广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0205民初4039号 原告:中国建设银行股份有限公司柳州分行，住所地广西柳州市北站路2号。统一社会信用代码：91450200198602460P。 负责人：李坚，该行行长。 委托诉讼代理人：梁建，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：布华军，广西汇力律师事务所律师。 被告：赵懿雷，男，1976年10月12日生，汉族，户籍所在地广西柳州市城中区，现住广西柳州市。 委托诉讼代理人：赵胜堂（系被告赵懿雷的父亲），男，1949年9月19日生，汉族，户籍所在地广西柳州市城中区，现住柳州市。 被告：柳州市精业房地产开发有限责任公司，住所地广西柳州市中山东路北一巷8号。 法定代表人：宋明壎。 原告中国建设银行股份有限公司柳州分行诉被告赵懿雷、柳州市精业房地产开发有限责任公司（以下简称精业房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告中国建设银行股份有限公司柳州分行的委托诉讼代理人布华军、被告赵懿雷的委托诉讼代理人赵胜堂到庭参加诉讼，被告精业房开经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。原告中国建设银行股份有限公司柳州分行、被告赵懿雷的委托诉讼代理人赵胜堂均向法院申请庭外调解，调解期限届满，原告中国建设银行股份有限公司柳州分行、被告赵懿雷的委托诉讼代理人赵胜堂未能达成调解协议。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司柳州分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告赵懿雷签订的《个人住房借款合同》；2.被告赵懿雷归还原告贷款本金114869.5元，利息及罚息2725.89元（利息及罚息暂计至2018年6月21日，以后利息按双方原合同约定计至被告赵懿雷还清贷款本息之日止）；3.被告赵懿雷支付原告为实现债权支付的律师费5791元；4.判令原告对赵懿雷抵押给原告的位于广西柳州市雅儒路470号富康雅居8-3-1-1号房屋（现房屋地址为广西柳州市富康雅居8-1-1-1号）享有优先受偿权；5.精业房开对被告赵懿雷的上述债务承担连带清偿责任；6.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告赵懿雷归还原告贷款本金114869.5元，利息及罚息6004.28元（利息暂计至2019年2月12日，以后利息按双方原合同约定计至被告赵懿雷还清贷款本息之日止）。事实与理由：2002年4月26日，原告与被告赵懿雷签订了《个人住房借款合同》，合同签订后，原告按照约定履行了自己的全部义务，但被告赵懿雷未能按时足额归还贷款本息，多次拖欠，经原告催收仍拒不归还。根据合同约定，原告可以提前解除合同。被告赵懿雷应当偿还全部贷款本息，并承担违约责任。根据《商品房销售贷款合作协议书》的约定，被告精业房开应当对被告赵懿雷的债务承担连带清偿责任。 被告赵懿雷辩称，不同意原告的诉讼请求。贷款所购买的房子，被告精业房开并没有开具发票给被告赵懿雷，且房屋工程烂尾，导致被告赵懿雷为涉案房屋花费了大量财力和精力，被告精业房开应当承担责任。被告赵懿雷一直按时存入贷款账户内，但是贷款金额被划走，因此没有能按时还房贷，这不是被告赵懿雷的责任，因此，同意偿还本金，不同意偿还利息和罚息。希望能够与原告和解或者调解，希望原告能够在费用方面给与一定减少。 被告柳州市精业房地产开发有限责任公司未作答辩。 原告、被告赵懿雷围绕诉讼请求提交了证据，被告精业房开未提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中被告精业房开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供《中国建设银行个人住房借款申请书》，拟证明被告赵懿雷向原告申请借款用于购买住房。被告赵懿雷对该证据中赵懿雷的签约予以认可，但对内容不予认可，认为是被告精业房开所写。对此，本院认为，该证据真实、合法、有效，且与本案有关联性，本院予以采信。 2.原告提供《商品房销售贷款合作协议书》，拟证明被告精业房开为被告赵懿雷向原告借款提供连带担保责任。被告赵懿雷对该证据有异议，认为未见过该份证据。对此，本院认为，该证据真实、合法、有效，且与本案有关联性，本院予以采信。 3.被告赵懿雷提供柳州仲裁委员会（2015）柳仲案裁字第002号裁决书以及柳州市城中区人民法院（2017）桂0202执100号执行裁定书，拟证明本案是由于被告精业房开的原因造成的。原告对该证据的真实性予以认可，但认为这两份证据与本案没有关联性。对此，本院认为，本案是原告与被告赵懿雷、被告精业房开的金融借款合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，因此不属于同一法律关系，对这两项证据本院不予采纳。 综合全案证据，本院认定事实如下： 2001年3月8日，原告与被告精业房开签订了《商品房销售贷款合作协议书》。该合同约定：被告精业房开同意在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任；保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及原告为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至被告精业房开为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日之日止。 2002年4月26日，原告与被告赵懿雷签订编号为4506252222002-12240-0《个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），被告赵懿雷作为借款人在合同上签字。该合同约定：原告向被告赵懿雷发放贷款210000元，借款期限二十五年，即从2002年8月28日起至2027年8月28日；被告赵懿雷采取等额本息还款方法每月归还原告贷款；借款期间，被告赵懿雷累计六个月（包括计划还款当月）未足额偿还贷款本息和相关费用的，原告有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；被告赵懿雷以借款所购买的位于柳州市富康雅居8幢3单元1层1号房为贷款设定抵押，抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、被告赵懿雷应支付的违约金、赔偿金、因委托扣款而发生的信用卡透支本息以及原告为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。合同签订后，原告依约向被告赵懿雷发放了贷款，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。但被告赵懿雷已累计6期以上未能按合同约定的时间足额归还原告贷款本息。截至2019年2月12日，被告赵懿雷已拖欠原告贷款本金114869.5元，利息6004.28元。原告向被告赵懿雷催款未果，被告精业房开也未承担担保责任，故发生纠纷成诉。诉讼中，原告委托广西汇力律师事务所为委托诉讼代理人，并支付律师代理费5791元。 另查明，2002年11月8日柳州市房产管理局的柳商房押字（2002）第5270号《柳州市预购商品房贷款抵押登记证明书》载明：抵押权人中国建设银行柳州分行，抵押人赵懿雷，抵押房屋座落雅儒路470号富康雅居8-3-1-1，建筑面积171.00㎡，抵押金额210000元，抵押期限自2002年8月28日至领取《房屋他项权证》之日止。被告赵懿雷现住柳州市富康雅居8-1-1-1号。 本院认为，原告与被告赵懿雷在平等、自愿的基础上签订的《个人住房借款合同》符合法律规定，应受法律保护。合同签订后，原告依约放贷，并无过错。被告赵懿雷借款后，没有按约定按时足额归还贷款本息，已经构成合同中所约定原告有权解除借贷关系的情形。因此原告诉请要求解除与被告赵懿雷签订的借款合同并要求被告赵懿雷归还贷款本息的诉讼请求合理、合法，本院予以支持。广西汇力律师事务所出具的《委托代理合同》及《收据》足以证明原告已支付了律师代理费5791元，该费用是原告为实现债权所支付的，且合理、合法，根据合同约定，该费用亦应由被告赵懿雷负担。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，虽然原告对雅儒路470号富康雅居8-3-1-1号房产进行了预抵押登记，但预抵押登记并非现实的抵押权，而是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果。本案中该房产仅有预告登记，尚未完成抵押登记，未发生抵押效力，原告无优先受偿的效力，故原告主张对被告赵懿雷的抵押物即位于雅儒路470号富康雅居8-3-1-1号房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 因本案所涉房产未办好房屋所有权证、房屋他项权证，被告精业房开应按合同约定对被告赵懿雷的借款承担连带保证责任并对被告赵懿雷依法享有追偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款、一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条第一款、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司柳州分行与被告赵懿雷签订的编号为4506252222002-12240-0《个人住房借款合同》； 二、被告赵懿雷归还原告中国建设银行股份有限公司柳州分行贷款本金114869.5元及利息（利息计算方法：截止2019年2月12日的利息为6004.28元。从2019年2月13日起，按照合同编号为4506252222002-12240-0《个人住房借款合同》约定的方式，计付至被告赵懿雷实际付清贷款本息之日止）； 三、被告赵懿雷支付原告中国建设银行股份有限公司柳州分行律师代理费5791元； 四、被告柳州市精业房地产开发有限责任公司对被告赵懿雷上述债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2768元,保全费1387元，公告费560元，合计4715元（原告中国建设银行股份有限公司柳州分行已预交），由被告赵懿雷、柳州市精业房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  张璐玲 人民陪审员  林文姣 人民陪审员  徐志英 二〇一九年七月三十一日 法官助理王筱涵 书记员唐柳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。、 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百七十九条第一款：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条第一款：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 第五十九条：本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。 第六十条：借款合同可以附最高额抵押合同。债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。