福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初1839号 原告：融信（福建）投资集团有限公司，住所地福州市仓山区金山街道葛屿路12号融信8A25#楼3层01商业。 法定代表人：吴剑，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：郑达杭男,1977年5月20日出生,汉族,住福建省永泰县。 被告：林小云女,1981年4月12日出生,汉族,住福建省永泰县。 原告融信（福建）投资集团有限公司（以下简称融信公司）与被告郑达杭、林小云商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告融信公司委托代理人欧阳灶文到庭参加诉讼。被告郑达杭、林小云经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告融信公司与被告郑达杭、林小云于2012年4月1日就买卖位于仓山区复式单元，复式单元房产而签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议，并由被告郑达杭、林小云将上述房产腾空并交还给原告融信公司；2.判令被告郑达杭、林小云立即将原告开具的上述房产的《销售不动产统一发票》原件交还给原告融信公司；3.判令被告郑达杭、林小云立即配合原告融信公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；4.判令被告向原告清偿原告因承担保证责任所支付的款项（该款项具体金额以中国建设银行股份有限公司福建省分行实际扣收金额为准），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；5.判令被告向原告支付逾期清偿款项的利息（以第三人实际扣收金额从实际扣款之日起按日万分之五计算至实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；6.判令被告向原告支付违约金282827.2元，并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；7.请求判令解除原告、被告和中国建设银行股份有限公司福建省分行签订的《个人住房借款合同》；8.请求确认原告有权将其收取的购房款直接支付给中国建设银行股份有限公司福建省分行，用以清偿被告尚欠的贷款本息（具体金额以中国建设银行股份有限公司福建省分行出具的结算金额为准）；9.判令被告赔偿原告因本案而需支出的律师费人民币10000元；10.判令被告承担本案诉讼费、公告费、财产保全费等原告实现本案债权的费用。在诉讼过程中，原告就更诉讼请求，对第一、二、三、六、九、十项请求不变，第四项请求判令被告向原告清偿原告因承担保证责任所支付的款项1022162.6元，并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣。第五项判令被告向原告支付逾期清偿款项的利息（以1022162.6元金额从2018年8月30日起按日万分之五计算至实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣。撤回第七、八项请求,撤回中国建设银行股份有限公司福建省分行参加本次诉讼的请求。事实与理由:2012年4月1日，原告融信公司与被告郑达杭、林小云签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买原告开发的位于仓山区复式单元，购房款总金额为1414136元；被告已于签订购房认购书当日向原告支付100000元作为履行合同的定金，首期购房款人民币434136元，剩余购房款980000元由被告通过申请办理公积金贷款的方式支付给原告。同时，诉争合同的附件六合同补充协议中约定：被告同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》约定定期归还贷款本息，若因被告未及时还本付息导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用的，被告应于接到原告还款通知之日起5日内向原告归还相关款项，并承担银行扣款之日起至被告向原告实际还款之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息；被告累计4个月少交按揭款项或不到原告处归还款项并支付相应利息的，原告有权解除合同，收回商品房另行出售，被告还应按购房款总价的20%的标准向原告支付违约金；因被告违约，原告为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均由被告承担。基于上述合同，原告、被告及中国建设银行股份有限公司福建省分行签订的《个人购房借款／担保合同》，约定被告向中国建设银行股份有限公司福建省分行申请贷款人民币98万元，其中公积金借款60万元，商业性借款38万元，原告为借款合同项下被告的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，中国建设银行股份有限公司福建省分行已依约向被告发放贷款98万元，原告依约将上述房产交付给被告使用。但被告未按照借款合同的约定偿还本息，导致中国建设银行股份有限公司福建省分行要求原告履行担保责任。因被告未依约偿还贷款本息，依据诉争合同的附件六合同补充协议中约定被告累计4个月少交按揭款项，原告有权解除合同，收回商品房另行出售，被告还应按购房款总价的20%的标准向原告支付违约金。为此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告郑达杭、林小云经本院公告传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。 庭审中，原告提交如下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房借款合同》、宣布贷款提前到期催收通知书及邮寄凭证、委托代理合同及发票、客户回单、（2018）闽01民终4753号民事判决书证据，原告所提交的证据经与原件核对无异，本院予以采信，并作为本案的定案依据。被告郑达杭、林小云经合法传唤，未向本庭提交书面证据材料及质证意见，依法视为放弃举证、质证权利。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2012年4月1日，原告融信公司与被告郑达杭、林小云签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买原告开发的位于仓山区复式单元，购房款总金额为1414136元；被告已于签订购房认购书当日向原告支付100000元作为履行合同的定金，首期购房款人民币434136元，剩余购房款980000元由被告通过申请办理公积金贷款的方式支付给原告。《商品房买卖合同》的附件六合同补充协议中约定：被告同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》约定定期归还贷款本息，若因被告未及时还本付息导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用的，被告应于接到原告还款通知之日起5日内向原告归还相关款项，并承担银行扣款之日起至被告向原告实际还款之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息；被告累计4个月少交按揭款项或不到原告处归还款项并支付相应利息的，原告有权解除合同，收回商品房另行出售，被告还应按购房款总价的20%的标准向原告支付违约金；因被告违约，原告为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均由被告承担。2013年1月8日，郑达杭、林小云办理了入住讼争房的手续。 2012年5月28日，原告、被告及中国建设银行股份有限公司福建省分行签订的《个人购房借款/担保合同》，约定被告向中国建设银行股份有限公司福建省分行申请贷款人民币98万元，其中公积金借款60万元，商业性借款38万元，原告为借款合同项下被告的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，中国建设银行股份有限公司福建省分行依约向被告发放贷款98万元。由于被告未按照借款合同的约定偿还本息，中国建设银行股份有限公司福建省分行向福州市鼓楼区人民法院起诉，诉请郑达杭、林小云偿还贷款本金和利息，融信公司承担连带清偿责任。2018年6月26日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终4753号民事判决，郑达杭、林小云应偿还中国建设银行股份有限公司福建省分行借款本金及利息，融信公司对郑达杭、林小云违约的债务承担连带还款责任。2018年8月29日、8月30日，融信公司代郑达杭、林小云偿还中国建设银行股份有限公司福建省分行个人贷款本金及利息共计1022162.6元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方在自愿平等基础上达成的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应严格按合同约定履行自己的义务。由于被告郑达杭、林小云未及时向贷款银行偿还贷款，致使贷款银行向法院起诉，诉请郑达杭、林小云偿还贷款本金和利息，原告融信公司承担连带清偿责任，福州市中级人民法院终审判决支持贷款银行的诉请，融信公司承担了担保责任。现融信公司诉请判令解除与被告郑达杭、林小云在2012年4月1日就买卖位于仓山区复式单元签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议，并由被告郑达杭、林小云将上述房产腾空并交还给原告融信公司，判令被告郑达杭、林小云立即将原告开具的上述房产的《销售不动产统一发票》原件交还给原告融信公司，判令被告郑达杭、林小云立即配合原告融信（福建）投资集团有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续，符合合同的约定，本院予以支持。合同解除，双方互负返还责任。融信公司诉请判令被告向原告清偿原告因承担保证责任所支付的款项1022162.6元，并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣，判令被告向原告支付逾期清偿款项的利息（以1022162.6元金额从2018年8月30日起按日万分之五计算至实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣。对于原告判令诉请判令被告向原告清偿原告因承担保证责任所支付的款项及利息的诉请，符合合同约定，本院予以支持。对于所支付的款项及利息从原告收取的购房款中直接抵扣，由于在融信公司为郑达杭、林小云代垫按揭款时，双方之间就垫付款及利息的返还和支付形成债权债务关系，判令融信公司在扣减其代垫的银行按揭款及违约金后将余款返还郑达杭、林小云损害了其他债权人的合法权益，对该诉请本院不予支持。融信公司诉请判令被告向原告支付违约金282827.2元，并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣。本院认为，《商品房买卖合同》及其附件约定被告还应按购房款总价的20%的标准向原告支付违约金标准过高，酌情调整为购房款总价的10%，即141413.6元。违约金从原告收取的购房款中直接抵扣，本院不予支持。融信公司诉请判令被告赔偿原告因本案而需支出的律师费人民币10000元，符合合同约定，本院予以支持。被告郑达杭、林小云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告融信（福建）投资集团有限公司与被告郑达杭、林小云在2012年4月1日签订的位于仓山区复式单元的《商品房买卖合同》（合同编号为：×××）及补充协议，被告郑达杭、林小云于本判决生效之日起十五日内向原告融信（福建）投资集团有限公司归还上述的房产； 二、被告郑达杭、林小云于本判决生效之日起十五日内将原告开具的上述房产的《销售不动产统一发票》原件交还给原告融信公司； 三、被告郑达杭、林小云于本判决生效之日起十五日内协助原告融信（福建）投资集团有限公司办理注销上述《商品房买卖合同》备案及预告登记手续； 四、被告郑达杭、林小云向原告清偿原告因承担保证责任所支付的款项1022162.6元及利息（以1022162.6元为基数，从2018年8月30日起按日万分之五计算至实际还清全部款项之日止）； 五、被告郑达杭、林小云于本判决生效之日起十日内向原告融信（福建）投资集团有限公司支付违约金141413.6元； 六、被告郑达杭、林小云于本判决生效之日起十日内向原告融信（福建）投资集团有限公司支付因本案而需支出的律师代理费人民币10000元； 七、驳回原告融信（福建）投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17530元，由被告郑达杭、林小云负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据）由被告郑达杭、林小云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 郭 谋 人民陪审员 秦 霖 人民陪审员 林美芳 二〇一九年七月十九日 书 记 员 欧阳智 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。