广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初21215号原告：广州长建物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路6号四楼。法定代表人：刘保军，职务总经理。委托诉讼代理人：颜昌武（男）、张磊（男），该公司员工，联系地址。被告：李殿喜，男，1963年11月25日出生，汉族，身份证住址黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：唐小平、唐宁，广东启源律师事务所律师。原告广州长建物业管理有限公司与被告李殿喜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜昌武、张磊，被告的委托诉讼代理人唐宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付位于广州市越秀区永福路永福楼小区42号之四2402房的从2010年2月起至2019年4月止共计111个月的物业管理费合计76273.78元[自用水费5787.09元、自用电费39390.39元、管理费25689.2元（其中2010年2月到2011年3月每月每平方米1.60元；2011年4月到2019年4月每月每平方米1.95元，涉案房屋面积为121.25平方米）、电梯及公共梯灯的公摊及维修分摊费用4852.1元、垃圾费555元（每月5元）]；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（按照每日千分之一的标准计算，从2010年2月1日起至实际付清全部的物业管理费之日止）。事实和理由：被告系原告所管理服务的广州市越秀区永福路42号永福楼小区之四东塔2402房的业主，原告在接管永福楼小区物业时，按《物业管理条例》的相关规定与该小区的业主委员会签订物业管理服务合同，并约定按照1.95元/平方米向业主或使用人收取物业管理服务费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及设备维护进行了系列的物业管理服务工作，在原告提供物业管理服务之同时，被告从2010年2月起一直未向我司缴交物业管理服务费。经原告工作人员多次联系沟通并到辖区居委会协调未果，至今物业管理费也一直在拖欠。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，一、按照原告提交的证据，现有证据不能证明原告有向被告催收过物业管理费，原告的诉讼请求已过诉讼时效。根据《民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，原告在起诉前从未向被告催收过物业管理费或其他费用，因此，对于原告起诉之日起三年前的费用，即在2016年5月之前被告拖欠的费用，原告无权追索。二、被告并非无故拖欠物业管理费。首先，被告曾在2009年至2010年期间与原告当时的物管主任杨月莲合作建设小区停车场，但这次合作并未成功，反而令被告亏损了数万元，在此后的十年间，原告陆续更换了数名物管主任，但均没有向被告催收过物业管理费。其次，原告作为涉案小区的物业管理公司，对小区的管理不规范，小区内长期存在违章建筑，原告一直不作处理，原告在小区收取的广告费、停车费等收费情况，从来没有向业主公示，甚至连原告与小区业主委员会所签订的《物业服务合同》都从来没有公示过，导致被告至今一直未能得知《物业服务合同》到底是什么内容，正是由于原告对于业主的正当诉求经常不予理会、敷衍了事，因此小区内大多数业主对于原告的物业服务是极其不满意的，除被告外目前小区内也有大量的业主拒绝向原告支付物业管理费。三、原告主张的费用金额没有证据支撑，不知是如何计算得出。原告主张的水费、电费、管理费、公摊费、垃圾费等费用，应当举证证明相关费用的计算方式及收取的依据，而目前原告在庭前所提交的证据，无法证明其在《起诉书》中主张的金额是如何计算出来的。综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年1月1日，永福楼小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将永福楼小区委托乙方实行物业管理，期限自2007年1月1日至2009年12月31日，住宅高层管理服务费1.6元/月/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰交纳滞纳金等。2010年8月28日，永福楼小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将永福楼小区委托乙方实行物业管理，期限自2010年11月1日至2015年10月31日，住宅高层管理服务费1.6元/月/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的万分之三交纳滞纳金等。2016年5月20日，永福楼小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将永福楼小区委托乙方实行物业管理，期限自2016年6月1日至2016年12月31日，住宅电梯房管理服务费1.95元/月/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的万分之三交纳滞纳金等。2017年1月18日，永福楼小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：甲方将永福楼小区委托乙方实行物业管理，期限自2017年1月1日至2019年12月31日，住宅电梯房管理服务费1.95元/月/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的万分之三交纳滞纳金等。原被告一致确认被告为广州市越秀区永福路永福楼小区42号之四2402房的产权人，建筑面积为121.25平方米。原告未能举证证明在本案诉讼前曾向被告主张有关费用。本案诉讼过程中，原告提供了《永福楼东塔2402房2010年2月-2019年4月欠缴水、电管理费明细表》。被告对该证据表示：一、原告庭后提交的证据，无法证明原告在本案起诉前，有向被告催收过任何费用，根据《民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，因此，对于原告起诉之日起三年前的费用，即在2016年5月之前被告拖欠的费用，原告无权追索；二、该证据为原告自行制作，无发票或收据等其他证据佐证，无法证明原告有实际支出过相关费用，法院应不予采信。本院认为：永福楼小区业主委员会与原告自愿签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对永福楼小区全体业主均具有约束力。原告按照该合同对永福楼小区提供了物业管理服务，有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。被告作为该小区之四2402房的业主，应当根据合同约定的标准向原告缴纳物业服务费。关于自用水费、自用电费、电梯及公共梯灯的公摊及维修分摊费用、垃圾费的问题，首先，原告并未提供得到被告确认的自用水费、自用电费量的证据。其次，水、电费及垃圾费是由有关部门收取，而原告未能提供已代被告垫付了上述费用的证据，原告无权向被告收取上述费用。再次，原告并未提供电梯及公共梯灯的公摊及维修分摊费用的证据。综上分析，原告要求被告支付自用水费、自用电费、电梯及公共梯灯的公摊及维修分摊费用、垃圾费依据不足，本院不予支持。关于逾期支付物业服务费违约金的问题，被告逾期向原告支付物业服务费已构成违约，原告据此要求被告给付逾期支付物业服务费的违约金合法有理，本院予以支持。经审查，违约金按每日0.1%计算显属过高，本院不予采纳，根据公平合理原则，违约金的标准宜参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。因物业服务费是按每月计算，虽然上述《物业管理委托合同》没有约定交费时间，故按交易习惯应为每月交纳，违约金的起始时间应从下月的第一天起开始计算。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，本案诉讼时效起算点应从原告起诉之时即2019年5月21日倒推三年，又因上述《物业管理委托合同》没有约定交费时间，按交易习惯应为每月交纳，违约金的起始时间应从下月的第一天起开始计算，故2016年4月（含当月）以前的物业服务费已过诉讼时效，本院不予支持。被告应向原告支付自2016年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百把十八条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告李殿喜应于本判决生效之日起五日内，向原告广州长建物业管理有限公司支付广州市越秀区永福路永福楼小区42号之四2402房，自2016年5月1日起至2019年4月30日的物业服务费（每月按236.44元计算）；二、被告李殿喜应于本判决生效之日起五日内，向原告广州长建物业管理有限公司支付迟延给付物业服务费的违约金（以同期应付而未付的物业服务费为本金，从2016年6月1日起按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，违约金总额以未付的物业服务费总额为限）；三、驳回原告广州长建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1707元，由原告广州长建物业管理有限公司负担1632元，被告李殿喜负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  方致逸人民陪审员  黄慧琴二〇一九年十一月二十一日书 记 员  戴 鹏法庭记录黄金铭