浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙民初58号 原告：曹华丽，女，1953年10月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。 委托诉讼代理人：郭英雷，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江五矿华星进出口有限公司，住所地浙江省杭州市中山北路310号。 法定代表人：吴玲玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。 第三人：驻马店市华达房地产开发有限公司，住所地河南省驻马店市白桥路中段。 法定代表人：马绍中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：裴自友，男，1952年11月27日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李红耀，男，1966年7月6日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系该公司法律顾问。 第三人：杭州华达房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华兴路。 破产管理人：浙江天册律师事务所。 委托诉讼代理人：曹震南，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜良涛，浙江天册律师事务所律师。 第三人：杭州华莹进出口有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华达大楼三楼。 法定代表人：汤国华，该公司董事长。 第三人：长兴华达和平宾馆有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇和兴小区。 法定代表人：汤国华，该公司董事长。 第三人：湖州华达化学工业有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇华达工业园。 法定代表人：戴金平，该公司董事长。 第三人：杭州百达房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路71号。 法定代表人：江兵，该公司董事长。 第三人：杭州瑞达莹石经营有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华兴路。 法定代表人：张惠娣，该公司董事长。 第三人：长兴华辰房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇和兴小区1幢。 法定代表人：张惠娣。 第三人：汤国华，男，1967年2月11日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：张惠娣（汤国华妻子），女，1965年3月10日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 第三人：张惠娣，女，1965年3月10日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告曹华丽与被告浙江五矿华星进出口有限公司（以下简称五矿公司）、第三人驻马店市华达房地产开发有限公司（以下简称驻马店华达公司）、杭州华达房地产开发有限公司（以下简称杭州华达公司）、杭州华莹进出口有限公司（以下简称杭州华莹公司）、长兴华达和平宾馆有限公司（以下简称长兴华达公司）、湖州华达化学工业有限公司（以下简称湖州华达公司）、杭州百达房地产开发有限公司（以下简称杭州百达公司）、杭州瑞达莹石经营有限公司（以下简称杭州瑞达公司）、长兴华辰房地产开发有限公司（以下简称长兴华辰公司）、汤国华、张惠娣案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹华丽的委托诉讼代理人郭英雷，被告五矿公司的委托诉讼代理人成凤忠，第三人驻马店华达公司的委托诉讼代理人裴自友、李红耀，第三人杭州华达公司的委托诉讼代理人曹震南，第三人杭州瑞达公司与长兴华辰公司的法定代表人及汤国华的委托诉讼代理人、第三人张惠娣到庭参加诉讼。第三人杭州华莹公司、长兴华达公司、湖州华达公司、杭州百达公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹华丽向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对其所有的位于河南省驻马店市驿城区湖城市花园35幢1单元101号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、案件受理费由五矿公司承担。事实及理由：2007年8月10日，曹华丽与驻马店华达公司签订《商品房买卖合同》，购买河南省驻马店市驿城区湖城市花园35幢1单元101、102号房屋，总价款2794003元。2010年2月4日杭州华达实业集团有限公司将案涉房屋作为奖励分配给曹华丽、裴自友夫妇。该房屋交付后，曹华丽作为唯一住房一直居住至今。案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。2010年2月4日《关于华达？西湖城市花园35-1住宅事宜的决定》已明确免除了曹华丽的房款支付义务，因此自2010年2月4日起应视为曹华丽已支付完毕全部购房款，无需再举证证实工资折抵房款的约定。曹华丽取得案涉房屋虽未设立物权，但不影响合同效力，且在本案中并无过错，因此法院不应查封案涉房屋。（2018）浙执异2号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条之规定，适用法律错误。 五矿公司答辩称，案涉《商品房买卖合同》签订时间并非落款的2007年8月10日，系事后补签。根据曹华丽的陈述，其签订合同时并未缴纳购房款。曹华丽主张购房款以奖励形式予以免除，缺乏事实依据。此外，根据相关法律和司法解释的规定，曹华丽的主张缺乏法律依据。请求驳回曹华丽的诉讼请求。 驻马店华达公司同意曹华丽的诉讼请求与理由，并补充陈述，案涉房屋系由杭州华达实业集团有限公司于2010年2月4日作为奖励分配给曹华丽夫妻，以表彰曹华丽夫妻的辛苦付出和创造的利益。因此驻马店华达公司本质上已收到与房屋价款对应的利益及价值，曹华丽夫妻在法院查封前实际支付了相应购房款。更何况，驻马店华达公司始终没有收到浙江省高级人民法院对案涉房屋的查封文书，因此查封行为对驻马店华达公司不产生法律效力。 杭州华达公司陈述称，曹华丽以工资抵扣房款的行为不属于《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形，不同意曹华丽的诉讼请求与理由。 杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣均同意曹华丽的诉讼请求与理由。 曹华丽围绕诉讼请求向本院提交以下证据材料：一、本院（2018）浙执异2号执行裁定一份，拟证明本院驳回其执行异议属于法律适用错误；二、《商品房买卖合同》一份，拟证明2007年8月10日，曹华丽与驻马店华达公司签订商品房买卖合同，购买了案涉房屋；三、《关于华达?西湖城市花园35-1住宅事宜的决定》一份，拟证明案涉房屋作为奖励分配给曹华丽、裴自友夫妇，应视为已付清全部购房款；四、河南省驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初871号民事判决书一份，拟证明曹华丽、裴自友自2004年开始就职于驻马店华达公司，该公司共拖欠夫妻2005年至2015年间的劳动报酬550万元；五、强制执行申请书及裁判文书生效证明一份，拟证明曹华丽对案涉房屋享有所有权；六、房屋权属登记信息查询证明两份，拟证明曹华丽在当地没有住房。 五矿公司质证后，对证据材料一的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议；对证据材料二的真实性、合法性、关联性有异议；对证据材料三的真实性、合法性、关联性有异议，该决定系由杭州华达实业集团有限公司出具，而案涉房屋属驻马店华达公司所有，两者系不同的独立法人；对证据材料四的合法性无异议，关联性有异议，涉及劳动报酬，与本案无关；对证据材料五的关联性有异议，执行的判项与案涉房屋无关，反证曹华丽与驻马店华达公司未达成以工资抵扣房款的约定；对证据材料六的形式真实性没有异议，对其内容无法确认。 驻马店华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣对上述证据材料均无异议。 杭州华达公司质证后，对证据材料一的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，不能证明该执行裁定错误；对证据材料二的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据材料三的真实性、合法性、关联性有异议，该决定系由杭州华达实业集团有限公司而非驻马店华达公司出具；对证据材料四的真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的有异议，仅证明驻马店华达公司对曹华丽有工资支付义务，但未免除房屋价款支付义务；对证据材料五的证明目的和关联性有异议，不能证明曹华丽对案涉房屋享有所有权；对证据材料六的形式真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的有异议。 本院认为，证据材料一系本案前置程序中本院依法作出的执行裁定，予以确认；证据材料二系曹华丽与驻马店华达公司之间签订的《商品房买卖合同》，曹华丽与驻马店华达公司分别签名盖章，五矿公司虽对其真实性提出异议，但并未提供反驳证据，该《商品房买卖合同》的形式真实性予以确认，对其内容结合本院认为部分具体分析；证据材料三系由杭州华达实业集团有限公司出具，该公司的实际控制人汤国华亦确认其真实性，予以确认；证据材料四、五系河南省驻马店市驿城区人民法院依法作出的生效判决及该判决的申请执行情况，真实合法，予以确认；证据材料六系驻马店市房产信息中心对曹华丽、裴自友在驻马店市区内房屋信息的查询结果，真实合法，予以确认。 五矿公司、驻马店华达公司、杭州华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣、杭州华莹公司、长兴华达公司、湖州华达公司、杭州百达公司均未向本院提交证据材料。 本院经审理查明事实如下：曹华丽与驻马店华达公司签订的《商品房买卖合同》载明，曹华丽购买华达?西湖城市花园35幢1单元101、102室房屋，总价2794003元，建筑面积646.76平方米，以实测为准，据实结算，房款一次性支付。驻马店华达公司应在2008年12月31日前将该房屋经验收合格并交付曹华丽。曹华丽应在合同约定交房期限三十天内到驻马店华达公司办理入住手续，逾期办理者，视为自动交付。房屋保修期从竣工验收合格之日计算。曹华丽签字，驻马店华达公司盖章，落款时间为2007年8月10日。 2010年2月4日，杭州华达实业集团有限公司向驻马店华达公司致函《关于华达?西湖城市花园35-1住宅事宜的决定》，载明：经集团公司研究决定，同意驻马店华达?西湖城市花园35-1住宅由驻马店华达公司经营管理负责人裴自友、曹华丽夫妇支配，并同意提前进入装修，相关手续待后补办。汤国华2010年2月4日签署意见：财务部经董事会决议将优秀领导分房决定如下，因裴自友夫妻家住驻马店，考虑分房在驻马店房产公司。同意将35-1（排屋边套）分给裴自友夫妇。后驻马店华达公司实际仅向曹华丽交付了案涉房屋，曹华丽、裴自友装修后入住案涉房屋；102室房屋实际由案外人购买并占有使用。 本院在审理（2010）浙商初字第1号五矿公司与驻马店华达公司、杭州华达公司、杭州华莹公司、长兴华达公司、湖州华达公司、杭州百达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣等进出口代理合同纠纷一案过程中，以（2010）浙商初字第1-1号民事裁定于2010年3月17日查封了案涉房屋。2011年12月19日，本院作出（2010）浙商初字第1号民事判决：杭州华莹公司于判决生效后15日内支付五矿公司货款、费用、利息等总计266257679.96元；湖州华达公司于判决生效后15日内支付五矿公司货款、费用、利息等总计187389742.73元；杭州华莹公司与湖州华达公司于判决生效后15日内支付五矿公司实现债权费用200万元；对杭州华莹公司与湖州华达公司应当支付的第一、二、三项中的款项，长兴华达公司、杭州华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣承担连带清偿责任，驻马店华达公司在3亿元范围内承担连带清偿责任；杭州百达公司对杭州华莹公司与湖州华达公司在第一、二、三项中不能清偿部分以质物（杭州华达公司持有杭州百达公司的40%股权）价值的二分之一等值货币，向五矿公司承担补充赔偿责任。杭州华莹公司、杭州百达公司、驻马店华达公司不服，提起上诉。最高人民法院于2013年6月25日作出（2012）民四终字第16号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，五矿公司申请本院强制执行。在执行（2010）浙商初字第1号生效民事判决过程中，曹华丽提出书面异议，要求中止对案涉房屋的强制执行并解除相应的查封措施。本院于2018年9月25日作出（2018）浙执异2号执行裁定：驳回曹华丽的异议请求。曹华丽不服，遂提起本案诉讼。 另查明，曹华丽、裴自友于2016年起诉至河南省驻马店市驿城区人民法院，要求驻马店华达公司支付2005年12月31日至2015年12月31日的工资款550万元。该院于2016年12月30日作出（2016）豫1702民初871号民事判决，认定：曹华丽原系驻马店市驿城区县乡公路管理所的退休职工，裴自友系驻马店市县乡公路管理处的退休职工。自2003年开始曹华丽、裴自友就职于驻马店华达公司，裴自友任总经理，年薪30万元，曹华丽任财务经理，年薪20万元。2004年驻马店华达公司共向曹华丽、裴自友发放工资款50万元。自2005年起，驻马店华达公司长期拖欠曹华丽、裴自友的劳动报酬未支付。2005年12月31日至2015年12月31日期间，驻马店华达公司向曹华丽、裴自友出具了11份欠条，载明“今欠裴自友、曹华丽2005年全年工资伍拾万元整。驻马店市华达房地产开发有限公司财务科2005年12月31日”，其余10份欠条的内容与该份欠条一致，11份欠条的落款处均加盖了驻马店华达公司的财务专用章。曹华丽、裴自友多次催要工资未果。该院认为，曹华丽、裴自友自2004年开始就职于驻马店华达公司，有委托书、授权书、会议纪要、通知等资料相印证，且驻马店华达公司法定代表人马绍中、杭州华达公司副董事长张惠娣均予以认可，故双方之间形成事实上的劳动合同关系。曹华丽、裴自友按约定向驻马店华达公司全面履行了劳动义务后，驻马店华达公司拖欠曹华丽、裴自友的劳动报酬未能支付，并在向曹华丽、裴自友多次出具欠条后仍未支付，违反法律规定。判令：驻马店华达公司于判决生效之日起10日内向曹华丽、裴自友支付劳动报酬550万元。该民事判决于2017年1月16日生效。曹华丽、裴自友于2017年1月17日申请河南省驻马店市驿城区人民法院执行上述生效判决，该院于2017年2月6日立案受理，案号为（2017）豫1702执669号。 本院认为，根据曹华丽的庭审主张，本案争议焦点是曹华丽是否可以根据《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定，以其对案涉房屋享有的民事权益阻却法院的强制执行。 一、关于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定的全部构成要件与法院查封时间先后顺序的问题 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 因此，根据法律逻辑解释和系统解释的方法，《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条所列举的能够排除执行的情形，是指房屋买受人在法院查封之前应当同时具备的情形。若允许购房者可以根据查封后支付购房款的情况对抗法院的执行行为，意味着法院查封等执行行为不具有确定的效力，法律关系将会不断发生变动，明显有违司法解释初衷。因此，房屋买受人应在法院查封前同时具备《执行异议复议规定》第二十八条或者第二十九条规定的全部构成要件，才有权阻却法院的强制执行行为。 二、关于本案是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形的问题 关于曹华丽与驻马店华达公司之间是否在法院查封前存在合法有效的书面买卖合同问题。曹华丽提交的《商品房买卖合同》载明落款时间为2007年8月10日，但该合同未约定曹华丽支付房款的时间。虽然曹华丽、裴自友主张，驻马店华达公司同意以欠付两人的报酬抵扣购房款，但并未能提交有效证据证明。（2016）豫1702民初871号民事判决书仅证明驻马店华达公司存在欠付报酬的行为，无法证明双方达成以报酬抵扣房款的合意。杭州华达实业集团有限公司出具《关于华达?西湖城市花园35-1住宅事宜的决定》，同意将案涉房屋分配给曹华丽、裴自友夫妇，系在《商品房买卖合同》载明落款时间二年之后的2010年2月4日，既无法证明双方存在以报酬抵扣房款的合意，更无法证明双方在合同载明的落款时间就达成了以报酬抵扣房款的合意。而截至2007年8月10日，以两人合计薪资50万元/年的标准，驻马店华达公司仅欠付两人自2005年12月31日起的劳动报酬80余万元左右，尚不及该合同所涉的华达?西湖城市花园35幢1单元101、102号房屋售价2794003元的三分之一。因此，除非曹华丽、裴自友可事先预见驻马店华达公司后续经营将一直陷入困境无法支付报酬，否则曹华丽在签订合同时就未约定房款支付时间，实际不支付购房款，有违常理。但若曹华丽在合同载明的落款时间2007年8月10日就可以预见驻马店华达公司后续多年的经营状况，也明显与常理不符。因此，曹华丽提交的《商品房买卖合同》落款时间存疑。其未能举证证明在2010年3月17日法院查封前与驻马店华达公司签订了真实合法有效的书面买卖合同。关于曹华丽是否在法院查封前已支付全部价款的问题。根据上文分析，（2016）豫1702民初871号民事判决书与杭州华达实业集团有限公司出具的《关于华达?西湖城市花园35-1住宅事宜的决定》均不能证明曹华丽与驻马店华达公司在法院查封前已达成了以报酬抵扣房款的合意。曹华丽主张以驻马店华达公司欠付的劳动报酬抵扣购房款的形式在法院查封前已支付了全部购房款，缺乏事实依据。因此，曹华丽主张根据《执行异议复议规定》第二十八条规定阻却法院的执行，于法无据。 三、关于本案是否符合《执行异议复议规定》第二十九条规定情形的问题 据上，由于曹华丽既未能举证证明在2010年3月17日法院查封前与驻马店华达公司签订了真实合法有效的书面买卖合同，亦未能举证证明在法院查封前已与驻马店华达公司达成了以报酬抵扣房款的合意，因此其亦无权根据《执行异议复议规定》第二十九条的规定阻却法院的执行。 就曹华丽要求确认案涉房屋归其所有的主张，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。由于案涉房屋现仍登记在驻马店华达公司名下，因此曹华丽该项主张缺乏法律依据，难以支持。 综上，曹华丽起诉的理由与请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，判决如下： 驳回曹华丽的诉讼请求。 案件受理费17400元，由曹华丽负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 （此页无正文） 审判长  倪代化 审判员  谢静华 审判员  沈 伟 二〇一九年七月二十二日 书记员  来益芸