云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初3052号原告:周龙良，男，汉族，1964年2月19日出生，户籍所在地重庆市合川市。委托诉讼代理人：张万华,云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明尚信房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区黄土坡昆瑞路228号12幢1-601，统一社会信用代码9153010206711255XF。法定代表人：唐多全，执行董事。委托诉讼代理人：许刚，男，系被告昆明尚信房地产开发有限公司的员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：马骞，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。原告周龙良与被告昆明尚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张万华，被告的委托诉讼代理人马骞、许刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房购销合同》合法有效；2.判令被告将合同约定的坐落于昆明市五华区房屋交付给原告；3.判令被告支付从2015年12月31日起至2016年1月30日的延期交付房屋的违约金600元、2016年1月31日至2017年7月31日的延期交付房屋的违约金35398元（按照已付房款645966元的每日0.01%计算）；4.由被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告系重庆金万科房地产开发有限公司的员工。2013年8月26日，重庆金万科房地产开发有限公司作出《员工参与项目股份合作实施意见》，该实施意见的主要内容是：为调动公司各级管理、骨干人员的积极性，拟调动公司项目总经理、主持工作的常务副总经理、总工程师、总规划师入股公司项目，入股资金用于支付土地出让金，入股资金额度5000万元，并且根据不同职位，入股限额分为三个档位，入股资金按照月利率3%计算，该实施意见还对其他事项进行了规定。同日，重庆金万科房地产公司印发《公司员工参与项目股份合作实施意见》的通知。2013年9月5日，重庆金万科房地产开发有限公司与原告签订《在职分红股认缴协议书》，约定，原告自愿认缴150万元股金，期限为三年。原告委托其妻子吴秀芬转账150万元进入重庆金万科房地产开发有限公司的银行账户，重庆金万科房地产开发有限公司出具收到该150万元入股金的收据。因重庆金万科房地产开发有限公司经营陷入困难，被告作为担保人向原告等认购股金的人员出具《付款承诺》，该《付款承诺》第三条特别载明在还款计划期间，如上述员工愿意，可以选择被告开发的枫桦园的商品房，一次性抵清欠款余款。2015年被告出具《昆明尚信房地产开发有限公司抵房申请表》。2015年10月19日，被告出具《欠款代付承诺》，承诺用枫桦园商品房抵清欠原告等员工的款项。后被告将欠原告的入股本息折算后分别与原告等债权人签订《商品房购销合同》，本案的《商品房购销合同》为2015年10月20日签订，房号A5幢第11层1103号，价款645966元。合同约定的交房时间为2015年12月30日，逾期交房的违约金为自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日30内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行，签订合同后原告用重庆金万科房地产开发有限公司欠付的入股金和利息进行了抵扣，被告开具了发票。2016年2月26日，枫桦园房屋被重庆市合川区公安局查封。原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应当按照《商品房购销合同》的约定履行，原告己经支付完毕全部购房款，但是被告未按照约定交付房屋给原告，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告辩称，2015年6月2日，被告向原告出具的担保书违反法律强制性规定，应当认定无效。原告与重庆金万科公司签订认缴协议书，并向重庆金万科公司支付了入股款项，重庆金万科公司是被告的股东，根据法律规定，应该由被告过半数股东投票决定且通过股东协议，应当认定担保书无效。原告涉案的《商品房购销合同》是被告履行担保义务而与之签订，因担保书无效，被告没有收过任何原告的购房款，所以应当依法解除，双方没有形成真实的买卖合同关系。原告为支持其诉讼主张，提交了四组证据。被告为证明其观点，提交了一组证据。本院组织了证据交换和质证。对当事各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的公司员工参与项目股份合作实施意见、渝金开发[2013]31号关于印发公司员工参与项目股份合作实施意见、在职分红股认缴协议书、委托书、结婚证、吴秀芬身份证复印件、中国农业银行转账凭证、收款收据、借款条、重庆金万科房地产开发有限公司应付侯兵等职工借款利息结算表，被告对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，上述证据之间能相互印证，且与本案相关联，故本院对上述证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月23日，被告出具《付款承诺》，载明鉴于重庆金万科房地产开发有限公司欠侯兵、霍永明、唐勇生、唐瑞清、程海洋、周龙良等已到期借款，因重庆金万科房地产开发有限公司资金困难，现昆明尚信房地产开发有限公司（被告）自愿代重庆金万科房地产开发有限公司归还借款。如上述员工愿意，可以选择昆明尚信房地产开发有限公司枫桦园的商品房一次性抵付欠款。2015年10月20日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以645966元向被告购买本案讼争的昆明市枫桦园A5幢第11层1103号；被告应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元支付原告违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。同日，原、被告签订补充协议。商品房购销合同已作登记备案。本案讼争房被重庆市合川区公安局查封。本院认为，本案系商品房买卖合同引起的诉讼纠纷。案件中所涉的《商品房购销合同》及其补充协议系当事人真实意思表示一致的结果，不存在违反我国有关法律法规和社会公共利益的情形，故被告的抗辩理由不成立，上述合同依法成立并生效。合同约定被告应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告。被告未按约交付房屋的行为已构成违约，故被告应交付原告经建设单位组织验收合格的本案讼争房并承担逾期交房违约责任。合同约定被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元支付原告违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。故被告应支付原告2015年12月31日至2016年1月29日的逾期交房违约金600元（20元/天×30天）、2016年1月30日至原告主张的2017年7月31日的逾期交房违约金35398元（645966元×0.01％×逾期天数548天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、原告周龙良与被告昆明尚信房地产开发有限公司于2015年10月20日签订的《商品房购销合同》合法有效；二、被告昆明尚信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内交付原告周龙良经建设单位组织验收合格的昆明市枫桦园A5幢第11层1103号房屋；三、被告昆明尚信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周龙良2015年12月31日至2016年1月29日的逾期交房违约金600元、2016年1月30日至2017年7月31日的逾期交房违约金35398元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告昆明尚信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  曾会康人民陪审员  张晓云人民陪审员  熊绍勤二〇一九年七月二十五日法官助理姚荣书记员周爽