广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6871号上诉人（原审被告）：叶桂齐。上诉人（原审被告）：梁津燊。委托诉讼代理人：王朋广，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张利杰。委托诉讼代理人：林少烽，广东华鸿律师事务所律师。原审被告：广东景胜市场投资有限公司。法定代表人：梁景铭。原审被告：佛山市景胜亿泰物业服务有限公司。法定代表人：梁景铭。委托诉讼代理人：王朋广，广东国声律师事务所律师。上诉人叶桂齐、梁津燊因与被上诉人张利杰和原审被告广东景胜市场投资有限公司（以下简称景胜投资公司）、佛山市景胜亿泰物业服务有限公司（以下简称景胜亿泰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。叶桂齐、梁津燊上诉请求：1.撤销原判第三项，改判叶桂齐、梁津燊赔偿装修损失费90911.17元；2.撤销原判第四项；3.一、二审案件受理费由张利杰承担。事实和理由：一审法院事实查明不清、处理不当。1.对于租赁合同无效，双方当事人均存在过错，应各自承担50%的责任。承租方作为经营者自身应审查租赁物的手续及产权情况，出租方并无隐瞒批准面积加建建筑物的事实，承租方出于侥幸心理承租案涉建筑物，本身也存在过错。合同亦约定如政府部门限制使用该如何处理的相关条款，可见承租方过错责任小的说法不准确。另外，承租方和出租方作为平等的民事主体，均承担同样的权利和义务，且承租方作为经营者更应该考虑经营场地的适格合法性，不应该加重出租方的责任。2.加盟费是张利杰自身经营风险，不应列为损失范围。租赁合同并无约定加盟费风险由出租方负责，可见，加盟费不是本合同出租方可预见到的风险范围，承租方作为经营者加盟与否，不属于合同无效后的损失范围。退一万步讲，张利杰没有经营，一审法院也认定无证据证明张利杰的加盟费损失，故由叶桂齐、梁津燊承担50000元损失，显然不合理。3.合同无效后应兼顾双方当事人的全面损失。案涉合同无效后至案涉租赁物的评估期间，张利杰并没有交还场地予叶桂齐、梁津燊。该段期间的场地使用费损失，双方各应承担50%责任。综上，请求二审法院支持叶桂齐、梁津燊的上诉请求。针对叶桂齐、梁津燊的上诉，张利杰答辩称：一审法院查明案件事实的基础上，在张利杰不具有过错责任的情况下，判决张利杰承担部分赔偿责任，违反公平原则。1.叶桂齐、梁津燊认为《商铺租赁合同》无效应由出租方和承租方承担对等过错责任，没有事实和法律依据。叶桂齐、梁津燊作为景胜投资公司、景胜亿泰物业公司的股东，专业负责经营管理及出租业务，对案涉租赁物的合法性最为清楚知悉，而且叶桂齐、梁津燊在与张利杰签订《商铺租赁合同》前并未向张利杰出示《物业出租合同》《集体土地建设用地使用证》《房屋所有权证》，所以张利杰对案涉租赁物是否属于违法建筑物根本无从得知。而且叶桂齐、梁津燊没有告知张利杰案涉租赁地与《集体土地建设用地使用证》《房屋所有权证》上记载的建筑面积不符，存在部分违建的情形。另外，叶桂齐、梁津燊存在恶意隐瞒案涉场地违建一事，存在缔约过失责任，最终导致合同无效，叶桂齐、梁津燊应承担全部过错责任。2.本案的发生完全是因为叶桂齐、梁津燊恶意隐瞒事实导致张利杰受骗情形下投入巨资装修并加盟“竟辉”百货品牌，而且张利杰为其经营管理及提升市场形象，对场地用途及日常经营是有实际要求的，叶桂齐、梁津燊在签订《商铺租赁合同》时明确知道张利杰加盟经营“竟辉”百货，这必然会产生加盟费用。而加盟费用的损失完全因为叶桂齐、梁津燊恶意隐瞒案涉场地违建事实导致案涉合同无效产生的，但一审法院只是判令叶桂齐、梁津燊承担部分责任也是违反公平公正的法律原则。3.张利杰安装的是全新空调、监控设备、音响设施明确要求张利杰自行拆除，张利杰已无力另谋场地经营百货超市使用上述设备，只有留在原处才能更好发挥价值，这是降低张利杰损失的最为可行方式。综上，恳请二审法院依法查明事实并准确适用法律，驳回叶桂齐、梁津燊的全部上诉请求。张利杰向一审法院起诉请求：1.解除张利杰与叶桂齐、梁津燊签订的《商铺租赁合同》及《管理协议书》；2.叶桂齐、梁津燊、景胜投资公司、景胜亿泰物业公司返还租金、管理和服务费、保证金124000元；3.叶桂齐、梁津燊、景胜投资公司、景胜亿泰物业公司向张利杰赔偿装修费、硬件设备及安装费262468.5元；4.叶桂齐、梁津燊、景胜投资公司、景胜亿泰物业公司向张利杰赔偿因违约导致张利杰的加盟费损失100000元；5.叶桂齐、梁津燊、景胜投资公司、景胜亿泰物业公司承担诉讼费。一审法院认定的事实：位于佛山市南海区**********屋于1992年11月11日办理房屋所有权证，登记权属人为新联管理区，混合三层建筑面积为411.36平方米。2018年4月19日，佛山市南海区里水镇新联经济联合社出具《地址证明》，证明佛山市南海区***********、211-2号的建筑物，原地址为“南海市***太行路55号”，两地实属同一地址。2017年8月21日，叶桂齐（出租方、甲方）与张利杰（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将里水里广路211-2号（原新联旧乡府首层TB1商铺）租赁予乙方开展商业经营活动，经营范围为百货超市；租赁面积约343平方米；租赁期限从2017年9月1日起至2025年8月31日，为期8年；2017年11月15日为起租日；每月租金6174元，须在当月5号前交纳；于2020年8月31日起按租赁费用总额每三年递增10%；如遇政府部门拆除甲方补偿乙方所投资该商铺的装修费。装修费总投资按照第三方评估价为准，按每年折旧20%补偿；等等。同日，双方签订《管理协议书》，约定：乙方同意将承租的里水里广路211-2号（原新联旧乡府首层TB1商铺）物业委托甲方进行物业管理和服务；期限自2017年9月1日起至2025年8月31日，为期8年；2017年11月15日起开始支付管理及服务费用；履约保证金61740元。管理和服务费用为每月14406元，在每月的5日前交纳；于2020年8月31日起按管理和服务费用总额每三年递增10%；等等。2017年8月21日，叶桂齐（出租方、甲方）与张利杰（承租方、乙方）另行签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将里水里广路211-2号（原新联旧乡府二层商铺）租赁予乙方开展商业经营活动，经营范围为百货超市；租赁面积约494平方米；租赁期限从2017年9月1日起至2025年8月31日，为期8年；2017年11月15日为起租日，每月租金3126元，须在当月5号前交纳；于2020年8月31日起按租赁费用总额每三年递增10%；如遇政府部门拆除甲方补偿乙方所投资该商铺的装修费。装修费总投资按照第三方评估价为准，按每年折旧20%补偿；等等。同日，双方签订《管理协议书》，约定：乙方同意将承租的里水里广路211-2号（原新联旧乡府二层商铺）物业委托甲方进行物业管理和服务；期限自2017年9月1日起至2025年8月31日，为期8年；2017年11月15日起开始支付管理及服务费用；履约保证金31260元；管理和服务费用为每月7294元，在每月的5日前交纳；于2020年8月31日起按管理和服务费用总额每三年递增10%；等等。上述二份《商铺租赁合同》和《管理协议书》落款处甲方叶桂齐、梁津燊均有签名。2017年8月21日，叶桂齐收到张利杰里水里广路**号（原新联旧乡府**商铺）2017年11月15日至2017年12月15日租金6174元、管理和服务费14406元、履约保证金61740元，收到张利杰里水里广路**号（原新联旧乡府**商铺）2017年11月15日至2017年12月15日租金3126元、管理和服务费7294元、履约保证金31260元。2017年9月2日，张利杰与佛山市**百货有限公司签订《**百货零售店特许加盟合同》，约定在案涉商铺开设加盟经营**百货零售店，张利杰在合同签订时支付加盟金50000元，并预交保证金50000元。同日，佛山市**百货有限公司出具收据，载明收到加盟费50000元、保证金50000元。2017年10月19日，张利杰提交申请，提出承租商铺涉嫌违章建筑，商铺装修过程中多次受到政府部门干涉，2017年10月18日封门，导致原定于2017年10月28日开业的商场须延迟，故申请交租起始时间延迟至2017年12月16日，如2017年11月15日前仍未能清理门口障碍物的，要求退租，退回押金及租金并赔偿装修损失。梁津燊签名建议免租让步，叶桂齐签名同意申请。另查明，佛山市南海区国土城建和水务局于2018年2月27日向张利杰发出履行行政决定催告书，认为佛山市南海区里水镇211-1、211-2号建设的建筑物未办理建设工程规划许可证，要求无条件自行拆除。2018年2月13日，张利杰提起诉讼。经一审法院委托司法鉴定机构对位于佛山市南海区************（原新联旧乡政**号**商铺）场地内固定装修物的装修价值进行评估，鉴定意见为位于佛山市南海区************（原新联旧乡政**号**商铺）场地内固定装修物的装修价值造价鉴定为181822.34元。庭审时，张利杰陈述，涉案商铺现已被政府部门围蔽，无法使用场地，场地内除添附物外，没有其他物品。叶桂齐、梁津燊陈述，涉案商铺现状跟鉴定报告图片一致，能搬的物品张利杰都已搬走，从照片可见商铺门前还是可以通行的。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。张利杰提供的房屋所有权证载明涉讼房屋为混合三层建筑总面积为411.36平方米，而张利杰出租给叶桂齐、梁津燊的房屋一层面积343平方米、二层面积494平方米，明显超出房产证载明面积，结合行政管理部门认为涉讼房屋存在未经规划报建而建造的构筑物的催告书，一审法院对叶桂齐、梁津燊主张未擅自对房屋进行改建的意见不予采信，认定叶桂齐、梁津燊出租给张利杰的房屋存在未经规划报建的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”张利杰与叶桂齐、梁津燊签订的两份《商铺租赁合同》为无效合同。无效合同自始没有法律约定力，张利杰请求解除该二份《商铺租赁合同》没有法律依据，不予支持。租赁合同无效且双方当事人均同意不再履行，张利杰与叶桂齐签订的《管理协议书》已无履行的基础，张利杰起诉请求解除二份《管理协议书》的诉讼请求予以支持。关于租金、管理和服务费、保证金。租赁合同无效而张利杰并未实际使用租赁场地进行经营性使用，叶桂齐、梁津燊方也未证明提供了物业管理服务，故张利杰请求叶桂齐、梁津燊返还租金、管理和服务费、保证金合计124000元合法合理，依法予以支持。关于装修费、硬件设备及安装费。经一审法院委托司法鉴定机构鉴定，涉案商铺固定装修物的装修价值造价鉴定为181822.34元，故据此核定张利杰投入的装修费损失为181822.34元，叶桂齐、梁津燊将未经合法报建的构筑物出租给张利杰使用，并因构筑物违建而被行政部门围蔽导致张利杰无法正常使用租赁场地，对因租赁合同无效造成张利杰装修损失具有较大过错，张利杰作为承租人，未尽到谨慎审查租赁物是否合法建造及适租，在租赁物为违建的情况下进行装修，对其装修损失也具有一定过错，一审法院酌情确定张利杰自行负担装修损失的30%，叶桂齐、梁津燊赔偿装修损失70%即127275.56元（181822.34元×70%），张利杰主张超出部分不予支持。张利杰主张的硬件设备及安装费，因硬件设备主要为空调、监控等，该类硬件设备均可拆除移动，并非不能拆除的固定装修附合物，对张利杰主张叶桂齐、梁津燊赔偿该项费用的诉讼请求不予支持。关于加盟费、保证金。张利杰主张佛山市**百货有限公司没收其全部的加盟费、保证金共100000元，但张利杰承租涉案商铺并未实际经营，无直接证据证明其加盟费、保证金已被全部没收，一审法院酌情支持张利杰该项损失50000元，超出合理部分，不予支持。景胜投资公司、景胜亿泰物业公司均非涉案合同的合同相对方，张利杰请求景胜投资公司、景胜亿泰物业公司承担相应责任没有事实和法律依据，不予支持。梁津燊在租赁合同上作为出租方签名，其有无权利出租租赁物并不影响其承担合同义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第五十八条、第九十四条第一款第四项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、解除张利杰与叶桂齐、梁津燊于2017年8月21日签订的两份《管理协议书》；二、叶桂齐、梁津燊应于判决发生法律效力之日起十日内返还租金、管理和服务费、保证金合计124000元予张利杰；三、叶桂齐、梁津燊应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修费损失127275.56元予张利杰；四、叶桂齐、梁津燊应于判决发生法律效力之日起十日内支付加盟费损失50000元予张利杰；五、驳回张利杰的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4298.51元（张利杰已预交），由张利杰负担1388.94元，叶桂齐、梁津燊负担2909.57元。鉴定费6000元（叶桂齐、梁津燊已预交），由张利杰负担3000元，叶桂齐、梁津燊负担3000元，张利杰负担部分可在上述付款同期迳行抵扣。在本案二审过程中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人均对案涉《商铺租赁合同》的无效，《管理协议书》的解除以及叶桂齐、梁津燊应返还租金、管理和服务费、保证金予张利杰的事项无异议，本院予以确认。根据叶桂齐、梁津燊的上诉请求，本案二审重点审查：对于装修费损失和加盟费损失，双方当事人各自应承担的过错比例责任为多少。对此，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照无效合同的处理原则，合同无效的法律后果为按照过错比例赔偿损失。本案中，案涉租赁物不具备房地产权证或者建设工程规划许可证，违反法律的强制性规定，叶桂齐、梁津燊与张利杰签订案涉租赁合同之时就应当审核案涉租赁物的合法情况以及了解合同无效的法律后果，故双方当事人对案涉合同无效均应负有责任。而叶桂齐、梁津燊作为出租方，未保证租赁物的合法性，应承担主要责任，张利杰未尽审慎义务，也具有一定过错。故，本院综合案件实际情况认为一审法院酌定叶桂齐、梁津燊对合同无效产生的损失承担70%责任，张利杰对此承担30%责任，相对公平合理，本院予以维持。叶桂齐、梁津燊诉称合同约定如政府部门限制使用该如何处理的相关条款，可见承租方过错责任小的说法不准确。经查，《商铺租赁合同》约定：“租赁场地或者铺位如遇政府部门干预，叶桂齐、梁津燊有权按张利杰所租用的相应面积在场内同等地段调整位置，如位置比原来差的公司可降租，但张利杰应无条件配合安排。”即使合同约定遇到政府部门干预情形的解决方案，但本案中，佛山市南海区国土城建和水务局出具《履行行政决定催告书》责令叶桂齐、梁津燊自行拆除未办理建设工程规划许可证建设的建（构）筑物后，叶桂齐、梁津燊也并未按约向张利杰提出在同等地段调整租赁位置，据此不能相应减轻叶桂齐、梁津燊的过错责任。则案涉合同无法继续履行的主要责任还在于叶桂齐、梁津燊未办理案涉租赁物的相关产权手续。故叶桂齐、梁津燊的上述主张，与案件事实不符，本院不予支持。关于装修费的承担问题。广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司根据一审法院摇珠选定对案涉租赁物的装饰装修损失进行鉴定，该公司具有从事司法鉴定的资质，鉴定人员具有相应的技术资格，《报告书》的内容亦符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的要求，故本院确认案涉租赁物内固定装修物的装修价值鉴定为181822.34元。根据上述叶桂齐、梁津燊与张利杰的过错责任比例，叶桂齐、梁津燊应赔偿予张利杰的装修费损失为127275.56元（181822.34×70%）。关于加盟费的赔偿问题。佛山市**百货有限公司出具《收据》确认张利杰交纳加盟费和保证金共计100000元。2018年1月1日，佛山市**百货有限公司出具《特别声明》确认：因案涉租赁物涉嫌违建，经相关政府依法查封并围弊导致无法正常开业经营，张利杰与佛山市**百货有限公司之间签订的《**百货零售店特许加盟合同》予以解除，并收缴张利杰交纳的加盟金和保证金。由此可知，因案涉租赁合同无法继续履行导致《**百货零售店特许加盟合同》的解除，则张利杰因签订《**百货零售店特许加盟合同》而投入的加盟金和保证金，应属张利杰的直接损失，叶桂齐和梁津燊应予以赔偿。叶桂齐、梁津燊诉称该加盟费系张利杰自身经营风险，忽略了该费用是张利杰租赁案涉租赁物进行经营的正常投入。一审法院酌定叶桂齐、梁津燊对此予以赔偿50000元，公平合理，本院予以维持。综上所述，叶桂齐、梁津燊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1959.11元，由上诉人叶桂齐、梁津燊负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年七月二十六日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋