2017年至2018年缴纳公用电费的短信记录，因电业部门不清楚情况，给维安物业发了催缴电费的通知，电费都是“自管小组”收取业主的电费缴纳的，收据都在“自管委”手中，但户头仍是先前在电业部门登记的无法变更的维安物业的名称，维安物业购买履行物业服务相关用品的收据，一年多一共6张，不能证明是为服务业主购买的。二审中上诉人陈志高补充上诉理由：1.维安物业由于没有提供物业服务，其失去了主张物业费的法律基础。在（2018）鲁0602民初43号案件中，其诉讼请求之一为排除妨害，继续履行合同，说明其被赶走没有进行提供物业服务。在本案一审中，其提供的业主阻止其进入场所的视频及居委会处理问题的公告也能证明，其没有提供物业服务。2.退一步讲，即使可能偶尔提供所谓物业服务，其主张的物业费也应当与其服务行为相适当，一审判决比例过高，根据物业服务合同及庭审记录，物业服务费的构成中其中电梯部分为每平方米0.3元，但事实上该电梯已经被业主接管，物业公司未提供任何的电梯服务，在计算物业服务费的基数中首先将该部分剔除，剩余按照1元每平方的标准进行计算。根据物业服务合同其管理项目的范围，可以分为地面以上部分和地面部分，由于地面以上为楼房，那么地面以上部分其没有提供物业服务，其工作分量的比例应当酌减。关于地面部分，有车辆停放、安全防范，共用部分的维护，其所谓的提供物业服务在整个合同中占的比例极低，失去了主张物业服务费的事实基础，应驳回上诉人诉讼请求。维安物业即使提供了某些服务，也不是针对上诉人陈志高所在的268号楼的服务。一审原告维安物业向一审法院起诉请求：被告向原告支付2017年1月1日至2018年7月31日的物业费1669元（1.30元/月/平方米×67.57平方米×19个月）。一审法院查明事实如下：原告成立于2015年3月18日。烟台市住房和城乡建设局于2016年4月28日为原告颁发了物业三级资质，可在允许的经营范围内开展物业管理服务业务。2015年4月1日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《物业管理委托合同》中约定：原告接受烟台市白石新城业主委员会的委托，为位于烟台市芝罘区的烟台市白石新城小区提供前期物业服务，服务期间自2015年4月1日起至2022年3月31日止。原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，原告有前期投入，法律政策规定应由原告管理服务的其他事项。物业服务费收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米0.80元/月缴纳，小区内所有商铺（包括振华量贩超市）按其拥有物业的建筑面积每平方米2.80元/月缴纳。业主或物业使用人应于物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按每季度一次交纳。2015年10月20日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《补充合同》中约定：白石新城小区物业费自2015年10月1日起按建筑面积由每月0.80元/平方米变更为每月1.30元/平方米（含电梯费0.30元/平方米）。提高后的收费标准自2015年10月1日起开始执行，向广大业主公示。该补充合同条款是原《物业管理委托合同》的补充内容，与原合同具同等法律效力。合同签订前的2015年1月1日，原告借用烟台市宁安物业管理有限公司的资质对涉案小区1、2号楼进行了管理。合同签订后，原告以维安物业名义为小区1、2号楼提供物业服务，3号楼由业主自行管理。2017年2月9日，烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会向小区业主发出公告，告知：目前白石新城小区正处于新的业委会筹备和部分业主对物业公司不信任的敏感时期，为防止出现新的矛盾，确保物业运转规范有序，并打消各位业主的顾虑，社区居委会建议2017年第一季度物业费及2016年年度109户业主所欠物业费及时到居委会缴纳，缴纳资金存放于社区居委会的专用监管账户。特别提醒广大业主：不要将物业费缴纳给物业公司或居委会以外的他人和其他组织。2017年5月15日，烟台市白石新城业主委员会向原告下达了解聘书。《解聘书》下达后，涉案小区1、2号楼亦分别进行了自管。另查，2018年1月3日，本案原告将烟台市白石新城业主委员会诉至法院，要求确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的物业管理合同合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；烟台市白石新城业主委员会继续履行合同、排除障碍、恢复原状。法院立（2018）鲁0602民初43号案。2018年3月16日，法院出具（2018）鲁0602民初43号民事判决书，判决确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；驳回原告的其他诉讼请求。该判决一审生效。本案被告系坐落于烟台市芝罘区（小区业主习惯将268号楼称为1号楼）15-16号房屋的业主，房屋建筑面积为67.57平方米。自2017年1月1日起，被告未向原告交纳物业服务费用。庭审中，原告主张：从2015年3月至今，原告按照合同约定履行了服务义务。原告对268单元楼公共设施一直提供服务，包括公共线网、下水道、化粪池、环境卫生、警卫等内容。楼外还有大面积的场地、停车位、地下管道等公共设施。268单元楼旁的马路上有市政部门统一清理的垃圾桶，小区内也设置了由原告工作人员负责清运的垃圾桶。业主自己使用的水电费没有交给原告，小区的公共水电费由原告交纳。原告可以自由出入268单元楼的单元门，但是业主对电梯设置管控，原告不能使用电梯，因为业户违反法律规定导致原告的工作人员在服务的时候受阻，并不能说明原告没有履行服务的义务，而是无法履行相关的义务。对此，原告提供了以下证据：1.张贴《维安物业催缴费通知单》的照片打印件一份，证明原告催缴被告欠缴的物业费。2.2018年7月22日、8月9日、8月28日、8月29日原告张贴的《通知》照片打印件一组（《通知》内容为告知车主其停车位置为消防通道，此处禁止停车，路面下面铺设所有楼区的配电设施严禁占用）、2017、2018年原告公司人员打扫卫生的照片打印件十六张、计费年月为2018年7、8、9月的原告缴纳白石新城3号楼电梯风机电费的发票三张，证明原告履行了物业服务义务。3.2018年在272、273单元内拍摄的打扫卫生照片六张，证明原告的工作人员在履行合同约定的义务。被告质证称：没见过证据1，估计是原告为此次开庭制作的。未见过证据2，也许是原告为了本次诉讼制作的，对三张发票的真实性不认可，与被告无关。对证据3不认可，照片上没有时间显示，被告不认识照片上的服务人员，他们是否与原告有劳动关系，这些照片更像是原告为了诉讼临时拍摄的。4.2016年8月31日烟台市自来水有限公司营业分公司出具的收到原告交纳的水费90856.70元收据一张（原告称交纳了2016年8月31日以前的水费），证明原告在经营期间履行服务义务。5.原告在2017-2018年期间履行物业服务义务的现场照片一组（包括2018年三次下雪扫雪的照片、清扫环境的照片、2017年至2018年期间处理辖区环境垃圾和相关物业管理事宜的照片），证明原告在合同期内履行服务义务。6.原告在2018年5月和8月两次要求被告所谓的自管组织撤除、由原告进行管理但自管组织阻止的现场视频资料，证明所谓的自管组织阻止合法的原告进行物业管理的违法行为。7.2017年5月2日至2018年11月25日的挂锁、门扣、扫帚、电线、LED等物品的收据、销货清单六张，证明原告在进行物业管理时所发生的费用。8.2015年9月至2017年1月烟台供电公司营销部向原告出具的催交268单元公用表电费的通知二十二张、2018年3月7日国网烟台供电公司营销部向原告出具的停电催交电费通知一张（催缴截止2018年3月1日的电费32346.46元），证明因业主用电产生电费，供电公司向原告催交，对催交的电费原告缴纳了一部分，是原告收取了业主的电费后再上交给供电公司。9.照片十九张，记录原告进行物业管理的辖区环境以及业主所居住的楼群。10.2017年7月至2018年11月烟台供电公司向原告发送的催缴公用表电费及原告缴纳公用表电费的短信记录一宗，证明原告履行了相关义务。11.原告制作的业主补交物业费收取情况明细复印件一宗（其中大部分复印件显示由烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会和原告共同加盖印章），证明2017年3月15日收缴的业主物业费55318.5元，有的是与烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会共同收取的，该笔费用至今在该居委会存放，证明这期间原告已履行了相关的物业服务。被告质证称：对证据4真实性有异议，正常交纳水费应出具发票，而非白纸打印的收据，如果该证据内容是真实的，只能说明自来水公司于2016年7月13日下发和张贴限时供水公告实际造成了停水限水的事实后，原告才于2016年8月31日部分履行了交水费的义务。证据5这组照片上的人物不能证明与原告有什么关系。对证据6视频作为证据形式没有异议，但视频形成的时间地点涉及的人物以及冲突的原因被告不清楚。依原告所说视频的内容是原告提供服务被业主拒绝的场景，也不能表明与被告有关系，原告指责的也是管委会非本案被告。被业主拒绝的结果是原告没有提供服务，既然没有提供服务就没有权利向被告收取物业费，因此该证据没有证明力。证据7所购的东西不能证明是原告针对本案被告所进行的服务，也不能证明收款单位是收的原告的钱，该证据没有证明力。证据8出具给原告，不意味着被告与这些电费有关，更看不到原告自行交纳了一部分，收取了业主一部分交给了供电公司。证据9是本小区的照片，但与本案没有关系。对证据10，2016年以前原告可能向供电公司缴过部分电费，所以才有2017年还向原告发信息的可能，电业局不清楚2017年开始原告就不在小区服务了，更不清楚是被小区业主赶走了。证据11系原告和居委会之间对缴费的一种确认，与本案被告没有关系，但是被告了解了一下明细表中所列的部分缴费业主，这些业主表示是应居委会公告的要求直接将物业费和部分水费交给了居委会，而非本案的原告，故本案原告提供该份证据不能证明其想证明的内容和事实，要交费给居委会的原因正是因为原告服务不到位甚至没有服务所致。被告表示：268单元楼只有一个单元，一层十七户，共二十一层，有三部电梯。小区是开放式的，268单元楼一二层系临靠大街的门头房或者办公用房，三楼以上系住宅。2017年原告已经撤离小区，楼道内卫生长期无人打扫，原告也没有对楼外的小区范围内提供服务。268单元的业主自行开会决定进行自我管理，旨在维护小区的秩序和业主的利益依法采取的自助行为而成立了自管会。业主将物业费交给自管会的成员（系一个楼的业主），自管会负责对外支出，每月进行公示，有问题再召开大会进行讨论。自管会的服务内容包括电梯使用和维修、各楼层的打扫与清理、保安的巡视检查、公共设施下水道和化粪池的维修和保养，即原告合同当中应当履行的义务全部由自管小组组织人员进行自助管理和服务。外部环境也是系自管会组织实施服务。楼外存在车位、场地等公共设施，但是从没看过原告提供服务。业主是将垃圾直接扔到市政垃圾桶，不是小区内有单独的垃圾桶。2017年1月起的268单元楼的电费由业主自行缴纳，水费是业主交给自管小组后由自管小组缴纳给自来水公司，电梯等产生的公共水电费包含在物业费中不另行缴费。被告按照1.30元/月/平方米的标准将物业费交给自管会。对此，被告提交了以下证据：1.被告居住的268单元161人（户）出具的证人证言一宗，证明被告答辩所陈述的内容都是事实，原告2016年底撤离了小区，2017年未对小区提供任何管理和服务，包括被告在内的268单元楼住户，2017年的物业费都交给了自己组成的自管小组，由自管小组进行自我管理。2.2016年7月13日烟台市自来水有限公司营业分公司在小区内张贴的《限时供水公告》复印件一份，证明原告在物业服务管理合同期内怠于履行职责，将收取业主的水费不向自来水公司缴纳，导致小区限时供水，最终停止供水。公告内容为小区自2014年12月起开始拖欠自来水水费，该公司多次向本案原告催缴，本案原告承诺愿意承担自2015年1月至今的所有欠费，且之后的水费正常缴纳，但原告没有履行还款协议，拖欠水费至今。该公司决定自2016年7月13日晚19时起对小区居民总表实行限时供水措施，如仍不缴纳，该公司仍将按照规定采取停水措施。被告称，该公告原件当初在268单元楼下张贴，后来小区业主自行解决了自来水公司限时供水的问题，并未经过原告。3.2017和2018年前三季度物业费收费明细一宗，证明268单元330多户业主将物业管理费交给了业主自发组建的自管小组，由自管小组临时负责对268单元的物业管理和服务。4.2017年5月山东鑫宏安电梯有限公司出具的收款收据两份，证明被告居住的268单元业主自行筹款对损坏的两户电梯进行了维修，共花费了18570元。5.原告在2015年8月至2016年11月期间收取的268、272、273单元业主的物业费、电梯费和水费的收据三十四份，证明原告诉讼的每月每平方米的1.30元的物业费包括每月每平方米0.30元的电梯费，更重要的是原告称没有义务收取水费，事实是原告收取了业主的水费，却没有交付给自来水公司营业分公司，是导致限水停水的责任人。6.烟台市宁安物业管理有限公司向业主出具的2015年3月的收款收据两份、2016年6月的收款收据六份，证明原告签订物业委托管理合同之前以及之后没有收费资质期间违法借用烟台市宁安物业管理有限公司的名义收取物业费、电梯大修费、水费，涉嫌非法经营，应将非法所得返还业主。原告质证称：对证据1真实性有异议，证人证言必须到法庭接受质证，擅自收费并把物业费交给擅自收费的所谓自管组织是违法的，扰乱了物业管理的秩序，该份证言不具有合法性。证据2与本案无关，并非原件，不清楚真实性，对证明内容有异议，物业公司没有义务替自来水公司收取水费，（2018）鲁0602民初43号案判决书中对此也有体现。对证据3不予认可，包括被告在内的其他业主将物业费交给所谓的自管组织是不合法的，并且被告没有提供合法的手续，该证据缺乏真实性。对证据4真实性有异议，维修公司维修电梯要出具相应的发票，该收据属于普通收据不能作为证据，该收据证明的事实与本案无关。对证据5的真实性没有异议，但该水费已经由原告上交给自来水公司。对证据6，原告在工商登记的时候就具有物业管理的资质，当时原告刚成立不久，经业主委员会同意原告使用了烟台市宁安物业管理有限公司的印章，该证据与本案没有关系。另，被告申请证人王某出庭作证。证人称：证人是268单元楼的业主。原告一直收取业主水费，但是部分水费没有缴纳给自来水公司，自来水公司2016年7月发出公告给业主停水了，原告应该承担相应的责任。物业公司履行的物业服务和职责不够完善，2016年底就没人管理了，之后再没有为小区内进行任何的管理和服务。2016年底收到居委会张贴的公告，有部分业主将2016年底的物业费和税费交给了居委会，大部分是交给了自管小组自管会。不清楚原告向水电部门缴费的具体情况。268单元楼的自管会提供的物业服务包括卫生，电梯的维修进度特别快，公共区域的建设，比如在楼外搭了防雨棚，包括一楼空中花园的绿化，楼外私家车的停放管理等。不清楚自管会具体的收费标准。对于证人证言，原告认为，因为证人对本案的具体情况不了解，没有针对所要证明的内容给予证实，并且证人与被告是邻居，有利害关系，对于证人证实的水费问题，实际情况是由居委会收取后原告无法向水电部门缴纳，50000元至今未交给原告，这是导致停水的一个原因，另外一个原因是水电部门不与原告签订代缴收水电费的合同，导致原告无法履行收水电费的义务，给业主造成了一些不便。被告对证人证言没有异议，称自来水公司是因2016年7月之前没有缴水费所以要停水，之后居委会告知业主将水费交到居委会产生了原告所说的50000元，不是一个时间段。一审法院认为，本案原告与烟台市白石新城业主委员会针对烟台市白石新城小区于2015年4月1日签订的《物业管理委托合同》和2015年10月20日签订的《补充合同》，均是双方的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为烟台市白石新城小区的业主之一，该《物业管理委托合同》和《补充合同》对被告同样具有法律约束力。在《物业管理委托合同》中明确约定了原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等事项，庭审中，根据原告提交的张贴禁止停车通知和清理环境等为小区提供物业服务的照片、2018年7-9月原告为小区3号楼交纳电费的发票、2017年-2018年期间原告交纳公用表电费的短信记录和原告购买履行物业服务相关用品的收据等证据，足以证明在原告诉请的2017年1月至2018年7月期间，原告为小区提供了合同中约定的对共用部位、共用设施、车辆停放、安全防范等方面的物业服务。原告作为物业服务企业，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务向原告缴纳物业服务费用。但应该注意到的是，小区业主对原告提供的物业服务的不足之处提出了异议，而原告作为提供物业服务的公司未能证明采取了有效措施加以改善，同时，自2017年起，被告所在的268单元楼的业主自行成立了自管组织，自管组织亦为268单元的业主提供了物业服务，结合本案实际情况，法院认为，原告应对被告应交纳的物业服务费适当减收，被告按照0.65元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费为宜，故对原告要求被告支付2017年1月1日至2018年7月31日的物业费1669元的诉讼请求，法院仅能支持被告向原告支付物业服务费834.49元（0.65元/月/平方米×67.57平方米×19个月），对原告的过高要求，法院不予支持。被告申请法院查实2016年的《限时供水公告》复印件的真实性，与本案缺乏关联性，法院不予允准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院于2019年4月11日判决：一、限被告陈志高于判决生效之日起10日内向原告烟台维安物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年7月31日期间的物业服务费834.49元；二、驳回原告烟台维安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告陈志高未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告烟台维安物业管理有限公司负担25元，由被告陈志高负担25元。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人维安物业提交如下证据：1.2016年10月15日烟台市白石新城业主委员会出具的委托书1份，证明2016年10月15日物业公司与业主委员会共同出具委托书，要求广大业主交电梯维修费，没有一户业主交，证明不是维安物业不进行管理，而是业主不交修费用。因白石新城全体业主在购买该房屋时只交了1.6元的维修基金，房管部门不给拨付维修基金，所以修电梯费用需要全体业主来承担。2.提交烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初9844号民事判决书、（2017）鲁0602民初9845号民事判决书各1份，证明上诉人陈志高不是这次不交物业费，在以前就不交物业费，并且证明该两份判决书已全额判决物业费，该两份判决书都已经生效。经质证，上诉人陈志高称，维安物业的诉求是2017年至2018年7月31日的物业费包括电梯费，与2016年10月15日业主委员会出具的维修电梯委托书没有直接的法律关系。证据2的两份判决书与本案的诉讼没有关系，本案的诉讼是2017年1月1日至2018年7月31日的物业费，2017年以后维安物业未对小区实施管理，当然不能交付物业费。上诉人陈志高提交2017年至2018年间，自管委缴纳电费和购买的物业管理设施及维修的支取费用的单据320余张，约人民币20万元，提交22张电费收据、2张电梯维修费用单据、2张维修管道费用的单据，证明2017年至2018年缴纳的电费都是自管委收取，包括陈志高在内的业主自付的电费交付给电业部门，而不是维安物业支付的，只是当时缴费登记的户头是维安物业。自管委组织人员对陈志高所在小区提供物业管理，所以才产生上述单据和费用。经质证，上诉人维安物业称，对2张电梯维修费单据真实性有异议，并且证明的事实也有异议，该收据不是发票。关于维修电梯，自管组织没有国家标准的自管的合法手续。关于22张电费的单据真实性没有异议，对证明事实有异议，关于电费与本案无关。关于2张维修管道的单据真实性有异议，对证明事实也有异议。本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，业经烟台市芝罘区（2018）鲁0602民初43号生效判决确认，上诉人维安物业与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效，上诉人维安物业与上诉人陈志高均应受到《物业委托管理合同》的约束。关于上诉人维安物业要求上诉人陈志高缴纳物业费的主张应否予以支持，本院认为，上诉人维安物业在一审时提交为小区提供物业服务的照片、为小区3号楼交纳电费的发票、购买履行物业服务相关用品的收据，二审中提交烟台市白石新城业主委员会出具要求广大业主交电梯维修费的委托书等证据，能够证实维安物业为小区提供了合同中约定的多项物业服务。上诉人陈志高主张维安物业自2017年1月1日起未对小区进行任何管理和服务，与实际不符。业主接受了物业公司提供的物业服务，就有义务向物业公司缴纳物业服务费用，上诉人陈志高主张不应缴纳物业费的理由不成立，本院依法不予支持。关于一审认定的物业费缴纳标准是否适当，本院认为，根据上诉人陈志高在一审中提供的证人证言、费用收款收据以及二审中提交的费用收取、支取单据等，能够证明自2017年起，小区业主因对物业公司不信任，自行成立了自管组织，自管组织为268单元的业主提供了物业服务，维安物业并未完全履行合同约定的物业服务内容，一审对业主应缴纳的物业费用予以酌减，判令上诉人陈志高按照0.65/月/平方米的标准向上诉人维安物业缴纳，符合本案的实际情况，本院依法予以维持。上诉人维安物业作为物业服务企业，应认真、及时听取业主所提意见和建议，不断提高物业服务质量和水平，其在服务存在瑕疵的情况下要求业主全额承担物业费用，依据不足，本院依法不予支持。综上，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人烟台维安物业管理有限公司负担50元，由上诉人陈志高负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 杨忠霞审判员 付景波二〇一九年七月二十四日书记员 杨风华