辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0281民初1915号原告：曲晶，女，1982年10月25日生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：曲治?，辽宁海星律师事务所律师。被告：李红宁，女，1980年6月19日生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：邢福超，辽宁昌信律师事务所律师。第三人：瓦房店盛鑫地产代理有限公司，住所地瓦房店市铁东办事处五一委综合楼11号。统一社会信用代码：91210281064405322N。法定代表人：张弛，该公司经理。委托诉讼代理人：李秀梅，女，1982年10月5日生，汉族，该公司职员，现住瓦房店市。原告曲晶与被告李红宁及第三人瓦房店盛鑫地产代理有限公司定金合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲晶及委托诉讼代理人曲治?，被告李红宁的委托诉讼代理人邢福超，第三人瓦房店盛鑫地产代理有限公司委托诉讼代理人李秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲晶向本院提出诉讼请求：要求被告返还定金及赔偿损失共计40540元。事实与理由：原告与被告于2018年12月28日签订房地产买卖合同，约定原告购买被告所有的位于瓦房店市房屋，房屋面积45.01平方米，总价款29.5万元，合计每平方米0.6554万元，并约定“卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在110日内备齐过户文件交于居间方……”。原告签约当日即行交纳定金2万元至居间方处，随后瓦房店盛鑫地产代理有限公司向原告出具了专用收据。此后，原告依约多次找到被告要求被告履行该合同，但被告明确表示不再履行与原告签订的房地产买卖合同，致使原告无法达到买房的目的。现要求被告双倍返还定金4万元，同时要求被告按照中国人民银行同期贷款利率日万分之三计算逾期给付的利息，时间从2018年12月28日至2019年3月28日共计3个月，利息总计540元，最终利息计算至被告偿还原告款项为止。被告李红宁辩称：不同意原告的诉讼请求和部分事实与理由。原、被告签订的房屋买卖合同是真实的，诉状中原告也自认合同约定履行期限为110日，在该合同没有解除和终止的情况下，在110日内补齐过户文件后3日内到房产部门过户，这一点也是合同明确约定的。本案原告起诉时间是2019年3月29日，该日期没有超过110日，双方签订合同日是2018年12月28日，约定的110日终止日是2019年4月17日，在此期间任何时间履行合同都不是违约，理由是双方及第三人所签订的房屋买卖合同中有明文约定，任何口头承诺都应以书面合同约定条款为准，没有形成书面都是无效的。签约三方均应履行买卖合同的约定。被告在约定期限内多次联系原告，在联系过程中原告用短信答复被告已经起诉，由此可以看出被告没有违约，真正违约的是原告。合同约定又不违反法律，该合同有效，任何一方不能单方、私自变更合同。请求法庭查清事实，依法驳回原告诉讼请求。第三人瓦房店盛鑫地产代理有限公司述称：应按照合同约定执行，合同履行期是110天，约定的这个时间是因为房屋过了两年就可以不交增值税，合同是双方认可的。协议中的房屋买卖问题，在履行过程中也有过争议，第三人作过双方的协调工作，但没有达成一致。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月28日，被告（卖方）与原告（买方）及第三人（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：1.买卖双方通过居间方出售及购买位于大连瓦房店市房屋（当时处于抵押状态），建筑面积45.01平方米。卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在110日内将备齐过户文件交于居间方。买方在签署本合同后110内将过户及贷款手续交予居间方。买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续后3日内到瓦房店市房地产交易中心递交过户手续。买方对该房屋状况已充分了解并愿意购买；2.双方同意房屋售价为人民币29.5万元。买方需按照下列方式付款：A.定金人民币2万元，于买卖双方交接过户时冲抵房款。本合同签订之日支付定金人民币2万元整。买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。B.现金付款。买方于本合同签订之日起110日内，备齐购房余款人民币27.5万元，同时三方约定将该款存入居间方指定银行作资金监管；9.如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方……；15.合同签署前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及相关协议内容，如有和本合同不相符之处，以本合同为准，口头上承诺不具约束力，所以合同履行时，一切均以书面为准；16.本合同履行期间，任何一方要求变更本合同的，应提前3个工作日通知对方，由三方协商签订变更协议。无法达成变更协议，继续履行本合同，若无法继续履行则合同终止，由违约方按合同约定承担责任，三方另有约定的除外。三方因本合同而签订的变更协议与本合同具有同等法律效力；19.其它约定事项：（3）还款赎证，卖方尚欠瓦市邮政银行房贷约十万元左右，由卖方自行还款赎证，如因提前还款产生额外的费用，由卖方自行承担。……。合同签订后，原告于当日（2018年12月28日）向第三人交付定金2万元，被告将房屋产权证交付第三人。合同签订后不久，被告因家庭原因表示不出卖案涉房屋。2019年3月15日、3月28日，原告及原告委托诉讼代理人先后三次同原告通电话，被告在通话过程中明确表示不出卖案涉房屋，原告要求被告给付赔偿金，被告同意给予赔偿，但对赔偿数额，双方未达成一致意见。期间，第三人也参入调解。2019年3月29日，原告向本院提起诉讼。2019年4月15日、4月16日，被告向原告发出短信，告诉原告继续出卖案涉房屋，通知原告到居间方即第三人处办理房屋过户相关手续，并电话告诉第三人同意继续卖房，要求第三人联系原告，第三人告知被告无法联系到原告。原告于2019年4月16日以短信方式回复被告“你已经违约了，我去法院起诉你了，等着收传票吧。”截至2019年4月17日，案涉房屋设定的抵押尚未解除，原、被告均未向第三人交付合同中约定的办理房屋过户所需文件。2019年4月29日，本院向被告送达诉讼材料。本院认为，定金合同是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保而签订合同。本案虽然立案案由为房屋买卖合同纠纷，但原告是就定金合同提起诉讼并主张权利，故本案由应为定金合同纠纷。案涉合同系各方当事人真是意思表示，合法有效。当事人应依照合同约定行使权利，履行义务。合同约定交付办理房屋过户所需文件期限为110日，依据合同签订时间，该期间届满日为2019年4月17日。被告于合同签订后不久明确告知被告及第三人不予出卖案涉房屋，该行为属于被告单方面终止合同，原告于2019年3月29日向本院提起诉讼，符合合同法第九十四条（二）款规定。此时，案涉合同已经终止。案涉合同第15条是针对书面合同签订前相关事宜作出的约定，本案当事人已签订书面合同，被告依据该条款提出抗辩，本院不予采纳。关于案涉合同第16条的理解问题。本院认为，该条款核心内容是针对合同变更问题应达成书面一致，而这种变更应理解为是对合同诸如标的、质量、履行期限等内容部分地修改或者补充，合同终止后诸如本案原告因赔偿问题与被告未达成书面一致等问题，不属于合同内容变更范畴。被告于2019年4月15日、4月16日通过短信、电话通知方式告知原告及第三人继续出卖房屋，此行为是在案涉合同已经终止后发生，即便原告同意继续购买案涉房屋，双方也是形成新的法律关系，不属于案涉合同的继续履行。被告以该条款作为抗辩依据，强调于合同约定履行期限届满前通知原告及第三人继续出卖案涉房屋属于继续履行合同，原告不同意继续履行合同，是原告违约，被告不构成违约，该抗辩理由不能成立，应予驳回。综上，被告构成根本性违约，应承担违约责任。原告请求被告双倍返还定金，于法有据。原告于签订合同时按约定将2万元定金交于第三人处，该款由第三人返还给原告，被告应另行赔偿原告2万元。原告请求逾期给付定金期间利息，无法律依据。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人瓦房店盛鑫地产代理有限公司于本判决生效后十日内返还给原告曲晶定金2万元；二、被告李红宁于本判决生效后十日内给付原告曲晶赔偿款2万元；三、驳回原告曲晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元，由原告曲晶承担7元，被告李红宁承担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李宝超二〇一九年七月三日书记员  王思楠