广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初8958号原告（反诉被告）：蔡菊变，女，1988年10月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：胡佳彬，广东广信君达（白云）律师事务所律师。被告（反诉原告）:莫小冰，女，1984年8月20日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：殷梅艳，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彤，广东宪鼎律师事务所律师。第三人：佛山华强商业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场一至四层裙楼F4-88，统一社会信用代码91440604345402830A。法定代表人：李曙成。委托诉讼代理人：李燕君，女，1986年10月3日出生，汉族，住广东省南海市，系该公司员工。原告蔡菊变诉被告莫小冰、第三人佛山华强商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。被告在答辩期内提起反诉，本院经审查后予以受理，并依法转为简易程序于2019年5月6日公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告蔡菊变、被告莫小冰及其委托诉讼代理人殷梅艳、第三人委托诉讼代理人李燕君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《华强购物广场场地临时使用合同》，退还保证金20000元；2、判被告赔偿三次停电期间给店铺造成的损失587元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月18日，原、被告签订《华强购物广场场地临时使用合同》，合同截止至2019年10月17日，为期一年，场地月租金扣取营业额的20%作为租金，管理费2000元，租金结算方式为7天一结，原告向被告缴付场地使用保证金20000元。根据合同规定，被告提供可正常开展各项合同的场地给原告，并按管理规定对原告销售进行指导监督，原告按约定的用途开展各项经营活动并服从被告的指导监督。被告实际未曾指导参与过店铺的经营活动，原告按约定时间将店铺费用转给被告，营业款七天一结，管理费也按时转给被告，电费也是在被告给出明细单后，按其曾确认的应缴电费金额转付给被告。店铺自2018年11月1日正式经营至今，约五个月的时间，已无故被停电3次：第一次，2018年12月29日上午10点至10点30分，停电30分钟；第二次，2019年1月20日上午10点至10点40分，停电40分钟；第三次，2019年3月21日上午10点至3月22日13点，停电15小时。尤其是第三次停电对店铺的运营造成了极其恶劣的影响和严重的经济损失。以上三次停电事件要求被告赔偿损失587元，其中营业额赔偿258元，人工赔偿240元，管理费89元。被告多次停电行为破坏双方合作的基础信任，主要表现在以下几点：第一，原告出于对被告的信任，将店铺11月份的营业额交付被告，被告不仅未遵循合同，七天一结，还将11月整个月的货款结算拖延到12月份才给，严重影响到店铺的货品安排。第二，被告在店铺未到结算日时，三番两次让其店员到原告店铺要费用。第三，在店铺丢失货品，要求被告协助调取监控时，被告出口辱骂原告及员工。第四，被告无端短信骚扰原告。被告的以上行为不仅直接或间接影响到店铺的运营，还严重破坏合同诚实信用的原则。在原告一次次发函，要求被告停止其对店铺运营造成损失的行为，被告没有改正。为维护权益，原告诉至法院，恳请法院判如所请。被告辩称：1、同意解除原被告双方的《华强购物广场场地临时使用合同》，但被告认为是原告违约未足额缴纳电费及服务费，且擅自提出解除双方合同，因此被告不予退回保证金两万元；2、原告请求赔偿损失没有事实与法律依据。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、解除《华强购物广场场地临时使用合同》，被告没收原告的保证金20000元；2、原告向被告支付电费差额1240.28元（其中2018年11月电费527.44元，2018年12月电费差额122元，2019年1月电费差额97.39元，2019年2月电费404.36元，2019年3月电费差额89.09元）；3、原告向被告支付2019年4月管理费2000元；4、本案诉讼费用全部由原告承担。诉讼中，被告撤回反诉第三项诉讼请求；增加一项反诉请求：判令原告返还商铺。原告就被告的反诉辩称：一、2018年11月电费，是被告主动提出替店铺交付的，不存在原告拖欠不交的情况；二、原告是根据2019年2月18日被告要求的电费金额交付的；三、反诉的2月份电费，原告已于3月19日将319.3元转账给被告；四、被告使用双重标准，商场对被告是这个月结上个月的费用，但被告要求原告当月交纳当月费用，且强调其与商场的约定与原告无关。综上所述，被告的反诉没有事实根据，是为了掩盖其自身未缴纳商场电费而导致商场停电，以及其违反《合同法》诚实信用和平等原则的事实。恳请法院驳回反诉要求，如本诉所请。第三人未进行答辩。诉讼中，原告就本反诉一并举证如下：原告身份证复印件、被告广东公安人口信息查询资料。拟证明原被告诉讼主体资格。华强购物广场场地临时使用合同。拟证明原告于2018年10月18日与被告签订《华强购物广场场地临时使用合同》。收据。拟证明原告于2018年10月22日向被告缴付两万元押金。被告微信号、手机号的截图。拟证明本案所涉的所有微信和短信截图均出自原被告的真实记录。第一次停电微信截图。拟证明2018年12月29日被告停电的事实情况，是被告自己提出其自行缴纳2018年11月份的电费，是其自身原因导致的停电。第二次停电微信截图、转账截图。拟证明原告已在2019年1月8日将2018年12月份的电费转交给被告，1月20日停电，是因为被告未交商场电费导致的。短信截图（2019年1月20日）。拟证明原告已针对被告两次无故停电，向被告发出警告函。短信截图（2019年1月10日）、转账记录（2019年2月4日）。拟证明原告已多次与被告沟通管理费的缴付日期，且已告知被告，如再有异议可走法律渠道解决，被告无视原告的权益，企图逼迫原告提前交管理费。短信截图（2019年3月21日）、转账记录（2019年3月19日）。拟证明原告已于2019年3月19日将无争议的319元电费及上周结算扣点282.6元转给被告。《关于追讨2018年12月份多缴其他服务费的函》。拟证明针对被告两次告知原告的电费金额前后不一致，原告按照被告1月份要求交的电费金额对应的电费单价，缴付电费。《关于要求你方赔偿店铺停电期间损失的函》。拟证明原告即使在被告屡次因其自身原因导致停电的情况下，曾仅追加其停电期间损失。12、与被告追讨货款的微信截图。拟证明原告多次向被告追要店铺11月份的销售货款，被告恶意拖欠，毫无诚信，严重违背了合同法的诚实守信原则。13、微信聊天截图。拟证明被告在与原告矛盾激化之前就经常口出脏话恶言，原告起初并未回击其而言脏话。微信、短信聊天截图。拟证明关于管理费交付日期的补充说明。原告已多次向被告沟通管理费的交付日期，无论是行规还是参照商场与被告费用结算方式，都是本月交上个月的费用。微信、短信聊天截图。拟证明被告企图逼迫原告自己主动撤柜，以达到不退押金的目的，企图威胁强加原告接受被告不合理要求。短信聊天截图、结算单。拟证明被告曾明确告知原告，其与商场的签约与原告无关。微信截图。拟证明被告信誉极差，且涉及多次以同样手段企图侵吞乙方押金，拖欠员工工资，在被追账期以不接电话，不回微信来躲避。被告意图侵吞原告两万的押金，是其蓄谋已久的。银行转账记录（2019年1月7日、2019年2月18日、2019年3月19日、2019年4月19日）。拟证明原告在电费无争议的情况下缴付给被告。银行转账记录（2019年2月4日、2019年3月5月、2019年4月6日、2019年5月5日）。拟证明原告在物业管理费无争议的情况下缴付给被告。诉讼中，被告就本反诉一并举证如下：1、商铺租赁合同。拟证明被告与第三人于2018年9月21日签订商铺租赁合同，由被告承租F4-88商铺，案涉商铺也在此列。2、补充协议。拟证明被告与第三人于2018年12月12日签订补充协议，约定电费由单价1.25元/KWH调整为0.7502元/KWH+0.1998元/度。3、结算单打印件。拟证明由第三人统计的原告商铺每月的产生费用。4、转账信息截图。拟证明被告已代原告垫付商铺产生的费用，但原告并没有向被告足额支付。5、微信聊天截图。拟证明原告在商场同行的特卖群里公开捏造事实，辱骂被告。诉讼中，第三人就本反诉一并举证如下：银行收款回单（2018年12月29日）。拟证明第一次停电因被告未于约定时间缴纳11月扣点费用2074元而采取停电，停电后当天费用缴清。2、催款函、银行收款回单2份（均2019年1月20日）。拟证明第二次停电因被告未于约定时间缴纳12月扣点费用1388.63元而采取停电，停电后当天缴清。关于停止供应公用能源的函、银行收款回单2份（2019年3月15日、2019年3月21日）。拟证明第三次停电因被告未于约定时间缴纳欠款980.26元而采取停电，停电后费用缴清。结算单、费用签收表、EMS邮单。拟证明第三人曾向被告催缴费用。首次登记确权清单、佛山华强广场投资建设有限公司营业执照、佛山华强商业管理有限公司营业执照、房屋租赁合同。拟证明案涉商铺的产权情况；第三人有权出租案涉商铺。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：原告举证的证据1-5、7-9、13-16、18、19，被告对真实性无异议，本院予以确认；原告举证的证据6，被告对转账截图无异议，本院予以确认，微信、短信截图可以与其他证据相互佐证，本院确认其真实性；原告举证的证据10、11，被告不予确认，因系单方制作且无其他证据证实被告确实收到，本院不予采信；原告举证的证据12、17，与本案不具关联性，本院不予采纳。被告举证的证据1、2、3，第三人无异议，本院确认其真实性；被告举证的证据4中转账给第三人的转账截图，第三人无异议，本院予以确认，另一个转账给案外人的截图，第三人有异议，且与本案不具关联性，本院不予采纳；被告举证的证据5，与本案不具关联性，本院不予采纳。第三人举证的证据1，被告无异议，本院予以确认；第三人举证的证据2中，被告对银行回单无异议，本院确认其真实性，催款函因无其他证据证实被告签收，故本院不予采信；第三人举证的证据3中，被告对银行回单无异议，本院确认其真实性，停止供应公用能源的函,经本院查询为他人签收且无证据证明被告收到该函件，故本院不予采信；第三人举证的证据4中，被告对结算单、费用签收表无异议，本院予以确认，EMS邮单被告不予确认，经本院查询显示他人签收，故本院不予采信；第三人举证的证据5，可以与其他证据相互佐证，本院确认其真实性。本院经审理查明：2018年9月21日，第三人（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：商铺位置：佛山市禅城区高基街209号华强广场一层裙楼F1-21，套内建筑面积94.07平方米，租赁期限12个月，自2018年11月1日至2019年10月31日，不含装修期。租金标准：月提成租金按照乙方当月税前总营业额的6%计提，当月租金的交纳日期为次月的5日前。…乙方迟延交纳本合同项下租金、综合服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方综合服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或综合服务公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或综合服务，直至乙方履行相关付款义务为止。2018年10月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《华强购物广场场地临时使用合同》，约定：乙方临时使用甲方华强购物广场场地，总使用面积91平方米。使用期限自2018年10月18日至2019年10月17日，共365日。场地月租金为扣取营业额的20%（作为租金），管理费2000元，租金结算方式为7天一结。乙方在本合同签订时向甲方支付场地使用保证金20000元，在本合同约定的销售、推广活动结束并经甲方对场地验收合格后30天内，甲方一次性无息退还给乙方。在本合同使用期间，所产生的水、电量加损耗交付电费用由乙方承担。2018年10月22日，原告向被告交纳押金20000元。2018年12月12日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：电费单价从1.25/KWH修改为0.7502/KWH。乙方根据自身用电量，按每度0.1998元的标准向甲方缴纳服务费。2018年12月11日，第三人开具2018年11月份《结算打印单》，列明被告需向第三人交纳分成管理费618.40元、其他服务费110.93元、抽成租金927.60元、电费416.51元，共计2073.44元，最迟交纳日期为2018年12月20日。2018年12月13日，被告在《2019年1月份费用签收表》上签名确认。2018年12月29日，被告向第三人转账交纳2074元。2018年12月29日，案涉商铺第一次被第三人停电。2019年1月7日，原告向被告转账交纳881元，其中12月份电费580元。2019年1月10日，第三人开具2018年12月份《结算打印单》，列明被告需向第三人交纳分成管理费323.36元、其他服务费122.03元、抽成租金485.04元、电费458.20元，共计1388.63元，最迟交纳日期为2019年1月20日。2019年1月14日，被告在《2019年2月份费用签收表》上签名确认。2019年1月20日，被告向第三人转账交纳1389元。2019年1月20日，案涉商铺第二次被第三人停电。2019年2月4日，原告向被告转账交纳1月份管理费及扣点2511.40元。2019年2月18日，被告短信通知原告交纳1月份电费365.67元，同日原告向被告转账交纳扣点及电费987.20元。2019年3月5日，原告向被告转账交纳2月份管理费2000元。2019年3月11日，第三人开具2019年2月份《结算打印单》，列明被告需向第三人交纳分成管理费230.36元、其他服务费85.04元、抽成租金345.54元、电费319.32元，共计980.26元，最迟交纳日期为2019年3月20日。2019年3月15日，被告向第三人转账交纳576元。2019年3月19日，原告向被告转账交纳602元，其中电费319元。2019年3月21日，被告向第三人转账交纳404.26元。2019年3月21日，案涉商铺第三次被第三人停电。2019年4月6日，原告向被告转账交纳3月份管理费2000元。2019年4月19日，原告向被告转账交纳电费334.50元。2019年5月5日，原告向被告转账交纳4月份管理费2000元。另查明一：佛山市禅城区高基街209号首层1至24号、二至四层，产权人是佛山华强广场投资建设有限公司，建筑面积33890.3平方米，套内面积33698.8平方米。另查明二：佛山华强广场投资建设有限公司将高基街209号华强广场一至四楼裙楼出租给第三人作为商业使用，租赁期限为15年，自2016年9月10日起至2031年9月9日止。另查明三：2019年4月16日，原告的起诉状副本送达给被告。庭审中，原告陈述：对于被告与第三人签订的补充协议不清楚，电费具体明细也不清楚，都是被告说多少就缴纳多少，被告直到2019年2月18日才发电费明细表给原告。被告陈述：被告与第三人一直是按照次月20日的交易习惯进行结算；签订补充协议前是按照一个固定的电费单价计算的，签订协议后就按照电价加上服务费，反诉的电费差额是指结算打印单内的服务费。第三人陈述：原合同是约定次月5日前结清费用，因为次月才能确认销售扣点，所以确认结算单后五日内会进行一次催缴、二次催缴，经过两次催缴后才会停止能源的供应；结算单上的日期是我司给商户最大的宽限。诉讼中，原告、被告、第三人共同确认涉案商铺已由第三人收回；原告与被告共同确认管理费、租金已结清。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《华强购物广场场地临时使用合同》、被告与第三人签订的《商铺租赁合同》及补充协议均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。关于解除合同及保证金。据前查明，第三人对案涉商铺三次停电，是因为被告没有按照《商铺租赁合同》的约定按时向第三人交纳管理费、电费，而原告与被告签订的《华强购物广场场地临时使用合同》中对管理费、电费并未规定具体交纳时间，原告亦按合同约定交纳了管理费、电费，因此原告对案涉商铺被三次停电不存在过错。本案中，原告因商铺被三次停电不能正常使用为由主张解除合同，被告亦提起反诉主张解除合同，故对于原告要求解除合同的请求，本院予以支持。因原告并未发出解除合同通知，本院确认双方签订的租赁合同于起诉状副本送达被告之日即2019年4月16日解除。因原告对合同解除不存在过错，保证金20000元应予返还，原告诉请返还保证金，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告主张的损失。原告陈述三次停电累计16个小时，但其并未提供有效证据予以证明停电时长及实际损失情况，应当承担举证不利的法律后果，故原告要求被告赔偿损失的诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告的反诉请求。本院认为，双方签订的租赁合同被解除，原告不存在过错，被告要求没收原告保证金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉的电费，原告与被告签订租赁合同在先，而后被告与第三人签订补充协议约定被告在电费之外要向第三人缴纳服务费，但被告并未举证证明其将与第三人达成协议加收电费服务费告知过原告，且被告通知原告交纳的电费金额中亦没有包括服务费，被告亦未举证证明其向原告主张过电费服务费，故本院认为被告与第三人约定的电费服务费与原告无关，对于被告反诉原告交纳电费服务费，本院不予支持。被告反诉原告交纳2018年11月份、2019年2月份电费，据前查明，2019年2月份电费，原告已经交纳，故被告反诉原告交纳2019年2月份电费，本院不予支持；2018年11月份电费，原告称被告曾承诺由被告代缴，但原告并未举证证明该事实，故原告应向被告交纳2018年11月份电费416.51元。被告反诉电费超出部分，本院不予支持。为避免当事人诉累，本院将原告应向被告交纳的电费416.51元在被告应退还的保证金20000元中予以抵扣，抵扣之后，被告还须向原告退还保证金19583.49元。至于被告反诉诉请原告返还商铺，因商铺已由第三人收回，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）蔡菊变与被告（反诉原告）莫小冰于2018年10月5日签订的《华强购物广场场地临时使用合同》于2019年4月16日解除；二、被告（反诉原告）莫小冰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）蔡菊变退还保证金19583.49元；三、驳回原告（反诉被告）蔡菊变的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）莫小冰的其他反诉请求。如被告莫小冰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取157元，反诉受理费166元，合计323元，由原告（反诉被告）蔡菊变负担17元、被告（反诉原告）莫小冰负担306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年七月五日书记员 冯裕雯