江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初2356号原告（反诉被告）：浙江博美物业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区道文三路121号639室，统一社会信用代码：91330106756796037T。法定代表人：丁冬火，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：许小梅，该公司员工，特别授权。被告（反诉原告）：杨勤禄，男，1985年2月26日出生，汉族，经商，住江西省上饶市信州区。原告浙江博美物业服务有限公司与被告杨勤禄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江博美物业服务有限公司的委托诉讼代理人许小梅、被告杨勤禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江博美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付中东凯旋门小区3-201物业管理费8,079.84元，能耗费1,860元，违约金2,982元，共计12,921.792元。2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为中东凯旋门小区3-201的业主。原告和中东投资有限公司于2010年10月11日签订了《中东?凯旋门前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1元。被告的建筑面积为130.32平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2014年2月1日起停止缴纳物业费，截止2019年3月31日，欠费月数为67.58个月，每月金额130.32元，据此，被告欠缴物业费共计8,079.84元。能耗分摊每月30元，共计1,860元，同时，按照约定被告应当自逾期之日起按逾期金额每日千分之三交纳滞纳金，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金2,982元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计12,921.792元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，故诉至法院，望贵院判如所求。被告杨勤禄辩称，一、原告主体不适格，且存在乱收费现象。1、小区物业是由上饶力天物业管理有限公司管理，当时本小区没有成立业主委员会，答辩人不知道力天物业什么时候与本案原告签订了转包业务，答辩人与被答辩人没有签订物业服务合同，也没有收到过任何的告知和收费标准。2、被答辩人强调的“能耗费”和“违约金”属无稽之谈，根据合同的相对性，以上费用答辩人不知情，系被答辩人乱收费；二、由于原告种种不作为和严重违反物业服务合同内容之规定，致使被告的财产受到严重损害。1、被答辩人没有管好小区内的空调外机摆放位置，致使空调外机出风口对着答辩人两个房间的窗户，影响了答辩人的采光权和通风权，答辩人在被答辩人监督下聘请了第三方对以上空调进行迁移，产生了费用8,970元；2、被答辩人没有管理好3号楼的厨房下水道疏通工作，致使下水道的垃圾从一楼堵塞至二楼，导致本栋三楼以上的厨房用水全部流入答辩人的家中，被答辩人无奈聘请第三方进行修缮，产生费用2,200元。综上，答辩人不仅不存在违约，还应将上述损失冲抵物业费。请求法院驳回原告诉讼请求。杨勤禄向本院提出反诉请求：反诉被告支付反诉原告各项损失11,660元。反诉事实与理由与本诉答辩意见一致。浙江博美物业服务有限公司对杨勤禄的反诉意见辩称，涉案空调系按照开发商统一规划好的位置安装完成，1、被告于2013年3月29日办理了交房手续，2014年被告反映过受到商铺空调影响，经过物业工作人员多次上门协调，最终于2015年协商好，相关商铺业主同意被告杨勤禄迁移空调，杨勤禄出迁移空调的费用。2015年协调好之后，被告仍然拒缴。物业公司已作好相关物业服务，不应承担因第三人侵权造成的损失；2、第三人侵权问题或相邻权问题与本案不属于同一个法律关系，物业公司对第三人侵权问题没有法律上的义务，不承担任何责任。综上所述，请求法院支持原告诉讼请求，驳回原告反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）杨勤禄为中东凯旋门小区3-1-201的业主，其所有的中东凯旋门小区3栋1-201室建筑面积为130.32平方米。位于上饶市信州区庆丰路20号的中东凯旋门小区开发商于2010年10月11日与上饶力天物业服务有限公司（2013年4月26日名称变更为浙江博美物业服务有限公司）签订了《中东凯旋门前期物业服务合同》，合同约定：1、原告为该小区提供物业服务，服务期限从2010年10月11日起至业主委员会成立后，业主大会所聘的物业服务公司签订新的物业管理服务合同生效时，本合同自行终止；2、住宅部分物业费单价为每月每平方米1元；3、逾期缴纳物业费，原告可从逾期之日起每天按应交费千分之三收滞纳金。合同签订后，原告（反诉被告）依约对被告（反诉原告）居住的小区实施规范的物业管理，依约为被告（反诉原告）提供了相关的物业管理服务，并根据物价局的文件将能耗费的收取标准每月每户30元进行公示。被告（反诉原告）杨勤禄以原告（反诉被告）不作为导致其受到损失为由，于2014年2月1日起停止缴纳物业费，截止2019年3月31日，被告（反诉原告）尚欠缴物业管理费8,079.84元，能耗费1,860元。上述查明的事实，有原告（反诉被告）提交的原告营业执照、负责人身份证明、企业信用报告、负责人身份证复印件、中东.凯旋门前期物业服务合同、业主档案、欠费统计表、书面催缴照片、房产信息、信州区物价局文件、公示栏照片，被告提交的收款收据及原、被告的当庭陈述予以为证。本院认为，原告与涉案楼盘开发商签订的《中东.凯旋门前期物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，该合同明确约定“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲乙双方均应履行本合同，承担相应的责任”，即原、被告之间形成了物业服务合同关系，原、被告均应按照合同的约定履行义务，原告按约提供了物业服务后被告理应按约支付物业费。本案中被告（反诉原告）因下水道堵塞一事要求原告予以维修，从被告（反诉原告）提交的现场照片看，无法证明其家里管道堵塞是否与总管堵塞有直接关系，故对被告（反诉原告）以此拒缴物业费的主张不予支持；被告主张因原告管理不作为，致使沿街店铺空调外机直接对着被告窗户吹，造成了被告严重生活困扰，才拒缴物业费，并据此提出反诉要求原告补偿其各项损失11,660元，本院认为空调外机是否对被告（反诉原告）造成影响属于相邻权纠纷，与本案的物业服务合同纠纷不属于同一个法律关系，被告（反诉原告）如有证据证明其权利受到侵害可另行向侵权行为人主张权利，但被告（反诉原告）因空调外机一事以原告（反诉被告）不作为为由拒缴全部物业费并无事实与法律依据，本院不予支持。但因空调外机一事，被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）反映其日常生活受到影响，原告（反诉被告）未能举证证明其就此事是否与相关业主或承租人进行过沟通，是否履行了管理义务维护业主的合法权利。结合上述事实，原告（反诉被告）的物业管理服务亦存在瑕疵，本院酌定本案物业管理费予以减少20%；被告（反诉原告）认为其损失系原告（反诉被告）不作为造成的，但被告（反诉原告）就其反诉意见未有充分证据予以证明，故本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付各项损失合计11,660元的反诉意见不予支持；关于原告要求被告支付能耗费的诉讼请求，有原告提交的物价局批复以及公示栏上公示的收费标准为证，本院予以支持；关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本案系系列案件，通过庭审调查，原告在该小区的物业服务确实存在一定瑕疵，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨勤禄于本判决生效之日起十日内支付原告浙江博美物业服务有限公司物业管理费6,463.87元，能耗费1,860元；二、驳回原告浙江博美物业服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告杨勤禄（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元，减半收取计61.5元，反诉受理费61元，由原告浙江博美物业服务有限公司负担21.5元，被告杨勤禄负担101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  李军二〇一九年七月十五日法官助理戴少芸书记员俞佳