江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1102民初2355号原告：张恭伟，男，1939年11月15日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：**，江苏君业律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙某，女，1974年5月4日出生，汉族，住镇江市。原告：张博文，男，2005年4月4日出生，汉族，住镇江市。法定代理人：孙某，女，1974年5月4日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：**，江苏君业律师事务所律师。被告：镇江泓远房地产开发有限公司，住所地镇江市智慧大道888号云河湾26号楼。法定代表人：张钢平，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。原告张恭伟、张博文与被告镇江泓远房地产开发有限公司（以下简称泓远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后,依法由审判员周伟独任审判。于2018年9月12日公开开庭进行了审理，原告张恭伟的委托诉讼代理人**、孙某，原告张博文的法定代理人孙某及委托诉讼代理人**，被告泓远公司的委托诉讼代理人蒋宜贯到庭参加诉讼。经审理，发现有不宜适用简易程序审理的情形，本院于2018年9月30日裁定转为普通程序审理，于2018年12月18日公开开庭进行了审理，原告张恭伟及其委托诉讼代理人**、孙某，原告张博文的法定代理人孙某及委托诉讼代理人**，被告泓远公司的委托诉讼代理人蒋宜贯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张恭伟、张博文向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋空置损失费112000元（2011年11月至2018年6月共计80个月每月按1400元计算）及交房前的物业管理费5000元，共计117000元；2.房屋的保修期从房屋修复交接后开始计算。事实与理由：原、被告于2011年1月30日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于镇江市云河湾家苑7幢6层602室住房。原告收房时发现房屋存在严重质量问题，无法入住使用，经报修，被告维修多次仍不能解决问题，严重影响原告使用房屋。被告至今未按合同约定交付合格房屋。被告泓远公司辩称，原、被告未就空置损失进行约定，原告既未收房，亦未交纳物业管理费，故原告的第一项诉讼请求无事实和法律依据。2011年10月25日，涉案房屋已通过验收，并满足交付条件。被告已于2011年10月27日登报通知业主于2011年10月31日起交接房屋。原告应先行收房，此后若发现房屋有质量瑕疵，可要求被告修复或承担相应责任，现原告不予收房，并以此追究被告责任无法律依据。2013年9月19日，涉案房屋已维修完毕，被告已通知原告验收，原告应领取钥匙，否则视为交付。2013年9月19日以后的损失属于扩大损失，不应由被告承担。另2011年距今长达七年，原告怠于主张权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：1.《商品房买卖合同》、购房发票各一份。证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，被告应于2011年10月30日交付。2.房屋维修记录单、催拿房通知书、验房记录、消费者投诉登记表、看房记录各一份，往来函件四份，照片十六张。证明原、被告就房屋质量问题进行洽商、巡查、沟通，被告于2017年2月向原告发出催拿房通知书时，双方未就房屋质量问题达成共识，房屋仍未实际交付，为此原告花费大量时间和精力。3.手机视频两段及书面整理材料、照片一组，证明被告认可涉案房屋一直处于维修中，被告愿意承担相应损失，但不能确定损失数额。4.民事判决书两份，证明原告对门601室业主因房屋漏水与被告签订协议修复房屋及赔偿损失的事实。被告为证明涉案房屋已满足交付条件，提交报纸、建设工程规划核实合格证、竣工验收备案表各一份。对原告提交的证据，被告质证认为：证据1真实，但购房合同中并未就房屋空置损失进行约定，同时该损失亦非法律概念；证据2中的房屋维修记录单、催拿房屋通知书、往来函件、照片无异议，涉案房屋在2013年9月19日之前确实存在质量瑕疵，经维修后被告已于2013年9月19日通知原告验收交房，当时原告以不能确定是否渗漏为由未予收房，原告邮寄给被告的函件并不能证明房屋存在质量瑕疵，照片仅反映房屋2013年9月19日之前的状况，现房屋已修复完毕，并已满足居住条件，证据2中的验房记录、消费者投诉登记表、看房记录均为原告的单方陈述；证据3中的两段视频不能达到原告的证明目的，不能作为定案的依据，在形式上无法确定具体的拍摄时间，同时拍摄亦未经当事人同意，不符合法定有效证据的构成要件，并且拍摄亦不完整，无法确认证据的关联性，在内容上不能证明涉案房屋存在质量问题，证据3中的照片真实性亦无法确认，即便真实，照片内容也不能反映房屋存在质量问题。证据4真实，但与本案无关联。对被告提交的证据，原告质证认为：证据真实，但不能证明涉案房屋质量没有问题以及房屋交付事实。对原、被告提交的证据，结合举、质证意见，本院认证认为：原、被告对对方无异议的证据，本院予以确认，上述证据可作为定案依据；原告证据2中的验房记录、消费者投诉登记表、看房记录均为原告单方记录，未经被告确认，属于当事人单方陈述，上述记载内容可以结合双方往来函件所载明内容予以认定；原告证据3中的视频清晰流畅，拍摄内容反映了涉案房屋的状况，被告否认其真实性，未提供相反证据，故本院认为该视频可作为认定案件事实的依据，原告证据3中的照片不能明显产出房屋质量存在的问题；原告证据4所涉纠纷与本案纠纷属同类纠纷，该案的处理结果可作为本案的参照。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于云河湾家苑（暂定名）7幢0602室商品房，建筑面积84.21平方米，总价435000元。原告应于合同签订当日支付全部房款，被告应于2011年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即逾期不超过90日的，出卖人按日支付已付房款万分之三的利率计算违约金；超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，按照上述方式计算违约金。该合同的附件四“云河湾家苑1-A《商品房买卖合同》补充协议”的第五条对原合同中“付款方式和期限”部分进行了补充约定，即原告于2011年1月30日前支付房款135000元、于2011年2月25日前以按揭贷款方式支付房款300000元。合同签订后，原告依约交付房款。2011年10月前后，涉案房屋通过竣工验收。2011年10月27日，被告在报纸上刊登公告，告知业主从2011年10月31日起可以办理房屋交付手续。后因涉案房屋存在漏水等质量问题，双方未能交接房屋。期间，被告对涉案房屋进行了维修。2013年9月19日，被告通知原告收房，原告验房后，并未发现漏水，但表示当日不作为房屋的验收，要求待下雨后再看维修的效果。2014年3月8日，原告张恭伟夫妇要求看房，因房屋钥匙在被告维修部，导致看房未果。2017年2月10日，被告致函原告张博文，通知其房屋已具备交付条件，告知其被告已于2012年6月30日通知过收房，后被告催促多次，原告亦未办理交接。为此，再次通知原告于2017年2月28日办理入住手续。2017年2月20日，原告回函被告，提出被告通知内容与事实不符，称其接到被告通知后即前往收房，但由于门锁损坏而无法进入房屋。2013年7月24日，原告收房时发现房屋严重漏水，并进行了报修登记。2013年7月29日，房屋漏水现象未改变。2013年9月12日，房屋漏水依旧，有工人在维修。2014年3月8日，原告看房时，物业却找不到钥匙。2014年3月17日，原告前往被告工程部，被告公司的刘总表示彻底维修房屋，对原告表示歉意，并派车送原告回家。基于此，原告提出三点意见：“一、请贵公司速寄来‘入住通知书’（应说明已经过何时、何种修理方式已达到可以入住的要求。）二、出卖人承担的保修期限由以上入住通知的次日开始计算。三、接到你的入住通知书我当立即来贵司办理验房收房手续。”被告收到原告的回函后，于2017年3月1日复函原告，称对于原告反映的房屋土建部分质量瑕疵，被告再次安排人员前往现场勘查，勘查后未发现渗水，经查阅工作记录，被告已于2014年7月对原告先前提出的问题进行了相应处理，在试验和观察后未在出现先前出现的类似问题，并将处理结果通知了原告，最后，被告要求原告及时接受房屋并办理相关手续。2017年4月11日，原告致函被告，称原告于2017年2月24日看房时，钥匙仍在维修方处，当时房屋仍有多处瑕疵（详见2月24日的验房记录），不能交房，现场师傅允诺进行维修。函件中，原告对被告3月1日回复函中提及“我部已于2014年7月对您先前所提出的一些问题做过相应的处理，对处理结果也进行过试验和观察，后期未再出现过先前出现类似的问题，并已将处理结果通知您”表示质疑，认为被告在2014年7月就已经维修房屋，为何未书面通知原告？直到2017年2月才通知原告催拿房屋，并且在2017年2月24日看房时，房屋的钥匙还在维修方处，同时房子还有瑕疵。最后，原告要求早日拿到房屋，并要求被告进行赔偿。2018年5月10日，原告致函被告，称原告于2011年3月7日全额支付了房款，被告却对房屋存在的漏水问题多年未进行修缮，直到2017年4月才对房屋进行了重新维修，为此，原告向被告提出的赔偿要求：“1.因房屋漏水而造成空置损失，从2011年10月30日到2018年4月30日共78个月，每月租金1400元，合计109200元；2.交房前的物业管理费5000元，应由出卖人承担；3.因推迟数年交房而增加装修费用支出3万元。”同时提出房屋的保修期应从房屋修复交接后开始计算。后被告未回复。另查明，原告对门601室房屋购买于2010年12月,601室房屋业主（以下简称601业主）与被告签订的商品房买卖合同中约定交房时间为2011年10月30日。2011年10月，涉案房屋通过竣工验收，被告通知601业主于2011年10月31日办理交付手续，当日，601业主现场验房时，发现房屋卫生间等处存在渗水现象，故未办理交接。双方此后就房屋质量多次交涉。2013年5月9日，601业主向物业管理处报修，物业维修人员发现卫生间、厨房、卫生间、卧室等多处仍有渗水现象，被告遂安排了维修。2015年1月8日，被告致函告知601业主已完成维修，要求其及时收房。601业主收函后，认为质量未得到修复，仍不接受房屋。2015年10月，原告以房屋存在质量瑕疵导致无法居住为由，起诉要求被告承担迟延交付违约金151487.19元,后变更诉讼请求为被告承担未修复房屋产生损失138000元（其中租金108000元，迟延装修导致的装修费用增加造成的损失30000元）。601室房屋在2016年8月仍存在窗、门角的内墙雨后渗水现象。经审理，法院认为：涉案房屋渗水等质量瑕疵问题，不足以导致房屋无法交付，但被告应负质量修复责任，由于被告未及时修复从而导致房屋空置，应当赔偿原告房屋空置损失。对损失标准问题，法院结合房屋所在地段及状况并参考当地房屋主管部门发布的房屋租赁指导价，酌定为每月1000元。为此，法院作出（2015）京谏民初字第408号民事判决书，判令被告给付601业主房屋空置费60000元，并驳回601业主的其他诉讼请求。被告对此不服，上诉于镇江市中级人民法院，二审法院认为一审法院确定的房屋空置损失标准即每月1000元适当，故判决维持原判。还查明：2017年5月25日，原告领取了涉案房屋的房产证。原告主张的物业费未实际支付。本案审理中，就第一次看房事实，原告称记不清具体时间，但明确房屋存在大门损坏的及漏水问题。被告亦不能提供第一次看房记录。就看房的经过，原告提交一份保修时间为2013年7月24日的《房屋维修记录单》一份，其中有原告张恭伟妻子王意宝记载的看房经过，时间跨度自2013年7月24日至2014年3月8日，其中：2013年7月24日原告报修房屋严重漏水及通北阳台的门无法关闭；2013年7月29日，原告看房时，被告未修复房屋；2013年9月7日，原告看房时，漏水依旧、墙皮脱落；2013年9月9日，原告电话联系被告公司的徐君纲经理，徐经理承认房屋漏水，并称施工单位已派人处理；2013年9月10日，魏姓同志回复原告准备维修房屋；2013年9月12日，原告看房时，漏水依旧，有工人在屋顶维修，魏姓同志承诺天放晴后铲除屋顶防水，待晒干后重做防水；2013年9月19日，严姓同志电话告知原告屋顶防水已重做，并已晒干，要求原告验房，原告当天看房后不能确定是否还漏水，要求待下雨后再看效果，故未收房；2014年3月8日，原告去看房，因房屋钥匙在被告公司的维修部，从而导致看房未果。另原告提交一份自书的落款时间为2017年2月24日的验房记录，该记录中记载了原告与承建方张姓维修师傅的看房过程并列举房屋的质量问题，其中，房屋内侧北面的问题有：1.厨房北窗有流水的痕迹，北窗框漏水，满是盐霜。2.卫生间北墙渗水，墙皮全是漏后泛出的盐霜。房屋内侧南面的问题有：1.主卧：东侧墙下方有潮斑（因外侧空调小水堵塞漫水后渗进房内引起）西侧门圈有漏水后的痕迹，掉半分。2.大门陈旧锈蚀，门锁曾拆修，现已锈迹斑斑。3.大门口的通天窗曾大雨下泄致白墙皮变黑。原告还提交一份自书的落款时间为2017年3月29日的看房记录，记录中记载了原告与承建方张姓师傅的看房经过，注明房屋确实已出新并较2017年2月24日时的状况有所改观，但需要经雨季考验，同时提出了两点意见：1.待雨季后验收接受。2.要求出卖方按合同赔偿延期交房的损失。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同履行义务。原告作为买受人享有接受房屋的权利，负有履行支付房款的义务，被告作为出卖人负有交付房屋的义务，享有接受房款的权利。房屋空置损失系由于房屋空关，无法实现其使用价值而产生的损失，该损失始于对涉案房屋的占有使用，具体到本案，则开始于房屋的交付。本案中，被告作为房屋的出卖方负有交付房屋之义务，其应当举证证明房屋交付的事实，但其提交的证据中仅反映涉案房屋已具备交付条件，而对具体交付时间及细节并未涉及，为此，对房屋的交付，被告应承担举证不能的法律后果。考虑到被告认可原告提交的2013年7月24日维修单中所提及的事实，结合维修单记载内容，可以看出，涉案房屋在2013年9月19日之前确实存在质量问题，被告亦履行了维修义务，而在2019年9月19日当天，该房并不存在影响房屋交付的情形，虽然原告提出待雨后再行验房，亦不影响房屋的交付，因为被告对房屋的质量负有保修义务，如房屋交付后出现质量问题，原告可以要求被告进行维修，为此，本院采纳被告的答辩意见，即2013年9月19日应视为房屋的交付时间，此时，原告已占有使用房屋，此后，如果房屋存在占有使用障碍，原告可主张房屋空置损失。原、被告之间往来的函件，反映了双方交涉房屋质量的经过。结合被告2017年3月1日的回复函，被告称其于2014年7月对原告提出的问题进行了处理，由此可以见，自2013年9月19日至2014年7月期间，涉案房屋存在质量问题。被告作为出卖人在房屋维修后负有告知原告的义务，同时在（2015）京谏民初字第408号案件中，被告在修复房屋后以书面的方式告知了业主，而本案中，被告却无证据证明其向原告告知了维修结果，结合原告自书的看房记录，原告在2017年2月24日提出了几点质量问题，而在2017年3月29日对房屋质量未提出异议，只是表示待雨季再观察，由此反映被告已对房屋维修完毕，再结合原告于2017年5月25日已领取了房屋产权证，可以认定涉案房屋自2013年9月19日至2017年3月29日存在使用障碍，原告可主张该期间的房屋空置损失。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”结合以上分析，涉案房屋在2013年9月19日之后存在质量问题，被告对此亦进行了维修，在维修结束后，被告未将维修结果及时告知原告，直至2017年2月10日向原告寄发了催拿房通知，结合常理，被告在通知之日应完成了房屋的维修，此时，原告应当知道权利被侵害，即原告向被告主张的房屋空置损失诉讼时效应从此时计算，截止原告起诉之日，尚未超过三年，被告辩称原告的主张超过诉讼时效的意见，与事实不符，本院不予采纳。对于房屋空置损失的标准，可以参照同地段同类房屋的租金标准计算，由于本案纠纷与（2015）京谏民初字第408号案件存在相似性，考虑到裁判尺度的统一，本院酌定损失标准为1000元／月。经核算，自2013年9月19日至2017年3月29日期间的损失为43400元，该款被告应予赔偿。原告要求被告赔偿交房前的物业费5000元，由于原告未实际交付该费用，不构成其损失，故原告的该项主张，依据不足，本院不予支持。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定:“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”原告主张房屋的保修期从房屋修复交接后开始计算，无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：一、被告镇江泓远房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张恭伟、张博文房屋空置损失费43400元。二、驳回原告张恭伟、张博文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，由原告张恭伟、张博文负担1755元，被告镇江泓远房地产开发有限公司负担885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周 伟人民陪审员  江双喜人民陪审员  查 玫二〇一九年七月一日书 记 员  朱胜楠（附：上诉须知及法律条文）