江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初2661号 原告：胡卫华，男，1967年1月25日生，汉族，丹阳市人，住丹阳市。 被告：丹阳恒大置业有限公司，统一社会信用代码913211815629082134，住所地丹阳市名都花园B6#号楼2楼2单元。 法定代表人：王能文，公司总经理。 委托诉讼代理人：顾孝红，女，1982年4月17日生，汉族，公司法务。 原告胡卫华与被告丹阳恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡卫华，被告恒大公司的委托诉讼代理人顾孝红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1，判令被告立即支付迟延交房违约金26250元；2，判令限期被告对原告房屋仍未修理的部分在一个月内进行修理和整改（室外公共部分）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年7月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于丹阳市开发区普善区的恒大名都1幢12单元1202号房，合同约定的交房日期为2013年6月30日前。协议生效后，原告如约支付了全部购房款，但被告未能在约定的期限内交房。2013年7月19日，被告通知原告办理验收交房手续。原告在初步验收时发现该房屋存在50项质量及设计问题。根据购房合同约定，该房屋根本没达到能够交付的条件。之后，双方一直为房屋交付问题进行交涉，被告总是拖延整改施工。直至2014年6月18日，原告才勉强签了房屋欠收确认书。也至此原告才预付了2014年6月19日至2015年6月18日的物业费。原告认为，根据合同约定，因被告的原因导致迟延交房，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。即从2013年7月1日起至2014年6月18日止的违约金26250元（已付房价747877元*351天*0.0001）。但被告拒绝承担迟延351天交房的违约金和继续修理和整改原告房屋的不合格部分。现原告提起诉讼，要求法院查明事实依法判决支持原告的诉讼请求。 被告恒大公司辩称：不予认可原告主张的支付违约金数额。被告于2013年7月12日已经取得镇江市公安局消防支队出具的消防验收合格的意见，并于2013年7月15日取得丹阳市住房和城乡建设局出具的竣工验收备案表。丹阳恒大名都1号楼已经通过验收，符合质量要求，被告随即于2013年7月19日向原告寄发收楼通知书，通知原告于2013年7月20日起至2013年7月27日及时收楼。按照原、被告签订的商品房买卖合同第8条，被告交房的条件是商品房验收合格，原告应收房。但原告以其所谓的房屋存在质量问题拒收。被告延期交房的期间为19日，且已通知原告领取违约金1421元。其次，原告提起违约金的请求已过了诉讼时效期间。因此，原告的违约金的请求法院不应予支持。关于原告提出的维修和整改部分，被告已经对原告的室内维修部分进行了整改。对于室外部分，属于公共部分被告已经在交楼初期接受了原告的反馈意见对其中部分合理部分进行了整改，但是该项属于公共区域并无重大质量问题。原告作为个体业主，一方面无权针对公共部分独立提出进行修理和整改的诉求，同时也不能以该区域的瑕疵问题拒收房屋。对于原告在2013年7月27日收楼时反馈的50项房屋质量意见，其中大部分属于公共区域，且大部分属于房屋的轻微可修复的简单问题，并未严重影响到原告的收房使用。原告据此拒决收楼违反了合同的全面诚信原则，也违反了合同法第148条的规定。被告认为2013年7月19日之后，原告拒收房屋没有任何理由，根据商品房买卖的司法解释第11条，因为属于买受人原因未能按期交房的，视为房屋已经实际交付买受人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了整据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的楼宇情况反馈表原件3张及现场照片51张，以证明2013年7月27日原告与被告委托的物业公司员工去涉案房屋检查房屋，原告反馈了50余项房屋存在的质量问题，该房屋尚不具备交付使用的条件的事实。被告认为，现交付的1号楼已经相关主管单位验收合格，已符合交付条件。本院认为，房屋交付的条件是否成就，应以双方房屋买卖合同约定的条件是否成就为依据。双方的《商品房买卖合同》第八条第一款在交付房屋条件是否成就的5个条件选项中，选择的是第1项“该商品房经验收合格”为成就条件。经查，涉案房屋所在楼盘已于2013年7月12日经消防验收合格，同年7月15日经竣工验收合格。可见该涉案房屋至2013年7月15日始已具备了双方合同约定的交付条件，依合同约定原告应当按被告的通知接受房屋。至于所交房屋存在非主体质量问题，原告可以要求出卖方予以修缮或整改，但不能成为拒绝接受房屋的理由。因此，原告的该举证在不能证明所交付房屋主体质量不合格的问题，不影响房屋的交付。2、原告提交的楼宇情况反馈表、房屋钥匙签收确认书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、物品签收单、钥匙托管承诺书、安全消防紧急情况处置责任书等证据，以证明自2013年7月19日被告通知收房日始原被告双方一直在为房屋质量问题进行交涉，直至2014年6月18日原告才勉强收房的事实；也证明被告延期交房351天，应按约承担违约金26250元的事实。被告认为，这些证据只能证明原告延期接受该房，而不能证明被告延期351天交付房屋。被告只认可延期交房的时间为2013年7月1日至2013年7月19日计19天。本院认为，房屋的主体质量经相关部门验收合格是合同约定的商品房的交条件，根据双方的《商品房买卖合同》第十三条第二、三项：“买受人对装饰设备提出异议，按约定修理，不影响双方办理房屋交接手续”“买受人不得以装饰、设备不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”。据此，原告的举证不能证明延期交付房屋的责任归咎于被告。3、原告提交的丹阳恒大名都前期物业管理协议及物业费收据各一份，以证明2014年6月18日原告缴纳物业费时间才是原告实际收楼的时间。被告认为，原告的举证不能证明原告的证明目的，虽然原告缴纳的是2014年6月18日至2015年6月18日的物业费，被告保留对于2013年7月19日至2014年6月18日期间物业费追缴的权利。本院认为，原告的该举证试图证明被告交房的时间已延期到了2014年6月18日，本质上是证明被告违约的事实。结合上列证据1、2的认证，原告的该证据不能证明其要证明的目的。4、原告提交的2018年3月16日的录音光盘一份，光盘中被告曾于2018年1月份通知原告领取延期交房的违约金，表明被告同意履行支付违约金的义务，诉讼时效中断。被告认为，该录音资料的真实性、合法性、关联性均不予认可，录音是在被谈话人不知情定的情况下进行的，谈话人在谈话时使用了很多诱导性的语言，对该录音内容不予认可。本院认为，该证据反映至2018年1月被告还通知原告领取延期交房违约金，表明被告同意履行支付违约金的义务，诉讼时效中断。5、被告提交2013年7月12日镇江市公安局消防支队的消防验收合格书和2013年7月15日丹阳市住建局的竣工验收备案表各一份，以证明原告购买的丹阳恒大名都1号楼已经过验收合格，符合商品房买卖合同约定的交付条件。原告认为，即使被告所售商品房经相关行政部门验收通过，但交付条件得根据合同的约定，要符合约定的商品房验收合格条件，符合基本的居住使用条件。原告所购的商品房是精装房，行政交付条件的合格不表示涉案房屋的装修和设计以及质量的合格。本院认为，根据原被告的《商品房买卖合同》的约定，商品房交付的条件为验收合格。现被告提供了国家有权机构作出的验收合格认证文件，应认为该商品房已经验收合格，符合交付条件。 本院认为，本案是一起商品房预售合同纠纷。根据查明的事实，原、被告之间签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，是有效的，原、被告均应全面履行。本案争议的焦点是，1、2013年7月19日被告认为所涉商品房已通过验收合格，具备合同约定的交付条件，才通知原告收房的。原告认为经业主收房验收，被告所待交房屋尚有50余处存在质量问题，尚不符合交付条件，须进行修理和整改后方可接受交付。2、因房屋整修及与被告相关交涉，直到2014年6月18日原告才勉强收房。原告认定的被告交房的时间为2014年6月18日，延期351天，按约被告应承担原告26250元的违约金。被告承认延期交房，但只认可延期2013年7月1日至同年7月19日通知原告收房日，共19天，违约金1421元。本院认为，原、被告争议的实质是所争商品房至2013年7月19日是否符合双方合同约定的交付条件。根据原、被告的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，商品房交付买受人使用的条件为“该商品房经验收合格”，这里的验收合格，其主体应为国家指定的专门机构的验收合格，验收的客体应指商品房的主体质量。也即只要商品房的主体质量经验收合格，开发商就可以通知买受人交付使用。根据本案查明的事实，原告提出的50余项存在的质量问题都是非主体质量方面的问题，按双方合同第十三条的约定原告不应当拒绝接受被告的通知交付。故本院认定2013年7月19日为被告通知原告收房日，被告延期通知原告交付使用的时间为2013年7月1日至同年7月19日。至于所交付商品房存在装饰装修及设备方面的质量问题，原告可以按双方《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》的内容与被告交涉处理。 综上所述，因原告自身原因未能按期办理收房手续，应当视为房屋已实际交付。被告实际违约2013年7月1日至同年7月19日，计19天。被告按约应承担原告逾期交付房屋的违约金1421元（747877元×19日×0.0001）。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告丹阳恒大置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡伟华逾期交房违约金1421元； 二、驳回原告胡伟华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费456元，由原告胡伟华负担431元，被告丹阳恒大置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  路忠贤 人民陪审员  王梅芳 人民陪审员  马慧芳 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  陈 昊 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。