广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1799号原告：上海高力国际物业服务有限公司广州分公司，营业场所广州市天河区天河路208号东塔07层04号单元，统一社会信用代码91440101550563625A。负责人：冯文光。委托诉讼代理人：黄伟国、李国峰，广东天胜律师事务所律师。被告：陈春媚，女，1977年2月27日出生，汉族，住广州市开发区，委托诉讼代理人：陈利明，系陈春媚配偶，公民身份号码420124197110287134。被告：陈利明，男，1971年10月28日出生，汉族，住广州市开发区，原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司（以下简称“高力物业”）诉被告陈春媚、陈利明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高力物业委托诉讼代理人李国峰、被告陈春媚的委托诉讼代理人、被告陈利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高力物业向本院提出诉讼请求：1.判决两被告向原告支付拖欠的物业服务费（2016年6月至2017年4月及2018年3月至2018年10月期间的物业服务费，每月物业服务费496.04元，合计9424.76元）；2.判决两被告向原告支付拖欠的水电费（2016年5月至2018年8月期间公摊水电费，2016年5月至2017年4月期间自用电费，2016年6月至2018年8月期间自用水费，共计2996.18元）；3.判决两被告向原告支付违约金（物业费从欠缴当月5日起，水电费从产生的次月5日起算，按每日应交费用的千分之三的标准支付）；4.判决两被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：陈春媚、陈利明是福港鼎峰花园A8-1402的业主，与高力物业签订有《前期物业管理服务协议》，该协议中对高力物业提供服务的范围及物业服务费等费用的收费标准、交费日期均有明确约定。多年来，陈春媚、陈利明一直接受高力物业提供的物业管理服务。截至2018年10月，陈春媚、陈利明已拖欠物业管理费9424.76元，拖欠水电费（含公摊水电、自用水电）2996.18元，合计12420.94元。高力物业多次催促，陈春媚、陈利明均拒绝支付相关费用。高力物业认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，根据《物业管理条例》第七条第（五）项，业主在物业管理活动中，应履行按时缴纳物业服务费用的义务；以及双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条关于物业管理费用的缴纳日期之约定,陈春媚、陈利明的行为已明显构成违约，请求判如所请。陈春媚、陈利明答辩称：1.2016年6月至2017年4月期间是房屋维修期，房屋质量至今未解决。虽然房屋质量属于开发商的问题，但是高力物业是开发商指定的物业公司，中间的维修也是高力物业联系跟进并维修，因此不同意支付。2018年3月至2018年10月的物业费，陈利明于2018年3月份去支付，但高力物业拒收。并且对高力物业的服务质量不满意，因此认为该期间物业费应该减免支付。服务质量问题如下：合同2.4.1约定公共部位玻璃每周清洁1次，但实际上没有达到合同上的要求。2.4.2约定垃圾桶每日清2次，但实际上是1次，并且也有臭味。合同3.8.3约定消防通道畅通，但实际上地下车库的出口一直是锁上，经过业主多次反映，2019年1月才开通。2.关于水电费问题。2016年5月至2017年4月的自用电费已自行交到南方电网。2016年6月至2018年8月的自用水费，因该期间处于房屋维修期，部分是物业维修用水。对于公摊水电费，2016年5月至2017年4月房屋处于维修期间，不同意支付。2017年4月之后的公摊水电费，对计算标准有异议。高力物业对公摊水费的计量和计算标准混乱，有部分业主提出异议后，物业予以减免一定水费。3.违约金不同意支付。本院经审理查明：2015年11月22日，高力物业与陈春媚、陈利明签订《福港鼎峰花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定高力物业是由福港鼎峰花园房地产开发单位广州市宏康福港房地产开发有限公司通过招标方式选聘的前期物业服务企业。陈春媚、陈利明所购房屋《商品房买卖合同》，房号：A8栋1402；类型：商住；座落位置：香雪大道西279号（自编A8栋）；建筑面积：136.02平方米。其中第四条约定业主缴纳费用的方式和时间：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳当月各类物业服务费用及上月共用水电分摊费用的义务；收楼时，首次缴纳三个月的物业服务费用；物业服务收费标准如下：住宅：3.61元／月·平方米，不包括物业管理区域内共用水电费分摊；物业管理区域内共用水电费分摊包括但不限于：公共水电费、线损费、路灯电费、楼宇公共照明、二次供水费用、电梯运行电费、车库照明电费、车库清洁用水费、公共清洁用水费等。其中车库照明电费及车库清洁用水费按车库车位个数平均分摊，其余费用按广州市政府有关规定进行分摊，收费标准按照供水、供电部门所公布最新标准为准，以本月分摊上月的方式计收；因业主原因空置房屋的，业主缴纳物业服务费用及共用水电分摊费用标准不变；业主缴纳物业服务费用及共用水电分摊费用，从发展商所出具的《收楼通知书》所注明的收楼日期开始计算；第十条违约责任：高力物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求高力物业限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，高力物业承担相应的法律责任；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，高力物业有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三标准向高力物业支付违约金。高力物业除有权按协议约定收取违约金外，若业主逾期一个月仍未缴交的，高力物业可采取包括将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等催缴措施。逾期三个月仍未缴交的，高力物业可向物业所在地的人民法院提起诉讼，业主应承担由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、交通费、执行费等费用。2015年11月22日，陈春媚、陈利明前往涉案房屋办理收楼手续，于当日签署《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》、《福港鼎峰花园物品确认表》,并预缴了三个月物业管理费1473.20元。陈春媚、陈利明主张涉案房屋于2016年6月至2017年4月因出现质量问题需要维修而拒付物业管理费，并提供了大量图片予以证明。对于2018年3月至10月的物业管理费，陈春媚、陈利明主张其去高力物业支付时遭拒，并且因对物业服务质量不满意，认为应该减免。2018年5月8日，高力物业委托广东天胜律师事务所向陈春媚、陈利明发出《关于催收物业管理费等费用的律师函》（邮件号码：1034593280028），催促陈春媚、陈利明缴纳截至2018年4月28日已欠缴高力物业的物业管理费6448.52元及水电费（含公摊水电、自用水电）2366.81元及因拖欠费用产生的违约金2765.69元，总计11581.02元，该邮单于2018年5月9日显示投递，陈春媚、陈利明庭审陈述收悉。高力物业提供了其自行制作的《鼎峰2019年3月收款通知单》，该清单上显示A8-1402单元欠缴2016年6月1日至2017年4月30日物业管理费5456.44元，2018年3月1日至2018年10月31日物业管理费3968.32元，小计9424.76元；2016年5月1日至2018年8月31日公摊水电费1218.65元；2016年5月1日至2017年4月30日自用电费734.07元；2016年6月1日至2018年8月31日自用水费1043.46元。高力物业为证实已代缴公共水电费的事实，提交了收款人为广州供电局有限公司、广州开发区供水管理中心的中国建设银行单位客户专用回单，并提供了关于公共区域水电费分摊事宜，分别列出了楼宇内梯灯、楼宇内电梯用电、楼宇内加压水泵供水用电、园区照明用电、地下车库照明用电、楼宇清洁用水、地下车库清洁用水的分摊办法。陈春媚、陈利明陈述其已将2016年5月至2017年4月的电费交至南方电网，并提交了广州供电局有限公司电费通知单。经查，计费月份为2016年7月份（计费时段为20160505-20160704）的通知单上户名为广州市宏康福港房地产开发有限公司；计费月份为2016年9月份至2017年5月份（计费时段：20170306-20170504）的通知单上户名为高力物业，计费月份为2017年7月份至2019年3月的通知单上户名变为陈利明。高力物业陈述，2017年5月前涉案房屋的电费由高力物业代垫，2017年5月份户名才改为陈利明，由陈利明自行到供电局缴纳电费。上述事实由《服务协议》、承诺书、住户信息登记表、《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》、《福港鼎峰花园物品确认表》、《鼎峰花园物业服务中心物业管理费收款清单》、代扣电费水费回执、《关于公共区域水电费分摊事宜》、《关于催收物业管理费等费用的律师函》及邮寄底单、妥投证明、《鼎峰2019年3月收款通知单》、《广州供电局有限公司电费通知单》、陈利明信用卡交易明细、照片及当事人陈述等予以证实。本院认为：陈春媚、陈利明与高力物业签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。高力物业按照合同约定对涉诉物业所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。关于陈春媚、陈利明拒付物业管理费理由是否成立问题，第一、2016年6月至2017年4月期间涉诉房屋的质量问题，属于陈春媚、陈利明与发展商广州市宏康福港房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，而本案高力物业与陈春媚、陈利明之间为物业服务合同纠纷，两者属于不同法律关系，陈春媚、陈利明可以另循法律途径解决。第二、2018年3月至10月期间陈春媚、陈利明因高力物业服务质量不到位而认为物业管理费应减免问题，首先，陈春媚、陈利明未提交证据证明物业服务不到位，仅凭陈春媚、陈利明口头陈述，在高力物业不认可的情况下，本院很难采信。即便高力物业提供的服务存在不符双方合同约定的情形，也属于高力物业在管理方面的瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，陈春媚、陈利明可以请求高力物业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但陈春媚、陈利明不能以此为由拒缴物业费或要求减免。关于公摊水电费。高力物业公司依《前期物业管理服务协议》、《关于公共区域水电费分摊事宜》作为其收费依据，提供银行转账回单证明已实际缴纳涉诉物业所在小区的公摊费用，并向业主公告，之后发律师函向业主催收相关费用。陈春媚、陈利明作为小区业主之一，仅有质疑账目不清而没有相反证据证明高力物业公司收费明显过高、不合理的情况下，理应承担公共水电分摊费用的责任，陈春媚、陈利明的该答辩主张，理据不足，本院不予采信。关于自用水电费。对于2016年5月至2017年4月期间产生的自用电费，陈春媚、陈利明的举证不足以证明系其自行向广州供电局缴纳，本院不予采信。对于2016年6月至2018年8月期间产生的自用水费，陈春媚、陈利明主张系高力物业进行房屋维修用水，但没有提交证据予以证实，本院亦不予采信。关于违约金问题。在高力物业未提交证据证明其实际损失的情况下，《物业服务协议》约定的违约金标准畸高，陈春媚、陈利明认为涉案房屋存在质量问题及维修拖拉，是高力物业没有跟进、反馈以及服务质量差等原因才未缴纳物业管理费。综合考虑以上，本院认为高力物业主张物业管理费的违约金标准过高，且陈春媚、陈利明未缴纳上述物业管理费非恶意违约，本院依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用的万分之三计算违约金，但分段计算的违约金均以不超过本金为限。对于超出上述标准的诉讼请求，本院予以驳回。对于水电费的违约金。陈春媚、陈利明对高力物业主张的水电费系因为涉案房屋存在质量问题及物业服务问题才未缴纳，并非恶意拖欠，故本院酌情调整为以拖欠费用为本金，从本金确定的下一日起，按照日万分之三计算违约金，即以2996.18元为本金，从2018年9月1日起，按照每日万分之三的标准计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈春媚、陈利明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付拖欠的2016年6月1日至2017年4月30日及2018年3月1日至2018年10月31日期间的物业管理费9424.76元及逾期违约金（每月以496.04元为基数，每日按万分之三的标准计算，从当月5日起算至实际支付之日止。以上违约金均以不超过本金为限）；二、被告陈春媚、陈利明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付2016年5月1日至2018年8月31日的公摊水电费、自用水电费2996.18元及逾期违约金（以2996.18元为基数，从2018年9月1日起，按照每日万分之三的标准计算至付清之日止）；三、驳回原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，由被告陈春媚、陈利明负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  安慧二〇一九年七月八日法官助理黄兰芳书记员罗徐昉昀附：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。