湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1002民初2230号原告(执行案外人)：曾小芬，女，1975年1月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：张帅，湖北多能律师事务所律师。被告（申请执行人）：邓波涌，男，1970年1月29日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：彭涛，湖北三鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈刚，湖北三鼎律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：覃文谦，男，1971年3月7日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：段庭玮，湖北天典律师事务所律师。原告曾小芬诉被告邓波涌、第三人覃文谦执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告曾小芬的委托诉讼代理人张帅，被告邓波涌的委托诉讼代理人彭涛，第三人覃文谦的委托诉讼代理人段庭玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾小芬向本院提出诉讼请求；1、请求法院终止对位于江汉区新华下路5号天润假日4栋3层2室房产的执行，解除该房屋的查封措施；2、请求第三人继续履行原告与第三人于2016年3月15日签订《房屋买卖合同》，将上述房产过户至原告名下。事实和理由：2016年11月14日，对邓波涌与覃文谦借款纠纷一案贵院作出（2016）鄂1002民初1425号民事调解书，后因覃文谦未完全履行该调解书所确定的义务，邓波涌向贵院申请强制执行，贵院于2017年10月10日作出（2017）鄂1002执556号执行裁定书，查封了位于江汉区新华下路5号天润假日4栋3层2室房产，并于2018年4月23日作出拍卖公告。2018年6月27日，原告曾小芬对（2017）鄂1002执556号案件的执行标的提出书面异议。贵院于2018年9月30日作出（2018）鄂1002执异33号执行异议裁定：驳回曾小芬的异议；曾小芬对该裁定不服，遂提出本次执行异议之诉。原告曾小芬与第三人覃文谦双方于2016年3月15日签订《房屋买卖合同》，约定第三人将其位于江汉区新华下路5号天润北湖假日4栋3层2室房产出售给原告，原告向其支付房款248万元。至2017年10月24日，原告已向第三人付清了全部房款。第三人也已将上述房产的钥匙交给原告，该房屋已交付给原告使用。原告与第三人磋商本案房屋买卖事宜、签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》直至原告支付房款的整个过程中，均为善意。2016年3月15日签订《房屋买卖合同》与2016年3月16日支付定金时，本案房屋处于清洁状态，并未有任何查封信息；2017年3月24日，本案房屋仍处于清洁状态，原告选择继续履行《房屋买卖合同》符合合同约定，并于2017年10月24日支付了全部剩余房款，代为归还抵押贷款。而2017年10月25日，原告才得知本案房屋被贵院查封，据此，原告作为（2018）鄂1002执556号案件的善意第三人，不存在过错，贵院不得对本案房屋采取查封措施。被告邓波涌辩称：1、原告陈述多处不实，据被告所知，原告与第三人关系非同一般，本案诉争房屋实际上从2006年便由原告居住，而所谓的发生买卖的行为，恰恰是在执行过程中浮现出来，显然是为了应付诉讼；2、在本案执行过程中，本案第三人至始至终未说明本房屋已被出售，其提出异议也仅针对于房屋价值及装修，并未对权属提出异议，另在本案执行前，第三人作为被执行人，其诉争房屋被荆州区人民法院执行查封，结合原告的陈述和查封时间来看，原告所谓的买卖行为实际上也早于查封行为，然而在荆州区人民法院的卷宗中并未看见原告在该执行过程中提出异议，结合两次执行行为及原告与第三人的关系，及在案件中的表现主张，显然是原告与第三人为逃避执行转移财产而为，其行为严重损害了被告的合法权益。综上，双方买卖合同是虚假的，其所谓的转账凭证也仅仅配合买卖合同的成立，而且转账凭证并不完整，我们在庭前申请法院调查取证，调取原告与第三人等人之间的转账明细，虽然被法院驳回，但被告想证明原告与第三人之间有密切的经济往来，法院在认证证据事实时，应该考虑频繁的资金往来，而非断章取义，这种恶意损害执行人的行为，应当认定为无效。请求法院依法驳回原告的诉求。第三人覃文谦陈述称：原告所主张的诉讼请求有一定的事实依据，法律依据充分，根据合同法的相关原则，第三人应依照合同履行相关约定。原告曾小芬为支持自己的主张向本院提交如下证据：证据1、案外人执行异议申请书、执行异议裁定书、送达证明，拟证明2018年6月27日，原告曾小芬对（2017）鄂1002执556号案件的执行标的提出书面异议。荆州市沙市区人民法院于2018年9月20日作出（2018）鄂1002执异33号执行异议裁定，驳回曾小芬的异议。（2018）鄂1002执异33号执行异议裁定书的送达日期为2018年9月30日。证据2、《房屋买卖合同》、《房屋所有权证》、《土地证》、《个人房屋抵押贷款合同》，拟证明原告曾小芬与第三人覃文谦之间的房屋买卖关系及房屋抵押情况。证据3、2016年3月16日银行转账凭证、2017年10月24日银行转账凭证、收条二张、通知书，拟证明曾小芬已经支付全部房款。2016年3月16日为房屋实际交付日。证据4、《房屋交接书》、《证明》，拟证明从2006年12月至今曾小芬一直占有并居住在诉争房屋中。证据5、《房屋查封信息》、《和解协议书》、《补充协议》、《武汉市房屋产权登记信息查询单》，拟证明2016年10月13日，诉争房屋被荆州区法院查封的相关情况，随后双方达成房屋买卖合同补充协议的相关内容，及诉争房屋产权状态。被告邓波涌对原告曾小芬所举证据的质证意见为：证据1真实性无异议，亦证明了沙市区法院在执行过程中依法进行了送达。证据2《房屋买卖合同》真实性有异议，该份合同是为了应付被告执行而为，涉嫌恶意串通，损害被告的合法权益。房屋所有权证、土地证原件请法院依法核查。房屋抵押合同真实性请法院依法核查，我方认为与本案没有关联性。证据3转账凭证（两份）真实性请法院依法核查。该笔转账不能证明是为了支付诉争房款，被告多次陈述原告与第三人关系非常密切，该笔转账只是两人之间多次经济往来其中一笔。收条（两份）有异议，质证意见同房屋买卖合同。通知书真实性有异议，这显然是第三人为了应付此次诉讼，和买卖合同、转账凭证、收条质证意见一致。银行流水与转账凭证质证意见一致。证据4房屋交接书恰恰说明本案原告与第三人关系非同一般，诉争房屋为2006年11月25日购买，而原告在不到一个月的时间就开始居住房屋，结合证据来看，第三人购买房屋完全是为了原告所居住，且除了合同是第三人签订，该房屋的水、电费等都是原告支付的，与原告在诉状中陈述不符，原告在诉状中陈述在房屋买卖合同签订后，才将房屋钥匙等交付给原告，但实际上是诉争房屋在2006年购买后不久，就交付给了原告使用。证据5房屋查封信息真实性无异议，该查封是在本案执行之前，查封时间是2016年10月13日至2019年10月12日，而原告主张所谓的买卖行为成立于2016年3月15日，也就是说他早于荆州区人民法院执行查封，但是原告并没有向荆州区人民法院主张提出执行异议，也就是在本案中仅仅提出了执行异议。和解协议请法院核查真实性。房屋买卖补充协议真实性有异议，质证意见同房屋买卖合同的意见。产权登记信息真实性无异议。第三人覃文谦对原告曾小芬所举证据的质证意见为：证据真实性、合法性、关联性均予以确认。被告邓波涌为支持自己的主张向本院提交如下证据：证据1、身份证、生效判决书确认书、申请执行书、民事调解书、地址确认书、送达回证、受理通知书，拟证明被告的基本情况；被告依生效调解书申请强制执行。证据2、执行裁定书、执行通知书、报告财产令，拟证明法院依法向第三人送达。证据3、情况说明、协助执行通知书、送达回证、协助执行通知书、送达回证、产权登记信息查询表、告知单、房屋抵押记载信息，拟证明法院依法对第三人房屋市场价值进行评估。证据4、对外委托工作交接表、土地登记卡、致估价委托人函，拟证明法院依法对查封房屋市场价值进行评估。证据5、送达回证（被告签署）、送达回证（第三人签署），拟证明法院对估价报告书向被告及第三人送达；第三人签署报告书时并未说明该房屋已经出售。证据6、异议书、答复，拟证明第三人提出异议仅仅针对价值，评估机构对价值异议提出回复；第三人并未对房屋权属提出异议。证据7、挂号信、执行异议申请，拟证明第三人于2018年4月13日才提出异议；原告提出异议的时间不符合常理。证据8、对外委托工作交接表、工作追记笔录、致估价委托人函送达回证、估价异议、执行笔录，拟证明评估机构重新估价；第三人仅仅对价值提出异议，仍未对房屋权属提出异议；第三人代理人也未对房屋权属提出异议。证据9、中止执行申请书、执行裁定书，拟证明法院查明事实后驳回原告的执行异议申请。证据10、房屋交接书、证明，拟证明原告与第三人关系非同一般，并非所称的买卖关系；原告于2006年就在涉案房屋中居住，并非所陈述的买房后交付的，前后陈述自相矛盾。上述所有的材料均来源于2017鄂1002执556号卷宗中。第三人覃文谦未提交书面证据。原告曾小芬对被告邓波涌所举证据的质证意见为：证据1、2、4、5、8、9无异议。证据3的真实性无异议，但对其证明目的有异议，产权登记信息可以看出法院在2017年10月25日才对该涉案房屋进行查封，原告是在2017年10月24日将全部的房款支付给第三人，原告属于善意取得。证据6异议书、执行异议不是原告出具的，真实性无法核实，由第三人来发表意见。证据7挂号信、执行异议申请书真实性无法核实，并不是原告提交的。证据10真实性无异议，但对其证明目的有异议，我方不存在前后矛盾。第三人覃文谦被告邓波涌所举证据的质证意见为：证据1、2、3、4、5、7、8、9、10无异议。证据6异议书合法性、真实性、关联性均无异议，但同时说明异议书是针对致估价委托函提出的。答复合法性、真实性、关联性均无异议，但内容应该是以我方提交的异议书内容为准。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明:第三人覃文谦于2006年11月25日向武汉鑫城置业有限公司购买案涉房屋，并以该房屋向交通银行武汉分行申请个人房产抵押贷款，贷款金额为51.5万元，贷款期限为15年，三方签订合同并履约后，武汉鑫城置业有限公司与第三人覃文谦办理了房屋交接，在2006年12月7日房屋交接书的业主签字栏中，本案原告曾小芬签名。第三人覃文谦办理了案涉房屋的所有权人登记[房屋产权证号：武房权证江字第××号、江国用（商2007）第140477号]，该房屋抵押权利人为交通银行股份有限公司武汉分行，约定期限2006年12月28日-2022年12月28日。2016年3月15日，原告曾小芬（买方）与第三人覃文谦（卖方）签订《房屋买卖合同》，载明：该房屋设定了抵押；买卖成交价格为248万元；合同签订3日内；买方支付定金28万元；合同签订时，买方实际已经居住在该房屋，买方支付定金之日即视为该房屋交付给买方；自合同签订之日起一年内，买方须解除房屋抵押，解除抵押后3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续等内容。合同签订后，原告曾小芬于2016年3月16日向第三人覃文谦账户通过银行转账28万元。第三人覃文谦于2016年3月17日出具收条，载明收到曾小芬交来购房定金28万元。2016年4月第三人覃文谦提前偿还了该笔贷款，并申请注销了案涉房屋抵押。2016年10月13日，因第三人覃文谦其他纠纷，荆州区人民法院以“2016鄂1003民初1534-1号”执行文书查封了案涉房屋，之后第三人覃文谦与申请执行人达成和解协议，荆州区人民法院于2017年3月，解除了该房屋查封。2017年3月14日，原告曾小芬与第三人覃文谦又签订《房屋买卖合同补充协议》，载明：1、双方继续履行《房屋买卖合同》……5、买受人选择继续履行合同，买受人支付剩余房款，代为归还抵押贷款，解除抵押后三日内办理房屋变更登记……等内容。2017年3月29日，第三人覃文谦以案涉房屋为其他债务承担担保责任，被担保主债权的数额为198.8万元，履行债务期限为2017年3月29日至2022年3月28日。2017年10月8日，第三人覃文谦向原告曾小芬下达通知书，要求原告曾小芬于2017年10月24日之前将第二笔购房款220万元打入覃林茂名下帐号为62×××13的账户。2017年10月24日，原告曾小芬向该账户打款220万元。第三人覃文谦于2017年10月25日出具收条，载明已收到剩余房款220万元。2017年10月25日，本院在执行邓波涌与覃文谦民间借贷纠纷一案中，因覃文谦未履行生效法律文书规定的义务，本院以（2017）鄂1002执556号执行裁定书及（2017）鄂1002执556号之三协助执行通知书，依法查封了登记在覃文谦名下的本案所涉诉争房屋。2018年6月27日，曾小芬以其已购买诉争房屋为由向本院提出执行异议，请求对诉争房屋终止执行并解除查封。本院于2018年7月29日作出（2018）鄂1002执异33号执行裁定书，裁定：驳回案外人曾小芬的执行异议申请。曾小芬遂提起本案诉讼。根据各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：原告曾小芬对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，要确认本案原告曾小芬对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，须同时满足上述四项要求。本案中，第三人覃文谦于2006年11月25日以抵押贷款的方式购得案涉房屋后，原告曾小芬就以案涉房屋业主的身份与武汉鑫城置业有限公司办理了房屋交接，并居住使用案涉房屋至今。2016年3月15日第三人覃文谦与原告曾小芬签订案涉房屋的买卖合同后，原告曾小芬支付了购房首付款，2016年4月第三人覃文谦偿还了银行贷款、注销了房屋，抵押。此时，第三人覃文谦与原告曾小芬已经具备了履行房屋买卖合同，办理案涉房屋权证变更的条件，但原告曾小芬未去办理过户登记，案涉房屋未发生物权变动。2017年3月14日第三人覃文谦与原告曾小芬又签订房屋买卖合同补充协议，约定双方继续履行房屋买卖合同，但截止到同年10月25日前，原告曾小芬仍未去办理过户登记，案涉房屋依然未发生物权变动。故本院认为，原告曾小芬不享有案涉房屋的物权。原告曾小芬主张其未办理案涉房屋过户登记，系因该房屋设定有抵押或者被司法查封所致，其自身不存在过错的理由，本院认为，原告曾小芬在明知案涉房屋存在抵押这一可能阻却房屋过户登记事由的情况下，仍然与第三人覃文谦建立房屋买卖合同关系，并支付定金及全部购房款，其对诉争房屋存在不能过户的风险是有预判。加之，案涉房屋的抵押、司法查封并非持续连接，其间有诸多充足的时间段，是具备办理权证变更条件的，但原告曾小芬怠于行使自己的权利，故原告曾小芬此述不能成立，对于原告曾小芬要求终止对案涉房屋的执行，解除该房屋的查封措施的请求本院不予支持。关于原告曾小芬要求第三人覃文谦继续履行房屋买卖合同并将诉争房屋过户到其名下的请求，属另一法律关系，本案中不予审理，原告曾小芬可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议的复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告曾小芬的全部诉讼请求。案件受理费26640元由原告曾小芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  徐玉贤人民陪审员  冯 静二〇一九年七月一日法官助理许子彪书记员杨振香