贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2165号原告：苏克俊，男，1962年11月27日出生，满族，贵州省施秉县人，住施秉县。原告：禹荣慧，女，1966年11月27日出生，汉族，贵州省施秉县人，住施秉县。委托诉讼代理人(特别授权):王飞、严桂宏,北京盈科(贵阳)律师事务所律师。被告：凯里市利保房地产开发有限公司，住所：凯里市北京东路46号。法定代表人：姜兵，经理。委托诉讼代理人：（特别授权）：雷国忠,贵州万木春律师事务所律师。第三人：贵州省凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行，住所：贵州省苗族侗族自治州凯里市永丰东路碧海云天B栋1号。法定代表人：刘波，支行长。委托诉讼代理人（特别授权）：阳梦茹，女，1991年11月12日出生，汉族，贵州省水城县人，公司员工，住水城县。委托诉讼代理人（特别授权）龙飞，男，1982年12月11日出生，侗族，贵州省锦屏县人，公司员工，住凯里市原告苏克俊、禹荣慧与被告凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称：利保房产）及第三人贵州省凯里农村商业银行股份有限公司永丰东路支行（以下简称：凯里农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏克俊、禹荣慧，被告委托诉讼代理人雷国忠及第三人委托诉讼代理人阳梦茹、龙飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2015年5月22日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与第三人于2015年8月14日签订的《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》；三、被告返还原告已付购房款308826元，抵押费、预告登记费1120元，返还原告已支付给第三人的按揭贷款本息123218.80元，共计433164.80元；四、判令被告按银行同期贷款利率2.75%／年支付违约金33262元（以已支付房款308826元为基数，暂从2015年5月计算至2019年4月）；五、判令被告向第三人返还剩余的贷款本金。事实及理由：2015年5月，原、被告双方签订《商品房定购协议书》，协议约定原告认购被告位于凯里市商铺。同年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告采取按揭贷款方式支付房款，后原告按照双方约定支付了首付款308826元及抵押费1120元，同时与第三人签订《抵押借款合同》，按期支付本金及利息。截止目前，原告已支付第三人本息共计123218.80元。合同签订后，原告已履行了合同义务，但被告却严重违约，既不按照广告宣传中承诺的引稳中有引各大品牌入驻，也未尽职投资管理商铺，致使商铺经营惨淡。同时，被告还未按照双方约定的租金向原告返租，致使原告购买商铺盈利的合同目的无法实现。不仅如此，被告在签订合同时未完全告知商铺的实际情况，原告于2019年2月到测绘机构了解到，原告所购商铺实际面积与合同约定面积存在巨大差异，合同约定建筑面积8.84平方米，但实际建筑面积为8.5平方米，面积误差超过3%。原告依法享有《商品房买卖合同》的解除权，被告应当将收受的购房款本金及其利息返还原告。同时，因合同解除，致使商品房担保贷合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保合同的，亦应予以支持。为此，特向法院提起诉讼。为证明诉请成立，原告苏克俊、禹荣慧向本院提交的证据有：《居民身份证》、《企业信用信息公示报告》、《商铺订购协议书》、《合同审核流程单》、《商品房买卖合同》、《收据、信用社进账单》、《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》、《银行流水》、《宣传单》、《房屋测绘图及数据》、《商铺委托经营管理协议》、《贵州省农村信用社支付凭证》复印件。被告利保房产辩称：一、本案被告没有任何违约之处，二原告起诉解除合同没有事实和法律依据。首先，原告在诉状中称被告未按照广告宣传中承诺引各大品牌入驻，也未尽职投资管理商铺，且未按双方约定支付原告返租租金致使原告购买商铺盈利的合同目的无法实现。原告未能举证证据，且涉案商铺原告已收取租金盈利好几年，合同目的已经初步实现。其次，涉案的《商品房买卖合同》中明确约定商铺系按套计价，不是按建筑面积计价。再次，对本案1-45号商铺的面积差异处理方式，双方在合同中第15条第2项明确约定：面积误差是以合同附件一房屋平面图中标明尺寸计算出来面积与实测套内面积进行比较，不是以约定的建筑面积与实测建筑面积进行比较。因合同附件一房屋平面图中标明尺寸计算出来的面积为5.51㎡，而涉案商铺实测套内面积为5.54㎡，面积误差率并未超过3%，且对原告有利，被告没有违约。二、原告于2015年接收涉案商铺，其要解除合同也应该在接收商铺的一年之内主张，其诉请解除合同已超过一年行使期限。三、原告于2015年度接收商铺，便租给他人收取租金取得收益好几年，现商铺所在商场生意陷入困境，二原告立即要求解除合同并同时要求被告支付利息和违约金，违反了诚信及保护交易稳定原则。请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明辩解理由成立，被告向本院提交的证据有：《商品房买卖合同》复印件、《测绘报告（部分）》影印件。第三人凯里农商行辩称：针对涉案的《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》（以下简称：《抵押借款合同》），原告不具有法定及约定的解除。借款合同签订后，第三人已依约履行了发放贷款27万元的义务，原告理应按照合同约定继续履行还款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”的规定，第三人并未在本案中提出诉讼请求，法院应当仅就商品房买卖合同纠纷进行处理，原告在本案中就担保贷款合同不享有法定解除权。请法院依法驳回原告的第二、五项诉讼请求。经审查：对于当事人各方均没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，根据各方当事人的诉辩意见以及提交的证据，对本案事实确认如下：2014年3月29日，苏克俊与利保房产签订《商铺定购协议书》，约定苏克俊定购被告开发的富丽园商住楼第1幢1层1-45号商铺，建筑面积分别为8.84㎡，套内建筑面积为5.54㎡，计价方式为原总价×0.99-前2年租金等。2014年4月11日，苏克俊、禹荣慧夫妇与黔东南州世恒商业运营管理有限公司（以下简称：世恒管理公司）签订《商铺委托经营管理协议》，约定苏克俊、禹荣慧将所购富丽园谛迦时尚购物中心1-45号商铺委托世恒管理公司管理经营，管理期限为15年，预定开业时间为2014年9月30日前，返租时间为2014年9月30日至2029年9月29日止，如因其它原因导致商铺开业时间延期，则委托经营管理期限顺延，最迟开业时间不超过2014年12月31日，则返租时间为2014年12月31日至2029年12月30日止。世恒管理公司在开业满三年之日起年度前付足苏克俊、禹荣慧所购买商铺合同总价8%租金，即2014年实际返租时间至2015年12月31日止按其购买商铺合同总价支付1%租金，2016年按2%支付租金，2017年按5%支付租金，从2018年起每年年度按商铺合同总价8%支付租金等。2015年5月22日，以原告苏克俊、禹荣慧夫妇为买受人，被告利保房产为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015004256），合同主要约定：原告购买被告开发的富丽园商住楼第1幢1层1-45号商铺，房产规划用途为商业用房，房屋建筑面积分别为8.84㎡，套内建筑面积为5.54㎡，房屋按套计价，房屋总价款为578826元，买受人以银行按揭方式付款。房屋交付时间为2015年6月30日，房屋面积差异处理按合同第15条第2项，即按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸走出约定的误范围的，买受人有权退房等权利义务。合同签订后，原告向凯里农商行申请贷款，以银行按揭方式购买了涉案商铺。2014年4月11日，苏克俊、禹荣慧与黔东南州世恒商业运营管理有限公司（以下简称：世恒管理公司）签订《商铺委托经营管理协议》，约定将所购1-45号商铺委托世恒管理公司经营15年及每年的租金标准等。同年12月20日，世恒管理公司对富丽园大厦D+(谛迦)时尚购物中心所涉案商铺开业经营管理，但至今拖欠原告租金。另查明，凯里市富丽园大厦于2015年7月16日竣工，同年11月25日进行竣工验收备案登记。2015年7月10日被告在黔东南日报刊登《交房公告》，公告内容为：“富丽园大厦已具备交付条件，现于2015年7月1日起至2015年12月30日止办理房屋交付手续，请广大业主提前到富丽园大厦物业管理办公室办理房屋交付手续。”2016年6月30日，涉案1-45号商铺利保房产办理了凯房权证凯里市字第××号初始登记证书，登记的建筑面积为8.5㎡,套内建筑面积为5.54㎡，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积8.84㎡少0.34㎡，套内面积相同。原告至今未到被告处领取商铺办理产权登记的资料。2019年4月2日，原告以面积误差比超过3%为由要求解除商品房合同及借款合同，向本院提起诉讼。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中原、被告及第三人分别签订的《商品房买卖合同》、《抵押借款合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于原告与利保房产签订的《商品房买卖合同》是否应当解除？本院认为，原告主张解除合同的理由在于认为涉案商铺的建筑面积与登记建筑面积误差比绝对值超出3%，虽然涉案1-45号商铺所办理的凯房权证凯里市字第××号初始登记证书登记的建筑面积为8.5㎡，但套内建筑面积5.54㎡与《商品房买卖合同》约定的套内面积相同，同时基于双方约定购房价是按套（单元）计价，且合同第十五条关于面积差异处理的约定套内建筑面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房的约定，原告主张按建筑面积的误差比绝对值作为解除合同的事由，无事实依据，也于约无据，本院不予支持。关于原告与第三人凯里农商行签订的《借款合同》是否应当解除？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人请求确认商品房买卖合同无效的或者撤销的、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提起诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷并案审理。未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。……”之规定，第三人并未向本院提起诉讼主张合同解除，而原告非涉案合同的担保权人，不享有法定解除权，对原告主张解除与第三人的《借款合同》，于法无据，本院不予支持。关于原告主张利保房产返还已付购房款、抵押费、预告登记费及支付的按揭贷款本息、违约金等主张均建立在涉案商品房买卖合同解除的基础上，因涉案合同未达到解除条件，原告要求退还上述款项，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十五条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回苏克俊、禹荣慧的诉讼请求。案件受理费已减半收取4148元，由苏克俊、禹荣慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  毛丽艳二〇一九年七月二十五日书记员  杨水燕