福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1735号 原告：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，系公司职员。 被告：范玉华，女，1989年11月23日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：杨江南、王倩，福建德和联盟律师事务所律师。 厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）与范玉华商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。欣盛丰公司的委托诉讼代理人廖贵辉，范玉华的委托诉讼代理人杨江南、王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣盛丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付代保管费、违约金97735元；2、判令本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2015年1月10日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》购买同安区编号为2010TP02地块B1-6子地块的欣盛园7#楼B梯506室商品房，根据商品房买卖合同第六条、附件六第三条第3款，被告应于签订商品房买卖合同2015年1月10日当日向原告提供并签署按揭银行或公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。然而因被告自身原因，直至2016年2月1日才签署按揭贷款合同，根据合同附件六第三条第7款的约定，被告逾期提供并签署全部按揭文件、资料387天应向原告支付违约金38313元（660000*0.00015*387）。根据合同附件六第三条第7款的约定，因被告逾期办理贷款手续,导致按揭贷款66万元于2016年2月17日才到账，合同约定的交房时间是2015年12月31日。根据行业交易习惯，按揭贷款一般在商品房买卖合同签订后60天内放款到账，所以被告逾期支付按揭款343天。根据合同第七条的约定，被告应向原告支付逾期付款违约金22638元（660000*0.0001*343）。 根据双方签署的商品房买卖合同附件六第四条第三款、第四款的约定，被告未在通知书载明的交房日期前往原告处交房，被告应向原告支付违约金及代保管费。原告通知被告应于2017年12月26日交房，但被告直至2018年12月19日才办理交房手续，即使从原告房屋通过五方验收和消防验收之日2018年6月11日起计算，被告逾期办理交房手续191天,应支付违约金和代保管费共计36784元。综上所述，被告应支付原告代保管费、违约金合计97735元，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请！ 范玉华辩称:一、范玉华按欣盛丰公司要求及时办理按揭贷款手续，不应承担逾期支付按揭贷款的违约责任。2015年1月10日，范玉华与欣盛丰公司签订《商品房买卖合同》购买欣盛园7#楼B梯506室商品房，合同第六条第一款约定：“如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售监管账户上。监管银行：中国工商银行股份有限公司厦门集美支行，中国工商银行股份有限公司厦门松柏支行。”合同第六条第三款约定：“余款计陆拾陆万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。”合同签订后，2015年1月22日，欣盛丰公司向范玉华邮寄通知书，要求范玉华于2015年1月29日前与欣盛丰公司的报备员赖玲雯办理按揭贷款。范玉华接到通知后，及时按欣盛丰公司要求通过松柏支行蓝芸经理提交并签署申请按揭贷款所需的全部资料，同时办理用于偿还按揭贷款的银行卡，但松柏支行因与欣盛丰公司合作方面的原因拒绝办理按揭贷款。此后，范玉华被迫无奈，只得在收到欣盛丰公司新的通知后，及时于2015年12月8日前往集美支行办理按揭贷款手续，因此，范玉华并不存在逾期办理按揭贷款的违约情形，不应承担违约责任。二、范玉华并未逾期收房，不应承担逾期收房违约责任。讼争房屋于2018年6月11日验收合格，范玉华于2018年11月上旬收到欣盛丰公司发出的交房通知后，及时前往收房，但现场物业管理公司表示并未收到欣盛丰公司的交房通知，无法办理交房。2018年11月27日，范玉华在帮帮团记者协助下再次前往收房未果。2018年12月19日才收到欣盛丰公司通知正式办理收房手续，但因该项目目前还没有进行房产测绘，至今仍旧不能装修入住。 本院经审理查明：2015年1月10日，范玉华与欣盛丰公司签订一份合同编号为03193056的《商品房买卖合同》以及合同补充协议（即附件六），约定范玉华购买欣盛丰公司在厦门市同安区，建筑面积共113.79平方米，房价总金额962945元。合同第六条约定买受人于2015年1月10日前付302945元整，余款660000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定出卖人应于2015-12-31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫纪其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定：本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条第3款约定，买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。附件六第四条第4款约定，合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。 2016年2月1日，范玉华与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定范玉华向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为人民币660000元。2016年2月17日，上述贷款支付至欣盛丰公司尾号为8001的工行账户。2017年9月28日，欣盛丰公司向范玉华发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月26日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向范玉华发出《催告收房通知书》（落款时间为2018年11月2日），通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。福建电视台综合频道报道，大量业主持落款2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇没有工作人员对接交房工作。2018年12月8日，欣盛丰公司再次向范玉华发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，范玉华签收《再次催告收房通知书》。范玉华于2018年12月19日办理收房手续。 另查明，2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 上述事实，有欣盛丰公司提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、交房通知书、EMS面单及流转信息、收房材料、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书，范玉华提交的电视台报道以及当事人陈述等证据证实。经本院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，本院予以确认。 本院认为，范玉华与欣盛丰公司自愿签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 针对欣盛丰公司主张逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金，本院认为，因欣盛丰公司并未举证证明范玉华存在逾期提交并签署全部贷款文件、资料的事实，且合同既未约定范玉华应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦未约定住房贷款的支付时间，范玉华在欣盛丰能够提供符合合同交房条件的时间前已足额支付按揭贷款，未见范玉华存在违约情形，故欣盛丰公司以上诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 针对欣盛丰公司主张逾期办理收房手续违约金，本院认为，基于查明的事实，欣盛丰公司于2017年9月28日向范玉华发出《商品房交付通知书》时，案涉楼盘尚未通过竣工验收和消防验收，不符合法定的交房条件，故该通知书不发生通知交房的效力。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合交房条件。欣盛丰公司于2018年11月2日向范玉华寄送《催告收房通知书》，但欣盛丰公司却没有工作人员办理交房手续，故不能认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。后欣盛丰公司于2018年12月8日向范玉华寄送《再次催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续，范玉华于2018年12月9日签收该通知书。范玉华于2018年12月19日办理收房手续。根据合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，范玉华逾期收房，已视为欣盛丰公司办理了交房手续，风险亦转移由买受人承受；因此，欣盛丰公司要求范玉华支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费人民币2244元，由适用简易程序减半收取1122元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一九年七月十二日 法官助理叶彩女 书记员吕宜凡 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。