山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3208号 原告：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。 负责人：黄济志，经理。 委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：张安勋，男，1987年8月27日出生，汉族，济南康正医药科技有限公司销售人员，户籍地山东省冠县，现住济南市。 福建南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业济南分公司）与张安勋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。南方物业济南分公司的委托诉讼代理人陈冬冬，张安勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南方物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令张安勋支付拖欠的物业费7891.2元（欠费期间：2017年1月1日至2019年6月30日）；2.依法判令张安勋支付违约金（以1578.25元为基数，自2017年1月16日起计算至张安勋实际付清该笔款项之日止，按每月3‰的标准计算；以1578.25元为基数，自2017年7月16日起计算至张安勋实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算；以1578.25元为基数，自2018年1月16日起计算至张安勋实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算；以1578.25元为基数，自2018年7月16日起计算至张安勋实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算；以1578.25元为基数，自2019年1月16日起计算至张安勋实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算）；3.本案诉讼费用由张安勋负担。事实和理由：2015年11月5日，双方签订《名辉豪庭前期物业管理服务协议》（以下简称协议），协议约定：张安勋应为其购买的名辉豪庭小区房屋19-1-1801室，建筑面积132.85㎡，以住宅（高层/小高层）每月每平方米1.98元的标准交纳物业费；物业服务期限自协议签署之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费用按每半年交纳，张安勋应在房屋交付之日起履行交纳义务，具体交纳时间为每半年首月15日前交纳本半年度物业服务费用；张安勋不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，南方物业济南分公司有权要求张安勋必须补交并从逾期之日起按补缴总额每日0.3%的标准交纳违约金。前期协议签订后，南方物业济南分公司向张安勋提供了物业服务，但张安勋尚欠物业费7891.2元，故诉至法院。 张安勋辩称：不交纳物业费原因在于物业公司没有按约履行合同及未按相关规定提供服务，已造成违约。《名辉豪庭前期物业管理服务协议》内写明物业公司提供物业服务五星级标准，根据《济南市普通住宅物业服务等级标准》综合服务管理第九项中的规定，南方物业济南分公司长达三年没进行一次有效调查与沟通，问题得不到解决，未从服务的角度解决问题。物业公司一直未向业主表明能有什么样的免费服务；小区主干道亮灯率达不到，造成小区晚上比较黑暗；路灯、单元门损坏长久不更换，下雨天积水，小区门口保安对进出人员不进行盘问登记，领导只要求保安去收停车费；小区安全得不到保障，出入口经常被堵；公共区域私自占用，楼道、楼顶、小区道路，甚至车辆堵住单元门，人车未分流；业主在楼顶养狗，业主被偷盗年货，物业不管；垃圾清理不到位，物业未公示服务资金的收支情况；二、物业公司私自将属于所有业主共有位置放置商业广告牌收取费用，但费用未向业主公布，损害业主的权利；物业公司泄露业主信息，损害业主权利，下雨电梯漏电。综上，因物业公司服务不到位，故未交纳物业费。 本院经审理认定事实如下： 2015年11月5日，南方物业济南分公司（原名称为泉州南方物业管理有限公司济南分公司）与张安勋签订《名辉豪庭前期物业管理服务协议》一份，双方就物业管理服务达成如下协议：“……第四条：物业服务期限自协议签署之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议终止；第五条：费用收取标准及办法，一、本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，以房产证载明的建筑面积为准，未办理房产证的以商品房买卖合同约定的建筑面积为准，改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室，按相应的经营性用房物业服务标准收取，具体标准如下：住宅（高层、小高层）：1.98元/㎡/月……二、南方物业济南分公司按照上述标准收取物业服务费，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由南方物业济南分公司享有或承担。三、张安勋应于房屋交付之日起向南方物业济南分公司全额交纳物业服务费及其它相关费用，如因张安勋原因未按时收房导致房屋空置，张安勋同样应按照开发商通知的交房之日起缴纳物业管理服务费……（二）物业服务费按每半年交纳，业主或者物业使用人应在物业交付之日起履行交纳义务，具体交纳时间：每半年首月15日前交纳本半年度物业服务费用……第八条：违约责任……四、张安勋违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，南方物业济南分公司有权要求张安勋必须补交并从逾期之日起按补缴总额每日0.3%交纳违约金。……”张安勋购买的名辉豪庭小区19号楼1单元1801室房屋的建筑面积为132.85㎡，审理中张安勋认可已交至2016年12月31日前的物业费，尚欠自2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费7891.2元（1.98元/平方米×132.85平方米×30个月），此前曾经收到过物业公司的催缴通知。 南方物业济南分公司提供《清洁保养合同》二份、《电梯维修保养合同》一份、《化粪池清理合同》一份、名辉豪庭物业服务中心微信群聊聊天记录截图八张，拟证实该公司已经为名辉豪庭的业主提供了公共物业服务。张安勋对上述证据无异议，本院予以确认。 张安勋提供济南市普通物业服务等级标准一份、照片打印件二十张、微信聊天记录打印件四张、手机大众网新闻截图打印件五张，拟证实南方物业济南分公司未提供相应的物业服务。南方物业济南分公司认为照片仅能反映某一时间点上静态的客观情况，如路灯暗、挡杆损坏等，只能证明相应的设施存在损坏，但不能证明物业公司对此负有责任，且在收到业主反映后已经进行了维修；照片中反映的车辆乱停放、天台养狗等问题亦是其他业主不遵守文明公约造成，物业公司接到相应的反映后已经对上述业主进行规劝，并对乱停放车辆等问题进行了整改。张安勋述称南方物业济南分公司虽然进行整改过，但整改应当是长期有效的。 另查明，2018年5月2日，泉州南方物业管理有限公司济南分公司变更名称为福建南方物业管理有限公司济南分公司。 本院认为，南方物业济南分公司与张安勋签订的物业管理服务协议系当事人双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方应当按照该服务协议的约定履行义务。南方物业济南分公司已经提供了相应的基础物业服务，即使存在不足之处，张安勋等业主可以要求物业公司改正，但不能依此拒付物业服务费，关于张安勋的辩称意见，本院不予采信。南方物业济南分公司主张张安勋拖欠自2017年1月1日至2019年6月30日的物业费7891.2元，张安勋对此予以认可，对南方物业济南分公司要求张安勋支付所欠物业费的诉讼请求本院予以支持。根据张安勋提交的照片打印件及微信聊天记录显示，南方物业济南分公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，但属于一般瑕疵，并未严重影响到张安勋等业主的正常生活，关于南方物业济南分公司要求张安勋支付滞纳金的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、张安勋于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司济南分公司物业管理费7891.2元（2017年1月1日-2019年6月30日，1.98元/平方米×132.85平方米×30个月）。 二、驳回福建南方物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费25元，由张安勋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇一九年七月五日 书记员 王嘉欣