福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初8750号 原告：厦门福美莱物业管理有限公司，住所地厦门市思明区文屏路63号之五十六，统一社会信用代码91350200260084714R。 法定代表人：方红霞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢显海，福建沐航律师事务所律师。 被告：何安全，男，1955年5月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：叶剑锋，福建天衡联合律师事务所律师。 原告厦门福美莱物业管理有限公司（以下简称福美莱公司）与被告何安全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。福美莱公司的委托诉讼代理人谢显海、何安全及其委托诉讼代理人叶剑锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福美莱公司向本院提出诉讼请求：1.何安全腾空所租住的位于厦门市房屋，将所租住房屋恢复原状后返还福美莱公司使用；2.何安全将其户籍从文屏路97号4梯601室迁出；3.何安全支付拖欠的房租3611元（从2017年1月1日起至2018年11月30日，每月按照157元计算）；4.何安全按照每月2500元的标准支付2018年12月1日开始至清空房屋之日止的房屋占用费。事实和理由：2003年，厦门市双民房地产开发有限公司（以下简称双民公司）在开发霞溪商城时购买了厦门新达利房地产开发有限公司开发的文屏山庄房屋用于安置原公房的承租户租住，其中232套交付厦门市房屋管理局作为产权调换，另外46套则由双民公司自有并办理了产权。何安全于2003年与拆迁人双民公司签订协议书租住案涉的厦门市思明区之四601室房屋一套。2004年10月，双民公司与福美莱公司达成协议，将其所有的包括案涉房屋在内的46套房屋永久性全权委托福美莱公司收取租金和管理。福美莱公司接受委托后与何安全等人签订房屋租赁合同，与何安全最后签订合同的时间为2012年8月29日，双方对租赁的权利与义务都进行约定。其中在租赁合同第二条约定“逾期三个月未交租金的，福美莱公司有权单方解除租赁合同”，第四条约定“何安全不得将房屋转租、转让、转借、空置、投资或通过其他方式将房屋交其他人使用，否则福美莱公司有权解除合同，收回房产”。合同签订后至今，何安全并未依约支付租金，福美莱公司于2018年11月2日向何安全发出解除租赁合同通知，何安全于2018年12月1日已接到解除合同通知。何安全接到解除合同通知书后未清空并交还房屋，福美莱公司为此提起诉讼，要求何安全腾空并返还租住的房屋，支付租赁及占用期间的租金。 何安全辩称，一、福美莱公司和何安全之间不存在租赁合同关系，福美莱公司和原开发商双民公司签订的委托管理协议无效。首先，福美莱与双民公司的委托管理协议书不仅是简单的委托福美莱公司收取租金，而是租赁合同权利义务的整体转让，依法应取得租赁合同相对人的同意，但双民公司的该权利义务转让未征得何安全的同意。其次，何安全并非一般市场意义上的承租人，而是配合政府需要进行拆迁的安置户，按照公共租赁住房管理办法等相关法律规定，何安全享有公共住房保障的相关权利。双民公司将包含案涉房屋在内的46户承租户承租的房屋出售给福美莱公司，将公租房本应承担的权利责任转让给福美莱公司，该转让行为应为无效。二、福美莱公司无权解除租赁合同。根据福美莱公司提供的委托管理协议，福美莱公司只有权利代为收取租金，合同主体仍是双民公司，福美莱公司无权随意解除公共租赁法律关系，无权擅自将租金提高到市场标准，也无权擅自代理双民公司提起不缴纳租金的诉讼。三、本案拆迁安置户的承租权应受到法律保护，何安全并非不缴纳租金，而是福美莱公司要按照市场租金标准收取租金，并要求按照市场标准和何安全签订新的租赁合同，同时一直拖延开具发票，这是何安全之所以未再向福美莱公司缴纳租金的原因。并且，福美莱公司也无权收取租金。综上，请求驳回福美莱公司的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 因“新霞溪商城”建设需要，何安全与案外人李来春承租的厦门出入境检验检疫局单位自管房霞溪路115号201室房屋需予拆除。2003年7月20日，双民公司作为拆迁人，李来春、何安全作为被拆迁人，厦门厦经企业房屋拆迁工程处作为实施拆迁单位，三方订立《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：李来春、何安全承租的单位自管房，产权单位决定不实行产权调换，由双民公司负责安置，产权归双民公司所有。双民公司以原租赁房屋的房屋建筑面积79.55平方米，就近上靠85平方米的标准户型，因上靠标准户型增加的建筑面积不足7平方米，再上调壹档给予安置100平方米的标准户型，李来春、何安全要求额外增加租住面积，增加面积部分按安置房建安平方米造价收取费用，安置房的建筑面积共计166.27平方米。安置单元住房二套。李来春、何安全对该住宅房屋仅拥有承租权，并应按市政府的有关规定缴交房租。何安全安置房为文屏山庄文屏路97号之四601室（三房一厅，面积82.5㎡），李来春安置房为文屏山庄文屏路99号之三804室（三房一厅，面积83.77㎡），安置方式为就近安置。二人应向双民公司缴交安置分配费用48536.3元。合同还就双民公司应支付的房屋装修补偿款、搬迁补助费等进行了约定，综合各项费用，双民公司应收取何安全、李来春31571.8元。何安全、李来春依约支付了前述应支付款项，案涉房屋交付何安全使用，并由何安全支付租金。 2003年至2004期间，双民公司向何安全开具的厦门市地方税务局通用发票中记载的“经营或服务项目”均为“服务业——公房出租”。 2004年10月8日，双民公司与福美莱公司签订一份《委托管理协议书》，约定：双民公司委托福美莱公司管理和向46户承租户收取租金，1.双民公司永久性全权委托福美莱公司向承租“文屏小区”内的郑庭发等46户承租户收取租金和管理租赁房。2.租金按市政府有关部门规定的标准计收，如遇租金调整，应按调整后的新标准计收。3.双民公司授权福美莱公司在原承租合同期限届满后与上述承租户续签承租合同。4.若承租户愿意购买其承租房屋的使用权时，价格由福美莱公司直接与承租户商谈，并直接与承租户签订房屋使用权买卖合同，所收款项归福美莱公司所有。5.今后若市政府出台新的房改政策，允许拆迁安置购买承租房时，如承租户愿意参加房改，福美莱公司应为其办理房改手续，所收取的房款仍归福美莱公司所有。6.若上述承租户自动搬离承租房，该房屋由福美莱公司收回自行处理……《委托管理协议书》并未涉及租赁合同解除权行使等相关事项。 案涉房屋权属于2006年1月6日登记至双民公司名下。土地房屋权证（厦地房证第00428771号）记载房屋面积为83.9㎡，土地使用权类型为划拨，附记记载：2003年2月双民公司向新达利公司购买“文屏山庄”安置房278套，总房款35917705.34元，交纳契税1077531.16元。本单元系上述278套之一。附注：本单元经《“新霞溪商城”商品房建设用地拆迁补偿安置协议书确认表（私房承租、公房）》和厦门市双民房地产开发有限公司与承租人何安全于2003年7月29日达成承租安置协议，承租给何安全。 2006年9月11日，何安全与福美莱公司就案涉房屋承租事宜签订一份《住宅租赁合同》，约定每月租金157元，租赁期限为2006年1月1日至2007年12月30日止，如国家调整房屋，也随之调整。租赁期限届满后，双方续签租赁合同。2012年8月29日，何安全与福美莱公司签订《住宅租赁合同》，约定每月租金157元，在租赁期内，如遇政府调整租金，就按调整后的新标准计收。房屋租金的缴款方式为按季度交，交款时间为每季度前十天。逾期未交者福美莱公司将按有关规定每日加收应交房租千分之三的违约金，逾期三个月未交房租的，福美莱公司有权解除合同，并追回所欠的款项。租赁期限自2012年9月1日至2013年8月31日。合同第十二条约定，本合同约定与政府规定不一致的，以政府规定为准。福美莱公司有权根据新的政府规定，变更或终止本合同，且福美来公司不承担任何赔偿责任。2013年8月31日租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同。何安全按照每月157元的标准支付租金至2017年6月30日。 2018年12月1日，何安全签收了福美莱公司委托律师邮寄的解除合同律师函一份。 另查明，双民公司于2006年12月18日注销。审理中，福美莱公司提供一份落款为双民公司（甲方）与福美莱公司（乙方）的补充协议及落款日期为2012年5月2日的收据一份，补充协议内容主要为：一、乙方在委托管理过程中若出现承租户已不符合政府规定的公共房屋租赁条件的，乙方可以通过相关程序予以收回，收回的房屋乙方有权自行处理，所得款项归乙方所有……四、乙方向甲方一次性支付人民币100万元，日后该46户承租方的使用权和所有权以及相关的权利义务归乙方承担和享有，乙方在管理期间房屋所收租金不足支付维修管理费用的部分由乙方承担，与甲方无关。福美莱公司提供的收据加盖有双民公司公章，载明内容为“今收到厦门福美莱物业管理有限公司人民币壹佰万元整”。福美莱公司主张双民公司将包含案涉房屋在内的46套房屋的权利和收益转让给福美莱公司，福美莱公司已支付100万元的转让款。 何安全对前述证据质证认为，福美莱公司与双民公司就相关房产权利的转让并未告知或征得何安全的同意，公租房亦不能随意转让，该补充协议无效。双民公司已于2006年注销，福美莱公司提供的收据落款时间为2012年，合法性不予认可。 本院认为，（一）福美莱公司提供的其与双民公司签订的《委托管理协议》及相应《补充协议》，载明内容均为将双民公司就案涉房屋对承租户所享有的权利委托福美莱公司行使，不论福美莱公司与双民公司之间关于行使权利之后的利益归属如何约定，福美莱公司在对外关系上均系以双民公司代理人的身份行使权利。因此，福美莱公司权利的行使应受双民公司与何安全相关合同约定及双民公司自身权利的限制，亦不得超出双民公司所享有的权利范围。（二）双民公司作为案涉房屋的所有权人，将管理权及收取租金的权利委托给福美莱公司并未违反法律、行政法规规定。何安全在2006年之后亦与福美莱公司签订租赁合同并将房屋租金交付福美莱公司，表明其对于福美莱公司以双民公司代理人的身份收取租金并无异议，其现主张福美莱公司无权收取租金缺乏依据。（三）根据前述查明事实，案涉房屋系作为拆迁何安全原承租的单位自管房的安置房屋分配给何安全使用，双民公司作为拆迁人，负有提供出租房屋的义务，其作为出租人行使合同解除权应受到限制。双民公司就案涉房屋取得的权属证书中，已经明确案涉房屋存在权利的限制，即双民公司与何安全达成承租安置协议，承租给何安全。因此，双民公司虽然系案涉房屋的权属人，但其所有权的行使应符合相关部门关于拆迁安置的政策性规定及其与何安全订立的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》的约定。《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》并未约定双民公司具有解除租赁关系的权利，且双民公司提供的《委托管理协议》中亦未授权福美莱公司解除租赁合同关系，故福美莱公司主张房屋租赁合同已经解除并据此要求何安全腾空搬离案涉房屋的诉求缺乏依据，本院不予支持。综上，截止庭审之日，何安全应向福美莱公司支付截止至2019年6月30日的租金为3768元（157元/月×24个月），福美莱公司诉求超过部分，本院不予支持。福美莱公司有关何安全将户籍迁出案涉房屋的诉求，不属人民法院受理民事案件的范围，本院另行制作裁定书予以处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告何安全于本判决生效之日起十日内支付原告厦门福美莱物业管理有限公司2017年7月1日至2019年6月30日期间的租金3768元； 二、驳回原告厦门福美莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费70元，由厦门福美莱物业管理有限公司负担50元，何安全负担20元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年七月十七日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。