云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初3065号原告:唐小玲，女，汉族，1968年9月20日出生，户籍所在地重庆市合川市。委托诉讼代理人：张万华,云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明尚信房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区黄土坡昆瑞路228号12幢1-601，统一社会信用代码9153010206711255XF。法定代表人：唐多全，执行董事。委托诉讼代理人：许刚，男，系被告昆明尚信房地产开发有限公司的员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：马骞，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。原告唐小玲与被告昆明尚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张万华，被告的委托诉讼代理人马骞、许刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房购销合同》合法有效；2.判令被告将合同约定的坐落于昆明市五华区丰宁街道办事处枫桦园地下室第-2层车位370号交付给原告；3.判令被告支付从2015年12月31日起至2016年1月29日的延期交付房屋的违约金600元、2016年1月30日至2017年7月31日的延期交付房屋的违约金7672元（按照已付房款140000元的每日0.01%计算）；4.由被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：一、肖长伍与被告之间资金往来的基本情况：1.2013年7月16日，肖长伍与唐多全及案外人昆明多全商贸有限公司签订《高管风险入股协议》载明案外人昆明多全商贸有限公司是唐多全以肖长伍名义注册成立，唐多全是实际控制人，为了激励唐多全所投资的各公司的高层管理人员。根据重庆金万科公司“关于内部管理人员股份合作意见”的精神，肖长伍选择在案外人昆明多全商贸有限公司控股的昆明尚信房地产开发有限公司寰宇天城项目进行风险投资入股，入股方式为案外人昆明多全商贸有限公司将其持有的被告股份中的5%股份的权利和义务转给肖长伍，肖长伍须投资3000万元，其中1500万元由案外人昆明多全商贸有限公司垫付，剩余的1500万元由肖长伍分期投入，在签订本协议并生效时投入的首期资金不得低于60%(即900万元)，余下的40%（600万元）在一年内投入。签订《高管风险入股协议》后，肖长伍转账900万元至案外人昆明多全商贸有限公司的账户。2013年7月24日，案外人昆明多全商贸有限公司将该900万元投资款转入被告账户。2013年8月6日，被告和案外人昆明多全商贸有限公司共同向肖长伍出具《收据》载明收到原告的投资款900万元。2013年10月30日，案外人昆明多全商贸有限公司、案外人重庆金万科房地产开发有限公司、被告、肖长伍四方签订《股权转让补充协议》约定重庆金万科房地产开发有限公司向肖长伍支付100万元，收购案外人昆明多全商贸有限公司代持的肖长伍持有被告的5%的股份，该100万元由被告支付，肖长伍按照《高管风险入股协议》投资的900万元也由被告支付。被告应付的投资款和股份转让费合计1000万元由肖长伍将该笔款项借给被告暂时使用，由被告出具《借条》并支付利息。同日，被告出具《借款收据》，载明被告借到肖长伍1000万元，借款利息为月利率3%；2.2012年12月1日，被告出具《肖长伍永盛花园结算单》载明欠付肖长伍工程款2182499.09元。2013年1月28日，肖长伍在最后一页标注尚欠肖长伍工程款1137446.95元。2015年1月7日，唐多全代表被告在该页上注明同意抵款；3.昆明尚信融资担保股份有限公司股东2012年分红名单载明肖长伍应当分得红利为60万元。2014年12月3日，昆明尚信融资担保股份有限公司出具《通知》，载明请唐多全代替罗成胜偿还肖长伍分红款60万元；4.2014年8月4日，被告向李锦兵借款320万元，转由肖长伍向李锦兵出具《借条》，由肖长伍承担该笔债务。2014年8月14日，唐多全代被告向肖长伍出具借款本金为320万元的《借条》；5.上述一至三项本金和利息结算后，被告于2015年9月21日出具《应付肖长伍借款本息等支付明细》，被告应付肖长伍款项合计18983883元。二、本案《商品房购销合同》签订的基本情况：1.按照被告于2015年9月21日出具《应付肖长伍借款本息等支付明细》，被告应付肖长伍款项18983883元，其中现金支付11428414元、抵房7527991元；2.2015年9月21日，肖长伍与被告签订《协议书》，约定被告以枫桦园项目房屋抵偿欠付肖长伍的借款本息；3.2015年8月7日，原告受肖长伍指示与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的枫桦园地下室第-2层370号车位，价款140000元，合同约定的交房时间为2015年12月30日，逾期交房的违约金为自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日30内按每天20元支付；履行逾期30天后，按原告己付款的0.01%乘以逾期天数支付，合同继续履行。在被告对其欠原告的款项进行抵扣后，被告开具了售房款发票。原告认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应当按照《商品房购销合同》的约定履行，原告已经支付完毕全部购房款，但是被告未按照约定交付房屋给原告，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告辩称，2015年6月2日，被告向原告出具的担保书违反法律强制性规定，应当认定无效。原告与重庆金万科公司签订认缴协议书，并向重庆金万科公司支付了入股款项，重庆金万科公司是被告的股东，根据法律规定，应该由被告过半数股东投票决定且通过股东协议，应当认定担保书无效。原告涉案的《商品房购销合同》是被告履行担保义务而与之签订，因担保书无效，被告没有收过任何原告的购房款，所以应当依法解除，双方没有形成真实的买卖合同关系。唐小玲是肖长伍的妻子，肖芹是肖长伍的女儿。主体是肖长伍，钱是从肖长伍出来的，网签是根据肖长伍的要求办理的。原告为支持其诉讼主张，提交了四组证据。被告为证明其观点，提交了一组证据。本院组织了证据交换和质证。对当事各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的高管风险入股协议、中国农业银行转账凭证、中国农业银行结算业务申请书、收据、股权转让补充协议、借款收据、肖长伍永盛花园结算单、委托书、昆明尚信融资担保股份有限公司2012年股东分红名单、通知（第4号）、应付李锦兵本息明细、借条、中国建设银行转账凭证、应付肖长伍借款本息等支付明细、协议书，被告对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，上述证据之间能相互印证，且与本案相关联，故本院对上述证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月30日，昆明多全商贸有限公司、重庆金万科房地产开发有限公司、肖长伍、被告签订《股权转让补充协议》，约定重庆金万科房地产开发有限公司收购肖长伍在昆明多全商贸有限公司的股份，肖长伍向昆明多全商贸有限公司投资的900万元已转给被告使用，由被告偿还，并约定了还款时间、额度、利润分配等内容。2015年9月21日，肖长伍与被告签订《协议书》，约定被告以支付货币和以位于昆明市五华区项目房屋抵偿借款本息的方式结清所欠肖长伍的借款本息。肖长伍遂将房屋抵款权利承受人让予其配偶唐小玲，即原告。原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以140000元向被告购买本案讼争的昆明市枫桦园地下室第-2层车位370号；被告应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元支付原告违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。同日，原、被告签订补充协议。商品房购销合同已作登记备案。本案讼争房被重庆市合川区公安局查封。本院认为，本案系商品房买卖合同引起的诉讼纠纷。案件中所涉的《协议书》、《商品房购销合同》及其补充协议系当事人真实意思表示一致的结果，不存在违反我国有关法律法规和社会公共利益的情形，故被告的抗辩理由不成立，上述合同依法成立并生效。合同约定被告应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告。被告未按约交付房屋的行为已构成违约，故被告应交付原告经建设单位组织验收合格的本案讼争房并承担逾期交房违约责任。合同约定被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元支付原告违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。故被告应支付原告2015年12月31日至2016年1月29日的逾期交房违约金600元（20元/天×30天）、2016年1月30日至原告主张的2017年7月31日的逾期交房违约金7672元（140000元×0.01％×逾期天数548天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、原告唐小玲与被告昆明尚信房地产开发有限公司于2015年8月7日签订的《商品房购销合同》合法有效；二、被告昆明尚信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内交付原告唐小玲经建设单位组织验收合格的昆明市枫桦园地下室第-2层370号车位；三、被告昆明尚信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐小玲2015年12月31日至2016年1月29日的逾期交房违约金600元、2016年1月30日至2017年7月31日的逾期交房违约金7672元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告昆明尚信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  曾会康人民陪审员  张晓云人民陪审员  熊绍勤二〇一九年七月二十五日法官助理姚荣书记员周爽