重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初3716号原告：重庆市环茂房地产营销策划有限公司，住所地重庆市江北区桥北苑2号8-8，统一社会信用代码91500105305241948Y。法定代表人：游乐，总经理。委托诉讼代理人：张解，重庆学苑律师事务所律师。被告：重庆招商依城房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区北滨一路363号4幢附3-1，统一社会信用代码91500105331582324R。法定代表人：彭以良，执行董事。委托诉讼代理人：高定利，重庆中辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，重庆中辩律师事务所实习律师。原告重庆市环茂房地产营销策划有限公司（以下简称环茂公司）与被告重庆招商依城房地产开发有限公司（以下简称招商依城公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告环茂公司的委托诉讼代理人张解，被告招商依城公司的委托诉讼代理人高定利、杨晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告环茂公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付赔偿金107062.90元及逾期支付赔偿金的资金占用损失（以107062.90元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率、自2018年3月4日起至付清之日止）。事实和理由：2016年7月21日，原、被告签订了《购买协议》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市江北区观音桥电测村3号之招商锦星汇X号楼X-X号商铺和X号楼X-X号商铺，并约定了其他销售事宜及违约赔偿条款等。2016年10月23日，原告指定的案外人曾红梅、许军与被告签署了《重庆市商品房买卖合同》，购买了坐落于重庆市江北区观音桥电测村X号X幢X-商铺X的房屋（以下简称案涉房屋）。合同签订后，案外人曾红梅、许军支付了购房款，但是由于被告改变商铺设计造成商铺实际套内面积与合同约定的套内面积误差比绝对值超过3%，进而造成案外人曾红梅、许军退房，双方已于2018年3月3日达成《退房协议书》，被告的行为已造成案涉商铺无法销售，被告应当按约进行赔偿，故诉至法院，望判如所请。被告招商依城公司辩称，《购买协议》明确了案外购房人就案涉房屋承担协议中原告的全部权利与义务，而被告已与案外人曾红梅、许军达成《退房协议书》，约定案外人曾红梅、许军不得再向被告主张任何权益，该协议也已履行完毕，故原告无权再向被告主张权利。对于《购买协议》约定的无法销售情形指的是原告支付定金后，被告不能就相关物业完成《重庆市商品房买卖合同》的签署并取得《登记备案证明》，但被告已与案外人曾红梅、许军签订了《重庆市商品房买卖合同》，并取得了《登记备案证明》，案涉房屋不存在无法销售的情形，且原告已收回案涉房屋的定金，原、被告已经了结了《购买协议》项下的权利义务，原告无权要求被告进行赔偿。《重庆市商品房买卖合同》约定了解除合同及退款事宜，被告也按约退还了案外人曾红梅、许军房款及利息，被告并无违约行为，而《购买协议》亦属预约合同，在原告指定的案外人曾红梅、许军购买案涉物业，并完善相关手续后，《购买协议》关于案涉房屋的权利义务便已履行完毕，各方的权利义务应当以《重庆市商品房买卖合同》为准，原告不得再依据《购买协议》向被告主张权利，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月21日，原告（乙方)与被告(甲方）签订了《购房协议》，约定乙方自愿购买甲方开发的位于重庆市江北区观音桥电测村X号之招商锦星汇X号楼X-X号商铺和X号楼X-X号商铺，甲方同意将标的物业出售给乙方或乙方指定之任何第三方，如乙方另行指定任何第三方购买标的物业，乙方应确保被指定方将承担本协议所约定之乙方所应承担的全部权利与义务，乙方对此承担不可撤销之连带保证责任至甲方收齐标的物业中每套房源房款及代收税费之日止；在本协议签订当天，乙方向甲方支付购房定金4435574元，至此，乙方支付的购房定金占标的物业总价款的10%；由于甲方原因（包括但不限于物业被查封、抵押等）导致本合同约定物业部分或全部无法销售的，甲方除了退还乙方该等无法销售的房源对应已支付的购房款（含定金）外，并按照该等无法销售的房源对应的购房定金向乙方进行赔偿。2016年10月23日，被告（甲方）与案外人曾红梅、许军（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方所购房屋位于重庆市江北区观音桥电测村X号X幢X-商铺X，建筑面积为41.21平方米，总成交金额为1070629元，乙方应于签订本合同当日向甲方一次性付清全部房价款；合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。当日，重庆市国土资源和房屋管理局作出103字第201610241020307号《重庆市预约商品房买卖合同登记备案证明》（以下简称《备案登记证明》）对原告与案外人曾红梅、许军签订的《重庆市商品房买卖合同》予以登记备案。2016年11月30日，被告向原告退还了包销定金425845.20元，其中案涉房屋的定金为107062.90元。2018年3月3日，被告（甲方）与案外人曾红梅、许军（乙方）达成《退房协议书》，主要内容为鉴于乙方所购商铺合同约定的房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%，乙方有权退房，双方一致同意解除《重庆市商品房买卖合同》，甲乙双方均不再履行该合同，甲方可另行出售该房屋，本协议签订后60日内甲方向乙方退还已经收取的乙方支付的购房款1070629元及利息67016.98元，除本条约定外，甲方不再向乙方负担任何责任，乙方不得再向甲方主张任何权益。2018年4月17日，被告向曾红梅退还了1139274.16元房款及利息。上述事实，有《购买协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《备案登记证明》、收据、《退房协议书》、付款回单、《锦星汇2016年12月25日前包销退定明细表（一次性）》及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《购买协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享受权利、承担义务。《购房协议》约定原告自愿购买重庆市江北区观音桥电测村3号之招商锦星汇X号楼X-X号商铺和X号楼X-X号商铺，被告同意将标的物业出售给乙方指定之任何第三方，而被告也与案外人曾红梅、许军签订了《重庆市商品房买卖合同》，但因合同约定案涉房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%，案外人有权退房，而案涉房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%，故被告与案外人曾红梅、许军达成了《退房协议书》，被告也按协议约定退还了房款，即原告指定的案外人曾红梅、许军与被告之间的购房行为因被告原因而取消，案涉房屋并未按照《购房协议》销售出去。虽然被告抗辩其已按《购房协议》与案外人曾红梅、许军签订合同，并办理《重庆市预约商品房买卖合同登记备案证明》，履行了《购房协议》的义务，但案涉房屋最终却因被告原因无法销售，且从《重庆市商品房买卖合同》的内容来看，只要案涉房屋的房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%就存在退房风险，从而导致房屋无法销售，那么原告与被告签订《购房协议》的合同目的必然会面临落空的危险，《购房协议》对违约行为及赔偿款的约定正是为了规避此种风险存在，况且造成面积误差超过3%的原因本就在于被告，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。此外，虽然被告与案外人曾红梅、许军签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定了各自的权利义务，也约定了退房后的赔偿问题，但此系约束其与案外人曾红梅、许军之间的房屋买卖合同行为，而《购房协议》却是独立于《重庆市商品房买卖合同》，对原告与被告之间的销售行为进行约束，现因被告原因导致案涉房屋无法销售，应当按照《购房协议》进行赔偿。《购房协议》约定“由于甲方原因（包括但不限于物业被查封、抵押等）导致本合同约定物业部分或全部无法销售的，甲方除了退还乙方该等无法销售的房源对应已支付的购房款（含定金）外，并按照该等无法销售的房源对应的购房定金向乙方进行赔偿”，按此协议，案涉房屋的定金为107062.90元，则被告应当按此项约定进行赔偿，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的逾期支付赔偿金的资金占用损失，双方对此并无约定，且原告之前并未向被告催要，原告主张的赔偿金已足以弥补其损失，该项诉讼请求并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆招商依城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告重庆市环茂房地产营销策划有限公司赔偿金107062.90元；驳回原告重庆市环茂房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1240.63元，由被告重庆招商依城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 王大伟二〇一九年七月十七日法官助理 姚丽君书 记 员 秦 思