重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初6921号原告：重庆艾佳兴物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道122号23-4，统一社会信用代码915001066664023643。法定代表人：陈秋洁，该公司经理。委托诉讼代理人：谢小南，男，重庆艾佳物业管理有限公司职工，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：刘向东，男，重庆艾佳物业管理有限公司职工，住四川省阆中市。被告：向涛，男，汉族，1983年10月19日出生，住重庆市长寿区，现住重庆市沙坪坝区。原告重庆艾佳兴物业管理有限公司（以下简称艾佳兴公司）与被告向涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告艾佳兴公司的委托诉讼代理人刘向东，被告向涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告艾佳兴公司提出诉讼请求：：1、请求判令被告按《物业服务合同》的约定向原告支付自2012年6月1日起至2018年7月31日期间的物业服务费5908.16元。2、请求判令被告按物业服务合同的约定向原告支付自2012年6月1日起至2018年7月31日期间的小区公共水、电费518元。3、请求判令被告以每月的物业服务费为基数，自拖欠月的次月1日起，按《物业服务合同》约定服务费逾期滞纳金暂计算至2018年12月31日，金额为24520.86元。4、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2012年6月1日至2018年7月31日期间，与重庆市沙坪坝区凤天大道143号缘分庭小区业主委员会签订《物业服务合同》，原告按合同约定为缘分庭小区提供物业管理服务，履行了合同义务。被告应按合同第十八条第2点本物业公共服务费，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月1元收取；第3点本物业公共水、电费按每户7元收取。逾期缴纳物业服务费的，应按该合同第十八条第8点业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按应缴物业服务费的千分之五交纳滞纳金。但被告在自2012年6月1日至2018年7月31日期间，其拥有并入住的该小区*幢*单元**号，享受了由原告提供的违约服务，却在上述时段内不按《物业服务合同》约定向原告缴纳物业服务费和公告水、电费。被告所欠物业服务费5908.16元、公共水、电费518元。且按《物业房屋合同》约定被告还应承担逾期付费的滞纳金24520.86元。经原告多次催促被告支付相关费用，被告仍不予理睬。原告认为被告拒不支付物业服务费、公共水电费等系违约行为，且给原告造成损失，影响了物业房屋工作的正常进行。现原告为维护自身利益，根据《民事诉讼法》之规定，向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告向涛辩称，一、原告不能按照物业合同提供物业房屋，违约在先。二、由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发。被告多次向物业公司反映，一直没有得到解决，因此根据合同法的规定，大部分业主行使现那些抗辩权，拒交物业费，完全是清理中的事，是逼于无奈，合理合法。三、被告认为，原告已经构成根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告严重违约，原告已经与2018年8月1日被全体业主逐出缘分庭小区。四、原告与缘分庭下去的《物业服务合同》是否有效，是否通过正规的招投标程序进入，是否由中标通知书。五、根据《物业服务合同》第五章第十九条原告需按约定实现目标管理服务标准。1、然而原告从通过服务至离开之时从未进行过一场调查和沟通，服务的内容从未将房屋记录交给业主委员会审阅。很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费依据任何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题。其次，物业公司和业主是平等主体关系，没在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。2、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷漏税。3、小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，办法单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随时进场。综上所述原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求原告支付物业费，要求人民法院判决驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告艾佳兴公司为具有三级资质的物业服务企业。被告向涛为重庆市沙坪坝区凤天大道143号缘分庭小区*单元*-2号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为79.84平方米。2012年6月1日、2015年9月1日、2016年8月1日原告艾佳兴公司（乙方）与涉案小区业主委员会（甲方）分别签订的三份《物业服务合同》。三份合同主要约定：根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将缘分庭委托于乙方实行物业管理。委托房屋事项：房屋建筑本体共用部分的维修、养护，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行，包括：共用的上、下水管道、落水管、共用照明。监控设施、外围护栏、消防设施、后大门、伸缩门等需经甲方收取动用大修资金方可修复和改造。附属建筑物、构筑物的维修、养护，包括道路、室外上下水管道、化粪池。共用绿地、花木养护。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运。协助公共秩序维护，包括巡视、门岗执勤。委托管理期限：分别为自2012年6月1日起至2015年5月31日，2015年9月1日起至2016年8月31日止，2016年8月1日起至2018年7月31日止。物业管理服务费用：本物业公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.00元向乙方交纳；本物业公共水、电费、公共垃圾处理费等按每户每月7.00元收取。业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每月每天应交纳服务费的千分之五交纳滞纳金。三份合同还对甲方、乙方的其他权利义务作了规定。在三份《物业服务合同》约定的物业服务期限内，原告艾佳兴公司自2012年6月1日起至2018年7月31日期间一直为涉案小区提供了物业服务。被告向涛自2012年6月1日起至2018年7月31日期间未向原告艾佳兴公司交纳物业服务费。2018年12月7日原告艾佳兴公司向被告向涛邮寄送达了《物业综合服务费催缴函》。该函载明：“截止2018年7月31日，您已欠缴本物业自2012年6月至2018年7月期间的物业服务费5908.16元，公共水、电费518元。截止至2018年11月30日，已产生预期交费的滞纳金23592.72元。合计欠缴30018.88元。为避免不断增加的滞纳金事实及给您的生活带来不便，敬请您根据中华人民共和国《物业管理条例》、小区的《物业服务合同》相关约定于2018年12月15日17:00前亲临重庆艾佳兴物业管理有限公司收费处缴纳相关费用，并索取费用详单。”。但被告向涛仍未向被告缴纳该期间的物业服务费。原告艾佳兴公司遂向本院提起诉讼，要求判如所请。上述事实，有原告提供的2012年6月1日、2015年9月1日、2016年8月1日原告与涉案小区业主委员会签订的三份《物业服务合同》、小区业主业委会的《公示》；2018年12月7日的催缴通知、EMS快递单以及原被告的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，根据《重庆市物业管理条例》第二十七条第（三）项规定，业主委员会可代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同。本案中，2012年6月1日、2015年9月1日、2016年8月1日原告艾佳兴公司与涉案小区业主委员会签订的三份《物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格遵守。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告艾佳兴公司与重庆市沙坪坝区凤天大道缘分庭业主委员会签订的三份《物业服务合同》对原被告具有约束力，原被告双方均应按约严格履行。原告艾佳兴公司依约对涉案小区提供了物业服务，被告向涛应当按照合同支付物业服务费及公摊费。虽然在2015年6月至2015年8月期间原告艾佳兴公司对涉案小区提供服务未与涉案小区签订物业房屋合同，但原告艾佳兴公司实际提供了服务，被告向涛也应参照物业房屋合同的约定标准缴纳物业服务费。因此，原告要求被告交纳2012年6月至2018年7月期间的物业服务费5908.16元、小区公共水、电费518元的请求，符合合同约定的计算方式，本院予以支持。原告艾佳兴公司要求被告向涛支付物业服务费逾期缴纳滞纳金的诉讼请求，根据原告艾佳兴公司与涉案小区签订的物业房屋合同，应当认定为要求被告向涛支付逾期缴纳物业服务费的违约金。但原告艾佳兴公司与涉案小区业主委员会签订的三份《物业服务合同》均未约定涉案小区业主物业服务费应当缴纳的时间，故不能认定被告向涛具有逾期缴纳物业服务费的事实，因此原告艾佳兴公司要求被告向涛支付物业服务费逾期缴纳滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告向涛抗辩原告艾佳兴公司物业服务未达到原告艾佳兴公司与涉案小区业主委员会签订的三份《物业服务合同》约定的物业服务标准的事实，其举示的证据材料虽能一定程度上反映原告艾佳兴公司在服务期间履行物业服务合同存在瑕疵的情形，但不能达到证明原告艾佳兴公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的程度。故对于被告向涛的抗辩理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款、第二十七条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告向涛于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆艾佳兴物业管理有限公司2012年6月至2018年7月期间的物业服务费5908.16元、小区公共水、电费518元，合计6426.16元。二、驳回原告艾佳兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告向涛负担，限被告向涛于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆艾佳兴物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员 陈 昊二〇一九年七月二十九日书记员 彭超群