襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0606民初6235号原告：湖北玲珑假日酒店管理有限公司，住所地：襄阳市樊城区长征东路玲珑国际。法定代表人：蒋铁楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚飞、余阳州，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被告：李永红，女，1974年8月27日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被告：襄阳向日葵酒店管理有限公司，住所地：襄阳市樊城区长征路173号玲珑国际小区。法定代表人：陈小炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：王占武，湖北胜和律师事务所律师。原告湖北玲珑假日酒店管理有限公司（以下简称玲珑假日公司）与被告李永红、襄阳向日葵酒店管理有限公司（以下简称向日葵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告玲珑假日公司的委托诉讼代理人姚飞，被告李永红及被告向日葵公司的委托诉讼代理人王占武，到庭参加诉讼。在诉讼过程中，被告向日葵公司提起反诉，因其未在规定的时间内交纳反诉费，按自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告玲珑假日公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《酒店经营权转让合同》；2.判令二被告按合同约定的标准向原告支付其实际经营酒店期间未付的经营管理费、房屋租赁费、房租税费等应由被告承担的费用4209685元；3.判令二被告支付违约金100万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月12日，原告与二被告签订《酒店经营权转让合同》，约定原告将其经营的玲珑假日酒店转租给二被告经营，期限自2014年3月1日至2019年3月1日，由被告李永红向原告支付经营管理费，并由被告承担房屋租赁费。合同签订后，原告将酒店交付给二被告经营，但二被告一直未按合同约定向原告交付经营管理费，房屋租赁费也未付清。截止2018年7月31日，二被告欠房屋租赁费2409981元、经营管理费1640000元、房屋租金税费1289596元，合计5339577元，扣除80万元押金及应当由原告支出而被告垫付的一次性用品费、业主补贴、洗涤费、原告在被告处的消费未付款后，被告尚欠原告4209685元。依照合同约定，李永红应向原告支付相关费用和违约金，向日葵公司作为实际义务人和保证人，应承担保证责任。被告的违约行为致原告签订合同的目的落空，原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告李永红辩称，同意解除2014年2月12日签订的《酒店经营权转让合同》。李永红系显名代理罗朝辉、黄向东与原告签订的《酒店经营权转让合同》，且于2014年6月25日退出了酒店的实际经营，原告知情且同意。被告向日葵公司辩称，1、原告需证明其具有主体资格。2、原告起诉的被告主体错误，依据原告提供的证据，其合同义务相对人是李永红。原告与李永红履行合同，涉及向日葵公司，向日葵公司垫付了相关的房租、电力公司罚款、酒店经营投入，在原告与向日葵公司进行清算之前，不宜解除合同。按李永红的答辩意见，李永红无权就解除合同发表意见，也无权收取原告发出的解除通知。3、原告在履行合同中，存在违约行为，约定的保证金为80万元，合同签订后原告擅自增加至100万元；合同约定李永红承担欠供电部门的费用，但没约定李永红承担电力公司的罚款，无奈的情况下，向日葵公司垫付了相关罚款。按照原告与业主的合同，房屋租赁费应由原告向业主支付，然后再与李永红处理相关款项的支付问题，但原告拒不履行向业主支付房租费的义务，导致业主采取堵门形式强制性将向日葵公司经营的酒店歇业，给向日葵公司带来巨额经济损失，因此向日葵公司或者李永红基于不安抗辩权有权拒绝向原告支付相应的款项。4、原告的诉讼请求存在错误，若李永红向原告支付了房屋租赁费，就应由原告向李永红出具税务发票，由此产生的租赁费税应当由原告自行负担。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，位于襄阳××××区长征东路的玲珑国际综合楼由襄樊市润生房地产开发有限公司开发建设。2008年、2009年，玲珑假日公司分别与玲珑国际综合楼4－12层105户业主签订租赁合同，承租105户业主的房屋经营“玲珑假日酒店”。2014年2月12日，玲珑假日公司、李永红、向日葵公司三方签订《酒店经营权转让合同》，合同约定：玲珑假日公司将位于襄阳市××区××路××号暂停营业的酒店（玲珑假日酒店）整体转让给李永红经营，李永红以加盟速8酒店形式在原玲珑假日酒店开展经营业务，经营期限为5年，从2014年3月1日至2019年3月1日；李永红向玲珑假日公司交纳履约及物品押金80万元，经营期满后玲珑假日公司在五日内全额退还给李永红；李永红按玲珑假日公司与业主原签订合同每月（20日前）支付房屋租赁费至合同期履行结束；自2014年3月1日起至2016年3月1日，李永红除承担玲珑假日公司与原业主签订合同的每月房屋租赁费外，另每月月底再向玲珑假日公司支付20000元经营管理费，自2016年3月1日至合同期满每月交纳40000元经营管理费；由李永红全部承担玲珑假日公司在2014年3月1日之前所欠供电部门的所有费用，并彻底解决好与供电部门的一切用电上的问题，确保酒店今后正常经营和居住居民用电事宜；合同签订后，原宾馆所有使用房屋使用权在合同约定内归李永红，玲珑假日公司将酒店现有的设备、设施、物品等全部无偿交给李永红使用；经营期内，玲珑假日公司将所有证件无偿提供给李永红使用；李永红依约交付各项费用，李永红如果拖欠费用三个月以上，玲珑假日公司有权收回经营权，解除合同并追收所欠费用；经营期间，所有经营涉及到的税、费均由李永红负担；向日葵公司作为合同参与方，指导李永红科学管理经营酒店，确保酒店有良好的经营业绩和优良的社会影响，并作为李永红担保者确保玲珑假日公司利益不受损失；任何一方违约，向守约方支付三个月经营收入（解约前三个月均数）的违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，李永红向玲珑假日公司支付了80万元的押金，李永红、向日葵公司未向玲珑假日公司支付经营管理费。从2014年3月1日至2018年11月30日，向日葵公司向玲珑假日公司支付业主房屋租赁费5727321元、直接向业主支付房屋租赁费1367975元，合计7095296元；另向日葵公司为玲珑假日公司垫付业主补贴费12000元、一次性用品款46177元、洗涤费29000元及消费款等合计314892元。现玲珑假日公司以李永红、向日葵公司未向其交付经营管理费、未足额交付主业的房屋租赁费为由，提起诉讼，并诉请房屋租赁费和房屋占有使用费计算至2018年12月31日止。本院分别于2018年9月27日、2018年9月29日向向日葵公司、李永红送达了起诉讼状副本。另查明，玲珑假日公司与玲珑国际综合楼4－12层105户业主分别签订租赁合同，合同约定每月房屋租金合计177866元。本院认为，玲珑假日公司、李永红、向日葵公司于2014年2月12日签订的《酒店经营权转让合同》，是三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。李永红、向日葵公司未按合同约定向玲珑假日公司支付经营管理费、足额支付房屋租赁费，且玲珑假日公司提起诉讼后，李永红、向日葵公司仍未支付。故玲珑假日公司诉请解除三方于2014年2月12日签订的《酒店经营权转让合同》，符合法律规定，本院予以支持，但合同解除以向李永红、向日葵公司送达完起诉讼状副本时（即2018年9月29日）解除。李永红未按合同约定向玲珑假日公司支付经营管理费和房屋租赁费，存在违约，应向玲珑假日公司承担支付经营管理费、房屋租赁费及赔偿损失等违约责任。李永红从2014年3月1日起承租玲珑假日公司转让的酒店，李永红、向日葵公司未举证证明使用酒店的截止时间，故玲珑假日公司诉请2014年3月1日至2018年12月31日所欠的经营管理费、房屋租赁费和房屋占有使用费，符合合同约定和法律规定。三方签订的合同于2018年9月29日解除，则根据合同约定，从2014年3月1日至2018年9月29日的经营管理费为1718666.67元[20000元×24个月+40000元×(30+29/30）个月]。另合同于2018年9月29日解除，根据法律规定，李永红应向玲珑假日公司支付2018年9月29日之后，实际占有房屋期间的房屋占有使用费，房屋占有使用费标准应参照原合同房屋租赁费标准。则从2014年3月1日至2018年12月31日的房屋租赁费和房屋占有使用费为10316228元（177866元×58个月）。扣除向日葵公司已支付房屋租赁费、向日葵公司为玲珑假日公司垫付款及李永红支付的押金后，剩余房屋租赁费和房屋占有使用费为2106040元（10316228元－7095296元－314892元－800000元）。故玲珑假日公司诉请李永红按合同约定的标准向支付其实际经营酒店期间未付的经营管理费、房屋租赁费、房租税费等应由被告承担的费用4209685元，本院支持经营管理费1718666.67元，房屋租赁费和房屋占有使用费2106040元，合计3824706.67元，超出部分本院不予支持。关于违约金，虽然租赁合同中有约定，但约定不明，且原告方未举证证明被告解约前三个月的平均收入，故玲珑假日公司诉请李永红支付违约金100万元，本院酌情支持20万元，超出部分本院不予支持。《酒店经营权转让合同》约定，向日葵公司作为合同参与方，指导李永红管理经营酒店，并作为李永红担保者确保玲珑假日公司利益不受损失，且实际参与了李永红承租酒店的经营，应对李永红向玲珑假日公司所负债务承担连带保证责任，承担保证责任后，可再与李永红清算。向日葵公司辩称，为玲珑假日公司垫付了电力公司罚款等费用，可另行主张权利，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、湖北玲珑假日酒店管理有限公司、李永红、襄阳向日葵酒店管理有限公司2014年2月12日签订的《酒店经营权转让合同》于2018年9月29日解除；二、李永红于本判决生效之日起十日内，向湖北玲珑假日酒店管理有限公司支付经营管理费1718666.67元，房屋租赁费和房屋占有使用费2106040元；三、李永红于本判决生效之日起十日内，向湖北玲珑假日酒店管理有限公司支付违约金200000元；四、襄阳向日葵酒店管理有限公司对上述李永红向湖北玲珑假日酒店管理有限公司所负债务承担连带清偿责任；五、驳回湖北玲珑假日酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48268元，由湖北玲珑假日酒店管理有限公司负担10000元，李永红、襄阳向日葵酒店管理有限公司负担38268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  匡江山人民陪审员  柴辉凌人民陪审员  陈小玲二〇一九年七月十五日书 记 员  李蓝馨