西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书      （2019）陕0103民初1565号 原告：郭飞原告：王萍共同委托代理人：陈小奎，陕西万兴律师事务所律师。被告：郑栋委托代理人：喻胜修，陕西至正律师事务所律师。第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司，住所地：西安市高新区东间。法定代表人：何璐，执行董事。委托代理人：冯浩然委托代理人：韩珍珍原告郭飞、王萍与被告郑栋、第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告郭飞、王萍及其共同委托代理人陈小奎和被告郑栋之委托代理人喻胜修，第三人地建公司之委托代理人冯浩然均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年5月7日在共同好友秦某某的见证下达成口头的《南山花园的购房指标转让协议》,并于当日对口头协议进行了部分履行(具体履行行为包括:原告支付了被告首期指标转让费20000元,被告将南山花园商品房认购协议原件交付给原告)。该口头协议约定:购房指标转让费用为50000元(约定选房并签订认购协议当天支付20000元,办理网签更名手续后另付30000元);房屋性质为被告单位(陕西日报社)的集资建房:房屋位于西安市长安区文苑中路南山花园小区5号楼4单元13层西户;后续所有购房手续(更名前)均以被告名义办理,相关款项均由原告支付。协议达成后,原告于2016年5月7日下午16时27分向被告支付首期购房指标转让费20000元。当日，原告以被告名义共同与第三人签订了《南山花园商品房认购协议》,协议联系人处填写原告姓名及电话，并以被告名义缴纳认购款10000元，被告将该认购协议交给原告。2017年2月6日被告称资金紧张原告又向被告支付指标转让费10000元。2016年8月24日原告根据第三人的通知以被告名义向第三人支付购房首付款92684元(总房价的20%)。原告已经按照双方的口头购房指标转让协议履行了自己的义务。2017年4、5月份,被告通过介绍人秦某某向原告表达购房指标不愿转让的意见,双方经多次协商未果。2018年6、7月份,第三人张贴通知办理相关车位认购、更名及剩余房款缴纳等的工作方案,该方案在“办理更名手续”中载明:“如果更名双方未能共同到场或无法就更名问题达成一致的,不允许参加本次车位认购,最终将按退房予以处理。原告认为该表述亦侵害了原告的权利。现请求：1、确认原、被告双方的《南山花园的购房指标转让协议》有效；2、被告配合原告办理房产更名手续；3、第三人协助原告办理网签更名手续；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，2016年5月7日原告王萍和被告达成口头协议，但双方未达成书面的协议，所以不存在按协议约定履行的情形。本次分房是陕西日报社向被告夫妻双方的福利分房，被告未经妻子的同意擅自处理夫妻双方获得的权益是无效的。该房屋为五证不全的非法建筑，双方口头协议无效，且2017年6月30日双方已口头达成解除该协议，只是存在补偿款50000元何时支付问题。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人述称，房屋认购协议是其与被告签订的，原、被告双方协议与纠纷其不知情，同意配合法院生效判决执行。经审理查明，2016年5月7日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》约定：本次商品房认购单价为3980元。乙方认购甲方开发的“南山花园”5号楼4单元13层西户商品房，户型编号为J，建筑面积约为129平方米（所有户型XX城XX户型图为准，最终建筑面积以房地局实测为准）。认购金缴纳人民币10000元整（大写：壹万元整）。认购金将作为商品房首付款中的组成部分。在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。《商品房买卖合同》签订后，甲方不予办理变更登记。乙方接到付款通知后。须在通知期限内按时，足额缴纳款项。乙方在通知期限内未支付任何一笔款项的，视为自动放弃购房权利，甲方有权对商品房进行处置。协议签订后被告即将该协议原件交付原告。当日，原告以被告名义向第三人缴纳认购款10000元。同日，原告王萍通过其XXXXXXXXXXX9452账户向被告XXXXXXXXXXXXXXX2668账户转款20000元。2016年8月24日原告以被告名义向第三人缴纳房款92684元。2017年2月6日原告郭飞通过其任法定代表人的西安腾洋建筑劳务有限公司账户向被告XXXXXXXXXXXXXXX2668账户转款10000元。2017年6月原、被告双方协商解除购房资格转让事宜未达成一致意见。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至交款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。因原、被告存在争议，2018年8月6日原告向第三人缴纳保证金254026元。审理中，原告申请证人秦某某出庭，证明原、被告存在事实上的购房资格转让口头协议，该口头协议系双方真实意思表示，合法有效，原被告针对该资格转让协议已经部分履行。证人秦某某出庭陈述：其与二原告是中学同学，和被告是大学同学。被告提起其单位集资建房想转让，其告知原告后，原告郭飞表示愿意购买并同意支付资格转让费。2016年5月双方达成协议，被告将西安市长安区XX苑XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX户XX房转让给原告，转让费50000元，转让费分两次付清，交首付款时付20000元，正式网签更名后付30000元。2016年5月7日其和原告王萍、王萍弟弟、被告前往陕西日报社选房现场，被告与第三人签订了《南山花园商品房认购协议》，被告将该协议原件交给原告王萍。原告王萍向第三人缴纳认购款10000元。当时约定原告王萍将50000元资格转让费中20000元支付被告，剩余30000元网签后支付被告。原告王萍询问是否需要签订书面协议，被告表示和其关系好，会按约定履行。2016年8月被告告诉其房屋可以缴纳首付款，其将该情况告知原告。2016年11月被告电话告知南山花园车位出售，其询问后原告表示不需要购买车位。双方曾约定2016年底办理网签，后来没消息，其也因此事多次联系被告，被告表示单位统一办理。2017年上半年被告告知其因土地性质问题单位叫停房子买卖，因被告是单位领导影响不好，房屋不能继续出售给原告。原告知道后不同意并要求被告提供单位相关文件。随后其通过电话和面谈与原被告都没协商成功。被告对该证人证言真实性认可，认可原、被告存在房屋资格转让口头协议，但认为该房屋五证不全，且该协议未经其妻子同意，应属无效。另查，2019年2月21日第三人名称由陕西地建房地产开发有限责任公司变更为陕西地建房地产开发集团有限责任公司。以上事实，有《南山花园商品房认购协议》、收款收据、秦某某证人证言等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，被告作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给原告，双方达成的口头协议并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的口头协议应为有效。被告配偶虽亦系陕西日报传媒集团职工，但确定与第三人签订认购协议资格的为被告，同时此次认购房屋中选房、签约、付款均在陕西日报传媒集团进行，被告配偶对此应知悉而未提出异议，原告足以相信被告配偶对该房屋资格转让事宜是知晓的。同时，本案纠纷为认购资格转让纠纷，而非商品房买卖纠纷。原告作为认购资格受让人，其交易的相对人为认购人本人，其在交易时只需查明认购人的真实身份即可，不应给其增加更多的注意义务。其次，根据被告（乙方）与第三人签订的《南山花园商品房认购协议》约定 “在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。”该约定应视为第三人概括的意思表示，表明第三人对转让认购资格不持异议，诉讼中第三人亦明确表示，会依据法院的生效判决配合法院执行。故本案原、被告达成的转让认购资格的口头协议，构成合同权利义务的概括转让。原告作为合同权利义务概括转让的受让人，当然取得《南山花园商品房认购协议》当事人的地位。虽然双方在达成口头协议时未对该认购协议更名形成具体约定，但根据诚实信用原则，办理认购协议更名手续是被告的合同附随义务，亦是认购资格转让协议履行的必要内容。再次，被告与第三人签订《南山花园商品房认购协议》后即将该认购协议原件交付原告，原告即向第三人缴纳了认购款10000元，随后亦按照被告通知向第三人缴纳了购房款92684元。从以上认购协议履行的事实来看，原告已取得实际认购人的地位。基于以上事实，根据诚实信用原则，被告亦有义务协助原告办理该认购协议更名手续。而被告以转让购房资格口头协议时未征得妻子同意为由拒绝履行合同义务，已构成违约。现原告要求确认双方达成的口头协议合法有效，请求判令被告协助原告在第三人处办理认购协议更名手续，依法应予支持。原告请求第三人协助办理网签更名，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、原告郭飞、王萍与被告郑栋于2016年5月7日达成的转让 “南山花园”商品房认购资格的口头协议有效。二、被告郑栋于本判决生效之日起十五日内协助原告郭飞、王萍在第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。三、驳回原告郭飞、王萍其余诉讼请求。案件受理费1050元，由原、被告各负担525元（此款原告郭飞、王萍已预交，被告郑栋于本判决生效之日起十五日内给付原告郭飞、王萍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长    焦 颖 茹审  判  员    王    珍                                                   人民陪审员     刘   华  二〇一九年七月十五日 书  记  员    张 羽 佳     1