重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初4251号原告（反诉被告）:綦江区渝乐迪歌城，住所地重庆市綦江区打通镇煤苑小区凤台路负一层1号门面，统一社会信用代码500222607902501。经营者：唐良伟，男，1974年4月1日出生，汉族，住重庆市合川市。委托诉讼代理人：李贵宾，重庆市綦江区打通法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告（反诉原告）：龙英，女，1985年8月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告（反诉原告）：宋其，男，1985年9月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告（反诉原告）：张玉林，男，1979年10月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告（反诉原告）：吴应国，男，1978年3月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告（反诉原告）：吴开满，男，1966年8月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告綦江区渝乐迪歌城（反诉被告）与被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员余波独任审判。2019年5月21日第一次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）綦江区渝乐迪歌城及其委托诉讼代理人李贵宾，被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满均到庭参加诉讼。2019年6月5日第二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）綦江区渝乐迪歌城及其委托诉讼代理人李贵宾，被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国和被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满共同的委托诉讼代理人胡小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）綦江区渝乐迪歌城向本院提出诉讼请求：1、判决原告与五被告2018年2月10日签订的《歌城租赁合同》于法院判决时解除；2、判决五被告共同向原告支付拖欠2018年6－12月的租金22000元及2019年1月起的租金每月按11000元计算至五被告实际交付给原告之日止；3、判决五被告按合同约定完好无损共同向原告交付房屋及歌城内全部设备；4、判决五被告共同向原告支付违约金80000元及代理费5000元，共计85000元；5、本案诉讼费由五被告负责。事实和理由：原告与五被告于2018年2月10日签订了綦江区渝乐迪歌城租赁合同，并将该歌城实际交付五被告。根据合同约定：1.甲方（原告）将上述歌城经营权出租给乙方；2.租期为三年，即2018年2月9日起至2021年2月8日止；3.歌城租金为每月11000元，每月10日支付一次租金，先付租金后使用歌城；…6.在签订合同时，甲方给乙方的歌城设备齐全且完好无损，期满后，乙方应该完好无损的交付甲方…8.租赁期间，甲、乙双方均不得无故解除合同。若一方违约，承担违约金8万元并赔偿对方损失，承担由此产生的诉讼费、律师费。其他相关事项均作了约定。合同签订后，原告按约定全面履行义务，五被告2018年6至9月拖欠租金8800元、10月拖欠4400元、11月拖欠2200元、12月拖欠6600元。由于被告未按约定履行缴纳租金义务，原告多次以口头、电话等方式催促被告缴纳租金。2018年10月25日，原告通过特快专递又向五被告发送了催促函告，对该租赁合同的相关事项作出了明确告知。而五被告在2018年11月、12月仅支付了部分租金，至今仍未按合同约定全面履行其义务。被告的行为致使合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，特诉至法院。被告（反诉原告）龙英辩称，从今年1月7日起我们就配合原告方出来协商，但因有人没到场和租赁期限未满的原因一直没有协商得成。被告（反诉原告）宋其辩称，歌城现在不好经营，经营不下去，我们咨询了个体工商户的经营权转让不合法，我们多次和原告打电话，要求出来协商，只和唐良伟谈了两次，没有约到他的合伙人。被告（反诉原告）张玉林辩称，签订的合同不生效，他的场地漏水和各方面手续不齐，导致我们无法使用、经营。找他协商，他也不出面。被告（反诉原告）吴应国辩称，第一个体工商户经营权不能转让，第二派出所说不能联合经营；第三签订合同时，一到雨季，厕所漏水，水会漫起来，他也没和我们说，设备也开不起，我们还去修复，更换了的，导致我们经营受损。第四我们不存在违约的问题，我们多次叫原告出来协商，但他们一直拖，拖到今天。针对合同，我们承包期间，由于漏水，导致设备损坏，我们要求原告赔偿。看原告的态度。被告（反诉原告）吴开满辩称，我于2018年6月9日就退出了经营，这是他们的事情了，他们说的处理、协商这些事情，我每次都在。反诉原告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满提出诉讼请求：被告唐良伟作为綦江区打通镇渝乐迪歌城的法人，与反诉人签订的《歌城租赁合同》解除；2、被告唐良伟赔付反诉方现金80000元作为补偿。事实和理由：被告人唐良伟开的渝乐迪歌城为个体工商户，经营权依法不能转租、转让，转承包给反诉方不合法，国家明文规定不允许转让，且公安机关也极力反对承包。唐良伟没有交付对歌城房屋有权进行转租的相关手续，没有交付歌城文化经营许可证、环评报告以及消防验收报告，没有协助反诉原告办理相关证书。歌城装修问题导致山水从厕所冒出来，长期潮湿，承租方无法经营。渝乐迪设备七、八年的使用年限以及潮湿，导致无法经营，造成反诉原告重大损失。合同期间，承租方多次联系唐良伟和其合伙人胡春友，以没有时间为由拒绝出面处理。有证人可以证实承租方不存在违约。反诉被告綦江区渝乐迪歌城辩称，五被告的反诉请求与事实理由，与本案事实不符，应驳回被告的反诉请求。双方签订的合同是真实意思表示，不存在法律禁止的规定。反诉诉称的潮湿、不能经营、拒绝处理等与本案事实不符。双方合同有明确的约定，并且原告全面按照合同约定履行了合同。而五被告违反合同的约定，应驳回反诉请求。原告（反诉被告）为证实自己的主张，向法庭提交了以下证据：1.营业执照及身份证复印件，拟证实原告合法主体资格。2.歌城租赁合同，拟证实双方签订合同内容，原告履行了义务，被告未按合同交纳租金。3.催促函告、EMS特快专递单、邮件全程跟踪查询单，拟证实原告向被告进行函告，催促租金。4.法律事务委托代理合同、发票，拟证实由于被告违约，原告起诉产生的代理费。5.法律事务委托代理合同（反诉）、发票，拟证实由于被告反诉，原告委托代理增加的费用。被告（反诉原告）质证认为：对证据1、2、4没有异议。对证据3，被告吴应国称不知道这回事，其余被告均收到无异议。对证据5，因为代理合同编号不全，真实性无法确认，发票不能证实原告实际交付了费用，即使真实也与本案无关。双方约定的是律师费，但原告代理人并不是律师，收取的是生活服务代理费。被告（反诉原告）为证实自己的主张，向法庭提交了以下证据：1.歌城租赁合同，拟证实双方签订合同是经营权转租，歌城需要办理手续应由原告配合办理。2.个体工商户管理登记卡，拟证实原告系个体工商户，经营者是唐良伟，经营的是特种行业，需要取得相关许可后才能够营业。3.娱乐经营许可证复印件，拟证实原告之前的名称是“打通镇渝乐汇歌城”，经营者是谢治刚，2016年3月31日到期。原告的名称不一致，没有办理新的许可证。4.打印照片一张，拟证实原告的外观状况，招牌仍然是渝乐汇。5.打印照片5张，拟证实原告交付的房屋实际不能使用，存在漏水的情况。原告（反诉被告）质证认为：对证据1三性无异议，但合同内容实际是歌城设备、场地的租赁，原告按合合履行了义务。对证据2真实性无异议，但不能证实原告从事特殊行业，原告仅仅是协助被告办理需要的手续。原告对证据3、4、5三性均不认可。上述证据，本院综合分析评判如下：原告提供的5组证据，形式和来源均符合法律规定，具有真实性，与本案待证事实直接相关，具有证明力；被告对证据1、2、4均无异议，被告吴应国虽对证据3有异议，但其辩称的不知道此事，与邮件投递查询结果不相符，与其辩称的“多次找原告协商”相矛盾，也不影响本案的实体权利；被告方对证据5有异议，对比证据4，其真实性可以认定，被告方主要是对法律服务费是否合同约定的律师费认识不一；故本院对上述证据均予以采信。对被告提供的证据1，与原告提供证据内容一致，原告对其三性无异议；被告提供的证据2，原告对真实性无异议；本院均予采信。对被告的证据3－5，内容无法看清，原告予以否认，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告綦江区渝乐迪歌城系个体工商户，经营者为唐良伟。五被告之前各自或合伙经营歌城，后进行联合经营。2018年2月10日，唐良伟作为甲方（出租人），五被告作为乙方（承租人），签订了《歌城租赁合同》，合同条款如下：“一、甲方将上述歌城经营权出租给乙方。二、租期为三年，即从2018年2月9日起至2021年2月8日止。三、唐良伟的歌城租金为每月11000元，租金每月10日支付一次租金，先付租金后使用歌城。四、租赁期间，歌城的水、电、气、网络费、工商、公安、税务、消防等相关费用由乙方自行承担，租赁之前的由甲方全部结算清楚；租赁期间，乙方歌城经营期间的一切安全由乙方负责。五、租赁期间，歌城需要办理的相关手续，甲方应及时配合乙方办理，相关费用由乙方承担。六、在签订合同时，甲方给乙方的歌城设备齐全且完好无损，期满后，乙方应该完好无损的交付给甲方。七、在租赁期间，乙方必须合法经营，否则视为乙方违约，因此产生的所有法律后果由乙方承担。八、租赁期间，甲、乙双方均不得无故解除合同。若一方违约，承担违约金8万元，并赔偿对方损失，并承担由此产生的诉讼费、律师费……”。合同签订后，唐良伟将该歌城交付五被告，五被告接手经营了二十余天后关停。之后一段时间，五被告按约定正常支付租金。从2018年6月起，五被告开始部分拖欠租金。其中6月至9月拖欠8800元、10月拖欠4400元、11月拖欠2200元、12月拖欠6600元。2019年起，五被告一直未按约定交纳租金。期间，原告曾以口头、电话等方式催促五被告交纳租金。2018年10月25日，原告还通过特快专递向五被告发送了催促函告，对欠费情况、违约责任等相关事项作出了明确告知。因协商未果，原告綦江区渝乐迪歌城于2019年4月23日与重庆市綦江区打通法律服务所签订《法律事务委托代理合同》，该所指派李贵宾为原告与五被告房屋租赁合同在一审程序中提供法律服务。原告为此支付法律服务费人民币5000元整。诉讼中，五被告于第一次辩论终结前提起反诉，原告于2019年5月31日再次与重庆市綦江区打通法律服务所签订《法律事务委托代理合同》，该所仍指派李贵宾为原告与五被告之间的反诉纠纷在一审程序中提供法律服务。原告为此又支付法律服务费人民币4500元整。另查明，双方当事人所在地綦江区打通镇没有正规的律师事务所，仅有法律服务所。生活中，当地人习惯将法律工作者叫作“律师”。本院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，当事人应当全面正确履行义务。本案双方争议的焦点有三：一、合同性质是租赁还是歌城经营权转让？二、双方损失如何主张？三、原告委托诉讼代理人的法律服务费是否属于“律师费”？关于双方签订合同的性质问题。《歌城租赁合同》第一条虽然表述为歌城经营权出租，但从合同名称、合同条文的整体内容来看，其实质为歌城场地和设备的租赁。五被告辩称该合同违反了《个体工商户条例》第十条规定，属无效合同，因该条例系对个体工商户工商登记的管理性规定而非合同效力的禁止性规定，故本院对这一辩称意见不予采信。唐良伟作为个体工商户綦江区渝乐迪歌城的经营者，可以代表歌城从事民事法律行为。但五被告对原告是綦江区渝乐迪歌城还是唐良伟陈述不一，法律逻辑混乱，应当厘清民事诉讼主体的相关规定。原告之前的歌城名称和经营者是否与现在一致，不影响本案双方实体权利义务。五被告称原告对歌城房屋没有所有权等意见，因原告作为对歌城场地合法的占有使用人，原、被告履行合同期间，并没有他人主张房屋物权或阻碍双方合同的履行，故原告有无所有权，并非五被告拒绝履行义务的正当理由。合同第六条明确了“在签订合同时，甲方给乙方的歌城设备齐全且完好无损，期满后，乙方应该完好无损的交付给甲方。”足以证实双方交接已完成，原告交付的标的物符合约定，履行了自己的义务。五被告辩称原告交付的歌城潮湿、漏水等影响经营，与其陈述的经营了二十余天后关停等内容自相矛盾，本院不予采信。关于双方损失如何主张的问题。从双方诉辩意见可知，五被告支付租金的方式有微信、转账等，支付后原告方没有出具收条。对约定租金标准和欠付租金时间、金额，五被告并无异议，故五被告实际已根本违约。五被告2018年欠付租金共22000元；2019年后一直未付租金，足月计算至6月8日应为55000元。原告要求按合同约定支付欠付租金，本院予以支持。双方对解除合同的意见完全一致，且均诉请本院判决解除，本院予以准许。合同解除后，原告诉请五被告按约定完好无损交付歌城房屋及设备，本院予以支持。原告诉请的解除合同后的租金实为占用损失。歌城未返还之前，场地和设备仍由五被告控制，故2019年6月8日后的租金和占用损失应按约定的每月11000元租金支付至歌城场地设备交付原告之日止。原告要求五被告赔偿歌城房屋及设备损失，未提交证据证实损失大小，本院不予支持。原告诉请五被告支付违约金80000元，五被告辩称违约金过高，本院结合判决后合同未履行部分的时间和租金金额，酌情支持原告违约金诉请65000元，超过部分不予支持。五被告以房屋潮湿、漏水，原告未协助办理手续导致不能经营等为由，估计每月损失8000元，反诉要求原告赔偿损失计80000元，没有提交相应证据予以证实，也与双方合同载明内容不符，故本院不予支持。关于原告委托诉讼代理人的法律服务费是否属于“律师费”的问题。虽然双方合同约定的是律师费由违约方承担，但双方所在地綦江区打通镇并没有律师事务所，仅有法律服务所。生活中，当地人习惯将法律工作者叫作“律师”。原则上，双方签订合同时均不会希望发生纠纷，对“律师费”的理解肯定没有认真探究。结合当地实际情况，合同中的“律师费”应作广义理解，通常指当事人通过诉讼解决纠纷时依法委托诉讼代理人所产生的费用，当然包括法律服务费。故对五被告这一辩称意见，本院不予采信。原告要求五被告支付本诉和反诉过程中产生的法律服务费共9500元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款和第二款、第二百二十六条、第二百六十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方2018年2月10日签订的《歌城租赁合同》；二、被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满在本判决生效后立即完好无损交还原告（反诉被告）綦江区渝乐迪歌城房屋、设备；三、被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满在本判决生效后立即支付拖欠原告（反诉被告）綦江区渝乐迪歌城2019年6月8日前的租金共77000元，此后租金和占用损失按每月11000元计付至被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满将歌城房屋、设备实际交还给原告（反诉被告）綦江区渝乐迪歌城之日止；四、被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）綦江区渝乐迪歌城违约金65000元；五、被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）綦江区渝乐迪歌城法律服务费9500元；六、驳回原告（反诉被告）綦江区渝乐迪歌城其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满其余诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3320元，减半收取1660元；反诉费1800元，减半收取900元，均由被告龙英、宋其、张玉林、吴应国、吴开满负担（本诉案件受理费原告已交纳，被告在履行前述义务时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 余波二〇一九年七月五日法官助理 瞿涛书 记 员 罗浩