贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初4540号 原告：阮培均，男，1980年12月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：李倩，女，1982年2月12日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原告阮培均、李倩诉被告毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称“兴业房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阮培均、李倩，被告兴业房开公司委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理位于毕节市七星关区房不动产权房产证；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金，违约金按购房总款为基数，按日0.01%的标准计算从2016年12月30日计算至被告实际向原告交付涉案房屋不动产权属证书之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年9月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于毕节市七星关区的房屋一套，房屋总价为400740.00元。被告承诺于2016年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。已过约定日期，但出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房款总价万分之一的违约金。原告向被告支付房款400740.00元，被告于2015年12月30日向原告交付涉案房屋，且已办理涉案房屋的预告登记和预购商品房抵押权预告登记，但是被告仍未向原告办理涉案房屋不动产权属证书，原告多次找被告协商，被告均已各种理由推脱，被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。 综上所述，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告毕节兴业房地产开发有限公司辩称，本案因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成答辩人违约，非答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人之后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以至于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。同时，答辩人已如期向买受人交房，合同签订后一直积极的履行办证义务，并未对买受人造成任何损失。据此，本案的违约金也不应计付。 根据原、被告的陈述以及本院经审查认定的证据，本院确认以下事实：2015年9月30日，原告阮培均、李倩作为买受人与被告兴业房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区“盛世华都”第2幢1单元20层4号房，房号为2-1-20-4；按照套（单元）计算，该商品房总价款为400740.00元；买受人以银行按揭付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款120740.00元，余款280000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托兴业房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋的购房款400740.00元。但截止法庭辩论终结前，涉案房屋并未取得商品房综合验收备案登记，尚不符合办证条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2016年12月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，故被告应当从2016年12月31日起按日向原告支付已付房款400740.00元万分之一的违约金。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 对于被告主张因政府机关征地拆迁工作严重滞后，导致涉案房屋未能通过消防验收的抗辩理由。首先，被告并未提供证据予以证明未如期完成征地拆迁与涉案房屋是否通过消防验收之间具有必然的关联性，以及未如期完成拆迁工作是导致涉案房屋未能通过消防验收的唯一原因。其次，即便涉案房屋消防验收不合格系政府原因所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。因此，对于被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阮培均、李倩逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以400740.00为基数，按日0.01%的标准从2016年12月31日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告阮培均、李倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币322.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年七月八日 书记员  申开旭