黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初1668号原告：朱宇宙（案外人），女，汉族，1957年02月17日出生，退休职工，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：鲍俭，肇源县社区法律服务所法律工作者。被告：吴云生（申请执行人），男，汉族，1966年09月14日出生，黑龙江省肇源县兴源建筑工程有限公司经理，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：徐修玉，男，汉族，1952年06月05日出生，该公司职员，住黑龙江肇源县。第三人：王建文（被执行人），男，汉族，1972年10月01日出生，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：于恩学，肇源县为民法律服务所法律工作者。第三人：黑龙江省龙源市政工程有限责任公司（被执行人），住所地黑龙江省肇源县肇源镇城北街。法定代表人：谷永臣，职务经理。委托诉讼代理人：王静波，男，汉族，1966年02月02日出生，该公司职员，住黑龙江省肇源县。第三人：肇源县博建房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇南环大街。法定代表人：王建武，职务董事长。原告朱宇宙与被告吴云生案外人执行异议之诉一案，本院于2019年04月01日立案后，经原告朱宇宙申请，本院依法追加王建文、黑龙江省龙源市政工程有限责任公司（简称龙源市政公司）、肇源县博建房地产开发有限公司（简称博建公司）为本案第三人。依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告朱宇宙的委托诉讼代理人鲍俭、被告吴云生及其委托诉讼代理人徐修玉、第三人王建文的委托诉讼代理人于恩学、龙源市政公司的委托诉讼代理人王静波、博建公司法定代表人王建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱宇宙向本院提出诉讼请求：1.不得执行肇源县肇源镇佳和尚品小区4号楼2门商服楼；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年04月02日，与第三人博建公司签订《佳和尚品认购书》，购买开发商抵顶刘凤芝建筑材料款的商服楼，交付价款1,766,952元、入网费24,462元，同日，博建公司出具了购房款及入网费收据，并向其交付房屋。其装修后入住至今，交纳了取暖费、电费、水费。被告吴云生依据（2017）黑0622民初1034号民事判决书，以第三人王建文、龙源市政公司为被执行人申请强制执行，肇源县人民法院于2019年01月22日作出（2018）黑0622执恢39号之五执行裁定，对其购买的商服楼进行查封。该房屋并不属于王建文、博建公司所有，其已全额支付价款并实际占有3年10个月。因开发商未缴纳税金，没有办理产权登记。2018年年末，肇源县人民政府决定陆续办理房屋产权登记，其申请办理产权登记时得知该房屋被查封，故提出异议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且出卖人已经按照约定收受购房款的，请求确认合同无效的，不予支持。”第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”所以，（2019）黑0622执异第38号执行裁定确认“人民法院查封涉案商服楼之前，2015年04月02日案外人朱宇宙与博建公司签订《佳和尚品认购书》，朱宇宙通过顶账方式已支付购房款并交纳入网费。视为朱宇宙已实际占有涉案商服楼。”但该执行裁定书以未办理过户登记，其未出具相应证据证实未办理过户登记因自身原因导致的，驳回其异议请求是错误的。为此诉至法院，请依法支持其诉讼请求。被告吴云生辩称，肇源人民法院依法查封案涉楼房，在房产部门没有预购登记及办理过户手续，产权须经办理预购登记及办理产权过户才合法有效，按相关法律，谁先办理过户及预购登记，所有权归谁所有，才有合法性。所以，肇源县人民法院作出的（2019）黑0622执异38号执行裁定书查清了原告没办理预购登记和过户手续，也没有出示相应法律证据证实办理过户及预购登记，非因自身原因导致的，是没有效力的，执行局驳回了原告异议申请是正确的，符合法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《城市房地产管理法》第五十九条、《城市房屋权属办法》第五条规定，原告没有办理过户及预购登记，无合法权利主张。在执行局对楼房依法查封数日后才去办理预购登记和想要办理过户手续，按相关法律规定，已丧失了权利，所以肇源县人民法院做出的（2018）黑0622执恢39号之五执行裁定是对该楼房到房产部门依法对王建文的楼房进行查封在先，实际开发商是王建文，所以肇源县人民法院对该楼房进行查封，就是依法办理了登记，发生法律效力。符合相关法律规定，应得到法律保护，行政部门办理的合法手续才有法律效力。综上，（2019）黑0622执异38号执行裁定书驳回原告异议申请认定事实清楚证据充分，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人王建文陈述，其投资的佳和尚品小区，欠刘凤芝的建筑材料款，将佳和尚品小区4号楼2门商服楼以价款1,766,952元抵顶材料款，于2015年04月02日，博建公司与朱宇宙签订《佳和尚品认购书》，并开具收房款的收据。同日将房屋交付给朱宇宙使用，朱宇宙装修后一直使用至今，该房屋一直无纠纷，所以该房屋所有权人为朱宇宙，与其他任何人无关。第三人龙源市政公司陈述，本案与其无关，不清楚。第三人博建公司陈述，与朱宇宙签订的《佳和尚品认购书》、购楼款收据等书证的真实性无异议。其公司开发建筑的肇源县肇源镇佳和尚品小区楼盘，因欠税金和各项费用，一直未申报办理产权登记。至2018年10月份，县政府研究解决回迁户和购房户的产权登记，并通知其公司可以先登记后补税。同年11月份开始通知该小区1号楼、2号楼业主办理登记，并出具机打合同，12月中旬开始为整个小区陆续办理产权登记，到目前为止，尚有一百余户未办理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定案件事实如下：第三人博建公司为偿还其欠刘凤芝的建筑材料款，于2015年04月02日，与原告朱宇宙签订《佳和尚品认购书》，约定博建公司将其开发建筑的肇源县肇源镇佳和尚品小区一期4号楼西侧由南至北数2号门，建筑面积200.79㎡，单价8,800元/㎡，房价款1,766,952元。同日，朱宇宙足额交付房价款及24,462元入网费，博建公司出具购楼款、入网费收据各1份，博建公司将案涉商服楼交付给朱宇宙。朱宇宙接收案涉商服楼后，进行装修并使用至今。朱宇宙交纳了垃圾清运费、物业费、测绘费、公共维修基金、取暖费、水电费等费用。博建公司开发建筑的佳和尚品小区楼房，因欠税金及各项费用，未申报办理产权登记。2018年08月份，博建公司开始为回迁户办理产权登记，同年10月份，经肇源县人民政府研究解决商品房产权登记，可以后补税金，11月份开始通知该小区1号、2号楼业主办理产权登记，并更换机打合同，12月中旬开始为小区业主陆续办理产权登记。本院审理的吴云生与王建文、龙源市政公司追偿权纠纷一案，本院于2017年06月09日作出（2017）黑0622民初1034号民事判决书，判决：一、被告黑龙江省龙源市政工程有限责任公司于本判决书发生法律效力后立即清偿原告吴云生代交税金594,457.78元；二、被告王建文在62万元范围内对上述债务承担连带清偿；三、驳回原告吴云生的其他诉讼请求。该民事判决书发生法律效力后，吴云生申请执行。本院于2019年01月22日作出（2018）黑0622执恢39号之五执行裁定书，裁定：查封被执行人王建文挂靠博建公司位于肇源县佳和尚品小区3号楼2单元502室、4号楼商服2门、5号楼车库2门。朱宇宙于2019年03月11日向本院提出书面异议。本院审查认为，朱宇宙基于实体权利提出的异议，其目的是为了阻止本院对涉案楼房的执行行为，因此，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人对实体标的的异议予以审查。本院作出（2018）黑0622执恢39号之五执行裁定时间为2019年01月22日。朱宇宙与博建公司签订《佳和尚品认购书》时间为2015年04月02日。在本院查封涉案商服楼之前朱宇宙与博建公司已签订认购书。朱宇宙通过顶账方法已支付房款，并交纳入网费。因朱宇宙已交纳涉案商服楼入网费，视为朱宇宙已实际占有涉案商服楼。因朱宇宙未办理过户登记，其未出示相应证据证实未办理过户登记非自身原因导致的。故，朱宇宙的异议请求不能成立，应裁定予以驳回。于2019年03月20日作出（2019）黑0622执异38号执行裁定书，裁定：驳回案外人朱宇宙的异议请求。朱宇宙在法定期限内提起本次诉讼。上述事实有当事人陈述，《佳和尚品认购书》、房价款交款收据、入网费、取暖费、物业费、水电费等费用收据、《博建公司2018年12月份、2019年01月份办理机打合同房屋办理产权登记明细表》、（2017）黑0622民初1034号民事判决书、（2018）黑0622执恢39号之五、（2019）黑0622执异38号执行裁定书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告朱宇宙买受第三人博建公司开发建筑的商服楼，双方当事人均在合同书上签字及加盖印章予以确认，双方当事人意思表示真实，该合同内容没有违反法律、行政法规禁止性、强制性、效力性规定。据朱宇宙提交的相关证据证实朱宇宙已全额交付价款并占有使用涉案房屋至今，对此，被告吴云生并无证据予以反驳。故，该买卖合同客观、真实、合法有效。吴云生以不动产依法登记方发生法律效力为由，抗辩朱宇宙不享有涉案房屋所有权的抗辩理由不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。朱宇宙与博建公司达成并实际履行房屋买卖合同的时间为2015年04月02日，买受行为发生在人民法院对案涉房屋采取执行措施之前，且朱宇宙已全额支付房价款。因博建公司出售案涉商服楼后未缴纳税金及各项费用，未及时协助朱宇宙办理不动产登记。上述事实博建公司均予以认可，吴云生亦无证据予以反驳，应予认定。因此，案涉房屋没有及时办理产权变更登记非朱宇宙自身过错造成的，是由于博建公司未履行法定义务所致。故吴云生要求执行涉案房屋于法无据，本院不予支持。综上所述，原告朱宇宙就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行肇源县肇源镇佳和尚品小区4号楼西侧由南至北数第2门商服楼。案件受理费20,703元，由被告吴云生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王得利人民陪审员  滕 杰人民陪审员  张镁妍二〇一九年七月三十一日书 记 员  孙 帅附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。