广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0605民初5751号 原告：佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司，住所地：佛山市南海区*************，统一社会信用代码914********330226E。 法定代表人：卢广炘，总经理。 委托诉讼代理人：李焕怡，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：原钊欣，女，该公司法务职员。 被告：广东好天使文化传播有限公司，住所地：广州市天河区*********之二2404房，统一社会信用代码914************960。 法定代表人：周某1。 委托诉讼代理人：董静，广东科德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张**亚，广东科德（佛山）律师事务所律师。 原告佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司与被告广东好天使文化传播有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人原钊欣、李焕怡，被告的委托诉讼代理人董静到庭。诉讼中，原、被告申请和解期，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠2018年8月份至2019年3月份的租金共计699380元；2.被告立即支付拖欠2018年8月份至2019年3月份的管理费共计74813.71元；3.被告立即支付拖欠2018年9月份至2019年2月份的水电费共计9911.75元；4.被告应向原告支付迟延履行违约金，以当月欠付的租金管理费水电费总和为本金，从2018年8月11日起每月11日计至实际清偿之日止，按每日千分之一的标准计算（暂计至2019年3月11日止，累计延迟履行违约金为83162.76元）；5.原告没收被告的合同履约保证金238425元；6.案件诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年12月7日，原告作为出租方与被告签订《租赁合同》，将位于桂城街南平西路广东夏西国际橡塑城一期12号楼第四层A12-401（共计1445平方米，以下简称涉讼租赁物）出租给被告作办公用途，合同同时约定租赁时间、费用、违约责任等。合同签订后，原告依约将涉讼租赁物交付被告使用，履行合同义务，被告在接收涉讼租赁物后一直使用，但未按租赁合同约定支付租金。经原告多次追讨，被告仍不履行义务。被告的行为构成严重违约，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。庭审中，原告补充，2018年8月水电费被告已缴清，被告欠付2018年9月水电费4601.39元，2018年10月水电费1182.93元，2018年11月水电费1042.17元，2018年12月水电费1074.69元，2019年1月水电费1440.83元，2019年2月水电费569.74元，合共9911.75元。 被告辩称，一、原告列出的水电费没有收费凭证，无法确定数额，对于原告提出的数额，被告不予确认。二、违约金计算标准过高，远高于原告实际损失，请求法院调整标准至日万分之二。三、原告无权没收合同履约保证金238425元，合同尚未履行完毕，也不存在解除合同的合意，原告没有提出解除合同诉请，在此情况下，原告不具备没收履约保证金的条件。四、被告没有明确表示不给付租金，只是对于交付租金的数额有异议。被告在进驻租赁场地前与广东金融高新技术服务区管委会（以下简称高新区管委会）签订了《广东好天使创业孵化加速器落户广东金融高新技术服务区战略合作协议》以及《补充协议》，协议中约定租赁补贴，高新区管委会将自被告进驻之日起第一、二年给予100%的租金，第三年给予50%的租赁补贴，租赁补贴包括租金和物业管理费，但是由于高新区管委会没有依约履行，被告至今没有拿到相关补贴，且高新区管委会承诺的2019年开始租金减半也没有兑现。 原告在诉讼中举证如下： 1.原告营业执照复印件1份、被告国家企业信用信息公示系统报告打印件1份，证明原、被告诉讼主体资格。 2.租赁合同附图原件1份，证明原被告间存在租赁关系。 3.物业接收确认书原件1份，证明被告于2015年12月7日已接收涉讼租赁物。 4.至2019年3月广东好天使文化传播有限公司欠缴租金、管理费、水电费及相应延迟履行违约金金额表格（加盖原告公章）原件1份，证明被告在本案长期拖欠原告相关费用情况。 5.粤房地权证佛字第0200122189号A房地产权证附图复印件1份、佛府南集用（2009）第0100955号土地登记证附图复印件1份、场地使用证明复印件1份，证明涉讼房产依法报建，原告对租赁物享有使用权、租赁权及相关收益权。 6.佛山民间金融街2018年9月-2019年2月水电缴费通知单原件各1份。 7.电费、水费发票原件7张。 被告在诉讼中没有提交证据。 经质证、辩证，原告证据4，原告单方制作，被告不予认可，本院对该证据真实性不予认定；原告证据6，原告未提供原件核对，且被告不予认可，本院对该证据证明效力不予认定；原告证据7为原件，被告虽有异议，但未举证推翻，本院对其真实予以认定。原告其他证据，被告无异议或对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下： 涉讼租赁物位于佛山市南海区********广东夏西国际橡塑城一期12号楼，登记权属人为佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社，钢筋混泥土结构四层，已办理房地产权证，证号为粤房地权证佛字第0200122189号A。 2015年12月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区********广东夏西国际橡塑城一期12号楼第四层A12-401物业出租给乙方作办公用途，计租面积1445平方米；租期5年，从2015年12月7日至2020年12月6日止，从2015年12月7日起正式计收租金及管理费，甲方于同日前将租赁物按现状交付给乙方；租金为55元/月/平方，每两年在前一期基础上递增10%，乙方每月向甲方交付月度租金，2015年12月7日至2017年12月6日月租金为79475元，2017年12月7日至2019年12月6日月租金为87422.5元；租赁物的管理费为6元/月/平方，租期满三年后（即从第四年开始）递增至7元/月/平方，乙方每月向甲方交付月度管理费，2015年12月7日至2018年12月6日月管理费为8670元，2018年12月7日至2020年12月6日月管理费为10115元；租赁期内，租赁物的水电费、管理费等一切费用由乙方承担，乙方应在每月10日前将当月租金及管理费一次性付清给甲方，且乙方须按银行托收的方式缴纳租金及管理费，甲方收到租金及管理费后须向乙方开具发票；乙方在收到水电费通知单后5个工作日内，一次性将费用缴至甲方提供的银行账户，甲方收到水电费后向乙方开具收据；乙方应于本合同签订后5日内一次性交纳238425元给甲方作为本合同的履约保证金，若乙方逾期交纳保证金达7日的，甲方有权单方解除本合同，乙方在没有拖欠租金、管理费、税费、水电费或其他因使用租赁物经营而产生的其他纠纷未解决的，且乙方全面履行合同权利义务的前提下，甲方在合同期满后三十天内将保证金（不计利息）如数退还给乙方；乙方必须根据合同约定按时交付租金、水电费、管理费等一切费用，如乙方拖欠有关费用，则甲方除追缴所欠交的费用外，乙方还须从应付之日起，以所欠费用金额按每日千分之一支付延迟履行违约金至付清之日止；乙方逾期30天未交租金、管理费、水电费等费用的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物，乙方已缴交租金及履约保证金不作退回，并须赔偿甲方的实际经济损失；双方还约定了其他权利义务。同日，原、被告签订《物业接收确认书》，被告确认于2015年12月7日接收涉讼租赁物。 2017年12月4日，佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社出具《场地使用证明》，载明自2013年4月15日至2033年4月14日止，原告有权对广东夏西国际橡塑城一期1-12号楼建筑物进行出租、管理。 原告支付涉讼租赁物所在建筑物2018年9月至2019年2月电费，2018年6月至2018年11月的水费。 被告分别于2019年6月17日支付100000元、同年7月24日支付100000元，合共200000元。 2019年3月19日，原告提起本案诉讼。庭审中，原、被告均确认涉讼租赁物现仍由被告使用。原告陈述，以继续履行涉讼合同为基础提起本案诉讼。 本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。 涉讼合同约定租金及管理费每月10日前先付后使用，被告拖欠租金及水电费30天以上构成违约。原告主张被告未向其支付2018年8月至2019年3月的租金，被告作为义务履行方，其既未提供证据证明已向原告依约足额交纳该期间的租金及管理费，又未提供证据证明未依约支付租金及管理费有法定或约定的理由予以抗辩，被告逾期支付租金及管理费已构成违约，本院对原告要求被告支付2018年8月1日至2019年3月31日期间的租金及管理费的诉讼请求予以支持，经核算，上述期间的租金699380元（87422.5元×8个月），管理费74860.32元（8670元×4个月+8670元÷31天×6天+10115元×3个月+10115元÷31天×25天）；原告主张被告支付管理费74813.71元，属于原告对自身权利处分，本院予以照准；扣减被告已支付200000元，故被告尚应支付原告上述期间租金及管理费574193.71元（699380元+74813.71元-200000元）。被告以未收到案外人高新区管委会依约补贴租金及管理费为由抗辩支付本案涉讼合同约定的租金及管理费，根据合同相对性原则，高新区管委会并非涉讼合同相对方，高新区管委会是否对被告应付未付租金及管理费予以补贴不影响被告履行涉讼合同义务，故被告该项抗辩意见依据不足，本院不予采信。 原告主张被告支付2018年9月至2019年2月的水电费9911.75元。因涉讼合同约定，涉讼租赁物的水电费由被告承担，并将费用缴交予原告。现原告已举证证明其向相关单位交纳上述费用，且原告主张的水电费数额合理，被告虽对原告主张水电费数额有异议但并未举证推翻，亦未举证证明其已向原告支付上述费用，故本院对原告上述诉请予以支持。 被告逾期支付租金、管理费及水电费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据涉讼合同约定，被告须在每月的10号前支付当月租金及管理费，被告从应付之日起按所欠租金、水电费及管理费等费用金额的日千分之一计收违约金，但该违约金标准过高，基于公平合理、诚实信用原则，考虑原告的实际损失情况，本院酌定上述违约金调整为按日万分之三标准计算，被告应以96092.5元（87422.5元+8670元）为本金从2018年8月11日起至2019年6月17日止计付违约金8936.6元、以100693.89元（87422.5元+8670元+4601.39元）为本金从2018年9月11日起至2019年6月17日止计付违约金8428.08元、以96786.39元[100693.89元-（100000元-96092.5元）]为本金从2019年6月18日起至2019年7月24日止计付违约金1045.29元、以97275.43元（87422.5元+8670元+1182.93元）为本金从2018年10月11日起至2019年7月24日止计付违约金8346.23元，合共26756.2元，并以94061.82元[97275.43元-（100000元-96786.39元）]为本金从2019年7月25日起、以97134.67元（87422.5元+8670元+1042.17元）为本金从2018年11月11日起、以98285.9元（87422.5元+9788.71元+1074.69元）为本金从2018年12月11日起、以98978.33元（87422.5元+10115元+1440.83元）为本金从2019年1月11日起、以98107.24元（87422.5元+10115元+569.74元）为本金从2019年2月11日起、以97537.5元（87422.5元+10115元）为本金从2019年3月11日起，均至实际清偿之日止按日万分之三的标准计付违约金予原告，原告该项诉请超出本院核定部分，本院不予支持。 关于原告主张没收被告缴交的合同履约保证金238425元。涉讼合同第十条第（二）项约定：“乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物（包括乙方投资的装修物和固定设施）。同时，乙方已缴交租金及履约保证金不作退回，乙方并须赔偿甲方的实际经济损失（包括但不限于因行使权利而产生的诉讼费用、律师费用、差旅费用等）：…3、租赁期内，乙方逾期30天未交租金、管理费、水电费等费用的；…”，该条款约定的前提是涉讼合同作解除处理。现由于涉讼合同继续履行并未解除，因此不符合原告没收被告缴交履约保证金的情形，故本院对原告该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、广东好天使文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年8月1日至2019年3月31日的租金及管理费574193.71元、2018年9月至2019年2月的水电费9911.75元，合共584105.46元予佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司； 二、广东好天使文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金26756.2元，并以94061.82元为本金从2019年7月25日起、以97134.67元为本金从2018年11月11日起、以98285.9元为本金从2018年12月11日起、以98978.33元为本金从2019年1月11日起、以98107.24元为本金从2019年2月11日起、以97537.5元为本金从2019年3月11日起，均至上述第一项判决履行之日止按日万分之三的标准计算的违约金予佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司； 三、驳回佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序结案，案件本诉受理费14743.29元，减半收取计7371.64元（佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司已预交），由佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司负担1477.25元，由广东好天使文化传播有限公司负担5894.39元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。 对佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司预交的诉讼费用5894.39元，在本判决发生法律效力后经佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司书面申请,本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  蓝斯艺 二〇一九年七月十九日 书记员  蒋雪君