广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初915号 原告（案外人）：龙云飞，男，1986年6月1日出生，汉族，住所广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：赵林，广西汇力律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：林子渊，广西汇力律师事务所律师助理。 被告（申请执行人）：深圳农村商业银行股份有限公司广西柳江支行，住所地广西柳州市柳江区拉堡镇柳堡路106号，统一社会信用代码：9145022156675838XT。 负责人：罗雪臻，系该支行行长。 委托诉讼代理人：覃国建，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈柳山，广西正泰和律师事务所专职律师。 第三人（被执行人）：柳州隆丰商品混凝土有限公司，住所地广西柳州市南环路92号1栋2楼2号，统一社会信用代码：914502006902360602。 法定代表人：杨杰，系该公司总经理。 第三人（被执行人）：柳州隆天酒店管理有限公司，住所地广西鹿寨县鹿寨镇西闸街10号，统一社会信用代码：91450223587137099X。 法定代表人：杨杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟振方，男，1981年7月11日生，汉族，该公司员工，住所广西柳州市城中区。 第三人(被执行人)：杨军，男，1963年3月28日生，汉族，住所广西柳州市柳南区。 第三人（被执行人）：韦红，女，1972年5月8日生，壮族，住所广西柳市鱼峰区。 第三人（被执行人）：周君敏，男，1952年10月13日生，汉族，住所广西柳州市城中区。 第三人（被执行人）：杨杰，男，1969年3月21日生，汉族，住所广西柳州市柳南区。 第三人（被执行人）：广西隆丰建筑安装有限公司，住所地广西柳州市柳东新区水湾路2号柳东标准厂房2号配套办公楼217号，统一社会信用代码：91450200775960357U。 法定代表人：韦林森，该公司董事长。 第三人（被执行人）：潘启容，男，1965年5月14日生，汉族，住所广西柳州市柳南区。 第三人（被执行人）：范琼，女，1970年6月1日生，汉族，住所广西柳州市城中区。 第三人（被执行人）：韦林森，男，1968年5月1日生，壮族，住所广西柳州市城中区。 原告龙云飞与被告深圳农村商业银行股份有限公司广西柳江支行（以下简称深圳商业银行柳江支行）、第三人柳州隆丰商品混凝土有限公司（以下简称隆丰混凝土公司）、柳州隆天酒店管理有限公司（以下简称隆天公司）、杨军、韦红、周君敏、杨杰、广西隆丰建筑安装有限公司（以下简称隆丰建筑公司）、潘启容、范琼、韦林森案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告龙云飞的委托诉讼代理人赵林，被告深圳商业银行柳江支行的委托诉讼代理人覃国建、陈柳山到庭参加诉讼，第三人隆天公司委托诉讼代理人钟振方到庭参加诉讼，第三人隆丰混凝土公司、杨军、韦红、周君敏、杨杰、隆丰建筑公司、潘启容、范琼、韦林森经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 龙云飞向本院提出诉讼请求：1.判决对鹿寨县屋停止执行；2.判决带租拍卖鹿寨县屋；3.确认龙云飞对鹿寨县路寨镇西闸街10号房屋享有优先购买权；4.本案受理费用由深圳商业银行柳江支行负担。在诉讼过程中，龙云飞变更诉讼请求为：1.判决带租拍卖鹿寨县屋；2.确认龙云飞对鹿寨县路寨镇西闸街10号房屋享有优先购买权；3.本案受理费用由深圳商业银行柳江支行负担。 事实和理由：第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。龙云飞认为，执行程序中的强制拍卖亦是买卖方式中的一种，龙云飞作为承租人的优先购买权是法定的一种权利，在执行程序中应当得到保护。第二，龙云飞与第三人隆天公司于2017年6月15日签订《租赁合同》，承租鹿寨县屋并实际占有至今。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，在租赁期内可以阻止向受让人移交占有被执行的不动产。综上所述，（2018）桂0221执异4号执行裁定书驳回龙云飞的执行异议，缺乏事实和法律依据。为了维护龙云飞的合法权益，特诉至柳州市柳江区人民法院，请求支持其诉请。 龙云飞围绕其诉讼请求向本院提交的证据有：1、（2018）桂0221执异4号执行裁定书1份，拟证明本案经过龙云飞的执行异议申请已经被柳州市柳江区人民法院裁定驳回，本案的异议之诉符合法定程序；2、租赁合同1份，拟证明龙云飞向第三人隆天公司租赁位于鹿寨县屋，租赁时间是2017年7月1日-2028年10月1日；3、收条2份，拟证明龙云飞已经按照合同约定交付了租金和押金；4、房屋租赁协议1份，拟证明第三人隆天公司租赁了位于鹿寨县的鹿州宾馆二号楼1楼西面的厅房给龙云飞；5、银行交易记录6张（交易已被受理2张、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单2张、中国建设银行银行卡客户交易明细清单2张），拟证明租赁合同签订以后，龙云飞按时向第三人缴纳房屋租金；6、鹿寨县鹿州宾馆装修工程施工合同书1份，拟证明龙云飞租赁房屋以后，实际占有并对该房屋进行了装修。 深圳商业银行柳江支行辩称,一、龙云飞提起执行异议之诉，超过了法定的起诉期限，应驳回其起诉。龙云飞在其《执行异议之诉的起诉状》中称：“2018年12月17日，龙云飞收到柳州市柳江区人民法院送达的(2018)桂0221执异4号执行裁定书。”而该份《执行异议之诉的起诉状》的落款时间为：“2019年3月12日”。柳州市柳江区人民法院于2018年12月12日所下达的(2018)桂0221执异4号执行裁定书清楚的载明：“如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。”可见，龙云飞于2018年12月17日收到裁定书后，并没有按照我国法律规定的期限，在十五日内提起诉讼，而是在收到裁定书后80多天才提起诉讼，故请求柳州市柳江区人民法院驳回其起诉。二、龙云飞请求享有优先购买权、请求带租拍卖鹿寨县屋的诉讼请求没有任何事实和法律依据。第一，关于事实方面。深圳商业银行柳江支行办理抵押权登记在先，龙云飞承租权在后，无法对抗深圳商业银行柳江支行行使抵押权进行优先处置抵押物。龙云飞系于2017年6月15日与第三人隆天公司签订的鹿寨县屋租赁协议，而早在2016年6月3日，第三人隆天公司就已经将该房产抵押给了本案深圳商业银行柳江支行，并到相关部门办理了房地产抵押登记。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”即如本案之情形：抵押在先，租赁在后的，应当适用买卖不破租赁的例外，即此种情况买卖破除租赁。第二，关于法律方面。深圳商业银行柳江支行对于阻却龙云飞诉讼请求的主张，却有明确的法律依据。1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。以上两条规定明确抵押登记在先，租赁在后不得对抗抵押权，也即承租人不得阻却抵押权人实现抵押物拍卖的行为。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。此司法解释已非常明确，案外人提出执行异议阻却申请执行人对担保物的优先受偿权，法院不予支持。综上所述，龙云飞所主张优先购买权、带租拍卖涉案房屋是没有任何法律依据，相反，深圳商业银行柳江支行反驳龙云飞诉讼请求有明确事实和法律依据，希望能得到法院采纳并支持深圳商业银行柳江支行的辩驳意见，请求柳州市柳江区人民法院驳回龙云飞的诉讼请求。 深圳商业银行柳江支行未提供相关证据。 第三人隆天公司述称，赞同龙云飞的陈述意见，认同龙云飞的诉讼请求。 第三人隆天公司未提供相关证据。 第三人隆丰混凝土公司、杨军、韦红、周君敏、杨杰、隆丰建筑公司、潘启容、范琼、韦林森未提交书面陈述意见，亦未提供相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，龙云飞提交的（2018）桂0221执异4号执行裁定书1份，第三人隆天公司对其真实性、合法性、关联性以及证明目的均予以认可，深圳商业银行柳江支行对其真实性、合法性、关联性没有异议，但不认可其证明目的。本院认为龙云飞委托诉讼代理人赵林已于2018年12月27日到本院立案窗口递交起诉材料，没有超过期限提出诉讼，证明了其待证事实，故本院予以采信。龙云飞提交的租赁合同1份、收条2份、房屋租赁协议1份、银行交易记录6张、鹿寨县鹿州宾馆装修工程施工合同书1份等证据，无法达到其证明目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳商业银行柳江支行诉隆丰混凝土公司、隆丰建筑公司、隆天公司、杨军、韦红、周君敏、潘启荣、杨杰、范琼、韦林森借款合同纠纷一案，本院于2018年4月15日作出（2018）桂0221民初546号民事判决，判决：一、解除深圳商业银行柳江支行与隆丰混凝土公司于2016年6月3日签订的《贷款合同》及《贷款合同补充协议》；二、隆丰混凝土公司归还深圳商业银行柳江支行借款本金1,781万元；三、隆丰混凝土公司向深圳商业银行柳江支行支付截至2018年1月29日的利息271,861.22元（含罚息和复利），2018年1月29日之后利息按合同约定计至借款本息清偿完毕之日止；四、隆丰混凝土公司向深圳商业银行柳江支行支付律师代理费429,459元；五、深圳商业银行柳江支行对隆天公司位于鹿寨县综合楼房产、土地使用权的处置具有优先受偿权；六、深圳商业银行柳江支行对周君敏持有隆丰混凝土公司1,600万元数额的股权和杨杰持有隆丰混凝土公司400万元数额的股权的处置具有优先受偿权；七、隆丰建筑公司、隆天公司、杨军、韦红、周君敏、潘启荣、杨杰、范琼、韦林森对上述二、三、四债务承担连带保证责任，在承担保证责任之后，有权向隆丰混凝土公司追偿。案受理费132,354元，减半收取66,177元，财产保全费5,000元，由隆丰混凝土公司、隆丰建筑公司、隆天公司、杨军、韦红、周君敏、潘启荣、杨杰、范琼、韦林森共同负担。在判决生效后，因第三人未履行生效法律文书确定的义务，深圳商业银行柳江支行向本院申请执行，第三人在接到执行通知后仍未履行，本院裁定拍卖第三人的抵押担保物，并在司法拍卖网络上发布《拍卖公告》，拍卖第三人隆天公司将其所有的位于鹿寨县产。此后，案外人龙云飞向本院提出执行异议，请求对以上所涉标的立即停止处分，带租拍卖位于鹿寨县的房产，并确认龙云飞对该房产享有优先购买权。本院经审查后，裁定驳回龙云飞提出在法院拍卖第三人房产后其仍享有承租权，即带租赁拍卖执行标的物，并享有优先购买权的异议请求。龙云飞据此向本院提出案外人执行异议之诉。 另查明，2016年6月3日，深圳商业银行柳江支行与第三人隆丰混凝土公司签订《贷款合同》，该合同约定，第三人隆丰混凝土公司向深圳商业银行柳江支行借款1,918万元，第三人隆天公司以其在鹿寨县产作抵押担保，双方于2016年6月3日到相关部门办理房地产抵押登记。2017年6月15日，第三人隆天公司将其所有的位于鹿寨县产租赁给龙云飞，作经营酒店、宾馆、商业等经营之用。 本院认为，综合双方当事人在庭审中的诉辩意见，本案争议焦点归纳为：1、该案是否超过法定的起诉期限；2、是否带租赁拍卖第三人隆天公司所有的位于鹿寨县产；3、龙云飞是否享有优先购买权。 关于第一个争议焦点，该案是否超过法定的起诉期限的问题。 根据查明的事实，2018年12月17日，龙云飞收到柳州市柳江区人民法院送达的(2018)桂0221执异4号执行裁定书。2018年12月27日，龙云飞的委托诉讼代理人赵林将起诉材料递交到本院立案窗口，立案窗口工作人员按照立案登记制度的要求向该案代理人出具了接收材料清单并接收起诉材料，由此可见，龙云飞在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼，并没有超过起诉期限。据此，深圳商业银行柳江支行以龙云飞已超过法定的起诉期限的抗辩理由不成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，是否带租赁拍卖第三人隆天公司所有的位于鹿寨县产的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”本案第三人隆天公司于2016年6月3日将该房产抵押给深圳商业银行柳江支行，并到相关部门办理了房地产抵押登记。龙云飞于2017年6月15日才与第三人隆天公司签订房屋租赁协议。因此，深圳商业银行柳江支行办理抵押权登记在先，龙云飞承租在后，属于买卖破除租赁情形，龙云飞无法对抗深圳商业银行柳江支行行使抵押权进行优先处置抵押物。故龙云飞请求带租拍卖鹿寨县屋的理由不能成立,本院不予支持。 关于第三个争议焦点，龙云飞是否享有优先购买权的问题。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案第三人隆天公司用其所有的位于鹿寨县产与深圳商业银行柳江支行签订抵押合同在前，与龙云飞签订租赁合同在后。故龙云飞主张拍卖执行标的物时，其享有优先购买权，于法无据，本院不予支持。 综上所述，龙云飞的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人隆丰建筑公司、隆丰混凝土公司、杨军、韦红、周君敏、潘启容、杨杰、范琼、韦林森经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回龙云飞的诉讼请求。 案件受理费100元，由龙云飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本两份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦旋丰 人民陪审员  韦红色 人民陪审员  熊嫒芝 二〇一九年七月四日 书 记 员  韦柳桃