广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1444号上诉人（原审原告）：蔡松伟，男，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人（原审原告）：官诗茵，女，汉族，住广东省清远市清城区。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：何永昌，系广东金亚律师事务所律师。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：黄艳明，系广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市侨阳房地产有限公司，地址：清远市小市。法定代表人：骆丽委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，广东中肯律师事务所律师助理。上诉人蔡松伟、官诗茵因与被上诉人清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初9113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡松伟、官诗茵上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第十五条第1、2款关于逾期取得房地产权属证书的处理方式，属于格式条款，约定无效。《商品房买卖合同》第十五条第1、2款约定了如因被上诉人的责任导致上诉人未在约定期限内取得房地产权属证书的，处理方式为上诉人退房，被上诉人退还已收购房款给上诉人。上诉人购买涉案商品房的合同目的为取得该房屋产权并占用使用该房屋。在因被上诉人的原因导致上诉人未能取得房屋产权的情形下，合同第十五条的约定只是解除合同，上诉人退房、被上诉人退款，双方的关系恢复到合同履行前，除此之外没有任何关于被上诉人逾期履行该主要合同义务需承担违约责任的约定。而按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合同一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。显然，合同第十五条关于逾期取得房地产权属证书的处理方式免除了被上诉人的主要责任，排除了上诉人的主要权利。被上诉人也无证据证明其对于该免除被上诉人主要责任的格式条款采取了合理方式提示上诉人予以注意，因此，合同第十五条关于逾期取得房地产权属证书的处理方式的约定无效。二、上诉人提起诉讼请求被上诉人支付逾期办证违约金没有超过法定的诉讼时效。1、被上诉人逾期办证属于持续性的违约行为，直至2016年4月14日才为上诉人办理到权属证书。2、被上诉人违反诚实信用原则设置格式条款来免除其违约责任，误导合同相对方，导致上诉人在立案前才得知法律关于《商品房买卖合同》第十五条第1、2款属于格式条款，约定无效的情况。3、如第一点所述，《商品房买卖合同》第十五条第1、2款属于格式条款，约定无效。根据法律的相关规定，合同条款无效系自始无效，法院认定合同条款属无效不受诉讼时效的限制。而合同条款经确认无效的，当事人继而请求赔偿的，才适用法律关于诉讼时效的规定。综上，上诉人向清城区人民法院提起诉讼，显然没有超过法定的诉讼时效。三、如法院支持被上诉人的辩解，那么被上诉人设置格式条款反而获得巨大利益、无需支付违约金，这愈加鼓励了被上诉人在其他商品房买卖合同中肆意设置格式条款，来攫取非法的利益。请二审法院依法纠正一审判决，支持上诉人的全部诉讼请求。侨阳公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。蔡松伟、官诗茵向一审法院提出诉讼请求：1、判令侨阳公司支付逾期办证违约金103921.38元（违约金按已付购房款594721元为基数，从2013年5月17日起按年利率6%计至2016年4月14日，为103921.38元）给蔡松伟、官诗茵；2、案件诉讼费由侨阳公司承担。一审法院经审理查明：2009年6月29日，蔡松伟、官诗茵与侨阳公司签订《商品房买卖合同》，约定蔡松伟、官诗茵购买侨阳公司开发建设的位于清远市新城连江西××花园丽××房，该房为预售商品房，建筑面积155.49平方米，总价为594721元，涉案房屋交付期限为2013年2月15日前；双方还约定侨阳公司应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由侨阳公司提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》签订后蔡松伟、官诗茵已支付全部购房款并实际入住，但涉案房屋直至2016年4月14日才取得房屋权属证书。一审法院认为：蔡松伟、官诗茵与侨阳公司双方所签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。蔡松伟、官诗茵已按约定向侨阳公司付清了房屋价款，而侨阳公司未在约定时间办理房屋权属证，其行为已构成违约，因此，对于蔡松伟、官诗茵要求侨阳公司支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。但根据合同约定，侨阳公司在2013年5月16日已违约，蔡松伟、官诗茵在2018年12月27日起诉，其诉讼时效已部分经过，为此一审法院仅支持其2015年12月27日至2016年4月14日间的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，判决：一、侨阳公司于判决生效之日起7日内向蔡松伟、官诗茵支付逾期交房违约金10804元（109天×594721元×6%÷360）；二、驳回蔡松伟、官诗茵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1189元，由蔡松伟、官诗茵负担1065元，由侨阳公司负担124元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的/%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%赔偿买受人支付违约金。”又查明，二审期间，双方当事人均确认案涉逾期办证违约金的起算时间为2013年5月17日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：一、案涉《商品房买卖合同》第十五条第1、2项是否属于格式条款，是否应认定无效；二、涉案逾期办证违约金是否有部分已超过法律规定的诉讼时效。关于案涉《商品房买卖合同》第十五条第1、2项是否属于格式条款，是否应认定无效的问题。案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥夺或限制对方的主要权利。案涉《商品房买卖合同》第十五条第1项、第2项原本应是针对出卖人在产权登记过程产生违约行为时，买受人可选择退房或不退房，但出卖人均应向买受人承担违约责任的约定。但该两项并无关于买受人选择退房或不退房的不同情形下出卖人应承担违约损失的计算标准或金额等内容，反而在关于应支付违约损失的空白处是手写斜杠。显然，案涉《商品房买卖合同》第十五条第1项、第2项关于出卖方违约责任的承担并无预先拟定，而双方协商签订合同时对该项内容并没有约定。本案中，买受人与侨阳公司之间为商品房买卖合同关系，尽管双方使用的合同文本为侨阳公司预先拟定并重复使用，但侨阳公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，买受人对合同条款可以与侨阳公司协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响买受人的基本生活权益。本案买受人可以购买的对象并不限定在侨阳公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相关合同条款，是买受人对自身权利的处置，不能仅以合同文本是侨阳公司预先拟定为由主张合同条款为格式条款，为此，买受人主张前述合同条款为格式条款，约定内容无效的上诉理由，依据不足，本院不予支持。关于涉案逾期办证违约金是否有部分已超过法律规定的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，买受人应在合同约定的履行期限届满之日起两年内要求侨阳公司承担逾期办证违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效时间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定，从民法总则施行之日（即2017年10月1日）向前推算两年的时间为2015年9月30日，从2013年5月17日至2015年9月30日的违约金已届满2年诉讼时效期间，且买受人并未提供证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，买受人对该部分的违约金丧失胜诉权。2015年9月30日至2016年4月13日的违约金，在民法总则施行之后未届满2年诉讼时效期间，适用3年诉讼时效期间。买受人于2018年12月27日向一审法院主张权利，从2018年12月27日向前推算三年的时间为2015年12月27日，如前述理由，买受人对2015年9月30日至同年12月27日的违约金丧失胜诉权。为此，买受人从2015年12月28日起至2016年4月14日期间产生的违约损失属于在法律规定的诉讼时效期间内，该部分依法受法律保护。一审判决认定2015年12月27日前的违约金已超过法律规定的诉讼时效期间，买受人对该部分丧失胜诉权，并无不当，本院予以认可。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2130元，由蔡松伟、官诗茵负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年七月十一日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。