广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1985号原告：张秀玲，女，1963年3月2日出生，汉族，住址广州市天河区。委托诉讼代理人：田鹏、赵小茹，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：平康（广州）养老产业开发有限公司，住所地：广州市荔湾区文昌南路88号D10铺。法定代表人：张继发。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人：黄国伟。被告：谢绍江，男，1973年4月16日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：许少君、陈艳华，均系广东法穗律师事务所律师。被告：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁月嫦，女，1954年5月12日出生，系黄国伟之母，联系地址：广州市荔湾区。被告：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告张秀玲诉被告平康（广州）养老产业开发有限公司（以下简称：平康公司）、斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称：斜阳里公司）、谢绍江、杨少辉、黄国伟、张继发房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秀玲及其委托诉讼代理人田鹏、赵小茹、被告黄国伟的委托诉讼代理人梁月嫦到庭参加诉讼。被告平康公司、斜阳里公司、谢绍江、杨少辉、张继发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀玲向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告平康（广州）养老产业开发有限公司签订的《不动产买卖合同》；2、判决被告平康（广州）养老产业开发有限公司、被告斜阳里养老产业投资有限公司共同向原告返还实际支付的购房款52万元和税费16010元，赔偿团购费10万元；3、判决被告平康（广州）养老产业开发有限公司、被告斜阳里养老产业投资有限公司共同赔偿原告因各被告恶意欺诈及违约造成的经济损失21万元（被告构成欺诈，且属于恶意违约，应予以制裁，结合本案情况确定该数额）；4、被告杨少辉、被告黄国伟、被告张继发在未实缴出资的范围内对前述第2、第3项诉讼请求之款项承担连带清偿责任；5、被告谢绍江对前述第2、第3项诉讼请求之款项承担连带清偿责任；6、本案全部诉讼费用由各被告承担。事实和理由：原告在他人的介绍下于2017年7月22日与被告平康公司签订了一份《不动产买卖合同》，按合同约定：被告平康公司将坐落于广州市荔湾区文昌南路88号D133铺（下称该铺位，建筑面积18.17平方米）出售给原告，交易总价为52万元，税费、手续费16010元，2018年1月1日前收取全部楼款及税费、手续费后三个工作日内交付不动产，20个工作日内完成办理不动产过户交易手续，等等（详见《不动产买卖合同》）。合同签订后，原告已分别在2017年7月15日向被告平康公司交付定金5000元，2017年7月16日向被告平康公司交付定金45000元，2017年7月22日向被告平康公司交二期款54000元，2017年8月19日向被告平康公司支付尾款416000元，2017年7月22日向被告平康公司支付税费16010元。原告还按照被告平康公司要求，在2017年7月22日合同成立后支付第二期款时向被告指定的关联公司广州大牌信息技术咨询服务有限公司（下称大牌公司）支付了10万元的“团购费”，该所谓“团购费”实际为购房款性质。原告在2017年8月19日己全部履行了所有付款义务，按照合同第四条和第六条的规定，被告应当在三个工作日内和20个工作日内将不动产交付给原告，并为原告办理交易过户手续。在此时，原告忽然通过新闻媒体报道和其他买房人向政府反映情况，才得知被告平康公司及其他各关联被告已突然消失，经营场所已人去楼空，相关经办人员及负责人均失联。被告平康公司始终未为原告办理过户手续，被告平康公司并非涉案房屋的产权人，被告平康公司在明知涉案房屋有抵押的情况下，同原告签订房屋买卖合同，严重损害了原告的合法权益，而且各被告直接消失藏匿，造成原告维权无门。被告平康公司己经确定无法依约按期将房屋过户至原告名下，买卖合同的目的无法实现，被告平康公司构成根本违约，被告斜阳里公司作为被告平康公司的唯一股东，使用个人名下账户收取合同款项，形成了公司和个人财产混同的情形，被告斜阳里公司应对被告平康公司所负债务承担连带责任。此外，被告杨少辉为被告平康公司、被告斜阳里公司股权转让之前的股东和实际控制人，被告黄国伟、张继发作为被告平康公司、被告斜阳里公司股权转让之后的股东，应在未实缴出资范围内承担连带清偿责任。并且，现有证据证实，被告杨少辉、黄国伟、张继发作为股东，滥用公司法人人格，恶意逃避债务，损害债权人的合法权益依法应对公司债务承担连带清偿责任。原告购买案涉房屋系被各被告以购买高端养老公寓的名义诱导购买，其真实交易目的为取得养老公寓的经营利益等运营收益，根据原告与被告平康公司签署的《不动产委托经营管理合同》及其他经营合同，被告平康公司、被告斜阳里公司承诺统一以养老公寓模式经营案涉房产，并向原告支付经营收益。但被告平康公司显然无法继续履行该合同，使得原告遭受预期可得的经营利益损失。各被告在订立房屋买卖合同的过程中存在诸多明显的民事欺诈行为，被告平康公司不是该铺位的业主，业主是被告谢绍江，被告平康公司在订立买卖和同时隐瞒了这一情况。案涉房产涉及其他债务被抵押给案外人，事实上完全无法履行。被告谢绍江作为案涉房屋出售人，无论其基于何种理由，在知情并且预先共谋的情况下，将其名下的房屋整体（与案涉的其他房屋一起)委托或出借给其余各被告，作为各被告合谋以“斜阳里·星阁”高端养老公寓项目欺诈购房者（实质为投资者）的工具，在各被告合谋欺诈购房者的过程中，被告谢绍江一直予以配合及支持，亦应对被告平康公司的恶意违约和民事诈欺给原告所造成之损失，承担连带赔偿责任。被告黄国伟答辩称：黄国伟没有参与过，不同意赔偿原告。黄国伟于2018年2月经程志豪介绍，把身份证租赁给斜阳里公司做代名法定代表人，租赁费为1500元/月。2018年2月5日上午，黄国伟与介绍人程志豪去工商局办理变更手续，按程志豪要求在需要签名的地方签名。办理后，程志豪把所有存根带走。黄国伟当时并不了解租赁身份证用于公司法人会导致如此严重的后果。对于该公司涉及的纠纷，均与黄国伟无关，黄国伟全不知情。被告谢绍江答辩称：不同意原告的诉讼请求。合同具有相对性，谢绍江并非适格被告，不对本案诉请承担连带清偿责任。原告与平康公司签订相关不动产买卖协议时没有尽到合理审慎注意义务，本身存在重大过错，其应对其自身的过错承担责任。被告平康公司、斜阳里公司、杨少辉、张继发没有答辩。经审理查明：2017年7月22日，原告（乙方、买受人）与被告平康公司（甲方、出卖人）签订编号YP0133《不动产买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区文昌南路88号D1133铺（建筑面积为18.17平方米、套内建筑面积为12.27平方米）以520000元出卖给乙方；第三条付款方式及期限。乙方的付款方式为：一次性付款：1、乙方于2017年07月15日交付定金50000元给甲方；2、乙方于2017年07月22日前交付首期楼款54000元给甲方；3、乙方于2017年08月15日前交付尾期楼款416000元；4、乙方需在2017年7月22日前交付预收代缴税费、手续费等16010元给甲方；第四条交付期限。1、甲方应当在2018年1月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方；第六条关于产权登记的约定。甲方应当在2018年1月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内(两者以时间居后者为准)，完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》的，双方同意按下列方式处理：本合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止；第七条甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；等等。2017年7月15日、16日,原告分别向被告斜阳里公司支付了5000元及45000元，由被告平康公司分别开具购买案涉商铺定金5000元及45000元的收据。2017年7月22日，原告向广州大牌信息技术咨询服务有限公司支付团购服务费100000元，向被告斜阳里公司支付了70010元，由被告平康公司开具购买案涉商铺二期款54000元及税费16010元的收据。2017年8月19日，原告向被告斜阳里公司支付了416000元，由被告平康公司开具购买案涉商铺尾款416000元的收据。被告平康公司至今没有为原告办理案涉房屋的产权过户及交付商铺手续。被告斜阳里公司收到的上述款项至今没有证据证明移转给被告平康公司。另查，案涉商铺登记产权人为被告谢绍江。2013年11月14日上述房屋设定不动产抵押登记，权利人为案外人广发银行股份有限公司增城新塘支行。2018年7月16日上述房屋设定不动产抵押登记（含涂销再抵押），权利人为案外人湛伟坚。本院于2019年5月26日向平康公司公告送达诉状。斜阳里公司原为杨少辉投资成立的一人有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由杨少辉变更为黄国伟、张继发；平康公司原为斜阳里公司、杨少辉投资成立的自然人投资或控股的有限责任公司，2018年2月5日办理了股东变更登记，股东由斜阳里公司、杨少辉变更为黄国伟、张继发。本院认为：原告与被告平康公司就产权人为谢绍江的案涉商铺虽签订有《不动产买卖合同》，在上述合同签订前，谢绍江已将案涉商铺抵押给案外人。被告平康公司不能提供证据证实谢绍江在签订合同前同意或签订合同后追认将涉案房屋出卖给原告，亦不能提供证据证实谢绍江在案涉商铺设置抵押权后同意继续交易、将案涉商铺过户给原告，现原告至今未收楼并取得案涉商铺产权证，原告与被告平康公司签订的上述合同目的不能实现，故原告要求解除与被告平康公司签订的上述合同及退还已付购房款520000元、税费16010元的诉讼请求，本院予以支持。本院于2019年5月26日向平康公司公告送达诉状，故本院认定《不动产买卖合同》自2019年5月26日起解除。对于合同解除后原告的损失问题。如前所述，被告平康公司未获得他人授权而将他人商铺售予原告，存在明显过错。原告在签订上述合同时，对涉案商铺的产权情况亦未尽到基本的审慎义务，对合同的解除亦存在一定过错。现原告要求被告平康公司赔偿经济损失21万元，依据不足，本院不予采纳。考虑到双方均有过错，结合公平合理原则，本院酌定原告的损失为以已付购房款及税费为本金，参照中国人民银行制定的金融机构同期同类贷款基准利率上浮50%计算，从2017年8月19日起至被告实际返还已付购房款及税费之日止，以21万元为限。关于团购费，该费用系原告为购买案涉商铺而实际支出的费用，现原告因被告平康公司的违约行为而无法购得案涉商铺，原告因此遭受的损失应由被告平康公司赔偿。对于被告斜阳里公司是否需对被告平康公司的债务承担连带责任问题。因被告斜阳里公司并非合同相对方，其收取原告的购房款及税费没有合法的依据，且收到原告的购房款及税费后亦无证据证明移转给被告平康公司，因此，被告斜阳里公司应对被告平康公司返还购房款、税费及赔偿利息的债务部分承担连带责任。因团购费并非被告斜阳里公司收取，被告斜阳里公司无需对该部分损失赔偿承担连带责任。关于原告要求谢绍江承担连带责任的问题。被告平康公司以自己的名义与原告签订《不动产买卖合同》，合同双方为原告和被告平康公司，谢绍江并非合同主体，原告并无证据证明谢绍江委托平康公司出售案涉房屋，故谢绍江应对被告平康公司应承担的义务承担连带赔偿责任没有事实根据和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。关于股东承责问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。涉案《不动产买卖合同》的债权债务发生在杨少辉转让一人公司股权之前，杨少辉不能证明经营期间公司财产与其个人财产相互独立，故杨少辉应对斜阳里公司的债务承担连带责任。2018年2月5日后，一人公司变更为非一人公司，原告要求现股东黄国伟、张继发承担连带责任的依据不足，本院不予支持。被告平康公司、斜阳里公司、谢绍江、杨少辉、张继发经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张秀玲与被告平康（广州）养老产业开发有限公司就广州市荔湾区文昌南路88号D133铺签订的《不动产买卖合同》自2019年5月26日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司返还购房款520000元及税费16010元给原告张秀玲。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司赔偿原告张秀玲的损失（以购房款、税费共536010元为本金，从2017年8月19日起至返还购房款、税费本金之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，以21万元为限）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告平康（广州）养老产业开发有限公司赔偿团购费100000元给原告张秀玲。五、被告斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉对上述第二、三项判项承担连带清偿责任。六、驳回原告张秀玲的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12260元，由原告张秀玲负担2187元，被告平康（广州）养老产业开发有限公司、斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉共同负担10073元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李庆伟人民陪审员  姚冬湖人民陪审员  高少珍二〇一九年七月九日书 记 员  马 晴姚晓丹