西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2017）陕0104民初7386号原告（反诉被告）：魏伟，男，1983年11月27日出生，汉族，发之泓养发馆个体业主，住西安市新城区坤中巷66号。委托诉讼代理人：樊晖，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨怀亮，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：西安巨瀚置业有限公司，住所地西安市莲湖区红庙坡街道纬二十六街156号巨瀚广场1号楼地下负一层至12层。法定代表人：王胤凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡妍，女，1990年1月12日出生，汉族，该公司运营部经理，住该公司。委托诉讼代理人：张昭，陕西仁和万国律师事务所律师。原告（反诉被告）魏伟与被告（反诉原告）西安巨瀚置业有限公司（以下简称巨瀚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏伟及其委托诉讼代理人樊晖、杨怀亮，被告（反诉原告）巨瀚公司的委托诉讼代理人胡妍、张昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏伟向本院提出诉讼请求：1.被告承担因违反合同约定给原告造成的经济损失68199元。暂计算至2017年8月30日；2. 巨瀚广场商铺租赁合同的约定继续履行合同；3.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告增加第一项诉讼请求为被告承担因违反合同给原告造成的2017年7、8、9月的经济损失112136元。撤回第2项，要求继续履行巨瀚广场商铺租赁合同》的诉讼请求，增加一项诉讼请求，要求巨瀚公司返还保证金6000元。事实和理由：魏伟与巨瀚公司于2016年12月15日签订《巨瀚广场商铺租赁合同》，约定巨瀚公司将位于西安市莲湖区红庙坡街道纬二十六街156号巨瀚广场1层13A号商铺出租给魏伟从事经营养发类发之泓品牌商品。租赁期限自2017年1月15日至2022年1月14日，月租金6000元。协议签订后，魏伟如约支付了2017年1 月15日至2018年1月14日1年的房租72000元、保证金6000元，并按照约定交付各项物业费用。2017年7月初，巨瀚公司因自身经营需要对商场一楼进行围栏施工，装修材料及杂物堆积于魏伟租赁商铺入口，造成魏伟的客户进出不便，2017年7月中旬，因巨瀚公司装修需要，还将魏伟商铺门口走廊断电，造成魏伟重大经济损失，违反合同约定，应当承担违约责任。2017年8月28日，巨瀚公司向魏伟发出解除合同告知函，以魏伟未缴纳2017年8月26日至2018年5月25日租金及物业费72000元为由要求解除合同，并要求魏伟8月31日返还租赁场所。但按合同约定，魏伟下次缴纳租金的时间为2017年12月15日，并非巨瀚公司要求的2017年8月26日。2018年1月14日，巨瀚公司强制魏伟撤离商铺，双方合同无法继续履行。被告巨瀚公司辩称，1、魏伟不存在任何损失，即使存在损失也是其自己违约造成的，与巨瀚公司无关。双方签订的《巨瀚广场商铺租赁合同》约定：甲方（巨瀚置业）因商场变化或整体规划之要求，对购物广场总体经营布局进行调整时，乙方（魏伟）必须服从甲方调整的安排，无条件地予以积极配合。乙方违反甲方规定的商场管理规章制度，情节严重的或逾期15天未付款或未足额付款的，甲方有权单方面终止合同，收回商铺并扣除保证金；情节严重或后果严重的，甲方有权要求赔偿经济损失。2017年6月，巨瀚公司计划对商场进行整体规划，并开始与魏伟沟通。期间巨瀚公司多次退让，建议魏伟停业15天，并将租赁期限延期15天（免租），均未获得魏伟同意。为不影响其正常经营，无奈之下，至8月1日，巨瀚公司最终将施工时间调整到夜间进行并进行实施。在此期间并未影响魏伟正常营业；2、租赁合同已经解除，不存在合同关系。魏伟应当支付实际占有使用期间的费用。2017年8月28日，巨瀚公司致函魏伟限期支付相关费用、于8月31日解除合同并交还承租商铺。解除权属于形成权，自送达之日起生效。巨瀚公司已经送达了解除通知，双方之间的租赁合同已经解除。但魏伟自解除之日没有返还承租商铺，应当按照法律规定支付实际占有使用期间的占用费。故魏伟的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应当驳回。巨瀚公司并据此向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告之间《巨瀚广场商铺租赁合同》已于2017年8月31日解除，反诉被告立即返还承租商铺；2.反诉被告支付自2017年9月1日至实际返还之日期间的使用费（按照6000元/月计算），已收取的6000元保证金不予退还；3.反诉被告赔偿反诉原告28000元损失，并在西安市级报纸公开道歉；4.本案本诉及反诉费由反诉被告承担。诉讼过程中，巨瀚公司撤回要求魏伟立即返还承租商铺、并在西安市级报纸公开道歉的反诉请求。反诉被告魏伟对反诉原告巨瀚公司的反诉辩称， 1、虽然租赁合同中有格式条款规定了魏伟大量的义务但没有权利，但魏伟仍然没有违反规定。巨瀚公司单方违法解除合同，魏伟不予认可。合同仍在合同期内，巨瀚公司系违法解除；2、魏伟的租金已缴纳至2018年1月14日，巨瀚公司在反诉状中以及函件中表明将已缴纳的租金折抵损失不具有法律效力，与魏伟无关，魏伟支付租金的义务已经履行完毕，不因巨瀚公司的致函行为而改变。巨瀚公司已主张折抵28000元损失，与反诉要求支付该笔损失系重复诉求，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。魏伟举证：证据1. 巨瀚广场商铺租赁合同。证明双方于2016年12月15日签订租赁合同，租赁期自2017年1月15日起至2022年1月14日止。证据2.收款收据2张（复印件）。证明魏伟按照合同约定于2016年12月15日支付履约保证金6000元及2017年1月15日起至2018年1月14日的一年租金72000元，无逾期不支付房租的情形。证据3.2017年8月1日申请。证明双方就一楼装修影响魏伟经营一事协商后，巨瀚公司虽承诺将施工期时间改为夜间并同意魏伟继续在1层13A号商铺经营。但并未履行其夜间施工及同意魏伟继续经营的承诺。证据4.2017年3月至2017年9月的业绩表一组。收据是魏伟向宏炬发业公司交的每个月发之泓的当月全部营业额，顾客交现金每月的收款收据一组，日报表是魏伟每天的收入，共同证明每个月的营业额， 2017年3月至6月营业收入分别为，44823元、64864元、33676元、78257元，2017年7月至9月在巨瀚广场装修期间发之泓巨瀚店营业收入分别为10553元、21776元、11468元。因为巨瀚广场的装修行为造成发之泓巨瀚店营业收入断崖式下跌。证据5.水电费收款收据。证明魏伟在承租巨瀚公司商铺营业期间，遵守巨瀚公司要求，从2016年12月15日一直按时交纳水电及其他物业费用，不存在欠付费用。证据6.巨瀚公司于白天营业时间装修的照片3张、视频26段，26段视频是从2017年7月份至9月份拍摄（具体拍摄时间以文档名为准）。证明巨瀚公司装修行为违反巨瀚广场商铺租赁合同4.5、4.6、4.7条的约定，严重侵犯魏伟合法权益。且其装修行为违反了2017年8月1日巨瀚公司向魏伟回函的约定，回函中巨瀚公司承诺施工时间为夜晚，但实际白天施工的事实，并给发之泓门口走廊白天断电且持续时间很长。巨瀚公司发表质证意见：证据1.真实性认可，证明目的不认可。证据2.真实性认可，证明目的不认可。钱收到了，但是根据合同约定，魏伟存在违约情形，巨瀚公司可以直接扣减，在巨瀚公司扣减后，巨瀚公司向魏伟致函要求补缴相关费用，魏伟拒付，已经严重违约。证据3.真实性认可，证明目的不认可。正是由于魏伟不按照巨瀚公司统一调整和安排，违反合同约定，巨瀚公司无奈之下将正常的装修调整至夜间，不能看出影响了魏伟，后面的视频资料和照片，魏伟均在正常营业；函件所称工资数额与其后面提交的业绩表中所列举的员工工资相矛盾。证据4.真实性合法性、关联性均不予认可。1.多处有涂改； 2.证据显示业绩或经营收入，3-9月份的其经营收入或者其业绩不是魏伟的直接损失；3.从其证据中显示出巨瀚公司整体规划及装修自8月1日夜间开始，并未影响其正常营业，其日报均为连续的日报，而其不履行合同约定无条件配合巨瀚公司整体规划的义务，自己造成的损失与巨瀚无关；4.该证据不能显示出与魏伟有何关联性，是魏伟单方制作；5.在其收据中，盖章单位是宏炬发业养发连锁店，与本案无关联性。证据5.真实性认可，证明目的不认可。证据中不能显示其已经履行了支付水电费的义务，只能显示其交纳了3-8月份的水电费；在合同3.6约定，每月的水电费应以现金的方式缴纳上述费用，其收据显示缴纳的时间存在逾期。证据6.真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。因为魏伟不履行合同义务，使得巨瀚公司无奈之下将施工调整到夜间，从其视频和照片均可以反映出其均正常营业，没有给其造成不能营业的影响，所以其损失应当自负，与巨瀚公司无关，而且断电的事实不予存在。巨瀚公司举证：证据1.《巨瀚广场商铺租赁合同》。证明根据合同约定，巨瀚公司有权对商场的整体规划、经营布局进行调整，魏伟应当无条件积极配合。证据2.2017年6月2日《函》，2017年6月7日《发之泓商户函件的回复》，2017年7月31日《函》，2017年8月1日《申请》，2017年8月11日《函》，2017年8月18日《西安巨瀚置业有限公司租赁商户租金催缴函》，2017年8月28日《解除合同告知函》，2017年9月5日《函》，微信截图、短信信息截图、顺丰速运查询单打印件、顺丰快递单照片。证明1、2017年6月2日《函》巨瀚置业同意魏伟在原一楼商铺经营。2017年6月7日《发之泓商户函件的回复》载明：魏伟6月6日来函要求巨瀚置业赔偿房租、营业损失、员工工资、会员卡退费等损失，巨瀚置业表示魏伟在一楼原址经营，若需要装修一楼，再行协商。2017年7月31日《函》载明，巨瀚置业需要一楼整体装修，建议魏伟暂停15天营业，并将租赁期限顺延15天。2017年8月1日《申请》载明魏伟要求赔偿员工工资13153元，或以4个月房租抵扣。巨瀚置业回复：将施工时间改为夜间进行，魏伟可以继续经营。2017年8月11日《函》载明：魏伟带领5、6名身份不明人员拉横幅堵大门，造成巨瀚置业直接经济损失2.8万元，按照合同约定该费用在魏伟租金中予以抵扣，并要求魏伟按照合同约定支付后续租金。2017年8月18日《西安巨瀚置业有限公司租赁商户租金催缴函》要求魏伟及时支付租金。2017年8月28日《解除合同告知函》鉴于魏伟迟延交付租金，逾期不交，解除租赁合同，已收保证金不予退还，并要求魏伟腾房。2017年9月5日《函》要求魏伟赔偿损失，扣除保证金，在2017年8月31日解除合同日到期后，保留追究魏伟法律责任的权利。顺丰快递单打印件。2、魏伟微信回复15日至18日因培训暂停营业。尽管合同约定巨瀚置业商场调整或整体规划，魏伟应当服从安排，并积极配合，而且巨瀚置业一直站在客户立场与魏伟沟通商谈，但魏伟拒不配合，且组织人员阻碍商场正常营业，给巨瀚公司造成经济损失。巨瀚公司没有影响魏伟的正常营业，魏伟停业是其自身培训造成。双方之间的合同已经于2017年8月31日解除。魏伟应当赔偿巨瀚置业的损失，并支付合同解除后仍实际占有期间的使用费。证据3.围堵商场大门照片（监控截取），发之泓正常营业照片一组、巨瀚广场堵门营业损失统计（营业损失表一张、好又多损失赔偿一张、柒禾网咖损失赔偿一张）。证明2017年8月3日，魏伟带领5、6名身份不明人员堵门；2017年8月31日至今，魏伟的发之泓仍在正常营业；巨瀚公司因大门被魏伟围堵，造成直接经济损失2.8万元。证据4.书面证人证言（刘维涛、林文星）。证明为确保魏伟发之泓正常营业，将原本计划白天施工改为夜间施工，尽管没有影响到魏伟发之泓的营业，但施工仍然遭到其无理阻挠，对防火卷闸门的维护保养也遭到魏伟发之泓无理的阻挠。魏伟发之泓未按约定配合巨瀚公司整体规划及调整，而且多次无理阻挠，魏伟发之泓的经营没有受到影响。证据5.视听资料（监控调取）。证据来源：光盘一张包括：1.聊天记录一组；2.照片一组，大多数是由巨瀚公司委托诉讼代理人拍摄；2017年8月1日发之泓养发馆的店长蒋红拍摄后发过来的视频一段，2017年8月3日巨瀚公司大门口监控拍摄发之泓堵门视频一段。证明巨瀚公司一楼的装修并不影响魏伟发之泓的正常经营。其所称的停水停电根本不存在，魏伟发之泓拒绝配合巨瀚置业的整体规划和调整，严重违约，且无理阻挠施工。证据6.证人林文星证言。证明2017年8月9日下午5点40左右，巨瀚公司在对安全消防卷帘门做保养时遭到魏伟阻挠，维修的时间和其阻挠的时间共计花费20分钟，没有对魏伟的营业造成影响。证人林文星陈述其给巨瀚公司干活，做巨瀚公司的装修工程。林文星做巨瀚广场1楼吊顶、墙，还有里面的拆除、安装。林文星最早于2017年7月6日进场，7月7日开始拆除顶部，因为原来是游乐园，游乐园全部拆除，游乐园拆了10天左右，具体工作时间是早九点开始至下午五六点就下班。拆完了就重新又搭了框架，搭了钢架，做门头，搭了一个月左右。游乐园拆除过程中有些能同时搭建的就同时搭建了。在2017年7月底钢架结构就搭建完成了，还要在一层刷涂料、做通道吊顶、装灯，一层剩余的日常维护修补，直到2017年10月31日还没有撤场。刷涂料及通道的吊顶、装灯大概是在8月初做完了，包括电梯两边的工程在8月10日左右做完，剩余的就是修补的工作。在一层干活时，有的时候会加班，加班是在原有基础上延续2、3个小时，大概20多天干到发廊的位置。大概在8月8、9日左右下午五点多，需要把卷帘门重新的焊接起来，正焊接的过程中，卷帘门正对面一个发廊过来一个女的，说让林文星停下来，不让继续干，说不让影响她营业。林文星说自己是从外面叫来的人，必须将卷帘门修好。后来她还要阻止林文星，林文星很快用二、三十分钟就将卷帘门调直焊接。在卷帘门和门店中间有个门头隔裆，门头在上面，下面装了玻璃门，玻璃门透光，玻璃门是隔在卷帘门和魏伟门店中间的，是临时修的，除此之外没有再做其他围挡。焊接是在上面焊接，当时工人站在脚手架上焊接，大概离地面3米以上焊接卷帘门。消防卷帘门是巨瀚公司让去修的。防火卷闸门什么时候坏的不清楚。当时总共5个人，上面的卷帘挡板有两个人在扶着，焊接只有一个人在焊接，其他人是辅助。发廊和卷闸门的距离有8米左右。2017年8月后具体日期记不准了，等整个商场下班完了夜里拆除的发廊顶部，第二天工人就应该去装，但是林文星听工人说，她们不让装，工人就回来了。夜里整个商场下班后断过电，第二天安排工人去恢复电，发廊门口这块是夜里安排断电，发廊门口干活的具体起始时间记不清了。发廊后面施工的区域有围挡，把施工的上下区域隔开，围挡是白天晚上都围着，离发廊距离最近的有3米，因为中间还隔着一个房子。证据7.证人刘维涛证言。证明巨瀚广场一层的施工，为了保证发之泓的经营将白天施工改为夜间施工，维修没有对魏伟的营业造成影响，在恢复其通道照明的过程中遭到魏伟方员工的阻挠。证人刘维涛陈述，其是林文星叫去给巨瀚公司干活的，里面装修的活都干。2017年7月份，有巨瀚广场一楼，施工干了1个月，具体起止时间说不清了。干活时间白天是早上8点到晚上7点，中间有段时间是有个理发店白天不让干，施工的人找到巨瀚公司，施工时间调整到晚上他们下班之后到第二天他们上班之前。晚上干的这段时间大概是10个工作日。最早把理发馆两边的房子拆掉，然后再把理发馆对面的房子也拆掉，还有理发店通道吊顶。拆掉理发馆两边的房子的时候就断电了，晚上拆的，但是白天就恢复供电，但是恢复供电没有成功，刘维涛在场。恢复供电是早上9点左右，9点的时候工人要装电，但是几个女的不让装，就推脚手架，阻止施工通电，刘维涛和其他工人就撤了。关于门口电或者照明阻拦的人跟刘维涛没有提什么要求。后面的事情就不清楚了。施工的时候理发馆是开门着的，里面有两三个人。拆除时断电断的是通道的电，通电要在白天才能从操作接电，在夜间比较危险。证据8. 物品出门单复印件一张。证明魏伟2018年1月19日撤离商铺，房屋占有使用费应当计算至该日。魏伟发表质证意见：证据1.真实性认可，证明目的不认可。魏伟没有违反合同第6条任何违约；合同第5条共有7款，后6款都是对魏伟的义务的规定，排除了魏伟相应的权利，根据权利义务对等的要求，魏伟配合甲方规划的要求，但是甲方应该进行补偿，在实际过程中甲方没有对魏伟补偿，根据合同8.2的约定，乙方服从甲方安排，甲方要免收租金，但装修期间，魏伟并未免交租金，魏伟将租金已经缴纳至2018年1月14日。证据2. 2017年6月2日《函》真实性认可，证明目的不认可，该函同时证明巨瀚公司认可魏伟在原场地经营的事实，不存在魏伟违反规章而解除合同的情形；6月7日函真实性认可，收到，也能证明魏伟和巨瀚公司进行多次协商，巨瀚公司对协商条件并未同意，但要求魏伟按照租赁合同正常经营，该函体现出魏伟并未服从巨瀚公司规章而解除合同；7月31日《函》真实性认可，系巨瀚公司提出的调整意见；8月1日函真实性认可，巨瀚公司许可发之泓继续经营；8月11日函真实性认可，巨瀚公司直接将2.8万元的损失从未魏伟已缴纳的租金中抵扣，属于单方变更，合同3.2条约定，抵扣不是从租金中抵扣，对于2.8万元损失不予认可；8月18日函真实性认可，巨瀚公司所述依据双方约定，要求魏伟缴纳2017年8月26日至2018年8月26日租金，与双方约定不符，巨瀚公司催收函与法无据，巨瀚公司已经收取了履约保证金；8月28日函真实性认可，该函表明解约的原因是魏伟拖欠租金及物业费，函里解除的依据不认可，该函的解约理由与当庭陈述的解约理由不一致；9月5日函魏伟没有收到，8万元损失没有任何计算依据，没有说明与魏伟之间的关系，巨瀚公司扣除履约保证金没有任何依据。证据3.真实性不认可，证明目的不认可。巨瀚公司主张的2.8万元损失，与本诉和反诉均无关，并且所提供的堵门照片并非是魏伟及其店员所为，同时，该组证据中有一张照片，上面的电线和施工的梯子可以清楚的反映出巨瀚公司白天在发之泓店面门口施工的现象。营业损失表、损失赔偿、堵门损失真实性无法确认，均无加盖公章，无法说明其合法来源，这些损失与魏伟没有必然联系，这些店的损失，应该向巨瀚公司主张，巨瀚公司必须证明他们承担了这些损失，而且是魏伟导致的这些损失，才能向魏伟追偿这些损失。三张门店照片真实性认可，魏伟在营业中，但是不能说明在正常营业中。证据4.真实性、证明对象、证明目的均不予认可。书面的证人证言阐述的事实有很大的主观性，对其书面的证言所陈述的真实不认可，关联性不认可，证明目的不认可。书面证人证言与交换证据时的证人证言有很多不一致的，以交换证据时的质证意见为准。证据5.证明对象、证明目的不认可，与本案无关。视听资料的证明对象的停水停电与其所提交的刘维涛的证言中最后一句话相矛盾，该组证据提到魏伟无理阻挠施工是与本案无关的。证据6.林文星证言，证明防火卷帘施工受阻并未因阻止行为受到影响；施工包括白天和夜间施工，在魏伟店门口设置了围挡，足以说明装修对魏伟营业造成了影响；证人说到的断电，巨瀚公司从装修起到装修完成，魏伟店门口一直处于断电状态。对证据7真实性认可，证明目的不认可。施工是在白天，对魏伟营业造成影响。证据8真实性认可，证明目的不认可。租赁合同签的期间从2015年1月15日至2022年1月14日，巨瀚公司公司无权单方解除合同，其行为给魏伟造成了损失。关于魏伟所举证据：证据1、2、3、5巨瀚公司认可真实性，本院对真实性予以确认。证据4有涂改的证据本院对真实性不予确认，其余未涂改的证据，结合魏伟的经营内容，本院对真实性予以确认。证据6结合魏伟在案涉房屋经营的事实，本院对真实性予以确认。关于巨瀚公司所举证据：证据1、7、8，魏伟认可真实性，本院对真实性予以确认。证据2魏伟认可真实性的函件，本院对真实性予以确认。其余的不能证明向魏伟送达，视为巨瀚公司本人陈述。证据3内容不能显示与本案的关联性，本院不予采纳。证据4因证人出庭作证，以当庭陈述证人证言为准。证据5结合巨瀚广场一楼装修的事实，本院对真实性予以确认。证据6证人证言内容与其职业相符合，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月15日，魏伟作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的巨瀚公司签订《巨瀚广场商铺租赁合同》，约定：巨瀚公司将位于西安市莲湖区红庙街道纬二十六街（龙首北路西段）156号巨瀚广场1层13A号商铺出租给魏伟从事经营养发类发之泓品牌商品；租期自2017年1月15日至2022年1月14日共计5年（商场开业日期以甲方通知的时间为准，商场开业之日为租赁期的起算日，租赁期限顺延）；乙方支付甲方现金6000元作为合同履行保证金，甲方收到款项后为乙方出具收款收据，履约过程中，如乙方有违反合同约定的行为（包括但不限于对甲方建筑物造成损失、乙方提前终止合同、不按时交纳相关费用等）甲方有权从保证金中扣除相关费用，如保证金不足以弥补甲方损失时，甲方有权向乙方索要赔偿金；租金每月每平方米120元，月租金6000元，年租金72000元，自租赁商铺第3年起，今后递增5%，租金以现金方式交纳，每次交纳12个月的租金，每期末提前30日缴清下一期租金；甲方按照商场管理规章制度对乙方的经营进行统一管理、监督和检查，负责维护商场的正常经营秩序及公共场所的安全和卫生，为乙方经营提供合法的经营便利条件；甲方因商场变化或整体规划之要求，对购物广场总体经营布局进行调整时，乙方必须服从甲方调整的安排，无条件的积极予以配合；如乙方违反甲方规定的商场管理规章制度情节严重的， 甲方有权单方终止本合同，收回商铺并扣除保证金，情节或后果严重的，甲方有权要求赔偿经济损失；在合同期内，因整体布局需要改造商铺时，乙方必须服从甲方的统一安排，改造商铺停业期间，甲方免收租金。合同签订当日，原告向被告缴纳了保证金6000元及2017年1月15日至2018年1月14日期间的租金72000元。被告依约向原告交付了案涉房屋。2017年5月，因业态调整，巨瀚公司向魏伟告知，需对包括魏伟租赁房屋所在一层房屋进行布局调整和装修。魏伟口头提出三个方案，1.按合同约定执行，继续在一楼营业；2.调整到二楼，需承担新商铺全部的费用，在二楼装修期间，一楼正常经营且免费使用；3.调整至二楼后，巨瀚公司给予免租期两年。5月31日，魏伟提出如不按合同约定执行，巨瀚公司坚持调整到二楼，魏伟坚决撤柜，并要求巨瀚公司赔偿装修费、会员卡、员工工资，经营损失等全部费用。巨瀚公司研究后决定，为遵循合同约定，同意魏伟在一楼原位经营。2017年6月2日，巨瀚公司致函魏伟（发之泓），载明，就巨瀚广场业态调整，前期双方多次沟通，洽谈，本着双方“互惠互利、平等互助”的经营原则，经巨瀚广场会议决定，履行合同签订经营的持续性，同意魏伟继续在一楼原专卖经营，请魏伟按合同条款约定，按期缴纳租金及相关费用，魏伟收到该函。2017年6月6日，魏伟向巨瀚公司发函，要求赔偿房租、营业损失、员工工资、会员卡退费等损失。2017年6月7日，巨瀚公司作出《发之泓商户函件的回复》，重申了双方此前的商谈过程，并收到6月6日魏伟来函，明确回复，1、魏伟提出的5月份赔偿系其自身经营行为，巨瀚公司不予补偿；2、如巨瀚公司下一步对一楼进行装修，期间如对魏伟造成实际的影响，将根据实际的装修情况与魏伟进行商谈，根据情况并做适当的补偿；3、请魏伟按合同约定，正常经营，履行合同。并切实做好魏伟方会员的各项工作 ，魏伟收到该函。2017年7月初，巨瀚公司对巨瀚广场1层整体进行装修施工，施工内容主要为对魏伟商铺之外的其他商铺进行拆除。重新搭框架。7月20几日施工至魏伟租赁商铺附近位置。7月底钢结构搭建完成，开始刷涂料，做通道吊顶，装灯并进行剩余的日常装修维护。在此期间，魏伟所租赁的商铺持续营业，施工均在白天进行。2017年7月底施工至魏伟承租商铺时，魏伟的店员阻止白天施工。2017年7月31日，巨瀚公司致函原告，声明根据双方签订的租赁合同第五款第3条约定，因一楼整体调整装修需要，请魏伟于2017年8月1日至15日暂停营业，停业期间不计租金，停业期间租金在原告交纳下一年度租金前予以顺延使用，即合约第一年经营时间更改为2017年1月15日至2018年1月31日，魏伟收到该函。2017年8月1日，魏伟向巨瀚公司致申请一份，声明其经营的发之泓养发馆位于巨瀚广场一楼，因巨瀚广场装修原因导致15天不能正常营业，因巨瀚公司要求魏伟停业15日，15天当中，店里4位员工工资总额13153元，故要求巨瀚公司在装修期给发之泓养发馆的损失赔偿4个月房费。巨瀚公司在该申请下方注明，因考虑多方因素，巨瀚公司决定，将施工时间改为夜间进行，商户发之泓可继续经营。此后，一层施工改为夜间进行，夜间对一层进行断电，白天恢复供电。期间对魏伟承租商铺通道吊顶拆除时因夜间断电，施工人员于早9点欲进行恢复供电，遭到魏伟的店员的阻止，无法进行后离场。2017年8月9日左右，因一层位于魏伟承租商铺的防火卷帘门需维修，施工人员于下午5点左右进场施工，遭到魏伟的店员阻止，施工人员用三十分钟左右时间将防火卷帘门修好后撤离。2017年8月10日左右，巨瀚广场一楼装修基本完成，装修人员继续进行日常维护和修补。2017年8月11日，巨瀚公司致函魏伟，声明当月3日魏伟因停业赔偿事宜未与巨瀚公司达成共识，带领人员用条幅将巨瀚公司商场大门堵住，造成直接损失28000元及间接的商誉损失，要求魏伟3日内将28000元交付魏伟，逾期将从房租中抵扣，即原告2017年已交租金到期时间变更为2017年8月25日。2017年8月18日，巨瀚公司致函魏伟，声明魏伟应缴2017年8月26日至2018年8月25日租金及物业费72000元，2017年8月11日已致函魏伟交费。2017年8月28日，巨瀚公司向魏伟发出《解除合同告知函》，称，魏伟未按照涉诉协议及2017年8月11日函件的要求支付2017年8月26日至2018年8月25日的租金及物业费72000元，经巨瀚公司多次催收魏伟仍未缴纳，现逾期超过15日，已严重违约，故要求魏伟立即清付所欠租金及物业费，如截止2017年8月30日仍未清付，巨瀚公司于2017年8月31日解除与魏伟的租赁合同关系，魏伟在离场前办理撤场手续并于2017年9月1日返还租赁场地。2018年1月19日，魏伟向巨瀚公司返还了涉诉房屋。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。2017年5月，巨瀚公司因巨瀚一层商铺整体业态调整，需要装修已于魏伟进行沟通和协商，在魏伟先后提出一楼继续经营，如调整至二楼由巨瀚公司负担费用并免租两年，坚决不撤，由巨瀚公司赔偿损失的条件后，巨瀚公司表示同意魏伟不调整，在原商铺继续经营，下一步继续对一楼进行装修，期间如对魏伟造成实际影响，将根据实际装修情况与魏伟进行商谈，根据情况作出适当的补偿，而魏伟在案涉房屋一直经营直到2018年1月撤出。前述沟通协商和案涉房屋占有使用状况的事实表明，双方对租赁合同中原约定的如商场总体经营布局调整时，魏伟必须服从巨瀚公司调整安排，无条件予以配合的约定进行了变更。变更后的内容为，巨瀚公司同意魏伟不予调整，继续在案涉房屋中经营。双方仅对魏伟因商场一楼整体装修如有损失，巨瀚公司是否应当承担相应责任，相应责任是赔偿还是补偿，金额如何确定存有异议。如前所述，因双方对合同原约定作出变更，巨瀚公司不得再依据原约定主张享有合同解除权，魏伟并未违反约定，巨瀚公司无权要求解除租赁合同。关于租赁合同的解除，因魏伟未交纳第二年度房屋租金，并于2018年1月19日撤离商铺，巨瀚公司亦无继续履行合同的意思表示，故本院认定双方于2018年1月19日以实际行为确认解除了案涉的房屋租赁合同。合同解除后，巨瀚公司理应向魏伟返还合同保证金6000元。魏伟实际将房屋租金支付至2018年1月14日，魏伟应向巨瀚公司支付2018年1月15日至1月19日共5天的房屋租金1000元（以月租金6000元计，日租金为200元）。关于魏伟诉请的损失赔偿，因双方在签订合同时明确约定因布局变化，承租人无条件配合，后又沟通协商，变更了原无条件配合的约定，表明双方在争议产生之初均有继续履行合同的意思。根据诚实信用原则，双方均应对对方的条件作出适当让步，促成合同继续履行，降低双方可能的损失和经营风险。巨瀚公司提出的可以适当补偿的条件，并非认可魏伟的赔偿要求。为最大限度降低损失和风险，巨瀚公司将施工时间调整至夜间是合理的，但巨瀚广场一层商铺除魏伟承租的案涉房屋以外整体进行改造装修，必然造成客流量减少，魏伟主张受有经营损失是合理的。但魏伟在签订租赁合同时，对于商场一层布局整体变化时，自己作为承租人所应承担的经营风险是明知的，所以魏伟在商场一层布局整体发生变化时，对于该变化造成的经营风险亦应予以适当分担。巨瀚公司在变更合同约定后，已尽力减轻一层装修对魏伟造成的影响，并无违约，魏伟无权主张巨瀚公司违约并要求巨瀚公司赔偿其损失。现根据商场一层的装修时间，参照租赁房屋不能保证合同约定的使用用途时，承租人享有的减少支付租金的权利，本院酌定由巨瀚公司向魏伟补偿9000元。巨瀚公司主张的魏伟封门造成巨瀚广场其他商户的损失，系侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。巨瀚公司可另案主张相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第九十四条规定判决如下：一、西安巨瀚置业有限公司与魏伟于2016年12月15日签订的《巨瀚广场商铺租赁合同》于2018年1月19日解除；二、本判决生效后十日内，被告西安巨瀚置业有限公司返还原告魏伟合同保证金6000元；三、本判决生效后十日内，被告西安巨瀚置业有限公司补偿原告魏伟9000元；四、本判决生效后十日内，反诉被告魏伟支付反诉原告西安巨瀚置业有限公司房屋租金1000元；五、驳回原告魏伟其余诉讼请求；六、驳回反诉原告西安巨瀚置业有限公司要求反诉被告魏伟支付自2017年9月1日至2018年1月14日期间的房屋占有使用费（按每月6000元计算）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1505元，原告魏伟负担1000元，被告西安巨瀚置业有限公司负担505元；反诉案件受理费325元，由反诉原告西安巨瀚置业有限公司负担225元，反诉被告魏伟负担100元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   秦  雁审  判  员   岳  鹏人民陪审员   张扣利                            二Ｏ一九年七月三十日  书  记  员   周  萍     1