四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初1454号 原告：彭映，男，1980年1月13日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：李玉兰，四川虹信律师事务所律师。 被告：四川省恒源房地产开发有限公司，住所地四川省达州市通川区朝阳中路6号。 法定代表人：蒲正平，总经理。 被告：汤冬，男，1968年11月3日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：冯杰，四川奥飞律师事务所律师。 原告彭映与被告四川省恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）、汤冬商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭映及其委托诉讼代理人李玉兰、被告汤冬的委托诉讼代理人冯杰到庭参加诉讼。被告恒源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭映向本院提出诉讼请求：1.二被告签订的房屋买卖合同无效；2.二被告协助撤销其在达州市房管局的房屋买卖合同备案；3.原告与被告恒源公司签订的买卖合同有效；4.被告恒源公司为原告办理不动产备案登记及不动产权证书；5.诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原告于2007年6月11日购买了被告恒源公司开发的×××房，并支付了全部房款。后被告恒源公司在被告汤冬处借钱，并将房屋抵押给汤冬，由于无法办理抵押登记，二被告在房管局办理了买卖合同备案。后汤冬强行占领该房屋。 被告汤冬辩称，一、被告汤冬主体不适格，其与原告无法定及约定义务，不适宜依据约定主张合同无效的情形，原告亦无证据证明二被告所签订的合同侵犯了其合法权益及二被告恶意串通；二、二被告的备案登记系双方在平等自愿的基础上签订了买卖合同后依法办理的备案登记，系二被告依法处理其权利义务问题，与原告无关，原告并非合同主体，其主张二被告签订的买卖合同无效无事实及法律依据，二被告无配合原告办理撤销备案登记的义务；三、原告未提交其与被告恒源公司签订的买卖合同，其与被告恒源公司签订的认购协议因不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款不能视为商品房买卖合同，且认购协议第九条约定待恒源公司取得预售许可证后双方签订买卖合同，但迄今为止双方并未签订买卖合同，该认购协议仅能视为要约，因此原告诉请确认其与恒源公司签订的买卖合同有效不应得到支持；四、恒源公司不具备为原告办理备案登记和不动产权证书的行政职能，且案涉房屋已登记至汤冬名下，恒源公司不能也不该配合原告办理权属登记；五、原告申请保全案涉房屋，侵犯了汤冬对该房的合法权益，对保全提出异议；六、原告诉称汤冬强占案涉房屋不实。 被告恒源公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2007年9月11日，原告作为乙方与被告恒源公司作为甲方、案外人赵成元和王时国作为丙方签订《商品房认购协议》。该协议主要约定乙方认购位于达州市通川区房屋，建筑面积73.47㎡（以房屋测绘部门最终测定面积为准）；单价1600.00元/㎡总价117552元；乙方采取一次性方式付款，签协议时应向丙方缴纳房款117552元；因规划、设计变更导致商品房的结构形式、空间尺寸发生变化，丙方应及时通知乙方，乙方在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视为接受变化，乙方若因此退房，丙方应在接到书面通知之日起30日内一次性全额退还乙方已交的款项；乙方房款由丙方收取作为工程款，由丙方向乙方开具收据；在取得《商品房预售许可证》时，乙方与甲方签订正式《商品房买卖合同》；乙方房款交齐后，由丙方向甲方出具出面通知，甲方方可为乙方办理产权证；交房标准：1、外墙：瓷砖；2、内墙：水泥沙浆抹灰；3、顶棚：水泥沙浆抹灰；4、地面：水泥沙浆拉毛找平；5、门窗：入户为防盗门、窗为塑钢窗，室内预留门洞；6、水、电、气、光纤到户，费用由乙方承担等内容。 2007年10月30日，赵成元、王时国向原告出具收据一份，该收据载明：“收到彭映的×××73.47㎡房款，金额壹拾壹万柒仟伍佰伍拾贰元”。 2009年5月24日，被告汤冬与被告恒源公司签订《商品房买卖合同》，约定恒源公司将位于达州市通川区预测建筑面积1148.99㎡的房屋以单价1088元/㎡、总价1250000元出售给汤冬。 2009年5月25日，被告汤冬、恒源公司就×××房屋办理了商品房买卖合同备案，备案号×××，备案的建筑面积为74.64㎡、单价1088元/㎡，总价81208.32元。 2018年8月16日，本院作出（2017）川1702刑初140号刑事判决，该判决认定的事实有：2007年至2009年，恒源公司将×××共24户住房卖给杜泽文、谭丽等24人，并交付使用，但未办理产权登记；2009年，恒源公司欲向汤冬借款250万元以解决资金周转困难，汤冬提出需要抵押物，经双方协商，恒源公司以已出售的水天花园24套住房作为抵押物，但因不能办理抵押登记，约定以签订买卖合同的形式作为抵押担保，并到房管局备案；2009年5月24日，蒲正平代表恒源公司与汤冬签订了购买×××24套住房的《商品房买卖合同》，并到房管局备案；2015年5月12日，汤冬向达州市房产管理局申请解除×××24套网签住房中除×××以外的24套住房的网签合同协议；2016年6月16日，汤冬与恒源公司签订了×××房屋的商品房买卖合同解除协议书；至此恒源公司出售的×××住房中仍有杜泽文、谭丽等三户住房仍登记备案在汤冬名下。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，虽然彭映与恒源公司未按照《商品房认购协议》的约定在取得预售许可证后签订正式商品房买卖合同，但《商品房认购协议》已明确约定了原告所购房屋的位置、房号、面积、价款、付款方式等内容，原告彭映亦在签订协议后按照约定全额支付了购房款，因此彭映与恒源公司签订的《商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告彭映履行了支付购房款的义务，被告恒源公司除应履行向原告彭映交付房屋的义务外，还应履行协助原告办理权属登记的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，被告恒源公司隐瞒其已将案涉房屋出售给原告彭映的事实，与被告汤冬以签订商品房买卖合同的形式将案涉房屋作为借款的抵押担保备案至被告汤冬名下，该意思表示不真实的行为导致原告彭映无法取得案涉房屋的物权，损害了原告彭映的合法权益，因此被告汤冬、恒源公司签订的《商品房买卖合同》中关于案涉房屋的内容应当被认定为无效。由此给原告造成取得案涉房屋物权的妨碍即案涉房屋的买卖合同备案登记，亦应当由二被告向登记部门申请解除。被告汤冬的抗辩理由，与查明的事实不符，本院不予采纳。被告恒源公司未到庭应诉，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告彭映与被告四川省恒源房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》有效； 二、被告四川省恒源房地产开发有限公司与被告汤冬签订的《商品房买卖合同》中关于座落为达州市通川区房屋的内容无效； 三、被告四川省恒源房地产开发有限公司、汤冬在本判决生效后十日内，向达州市房产管理局提交符合办理解除坐落为达州市通川区房屋商品房买卖合同备案登记所需的所有资料，用以解除备案登记； 四、被告四川省恒源房地产开发有限公司在坐落为达州市通川区房屋商品房买卖合同备案登记解除后十日内，向相关不动产登记机构提交符合办理不动产权属登记所需的所有资料，用以为原告彭映办理该房屋的权属证书。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2651元，减半收取计1325.5元，财产保全费1108元，由被告四川省恒源房地产开发有限公司、汤冬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 张 阳 二〇一九年七月二日 书记员 赵明敏