安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初3057号 原告（反诉被告）：周琰，男，汉族，1988年7月2日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张明，安徽瀛鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵彬，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合肥蜀西祥源房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新技术开发区望江西路**祥源城****商业101/101中/101上，统一社会信用代码91340100MA2MRPFA3K。 法定代表人：沈保山，总经理。 委托诉讼代理人：翟敏，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雍彬，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）周琰与被告（反诉原告）合肥蜀西祥源房地产开发有限公司（以下简称蜀西祥源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周琰的委托诉讼代理人张明，被告（反诉原告）蜀西祥源公司的委托诉讼代理人翟敏、雍彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周琰向本院提出诉讼请求：1、蜀西祥源公司赔偿周琰客厅至阳台横梁造成的损失213575元（蜀西祥源公司在销售房屋时隐瞒了房屋有缺陷的重要事实，应赔偿周琰由于缺陷导致实际面积减少，影响安全居住生活，按照总房款的百分之八计算）；2、蜀西祥源公司支付逾期交房违约金121036元（从2019年1月1日至2019年5月31日，按日支付总房款元的万分之三计算）；3、本案诉讼费用由蜀西祥源公司承担。 本诉事实与理由：2017年5月4日，周琰与蜀西祥源公司签署了《商品房买卖合同》一份，合同约定周琰购买蜀西祥源公司开发的位于合肥市高新区。合同中对双方权利义务进行了详细约定。周琰按合同约定向蜀西祥源公司支付了购房首付款1069682元后，又按合同约定办理按揭贷款，总房款已全部支付给蜀西祥源公司。根据合同第八条约定，案涉商品房应于2018年12月31日前验收合格并交付使用。周琰看房发现房屋客厅通向阳台过道上有一条高度36厘米左右的台阶（为房屋承重梁），所交付的房屋与售房时描述不一致，其在销售房屋时隐瞒房屋设计有部分缺陷的事实，且该事实已经直接导致了周琰使用面积减少，房屋不符合正常房屋的使用及普通人的审美观点，且存在重大安全隐患等情况，并且周琰精神上也承受了巨大的伤害。同时房屋面积与合同约定不符，其中套内面积差4.59平方米，同时周琰也因此多承担了房屋的公摊面积。 被告（反诉原告）蜀西祥源公司辩称：1、我方严格按照建筑设计规范对案涉的商品房进行施工建设，通过竣工验收并备案，取得了合同约定的规划证正本，不存在设计缺陷。同时，买卖合同补充协议第7条、第8条也明确约定了房屋的最终交付以实际交付的现状为准，以政府部门最后批准的施工图为准，基于上述事实和合同约定，我方认为本案第一项诉请无事实依据和合同依据，依法不能成立；2、我方已按照合同约定于2019年3月25日向周琰发送了书面的交房通知，履行了通知交房的义务。对于2019年3月25日以后产生的延期交房责任，我方不存在任何过错，第二项诉请亦无事实和法律依据。 被告（反诉原告）蜀西祥源公司向本院提出诉讼请求：周琰向蜀西祥源公司支付违约金19221元（自2019年3月30日暂计算至2019年6月10日，直至交房为止）；2、本案诉讼费由周琰承担。 反诉事实与理由：2016年8月28日，蜀西祥源公司、周琰签订了《商品房买卖合同》。合同第十一条约定，买受人应在收到书面通知交房30日内到指定地点办理交接手续，若逾期未办理交接手续，出卖人所发出通知的交房截止日，即为买受人所购房屋交付使用的起始日。超过30日未办理交房手续的，视为违约，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，蜀西祥源公司于2019年3月25日通过快递方式通知周琰，于2019年3月30日前往金港湾公馆小区交房，然而至今蜀西祥源公司仍未办理交房手续。 原告（反诉被告）周琰辩称：一、周琰并未违约，蜀西祥源公司房屋存在缺陷，其所建房屋违反屋面工程技术规范要求，影响周琰的居住、生活。二、对于房屋中出现的承重梁没有及时告知周琰，周琰没能充分获得知情权。三、蜀西祥源公司仅仅以格式合同条款的形式来免除自己责任，加重周琰的责任，此条款应属无效条款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2016年8月28日，蜀西祥源公司（出卖人）与周琰（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于合肥市高新区房屋，房屋总价款为2669682元（单价17917.33元×149平方米）。 出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金；关于规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知达到15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知达到之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在收到出卖人书面通知交房日期30日内，至出卖人指定的地点，办理房屋交接手续；若逾期未办理交接手续，出卖人所发出通知的交房截止日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日，超过30日未来办理交房手续的，视为违约，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人按总房款的2%支付违约金；超过30日后来办理交房手续的，如出卖人选择不解除合同的，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金…… 附件五合同补充协议约定买受人在签订本合同前，均已阅知全部合同条款和图纸文件，签订本合同后，视为买受人已认可，本合同生效后，出卖人在合同生效前与买受人之间签订的协议均以本合同为准，本合同未约定的事项，均以实际交付为准，出卖人对合同已作出清楚地阐明，买受人对此以作充分了解；双方同意，买受人所购的装修、设备标准、户型结构及小区的总体规划布局和环境景观方案等，均以《商品房买卖合同》及政府主管部门最后的批准文件（或设计单位的施工图）为准。样板房、模型与本合同及补充协议不一致的，依本合同及补充协议为准，因此，不作为房屋及小区交付的标准计文件，也不作为合同的组成部分。 上述合同签订后，周琰按约向蜀西祥源公司支付了全部购房款。 2019年3月25日，案涉商品房通过竣工验收并备案，并取得案涉商品房《建设工程规划许可证（正本）》。 2019年3月26日，蜀西祥源公司向周琰邮寄《交房通知书》，通知周琰于2019年3月30日办理案涉商品房交付手续，但周琰以案涉商品房客厅通向阳台横梁超出屋面36厘米且为承重墙，横梁设计存在缺陷为由拒绝收房。《交房通知书》同时载明蜀西祥源公司愿承担延期交房补偿费用71280.51元，上翻梁补偿费用10000元（阳台不计入面积，按事件进行补偿），降板补偿费用82240.5元（单价17917.33元×套内面积4.59平方米）。周琰未接受。 另查，案涉楼栋2-3层商品房存在客厅通向阳台横梁突出问题，该地面横梁位于客厅与阳台之间，高出房间地面近35厘米，为承重墙。案涉楼栋1层及4层以上客厅至阳台地面不存在横梁突出问题。案涉房屋其中一间房屋内出现降板，影响了部分立体空间，降板范围占书房平面面积约一半。客厅通向露台，并非阳台，露台面积为全部赠送，不计入合同面积。 2019年4月13日，周琰向蜀西祥源公司发出《延期收房告知书》，蜀西祥源公司在销售房屋时存在隐瞒房屋设计缺陷的事实，认为应当自法院生效裁判明确双方权利且履行完毕之日计算收房时间。 本院认为：蜀西祥源公司与周琰签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。 关于案涉商品房客厅通向阳台地面横梁是否合理，蜀西祥源公司是否应承担赔偿责任。案涉商品房于2019年3月25日通过竣工验收并备案，并取得《建设工程规划许可证（正本）》，周琰亦未提出证据证明案涉商品房的横梁不符合设计规范，故案涉商品房符合法律规定和合同约定的交付条件。案涉楼栋1层及4层以上客厅至阳台地面皆是正常平面，仅2-3层商品房存在地面横梁突出问题，该地面横梁位于客厅与阳台之间，高出房间地面近35厘米，为承重墙，通过装修也难以改造或拆除，虽不影响使用，但不符合购房人的合理预期和认识，且在一定程度上，确实影响了房屋美观，对房屋使用造成了不便。基于双方在签订《商品房买卖合同》时未注意到该横梁可能造成的影响，鉴于周琰在办理交房时并未选择撤销或解除案涉合同，其提出赔偿，本院可酌情部分予以支持。周琰提出按照总房款的8%计算赔偿款，无合同与法律依据。周琰主张的阳台实际为露台，且为赠送并非合同面积范围，蜀西祥源公司根据实际情况，同意支付赔偿款10000元，不违反法律规定且较为合理，本院予以认可。蜀西祥源公司根据降板所占面积情况，同意支付赔偿款82240.5元（单价17917.33元×套内面积4.59平方米），其赔偿面积已经超出降板所在范围，故对此赔偿额，本院予以支持。周琰认为其多承担了公摊面积，但蜀西祥源公司补偿的面积已经超出降板面积，故对于其认为蜀西祥源公司应另行支付公摊补偿费用，本院不予支持。 关于逾期交房违约金，蜀西祥源公司确实未按合同约定于2018年12月31日前交付房屋，其行为构成违约，故应向周琰支付2019年1月1日至2019年3月30日逾期交房违约金，计算后与蜀西祥源公司赔偿71280.51元一致。周琰以案涉商品房客厅通向阳台横梁设计存在缺陷为由拒收房屋，其诉请要求蜀西祥源公司承担其后的逾期交房违约金，无合同和法律依据，本院依法不予支持。 关于蜀西祥源公司诉请的逾期收房违约金，因案涉房屋确存在造成周琰使用不便及影响美观的缺点，周琰进行诉讼确定双方应尽的权利义务并无不当。且在蜀西祥源公司尚未履行完毕自身的义务时，周琰享有顺序履行抗辩权。故对此诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）合肥蜀西祥源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周琰支付赔偿款92240.5（10000+82240.5）元； 二、被告（反诉原告）合肥蜀西祥源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周琰支付逾期交房违约金71280.51元； 三、驳回原告（反诉被告）周琰的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）合肥蜀西祥源房地产开发有限公司的诉讼请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7816元，由原告（反诉被告）周琰负担4000元，被告（反诉原告）合肥蜀西祥源房地产开发有限公司负担3816元。反诉案件受理费141元，由被告（反诉原告）合肥蜀西祥源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  张俊才 人民陪审员  王礼芬 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  王 珊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。