山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0911民初3497号、3499号原告：侯继新,男,1973年2月6日出生,汉族,住泰安市泰山区，居民。委托诉讼代理人：李晶，山东泰山法正律师事务所律师。被告:董万勇,男,1968年2月10日出生,汉族,住泰安市岱岳区，居民。被告:泰安泰山金石机械有限责任公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人:曹红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓冰，山东泰山蓝天律师事务所律师。原告侯继新与被告董万勇、泰安泰山金石机械有限责任公司撤销权纠纷两案，案号分别为（2016）鲁0911民初2451号和（2016）鲁0911民初2452号。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年1月29日均驳回原告的起诉。原告均不服，均提出上诉，泰安市中级人民法院于2018年5月28日撤销上述两裁定，指令本院审理，新案号分别为（2018）鲁0911民初3497号和（2019）鲁0911民初3499号。在本院就该两案审理过程中，原告将两案的诉讼请求合并变更为要求被告赔偿经济损失。本院依法对两案合并审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯继新的委托诉讼代理人李晶与被告董万勇及被告泰安泰山金石机械有限责任公司的委托诉讼代理人李晓冰均庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯继新向本院提出诉讼请求：一、确认两被告损害原告优先购买权。二、请求人民法院依法判令被告赔偿原告两个案子的经济损失8229789元。三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告承租被告泰安泰山金石机械有限责任公司名下位于泰山区综合楼部分房屋、场地，承租房屋后对房屋进行装饰装修用于经营，先后签订四分租赁合同。现被告泰安泰山金石机械有限责任公司已将原告承租的房屋出售给被告董万勇，两被告恶意串通侵害原告的合法权益。按照最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条规定“出租人出卖出租房屋的应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。”《城市房屋租赁管理办法》第11条规定“租赁期限内房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定，房屋出卖人出卖出租房屋须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”基于以上法律规定，两被告的房屋买卖行为侵害了原告的优先购买权。为此，诉至贵院，请求人民法院依法维护原告的合法权益及合同的权威性。董万勇辩称，一、我是受泰安市德豪建材有限公司的委托参与2016年5月18日泰山区房产的拍卖事宜，2016年6月1日代表泰安市德豪建材有限公司签订《资产转让合同书》，签订合同产生的法律责任由泰安市德豪建材有限公司承担，侯继新以租赁合同为由起诉我为被告不正确，请法院驳回侯继新对我的诉讼请求。二、泰山区房产拍卖转让事实情况：2016年4月12日，泰山金石公司在泰安晚报A12版刊登公开拍卖文化路47号综合楼公告；2016年5月10日，山东太斗拍卖有限公司在综合楼拍卖公告；2016年5月18日山东泰斗拍卖有限公司在泰山珠宝文化城二楼拍卖大厅举行拍卖会，泰安市德豪建材有限公司以2670万元价格将文化路47号综合楼三座沿街楼及其座下工业出让地依法拍卖成功。2016年6月1日我作为泰安市德豪建材有限公司的委托代理人与泰安泰山金石机械有限责任公司及拍卖公司签订了互相制约的物业、价款《资产转让合同书》，合同约定任何一方违约都要承担相应违约责任。三、拍卖现场的情况：2016年5月18日山东泰斗拍卖有限公司在泰山珠宝文化城二楼拍卖大厅举行拍卖会，根据了解，本案原告侯继新出现在拍卖现场至拍卖结束，侯继新自始至终没有提出要求参与购买或竞拍泰山区房产三座沿街楼。四、泰安市德豪建材有限公司善意购买文化路47号房产三座沿街楼，因此侯继新主张侵害其优先购买权损失的主张不成立。综上，侯继新起诉我没有事实依据和法律依据请人民法院依法驳回侯继新对我的诉讼请求。泰安泰山金石机械有限责任公司辩称，一、答辩人从未与侯继新签订过2016年2月3日的房屋场地租赁协议，该协议系侯继新变造的虚假合同。1、2006年7月8日，侯继新与泰安实验设备厂签订房屋场地租赁协议，合同期限十年至2016年7月8日。2、2005年4月5日，泰安泰山金石机械有限公司与泰安实验设备厂签订《资产转让协议》，泰安市文化路47号综合楼的产权2007年归答辩人所有，答辩人承继泰安实验设备厂涉案房屋的权利义务，侯继新承租的房屋租金支付给答辩人。2015年7月24日，答辩人召开股东大会，会议决议为改善公司财务困难状况，待解除银行贷款抵押权后，老厂综合楼依法处置变现。公司股东全部签字确认。因此，答辩人在作出依法处置变现老厂综合楼的股东决议，根本不可能再与侯继新续签房屋场地租赁协议。3、侯继新一直没有按照房屋场地租赁协议的约定按时支付租金。2016年3月3日，答辩人的总经理靳成武给侯继新发信息催缴租金，2015年度的租金还欠164360.1元未支付，侯继新答应抓紧支付。自2016年3月9日侯继新支付了2万元后没有再支付租金。因此，答辩人以侯继新违反合同约定为由与侯继新解除了五份房屋场地租赁协议，并按照法律规定给侯继新送达了解除通知，侯继新拒不腾退租赁房屋。答辩人于2016年7月就与侯继新签订的五份租赁协议分别起诉到泰山区人民法院，诉请确认解除租赁协议的通知生效，解除答辩人与侯继新签订的房屋场地租赁协议，并要求侯继新腾退房屋，赔偿租金损失等。现该五个案件经过一审、二审、再审已经审结，三审均支持答辩人的诉讼请求，确认答辩人与侯继新签订的五份租赁合同已经解除或不再续签通知生效并支付欠付租金。二、2016年3月份，答辩人总经理靳成武几次电话通知侯继新转让涉案房产，侯继新没有表示购买。2016年4月12日，答辩人在泰山晚报刊登公告，公开拍卖泰安市文化路47号综合楼；2016年5月10日，答辩人委托山东太斗拍卖有限公司拍卖涉案租赁房产，山东太斗拍卖有限公司在泰山晚报刊登拍卖公告，公告泰安市文化路47号于2016年5月18日公开拍卖；2016年5月18日，侯继新在拍卖现场没有参加竞拍。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十三条的规定：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。答辩人在告知侯继新转让涉案房产后，侯继新没有明确表示购买，侯继新在拍卖现场足以证明其已经知道涉案房产拍卖转让的事实，由此可推论出，答辩人在出卖房屋前通知承租人，即为出租人履行通知义务；足以证明侯继新明白、直接表示不予购买的，视为明确表示放弃。综上，答辩人认为侯继新对文化路47号房产没有优先购买权，对放弃优先购买权后又主张权利的不予支持。请求人民法院驳回侯继新的诉讼请求。答辩人：泰安泰山金石机械有限责任公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泰山金石公司系国企改制后新成立的民营企业，侯继新系泰山金石公司职工，侯继新承租了泰山金石公司名下位于泰山区综合楼中的部分房屋，双方先后签订下列五份租赁协议：1、2006年7月8日签订泰山区综合楼（原招待所、单身楼）部分房屋的租赁协议（协议期限十年，于2016年7月7日到期，）2、2006年7月18日签订泰山区综合楼二层部分房屋的租赁协议（协议期限十年，于2016年7月17日到期）3、2007年11月1日签订泰山区综合楼底层部分房屋的租赁协议（协议期限十年，于2017年10月31日到期）4、2011年3月29日签订的泰山区综合楼（原剧院部分）房屋的租赁协议；（协议期限八年另九个月，于2019年12月31日到期）5、2011年8月11日签订的泰山区综合楼底层房屋的租赁协议；（协议期限一年，于2012年8月9日到期，到期后未签订协议）上述五份租赁协议因侯继新持续累计拖欠租金16个月，金石公司于2016年5月11日、5月28日送达解除租赁协议的通知，解除通知到达生效，侯继新接到解除通知之日已满三个月未提出异议。2016年4月12日，泰山金石公司在泰安晚报A12版刊登公开拍卖文化路47号综合楼公告；2016年5月9日泰山金石公司与山东泰斗拍卖有限公司签订（委托拍卖合同）；2016年5月10日，山东太斗拍卖有限公司在综合楼拍卖公告；2016年5月18日山东泰斗拍卖有限公司在泰山珠宝文化城二楼拍卖大厅举行拍卖会，以2670万元价格将文化路47号综合楼及其座下工业出让地依法拍卖成功，泰安泰山金石机械有限责任公司、买受人董万勇和丙方拍卖公司签订了互相制约的物业、价款转交协议，任何一方违约都要承担相应违约责任；泰山金石公司现场录像记载侯继新出现在拍卖现场至拍卖结束。因侯继新没有合法依据继续占用文化路47号房产的事实，泰山金石公司依法起诉侯继新至泰山区人民法院，涉案的五份租赁合同分为五个案件2016鲁0902民初字第2425号、2436号、2437号、2438号、2439号。上述五个案件经一审、二审、再审已经结案，判决已生效。该五判决均确认泰安泰山金石机械有限责任公司与侯继新签订的五份租赁合同已经解除或不再续签通知生效并支付欠付租金。泰山金石公司认为侯继新出于恶意或者其他不合法动机和目的，利用法律赋予的民事诉讼权利，在明知自己的主张或者行为不为法律所认可的情况下，为报复泰山金石公司而起诉，以扰乱金石公司正常的生产经营。侯继新以合法形式进行恶意行使诉权，采取诉讼拖延方法致使泰山金石公司违约不能交付转让标的，给泰山金石公司造成严重损害后果。另查，原告申请对被告处置的涉案租赁房屋场地进行重新评估，评估价格为34929789元。被告认为该评估报告评估的范围是错误的，被告依法拍卖的房产是文化路47号2号3号4号楼，不包括评估报告中的1号楼，该评估报告评估的房产价值并非被告拍卖时的房产价值，原告评估报告的作业日期是2017年11月27日至2018年3月21日，因此该评估报告不客观，不真实，不能作为原告主张损失的依据。本院认为，本案争议焦点为被告是否损害了原告对租赁物的优先购买权，具体分析如下：一、关于原告侯继新在涉案租赁房产拍卖时是否仍享有优先购买权问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，侯继新作为案涉房产的承租人，在租赁期间对上述租赁房产享有优先购买权。后金石公司作为出租人，于2016年5月18日对案涉房产委托进行了公开拍卖。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”。判断其在案涉房产拍卖时放弃优先购买权，关键在于出租人金石公司是否在拍卖5日前已将拍卖事项告知了侯继新。因此，查明金石公司是否依法履行了上述通知义务，是本案审理的核心事实问题。1、金石公司在拍卖案涉房产时，已依法尽最大限度通过多种方式向承租人侯继新履行了通知义务。2、在案涉房产拍卖前，金石公司采取刊登拍卖公告的方式通知。在《泰山晚报》刊登拍卖公告的方式对拍卖行为进行了通知，登报时间为2016年4月12日即在拍卖日（2009年5月18日）的一个月前，该报是泰安市发行量较大的晚报。拍卖公告刊登后，侯继新到达拍卖现场并未参加拍卖，可以认定侯继新放弃了优先购买权。二、2016年7月6日，侯继新已经起诉主张权利，其要求以本案诉讼之时的市场价格和拍卖价格差额计算损失并无事实依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，泰安市德豪建材有限公司购买租赁房并已经办理产权过户登记手续，属于法定的对抗承租人优先购买权的情形。涉案房产从公告拍卖开始，侯继新对出售事实充分知晓，且未明示购买，其优先权已经丧失。三、优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的同等条件优先于第三人购买的权利。同等条件可以从价款、付款期限和付款方式等方面进行综合衡量确定，而要保证特定人优先购买权利，依赖于出卖人的及时通知，通知的形式法律虽未作出明确规定，但从实践角度考量，通知行为一般应当针对特定对象和特定事实作出明确的意思表示。本案中，金石公司提交了电话录音、公开拍卖现场录像等证据，房屋拍卖过程中原告侯继新均在场。以证明侯继新对出售事实充分知晓，应当视为金石公司已尽到通知义务。四、泰山金石公司依法起诉侯继新至泰山区人民法院，涉案的五份租赁合同分为五个案件2016鲁0902民初字第2425号、2436号、2437号、2438号、2439号。上述五个案件经一审、二审、再审已经结案，判决已生效。该五判决均确认泰安泰山金石机械有限责任公司与侯继新签订的五份租赁合同已经解除或不再续签通知生效并支付欠付租金。租赁合同已经解除，说明原告已不具备优先购买权。综上，被告在租赁物拍卖前已充分履行了通知义务，拍卖过程符合法定程序，并未损害原告对租赁物无优先购买权，是原告自己放弃该权利或因租赁合同被上述五个生效判决解除而使原告丧失优先购买权。既然原告已无优先购买权，其要求赔偿损失的诉讼请求也就失去法律依据。故原告的诉讼请求，依据不充分，本院不予支持；被告的辩称理由充分本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十二条、第二百三十条之规定，判决如下：驳回原告侯继新的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案案件受理费共计69408.52元，两案财产保全费共计10000元，均由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  田纪峰审 判 员  黄 浩人民陪审员  杨圣美二〇一九年七月二十六日书 记 员  翟伟伟