广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10123号原告：广州政贤物业管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧。法定代表人：何碧芳；职务：董事长。委托诉讼代理人：蔡玉梅，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶明星，广东颖诚律师事务所律师。被告：田家本，男，1969年9月21日出生，土家族，住广州市番禺区。被告：广州正庆装饰材料有限公司，住所地广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧雄峰商城商场三之首层B2-1028、1029。法定代表人：田家本。两被告共同委托诉讼代理人：田俊，男，1962年3月17日出生，汉族，是该公司员工。原告广州政贤物业管理有限公司（以下简称政贤物业公司）与被告田家本、广州正庆装饰材料有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告政贤物业公司的委托诉讼代理人蔡玉梅、被告田家本、广州正庆装饰材料有限公司的委托代理人田俊、被告田家本均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。政贤物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与二被告于2016年8月12日签订了《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》（编号：XF-W-B2-1028.1029-01）；2.请求判令二被告已付的4388.2元履约保证金不予退还；3.请求判令二被告支付拖欠的物业管理费、公摊水电费与电费及其滞纳金直至付清之日止（从2017年4月1日暂算至2018年9月6日止拖欠的物业管理费、公摊水电费与电费为41423.02元，其滞纳金为52592.36元）；4.请求判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年8月12日签订了《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》（编号：XF-W-B2-1028.1029-01）。合同约定管理的物业位于“雄峰商业城”商场三之首层B-1028、1029号商铺，其总面积为219.41平方米；合同期限自2016年9月1日至2019年8月31日，物业管理费每平方米每月10元；当月5日前需按约定支付当月物业管理费、水费、电费等相关费用。虽经原告多次催付被告仍无故拒付自2017年4月开始至今的物业管理费、水费、电费等相关费用。原告认为：双方签订的物业管理合同合法有效，被告无故不履行支付物业管理费、水费、电费等相关费用属严重违约行为。为此特具状你院，请依法支持诉求。庭后原告撤回了第一项诉讼请求。田家本、广州正庆装饰材料有限公司共同辩称：不同意解除合同，因为合同期还尚未满。答辩人对被答辩人诸多违法违规违约行为依法行使抗辩权，答辩人并不构成违约，因此答辩人无义务向被答辩人承担任何违约责任，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，具体事实及理由如下：一、2016年8月12日，答辩人与被答辩人签订了物业管理合同后方知，被答辩人与房屋出租方：即广东雄峰房产物业发展有限公司为两块招牌一套人马，并实施所有的出租屋和物业的管理职责，在该问题上被答辩人在与答辩人签订物业管理合同时刻意隐瞒而未告知答辩人，因此，答辩人对该合同第三条第8条内容不予认可。二、2017年2月1日起，被答辩人单方面重新对答辩人所在的B2馆由“家居智能体验馆”变更为“餐饮娱乐馆及休闲场所”，而使得答辩人周边的同行业商户被迫清走了95%以上，更为严重的是被答辩人为了逼迫答辩人尽快搬离‘雄峰建材城’B2馆涉案商铺，继续严重违反合同义务。自2017年2月至今，对答辩人软硬兼施，经常故意停水、停电，还封闭商铺周边行人、顾客通道，围绕答辩人商铺周边进行各类的施工和整改，造成被答辩人所在B2馆商铺周围绕答辩人商铺周边进行各类的施工和整改，造成被答辩人所在B2馆商铺周边机器轰鸣、噪声笼罩、尘土飞扬，消费者无法进入，也不愿进入答辩人所在的B2馆商铺，更谈不上开展经营活动。况且还要根据被答辩人所签的物业管理合同第五条第5条之规定不能停止营业，造成了答辩人从商铺租金、物管费用、水、电费的无端消耗，且还要自行承担高额的人工成本，给答辩人造成了巨大的经济损失，且被答辩人曾承诺的各项商业保障设施至今从未履行过（例：中央空调等），严重的违背了答辩人所签订的物业管理合同第五条第2条之约定，属严重的违约行为。三、答辩人认为案涉《物业合同》系列文件都是被答辩人自己预先制定的，长期、反复使用的格式合同文本，所述合同条款明显免除了被答辩人的责任，加重了答辩人的责任，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条依法属于无效格式条款。四、答辩人就被答辩人造成的无法正常运营的商业环境，多次请求被答辩人给予改善，并于2017年8月23日和2017年11月23日两次以律师函的方式请求协商解决，而被答辩人至今仍置之不理，2018年9月5日下午16时，广州市番禺区钟村街道司法所组织的，对被答辩人所签物业服务的部分商铺合同纠纷进行调解，答辩人再次提出来改善经营环境的问题，而被答辩人对调解至今仍不予理会，因此，不存在被答辩人所言多次催缴而答辩人无故拒付之说。五、关于水、电费缴纳问题，答辩人认为：1、答辩人所在B2馆商铺的水、电费用应直接向商铺所在地的供电、供水部门缴纳，而非由被答辩人收取。而被答辩人在与答辩人所签的物业管理合同对该项内容的约定，严重违反了《中华人民共和国物业管理条例》第四十五条、四十八条、第五十二条之规定，为此答辩人不予承认。2、根据《中华人民共和国计量法》第二童第八条、第九条，第五章第二十五条第二十六条之规定，被答辩人所有的水电计量表均未经当地政府质监部门检定合格，且各项抄表数据绝大多数未得到答辩人的认可，为此答辩人对被答辩人所罗列的水、电各项数据不予承认。3、根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十五条与《中华人民共和国电力法》第五章第四十三条、第四十四条之规定，被答辩人所制定的电费收费标准为：1.4元/kW．H：水费为4.98元／T，为违法收费标准，经由95598查询，广州市番禺区商业用电收费标准为：0.78元/kW.H，因而答辩人对被答辩人的水电收费标准给予否认。4、即使是如此，在答辩人与被答辩人的物业管理合同中第三条第4条、第五条之约定，其公摊和损耗部分无任何明细而言，纯属肆意加收的不合理费用，答辩人不予认可。5、就以上水电费缴纳的系列问题，答辩人多次与被答辩人寻求协商解决，并以书面的方式呈递给了被答辩人，至今仍杳无音信。6、雄峰商城80%以上的房屋商铺租赁合同均未到政府相关部门备案登记，妄图以此逃避获取租金收益所应承担的相应依法纳税义务，严重损害国家利益，故答辩人认为与被答辩人所签的合同不健全，也可以认定为虚假合同，不具备完全符合法律的有效合同。综上所述，就答辩人各类行为严重违反了法律法规及政府规章，同时也严重违反了合同之相关约定和应履行的义务，答辩人依法行使抗辩权，未构成任何违约，被答辩人诉讼请求无事实和法律依据，请求法法院驳回被答辩人的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年8月12日，政贤物业公司作为甲方（管理方）与广州正庆装饰材料有限公司、田家本共同作为乙方（租户）签订了合同编号为XF-W-B2-1028.1029-01的《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》（以下简称《物业管理合同》），约定由广州正庆装饰材料有限公司承租“雄峰商业城”B2栋首层1028、1029号商铺（以下简称涉讼物业）；合同期限及有关收费期间为自2016年9月1日起至2019年8月31日止，涉诉物业租赁面积为219.41平方米。二、前述物业管理合同约定每月管理费为人民币每平方米10元，乙方的租赁面积为219.41平方米，管理费合计2194.1元。乙方签订本合同时应向甲方一次性交付相当于两个月管理费的履约保证金，共4388.2元。物业管理费按月支付，乙方须在每月5日前向甲方缴纳管理费、水费、电费等其他相关费用。田家本、广州正庆装饰材料有限公司对履约保证金的金额、物业管理费的收费标准、物业管理费欠缴时间（2017年4月至2018年9月）、欠缴金额（39493.8元）均无异议，但主张政贤物业公司并未履行管理义务导致商场一直在装修，无法正常经营，故不同意支付物业管理费、不同意由政贤物业没收履约保证金。三、前述物业管理合同约定电费包括：1、乙方商铺内的电表用电费用；2、按照商铺租赁面积分摊公共区域的电费；3、公共区域中空调产生的电费，按照电费补充协议约定支付。上述电费计价标准：政府当期供电标准（含峰值）+供电损耗。双方对用电度数无异议，政贤物业公司主张电费在2019年1月1日之前为1.4元/度，在2019年1月1日之后为0.81元/度，理由是电费里面包含了公摊电费和电线损耗、人工成本等；田家本、广州正庆装饰材料有限公司主张每度电应为0.78元/度。另，政贤物业公司并不能提供代缴电费的相关单据或发票。四、前述物业管理合同约定水费由乙方在每月5日前向甲方缴纳，水费按照商铺的租金面积分摊。如乙方属于甲方同意分装水表的客户，除按表计量收费外，应予其他客户一样按照商铺租赁面积分摊公共水表的水费。水费计价标准：政府规定当期供水标准+供水损耗。政贤物业公司主张公摊水费欠缴时间为2017年12月至2018年9月；金额为197.42元。田家本、广州正庆装饰材料有限公司对欠缴时间没有异议，但主张政贤物业公司并未履行管理义务导致商场一直在装修，不同意支付。另，政贤物业公司并不能提供代缴水费的相关单据或发票。五、前述物业管理合同约定违约责任：乙方拖欠、迟延缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，需自迟交之日起按日加收所欠金额0.5%的违约罚金。乙方如逾期十天不缴付管理费、水电费等应缴支费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；如乙方于甲方发出书面通知后二十天仍未交清租金、管理费、电费，甲方有权停止向该商铺供应水电及商铺其他设施；如乙方拖欠管理费、水电费达三十日（无论是否已获证实通知催缴），甲方有权没收乙方的履约保证金。政贤物业公司据此要求没收履约保证金4388.2元，田家本、广州正庆装饰材料有限公司不确认。六、政贤物业公司于2018年3月19日通过邮政特快专递向田家本提供的地址邮寄律师函，通知田家本限期缴清物业管理费、水电费等所有欠款。田家本主张该邮件并未投妥，其并没有收到邮件。七、政贤物业公司以涉案物业的租赁纠纷已经在诉讼阶段为由（案号为（2018）粤0113民初10126号），要求同时解除物业管理合同。本院认为：政贤物业公司与田家本、广州正庆装饰材料有限公司签订的《物业管理合同》主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。政贤物业公司已依约提供了经营管理服务，田家本、广州正庆装饰材料有限公司作为涉讼物业的租户理应按照合同约定支付相关款项。关于田家本、广州正庆装饰材料有限公司应支付的物业管理费问题。政贤物业公司对雄峰商业城实施物业管理，提供物业管理服务，田家本、广州正庆装饰材料有限公司自2016年9月1日起承租雄峰商业城B2栋首层1028、1029号商铺，实际享受了政贤物业公司提供的物业管理服务，应当向政贤物业公司支付物业管理费。双方对欠缴时间（2017年4月至2018年9月）、欠缴金额（39493.8元）均无异议，应由田家本、广州正庆装饰材料有限公司承担相应的付款义务。至于田家本、广州正庆装饰材料有限公司抗辩的政贤物业公司未实际履行物管义务的意见，并提供了诉讼物业的照片、证人证言等证据证明政贤物业公司并为实际履行物业管理的义务，但上述证据并未能举证证实政贤物业公司没有提供日常保洁、没有对公共部位维护等情况，因此本院就田家本、广州正庆装饰材料有限公司的主张不予采信。关于田家本、广州正庆装饰材料有限公司应支付的水电费问题。根据《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》约定，由田家本、广州正庆装饰材料有限公司向政贤物业公司缴纳水费、电费及其他费用，虽然田家本、广州正庆装饰材料有限公司对水费（含公摊水费）金额、电费读数无异议，但政贤物业公司未能提供水费、电费发票证明其已代田家本、广州正庆装饰材料有限公司缴纳涉讼商铺2017年12月至2018年8月的水费（含公摊水费为197.42元）、2017年12月至2018年8月的电费（合计金额1731.8元）；未能提供证据证实电费如何计算得出每度单价1.40元；政贤物业公司要求田家本、广州正庆装饰材料有限公司支付水费、公摊水费、电费的诉请，理据不足，本院不予支持。关于物业管理费逾期付款违约金问题。根据《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》约定，田家本、广州正庆装饰材料有限公司拖欠、迟延缴交管理费、水电费及其他应缴费用，须自迟交之日起按日加收金额0.5%的违约罚金，因政贤物业公司未举证证明除利息损失外，田家本、广州正庆装饰材料有限公司欠付管理费还对其造成其他损失，前述违约罚金计算标准过高，本院酌情将上述违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款的基准利率。至于逾期违约金的起算时间，因《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》约定，物业管理费按月支付，田家本、广州正庆装饰材料有限公司须在每月5日前向政贤物业公司缴纳管理费等其他相关费用，故物业管理费的违约金，分别以各月拖欠的物业管理费为本金，自各月的6日起计至实际付清之日止、按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算；违约金总额以本金为限。至于履约保证金问题。根据《“雄峰商业城”物业管理合同（商铺）》约定，田家本、广州正庆装饰材料有限公司签订合同时向政贤物业公司一次性交付履约保证金4388.2元，如田家本、广州正庆装饰材料有限公司拖欠管理费、水电费达三十日，政贤物业公司有权没收田家本、广州正庆装饰材料有限公司的履约保证金，现田家本、广州正庆装饰材料有限公司逾期支付物业管理费已超过三十日，政贤物业公司要求没收田家本、广州正庆装饰材料有限公司履约保证金4388.2元的诉请有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告田家本、广州正庆装饰材料有限公司在本判决生效之日起五日内向原告广州政贤物业管理有限公司支付雄峰商业城B2栋首层1028、1029号商铺2017年4月至2018年9月的物业服务管理费39493.8元及违约金（每月以3194.1元为本金，自当月6日起按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计至实际付清之日；违约金总额以本金为限）；二、被告田家本、广州正庆装饰材料有限公司已缴纳的履约保证金4388.2元，由原告广州政贤物业管理有限公司没收；三、驳回广州政贤物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案受理费2260元，由田家本负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吴文涛人民陪审员  刘 奕人民陪审员  郭彩霞二〇一九年七月十日书 记 员  蔡施敏