辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初304号原告：**，男，1988年8月25日生，汉族，住所辽宁省大连市金州区。原告：王迪，女，1988年3月15日生，汉族，住所。二原告委托诉讼代理人：潘清姝，系辽宁五寰律师事务所律师。被告：曹黎，男，1981年7月2日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李莹，系其配偶。被告：李莹，女，1979年3月8日生，汉族，住所。第三人：大连亿仿房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91210211MA0QDXQC5Q，住所辽宁省大连市甘井子区玉学街1-1-1-2号。法定代表人：张淑梅，系经理。委托诉讼代理人：杜常良，系公司员工。原告**、王迪（以下简称“二原告”）与被告曹黎、李莹（以下简称“二被告”）、第三人大连亿仿房地产经纪有限公司（以下简称“第三人”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，适用简易程序，由审判员马雯菁独任审理，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告**及二原告的委托诉讼代理人潘清姝律师，被告李莹，第三人的委托诉讼代理人杜常良均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月12日，原、被告通过第三人的居间服务，签订了《房地产买卖合同》，约定：二原告购买二被告出售的坐落于大连市甘井子区的房屋，房屋总价款为680000元。签订合同当日，二原告即按约支付定金20000元及居间费10000元。2018年9月下旬，二原告联系第三人要求与二被告办理首付款银行资金监管及贷款手续，第三人组织原、被告三方会谈时，被告李莹以房价上涨、被告曹黎不同意卖房而拒绝按约履行合同。2018年10月13日，二原告再次确认，二被告仍坚持不予履行，且二被告至今未办理完毕案涉房屋抵押登记注销手续。故诉请：1、二被告双倍返还原告定金40000元；2、二被告赔偿原告居间代理费损失10000元；3、第三人协助二被告履行定金返还义务。被告曹黎辩称，不同意原告的诉讼请求。关于被告李莹通过第三人与二原告签订了房屋买卖合同。被告曹黎作为房屋所有权人，不认可这个行为。作为房屋的主人，二原告从未跟我协商过要购买本人的房屋，也未让我到场同意确认并签字，我也没有授权我的配偶李莹签订任何合同，故此原、被告间的合同是无效的，不应受法律保护。买房是大事，二原告在签订合同时不谨慎对待，不与产权人见面确认是否同意并签字，其诉请均应予以驳回。被告李莹辩称，第一，被告李莹与二原告签订的合同属于无效合同，因为房屋产权人被告曹黎并未到场确认同意，也没有授权被告李莹签订合同，二原告也从未与被告曹黎见面商议是否出卖该房屋，根据法律规定，在签订房屋买卖合同时必须所有产权人到场签字确认，合同才属于有效。第二，二原告陈述被告李莹以房价上涨、被告曹黎不同意卖房而拒绝按约履行合同不符事实。二被告均为工薪阶层，且仅有案涉房屋一套房屋，每月还要还2500元贷款，一家老小都住在案涉房屋内，纯为居住使用，不是炒房。原告**没有确认房屋产权人是否同意卖房，现在又自己认为是房屋涨价不卖房，且案涉房屋并没有涨价。综上，驳回二原告的诉讼请求。第三人述称，作为居间方认为签订合同时案涉房屋是属于二被告共同财产，房屋买卖现在无法继续下去，且原、被告对于赔偿没有达成一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：1、2018年3月12日，卖方（合同首部为被告曹黎，代理人为被告李莹；合同尾部为二被告）与二原告（合同中为“买方”）及第三人（合同中为“居间方”）签订《房地产买卖合同》，双方约定：卖方向买方出售坐落于大连市甘井子区的国有产权房屋。该房屋已设有抵押，卖方保证于2018年4月20日前内将注销抵押完毕的产权证原件交付居间方代为保管。房屋售价为680000元，支付方式为：定金20000元，于交接房屋时冲抵房款，买卖双方均同意由居间方代卖方无息保管定金。买方于合同签订之日起七日内，备齐购房首付款180000元，由三方将该款项存入银行做资金监管。合同第五条违约责任约定：如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各自承担居间费用总额的50%；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。买卖双方未按合同约定时间履行义务逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，则违约方按合同的约定承担违约责任。如买卖双方因履行本合同产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息代为保管定金、过户款项及手续文件等，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院已作出生效判决，居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。合同第九条为可补充条款，手写内容为：买卖双方协商一致，2018年10月开始办理手续，手续办理完毕后进行交接倒房，2018年11月8日后办理过户手续，卖方承诺不管市场如何变化，不涨价。关于“2018年10月开始办理手续”的具体内容，二原告称为首付款的资金监管，二被告表示“应该是指办理资金监管，签的时候有点记不住了”。该份合同中被告曹黎的签字为被告李莹代签。同日，二原告与第三人签订《房地产居间服务合同》，合同约定：居间费用为13600元，二原告签署房地产买卖合同，视为第三人已经完全履行居间义务。二原告签订房地产买卖合同后，因原告原因导致合同解除的，二原告需要支付服务报酬。根据二原告提供的收据，原告**于2018年3月12日向第三人交付购房定金20000元、居间费10000元。2、二被告系夫妻，结婚登记时间为2016年9月5日。案涉房屋登记所有权人为被告曹黎，案涉房屋为其购买的上市房改房，权属登记时间为2016年11月7日。现案涉房屋上有抵押登记。关于签订合同时，被告曹黎未进行签字的情况，二原告称系因为被告曹黎有事未到，但去现场查看房屋时见到过被告曹黎。二被告则表示签合同时二被告正在闹矛盾，被告曹黎知道被告李莹要去签合同，但表示即使签了合同也不同意卖房。第三人称因为案涉房屋是二被告的夫妻共同财产，一方签字就生效，故没有要求房产登记产权人被告曹黎签字，也没有要求被告李莹提供授权书。庭审中，二被告表示合同为无效，也不同意出售案涉房屋。二原告则表示合同为有效，但二被告承担违约责任后，可以解除案涉合同。本院认为，案涉房屋的权属登记时间为二被告结婚登记后，在二被告未进一步提供合法有效的夫妻财产约定以证该房属登记所有权人被告曹黎个人所有的前提下，本案中将案涉房屋视为二被告夫妻共有房产。二原告与被告李莹、第三人所签订的《房地产买卖合同》为司法实践中较为常见的“夫妻一方签字出售共有房产合同”，对于此类合同效力亦存有争议。关于二被告所辩称的被告曹黎未签字，故合同应为无效一节，本院认为，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故即使案涉房屋买卖合同签订时，被告李莹对于案涉房屋并没有享有完全的处分权且二原告也未能证明被告李莹取得了被告曹黎的代理权，案涉房屋买卖合同亦仅为效力待定而非当然无效。而且根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”被告李莹签合同出售案涉房屋的行为虽然超过一般家事代理权，但被告曹黎对于案涉房屋的出售及合同的签订是知悉的，且被告曹黎在二原告查看房屋时并未告知二原告其不同意案涉房屋的出售，故对于二原告来说，其有合理理由相信被告李莹取得被告曹黎的代理权出售其二人的共有房屋。故此，本院认为二原告与被告李莹所签订的《房地产买卖合同》是合法有效的，二被告应受该份合同的约束。现二被告明确表示不再履行该合同，二原告亦表示在二被告承担违约责任的基础上可以解除合同，但因原、被告均未明确提出解除合同的诉请，本案中不对解除合同予以确认，仅对二原告主张的双倍定金等诉请进行审理。现二被告并未提供证据证明二原告存在违约行为，故其不履行案涉房屋买卖合同系属违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，二原告有权要求被告赔偿因其违约造成合同解除的损失。同时根据《房地产买卖合同》第五条之规定，如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方，故二被告作为违约方应双倍返还二原告交付的定金共计40000元，其中定金20000元系由二原告交付第三人保管，应由第三人根据合同第五条之规定承担给付责任。二被告虽陈述其二人因房屋出售存在矛盾及合同签订的草率等情形，但民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，故其二人答辩无法对其违约责任予以免除，本案的裁判也应以保护守约方的合法权益为原则。关于二原告主张的居间费用损失10000元一节。首先，虽然合同约定居间费用损失由违约方赔偿守约方，但二原告与第三人间的居间服务合同约定因二原告原因导致合同解除的，二原告需要支付服务报酬。现二原告并非违约方，故依据其与居间方的居间服务合同，已付居间费可能存在退返，不能将原告现支付的居间费用10000元即视为其损失。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现二被告所承担的违约损失为双倍定金部分20000元，二原告所支付的居间费10000元即使全部无法退回，亦在该双倍定金范围内，故本院不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告曹黎、李莹向原告**、王迪支付违约赔偿20000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，第三人大连亿仿房地产经纪有限公司向原告**、王迪返还代为保管定金20000元。如果被告曹黎、李莹，第三人大连亿仿房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告**、王迪的其他诉讼请求。案件受理费人民币1050元【原告按照普通程序及诉讼标的50000元预交】，因简易程序审理减半收取525元，待本判决发生效力后，本院予以退回。其余525元，按照诉请支持比例，由被告曹黎、李莹承担并向二原告支付420元。由二原告自行承担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇一九年七月十一日书记员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。