甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终596号上诉人（原审被告）：贺国荣。被上诉人（原审原告）:贺文渊。上诉人贺国荣因与被上诉人贺文渊房屋买卖合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2018）甘1002民初3971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贺国荣上诉请求：1、请求法院裁判撤销（2018）甘1002民初3971号民事判决，驳回贺文渊的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由贺文渊承担。事实和理由：1、本案贺文渊起诉状并非本人签名及捺印，一审审理程序违法，存在虚假诉讼；2、贺国荣从时增柱处买受房屋，时增柱从李本应处买受房屋，故现涉案房屋的土地使用证登记在李本应名下，一审判处贺国荣办理土地过户手续存在履行不能的情形，不具备过户条件。贺文渊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。贺文渊向一审法院起诉请求：1.责令贺国荣将位于庆阳市西峰区世纪大道东侧南三环1路北侧丽景家园21幢4层3单元402室房屋所有权及国有土地使用权变更登记至贺文渊名下；2.贺国荣支付贺文渊为其垫付物业费及水电卡费用共计2419元；3.诉讼费由贺国荣承担。一审法院认定事实，2017年10月2日，原告贺文渊经人介绍与被告贺国荣签订《房地产买卖协议》，协议约定：“一、经双方友好协商，甲方（贺国荣）自愿将座落在西峰区世纪大道东侧南三环一路北侧丽景家园21幢3单元4层（402号）三居室家属楼出售给乙方，建筑面积139.68平方米，套内建筑面积126.98平方米，另外附带地下室一间，面积约22平方米。二、经甲乙双方友好协商确定，房屋总价为人民币大写柒拾肆万元整（740000.00元）。三、经甲乙双方协商，乙方于2017年10月3日之前一次性将总价柒拾肆万元房款交给甲方。四、甲方有义务无偿协助乙方办理房产证、土地使用证等过户所有手续。同时，房地产办理过户手续或合同更名所交纳的税费及费用由甲乙双方按规定各自承担。五、自2017年10月3日交房前，所有关于该房的物业费、水、电、暖、燃气等相关费用由乙方一次处理完毕，甲方不承担任何费用。六、土地使用证的办理费用由甲方承担伍仟元整，其余费用由乙方承担。七、自2017年10月3日交清房款后，乙方将房产证，该房入户门及进户门所有钥匙，及水、电、暖、燃气卡一次交给乙方使用……”2017年10月4日，原告贺文渊通过银行转账方式将370000元房款转入被告贺国荣指定的收款人为贺鑫的银行账户。2017年10月13日，原告贺文渊委托其侄女女婿吉小强向被告贺国荣交付现金330000元，被告贺国荣出具了收条一张：“今收到卖楼钱柒拾万元正.（700000.00元），（2017年10月13日现金叁拾叁万元、2017年10月4日转叁拾柒万元正），下欠肆万元正（40000.00元）.三个月内给清。卖主：贺国荣，2017年10月13日。”房屋交付次日，原告贺文渊开始装修房屋，在此期间，原告贺文渊支付垃圾处理费、物业费、水电卡费共计2419元。后原告多次催促被告贺国荣办理房屋产权变更手续均遭拒绝。2018年1月10日，庆阳市西峰区人民法院工作人告知原告涉案房屋已被查封。2018年1月31日，庆阳市西峰区人民法院解除了对该房产的保全措施，当日，原告贺文渊向被告贺国荣再次支付房款20000元，剩余20000元房款至今未付。房屋被解除保全措施后，被告贺国荣仍未协助原告贺文渊办理房屋产权变更登记，原告遂诉至法院。审理中，经原告贺文渊申请并提供担保，本院依法对被告贺国荣所有的位于庆阳市西峰区世纪大道东侧南三环1路北侧丽景家园21幢3单元402室楼房一套（面积139.68平方米）及该套楼房对应的地下室予以查封。另查，原告在诉讼过程中委托其女婿吉小强办理立案、登记等手续，诉状中原告签名是吉小强代签。一审法院认为,依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告作为善意第三人，在购买涉案房屋时对房屋是否处于保全状态并不知情，且在签订合同后依据双方的合同及口头约定向被告贺国荣交付了700000元的房款，履行了主要付款义务，双方虽约定于2017年10月3日由原告一次性支付楼款，但原告在实际多次履行楼款过程中被告贺国荣未提出异议，且对下剩楼款约定了支付期限，故该房屋买卖合同有效。2018年1月10日，法院工作人员告知原告该房屋已被保全，因《中华人民共和国物权法》是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，只有依法办理了房屋所有权转移登记才能发生房屋所有权变动的法律后果，此时涉案房存在处于履行不能的情形，但2018年1月31日，该房屋被依法解除了保全措施，原告在履行不能的情形解除后继续要求被告按照双方签订的《房地产买卖协议》继续履行房屋产权变更登记，未违反法律规定，本院予以支持，故被告贺国荣应协助原告办理房屋所有权及房屋的国有土地使用权变更登记。原告要求被告支付其垫付的物业费及水电卡费共计2419元，但双方约定由原告支付，本院不予支持。被告贺国荣辩称房款尚未付清，不同意出卖房屋，但根据原、被告签订的《房地产买卖协议》及被告出具的收条，被告贺国荣在对原告交付房款的方式及期限并无异议，其辩称理由本院不予采信。原告应按双方约定继续履行合同，向被告支付下剩楼房款20000元。被告辩称原告为其垫付的物业费及水电卡费2419元不应由其承担，有双方签订的合同为证，本院予以采信。被告辩称，本案属虚假诉讼，经核查，原告诉状中原告签名是原告委托其亲属代签故不存在虚假诉讼。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条及第一百三十五条之规定判决：一、被告贺国荣在本判决生效后十五日内协助原告贺文渊将位于庆阳市西峰区世纪大道东侧南三环1路北侧丽景家园21幢3单元402室的房屋产权及该套房屋国有土地使用权变更登记在原告贺文渊名下；二、驳回原告贺文渊要求被告贺国荣支付贺文渊垫付的物业费及水、电卡费2419元的诉讼请求；案件受理费11224元，保全费4220元，合计15444元，由被告贺国荣负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，贺国荣与贺文渊于2017年10月2日签订房地产买卖协议，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方形成合法有效的房屋买卖合同，后双方以实际行为对合同履行方式进行部分变更，但均未提出异议。现该房屋已解除保全措施，贺文渊已履行了大部分合同义务，该合同应当继续履行，故贺国荣应当协助贺文渊办理涉案房屋所有权及该套房屋国有土地使用权变更登记手续，贺文渊支付下剩房款。贺国荣上诉称涉案房屋的土地使用权并未登记在其名下，其不具备协助办理过户的条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，一审判处涉案房屋占用范围内的土地使用权随房屋同时转让符合法律规定，由贺国荣承担协助义务并无不当。关于本案一审程序是否违法，经审查，虽然贺文渊一审起诉状上的签名为吉小强代签，但贺文渊认可其委托吉小强签字，并陈述其提起诉讼为本人真实意思表示，故本案一审审理程序合法。综上所述，贺国荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11224元，由上诉人贺国荣负担。本判决为终审判决。审判长  卢小栋审判员  沈晋芳审判员  郭振华二〇一九年七月十日书记员  朱 瑾