文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初2983号原告（案外人）：马腾，男，1985年11月11日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：潘红，重庆市合川区云门法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：吴志云，系原告之父，1947年3月7日出生，汉族，住重庆市合川区。原告（案外人）：华长远，男，1967年10月6日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：潘红，重庆市合川区云门法律服务所法律服务工作者。原告（案外人）：刘建召，男，1965年8月14日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：潘红，重庆市合川区云门法律服务所法律服务工作者。被告（申请执行人）：林奎，男，1971年3月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。第三人（被执行人）：刘洪沛，男，1957年4月13日出生，汉族，住重庆市合川区。第三人（被执行人）：重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南办处上什字东路114号，统一社会信用代码91500117203643743H。法定代表人：刘洪沛，董事长。委托诉讼代理人：刘洪沛，男，1957年4月13日出生，汉族，住重庆市合川区。原告马腾、华长远、刘建召与被告林奎，第三人刘洪沛、重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司（以下简称“沛龙公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华长远、刘建召以及委托代理人潘红、吴志云，被告林奎，第三人沛龙公司的委托代理人暨第三人刘洪沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告购买的位于重庆市合川区南办处南城商业步行街×号×号4间营业用房强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认位于重庆市合川区南办处南城商业步行街×号×号4间营业用房归原告所有；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年1月15日，第三人沛龙公司作为甲方与原告马腾、华长远、刘建召作为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买位于重庆市合川区南办处南城商业步行街×号×号内A轴和D轴（1）轴至（2）轴之间负1号、负2号、负3号、负4号房屋，该商品房总金额为201191元，付费方式为签订合同时付定金5万元，办证时乙方代甲方支付各种税费5万元冲抵乙方购房款，余款101191元和大修基金2602元在办证部门受理后一小时内全部付清，甲方应当在2009年9月30日之前，将商品房交付乙方使用。后原告于2009年1月15日交款5万元（其中华长远缴纳1.5万元、刘建召缴纳1.5万元、马腾缴纳2.5万元）、2010年9月14日交款5万元（其中华长远缴纳1.5万元、刘建召缴纳1.5万元、马腾缴纳2.5万元）。第三人沛龙公司收款后，分别向原告出具相应收据，并将案涉房屋交付原告使用。使用期间，原告多次催促沛龙公司办理过户登记，但沛龙公司以该片区房屋涉及旧城改造，并拿出2009年2月3日合川区政府专题会议纪要（2009-115）与2009年12月9日合川区规划局的《函》，向原告说明该片区停办房产证，并于2009年12月14日向原告出具《承诺书》一份：“……，本公司郑重承诺，今后无论发生什么事情，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》都具有法律效力……”。被告林奎与第三人刘洪沛、沛龙公司因民间借贷纠纷一案【（2017）渝0117民初7923号】，在诉讼过程中，林奎向合川区人民法院申请财产保全，合川区人民法院在（2017）渝0117执保458号执行裁定书中查封沛龙公司所有的位于重庆市合川区南办处南城商业步行街×号×号房屋（产权证号：201416811，含原告涉诉的4间房屋）。此后，双方自愿达成调解协议。民事调解书发生法律效力后，因第三人刘洪沛、沛龙公司未按协议履行付款义务，被告林奎于2018年5月2日向合川区人民法院申请执行【案号（2018）渝0117执2955号】，执行过程中，原告知晓该案房屋涉及诉讼，并向合川区人民法院提起书面执行异议，并提供购房等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年3月19日，合川区人民法院作出（2018）渝0117执异111号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并告知原告在15日内向人民法院提起诉讼。原告认为，原告与第三人沛龙公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，在合同签订时第三人沛龙公司为该房屋的合法所有权人，协议合法有效，原告也按照合同原告支付了大部分价款并实际占用房屋，且未能过户不是原告的过错。综上：为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。被告林奎辩称，一、重庆市合川区南办处南城商业步行街×号×号房屋是第三人刘洪沛以借款担保物的方式抵押给被告的，在重庆市公证处做了借款公证，并在重庆市合川区房屋交易登记中心做了借款抵押登记。因刘洪沛到期未按照协议还款，被告向法院提起诉讼，经合川区人民法院调解作出（2017）渝0117民初7923号民事调解书。后刘洪沛仍不履行，被告申请执行重庆市合川区南办处南城商业步行街×号×号借款抵押物，合川区人民法院对抵押物强制执行并评估拍卖是合法的，不应该解除查封；二、原告虽然提供了《商品房买卖合同》作为证据，但未提供付款凭证或发票，被告对买卖的真实性存在异议；即便该买卖合同真实，原告在签订合同长达十年的时间内，未进行不动产所有权登记，也未进行不动产买卖预登记和提起民事诉讼，显然存在对民事权利的懈怠；且合川区人民法院做出的（2018）渝0117执异111号执行裁定书也驳回了原告的异议申请，因此原告请求确认位于重庆市合川区南办处南城商业步行街×号×号4间营业用房归其所有的诉讼请求不应受法律保护；三、因原告的诉讼请求不受法律保护，故案件受理费应由原告自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘洪沛辩称，一、第三人刘洪沛向被告借款，并签订借款合同属实，经被告同意由沛龙公司用房屋抵押担保也是属实的；二、第三人刘洪沛在诉讼中与被告达成调解协议，被告对沛龙公司的房屋享有优先权；三、被告于2018年5月2日向合川区人民法院申请执行，并于同年5月22日提交评估拍卖申请并申请追加沛龙公司作为被执行人，合川区人民法院作出（2018）渝0117执2955号之一执行裁定书追加沛龙公司作为被执行人，该追加行为不符合法律规定的情形和条件，上述裁定应予撤销。第三人沛龙公司辩称，一、原告马腾、华长远、刘建召与沛龙公司签订《商品房买卖合同》属实，原告支付了部分购房款也是属实的。签订合同后，因该片区纳入旧城改造的原因而未办理产权过户登记，经双方协商同意将房屋的定金转为购房款，并对该房屋做了使用交接事宜。二、刘洪沛向被告借款，并签订借款合同属实，沛龙公司用房屋对总借款130万元进行抵押担保也是属实的；三、被告于2018年5月2日向合川区人民法院申请执行，并于同年5月22日提交评估拍卖申请并申请追加沛龙公司作为被执行人，合川区人民法院作出（2018）渝0117执2955号之一执行裁定书追加沛龙公司作为被执行人，该追加行为不符合法律规定的情形和条件，上述裁定应予撤销。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月15日，第三人沛龙公司（甲方）与原告马腾、华长远、刘建召（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：乙方购买商坐落于合川区南办处南城商业步行街×号×号内A轴至D轴和①轴至②轴之间4间负1号、负2号、负3号、负4号的房屋，建筑面积173.44㎡，单价1160元∕㎡；总成交金额为人民币201191.00元整；乙方采用分期付款方式付款：①签合同时付定金五万元整；②在办证时乙方代甲方支付各种税费五万元整，冲抵房款；③余款壹拾万零壹仟壹佰玖拾壹元整和大修基金贰仟陆佰零贰元整在办证部门受理后壹小时内全部付清；甲方应当在2009年9月30日前，将商品房交付乙方使用……。合同签订后，2009年1月15日，三原告向第三人沛龙公司缴纳购房款定金5万元；2010年9月14日，三原告向第三人沛龙公司缴纳5万元；本案进入诉讼后，原告华长远向本院财务室缴纳了剩余购房款101191元。上述诉争房屋已实际交付给三原告使用至今。2009年12月3日，合川区政府2009-115号《关于中南路与希尔安大道交叉处AB幢房屋改造建设的会议纪要》将本案争议房屋所在区域纳入旧城改造范围。2010年9月14日，第三人沛龙公司向三原告分别出具承诺书，承诺：本公司于2009年1月15日与你签订了《重庆市商品房买卖合同》，按合同十五条约定，本公司应在2009年9月30日前为你办好房地产权证，后因该处房屋被列入区府旧城改造范围而停办房地产权证，尽管如此，本公司仍然承诺，今后无论发生什么情况，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》都具有法律效力，本公司将一如既往信守合同，承认商品房买卖关系的存在，并严格按照双方当时签订的商品房买卖合同承担一切责任。2014年12月3日，第三人刘洪沛因资金需要，向被告林奎借款90万元，并由第三人沛龙公司用重庆市合川区南办处南城商业步行街66号4-1房屋进行抵押，并办理了抵押登记。因第三人刘洪沛未按时归还借款，被告于2017年7月26日向本院提起诉讼，诉讼过程中，被告向本院申请财产保全，本院以（2017）渝0117执保458号执行裁定书裁定查封第三人沛龙公司所有的位于重庆市合川区南办处南城商业步行街66号4-1房屋（产权证号：201416811）。审理中双方经调解，本院作出（2017）渝0117民初7923号民事调解书。调解书生效后，因第三人刘洪沛、沛龙公司未按时履行付款义务，被告林奎于2018年5月2日向本院申请执行【案号：（2018）渝0117执2955号】）。2018年5月22日，被告向本院提交评估拍卖申请，并要求追加第三人沛龙公司作为被执行人。2018年5月24日，本院做出（2018）渝0117执2955号之一执行裁定书追加第三人沛龙公司作为被执行人。三原告知晓后，向本院提出书面执行异议，请求中止对位于重庆市合川区南办处南城商业步行街×号×号4间营业用房的执行，本院经审查后，于2019年3月19日作出（2018）渝0117执异111号执行裁定书，驳回三原告的异议申请。本院认为，案外人异议之诉在形式上体现为是否应当排除强制执行行为的纠纷，其实质是解决案外人对执行标的所享有权益与申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的优先效力问题。具体到本案中，解决的是案外人即原告对购买的营业用房享有的期待物权与被告林奎对该营业用房的担保物权的权利优先效力的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称规定）第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案被告林奎对申请执行标的享有抵押权，除法律、司法解释另有规定外，案外人的异议均不能成立。但该规定第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，原告的购买行为发生在被告林奎办理抵押登记之前；其次，原告未能办理产权登记，不能归责于原告，原告并无过错；第三，原告已经支付了对价，付清了全部价款，并未降低被执行人的偿债能力；第四，原告已经实际占有了营业用房。原告的上述情形符合第二十八条的规定，属于第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定除外”的除外情形。综上，原告对本案诉争的营业用房的期待物权优先于被告林奎的担保物权，该权利足以排除执行，原告请求排除执行的诉讼请求，本院予以支持。关于原告所提出的要求确认涉案营业用房归其所有的请求的问题：原告在司法查封之前依据买卖合同支付款项并占有涉案营业用房，但并未经产权变更登记，按照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故原告尚未取得涉案车位的所有权，其权益虽应得到保护、可以阻却强制执行，但不能等同于法定的物权，因此本院对其要求确认涉案营业用房归其所有的主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、停止对位于重庆市合川区南办处南城商业步行街×号×号内A轴至D轴和（1）轴至（2）轴之间负1号、负2号、负3号、负4号房屋的执行；二、驳回原告马腾、华长远、刘建召的其他诉讼请求。案件受理费4317.86元，由被告林奎负担，款限被告林奎在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  吴亚萍人民陪审员  王 琼人民陪审员  张志勇二〇一九年七月十一日法官 助理  江 爽书 记 员  柳云浩