广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2072民初12926号原告：中山市诚众房地产服务有限公司，住所地广东省中山市东升镇勤政路16号第5卡。法定代表人：刘海平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王方强，系广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海欣，系广东丰邦律师事务所律师。被告：邱柳颖，男，1992年12月18日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：付长发，男，系被告经营的中山市臻兴泰五金有限公司的员工。第三人：张秀生，男，1972年10月6日出生，汉族，住广东省清新县。原告中山市诚众房地产服务有限公司(以下简称诚众公司)与被告邱柳颖、第三人张秀生居间合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诚众公司的法定代表人刘海平及其委托诉讼代理人陈海欣到庭参加诉讼，被告邱柳颖和第三人张秀生经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚众公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付居间服务费32400元。事实和理由：原告诚众公司系房地产居间服务公司，邱柳颖因房屋出售需要委托原告居间销售其名下位于中山市××花园××房的房产。原告接受委托后，经原告居间介绍，被告邱柳颖与第三人张秀生于2017年7月29日签订了一份《房地产买卖合同》，约定：邱柳颖将位于中山市××花园××房的房地产出售给张秀生，转让总金额为1350000元，合同同时对交房、办理房产证、定金、按揭付款、违约责任等相关事项进行了明确约定。此后，因房产被查封以及邱柳颖与开发商之间存在纠纷导致房屋一直未能按时办证。邱柳颖与张秀生又于2018年3月7日签订《房屋买卖补充协议》，协议对张秀生垫付款事宜进行了确认，同时被告保证涉案房产不会被查封并在2018年4月20日前将涉案房产的房产权证交给原告予以协助过户。后因涉案房产被再次查封，经张秀生多次催讨，邱柳颖仍拒绝继续履行合同且拒绝向原告支付居间服务费32400元。在被告与第三人张秀生签订《房地产买卖合同》中的违约责任明确了双方一旦违约由违约方承担赔偿事宜，不影响第三方中介公司费用。后因邱柳颖存在违约行为，致使三方签订的房地产买卖合同不能实现，中山市第二人民法院已于2018年11月15日作出（2018）粤2072民初5767号民事判决，判决解除被告与第三人签订的房地产买卖合同，故根据房地产买卖合同第八条的约定及合同法第107条、113条的规定，邱柳颖应赔偿原告损失。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。原告为证实其诉求向本院提供如下证据：1.房地产买卖合同1份；2房屋买卖补充协议1份；3.（2018）粤2072民初5767号民事判决书1份；4.协议书1份；5.（2018）粤2072执5247号民事裁定书1份。被告邱柳颖提交书面答辩状辩称，原告以诱骗推销促成邱柳颖与张秀生于2017年7月29日签订了一份二手房商品房屋无效买卖合同，原告是专业代理居间商品房屋业务，明知邱柳颖的房屋未出产权证不能上市交易，签订的合同是无效的，故意骗取邱柳颖与张秀生居间中介费，诱骗促成邱柳颖与张秀生签订二手房商品房屋无效买卖合同。邱柳颖与原告及张秀生，违反了法律规定，房地产权证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。双方都很清楚卖方还未办理房产证，却签订了一份买卖没有房产证房屋的合同，这是一份无效合同。原告没有履行居间义务，原告无权向邱柳颖追讨居间服务费，而是应该承担促成无效合同、利益损失方的赔偿责任，本案利益损失方是邱柳颖，邱柳颖直接损失35万元。原告提供诱骗促成双方签订的无效合同是格式化版本，里面涉及多条霸王条款，没有履行居间合同义务也要收取中介费，这是明显霸王条款，依据我国法律规定格式化版本及霸王条款是无效的，邱柳颖在签订合同也明确了不承担居间中介费，合同上也明确签订了如果双方合同有效中介费由本案的第三人支付，而不是邱柳颖支付，原告现在起诉邱柳颖追讨中介费，无法律依据，乱用诉讼权利，邱柳颖保留追究原告的法律责任。邱柳颖与原告及张秀生之间涉及买卖合同纠纷，中山市中级人民法院已经于2019年4月8日立案受理再审，案号为(2019)粤20民申93号。中山市第二人民法院应当依法终止本案诉讼程序，由中山市中级人民法院管辖审理本案。原告未尽到履行居间责任，邱柳颖不需要支付原告中介费，请求中山市第二人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人张秀生未作陈述。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月29日，原告诚众公司(经纪方)与被告邱柳颖(卖方)、第三人张秀生(买方)签订了一份《房地产买卖合同》，约定：卖方向买方转让位于中山市××花园××房的房地产，该物业转让总金额为1350000元，此价格已包含卖方自买入该物业后至本次出售前已产生的及已支付之一切费用(包括物业维修基金、管道煤气初装费、电话初装费、网络初装费、有线电视初装费、装修费用等)。买卖双方协商一致，卖方同意买方以银行按揭方式付款，第一期购房款(定金)150000元买方于签署本合同当日支付给卖方，第二期购房款250000元于买方转入卖方账号用于房屋赎楼之用，第三期购房款950000元等买方贷款银行直接转入买方收款账号。买卖双方待房产证赎楼后，银行同意贷款文书出具后到物业所在地国土局办理该物业的过户手续，如因政府部门、银行、买卖双方协商解决或不可抗力因素等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。该物业交付使用的时间为手续办完、收齐全款，买卖双方应在收楼当天一并到场验收房屋。验收后双方签妥《物业交接确认书》；卖方将房屋钥匙交给买方，即视为房屋转移占有的标志。本次交易过户所需缴纳的一切税费及费用，由买方负责；在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买方负责；银行按揭费用由买方负责。鉴于经纪方已提供居间服务，促成了合同的订立。买卖双方同意在签订本合同当日向经纪方支付服务费，由买方向经纪方支付32400元。在签署本合同后，若本合同被取消、解除、未实际履行或买卖双方和解合同，均不影响经纪方收取上述服务费的权利。卖方确保合法持有上述物业，确保上述物业产权的合法、有效性，不存在法律规定或其它约定限制或禁止转让情况，不存在任何权益纠纷，如因此而导致无法办理过户，应赔偿买方及经纪方造成的全部损失。卖方不得隐瞒与买卖相关的重要事实或提供虚假情况，或隐瞒其它足以影响买方正常使用的情况，否则，买方有权解除合同并要求赔偿损失。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易过户所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同约定，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)等。本合同未尽事宜，三方可协商签订补充协议(附件)，补充协议与本合同具有同等法律效力。备注：卖方实收1350000元，第三方中介公司收取32400元，买方自己承担双方交易所产生的费用和中介费用。因此房还没有出房产证，所以手续待房产证出后再办流程。双方违约由违约方承担赔偿事宜，不影响第三方中介公司费用，第三期购房款待公证之后支付。合同还约定了其他事项。合同落款处邱柳颖作为卖方签名并按捺指模，张秀生作为买方签名并按捺指模，经纪方加盖有原告合同专用章。合同签订后，张秀生于2017年7月25日向诚众公司支付了中介费11200元。2018年5月18日，张秀生以邱柳颖为被告、诚众公司为第三人向本院提起诉讼，请求邱柳颖继续履行与张秀生签订的房地产买卖合同及房屋买卖补充协议，将位于中山市××花园××房的房地产过户给张秀生，并解除房屋现有查封，及时办理房产证、协助张秀生办理包括但不限于如下事项：办理银行贷款、注销抵押登记。产权过户转移、收付楼款等事宜；邱柳颖向张秀生支付违约金37800元(从2018年4月20日起按每日总楼价的千分之一计算至邱柳颖实际将房屋产权证交付给第三人诚众公司之日止)。诉讼过程中，张秀生变更诉讼请求为：1.请求解除张秀生与邱柳颖于2017年7月29日签订的房地产买卖合同；2.邱柳颖向张秀生双倍返还定金300000元；3.邱柳颖向张秀生返还房款56414.59元。本院于2018年11月15日作出(2018)粤2072民初5767号(以下简称5767号)民事判决，认定张秀生与邱柳颖、诚众公司签订的房地产买卖合同合法有效，因邱柳颖存在民事纠纷导致涉案房地产被法院查封，无法完成过户登记手续，违反法律规定。邱柳颖存在违约行为，致使诚众公司与邱柳颖及张秀生的涉案买卖房屋合同目的不能实现，遂判令：一、解除张秀生与邱柳颖于2017年7月29日签订的房地产买卖合同；二、邱柳颖向张秀生返还购房款56414.59元和双倍返还定金300000元。5767号判决发生法律效力后，邱柳颖不服，向中山市中级人民法院申请再审，中山市中级人民法院于2019年4月8日立案受理了邱柳颖的再审申请，案号为(2019)粤20民申93号，该案尚未作出裁决。在5767号案审理期间，原告诚众公司(乙方)与第三人张秀生(甲方)达成协议，于2018年10月9日签订《协议书》，约定：甲乙双方就各方之间签订的《房地产买卖合同》履行中出现的纠纷进行充分协商，达成如下意见：一、乙方同意于2018年10月25日前一次性退还甲方中介费11200元。如逾期支付的，则需支付甲方违约金2000元。二、乙方按本协议第一条履行后，甲乙双方均互不追究对方任何责任，并由乙方自行向邱柳颖主张全部中介费，由此引起的风险、责任、费用等由乙方自行承担。三、本协议一式两份，甲方双方各执一份，均有同等法律效力。本协议自甲乙双方或其他代表签字或盖章之日起发生法律效力。张秀生作为甲方签名、乙方有杨平和冼英强签名(原告称是原告的代表)。诚众公司于2018年10月20日依该协议约定向张秀生退还了中介费11200元。诚众公司以邱柳颖违约造成三方签订的房地产买卖合同无法履行为由，向本院提起诉讼，要求邱柳颖承担违约责任，向其支付中介费损失37800元。本院认为，原告与被告邱柳颖及第三人张秀生签订的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，各方应恪守履行。《房地产买卖合同》明确约定：“在签署本合同后，若本合同被取消、解除、未实际履行或买卖双方和解合同，均不影响经纪方收取上述服务费的权利。”“卖方实收1350000元，第三方中介公司收取32400元，买方自己承担双方交易所产生的费用和中介费用。”“双方违约由违约方承担赔偿事宜，不影响第三方中介公司费用”等内容，所以，即使5767号民事判决认定是由于邱柳颖存在违约行为，导致该合同无法实际履行而被解除，但据三方签订的合同约定，合同被解除不影响诚众公司向张秀生收取中介费。虽然诚众公司与张秀生后来达成新的协议，变更了原合同，由诚众公司退还张秀生已支付的中介费，但该协议是原告与张秀生双方的约定，未经邱柳颖同意，对邱柳颖不发生法律效力，不能变更三方原来所签订的《房地产买卖合同》的内容，故诚众公司向邱柳颖主张中介费，缺乏依据，本院不予支持。被告邱柳颖和第三人张秀生经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃对原告诉讼请求的抗辩，本院缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告中山市诚众房地产服务有限公司的诉讼请求。案件受理费610元，由原告中山市诚众房地产服务有限公司负担（该款原告已向本院预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈登烽审判员  梁 瑜审判员  吴柏强二〇一九年七月二日书记员  康秋实郑安淇