包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初12号原告：大连万象美物业管理有限公司包头分公司。负责人：李传玉，总经理。委托诉讼代理人：乌兰托亚，内蒙古辰星律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭敏，内蒙古辰星律师事务所律师。被告：李尚俊，男，1963年12月5日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：包永佳（被告李尚俊的外甥女），1983年1月21日出生，蒙古族，个体经营者，住内蒙古自治区包头市。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司与被告李尚俊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人郭敏、被告李尚俊及其委托诉讼代理人包永佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2012年9月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费共计24916.74元及依据双方签订的《前期物业管理服务协议》向原告支付的违约金27655.12元；2.被告支付原告2011年6月15日至2015年10月23日的暖气费合计54693.66元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告与大连万达物业管理有限公司包头分公司（现更名为大连万象美物业管理有限公司包头分公司）签订《前期物业管理服务协议》。合同约定：被告购买位于包头市××区号、XX号房屋后，由原告按建筑面积每月每平方米7元向被告提供物业服务，被告应于每年度开始10日前预交下一年度物业服务费，逾期每日按欠费的千分之一支付违约金。协议签订后，原告依约为被告提供物业服务。但被告作为包头市青山区万达广场写字楼B座XX号、XX号房屋业主，无视原告的数次催缴，以房屋出租为由拒绝向原告缴纳物业服务费及暖气费；截止2015年止，被告拖欠原告物业服务费、暖气费合计79610.40元。被告的违约行为，不仅增加了原告公司的资金压力，更严重地阻碍了原告物业服务工作的进行，给原告造成巨大的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》之相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院维护原告的合法权益，依法支持原告的诉讼请求。被告李尚俊辩称，针对原告的起诉，做如下答辩：拖欠2012年9月1日至2015年6月30日物业服务费、2011年6月15日至2015年10月23日暖气费属实。该费用是以前的租户欠的，并非答辩人所欠，答辩人认为原告应该向之前租户追索物业服务费及暖气费。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司向本院提交如下诉讼证据：1.《不动产产权情况表》2份，原件；2.《前期物业管理服务协议》及《物品交付确认书》各1份，原件；3.《供用热力合同》1份，复印件；4.《房屋交付验收表》、《交付使用签收单》各1份；5.《交底培训记录表》1份，原件；6.收据10页；7.《写字楼B座业主文件接收记录表》8页，复印件；《物业费催缴通知书》、告知函、短信截屏、微信截屏复印件；8.欠费明细1份；9、缴款明细1份；10.《核准变更登记通知书》1份，营业执照复印件1份。原告提交以上证据的证明目的：被告李尚俊系包头市青山区青年路26号包头万达广场XX、XX号房屋的所有权人（业主），上述房屋的建筑面积总计656.66㎡，年物业服务费合计55159.44元，年暖气费合计20456.25元；原、被告签订1份《前期物业管理服务协议》，合同约定：原告为被告李尚俊坐落于包头市××区号包头万达广场XX、XX房屋提供物业服务，被告李尚俊于2011年6月15日开始缴纳物业服务费及相关费用，物业服务费被告按建筑面积每月每平方米7元向原告缴纳。若被告逾期缴纳物业服务费，每日应按欠费金额1‰支付原告违约金。在包头市青山区大连万达广场商圈范围内，除住宅及公寓楼按居民单价收取供热费用，其余商铺、商场及本案所涉及写字楼均按非居民单价每月每平方米5.192元收取供热费用且大连万达广场范围实行整体供热，原告公司需先行垫付年度供热费用。被告拖欠物业服务费及暖气费的相关事宜，原告已尽到告知义务。现被告欠原告2012年9月1日至2015年6月30日物业服务费24916.74元、2011年6月15日至2015年10月23日暖气费54693.66元；2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司变更名称为大连万象美物业管理有限公司包头分公司。被告李尚俊对原告提交的证据1、证据2、证据4、证据6、证据10的真实性及证明目的没有异议，对证据3的真实性无异议，但对5.192元的供暖费标准有异议；对证据5、证据7的真实性及证明目的均有异议，被告均称未收到原告的培训通知，原告未向其催缴以上费用；对证据8真实性无异议，对证明目的有异议，应该向租户催缴；对证据9的真实性无异议，物业服务费被告只缴纳过12000多元，其余均为租户缴纳。收房时只缴纳过物业服务费，未缴纳过暖气费。被告李尚俊未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据1、证据2、证据4、证据6、证据7、证据10的真实性及证明目的本院予以确认；对原告提交证据3、证据5、证据9的真实性本院予以确认，对证明目的本院不予认定，对证据8不做认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司系为包头市青山区万达广场公寓及写字楼提供物业服务的企业（2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司包头分公司）。被告李尚俊系包头市青山区青年路26号包头万达广场XX、XX号写字楼的所有权人，以上两套写字楼建筑面积总计为656.66平方米。被告李尚俊购买上述房屋后与原告于2011年5月23日签订《写字楼入伙交接手册》，包括《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《物品交付确认书》、《房屋交付验收表》等内容。《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告提供有偿物业服务，包头万达广场写字楼物业服务费按实测建筑面积每月每平方米7元收取，按入伙通知书规定的交房截止时间开始计取，每一年为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预交下一结算周期的物业管理服务费，逾期每日按应交物业管理服务费的3‰支付违约滞纳金。水、电、暖气费自房屋交付之日起按表或建筑面积结算，由业主自行向相关单位直接缴纳或由原告代为收取。业主必须在收到包头万达广场投资有限公司发出入伙通知书（含信函、报纸广告等）之后起7日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，视为业主已验收并收房，并承担该房产的业主责任，于入伙通知书约定入伙之日起开始支付各项管理费用；受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费、暖费，燃气费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务管理费用），收费标准执行政府规定。如相关政府单位对水费、电费、暖气等收费只对总表负责，那么原告将在政府规定的收费标准基础上增加相关管线损耗及能源公摊费用，如业主未能如期足额缴纳原告所代收代缴的各类费用，原告有权对业主停供水、电、暖等，甚至停止物业服务。《物品交付确认书》第10条内容为：“本人同意自2011年6月25日开始每年按时缴付物业服务费及物业相关费用”。原、被告对2012年9月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费共计24916.74元的金额无异议。原告提交包头市热力总公司（供热人）与包头万达广场投资有限公司（用热人）签订的《包头市热力总公司供用热力合同》复印件，该合同的期限为2018年9月30日起至2019年9月30日止，该合同显示包头万达广场投资有限公司开发的包头市青山区万达广场由包头万达广场投资有限公司于每年10月15日前全额付给供热人。合同约定：采暖期开始前，按热表结算的建筑物，用热人需按照非居民用户4.4元∕月·平方米的单价缴纳全额热费，待采暖期结束，抄录完毕热计量表读数后，再按照计量价格标准进行结算。原告以此为由要求二被告按5.192元∕月·平方米的价格标准向其支付2011年6月15日至2015年10月23日的暖气费54693.66元。被告对暖气费5.192元∕月·平方米的标准提出异议。对以上事实，本院予以确认。本院认为，被告李尚俊购买包头市青山区青年路26号包头万达广场XX、XX号写字楼并与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应确认合法有效。《前期物业管理服务协议》签订后，原告对合同的履行情况有举证的义务，原告提交书面材料及微信截图，证实原告曾培训过业主及提供日常服务，原告对其合同履行情况的举证明显不足；原告就万达广场XX、XX号写字楼签订的物业服务合同的履行不全面，原、被告对2012年9月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费共计24916.74元的金额无异议，认定该期间物业服务费按合同约定标准减免10%，已自愿交纳的物业服务费因双方无争议不再减免。按合同标准2012年9月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费24916.74元，减免10%后尚欠22425.07元；现原告要求被告给付2012年9月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费24916.74元，本院支持22425.06元，其余部分，依据不足，本院不予支持；原告要求被告支付2011年6月15日至2015年10月23日的暖气费54693.66元，原告提供的证据不能证明暖气费的收取标准，另外，原告与包头万达广场投资有限公司系两个独立的法人单位，包头万达广场投资有限公司签订的供热合同中的约定的缴付暖气费的义务为何由原告来履行，原告是否就涉案写字楼的供暖费足额缴纳，原告未提交任何证据，也未做合理说明，原告的该请求在本案中不予支持，待原告补足证据后可另案起诉。被告提出向租户追索物业服务费及暖气费的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告李尚俊支付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司2012年9月1日至2015年6月30日拖欠的物业服务费22425.07元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元（原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司已预交1250元，尚欠1250元），由原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司负担1940元，被告李尚俊负担510元，被告李尚俊负担的部分于本判决生效之日起十五日内随上款一并给付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司于其领取判决书之日起3日内日补缴案件受理费1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 王晓梅人民陪审员 于宝君 二〇一九年七月一日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。