山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初725号原告：泰安超越投资有限责任公司，住所地：泰安市。法定代表人：宋晋，总经理。委托诉讼代理人：翟安龙，山东敏尔信律师事务所律师。被告：杨宝喜，男，汉族，1987年8月4日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：史新生，新泰国宇法律服务所法律工作者。原告泰安超越投资有限责任公司与被告杨宝喜物权保护纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安超越投资有限责任公司的委托诉讼代理人翟安龙、被告杨宝喜的委托诉讼代理人史新生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰安超越投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告房屋占用费44766元（2017年8月10日至2019年2月9日）。二、判令被告支付2019年2月10日至实际返还房屋之日止的房屋占用费。三、判令被告支付原告垫付的物业费、水费8120.32元。四、判令被告返还涉案房屋给原告。五、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回了第二、四项诉讼请求。事实与理由：2003年6月份，原告分别与案外人苗卫东、亓宝华、李安民及黄强、张明、亓成孝签订虚假商品房买卖合同，将超越广场一期商品房六套（总建筑面积8019.02平方米），分别登记在黄强等六人名下。2003年12月2日，黄强等6人与工行泰山支行签订借款合同，以涉案房屋分别提供抵押担保，并均已办理抵押登记，所借款项全部由原告使用并由原告偿还借款本息。2007年，在原告不知情的情况下，黄强等六人与泰山支行恶意串通，将抵押房产拍卖，其中三套房产（总面积3940.2平方米）于2008年登记在案外人姬慧卿名下，房产证号分别为泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号，原告得知涉案房产被拍卖后，向济南市历下区人民法院提起民事诉讼，历经数年诉讼原告胜诉，三套涉案房屋于2017年8月10日从周东方名下重新过户到原告名下，不动产登记号分别为泰（2017）泰安市不动产权第00XX10、001XX02、00XX96。2010年4月16日，周东方和姬慧卿强占了涉案房屋房屋，后安排被告占用不动产权第0XX596号中的XX号房屋和不动产权证第XX583号中的XX、XX号至今。原告办理完不动产登记后，要求被告搬出涉案房产，被告一直置之不理，在此期间原告垫付物业费4143.82元，为此提起诉讼。杨宝喜辩称，本案的起诉与事实严重不符，请求依法驳回原告的起诉。理由：本案就是原告与苗卫东、黄强等六人签订虚假商品房买卖合同诈骗贷款开始，又有苗卫东、黄强等六人联合姬慧卿、周东方二人，委托被告看管房屋，并非有意占用。综上，应该驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：涉案房屋位于泰安市，其中37号面积为77.44平方米，XX号、XX号面积均为46.89平方米。2003年，原告为解决资金问题，向银行贷款之需，与黄强等六人签订商品房买卖合同，将包括涉案房产在内的六套房屋的产权证书及土地权使用证书办理在黄强等六人下。2003年9月黄强等六人出具内容相同的承诺书，主要内容为：在办理购房过程中，其个人没有资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋不享有占有、使用、收益、处分等任何权利，仅为名义上的权利主体。2003年12月2日，原告作为保证人、黄强等六人作为借款人与银行签订六份个人购房借款合同，合计借款本金759万元。因原告出现逾期还款违约情形，银行与黄强等六人作为委托方与拍卖公司签订委托拍卖合同对上述房产进行拍卖，后周东方、姬慧卿买受，并办理了过户登记，其中三套房产登记在周东方名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××88、14××89号；三套登记在姬慧卿名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××91、14××92号。原告于2008年向济南市历下区人民法院提起诉讼要求确认拍卖公司与周东方、姬慧卿之间的房屋拍卖行为无效，并要求周东方、姬慧卿及黄强等六人返还六套房屋。该院于2013年6月26日作出（2008）历民重字第2859、2860号民事判决书，确认周东方、姬慧卿与拍卖公司房屋拍卖无效。该两份判决经济南市中级人民法院二审，济南中院作出（2013）济商终字第513、514号民事判决书，驳回上诉人的上诉，维持原判。在判决书中认定黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安明六人明知自己对名下的房产仅有名义上的所有权，并不享有实质意义上的处分权。黄强等六人未经房产实际所有人超越公司同意擅自处分，属于恶意处分。该恶意处分行为无效。同时认定周东方、姬慧卿在拍卖房产时知道房产控制在超越公司手中，黄强等人无法实现交付房产，且拒付剩余款项的情况下，仍然继续竞买房产的行为不是善意的。周东方、姬慧卿不属于物权法第106条规定的善意第三人，周东方、姬慧卿不应取得拍卖房产的所有权。原告超越公司依据（2008）历民重字第2859、2860号判决书、（2013）济商终字第513、514号判决，向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求确认周东方、姬慧卿名下的六套房产及六套房产对应的土地使用权归原告超越公司所有和使用。该院作出（2012）历民初字第900号民事判决书，判决确认原告泰安超越投资有限责任公司对泰房权证泰字第××号、14××88号、14××89号、14××90号、14××91号、14××92号房屋所有权证书所记载的房屋享有房屋所有权。原告于2017年8月10日取得涉案房产的不动产权证书。庭审中，原告为证实被告占用37号房屋，提供视频录像一份，被告以截取的视频资料无效等为由提出异议，但同时主张对37号房屋是看管行为，而非占用。对503号、504号房屋，称可能对外出租了。原告为证实37号房屋占用费为每月每平方米为20元，XX、XX号房屋占用费为每月每平方米10元，提供评估报告一份，被告对真实性没有异议，但认为不能证明被告占用了XX号、XX号、XX号房屋。原告主张被告实际占有涉案房屋至2019年1月30日前。被告自认已于2019年2月搬走。诉讼中，原告为证实XX、XX号房屋由被告占有使用，提供国网山东省电力公司泰安供电公司证明一份，写明：2015年10月到2019年1月期间，户号07XX7905，登记的用户名称为邱某。本院认为，包括双方当事人讼争的涉案房屋在内的房产，原系原告为贷款之需，登记在案外人黄强等六人名下，后因原告未按时偿还银行贷款，由黄强等六人与银行委托拍卖，而由周东方、姬慧卿竞买，并过户在周东方、姬慧卿名下。对于上述拍卖的行为，已由生效的法律文书予以确认无效，且认定黄强等六人为恶意处分行为及周东方、姬慧卿并非善意买受人。后原告通过诉讼，最终于2017年8月10日对上述房产过户在自己名下。至此，涉案房屋的权利人自2017年8月10日由周东方、姬慧卿变更为原告后，周东方、姬慧卿即不再是该房屋登记的权利人，其无权对该房屋行使占有、收益等权利，权利人原告对此也未追认，因此被告以受周东方、姬慧卿的授权看管房屋等为由提出的异议理由，不能阻却原告作为实际的而且是登记的物权人行使权利，原告对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告为了维护自身的权益，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。故对原告要求被告腾空并承担相应的房屋占有使用费的诉求，本院予以支持。对于房屋占用费的数额，原告提供的评估报告，被告虽提出异议，但因其未申请重新鉴定，故对原告提供的鉴定意见予以确认。原告要求被告自2017年8月10日起支付房屋占用费，予以采纳。因原告主张被告使用至2019年1月份，被告自认2019年2月份搬走，故可计算至2019年1月，共计17个月，37号房屋占用费每月每平方米20元、面积77.44元，503、504号房屋占用费每月每平方米10元、面积均按46.89元计算，共计42272.20元。对于原告主张的其余部分，本院不予支持。对于原告主张的为被告垫付的物业费、水费，虽提供收款收据，但被告提出异议，且与本案并非同一法律关系，对此本院不予支持。原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨宝喜于本判决生效之日起十日内支付原告泰安超越投资有限责任公司房屋占用费42272.20元；二、驳回原告泰安超越投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561.08元、财产保全费520元，共计1081.08元由原告负担300.08元、被告负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  戚桂亮二〇一九年七月二十九日书记员  刘 文