浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初11303号 原告叶俞明，男，1974年10月23日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托代理人陈伊桐、胡家奇（特别授权代理），浙江非可律师事务所律师。 被告方新鑫，男，1978年2月9日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托代理人台启超（特别授权代理），浙江融哲律师事务所律师。 原告叶俞明为与被告方新鑫房屋租赁合同纠纷一案，于2018年10月9日向本院起诉。本院受理后依法由审判员朱若君独任审判，于2019年1月21日组织双方进行了证据交换，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告叶俞明的委托代理人陈伊桐、胡家奇，被告方新鑫的委托代理人台启超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶俞明依据其与被告方新鑫签订的《房屋租赁合同书》，方新鑫未按期支付首期租金、租赁保证金、物业管理费等费用，其做出的解除合同通知书已于2018年9月7日被方新鑫签收的事实诉至本院，请求判令：一、确认双方签订的《房屋租赁合同书》于2018年9月7日解除。二、方新鑫向叶俞明支付租金481708.8元（自2018年6月19日起计算至2018年9月7日止）。三、方新鑫赔偿叶俞明房屋空置损失505794.24元（自2018年9月8日计算至2018年12月1日）。四、方新鑫支付叶俞明逾期付款违约金116483.19元（暂计算至2019年1月21日，以后以第一期租金1098898元为基数，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）。五、方新鑫支付叶俞明解约违约金366299元。六、方新鑫支付叶俞明物业管理费45496元。 被告方新鑫辩称，一、案涉房屋租赁合同并未生效，双方权利义务处于待定状态，合同条款对双方不发生法律效力。2018年5月中旬，兰溪磊森投资管理有限公司（以下简称磊森公司）因业务拓展需要，拟在杭州开设分公司。磊森公司总经理陈涛委托杭州荣和房地产代理咨询有限公司（以下简称荣和公司）寻找办公地点。在荣和公司的居间下找到了案涉租赁房屋后，因陈涛比较忙，便委托方新鑫处理房屋租赁的相关事宜。房屋租赁前期工作接洽非由方新鑫处理，直到磊森公司确定要租赁案涉房屋时，方新鑫才参与进来。签订合同当天，方新鑫与陈涛一起去看房子，陈涛因故离开，故由方新鑫代签合同。因此，合同中特别约定了需磊森公司法定代表人签字及盖章后合同方生效的条款。现合同未有法定代表人签字及盖章，故案涉房屋租赁合同并未生效。二、即使房屋租赁合同生效，方新鑫受磊森公司委托与叶俞明签订房屋租赁合同，系履行职务行为，叶俞明知晓上述事实，故方新鑫并非合同相对方。叶俞明以方新鑫为被告提起诉讼，主体不适格。三、方新鑫已及时通过中介公司通知叶俞明磊森公司不再租赁案涉房屋，且案涉租赁房屋并未交付给磊森公司使用。方新鑫代表磊森公司签约后，在2018年6月14日接到磊森公司不再承租案涉房屋，磊森公司法定代表人不再在房屋租赁合同上签字和加盖公章决定后，立即通知荣和公司工作人员张超栋通知叶俞明此事。叶俞明也与陈涛沟通协商过解除房屋租赁合同的相关事宜。方新鑫仅系辅助处理上述事务。合同约定房屋交付日期为2018年6月19日，在交付房屋前，磊森公司已经通知叶俞明不再租赁案涉房屋，故案涉房屋不可能交付给方新鑫或磊森公司占有、使用过。况且，合同约定交付房屋的日期以交付通知书确认的日期为准，方新鑫和磊森公司均未收到过上述材料。四、即使应由方新鑫承担法律责任，因合同的权利义务严重不对等，且叶俞明遭受的损失有限，故请求降低违约金数额。综上，请求驳回叶俞明对方新鑫的诉讼请求。 经审理查明，本院对本案事实依法认定如下： 2018年6月11日，叶俞明（出租人，甲方）与方新鑫（承租人，乙方）签订了《房屋租赁合同书》一份，约定，甲方将其所有的位于杭州市江干区，建筑面积1003.56平方米的房屋租赁给乙方使用；租赁期限自2018年6月19日起至2021年6月18日止；租金按年365天计算，第一年租金单价以6元/平方米/天计算，后续每年租金单价以上一年租金单价为基础增加5%计算；租金以每6个月为一期支付，后续每期租金应提前30日一次性支付；首期租金为1098898元，于2018年6月23日前支付；该房屋物业管理费（不含税）每月单价为17元/平方米，即17061元/月，租赁期限内，乙方应向物业管理公司缴纳；租赁保证金为366299元，于2018年6月11日前一次性支付；房屋交付日期为2018年6月19日，最终以甲方发出的交付通知书确认的日期为准；交付房屋同时甲方可以应乙方要求提供给乙方有关租赁房屋完整的包括但不限于建筑、安装、设备、水电系统等图纸资料复印件；乙方未按约支付相关费用，甲方有权拒绝办理房屋的交接手续，且合同期不发生变动；乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房产；乙方逾期支付租金或其他款项的，每逾期一天，按照欠付款项的万分之五承担违约金；乙方违约导致甲方解除合同的，乙方除应按照其他条款承担违约责任外，还应额外向甲方支付相当于届时保证金金额的解约违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿；乙方造成甲方损失的，应承担赔偿责任，甲方的损失包括但不限于因乙方违约发生的实际损失，房屋空置期间的租金及物业管理费损失，甲方寻找新租户支付的中介费、顾问费等费用；等等。 同日，叶俞明通过微信向方新鑫发送了装饰、空调、机电、消防等相关资料。次日，方新鑫的指纹被录入了案涉房屋的门禁系统。 叶俞明已按17元/平方米的标准向物业公司支付了2018年7月1日至2018年11月30日期间的物业管理费。 2018年9月7日，叶俞明向方新鑫寄送了解除合同通知书，该邮件已于2018年9月8日送达方新鑫。 上述事实，有原告叶俞明提供的《房屋租赁合同书》、物业费明细单、转款凭证、发票、EMS快递单、发送资料微信聊天记录截图及当事人庭审陈述为证。原告叶俞明提交的其与方新鑫的微信聊天截图及通话录音及与案外人的房屋租赁合同，真实性可予确认；提交的中介公司工作人员的情况说明，因属证人证言，证人未出庭作证，仅对其所陈述的与当事人庭审陈述一致的方新鑫指纹于2018年6月12日录入案涉房屋门禁系统的事实予以确认。被告方新鑫提交的授权委托书并无落款日期，所签订的《房屋租赁合同书》中乙方为方新鑫，即使存在隐名代理，叶俞明仍可以选择向方新鑫主张权利，故该证据与本案无关，且因涉及第三人利益，在本案中不予确认；提交的中介公司工作人员的情况说明及通话录音，因属证人证言，证人未出庭作证，本院不予确认；提交的与中介公司工作人员的微信聊天记录的公证书，不足以证明其已通过中介公司工作人员与叶俞明就合同解除事宜达成了一致意见，本院仅就真实性可予确认。 本院认为，叶俞明与方新鑫签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同书》载明的乙方为方新鑫，方新鑫辩称其非合同相对方,辩称合同需法定代表人签字才生效，本院不予采信。 当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；出现法定解除条件时，当事人可以解除合同。方新鑫辩称其在2018年6月14日已通过中介公司通知叶俞明不再租赁案涉房屋。但方新鑫未提供证据证明彼时其已享有合同解除权。而双方提交的微信聊天记录，仅能反映双方对逾期付款产生的法律后果等进行过沟通，并不足以证明双方就合同解除达成了一致意见。因此，方新鑫与叶俞明间的房屋租赁合同在解除权人行使合同解除权前，仍应继续履行。根据本案查明的事实，叶俞明做出解除合同通知时，方新鑫未按合同约定的期限支付租金超过30天的条件已经成就。合同约定的解除条件成就的，叶俞明作为解除权人可以解除合同。解除合同通知于2018年9月8日到达方新鑫，本院确认双方之间的《房屋租赁合同书》于该日解除。 方新鑫的指纹已录入了案涉房屋门禁系统，实际已享有了对案涉房屋的控制权。方新鑫辩称叶俞明尚未向其交付房屋，依据不足，本院不予采信。叶俞明主张方新鑫应向其支付2018年6月19日至2018年9月7日止房屋租金481708.8元，本院予以支持。但因合同现已经解除，叶俞明享有的对租金期待利益的基数发生变更，本院酌情调整逾期付款违约金的计算基数为应付租金金额481708.8元，按日万分之五的标准，暂计算至2019年1月21日为51061.1元。合同约定物业管理费由方新鑫支付，现已由叶俞明支付。叶俞明主张方新鑫支付合同期间的物业管理费45496元，本院予以支持。 关于房屋空置期间损失和解约违约金的问题。两项诉请均属合同解除给守约方造成损失，叶俞明同时主张的，应当以合理性为限度。本院认为，双方合同约定，方新鑫违约导致合同解除的，应向叶俞明支付相当于保证金金额的解约违约金；违约金不足以弥补叶俞明损失，方新鑫还应照实赔偿。因此，叶俞明主张方新鑫支付解约违约金366299元，本院予以支持。但解约违约金已相当于原合同约定的两个月租金，而房屋空置时间受主观影响较大，解约违约金的金额较为合理，故对叶俞明同时主张房屋空置期间损失，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告叶俞明与被告方新鑫于2018年6月11日就位于杭州市江干区房屋签订的《房屋租赁合同书》于2018年9月8日解除。 二、被告方新鑫向原告叶俞明支付房屋租金人民币481708.8元，于本判决生效后十日内付清。 三、被告方新鑫向原告叶俞明支付逾期付款违约金人民币51061.1元（暂计算至2019年1月21日，此后以尚欠的上述第二项金额为基数，按日万分之五的标准计算至上述款项付清之日止），于本判决生效后十日内付清。 四、被告方新鑫向原告叶俞明支付解约违约金人民币366299元，于本判决生效后十日内付清。 五、被告方新鑫向原告叶俞明支付物业管理费人民币45496元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回原告叶俞明的其他诉讼请求。 案件受理费人民币18442元，减半收取人民币9221元，财产保全申请费人民币4088元，共计人民币13309元，由原告叶俞明负担人民币5009元，由被告方新鑫负担人民币8300元。原告叶俞明于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告方新鑫于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  朱若君 二〇一九年七月十九日 书记员  娄移华