成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初3295号 原告：刘官金，男，1966年8月24日出生，汉族，住成都市成华区。 原告：成都帝睿建筑装饰工程有限公司，住所地成都市金牛区人民北路二段118号1栋38楼3803号。 法定代表人：刘飞，总经理。 二原告共同委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 被告：张远山，男，1967年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 被告：段国梅，女，1973年10月14日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 二被告共同委托诉讼代理人：蒋奇，上海段和段（成都）律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：王生忠，上海段和段（成都）律师事务所律师。 原告刘官金、成都帝睿建筑装饰工程有限公司（以下简称“帝睿公司”）与被告张远山、段国梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘官金、帝睿公司的共同委托诉讼代理人陈远，被告张远山、段国梅的共同委托诉讼代理人蒋奇、王生忠到庭参加诉讼，本案经现已审理终结。 刘官金、帝睿公司向本院提出诉讼请求：1.判令张远山、段国梅双倍退还保证金165163元；2.判令张远山、段国梅解除对租赁屋内归刘官金、帝睿公司所有物品的非法控制，并支付装修损失1958000元；3.判令张远山、段国梅支付房屋维修费182330元；4.判令张远山、段国梅支付房屋搬迁费3800元；5.判令张远山、段国梅支付营业损失1880900元；6.判令张远山、段国梅承担本案诉讼费。事实与理由：2014年6月14日，张远山、段国梅与刘官金签订《房屋租赁合同》，约定刘官金承租张远山、段国梅位于成都市金牛区整层房屋作为办公使用，刘官金的所有权利义务由工商注册完成后的单位承担与享有，房屋租期为五年，自2014年9月14日至2019年9月13日止。合同签订后刘官金按约缴纳了租赁保证金和租金，并对租赁房屋进行了装修，共投入1958000元，但自2015年4月屋顶开始出现不同程度的漏水现象，2015年4月至2018年10月期间，刘官金、帝睿公司多次与张远山、段国梅、物业公司联系，但问题始终没有解决，因漏水导致刘官金、帝睿公司装修反复损坏，刘官金每年都要维修，维修费累计达182330元。2018年10月22日，刘官金、帝睿公司致函张远山、段国梅解除租赁合同，张远山、段国梅同意给予40天搬离时间，在此期间不承担房租、物业费，但张远山、段国梅在2018年11月11日断电并通知物业公司锁门，至今仍有部分物品滞留在案涉房屋内，共产生搬迁费3800元，为维护刘官金、帝睿公司的合法权益，特向法院起诉。 庭审过程中，刘官金、帝睿公司提出变更诉讼请求，要求将起诉状中第二项诉讼请求“判令张远山、段国梅返还租赁屋内刘官金、帝睿公司所有的物品，并支付装修损失1958000元”变更为“判令张远山、段国梅赔偿刘官金、帝睿公司租赁房屋内物品损失474917.85元，并支付装修损失1958000元”。 张远山辩称刘官金、帝睿公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回刘官金、帝睿公司全部诉讼请求。 段国梅与张远山的答辩意见一致。 经审理查明，2014年6月14日，张远山、段国梅（甲方）与刘官金（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：第一条甲方将座落于成都市金牛区出租给乙方使用。建筑面积共计1651.63平方米；第二条乙方租用出租房屋的期限为五年，即自2014年9月14日至2019年9月13日止；第三条甲方将房屋出租给乙方作商业办公用途使用；第五条2014年9月14日至2016年9月13日期间的租金为82581元/月，2016年9月14日至2017年9月13日期间的租金为每月86710元/月，2017年9月14日至2018年9月13日期间的租金为91045元/月，2018年9月14日至2019年9月13日期间的租金为95597元/月。甲乙双方签订此合同当日内（即2014年6月14日），乙方需要支付保证金82581元给甲方，并在2014年6月20日前支付3个月的租金247743元给甲方。乙方不存在违约行为且结清一切费用和保证房屋无非正常损坏情况下，合同到期后甲方无息退还给乙方保证金；第六条甲方在收取保证金后当日内，即于2014年6月14日将出租房屋交付乙方使用。房屋装修免租期为3个月，自2014年6月14日至2014年9月13日；第七条租赁期间乙方负责支付2014年6月14日后的出租房屋全部的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、房屋租赁管理费、租赁税及因使用而产生的其他所有费用；第十条乙方在出租房屋使用过程中，如出租房屋及内部的设施非因乙方原因出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施；甲方应接到乙方通知后3日内进行维修；乙方无法通知甲方或者甲方拒不履行的，乙方可自行维修。本条维修（包括乙方代为维修）的费用由甲方承担；第二十二条本合同自甲乙双方签字后生效，由于乙方营业执照正在办理过程中，签订此合同时乙方单位名称及盖公章处预留空白，乙方签订合同者为待注册单位的法定代表，待乙方单位工商注册后，在预留空白处补充填上单位名称及加盖单位公章，乙方的所有权利义务由乙方工商注册后的单位承担与享有。2014年6月14日，张远山收取案涉房屋押金82581元。 合同签订后，张远山、段国梅向刘官金交付案涉房屋，被告向张远山、段国梅按照每月86710元/月支付租金至2018年9月13日，2018年9月14日后，刘官金未支付租金。2014年8月5日帝睿公司成立。 2018年10月17日，张远山、段国梅向刘官金发出《告知函》，要求刘官金支付欠付的租金和物管费。2018年10月22日，刘官金向原告《致函》，称因漏水其不再续租案涉房屋，并在2018年11月21日搬离。2018年9月17日，万象美物业管理有限公司成都分公司向张远山发出《关于缴纳所欠物业管理费的函件》，载明2014年10月1日至2014年10月31日、2015年10月1日至2018年9月30日期间的催费函件，截止2018年9月30日欠交物业费891880.20元，滞纳金1429485.77元。万象美物业管理有限公司成都分公司在张远山同意下于2018年11月15日将案涉租赁房屋进行锁门。 另查明：一、金牛区房屋系张远山、段国梅共有； 二、由于案涉房屋明显存在漏水情况，2018年11月12日，四川省成都市蜀都公证处对案涉房屋的屋顶及现状进行摄像、拍照等证据保全，2018年11月14日，该公证处出具（2018）川成蜀证内民字第57639号《公证书》。 上述事实有当事人的身份信息、《房屋租赁合同书》、房屋产权信息、照片、《公证书》、收款证明等证据和双方的当庭陈述在案予以印证。 本院认为，《房屋租赁合同书》系当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定履行相关的权利义务。 关于承租人。根据双方合同约定：“本合同自甲乙双方签字后生效，由于乙方营业执照正在办理过程中，签订此合同时乙方单位名称及盖公章处预留空白，乙方签订合同者为待注册单位法定代表，待乙方单位工商注册后，在预留空白处补充填上单位名称及加盖单位公章，乙方所有权利义务由乙方工商注册后的单位承担与享有”。本案中，刘官金为设立帝睿公司，作为帝睿公司发起人以自己名义与相对人张远山、段国梅签订租赁合同，对此情况，张远山、段国梅是明知的。帝睿公司已成功设立，且注册地址为案涉部分房屋，因此租赁合同应直接约束张远山、段国梅和帝睿公司。在租赁合同履行过程中，2014年8月5日帝睿公司设立，将涉租房屋登记为公司住所地，张远山、段国梅认可帝睿公司在案涉房屋进行经营活动，因此帝睿公司已经实际享有了租赁合同的权利。本案中，帝睿公司设立后，已实际享有了合同权利，即刘官金不是本案适格租赁合同相对方，本案中的权利义务应由帝睿公司享有或承担。 关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中，案涉房屋明显存在多处漏水，且庭审中张远山、段国梅认可漏水事实，故张远山、段国梅未尽到合理的维修义务，其存在严重的过错；帝睿公司已履行大部分合同义务，其未付租金占应付租金比例较低，即帝睿公司未支付部分租金的行为系瑕疵履行行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，双方均未按照合同约定全面履行自己的义务，结合双方的过错程度，合同的履行情况，本院酌定张远山、段国梅自行承担80%的责任，帝睿公司承担20%的责任。 关于双倍退还保证金。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本案中双方均未全面履行合同，都存在违约行为，应当按照比例承相应的违约责任，故对帝睿公司的主张双倍退还不予支持。结合双方的过错程度以及合同的履行情况，张远山，段国梅向帝睿公司返还保证金66064.8（82581元×80%）元。 关于帝睿公司主张的其他损失及费用，本院认为帝睿公司提交的证据不足以证明其物品损失及其因房屋漏水支付的物品损失、装修损失、房屋维修费、营业损失的具体金额，故其主张不予支持。关于搬迁费，由于双方签订的合同中并无约定，故不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 张远山、段国梅于本判决生效之日起十五日内向成都帝睿建筑装饰工程有限公司应退还保证金66064.8元； 驳回刘官金的诉讼请求； 驳回成都帝睿建筑装饰工程有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费40322元，减半收取20161元，由成都帝睿建筑装饰工程有限公司负担4032元，张远山、段国梅负担16129元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一九年七月三日 书记员  陶 林