广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5784号上诉人（原审被告）：王志恒，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁永杰，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：崔铭滔，广东金信方正律师事务所律师。原审被告：佛山市中锦置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李文成，该司工作人员。上诉人王志恒因与被上诉人梁永杰、原审被告佛山市中锦置业有限公司（以下简称中锦公司）房屋买卖合同纠纷及居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初10816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志恒上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回梁永杰提出的第2、3、4、6项诉讼请求；2.梁永杰承担本案全部的诉讼费用。事实与理由如下：一、王志恒无违约行为，一审判决认定事实明显错误。（一）一审判决对合同条款的理解与认定明显错误。王志恒与梁永杰签订《房地产买卖合同》时，各方均清楚知悉涉案房产尚未办理房产证，故中锦公司提出需要约定房产证办理的时间限制。鉴于此，中锦公司在合同中增加一条备注“房产证卖方承诺在2017年12月31日前办理好，如在2017年12月31日未办理好，卖方承诺除退回定金伍万元，另赔偿伍万元给买方。”众所周知，办理包括回迁房产在内的房产证事宜，并非业主单方意愿即可达成，而是涉及开发商、登记部门等机构，为此，上述条款订立的目的是约束作为卖方的王志恒积极办理房产证，不得拖延。如非因王志恒原因导致无法办证，不应视为王志恒违约，才符合上述条款订立的初衷与目的。一审法院在明知未能办证并非王志恒原因的情况下，据此条款直接认定王志恒违约，明显错误。（二）王志恒积极履约，无违约行为。王志恒在签订房屋买卖合同后积极履行合同，并早已在2017年6月5日缴纳税费，取得完税证明，并缴纳住房专项维修资金等等，完成办证的前期工作。王志恒在商品房买卖合同无法备案的情况下，从2017年11月开始多次前往佛山市东某集团有限公司（以下简称东某公司）、不动产登记中心、拨打12345热线等了解情况，但上述部门均向王志恒表示暂无法办证。对此，一审时王志恒已提交证据予以证明，可见王志恒积极履约，没有无故拖延或拒不办理涉案房产权证的情况，不存在违约行为。然而，一审法院对王志恒积极履约的事实在判决书中只字不提。（三）涉案房产未能办理产权证并非王志恒违约导致。一审法院在审理过程中，根据王志恒的申请，分别向案外人东某公司、佛山市禅城区不动产登记中心发函调查。根据上述两主体的复函可知，涉案房产无法及时办理房产权证，是由于东某公司未办理预售许可证变更手续，而非王志恒拖延不予办理。二、一审判决认定的差价损失赔偿没有任何事实依据一审法院自行选定评估机构对涉案房产进行评估，并以评估价作为房屋差价损失的认定基础，明显错误。首先，在确认暂无法办证的情况下，王志恒第一时间将梁永杰支付的50000元退还，甚至还曾向梁永杰提出合情合理的解决方案，但是梁永杰仍然拒不接受。为此，即使认定房产价格上升，存在差价，该部分的损失也是梁永杰自身造成，与王志恒无关。其次，房产的评估价不等于房产的实际成交价，梁永杰没有提交任何证据证明其已经以更高的价格购买了相邻地段的类似房产，实际损失根本没有产生。最后，王志恒不同意一审法院对涉案房产的评估，不认可评估机构的评估结果。涉案房产评估的结果是用以证明梁永杰的损失，本身就属于梁永杰一方的举证责任，如果法院坚持认为王志恒违约，那么因其一方举证而产生的费用，也理应由梁永杰自行承担。三、一审判决适用法律错误一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，并认为违约责任是无过错责任，采用无过错规则原则，并据此认定王志恒构成违约应承担违约责任，明显错误。如上所述，王志恒没有无故拖延拒不办证的违约行为，相反的，王志恒积极履约。同时，涉案房产并非不可办证，只是办证时间比各方预期的要长。涉案房产的买卖合同完全可以继续履行，因梁永杰拒绝才最终解除。既然王志恒并没有不履行合同义务，也不存在履行合同义务不符合约定的情况，那么不应适用上述条文认定违约责任。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，出卖人只有在其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情况下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。一审时佛山市禅城区不动产登记中心、东某公司的复函可知，王志恒已经缴纳涉案房屋的物业维修基金，并提交了办理房产产权过户所需材料，但因开发商东某公司没有将预售许可证的“可售”状态变更为“自用”等不可售状态，导致涉案房屋无法办理商品房合同备案手续，故无法办理房产证。可见，涉案房屋未能如期办证，是第三方原因造成，而非王志恒恶意拖延。综上，王志恒目前除了涉案这一回迁房产之外，没有任何其他房产，如今是一家四口租住在他人房屋，家庭经济条件极为一般，50多岁还要抚养仍在上小学的一对双胞胎女儿，王志恒出售涉案房屋仅仅是希望能够以此取得资金购买一间可以就近入读初中的二手房。王志恒从未期望可以从卖房中获利，更从未故意怠于履行合同义务，从未有违约的主观故意。如今该房产交易对于王志恒而言，不仅没有获得任何经济上的收益，反而导致王志恒陷入两起诉讼，王志恒为了此事东奔西走，到处打听询问房产办证事宜，心力交瘁，两起诉讼的一审判决结果对于王志恒而言，无疑是晴天霹雳，更对王志恒的生活和工作造成了极大的影响，给王志恒造成了极重的精神压力。恳请二审法院查明事实，依法改判，驳回梁永杰对王志恒的全部诉讼请求。梁永杰辩称，王志恒在交易过程中存在过错，明知涉案房产还没有取得产权证就交给中介，又以限购为由延迟办证。直到梁永杰起诉，一审法院调取了相关房产资料，王志恒才不能以限购为由抗辩。退一步而言，梁永杰不清楚王志恒与办证部门、开发商之间的关系，不应以案外人不能办证作为抗辩理由。由于王志恒违约，导致梁永杰以更高价格购买房产，产生损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。中锦公司未发表意见。梁永杰向一审法院起诉请求（变更后）：1.解除梁永杰与王志恒于2017年3月26日签订的《房地产买卖合同》；2.王志恒赔偿梁永杰因违约导致房地产升值产生的差价损失276000元，中锦公司对该损失承担连带赔偿责任；3.王志恒向梁永杰支付50000元违约金；4.王志恒向梁永杰支付暂计至2018年5月1日的违约金114950元（自2018年1月1日起，违约金以总成交价950000元为本金按日千分之一计算至2018年6月20日止）；5.中锦公司对上述诉讼请求第2、3项承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费用由王志恒、中锦公司共同负担。一审法院认定事实：2017年3月26日，梁永杰（买方）、王志恒（卖方）、中锦公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号：0002279），主要约定：“买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖佛山市禅城区某房（下称“该物业”）……第二条物业情况……2、产权状况为以下第②项：……②卖方持有《商品房买卖合同》（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续），合同备案登记号为：此房属于回迁房……5、该物业之成交价为人民币……（小写：￥950000元）……第三条付款方式买卖双方同意按下列第②种方式支付房款……②银行按揭付款……[银行按揭付款]买方选择第①种贷款方式办理银行按揭贷款……①商业贷款……4、首期房款（含定金）……（￥290000元），买方支付时间为以下第①项。①完税当天……5、尾期房款：即申请贷款额……（￥660000元）在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方帐户……第六条违约责任……1、违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书。除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失……履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。3、若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方同意有关交易日期相应顺延。若因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方不承担违约责任……第十二条本合同共三页，一式四联，买卖双方各持一份，经纪方持二份。经三方签名或盖章后生效，具同等效力，未尽事宜，双方可在备注中另行约定。备注：房产证卖方承诺在2017年12月31日前办理好，如在2017年12月31日未办理好，卖方承诺除退回定金伍万元，另赔偿伍万元给买方。”同日，王志恒出具《收款证明》，确认收到梁永杰承购案涉房屋定金50000元。2018年1月1日，王志恒通过其妻子微信告知梁永杰其是政府政策的原因办不了证，愿意到中锦公司解除合同，退回5万元。2018年1月4日，王志恒通过银行转账的方式将梁永杰支付的案涉房屋定金50000元退回给梁永杰。2018年1月10日，王志恒通过其妻子微信向梁永杰发送《告知函》。2018年1月20日，梁永杰通过手机收到王志恒的《告知函》，内容为：“……一、《房地产买卖合同》因无法办理房产的网签手续而无法继续履行……三、后续处理方案建议。1、卖方已退还伍万元的定金给买方，为了结此事宜，卖方已经通知买方于2018年1月11日到中锦置业有限公司办理解除2017年3月26日签订的《房地产买卖合同》编号：0002279的手续，但买方收取信息后并没有予以配合办理。2、如买方仍然想继续购买交易房产，卖方同意按照如下两种方案来处理（由买方自行选择具体方案）：A、卖方按照《房地产买卖合同》的约定，支付完毕全部购买款项后，卖方先行将房产交付给买方居住使用，一旦网签问题可以处理，卖方第一时间配合办理相关过户登记手续。B、卖方同意买方先行入住，按照人民币1400元/月的标准向卖方逐月支付租金，一旦可以办理网签手续及过户的，即使房价上涨，卖方也仍然按照《房地产买卖合同》约定的价款将房产优先出售给买方。如届时买方不考虑购买，则在房产可办理网签之日起15日内搬离清空房产则可……”。2018年6月20日，梁永杰在庭审中诉请解除案涉合同。2018年7月16日，案外人东某公司向一审法院出具《复函》，称：“……就王志恒所占的份额我司于2010年11月13日签定《佛山市房屋拆迁合同》，合同约定回迁安置普祥路10号一座1804房，当时已具备交楼条件，但王志恒以各种原因为借口迟迟不办理收楼手续。经多次电话及寄信方式催促其前来收楼。最终于2015年9月24日办妥回迁收楼手续，于2017年1月10日缴交物业维修基金，我司于2017年4月27日移交《商品房过户证明书》、增购合同及发票等有关资料给王志恒办理产权过户的相关手续，至此我司已完成移交安置过户资料的相关手续。据了解，不动产登记中心对该房屋的增购合同不予以备案登记。故该房屋一直无法办理《不动产权证书》。”2018年9月3日，佛山市禅城区不动产登记中心出具《复函》，称：“1804房……部分征拆补偿、部分增购。东某公司已申请办理商品房首次登记，王志恒未申请办理拆迁补偿转移登记。东某公司在申办位于禅城区普祥路10号一座的商品房预售许可证时将1804房申请为可对外销售的房屋，现又将该房屋用于拆迁补偿（部分增购），因此须由东某公司到佛山市禅城区国土城建和水务局（城乡建设分党组）申请将预售许可证‘可售’状态变更为‘自用’等不可售状态后，方可签订增购合同并办理商品房合同备案手续（2017年6月6日东某公司曾提交资料办理增购部分商品房合同备案，但因未办理预售许可证的变更，故于2017年6月9日已作退件处理）……”2018年11月29日，广东海某资产价格评估有限公司出具《房产价值评估报告书》，评估结论：案涉房屋于评估基准日评估价值为1192429元（鉴定评估基准日：2018年6月20日）。梁永杰为此支出评估费10000元。一审法院认为，梁永杰与王志恒、中锦公司签订的案涉合同包含房屋买卖合同及居间合同两部分，故本案属于房屋买卖合同纠纷及居间合同纠纷。上述案涉合同合法有效，各方当事人均应依约履行。王志恒在庭审中对案涉合同质证时主张其中备注约定属于无效条款，依据不足，一审法院不予采纳。关于梁永杰诉请解除案涉合同。一审法院作如下分析：一、根据案涉合同第六条的约定，若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方同意有关交易日期相应顺延。若因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方不承担违约责任。而案涉合同最后的备注则约定，房产证卖方承诺在2017年12月31日前办理好，如在2017年12月31日未办理好，卖方承诺除退回定金伍万元，另赔偿伍万元给买方。依据案涉合同的文意结合案涉合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，同时考虑到双方当事人的履约情形，一审法院认为备注的约定系案涉合同针对特殊情形下的特别约定，并不属于上述第六条约定的交易日期可以相应顺延的一般情形。另外，根据当事人陈述可知，上述备注所指办理房产证系指案涉房屋登记于王志恒名下；二、从佛山市禅城区*******、东某公司的复函来看，案涉房屋无法登记于王志恒名下并非出于住房限购等政府房地产市场调控政策的因素，亦非不可抗力的原因所造成；三、根据《中华人民共和国合同法》一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，依据上述规定，违约责任为无过错责任，采用无过错归责原则，违约责任的构成要件仅违约行为一项，无须违约方有过错；四、根据案涉合同的约定，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同。梁永杰诉请解除案涉合同之时，按照备注的约定日期王志恒已经逾期超过十天，王志恒已经构成违约，梁永杰作为守约方有权解除合同。据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由于梁永杰系于2018年6月20日诉请解除案涉合同，而案涉合同包含房屋买卖合同及居间合同两部分，梁永杰亦未能举证证明中锦公司存在违约情形，故案涉合同中的房屋买卖部分于2018年6月20日解除。梁永杰诉请超出部分，缺乏依据，一审法院不予支持。王志恒相关辩解意见均缺乏依据，一审法院不予采纳。关于梁永杰诉请赔偿差价损失。王志恒在案涉合同的履行过程中已构成违约，依法应承担赔偿损失之违约责任。关于赔偿损失的具体金额，一审法院分析如下：首先，因王志恒之违约行为，免除了梁永杰要支付首期款290000元、办理660000元银行贷款并支付相应利息等义务，而履行上述义务必然发生成本或费用，该部分成本属于梁永杰取得房屋升值利益而需要支出的必要费用，而梁永杰在履行合同过程中只支付了50000元定金，仅部分履行合同，若仅以支付50000元定金之代价而取得全部的房屋差价损失利益不尽公平。同时，在王志恒明确可予解除案涉房屋后，梁永杰亦可选择另行购买其他房屋来减少损失，即房屋差价损失242429元=1192429元-950000元亦非全部为必然产生的损失，若该部分损失全部由王志恒承担亦有失公平。综上，一审法院综合具体案情包括王志恒的违约过错程度，根据公平合理原则，酌定王志恒向梁永杰赔偿房屋差价损失242429元×30%=72728.7元。至于评估费10000元，则应由王志恒承担。关于梁永杰诉请支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。而根据案涉合同的约定，守约方解除合同，违约方须承担定金责任（双方返还定金或没收定金）或按总成交价的10%（即95000元=950000元×10%）支付违约金。卖方如在限期内未办理好房产证，除退回定金50000元外还需另赔偿50000元给买方。如前认定，王志恒虽构成违约，但从一审法院确定的王志恒应向梁永杰赔偿的房屋差价损失来看，上述违约金累加的金额存在明显过高的情形，梁永杰亦未有证据证明其因王志恒违约而存在其他损失，故一审法院结合案件情形确定王志恒应向梁永杰支付的违约金为72728.7元。梁永杰关于违约金的诉请超出部分，缺乏依据，一审法院不予支持。另外，由于违约金系以补偿损失为主，故在案件中，王志恒在向梁永杰支付违约金后无须另行赔偿房屋差价损失。关于梁永杰诉请中锦公司承担连带赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。关于王志恒在对广东海某资产价格评估有限公司出具的《房产价值评估报告书》质证时提出梁永杰未到庭按梁永杰自行撤诉处理，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认梁永杰、王志恒、中锦公司于2017年3月26日签订的《房地产买卖合同》（编号：0002279）的房屋买卖部分于2018年6月20日解除；二、王志恒于判决发生法律效力之日起十日内，向梁永杰支付违约金72728.7元；三、王志恒于判决发生法律效力之日起十日内，向梁永杰支付评估费10000元；四、驳回梁永杰的其他诉讼请求。案件受理费4520元，由梁永杰负担3164元，由王志恒负担1356元。二审期间，王志恒向本院提交新的证据：位于涉案房屋同一栋楼的房产的司法拍卖查询结果网站打印件，拟证明该案外房产价格低至每平方米7100元仍无人购买，故一审法院直接按照评估报告载明的每平方米19446元标准计算涉案房产的差价损失，严重偏离涉案房产的实际价值。梁永杰没有举证证明其以更高价格购买其他房产，所谓损失并未发生；即使发生，也不应由王志恒承担。二审期间，梁永杰、中锦公司未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院对该证据经核查认为，王志恒提交的证据与涉案房屋没有关联性，本院对其证明力不予确认。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人的上诉和答辩意见，归纳本案二审争议的焦点为：1.王志恒应否向梁永杰支付违约金；2.本案的评估费应由何方负担。一、关于王志恒应否向梁永杰支付违约金的问题本案中王志恒、梁永杰、中锦公司签订的《房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。该合同包含了房屋买卖合同和居间合同，因梁永杰未举证证明中锦公司履行居间义务不符合约定，王志恒也未要求中锦公司承担责任，故本院仅对王志恒、梁永杰双方的房屋买卖合同关系进行审查。王志恒上诉请求不予支付违约金的依据包括王志恒并无恶意拖延办证、涉案房屋的逾期办证原因在于案外人、房屋的评估价格过高及梁永杰不存在损失。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，该责任的承担不以违约方的过错为前提，逾期办证原因是否在于案外人也不影响王志恒向梁永杰承担违约责任。其次，王志恒和梁永杰签订的《房地产买卖合同》备注约定：“房产证卖方承诺在2017年12月31日前办理好，如在2017年12月31日未办理好，卖方承诺除退回定金伍万元，另赔偿伍万元给买方。”最后，直至2019年6月28日，涉案房屋的房产证仍未办理。因涉案房屋买卖双方对于王志恒未能如期办理房产证的责任已有明确约定，则王志恒应向梁永杰赔偿50000元，一审法院酌定王志恒向梁永杰赔偿72728.7元不当，本院依法予以纠正。二、关于本案的评估费应由何方负担的问题在涉案房屋逾期未能办理房产证的情况下，王志恒仍向梁永杰表示愿意按原约定履行买卖合同，但是梁永杰不同意并诉请解除合同。因王志恒违约，涉案合同约定的解除条件已成就，梁永杰有合同解除权。但是梁永杰仅支付了950000元房价中的50000元，且未举证证明其因王志恒的违约行为遭受其他损失，即梁永杰诉请王志恒赔偿房屋差价损失没有依据，梁永杰申请法院聘请专业评估机构对涉案房屋的价格进行评估亦非必须的支出，故评估费10000元应由梁永杰负担。一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，王志恒的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初10816号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初10816号民事判决第三项、第四项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初10816号民事判决第二项为王志恒于本判决发生法律效力之日起十日内，向梁永杰支付违约金50000元；四、驳回梁永杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4520元，由梁永杰负担4007.47元，由王志恒负担512.53元，评估费10000元，由梁永杰负担。二审案件受理费1618.21元，由王志恒负担1112.5元，梁永杰负担505.71元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年七月三十日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏