山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初10276号原告：蔡受辰，男，汉族，1985年5月3日出生，长岛县佰洋达海洋科技有限公司工作人员，住山东省长岛县。委托诉讼代理人：陈琼，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：烟台第一国际房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区环山路96号。法定代表人：吕其耀，总经理。委托诉讼代理人：刘涛，男，烟台第一国际房地产开发有限公司工作人员。委托诉讼代理人：徐萌楠，女，烟台第一国际房地产开发有限公司工作人员。第三人：中国光大银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街111号。负责人：彭毅平，行长。委托诉讼代理人：吕伟，男，中国光大银行股份有限公司烟台分行工作人员。委托诉讼代理人：于天威，男，中国光大银行股份有限公司烟台分行工作人员。原告蔡受辰诉被告烟台第一国际房地产开发有限公司、第三人中国光大银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈琼、被告的委托诉讼代理人徐萌楠、第三人委托诉讼代理人吕伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡受辰向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2017年5月4日解除，被告及第三人协助原告办理该《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、涉案房屋的预抵押登记解除手续及预告登记解除手续；2、被告向原告返还购房款3200000元及自2014年7月4日至2017年6月22日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失495355.55元，并继续按上述标准计算至被告实际履行之日止；3、解除原、被告及第三人于2014年9月12日签订的《个人贷款合同》；4、被告承担因解除贷款合同需向第三人承担的全部责任。事实与理由：2014年6月24日，原、被告签订了合同编号为芝预字第140605020006号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于烟台市环山路今日花园二期写字楼第11层1105号房屋(现门牌号××1101室，以下简称涉案房屋)。2014年7月3日，原告向被告缴纳了购房款1600000元，余款1600000元由原告以贷款方式向被告支付，被告对该笔贷款本息承担保证责任。自2014年10月起，原告开始偿还涉案房屋贷款。2014年7月，被告向原告交付了涉案房屋。因涉案房屋迟迟不具备办理房屋所有权证书的条件，导致原告合同目的无法实现，故原告向被告发出了解除商品房买卖合同的通知，被告于2017年5月4日收到。被告烟台第一国际房地产开发有限公司辩称，涉案房屋的规划及建设手续合法齐备，且已于2015年9月6日完成竣工验收备案，涉案房屋已具备办证条件。在涉案房屋交付后，被告多次联系原告要求其配合办理产权登记证书，原告均以各种理由拒绝；原告至今未取得涉案房屋的产权登记证书，非被告原因，原告的诉请没有法律依据。第三人中国光大银行股份有限公司烟台分行述称，第三人不同意解除贷款合同，该合同与《商品房买卖合同》没有从属关系，且原告无法取得涉案房屋的产权证书与第三人无关；只有在原、被告偿还全部贷款本息的情况下，第三人才同意配合办理预抵押登记的注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2014年6月24日，原、被告在签订的合同编号为芝预字第140605020006号的《商品房买卖合同》及附件中约定：原告购买被告开发的涉案房屋，建筑面积共207.21平方米，房屋总价款3200000元，首付款1600000元于2014年6月5日前付清，余款1600000元由原告以按揭贷款方式于2014年7月10日前付清；涉案房屋所在楼座的竣工综合验收合格日期为2015年6月30日，钥匙交付使用日期为付清全款后3个月内；在签订合同时，原告应向被告提交办理房地产权属登记证书手续应由原告提供的资料，同时原告全权委托被告办理该商品房的房地产权属登记证书手续；被告应按相关规定在涉案房屋综合验收合格即2015年6月30日后的90日内，到房产管理部门办理房产权属登记证书手续；如因被告的责任，导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告退房，被告在原告提出退房要求之日起×日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的×%赔偿原告损失；原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款1600000元。2014年7月，被告向原告交付了涉案房屋。2014年9月12日，原告作为借款人、第三人作为贷款人、被告作为保证人，三方在签订的《个人贷款合同》中约定：原告因购买涉案房屋向第三人借款1600000元，借款期限自2014年9月12日至2024年9月12日；原告每月按等额还本付息的方式归还贷款本息，具体还款额及日期以第三人的还款计划表为准；被告为原告的上述借款承担阶段性连带责任保证，保证期间自本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押、且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付第三人正式执管之日止。2014年9月24日，原告取得了涉案房屋的预告登记证书。2014年9月25日，第三人取得了涉案房屋的抵押权预告登记证书。2014年9月29日，第三人向原告发放了贷款1600000元，用于向被告支付涉案房屋的剩余购房款。自2014年10月起，原告开始按月向第三人偿还涉案房屋项下的贷款本息；截止到2019年4月25日，原告已向第三人偿还贷款本金610840.96元及利息383963.60元，尚余贷款本金989159.04元及利息807.81元。2015年9月16日，涉案房屋所在的楼座取得了竣工验收备案表。2017年3月2日9时34分，原告与被告法定代表人吕其耀的通话录音中，原告询问：“年前我那个房产证不是办不了了吗，我寻思问问年后能不能办了现在？”吕回复“写字楼还得过两天啊，还有手续没弄好哈，快了。”原告继续询问具体时间，吕回复“大概一两个月之内”。2017年5月3日，原告委托山东百灵律师事务所向被告寄送了《关于通知解除商品房买卖合同的律师函》，载明：因涉案房屋迟迟不具备办理房屋所有权证书的条件，导致原告的合同目的无法实现，故要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方协商解除合同后的退款、房屋交付及违约责任承担等善后事宜。次日，被告收到上述律师函。庭审中，原告自认接收涉案房屋装修后自2015年下半年开始用于出租收益，租期5年，至今仍在租赁期限内；原告保留另案主张涉案房屋装修损失的赔偿，后又自愿放弃装修损失，并已自行解除了与租户之间的房屋租赁合同，现涉案房屋由原告控制使用。2018年7月18日，本院向烟台市不动产登记中心芝罘分中心发函落实：（1）被告何时向该中心提交应由被告提交的完整办证资料；（2）涉案房屋何时具备办理个人产权证书的条件，具体办证程序如何进行；（3）“两证合一”政策改革对涉案房屋办证事宜有无影响，如有影响，何时可以继续办理个人产权证书？2018年11月14日，烟台市不动产登记中心芝罘分中心向本院作出书面回复：涉案房屋于2015年11月由被告申请办理了初始登记，办理初始登记后，可以提交开发企业的房产证、开发企业授权委托书、受托人身份证、购房发票、购房合同、购房人身份证等双方资料缴纳税费后申请办理转移登记；但双方一直未提交办理转移登记的资料申请办理；办理不动产证对于原土地手续不完善的项目需完善土地手续后才能办理，对于原房产、土地手续齐全的项目影响不大，提交房产、土地手续申请办理即可。庭审中，为证明涉案房屋具备办证条件，被告另向本院提交了如下证据：1、2010年2月11日烟台市规划局颁发的建设规划许可证复印件、烟台市住房和城乡建设局颁发的建筑工程施工许可证、2009年4月8日烟台市规划局于颁发的建设用地规划许可证、2011年12月15日烟台市住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证、2014年1月21日烟台市规划局颁发的建设工程竣工规划核实合格证、2011年2月22日烟台市勘察设计审查服务中心颁发的山东省建设工程施工图纸设计文件审查合格书、山东省住房和城乡建设厅以及烟台市城市基本建设档案馆出具的山东省建设工程档案合格证复印件各一份。2、2015年8月10日烟台市城市基本建设档案馆出具的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件一份。3、2015年11月13日登记在被告名下的、坐落于烟台市芝罘区环山路96号（不含涉案房屋）的房屋所有权证书（证号：烟房权证芝字第××号）；2016年3月9日登记在案外人林志军名下的、坐落于烟台市芝罘区环山路96号601至611号的房屋所有权证书（证号：烟房权证芝字第××号）复印件各一份。原告质证称，证据1-3系复印件，故对真实性不予认可。即使被告能够提供证据原件，也不能证明被告的办证手续是完备的，办证手续是否完备应由不动产登记中心出具书面材料予以证明；在不动产登记条例出台之后，涉案房屋所在楼座由于是分期开发的原因，现有的土地证与房屋的相关手续不完全吻合，也没有完成涉案房屋所在楼座的面积测绘，故不能办理不动产权证书。第三人质证称，对上述证据的真实性及证明内容均没有异议。4、2015年11月10日的房屋所有权登记初始登记审批书两份，证明涉案房屋已经具备办理房屋所有权登记证书的条件。原告质证称，对该证据的真实性没有异议，但该证据仅能证明被告在2015年11月10日向房管部门提交了办理房产证的全部资料，不能证明办理土地使用权证书的初始资料；且被告并未在此后及时通知原告办理涉案房屋的房产证，后原告在要求被告办理产权证书时，因不动产登记条例的出台，被告提交的上述资料已经不能满足办理不动产权证书的条件，涉案房屋与土地无法关联，故不能办证。第三人质证称，没有异议。本院认为，（一）原、被告在2014年6月24日签订的《商品房买卖合同》以及原、被告和第三人在2014年9月12日签订的《个人贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，原告向被告支付了全部购房款3200000元后，被告自2014年7月向原告交付涉案房屋，但因被告原因迟迟未能为原告办理涉案房屋产权证书，原告遂于2017年5月3日向被告发出解释合同通知的事实清楚，有原告与被告法定代表人法定代表人吕其耀的通话录音佐证。被告虽辩称涉案房屋未能及时办理产权证书的原因系原告拒绝配合交纳费用和提交材料，但未能举证证明其向原告履行过通知义务。鉴于被告至今未能为原告办理涉案房屋的产权证书，且原告将涉案房屋用于出租收益直至2019年7月5日前并自愿放弃装修损失的事实，现原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2017年5月4日解除并赔偿自2014年7月4日起的购房款利息损失的主张，本院依法只能判令上述《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除，被告应协助原告办理该《商品房买卖合同》的登记备案注销手续和预告登记解除手续，双方退房退款；驳回原告对购房款利息损失的主张。（三）现被告之违约行为已达到《商品房买卖合同》的解除合同条件，致使《个人贷款合同》的目的无法实现，现原告请求解除《个人贷款合同》的主张，本院予以支持。但原告及被告作为《个人贷款合同》的借款人和保证人，只有在清偿了该合同项下的全部贷款本息后，第三人才有义务与被告协助原告办理涉案房屋的预抵押登记撤销手续。截止到2019年4月25日，原告已向第三人偿还了贷款本金610840.96元及利息383963.60元，尚余贷款本金989159.04元及利息807.81元的事实清楚。原告请求被告承担因解除贷款合同需向第三人承担的全部责任的主张，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告蔡受辰与被告烟台第一国际房地产开发有限公司在2014年6月24日签订的编号为芝预字第140605020006号的《商品房买卖合同》。二、解除原告蔡受辰与被告烟台第一国际房地产开发有限公司和第三人中国光大银行股份有限公司烟台分行在2014年9月12日签订的《个人贷款合同》。三、限被告烟台第一国际房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国光大银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本金989159.04元及相应利息（按合同约定的利率标准计算，具体数额以实际清偿日为准）。四、自被告烟台第一国际房地产开发有限公司向第三人中国光大银行股份有限公司烟台分行清偿了《个人贷款合同》项下的全部贷款本息之日起十日内，限第三人与被告协助原告蔡受辰办理坐落于烟台市芝罘区环山路96号1101号（原今日花园二期写字楼第11层1105号）房屋的预抵押登记撤销手续。五、限被告烟台第一国际房地产开发有限公司自预抵押登记手续撤销之日起十日内协助原告办理《商品房买卖合同》（编号为芝预字第140605020006号）的登记备案撤销手续和房屋预告登记撤销手续。六、限被告烟台第一国际房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡受辰偿还已付的贷款本金610840.96元及利息383963.60元（暂计至2019年4月25日，具体数额以实际发生额为准）。七、限原告蔡受辰于本判决生效之日起三十日内向被告烟台第一国际房地产开发有限公司腾退坐落于烟台市芝罘区环山路96号1101号的房屋；被告自房屋腾退之日起三日内向原告返还购房首付款1600000元。如被告烟台第一国际房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36363元，由原告蔡受辰负担3963元，被告烟台第一国际房地产开发有限公司负担32400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于晓宁人民陪审员  陈泽卿人民陪审员  李莉华二〇一九年七月十二日书 记 员  常艳婷