沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0111民初4300号原告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街。法定代表人：周俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。被告：吴双，女，1979年3月25日出生，汉族，住址黑龙江省哈尔滨市阿城区。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路。负责人：丛树枫，该分行行长。委托诉讼代理人：夏颖，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。原告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）与被告吴双、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（以下简称邮政银行沈阳市分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥园公司的委托诉讼代理人刘阳、被告邮政银行沈阳市分行的委托诉讼代理人夏颖到庭参加诉讼。被告吴双经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥园公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议；2.判令被告给付违约金215436.30元（按合同补充协议第3.6.2条款计算，应计算至被告履行完毕商品房预告抵押登记注销、商品房备案合同撤销或实际腾退涉案房屋最终之日止，并按照总房款30%主张违约金）；3.请求法院判令被告给付原告房贷利息、罚息23896.65元及案件受理费、公告费9095元；4.请求法院判令被告向原告腾退返还位于沈阳市苏家屯区住宅；5.请求法院判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同备案手续并承担费用；6.请求法院判令被告及第三人协助原告办理注销商品房买卖合同预告抵押登记手续并承担费用；7.请求法院判令被告承担本案诉讼费用、保全费、诉讼财产保全责任保险费。事实及理由：2014年7月31日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告吴双购买原告开发的位于苏家屯区住宅一处，建筑面积139.04平方米，房屋总价款718121元。双方在合同第六条第三款约定：2014年7月31日前付清首付款218121元，余款为按揭贷款，2014年8月31日前支付剩余房款50万元。2014年9月28日，被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，第三人依约发放贷款50万元。截至2017年5月3日，被告未偿还贷款本息合计465378.98元。第三人邮政银行沈阳市分行于2017年5月11日将原、被告诉至沈阳市沈河区人民法院，该院作出（2017）辽0103民初7337号民事判决书，判决被告吴双偿还第三人借款本金459770.16元及利息、罚息5608.82元（截至2017年5月3日，2017年5月4日至实际清偿之日按合同约定计算），并判令原告对上述款项承担连带给付责任。案件受理费8295元、公告费800元由我公司及吴双承担。2018年3月28日，原告代被告向第三人偿还了借款本金、利息及罚息合计492761.81元。根据双方签订的合同补充协议3.6.2条款，以及本案计算违约金的实际情况，原告同意按照总房款即718121元的30%主张违约金。现原告诉讼法院，请法院支持原告的诉求。被告吴双未答辩。第三人邮政银行沈阳市分行述称，原告已就被告吴双的欠款进行了代偿，我行同意配合原告办理注销商品房买卖合同抵押预告登记手续，但是需要被告吴双本人去支行办理，或者原告携带生效的法律文书来第三人处进行办理。本院经审理认定事实如下：2014年7月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区房屋一处，建筑面积139.04平方米，房屋总价款718121元，2014年7月31日前支付首期房价款218121元，余款为按揭贷款，于2014年8月31日前支付剩余房款50万元。双方在补充协议约定，如因买受人未按时归还贷款或其他违反贷款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，无论买受人是否已于逾期还款后向银行偿还该欠款，或出卖人是否已向银行承担了连带保证责任，或银行是否选择与买受人解除借款合同，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除与买受人的合同，合同于出卖人发出的解除合同的通知送达买受人之日起正式解除。合同解除后，出卖人有权代买受人或按银行要求向银行申请清偿全部剩余贷款本息及其他连带保证责任范围内的全部费用，买受人并应自合同签订之日起按总房价款每日万分之叁的比例向出卖人支付违约金，出卖人有权自买受人已付的房价款中直接扣除上述代偿款项和违约金，不足部分出卖人有权依法追索。合同解除后，买受人已发生与购买该房屋所支出的第三方费用由买受人自行承担。合同签订后，被告向原告支付首付款218121元。2014年9月28日，原、被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》一份，第三人向被告发放贷款50万元，并办理了涉案房屋抵押权预告登记。2015年1月6日吴双办理了房屋交接手续。后因被告未按约向第三人偿还贷款，第三人将原、被告诉至沈阳市沈河区人民法院，该院于2017年10月14日作出（2017）辽0103民初7337号民事判决书，判决解除邮政银行沈阳市分行与吴双签订的《个人购房借款及担保合同》，吴双支付邮政银行沈阳市分行贷款本金459770.16元及利息、罚息5608.82元（截至2017年5月3日，自2017年5月4日至实际清偿之日按合同约定计算），并由奥园公司对上述债务承担连带给付责任。2018年3月28日，原告代被告向第三人偿还合计492761.81元（包含贷款本息、诉讼费及公告费）。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应受合同约束。因被告吴双未按时偿还银行贷款，导致银行解除了借款合同，原告承担了连带保证责任，按照原、被告签订的补充协议约定，原、被告约定解除合同的条件已成就，故原告主张解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉求，本院予以支持。合同解除后，被告应将位于沈阳市苏家屯区房屋返还给原告，被告已给付原告的购房款258350.84元（500000元-459770.16元+218121元），原告应返还给被告。对于原告代被告偿还第三人的利息、罚息、诉讼费及公告费，被告亦应予返还原告，并应协助原告办理撤销涉案房屋的商品房买卖合同备案手续。被告及第三人应协助原告办理注销涉案房屋之上的预告抵押登记。对于原告主张的违约金，原、被告约定的违约金起算日期为合同签订之日，本案合同签订日为2014年7月31日，本院认为追溯时间过长，调整为自2018年3月28日原告实际承担连带保证责任之日起算，按照合同约定的总房价款每日万分之三的比例支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳奥园新城置业有限公司与被告吴双于2014年7月31日就位于沈阳市苏家屯区房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告吴双于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳奥园新城置业有限公司违约金（以总房款718121元为基数，按照每日万分之三的比例，自2018年3月28日起计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告吴双于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳奥园新城置业有限公司代其垫付的利息、罚息、诉讼费、公告费合计32991.65元；四、被告吴双于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理撤销上述第一项房屋的商品买卖合同备案手续，由被告吴双承担此项费用；五、被告吴双、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理注销上述第一项房屋之上的预告抵押登记，并由被告吴双承担此项费用；六、被告吴双于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告沈阳奥园新城置业有限公司腾退位于沈阳市苏家屯区房屋；七、原告沈阳奥园新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告吴双购房款258350.84元；八、驳回原告沈阳奥园新城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2513元（已减半收取），保全费1762元，保全责任保险费1000元，公告费300元，由被告吴双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  孙皎二〇一九年七月十七日书记员  宋茜