广广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初5980号原告（反诉被告）：珠海市千居乐物业管理有限公司。住所：珠海市香洲沿河东路179号4楼。统一社会信用代码：914404007629480413。法定代表人：朱伟建。委托诉讼代理人：林志坚，广东玉成律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市农科中心有限公司。住所：珠海市前山梅溪双龙山。统一社会信用代码：914404001925293388。法定代表人：骆昌放。委托诉讼代理人：陈新兴，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫杨志，广东华杨律师事务所律师。原告（反诉被告）珠海市千居乐物业管理有限公司（以下简称“千居乐公司”）与被告（反诉原告）珠海市农科中心有限公司（以下简称“农科中心公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，农科中心公司在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）千居乐公司委托诉讼代理人林志坚、被告（反诉原告）农科中心公司委托诉讼代理人陈新兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）千居乐公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令农科中心公司向千居乐公司双倍返还履约保证金20万元；2.诉讼费用由农科中心公司承担。事实与理由：2018年1月26日，千居乐公司通过投标与农科中心公司就承租珠海市香××沿河东路××号（旧址：沿河西路30号）A、B座厂房（以下简称“厂房”）一事签订了《珠海市香××沿河东路××、××座厂房物业租赁合同书》（以下简称《合同书》）。千居乐公司于2018年2月12日向农科中心公司支付了履约保证金10万元。2018年4月2日，千居乐公司与农科中心公司交接厂房时发现，厂房的门、窗、电线和地面已被严重破坏。而且，厂房一直存在没有安装好供水供电的基础设施，已经无法正常使用。2018年9月13日，珠海市房屋安全鉴定所作出了《房屋安全鉴定报告》，认定厂房存在房屋结构体系不满足国家抗震标准和地基基础变形等问题。上述问题农科中心公司至今仍未解决。千居乐公司认为，农科中心公司作为出租人应确保出租的厂房主体结构符合国家安全标准，且配备供水供电的基础设施可以正常使用。但千居乐公司承租的厂房不仅没有安装基础的供水供电基础设施无法正常使用，主体结构还存在严重安全隐患。农科中心公司至今仍未解决上述问题，导致千居乐公司无法使用厂房。农科中心公司行为已经构成违约，应向千居乐公司双倍返还履约保证金20万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的有关规定，为保障千居乐公司的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法保护千居乐公司的诉讼请求。被告（反诉原告）农科中心公司辩称，千居乐公司的诉讼请求明显缺乏事实依据和法律依据，应依法驳回。理由如下：一、千居乐公司的诉讼请求不明确。千居乐公司的诉讼请求为主张农科中心公司双倍返还履约保证金，该履约保证金是千居乐公司为履行租赁合同义务支付给农科中心公司的，但千居乐公司并没有主张合同无效、撤销合同或解除合同，其诉讼请求不明确。请人民法院要求千居乐公司明确其是基于什么何种事由、何种权利提出该诉讼请求。否则，应认定千居乐公司的起诉没有明确的诉讼请求，依照民事诉讼法关于案件受理的相关规定，裁定不予受理，已经受理的则裁定驳回起诉。二、案涉厂房公开招租时已明确出租方按现状提供房屋和接水接电条件，并安排踏勘现场，千居乐公司现以案涉厂房不符合其使用需求为由主张农科中心公司违约，有违诚实信用和公平原则，其主张无事实和法律依据。案涉厂房公开招租时，农科中心公司已明确系按现状提供房屋和接水接电条件，并安排踏勘现场，农科中心公司已尽到如实披露出租标的物信息的义务，不存在任何隐瞒出租标的物真实信息的情形。千居乐公司作为商事主体，如在投标时未审慎了解竞投标的物的实际情况，因其错误评估而进行超越预期或自身承受能力的投资，属于商事主体正常商业投资行为而导致的结果，不能归责于农科中心公司。因此，千居乐公司以案涉厂房不符合其使用需求为由主张农科中心公司违约有违诚实信用和公平原则，其主张无事实和法律依据。三、案涉厂房不存在安全问题。（一）案涉B栋厂房不存在安全问题。农科中心公司出租给千居乐公司的厂房包括位于珠海市香××沿河××路××号（新地址：珠海市香××沿河东路××号）A栋厂房以及位于珠海市香××沿河××路××号（新地址：珠海市香××沿河东路××号）B栋厂房，A栋厂房建筑面积为1008.66平方米，B栋厂房建筑面积为2439.28平方米，出租面积合计3447.94平方米。千居乐公司提交的《珠海市香洲区沿河西路30号A栋厂房安全鉴定报告》（千居乐公司提交的证据四）仅系对案涉A栋厂房的鉴定，没有任何证据显示案涉B栋厂房存在安全问题。（二）千居乐公司提交的安全鉴定报告以幼儿园所应具备的更高级别的乙类抗震设防标准对案涉A栋厂房进行鉴定，与租赁合同约定的案涉厂房只作为厂房用途使用不符，不能作为认定案涉A栋厂房是否存在安全隐患的依据。案涉房屋登记用途为工业（即厂房），租赁合同明确约定案涉厂房只作为厂房用途使用，千居乐公司拟改造为幼儿园，并以幼儿园所应具备的更高级别的“乙类抗震设防”标准（即《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）所规定的“重点设防类”标准）对案涉A栋厂房进行鉴定，鉴定目的及适用安全标准与租赁合同约定的房屋用途“厂房”不符。因此，没有证据证明租赁房屋不符合租赁合同约定的“厂房”安全使用标准，千居乐公司提交的鉴定报告不能作为认定案涉A栋厂房是否存在安全隐患的依据。（三）即使案涉A栋厂房存在不满足“乙类抗震设防”房屋结构体系等安全隐患，只要在装修改造时采取加固等处理措施即可解决问题，并不影响使用。退一步来看，即使案涉A栋厂房按照幼儿园所应具备的乙类抗震设防标准（重点设防类”标准）进行鉴定，存在不满足“乙类抗震设防”房屋结构体系等问题，但是根据该鉴定报告，案涉A栋厂房只要在装修改造时采取加固等处理措施即可解决该问题，并不影响对租赁物的使用，更不能导致合同目的不能实现。因此，案涉厂房并不存在安全问题，退一步来看即使存在不满足“乙类抗震设防”房屋结构体系等安全隐患，也不影响千居乐公司对租赁物的使用。四、千居乐公司的诉讼请求无事实和法律依据。（一）双倍返还履约保证金无事实和法律依据。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第118条规定，当事人交付保证金但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。农科中心公司与千居乐公司签订的《珠海市香××沿河东路××、××座厂房物业租赁合同》并没有约定履约保证金具备定金性质，因此，千居乐公司关于双倍返还的主张毫无道理，即使农科中心公司存在违约并导致千居乐公司解除合同的，千居乐公司主张双倍返还履约保证金也无事实和法律依据。（二）返还履约保证金无事实和法律依据。如上所述，农科中心公司完全不存在违约行为，千居乐公司也未主张解除合同，千居乐公司主张返还履约保证金没有事实和法律依据。综上，千居乐公司的主张完全没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。五、千居乐公司长期拖欠租金，经催促仍拒不支付。农科中心公司将依法提出反诉或另行起诉，追讨租金，追究其违约责任。被告（反诉原告）农科中心公司向本院提出以下反诉请求：1.解除农科中心公司与千居乐公司于2018年1月26日签订的《珠海市香××沿河东路××、××座厂房物业租赁合同》；2.判令千居乐公司立即腾退位于珠海市香××沿河东路××号（旧地址：珠海市香××沿河××路××号）A栋厂房以及位于珠海市香××沿河东路××号（旧地址：珠海市香××沿河××路××号）B栋厂房，将该厂房返还农科中心公司；3．判令千居乐公司立即向农科中心公司支付2018年4月1日起至腾退租赁物之日止的租金（占有使用费）（2018年4月1日起至2019年3月31日止期间按127500元/月计算，2019年4月1日起至2020年3月31日止期间按131325元/月计算，2020年4月1日起按135264.75元/月计算，暂计至2019年4月30日为人民币1661325元，详见计算清单）；4.判令千居乐公司向农科中心公司支付自2018年4月11日起至付清全部租金（占有使用费）之日止期间的违约金（违约金按每日1‰计算，暂计至2019年4月30日为人民币335019元，详见计算清单）；5.判令千居乐公司已交付给农科中心公司的履约保证金人民币10万元归农科中心公司所有;6.判令千居乐公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月，农科中心公司通过珠海市公共资源交易中心发布招标（网络竞价）公告，就珠海市香××沿河东路××号（旧地址：珠海市香××沿河××路××号）A、B座厂房出租事宜进行公开招标（网络竞价），招标公告明确租赁场地只作为厂房用途使用，按现状提供房屋和接水接电条件，并安排了踏勘现场。千居乐公司参加了该次招投标活动，并于2018年1月19日被确定为中标人。中标后，农科中心公司与千居乐公司于2018年1月26日签订《珠海市香××沿河东路××、××座厂房物业租赁合同》，约定：1.农科中心公司将位于珠海市香××沿河东路××号（旧地址：珠海市香××沿河××路××号）A、B座厂房出租给千居乐公司，租赁场地面积共计3447.94平方米（包括建筑面积为1008.66平方米的A栋厂房以及建筑面积为2439.28平方米的B栋厂房）；2.租赁场地只作为厂房用途使用；3.租赁期限共3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止；4.第一年（2018年4月1日起至2019年3月31日止）租金为127500元/月，第二年（2019年4月1日起至2020年3月31日止）租金为131325元/月，第三年（2020年4月1日起至2021年3月31日止）租金为135264.75元/月，每月10日前支付当月租金；5.千居乐公司逾期支付租金的，每逾期一日须按月租金的1%支付违约金，逾期15天并经催告5天内仍未支付的，农科中心公司农科公司有权解除合同；6.因千居乐公司原因导致提前解除合同的，履约保证金不予退还。合同签订后，千居乐公司未支付租金,无理拒绝支付租金。经多次催讨无果，无奈之下特向法院提起诉讼，请求贵院判如所请，判令千居乐公司履行付款义务，保护当事人的合法权益。原告（反诉被告）千居乐公司对被告（反诉原告）农科中心公司上述反诉辩称如下：一、农科中心公司未履行其出租人义务，涉案厂房未合法报装电力，主体结构存在安全隐患，无法正常使用，千居乐公司有权拒绝支付租金。（一）涉案厂房未合法报装电力，至今仍无电使用。2018年4月2日，千居乐公司与农科中心公司交接涉案厂房后，发现涉案厂房无电使用，且没有向供电部门申请报装电力。千居乐公司就此情况多次与农科中心公司沟通。农科中心公司提供的函件可反映上述事实。农科中心公司表示愿意向供电部门申请报装电力，但至今仍没有成功报装好电力。根据涉案厂房租赁使用权招标公告可知，项目（标的）概括陈述：“按空置厂房提供房屋和接水接电条件”。农科中心公司应按照约定合法提供基础供电设施。退一步讲，即使合同没有相关约定。但农科中心公司作为出租人也应保证涉案厂房安装好基础供电设施。根据《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”农科中心公司作为出租人不仅有义务向承租人提供租赁物，还有义务保证承租人能正常使用租赁物。本案租赁物为厂房，如果没有报装电力，千居乐公司就无法正常使用涉案厂房，甚至无法对涉案厂房进行装修。所以，农科中心公司没有为涉案厂房报装电力，已经构成违约。千居乐公司有权拒绝支付租金。农科中心公司主张涉案厂房用电一直由C座配电房提供，但这只是农科中心公司的单方陈述。事实上，涉案厂房没有电可以使用。假定农科中心公司陈述真实，但农科中心公司没有证据证明在千居乐公司承租涉案厂房后，所谓“C座”所有权人是否同意继续供电给涉案厂房。假定所谓“C座”所有权人同意继续供电给涉案厂房，但这种转供电的行为已经违反了《供电营业规则》第十四条的规定以及《电力供应与使用条例》第三十条第六项的规定，不得自行转供电。农科中心公司主张的这种履行合同的行为违反了上述规定，损害社会公共利益，应视为农科中心公司未提供供电设施给千居乐公司。因此，农科中心公司没有为涉案厂房报装电力，导致千居乐公司无法使用涉案厂房。涉案厂房基础设施没有全部通过千居乐公司验收，千居乐公司有权拒绝支付租金。（二）涉案厂房主体结构存在安全隐患，影响千居乐公司使用。根据千居乐公司提交的珠海市房屋安全鉴定所作出了《房屋安全鉴定报告》认定，涉案厂房A栋存在结构体系不满足《建筑抗震鉴定标准》对乙类设防房屋结构体系的规定，承重墙有拆改现象，且承重砖强度不满足相关规定以及地基基础变形等主体结构问题。由此可知，涉案厂房A栋存在严重的安全隐患。农科中心公司有义务对此进行维修，但农科中心公司至今仍未对涉案厂房A栋进行维修。主体结构问题未进行维修解决，涉案厂房也无法进行装修使用。农科中心公司未履行其维修义务，千居乐公司无法使用涉案厂房，则有权拒绝支付租金。农科中心公司在本诉答辩状中主张涉案厂房B栋不存在安全隐患，且珠海市房屋安全鉴定所作出《房屋安全鉴定报告》是按照幼儿园的标准鉴定，相关问题可以在装修时即可解决。千居乐公司认为农科中心公司主张不合理。第一，千居乐公司是整体承租涉案厂房，涉案厂房整体开发使用。涉案厂房A栋存在安全隐患，影响千居乐公司使用，也会影响千居乐公司对B栋的正常使用。而且，租赁合同标的为涉案厂房A栋和B栋。无论A栋存在问题还是B栋存在问题，都应视为租赁合同标的出现问题，千居乐公司均有权要求农科中心公司对合同标的进行修复后再支付租金。所以，即使B栋不存在安全隐患，农科中心公司也对合同标的有维修义务，没有维修则构成违约。第二，根据《房屋安全鉴定报告》第32页《建筑结构鉴定委托单》可知，农科中心公司委托珠海市房屋安全鉴定所对A栋进行鉴定，并注明建设用途为厂房，鉴定原因为厂房结构是否安全。农科中心公司也加盖公章确认。珠海市房屋安全鉴定所以此认定A栋存在结构体系不满足《建筑抗震鉴定标准》对乙类设防房屋结构体系的规定。这就表明珠海市房屋安全鉴定所认为按照厂房的标准也应符合乙类设防房屋标准。而且，A栋主体结构问题除了上述问题外还存在承重墙有拆改现象，且承重砖强度不满足相关规定以及地基基础变形等主体结构问题。第三，主体结构问题的维修责任是农科中心公司，农科中心公司不仅拒绝履行其维修义务，还将维修义务归于千居乐公司。这是不合理的。农科中心公司耽于履行维修义务，导致千居乐公司无法使用涉案厂房。经千居乐公司催促，农科中心公司也未履行维修义务，已经构成违约。千居乐公司有权拒绝支付租金，并要求农科中心公司双倍返还履约保证金。综上，农科中心公司未履行其出租人义务，涉案厂房未合法报装电力，主体结构存在安全隐患，无法正常使用，千居乐公司有权拒绝支付租金。二、农科中心公司主张的违约金过高。农科中心公司按照每月1%计算违约金，但农科中心公司的实际损失只是租金的利息损失，农科中心公司并没有提供证据证明其有其他损失。农科中心公司主张的损失明显超过其利息损失的百分之三十的。农科中心公司主张的损失明显过高，应予以减少。综上所述，农科中心公司未履行其出租人义务，涉案厂房未合法报装电力，主体结构存在安全隐患，无法正常使用，无权要求千居乐公司支付租金和违约金，更无权没收反诉被告的履约保证金。原告（反诉被告）千居乐公司针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.租赁合同书；2.收据和现金缴款单；3.房地产权证；4.安全鉴定报告；5.图片。被告（反诉原告）农科中心公司针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.房地产权证2.珠海市香××沿河东路××号（旧址：沿河西路30号）A、B座厂房物业三年租赁使用权招标公告；3.中标通知书；4.珠海市香××沿河东路××、××座厂房物业租赁合同；5.交接表；6.回复函；7.关于沿河东路371号厂房租金的函；8.关于沿河东路371号厂房用电的函。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：根据珠海产权交易中心所登载的《珠海市香××沿河东路××号（旧址：沿河西路30号）A、B栋厂房物业三年租赁使用权信息公告表》，珠海市农业科学研究中心（以下简称“农业科学中心”）委托公告挂牌出租案涉物业时间为2018年1月10日至2018年1月18日。其中，“其他需要披露的事项”中载明：“出租方按现状提供房屋和接水接电条件”。此外，出租方统一安排踏勘现场时间为2018年1月16日10时，请需要踏勘现场意向方在2018年1月16日前联系出租方委托代理人。2018年1月19日，珠海产权交易中心出具《中标通知书》，载明千居乐公司为案涉房产的中标方。2018年1月26日，作为甲方的农业科学中心和作为乙方的千居乐公司签署《珠海市香××沿河东路××、××座厂房物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方将其名下位于珠海市香××沿河东路××、××座的厂房出租给乙方。租赁合同第一条第3款约定，乙方确认已清楚了解租赁物的基本现状，并接受现有条件。第二条第1款约定，合同租赁期限共3年，自2018年4月1日至2021年3日31日止。第二条第2款约定，乙方租赁物只作为厂房用途使用，乙方负责整体运营管理工作，对自己生产经营活动自负盈亏。第三条约定，租金标准为：2018年4月1日至2019年3月31日127500元/月；2019年4月1日至2020年3月31日131325元/月；2020年4月1日至2021年3月31日135264.75元/月。履约保证金为人民币10万元，签订租赁合同之日起5日内，乙方将租赁保证金转账给甲方，合同期满，乙方交还租赁物业、付清应付费用、并与甲方交接完设施的情况下甲方无息退还履约保证金。第五条第2款约定，租赁物移交后，乙方如要对租赁物现状进行整改及装修的，乙方在装修前，应向甲方提交规范的装修施工图……整改装修费用由乙方承担；第6款约定，在租赁期内，如租赁房屋主体结构出现安全隐患，乙方可与甲方协商解决……；第8款约定，租赁期内，如租赁物的水电管道、管线、电线、消防设备等设施出现故障不能使用的，均由乙方自行维修、更换，所需费用由乙方承担。第六条第2款约定，租赁房屋主体出现严重质量问题影响乙方使用，或足以造成或发生乙方人身、财产损失的，经乙方书面通知甲方维修但甲方拒不维修或无法维修的，双方可以协商变更或终止合同；第3款第3项和第7项约定，对租赁物业的实际使用功能与合同约定的使用功能不一致的、逾期15个日历天未交租金并经甲方催告一次后5个日历天内仍未交纳的，甲方有权单方面解除合同、收回租赁物业并不退还履约保证金；第4款第2项约定，租赁物危及乙方人员的人身安全或健康的（由具有鉴定资格的第三方鉴定），乙方可以随时解除合同。第七条第2款约定，乙方不按合同约定交付租金，甲方有权按（月租金*1%）/天的标准收取违约金。第九条第2款约定，因甲方违约致使合同于期满前解除的，甲方须对乙方作出以下赔偿：甲方须退还已收的尚未履行期间的租金、甲方须退还乙方所交履约保证金；第3款约定，因乙方违约致使合同于期满前解除的，乙方应在5个日历天内结算应付租金及相关费用，搬离并交还租赁物，并对甲方做出以下赔偿：乙方所交履约保证金不予退回、乙方须赔偿甲方因此而遭受的损失。2018年4月2日，农业科学中心及千居乐公司办理案涉房产及固定资产交接，其中交接表中载明双方交接的内容包括大门钥匙、路边铺门钥匙、电梯钥匙、水表读数、电表读数移动铁塔电表读数等等。2018年5月21日，农业科学中心出具《建筑结构鉴定委托单》，委托珠海市房屋安全鉴定所对珠海市香洲区XXXXX30号A栋厂房进行鉴定。其中载明建筑用途及使用情况为“厂房”，鉴定原因为“厂房结构是否安全”。农业科学中心在该份《建筑结构鉴定委托单》中盖章。2018年9月13日，珠海市房屋安全鉴定所出具《珠海市香洲区XXXXXX30号A栋厂房安全鉴定报告》（以下简称“鉴定报告”）。其中显示委托鉴定单位为农业科学中心，委托目的和范围为“因委托方欲将珠海市香洲区XXX30号A栋厂房改造为幼儿园，故委托我所对该房屋进行安全鉴定”。鉴定结论如下：（一）该房屋结构体系不满足《建筑抗震鉴定标准》GB50023-2009第6.3.2条对乙类设防房屋结构体系的规定；（二）砌体部分承重墙有拆改现象，且抽检承重墙砖强度不满足GB50023-2009中相关规定要求；（三）房屋地基基础变形已超过《建筑地基基础设计规范》DBJ15-31-2016表6.3.4规定的地基表型允许值0.003要求，但不大于规定允许值的两倍，尚未进入危险状态。若按后续使用年限30年考虑，该房屋综合抗震能力不满足规范要求，安全性等级评定为CSU级，需进行抗震加固，对鉴定发现的承重墙拆除、钢筋锈蚀构件和强度不满足原设计要求的构件采取有效措施处理。建议：（一）该房屋在进行改造时，应委托原设计单位或有资质的设计单位根据本检测结果、设计图、现行规范对其进行结构验算，对房屋结构体系及不满足规范要求的构件采取必要的措施处理，并委托有资质的施工单位进行施工；（二）定期对建筑物进行变形观测，视观测情况进行处理。2018年10月15日，农科中心公司向千居乐公司出具《回复函》，载明：“珠海市千居乐物业管理有限公司：来函收悉，现就我司于沿河东路371号A、B座物业的安装电表一事，函复如下：1、我司同意委托贵司到供电部门申请安装2个电表，并提供必要的证照予协助；2、安装电表所产生的费用由贵司承担；3、请贵司确保本次的电表安装是合法行为，不会产生任何纠纷。”2018年11月9日，农科中心公司向千居乐公司出具《关于颜和东路371号厂房租金的函》，载明：“珠海市千居乐物业管理有限公司：关于贵司近期陆续向我司致函，提出了租赁厂房物业受损、电源使用及租金豁免等问题。我司十分重视贵司反映的情况，并专题召开会议进行研究，由于涉及国有资产管理问题，我司需按相关管理规定对贵司所反映的问题进行核实，并向上级主管部门请示后，再给予贵司明确的回复意见。对此，请贵司按照与我司签订的租赁合同相关约定，于11月16日前，向我司支付2018年4月至11月份的租金。转致此函。”2019年1月8日，农科中心公司向千居乐公司出具《关于沿河东路371号厂房用电的函》，载明：“珠海市千居乐物业管理有限公司：我司位于XXXXXXXX号（旧址：XXXX30号）A、B座物业，自1992年建成后，一直通过C座共有的配电房供电，未出现任何违法违规情况。截至目前，该配电房的供电完全满足贵司正常运营所需的用电要求。关于贵司希望我司在上述物业配套独立的配电房事宜，我司也十分重视，积极与贵司一同前往供电局咨询并对现场进行查勘，现确定由供电局投资建设该厂房物业独立的配电房。目前我司正在加紧申报当中，供电局反馈预计从报装到施工结束正常供电时间约3个月。特此函告，请贵司按与我司签订的租赁合同，履行相关合同条款。”另查，根据《房地产权证》（粤房地证字第××号、粤房地证字第××号），珠海市香××沿河××路××号A、B栋厂房的产权人系农业科学中心。根据农科中心公司于庭审中陈述，农业科学中心进行公司化改制后即为农科中心公司。千居乐公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，我方在招标时到案涉房产踏勘过，当时没有看到配电房的情况，但涉案房产在踏勘时是有电可用的，但交付后就没有电可用了。在勘查的过程中，我方是无法核实涉案是否报装电力以及涉案房产主体结构是否有问题。其后我方向供电部门核查情况，供电部门告知报装电力因此没有供电。我方现的确占有房屋，但由于没有电装修，我方无法使用涉案房产。农科中心公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，千居乐公司未曾就改建涉案房产用途为开办幼儿园与我方进行沟通，我方未同意变更案涉房产用途。2018年5月，千居乐公司提出要做涉案房产的安全鉴定，农科中心公司就作为出租人协助承租方办理了盖章手续，但具体鉴定内容我方并不清楚。案涉房产此前也是作为厂房出租的，该房产作为标准类的设防是符合标准的，即使按照乙类抗震设防的标准进行鉴定，根据鉴定结论也是只需要在装修时进行改造加固即可，并不影响使用。本院认为，千居乐公司及农科中心公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。千居乐公司与农科中心公司于庭审中均表明解除合同的意愿，故本案的争议焦点主要在于双方是否存在违约的情形导致合同无法继续履行。（1）关于农科中心公司是否违约的问题（1）涉案房产的质量问题根据涉案鉴定报告显示，涉案房产的确存在一定质量问题，千居乐公司据此主张涉案房产无法使用，并请求解除租赁合同并双倍退还履约保证金。但本院经审理后认为，上述房产质量问题并不能表明农科中心公司存在违约情形。一方面，针对房屋质量问题之房屋结构体系不满足乙类设防房屋结构体系的规定。农科中心公司在刊登招标公告及其后在签署租赁合同时均明确涉案房产的用途为“厂房”，千居乐公司对此并未提出异议。其后，千居乐公司拟将房产用途变更为“幼儿园”，但其并未提交相关证据证明农科中心公司同意该用途的变更。而农科中心公司于庭审中亦不予认可，主张双方未曾就涉案房产的用途进行过协商。对此，本院认定千居乐公司拟将涉案房产改建为幼儿园有违双方的合同原意，千居乐公司要求涉案房屋的建筑标准达到乙类建筑的标准并无相应依据。此外，根据《建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008》第3.0.2款第2项，“重点设防类：指地震时使用功能不能中断或需尽快恢复期的生命线相关建筑，以及地震时可能导致大量人员伤亡等重大灾害后果，需要提高设防标准的建筑。简称乙类。”第3项，“标准设防类：指大量除1、2、4以外按照标准要求进行设防的建筑。简称丙类。”第6.0.8款，“教育建筑中，幼儿园、小学、中学的教学用房以及学生宿舍和食堂，抗震设防类别应不低于重点设防类。”第7.3.10款，“机械、船舶工业的生产厂房，电子、纺织、轻工、医药等工业的其他生产厂房，宜划为标准设防类。”幼儿园作为教育建筑，应属于乙类的重点设防建筑，而厂房则应属于丙类的标准设防类建筑。据此，作为幼儿园使用的房产建筑标准明显比作为厂房使用的房产建筑标准要更高。而鉴定报告的结论第一点系对涉案房产作为乙类建筑使用是否满足规定作出评价，但并未对该房产作为丙类建筑使用是否满足规定作出评价，即鉴定结论并不能否认涉案房产作为“厂房”使用的可行性。考虑到农科中心公司于庭审中陈述涉案房产在出租给千居乐公司前一直作为厂房使用，本院认定鉴定报告第一点结论并不能作为涉案房产是否可作为厂房使用的依据。另一方面，针对房屋质量中砌体部分承重墙有拆改现象、抽检承重墙砖强度不足及房屋地基基础变形的问题。鉴定报告中第二、第三点结论的确揭示了涉案房产存在以上问题，但亦同时载明该房产“尚未进入危险状态”，且如按后续使用年限30年考虑，需进行抗震加固及委托有资质单位进行改造施工等。以上表明涉案房产并非不可达到合同约定的使用目的，只需采取合理的处理措施后应可作为厂房正常使用。故本院认定房产的状况属于存在一定的安全隐患，但并未达到危及人员人身安全或健康的程度，千居乐公司并不具有随时解除合同的权利。即使涉案房产存在一定质量问题，根据双方签署的租赁合同第五条第6款及第六条第2款的约定，双方应进行协商解决，且仅在千居乐公司书面通知农科中心公司维修、但农科中心公司拒绝维修或无法维修时，千居乐公司方可协商变更或终止合同。本案中，千居乐公司并未提交相关证据证明其已就房产质量问题书面通知农科中心公司，更未提交相关证据证明农科中心公司对此拒绝维修或无法维修。千居乐公司据此主张农科中心公司违约并无合理依据。（1）涉案房产的接电问题千居乐公司在本案中诉称涉案房产不具备合法的接电条件，导致其无法正常使用，农科中心公司应承担违约责任。本院经审查后认为，千居乐公司的该主张无合理依据。首先，农科中心公司于招标前刊登的招标公告中明确载明“出租方按现状提供房屋和接水接电条件”，及双方签订的租赁合同第一条第3款中明确约定：“乙方（千居乐公司）确认已清楚了解租赁物的基本现状，并接受现有条件。”根据上述公告和合同的内容可见，农科中心公司已履行了信息披露的义务，提醒承租人注意涉案房产系按现状交付，“现状”即应包括涉案房产的接电、接水条件等。其次，农科中心公司在招标时为投标人安排了实地踏勘，千居乐公司于庭审中亦陈述，其于投标之前曾到涉案房产实地踏勘。踏勘的意义在于承租人可实际查看到房产的实际情况，其中包括了房产的新旧情况、装修现状、接电接水条件等等，其中出租方的义务应在于向承租方全面展现房产的真实情况及如实回答承租方提出关于房产情况的问题，而承租方的义务则应在于全面查看房产的情况。涉案房产的接电条件系历史遗留问题，配电房装置情况及具体位置在踏勘时应已存在，农科中心公司并未对承租方予以掩盖或隐瞒。千居乐公司作为承租方，于踏勘时深入了解涉案房屋的全面情况并有针对性地查看具体接电条件应属其应尽义务，但其并未在踏勘阶段对此提出异议或疑问。据此，应视为千居乐公司在签署租赁合同时认可并接受涉案房产的现有接电条件。再者，千居乐公司在签署租赁合同后，就新建配电房问题与农科中心公司进行沟通时，农科中心公司亦并非置之不理。根据农科中心公司出具的回函可见，农科中心公司就该接电问题与千居乐公司进行了积极的协商处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”农科中心公司如约将涉案房产按现状交付，已履行了出租人的义务，并不存在违约的情形。千居乐公司在签署租赁合同后方对涉案房屋接电条件提出异议，有违公平原则。综上，本院认定千居乐公司诉请农科中心公司双倍返还履约保证金20万元并无合法、合理依据，本院不予支持。二、关于千居乐公司的违约责任问题鉴于千居乐公司和农科中心公司均同意解除租赁合同，本院对此予以确认。而如上所述，本院既已认定农科中心公司未存在违约的行为，千居乐公司则应按照租赁合同的约定支付租金，即农科中心公司反诉请千居乐公司支付自2018年4月1日起至腾退涉案房产之日止的租金及占用费（自2018年4月1日起至2019年3月31日止按127500元/月计算，自2019年4月1日起至2020年3月31日止按131325元/月计算，自2020年4月1日起至还清之日止按135264.75元/月计算）有合法依据，本院予以支持。千居乐公司未如约交纳租金的情形构成违约。根据双方于租赁合同第六条第7款关于违约责任的约定，农科中心公司有权解除合同、收回涉案房产并不退还履约保证金。故农科中心公司现反诉请求千居乐公司腾退涉案房产、将涉案房产返回给农科中心公司有合理依据，本院予以支持。至于农科中心公司诉请不予退还千居乐公司的履约保证金及请求千居乐公司支付违约金的问题。本院认为，履约保证金和违约金均具有补偿和惩罚的性质，虽然我国法律并不禁止当事人在一份合同中同时约定一种以上违约条款，但鉴于公平原则，履约保证金和违约金两者并存时应以弥补实际损失为限。在农科中心公司并未提供证据证明实际损失超过保证金和违约金数额的情况下，综合考虑农科中心公司的实际损失情况，本院对于农科中心公司诉请不予退还10万元履约保证金的主张予以支持，对于农科中心公司诉请千居乐公司支付违约金的主张予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：—、驳回原告（反诉被告）珠海市千居乐物业管理有限公司的全部诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）珠海市千居乐物业管理有限公司和被告（反诉原告）珠海市农科中心有限公司于2018年1月16日签订的《珠海市香洲沿河东路371号A、B座厂房物业租赁合同》；三、原告（反诉被告）珠海市千居乐物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于珠海市香洲沿河东路371号（旧址：珠海市香洲沿河西路30号）A栋厂房及位于珠海市香洲沿河东路371号（旧址：珠海市香洲沿河西路30号）B栋厂房给被告（反诉原告）珠海市农科中心有限公司；四、原告（反诉被告）珠海市千居乐物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）珠海市农科中心有限公司支付相应租金及占用费（自2018年4月1日起至2019年3月31日止按127500元/月计算，自2019年4月1日起至2020年3月31日止按131325元/月计算，自2020年4月1日起至还清之日止按135264.75元/月计算）；五、被告（反诉原告）珠海市农科中心有限公司无需退还其已收取原告（反诉被告）珠海市千居乐物业管理有限公司支付的履约保证金10万元；六、驳回被告（反诉原告）珠海市农科中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2150元，由原告（反诉被告）珠海市千居乐物业管理有限公司负担；反诉受理费115932元，由原告（反诉被告）千居乐公司负担90000元，被告（反诉原告）珠海市农科中心有限公司负担25932元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇一九年七月十二日书记员  梁 缙苏海婷