广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初15051号原告：邱镇嘉。委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。原告邱镇嘉诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周国有到庭参加诉讼，被告无适格的委托诉讼代理人到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年10月28日就加德公馆5栋1234房签订的《物业使用权转让合同》无效；2.被告向原告返还租金233396元以及利息（以233396元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年10月28日起计至被告返还租金之日止）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月12日、9月10日原告邱镇嘉向被告佛山市明福市场运营发展有限公司分别支付加德公馆5栋1234房“公寓定金”50000元和“公寓使用权租赁款”50000元。2018年10月28日原被告双方签订《物业使用权转让合同》，原告受让加德公馆5栋1234房的使用权，使用期限从2018年6月30日至2058年6月29日，2018年10月28日、2019年1月27日原告分别向被告支付了“公寓使用权租赁款”59000元、53396元和21000元。原告共向被告支付了款项233396元。合同签订后原告要求被告出具其有权将涉案房产使用权转让至2058年6月29日和该房产可作为居住性房屋的合法依据，被告拒绝提供。后原告发现涉案出租物业一直未开工建设，被告也无法提供涉案土地相关的规划和建设许可合法文件，原告更得知被告这种转让房屋使用权的方式与有关法律规定和佛山政府部门有关土地使用政策精神相悖。原告基于保护自身合法权益，遂要求被告返还租赁款，但被告拒绝返还。综上，原告认为原被告双方签订的物业使用权转让合同实质为租赁合同，被告在对涉案物业所在的地块未取得建设工程规划许可证的前提下就与原告订立租赁合同；同时被告向原告承诺被告对涉案物业的使用权期限从2018年6月30日至2058年6月29日，被告的行为已经违反了相关强制性的法律规定，故原、被告于2018年10月28日签订的《物业使用权转让合同》无效。原告为了维护本身合法权益，特向法院提起诉讼。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告主体资格。2.《物业使用权转让合同》。证明原告受让地块二上的涉案房产；合同约定的物业使用权已经超过20年。3.付款凭证。证明原告向被告支付了租金。4.佛山市自然资源局禅城分局《复函》。证明主管部门佛山市自然资源局禅城分局正式确认涉案物业所在的地块二尚未取得建设工程规划许可证，也没有批准地块二在无建设工程规划证的情形下“准予建设”。诉讼中，被告未提交证据。本院对以上证据认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1-3均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证；证据4为同时期受理相同系列案所采信的证据，与本案具有关联性，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年10月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0350），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第5栋1234房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为273396元。2、乙方同意按分期付款方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：首期转让款143396元，2018年10月28日前付清（包含定金）；二～七期每期转让款21500元，分别于2019年1月28日前、2019年4月28日前、2019年7月28日前，2019年10月28日前、2020年1月28日前、2020年4月28日前付清；八期转让款1000元，于2038年6月29日前付清……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（2）甲方应于2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2038-0350），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第5栋1234房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2038年6月30日至2058年6月29日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为70000元。2、乙方须于本合同签订之日向甲方支付转让款69000元，剩余1000元于2058年6月29日前付清……”2018年8月12日、2018年9月10日、2018年10月28日、2019年1月27日，被告分别出具《收款收据》，确认收取原告支付的公寓定金50000元、公寓使用权租赁款183396元。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2018年4月19日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（下称弼唐经联社）出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为弼唐经联社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已办理建设工程设计方案审核，尚未核发建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。再查明，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。本院同时期受理佛山加德公馆项目的承租人起诉被告房屋租赁合同纠纷系列案逾百件。被告在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目共售出物业516间，目前已停售。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原、被告于2018年10月28日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。原告诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请返还租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋，故被告应将收取的租金返还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付租金合计233396元，原告诉请上述款项于法有据，本院予以支持。至于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用款项的利息损失，以233396元为本金，从原告支付最后一笔租金之日即2019年1月27日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告返还租金之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市场运营发展有限公司与原告邱镇嘉于2018年10月28日就佛山加德公馆第5栋1234房签订的两份《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邱镇嘉返还租金233396元及利息（利息以233396元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2019年1月27日起计算至被告返还租金之日止）；三、驳回原告邱镇嘉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2447元，由原告邱镇嘉负担2元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担2445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年七月二十五日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。