广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初9293号原告：陈美林，女，1968年11月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告：李德爱，女，1967年9月18日出生，汉族，住浙江省瑞安市。两原告的共同委托诉讼代理人：黄晓斌、万江雪，均是广东雷德律师事务所律师。被告：广州洪德置业有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号12楼1203室。法定代表人：李晓帆。委托诉讼代理人：罗淡鹏，男，被告公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。被告：林杏银，女，1972年12月23日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。原告陈美林、李德爱诉被告广州洪德置业有限公司、林杏银房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人万江雪，被告广州洪德置业有限公司的委托诉讼代理人罗淡鹏，陈建勋（也是被告林杏银的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2004年8月5日，两原告与被告广州洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋总价395000元，两原告于合同签署之日支付首期购房款135000元（含定金），剩余购房款260000元通过银行按揭的方式支付。2004年10月26日，两原告与中国工商银行广州市工业大道支行签订了《个人购房借款合同》，被告洪德公司为两原告贷款的保证人，并在公证处对《个人购房借款合同》做了公证。两原告按照借款合同约定每月定期还贷。2004年9月，被告洪德公司将案涉房屋交予两原告使用，但是一直未与两原告办理房屋产权过户登记手续。被告洪德公司于2005年8月9日向两原告出具购房发票。此后，两原告多次催促被告洪德公司办理房屋过户登记，被告洪德公司称房屋由你们支配使用就有保障了，房产证正在办理之中，但是一直未予办理。2017年4月18日，两原告突然收到被告林杏银寄来的《律师函》，称案涉房屋己由被告林杏银于2002年12月24日向被告洪德公司购买。根据被告洪德公司与被告林杏银签订的《商品房买卖合同》内容，案涉房屋属于该合同约定的一部分，单价为每平方米9489元，总价为1334903元，首期付款534903元，余下房款800000元通过银行按揭的方式还款。被告林杏银与中国工商银行广州市工业大道支行于2003年2月26日签订《个人购房借款合同》。2004年12月20日，被告洪德公司向被告林杏银出具了1334903元的发票。2017年3月17日，被告林杏银在广州市国土资源和规划委员会完成了不动产权属登记并取得了《不动产权证书》。对于被告洪德公司与被告林杏银所签订的《商品房买卖合同》，两原告存在如下质疑：第一、按照案涉房屋2004年的市价，两原告的购房单价每平方米人民币6325元，而2002年被告林杏银的购房单价为每平方米9489元，该购房价格明显超过了周边房价，不符合常理；二，被告林杏银与被告洪德公司签订的合同出售的房屋为芙蓉阁3203号，被告洪德公司称应被告林杏银的要求将房屋分割为芙蓉阁3201，3202号，再分别出售给其他人，两原告购买了芙蓉阁3201号，被告林杏银与被告洪德公司的恶意串通骗取贷款的行为明显；第三，既然被告林杏银先于两原告购得案涉房屋，于2005年初即发现了房屋被占用的事实，却一直没有采取法律手段要求两原告归还房屋，直到2017年3月27日才办理了《不动产权证书》，实属可疑；保利丰物业公司与被告洪德公司均出具证明称被告林杏银曾向两原告提出过返还房屋的要求，但是2016年4月12日被告林杏银即成为保利丰物业公司的财务负责人，保利丰物业公司及被告洪德公司出具的《证明》有造假的嫌疑；第四、在两原告与被告林杏银、被告洪德公司及广州市国土资源与规划委员会因案涉房屋引起的相关案件中，被告林杏银、被告洪德公司均委托过同一代理律师参与相关案件，被告林杏银、被告洪德公司之间存在利益关系无法排除；第五，两原告按照《个人借款合同》约定按时还款，被告洪德公司却在未通知两原告的情况下主动提前还清银行贷款，被告林杏银、被告洪德公司的骗贷嫌疑进一步加大。因此，两原告认为两被告之间的《商品房买卖合同》并不是双方的真实意思表示，而是恶意串通骗取银行贷款的行为。由于房价大幅上涨，两被告于是利用该骗贷行为的假资料，将案涉房屋登记在被告林杏银名下，以获取更大的非法利益。综上所述，两原告认为两被告之间买卖案涉房屋的行为属于恶意串通、损害两原告合法权益的行为，并对两原告造成了巨大损害。故起诉要求：1、判令解除两原告与被告广州洪德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号：穗房合字××号；2、判令两被告按照起诉时同地段同等价位房产的标准赔偿两原告损失人民币2634450元（按每平方米人民币35000元计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。被告洪德公司辩称：不同意原告全部的诉讼请求,事实理由如下：1、两原告早在2005年已知道案涉房屋是错误出售给原告，2006年，原抵押贷款银行工商银行也告知两原告，原办理的抵押贷款手续，出售涉案房屋存在错误，决定取消原两原告的抵押贷款合同，对此，两原告十分清楚，其与被告洪德公司签订的房屋买卖合同一直未能办理预售登记备案手续，商品房买卖合同目的无法实现，故两原告由于合同目的不能实现所造成的所谓损失应当从2006年开始计算；2、早在2005年被告林杏银已通过被告洪德公司以及涉案房屋所在的物业管理公司与两原告协商，要求两原告迁出涉案房屋把房屋交还给被告林杏银管业，就是说，从这个时候起，两原告不具有涉案房屋的任何权利；3、由于两原告一直以涉案房屋权属未明确为由拒绝搬出涉案房屋，作为房屋权利人被告林杏银，最后向法院提起物权保护之诉，该案已经由一、二审法院作出生效判决，判令两原告搬出涉案房屋，把房屋交给被告林杏银管业，可见两原告并不是具备涉案房屋的物权，也没权按该房屋所谓起诉时同地段房屋房价要求赔偿。被告林杏银辩称：我与两原告不存在任何合同关系或其他债务关系，相反是两原告侵犯了我的合法物权，故两原告对我的起诉，完全缺乏事实及法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年5月16日，林杏银以陈美林、李德爱占用涉案房屋为由向本院起诉要求陈美林、李德爱搬迁。2018年6月21日，本院以（2017）粤0105民初3914号民事判决书判决：陈美林、李德爱在判决生效之日起十五日内搬出广州市海珠区洪德路191号3201房，并将房屋腾空交还给林杏银。判决后，陈美林、李德爱不服，提出上诉，2018年9月14日，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终14883号民事判决书判决维持了该判项，并判决陈美林、李德爱从2017年3月27日起至交还房屋之日止，按有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准支付房屋使用费。该案查明如下事实，2002年12月24日，被告林杏银与被告洪德公司签署《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定被告林杏银向被告洪德公司购买洪德路以东、岐兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）芙蓉阁【幢】【座】32【层】【自然层32】03号房，总金额1334903元；该合同所附的32层平面图记载了03房屋的方位及间隔。该合同于2003年1月3日经广州市房地产交易所预售登记。2004年7月3日，广州保利丰现代物业发展有限公司出具了一张收据给被告林杏银，记载客户名称为“芙蓉3203林杏银”，收取专项维修基金、煤气初装费、电视初装费以及预收三个月管理费等费用共15067.73元。2004年12月20日，被告洪德公司为被告林杏银开具了保利丰花园B塔1号楼芙蓉阁3203房楼款金额分别为534903元和800000元的发票两张。2016年8月8日，被告洪德公司出具了一份《地址证明》，记载：广州市海珠区洪德路以东、岐兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北，保利丰花园B塔楼（1号楼）芙蓉阁32层（自然层）03号房业主林杏银，现实际地址为：广州市海珠区洪德路191号3201、3202房。广州市国土资源和规划委员会于2017年3月27日核发了权属人为被告林杏银，地址为海珠区洪德路191号3201房的《不动产权证书》。该不动产权证书的房地产平面附图记载的3201、3202房的方位与穗房合字××号《商品房买卖合同》所附平面图记载的03房屋的方位基本一致。2017年4月26日，广州保利丰现代物业发展有限公司出具一份《证明》，记载：“兹证明广州市海珠区洪德路191号保利丰花园芙蓉阁3201房业权人林杏银在2005年初向我公司小区物业管理处投诉其上述房屋被第三人侵占；经我公司了解发现，由于小区开发商广州洪德置业有限公司管理上的失误，把林杏银的房屋错交付给陈美林、李德爱入住；为此，我公司根据林杏银的请求多次协调陈美林、李德爱、广州洪德置业有限公司和林杏银三方妥善解决房屋被占用事宜；但陈美林、李德爱以该房屋最终产权未明为由，一直拒绝林杏银提出的或搬出该房屋，或向林杏银支付房屋租金的合理请求；据我公司物业管理处反映，陈美林、李德爱长期把上述房屋出租，该房屋的现承租人是山西省浮山县天坛镇柏村人氏张浪。”2017年5月6日，被告洪德公司出具《证明》，记载：“兹证明广州市海珠区洪德路191号保利丰花园芙蓉阁3203单元、建筑面积169.47㎡的房屋是由我公司出售给林杏银，并根据林杏银的请求，我司把该房屋分割为两套即现时的3201#和3202#房屋；2005年初，林杏银因3201房屋被陈美林、李德爱侵占事宜请求物业管理公司协调解决；经了解，由于我公司工作上的失误，把属林杏银的上述房屋中的3201房以395000元重复销售给陈美林、李德爱，并在2004年8月13日把房屋交付给陈美林、李德爱；陈美林、李德爱仅向我司支付了房款共236543.6元；发现错误后，我司已立即向陈美林、李德爱作出了说明，并动员其把房屋交还给林杏银；但陈美林、李德爱以其与我公司签订了商品房买卖合同，该房屋属其所有为由，坚持不交还房屋给林杏银，也没有继续向我司支付房款。”另查明，2004年8月5日，两原告与被告洪德公司签订《认购书》，载明：两原告向被告洪德公司购买【保利丰·傲晴天】芙蓉阁【座】32【层】01号房，该商品房建筑面积共75.27平方米，成交总价395000元。之后，双方又签订了《商品房买卖合同》，约定两原告向被告洪德公司购买洪德路以东、岐兴南横街以南、广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）芙蓉阁【幢】【座】32【单元】【层】【自然层32】01号房，总金额395000元；于合同签署之日，支付房款10000元，合同鉴证后7日内支付房款125000元，260000元办理按揭；被告洪德公司应当在2004年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付两原告使用。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；等。该合同未经预售登记。合同签订后，两原告依约向被告洪德公司支付了房款及税费等各项费用。广州保利丰现代物业发展有限公司在2004年8月13日出具了一张“芙蓉3201李德爱、陈美林”的专项维修基金、煤气初装费、电视初装费以及三个月管理费等费用共10861元的收据。之后，原告接收涉案房屋使用至今。2004年10月26日，两原告作为借款人与中国工商银行广州市工业大道支行（贷款人）、洪德公司（保证人）签署了《个人购房借款合同》，约定两原告以涉案房屋作为抵押向贷款人申请260000元的个人住房贷款，贷款期限10年，自2004年起；保证人洪德公司自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购房屋进行回购。贷款人依约发放贷款后，两原告从2005年1月23日开始按月供款。被告洪德公司在2005年8月9日向两原告开具了销售涉案房屋楼款260000元和楼款135000元的发票两张。2009年8月28日，被告洪德公司代两原告提前还清了银行贷款共158456.47元。再查明：两原告因与被告洪德公司的商品房预售合同纠纷曾于2017年向本院起诉，要求确认其与被告洪德公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，并要求被告洪德公司协助其办理涉案房屋产权转移登记手续。本院审理后于2017年10月11日作出（2017）粤0105民初4064号民事判决书，判决：一、陈美林、李德爱与广州洪德置业有限公司签订的关于洪德路以东、歧兴南横街以南广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）第芙蓉阁【幢】【座】32【层】[自然层32]01号房的《商品房买卖合同》有效；二、驳回陈美林、李德爱的其他诉讼请求。该判决现已生效。2017年11月15日，广州铁路运输第一法院受理了两原告起诉要求撤销广州市国土资源和规划委员会给林杏银颁发的涉案房屋的房屋所有权证的行政诉讼，并于2018年4月20日作出（2017）粤7101行初4085号《行政判决书》，判决驳回陈美林、李德爱的诉讼请求。该判决已于2018年5月10日发生法律效力。2018年7月18日，原告提起本案诉讼。第二次庭审时，原告要求撤回解除两原告与被告广州洪德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的请求，被告洪德公司不同意，认为2009年已经解除合同，且第一次庭审时原告已经提出解除合同。原告表示在查清事实的情况下，同意解除合同。经本院释明，原告不要求被告洪德公司退回房款，由于生效判决已经要求原告搬迁，并将房屋交付给被告林杏银，被告洪德公司不要求原告返还房屋，同意原告将房屋直接交付给被告林杏银。诉讼中，原告申请对涉案的广州市洪德路191号保利丰花园二期芙蓉阁3201房的市场价格依法评估，经摇珠，本院委托广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司评估，2018年12月3日，广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司出具报告书，内容：本次评估在价值时点为2018年7月18日，符合本次估价假设和限制条件下的市场价值总价为3237960元。原告为此支付评估费10595元。原告对评估报告没有异议，认为不需再重新评估。被告认为原告不配合法院与评估机构人员进入现场进行实地勘察，其行为应视为撤回评估申请，故不认可此评估结果，若认定被告违约，应按合同约定支付违约金，不需要进行评估。被告洪德公司申请对涉案的广州市洪德路191号保利丰花园二期芙蓉阁3201房在价值时点2009年8月1日的市场价格依法评估，经摇珠，本院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司评估，2019年4月29日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具报告书，内容：本次评估价值时点为2009年8月1日的市场价值总价为732716元。被告洪德公司为此支付评估费4300元。两原告不认可此结果，认为此时点被告林杏银未取得房屋所有权。被告认为此价格符合当时的市场价，公平合理，也与两原告最后知道合同不能履行的时间一致。本院认为：生效的民事判决已确认原告陈美林、李德爱与被告广州洪德置业有限公司签订的关于洪德路以东、歧兴南横街以南广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）第芙蓉阁【幢】【座】32【层】[自然层32]01号房的《商品房买卖合同》有效，并驳回原告陈美林、李德爱要求被告广州洪德置业有限公司协助其办理涉案房屋产权转移登记手续的请求。另案也判决陈美林、李德爱搬出广州市海珠区洪德路191号3201房，并将房屋腾空交还给林杏银。故两原告不能实现与被告广州洪德置业有限公司签订的关于洪德路以东、歧兴南横街以南广州铅笔厂以西、马冲以北保利丰花园B塔楼（1号楼）第芙蓉阁【幢】【座】32【层】[自然层32]01号房的《商品房买卖合同》的合同目的，现两原告要求被告赔偿损失，经释明，两原告与被告洪德公司均同意解除合同，本院予以确认。被告洪德公司在2002年12月24日与被告林杏银签署《商品房买卖合同》后，又与两原告签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售和交付两原告使用，被告洪德公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告洪德公司认为两原告在2005年已知道案涉房屋是错误出售，2006年，原抵押贷款银行工商银行也告知两原告，原办理的抵押贷款手续，出售涉案房屋存在错误，决定取消原两原告的抵押贷款合同，原告由于合同目的不能实现所造成的损失应当从2006年开始计算，另外，被告洪德公司在2009年8月28日代两原告提前还清了银行贷款共158456.47元，两原告所造成的损失最迟也应计至2009年8月28日，而且双方合同约定原告退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。本院认为，两原告与被告洪德公司签订《商品房买卖合同》后，两原告支付了房款，履行了合同义务，被告洪德公司也交付了房屋给两原告使用至今，其间虽然被告洪德公司代两原告提前还清了银行贷款，但被告洪德公司并没有举证证明双方已经解除合同，故被告洪德公司代两原告提前还清银行贷款只是债权债务关系，被告抗辩理据不充分，本院不予支持。现两原告主张解除合同，被告洪德公司应当退还房款给原告，经本院释明，两原告不要求被告洪德公司退回房款，被告洪德公司也不要求两原告返还房屋，同意由两原告直接将房屋交付给被告林杏银，故本案不作处理。对于赔偿款，由于原、被告因涉案房屋纠纷，2018年9月14日广州市中级人民法院才以（2018）粤01民终14883号民事判决书判决陈美林、李德爱搬出广州市海珠区洪德路191号3201房，至此，原、被告之间关于涉案房屋的权利义务才明确。之前房屋一直由两原告控制使用，两原告2018年7月18日起诉主张要求被告洪德公司赔偿，经委托广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司评估，在2018年7月18日涉案房屋的市场价值总价为3237960元，现原告要求被告赔偿2634450元并没有超出此范围，故本院予以采纳。被告林杏银不是合同的相对方，也没有证据证明被告林杏银是侵权方，两原告要求被告林杏银承担赔偿连带责任，缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈美林、李德爱与被告广州洪德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号：穗房合字××号；二、被告广州洪德置业有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿2634450元给原告陈美林、李德爱；三、被告广州洪德置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付10595元评估费给原告陈美林、李德爱；四、驳回原告陈美林、李德爱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27881.80元，由被告广州洪德置业有限公司负担。上述受理费已经由原告陈美林、李德爱预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王君碧人民陪审员  彭 海二〇一九年七月三十日书 记 员  蔡文棋杜彦泽