湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0624民初1002号原告:贾金涛，男，生于1979年1南漳县县11094014。原告:朱芹，女，生于1986年12襄阳市襄城区区12112969。贾金涛、朱芹的委托诉讼代理人：李锋，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：湖北东方丽源投资有限公司。公司住所地：襄阳市樊城区炮铺街****。统一社会信用代码：914206000581086202。法定代表人11080031。委托诉讼代理人：刘尧，湖北联邦律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原告贾金涛、朱芹与被告湖北东方丽源投资有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告贾金涛、朱芹的委托诉讼代理人李锋，被告湖北东方丽源投资有限公司的委托诉讼代理人刘尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾金涛、朱芹向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿原告逾期交房的损失，即自2014年11月14日起至2018年9月30日之间原告的房屋租金损失（房屋面积为840.32平方米，按2013年至2018年度商业用房租金均价20元/平方米计算，年租金约为201600元）772800元；2、判令被告赔偿原告逾期办证违约金3498元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月28日，原告贾金涛、朱芹与被告湖北东方丽源投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告湖北东方丽源投资南漳县××大道漳县城关镇凤凰大道南侧（东方曼哈顿）第一期1幢4层1号（建筑面积为840.32平方米）房屋。合同约定原告支付首付款1749000元，剩余房款1749000元，原告通过银行办理按揭贷款的方式付清。合同签订后，原告向被告支付首付款，并在银行办理了按揭贷款，被告应当于2013年12月31日前按合同约定向原告交房，但被告以种种理由拒绝交房，并阻拦原告装修房屋。原告无力偿还银行贷款，2018年8月1日，被告通过竞拍取得原告的房屋所有权，在此期间，被告始终未向原告交付房屋。原告认为，被告未向原告交房的行为构成违约，应按市场价格支付未交付房屋的租金损失。被告湖北东方丽源投资有限公司辩称，原告的起诉已超过诉讼时效，被告不存在逾期交房，被告交付商品房屋时间应在合同签订后2年，原告主张赔偿损失缺乏事实依据，原告不按时偿还银行贷款，被告承担保证责任后，行使抗辩权，有权拒绝或中止履行合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，诉讼过程中，当事人对相关证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院进行了相应的审查和认定。经审理查明，2013年6月28日，原告贾金涛、朱芹与被告湖北东方丽源投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告湖北东方丽源投资南漳县××大道漳县城关镇凤凰大道南侧（东方曼哈顿）第一期1幢4层1号（建筑面积为840.32平方米）非住宅房屋。合同约定原告支付首付款1749000元，剩余房款1749000元，原告通过银行办理按揭贷款的方式付清，合同还约定被告于2013年12月31日前向原告交房，所交房屋符合本合同约定的商品房要求，即该商品房经验收合格。合同还约定被告不按合同约定交付房屋“按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同还约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付首付款，原、被告承认首付款为750000元，原告在签订合同之前交齐。2014年11月14日，原告与湖北南漳农村商业银行签订《住房按揭借款合同》办理了按揭贷款。原告承认在银行办理按揭贷款后，未偿还过。2016年10月19日，湖北东方丽源投资有限公司因贾金涛、朱芹未偿还银行贷款，承担保证责任替原告偿还借款后，向法院起诉贾金涛、朱芹行使追偿权利，本院作出的（2016）鄂0624民初614号民事判决，判决贾金涛、朱芹偿还湖北东方丽源投资有限公司替贾金涛、朱芹垫付的购房款318121.99元，并支付利息。该判决生效后，贾金涛、朱芹承认未偿还湖北东方丽源投资有限公司垫付的购房款，也未偿还银行的贷款。2017年10月16日，湖北南漳农村商业银行向本院起诉要求解除按揭贷款合同，并要求贾金涛、朱芹偿还按揭贷款，湖北东方丽源投资有限公司承担连带保证责任，对贾金涛、朱芹抵押购买的房屋优先受偿，本院作出（2017）鄂0624民初1592号民事判决，支持了湖北南漳农村商业银行的全部诉讼请求。贾金涛、朱芹承认未按判决履行。2018年8月1日，本院在执行过程中，通过京东网拍卖贾金涛、朱芹抵押的房屋，该房屋网络拍卖成交价格为2805926.00元。原告承认拍卖的价款扣除应偿还的借款，剩余的价款已支付原告。原告陈述被告未按合同约定向原告交房，就组织施工人员对购买的房屋进行装修，却遭到被告的阻拦。被告承认原告未交纳装修保证金，提供报备装修改造方案，于2014年11月对该房屋进行装修，被告阻拦后原告放弃装修。原告还陈述其后又多次与被告协商还款交房事宜，但未提供证据证实。另查明，被告湖北东方丽源投资有限公司开发建设的东方曼哈顿1＃楼（建筑面积26386.11㎡），于2016年11月30日办理竣工验收备案。本院认为，原、被告承认于2013年6月28日签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按约定行使权利和履行义务。原告按照合同约定向被告支付购房首付款75万元，剩余174.9万元购房款是通过银行办理按揭贷款支付的，履行了合同约定的义务，被告应当按照合同约定的时间（2013年12月31日前）交付符合要求（验收合格）的房屋，被告建设的该房屋于2016年11月30日经验收合格。被告未提供交付原告房屋的相关证据。原告要求被告赔偿逾期交房的损失，按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定逾期交付房屋违约责任“逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”约定，原告认为该约定明显低于造成的实际损失。主张按2013年至2018年度商业用房租金均价20元/平方米计算。依据合同法第一百一十四条第二款“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案根据合同的履行情况，当事人违约情形和过错程度以及预期利益等综合因素，按照该房屋（非住宅）所在地段、楼层、使用面积，参照近年当地房屋租赁市场平均价格，扣减装修必要时间酌定被告赔偿原告损失55万元为宜。原告主张被告逾期办证违约金，按合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。该违约金为（75万元+174.9万元）×0.1%=2499元。被告抗辩原告主张权利已超过法律规定的诉讼时效。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2013年12月31日前向原告交房，并于被告交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告于2014年11月对该房屋进行装修，被告阻拦，原告未能入住，原告陈述其后曾多次向被告要求交付房屋，但因无钱支付被告垫付的银行按揭贷款而无果，虽未提供证据证实，也符合常理。被告开发建设的该房屋于2016年11月30日办理竣工验收备案，此时才符合交房要求，被告未提供向原告交付房屋的相关证据，还主张实际交付房屋应在“合同签订后2年”，2018年8月1日，因原告未偿还银行按揭贷款，在本院执行过程中，通过拍卖处理了该抵押房屋。原告于2019年4月23日向法院起诉主张被告赔偿逾期交房、办证的损失及违约金，未超过法定诉讼时效期间3年。故对被告的抗辩理由不予采纳。被告还主张未向原告交付房屋，行使不安抗辩权，因不是同一法律关系，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告湖北东方丽源投资有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告贾金涛、朱芹的损失55万元；二、被告湖北东方丽源投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告贾金涛、朱芹违约金2499元；三、驳回原告贾金涛、朱芹的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5782元，由原告贾金涛、朱芹负担896元，由被告湖北东方丽源投资有限公司负担4886元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  周文瑜二〇一九年七月十一日书记员  赵晓楠