襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0602民初977号原告：刘全坤，男，1970年3月19日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。被告：湖北三岳房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区虎头山路1号。法定代表人：丁智勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：林宗善，湖北思扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛俊峰，该公司工程师。原告刘全坤与被告湖北三岳房地产开发有限公司（以下简称三岳公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘全坤、被告三岳公司的委托诉讼代理人林宗善、毛俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以全部房价款为基数，自2019年1月1日起至实际交房之日至，按日万分之一计算）；2、判令被告向原告支付逾期交付车位违约金（以已付车位款为基数，自2018年12月31日起至实际交付车位之日至，按日万分之五计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、原告与被告于2017年5月30日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告位于襄阳市××山河××小区××单元××楼××的房屋一套，房屋总价款为992341元，被告应于2018年12月31日交付符合合同约定的房屋。商品房交付条件为：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，商品房已取得房屋测绘报告；如逾期交付，被告应按全部房价款日万分之一标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付了房款，但被告不能在2018年12月31日交付符合合同约定的房屋；2、原告与被告于2018年6月13日签订了《地下停车位租赁协议》，协议约定，原告租赁被告位于襄阳市××山河××小区××号地下停车位一个，租期20年，自2018年12月30日起至2038年12月30日止，车位价款为138000元。被告应于2018年12月30日前交付编号清晰的车位。被告应当在交付使用前，通知原告办理使用手续的时间、地点以及应当携带相关材料、证件等，双方确认后应当签署《车位交接单》；如逾期交付，被告应当自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日至，按日向原告支付已付款万分之五的违约金。协议签订后，原告依约交付了车位款，但2018年12月30日被告不能交付车位，且至今未有清晰的编号。原告为维护自身权益，故诉至法院。被告三岳公司辩称：房屋在约定的交付时间实际上可以交房。交房手续不齐全是因为政府市政配套延误导致，属于合同约定的可延期交付的事由。从原告陈述的事实可以看出车位是可以交付使用的，只是原告没有接收，答辩人的责任已经完成，原告自己没有去接收验收，责任不在答辩人。本院经审理认定事实如下：2017年5月30日，原告刘全坤作为买受人、被告三岳公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定被告将其开发建设的位于襄城区××以西“山河**”项目中第C31幢2单元4层1号、预测建筑面积142.2平方米的商品房出售给原告，房屋总价款992341元，原告选择一次性付款。商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任：（1）逾期在180日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一中双方约定了：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。该附件还约定了：四、双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房款总价的2%。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款。同时查明，2018年6月13日，原告刘全坤（乙方）与被告三岳公司（甲方）签订一份《山河**地下停车位租赁协议》，约定原告租赁被告位于襄城区汉丹路武装部西侧F037号地下停车位一个，租期20年，自2018年12月30日起至2038年12月30日止，到期自动延续，无偿使用（停车管理费由乙方自己承担）至房屋土地同等使用期限。车位价款为138000元，乙方应在签订本合同同时一次性支付所有款项。五、交付使用。甲方应当在2018年12月30日前向乙方交付该车位，该车位编号清晰。甲方应当在交付使用前，通知乙方办理使用手续的时间、地点以及应当携带相关材料、证件等，双方进行确认。确认后，双方应签署《车位交接单》（未签署《车位交接单》但乙方已办理车位登记手续或已实际使用车位的，视为已交付）。六、甲方逾期交付责任。除不可抗力外，甲方未按照第五条约定的期限和条件将该车位交付乙方的，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付车位价款万分之五的违约金。协议继续履行。（2）逾期超过30日后，乙方有权解除协议。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自第五条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之五的违约金。第十条第2款“有关协议的任何通知、付款要求或各种通讯联系，甲方只要按照乙方通讯地址发送或以报纸形式告知，即应视作下列日期被送达……（5）如果是报纸公告，则为公告刊登之日”。协议签订后，原告依约交付了车位款。又查明，被告于2018年12月25日在襄阳日报的第12版、2018年12月26日在襄阳晚报的第5版登报发布“山河**交房公告”，通知山河**业主：山河**的房屋于2018年12月31日起交付，请业主按照发出的交房通知书上的内容或营销中心电话告知的内容，前往营销中心办理交房手续。再查明，2017年7月3日，三岳公司与预售资金监管银行签订了《襄阳市市区商品房预售资金使用管理协议书》，于2017年7月26日取得鄂襄审批预售字（2017）22号商品房预售许可证。案涉C31栋房屋于2019年4月10日取得备案表，于2019年4月30日取得房屋测绘图。同时被告庭审中出示了房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本案双方争议焦点为：被告是否构成逾期交房并承担违约责任。原告认为，《商品房买卖合同》约定交房时间2018年12月31日，同时约定，商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。被告未能在合同约定的交房时间交付符合条件的房屋，故被告已构成违约。被告认为，被告于2018年12月25日曾公告通知交房，且存在合同约定的可延期交房的事由，故被告不构成逾期交房，不应承担违约责任。被告提出的可延期交房事由有以下三点：第一、被告认为，政府应于2015年11月完成征迁工作，实际到2017年10月13日才完成征迁工作，使被告办理开始建设以及相关部门验收迟滞，应顺延110天。被告列举以下证据支持其主张：（1）襄城区政府主题会议纪要（2015年10月19日第26期），内容主要关于营盘、麒麟“城中村”综合改造项目推进，其中第三关于下一步具体工作中第（五）项为，檀溪办事处负责加快3#、4#、20A地块征迁进度，2015年11月底前完成全部征迁工作。（2）2017年9月30日襄城区政府檀溪街道办事处与被征收人吴云飞签订的“襄阳市2014年第一批城市棚户区改造项目（麒麟片区）集体土地上房屋及附属物补偿安置协议书”一份，内容系因麒麟片区棚户区改造需要，对征收被征收人位于营盘村的房屋补偿安置的方法。（3）2016年3月15日，中国人民解放军95980部队（甲方）与檀溪街道办事处（乙方）签订的“国防光缆改道施工协议”一份，内容为因乙方实施“山河**”住宅小区项目建设，需改道甲方院后500米长国防光缆线路，乙方一次性向甲方支付光缆转迁以及施工费172478.69元。（4）2019年3月26日，中国人民解放军95980部队出具的“关于‘山河**’国防光缆转迁延误证明函”，内容为证明该部队位于“山河**”项目范围内的光缆确因李子园征迁延误造成转迁推后，于2017年10月13日完成光缆的临时转迁。（5）光缆线路图一份，显示中国人民解放军95980原国防光缆穿过“山河**”小区地下室人防工程；原告认为，以上证据证明的事由均形成于原、被告签订合同前，且属于政府履行管理职责范围，不符合合同约定的免责理由。本院认为，上述事由并非《商品房买卖合同》附件十一中约定的可延期交房的情形，故被告辩称征迁工作延误的时间应予顺延，本院不予采信。第二、被告认为，其因修建了本应由政府配套修建的泄洪渠及其市政道路，属于合同约定的可延期交付事由。被告列举以下证据支持其主张：（1）襄城区水利局2015年8月20日发布的襄城水文【2015】37号文件，主要内容为：对三岳公司报送的《请求审批〈襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目中3#、4#、20A#地块排洪规划方案〉的函》予以批复，收悉后，2015年8月，我局主持召开了《襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目排洪规划方案》审查会并通过了审查意见，基本同意规划方案。（2）《襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目排洪规划方案审查意见》，内容为：2015年8月14日，襄阳市水利局、襄阳市防办、襄城区水利局、襄城区防办等单位领导、专家和代表参加了《襄阳市襄城区营盘、麒麟“城中村”改造项目排洪规划方案》审查会，听取了设计单位襄阳市水利规划设计院汇报，基本同意该规划方案。主要审查意见包含工程概况及必要性、防洪标准及设计洪水、排洪规划方案、结论及建议、工程估算等内容。（3）2016年4月7日由襄城区商务局向襄城区政府出具《关于营盘、麒麟城中村综合改造项目中涉及市政规划道路和泄洪渠问题的意见》，建议将营盘、麒麟城中村综合改造项目中3#、4#、20A#地块中规划涉及市政规划道路和泄洪渠由区政府立项，列入2016年城建计划，由区住建局委托具有相关资质的单位进行设计及工程预算，再按程序进行工程施工招投标。（4）2016年4月8日，由襄城区住建局向襄城区政府出具“区住建局关于营盘、麒麟‘城中村’综合改造项目中3#、4#、20A#地块中间道路及泄洪渠修建问题的意见”，原则同意三岳公司提出的建议，但需按照政府投资工程建设程序办理相关手续。（5）2016年11月22日，襄城区住建局向襄城区政府出具的“区住建局关于麒麟、营盘城中村综合改造项目配套市政路及泄洪渠工程建设问题的意见”，内容为“接到区政府领导关于麒麟营盘城中村综合改造项目配套市政路及泄洪渠工程建设问题的批示件后，我局高度重视，经认真研究现提出以下意见：麒麟营盘城中村综合改造项目配套市政路是襄阳市总规路网中的一条支路，规划长度480米，宽度12米。按照襄阳市、区两级市政设施管理职权划分文件精神，该路应由市级相关部门进行投资、建设，我们已经申报为2017年市级城建项目计划，等待批准实施。若要加快项目建设，采取代建制实施，建议按照一事一议向市政府专题汇报，明确项目出资、建设、管理、交接单位，理顺建设程序。”（6）三岳公司于2016年4月1日、2016年11月15日向襄城区政府出具了两份《关于营盘、麒麟城中村综合改造项目中3#、4#、20A#地块中规划涉及市政规划道路和泄洪渠有关修建问题的请示》，分别请示能否由区政府先行委托具有相关资质单位进行设计以及工程预算后由三岳公司先期施工，以加快改造项目的建设进度，以及请示能否由三岳公司先行委托具有相关资质单位进行设计以及工程预算后由三岳公司先期施工。（7）“2017年襄阳市城乡建设计划（襄城项目完善修改稿）”，其中显示麒麟营盘片区规划路中“道路长480米，宽12米，泄洪渠长480米”的建设以及投资主体均为襄城区政府。（8）2016年12月，由襄阳市水利规划设计院设计的“湖北省襄阳市山河**房产项目排洪沟工程实施方案”。（9）“施工日志”两本，显示自2017年10月15日至2018年3月29日，被告施工修建泄洪渠。（10）2019年4月17日，襄城区营盘城中村改造指挥部出具“证明”一份，内容为“证明湖北三岳房地产开发有限公司开发的山河**项目，政府应为配套建设项目中的泄洪渠及市政道路，但因为城建计划建设滞后原因，此配套设施进展不大，影响项目施工进度达六个月，后由湖北三岳房地产开发有限公司主动承担泄洪渠及小区道路建设，才减少了项目进度的继续拖延。”(11)第36期“襄城区政府专题会议纪要”，标题为“关于解决麒麟、营盘“城中村”综合改造项目若干问题的专题会议纪要”，该纪要第三条明确了由区住建局统筹考虑将“城中村”改造项目范围的，应由政府承建的相关基础设施配套建设项目纳入由政府投资建设项目计划、组织实施。原告认为，以上证据证明的事由均形成于原、被告签订合同前，且属于政府履行管理职责范围，不符合合同约定的免责理由。本院认为，被告的上述证据共同印证了案涉房屋所在小区的泄洪渠及其市政道路的施工属于襄城区政府的配套工程，属于《商品房买卖合同》约定的可延期交房情形之一“政府部门对验收及市政配套、安装之延误”。依照合同约定，可延期时间为事由发生至消失的相应期间，襄城区营盘城中村改造指挥部于2019年4月17日出具一份“证明”，结合被告提供的泄洪渠的施工日志，本院确定可延期时间为2017年10月15日至2018年3月29日计166天。第三、被告认为，因政府治理非法采砂导致被告没有混凝土施工达40天以上，该时间应予顺延。被告列举以下证据支持其主张：（1）“襄城区深化整治非法采砂非法码头工作实施方案”。（2）襄阳市泰基混凝土有限公司、湖北广捷混凝土有限公司、襄阳固德基混凝土有限公司、襄阳市天固隆泰新型建材科技有限公司分别出具的“证明”，证明因全市河道砂石停止开采，未能向三岳公司供应商品混凝土。原告认为，证据形式为复印件，即便属实也与本案无关，政府治理非法采砂，不影响被告的施工。本院认为，政府治理非法采砂，但并不禁止正常的经营作业，且该事由不属于《商品房买卖合同》约定的可顺延交房的情形，故被告该辩称本院不予采信。综上，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。被告虽于2018年12月25日通知交房，但分别于2019年4月10日、2019年4月30日始取得案涉房屋备案表、房屋的测绘图，才具备合同约定的交付条件，最终超出合同约定的交付时间2018年12月31日达120天。但《商品房买卖合同》附件十一中约定了：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。”本案中，泄洪渠及其市政道路的施工属于襄城区政府的配套工程，依据合同约定，因泄洪渠及其市政道路的施工的延误造成交房延误，属可顺延事由，被告辩称的征迁工作以及政府治理非法采砂属可顺延事由，本院不予采信。可顺延时间为事由发生至消失的相应期间即泄洪渠的施工时间166天，据此计算，被告虽按合同约定的交房时间逾期交房120天，但剔除泄洪渠及其市政道路的施工延误166天合理延期交付的天数后所确定的被告交房日来看，被告实际并未逾期交房，不构成逾期交房的违约事实，故原告诉请被告承担逾期交房的违约责任无事实依据，本院不予支持。原告称被告所辩称的顺延事由形成于原、被告签订合同前，本院认为，本案中，泄洪渠的修建时间在签订房屋买卖合同的时间之后，且2017年7月26日，案涉房屋取得商品房预售许可证，因被告在申报预售许可证时，交房的时间已被一并确定，泄洪渠施工之延误事由发生于申报预售许可证至合同约定的交房时间期间，则应据实予以顺延。至于被告是否构成逾期交付车位并承担违约责任，本院认为根据双方签订的《地下停车位租赁协议》约定，车位交付时间为2018年12月30日。原告所购买的房屋以及车位于2018年12月30日之前已竣工，具备使用条件。因房屋买卖合同约定交付条件中，在房屋竣工的基础上另约定取得竣工验收备案表及测绘图，而车位的交付条件未附加约定取得竣工验收备案表及测绘图，故而车位在竣工后即具备交付条件。根据《地下停车位租赁协议》第十条第2款“有关协议的任何通知、付款要求或各种通讯联系，甲方只要按照乙方通讯地址发送或以报纸形式告知，即应视作下列日期被送达……（5）如果是报纸公告，则为公告刊登之日”的约定，被告三岳公司于2018年12月25日、26日以报纸公告的方式通知交房，符合合同约定通知义务，且原告同时购买了山河**小区C31栋2单元4楼1号房屋及本案案涉地下车库，故而原告提出未通知交车库的事实本院不予认定，因《地下停车位租赁协议》交付条件中未附加取得竣工验收备案表及测绘图的约定，原告不具有拒绝接收车位的合同约定条件。被告三岳公司在合同约定交房前对原告所购车位已建设竣工且在交房约定时间之前履行了通知义务。故原告请求被告承担逾期交车位违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告刘全坤的诉讼请求。案件受理费为50元，由原告刘全坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 孙 华二〇一九年七月七日书记员 檀小寅