广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初14313号原告深圳君悦商业投资管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道桂庙路南瑞峰A3001，统一社会信用代码914403003597065362。法定代表人吴问钧，总经理。委托代理人王贤亮，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人杨悆舟，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告张雄，男，汉族生，身份证住址天津市河北区。委托代理人李军林，广东宝城律师事务所律师。被告深圳大手笔文化传播有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道坪洲开发区缤纷世界花园B1栋会所101、201，统一社会信用代码91440300066330803M。法定代表人连奉礼，董事长。委托代理人杨志群，广东华商律师事务所律师。原告深圳君悦商业投资管理有限公司诉被告张雄、被告深圳大手笔文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳君悦商业投资管理有限公司的委托代理人王贤亮、杨悆舟，被告张雄的委托代理人李军林及被告深圳大手笔文化传播有限公司的委托代理人杨志群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳君悦商业投资管理有限公司诉请：判令1、原告与被告张雄签署的《房屋租赁合同》于2018年5月7日解除；2、被告张雄支付2018年3月15日至2018年5月7日租金及各项费用合计人民币78,042元：3、被告张雄支付逾期租金的违约金人民币10,997元（按照每日千分之三计算，暂计至2018年5月25日，并继续计至实际清偿之日）；4、被告张雄支付违法解除合同违约金人民币179,160元；5、被告张雄支付免租优惠期核减的费用人民币22,187元；6、被告张雄支付房屋恢复费用人民币49,635元；7、原告无须返还被告张雄履约保证金人民币123,520元；8、被告深圳大手笔文化传播有限公司对上述第2、5、6项承担连带清偿责任；9、诉讼费、保全费被告承担。本案相关情况一、涉案房产的位置：深圳市××××路东侧天悦龙庭A栋XXX号铺位。二、租赁面积：320平方米。三、出租人是否享有转租权：原告享有对涉案房屋转租权。根据原告提交的证据显示，深圳市龙光房地产有限公司系深圳市××××路东侧天悦龙庭栋商场的权利人，权利份额为100%，房产证号为深房地字第××号；2015年12月1日，原告的法定代表人吴问钧与深圳市龙光房地产有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定承租深圳市××××路东侧天悦龙庭A座C区首层商铺，租赁期限从2015年12月14日至2023年12月13日；2016年1月18日，原告、原告的法定代表人吴问钧及深圳市龙光房地产有限公司签订《补充协议》，约定由原告自2016年1月1日起承继上述《房屋租赁合同》的权利义务，原告的法定代表人吴问钧退出原合同关系……；深圳市龙光房地产有限公司出具《同意转租证明》，确认原告承租深圳市××××路东侧天悦龙庭A座C区首层商铺，租赁期限从2015年12月14日至2023年12月13日，同意原告在租赁期内进行转租经营……。上述证据已形成完整证据链，足以证明原告享有对涉案商铺的转租权，本院予以确认。四、租赁合同签订时间：2016年3月1日，原告与被告张雄签订《房屋租赁合同》一份。五、合同期限：2016年3月1日至2019年2月28日。六、关于租金的约定：2016年3月1日起至2017年2月28日止，租金单价为人民币160元/平方米/月，月租金总额为人民币51,200元；2017年3月1日起至2018年2月28日止，租金单价为人民币172.80元/平方米/月，月租金总额为人民币55,296元；2018年3月1日起至2019年2月28日止，租金单价为人民币186.60元/平方米/月，月租金总额为人民币59,720元。七、合同约定租金缴纳日期：每月第5日前交清当月租金。八、关于履约保证金的约定及支付情况：合同约定被告张雄应当向原告缴交租赁保证金人民币102,400元、管理费保证金人民币5,120元及水电费保证金人民币16,000元，以上共计人民币123,520元。被告张雄称已向原告缴纳了上述保证金，原告确认已收取。九、关于免租期的约定：原告给予被告张雄45天免租优惠，免租期间房屋租金免交，但管理费及其他费用不免，免租期间为2016年3月1日起至2016年4月15日；合同履行期间，若非因原告根本违约导致租赁合同解除的，原告有权按被告张雄未履行的租赁期间占约定租赁期限的比例，核减免租优惠期，被告张雄应于租赁合同解除时，向原告缴交已核减的免租优惠期间的租金。十、关于解除合同及违约条款的相关约定：被告张雄因故需中途解除合同的，应书面通知原告，经原告书面同意后，方可解除合同；被告张雄逾期缴交租金的，应按欠付金额每天3‰的比例支付迟延违约金……；被告张雄违约单方无故解除合同的，被告张雄的租赁保证金不予退还，同时，被告张雄还须支付相当于三个月租金的违约金，被告张雄的违约金不足以弥补原告损失的，被告张雄应另行赔偿；被告张雄拖欠租金超过15天的，则视为被告张雄根本违约，原告有权单方解除合同，没收被告张雄已缴的租赁保证金，同时被告张雄还应承担合同解除时两个月租金额度的违约金，原告据此行使解除权的，合同于原告书面解除通知送达被告张雄之日起解除，被告张雄应依合同约定返还租赁物。十一、涉案租赁房屋的实际使用人及合同履行情况的问题：被告深圳大手笔文化传播有限公司系涉案房屋的实际使用人；2018年5月7日，被告张雄单方解除与原告签订的《房屋租赁合同》，被告张雄尚欠原告2018年3月15日至2018年5月7日期间的租金及各项费用共计人民币78,042元。原告主张被告张雄系代表被告深圳大手笔文化传播有限公司与原告签订租赁合同，被告深圳大手笔文化传播有限公司系涉案房屋的实际承租人，并由其支付租金给原告；两被告一直依约履行租赁合同，支付租金，至2017年年底两被告向原告表示其经营困难，不打算继续承租，原告一直要求两被告继续履行合同，但两被告未予明确回复；2018年2月8日，被告张雄以其自身及被告深圳大手笔文化传播有限公司的名义书面通知原告，合同将在2018年5月7日解除；2018年3月份租金两被告仅支付了人民币32,338.50元，尚欠原告2018年3月份租金及各项费用人民币31,140元，拖欠原告2018年4月份租金及各项费用人民币46,902元，以上共计人民币78,042元，故应当系被告拖欠租金违法解除双方租赁合同关系。被告张雄对原告主张的被告深圳大手笔文化传播有限公司系实际使用人，以及租金其相关费用的支付及拖欠情况予以认可，但主张在2018年2月8日其代表被告深圳大手笔文化传播有限公司提出于2018年5月7日解除与原告的租赁合同关系系经原告同意，双方属协商一致解除租赁合同关系。被告深圳大手笔文化传播有限公司称其对2017年9月份之前的租金支付情况不知情，涉案商铺一直由被告张雄承租并实际经营，至2017年9月份因被告张雄提出因经营困难要求被告深圳大手笔文化传播有限公司出借款项用于偿还部分租金，被告深圳大手笔文化传播有限公司考虑到其系深圳大手笔天悦龙庭文化传播有限公司的股东，同意帮忙垫付出借相关租金，但根据银行流水显示由被告深圳大手笔文化传播有限公司每月支付的费用均很少，不足以支付当月全部租金，无法证明原告及被告张雄主张的被告深圳大手笔文化传播有限公司系实际承租人；对于2018年2月8日书面解除通知书及拖欠租金及相关费用的情况均不知情。经查，被告深圳大手笔文化传播有限公司成立于2013年4月8日，法定代表人为连奉礼，被告张雄系被告深圳大手笔文化传播有限公司的股东，占股比例为40%，任职公司监事；深圳大手笔天悦龙庭文化传播有限公司成立于2016年9月21日，住所地为深圳市××××路东侧天悦龙庭栋商场B区B03号铺位，法定代表人为本案被告张雄，股东由黄国伟、陈照强、叶俊烽及被告深圳大手笔文化传播有限公司组成，其中被告深圳大手笔文化传播有限公司占股比例为65%。租赁期内，原告出具的收款收据抬头多为“大手笔”或“大手笔美育”；被告深圳大手笔文化传播有限公司在2017年9月25日至2017年12月18日，通过其公司账户向原告的法定代表人吴问钧个人账户支付租金多笔；2018年1月4日至2018年3月20日期间，系案外人张思婷通过个人账户向原告的法定代表人吴问钧个人账户支付租金多笔。2018年2月8日，被告张雄出具的《退租申请书》未加盖原告及被告深圳大手笔文化传播有限公司的公章，申请书上载明内容显示，被告张雄称其系深圳大手笔文化传播有限公司的股东，2016年3月1日代表公司与原告签订涉案商铺租赁合同，由被告深圳大手笔文化传播有限公司经营大手笔美育至今……目前因公司进行战略调整，不需要大面积场所，经研究决定，申请自2018年5月7日不再租用该商铺……。本院认为，关于被告深圳大手笔文化传播有限公司是否系涉案房屋实际使用人的问题，根据原、被告提交的证据显示，涉案房屋承租后用于经营“大手笔”美术教育项目，被告张雄系被告深圳大手笔文化传播有限公司的股东并任职监事，案外人深圳大手笔天悦龙庭文化传播有限公司成立在租赁涉案房屋后，被告深圳大手笔文化传播有限公司系案外人深圳大手笔天悦龙庭文化传播有限公司的占股65%的股东，以上足以证明租赁涉案房屋后被告深圳大手笔文化传播有限公司系实际使用人，且被告深圳大手笔文化传播有限公司向原告支付租金的行为对此亦予以了辅证，故对于原告及被告张雄主张被告深圳大手笔文化传播有限公司系实际使用人，有事实和法律依据，本院予以采信。关于涉案租赁合同的履行情况，被告张雄主张系双方协商一致解除租赁合同，对此原告不予认可。经查，被告张雄未能提供证据证明其出具的《退租申请书》经原告盖章确认，无法证明其提出的退租申请经原告同意，且从原告提交的《欠费催缴函》上载明的内容显示，原告并未同意被告张雄单方提出的退租申请，并称系被告张雄主动撤场，保证金不予退还……，故关于被告张雄该项主张无事实依据，本院不予采信。原告主张系被告张雄于2018年5月7日，单方解除与原告签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以采信。另，对于拖欠租金及相关费用的情况，因原告与被告张雄对尚欠原告2018年3月15日至2018年5月7日期间的租金及各项费用共计人民币78,042元，均予以认可，被告深圳大手笔文化传播有限公司未能提供反证予以推翻，故本院对此予以确认。十二、关于免租优惠期核减的费用：被告张雄应当向原告支付免租优惠期核减的费用人民币21,333元。因原告与被告张雄在《房屋租赁合同》中明确约定，合同履行期间，若非因原告根本违约导致租赁合同解除的，原告有权按被告张雄未履行的租赁期间占约定租赁期限的比例，核减免租优惠期，被告张雄应于租赁合同解除时，向原告缴交已核减的免租优惠期间的租金，故被告张雄应当向原告支付免租优惠期核减的费用人民币21,333元（人民币51,200元/月×1.5个月×剩余10个月÷总租赁期36个月），原告主张超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。十三、是否没收租赁保证金：原告没收租赁保证金人民币102,400元。因原告与被告张雄在《房屋租赁合同》中明确约定，被告张雄违约单方无故解除合同的，被告张雄的租赁保证金不予退还，同时，被告张雄还须支付相当于三个月租金的违约金，因此原告有权没收租赁保证金人民币102,400元，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张同时没收管理费保证金及水电费保证金，因双方未在《房屋租赁合同》明确约定，原告的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持，该两笔款项可以用于抵扣被告张雄拖欠原告的租金及各项费用，经抵扣后被告张雄尚欠原告2018年3月15日至2018年5月7日期间的租金及各项费用人民币56,922元（人民币78,042元-人民币5,120元-人民币16,000元）。十四、关于原告主张的违约金：被告张雄应当向原告支付违约金人民币179,160元。原告主张除没收租赁保证金外，应当根据双方约定，由被告向其赔偿3个月租金的单方解除合同违约金，原告的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持，经核算被告张雄应当向原告支付违约金人民币179,160元（人民币59,720元×3个月）。十五、关于原告主张的逾期支付租金的违约金：不予支持。原告主张的逾期支付租金的违约金其本质是原告主张被告张雄承担的违约责任，但原告已主张没收被告张雄缴纳的租赁保证金，并要求被告张雄支付违约金，本院亦予以支持，被告张雄已就其违约行为承担了责任，原告不应就同一违约行为重复主张，故本院对原告关于逾期支付租金的违约金的主张不再予以支持。十六、关于原告主张被告张雄支付房屋恢复费用：不予支持。根据《房屋租赁合同》之约定，若被告张雄因对租赁物进行装修、改造需要，拟将租赁物的原设施或土建部分拆除（房屋主体结构除外）的，须经原告特别批准，并按原告确定的标准缴交恢复保证金，方可实施；合同解除或终止时，若原告要求被告张雄恢复原状的，被告张雄予以恢复；恢复房屋原状后，原告于收到被告张雄提交的有关凭证之日起10个工作日内无息返还恢复保证金，逾期归还的，则应按逾期天数向被告张雄按每日千分之六交纳滞纳金；若经催告，被告张雄未予及时恢复的，原告有权没收恢复保证金，并自行或委托第三方代为恢复，所需费用有被告张雄承担；被告张雄对租赁物进行装修、改造或新增的附着物、设施，在合同终止、解除或归于无效时，非破坏性移动的设施被告张雄可带走，其与部分无偿归原告所有；被告张雄于租赁合同终止或解除之日将租赁物清扫干净并无瑕疵地返还原告，若有瑕疵的，被告张雄应先行恢复；否则原告有权自行或委托第三方代为修复，所需费用由被告张雄承担……。原告主张被告张雄将涉案房屋内部拆分成若干隔间，并增加了许多添附物，必须予以拆除，并将涉案房屋恢复原状，但确认相关的恢复费用并未实际产生。两被告对上述费用不予认可，其主张未实际发生的费用原告无权主张。对此，本院认为，原告所主张的恢复原状的费用并未实际发生，其该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。十七、其他需要说明的问题：根据查明事实被告深圳大手笔文化传播有限公司系涉案房屋的实际使用人，即为涉案《房屋租赁合同》的履行方，故应当对于被告张雄拖欠的2018年3月15日至2018年5月7日期间的租金及各项费用人民币56,922元、免租优惠期核减的费用人民币21,333元承担连带清偿责任，原告的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的房屋恢复费用，因其该项主张并未得到支持，故对于原告主张被告深圳大手笔文化传播有限公司就该笔款项承担连带清偿责任，本院亦不予支持。裁决结果综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳君悦商业投资管理有限公司与被告张雄签订的《房屋租赁合同》于2018年5月7日解除；二、确认原告深圳君悦商业投资管理有限公司有权没收被告张雄的租赁保证金人民币102,400元；三、被告张雄应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳君悦商业投资管理有限公司2018年3月15日至2018年5月7日期间的租金及各项费用人民币56,922元；四、被告张雄应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳君悦商业投资管理有限公司免租优惠期核减的费用人民币21,333元；五、被告张雄应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳君悦商业投资管理有限公司违约金人民币179,160元；六、被告深圳大手笔文化传播有限公司应对被告张雄的上述判项第三项及第四项的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告深圳君悦商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费人民币4,127元，保全费人民币2,220元，由原告深圳君悦商业投资管理有限公司负担人民币923元，由被告张雄负担人民币2,507元，由被告张雄、被告深圳大手笔文化传播有限公司共同负担人民币2,917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘    哲二〇一九年七月十五日书记员 成明丽（兼）书记员 莫  莹  莹附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。