安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖0103民初7622号 原告：安徽白帝集团有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路407号，统一社会信用代码913401004850228648。 法定代表人：罗志明，董事长。 委托诉讼代理人：应飞，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李程鹏，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：合肥恒一工程设备有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路116号中央花园3号楼底层门面，统一社会信用代码91340100568992399M。 法定代表人：**，总经理。 被告：合肥新天地林语饮品有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路116号中央花园3号楼底层门面。 法定代表人：邓永兵，总经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：张成，安徽健友律师事务所律师。 原告安徽白帝集团有限公司（以下简称安徽白帝公司）诉被告合肥恒一工程设备有限公司（以下简称恒一公司）、合肥新天地林语饮品有限公司（以下简称林语饮品公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年11月22日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽白帝公司的委托诉讼代理人应飞、李程鹏，被告恒一公司、林语饮品公司的共同委托诉讼代理人张成到庭参加诉。本案现已审理终结。 安徽白帝公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除安徽白帝公司与恒一公司签订的《房屋租赁合同》；2.恒一公司立即返还房屋，恢复原状；3.恒一公司支付欠付安徽白帝公司房屋租金1322520.4元（暂计算至2017年11月16日，之后按照合同约定计算至合同解除之日）及逾期支付租金违约金435302元（暂计算至2017年11月16日，之后按照合同约定按日826元支付至款清之日）；4.恒一公司支付安徽白帝公司自合同解除之日至房屋实际交还之日的房屋占用费及违约金（按照合同约定租金及违约金826元/天标准计算）；5.恒一公司支付原告解除合同的违约金495558元；6.林语饮品公司对上述诉讼请求承担连带责任；7.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年3月1日，就租赁“中央花园3号楼底层门面1-101、1-102、1-201、1-202”房屋，安徽白帝公司与恒一公司签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期自2016年3月1日起至2018年6月16日止，其中2016年3月1日至2016年6月16日年租金为991116元，2016年6月17日至2017年6月16日年租金在上一年租金基础上递增5%，2017年6月17日至2018年6月16日年租金在上一年租金基础上递增5%。恒一公司须在合同签订之日起5个工作日内向安徽白帝公司缴纳首期租金计495558元，租金每3个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始十日前支付。租赁期满或者租赁合同解除后，恒一公司必须在租赁期满或者租赁合同解除后10日内无条件将房屋归还安徽白帝公司。恒一公司不支付或者不按照约定支付租金达10日的，安徽白帝公司有权单方解除合同收回房屋，且恒一公司应承担违约责任，并向安徽白帝公司支付违约金495558元。租赁期内恒一公司未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按826元/天标准承担违约金。租赁合同到期或者合同解除后，恒一公司未按约定时间清场并返还原告房屋的，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间段内的租金外，每延迟一天还应按826元/天标准承担违约金。合同特别约定如恒一公司违约，则由林语饮品公司承担连带责任。本合同双方签字盖章后生效。 2016年6月17日林语饮品公司出具《承诺函》，承诺若恒一公司在与安徽白帝公司签订的房屋租赁合同中违约，则由林语饮品公司承担连带责任。 合同签订后，安徽白帝公司已将房屋交付恒一公司，履约适当。恒一公司应按照合同约定支付房屋租金，但恒一公司仅支付2016年3月1日至2016年8月16日期间的租金，其中于2016年12月22日转账支付430273.9元，承担房屋维修费35000元，总计465273.9元，拖欠2016年8月17日至2017年11月16日期间的租金1322520.4元。 恒一公司逾期缴纳租金超过10日，其拒不按期缴纳租金的行为严重违反合同约定，安徽白帝公司有权解除合同并要求恒一公司承担租金、违约金，返还房屋等责任，林语饮品公司依法依约应对恒一公司的责任承担连带责任。为维护自身的合法权利，安徽白帝公司具状法院，请依法判决。 恒一公司、林语饮品公司共同辩称：一、安徽白帝公司主张解除与恒一公司签订的《房屋租赁合同》请求不能成立。 2016年3月1日，恒一公司与安徽白帝公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：恒一公司承租安徽白帝公司所有的位于合肥市庐阳区3059平方米，租赁期自2016年3月1日起至2018年6月16日止，该合同还对有关事项等均作了约定。在恒一公司对该房屋全面进行装修后不久，该房屋就出现房顶防水层破损漏水、楼间伸缩缝漏水、主下水管道漏水等严重的房屋质量问题。为此，双方于2016年3月24日签订房屋维修协议，进行维修。维修完毕之后房屋漏水安徽白帝公司仍未解决，导致恒一公司承租的房屋有1500平方米无法使用，最终导致恒一公司无法按原合同约定的3059平方米的承租面积履行原房屋租赁合同。 可见，安徽白帝公司在租赁合同签订时就存在严重的违约，导致恒一公司无法按原合同约定的3000平方米的承租面积使用，已经给恒一公司造成重大损失。所以，若安徽白帝公司主张解除该合同项下因漏水导致的1500平方米房屋，恒一公司同意。但是，对于安徽白帝公司主张解除全部租赁合同显然不能成立。 事实上，根据双方合同约定，涉案房屋的租期于2018年6月16日就合同期满，因此，目前白帝公司主张所谓的解除合同的请求完全不能成立。 二、安徽白帝公司主张恒一公司返还全部房屋也是不能成立的。 理由同上，导致恒一公司无法按原合同约定的3059平方米的房屋承租面积使用，已经给恒一公司造成重大损失。所以，若安徽白帝公司主张返还该合同项下因漏水导致的1500平方米房屋，恒一公司同意。但是，因安徽白帝公司严重违约在先，对于安徽白帝公司主张全部返还租赁房屋的请求不能成立。 三、安徽白帝公司主张恒一公司支付欠付的租金及违约金不能成立。 1、关于租金部分。由于安徽白帝公司在租赁合同签订时就存在严重的违约，因漏水导致的1500平方米房屋至今恒一公司无法使用，参照我国《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”之规定，针对该1500平方米房屋租金安徽白帝公司无权收取。因此，安徽白帝公司主张的132万余元的租金显然不能成立。 2、关于违约金部分。如前所述，由于安徽白帝公司存在先期违约。根据我国《合同法》第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，恒一公司完全有依据拒绝支付该无法使用的1500平方米房租。事实上，恒一公司一直要求向安徽白帝公司支付可以使用的另1500余平方米的房租，但安徽白帝公司称要支付只能支付全部的3000平方米租金，安徽白帝公司拒收恒一公司的租赁。因此，本案中，恒一公司并不存在违约行为，安徽白帝公司主张恒一公司向其主张所谓的违约金不能成立。 四、安徽白帝公司主张恒一公司支付房屋占有费及违约金不能成立。 如前所述，由于恒一公司自案涉及房屋租赁合同签订至今仅使用有1500平方米，另1500平方米的房屋今无法使用，且双方就该房屋维修等一直处于解决中，因此，即使支付房屋占用费，恒一公司也仅支付正常使用的1500平方米费用，且还应当先期扣除安徽白帝公司应当承担的赔偿费用。所以，安徽白帝公司主张恒一公司向其主张所谓的违约金不能成立。 五、安徽白帝公司主张恒一公司支付所谓的解除合同的违约金不能成立。 如前所述，本案中，是安徽白帝公司存在严重的违约行为，恒一公司并没有违约，且，安徽白帝公司主张的解除请求也不能成立，白帝公司主张恒一公司向其支付所谓的解除合同违约金的请求不能成立。更何况该合同已到期。更为甚者，在本案起诉之前，白帝公司从未向恒一公司通知解除双方的租赁合同。因此，根据我国《合同法》规定，本案中，安徽白帝公司主张双方合同解除的请求显然是错误的。 六、安徽白帝公司主张恒一公司和林语饮品公司承担对上述全部请求连带责任不能成立。 鉴于本案中，安徽白帝公司存在严重的违约行为，恒一公司并没有违约，且租赁合同中自合同签订至今仍有一半房屋无法使用，在法院依法确定恒一公司主张的全部请求后，在恒一公司应向安徽白帝公司支付的相关费用范围内由林语饮品公司承担。因此，安徽白帝公司主张恒一公司和林语饮品公司承担其主张的本案全部请求的连带责任的观点不能成立。 七、退一万步讲，假设是恒一公司先期违约，安徽白帝公司无违约行为，双方签订的《房屋租赁合同》中有关违约金的约定该约定存在显失公平，且约定违约金也明显违反法律规定畸高。因此，本案安徽白帝公司主张的所谓违约金不仅存在重复计算，也不应得到法律支持。 综上所述，本案中，安徽白帝公司主张的请求无事实和法律依据。故此，为维护恒一公司的合法权益，请求法院依法驳回安徽白帝公司主张的全部请求。 经审理查明：2016年3月1日，安徽白帝公司（甲方）与恒一公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、恒一公司承租位于庐阳区,1-102,1-201,1-202室，建筑面积3059平方米，租赁用途商业，租赁期间为2016年3月1日至2018年6月16日止。2、年租金在2016年3月1日至2016年6月16日为991116元，之后按年递增5%。履约保证金495558元。先支付后使用，履约保证金与首期租金于合同签订之日起5个工作日一并支付，之后租金每3个月支付一次，以后每期租金应在下一个使用权开始十日前向甲方支付。3、甲方交付租赁房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态（招租时另有约定的除外），《租赁房屋现场交接清单》经双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。4、乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后10日内无条件将房屋归还甲方。乙方交还房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于完好状态，租赁期内乙方添置的可移动的物品可自行收回，但对于装修、改造后不可移动的建筑和设施设备，须按当时的状况完好无偿地移交给甲方。5、甲方对房屋主体结构的安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护。6、乙方不支付或不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，乙方应支付违约金495558元；此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿。7、甲方未及时对房屋主体结构进行维修、维护，而给乙方造成损失的，甲方须承担责任并赔偿损失。8、租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按826元／天标准承担违约金。租赁到期后或合同解除后，乙方未按约定时间清场并返还甲方房屋的，除须按最后一期租金标准补交迟延交房时间段内的租金外，每延迟一天应按826元／天标准承担违约金。9、如乙方违约，则由林语饮品公司承担连带责任（另行出具承诺函）。 合同签订后，安徽白帝公司依约将房屋交付给恒一公司。但恒一公司发现案涉房屋漏水，在安徽白帝公司的2016年3月17日《固定资产维修申请表》中，案涉房屋的维修申请范围为“房顶渗水，并致室内部分装潢损毁”。 2016年3月24日恒一公司与安徽白帝公司就签订一份《沿河路116号房屋维修协议》，协议载明“因房顶防水层破损致六处漏水，根据合同有关条款，乙方报请甲方进行维修。甲方接报后及时到现场查看，受现场特殊情况影响，经双方多次协调、多次现场查看，为确保维修效果及将维修对乙方的正常营业干扰降至最少”，双方达成如下协议：一、上述维修内容由乙方自行解决，甲方认可乙方提交的施工方案（见附件）；二、经双方协商，甲方同意在维修结束后支付给乙方维修费35000元，涉及的室内装潢恢复由乙方自行解决；三、乙方承诺确保上述维修部位的维修质量，质保期符合国家相关行业规定，质保期内如若再发生漏水现场则由乙方自行解决并承担全部维修费用。 后，后，恒一公司开具了维修费35000元增值税发票给安徽白帝公司，用于抵扣房租。但案涉房屋经恒一公司维修仍然漏水。2017年8月至2017年10月23日安徽白帝公司对案涉房屋进行维修。双方对漏水导致的房租减免协商无果，导致恒一公司只支付了2016年3月1日至2016年8月16日房租430273.9元。 在诉讼过程中，恒一公司申请对漏水原因以及漏水造成的损失等事项鉴定评估。本院依法委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站进行鉴定，该站于2018年9月12日出具了一份《检测（鉴定）报告》，检测内容为涉案门面房屋面板、变形缝处渗水及室内排水管道漏水原因分析，鉴定意见为：1、三层露台屋面排水管道周边、23、24轴变形缝处存在缺陷和渗漏点，屋面雨水进入防水层后通过屋面预留洞口、裂缝等部位渗入至屋面板底面；2、二层室内19/A轴排水管局部破损导致污水直接流出以及35/E轴排水立管下部被杂物堵塞且无法疏通，导致污水倒溢，室内受损。本次鉴定费用为55000元。 因案涉房屋在本案诉讼前进行了维修，本院要求该站明确维修与案涉房屋漏水是否存在联系。该站于2018年9月27日回函，答复如下：涉案房屋除二层室内19/A轴排水管局部破损导致污水直接流出无法判定外，其余渗水与两次维修无直接因果关系。 就案涉房屋装修及其他损失，本院依法委托安徽安和资产评估有限责任公司进行评估，该公司于2019年4月3日出具的《资产评估报告书》载明房屋装修及其他损失为436717.32元。本次评估费为6000元。 就案涉房屋漏水不能使用面积，本院组织双方以及安徽安和资产评估有限责任公司现场勘验，经现场测量“室内净面积为1136.07平方米因水损未使用，加上建筑公摊面积（建筑公摊比例按25%估算）后因水损未使用建筑面积为1514.76平方米”。 另查明，2016年6月17日林语饮品公司出具一份《承诺函》，明确其为恒一公司与安徽白帝公司签订房屋租赁合同违约承担连带责任。 恒一公司未实际支付案涉合同约定的履约保证金495558元。该履约保证金为林语饮品公司在承租案涉房屋期间向安徽白帝公司交付，且已冲抵租金。 上述事实由双方提供的《房屋租赁合同》、《固定资产维修申请表》、《沿河路116号房屋维修协议》、租金缴纳发票、入账通知、照片，承诺函，《检测（鉴定）报告》、回函、鉴定发票，《资产评估报告书》、说明、评估发票等证据，以及当事人庭审陈述佐证。 本院认为：恒一公司与安徽白帝公司之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 案涉合同履行过程中，由于出现漏水，导致恒一公司不能全部使用案涉房屋，双方就此产生纠纷。本院认为，提供适租房屋系出租方义务，案涉合同亦约定甲方对房屋主体结构的安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护。后，恒一公司与安徽白帝公司就案涉房屋漏水达成一份维修协议，约定由恒一公司自行维修，安徽白帝公司承担35000元维修费。恒一公司依据该协议对案涉房屋漏水进行维修，但是未能解决漏水问题。2017年8月至2017年10月安徽白帝公司对案涉房屋进行了维修。据此，安徽白帝公司抗辩依据维修协议应由恒一公司承担维修义务，且其应履行了维修义务。本院认为，案涉房屋在恒一公司承租后不久就发生漏水问题，根据《检测（鉴定）报告》漏水并非由恒一公司造成，故应由安徽白帝公司承担维修义务。维修协议约定由恒一公司进行维修，在恒一公司维修无果的问题情况下，不能就此认定由恒一公司继续对案涉房屋漏水承担维修义务，而是应当由恒一公司返还安徽白帝公司支付的维修费35000元（以房租抵扣）。故恒一公司不应支付因漏水导致无法使用部分（因水损未使用）的房租，且安徽白帝公司应支付因漏水导致的损失。 对于恒一公司支付的房租应按实际使用面积（未受水损部分）予以调整，经现场测量因损未使用部分面积为1514.7平方米，本院对该面积予以确定，故恒一公司应支付房租的面积为1544.24平方米（3059平方米-1514.76平方米），其中2016年3月1日至2016年6月17日租金为148710元（991116元/年÷12个月÷30天÷3059平方米×1544.24平方米×107天）；2016年6月17日至2017年6月16日房租递增5%为年租金1040672元，恒一公司应支付房租为525351元（1040672元/年÷3059平方米×1544.24平方米）；2017年6月17日至2018年6月16日房租递增5%为年租金1092706元，恒一公司应支付房租为551618元（1092706元/年÷3059平方米×1544.24平方米）。据此计算，恒一公司应支付的房租为1225679元，扣除恒一公司已支付的房租430273.9元（不含维修费35000元），恒一公司还应支付房租为795405.1元。之后的房屋占用费按年租金551618元标准顺延计算至房屋实际交还之日止。 关于安徽白帝公司诉请解除合同并返还房屋，本案中，由于案涉房屋漏水导致恒一公司无法正常使用，故安徽白帝公司不能依据案涉合同约定行使单方合同解除权。但至2018年6月16日案涉合同因期满自行解除，本院予以确认，恒一公司应将案涉房屋交还给安徽白帝公司。关于安徽白帝公司的恢复原状诉请，案涉合同属于到期解除，依据案涉合同约定“装修、改造后不可移动的建筑和设施设备，须按当时的状况完好无偿地移交给甲方”，上述约定明确应按当时状况交付，并非恢复原状，故本院对安徽白帝公司的该项诉请不予支持。 关于安徽白帝公司诉请的违约金，本院认为，首先对安徽白帝公司诉请的解除合同违约金495558元不予支持。其次，案涉房屋漏水导致双方就房租和房屋占用费如何交付产生争议，不能认为恒一公司存在迟延支付租金和房屋占用费的违约行为，本院对安徽白帝公司的该项诉请不予支持。 关于安徽白帝公司诉请林语饮品公司承担连带责任，依据林语饮品公司出具的《承诺函》，其对恒一公司在案涉房屋租赁合同中的违约承担连带责任，本院予以支持，但该连带责任仅限于债的担保。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认安徽白帝集团有限公司与合肥恒一工程设备有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年6月16日解除； 二、合肥恒一工程设备有限公司于本判决生效之日起三十日内向安徽白帝集团有限公司返还位于合肥市位于庐阳区,1-102,1-201,1-202室共3059平方米房屋； 三、合肥恒一工程设备有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽白帝集团有限公司支付房屋租金795405.1元，之后房屋占用费自2018年6月17日起按年租金551618元标准顺延支付至实际交还房屋之日止； 四、合肥新天地林语饮品有限公司对本判决的第三项债务清偿承担连带责任； 五、驳回安徽白帝集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为12454元，由安徽白帝集团有限公司负担6297元，由合肥恒一工程设备有限公司负担6157元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年七月四日 书记员  吴 朋 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。