河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初975号原告李玉发，男，1972年7月2日出生，回族，住河北省廊坊市经济技术开发区。委托代理人王星星、由晨超，天津全唐律师事务所律师。被告香河华易大麦房地产经纪有限公司（原香河麦田房地产经纪有限公司）。住所地河北省廊坊市香河县大香线东侧朱庄公路南侧潮白晓月小区S2号楼1单元13号门市。法定代表人杨志喜。被告杨志喜，男，1959年12月20日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。二被告委托代理人李海红，香河县县城腾飞律师服务所法律工作者。原告李玉发与被告香河华易大麦房地产经纪有限公司（以下简称华易大麦公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依据原告申请，依法追加杨志喜为本案被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉发及其委托代理人王星星、由晨超，二被告委托代理人李海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉发向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告所缴电商团购费4万元及利息（以该4万元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算、从付款之日2016年12月28日起至实际返还之日止）；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:2011年期间,唐山君德房地产开发有限公司于唐山市老庄子镇启动君德“城上城”项目之开发工作。2016年期间,原告为购入上述项目房屋,在项目售楼处向被告华易大麦公司缴纳了6万元所谓“电商款”。2016年12月28日,原告与唐山君德房地产开发有限公司签署了《商品房认购协议书》,并向其缴纳了购房首付款。后原告获悉唐山君德房地产开发有限公司在出售该项目商品房时并未取得项目之《预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》等证件。且截止目前,该项目一直处于停工烂尾状态，原告购房目的己根本无法实现。被告自始至终并未能提供相应居间服务，且唐山君德房地产开发有限公司在明知涉案项目并未取得相关证件的情况下，虚假宣传,未能提供项目真实信息,导致原告在不知情的情形下向唐山君德房地产开发有限公司以及被告支付了购房款与团购费。结合项目烂尾现状,原告损失巨大。2018年6月收回购房首付款。2018年11月9日收回部分电商款2万元，剩余4万元电商款,被告拒不归还。综上,原告为维护自身合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规之规定,提起诉讼,望判如所请。原告认为，被告华易大麦公司在原告购房相关事宜中,并未能使原告实际享受到团购优惠，其所收取的名为“团购服务费”无任何事实及法律依据，依法应当予以返还；该款项的自然孽息,同样被告当予以赔偿。被告杨志喜作为唯一股东，当承担连带责任。具体理由如下:一、涉案项目已经烂尾,购房协议已经解除,购房首付款已退回。原告购房之主要目的未能实现。1、涉案项目根本不符合预售条件。在原告购买涉案项目商品房时,涉案项目没有商品房预售许可证。根据《商品房预售管理办法》第五条“商品房预售应当符合下列条件:（一）己交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证;（三）按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。”。以及第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。”规定可知,涉案项目不符合商品房预售条件。2、涉案项目在实际上已经烂尾，涉案开发商唐山君德房地产开发有限公司现今已经人去楼空,名存实亡。涉案项目在2017年的7月份就已经停工,至今没有复工的迹象,并且认购协议书上写明的交房日期为2017年12月31日,房屋已经延期交房1年多。原告多次去涉案项目现场,涉案项目现场没有施工人员、没有大型机器、没水没电,涉案项目至今没有任何复工的迹象,涉案项目已经烂尾。3、原告在2018年6月、7月已在唐山市高新区政府的协调下与唐山君德房地产开发有限公司解除认购协议书,购房首付款也在政府协调下予以退还。涉案房屋预售合同之解除,并非是原告与开发商彼此友好协商达成一致的结果,而是唐山市高新区政府为了维稳,在明确了解涉案项目烂尾的事实上,接盘整个项目之后进行的举措。4、唐山市限购政策,原告不具有购房资格,购房目的无法实现。《唐山市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（唐政办字（2017）83号）“对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,在路南区范围内限购1套住房（所称住房均含新建商品住房和二手住房）;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在我市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在以上范围内向其售房。购房时间以交易合同网上签约时间为准,补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制,加强对购房人资格审查,确保政策落实到位。”原告户籍不在唐山市内,也没有在唐山市的纳税证明或社保缴纳证明,依照上述规定,原告不具备在唐山市进行购房的资格。同时结合涉案购房合同尚未进行网上签约的事实,原告没有购房资格,原告的购房目的无法实现。二、涉案原被告之间不构成居间服务合同关系或者服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。＂故认定双方是否存在居间关系应分析是否存在居间的合意、是否提供了居间行为。1、从是否达成居间合同的合意来看。其一,华易大麦公司并未提供其与原告之间达成书面居间合同或口头协议的证据。被告华易大麦公司未能提供证据用以证明其取得了涉案开发商--唐山君德公司关于涉案房屋的销售代理权。由此可见,本案房屋买卖双方均不认可华易大麦公司所述的居间合意或居间关系。其二,华易大麦公司虽称其是大厂荣联公司的分销商,通过大厂荣联公司向君德公司提供购房人名单,但华易大麦公司与大厂荣联公司内部之间存在何种关系,并不能作为推定其与原告之间存在居间关系的依据。故从现有证据来看,本案不能认定原告与华易大麦公司之间达成了居间合意。2、从是否实际提供居间服务来看。原告自始至终未曾见过被告华易大麦公司工作人员。获知房屋的信息系通过朋友而来，查看房屋、购置房屋等,也是自己开车亲赴项目现场实施，其缴纳的各项费用也是在涉案项目的售楼处进行缴纳。3、从团购费的支付依据看。首先,双方没有关于居间费的约定,华易大麦公司收取居间费没有相应合同依据。其次,华易大麦公司主张收取的团购费为从事居间活动的报酬,但从本案提供证据的情况来看,华易大麦公司给原告出具的是“团购费”收据,而非居间费或居间报酬等费用,“团购费”不能认定为居间报酬。再次,从法律规定来看,对于居间费约定不明的,应根据居间人的劳务合理确定,但在本案中,华易大麦公司并未提交证据证明其实际提供的劳务情况,不足以确定其提供居间劳务的合理费用。基于上述多方面因素,华易大麦公司主张收取的“团购费”不足以认定为其应得的劳动报酬。三、原告与被告之间形成的是基于新兴团购模式的合同关系,而原告并未实际享受到所谓“团购优惠”,故被告收取的款项应当予以退还。1、涉案“团购费”的款项性质及其所形成的法律关系实质。团购是一种新兴的消费方式和促销模式,可以在客观上提高消费者与商家的议价能力，商家可以给出低于零售价格的团队折扣。本案中,被告组织“城上城项目”商品房团购活动,收取了原告6万元费用作为所谓“团购费用”,二者之间因团购活动的组织和参加形成了合同关系。而该类合同关系与一般意义上居间服务合同关系并不相同。在“团购模式”合同关系中,被告公司负有的义务为保证被推荐人即团购参加人在开发商处购买商品房时享受对外公布销售价格基础上减免的优惠。商品房买卖合同虽然与组织参与团购而形成的合同在事实上有所关联,但二者并非同一法律关系。2、原告并未实际享有“团购优惠＂，被告应当退还该笔款项。被告公司以“团购费”名义收取原告上述款项,双方清楚缴纳该款项的目的在于获得商品房价款的优惠,而并非提供团购折扣信息的报酬,故而被告所负的义务不仅仅是在订立商品房买卖合同之时使买受方按照优惠价格购买房屋,还应当使买受方能够通过合同的履行而实际享受到减免房屋价款的优惠,否则难以实现买受方支付该价款的目的。在本案中,原告与被告公司签订的商品房买卖合同已经解除,原告已经在事实上不能够享受所谓的购房折扣的优惠。因而,原告支付6万元“团购费”的目的已经无法实现,被告公司应当将其收取的上述款项予以退还。四、被告杨志喜应对被告华易大麦公司上述债务承担连带清偿责任。案件立案后,经原告调查发现,华易大麦公司是一人有限责任公司,被告杨志喜为公司唯一股东，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。＂现被告杨志喜不能证明其与本案华易大麦公司之间的财产彼此独立,当承担连带责任。综上所述,本案中,被告华易大麦公司当返还其所收取的4万元款项,并以该款项为基数,向原告支付贷款利息。原告之诉请于法有据,望判如所请。原告为证明自己的主张，向法院提供了商品房认购协议书、证明、团购服务费收据及银行转账流水、收条、现场照片、ＰＯＳ机刷卡凭条等证据材料。二被告辩称:一、二被告不同意返还原告主张的涉案款项以及支付利息,其主张无事实及法律依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。首先,被告作为房地产经纪有限公司,具有经营房地产信息咨询、房地产经纪的经营资质。其次,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中原、被告双方虽未签订书面的居间服务合同,但原告以低于房屋备案价格的单价购买了涉案房屋,实际上己享受了被告作为房屋销售公司提供的中介服务以及房屋价格优惠,且己促成原告与唐山君德房地产开发有限公司签订了书面《商品房认购协议书》,至此被告己完成了居间服务,双方之间己形成了事实上的居间服务合同关系。另外,根据原告所提交的唐山高新技术产业开发区城市建设管理局出具的书面证明,原告系自愿放弃2016年12月28日认购的唐山君德房地产开发有限公司开发的君德“城上城”项目15栋1单元11层03号商品房,并承诺团购服务费6万元视公安追讨情况,按比例解决,且2018年11月7日被告己退还原告团购服务费2万元，故原告再次要求二被告返还团购费4万元，亦无事实及法律依据。再次,虽原告与唐山君德房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》时唐山君德房地产开发有限公司未取得相关证件,但后来唐山君德房地产开发有限公司涉案商品住宅楼项目已于2017年10月27日取得建设用地规划许可证,于2017年12月28日取得建设工程规划许可证,于2018年3月2日取得商品房预售许可证,于2018年3月15日取得建设工程施工许可证,因此并不影响原告与开发商继续签订正式的《商品房买卖合同》,在被告已完成居间服务的情况下,原告自愿放弃涉案房屋的认购,与被告无关。综上,原告无权要求二被告退还上述团购服务费用。二、根据法律规定,当事人对自己的主张所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供相应证据加以证明,没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。可以看出,显然本案中原告所提供的证据不足以证明其主张,其又未提供其他证据予以佐证。二被告认为,原告的主张不应得到法律的支持，请求法院依法裁决。二被告为证明自己的主张，向法院提交了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等证据材料（均系复印件）。经原被告举证、质证，结合当事人陈述和本院认证，查明本案事实如下：2016年12月28日，原告通过香河麦田房地产经纪有限公司与唐山君德房地产开发有限公司签订了商品房认购协议书一份，约定购买位于唐山市高新区，建筑面积77.99平方米，单价4510元，总价款351735元，首付款71735元，余款28万元按揭贷款，约定2017年12月31日前交付房屋。签订协议后，原告向唐山君德房地产开发有限公司交纳了房屋首付款71735元。同日，原告向香河麦田房地产经纪有限公司支付了电商团购费6万元。2017年5月17日，唐山市人民政府办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知。原告因符合限购政策，遂经唐山市高新技术产业开发区城市建设管理局协调，与唐山君德房地产开发有限公司协商解除了双方之间签订的商品房认购协议书，唐山君德房地产开发有限公司于2018年6月28日退还了原告交纳的房屋首付款71,735元。香河麦田房地产经纪有限公司于2017年8月17日更名为香河华易大麦房地产经纪有限公司，该公司为自然人独资有限责任公司，法定代表人杨志喜，杨志喜持股比例100%。2018年11月7日，原告收到刘秀丽代被告华易大麦公司退还的团购服务费2万元。本院认为，原告与唐山君德房地产开发有限公司签订商品房认购协议书后，唐山市人民政府办公厅于2017年5月17日发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，原告因符合限购政策，无法办理网签，与唐山君德房地产开发有限公司协商解除了双方之间签订的商品房认购协议，唐山君德房地产开发有限公司于2018年6月28日退还了原告交纳的房屋首付款71,735元。香河麦田房地产经纪有限公司于2017年8月17日更名为香河华易大麦房地产经纪有限公司，前者在变更前的权利义务应由后者承担。香河麦田房地产经纪有限公司收取原告的电商团购费系出售房屋收取的捆绑销售或附加条件的费用，原告与唐山君德房地产开发有限公司解除商品房认购协议后，原告已经在事实上不能够享受所谓的购房折扣的优惠，被告华易大麦公司占有原告的团购费4万元，被告华易大麦公司应退还原告。案外人刘秀丽已代被告华易大麦公司退还原告团购服务费2万元，故被告华易大麦公司应再退还原告团购服务费4万元，原告要求被告华易大麦公司退还团购服务费4万元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告华易大麦公司支付以该4万元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算、从付款之日2016年12月28日起至实际返还之日止的利息，本院认为利息计算时间自二被告应诉之日即2019年6月18日开始计算为宜。香河华易大麦房地产经纪有限公司为自然人独资有限责任公司，法定代表人杨志喜，杨志喜持股比例100%，被告杨志喜不能证明被告华易大麦公司的财产独立于自己的财产,应当承担连带责任，原告要求被告杨志喜承担连带责任的诉讼请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：被告香河华易大麦房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告李玉发电商团购费4万元及利息，利息以该4万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月18日起计算至实际返还之日止，被告杨志喜承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告香河华易大麦房地产经纪有限公司负担，被告杨志喜承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  王爱民人民陪审员  池俊玲人民陪审员  刘 彦二〇一九年七月十二日书 记 员  王金保——