山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0883民初4659号 原告：王开华，男，1972年3月10日出生，汉族，住邹城市。 原告：郭成绒，女，1975年11月1日出生，汉族，住邹城市。 委托诉讼代理人：李兴文（特别授权），邹城古邾法律服务所法律工作者。 被告：曲双，女，1963年12月6日出生，汉族，住烟台市莱山区。 委托诉讼代理人：时东江（特别授权），系被告曲双之夫。 被告：时东江，男，1961年8月18日出生，汉族，居民，住烟台市莱山区。 第三人：郭颖，女，1971年9月16日出生，汉族，住邹城市。 原告王开华、郭成绒与被告曲双、时东江、第三人郭颖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王开华、郭成绒及其共同委托诉讼代理人李兴文，被告曲双的委托诉讼代理人时东江、被告时东江，第三人郭颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王开华、郭成绒向本院提出诉讼请求：1.依法判令位于邹城市的涉案房产归原告所有，并依法判令被告继续履行房屋买卖合同应尽的义务，协助原告办理房屋产权过户变更登记手续;2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，其拥有邹城市的夫妻共同房产一处，2011年初被告为了购买文博园的房产急需出售前述房产，2011年3月原告委托第三人与被告协商将被告位于邹城市的房产涉案转让与原告，房屋转让价格为30万元，双方约定原告先支付购房款29万元，待房产满5年办理了过户手续后支付剩余1万元房款，后原告按照约定将购房款29万元交给第三人，第三以自己的名义将原告的购房款通过银行汇款向被告时东江的账户支付了29万元的房款，被告向原告交付了房屋，原告遂居住该房屋至今。由于当时房产不足五年，双方约定5年后办理过户手续，到期后原告多次联系被告要求办理房屋产权过户登记手续，被告以各种理由推脱。原告已经履行了自己的付款义务，而无法行使自己的房屋所有权。被告的上述行为侵犯了原告权益。为了依法维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，原告认为，原告与被告的房屋转让系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。被告拒不协助原告办理房屋产权过户变更登记手续损害了原告的合法权益，故此诉至法院，请依法判如所请。 曲双辩称，1.答辩人从不认识原告王开华，郭成绒，更没有与二原告签订过房屋买卖合同，原告将答辩人作为被告没有任何理由，诉讼主体不适格，请人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。本案案由房屋买卖合同纠纷，买卖双方当事人是答辩人的配偶时东江与作为本案第三人的郭颖口头达成的房屋买卖，没有证据证明原告王开华，郭成绒参与其房屋交易。原告王开华，郭成绒不具备合同当事人的主体地位，因此，从买卖合同的法律关系看，二位原告不能成为本案的诉讼主体，且答辩人从未有过出售房屋意思的表示，从未收到过二原告及第三人郭颖的买房款项，原告王开华，郭成绒及第三人郭颕从未就买卖房屋的事宜联系过答辩人，显然本案中原告起诉被告主体明显错误，没有事实和法律依据，人民法院应当予以驳回其对答辩人的起诉。2.本案房屋买卖合同无效。答辩人是涉案房屋的所有权人，房屋是答辩人的个人单独财产，别人无权处分，无权处分的合同为无效合同，不应得到法律的支持。曲双原系自行车厂职工，分得自行车厂家属院福利房一处，曲双与时东江共同居住该房屋内，后该家属院危房改造，大概是2009年，该房属曲双个人所有，产权证是个人所有，后政府统一对危房改造，后曲双分得涉案房屋，按照政府的安置方案，曲双交纳了部分差价款，分得该房。《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。在本案中，虽然答辩人与时东江是在夫妻关系存续期间，但时东江无权处分答辩人的个人房产。在本案中，原告不能提供买卖合同的物证，也不能提供答辩人同意对该房产进行处分的书面意见或授权时东江对该房产进行处分的委托手续，该出卖行为属于无权处分的民事行为，且现在答辩人拒绝予以追认，不能构成表见代理，其所谓的房屋买卖合同应属于无效。3.答辩人是诉争房屋的所有权人，二原告应将占有的诉争房屋立即返还答辩人。《物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或动产，权利人可以请求返还原物。答辩人是涉案房屋的所有权人，答辩人长期在烟台打工、居住，对原告占有诉争房屋的事情并不知情，长期以来以为是配偶时东江将房屋出租，因为房子面积小，大约建筑面积70多平方，租赁费市场价也就几百块钱，从来没在意过，且配偶时东江从未说过将房屋出售，答辩人从未有过出售房屋的意思表示，且诉争房屋是答辩人名下唯一房产，以备养老之用，现二原告占用答辩人个人全部产权的房屋，原告应尽快搬离，将诉争房屋立即返还答辩人。综上所述，原告王开华，郭成绒的起诉，没有任何证据证明其主张，即没有事实根据，更没有法律依据，二原告将答辩人作为被告主体不适格，答辩人要求人民法院依法判决，二原告立即返还答辩人的房屋，并驳回原告对答辩人的起诉。 时东江辩称，2011年初，第三人郭颖咨询我想买一套小点的户型给其父母居住，我把配偶曲双名下位于邹城市的房子介绍给她，第三人郭颖看后表示满意，当时答辩人对第三人郭颖说得很清楚，配偶曲双不同意卖此房产，以后过户的工作由答辩人来做，当时双方商定的房屋转让价格是：主房屋连同八号储藏室转让价格共计36万，双方约定买房第三人郭颖首付30万，等过户后再付给剩余房款6万，随后答辩人将房屋钥匙及储藏室钥匙一并交于第三人郭颖，在以后的近两三个月的时间里经多次催要，第三人郭颖通过银行转账分三次共给我转来首付款29万元整，我向第三人郭颖索要剩余首付欠款一万元钱时，郭颖说手头紧，让我等等，并向我索要房产证说孩子上学用，并说给房产证之后将所欠首付款一万块钱给我，我将房产证及相关手续一并交付郭颖时，郭颖并没有付给我所欠的首付款一万元钱，说手头紧让我再等等，后经多次向郭颖催要，第三人郭颖以种种理由拒付，我要求与郭颖签署购房协议，将协商的内容及未付的款项写清楚，郭颖不同意，并说现在过户费很高，房子满五年后免交交易税，等房子过户时再说。2015年4月我偶然从网上得知国家将房产交易税免收政策由原来的五年改为二年免征收，我把信息及时的通知了第三人郭颖，并要求郭颖将未付的购房款项给我，郭颖说现在手里没钱，并拒绝签订房屋买卖合同，事情一直拖到现在。第三人郭颖从未提起过将涉案房产转让给原告之事，答辩人也从不认识原告曲双、时东江。现在配偶曲双已得知我将其名下个人单独房产私自转让的事实真相，坚决不同意我将房子转让，拒绝追加认可，根据《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《中国人民共和国民法通则》《婚姻法》等的相关规定，答辩人私自转让他人所有的财产属于无效的民事行为，答辩人与郭颖达成的口头房屋买卖合同应属于无效合同，请人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求，以维护答辩人以及配偶曲双的合法权益。 郭颖陈述，我与时东江是朋友关系，2011年因时东江需要买文博苑的房子，想把自行车厂的改建房卖了，就找到我，正好我妹妹郭成绒，她在南屯居住，想在城里买套房子，方便孩子上学，我与我妹妹郭成绒与曲双、时东江共同协商，以房价30万元，当时考虑到双方关系都不错，就没签订书面的合同，先给付29万元，剩余1万元待过户时再给付，因涉案房屋系危房改造房，五年内办理过户手续，需交纳较高的过户费，双方协商五年后再予以办理过户手续，当时交款时我妹妹郭成绒从银行打款给我一部分，另一部分给付的现金，我都存在我的银行卡里，分三次将款打给时东江，当时我与时东江、曲双到房地产开发有限公司查询过，原房产登记在时东江、曲双两人名下，当时协商买房的时候，新房还未办理房产证，后来需要办理房产证的时候，我、我妹妹郭成绒、时东江、曲双共同到邹城市房地产管理局去办理的，当时认为将证办在曲双一人名下，将来办理过户手续方便一点，办完房产证，曲双、时东江就将证交给我了，我接着就给了郭成绒，当时双方口头协商五年后办理过户手续，拿了房产证后，郭成绒他们就装修涉案房屋，并居住至今。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王开华与郭成绒系夫妻关系，郭颖与郭成绒系姊妹关系，曲双（曾用名曲永芝）与时东江系夫妻关系，郭颖与时东江系朋友关系。1999年6月30日曲双申请购买公有住宅（自行车总厂家属院），2000年1月27日颁发了《山东省职工购买公有住房许可证》，载明：购房者姓名曲永芝，配偶姓名时东江。2006年10月28日，自行车总厂（拆迁人：甲方）与曲双（曲永芝）（被拆迁人：乙方）签订《自行车厂东家属区危房改造安置协议》，协议主要内容：一、乙方在5号楼有现住房，其主房建筑面积39.85㎡（以房产部门的实际测绘为准）。二、补偿安置乙方选择产权调换方式，对乙方的安置户型为约70㎡，其中：对乙方原主房建筑面积拆39.85㎡补约70㎡；超出部分在30㎡以内，乙方按照所选楼层的价格购买（一层936元/㎡...）。超出部分在30㎡以外，乙方按照所选楼层的价格购买（一层1789元/㎡...）。配房及附属物的补偿，按照测绘和安置补偿方案中附属物补偿标准计算补偿额，补偿额计：1788.00元...乙方选房时，同时选储藏室，储藏室价格610元/㎡，经计算，储藏室为19.39㎡，购买额为11827.90元。2009年楼房竣工后，曲双、时东江未入住该房屋。 2011年年初，王开华、郭成绒欲在邹城城区购买住房，便于孩子上学，委托郭颖帮忙购房；时东江欲出卖涉案回迁安置房，此时该安置房尚未办理房产证。郭颖提出购房时，双方达成合意，未形成书面购房协议。时东江将房屋钥匙及储藏室钥匙一并交与郭颖。2011年1月31日、3月9日、7月11日、10月29日，王开华转账支付给郭颖231000元，并支付部分现金，郭颖于2011年3月11日、3月13日、4月12日转账支付给时东江290000元。2011年3月2日邹城市昊宇房地产开发有限公司代收热力开口费，收据注明交款单位为曲双；同日邹城市昊宇物业公司昊宇花园物业站收取装修垃圾清运费壹佰元整，收据注明交款单位为曲双；2011年4月22日邹城市房地产管理局收取涉案房屋专项维修基金2858元，个人缴费凭证注明业主曲双；2011年4月25日邹城市房地产交易所收取缴费人为曲双的登记费80元，交易手续费214元。收据持有人为王开华、郭成绒。2011年4月25日邹城市房屋登记中心工作人员询问制作了《询问笔录》，载明：被询问人邹城市昊宇房地产开发有限公司的意思表示真实、转让人为完全民事行为能力人、房屋现状与房产证记载一致、提交的登记资料真实合法有效。被询问人曲双、时东江的意思表示真实、申请人为完全民事行为能力、申请登记房屋为曲双单独所有、约定人之间关系为夫妻、提交的登记资料真实合法有效。邹城市昊宇房地产开发有限公司、曲双、时东江在该笔录上盖章、签名捺印。同日，邹城市昊宇房地产开发有限公司、曲双在房屋登记机关填写了《邹城市房屋登记申请书》，载明：申请登记类型：房屋所有权转移登记，申请人情况：转让方邹城市昊宇房地产开发有限公司，共有情况为单独所有；受让方曲双，共有情况为单独所有，房屋坐落。2011年5月3日，邹城市房地产管理局颁发《房屋所有权证》，载明房屋所有权人：曲双，共有情况：单独所有，建筑面积71.45㎡，房屋坐落。时东江称将房屋所有权证交与郭颖，现房屋所有权证持有人为王开华、郭成绒。 王开华、郭成绒于2011年8月份入住涉案房屋居住至今。期间，时东江曾向郭颖提出办理房屋产权过户登记手续未果。后双方酿成纠纷，原告诉至本院。 本院认为，一、关于涉案房屋性质问题。曲双认为涉案房屋登记在自己个人名下，自己是涉案房屋所有权人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”本案涉案房屋系回迁安置房，原房屋由曲双、时东江共同居住。时东江与郭颖商议买卖房屋、收取购房款时，尚未办理涉案房屋产权登记，曲双、时东江于2011年4月25日向邹城市房屋登记中心申请登记涉案房屋时登记为曲双单独所有，2011年5月3日，邹城市房地产管理局颁发涉案房屋《房屋所有权证》，产权登记载明房屋所有权人为曲双单独所有。虽然涉案房屋登记在曲双名下，该房屋系由曲双、时东江在夫妻关系存续期间用共同财产购买的房屋，属于夫妻双方共有的财产，因此，本院认定涉案房屋为曲双、时东江夫妻共同财产。二、关于曲双对出售房屋是否知情及时东江处分涉案房屋效力认定问题。曲双认为自己是涉案房屋所有权人，对出售该房屋时并不知情，亦未授权，不予追认，时东江也无权处分属于自己的个人房产，该房屋买卖合同应属于无效；时东江认为自己处分该房屋时，未与曲双商议，该买卖合同应为无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第十七条规定“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”首先，在本院受理的（2018）鲁0883民初166号原告王开华、郭成绒诉被告曲双房屋买卖合同纠纷一案中，时东江作为曲双的委托诉讼代理人出庭参加诉讼，该案按原告申请撤回起诉处理。该案卷宗“民事一审审判笔录”第8页中载明：“审判长：被告，你陈述一下事情过程。被告：我不认可与原告之间有买卖关系，我认可与郭颖之间的房屋买卖关系，郭颖买我房子时，从没有提到过两原告，我也是收到了郭颖的房款，我有我对象手中出具的委托手续，（在隐瞒我对象的情况下）可以办理房屋买卖和过户手续，还有1万元房款郭颖一直没有给付，我一直给她要，当时我是因为需要给曲双做工作，另外郭颖认为房屋不满5年，为了规避税费，所以当时没有办理过户，后来在2015年3月左右，我在网上看到房屋慢（满）两年可以免除交易税，我就积极给郭颖联系，让她过户，因为前几年没钱就一直没过户。”时东江对该笔录中的“我有我对象手中出具的委托手续”另手写注明“委托书是办理别处房产剩下没有用的”。表明时东江处分涉案房屋时，手中持有曲双的“委托书”。第二，2011年4月25日邹城市房屋登记中心制作的《询问笔录》，是工作人员与曲双、时东江本人的询问笔录，《邹城市房屋登记申请书》填写时间为2011年4月25日，该申请表要求申请人在登记人员面前书写，表明曲双当天在邹城市房屋登记中心办理的房屋登记手续。郭颖在（2018）鲁0883民初166号庭审以及本案庭审中均陈述2011年4月25日办理房产登记手续时，时东江、曲双、郭成绒、郭颖四人去的，原告并陈述当天房产登记费、交易手续费系其缴纳并持有收据。按照日常交易习惯，双方商议房屋价格后，出卖人将房屋交付给买受人，并收取了大部分购房款的情况下，出卖人一般不会再为该房产支付相关费用，曲双主张2011年4月25日房产登记费、交易手续费系其缴纳，而票据持有人并非曲双，与常理不符。第三、当事人均无异议的2018年3月29日的时东江与王开华电话录音资料第7页中“时（时东江）：我的钱对不上账了，我孩子结婚，我老婆知道我有这个钱，我没这个钱，我对不上账。王（王开华）：孩子什么时候结婚？时：没几天了，要不我就忙这事了？俺老婆知道我手里有这个钱，我上海南败坏的干净的，我没法想（向）老婆解释，你知道吧。”通过庭审笔录、询问笔录、办理房产登记时间及缴费时间、谈话录音，能够构成完整证据链相互印证，结合民事诉讼“高度盖然性”的证明标准，能够认定时东江处分涉案房屋曲双是知情的，并知道时东江手中有收取的购房款，且时东江协商出卖房屋时，持有曲双的委托书。因此，买受人受让不动产时已支付房屋相应合理对价，且无重大过失，买受人善意取得不动产，应当维护买受人善意取得的合法权益。三、关于涉案房屋买卖时价款及实际购买人认定问题。时东江主张双方商定主房屋及储藏室转让价格共计36万元，由买房人郭颖首付30万元，等过户后再付给剩余房款6万元。时东江将房屋钥匙及储藏室钥匙交于郭颖后，郭颖支付了首付款29万元，尚欠首付款1万元未付，郭颖又以孩子上学用索要去房产证，现欠房款7万元。王开华、郭成绒主张转让价格为30万元，已支付29万元，尚欠1万元待过户后支付。在（2018）鲁0883民初166号一案中，郭颖作为证人出庭作证，陈述双方商定的房屋转让价格为30万元，已支付29万元，时东江作为被告曲双的委托诉讼代理人在庭审中对房屋转让价格未予明确确认，认可时东江已收到房款29万元，但其在陈述事情过程时陈述“还有1万元房款郭颖一直没有给付，我一直给她要...”，当事人均无异议的2018年3月29日的时东江与王开华电话录音资料第2页中“王（王开华）：我给你解释一下，当时我买房子时，我没车，没什么的，她当时就在城里住。时（时东江）：我知道，你委托你姐买房子，这事我知道，你把钱给你姐了，你姐给你买房子，这是我和你姐的事，对不对？”第5页中“时：实际吧，你要是明白人，你得这么想，你那个房子增值三个5万都不止，你让你姐吃点亏，你也吃点亏，咱就把这事翻篇，你要打官司我奉陪到底。王：什么吧，我给你3万元块钱。时：我要是要3万块钱，这事早就翻篇了...。”第6、7页中“时：我给你一口价，不还了，你该给我的1万块钱，你该给的，你必须给。原来你姐黑我的5万，你和你姐商量商量4万块钱，加上那1万块钱，5万块钱，我也不要6万块钱了，就5万，房子涨价涨的3个5万不止，我这房子40万有人要，我也找好头了。”本院认为，涉案房屋买卖时虽没有签订书面房屋买卖合同，亦未书面约定转让房屋价格及购房人，通过上述证据可以证实王开华、郭成绒委托郭颖为其购房；郭颖向时东江转账支付的29万元，实际付款人是王开华、郭成绒，该房屋尚欠1万元未给付；王开华、郭成绒装修涉案房屋后自2011年8月份即入住至今，王开华、郭成绒占有使用涉案房屋是长期的、连续的、公开的、平和的；王开华、郭成绒持有涉案房屋所有权证书。本院参考房屋转让时邹城市交易市场价格以及交易习惯等综合因素，结合庭审及时东江与王开华谈话录音，涉案房屋主房建筑面积71.45㎡、储藏室19.39㎡转让价格30万元符合当时房屋交易市场价格，时东江主张房屋转让价格36万元明显高于当时的市场价格，且其未能提供证据证实购房款为36万元。根据民事诉讼“高度盖然性”的证明标准，庭审查明的事实足以使法院相信房屋买卖时价款为30万元，涉案房屋实际购买人为王开华、郭成绒。据此，本院认定王开华、郭成绒为购房人，涉案房屋转让价格为30万元。综上所述，原告与被告之间房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应当继续履行。原告要求被告协助办理该房屋不动产权过户登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，原告需依合同约定支付剩余购房款。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告请求被告协助将案涉不动产权属变更登记到其名下的请求获得支持，待不动产登记在不动产登记簿并取得不动产权证书后，其权属才可得到确认，原告请求确认案涉不动产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条规定，判决如下： 一、被告曲双、时东江于本判决生效后十日内在原告王开华、郭成绒依合同约定支付剩余购房款1万元时，协助原告王开华、郭成绒将坐落于邹城市涉案房屋的不动产权利人过户登记在原告王开华、郭成绒名下； 二、驳回原告王开华、郭成绒其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告曲双、时东江负担（原告已垫付，被告给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  黄燕 二〇一九年七月一日 书记员  王莉