文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初20266号原告：文周怡，男,1986年8月29日出生，汉族,住重庆市南岸区。委托代理人:袁成（一般代理），重庆渝敏律师事务所律师。委托代理人:邓茹月（特别授权），重庆渝敏律师事务所律师。被告：王晓燕，女，1963年8月11日出生，汉族,住重庆市渝中区。委托代理人：任涛（特别授权），重庆广贤律师事务所律师。委托代理人：罗倩（特别授权），重庆广贤律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区腾龙大道五分公司，住所地重庆市南岸区涂山所腾龙大道21号附12号，统一社会信用代码91500108MA5UJ08B8J。法定代表人：周燕，经理。委托代理人：谭小玲（特别授权），女，1994年6月7日出生，土家族，住重庆市云阳县。原告文周怡与被告王晓燕、第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区腾龙大道五分公司（以下简称到家了五分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文周怡及其委托代理人邓茹月，被告王晓燕的委托代理人罗倩，第三人到家了公司的委托代理人谭小玲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告文周怡诉称，原、被告在第三人的居间下，于2017年12月5日签订《房屋买卖合同》和《居间服务合同》，约定由原告购买被告名下的位于重庆市南岸区高山流水X区X-X-X-X号房屋，由第三人提供居间服务，房屋总价为1075000元，约定签订合同当天交付定金15000元，办理权属转移登记申请并取得回执当日支付首付款230000元，剩余房款由原告向银行按揭贷款方式支付。并约定，逾期办理贷款申请或者权属登记申请的，违约方应每日按房屋总价的千分之五支付违约金。合同签订后，原告当日支付了15000元定金。后，原告要求被告配合办理银行按揭贷款手续时，被告却以房屋产权有其女儿2%的份额，其女儿不同意卖房为由拒绝履行房屋买卖合同，经第三人书面催告，被告仍拒绝履行合同，故原告起诉来院，请求判令：1、解除原、被告于2017年12月5日签订的房屋买卖合同；2、被告退还原告定金15000元；3、被告按照房屋总价款的20%支付违约金215000元；4、被告支付原告已支付的中介费4000元，剩余的4000元中介费由被告直接向第三人支付；5、案件受理费由被告承担。被告王晓燕答辩，本案涉案房屋的产权人为王晓燕和胡非，胡非占有2%的产权，而胡非对卖房事宜不知情，签订时该合同属于效力待定，胡非在事后不同意也不追认，该合同应归于无效。对于无效合同不存在解除的问题。被告同意卖房但胡非不同意，本案合同根本无法履行，在签订合同之前被告就已经告知原告及第三人，胡非未授权被告卖房，因此被告不存在任何违约行为，不应当赔偿任何的违约金，第三人在本案中存在重大过错，不应当收取任何的中介费用，现同意退还原告支付的购房定金15000元，鉴于原告要求解除合同，被告也同意解除合同，但被告同意解除的原因并非被告存在过错，被告认为是原告及第三人存在过错，存在违约责任，且涉案合同已事实上无法履行，故被告亦同意解除合同，请求驳回原告其他诉讼请求。另若法院支持原告主张的违约金，被告也认为违约金过高，应当予以调低。第三人到家了五分公司陈述，第三人促成原、被告签订涉案房屋的买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定。在签订合同时被告告知其女儿胡非同意出售房屋，签订合同后补相关手续。后第三人联系被告，被告却告知其女儿不同意出售房屋，至此原告的按揭审批也未进行，合同未履行完毕系被告导致的。经审理查明，2017年12月5日,原告文周怡（购房方、乙方）与被告王晓燕（售房方、甲方）在第三人到家了五分公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于重庆市南岸区高山流水X区X-X-X-X号房屋，总成交价为1075000元，乙方于合同签订当日支付定金15000元给甲方，首付款230000元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付给甲方。第七条对房屋贷款、权属转移及抵押登记进行了约定，甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续，乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。合同第十条约定，甲方系该房屋的合法产权人，且取得共有人同意，拥有完全的处分权，因甲方原告造成该房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。合同第十一条对违约责任进行了约定：（三）逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照合同约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。第十三条争议解决方式约定，本合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。第十四条约定本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体对合同中未约定、约定不明确或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订了《居间服务合同》及《交易服务合同》，其中《居间服务合同》约定，基于丙方提供的居间服务合同，乙方应于签订合同当日向丙方支付居间服务费10750元。合同对三方的权利义务及违约责任亦进行了约定，其中违约责任约定买卖双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，经纪方有权按本合同约定收取居间服务费、如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿居间服务费。合同签订后，原告按约向被告支付了购房定金15000元，向第三人支付了中介服务费4000元。庭审中，被告举示了其与第三人员工的微信聊天记录，显示在合同签订后即2017年12月6日，被告在向第三人了解因胡非在国外，如何办理委托公证事宜。庭审中，原告文周怡认可在签订合同时，知晓涉案房屋为王晓燕和胡非共有，且王晓燕未出示胡非的授权委托书，但王晓燕表示其女儿胡非是同意出售房屋的，并向第三人了解委托公证事项。在合同签订后，被告王晓燕称其女儿不同意卖房，导致涉案合同无法办理按揭贷款手续，合同未能继续履行。被告王晓燕称在签订合同时就已告知原告及第三人，房屋的共有人胡非不知情，事后胡非既不同意也不追认，所以合同未能继续履行。第三人到家了五分公司陈述，在签订合同时被告告知其女儿胡非同意出售房屋，签订合同后补相关手续。合同签订后，第三人员工通知被告配合办理按揭审批手续，并补齐胡非的委托手续，但被告却告知其女儿不同意出售房屋也未配合办理涉案房屋的相关手续，导致合同无法继续履行。现涉案房屋登记在王晓燕与胡非名下，其中，王晓燕占有98%的份额，胡非占有2%的份额。以上事实有原、被告举示交易各方及房屋留存信息表、房屋买卖合同、居间服务合同，原告举示的房屋登记信息查询证明、第三人出具的收据及被告举示的交易服务合同、房屋产权证、户口本、微信记录及三方当事人庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，涉案房屋虽登记在被告王晓燕及案外人胡非名下，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此被告王晓燕作为出售方与原告文周怡作为买售方签订的《房屋买卖合同》合法有效，对合同双方具有约束力，双方合同明确约定，被告系该房屋的合法产权人，且取得共有人同意，拥有完全的处分权，因被告原因造成该房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由被告承担违约责任。合同签订后，被告王晓燕以共有人胡非不同意出售房屋为由，合同已无法履行，应当按约承担违约责任。现原告要求解除双方签订的前述《房屋买卖合同》，并退还已支付的定金，被告亦当庭表示同意，本院予以认可。对于违约责任的承担，依据双方合同，现涉案合同因被告原因已根本不能履行，应当承担房屋成交价的20%即215000元的违约金，但鉴于在签订涉案合同过程中，原告明知涉案房屋为被告及案外人共有，且未出具相应的授权委托书的情况下，仍选择与被告签订合同，具有一定的过错，亦应当承当相应的过错责任，因此，本院酌情对该违约金调整为120000元。对于原告的赔偿居间服务费4000元的诉讼请求，鉴于前述违约金已足以补偿原告的该损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。据此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告文周怡与被告王晓燕于2017年12月5日签订的关于位于重庆市南岸区高山流水X区X-X-X-X号房屋的《房屋买卖合同》；二、被告王晓燕于本判决书生效之日起五日内返还原告文周怡支付的购房定金15000元；三、被告王晓燕于本判决书生效之日起五日内支付原告文周怡违约金120000元；四、驳回原告文周怡其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取1075元，由被告王晓燕承担（原告已垫付，被告支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  何 流人民陪审员  陈作秀人民陪审员  熊鸿猷二〇一九年七月二十六日法官 助理  羊芳程书 记 员  庞 丹