河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0205民初690号 原告：葛春伟，男，1973年3月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：张朝辉，北京昊京律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈五争，北京昊京律师事务所实习律师。 被告:唐山市中运房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市开平区开越路888号-502室。 法定代表人：田景瑞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，住唐山市开平区。 原告葛春伟与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称“中运公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛春伟及其委托诉讼代理人张朝辉、陈五争，被告中运公司委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛春伟向本院提出诉讼请求：1.判决确认《商品房认购协议书》（编号20170662）已经解除。2.判决被告向原告返还226107元房款及给付原告以226107元为基数自2017年5月1日起按年利率8%计算至实际付清之日止的利息。3.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月1日，原告与被告签订了《商品房认购协议书》（编号20170662），约定原告认购被告销售的“名仕·雅居”项目2号楼1单元13层1301房屋。原告于当日通过POS机、手机银行等向被告支付了226107元房款，被告亦向原告开具了收据。2018年，被告告知原告诉争房屋要捆绑销售车位和地下室，原告未予以同意。后被告通知原告诉争房屋已经另行卖于他人，《商品房认购协议书》已经履行不能。2018年12月21日，原告与被告达成合意，签订了《名仕雅居退房审批单》，被告同意退还226107元房款，注明“年息8%，利息同本金一起支付”。原告认为，《商品房认购协议书》被解除后，被告负有向原告返还购房款及利息的法定义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告中运公司辩称，因被告与原告所签《商品房认购协议书》依法属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该预约合同依法有效，故原告的主张于法无据，贵院应依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：1.被告与原告签订的《商品房认购协议书》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖预售”合同。《商品房认购协议书》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区“名仕·雅居”项目的楼房，并在《商品房认购协议书》签订同时交纳了定金及认购金共计226107元，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，定金及认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《商品房认购协议书》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《商品房认购协议书》第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时定金及认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《商品房认购协议书》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《商品房认购协议书》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。2.从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《商品房认购协议书》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《商品房认购协议书》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。依照（2017）冀0205民初1961号、（2018）冀0205民初191号生效判决及因案涉工程已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》全部证件，故《商品房认购协议书》依法有效。另外，被告也并未与原告签订《商品房认购协议书》解除协议，原告的诉讼请求于法无据、理据不足，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年5月1日，原告葛春伟与被告中运公司签订《商品房认购协议书》1份，该协议书约定原告认购被告建设开发的位于唐山市开平区房屋，该套房屋的建筑面积约为97.19平方米，单价为7471元／平方米，成交总价为726107元，在签订本协议时交清总房款的30%以上（计226107元）。被告葛春伟向被告中运公司交纳了首付款226107元，被告中运公司为原告出具了金额为226107元的《收据》1份。2018年12月21日，原告葛春伟与被告中运公司签订了《名仕雅居退房审批单》，该审批单约定，中运公司与葛春伟双方自愿协商解除“名仕雅居”认购协议，双方即日起解除商品房认购关系，同时就认购金返还达成协议如下：被告中运公司退还已经收取原告葛春伟认购金226107元，通过给付转账的形式履行，退还日期为2019年2月28日一次性支付给原告。《名仕雅居退房审批单》上附有手写的利息约定，内容为：“年息8%，同本金一起退回”。2019年2月28日，原告与其他“名仕·雅居”项目购房者一起向被告中运公司催要认购金。 上述事实，有原告提供的《商品房认购协议书》、被告中运公司出具的收据、POS签购单、《名仕雅居退房审批单》复印件、录音录像以及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《名仕雅居退房审批单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，虽然原告提交的是《名仕雅居退房审批单》复印件，但有录音录像证明原告向被告催要认购金，被告未明确表示拒绝，只表示没有钱给付，故《名仕雅居退房审批单》合法有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。被告中运公司应于2019年2月28日给付原告葛春伟认购金226107元，到期被告未履行给付义务，构成违约。故原告主张的确认其与被告签订的《商品房认购协议书》已解除及被告返还认购金226107元及给付原告以226107元为基数自2017年5月2日起按照年利率8%计算至实际付清之日止的利息，于法有据，本院予以支持。对于原告主张从2017年5月1日起算利息，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告葛春伟与被告唐山市中运房地产开发有限公司于2017年5月1日签订的《商品房认购协议书》已解除。 二、被告唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告葛春伟认购金226107元，并给付原告葛春伟以226107元为基数自2017年5月2日起按照年利率8%计算的利息至实际付清之日止。 三、驳回原告葛春伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5121元，简易程序减半收取2560.5元，由被告唐山市中运房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周立荣 二〇一九年七月一日 法官助理 王 娜 书 记 员 赵 钰