文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初5451号原告：韩林，男，1974年8月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆百泽实业有限公司，住所地重庆市南岸区茶国新区通江大道121号，统一社会信用代码91500108203151749F。法定代表人：胡仲威，董事长。委托代理人：侯林(一般代理)，女，1986年12月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人：罗丹(一般代理)，女，1986年5月10日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行，住所地重庆市南岸区南坪江南大道24号，统一社会信用代码91500108676135378L。法定代表人：曹阳,行长。委托代理人：张改(一般代理)，重庆静昇律师事务所律师。委托代理人：周训瑜（特别授权），女，1986年9月28日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告韩林诉被告重庆百泽实业有限公司、被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员何流担任审判长，与人民陪审员于明、熊鸿猷组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韩林，被告重庆百泽实业有限公司的委托代理人罗丹，被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行的委托代理人张改、周训瑜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告韩林诉称，2004年12月14日，重庆市南岸区长生信用社与重庆百泽实业有限公司签订了关于南岸区长生桥镇长盛街XX号砖混结构3层住房计189.15平方米的房屋买卖协议，协议第二条明确重庆市南岸区长生信用社拥有对上述房产的合法处分权，重庆百泽实业有限公司已于2004年12月27日将购买该房产款项275397.36元支付给了重庆市南岸区长生信用社。重庆市南岸区长生信用社将前述房产的权证移交给了重庆百泽实业有限公司，但截止2005年7月14日，重庆市南岸区长生信用社未将前述涉案房屋过户至重庆百泽实业有限公司名下。2005年7月14日，重庆市南岸区农村信用合作社长生信用社与原告韩林及被告重庆百泽实业有限公司签订房屋转让协议，重庆百泽实业有限公司将前述涉案房屋转让给原告，原告按约于2005年7月15日向重庆百泽实业有限公司支付了转让款210000元，重庆百泽实业有限公司于2005年7月26日向原告移交了前述房屋的权证，房屋归原告所有。因重庆百泽实业有限公司购房后，并没有办理过户手续，因此，三方签订该房屋转让协议，约定重庆市南岸区农村信用合作社长生信用社应配合原告办理过户手续，并在协议第五条明确约定，重庆市南岸区农村信用合作社长生信用社同意原告暂不办理过户手续，该房产如遇开发商拆迁时，重庆市南岸区农村信用合作社长生信用社应及时告知原告，并协助原告办理拆迁手续，房屋的拆迁赔偿金归原告所有，由原告领取。协议第六条约定，若原告需要办理过户手续，则重庆市南岸区农村信用合作社长生信用社应全力支持配合。原告曾在2007年11月督促重庆市南岸区农村信用合作社长生信用社配合原告办理过户手续，重庆市南岸区农村信用合作社长生信用社也向上级主管部门行文催促，其上级主管部门南岸联社资产管理部也安排了其工作人员刘军找原告了解取证，但一直没有实质性的配合原告办理过户手续。因重庆市南岸区长生信用社现已经注销、其经过改制、重组后归属重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行归口管理，故原告起诉来院，请求判令：1、两被告将位于重庆市南岸区长生桥镇长盛街XX号砖混结构3层住房过户登记至原告名下；2、本案诉讼费由两被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、判令被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行配合原告办理重庆市南岸区长生桥镇长盛街XX号房屋的拆迁手续（签订拆迁补偿合同），拆迁款由原告享有；2、案件受理费由两被告承担。重庆百泽实业有限公司辩称，现在的重庆百泽实业有限公司实际上是收购的之前的重庆百泽实业有限公司，涉案的交易是发生在公司收购前，之前的情况并不是很清楚。通过了解，涉案的房屋是之前的重庆百泽实业有限公司从被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行处购买，因为被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行未过户给重庆百泽实业有限公司，所以重庆百泽实业有限公司也就没法过户给原告，同意将涉案房屋过户至原告名下。另原告变更后的诉讼请求与被告重庆百泽实业有限公司无关，重庆百泽实业有限公司没有意见。被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行辩称，根据南岸区人民政府关于征收长生桥镇旧城改造一期征收项目国有土地上房屋的公告及征收补偿方案显示，涉案房屋已被纳入征收范围，且于2017年7月6日被重庆市南岸区房屋管理局办理行政限制（地、房），禁止办理产权交易手续，原告的诉求已不能履行，且被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行作为涉案房屋的现产权人没有义务协助办理过户手续，原告所依据的相关协议因违反法律的强制性规定为无效协议，原告的诉求无法律和合同依据，均不予认可。原告为证实其诉称事实，向本院举示了以下证据：1、房屋买卖协议（复印件）、现金支票（复印件）；2、房屋所有权证，国土使用证；3、房屋转让协议、进账单2张、收条（复印件）、借条；4、租赁协议、销户回执单、用水业务申请表、离婚证、水电费缴费票据；5、关于长盛街XX号抵债资产处置的说明（复印件）；6、银行凭证20份；7、2001南民初字第2107号民事调解书。被告重庆百泽实业有限公司未举证。被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行为证实其辩称事实，向本院举示了1、不动产登记查询证明、南岸区人民政府关于征收长生桥镇旧城改造一期征收项目国有土地上房屋的公告及征收补偿方案；2、房屋所有权证，国土使用证、房屋所有权登记申请书、土地查询信息、重庆市南岸区长生信用合作社章程、重庆市南岸区农村信用合作联社章程；3、重庆市南岸区长生信用社第四届社员代表大会第二会议决议、关于同意区县（自治县、市）原联社、信用社注销后其债权债务由合并后的联社承接的意见、南岸区农村信用合作社联合社及所辖农村信用合作社合并协议、中国银行监督管理委员会重庆监管局关于同意重庆市南岸区农村信用合作联社开业的批复、收条、企业领取注销证明委托书。经审理查明，2005年7月14日，原告韩林（丙方）与被告重庆百泽实业有限公司（乙方）及重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方已于2004年12月14日，将自有产权坐落于长生长盛街XX号房转让给乙方，但未在房产部门办理相关过户手续。二、甲乙双方保证以上行为真实、合法、有效。三、现乙方自愿将上述房屋产权、居住权转让给丙方并一次性收取转让费贰拾壹万元正。乙方收取转让费后不再向任何单位及个人主张该房屋的所有权和使用权。四、丙方应在本合同签订次日内将贰拾壹万元支付给乙方，乙方收到转让费后付清房屋使用期内水、电费后将房屋两证及钥匙交予丙方。五、甲方同意丙方暂不办理过户手续，当该房屋遇开发商拆迁时，甲方应即时告知丙方，并协助丙方办理拆迁手续，房屋的拆迁赔偿金归丙方所有，由丙方领取。六、若丙方需要办理过户手续，则甲方应全力支持。办理过户手续所发生的税费、出让金等均由丙方负责。七、甲、乙双方在甲方拿到上级批文后（同意将房屋卖给乙方的批文），应配合丙方在公证机关办理公证手续，相关公证费由丙方支付。八、本协议一式三份，协议各方各执一份，均具有同等效力，三方签字后生效，本协议另附甲乙双方房屋买卖协议复印件一份。九、签订协议时丙方交付乙方壹仟元作为定金，余款于次日付清。2005年7月15日，原告向被告重庆百泽实业有限公司汇款210000元。庭审中，原告举示了2004年12月14日，被告重庆百泽实业有限公司（乙方）与重庆市南岸区长生信用社（甲方）签订的《房屋买卖协议》（复印件），在协议载明：一、甲方自愿将坐落于南岸区长生桥镇长盛街XX号砖混结构3层住房及189.15平方米出售给乙方。二、甲方保证自己是上述房屋的法定所有权人，拥有对上述房屋的合法处分权，没有任何第三人向该房屋主张所有权。三、房屋成交价格为275397.36元，待乙方将甲方付清房屋款项后，甲乙双方即办理产权过户手续，甲方将房管证和国土使用证交予乙方。四、乙方交清房款后，甲方及应交付房屋的钥匙给乙方。甲方应付清交房之前所有水、电、气、电话费及物管费等费用。五、办理房地产转移、变更证件手续所发生的税费、土地出让金等均由乙方负责缴清。六、本协议一式两份、甲方、乙方各一份，均具有同等效力，双方签字后生效。被告重庆百泽实业有限公司对该协议予以认可，但被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行表示该协议为复印件，真实性无法核实，且签订主体为重庆市南岸区长生信用社，其公章在2004年6月18日已经销毁。原告表示该协议的签章主体为重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社，并非被告称的重庆市南岸区长生信用社。庭审中，原告还举示了重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社于2007年11月19日出具的《关于长盛街XX号抵贷资产处置的情况说明》，载明南岸联社资产管理部：我社于2001年通过南岸区人民法院长生法庭的调解，收回原巴县渝件皮革厂，长生制革厂的贷款抵押物-长生长盛街XX号房（2001年南民初字第2107号民事调解书），并于2004年7月15日，将该房屋作价壹拾万元（原贷款本金）列入抵贷资产核算。2004年12月14日，我社经口头请示将房屋处置给当时的重庆百泽实业有限公司（法人代表周智文）。成交价格275367.36元，并签订房屋买卖协议。2004年12月27日，重庆百泽实业有限公司如数交来现金支票后，我社将长盛街XX号房的产权证交给周智文。由于当时重庆百泽实业有限公司缺少流动资金，一直想转让该房所以就没有立即办理过户手续。2005年7月14日，重庆百泽实业有限公司将房转让给韩林，韩林至今还未办理过户手续，我社经过了解有以下原因：1、原重庆百泽实业有限公司已于2005年末转让，现在的法人代表已更换为张健，现百泽实业公司不是实际产权人，不愿配合办理相关过户手续。2、韩林不愿意承担两次的转让费用，但如果因此不完善产权，日后开征物业税也会引起纠纷。鉴于以上原因，我社同意韩林的请求，建议联社直接下批文给现在的买方韩林，我社督促其尽快完善产权。对此，原告表示后南岸联社资产管理部也安排了工作人员刘军找原告了解取证，并借走了当时原告买房的房屋转让协议、付款的进账单及重庆百泽实业有限公司出具的收条，并举示了刘军于2007年11月22日出具的《借条》，该《借条》载明：今收到韩林的付款进账单（重庆农村信用社进账单送票依据2份）、收条1份（付百泽实业有限公司）、房屋转让协议1份（三方：长生信用社、重庆百泽实业公司、韩林），同时还举示了2005年7月26日，重庆百泽实业有限公司出具的《收条》（复印件），载明：今收到韩林在重庆百泽实业有限公司购房转账210000元。被告重庆百泽实业有限公司对该组证据均予以认可，但被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行表示该说明及收条为复印件，真实性无法核实，对借条及收条真实性均不予认可，并表示对刘军的身份无法核实且是刘军的个人行为。庭审中，原告举示了重庆市农村信用社贷方传票10张、重庆市农村信用社贷款收回凭证10张并向本院申请调取了存放于被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行处的被告重庆百泽实业有限公司支付给重庆市南岸区信用合作联社长生信用社购买涉案房屋的275397.36元的现金支票及重庆市南岸区信用合作联社长生信用社处置涉案房屋（长生皮革厂贷款抵押资产）抵债资产贷款本金及利息收回凭证20张，拟证明被告重庆百泽实业有限公司购买涉案房屋后，向重庆市南岸区信用合作联社长生信用社支付了相应的购房款。其中重庆市农村信用社贷方传票10张（科目：贷1290）：贷方账号xxxxxxxxxxxxxxxxxxx，交易日期2014年12月17日，账户名称为待处理抵债资产，摘要为现金存入，金额共计100000元；重庆市农村信用社贷款收回凭证10张：客户名：长生制革厂，客户地址：长生长盛街XX号，收回日期为2004年12月27日，还款方式为还息，金额共计175397.36，两项共计275397.36元。另本院调取的现金支票显示2004年12月27日，被告重庆百泽实业有限公司向重庆市南岸区信用合作联社长生信用社交付275397.36元的现金支票，用途为工资及差旅费；另调取的重庆市农村信用社贷方传票及重庆市农村信用社贷款收回凭证与原告举示的一致。被告重庆百泽实业有限公司对前述票据均无异议，并表示被告重庆百泽实业有限公司是向长生信用社支付了相应的购房款，合同已经实际履行；但被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行对前述票据的证明目的不予认可。庭审中，原告还举示了涉案房屋的租赁协议、销户回执单、用水业务申请表、离婚证、水电费缴费票据，拟证明原告从2005年就开始占有使用涉案房屋，原告表示水费票据之所以是“余帮陆”的名字（该“余帮陆”应为“余帮禄”），是因为涉案房屋本身为抵债资产，是余帮禄抵债给重庆市南岸区长生农村信用合作社。被告重庆百泽实业有限公司对该组证据均无异议，但重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行认为该组证据与本案无关。另2001年7月24日，重庆市南岸区长生农村信用合作社与案外人余帮禄（当时住南岸区长生桥长盛街XX号）、胡廷兰（当时住南岸区长生桥长盛街XX号）、王绍菊就原长生制革厂贷款等事宜达成调解协议（2001年南民初字第2107号），约定：一、被告余帮禄、胡廷兰所欠重庆南岸区长生农村信用合作社欠款本金十万元及利息十四万元一千四百六十七元，于二零零一年十二月三十日前付清。二、王绍菊对余帮禄、胡廷兰于一九九二年九月二日向重庆南岸区长生农村信用合作社所借的贷款一万五千元及利息承担连带责任。三、本案案件受理费六千一百三十二元，其他诉讼费一千八百四十元，合计七千九百七十二元由重庆南岸区长生农村信用合作社负担。现涉案位于重庆市南岸区长生桥镇长盛街XX号X层房屋登记于重庆市南岸区长生农村信用合作社名下，于2002年9月3日取得《房屋所有权证》，于2002年9月24日取得《国有土地使用证》，于2017年7月6日被重庆市南岸房屋管理局办理行政限制（地房），于2018年11月20日被重庆市南岸区人民政府纳入关于征收长生桥镇旧城改造一期征收项目范围。另查明，2003年9月28日，重庆市南岸区长生信用合作社第四届社员代表大会第二会议决议成立重庆市南岸区农村信用合作联社，同时注销本社法人资格。本社的所有债权、债务由合并后形成的重庆市南岸区农村信用合作联社继承。2004年4月19日，中国银行监督管理委员会重庆监管局（渝银监复＜2004＞141号）关于同意重庆市南岸区农村信用合作联社开业的批复，同意重庆市南岸区农村信用合作联社开业，注册名称为重庆市南岸区农村信用合作联社，其中原重庆市南岸区长生农村信用社，规范后机构名称为重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社作为重庆市南岸区农村信用合作联社的分支机构。2004年5月11日，重庆市农村信用合作社联合社文件（信改办＜2004＞48号），关于同意区县（自治县、市）原联社、信用社注销后其债权债务由合并后的联社承接的意见，同意各联社及所辖农村信用社召开社员代表大会，形成合并法人的决议并签订协议，按法定程序完成相关手续后，在工商局办理注销，其债权债务按合并协议要求由合并后的区县（自治县、市）农村信用联社承接。2004年5月28日，南岸区农村信用合作社联合社及所辖农村信用合作社签订合并协议，其中，南岸区长生农村信用合作社亦签署了该协议，约定各方的原有债权、债务由合并后成立的南岸农村信用合作联社继承，南岸区农村信用合作联社按照“统一法人、授权经营、分级核算、单独考核”的原则的分支机构进行管理。2004年6月18日，重庆市南岸区长生农村信用合作社印鉴被销毁。2008年7月11日,重庆农村商业银行股份有限公司关于转发重庆银监局批复同意重庆农村商业银行股份有限公司分支机构开业有关文件精神的通知（渝农商行发＜2008＞15号），同意重庆农村商业银行股份有限公司南岸分行及29家分理处开业，并要求各支行2008年8月25日前，按属地监管原则分别到重庆银监局及万州、涪陵、黔江银监分局上缴县（区）农村信用合作联社、重庆武隆农村合作银行及其分支机构金融许可证，领取金融许可证。同时持颁发的金融许可证到当地工商行政管理部门登记，领取工商执照。其中，重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行长生分理处为重庆农村商业银行股份有限公司的分支机构。以上事实有双方举示的前述证据及当庭陈述在卷为佐证。本院认为，原告韩林与被告重庆百泽实业有限公司及重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社签订了《房屋转让协议》，对涉案房屋的转让事宜进行了约定，虽协议签订时，重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社是作为重庆市南岸区农村信用合作联社的分支机构，但一方面，涉案房屋仍登记在重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社的前身即重庆市南岸区长生农村信用合作社名下；另一方面，从原告举示的证据来看，重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社在2004年12月14日就与被告重庆百泽实业有限公司签订了《房屋买卖协议》，虽该协议为复印件，但该协议内容与前述《房屋转让协议》内容能够相互印证，虽被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行辩称该协议主体为重庆市南岸区长生信用社，但根据其自身举证，重庆市南岸区长生农村信用合作社印鉴在2004年6月18日就已经被销毁，不可能再于2004年12月14日进行签章，该协议主体应为重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社，且被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行作为重庆市南岸区农村信用合作联社的继受者，理应保有该《房屋买卖协议》的原件，但其并未举示以证实该复印件的不实，因此，本院对该《房屋买卖协议》的复印件予以认可。同时，根据原告的举证，被告重庆百泽实业有限公司于2014年12月27日，向重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社开具了275397.36元的现金支票，虽载明用途为工资及差旅费，但该现金支票的金额，与重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社同日开具的重庆市农村信用社贷方传票待处理抵债资产10张（科目：贷1290）及重庆市农村信用社贷款收回凭证10张（客户名：长生制革厂）的票据总金额完全一致，结合涉案房屋的由来，该款项即为被告重庆百泽实业有限公司按照《房屋买卖协议》约定支付的购房款具有高度盖然性，虽被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行辩称该现金支票的用途为工资及差旅费，但其并未举证证明该笔款项的具体发放路径及明细，且该情况与原告举示的《关于长盛街XX号抵贷资产处置的情况说明》的内容能够相印证，虽该情况说明亦为复印件，但该协议内容与前述的《房屋买卖协议》及《房屋转让协议》及原告韩林现掌握涉案房屋的房屋产权证原件、国有土地使用证原件及占用使用涉案房屋的实际情况相印证，也就是说，被告重庆百泽实业有限公司从重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社购买了涉案房屋后，即按照约定支付了购房款275397.36元。无论是曾经的重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社或重庆市南岸区农村信用合作联社，还是现在的重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行作为特定的金融机构，对于其自身债务的核销处理、资金由来及去向、账务处理等有着极严格的财务会计要求及审计制度。因此，面对涉案的房屋的由来、债务核销及275397.36元的账务，当时的重庆市南岸区农村信用合作联社不可能不核实、不审查、不审计，也就是说，从2004年12月17日，重庆市南岸区农村信用合作联社长生信用社与被告重庆百泽实业有限公司签订《房屋买卖协议》，被告重庆百泽实业有限公司于2004年12月17日支付购房款再到2005年7月14日，与原告再签订《房屋转让协议》及原告对涉案房屋的占用使用事实，重庆市南岸区农村信用合作联社还是现在重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行不可能不知情，然而，直至今日，无论是曾经的重庆市南岸区农村信用合作联社还是现在重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行也未提出过认可异议，主张过任何权利，涉案房屋也一直是原告韩林在占有、使用。因此，无论是曾经的重庆市南岸区农村信用合作联社还是现在重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行对涉案房屋买卖及转让事宜应是清楚并认可的,原告韩林及被告重庆百泽实业有限公司均按约支付了购房款。被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行也未举证证明，涉案交易存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的情形。因此，现重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行作为重庆市南岸区农村信用合作联社的继受者及涉案房屋的继受者和管理者，理应按约履行合同义务，因现涉案房屋已纳入拆迁征收范围，其应当按约协助、配合原告办理拆迁手续，房屋的拆迁赔偿金理应归原告所有，由原告领取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行于本判决生效之日起三日内配合原告韩林办理位于重庆市南岸区长生桥镇长盛街58号房屋的拆迁手续，该房屋的拆迁赔偿金归原告韩林所有，由原告韩林领取。本案案件受理费4450元，由被告重庆农村商业银行股份有限公司南岸支行承担（此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起三日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长 何流人民陪审员于明人民陪审员 熊   鸿   猷二〇一九年七月十五日法官 助理 羊   芳   程书 记 员 庞       丹