河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初258号原告：洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，董事长。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。被告：徐博，男，1983年3月23日出生，汉族，住洛阳市西工区。第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行，住所地洛阳市涧西区丽新路41号街坊20幢146号。负责人：谢金杰，行长。委托诉讼代理人：申怡，孙利涛，该公司员工。原告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）与被告徐博、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行（以下简称工行长春支行）合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告升龙公司的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰，第三人工行长春支行的委托诉讼代理人孙利涛到庭参加诉讼，被告徐博经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升龙公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除升龙公司、徐博于2014年7月15日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0256189），包括合同附件及补充协议；2.判令徐博腾空、搬离涉案房屋并向升龙公司返还洛阳市西工区升龙广场C区5幢1单元1-1301号房屋（房屋代码为757307）；3.判令徐博配合升龙公司办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销及涉案房屋预告登记注销等相关手续；4.依法判令徐博与工行长春支行配合升龙公司办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；5.判令徐博向升龙公司支付升龙公司代其偿还的款项及罚息（暂计至2018年6月为22967.05元，之后以中行长春支行出具的扣划清单为准）；6.判令徐博向升龙公司支付代其偿还款项的违约金（以代其向贷款银行还款的金额为本金，按日百分之一，从升龙公司代其实际还款之日起计算至徐博将升龙公司代其偿还的款项全部还清之日止）：暂计至2018年8月31日为66487.15元；7.判令徐博向升龙公司支付解除《商品房预售合同》违约金278103.9元；8.判令本案诉讼费、保函费、保全费、律师费、公告费、邮寄费由徐博承担；9.判令升龙公司从《商品房预售合同》解除后升龙公司应退还徐博的已付房款中直接扣除上述诉求第五项、第六项、第七项及第八项款项。事实和理由：升龙公司与徐博于2014年7月15日签订了《商品房预售合同》、合同附件及补充协议，约定徐博购买升龙公司开发的洛阳升龙广场C区5幢1单元1-1301号房屋。合同总价款为927013元，付款方式为按揭贷款，其中首付款为287013元。2014年8月25日，升龙公司、徐博及中行长春支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，徐博向中行长春支行贷款64万元，升龙公司为该贷款合同承担阶段性担保责任，徐博以涉案房屋为中行长春支行设立抵押权预告登记。合同签订后，徐博未按合同约定履行还款义务，致使中行长春支行从升龙公司保证金账户扣划的方式要求升龙公司履行保证责任。截至2018年6月，中行长春支行从升龙公司保证金账户扣划22967.05元。升龙公司为维护自身合法权益，提起诉讼。徐博未出庭，未作答辩。中行长春支行述称：对升龙公司的诉讼请求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2014年7月15日，升龙公司（出卖人）与徐博（××）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0256189），约定出卖人将位于洛阳市西工区西小屯、东涧沟村洛阳升龙广场C区5幢1单元1-1301号房出售给××；商品房总金额为927013元，付款方式为商业按揭贷款：××于2014年7月15日签订合同已付清首付房款287013元（含定金），并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料；出卖人应当在2014年12月30日前将商品房交付××使用；××如未按本合同规定的时间付款，按照附件四合同补充协议执行。该合同还对出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项进行约定。上述《商品房预售合同》附件四即合同补充协议第六条第四项约定如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用；第五项约定如××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用；第七项约定合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款百分之三十的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。2014年8月25日，工行长春支行（贷款人）与徐博（借款人、抵押人）及升龙公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房贷款640000元，用于购买坐落于洛阳市××西××村××广场××区××单元1-1301，建筑面积139.82平方米的房屋；担保方式为抵押+保证；贷款期限为30年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%确定；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人自愿选择每月1日为还款日；借款人不享有宽限期；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为涉案房屋。该合同还对违约及违约责任等进行约定。合同签订后，工行长春支行向徐博发放贷款640000元，因徐博未按合同约定还款，致使工行洛阳长春分行要求升龙公司承担保证责任。截止2018年6月，升龙公司被工行长春支行扣划保证金22967.05元。现升龙公司以徐博违反合同约定未按时履行还款义务，导致升龙公司多次承担保证责任为由诉至本院，请求判如所请。升龙公司为保全徐博涉案房产，购买诉讼财产保全责任险，要求徐博支付保函费1500元。本院认为，升龙公司、徐博之间签订的《商品房预售合同》、以及升龙公司、徐博、工行长春支行三方签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人自愿合意签订，不违反法律规定，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，发生法定或约定的合同解除情形的，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，徐博未按期归还银行贷款，导致升龙公司承担保证责任，根据双方签订的《商品房预售合同》及附件四合同补充协议的约定，升龙公司有权解除《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），以及要求徐博配合办理合同备案登记注销手续并返还房屋。关于升龙公司要求徐博与工行长春支行配合升龙公司办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续的主张，本案第三人未提出诉讼请求，故本案件仅处理商品房买卖合同纠纷，《个人购房借款/担保合同》本案不涉，故该主张不予支持。关于升龙公司要求徐博支付代偿款项及罚息的主张，截止2018年9月27日，升龙公司作为保证人向工行长春支行代偿徐博拖欠的贷款本息共计46005.64元，故升龙公司有权向徐博进行追偿，徐博应当向升龙公司支付代偿本息共计46005.64元，该数额暂计算至2018年9月27日，实际产生的代偿数额以中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行出具的扣款清单为准。关于升龙公司要求徐博支付代偿款项违约金的主张，因升龙公司主张的该项违约金过高，结合升龙公司的实际损失予以调整，酌定徐博以各笔代偿款项为基数，按照年利率6%的标准向升龙公司支付各笔款项代偿之日起至实际清偿之日止的违约金。关于升龙公司要求徐博支付因合同解除所产生违约金的主张，因升龙公司主张的违约金过高，结合升龙公司的实际损失以及当前房价上涨等因素，予以调整，酌定按相当于商品房总价款的10%支付违约金即92701元（927013元×10%），高出10%的部分，不予支持。关于升龙公司要求的公告费、邮寄费，升龙公司并未实际支付，不予支持。关于升龙公司要求从商品房预售合同解除后该公司应退还徐博的已付房款中扣除上述解除合同的相关费用和违约金的主张，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除洛阳升龙置业有限公司与徐博于2014年7月15日签订的合同编号为YS0256189的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）；二、徐博于本判决生效之日起四十日内向洛阳升龙置业有限公司返还洛阳市西工区升龙广场C区第5幢1单元1-1301号房屋；三、徐博于本判决生效之日起十五日内协助洛阳升龙置业有限公司办理合同编号为YS0256189的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）登记备案注销手续；四、徐博于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付代偿款（截止2018年9月27日为46005.64元，实际产生的代偿数额以中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行出具的扣款清单为准）；五、徐博于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付代偿款项违约金（以各笔代偿款项为基数，按年利率6%自各笔款项代偿之日起计算至实际清偿之日止）；六、徐博于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付解除合同违约金92701元；七、徐博于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付保函费1500元；八、驳回洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求。如果徐博未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6813元，保全费5000元，合计11813元，由徐博负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李洛伟人民陪审员  蒋秀云人民陪审员  韩 欣二〇一九年七月四日书 记 员  侯岩辉