山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初278号原告：烟台市莱山区滨海路街道金桥社区居民委员会。代表人：刘卫东，该居委会主任。委托诉讼代理人：刘冬日，山东乾元律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：宋宪滨，山东乾元律师事务所执业律师。被告：烟台市莱山区维正幼儿园。住所地烟台市莱山区奥星路1号。法定代表人：张丽利，该园园长。委托诉讼代理人：孙良，男，1969年11月2日出生，系该园职工，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：张宗魁，山东君孚律师事务所执业律师。原告烟台市莱山区滨海路街道金桥社区居民委员会与被告烟台市莱山区维正幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘冬日、被告的法定代表人张丽利及委托诉讼代理人孙良、张宗魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付欠付的房屋租金人民币30万元；2、被告向原告支付逾期付款违约金60万元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1、被告支付原告2019年5月1日至2019年10月31日期间租金30万元；2、被告支付原告2018年11月1日至2019年5月1日期间的逾期付款违约金6500元，并自2019年5月2日起以30万元为基数按照同期银行贷款利率的1.3倍计算违约金至款项付清之日止。事实和理由：2013年5月23日，原告与被告签订了《租赁合同》一份，原告将其位于莱山区出租给被告经营。合同约定，租期15年，自2013年9月1日起至2028年8月31日止，每年租金120万元。2013年5月1日至2013年8月31日为房屋装修时间。2013年9月1日至2014年4月30日租金80万元，以后每年分二次支付，每年5月1日前支付第一期60万元，每年10月31日前支付第二期60万元。合同还约定，被告逾期不交付租金，逾期每天需支付原告违约金10000元，逾期满30天，原告可终止合同，收回房屋，被告损失自行承担。现在被告尚欠原告租金，原告多次催要，但被告一直拒不给付，被告已经严重违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告辩称：1、根据租赁合同第三条，原告提供的房屋应有建筑安全检验报告消防验收合格证，但至今没有提供，根据合同法第67条的规定，因原告违反建设工程消防监督管理规定第13条的规定不能通过消防验收导致我方园区经营随时可能被关停，因此基于先履行抗辩权我方有权拒付后期的租金，同时也不承担任何违约责任。原告还存在着不提供停车位的固定场地、幼儿园车辆不能从北门通过的违约情形，所以我认为原告违约在先导致我们违约在后。2、因我方并未违约，因此不应支付违约金，即便认定我方应当支付，原告诉请的违约金标准明显过高，我方认为应按同期贷款利率计算。本院经审理认定事实如下：涉案租赁场所系原告所有，于2019年1月8日取得建设工程规划许可证，至今未取得不动产权属证书。2013年5月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同，约定：第一条1、甲方以自有幼儿园建筑一座，租与乙方举办幼儿园。2、地点位于莱山区，范围包括围墙内的场地、建筑以及门外停车场地。3、租期15年，2013年5月1日-—2013年8月31日为房屋装修时间，自2013年9月1日起为正式租赁时间至2028年8月31日。4、租金共计一千八百万元。每年租金一百二十万元。合同签订后三日内支付第一年2013年9月1日—2014年4月30日租赁费八十万元正，以后每年分二次支付，每年5月1日前支付第一期六十万元，每年10月31日前支付第二期六十万元….第二条2、幼儿园门前东墙外至马路边作为幼儿园专用停车场，租期内免费由乙方管理使用。3、乙方人员及学生家长可以免费通过小区大门及小区道路。第三条1、甲方负责修缮幼儿园原始建筑设施并承担费用。负责提供建筑安全检验报告、房屋及消防验收合格证，保证幼儿园能够正常安全使用。…第五条乙方自主经营，自负盈亏，自主解决经营问题。…第七条1、违约责任由违约方承担，并赔偿对方损失。2、乙方逾期不交付租金，逾期每天需支付甲方滞纳金壹万元。逾期满30天，甲方可终止合同，收回房屋。乙方损失自行承担。3、凡因乙方原因造成协议终止，乙方投入的装修设施甲方不予赔偿，并支付违约金壹百万元。4、因甲方建筑设施功能失效（如停水、漏水、停电、停暖、倒塌、禁止通行等）导致乙方办园中断停学，甲方按每天三千三百元退回乙方房租，并按每天壹万元赔偿乙方经营损失，直至甲方建筑设施功能恢复。甲方的赔偿金在乙方恢复经营后二天内支付。5、甲方因规划变更、人员组织结构变动、产权转移等原因而导致本租赁合同无法履行，乙方办园终止。甲方按合同剩余时间（天），按每年一百二十万元标准赔偿乙方的损失。合同签订后，原告交付涉案房屋，被告装修后在此举办烟台市莱山区维正乐成幼儿园并经营至今，但至今未取得民办学校办学许可证。原告向本院提起诉讼时被告欠付原告2019年3月、4月租金20万元，起诉之后被告于2019年1月31日支付租金10万元，2019年3月27日支付租金10万元，2019年4月29日支付租金10万元，2019年4月30日支付租金20万元，2019年6月29日支付租金10万元。2019年4月8日，烟台市莱山区教育和体育局向烟台市莱山区维正乐成幼儿园发出整改通知，因该园未经登记注册，就开展招收幼儿、收费、进行教育教学活动，责令该园限期整改，整改时间截止到2019年7月1日。2019年6月4日该园向烟台市莱山区行政审批服务局提交了关于举办烟台市莱山区维正乐成幼儿园的申请等材料。目前在审查材料过程中。关于被告未按约支付租金的原因，被告主张原告提供的房屋不能通过消防验收导致被告园区经营随时可能被关停，因此基于先履行抗辩权有权拒付后期的租金，且原告还存在着不提供停车位的固定场地、幼儿园车辆不能从北门通过的违约情形，所以原告违约在先，被告不承担任何违约责任。对其主张，被告提供2019年1月烟台市莱山区教育体育局出具的证明及整改通知、莱山区行政审批服务局制作的莱山区校学前教育明白纸及涉案幼儿园门前停车场及禁止幼儿园车辆从北门通行的告示照片等予以证明。烟台市莱山区教育体育局的证明载明：张丽利自2014年5月至2018年5月期间，多次前来办理烟台市莱山区维正乐成幼儿园学前教育登记注册手续。因该建筑始终没有取得工程竣工及消防验收合格证明，根据《山东省学前教育登记注册管理办法》的规定，不能予以办理学前教育机构登记注册手续，不予颁发《山东省学前教育机构登记注册合格证》。莱山区校学前教育设立明白纸载明设立学前教育机构所需材料之一是公安消防部门出具的《消防验收合格证明》。原告不认可被告所述，主张签合同时被告就知道消防验收等手续没有办下来，并且消防手续也没有影响被告的正常使用和经营。对被告提交的证明真实性无异议，但提出涉案房屋消防符合标准，可以办理登记注册手续，并且莱山区教育和体育局通知莱山区滨海路街道办事处多次督促被告办理登记注册手续，被告所述不能办理登记注册手续是不真实的。对其主张，原告提供公安消防支队莱山区大队编号为【2018】第1479号的《消防监督检查记录》及2019年3月1日莱山区滨海路街道办事处出具的证明予以证明。《消防监督检查记录》载明：2018年4月11日，我大队消防监督员对涉案幼儿园进行检查，经检查，该单位消防设施、器材配置完好存放，符合标准。该检查记录已分别向原、被告出具。莱山区滨海路街道办事处出具的证明载明：我辖区学府小区幼儿园为小区配套幼儿园，其产权归金桥社区所有。2013年通过招标承包给烟台市莱山区维正幼儿园，取名烟台市莱山区维正乐成幼儿园。因该小区特殊原因，小区的所有建设手续都仍在办理之中，因此消防手续也正在验收阶段。但烟台市莱山区维正乐成幼儿园从开业以来经营状况良好，生源饱满，从未因此影响办园。2016年教体局按照有关文件要求，通知该幼儿园可以办理注册登记手续，莱山教体局多次通知我处，催促维正乐成幼儿园前去办理手续，因注册的是普惠型幼儿园，维正乐成幼儿园至今未去办理。2018年下半年，我处通知该园必须抓紧办理，否则教体局将对其进行取缔，但该园至今仍未去办理。被告对原告提交的上述证据的真实性无异议，但提出无法证明原告履行了合同第三条所约定的义务，且办事处的证明中明确写明建设手续仍在办理中，消防手续也在验收阶段，证明原告违反了合同第三条约定。为查明案件事实，本院到烟台市莱山区教育和体育局及莱山区行政审批服务局调查莱山区维正乐成幼儿园注册登记所需材料情况。莱山区行政审批服务局介绍，学前教育机构的办学许可审批已划转该局，但莱山区教育和体育局作为行政主管部门负责集中行政许可事项的政策标准制定和业务指导。烟台市莱山区教育和体育局先后向本院出具了《关于烟台市莱山区维正乐成幼儿园的情况说明》及《关于烟台市莱山区维正乐成幼儿园移交行政审批服务局的情况说明》，明确：1、该幼儿园因学府小区整个社区都存在规划许可、施工许可及消防审核验收等多项手续不全等问题，2014年5月至2018年5月期间无法办理登记注册。2、2018年6月，区政府转发的市领导在滨州医学院召开会议的文件，明确了各部门在学府小区相关手续补办的分工职责。根据《关于滨州医学院（烟台）有关问题的会议纪要》（烟台市人民政府办公室第25号），学府小区正在按要求补办完善相关手续。3、2018年9月19日，山东省人民政府办公厅印发了《山东省城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案》《山东省无证幼儿园专项整治工作方案》的通知精神，在确保安全卫生的前提下，适度降低幼儿园准入门槛，按照“准入一批、整改一批、取缔一批”的原则，“一园一案”妥善做好无证幼儿园的清理整顿工作。基于以上事实，针对学府小区存在历史遗留问题这一特殊情况，又因维正乐成幼儿园已经开始招生，根据山东省政府办公厅关于无证幼儿园专项整治工作要求，维正乐成幼儿园可持消防部门的消防监督检查合格记录、属地办事处证明及其他审批必备资料，到行政审批服务局办理普惠性民办幼儿园登记注册手续。其他新审批幼儿园仍然严格按照审批标准进行审批。原告对上述材料均无异议，被告认为该情况说明中也只是陈述了被告有权提起行政许可申请，而并不是对被告的行政许可项目进行了审批，就目前庭审中原告所提交的相关材料及庭审中查明的事实来看，原告的建筑仍然违反了建设工程消防相关管理的规定，不符合民办幼儿园行政许可的办园的硬性条件。关于被告提出原告还存在着不提供停车位的固定场地、幼儿园车辆不能从北门通过的违约情形及被告提供的证据照片，原告提出被告提供的照片无法证明停车场没有交付，且被告的车辆截止目前一直免费停在幼儿园门前马路两边，小区南门是所有车辆都可以通行的，因此被告提交的照片证明不了原告违约。另被告提出其于2019年4月30日提供EMS向原告发出通知书，通知原告因原告违反合同约定，故被告基于合同法第67条的规定暂缓支付后续租金40万元。EMS查询记录单显示邮件2019年5月1日他人收传达。原告不认可收到该邮件，表示即使原告收到该通知，被告也无权以该通知为由拒付租金。本院认为，原、被告于2013年5月23日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，原告已将涉案租赁场所交付被告，被告在该场所举办莱山区维正乐成幼儿园至今，理应按约支付租金。现被告逾期支付2018年第二期租金，并欠付2019年第一期租金300000元的事实清楚，原告要求被告支付2019年5月1日至2019年10月31日期间欠付租金300000元，于法有据，本院予以支持。被告逾期支付租金，应向原告支付违约金。原告要求被告支付2018年11月1日至2019年5月1日期间的逾期付款违约金6500元，并以300000元为基数，按照同期银行贷款利率的1.3倍支付自2019年5月2日起至款项付清之日止的逾期付款违约金，其要求的违约金低于合同约定，且于法不悖，本院予以支持。对于被告提出的原告提供的房屋无消防验收手续导致被告园区经营随时可能被关停，被告基于先履行抗辩权有权拒付后期租金的抗辩主张，本院认为，涉案租赁场所2018年经公安消防支队莱山区大队消防监督检查符合标准，被告亦在此举办幼儿园至今，现作为学前教育机构行政主管部门的烟台市莱山区教育和体育局已经明确，维正乐成幼儿园可持消防部门的消防监督检查合格记录等必备资料，到行政审批服务局办理普惠性民办幼儿园登记注册手续，故被告以涉案房屋未通过消防验收导致园区经营随时可能被关停的抗辩意见与事实不符，不予采纳；对于被告提出原告存在不提供停车位的固定场地、幼儿园车辆不能从北门通过的先违约情形，本院认为，涉案幼儿园所在小区已委托专业物业公司管理，车辆通行及停放均应遵守物业公司的管理要求，截止目前，涉案幼儿园车辆可以在小区内免费停放，亦可从小区南门免费通行，且被告提供的证据亦不能证明其主张，故被告的该抗辩主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告烟台市莱山区维正幼儿园支付原告烟台市莱山区滨海路街道金桥社区居民委员会2019年5月1日至2019年10月31日期间租金300000元；二、被告烟台市莱山区维正幼儿园支付原告烟台市莱山区滨海路街道金桥社区居民委员会2018年11月1日至2019年5月1日期间的逾期付款违约金6500元，并自2019年5月2日起以300000元为基数按照同期银行贷款利率的1.3倍支付违约金至款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2949元，由被告烟台市莱山区维正幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  徐桂霞二〇一九年七月十六日书记员  高 杏