辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1037号上诉人（原审原告）：马文军,男,1973年5月24日出生,汉族,现住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人:李宏玲,黑山县法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：潘雅光,女,1957年8月9日出生,汉族,退休职工,现住辽宁省阜新市新邱区。委托诉讼代理人:梁亮,辽宁重阳律师事务所律师。原审第三人：张子强,男,1968年7月26日出生,满族,锦州大强房地产开发有限公司法定代表人,现羁押于辽西新入监监狱。原审第三人：锦州大强房地产开发有限公司,住所地辽宁省黑山县中大西路17号。法定代表人：张子强,该公司总经理。马文军因与潘雅光、原审第三人张子强、锦州大强房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服锦州市中级人民法院(2017)辽07民初41号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人马文军的委托诉讼代理人李宏玲，被上诉人潘雅光的委托诉讼代理人梁亮到庭参加诉讼，原审第三人张子强及锦州大强房地产开发有限公司没有到庭。本案现已审理终结。马文军上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并依法改判黑山县张子强开发楼门市东19户（房屋所有权证号35783）楼房归上诉人所有。2、要求被上诉人承担一切诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。本案的事实是：2005年上诉人的母亲刘亚芬从原审第三人张子强手中购买了位于黑山县张子强开发楼门市东19户（房屋所有权证号35783）楼房，当时上诉人的母亲刘亚芬支付给原审第三人张子强楼房款8万元。由于该楼房原审第三人张子强用于贷款，为此房照在银行抵押，未支付给上诉人的母亲，原审第三人张子强给上诉人的母亲出具了欠条，注明欠房照，凭此条可以取房照，另将原审第三人张子强的位于黑山镇八街泵站住宅楼南侧大强公司开发楼西一栋四单元房照号为35514的房照抵给上诉人的母亲。2006年6月黑山县张子强开发楼门市东19户的房照解除抵押后上诉人的母亲将该房照取回，欠条交回原审第三人张子强的子强学校工作人员。后上诉人的母亲将该楼房给了上诉人【该事实(2018)辽07执异107号执行裁定已经予以查明】，之后该楼房一直是上诉人经营管理。2010年至2012年原告将该楼房租给证人赵某使用，该事实上诉人有租赁协议及证人赵某等的证言可以证明。上诉人提供的租房协议书是在上诉人起诉之前就已经存在的，同时实际租房人也对此事实予以佐证，另外上诉人提供了房屋的原始房照，2018年上诉人提出执行异议申请时原审第三人张子强已经被羁押，无法向上诉人提供房照，为此上诉人主张已经于2005年购买了争议的楼房的事实是客观真实的，上诉人的证据已经形成了完整的证据链；而且在上诉人与原审第三人张子强不能沟通的情况下原审第三人所陈述的事实与上诉人所陈述的事实能够相互印证；同时该事实(2018)辽07执异107号执行裁定已经予以认定，所以更加确定了该事实的客观真是性。一审法院以未签订书面的买卖合同，未能提交房屋入住手续、物业缴费收据等否定上诉人购买了房屋是错误的，因为上诉人购买的楼房建于2005年之前，上诉人购买时原审未提供入住手续，同时该楼房不是小区，没有物业管理单位，由于所处位置不好不能用于经营，为此在近两年一直未使用，为此一审法院要求的以上证据上诉人属于提供不能，但是不能以此来否定上诉人购买案争楼房的真实性。二、一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。1、争议的房屋2006年上诉人的母亲已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续上诉人没有过错，原审第三人张子强已经明确承认由于忙一直未能协助上诉人办理过户手续。为此根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释【2004】15号)第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第二部分即第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结。因为本案中上诉人母亲已经支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续，上诉人的母亲及上诉人没有过错。为此人民法院不得查封。2、一审法院按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。的规定以上诉人未能提供有效的书面买卖合同来认定上诉人的主张不成立是错误的。上诉人购买房屋的时间是2005年，为此应适用当时即《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释【2004】15号)第十七条的规定，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释【2004】15号)第十七条的规定，不应当对案争楼房进行查封，而不应适用2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因为我国法律的总原则是不溯及既往的。综上所述,上诉人对案争楼房享有合法权利,并且足以排除被上诉人对该财产的执行，上诉人的诉讼请求有法律和事实依据。潘雅光答辩称：一审判决正确，应予维持。马文军向一审法院提出诉讼请求:1、确认第三人张子强名下的位于黑山县张子强开发楼门市东19户楼房(房屋所有权证号35783)所有权归原告,停止对上述财产的执行并解除查封。2、要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由:一、本案争议的位于黑山县张子强开发楼门市东19户楼房(房屋所有权证号35783)已经归原告所有。2005年,原告母亲刘亚芬从第三人张子强手中购买了位于黑山县张子强开发楼门市东19户楼房(房屋所有权证号35783),当时原告母亲刘亚芬支付给第三人张子强楼房款8万元。由于第三人用该楼房贷款,因此房照在银行抵押,未交付给原告母亲。第三人给原告母亲出具了欠条注明欠房照,凭此条可以取房照,另将第三人的位于黑山镇八街泵站住宅楼南侧大强公司开发楼西一栋四单元房照号为35514的房照抵给原告的母亲。2006年6月,黑山县张子强开发楼门市东19户的房照解除抵押后原告母亲将该房照取回,欠条交回第三人张子强的子强学校工作人员。之后原告母亲将该楼房交付原告,该楼房一直由原告经营管理。2010年至2012年,原告将该楼房租给赵某使用,该事实原告有租赁协议可以证明。2012年锦州润达商业街开发建设时由于遮挡该楼房光线问题,所有业主上访,当时原告也参与了上访,该事实此楼的门市及住宅所有业主都可以证明。以上事实说明2005年争议房屋已经归原告母亲,之后原告母亲将房屋给了原告。2006年,原告母亲已经支付全部价款并实际占有,未办理过户登记手续原告没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押,冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封,扣押,冻结。本案中原告母亲已经支付全部价款并实际占有,对于未办理过户登记手续,原告母亲及原告没有过错。二、(2018)辽07执异107号执行裁定驳回原告的异议请求没有事实和法律依据。被告因与锦州大强房地产开发有限公司、第三人张子强民间借贷纠纷向锦州市中级人民法院提起诉讼,后依据该案已经发生法律效力的(2013)辽民二终字第001422号民事判决向锦州市中级人民法院申请强制执行,法院做出了准予查封的(2014)锦执一字第00002号执行载定,查封了案涉楼房。原告得知此情况后立即向锦州市中级人民法院出执行异议申请。原告向法院提供了房屋租赁合同等材料,而法院以原告的母亲与出卖人未签订合法有效的书面合同为由驳回原告的异议申请。原告母亲购买和实际占有该楼房的时间先于被告提出查封申请的时间,被告申请查封之时,上述财产的所有权已合法归原告母亲所有,后归原告所有,因此被告无权申请查封。原告提出的异议请求是有事实和法律依据的,(2018)辽07执异107号执行裁定驳回原告的执行异议申请是错误的。本案的事实发生在2005年,为此应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押,冻结财产的规定》(法释[2004]5号)第十七条,而(2018)辽07执异107号执行裁定适用2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是错误的。综上所述,原告对上述财产享有合法权利,并且足以排除被告对该财产的执行,故向法院提起诉讼,请求法院查明案件事实,作出公正判决。潘雅光辩称,执行异议裁定书认定事实清楚,适用法律正确。依原告的陈述,房屋购买人是原告母亲刘亚芬,原告无权起诉。房屋现登记在张子强名下,按照物权法的规定是张子强名下物权。原告陈述的法律适用与法律规定适用法理不符,应当适用新法。第三人张子强、锦州大强房地产开发有限公司辩称,我并不欠潘雅光钱,生效的判决错误,我正在申诉中。房子应该是马文军母亲刘亚芬的。一审法院查明:2013年6月20日,锦州市中级法院作出(2012)锦民一初字第00092号民事判决,判决如下:一、被告锦州大强房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告潘雅光本金871万元及利息(2010年8月12日到2011年8月11日本金1000万元的利息,按照银行同期同类贷款利率的四倍计算,2011年8月22日到2012年11月28日本金871万元的利息按照6.65%利率计算);二、被告张子强对本判决第一项本金及利息承担连带给付责任;三,驳回原告潘雅光的其他诉讼请求。宣判后,张子强、锦州大强房地产开发有限公司向辽宁省高级人民法院提出上诉。2013年11月25日,辽宁省高级人民法院作出(2013)辽民二终字第00142号民事判决,判决如下:驳回上诉,维持原判。上述判决发生法律效力,潘雅光向锦州市中级法院申请强制执行。2015年4月2日,锦州市中级法院作出(2014)锦执一字第00002号执行裁定,查封被执行人张子强所有的黑山县张子强开发楼7户楼房,其中包括本案争议的张子强开发楼门市东19户(房屋所有权证号35783)。此后,原告马文军向锦州市中级法院提出书面异议。2018年4月27日,锦州市中级法院作出(2018)辽07执异107号执行裁定书,裁定驳回马文军的异议请求。争议房屋现登记在张子强名下。一审法院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,原告马文军主张2005年第三人张子强已经将争议房屋卖与原告母亲刘亚芬,但原告未能提供有效的书面买卖合同。原告马文军主张自2005年起,争议房屋一直由原告占有使用,并提交了《房屋租赁协议书》及证人证言,被告潘雅光对原告提交的《房屋租赁协议书》及证人证言不予认可。证人刘亚芬为原告母亲，与本案有直接利害关系,其证言不应采信。除《房屋租赁协议书》和其他证人证言外,原告未能提供房屋入住手续、物业缴费收据等有效的证据证明占有使用情况。并且仅有的《房屋租赁协议书》和其他证人证言未能构成完整的证据链条,不足以证明原告马文军占有使用争议房屋的事实。故对原告主张的已经占有使用争议房屋的事实,一审法院不予认定。原告主张2005年已经将购房款足额给付第三人张子强,第三人张子强亦认可收到该笔购房款,但除双方的陈述外,原告未能提供其他充分的、有效的且能够排除合理性怀疑的证据证明付款事实,故对付款事实无法认定。原告马文军主张自2006年起一直持有争议房屋的产权证照,能够证明对房屋享有权利。但直至争议房屋被人民法院查封,原告仍未办理产权变更登记。对此原告解释为第三人张子强不在本地,故未办理产权变更登记。原告持有争议房屋产权证照期间,设置在争议房屋上的抵押权已经解除,自抵押权解除起至争议房屋被查封止近十年之久,购房人不办理产权变更登记明显有悖常理,卖房人张子强不在本地的解释也难以令人信服。综合上述事实,原告马文军对争议房屋不享有足以能够排除执行的权利,依据上述规定,对原告的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院判决:驳回原告马文军的诉讼请求。案件受理费100元,由原告马文军负担。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，马文军虽主张2005年张子强就将争议房屋卖给其母刘亚芬，其母也交纳了购房款，但其未能提供有效的书面买卖合同，也没有提供交纳购房款的有效证据，同时，也没有提供入住手续、物业缴费收据等有效的能够证明已占有争议房屋的证据。《房屋租赁协议书》和其他证人证言未能构成完整的证据链条。在没有其他合理解释的情况下，马文军在长达10年的时间里没有办理产权变更手续，有悖常理。因此，马文军的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，其上诉请求，不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,800元，由马文军负担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  郭玉兰审判员  唐云涛二〇一九年七月二十九日书记员  李丹妮