山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初7149号 原告（反诉被告）：卢某某,女,1978年11月12日出生,汉族,个体,住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：岳进彩，山东鼎元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东军星兵器装备集团有限公司,住所地:临沂市金雀山路162-1号。统一社会信用代码：913713007648422834。 法定代表人：王际铭,执行董事。 委托诉讼代理人：曾范明，男，1983年5月20日出生，汉族，该公司员工，住。 委托诉讼代理人：陈艳梅，女，1983年7月9日出生，汉族，该公司员工，住。 原告（反诉被告）卢某某与被告（反诉原告）山东军星兵器装备集团有限公司（以下简称军星兵器公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢某某及其委托诉讼代理人岳进彩，被告（反诉原告）军星兵器公司的委托诉讼代理人曾范明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 卢某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的厂房租赁合同有效,并判令被告继续履行合同(合同租金总额为50万元);2、判令被告停止侵权,恢复供水供电;3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月1日,原告作为承租方与被告签订厂房租赁合同一份,原告承租了被告位于金雀山路162-1号东办公楼及场地,租赁期限为10年,自2015年2月1日至2025年1月31日,年租金为5万元。租赁期间被告因经营之需,有其法定代表人孙源军借用原告现金72万元,根据约定借用款项抵顶租赁费。2018年12月,被告原法定代表人孙源军因债务纠纷被法院裁定股权拍卖,被告因此变更股东和法定代表人。自2019年1月被告严重违背诚信原则,单方拒绝全面继续履行合同,并多次采用停水停电的手段侵犯原告对房屋的正常使用,被告的行为严重影响原告正常经营活动。根据法律规定,被告变更股东和法定代表人仍应继续履行合同,原、被告签订的合同没有无效的情形,也没有单方解除的条件,且原告已经付清了租期内的全部租金。为维护原告合法权益,特具状起诉,请求法院依法支持被告的各项诉讼请求。 军星兵器公司辩称，第一，原告与我公司原法定代表人孙源军原系夫妻关系，2010年7月20日登记结婚，2016年5月31日经兰山法院调解离婚。签订合同的时间是在原告与孙源军夫妻关系存续期间，原告与其原夫的公司签订租赁合同，我公司对该合同的合法性提出异议。第二，据我公司统计，原告主张的其所租赁的房屋面积为1925平方米，东场地面积为2255平方米，合同约定的租赁费仅为5万元，明显过分低于市场价格，该合同显失公平。第三，本合同的签订日期为2015年2月1日，合同第三条租金及支付的3.1条中约定，经营期间甲方（我公司）借用乙方（原告）款项以租金抵顶，而原告所主张的借款均发生于合同签订之后，在借款尚未发生时即签订合同约定租金与尚未发生的借款抵顶，这不符合常理，而且原告主张的借款数额72万元与合同约定的总租金50万元不相符，原告在仅签订合同不到一年的时间内即主张支付了全部10年的租金，这也有悖常理。我方对该合同的合法性提出异议。第四，合同第6条约定：非经我公司同意，原告不得转租，但原告将大部分房屋擅自转租，我公司有权要求解除租赁合同。第五，原告曾未向我公司缴纳过租赁费，构成根本违约，我公司要求解除租赁合同。 军星兵器公司向本院提出反诉请求：一、请求依法解除反诉原告与反诉被告在2015年2月1日签订的《厂房租货合同》；二、请求判令反诉被告支付反诉原告自2015年2月1日至2019年1月31日期间的租赁费20万元；三、反诉费由反诉被告承担。事实与理由:2019年4月23日,反诉被告向贵院诉称在2015年2月1日与反诉原告签订厂房租货合同一份,承租了反诉原告位于金雀山路162-1号东办公楼及场地,租期限为10年,自2015年2月1日至2025年1月31日,年租金为5万元。但根据反诉原告核实,反诉被告自2015年占用房屋后,从未向反诉原告交纳过租赁费。反诉原告认为,反诉被告作为承租人,向作为房屋所有人的反诉原告交纳租赁费是基本合同义务,但反诉被告从未交纳租赁费,已构成根本违约,请求贵院依法解除反诉被告在2015年2月1日与反诉原告签订厂房租赁合同。同时,判令反诉被告支付2015年2月1日至2019年1月31日的房租占用费20万元。 卢某某辩称，第一，反诉原告的请求解除合同没有事实和法律依据。第二，其请求支付租赁费没有事实依据，原告已经足额缴纳租赁费。三，从反诉原告的反诉陈述可以证实，双方之间存在租赁关系，且反诉原告也认可租金5万元的事实。请求驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查认证的证据，本院确定事实如下： 卢某某与军星兵器公司的原法定代表人孙源军原系夫妻关系，双方于2010年7月20日登记结婚，后于2016年5月31日经本院调解离婚。在双方夫妻关系存续期间，2015年2月1日，孙源军代表军星兵器公司（甲方）与卢某某（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：军星兵器公司将位于厂区东办公楼整栋及东场地租赁给卢某某使用，租赁期限自2015年2月1日起至2025年1月31日止，租金为每年5万元。另外，关于租金约定，合同中有手写载明“经营期间甲方借用乙方款项以租金抵顶”。第六条约定关于租赁物的转租约定：非经甲方书面同意，乙方不得将租赁物转租给他人。合同签订后，军星兵器公司将上述房屋交给卢某某后，卢某某将上述房屋转租给他人使用。2018年7月，孙源军因负他人债务，其所持军星兵器公司全部股份被临沂市中级人民法院拍卖给临沂三阳置业集团有限公司，2018年11月19日，该公司的股权在工商部门作了变更，临沂市三阳置业集团有限公司持股4950万元，占公司全部股权的99%，孙照民持股50万元，占公司全部股权的1%。2018年12月17日，军星兵器公司变更法定代表人为王际铭。股份变更后，临沂三阳置业集团有限公司遂通知涉案场地的现经营人向其提供租赁合同并说明情况，无果后其公司便进行了停水停电措施，后经现经营者多次与其公司协商，现已恢复供水供电。 2019年4月26日，卢某某诉至本院，主张其与军星兵器公司签订合同，约定租期10年，每年租金为5万元，军星公司在经营期间向其借款抵顶租赁费，后该公司的法定代表人孙源军向其借款72万元，按约定其中的50万元全部折抵房租，其应使用租赁物至2025年1月31日。2018年12月份，军星公司变更股东和法定代表人后，军星公司单方拒绝履行合同，并多次采用停水停电的手段影响其正常经营，要求本院确认双方签订的厂房租赁合同有效，并判令军星公司继续履行合同，停止侵权、恢复供电。卢某某并提交工商银行打款凭证及孙源军的证明各一份证实借款情况。该凭证记载：卢某某自2015年4月21日至同年10月16日止向孙源军账户转款72万元。证明载明：2015年军星借卢某某70多万元用于企业员工发工资，当时由于军星有个官司，公司账户处于被冻结状态，所以我让卢某某转入我私人账户，还有公司其它业务也常用我个人账户证明人：孙源军2019年5月13日。军星公司经质证表示，该银行流水发生于2015年3月至10月,在此期间,原告与孙源军仍系夫妻关系,该流水只是双方的日常交易,不能证实是借款,按照正常借贷习惯,出借人应当要求借款人出具借条,至少会在转款时注明系借款，而且夫妻关系存续期间财产为夫妻共同共有,夫妻之间的借款有悖常理。对证明表示，证人与原告原系夫妻关系,双方存在利害关系,因此该证言不应予以采信。军星公司并反诉称，卢某某自2015年占用厂房后，从未向公司交纳租赁费，构成根本违约，要求解除双方的租赁合同，并要求卢某某支付自2015年2月1日至2019年1月31日的租赁费20万元。 本院认为，本案争议的焦点是：1、原告要求继续履行租赁合同，反诉原告要求解除租赁合同，哪一方主张成立问题。2、反诉原告要求反诉被告支付拖欠的租金20万元能否成立问题。 关于第一个问题。原告卢某某虽与被告军星兵器公司原法定代表人孙源军签订的租赁合同约定的租赁期限至2025年，但该合同是在双方夫妻关系存续期间签订的，在我国法律规定夫妻财产属共同共有的情形下，原告卢某某签订租赁合同产生的收益归夫妻二人所有，相当于军星兵器公司的法定代表人孙源军代表公司与自己签订租赁合同，合同的效力值得商榷。另外，合同中约定用以后的借款折抵房租，亦有悖常理。况且，原告所举打款凭证载明的转款对象为其丈夫孙源军，在无证据证明该款系借款且用于公司经营的情况下，原告主张该款系其丈夫孙源军代表军星兵器公司向其借款，理由不足。最后，合同约定了非经军星兵器公司同意，不得转租，原告将案涉厂房转租给其他人使用，亦违反了合同约定。现军星兵器公司已变更股东和法定代表人，再履行原先的租赁合同，有失公允。因此，原告要求继续履行租赁合同，并要求被告排除妨碍的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告要求解除双方的租赁合同，理由正当，本院予以支持。 关于第二个问题。如前述，原告卢某某主张被告军星兵器公司借其70万元，其中50万元折抵全部房租，所举证据不足，其主张的事实不能认定。原告卢某某自2015年2月1日租赁被告军星兵器公司的厂房，用于出租并获得租金收益，其应当按合同约定负有支付房租的义务。因此，反诉原告军星兵器公司要求其支付自2015年2月1至2019年1月31日的租金，理由正当，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条的有关规定，判决如下： 一、解除反诉原告山东军星兵器装备集团有限公司与反诉被告卢某某于2015年2月1日签订的房屋租赁合同。 二、反诉被告卢某某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告山东军星兵器装备集团有限公司房屋租赁费20万元。 三、驳回原告卢某某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元减半收取4400元，由原告卢某某负担；反诉费2150元，由原告卢某某负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王孝振 二〇一九年七月十五日 书记员  刘晓光