福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初7066号 原告：叶林浩，男，汉族，1991年6月12日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：叶道明，福建瀛榕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪，福建瀛榕律师事务所实习律师。 被告：王峻松，男，汉族，1969年5月20日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：何伟杰、陈琳，福建合众天成律师事务所律师。 第三人：福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校，住所地福州市鼓楼区湖滨路**闽发西湖广场**楼**。 法定代表人：刘田田，校长。 原告叶林浩诉被告王峻松、第三人福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶林浩的委托诉讼代理人叶道明、张雪，被告王峻松的委托诉讼代理人何伟杰、陈琳到庭参加诉讼，第三人福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 叶林浩向本院提出诉讼请求：1.判令解除坐落于房产［不动产权证书号：闽（2018）福州市不动产权第××号］叶林浩与王峻松之间的租赁关系；2.判令王峻松支付拖欠的租金，自2018年11月19日起至搬离之日止（暂计至起诉之日为85674.29元）；3.判令王峻松支付叶林浩各项违约金合计146623.05元（暂计至起诉之日止）；4.判令王峻松承担本案的保全费、诉讼费用、律师费。事实与理由：2012年12月31日，王峻松与房产房屋原产权人签订《房屋租赁合同》，2018年11月19日，叶林浩通过拍卖取得案涉房屋所有权，根据“买卖不破租赁”原则，叶林浩继受了《房屋租赁合同》项下的权利义务。2018年11月22日，叶林浩向王峻松发出《关于催收房屋租金告知函》及执行裁定书，要求王峻松按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付2018年11月19日至2018年12月31日房屋租金共计33188.67元。王峻松于2018年11月29日签收，但并未按照合同的约定履行支付租金的义务；2018年12月20日，叶林浩向王峻松再次发出《关于催收租金通知函》，并电话告知王峻松按原《房屋租赁合同》履行以及逾期履行的违约责任。王峻松至今仍未履行合同义务。根据原《房屋租赁合同》第十一条第一款第二项约定“王峻松支付租金逾期时间超过三十日，甲方有权解除本合同，王峻松应向甲方支付相当于六个月租金的违约金（此违约金具有独立性且不受合同解除的影响），同时，王峻松除应支付拖欠的款项外，还应按拖欠款项金额的0.1‰／天，向甲方支付逾期付款违约金直至付清拖欠款项之日止”。叶林浩继受《房屋租赁合同》项下的权利义务，依约告知王峻松，王峻松未履行付租义务的行为已经构成违约，根据《房屋租赁合同》第十一条约定以及《合同法》第九十三条规定叶林浩有权要求王峻松支付所拖欠的租金、解除双方租赁关系、并要求王峻松承担解除合同违约金（相当于六个月租金）、逾期付租违约金（按拖欠款项金额的0.1‰／天计，自2018年11月19日起计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）。 王峻松辩称，根据《房屋租赁合同》第三条约定，自2018年1月起，每年2月1日前交付当年租金，先付后用，故王峻松支付2018年租金的对象是案涉房屋的原权利人，而非叶林浩，叶林浩要求王峻松支付2018年的案涉房屋租金没有事实依据。自2019年开始的租金，按照原合同的约定需在2019年2月1日前支付。王峻松收到2018年12月20日的函件后，与函件注明的联系电话进行了联系，王峻松在电话中要求与发函人面谈并提供能够确认新的产权人的文件材料，但相对方拒绝与王峻松见面及提供相关的材料，导致王峻松无法确认相对方是否系新的产权人，王峻松不敢只凭一封函件就将如此大额的款项随意交付，故王峻松方暂未支付2019年的租金。如确认叶林浩系案涉房屋新的产权人，王峻松愿继续履行原《租赁合同》并按合同的约定支付2019年的租金。因此，王峻松并非故意不支付2019年的租金，而是因无法确认叶林浩是否是案涉房屋新的产权人而暂未支付租金，王峻松并无违约。综上所述，鉴于王峻松并无违约，叶林浩要求解除与王峻松之间的租赁关系并要求王峻松支付2018年的租金及各项违约金、保全费、诉讼费、律师费等没有事实和法律依据，同时叶林浩主张的违约金过高。 福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校提交书面答辩意见，一、福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校自租赁之日起一直按期向王峻松支付租金。2017年11月28日，刘田田与王峻松签订《租赁合同》，合同期限自2018年2月1日起至2020年7月31日止。刘田田自租赁之日起，一直按时履行支付租金的义务；叶林浩向刘田田出示产权权属等相关证明文件，以及提交给刘田田关于向王峻松催收房屋租金等《告知函》，刘田田才得知王峻松拖欠产权人房屋租金至今未付，刘田田就向王峻松询问此情况，希望不要影响租赁使用，王峻松回复称“会处理”，之后未对此事进一步回复。为避免自身利益受损，从2019年1月起刘田田的租金暂时未支付给王峻松，还有两个月押金在王峻松处。 二、福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校对叶林浩要求解除房屋租赁关系的诉请无异议。叶林浩与王峻松解除租赁关系与否，福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校均无异议，若法院判决解除租赁关系，福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校愿意与叶林浩就房屋租赁事宜自行协商解决续租事宜。福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校曾收到刘田田当面提交的《关于催收房屋租金告知函》、《关于催收租金通知函》、《关于解除房屋租赁关系的函》，至于王峻松是否一直拖欠租金，由法院查明事实、依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年11月19日叶林浩通过四川省成都市中级人民法院于京东网的司法拍卖中竞得原权利人为罗杰的福州市房屋，后叶林浩于2018年12月25日办理闽（2018）福州市不动产权第××号《不动产权证》，房屋建筑面积为782.61平方米。 2012年12月31日甲方罗杰、陈琪与乙方王峻松签订《房屋租赁合同》，其中载明：“第一条第一款，房屋坐落：……第三条第一款第二项，本合同项下房屋租金标准，第一至五年度的房屋租金标准为每平方米人民币30.13元/月。每月租金为人民币91000元大写：人民币玖万壹仟元整。第六年度开始（即2018年1月起）房屋租金每五年递增一次，递增率为3%。第三项，租金支付方式……自2018年1月起，乙方应于每年2月1日前交付当年租金，先付后用。第九条第四款，甲方在受到乙方交付的租金后，应向乙方出具收款凭证。第十一条第一款第二项，乙方支付租金逾期时间超过三十日，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付相当于六个月租金的违约金（此违约金具有独立性且不受合同解除的影响），同时，乙方除应支付拖欠的款项外，还应按拖欠款项金额的0.1‰/天，向甲方支付逾期付款违约金直至付清拖欠款项之日止。” 王峻松于2017年1月10日向四川省成都市中级人民法院发出《案外人租赁情况告知函》其中载明，王峻松实际支付本案房产的租金至2017年12月31日。 2018年11月22日，叶林浩向王峻松寄送《关于催收房屋租金的通知函》，其中载明：“福州市鼓楼区湖滨路78号闽发西湖广场1#、2#、3#楼连体层第四层406室，上述房屋所有权于2018年11月19日起发生了转移，由成都市中级人民法院裁定（2016）川01执1005号之六）。现该房屋所有权人为叶林浩。”2018年12月20日，叶林浩向王峻松寄送《关于催收租金通知函》，要求王峻松支付租金。王峻松确认收到该函件。2019年3月12日，叶林浩向王峻松寄送《关于解除房屋租赁关系的函》，其中载明：“关于室出租事宜，叶林浩当面并书面向王峻松发出催告通知函，但王峻松收到后至今仍未按《房屋租赁合同》的约定履行付租义务，逾期已近四个月。根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，叶林浩现正式通知王峻松解除室租赁关系并追究你逾期付租的违约责任。”王峻松于2019年3月14日收到该函件。 2017年11月28日，刘田田与王峻松签订《租赁合同》，约定合同期限自2018年2月1日起至2020年7月31日止。刘田田将诉争房用于开办福州市鼓楼区四和弦艺术培训学校。 本院认为，叶林浩于2018年11月19日依法取得诉争房产所有权并告知王峻松，叶林浩与王峻松之间债权债务关系依法成立。由于王峻松拒不履行债务，存在违约行为，叶林浩于2019年3月12日向王峻松发出《关于解除房屋租赁关系的函》后，王峻松于2019年3月14日收到该函件，双方租赁关系于2019年3月14日解除。叶林浩主张2018年11月19日起至搬离之日的租金，本院予以支持。原房屋租赁合同约定的违约金过高，应适当予以降低，按3个月租金72862.32元计算，由王峻松向叶林浩给付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十九条规定，判决如下： 一、叶林浩与王峻松之间关于房产［不动产权证书号：闽（2018）福州市不动产权第××号］的租赁关系已于2019年3月14日解除； 二、王峻松于本判决生效之日起十日内向叶林浩支付拖欠的租金（按照每平方米30.13元/月，共782.61平方米，从2018年1月起租金每五年递增一次，递增率为3%的标准计算，自2018年11月19日起至腾房之日止）； 三、王峻松于本判决生效之日起十日内向叶林浩支付违约金72862.32元； 四、驳回叶林浩的其他诉讼请求。 如果王峻松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4784元，减半收取计2392元，由王峻松负担2000元，由叶林浩负担392元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林巧 二〇一九年七月二十四日 书记员  黄萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十九条所有权变动后的合同效力，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。