广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9389号原告：黎洪，女，1984年9月18日出生，壮族，住广西田阳县，委托诉讼代理人：黎芳，系原告的姐姐。被告：中山市港德实业地产投资有限公司，住所地广东省中山市三乡镇大布城桂公路东68号一楼103室，统一社会信用代码91442000663343848H。法定代表人：吴章锦，职务执行董事。委托诉讼代理人：高少明，系被告公司行政人事后勤主管。原告黎洪诉被告中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告黎洪的委托诉讼代理人黎芳,被告港德公司的委托诉讼代理人高少明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎洪向本院提出诉讼请求,判令：1.被告向原告支付合同逾期交楼违约金10847.6元；2.被告向原告支付因被告所售房屋装修质量问题未能按时交付给原告入住使用而造成的经济损失共计26944元；3.被告承担原告房屋从2017年11月3日至2018年11月23日反复返修期间所产生的物业管理费共计2477.9元。庭审中原告将诉讼请求第三项的金额变更为1334.3元。事实与理由：(1)原告在2016年8月25日与被告签订了《中山市商品房买卖合同》；(2)依据《中山市商品房买卖合同》中第八条、第九条、第十二条约定，要求被告承担违约责任并向原告赔偿违约金；(3)合同约定交房日期为2017年5月30日前，而该房屋实际通过中山市住建部门验收合格符合交楼的日期为2017年11月2日，共计延迟155天交房，则逾期交房违约金共计10847.6元，即总房价699843元×0.0001×155天＝10847.6元；(4)因被告所售房屋装修方面反复出现天花多处裂开、墙面多处裂开，墙面渗水变色、脱皮、掉灰等质量问题，长时间反复返修未能按时交付给原告入住使用，直至2018年11月23日才完全修复好，时间长达一年多，理应视为被告逾期交楼，应向原告赔偿逾期交楼违约金共计26944元，即总房价699843元×0.0001×385天＝26944元；(5)因被告所售房屋反复返修期间未能正常交付给原告入住使用，根据2018年国务院公布的最新《物业管理条例》第四十一条及《天韵花园临时管理规约》第五章第三十条的第3项规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。所以该房屋从2017年11月3日至2018年11月23日期间所产生的物业管理费共计2477.9元应由被告承担。原告黎洪围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.天韵花园临时管理规约；3.中山市商品房销售登记备案表；4.中山市商品房买卖合同补充协议；5.中山市商品房综合验收备案表；6.房产交接书；7.催缴物业管理费通知书；8.物业管理条例；9.个人（家庭）住房证明；10.物业维修证据及现场拍摄的照片；11.收据。被告港德公司答辩称，根据中山市商品房买卖合同第8条的交付条件（第2款）的约定及被告提交的证据1-3，第一，根据中山市三防指挥部发布的《中山市防台风全民动员令》、中山市建协通（2017）36号及中山人民政府防汛防旱指挥部的三防紧急通知，台风前实行三停，台风后在实行抢险救灾。第二，中山市气象局2016年-2017年晴雨表及深圳市恒浩建工程项目管理有限公司天韵花园项目管理部晴雨表证明2016年共有53天为大雨天，2017年共有57天大雨天，导致天韵花园停工。深圳市恒浩建工程项目管理有限公司系天韵花园的监理公司。第三，因台风天和大雨天无法预计，进而影响施工进度。第四，根据监理公司关于天韵花园工期的证明，证明因台风天影响工期的时间，工期缺口156天，实际施工时间是939天，原告计算违约天数应据此扣减。而且，我方已通过快递形式寄给原告收楼通知书、挂号信通知原告售楼，已履行交付责任。2017年5月31日，原告检查过房屋质量和装修的，接受了该房屋，认可确认收楼并签订前期物业服务协议；2.原告在2018年11月23日检查了房屋建筑质量与装修情况，确认收楼，详见证据6显示。证据7的维修时涉案房屋出现部分维修问题，被告都已经进行维修，并由业主授权黎芳签名确认，业主认为未修好不能住，被告认为个别小裂缝不影响入住问题，不属于结构质量问题，从而证据7可以显示，被告就原告涉案房屋的单位出现的维修问题对业主进行免物管费半年的优惠，时间为2017年11月至2018年4月，从证据8可以显示。被告港德公司向本院提供了下列证据：1.摘录《中山网》新闻关于转发三防指挥部发布《中山市防台风全民动员令》，及中山市建协通[2017]36号及中山市人民政府防汛防旱防风指挥部（三防紧急通知）中防指[2017]49号；2.中山市气象局2016-2017年晴雨表及深圳市恒浩建工程项目管理有限公司、天韵花园项目监理部晴雨表；3.深圳市恒浩建工程项目管理有限公司施工许可证；4.深圳市恒浩建工程项目管理有限公司关于天韵花园工期的证明；5.收楼通知书及挂号信、快递回执；6.房产交接书；7.保修期维修单；8.优惠证明。经审理查明，2016年8月25日，被告与原告签订《中山市商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告开发建设的位于三乡镇××韵花园××房，该商品房建筑面积87.52平方米，总价款709483元；2.被告应当于2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，因台风、雨天或战争、动乱等对工程造成的延误的灾害或事由；3.被告逾期交房的违约责任，逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的买受人有权要求出卖人按日向其支付已付房款万分之二的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，双方同意如下处理，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。合同出卖人落款处盖港德公司章，买受人落款处签黎洪名。2017年5月21日，港德公司向黎洪发出收楼通知书，要求黎洪办理收楼手续。2017年11月2日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。2018年12月18日，世光创建天韵花园管理处出具优惠证明，载明：天韵花园向11-2802单位，免除2017年11月至2018年4月的管理费。管理处意见处盖世光创建天韵花园管理处章，业主签名处签黎洪、黎芳名。同日，甲方港德公司和乙方黎洪签订《房产交接书》，载明：自2018年11月23日起，该单元由甲方交付给乙方；乙方在此确认，确已收到该单元的琐匙；甲方确认，尽管该单位已交给乙方，但其仍负有房屋销售合同中的保修义务；乙方同时确认，该单位的建筑质量和初装修质量符合甲乙双方所签房屋销售合同的规定，乙方并无异议。代表签字处盖港德公司章，业主签字处签黎洪、黎芳（代收）名。同日，原告出具收据，载明：中山市世光创建物业管理有限公司收到黎洪、黎芳2018年5月11日空置，物业费1334.3元。签名处盖世光创建天韵花园管理处公章。庭审中，原、被告双方确认收楼时间为2018年12月18日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黎洪与港德公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的合同约定，港德公司应在2017年5月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。虽然港德公司于2017年5月22日向黎洪发出了收楼通知，但此时涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，未符合合同约定的交付条件，故不能构成有效交付。直至2017年11月2日才取得涉案竣工验收备案登记证，才符合合同约定的交付条件，即已逾期155天，故港德公司的行为已构成违约。虽然港德公司辩称逾期交楼天数应将2016年及2017年全年的雨天和台风天进行扣除。本院认为，虽然双方签订的合同中约定因台风、雨天等对工程造成延误的灾害或事由，交楼的日期可予以延期，但合同中并未对雨天的具体含义进行解释，现原、被告双方对合同中雨天的具体含义产生分歧，根据合同解释规则，本院综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，双方签订的合同中约定的雨天的具体含义应为除去正常雨天情况下的对工程造成影响的天气。而且双方在签订合同时，理应已经考虑了正常情况下天气情况，从而确定交楼时间。现港德公司并未举证证明案涉楼盘在施工周期中存在异于正常年份的雨天天数的事实，故对于港德公司该辩称，本院不予采纳。因此，港德公司存在逾期交楼的违约行为，其应按合同约定向黎洪支付违约金10996.99元（709483元×155天×0.1‰），现原告主张被告支付逾期交房违约金10847.6元，系当事人在法律许可范围内对自身权利的合法处分，本院予以支持。关于物业管理费的承担问题，根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。庭审中双方确认于2018年12月18日原、被告才完成房产的交付，故原告主张被告支付从2018年5月至2018年11月所产生的物业管理费1334.3元的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。另，关于原告主张因被告所售房屋装修质量问题未能按时交付给原告入住使用而造成的经济损失共计26944元的诉讼请求，港德公司和黎洪签订的《房产交接书》，原告已确认收楼，且在此之前被告也多次协助原告修缮案涉房屋，并对原告进行免半年管理费的补偿，原告也未提交其他证据证明产生了损失，原告主张被告支付因房屋装修质量问题未能按时交付给原告入住使用而造成的经济损失26944元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市港德实业地产投资有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告黎洪支付逾期交房违约金10847.6元；二、被告中山市港德实业地产投资有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告黎洪支付返修期间所产生的物业管理费1334.3元；三、驳回原告黎洪的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费807元，减半收取为403元（该款原告已预交），由原告黎洪负担297元，被告中山市港德实业地产投资有限公司负担106元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 莺二〇一九年七月五日书记员 苏颖瑜**龙