四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初458号 原告(反诉被告)：肖正友，男，1973年9月22日出生，汉族，住重庆市开县。 原告(反诉被告)：林敏，女，1977年11月24日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被告(反诉原告)：成都市邛崃一恒置业有限公司，住所地：成都市邛崃市临邛镇东锦街157、159号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：叶义，该公司员工。 原告肖正友、林敏与被告成都市邛崃一恒置业有限公司（以下简称“一恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案，依法适用简易程序，于2019年3月28日第一次公开开庭进行了审理，诉讼中，一恒公司提起反诉，本院依法予以受理，于2019年5月7日第二次公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告肖正友、原告林敏委托诉讼代理人肖正友，被告一恒公司委托诉讼代理人叶义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 肖正友、林敏向本院提出诉讼请求：1、解除肖正友、林敏与一恒公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》;2、一恒公司退还肖正友、林敏购房款540591元并支付肖正友、林敏解除合同违约金，违约金计算方式为以540591元为基数，按照每年千分之一的标准，从付清房款之日即2013年7月5起计算至款清之日止；3、一恒公司向肖正友、林敏退还办理不动产证的费用22600元并向肖正友、林敏赔偿资金利息损失，以22600元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2015年6月1日起计算至款清之日止。 事实和理由：肖正友、林敏与一恒公司于2013年6月20日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定肖正友、林敏共同购买由一恒公司开发的位于邛崃市临邛镇恒大翡翠华庭X幢X单元X层X号房屋，合同约定房屋价款540591元，并约定一恒公司于2016年12月31日前为肖正友、林敏办理完毕不动产权证书，肖正友、林敏于2015年7月15日向一恒公司交纳代办产权税费22600元。至起诉之日，案涉房屋未能办理不动产权证书，故肖正友、林敏向法院提起诉讼，主张行使法定解除权，解除与一恒公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求一恒公司退还全部房款及代办产权税费，及支付相应违约金及资金占用利息。 一恒公司辩称：认可案涉房屋所在楼盘未完成初始登记，尚未取得该商品房所在楼栋的权属证明，目前无法为原告办理不动产权证书，是否能办理、何时能办理均不确定，同意肖正友、林敏行使法定解除权解除合同，但认为肖正友、林敏在购买案涉房屋后取得了部分收益，因此不应退还购房款。认可肖正友、林敏于2015年7月15日交纳了代办产权税费22600元。 一恒公司向本院提出反诉请求：1、判决肖正友、林敏支付一恒公司房屋交付后的收益270288元；2、要求肖正友、林敏在判决生效后10日内腾退房屋返还给一恒公司并配合一恒公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记等手续。 肖正友、林敏对一恒公司的反诉辩称：愿意腾退房屋及配合办理注销登记等手续，但与其签订案涉房屋委托代管服务合同的主体不是一恒公司，一恒公司无权要求返还案涉房屋租金收益。 本院经审理认定事实如下：肖正友、林敏为夫妻关系，2013年6月20日，二人与一恒公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定二人共同购买由一恒公司开发的位于邛崃市临邛镇渔村一、二、三组恒大翡翠华庭X幢X单元X层X号房屋（商业），房屋价款540591元。《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付该商品房”；第十九条第二款约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：见《成都恒大翡翠华庭商品房买卖合同补充协议》。 《补充协议》第13.1条约定：“双方同意以2015年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日前将需要委托出卖人代交的各项税费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则逾期15天未全部提交或缴纳税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任……”，第13.2条约定：“出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋所有权证，买受人有权退房。” 合同签订后，肖正友、林敏如约支付了全部房款购房，并与金碧物业有限公司成都分公司（以下简称“金碧物业成都分公司”）签订《前期物业服务协议》及《委托代管服务合同》，约定由金碧物业成都分公司为肖正友、林敏所购买的案涉房屋提供物业服务，肖正友、林敏委托金碧物业成都分公司进行招商及运营管理，代管期限自2014年1月1日至2018年12月31日，并约定由金碧物业成都分公司代收租金，每季度按约定时间支付给肖正友、林敏，至2018年12月31日，金碧物业成都分公司按《委托代管服务合同》约定的租金标准支付给肖正友、林敏案涉房屋租金共计270288元。 肖正友、林敏于2015年7月15日向一恒公司缴纳代办产权税费等22601.9元。至今，案涉房屋所在楼盘未进行初始登记，案涉房屋未办理不动产权证书，办理时间尚不确定。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《前期物业服务协议》、《委托代管服务合同》、收款收据、发票、银行卡POS凭证等，且该证据材料与双方陈述可相互印证，本院予以确认。 本院认为，肖正友、林敏与一恒公司于签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，双方应按合同约定履行义务。肖正友、林敏如约支付购房款，缴纳办证税费。因未有证据证明一恒公司延期交房，且肖正友、林敏依约在合同约定的交房日期十五日内缴纳了办证税费，因此本院认定案涉房屋交付时间为合同约定交付时间，即2015年6月30日。根据合同约定，一恒公司应于2016年12月22日前为其办理好不动产权证书并交付。至今，案涉房屋所在楼盘未进行初始登记，案涉房屋未办理不动产权证书，是否能办理、何时能办理均不确定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，肖正友、林敏主张行使解除权，解除与一恒公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，依法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，肖正友、林敏有权要求一恒公司退还已付购房款、办证税费，并赔偿办证税费的资金利息损失；一恒公司有权要求肖正友、林敏腾退房屋并归还、配合办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记等手续。因此对于肖正友、林敏该部分诉讼请求、一恒公司该部分反诉请求，本院予以支持。因双方合同及补充协中并未约定解除合同违约金，肖正友、林敏要求一恒公司支付解除合同违约金，无法律依据，本院不予支持。因肖正友、林敏于2015年7月15向一恒公司缴纳办证税费，因此其资金利息损失应自2015年7月15日起计算，其要求退还代办产权税费22600元，属于对其合法权利的处分，不违反有关法律规定，本院予以照准。 关于肖正友、林敏是否应退还一恒公司房屋交付后的收益，本院认为，与肖正友、林敏签订《委托代管服务合同》的主体是金碧物业成都分公司而非一恒公司，且肖正友、林敏作为《商品房买卖合同》的履约方，对于案涉房屋有处分权，其租金收益亦为合法取得，因此一恒公司要求肖正友、林敏返还案涉房屋租金收益的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，判决如下： 一、解除肖正友、林敏与成都市邛崃一恒置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》; 二、成都市邛崃一恒置业有限公司于本判决发生法律效力后五日内退还肖正友、林敏购房款540591元、办证税费22600元，合计563191元，并向肖正友、林敏支付办证税费的资金利息损失，计算标准为以22600元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2015年7月15日起计算至实际支付之日止； 三、肖正友、林敏于本判决发生法律效力后十日内向成都市邛崃一恒置业有限公司腾退房屋，并配合办理注销备案登记手续； 四、驳回肖正友、林敏的其他诉讼请求； 五、驳回成都市邛崃一恒置业有限公司的其他反讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费4753元，反诉费2677元，合计7430元，由成都市邛崃一恒置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  舒畅 二〇一九年七月二十三日 书记员  江水