广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9833号原告：佛山市鸿光房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道北38号4区首层P90号，统一社会信用代码91440604MA4UKYC851。法定代表人：赵秋凉。委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳欣，广东信步律师事务所律师。被告：罗尚良，男，1999年5月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：邓放光，广东信孚律师事务所律师。原告佛山市鸿光房地产中介有限公司诉被告罗尚良居间合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法由审判员陶亮适用简易程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李智就，被告罗尚良及其委托诉讼代理人邓放光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付中介代理费21500元；二、被告向原告支付滞纳金480.66元（以21500元为本金，自2019年3月6日起按年利率24%计付滞纳金暂计至2019年4月8日，请求按上述标准计至实际清偿之日；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告曾委托原告提供购买房屋的居间服务，原告接受委托后，提供详尽的居间服务，促成被告与卖方陈美美就买卖位于佛山市禅城区华宝北路9号二座802房达成一致意见，并于2019年3月5日签订《房地产买卖合同》（NO.0004295）。根据《房地产买卖合同》以及《中介代理费支付承诺书》约定，被告应于2019年3月6日向原告交齐居间服务费31500元，但至今被告仍拖欠原告居间服务费21500元。综上，原告已履行居间服务义务，促成买卖双方订立合同，故原告有权依据法律以及合同约定要求被告支付居间报酬。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：双方存在居间合同关系，但原告仅提供了咨询服务，交接房产等服务未完成，被告仅需要支付原告咨询服务1万元，剩余的服务因原告未能完成，因此无权要求被告支付，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提交证据如下：房地产买卖合同。拟证明原告已经促成被告与陈美美就买卖涉案房屋一事签订了房地产买卖合同，原告已经完成了居间义务，应按约定收取居间费用。中介代理费支付承诺书。拟证明原被告双方就居间费用达成约定，被告需2019年3月5日前付清居间费用31500元。3、律师函、EMS快递单、EMS快递单查询结果、陈美美向被告发出的解除合同通知书。拟证明因被告严重违约，导致房地产买卖合同中的房屋买卖关系解除，在此原告并没有过错。由于房屋交易的目的已无法达成，原告无法就本案涉案房屋的交易过程继续提供相应的服务，结合双方对居间服务费的约定，被告应向原告支付剩余的居间费用。诉讼中，被告提交证据如下：佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明原告提供的服务有瑕疵，没有提供业主完整的房屋信息，案涉房屋是有二次抵押的，就抵押的问题买卖无法完成。2019年6月28日，为查明事实，本院依职权向佛山市自然资源局查询涉案房屋抵押登记情况，调取《商品房买卖合同（预售）》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》《借款合同》各一份。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：对原告举证的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。对被告提交的证据，原告无异议，本院予以确认。对本院调取的证据，原告、被告对真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明：2019年3月5日，被告（买方）、案外人陈美美（卖方）、原告（经纪方）三方签订了《房地产买卖合同》，约定：交易房屋为佛山市禅城区华宝北路9号二座802房…第二条物业情况1.物业建筑面积84.38平方米…5.成交价为人民币1050000元。6.该物业现时之抵押状况属于第2项抵押中，欠款额约40万元（以银行通知为准），涂销抵押方式如下：卖方在签订本合同后60日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，如提前还贷出资方是买方或卖方双方共同出资还贷的，双方应于银行通知提前还贷银行扣款日前3个工作日内将各自款项付至卖方贷款账户内…提前还贷出资方式为买方出资，提前还贷出资方式为买方出资的，卖方必须把相关的供款存折及相应银行卡、借款合同、还贷证明、产权文件等资料交给经纪方保管…第六条违约责任，…2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。…4、经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知晓并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除合同或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨。同日，被告签订《中介代理费支付承诺书》，被告同意向原告支付买卖代理费31500元，并当场支付了中介代理费10000元，并约定剩余的21500元于2019年3月6日前交齐。2019年3月6日，案外人陈美美将涉案房屋的不动产登记信息查询结果告知被告。2019年4月1日，案外人陈美美通知被告解除买卖合同。另查明一：涉案佛山市禅城区华宝北路9号二座802房，产权人为陈美美，建筑面积84.38平方米，2017年1月购买；抵押情况：2018年12月5日，抵押权人中国建设银行股份有限公司佛山市分行，债务履行期限2043年12月16日，抵押面积84.38平方米；2019年1月3日，抵押权人蔡勇球，债务履行期限2019年6月28日，抵押面积84.38平方米。另查明二：2016年11月27日，案外人陈美美与广东建银置业有限责任公司签订《商品房买卖合同（预售）》，陈美美购买广东建银置业有限责任公司开发的涉案房屋，按揭贷款方式付款，贷款520000元。2016年12月15日，陈美美与中国建设银行股份有限公司佛山市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定陈美美以涉案房屋为抵押向建设银行佛山市分行贷款520000元，贷款期限从2016年12月16日起至2043年12月16日。另查明三：2018年12月29日，陈美美（甲方、借款人）与案外人蔡勇球（乙方、出借人）签订《借款合同》，甲方向乙方借款110000元用于经营周转，期限自2018年12月29日起至2019年6月28日止。同日，双方签订《房地产抵押合同》，约定陈美美以其名下的涉案房屋作价30万元作为担保抵押给蔡勇球。诉讼中，原告陈述：抵押的问题口头说过，业主也跟被告说过，所以才打印不动产登记查询结果给被告；买卖合同已经解除；31500元是居间费用，在双方签订时应支付，中介服务惯例是有分期支付的问题，当时约定了在2019年3月6日前支付全部的居间费。包含的服务有促成双方签订房地产买卖合同，基于促成合同的基础，附加提供后续房屋买卖合同的代理服务，针对本案有协助双方提前还贷，办理银行涂销及其他抵押权的涂销手续，协助办理过户手续，办理房屋交付手续，及在整个房屋交付过程中督促双方及时履行房屋的交易义务，上述均是原告的服务内容。被告陈述：签订合同当天，原告的业务员说案涉房屋只是存在银行贷款，称被告所支付的40万元都是给银行的，案涉房屋没有任何问题，当交付房屋登记查询结果时才发现有第二借款人，并没有告知被告40万元是分成多少份，被告觉得案涉房屋是不安全的；买卖合同已经解除。被告代理人陈述：结合房地产中介服务惯例，本案应包含咨询费和代理费，被告已经支付过咨询费，因原告未提供代理服务，被告无需支付；原告提供的服务有瑕疵，无权要求支付剩余的费用。本院认为：本案为居间合同纠纷。案涉《房地产买卖合同》和《中介代理费支付承诺书》是各方的真实意思表示，不存在无效情形，应为合法有效，各方当事人均应依约履行。本案的争议焦点为原告在提供居间服务过程中是否存在过错。本案中，作为买方的被告认为卖方及原告没有如实向其披露涉案房屋的抵押情况，认为存在交易风险而没有继续履行合同，导致案涉房屋买卖合同解除。据前查明，涉案房屋存在两个抵押权，抵押金额分别为520000元、110000元，合计630000元，超过了买卖合同中抵押金额400000元的约定，且买卖合同中关于涉案房屋抵押的条款中没有提及除银行抵押权外还存在个人抵押权，原告未能将涉案房屋的真实抵押情况告知被告，致使合同履行存在交易风险，应认定为原告在提供居间服务的过程中存在过错。原告虽主张就存在两个抵押的情况口头告知过被告，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。鉴于原告在提供居间服务过程中有过错，且在完成撮合交易成功后没有完成后续的中介代理服务事项，故本院酌定原告有权收取约定中介代理费的50%作为撮合买卖双方签订合同的酬金。因被告已经支付中介代理费10000元，故被告仍须向原告支付5750元（31500元÷2-10000元）。原告诉请中介代理费超出部分，本院不予支持。至于滞纳金。本院认为，因原告在提供居间服务过程中存在过错，被告有合理的抗辩理由，不应承担违约责任，故原告诉请滞纳金，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告罗尚良在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市鸿光房地产中介有限公司支付中介代理费5750元；二、驳回原告佛山市鸿光房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如被告罗尚良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取175元，由原告佛山市鸿光房地产中介有限公司负担130元，被告罗尚良负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年七月九日书记员 冯裕雯