陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终2372号上诉人（原审被告）：西安华南城有限公司。住所地：西安市国际港务区港务大道8号。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，员工，住。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，员工，住。被上诉人（原审原告）：陕西一友科技有限公司。住所地：陕西省西安市未央区常青二路斯惟城运小区3号楼2-701。法定代表人：孟庆红，该公司董事长。委托诉讼代理人：田长艳，女，1979年11月9日出生，汉族，员工，住。原审被告：深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司。住所地：西安市国际港务区港务大道8号楼1楼。负责人：梁文鸿，该公司经理。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，员工，住。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，员工，住。上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）因与被上诉人陕西一友科技有限公司（以下简称一友公司）、原审被告深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司（以下简称亚太物业西安分公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初5557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华南城公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判驳回一友公司全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由一友公司承担。事实与理由：1、一审法院酌情认定上诉人向被上诉人赔偿的损失数额没有事实及法律依据。2、二审法院曾经对部分自营户的案件发回重审，原因是事实不清。一审审理中关于赔偿损失的关键证据一友公司均没有提供，请二审法院依法改判，驳回一友公司全部诉请。一友公司经本院合法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。亚太物业西安分公司述称，其公司意见同华南城公司答辩意见。一友公司向一审法院起诉请求：1、判令华南城公司、亚太物业西安分公司从二者承诺开业之日即2013年5月1日起至该商铺统一开业之日止，每年以总房款的8%向一友公司赔偿损失（暂计算至2017年9月25日为95,440.16元）；2、判令华南城公司、亚太物业西安分公司按中国人民银行同期贷款利率计算向一友公司支付经营保证金利息7,173.53元（从2012年3月25日起计算至2017年7月17日，按2012年3-5年期利率6.9%）；3、本案诉讼费、律师费由华南城公司、亚太物业西安分公司承担。事实及理由：2012年5月17日，一友公司经华南城公司公司销售人员推荐，与华南城公司签订购房合同，购买华南城公司开发的西安华南城综合交易展示中心一号馆第二层十街100228号商铺。合同约定总房款267,090元整。同日鉴于华南城公司、亚太物业西安分公司宣传承诺“西安华南城实行统一经营的方式进行运营，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广”，一友公司按华南城公司的要求与亚太物业西安分公司签订《经营保证金协议书》向亚太物业西安分公司缴纳开业经营保证金23,225元。一友公司收房后要求开门营业，但华南城公司、亚太物业西安分公司一直未履行其承诺的统一规划、统一经营、统一管理义务，导致一友公司至今无法使用该商铺开门营业。同时，华南城公司、亚太物业西安分公司未履行其“买铺立收三年租、培育期稳赚无风险”“地铁口升值无极限”购买立收三年租，年收8%，共计24%，签约即返等承诺，导致一友公司购买商铺目的无法实现，并给一友公司造成巨大的经济损失。华南城公司将开业保证金给一友公司退回，证明不能开业是由华南城公司造成的。至今一友公司未收到开业通知。故诉讼，望判如所请。华南城公司辩称，一友公司将投资户和自营户的区别混淆了，其公司不负责自营户的招商，且其公司尽到了告知的义务。应当驳回一友公司的全部诉讼请求。理由为：一、一友公司要求自2013年5月1日起至开业之日按每年总房款8%赔偿损失的诉请没有事实及法律依据。1、2012年5月一友公司、华南城公司双方签订《商品房买卖合同》，约定华南城公司将100228号房屋出售给一友公司，华南城公司依据买卖合同向一友公司交付了符合约定的房屋并办理了房屋产权证书等手续，商品房买卖合同得到切实履行，并履行完毕。2、其公司从未承诺过开业日期。因一友公司购买了一间房屋并取得了房屋所有权，取得了排他性的权利，何时出租、如何使用、出租价格、出租给谁等均由一友公司决定，他人无权干涉，事实上一友公司自收房之日便可随时开业。3、其公司为协助业主开业作出了很多努力，倾力履行了统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营理念。统一管理统一经营是指业主必须遵循华南城规定的上下班时间、物业管理要求、用电用水规范、安全规范、消防规范等，做到商场管理的整齐划一，提升形象。五个统一是针对商场运营提出，并不是对购房人出租商铺的承诺，因为其公司没有这个处置权。二、一友公司要求的每年总房款8%的赔偿标准没有依据。其公司对外出售的商铺分为两种形式，一种是自营户，一种是投资户。投资户购买商铺后，由其公司返租6年，前三年免租，后三年每年返款8%。投资户购买商铺时享有7.6折优惠。自营户购买到商铺后，自行使用或对外出租，对商铺具有绝对自主权，在一友公司购买商铺时签订的投资计划表中，明确显示购买商铺买受人享受7.6折优惠（投资户也享有），自营户在7.6折优惠的基础上再享受8%的优惠。一友公司在投资计划表上签字代表其知晓购买的是自营户商铺，因其公司不负责自营户的招商，为了支持自营户的经营，而专门作出了比投资户更多的优惠。此情况一友公司是明知的，其公司也尽到了告知义务。至于一友公司所述的“买铺立收三年租，年收8%，共计24%”的说法，事实是一友公司在购买商铺时已经享受，就是总房款的7.6折优惠。一友公司要求每年8%的赔偿标准没有任何依据，因为每年8%这个数字来源于投资户的约定，与自营户无关。三、一友公司商铺所处综合馆已经具备开业条件，并且已经正常经营。华南城2号综合馆皮革皮草城、纺织服装城、美食城已经开业，场馆逐渐烘托出越来越多的客流量，华南城斥资上亿元推广宣传工作已经初见成效，并不存在一友公司所说的无法开门营业。其公司为了更好的烘托市场，曾要求一友公司开业，一友公司至今不愿开业是因为目前客流量不够大，开业不赚钱的考虑而迟迟不开业，其公司收取一友公司开业保证金也是为了督促一友公司开业。四、购买商铺属于商业行为，一友公司应知商业行为存在商业风险，不可能稳赚不赔。近年来受电商等网络平台的冲击以及目前经济大环境的影响，商铺的经营的确首当其冲，受的影响比较大，从2010年开始商铺所受的冲击就比较明显，一友公司的商铺是2013年3月份购买的，对市场的风险应该是有预判的，但是华南城已经倾尽所有努力烘托市场，自营户也应该承担起自己应该承担的商业风险，而不是全部转嫁给其公司，商业行为没有稳赚不赔，作为理性成年人，一友公司在购买商铺时应该早有心理准备。一友公司不仅持有其公司出售的自营户商铺，也持有投资户商铺，说明一友公司本身就有分散风险意识，也熟知自营户投资户两种方式的区别，一友公司应当遵循契约精神为自身的商业选择承担风险。亚太物业西安分公司的答辩意见同华南城公司的答辩意见。一审法院认定事实：2012年3月28日一友公司出资购买华南城公司综合交易展示一号馆十街2层100228号商铺，一友公司与华南城公司签订《投资计划表》，主要内容是：一友公司购买综合交易展示一号馆2层10街100228号，建筑面积23.57平方米，1、折扣优惠：买受人享受7.6折，折后房价款单价为13,500元/㎡，折后总价款为318,195元。2、自营户在7.6折基础上再享受8%的优惠，3、付款优惠方式：一次性付款享受9.8折。4、其他：开盘9.5折+额外2%优惠。5、实际成交总价款：人民币267,090元。华南城公司、亚太物业西安分公司提供的《西安华南城铺位收款明细表自营客户（一次性付款）》显示，一友公司购买的100228号商铺，建筑面积为23.57㎡，套内面积11.20㎡，折后房价款单价13,500元，折后总价款318,195元，开业保证金23,225元，认购定金30,000元，签约合同总价款为267,090元，签约合同房价款单价为11,332元，本次实际支付房款（不含定金）260,315元。一友公司在上述两份表格客户签字栏中署名。当天，一友公司与亚太物业西安分公司签订一份《经营保证金协议书》，协议约定，华南城实行统一经营管理的方式进行运营，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广，对此商业模式乙方已充分了解。为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营，甲乙双方经平等协商一致达成以下协议：1、甲方（亚太物业西安分公司）是华南城公司聘请的物业管理公司，对华南城进行物业运营管理。3、为启动繁荣华南城综合交易展示一号馆，乙方（一友公司）同意交纳开业经营保证金人民币23,225元。4、乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。每持续经营满一年返还一次，即第一年返还40%，第二年返还30%，第三年返还30%。如乙方未经甲方书面同意擅自关门停业或调整营业时间的或该年度开门营业时间少于300天的，则每违约一天，甲方从开业经营保证金中扣除违约金人民币100元。协议签订当天，一友公司向华南城公司支付了定金、经营保证金及购房款，华南城公司分别给一友公司出具了收据。华南城公司于2016年分三次将经营保证金退还给了一友公司。2012年5月17日，一友公司与华南城公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：一友公司购买华南城公司商城第32幢10单元2层100228号房，用途为商业，建筑面积为23.57平方米，每平方米11,332元，总金额为人民币267,090元。付款方式为买受人于2012年4月5日支付总房款的100%即人民币267,090元。合同约定出卖人应当在2012年3月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人使用。该《商品房买卖合同》及补充协议还约定了买方逾期付款及卖方逾期交房、逾期办理房屋产权证的违约责任。一友公司按照合同约定履行了付款义务，华南城公司于2013年3月31日，向一友公司交付了商铺，一友公司商铺至今未开始营业。另，华南城公司为繁荣市场经营，对2号交易广场制定了以下价格优惠政策：一、选铺优惠：1、投资户返租六年优惠：A、前三年，每年返还商铺总款的8%，共计24%，一次性从商铺总款中减除，相当于76折；B、后三年，从第四年开始，在合同成交价基础上每年优惠8%，分三年返还，共计24%。2、经营户：A、经营客户享有76折优惠，一次性从商铺总款中减除。B、经营户独享优惠，76%折优惠基础上再享有8%优惠。优惠部分，作为开业保证金，在达到开业要求的情况下，分三年，每年年末返还，第一年40%，第二年30%，第三年30%。二、开盘优惠：在开盘两天内订房的客户可享受5%的优惠。三、付款方式优惠：一次性付款再享受2%的优惠；按揭付款无优惠。华南城在其宣传单上宣传的内容是：统一规划，确保纺织服装主题，对产业布局实行统一整合，确保经营品种齐全及行业经营的产业链集约化，使前来采购的客户能够享受到“一条龙采购”的快捷和方便，吸引更多买家，形成往返消费。统一招商，确保经营种类品质，实行严格的准入制度，坚持招商业态的互补，避免了市场内同质化品牌的经营，在确保市场经营产品品质的同时，也能为客户提供全方位的服务，使交易广场始终如一高品质运转。统一推广，确保商业整合价值，实行统一整合策划推广，商铺在市场的统一规划下，同步开展各种主题的推广活动，使交易市场鼎沸人气，创造整合价值。统一管理，确保市场永续经营，统一行政事务管理、物业管理及协助代办各类经营证照等商业信息服务，实行统一开门营业及收市时间，确保了统一业态的可持续发展。统一经营，确保业态规划执行，通过对服装纺织品的准确定位，引进顶级市场商业运营模式，利用行业成熟的资源优势，实行严格的统一经营模式，更为客户提供了高含金量的商业附加值。华南城公司经过推广，商城第十街1层开业，2层以上未形成商业区。一审法院认为，一友公司与华南城公司签订的《商品房买卖合同》及与亚太物业西安分公司签订的《经营保证金协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。一友公司按照合同和协议约定交纳了定金及房款，华南城公司、亚太物业西安分公司也按照合同及协议约定向一友公司交付了房屋。根据华南城公司提供的有一友公司签字的《投资计划表》可以确定一友公司系自营户，且该证据显示一友公司已经享受了华南城公司针对自营户的优惠政策，其所主张的每年返还房款的8%属于华南城公司针对投资户的优惠政策，一友公司主张要求华南城公司按照对投资户的优惠政策向其每年返还房价款的8%，无事实根据。一友公司称华南城公司承诺于2013年5月1日商铺统一开业经营，该诉称理由与其在《经营保证金协议书》中约定的“为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营”及第4条“乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。”内容不符。至于《经营保证协议书》中所说“西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广。”指的是一种运营模式，并非是指统一开业，华南城公司在其宣传广告中也已经对“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广”的含义做了明确的讲解，一友公司将该内容理解为统一开业仅是其主观上的单方理解，并无证据证明。另外，华南城公司针对华南城市场所做的宣传广告既是对市场的一种推广，也是对其经营模式的一种宣传，目的也是为了吸引更多的客户和业主进驻市场，繁荣市场。根据华南城公司的宣传广告内容可以确定华南城公司只是对市场内的商品种类及商品质量实行一种规范化的管理，并对客户实行商业服务，并未声明市场内的所有商铺交由华南城公司、亚太物业西安分公司统一经营管理，一友公司与华南城公司、亚太物业西安分公司双方在合同或者协议中也没有约定作为自营户的一友公司的商铺交由华南城公司或者亚太物业西安分公司统一经营管理，而是约定由一友公司自己经营，因此一友公司以华南城公司、亚太物业西安分公司一直未履行其承诺的统一规划，统一经营，统一管理义务，导致一友公司收房后至今无法使用商铺开门营业，缺乏事实根据，也缺乏证据支持，故一友公司请求华南城公司、亚太物业西安分公司每年以总房款的8%向其赔偿损失、律师费等请求，本院不予支持。从《经营保证协议书》第4条“乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。每持续经营满一年返还一次，如乙方未经甲方书面同意擅自关门停业或调整营业时间的或该年度开门营业时间少于300天的，则每违约一天，甲方从开业经营保证金中扣除违约金人民币100元。”的约定内容来看，该协议应是华南城公司为了让一友公司等自营户业主能够保证正常经营不能随意关门停业而签订的，一友公司等自营户业主向华南城公司所交纳的经营保证金的性质也是基于此，因一友公司未提供证据证明其何时开始并已正常营业，故对其要求华南城公司、亚太物业西安分公司赔偿经营保证金的利息之请求，不予支持。鉴于华南城公司在商城的策划、运营和宣传推广上存在不足之处，致使商城入驻商铺未能形成一定规模，给一友公司带来一定经济损失，故本院综合考虑一友公司作为自营户在购买商铺时已经享受的优惠待遇以及各种不确定因素可能带来的商业经营风险等情况，酌情确定华南城公司应向一友公司赔偿的损失数额，由华南城公司一次性向一友公司进行赔偿。因亚太物业西安分公司系华南城公司聘请的物业管理机构，因此一友公司要求亚太物业西安分公司承担连带赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：一、被告西安华南城有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告陕西一友科技有限公司赔偿经济损失10,684元。二、驳回原告陕西一友科技有限公司要求深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司连带承担上述损失的诉讼请求。三、驳回原告陕西一友科技有限公司要求被告西安华南城有限公司、深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司向其赔偿经营保证金利息4,339.93元及律师费的诉讼请求。本案案件受理费2,352元，陕西一友科技有限公司已预交，由陕西一友科技有限公司、西安华南城有限公司各半负担1,176元，西安华南城有限公司连同上诉应付之款一并给付陕西一友科技有限公司。本院二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。根据本案当事人的诉辩主张，二审中当事人争议的焦点问题为：华南城公司应否向一友公司承担赔偿损失责任。本案中，华南城公司在与一友公司签订《商品房买卖合同》之初，为达到促进销售房地产的目的，对涉案商城项目进行了大量宣传，该宣传包括“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”等内容。但在合同实际履行过程中，由于华南城公司在策划、运营、宣传上存在的不足之处，致使涉案商城项目至今未能形成一定规模，电梯等部分基础设施也未实际投入使用，应对一友公司的商业经营造成了一定影响。在此情况下，原审法院综合本案实际情况，酌情认定华南城公司按照购房款4%的比例向一友公司承担一定赔偿损失的责任，并无不当。华南城公司上诉称，一友公司并未提供其存在实际损失的证据，其不应向一友公司承担赔偿损失责任。但华南城公司没有提供对涉案商铺进行了“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”的充分证据，故对于华南城公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，华南城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67元（西安华南城有限公司已预交），由西安华南城有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  董 凡审 判 员  肖晓通审 判 员  辛 娟二〇一九年七月二十四日法官助理  袁观磊书 记 员  崔诚浩