广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6932号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区卓阳物业管理有限公司。法定代表人：吴燕秋。被上诉人（原审被告）：李燕芬。委托诉讼代理人：王桂芬，广东殷华律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区卓阳物业管理有限公司（以下简称“卓阳物业公司”）因与被上诉人李燕芬居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初4580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。卓阳物业公司上诉请求：1.撤销原判，改判李燕芬支付中介费141900元；2.本案一、二审案件受理费、财产保全费由李燕芬承担。事实和理由：1.关于卓阳物业公司是否违反《中华人民共和国合同法》第425条的规定。首先，在签订《房地产买卖合同》前，吴燕秋本人及卓阳物业公司员工李某斌已经明确告知李燕芬买家的真实身份，且各方分别验证了各人的身份证、房产证以及卓阳物业公司的营业执照、经纪人从业资格证等证照，而且卓阳物业公司的营业执照就悬挂在营业场所显眼的地方，李燕芬不可能不知道买家吴燕秋就是卓阳物业公司的法定代表人。其次，就本案而言，买家的身份并不属于“订立合同有关的重要事实”，而且李燕芬不能举证证明因为卓阳物业公司隐瞒买家的身份而造成其损失的事实。卓阳物业公司即使没有告知买家的真实身份，也没有给李燕芬造成任何损失，李燕芬作为房屋的出让方，无论出售房屋给何人，只要转让价款达到其认可的数额即可，不会造成其损失。一审法院在李燕芬未能举证证明其损失情况下驳回卓阳物业公司的诉讼请求，缺乏事实依据。2.关于卓阳物业公司是否违反《房地产经纪管理办法》第25条第8款的规定。首先，虽然《房地产经纪管理办法》第25条第8款规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。”但该管理办法属于行政部门颁发的规章，并不属于法律上的禁止性规定，不能以该管理办法来否定居间合同的效力。其次，《房地产经纪管理办法》，仅规定了房地产经纪机构不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋，本案中购买房屋的是案外人吴燕秋，虽然吴燕秋是卓阳物业公司的法定代表人及股东之一，但吴燕秋与卓阳物业公司属于不同的独立主体。一审法院将吴燕秋购买房屋的行为视为卓阳物业公司承购自己提供经纪服务的房屋，完全是将两个独立的民事主体混为一谈。故，一审法院以卓阳物业公司违反《房地产经纪管理办法》第25条第8款规定驳回其诉讼请求，是对该规定的错误理解。3.《房地产买卖合同》由卓阳物业公司、李燕芬及吴燕秋三方自愿签订，意思表示真实，没有违反法律禁止性规定，合法有效。合同履行过程中，由于李燕芬拒绝提供银行账户，导致吴燕秋未能及时转账支付50万元定金，佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22483号民事判决已经认定李燕芬构成根本性违约并承担违约责任。根据《房地产买卖合同》第七条的约定：“一方违约导致合同不能履行的，应向中介方支付房价总额3%的违约金”，李燕芬应向卓阳物业公司支付违约金473万元×3%=14.19万元。李燕芬答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.卓阳物业公司从未告知李燕芬甚至故意隐瞒买家吴燕秋系利害关系人的情况，而且与买家吴燕秋串通，故意提供虚假信息，误导李燕芬交易，严重损害李燕芬的利益。根据《中华人民共和国合同法》第425条的规定，卓阳物业公司不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任。2.从事房地产经纪活动应当遵守《房地产经纪管理办法》的规定。3.吴燕秋作为卓阳物业公司的法定代表人及股东之一，由于其身份的特殊性，其参与交易的行为就是利用卓阳物业公司中介的身份进行自我交易，吴燕秋是李燕芬的交易对手，其利益集中体现在交易对价当中，与李燕芬直接对立。卓阳物业公司没有理由再以居间人的身份要求李燕芬支付居间服务报酬。卓阳物业公司介绍利害关系人参与交易，本就存在立场失衡的道德风险，还有意隐瞒利害关系，足以说明其不仅不再忠于委托事项，反而有利用李燕芬的信赖误导李燕芬为自己或利害关系人谋求私利的高度可能。李燕芬在合同签订后发现此事，及时通过微信通知卓阳物业公司及买家吴燕秋解除合同，以保障李燕芬的合法权益。4.吴燕秋与卓阳物业公司及其员工李某斌互相串通，隐瞒身份，误导欺骗李燕芬，使李燕芬在不知情甚至被误导的情况下与吴燕秋签订房屋买卖合同并与卓阳物业公司订立居间合同，吴燕秋及卓阳物业公司的行为构成欺诈。该居间合同的签订违背了李燕芬的真实意愿，属于可撤销合同。卓阳物业公司向一审法院起诉请求：1.李燕芬向卓阳物业公司支付中介费141900元；2.诉讼费由李燕芬承担。一审法院经认定的事实：2018年11月4日，卓阳物业公司、李燕芬、案外人吴燕秋签订《房地产买卖合同》，约定李燕芬将位于佛山市顺德区陈村镇半岛碧桂园水蓝天二区******屋以473万元的价格出让给吴燕秋，吴燕秋应于2018年11月5日前支付100万定金。其中第七条约定，“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业总成交价3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费。”2018年11月15日，李燕芬发短信给卓阳物业公司员工，表示因案外人吴燕秋未能及时支付定金100万元，卓阳物业公司故意隐瞒案外人吴燕秋与卓阳物业公司的关系等原因解除双方签订的《房地产买卖合同》。2018年11月19日，案外人吴燕秋以李燕芬违约为由起诉至佛山市顺德区人民法院【案号（2018）粤0606民初22483号】，要求解除合同，李燕芬赔偿其损失709500元。佛山市顺德区人民法院以李燕芬未能向案外人告知收款账号为由，判决李燕芬向吴燕秋支付损失10万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”卓阳物业公司作为居间服务的提供者，其应向委托人报告订立合同的机会或提供相应的媒介服务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”居间人提供居间服务时，务必应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。如其存有“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”则可能导致损害委托人的利益。本案中，卓阳物业公司未能在签订《房地产买卖合同》时告知李燕芬，购房者即案外人吴燕秋系卓阳物业公司的法定代表人，即可视为卓阳物业公司有“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”。卓阳物业公司辩称其有口头告知李燕芬，但是其未能提供相应证据证明其主张，对卓阳物业公司的该项抗辩，不予采纳。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第八款的规定，卓阳物业公司作为居间方应当遵守诚实信用原则，不能承购、承租自己提供经纪服务的房屋。案外人吴燕秋虽然与卓阳物业公司并非同一主体，但是案外人吴燕秋系卓阳物业公司的法定代表人且系股东，卓阳物业公司无道理不遵守该项约定。综上，卓阳物业公司诉请要求李燕芬支付中介费，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，判决：驳回卓阳物业公司的诉讼请求。一审案件受理费1569元（已减半收取），保全费1229.5元，合计2798.5元由卓阳物业公司负担。在本案二审过程中，李燕芬向本院提交了以下证据材料：1.卓阳物业公司员工李某斌与李燕芬之间的微信聊天记录复制件。拟证明卓阳物业公司及其员工未告知甚至故意隐瞒吴燕秋的身份情况，故意制造吴燕秋为独立第三方的假象。2.查询链家网等网站反映半岛碧桂园二手房交易价格的网页打印件。拟证明案涉房屋所在区域二手房均价每平方米超过22000元。3.李燕芬向佛山市顺德区房管部门递交的投诉信。拟证明李燕芬已向当地房管部门投诉卓阳物业公司的违规行为。经审查，上述证据材料均系复制件，且李燕芬没有能够说明其在二审过程中才提交上述证据材料的正当理由；证据材料1中有部分内容已由卓阳物业公司向一审法院提交，证据材料2只是网络挂牌价，与真实交易价格存在差距，证据材料3与本案事实没有直接关联；故，本院对李燕芬提交的上述证据材料不予接纳。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，李燕芬、吴燕秋和卓阳物业公司于2018年11月4日签订的《房地产买卖合同》中包括了卓阳物业公司为李燕芬和吴燕秋买卖房屋提供经纪服务的内容，三方之间的居间合同成立。卓阳物业公司及其从业人员从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”的行为。吴燕秋系卓阳物业公司法定代表人，吴燕秋购买卓阳物业公司提供经纪服务的房屋，显然违反了上述规定，有违公平和诚实信用原则，也违反了房地产经纪机构和经纪人员的职业规范。卓阳物业公司和吴燕秋的违规行为致使卖方李燕芬对案涉房屋买卖和居间服务内容公平性产生质疑，成为李燕芬解除案涉《房地产买卖合同》原因之一，对李燕芬的利益造成了现实损害。卓阳物业公司关于一审法院混淆卓阳物业公司和吴燕秋两个民事主体的上诉意见不能成立。卓阳物业公司提供居间服务过程中违规介绍自己的法定代表人承购自己公司提供经纪服务的房屋，并且没有提供充足证据证明其工作人员向李燕芬如实说明了吴燕秋的身份情况，属于《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的“居间人故意隐瞒与订立合同有关重要事实”的情形，已经损害了李燕芬的利益。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，卓阳物业公司无权要求李燕芬支付报酬。一审判决处理正确，本院予以确认。综上所述，卓阳物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3138元，由上诉人佛山市卓阳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年七月二十三日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋