广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初418号原告:严灿辉，男，1982年4月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：梁满开，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟开，广东共明律师事务所律师助理。被告：黄建辉，男，1975年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告严灿辉与被告黄建辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，适用简易程序，分别于2019年2月25日、7月2日公开开庭进行了审理。原告严灿辉及其委托诉讼代理人梁满开、被告黄建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严灿辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原被告于2018年3月5日所签订的《租赁合同》；2.请求法院判决被告立即向原告赔偿装修损失125386元；3.请求法院判决被告立即向原告退还押金（保证金）8000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经佛山市高明区栢林房地产经纪有限公司荷城分公司的促成，于2018年3月5日与被告签订一份《租赁合同》。合同约定，被告将其拥有的位于佛山市高明区荷城街道怡乐路美的西海岸东区23号铺（建筑面积为68平方米）出租给原告经营，被告保证该商铺没有权利争议和纠纷，每月租金为4000元，按月结算以转账方式支付，在每月18日前交付当月租金，租赁期限自2018年3月19日起至2021年3月18日止，共计36个月；原告向被告缴纳8000元押金（保证金），在租赁期满原告缴清一切费用后，由被告无息退还，此款不得于租赁期满前抵付租金，租金每年递增8%；在租期内违约应赔偿原告装修损失。合同签订后，原告按约当即向被告支付了4000元租金及8000元押金，合共12000元给被告。其后，原告一直按约支付租金及相关水电费（具体见《租赁合同》、栢林房产专用收据、收据、收款收据）。原告对该铺进行了全新装修，共花费了约350000元，用于从事装修行业（店铺名为“智梵全屋定制）。2018年12月上旬，被告因与该铺所有人邓少容产生经济纠纷诉至法院，原告被高明区人民法院合法传唤才得知被告不是该铺所有人而是承租人的真相。原告出于对居间人的信任，且被告隐瞒了其转租的行为，原告才将该铺承租了下来并花费大额款项进行装修。现因被告与邓少容之间的纠纷，导致该铺分别于2018年12月8日、2018年12月11日被该铺所有人邓少容断水、断电，原告无法继续经营。鉴于以上事实，原被告之间的《租赁合同》依法有效，但因被告无法继续按合同约定将该铺交付原告正常经营，故被告应对其违约行为承担相应责任，据上述合同第十四条第2项之规定，被告应赔偿原告对该铺的装修损失约35万元（具体金额以相关评估机构评估为准）。因被告之违约行为令原告无法继续承租该商铺，原告依法有权向法院请求解除与原被告于2018年3月5日所签订的《租赁合同》，被告立即向原告退还押金（保证金）8000元，并承担本案诉讼费用。综上所述，请人民法院依法作出公正判决，以维护原告的合法权益。黄建辉辩称：对125386元不认可。原告明知黄建辉带租的情况仍然租赁，而且没有任何书面文字、图纸就安排装修，没有经过黄建辉的同意就装修，责任在于原告，对于装修款不予赔偿。黄建辉与原告有一份租赁合同，上面第6条第2点明确了不得对房屋进行改造，第6条第4点需要进行房屋内部装修需经甲方同意。黄建辉手上有电话录音，是黄建辉与中介的通话录音，可以证明原告知道黄建辉是带租的，原告也去过黄建辉的店铺看，黄建辉当时也明确告知他是带租的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人对真实性没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告所举证据，原告对电话录音有异议，经本院核查，该证据存在被告的诱导性提问且与本案的处理并无直接的关联性，本院对该证据的真实性不予确认。本院经审理查明：原告严灿辉（承租人）与被告黄建辉（出租人）于2018年3月5日签订了一份《租赁合同》，双方约定，黄建辉（合同中称甲方）同意将坐落在佛山市高明区怡乐路美的西海岸东区23号铺（合同中简称该物业）出租给严灿辉（合同中称乙方）使用，房屋的建筑面积为68平方米，月租金4000元，租赁期自2018年3月19日起至2021年3月18日止，共计36个月，租金按月结算，以转账方式在每月的18日前缴付；乙方向甲方缴纳8000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；甲方因该物业发生任何经济及产权纠纷，均与乙方无关，乙方有权继续执行本合同至合同合约期满为止，如因此而导致乙方受到损失的，乙方有权立即解除本合同并要求甲方赔偿乙方因此受到的损失；未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分组或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途；因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意；任何一方违反本合同，守约方有权提前解除合同，违约应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成的直接经济损失，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；该铺位租金每年递增8%；如乙方在租期内甲方违约应赔偿乙方装修损失（其余约定详见该合同）。佛山市高明区柏林房地产经纪有限公司荷城分公司作为经纪人在上述合同上盖章。同日，佛山市高明区柏林房地产经纪有限公司荷城分公司向严灿辉收取了2000元中介费，黄建辉向严灿辉收取了租金4000元及押金8000元，共计12000元。严灿辉向黄建辉支付了2018年12月18日前的租金。另查明，针对邓少容与黄建辉租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日作出（2018）粤0608民初3576号民事判决书，判决如下：一、确认邓少容和黄建辉在2016年9月签订的《商铺租赁合同》及《新补充协议》于2018年11月6日解除：……（其余内容详见该判决）。该判决已于2019年1月9日发生法律效力。2019年7月10日，严灿辉已搬离涉案商铺，并将涉案商铺内的移动不锈钢洗菜盆、全屋灯饰、排气扇、格力空调搬走了。在诉讼过程中，严灿辉申请对涉案商铺的现值进行鉴定，本院准许后委托佛山市正迅资产评估与房地产评估有限公司对涉案商铺的装修现值进行评估，该公司于2019年6月11日出具了《资产评估报告书》，其评估价值为125386元，其中移动不锈钢洗菜盆1476元、全屋灯饰3280元、排气扇234元、格力空调2091元。黄建辉于2019年1月18日收到严灿辉的起诉状。本院认为,本案属租赁合同纠纷。原告和被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同的约定享有权利和履行义务。被告因该涉案商铺与邓少容发生经济纠纷，导致双方无法继续履行涉案租赁合同，按照合同的约定，原告有权解除涉案租赁合同并要求被告赔偿原告因此受到的损失。黄建辉于2019年1月18日收到严灿辉的起诉状，原告解除涉案租赁合同的意思表示于该日到达黄建辉，本院依法确认涉案租赁合同（涉及原被告的合同条款部分）于2019年1月18日解除。根据佛山市正迅资产评估与房地产评估有限公司出具的《资产评估报告书》，涉案商铺的装修现值为125386元。由于严灿辉将涉案商铺内的部分装修物品搬走，该部分物品不属于其损失，应予以扣除。据此，原告因涉案租赁合同解除导致的实际损失共计118305元（125386元-1476元-3280元-234元-2091元）。对于原告要求被告赔偿118305元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告的过高诉求，本院不予支持。由于原被告双方在涉案租赁合同中约定了“如乙方在租期内甲方违约应赔偿乙方装修损失”，从该条约定可以推知，被告对原告在涉案商铺进行装修是明知且同意的，被告的相应抗辩意见理据不足，本院不予采纳。因涉案租赁合同已解除，被告收取原告的押金（履约保证金）应返还给原告，对于原告相应的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告严灿辉与被告黄建辉在2018年3月5日签订的《租赁合同》于2019年1月18日解除；二、被告黄建辉于本判决书发生法律效力之日起十日内赔偿118305元给原告严灿辉；三、被告黄建辉于本判决书发生法律效力之日起十日内返还押金8000元给原告严灿辉；四、驳回给原告严灿辉的其他诉讼请求。本案受理费4921元，减半收取2460.5元（原告严灿辉已预交4145元），由原告严灿辉负担72.5元，被告黄建辉负担2388元。原告严灿辉多预交的受理费4072.5元，由原告严灿辉在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告黄建辉负担的受理费2388元，由被告黄建辉在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。本案评估费28600元（原告严灿辉已预交），由被告黄建辉负担14300元，由被告黄建辉于支付判项确认的款项时一并支付给原告严灿辉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邹志刚二〇一九年七月二十三日书记员  叶静文