海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初8214号 原告：林某，男，1974年10月12日出生，汉族，住海口市琼山区府城镇，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：高某，海南上哲律师事务所律师。 被告：梁某，女，1951年9月2日出生，汉族，住海口市，公民身份证号码×××。 第三人：海南亿钦房地产营销策划有限公司，住所地海口市琼山区凤翔西路。 法定代表人：郑某。 原告林某与被告梁某以及第三人海南亿钦房地产营销策划有限公司（以下简称“亿钦公司”）定金合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告林某及其委托诉讼代理人高某，被告梁某到庭参加诉讼。第三人亿钦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告林某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告、第三人签订的《地产买卖定金合同》；2.被告向原告返还双倍定金中剩余定金70000元，返还原告垫付土地出让金等费用896.7元（土地出让金18792元，材料费104.7元，合计18896元，扣除被告已经支付的18000元，剩余896.7元）、赔偿原告的银行评估费1640元，合计72536元；3.被告向原告支付律师服务费损失5000元；4.本案诉讼费等费用全部由被告承担。事实和理由：2018年12月24日，原告与被告、第三人签订《地产买卖定金合同》。约定原告拟以820000元的价格购买被告的位于海口市××区房，房产证号为海房字第XXXXXX，合同还约定付款方式、金额、违约责任等内容。原告于签订协议当天支付定金70000元，之后原告一直要求与被告签订《房地产买卖合同》，也多次要求第三人出面催促被告，但是被告一直以各种理由推诿。后来经第三人告知被告将本案房屋的房产证擅自抵押贷款，至今无法将房本拿回履行合同。后被告谎称资金不足，让原告帮其垫付土地出让金。原告于2019年4月2日，替被告垫付涉案房屋的土地出让金18792元，办理相关手续花费104.7元。原告为购买该房屋还向第三人支付银行贷款评估费1640元。可是被告仍不与原告签订《房地产买卖合同》，后被告告知原告其不想将涉案房屋出售给原告，愿意退还已付定金和垫付的土地出让金，并于2019年4月5日向原告转账88000元。原告为维护自身合法权益，依法聘请法律提供法律服务造成经济损失5000元。现原告认为被告已经以自己的行为表明不履行合同义务，达到法定解除合同的条件，符合法律规定，《地产买卖定金合同》应依法予以解除。根据相关法律规定，合同解除后被告应返还原告垫付的土地出让金及相关费用，赔偿原告因此次交易产生银行贷款评估费的损失。另根据《地产买卖定金合同》第六条的约定：“……因甲乙双方有一方中途违约，导致此次交易纠纷产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费及相关的费用均由违约方承担”，被告应承担原告的律师服务费损失。综上所述，原被告双方签订的《地产买卖定金合同》合法有效，应受法律保护，原告已经依约向被告支付了定金，但被告却违反约定不与原告签订《房地产买卖合同》，原告为了维护自己的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，请求法院判如所请。 被告梁某辩称：首先，原告的民事起诉状中“原告于签订协议当天支付定金七万元之后原告一直要求与被告签订《房地产买卖合同》，也多次要求第三人出面催促被告，但是被告一直以各种理由推诿。后来经第三人告知将本案房屋的房产证擅自抵押贷款，至今无法将房本拿回履行合同。后被告谎称资金不足，让原告帮其垫付土地出让金”是原告买方林某的一片胡言、谎话、说假话。我在这里敢说，他一次都没有叫我签订《房地产买卖合同》的事，更没有第三人出面催促过我关于签订合同的事，一次都没有。我敢对天发誓，根本没有，更没有以各种理由推诿，更没有谎称资金不足，让他原告帮其垫付土地出让金的事。事实的经过是这样的：当时我想把房子卖掉，用来投资，但要求一次性付款才卖。原告与中介（他叫做什么我不知道），还有原告的什么妹妹，据说也是搞房产中介的，也知道我卖房最早的要求，就是一次性付款。而买方即原告林某也同意用820000元与我买房，但是他们没有一次性付款，经过一段日子，具体时间我也记不清了。后来，叫我先订合同，给我70000元定金（开始是说20000元的，我说20000元不行，要70000元吧）。当时我刚好缺钱，因为与另一投资方垫了信用卡70000元，当时信用卡需要还款，又没有一次性给钱。于是，2018年12月24日，我到第三人海南亿钦房地产营销策划有限公司订了合同，看了合同我当时感觉很离谱，很不合理，我当时就提出来了。光说70000元定金就要罚70000元的款，还说要罚我30%的罚金，我当时就提出来了，他们也说是高了，但后来也没改，也照罚违约金70000元，也照罚30%。当时我也不在乎了，只是想快点拿钱，即使不合理也就算了，因为我终究是要卖方给他的，我不会不卖，这些就不计较。结果是，他们订合同后，一直没给钱，我的房产的出让金也出不来，我着急也没用，只好等吧。于是，左等右等，还是等不来他买房原告林某的首付款，而我投资的一方要用钱（陈怡婵）就是出主意叫我把房产证拿去贷款，等土地出让金出来，再把房产证拿出来，我开始都不同意，我一再说房子已同意卖给别人了，订了合同，到时拿不出来，是不行的。可陈怡婵一再的说，一定可以拿出来，叫我不要担心，在他们一再的要求下，看到他们实在困难，而且陈怡婵一再的保证房产证一定可以拿出来，不会影响买卖房，先救急。我就答应她们，把房产证拿去贷款，贷了400000元。结果出让金出来，房产证拿不出来了，怎么办？当出让金出来时，我与中介一起去办证中心，知道出让金是一万八千多，在回来的路上，我就直接告诉中介说，我把房产证拿去贷款了，叫中介叫原告林某出来，三方一起商量，看如何解决。可是，中介不知是怎样告诉买方原告林某的，我一直等他们一起来商量，可一天又一天过去，可他们一直就不来，我也没办法。一天晚上七八点左右，我与朋友一起吃饭，原告买方林某打电话来质问我，当时吃饭的地方好吵，我生气了都不来一起商量质问有啥用。第二天早上一大早又打电话来，同样的态度，我也生气了，不坐在一起谈，一起商量，电话里能说什么嘛！电话能说清楚吗？既然他不能来商量，不想协商解决，又不给我首付款，那我只好向办法，把房产证拿出来。结果陈怡婵自作主张，把我的房子六十万与贷款给我们的人说了，当时她打电话说文月良（文总）要来看房，也不告诉看房的原因，结果看房后，准备上车回文总办公室，才说把我的房子卖给文总，一次性给钱六十万，违约金他出，把房产证拿出来，即还贷款四十万。当时上车，回文总办公室，为了拿房产证我只好答应照办了。当场就给钱把房子卖了。当天的日期是4月24日，大家说说，过个把月八十二万就可以卖的房子，六十万卖给了借贷人你说这不是哑巴吃黄连，有苦自己咽吗？可是已经走到这一步了，无路可走只好卖了。卖房的第二天，我就打电话给买方原告林某，包括林某的什么中介妹妹，说我把出让金违约金两个七万还有出让金一万八千多给买方原告林某。当时原告林某什么妹妹，也是中介，一直还打电话要我还要赔其他的钱，多少多少，包括中介费。我说买卖不成交，拿什么中介费，她还不断的打电话，我只好不接她的电话，当天因我有事忙，忙完快到晚上（大概是5、6点左右），我也不记得具体时间了，当时我找了一个朋友过去（朋友叫王秀荣），以前都是我自己过去的，我们一起到中介会所，当时三方说好了，我把两个七万（即七万定金，七万违约金），还有出让金他们说转一万八千就可以了，当时说好了，我把钱转给他们，钱到他们把收据给我，还有原来订的定金合同也作废。当时，三方还订了协议合同，三方都还签了字，盖了手印。即钱到账合同同时也作废了，第一次写时，中介把我写的稿都撕掉了，我生气了。又重新写一张，然后让他们打印，三方同时签名、盖章、盖手印，可是盖完手印后，中介没有把3人签的合同给我，我当时也没想起来，为了急着给他们转钱，结果就去转钱了。到24小时银行转钱时，先转一万八千元，要到24小时后才到账，三方就决定不转了，第二天到中行金融大厦去转，幸亏没转成，要不我又被中介骗了。当天晚上九点多，我在回家的路上，才发现中介没有把该给我的三人同签的合同协议给我，我当时生气了，立即打电话给买方原告林某，后来想应找中介，于是我立即打电话给中介，怕中介再搞阴谋诡计，叫他把公章带过来3人重新签合同协议。第二天在去金融大厦的路上，我突然想起不能给他转违约金了，怕他再搞阴谋诡计，怕他中介再骗我老人家。当时，我还想是不是老天在帮我，要不昨天晚上都把钱给他们了，而他们不办事，我还不是又上当受骗了，所以我决定违约金暂时不能给他转，除非他把合同还有收款的条写好同时交给我，我才转。事情的经过就是这样，我没半句假话。结果是，我给买方原告林某转了七万元定金，还有一万八千的出让金转给了买方原告林某，至今他还是不给我写收据不给出让金的发票，事情的经过就是这样。还有转钱的当天晚上，中介说把买方的资料退还给林某，我听到后也说，那你也把我的资料退给我，他竟然说，我没有资料。竟然公开的骗我老人家，我当时也不在意，心想他不还我个人的资料，拿了也没用，也不再叫他拿。谁想，他那么有心计，还想再害我，所以3个人一起订的协议合同不当场给我，干嘛不给？说到出让金的事，订《定金合同》之前，买方原告林某说出让金要40000多元，我说没有那么多。后来，经两家协商在订合同那天，即订合同之前说好了的，两万以下是买方出，超出两万部分是卖方出，我说的买方原告林某也同意了，才订了那份定金合同的，又何来《民事起诉状》中“后来经第三人告知被告将本案房屋的房产证擅自抵押贷款，至今无法将房本拿回履行合同。后被告谎称资金不足，让原告帮其垫付土地出让金”！这都是原告买方林某说假话，骗人的话，没有的事。尽管那份定金合同很不合理，但我也同意了，因为我想房屋是要卖的，也不在乎了。过后，他说想住我的房（因租房贵），我也把钥匙交给他与他老婆，后来想起投资方一再劝告，不能交钥匙，我才又把钥匙收回来，要不然又是更大的麻烦。关于交出让金，是出让金出来后，买方原告林某同中介一起去交，也叫我一起去，我没说过什么话，那些话是买方原告林某自己编的。当交出让金后，房产中介送我回来，我在车上说了，你们一起设一个大陷阱给我跳，我说了，你们这样做，是要遭老天报应的，老天会惩罚你们的，说完这些话后，我下车走人。卖房是交出让金后的好多天，买方原告林某都不来商量，也不给首付款，我不知怎么办才好，但房产证要是拿回来的，最后只好走卖房这条路。那天晚上，我带了一个朋友（叫王秀荣）过去，因为以前都是我自己去，我怕再被他们骗，所以带了一个朋友过去，结果还是又被他们骗了。现在想起来，三个人当面订的合同协议，合同不马上给我，还有不退还我的卖房资料包括身份证资料复印件，说明中介心底很坏，早就有了告我的动机和目的，为了钱所以三个人一起订的合同协议不当面交出来，还有资料明明在他那，他一再的骗我老人家。以上所说属实，没有半句假话。因为要写答辩书，我今天6月2日才详细的看了2018年12月24日的《定金合同》，可交出让金后，我一直等买方原告林某的首付款，而他的首付款一直都没来，也不来商量，也不来谈订《房产买卖合同》的事，我只好卖房拿房产证了。2018年12月24日《地产买卖定金合同》其他事项备注：4、出让金办理完成3日内签订买卖合同打首付款和办理过户相关手续，现在买方原告林某办理出让金后，（早就超过了3天了）一直不给我打首付款，也不叫我订《房产买卖合同》算不算违约？应不应该罚乙方即买方原告林某的款？出让金办理完成3日后，买方原告林某不与卖方签订《房产买卖合同》，不打首付款，算不算先违约？应不应该罚款？罚多少？ 第三人亿钦公司述称：原告与被告经协商一致打算进行房产交易，将其位于海口市××道房出售，他们一致同意由第三人协助其进行房产交易。本来被告要求一次性付款，后经过双方协商，被告要求定金七万元，就可以以按揭贷款的方式交易。2018年12月24日，原告和被告以及第三人签订《地产买卖定金合同》。当日，原告支付被告七万元定金，被告当场承诺一个月内办好土地划拨出让金手续，进行房产交易。第三人针对交易的房屋去银行申请贷款，组织买卖双方到银行面签。其中原告支付房屋评估费1640元，由第三人代收。过了一个月，第三人询问被告，被告说没有办好手续。后被告告知第三人说首付需要变更为400000元，原因是被告说她自己拿房产证抵押了，需要400000元才能解押。第三人告知被告因为双方已经签订《地产买卖定金合同》，应根据合同履行，不能随便要求更改首付金额。原告也坚持要求按照合同履行，双方产生纠纷，后原告向违约方被告发律师函，被告才同意继续履行合同说她自己想办法去解押。随后原告与被告海口市市政服务大厅缴纳土地出让金，费用由原告出。后被告一直未将房产解押，第三人再三催被告解押房产证，与原告签订商品房买卖合同、办理房产过户手续，但是被告一直拖延。再后来被告说房子不卖了，同意双倍返还定金并返还土地出让金等费用给原告。原告和被告一起到第三人处告知双方调解方案，但是后来被告只支付70000元就不再支付了。后经第三人了解，被告在与原告协商赔偿前已经将房子出售给他人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认的事实如下： 2018年12月24日，原告与被告签订《地产买卖定金合同》，约定原告向被告预付购房定金70000元，被告将其位于海口市××道房，建筑面积为76.5平方米出售给原告；双方商定上述房产的成交价格为820000元，分两次支付，购房定金在第一次付款时冲抵；付款方式为：第一次付款为签订《房地产买卖契约》当日原告向被告支付250000元，第二次原告通过银行按揭贷款直接交付给被告570000元，以银行放款时间为准；若原告中途悔约，原告不得向被告索还定金；若被告中途悔约，被告应在悔约之日起3日内将定金退还给原告，另付给原告相当于定金数额的违约金；原、被告双方中有一方中途违约，导致此次交易纠纷产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费及相关的费用均由违约方承担。同日，被告向原告出具《收据》，确认收到原告交来购买海口市××道房的定金70000元。2018年12月28日，第三人亿钦公司出具《收据》，载明收到原告转交来海口市××道房（第10楼）的银行贷款评估费1640元。被告承诺办好土地划拨出让金手续，再进行房产交易。2019年4月2日，案外人王莲妹为涉案房屋垫付土地出让金18792元及办理相关手续费104.7元。后原告经第三人告知被告已经将涉案房屋的房产证向银行做了抵押贷款，无法进行交易。2019年4月5日，被告返还原告定金与土地出让金88000元。2019年5月下旬，被告将涉案房产卖给案外人。 另查，原告林某与王莲妹系夫妻关系。 又查，2019年5月9日，原告与海南上哲律师事务所签订了《委托代理合同》约定原告委托本案诉讼代理人高某代理本案，律师服务费为5000元。同日，海南上哲律师事务所开具了5000元的增值税普通发票。 以上事实有《地产买卖定金合同》、《收据》（定金）、《收据》（银行贷款评估费）、缴款书、POS机小票、银行账户交易明细、银行交易流水明细清单、《法律事务委托合同》、海南省增值税普通发票、当事人陈述及庭审笔录等予以证明。 本院认为，首先，关于是否解除定金合同的问题。原、被告及第三人签订《地产买卖定金合同》，该合同系各方意思的真实表示，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，原、被告约定由原告向银行贷款购买涉案房产，被告签订定金合同后却将涉案房屋向案外他人做了抵押获取贷款，从而导致涉案房屋的买卖合同签订、原告办理按揭贷款等事宜未能继续依约履行，后被告又将房屋另卖他人的行为，应视为被告不履行定金合同项下其所负的主要债务，已经违约。故被告之行为符合合同的法定解除情形，原告主张解除双方签订的《地产买卖定金合同》，事实和法律依据充分，本院予以支持。 其次，关于是否返还剩余定金等其他费用的问题。定金是在合同订立时或在合同履行前当事人约定一方预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。本案中，因被告违约，其作为接收定金的一方，应当向原告双倍返还定金。被告已向原告偿还定金70000元，剩余70000元尚未偿还。故原告诉请被告返还剩余定金70000元有事实和法律依据，本院予以支持。原告另主张其为了购买涉案房屋，垫付了土地出让金18792元以及办理相关手续费用104.7元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告垫付土地出让金及其他相关费用是为实现房屋买卖目的产生的必要费用，因被告违约应承担违约责任，故扣除被告已返还的部分土地出让金18000元，原告主张被告返还剩余土地出让金792元以及办理相关手续费104.7元，事实和法律依据充分，本院予以支持。原告主张被告应向其返还银行贷款评估费1640元，然而，原告仅举证其向第三人亿钦公司支付过该费用，未提供证据证明涉案房产的银行贷款评估是否实际发生，故该主张无事实依据，本院不予支持。 最后，关于原告主张被告向其支付律师服务费的问题。根据原、被告双方签订的《地产买卖定金合同》之约定，被告未依约履行合同，原告为本案诉讼支付了5000元律师服务费，该费用应由被告承担。因此，原告主张被告向其支付律师服务费5000元，事实和法律依据充分，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、一百零七条、一百一十五条之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日解除原告林某、被告梁某与第三人海南亿钦房地产营销策划有限公司于2018年12月24日签订的《地产买卖定金合同》； 二、限被告梁某于本判决生效之日起七日内向原告林某支付剩余定金70000元、剩余土地出让金792元、办理相关手续费104.7元以及律师服务费5000元； 三、驳回原告林某的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费869.2元，由被告梁某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员 林 婷 二〇一九年七月十五日 书记员 钟显贵