山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初245号原告（反诉被告）：张振兴，男，1971年10月3日出生，汉族，烟台市开发区建设交通局科员，住烟台市莱山区。被告（反诉原告）：张洪芳，女，1966年10月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：毕可超，山东同济律师事务所执业律师。原告（反诉被告）张振兴与被告（反诉原告）张洪芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张振兴、被告（反诉原告）张洪芳的委托诉讼代理人毕可超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张振兴向本院提出诉讼请求：1、双方继续履行2018年12月5日签订的房屋买卖合同，张洪芳立即办理烟台市莱山区红旗路9号附11号-901房屋的产权转移登记手续、接收房屋，张洪芳立即支付购房款170万元；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，张振兴变更诉讼请求：1、解除张振兴与张洪芳于2018年12月5日签订的《房屋买卖合同》；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月5日，张振兴与张洪芳签订了买卖烟台市莱山区户住宅房屋的合同，合同约定首家270万元，张洪芳于合同签订当日支付定金100万元，剩余170万元应于房屋过户手续办理完毕之后支付。经原告以微信、电话等方式数次催促，被告也明确表示继续履行合同，但至今未办理买卖房屋的产权转移登记手续和支付全部购房款。张振兴认为，2018年12月5日-27日，因张洪芳怠于履行合同，致使合同长期拖延；2018年12月27日，张洪芳向其寄达了《关于房屋合同解除的通知》，但其中相关理由不合理，张洪芳已构成违约。张洪芳辩称，在双方签订购房合同后，其按照合同约定向张振兴交付了定金100万元，但是张振兴并未按照合同约定在合同签订之日起十日内向张洪芳交付涉案房屋，张洪芳依据合同第六条的约定已经向张振兴书面送达了解除合同通知，双方买卖合同已解除，张洪芳不同意继续履行合同，请求驳回张振兴的全部诉讼请求。张洪芳向本院提出反诉请求：1、解除张洪芳与张振兴于2018年12月5日签订的《房屋买卖合同》；2、张振兴立即返还张洪芳已支付的购房款46万元，并双倍返还定金108万元，合计154万元；3、本案全部诉讼费用由张振兴承担。事实与理由：2018年12月5日，张洪芳与张振兴签订了购买张振兴位于烟台市莱山区户住宅房屋的《房屋买卖合同》，合同约定，该房屋售价为人民币270万元，张洪芳于合同签订之日向张振兴支付定金100万元，余款170万元在房屋过户手续办理完毕之后支付。张振兴应于合同签订之日起10日内，将该房屋交付张洪芳，如张振兴未按合同约定期限交付房屋，逾期超过7日，则视为张振兴不履行合同，张洪芳有权解除合同，追究张振兴的违约责任。合同签订后，张洪芳按照张振兴的要求于2018年12月5日向其支付了100万元定金，但张振兴未按照合同约定期限向张洪芳交付房屋且逾期超过7日，张洪芳依据合同约定解除合同并追究张振兴的违约责任。张振兴辩称，双方房屋买卖合同履行中原告积极履约，张洪芳故意拖延合同履行，违约事实明显，不同意解除合同，不同意张洪芳的第二、三项反诉请求。当事人围绕各自诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对下列证据均无异议，本院予以确认：1、房屋买卖合同；2、张振兴与张洪芳的微信聊天记录；3、关于房屋合同的回复意见的通知；4、继续履行合同通知书；5、关于房屋合同解除的通知；6、中国建设银行银行卡客户交易明细清单；7、张洪芳持有的房屋买卖合同空白处书写的收条。依据双方当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月5日，张振兴（卖方、甲方）与张洪芳（买方、乙方）在烟台市莱山区的房屋内签订《房屋买卖合同》，约定张振兴将其自有的（房屋所有权证号为：烟房权证芝字第××号，建筑面积167.37平方米）上述房屋卖与张洪芳；房屋总售价格270万元（含车库/车位/储藏室），张洪芳于合同签订之日向张振兴支付定金100万元，余款170万元在房屋过户手续办理完毕之后支付；张振兴应于合同签订之日起十日内将房屋交付给张洪芳；除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，张振兴如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给张洪芳使用，逾期超过七日，则视为张振兴不履行本合同，张洪芳有权解除合同，追究张振兴的违约责任；张振兴应协助张洪芳在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。合同并约定了其他事项。合同签订当日，张洪芳按约定向张振兴支付定金100万元。张振兴妻子**在张洪芳持有的合同甲乙双方签字下方的空白处手写收条，载明“今收到检察院小区9-11-901房款壹佰万正。收款人：**银行账号62270021916865029962018.12.05”。次日，张振兴与张洪芳互相加为微信好友，双方约定于12月7日下午至莱山区房管局即烟台市不动产登记中心莱山分中心办理案涉房屋的产权变更登记手续。12月7日，因张洪芳提出解除合同，双方未到产权登记部门办理变更登记手续。当晚，张洪芳向张振兴发送微信明确表示“今天我打电话给你确定房屋不买了！不用去房管查档过户！多多包涵啊！”同年12月10日，张振兴通过微信向张洪芳发送《关于房屋合同的回复意见的通知》的照片，载明：您夫妻二人于2018年12月5日在相应的房屋内与我签订了红旗路9-11-901购房合同，并支付了100万元（人民币壹佰万元整）的定金，该合同已经生效。我已经通知所有中介公司下架该房屋信息，并着手进行相关过户工作。2018年12月7日，您又电话通知：表示对此次购房行动已经后悔了，希望终止该合同。现在遗留两个问题：一、您只是口头电话通知终止该合同，希望您以书明面的形式作出正式通知，送达我处。我将恢复该房屋的销售工作。二、关于您违约的责任追究。在合同签订过程中，您直接将100万元定金支付到账，并口头表示如果反悔100万元就不用还。按照法律规定：定金不能超过法定比例。根据《担保法》的规定定金的比例不能超过合同总金额的20%。如果在合同中规定定金的比例超过了20%，那么超过的部分不能起到定金的担保作用，但只能算作预付款，但20%以内的部分还是有效的。现在，合同的总房款是270万元，按照20%计算，有效的定金应该是54万元。由于您的违约，我将扣除定金54万元。对于以上两个问题，希望您能慎重考虑，给予答复。如果没有答复，我将耐心等到2019年1月1日，到时该合同自行终止，我将恢复该房屋的销售工作，有效定金之外的价款须等到咱们双方签订终止协议后退还。如有不同意见，请尽快反馈！”同时表明“由于您出差不在烟台，所以通过照片的形式发给你！”同年12月11日，张洪芳在微信中向张振兴要地址，张振兴向张洪芳提供了地址。张洪芳表示“我继续履行12月5号和您签的房屋买卖合同”并将《继续履行合同通知书》拍照通过微信发给张振兴，《继续履行合同通知书》载明：“本人张洪芳继续履行2018年12月5日和张振兴签署的房屋买卖合同，房屋余款已备齐。”同时告知张振兴已通过顺丰快递将《继续履行合同通知书》发给张振兴。12月12日，张振兴收到《继续履行合同通知书》，微信询问张洪芳“您何时回到烟台，咱们办理过户手续。”张洪芳未回复。12月14日至16日期间，张振兴在微信多次询问张洪芳为何不接电话、与张洪芳商量过户手续办理时间等，张洪芳均未回复。同年12月17日，张洪芳微信张振兴“我回来了！可以交接”。12月18日，张振兴微信催促张洪芳办理过户手续，并问“明天下午可以办理过户手续吗”，张洪芳未就上述张振兴的询问正面答复，回复称“放心吧！我们双方按照合同执行就行了。”张振兴表示“好的”。12月19日至12月27日期间，张振兴多次微信询问张洪芳何时去交易，并于12月21日、25日询问张洪芳当天有没有时间去办理过户手续，张洪芳均未回复。同年12月27日，张洪芳向张振兴发出《关于房屋合同解除的通知》载明，张振兴先生（甲方）：（乙方）我与你于2018年12月5日签订的房屋买卖合同中的第四条：房屋交付期限：甲方应于本合同签订之日起十日内，将该房屋交付乙方。第六条：甲方逾期交付房屋的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用。逾期超过七日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。你应按照合同的约定自签订日日期起交付定金后17日内将房屋交付给乙方，乙方已于2018年12月5日将定金100万元整转入您指定的银行账户，你应于合同约定的日期把房屋及钥匙交付乙方，交付给后在办理相关的过户手续。但截止今日，甲方仍未将房屋按合同约定交付给乙方，按照合同第六条乙方有权解除合同并保留追究甲方违约责任的权利。因为你的违约，现在乙方正式通知你，双方签订的房屋买卖合同解除，并保留追究甲方违约责任的权利，同时按规定返还乙方的定金及利息。”张振兴于当日收到上述通知后，明确表示不同意张洪芳的意见，并将采取法律措施。2019年1月17日，张振兴诉至本院，请求判令张洪芳继续履行合同并支付欠付的房屋剩余款项。张洪芳明确表示不再继续履行合同后，张振兴变更诉讼请求，要求解除与张洪芳的房屋买卖合同。又查，案涉房屋自双方签订房屋买卖合同至今一直处于空置状态，可随时进行房屋交接。关于案涉房屋的过户及交付房屋手续，除双方约定在2018年12月7日办理房屋的产权变更登记手续之外，双方未协商确定其他具体时间办理房屋的产权变更登记及交接房屋的手续。庭审中，关于如何理解张洪芳在2018年12月17日在微信称“我回来了，可以交接”的内容，张振兴称，张洪芳表达的意思不明确，没有明确要求交付房屋，张振兴理解的“交接”包含房屋过户和房屋交付等内容；且只有在双方事先确定好交房时间和过户时间的前提下，才可进一步办理过户和交接手续，而张洪芳一直不接张振兴电话、不回信息，双方并未确定好交房及办理过户的具体时间；张洪芳在向其发出《解除合同通知书》之前，从未要求张振兴交付房屋，并且12月17日的时间也已经超过了原合同中约定的交付房屋的时间，而房屋之所以未在原合同约定时间内交付给张洪芳，责任全部在张洪芳；在收到张洪芳上述微信后，张振兴也未拒绝向张洪芳交房。张振兴还主张，张洪芳在2018年12月11日同意继续履行房屋买卖合同，交房的时间应顺延至当年12月21日，且张洪芳知道，案涉房屋一直处于空置状态，可随时办理房屋的交接手续，但张洪芳一直对张振兴催促办理房屋过户手续的信息置之不理，不接张振兴电话，即使接了电话也以工作忙、在外地出差等为由，不与张振兴沟通合同继续履行事宜等方式拖延履行合同，张洪芳恶意违约的行为明显。张洪芳则称，其在2018年12月17日微信中提到的“可以交接”，就是要求张振兴向其交付房屋，而12月18日跟张振兴说按原合同约定执行，即是张洪芳要求张振兴按原合同履行，先交接房屋再办理过户。张洪芳除在12月17日微信中表达的意思之外，未提供证据证明其要求张振兴交付房屋而张振兴在合理期限内拒绝交房。本院认为，2018年12月5日张振兴与张洪芳签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约定力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方当事人在案涉房屋内签订房屋买卖合同，对案涉房屋可以随时交接的状况是明知的。在双方当事人约定办理案涉房屋的产权变更登记手续的当天即2018年12月7日，张洪芳分别以电话、微信的方式告知张振兴其“确定房屋不买了”，致房屋的产权变更登记手续未能办理。在张振兴向张洪芳明确告知其可能要承担违约责任后，张洪芳于12月11日表示“继续履行2018年12月5日和张振兴签署的房屋买卖合同，房屋余款已备齐。”同时告知张振兴已通过顺丰快递将《继续履行合同通知书》发给张振兴之后，在2018年12月12日至16日期间，张振兴在微信中多次询问张洪芳“何时回到烟台，咱们办理过户手续、为何不接电话”，并催促张洪芳商量过户手续办理时间等，张洪芳均未回复。直至同年12月17日，张洪芳以微信形式告知张振兴“我回来了！可以交接”，并未明确“交接”内容和时间，且在之后张振兴反复多次询问并要求办理过户手续的情况下，张洪芳对张振兴的上述问询均不予回复或不正面回复，仅表示“按照合同执行就行了”，并未以任何形式向张振兴明确表达先交房再过户的意思或者要求张振兴交付房屋，之后拒接张振兴电话、不回复信息，并于12月28日向张振兴发出解除合同的书面通知。根据双方当事人陈述及提供证据，综合分析双方合同签订和履行的过程，可以认定正是基于双方当事人均知悉案涉房屋可以随时交房的前提下，在合同签订之后，双方未先行办理交接房屋手续，而是相约先去办理房屋产权变更登记手续。双方上述交易行为符合房屋买卖合同的一般交易习惯，且从物权所有权登记制度的角度分析，上述交易形式更有利于保护买受人的权利。在合同签订后，张振兴积极履约，多次、反复催促张洪芳办理房屋过户手续；张洪芳在合同履行过程中明显存在先期违约、后期故意拖延合同履行、含糊意思表示等行为，在拒接张振兴电话、拒不回复张振兴催促其办理过户的信息、未就合同如何具体履行与张振兴进行任何书面或口头沟通交流的情形下，单方提出解除买卖合同，不符合合同约定和法律规定的合同解除条件；张振兴在收到《解除合同通知书》的合理期限内明确表示不同意解除合同。综上，张洪芳向张振兴发出的《解除合同通知书》不产生解除案涉房屋买卖合同的法律后果。在不符合合同约定和法律规定的合同解除条件、张洪芳明确拒绝继续履行合同的情形下，张振兴主张解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据。根据张振兴与张洪芳各自的诉讼主张，双方均对2018年12月5日张洪芳向张振兴支付的100万元款项中其中的54万元为定金、其余46万元为房款的事实无异议。本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，张洪芳违反合同约定不履行约定的债务，其要求张振兴双倍返还定金108万元的反诉请求，于法无据，本院不予支持；合同解除后，扣除定金54万元后，余款46万元应予返还，张洪芳要求张振兴返还房款46万元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张振兴与被告（反诉原告）张洪芳于2018年12月5日签订的《房屋买卖合同》；二、原告（反诉被告）张振兴于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张洪芳购房款46万元；三、驳回被告（反诉原告）张洪芳的其他反诉请求。案件受理费28400元、反诉费18660元，合计47060元，由被告（反诉原告）张洪芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  冀文佳人民陪审员  张学诚人民陪审员  初善本二〇一九年七月九日书 记 员  宋晓萃