济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初9369号原告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市，现住所地济南市。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：齐路遥，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：寻广言，山东辰静律师事务所律师。被告：济南市鲁信小额贷款股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：苏文强，董事长。委托诉讼代理人：张亮，男，该公司员工。被告：济南爱罗威汽车用品有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘首立，执行董事兼总经理。被告：刘首立，男，*****，汉族，住山东省冠县。被告：刘建华，女，******，汉族，住山东省冠县。原告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产）与被告济南市鲁信小额贷款股份有限公司（以下简称鲁信公司）、济南爱罗威汽车用品有限公司（以下简称爱罗威公司）、刘首立、刘建华案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绿地地产的委托诉讼代理人寻广言、被告鲁信公司的委托诉讼代理人张亮到庭参加了诉讼。被告爱罗威公司、刘首立、刘建华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告绿地地产向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认济南市槐荫区********地产所有；2、请求贵院立即停止对济南市槐荫区********房屋的执行，并依法解除对该房屋的预查封措施；3、本案诉讼费用由被告鲁信公司、爱罗威公司、刘首立、刘建华承担。事实与理由：2013年6月18日，被告刘建华与原告绿地地产签订《商品房买卖合同》，约定：被告刘建华购买由原告绿地地产开发的位于槐荫区********房屋，该房屋总价款为770754元，被告刘建华支付首付款240754元，向天津银行股份有限公司济南分行申请按揭贷款530000元，原告绿地地产就被告刘建华的该按揭贷款提供了阶段性担保。被告刘建华在偿还按揭贷款过程中，多次未按照合同约定及时足额偿还按揭贷款，导致原告绿地地产承担了阶段性担保责任，为其偿还了银行贷款。2016年3月18日，原告绿地地产向济南市槐荫区人民法院起诉，要求解除与被告刘建华签订的《商品房买卖合同》并撤销网签登记。2016年11月18日，济南市槐荫区人民法院作出（2016）鲁******号民事判决书，判决原告绿地地产与被告刘建华于2013年6月18日签订的关于济南市槐荫区*******房屋的《济南市商品房买卖合同》及附件于2016年9月21日解除，被告刘建华应于该判决生效之日起十日内协助原告绿地地产办理济南市槐荫区*******房屋的商品房网签备案撤销案手续。（2016）鲁******号民事判决书生效以后，原告绿地地产于2017年5月24日向济南市槐荫区人民法院申请执行，济南市槐荫区人民法院遂向济南市国土局送达撤销网签备案登记的协助执行手续，但济南市国土资资源局以该房屋已被法院预查封为由不予撤销网签备案登记手续。因被告鲁信公司与被告爱罗威公司、刘首立、刘建华小额贷款合同纠纷一案，贵院作出（2015）历******-1号民事裁定书，并于2015年7月2日向济南市住房保障及房产管理局送达了协助执行通知书，预查封槐荫区********房屋，查封期限自2015年7月2日至2018年7月1日，查封到期之后，贵院又续封至2021年6月25日。（2015）历******号案件经贵院依法裁决后，鲁信公司向贵院申请强制执行，案号为（2018）鲁*****号。原告绿地地产向贵院提出案外人执行异议，贵院于2018年11月14日作出（2018）鲁*****号执行裁定书，裁定驳回原告绿地地产的异议。原告绿地地产认为，虽然槐荫区********房屋登记在被告刘建华名下，但因该房屋尚未办理产权过户登记手续，该房屋的所有权人仍为原告绿地地产。后因被告刘建华逾期还贷导致原告绿地地产承担担保责任，经法院裁决，原告绿地地产与被告刘建华之间关于该房屋的买卖合同已经解除，原告绿地地产已经收回该房屋。无论是从合同关系还是物权法角度考虑，********房屋的所有权人均为原告绿地地产。况且，贵院在2015年7月2日实施的是预查封，非正式查封，（2015）历******号案裁决给付的是金钱类债权，********房屋不属于（2015）历******号案指定交付的特定物。基于此，为了维护自身合法权益，原告绿地地产向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，判如所请。被告鲁信公司辩称，一、原告绿地地产主张的要求贵院依法确认涉案房屋归其所有，为确认之诉，目的是要认定某种法律关系是否存在，也是本次执行异议之诉的前提条件，提出该确认之诉的目的，不是要求法院判令对方当事人履行一定的给付义务，而是要求法院明确某一争议的民事法律关系是否存在或者存在的具体状态。在该确认之诉未得到合法有效支持之前，原告绿地地产无权要求案外人履行任何义务，而被告鲁信公司仅仅作为涉案房屋的第一查封人，既不是涉诉房屋的所有权人，也不是原告绿地地产确认之诉的利害关系人，原告绿地地产主张的确认之诉的诉讼请求与被告鲁信公司没有任何关系，故贵院应当依法予以驳回。二、根据《关于执行疑难问题的解答苏高法【2018】86号》指导意见中对被执行人购买的预售商品房如何执行作出了明确约定，即“开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产”。关于被执行人已将房款全部支付给开发商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。人民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款承担法律责任。在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前，开发商已退还给被执行人的款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索。根据上述指导意见，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。被告鲁信公司与被告刘建华之间的小额借款合同纠纷现已在执行阶段，并在诉讼阶段预查封（首封）刘建华的房产，按照上述法院的指导意见，应当由执行法院济南市历下区人民法院继续执行，以维护被告鲁信公司债权实现。三、被告鲁信公司作为涉案房屋的第一查封人，享有法律赋予的首封的法律权益，如贵院支持原告绿地地产的主张，责令被告鲁信公司对涉案房屋预查封解封，则会导致被告鲁信公司首封的法律权益灭失，原告绿地地产对此负有责任，请求予以赔偿。根据《最高人民法院、国土资源局、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，法院有权对被执行人购买并办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。该通知第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封”。根据上述法律规定，被告鲁信公司的预查封（首封）等同于正式查封中的第一顺位查封。根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》相关规定，首先查封法院享有相应的法律权益，即取得处分查封财产的权利，而轮候期间不产生查封效力，轮候法院一般无权对该财产直接进行处分。原告绿地地产与被告刘建华之间商品房买卖合同纠纷，被告刘建华支付原告绿地地产首付款240754元，一直交由原告绿地地产账户储蓄，且目前该账户中仍有钱款。原告绿地地产从未向被告鲁信公司出示过相应账户信息，导致被告鲁信公司无法实际掌握被告刘建华的可供执行财产。对此，被告鲁信公司认为，原告绿地地产负有告知义务。被告鲁信公司作为涉案房屋的首封，丧失了对该账户存款冻结的权益，并丧失了对该财产直接进行优先处分的权益。对此，原告绿地地产负有责任，对被告鲁信公司造成的损失，应当予以赔偿。综上所述，被告鲁信公司认为，原告绿地地产所列明的诉讼请求为确认之诉，与被告鲁信公司无关。同时，如贵院支持原告绿地地产的诉讼请求，则损害被告鲁信公司合法权益，请求赔偿损失。被告爱罗威公司、刘首立、刘建华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月18日，鲁信公司因与爱罗威公司、刘首立、刘建华之间的小额借款合同纠纷诉至本院。本院根据鲁信公司的申请，于2015年7月2日预查封了刘建华购买的位于济南市槐荫区*******房产。本院经审理，于2016年2月25日作出（2015）历******号民事判决书，判令：爱罗威公司偿还鲁信公司借款本金173205.35元；刘首立、刘建华对上述给付款项承担连带清偿责任。该判决生效后，爱罗威公司、刘首立、刘建华未按判决书确定的期限履行付款义务，鲁信公司遂向本院申请强制执行。另查明，涉案房屋系刘建华从绿地地产购买。绿地地产与刘建华因涉案房屋商品房预售合同发生纠纷，绿地地产将刘建华诉至济南市槐荫区人民法院。济南市槐荫区人民法院经审理，于2016年11月18日作出（2016）鲁******号民事判决书，判令：绿地地产与刘建华于2013年6月18日签订的关于济南市槐荫区***********房屋的《济南市商品房买卖合同》及附件于2016年9月21日解除；被告刘建华协助绿地地产办理济南市槐荫区***********房屋的商品房网签备案撤销手续。该判决已生效。据此，绿地地产向本院提出执行异议，主张位于济南市槐荫区**********房产归其所有，要求本院中止对该房屋的执行。本院经审查，于2018年11月14日作出（2018）鲁*****号执行裁定书，认为本院查封涉案房屋在前，济南市槐荫区人民法院作出针对该房产解除合同的判决在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，驳回了绿地地产的执行异议。该裁定作出后，绿地地产不服，遂提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。刘建华虽然与绿地地产签订了《济南市商品房买卖合同》，并在房地产行政管理部门进行了预售登记，但预售登记的效力仅是购房人的优先购买权和期待权，并不具有物权变动的效力。此外，济南市槐荫区人民法院已判决解除了刘建华与绿地地产签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，故刘建华已丧失了要求办理涉案房屋产权过户登记的权利，刘建华未取得涉案房屋的所有权。因此，绿地地产对涉案房屋所享有的权利足以排除强制执行，其提出的执行异议成立，应当停止对涉案房屋的执行措施。因涉案房屋始终登记在绿地地产名下，故对绿地地产要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对济南市槐荫区***********房产的执行，并解除对该房产的预查封；二、驳回原告绿地地产（济南）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11510元，公告费600元，共计12110元，由原告绿地地产（济南）有限公司负担100元、被告济南市鲁信小额贷款股份有限公司、济南爱罗威汽车用品有限公司、刘首立、刘建华负担12010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。本院（2018）鲁*****号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋伟琴二〇一九年七月二十六日书 记 员  朱秀雪