广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初344号原告：刘敏锋，男，1986年9月21日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：刘定波，广东核略律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锐，广东核略律师事务所律师。被告：佛冈健桓旅游开发有限公司，住所：广东省佛冈县石角镇凤城村委凤星村枫仕丹顿豪宅二楼，统一社会信用代码：91441821690531203Q。法定代表人：陈荣，董事长。原告刘敏锋与被告佛冈健桓旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后,依法适用简易程序，于2019年4月19日、7月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘敏锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金23826元（以523652元房款为基数按每日万分之五计算91天，违约期间自2017年1月1日至2017年5月30日）；2、判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年3月10日与被告佛冈健桓旅游开发有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买被告所开发的位于佛冈县××××号××城××栋××房，总购房款为523652元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告在2017年4月28日才办理上述商品房验收合格手续登记备案，导致原告在2017年5月31日才收楼。按照合同第九条规定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金”。原告认为，被告迟延交房，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如诉请。原告刘敏锋围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件和政府部门公示信息中被告的登记显示页面复印件，拟证明原、被告主体适格；证据2、《商品房买卖合同》复印件，拟证明原、被告存在商品房买卖合同关系及双方约定的条款内容等；证据3、收款收据，拟证明原告已履行了合同约定义务，即付清了全部房款给被告的事实；证据4、被告致业主公告书复印件，拟证明被告未按合同约定交房并支付违约金给原告的事实；证据5、佛冈县住房和城乡规划建设管理局商品房验收备案表复印件，拟证明案涉商品房的工程竣工验收备案时间为2017年4月28日；证据6、业主收楼验收交接表复印件，拟证明原告收楼的具体时间；证据7、谭光升、黄榕娴与佛冈健桓公司系列案表格，拟证明每个案件的明细情况。被告佛冈健桓旅游开发有限公司在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。被告向本院提供了如下证据：证据1、谭光升、黄榕娴与佛冈健桓公司系列案信息列表；证据2、业主收楼验收交接表复印件；证据3、收款收据复印件；证据4、快递包裹单复印件。经审查，原告的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，证据之间能相互印证，形成证据链条，本院予以采信，并作为定案依据。对被告提供的证据，经质证，原告对证据1、2、3未有提出异议，本院也予采信，并作为定案依据；对证据4，原告提出异议，认为该证据复印件内容模糊、待证事实不明、无原告签名及无原件核对，不予质证。本院认为，原告对该证据不予质证，理由充分，对该证据本院不予采信。结合采信的证据及庭审笔录，本院认定如下事实：2015年3月10日，原告刘敏锋与被告佛冈健桓旅游开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设位于佛冈县××××号××城××栋××房屋一套，总价为523652元；交房期限（合同第八条）：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、详见补充协议。合同补充协议2、买受人未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间，因买受人原因造成该商品房延期交付使用，出卖人无需另行书面通知买受人。买受人同意出卖人在该商品房取得该商品房经验收合格即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件该商品房经验收合格为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。该条第二款还约定，除本合同规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼，如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾和其它自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误的；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误。另，逾期交房的违约责任（合同第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告支付了购房款523652元给被告。2017年4月28日，佛冈县工程竣工验收备案办公室同意对佛冈县××××号利鑫圣菲康城建设工程（案涉商品房建设工程）予以备案。同年5月20日，被告将案涉商品房交付给原告使用。庭审中，原告表示继续履行合同。另，本案双方当事人两次申请四个月的调解期限并继续适用简易程序审理，经批准，本案延长90天审理期限。本案经多次调解无果。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告刘敏锋与被告佛冈健桓旅游开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点可归纳为：一是被告交房的行为是否构成违约；二是如何计算违约金问题。（一）被告交房的行为是否构成违约问题合同签订后，原告已依约付清购房款给被告，已履行合同义务；而被告未能在约定的时间（2016年12月31日）将符合交付使用条件的房屋交付给原告使用，又没有向本院提供按约定可以延期交房而不追究逾期交房责任的证据。因此，被告逾期交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然补充协议第2条约定“买受人同意出卖人在该商品房取得该商品房经验收合格即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求交房条件该商品房经验收合格为准，买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延壹年。”，但该约定逻辑混乱，文意表达不清，交付期限变更意思表示不明确，故，该约定并不构成对交付期限的变更。（二）逾期交房违约金的计算问题按双方约定“……逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”和“买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼”，本院认为，原告认可被告安排交楼的期间不应当作为被告违约期间，故相应的违约金应从约定的交楼期限（2016年12月31日）届满两个月后开始计算，即从2017年3月1日起算，并计算到实际交房日止。综上，被告应从2017年3月1日起计付违约金给原告，计至2017年5月20日，共81日，违约金共21208元（500000元×0.0005元/天×81天）。原告诉请超过部分，本院不予支持。被告经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证、辩论等相关民事诉讼权利，本院依法可以缺席审理和裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛冈健桓旅游开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付违约金21208元给原告刘敏锋；二、驳回原告刘敏锋的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费396元，减半收取198元。由原告负担22元、被告负担176元。原告预交的受理费198元扣减其应负担部分余额176元，可在本判决生效后向本院申请退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  曾锦伟二〇一九年七月二十二日书记员  房政宇速录员  黄举鹏申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用有关法律条文：《中华人民共和国民合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。