河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民初107号 原告（执行案外人）：温可欣，女，1998年11月28日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：霍双林，河北冀隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦小芬，河北冀隆律师事务所律师。 被告（申请执行人）：新八建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区辛冲东城湾。 法定代表人：刘先成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈献国，河北鼓山律师事务所律师。 第三人（被执行人）:邯郸市华宸房地产开发有限公司。住所地：河北省邯郸市丛台区光明北大街87号A座8层。 法定代表人:彭海龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈雪刚，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张立华，女，该公司员工。 原告温可欣与被告新八建设集团有限公司（以下简称新八建设公司）、第三人邯郸市华宸房地产开发有限公司（以下简称华宸公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法组织合议庭公开开庭进行了审理。温可欣及其委托诉讼代理人霍双林、秦小芬、新八建设公司的委托诉讼代理人陈献国、华宸公司委托诉讼代理人陈雪刚、张立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温可欣向本院提出诉讼请求：一、解除对位于邯郸市丛台区房屋的查封并停止执行；二、确认温可欣对邯郸市丛台区房屋享有所有权；三、本案诉讼费及相关费用由新八建设公司承担。2018年5月23日，河北省高级人民法院作出（2018）冀民终415号民事判决书，判决撤销邯郸市中级人民法院（2017）冀04民初113号民事判决书，华宸公司于本判决生效之日起十日内支付给新八建设公司剩余工程款及钢材款利息43561637.43元，其中工程欠款41452720.7元,按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算自2015年1月30日至判决确定的履行期限届满之日的利息；驳回新八建设公司的其他诉讼请求。邯郸市中级人民法院依据上述生效判决查封并执行温可欣所有的华庭2号楼18层3号（17Ｂ层3号）房屋，显系错误，故，提起执行异议之诉。主要的事实和理由：2011年6月18日，华宸公司与中国煤炭地质总局光华地质工程公司签订了《永华新城灌注桩施工合同》，工程完工以后，华宸公司因无法全额支付工程款，同意以开发商品房（含涉案商品房）抵顶工程款，中国煤炭地质总局光华地质工程公司将商品房直接抵给了邢红军。2014年8月4日，邢红军将案涉商品房华宸－华庭2号18层3号（17Ｂ层3号）房屋出售给了温可欣，双方签订了《购房协议》。截止2014年11月7日，温可欣付清了全部购房款，华宸公司对上述交易行为予以认可，将华宸－华庭2号楼18层3（17Ｂ层3号）号房屋钥匙交付给温可欣，温可欣已经开始交纳涉案房产的物业费。新八建设公司向邯郸市中级人民法院申请强制执行（2018）冀民终415号民事判决书，法院下达执行裁定书以后，温可欣才知道自己的房屋被法院查封的事实。随即，温可欣向法院提出了执行异议。2019年1月22日，邯郸市中级人民法院作出了（2019）冀04执异13号执行裁定书，驳回温可欣的异议申请。邯郸市中级法院是在2017年5月23日作出诉前保全裁定，查封了案涉房屋，温可欣与邢红军签订的购房合同是在2014年8月4日，即在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，对该买卖合同华宸公司也予以认可，温可欣已付清全部购房款，实际占有该不动产，交纳了相应的物业管理费。温可欣的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之相关规定。温可欣购房价格符合市场价值，属于真实的交易行为，2号楼17Ｂ层3号房屋即是18层3号房屋，因对18层有忌讳，开发公司一般将18层楼层改为17Ｂ，其实17Ｂ层3号房屋即是18层3号房屋。综上所述，新八建设公司申请法院拍卖查封的房产是属于温可欣的合法财产，法院应当解除查封并终结对华宸－华庭17Ｂ层3号房屋即18层3号房屋的执行，保护温可欣的合法权益。 新八建设公司辩称，邯郸市中级人民法院依据事实证据和法律依法驳回温可欣执行异议申请是正确的，请求法院依法驳回温可欣的诉讼请求。 华宸公司答辩意见为同意温可欣的起诉请求。 温可欣为了支持其主张，向本院提交以下证据： 1、《永华新城灌注桩施工合同》、《补充协议》、《情况说明》，证明工程款抵顶购房款事实； 2、《商品房认购协议书》一份，证明邢红军与华宸公司于2014年6月25日签订了合法有效的商品房买卖合同，签订合同时间在查封之前（查封时间为2017年5月25日）； 3、2014年6月25日购房收据，证明邢红军在查封前已支付了693000元全部购房款； 4、邢红军、温可欣签订的《购房协议》、《收条》、《温可欣支付购房款情况说明》、转账凭证等证据，证明温可欣签订房屋买卖合同、支付房款均发后在查封之前； 5、2018年10月16日华宸公司出具《情况说明》、2019年1月29日出具《证明》，证明房屋房号变更情况；涉案房屋抵顶转让及更名情况； 6、华宸公司与温可欣签订的《商品房认购协议书》、收据、《情况说明》、钥匙、门禁卡、商品房结算单等证据，证明案涉房屋抵顶转让及更名的情况；案涉房屋交付使用及缴纳物业费的情况；案涉房屋房号变更情况； 7、温可欣不动产查询证明，证明温可欣名下无房产； 8、华宸公司出具的《关于永华新城项目工程款还款计划》，证明新八建设公司的工程欠款系永华新城项目欠款，欠款与华宸－华庭项目无关，新八建设公司无法对抗温可欣的物权期待权。 新八建设公司的质证意见在执行异议申请时，温可欣向法院提交情况说明证明华宸公司将房产抵顶给光华公司，光华公司抵顶给邢红军，后邢红军出卖给温可欣，该事实可以证明温可欣不具备排除执行的条件。2018年10月18日前后华宸公司告知温可欣房屋被查封事实，但温可欣仍然与华宸公司配合交付房屋，其权利不应受到保护。 华宸公司认可温可欣所举证据。 本院经组织双方质证，确认如下事实：2011年6月18日，华宸公司与中国煤炭地质总局光华地质工程公司签订《永华新城灌注桩施工合同》，约定中国煤炭地质总局光华地质工程公司对华宸公司开发的永华新城1#、2#、3#、4#、5#楼桩基设计图纸范围内全部钢筋砼灌注的施工，合同总价为12312491.64元。2014年6月23日，中国煤炭地质总局光华地质工程公司出具《情况说明》一份，同意将永华新城小区三套房屋，房款1773198元及华宸－华庭小区2号楼17B层3号房屋，建筑面积为105平方米、2号楼19层02号房屋，建筑面积为105平方米，房款小计1386000元，合计3159198元，抵顶永华新城施工工程款，并同意将以上房屋抵顶给邢红军。华宸公司在该《情况说明》加盖公章其法定代表人彭海龙在落款处签署“同意”及本人签名。 2014年6月25日，甲方：华宸公司、乙方：邢红军签订《商品房内部认购书》，该内容约定：第一条：1.1邢红军所认购的商品房位于2号楼18层1803号。1.4该房屋建筑面积约105平方米。第二条、计价方式及价款：2.1该房屋单价为6600元/平方米，房款为693000元。……。四、付款方式及期限：乙方自签订本认购书时，于2014年6月25日以工程款抵顶购房款693000元。……。双方在该协议落款处盖章、签字。2014年6月25日，华宸公司向邢红军出具《收据》，该收据显示，收款金额为630000元，收款事由为华庭2－1902房款，由永华桩基工程款顶房款。 2014年6月26日，邢红军、温可欣双方签订《购房协议》，双方约定，邢红军同意将华宸－华庭2号楼1803号商品房（面积105平方）以总价柒拾柒万元整（小写：770000元）卖给温可欣。温可欣需支付邢红军150000元预付款，温可欣承诺剩余房款620000元在2014年12月31日之前全部付清。邢红军负责办理该房主更名手续。 温可欣与邢红军签订《购房协议》后，温可欣分别于2014年8月4日、2014年8月27日、2014年9月3日、2014年9月5日，2014年9月11日、2014年10月11日、2014年10月16日、2014年11月6日、2014年11月7日分9次通过银行转账的方式向邢红军转款共计770000元。邢红军于2014年11月7日向温可欣出具《收条》，“今收到温可欣购房款（华宸－华庭2号楼1803商品房）共计柒拾柒万元整，房款全清。 2018年10月16日，甲方：华宸公司、乙方：温可欣签订《商品房内部认购书》，该内容约定：第一条：1.1温可欣所认购的商品房位于1号楼18层1802号，原房号2－1803。1.4该房屋建筑面积约108.88平方米。第二条、计价方式及价款：2.1该房屋房款为746544元。……。四、付款方式及期限:乙方自签订本协议时，于2014年6月25日以工程款抵购房款693000元整，剩余房款53544元由温可欣承担。……。双方在该协议中盖章、签字。 2018年10月16日，华宸公司出具一份《情况说明》，内容“2011年6月18日，我公司与中国煤炭地质总局光华地质工程公司（简称中煤光华）签订《永华新城灌注桩施工合同》，工程施工完成后，双方就工程欠款抵顶房款事宜达成一致，我公司同意用永华新城及华庭小区5套房产抵顶中煤光华工程欠款。中煤光华选定小区房号后我公司将上述房产抵顶至中煤光华指定购房人邢红军名下，我公司与邢红军就上述房产签订《商品房认购协议书》，并向邢红军出具购房收据。后因邢红军将房屋再次出售请求我公司办理更名手续，我公司将华宸－华庭小区2号楼19层02号（现房号为1号楼19层03号）房屋于2018年10月16日由邢红军更名为苗瑞霖，将华宸－华庭小区2号楼17B层03号（协议房号为2－1803，现房号为1－1802）房屋于2018年10月16日由邢红军更名为温可欣。” 2019年1月29日，华宸公司出具《证明》一份，内容为“在2014年6月23日，由我公司将《华宸－华庭》小区中2号楼17B层03号房屋（建筑面积105平方米）抵顶给中国煤炭地质总局光华地质工程公司，该房屋与新八建设集团有限公司在邯郸市房产交易中心送达（2017）冀04执保12号协助执行通知中2号楼1803号为同一房屋。” 另查明：邯郸市不动产登记中心于2019年4月12日出具的证明显示“温可欣名下无不动产产权记录”。 再查明：新八建设公司与华宸公司建设工程施工合同纠纷一案，新八建设公司于2017年5月22日向本院申请诉前保全，本院于2017年5月23日作出（2017）冀04财保7号民事裁定，裁定：冻结华宸公司、彭海龙银行存款5000万元，或者查封、扣押其相应价值的财产。2017年5月25日，本院查封位于邯郸市丛台区房屋，查封期限为三年，自2017年5月25日起至2020年5月24日止”。本院于2018年1月11日作出（2017）冀04民初113号民事判决，判决：一、华宸公司于本判决生效之日起十日内支付给新八建设公司剩余工程款及钢材款利息43561637.43元，同时新八建设公司交付给华宸公司价值125360925.5元税票；二、驳回新八建设公司的其他诉讼请求。新八建设公司不服，向河北省高级人民法院提起上诉，河北省高级人民法院于2018年5月25日作出（2018）冀民终415号民事判决，判决：一、撤销邯郸市中级人民法院（2017）冀04民初113号民事判决；二、华宸公司于本判决生效之日起十日内支付给新八建设公司剩余工程款及钢材款利息43561637.43元，其中工程欠款41452820.70元按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算自2015年1月30日至判决确定的履行期限届满之日的利息；三、驳回新八建设公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，因华宸公司未履行上述生效法律文书确定的义务，新八建设公司向本院申请强制执行，本院于2019年1月22日作出（2019）冀04执13号执行裁定，裁定查封、冻结、划拨被执行人华宸公司银行存款4390.4万元及利息或查封、扣押相应价值的财产、股权或扣留、提取其相应收入。在本院欲对案涉房屋启动评估拍卖程序时，苗瑞霖提出书面异议。2019年1月22日，本院作出（2019）冀04执异13号执行裁定，裁定：驳回温可欣的异议申请。现温可欣对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，根据温可欣的起诉与新八建设公司答辩意见及华宸公司陈述意见，本案的争议主要焦点是：关于应否继续执行邯郸市房屋。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，即符合上述条件规定，法院应予支持买受人提出的排除执行的申请。 对于本案，首先，案外人邢红军与华宸公司于2014年6月25日签订的《商品房认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、违约责任等内容均进行了约定，该认购协议书符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华宸公司已经按照约定收受购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效。后邢红军与温可欣于2014年8月4又签订《购房协议》，以上两份协议书的签订时间均在本院于2017年5月25日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。其次，温可欣所购买的房屋用于居住，而该房屋的构造亦具备居住功能；且其提交的邯郸市不动产登记中心出具的查询结果证明显示温可欣无商品房及其它房源信息，说明温可欣名下在本地无其他用于居住的房屋，新八建设公司也未能提交其他证据予以证明温可欣还有其他房产，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。再次，案涉房屋的总价款为693000元，虽然案涉房屋系邢红军抵顶工程款而取得的，但温可欣从邢红军处购买时却支付了77万元款项，该款项是在本院查封案涉房屋之前给付给邢红军，已超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。故，温可欣请求停止对邯郸市丛台区房屋的强制执行的诉讼请求理应得到支持。 关于温可欣请求确认邯郸市丛台区房屋归温可欣所有的问题。本院认为，温可欣关于确认其对涉案房产的所有权的请求，不属于本案案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予审查。 综上所述，温可欣请求停止对邯郸市丛台区房屋的强制执行的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行邯郸市丛台区曙光街33号华宸－华庭2号楼18层3号房屋（17B层3号）； 二、驳回温可欣的其他诉讼请求。 案件受理费11500元，由新八建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  王志敏 审判员  聂亚磊 审判员  郭 晶 二〇一九年七月二十五日 书记员  董 昭 附法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉的，人民法院经审理，按照下列情况分别处理： （一）案外人闵执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 -12-