山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初2933号原告：即墨市田横供销合作社。住所地:即墨市田横岛省级旅游度假区管委会驻地。诉讼代表人：即墨市田横供销合作社破产清算组。委托诉讼代理人：王顺，山东海之源律师事务所律师。被告：时家瑞，男，1953年3月1日出生，汉族，住即墨市。原告即墨田横供销合作社诉被告时家瑞土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人、被告时家瑞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：要求依法确认原被告租赁合同已经解除；判令被告腾出房屋，清除地上物返还土地并赔偿损失。诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年1月1日，被告与即墨田横供销合作社签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租供销社渔需门市部院内房屋一处，建筑面积168平方米。合同约定承租期限自2001年1月1日起至2040年12月31日止。但在合同履行期间，即墨田横供销合作社资不抵债，于2007年5月31日经即墨市人民法院以（2007）即破字第3号民事裁定书裁定破产还债。按照企业破产法的规定，被告与即墨田横供销合作社所签订的租赁合同应当终止履行，但被告却以种种理由至今拒不返还租赁物，迫于无奈，特具状诉请被告时家瑞辩称，不同意解除合同，租赁合同尚未到期，被告已一次性缴纳40年租赁费，履行完毕自己的合同义务，原告无权单方解除合同，应该与被告协商一致赔偿损失后才能解除；原告已将涉案房地产所在土地出让给他人，原告丧失诉讼主体资格。为证明自己的主张，原告提交证据如下：一、土地租赁合同一份，证明原被告双方租赁关系。二、即墨法院裁定书、决定书各一份，证明即墨法院于2007年5月31日裁定原告破产还债。三、通知书及回执一份，证明原告2016.11.24通知被告办理相关手续，要求其于2016.12.31日前腾出房屋。但被告拒签。四、田横供销社承包门店新增维修资产勘测记录及自评明细一份，证明被告认可自己的损失为188476元。五、涉案土地使用权证一份，证明涉案土地的性质为国有划拨土地。被告质证意见：对证据一、二真实性无异议，但租赁合同尚未到期。对证据三不认可，原告未通知被告；对证据四无异议，但只是当时供销社要破产时，统一摸底作出的评估明细，由各门店自己签字。对证据五无异议。租赁时是空地，房屋是被告自己投资建设。被告提交证据：证据一、租赁费收据一份，证明已经缴纳租赁费1800元。二、网页打印件一份，证明涉案土地已经被原告卖给鼎盛泰瑞开发建设。原告质证意见：对证据一无异议。对证据二网页打印件真实性无法确认。但我方认可与鼎盛泰瑞的买卖合同已经签订，但土地至今未能交付。对双方上述无异议的证据本院予以确认并在案佐证。对有异议的证据，分析认定如下：原告提交证据三，通知回执记载被告拒签，签有当地政府二位工作人员名字。被告不认可收到该通知，原告无其他无利害关系见证人、音像资料证据等佐证，对该证据证明力本院不予认定。被告提交证据二，原告虽未确认真实性，结合原告对涉案土地买卖事实予以认可及证据来源，本院对证据予以认定。结合双方陈述及本院认定证据，本院认定事实如下：2001年1月1日，原被告签订土地租赁合同，将原告所有的渔需门市部院内空地租赁给被告建筑房屋一处（占地面积一百六十八平方米，其中住宅占地一百四十四平方米、走道二十四平方米），租赁期限为40年，自2001年1月1日起交付使用至2040年12月31日止，租赁费共计1800元，于合同签订时一次性付清。双方在合同中约定，租赁合同终止时，承租方建筑物经有关部门重新估价后收回。合同签订后，被告时家瑞按约交纳租金，投资在院内建设了房屋居住至今。该合同所在地块性质为国有土地，证号即国用（90）字第892号，证载用地面积1108.53平方米，建筑占地443.41平方米。后原告因严重亏损，无力清偿到期债务，向本院申请破产还债，本院经审查后于2007年5月31日依法作出（2007）即破字第3号民事裁定书宣告其破产并依法组成破产清算工作组进行清算。就被告租赁后投资包括住宅、厕所、厢房、简易棚子等项目双方进行了逐项评估，确定价值为188476元，被告在明细表上签字。涉案土地所在地块已整体挂牌出让。因原被告双方就解除合同无法达成一致，2017年5月9日，即墨田横供销合作社破产清算组向本院起诉，要求确认与被告双方合同解除，要求被告腾退土地。该案经审理，本院判决被告限期腾出租赁场地。被告上诉后，经青岛市中级人民法院审理，裁定发回重审，重审期间本院以“原告主体不适格”为由裁定驳回即墨田横供销合作社破产清算组起诉。2019年4月9日，原告即墨市田横供销合作社提起本案诉讼。审理中原告撤回要求被告赔偿损失的诉讼请求。本案争议焦点为：原被告合同应否解除？若解除合同，法律后果如何？本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该规定赋予管理人继续履行合同和解除合同的选择权。租赁合同为继续性合同，合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合破产法第十八条规定的合同类型，管理人可以依法解除。被告抗辩认为其已缴纳租金，原告不能单方解除合同不能成立。本院于2007年5月31日依法宣告原告即墨市田横供销合作社破产还债，本院确认双方合同于2007年7月31日已解除。根据相关法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求补偿损失”；“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”；“合同解除时，经出租人同意的装饰装修等添附物，除双方另有约定的外，未形成附合的添附可由承租人拆（移）除，已形成附合的，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内残值损失”。涉案租赁合同已解除，被告依法应在合同解除后将租赁物返还原告；就涉案合同超过二十年部分，本身为无效合同，在合同提前解除情况下，未形成附合的添附被告可自行移除；就合同期内的剩余租金及被告主张的其他损失，特别是对无效后相关损失主张，可依法分清合同过错责任后，通过破产程序解决。根据合同相对性，原告有权要求解除合同并排除妨害，被告关于涉案土地已转让，原告丧失主体资格抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十三条之规定，判决如下：一、确认原告即墨市田横供销合作社与被告时家瑞于2001年1月1日签订的土地租赁合同于2007年7月31日已解除。二、被告时家瑞于本判决生效后十五日内腾退其根据2001年1月1日与原告即墨市田横供销合作社所签订土地租赁合同承租的土地及地上建筑物，交付原告。案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王冬梅人民陪审员  陈德海人民陪审员  吴显竹二〇一九年七月二十五日书 记 员  孙立波附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。