福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初4712号 原告：中国民生银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区刺桐路689号，统一社会信用代码91350500772920333L。 负责人：郑学泉，该分行行长。 委托诉讼代理人：周颖颖，福建正成功律师事务所律师。 被告：钟月兰，女，1981年7月5日出生，汉族，住广东省南雄市。 被告：石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司，住所地石狮市永宁黄金海岸渡假村，统一社会信用代码913505006115444290。 法定代表人：**来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡晓迎，女，该公司员工。 原告中国民生银行股份有限公司泉州分行与被告钟月兰、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周颖颖及被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司的委托诉讼代理人蔡晓迎到庭参加诉讼，被告钟月兰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国民生银行股份有限公司泉州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告钟月兰立即偿还原告借款本金244424.55元、利息4172.59元、罚息（含复利）81.9元，并支付自2019年3月10日起至实际清偿全部贷款本息之日止按双方订立合同约定的标准执行的利息、罚息、复利；2、判令被告钟月兰偿付原告垫付的律师费6000元；3、判令被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司对被告钟月兰上述全部债务承担连带保证责任；4、判令原告对被告钟月兰提供的抵押物即坐落于石狮市黄金海岸中骏•黄金海岸6-3区1幢1002单元房产依法折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；5、由两被告承担案件受理费。事实与理由：2016年11月17日，被告钟月兰与原告签订一份编号个房贷字第××号《个人购房／车位借款及担保合同》，约定原告向被告钟月兰提供贷款26万元，作为被告钟月兰支付购买址于石狮市黄金海岸中骏•黄金海岸6-3区1幢1002单元房产的购房款，借款期限为240个月，自2016年11月17日起至2036年11月17日止；贷款年利率为4.41%，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月14日；逾期利率为合同的贷款利率基础上加收50%确定；有关合同的一切争议由原告住所地人民法院管辖；被告钟月兰同意将其所有的址于石狮市黄金海岸中骏•黄金海岸6-3区1幢1002单元房产抵押予原告，作为偿还合同项下贷款的担保；抵押担保范围为合同约定的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、律师费、差旅费等）和其他相关合理费用；被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司自愿为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及原告应付的其他款项承担连带保证责任，保证期间自合同签订之日起至合同项下房产及／或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予原告之日止。合同签订后，被告钟月兰于2016年12月2日向原告借款26万元，起息日为2016年12月2日，到期日为2036年11月17日，执行年利率为4.41%，罚息利率6.615%。现被告钟月兰并未按期还款付息，至2019年3月9日尚欠原告借款本金244424.55元、利息4172.59元、罚息（含复利）81.9元。根据《个人购房／车位借款及担保合同》第33条约定，被告钟月兰未能按合同约定还本付息的，原告有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期，要求被告钟月兰提前偿还全部借款，依法处分抵押房产并优先受偿，要求被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司履行保证责任。 被告钟月兰未作答辩。 被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司辩称，答辩人作为开发商，对购房业主向银行按揭贷款提供阶段性连带担保。本案中，答辩人作为保证人，保证期间至本案所涉房产抵押登记手续办妥之日，且原告收到他项权证之日。目前涉案项目已具备办理房地产权证相关条件，答辩人已向被告钟月兰发出办理本案所涉房产产权证的书面通知，但被告钟月兰迟迟未前往办理。 原告围绕其诉讼主张依法提交了如下证据：1、原告的营业执照、金融许可证；2、被告钟月兰的居民身份证及被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司的企业公示信息；3、《个人借款申请表》、《个人购房/车位借款及担保合同》、《法律文书送达地址确认书》；4、《不动产登记证明》、《石狮市不动产登记中心办证服务大厅收件收据》；5、《个人借款凭证》、《个人账户对账单》；6、《欠款明细》；7、《委托代理协议》及律师费发票。 被告钟月兰、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司对原告所提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。被告钟月兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交任何书面质证意见，视为自动放弃举证、质证等权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经庭审认证，本院查明的事实与原告所述基本一致。经查明，被告钟月兰因向被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司购买坐落于石狮市中骏•黄金海岸6-3区1幢1002单元房产，向原告中国民生银行股份有限公司泉州分行申请个人购房贷款用于支付购房款，并于2016年11月17日与原告签订一份编号个房贷字第××号《个人购房／车位借款及担保合同》，被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司作为保证人在借款合同上盖章。该合同约定被告钟月兰向原告借款26万元，借款期限自2016年11月17日起至2036年11月17日止，还款方式为按月等额本息还款；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性担保，被告钟月兰以其购买的上述石狮市中骏•黄金海岸6-3区1幢1002单元房产为本合同项下贷款提供抵押担保；被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司作为保证人，对本合同签订之日起至本合同项下房产及／或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予原告之日止期间产生的本合同项下被告钟月兰的债务承担连带保证责任即阶段性连带保证责任；担保的范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及原告应付的其他款项；合同中还约定借款人本合同履行过程中发生违约情形，原告有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部借款，依法处分担保物并优先受偿，要求保证人履行保证责任。合同签订后，原告与被告钟月兰于2016年11月24日就抵押物依法向登记机关办理了房屋抵押权预告登记手续。2016年12月2日，原告依约向被告钟月兰发放贷款26万元，被告钟月兰为此在《个人借款凭证》上签名并加摁手印，对其上载明的借款金额、借款执行利率及借款期限等内容予以确认。但被告钟月兰在合同履行过程中，自2018年11月14日始未能按约进行还款，截止至2019年3月9日，尚欠原告借款本金244424.55元、利息4172.59元、罚息（含复利）81.9元。原告催讨未果，遂委托福建正成功律师事务所提起本案诉讼，实际支出律师代理费6000元。原告起诉后，被告钟月兰等被告均未偿还过任何款项。 本院认为，原告中国民生银行股份有限公司泉州分行具有从事金融业务的主体资格，其与被告钟月兰、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司签订的《个人购房／车位借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方均应按合同约定履行义务。原告依约履行了向被告钟月兰发放贷款26万元的合同义务。被告钟月兰在履行借款合同期间未按时还本付息，已构成违约，原告依照借款合同“借款人发生违约事件时，贷款人有权提前收回全部贷款本息”的约定，要求提前收回已发放的贷款，具有事实与法律依据。被告钟月兰除应归还所欠借款本息外，还应支付相应的罚息、复利。案涉合同约定原告为实现债权而支付的律师费等实现债权费用由借款人承担，原告为实现本案债权支出律师代理费6000元，被告钟月兰应依约承担。故原告要求被告钟月兰偿还尚欠的借款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用，合理合法，本院予以支持。被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司自愿为本案债务向原告承担连带责任保证，其的保证责任期间是到本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予原告之日止，该保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，现涉诉房产尚未办理房产抵押登记，被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司应依法承担连带保证责任，原告在合同约定的阶段性保证期限内向被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司主张权利，合理合法，应予支持；被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司在承担保证责任后有权向被告钟月兰追偿。被告钟月兰自愿以其购买的坐落于石狮市中骏•黄金海岸6-3区1幢1002单元房产为本案借款提供抵押担保，抵押物依法办理了房屋抵押预告登记手续，原告依据房屋抵押权预告登记，主张对该抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。预告登记是指对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立；物权法第一百八十七条中关于抵押权的登记是指实际抵押权登记，并非预告登记，两者具有不同的法律性质；根据我国物权法的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力；因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，预告登记抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持；据此，原告主张对案涉预告抵押登记的房产享有优先受偿权的主张不能成立，对该主张不予支持。被告钟月兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告钟月兰应于本判决生效之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金244424.55元、利息4172.59元、罚息（含复利）81.9元，并按中国人民银行有关规定及案涉《个人购房/车位借款及担保合同》约定支付自2019年3月10日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利； 二、被告钟月兰应于本判决生效之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司泉州分行偿付律师费6000元； 三、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司对被告钟月兰上述判决第一、二项的债务承担连带保证责任；其在承担保证责任后，有权向被告钟月兰追偿； 四、驳回原告中国民生银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5120元，减半收取2560元，由被告钟月兰、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄旭光 二〇一九年七月一日 书记员  杨实达 附注本案所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。