云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初4415号原告：陈寿权，男，汉族，1986年5月21日出生，户籍地：贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托诉讼代理人：王李丽，系云南云典律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈洪兵，男，汉族，1971年5月15日出生，户籍地：云南省昆明市东川区，现住云南省昆明市盘龙区。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）住所：云南省昆明市西山区。法定代表人：李云波，系总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，系云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：崔美月，女，汉族，1990年9月13日出生，住云南省宣威市，系公司员工，特别授权代理。原告陈寿权诉被告陈洪兵、昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法组成合议庭于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告陈寿权及其委托诉讼代理人王李丽，被告陈洪兵，被告尊园公司的委托诉讼代理人倪炳超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告陈洪兵、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2017年12月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系；2、判令两被告立即连带返还原告购房定金20000元；3、判令被告陈洪兵按照合同约定立即向原告支付违约金213600元；4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年12月11日，原告经被告尊园公司介绍购买被告陈洪兵所有的位于昆明市盘龙区万宏路锦悦四季6栋706室房屋，后与两被告共同签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定成交价格1068000元，2017年12月31日前办理房屋权属转移登记等相关手续，签订合同时原告支付购房定金20000元，网签时支付首付款300000元，基于被告尊园公司提供的信息服务，原告同意支付佣金16900元，被告保证拥有物业完整所有权或处分权，有关产权纠纷、债务、税务、租赁等事宜，甲方应在签署本合同前妥善处理，否则应赔偿由此导致的原告的一切经济损失，买卖一方逾期履行义务超过10日或有根本性违约行为的，守约方有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。在两被告要求下，原告按照合同约定于合同签订当日支付20000元购房定金给被告尊园公司，并由被告尊园公司开具了收款专用收据。同日原告在被告尊园公司要求下，签写了佣金确认书一张，表示同意于过户当日支付被告尊园公司16900元的佣金。按照合同约定日期办理过户时，原告才得知该房屋还存在另外一名共有权人陈汐菱，陈汐菱不同意出卖房屋，拒绝配合办理过户手续，导致该房屋无法过户交易，合同无法继续履行。签订合同前后两被告一直隐瞒该房屋产权有纠纷不能办理产权过户的事实，在房价突飞猛涨的时节，导致原告错过了最佳购房时机，给原告造成了重大经济损失。之后原告要求被告陈洪兵按照合同进行赔偿并返还购房定金时，被告陈洪兵以不是自己原因造成的不能办理产权过户，其并没有收到20000元定金为由拒不承担违约责任。原告找到被告尊园公司时，其称自己不知道房屋产权有纠纷的情况，20000元定金已交给房东被告陈洪兵拒不承担违约责任。两被告互相推诿扯皮，对原告的要求均置之不理，两人甚至还因为中介费恶意诉讼打起了关子。原告认为两被告的行为严重违背了诚实信用原则，为维护自身合法权益，特起诉。被告陈洪兵答辩称：1、我被中介欺骗后签订的涉案合同，签订合同时我已告知中介房屋的实际情况以及我个人离婚、房屋共有人系未成年的情况，中介说可以办理过户，所以我才签的涉案合同。但是，后来到房管部门办理过户，房管部门要求未成年人的其他法定代理人必须到现场签字才能办理过户，因为我与前妻水火不容，她不可能到场签字，我孩子现在16岁，也不可能等他18岁再办理过户，所以涉案合同无法履行；2、中介是专业的中介机构，不应欺骗我签订涉案合同，其应告知我风险，是被告尊园公司过错导致不能办理过户，我不同意承担违约金；3、定金20000元由被告尊园公司收取，现在被告尊园公司手上，应由其退还给原告。被告尊园公司答辩称：1、定金在我方手上，法院判决退还给谁我方就退给谁；2、对于被告陈洪兵是否承担违约金我方不发表意见；3、诉讼费由法院依法裁判。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：房屋买卖暨居间合同，证明：1、原告与被告陈洪兵之间存在房屋买卖合同关系、定金合同关系；2、原告与被告尊园公司之间存在居间合同关系；3、合同就购买房屋的具体坐落位置、面积、购房款金额及支付方式、房屋交付及过户、定金、违约责任、中介居间费等均有明确规定，且经三方一致认可并签字盖章，系合法有效的三方合同；第二组证据：收款收据，证明原告因履行本案的购房合同支付了购房定金人民币20000元的事实；第三组证据：佣金确认书，证明原告因购买被告陈洪兵的房屋产生了16900元佣金的事实；第四组证据：不动产登记情况表、房屋户籍关系核查情况，证明被告陈洪兵所有的位于昆明市锦悦四季花园6幢7层706号房屋的不动产产权情况及房屋下有陈洪兵、陈盈菲二人；第五组证据：民事起诉状、（2018）云0103民初4930号民事判决书、（2018）云01民终8446号民事判决书，证明：1、房屋买卖暨居间合同合法有效；2、被告陈洪兵没有按照合同约定办理过户手续，房屋买卖合同最终不能履行的违约事实；3、涉案房屋存在共有权人陈汐菱，而两被告都没有就这一事实告知原告，联合欺诈原告钱财，给原告造成重大经济损失的违约事实；4、本案中两被告均存在重大违约行为，应对原告造成的经济损失承担连带赔偿责任。经质证，被告陈洪兵对原告提交的第一、四、五组证据无异议；第二组证据不予质证；第三组证据不认可，佣金尚未实际支付。被告尊园公司对原告提交的第一、二、四组证据认可；第三组证据与本案无关，不予质证；第五组证据三性认可，证明目的不认可。被告陈洪兵、尊园公司未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的第一、二、四组证据真实、合法、有效，本院予以采信；第三组证据中的佣金未实际支付，且与本案房屋买卖合同关系无关，本院不予评判；第五组证据具有真实性，证实签订合同时，中介方未告知原告房屋的权属，对合同未履行存在过错。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：被告陈洪兵与案外人洪柳原系夫妻关系，婚后共同生育女儿陈汐菱，陈洪兵与洪柳于2004年6月26日登记离婚，昆明市锦悦四季花园6幢7层706号房屋为被告陈洪兵及其女儿陈汐菱共同所有。2017年12月11日，原告陈寿权和被告陈洪兵、昆明尊园房地产经纪有限公司签订《房屋买卖暨居间合同》，约定原告购买位于昆明市锦悦四季花园6幢7层706室房屋，建筑面积为86.51平方米，成交价为1068000元，签订本合同时，原告支付购房定金人民币20000元，该款由原告支付给被告尊园公司，本合同生效后，前述款项即为定金。于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签）支付首付款人民币300000元，除定金和首付款之外的剩余房款由原告贷款支付给被告陈洪兵。原告和被告陈洪兵于2017年12月31日前办理该房屋权属转移登记手续。买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。签订合同当日，原告向被告尊园公司支付定金人民币20000元。签订合同后，原告和两被告按照合同约定欲办理过户时，房管部门要求涉案房屋的共有人陈汐菱的其他法定代理人到场签字确认，陈汐菱的其他法定代理人即被告陈洪兵的前妻不同意出售涉案房屋，不愿来现场签字，导致涉案合同无法履行。故原告诉至法院主张其诉请中的权利。另查明，尊园公司于2018年5月11日以陈洪兵为被告、陈寿权为第三人向本院起诉要求陈洪兵向其支付居间费用人民币16900元及违约金，本院于2018年7月26日作出（2018）云0103民初4930号民事判决，由陈洪兵向尊园公司支付居间费用2000元，后尊园公司不服一审判决提起上诉，昆明市中级人民法院于2019年2月14日作出终审判决，驳回上诉、维持原判，现该判决已生效。根据另案查明的事实：一、尊园公司认可陈洪兵已经提供了房屋权属证明，并知晓涉案房屋存在共有人，陈寿权否认尊园公司已经充分告知共有状况，而尊园公司又无证据证明其已履行了告知义务，买卖合同最终不能履行，尊园公司存在过错。二、尊园公司自认签订合同时其明知涉案房屋系陈洪兵与陈汐菱共有，作为专业房屋中介应当明知房屋交易的特殊程序而不告知，直接导致过户时因不能通知陈汐菱其他法定代理人到场确认而无法完成交易，其提供居间服务存在重大瑕疵，该瑕疵直接导致涉案合同未能实际履行。本院认为，综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：1、涉案《房屋买卖暨居间合同》是否真实、合法、有效，是否具备解除的条件？2、被告陈洪兵在履行合同过程中是否存在违约，是否需要向原告承担违约责任及金额、计算方式？被告尊园公司在履行合同过程中是否尽到如实提供信息的居间服务，是否存在过错，是否应当向原告退还定金人民币20000元？关于争议焦点一，本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋买卖暨居间合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，真实、合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。现原告提出解除合同，被告陈洪兵表示同意解除，故本院确认涉案合同的房屋买卖合同关系解除，合同解除后，被告尊园公司应当将其托管的定金人民币20000元退还原告。关于争议焦点二，本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据本案查明事实以及生效判决（2018）云0103民初4930号民事判决书确认的事实，被告陈洪兵在签订涉案合同前已将涉案房屋的权属情况及个人的情况告知了被告尊园公司，被告尊园公司告知其可以办理过户，其基于对尊园公司专业服务的信任才签订了涉案合同，同时尊园公司并未向原告告知房屋的权属情况，也未提供机会让原告和被告陈洪兵沟通交流涉案房屋的权属情况，最终因房屋存在未成年的共有权人导致无法过户，故对于合同不能履行，被告尊园公司存在过错，被告陈洪兵虽因被告尊园公司的原因造成违约，但应当向原告陈寿权承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告和被告陈洪兵、尊园公司于2017年12月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》明确约定违约金的计算标准为房屋成交价格的20%。被告陈洪兵当庭表示违约金过高，要求法院予以减少。本院认为，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。本院综合被告的违约情节以及原告的预期利益和损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为人民币60000元。该违约金由被告陈洪兵向原告支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告陈寿权和被告陈洪兵、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于2017年12月11日签订的《房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将其托管的定金人民币20000元退还原告陈寿权；三、被告陈洪兵于本判决生效之日起十日内向原告陈寿权支付违约金人民币60000元；四、驳回原告陈寿权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币5058元由原告陈寿权承担人民币3443元，被告陈洪兵承担人民币1315元，被告昆明尊园房地产经纪有限公司承担人民币300元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  魏琪娥人民陪审员  谢丽梅二〇一九年七月三十一日书 记 员  赵路娟