贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初285号原告：张卫疆，男，汉族，1976年8月21日生，住所地福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵云峰，贵州黔信律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李世全，贵州黔信律师事务所实习律师，一般代理。原告：梁桂多，女，汉族，1976年9月28日生，住所地贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：代敏，贵州黔信律师事务所律师，特别代理。被告：杨军委（曾用名陈军委），男，彝族，1983年5月26日生，住所地贵州省织金县。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳富水支行，住所地贵州省贵阳市南明区神奇路8号，统一社会信用代码91520100214478464P。负责人：程鹏，职务不详。原告张卫疆、梁桂多诉被告杨军委、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳富水支行（以下简称工行富水支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张卫疆委托诉讼代理人赵云峰，梁桂多委托诉讼代理人代敏，被告杨军委,第三人工行富水支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼（余燕军以第三人工行富水支行委托代理人身份到庭应诉，但未在指定的期限内补交合法的委托手续，视为未到庭，依法按缺席审理处理）。在审理过程中，原、被告双方当事人均同意将梁桂多的诉讼主体地位变更为第三人，作为本案第三人参与诉讼。本案现已审理终结。原告张卫疆向本院提出诉讼请求：1、判令贵阳市金阳新区（合同编号：XXX）房屋所有权归还原告张卫疆所有；2、判令被告协助原告张卫疆将贵阳市金阳新区房屋（合同编号：XXXX）所有权变更至原告张卫疆名下；3、判令被告向原告张卫疆支付逾期办理过户手续的违约金10万元；4、判令由原告张卫疆一次性偿清《个人购房借款合同／担保合同》所欠第三人的借款本息；5、判令第三人协助原告张卫疆解除贵阳市金阳新区房屋的他项权抵押手续；6、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年3月19日，原告通过贵阳市鸿恒房地产经纪有限公司与被告签订了《贵阳市鸿恒房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，合同约定：被告将其名下的位于贵阳市金阳新区房屋（合同编号：XXXX）转让给原告，该房屋建筑面积为：150.41平方米，转让价格为：593260元；合同还约定：原告应向被告支付190190.92元（该费用包含：购房首期款128260元，各项费用等31930.92元，以及被告已支付的银行按揭贷款30000元），约定公证当日原告向被告支付17万元，尾款20190.92元于过户当日支付，同时向第三人按揭贷款由原告负责清偿。随后三方向贵阳市元盛公证处于2011年4月8日出具了（2011）黔筑元民字第1074号公证书，原告按合同约定当日向被告支付了17万元房屋首期款。被告杨军委将涉案房屋以及与该房屋有关的所有票据交付给了原告张卫疆及梁桂多，原告将房屋专修后使用至今，同时直至今日第三人的银行按揭贷款一直由原告进行清偿。因房开一直没有完成该房屋的产权手续，也无法办理该房屋的产权过户；后被告找到原告，要求原告预先支付20190元尾款，并承诺给原告指派人员出具委托书，委托代办过户及领取相关产权证书等与该房屋办理过户的相关事宜，双方在贵阳市诚信公正处办理了公证，公证书出具后，原告向被告支付了剩余尾款。随后，被告擅自更换联系方式，未告知原告致使原告指派人员带公证书去领取产权证时，被告知该产权证已经被被告领取，且该房屋的国有土地使用证，被告以挂失的方式重新进行了补办。后因银行贷款有逾期记录被告才主动联系原告，原告要求被告协助办理过户，但被告拒绝办理。同时，原告张卫疆与梁桂多系夫妻，双方于2017年2月14日离婚，离婚协议约定了涉案房屋归原告张卫疆所有，原告就涉案房屋所有权。综上，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，同时原告自愿一次性清偿所欠第三人的的贷款本息，将涉案房屋所有权变更至原告名下并不会损害第三人的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告杨军委辩称，原告诉请的事实及理由不符合实际情况，我没有去挂失并补办产权证的行为。我不同意继续履行双方签订的房屋买卖合同，不同意原告的诉讼请求；双方2011年签订的房屋买卖合同，在2013年12月我就全权公证委托原告指定的人去办理过户委托时效是半年，到2014年7月2日，在此委托期限内原告并未去办理银行还贷、过户手续，导致委托书失效，是原告构成违约。第三人梁桂多辩称，对原告张卫疆的诉讼请求及其陈述的事实理由均无异议。第三人工行富水支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明，2009年11月15日，被告杨军委（曾用名陈军委）与贵阳世纪城房地产开发有限责任公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，通过在第三人工行富水支行办理按揭贷款的方式购买了位于贵阳市金阳新区的房屋。2010年11月1日，被告填写了《房屋所有权等级申请表》。2011年3月19日，梁桂多（乙方）经案外人贵阳市鸿恒房地产经纪有限公司（丙方，以下简称鸿恒公司）居间介绍，与被告杨军委（甲方）三方共同签订《房屋买卖合同》，以593,260元的价格向被告杨军委购买了上述房屋，在合同签订之日向被告支付购房定金10,000元，被告于合同签订当日将房屋交付给原告使用。因房屋尚未取得产权证，造成该房屋暂时无法履行过户手续，经双方协商一致，在合同中第九条“其他约定”中约定如下：1、甲方需无条件配合房开商办理一手房产证及相关证件，甲方在世纪城房开通知领取房屋所有权证同时应将银行该房屋贷款提前还清（该笔款项由乙方支付，具体金额以银行单据为准），并在该房屋贷款还清之后并在产权处办理完抵押注销之日起十个工作日之内与乙方办理产权过户手续；2、如因甲方原因造成无法办理房屋过户手续或甲方单方面违约，则甲方需将乙方已支付给甲方的所有费用（含乙方帮甲方银行还贷的费用）及乙方已经产生的装修费用的双倍金额作为违约金支付给乙方，同时还要承担因此给乙方造成的其他损失；3、如因乙方单方面违约，则甲方没收乙方所有已付款项，且有权将该房屋另行出售；4、甲方不得无故拖延办理相关手续，否则视为甲方违约；5、该房屋为原价转让，所以甲、乙双方在本合同签订之日起，柒个工作日之内到公证处办理该房屋交易公证手续，乙方并于公证当日所支付给甲方的款项为（含订金）：（1）购房首期款128,260.00元；（2）甲方已支付给房开的费用土地工本费165元、水电储备费500元、手续费115元等费用共计31,930元；（3）甲方已向银行分期还贷款金额30,000，该金额为预估，具体金额以银行单据为准，多退少补；以上3项所有费用共计190,190.92元，乙方公证当日需付人民币170,000元，剩余款项20,190.92元于产权过户当日补足；6、如房开强行要求甲方购买车位，则该车位由乙方购买。上述合同后，梁桂多于当日向被告支付了10,000元购房定金，于2011年3月28日向被告支付了购房款174,200元。被告按约于合同签订当日将房屋交付给原告使用，原告代为偿还后续的银行按揭贷款。2011年6月15日，原告委托装修公司对上述房屋进行装修后入住。2011年4月8日，原、被告双方及中介鸿恒公司为三方签订的上述《房屋买卖合同》办理了公证手续。2013年12月2日，被告杨军委出具《委托书》，委托案外人万淑华办理上述房屋的贷款归还、解除抵押登记、出售及过户手续等相关手续，其中委托书第2条载明“代为办理和领取该套房屋的房屋所有权证和土地使用证”，委托书有效期从签署之日起至2014年7月2日止，并在公证机关对该委托书进行了公证。梁桂多当日向被告支付购房尾款20,190元。上述公证委托书中受托人前去办理相关手续时得知产权证已被领取，因被告联系方式发生变更，导致无法联系被告，导致未能在委托书有效期限内办理完毕过户手续。在上述按揭贷款出现逾期后，被告才主动联系原告，原告要求协助办理过户事宜被拒。原告遂向本院提出诉请如前。另查明，2013年2月28日，案外人龙丽持被告杨军委出具的《委托书》在贵阳房地产交易中心申请办理上述房屋产权证书，于2013年6月15日取得上述房屋的《房屋所有权证》。2016年11月15日，第三人工行富水支行向贵阳市不动产登记中心出具《知晓函》，告知其贷款客户陈军委（即被告杨军委）的上述房屋在其处办理一手住房购置贷款，产权证号为010378558，因存量客户当时未办理土地证，现申请办理不动产登记证，于2016年11月25日办理了上述房屋的不动产登记证书。2016年12月27日，被告陈军委在国土部门进行了遗失补办查询，2016年12月29日，在不动产登记中心网站公告《黔筑高新国用（2014）第4403号遗失声明》。又查明，原告张卫疆与梁桂多于2017年2月14日协议离婚，双方签署的《离婚协议》第三条“双方共同财产”中约定“男方于婚内购买房产一处，位于贵阳世纪城龙泉苑XXX栋XX单元XXX，面积约150平方米，购买时在女方名下，双方离婚后，该房屋所有权利义务交由男方自行处理，男方同意女方不再承担孩子的任何费用，如需女方配合办理该房产的相关事宜，女方应给予积极配合。婚内其他相关财产由女方自行处理，与男方无关”。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收条、不动产档案查询记录、委托书、公证书、离婚证、离婚协议、户籍证明《贵阳市世纪城商品房买卖合同》、燃气、电费等缴费记录、《贵阳装饰工程施工合同》等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方争议的焦点双方签订《房屋买卖合同》能否继续履行，被告拒绝继续履行的理由是否成立。根据庭审查明的事实，原、被告双方签订合同后，原告已经按约将相应购房款全部支付给被告，案涉房屋的按揭贷款也是由原告负责偿还至今。原告未在公证《委托书》的有效期限内即2013年12月2日至2014年7月2日办理完毕上述房屋的还款解除抵押登记及过户手续系事实，根据原告陈述系被告实际已经取得了上述房屋的产权证书，因无法获得产权证原件导致无法办理提款还贷及过户等相关手续，而被告辩称系梁桂多自身原因导致未办理结清贷款手续等导致没有在公证委托书的有效期限内办理完毕过户手续。按照合同第九条约定“甲方需无条件配合房开商办理一手房产证及相关证件，甲方在世纪城房开通知领取房屋所有权证同时应将银行该房屋贷款提前还清（该笔款项由乙方支付，具体金额以银行单据为准），并在该房屋贷款还清之后并在产权处办理完抵押注销之日起十个工作日之内与乙方办理产权过户手续”，被告有义务在产权证办理完毕时告知原告前去办理提前还贷手续，而被告系2013年6月28日就办得了案涉房屋的所有权证，但从被告2013年12月2日出具的公证委托书第二条内容来看，其委托受托人办理和领取产权证及土地证，至少说明被告并未告知原告产权证及土地证已经办理完毕，而被告也没有提交证据证实在此之后其通知梁桂多前去房开处领取房屋所有权证，或者催告梁桂多前去办理提前还贷解除抵押登记等相关手续。被告称其已经告知原告去办理提前还贷手续后从房开处领取产权证的辩解，本院不予采信，而被告联系电话变更导致梁桂多和原告均无法与其取得联系，致使没有在委托书的有效期限内办完毕过户手续。退一步说，即便原告和梁桂多在被告出具公证委托书时已经知道房屋实际已经取得产权，已经具备提前还贷解除抵押登记和过户手续得条件，因原告和梁桂多自身原因导致没有在委托书的有效期限内办理完毕相关手续，但后续房屋的按揭贷款一直系由其归还，即原告和梁桂多仍然在继续履行合同，而被告既未自行归还按揭贷款，也没有催告原告及梁桂多办理提前还贷及过户等相关手续，也没有要求解除合同，何况原告和梁桂多的行为也不构成根本违约，达不到原告行使合同解除权的法定条件，被告拒绝继续履行合同的理由不能成立。综上所述，双方签订的《房屋买卖合同》仍具有法律约束力，被告应当按照合同约定继续履行配合办理提前还贷解除抵押登记及过户等相关手续。虽然案涉房屋买卖合同系梁桂多与被告杨军委签订，但该房屋系梁桂多与张卫疆夫妻关系存续期间以梁桂多名义向被告购买，《房屋买卖合同》中买受人的权利义务应由梁桂多、张卫疆共同享有和承受，二人在2017年2月离婚时在《离婚协议书》将与被告杨军委之间《房屋买卖合同》所有享有的权利义务进行了分割，即确定归原告张卫疆享有，该约定对梁桂多、张卫疆具有法律约束力，同时对被告杨军委对此也未提出异议，故原告诉请要求被告继续履行合同，将房屋过户至张卫疆名下等诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求确定上述房屋归其所有，因《房屋买卖合同》尚未履行完毕，并且设定有抵押登记尚未解除，原告享有的是债权，是请求相对方即被告继续履行合同义务的权利，物权的变更有赖于合同的继续履行，故原告直接要求确认案涉房屋归其所有的诉请，本院不予支持。关于原告诉请的违约金，因原告本身存在逾期归还银行按揭贷款的行为，自身对本案纠纷发生亦有一定过错，综合本案案情，对原告主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨军委于本判决生效之日起十日内协助原告张卫疆办理位于贵阳市观山湖区房屋在第三人中国工商银行股份有限公司贵阳富水支行处抵押贷款本息清偿手续及该房屋的解除抵押登记手续；二、在本判决第一项履行完毕后，被告杨军委将位于贵阳市观山湖区房屋过户至原告张卫疆名下；三、驳回原告张卫疆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,032元，原告张卫疆与被告杨军委各负担6,016元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  宁 素人民陪审员  郑道刚人民陪审员  陈祖尧二〇一九年七月二十日书 记 员  姚文勇