内蒙古自治区土默特右旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0221民初1194号 原告：刘志强，1963年9月19日出生，户籍地内蒙古自治区包头市，确认送达地址内蒙古自治区包头市。被告：温洋，1993年2月27日出生，确认送达地址内蒙古自治区锡林浩特市。委托诉讼代理人：温海亮，系被告温洋父亲，确认送达地址内蒙古自治区锡林浩特市。原告刘志强与被告温洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法由审判员杜岩适用简易程序于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告刘志强以及被告温洋的委托诉讼代理人温海亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘志强向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原告刘志强与被告温洋签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法判决被告温洋协助原告刘志强办理房屋（产权证号187021600668）、该小区11号楼10号车库（产权证号1XXXX）以及15号车库（产权证号187021600696）的所有权变更登记手续；3、依法判决被告温洋承担自合同签订之日起按月计算的违约金（以住宅房屋、车库、其他用途房产总价614775元为基数，按照月利率1%计算，利随本清）；4、诉讼费、保全费用由被告温洋承担。事实与理由：2014年2月25日至2015年9月9日期间，被告温洋的父亲温海亮及被告的姨夫郜文华、吕二云向原告多次借款，后经原告与温海亮、郜文华、吕二云对账结算，截至2015年9月9日，温海亮、郜文华、吕二云共计欠原告刘志强借款本息560000元。因温海亮、郜文华、吕二云无力偿还上述债务，温海亮愿意用以其子温洋名义购买的位于包头市××旗房屋（产权证号187021600668）以及该小区小区11号楼10号车库（产权证号1XXXX、1XXXX号其他用途房产（产权证号187021600696）共计三套房产抵偿温海亮、郜文华、吕二云向原告的借款本息。因被告温洋无力缴纳房屋配套费、契税、公共维修基金等费用共计54775元，该款项由原告出资垫付。2015年9月9日，经原告与被告温洋及其父亲温海亮、母亲吕翠风、郜文华、吕二云协商达成一致意见，将上述公园九号共计三套房产抵顶温海亮、郜文华、吕二云欠付原告刘志强的全部债务本息560000元以及原告垫付的房屋配套费、契税、公共维修基金等费用54775元，以上款项共计614775元。被告温洋于结算当日给原告出具总额为614775元的收条，并撤回了温海亮、郜文华、吕二云向原告借款的借条原件。因被告房屋贷款没有清偿完毕，双方约定由被告温洋于2020年10月1日前将上述房屋贷款偿还完毕，且协助原告办理以上三套房产所有权变更登记手续。被告温洋于2015年9月9日向原告交付了涉案房屋的钥匙及购房手续原件，原告于当年装修该房屋并实际入住至今。期间原告按时交纳了房屋的水电费、物业费等相关费用。2017年开始，被告温洋逾期偿还银行贷款，导致原告家中多次收到银行贷款催缴单。原告多次要求被告积极偿还银行贷款，被告因经济困难无力偿还剩余贷款。2019年4月18日原告与被告温洋及其父母协商，由原告一次性向中国建设银行垫付剩余房屋贷款168479元，并于当日办理了银行解除抵押手续，原告将房屋所有权证原件取回。被告及其父母给原告出具了金额为168479元的借条。因房屋所有权变更登记的需要，原告与被告重新签订了落款日期为2019年4月18日的房屋买卖合同，并约定当天下午去土默特右旗不动产登记中心办理房屋所有权变更登记手续。但当天下午被告温洋反悔，拒绝配合原告办理房屋所有权变更登记手续，且与其父母开车返回锡林浩特市。原、被告双方签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，被告违反合同义务，应按照合同第七条承担违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法支持原告其诉讼请求。被告温洋辩称，其父亲温海亮与郜文华、吕二云曾分多次向原告借款，后于2015年9月9日与原告结算，共计欠付原告刘志强借款本息560000元。由于当时经济能力受限，无力偿还，温海亮与被告温洋协商，被告温洋同意以其所有的位于包头市××旗房屋（产权证号187021600668）以及该小区11号楼10号车库（产权证号1XXXX）、1XXXX号其他用途房产（产权证号187021600696）抵顶上述全部借款本息560000元，同时抵顶上述三套房产配套费、契税、公共维修基金等各类费用54775元，以上款项共计614775元。结算当日被告温洋向原告刘志强出具了金额为614775元的收条，并撤回温海亮、郜文华、吕二云共同向原告出具的借条原件。后原告又为被告温洋出资垫付了上述住宅房屋的银行贷款共计168479元。但是当时被告温洋并不知情，银行贷款结清以后，被告温洋知道了原告出资垫付银行贷款的事实，并向原告出具了金额为168479元的借款单，并且应原告要求，被告温洋父亲温海亮、母亲吕翠风作为担保人在借款单上签字。现在被告温洋不同意以其自有的财产偿还上述168479元。认为这笔债务是因温海亮、郜文华、吕二云与原告刘志强先前债务而产生，与被告温洋无关，所以该168479元债务理应由实际债务人温海亮、郜文华、吕二云承担。如果原告同意变更借条内容，将现在借条中被告温洋的还款责任免除，则被告温洋同意配合原告刘志强办理以上三套房产的所有权变更手续。否则被告温洋不同意配合原告刘志强办理以上三套房产的所有权变更手续。经审理查明， 2015年9月9日前，被告温洋的父亲温海亮及被告温洋的其他亲属郜文华、吕二云曾向原告多次借款。后经原告与温海亮、郜文华、吕二云对账结算，截至2015年9月9日，温海亮、郜文华、吕二云共计欠原告刘志强借款本息560000元。因温海亮、郜文华、吕二云无力偿还上述债务，温海亮经与被告温洋协商，愿意用以其子温洋名义购买的位于包头市××旗房屋（产权证号187021600668）以及该小区小区11号楼10号车库（产权证号1XXXX、1XXXX号其他用途房产（产权证号187021600696）共计三套房产抵偿温海亮、郜文华、吕二云向原告的借款本息。因被告温洋无力缴纳房屋配套费、契税、公共维修基金等费用共计54775元，该款项由原告出资垫付。2015年9月9日，经原告与被告温洋及其父亲温海亮、母亲吕翠风、郜文华、吕二云协商达成一致意见，将上述公园九号共计三套房产折价614775元，抵顶温海亮、郜文华、吕二云欠付原告刘志强的全部债务本息560000元以及原告垫付的房屋配套费、契税、公共维修基金等费用54775元，以上款项共计614775元。结算当日，原告刘志强以其子刘政的名义与被告温洋签订了《房屋买卖合同》，同时，被告温洋给原告出具总额为614775元的收条，并撤回了温海亮、郜文华、吕二云向原告出具的全部借条原件。因签订《房屋买卖合同》时，被告温洋没有将上述住宅房屋的银行贷款清偿完毕，双方约定由被告温洋于2020年10月1日前将上述房屋贷款偿还完毕，并协助原告办理以上三套房产所有权变更登记手续。但在合同履行过程中，原告对被告未能积极偿还涉案住宅房屋银行贷款的行为产生担忧，故于2019年4月18日原告与被告温洋及其父母协商，由原告一次性向中国建设银行垫付剩余房屋贷款168479元，并于当日办理了银行解除抵押手续，原告将房屋所有权证原件取回。被告及其父母向原告出具了金额为168479元的借条。当日，原告与被告重新签订了落款日期为2019年4月18日的房屋买卖合同，并约定合同签订当日被告温洋协助原告办理房屋所有权变更登记手续。但当天下午被告温洋反悔，拒绝配合原告办理房屋所有权变更登记手续。故原告诉至法院，请求依法支持原告其诉讼请求。另查明，被告温洋于2015年9月9日向原告交付了涉案三套房产的钥匙及购房手续原件，原告于当年装修该房屋并实际入住至今。还查明，本案在诉讼期间，原告刘志强于2019年4月18日向本院申请诉讼财产保全，请求依法查封被告温洋位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××旗位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××旗房屋（产权证号187021600668）以及该小区11号楼10号车库（产权证号1XXXX、1XXXX号其他用途房产（产权证号187021600696）共计三套房产，担保人刘政以其所有的车牌号为×××的别克牌小轿车一辆提供担保。本院于2019年4月18日作出（2019）内0221财保14号民事裁定书，依法查封了上述三套房产。本院认为，原告刘志强以其子刘政的名义与被告温洋于2015年9月9日签订了《房屋买卖合同》，后于2019年4月18日，原告刘志强又与被告温洋重新签订了《房屋买卖合同》，对买受人名称、出卖方协助办理房屋所有权变更手续的时间以及违约金的计算方式作出了变更。2019年4月18日签订的《房屋买卖合同》内容虽经变更，但系双方当事人的真实意思表示，被告温洋对此并未作出抗辩，该合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不侵害他人的合法权益，故该合同应作为有效合同对待，合同条款对双方均具有法律拘束力，双方均应切实履行。原告刘志强与被告温洋达成以债权抵顶购房款的的合意后，即应当视为买方刘志强已经履行了支付购房款的合同义务，该事实有被告温洋于2015年9月9日的向原告刘志强出具了金额为614775元的收条予以证实。被告温洋作为出卖方，有义务按照合同约定，交付房屋并协助原告刘志强办理房屋所有权变更手续。原、被告双方在合同履行过程中，被告温洋未能积极偿还涉案住宅房屋银行贷款的行为，引发了原告刘志强对合同继续履行的担忧，故双方于2019年4月18日重新签订了《房屋买卖合同》，对被告温洋协助原告刘志强办理涉案房屋的所有权变更手续的时间重新进行了约定，并对违约金的计算方式进行详细的约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告温洋至今未协助原告刘志强办理合同项下的所有权变更手续，导致合同目的无法全部实现，应当承担继续履行的违约责任。故本院对原告刘志强要求被告温洋协助办理涉案三套房产所有权变更手续的诉讼请求予以支持。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”对于原告刘志强主张的以利息计算的违约金，双方在2019年4月18日签订的《房屋买卖合同》中明确约定，以住宅房屋、车库、其他用途房产总价614775元为基数，按照月利率1%计算，自合同签订之日开始给付，利随本清。原告虽未能举证证实其实际损失，但考虑到被告温洋的违约行为确实导致原告刘志强产生利息损失，且原告主张的违约金并未明显偏高，故对于原告的该项主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告刘志强与被告温洋于2019年4月18日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告温洋于本判决生效之日起十日内协助原告刘志强办理以下三套房产的所有权变更手续，将以下三套房产的所有权人由被告温洋变更为原告刘志强。上述三套房产为：1、位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××旗位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××旗房屋（产权证号187021600668）；2、位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××旗位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××旗车库（产权证号1XXXX）；3、位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××旗位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××旗其他用途房产（产权证号187021600696）。三、被告温洋于本判决生效之日起十日内向原告刘志强支付违约金，违约金以614775元为基数，按照月利率1%计算，自2019年4月18日开始给付，利随本清。被告未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费100元（原告刘志强已预交），由被告温洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。         审 判员  杜    岩  二O一九年七月十五日  书 记员  李    腾  附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条 【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条 【合同变更条件】当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。  约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。  当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。