广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6864号原告（反诉被告，以下统称“原告”）：胡万喜.委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学俊，广东金词律师事务所律师。被告：（反诉原告，以下统称“被告”），杨蕴海。委托诉讼代理人：唐轶，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。第三人：东莞市飞飞房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇金洲社区银龙南路东三巷68号，统一社会信用代码为91441900MA4WTLM5XX。法定代表人：黄辉。原告胡万喜与被告杨蕴海、第三人东莞市飞飞房地产经纪有限公司（以下简称飞飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审理。被告杨蕴海在本案审理过程中提起反诉，本院予以受理，案件于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告胡万喜及其委托诉讼代理人严驰，被告杨蕴海及其委托诉讼代理人唐轶，第三人的法定代表人黄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡万喜向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年1月18日签订的《房地产买卖合同》有效，被告继续履行合同并协助原告将涉案房产过户至原告名下并办理完税手续（涉案买卖合同交易价格为660000元）；2.被告向原告支付中介费19800元；3.被告承担本案诉讼、保全费用。事实与理由：原告与被告于2018年1月18日签订了《房地产买卖合同》（合同编号为0000274），交易物业为东莞市虎门新园东区1-901，房地产权证号为粤房地产证字第××号，房屋交易总价款为660000元。涉案合同签订后，原告按合同约定于2018年1月18日向被告交付了定金30000元，于2018年1月26日向被告支付了首期款300000元，于2018年2月10日向被告支付了280000元房款，剩余尾款50000元双方约定公证时结清。后因政策原因致使涉案房屋暂时不能过户，故原、被告及第三人均一直等待房管部门关于涉案房屋可以过户的通知。2018年12月，原告及第三人得知涉案房屋可以办理过户手续，便立即通知被告安排时间办理公证手续或过户手续，期间原告亦替被告交付了涉案房屋的住房维修专用基金，但被告一直以各种理由拖延拒不配合原告办理过户手续或公证手续。原告及第三人多次催促被告履行合同，被告均拒不履行。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告杨蕴海辩称，1.原告未按涉案合同约定付清房款，违约在先，被告未配合原告办理房屋过户手续，是正当行使先履行抗辩权，即在原告未付清购房款前，被告有权拒绝办理房屋过户手续；根据涉案《房地产买卖合同》第七条约定，买方应在2018年1月26日支付首期款300000元，剩余330000元买方应在2018年2月11日结清，然而原告至今仍欠原告50000元购房款。虽然原告多次催促被告办理房屋过户手续，但被告亦向原告主张要求其付清房款后即配合办理过户，原告每次均态度恶劣，拒绝支付剩余房款，被告为维护自身权益根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使抗辩权；综合上述，原告违约在先，而非被告违约，被告不应承担任何违约责任。2.原告逾期付款超过10个工作日，应承担相应的违约责任，被告有权依照合同约定行使合同解除权，被告已就此提出反诉请求。根据涉案合同第十三条及第二十条关于“以公证方式买卖”内容，但是实际履行中原、被告双方并没有实际以“公证式买卖”的形式履行，因此在合同的补充约定条款并未实际履行的情况下，双方仍应按合同的基本条款履行，即按合同第七条约定的日期付清购房款；由于原告至今未付清购房款，根据合同约定，被告有权解除合同并要求违约方承担定金罚则，即被告没收原告交付的定金30000元。3.涉案《房地产买卖合同》未明确约定居间服务费用标准，且原告主张的居间费损失无合法依据，不应支持。首先，涉案合同中未明确约定佣金的计算标准，涉案合同第十五条约定“买卖合同双方同意在签订本合同当天按约定向经纪方支付地产咨询及买卖代理费”，涉案合同签订的时间为2018年1月18日，原告为证明支付了涉案佣金费用仅提供了一份由第三人于2019年1月10日出具的手写收据，并非正规的服务费用发票，且付款时间与涉案合同的约定相悖，不应予以采纳；此外，原告亦未提供其他支付凭证，无法证明其主张的佣金费用已实际发生。综上所述，原告未履行付清购房款的义务，双方亦未按合同的补充条款约定办理公证买卖的手续，在此情况下原告要求被告配合其办理过户手续无依据，请法院驳回原告的诉请。第三人飞飞公司陈述，其无意见，原、被告均按约定的方式进行操作，因涉案房产交易时涉案小区房产无法过户，2018年5月份该小区的4、5、6栋部分房产可过户，而本案房产至2018年11月28日才可以过户；原告的单据上有说明能够过户时结清房款，因此造成了误会致使原、被告双方均在等待对方通知；涉案房产能过户时已通知双方过户，原告收到通知后结清了购房款，被告因工作繁忙一直未联系上，因被告很难联系，后原、被告双方因过户问题未达成一致意见，因此产生了涉案纠纷。被告杨蕴海向本院提出反诉请求：1.解除原、被告双方于2018年1月18日签订的《房地产买卖合同》；2.原告向被告支付违约金30000元；3.原告向被告支付自2018年2月起至房屋腾空返还给被告之日止的房屋占有使用费，按1800元/月的租金标准计算，暂计至2019年5月为28800元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月18日，原、被告签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市××号房屋，房地产权证为粤房地证字第××号，约定转让总价款为660000元，具体支付方式为：交易定金30000元于合同签订当日立即支付；首期款300000元于2018年1月26日前转账支付；剩余房款330000元于2018年2月11日结清。涉案合同第二十条备注处补充约定“以公证方式买卖，卖方须无条件配合买方做委托公证，并配合开一张银行卡……”，上述合同签订后，被告分别于2018年1月18日收到定金30000元，于同年1月26日收到首期款300000元，于同年2月10日收到转账280000元。由于原、被告双方约定“以公证方式买卖”，故被告于2018年2月10日签署的《收款收据》上注明“剩余款人民币50000元公证当天结清”。然而，原告与第三人在原告签署了《收款收据》后，迟迟不推进办理公证买卖的事务，并以此为借口无限期拖延支持房屋尾款，在原告给予宽限期后等待数月未果。根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，付清购房尾款的时间为2018年2月11日，即使买卖双方在《收款收据》上注明剩余款于公证当天结清，由于此时未对公证的具体日期另行约定，因此应当理解为公证时间与付清尾款时间相对应，即2018年2月11日。被告未在2018年2月11日收到原告及第三人的任何关于办理公证手续的安排，之后被告多次催促原告及第三人，但办理公证手续的时间一直未得到落实，因此，被告认为原告及第三人迟迟不予落实办理公证，目的是拖延支付房屋尾款，且该逾期行为已严重违反合同约定。根据涉案合同备注条款的约定，证明涉案房屋交易时已经考虑房屋客观上不能办理过户手续，因此通过公证方式完成交易，若严格按合同约定以公证方式交易不影响房产部门办理房产证，但原告据此拖延支付尾款，且拖延办理公证手续，违约事实明显。根据涉案合同第十三条约定，被告有权要求解除合同并要求原告支付违约金。被告在2018年2月之前已将涉案房屋交付给原告占有使用，原告亦一直在该房屋内居住至今，若涉案合同解除，原告将无合法依据占有被告的房屋，原告应按市场租金价格向被告支付占有使用涉案房屋期间的费用。被告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请。原告胡万喜针对被告杨蕴海的反诉辩称，被告的反诉请求无事实和法律依据。涉案合同第7条虽然约定了尾款于2018年2月11日结清，但是因涉案房屋无法过户，双方于2018年2月10日在《收款收据》上注明了余款50000元于公证当天结清，属于合同的变更，被告主张原告未按期支付尾款无事实依据。涉案《收款收据》上注明的是公证当天结清尾款，但未注明具体公证的日期，被告亦未督促原告办理公证，而被告提交的证据中显示第三人陈述房产可以过户时结清尾款时被告未提出异议。涉案房屋因政策原因致使房屋无法过户，交易时间顺延至阻碍情况消除之日止，被告的反诉是因为小区安装了电梯导致房价上涨，被告想毁约。第三人飞飞公司对被告杨蕴海的反诉请求的答辩意见与本诉答辩意见一致。本院根据原、被告提供的举证、质证及陈述意见，认定事实如下：2018年1月18日，原告（买方）、被告（卖方）及第三人（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，定金30000元，由原告购买被告的涉案房屋，双方约定房屋总价款为660000元，约定首期款300000元买方应于2018年1月26日前支付，剩余房款330000元买方应于2018年2月11日结清。上述合同第十三条中载明“因买方或者卖方违反本合同约定；或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等先关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款3‰的违约金”。上述合同第十五条第一款中载明“……在合同履行中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已经支付的，经纪方不予退还该代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿给守约方”，合同第十五条第三款第3项中载明“合同履行过程中如因房管所或银行等三方以外因素导致交易迟延或变更的，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”。上述合同第二十条备注条款中载明“本备注条款与上述条款不一致的，以本备注条款为准：①以公证方式买卖，卖方须无条件配合买方做委托公证，并配合开一张银行卡；……”。原告于签订上述合同当天向被告支付了定金30000元，于2018年1月26日向被告支付了首期款300000元，于2018年2月10日向被告支付了购房款280000元。原告主张，涉案合同签订后，2018年2月10日被告向其出具收款收据约定购房余款50000元于双方约定公证时结清；后因政策原因致使房屋暂时不能过户，需待房管部门通知可以过户后办理相关手续；2018年12月原告及第三人得知涉案房屋可以过户后通知被告办理公证手续或过户手续，但被告一直拖延拒不配合。原告提供的收款收据中载明“今买方胡万喜身份证……交来购买东莞市虎门镇新园东区1栋901号房款人民币贰拾捌万元整……，还剩余人民币伍万元整（小写￥50000.00元）公证当天结清”。原告提供的其与被告的微信聊天记录（时间显示为2019年2月24日）中显示原告发微信给被告称“杨蕴海先生，你好！我是买你新园东区1栋901房子的……请你安排时间配合过户给我，从2018年十二月份接到房管所通知，新园所有房子放开全部都可以办理过户手续起，我就要飞飞中介公司约你安排时间配合把房子过户给我，直到今天，你要不就是不接电话……没办法我再次要中介方催催你，而你又是不接电话微信也不回复……”。原告提供的第三人与被告的微信聊天记录中显示第三人的工作人员从2018年12月18日至2019年2月23日期间多次通过微信方式催促被告办理房屋过户手续，被告未回复。原告向本院申请向东莞市管局虎门房地产交易所调查涉案房屋在2018年12月前无法办理产权变更的原因，本院委托原告代理人向该单位调取，东莞市虎门房地产管理所的于2019年5月23日的复函中载明“位于东莞市××镇××房……登记在杨蕴海名下。东莞市2016年6月30日起实行不动产登记，经权籍调查发现，新园东区存在历史遗留问题，不能办理不动产权登记。后经审批及完善相关手续，历史问题已解决，其中1栋在2018年11月29日已开始正常办理不动产登记业务”。被告辩称，其已催促第三人及原告办理公证及付清尾款，但原告及第三人均未通知其办公证或付尾款，原告未按合同约定于2018年2月11日结清房款，违约在先，被告未配合原告办理过户手续是正当行使先履行抗辩权；尽管合同中备注条款有约定以公证方式买卖，但双方在实际履行过程中并未以公证方式买卖，双方仍应按合同的基本条款履行，即原告应在2018年2月11日前结清房款。被告反诉称，因原告未依约支付剩余房款，违约在先，被告有权依据合同约定解除合同并要求被告按定金罚则支付其违约金30000元；被告已在2018年2月前将涉案房屋交付给原告使用，涉案合同解除后原告应支付其自2018年2月起至腾空房屋期间的房屋占有使用费，具体标准为每月1800元。第三人陈述，类似涉案房屋的市场出租价约为每月1200元。被告提供的其与原告的微信聊天记录中显示，被告于2019年2月22日回复原告称“你好！第一、我这段时间确实忙，第二、我心里有想法！和你的合同上及口头上都约好18年2月去公证及付清尾款，但我不知是你或中介的原因，导致拖延至今！18年我联系中介那边也未给我答复，那我是否可以认定你们违约”。被告于2019年2月24日微信回复原告称“是你和中介与我在17年12月协议好18年2月公证完就给清尾款，我不知道你们为何一直不通知我去做公证？是公证费太贵吗？至少给我一个说明吧？……期间我有联系中介方催促此事，但无音信……”。被告提供的其与第三人工作人员的微信聊天记录显示被告于2018年9月30日向第三人工作人员微信称“飞飞，我差点忘了，那个房子怎么样了？还有一些尾数什么时候给我啊？”，第三人的工作人员回复称“还有尾数5万元，等这两个月东区可以过户了，准备去做过户手续就结清给你，不过我叫她提前给你也可以，不过这几天不知她在不在，我问一下……”。第三人于2018年5月11日微信回复被告称“哦，没事，我去办点车位的事！那些尾款月底可以过户了，她可以到时候给你啦”。被告陈述，其有通过第三人催告原告办理委托公证。第三人陈述，其未通知原告办理公证的时间。原告又主张，其已向第三人支付了中介费19800元，根据合同约定该费用应由违约方即被告承担。原告提供的东莞市飞飞房地产经纪有限公司收据中载明“今收到胡万喜交来1-901房中介费现金人民币19800元”。第三人确认已收取原告支付的中介费19800元。原告另陈述，其可随时向被告支付剩余房款50000元。另查明，本院根据原告关于财产保全的申请，依法作出（2019）粤1972民初6864号民事裁定书，裁定冻结被告杨蕴海银行存款200000元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、《房地产权证书》、定金收据、银行回单、收款收据、东莞市飞飞房地产经纪有限公司收据、住宅维修基金存折及收据、银行业务凭证、微信聊天记录，被告提供的《房地产买卖合同》、微信聊天记录，本院调取的东莞市虎门房地产管理所的复函及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，对原、被告双方均有约束力，双方应遵照履行各自的义务。本案争议焦点是：一、原告是否存在违约行为，被告主张解除合同的效力，被告主张的违约金及占有使用费是否合法有据；二、被告是否存在违约行为，原告主张继续履行合同及赔偿中介费损失是否合法有据。关于焦点一。被告主张原告存在逾期付款超过10个工作日的违约行为，根据涉案《房地产买卖合同》第十三条的约定提出解除涉案《房地产买卖合同》。被告所指的原告逾期超过10个工作日未交付的款项为涉案房屋的尾款50000元，而根据2018年2月10日被告出具给原告的收款收据内容显示，该50000元公证当天结清，可见，原、被告双方已合意变更了涉案《房地产买卖合同》约定于2018年2月11日前结清上述购房尾款的约定。被告主张上述收款收据记载的公证是为涉案《房地产买卖合同》办理公证，但根据涉案《房地产买卖合同》备注条款的内容，该公证指的是“卖方须无条件配合买方做委托公证”，并非对涉案《房地产买卖合同》的内容办理公证。上述备注条款中记载的公证内容与第三人在庭审中陈述的内容一致，故本院认定涉案尾款的付款时间为被告办理涉案房产委托过户公证的当天。原告及第三人陈述，涉案房屋于2018年11月29日才开始正常办理不动产登记业务，并且在2018年11月29日之前公证处对于不能办理不动产登记业务的不动产停止办理委托公证。原告及第三人的上述陈述与东莞市虎门房地产管理所出具的复函能相互印证，并且原告及被告提交的微信或短信聊天内容，均没有显示被告催促原告配合其办理委托公证但原告没有配合的情形，也没有第三人催促原告配合被告办理委托公证但原告不配合的情形。被告未办理房屋过户委托公证导致涉案购房尾款的付款时间未届满属于不可归责于原告的原因，故被告关于原告迟延支付购房尾款的主张不成立，原告不存在违约行为。被告以原告违约为由提出解除涉案《房地产买卖合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告不存在违约行为，故被告主张原告支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。因本院不确认被告解除合同的效力，故本院对被告关于主张原告支付涉案房屋占有使用费的请求不予支持。关于焦点二。根据东莞市虎门房地产管理所的复函，涉案房屋于2018年11月29日开始可正常办理不动产登记业务。根据原告提供的微信聊天内容及短信内容显示，第三人的工作人员从2018年12月18日起至2019年2月21日期间多次催促被告将涉案房产过户给原告，但被告既不回微信，也不回电话。虽然在2019年2月22日后被告在微信中有回复，但被告最终拒绝协商办理过户委托公证事谊，被告的行为已表明其不履行合同义务，故本院认定被告违约。涉案房屋已交付给原告，且具备继续履行合同的条件，故本院对原告关于主张继续履行涉案《房地产买卖合同》的请求予以支持。被告应于本判决生效之日起30日内协助原告办理涉案房屋的过户手续及完税手续，将涉案房屋过户至原告名下。原告于本判决生效之日起30日内将涉案房屋的剩余价款50000元付给被告。因被告违约，根据涉案《房地产买卖合同》第十五条第一款的约定，违约方应赔偿守约方的中介费损失。原告提供的证据能够证明其已向本案第三人支付了中介费19800元，故被告应向原告赔偿损失19800元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告胡万喜与被告杨蕴海签订的涉案《房地产买卖合同》继续履行，限被告杨蕴海于本判决生效之日起30日内协助原告胡万喜办理座落于东莞市虎门镇新园东区1栋901房（房地产权证号为：粤房地证字第××号）的过户及完税手续，过户至原告胡万喜名下；原告胡万喜于本判决生效之日起30日内向被告杨蕴海支付购房余款50000元；二、限被告杨蕴海于本判决生效之日起30日内向原告赔偿中介费损失19800元；三、驳回被告杨蕴海的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取本诉受理费148元、保全费1520元（已由原告胡万喜预交）、反诉受理费5494元（已由被告杨蕴海预交），全部由被告杨蕴海承担。如不服本判决，原告何卓莹可以在判决书送达之日起三十日内，被告张小华可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  欧泽林二〇一九年七月二十四日书记员  阳 意