太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初3608号原告（反诉被告）：山西宾利房地产开发有限公司，住所地太原市小店区人民北路中段佳宁电气控制设备厂，统一社会信用代码×××。法定代表人：张建荣，总经理。委托诉讼代理人：乔清清，山西彼岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：温千旭，山西彼岸律师事务所律师。被告（反诉原告）：张跃龙，男，1982年12月28日出生，汉族，太原市第二中学教师，住太原市。委托诉讼代理人：刘晋萍，山西文鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新梅，山西文鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）山西宾利房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张跃龙房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员温姣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山西宾利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乔清清、温千旭，被告（反诉原告）张跃龙及其委托诉讼代理人刘晋萍、王新梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）山西宾利房地产开发有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付所欠房款19万元；2、请求判令被告支付违约金，按每日万分之二计算，从2013年8月6日起计算至实际交付之日为止（截止至2019年4月15日违约金暂计算为8万元）；3、诉讼费由被告全部承担。事实和理由：原告开发建设了太原市小店区人民北路51号038地块旧城改造即棚户区改造项目，该项目是太原市政府在中西部首届招商引资博览会的重点引资项目，也是小店区2006年重点建设项目之一。2012年12月11日，原告与被告签订《房屋订购协议》，约定被告自愿向原告购买该项目（新月国际）住宅楼9层915号，建筑面积为85.8平方米，房屋总价为398577元。双方约定房款的支付方式为分期付款，按合同约定，被告交付首付房款为208577元及配套款18895.26元，至今尚欠房款19万元未交付。原告于2013年8月5日向被告交付了该房屋，其后被告装修入住。原告认为，双方签订的合同合法有效，并已经履行，被告已入住多年，但却未按协议全面履行付款义务，不仅违约，也不符合公平原则，原告多次向被告要求其支付剩余款项，未果，现起诉至人民法院，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）张跃龙辩称，1、被告是在原告发出的具有完全产权的商品房基础上作出付购房款的承诺，现原告暂不具备办理产权证的条件，被告中止履行付购房款余款的行为于法有据。根据原、被告签订的《房屋订购协议》第十一条，《补充协议》第四条，以及原告《致新月国际业主公告》第一条，可知，原告的要约是具有完全产权的商品房，而被告也是在此基础上作出的承诺，《房屋订购协议》是双方真实意思表示，各方均应按合同约定履行合同义务。《房屋订购协议》签订后，被告已支付了部分购房款，原告理应向被告交付符合约定的商品房，但时至今日原告一直未按照合同约定履行合同义务。根据《合同法》第六十八条的规定，被告有确切证据证明原告暂不具备办理产权证的条件，并已多次与原告沟通尽快完善产权手续，原告一直未采取有效的行动，被告中止履行合同于法有据。2、被告依据法律规定中止履行合同不属于违约的问题，不存在违约金问题。相反原告从发出邀约销售有产权房屋开始，至今却变为无法办理产权手续进行销售房屋，是原告具有违约行为。3、原告违背诚信，置契约精神于不顾，按照全产权商品房价格收取被告购房款后，无理诉求请求应予驳回。4、对原告无依据收取被告配套费18895.26元，依法提出反诉。被告（反诉原告）张跃龙向本院提出的反诉请求为：1、判令被反诉人返还已收取的配套费18895.26元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2013年8月6日至被告实际付清之日止的利息（暂计至2019年5月24日的利息为5898.4元），两项合计24793.66元；2、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2012年12月11日，反诉人与被反诉人签订《房屋订购协议》，约定反诉人购买“新月国际”住宅楼9层915号。2013年8月5日，被反诉人向反诉人交付了房屋，收取了配套费18895.26元，给反诉人出具了加盖被反诉人财务章的收据。近期，反诉人发现被反诉人销售“新月国际”商品房时与购买人签订的《房屋订购协议》第十条约定“双方确认，本协议项下的房屋依法暂不具备办理产权手续的条件，如将来相关政策允许办理，甲乙双方同意根据相关政策的规定，积极配合办理相关手续”，才知道被反诉人收取配套费既无合同依据，也无行政收费法律文件依据，给反诉人开具的收据也不是合法票据，被反诉人无权以配套费名义向反诉人收取并占有上述费用。原告（反诉被告）山西宾利房地产开发有限公司辩称，所收取的配套服务费有法律依据，不应退还；主张的利息没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月11日，山西宾利房地产开发有限公司（甲方）与张跃龙（乙方）签订合同编号为A-129的《房屋订购协议》，协议约定：乙方自愿向甲方购买位于小店区人民北路51号暂定名为新月国际9层915号房屋，建筑面积85.8平方米，房屋用途为住宅；房屋单价为每平方米4645.42元，总价398577元。乙方选择的付款方式为2或3，第2种付款方式为分期付款，乙方于签订本协议之日支付总房款的60%，即239146元；乙方于房屋交付时付清剩余房款159431元。第3种付款方式为首付总房款52.3304%，合计208577元，剩余房款为总房款的47.6696%，合计190000元，双方同意以乙方接受甲方提供的委托贷款的方式支付，双方就剩余房款的偿还事宜另行签订补充协议，作为本合同附件。乙方如未按协议约定的时间付款，逾期90日之内，自本协议规定的应付款期限第二天起至实际交付应付房款之日止，乙方按日向甲方交付逾期应付款的万分之一的违约金，协议继续履行；逾期90日之后，甲方有权解除协议，并收回房屋，如乙方愿意继续履行协议，经甲方同意，自本协议规定的应付款期限第二天起至实际交付应付房款之日止，乙方按日向甲方交付逾期应付款的万分之二的违约金。甲方应在2013年6月30日前，依照有关规定，将符合约定的房屋交付乙方。在乙方未付清全部购房款之前，甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不承担逾期交房责任。待条件具备时，甲方通知乙方签订正式商品房买卖合同，乙方应于接到甲方书面通知十日内，到甲方约定地点签署正式商品房买卖合同。乙方确认，甲方已全面告知本协议项下的房屋的情况、权属、进度等情况并就本协议中各条款的内容进行了全面解释，乙方完全理解本协议中各条款的含义，并在此基础上自愿签署本协议。合同附件三中约定的交房标准包括有线入户，预留端口；天然气装表入户（不含器具）。同日，山西宾利房地产开发有限公司（甲方）与张跃龙（乙方）对双方所签订的《房屋订购协议》中的付款方式达成补充协议，约定，乙方同意支付总房款的52.3304%，合计208577元，为首期付款，首期付款之后的剩余房款，为总房款的47.6696%，合计190000元，以委托贷款的方式支付；乙方应向业务受理银行提供贷款所需的相关资料，及时与银行签订《委托贷款借款合同》，并根据《委托贷款借款合同》相关条款的约定支付借款本息；在办理银行贷款过程中若出现因乙方个人原因，导致银行征信系统不支持办理贷款业务的情形时，乙方同意按甲、乙双方签订的《房屋订购协议》第四条第二期分期付款的规定执行；在乙方还款期间，若遇甲方房屋产权事宜办理完毕，乙方应根据相关法律的规定与甲方签署正式的《商品房买卖合同》，并同意在另行办理商业贷款的相应手续后终止本补充协议。张跃龙共向山西宾利房地产开发有限公司支付购房款208577元。2013年8月5日，山西宾利房地产开发有限公司向张跃龙交付涉案房屋，张跃龙接收房屋后进行了装修并居住至今。同日，张跃龙向山西宾利房地产开发有限公司缴纳公共维修基金7722元、天燃气开户费4800元、有线电视网络建设费1100元、交易手续费257.4元、核档费60元、测绘费85.8元、印花税199.29元、契税3985.77元、代办费600元、工本费5元、登记费80元，共计18895.26元，山西宾利房地产开发有限公司向张跃龙开具了收据。同日，张跃龙（乙方）与山西晨雨物业管理有限公司（甲方）签订的《业主提前入住装修协议》约定，乙方在提供贷款手续并交给开发公司和甲方相应费用后，甲方同意乙方提前入住装修，并按物业公司的管理条例规范装修行为；山西宾利房地产开发有限公司相关部门通知乙方办理贷款手续时，乙方应及时并按要求同银行签订各项还款手续，如乙方在开发公司通知之日起三日内未与银行办理委托贷款手续，甲方有权对乙方房屋进行能源停止供应，直至乙方按银行要求办理贷款手续；乙方与贷款银行签订《委托贷款协议》后，甲方与乙方签订正式入住手续，乙方应交纳的所有相关物业费用自本协议签订之日起计算。2013年11月4日，山西宾利房地产开发项目部向新月国际业主发出公告，主要内容为：1、新月国际为小店区政府支持旧城改造项目，目前各项土地及规划手续正在办理当中。自2013年11月1日起至2016年11月1日，开发公司将手续办理到位，达到办理产权证的标准。具体的倒排时间表，因政府无法承诺时间，我公司无法倒排时间表；2、我公司承诺在为业主统一办理房屋产权时，一切按国家规定执行；3、我公司按照双方已签署的《房屋订购协议》及《补充协议》办理房屋委托贷款，所有按揭购房客户，在规定期限内未办理房屋委托贷款的将房屋剩余房款一次性付清。截至目前，张跃龙尚未办理委托贷款手续。庭审中，山西宾利房地产开发有限公司称从交房后就要求张跃龙交付剩余购房款，通知方式以口头通知为主。另查明，山西宾利房地产开发有限公司开发建设的太原市小店区人民北路51号片区项目，属太原市小店区2006年重点工程建设项目之一，于2012年被列入太原市旧城改造项目。庭审中，山西宾利房地产开发有限公司称该项目的土地及规划手续尚在办理过程中，并称涉案房屋为政策性房屋。2012年9月6日，宾利国际星城项目部与太原有线电视网络有限公司签订《太原有线电视网络有限公司（中心）HFC网数字电视联网工程协议书》，约定接入终端数量为主终端432个，每个500元，计216000元，互动每户300元，计129600元，预收视听维护费每户300元，计129600元，费用总计475200元。山西宾利房地产开发有限公司委托山西国电科莱天然气有限公司对新月国际范围的天然气专线管道进行测量设计，双方于2013年1月21日签订《居民用户庭院户内天然气管道委托测量设计合同》，合同约定的工程测量费用为60元/户、设计费用为100元/户，总户数432户，工程测量总费用69120元。2013年6月4日，山西宾利房地产开发有限公司与河北建设集团安装工程有限公司签订《新月国际天然气施工工程协议书》，协议约定的工程名称为新月国际天然气施工工程，工程承包范围包括户内工程（卡式燃气表）、庭院工程及庭院与外管网连接工程、验收、送气工程，合同总价款2324592元，每户单价5381元。山西宾利房地产开发有限公司委托山西国电科莱天然气有限公司对新月国际锅炉房天然气利用工程进行施工，双方于2013年10月28日签订《山西国电科莱天然气有限公司庭院户内天然气管道委托施工安装（庭院户内工程）合同》，合同约定的工程范围为户内、庭院与外网连接置换，工程费用总金额550000元。2013年11月11日，山西宾利房地产开发有限公司与山西国电科莱天然气有限公司就天然气管网入户工程费签订《付款协议》，协议约定的费用共计32000元。再查明，张跃龙称因山西宾利房地产开发有限公司销售的房屋不具备办理产权的条件，造成其各种不安，故暂时中止履行协议，不能交付剩余购房款，并提供了三份山西宾利房地产开发有限公司与其他业主签订的购房合同，分别为山西宾利房地产开发有限公司与姜帅帅于2012年11月29日签订的《房屋订购协议》，约定房屋座落为新月国际11层1108号，单价为每平方米5088元；山西宾利房地产开发有限公司与尹峰于2018年2月9日签订的《房屋买卖协议书》，约定房屋座落为新月国际26层11号，单价为每平方米4860.56元；山西宾利房地产开发有限公司与康月琴于2018年3月5日签订的《房屋买卖协议书》，约定房屋座落为新月国际31层08号，单价为每平方米5500元，并约定协议项下的房屋依法暂不具备办理产权手续的条件。张跃龙认为与同时期、同地段具有产权的商品房和不具有产权的房屋价格对比，山西宾利房地产开发有限公司销售涉案房屋时是按照当时的商品房价格出售的，属不公平交易，并要求就不公平的房屋价格进行变更，并提供了太原恒广源房地产开发有限公司与张飞飞于2011年11月24日签订的《商品房买卖合同》复印件，房屋座落为小店区高级技术人员公寓第3幢6单元1601号房，单价为每平方米5019.3元；山西博义房地产开发有限公司与业主于2013年9月11日签订的《商品房买卖合同》复印件，房屋座落为唐明路1号海棠湾小区第10幢2单元0401号房，单价为每平方米5095.60元；山西华海伟业房地产开发有限公司于2011年12月27日与康月琴、廉友签订的《商品房内部认购协议》，房屋座落为甲壳虫小区3号楼4单元20层02号房，单价为每平方米3233.87元。2012年8月8日，腾讯房产登载以“新月国际高品味雅质生活成熟便捷的生活圈”为标题的文章，载明“新月国际均价4800元每平米，支持一次性、分期、按揭付款（首付30%）”，并列有销售电话。2010年4月22日，山西省物价局发布晋价服字[2010]92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》文件，文件中规定，新建商品住房中供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统等配套建设费用，以及其它属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，应包含在住房价格中，没包含在住房价格中的交易费、登记费、维修基金、税金以及由于特殊原因没有计入住房成本的煤气工程费和有线电视初装费等，应在销售合同中约定。房地产开发经营企业严禁在房价外向购房人另行收取合同未予明示的费用，严禁应由开发企业自己负担的费用转嫁给购房人。以上事实有山西宾利房地产开发有限公司提交的《小店区政府发改委、小店区政府、太原市国土资源局、太原市城乡规则局、太原市旧城改造领导组办公室、太原市储备中心等部门文件、《房屋订购协议》、房屋交付验收表、业主信息登记表、业主提前入住装修协议、收据、《太原有线电视网络有限公司（中心）HFC网数字电视接入工程协议书》《山西国电科莱天然气有限公司庭院户内天然气管道委托施工安装合同书》《新月国际天然气施工工程协议书》《付款协议》《天然气管道委托测量设计合同书》，张跃龙提交的太原市小店区人民政府文件《关于增加山西省宾利房地产开发有限公司宾利国际“星”城项目为2006年重点建设项目的通知书》、张跃龙《房屋订购协议》及付款收据、《补充协议》、山西宾利新月国际入住通知单及付款收据、《致新月国际业主公告》、《房屋订购协议》及《补充协议》、《商品房买卖合同》、《商品房内部认购协议》、腾讯房产网页宣传的房屋状况及小区环境、住宅使用说明书及庭审笔录等证据在卷佐证，可以采信。本院认为，关于涉案房屋的性质，山西宾利房地产开发有限公司开发建设的太原市小店区人民北路51号038地块为旧城改造目，山西宾利房地产开发有限公司认为该房屋属政策性房屋。政策性保障住房是政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括经济适用房、两限房、政策性租赁住房及廉租房、定向安置房等。商品房是指具备开发和经营主体资格的房地产开发企业开发建设并进入商品流通领域的房屋。本案所涉房屋为作为房地产开发企业的山西宾利房地产开发有限公司开发建设的新月国际小区房屋，且山西宾利房地产开发有限公司通过销售广告、宣传资料向不特定的第三方发出要约邀请以促成房屋的买卖，故涉案房屋应当为商品房。涉案《房屋订购协议》已约定了房屋坐落、房屋价款、付款方式、交房日期等内容，且协议第十一条为关于正式商品房买卖合同的签署的约定，涉案《房屋订购协议》应当认定为商品房买卖合同。关于张跃龙是否应当向山西宾利房地产开发有限公司支付购房款及违约金。涉案《房屋订购协议》系双方真实意思表示，并已经实际履行，山西宾利房地产开发有限公司已于2013年8月5日向张跃龙交付了涉案房屋，张跃龙接收房屋后进行了装修并入住使用至今。《房屋订购协议》约定的付款方式为分期付款或委托贷款，结合张跃龙已经支付的付款金额、签订的《补充协议》以及张跃龙与山西晨雨物业管理有限公司签订的《业主提前入住装修协议》，双方实际执行的付款方式为委托贷款。山西宾利房地产开发有限公司与张跃龙未明确约定办理委托贷款支付剩余购房款的期限，根据《房屋订购协议》中关于“在乙方未付清全部购房款之前，甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不承担逾期交房责任”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，张跃龙应当在山西宾利房地产开发有限公司交付涉案房屋时付清全部剩余购房款。因山西宾利房地产开发有限公司未提供其要求张跃龙办理委托贷款手续或者要求张跃龙支付全部购房款的证据，故对于山西宾利房地产开发有限公司主张的违约金，本院不予支持。关于张跃龙因山西宾利房地产开发有限公司无法办理产权证，其有理由中止履行交纳剩余房款的义务的答辩意见。不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据证明另一方丧失或者可能丧失履行债务能力时，在对方没有履行或没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案中山西宾利房地产开发有限公司的主要合同义务是交付房屋，张跃龙的主要合同义务是支付购房款，办理房屋产权登记属房屋买卖合同的附随义务，且《房屋订购协议》中亦未对办理房屋产权登记进行明确约定。因此，张跃龙以无法办理产权证为由中止支付购房款，不符合不安抗辩权行使的法律要件。关于张跃龙要求对房屋交易价款进行变更的请求。《房屋订购协议》约定“乙方充分了解并明确知晓所购甲方上述房屋的房地产手续及房地产建设、开发情况，在此基础上自愿购买上述房屋”“乙方确认，甲方已全面告知本协议项下的房屋的情况、权属、进度等情况并就本协议中各条款的内容进行了全面解释，乙方完全理解本协议中各条款的含义，并在此基础上自愿签署本协议”，因此，张跃龙系在明确知晓涉案房屋的开发、建设、权属、进度等情况的基础上与山西宾利房地产开发有限公司签订了《房屋订购协议》，张跃龙现以房屋不具备办理产权登记的条件为由要求变更房屋交易价款的理由不能成立，本院不予支持。关于山西宾利房地产开发有限公司是否应返还张跃龙已收取的配套费并支付利息。张跃龙于2013年8月6日向山西宾利房地产开发有限公司缴纳的配套费包括公共维修基金7722元、天燃气开户费4800元、有线电视网络建设费1100元、交易手续费257.4元、核档费60元、测绘费85.8元、印花税199.29元、契税3985.77元、代办费600元、工本费5元、登记费80元，共计18895.26元。《住宅专项维修资金管理办法》第四条规定，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第十条规定，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。第十四条规定，专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。山西宾利房地产开发有限公司向张跃龙收取的7722元公共维修基金应当缴存至房地产管理部门代管的住宅专项维修资金专户，并向张跃龙开具住宅专项维修资金专用票据，现山西宾利房地产开发有限公司未能提供已向房地产管理部门缴存的相关证据，亦未向张跃龙开具专用票据，其收取的公共维修基金应当退还张跃龙。根据山西省物价局发布晋价服字[2010]92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》文件，山西宾利房地产开发有限公司收取的天然气开户费、有线电视网络建设费应当包含在住房价格中，如因特殊原因未计入住房成本，应当在销售合同中约定。因山西宾利房地产开发有限公司未将两项费用的收取在销售合同中进行明确约定，其在房价外向购房人另行收取天然气开户费、有线电视网络建设费没有依据，应当退还张跃龙。山西宾利房地产开发有限公司收取的交易手续费、核档费、测绘费、印花税、契税、代办费、工本费、登记费系办理房屋产权登记手续时应向房地产管理部门缴纳的费用，因涉案房屋尚不具备办理产权登记手续的条件，山西宾利房地产开发有限公司亦未将上述费用交至房地产管理部门，故亦应退还张跃龙，待涉案房屋具备办理产权登记手续条件时再行向张跃龙收取。关于张跃龙主张的利息，证据与理由不足，本院不予支持。综上，核减山西宾利房地产开发有限公司应当退还张跃龙的配套费18895.26元后，张跃龙应当支付山西宾利房地产开发有限公司购房款171104.74元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张跃龙于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）山西宾利房地产开发有限公司购房款171104.74元。二、驳回原告（反诉被告）山西宾利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张跃龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费2675元（山西宾利房地产开发有限公司己预交），由山西宾利房地产开发有限公司负担793元，由张跃龙负担1882元；反诉部分案件受理费210元（张跃龙已预交），由山西宾利房地产开发有限公司负担160元，由张跃龙负担50元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 温 姣 二〇一九年七月二十三日书记员 常红丽