广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终4139号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈天，男，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：黄胜，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟锋，广东海迪森律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴天坤，男，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：向鸿，广东正日律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司南海桂城支行，住所地广东省佛山市南海区。负责人：陈春林，行长。委托诉讼代理人：郭宏津，男，公司员工。委托诉讼代理人：王亭方，女，公司员工。上诉人陈天因与被上诉人戴天坤及原审第三人中国农业银行股份有限公司南海桂城支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈天上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.改判解除陈天、戴天坤于2017年5月8日签订的《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）；3.戴天坤支付的定金164000元归陈天所有；4.戴天坤赔偿陈天82000元（成交总价的10%）；5.驳回戴天坤的诉讼请求；6.一、二审诉讼费由戴天坤负担。事实与理由：（一）一审法院认定以下事实是错误的，应予改判。1.一审判决认定农业银行“申请提前还贷是需要购买银行的产品”，是错误的，当时农业银行陈述“不清楚”。2.一审判决认为“但戴天坤曾与陈天共同去往银行，在2017年6月8日向银行购买了四件黄金产品，该做法与农业银行陈述的‘申请提前还贷是需要购买银行的产品，也有可能交纳罚息’的说法相吻合”，是错误和矛盾的。首先，一审判决先认定“2017年6月8日戴天坤在农业银行购买了四件黄金产品”，该表述是“戴天坤购买”，而后又认定“戴天坤、陈天共同去往银行购买”，属于认定事实不清。其次，陈天对戴天坤购买黄金一事并不知情，不存在双方共同购买黄金产品的情况。最后，农业银行在一审庭审中只说“不清楚”。3.一审判决认为“虽然陈天曾向银行申请退还房地产权证，但该房产证为何会交付至戴天坤手中，且在戴天坤持有涉案房产的房产证后，陈天一直未予追讨，其行为不合常理，陈天亦无合理解释”，是错误的。陈天一审中陈述一直有向戴天坤追讨房产证，但戴天坤拒绝归还，且在一审庭审中多次询问戴天坤才承认房产证在其手中，因此系戴天坤存在不诚信行为。4.一审判决认定陈天无权依合同约定单方解除合同，是错误的。根据涉案合同第7条约定，戴天坤已根本违约，涉案合同解除。5.一审认定“违约金金额应按房屋价款的20%计算，即为164000元（820000元×20%）”，计算方式是错误的。陈天仅收到350000元，故不应以820000元计算。且陈天并无违约，不应赔偿。（二）一审法院已认定戴天坤向陈天支付购房余款470000元和陈天办理申请还贷手续应同时履行，二者无先后履行顺序，却又认定陈天未向银行申请还贷构成违约应承担违约责任，前后矛盾。一审判决主动援引应由当事人自己行使的同时履行抗辩权，违反当事人处分原则。1.履行抗辩权应由当事人自己行使而非法院主动援引。戴天坤从未主张行使抗辩权。2.涉案合同第三条第2款约定，陈天申请提前还贷的义务与戴天坤支付购房余款的义务无先后履行顺序，戴天坤未按合同约定在2017年5月20日前支付购房余款，陈天有权拒绝履行义务。3.李×辉证人证言、微信聊天记录和《收据》证明应由戴天坤先付款、陈天写好收据，付款成功后再将收据交给戴天坤，之后陈天申请还贷。微信聊天记录记载2017年6月27日戴天坤向陈天确认付款账号并询问所应支付的余款，陈天回答戴天坤应付480000元，戴天坤向陈天索要收据，陈天将2017年6月2日已写好的收据发给戴天坤。上述事实证明陈天已作好准备申请提前还贷，但戴天坤未能筹足余款支付给陈天，故最终未能付款成功。（三）陈天为履行合同已向银行借出房产证原件，一审对此不予认可，却认定戴天坤购买黄金产品是为履行合同做好准备，以此作为认定陈天违约的依据，有失公平。1.戴天坤购买黄金产品与履行合同无关联性，也并非合同义务，不应作为戴天坤没有违约的证据。2.黄金产品仅值2796元，无法体现戴天坤为履行所作准备。陈天申请借出房产证原件，应被认定为陈天为履行合同所作的准备行为。3.戴天坤购买黄金产品的时间为2017年6月8日，已超出合同约定支付余款的时间。故戴天坤购买黄金产品时已迟延履行合同，并非为履行合同作准备，其已构成违约。（四）涉案合同已解除，一审法院认定没有解除并判决继续履行是错误的。1.根据涉案合同第七条规定，戴天坤迟延支付余款构成违约，涉案合同已解除。2.戴天坤至今仍未支付购房余款，已明确表示其不履行合同义务。从戴天坤提供的《证明》可知购房定金及部分房款共350000元系其亲戚张玮借出，证明戴天坤并无足够资金购房。涉案合同签订当天，戴天坤仅支付345000元，申请提前还贷最后限期与合同签订日期仅相隔12日，戴天坤没有能力筹集剩余购房款470000元，故戴天坤没有在涉案合同约定期限内履行义务，涉案合同已解除。（五）佛山市顺德区****办事处×座701号房产[不动产权证号为：粤（2016）顺德区不动产权第1116061×号]（以下简称涉案房屋）已被抵押给农业银行，并在（2019）粤0606民初1277号案中被查封。根据《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条、第二十一条规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，一审判决继续履行合同并过户违反法律规定。（六）戴天坤购房并非自用而是为了炒房，涉案合同第三条第三款、第五条、第六条约定公证作为合同的主要义务，并约定可以过户至任何人名下，已足以佐证。戴天坤想通过签订涉案合同、支付定金和部分房款预定涉案房屋，并从陈天手中拿走房产证以获得下一任买家的信任从而高价卖出涉案房屋，从中赚取差价，办理公证是为了节省下一次转移产权登记的税费。但因间隔太短导致未能找到下一卖家，资金断链，所以戴天坤并无能力支付剩余房款，已构成违约，应承担违约责任。（七）一审判决认定“因李×辉作为证人，未出庭接受法庭质证，一审法院对其真实性不予确认”，是错误的。陈天提交的录像视频及《证明》可以证明，戴天坤以暴力、威胁等方式阻止李×辉作证并胁迫李×辉作伪证，应予处罚。李×辉的证人证言可以证明双方一起到银行申请提前还贷，戴天坤未支付购房余款并拿走房产证原件，构成根本违约。（八）一审判决应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定判令解除涉案合同，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判令定金164000元归陈天所有，适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定判令戴天坤赔偿陈天82000元。（九）陈天提交《收据》原件一份拟证明陈天并无违约，应认定违约方为戴天坤。被上诉人戴天坤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。（一）关于陈天申请提前还贷是否需要购买黄金产品的问题，农业银行在一审庭审时已陈述需要购买，具体物件由银行具体网点决定。即使农业银行陈述不清楚，也是其不敢承认。若法院认为该事实是重要事实，可向银行调取证据。（二）关于提前还贷的问题，一审提交的《楼宇按揭资料签收表》显示，银行规定贷款未满1年不能提前还贷，戴天坤也提交证据证明陈天从银行贷款的时间到双方约定申请提前还贷的时候确实未满一年，该事实是清楚的。（三）陈天所述判决书表述自相矛盾，是其理解错误，黄金产品确实是戴天坤购买。（四）陈天陈述房产证原件是在买卖双方一起去银行时交给戴天坤的，但农业银行在一审开庭时没有提交任何资料证明其收取过房产证原件，因此不存在“还”房产证的情况。在办理提前还贷时，因需购买黄金产品，耽误了还贷，在此期间房价上涨，故陈天拒绝履行合同。（五）关于提前还贷，农业银行强调只有书面申请银行才可以一次性划走所有账款。在陈天没有书面申请的情况下，戴天坤转账入相关账户是不安全的。戴天坤一直在督促陈天提交书面申请，但陈天最终没有提交。陈天不履行合同的意图是明显的。（六）一审最后一次开庭时，陈天提交了房产查封裁定，陈述涉案房屋已被查封，不能买卖。经戴天坤查询，该案发生在本案诉讼之后，原告李×辉是本案证人，被告是陈天。戴天坤有理由相信陈天是恶意诉讼。（七）李×辉与陈天二人本身是亲戚，李×辉以司法拍卖的方式获得涉案房屋，再转卖给陈天。陈天从工作地回来与戴天坤签约，但提前还贷时因陈天工作地太远，不可能再次过来，双方只可以约定公证委托授权的时间。（八）关于李×辉的书面证言，汪华永并非威胁和恐吓李×辉作证，一审的视频也予以证明。现李×辉另案起诉陈天，与陈天具有利益关系，不适合作为本案证人。原审第三人农业银行述称，（一）农业银行对涉案合同及相关事实均不知情，也未参与，请法院依法查实。（二）2016年7月27日，陈天作为借款人就购买涉案房屋在农业银行办理二手房按揭贷款，贷款本金为450000元，农业银行于2016年8月10日向其发放贷款。截至2019年5月4日，陈天尚欠贷款本金409314.9元，利息0元，其中逾期本金0元，逾期利息0元。（三）在陈天未还清贷款前，无论陈天和戴天坤之间的纠纷是谁的过错，陈天仍应履行借款合同如约还款，否则农业银行有权采取法律措施。只有陈天清偿全部债权（包括但不限于贷款本息、提前还款违约金、相关费用等）后，农业银行才会基于陈天的申请配合涂销涉案房屋的抵押，但贷款结清后因客观原因不能办理涂销或过户手续的，农业银行不承担任何责任。戴天坤向一审法院提出诉讼请求：1.陈天继续履行涉案合同，将涉案房屋转让过户到戴天坤名下；2.陈天以房屋总价款为基数按每日千分之二的标准，向戴天坤支付延迟履行违约金直到房产过户到戴天坤名下，从2017年5月8日起暂计到2018年9月30日约为836400元；3.陈天承担本案全部诉讼费用。陈天向一审法院提出反诉请求：1.解除陈天与戴天坤2017年5月8日签订的涉案合同；2.戴天坤支付的定金164000元归陈天所有，陈天无需返还予戴天坤；3.戴天坤支付违约金82000元（成交总价的10％）予陈天；4.本诉及反诉的费用由戴天坤承担。一审法院认定事实：佛山市顺德区****办事处×座701号房产[不动产权证号为：粤（2016）顺德区不动产权第1116061×号]登记权利人为陈天，他项权利人为中国农业银行股份有限公司南海桂城支行。2018年11月5日因本案被查封，另有（2019）粤0606民初1277号案件轮候查封。2017年5月8日，戴天坤作为买方（乙方），陈天作为卖方（甲方），签订涉案合同，约定：（一）甲方将位于佛山市顺德区****办事处南区社区居委会容英路2号佛罗伦斯花园一座701号房产[不动产权证号为：粤（2016）顺德区不动产权第1116061×号]出售给乙方；成交价格820000元；（二）第三条：付款方式为：1.于2017年5月8日签订合同当天，乙方向甲方支付定金164000元，同时当天乙方向甲方支付部分购房首付款186000元（办理过户后购房定金转为购房款）。2.2017年5月20日前，甲方带齐相关资料到银行办理申请还贷手续，同时乙方向甲方支付购房余款470000元，甲方将该购房余款仅限用于还清银行贷款并注销抵押。3.经甲、乙双方友好协商，双方于2017年6月15日前带齐相关资料一起去公证处办理公证手续。（三）第七条：违约责任：1.甲方违约责任1.1本合同签订后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须双倍返还已收定金，无息退回除定外的已收款项给乙方，并按本合同约定的总价的10％赔偿给乙方，本合同自动解除。1.2若甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致该房屋无法转让，视为违约，甲方必须双倍返还已收定金及退回己收购房款并按本合同约定的总价的10％赔偿给乙方，本合同自动解除。1.3如甲方无故延迟办理相关手续视为违约，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲、乙双方办理过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。2.乙方违约责任2.1本合同签订后，乙方不按合同约定支付定金的视为违约，乙方必须按本合同规定赔偿甲方定金，并按本合同的总成交价的10％赔偿给甲方，甲方可单方解除合同。2.2若乙方违约，甲方收取的定金不予返还，乙方必须按本合同的成交总价的10％赔偿给甲方，多出的已收购房款不计利息退还，本合同自动解除。2.3若乙方不按期支付价款，应自本合同签订之日起，至价款实际支付之日止，就其实际欠款额，按日千分之二支付延迟履行违约金。合同签订后，戴天坤通过案外人张玮的银行账户向陈天指定账户转款345000元，陈天出具收据，确认收到戴天坤支付定金164000元及首付款186000元，共计350000元。2017年6月8日戴天坤在中国农业银行购买了四件黄金产品。庭审中，戴天坤、陈天陈述曾共同去往银行，陈天申请了退还房地产权证，戴天坤拿到陈天交付的房地产权证后即离开。戴天坤称由于陈天未支付余款470000元，故未申请提前还贷。陈天称由于戴天坤未申请提前还贷，故未支付余款470000元。农业银行称，未收到陈天提交的提前还贷申请，申请提前还贷是需要购买银行的产品，也有可能交纳罚息。一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.戴天坤、陈天是否存在违约行为；2.涉案合同应继续履行还是应解除；3.违约责任应如何认定。对此分析如下：一、戴天坤、陈天是否存在违约行为根据涉案合同第三条第2款约定，2017年5月20日前，戴天坤带齐相关资料到银行办理申请还贷手续，同时陈天向戴天坤支付购房余款470000元，戴天坤将该购房余款仅限用于还清银行贷款并注销抵押。此处合同约定戴天坤、陈天的义务为同时履行，即：陈天应办理申请还贷手续，戴天坤应向陈天支付购房余款470000元。两者没有先后履行顺序。陈天称戴天坤未支付余款，系违约。但戴天坤曾与陈天共同去往银行，在2017年6月8日向银行购买了四件黄金产品，该做法与农业银行陈述的“申请提前还贷是需要购买银行的产品，也有可能交纳罚息”的说法相吻合，即戴天坤已做好履行合同的准备，并自愿按照提前还贷的要求购买银行产品，戴天坤未继续履行涉案合同支付余款系因陈天未向银行申请提前还贷，是行使同时履行抗辩权的行为，戴天坤的行为不构成违约。戴天坤称陈天未申请提前还贷，系违约。首先，虽然陈天曾向银行申请退还房地产权证，但该房产证为何会交付至戴天坤手中，且在戴天坤持有涉案房产的房产证后，陈天一直未予追讨，其行为不合常理，陈天亦无合理解释。其次，根据农业银行陈述，陈天未向银行申请办理提前还贷手续，农业银行未收到陈天提交的提前还贷申请。在戴天坤已按要求购买银行产品，承担部分提前还贷的责任的前提下，陈天仍未向银行申请还贷的行为已构成违约，应承担违约责任。二、涉案合同应继续履行还是应解除陈天反诉请求要求解除涉案合同。根据合同约定，陈天行使解除权的条件是：戴天坤不按合同约定支付定金或戴天坤存在违约行为。第一，戴天坤、陈天双方于2017年5月8日签订涉案合同，约定定金金额为164000元。合同签订当天，戴天坤即通过银行转账方式向陈天支付164000元，陈天出具收据确认收到上述定金。戴天坤已按合同约定履行支付定金的义务完毕。第二，如前所述，戴天坤未支付余款，但该未支付余款是因陈天未向银行申请提前还贷，系陈天违约，而非戴天坤违约，故陈天无权依合同约定单方解除合同。因涉案合同未予解除，现戴天坤要求继续履行合同有理，涉案合同应继续履行。戴天坤在向陈天支付470000元余款，并向银行申请办理抵押涂销后，可要求陈天协助戴天坤办理房产过户手续。戴天坤向陈天支付的470000元应先支付陈天向农业银行的按揭贷款余额，余款再向陈天支付。三、违约责任根据合同第七条第1.3款约定，陈天无故延迟办理相关手续视为违约，戴天坤有权要求陈天自本合同签订之日起至双方办理过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。现陈天违约，应按合同约定支付延迟履行违约金。但因合同约定延迟履行违约金的计算方式为以房屋总价款为基数，按日千分之二计算。按该约定则陈天应支付的违约金数额已远远超过戴天坤的实际损失，一审法院酌定违约金金额应按房屋价款的20%计算，即为164000元（820000元×20%）。对于陈天要求戴天坤承担违约责任的诉请，如前分析，戴天坤不存在违约行为，无需承担违约责任。陈天的主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，戴天坤诉请中合理部分，一审法院予以支持；不合理部分，一审法院予以驳回。陈天的反诉诉请无事实及法律依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、戴天坤与陈天于2017年5月8日签订的涉案合同继续履行；二、在戴天坤向陈天支付购房余款470000元（该470000元款项应先支付陈天向农业银行办理的按揭贷款余额，余款再向陈天支付），并向农业银行申请办理抵押注销登记后，陈天应协助戴天坤办理佛山市顺德区****办事处×座701号房产[不动产权证号为：粤（2016）顺德区不动产权第1116061×号]的过户手续；三、陈天于判决发生法律效力之日起五日内向戴天坤支付违约金164000元；四、驳回陈天的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取为6082元，保全费925元（戴天坤已预交），反诉受理费4702元（陈天已预交），合计11709元，由陈天负担。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：一审庭审中，农业银行陈述：“申请提前还贷是书面审批，一般一个月内有审批结果，再通知借款人还款。如果申请还贷后又没有实际归还，我行继续按照原与借款人签订的借款合同每期扣收借款人金额，没有额外增加的费用。”在二审法庭调查中，陈天、戴天坤确认双方于2017年6月2日到农业银行申请提前还贷。对于当天未申请提前还贷的原因，买卖双方陈述如下：1.陈天：“当时是口头申请的，并且已经到了柜台，要求戴天坤帮付尾款，直接转账支付至还贷账户，同时陈天签名即可办理完毕。但当时戴天坤说没有钱，所以陈天没有书面申请提前还贷。2017年6月27日陈天要求戴天坤付款还贷，也给了收据和卡号……最后其未支付。”2.戴天坤：双方在当天“了解到两个信息，第一，陈天不符合提前还贷的条件；第二，如果提前还贷需要购买银行的黄金产品，提前还贷需要提前1个月书面申请。不符合前两个条件，银行不会同意书面申请，戴天坤为了促成交易，还为陈天购买黄金产品……但陈天不同意付罚息。6月27日陈天催促戴天坤支付尾款，但是后来我方打电话给银行，银行告知我方陈天没有提交书面还贷申请，我方因交易安全没有将涉案房款转账至涉案账户。”农业银行在二审法庭调查中陈述：“原则上，发放贷款未满一年，我行是不提前还贷的”，“合同一方与我行工作人员进行协商，同意购买黄金产品后，可以向我行提出提前还贷的申请。黄金产品的价格是2800元，相当于多支付了2个月的利息”，当时的承办人已经离职，不清楚是哪一方和农业银行协商。戴天坤在二审期间向本院提交了开户名为戴天坤的兴业银行存折，该存折显示2019年5月9日该账户余额为470000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。现双方的争议在于哪一方违约，涉案合同应继续履行还是解除，本院对此分析如下：根据涉案合同的约定，在陈天带齐相关资料到银行办理申请还贷手续的同时，戴天坤应向陈天支付购房余款470000元，用于还清陈天的银行贷款并注销抵押。现已查明，双方于2017年6月2日到银行申请提前还贷未果，双方对此都认为是对方未履行自身义务导致。对此，本院认为，首先，根据农业银行的陈述可知，办理提前还贷手续包含借款人申请、银行审批、银行通知、借款人还款、银行涂销抵押权登记等环节。因此，合同约定之“办理申请还贷手续”仅指上述申请环节还是包含所有环节，双方约定不明。从陈天的角度考虑，陈天向农业银行申请提前还贷后，并非立即需要将还贷款项存入银行账户，而是尚需等待银行的审批和通知，且即使陈天未能如约提前还贷，只需继续如常每月按期还贷即可，其利益不受任何损害，故陈天完全可以先行向银行提出提前还贷的申请，待银行审批通过并通知陈天还贷时要求戴天坤支付房屋余款。反观戴天坤一方，在银行未审批同意陈天提前还贷的情况下，将购房余款支付至陈天账户，显然存在极大的交易风险。因此，从实现合同目的的角度考虑，将双方的上述约定理解为包含办理提前还贷手续的所有环节，更有利于保障双方当事人利益和交易安全，公平合理。因此，陈天在未向银行申请提前还贷的情况下即要求戴天坤先支付余款，理据不足。其次，农业银行陈述，陈天拟申请提前还贷时间距离贷款时间不足一年，需要购买黄金产品，而戴天坤于双方共同前往银行后的第六天，即2016年6月8日自愿购买了四件黄金产品，应认定其已做好履约准备，具有积极的履约意图。反观陈天一方，除了向戴天坤催款、提前出具房款余款收据外，并无任何履行己方义务之实际行为。陈天将房产证交与戴天坤并不能充分证明其已做好履约准备。综合上述情况，本院认为，戴天坤在陈天不向银行申请提前还贷的情况下拒绝支付购房余款，系行使《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的同时履行抗辩权，不构成违约；陈天未先行向银行申请提前还贷，构成违约。因陈天构成违约，其关于解除合同、没收戴天坤的定金及戴天坤支付违约金之请求均于法无据，不应予以支持。戴天坤未构成违约，其请求继续履行合同，且已提供证据证明其有一次性支付能力和意愿，一审法院判令合同继续履行，合理合法，应予维持。涉案房屋因本案被查封，因其他案件被轮候查封，根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》关于“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力”之规定，案外人对涉案房屋申请的轮候查封不发生法律效力，不能阻却戴天坤请求继续履行合同。因此，涉案合同具备继续履行的条件，陈天关于涉案合同无法继续履行之上诉理由不能成立。截至本案二审期间，涉案房屋的按揭贷款尚未偿还完毕，农业银行的抵押权登记尚未涂销。合同约定戴天坤应向陈天支付的购房余款470000元系仅限于还清陈天的银行贷款并涂销抵押，即戴天坤自愿代陈天清偿农业银行的按揭贷款并消灭抵押权，故从利于执行的角度考虑，本院对各方继续履行合同之义务判定如下：戴天坤应代陈天向农业银行清偿陈天就购买涉案房屋所欠的按揭贷款所涉的全部债务，并将购房余款470000元在清偿上述债务后的剩余款项支付予陈天；陈天在戴天坤履行上述义务的同时应向农业银行申请办理涉案房屋的涂销抵押登记手续，农业银行应负协助义务；在涂销抵押登记手续办理完毕后，陈天应协助戴天坤办理涉案房屋的权属变更登记手续。一审判决第二项对双方义务之履行表述不准确，本院予以纠正。至于违约责任，根据涉案合同第七条的约定，如陈天无故延迟办理相关手续视为违约，戴天坤有权要求陈天自本合同签订之日起至双方办理过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付迟延履行违约金。戴天坤依据该约定请求陈天支付迟延履行违约金，一审法院酌情调整为房屋总价的20%，即164000元。对此，本院认为，在法院判令涉案合同继续履行且戴天坤未支付完全部房款亦未提供证据证明其具体损失的情况下，戴天坤的主张和一审法院酌定的违约金均明显过高，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定将合同约定的违约金标准日千分之二调整为中国人民银行同期同类贷款利率，即陈天应支付自2017年5月8日起至双方办理过户登记完成之日止，以房屋总价款820000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的迟延履行违约金。戴天坤诉请超出部分，本院不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以调整。综上所述，陈天上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。本案因当事人在二审期间作出新的陈述和提交新证据而改判，一审不属于错误判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20059号民事判决第一项、第四项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20059号民事判决第二项为：戴天坤应于本判决发生效力之日起十日内代陈天向中国农业银行股份有限公司南海桂城支行清偿陈天就购买佛山市顺德区****办事处×座701号房产[不动产权证号为：粤（2016）顺德区不动产权第1116061×号]申请的按揭贷款所涉的全部债务（具体数额以中国农业银行股份有限公司南海桂城支行出具的通知为准），并将购房余款470000元在清偿上述债务后的剩余款项支付予陈天；陈天应在戴天坤履行上述义务的同时向中国农业银行股份有限公司南海桂城支行申请办理上述房产的涂销抵押登记手续，中国农业银行股份有限公司南海桂城支行应负协助义务；陈天应在前述抵押登记注销之日起五日内协助戴天坤办理将上述房产过户至戴天坤名下的权属变更登记手续；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20059号民事判决第三项为：陈天应于本判决发生法律效力之日起五日内向戴天坤支付自2017年5月8日起至双方办理过户登记完成之日止，以房屋总价款820000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的迟延履行违约金；四、驳回戴天坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6082元，保全费925元，反诉受理费4702元，合计11709元，由戴天坤负担2000元，陈天负担9709元。二审案件受理费4990元，由戴天坤负担300元，陈天负担4690元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月二十二日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡