江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1324民初10321号 原告：殷素素，女，1988年8月6日出生，个体户，住泗洪县。 委托诉讼代理人：倪海波，泗洪县瑶沟法律服务所法律工作者。 被告:韦永田，男，1980年9月20日出生，个体户，住泗洪县。 委托诉讼代理人：李刚，江苏多德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘婷，江苏多德律师事务所律师。 第三人：许坤，男，1974年7月9日出生，个体户，住泗洪县。 第三人：夏俊，女，1976年10月25日出生，个体户，住泗洪县。 原告殷素素与被告韦永田、第三人许坤、夏俊案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告殷素素及其委托诉讼代理人倪海波，被告韦永田及其委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼，第三人许坤、夏俊经本院公告送达开庭传票，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷素素向本院提起诉讼请求：1.请求法院判令停止对位于泗洪县青阳镇河滨花都X幢房屋执行；2.确认河滨花都X幢房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月11日，原告在泗洪亿丰房产中介有限公司处购买第三人许坤、夏俊所有的位于河滨花都X幢房屋，总价为200000元，三方签订房屋买卖合同，原告支付定金5000元。2017年12月18日，中证房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋进行评估。2017年12月19日、12月20日，原告分别向第三人支付购房款65000元、70000元，并约定余款60000元由原告到邮政储蓄银行办理贷款支付给第三人。后三方到邮政储蓄银行办理相关贷款发放手续，并到不动产登记管理局办理泗洪县存量房屋买卖合同，同日第三人将其房屋及房产证等手续一并交给原告。2017年12月20日，原告取得房屋并对房屋进行装修实际使用至今。2018年1月20日，过户时发现房屋被查封，第三人承诺其去处理此事。后原告提出执行异议申请，并准备好60000元进行协商，后协商未果。2018年11月22日，法院作出（2018）苏1324执异170号民事裁定书，驳回原告的执行异议申请。因涉案房屋应归属原告，故诉至法院，请求判如所请。 被告韦永田辩称：原告诉讼无事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。理由如下：1.原告及第三人签订的系缔约合同，双方未就房屋买卖的具体细节进行约定，直到2018年1月19日才准备签定泗洪县存量房买卖合同，由此证明双方在涉案房屋被查封前并未达成买卖合意，亦未签订书面合同，且原告提供的证据亦不能证明已经支付了购房款；2.涉案房屋登记在第三人名下，根据物权法的相关规定，第三人应为房屋的所有权人；3.原告实际占有房屋的时间为2018年1月20日，而涉案房屋的查封系在2017年12月20日，原告在明知房屋被查封的情况下，仍然进行交付，存在重大过错；4.即使法院支持原告的诉讼，被告也不应该承担本案的诉讼费用。 第三人许坤、夏俊未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认证：房屋买卖合同、微信转账记录、银行转账记录、收条、房产证、装修合同、客户订单、水电费票据及交款微信截屏、第三人身份证复印件、单身证明、房屋出售人声明、二手房交易客户声明书、夏俊出具的声明、贷款申请表、不动产登记申请表、审批意见表、审查意见表、担保合同，能够形成有效的证据锁链，证实涉案房屋买卖合同及支付部分房款具有真实性，但提供的装修合同、客户订单及水电费票据等证据，显示的时间均为2018年2月份之后，无法证明原告在涉案房屋被查封前已实际占有使用该房屋，庭审中，原告同时提供了证人王某,4的证言予以证明房屋买卖及交付过程，王某,4作为中介公司的工作人员，实际参与了房屋买卖及交付的过程，根据其陈述，能够认定中介公司于2018年1月20日将涉案房屋交付给原告殷素素，对该陈述，本院予以采信；房地产评估报告书，未显示与本案的关联性，对该证据，本院不予确认；泗洪县不动产交易登记申请表，系空白件，泗洪县存量房屋买卖合同，亦无双方当事人签名，对该证据，本院不予确认；证人冯某,李某,4均表明不清楚房屋的具体情况，知晓的部分也是听殷素素陈述，证言无法达到原告的证明目的，对其证明目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月11日，殷素素与第三人许坤、夏俊在泗洪亿丰房产中介有限公司签订房屋买卖（置换）合同，约定第三人同意出售位于泗洪县房屋，面积55.67平方米一套，总价款为200000元。后殷素素支付部分款项。2018年1月20日，泗洪亿丰房产有限公司将涉案房屋的钥匙及房屋权属证书交给殷素素，后殷素素占有使用该房屋。 2017年12月20日，本院在执行申请人韦永田与被申请人许坤民间借贷纠纷一案过程中，作出（2017）苏1324执6027号执行裁定书，查封了涉案房产。后殷素素提出执行异议，请求解除查封、停止执行。本院于2018年11月22日作出（2018）苏1324执异170号执行裁定书，裁定驳回殷素素异议申请。 本案争议焦点为：原告是否享有排除对涉案房屋执行的权利。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产于2017年12月20日被查封，而原告与第三人之间的房屋买卖合同，签订于2017年12月11日，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。第三人夏俊虽未在买卖合同上签名，但其之后出具的声明应视为对合同的追认，故可以认定，原告与第三人在本院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。但原告仅支付部分房款，且在明知涉案房屋被查封之后才实际占有该房屋，其诉求亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之构成要件，不能对抗对案涉房屋的执行。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然原告与第三人就涉案房产订立了合法有效的买卖合同，但原告未履行支付全部购房款的义务，且未办理过户登记手续，不发生物权变动效力。对原告要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告殷素素的诉讼请求。 案件受理费4300元，公告费600元，由原告殷素素负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长 朱 欢 人民陪审员 杨 梅 人民陪审员 孙 波 二〇一九年七月十二日 书 记 员 刘丹丹 附录一：本案证据目录 原告殷素素提交的证据： 1.执行裁定书1份，证明原告于2017年12月11日签订买卖合同，涉案房屋因第三人与他人纠纷于2018年1月20日被法院查封，原告提出执行异议被驳回，原告在本案中是无过错的； 2.房屋买卖合同1份，证明2017年12月11日，原告在泗洪县亿丰房产中介有限公司处购买第三人房屋，三方签订了合法有效的买卖合同，原告买卖在前，法院查封在后； 3.微信转账记录、银行转账记录、收条各1份，证明原告签订合同后支付购房款140000元； 4.房产证、装修合同、客户订单各1份，水电费票据电子打印件7张及微信截屏6张，证明涉案房屋已交付，原告已占有居住； 5.房地产估价报告书1份，证明2017年12月16日，第三人委托中证房地产评估造价集团有限公司对房屋评估及买卖的事实； 6、第三人的身份证复印件一份，第三人单身证明一份第三人房屋出售人声明一份、二手房交易客户声明书一份、夏俊声明一份、邮政储蓄银行贷款申请表一份、不动产登记申请表一份、银行审批意见表一份、审查意见表一份、银行贷款担保合同一份、证明原告与第三人房屋买卖的事实，并于2018年1月17日在中国邮政储蓄银行股份有限公司泗洪县支行办理贷款的事实，也证明买卖在前查封在后； 7、泗洪县不动产交易登记申请表、泗洪县存量房屋买卖合同各一份，证明原告与第三人及泗洪县亿丰房产中介有限公司于2018年1月19日已办理变更登记申请，并证明房屋买卖的事实； 8.证人王某证言，证明殷素素从中介公司购买房屋、交付房款、中介公司交付房屋并办理贷款过户的情况； 9.证人冯某、李某证言，证明涉案房屋装修及占有使用情况。 其他诉讼当事人未提交证据。 附录2：本案适用法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。