广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28645号原告：潘健鹏，男，1983年4月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告：潘丽容，女，1984年6月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，以上两原告共同委托诉讼代理人：卢育开，广东泽康律师事务所律师。被告：郭肖杰，女，1986年4月4日，汉族，住河南省通许县，被告：付建民，男，1987年12月17日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区，委托诉讼代理人：钟晓，广东的信律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区季华五路30号，统一社会信用代码：91440600893543642U。负责人：徐焱，行长。委托诉讼代理人：程静，女，1985年2月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系被告员工。委托诉讼代理人：邓海燕，女，1988年1月10日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，系被告员工。原告潘健鹏、潘丽容诉被告郭肖杰、付建民、交通银行股份有限公司佛山分行（以下简称交行佛山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告付建民在答辩期提出管辖异议，本院裁定驳回，其不服一审裁定提起上诉，二审法院作出裁定裁定驳回上诉、维持原裁定。本案于2019年5月10日公开开庭审理。原告潘健鹏及两原告共同委托诉讼代理人、被告付建民委托诉讼代理人、被告交行佛山分行的委托诉讼代理人邓海燕到庭参加诉讼，被告郭肖杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告郭肖杰立即支付两原告购房款1470000元及违约金256200元（以2100元/天标准，自2018年8月开始计算至实际清偿之日，暂时计算至2018年11月31日为256200元）；2、被告付建民对被告郭肖杰的债务承担连带责任；3、被告交行佛山分行在同意贷款的1470000元范围内对第一项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费用、财产保全费由三被告承担。庭审中，原告将诉请第三项调整为：被告交行佛山分行向原告支付1470000元或马上办理涉案房屋注销抵押登记。事实和理由：2017年12月2日，两原告与被告郭肖杰达成房屋买卖协议，约定两原告将其共同共有的位于佛山市禅城区港口路33号1区7座203房（建筑面积126.6平方）以人民币2100000元出售给被告郭肖杰，被告郭肖杰通过银行按揭的方式支付购房款；一方违约的，须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金，履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或者经纪方发出通知之日起5天为履行期限。合同签订后，被告交行佛山分行出具同意贷款通知书，两原告不惜罚息提前解除房屋抵押以便交易，被告郭肖杰如约支付首期款630000元，两原告配合将涉案房屋过户至被告郭肖杰名下，现该房屋已经抵押登记至被告交行佛山分行名下；2018年1月两原告将涉案房屋交付给被告郭肖杰，办理水、电、煤过户后，被告郭肖杰与被告付建民已经搬入涉案房屋居住至今。2018年7月被告交行佛山分行通知办理最后的放款手续后即可马上放款，但经中介公司及两原告多次催促被告郭肖杰办理手续，被告郭肖杰拒绝配合，明确表示因个人原因无法办理银行手续，不肯支付尾款。经多次催促，被告付建民于2018年7月27日出具担保书，担保被告郭肖杰在2018年11月15日前办妥银行手续并确保尾款到账，否则担保人与2018年11月15日当天全部尾款1470000元。但到期后被告付建民拒绝履行担保义务。原告认为，涉案房屋买卖合同合法有效，两原告已经履行全部合同义务，被告郭肖杰2018年7月至今拒不配合办理银行手续的行为已经构成违约，应立即支付原告尾款及违约金。被告交行佛山分行作为被告郭肖杰的担保人，应按担保书约定承担担保责任，立即支付两原告1470000元。被告交行佛山分行作为涉案合同交易的按揭银行，向被告郭肖杰出具同意贷款证明的行为等同于为被告郭肖杰的履约进行背书，两原告正是基于对被告交行佛山分行的信任才先履行合同义务（将涉案房屋过户至被告郭肖杰），被告交行佛山分行应该对被告郭肖杰支付购房尾款的义务承担连带责任。且现涉案房屋已经抵押登记至被告交行佛山分行名下，全部手续基本办妥，债权债务关系已经建立，被告郭肖杰支付两原告购房尾款的义务亦已转移至被告交行佛山分行，被告交行佛山分行应立即替被告郭肖杰支付两原告购房尾款1470000元，而非以诸如上浮利率、补办手续等各种理由拒绝履行义务。如被告交行佛山分行不同意代被告郭肖杰付款的，应立即撤销抵押登记，将房产拍卖后清偿被告郭肖杰对原告的欠款。被告付建民辩称：1、根据两原告提供的房地产买卖合同第二条，关于尾期房款的约定并没有约定支付的日期，另外同时约定是由贷款银行直接划入卖方的账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额买方对差额的部分补足给卖方，而本案被告郭肖杰已经协助两原告办理了银行个人房屋抵押贷款的业务而且在2017年12月25日授信审批通过，申请的金额与通过的金额一致，所以本案应当是两原告与被告交行佛山分行之间的问题；2、关于被告付建民是否对房地产买卖合同项下的1470000元是否承担连带责任问题，被告付建民认为由于本案的主合同并没有明确约定1470000元的支付时间，同时担保书并没有被告郭肖杰对于支付时间的确认，所以认为这份担保书是无效的，另外关于担保书的内容实际上约定的也是一般担保，原告方在被告付建民签订担保书后并没有通过诉讼仲裁等方式向被告郭肖杰主张权利，所以对两原告诉请要求被告付建民承担连带责任，依据不足；3、原告方主张的违约金过高，请求法院依法调整；4、本案被告郭肖杰是由于犯罪，在2018年5月4日被刑事拘留，直至2020年2月3日才刑满释放。因此实际上被告郭肖杰在本案履行过程当中已经协助原告方完成合同项下所有的义务，由于客观原因导致无法与两原告联系，并不能视为其有违约行为。被告交行佛山分行辩称：一、原告关于被告交行佛山分行出具同意贷款通知书的描述与事实不符。被告郭肖杰于2017年12月15日向被告交行佛山分行申请办理个人房产抵押贷款业务，2017年12月25日授信审批通过，2018年1月10日签订《个人房产抵押贷款合同》，2018年3月12日办妥抵押登记，取得《不动产登记证明》。在此过程中，被告交行佛山分行从未对外出具过同意贷款通知书，原告起诉状中的相关描述与事实不符。二、被告交行佛山分行至今未放款是因为被告郭肖杰失联且未按要求办妥相关手续。被告郭肖杰申请的个人房产抵押贷款业务在2018年3月12日办妥抵押登记后排队等待放款。因国家政策调控，被告交行佛山分行上半年额度紧张，放款时间较长，大约6月份，排队到被告郭肖杰。根据被告交行佛山分行业务管理要求，为及时掌握借款人信用情况变化及还款能力情况变化，对于审批通过后未及时放款的个人住房贷款关键资料需进行更新。客户经理拟通知被告郭肖杰更新资料，但被告郭肖杰手机无法接通、其联系人郭志辉电话停机、其工作单位电话也停机，借款人郭肖杰处于失联状态，无法按要求更新资料。而且《个人房产抵押贷款合同》签署栏中借款人郭肖杰签名签错了地方，也需要被告郭肖杰配合重签。鉴于借款人郭肖杰失联，未按要求更新相关资料，无法核实其最新信用情况及还款能力，且《个人房产抵押贷款合同》签署存在瑕疵，为防范风险，被告交行佛山分行尚未发放贷款。三、原告对被告交行佛山分行的诉讼请求没有法律依据。被告交行佛山分行从未出具同意贷款通知书，但即使被告交行佛山分行出具了同意贷款通知书，也只是对借款人郭肖杰在落实全部放款条件的前提下的贷款意向，并非原告所说“为被告郭肖杰的履约进行背书”。被告交行佛山分行从未有担保被告郭肖杰履约的意思表示，故原告要求被告交行佛山分行对被告郭肖杰支付尾款的义务承担连带责任没有依据。四、根据个人房产抵押贷款合同，11页9.7条第一点、第六点，12条第四点，12.2条，被告交行佛山分行有权停止发放借款人尚未提用的贷款。涂销抵押被告交行佛山分行可以做，但是需要被告郭肖杰申请，或者被告交行佛山分行能将解除贷款合同的通知送达到给被告郭肖杰。被告郭肖杰未答辩。诉讼中，原告举证的证据如下：1、两原告身份证、被告郭肖杰、付建民身份证、被告交行佛山分行企业信用公示信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、房地产买卖合同，证明双方房屋买卖合同约定的交易内容（总价2100000元，通过银行按揭方式付款）；约定违约行为及违约金计算。3、贷款结清证明、贷款已还款明细清单，证明两原告为达成交易，提前还款消除房屋抵押。4、广东增值税普通发票、税收完税证明、房产交易申报单，证明两原告已经依约配合被告完成房屋过户，支付十多万元税费，全部履行合同义务。5、借记卡明细，证明被告郭肖杰通过银行转账方式支付部分首付款。6、担保书，证明被告付建民承诺对被告郭肖杰的债务承担担保责任。7、证明（中介公司），证明①被告郭肖杰2018年7月拒不履行合同义务，已经构成违约，应承担违约责任。②两原告已经将涉案房屋于2018年1月交付给被告郭肖杰；被告郭肖杰与被告付建民共同居住于涉案房屋，被告付建民应承担连带责任。诉讼中，被告交行佛山分行举证的证据如下：1、《个人房产抵押贷款合同》，证明借款人郭肖杰与被告交行佛山分行于2018年1月10日签订借款合同，但被告郭肖杰签名签错地方，借款合同签署存在瑕疵。2、《不动产登记证明》，证明涉案房屋于2018年3月12日办妥抵押登记。3、《风险告知书》，证明买方郭肖杰及卖方潘健鹏同意：如遇国家或地方政策规定调整，导致房贷额度紧张，放款时间不确定等情况，清楚知晓、并愿意接受等待。4、关于更新审批通过未及时放款的个人住房贷款资料的通知，证明受额度规模调控影响，对于个人住房贷款审批通过后长时间未投放的，为及时掌握借款人信用情况变化及还款能力情况变化，根据上级行的要求，需对借款人关键资料及时进行更新。通过审批超过3个月未投放的，需重新提交银行流水、借款人家庭住房套数变化情况及最新征信情况；通过审批超过6个月未投放的，需重新开立收入证明、银行流水、查册资料、征信报告等。本院调取了（2018）粤0605刑初3386号刑事判决书。被告郭肖杰、付建民未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据7，实为中介公司的证言，但中介公司未到庭作证，对证明的真实性不予采信。被告交行佛山分行提交的证据4，具有证据的真实性，本院予以采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年12月2日，两原告（合同卖方）与被告郭肖杰（合同买方）在中介三朝置业有限公司佛山分公司居间下就佛山市禅城区港口路33号1区七座203房的交易达成《房地产买卖合同》，合同约定主要内容：该物业成交价为2100000元；该物业现时抵押中，卖方在签署本合同后15日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用；买方选择银行按揭付款，买方应于2017年12月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，首期房款630000元，在银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户；尾期房款，即申请贷款额1470000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权要求继续履行合同，违约方按每日总成交价1‰支付违约金；履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。买卖合同订立后，两原告为交易房产办理了提前还贷手续。2017年12月27日，双方缴纳的交易所产生的税费并办理产权变更登记，被告郭肖杰付清了首期房款630000元。2018年1月，两原告向被告郭肖杰交付了涉案房产。2017年12月15日，被告郭肖杰向被告交行佛山分行申请办理个人房产抵押贷款业主，2017年12月25日授信审批通过。2018年1月10日，被告郭肖杰与被告交行佛山分行签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定贷款金额1470000元，贷款支付至收款人潘健鹏；对借款人还款能力有或可能有重大不利影响的诉讼、仲裁、行政措施、财产保全措施、强制执行措施或其他重大不利事件，借款人应在事项发生或可能发生之日起5天内书面通知贷款人，以上任何事项之一实际发生，贷款人认为将影响其债权的安全，均视为本合同“提前到期事件”，贷款人有权停止发放借款人尚未提用的贷款。2018年3月12日，涉案佛山市禅城区港口路33号1区七座203房办理了抵押登记，被告交行佛山分行登记为抵押权人。2018年6月，被告交行佛山分行依据管理要求被告郭肖杰更新贷款所需资料，但通知未果。另查一，被告郭肖杰因涉嫌犯罪于2018年5月4日被刑事拘留，同年6月8日被逮捕。2019年4月23日，广东省佛山市南海区人民法院作出（2018）粤0605刑初3386号刑事判决，判决郭肖杰犯协助组织卖淫罪，判处有期徒刑一年九个月，并处罚金人民币五千元。另查二，2018年7月27日，被告付建民向两原告出具《担保书》，担保书内容为：担保人前妻郭肖杰（身份证号：）通过银行按揭购买潘健鹏（身份证号）、潘丽容（身份证号）二人位于佛山市禅城区港口路33号1区7座203房产，因郭肖杰的原因导致银行按揭至今未办妥。现担保人付建民与潘健鹏、潘丽容协商一致共同确认，如担保人付建民前妻郭肖杰未能在2018年11月15日前办妥银行按揭并到账，担保人付建民须于当日承担并支付潘健鹏、潘丽容上述银行按揭购房款人民币壹佰肆拾柒万元（1470000元）。本担保书一式肆份，签字生效。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应依据上述协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告诉请被告郭肖杰支付购房款1470000元及违约金的问题。合同约定购房款1470000元由贷款银行直接发放给两原告，被告郭肖杰与贷款银行被告交行佛山分行签订了借款合同并办理了抵押登记。2018年6月，被告交行佛山分行依据管理要求需被告郭肖杰更新贷款所需资料，但被告郭肖杰因涉嫌犯罪在2018年5月4日已被公安机关刑事拘留，被告交行佛山分行彼时已联系不上被告郭肖杰更新贷款资料，导致贷款不能发放。依据合同“履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限”之约定，银行曾在6月份通知被告郭肖杰未果，本院酌定2018年6月30日银行已通知郭肖杰，被告郭肖杰应在2018年7月5日前配合银行完善贷款资料。依据合同“违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权要求继续履行合同，违约方按每日总成交价1‰支付违约金”之约定，被告郭肖杰在2018年7月16日已构成违约，应承担继续履行合同、支付违约金的违约责任，本院对原告诉请被告郭肖杰支付的购房款1470000元予以支持。至于违约金的问题，合同约定的违约金为每日1‰，被告付建民对违约金提出了抗辩，本院综合考虑合同的履行情况及被告郭肖杰违约造成的损失，将违约金的标准调整为年利率24%，原告诉请超出部分本院不予支持。关于被告付建民的责任问题。被告付建民出具的担保书，承诺如前妻郭肖杰未能在2018年11月15日前办妥银行按揭并到账，担保人付建民须于当日承担并支付潘健鹏、潘丽容银行按揭购房款1470000元。该担保书的约定内容为付建民的真实意思表示，其应当予以遵守。现2018年11月15日已过，郭肖杰未能办妥银行按揭并到账，被告付建民应按其承诺向两原告支付1470000元，本院对两原告的诉请予以支持。关于被告交行佛山分行的责任问题。被告交行佛山分行与原告之间不存在合同关系，原告要求被告交行佛山分行向其直接发放贷款1470000元或注销抵押登记，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告郭肖杰、付建民在本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘健鹏、潘丽容支付购房款1470000元；二、被告郭肖杰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘健鹏、潘丽容支付违约金（以1470000元为本金，按年利率24%从2018年8月1日计至实际清偿之日止）；三、驳回原告潘健鹏、潘丽容的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取10168元，财产保全费5000元，合计诉讼费用15168元，原告潘健鹏、潘丽容负担758元，被告郭肖杰、付建民负担14410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年七月四日书记员 方紫盈