上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初6960号原告：汪涛，男，1985年1月4日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。委托诉讼代理人：孙建帅，上海轩悦律师事务所律师。被告：上海沐龙餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：马开伟，总经理。原告汪涛与被告石云峰、上海沐龙餐饮管理有限公司(以下简称“沐龙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，汪涛申请撤回对石云峰的起诉，本院口头裁定予以准许。原告汪涛及其委托诉讼代理人孙建帅，被告沐龙公司的法定代表人马开伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪涛提出诉讼请求：一、判令沐龙公司返还汪涛支付的租金人民币30,000元(以下币种均为人民币)及押金10,000元；二、判令沐龙公司赔偿装修损失48,000元(其中装修人工费17,000元，装修设备费用31,000元)；三、本案律师费由沐龙公司承担。审理中，汪涛增加诉讼请求：判令双方签署的《场地租赁协议》于2018年12月1日解除。事实与理由：2018年11月11日，因石云峰从沐龙公司处承租经营奶茶的店铺转让，经三方协议一致，汪涛与沐龙公司签署《场地租赁协议》，约定沐龙公司向汪涛提供上海市普陀区凯旋北路XXX号一层B区房屋店面厨房间1(以下称“系争房屋”)用于从事外卖的简单加工和销售。协议签署后，汪涛向沐龙公司支付租金30,000元以及押金10,000元，并对系争房屋进行装饰装修。2019年1月，沐龙公司告知汪涛该店铺无法继续经营。经了解得知，沐龙公司从极地加(上海)创业孵化器有限公司(以下简称“极地加公司”)处承租系争商铺，约定的经营用途为办公。现沐龙公司违反合同约定用途，未经极地加公司同意擅自转租，导致汪涛承租系争房屋后未实际开业而无法继续经营，故诉至法院，请求判如所请。被告沐龙公司辩称，汪涛借用沐龙公司的资质经营包子铺，但沐龙公司已经告知其食品经营许可证的经营项目为“自制饮品制售”，而经营包子铺需办理经营项目为蒸煮类的相关证照，沐龙公司未承诺保证办出上述证照。2019年1月，系争房屋产权人告知沐龙公司，禁止经营包子铺，但并未禁止经营其他轻餐饮项目，故沐龙公司并不存在违约行为，不同意退还汪涛已支付的费用，亦不同意赔偿装修损失。同意解除双方签署的《场地租赁协议》，但是合同解除时间应为2019年3月。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、沐龙公司成立于2016年7月8日，经营范围包含餐饮企业管理，商务信息咨询，销售；食用农产品，家用电器、珠宝、饰品、工艺品、日用百货、电子产品、通信器材、金属材料、建筑装潢材料、家具、五金交电、从事货物及技术的进出口业，餐饮服务。二、2015年，极地加公司与上海装卸储运总公司签订《租赁合同》，约定极地加公司承租上海市普陀区凯旋北路XXX号房屋，用于从事基于互联网文化和科技创新创业平台；未经上海装卸储运总公司书面同意，不得将租赁标的物用于其他经营活动。2016年，极地加公司作为甲方，与作为乙方的沐龙公司签订《租赁协议》，主要约定甲方向乙方提供位于上海市普陀区凯旋北路XXX号XXX层XXX区房屋。该协议并列举乙方所能从事的经营范围，除不包含餐饮服务外，其他项目与沐龙公司营业执照载明的经营范围一致。协议另约定，乙方在甲方提供的场所内经营租赁及业务活动范围应以甲乙双方商定的为准，若需变更经营租赁及业务活动范围的，乙方须提前向甲方提出书面申请，并提供相关的证明文件；租赁期内，乙方未得到甲方书面同意，不得将该经营区域进行转租。上述协议签订后，沐龙公司在承租的区域内实际经营餐饮服务项目，并取得经营项目为“自制饮品制售”的《食品经营许可证》。三、2018年11月11日，沐龙公司作为甲方，与作为乙方的汪涛签订《场地租赁协议》，主要约定：甲方提供系争房屋租赁给乙方从事外卖的简单加工和销售，实际厨房面积为16平方米左右；租赁期自2018年12月1日起至沐龙公司与极地创业园租赁合同期满止(2021年4月17日)；每月租赁费标准为10,000元；租赁费的付款周期为三个月，乙方应于每月20日前将下个月的租赁费用全额支付给甲方；首期基本保证金为10,000元；甲方为乙方开展工作提供便利，向乙方及时提供相关的合法证明或复印件。上述合同签订时，汪涛明确告知沐龙公司承租系争房屋将从事包子铺经营。上述合同签订后，汪涛通过支付宝转账方式向沐龙公司法定代表人马开伟支付租金30,000元及保证金10,000元，沐龙公司于2018年11月13日向汪涛交付系争房屋，汪涛于2018年12月底完成装修。四、汪涛与沐龙公司法定代表人马开伟的微信手机客户端聊天记录显示：2019年1月22日，马开伟称“今天上午跟极地的新老总谈过了，目前是两个方案：1、本周内安排极地和交运商谈包子铺是否能开，在本周内出结果。2、不能开的话，下周商谈赔偿事议，争取在年前了结。如果不能了结的话，就只能走司法了。我这里等周末他们给我的结果，如果是第2种情况的话，我下周一二先把房租和押金退给你，关于其它的我们另行商议。”后汪涛于2019年4月腾退并搬离系争房屋。五、上海玺烨装饰设计工程有限公司出具《催款书》，载明：其自2018年11月14日对系争房屋进行装修，材料费和人工费合计17,000元，汪涛已付5,000元，尚有12,000元未予支付。六、汪涛提供的淘宝订单信息显示，2018年11月至12月期间，购买厨房小白砖587.35元、厨房防油贴纸153元、吸顶灯390元、室内隔断1,268元、门头户外发光灯箱1,800元；编号为XXXXXXX的《送货单》显示：380插头、380插座、4W电线等共计666元；编号为XXXXXXX的《送货单》显示：生态银丝、卡条、直角等共计1,572元。以上事实，有《场地租赁协议》、《租赁合同》、《租赁协议》、不动产登记簿、营业执照、《食品经营许可证》、微信聊天记录、支付宝转账记录、淘宝订单、《催款书》、送货单及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，沐龙公司表示，在签订《场地租赁协议》时已知晓汪涛承租房屋系用于经营包子铺，但极地加公司于2019年1月22日通知禁止在系争房屋内经营包子铺。汪涛亦表示于2019年1月22日明确得知无法经营包子铺。另外，汪涛表示其主张的装修设备费用中包含部分可移动物品，现已将其搬离系争房屋，但上述物品均为定制产品，故仍要求沐龙公司予以赔偿。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。汪涛与沐龙公司就系争房屋租赁事宜签订《场地租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。作为出租方的沐龙公司负有按约交付房屋，并保证房屋满足约定用途的义务。结合本案查明的事实，上海装卸储运总公司与极地加公司、极地加公司与沐龙公司签订的房屋租赁合同中，对于承租区域内的经营活动范围均已做出明确约定，未经书面同意不得将租赁标的物用于其他经营活动。现沐龙公司在签订《场地租赁协议》时，明确知晓汪涛承租系争房屋系用于经营包子铺，但未能保证在租赁期内该房屋可用于经营该项内容，最终因上海装卸储运总公司禁止在系争房屋内经营包子铺，导致汪涛的租赁目的无法实现。而作为承租方的汪涛，亦未全面了解房屋的实际情况，审慎查阅相关备案登记材料，故对合同无法继续履行亦存在一定责任。沐龙公司辩称，其并未承诺保证办出经营包子铺所需的相关证照，但未提供证据证明系争房屋无法经营系因证照不全所致，本院对该项抗辩意见难以采纳。鉴于沐龙公司于2019年1月22日明确表示，系争房屋无法满足租赁用途，应认为合同目的已无法实现，故本院认定双方签订的《场地租赁协议》于2019年1月22日解除。合同解除后，沐龙公司收取的租赁保证金应予以返还。考虑沐龙公司交付的房屋无法满足租赁用途，导致汪涛未能实际经营，而汪涛在明确知晓上述情况后未及时腾退房屋，故本院酌情认定沐龙公司应向汪涛返还租金25,000元。针对汪涛主张的装修及设备损失，其中包含的可移动物品已实际搬离系争房屋，虽然汪涛认为其购买的设备均系定制产品，但并不影响其使用价值，仍可变卖或折价处理，故本院考虑装修损失及设备折价情况、租赁期限的履行情况、沐龙公司的违约程度，酌情认定沐龙公司应赔偿损失15,000元。汪涛要求沐龙公司承担本案律师费，但并无合同或法律依据，本院对此难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条第一款第三项之规定，判决如下：一、原告汪涛与被告上海沐龙餐饮管理有限公司签订的《场地租赁协议》于2019年1月22日解除；二、被告上海沐龙餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告汪涛房屋租金人民币25,000元；三、被告上海沐龙餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告汪涛保证金人民币10,000元；四、被告上海沐龙餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪涛装修及设备损失人民币15,000元；五、对原告汪涛的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3,860元，减半收取，计人民币1,930元，由被告上海沐龙餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇一九年七月三十一日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……