山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初1031号 原告：张艳红，女，1982年8月2日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：张勇，汉族，1982年8月2日，紫光集团有限公司职工，住北京市通州区，系原告张艳红的哥哥。 被告：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区太行山路东侧**，统一社会信用代码：913700778417165Q。 法定代表人：公维安，总经理。 委托诉讼代理人：宋奎，系公司员工。 委托诉讼代理人：田淑始，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。 原告张艳红诉被告枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳红及其委托诉讼代理人张勇，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋奎、田淑始到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张艳红向本院提出诉讼请求：1、继续支付从2016年6月29日至2019年3月28日的违约金29,306元（总房款293,055元为基数，自2016年6月30日至2019年3月28日止，按日万分之一计算）；2、判令被告支付原告张艳红基础设施未达标违约金18,008元（总房款293,055元为基数，自2015年11月15日至2019年3月28日止，按万分之零点五计算）；3、被告原因导致现在无法办理房产证导致房屋无法交易，给原告造成了损失（已是事实），判令被告义务支持原告二手房交易，不得收取任何违法费用，并承诺办理房产证的日期，继续不能交易须约定赔偿方式。4、判令被告在房屋验收合格前，不得收取物业、取暖和水电费用，被告须书面承诺并遵守。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月21日原告与被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发销售的新大都花园9栋1单元13层02号房，总房款293,055元整。合同约定被告应于2012年8月31日前向原告交付该房屋并出示证明文件，如果文件不齐全，原告有权拒绝接收房屋，并约定了相关违约责任。2016年原告已经起诉被告的违约责任，2017年1月18日，薛城区人民法院对于该诉讼判决如下：1、被告枣庄德圣房地产开发有限公司支付原告张艳红逾期交房违约金38,725元（以总房款293,055为基数，自2012年9月1日起至2016年6月29日止，按日万分之一计算违约金）；2、被告枣庄德圣房地产开发有限公司支付原告张艳红基础设施未达标违约金17,158.37元（以总房款293,055为基数，自2012年9月1日起至2015年11月15日止，按日万分之零点五计算违约金）；3、原告支付被告面积差款14,854元。截至2019年3月28日，被告无法办理房屋房地产开发项目竣工综合验收备案证明和分期竣工综合验收证明，房屋依然不具备验收合格标准。由于开发商原因导致房屋无法验收，无法办理房产证，导致目前新大都花园的二手房交易采用二手房买主与开发商重新签订商品房买卖合同，开发商变更建委的网签来实现，并收取手续费18,000元左右。2019年2月13日，原告赴被告公司沟通关于本人房屋二手房交易过户问题，告知原告需退还2017年本院判决其公司支付的违约金后，才能协助办理二手房过户手续（除退还违约金外，另需支付18,000元左右的手续费）。综上，被告的行为侵犯了原告的合法权益，特依法诉至法院，请求法院判令支持原告的诉请。 被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，1、原告要求支付逾期违约金、未达到基础设施违约金已经超过诉讼期间，2、涉案房屋已经交付，并由原告已经实际占有使用，并不存在逾期交房行为，3、相关基础设施已于2015年11月2日达标，4、原告主张的义务支持原告二手房交易，被告无此义务，5、物业费、取暖和水电也不是由被告收取的。6、原告已于2016年起诉被告要求逾期交房违约金、基础设施未达标违约金，现以同一事实和理由起诉被告，其诉请依法不应得到支持。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年10月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园9幢1单元13层02室住房一套。该合同中约定，该房屋设计建筑面积为84.44平方米，单价为每平方米3,470.57元，总金额293,055元整；原告首期支付购房总价款的32%，其余价款可以向中国银行贷款支付，于2011年11月21日前将余款200,000元整付清。逾期超过30日付款的，原告应按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。该合同签订前，原告已向被告交付房款93,055元。2012年4月19日，原、被告与中国银行股份有限公司枣庄薛城支行签订个人一手住房贷款合同，合同约定，原告贷款金额为200,000元，贷款期限10年，贷款仅用于原告支付购买涉案房屋的购房款，全部贷款将直接划至被告的专用账户，原告用涉案房屋提供抵押担保，被告提供阶段性连带责任保证。该合同签订后，中国银行股份有限公司枣庄薛城支行于当日将上述款项划入被告账户。2012年5月4日，被告向原告出具金额为200,000元的收据一张。 新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。 2013年8月31日前被告在新大都花园小区张贴上房通知，告知原告在内的新大都花园购房人房屋将于2013年8月31日集中上房。后原告以被告未通知其上房及被告未取得消防验收报告亦未取得商品房竣工验收报告为由，至今拒绝接收房屋。截至目前，被告尚未对涉案楼房办理竣工验收备案，涉案楼房没有通过综合竣工验收，没达到合同约定收房条件。 2016年原告向本院依法提起诉讼，要求被告承担不能如期交房的违约责任。2017年1月18日，本院作出（2016）鲁0403民初1461号民事判决，判决：1、被告枣庄德圣房地产开发有限公司支付原告张艳红逾期交房违约金38,725元（以总房款293,055为基数，自2012年9月1日起至2016年6月29日止，按日万分之一计算违约金）；2、被告枣庄德圣房地产开发有限公司支付原告张艳红基础设施未达标违约金17,158.37元（以总房款293,055为基数，自2012年9月1日起至2015年11月15日止，按日万分之零点五计算违约金）；3、原告支付被告面积差款14,854元。该判决已经生效，并已执行完毕。 上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据、个人一手住房贷款合同等证据及被告提交的房产测绘报告、上房通知等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日前交房并向原告出示证明文件，被告证明文件不齐全的，原告有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由被告承担，被告并应承担违约责任。现由于被告未对涉案楼房进行竣工验收备案，涉案楼房没有通过综合竣工验收，没达到合同约定收房条件已构成违约，原告有权拒绝接收房屋，故被告应承担相应的违约责任。被告辩称原告已经上房，但原告予以否认，且被告在法定期限内未提交相关证据予以证实，其辩称的理由不能成立，本院依法不予采信。 因（2016）鲁0403民初1461号民事判决仅对自2012年9月1日起至2016年6月29日期间的逾期交房违约金予以确认，现张艳红起诉要求2016年6月30日至2019年3月28日期间的违约金，故被告枣庄德圣房地产开发有限公司认为原告诉请已超过诉讼时效的辩称，无事实依据，本院依法不予采纳。因此原告要求被告继续支付从2016年6月29日至2019年3月28日的违约金29,306元（总房款293,055元为基数，自2016年6月30日至2019年3月28日止，按日万分之一计算），合理有据，本院依法予以支持。 关于原告要求被告支付基础设施未达标违约金18,008元的诉讼请求。本院认为，与涉案房屋直接关联的暖气配套设施已经于2015年11月15日达标使用，现原告张艳红要求被告支付自2015年11月15日至2019年3月28日止基础设施未达标违约金18,008元的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于原告要求判令被告义务支持其二手房交易，不得收取任何违法费用，并承诺办理房产证的日期，若继续不能进行二手房交易须约定赔偿方式以及判令被告在房屋验收合格前，不得收取物业、取暖和水电费用，被告须书面承诺并遵守的诉讼请求。本院认为，合同具有相对性，原被告双方签订的商品房买卖合同对此没有约定，也不得设定或限制涉及第三人的合同权利义务，同时原告与他人的二手房交易以及收取物业、取暖和水电费用均为另一法律关系，与本案没有关联性，因此原告的该两项诉讼请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。 因枣庄德圣房地产开发有限公司逾期交房的违约行为何时终止不能确定，为防止显失公平，（2016）鲁0403民初1461号民事判决仅对自2012年9月1日起至2016年6月29日期间的逾期交房违约金予以确认，同时释明2016年10月9日以后的逾期交房违约金可另行主张，现张艳红起诉要求2016年6月30日至2019年3月28日期间的违约金，与之前诉讼的诉讼标的不相同、诉讼请求亦不相同，不属于重复起诉，也未违反一事不再理原则。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张艳红逾期交房违约金29,306元（总房款293,055元为基数，自2016年6月30日至2019年3月28日止共1002天，按日万分之一计算）； 二、驳回原告张艳红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费982.85元，减半收取491.42元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  李运海 二〇一九年七月十八日 书记员  褚文郡