江苏省徐州市泉山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0311执异74号异议人（案外人）：徐州天乙堂中医院有限公司，住所地：徐州市泉山区。法定代表人：师荣辉。委托诉讼代理人：徐文，女，汉族，1974年7月22日生，该公司职员，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杨宇剑，北京市中伦（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云，北京市中伦（南京）律师事务所律师。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司江苏分公司，住所地：南京市。负责人：闵婕，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亚南，江苏利尚律师事务所律师。申请执行人：中国建设银行股份有限公司徐州泉山支行，住所地：徐州市。负责人：宋晓峰，该支行行长。被执行人：江苏汉中建设集团有限公司，住所地：徐州市铜山区。法定代表人：杨辉，该公司董事长。被执行人：合普新能源科技徐州有限公司，住所地：徐州经济技术开发区。法定代表人：郑敏丰，该公司总经理。被执行人：徐州东吴置业有限公司，住所地：徐州市贾汪区。法定代表人：付克武，该公司董事长。被执行人：徐州市千家惠建材有限公司，住所地：徐州市。法定代表人：陈宝全，该公司总经理。被执行人：吴显辉，男，汉族，1968年4月3日生，住徐州市铜山区。被执行人：牛斌，男，汉族，1983年9月6日生，住徐州市泉山区。被执行人：姜红，女，汉族，1988年11月6日生，住址同上。本院在执行中国建设银行股份有限公司徐州泉山支行（以下简称泉山建行）、中国东方资产管理股份有限公司江苏分公司（以下简称东方资产公司）申请执行江苏汉中建设集团有限公司（以下简称汉中集团）、合普新能源科技徐州有限公司（以下简称合普公司）、徐州东吴置业有限公司（以下简称置业公司）、徐州市千家惠建材有限公司（以下简称建材公司）、吴显辉、牛斌、姜红金融借款合同纠纷一案中，异议人徐州天乙堂中医院有限公司（以下简称天乙堂公司）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，泉山建行与汉中集团、合普公司、置业公司、建材公司、吴显辉、牛斌、姜红金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月2日作出（2016）苏0311民初6864号民事调解书，内容为：一、截至2016年11月16日，被告汉中集团尚欠原告泉山建行借款本金3970万元、利息884616.42元，合计40584616.42元，被告于2017年3月6日前偿还本金200万元、2017年3月30日前偿还本金2000万元、2017年5月30日前偿还剩余全部借款本息，及至实际偿还日的利息（按合同约定的利率、逾期罚息利率计算利息、罚息、复利）；二、被告汉中集团如任一期未能足额履行给付义务，原告泉山建行有权就全部剩余金额申请执行；三、被告合普公司、置业公司、建材公司、吴显辉、牛斌、姜红对上述债务承担连带保证责任。案件受理费122360元，由汉中集团、合普公司、置业公司、建材公司、吴显辉、牛斌、姜红连带负担。根据泉山建行的申请，本院于2017年3月14日立案执行，案号为（2017）苏0311执703号。2017年4月11日、2019年6月12日，本院分别发布执行公告：决定依法评估、拍卖已被本院查封的建材公司名下位于本市迎宾大道千家惠建材市场的房产，并责令建材公司及实际使用人于本公告发布之日起15日内从房屋中迁出，腾空后将钥匙交到本院，逾期本院将强制腾空。申请执行人东方资产公司提交意见称。一、天乙堂公司应按执行公告要求腾空房屋；其请求法院停止要求异议人腾空房屋的执行行为。根据江苏省高院《执行异议之诉案件审理指南》第二十六条规定，承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的，属于执行行为异议。最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。异议人天乙堂公司应向法院提交租房协议及房租支付、水电、物业管理等费用的证明。二、即便天乙堂公司与建材公司存在租赁关系，天乙堂公司还应提交证据证明其对租赁物的实际占有、使用发生在查封之前。最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中，租赁关系的认定不能只依据租赁协议的签订，而应与承租人对租赁物的实际占有结合认定，即签订合同和占有房屋两个条件缺一不可，承租人不能提供其实际占有租赁物的时间早于查封的，人民法院有权要求其腾退租赁物。三、根据江苏省高院《执行异议之诉案件审理指南》规定，承租人要求停止交付应满足三个条件：1、承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同；2、并已按约支付租金；3、且实际占有使用租赁物的。异议人并未按照其主张成立的、合法有效的租赁合同的内容支付租金，故其主张有权请求不腾退房屋没有法律依据。四、异议人以最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定拒绝腾退房屋属于法律适用错误。在上述规定中，承租人享有的权利为“租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产”，享有该权利的前提条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的”，本案中还未出现“受让人”，执行法院所发布的执行公告中并未要求异议人向受让人移交占有的被执行的不动产，只是要求其腾退房屋。四、法院要求异议人腾退房屋符合法律规定。江苏省高院《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》第八条规定，及江苏省高院《关于正确适用若干问题的通知》第三条规定：人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后在拍卖。据此，除保留租赁关系拍卖或有其他法定事由外，执行法院应当将拍卖的不动产腾空后交付买受人。五、本案中，异议人在长达四年多的时间里未支付租金，且出租人也未向异议人主张权利。属于二者恶意串通损害债权人利益的行为，按照最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，异议人与出租人串通，其提出异议阻止移交占有的房屋，人民法院不应支持。综上，异议人提出的异议申请不符合事实及法律规定，法院应驳回申请，异议人应按照要求腾退房屋。汉中集团、合普公司、置业公司、建材公司、吴显辉、牛斌、姜红均未提交意见。异议人天乙堂公司提出异议称，贵院受理的泉山建行申请执行汉中集团、合普公司、置业公司、建材公司、吴显辉、牛斌、姜红金融借款合同纠纷一案，查封了建材公司名下的位于迎宾大道的涉案房产，并发布公告，要求依法评估、拍卖该处房产，责令异议人于公告之日起15日内从房屋迁出，并腾空后交给贵院钥匙；否则，予以强制执行。异议人系案涉房产的合法承租人，与建材公司于2015年4月10日签订《房屋租赁协议》，该协议第2-1条约定“房屋租期为十年，自2015年4月10日至2025年7月9日止。自2015年4月10日起至2015年7月9日止为甲方送乙方的免租金装修期共三个月”目前，该协议正在履行中，案涉房屋用途为异议人作为医疗机构使用。异议人为合法持有徐州市卫生和计划生育委员会颁发的医疗机构执业许可的民营医疗机构。《合同法》规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。法律还规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其消除后进行拍卖。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法优先的书面租赁合同并占有使用不动产的，人民法院应予支持。综上，异议人在查封之前已与建材公司签订了租赁协议，异议人有权在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，请求贵院撤销腾空涉案房产的执行行为。又查明，2015年4月10日，建材公司（甲方）与原徐州天昊益人医院管理有限公司（乙方）订立房屋租赁协议一份，约定：乙方租用甲方坐落于迎宾大道20号千家惠建材公司一号楼内的房屋，建筑面积约7600平米，租期十年，自2015年4月10日起至2025年7月9日止，自2015年4月10日起至同年7月9日止为甲方送给乙方的免租金装修期三个月；用途为乙方作为医疗机构使用；双方还对租赁保证金及租金的支付、双方的权利义务、违约责任等条款进行了明确约定。另查明，2019年1月16日本院作出（2017）苏0311执702号执行裁定书，本案的申请执行人泉山建行变更为东方资产公司。本院认为，一、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）、案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；（三）、该权利能否排除执行。案外人以不动产租赁权为主张排除强制执行，必须具备两项要件：（一）、案外人与被执行人在人民法院对不动产查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同；（二）、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用、即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果，如不符合以上两要件，则不能排除强制执行。二、根据“买卖不破租赁”的原则，作为承租人的天乙堂公司租赁的房屋被人民法院强制执行时，并不必然导致其租赁权的消灭。在本院强制执行过程中未否定其承租人享有的承租权，承租人只是对本院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为有异议，因此，应通过执行复议程序解决。三、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鉴于本案执行标的虽有异议人与被执行人订立的租赁合同，但异议人未提供其持续占有、使用的相关证据，也未提供其交付租金的任何书面凭证以证明其主张；本案中，本院并未将案涉租赁物移交受让人。综上，对异议人作为承租人要求排除执行的主张，本院不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法《关于适用的解释》第四百六十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条之规定，裁定如下：驳回天乙堂公司提出的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向江苏省徐州市中级人民法院提出复议。审判长 陈 夜审判员 孙 浩审判员 赵艳鹏二〇一九年七月十九日书记员 李为卿