福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初1758号 原告：福建新平安物业服务有限公司，住所地福州市鼓楼区鼓西街道达明路138号新村13座405单元。 法定代表人：高凤，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林凤，公司职工。 被告：陈玉宝男，1947年10月26日出生，汉族，住福州市仓山区,现住福州市仓山区。 原告福建新平安物业服务有限公司与被告陈玉宝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建新平安物业服务有限公司委托诉讼代理人林凤，被告陈玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建新平安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付从2016年4月28日至2018年8月27日止的物业服务管理费8708元，水电公摊2100元；2.判令被告立即支付违约金608元（违约金以被告每月应交纳的物业费为基数，从欠费之日起每日按欠费总额的万分之五计至被告偿清之日止）；3.本案诉讼费、公告费等均由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付从2016年4月28日至2018年8月27日止的物业服务管理费8708元，水电公摊费2777.7元。事实与理由：被告陈玉宝为福州市仓山区康宁佳园×#×、×#×、×#×所有权人。原告于2015年4月28日与被告签订前期物业服务合同（住宅）一份，该合同第五条收费标准约定：1.物业服务费（住宅）1.1元/月.平方米；2.公共水电分摊费每月按时按户分摊。原告于2017年5月19日与福州市仓山区螺洲房地产开发有限公司签订福建省前期物业服务合同一份，该合同第七条约定业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费；第十四条约定业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照日万分之五标准向乙方支付违约金。合同订立后，原告按照所签订的物业服务协议积极履行物业管理职责，为被告及小区的业主提供了保洁、保安等基本物业管理和服务。然，被告至2018年8月16日共拖欠原告物业服务管理费8708元，水电公摊费2777.7元，违约金608元。原告经多方催讨，被告仍拒绝支付所拖欠的物业费，被告长期拖欠的行为已严重侵害了原告的合法权益，现依法提起诉讼，望判如所请。 被告陈玉宝辩称，原告的服务存在如下问题：1.治安问题，小区安管散乱，保安屈指可数，没有24小时监控且没有做到访客登记，出入自如造成多辆电动车失窃等等，答辩人停放地下室内价值三千多元电动车一部以及车内后备箱工具一套总价值超过五千元被盗，三年之久未见物业管理人员提出赔偿补偿协调处理意见。2.卫生与绿化问题，物业服务管理中心没有定期进行消灭“四害”工作且无定期对绿化地清理，造成杂草丛生，卫生状况极差。3.管理不到位，物业未经业主同意，擅自将电梯租用给其他公司做广告收取费用、将地下车位租给其他公司做车库，收取费用没有公示，停车及临时停车管理混乱，小车、民用车、共享车辆随意停放造成出入不便，停车管理收取费用是否有计入公共水电分摊费中无从得知。4.答辩人有5000多元押金在物业处未退还，物业应该赔偿业主滞纳金；答辩人名下9号楼1201室至今未入住，收取物业费及水电分摊不尽合理。5.小区安全消防通道堆放杂物，消防栓灭火器丢失无人管理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院分析认定如下：原告有提交前期物业服务合同（4份）、邮件全程跟踪查询原件核对（律师函回执），对上述证据形式真实性予以采信。欠费明细汇总表证、违约金计算表系原告单方制作，真实性不予采信。水电公摊凭证，未提交原件核对，真实性无法采信。EMS面单（三份）虽未提交原件，但面单编号与邮件全程跟踪查询编号核对一致，对该份证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月28日，原告与被告分别就康宁佳园×#×、×#×、×#×单元房屋签订《前期物业服务合同（住宅）》，约定原告为被告所在的康宁佳园小区提供物业服务，物业管理费每月每平方米1.1元，公共水电分摊费每月按户分摊。 2017年5月19日，原告与福州市仓山区螺洲房地产开发有限公司签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定福州市仓山区螺洲房地产开发有限公司以邀请招标方式选聘原告提供前期物业服务，合同期限为二年，自2017年5月10日至2019年5月10日，合同期限届满，业主委员会尚未选聘新的物业企业，合同自然顺延；物业服务费按建筑面积计算，其中高层住宅每月每平方米1.1元，业主如违反合同第七条、第八条约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付的，应当按照日万分之五标准向原告支付违约金；福州市仓山区螺洲房地产开发有限公司应将本合同作为购房合同的附件并向购房人明示等。 另查，康宁佳园×#×、×#×、×#×单元目前尚未办理房屋权属证书，被告系康宁佳园×#×、×#×、×#×单元的使用人，《前期物业服务合同（住宅）》约定的应计算物业费的房屋建筑面积分别为62.84平方米、93.74平方米、126.35平方米。诉讼过程中，被告承认原告有通过电话方式向其催收过物业服务费。 本院认为，原告福建新平安物业服务有限公司作为物业服务企业与被告陈玉宝签订的三份《前期物业服务合同（住宅）》，系合同双方真实的意思表示，合法有效，各方均应依照约定履行各自义务。被告作为讼争房屋的合法使用人，自2016年4月28日起至2018年8月27日止，未能按照合同约定，履行及时缴纳物业服务费的义务，已构成违约，其应当按照合同约定的物业服务费标准向原告支付2016年4月28日至2018年8月27日的物业服务费8714.24元﹝（62.84平方米+93.74平方米+126.35平方米）×1.1元/平方米/月×28月=10045.73元）﹞，现原告仅要求被告支付8708元，本院予以准许。水电公推费用系小区公共部份用水、用电的费用支出，是小区正常管理、运作过程中所必然产生的费用，被告作为小区的合法使用人，在使用讼争房屋过程中，必然享受到小区公共部份正常运作带来的利益。本案中，被告虽未对公摊水电费的收费标准有异议，但该收费标准或计算方式未经小区业主大会通过或经主管部门批准，原告要求包括被告在内的小区业主按其主张的水电公摊费收费标准支付水电公摊费用，本院不予支持。 关于原告诉请的违约金部份，本院认为，首先，在原告与被告签订的《前期物业服务合同（住宅）》中，双方并没有关于违约金的约定；其次，虽然在原告与福州市仓山区螺洲房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》中有关于业主逾期缴纳物业费的违约金约定，但该份合同签订时间晚于原、被告签订的《前期物业服务合同（住宅）》，现有证据也无法证实在《福建省前期物业服务合同》签订后，原告或福州市仓山区螺洲房地产开发有限公司有向被告出示或告知过该份合同内容，且该份合同并未体现小区的名称或具体座落，该份合同约定的物业服务范围是否是讼争小区无法确认，故原告以《福建省前期物业服务合同》为据，要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈玉宝于本判决生效之日起十日内向原告福建新平安物业服务有限公司支付2016年4月28日起至2018年8月27日止的物业服务费8708元； 二、驳回原告福建新平安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费84元，由原告福建新平安物业服务有限公司负担17元，被告陈玉宝负担67元。被告陈玉宝负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一九年七月二十六日 法官助理邱仕鹏    书记员 付静思    附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 附注二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”