广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6601号 原告（反诉被告）：南宁鸿硅商贸有限公司，住所地：南宁市高峰路**，统一社会信用代码：91450102664833718H。 法定代表人：韦华府，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李嫔，广西胜涛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曾权，男，1983年3月4日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：刘志荣，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简佳桂，广西同望律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：陈华，女，1974年10月21日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：李嫔，广西胜涛律师事务所律师。 案由：租赁合同 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年11月7日 开庭时间：2018年12月21日、2019年4月1日 当事人到庭情况： 原告(反诉被告，以下简称原告）南宁鸿硅商贸有限公司（以下简称：鸿硅公司）：法定代表人韦华府及委托诉讼代理人李嫔到庭 被告(反诉原告，以下简称被告)曾权：委托诉讼代理人简佳桂到庭。 第三人（反诉被告，以下简称第三人）陈华：本人及委托诉讼代理人李嫔到庭 原告起诉要点 原告鸿硅公司提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金26000元（从2018年8月1日开始计至2018年9月30日）；2.被告向原告支付拖欠租金违约金7800元；3.被告向原告支付拖欠水电费1428元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年12月12日，原、被告签订了《房屋合作使用协议》(以下简称“合同”），实为租赁合同，双方约定原告将座落于南宁市高峰路2号二楼左边的房屋（以下简称“该房屋”）出租给被告使用，月租金人民币13000元，每月2日前支付当月的租金。水电费、物业费由被告自行承担。合同签订后，原告将该房屋移交给被告，被告就一直使用该房屋至今，并一直按合同约定的金额向原告支付租金，但2018年8月起被告就以各种理由不愿意足额支付租金，也未向原告移交房屋，原告多次与被告沟通无果，被告的行为已经严重损害了原告的合法权利并构成了重大违约。根据双方合同第四十七条规定，被告逾期支付某月分红（实为租金)，每逾期一天，按所欠金额的10%支付违约金。暂计至2018年9月30日止，被告共拖欠2个月的租金共计26000元。综上所述，当事人应当按照约定履行自己的义务，被告拖欠租金等费用的违约行为严重损害了原告的合理权益，原告为维护自己的合法权利，特依法提起诉讼，请求法院支持原告的请求。 被告答辩要点 被告曾权辩称：曾权从始至终均是与第三人对接承租涉案房屋事宜，被告与原告之间无法律意义上的关系，原告不具备诉讼主体资格。根据被告的证据证实被告均是与第三人对接承租涉案房屋事宜，将涉案房屋的款项转至陈华账户或陈华指定的收款账户，曾权只与第三人存在合同关系，曾权与原告不存在合同关系，应驳回原告诉请。原、被告于2014年12月12日签订一份房屋合作使用协议，已经失效，原告诉请无事实和法律依据。原告与被告于2014年12月12日房屋合作使用协议，约定原告与被告合作经营的期限为2015年1月1日至2015年2月28日。协议到期后，原告与被告未签订过任何协议，所以该协议于2015年3月1日过期失效，原告不能以过期的失效的协议来主张违约金。涉案房屋实际出租人即第三人于2018年9月27日与被告结算，第三人同意减免被告3日的租金即1299元。涉案房屋面临拆迁，曾权于2018年7月左右向第三人提出过搬离意向。原告诉请第一项支付拖欠租金过高，与事实不符。被告承租涉案房屋期间遭遇拆迁导致其经营中断，造成较大经济损失，原告应该支付被告一定的搬迁补助费、迁移费等费用，如原告认为房屋合作协议有效，那么协议第43条约定，现拆迁房屋限制被告要在一定时间内搬出，给被告造成较大损失，原告至今未向被告支付相关费用，现要求被告支付租金和违约金等依法无据，综述请求法院查明事实。 第三人陈述要点 第三人陈华陈述：自始至终是其和被告对接房屋事宜，2018年9月3日的租金事情，陈华认为当时协商被告付清情况下可以免租，但是至今没有付清租金，所以现是不同意免租。2017年陈华收到过腾空令，但是后面没有收到过腾空令，陈华与被告协商过，被告自愿在2018年9月31日搬走，也不是陈华要求被告腾空的。 被告反诉要点 被告曾权提出反诉请求：1.第三人支付被告房屋搬迁补助费、房屋设施设备迁移费、装修补偿费等费用共计32255.4元；2.鸿硅公司对上述款项承担连带清偿责任；3.本案反诉费用由第三人和原告共同承担。事实和理由：2014年12月12日，鸿硅公司与曾权签订了一份《房屋合作使用协议》，约定了鸿硅公司与曾权合作经营，其合作经营基本事项有房屋座落：高峰路2号二楼左边；合作期限为2015年1月1日至2015年2月28日。该份协议名为合作使用，实为租赁房屋，但无论是协议约定的合作期间，或是合作到期后，曾权从始至终均是与第三人陈华对接承租涉案房屋，亦将涉案房屋款项均转入了第三人陈华的账户或陈华指定的收款账户，第三人陈华系本案实际出租人、实际收款人。由于曾权在起初承租涉案房屋时，陈华隐瞒事实，未告知曾权房屋已列入征地拆迁范围的事宜，直到曾权在装修完成涉案房屋不久后，才从临铺他人处听到房屋即将被拆迁的事宜，导致曾权投入了大量人力、物力、财力建设好的涉案房屋却无法正常使用，甚至经营中断，必须在短时间内全部腾空房屋，造成了曾权较大的经济损失。根据《房屋合作使用协议》第四十三条约定，“合作经营期间该房屋拆迁时，有关拆迁的补充补助费用按以下约定执行：停产停业补助费归甲方（鸿硅公司）所有；搬迁补助费、房屋设施设备（如：电话、有线电视、空调、三相电源等）迁移费归乙方（曾权）所有，其他不属于乙方装修的部分归甲方所有；其他补偿补助按拆迁法律法规政策执行。”，因此，鸿硅公司应当支付给曾权一定的搬迁补助费、房屋设施设备迁移费等费用。综上所述，曾权请求贵院在查明本诉事实、判决驳回本诉原告起诉的同时，判决支持曾权的反诉请求。 反诉答辩要点 原告鸿硅公司、第三人陈华共同答辩：反诉提起的时间不符合，按照相关法律规定，应该在举证期限届满前提出，被告提出的反诉时间已经超过法律规定的时间。被告提出反诉将第三人列为反诉被告是错误的，陈华受原告委托收取租金和办理事务，不是出租人，所以把第三人列为反诉被告主体不适格，如被告要把第三人列为反诉被告则应该另行起诉。反诉请求没有事实和法律依据，根据合同法第236条规定，双方在合同到期后没有续签合同，但是被告仍继续使用房屋缴纳租金，则认定双方为不定期租赁关系，则双方履行义务，因涉案房屋要拆迁，租赁物要灭失不可抗力，出租人没有过错，原告不应该承担责任。被告陈述陈华隐瞒房屋拆迁不是事实，陈华和原告在出租房屋给被告时候，不知道房屋什么时候被拆除，房屋所有权单位也没有发出拆迁通知，则被告陈述我方和陈华隐瞒房屋要被拆迁事实没有事实依据。签订的合作使用协议看，双方租赁期限是一年，说明被告承租房屋就是使用一年，被告装修房屋标准就因该以1年为标准装修，实际被告使用房屋有4年，装修已经没有价值，所以被告反诉要求支付装修费没有依据的。原告并没有收到涉案房屋的补偿和补助，被告搬离出租房时间并不是房屋产权人通知要求搬迁的时间，因此涉案房屋的搬迁费和其他补偿费被告是无权领取的。综述，应驳回被告反诉请求。 认定事实及法律适用 2014年12月1日，鸿硅公司向陈华出具《授权委托书》，鸿硅公司授权陈华处理鸿硅公司与曾权之间进行的各项目工作事物，授权范围为：代表鸿硅公司与曾权进行磋商、签署合同、收取分红、收取租金、水电费、办理房屋使用、租赁等所有事务。 2014年12月12日，陈华代理鸿硅公司（甲方）与曾权（乙方）签订了《房屋合作使用协议》，主要约定：甲方以所租赁的房屋作为投资与乙方进行合作经营，甲方将按月从乙方处获得分红。房屋坐落高峰路2号二楼左边，房屋面积约350平方米（以实际隔墙为准），合作期限自2015年1月1日至2015年2月28日，履约担保金人民币叁万圆整（￥30000.00元），月分红金额壹万叁仟园整（13000元）。第三条、甲方按月从乙方处获得合作经营分红，乙方经营利益及经营所产生的一切费用、债权、债务均与甲方无关由乙方负责。分红按月结算，乙方应于每月2日前向甲方以转帐方式支付当月分红。逾期不交或所交金额不足的，乙方应承担拖欠分红的违约责任。第十七条水、电、气、通讯、有线电视的安装和使用费用及垃圾清运处理费由乙方承担。物业管理费应按物业管理服务合同的约定按时交纳。第四十三条、合作经营期间该房屋拆迁时，有关拆迁的补偿补助费用按以下约定执行：停产停业补助费归甲方所有；搬迁补助费、房屋设施设备（如：电话、有线电视、空调、三相电源等）迁移费归乙方所有：拆迁人对被拆迁房屋的装饰装修有补偿的，确属乙方装修的部分的补偿归乙方所有，其它不属乙方装修的部分归甲方所有；其他补偿补助按拆迁法律法规政策执行。第四十七条、乙方逾期支付某月分红，每逾期一天，则乙方须按该月所欠分红额的10%支付违约金。累计逾期两个月不交纳分红的，甲方有权解除本合同，提前收回房屋。鸿硅公司在该协议甲方落款处加盖公章，陈华在甲方落款的委托代理人处签字，曾权在乙方落款处签字捺印。 曾权在承租房屋装了宽带，且已交清租金至2018年7月31日，并于2018年9月30日搬离。 另查明，2011年1月5日，鸿硅公司（乙方）与石开（甲方）签订《房屋合作使用协议》，主要约定：甲方以所租赁的房屋作为投资与乙方进行合作经营，甲方将按月从乙方处获得分红。房屋坐落高峰路2-2号、2-3号，合作期限自2011年2月1日至2015年2月28日，履约担保金人民币壹拾伍万园整（￥150000.00元），月分红金额叁万柒仟园整（37000元）。第三条、甲方按月从乙方处获得合作经营分红，乙方经营利益及经营所差生的一切费用、债权、债务均与甲方无关由乙方负责。分红按月结算，乙方应于每月2日前向甲方以转帐方式支付当月分红。逾期不交或所交金额不足的，乙方应承担拖欠分红的违约责任。 石开于2018年12月24日出具《证明》，称案涉商铺其本人同意鸿硅公司转租给曾权使用。 还查明，涉案房屋产权归南宁市房产管理局，系直管的非住宅商铺，由南宁市保障性住房建设管理服务中心（原南宁市房产物业管理处）负责租赁。本院于2019年4月16日，向南宁市保障性住房建设管理服务中心发出《协助调查函》。南宁市保障性住房建设管理服务中心于2019年5月16日复函，称涉案房屋属于南宁市保障性住房建设管理服务中心与石开签订的《非住宅租赁合同》租赁范围。 2011年1月5日，南宁市保障性住房建设管理服务中心（甲方、出租方）与石开（乙方、承租方）签订《非住宅租赁合同》，主要约定石开承租位于商铺，计租面积1400（含阁楼）平方米租赁期限自2011年1月1日至2015年3月14日。第二十七条、租赁期限内，乙方不得将其承租的房屋租赁使用权转让给第三方。第二十八条、租赁期限内，乙方不得将其承租的房屋转租给第三方。 2018年10月24日,南宁市保障性住房建设管理服务中心（甲方）与石开（乙方）签订了《高峰路解放路新华街围合片区项目非住宅征收腾空协议书》，约定甲方同意给予乙方搬迁补助费和搬迁奖励费，（一）搬迁补助费用：1.搬迁费14000元（按建筑面积10元/㎡）；2.搬迁误工费500元（500元/户）；3.电话（含宽带迁移费）1560元（260元/部）；4.空调迁移费6900元（挂壁式250元/台、柜式300元/台）；5.承租户独立报表装的水电一户一表1000元（500元/表）；（二）其他搬迁奖励10000元；（三）其他费用10000元，以上合计43960元。乙方保证在2018年11月30日前将房屋腾空交还甲方。 曾权与陈华之间的微信聊天纪录显示：2018年9月27日，陈华向曾权发出信息“8、9月租金2×13000=26000元；7、8、9月水电费合计1428元，共计27428元未付”、“减免3×433=1299元，实际应付27428-1299=26129元”。 本院认为：一、关于《房屋合作使用协议》的合同相对方及效力问题。《房屋合作使用协议》虽名为合作使用协议，但从该协议内容看实际系出租人鸿硅公司将租赁物交付承租人曾权使用、收益，承租人支付租金的合同即本案实际系租赁合同关系。《房屋合作使用协议》系陈华代理鸿硅公司与曾权签订，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，陈华上述代理鸿硅公司签订《房屋合作使用协议》的行为对鸿硅公司发生法律效力，故《房屋合作使用协议》的合同相对方系鸿硅公司与曾权，陈华不是该合同的相对方。《房屋合作使用协议》系原、被告双方自愿签订，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。《房屋合作使用协议》约定的租赁期限至2015年2月28日届满，之后双方一直未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，本案原、被告之间系不定期租赁关系。 二、关于原告主张租金的问题。原告主张被告应向其支付2018年8月1日至2019年9月30日租金26000元。被告曾权辩称应减免3日租金即减免1299元。经查，曾权与陈华对租金事宜曾于2019年9月27日进行结算，陈华曾作出减免3日租金即1299元的意思表示，本院予以采信。现陈华、鸿硅公司对此不予认可，认为予以减免3日租金系基于曾权即时付清租金，但曾权至今未付清，故不同意减免。对于陈华、鸿硅公司上述反驳意见，未能举出证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对陈华、鸿硅公司所述意见不予采纳。故被告曾权应向原告鸿硅公司支付欠付租金为24701元（13000元×2-1299元=24701元）。 三、关于原告主张水电费1428元的问题。被告曾权对此无异议，本院对原告该项主张予以支持。 四、关于原告主张违约金的问题。被告拖欠原告租金，系违约。根据原、被告签订的《房屋合作使用协议》第四十七条约定“乙方逾期支付某月分红，每逾期一天，则乙方须按该月所欠分红额的10%支付违约金。累计逾期两个月不交纳分红的，甲方有权解除本合同，提前收回房屋”，原告主张违约金有事实及法律依据。现原告主动降低违约金的计算标准按欠付租金的30%计付，未违反法律规定，本院予以支持，故被告应向原告支付的违约金为7410.3元（24701元×30%=7410.3元）。 五、关于被告提反诉是否符合法律规定的问题。被告在2018年12月21日本案第一次庭审法庭辩论终结前表示要向原告主张相应的拆迁损失，本院限期其如需反诉在庭后三个工作日提交书面反诉状。被告于2018年12月26日提交反诉状,根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，故被告于2018年12月26日反诉并未超出法定的期限。 六、关于被告反诉主张房屋搬迁补助费、房屋设施设备迁移费、装修补偿费的问题。如前述分析，《房屋合作使用协议》的合同相对方系本案原、被告，第三人陈华不是该合同相对方，被告主张第三人主张各项经济损失无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《房屋合作使用协议》第四十三条约定“合作经营期间该房屋拆迁时，有关拆迁的补偿补助费用按以下约定执行：停产停业补助费归甲方所有；搬迁补助费、房屋设施设备（如：电话、有线电视、空调、三相电源等）迁移费归乙方所有：拆迁人对被拆迁房屋的装饰装修有补偿的，确属乙方装修的部分的补偿归乙方所有，其它不属乙方装修的部分归甲方所有；其他补偿补助按拆迁法律法规政策执行”，故原、被告应遵守此约定，被告应向原告支付拆迁补助费、设施设备迁移费有事实及法律依据，本院予以支持。参照南宁市保障性住房建设管理服务中心（甲方）与石开（乙方）签订了《高峰路解放路新华街围合片区项目非住宅征收腾空协议书》的搬迁补偿标准，原告应向被告支付搬迁补助费3500元（350㎡×10元/㎡=3500元）；宽带迁移费260元。对于装修补偿原、被告约定拆迁人对被拆迁房屋的装饰装修有补偿的，且确属于被告装修的部分的归被告所有，现对于该部分并无证据显示有相应补偿，故被告主张装修补偿本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条之规定，判决如下： 1、被告（反诉原告）曾权向原告（反诉被告）南宁鸿硅商贸有限公司支付租金24701元； 2、被告（反诉原告）曾权向原告（反诉被告）南宁鸿硅商贸有限公司支付违约金7410.3元； 3、被告（反诉原告）曾权向原告（反诉被告）南宁鸿硅商贸有限公司支付水电费1428元； 4、原告（反诉被告）南宁鸿硅商贸有限公司向被告（反诉原告）曾权支付搬迁补助费3500元、宽带迁移费260元合计3760元 5、驳回原告（反诉被告）南宁鸿硅商贸有限公司的其他诉讼请求； 6、驳回被告（反诉原告）曾权的其他反诉请求； 7、上述第一、二、三项与第四项相抵扣之后，确定被告（反诉原告）曾权向原告（反诉被告）南宁鸿硅商贸有限公司支付29779.3元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费681元，由原告（反诉被告）南宁鸿硅商贸有限公司负担33元，由被告（反诉原告）曾权负担648元；反诉案件受理费303元，由原告南宁鸿硅商贸有限公司负（反诉被告）担35元，由被告（反诉原告）曾权负担268元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  杨园园 二〇一九年七月二十五日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。