山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初736号原告：泰安超越投资有限责任公司，住所地：泰安市。法定代表人：宋晋，总经理.委托诉讼代理人：翟安龙，山东敏尔信律师事务所律师。被告：张义栋，男，1979年8月3日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘峰，山东华林律师事务所律师。原告泰安超越投资有限责任公司与被告张义栋物权保护纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安超越投资有限责任公司的委托诉讼代理人翟安龙、被告张义栋的委托诉讼代理人刘峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰安超越投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告房屋占用费94952.25元（2017年8月10日至2019年2月9日）。二、判令被告支付2019年2月10日至实际返还房屋之日止的房屋占用费。三、判令被告支付原告垫付的物业费、水费12909.18元。四、判令被告返还涉案房屋给原告。五、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年6月份，原告分别与案外人苗卫东、亓宝华、李安民及黄强、张明、亓成孝签订虚假商品房买卖合同，将超越广场一期商品房六套（总建筑面积8019.02平方米），分别登记在黄强等六人名下。2003年12月2日，黄强等6人与工行泰山支行签订借款合同，以涉案房屋分别提供抵押担保，并均已办理抵押登记，所借款项全部由原告使用并由原告偿还借款本息。2007年，在原告不知情的情况下，黄强等六人与泰山支行恶意串通，将抵押房产拍卖，其中三套房产（总面积3940.2平方米）于2008年登记在案外人姬慧卿名下，房产证号分别为泰房权证泰字第××号、14××91号、14××92号，原告得知涉案房产被拍卖后，向济南市历下区人民法院提起民事诉讼，历经数年诉讼原告胜诉，三套涉案房屋于2017年8月10日从周东方名下重新过户到原告名下，不动产登记号分别为泰（2017）泰安市不动产权第0XX10、00XX02、0XX596。2010年4月16日，周东方强占了涉案房屋，后将不动产权第0XX96号中的XX号房屋出租给张义栋至今。2017年9月份，原告要求张义栋签订房屋租赁合同，并支付2017年8月10日后的房屋占用费，但其一直置之不理。为此提起诉讼。张义栋辩称：一、原告要求被告赔偿房屋占用使用费无法律依据。被告于2012年4月10日租赁案外人周东方的房屋至今。被告每年按照约定支付租金。被告与案外人周东方于2016年4月10日签订的房屋租赁合同，约定租赁期限2016年4月10日至2019年4月10日止，租期三年，房租每年一缴纳，年租金3万元。被告依约定支付房租，原告诉称于2017年8月10日取得被告所租赁案外人房屋的产权，但原告没有提供给被告任何的关于案外人房产产权变更给原告所有的相关证据，所以被告一直认为所租赁的房屋是案外人周东方所有的。被告对涉案房屋是正常使用。再者，房产产权变更属于房产买卖产权变更，根据买卖不破租赁的原则，即使涉案房产产权归属原告所有，但也不能破坏被告与案外人的房屋租赁合同的有效性及履行性。二、原告要求被告支付原告垫付的物业费、水费与事实不符。被告与三楼与四楼租户共用一块水表，四楼住户直到去年才搬走。被告经营培训机构只有周末，上课时用两天，并且学生饮用桶装水使用水的方量数很少，但物业公司按房屋面积收取水费是不合理的。被告多次找物业公司解决水表问题，一直未予处理。2014年物业公司将被告使用的水表由室内改到室外后，物业公司已登记被告使用水的方量数。被告于2014年1月20日至2014年6月17日缴纳物业费、水费共计2969.90元。后被告积极主动的向物业公司缴纳物业费，但物业公司要求与水费一块缴纳，不收。由于被告所使用水表是独立的，其所使用的水表能够准确地显示被告所使用水的方量数可以准确的计算出水费，与其水表按面积进行分摊计算是没有任何的事实依据。三、原告要求被告返还房产没有法律的依据。被告与案外人周东方于2016年4月10日签订了房屋租赁合同，约定租赁期限2016年4月10日至2019年4月10日，租期三年，房租每年一交纳，被告已按约定支付房租，现其合同未期满，被告有权继续占用使用租赁房产至合同终止。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：涉案房屋位于泰安市，共9间，面积为193.66平方米。2003年，原告为解决资金问题，向银行贷款之需，与黄强等六人签订商品房买卖合同，将包括涉案房产在内的六套房屋的产权证书及土地权使用证书办理在黄强等六人下。2003年9月黄强等六人出具内容相同的承诺书，主要内容为：在办理购房过程中，其个人没有资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋不享有占有、使用、收益、处分等任何权利，仅为名义上的权利主体。2003年12月2日，原告作为保证人、黄强等6人作为借款人银行签订六份个人购房借款合同，合计借款本金759万元。因原告出现逾期还款违约情形，银行与黄强等六人作为委托方与拍卖公司签订委托拍卖合同对上述房产进行拍卖，后周东方、姬慧卿买受，并办理了过户登记，其中三套房产登记在周东方名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××88、14××89号；三套登记在姬慧卿名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××91、14××92号。原告于2008年向济南市历下区人民法院提起诉讼要求确认拍卖公司与周东方、姬慧卿之间的房屋拍卖行为无效，并要求周东方、姬慧卿及黄强等6人返还六套房屋。该院于2013年6月26日作出（2008）历民重字第2859、2860号民事判决书，确认周东方、姬慧卿与拍卖公司房屋拍卖无效。该两份判决经济南市中级人民法院二审，济南中院作出（2013）济商终字第513、514号民事判决书，驳回上诉人的上诉，维持原判。在判决书中认定黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安明六人明知自己对名下的房产仅有名义上的所有权，并不享有实质意义上的处分权。黄强等六人未经房产实际所有人超越公司同意擅自处分，属于恶意处分。该恶意处分行为无效。同时认定周东方、姬慧卿在拍卖房产时知道房产控制在超越公司手中，黄强等人无法实现交付房产，且拒付剩余款项的情况下，仍然继续竞买房产的行为不是善意的。周东方、姬慧卿不属于物权法第106条规定的善意第三人，周东方、姬慧卿不应取得拍卖房产的所有权。原告超越公司依据（2008）历民重字第2859、2860号判决书、（2013）济商终字第513、514号判决，向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求确认周东方、姬慧卿名下的六套房产及六套房产对应的土地使用权归原告超越公司所有和使用。该院作出（2012）历民初字第900号民事判决书，判决确认原告泰安超越投资有限责任公司对泰房权证泰字第××号、14××88号、14××89号、14××90号、14××91号、14××92号房屋所有权证书所记载的房屋享有房屋所有权。原告于2017年8月10日取得涉案房产的不动产权证书。被告于2012年4月10日租赁使用涉案房屋至今，交纳水电费至2014年6月17日、2016年4月10日，被告与案外人周东方签订房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋坐落于泰安市高新技术产业开发区间，面积400平方米，租赁期限自2016年4月10日至2019年4月10日，租金每年30000元，一年一交。合同签订后，被告向周东方交纳租金至2019年4月10日。庭审中，原告主张2017年8月14日通知被告重新签订租赁合同，被告以未见过通知为由提出异议。原告为证实房屋占用费为每平方米单价为12.50元，提供评估报告一份，被告以不适用于其为由提出异议，但未在限定时间内申请重新鉴定。另查明，涉案房产已于2008年9月16日被查封。本院认为，包括双方当事人讼争的涉案房屋在内的房产，原系原告为贷款之需，登记在案外人黄强等六人名下，后因原告未按时偿还银行贷款，由黄强等六人与银行委托拍卖，而由周东方、姬慧卿竞买，并过户在周东方、姬慧卿名下。对于上述拍卖的行为，已由生效的法律文书予以确认无效，且认定黄强等六人为恶意处分行为及周东方、姬慧卿并非善意买受人。后原告通过诉讼，最终于2017年8月10日将上述房产过户在自己名下。至此，涉案房屋的权利人自2017年8月10日由周东方变更为原告后，周东方即不再是该房屋登记的权利人，其无权对该房屋行使出租等权利，也无权收取租金，而周东方于2016年4月10日与被告签订租赁合同，约定由周东方将已不再登记在其名下的房屋出租给被告使用，权利人原告对此也未追认，因此被告以与周东方存在租赁合同关系为由提出的异议理由，不能阻却原告作为实际的而且是登记的物权人行使权利，原告对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于被告以“买卖不破租赁”原则所提的抗辩理由，首先肯定，“买卖不破租赁”或“所有权变动不破租赁”是一般原则，即如无法定或约定的除外情形，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，租赁合同对受让人具有法律拘束力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的情形，属于所有权变动不破租赁原则适用的例外情形，因涉案房屋被法院查封在前，租赁在后，故被告的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告为了维护自身的权益，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。对于房屋占用费的数额，原告提供的评估报告，被告虽提出异议，但因其未申请重新鉴定，故对原告提供的鉴定意见予以确认。现由于被告已向案外人实际缴纳租金至2019年4月10日，为减少当事人的诉累，故被告应自2019年4月11日起支付房屋占用费，按每月平方米12.50元，每间面积46.89平方米，共9间计算。对于原告主张的其余超出部分，本院不予支持。对于原告主张的为被告垫付的物业费、水费，虽提供收款收据，但被告提出异议，且与本案并非同一法律关系，对此本院不予支持。原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张义栋于本判决生效之日起十日内支付原告泰安超越投资有限责任公司房屋占用费（自2019年4月11日起至实际腾退之日止，按每月每平方米12.50元，每间面积46.89平方米，共9间计算）；二、被告张义栋于本判决生效之日起十日内将位于泰安市房屋交付给原告泰安超越投资有限责任公司；三、驳回原告泰安超越投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1086.90元、财产保全费1070元，共计2156.9元由原告负担1056.9元、被告负担1100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  戚桂亮二〇一九年七月二十九日书记员  刘 文