西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院  民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初1383号 原告（反诉被告）：陕西微好秘科技有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：吴小兵，该该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张国辉，陕西博纳新律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安沪宁商业运营管理有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：朱奎志，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺永晨，北京市盈科（西安）律师事务所律师。第三人：西安华侨城置地有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：谢梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：***，陕西仁和万国律师事务所律师，委托诉讼代理人：吴涛，陕西仁和万国律师事务所律师。原告陕西微好秘科技有限公司诉被告西安沪宁商业运营管理有限公司、第三人西安华侨城置地有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2018年5月18日，原被告双方就承租西安市碑林区XX街XX号XX中心XX号楼XX层XX室（面积199.80平方米）的房屋事宜签订了《房屋租赁合同》。合同签订当日，原告向被告支付908租金、管理费、保证金等（2018.5.28-2018.08.27）共计人民币181018.80元。在办公过程中，原告公司员工发现疑似室内甲醛超标，多人感觉身体严重不适，后经医院诊断为肺部感染、慢性鼻炎等症状，致使公司无法正常经营。在与被告沟通未果后，原告单方委托上海帆际环境检测技术中心对908室内空气中甲醛、总挥发性有机物等进行检测，该机构2018年9月6日出具的报告显示室内客厅、会议室、经理室等甲醛超标。2018年9月4日，正当原告公司员工清早到办公室时发现908室被被告上锁了，致使原告至今无法进入办公室。目前涉案房间已经被被告另行租赁给他方，原告未搬离的室内办公用品被被告滞留至今。原告认为，被告所提供的租赁房屋危及到了原告公司员工的人身安全和身体健康，且该危害在短期内难以消除，作为承租人的原告可以随时解除合同。加之被告事后推诿、置之不理，致使原告已经无法实现合同目的。第三人作为涉案房产的业主方，负有协助履行义务。综上所述，现依法诉至本院：一、请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判令被告返还扣留的原告原室内（详见清单）物品，第三人予以协助；二、请求被告退还租赁保证金人民币74925.00元，管理费保证金人民币12587.40元，水电费保证金人民币5994.00元，三项合计保证金人民币93506.40元；三、请求被告赔偿室内空气中甲醛、总挥发性有机物等检测费人民币1200元；四、请求被告赔偿异地办公损失费15750元；五、请求判令被告承担原告因主张权利而产生的律师费7480元；六、本案诉讼费由被告承担。七、请求判令被告承担本案的诉讼保全申请费人民币1759.00元和保全申请保险费人民币1239.47元，两项合计2998.47元。被告（反诉原告）辩称，原告单方违反租赁合同约定，拒绝缴纳到期的房屋租金，已构成根本违约，被告依据合同约定，欠付租金达7日以上，有权解除合同并收回房产；原告实质上想单方违约解除合同，但是又没有其他理由，原告单方出具不真实的甲醛检测报告，其资产清单中的家具及电子产品是刺激性气味的主要来源，被告要求原告立即搬离涉案滞留物品，被告在原告检测不久后，也出具了甲醛报告，经有资质单位检测，908室内甲醛并未超标，数值在合格范围内，综上请求依法驳回原告的诉请。被告(反诉原告)反诉请求：1、判令原告支付违约赔偿99900元。2、请求判令原告立即返还被告代付的中介佣金服务费23976元。3、请求判令原告支付被告律师费8000元。4、立即将原告滞留的物品搬离。5、请求判令本案诉讼费由原告承担。事实及理由：2018年5月18日,其与原告签订了《房屋租赁合同书》，本次租赁房产代理商由北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司为原告提供经纪代理服务，2018年5月24日，被告向北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司支付中介佣金服务费23976元，合同书约定，原告租赁908室，租期1年，租金24975元每月，原告须于每期款项到期尾月25日前支付3个月租金及管理费，但原告并未按期缴纳，截止2018年9月5日，被告致函原告未支付租金及其他费用达11日已构成严重违约，被告现有权依据合同约定解除租赁合同，并要求原告依据合同约定予以赔偿。原告（反诉被告）辩称，被告反诉诉请的违约赔偿金99900元没有事实依据，是合同的霸王条款，是被告违约在先，诉请的中介佣金服务费23976元，由于被告并未告知原告，原告不知情也不予认可，被告诉请律师费缺乏事实依据，且是因被告违约在先导致应当后果自负，原告可以同意在双方确认的时间及方式搬离。第三人辩称，其在本案中不承担相关义务，且原告未诉请其承担相应的义务，原告请求被告返还扣留的原告室内物品的请求，因扣留行为系被告依法依约作出，其无法履行协助义务。针对反诉无答辩意见。经审理查明，2018年5月18日，承租方（甲方）：西安聚袖珠珠网络科技有限公司与承租方（乙方）：西安沪宁商业运营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定乙方同意将西安市碑林区XX街XX号XX中心XX号楼XX层XX室出租给甲方，租赁场地仅供其办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，租赁房产的建筑面为199.8平方米。租期为1年，自2018年5月28日起至2019年5月27日止。起租日2018年5月28日。租金为125元每平方米每月，月租金总额为24975元，管理费及空调费21元每月每平方米，此费用为4195.80元每月，月租金及管理费总金额为29170.80元每月。4.4房地产代理商促成甲乙双方达成本合同收取的佣金服务费中介费，均由乙方全额代甲方支付。若甲乙双方友好合作至本合同期满，乙方免除甲方返还已付的佣金服务费中介费。14.1合同期内如乙方提前解约，需提前两个月通知甲方，双倍返还甲方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为甲方的赔偿。如甲方合同期内提前解约，需提前两个月通知乙方，甲方支付的保证金乙方不予返还，同时甲方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为给乙方的赔偿。14.4 2甲方拖欠租金及其他费用达到三次。乙方视为严重违约，乙方将解除与甲方签订的租赁合同，没收甲方支付的保证金，并有权将该房产收回另行出租，同时甲方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的赔偿。届时甲方滞留在该房产内的办公设施及物品甲方未自行处置的，视为甲方放弃处置，并承诺交由乙方处置。14.6 合同期内如甲方提前解约或违约，需全额返还4.4条乙方代付的佣金服务费或中介费。14.9条约定，乙方因向甲方催付租金及管理费或行驶本合同项下其他任何权利而产生相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）均由甲方承担。2018年5月18日，原告向被告支付了2018年5月28日-2018年8月27日租金87512.4元、租赁保证金74925元、管理费保证金12587.4元、水电费保证金5994元，上述共计181018.8元。2018年6月28日，原告向被告支付了900元会议室使用费。原告称其在入驻908室办公后,在2018年6月发现房间内有一股甲醛的味道,其曾多次和被告进行沟通,被告让其放炭包,在此期间原告公司员工多次出现身体不适，陆续有员工提出辞职，原告考虑甲醛超标等影响，未向被告交纳之后的租金。2018年9月6日，原告申请申请上海帆际环境检测技术中心对长安国际E座908室室内空气中甲醛、总挥发性有机物进行检测，经2018年9月6日《上海帆际环境检测技术中心检测报告》显示，客厅、会议室、经理室甲醛均超标。原告因此花费检测费1200元，另因被告于2018年9月3日将原告所租的房屋门上锁，原告因此在别处办公，花费办公费15750元。另查，被告于2018年7月20日、2018年7月23日、2018年8月20日、2018年8月24日、2018年8月27日分别向原告发出了《付款通知书》，催促原告交纳租金、保证金、管理费等费用，并于2018年9月3日向原告发出了《违约通知函》，内容为:按照双方商议结果，我司有权要求贵司于本日（2018年9月3日）18点前支付所有拖欠款项：93065.16元，汇入我司账户。逾期我司将会按照合同中于贵司解除租赁合同，并按追究贵司违约责任。2018年9月5日，向原告发出《告知函》，内容为：因贵司拖欠款项的行为已超过合同约定期限十一日，按照合同14.4条的约定，我司有权要求贵司于本日2018年9月5日没收贵公司滞留物品，特此通知。被告向本院提交《佣金确认书》发票证明其向北京戴物业管理有限公司西安分公司支付908室佣金23976元，2018年10月9日，被告委托江苏青柠检测技术有限公司对908室甲醛进行检测，根据2018年10月9日《江苏青柠检测技术有限公司分析报告》显示，908室经理室、招待室、会议室、办公大厅甲醛测量值均未超标。另，被告向本院提交了908室地毯内墙乳胶漆的检测报告，均显示合格。另，原被告双方均向本院提交本案的委托代理合同及律师费发票，证明因对方过错导致其支付的律师费。原告向本院提交其滞留在被告处的物品清单，被告仅对部分予以认可。原告于2018年11月5日将名称由西安聚珠网络科技有限公司变更为陕西微好秘科技有限公司。第三人为西安市碑林区XX街XX号XX中心XX号楼XX层XX室业主 ，第三人将908室房屋出租给被告，被告再出租给原告。原告于2018年1月23日向本院提交了保全申请，申请保全被告名下价值247893.4元的财产，本院经审查，对原告的申请予以准许，并于2019年1月28日冻结被告名下价值247893.4元的财产。上述事实，有房屋租赁合同、租金交款凭证、合同解除通知函、检测报告、入住协议、银行业务回单、催付款通知书、违约通知函、告知函、签收单、佣金确认书、发票及原被告在法庭上的陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按照合同履行各自相应的义务。原告与被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效合同，双方均应按约履行各自义务。原告称因被告所出租的908室房屋内甲醛超标,根据原告提供其于2018年9月6日委托鉴定的检测报告，该报告显示涉案房屋内甲醛超标，被告提供2018年10月9日的检测报告，显示涉案房屋内甲醛数值均未超标，双方提供的检测报告均属自行委托，根据庭审调查，原告认可涉案房屋内有部分家具属于其自行购买，故关于908室房屋内甲醛来源，从原告提供的证据无法证明属于被告的过错导致，原告现以被告过错要求解除合同本院不予准许，因原告未向被告交纳第二期租金，被告于2018年9月5日向原告发出《告知函》，通知原告解除合同，原告于当日收到该告知函。故原被告双方合同于2018年9月5日已解除。原告要求被告返还扣留的涉案房屋内的物品，本院予以准许，但关于应返还的物品，因原告未提供证据证明其滞留哪些物品，故本院现以被告认可物品为主，被告应返还原告物品为：HPml26a打印复印一体机一台、核心服务器电脑一台、台式电脑四台、网络设备mifi一个、海尔电视机一台、空气净化器一台、纽曼便携式播放器一台、摄像头一个、茶室棕色皮沙发两大一小、茶具一套、实木茶桌一张、白色皮沙发一大一小、黑色活动办公桌一张、展示柜一组、文件柜一个、会议桌一套、会议椅五把、大转椅两把、白板一大一小、手机一台、红酒一箱半、书籍若干、易拉宝两套、鞋一双，原告要求第三人协助于法无据，本院不予支持。原告对于合同的解除存在过错，其要求被告承担检测费、异地办公损失费及相应的律师费无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金共计93506.4元，因合同14条约定了违约条款，被告现反诉要求原告支付违约金，如不退还保证金，原告承担的违约责任过高，故根据公平原则，被告应向原告退还上述保证金。关于被告反诉要求原告支付违约赔偿99900元，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，根据被告提供的证据显示，其于2018年11月7日已将涉案房屋委托中介出租，故908室实际的空房期为2018年8月28日至2018年11月7日，被告现要求原告按照四个月租金标准向其支付违约金过高，本院酌情予以调整，原告向被告支付的违约金数额应按照租金标准支付空房期的租金损失，经计算为58275元。因原告提前终止合同导致被告支出的佣金费23976元、律师费8000元，应按照合同约定向被告支付。被告要求原告搬离所滞留物品，因原告在本诉中已主张，本院予以支持，此处不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：   一、原告陕西微好秘科技有限公司与被告西安沪宁商业运营管理有限公司于2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日予以解除。二、被告西安沪宁商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陕西微好秘科技有限公司租赁保证金74925元、管理费保证金12587.4元、水电费保证金5994元，三项合计93506.4元。三、被告西安沪宁商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将原告陕西微好秘科技有限公司滞留在西安市碑林区XX街XX号XX号楼XX室物品包括：HPml26a打印复印一体机一台、核心服务器电脑一台、台式电脑四台、网络设备mifi一个、海尔电视机一台、空气净化器一台、纽曼便携式播放器一台、摄像头一个、茶室棕色皮沙发两大一小、茶具一套、实木茶桌一张、白色皮沙发一大一小、黑色活动办公桌一张、展示柜一组、文件柜一个、会议桌一套、会议椅五把、大转椅两把、白板一大一小、手机一台、红酒一箱半、书籍若干、易拉宝两套、鞋一双返还给原告陕西微好秘科技有限公司。四、原告陕西微好秘科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告西安沪宁商业运营管理有限公司违约金58275元。五、原告陕西微好秘科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告西安沪宁商业运营管理有限公司中介佣金服务费23976元。六、原告陕西微好秘科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告西安沪宁商业运营管理有限公司律师费8000元。七、驳回原告陕西微好秘科技有限公司其他诉讼请求。八、驳回被告西安沪宁商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5063元，保全申请费1759元，由原告承担  1569元，被告承担5253 元。（原告已缴纳，被告于支付上述款项时支付原告5253元），反诉费1469元，由原告承担1005 元，被告承担464 元。（被告已交纳，原告于支付上述款项时一并支付被告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      刘  彧                             审  判 员      俱艳妮                            人民陪审员      姚爱琴  二〇一九年七月十日                            书 记 员       樊海妮1