江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初6931号原告（反诉被告）：王正华，男，1970年11月22日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：叶建民，江苏金链子律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈爱娣（系原告之妻），女，1971年8月16日生，住盐城市亭湖区。被告（反诉原告）：祁崇贵，男，1937年12月27日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：彭长春，江苏知本律师事务所律师。第三人：盐城林海房地产经纪有限公司，住所地盐城市区怡景花园城23号M104、M104-1（3）。法定代表人：巫金祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娜、刘春丽，该公司员工。原告王正华与被告祁崇贵、第三人盐城林海房地产经纪有限公司(以下简称林海经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日受理后，被告祁崇贵在案件审理期间提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于同年5月20日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告(反诉被告)王正华的委托诉讼代理人叶建民、沈爱娣，被告(反诉原告)祁崇贵的委托诉讼代理人彭长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王正华向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告和第三人签订的《林海房产房屋买卖合同》于2018年11月15日解除。2、被告立即返还原告购房定金4万元及利息（从2018年9月3日起至实际偿还之日止按年利率6%计算）3、被告赔偿原告违约金146000元（按照合同约定的房价的20%，房价是73万元）。4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2018年9月3日，原、被告和第三人签订《林海房产房屋买卖合同》，合同约定，甲方自愿将坐落在市区*室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲、乙双方协商后的实际成交价格为73万元，该房屋的个税、增值税、契税、土地出让金、办理权证的相关费用由乙方承担。乙方在2018年9月3日首付定金4万元冲抵房款。合同签订后，因被告房产需要分户换证，有公积金贷款需要注销他项权证，所以双方未能在2018年9月20日前办理资金托管以及到银行签字，后被告将上述问题解决，第三人通知被告办理资金托管手续，被告以房屋已经涨价，拒绝配合办理，为此第三人于2018年10月9日向原、被告发出通知，通知原、被告于2018年10月15日上午9点到盐城市不动产登记中心办理资金托管，带齐资料到银行签字，但被告一直没有来。后原告再次联系被告，要求按约定履行合同，被告以房产已经涨价为由，要求原告加价，致使合同不能履行。原告认为，原、被告和第三人签订的合同符合法律规定，对各方都有约束力，被告应依照合同的约定履行义务，被告迟延履行义务，经催告后仍未履行，并擅自要求涨价，其行为违反了合同的约定，原告依法向被告及第三人发出“解除合同通知书”，被告和第三人于2018年11月15日收到通知书，三方签订的合同应于该日解除，被告应依照约定承担违约责任。被告祁崇贵辩称，1、2018年9月3日原被告及第三人签订了《林海房产房屋买卖合同》，合同签订以后，为了积极履行合同，被告将案涉房屋的公积金贷款偿还完毕，注销了他项权证，并根据原告的要求将车库进行分户、换证，履行上述义务后，即要求原告办理产权过户，交付购房款。后因原告提出资金问题，迟延办理。由于双方在签订合同时存在原告和第三方恶意压价的情形，所以在2018年10月8日，双方同意就房屋的价款进行再次协商。后经多次协商未果，被告为了履行合同，于2018年11月11日书面函告原告和第三方，要求原告及第三方到不动产登记中心办理案涉房屋的产权过户，可原告未能到不动产登记中心办理。2018年11月29日，被告再次书面函告原告办理产权过户，可原告仍然未能在约定的时间办理产权过户。综上事实，案涉房屋的履行过程中，根本违约的是原告，而不是被告。2、由于根本违约方是原告，所以原告在诉前发出所谓的解除合同通知书不符合法律规定，不产生解除合同的法律效力。案涉合同仍然存在，合法有效。所以原告的第一项诉讼请求依法不应予以支持。如上述由于原告存在根本违约行为，后其发出解除合同的所谓通知，其行为也表明不履行案涉房屋买卖合同，所以原告无权返还定金，其第二项诉讼请求依法不应予以支持。3、由于根本违约方是原告，所以原告要求被告赔偿违约金没有事实依据，不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人林海经纪公司述称，因为是原告与被告的事情，与第三方没有关系。我方不同意他们解除合同。不同意的理由：原被告之间的买卖合同由他们自己协商，但是我方不同意解除我们的居间服务合同，我们坚持要求他们支付服务费。反诉原告祁崇贵向本院提出反诉请求:1、请求解除反诉人与被反诉人于2018年9月3日签订的《林海房产房屋买卖合同》。2、请求依法确认被反诉人违约，定金不予返还。3、本案的一切费用由被反诉人承担。事实与理由:2018年9月3日，反诉人、被反诉人、第三人签订《林海房产房屋买卖合同》，合同约定，反诉人将坐落于市区*室房屋出售给被反诉人，房屋价款为73万元，被反诉人于当日首付定金4万元，冲抵房款。合同经三方签字、盖章后，应被反诉人要求于2018年9月18日将车库分户换证，同年9月21日偿还了上述房屋的公积金贷款、注销了他项权证。具备房屋过户条件后，反诉人要求被反诉人支付购房款并办理过户手续，被反诉人因资金问题提出迟延办理。在签订上述合同前反诉人确定房屋的转让价款为75万元，在签订合同时被反诉人将转让价款压低了2万元，为此，反诉人向被反诉人及第三人提出对房屋转让价款进行协商，被反诉人及第三人也同意再行协商。2018年10月10日，在反诉人与被反诉人就房屋转让价款正在协商时，第三人向反诉人发出书面通知，通知反诉人于2018年10月15日到盐城市不动产登记中心办理资金托管、带齐资料到银行签字。因双方就房屋转让价款尚未协商一致，不宜立即办理相关手续，故反诉人在2018年10月15日没有到场。2018年11月11日，经双方多次协商未果后，反诉人为履行合同向被反诉人及第三人发出书面函告：如在2018年11月18日前就房屋转让价款仍未能协商一致，则统一于2018年11月19日到盐城市不动产登记中心办理相关资金交付及过户手续。可被反诉人收到函告后，非但不积极履行合同，反而向反诉人发出解除合同通知书。反诉人为维护合同的严肃性于2018年11月29日再次向被反诉人发出书面函告，催告其于收到函告后三日内完成资金交付及办理过户手续。被反诉人迟延履行合同，经反诉人两次催告后在合理期限内仍未履行，反诉人要求解除双方签订的买卖合同，被反诉人交付的定金依法不予返还。反诉被告王正华辩称，1、将房产证、车库分户、换新证是过户的基本要求，这是不动产登记中心的要求，反诉人和被反诉人合同签订的日期是2018年9月3日，反诉人在签订合同后有充分的时间换证和注销他项权证，但直到9月21日，反诉人才完善上述手续，无论反诉人是故意还是过失，反诉人未及时完善手续是造成9月20日无法办理资金托管的主要原因，反诉人是过错方。2、第三人在反诉人办好手续后，及时要求反诉人配合办理资金托管、贷款、过户等手续，反诉人不仅不配合办理，且将新的房产证从第三人处收走，并要求涨价。被反诉人和第三人多次要求反诉人按照约定履行合同，反诉人要求被反诉人加价，反诉人拒绝按照合同的约定履行义务。3、反诉人陈述被反诉人因资金问题提出延迟办理没有事实依据，被反诉人在2018年9月16日将合同约定的21万元的托管资金存到银行账户，准备20日办理资金托管手续。反诉人刻意歪曲事实，向法庭作出了不实的陈述。4、反诉人在2018年10月15日没有按照第三人的通知到不动产登记中心办理资金托管的原因是因为被反诉人拒绝反诉人的涨价要求，反诉人不同意过户，反诉人没有理由不到场办理资金托管手续。5、合同约定的房屋转让价款是经过双方充分协商，不存在串通、恶意压价的情况，被反诉人不同意再次协商房价，不同意反诉人的涨价要求，反诉人在涨价要求得不到满足后，拒绝履行合同，是根本违约方。6、反诉人作为违约方，无权要求被反诉人履行合同，也没有单方解除合同的权利，只有被反诉人有权选择要求反诉人继续履行合同或者解除合同。所以反诉人的函告要求被反诉人履行合同对被反诉人没有法律约束力。综上，反诉人的反诉请求没有事实依据，不应支持。请求驳回反诉请求。第三人林海经纪公司述称，同本诉的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下:2018年9月3日，王正华（乙方）与祁崇贵（甲方）、林海经纪公司（丙方）签订一份《林海房产房屋买卖合同》，合同约定，1、甲乙方在2018年9月20日前资金托管到位，并带齐资料到银行签字。如果成交价高于评估价的，乙方在房产过户前将差额转给丙方保管，在拿证时转给甲方；如果托管价高于成交价的，甲方在收到全部托管资金当时退还差额给乙方。甲方须保证该房屋权属无争议，承诺已告知承租人、产权共有人有优先购买的权利，与产权共有人协商好并可以代其签字，若发生于甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。3、如甲、乙方任何乙方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金及向丙方支付成交价的2%服务费。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如果一方不按合同交中介服务费，丙方可以停止办理手续，后果由违约方承担。协议签订当日，王正华向祁崇贵支付定金4万元。合同签订后，祁崇贵对案涉房的车库分户换证，重新办证，偿还案涉房公积金贷款、注销他项权证，至9月21日，祁崇贵完成上述事项。双方未能按约在2018年9月20日前完成资金托管。2018年10月8日，王正华、祁崇贵、林海经纪公司就案涉房价款问题进行协商，因王正华不同意涨价协商未果。2018年10月9日，林海经纪公司书面通知祁崇贵、王正华，通知载明：你们于2018年9月3日在我公司签订了房屋买卖合同一份，约定在2018年9月20日前办理资金托管，因祁崇贵的房产证含有一个车库，需要分户；另因为祁崇贵的房产有公积金贷款，需要归还，所以不能按期办理资金托管手续，现在上述问题已经解决。按照合同约定，我公司通知你们于2018年10月15日上午9点到盐城市不动产登记中心办理资金托管，带齐资料到银行签字。任何一方如逾期责任自负。后祁崇贵未能按通知时间前往。2018年11月11日，祁崇贵分别致函王正华、林海经纪公司，致王正华函内容：2018年9月3日，经盐城林海房地产经纪有限公司李娜居间服务，本人与你签订了一份《林海房产房屋买卖合同》。合同签订后，为履行合同，本人应你要求将车库分户换证，并于2018年9月21日偿还了公积金贷款、注销了他项权证。积极履行上述义务后，本人即通知你履行支付购房款的义务，你因资金问题提出迟延办理。在迟延办理过程中，因你与李娜在签订上述合同时串通恶意压价，损害了本人的利益，故向李娜及你提出对房价款进行公平合理的协商，李娜及你也同意协商，并答应在原购房款的基础上增加人民币2万元，可至今你未履行承诺增加的款项，导致合同迟延履行。有鉴于上述情况，本人现函告你：如在2018年11月18日前仍不能协商一致，则通知你及李娜于2018年11月19日到盐城市不动产登记中心办理相关资金交付及过户手续。致林海经纪公司函内容：2018年9月3日，由你经办，本人与王正华签订了一份《林海房产房屋买卖合同》。合同签订后，为履行合同，本人应王正华要求将车库分户换证，并于2018年9月21日偿还了公积金贷款、注销了他项权证。积极履行上述义务后，本人即通知王正华履行支付购房款的义务，王正华因资金问题提出迟延办理。在迟延办理过程中，因你与王正华在签订上述合同时恶意压价，损害了本人的利益，故向你及王正华提出对房价款进行公平合理的协商，你及王正华也同意协商，并答应在原购房款的基础上增加2万元，可至今王正华未履行承诺增加的款项，导致合同迟延履行。有鉴于上述情况，本人现函告你：如在2018年11月18日前仍不能协商一致，则通知你及王正华于2018年11月19日到盐城市不动产登记中心办理相关资金交付及过户手续。2018年11月13日，王正华向祁崇贵发出《解除合同通知书》：本人、你及盐城林海房地产经纪有限公司于2018年9月3日签订的《林海房产房屋买卖合同》，因你方拒绝于2018年10月15日上午办理资金托管，要求涨价，致使合同的目的不能实现，已经构成了根本违约，现依法通知你解除三方于2018年9月3日签订的《林海房产房屋买卖合同》，我方保留追究你方违约责任的权利。2018年11月29日，祁崇贵再次致函王正华：本人于2018年11月11日向你发出书面函告，要求你于2018年11月19日到盐城市不动产登记中心办理付款和房产过户手续，可你非但未按上述时间办理付款和房产过户手续，相反却发出一份所谓的解除合同通知书，提出解除合同。依法成立的合同受法律保护，双方应切实、诚信履行，非经双方协商一致不得擅自解除。你提出解除合同，既没有事实依据，也不符合法律规定。据此，为维护合同的严肃性，本人再次郑重函告于你：收到本函告后三日内到盐城市不动产登记中心办理付款的房产过户手续，逾期再不办理，一切法律后果将由你承担。本案在审理过程中，祁崇贵表示通过反诉或者抗辩的方式请求依法调整违约金。林海经纪公司未提出明确的诉讼请求，对王正华、祁崇贵解除合同返还定金问题，其表示要收取违约的中介费，其他没有意见。关于中介费同意另行主张。本院认为，根据庭审查明的事实和相关证据，本案争议的焦点为:一、《林海房产房屋买卖合同》是否解除。二、王正华、祁崇贵是否构成违约，如构成违约应如何承担违约责任。一、关于《林海房产房屋买卖合同》是否解除问题本案中，原、被告在履行合同中发生矛盾后，双方均提出解除合同，故本院确认案涉合同解除。二、关于王正华、祁崇贵是否构成违约，如构成违约应如何承担违约责任问题原、被告签订的《林海房产房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按协议履行。合同约定双方“在2018年9月20日前资金托管到位，并带齐资料到银行签字”“甲乙双方在接到丙方办理相关手续通知时，在约定的时间内必须按要求带齐相关资料，逾期作为违约，特殊情况另行约定时间办理”,被告祁崇贵因对案涉房的车库分户换证、偿还案涉房公积金贷款，未能办理，后林海经纪公司书面通知祁崇贵、王正华在2018年10月15日到不动产登记中心办理资金托管，祁崇贵以双方同意就房屋的价款进行再次协商为由未能按通知时间前往。因此，原告王正华主张被告祁崇贵构成违约理由成立，原告王正华不构成违约。关于被告祁崇贵违约应承担的责任，本院认为，违约金应以补偿为主、以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素综合衡量。本案中，虽然被告祁崇贵构成违约，但其违约后在短期内，又两次致函王正华表示愿意继续履行合同，且第一次发函在原告王正华发出的解除合同通知前，现原告亦未提供其实际损失的相关证据，被告祁崇贵请求依法调整违约金，因此，根据上述具体情况，本院对原告王正华主张的违约金予以调整，酌定被告祁崇贵承担以4万元为基数，从2018年9月3日起至实际返还之日止按年18%计算的违约金，并返回已收取的定金4万元。综上，原告的部分诉讼请求本院予以支持，被告的反诉请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）二十七条、二十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告王正华与被告祁崇贵、第三人林海经纪公司于2018年9月3日签订的《林海房产房屋买卖合同》解除。二、被告祁崇贵应于本判决生效之日起十日内退还原告王正华4万元。三、被告祁崇贵应于本判决生效之日起十日内向原告王正华支付违约金（以4万元为基数，从2018年9月3日起至实际返还之日止按年18%计算）。四、驳回原告王正华的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告祁崇贵的其他反诉请求。案件受理费4020元，由原告王正华负担3015元，被告祁崇贵负担1005元。反诉案件受理费400元，由反诉原告祁崇贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蔡福庆人民陪审员  周志勇人民陪审员  奚建利二〇一九年七月二十二日书 记 员  马文静附录法律条文1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。