山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3024号上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台德方置业有限公司，住所地山东省招远市玲珑镇沟上村。法定代表人：徐文英，执行董事。委托诉讼代理人：王仁庆，山东王仁庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高玉敬，男，1986年10月31日出生，汉族，居民，住山东省招远市。委托诉讼代理人：高学兵（系高玉敬父亲），住山东省招远市。委托诉讼代理人：邓秉臣，招远市温泉法律服务所法律工作者。上诉人烟台德方置业有限公司（以下简称德方公司）因与被上诉人高玉敬确认合同效力纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2018）鲁0685民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。德方公司的委托诉讼代理人王仁庆，高玉敬的委托诉讼代理人高学兵、邓秉臣参加诉讼。本案现已审理终结。德方公司上诉请求：1、撤销山东省招远市人民法院（2018）鲁0685民初1982号民事判决第二项和第四项；2、依法改判驳回高玉敬要求返还定金20000元的诉请，并改判高玉敬赔偿德方公司经济损失18322元；3、一、二审诉讼费用均由高玉敬承担。事实和理由：1、一审判决以雅智红合房地产销售公司（以下简称销售公司）的两名证人与德方公司存在利害关系而不予采信属于事实认定错误。一审中销售公司的工作人员出庭证实“多次通知高玉敬前来办理贷款手续、在高玉敬告知德方公司其征信不良后，因高玉敬无法缴纳购房款而主动提出解除协议的事实。后因高玉敬父亲在办理退款手续的过程中不能提供高玉敬的授权而最终未办理退款。”一审法院便简单以销售公司与德方公司存在利害关系为由不予采信是错误的。虽然销售公司系德方公司的代理商，但双方仅是代理销售的正常合作关系，根本不存在所谓的利害关系，一审法院认定系主观臆断，并无事实依据。从某种意义上讲，所有民事案件的证人既然能出庭证明案件事实，都是案件的亲历者，但法院如均以证人与当事人之间存在利害关系为由而否认证据效力，则法律便失去规定证人证言作为法定证据种类之一的意义和必要了。故一审以证人与德方公司存在利害关系为由而否认证人效力没有法律上的依据。况且，本案中只有销售公司的工作人员能参与整个房屋交易的流程及实际情况，其他人根本无从知晓，一审否认证人证明效力有失公允。该证人证言内容符合日常生活经验和法则，并不违背常理，法院应该实际考量出庭证人证言的证明力及与待证事实之间的关联性，并综合分析说明是否采信的事实理由。故一审法院以证人证言存在利害关系为由不予采信属于事实认定错误。2、一审法院未主动查明高玉敬的征信情况，属于认定基本事实不清。本案中双方争议的焦点是内部认购协议是否解除。德方公司主张，销售公司已经多次通知高玉敬前来办理贷款手续，高玉敬以征信不良为由主动提出解除协议的事实。故本案中一审法院应查明高玉敬征信情况，此系案件争议的基本事实。如果经查询高玉敬确为征信不良，则其确实无法办理贷款手续，由此可以验证销售公司证人证言与待证事实的真实性及高度盖然性。3、德方公司已经向法庭举证了相关损失即损失计算依据。一审因对证据的采信错误导致案件事实认定不清，最终判决没有支持德方公司反诉请求是错误的。综上，一审判决部分认定事实不清，导致判决结果错误，依法应予改判。高玉敬辩称，雅智红合房地产销售公司系德方公司的代理商，双方之间存在经济上的利害关系，其单位员工出庭所证，不能作为认定案件事实的依据；高玉敬的个人征信情况如何，不能作为德方公司与高玉敬解除合同的依据；德方公司在未与高玉敬解除合同的情况下，一房二卖，违背了诚实信用原则，即使有损失，亦不应由高玉敬承担。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。高玉敬向一审法院起诉请求：1、依法确认其与德方公司之间买卖协议有效；2、依法由德方公司协助其办理过户手续。诉讼过程中，高玉敬变更请求2为返还房款66226元，按银行同期贷款利率计付利息；高玉敬增加双倍返还定金20000元请求。德方公司向一审法院反诉请求：高玉敬赔偿经济损失18322元。一审法院认定事实：2015年1月5日，高玉敬与德方公司签订了内部认购定金协议，协议主要内容，一、高玉敬购买德方公司开发的金罗华庭小区3号楼2单元201户，房款251226元；二、签订协议时，支付定金10000元，高玉敬须于2015年1月12日或之前，到德方公司交齐房款的首付款（含定金），余款按通知的时间到银行办理按揭手续；三、全部付清房款后，签署商品房销售合同；四、签订本协议后，高玉敬在7日内到售楼现场交纳房款或首付款，如高玉敬未在约定的时间内支付房款或首付款，则视为其自行放弃购买权，德方公司有权将该房屋另行出售，定金不予退还。同日，高玉敬交定金10000元。2015年2月1日，高玉敬交首付款66226元。2017年9月29日，德方公司将高玉敬购买的涉案房屋又出售给了案外人郭晓燕。审理中，德方公司表示与高玉敬签订的内部认购定金协议已不能履行。双方举证质证的主要事实：高玉敬出示的证据，1、认购定金协议，证明德方公司将金罗华庭小区3号楼东二单元1楼东户卖给了高玉敬，收取了定金10000元，且规定了告知按通知的时间到银行办理按揭手续，而今一直没告知。2、德方公司收取高玉敬的首付款收据，证明德方公司收取高玉敬66226元的首付款；首付款收取时间是德方公司同意的，否则德方公司不会接受高玉敬的首付款。德方公司质证意见：对证据1、真实性无异议，但是根据该协议第三条付款方式当中的第二种银行按揭当中的要求第二项高玉敬须于2015年1月12日或之前到德方公司齐楼款的首付款（含定金）。对证据2、交款的时间其中第一笔2015年1月5日高玉敬缴纳10000元，2015年2月1日高玉敬缴纳66226元，高玉敬的第二笔款项已经超出了双方合同约定的2015年1月12日之前付清首付款的约定，因此高玉敬的行为已经违约。该证据不能证实高玉敬在庭审中陈述的规定了告知按通知的时间办理按揭贷款手续，但一直没有告知的证据。相反德方公司有证据证明其曾多次通过销售公司告知高玉敬办理按揭贷款手续并且签订商品房买卖合同，但因为高玉敬的征信不良，导致无法办理按揭贷款手续的事实。德方公司出示的证据：1、王涣钧和吕永超的两份认购协议以及商品房买卖合同，证实德方公司与其他的买受人在同期2015年1月份签订的认购协议，均已在2016年11月份办理了按揭贷款手续，并签订商品房买卖合同的事实。2、雅智红合房地产销售公司的两名证人的出庭作证，证实多次通知高玉敬前来办理贷款手续、在高玉敬告知德方公司其征信不良后，高玉敬因无法缴纳购房款而主动提出解除协议的事实。后因高玉敬的父亲在办理退款手续的过程中因不能提供高玉敬的授权而最终未办理成退款。3、郭晓燕与德方公司签订的定金协议一份，证实在高玉敬与德方公司解除定金协议之后德方公司将涉案的房产出售给了郭晓燕，出售的价格为232904元，比其与高玉敬签订的定金协议中的价格低18322元的事实。高玉敬质证认为：对证据1、王涣钧和吕永超与德方公司签订的协议与其无关。对证据2、雅智红合房地产销售公司与德方公司有利害关系，没有任何书证证明已告知高玉敬。对证据3、德方公司以低价出售，高玉敬还愿以原价收回，德方公司低价销售与高玉敬无关。证人栾某、孙某系雅智红合房地产职工，雅智红合房地产代理德方公司开发的房屋销售，其到庭证明多次通知高玉敬的父亲办理银行按揭贷款等，但一直未办理。一审法院认为，高玉敬与德方公司签订的内部认购定金协议，系当事人真实意思表示，合法有效，依法予以认定。高玉敬延期18天交纳首付款66226元属实，但德方公司已收取首付款并出具了收据，应视为双方对交纳首付款期限的变更，故高玉敬延期交纳首付款不属违约行为。雅智红合房地产销售公司系德方公司的代理商，双方存在利益关系，该公司工作人员出庭证明曾多次通知高玉敬办理银行按揭贷款手续或交纳房款，仅是口头陈述，无其他证据佐证，高玉敬亦不予认可，因此，依法对证人证言不予采信。德方公司在未与高玉敬办理解除或终止内部认购定金协议的情况下，其自行将高玉敬购买的房屋又出售给他人，属违约行为，理应依法承担违约责任。高玉敬要求德方公司双倍返还定金20000元、首付款66226元，依法应予支持。高玉敬就合同违约选择了定金罚则，其再要求德方公司支付首付款利息，缺乏依据，依法不予支持。德方公司反诉请求，理由不当，依据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条、第一百一十六条及有关法律规定判决：一、高玉敬与德方公司签订的内部认购定金协议有效；二、德方公司于判决生效后10日内支付给高玉敬定金20000元、首付款66226元；三、驳回高玉敬的其他诉讼请求；四、驳回德方公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1956元，反诉费129元，减半收取1043元，由德方公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，一审法院以雅智红合房地产销售公司与德方公司存在利害关系为由，对该公司工作人员的口头陈述，在无其他证据佐证且高玉敬不予认可的情况下，做出不予采信的认定，并无不当，本院予以支持。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，2015年1月5日，高玉敬与德方公司签订的内部认购定金协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。高玉敬已经按照合同约定向德方公司支付了定金10000元，且德方公司已经接收了高玉敬交付的首付款66226元，德方公司提交的证据不足以证明双方合同已经解除，在双方合同仍未解除的情况下其擅自将涉案房屋另行出售给他人，构成违约，依法应当承担违约责任。故一审法院判令德方公司双倍返还高玉敬定金20000元、首付款66226元并无不当，本院依法予以确认。德方公司反诉请求高玉敬赔偿经济损失没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，德方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费758元，由烟台德方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年七月十八日书记员  孙晓雯