广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4046号原告：刘春华，男，1994年3月2日出生，汉族，住广东省廉江市。委托代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州恒展房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街朱村大道西88号。法定代表人：刘本恒，该公司总经理。委托代理人：陈东升，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：林志鹏，国信信扬律师事务所律师。被告：重庆珠江实业有限公司，住所地重庆市江北区北滨太阳城1号12幢第4层。法定代表人：刘鹤辉。原告刘春华诉被告广州恒展房地产开发有限公司（以下简称恒展公司）、被告重庆珠江实业有限公司（以下简称珠江公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘春华的委托代理人杨添、黄卉楠，被告恒展公司的委托代理人林志鹏到庭参加诉讼，被告珠江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘春华向本院提出诉讼请求，1、恒展公司返还刘春华10万元及支付利息（以10万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；2、珠江公司对上述第1项诉请的债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由恒展公司、珠江公司承担。事实与理由：2019年3月10日，刘春华在中介和恒展公司销售人员以购房优惠及相关楼盘利好消息的游说下，初步决定认购恒展公司开发建设的“江山时代花园”项目10栋506号房。销售人员劝说刘春华赶紧支付定金10万元以锁定房源。刘春华称其未带齐10万元，销售人员便安排刘春华先支付4万元定金，剩余6万元定金于2019年3月18日补缴。同日，销售人员出具恒展公司单方制作的《江山时代花园认购书》，要求刘春华签字。事后，刘春华在与认购恒展公司商品房的其他业主沟通中了解到，恒展公司的销售行为存在众多侵害购房者合法权益的地方，比如《江山时代花园认购书》第三条第1款，刘春华和其他业主在认购商品房时从未看到上述条款中约定的文件，销售人员也没有向刘春华出示过上述范本合同。刘春华认为恒展公司存在利用格式条款和优势地位侵害购房者合法权益的嫌疑。另外，刘春华得知，恒展公司存在逾期交房以及交付房屋不符合装修标准等问题，引发大量业主维权等。2019年4月20日，刘春华在磋商期限内与律师助理亲自前往江山时代销售中心，要求查看《商品房买卖合同》以及补充协议，并与恒展公司销售经理水洪、陈姣姣进行了沟通、磋商。在查阅恒展公司销售人员提供的《商品房预售合同》及补充协议范本时，刘春华发现补充协议中很多条款约定的权利义务极不对等，显失公平。例如：第五条关于逾期付款责任，乙方逾期付款超过90天，甲方解除合同的，乙方应按总房价款的20%支付违约金，而第八条房屋逾期交付责任，甲方逾期交房超过90天，乙方解除合同的，甲方支付的违约金则是乙方已付房款的20%，在违约责任上甲乙双方完全不平等；第六条关于商品房交接将《商品房预售合同》第十二条的交付条件变更为仅需要商品房项目工程竣工验收合格即可，而不需要满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，且乙方也不可因供应服务商未提供以上服务为由拒绝收楼；第七条关于房屋交付时的有关资料中，恒展公司将原本《商品房预售合同》第十五条约定的需要提供的资料删减至仅需要提供《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》《临时管理规约》或《管理规约正本》，且仅需出示原件而无需提供加盖公章的复印件，未约定刘春华是否享有拒绝收楼的权利；第十条关于产权登记由《商品房预售合同》第二十一条约定的甲方应在不超过210个工作日之内办妥产权登记并将房地产权证交付乙方，变更为甲方应应在270个工作日内向房地产登记机构递交相关材料，且迟延办理产权登记的违约责任由《商品房预售合同》第二十二条约定的每日按该商品房总价款的0.05%支付违约金，变更为每日按该商品房总价款的0.01%支付违约金且最高不超过10000元；恒展公司未在附件六载明商品房装饰装修及相关设备标准，包括装修标准、装修材料等级及品牌、环保级别、保修期等。因装修标准不明确问题，恒展公司已与众多业主产生了装修纠纷。因此，上述补充协议中约定的众多条款严重侵害了购房者合法权益，刘春华向恒展公司销售主管水洪提出要对《商品房预售合同》及补充协议条款进行磋商，但销售主管水洪称，《商品房预售合同》及补充协议等相关文件的内容确实属于霸王条款，基本上每个楼盘提供的合同都是偏向开发商，不管怎么样都没有办法修改，必须按照开发商提供的合同版本签署。协商无果后，刘春华又与销售经理陈姣姣沟通、交涉，刘春华表示正式合同条款应当依法按照诚实信用和公平合理的原则进行磋商，修正，但陈姣姣拒绝刘春华的磋商要求，并表示《商品房预售合同》及补充协议中一个标点符号都不能修改。于是双方未能就合同条款和合同形式达成一致意见，无法按期签订商品房买卖合同。基于此情况，2019年4月22日，刘春华委托律师向恒展公司发送《律师函》，提出因恒展公司拒绝磋商，双方无法签订《商品房预售合同》及补充协议，要求恒展公司收函后立即退还100000元定金，但恒展公司至今未退还任何款项。刘春华认为，其支付的10万元属于立约定金，该定金仅起到继续就商品房买卖进行诚信谈判的担保义务，认购书签署后，合同双方负有按约定时间就商品房买卖合同继续进行诚信谈判的担保义务。刘春华与恒展公司签署的《江山时代花园认购书》并未完全覆盖《商品房预售合同》及补充协议的主要内容，刘春华有权就《商品房预售合同》及补充协议的具体内容与恒展公司进行磋商。刘春华有购房的意愿，并期望与恒展公司就违约责任、产权登记及延迟办理的违约责任、交房条件、装修标准等进行诚信磋商，但恒展公司坚持签订不公平不合理的格式文件，不同意刘春华对《商品房买卖合同》及补充协议提出的合理的意见，拒绝与刘春华就购买涉案商品房一事进行诚信磋商，最终导致双方未能如期签订商品房买卖合同。故未能订立合同的原因不能归责于刘春华。恒展公司依法应立即将刘春华支付的10万元全额返还给刘春华。另外，恒展公司是法人独资企业，珠江公司是恒展公司唯一股东，珠江公司对恒展公司应向刘春华退还的10万元及利息承担连带清偿责任。被告恒展公司辩称，1、《江山时代花园认购书》是在刘春华与恒展公司双方完全自愿的情况下签订的，内容并没有违反意思自治原则，也没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方应当全面的履行合同义务。由于刘春华没有按认购书的约定与恒展公司签订商品房买卖合同，也没有提交相应的按揭贷款资料和支付首期房价款，构成了违约，恒展公司已向刘春华发出解除认购书的通知，所以《江山时代花园认购书》已解除。按认购书的约定，刘春华支付的定金应不予退还。2、《江山时代花园认购书》是预约合同，约定在2019年5月10日之前签订双方已经过确认且没有异议的商品房买卖合同，但刘春华拒绝按认购书的约定签订商品房买卖合同，违反了认购书的约定，构成违约，应承担违约责任。3、《江山时代花园认购书》即预约合同的内容并不是对商品房买卖合同进行的进一步磋商，事实上，磋商商品房买卖合同的内容已经在签订认购书之前结束并完成，认购书的第三条第一款约定双方对此事实已进行了确认，也只有在已完成商品房买卖合同磋商的前提下，恒展公司才会与刘春华签订认购书，将房屋的交易机会固定给刘春华，而不能再另售于其他人，相对应的，刘春华的义务是按认购书约定的时间签订商品房买卖合同，这是认购书作为预约合同的法律意义。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，恒展公司可以要求解除预约合同，恒展公司在2019年5月16日已向刘春华邮寄出了解除认购书的通知书，故双方签订的认购书已解除，请法院驳回刘春华的诉讼请求。4、刘春华主张珠江公司承担连带责任没有法律依据。被告珠江公司未答辩。经审理查明，2019年3月10日，恒展公司（出卖人、甲方）与刘春华（买受人、乙方）签署《江山时代花园认购书》，约定内容如下：“……第一条：认购的商品房：乙方自愿认购甲方‘江山时代花园’项目的10栋5号06房（以下简称‘该商品房’）……该商品房成交总价款为人民币壹佰玖拾玖万叁仟元（小写1993000元整）。第二条：付款方式乙方应于签订本《认购书》时给付甲方购房定金（￥100000元整），且选择下列第3种付款方式：……3.银行按揭付款方式：（1）乙方应在签订本《认购书》之日起7日内即《商品房买卖合同》签定网上备案的同时给付总房款的30%，即人民币陆拾万零叁仟元整（小写￥603000元整）……（2）乙方就全部房款的70%，即人民币壹佰叁拾玖万元（小写￥139万元整）申请办理银行按揭贷款。乙方应于签订本《认购书》之日起7日内到甲方位于增城市朱村街凤岗村江山时代销售中心办理银行按揭贷款申请手续并依据贷款银行要求提供办理按揭贷款的全部有效证件资料，乙方未能按时办理银行按揭贷款申请手续所需资料及证件资料的，甲方无须通知乙方即有权解除本《认购书》且不退还乙方定金。……第三条：甲乙双方约定：1.甲乙双方确定：甲方已将《江山时代花园商品房买卖流程》、《江山时代花园项目商品房买卖有关收费标准》及《商品房买卖合同》（以下称‘买卖合同’）及其补充协议、《前期物业服务合同》文件范本在销售中心公示。在本认购书签订前，乙方确认已详细阅读并充分理解上述文件，同意并接受上述文件中全部条款及内容，双方不存在任何异议，乙方承诺不再就前述文件的条款提出任何异议。2.乙方须按本认购书第二条的约定付款。如乙方延迟付款，应事先征得甲方书面同意，并且每延期一日，乙方应按所欠金额的万分之五向甲方支付违约金。否则，甲方有权按照下述第4款约定处理。3.乙方须在本认购书第二条约定的时间内办妥银行按揭/住房公积金贷款手续，如乙方延迟办理银行按揭/住房公积金贷款手续，应事先征得甲方书面同意，并且每延期一日，乙方应按所欠金额的万分之五向甲方支付违约金。4.若因乙方原因（包括但不限于）导致乙方：（A）逾期未按本认购书约定日期内签定《商品房买卖合同》等法律文件；或（B）未按本认购书约定的付款方式和时限支付房款；或（C）逾期未按甲方要求办理按揭相关手续，或因提交资料不合格、资信状况或其他乙方原因导致第二条第3款所述按揭贷款未获批准；或（D）未按第二条第4款约定的时间办妥住房公积金贷款手续。若发生上述事项，则自发生之日起，本认购书即行终止，甲方无须事先通知乙方且有权单方面将本房产收回另行出售，乙方所交定金不予退还。第四条：其他事项甲方和乙方相互送达本《认购书》有关函件，除当面签收的情形外，均应以书面的形式挂号邮寄或特快专递送达；一方寄出函件之日起（以邮递员单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效；送达地址以本《认购书》记载的通讯地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、延迟通知的后果。……第六条：本认购书一式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份，经双方签字盖章后即时生效，甲乙双方均不得做任何更改。”上述认购书甲乙双方的落款处上方手写了“注：首付尾款延期至2019年5月10日之前给齐并签订商品房买卖合同”的内容。同日，刘春华通过刷卡方式向恒展公司支付定金4万元，恒展公司收款后出具《收款收据》给刘春华收执。2019年3月18日，刘春华通过刷卡方式向恒展公司支付6万元定金，恒展公司收款后出具《收款收据》给刘春华收执。2019年4月22日，刘春华委托广东诺臣律师事务所向恒展公司发出《律师函》，函告恒展公司在收到该函后三日内立即将已收取的认购定金10万元全额退还给刘春华，拒不退还或逾期退还的，刘春华将视恒展公司的后续行为保留采取进一步维权措施的权利。另外，上述《律师函》中第2页第一段中载明以下内容：“贵公司重新与委托人签订了一份《江山时代花园认购书》，约定于2019年5月10日前签订商品房买卖合同……”庭审中，刘春华提供手机视频和书面文字整理，拟证明刘春华与律师助理在2019年4月20日亲自前往恒展公司的江山时代销售中心要求查看《商品房买卖合同》及补充协议，并要求恒展公司与刘春华就合同条款进行诚信磋商，但恒展公司拒绝的事实。恒展公司对上述证据的真实性无异议，不认可合法性，因视频内容是刘春华私自拍摄，按认购书约定，刘春华应于2019年5月10日前与恒展公司签订经双方协商确认的商品房买卖合同，双方已无须再进一步磋商，由于刘春华要求不符约定，因此恒展公司拒绝磋商是有合同依据的。本案审理过程中，一、刘春华与恒展公司均确认《江山时代花园认购书》中手写“注：首付尾款延期至2019年5月10日之前给齐并签订商品房买卖合同”的内容是双方协商之后由被告的工作人员写上去的。刘春华称：在签订认购书当天，恒展公司的销售人员私下收取刘春华25000元，承诺能够帮刘春华申请优惠5万元房款，但刘春华交款后并无实质进展;同时销售人员还说让刘春华再向恒展公司支付折扣费7万元，可以抵扣20万元房款，刘春华被销售人员所述的优惠吸引，支付7万元，恒展公司出具了“电商费”的收据给原告但并未加盖任何公章；刘春华基于上述情况多次要求恒展公司作出解释，在恒展公司出面下，销售人员于2019年3月23日向刘春华退还了25000元，但未退还折扣费7万元；协商无果后，刘春华于2019年4月3日向广州市增城区住房和城乡建设局进行信访，上述部门介入后，恒展公司在2019年4月13日联系刘春华前往销售中心，称在认购书增加新签约时间条款以及退还7万元，因刘春华确实有意购买涉案房屋并希望尽快拿回7万元，遂同意了恒展公司的要求，配合恒展公司在认购书中添加了“注：首付尾款延期至2019年5月10日之前给齐并签订商品房买卖合同”的内容，之后恒展公司在2019年4月15日向刘春华退还了70000元。恒展公司称：刘春华主张的25000元是其与销售人员经过私下协商，向销售人员支付用于申请优惠的款项，刘春华是在恒展公司完全不知情的情况下支付了25000元给销售人员，与恒展公司无关，恒展公司也没有收取过该笔款项；关于7万元抵扣费，刘春华与恒展公司均对7万元抵扣20万元房价的情况清楚知悉，这也是双方自愿的前提下支付与收取的，恒展公司与刘春华计算房价时也扣除了20万元房款，当刘春华提出恒展公司退还该7万元的要求后，恒展公司已退还该款，房价款相应的也进行了调整，增加到原来未扣减的金额，由于房价出现了变更，双方另行签订认购书，并通过手写方式重新约定支付首付尾款和签订商品房买卖合同的时间是2019年5月10日；直到双方关于抵扣费的争议结束，刘春华从未对认购书的内容提出异议，也未对《商品房买卖合同》及补充协议的内容提出异议。二、刘春华陈述以下内容：1、在签订认购书交付定金给恒展公司时，恒展公司从未向刘春华出示认购书第三条第1款约定的商品房买卖合同及补充协议等相关文件，刘春华并不知道上述文件的内容，也不清楚认购书第三条的内容，当时只看到认购书中关于付款时间和付款金额的内容；刘春华在签订认购书后，也没有再详细查看认购书的内容，在收到退回的25000元时，已对恒展公司持有怀疑的态度，且当时刘春华加入了业主群才知道涉案房屋的楼盘存在大量的问题，直到在认购书中写明备注条款的那天，刘春华才认真查看了认购书的内容。2、刘春华在签订认购书时有要求销售人员出示商品房买卖合同范本，但销售人员回复，在刘春华支付完定金、首期款签订合同时才能看合同；刘春华支付完定金后加入了涉案物业的业主群，在业主群中看到有业主称涉案房屋的楼盘曾存在逾期交楼和装修问题引发大量业维权的情况后，刘春华遂在2019年4月20日亲自到恒展公司的销售中心，要求查看商品房买卖合同和补充协议后，才知道了合同的内容。3、认购书第三条第1款是格式条款，剥夺了刘春华平等磋商的权利，恒展公司也没有尽到提示和说明义务，该条款对刘春华不发生法律效力。三、恒展公司陈述以下内容：1、恒展公司承认有收到刘春华支付的10万元定金。2、恒展公司在签约现场入口非常明显的位置公示了商品房买卖合同及补充协议等文件。3、认购书的内容清晰，且认购书是A3大小的纸张，约定的条款只有五条，刘春华在签订认购书时理应进行阅读，恒展公司认为刘春华是进行仔细谨慎阅读后才签字的。4、认购书第三条的内容只是对事实的确认，与刘春华起诉状中关于恒展公司没有公示相关文件的陈述不相符，该条款既不存在减轻甲方义务，也不存在减损乙方权利和加重乙方义务的内容，不是格式条款。5、刘春华向恒展公司发出《律师函》第2页第4行的内容中陈述双方签订了不止一份的认购书，但原告在与恒展公司沟通过程中，从未对认购书的内容提出异议。四、刘春华与恒展公司均确认双方签署的《江山时代花园认购书》在恒展公司于2019年5月16日向刘春华发出解除认购书通知之日已解除。本院认为，刘春华与恒展公司签订的《江山时代花园认购书》是双方对交易涉案房屋有关事宜的初步确认，性质属于预约合同，故本案应为商品房预约合同纠纷。刘春华主张《江山时代花园认购书》第三条第1款是格式条款，对刘春华不发生法律效力。虽然《江山时代花园认购书》的文本是由恒展公司提供，但认购书中的主要内容是约定填写方式，且第三条第1款并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，故刘春华上述主张，于法无据，本院不予采纳。刘春华与恒展公司签订的《江山时代花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，当事人双方应依约履行。庭审中，刘春华与恒展公司均确认双方签署的《江山时代花园认购书》在2019年5月16日已解除，本院对该事实予以确认。刘春华主张其在签订认购书时不清楚认购书第三条约定的内容，并以恒展公司在签署认购书时没有出示商品房买卖合同及补充协议的合同范本，拒绝磋商商品房买卖合同以及补充协议的条款内容为由，主张恒展公司退还定金10万元。根据《江山时代花园认购书》第三条第1款约定的内容可知，刘春华在签订认购书之前，已详细阅读并充分理解《商品房买卖合同》及其补充协议，同意并接受上述文件中的全部条款，不存在任何异议。刘春华作为完全行为能力人，在签署认购书等购房合同时，应该尽到谨慎注意义务，并且应该充分认知其签署《江山时代花园认购书》后所产生的法律后果。但刘春华在签署认购书后，并在2019年4月13日另行与恒展公司协商变更了认购书第二条中关于支付首期房款以及商品房买卖合同签订网上备案的时间为2019年5月10日之后，并未在上述约定的时间内向恒展公司支付首期房款以及签订商品房买卖合同，按照《江山时代花园认购书》第三条第2款、第4款约定，刘春华的行为已构成违约，故恒展公司有权依据上述条款约定，行使合同权利，不予退还定金给刘春华。综上，刘春华主张恒展公司退还10万元、支付利息以及要求珠江公司承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，被告重庆珠江实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘春华的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由原告刘春华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二O一九年七月二十九日书记员周思珍