江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初2748号原告：徐向中，男，1974年4月26日出生，汉族，私营业主，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：许瑞云，江苏方胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春水，江苏方胜律师事务所律师。被告：王春芳，女，1963年10月8日出生，汉族，个体，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹娟娟，江苏宗域律师事务所律师。第三人：南京天达投资咨询有限公司溧水分龙岗店，统一社会信用代码913201175672242598，住所地南京市溧水区永阳街道分龙岗西路20号。负责人：章菊香。委托诉讼代理人：蔡显理，南京天达投资咨询有限公司溧水分龙岗店负责人。第三人：黄强，男，1989年12月18日出生，汉族，住南京市溧水区。原告徐向中与被告王春芳、第三人南京天达投资咨询有限公司溧水分龙岗店（以下简称天达公司）、第三人黄强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年6月26日、2019年6月22日两次公开开庭进行了审理。原告徐向中及其委托诉讼代理人许瑞云，被告王春芳的委托诉讼代理人曹娟娟，第三人天达公司的委托诉讼代理人蔡显理，第三人黄强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐向中向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行与原告2016年8月19日签订的房地产买卖中介合同。事实和理由：2016年7月15日，原、被告通过天达公司的居间介绍签订了三方合同，后因被告提出无理要求加价10万元，才签订了案涉2016年8月9日的房地产买卖中介合同，约定被告将溧水通济广场5幢1015室以570万元+10万元的价格出卖给原告，并约定房款的支付、违约责任以及租金数额、租金抵扣房款的方式等。合同签订后原告就支付被告定金20万元，后原告通过中介公司支付了60万元房款，共计80万元。中介公司向被告支付了共计46.3万元的房款，另合同约定该房的两年租金计96万元（扣除10万元）以及租赁押金4万元全部冲抵首付房款，原告已共计向被告支付了房款136.3万元。原告一直按合同约定履行自己的义务并且提前履行义务，而被告却一直不配合中介和银行提供材料导致预审延时，还不断提出加价、多返租金等无理要求导致至今没有将房屋过户到原告名下，导致原告经济损失。现在房价一天天上涨，如果被告不履行合同将会对原告造成重大的损失，现起诉请求法院支持原告的诉讼请求。被告王春芳辩称，1.案涉合同因原告的违约已经解除。2016年7月15日，原、被告签订房地产买卖中介合同，虽然该合同后经原、被告双方协商解除，但可以看出合同第8条第二项第一款中约定，乙方即原告在银行预审批三日内解押过户，将首付款340万元交付甲方即被告。第7条中约定本合同签订时，乙方向甲方交付定金人民币20万元，但被告并未按约定履行付款义务，双方真正履行的合同即2016年8月9日签订的合同，将首付款290万元支付给甲方即被告，可以看出首付款由304万元降至290万元，且定金未按合同约定支付，但被告仍愿意签订合同，证明了原告是因为资金不足故意拖延致使被告卖房的目的急需资金周转不能实现，至始至终都是原告违约而被告积极促进合同能履行。2.根据原、被告签订合同中第18条及最后注明部分约定，2016年9月3日至2017年9月3日的租金归乙方即原告，租金高达48万元，而被告至2016年9月12日仅收到包括中介违规垫资及借款共计46.3万元，虽然原、被告合同约定的付款方式为分期付款，但可以看出原告付首付款的时间节点是2016年9月3日，否则光租金48万元就已超过被告在2016年9月12日收到的包括中介违规垫资及借款共计46.3万元，明显不符合被告签订合同的目的及本意，而根据合同法第176条规定分期付款的买受人未支付到期全部价款达到全部价款的五分之一，出卖人可以要求买受人支付全部价款或解除合同的规定，被告有理由要求原告支付全部价款或解除合同，而此时原告付款不足总房价的十分之一，所以被告解除合同是法定解除。从合同8月9日签订到付款实际节点，原告在解押过户三日内应将首付款290万元支付给被告，合同是在专业的中介公司签订，这意味着中介办理银行预审批时间短，而从原告应付款到被告实际要求解除合同的期限来看，如果原告积极办理银行预审批完全可以在被告宽限的期限内办理结束，办理银行预审批的资料被告在签订合同时已交付中介，差哪些资料只要中介提醒被告均予以配合，很明显银行预审批未通过是原告自身的问题。被告在不能实现合同目的的情况下，于2016年9月21日通过天天快递寄出一份函和一份通知书要求中介督促原告履行付款义务，否则将解除合同，被告是根据合同法第94条第三、四款规定行使法定解除权，而原告未在三个月内向法院起诉，合同理应解除，因此要求驳回原告的要求。第三人天达公司、黄强未发表陈述意见。本院对当事人没有异议的事实确认如下：南京市溧水区屋的产权人为王春芳，王春芳将涉案房屋挂在黄强所在的中介公司进行出售。徐向中在天达公司看到涉案房屋的出售信息，委托天达公司居间买卖。2016年7月15日，原告徐向中（乙方）、被告王春芳（甲方）及第三人天达公司（丙方）签订了关于溧水区屋的房地产买卖中介合同，后经过协商，三方又于2016年8月9日重新签订了一份房地产买卖中介合同，约定甲方将位于溧水区产出售给乙方，房屋建筑面积144.61平方米，售价570万元；办理房屋过户手续应当缴纳的税费由甲方承担；合同签订时乙方向甲方支付定金20万元，甲方自合同签订时将房屋所有权证和国有土地使用证交丙方保管，作为对房屋真实性提供担保；甲、乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；乙方在银行预审批通过三日内解押过户，将首付款290万元交付甲方，并办理过户手续，定金冲抵首付房款；按揭款280万元由银行发放之日向甲方支付，具体金额以银行确定的金额为准，如银行确定的金额少于本合同约定的金额，乙方应在首付款交付时一次性补足；尾款10万元在合同签订日由乙方交给丙方，待房屋交付当天由丙方转付给甲方；其他事项中约定了付款方式：2016年9月3日至2017年9月3日租金归乙方，乙方冲抵总房款，租金为48万元，租赁房押金4万元甲方付给乙方，用于冲抵总房款；乙方付现金（含定金）238万元给甲方。合同另注明：2016年9月3日至2017年9月3日租金48万元归徐向中所有，冲抵总房款，徐向中退还王春芳3万元，租金开税票的钱徐向中承担；2017年9月3日至2018年9月3日租金48万元归徐向中所有，徐向中退还王春芳7万元，租金开税票的钱由徐向中承担；2016年9月3日至2018年9月3日朝西的二间门面租金归王春芳；2018年9月3日后，如电信或者其他个人、公司承租的情况下，如果甲乙双方门面继续合租，则租金按面积结算，如分开租赁，租金归个人所有；过户当日一个月全款付清人民币570万元，押金每个人2万元。合同另对违约责任、其他权利义务等进行了约定。2016年7月16日，徐向中汇款20万元给天达公司蔡显理，王春芳于2016年8月9日出具收条，收到徐向中房款（定金）20万元；2016年8月17日，王春芳出具收条，收到徐向中定金15万元；2016年8月31日，王春芳出具借条，借取黄强4.3万元，并注明：若房屋付首付款时，直接从首付款扣除；2016年9月12日，王春芳出具借条，借到黄强7万元。2016年10月14日，徐向中汇款60万元给黄强，黄强于当日出具收条，收到徐向中房款80万元（其中包括2016年7月16日汇款的20万元）。经各方当事人确认，王春芳共收到徐向中支付的购房款46.3万元，剩余购房款在双方发生争议后由黄强退还徐向中。2016年7月15日的合同签订后，徐向中至中国工商银行办理涉案房屋的按揭贷款手续，并于2016年7月底前向银行提交了完整的贷款资料；2016年8月21日，涉案房屋的承租人出具了放弃优先购买权的声明，王春芳至2016年9月向银行提交了完整的贷款资料。后由于工商银行系统参数调整、提高了商用房的贷款门槛，导致徐向中的贷款审批一直未能通过。知晓徐向中的贷款审批未能通过后，王春芳提出全额支付剩余款项的要求，2016年10月，徐向中、王春芳、黄强到天达公司就全额支付余款进行协商，但最终未能形成书面协商一致意见。2016年11月11日，王春芳以通济广场5幢1015室房屋作为抵押向江苏省农村信用社贷款150万元，贷款到期日为2017年11月27日。2016年11月28日，徐向中向王春芳发出催告函，催告王春芳在接函后三日内办理涉案房屋的解押及过户手续，同时徐向中也将支付剩余房款。王春芳收到该催告函后未作回应。本院对双方存在争议的证据和事实认定如下：1.黄强与王春芳之间的信息往来。本院认为，该组证据的真实性应予认定。2016年7月23日至7月31日信息反应的内容是要求王春芳提供贷款需要的材料；2016年9月24日是王春芳发给黄强的信息，内容是认为自己受了欺骗致未能贷款的信息；2016年10月24日至2016年11月20日的信息内容主要是黄强约王春芳面谈以及基本同意王春芳提出的全款付清要求（中介称同意为原告垫付150万元房款）；2017年3月28日至2017年4月13日的信息主要内容是黄强希望王春芳过户，询问王春芳是否不卖房屋、想违约并要求王春芳给个说明；2017年5月8日的黄强发给王春芳的信息提到王春芳提出过分要求加价50万元；2017年5月9日王春芳发给黄强的信息，大体内容是买卖成交时的价格经过几个月就不一样了，2017年5月8日提出加价50万元，溧水的房价每天都在涨，过几天又不一样了。2.2016年9月20日王春芳邮寄给徐向中的通知书及快递员毛某,4的证人证言。王春芳称其于2016年9月20日通过天天快递的快递员毛某,4向徐向中投递了一份通知书，通知书内容为“我与你经南京天达投资咨询有限公司于2016年8月9日协商签订《房屋买卖合同》，根据该合同内容反映，根据合理、合情、合法的原则，你最迟应于2016年9月3日前向本人交付房款（银行按揭款或支付现款），但时至今日仍未支付。为充分维护本人合法权益，本人特要求你于2016年9月23日前向本人履行支付全部购房款的义务，否则，本人即解除与你签订的《房屋买卖合同》，并追究你违约责任及给本人造成的损失，希接本通知后妥善处理”；徐向中否认曾收到过该通知书。本院认为，该通知书的投递地址为寺桥巷101号，该地址虽为徐向中的户籍地址但非实际居住地址，证人毛某,4虽出庭作证称徐向中指示其快递放至小花商店，但就该投递王春芳、毛某,4均不能提供快递面单予以证实，且毛某,4与王春芳存在业务往来关系，因此对证人毛某,4的陈述，本院不予采信；对王春芳邮寄徐向中的通知书，本院在说理部分予以详述。本院认为，本案的争议焦点为：1.王春芳与徐向中于2016年8月9日签订的房地产买卖中介合同是否已经解除；2.该合同是否仍具有继续履行的可能。一、关于2016年8月9日签订的房地产买卖中介合同是否已经解除。王春芳抗辩案涉合同因其于2016年9月20日发出通知书行使合同解除权已经解除，因此不存在徐向中诉请中的继续履行合同。本院认为：1、当事人依照法律规定行使解除权应当通知对方，自通知到达对方时合同解除。就本案而言，王春芳投递通知书的地址并非徐向中的实际居住地址，证人证言也无法证明徐向中实际收到了通知书，因此，本院认为王春芳对行使合同解除权这一重大事项并未尽到审慎义务，其所提供证据无法证明徐向中实际收到了通知书。2、涉案合同约定“乙方在银行预审批通过三日内解押过户，将首付款290万元交付甲方”，但对支付首付款的具体时间并未作出明确约定，王春芳单方在通知书中将徐向中支付房款的最迟期限定于“2016年9月3日”并以此为由行使解除权理由不充分；且该通知书表达的主旨意思为“本人特要求你于2016年9月23日前向本人履行支付全部购房款的义务，否则，本人即解除与你签订的《房屋买卖合同》，并追究你违约责任及给本人造成的损失”，根据上述内容，该通知书是王春芳向徐向中催要购房款的催告通知书，而非解除合同通知书，因此，即使该通知书已经送达徐向中也不能发生合同解除的效力。综上，本院认为，涉案合同并未被解除。二、该合同是否具有继续履行的可能性。合同对支付首付款的具体时间并未作出明确约定，对支付购房款项的时间应作如下理解：1、合同签订后，双方均应及时提供贷款银行需要的材料用于办理贷款手续。本案中，徐向中在签订2016年7月15日的合同后，即将办理银行贷款所需要的相关材料全部提交，而王春芳向银行提供完成资料的时间为2016年9月，因此，徐向中在向银行提交完整贷款资料上并不存在违约及过错。2、在确定银行贷款审批不能通过后，双方应当就剩余款项如何支付进一步协商。由于工商银行系统参数调整、提高对商用房的贷款门槛，导致贷款未能审批通过，该项事由不能归责于徐向中。2016年10月，王春芳提出全额支付剩余购房款，徐向中表示同意，双方应就全额支付的具体时间进一步协商确定。且本次案件审理过程中，徐向中也明确表示愿意一次性支付剩余购房款。综上，王春芳、徐向中、天达公司于2016年8月9日签订的《房地产买卖中介合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照协议约定行使权利履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告王春芳继续履行与原告徐向中2016年8月9日签订的《房地产买卖中介合同》。案件受理费44856元，诉讼保全费5000元，合计49856元，由被告王春芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈海燕人民陪审员  高长春人民陪审员  桂祈琴二〇一九年七月十八日书 记 员  吕 娟