河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终3454号上诉人（原审被告）：李俊娥，女，汉族，1957年7月15日出生，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：焦志鹏，男，汉族，1983年4月20日出生，住河南省洛宁县。上诉人（原审被告）：李合民，男，汉族，1955年11月20日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王扬，河南明昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡卫华，男，汉族，1989年11月7日出生，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：翟文选，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛高昆，河南南云律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：洛阳家天下房地产经纪有限责任公司。住所地河南省洛阳市洛龙区古城路**奥体花城****。法定代表人：刘继欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈变霞，该公司员工。上诉人李俊娥、李合民因与被上诉人胡卫华、洛阳家天下房地产经纪有限责任公司（以下简称家天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李俊娥及其委托诉讼代理人焦志鹏、上诉人李合民及其委托诉讼代理人王扬，被上诉人胡卫华的委托诉讼代理人翟文选、薛高昆，被上诉人洛阳家天下房地产经纪有限责任公司的委托诉讼代理人陈变霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李俊娥上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或认定房屋买卖合同无效。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决前后矛盾，认定事实不清。上诉人李俊娥未表示不再履行合同，所以不存在违约；胡卫华向李俊娥交付定金5万元，首付款41万元，一审法院认定的购房款有误。涉案房屋价格166万元是《房屋买卖合同》载明且经过一审法院认定的，原合同载明的此价格下包含相关配套费用，但并未载明车位，且房款中不包含车位价款。二、房权共有人未在《房屋买卖合同》上签字，该合同实际为无效合同。李合民上诉请求：1、撤销一审判决，改判或驳回胡卫华对李合民的上诉请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、李合民与李俊娥对共有房屋的处置确有约定，李俊娥对涉案房屋无权处分。二、李合民系涉案房屋共有产权人，但不是房屋买卖合同的当事人，无义务履行他人之间的房屋买卖合同。《房屋买卖合同》中约定涉案房屋若无产权人或其利害关系人的同意出售该房屋，李俊娥应当承担违约责任，李合民并未授权李俊娥为其代理人，合同并未经过李合民同意，一审判决李合民履行他人之间的合同违反合同法的意思自治原则。三、涉案合同事实上不能履行。签订合同未经过李合民同意，胡卫华不可能实现合同目的。四、上诉人作为共有权人对涉诉房屋有优先购买权，李俊娥、胡卫华的买卖合同侵犯了李合民的权利。胡卫华针对李俊娥和李合民的上诉请求辩称：一、上诉人李合民签订的《房屋出售人声明》是对上诉人李俊娥出售涉案房屋、车位的追认。二、胡卫华已经按照合同约定支付定金、首付款，已经全面履行合同，李俊娥因看到房屋价格上涨而违背诚信，违反合同约定。三、合同价款166万元包含购房款和购车款。四、本案已具备将涉案房屋、车位过户至胡卫华名下的条件，无需李合民配合，合同也能够继续履行，且胡卫华可以将剩余款项120万元一次性支付。李合民针对李俊娥的上诉请求辩称：李合民不是涉案房屋合同中的任何一方当事人，合同中也没有任何一条权利义务是针对李合民设立，因此这个合同对李合民不生效，李合民没有参加合同的签订，对于合同内容不清楚。合同双方当事人在知道本案房屋存在共有人的情况下仍然对该房屋进行交易，侵犯了李合民作为房屋共有人的优先购买权，依照法律规定，该合同应当是无效的。李俊娥针对李合民的上诉请求辩称：双方是在中介公司签订合同的，买方和中介公司知道有共有人李合民。通知共有人李合民的责任在中介公司和买方，办理过户也是需要共有人到场，所以签订的合同为无效合同。家天下公司针对李俊娥和李合民的上诉请求辩称：一审判决事实清楚，请求二审法院维持原判。胡卫华向一审法院起诉请求：1、依法判决继续履行合同，协助胡卫华办理房屋及车位过户手续；2案件诉讼费由李俊娥、李合民承担。一审法院认定事实，胡小华和胡卫华系兄弟关系，李俊娥和孟成民系夫妻关系。2017年2月27日，胡小华代替胡卫华作为买方（乙方）与作为卖方的李俊娥（甲方）、中介家天下公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同对房屋基本情况、成交价格、中介服务费、付款方式、违约责任及其他相关事宜进行了约定。涉案房屋坐落于洛龙区××室，建筑面积175.4平方米，房屋所有权人李俊娥，共有权人李合民。双方协商后实际成交价格为166万元整，由买方胡卫华向中介家天下公司缴纳中介费9920元及代办服务费5000元，付款方式双方约定买方于2017年2月27日向卖方交付定金5万元，首付款35万元于2017年3月15日前准备齐全。买方按约定准备首付款后，买卖双方按照家天下公司要求在3日内将办理该房屋贷款、过户的全部手续及材料交与家天下公司，并按其安排在银行审核材料后3个工作日内办理贷款、过户手续，如任何一方不按约定配合办理贷款、过户手续，视其违约。买方应在过户当日，向卖方账户打入除购房定金外的首付房款。买方申请贷款金额为106万元，年限30年。贷款额度与贷款年限以银行最终审批结果为准;卖方于本合同签订当日将房屋权属证明房产证、土地证交与家天下公司保管。卖方或卖方经手人在签订本合同时已经过该房屋所有权属人的一致同意，共有人一人为李合民，若因卖方或卖方经手人未征得房屋产权人或其他利害关系人的同意出售该房屋造成相关责任，则由卖方或卖方经手人承担违约责任;同时该合同第十条以手写文字约定：1、甲、乙、丙三方友好协商，乙方于2017年2月27号向甲方交付定金伍万元整（50000）；2、甲、乙双方友好协商（洛龙区望春门街15号7幢16）车位壹个，成交价为贰拾万元整为房东净落价；3、乙、丙双方友好协商，评估费由丙方代收；4、房子成交价为壹佰肆拾陆万元整为房东净落价。”合同签订当日，李俊娥将其本人以及共有人李合民的房屋房产证及车位房产证交给家天下公司保管，胡卫华向李俊娥缴纳房屋的定金5万元，李俊娥出具收条。2017年3月8日，李俊娥、孟成民、李合民在中国邮政储蓄银行股份有限公司伊川县支行向该行出具《房屋出售人声明》一份，主要内容为：本人现就向购房人胡卫华出售坐落于洛龙区××号的房产，声明如下：现本人自愿出售该房屋，房屋共有人无条件同意出售该房屋，并与购房人签订合法有效的房屋买卖合同，合同交易价格为130万元，如有虚假本人承担相应的法律责任。本人保证在购房人的贷款申请获得批准后，根据房屋买卖合同的约定办理房产过户手续。2017年3月17日，胡卫华向李俊娥转账支付购房款41万元。后李俊娥以共有人李合民不同意卖房为由告知胡卫华不能配合其办理过户手续，合同不再继续履行，胡卫华诉至该院。另查明，涉案房屋与车位为李俊娥和李合民按份共有，李俊娥占有99%的份额，李合民占有1%的份额。一审法院认为，李俊娥、李合民和胡卫华签订的房屋买卖合同，对合同的主要条款进行了约定，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。李俊娥、李合民对本案涉及房屋以及车位系按份共有，其中李俊娥占有99%的份额，李合民占有1%的份额。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外，因李俊娥与李合民并未提供证据证明双方对涉案房屋以及车位的处分有明确约定，故李俊娥出售涉案房屋及车位属于有权处分，无需征得李合民的同意,故该院对李俊娥辩称其无权处分该房屋不予认可。李俊娥辩称《房屋买卖合同》存在欺诈行为，认为其出售的房屋总价166万元不包含车位，同时李俊娥还辩称其和孟成民均为年届花甲之人，合同第十条为手写内容，二人看不清，本案争议的房屋买卖合同中成交价格条款写明双方协商后实际成交价格为166万元整，付款方式写明买方向卖方交付定金5万元，首付款35万元。买方申请贷款金额为106万元。以上内容可以看出，该房屋买卖合同中关于房屋价格定金、首付金额和贷款金额相加后总款为146万元，与合同第十条内容相一致，故可知合同中约定的166万元应为第十条所列明的购房款146万元和购车位款20万元的总和。被告以其看不清第十条的内容来否定出让车位的事实，显然证据不足，同时在上述房屋买卖合同签订的当日，李俊娥将车位证也交付于中介家天下公司保管的行为，也与李俊娥的辩称不相一致。故对李俊娥的该项辩称不予采信，166万元应视为房屋及车位的总价款。李合民辩称李俊娥在其不知情情况下卖房子，其不同意，根据物权法规定，李俊娥具有独立处分共有不动产的权利，无需其同意，其权利可以通过另案向李俊娥主张。故该院认定签订的房屋买卖合同是合法有效的。关于合同能否继续履行的问题。李俊娥、李合民未按合同约定办理房屋过户手续并明确表示不再履行房屋买卖合同，不再卖房，其行为已经构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告胡卫华要求李俊娥、李合民继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。对于胡卫华要求李俊娥、李合民协助其办理房屋及车位过户手续的诉求，现胡卫华提供的证据不足以证明其房屋贷款流程已进行完毕或已具备房屋、车位过户的必备条件，故对于胡卫华的该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十二条之规定，经报该院审判委员会讨论决定，判决：一、李俊娥、李合民于本判决生效后继续履行与胡卫华、洛阳家天下房地产经纪有限责任公司于二0一七年二月二十七日签订的《房屋买卖合同》。二、驳回胡卫华的其他诉讼请求。案件受理费19740元，保全费5000元，合计24740元，由李俊娥、李合民承担。二审中，李合民提交洛阳市房屋买卖合同一份、税票四张、洛阳市西工区地方税务局出具的退税款及利息审批表一份。以上证据证明：李俊娥、李合民曾经针对共有房屋1%的产权产生过转让的意图且已办理了交税的程序，间接证明了李俊娥能够不征求李合民的意图，直接转让给别人。李合民对这个房屋主张过优先购买权。李俊娥对其发表质证意见为：该证据对证据真实性无异议。胡卫华对其发表质证意见为：对于上诉人提交的三份证据不予认可，该证据不能作为新证据，其形成均在一审开庭审理前，上诉人应当向一审法院提交该三份证据。2、洛阳市房屋买卖合同系复印件，对其真实性不予认可。且该证据内容仅能够证明李俊娥、李合民曾经签订过房屋买卖价格为6000元的合同，不能够证明李俊娥、李合民对优先购买权有过约定，以及李合民主张过优先购买权，对于税票及审批表的真实性没有异议，但不能证明该两份证据与本案有关联性及上诉人所要主张的事实。家天下公司同意胡卫华的质证意见。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，胡卫华与李俊娥、洛阳家天下房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同签订后，李俊娥未按合同约定履行合同义务，胡卫华要求其继续履行的诉求符合法律规定，应当予以支持。李俊娥上诉称其售卖房屋未经共有人李合民的同意，但其本人占有涉案房屋99%的份额，李合民仅占有1%的份额，李俊娥处分该房屋无需经过李合民同意。另外，李合民主张其具有优先购买权，但在本案中，其自始至终没有购房的意思表示，故对于李俊娥、李合民的上诉主张本院不予支持。综上所述，李俊娥、李合民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由李俊娥负担100元，李合民负担100元。本判决为终审判决。审判长  赵广云审判员  杨元卿审判员  李 慧二〇一九年七月二十九日书记员  雷心怡