山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初1553号原告：李冠军，男，1987年6月8日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：李崇，山东海沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁汝娜，山东海沃律师事务所律师。被告：赵鹏，男，1987年1月3日出生，汉族，住青岛市。原告李冠军与被告赵鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李冠军的委托诉讼代理人李崇、被告赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冠军向本院提出诉讼请求：1、解除原被告就青岛市桦川支路*户房屋（以下简称涉案房屋）签订的买卖合同；2、被告向原告返还首付款20万元及利息（以20万元为本金，自2019年2月11日至实际付清首付款之日，按照银行同期贷款利率计算）；3、被告向原告支付违约金28万元；4、被告赔偿原告律师费2万元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月17日原被告签订房屋买卖合同，约定被告将涉案房屋出售给原告，原告向被告支付首付款20万元后，被告表示不再履行该合同，并拒绝返还首付款。故要求判如所请。被告赵鹏辩称，原被告并未签订房屋买卖合同，原告的主张没有事实依据，不同意原告的请求。原告为证明其主张，提供了房屋买卖合同一份、转账记录查询一份、民事案件委托代理以及转账2万日元的记录查询合同和。该合同显示：甲方（卖方）赵鹏（签名处有签字、捺印），乙方（买方）李冠军，合同内容为打印的格式合同，赵鹏同意将涉案房屋出售给李冠军，房屋建筑面积88.58平方米，权属证书为鲁（2017）青岛市不动产权第0028266号，合同第四条内容显示，房屋成交价格为140万元，该条款中关于款项的付款方式未有载明，合同第六条中约定守约方有权选择解除合同并要求违约方按照合同的标准或另行赔偿违约金房屋总价款的20%。合同其他内容除打印内容外，需手写的内容均没有填写。合同补充条款中约定，先付首付款20万元，到2019年4月5日过户。合同落款处甲方赵鹏签字，乙方没有签字。转账记录显示，2019年1月22日原告向被告转款20万元。委托合同显示原告与山东海沃律师事务所律师签订代理合同，该所指派李崇、丁汝娜为房屋买卖合同纠纷案件中原告代理人，代理费2万元，原告已转账给该所。对上述证据，被告称，买卖合同中甲方处是其本人签名和捺印，但被告并没有出售涉案房屋的意思，该合同只是因为原告欲借款，而其名下无房，为以原告名义借款提供给债权人看的，签订合同时，合同内容是空白的，并没有手写内容，而且合同签订时涉案房屋上设有抵押，合同中也没有载明成交价格、付款方式、以及税费的承担等内容均没有约定，明显有违常理。被告自认合同中关于成交价格140万元，是在起诉前由原告书写的，其他手写内容在被告签署时是已经填写了的。对于转款20万元，被告予以认可，但称该款项并非房屋首付款。对于委托合同和转账2万的查询记录，被告没有异议，但认为不应承担该费用。2018年6月7日至6月21日中介工作人员张某与原告的微信对话截图；3、原告夫妇、被告夫妇和中介工作人员的谈话录音；4、原被告的微信对话截图、谈话录音；5、2018年7月6日原告、被告夫妇、张某、银行工作人员的谈话录音；原告还申请了证人张某出庭作证。被告对证据1至4的真实性没有异议，认为通过该部分证据，可确认是被告在催促原告履行合同义务，被告从未表示不想出售房屋，双方一直在协商解决合同问题，原告不是想办法履行合同义务，而是偷录谈话，逃避合同责任。原告的征信问题没有解决，已经属于履约不能，关于银行监管问题，前期中介和原被告同意的时间是一个月。被告认为证据5内容不全，有节选，不符合证据的要求，证据内容表明原告录音当日放弃了提交贷款资料的申请。证人张某称其姐夫与原告是朋友关系，通过其姐夫与原告相识并将被告出售房屋的信息提供给原告。第一次办理贷款时，因原告的个人征信问题没能办理，在去第二家银行办理贷款时，按照正常时间推断，一个月或一个半月也能办完批贷，但因王晓觉得银行资金监管时间太长，双方没有就监管时间达成共识，因此银行没有收取原告的贷款申请。被告认为该证人与原告有利害关系，其陈述的不利于被告的证言不应采信。被告则认为因为原告的个人征信有问题，导致无法办理贷款，合同不能继续履行。对此被告提供了2018年7月6日去银行办理贷款手续时银行工作人员、原被告、张某以及被告丈夫郭卫东的谈话录音、申请了证人邢某出庭作证。证人邢某称原被告签订合同前，对原告的个人征信问题没有落实，原告本人表示没有问题，如果提前知道原告个人征信有问题，中介会先行去多家银行联系，如有银行能够办理贷款，才会让双方签订合同，在第一次被拒贷后，中介联系了几家其他银行，回复的意见均不确定，原告自行联系了一家贷款银行，资金监管两个月是贷款银行要求的。银行对申请贷款人两年内连续三次或累计六次信用逾期，是不予受理贷款的，即便有银行同意给予办理贷款也要提高贷款人的利率等相关条件。对上述证据原告认为，原告在签订合同前没有出示征信报告并非恶意，征信问题不是办不下贷款的必然原因，在第二次办理贷款手续时，只是因为被告不同意银行监管资金两个月所致，并非原告自动放弃办理贷款。本院认为，原被告就涉案房屋签订的买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。现原告要求确认双方的合同于2019年7月23日解除，被告同意该时间解除，本院予以准许。关于合同解除的原因和责任，根据查明的事实，可以确认在合同约定的时间内，由于原告个人征信问题，未能办理贷款手续，根据合同约定，在该情况下原告可继续申请其他贷款机构贷款，被告继续予以配合。因此在第一次贷款未能办理的情况下，原告自行另寻银行办理贷款并无不当，符合双方合同的约定。通过双方的陈述、提供的证据可以看出，双方同意于2018年7月6日再次办理贷款，该事实系双方自愿协商一致的结果且也符合双方合同的约定，但在该次办理贷款时，银行要求监管资金两个月，被告不同意，因此未能办理贷款手续，由此可确定不能办理贷款是因为被告不同意资金监管两个月所致，而非原告个人原因所致，虽然原告个人征信有问题，但该事实并非导致贷款不能的必然原因，合同不能继续履行，责任在被告。由于被告违约导致合同解除，被告应承担违约责任，原告要求被告退还定金2万元、赔偿中介费损失36960元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法律规定，可以看出，违约金具有惩罚性和补偿性，当事人主张的违约金和造成的实际损失应大致相当，虽因被告原因导致合同不能继续履行，但原告对于被告违约是否给其造成损失、造成多大损失的事实未提供任何证据，而且原告仅支付了定金2万元，其他房款未支付，在该情况下，原告要求被告支付违约金308000元，明显过高，应予适当调整，根据该事实兼顾合同履行情况、被告的过错程度及上述法律规定等综合因素考虑，原告主张的违约金以总房款的2%的计算为宜，照此计算违约金应为30800元（1540000×2%＝30800元），被告应支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告马尚与被告王晓就青岛市吴石路5号2号楼2单元403户房屋签订的青岛市存量房买卖合同于2019年7月24日解除；二、被告王晓向原告马尚退还购房定金2万元；三、被告王晓赔偿原告马尚中介费36960元；四、被告王晓赔偿原告马尚房屋维修基金损失3935.67元；五、被告王晓向原告马尚支付违约金30800元。上述二至五项由被告王晓于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6833元（原告已预交），由原告负担5135元、被告负担1698元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  梁志鹏审 判 员  田文静人民陪审员  葛增荣二〇一九年七月二十九日书 记 员  林 洁