广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终5667号上诉人（原审被告）:佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*****xxx号，统一社会信用代码914**********802XG。法定代表人：唐某,该公司总经理。委托诉讼代理人:常嘉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国财，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：胡洪亮，男，汉族，1990年1月16日出生，住广东省佛山市顺德区******************604，公民身份号码441************031。被上诉人(原审原告)：叶婷，女，汉族，1991年4月11日出生，住广东省佛山市顺德区******************604，公民身份号码441************425。上诉人佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司（以下简称顺亚方舟公司）因与被上诉人胡洪亮、叶婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日受理后,依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人顺亚方舟公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判驳回胡洪亮、叶婷的全部诉讼请求;3.一、二审诉讼费由胡洪亮、叶婷负担。事实和理由：一审法院对案件事实认定不清，适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同）约定顺亚方舟公司在2018年7月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的房屋交付胡洪亮、叶婷使用。在交房时，若顺亚方舟公司不出示或出示资料不齐全，胡洪亮、叶婷有权拒绝收房，逾期交付责任由顺亚方舟公司承担。胡洪亮、叶婷明知双方合同约定交楼的条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告，但其在顺亚方舟公司未出示前述资料的情况下，应顺亚方舟公司的通知办理了收楼手续同意接收涉案房屋，并已经实际使用和收益。现又以涉案房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，该主张明显违反了公平原则和广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条之规定，胡洪亮、叶婷的诉讼请求不应得到支持。被上诉人胡洪亮、叶婷辩称，顺亚方舟公司的上诉理由无事实和法律依据，应当维持原判。关于逾期交楼的问题，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定可知，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件，顺亚方舟公司明知未取得建筑工程竣工验收备案表却通知胡洪亮、叶婷收楼的行为已经构成欺诈，是不诚信的市场交易行为。顺亚方舟公司认为胡洪亮、叶婷对涉案房屋的前述情况知情不合常理，且顺亚方舟公司未举证证明胡洪亮、叶婷是明知的，应承担举证不能的法律后果。胡洪亮、叶婷向一审法院起诉请求：1.顺亚方舟公司于判决生效之日起十日内向胡洪亮、叶婷支付逾期交房违约金22392.40元（自2018年8月1日起，暂计至2018年11月19日，并请求计至实际交付之日止，按房屋总价款2035673元的日万分之一计算，顺亚方舟公司每个月支付一次）；2.顺亚方舟公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月19日，胡洪亮、叶婷（买受人）与顺亚方舟公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：Y273119），约定由胡洪亮、叶婷向顺亚方舟公司购买涉案恒大帝景xxx（原东汇名家）6座1403房，合同主要内容为：“第二章第三条商品房基本情况……4.该商品房的房产测绘机构为山西省第六地质工程勘察院，其预测建筑面积共195.48平方米，其中套内建筑面积160.41平方米，分摊共有建筑面积35.07平方米……第三章商品房价款……第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币12690.44元，总价款为人民币2035673元。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的、出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金……”。合同附件十一为《补充协议》，该协议就《商品房买卖合同(预售)》第十二条逾期交付责任补充约定如下：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。2016年9月26日，顺亚方舟公司出具发票，确认收取胡洪亮、叶婷支付的涉案1403房房地产预收款合计2035673元。2018年7月31日，顺亚方舟公司向胡洪亮、叶婷发出《恒大帝景收（验）楼通知书》，要求胡洪亮、叶婷办理收楼手续，该通知书于次日送达胡洪亮、叶婷。2018年8月4日，胡洪亮、叶婷签订《钥匙托管委托书》及《业主（住户）资料卡》，将涉案房屋钥匙交予金碧物业委托管理，并提供相关业主信息。2018年9月5日，佛山市顺德区国土城建和水利局作出《政府信息公开答复书》（顺建息开﹝2018﹞460号），确认涉案恒大帝景xxx（原名：东汇名家）6号楼工程尚未办理竣工验收备案手续。2018年9月17日，佛山市顺德区国土城建和水利局出具《政府信息公开答复书》（顺建息开﹝2018﹞87号），确认：1.xxx项目建设工程施工许可证上的工程名称为东汇名家，xxx与东汇名家实属同一项目。2.xxx项目的预售楼栋相应‘座’对应该项目施工许可证上的‘#楼’。3.东汇名家项目共分四期建设，东汇名家一期、东汇名家二期、东汇名家三期已竣工验收；东汇名家四期未通过竣工验收，其中东汇名家四期含6#、7#、8#楼。另查明，2018年7月20日，佛山市顺德区********就涉案xxx6-8座出具《房产测绘资料簿》。2018年12月17日，涉案东汇名家四期取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，系双方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。关于胡洪亮、叶婷主张顺亚方舟公司支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条的相关约定，顺亚方舟公司应于2018年7月31日前向胡洪亮、叶婷交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。顺亚方舟公司虽抗辩认为包含涉案房屋在内的地产项目已于合同约定交付日期前完成建设、监理、人防、规划、燃气管道等各方验收工作，已符合上述合同约定交房标准，但依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，故双方于合同所约定之“建设工程竣工验收备案证明文件”应理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”，一审法院对顺亚方舟公司上述抗辩意见不予采纳。经查，包含涉案商品房在内的东汇名家四期项目至2018年12月17日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故顺亚方舟公司已构成逾期交房的违约行为。诉讼中，顺亚方舟公司虽举证证明胡洪亮、叶婷已于2018年8月4日签订《钥匙托管委托书》及《业主（住户）资料卡》，但涉案房屋于当时尚未达合同约定交付条件，故结合上述事实及合同约定，胡洪亮、叶婷实际收楼时间应认定为2018年12月17日。据此，顺亚方舟公司应依据涉案合同约定的违约金标准向胡洪亮、叶婷计付2018年8月1日至2018年12月17日的逾期交房违约金合计28295.85元（2035673元×0.1‰×139天）。另因上述违约金于本案诉讼过程中已可计止，胡洪亮、叶婷主张后续违约金按月支付已无必要，一审法院不再予以处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：顺亚方舟公司于判决发生法律效力之日起十日内，向胡洪亮、叶婷支付逾期交房违约金合计28295.85元。案件适用简易程序，受理费减半收取179.91元，由顺亚方舟公司负担。双方当事人于二审期间均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为顺亚方舟公司是否需要支付逾期交楼违约金。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据涉案合同的约定，涉案房屋的交付条件为该房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。而顺亚方舟公司通知胡洪亮、叶婷收楼时涉案房屋未取得竣工验收备案表，且顺亚方舟公司未将该事实明确告知胡洪亮、叶婷，故顺亚方舟公司存在违约。由此，胡洪亮、叶婷亦非明知顺亚方舟公司不具备合同约定的交楼条件仍然同意接收房屋。故顺亚方舟公司应根据涉案合同的约定承担逾期交楼违约责任。顺亚方舟公司的相关上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费507元，由上诉人佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月二日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发