济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初3029号原告：济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，山东琴岛（济南）事务所律师。被告：刁继龙，男，1969年9月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刁广煋（系刁继龙之父），男，1943年6月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：时科，山东德衡（济南）事务所律师。原告济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）与被告刁继龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海尔绿城公司的委托诉讼代理人赵鹏到庭参加诉讼，被告刁继龙的委托诉讼代理人刁广煋、时科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海尔绿城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除海尔绿城公司、刁继龙双方于2010年10月21日签订的关于房屋和车位的《济南市商品房买卖合同》两份；2.判令刁继龙向海尔绿城公司支付违约金226517元；3.判令刁继龙向海尔绿城公司赔偿律师费8万元；4.判令刁继龙向海尔绿城公司返还房屋和车位；5.本案诉讼费、保全费等费用由刁继龙承担。诉讼过程中，刁继龙变更诉讼请求为：1.判令解除海尔绿城公司、刁继龙双方于2010年10月21日签订的关于房屋和车位的《济南市商品房买卖合同》两份；2.判令刁继龙向海尔绿城公司支付违约金226517元；3.判令刁继龙向海尔绿城公司赔偿律师费8万元；4.判令刁继龙向海尔绿城公司返还房屋和车位；5.判令解除海尔绿城公司、刁继龙双方于2010年10月21日签订的关于309和车位的《济南市商品房买卖合同》各一份；6.判令刁继龙向海尔绿城公司返还上述两车位；7.本案诉讼费、保全费等费用由刁继龙承担。事实和理由：2010年10月21日，刁继龙冒用李孝芳名字与海尔绿城公司签订《济南市商品房买卖合同》两份，约定，刁继龙购买海尔绿城公司开发的位于本市历下区海尔绿城全运村房屋和相应的车库，其中，房屋的建筑面积为149.71平方米，总价款为2253140元；车库价款12万元；对于房屋的款项，刁继龙采用银行按揭贷款房屋予以交纳，海尔绿城公司作为其担保人。同时合同还约定：“采用银行按揭贷款方式支付购房款的，因买受人未按合同约定偿还借款，导致出卖人向银行承担连带责任的，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售，并要求买受人支付违约金及律师费等，且在主合同解除后，关于车位的买卖合同一并解除。”2011年11月2日，海尔绿城公司接到银行通知，得知刁继龙出现逾期偿还银行贷款本息的情况，银行要求海尔绿城公司承担担保保证责任，后海尔绿城公司代刁继龙偿还了剩余的全部银行贷款本息。刁继龙辩称，1.刁继龙逾期偿还银行贷款的原因是被采取刑事强制措施，并非恶意违约；2.涉案房屋一直由刁继龙占有并使用，涉案合同具备继续履行的现实条件；3.海尔绿城公司将房屋首付款及已还款项1514341.24元主动交予济南市公安局历下区分局，严重侵害了刁继龙权利，系严重的违约行为，刁继龙保留要求海尔绿城公司赔偿损失的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月21日，刁继龙冒用“李孝芳”名字与海尔绿城公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定，刁继龙购买海尔绿城公司开发的位于历下区海尔绿城全运村房屋，房屋的建筑面积为149.71平方米，总价款为2253140元，其中首付款683140元，剩余购房款157万元通过贷款支付；采用银行按揭贷款方式支付购房款的，因买受人未按合同约定偿还借款，导致出卖人向银行承担连带责任的，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售，出卖人解除主合同及补充协议的，有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用（包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费等费用），且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用，不足部分有权向买受人追偿，赔偿金按房屋总价款的10%计算，若商品房已交付的，买受人须在主合同及补充协议解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，所发生的费用及损失由买受人自行承担。2010年10月21日，刁继龙冒用“李孝芳”名字与海尔绿城公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定，刁继龙购买海尔绿城公司开发的位于历下区海尔绿城全运村桂花园I地块地下车库，建筑面积为44.28平方米，总价款为12万元，付款方式为一次性付款。2010年10月21日，刁继龙冒用“李孝芳”名字与海尔绿城公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定，刁继龙购买海尔绿城公司开发的位于历下区海尔绿城全运村桂花园I地块地下车库，建筑面积为44.28平方米，总价款为12万元，付款方式为一次性付款。2010年12月23日，刁继龙冒用“李孝芳”名字（借款人）与中国银行股份有限公司济南历下支行（贷款人）、海尔绿城公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定刁继龙向中国银行股份有限公司济南历下支行办理个人住房贷款157万元，由海尔绿城公司提供保证。中国银行股份有限公司济南历下支行向海尔绿城公司发出“零售逾期贷款催收通知书”，通知海尔绿城公司，截止2011年10月10日，“李孝芳”在中国银行股份有限公司济南历下支行的贷款已逾期，拖欠总金额为4651.74元，并要求海尔绿城公司作为担保人承担担保责任。2011年11月11日，海尔绿城公司向海尔集团财务有限责任公司汇款1555802.12元、13360.27元。另查明，2011年7月7日，济南市公安局以涉嫌合同诈骗罪将刁继龙刑事拘留，并扣押刁继龙名下车辆、冻结银行存款，刁继龙被羁押至2018年9月10日，2018年9月10日，济南市人民检察院作出鲁济检公诉二刑不诉﹝2018﹞1号不起诉决定书。2018年12月5日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01法赔2号国家赔偿决定书，决定赔偿刁继龙赔偿金、精神损害抚慰金、为刁继龙消除影响、恢复名誉、赔礼道歉，刁继龙不服，申请山东省高级人民法院作出赔偿决定，2019年5月6日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁委赔1号国家赔偿决定书，决定维持济南市中级人民法院作出的国家赔偿决定。再查明，济南市公安局历下区分局于2012年12月6日将刁继龙支付给海尔绿城公司的房款扣押，2018年4月，济南市公安局历下区分局将该款项退还给海尔绿城公司。本院认为，刁继龙与海尔绿城公司签订的《济南市商品房买卖合同》，刁继龙与中国银行股份有限公司济南历下支行、海尔绿城公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。合议庭经评议认为，公权力对公民人身权的侵犯，亦属不可抗力范畴，本案中，刁继龙未按合同约定向中国银行股份有限公司济南历下支行偿还借款，造成海尔绿城公司承担保证责任，根据合同约定，海尔绿城公司有权解除《济南市商品房买卖合同》，但刁继龙未偿还借款的原因系人身权被侵犯且资产被扣押冻结造成，山东省济南市中级人民法院及山东省高级人民法院均已对此作出国家赔偿决定书，故刁继龙系因不可抗力不能履行合同，不应承担因此被解除合同的违约责任，故海尔绿城公司关于解除合同并要求刁继龙返还房屋、支付违约金、赔偿律师费损失的主张，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告济南海尔绿城置业有限公司的诉讼请求。案件受理费24920元，申请费5000元，均由济南海尔绿城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 修 芳人民陪审员 孟庆秀二〇一九年七月十五日书 记 员 杨 娟