浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0302民初10031号原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市开元路19-1，19-2号。主要负责人：史杰文，总经理。委托诉讼代理人：崔恩瑞，男，系公司员工。委托诉讼代理人：汪少峰，男，系公司员工。被告（案外人）：胡爱珠，女，1970年12月5日出生，汉族，户籍地：浙江省文成县，现住浙江省文成县。第三人（被执行人）：温州嘉盛房地产开发有限公司，住所地：浙江省文成县大峃镇环城南路嘉盛花苑（嘉盛会所）一楼。法定代表人：朱应磊。原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）为与被告胡爱珠、第三人温州嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）申请执行人执行异议之诉一案向本院提起诉讼，本院依法立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托诉讼代理人崔恩瑞，被告胡爱珠到庭参加诉讼，第三人嘉盛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华融公司向本院提出诉讼请求：1.恢复对第三人嘉盛公司名下坐落于文成县大峃镇嘉盛花园10幢305室房产的执行，恢复对该房产的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月8日，鹿城区法院对中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行与温州市澳登贸易有限公司、浙江尚德建设集团有限公司、温州嘉盛房地产开发有限公司、虞彩云、朱红香、朱应磊、刘萍、包建平、陈少芬、叶东兰、刘峰、施蓓曼、王邦松金融借款合同纠纷系列案件作出(2016)浙0302民初1137、1138、1139号民事判决书。后，原告受让了本户债权并申请了强制执行，鹿城区法院对登记在保证人嘉盛公司名下的涉案房屋进行查封，并进入执行程序。在执行过程中，案外人胡爱珠对执行标的提出书面异议。鹿城区法院于2018年7月13日作出(2018)浙0302执异398号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行，解除对该房产的查封。原告认为，原告对涉案房产享有继续申请执行的权利，理由如下:1.胡爱珠对涉案房产不享有权利。胡爱珠与嘉盛公司签订的《商品房买卖合同》中约定的买受房产为嘉盛花园10幢5单元5号房；胡爱珠提供的契税凭证则显示，其购买的房产为嘉盛花园10幢605室。此外，胡爱珠提供的销售不动产统一发票、契税专用缴款书并不能直接证明其已经支付完毕购房款，因此胡爱珠对涉案房产不享有权利。2.退一步讲，即便胡爱珠购买的房屋确为涉案房产，则胡爱珠申请对涉案房产排除执行也不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定。根据胡爱珠提供的由嘉盛公司以及文成县住房和城乡规划建设局盖章的《关于胡爱珠房号说明的申请报告》可知，嘉盛花园房产在2010年即可接受申请办理权证，胡爱珠在提出执行异议时也自认其系因其常年旅居海外故未能及时办理过户手续。可见在长达八年的时间里未能办理过户手续的原因在于其自身，这与最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第(四)款规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”明显不符。在发票已开具，契税已缴纳之际，胡爱珠未继续办理房产过户手续，责任也在于其自身。因此，基于物权登记的公示公信力，原告有权要求继续执行登记在嘉盛公司名下的涉案房产。3.鹿城区法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定案外人胡爱珠因合同取得的权利能够对抗和排除鹿城区法院对涉案房产的执行，系适用法律错误。嘉盛公司系涉案房产的开发企业，胡爱珠对登记在作为被执行人嘉盛公司名下的商品房提出异议时，鹿城区法院应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。根据该条规定，案外人胡爱珠不仅要证明查封前已经签订合法有效的书面合同，还要证明已支付的价款超过合同约定总价款的50%，以及所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。胡爱珠显然没有证据证明符合该条件，故其主张中止对涉案房产的执行、解除查封不符合上述规定。被告胡爱珠辩称，胡爱珠于2010年10月与嘉盛公司签订商品房买卖合同并支付房款425287元，支付契税6379.31元。房屋出卖人已实际交付房屋。后因胡爱珠常年旅居国外，未能及时办理房屋过户手续。胡爱珠签订买卖合同时，嘉盛公司对房屋编号采取了不同的方法，合同上显示为10幢505室，而产权证中为10幢305室，二个编号实际为同一套房屋，已由文成县住房和城乡规划建设局予以证明。胡爱珠已实际取得涉案房屋的所有权，请求驳回原告请求。第三人嘉盛公司未发表意见。经审理，本院认定事实如下：中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行为与温州市澳登贸易有限公司、浙江尚德建设集团有限公司、嘉盛公司、虞彩云、朱红香、朱应磊、刘萍、包建平、陈少芬、叶东兰、刘峰、施蓓曼、王邦松金融借款合同纠纷三宗案件，起诉至本院。在上述案件审理期间，本院根据中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行的财产保全申请，于2016年3月11日作出（2016）浙0302民初1137-1、1138-1、1139-1号财产保全民事裁定书，于同年3月18日对涉案房产予以查封。本院于2016年11月8日作出了（2016）浙0302民初1137、1138、1139号民事判决书。判令温州市澳登贸易有限公司偿付借款本息，嘉盛公司对对债务承担连带偿还责任。上述民事判决书生效后，华融公司受让中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行的上述债权，并向本院申请执行。进入执行过程后，涉案不动产由诉讼中的保全措施转为执行中的查封措施。胡爱珠知晓后，向本院提出执行异议。在执行过程中，本院于2018年11月17日对涉案房屋进行了查封。另查明：上述涉案房产初始登记在被执行人嘉盛公司名下。2007年8月15日，被执行人嘉盛公司与胡爱珠签订《商品房买卖合同》一份，约定：被执行人嘉盛公司将坐落文成县大峃镇嘉盛花园10幢5层05号的商品房出卖给胡爱珠；该商品房建筑面积95.68平方米，单价为4450元／平方米，总金额为425776元。后，胡爱珠支付了全部房款。2010年10月14日，被执行人嘉盛公司向胡爱珠开具了该房产的销售不动产统一发票，发票记载：销售的不动产楼牌号为10号楼605（505）室，建筑面积95.57平方米，总金额425287元。同年10月18日，胡爱珠向税务机关缴纳了房屋契税6379元，契税存根记载土地房屋座落为文成县，计税面积95.57平方米，计税金额425287元。2011年1月，胡爱珠就涉案房屋办理了用电帐户。2018年6月8日，嘉盛公司向文成县住房和城乡规划建设局提交《关于胡爱珠房号说明的申请报告》，报告称原文成县房产管理局在实际办理嘉盛花苑房屋产权证时，提出楼下架空层不应计算楼层，故合同房号三楼产权证证号编号登记应为一层，胡爱珠房屋坐落于嘉盛花苑10幢505室，产权证书登记应为嘉盛花苑10幢305室。文成县住房和城乡规划建设局于同日对上述情况予以确认。上述事实有原告提供的（2016）浙0302民初1137、1138、1139号民事判决书、债权转让协议书及报纸公告、（2016）浙0302民初1137-1、1138-1、1139-1号民事裁定书、（2018）浙0302执异398号执行裁定书与被告提供商品房买卖合同、发票、契税发票、电费缴费记录、房号说明、房产证、契证、收据记账联、承诺书、面积分摊表、土地登记审批表、证明等证据及双方当事人的陈述所证实。本院认为，本案诉争房屋虽在《商品房买卖合同》、契税缴纳凭证、产权登记中记载的房号各有不同，但文成县住房和城乡规划建设局已经确认了坐落于文成县大峃镇嘉盛花园10幢5层05号商品房即为嘉盛花园10幢305室房产，对此，本院予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案涉案的坐落于文成县大峃镇嘉盛花园10幢305室房产虽登记在被执行人嘉盛公司名下，但房地产开发企业的产权登记只是初始登记。胡爱珠与被执行人嘉盛公司在本院查封之前已经签订了关于涉案房产的《商品房买卖合同》，并合法占有该房产。胡爱珠已缴纳了全部房款，嘉盛公司于2010年10月14日向胡爱珠开具了该房屋的销售不动产统一发票，同年10月18日胡爱珠缴纳了涉案房产的契税，并取得了契证，说明胡爱珠已经积极行使其权利，没有证据证明系因胡爱珠的自身原因未办理过户登记，嘉盛公司因与他人纠纷导致房屋被查封也非胡爱珠所能预料。另外，也没有证据证明胡爱珠名下有其他用于居住的房屋。胡爱珠因合同取得的权利能够对抗和排除本院对涉案房产的执行。原告要求恢复对涉案房屋的执行，没有法律依据，本院不予支持。原告主张恢复查封，因查封和解除查封属于执行行为，并非执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九的规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的诉讼请求。案件受理费7680元，由原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  叶 珺人民陪审员  申帮利人民陪审员  尤国莹二〇一九年七月九日法官助理陈宏书记员陈茜茜