云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初3841号原告宁显能，男，汉族，1979年2月4日生宣威市人。住宣威市。原告王若冰，男，汉族，1985年2月24日生宣威市人。住曲靖市麒麟区。两原告共同委托代理人潘进富，云南洪兴律师事务所律师。（特别授权）被告翟燕梅，女，汉族，1974年3月16日生麒麟区人。住曲靖市麒麟区。被告张汝华，男，汉族，1970年8月18日生麒麟区人。住曲靖市麒麟区。委托代理人张晋文，男，汉族，1998年9月21日生麒麟区人。住址同上，系被告张汝华的儿子。（一般授权）第三人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司。统一信用代码：915303025873621225。负责人蔡启仲，总经理。地址：曲靖市麒麟区文笔路锦湘南郡A幢46号。委托代理人刘新，公司销售经理。（特别授权）原告宁显能、王若冰诉被告翟燕梅、被告张汝华、第三人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案受理后，由审判员高飞依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁显能、王若冰及共同委托代理人潘进富，被告翟燕梅、被告张汝华委托代理人张晋文，第三人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司（以下简称丰巨锦湘分公司）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年10月23日，经第三人居间介绍，被告张汝华以翟燕梅的名义与原告签订《房屋买卖合同》（编号：0001708），合同约定，被告将其名下坐落于曲靖市麒麟区坤城.麦地阳光一期23幢3单元101号房屋以人民币686000元出售给原告；协议签订时，原告支付购房定金66000元给被告，被告将该房交给原告使用。原告签订买卖合同时交付66000元定金给第三人，由第三人直接支付给被告张汝华，第三人及被告张汝华出具定金收条给原告。原告依约备齐购房款，约被告张汝华及第三人前往二手房交易中心办理交易手续时得知，被告翟燕梅将该房屋出售给张汝华，张汝华又将该房屋出售给原告，现翟燕梅以房屋要涨价等借口为由，拒绝将房屋出售给被告张汝华，导致被告张汝华无法向原告履行合同。原、被告经多次协商未果，至今仍未将该房屋交付原告使用，也未办理产权变更手续，且不退还原告定金。诉请判令：1、解除原、被告及第三人签订的《买卖合同》（编号：0001708）；2、被告双倍返还原告定金132000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告翟燕梅答辩称，答辩人不认识原告，也没有与原告及第三人签订过买卖合同，答辩人没有收过原告的定金。房屋是他人在答辩人不知情的情况下以答辩人的名义出售给原告。同时原告在明知被告张汝华未取得房屋所有权的情况下，仍与其签订买卖合同，并支付订金；第三人在明知张汝华不具有房屋所有权的情况下仍居间介绍原告购买房屋，原告及第三人应对自己的行为负责。综上，本案诉争事实是在答辩人不知情的情况下发生的，答辩人不应承担任何责任。被告张汝华委托代理人口头答辩称，答辩人张汝华与被告翟燕梅签订过房屋买卖合同，还交了66000元的定金，答辩人认为已取得房屋处分权，便找到第三人将房屋出售给原告，并收取了原告66000元的定金。答辩人不同意解除合同。第三人丰巨锦湘分公司委托代理人口头答辩称，张汝华是作为张浩文的代理人，代张浩文与被告翟燕梅签订买卖合同，被告翟燕梅将房屋卖给张浩文，还收取了张汝华的定金，根据合同约定，被告翟燕梅应该在不动产权办下来的5个工作日内将房屋过户给张浩文，后来被告翟燕梅以各种理由不向张浩文交付房屋也不退还定金。张浩文和张汝华将房屋转卖给原告，因为张浩文一直没有取得房屋的不动产权证，导致房子无法转卖给原告。不同意解除合同。两原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组：《买卖合同》（编号：0001708），用以证明经第三人介绍，原告向被告张汝华购买房屋的事实。第二组：丰巨房地产收据1份、张汝华出具的收据复印件1份，用以证明张汝华收到原告交付的定金66000元。经质证，被告翟燕梅认为上述证据与其无关，不发表质证意见；被告张汝华、第三人丰巨锦湘分公司对原告所举证据均无异议。第三人丰巨锦湘分公司针对其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组：翟燕梅与张汝华签订的《买卖合同》复印件、翟燕梅与开发商曲靖南江房地产开发有限公司签订的《购房合同》复印件、商品房购销合同登记备案表各一份，用以证明被告翟燕梅与张汝华签订了房屋买卖合同，被告翟燕梅是房屋所有权人的事实。第二组：2019年5月15日第三人工作人员刘新与翟燕梅的通话录音一份，用以证明翟燕梅与张汝华签订合同后，翟燕梅拒绝履行合同的事实。经质证，两原告对第三人所举第一组证据无异议，第二组证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性；被告翟燕梅对第三人所举第一组证据中翟燕梅与张汝华签订的《买卖合同》及商品房购销合同登记备案表无异议，对翟燕梅与开发商曲靖南江房地产开发有限公司签订的《购房合同》复印件无法确认其真实性；对第二组证据不认可，不是被告翟燕梅与刘新的通话。被告张汝华对第三人所举证据均无异议。被告翟燕梅、张汝华未向本院提交证据。本院认为，原告所举证据经质证无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；第三人所举第一组证据中的翟燕梅与张汝华签订的《买卖合同》及商品房购销合同登记备案表经质证无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；第三人所举证据《购房合同》系复印件，第三人未提供原件予以核对，对其真实性无法确认，本院不予采信；第三人所举证据通话录音，经质证不予认可，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2018年7月10日，被告张汝华代案外人张浩文（乙方、买方）与被告翟燕梅（甲方、卖方）及第三人巨丰锦湘分公司（丙方、居间方）签订《买卖合同》（编号为0001547），约定：1、甲乙双方通过丙方代立出售及购入坐落于曲靖市房屋（该房屋登记备案在被告翟燕梅名下），成交价格为646000元；2、甲乙双方约定于取得不动产权证五个工作日内办理该物业交易过户相关手续，产生的税费由乙方承担；3、签订合同时，甲方需将该物业相关证件《购房合同》交由丙方保管，并将该物业出售保证金10000元交由丙方保管；4、乙方于签订合同时支付购房定金66000元，由于该房屋存在银行按揭抵押，乙方同意出资300000元（包含定金）协助甲方还贷赎证，所还款项用于冲抵购房款，剩余购房款346000元在办理产权过户手续当天支付；5、办理产权过户手续前，乙方支付49000元给丙方用于缴纳过户手续产生的相关税费，结余部分为丙方佣金；其他约定。2018年10月23日，被告张汝华以被告翟燕梅的名义，和两原告及第三人签订《买卖合同》（编号为0001708），约定：1、甲（翟燕梅）、乙（宁显能、王若冰）双方通过丙方（巨丰锦湘分公司）代立出售及购入位于曲靖市麒麟区房屋，成交价格为686000元；2、签订合同时乙方支付购房定金66000元，待甲方取得不动产权证书3个工作日内，乙方提前支付购房首付款406000元给甲方，并配合乙方办理房屋产权过户手续，余款280000元由乙方通过公积金贷款支付给甲方；3、过户所产生的税费由乙方承担；4、丙方提供居间服务，组织双方签订合同并负责办理房屋产权变更手续，乙方支付给丙方佣金13720元；5、其他约定。同日，两原告向被告张汝华及第三人支付定金66000元，现原告以被告违约为由，诉至本院提出前述诉请。另查明，涉案房屋于2019年4月15日办理不动产权登记。被告张汝华以翟燕梅的名义与原告及第三人签订合同时，未取得被告翟燕梅的授权，亦未取得房屋所有权，原告及第三人对此知情。经庭审询问，被告翟燕梅对被告张汝华以其名义与原告及第三人签订合同的行为不予追认。本院认为，当事人可以依法委托代理人订立合同，但代理人订立合同应在委托代理权限及期限内进行，但行为人没有代理权却以被代理人名义订立的合同，被代理人未进行追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告张汝华以被告翟燕梅的名义签订《买卖合同》，处分登记备案在被告翟燕梅名下的房屋，该行为没有被告翟燕梅的授权，翟燕梅亦明确表示拒绝追认，对被告翟燕梅不发生效力；而两原告及第三人在被告张汝华未出示相关委托书，并明知被告张汝华不是房屋所有权人的情况下，仍与其签订房《买卖合同》。综上，两原告与被告张汝华及第三人签订的《买卖合同》无效，经本院向原告释明，原告仍坚持要求解除合同，原告的该项诉请，本院不予支持。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案实际，对于合同无效的后果，原告、被告张汝华及第三人巨丰锦湘分公司均存在过错，故原告要求被告双倍返还定金132000元的诉请，本院支持由被告张汝华返还两原告购房定金66000元，并按年利率6%标准计算支付原告自2018年10月23日起至款项返还原告之日止的资金占用期间损失；原告要求被告翟燕梅承担责任的诉请，无事实法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告张汝华于判决生效之日起二十日内返还原告宁显能、王若冰购房定金人民币66000元，并按年利率6%标准计算支付自2018年10月23日起至款项返还原告之日止的资金占用期间损失。二、驳回原告宁显能、王若冰的其他诉讼请求。案件受理费2940元（已预交），减半收取1470元，由两原告承担700元，被告张汝华承担770元。（于本判决确定的履行期限内支付原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 高 飞二〇一九年七月三十一日书记员 晏梅芳