河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0205民初805号 原告：王伟，男，1959年5月12日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。 委托诉讼代理人：侯春梅，辽宁睿智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹤晨，男，1984年10月20日出生，汉族，住辽宁省调兵山市，系原告之子。 被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区开越路888号—502室。 法定代表人：田景瑞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾晓宁，女，1981年10月14日出生，汉族，住唐山市开平区。 原告王伟与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟及其委托诉讼代理人侯春梅、王鹤晨，被告中运公司委托诉讼代理人贾晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟向本院提出诉讼请求：1.解除《商品房认购协议书》；2.被告退还收取的认购款133691元并承担从主张退款之日起直至实际给付之日止的银行利息；3.承担案件全部费用。事实和理由：2017年6月2日，原告与被告中运公司签订了一份《商品房认购协议书》。原告根据该协议内容，认购了由被告建设开发的、位于唐山市开平区名仕雅居项目2号楼1单元5层502号的面积为56.94平方米房屋，并在签订该协议时，向被告交付了部分认购房款133691元及电商费7万元，被告就此两笔费用分别给原告提供了两张收据，其中电商费用收据的收款单位为北京华笙房地产经纪有限公司。被告在协议中明确承诺房屋在2019年10月30日前交付使用。2018年8月，经原告家人前去被告项目地实际查看，发现原告尚不具备开发销售该项目房屋的条件，与本人购买此房屋初衷相悖。对此，原告家人当场向被告接待人员提出要求解除双方签订的《商品房认购协议书》、返还认购房屋款的申请，并按被告要求填写了退房的书面登记交给被告，被告接待人员确认后，答复退房款需逐级上报，最迟在本年度11月前能够全部予以返还，让原告回去听候通知，此后又承诺在12月底前返还。期间原告家人曾多次联系被告商讨退还认购款的有关事宜，并托律师发函催促，但被告均对此置之不理。为维护自身合法权益，故原告诉至人民法院。 被告中运公司辩称，因被告与原告所签《商品房认购协议书》依法属于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的预约合同，签订的目的是为了预约签订本约合同，即将来具备商品房预售条件后签订《商品房预售合同》，该预约合同依法有效，故原告的主张于法无据，应依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：1.被告与原告签订的《商品房认购协议书》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖预售”合同。《商品房认购协议书》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区“名仕·雅居”项目的楼房，并在《商品房认购协议书》签订同时交纳了定金及认购金共计133691元，约定待正式签署《商品房买卖合同》时，定金及认购金转入房款，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《商品房认购协议书》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《商品房认购协议书》第五条明确约定了双方在日后签订《商品房买卖合同》时定金及认购金的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《商品房认购协议书》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《商品房认购协议书》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。2.从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。依照《最高人民法院民事案件案由规定》第四部分：十、合同纠纷中，第82项房屋买卖合同纠纷下设第四级案由“商品房预约合同纠纷”，明确规定了商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。在合同内容中，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容，故《商品房认购协议书》依法应认定为商品房预约合同。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中，双方签订的《商品房认购协议书》缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等诸多《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，故依法不能对此认定为商品房买卖合同。3.依照法院出具的（2017）冀0205民初1961号、（2018）冀0205民初191号生效判决及因案涉工程已依法取得《国有土地使用证》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》全部证照；另外，被告也并未与原告签订《商品房认购协议书》解除协议，故《商品房认购协议书》依法有效，原告的诉讼请求于法无据、理据不足，应予驳回。综上，双方缔结预约合同的初衷是为了创造交易机会、促成交易实现、稳定交易秩序，也为被告开发建设多大面积、何类房屋提供参考依据。预约合同的签订不违反法律的规定，故应依法认定《商品房认购协议书》合法有效，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月2日，原告王伟与被告中运公司签订了《商品房认购协议书》，该协议约定，原告认购被告建设开发的位于唐山市开平区房屋，建筑面积约为56.94平方米，单价为每平米7441元，总价款为423691元。2017年6月2日，原告向被告交纳首付款133691元，被告给原告出具收据1份。另查明，被告中运公司开发的名仕.雅居”项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证。 上述事实，有原告提供的《商品房认购协议书》、收据，被告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证以及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。已成立的合同产生法律效力，需具备如下条件：主体适格；意思表示真实；内容不违反法律及行政法规的强制性规定。从《商品房认购协议书》内容看，确认单就房屋的基本情况、预定房款金额等条款进行了约定，系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该协议书应认定为商品房预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，在案涉商品房未取得预售许可在的情况下，该成交确认单不因此无效。被告中运公司开发的名仕.雅居”项目已取得国有土地使用证，建设用地规划许可及建设工程规划许可证明，建筑工程施工许可证，原告与被告签订的《商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。现原告以被告不具有开发及销售案涉房屋的资质为由，要求解除原告与被告中运公司于2017年11月11日签订的《商品房认购协议书》、被告中运公司退还原告已付认购款133691元及资金占用利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告提交的《退房确认单》上未有被告中运公司工作人员的签字或盖章，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王伟的诉讼请求。 案件受理费2974元，简易程序减半收取为1487元，由原告王伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 周立荣 二〇一九年七月一日 法官助理 王 娜 书 记 员 赵 钰