河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0205民初688号 原告：程呈，女，1989年6月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：张一波，北京市百宸律师事务所律师。 被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号-502室。 法定代表人：田景瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，住唐山市开平区。 原告程呈与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程呈委托诉讼代理人张一波，被告中运公司委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程呈向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告于2017年5月20日签订的《商品房认购协议书》无效。2.依法判令被告退还原告购房款251913元。3.依法判令被告赔偿原告经济损失70000元。4.依法判令被告赔偿原告律师费损失27000元。5.依法判令被告赔偿原告至2019年4月17日止的利息损失2960元，并以321913元为基数按照年化4.75%的标准自2019年4月18日起至实际给付之日止的利息损失。6.依法判令被告承担与本案有关的诉讼费用。事实和理由：2017年5月20日，原告与被告签订《商品房认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于唐山市开平区房屋，成交总价为人民币811913元。2017年5月20日，原告按照被告的要求，向被告支付了购房款251913元。此外，在《商品房认购协议书》签订前，被告要求原告支付“电商费”7万元，原告于2017年5月13日按照被告的指令将该款项交付给被告指令的公司。《商品房认购协议书》签订后，原告多次询问被告认购房屋的情况，被告公司的销售人员告知名仕雅居项目不确定以后能否取得预售许可证，并建议原告换购由被告开发的其他已经取得预售许可证的项目。经原告查询，被告开发的名仕雅居项目土地性质为批发零售用地，建设用地规划许可性质为商业设施用地，项目未取得建设规划许可证、商品房预售许可证。原告认为，依法成立的合同，受到法律保护。已经成立的合同产生法律效力，内容不应违反法律及行政法规的强制性规定。从《商品房认购协议书》内容看，《商品房认购协议书》就房屋的基本情况，购房金额等进行了约定，属于商品房预售合同。房屋作为种特殊的商品，有关预售、销售所产生的法律后果及社会影响均不同于其他一般商品，在我国商品房的预售和销售均实行许可证制度。被告开发的项目土地性质非民用住宅用地，其未取得民用住宅建设规划许可证，对取得预售许可证、签订正式商品房买卖合同的时间均不能确定，在未取得商品预售许可证的情况下签订的合同，违反了国家法律强制性规定，应认定无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。因此，《商品房认购协议书》属于无效合同，被告应当退还原告已经支付的购房款。因《商品房认购协议书》属于无效合同，原告为购买房屋而向被告指定公司支付的“电商费”属于原告的经济损失，应当由被告承担赔偿责任。此外，因被告拒绝退还购房款，原告只能通过诉讼方式主张权利，为此支付了相应的律师费，该律师费亦属于给原告造成的经济损失，应当由被告承担赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告中运公司辩称，因被告与原告所签《商品房认购协议书》依法属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该预约合同依法有效，故原告的主张于法无据，应依法驳回其诉讼请求。1.被告与原告签订的《商品房认购协议书》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖预售”合同。《商品房认购协议书》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区“名仕·雅居”项目的楼房，并在《商品房认购协议书》签订同时交纳了定金及认购金共计251913元，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，定金及认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《商品房认购协议书》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《商品房认购协议书》第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时定金及认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《商品房认购协议书》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《商品房认购协议书》预约合同的性质是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。2.从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《商品房认购协议书》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《商品房认购协议书》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。3.依照法院出具的（2017）冀0205民初1961号、（2018）冀0205民初191号生效判决及因案涉工程已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》等证照，故《商品房认购协议书》依法有效，且预约合同的效力与被告是否取得商品房预售许可证并无关联性，原告主张因被告开发的上述项目尚未取得商品房预售许可证，依法不能进行销售，进而导致《商品房认购协议书》无效、予以解除等诉讼请求的事由理据不足，应予驳回。4.被告从未要求原告交纳过电商费，被告也未收到过原告的电商费，即便原告所称的电商费存在，也是原告为了实现自身利益自愿支付给第三人的，所以原告也应为自己的行为买单，而与被告没有任何关系。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也为被告开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故应依法认定《商品房认购协议书》合法有效，被告不应承担原告所诉的其它各项损失，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年5月20日，原告程呈与被告中运公司签订了《商品房认购协议书》，该协议约定，原告认购被告建设开发的位于唐山市开平区房屋，建筑面积约为108.53平方米，单价为每平米7481元，总价款为811913元。原告向被告交纳首付款251913元，被告于2017年5月20日给原告出具收据一份。2017年5月13日，原告程呈通过银行转账向账户82×××50支付电商费70000元。另查明，被告中运公司开发的“名仕·雅居”项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证。 上述事实，有原告提供的《商品房认购协议书》、收据、银行账户交易明细，被告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证以及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《商品房认购协议书》内容看，确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该协议书应认定为商品房预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在案涉商品房未取得预售许可在的情况下，该《商品房认购协议书》不因此无效。被告中运公司开发的“名仕·雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证，原告与被告签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现原告以案涉房屋尚未取得商品房预售许可证的情况下签订的协议书无效为由，要求确认原告与被告于2017年5月20日签订的《商品房认购协议书》无效、被告中运公司退还原告已付房款251913元、被告中运公司赔偿原告经济损失70000元、律师费损失27000元及利息损失，理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告程呈的诉讼请求。 案件受理费6578元，简易程序减半收取为3289元，由原告程呈负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周立荣 二〇一九年七月一日 法官助理 王 娜 书 记 员 赵 钰