山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初36号原告：尹书朋，男，1967年8月24日出生，汉族，住济南市。原告：尹立强，男，1969年1月18日出生，汉族，住济南市。原告：沈传强，男，1977年3月28日出生，汉族，住济南市。以上三原告共同委托诉讼代理人：韩光福，山东海扬律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人：董新涛，山东海扬律师事务所律师。被告：刘猛，男，1985年11月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李鉴岫，山东强将律师事务所律师。原告尹书朋、原告尹立强、原告沈传强与被告刘猛租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹书朋、原告沈传强以及三原告共同委托诉讼代理人韩光福，被告刘猛委托诉讼代理人李鉴岫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹书朋、尹立强、沈传强向本院提出诉讼请求：1.判令刘猛支付房屋租赁费9.5万元以及利息5000元；2.案件受理费由刘猛负担。事实与理由：2016年1月15日，原、被告签订了为期三年的厂房租赁合同一份，刘猛租赁三原告位于济南市天桥区大桥镇尹店村的厂房一处，刘猛应于2018年7月1日支付半年租赁费12万元，但刘猛仅支付了2.5万元，尚欠9.5万元。经多次催要未果。综上，为维护合法权益，尹书朋、尹立强、沈传强诉至法院，望判如所请。刘猛辩称，一、三原告陈述的事实与实际不符。原、被告于2016年1月15日签订了《厂房租赁合同》一份，约定租赁期限为六年，年租金24万元整，租金每半年支付一次。合同成立后，刘猛一直按照约定的时间和金额支付租金。涉案合同履行至2018年4月29日，刘猛接到济南市天桥区大桥街道办事处“小散乱污”企业取缔工作领导小组关于取缔“散乱污”企业的告知书，要求刘猛在接到该告知书1日内自承租厂房内办理，否则将依法强制取缔。另外，因济南市天桥区新旧动能和转换先行区建设需要，涉案厂房片区被征用需要限期拆迁。因此，刘猛向三原告通知了搬迁的决定，因刘猛需另行租赁厂房、搬迁设备、组织生产，经双方协商一致，于2018年6月18日提前支付了过渡期间租赁物占有使用费2.5万元。三原告对过渡期租金的支付和搬迁决定并未提出任何不同意见。2018年7月1日，刘猛另行租赁了厂房并进行了全部搬迁工作，搬走后通知了三原告，三原告自行将涉案厂房收回锁门。二、原、被告租赁合同第10条约定“如国家集体占用此地，双方无条件终止合同，返还乙方剩余租金”，本案争议租赁厂房因政府占用征地以及租赁物为非法建筑，政府部门责令刘猛限期搬离，刘猛已经无法实际履行合同，合同目的也无法实现。刘猛依据合同约定以及政府部门的要求终止履行合同，从租赁物办理，并无违约行为存在并且搬离后未对租赁物继续进行使用。刘猛支付给三原告的2.5万元，已经超过了双方约定的过渡期租金金额。综上，请求驳回三原告的诉讼请求。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月15日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定三原告（合同甲方）将位于济南市天桥区大桥街道办事处尹店村X号厂房、办公楼一处，总面积3720平方米出租给刘猛（合同乙方）使用，租赁期限六年，自2016年1月15日起至2022年1月15日止，年租金24万元。合同签订后，尹书朋、尹立强、沈传强依约支付了租金24000元，每半年支付一次，以后租金三年一增，按10%递增，提前一个月交下半年的房租，先交款后使用。第十条约定，如国家集体占用此地，双方无条件终止合同，返还乙方剩余租金。合同签订后，原、被告双方依约履行了房屋买卖合同。2018年6月15日，刘猛应当交纳2018年7月15日至2019年1月14日期间房屋租金12万元。2018年6月18日，刘猛仅交纳了2.5万元房屋租金。对双方争议的问题，即刘猛交纳2.5万元的原因，搬迁的时间以及搬迁后是否通知过三原告。本院认定如下：三原告起诉时述称刘猛未按照约定交纳房屋租金，刘猛则辩称系因为政府部门需要征用相关土地以及取缔小散乱污企业工作需要，因此交纳2.5万元房租是因为双方协商终止租赁合同，刘猛搬迁厂房内设备等需要过渡期限，在搬走后据实结算房屋租金。三原告在2018年7月起至起诉前，均未通知或要求刘猛补交房屋租金，其述称系发现刘猛搬走后才起诉要求支付欠付的租金。根据租赁合同约定，双方约定的系先支付租金，后使用厂房，且双方一直都是如此履行的合同义务。涉案厂房即将面临征收拆迁以及政府取缔“小散乱污”企业的情形均系属实并客观存在，刘猛支付2.5万元时，三原告并无提出异议，也未催促刘猛交纳后续租金，可见双方确实就终止合同问题进行协商并达成了一致意见，故刘猛先行支付了2.5万元租金作为过渡期间的使用费用。对刘猛述称的其于搬走的时间为2018年8月30日左右，并由刘猛的父亲以电话形式通知了尹立强的配偶，后按照尹立强配偶的要求将厂房钥匙放在厂房大门约定的位置。刘猛对此未能提交证据证实，三原告也不予认可，本院不予采信。诉讼中，三原告述称涉案厂房系建设在集体土地上的房屋，没有相应的规划建设手续，是利用尹书朋、尹立强自家空闲宅基地建设而成。经本院释明，如双方签订的厂房租赁合同无效，其变更诉讼请求为要求刘猛支付占有使用费9.5万元及利息5000元。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。三原告在闲置宅基地上建设厂房，并对外出租，违反了土地管理法的相关规定，其与刘猛签订的厂房租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方之间的厂房租赁合同虽归于无效，但对于厂房占有使用期间的使用费用，仍应参照合同约定的租金标准予以支付。刘猛虽主张其于2018年8月30日左右即从涉案厂房内搬离并通知了三原告，但其作为负有返还厂房义务的一方，未提供证据证实其搬离的具体时间以及通知的相应情况。对此，三原告厂房占有使用费损失应当计算至本案起诉之日，即2019年1月3日。2018年7月15日起至2019年1月3日期间的房屋占有使用费为113443元（12万元×173天/183天），扣除已经支付的2.5万元，为88443元。对于该部分损失，三原告方亦具有一定的过错，合同约定刘猛应当先交款后使用，在刘猛已经支付的2.5万元不足以抵扣其实际占有使用费后，三原告亦未及时督促刘猛交纳后续费用，导致原、被告双方就刘猛实际搬离日期无法达成一致，从而导致损失扩大。综上，本院酌定由刘猛就三原告占有使用费损失88443元承担80%的赔偿责任，为70754.4元。对三原告主张的利息损失5000元，因双方签订的合同归于无效，该部分损失于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告刘猛于本判决生效之日起10日内赔偿原告尹书朋、原告尹立强、原告沈传强厂房占有使用费损失70754.4元；二、驳回原告尹书朋、原告尹立强、原告沈传强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告尹书朋、原告尹立强、原告沈传强负担500元，被告刘猛负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 韩 峰人民陪审员 龚 蕊人民陪审员 王泳懿二〇一九年七月四日书 记 员 张爱敏