河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终437号上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行。住所地：洛阳市西工区。负责人：苏洪涛，该分行行长。委托诉讼代理人：庞少伟、郭楠，河南中冶律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳升龙置业有限公司。住所地：洛阳市西工区。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：安学锋、畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：段德梅,女,汉族，1963年3月24日出生,住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：王大展，男，汉族，1963年3月15日出生，住洛阳市涧西区，系段德梅之夫。被上诉人（原审被告）：王大展，具体信息同上。上诉人上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行（以下简称浦发银行洛阳分行）、洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）因与被上诉人段德梅、王大展金融借款合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初1647号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。浦发银行洛阳分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持浦发银行洛阳分行的一审诉讼请求第二、四项或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，一审法院机械的适用《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款，判决由升龙公司向上诉人承担返还贷款本息，免除了段德梅、王大展偿还贷款本息的义务，割裂了上诉人与段德梅返还本息的借款合同关系，剥夺了上诉人向债务人主张权利的自由，减弱了上诉人债权的保护。1.上诉人与段德梅借款合同具有相对性。依据三方签订的《个人购房借款及担保合同》的约定，段德梅作为借款人应当承担返还本息的义务。升龙公司虽然是贷款的直接接收主体，但该指令支付是依据段德梅的委托。上诉人是基于对段德梅的信任才予发放此笔贷款。按照合同相对性原则，借款合同约束上诉人与段德梅，不因升龙公司系收取贷款的主体而割裂借款合同关系，从而豁免其还款义务。故根据合同约定及法律规定，段德梅仍应负还款义务。王大展作为共同还款人，也应对该笔借款承担连带责任。2.上诉人有权向升龙公司主张清偿。升龙公司作为借款合同、商品房买卖合同的合同主体，分别为保证人及出卖人的身份，依约应当按期交付房屋，并在办理抵押登记完成承担连带保证责任。本案中一审法院判决免除段德梅的还款义务，判令升龙公司直接向上诉人予以返还，剥夺了上诉人对债务人的选择，增大了上诉人实现债权的风险。且上诉人并没有作为第三人参与被上诉人之间的诉讼。二、上诉人可以依据《借款合同》，也可以依据《商品房买卖合同解释》主张权利，这是上诉人的两个诉权，上诉人可以择一适用，一审法院强制适用《商品房买卖合同解释》剥夺了上诉人的诉权。涉案《借款合同》4.3明确约定：贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行。段德梅系《借款合同》的借款人，且该合同已实际履行，上诉人发放贷款，为段德梅履行《商品房买卖合同》提供了条件，段德梅享有了《借款合同》的权利，亦应承担《借款合同》的还款义务。合同解除后，上诉人可以依据《借款合同》向段德梅和升龙公司主张权利，也有权根据《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，请求升龙公司返还购房贷款。上诉人请求由段德梅和升龙公司共同承担段德梅未偿还部分的贷款本息等，可视为上诉人选择了依据《借款合同》主张权利，属于对其自身合法权益的处分，并无不当。综上，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。段德梅、王大展辩称，升龙公司还银行的641839.17元是代偿，代偿给浦发银行洛阳分行还房贷。因为法院把房子判还给升龙公司了，所以这部分钱应该由升龙公司承担。其他的认可一审判决。升龙公司辩称：1.在阶段性保证期限内，开发商与借款人对银行的借款承担的是连带保证责任，借款合同是主合同，保证合同是从合同，因预售合同解除与借款合同解除并非同案审理，不符合商品房买卖司法解释第25条第2款的适用情形，一审判决以该条规定免除了主债务人的还款责任，答辩人认为一审判决适用法律错误。2.浦发银行洛阳分行是涉案房屋的抵押权预告权利人，涉案房屋在2017年9月已完成首次登记，具备变更登记条件，根据物权法第20条第2款及不动产登记条例实施细则85条的规定，自能够进行不动产登记之日起3个月内，未申请登记的预告登记失效，而答辩人承担保证责任的前提为至银行取得他项权证之日止，等同于该行为属于附条件的民事法律行为，而浦发银行洛阳分行为了让升龙公司继续承担担保责任，怠于行使自己的登记权利，根据民法总则第159条的规定，应视为条件已成就，浦发银行洛阳分行无权要求升龙公司继续承担保证责任。3、段德梅所称的我方代偿的64万余元，与本案无关，系商品房预售合同纠纷所涉内容。升龙公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判由段德梅、王大展向浦发银行洛阳分行偿还贷款本金、逾期利息、罚息及贷款利息；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院依据尚未生效的民事判决判决上诉人向浦发银行洛阳分行履行还款义务，有违事实与法律。1.上诉人与段德梅商品房买卖合同纠纷一案，虽已作出一审判决，但尚未生效。一审判决以“无论二审法院对升龙公司与段德梅之间纠纷涉及的违约责任等其他问题如何处理，均不会改变升龙公司与段德梅之间房屋买卖合同解除这一结果”，该认定结果，等同于本案的审判人员代中院的审判人员对另案的判决作出裁判。根据民事诉讼法的规定，二审裁判的结果包括维持原判、依法改判、发回重审等多种可能性，一审判决以另案尚未审理的可能的案件结果作为认定本案事实的依据，显属不当。2.一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条之规定，属于适用法律错误。适用该第25条的前提是符合该条第一款规定的情形，即“商品房预售合同纠纷”与“金融借款合同纠纷”合并审理的情况下。而本案中，“商品房预售合同纠纷”与“金融借款合同纠纷”并未合并审理，不符合该司法解释适用的前提。一审判决免除实际借款人（即购房人）与其他担保人向银行清偿贷款的清偿义务，没有法律依据。一审法院忽略法条中载明的“收受”二字，径直认定法条中的“购房贷款”包含贷款本金、利息、罚息、逾期利息，这是对立法原意的错误认识，导致上诉人承担的责任的扩大。二、涉案房屋2017年9月份已具备办证条件，上诉人已依法免除保证担保责任，被上诉人浦发银行洛阳分行无权要求上诉人继续承担连带保证责任。1.浦发银行洛阳分行为实现其债权，对涉案房屋办理了抵押权预告登记。《物权法》第20条第2款规定“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，银行因为怠于行使其权利，其享有的请求进一步获得抵押权的权利已丧失。2.根据《个人购房担保借款合同》的约定，上诉人为借款人即段德梅、王大展的借款提供阶段性连带责任保证，至银行取得房屋抵押权证止。3.涉案房屋所在洛阳升龙广场B区已于2017年9月取得不动产登记证书，段德梅、王大展可申请办理产权登记，浦发银行洛阳分行应在办证条件具备后及时办理抵押权登记。4.《个人购房担保借款合同》系由浦发银行洛阳分行所提供的格式合同，其所设定的以其取得他项权证之日保证人的保证责任免除，免除己方责任、加重上诉人的责任的条款，根据《合同法》第40条的规定，属于无效的格式条款。据此，上诉人认为，浦发银行洛阳分行作为抵押权预告登记权利人，未在能够进行不动产登记之日起3个月内申请抵押登记，其获得抵押权的可能性已丧失。由于浦发银行洛阳分行消极的不作为，致使其不能取得抵押权证，致使上诉人的连带保证责任不能免除，同时，由于合同约定条款属于无效格式条款，一审判决上诉人以保证人身份承担连带保证责任有违法律规定。三、一审判决由上诉人向浦发银行洛阳分行偿还段德梅贷款本金、逾期利息、罚息及贷款利息，明显有失公平。1.《商品房预售合同》与《个人购房担保借款合同》属于独立的两份合同。《个人购房担保借款合同》中借款方为段德梅，上诉人在该合同中承担的是阶段性连带担保责任。一旦段德梅取得涉案房屋的所有权证书，浦发银行洛阳分行申请抵押权登记的，浦发银行洛阳分行均可以取得涉案房屋的抵押权他项权证书，上诉人的担保责任即可免除。在具备办证条件后，段德梅、王大展申请产权登记，浦发银行洛阳分行不申请抵押权登记，致使上诉人阶段性连带保证责任无法免除。2.因段德梅与他人的经济纠纷，涉案房屋已被其他法院进行了预查封。在上诉人与段德梅、王大展为房屋买卖合同纠纷中，洛阳市西工区人民法院虽判决解除了上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》，但同时以“涉案房屋已被其他法院查封，现无返还可能，故升龙公司要求段德梅返还房屋的诉讼请求，在本案中不予处理。”如果该案判决与本案一审判决均生效，最终的结果将是上诉人结清了银行贷款，无法收回房屋，也无法行使追偿权。可谓房财两空，严重损害了上诉人的利益。综上，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决，维护上诉人的合法权益。浦发银行洛阳分行辩称，一、坚持浦发银行洛阳分行的上诉请求以及事实与理由。不同意升龙公司的上诉请求，升龙公司和王大展应当对段德梅的贷款承担连带清偿责任；二、银行获得正式抵押的他项权证，受制于升龙公司及段德梅，浦发银行洛阳分行对他项权证的办理不存在消极的不作为，升龙公司和段德梅对涉案房屋至今没有办理段德梅为业主的正式不动产证，升龙公司的保证责任尚不能免除；三、三方当事人签订的《借款合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力。涉案《借款合同》4.3明确约定：贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行。升龙公司虽然直接收取贷款，但借款人为段德梅，段德梅作为借款合同主体，应当按照约定承担返还本息的义务。升龙公司作为借款合同、商品房买卖合同两份合同主体，依约应当在办理抵押登记完成前承担连带保证责任。因升龙公司与段德梅均违约，致使商品房买卖合同及借款合同均予以解除，且未能以诉争房屋办理抵押登记。故升龙公司和段德梅及王大展依约应当对段德梅的债务向浦发银行洛阳分行共同承担还款责任。段德梅、王大展辩称，王大展是代理人，王大展不应作为被告。对升龙公司的上诉不认可。升龙公司还银行的641839.17元是代偿，代偿给浦发银行洛阳分行还房贷。因为法院把房子判还给升龙公司了，所以这部分钱应该由升龙公司承担。其他的认可一审判决。浦发银行洛阳分行向一审法院起诉请求：1.判令解除浦发银行洛阳分行与段德梅于2013年8月25日签署的《个人购房担保借款合同》的借款合同关系；2.判令段德梅、升龙公司、王大展连带偿还借款本金4132547.55元及利息（利息及罚息算至2018年1月28日为197644.08元，2018年1月29日以后的利息按照合同约定继续算至本息付清为止）；3.判令对段德梅名下的位于洛阳市××工区西××、××村××广场××区××商业××房××单元××房产进行拍卖、变卖，浦发银行洛阳分行对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.本案的诉讼费用及浦发银行洛阳分行其他实现债权的费用由段德梅、升龙公司、王大展承担。一审法院查明事实：1.段德梅为购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区西××、××村××广场××区××商业××房××单元××房（以下简称案涉房产），于2013年8月25日与浦发银行洛阳分行、升龙公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定段德梅向浦发银行洛阳分行贷款580万元用于支付剩余房款，贷款期限十年（预计自2013年8月25日至2023年8月25日），贷款利率采用浮动利率，签订本合同时人行基准年利率为6.55%，浮动利率按年调整，还款方式是等额本息还款法，每月还款日为20日，还款账号为62×××25，逾期罚息上浮50%；升龙公司对该笔贷款承担阶段性连带担保责任；段德梅以其所购案涉房产向浦发银行洛阳分行提供抵押担保。2013年8月20日，王大展向浦发银行洛阳分行出具共同还款声明一份，表明其愿意与借款人段德梅共同归还购房按揭贷款580万元，并承担连带清偿责任。《个人购房担保借款合同》签订后，浦发银行洛阳分行依约于2013年8月29日将上述按揭贷款580万元付至升龙公司账户。同日，浦发银行洛阳分行办理了案涉房产的预购商品房抵押权预告登记（洛房预市字第00165062号）。因段德梅自2016年6月起未按期偿还上述房屋贷款，浦发银行洛阳分行自2016年9月起至2017年3月分三次从升龙公司保证金账户扣划资金共计641839.17元。截止2018年1月28日，段德梅尚欠浦发银行洛阳分行贷款本金4132547.55元，逾期利息和罚息197644.08元。2.升龙公司于2017年1月11日将段德梅诉至该院，要求依法解除升龙公司与段德梅于2013年8月15日签订的《商品房预售合同》，依法判令段德梅向升龙公司返还案涉房产，依法判令段德梅向升龙公司支付代其偿还的款项等。在诉讼过程中，段德梅提出反诉，段德梅同意解除与升龙公司签订的《商品房预售合同》，要求升龙公司返还购房款本金及利息，要求升龙公司支付逾期交房违约金等。该院于2018年6月21日作出（2017）豫0303民初170号民事判决，判决：一、解除段德梅与升龙公司于2013年8月15日签订的《商品房预售合同》（包含合同附件及补充协议）；二、段德梅于判决生效之日起十日内支付升龙公司代偿款641839.17元；三、升龙公司于判决生效之日起十日内支付段德梅购房本金7043269.43元；四、段德梅协助升龙公司办理《商品房预售合同》备案登记注销手续；……。升龙公司不服该判决，已上诉至洛阳市中级人民法院，该案现正在审理阶段。3.段德梅与王大展于2010年4月21日登记结婚。一审法院认为，升龙公司诉求解除与段德梅签订的商品房买卖合同，段德梅明确表示同意，虽然升龙公司与段德梅商品房买卖合同纠纷的一审判决尚未生效，但升龙公司与段德梅均同意解除双方的商品房买卖合同，无论二审法院对升龙公司与段德梅之间纠纷涉及的违约责任等其他问题如何处理，均不会改变升龙公司与段德梅之间房屋买卖合同解除这一结果，故本案不需中止审理，可径自依法判决。本案中段德梅自2016年6月起逾期还款，浦发银行洛阳分行要求解除本案所涉的《个人购房担保借款合同》，符合双方合同约定，该院予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，在商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，应由出卖人即升龙公司承担向浦发银行洛阳分行偿还剩余的购房本金及利息，买受人即段德梅不再承担还款责任，同理，段德梅的配偶王大展亦不再承担还款责任。故浦发银行洛阳分行要求段德梅、王大展承担偿还剩余贷款本息的诉求，该院不予支持。浦发银行洛阳分行仅对段德梅名下的案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记并不具有物权效力，故浦发银行洛阳分行要求对案涉房产享有优先受偿权的诉求，无事实和法律依据，该院亦不予支持。判决：一、依法解除浦发银行洛阳分行与段德梅于2013年8月25日签订的《个人购房担保借款合同》；二、升龙公司于判决生效后十日内偿还浦发银行洛阳分行贷款本金4132547.55元及截止2018年1月28日的逾期利息和罚息197644.08元；三、升龙公司于判决生效后十日内偿还浦发银行洛阳分行上述贷款的利息（按年利率9.825%，自2018年1月29日起计算至实际清偿之日止，以银行核心系统显示的数据为准）；四、驳回浦发银行洛阳分行的其他诉讼请求。如升龙公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41441元，由升龙公司负担。二审中，升龙公司提交了新证据，本院组织当事人当庭进行了质证。本院经审理查明的事实除与一审法院一致外，另查明，升龙公司与段德梅合同纠纷一案，西工区人民法院作出（2017）豫0303民初170号民事判决，升龙公司不服，上诉至本院，本院经审理后作出(2018)豫03民终5386号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，段德梅与升龙公司所签的《商品房预售合同》已经生效判决确认解除，段德梅与浦发银行洛阳分行、升龙公司签订的《个人购房担保借款合同》丧失了合同基础，也应当予以解除。合同解除后，因合同取得的财产，应当予以返还。《个人购房担保借款合同》签订后，浦发银行洛阳分行即将按揭贷款发放至升龙公司账户，段德梅支付了部分按揭款，2016年9月至2017年3月的按揭款因段德梅未按约支付，导致浦发银行洛阳分行从升龙公司保证金账户扣划。合同解除后，因合同取得的财产应予返还。浦发银行洛阳分行基于《个人购房担保借款合同》将剩余房款交付给升龙公司，该合同解除后，升龙公司应将其因合同取得的购房款返还给浦发银行洛阳分行，因此，其余借款本息应由升龙公司向浦发银行洛阳分行清偿，浦发银行洛阳分行要求段德梅与升龙公司共同清偿贷款本息缺乏事实及法律依据。升龙公司返还购房款是合同解除后应履行的返还义务，而非对段德梅的借款承担连带担保责任，故其所称浦发银行应就涉案房屋办理抵押权登记、其应免除担保责任的上诉理由与本案无关。关于升龙公司上诉称其结清银行贷款无法收回房屋的问题，本院认为，因涉案房屋已被其他法院查封，升龙公司要求收回房屋可另行解决，本案无法处理。综上，浦发银行洛阳分行与升龙公司的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41442元，由上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行与洛阳升龙置业有限公司各负担20721元。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 鹏审判员 刘丽娜二〇一九年七月九日书记员 刘梦影