江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0727民初86号原告：许紫华，男，1961年12月17日出生，汉族，户籍地龙南县，现住龙南县。委托诉讼代理人：邱国梁，江西全丰律师事务所律师。被告：邹进森，男，1982年9月29日出生，汉族，住龙南县。被告：陈小妹，女，1985年11月11日出生，汉族，住定南县。被告：肖东云，男，1971年4月29日出生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人：钟明辉，龙南县经贸法律服务所法律工作者。原告许紫华与被告邹进森、陈小妹、肖东云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月30日作出（2017）赣0727民初250号民事判决后，被告肖东云提起上诉后，赣州市中级人民法院于2018年11月7日作出（2018）赣07民终3522号民事裁定书，撤销本院（2017）赣0727民初250号民事判决并发回本院重新审理。本院于2019年1月11日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告许紫华及其委托诉讼代理人邱国梁，被告肖东云及其委托诉讼代理人钟明辉到庭参加诉讼。被告邹进森、陈小妹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告许紫华向本院提出诉讼请求：1、确认邹进森、陈小妹与肖东云签订的购买合同无效。2、争执的房屋龙洲廉租房B栋3单元101房归原告所有。3、责令被告肖东云腾空争执之房屋，交给原告。4、判令被告邹进森、陈小妹、肖东云协助办理过户手续。5.诉讼费由被告邹进森、陈小妹承担。原告变更诉讼请求为：1、确认邹进森与肖东云签订的购买合同无效。2、争执的房屋龙洲廉租房B栋3单元101房归原告所有。3、责令被告肖东云腾空争执之房屋。4、判令被告邹进森、肖东云协助办理过户手续。5、诉讼费由被告邹进森承担。事实和理由：2014年8月下旬县政府出台宜居花园廉租房A、B、C、D、E栋在住人员购房通告，当时被告无力购买，并且买回不要几年小孩长大无法居住，但在短期内又无法购置其他的商品房，为了既保证目前有房住，又不要付钱，小孩过几年长大后即可搬走策略，原告与被告邹进森、陈小妹达成购买龙洲廉租房B栋3单元101房的合同（略），被告邹进森与陈小妹当时是在婚姻关系存续期间。原告已付购房费72900元、装修款5000元各一张收据，合同一式两份各执一份。由于2014年8月底，订合同付款后，至2016年12月份一直很少见面，听说邹进森、陈小妹2016年一直不在家，也不在廉租房居住，所以原告多次探望不见踪影。在2016年12月初偶遇一位70余岁的老妇人（被告肖东云母亲）住在房内，便敲门咨询，老人家说不清楚，原告留了电话转告肖东云。后肖东云致电并亲自到原告工作单位简单述说，原告了解到：1、邹进森、陈小妹在2016年初已离婚。2、该房于2016年初卖给被告肖东云，房产证等相关证件在被告肖东云手中，并有购买合同。3、并协议于2016年5月份过户到肖东云，但到时反复打电话（包括原告）有通无人接听，要不关机，要不线路忙，至今未过户。4、关于该房卖给肖东云，什么具体时间、多少价格、合同有关事项，肖东云拒绝与原告互换合同查看了解情况。原告为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件。2、2014年8月29日《合同》。3、收条一张。4、借条一张、银行流水一份。5、《龙南县公共租赁住房购买合同——邹进森》。6、赣府厅发[2013]11文件、龙府办发[2014]49号文件。7、证人叶某、唐某的证人证言。被告邹进森、陈小妹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，也没有提供书面的答辩意见，亦未提交相关证据。被告肖东云答辩称，肖东云与邹进森的合同合法有效，应驳回原告的起诉。被告肖东云为支持其答辩，向本院提交了下列证据：1、房屋转让协议书、收条。2、房屋所有权证、土地使用权证。经审理查明，2014年8月29日，被告邹进森与龙南县房地产管理局签订了《龙南县公共租赁住房购买合同》，约定被告邹进森购买龙南县龙洲村解放东路北侧B-3-101号房屋，建筑面积49.18平方米，价款为70371.17元。合同中还约定“购买公共租赁住房完全产权的，办理完全产权房产证，购房办证时间为分配入住半年后计算，从办证之日起满5年后方可上市交易”。2015年1月26日，龙南县房产局对涉案房屋颁发龙私字第29912号房屋所有权证，登记房屋所有权人邹进森，陈小妹为共同共有人，证上载明“此房为公共租赁住房，于2016年5月1日方可上市交易”。2014年8月29日，原告许紫华（乙方）与被告邹进森（甲方）签订《合同》，载明：“经双方协议，甲方在县城会龙的廉租住房B栋3单元101房一套约50㎡左右，《根据县政府由在住户购置》的前提下，协议如下。一、甲方出面将该房按县政府价格买下，转给乙方，资金由乙方承担。二、在县政府的文件框架下，甲方住满五年后过户给乙方，所有费用由乙方承担。三、在五年之内乙方如果要居住该房，应征求甲方的同意后使用（原则上甲方在住不允许，不在住允许）。钥匙各方一个，甲方优先居住，如果乙方在住期间，甲方又要居住时，乙方必须让出，所有床上用品由甲方负责。如果乙方要使用自己的床上用品仅带一套在房间备用，其他床上用品之外的东西不允许带入房内。乙方一般情况下不允许煮饭，不允许带人居住，满五年后甲方不允许居住该房。四、甲方目前装修房屋的费用约伍仟元整，过户前后的劳务工作等费用按伍仟元整计，共计乙方负担壹万元整，2014年8月29日前先付伍仟元，过户后再付伍仟元。五、五年（即2019年9月1日）后该房过户时，甲方要配合乙方过户，搬出所有甲方用品，让出空房给乙方，及其他有关该房使用转让的一切手续，过房的手续费由乙方承担，否则按违约处理。六、违约责任：五年之后如果甲方反悔违约，造成损失，甲方住满五年后，办理该房过户手续时，甲方不配合反悔违约，甲方应在县城内购买回同等大小面积的商品房作为补偿乙方的经济损失，或同等价值的物质抵押。乙方违约，此合同无效。七、乙方必须在2014年8月29日之内付清所有购房款，否则本合同无效。八、五年之内居住该房所需的所有费用由甲方承担。九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，签字后同时发生法律的效力。”原告许紫华和被告邹进森均在合同上签字确认。被告邹进森还在合同下面注明“收到72900元整。邹进森。2014年8月19日”。2016年5月6日，被告邹进森（甲方）与被告肖东云（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：“一、甲方同意将房屋坐落龙南县龙洲村解放东路北侧B-3-101号房屋一套转让给乙方，房屋共同分摊土地使用面积为7.28平方米，建筑总面积49.18平方米，房屋转让价为柒万元整…三、房屋转让的付款方式及交付使用时间。1、乙方第一次付购房定金为伍万壹仟捌佰元整（￥51800.00），为购房意向（抵购房款）。2、甲方在收取上述款项51800元后，应给房屋所有权证，乙方在付清余款壹万捌仟贰佰元后，甲方应将房屋土地使用权证和房屋所有门户钥匙给乙方，以予完结房屋转让协议。四、其他事项…。”被告邹进森与被告肖东云均在在《房屋转让协议书》上签字确认。被告邹进森于2016年元月3日出具《收条》，载明：“今收到肖东云购房款玖万陆仟捌佰元整（96800）。收款人：邹进森。2016元月3日。”签订协议后，被告邹进森已将房屋交付给被告肖东云使用，还将房屋所有权证、土地使用证交付给被告肖东云。2016年12月左右，原告许紫华发现被告肖东云家属居住在本案争执房屋，双方产生争议，原告于2017年2月诉至本院。以上事实，由原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，被告邹进森于2014年8月29日与龙南县房地产管理局签订《龙南县公共租赁住房购买合同》后，当日即与原告许紫华签订《合同》，此后于2016年5月6日又与被告肖东云签订《房屋转让协议书》，本案涉及“一房二卖”的法律问题，争议焦点系两份合同的优先保护顺位应当如何确定。本院认为：第一、合同效力方面。原告许紫华与被告邹进森的《合同》中双方对房屋价款、装修费用、居住使用等情况进行了详细约定，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性或禁止性规定。该《合同》还约定五年后办理房屋过户事宜，也不违反本地公租房政策，具有相应的法律效力。本案争执房屋于2016年5月1日可上市交易后，原告许紫华与被告邹进森签订的《合同》即产生完全的法律效力。而被告邹进森于被告肖东云于2016年5月6日签订《房屋转让协议书》约定的房屋价款与《收条》载明的价款不尽一致，且被告邹进森明知其已出卖房屋仍进行二次转卖，具有通过欺诈手段获取非法利益的嫌疑，因此该《房屋转让协议书》的法律效力存疑。第二、合同签订时间方面。原告许紫华与被告邹进森的《合同》成立于2014年8月19日，而被告邹进森与被告肖东云的《房屋转让协议书》成立于2016年5月6日。第三、合同履行方面。被告邹进森于2014年8月19日在《合同》上注明“收到72900元整”，据此可以认定原告许紫华已基本履行了付款义务。被告邹进森于2016年元月3日出具《收条》，载明收到购房款96800元，此《收条》出具的时间早于《房屋转让协议书》成立的时间，不符合社会一般交易习惯，且其金额与《房屋转让协议书》约定金额不一致，因此被告肖东云履行合同义务的真实性暂时无法得到确认。第四、占有使用方面。根据《合同》第三条约定，原告许紫华持有房屋钥匙并可在符合约定条件的情形下使用房屋，且根据证人叶某、唐某的证言，可以认定原告许紫华对争执房屋具有居住使用的事实。因此，原告许紫华在占有使用方面先于被告肖东云。综合上述四个方面，本院认为原告许紫华与被告邹进森的《合同》应当优先予以保护，对原告要求确认争执的房屋归原告所有并判令被告邹进森协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告肖东云腾空并交付房屋的诉讼请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，与房屋返还纠纷是不同的法律关系，原告可待其确定取得房屋所有权后另行提起房屋返还之诉，本案不宜一并处理。被告肖东云与被告邹进森的《房屋转让协议书》的法律效力认定以及被告肖东云的权利保护问题，被告肖东云可通过诉讼或其他途径依法处理。被告邹进森、陈小妹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质辩的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本案争执的位于龙南县龙南镇龙洲解放东路北侧B栋3-101号房屋归原告许紫华所有，限被告邹进森、陈小妹于本判决生效之日起三十日内协助原告将房屋过户至原告许紫华名下。二、驳回原告许紫华的其他诉讼请求。案件受理费1710元、财产保全费750元、公告费260元，共计人民币2720元，由原告负担720元，由被告邹进森负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王 勇人民陪审员  朱井凤人民陪审员  谢远明二〇一九年七月二日书 记 员  张小华