上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民初1287号原告：上海家兴房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇城西路200号7楼99室。法定代表人：蔡军民，董事长。委托诉讼代理人：魏国俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏英，北京市中伦（上海）律师事务所律师。被告：上海市浦东新区康桥镇人民政府，住所地上海市浦东新区秀浦路3999弄1号。法定代表人：郭笑勇，镇长。委托诉讼代理人：吴伟忠，副镇长。委托诉讼代理人：顾龙飞，上海宸豪律师事务所律师。被告：上海市浦东新区土地储备中心，住所地上海市浦东新区浦东南路3677号。法定代表人：方伯平，常务副主任。委托诉讼代理人：王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。原告上海家兴房地产开发有限公司（以下简称家兴公司）与被告上海市浦东新区康桥镇人民政府（以下简称康桥镇政府）、上海市浦东新区土地储备中心（以下简称土地储备中心）合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。家兴公司的委托诉讼代理人魏国俊、夏英，康桥镇政府的委托诉讼代理人顾龙飞，土地储备中心的委托诉讼代理人王寒笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家兴公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认家兴公司与康桥镇政府之间的《合作拆迁协议书》自康桥镇政府收到起诉状之日起解除。2、依法判令康桥镇政府向家兴公司赔偿已拆除房屋18,000平方米的建安重置费及装修重置费合计人民币（下同）19,740,671.10元，土地储备中心承担连带责任。3、依法判令康桥镇政府向家兴公司赔偿已拆除房屋18,000平方米的经营收入损失106,382,049.35元，土地储备中心承担连带责任。4、本案的诉讼费由康桥镇政府、土地储备中心承担。事实和理由：坐落于XX路XX号的“XX市场”19幢房屋原系XX厂所有，后由家兴公司通过司法拍卖取得房屋所有权，并出租用于建材市场经营。此后，家兴公司同意由康桥镇政府及土地储备中心对该地块进行收购收储。在康桥镇政府与土地储备中心签署《土地控制储备协议书》后，家兴公司与康桥镇政府于2010年10月8日签署《合作拆迁协议书》，约定家兴公司的拆迁包干费为2,600万元。因在拆迁进程中出现成本远远大于包干费用的情况，经家兴公司与康桥镇政府、土地储备中心协商“打开包干”，且康桥镇政府向土地储备中心数次打报告申请，因为2014年预判整个拆迁成本肯定不低于1亿元，但协商“打开包干”未落实，拆迁工作无法开展,拆迁许可证续期至2017年，此后已无法续期，故双方签署的《合作拆迁协议书》无法继续履行。家兴公司认为，其为了履行《合作拆迁协议书》垫付钱款并拆迁18,000平方米房屋，而拆迁资金迟迟不到位，康桥镇政府也未协助家兴公司完成拆迁工作，故康桥镇政府及土地储备中心负有不可推卸的责任。据此，家兴公司根据合同法第94条的规定行使合同解除权，并要求康桥镇政府赔偿相关损失，土地储备中心承担连带责任。康桥镇政府辩称，不同意家兴公司的诉讼请求。根据康桥镇政府与家兴公司签署的《合作拆迁协议书》，家兴公司的合同义务是自行拆除房屋交付净地，因家兴公司未拆除房屋，因此合同约定2,600万元包干费支付时间未到；康桥镇政府已完成拆迁房屋的义务，可以交付净地，并一直等待家兴公司完成拆迁工作。鉴于家兴公司系合同违约方，故其无合同解除权，也无权主张建安重置费、装修重置费及经营损失等。即便拆迁许可证不再延期，家兴公司仍可以继续履行合同，即通过征收程序完成拆迁包干义务。鉴于家兴公司的违约行为，已造成康桥镇政府无法向土地储备中心结算包干费用，康桥镇政府将保留另案起诉、追诉家兴公司赔偿损失的权利。据此，请求法院驳回家兴公司的诉请。土地储备中心辩称，不同意家兴公司的诉讼请求。土地储备中心不是《合作拆迁协议书》中的协议主体，该份《合作拆迁协议书》对土地储备中心不具有任何约束力。本案系家兴公司与康桥镇政府履行该份《合同拆迁协议书》而产生的纠纷，与土地储备中心无法律上的权利义务关系，故土地储备中心不应承担任何责任。据此，请求法院驳回家兴公司的诉请。经本院审理查明，上海市浦东新区XX路XX号19幢房屋权利人原系上海市XX厂，家兴公司通过司法拍卖取得上述房屋的所有权，并于2000年9月8日取得沪房地南汇字（2000）第XXXXXX号上海市房地产权证。在该房地产权证中，记载建筑面积12,001平方米，幢数19。家兴公司以上海A有限公司名义对外出租房屋，对外名称为“XX市场”。2007年7月18日，家兴公司引进辽宁省人民政府驻上海办事处，决定与其共同投资建设经济基地项目。辽宁省人民政府驻上海办事处以自己名义请求原南汇区人民政府启动该地块开发建设。同年11月，原上海市南汇区发展和改革委员会（南汇区土地储备中心）作出同意收购储备该地块的批复。2008年12月，土地储备中心与康桥镇政府签订《土地收购储备协议书》，土地储备中心拟对使用权原属康桥镇政府的土地予以收购储备，收购储备地块位于康桥镇XX路XX号等，土地面积1.6546公顷（折合24.82亩）。土地储备中心以货币补偿形式收购，补偿范围和价格包括该地块的各类征地安置补偿费、动拆迁安置补偿费和土地平整等全部所涉费用。因土地权属及地上物、构筑物、种植物、其他附属设施等引起的权属纠纷由康桥镇政府负责处理及补偿。经评估机构评估和双方协商一致以土地成本价收购，收购总价确定为4,100万元；征地费用及居住房动迁费用按工作进度支付，其他费用在该地块完成土地使用权公开招标或挂牌出让后三个月内支付。2009年3月，土地储备中心与康桥镇政府签订《补充协议》，土地储备中心提供22套商品住宅，该商品房款视作支付的动迁费用，在以后应付地块收购款中抵扣。2009年2月20日，土地储备中心与上海B有限公司（以下简称B公司）签订房屋拆迁委托合同，由B公司负责该地块的拆迁安置工作。2010年7月26日，土地储备中心为该地块拆迁办理了《房屋拆迁许可证》，B公司为拆迁实施单位，拆迁期6个月。2010年9月30日，土地储备中心与康桥镇政府签订《补充协议书（二）》，土地储备中心同意将收购补偿价格调整为5,100万元，本协议与原协议具有同等法律效力。2010年10月8日，家兴公司（乙方）与康桥镇政府（甲方）签订《合作拆迁协议书》，协议约定：甲方协助乙方通过摘牌取得该地块的使用权；为及时完成康桥镇XX路XX号地块的拆迁和土地平整等基础性前期工作，经甲乙双方充分友好协商，共同对该地块实施动拆迁。拆迁补偿费用实行总包干，总费用为5,100万元，其中甲方的包干费用为2,500万元，乙方的包干费用为2,600万元。甲方责任：负责对7户居住房屋的拆迁补偿工作；负责对非居住房屋“上海C有限公司”的拆迁补偿工作。乙方责任：负责对非居住房屋“XX市场”及其承租人的拆迁补偿工作。拆迁期限为取得《拆迁许可证》实施拆迁后的四个月内，甲乙双方各自完成责任内的拆迁工作。2014年3月31日，康桥镇政府向土地储备中心发文申请打开5,100万元包干费用，按实结算。同年8月14日，康桥镇政府向土地储备中心的请示报告中有“家兴公司已拆除建材经营门面房、仓库等18,000余平方米，未支付任何补偿款，还剩10,000平方米门面房尚未拆除，预计整个XX市场28,000平方米和几百家承租经营户商铺的补偿总费用不会低于1亿元”等内容。康桥镇政府随后委托上海港城房地产土地估价有限公司（以下简称港城公司）对家兴公司应当自拆房屋重新评估。港城公司出具沪港房地估（2015）第004号XX路XX号房地产估价报告，报告载明：委托评估的是评估估价对象的协议搬迁补偿价值，价值时点设定为2014年1月30日，估价对象包括房屋的建安重置价格，土地使用权取得费用，装修、附属设施的搬迁补偿费。其中：房屋面积12,316.80平方米（证上面积12,001平方米、证外面积315.80平方米），评估金额为17,388,220元；土地使用权取得20.78亩，评估金额为8,243,426元；装修费用2,463,360元，附属设施费用1,385,300元，合计29,430,306元。康桥镇政府称其委托港城公司对2014年该地块现状进行评估，是其请示“打开包干，按实结算”后，在征得家兴公司同意及土地储备中心要求下委托的评估。家兴公司否认征得其同意。土地储备中心则认为康桥镇政府为解决问题而委托港城公司进行评估，该份评估报告可作为“打开包干，按实结算”的依据。因家兴公司对该份评估报告中的房屋面积及补偿数额等内容均不予认可，康桥镇政府则认为家兴公司所报的已拆除房屋面积严重不实，故而双方就“打开包干、按实结算”调整工作搁置至今。另查明，家兴公司目前持有的“XX厂”上海市房地产权证，记载的土地性质为国有土地性质。《房屋拆迁许可证》延期至2017年6月30日，此后因故无法办理延期手续。又查明，家兴公司曾于2016年11月向上海市浦东新区人民法院提起以土地储备中心、康桥镇政府为被告的房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，在审理中申请撤诉。上海市浦东新区人民法院于2016年12月28日出具（2016）沪0115民初80463号民事裁定书，准许家兴公司撤回起诉。本案审理中，家兴公司主张已拆除房屋面积18,000平方米；合同解除后，已拆除房屋面积18,000平方米存在建安重置价、装修重置价损失以及经营性收入损失。为证明其已拆除房屋18,000平方米的建安重置价和装修重置价损失，家兴公司提交一份由其委托上海E有限公司（以下简称E公司）评估的2010年8月9日咨询报告，该份咨询报告载明：被拆除房屋的建安重置价1,812万元、装修重置价格404万元，被拆迁房屋面积20,206平方米。家兴公司称，其是按照该份咨询报告按比例折算18,000平方米被拆除房屋，得出建安重置价和装修重置价为19,740,671.10元。为证明其已拆除房屋18,000平方米的经营性收入损失，家兴公司提交其与承租户的多份租赁协议书及自行统计的租金表等证据，主张以2010年下半年度（6个月）出租面积940.69平方米租金收入370,639元为标准，从2010年12月算至2018年5月，合计90个月，乘以被拆除面积18,000平方米，租金损失为106,383,049.35元，即为其经营性收入损失。关于已拆除房屋面积18,000平方米，家兴公司认为其通过司法拍卖获得有证面积房屋12,001平方米，但实际接收建筑面积达28,000平方米，尚有10,000平方米房屋没有拆除（其中含被拆迁后重建房屋面积），故而其主张已拆除房屋面积为18,000平方米。康桥镇政府认为，产权证记载的有证面积为12,001平方米，家兴公司并无证据证明其接收的房屋面积达28,000平方米，也无证据证明已拆除房屋面积为18,000平方米；关于E公司的咨询报告系家兴公司单方面委托，不予确认，家兴公司以该份咨询报告主张建安重置价和装修重置价损失不能采信；对家兴公司提交的多份租赁协议书及自行统计的租金表等证据的真实性无法确认，家兴公司以此主张经营性收入损失不能采信。土地储备中心认为，其作为代表政府履行前期开发的单位，相关补偿费用的确定及发放需要家兴公司及康桥镇政府提交依据。家兴公司在本案中主张建安重置费、装修重置费及经营损失，因缺乏依据，故不予确认。根据康桥镇政府提交的被拆迁户各类拆迁补偿款汇总情况等证据，康桥镇政府实施了拆迁工作。其中，已拆迁非居住房屋21家，垫付费用16,629,101.25元；居住房屋9家，垫付费用2,239,743.51元，合计垫付拆迁费用18,868,844.76元。家兴公司对康桥镇政府已完成拆迁工作没有异议，但认为与本案并无关联性。家兴公司在本案审理中就合同解除遭受的各项损失申请司法评估。康桥镇政府认为家兴公司无合同解除权，其也不同意解除合同，故而不同意家兴公司提出的司法评估申请。以上事实，由合作开发协议书、土地收购储备协议书、补充协议、补充协议书（二）、房屋拆迁许可证、房地产权证、司法拍卖成交确认书、原南汇区人民法院民事裁定书、请示、拆迁明细汇总表、上海市浦东新区人民法院民事裁定书等证据加以证实，经各方质证并无异议，故本院予以确认。就家兴公司提交的E公司咨询报告、多份租赁协议书及自行统计的租金表等证据，康桥镇政府提交的港城公司评估报告等证据，经各方质证存在异议，故本院不予确认。本院认为，本案争议焦点在于：1、家兴公司与被告康桥镇人民政府签订的《合作拆迁协议书》是否应予解除？2、家兴公司要求康桥镇政府就合同解除后的相关损失承担赔偿责任并要求土地储备中心承担连带责任是否成立？关于家兴公司是否具有合同解除权的问题。本院认为，家兴公司与康桥镇政府于2010年10月8日签订一份《合作拆迁协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当遵守约定，履行各自的拆迁工作。根据康桥镇政府与土地储备中心在2008年至2010年期间签订的土地控制储备协议书及补充协议中的约定，收购价格5,100万元、支付时间为征地费用及居住房动迁费用按照工作进度支付，其他费用待该地块完成土地使用权公开招标或者挂牌出让后三个月内支付等，且上述协议的签订时间均早于家兴公司与康桥镇政府签订的《合作开发协议书》，同时《合作开发协议书》中约定家兴公司包干费2,600万元、康桥镇政府包干费2,500万元，合计5,100万元，也与上述协议中的收购价格一致；另外包干费应为合同重要条款，则包干费支付时间也同为重要条款，理应一并约定明确，然双方在《合作开发协议书》中未约定支付时间，说明家兴公司在签约时对康桥镇政府与土地储备中心签署的上述协议内容已经知晓，且同意以包干方式拆除“XX市场”并接受在该土地使用权招拍挂出让后三个月内支付的内容约束。家兴公司称其对康桥镇政府与土地储备中心签约内容不清楚以及以《合作开发协议书》中未对包干费支付时间约定意味着其可以随时向康桥镇政府要求支付，据此主张康桥镇政府未及时支付包干费构成违约行为，因与已查明的事实不符，故本院不予采信。至于家兴公司所称的承租户未及时搬离问题导致拆迁成本上升问题，因协议书中约定家兴公司包干拆迁，故承租户未及时搬离情况应属家兴公司自担的风险范畴，也不能归责于康桥镇政府。另外，从康桥镇政府提交的证据来看，其已经完成合作协议约定的拆迁义务，一直在等待家兴公司完成拆迁工作，并直接影响到康桥镇政府交付净地，无法进行招拍挂并获得包干费。从康桥镇政府多次向土地储备中心申请“打开包干，按实结算”的申请以及委托港城公司进行重新评估的行为来看，康桥镇政府一直积极履约，然家兴公司对港城公司的评估结论不予认可，主要在于拆迁面积及补偿款数额，因家兴公司主张拆迁面积为28,000平方米，已拆除18,000平方米，现有面积10,000平方米，对此未提交充分证据加以证明，故其不同意依据港城公司的评估报告继续完成拆迁义务，理由不能成立。据此，家兴公司应对该地块至今未能完成拆迁工作负有不可推卸的责任。关于家兴公司主张因拆迁许可证在2017年之后不再续期导致合同目的无法实现的问题，本院认为，拆迁许可证不再延期的原因是因为政府的征收条例出台，但并不影响双方之间的《合作拆迁协议书》继续履行，即在康桥镇政府同意“打开包干，按实结算”情况下，家兴公司可以在本案审理中提出司法评估重新确定其应得的补偿费用，家兴公司的合同目的完全可以实现。故家兴公司以拆迁许可证不能延期为由主张履约目的已无法实现，不能成立。鉴于家兴公司在本案审理中坚持要求解除合同，但其无证据证明康桥镇政府存在违约；双方之间的该份《合作开发协议书》可以继续履行，不存在合同目的无法实现的情形；康桥镇政府不同意解除合同，故家兴公司主张其享有合同解除权，缺乏依据。据此，对家兴公司要求解除合同的诉请，本院不予支持。关于家兴公司要求康桥镇政府就合同解除后的相关损失承担赔偿责任并要求土地储备中心承担连带责任的问题。本院认为，一方面，家兴公司通过司法拍卖取得的房屋权属已从集体土地性质变性为国有性质，无法恢复原状；家兴公司系其自行拆迁部分房屋，并非康桥镇政府实施的拆迁行为；家兴公司对现有的房屋仍在出租使用，并非存在损失巨大的后果；另一方面，基于已查明的事实，康桥镇政府并无违约行为且康桥镇政府不同意解除合同。据此，家兴公司要求康桥镇政府对合同解除后的已拆迁房屋的建安重置价、装修重置价及租金损失等承担赔偿责任，以及要求土地储备中心承担连带责任的诉请，本院不予支持。至于家兴公司在本案审理中申请对相关损失进行司法评估的问题，本院认为，因家兴公司基于合同解除为前提主张相关损失，然合同解除之诉请未获法院支持，故对其司法评估之申请，本院不予准许。综上所述，家兴公司的诉请均不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：驳回原告上海家兴房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费人民币672,413.60元，由原告上海家兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青人民陪审员  黄秀佩二〇一九年七月十八日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。