黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初249号原告（案外人）：路东明，男，1954年12月3日生，汉族，安达市环境卫生管理站工人，住黑龙江省安达市洪福家园北区。被告（申请执行人）：卢玉宏，女，1974年2月3日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：袁椿晖，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡慧明，北京市盈科律师事务所律师。被告（被执行人）：黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省大庆市肇源县东方红街。法定代表人：卢启林，董事长。被告：卢启林，男，1962年4月12日生，汉族，黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司董事长，住黑龙江省安达市。原告路东明与被告卢玉宏、黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司(以下简称海德宇房地产公司)、卢启林案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路东明，被告卢玉宏及其委托诉讼代理人袁椿晖到庭参加诉讼。被告海德宇房地产公司、卢启林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路东明向本院提出诉讼请求：哈尔滨市中级人民法院查封的位于安达市鸿福××楼××单元××室房屋××路东明所有,请求解除对该房产的查封，该房屋市场价值人民币10万元。事实和理由:2011年，安达市政府对新兴街9委的鸿福嘉园北区进行棚户区改造，路东明原有房屋位于动迁范围内，路东明是该项目的动迁户。2011年5月，拆迁办开始动迁,拆迁人与路东明于2011年6月28日签订《鸿福嘉园(北区)棚户区房屋拆迁补偿安置协议》,协议约定：将3号楼4单元1001和1002室与路东明原来房产的127.5平米的调换,房屋面积差额部分路东明需交纳101411.35元。2014年8月16日,拆迁人称因施工图纸的变更,原约定安置的3号楼的位置和朝向已改变,如不能接受可重新选择9号楼。经过协商,拆迁人将9号楼2单元302室安置给路东明。海德宇房地产公司将该房屋抵押或出让给任给何单位或个人都是侵犯路东明所有权的行为。请求维护路东明的合法权益。卢玉宏辩称，卢玉宏的执行依据合法有效。2015年3月30日，哈尔滨市中级人民法院作出(2014)哈民四商初字第83号民事判决书，并已生效。本案争议房屋处于有效查封期内。（一）2014年11月10日，哈尔滨市中级人民法院作出(2014)哈民四商初字第83-1号《民事裁定书》，查封坐落于安达市北横街至北环路、神牛路至新兴街9委的鸿福嘉园北区在建房产47套工程房，上述房屋查封期间不得转移、变更、不得对被查封房产设定权利负担。查封期限为两年。(二)2016年11月11日，哈尔滨市中级人民法院作出(2015)哈执字第204号之四执行裁定书，续行查封位于黑龙江省安达市北横街至北环路、神牛路至新兴街9委的鸿福嘉园北区在建房产47套商品房。查封期限三年。卢玉宏已经取得本案争议房屋的《预告登记证》。2013年12月25日，卢玉宏办理了安房预安达市字第201300285号《预告登记证》，出售人卢启林，买受人卢玉宏，共计47套商品房，预告期限自2013年12月23日至2014年12月30日止。路东明签订《鸿福嘉园（北区）棚户区房屋拆迁补偿安置协议》的时间是2014年8月16日，拆迁人是黑龙江龙鲁房地产开发有限公司(以下简称龙鲁房地产公司)。龙鲁房地产公司不具备签定合同的主体资格，该公司不是本案争议物权的所有权人。2012年3月，龙鲁房地产公司已经将鸿福嘉园（北区）棚户区项目出让给海德宇公司，并办理了相关法律手续。依据路东明提供的《入户通知单》显示其入住时间是2018年1月8日，路东明实际占有房屋时间是在房屋的有效查封期内。编号为安审批(2013)第2472号的《土地登记审批表》显示坐落于北横街至北环路，神牛路至牵牛路的55992.30平方米土地使用权人是海德宇房地公司。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产”。路东明既没有在查封前签订有效书面买卖合同，也没有在法院查封前合法占有该不动产，故应驳回路东明的诉讼请求，维护卢玉宏的合法权益。海德宇房地产公司、卢启林未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：路东明举示的证据一、两份《鸿福家园北区棚户区拆迁补偿安置协议》，拟证明：拆迁人将9号楼二单元302安置给路东明。证据二、被拆迁房屋的《房屋所有权证》。拟证明：路东明是被拆迁房屋的所有权人，拆迁面积127.5平米。证据三、安置房屋补面积差缴费《收据》，拟证明：新安置房屋超出被拆迁面积，所以交了面积差。证据四、《入户通知书》、《住宅使用说明书》、《装修施工许可证》，拟证明：海德宇公司正式通知路东明入住，路东明缴纳所有相关的费用，海德宇房地产公司已确认路东明为房屋所有权人，并与路东明办理了房屋交接手续。证据五、2017年10月至2019年1月份热费、物业费、电梯费、水费、垃圾清运费等物业代收费用《收据》。拟证明：路东明作为房屋所有权人于2018年1月8日已经办理入住手续，并交纳了相关进户费用。2019年5月29日，路东明向本院提交两份补充证据，补充证据一、安达市房屋征收与补偿办公室于2017年12月27日向其发出的《告知书》，拟证明：2014年8月16日改签的《鸿福家园北区9号楼2单元302室合同》真实有效；补充证据二、《预告登记证》，拟证明：卢玉宏在安达市不动产局办理的《房屋预告登记》于2014年3月22日已经失效，路东明于2014年8月16日改签的《安置协议》是在卢玉宏《房屋预告登记》失效后签订的，案涉房屋所有权与卢玉宏无关。对路东明举示的证据认证如下：证据一《拆迁补偿安置协议》中的“被拆迁人房屋基本情况”与证据二路东明所有的房屋被拆迁前《房屋所有权证》中的内容相互吻合印证，能够证明“路东明是安达市新兴街9委4组地号95-1私产房屋的所有权人，即路东明是该房屋被拆迁人”的待证事实，本院予以采信。路东明举示的两份《鸿福家园北区棚户区拆迁补偿安置协议》中均有“产权调换差价”约定，虽然两份《拆迁补偿安置协议》中的“产权调换差价”存在差误，但证据三《收据》上体现的数额与2014年8月16日《拆迁补偿安置协议》“产权调换差价”约定的“改签前已交11400元”的数额吻合，本院对该证据作为有效证据予以采信。证据四能够证明路东明实际占有使用案涉房屋的待证事实，本院予以采信。证据五能够证明路东明实际占有使用案涉房屋的待证事实，本院予以采信。路东明举示的补充证据一《告知书》只能证明安达市房屋征收与补偿办公室告知其及时维护自身合法权益，该《告知书》不能起到证明《鸿福家园北区棚户区拆迁补偿安置协议》效力的作用，本院对路东明举示该证据证明合同效力的问题不采信。路东明举示的补充证据二《房屋预告登记》与卢玉宏举示的证据一相同，但预告登记期限是限制债务人(即海德宇房地产公司)在履行偿还借款义务前不能处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记，且卢玉宏办理的预告登记期限顺延至2014年12月30日，不能证明路东明举示该证据拟证明“其于2014年8月16日改签《安置协议》是在卢玉宏《房屋预告登记》失效后签订的”的待证事实，本院不予采信。卢玉宏举示证据一、安达市字第201300285号《房屋预告登记证》，拟证明：鸿福家园北区9号楼二单元302室的预告登记的权利人是卢玉宏，预告登记的期间是自2013年12月23日至2014年12月30日。证据二、《商品房买卖合同》，拟证明：鸿福家园北区9号楼二单元302室的买房受人是卢玉宏。证据三、安达市房屋征收管理办公室《情况说明》，拟证明：鸿福家园北区9号楼不是回迁楼。证据四、《承诺书》（复印件），拟证明：海德宇房地产公司承诺“鸿福家园北区9号楼不是回迁楼，没有一房二卖”。证据五、《土地登记申请书》（复印件），拟证明：坐落于北横街至北环路神牛路支行牵牛路的55992.30平方米的土地的使用权人是海德宇房地产公司。证据六、安审批2013D2472号《土地登记审批表》（复印件），拟证明：坐落于北横街至北环路，神牛路至牵牛路的55992.30平方米的土地的使用权人是海德宇房地产公司。证据七、哈尔滨市中级人民法院作出的2014民是商初字第83-1号民事裁定书，拟证明：鸿福家园北区9号楼二单元302室已被查封，查封的期间是自2014年的11月10日至2016年的11月10日。证据八，哈尔滨市中级人民法院执行裁定书2015哈执字第204号。拟证明：鸿福家园北区9号楼二单元302室已被查封，查封的期间是自2016年的11月11日至2019年的11月11日。对卢玉宏举示的证据认证如下：证据一，由于《房屋预告登记证》的作用是限制债务人在履行偿还借款义务前不能处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记，不能证明“卢玉宏进行了预告登记，便是取得了预告登记不动产所有权”的待证事实，本院对卢玉宏举示该证据证明的问题不予采信。证据二，卢玉宏与海德宇房地产公司签订该《商品房买卖合同》的目的是欲保证其部分债权得以实现的担保，并非是发生在流通领域的真实的商品房买卖，卢玉宏亦非是商品房买卖的消费者，不能证明卢玉宏是鸿福家园北区9号楼二单元302室房屋的买房受人，本院不予采信。证据三、证据四，虽然《情况说明》的真实性能够认定，但从海德宇房地产公司《承诺书》和《情况说明》的形成时间分析，安达市房屋征收管理办公室是根据海德宇房地产公司的《承诺书》向安达市房产管理局出具的《情况说明》，不足以证明海德宇房地产公司是属实承诺，进而不能证明案涉房屋不是回迁安置房屋的待证事实，本院不予采信。证据五、证据六，两份证据虽然是复印件，但《土地登记申请书》和《土地登记审批表》的形成时间是在本院调取的安达市城乡规划委员会2013年3月28日的《会议纪要》之后，该《会议纪要》第十五个议题明确“由于开发建设主体发生改变，由住建局牵头和发改、土地、规划部门协调办理各项手续”，海德宇房地产公司于2013年5月17日申办土地登记审批取得土地使用权是开发建设主体发生改变的结果，印证了案涉房屋先由龙鲁房地产公司于2011年、2014年与路东明签订《鸿福家园北区棚户区拆迁补偿安置协议》，后由海德宇房地产公司开发建设，并对路东明进行回迁安置的事实，本院予以采信。证据七、证据八，两份裁定书是本院作出的法律文书，予以采信。一审审理期间，本院于2019年7月1日向安达市发展和改革委员会致《函》询问：“龙鲁房地产公司与海德宇房地产公司是合作开发鸿福嘉园(北区)棚户区，还是龙鲁房地产公司与路东明签订《拆迁补偿安置协议》后，将该项目转让给了海德宇房地产公司，以及项目转让的依据，是否经相关行政部门审批”等问题。2019年7月8日，安达市发展和改革局向我院作出《关于海德宇房地产公司有关问题的复函》，该《复函》后附：“1.2005年《黑龙江省非政府性投资项目核准办法》；2.安达市规划委员会2013年第一次会议纪要；3.安达市棚户区改造办公室《关于安达市鸿福嘉园北区变更开发建设单位的请示》、土地、规划、环保变更的说明；4.2013年安达市鸿福嘉园北区核准变更的通知书(即安达市发展和改革局安发改[2013]40号文件)”。经质证，本院对安达市发展和改革局给本院《复函》中“由于资金、拆迁等原因开发单位龙鲁房地产公司无力开发建设，将该棚户区改造项目全部变更给海德宇房地产公司”的内容及该《复函》后附的安达市发展和改革局[2013]40号文件，《关于棚户区改造项目“鸿福家园北区”小区项目核准变更的通知书》的内容予以认定。经审理查明：1999年8月26日，安达市房产管理处颁发的第19750号《房屋所有权证存根》记载：“产权人路东明所有权性质私产面积45平方米、82.5平方米地号95-1，房屋坐落新兴(街)9(委)4(组)”。2011年6月28日，龙鲁房地产公司与路东明签订《鸿福家园(北区)棚户区房屋拆迁补偿安置协议》，约定“一、被拆迁人房屋基本情况：产权人：路东明，产权证编号：19750号，房屋坐落：新兴街9委4组，所有权性质：私产，房屋结构：砖平，建筑面积：45+82.5平方米，房屋栋号：95-1。…三、补偿总额￥：13467元。四、回迁安置位置：鸿福家园(北区)3号楼4单元①1001、②1002室。回迁楼房涉及建筑面积为①85.31②69.14平方米。五、产权调换差价：回迁154.45平方米-原127.5=26.95平方米×3553+19125=114878.35元-13467=101411.35元”。2011年7月23日，路东明交房屋回迁款11400元。后回迁安置的鸿福家园(北区)3号楼因前期拆迁未如期进行(2011年6月28日《房屋拆迁补偿安置协议》中约定安置的鸿福家园北区3号楼位置现仍是老旧房屋未拆)。2013年3月28日，安达市城乡规划委员会就《翰隆国际二期、水榭芳邻等11个棚改房开发项目规划涉及6个在建工程建设问题》形成《会议纪要》，其中第十五个议题“会议听取了规划局、住建局关于鸿福家园北区工程建设情况的汇报”，会议明确：“由于开发建设主体发生改变，由住建局牵头和发改、土地、规划部门协调办理各项手续。征收办加大征收工作力度，保证项目顺利开工建设。开发企业交齐各项保证金，加快项目推进速度”。2013年4月18日，安达市棚户区改造办公室向安达市政府提交《关于鸿福嘉园北区变更开发建设单位的请示》，内容为“2011年，龙鲁房地产公司呈报的《关于开发建设‘鸿福嘉园’二期棚户区改造项目的请示》，业经市政府批准，安达市棚改办、发改局、规划局、国土资源局等部门核准确认。以‘安发改核准[2011]54号’文件批复，同意将我市北横街至北环路，六至七道街之间，建设用地55992.3平方米，建成后总面积195800平方米的棚户区地段作为鸿福嘉园北区工程，交由龙鲁房地产公司分两期承建。项目前期手续已全部办结，拆迁和征收工作已完成接近一半（共400户，已拆完187户）。龙鲁房地产公司在我市作了四块棚改项目，除已经建成和正在建设的‘鸿福嘉园一期’和‘书香名邸’两个小区外，剩下的两块棚户区因资金短缺、房地产市场下滑等因素，不得不搁浅放置。但放置下来的棚户区由于拆迁已经进行，事实已经发生，不付诸建设要引发更大的社会矛盾。所以，龙鲁公司自己寻找合作伙伴，承接未完成的棚改项目。其中鸿福嘉园北区棚改项目移交给海德宇房地产公司。海德宇房地产公司接收该项目的条件是要将原龙鲁建设单位变更到海德宇名下，这样不仅能够独立承担全部经济责任，而且可以保证今后工作顺畅，减少纷争。鉴于此，呈请市政府批准鸿福嘉园北区棚改工程变更开发建设单位，由龙鲁房地产公司变更为海德字房地产公司”。2013年5月21日，安达市发展和改革局下发安发改[2013]40号文件《关于棚户区改造项目“鸿福嘉园北区”小区项目核准变更的通知书》，内容为：“依据海德宇房地产公司变更‘鸿福嘉园北区’项目开发单位请示和双方‘房地产项目转让合同’，海德宇房地产公司开发建设棚户区改造项目‘鸿福嘉园北区’小区项目（即安发改核准[2011]54号），该项目是我局2011年立项的棚户区改造项目，地址在北横街至北环路、神牛路至牵牛路之间，用地面积55992.3平方米，建筑面积195800平方米。由于资金、拆迁等原因，龙鲁房地产公司无力开发建设，将该棚户区改造项目全部转让给海德宇房地产公司。根据安达市城乡规划委员会第一次《会议纪要》研究决定，在保证原规划设计不变的情况下，同意安达市‘鸿福嘉园北区’小区棚户区改造项目整体转让海德宇房地产公司开发建设。建设用地55992.3平方米；建筑面积195800平方米，总投资为24751万元。该项目分二期进行：项目一期建筑面积为71600平方米，投资为9051万元；项目二期建筑面积为124200平方米，投资为15700万元。资金来源为企业自筹。望接文后，严格履行基本建设程序，抓紧施工，争取早日交付使用。抄送：市规划局、土地局、环保局、统计局、社保局”。2014年8月16日，龙鲁房地产公司与路东明签订《鸿福家园(北区)棚户区房屋拆迁补偿安置协议》，约定“一、被拆迁人房屋基本情况：产权人：路东明，产权证编号：19750号，房屋坐落：新兴街9委4组，所有权性质：私产，房屋结构：砖平，建筑面积：45+82.5平方米，房屋幢号：95-1。三、其它补偿：1、搬迁补助费1200元，2、临时补助费:30×300元/月…四、补偿总额￥：10200元。五、回迁安置位置：鸿福家园(北区)9号楼2单元302室，回迁楼房设计建筑面积为120.19平方米。六、产权调换差价：原127.5平方米-回迁120.19平方米=7.31平方米×3306元=24166元+补助费10200元+改签前已交11400元，拆迁人应付被拆迁人45766元。七、结算方式：回迁时结清45766元”。2014年11月3日，卢玉宏向本院起诉请求：“1、判令卢启林偿还借款9000000元；2、判令卢启林偿还借款利息共计1308000元（截止至2014年10月24日）及实际付清本金之日止的利息（按合同约定利率计算）；3、判令海德宇公司对上述借款本金及利息承担连带责任；4、判令如卢启林和海德宇公司不能偿还借款本金及利息，将坐落于安达市北横街至北环路、神牛路至牵牛路之间新兴街9委的鸿福嘉园北区的担保房产拍卖、变卖，由卢玉宏对该房产优先受偿”。2014年11月6日，卢玉宏提出财产保全申请，请求“查封海德宇房地产公司开发的位于安达市北横街至北环路、神牛路至牵牛路之间新兴街9委鸿福家园北区的在建商品房47套”。2014年11月10日，本院作出(2014)哈民四商初字第83-1号民事裁定书，查封了海德宇房地产公司开发的位于安达市北横街至北环路、神牛路至牵牛路之间新兴街9委鸿福家园北区的在建商品房47套。查封期限二年。其中包括本案诉争的安达市鸿福家园(北区)9号楼2单元302室房屋。2015年3月30日，本院作出（2014）哈民四商初字第83号民事判决书，该案经审理查明：“2013年12月23日，卢玉宏与卢启林签订《民间借贷合同》（合同编号：FPJ20131223），借款金额9000000元，借款期限自2013年12月23日至2014年6月22日，用于海德宇公司的生产经营，约定借款的月利率为18.3‰，每月165000元，六个月利息共计990000元。海德宇公司作出《担保书》，约定：‘卢启林欠卢玉宏的本金玖佰万元人民币及相关费用如果还不上，愿意承担连带保证责任’。由卢启林在法人签字处签名，但落款处未加盖海德宇公司公章。同日，卢启林与卢玉宏就坐落于安达市北横街至北环路、神牛路至牵牛路××鸿福××套商品房，签订预售商品房协议，并在安达市房产局办理了预告登记，取得《预告登记证》（登记证号：安房预安达市字第201300285号）。2014年6月23日，卢启林向卢玉宏提交展期申请。2014年6月23日，双方签订《民间借贷合同》（合同编号：FPJ-D141159），借款期限为2014年6月22日至2014年8月22日，展期期间月利息18‰，每月162000元，两个月共计324000元。2014年9月18日，海德宇房地产公司向安达市房产局提交申请顺延的说明，将房产的预告登记延期至2014年12月30日。2014年5月27日，卢启林向卢玉宏偿还利息330000元。截止2014年10月22日，卢启林尚欠卢玉宏借款本金9000000元，利息1308000元，本息共计10308000元”。该案判决主文为：“一、卢启林于判决生效之日起十日内给付卢玉宏借款本金9000000元；二、卢启林于判决生效之日起十日内给付卢玉宏截止至2014年10月22日的借款利息1308000元。自2014年10月23日起至实际给付之日止的利息，按月利率18.3‰计算；三、海德宇房地产公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；四、驳回卢玉宏的其他诉讼请求”。该判决宣判后，双方均未上诉，（2014）哈民四商初字第83号民事判决发生法律效力。2015年5月，卢玉宏申请执行。2016年11月11日，本院作出(2015)哈执字第204号之四执行裁定书，继续查封海德宇房地产公司开发的位于安达市北横街至北环路、神牛路至牵牛路之间新兴街9委鸿福家园北区的在建商品房47套，查封期限三年。该裁定查封的47套房屋中包括本案诉争的安达市鸿福家园(北区)9号楼2单元302室房屋。2017年12月27日，安达市房屋征收与补偿办公室向路东明发出内容为“路东明：你位于安达市北××道街鸿福家园北区××回迁安置房屋（鸿福家园北区××楼××单元××室，面积120.19平方米)被人民法院查封，具体法院查封信息，请你到安达市不动产登记中心档案管理部门进行详细查询，并依法向作出查封的人民法院提出诉讼，以维护自身的合法权益。否则，由此产生的一切责任，由你自行承担”的《告知书》。2018年1月3日，路东明向本院提出执行异议。2018年1月18日，海德宇房地产公司通知路东明办理安达市鸿福家园(北区)9号楼2单元302室入户手续。同日，路东明向海德宇房地产公司交纳了“燃气配套费2800元”、“2017年10月15日至2018年4月5日热费3365元”、“垃圾清运费300元”、“电梯垂直费601元”、“2018年1月8日至2019年1月7日物业费781元”、“2018年1月8日至2019年1月7日电梯费577元”、“二次供水费100元”、“电费200元”等费用后接收入住鸿福家园北区9号楼2单元302室。2019年1月2日，路东明又向海德宇房地产公司交纳了“2018年10月1日至2019年9月30日物业费781元”、“2018年10月1日至2019年9月30日二次供水费100元”、“2018年10月1日至2019年9月30日电梯费577元”。2019年1月10日，本院作出(2019)黑01执异3号执行裁定书，驳回路东明的异议请求。2019年1月23日，路东明向本院提起执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中，路东明举示的安达市房产管理处于1999年8月26日向其颁发的第19750号《房屋所有权证》所载的“所有权人、所有权性质、面积、房屋坐落位置”等情况与龙鲁房地产公司和路东明先后签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议》中确定的产权人路东明及被拆迁房屋基本情况相吻合，据此能够认定路东明是被拆迁房屋的所有权人。虽然《房屋拆迁补偿安置协议》的拆迁人是龙鲁房地产公司，但安达市发展和改革局以安发改[2013]40号文件《关于棚户区改造项目“鸿福家园北区”小区项目核准变更的通知书》同意安达市“鸿福家园北区”小区棚户区改造项目整体转让给海德宇房地产公司，结合路东明举示的海德宇房地产公司向其发出的《入户通知书》、《住宅使用说明书》，以及路东明向海德宇房地产公司交纳供热费、物业费、电梯费、水费、垃圾清运费等物业代收费用《收据》等证据能够证明海德宇房地产公司依《房屋拆迁补偿安置协议》约定对路东明进行了安置，路东明已经实际占有使用了《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的安置房屋的事实。2014年11月3日，卢玉宏在起诉卢启林和海德宇房地产公司民间借贷纠纷的（2014）哈民四商初字第83号案中于2014年11月3日申请财产保全，本院于2014年11月10日作出（2014）哈民四商初字第83-1号财产保全裁定书，查封了包括案涉房屋在内的47套房屋，但路东明与龙鲁房地产公司最初签订《房屋拆迁补偿安置协议》的时间是2011年6月28日，虽然该《房屋拆迁补偿安置协议》约定的回迁安置房屋因前期未能实施动迁及小区整体布局图纸发生改变而未建设，但龙鲁房地产公司与路东明签订该《房屋拆迁补偿安置协议》后，对路东明原所有的私有房屋实施了拆除，路东明享有所有权的原私产房屋亦因此而灭失。2014年8月16日《房屋拆迁补偿安置协议》确定回迁安置的安达市鸿福嘉园北区9号楼2单元302室房屋仅是对2011年6月28日《房屋拆迁补偿安置协议》约定安置位置的变更，不能改变双方于2011年6月28日订立《房屋拆迁补偿安置协议》的客观事实，由于鸿福家园北区小区整体布局图纸发生变化，原约定的安置位置未能如期拆迁建设，龙鲁房地产公司与路东明在2014年8月16日的《房屋拆迁补偿安置协议》中明确约定了拆迁人龙鲁房地产公司以“鸿福家园北区9号楼2单元302室”对路东明予以补偿安置，海德宇房地产公司承继龙鲁房地产公司实施拆迁的安达市鸿福嘉园北区棚户区改造项目将房屋建成后，实际履行了龙鲁房地产公司与路东明在2014年8月16日《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的安置义务。2013年12月25日，卢玉宏虽取得了包括案涉房屋在内的47套房屋的《预告登记证书》，但该预告登记的47套房屋是预告登记义务人海德宇房地产公司以其公司建设的商品房为其公司法定代表人卢启林与卢玉宏之间借贷(用于海德宇房地产公司的生产经营)关系的担保，卢玉宏并不是购买47套商品房的消费者，其取得包括案涉房屋在内的47套房屋《预告登记证》的性质是物权期待权，房屋预告登记仅具有限制义务人处分担保物的效力，不等同于实际取得了预告登记房屋的物权，故不能以其办理了案涉房屋预告登记排除路东明享有的被拆迁人优先权。综上所述，路东明的诉讼主张成立，证据充分，其请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，判决如下：不得执行坐落于黑龙江省安达市鸿福嘉园北区9号楼2单元302室房屋。案件受理费2300元，由卢玉宏、海德宇房地产公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院(2019)黑01执异3号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  郑兴华审判员  毛保森审判员  张 宇二〇一九年七月三十日法官助理张恭允书记员张春天