山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初2166号 原告：李美霞，女，汉族，1961年9月1日出生，小学文化，枣庄汽运总公司退休职业，住枣庄市市中区。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地枣庄市市中区振兴路92号。 法定代表人：王荣柯，董事长。 委托诉讼代理人：孙晋硕，被告单位职工。 委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。 原告李美霞（以下简称原告）诉被告枣庄东湖置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人孙晋硕、高明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告将市中区湖西景苑B14号楼2单元1903室住房备案材料报产权登记机关备案，并协助原告办理房产权证书；二、判令被告向原告支付违约金，自2016年8月26日起至实际取得房屋所有权登记之日止，以购房款总额450783.90元为基数，按照每日万分之一计算至起诉之日的违约金为42824.47元；三、依法判决被告向原告返还已交付的办理房产权登记证押金2000元；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的枣庄市市中区房屋一套，原告按照合同约定全部支付了全部房屋价款450783.90元。被告于2016年5月26日向原告交付该房屋，并要求原告缴纳2000元办理房屋产权登记证押金，被告至今未能将其应当提供的资料报产权部门登记备案，无法办理房屋所有权证书，按照合同第十九条约定被告已经违约，按照合同第24条约定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告辩称，一、原告的诉请不符合合同约定，没有事实依据。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才应承担违约责任。客观事实是：被告开发建设的涉案房产，于2011年开工，于2015年竣工。其间，国家于2014年颁布了新的建筑设计消防标准，该标准为国家强制性标准，必须严格执行。被告的房产因不符合新的建筑设计消防标准，而不能通过验收。虽然经过各方长期反复多次协调磋商，消防部门坚持按照新标准验收，被告不得已只好按照新标准重新设计和施工。因此，涉案房产不能备案登记，是因为国家标准的变更，对此被告是不能预见且抗拒不了的，应参照不可抗力的规定，免除被告的违约责任。二、由于我国不动产登记制度发生变化，不动产登记的部门、所需材料的种类、形式和数量以及顺序和程序等均与之前大有不同。按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。因原告未按规定交存专项维修资金，不论被告提供的各项材料符是否齐全、合格，产权登记部门都不可能受理被告的备案登记申请，因此，因原告未履行法定义务在先，导致被告履行义务不能，原告的不履行先履行义务的行为阻却了被告所应承担的法律责任。三、即使被告违约责任成立，因原告主张的违约金过高，依法也不应支持。房屋的用途为居住，有无权属证书不影响房屋功能使用，房屋交付原告后，原告完全正常使用涉案房产，房屋具备使用要求，没有权属证书没有造成原告损失，原告主张的违约金金额，尤其是主张至其取得涉案房产权属证书之时，不仅将超过法律规定的实际损失的30%，甚至可能超过原告支付的购房款，这显然违反了法律所遵循的公平原则。根据合同法司法解释二的规定，违约金以不超过实际损失的30%为宜。鉴于原告并没有实际损失，被告认为，如果对原告主张的违约金予以支持，其总额最高不应超过购房价款的银行贷款利息的30%为宜，请求人民法院根据合同法司法解释二的规定，酌情调低违约金的金额。四、对原告诉讼请求中超过诉讼时效的部分，依法不应支持，且由此产生的枉诉费用应由原告自行承担，请法庭依法审查。五、关于原告诉请的退还押金问题。《商品房买卖合同》对此没有约定，从原告已经实际交纳、被告业已收取，且事隔多年原告一直未有异议的事实，可以证明双方已就押金收取事宜自愿达成合意、形成口头协议，该协议内容意思表示真实，不违反法律强制性规定，原告现在反悔要求退还押金没有事实和法律依据，不应支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、商品房买卖合同一份；2、购房发票一份；3、物业电费手续；4、押金收据一张。被告提交如下证据：1、建设工程施工许可证；2、住房城乡建设部公告；3、建设工程消防设计审核意见书；4、竣工综合验收备案申请表；5、国有建设用地竣工核验申报审批表；6、枣庄市规划局建设项目规划核实申请表；7、建设工程竣工验收备案表；8、建设消防设施安装质量检验报告；9、《山东省住宅专项维修资金管理办法》一份。 被告对原告提交的证据真实性均无异议，对原告提交的证据1被告认为：商品房买卖明确约定只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才承担责任，根据合同约定被告不应承担违约责任；对证据3认为提供的电费收据不能作为认定房屋交接的依据。原告对被告提交的证据未发表质证质证意见。原告提交的证据1、2、4本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的证据3不能证实交房时间；被告提交证据9能够证明办理产权登记应当交纳维修资金，被提交的其他证据不能证实已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年10月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：YS0065165），约定原告以450783元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照以下方式处理：。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款450783.90元，2016年5月26日被告向原告出具了购房发票。原告于2016年5月26日向被告缴纳产权证押金2000元。被告已将上述房屋交付给原告，被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记，2019年6月28日庭审中，被告告知原告5日内缴纳住房维修资金，原告于2019年7月2日缴纳住宅专项维修资金8586元。 本院认为：1、关于被告是否违约问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告没有提交房屋交接清单，被告认为房屋的交付时间是2016年6月29日，原告未提出异议。本院认可被告于2016年6月29日将商品房交付原告使用，被告应在2016年9月27日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。 2、关于是否承担违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，理应承担违约责任。被告于2019年6月28日向原告通知办理房屋所有权证需要交纳专项住宅维修资金的义务，原告按时交纳住宅专项维修资金，原告要求被告支付2019年6月28日之后的违约金，本院予以支持。 3、关于违约金的计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同约定违约金标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。涉案房屋的实际交付时间为2016年6月29日，被告应在交付使用后90日内即2016年9月27日前将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，原告2019年4月28日提起诉讼，原告要求支付自2016年8月26日起的违约金，原告起诉并未超过诉讼时效。本案违约金，自应在交付使用后90日内届满即2016年9月27日起计算至将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，以原告缴纳的购房款450783.90为基数，按日万分之一计算。原告要求被告支付违约金自2016年8月26日起至实际取得房屋所有权登记之日止的起止时间缺乏根据，本院不予支持。 4、关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权证押金，被告收取产权押金无合同依据或法律依据，应予返还。 综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告办理产权登记； 二、被告枣庄东湖置业有限公司于原告李美霞取得上述房屋所有权登记证书之日起三十日内支付原告李美霞违约金（以450783.90元为基数，自2019年9月27日至办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）； 三、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李美霞产权证押金2000元； 四、驳回原告李美霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费871元，减半收取435.50元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇一九年七月十一日 书记员 裴宝玉