河南省开封市龙亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）豫0202民初2293号 原告：张素彩，女，汉族，1954年1月14日生，原住河南省开封市顺河回族区，现住开封市。 被告：张玉山，男，汉族，1948年12月30日生，住河南省开封市鼓楼区。 委托诉讼代理人：胡文斌，河南祥符律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告张素彩诉被告张玉山房屋买卖合同纠纷一案，于2018年11月28日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张素彩、被告张玉山及委托诉讼代理人胡文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张素彩向本院提出诉讼请求：被告向原告支付房屋评估价款569000元。事实和理由：被告张玉山与原告张素彩是亲兄妹，由于原告没有文化，从1985年开始，原告将家里的钱交被告保管，被告使用和用于投资，被告称原告的钱用于投资房产。当时兄妹关系很好，由于对亲哥哥的信任，就没有让被告打条，2001年10月6日，被告在原被告的弟张某参与下，在被告家里客厅沙发上算了算账，最终确定原告在被告处存款49000元。事后张某爱人王某专门问过被告将此事得到核实。X校集资房，由于被告当时有房且位置相当好，而X校当时地处郊区，交通相当不便，原告当时正好也没有房，被告决定让原告以他的名义购买该房，因此原、被告和第三人张某达成口头协议，约定原告以被告名义购买集资房，房款除1万元押金由原告支付外，其余集资款用原告存放在被告处的49000元支付，集资建成后归原告所有，被告在第一次集资会上，对X校集资户代表小组组长朱某说这房是被告帮助原告的，集资房建成后，原告便搬进居住至今。 被告张玉山辩称，1、本案涉案房产是开封市X校集资建房，当时集资对象是X校职工，被告是X校工作人员，对本案涉案房产有使用权和享有权。2、集资款是被告个人出资没有向任何人借款，来集资建房。3、原告称在被告处存款49000元不是事实，被告没有使用过原告任何款项。4、原告的起诉缺乏事实法律依据，请法院查清事实依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的证据交建房款通知、张某证人证言、金某等人签字的证明结合本院向金某、郭某的询问笔录，能够证明本案原告以被告名义购买房屋的事实情况，合议庭予以采信。被告提交（2012）龙民初字第251号、（2012）汴民终字第1157号、交款证据、X校出具的证明，被告无异议，上述证据能够证明该房屋以张玉山的名义购买，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的朱某证词是复印件，被告有异议，真实性不能确认，本院不予采信。被告提交的孔某书面证明，复印于（2012）龙民初字第251号，查阅（2012）龙民初字第251号卷宗，该卷宗仍是复印件，对该证据不能确定真实性，不予采信。 经审理查明，原告张素彩与被告张玉山系同胞兄妹关系，被告张玉山系开封市X校职工，开封市X校在2000年至2003年间分5次收到涉案房屋的集资建房款，收款收据上显示为“张玉山交来”，数额共计61475元。该集资房自2003年建成交付使用后，原告张素彩一直居住至今。2012年3月21日张玉山因与张素彩返还原物一案诉至本院，本院于2012年9月14日作出（2012）龙民初字第251号民事判决书，认为本案所涉房屋系开封市X校集资房，该集资房占用土地系专属用地即开封市X校教育用地，具有特定性，是针对特定人即X校职工的带有福利性质的房屋，张玉山系X校职工，其有资格享有购买权，现有证据收款收据显示交款人是张玉山的名字，因此张玉山应是该房屋的权利人，张素彩应予以返还。张素彩辩解该房屋是由其出资，她是该房屋的实际权利人，不应返还房屋的意见不能成立，本院不予采纳。关于张素彩称该房屋是由其存放在原告处的钱购买，系债权关系，可另行主张。判决张素彩应于判决生效后六十日内将位于开封市X校西家属院集资楼X单元X楼X户的房屋返还给张玉山。张素彩不服本院判决，提出上诉，2012年12月10日开封市中级人民法院作出（2012）汴民终字第1157号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 张素彩对该房屋申请评估，2019年4月12日河南凯业房地产评估咨询有限公司出具豫凯估字[2019]031838952A号房地产司法鉴定咨询报告，对涉案房屋估价为56.9万元。 庭审中，原、被告之弟张某出庭作证，证明中共开封市X校集资房盖房时要交订金，原告给张某寄了一万块钱，张某给被告，被告交到财务上了，开封市X校后来又让交后续的钱，当时原、被告及张某三人在被告家算账，原告放在被告处的钱有4.9万元，原告说让被告把原告的钱交上去，加上之前的一万元共计5.9万元，房款加车库是6.14万元，差的几千块钱张某不知道双方是怎么说的。本院于2019年5月27日对张某妻子王某询问，王某称张玉山说过在他那放的49000元是张素彩对涉案房屋的钱。本院于2019年6月14日对开封市X校工作人员金某询问，其称张玉山说过这个房是他妹妹集的资。本院于2019年7月4日在中共开封市X校办公室对郭某询问，其称张玉山说他要以他自己的名义帮他妹妹集资一套房，房款是他妹妹的钱。 本院认为，本案中原告提交的交建房款通知，张某证人证言，金某等人书写的证明，考虑张某系原、被告双方直系亲属，金某等人为被告张玉山所在单位的同事，结合当事人陈述、原被告双方亲属关系及日常生活经验，综合考虑上述证据能达到高度盖然性的证明标准，能够证明原、被告双方对原告以被告名义购买涉案集资房达成了合意，原告为此支付了59000元。据此，双方对原告以被告名义购买涉案集资房达成了口头形式的合同，其合同未违反关于合同效力的禁止性规定，原、被告双方口头达成的合同有效。原告履行了大部分合同义务，支付了59000元的购房款，被告应将房屋的相关权利交付给原告。但该房屋具有特定性，是针对特定人即X校职工的带有福利性质的房屋，其房屋的权利是与张玉山的资格相依附，虽张玉山将房屋交付给原告使用，但并未能将房屋的权利交付于原告。而张玉山已于2012年诉至本院主张返还该房屋，本院在（2012）龙民初字第251号民事判决书也认定张玉山为该房屋的权利人，现原告已不能获得该房屋的权利，原、被告双方的协议已实际不能履行，被告应对履行合同义务不符合约定的行为承担违约责任，赔偿原告张素彩的损失。 关于张玉山应向张素彩赔偿的损失数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。本案，张素彩的损失包括实际损失59000元和履行合同后可以获得的利益的损失。关于可得利益的损失，应为现该涉案房屋权利的增值部分，即510000元（评估现涉案房屋价值569000元—59000元），该增值部分的损失，张玉山在违反口头约定时应当预见到，但考虑该口头协议达成时，张素彩对该涉案房屋权利附着有一定身份的限制是明知的，对损失的发生有一定的过错，且张素彩现有证据证明支付了59000元与中共开封市X校集资建房所收款项有一定的差额，根据对可得利益赔偿的损益相抵规则、过失相抵规则的限制，张素彩的可得利益损失应为该涉案房屋权利价值的80%,即评估价值510000元×80%﹦408000元。被告张玉山应向原告张素彩支付467000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、被告张玉山于本判决生效后十日内赔偿原告张素彩467000元。 二、驳回原告张素彩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9490元，由被告张玉山承担8305元，张素彩承担1185元。鉴定费6190元，由被告张玉山承担4952元，张素彩承担1238元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。 审判长  程向辉 审判员  司文娟 审判员  田小卫 二〇一九年七月十九日 书记员  李亚辉