山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初8354号原告：聊城艾科农业科技发展有限公司，住所地：聊城市柳园北路北首。法定代表人：陈振国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孔宁，山东德衡（聊城）律师事务所律师。被告：聊城市化工职业中等专业学校，住所地：聊城市花园南路119号。法定代表人：于福军，校长。委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁衡律师事务所律师。第三人：山东通亚集团有限公司，住所地：聊城市柳园北路北首。法定代表人：陈振国，经理。原告聊城艾科农业科技发展有限公司（下称艾科公司）与被告聊城市化工职业中等专业学校（下称化工学校）、第三人山东通亚集团有限公司（下称通亚公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孔宁、被告化工学校委托诉讼代理人赵岩到庭参加诉讼。第三人通亚公司法定代表人经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除2015年11月26日原、被告双方签订的协议书；判令被告限期搬离；2、判令被告向原告支付拖欠租金290000元；3、诉讼费用由被告负担。后原告又变更诉讼请求为：1、确认2015年11月26日签订的协议书无效并返还房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋占有使用费290000元（2017年应交但拖欠部分）并支付至返还之日止的房屋占有使用费。事实和理由：2015年11月26日，原告艾科公司与被告化工学校签订协议书一份，约定：原、被告合作办学，原告向被告提供办学场地及教学楼，但不参与学校的日常管理工作，仅在每年学生入校时派员核实学生的实际注册人数；被告于每年夏季开学后一个月内，按学生实际注册人数向原告支付盈利费，其中，义务教育阶段学生盈利费每年每人七百元人民币，非义务教育阶段学生盈利费计每年每人一千元人民币，该费用可根据国家政策调整浮动。根据原被告签订的《协议书》，双方之间的协议名为合作办学，实为租赁，原告向被告缴纳的费用为租赁费，并应依合同约定和法律规定使用租赁物。《协议书》签订后，原告积极履行合同义务，将办学场地及教学楼交付给被告使用，但被告仅向原告支付了91万元后，未再支付，共拖欠上年度租金29万元。另原告发现被告在占用房屋场地期间还将原告提供的办学场地及教学楼部分转租给其他培训机构，被告未经原告同意，擅自转租，违反了合同法的相关规定。因被告所占用的房屋至今未取得建筑工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，认为所签订的《协议书》无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。聊城市化工职业中等专业学校辩称，1、原告诉状中诉讼请求第一项是解除协议，因为只有在协议有效的情况下才能主张解除，可以看出原告对协议书认定有效，诉讼当事人在诉状中自认的事实，无须举证。通过该请求，可以看出自认有效。2、本案的第三人并未作为本案当事人出庭，而第三人又恰是协议书中的一方，该案原告在通亚公司未参加诉讼的情况下不是适格主体。3、协议书是合作办学，不是租赁合同。出租方不参与承租方的经营，只收取租金，而本案的原告与被告系合作办学，是参与经营的，因为每年的招生季节后，原告方核对招生人数，如果人数招生是一百人，按100人计算盈利分成，所以原告参与经营。4、被告并不存在转租情况，原告所提交的证据也不能证明上述情况。5、自协议书签订以来，被告一直在向原告及通亚公司寄送合作声明，通亚公司收到了被告的收益，而原告在被告多次通知的情况下（特快专递及报纸公告收取合作办学收益）原告均拒绝接收。6、在原告诉状中主张29万元所谓的租金，既然原告方没有核对招生人数，诉状中的29万元是如何计算得出，应举证或者解释清楚。被告当庭表示随时可以配合原告核对招生人数，随时支付合作办学的收益。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、原、被告及第三人签订的协议书一份，拟证明：1、原告将涉案房屋租赁给被告用于教学，被告应当交纳租赁费，协议书约定的盈利费即为租金。该协议实际是租赁合同。2、《协议书》第五条约定，被告应于合同签订时交纳五十万元定金，但是被告未支付。3、《协议书》第四条约定，被告交纳租金的时间为每年的九月份，但是被告在占用房屋期间未按照约定支付。证据二、原告开具给被告的租赁费发票四张，共30万元。拟证明被告应当按照协议书的约定交纳租赁费，2018年8月8日交纳租金30万元，原告给被告出具租赁费发票。证据三、原告签订的《建设工程施工合同》及《补充协议》一份、平面图7张。拟证明：被告所使用的房屋系原告方投资建设，所占用的房屋系在该工程范围内的建筑物。涉案房屋至今没有取得任何规划手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告、第三人与被告所签订的《协议书》无效。证据四、第三人工商登记信息拟证明：第三人系原告的股东，故签订合同时第三人参与了合同签订，第三人对涉案房屋不享有权益。证据五：被告使用房屋的照片一张，拟证明：被告转租房屋。经质证，被告对证据一无异议，但被告认为《协议书》性质属于合作办学，不属于房屋租赁合同，支付的费用是合作办学收益，与招生人数挂钩，不是租赁费，房屋租赁费是固定的；对证据二真实性及证明的内容均有异议，被告从来没收到该发票，并且该发票显示的是不动产经营租赁费。不符合协议书中约定。对证据三真实性无异议，但被告认为不能证明涉案建筑物未取得建筑工程规划许可证，是原告为了被告合作办学而进行建设的。对证据四真实性无异议，但辩称第三人未出庭，但是合同的当事人，原告方无权单独提起诉讼。对证据五，被告辩称照片无法显示拍摄时间、地点，照片中显示的是生源培养基地，不能证明被告存在转租。本院经审查，对证据一、二、三、四的真实性予以确认，对证据五，因系原告单方拍摄，不能证明拍摄时间、地点，故被告异议成立，本院对其效力不予确认。被告提交如下证据：证据一、三份聊城日报，时间分别是2017年9月28日，2018年9月17日、12月13日。拟证明：被告多次电话通知原告工作人员来学校核对招生人数，便于根据招生人数计算收益，但是原告接到电话后均拒绝核对，所以在此情况下被告方在聊城日报上刊发公告通知原告方核对招生人数；证据二、两张特快专递单据及邮政速递物流有限公司的查询回执函两张。拟证明：2017、9、28日和2018、9、18日，招生季结束后被告方通知原告核对招生人数。经质证，原告对证据一其真实性无异议，但是2018年9月17日通知证明是租赁费。原告对证据二真实性与关联性均有异议。本院经审查，对证据一的真实性予以确认，并采纳原告的质证意见。对证据二，认定原告异议成立，故对被告提交的证据效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2014年5月15日与聊城市强力建设工程有限公司签订建设工程施工承包协议书，约定由聊城市强力建设工程有限公司承揽原告发包的三中北校区、创业路临街商业，建筑面积约6万平米，案涉工程尚未取得有关部门的审批手续。案涉工程现由被告用于教学。2015年11月26日，原、被告及第三人签订《协议书》，原告及第三人为甲方，被告为乙方，约定：一、甲乙双方合作办学，甲方负责提供办学场地，总规划教育用地为160亩，现场地面积为10亩；二、甲方不参与学校的日常管理，仅在每年在学生入学后派员核实实际注册人数，乙方按照人数多少把盈利费交与甲方。三、盈利费用分义务教育阶段和非义务教育阶段。义务阶段每人每年为700元，非义务阶段每人每年为1000元，经双方协商同意该费用可根据国家政策调整浮动。四、乙方于每年九月份开学后一个月内将盈利费按在校实际人数交与甲方。五、乙方入住学校后3个工作日内向甲方交付500000元作为定金，该定金为预交的盈利费，日后在缴纳盈利费时扣除。本协议签订后，如单方面解除协议的或因一方导致本协议无法履行的，责任方赔偿按合同有关规定执行且应承担给对方造成的直接损失和间接损失。六、为增加招生数量，乙方需扩大教学规模时，乙方可以在教育规划区域内建设与教育有关的校舍、教职工宿舍、教学设施、设备，乙方承担建设费用，甲方应积极协助办理规划内用地事宜，到时双方另行签订补充协议。七、甲方应增加供学生运动的场地或预留出运动场地。八、乙方正常教学期间所发生的有关学生学校的费用由乙方自行负责缴纳。九、应由房屋（场地）产权方交纳的有关房屋与土地使用费用、配套费等以及房屋（场地）主体结构的维修费用由甲方承担。十、甲乙双方交接前房屋（场地）使用者负责。十一、甲方于2016年4月30日前将房屋（场地）及其教学办公、生活等场地房屋所有设施交给乙方进行接管，乙方对办学场地及设施具有妥善保存、、独立使用、经营、管理的权利及义务。十二、甲乙双方合作期限暂定一年。十三条、合作到期后，双方可协商顺延，如协议终止乙方投入建设的校舍、房屋、设施设备按国有资产处置方法和甲乙方的补充协议进行处理。处置本协议中的不动产时，甲乙方具有优先权。合同签订后，原告将案涉房屋、场地交由被告使用，被告没有向原告及第三人交付定金。截止原告起诉时，被告应支付120万元，被告实际支付91万元，其中被告支付给原告30万元，支付给第三人61万元。2017年9月28日，被告在聊城日报上发布通知，内容为：通知：聊城艾科农业科技发展有限公司：根据你公司2015年11月26日与我校签订的协议书第二条约定，你公司应派员1-2人来我校核实实际注册人数，以便统计盈利费用，请你自见报之日起5日内与我校联系。电话：155××××7596，聊城市化工职业中等专业学校。2018年9月17日，被告再次在聊城日报发布通知，内容为：山东通亚集团有限公司、聊城艾科农业科技发展有限公司：根据你公司2015年11月26日与我校签订的协议书第二条约定，贵公司应派1-2人来我校核实学生人数，以便统计租赁费，请你公司速与我校联系。聊城市化工学校。2018年12月20日，被告又在聊城日报发布通知，内容为：山东通亚集团有限公司：根据我们双方2015年11月26日签订的协议，你方应尽快来我校核实学生人数，收取合作办学经费。聊城市化工学校。另被告提交特快专递回执两张，被告用上述证据证明被告多次通知原告及第三人到校核实学生人数，以便根据合同约定计算办学收益。另查明，第三人山东通亚集团有限公司是原告的股东之一，持股比例为80%。诉讼中，被告向本院提交中止审理申请书，理由是：聊城市自然资源和规划局经济开发区分局受理“聊城经济技术开发区物流园区农都花园学校项目”建设工程规划行政许可申请，2019年4月15日发布公告，案涉两栋楼房就在公告的规划范围之内，被告已向聊城市自然资源和规划局经济开发区分局提出听证申请。案涉楼房未取得建筑规划许可证，被告申请的听证结果直接影响该案审理，申请中止本案诉讼。原告对被告的主张不予认可。本院认为：对原告是否具有主体资格问题，原告提起本案诉讼后，本院依法追加通亚公司为本案第三人参加诉讼，原告及通亚公司作为案涉协议书的甲方，原告提起诉讼不违背法律规定。根据案涉协议约定的内容，该协议名为合作办学，实为租赁协议。原告将没有取得合法审批手续的房屋租赁给被告使用，并且截止到一审辩论终结前，该房屋未取得建设工程规划许可证，被告也未提交证据证明案涉房产已经过主管部门批准建设，被告提供的相关证据不足以证明其主张，故本院对其主张不予采信，应认定原告将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给被告使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故原、被告及第三人三方签订的《协议书》应属无效。故原告要求确认2015年11月26日签订的《协议书》无效并返还所占用的房屋，本院依法应予支持。被告要求中止本案诉讼的主张，没有依据，对被告的该项主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。截止到原告起诉之日，被告应支付费用120万元，被告实际支付91万元，原告要求被告支付占用期间拖欠的房屋使用费29万元的请求成立，本院依法予以支持。原、被告及第三人之间未明确约定房屋使用费的金额，原告要求被告支付至实际搬出之日止的房屋使用费用证据不足，原告可待证据完备后另行主张权利。第三人经传票传唤未到庭，视为其放弃诉讼权利，不影响本院依查明的事实依法裁判。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告聊城艾科农业科技发展有限公司与被告聊城市化工职业中等专业学校及第三人山东通亚集团有限公司于2015年11月26日签订的《协议书》无效。二、依法判令被告于本判决生效之日起六十日内腾空房屋及场地，并交付原告。三、依法判令被告于本判决生效后七日内支付给原告房屋占用使用费290000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  宋义军人民陪审员  刘绪国人民陪审员  王祥圣二〇一九年七月十五日书 记 员  邢丽燕