湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初6217号原告（反诉被告）：武汉青雨石餐饮管理有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区卓刀泉特一号（武指西区）五楼。法定代表人：霍赶超，公司经理。原告（反诉被告）：武汉市洪山区青石雨餐厅，经营场所：湖北省武汉市洪山区珞喻路10号百脑汇五层5Y05。经营者：霍赶超，男，1980年10月1日出生，汉族，住河南省汝南县三桥乡霍埠口村后霍屯104号，公民身份号码：412826198010011857。以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：汪海洋，湖北千禧律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：百脑汇（武汉）实业有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞南街珞喻路10号。法定代表人：许昆泰，公司董事长。委托诉讼代理人：范瑜，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：王小草，陕西百望律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）武汉青雨石餐饮管理有限公司（以下简称青雨石公司）、原告（反诉被告）武汉市洪山区青石雨餐厅（以下简称青石雨餐厅）与被告（反诉原告）百脑汇（武汉）实业有限公司（以下简称百脑汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员向真担任审判长，与人民陪审员张明、人民陪审员吴小蕊组成合议庭，于2018年8月17日、2019年7月15日两次公开开庭进行审理。2018年8月17日，原告（反诉被告）青雨石公司的法定代表人霍赶超，原告（反诉被告）青石雨餐厅的经营者霍赶超及委托诉讼代理人顾宏杰，被告（反诉原告）百脑汇公司的委托诉讼代理人范瑜、王小草到庭参加诉讼。2019年7月15日，原告（反诉被告）青雨石公司的法定代表人霍赶超，原告（反诉被告）青石雨餐厅的经营者霍赶超及委托诉讼代理人汪海洋，被告（反诉原告）百脑汇公司的委托诉讼代理人范瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）青雨石公司、原告（反诉被告）青石雨餐厅向本院提起诉讼请求：1、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）装修损失1080000元；2、被告（反诉原告）赔偿排烟工程及制冷设备、厨房用品、家具等损失544950元；3、被告（反诉原告）赔偿加盟费250000元，加盟保证金50000元；4、被告（反诉原告）赔偿员工招聘、培训、人员安置遣散费用173100元；5、被告（反诉原告）赔偿停止营业损失300000元；6、被告（反诉原告）支付违约金86199元，退还押金56136元；7、案件受理费、评估费由被告（反诉原告）承担。2018年8月17日开庭当日变更诉讼请求为：1、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）装修损失、厨房用品、家具、烹调用具等损失1070098.35元；2、被告（反诉原告）赔偿加盟费250000元，加盟保证金50000元；3、被告（反诉原告）赔偿员工招聘、培训、人员安置遣散费用173100元；4、被告（反诉原告）赔偿停止营业损失300000元；5、被告（反诉原告）支付违约金86199元，退还押金56136元；6、案件受理费、评估费由被告（反诉原告）承担。2019年7月15日开庭当日变更诉讼请求为：1、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）装修损失、厨房用品、家具、烹调用具等损失1070098.35元；2、被告（反诉原告）赔偿加盟费250000元，加盟保证金50000元；3、被告（反诉原告）赔偿员工招聘、培训、人员安置遣散费用173100元；4、被告（反诉原告）赔偿停止营业损失300000元；5、被告（反诉原告）支付违约金86199元，退还押金56136元；6、案件受理费由被告（反诉原告）承担；7、被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）评估费损失40120元。事实和理由：原、被告于2016年8月17日签署的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》，根据租赁合同约定原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）位于武汉市洪山区珞喻路10号5层（商铺号：5Y05），用于开设餐厅营业。根据合同，租赁期限自2016年11月18日至2021年11月17日（五年）。第一年租金每月14034元，三个月一付，合同签订之日一并支付56136元保证金。同时根据服务合同，原告（反诉被告）每月向被告（反诉原告）支付综合服务费5170元，物业管理费8864元。合同签订后，原告（反诉被告）依照约定支付相应租金并按照约定入驻。2017年7月18日，原告（反诉被告）接到被告（反诉原告）发出的《整改终约通知函》，要求提前终止双方签署的租赁服务合同，同时相关费用结算至2017年10月31日，最后要求原告（反诉被告）于2017年11月3日办理完清场。由于原告（反诉被告）已经为餐厅的持续经营投入了大量费用，被告（反诉原告）要求强行解约行为使得原告（反诉被告）措手不及，也造成原告（反诉被告）前期投入全部损失。双方多次协商无果，故诉至法院。被告（反诉原告）百脑汇公司辩称：原告（反诉被告）自2017年5月18日开始拖欠水电费、物业费等费用，根据合同约定租金是一季度一交，按约定5月3日原告（反诉被告）就应当交5月18日至8月17日的费用，但从5月18日起原告（反诉被告）没有交纳任何物业费、水电费或租金。合同约定，拖欠租金超过15日，被告（反诉原告）有权解除合同。原告（反诉被告）违约在先，所以被告（反诉原告）提出解除合同。根据相关法律规定，由于承租人原因导致合同解除的，出租人不赔偿装修残值。所以，被告（反诉原告）不应赔偿原告（反诉被告）的损失。即使被告（反诉原告）单方解除权不成立，被告（反诉原告）也是提前三个月告知解除合同，并对原告（反诉被告）的装修残值进行补偿即可。被告（反诉原告）在2017年7月16日向原告（反诉被告）发出了解约通知，因商场规划变更需要全体闭店。被告（反诉原告）已按合同约定提前告知了原告（反诉被告），被告（反诉原告）赔偿范围仅限于装修残值。被告（反诉原告）委托了评估公司对原告（反诉被告）的装修残值进行了评估，原告（反诉被告）的装修残值是279997元。原告（反诉被告）要求赔偿的设施设备、桌椅、餐具、电器设备及部分软装，被告（反诉原告）认为以上物品未与不动产形成附和，可移动、拆除，根据相关法律规定，合同解除或终止后，没有形成添附的由承租人拆除，被告（反诉原告）不应承担赔偿责任。原告（反诉被告）要求的加盟费损失没有依据。加盟合同是两原告之间签的，青雨石公司的法定代表人是霍赶超，与青石雨的经营者为同一人，两主体是关联关系，原告所谓的加盟费不是真实支出的成本。从加盟合同内容看，加盟时间长达五年，即使原告（反诉被告）在被告（反诉原告）处餐厅关闭，原告（反诉被告）也可在其他地方使用该加盟品牌。即使加盟费存在，原告（反诉被告）主张全额赔偿也没有依据。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿人员招聘、培训、遣散费损失，被告（反诉原告）不予认可。以上费用是股东经营成本，应当由原告（反诉被告）承担，要被告（反诉原告）赔偿没有依据。合同是因原告（反诉被告）违约解除，即使有人员遣散费用发生，也应当由原告（反诉被告）自行承担。原告（反诉被告）主张停止营业损失，没有事实依据。被告（反诉原告）虽然在7月16日发出了通知，告知10月31日正式闭店，但被告（反诉原告）在此后未干涉过原告（反诉被告）的正常经营，原告（反诉被告）实际一直处于正常经营状态至10月31日。原告（反诉被告）要求赔偿违约金，被告（反诉原告）认为没有相应的合同依据。被告（反诉原告）百脑汇公司向本院提起反诉请求：1、原告（反诉被告）、原告（反诉被告）青雨石公司之间签订的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》自2017年10月31日解除；2、原告（反诉被告）向原告（反诉被告）青雨石公司支付拖欠的租金及综合服务管理费、物业费130271元（自2017年5月18日至2017年10月31日止），并按日千分之五标准支付自2017年5月18日至实际支付之日止的滞纳金，暂计至2017年12月7日，共计108667.71元；3、原告（反诉被告）向原告（反诉被告）青雨石公司支付拖欠的水电费（2017年9月6日至2017年11月3日）共计292元；4、原告（反诉被告）青雨石公司已支付的保证金57466元作为违约金直接扣除并赔偿被告（反诉原告）相当于三个月租金及综合管理费、物业管理费的违约金86199元；5、原告（反诉被告）青雨石公司向被告（反诉原告）支付自2017年11月1日至实际撤离之日的场地占用费，暂计至2017年12月30日，共计57462元；6、原告（反诉被告）青石雨餐厅与原告（反诉被告）青雨石公司连带就上述应付款项承担连带清偿责任；7、原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年8月17日签订《百脑汇餐饮租赁合同》及《百脑汇商场综合服务管理合同》，约定由原告（反诉被告）在被告（反诉原告）商场5Y05商铺进行经营，合同期限为2016年11月18日至2021年11月17日。双方约定第一年该商铺每月租金、综合服务管理费、物业管理费，合计为28733元（按季支付），逾期支付15天以上的，被告（反诉原告）有权终止合同，滞纳金按日千分之五计算，保证金57466元不予返还，并赔偿相当于三个月租金及综合服务管理费、物业管理费的违约金。签约后，被告（反诉原告）依约向原告（反诉被告）交付了上述铺位，但原告（反诉被告）自2017年5月18日起开始拖欠租金、综合服务管理费、物业管理费，被告（反诉原告）经多次催缴费用未果后于2017年11月30日向原告（反诉被告）发出解约函，告知自2017年10月31日解除双方之间租赁合同关系。原告（反诉被告）至今未对所占用的商铺清场。被告（反诉原告）认为，原告（反诉被告）的上述违约行为严重侵犯了被告（反诉原告）之合法权益，属于严重违约。为维护合法权益，诉至法院。原告（反诉被告）青雨石公司、青石雨餐厅辩称：原告（反诉被告）已支付到2017年7月18日租金，由于被告（反诉原告）提出解约，双方就争议进行协商，过程中原告（反诉被告）得到被告（反诉原告）书面许可，费用暂不支付，纠纷解决后再行结算。保证金、水电费原告（反诉被告）不予认可，双方在协商过程中无拖欠、违约情形。由于双方存在解约矛盾，矛盾未解决前，现场应做适当保留，为谈判、诉讼提供依据，不存在搬离之说。被告（反诉原告）未说明运营因素具体是何因素，双方就运营因素没有达成一致，被告（反诉原告）不能以此单方解除合同。本院经审查认定事实如下：2016年8月17日，被告（反诉原告）百脑汇公司（甲方）与原告（反诉被告）青雨石公司（乙方）签订《百脑汇餐饮租赁合同》，约定：甲方将武汉市洪山区珞喻路10号5层5Y05商铺有偿出租给乙方用于开设餐饮，租赁期限自2016年11月18日至2021年11月17日；租金采取固定租金，第一年自2016年11月28日至2017年11月27日为14034元/月，第二年……租金三月一付，乙方首次付前三个月租金应在合同签订之日内一次性缴纳，后续租金应提前15日支付；合同签订之日乙方向甲方交付保证金56136元，用以保证乙方全面履行合同及附件、补充协议；甲方因运营因素提前终止合同，须提前三个月告知乙方，归还乙方对租赁房屋装修装饰折旧后的残值，在扣除应扣除的费用后返还剩余保证金；无法定或者约定的乙方可逾期支付租金及其他应付费用的情况，乙方拖欠租金及其他应付费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他应付费用之千分之五的滞纳金。同日，双方还签订了《百脑汇商场综合服务管理合同》，约定：乙方向甲方支付综合服务管理费的标准为第一年、第二年5170元/月，第三年……；乙方在租赁期内还需另行支付物业管理费8864元/月；乙方经营实际发生的水、电、煤气等费用，按照其水、电、煤气表读数由甲方代收代付。霍赶超作为青雨石公司法定代表人在上述两份合同上签字捺印。2016年12月13日，被告（反诉原告）百脑汇公司与原告（反诉被告）青雨石公司签订《补充协议》，对前述《百脑汇餐饮租赁合同》约定的租赁面积、租金、押金等进行了相应调整，协议约定：乙方租赁原5Y05席位面积由295.45㎡,针对该席位面积新增的七平方米，每月缴纳新增面积的租金为：第一年665元、第二年……；租金支付方式为押二付三，与原租赁合同相同；协议与原租赁合同具有同等法律效力。上述合同及补充协议签订后，青雨石公司按约定入驻商铺，开设了青石雨餐厅进行餐饮经营。2017年7月18日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）的经营者霍赶超发出《整改终约通知书》，载明：根据《百脑汇餐饮租赁合同》9.6条（二）“甲方因运营因素提前终止合同，须提前三个月告知乙方……”之约定，被告（反诉原告）为配合集团战略规划，拟予2017年10月底对百脑汇武汉店进行整体闭店升级改造，双方签订的租赁合同于2017年10月31日提前终止，原告（反诉被告）的租金结算至2017年10月31日，原告（反诉被告）应于2017年11月3日下午17时前自行清场并缴清所有应付费用。原告（反诉被告）在收到该《整改终约通知书》后即于2017年7月27日向被告（反诉原告）发出回复函，并提出了赔偿要求。此后，双方就提前终止合同进行了多次协商，其间被告（反诉原告）于2017年8月15日致函原告（反诉被告）经营者霍赶超，承诺2017年7月18日至8月31日协商期间不因其顺延缴纳租金而构成违约，该商铺租金协商于2017年8月31日缴纳。同年9月25日，原告（反诉被告）青雨石公司致函被告（反诉原告）百脑汇公司，载明：被告（反诉原告）违约整改计划出台后，百脑汇出现大面积调整，主力店关张，商场大面积停业，商业体人气急剧下滑，餐厅经营状况大幅下降，公司将立即停业，并解除与被告（反诉原告）的租赁合同。同年10月9日，被告（反诉原告）百脑汇公司致函原告（反诉被告）青石雨餐厅，载明：原告（反诉被告）逾期未缴租金已构成违约，要求其足额支付相关租金。同年11月17日，被告（反诉原告）百脑汇公司致函原告（反诉被告）青石雨餐厅，载明：合同约定2016年11月18日至2017年11月17日租金为28733元/月,每季度起始前15日支付，截止10月31日，拖欠租金，水电费292.9元。由于双方就提前终止合同的赔偿问题始终不能达成一致，原告（反诉被告）于2017年8月底9月初退场，双方确认租赁合同于2017年9月1日解除。在（2017）鄂0111民初8106号案件审理过程中，原告（反诉被告）向本院提出申请，要求对涉案商铺装修、排烟工程、厨房工程装修安装损失，所有制冷、保鲜、厨房用品、餐具、家具等损失进行评估，上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司于2018年2月14日作出了《武汉市洪山区青石雨餐厅装修等财产损失评估报告》，鉴定金额为1070098.35元。评估费用为40120元，因（2017）鄂0111民初8106号案件按准予撤诉处理，未对评估费进行认定。上述事实有双方提交的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》、《补充协议》、双方往来函件、《武汉市洪山区青石雨餐厅装修等财产损失评估报告》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》、《补充协议》均为双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格执行。租赁合同约定的租赁期限为五年，原告（反诉被告）在承租后按约定支付了租金及相关费用，而被告（反诉原告）因集团战略规划调整，整体闭店升级改造，于2017年7月18日要求提前终止合同的行为直接导致原告（反诉被告）的合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。被告（反诉原告）辩称双方解除合同系因原告（反诉被告）迟延支付租金及相关费用而违反合同约定造成的，要求原告（反诉被告）按约定向其赔偿相应的违约金并没收原告（反诉被告）缴纳的保证金。事实上，涉案合同双方确认已于2017年9月1日解除，而2017年7月18日至2017年8月31日期间，双方当事人处于就解约事宜协商过程中，且被告（反诉原告）明确承诺不因原告（反诉被告）此期间顺延缴纳租金而构成违约。故原告（反诉被告）未按约定缴纳前述期间的租金及相关费用不构成违约。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）向其赔偿装修、设备费用1070098.35元，本院予以支持。关于原告（反诉被告）主张的加盟费、加盟保证金，人员招聘、培训、安置遣散费用，停止营业损失，广告宣传费用、违约金如何认定的问题。原告（反诉被告）青石雨餐厅向本院提交《加盟合同》一份及相关收据，主张由被告（反诉原告）赔偿其为开设涉案餐厅而向原告（反诉被告）青雨石公司缴纳的25万元加盟费及5万元加盟保证金。本院经审理查明，原告（反诉被告）青雨石公司的法定代表人与原告（反诉被告）青石雨餐厅的经营者均为霍赶超，且涉案《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》均为原告（反诉被告）青雨石公司与被告（反诉原告）签订。原告（反诉被告）青石雨餐厅与原告（反诉被告）青雨石公司存在关联关系，其仅提交一份《加盟合同》及相关收据无法证实加盟费及加盟保证金是实际发生的费用，故本院对该《加盟合同》不予采信。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿加盟费25万元及加盟保证金5万元，本院不予支持。原告（反诉被告）向本院提交了王伟荣、杜新华、苏鹏宇等人的身份证复印件及《劳动合同书》、员工遣散财务表、广告宣传费用票据等证据，拟证明其为人员招聘、培训、安置遣散、广告宣传而支付了一定的费用。上述证据均为原告（反诉被告）单方面提交，《劳动合同书》涉及到的人员无一人出庭作证，亦无其他客观证据予以佐证，本院无法核实上述证据的真实性，故不予采信。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿员工招聘、培训、安置遣散费用173100元，因无充分证据予以证实，本院不予支持。原告（反诉被告）向本院提交了损益表、营业收入表，拟证明因被告（反诉原告）违约致使其无法正常营业而造成了一定损失。上述损益表、营业收入表为原告单方面制作，无其他客观证据予以佐证，本院无法核实其真实性。同时，被告（反诉原告）就解约事宜已提前通知了原告（反诉被告），其主张的停止营业损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）向其支付违约金和退还押金的问题。违约金以补偿性为主，是双方当事人签订合同时一方因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，本案中原告（反诉被告）已就其受到的损失向被告（反诉原告）提出了赔偿请求，且涉案《百脑汇餐饮租赁合同》并未约定被告（反诉原告）违约时需向原告（反诉被告）支付违约金。故原告（反诉被告）主张的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。本案中《补充协议》约定由于实际使用面积增加，租金每月调整为28068+665=28733元，《补充协议》还约定押金为二个月的租金，故押金金额应为57466元，因合同已解除，原告仅请求退还押金56136元，本院予以支持。关于赔偿评估费40120元的问题。本院认为（2017）鄂0111民初8106号案件按准予撤诉处理，无法对评估费进行认定。本案采信了（2017）鄂0111民初8106号案件中依法做出的评估意见，故该评估费虽然不是本案的评估费，但作为原告（反诉被告）为本案诉讼已支付的费用，应由被告（反诉原告）承担赔偿责任。关于反诉的诉讼请求，涉案合同双方已确认于2017年9月1日解除，故被告（反诉原告）要求确认涉案合同自2017年10月31日解除的反诉请求，本院不予支持。涉案合同解除系因被告（反诉原告）违约造成，原告（反诉被告）不存在违约情形，故被告（反诉原告）要求扣除原告（反诉被告）支付的保证金57466元，并要求原告（反诉被告）支付违约金86199元的反诉请求，本院不予支持。双方当事人确认原告（反诉被告）已于2017年8月底9月初搬离涉案商铺，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付自2017年11月1日至其实际搬离之日的场地占用费无事实依据，本院不予支持。双方当事人均认可原告（反诉被告）的租金已缴纳至2017年7月17日，因押金变更为57466元，故租金缴纳时间应扣除[（57466-56136）÷（28733/月÷30天）]=1.4天，为2017年7月16日。2017年7月17日至2017年8月31日的租金未缴纳，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付欠付的租金及物业费、综合服务管理费130271元，本院经审查确认原告（反诉被告）实际欠付的金额为44057（7月17日至7月31日共15天，8月共31天，合计46天，28733元÷30天×46天=44057元），故本院在44057元的范围内予以支持。因本案中原告（反诉被告）不存在违约情形，故被告（反诉原告）要求其按日千分之五的标准支付欠付租金之滞纳金的反诉请求，本院不予支持。被告（反诉原告）提交水电抄录表拟证明原告（反诉被告）尚欠292.9元水电费未支付，该抄录表上记载的时间为2017年9月6日至2017年10月10日164.9元，2017年10月11日至2017年11月3日128元，由于双方当事人在开庭中已确认原告（反诉被告）已于2017年8月底9月初搬离涉案商铺，上述费用发生在原告（反诉被告）搬离之后，由被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付拖欠的水电费292元无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）百脑汇（武汉）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉青雨石餐饮管理有限公司赔偿装修损失、厨房用品、家具、烹调用具等损失1070098.35元；二、被告（反诉原告）百脑汇（武汉）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉青雨石餐饮管理有限公司退还押金56136元；三、被告（反诉原告）百脑汇（武汉）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉青雨石餐饮管理有限公司赔偿损失40120元；四、原告（反诉被告）武汉青雨石餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）百脑汇（武汉）实业有限公司支付欠付的租金及物业费、综合服务管理费44057元；五、驳回原告（反诉被告）武汉青雨石餐饮管理有限公司、武汉市洪山区青石雨餐厅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）百脑汇（武汉）实业有限公司的其他诉讼请求。本判决指定的给付期间为判决生效之日起十日内，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29175元，反诉案件受理费7905元，由被告（反诉原告）百脑汇（武汉）实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 向 真人民陪审员 张 明人民陪审员 吴小蕊二〇一九年七月十六日法官助理成婧文书记员马欣