重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民初898号原告（案外人）：李昱岑，男，1992年7月24日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：彭力强，重庆千禧年律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。法定代表人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王欣，女，该公司员工。被告（被执行人）：邓刚，男，1963年6月10日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：鲁苹，四川索正律师事务所律师。第三人（被执行人）：四川丰竹房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区聚萃街338号3栋1单元66号，统一社会信用代码91510000662794049T。法定代表人：马勇生，董事长。原告李昱岑与被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆市公司）、邓钢及第三人四川丰竹房地产开发有限公司（以下简称丰竹公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李昱岑的委托诉讼代理人彭力强，被告华融资产重庆市公司的委托诉讼代理人李伟伟、王欣，被告邓钢的委托诉讼代理人鲁苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李昱岑向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）渝05执1128号执行裁定书，解除对李昱岑所有的四川省大竹县竹阳镇白塔街道竹海路XX号“北城上郡”6号楼1层XX号门市即本案案涉房屋的查封；2.确认李昱岑为案涉房屋的所有人，并停止对案涉房屋的执行；3.本案诉讼费用由华融资产重庆市公司承担。事实和理由：李昱岑于2018年7月3日与丰竹公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，李昱岑已向丰竹公司支付了购房款1803670元，丰竹公司亦将案涉房屋交付给李昱岑使用。随后，李昱岑将该房屋出租给第三方公司，租期五年，第三方公司也花费30余万元进行装修并使用。合同签订后，李昱岑多次催促开发商进行房屋登记过户，但因开发商的原因，案涉房屋所属项目大证至今未能取得，李昱岑所购案涉房屋也就无法办理登记过户，但李昱岑对此并无过错。故李昱岑对案涉房屋所享有的权益足以排除执行。华融资产重庆市公司辩称，华融资产重庆市公司对案涉房屋依法享有抵押权；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，抵押人未经抵押权人同意转移抵押财产，受让人不能取得抵押财产的所有权，受让人主张抵押财产所有权的抗辩不能对抗抵押权人；李昱岑在签订商品房买卖合同时已经知晓案涉房屋处于抵押状态，案涉房屋没有完成过户，李昱岑对此有明显过错；因此，本案情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定。综上，请求人民法院驳回李昱岑的诉讼请求。邓钢称其答辩意见与华融资产重庆市公司的答辩意见一致。丰竹公司提交书面意见称，李昱岑与丰竹公司签订的《商品房买卖合同》真实合法有效。李昱岑与丰竹公司于2018年7月3日签订《商品房买卖合同》，约定李昱岑向丰竹公司购买案涉房屋，随后李昱岑支付了购房款，丰竹公司将案涉房屋交付给李昱岑使用；签订合同时，丰竹公司已告知李昱岑案涉房屋已作抵押，并承诺将解除抵押，协助李昱岑办理不动产权证，但因工程款的优先权以及政府审批手续尚未完成等诸多客观因素，包括案涉房屋在内的已售抵押房屋无法解除抵押，故未能办理案涉房屋的转移登记；为了维护李昱岑的合法权益，请求人民法院停止对案涉房屋的执行，丰竹公司愿意与华融资产重庆市公司协商解决执行问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月5日，中国农业银行股份有限公司重庆綦江支行（以下简称农行綦江支行）与重庆市綦江区綦江公信建材有限公司（以下简称綦江公信）签订《固定资产借款合同》，约定：綦江公信向农行綦江支行借款3800万元；借款用途是用于“利用磷石膏生产高强建筑石膏粉和速成墙板循环经济产业链”项目；总借款期限为五年；合同中同时还约定了借款利率、罚息、复利的计算方式，提款条件、方式，贷款支付方式，还款来源、计划、顺序、提前还款、展期，以及借款担保方式是“在建工程抵押+控股股东公司保证担保+法人连带担保”等等内容。同日，邓钢与农行綦江支行签订《保证合同》，约定由邓钢对綦江公信的3800万元贷款提供连带责任担保。同日，农行綦江支行与丰竹公司签订《抵押合同》，约定丰竹公司用其开发的四川省达州市大竹县竹阳镇竹海路X段“北城上郡”2号楼1层和5、6、7、8号楼1、2层的5233.63平方米在建工程商业房地产为綦江公信的上述3800万元贷款提供抵押担保。2013年9月13日，农行綦江支行和丰竹公司在大竹县房管局办理了在建工程抵押登记。2013年9月26日，农行綦江支行向綦江公信发放贷款1500万元。2013年10月9日，农行綦江支行向綦江公信发放贷款1200万元。2013年10月22日，农行綦江支行向綦江公信发放贷款1100万元。因綦江公信未按合同约定履行还款义务，农行綦江支行将邓钢、丰竹公司作为被告，向本院提起金融借款合同之诉。本院于2015年7月21日受理立案，并于2016年4月11日作出（2015）渝五中法民初字第01026号民事判决，判令：一、邓钢于判决生效后十日内支付农行綦江支行借款本金3800万元及利息、罚息、复利；二、农行綦江支行就綦江公信所欠付农行綦江支行的借款本金3800万元及利息、罚息、复利对丰竹公司所有的位于四川省达州市大竹县竹阳镇竹海路X段“北城上郡”2号楼1层和5、6、7、8号楼1、2层的5233.63平方米在建工程商业房地产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。2016年11月14日，中国农业银行股份有限公司重庆市分行与华融资产重庆市公司签订《分户债权转让协议》，将包括上述债权在内的债权转让给华融资产重庆市公司。后华融资产重庆市公司向本院申请强制执行，本院于2018年8月13日受理立案。执行过程中，本院于2018年11月28日作出（2018）渝05执1128号执行裁定，查封丰竹公司所有的位于四川省达州市大竹县竹阳镇竹海路X段“北城上郡”2号楼1层和5、6、7、8号楼1、2层的5233.63平方米抵押在建商业房地产。李昱岑作为案外人对此提起异议，本院于2019年2月25日作出（2019）渝05执异54号执行裁定书，认为：“申请执行人华融资产重庆市公司对案涉房屋享有抵押权，被执行人丰竹公司出售案涉房屋并未经抵押权人同意，作为受让人的李昱岑即使与丰竹公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，也不能取得案涉房屋的所有权”，遂裁定驳回李昱岑的异议请求。李昱岑在法律规定期限内提起本案诉讼。另查明，2018年7月3日，丰竹公司（甲方）与李昱岑（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方出售给乙方的房屋位于大竹县白塔街道竹海路X段528号“北城上郡”6号楼一层XX号门市，建筑面积94.93平方米；该门市出售给乙方之前已抵押给农行綦江支行，由甲方负责解除抵押；甲乙双方同意按19000元/平方米计价，该房屋总价共计人民币1803670元；乙方在签订本合同前支付首付款903670元，剩余金额900000元实行银行按揭贷款支付，甲乙双方签订本合同后，甲方在收到首付房款后将该门市交付乙方使用。2018年7月3日，丰竹公司出具《收款收据》1张，载明：收到李昱岑购买“北城上郡”6号楼XX号门市款903670元。审理中，经本院释明，要求李昱岑提交其向丰竹公司交款的相关证据。李昱岑在本院限定时间内提交丰竹公司于2019年6月14日出具的《关于李昱岑交款的情况说明》、两张中国工商银行的转账凭证（复印件），拟证明李昱岑的母亲练晓莉交款三笔，分别系2018年6月17日向丰竹公司账户转账796835元（注明购门市款），2018年6月22日向丰竹公司账户转账100000元，2018年7月3日以现金方式交款6835元。因双方意见分歧较大，本院调解未果。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，根据农行綦江支行与綦江公信签订的《固定资产借款合同》、农行綦江支行与丰竹公司签订的《抵押合同》以及中国农业银行股份有限公司重庆市分行与华融资产重庆市公司签订的《分户债权转让协议》的约定，华融资产重庆市公司对案涉房屋依法享有抵押权。丰竹公司将案涉房屋出售给李昱岑时，并未取得华融资产重庆市公司的同意；李昱岑在购买案涉房屋时，对案涉房屋已设置有抵押的事实亦已知情。在本院限定的时间内，李昱岑并未提交其向丰竹公司转账的相关证据原件。因李昱岑提交的证据系复印件，本院对真实性无法进行确认。即使其提交的证据是真实的，即李昱岑与丰竹公司签订《商品房买卖合同》之前和当天，李昱岑的母亲练晓莉已分三次向丰竹公司支付了《商品房买卖合同》中约定的购房款903670元，但因丰竹公司出售案涉房屋时并未取得华融资产重庆市公司的同意，李昱岑并不能取得案涉房屋的所有权。因此，李昱岑对案涉房屋享有的权利不足以阻却华融资产重庆市公司的执行请求。对李昱岑要求停止对案涉房屋的执行并确认其为案涉房屋的所有权人的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告李昱岑的诉讼请求。案件受理费21033.03元，由原告李昱岑负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 秦 敏二〇一九年七月三日书记员 陈 丽