湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9004民初821号 原告：廖志刚，男，1983年10月26日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。 原告：刘泉叠，女，1984年9月11日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：钟威，湖北诗戈律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：湖北元泰房地产开发有限公司，住所地仙桃市沙嘴办事处黄金大道中段88号。 法定代表人：黎昕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘火原，湖北神鼎律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告廖志刚、刘泉叠与被告湖北元泰房地产开发有限公司（以下简称元泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖志刚、刘泉叠的共同委托诉讼代理人钟威、被告元泰公司的委托诉讼代理人刘火原到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖志刚、刘泉叠向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告办理本案房屋验收合格证明；2、判令被告以原告已付总房价款478022元为基数，按日万分之一向原告赔偿自2016年10月1日起至本案房屋验收合格证明取得之日止的延期交房违约金（暂计算至2018年10月31日，延期交房违约金为36330元）；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为购买被告开发的坐落于仙桃市沙嘴办事处九十墩社区居委会B2-4幢1单元1-2101号房（以下简称本案房屋），于2015年5月5日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XT15004972）。原、被告在《商品房买卖合同》第四条约定，原告应向被告支付房价款人民币478022元，在第八条约定被告应于2016年9月30日前向原告交付经验收合格的本案房屋。原告已按《商品房买卖合同》之约定履行了付款义务，被告至今无法取得本案房屋验收合格证明，截止2018年10月31日，共延期760天。原、被告在《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定，被告延期交付房屋超过120日的，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房款万分之一延期交房违约金。 被告元泰公司辩称，1、原告诉请不明，原告没有要求继续履行合同，无权主张违约金；2、原告已于2017年5月12日收房且原、被告在沙嘴办事处和九十墩社区的主持下与全体业主代表就延期交房的事项达成了和解协议，原告再无权主张上述诉讼请求；3、合同第八条房屋验收合格指的是建设工程验收合格，被告已取得房屋工程验收合格证，不存在违约；4、关于交付房屋和办理房屋接收手续的问题，原告办理了房屋接收，无权依据合同第9条主张违约金。原告认为房屋没有验收合格，可以依据合同第11条约定，拒绝接收房屋，如果接收了房屋，只能依据合同第8条约定，要求房屋验收合格证明。5、原告使用的电费、物业费全部是被告公司垫付的，被告已经依照会议纪要履行了义务，原告无权主张违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年5月5日，原告廖志刚、刘泉叠与被告签订了编号为XT15004972的《商品房买卖合同》，合同约定，原告廖志刚、刘泉叠共同购买由被告开发的位于仙桃市沙嘴办事处九十墩社区居委会B2-4幢1单元1-2101号房屋，房屋价格为478022元；此外，合同第八条约定，被告应于2016年9月30日前向原告交付“经验收合格”的房屋；合同第九条第一款第1项第（2）目约定，被告延期交付房屋超过120日的，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的延期交房违约金；合同第九条第一款第2项约定，因买受人或银行按揭延付的原因而导致被告逾期交房的，出卖人不承担违约责任；合同签订后，原告支付了购房首付款148022元，剩余的330000元房款通过办理银行按揭贷款支付，被告于2015年5月13日及31日先后为原告出具了金额为148022元及金额为330000元的“销售不动产统一网络发票”两张；合同约定的交付时间到期后，被告因种种原因而不能交付房屋；2017年4月27日，被告与有关单位及相关人员就“元泰未来城B2小区”（含涉案房屋）的交房事项签署了一份会谈纪要，该纪要载明由被告支付相关业主（含原告）一定期间的物业费、水电费作为延期交房的补偿，但原告没有在该纪要上签字。2017年5月12日，被告将涉案房屋交付给了原告，但该房屋至今没有取得相关验收合格方面的证明文件。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告支付了购房款后，被告应在约定的期限内将“验收合格”的房屋交付给原告；关于本案争议的几个问题，本院分别评判如下： 一、关于对本案《商品房买卖合同》第8条中约定的“验收合格”的理解问题。本案原、被告对该“验收合格”的理解存在较大分歧，由于该《商品房买卖合同》及其条款是湖北省建设厅与湖北省工商行政管理局联合监制的，且该合同在说明中明确规定，本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释；因此，对该“验收合格”的理解应以国家的相关规定为准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”因此，本案中的“验收合格”应理解为“竣工验收合格”（而不是规划验收合格、工程验收合格等），其证明文件是取得建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》。 二、本案所涉“会谈纪要”中关于延期交房办证补偿条款的效力问题。由于原告没有在该“会谈纪要”上签字，也没有委托他人签字，且原告不认可该“会谈纪要”上的相关条款，故该“会谈纪要”对原告不具有约束力。 三、被告在庭审中根据“合同第九条第一款第2项”的约定，以原告没有“按约支付购房款及银行按揭延付”为由，提出被告不应承担逾期交房违约责任的抗辩是否能够成立的问题。涉案合同第九条第一款第2项约定，因买受人或银行按揭延付的原因而导致被告逾期交房的，出卖人不承担违约责任；从这项约定可以看出，被告抗辩成立需同时满足（成立）以下两点，第一点是“原告或银行按揭”延付（购房款），第二点是被告逾期交房是因为“原告或银行按揭”延付的原因造成的；首先看第一点，根据房地产交易习惯，买受人交款后，出卖人一般都是先开具收据给买受人，然后由买受人用持有的收据向出卖人换取购房发票，即原告换取购房发票后，交款收据及存根均在被告处，并且实际交款时间与开发票的时间基本上均存在一定的时间差；所以，原告是否付款延迟，仅从发票的开具时间来看是无法证明的，应由被告另行举证证明；至于银行按揭是否延付，由于按揭贷款是银行直接打入被告指定账户的，按揭贷款是否延付也应该由被告举证证明；由于被告没有提供充足的证据证明原告付款延迟，也没有提供证据证明银行按揭贷款延付；因此，不能认定“原告或银行按揭延付（购房款）”，即被告抗辩成立需满足的第一点不能成立；再看第二点，被告逾期交房是事实，但逾期交房是什么原因造成的呢，是“原告或银行按揭”延付造成的，还是因为市政配套设施（如管网设施）不到位等原因造成的，被告对此也没有提供证据证明；因此，不能认定被告逾期交房是“原告或银行按揭延付”的原因造成的，即被告抗辩成立需满足的第二点也是不成立的；此外，被告也没有提供证据证明其曾经就“原告或银行按揭延付”向原告提出过异议或主张过权利；并且，在被告提供的、盖有被告公章的“会谈纪要”上，被告已明确认可了给予原告等业主逾期交房补偿。基于以上几点，本院认为，被告的此项抗辩不能成立。 四、关于原告要求按日万分之一向原告赔偿自2016年10月1日起至本案房屋验收合格证明取得之日止的延期交房违约金是否应该支持的问题。由于合同约定的是2016年9月30日之前交付“经验收合格”的房屋，而实际交付房屋的时间是2017年5月12日，这显然属于违约逾期交房，该段时间的违约金应根据合同约定的日万分之一向原告支付；至于原告接收了未办理“验收合格”的房屋之后的违约金问题，从广义上讲，房屋未经“验收合格”，即使交付了也属于违约，但这种违约并没有从根本上影响原告的合同目的，或者说，原告在接收房屋后其购房目的已基本实现；因此，在这种情形下，原告仍以逾期交房而主张全额违约金的请求，有失公平，本院不予全额支持，本院只酌情支持按日万分之零点三支付违约金至取得本案所涉房屋的竣工验收合格文件之日止。 五、关于被告根据“会谈纪要”为原告支付物业费、水电费作为延期交房补偿的处理问题。由于被告没有提供双方均认可的该相关费用的具体数额，且这属于另一法律关系，被告可以另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告湖北元泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内办理本案所涉房屋的竣工验收合格文件。 二、被告湖北元泰房地产开发有限公司支付原告廖志刚、刘泉叠逾期交房违约金（逾期交房违约金按两个时间段分段计算，第一段以478022元为基数按日万分之一从2016年10月1日起计算至2017年5月11日止，第二段以478022元为基数按日万分之零点三从2017年5月12日起计算至被告取得本案所涉房屋的竣工验收文件之日止）。 三、驳回原告廖志刚、刘泉叠的其它诉讼请求。 案件受理费708元，减半收取354元，由被告湖北元泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审判员  王建亮 二〇一九年七月十二日 书记员  邵 晓