四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初2116号 原告：成都兴城人居地产投资集团有限公司，住所地：成都高新区锦城大道999号。 法定代表人：何坤，系公司董事长。 委托诉讼代理人：闵丹，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：李琪，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。 被告：金铃子，女，1986年11月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：李建宏，四川泰仁律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：伏丹，四川泰仁律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：严娅，女，1984年9月25日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：罗亦文，四川拓都律师事务所律师，特别授权代理人。 原告成都兴城人居地产投资集团有限公司（以下简称“兴城人居公司”）与被告金铃子、严娅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴城人居公司委托诉讼代理人闵丹，被告金铃子委托诉讼代理人李建宏、伏丹，被告严娅委托诉讼代理人罗亦文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兴城人居公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付拖欠原告的锦城大道1000号xxx房屋占有使用费368753.11元（从2017年8月28日起计算至2018年7月11日），并支付利息，利息计算方式：以房屋占有使用费368753.11元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算，从2017年8月28日暂计算至2018年10月19日，实际应计算至两被告付清房屋占有使用费本金为止，利息暂定为12005.48元，前述合计380758.59元；2、判令本案的诉讼费、保全费、律师费由二被告连带承担。事实及理由：2016年12月16日，二被告占用原告所有的锦城大道1000号xxx面积为xxx平方米的房屋，原、被告确认的租金标准为67/㎡。两被告自2017年8月28日起至2018年7月11日实际占用使用该房屋，未支付该房屋的占有使用费，虽经原告多次书面催收，二被告截至起诉日仍未支付欠付的房屋占有使用费及利息。原告认为，二被告拖欠房屋占有使用费及利息的行为严重违反诚实信用原则，极大的侵害了原告的权益。 被告金铃子答辩称：1、兴城人居公司是业主，成都优高投资有限公司（以下简称“成都优高公司”）是他们委托的物业管理公司及第一承租人。2012年7月9日，兴城人居公司与成都优高公司签订《物业租赁合同》，租期期限至2025年3月30日，金铃子与成都优高公司曾签订《房屋租赁合同》，约定租期是2015年12月1日至2025年3月30日，面积是400平方米，单价是56元/平方米，金铃子是第二承租人，且该合同已于2017年6月30日终止，之后案涉房屋由成都优高公司承租并使用，与金铃子无关，且金铃子与兴城人居公司未订立过书面的《房屋租赁合同》，也无其他经济来往，故金铃子不是本案适格被告；2、从2017年7月1日起，该房屋由严娅实际占有和使用，并向兴城人居公司缴纳了2017年7月1日至2017年8月27日期间的租金67221.83元及履约保证金35252.72元，在严娅与兴城人居公司订立的新的房屋租赁合同关系中，租赁面积为xxx平方米，租赁单价是67元或65元/平方米，我们不太清楚具体情况，应由原告举证证明，即使是合同有订立，如果是7月1日之后兴城人居公司与严娅订立了《房屋租赁合同》，面积应该是没有变的，单价重新商定是他们的事情；3、根据（2016）川0191民初13178号生效判决书确认的事实可知，兴城人居公司与成都优高公司签订的合同已于2016年12月16日解除，我方当事人与成都优高公司的合同随之终止。2016年12月17日至2017年6月30日期间，成都优高公司的转租行为系无权处分，效力待定，后经兴城人居公司追认形成了事实租赁关系，我方无过错。 被告严娅答辩称：1、严娅不是案涉房屋的承租人，因为严娅与原告之间没有租赁合同，不存在租赁关系，严娅也没有实际占有、占用案涉的房屋，因此严娅不是本案的适格被告；2、金铃子与成都优高公司签订了租赁合同，金铃子代理人也自认是案涉房屋承租人，也是实际使用人，所以原告应当向金铃子主张权利，不应向严娅主张权利；3、根据原告提供的证据，金铃子与魏亮于2017年7月1日签订了合作协议，签订合作协议之后，在2017年7月11日开始有合作关系，金铃子仍然是实际的承租人；4、严娅与金铃子从来没有签订过转让协议或合作协议，原告提供的转让确定协议仅是一个意向性合同，并没有实质性的条款；5、关于本案案涉房屋的面积，与原告起诉状主张的不同，因为在兴城人居公司与成都优高公司的合同里面，面积和租赁单价是56元/平方米，与优高与金铃子的租赁合同里面，面积是四百多平方米，并非原告主张的五百多平方米；6、对原告主张被告实际占用的期限也不予认可，因为原告没有提供相应的证据。 经审理查明，2007年11月5日，成都人居置业有限公司（以下简称“人居置业公司”）通过出让方式取得坐落于成都高新区南部园区xxx的城镇混合住宅用地的使用权。2014年3月26日，在前述地块上修建的住宅及商业房屋（共14层，含地下2层，建筑面积为25907.60㎡）登记为兴城人居公司单独所有。 2012年7月9日，人居置业公司（承租人、甲方）与成都优高投资有限公司（承租方、乙方）（以下简称“成都优高公司”）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、乙方租赁甲方所有的位于成都高新区锦城大道天府世家临街xxx房屋，总面积20xxx.xx平方米；2、第x层建筑面积为1xxx.xx平方米；3、租赁期限为11年，自2014年4月1日起至2025年3月31日止，其中2014年4月1日至2015年3月31日为免租期；4、租金按照建筑面积计算，4楼租金每平方米56元/月，以后每两年在上一年租金基础上递增3%；5、租赁期间，乙方未经甲方同意擅自将承租的房屋转租、转借、转让或调换使用的，甲方有权解除合同，乙方除向甲方付清已租赁期限租金外，乙方已支付的保证金不予退还，且乙方应按照十年租金总额的20%向甲方支付违约金，如给甲方及其他第三方造成损失的，由乙方负责赔偿。 2015年12月1日，成都优高公司（甲方）与金铃子（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、根据甲方与人居置业公司于2012年7月9日签订的租赁合同，承租人居置业公司开发的位于成都市高新区锦城大道的天府世家临街xx号物业，本合同涉及该物业的部分为第x层建筑面积约为4xx平方米，乙方已明确知道该房屋套内使用面积，清楚知晓甲方与业主签订的租赁合同的性质认可并自愿承担；2、本合同租赁期限为2015年12月1日起至2025年3月30日止，其中2015年12月1日至2016年6月30日为免费装修期；3、租金按季度支付一次，乙方应于本协议签订之日向甲方支付首期租金67200元，此费用不含物业管理费。本合同约定的租金从第五年开始，每年在上一年的租金基数上递增5%，直至本协议期限届满；4、租赁期间，乙方私自将承租的房屋转租、转让的，甲方有权解除本合同。此后，金铃子以承租房屋为地址，开办了“花咕朵艺术中心”。 2016年11月23日，人居置业公司以成都优高公司为被告、案外人珙桐酒店投资管理有限公司、四川尚真健康管理有限公司、北京优思体智教育科技有限公司、成都弘韵飞乐文化传播有限公司、冯天万为第三人，就房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，要求解除人居置业公司与成都优高公司于2012年7月9日签订的《房屋租赁合同》，将案涉房屋腾退给人居置业公司并支付租金、违约金。 2017年3月20日，成都优高公司出具《收据》，载明收到金铃子固定利润（2017.4.1-2017.6.30）67200元。 2017年4月20日，就人居置业公司起诉成都优高公司，要求腾退房屋并支付租金、违约金一案，本院作出（2016）川0191民初13178号民事判决书，判决确认人居置业公司与成都优高公司于2012年7月9日签订的位于成都高新区锦城大道的天府世家临街xx约x万平方米物业的《房屋租赁合同》于2016年12月16日解除。 2017年5月2日，花咕朵艺术中心工作人员通过QQ向人居置业公司工作人员发送《房屋租赁合同》，同时告知人居置业公司工作人员称“面积400，租金单价22400一个月，承租人金铃子，租赁期限2015年12月1日至2025年3月30日，最后一次交钱是3月27日”。 2017年5月12日，花咕朵艺术中心工作人员通过QQ向人居置业公司发送消息称“我们新签合同大概是什么时候？”，人居置业公司工作人员回复称“目前还没有定签合同的事，最快结果也要等判决书生效之后我们才会决议”。 2017年5月18日，（2016）川0191民初13178号民事判决书发生法律效力。 2017年6月16日，本院向成都优高公司出具（2017）川0191执2935号执行通知书，载明（2016）川0191民初13178号民事判决书已发生法律效力，申请执行人于2017年6月9日向本院申请强制执行，本院于2017年6月9日依法立案执行。现责令成都优高公司于收到本通知书之日起十日内向申请执行人返还承租的天府世家临街xxx约x万平方米物业。 2017年7月6日，经人居置业公司委托，四川仲钧测绘有限责任公司出具《房产计算成果报告》，其中花咕朵艺术中心所在房屋面积为5xx.xx㎡。 2017年7月11日，金铃子（甲方）与魏亮（乙方）签订的《合作经营协议》，主要约定：1、就金铃子承租的案涉房屋，双方决定在该房屋内开展教育培训项目，并由乙方独立经营，甲方不参与经营，合作期限为2017年7月11日起至2025年3月30日止；2、合作方式为：甲方提供合作项目房屋的租赁权，乙方提供经营所需资金和经营管理团队；3、项目分成按季度分配一次，乙方应于本协议签订之日当日内向甲方支付首期项目分成67200元，乙方须于本季度届满前30日内支付下季度的项目分成，金额同前。第一年甲方按首期项目分成标准分配，从第二年开始，每一年在上一年项目分成的基数上递增5%，直至本协议期限届满；4、为确保合作房屋设施完好以及合作期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳22400元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清应缴纳的所有费用后，甲方应在三日内将保证金全额退还乙方。同日，金铃子（甲方）与魏亮（乙方）又签订《合作经营协议》补充协议，主要约定：1、甲方将位于成都市锦城大道的天府世家13号4层房屋整体装修转让与乙方使用，乙方自愿承担15万元装修费用，并按本协议约定向甲方支付。2、乙方清楚知晓甲方现即将与该楼层所属企业人居置业公司重新（签订）合同，并自愿在新合同签订后按照新合同执行该房屋使用且承担相应费用。3、由于现期间人居置业公司并未给甲方拟定新租赁合同，故而乙方现使用房屋期间按照甲方之前合同执行租金缴纳，待新合同签订后按新合同执行。4、本协议签订之日起三日内，甲方应向乙方交付房屋，交付之日起乙方承担该房屋使用期间租金及责任，甲方不再承担之后任何责任。5、乙方签订合同之日起，需按照一季度三个月67200元项目分成向甲方缴纳，不得拖欠，水电、物业等由乙方自行缴纳。在乙方签订合同期间，甲方有义务尽快与房屋所有权人签订新合同，在条件允许的情况下可直接更换乙方与人居置业公司订立新租赁合同，签订新租赁合同后租金由乙方直接向出租方交纳。6、如无法更换乙方签字、在甲方与房屋所有权人新合同签订后，甲乙双方根据新合同重新签订合作协议或转租合同。7、本协议签订之前甲方已招收的学员，其后续的培训及管理由乙方负责，甲方向乙方一次性支付老师课时费及学院管理费50000元，之后的任何学员的费用及管理安全责任均由乙方负责，甲方不承担任何责任。同日，魏亮通过现金及转账的方式向金铃子支付10万元。 2017年7月13日，经人居置业公司委托，四川天润四通房地产评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，载明高新区锦城大道1000号“天府世家”xxx号面积5xx.xx㎡，该4楼租金单价67元。 2017年9月11日，人居置业公司在第三会议室组织召开专题会议，研究解决关于天府世家13号楼第三方商家遗留问题相关事宜，金铃子参加了本次会议。本次会议纪要载明：前期为妥善解决与成都优高公司解除天府世家xx号楼房屋租赁合同及后续事宜，人居置业公司研究同意，附条件地与13号楼所有商家直接建立新的租赁合同关系。 2017年9月20日左右，金铃子（甲方）与严娅（乙方）签订《转让确认协议》，主要内容为：甲方于2017年7月11日签订位于成都市高新区锦城大道1000号田园谷歌酒店四楼花咕朵舞蹈艺术中心整体装修连同学生转让于乙方。由于该房屋需重新签订租赁合同、甲方需配合乙方完成签约前各项手续内容，所以于2017年9月20日，甲方已完成乙方签约前所有细节问题、包括6月30日前所有费用收据缴纳、租赁合同缴纳、7月1日到8月27日房屋租金缴纳等。本确认书签字后，双方于2017年9月20日起再无此房屋租赁关系。此房屋之后所有经营使用及责任归乙方所有，甲方无权干涉。之后合同签约由乙方自行完成，甲方无权参与干涉。 2017年9月20日，花咕朵艺术中心工作人员再次通过QQ向人居置业公司工作人员发送消息称“我们现在给你们缴费是先补7月1--8月27的租金和一个月押金是吗？签约的时候再付后面三个月一季度的租金吗？”，对方回复称“对，打了款把凭证发给我哈”。 2017年9月21日，严娅向人居置业公司分三次转账50000元、50000元、2475元，共计102475元（该费用包括2017年7月1日至2017年8月27日期间的租金526.16㎡×67元/㎡×12月÷365天×58天=67221.63元、一个月的保证金526.16㎡×67元/㎡=35252.72元，共计102474.35元）。同日，花咕朵艺术中心工作人员通过QQ向人居置业公司工作人员发送付款凭证截图，并告知“我们花咕朵的转账记录哈，我们老板直接转的”，同时，花咕朵艺术中心工作人员询问“我们明天过来签合同可以吧？”，人居置业公司回复称“不行……要提供资料过来，然后同事要制定合同，最快都要下下周”，花咕朵艺术中心工作人员询问称“什么资料，没说提供什么了啊，我们是个人签字，是不是就交身份证复印件？”，人居置业公司回复称“对”，花咕朵艺术中心工作人员称：“我明天叫我们老板来交，我的没用”。 2018年1月10日，“成都人居置业有限公司”更名为“成都兴城人居地产投资集团有限公司”。 2018年3月6日，兴城人居公司以成都优高公司为被告诉至本院，要求成都优高公司支付2016年11月20日至2016年12月16日期间的房屋租金、违约金，并支付2016年12月17日起至各次承租人相应实际腾退承租的房屋之日的全部房屋占有使用费、资金利息。经本院（2018）川0191民初4246号民事判决书认定，4层1-2号花咕朵艺术中心，面积526.16㎡，参照案涉合同的起始租金为56元/月/平方米，递增后租金为57.68元/月/平方米，房屋占有使用费的起算时间为案涉合同解除的次日即2016年12月17日，该商铺腾退日期为2017年6月30日……。 2018年3月29日，兴城人居公司向金铃子出具《房屋占有使用费缴纳通知单》，要求金铃子在2018年4月4日之前交清案涉房屋的占有使用费（2017.8.28-2018.5.27）共计317274.48元。一位名叫“涵涵”的人在该通知单上签收。 2018年6月8日，兴城人居公司员工向严娅发送短信称，严娅女士您好，这里是人居地产集团资产管理部，您承诺的今天缴纳的部分房屋占有费用，由于今天无法联系到您，若您收到短信，请回复，否则我公司将发律师函。 2018年6月14日，兴城人居公司员工向严娅发送短信称，严娅女士您好，这里是人居地产集团资产管理部，您承诺的缴纳的部分房屋占有费用一直未缴纳，请尽快缴纳，否则我公司将发律师函。 2018年6月25日，兴城人居公司委托国浩律师（成都）事务所闵丹律师通过EMS向严娅发送《律师函》，载明：您一直占用我公司所有的锦城大道1000号xxx房屋至今，却一直未与我公司签订《房屋租赁合同》，依照兴城人居集团与您确认的租金标准67元/㎡，租赁面积5xx.xx㎡，您自2017年8月28日起未向兴城人居集团支付房屋占有使用费。特致函：严娅应于2018年6月30日前一次性支付2017年8月28日至2018年8月27日期间的房屋占有使用费423032.64元，并与兴城人居公司取得联系并签订《房屋租赁合同》。如逾期仍不签订《房屋租赁合同》或不支付或未一次性足额支付，兴城人居公司将立即收回房屋。同日，兴城人居公司以案涉租赁房屋为地址向严娅进行邮寄送达。 2018年7月5日，金铃子通过律师向兴城人居公司回函，该函载明，自2017年7月1日起，该房屋的实际占有使用人为严娅，且按贵方要求，该房屋的租赁面积、单价发生变更，2018年9月21日，严娅按照变更后的标准向贵方支付了2017年7月1日至2017年8月27日期间的房屋占有使用费。作为该房屋的业主和管理方，贵方已明确知晓房屋目前的实际占有使用人为严娅。 2018年7月11日，兴城人居公司将案涉房屋予以上锁收回。 2018年7月12日，兴城人居公司员工向严娅发送短信称，严娅女士您好，2018年7月11日下午，我公司对您占用的物业（xxx）进行了封存，请您于2018年7月13日前与我公司联系，并缴纳所欠付的房屋占有使用费423032.64元。 2018年7月17日，兴城人居公司员工向严娅发送短信称，请您务必于18日17点前与我公司取得联系，否则我公司将向法院申请立案。 上述事实有《房屋租赁合同》、《收据》、（2016）川0191民初13178号民事判决书、QQ聊天记录、（2017）川0191执2935号执行通知书、《房产计算成果报告》、《合作经营协议》及补充协议、《房地产估价报告》、会议纪要、《转让确认协议》、转账记录、（2018）川0191民初4246号民事判决书、《房屋占有使用费缴纳通知单》、短信、《律师函》、当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。 人居置业公司于2018年1月10日更名为兴城人居公司，其权利义务由变更后的主体予以承继。 所谓转租，系承租人在租赁物上为次承租人再次设定的租赁权，次承租人的新租赁权以承租人的租赁权为权利来源。在原租赁合同因法定情形被解除后，承租人丧失了租赁权，则此后衍生的次承租人的租赁权亦失去了衍生的基础，最终次承租人对租赁物的占有亦转化为无权占有。就本案而言，兴城人居公司与成都优高公司于2012年7月9日建立租赁合同关系，成都优高公司与金铃子于2015年12月1日建立转租合同关系。后经本院（2016）川0191民初13178号民事判决书认定，兴城人居公司与成都优高公司签订的《房屋租赁合同》于2016年12月16日解除，则自2016年12月17日起，金铃子作为次承租人享有的承租权丧失，其对案涉房屋的占有使用缺乏合同依据，因此转变为无权占有。金铃子辩称，2016年12月17日（兴城人居公司与成都优高公司租赁合同解除次日）至2017年6月30日（金铃子支付费用的截止日）期间，其与兴城人居公司形成事实租赁关系，但从成都优高公司出具的《收据》可知，金铃子虽缴纳了截止2017年6月30日的房屋使用费，但收款方为成都优高公司，而非兴城人居公司；同时结合本院（2018）川0191民初4246号民事判决书可知，兴城人居公司已经就2016年12月17日至2017年6月30日期间的房屋占有使用费向成都优高公司主张权利并获得支持。综上，2016年12月17日至2017年6月30日期间，金铃子向成都优高公司支付了房屋占有使用费，成都优高公司向兴城人居公司支付房屋占有使用费，金铃子履行义务的相对人并非兴城人居公司，故对金铃子辩称其与兴城人居公司形成事实租赁关系的意见，本院不予采纳。 根据前述分析可知，2016年12月17日至2017年6月30日期间，金铃子基于无权占有使用房屋。此后，案涉房屋仍然以“花咕朵艺术中心”的名义经营，兴城人居公司认为案涉房屋持续由金铃子使用具有一定的合理性，但至2017年9月21日，严娅以自己的名义向兴城人居公司补交了2017年7月1日至2017年8月27日期间的费用，并由花咕朵艺术中心工作人员告知“我们老板直接转的”，在此情形下，本院认为，严娅及金铃子已经向兴城人居公司披露自2017年7月1日起严娅为案涉房屋的实际使用人，兴城人居公司无权再向金铃子主张权利，故对兴城人居公司对金铃子的主张，本院均不予支持。另，根据QQ聊天记录可知，花咕朵艺术中心的工作人员向兴城人居公司确认，是否补交2017年7月1日至8月27日期间的租金及一个月押金，兴城人居公司工作人员予以肯定，此后兴城人居公司亦收到了前述期间的租金。在此情形下，本院认为，经兴城人居公司同意，严娅与兴城人居公司于2017年7月1日重新建立不定期的事实租赁关系。审理中，严娅否认其为案涉房屋的实际使用人，但从金铃子与严娅的聊天记录及严娅的付款记录可知，其不可能在未使用房屋的情形而支付费用，故对严娅前述辩解意见，本院不予采纳。截止2018年7月11日，兴城人居公司将案涉房屋予以上锁收回，兴城人居公司与严娅之间的事实租赁关系终止。 2017年7月1日至2018年7月11日，严娅持续使用案涉房屋，其应当向兴城人居公司支付租金。兴城人居公司主张，其按照《房地产估价报告》主张案涉房屋的面积为526.16㎡，单价为67元/㎡。根据转款记录可知，严娅于2017年9月21日向兴城人居公司转账102475元，该费用包括2017年7月1日至2017年8月27日期间的租金526.16㎡×67元/㎡×12月÷365天×58天=67221.63元、一个月的保证金526.16㎡×67元/㎡=35252.72元。由此可知，严娅以实际履行行为表示对租金标准的认可，故对兴城人居公司主张的租金标准，本院予以采纳。2017年7月1日至2018年7月11日，严娅应当向兴城人居公司支付租金435781.57元（526.16㎡×67元/㎡×12月÷365天×376天）。因严娅于2017年9月21日的付款中包含了保证金，而双方对保证金并无特别约定，兴城人居公司要求参照其与成都优高公司的合同对保证金予以没收，无事实及法律依据，故本院认定，该保证金应当一并用以抵扣租金。综上，严娅应向兴城人居公司支付租金435781.57元，扣除已付102475元，严娅还应向兴城人居公司支付租金333306.57元。另，因严娅与兴城人居公司形成事实租赁关系，双方并未约定付款时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2018年6月8日、6月14日、6月25日，兴城人居公司多次向严娅催收费用。2018年7月12日，兴城人居公司再次向严娅发送短信，要求严娅于2018年7月13日前支付费用，故本院认定，严娅经催告后仍未履行付款义务，其应自2018年7月14日起至付清之日止，以欠付租金333306.57元为基数，按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率支付利息。关于律师费，因兴城人居公司与严娅并未就此费用的负担进行约定，故对兴城人居公司要求严娅负担律师费的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告严娅于本判决生效之日起十日内支付原告成都兴城人居地产投资集团有限公司租金333306.57元及利息，利息的计算方式为：自2018年7月14日起至付清之日止，以欠付租金333306.57元为基数，按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算； 二、驳回原告成都兴城人居地产投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3506元，由被告严娅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢菲 二〇一九年七月十一日 书记员  唐欢