浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙民初59号 原告：杨树松，男，1973年5月10日出生，汉族，住河南省汝南县。 委托诉讼代理人：郭英雷，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江五矿华星进出口有限公司，住所地浙江省杭州市中山北路310号。 法定代表人：吴玲玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。 第三人：驻马店市华达房地产开发有限公司，住所地河南省驻马店市白桥路中段。 法定代表人：马绍中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：裴自友，男，1952年11月27日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李红耀，男，1966年7月6日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系该公司法律顾问。 第三人：杭州华达房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华兴路。 破产管理人：浙江天册律师事务所。 委托诉讼代理人：曹震南，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜良涛，浙江天册律师事务所律师。 第三人：杭州华莹进出口有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华达大楼三楼。 法定代表人：汤国华，该公司董事长。 第三人：长兴华达和平宾馆有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇和兴小区。 法定代表人：汤国华，该公司董事长。 第三人：湖州华达化学工业有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇华达工业园。 法定代表人：戴金平，该公司董事长。 第三人：杭州百达房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路71号。 法定代表人：江兵，该公司董事长。 第三人：杭州瑞达莹石经营有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区瓶窑镇华兴路。 法定代表人：张惠娣，该公司董事长。 第三人：长兴华辰房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县和平镇和兴小区1幢。 法定代表人：张惠娣。 第三人：汤国华，男，1967年2月11日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：张惠娣（汤国华妻子），女，1965年3月10日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 第三人：张惠娣，女，1965年3月10日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告杨树松与被告浙江五矿华星进出口有限公司（以下简称五矿公司）、第三人驻马店市华达房地产开发有限公司（以下简称驻马店华达公司）、杭州华达房地产开发有限公司（以下简称杭州华达公司）、杭州华莹进出口有限公司（以下简称杭州华莹公司）、长兴华达和平宾馆有限公司（以下简称长兴华达公司）、湖州华达化学工业有限公司（以下简称湖州华达公司）、杭州百达房地产开发有限公司（以下简称杭州百达公司）、杭州瑞达莹石经营有限公司（以下简称杭州瑞达公司）、长兴华辰房地产开发有限公司（以下简称长兴华辰公司）、汤国华、张惠娣案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨树松的委托诉讼代理人郭英雷，被告五矿公司的委托诉讼代理人成凤忠，第三人驻马店华达公司的委托诉讼代理人裴自友、李红耀，第三人杭州华达公司的委托诉讼代理人曹震南，第三人杭州瑞达公司与长兴华辰公司的法定代表人及汤国华的委托诉讼代理人、第三人张惠娣到庭参加诉讼。第三人杭州华莹公司、长兴华达公司、湖州华达公司、杭州百达公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨树松向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对其购买的位于河南省驻马店市驿城区中华路354号7-11号华达?西湖城市花园31幢4单元302号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告与驻马店华达公司2008年3月18日签署的0049545号《商品房买卖合同》合法有效，并确认案涉房屋归原告所有；3、判决被告及驻马店华达公司立即协助和配合原告办理案涉房屋的产权过户登记；4、案件受理费用由五矿公司承担。事实及理由：2008年3月18日，杨树松与驻马店华达公司签订0049545号《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，总价款363224元。杨树松已支付全部房款，且该房屋交付使用后作为杨树松唯一住房居住至今。该《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然案涉房屋没有办理产权过户登记，但是杨树松已支付全部价款并占有标的物至今，因此，根据《物权法》第十五条的规定，杨树松取得案涉房屋后，未登记仅是物权未设立，不影响合同效力。且杨树松无过错，其与驻马店华达公司均未收到过也未见过案涉房屋被查封的司法文书，对查封事实不知情。杨树松确属无过错的善意购房人，人民法院不得查封、扣押案涉房屋。（2018）浙执异7号执行裁定书认定杨树松的异议申请不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定的可以排除执行的情形，适用法律错误。该规定并未限定排除执行的情形必须发生在法院查封前。庭审过程中，杨树松自愿撤回第2、3项诉讼请求。 五矿公司答辩称：根据杨树松诉请的事实、理由，结合本案事实，本案不符合《执行异议复议规定》第二十八、二十九条规定的排除强制执行的条件，请求依法驳回杨树松的诉讼请求。 驻马店华达公司陈述称：原告确实是公司员工，以工资抵付房款也是事实，交款的数额明确，原告的诉讼请求应当得到支持。 杭州华达公司陈述称：本案属于以工资抵扣房款的行为，不属于《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形，不同意杨树松的诉讼请求与理由。 杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣均同意杨树松的诉讼请求与理由。 杨树松围绕诉讼请求向本院提交以下证据材料：一、（2018）浙执异7号执行裁定书，拟证明本院执行局适用法律错误，应该依法解除案涉房屋的查封；二、0049545号《商品房买卖合同》，拟证明2008年3月18日，原告与驻马店华达公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的案涉房屋，总价款人民币363224元；三、收款收据4份，拟证明原告履行了合同约定的付款义务；四、欠条一份，拟证明原告以欠付工资抵付房款；五、原告以及仲千斤户口本及身份证，拟证明仲千斤与杨树松系夫妻；六、2014年12月22日《仲裁裁决书》两份，拟证明原告及仲千斤以欠付工资冲抵房款146000元；七、《房屋权属登记信息查询证明》，拟证明2010年8月至今案涉房屋系原告唯一住房；八、《燃气使用权证》，拟证明原告于2012年开始入住案涉房屋。 五矿公司质证认为：对证据材料一的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，该证据反而能够证明原告的主张不符合阻却执行的条件；证据材料二《商品房买卖合同》是后面补签的，原告在执行异议听证时对此也予以认可，不具有真实性、合法性；证据材料三中，只有6万元是进入驻马店华达公司账户的，但这是交纳另一房屋的房款，故与本案缺乏关联，其他三张收据表明房款缴纳时间是在查封之后；证据材料四只能证明驻马店华达公司欠付原告工资，但不能以工资抵付房款，而且抵付发生在案涉房屋查封之后，与本案缺乏关联；对证据材料五的形式真实性予以认可；对证据材料六的形式真实性、合法性予以认可；对证据材料七的形式真实性没有异议，但不能证明案涉房屋系其唯一住房；对证据材料八没有异议。 驻马店华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣质证认为，对原告杨树松提交的证据材料均无异议。 杭州华达公司质证认为，对证据材料一的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，不能证明该执行裁定错误；对证据材料二的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据材料三形式上的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据材料四形式上的真实性、合法性有异议，因为没有驻马店华达公司的盖章，无法证明上述金额的真实性；对证据材料五的“三性”和证明目的均无异议；对证据材料六的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，无法证明工资抵付房款；对证据材料七的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，不能证明是唯一住房；对证据材料八的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，只能证明原告是户主、费用由其缴纳，不能证明其实际居住。 本院认为，证据材料一系本案前置程序中本院依法作出的执行裁定，予以确认；证据材料二，原告在听证过程中已承认该《商品房买卖合同》系后来补签，故对该合同载明的签订时间不予认定，但对该证据的其他证明内容予以确认；证据材料三中，编号为9045113的收款收据虽注明“34幢2单元502房款”，但五矿公司等其他当事人对交款的真实性并无异议，故对该收据的真实性予以确认，各方当事人对其他三份收据真实性亦无异议，故予以确认；证据材料四虽然只有驻马店华达公司工作人员曹华丽（另案原告）签字盖章，但驻马店华达公司庭审中予以认可，且欠条所载工资金额与证据三收款收据载明的金额能够对应，故对其真实性予以确认；证据材料五至八的真实性均予以确认。 五矿公司、驻马店华达公司、杭州华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣、杭州华莹公司、长兴华达公司、湖州华达公司、杭州百达公司均未向本院提交证据材料。 庭审过程中，各方当事人对五矿公司据以申请强制执行的裁判文书系本院（2010）浙商初字第1号民事判决以及最高人民法院（2012）民四终字第16号民事判决均无异议。 综合本案证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2010年11月8日，杨树松向驻马店华达公司缴纳华达?西湖城市花园34幢2单元502室购房款6万元。此后，杨树松与驻马店华达公司签订的《商品房买卖合同》约定，杨树松购买华达?西湖城市花园31幢4单元302室房屋，总价363224元，建筑面积114.99平方米，以实测为准，据实结算；买受人杨树松于2008年3月18日一次性付房款363224元；驻马店华达公司应在2008年12月31日前将该房屋经验收合格并交付杨树松，杨树松应在合同约定交房期限三十天内到驻马店华达公司办理入住手续，逾期办理者，视为自动交付，房屋保修期从竣工验收合格之日计算等内容。上述合同落款时间为2008年3月18日。 2014年11月26日，驻马店市驿城区劳动人事争议仲裁委员会受理了杨树松及其妻仲千斤要求驻马店华达公司支付劳动工资99600元、35160元的仲裁申请，并于2014年12月22日作出仲裁裁决，裁决驻马店华达公司分别向杨树松支付2010年3月至2014年11月的工资99600元、向仲千斤支付2010年11月至2014年4月的工资35160元。2015年12月14日，杨树松向驻马店华达公司缴纳案涉房屋房款2万元。2016年12月31日，驻马店华达公司向杨树松开具了两张收据，内容分别为“2014年11月16日以杨树松、仲千斤2010年3月-2014年11月工资抵房款146000元”、“收到2014年12月-2016年12月工资49400元”。 后驻马店华达公司实际向杨树松交付了案涉房屋。杨树松于2012年9月18日办理了案涉房屋的燃气开通手续。现杨树松居住在案涉房屋。 另查明，2011年12月19日，本院就五矿公司与驻马店华达公司、杭州华达公司、杭州华莹公司、长兴华达公司、湖州华达公司、杭州百达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣等进出口代理合同纠纷一案作出（2010）浙商初字第1号民事判决：杭州华莹公司于判决生效后15日内支付五矿公司货款、费用、利息等总计266257679.96元；湖州华达公司于判决生效后15日内支付五矿公司货款、费用、利息等总计187389742.73元；杭州华莹公司与湖州华达公司于判决生效后15日内支付五矿公司实现债权费用200万元；对杭州华莹公司与湖州华达公司应当支付的第一、二、三项中的款项，长兴华达公司、杭州华达公司、杭州瑞达公司、长兴华辰公司、汤国华、张惠娣承担连带清偿责任，驻马店华达公司在3亿元范围内承担连带清偿责任；杭州百达公司对杭州华莹公司与湖州华达公司在第一、二、三项中不能清偿部分以质物（杭州华达公司持有杭州百达公司的40%股权）价值的二分之一等值货币，向五矿公司承担补充赔偿责任。杭州华莹公司、杭州百达公司、驻马店华达公司不服，提起上诉。上诉期间，根据五矿公司的申请，本院作出（2010）浙商初字第1-6号民事裁定，于2012年3月13日查封了案涉房屋。最高人民法院于2013年6月25日作出（2012）民四终字第16号民事判决，驳回杭州华莹公司、杭州百达公司、驻马店华达公司的上诉，维持原判。判决生效后，五矿公司向本院申请强制执行。执行过程中，杨树松作为案外人提出书面异议，要求中止对案涉房屋的强制执行并解除相应的查封措施。本院于2018年9月25日作出（2018）浙执异7号执行裁定，驳回杨树松的异议请求。杨树松不服，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点是杨树松对案涉房屋是否享有足以阻却法院强制执行的民事权益。 杨树松起诉时主张其要求阻却执行的法律依据系《执行异议复议规定》第二十九条。根据《执行异议复议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，主张其权利能够排除执行的，应当同时符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。因此，根据法律逻辑解释和系统解释原则，《执行异议复议规定》第二十九条所列举的能够排除执行的情形，是指房屋买受人在法院查封房屋之前应当同时具备的情形。原告杨树松作为房屋买受人应在法院查封前同时具备《执行异议复议规定》第二十九条规定的三个构成要件，才有权阻却法院的强制执行行为。根据杨树松提交的《房屋权属登记信息查询证明》，至2019年3月15日杨树松名下在驻马店市尚无登记的房屋信息，至2017年12月28日仲千斤名下在驻马店市尚无登记的房屋信息。因此，可以认定杨树松符合《执行异议复议规定》第二十九条的第二个要件，但是：首先，现有证据不足以证明在人民法院查封之前杨树松与驻马店华达公司已经就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。原告杨树松提交的《商品房买卖合同》虽然落款时间为2008年3月18日，但杨树松在执行异议听证过程中以及本次庭审中均陈述以下事实：杨树松原先购买的是34幢2单元502室，并于2010年11月8日缴纳了该房的购房款6万元；后来，原告杨树松将34幢2单元502室调换为案涉房屋，为此原告与驻马店华达公司签订了案涉《商品房买卖合同》；因为购买34幢2单元502室房屋的合同是在2008年3月18日签订的，所以案涉《商品房买卖合同》落款时间写为2008年3月18日。据此，可以认定案涉《商品房买卖合同》并非签订于2008年3月18日。庭审过程中，原告杨树松代理人称案涉《商品房买卖合同》应当是在2010年11月8日缴纳34幢2单元502室房屋的第一笔房款后签订，拿到房屋后即简单装修入住，实际入住时间早于2012年9月燃气开通之前。庭后杨树松提交的《说明》中又陈述，因年月已久已经无法记清案涉《商品房买卖合同》具体签署日期，大约是在2011年中。而驻马店华达公司在庭审中表示对案涉《商品房买卖合同》具体签署日期不清楚。本院认为，杨树松对于调换房屋的原因未作出合理解释，其关于案涉合同签订时间的陈述前后不一，相关陈述亦缺乏其他证据印证，故杨树松主张案涉《商品房买卖合同》签订于2012年3月13日人民法院查封之前，依据不足。其次，现有证据亦不足以证明在人民法院查封之前杨树松已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。根据合同的约定，购房款应在签订合同之日一次性付清，但根据杨树松的主张，其系分次支付房款，该付款方式不符合合同约定。且在人民法院查封之前的2010年11月8日支付的6万元，系用于支付34幢2单元502室房款。虽然驻马店华达公司认可该6万元转化为案涉房屋的房款，但该6万元的收据上并未作出备注，故无法确认该6万元在人民法院查封之前已经转化为案涉房屋的房款；杨树松于2015年12月14日支付的2万元以及主张工资抵房款的两笔款项均发生在人民法院查封之后。故现无充分证据证明杨树松在2012年3月13日人民法院查封之前已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。 基于上述分析，杨树松主张依据《执行异议复议规定》第二十九条规定可排除对案涉房屋的强制执行，缺乏依据，不能支持。 庭审中，杨树松还主张依据《执行异议复议规定》第二十八条规定可排除对案涉房屋的强制执行。根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张其权利能够排除执行的，应当同时符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，如前所述，现无法认定杨树松与驻马店华达公司在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，杨树松未在人民法院查封之前甚至至今都未能按约付清所有房款。最后，杨树松提交的燃气使用权证仅能证明其于2012年9月开通了案涉房屋的燃气，这亦发生在法院查封之后；至于其主张在此之前已经简单装修入住，但未能提交装修发票、水电费等凭证证明其主张；故不足以证明其在人民法院查封之前已经实际占有使用案涉房屋。因此，杨树松主张依据《执行异议复议规定》第二十八条规定可排除执行，亦缺乏依据，无法支持。 综上，杨树松起诉的理由与请求于法无据，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，判决如下： 驳回杨树松的诉讼请求。 案件受理费6700元，由杨树松负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审判长  倪代化 审判员  谢静华 审判员  沈 伟 二〇一九年七月二十二日 书记员  来益芸