南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初10191号原告：南京市白下区房屋拆迁安置办公室（组织机构代码42585111-8），住所地南京市秦淮区御道街58号-1九楼。负责人：邹建东，该办公室主任。委托诉讼代理人：张毅，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，江苏德擎律师事务所律师。被告：南京市商务局（统一社会信用代码11320100012948093E），住所地南京市秦淮区建邺路148号。负责人：孔秋云，该局局长。委托诉讼代理人：孙家贵，南京市商务局律师。被告：南京市粮食局（统一社会信用代码11320100012948130L），住所地南京市秦淮区建邺路148号。负责人：徐震中，该局局长。委托诉讼代理人：周保生，男，系该局职员，住南京市白下区。第三人：南京市白下区兴隆杉货茶叶店，住所地南京市秦淮区马府新村1幢8号。经营者：赵爱珠，女，1950年3月23日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：彭俊生，江苏宁法律师事务所律师。原告南京市白下区房屋拆迁安置办公室（以下简称白下区拆迁办）与南京市商务局、南京市粮食局及第三人南京市白下区兴隆杉货茶叶店（以下简称兴隆杉货茶叶店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依申请追加兴隆杉货茶叶店作为第三人参加诉讼，后适用简易程序公开开庭审理了本案。原告白下区拆迁办的委托诉讼代理人张毅、陈静，被告南京市商务局的委托诉讼代理人孙家贵，被告南京市粮食局的委托诉讼代理人周保生，第三人兴隆杉货茶叶店的委托诉讼代理人彭俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白下区拆迁办向本院提出诉讼请求：判令两被告交付原告位于约20平方米（实际以测绘面积为准）的门面房，并办理不动产登记手续；或承担违约赔偿责任，赔偿给原告造成的经济损失1500000元（实际以马府新村1幢8号房屋评估价值为准）。诉讼过程中，原告明确要求两被告承担违约赔偿责任。事实与理由：1991年，兴隆杉货茶叶店位于南京市秦淮区房屋被拆迁后，其被安置在秦淮区大中桥泵站的复建房屋。2001年，该处房屋再次被拆迁，原告将其安置于南京市秦淮区马府新村01幢X室房屋（以下简称诉争房屋），并承诺负责为其办理诉争房屋的产权证。此时，诉争房屋的产权人为南京市粮食局第三分局（以下简称第三分局）。2001年8月9日，原告向第三分局购买了诉争房屋，并将兴隆杉货茶叶店的拆迁补偿款250000元直接作为购房款，以转账支票的方式支付给了第三分局。1998年，南京市粮食局发出《关于组建“南京好管家国粮连锁有限责任公司”的通知》，明确在南京市粮油食品总公司、南京市粮食局第一分局、第二分局、第三分局中剥离出22各站（店）组成南京好管家国粮连锁有限责任公司（以下简称好管家公司），进行人力财务集中管理，实行直营连锁。2003年，好管家公司通过改制方式将南京市秦淮区马府新村01幢房屋登记在其名下，且已经缴纳了土地出让金153999元。2016年1月6日，兴隆杉货茶叶店向南京市秦淮区人民法院起诉，要求原告将诉争房屋的所有权证及国有土地使用权证变更登记至其名下，并承担过户产生的费用。经审理，南京市秦淮区人民法院作出（2016）苏0104民初146号民事判决书，判令由好管家公司将诉争房屋两证过户至原告名下，再由原告过户至兴隆杉货茶叶店名下。上述判决作出后，好管家公司不服提起上诉。南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终7969号民事判决书，撤销一审判决，驳回兴隆杉货茶叶店的诉讼请求。兴隆杉货茶叶店申请再审，江苏省高级人民法院作出（2017）苏民申2501号民事裁定书，在查明事实中表述“综合考虑以上情况，可对2001年8月白下区拆迁办向粮食局第三分局购买案涉房屋的事实予以认定，但案涉房屋所有权未能在购房款支付后及时变更至白下区拆迁办名下，白下区拆迁办也未能按拆迁协议将该房屋所有权变更至兴隆茶叶店名下。”诉争房屋原系原告向第三分局购买，用于对兴隆杉货茶叶店进行补偿的拆迁安置房。根据再审裁定查明的事实可以确认，原告与第三分局之间存在诉争房屋的买卖合同关系，因第三分局违约，诉争房屋已经登记在好管家公司名下，致使原告无法按照拆迁协议的约定将诉争房屋过户至兴隆杉货茶叶店名下，也没有其他同等地段、同等面积的房源对兴隆杉货茶叶店进行安置。第三分局由被告南京市粮食局设立，现已注销，其权利义务应当由设立、注销的单位承继。2001年，南京市政府机构改革，保留南京市粮食局。2010年，设立南京市商务局，挂南京市粮食局的牌子，原南京市粮食局的职责划入南京市商务局。2015年，南京市粮食局作为南京市商务局的副局级部门管理机构，承担全市粮食流通工作责任。综上，原告已经支付了诉争房屋的对价，但第三分局未能履行合同的过户义务，原告遂诉至法院，要求判令两被告赔偿损失。被告南京市商务局、南京市粮食局辩称，首先，南京市粮食局作为南京市商务局的二级局，和南京市商务局只存在行政管理关系，两者在民事上都是完全平等、完全独立的民事主体，不存在隶属关系，各自以自己的名义独立参与民事活动，享受权利和承担义务，故原告将南京市商务局作为本案被告属于诉讼主体不适格。本案基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，但是南京市商务局与原告并不存在任何的合同关系，根据合同相对性，原告也不应列南京市商务局为被告。其次，南京市粮食局也不应列为本案的被告。原告在诉状中称，原告就诉状房屋与第三分局存在房屋买卖关系，就目前的证据来看，原告无法证明这一合同关系的存在，也无法确认第三分局是否存在违约责任。即使原告与第三分局存在房屋买卖合同关系，原告只能追究第三分局的违约责任，南京市粮食局对于诉状房屋的债权债务不存在承继关系。因为2002年第三分局已通过重组的方式变更为新组建的南京秦淮粮油贸易公司。根据《关于撤销粮食分局组建公司的通知》，涉及房产、土地等权属变更，应随粮食局撤销组建公司，而相应转移过户，并按照市场经济的要求，实行独立核算、自主经营、自负盈亏。重组后的南京市粮油贸易公司承继了第三分局的债权债务关系，应当以其经营管理或者所有的财产独立承担民事责任。南京市粮食局已经不是重组后南京秦淮粮油贸易公司的主管部门，两者之间没有任何法律关系。根据此后的相关改制文件，南京市粮油贸易公司的债权债务关系完全转移至南京旅游集团有限责任公司。再次，原告所主张的权利已经超过诉讼时效。本案中原告是在2001年8月与第三分局“达成协议”，至今已有17年多的时间，即便第三分局真的没有向原告履行义务，原告对其所主张的权利也未在法定诉讼时效期间行使，故其主张已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人兴隆杉货茶叶店述称，首先，本案不存在诉讼时效的问题，本案所涉诉争房屋已经交付。2001年8月，第三分局已经将诉争房屋交付给第三人使用至今。2016年1月，因为要求过户诉争房屋，第三人起诉了好管家公司。根据法律规定，在房屋已经交付的情况下，要求协助办理过户的义务是物权，不适用诉讼时效。其次，第三人起诉好管家公司的案件，终审判决生效的时间是2017年1月份，在南京市中级人民法院作出终审判决认定诉争房屋不应该由好管家公司过户给第三人后，第三人向江苏省高级人民法院申诉。2018年7月，该院作出民事裁定，裁定书中明确认定原告与南京市粮食局存在房屋买卖合同法律关系。因此，本案原告的诉请无论是要求过户还是损害赔偿，均不存在过诉讼时效。如果是损害赔偿，应该是自知道过户不能时计算时效。再次，被告主体适格。诉争房屋原登记在第三分局名下，原告向第三分局支付购房款，这个房屋买卖关系已经被法院生效文书认定，第三分局是事业单位，不存在重组的问题，被告说重组是法律上资产的转让，第三分局作为事业单位被南京市粮食局撤销，根据我国法律规定，被撤销的行政机关事业单位民事责任应该由作出撤销决定的单位承担，作出撤销第三分局的南京市粮食局是本案适格主体。而作出撤销决定的南京市粮食局，后因机构调整，成为今天的南京市商务局，因此，南京市商务局主体适格。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1991年，原南京市白下区房地产管理局起诉赵爱珠、赵爱霞、桂毓芳、（桂毓芳系赵爱珠、赵爱霞母亲）至原南京市白下区人民法院，后签订民事调解书，内容为：“原南京市白下区房地产管理局安置并作价出售给被告本市大中桥泵站复建房朝东的门面房一间，建筑面积18.5平方米，每平方米800元，共计14800元，该款由被告于本调解书送达时先付7400元，余款7400元于房屋交付使用的同时付清，该门面房产权归赵爱珠所有。”后上述门面房于2001被拆迁，2001年8月7日，白下区拆迁办向兴隆杉货茶叶店作出承诺，内容为：马府街8号的产权证由我拆迁办负责办理，其费用由我单位承担，期限约为5个月左右。2001年8月，兴隆杉货茶叶店开始使用诉争房屋至今，诉争房屋面积约为20平方米。诉争房屋的电卡记载户主为赵爱珠。2001年8月9日，白下区拆迁办向第三分局通过转账支票的形式支付250000元，用途记载补偿款，在被背书人一栏盖有第三分局公章以及周素娥印章。另查明，1995年2月20日，马府新村01幢产权人登记为南京市白下区粮食局，产权来源自建。1997年，白下区粮食分局与秦淮区粮食分局合并，建立第三分局。1998年，南京市粮食局发出《关于组建“南京好管家国粮连锁有限责任公司”的通知》，明确好管家公司由四个股东单位组成，即：市粮油食品总公司、市粮食局第一分局、第二分局、第三分局；为了便于新组建的连锁公司运作，决定从上述四个单位中国暂剥离出22个站（店）进行人财物集中管理，实行直营连锁，其中三分局包括马府街等7个店。在房屋划拨范围明细表载明马府街房屋所有面积随站划转。2001年7月2日，马府新村01幢产权人登记为第三分局。2002年，好管家公司提交《南京市单位体制改革中房屋权属转移变更申请表》，申请将马府新村01幢产权进行变更。2003年，马府新村01幢产权登记在好管家公司名下，诉争房屋系其中一间，产权来源改制。2003年12月18日，南京市国土资源局土地利用处向好管家公司发出《核定土地出让金通知》，要求改制后的企业在市政府批准之日起六个月内凭有关改制批准文件和变更后的房屋产权证办理土地受让手续，超过六个月的需重新核定出让金。2004年3月7日，好管家公司交纳诉争房屋土地出让金153999元。1998年1月26日，南京市白下区粮油食品贸易总公司等四家公司作为股东设立好管家公司，周素娥系南京市白下区粮油食品贸易总公司法定代表人，南京市白下区粮油食品贸易总公司经济性质为国有企业，周素娥担任好管家公司董事。2015年，江苏众兴苏港资产评估有限公司对南京市下关粮食仓库拟转让所持第三人10%的股权所涉及的股东部分权益价值出具《评估说明》，在《固定资产-房屋建筑物评估明细表》记载马府街01幢房屋，评估单价为每平方米23400元（评估价值中含土地价值）。2002年12月4日，南京市粮食局发出宁粮市字（2002）154号《关于撤销粮食分局组建公司的通知》，通知撤销南京市粮食局第三分局，组建南京秦淮粮油贸易公司；新组建的公司均作为市粮食局直属企业单位，分别负责原分局及所属单位人财物及国有资产的经营管理；涉及有关房产、土地等权属变更，应随粮食分局撤销组建公司，而相应转移过户。2007年7月2日，南京市粮食局作出宁粮产字[2007]69号《关于组建“南京天悦粮食物流（集团）”等四家公司的决定》，决定组建南京嘉易盛贸易实业公司，行使对鼓楼粮油实业总公司、绿禾粮油经贸公司、秦淮粮油贸易公司、金秋粮油有限公司、雨花粮油总公司、奥凯工贸有限公司、天宇粮油贸易公司的经营管理职权；新公司关系的原独立法人企业按照“循序渐进、平稳过渡、有利发展”的原则，逐步撤销。2010年5月14日，南京市粮食局作出宁粮办字[2010]43号《关于同意南京嘉易盛贸易实业公司更名的批复》，同意南京嘉易盛贸易实业公司更名为南京金秋投资控股有限公司。2011年4月27日，南京市商务局作出宁商务[2011]164号《关于南京金秋投资控股有限公司申请更名的批复》，同意南京金秋投资控股有限公司更名为南京金秋投资控股集团有限公司。2012年11月15日，南京市财政局、南京市人民政府国有资产监督管理委员会作出宁财资[2012]826号《关于将南京金秋投资控股集团有限公司等企业无偿划转给南京商茂旅游发展集团有限责任公司的通知》，将南京市商务局持有的南京金秋投资控股集团有限公司和南京金谷商贸发展有限公司及2家公司管理的关联企业整体产权无偿划转给南京商贸旅游发展集团有限责任公司。2017年11月25日，中国共产党南京市委员会、南京市人民政府作出宁委[2017]414号《关于组建南京旅游集团有限责任公司的决定》，将南京商贸旅游发展集团有限责任公司更名为南京旅游集团有限责任公司，为市直属企业，由市国资委列名监管，主要从事我市旅游资开发与保护，酒店、会展运营管理，旅游产品开发，旅游配套设施投资、建设和运营。2016年1月6日，兴隆杉货茶叶店起诉白下区拆迁办、好管家公司至本院，要求好管家公司协助白下区拆迁办将诉争房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证转移变更登记至白下区拆迁办名下，在完成变更后白下区拆迁办将前述房屋所有权证、国有土地使用权证转移变更登记至兴隆杉货茶叶店名下，上述两次过户产生的契税、增值税由白下区拆迁办承担。本院经审理作出（2016）苏0104民初146号民事判决，判令：一、第三人好管家公司于判决生效之日起三十日内将诉争房屋所有权证、国有土地使用权证办至白下区拆迁办名下。二、以上登记完毕次日起十五日内，白下区拆迁办将诉争房屋所有权证、国有土地使用权证办至兴隆杉货茶叶店名下。三、上述两次过户所产生的契税、增值税由白下区拆迁办承担。上述判决作出后，好管家公司不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，该院经审理认为，兴隆杉货茶叶店提供的证据不能直接证明白下区拆迁办和第三分局之间存在房屋买卖合同关系，遂作出（2016）苏01民终7969号民事判决：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初146号民事判决。二、驳回兴隆杉货茶叶店的诉讼请求。上述判决作出后，兴隆杉货茶叶店向江苏省高级人民法院申请再审，该院经审理认为，白下区拆迁办与第三分局未签订书面房屋买卖合同，在双方无其他债权债务关系的情况下，白下区拆迁办于2001年8月9日向第三分局支付250000元，且在该款项支付后，诉争房屋已实际交付兴隆杉货茶叶店使用至今，综合考虑以上情况，可对2001年8月白下区拆迁办向第三分局购买诉争房屋的事实予以认定。但因好管家公司通过改制方式，向南京市粮食局支付转让金并缴纳土地出让金，已经取得了诉争房屋的所有权，故兴隆杉货茶叶店要求好管家公司将诉争房屋所有权证、国有土地使用权证转移变更登记至白下区拆迁办名下，再由白下区拆迁办转移变更至兴隆杉货茶叶店名下于法无据，遂作出（2017）苏民申2501号民事裁定，驳回兴隆杉货茶叶店的再审申请。案件审理过程中，因原、被告就诉争房屋市场价值无法达成一致，原告遂申请就诉争房屋市场价值进行评估。因诉争房屋无单独权属证书，无法确定具体建筑面积，故原告申请先行就诉争房屋建筑面积进行测绘。后本院委托江苏象仁土地房地产资产评估有限公司就诉争房屋建筑面积进行测绘，该机构经测绘作出《建筑物面积测绘报告》，载明：经计算，诉争房屋实际建筑面积为24.36平方米。原告为上述测绘支付测绘费用6000元。各方当事人对于测绘报告结论均不持异议。后本院委托北京仁达房地产评估有限公司就诉争房屋市场价值进行评估，该机构经评估作出《房地产估价报告》，载明：按照国家关于房地产评估的有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时点2018年11月20日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果为，单位建筑面积价值41171元/平方米，房地产总价1000000元。原告为上述评估支付评估费10850元。原告对于评估报告认为其确定的价格过低，且评估时点为2018年11月20日，但因为房屋面积测绘导致评估报告作出与委托日期相隔了四个月，此后房价存在上涨，因此评估结论明显不合理；同时评估报告取整数为1000000元也不合理，评估价格应当精确到元。两被告对上述测绘、评估报告的真实性、合法性均不持异议，但是认为原告诉请与两被告均无关联。第三人认为评估报告确定的估价过低。后评估机构作出《复函》：1.评估委托书中明确规定评估基准日为2018年11月20日，故本次评估价值时点以此为确认依据；2.评估对象总价精确至元为1002926元；3.本次评估结果是估价师以有关法律、法规、政策文件以及委托方提供的相关资料为依据，遵循房地产估价规范，在认真分析了有关资料，并对估价对象进行了实地查勘后，根据估价对象实际情况，结合周边市场调研的基础上，选择符合规范的方法，得出的客观合理的价格。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于原告要求被告南京市粮食局赔偿违约损失的诉讼请求，本院认为，生效裁判文书已经就原告向第三分局购买诉争房屋的事实予以认定，但诉争房屋不动产权已登记至案外人好管家公司名下，而无法过户登记至第三人名下，第三分局理应向原告承担相应违约赔偿责任。第三分局已于2002年12月4日被其上级主管机关南京市粮食局撤销，故南京市粮食局作为撤销机关理应承担第三分局的相关债务。关于违约损失具体金额的确定，原告对此申请评估，但对评估报告确定的基准日期持有异议，本院认为，诉争房屋市场价值的评估时点，应当以原告申请评估之日为准，故评估机构以此时点作为评估价值基准日期并无不当。原告及第三人就评估报告确定的金额持有异议，认为明显低于市场价值，但对此未能提供充分证据予以佐证，故本院亦不予采纳。现经评估，诉争房屋市场价值为1002926元，故南京市粮食局向原告承担的违约赔偿金额应为1002926元。关于原告要求南京市商务局承担共同赔偿责任的诉讼请求，本院认为，南京市粮食局与南京市商务局均系独立的机关法人，故原告上述诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京市粮食局于本判决生效之日起十五日内赔偿原告南京市白下区房屋拆迁安置办公室违约损失1002926元。二、驳回原告南京市白下区房屋拆迁安置办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取为9150元，测绘、评估费16850元，合计26000元，由被告南京市粮食局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  黄茜二〇一九年七月一日见习书记员  章涵