山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初4577号 原告：青岛市市南区城市建设局，住所地青岛市市南区宁夏路286号，统一社会信用代码：11370202583682217X。 法定代表人：钮本兵职务：局长。 委托诉讼代理人：朱鹏，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洪玉，山东诚功律师事务所律师。 被告：青岛旭航实业发展有限公司，住所地青岛市市南区南海路6号1号楼103室，组织机构代码：76361217-9。 法定代表人：江涛职务：执行董事。 委托诉讼代理人：张洪君，山东睿德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁，山东文康律师事务所律师。 第三人：国家体育总局青岛航海运动学校，住所地青岛市市南区武昌路1号，统一社会信用代码：1210000042700011T。 法定代表人：曲春职务：校长。 委托诉讼代理人：李修超，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭玉萌，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 原告青岛市市南区城市建设局（简称市南城建局）与被告青岛旭航实业发展有限公司（简称旭航公司）、第三人国家体育总局青岛航海运动学校（简称青岛航校）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱鹏、王洪玉，被告委托诉讼代理人张洪君、陈洁，第三人委托诉讼代理人李修超、郭玉萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告市南城建局向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《非住宅房屋拆迁补偿协议》、《关于国家体育总局青岛航海运动学校安置房有关事宜的会议纪要》约定的相应义务，与青岛航校签订商品房买卖合同并向其交付房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年6月20日，三方签订《非住宅房屋拆迁补偿协议》，约定青岛市市南区新建工程内补偿青岛航校1502.28㎡房屋，超出部分面积按商品房销售价在交付使用时支付给被告，被告同意新增面积部分用于安置青岛航校补偿，安置青岛航校的房屋建设费用由市南城建局负担。后2015年2月16日，三方又签订《关于国家体育总局青岛航海运动学校安置房有关事宜的会议纪要》，约定被告直接与青岛航校签订商品房买卖合同并交付房屋，现市南城建局已支付相应款项，但旭航公司迟迟未履行义务，其行为已构成严重违约，故具状起诉，请求判如所请。 被告旭航公司辩称，1、涉案合同及补充协议已无法继续履行，其通过招拍挂程序取得涉案土地使用权，并就拆迁补偿事项签订协议，但在实际履行期间，其将涉案房产办理抵押借款，受金融机构抽贷影响，旭航公司运营出现资金困难，涉案房产存在可能被银行申请拍卖，故只能另行出售偿还银行借款，并已经处理完毕，产权发生转移；2、望各方协商妥善处理。 第三人青岛航校辩称：其有权要求作为拆迁单位的原告履行拆迁安置补偿义务，第三人已经根据约定履行被拆迁人应履行的义务，但经反复主张至今未收到安置补偿，原告与被告应当配合安置补偿协议项下安置补偿工作，无论任一方未依约履行，第三人均有权要求作为拆迁单位的原告继续履行安置补偿义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 市南城建局原名青岛市市南区开发建设局，旭航实业原名青岛风之帆航海运动有限公司。涉案房屋位于青岛市市南区。 2007年6月20日，原告（甲方）、第三人（乙方）、被告（丙方）签订《非住宅房屋拆迁补偿协议》，约定经青岛市规划局批准，青岛市（原4号）现进行拆迁改造。乙方为拆迁范围内的非住宅房屋产权人，建筑面积1502.28㎡，房屋所有权证青房自字××号。协议主要内容为：1、在新建工程内按原建筑面积1502.28㎡实行房屋补偿。补偿房屋位于新建工程内。超出被拆迁房屋建筑面积部分，由乙方按补偿房屋的商品房销售价格，在交付使用时支付丙方房款。甲方负责协调有关部门在现有规划已批准新建面积上新增用于安置乙方的房屋，丙方同意新增面积安置乙方，安置乙方的房屋建设费用由甲方承担；2、乙方应于2007年6月20日将现住拆迁范围内的房屋腾空交付拆除；3、第四条第3项约定：“如规划、土地等部门仅部分批准新增用于安置乙方的房屋面积，新增部分补偿给乙方，未得到补偿的部分面积，甲方应在市南区辖区范围内，按照货币补偿方式结算的补偿金提供价款相当的房屋给乙方；如规划、土地等部门不批准新增用于安置乙方的房屋面积，甲方应在市南区辖区范围内，按照货币补偿方式结算的补偿金提供价款相当的房屋给乙方。上述就近安置房屋的交付时间约定为2008年2月底以前。”4、第四条第7项约定：“其它：未尽事宜按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》执行。 2007年10月24日，三方签订《非住宅房屋拆迁补偿协议》，主要内容为：1、甲方在丙方新建工程内购买建筑面积1502.28㎡的房屋作为对乙方的房屋补偿，该房屋位于新建工程1号楼内，补偿的房屋为普通毛坯房；2、丙方应于2008年4月30日前将通过验收的第一条约定面积之房屋移交给乙方；3、因丙方原因，未能按照第二条约定的时间移交房屋，则每逾期一日，丙方按房屋总价款的万分之三向甲方支付违约金。因甲方原因未能按照第三条约定的时间支付房款，则每逾期一日，甲方按房屋总价款的万分之三向丙方支付违约金。 后市南城建局（甲方）与旭航公司（乙方）签订《非住宅房屋拆迁补偿协议之补充协议》，约定：2.1、补偿房屋由甲方自乙方购买，用于补偿国家体育总局青岛航海运动学校原非住宅房屋。甲方不必再行承担补偿房屋的建设费用；2.1.1、销售总价款在签订正式合同时按照每平方米单价和实际建筑面积进行计算。2.1.2、甲方于2008年2月4日前向乙方支付1700万元，作为甲方履行《非住宅房屋拆迁补偿协议》及本补偿协议的预付款，待该补偿房屋具备销售条件时，作为房价款进行结算。2.1.3、甲乙双方应当于该补偿房屋具备销售条件时签订商品房买卖合同；2.2、补偿房屋建筑面积现定为1502.28㎡，甲方以此建筑面积为准对国家体育总局青岛航海运动学校原非住宅房屋的全部进行补偿。其中青岛航校于2008年2月3日盖章确认，载明“已阅，请青岛市市南区开发建设局保证我校获得建筑面积1502.28平方米的房屋补偿落实。”该协议附有图纸及青岛航校分割意见。 后双方又签订《非住宅房屋拆迁补偿协议之补充协议（一）》，在确认上述协议基础上，又约定：2.1.2、甲方已于2008年2月向乙方支付1700万元，并于2009年1月10日前向乙方支付1000万元，作为甲方履行履约预付款，目前乙方已具备销售条件，并在积极完善各项手续，待手续完善后，请甲方将该协议的尾款按约定价格支付给乙方，并将该补偿房屋交付给被补偿方使用。其中青岛航校于2009年1月6日盖章确认，载明“已阅，请青岛市市南区开发建设局保证我校获得建筑面积1502.28平方米的房屋补偿落实。”该协议附有图纸及青岛航校分割意见。 2012年，旭航公司与青岛航校协商拟在黄岛区建设新训练中心方式替代原安置方案，并向黄岛区有关部门申请项目用地。2012年11月，黄岛区政府（原胶南市政府）复函表示欢迎，拟定安排用地300亩。后各方着手项目立项、规划、选址等工作，但至2015年6月尚未落实到位。 2015年2月16日，三方达成《关于国家体育总局青岛航海运动学校安置房有关事宜的会议纪要》，载明自2012年8月，青岛航校与旭航公司初步协商拟将涉案安置房屋异地选址黄岛区建设新训练基地，并于2012年9月以来积极协调黄岛区政府推进此项工作，但受土地、规划等因素影响始终未落实。2015年1月30日，三方就安置问题达成一致意见：1、关于在黄岛区选址建设青岛航校训练基地的问题，旭航公司承诺在2015年4月30日前协调黄岛区政府取得土地使用划拨意见的官方正式公文，在2015年6月30日前协调黄岛区政府取得该用地指标并办理完善相关土地划拨手续。届时如承诺的以上两个时间节点中任何一方没有取得约定进展，且黄岛区政府亦无明确推进意向，则三方立即履行已签订的非住宅拆迁补偿协议，十日内旭航公司与国航校签订商品房买卖合同，向青岛航校交付安置房；2、在推进在黄岛区选址建训练基地的同时，青岛航校和旭航公司将对履行非住宅拆迁补偿协议做好相关准备工作，就安置房的具体楼层、面积分割等尽快进行商谈确定，并商定还拟签订的商品房买卖合同。市南区开发建设局经给以积极协调检查，督促相关工作的落实；3、上述商品房买卖合同签订后，市南区开发建设局将按照非住宅拆迁补偿协议约定并于2012年12月经恒德评估有限公司评估[（2012）青恒估字第149号]的房屋重置价格36826892元进行结算，前期，市南区开发建设局已支付了2700万元，扣除应由国航校支付的399万元外，剩余款项将在房屋交付并完成产权过户后一个月内支付给旭航公司；4、在青岛航校与旭航公司签订上述商品房买卖合同之时，旭航公司确保对协议中拟补偿给青岛航校的房屋（1号楼）享有合法的权利，没有任何抵押等他项权利和其他法律纠纷；5、本会议纪要如与协议、补充协议不符，以本次会议纪要为准。 2015年7月11日，旭航公司致函市南城建局，以新建训练中心须待国家体育总局批复为由要求暂缓执行会议纪要至2015年8月31日。2015年8月10日，市南城建局复函，尾页载明“则应立即履行协议，由贵公司交付安置房”，否则应立即履行协议交付房屋。后青岛航校要求按原产权性质交付安置房屋，而旭航公司复函涉案土地规划性质为商业性质。2018年7月16日，旭航公司致函青岛航校，提出另行解决方案，但各方至今未能达成一致。 另查明，2008年2月3日，市南城建局向旭航公司支付1700万元；2009年1月8日，市南城建局又向旭航公司支付1000万元。 还查明，被告自认安置房屋位于青岛市市南区户（590.59㎡）、1-2户（688.61㎡）、1-3户（451.57㎡）房产，总面积1730.77㎡，2010年竣工，2014年登记至被告名下，该宗土地办理抵押登记。后被告于2016年将该房屋另行出售至案外人青岛海尔地产集团有限公司，三户产权价值分别为13809188.67元、16101094.51元、10558619.9元，该公司即以涉案房产办理最高额抵押至2019年9月19日。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告及第三人签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议》、《非住宅房屋拆迁补偿协议》、《非住宅房屋拆迁补偿协议之补充协议》、《非住宅房屋拆迁补偿协议之补充协议（一）》、《关于国家体育总局青岛航海运动学校安置房有关事宜的会议纪要》均系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告的合同义务为支付款项，被告则负有向第三人交付安置房责任，而第三人承担腾空交付被拆迁物的义务。实践中，原告已分两笔向被告支付款项2700万元，第三人亦将拆迁物交付被告拆迁，该均符合合同约定。被告应按约定及时交付安置房屋，但依据查明事实，其将涉案宗地抵押，后因清偿抵押权人债务问题，将安置房屋另行出售第三人，并完成产权转移登记，该行为既不符合合同约定，亦不符合诚信原则。 《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。原告要求继续履行涉案合同，但目前涉案房屋已转移登记至案外人名下，并办理了抵押登记，权利处于受限状态，客观上存在履行障碍。诉讼期间，本院曾询问各方是否愿意继续履行合同，但未能达成一致意见，被告明确表示无法继续履行。综合各方证据及陈述，本院认为，因涉案房屋已发生物权变动，而诉争协议对违约责任又未作出明确约定，诉讼期间亦未达成一致，且房屋重置价格2012年已达36826892元，诉争协议能否继续履行、如何履行均存在较大不确定性，故原告之诉求缺乏事实依据，本院不予支持，双方可继续协商处理或待条件成就后另行主张。 案经本院调解未果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 驳回原告青岛市市南区城市建设局的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 程凯 二〇一九年七月二十三日 法官助理 邱山 书 记 员 韩露