广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初22856号原告张萌，男，1981年11月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人王书云，中伦文德胡百全（前海）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人何小伟，中伦文德胡百全（前海）联营律师事务所实习律师。被告**，男，1958年8月22日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市金平区，被告杨澄子，女，1995年8月28日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市金平区，两被告共同委托诉讼代理人杨奕雄，广东乐众律师事务所律师。原告张萌诉被告**、杨澄子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王书云、被告的委托诉讼代理人杨奕雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年4月27日，原告与被告**、深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订《房地产租赁合约》（编号：0071518）。2011年4月27日至2014年4月30日期间双方均按租赁合约履行各自义务，后租赁合约到期，原告与被告**口头协商继续按原租赁合约履行。2016年9月，原告与被告**协商一致，将房屋租金涨至7200元/月。根据租金收款账号（账号：72×××95）的银行流水显示，自2016年9月起被告**就按照7200元/月缴纳租金。租赁合约履行期间内，房屋每月租金由被告**或者案外人林华明汇至原告母亲曹英的账号中，即租金指定收款账号（账号：72×××95）。每月有线电视费、电费、物业费、煤气费等相关费用，在2017年8月14日前，由被告**或者案外人林华明汇至原告账号。2017年8月14日后，由被告杨澄子汇至原告账号中。截止至2017年9月，承租方均按期履行租赁合约的相关支付义务。自2017年10月起，两被告均未再支付每月租金。有线电视费、电费、物业费、煤气费等相关费用仅由被告杨澄子支付至2018年11月。据原告了解，截至2018年12月28日，租赁合约项下房屋曾由两被告等人居住，两被告为父女关系。2017年10月至2018年12月期间，原告的母亲曹英曾多次通过短信方式向被告**催要租金，但被告**未予以支付。2018年12月28日，原告与被告杨澄子协商退租事宜并签订《协议》，《协议》签订后被告杨澄子从租赁房屋中搬离。原告经清理发现房屋内仍留存有两被告的私人物品。原告认为：一、租赁合同系三方签订，合法有效，对原被告双方均具有约束力；二、被告二亦为房屋的居住人，有义务承担租金、有线电视费、电费、物业费、煤气费等相关费用；三、两被告拖欠租金的行为严重损害了原告方的权益，应支付租金、有线电视费、电费、物业费、煤气费等相关费用，并向原告支付资金占有费。除此之外，原告为维护自身合法权益，已支付律师费人民币20000元。特请求判令由被告承担律师费。综上，两被告拖欠租金、有线电视费、电费、物业费、煤气费等相关费用的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院请求：1、判令两被告向原告支付2017年10月1日至2018年12月28日期间拖欠的租金107303.23元；2、判令两被告向原告支付2018年12月1日至2018年12月28日期间拖欠的电视费、电费、物业费、煤气费等相关费用共计649.33元（其中12月产生的费用有线电视费28元，电费196.78元，物业费391.18元，煤气费91元，共计706.96元，扣减账户前期余额57.63元，拖欠的电费、煤气费等相关费用共计649.33元）；3、判令两被告向原告支付暂计至2019年1月25日的第一项、第二项诉讼请求中款项的资金占用费共计4821.41元（实际支付金额计算至两被告实际偿还之日）；4、判令两被告承担本案律师费20000元；5、判令两被告承担本案诉讼费、保全费、担保费等费用。两被告共同答辩称，1、被告杨澄子诉讼主体不适格，不应为本案当事人；2、原告主张自2017年10月1日至2018年12月的月租金为7200元理由不成立，依据不足；3、原告主张资金占用费不应支持，理由为：原告擅自提高租金；原告采取不当行为驱赶被告杨澄子搬出承租房屋；原告擅自换锁，导致二被告无法正常使用租赁房屋；原告的行为导致两被告存放在出租房屋内的物品无法取回。原告存在严重过错，故原告的主张不应支持；4、原告主张两被告承担原告的律师费缺乏法律依据。经审理查明，2011年4月27日，原告张萌（甲方）与案外人深圳市世华房地产投资顾问有限公司、被告**（乙方）签订《房产租赁合约》，约定：甲方将位于深圳市福田区××花园××21Ｂ的物业租赁给乙方使用，建筑面积为96.33平方米，租期自2011年5月1日至2014年4月30日止，租金为每月5200元。《房产租赁合同》第八条8.4约定：租赁期间，乙方如拖欠租金达十天，或欠交管理费、水电费等金额达人民币或港币500元整，视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。《房产租赁合约》签订后，原告将涉案房屋交付给被告**，并收取被告**一个月租金5200元作为租赁押金。涉案房屋一直由两被告实际居住。2014年4月30日，《房产租赁合约》租赁期限届满。经过双方口头协商，原告同意被告**继续承租涉案房屋。但原告主张自2016年9月起，双方经口头协商将月租金标准提高至7200元。2018年12月28日，被告杨澄子从涉案房屋中搬离。另查明，根据原告提交的其母亲曹英的个人活期明细显示：2016年9月前，案外人林华明、被告**以每月5200元的标准向曹英账户转入租金；2016年9月2日，林华明向曹英账户转入租金7200元；2016年10月5日，林华明转入租金7200元；2016年11月7日，林华明转入租金7200元；2017年2月24日，被告**转入租金21600元；2017年3月2日，被告**转入租金7200元；2017年10月13日，被告**转入租金43200元。另根据原告提交的其本人的活期账户明细显示：林华明或两被告不定期向原告账户存入一笔款项，用来支付电视费、电费、物业管理费、煤气费等相关费用。庭审时，被告对原告主张其拖欠电视费、电费、物业费、煤气费的金额无异议。再查明，原告系深圳市福田区××花园××21Ｂ的所有权人。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告**、深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订的《房屋租赁合约》合法有效。合同约定的租赁期间届满后，原告与被告**口头协商一致由被告**继续承租涉案房屋，双方之间成立不定期租赁合同关系，原告应履行交付租赁房屋的合同义务，被告**应履行按合同约定支付租金的义务。因被告杨澄子并非租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，原告诉请被告杨澄子支付租金及电费、物业费等相关费用，无法律依据，本院不予支持。原告主张被告自2017年10月起未再支付租金，应按照每月7200元的标准支付，被告则主张应当按照每月5200元的标准支付，故本案双方争议的焦点为2016年9月后的月租金标准。本院认为，原告提交了其母亲曹英的个人活期明细表，并加盖有银行业务专用章，被告对此虽不予认可，但并未提交任何反驳的证据，故本院对该个人活期明细予以采信。明细表显示，2016年9月前，案外人林华明、被告**按每月5200元的标准向曹英账户转入租金。自2016年9月起至2017年9月，案外人林华明、被告**一直按每月7200元的标准向曹英支付租金，其中三笔转款均为被告**本人办理，可视为双方以实际履行行为对约定的月租金标准作出了变更。被告关于原告擅自提高租金，没有与被告协商，直接向林华明收取的主张，与事实不符，本院对此不予采信。原告诉请被告**按照每月7200元的标准向其支付2017年10月至2018年12月28日之间的租金107303.23元，本院依法予以支持。鉴于被告对原告主张的拖欠电视费、电费、物业费、煤气费的金额无异议，原告诉请被告**向其支付2018年12月1日至2018年12月28日期间拖欠的电视费、电费、物业费、煤气费合计649.33元，本院依法予以支持。关于资金占有费的问题。本院认为，原告主张的资金占有费实质为逾期付款损失，鉴于原、被告双方未约定逾期付款违约金，故本院仅支持按中国人民银行同期贷款基准利率计付逾期付款损失。原告主张按6%年利率计付，本院不予支持。因被告一般按月支付当月租金，故逾期支付租金损失的起算点应为每月最后一日之次日起，即2017年10月份逾期付款损失自11月1日起计算、11月份逾期付款损失自12月1日起算，以此类推。对于2018年12月份物业费等费用的逾期付款损失，因原告在2019年1月才支付上个月费用，故本院支持该逾期损失自2019年2月1日起计付。另，原告请求被告支付律师费、保全费、担保费无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告**应在本判决生效之日起十日内，向原告张萌支付2017年10月至2018年12月28日之间的租金107303.23元及相应的逾期付款损失[逾期付款损失以每月7200元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自每期租金支付期限届满之次日起（2017年10月份自11月1日起计算、2017年11月份自12月1日起计算，以此类推）计至实际清偿之日止]；二、被告**应在本判决生效之日起十日内，向原告张萌支付2018年12月1日至2018年12月28日期间拖欠的电视费、电费、物业费、煤气费合计649.33元及相应的逾期付款损失（逾期付款损失以649.33元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年2月1日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告张萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2955元（已由原告预交），由原告张萌负担481元，被告**负担2474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 刘  紫  薇人民陪审员 戴  京  鸣二〇一九年七月二十四日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。