广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初14144号原告：傅婷婷，女，1984年6月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：余伟权、刘欢，分别系北京市康达（广州）律师事务所律师、实习律师。被告：林潮（曾用名林卫武），男，1970年5月26日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：苏宝，系北京大成（广州）律师事务所律师。原告傅婷婷诉被告林潮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告傅婷婷的委托代理人余伟权、刘欢，被告林潮的委托代理人苏宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅婷婷诉称：原、被告于2016年9月22日签订《商铺买卖合同》，约定原告购买被告名下的位于广州市天河区体育东路39-45号二层的416号商铺，房屋总价为475000元。签订《商铺买卖合同》的同时，被告要求原告与广州潮流天地购物中心有限公司签订《商铺委托经营管理协议》。合同签订后，原告支付了房款及其他费用。但自原告支付上述费用后，原告无法在银行办理按揭，亦未接到被告关于商铺交付以及办理商铺交易过户的任何消息。后知悉，被告所售商铺无法办理按揭手续。原告遂于2017年向天河区人民法院提起诉讼，该院后作出（2017）粤0106民初13981号民事判决，判令解除原、被告签订的《商铺买卖合同》，但未支持由收款方广州市恒潮地产服务有限责任公司及广州潮宏投资咨询有限公司返还购房款及团购费的诉求。因上述购房款及团购费系原告为涉案商铺交易支付的交易对价，在《商铺买卖合同》解除的情况下，被告应当返还。故原告诉至法院，请求判令：一、被告返还原告已支付的房款、定金共285000元；二、被告返还原告已支付的团购费用50000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告林潮辩称：一、原告已于2017年6月7日就涉案商铺的纠纷向天河区人民法院提起诉讼，案号为（2017）粤0106民初13981号，故原告此次起诉属重复起诉，希望法院驳回原告的起诉。二、原告的起诉没有法律和合同依据，依据双方签订的《商铺买卖合同》之约定，原告没有按照合同约定支付购房款，严重违约，其不具备解除合同的资格。三、团购费的收取方为广州潮宏投资咨询有限公司，并非被告，被告从未授权广州潮宏投资咨询有限公司收取任何费用，广州潮宏投资咨询有限公司收取该费用后也没有转交给被告，被告并不清楚广州潮宏投资咨询有限公司与原告如何约定收费以及是否收取。四、被告仅是涉案商铺的名义代持人，涉案商铺的实际所有权人为广州市泽信物业管理有限公司，涉案合同的签订以及款项的收取等均是广州市泽信物业管理有限公司的行为，与被告无关，广州市泽信物业管理有限公司才是真正的当事人。为查明事实，请法院追加广州市泽信物业管理有限公司作为本案的当事人。五、关于潮流站的已判裁决，被告已经向广东省高级人民法院提出再审申请，广东省高级人民法院已经受理，因此，请求法院暂缓本案的处理。经审理查明：2017年6月7日，傅婷婷向本院提起诉讼，要求解除其与林潮签订的《商铺买卖合同》（以下简称“合同”），并要求广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称“恒潮公司”）返还其已支付的购房款、定金285000元，广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称“潮宏公司”）返还其已支付的团购费用50000元等。经审理，本院于2018年12月7日作出（2017）粤0106民初13981号民事判决（以下简称“13981号案判决”），查明：2016年9月22日，傅婷婷（买受人）与林潮（出卖人）签订《合同》，约定：买受人购买的商铺为广州市天河区体育东路39-45号二层416号铺（以下简称“涉案商铺”）；该商铺按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为475000元等；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2016年9月22日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计285000元；……（3）余下房价款计190000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择本项的，同意按以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；买受人特别声明：（1）无论任何情况下（包括但不限于买受人申请按揭贷款的，贷款银行未能批准买受人按揭贷款申请或批准的按揭贷款不足房价款余款），不论出卖人是否另行通知，买受人均应按本合同约定的时间支付购房款，（2）出卖人仅是推荐银行予买受人，由买受人自行与银行协商，办理按揭贷款手续，出卖人不保证及不负责买受人获得银行贷款之审批，申请取得该贷款的责任在买受人，（3）买受人虽然提交了按揭资料及签订了相关的申请表或按揭合同后，并不视为买受人已履行完毕其义务，按揭是否办理完毕，应以银行将按揭款转至出卖人的账户为准，在银行放款前，买受人还有义务根据银行的要求进行配合，如买受人未尽配合义务造成逾期付款的，视为逾期付款，应当按本合同第五条承担违约责任，（4）买受人在签署本合同时，已完全了解按揭贷款的办理条件、程序及按揭所需支付的全部费用，确认其自身的资信情况及还款能力符合按揭贷款的要求，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款是买受人支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是买受人的义务，买受人知悉并同意，贷款政策的调整或没能获得贷款审批（含审批额度不足的），均不作为买受人不能履行合同的抗辩理由，（5）……（6）如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的代理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任……关于傅婷婷的付款情况。傅婷婷提供了加盖有“恒潮公司的收款专用章”的《正式收据》多张证明其支付购房款的情况；林潮称上述购房款是其委托恒潮公司收取，其已收取了傅婷婷的购房款285000元；傅婷婷亦表示其是根据林潮的指示付款，相信林潮与恒潮公司存在委托关系。傅婷婷还提供了加盖“潮宏公司财务专用章”的《收据》（载明潮宏公司收到傅婷婷支付涉案商铺的团购费50000元）作为证据，傅婷婷认为团购费实际由林潮、潮宏公司、恒潮公司收取，性质为购铺款，故应由收款人潮宏公司返还。林潮对《收据》不予确认，认为上述费用并非其收取。关于傅婷婷的按揭贷款情况。傅婷婷称其收到林潮的通知后才会向银行申请贷款，由于林潮至今都没有通知傅婷婷，所以傅婷婷至今都没有向银行申请贷款。且在双方签订合同时，林潮应清楚其出售的商铺向银行申请按揭无法获得批准，但却隐瞒了这一情况，并告知傅婷婷可以选择按揭付款的方式，2016年10月1日之后潮流站未开业，林潮亦未按照合同约定交付涉案商铺，傅婷婷通过到潮流站查看和询问其他买受人才得知无法办理按揭的情况。林潮称所有购买潮流站（即涉案商铺所在商场）商铺的购买人都会收到民生银行按揭须知，但林潮现无法提供证据证明已向傅婷婷送达民生银行按揭须知，《合同》中约定按揭贷款的责任在于买受人，买受人如果需要出卖方进行推荐，出卖方可以提供相关的帮助，其中的帮助并非合同的主要内容，也不是林潮的主要义务，按揭是作为支付房款的其中一种支付方式，并不是唯一的支付方式，而支付的主要责任仍然在于作为买受人的傅婷婷。另林潮确认现潮流站二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均无法办理。在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能……另查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。又查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初22579号原告罗细玉诉被告林潮、恒潮公司、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“22579号案”）中，林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就座落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为：《合同》是傅婷婷与林潮双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效……傅婷婷主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。第一，傅婷婷称林潮未曾通知其办理按揭手续，林潮亦未提交证据证明其已履行通知傅婷婷办理按揭手续的义务，故本院对傅婷婷上述陈述依法予以采信。根据《合同》第四条“买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续”的约定，傅婷婷未提交按揭资料不属违约。第二，结合《合同》第四条上下文内容来看，《合同》第四条特别声明中第（4）、（6）点的约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。第三，《合同》约定傅婷婷以按揭方式支付房款，现双方确认涉案商铺无法办理按揭。根据林潮关于涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭及其原因的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现合同双方亦无法就按揭不成情况下如何支付剩余房款达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，傅婷婷现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于傅婷婷要求恒潮公司返还购房款并支付利息的诉讼请求。根据本院查明的事实，林潮系委托恒潮公司收取涉案商铺的购房款，傅婷婷亦确认林潮及恒潮公司存在委托关系，故在《合同》已解除的情况下，应由林潮承担返还款项的责任。故对傅婷婷的该项诉讼请求，本院不予支持。关于傅婷婷要求潮宏公司返还团购费并支付利息的诉讼请求。从傅婷婷关于团购费的陈述来看，傅婷婷是为了购买涉案商铺，根据林潮的要求而支付团购费，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购费的用途、流转过程等的陈述以及林潮在22579号案中的相关陈述，可认定上述款项系傅婷婷为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，故在《合同》解除的情况下，亦应由合同相对人林潮返还上述团购费。故对傅婷婷的该项诉讼请求，本院不予支持。故判决：一、解除傅婷婷与林潮就涉案商铺签订的《合同》；二、驳回原告傅婷婷的其他诉讼请求等。13981号案判决作出后，各方当事人均未提起上诉，该判决已于2019年2月26日发生法律效力。本案审理过程中，林潮为进一步证明其是涉案商铺的名义持有人，涉案商铺的实际权属人是泽信公司，《合同》的责任应由泽信公司承担，还向本院提交了《确认书》（显示系泽信公司于2015年10月25日出具，主要内容为泽信公司确认林潮对广州市天河区体育东路39-45号二楼仅为代泽信公司持有，系为配合泽信公司在销售该项目过程中进行项目融资需要，因上述物业代持过程中所产生抵押、销售等行为引发的一切法律及经济后果均由泽信公司实质承担，与林潮无关等）、经公证的《委托书》（显示系林潮于2015年11月17日出具，主要内容为林潮委托泽信公司办理广州市天河区体育东路39-45号201房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款及其相关款项等）、六份《行政函》（复印件，显示林潮授权他人使用其名章、收款专用章等）。经质证，傅婷婷对《确认书》的真实性予以确认，但认为林潮与泽信公司之间的关系属其内部关系，与本案无关，亦有违合同相对性原则和物权公示原则；对《公证书》的真实性予以确认，证明林潮作为涉案商铺的产权人授权泽信公司收取款项，故最终的款项是林潮所得；对《行政函》的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为：虽林潮辩称泽信公司系《合同》的相对方，但傅婷婷不予确认，而林潮亦无法举证证明傅婷婷在签订《合同》时知悉林潮与泽信公司之间的关系，故就林潮的该项抗辩意见，本院不予采纳。《合同》是傅婷婷与林潮双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应受其约束。因已生效的13981号案判决确认《合同》因不可归责于傅婷婷、林潮的原因无法继续履行，并支持了傅婷婷解除《合同》的诉讼请求，本案不再赘述。关于傅婷婷在本案中要求林潮返还购房款、团购费的诉请，因傅婷婷并未在13981号案中主张林潮承担该两笔款项的清偿责任，故傅婷婷在本案中要求林潮承担清偿责任不属“一事不再理”，本院依法予以审处。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。根据查明的事实，林潮系委托恒潮公司收取涉案商铺的购房款，傅婷婷亦确认其是根据林潮的指示向恒潮公司支付购房款，故应由林潮承担返还款项的责任，林潮应将其收取的涉案商铺购房款285000元退还傅婷婷。傅婷婷另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购款50000元。从傅婷婷关于团购款的陈述来看，傅婷婷作为买受人，是为购买涉案商铺，根据林潮的指示而支付团购款的，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述以及林潮在22579号案中的相关陈述，可认定上述款项系傅婷婷为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，傅婷婷要求合同相对人林潮返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。故林潮应向傅婷婷返还团购款50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告傅婷婷返还购房款285000元；二、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告傅婷婷返还团购费50000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6330元，由被告林潮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  陈 娟人民陪审员  王丽梅二〇一九年七月八日书 记 员  邱莉晶本判决书已于2019年月日送达