广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初3950号原告：广州市穗华房产开发有限公司，住所地：广州市越秀区越华路43号三楼。法定代表人：张文祥，职务：董事长。委托诉讼代理人：马丽，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦月明，女，1954年6月24日出生，汉族，联系地址，系该司职工。被告：温雅，女，1960年3月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈小惠、刘雅斯，广东永惠忠律师事务所律师、实习人员。原告广州市穗华房产开发有限公司（以下简称：穗华公司）诉被告温雅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法由审判员李庆伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马丽、秦月明、被告委托诉讼代理人陈小惠、刘雅斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市穗华房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付广州市荔湾区和平中路17号和乐大厦406、407、604房屋超出协议约定面积部分合计49.1738平方米（按7000元/平方米计算）价款合计人民币344216.6元；2、判令被告向原告赔偿逾期支付价款损失，以人民币344216.6元为基数按银行同期贷款利率上浮50%计算，自2008年7月1日计算至被告实际清偿之日止，暂计至起诉之日止为人民币317515.43元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1997年4月3日，广州市穗华房产开发公司与作为黄丽经代理人的被告、陈昭汉签订《房屋拆迁安置协议》，约定原告经广州市房地产管理局以（95）房拆许字248号房屋拆迁许可证批准，拆除和平中路5号房屋，黄丽经和陈昭汉是该房屋的使用人，该房屋建筑面积164.84平方米。原告以和平路新建回迁大楼第四层产权自有的建筑面积100平方米、第五层产权自有的建筑面积64.8416平方米安置黄丽经和陈昭汉回迁居住。1997年4月17日，广州市穗华房产开发公司与作为黄丽经代理人的被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》,约定原告拆除和平中路5号房屋，房屋建筑面积164.8416平方米，并以自有的荔湾区和平中路新建回迁大楼（框架结构）四层东北角100平方米、五层向北64.8416平方米的自有房屋，共建筑面积164.8416平方米，作为拆除原址房屋的补偿。1998年8月，广州市穗华房产开发公司经改制变更为原告。2006年9月15日，原告与作为黄丽经代理人的被告签订《回迁安置协议（业主）》，约定原和平中路5号业主回迁到和平中路17号406、407房。同年，原告通知陈昭汉回迁至和平中路17号604房。2001年12月31日黄丽经去世，被告于2010年办理接受遗赠公证书，上述和平中路17号和乐大厦406、407、604房三套房产由被告一人继承。2016年被告根据（2015）穗荔法民三初字第1097号《民事判决书》和（2015）穗中法民五终字第5352号《民事判决书》申请强制执行，办得和平中路17号406、407、604三套房屋的房产登记。和平中路17号406房建筑面积为58.5256平方米，407房建筑面积为75.6355平方米，604房建筑面积为79.8543平方米。三套房屋总面积为214.0154平方米，比《房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的回迁安置面积164.8416平方米超出49.1738平方米。2008年6月27日，广州市房地产测绘所对和平路17号等门牌出具了《房屋面积测量成果报告书》（测字：11010854401）,被告回迁房面积已测定，原告不断发通知敦促被告按7000元/平方米缴交超面积购房款，但被告以种种理由拒不缴交。原告自2008年7月1日至今多次要求被告支付多出面积的房价款，被告均拒不支付，被告应向原告赔偿逾期支付房价款损失。被告温雅辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，关于第一项诉讼请求，原告按照7000元/平方米计算没有依据，也不合理。从房屋的超面积的构成，套内面积超出1.9608平方米，分摊面积超出47.213平方米，原房屋面积是164.8416平方米，原房屋面积不存在公摊面积，因为原来的房屋的独栋、独户、独门、独院、独自所有，没有其他共有人，不存在与其他共有人公共使用的面积。现在回迁房屋增加的套内面积1.9608平方米不管是广州市政府1号令还是广州市拆迁管理条例，对增加套内面积在5-10平方米内的应当按照建筑成本价格结算；分摊面积主要在楼道、走廊，按照广州市拆迁管理条例也应按照建筑成本价结算。所以超面积部分全部应当按照1700元/平方米计算。建筑成本价在关于调整拆迁安置房建筑成本价的通知（穗国房[1997]239号）中已经公示，1997年的建筑成本价为1700元/平方米。关于第二项诉讼请求，原告主张计算损失也是没有依据的。2008年是不具备支付超面积房价的支付条件的，因为回迁房屋一直没有办理产权登记，未办理产权登记也就未能确定是否超面积，未办理房产证的责任在原告，对办证问题我方多次与原告进行商量，也请求原告尽快办证确定房屋面积，因为原告的不配合，所以被告只能提起诉讼主张办证，被告的诉请也得到法院支持，最终通过法院强制执行办证，办证后被告也主动与原告协商超面积的价款，但原告提出不合理的价格，最终双方未能达成一致，所以也不具备支付条件，对未能达成一致意见的责任也归于原告，因为原告一直提出不合理价款，所以被告一直拒付。即使在2016年办证，也因没有确定超面积价款而无法支付。如果因为超面积价款未支付对原告有损失的，也是原告造成的，应当由原告自行承担。我方认为原告没有损失，该损失计算过高，所以我方不同意原告的诉讼请求。经审理查明：案外人黄丽经是原荔湾区和平中路5号房屋的业主。1997年1月20日，黄丽经经公证立下遗嘱，表示在其去世后上述房屋产权归温雅一人所有。1997年4月3日，温雅作为黄丽经的代理人、陈昭汉（乙方）与广州市穗华房产开发公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字248号房屋拆迁许可证批准，拆除和平中路5号房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积164.84平方米；乙方同意1997年4月30日前迁出原址房屋，甲方应于2000年6月30日前，在和平路新建回迁大楼第四层产权自有的建筑面积100平方米、第五层产权自有的建筑面积64.8416平方米安置乙方回迁居住；陈昭汉户安排在新建回迁大楼五楼北向，建筑面积64.84平方米，温雅户安排在该大楼四楼建筑面积100平方米，由各自独立使用，温雅户分为一房一厅，二房一厅两个套间，其中一个东北向或东向，另一套间北向，两个套间相连有一个阳台，陈昭汉户有一阳台，等等。同年4月17日，温雅作为黄丽经的代理人（乙方）与广州市穗华房产开发公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：乙方同意甲方拆除座落于荔湾区和平中路5号房屋，建筑面积164.8416平方米，甲方将自有的荔湾区和平中路新建回迁大楼（框架结构）四层东北角100平方米、五层向北64.8416平方米的自有房屋，共建筑面积164.8416平方米，作为拆除乙方所有的原址房屋的补偿，并于2000年6月30日前移交给乙方；甲方安排给乙方在新建回迁大楼分为三个套间，并作产权交换，其中四楼东北角分为建筑面积60平方米（二房一厅）和40平方米（一房一厅）两个相连套间，五楼北向建筑面积64.8416平方米；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需登记费用由甲方负责，等等。1998年8月，广州市穗华房产开发公司经改制变更为原告。2006年9月15日，原告与被告签订《回迁安置协议（业主）》，约定原和平中路5号业主现同意回迁到和平中路17号406、407房居住，并同意于2006年12月30日前回迁完毕。同年，原告通知陈昭汉回迁至和平中路17号604房。另查：2001年12月31日，黄丽经去世，温雅表示其一直口头表示接受遗赠，并于2010年办下接受遗赠公证书，上述房产由温雅一人承受。2015年，温雅起诉穗华公司要求办理房产证。2015年8月27日，本院作出（2015）穗荔法民三初字第1097号民事判决书，判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，穗华公司为温雅办理广州市荔湾区和平中路17号和乐大厦406、407、604房屋的产权登记和领取产权所有证手续，所需登记费用由穗华公司承担。判后，穗华公司不服提起上诉。2015年11月19日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第5352号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。经执行，2016年9月14日，房管部门向温雅核发了广州市荔湾区和平中路17号406房（建筑面积58.5256平方米）、407房（建筑面积75.6355平方米）、604房（建筑面积79.8543平方米）的不动产权证书，房屋总层数为18层。庭审中，原被告均同意确认当时涉案房屋的商品房价格为7000元/平方米。本院认为：被告温雅作为黄丽经代理人与原告穗华公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后黄丽经去世，温雅接受黄丽经对案涉房产的遗赠，上述合同的权利义务由其继承。本案的争议焦点为实际回迁房屋与约定回迁房屋面积差的计算标准问题。关于房屋面积差的计算问题。双方于1997年4月17日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定原告应于2000年6月30日前将自有的荔湾区和平中路新建回迁大楼（框架结构）四层东北角100平方米、五层向北64.8416平方米的自有房屋，共建筑面积164.8416平方米，作为拆除被告所有的原址房屋的补偿。从双方约定内容来看，只约定了回迁房的补偿建筑面积，并没有就实际回迁时回迁房超出原建筑面积的，超出部分将如何结算。对此，本院认为，双方协议于1997年4月17日签订，其时《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》（广州市人民政府令第1号）为有效，双方约定不明并存在争议的内容应参照上述规定予以确定。上述实施办法第二十八条规定：“以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新进行结算。”1997年9月16日公布的《关于调整拆迁安置房建筑成本价的通知》穗国房字[1997]239号文通知如下：九层以下（含九层）无电梯的多层楼房，每平方米为1300元；九层以上的高层楼房（含七层以上有电梯的楼房）每平方米为1700元。综合上述文件规定，从公平合理原则出发，在出现面积差额的情况下，应分不同标准对面积差进行结算，因原被告对涉案房屋的商品房价格标准无异议，可确定商品房价格为7000元/平方米。根据拆迁补偿协议原被拆迁房屋建筑面积164.8416平方米，被告的回迁房屋建筑面积为214.0154平方米，实际回迁房屋的建筑面积比约定大49.1738平方米。根据前述广州市人民政府令第1号文第二十八条规定和穗国房字[1997]239号规定，对于以产权调换方式补偿的房屋，面积超出原面积的，十平方米内的，按建筑成本价结算（即10平方米×1700元/平方米）；超过十平方米的部分，按商品房价格结算（即39.1738平方米×7000元/平方米）。现原告要求按7000元/平方米计算回迁房全部面积差额依据不足,本院不予支持。至于原告主张的赔偿逾期支付价款损失问题，因被告在2016年9月才取得涉案房屋的不动产权证书，至此被告才明确知晓回迁面积超出原面积，但原告要求的超面积款标准过高，被告并非不同意支付超面积款，只是不同意按原告主张的标准支付，因此，被告未向原告支付超面积款没有过错，原告要求被告赔偿逾期支付价款损失，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告温雅向原告广州市穗华房产开发有限公司支付广州市荔湾区和平中路17号406房、407房、604房超建筑面积款291216.6元。二、驳回原告广州市穗华房产开发有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5209元，原告广州市穗华房产开发有限公司负担2917元，被告温雅负担2292元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年七月十日书记员  马 晴姚晓丹