广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1579号 原告：朱其荣，男，1988年6月26日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：朱媛，广西顺运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张清荣，广西新鸣律师事务所律师。 被告：南宁市东森市场投资有限公司，住所：南宁市望州路289-39号，统一社会信用代码：914501007717128580。 法定代表人：林子翔，该公司执行董事。 被告：南宁市华夏远基市场管理有限公司，住所：南宁市江南区星光大道25号3栋1单元402号房，统一社会信用代码：914501055522625351。 法定代表人：黄健，该公司执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：叶茂昌，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：黄莹，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。 原告朱其荣诉被告南宁市东森市场投资有限公司（以下简称“东森公司”）、南宁市华夏远基市场管理有限公司（以下简称“华夏公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告朱其荣的委托诉讼代理人张清荣，被告东森公司、华夏公司的共同委托诉讼代理人叶茂昌、黄莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱其荣向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告东森公司、华夏公司于2016年3月14日签订的《虎邱商贸城委托经营管理合同》；2.两被告支付原告解除合同违约金76667元；3.两被告承担原告因诉讼而支出的律师费；4.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告撤回要求两被告承担原告因诉讼而支出的律师费的诉讼请求；并增加两项诉讼请求：1.被告华夏公司将涉案铺面恢复原状并返还给原告；2.两被告按合同约定向原告支付返租租金直至实际返还铺面之日止，暂计至2019年3月返租租金为12000元。 事实和理由：原告与被告东森公司于2016年3月14日订立了《虎邱商贸城租赁合同书》，合同约定被告东森公司把其开发的位于广西南宁市“虎邱商贸城”项目中一层干杂-2号商铺出租给原告，租赁期限从2016年4月1日起至2036年3月31日止，合同期满后，原告仍有优先续租权。同日，原告与被告东森公司、华夏公司签订了《虎邱商贸城委托经营管理合同》，合同约定租赁经营模式为：前5年原告把诉争商铺交给被告东森公司指定的管理公司即被告华夏公司返租经营管理，被告华夏公司按月向原告支付返租租金，同时被告东森公司作为被告华夏公司的担保人，为返租行为承担担保责任。上述合同还详细约定了租赁违约责任以及其他权利义务。上述合同签订后，原告于2016年3月14日一次性向被告东森公司支付了二十年的承租租金160000元，同时向被告华夏公司交付了商铺。2018年8月，原告在多月未收到商铺租金的情况下到商铺现场了解方知，被告东森公司已经把原告承租二十年的商铺转租且转卖给多方，无论是从合同约定还是被告制定的商场管理制度来看，两被告都已严重违约，原告与两被告的租赁合同以及委托经营管理合同已没有再继续履行的可能。为此，依法提出解除合同的请求并要求两被告向原告支付违约金等，请求法院判如所请。 被告东森公司和华夏公司共同辩称，东森公司在虎邱村委所属的南宁市集体土地三产用地上投资进行“虎邱综合农贸市场”项目开发。2016年，为解决项目资金紧张问题，东森公司计划将虎邱农贸市场分割成258间摊位对外出售使用权(因该土地性质属于三产用地，不符合房地产销售条件，因此东森公司以出售使用权的方式向社会投资者进行融资)。具体操作方式是:由东森公司与潜在投资者签订《物业租赁合同书》并承诺5年内返还90%的投资款，5年后还可免费使用摊位。由投资者向东森公司购买物业使用权后，再将物业全部委托给由东森公司设立的物业服务公司即南宁市华夏远基市场管理有限公司（以下简称“华夏公司”）进行统一管理，由华夏公司在5年内按固定的经营收益金向投资者支付上述收益。合同签订后，投资者实际不参与物业的经营管理，甚至都不知道自己的摊位所在位置。实际上，因《南宁市农贸市场设置及建设技术规范(试行)》第四章摊档台建设要求的规定，华夏公司按要求对全部摊位进行了分割、改造，造成合同摊位的租赁面积、位置与实际分割经营摊位的面积、方位不一致。因此也可以证明实际上投资者的目的是为了获得回报而不是为了经营。截至本案起诉之日，由东森公司转付给华夏公司并由华夏公司支付给被告45200元。因市场经营不景气，亏损严重，华夏公司实际上没有任何收益，但仍需支付高额投资回报收益，造成投资回报只能支付到2018年4月30日，之后无法正常支付，因此投资者向政府相关部门投诉。2018年8月份，兴宁区工商局、兴宁区司法所和兴宁区公安分局组成联合执法工作组，对兴宁区辖区内农贸市场进行检查时认定东森公司、华夏公司对外出售使用权并承诺高额收益回报的行为属于“以承诺高额回报进行售后返租”，根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，应当依照刑法第176条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚”，责令东森公司、华夏公司进行整改。为妥善解决上述历史遗留问题，东森公司和华夏公司立即积极采取行动向投资者解释相关法规，由东森公司指定华夏公司收回摊位，并已与全部229名投资者中绝大部分投资者达成了协议，另有50名投资者已退铺。综上，因该合同违反法律规定，属于无效合同，请求法院依法确认为无效合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市兴宁区宗地〔集体土地使用证号：南宁集用（2012）第702491号〕属于南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会所有，地类（用途）为其他商服用地，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积4690.18㎡。 2010年5月15日，南宁市规划管理局向建设单位南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村委会颁发《建设工程规划许可证》（证号：建字第201042891742号），载明：“建设项目名称：虎邱家居精品中心；建设位置：；建设规模：1层地下室、地面7层”。经原、被告一致确认和本院调查查明，该《建设工程规划许可证》上载明的建设项目名称“虎邱家居精品中心”与虎邱综合农贸市场坐落均为南宁市，虎邱综合农贸市场系虎邱家居精品中心一楼。涉案虎邱商贸城一层实际为虎邱综合农贸市场。 2010年5月27日，被告东森公司的法定代表人林子翔（乙方）与案外人南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村委（甲方）订立《协作建设经营协议书》，主要约定：甲、乙双方本着互利互惠原则，经充分协商和村民委员会会议一致通过，决定共同建设位于南宁市权属南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村委会的集体建设用地，由乙方投资建设经营，协作期间，该宗地所有权属于甲方，使用权属于乙方。期限四十年，即从2010年7月1日起至2050年6月30日止，乙方从本协议签订生效之日起即可注入资金进入场地建设、经营。乙方在2010年7月1日至2012年6月30日前必须向甲方缴纳40年期限内的协作费用共计15000000元。乙方自主经营，独立核算，自负盈亏，甲方不投资，不参与经营管理，乙方在经营过程中所发生的债权、债务与甲方无关，并承担该宗地和房屋在经营过程中所产生的各项税费。乙方不得把本协议整体转让或转租给第三者，如需整体转让或转租，需征得甲方书面同意，否则协议无效，但在协作期间对闲置的场地、房屋等资产在不超过本协作期限的前提下可以部分转租经营。乙方承诺协作期满或中途退出后在该场地投资建设的建筑物、地面附着物以及水电设施全部无偿归甲方所有。协议还就其他事项作出约定。 2016年3月14日，被告东森公司（甲方）与原告朱其荣（乙方）签订《虎邱商贸城物业租赁合同书》及《补充协议》，主要约定：乙方承租的商铺/摊位为甲方所开发的位于广西南宁市“虎邱商贸城”项目的商铺，该商铺结构为框架，位于本项目一层干杂-2号商铺，面积为8.16平方米（含公摊）。甲方于2016年4月1日前将符合本合同约定的商铺/摊位交给乙方使用，交付方式为甲方通知乙方办理接收手续之日起。商铺租赁期为20年，自2016年4月1日起至2036年3月31日止。租期前5年乙方自愿承租给甲方或甲方指定公司承租管理经营，5年总承租租金为租赁总价的75%，由承租公司支付，第6年起由乙方自主经营至租赁期满。在承租期满前60日甲方书面通知乙方，乙方应当在租赁期满前30日内书面答复按第（1）种方式“前5年承租期满后，乙方享有该商铺剩余租期的使用权、经营权及收益权，乙方交纳的全部租金甲方不予退还，双方继续履行本合同”或按第（2）种方式“前5年承租期满后双方终止本合同，铺面由甲方收回，甲方在十日内一次性通过转账方式返还乙方所交纳的全部租金（不含前5年返租租金）”履行或终止合同，如承租期满后乙方未作出书面答复的，视为乙方同意以方式（1）履行合约。该商铺20年的租金总额为160000元，在签订本合同之日，乙方向甲方一次性付清20年的总租金160000元。乙方同意后，由甲方委托南宁市华夏远基市场管理有限公司与乙方签订物业管理协议，对商铺/摊位进行统一物业管理，按物业管理协议首付。甲方逾期交付商铺的，逾期15天之内，甲方同意按乙方已付租金总额的5%支付违约金；逾期超过60天，乙方有权单方解除合同，甲方除无条件退还乙方已付的租金外，还应按乙方已支付的租金总额的20%支付违约金。乙方违约单方解除合同的，经甲方同意后，按本合同约定租赁期限内总租金金额的20%向甲方支付违约金，甲方扣除违约金后退还剩余租期部分的租金，且甲方对乙方装修、搬迁等各项投入不予赔偿。该合同附件绘制了涉案租赁摊位在农贸市场中的具体坐落。合同还就其他事项作出约定。2016年3月14日，原告朱其荣依约向被告东森公司一次性支付了前述租赁合同约定总租金160000元。 2016年3月14日，原告朱其荣（委托人、甲方）与被告华夏公司（受委托人、乙方）、被告东森公司（担保人、丙方）订立《虎邱商贸城委托经营管理合同》，约定：第二条、委托租赁商铺/摊位坐落于广西南宁市“虎邱商贸城”第一层第干杂-2号，建筑面积为8.16平方米。租赁合同号：2016-干杂-2。第三条、甲方自愿在本合同约定期限内，将该物业不可撤销地全权委托给乙方统一经营管理，甲方不参与管理，并委托乙方提供下列服务：以乙方名义对商铺经营管理（由乙方自行确定，调整商铺的经营范围及经营模式、经营收益权、租赁权及转租权）；在约定委托期限内代管该摊位、商铺并全面处理一切与摊位、商铺经营有关的内外事务；寻找承租人并以乙方名义与承租人签订摊位、商铺租赁合同；代为对商铺进行装修，代理交接房屋、附属设施及设备等。第四条、委托租赁期限为5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止，甲方承诺在委托期限内本协议约定的委托事项为独家委托。第五条、（一）乙方按照下列标准向甲方支付摊位、商铺的实收租金（即经营收益金）：1、自2016年4月1日至2017年3月31日止，月经营收益金为1733元；2、自2017年4月1日至2018年3月31日止，月经营收益金为1867元；3、自2018年4月1日至2019年3月31日止，月经营收益金为2000元；4、自2019年4月1日至2020年3月31日止，月经营收益金为2133元；5、自2020年4月1日至2021年3月31日止，月经营收益金为2267元；甲方自行承担个人所得税；（二）租金按月支付（即乙方每月向甲方支付一次），每月10日前支付上月租金；（三）租金乙方统一以银行汇款方式一次性支付给甲方，原则不支付现金（甲方需在乙方指定银行设立租金汇入账号），如甲方需现金方式支付的，则甲方向乙方提出书面申请备案，并于支付日至乙方指定地点领取现金。第六条、乙方每年收益为经营管理摊位、商铺收益扣除支付甲方摊位、商铺的年租金部分，除乙方应得的收益外，乙方为完成委托事项已支出的必要费用，由乙方自行承担。第七条、（一）甲方的权利义务包括：在租赁期内，对甲方委托经营管理的摊位、商铺，乙方不得将商铺违法转让、抵押等行为；甲方有权按照本合同取得约定的摊位、商铺租金，但不得干涉乙方的经营管理行为，对乙方经营摊位、商铺的盈亏均由乙方自行负责等；（二）乙方的权利义务包括：在租赁期间，乙方有权自主决定摊位、商铺的经营范围和经营模式（包括转租等），并有权根据经营需要对摊位、商铺进行分割、布局装饰装修；在租赁期间，乙方以自己的名义进行一切经营活动，并承担由此产生的后果等；（三）丙方的权利义务为丙方自愿为乙方在本合同项下的全部义务提供担保。第八条、乙方逾期向甲方支付摊位、商铺租金，甲方有权要求乙方支付租金，并按逾期未付款的实际金额、实际逾期天数、每日百分之五支付违约金，任何一期逾期超过1个月，甲方有权解除《委托经营管理合同》，并要求乙方一次性支付约定的5年返租收益的剩余部分收益；因一方过错导致本协议解除、提前终止的，过错方应承担违约责任向对方赔偿因此而造成的损失。合同还就其他事项作出约定。 《虎邱商贸城委托经营管理合同》签订后，被告华夏公司依约向原告朱其荣转账支付租金共计45200元，具体明细如下：1、2016年5月11日、2016年6月10日、2016年7月10日、2016年8月10日、2016年9月10日、2016年10月12日、2016年11月11日、2016年12月11日、2017年1月11日、2017年2月21日、2017年3月22日、2017年4月19日各支付1733元；2、2017年5月27日、2017年6月29日、2017年8月9日、2017年9月26日、2017年11月6日、2017年12月11日、2018年1月23日、2018年3月5日、2018年3月22日、2018年5月14日、2018年5月30日、2018年8月2日各支付1867元；3、2018年9月10日支付2000元。 2018年12月17日，本院因审查另案系列案件需要依职权前往南宁市虎邱综合农贸市场进行现场实地调查查明，涉案虎邱综合农贸市场项目已建成并投入经营使用，但被告华夏公司对农贸市场摊位和商铺的面积和位置进行了布局调整。被告华夏公司披露涉案干杂-2号商铺目前处于空铺状况。 本院认为：一、关于诉争合同性质和效力的认定问题。第一，案外人南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村委在《协作建设经营协议书》明确约定将其名下位于南宁市宗地交由被告东森公司自主建设经营、独立核算、自负盈亏，并同意东森公司享有部分转租经营权，故被告东森公司与原告订立《物业租赁合同书》，将其在南宁市宗地上投资建设并取得建设工程规划许可证的虎邱综合农贸市场第一层第干杂-2号商铺/摊位出租给原告，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，应为合法有效合同。第二，原、被告签订的委托经营管理合同约定原告将其本人从被告东森公司处承租而来的摊位交由被告华夏公司自主经营、自负盈亏，被告华夏公司按月向原告支付固定金额的款项，实际为原告将摊位转租给华夏公司经营使用，华夏公司按月向原告支付租金的行为。故综合合同文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意及合同的实际履行情况等方面来看，原、被告签订的《虎邱商贸城委托经营管理合同》虽名为委托经营管理合同，但实际上并不符合委托合同的特征要件，其合同性质应为租赁合同。第三，原、被告签订的《虎邱商贸城委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，租赁标的物权属明晰，且未违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，故该合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，双方当事人均应恪守履行。被告华夏公司和被告东森公司在法律上系两个独立法人，被告东森公司向被告华夏公司转付投资回报的行为亦符合涉案委托经营管理合同中关于被告东森公司对被告华夏公司合同项下全部义务提供担保义务的约定，两被告提交的现有证据无法达到揭开被告公司法人面纱的证明目的，且两被告主张原告未参与实际经营、华夏公司由东森公司实际控制并向原告支付高额固定回报等事由均不符合合同无效的法定情形，本院不予采纳。 %1、关于诉争合同应否解除及租赁物的返还问题。首先，原告主张被告东森公司存在将涉案商铺多次转卖行为，但未提交证据证实，本院不予采信。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告虽未能提交原告起诉前曾要求被告在合理期限内支付租金的证据，但原告起诉后，被告自收到本案应诉材料之日起已明知原告提出诉请被告支付延付租金的主张，不仅至今未履行租金支付义务，还坚持抗辩诉争合同无效，可视为被告经催告后在合理期限内以自身行为表明不履行合同主要债务，其行为已构成根本违约。基于此，原告诉请解除《虎邱商贸城委托经营管理合同》，理由成立，应予支持。故本院认定，原、被告签订的《虎邱商贸城委托经营管理合同》应自本案判决生效之日起解除。第三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告主张被告华夏公司在合同解除后将涉案商铺恢复原状并予以返还，于法有据，本院予以支持。故本院认定，涉案合同解除后，被告华夏公司应在被告东森公司协助下根据《虎邱商贸城物业租赁合同书》附件的《商铺平面图》将涉案商铺恢复原状，并予以腾空返还给原告。 %1、关于被告华夏公司欠付租金的问题。被告华夏公司和东森公司自认合同签订后向原告支付租金共计45200元，并提交了相应的银行回单予以证实具体的支付时间和支付金额明细，原告对此表示无异议，本院予以确认。根据前述本院已审理查明的租金支付明细账及诉争合同第五条第（一）款之约定，被告华夏公司应依约向原告支付2016年4月1日至2019年3月31日期间的租金为67200元，拖欠租金为67200元-45200元=22000元。现原告主张被告华夏公司支付2016年4月1日至2019年3月31日期间的尚欠租金12000元，未超出本院予以确认的欠付租金数额，本院予以支持。另关于被告华夏公司后续拖欠的租金、占用费，原告主张于法有据，本院予以支持。被告华夏公司自2019年4月1日起拖欠的租金，暂计至本案一审辩论终结前一个月即2019年5月31日止为2133元/月×2个月=4266元，后续拖欠的租金、占用费应按涉案《虎邱综合农贸市场委托经营管理合同》第五条第（一）款约定租金标准继续计至被告华夏公司实际返还涉案摊位之日止。 四、关于被告华夏公司应否支付逾期违约金及数额如何认定的问题。如前所述，被告华夏公司存在欠付租金的违约行为，原告据此诉请依据《虎邱商贸城委托经营管理合同》第八条第（二）款第1项之约定，向被告华夏公司主张支付违约金，于法有据，本院予以支持。被告抗辩原告主张违约金数额过高，符合法律规定，应予采纳。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院认定被告华夏公司应以原告实际损失即拖欠租金的30%向原告计付违约金。据此，被告华夏公司截至2019年5月31日应向原告支付的违约金数额计算为：（12000元+4266元）×30%=16266元×30%=4879.8元，后续逾期违约金亦应以实际拖欠的后续租金、占用费总额的30%计付。 五、关于被告东森公司应否对被告华夏公司应负本案债务承担连带责任的问题。本案中，被告东森公司作为担保人在原告与被告华夏公司订立的合同中盖章确认，同意对被告华夏公司合同项下的全部义务提供担保。根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”之规定，涉案合同当事人对保证方式未明确约定，被告东森公司作为担保人，应对被告华夏公司应付租金及相应违约金债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百四十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1、解除原告朱其荣与被告南宁市华夏远基市场管理有限公司、被告南宁市东森市场投资有限公司于2016年3月14日签订的《虎邱商贸城委托经营管理合同》； 2、被告南宁市东森市场投资有限公司协助被告南宁市华夏远基市场管理有限公司自本案判决生效之日起三十日内按《虎邱商贸城物业租赁合同书》附件的《商铺平面图》将《虎邱商贸城委托经营管理合同》约定的虎邱综合农贸市场第一层第干杂-2号商铺（建筑面积：8.16平方米）恢复原状并腾空返还原告朱其荣； 3、被告南宁市华夏远基市场管理有限公司向原告朱其荣支付租金（截至2019年5月31日为16266元，自2019年6月1日起至被告南宁市华夏远基市场管理有限公司实际返还前述判决第二项摊位之日止按本案《虎邱综合农贸市场委托经营管理合同》第五条第（一）款约定租金标准计付租金、占用费）； 4、被告南宁市华夏远基市场管理有限公司向原告朱其荣支付违约金（截至2019年5月31日为4879.8元，后续违约金以前述判决第三项拖欠的后续租金、占用费总额的30%计付）； 5、被告南宁市东森市场投资有限公司对被告南宁市华夏远基市场管理有限公司的上述第三、四项应付款项承担连带清偿责任。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1717元，由原告朱其荣负担1243元，被告南宁市华夏远基市场管理有限公司和被告南宁市东森市场投资有限公司共同负担474元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林 莉 人民陪审员  蒙海艳 人民陪审员  罗云华 二〇一九年七月八日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  许贻竣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第%1条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 《中华人民共和国担保法》 第%1条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第%1条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。