广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9308号原告：佛山市南海区大沥巴黎春天发展有限公司，住所地：佛山市南海区******，统一社会信用代码914***********967M。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：黄旭东，广东荆紫律师事务所律师。被告：广州海豚投资有限公司，住所地：广州市天河区*****************（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA5ATGRD56。法定代表人：刘某1。被告：何子娟，女，1991年6月5日出生，汉族，住广州市越秀区。两被告的共同委托诉讼代理人：廖海林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥巴黎春天发展有限公司与被告广州海豚投资有限公司（以下简称海豚公司）、何子娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序于2019年6月12日、7月2日公开开庭审理了本案。原告的法定代表人罗某1、委托诉讼代理人黄旭东，两被告的共同委托诉讼代理人廖海林到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告佛山市南海区大沥巴黎春天发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告在2018年5月4日签订的《物业租赁合同》，被告将涉案租赁物业返还给原告；2.两被告立即连带支付从2019年2月1日起至涉讼租赁合同解除之日止的租赁费用，以及从解除合同次日起至实际返还涉讼商铺之日止的占有使用费予原告；3.被告以每月所欠的场地租赁费用及占有使用费为本金从每月6日起至实际清偿之日止按每日千分之三的标准支付滞纳金予原告；4.两被告连带承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告承租佛山市南海区*******商业步行街二期1层A01、第2层A02的物业，租赁物业的建筑面积共计9196.12平方米，被告接受上述租赁物后在上面使用至今，但是被告拖欠原告租金84万元以及滞纳金10万元，暂计94万元。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告已经构成违约，依法应当承当违约责任。原告多次督促被告支付费用均被拒绝，为维护其合法权益，现提起诉讼。被告海豚公司辩称，一、被告海豚公司认为在与原告签订《物业租赁合同》时存在重大误解，认识错误，租赁合同中所涉物业（大商场）租期只有五年，根本不符合行业交易习惯，行业交易习惯对于大商场的租期一般是十至十五年，原告清楚知晓被告承租涉讼物业的目的是用于二次出租，现实中在被告海豚公司从事招商活动时，次承租人均表示所剩租期过短，要求五年以上。二、《物业租赁合同》签订后，被告海豚公司积极履行，投入大量的人力、物力，按合同约定按时足额支付了保证金，交付了2019年1月的租金和管理费，主观上并无恶意不履行，是由于市场客观情况、情势变更等客观原因导致合同无法履行。三、被告海豚公司自始至终恳请原告延长租赁期限，希望延长租赁期十年，同意依法或依行业交易习惯调整延期的租金标准，被告海豚公司的请求并不损害原告的根本利益和合法利益，并且可以促成合同的继续履行，本案所涉物业现已装修基本完成，如果一味强行解除合同，必将导致一连串的社会问题，恳请法院考虑该客观情况。四、被告海豚公司尊重、理解原告作为出租方依据《物业租赁合同》主张权利的行为，但同样也希望原告正视被告海豚公司在本案中存在的对于承租期限的重大误解问题。五、本案中原告所主张的违约金显著过高，依法应当以原告的实际损失为准，原告需提供证据证实，否则应当按照银行存款利息的标准计算违约金。综上，被告海豚公司不认可原告的诉求，认为原告的诉讼请求没有充分的法律依据，应予驳回。被告何子娟辩称，同意被告海豚公司的答辩意见，并补充意见如下：本案是被告海豚公司的债权债务纠纷，是被告海豚公司的行为，依据《公司法》的规定，有限责任公司应以公司自有的财产对公司债务承担责任，股东与公司的债权债务、法律责任是相互独立的，被告何子娟与本案没有法律上的利害关系，原告未提供任何证据证实被告何子娟存在损害原告合法利益的行为，并且被告海豚公司并非一人有限公司，应由原告承担相应的举证责任，否则原告应承担举证不能的法律后果。被告何子娟作为被告海豚公司的原股东之一，认缴资本30万元，实际投入近200万元，同样是受害者，并且经过审计公司审计，被告何子娟已经尽到了股东对于公司应尽的法律责任。现在被告海豚公司的新股东也一直在着手寻找新的投资方，希望继续履行合同，均因所涉物业剩余租期过短的客观因素导致无法履行，新投资方不愿意投资。诉讼中，原告举证如下：1.原告的营业执照（副本）复印件1份；2.企业信用信息公示报告打印件1份；3.被告的营业执照（副本）复印件1份；4.何子娟身份证复印件1份；证据1-4，用以证明原、被告的诉讼主体资格。5.物业租赁合同原件1份，用以证明原、被告签订了租赁合同，对双方的权利义务进行了约定，根据合同约定，被告已经构成了违约，应承担相应的违约责任；6.佛府南国用（2013）第XXXX188号国有土地使用证复印件1份；7.粤房地权证佛字第XXXXXX2658号房地产权证复印件1份；8.粤房地权证佛字第XXXXXX2662号房地产权证复印件1份；9.委托书复印件1份（加盖佛山市盛世达投资有限公司、佛山市南海区大沥巴黎春天发展有限公司的印章）、委托函原件1份；证据6-9，用以证明佛山市盛世达投资有限公司委托原告对涉案房产进行出租，享有出租、收益、处分等权利。10.广东南海农村商业银行股份有限公司大沥城南分理处/金融平台汇兑业务凭证原件2份；11.本月押金收据原件1份；12.广东增值税普通发票原件4份；13.客户明细对账单原件4份；证据10-13，用以证明被告支付了部分租金以及水电费。14.申请书原件1份，用以证明经过原告多次催缴租金，被告发送了相应的申请书请求洽谈。15.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件3份，用以证明涉讼房产的权属情况。16.工商内档查询1份（在复印件上加盖广州市天河区工商行政管理局档案资料查询专用章），用以证明被告海豚公司注册资本50万元，被告何子娟认缴30万元，占60%的股份，认缴期限为2045年12月31日前，工商内档没有显示其有缴纳的情况。17.广州商事登记查询打印件1份，用以证明被告海豚公司2019年6月18日变更了股东，最近三个月内变更股东的信息在内档没有扫描，只有在全国企业信用网查询。诉讼中，两被告没有提供证据材料。经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的证据1-5、10-12、14、16-17，真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据6-8，两被告虽有异议，但被告海豚公司有对该证据加盖骑缝章，且原告提供了涉讼物业的产权查册予以印证，本院对其真实性予以确认；证据9，原告提交了盖有佛山市盛世达投资有限公司公章的复印件，且被告海豚公司有对该证据加盖骑缝章，本院对其真实性予以确认；证据13、15，原告提交了原件予以核对，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼物业位于佛山市南海区*******商业步行街二期第1层A01、第2层A02，登记权属人为佛山市盛世达投资有限公司。2013年1月1日，佛山市盛世达投资有限公司出具委托书，委托原告对佛山市南海区*******商业步行街二期商铺（包括1A01、2A02、3A03、3A05、4A06、4A07）以原告名义代为办理对外租赁签约及提供日常经营管理服务等，原告因实施上述业务代理行为所产生的一切权利义务后果，由原告及佛山市盛世达投资有限公司共同承担连带责任。2018年5月4日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将涉讼物业出租给乙方，建筑面积共9196.12平方米，不动产权证号为XXXXXX2658、XXXXXX662号；乙方承租涉讼物业用于精品超市、办公、仓储、餐饮/商业之用途；租赁期限为伍年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止；甲方给予乙方六个月免租装修期；租赁期满，如甲方继续出租涉讼物业，在同等条件下乙方有优先承租权，鉴于甲方提出租赁物业五年后可能进行升级改造，如租赁期满后甲方对租赁物业进行升级改造（拆除）之前，仍然符合使用条件时，甲乙双方有权选择继续履行合同至租赁物业升级改造（物业拆除为止）时，双方继续履行合同的按照原来的相关条款执行；免租期届满后的次日至2020年5月31日间，每月租金（含税价，增值税税率为5%）为142058元，每月物业管理费（含税价，增值税税率为6%）为137942元，合计每月总金额为280000元；第三年内即2020年6月1日起至2021年5月31日间，每月租金（含税价，增值税税率为5%）为202039元，每月物业管理费（含税价，增值税税率为6%）为91961元，合计每月总金额为294000元；第四年内即2021年6月1日起至2022年5月31日间，每月租金（含税价，增值税税率为5%）为216739元，每月物业管理费（含税价，增值税税率为6%）为91961元，合计每月总金额为308700元；第五年内即2022年6月1日起至2023年5月31日间，每月租金（含税价，增值税税率为5%）为232174元，每月物业管理费（含税价，增值税税率为6%）为91961元，合计每月总金额为324135元；前述五年租赁期满，甲方对租赁物业进行升级改造（拆除）之前，仍然符合使用条件时，双方租赁关系延续至租赁物业升级改造（物业拆除为止）时，租金标准与物业管理费标准可另议；乙方按月支付场地租赁费用及其他费用，每月5日前支付当月场地租赁费用；甲乙双方应在无违约情况下租赁关系终止（或解除）之日起15天内将该履约保证金56万元退还乙方，甲方延期退款的，应当按履约保证金总额每天千分之三的标准承担违约金；若乙方拖欠场地租赁费用，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三支付滞纳金，直至清缴全部场地租赁费用为止，拖欠租赁费用达30个工作日且经甲方书面催告仍拒不改正的，甲方可以解除合同，回收涉讼租赁物，同时乙方加建、改建、扩建的建筑物、构筑物以及所有不可移动的装饰装修及已付但尚未到期部分的租金等均无偿归甲方所有，甲方收回租赁物业时，应当给予乙方不少于30个工作日的搬迁时间等。2019年4月15日，佛山市XX达投资有限公司出具委托函，委托原告对涉讼物业进行管理和收益，原告享有向租户起诉、追讨租金、出租、签订合同等所有权利，佛山市盛世达投资有限公司认可原告对涉讼物业的行为。另查明，被告海豚公司为有限责任公司注册资本50万元，被告何子娟认缴出资额30万元，刘凤贤认缴出资额20万元，出资时间均为2045年12月31日；2019年6月18日，被告海豚公司法定代表人由被告何子娟变更为刘某1。2019年4月26日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼物业仍在装修，被告欠缴2019年2月起的租赁费用。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告海豚公司签订的《物业租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。被告海豚公司逾期支付2019年2月起的租赁费用超过30个工作日已构成违约，按合同约定原告依法享有合同解除权，第一次庭审，原告增加诉讼请求，请求解除《物业租赁合同》，故合同于第一次庭审之日（即2019年6月12日）解除。合同解除，因合同履行所取得的财产应予返还，原告主张被告海豚公司返还涉讼物业，合法有据，本院予以支持。被告海豚公司辩称对租赁期限存在重大误解，且市场客观情况变更导致合同无法履行，应属于情势变更，依据不足，本院不予采信。合同虽已解除，但被告海豚公司仍应按合同约定标准支付合同解除前2019年2月1日至2019年6月12日的租赁费用合计1512000元（280000元/月×5个月12天）予原告。因被告海豚公司至今尚未返还涉讼物业，原告请求按原合同约定的租赁费用标准（2019年6月13日至2020年5月31日期间租赁费用按每月280000元；2020年6月1日至2021年5月31日期间租赁费用按每月294000元；2021年6月1日至2022年5月31日期间租赁费用按每月308700元；2022年6月1日至2023年5月31日期间租赁费用按每月324135元）计付从2019年6月13日起至被告海豚公司实际返还涉讼物业之日止的占有使用费合法有据，本院亦予以支持。关于原告主张逾期支付租赁费用及占有使用费的滞纳金问题。原告主张的滞纳金实为逾期支付租赁费用及占有使用费的违约金，被告海豚公司未按合同约定期限支付上述费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。《物业租赁合同》约定若被告拖欠场地租赁费用，每逾期一日按逾期支付金额的千分之三支付滞纳金直至清缴全部场地租赁费用为止，该约定的违约金标准过高，本院酌定逾期支付租赁费用及占有使用费的违约金按日万分之三的标准计算，故被告海豚公司应以每月欠缴的租赁费用及占有使用费为本金分别从当月6日起至实际清偿日按日万分之三的标准计算违约金予原告，原告诉请超出核定部分，本院不予支持。原告主张被告何子娟作为被告海豚公司的股东存在虚假出资的行为，并据此主张应对被告海豚公司的上述债务承担连带清偿责任，根据原告提交的《公司登记（备案）申请书》，被告海豚公司注册资本50万元，被告何子娟认缴出资额30万元，出资时间2045年12月31日，现未到出资期限，原告请求被告何子娟对被告海豚公司的债务承担连带清偿责任，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区大沥巴黎春天发展有限公司与被告广州海豚投资有限公司于2018年5月4日签订的《物业租赁合同》于2019年6月12日解除；二、被告广州海豚投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于广东省佛山市南海区*******沥商业步行街二期第1层A01、第2层A02的物业予原告佛山市南海区大沥巴黎春天发展有限公司；三、被告广州海豚投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月1日至2019年6月12日期间的租赁费用1512000元予原告佛山市南海区大沥巴黎春天发展有限公司；四、被告广州海豚投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年6月13日起至返还上述第二项判决项下物业之日止的占有使用费予原告佛山市南海区大沥巴黎春天发展有限公司，其中2019年6月13日至2020年5月31日期间按每月280000元的标准计算；2020年6月1日至2021年5月31日期间按每月294000元计算；2021年6月1日至2022年5月31日期间按每月308700元计算；2022年6月1日至2023年5月31日期间按每月324135元计算；五、被告广州海豚投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月1日至2020年5月31日期间每月以280000元为本金、2020年6月1日至2021年5月31日期间每月以294000元为本金、2021年6月1日至2022年5月31日期间每月以308700元为本金、2022年6月1日至2023年5月31日期间每月以324135元为本金，分别从当月6日起至实际清偿日止，均按日万分之三的标准计算违约金予原告佛山市南海区大沥巴黎春天发展有限公司,本项随上列第三、四项判决清；六、驳回原告佛山市南海区大沥巴黎春天发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取58627.35元（原告已预交），由被告海豚公司负担。被告海豚公司应于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费58627.35元，逾期，本院将依法强制执行。原告多预交的案件受理费58627.35元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年七月二十六日书记员  刘冬花