安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0521民初113号 原告（反诉被告）：吴显保，男，1962年7月5日出生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：陶学龙，当涂县石桥镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：裴永志，男，1975年11月15日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周凯，安徽景旺律师事务所律师。 原告吴显保与被告裴永志租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告裴永志提起反诉，本院依法合并审理，并于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴显保及其委托诉讼代理人陶学龙、被告（反诉原告）裴永志及其委托诉讼代理人余鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴显保向本院提出诉讼请求：1、解除原告吴显保与被告裴永志于2017年12月8日签订的《厂房租赁合同》；2、被告裴永志立即给付应付租金10万元，并自2018年6月1日起按年利率6%支付利息至判决确定的给付之日止，且归还垫付的电费5196.94元，两项合计105196.94元；3、被告裴永志立即支付违约金（赔偿损失）149998元；4、被告裴永志承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月8日，吴显保与裴永志签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁期限为10年（自2018年1月1日起至2028年1月1日止），年租金为20万元（已付10万元，定于2018年5月31日前支付的10万元至今未付）。合同签订后，裴永志即进场组织生产经营事宜。2018年5月31日后，吴显保依据合同约定多次催要10万元租金，裴永志一直找各种理由未付。因吴显保长期在江苏省常熟市做生意，直至7月份回石桥时才知道裴永志已偷偷地搬离租赁的厂房。之后，吴显保经常电话联系裴永志未果，裴永志经营期间的电费5196.94元，吴显保只得垫付。综上，《厂房租赁合同》因裴永志违约已无法实际履行，应当依法解除。裴永志不仅应立即给付吴显保租金10万元及相应利息、垫付的电费5196.94元，还要按合同约定支付违约金（赔偿损失）149998元。为切实维护自身的合法权益，特具状贵院，请求依法判如诉请。 吴显保针对其诉称事实，向本院递交证据如下： 一、原告身份证复印件一份，证明吴显保的诉讼主体资格； 二、《个人合伙协议书》、《投资办厂协议书》、《退伙（散伙）协议书》各一份，证明案涉的租赁物权属系吴显保所有； 三、《厂房租赁合同》一份，证明双方的租赁关系及违约责任； 四、2017年12月1日至2018年8月1日电费发票八张,证明吴显保垫付的电费金额。 五、《房地产及设备租赁协议书》一份，证明吴显保为降低损失，于2019年4月将部分厂房出租给了案外人朱太兵。 裴永志辩称：一、吴显保的陈述与实际不符，裴永志已口头告知吴显保不再租赁。二、裴永志承租厂房是为了开办公司，而吴显保拒不履行租赁合同约定的义务，提供相关材料，配合办理营业执照，导致裴永志无法生产经营，损失惨重，故本案违约方是吴显保。三、吴显保主张的10万元租金系2018年下半年的租金，而此时裴永志已不再租赁原告吴显保厂房，故不应当支付10万元租金。四、如上所述本案的违约方系原告吴显保，应该由原告吴显保向裴永志支付违约金。五、吴显保对电费5196.94元应举证发生于哪个期间，才能确定是否由裴永志承担。综上，请求驳回对裴永志的诉请。 裴永志对吴显保提交的证据发表质证意见如下：证据一没有异议。证据二的真实性无异议，但是无法证明原告对租赁物享有所有权。证据三的“三性”无异议，但不能达到原告证明目的，《厂房租赁合同》中有两处约定了违约金，我方认为只能择一主张，而不能相加。证据四的“三性”没有异议，但不能达到吴显保的证明目的，该八张发票的金额与吴显保起诉主张的电费金额不符。证据五的真实性由法院核实。 裴永志向本院提出如下反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《厂房租赁合同》已于2018年5月31日解除；2、反诉被告吴显保向反诉原告裴永志支付违约金10万元；3、反诉被告向反诉原告赔偿损失100万元；4、反诉被告退还反诉原告保证金2万元；5、本诉、反诉的诉讼费用由吴显保承担。事实与理由：2017年12月8日，反诉原告裴永志与反诉被告吴显保签订《厂房租赁合同》，约定裴永志承租吴显保的厂房，年租金为20万元，吴显保承诺帮助裴永志办理营业执照，违约金为10万元。但截至今日，吴显保仍未能帮助裴永志办理营业执照，给裴永志造成了重大的损失。为维护合法权益，裴永志特诉至贵院，请求支持反诉请求。 诉讼过程中，反诉原告裴永志将第3项诉讼请求变更为：反诉被告吴显保赔偿反诉原告损失70万元（三条流水线从上海到租赁地，又从租赁地到铜陵市的运输费10万元；三条流水线的机器组装费10万元；搬运费5万元；场地装修费10万元；线路铺设费5万元；20个工人工资10万元；工程违约损失5万元；停工委托他人加工损失20万元）。 裴永志为支持自己的主张，向本院提交证据如下： 一、马鞍山宏宝来服饰有限公司企业信用信息公示报告，证明：1.宏宝来公司的注册地址为本案租赁物；2.吴显保已将本案租赁物租赁给宏宝来公司；3.吴显保协助宏宝来办理了营业执照。 二、铜陵冉彤悦石材有限公司企业信用信息公示报告、《证明》，证明：1.2018年9月17日前，裴永志已经搬离本案租赁物；2.因吴显保未能协助裴永志办理营业执照，裴永志将人员、设备搬迁至铜陵市开办铜陵冉彤悦石材有限公司. 三、录音一份及录音文字版打印件，证明：1.2018年5月24日，裴永志打电话给吴显保并录音；2.吴显保拒绝履行帮助裴永志办理营业执照的合同义务； 四、上海鑫玥装饰材料有限公司企业信用信息公示报告、《证明》，证明：1.裴永志一直从事大理石制造、加工、销售等相关业务；2.因吴显保违约，裴永志未能在当涂县办理营业执照；3.吴显保违约，给裴永志造成重大损失。 吴显保针对反诉部分答辩称：截止目前，双方的租赁合同并未解除，违约责任在于反诉原告裴永志，因此裴永志无权向吴显保主张70万元损失。按照双方签订的厂房租赁合同，2万元保证金也不应返还。综上，应驳回裴永志的所有反诉请求。 吴显保对裴永志提交的证据发表质证意见如下：证据一的真实性无异议，但是达不到裴永志的证明目的，因为裴永志私自搬离案涉租赁物，吴显保为了降低损失才于2019年4月与马鞍山宏宝来公司投资人朱太兵联系好承租事宜。而朱太兵租赁的仅是部分厂房，大部分厂房还是闲置的。该证据也恰好证明了案涉租赁物没有瑕疵，并非像裴永志陈述的办不了营业执照，而是裴永志不愿意办理营业执照，所以违约方是裴永志。对证据二中的公示报告真实性无异议，但与本案没有关联性；对该组证据中的《证明》“三性”均有异议。对证据三的真实性无异议，但是达不到裴永志的证明目的，从该份录音无法看出吴显保拒绝配合裴永志办理营业执照。对证据四中的公示报告真实性无异议，但与本案没有关联性，达不到裴永志的证明目的，对该组证据中《证明》的“三性”均有异议。 经庭审举证、质证，本院对证据认证如下：裴永志对吴显保在本诉中提交的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性没有异议，均予以认定。在2019年4月将案涉厂房部分租赁给案外人朱太兵经营系吴显保在庭审中自认的事实，故对证据五即吴显保与朱太兵于2019年3月20日签订的《房地产及设备租赁协议书》予以认定。 对裴永志在反诉中提交的证据一、证据三、以及铜陵冉彤悦石材有限公司企业信用信息公示报告、上海鑫玥装饰材料有限公司企业信用信息公示报告，吴显保对真实性没有异议，予以认定。对于铜陵冉彤悦石材有限公司以及上海鑫玥装饰材料有限公司出具的证明，在无其他证据佐证的情况下，仅凭裴永志实际控制的公司所出具的证明并不能达到裴永志的证明目的，对此不予认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月8日，出租方吴显保（甲方）与承租方裴永志（乙方）就厂房出租给裴永志使用的有关事宜达成协议，并签订《厂房租赁合同》一份，约定：厂房租赁自2018年1月1日起至2028年1月1日止，租赁期10年；该厂房租赁月租金为16666元，年租金20万元，第一年房租首付10万元、2018年5月31日前支付10万元，第二年起租金一年一付，每年租金于11月30日前支付；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金2万元；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金；可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。在该合同的空白处，双方另备注“如有一方违约，赔偿对方10万元整”。合同签订后，裴永志支付了首期租金10万元及保证金2万元，吴显保按约向裴永志交付了租赁厂房，但裴永志未按约于2018年5月31日前支付10万元租金，后于2018年6月左右搬离所租赁的厂房。现吴显保认为裴永志未按约交纳租金，已构成违约。裴永志则认为，案涉租赁合同已于2018年5月31日解除，吴显保未帮助其办营业执照，应赔偿损失。双方协商未果，以致成诉。 本院认为，吴显保与裴永志签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。 《厂房租赁合同》签订后，吴显保按约将厂房交付裴永志使用，履行了合同的主要义务，裴永志未按约于2018年5月31日前向吴显保支付2018年下半年的租金10万元已构成违约，对吴显保要求裴永志支付10万元租金，并自逾期之日即2018年6月1日起按年利率6%支付逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。 吴显保与裴永志共同在《厂房租赁合同》的空白处手书添加“如有一方违约，赔偿对方10万元整”，应视为双方对该合同第八条第1项约定的“违约方赔偿三个月租金”进行了变更，二者不能累加计算，故对吴显保要求裴永志给付违约金（赔偿损失）149998元的诉讼请求，本院不予支持。裴永志未按约给付租金的行为已构成了违约，应承担相应的违约责任。裴永志抗辩称吴显保主张的违约金与租金系重复计算，对违约金不应支持的意见，不予采信。但违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，以补偿性为主，即违约金应当以实际损失为基础。本案中吴显保未就其实际损失进行举证，其损失主要应为厂房租金损失，鉴于吴显保已从2019年4月1日起将案涉厂房租赁给他人经营，本院对吴显保主张的违约金按三个月的租金49998元（16666元/月×3个月）予以支持。 《厂房租赁合同》另约定，“租赁期间，乙方（裴永志）应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方（吴显保）有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”。因裴永志未按约于2018年5月31日前支付租金，吴显保在2018年6月30日已具有单方解除合同的权利，且裴永志搬离租赁厂房的行为也表示其不会再继续履行合同，故吴显保要求解除其与裴永志在2017年12月8日签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故案涉《厂房租赁合同》应自2019年1月16日裴永志收到本院送达的吴显保诉请解除合同的民事起诉状时解除。 吴显保诉请要求裴永志偿还其垫付的租赁期间的电费5196.94元，并为此提交当涂县供电公司2017年12月至2018年7月电费发票八张。根据上述电费发票计算，裴永志租赁期间即2018年1月至2018年7月产生的电费合计为6073.75元。合同约定租赁期间的电费由裴永志承担，根据吴显保的诉请，裴永志应将5196.94元电费给付吴显保。 裴永志称其已于2018年6月口头通知吴显保解除合同，但吴显保对此不予认可，裴永志亦未能举证证实，且在裴永志并不具有法定或约定合同解除权的情况下，即使其通知吴显保解除合同也不当然发生合同解除的效力，故对裴永志主张合同于2018年5月31日解除的反诉请求，本院不予支持。 《厂房租赁合同》仅约定如承租方未经同意擅自转租，则2万元租赁保证金不再退还，故本案中吴显保称该2万元保证金不应返还的意见，没有合同依据。对裴永志要求吴显保返还2万元租赁保证金的反诉请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。案涉《厂房租赁合同》仅约定“可由甲方（吴显保）代为办理营业执照等有关手续”，并未约定裴永志投资企业的营业执照应由吴显保代为办理，也未约定如吴显保没有代为办理营业执照构成违约需要承担违约责任。此外，仅凭裴永志提交的其与吴显保通话录音也不能证实吴显保拒绝配合裴永志办理营业执照，故对裴永志称吴显保承诺帮助办理营业执照，但却拒不履行合同约定的义务，导致其无法生产经营，合同违约方应是吴显保的意见，不予采信。因裴永志的其他反诉请求均基于其认为吴显保的行为构成违约，但裴永志提供的证据并不足以证明吴显保存在违约行为或应承担违约责任，故对于裴永志的其他反诉请求均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本诉原告吴显保与本诉被告裴永志签订的《厂房租赁合同》于2019年1月16日解除； 二、本诉被告裴永志于本判决生效后十日内向本诉原告吴显保支付租金10万元，并自2018年6月1日起按年利率6%支付逾期付款利息至判决确定的给付之日止； 三、本诉被告裴永志于本判决生效后十日内向本诉原告吴显保支付电费5196.94元； 四、本诉被告裴永志于本判决生效后十日内向本诉原告吴显保支付违约金49998元； 五、反诉被告吴显保于本判决生效后十日内向反诉原告裴永志返还租赁保证金2万元； 六、驳回反诉原告裴永志的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2564元，由本诉被告裴永志负担1702元，本诉原告吴显保负担862元；反诉案件受理费6000元，由反诉被告吴显保负担150元，反诉原告裴永志负担5850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 周 健 二〇一九年七月二十三日 书记员 耿洪玲