广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初3316号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地：柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城17栋21层7号，统一社会信用代码：914502007884262844。 法定代表人：陈建新。 委托诉讼代理人：吴岚，广西典哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄婷，广西典哲律师事务所律师。 被告：敖云祥，男，1974年11月21日出生，汉族，重庆市人，无固定职业，住柳州市阳和工业新区。 被告：黄玉凤，女，1976年3月24日出生，壮族，广西柳江区人，无规定职业，住柳州市阳和工业新区。 委托诉讼代理人：敖云祥，男，1974年11月21日出生，汉族，重庆市人，无固定职业，住柳州市阳和工业新区，与被告黄玉凤系夫妻关系。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司与被告敖云祥、黄玉凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人娄婷，被告敖云祥、被告黄玉凤的委托诉讼代理人敖云祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：：1、请求判令被告向原告支付2016年10月1日至2019年5月31日的物业管理费2778.91元及相应的违约金（违约金以每月应付而未付的物业费为计算基数分段计算，按年利率24%计算，从该月8日起计算至实际付清款项之日止）；2、请求判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。当庭增加诉讼请求：增加被告向原告支付2016年10月1日至2019年6月30日的物业管理费，增加后总金额合计2865.72元。并且违约金相应的增加。 事实和理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告于2013年4月23日签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城5栋2单元4-1号，面积为96.49㎡。该合同附件四《合同补充协议》第四条“前期物业管理”第1款约定：“物业管理公司：小区未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业管理公司进行管理。”第2款约定：“物业服务费：暂定收费标准为：住宅按0.9元/㎡·月（即每户每月按其房屋建筑面积每平方米0.9元计收）”。 另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚·国际星城”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。 截至日前为止，经原告多次催促被告，被告均以诸多借口不交纳2016年10月1日至今的物业费，为维护原告的合法权益，现根据我国《合同法》第107条及相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 被告敖云祥、黄玉凤共同辩称，不认可原告的诉请。从交房至2016年10月1日，二被告均在每月7日之前交纳物业费。之后未交物业费是因为原告未经授权，利用小区公共区域经营获取利益，包括私自建设岗亭栏杆桂地上西面、北面商铺门前停车收取停车费，影响商铺经营、消防车进出，在电梯间内外、出口设置商业广告，小区露天游泳池到夏季经营收费，不但包括本小区人员，还对外开放，造成资源占用，治安不稳，商家进驻小区经营，准许商家缴费，利用小区空地宣传销售，如2017年12月在小区西门搭棚卖被子。小区治安状况不好，有部分业主电车电瓶被偷，其中，2018年1月被告停在小区第二门岗新买1个月的电车电瓶也被偷，价值900元，当时已有报案，尚未追回。今年物业费缴纳的时间还未到，可以按年缴费，所以今年未交的物业费未产生违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 根据2013年4月23日广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》、附件四《合同补充协议》第四条前期物业管理约定，2013年9月25日，广西冠亚房地产开发有限公司与原告签订《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》，原告系广西冠亚房地产开发有限公司选定的前期物业。物业资质等级为三级。《合同补充协议》第四条前期物业管理关于物业管理费的收费标准前二年为0.9元／㎡，二被告购买阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城5栋2单元4-2号，面积为96.49㎡，每月应支付原告物业费86.84元。被告从2016年10月1日至2019年6月30日期间应交物业费2865.72元。被告以原告管理混乱，2018年1月，被告停在小区第二门岗新买1个月的电车电瓶被偷，价值900元，当时已有报案，尚未追回为由拒交物业费，原告委托广西典哲律师事务所于2019年1月28日向被告邮寄《律师函》，要求被告在收到《律师函》三日内补交所欠物业服务费和由此产生的逾期滞纳金。被告于2019年1月31日拒收《律师函》。原告与被告因物业服务费收取未果酿成诉讼，原告将被告诉至法院提出前述诉讼请求。 上述事实有原、被告陈述，原告在诉讼提交的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》、《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》、《律师函》《快递单、物流记录》，被告提交的《受案回执》、《收款收据》等证据加以证实。 本院认为，2013年4月23日，广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，关于前期物业管理约定，该合同及《合同补充协议》系双方自愿签订，未违反法律规定，属有效协议。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案广西冠亚房地产开发有限公司与原告签订的《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》对被告具有约束力。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案原告已按照《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》为业主提供服务，与本案被告之间成立物业服务合同关系，被告应按合同约定全面履行自己的义务。被告应支付原告2016年10月1日至2019年6月30日期间的物业费2865.72元（96.49平方米×0.9元／平方米·月×33个月）。被告以财产被盗为由拒交物业管理费，其理由不充分。一是小区发生盗窃是治安案件或刑事案件，该案应由公案机关受理，作为物业管理部门只是配合公安机关完成相关的协助义务；二是被告未将车辆停在指定的集中看管的位置，被告对自己的财产疏于管理，以致发生财物被盗，其责任在于被告；三是根据《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》第二条第6项“公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理”。原告只是对安全防范有协助管理的义务。 被告以物业管理费缴纳不是按月进行抗辩，物业管理费的缴纳时间，根据《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》第七条规定，“物业管理费用按月交纳，业主或物业使用人员应在每月7日之前履行交纳义务。业主也可以按季、半年、全年等交费”。从该条可以看出，物业管理费用一般按月交纳，也可以与原告协商其他缴纳时间。被告已长达33个月未交纳物业管理费，已超出上述约定的缴纳时间，被告以此抗辩理由不充分。因此，被告以上述抗辩事由拒交物业管理费，理由不充分，本院不予以采信。原告诉请被告缴纳从2016年10月1日至2019年6月30日期间的物业费2865.72元有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约金问题，原告与二被告在缴纳物业管理费上存在分歧，主要是原告在行使物业管理过程中没有与被告沟通到位，如公共区域收费与支出，物业管理存在瑕疵，如准许商家进入小区宣传、小商小贩进行小区卖东西。原告服务的小区是封闭式小区，并非开放式小区，有利于物业管理，但原告在物业管理过程中存在瑕疵，并非被告恶意拖欠物业管理费。故原告主张二被告支付违约金的依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下： 一、被告敖云祥、黄玉凤于本判决生效之日起十日内支付原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司从2016年10月1日至2019年6月30日期间的物业费人民币2865.72元； 二、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告敖云祥、黄玉凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 欧阳九林 二〇一九年七月八日 法官助理 邓 珊 珊 书 记 员 高 文 雪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。