文书内容江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初91号原告:宋以强，男，1948年6月12日生，汉族，住邳州市。被告：宋怀普，男，1952年10月6日生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：盛中林，邳州市天成法律服务所法律工作者。原告宋以强与被告宋怀普排除妨碍纠纷一案，本院立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋以强、被告宋怀普及其委托诉讼代理人盛中林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋以强向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院责令被告停止侵害，恢复原状，排除妨碍，维护原告房屋的排水权、楼梯通行使用权。2、被告承担诉讼费用。事实和理由:2000年，原告购买被告1-4层房屋，房屋的西侧是公共楼梯。2018年9月份，原告发现被告将楼梯间堆放柜子、盆、罐等，这些杂物占用楼梯道的一部分，严重妨碍原告的楼梯使用权。同时，被告禁止原告房屋的排水通向公共化粪池。被告的行为严重损害原告的排水权、通行权，现为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告宋怀普辩称:我于2001年5月将炮车镇黄沙公司的十字街口商业大楼买下来后，除留下一部分楼房我家自己居住和使用外，同年8月又分别分割卖给了七家，自西向东依次为曹军之两间两层、范培礼三间两层、陆东风半间两层（原大楼西楼梯）、宋延玲一间两层、周永一间两层、李刚风一间两层、宋以强一间四层。我家留下自用楼房的位置，第一处在宋延玲与周永之间，第二处在周永和李刚风之间，第三处在原大楼二层以上宋以强西侧全部为我家所有。所有买楼房人都不包括楼梯产权和使用权，没有公摊面积，卖的全部是净面积。当时口头约定所有买房人自行修建楼梯、装修、改造等事宜。后来除宋以强外，其他六家都是自建的楼梯等设施。原来的楼梯没有出卖，被我改造后自家使用了。2009年1月办理了房产证，对各自的长宽进行了确定。在我的房产证上注明了原告楼房的宽度为4米。原告只有楼房室内使用权，室外的使用权仍属于我，同时约定我的楼房与原告楼房中间的隔墙双方各占50%使用权。楼梯属于双方隔墙西侧原告楼房室外的建筑，且在双方约定的中间隔墙属于我50%使用权的西侧，因此，原告无权主张楼梯使用权和所有权。买卖合同不包括下水道和化粪池使用权。原告购买的楼房一楼房顶向南有一个很大的空间，从这个空间可以向上面三层楼房修建楼梯。在原告没有买之前，我长子使用的是大楼西侧一至四层，结构与原告购买的一至四层上层空间相仿，我长子从四楼西侧外面空间向上延伸修建楼梯，原告认为这样很好，所以才专门购买大楼东侧的一至四层。当时没有使用，所以没有及时利用和修建楼梯。另外，原告在购买之前，我为了开超市需要已经将二楼以下的楼梯拆除了，不存在中间隔墙西侧的一楼楼梯了。被告不存在侵犯原告下水道及化粪池的事实。原告购买楼房后，后面下水道至今存在且仍在使用，楼房前面是炮车街道政府铺设的下水道，原告一楼门口就保留一个窨井盖，住户可以从室内连接沿街下水道，还能作为化粪池排放粪便等污物使用，其他六户均在政府铺设沿街下水道时予以连接使用，原告至今没有连接。2016年5月原告的女婿因下水道和化粪池与我争吵，将我家属打伤，经派出所处理，原告同意经法院解决。另外，我不但没有侵犯原告的化粪池，相反，原告一至四楼的粪便污物均排放在我自行修建的化粪池里面。本院经审理认定案件事实如下：2001年5月被告购买邳州市炮车街道原黄沙公司的十字街口商业大楼，并进行了部分整修，包括对涉案房屋二楼以上的下水道整修后通往楼北边被告自建的化粪池。2001年8月，原告购买被告该商业大楼的东户1-4楼房屋，分别于2001年8月10日签订了1楼、3楼、4楼房屋转让协议、2001年8月11日签订2楼房屋转让协议。一楼东西长4米，南北长14.25米，面积为57㎡，房款为30000元；2-4楼面积均为东西长4米，南北长10.25米，面积为41㎡，房款分别为26000元（约定前方平台归原告所有）、13000元、15000元。一楼“房产转让协议”主要内容为：一、经甲（宋怀普）乙（宋以强）双方协商，甲方现将商业大楼（原黄沙厂大楼）的一楼壹间，东西长4米，南北长14.25米，面积为57㎡转让给乙方。二、乙方一次性买断甲方出让的房产，在协议签订之日起一次性付清一楼房款叁万元正。三、土地使用权归乙方使用。四、权利义务：1、甲方应按规定时间、数量交付房产。2、甲方应提供商业大楼土地使用权证复印件一份交与乙方，并将乙方买断房产实际位置加以说明。五、乙方权利和义务：1、乙方必须在规定时间内一次性付清房款叁万元正。2、乙方如要单立房地产相关证件，费用自理。3、乙方与东边和西边相邻的墙的使用权各50%。4、乙方不得私自改造对整体商业大楼有危害的建筑。5、一楼向南扩建的4×4=16㎡的面积，乙方只有一楼室内的使用权，室外（以上）的使用权仍归属甲方。三楼的转让协议除面积不同、没有第五条的第5项外，其余均与一楼转让协议一致。四楼的转让协议除面积、第五条中仅约定前3条和协议的格式不同外，其他内容与一楼的约定基本相同。二楼的转让协议中约定“前方平台归乙方所有”，除面积和协议的格式不同外，其他内容与一楼约定基本相同。原告的购房款按约定支付完毕，并实际居住至今。被告购买涉案大楼后，将原来大楼一楼楼梯拆除一半改成通道，在二楼的北侧和南侧间搭建通道以便正常上下通行。2009年1月，被告在邳州市炮车镇村镇建设办公室办理的房屋所有权证，其中将涉案楼道的所有权确认为被告所有。原告的房屋未办理产权登记手续。原告方二楼以上的污水一直正常排放在被告修建的化粪池，2015年左右，原告的下水道不能正常排放，被告表示不让原告使用该化粪池。2016年5月原告及其家人因下水道堵塞和通道使用问题与被告及其家人发生争吵，并经邳州市炮车镇人民调解委员会驻炮车派出所调解室调解。2018年10月再次因上述原因发生争执。原告于2019年1月3日向本院起诉。诉讼期间，被告宋怀普将二楼南北连接的踏板拆除，并将原告二楼南侧的房门堵上，原告二楼以上的房屋无法正常出入。诉讼期间，被告称：原告买房子时口头约定原告应自建楼梯和化粪池，可以临时使用我的楼梯和化粪池；原告的下水道不是我堵死的，是化粪池满了，我不同意原告继续使用。原告称：不存在口头约定另建楼梯和化粪池问题，因为有楼梯所以才买楼房，下水道也是改好以后卖给我的，没有楼梯、没有排水的地方我会买房子吗？上述事实有房屋转让协议、现场照片、调解协议及开庭记录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。本案原告购买被告的房屋1-4层，虽然原告没有办理产权转让登记手续，但原告实际占用使用支配涉案房产近十八年。本案原告在购买被告的房屋时没有约定原告购买房屋后需另行修建楼梯和排水地，且另行修建楼梯也不能依据双方的约定，要经过相关部门的评估和批准。本案原告二层以上的房屋，出行必须经过被告的楼梯，故被告应当提供必要的便利，并应当将原告门前的杂物清理干净。原告二层以上的房屋下水道及污水通向的化粪池是被告修建后出售给原告的，被告称口头约定原告应另行改道没有证据证明，仍应维持房屋出售时使用状况。故原告疏通下水管道排放污水至被告的化粪池，被告不应当妨碍。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、十五条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条、第八十六条、第八十七条之规定，判决如下：一、被告宋怀普应于本判决生效后十日内恢复二楼南北连接的踏板，不得妨碍原告宋以强2-4楼房屋的正常通行。二、被告宋怀普应于本判决生效之日起十日内将宋以强门前堆放物清理干净。三、原告宋以强可于本判决生效后自行疏通排水管道，被告宋怀普不得妨碍。案件受理费100元，由被告宋怀普负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李全全人民陪审员  张一群人民陪审员刘明二〇一九年七月十八日书 记 员  杲菁菁