广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1853号原告：刘某，男，1994年出生，汉族，户籍地：广东省五华县。委托诉讼代理人：余守学,广东先见律师事务所律师。委托诉讼代理人：余庚洋,广东先见律师事务所律师。被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道63号。法定代表人：苏志团，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宁，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。原告刘某与被告惠州市太东实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告刘某的诉讼代理人余庚洋，被告惠州市太东实业投资有限公司的诉讼代理人李宁、蓝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金6774.98元（自2017年12月30日起至2018年4月3日止，共94天，即438452元×6%/年÷365天/年×94天）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，根据合同约定，由原告购买被告所开发的位于惠州市大亚湾西区XX大道XX花园X栋X单元X号的一套商品住宅房，购房总金额为438452元，付款方式为首期房款加银行按揭贷款，而且合同还对双方的具体权利与义务做了详细的约定。因原、被告在《商品房买卖合同》签订后，被告有失商业诚信，严重违反合同之约定，上述商品住宅房迟迟未交付给两原告，且未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，为此两原告于2017年11月22日将被告诉至贵院，贵院已作出判决。然被告却是直至2018年4月3日才履行将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，而这与上次法院判决计算逾期办证的时间（上次计算至2017年12月29日）已过94天；对于该时间段的违约金，上次判决中认定两原告可另行主张。被告惠州市太东实业投资有限公司辩称，一、原告请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。2.对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为：“自愿委托被告办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于被告协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故原告可以随时请求被告为其履行办证义务，但应当给予被告必要的准备时间，被告如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，原告才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向被告主张支付逾期办证的违约金。3.按照购房合同第十五条前半句的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”这里的“权属登记”应为确权至出卖人（即开发商）名下的初始登记，并非权属转移登记，也就是说，前面约定的商品房交付使用后365日，是指被告应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果被告未能按期提供，合同并没有约定违约责任。而合同第十五条后半句约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，这里的“取得房地产权属证书”应为办证至原告名下的权属转移登记，但该后半句并没有明确约定办理权属转移登记的期限，仅仅是约定“不能在规定的期限内”，但规定的期限是多长并未约定。因此，综合第十五条约定的前后两句话，该条款实际上对于权属转移登记是没有约定期限的，对于合同期限约定不明的，应按照《合同法》第六十二条第一款第四项处理。二、即便要计算逾期办证违约责任，原告计算逾期办证违约责任的截止日期错误。涉案房屋逾期办证违约金的截止日期应当以受理回执的日期为准，且大亚湾法院和惠州中院对于该系列案的裁判标准也是如此。且应该扣除权籍调查时间，大权籍调查时间共4天，从2017年12月26日至2017年12月29日。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区XX大道XX花园X栋X单元X房，建筑面积95.43平方米，总价438452元；二、付款方式及期限，原告采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即原告于2015年8月26日向被告付清购房首期款138452元，余款300000元申请办理银行按揭贷款，于2015年10月26日付清；三、交付期限，被告应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2015年1月22日向被告付清了首期购房款，购房余款申请银行按揭贷款并于2015年9月28日支付至被告名下账户内。2016年9月11日，原告签署了收楼意见书。另查明，被告开发的“XX花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。因被告违约，原告向本院起诉，本院作出（2017）粤1391民初2597号民事判决书判决被告向原告支付2017年9月12日至2017年12月29日的逾期办证违约金等。被告不服上诉后，惠州市中级人民法院判决驳回上诉维持原判。涉案房产于2018年3月23日取得转移登记受理回执。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于“将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案”的理解问题。1.被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，原告要求违约责任计算至原告取得不动产权证书止，与合同约定不符；2.被告提交资料备案的合同目的是为原告取得不动产权属证书做准备，即为转移登记做准备，原告作为房屋的买受人，被告作为房屋的出卖人，双方约定的“办理权属登记”当然是为买受人办理权属登记，而不应当是为出卖人办理首次登记（又称“初始登记”或“大产权登记”），故“权属登记”应当是转移登记（又称“增量房转移登记”或“小产权登记”）。关于是否免除被告部分违约责任的问题。在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，本可予以扣除，因被告未提交权籍调查相关证据，庭审时被告称庭后会向本院提交生效判决予以证明权籍调查期间，但至今未交，故权籍调查期间不予扣除。关于逾期办证违约金的计算问题。涉案商品房已于2016年9月11日交付原告使用，被告应当在2017年9月11日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2018年3月23日才履行该项义务，已构成违约，应当承担违约责任。涉案合同第十五条中约定“如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续”，该条款对于违约责任的约定为“继续履行”，并未约定违约金的数额或损失赔偿额计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告还应承担采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本院参照有关规定，以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。2017年12月30日前的逾期办证违约金本院已经判决。之后产生的2017年12月30日起至2018年3月23日止的逾期办证违约金为5982.17元（438452元×6%/年÷365天/年×83天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘某支付逾期办证违约金5982.17元；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告刘某负担3元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 周 勇二〇一九年七月二十二日书记员 叶淦漳