重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初15809号原告：李媛，女，汉族，1987年2月13日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：王萍，重庆渝宏律师事务所律师，执业证号15001201411691803，一般代理。被告：吴小军，男，汉族，1978年5月26日生，住重庆市开县。委托诉讼代理人：梁远春，重庆弘全律师事务所律师，执业证号15002201710170810，特别授权。第三人：重庆到家了网络科技有限公司华润二十四城二分公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街55号13幢负1-19，统一社会信用代码91500107MA5U73FC3X.负责人：周燕，职务董事长。委托诉讼代理人：张胜，男，汉族，1993年8月13日生，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：叶亚运，男，汉族，1990年10月5日生，住重庆市长寿区。第三人：重庆银行股份有限公司开州支行，经营场所重庆市开州区开州大道（中段）市民广场，统一社会信用代码915002346814548327。负责人:张明海。原告李媛与被告吴小军、第三人重庆到家了网络科技有限公司华润二十四城二分公司（以下简称到家了公司华润二十四城二分公司）、第三人重庆银行股份有限公司开州支行（以下简称重庆银行开州支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李媛的委托诉讼代理人王萍，被告吴小军，第三人到家了公司华润二十四城二分公司的委托诉讼代理人张胜、叶亚运到庭参加诉讼。第三人重庆银行开州支行经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李媛诉称，2018年4月10日，在第三人到家了公司华润二十四城二分公司（经纪方）居间下，原告李媛（买方）与被告吴小军（卖方）签订《房屋买卖合同》。签约后，李媛积极履行合同义务，但被告却以各种理由拒绝履行该合同。经多次协调未果，原告现起诉来院，请求判决：1、被告继续履行原、被告双方于2018年4月10日签订的《房屋买卖合同》，即被告协助原告办理将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号20幢2-26-4号房屋产权转移登记到原告名下的手续，同时在产权过户登记手续办理完毕当日将该房屋交付给原告；2、被告向原告支付逾期履行违约金166600元（2018年6月14日起按照房屋成交价的日千分之五计算至过户之日止）；3、重庆银行股份有限公司开州支行协助原告办理被告名下位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号20幢2-26-4号房屋的抵押权注销手续；4、本案诉讼费、保全费等诉讼相关的一切费用由被告承担。审理中，原告表示，若法院支持原告的请求，原告在过户当日向被告支付剩余全部房款，并自愿将该内容纳入判项。被告吴小军辩称，1、李媛有不良征信记录，无法通过按揭贷款，导致合同无法继续履行；2、合同约定的每个环节环环相扣，不能脱节，因李媛的按揭贷款未审批通过，导致后续环节无法继续履行，吴小军有权解除合同；3、吴小军于2018年5月31日向李媛发出律师函，催促李媛在2018年6月10日之前提交银行按揭贷款审批通过的资料，否则视为李媛违反合同约定；4、2018年6月9日，李媛以《通知函》的形式向吴小军回复李媛已筹集完毕购房全款并附上银行账户明细表，表明李媛变更合同支付方式；5、吴小军2018年6月12日向李媛回复信息认可李媛全款支付的方式，同时要求李媛在2个工作日内将全部购房款转入吴小军账户，吴小军承诺待收到全部房款后，在10个工作日内将房屋解押，并在解押后5个工作日内办理过户手续；6、2018年6月14日，吴小军收到中介公司张胜受李媛委托转发的短信，李媛表示仍按原合同执行，合同又回到原点，故该合同不能履行的原因系李媛有不良征信记录，无法办理按揭贷款。第三人重庆银行开州支行未到庭，亦未提交书面答辩意见，但向本院提交了案涉房屋的抵押贷款已经于2018年8月24日结清的证明。第三人到家了公司华润二十四城二分公司陈述，李媛未违约，合同应当继续履行。合同签订后次日三方去了第一家中国建设银行办理按揭贷款，建设银行接件进行预审但是之后退件理由是不接受非亲属多人上证。当日，又去了第二家广发银行，吴小军办理了银行卡，但是未进行后续的面签事宜，是因为建设银行接件后进行预审，我方就等待建设银行的回复。之后我方联系双方，但是双方时间没有协商一致，2018年5月中旬三方去工商银行面签，5月底银行审批未通过，原因是银行内部人员调动以及政策调整后缺材料，但是我方补足材料，银行也不接件了。2018年5月底，中介方通知买卖双方，协商全款支付房屋。李媛愿意出资解押，在过户当日支付尾款。被吴小军要求将全部房款支付后，再办理解押过户手续。双方就因为该付款方式未达成一致意见，所以后续也就没有继续了。经审理查明，重庆市九龙坡区谢家湾正街55号20幢2-26-4号房屋登记的产权人为吴小军，该房屋上重庆银行开州支行的抵押贷款已结清。该房屋上现有李媛因本案申请财产保全而产生的司法查封。2018年4月10日，原告李媛（买方）与被告吴小军（卖方）在第三人到家了公司华润二十四城二分公司（经纪方）居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定：1、李媛购买吴小军位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号20幢2-26-4号房屋，该物业建筑面积112.46平方米。2、该物业转让成交价格为人民币196万元。3、李媛于签订合同当日支付定金5万元；李媛支付首付款35万元，用于该房屋解押；在办理权属转移登记申请并取回回执单当日支付39万元;李媛银行按揭贷款117万元由放贷银行直接交付吴小军，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由李媛在办理权属转移登记申请并取回回执单当日交付差额给吴小军；吴小军于收齐房款当日将该房屋交付予李媛。4、该房屋已设定抵押，抵押权人为重庆银行，吴小军于李媛按揭审批通过后10个工作日内办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；李媛应于抵押权人告知或吴小军告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向吴小军银行还款账户汇入房款（首付解押款）用于该房屋解押，如李媛贷款购买该房屋，则李媛须于李媛向银行申请的按揭贷款获得审批通过后再向吴小军交付房款用于解押。5、买卖双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料、办理该房屋权属转移登记申请手续。6、李媛未按照约定付款的，逾期15天之内的，按每逾期一日，向吴小军支付房屋成交价的5‰违约金，并于实际支付之日起3日内向吴小军支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，吴小军有权解除合同，合同被解除的，李媛应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向吴小军支付违约金，并由吴小军退还李媛全部已付款；买卖双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，或逾期解押、逾期交房的，逾期15天之内的，按每逾期一日，支付房屋成交价的5‰违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由吴小军退还李媛全部已付款。同时,买卖双方及中介公司签订《补充协议》，约定李媛在签合同3个工作日内去银行面签并交齐所需资料；中介方承诺在资料完善的情况下20个工作日内按揭审批通过，如未按期通过，每逾期一天中介方赔偿吴小军100元；中介方承诺该房屋在过户并送回银行抵押后三个月内放款，如逾期未放款，中介方全权负责，在三个月内把尾款垫付给吴小军。中介公司落款处系“叶亚运”签字。合同签订当日，李媛向吴小军支付定金5万元。合同签订后，李媛先后在中国建设银行、广发银行、中国工商银行办理按揭贷款申请手续，吴小军均予以配合，但李媛的按揭贷款均未获得审批通过。吴小军陈述未通过的原因系李媛有不良征信记录导致，所以李媛无法按照合同约定通过按揭贷款的方式支付房款，构成逾期付款，导致吴小军的合同目的无法实现，吴小军据此已另行主张李媛违约并要求解除合同。李媛陈述在上述三家银行办理按揭贷款手续属实，多次去银行办理的原因并非征信不良，而是李媛提出产权证权利人增加一人，银行予以拒绝。中介公司陈述，在三家银行办理三次按揭贷款审批属实；李媛征信有逾期记录，但是不影响银行放贷，银行拒绝办理贷款的原因是李媛要求增加一人作为共同贷款人，而共同贷款人与李媛不是亲属或夫妻关系。2018年5月31日，吴小军向李媛发出《律师函》，催促李媛在2018年6月10日之前提交银行按揭贷款审批通过的证明资料，否则视为李媛违反合同约定。2018年6月9日，李媛以《通知函》和委托律师向吴小军发出《关于履行房屋买卖合同的律师函》的形式向吴小军回复：李媛已筹集完毕购房全款并且能够立即全款支付并附上银行账户明细表。2018年6月10日，中介方向吴小军发出《通知函》，载明应李媛要求，李媛现已筹集全部房款，愿意以全款的方式购买该房屋；现通知吴小军在收到本通知之日起5个工作日内前来中介方与李媛办理该房屋的产权转移登记申请手续。2018年6月12日，吴小军向李媛发送短信，载明：吴小军向李媛发出律师函后，于2018年6月11日收到李媛回复的通知函，吴小军同意李媛提出的全款支付，让李媛在2天内将全部购房款转到吴小军名下重庆农村商业银行账户内，并告知了账号；待吴小军收到李媛支付的全部购房款后，吴小军在10日内办理该房的解押手续，解押后5日内双方共同办理该房屋的过户手续。后,李媛委托中介方向吴小军发送“按照……存量房交易文件的约定履行合同”、“我有能力支付约定的房屋价款，能够按照房屋买卖合同约定的支付时间支付”、“你想一房二卖的证据我已取得”。李媛对此陈述其表达的意思是按原合同的时间点支付，而非重新按照按揭贷款的方式来支付。李媛举示招商银行账户历史交易明细表，载明在2018年6月10日，李媛的账户内余额为1984079.99元。李媛举示2018年7月2日的通话录音、视频录像（2018年6月9日、2018年9月2日）、网站截图，通话录音证明原李媛催告吴小军办理贷款解押手续，但吴小军予以拒绝；视频录像及网站截图证明吴小军一房二卖，且已经收取了客户50万元定金。吴小军另行起诉的目的是为了涨价并且一房二卖，李媛也因此不敢直接全款支付。吴小军对通话录音的真实性认可，但陈述不知道录音对方是谁；该房源由多家中介挂出，并非一房二卖，也未收取其他客户购房定金。吴小军举示吴小军与李媛及吴小军与中介公司的多次通话录音，其中2018年6月4日吴小军与李媛的通话录音显示：李媛认可其征信不良记录4次。2018年6月5日吴小军与李媛的通话录音显示：李媛提出全款支付，吴小军表示同意在过户时付清房款，李媛表示因为是临时决定全款，需要2018年7、8月份才能付清房款，或者先付90万元办理过户，在过户后一个月内付清尾款，也表示在2018年6月份准备好全款，7月初过户付款，吴小军觉得时间太久。2018年6月5日吴小军与中介方的通话录音显示：中介方说李媛全款支付，李媛明天就可以支付，本周五就可以过户。拟证明李媛认可未能办理按揭贷款的原因系自己的征信问题，双方对付款方式重新达成了一致意见是李媛立即支付全款，李媛未能立即支付全款而要求吴小军先办理解押手续不符合双方的约定且吴小军也基于李媛未能成功办理按揭贷款的原因不再信任，也无法接受先办手续再付款，以防止收不到尾款的风险。另查明，李媛于2018年6月11日向本院申请诉前财产保全，并于2018年7月10日向本院提起本案诉讼。吴小军于2018年6月25日提起诉讼，要求解除合同。重庆银行开州支行向本院提交了案涉房屋的抵押贷款已经于2018年8月24日结清的证明。上述事实，有当事人陈述、存量房交易文件一套、不动产登记信息查询证明、收条、短信记录、微信聊天记录、通话录音、银行流水、律师函、视频、通知函及庭审笔录等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方于2018年4月10日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房屋买卖合同，原、被告建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。《房屋买卖合同》约定李媛通过按揭贷款的形式支付部分房款，吴小军配合李媛到三家银行办理了三次按揭贷款审批手续，但均因李媛这边的原因未能审批通过。后李媛与吴小军双方口头达成全款支付意思表示，但双方对支付的时间及是一次性还是按合同约定的时间节点分期支付存在不同的意见，双方对此并未达成完全一致意见。2018年6月12日，吴小军向李媛发出通知，要求李媛在2天内将支付全款，然后办理解押过户手续，李媛认为按照合同约定的支付节点支付，双方遂发生争议。在此情况下，双方对合同继续履行达成了一致意见，但对履行过程中的付款步骤产生争议，从买方角度看，其在解押过户之前付清全款，存在后续不能过户的风险，从卖方角度看，其过户之后存在收不到房款的风险。按照合同法对履行过程中产生争议的规定，没有具体约定的，可以参照行业惯例进行处理，按照二手房买卖中全款支付方式的一般流程,如交易房屋需要办理还款解押手续及卖方需买方资金解押的，买方须按解押银行要求支付解押款的时间向卖方解押还款账户内足额支付解押款买方在买卖双方到不动产登记中心提交产权转移登记申请手续后向卖方支付剩余款项（可留有小部分款项，在交房时支付），这种方式对买卖双方的风险控制较好，较为合理。本案中，李媛已向吴小军出示了其账户余额可以全款支付，而吴小军坚持李媛在解押、过户前支付全部房款，此并不符合常理，且李媛在此之前已经得知吴小军名下的该房屋还在其他中介出售，李媛未按照吴小军于2018年6月12日向李媛发送通知要求的2天内支付，并不构成违约。因此，吴小军以李媛在变更付款方式未及时付款存在违约，导致合同目的无法实现抗辩的意见，本院不予采纳。买卖双方产生的纠纷系因李媛未能按照合同约定办理按揭贷款所引发，故对李媛主张吴小军支付逾期履行的违约金，本院不予支持。关于李媛提出的重庆银行开州支行办理抵押注销登记及吴小军协助过户及交房等诉讼请求。首先，合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，吴小军应当继续履行合同。其次，吴小军已向重庆银行开州支行偿清按揭贷款，重庆银行开州支行应在该贷款偿清后协助办理抵押登记的注销手续。吴小军应在抵押登记注销后，及时协助李媛办理将案涉房屋过户至李媛名下的手续，并将该房屋交付给李媛。再次，审理中李媛自愿在过户时将剩余房款191万元（合同总价款196万元-已付房款5万元）支付给被告吴小军，并自愿将此内容纳入判项，本院予以尊重。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人重庆银行股份有限公司开州支行于本判决生效之日起五日内办理重庆市九龙坡区谢家湾正街55号20幢2-26-4号房屋解除抵押登记手续。二、被告吴小军在上述房屋抵押登记解除后五日内协助原告李媛办理将上述房屋的产权转移登记至原告李媛名下的手续，并于上述房屋的产权转移登记至原告李媛名下后十日内将上述房屋交付给原告李媛。三、原告李媛于上述房屋产权转移登记当日将剩余房款191万元支付给被告吴小军。四、驳回原告李媛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为11906元，保全费5000元，由原告李媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员 刘香军二〇一九年七月二十二日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟