陕西省丹凤县人民法院     民事判决书    (2019)陕1022民初164号     原告：丹凤县XX社。   住所地：丹凤县龙驹寨街道办事处北新街供销商城院内。   法定代表人：罗浩，系XX社主任。   委托诉讼代理人：史伟，男，汉族，生于1981年5月21日，住丹凤县，系丹凤县XX社职工。   委托诉讼代理人：叶晗钰，陕西东瑞律师事务所律师。   被告：王志武，男，汉族，生于1956年6月8日，住陕西省咸阳市渭城区，系丹凤县XX社退休职工。   委托诉讼代理人：白书宝，陕西书宝律师事务所律师。   第三人：李芳，女，汉族，生于1971年8月3日，住丹凤县，农民，系丹凤县供销商城西院东排由北向南第六间房屋实际承租人。   第三人：王晓霞，女，汉族，生于1970年5月5日，住丹凤县，系丹凤县供销商城西院东排由北向南第五间房屋的实际使用人。   原告丹凤县XX社与被告王志武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案，在审理过程中，原告丹凤县XX社于2019年3月22日向本院提交追加当事人、变更诉讼请求申请书，追加李芳、王晓霞为本案的第三人，并变更诉讼请求。本院于2019年4月15日公开开庭进行了审理，原告丹凤县XX社的委托诉讼代理人史伟、叶晗钰，被告王志武的委托诉讼代理人白书宝到庭参加诉讼，第三人李芳、王晓霞经合法传唤未到庭，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。   原告丹凤县XX社诉称：2000年-2002年，在谢某某任丹凤县XX社主任期间，经县社研究决定，在县XX市场，市场建设费用由职工集资，交30000元分给房屋一间两层，由县社统一修建，产权归县社所有，由职工使用经营，使用期限为15年。被告王志武曾担任XX社副主任，其原系县社领导班子成员，主持和参加了县XX市场职工集资及使用经营15年的决策工作。被告王志武租赁的房屋为县社西院东排由北向南第五、第六间房屋。因原县社主任谢某某职务犯罪被司法机关追究刑事责任，原告未与被告签订经营期限为15年的书面租赁合同。据原告方调查了解，被告王志武租赁的一间房屋由其妹王晓霞实际使用，另一间房屋由李芳租赁，于2019年4月30日到期，年租金15000元。2018年9月26日，原告在县社院内张贴通告，要求各承租户自接到通知之日起10日内提供合法使用租赁房屋的相关证据，并于接到通知之日起30日内腾退房屋，交回县社。被告至今未腾房，故起诉要求：1、请求依法解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，限期将县社西院东排的两间房屋交回原告；2、请求被告王志武支付从2017年7月1日起至2019年4月30日期间的房屋租金55000元(每间年租金15000元，22个月计27500元，两间合计55000元)；3、请求第三人李芳、王晓霞配合被告王志武向丹凤县XX社交房。   原告为支持其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：   第一组证据：   1、监察建议书一份；   2、丹凤县纪委办便函一份；证明本案争议房屋系国有资产，纪委督办保护国有资产。   第二组证据：   3、谢某某证明一份‘   4、会议记录复印件一份；   5、中国法院网截图一份；证明在谢某某担任XX社主任期间，于2000-2002年，在县XX市场，由供销系统职工每间集资30000元进行修建，建起后由职工使用15年，截止2002年12月底以前所有房屋均交由职工使用。谢某某于2004年因挪用公款炒股犯罪被判无期徒刑，故XX社未与集资建房户签订书面租赁合同。   第三组证据：   6、雷冬花情况说明一份；   7、合同书一份；   8、陈某某证明一份；   9、梅继保证明一份；   10、收款收据2张；   11、短信截图；证明原XX社职工雷冬花于2000年在谢某某任县社主任期间，在县XX市场，费用由职工集资，每间交30000元分给房屋一间两层，由县社统一修建，产权归县社所有，由职工经营、使用15年。县社要求其集资，期间，在县社职工陈某某和电力局职工梅继保介绍下，其将自己集资的房屋以32000元转让给陈某某邻居杨存福使用和经营，转让期限15年,双方签订了转让合同。2017年使用期限到期后，其多次找杨存福交房，但杨拒绝交回。   12、询问李芳笔录一份；证明王志武租赁的房屋一间(县供销商场西院东排从北向南第六间)转租给李芳，2018年5月1日至2019年4月30日年租金为15000元。   13、丹凤县XX社通知2份。证明丹凤县XX社于2018年9月27日在供销商场院内张贴通知，限租房户于本通知之日起10日内向县社提交合法使用该承租房的依据，并于收到本通知之日起30日内腾退房屋交回县社。2018年10月7日县社向雷冬花送达了通知。原告已履行了解除合同的通知义务。   被告王志武的委托诉讼代理人辩称：本案并非“房屋租赁合同”纠纷，实际上是因职工集资建房而引起的腾房纠纷。被告王志武与丹凤县XX社之间不存在房屋租赁合同关系。双方也未签订任何书面形式的房屋租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条规定，原、被告之间既非事实租赁关系、不定期租赁关系，也非租赁合同关系。原告不享有争议房屋的所有权，亦无出租权。原告负有其与王志武之间存在房屋租赁合同关系的举证责任，但直至本案庭审结束，原告未能提供有力证据充分证明其与王志武之间存在15年期限的租赁合同关系。本案中没有任何书证或者证言证明原被告之间存在有房屋租赁合同关系。也不存在履行期限，也没有合同起止日期。原告主张从2002年6月1日起算租期15年到2017年6月30日届满，再从2017年7月1日起主张至2019年4月30日的租金55000元也毫无证据支持。当时全县供销系统生产经营不景气，职工工资数月才能发放一次，为了盘活资产，保障职工生计，县社在后院开发供销市场，从原告集资修建市场时的政策宣传看，没有涉及产权期限或使用权年限问题。原告发出的书面《通知》是集资建房而非“租房”，交款收据注明是“集资款”而非“租金”或者“使用费”。在2000年时，房屋建筑成本280元/每平方米，40平方米的房屋成本不到12000元，职工集资建房交款为每间30000元，县XX社在集资户中每户可赚取18000元，毛利60%。被告及其他集资建房户集资建房使用十余年以来，自行安装水电、进行装修，长期管护修缮至今，原告从未参与其中，从未进行过管理或服务，从未以房主身份自居。因此，该房屋产权及使用权完全归被告王志武。原告诉讼请求无据无理，不应支持，应判决驳回原告的诉讼请求。另外，从程序上讲，本案不属人民法院管辖，1992年11月25日《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发(1992)38号)第三条指出：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人因此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”综上所述，原告丹凤县XX社根本不享有诉争房屋的所有权、占有权、使用权，其诉称严重失实，缺乏事实根据和法律依据，故应驳回原告的诉讼请求。   被告为支持其答辩主张，向法庭提交了以下证据材料：   1、丹凤县XX社关于集资建市场的通知一份，证明集资房归集资人所有；   2、王志武集资建房款收款收据复印件三张，证明目的同上；   3、证人叶书清证明材料一份，收款收据复印件5张，身份证复印件1张，证明2000年县社集资建市场时，单位领导动员其带头报名，多方筹款70000元，购得市场房屋2间；证明集资建房属集资户个人所有。   4、谢某某、陈某某集资建房收据4张，证明目的同上。   5、李某某证明材料一份，集资建房收款收据复印件4张，身份证复印件一份，证明2000年县社开发供销市场，其交30000元集资购房款购得一间两层40平方米房屋，单位开有收据，对内部职工长期使用，归集资建房者所有。证明目的同上。   6、刘某甲证明一份，集资建房收款收据复印件3张，身份证复印件一份，证明目的同上。   7、屈某某证明一份，集资建房收款收据复印件2张，身份证复印件一份，证明目的同上。   8、查义来证明一份，集资建房收款收据复印件1张，身份证复印件一份，证明目的同上。   9、方某某、雷某某、刘某乙证言三份、身份证复印件三份，证明2000年县社集资建市场，动员职工集资，每间30000元建成后交付个人长期、永久使用，没有明确协议，也没有签订合同，   10、王某某证明一份，身份证复印件一份，证明2000年集资建房时未约定使用年限。   11、水电费票据5张，证明集资建房后水电均为集资建房户个人自行安装缴费。   第三人李芳、王晓霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未答辩。   对于原、被告围绕自己的主张向法庭提交的证据，法庭组织当事人进行了证据交换和质证。   被告对原告提交的证据质证意见是：对第一组证据形式真实性不持异议，但对内容涉及商铺租赁缺乏事实依据，不予认可；对第二组证据的质证意见是：对谢某某证言真实性、合法性、关联性均不予认可，谢某某2003年4月因犯罪被刑拘，本案争议房屋尚未交付，2004年被判刑后被组织双开处理，其无权对本案事实做口头证言，且2019年春节，谢出狱后，原告用单位财物对谢进行了探望，谢有作伪证之嫌。对会议记录真实性不予认可，本次会议并非2000年8月XX社开始集资建房的相关会议记录，主题是研究工业品公司职工安置，与集资建房无关联性，且最终未形成决议，参与集资建房人并未参与该会议，该记录并未能否决2000年8月10日县XX社的《通知》。对中国法院网截图内容认可，对证明目的不予认可。对第三组证据质证意见：对雷冬花书写的情况说明真实性、关联性、合法性不予认可，未附雷本人身份信息；对合同书不予认可，与本案无关；对陈某某、梅继保证明质证意见同雷冬花质证意见；对收款收据2张予以认可，对证明目的不予认可；对短信截图不予认可。对询问李芳笔录不予认可，原告单位职工与案外人询问第三人，证据来源不合法。对丹凤县XX社通知2分真实性不持异议，但王志武从未收到通知。   原告委托诉讼代理人对被告提交的证据的质证意见是：对XX社集资建房通知待回XX社核实后发表质证意见，对证明目的不予认可；对王志武收款收据真实性予以认可，对证明系王志武个人购得房屋的证明目的有异议。对证据3、4、5、6、7、8、9中证言证明集资建房归个人所有永久使用不予认可，对收款收据由法庭核对认定，证人叶某某等集资建房户与本案有厉害关系，不能作证，其证言不真实。对证据10内容真实性不予认可；对证据11真实性不予认可，即使被告交了水电费也不能证明该房屋归被告所有。   本案在诉讼中，承办人向被告王志武送达诉状副本时对其进行了调查询问，其陈述当时XX社动员职工集资开发供销市场时提过一间房交30000元，建成后允许职工使用15年，之后房屋归单位所有，但房屋建成后，没有签订合同，也没有约定履行期限和起止日期，这个房屋是2004年以后才陆陆续续租出去的，当时一年租金2000多元，原告要求2017年7月1日截止合同15年期限没有依据，我认为15年期限应该到2020年7月份。原告要求我承担2017年7月1日以后的租金没有依据，我不同意承担。房屋的自来水是自己花了大概2400元申请安装的，房屋电线太细不能满足用电需求，我改装线路花了大概500元，如果现在要交房，要求单位给予补偿。   对法庭询问王志武的询问笔录，庭审中原告委托诉讼代理人的质证意见是：对使用15年予以认可，对合同期限到2020年7月份有异议。被告委托诉讼代理人的质证意见是：对该笔录不予认可，笔录与被告提供的书证不一致，被告的答辩状开庭前代理人已传给王志武确认，应以答辩状为准，要求补偿自来水、电线费用不是本案被告主张。   对于双方提供的证据和本院询问王志武的笔录，法庭认定如下：对原告提交的第一组证据，监察局监察建议书和丹凤县纪委办函，能够证明本案所争议房屋系国有资产，县纪检监察督促依法收回，法庭予以采信，对该函件确定2017年6月到期的事实无证据证实，法庭不予认可，将综合全案其他证据，确定租赁到期日期。对于原告提交的第二组证据，本院认为，谢某某系原XX社主任，虽因犯罪被判刑，但其在任职期间曾对开展集资修建供销市场工作参与决策，了解情况，有作证的资格，被告委托诉讼代理人提出谢无作证资格的意见本院不予采纳，谢某某证明材料和会议记录能够相互印证，证明争议房屋系县XX社采取集资的办法，每间集资30000元，由XX社进行修建后，由职工使用15年，截止2002年12月底以前全部交由职工使用。本院对该事实予以确认，并确认使用15年期限应从2003年元月1日起至2017年12月底，即，使用15年期限至2017年12月底到期。对于原告提交的第三组证据，本院认为，雷冬花系原XX社职工，其实际参与集资修建供销市场，了解案件事实，其证明2000年在谢某某任县社主任期间，在县XX市场，费用由职工集资，每间交30000元分给房屋一间两层，由县社统一修建，产权归县社所有，由职工经营、使用15年。期间，在县社职工陈某某和电力局职工梅继保介绍下，其将自己集资的房屋以32000元转让给陈某某邻居杨存福使用和经营，双方签订合同，转让期限15年。2017年使用期限到期后，其多次找杨存福交房，但杨拒绝交回。该组证据与第二组证据能够相互印证争议房屋产权归县XX社所有,双方系租赁关系，使用经营期限15年，已于2017年到期。本院对该事实予以确认。询问第三人李芳笔录，因该证据来源不合法，本院不予采信。对原告提交的通知二份，说明原告于2018年9月27日已在XX社院内张贴通知，要求各承租户限期将房屋交回县社。本院对原告要求解除合同，已履行通知义务的事实予以确认。对被告提交的证据，对职工集资建房收据和定金收据和集资建市场通知的真实性予以认可，对其证明争议房屋系职工购买，产权归职工所有的证明目的,因与原告提交的证据相互矛盾，且未向法庭提交本人具有该房屋产权的证明文书加以证明，故不予采信。对叶某某、李某某、刘某甲、屈某某、查义来、方某某、雷某某、刘某乙的证言，因上述证人均系房屋承租户，本案的处理结果与其有法律上的利害关系，其证言与XX社会议记录以及谢某某、雷冬花证言相矛盾，故不予采信。证人王某某证明XX社集资建房没有确定使用年限的证言，与案件事实不符，本院不予采信；水电费收据只能证明被告及承租户水电支出情况，不能证明争议房屋系被告所有的事实，故对其证明房屋归集资建房户的证明目的不予采信。对于办案法官在送达诉状副本时询问被告王志武的笔录，被告的委托诉讼代理人当庭不予认可，庭审后，王志武本人亦向法庭书面说明，认为法院在向其做笔录时，其情绪激动，不能完全表达本人意愿，不能作为法庭的证言和证词，具体事实应以答辩书为准。否定其以前向法庭的陈述。本院认为，法院工作人员在向其送达法律文书时，对其进行询问，不存在威逼利诱，恐吓或者刑讯逼供等违法情形，其本人系完全民事行为能力人，其向办案人员的陈述与原告提交的会议记录、谢某某、雷冬花证言等证据能够相互印证，故，本院对询问王志武的笔录内容关于涉案房屋每间由职工集资30000元，建成后允许职工使用15年，房屋归单位所有的事实予以确认。   庭审后，为了进一步核实案情，本院对第三人李芳进行了询问，其陈述于2012年从任怀存手中租赁房屋至今，最近几年的年租金为15000元，其与任怀存的房屋租赁合同已于2019年5月1日到期，现在未续签合同，也未交租金。   根据以上对证据的分析与认定以及本院调查核实，查明以下事实：2000-2002年，在谢某某任丹凤县XX社主任期间，经县XX社研究决定，在县供销XX市场，市场建设费用由职工集资，交30000元分给房屋一间两层，由县XX社统一修建，产权归县XX社所有，由职工使用经营15年。期间，被告王志武担任丹凤县XX社副主任，系县XX社领导班子成员，主持和参加了县供销XX市场，由职工集资及使用经营15年的决策工作。其本人亦向县XX社按每间30000元交纳了集资款，取得了县XX社西院东排由北向南第五、第六两间房屋的租赁使用权，县XX社于2002年12月底已将房屋交给被告经营使用至今。因原县XX社主任谢某某挪用公款犯罪被判刑后，原告未与被告及所有承租人签订经营期限为15年的书面租赁合同。被告王志武取得两间房屋租赁使用权后，未经原告同意，将其中的一间房屋交给其妹王晓霞经营使用至今，另一间房屋转租给任怀存经营，第三人李芳于2012年又从任怀存手中转租该间房屋经营使用至今，于2019年5月1日到期，近几年的年租金为15000元。房屋租赁15年期限于2017年12月底到期后，各承租户未按期向原告交回房屋，亦未与原告续签租房合同。中共丹凤县纪委办公室根据群众举报，于2018年9月10日向原告丹凤县XX社发出督办函，要求原告将院内市场房屋对外租赁到期后处置情况报告县XX委XX室。原告于2018年9月26日，在县XX社院内张贴通知，要求各承租户自接到通知之日起10日内提供合法使用租赁房屋的相关证据，并于接到通知之日起30日内腾退房屋，交回县XX社。被告王志武未按期腾房，原告于2019年2月21日向本院起诉，要求：1、请求依法解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，限期将县XX社西院东排的两间房屋交回原告；2、请求被告王志武支付从2017年7月1日起至2019年4月30日期间的房屋租金55000元(每间年租金15000元，22个月计27500元，两间合计55000元)；3、请求第三人李芳、王晓霞配合被告王志武向丹凤县XX社交房。   本院认为，原、被告虽未签订书面房屋租赁合同，但查明由被告向原告交纳每间房屋集资款30000元，由原告进行修建后，交由被告使用15年，产权归原告的事实，说明双方实际形成了事实上的房屋租赁合同关系，也是原、被告双方的真实意思表示。因本案所涉房屋系原告在划拨给自己的国有土地上开发建造未经规划等相关主管部门书面批准，且在法庭辩论终结前原告亦未取得相关主管部门的批准，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审庭审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。据此，原告与被告之间的租赁合同应依法认定为无效合同。加之双方约定租赁期限也已到期，故被告王志武应当将争诉的租赁房屋交还给原告丹凤县XX社，由于原、被告之间的房屋租赁合同无效，故第三人李芳、王晓霞作为次承租人,其占有使用该房屋亦无合法依据，亦应将租赁房屋返还给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般予以支持。根据该司法解释，原告将建房集资款抵作15年房屋占有使用费符合当事人当初约定本意和法律规定。合同到期后，被告仍长期使用该房屋经营收益，根据公平及等价有偿原则，被告应当支付逾期使用该房屋的合理占用费用。原告要求被告支付合同逾期后至2019年4月30日房屋占有使用费，依法予以支持，但原告要求从2017年7月1日起计算逾期房屋使用费与本院查明的事实不符，该房屋租赁约定的15年租期于2017年12月底到期，应认定从2018年元月1日起计算逾期房屋占有使用费，房屋占有使用费应以客观事实，即同地点实际房租费为依据计算较为合理。经核实，2018年元月1日至2019年4月30日的房屋使用费，每间年租金按15000元较为合适，14个月计17500元，两间共计35000元。故被告应向原告支付逾期房屋占有使用费35000元。被告委托诉讼代理人辩称争议的两间房屋系被告集资购买取得，所有权归被告的理由，因未向法庭提交相关产权文书加以证明，且与本院查明的双方系租赁关系的客观事实不符，故其辩解理由不能成立，本院不予采纳。其委托诉讼代理人提出该案不属人民法院主管的意见，由于该案系原被告因房屋租赁合同客观事实产生的纠纷，并非《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发(1992)38号)第三条规定的：“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”等情形，故被告委托诉讼代理人提出该案不属于人民法院主管的理由本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条(五)项、第五十八条、《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、限被告王志武、第三人李芳、王晓霞于本判决生效后三十日内将承租的位于丹凤县XX社西院东排由北向南第五、六两间房屋交回原告丹凤县XX社；   二、限被告王志武于本判决生效后三十日内支付原告丹凤县XX社2018年元月1日至2019年4月30日的房屋占有使用费人民币35000元;   三、驳回原告其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费100元，由被告王志武负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。     审 判 长周建煜   审 判 员彭家让   人民陪审员江顺女   二〇一九年七月十五日   书记员吴海平   126110224363750498195606086125231956060840191971080320361252319710803252220190221          1