广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4410号上诉人（原审原告）：黎文，男，1967年9月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区***********，公民身份号码440************435。委托诉讼代理人：黄文学，广东常道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区******************，统一社会信用代码914************084。法定代表人：李以南，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区*******，统一社会信用代码914***********533B。法定代表人：严广昕。被上诉人（原审被告）：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***********，统一社会信用代码914***********999W。法定代表人：严广昕。被上诉人（原审被告）：佛山保利恒顺置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****，统一社会信用代码914***********931B。法定代表人：唐翔，该公司经理。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。上诉人黎文因与被上诉人广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市场经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）、佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）、佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初14711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎文上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.解除黎文与翰域公司签订的444号商铺的《鐤泰中心商铺认购书》；3.翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司共同向黎文返还购房款、印花税、契税、经营管理费、维修基金总共333270元及其利息51277.93元（按照年利率6%从2015年12月13日起暂计至2018年7月6日，此后的利息计至清偿完毕之日止）；4.翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司共同向黎文支付律师费损失30000元；5.翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司共同承担本案一审、二审的所有诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。（一）黎文已与翰域公司签订《鐤泰中心商铺认购书》，并支付了所有购房款，一审判决未解除黎文与翰域公司签订的鐤泰中心商铺认购书》错误。1.《鐤泰中心商铺签约确认书》显示，翰域公司确认双方已签订《鐤泰中心商铺认购书》，并确认黎文根据认购书于2015年12月12日前支付了购房款，翰域公司安排鼎升公司收取了黎文支付的购房款327703元，并开具收款收据，注明“444号铺铺款”字样。同时翰域公司承诺将于近期安排黎文与保利公司签订《商品房买卖合同》，指定黎文与鼎升公司签订《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》。因此，一审判决认为黎文与翰域公司未签订《鐤泰中心商铺认购书》，与事实不符。2.涉案楼盘系列案件的判决查明的事实亦可证明上述事实。（二）关于建南公司与翰域公司之间的法律关系及建南公司的责任问题。1.根据《商铺包销合同》的约定，翰域公司是建南公司委托的销售代理人，按照合同约定的特定销售条件对外销售涉案商铺，因此，翰域公司因代理销售引发的合同责任及违约责任，建南公司应予承担。翰域公司与建南公司之间的委托代理关系，不因黎文以现金或银行转账、POS机刷卡等支付方式的不同而改变。2.黎文已支付购房款，但翰域公司、建南公司至今仍未安排保利公司与黎文签订《商品房买卖合同》，构成违约，建南公司应对该违约行为承担责任。因此，黎文要求解除《鐤泰中心商铺认购书》并要求建南公司返还已收款项，具有事实依据，符合法律规定。3.对于翰域公司指定鼎升公司收取了黎文支付的款项后，翰域公司、鼎升公司是否将全部或部分款项支付给建南公司、保利公司，是其内部之间的利益分配和纠纷问题，建南公司、保利公司以未收到翰域公司、鼎升公司支付的款项为由抗辩，只能对抗其内部之间的关系，不能对抗黎文的主张。4.涉案楼盘的系列案件均已判决建南公司对购房者的购房款承担返还责任。（三）关于保利公司的责任问题。1.保利公司与建南公司签订的《合同》只是约定建南公司拟购涉案商铺，商铺产权未过户到建南公司名下，依然属于保利公司。2.履行《合同》过程中，商铺是以保利公司的名义宣传、销售，购房者支付购房款后，建南公司只需将《合同》约定的价款支付给保利公司，后由保利公司与购房者签订《商品房买卖合同》。由此可见，保利公司是作为实际商铺出售方与购房者签订《商品房买卖合同》，即涉案商铺的交易，是由建南公司、保利公司相互配合、共同完成，建南公司、保利公司及翰域公司是一个利益共同体，因此，保利公司亦应承担返还款项的责任。（四）对于律师费。本案纠纷是由于翰域公司、建南公司的违约行为导致，且《鐤泰中心商铺认购书》也约定违约方承担守约方因此发生的律师费损失。黎文的律师费是为维护自身权益而支出的合理费用，依法应予支持。涉案楼盘的系列案件也是判决建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司需承担购房者发生的律师费。建南公司辩称，（一）根据“谁主张谁举证”的原则，黎文主张依据《鐤泰中心商铺认购书》约定的权利义务要求建南公司承担责任，其应负举证责任。1.本案中，黎文未提供《鐤泰中心商铺认购书》及款项支付凭证，无法证明合同约定的权利义务及付款真实性，其应承担举证不能的不利后果。2.黎文一审时确认涉案的413号和444号商铺的购房款均在2015年12月12日当天以现金一次性支付，并称两间商铺购房款合计约84万元系当天从广州家里带到佛山，没有取现记录。按一般常理，84万元金额巨大，不可能在签合同当天以现金支付，黎文亦不可能在未认购前知道两间商铺的购房款金额并从广州带到佛山。在缺乏支付款项记录、凭证等证据下，除鼎升公司外，没有第三方能证明收款收据的真实性，一审法院是基于鼎升公司未有出庭抗辩与质证，从而推定鼎升公司已收款，但黎文却未能提供证据证明付款的真实性。3.黎文的交易与系列案通常交易流程及一般交易常理相违背。系列案件通常交易流程是：先签订《鐤泰中心商铺认购书》并支付定金，再约定首期款、二期款支付时间和支付金额，待全部款项支付完毕后再签订《签约确认书》。但是，黎文主张于2015年12月12日认购涉案商铺并以现金方式一次性支付全部款项，与通常交易流程及一般交易常理不符。黎文不可能提前预见自己将要购买的商铺数量和金额而备齐现金一次性支付。黎文的交易已超过惯例。（二）黎文要求建南公司返还购房款、契税、印花税、经营管理费、维修基金没有依据。1.黎文诉请建南公司返还购房款无依据。黎文诉请返还的购房款中包含了《委托经营管理协议》约定的履约保证金和《委托合同》约定的前期费用，但《鐤泰中心商铺认购书》确认的涉案商铺款项仅为105820元，故其余款项不属于购房款。且翰域公司无权指定黎文与鼎升公司签订《委托经营管理协议》《委托合同》，上述合同亦未经建南公司授权及追认，建南公司并非合同当事人。相关款项是黎文直接支付给鼎升公司，相应后果亦应由鼎升公司自行承担，与建南公司无关。即使建南公司需承担相应责任，亦只是在代理权限内承担。2.黎文诉请建南公司返还交易印花税、契税、经营管理费、维修基金没有依据。首先，如前所述，黎文未提供证据证明其已实际支付上述款项，其应承担举证不能的法律后果。其次，相关合同未对印花税、契税、经营管理费、维修基金作出约定，亦无证据证明上述款项是建南公司或翰域公司指定黎文向鼎升公司支付。即使黎文已支付款项，但建南公司未有收取相关款项，鼎升公司是基于合同之外收取上述款项，应由其自行退还。（三）即使存在利息损失，黎文要求自2015年12月13日开始按照年利率6%计算利息，没有法律依据。1.本案系商品房预售合同纠纷，并非民间借贷纠纷。本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关法律规定和合同约定，现合同法相关法律规定及相关合同均没有约定利息及按年利率6％计算利息。虽然《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，但本案的购房款不属于借款，且在没有确定退还时间的前提下，也不存在逾期问题，故本案不能参照民间借贷逾期利率计算利息损失。2.黎文的损失也未超过中国人民银行规定的银行同期同类贷款利息。如按年利率6％计算2015年12月13日开始的利息，将导致本案判决生效后，累积的利息过高，造成违约金超过损失的30%，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定。3.在没有判决返还款项前，返还责任仍处于不明确的状态，只有判决确认需向黎文返还款项才能产生逾期利息问题。因此，即使产生利息损失，也应自本案判决发生法律效力之日起计算。（四）黎文无权要求建南公司支付律师费30000元。1.黎文未有提供《鐤泰中心商铺认购书》，无法确认其与翰域公司对律师费的承担是否作出约定。2.黎文提供的《民事委托代理合同》显示，本案律师费是按财产标的额按件计费，按本案标的333270元计算，律师费为15663.5元，黎文主张30000元明显超过《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定标准。保利公司辩称，保利公司无需向黎文承担任何退款责任。1.黎文并未提供相关证据证明其向鼎升公司支付的款项为购房款，且根据《委托经营管理协议》可知，其交付的款项实为履约保证金，保利公司非该协议的相对方，对协议的签订及款项收取不知情。保利公司亦从未收取过黎文的任何款项。且黎文认购当天以现金一次性向鼎升公司交付远高于涉案商铺价值的款项，明显不符合常理。2.保利公司与建南公司签订的《合同》约定，保利公司将包括涉案商铺在内的4号楼整体出售给建南公司，建南公司如何处理4号楼，保利公司并不知情。综上，黎文主张保利公司承担退款及赔偿责任没有事实和法律依据，应驳回黎文对保利公司的全部上诉请求。翰域公司、鼎升公司未作答辩。黎文向一审法院起诉请求：1.解除黎文与翰域公司签订的佛山市*****************鐤泰中心444号商铺的《鐤泰中心商铺认购书》；2.解除黎文与鼎升公司签订的佛山市*****************鐤泰中心444号商铺的《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》；3.翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司共同向黎文退还购房款（铺款）327703元，印花税、交易契税、经营管理费、维修基金总共5567元，并支付占用该款项的利息损失51277.93元（按照年利率6%从2015年12月13日暂计至2018年7月6日，此后的利息损失计至清偿为止）；4.翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司共同向黎文赔偿律师费损失30000元；5.翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司共同承担本案的所有诉讼费。一审法院认定事实：2011年保利公司与建南公司签订了《合同》一份，约定建南公司拟购买保利公司开发的、位于佛山市顺德区德胜商务区启动期B1号地块的“保利国际金融中心4号楼”。保利公司于2015年7月将保利国际金融中心4号楼移交给建南公司。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”“总体操作模式：由乙方（翰域公司）负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方（翰域公司）的名义进行销售，甲方（建南公司）给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方（翰域公司）自行承担销售经营风险，乙方（翰域公司）直接面对客户，对客户负责”“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方（翰域公司）直接向甲方（建南公司）一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方（翰域公司）购买”“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方（建南公司）可以将全部商铺交付乙方（翰域公司）进行装修施工”“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”“销售额未达到包销总价时，乙方（翰域公司）包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就涉案项目包销事宜又签订了《补充协议》，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”“甲方（建南公司）自签订本协议之日起即协助安排乙方（翰域公司）所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”“由主业（即指定签约人）将总购房款给甲方（建南公司）指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区某顺建筑工程有限公司……”“甲方（建南公司）指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方（建南公司）统筹安排，直到包销总价收完为止”“乙方（翰域公司）与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方（翰域公司）自行与指定签约人协商解决，与甲方（建南公司）或保利公司无关”。2015年12月12日，黎文与翰域公司签订了《鐤泰中心商铺签约确认书》，确认黎文于2015年12月12日认购了涉案商铺，并约定翰域公司将于近期安排黎文与保利公司完成涉案物业《商品房买卖合同》（政府格式网签版本）的签署工作，翰域公司指定鼎升公司负责对鐤泰中心所有商铺进行统一装修、包装规划、营销推广、形象策划、对外招商引租、后续的出租及日常物业经营管理工作，要求黎文与鼎升公司签署相关的《委托合同》和《委托经营管理协议》。同日，黎文与鼎升公司签订《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》，约定黎文委托鼎升公司作为涉案商铺的经营管理者，在合同期内，负责对该物业对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事务；委托期为自签署本协议当日至2025年11月31日止，委托经营管理期自2015年12月1日起至2025年11月31日止；黎文已足额支付了履约保证金206442元；在黎文没有违反合同义务的前提下，鼎升公司应分期退还履约保证金，在2016年12月至2025年11月期间，每逢3月和9月应分别退还履约保证金加额外的奖金每次11469元。同日，黎文与鼎升公司签订《授权委托书》，约定黎文委托鼎升公司作为涉案物业的前期管理者，委托期自签署本《授权委托书》之日起直至2025年11月31日为止，鼎升公司在委托期内债权负责该物业的一切租赁、管理、运营事务，对该物业，鼎升公司可行使以下权利：一、可以以委托人的名义进行出租并代为签署相关租赁文件；二、可以以委托人的名义代为收取各项租金收入、物业管理费用；三、可以选任物业管理公司管理该物业并与之签署物业管理服务合同；四、可以以该物业作为标的物与第三方签署物业管理服务合同；五、受托人可以代为办理与该物业租赁相关的一切租赁合同登记备案、租赁治安登记备案和缴纳与租赁该物业相关的房屋税费；六、负责该物业维修维护、日常管理事务。同日，黎文与鼎升公司签订《委托合同》一份，约定黎文应承担前期的费用黎文已足额向鼎升公司支付。2015年12月12日，鼎升公司向黎文出具收据两份，确认收到黎文444号商铺款327703元、契税3175元、印花税53元、物业维修基金1059元、经营管理费1280元。黎文就413号铺款项问题起诉至一审法院，一审法院立为（2018）粤0606民初14709号案，该案中，黎文请求退还的购房款为516793元。庭审中，黎文确认（2018）粤0606民初14709号、（2018）粤0606民初14711号两案的购房款为一次性支付，均于2015年12月12日支付。黎文为进行本案诉讼，与广东常道律师签订委托代理合同一份，约定律师费30000元。一审法院认为，从一审法院审理的系列案件可知，涉及保利国际金融中心4号楼商铺的交易流程为：由买受人与翰域公司先签订《鐤泰中心商铺认购书》并同时交付定金，再在《鐤泰中心商铺认购书》中约定首期款和二期款的支付时间与支付金额，最后在约定的时间内支付完毕款项后，再由翰域公司与买受人签订《鐤泰中心商铺签约确认书》，并且同时买受人在翰域公司的指示下与鼎升公司签订《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》等。然而，本案中，黎文与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺签约确认书》，确认黎文于2015年12月12日认购了涉案商铺，而且在当天即以现金方式一次性支付了商铺款项，这明显与通常的交易流程不相符，也与一般的交易常理相违背，因一般而言，作为买受人的黎文并不可能预见自己将购买商铺的数量与金额，而备齐现金。黎文的涉案交易超出惯例，则黎文应举证证明超出惯例的原因，而其未能举证证明。况且，黎文未提供《鐤泰中心商铺认购书》，由此，一审法院认定黎文与翰域公司并未签订《鐤泰中心商铺认购书》，鼎升公司与黎文签订《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》的行为不能视为代理建南公司。黎文请求解除《鐤泰中心商铺认购书》并要求建南公司、保利公司返还购房款、印花税、交易契税、经营管理费、维修基金及赔偿律师费无理，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……黎文已按照翰域公司的指示向鼎升公司支付了约定的款项，则黎文已履行了合同义务。黎文已经实际履行了《委托经营管理协议》和《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》约定的义务，而鼎升公司实际上也没有对涉案商铺进行装修、提供物业服务、出租等管理，也没有到庭参加诉讼，实际上也没有履行的意愿，故，黎文主张解除《委托经营管理协议》和《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》有理，一审法院予以支持。从证据上看，（2018）粤0606民初14709号、（2018）粤0606民初14711号两案的购房款共计达八十多万元，依理不可能在签订合同的当天以现金方式支付。然，翰域公司、鼎升公司向黎文出具收款收据确认收到了款项，而庭审时该翰域公司、鼎升公司又未到庭抗辩与质证，一审法院认定上述款项由翰域公司、鼎升公司实际收取。故黎文请求翰域公司、鼎升公司返还上述款项有理，一审法院予以支持。黎文确因翰域公司、鼎升公司的违约行为造成了损失，故黎文请求对上述款项按年利率6%自2015年12月13日起计算利息有理，一审法院予以支持。关于律师费，因黎文、翰域公司、鼎升公司并无约定，黎文请求翰域公司、鼎升公司承担无理，一审法院不予支持。综上所述，对于黎文的诉讼请求，一审法院只支持上述合法有理的部分，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除黎文与鼎升公司签订的佛山市*****************鐤泰中心444号商铺的《委托经营管理协议》《委托经营管理协议补充条款》《委托合同》；二、翰域公司、鼎升公司于判决发生法律效力之日起十日内向黎文返还购房款、印花税、契税、经营管理费、维修基金合计333270元及利息（利息计算：以333270元为基数，按年利率6%自2015年12月13日起计算至翰域公司、鼎升公司实际清偿完毕之日止）；三、驳回黎文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7518.21元，由黎文负担544.08元，翰域公司、鼎升公司负担6974.13元并直接支付给黎文。二审中，各方当事人未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于各方当事人均未对一审判决第一项及一审判决认定翰域公司、鼎升公司应承担的法律责任的判项内容提起上诉，本院对一审判决第一项及一审判决认定翰域公司、鼎升公司应承担的法律责任的判项内容予以维持。根据黎文的上诉意见和建南公司、保利公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：（一）黎文与翰域公司之间是否已签订涉案444号商铺的《鐤泰中心商铺认购书》，如果已签订，该认购书是否应予以解除；（二）建南公司、保利公司应否就一审判决认定的翰域公司、鼎升公司应承担的债务承担连带责任；（三）翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司应否向黎文支付律师费损失30000元。关于争议焦点一。黎文上诉主张其与翰域公司签订了涉案444号商铺的《鐤泰中心商铺认购书》。经核查，本案与涉案楼盘系列案的不同之处包括：1.黎文主张其遗失了与翰域公司签订的涉案444号商铺的《鐤泰中心商铺认购书》；2.黎文主张其通过现金一次性支付涉案444号商铺的购房款、契税、印花税、物业维修基金、经营管理费等款项共333270元。判定黎文是否与翰域公司签订《鐤泰中心商铺认购书》，本院基于如下考虑：首先，黎文虽无认购书，但其提交翰域公司于2015年12月12日出具涉案《鐤泰中心商铺签约确认书》。根据该确认书记载，可明确黎文是根据《认购书》的约定支付购房款105820元，且翰域公司将安排保利公司与黎文签订《商品房买卖合同》，即翰域公司与黎文之间在翰域公司出具涉案《鐤泰中心商铺签约确认书》之前签订了《认购书》，且《认购书》约定黎文支付购房款105820元后，翰域公司方安排保利公司与黎文签订《商品房买卖合同》；其次，黎文根据确认书要求已支付相关款项，以上事实可以鼎升公司于2015年12月12日向黎文出具收据两张佐证。收据载明黎文已支付涉案444号商铺的购房款、契税、印花税、物业维修基金、经营管理费等款项，上述款项合共333270元。考虑到现金一次性支付购房款在商品房交易中并非罕见，且黎文在二审中陈述关于现金的来源及携带现金到现场看房、选择一次性付款的理由等也符合日常生活经验法则，在现有证据未能推翻上述《鐤泰中心商铺签约确认书》及收据两张的真实性的情况下，应认定黎文已向鼎升公司支付涉案444号商铺款项共333270元。另根据其他业主与翰域公司、建南公司及保利公司系列案可知，签订《确认书》、交付房款等款项以及签订《认购书》，系翰域公司一贯的售楼流程。黎文主张的《认购书》实为系列案中翰域公司与其他业主签订的《鐤泰中心商铺认购书》相类似。翰域公司截至一审判决作出之时尚未安排保利公司与黎文签订《商品房买卖合同》，该行为已构成根本违约。黎文诉请解除涉案《鐤泰中心商铺认购书》，理据充分，本院予以支持。黎文的该上诉主张，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定黎文未真实付款并驳回黎文关于解除涉案《鐤泰中心商铺认购书》的诉请，处理不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。关于建南公司应否就一审判决认定的翰域公司、鼎升公司应承担的债务承担连带责任。黎文上诉主张建南公司应就一审判决认定的翰域公司、鼎升公司应承担的债务承担连带责任。判定建南公司应否承担连带责任，首先要审查建南公司与黎文之间是否存在法律关系。经核查，建南公司与翰域公司于2014年5月21日签订了《商铺包销合同》，双方之间成立了就涉案商铺的包销合同关系。从法律关系性质来看，因商品房包销合同是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议。因此，在包销期间内，建南公司与翰域公司之间是一种委托代理销售关系，翰域公司实为建南公司的受托人。本案中，翰域公司虽以自己的名义与黎文签订涉案商铺认购书，并指定黎文与鼎升公司签订相关协议，但基于翰域公司在销售过程中通过展示包销合同的方式将委托人建南公司公示予以披露，黎文签订涉案合同应视为接受该合同的权利义务。因此建南公司与黎文之间存在合同关系。如前所述，建南公司、翰域公司未安排黎文与保利公司签订《商品房买卖合同》，建南公司、翰域公司的行为构成违约，涉案《鐤泰中心商铺认购书》因此而解除，建南公司作为委托方依法应承担相应的违约责任。第一，购房款。因黎文系根据翰域公司的指示与鼎升公司签订《商铺认购书》、《委托经营管理协议》并据此支付了涉案444号商铺的购房款、契税、印花税、物业维修基金、经营管理费等款项，上述款项合共333270元，故该笔款项应由翰域公司的委托方即建南公司承担返还责任。第二，利息。由于黎文未能提供涉案《鐤泰中心商铺认购书》，因此无法查清该认购书中违约责任部分到底如何约定。但黎文确因其资金被占用造成利息损失，一审判决支持黎文关于按年利率6%自黎文支付相应款项的第二日即2015年12月13日起计算利息的诉请亦属公允。建南公司应向黎文承担支付利息责任。建南公司关于翰域公司指定黎文与鼎升公司签订《委托经营管理协议》等行为，未经建南公司授权，且事后未获得建南公司追认，应由行为人翰域公司自行承担责任的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。黎文的该上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。黎文上诉主张保利公司应就一审判决认定的翰域公司、鼎升公司应承担的债务承担连带责任。经核查，虽然保利公司与建南公司于2011年1月30日签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发建设的保利国际金融中心4号楼整栋写字楼以及4#楼部分地下室（包括涉案商铺），但从双方当事人其后的实际履行来看，该预购合同并未得到全部、完整的履行，即合同项下的物业并未真正按合同约定过户到买受方建南公司名下，而是在保利公司取得预售许可证后，由建南公司另行直接委托翰域公司进行包销。而《商铺包销合同》及《补充协议》亦约定，在合同约定的包销期内以保利公司的名义进行销售，购房客户购买商铺的款项分两部分收取，一部分以购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取，购房款按保利公司制定的统一不变的单价确定。后在《补充协议》中亦约定，建南公司指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付保利公司。从以上事实可以认定，保利公司与建南公司之间虽然就涉案商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，但其实质是保利公司仅将其对涉案商铺包括间隔设计并销售、装修等处分权能让渡予建南公司，而保留了涉案商铺的所有权，并最终作为实际的商铺出售方直接与商铺买受人签订《商品房买卖合同》。也就是说，在本案的商铺买卖关系中，在涉案商铺未由保利公司过户于建南公司的情况下，对于买受人而言，涉案商铺完整的销售行为及涉案商铺的所有权转移登记必须要由保利公司和建南公司共同完成，二者互相配合，缺一不可。同时，在整个涉案商铺销售过程中的销售利益亦由保利公司与建南公司共享，故在购房者的权益受损时，保利公司亦应在其售房利益范围内承担返还款项的连带责任。本案中由于建南公司收到购房款后，按11000元/平方米的标准向保利公司支付购房款，结合翰域公司出具的《鐤泰中心商铺签约确认书》中确认黎文支付的购房款为105820元，可认定保利公司的售房利益为105820元，故保利公司应在105820元范围内对黎文承担返还购房款的连带责任。由于保利公司在本案中不存在违约行为，因此其无需承担支付利息损失的违约责任。黎文的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。一审判决驳回黎文关于建南公司、保利公司承担法律责任的诉请，处理不当，本院予以纠正。关于争议焦点三。黎文上诉主张翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司应向黎文支付律师费损失30000元。经核查，由于黎文未能提供涉案《鐤泰中心商铺认购书》，无法核查该认购书是否有关于违约方承担律师费损失的约定，黎文的该上诉主张缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，黎文的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初14711号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初14711号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初14711号民事判决第二项为：佛山市建南水务工程集团有限公司、广州翰域房地产代理有限公司、佛山市鼎升市场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向黎文返还购房款、印花税、契税、经营管理费、维修基金合计333270元及利息（利息计算：以333270元为基数，按年利率6%自2015年12月13日起计算至佛山市建南水务工程集团有限公司、广州翰域房地产代理有限公司、佛山市鼎升市场经营管理有限公司实际清偿完毕之日止），佛山保利恒顺置业有限公司在105820元购房款范围内承担连带返还责任；四、解除黎文与广州翰域房地产代理有限公司签订的佛山市*****************鐤泰中心444号商铺的《鐤泰中心商铺认购书》；五、驳回黎文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7518.21元，由上诉人黎文负担544.08元，被上诉人佛山市建南水务工程集团有限公司、广州翰域房地产代理有限公司、佛山市鼎升市场经营管理有限公司负担6346.46元，被上诉人佛山保利恒顺置业有限公司负担627.67元。二审案件受理费7518.21元，由上诉人黎文负担544.08元，被上诉人佛山市建南水务工程集团有限公司、广州翰域房地产代理有限公司、佛山市鼎升市场经营管理有限公司负担6346.46元，被上诉人佛山保利恒顺置业有限公司负担627.67元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 黄玉凤审 判 员 潘伟丹二〇一九年七月八日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊