吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初2342号 原告（执行案外人)：曲平，女，1996年8月21日出生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈永红，吉林和美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鹤，吉林和美律师事务所律师。 被告（申请执行人）：葛军辉，男，1975年9月15日出生，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：邢静茹，吉林衡丰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：长春市出国服务中心有限公司，住所地长春市南关区明珠小区C41栋4门302室。 法定代表人：耿民，总经理。 原告曲平与被告葛军辉、第三人长春市出国服务中心有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告曲平的委托诉讼代理人陈永红、李鹤，被告葛军辉及其委托诉讼代理人邢静茹，第三人长春市出国服务中心有限公司的法定代表人耿民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曲平向本院提出诉讼请求：1.请求解除对位于长春市朝阳区同志街2288号裕源大厦1单元506【4-53/404-1（506）】、507【4-53/404-1（507）】、508【4-53/404-1（508）】三套房屋的查封，不得执行该房屋；2.确认原告与第三人于2018年11月7日签定的上述三套房屋的《房屋交易合同》合法有效，原告对这三套房屋享有所有权：3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年12月3日贵院在执行（2018）吉0102执1738号一案中查封上述三套房屋，对此原告向贵院提出执行异议申请，要求解除对这三套房屋的查封并不得执行，贵院作出（2018）吉0102执异685号执行裁定书，驳回原告申请。原告不服此裁定，具体理由为：因第三人尚欠原告父母各种款项（含第三人从原告父母处借款人民币130万元偿还这三套房屋的银行贷款以及第三人应返还的29万美元），2018年11月7日第三人与原告父亲曲直和母亲徐宏静签订《还款协议》约定，第三人用位于长春市朝阳区同志街2288号裕源大厦1单元506、507、508三套房屋抵债240万元，余款一年内还清，房屋落在原告名下。同日原告与第三人签订这三套房层的《房屋交易合同》，价格为240万元，即原告在签订合同时已全部支付房款。因房屋在此之前已经出租给他人，第三人与原告当时就明确告知承租人以后该房屋的租金直接交付给原告。2018年11月29日原告与第三人到长春市房屋交易中心办理这三套房屋的交易手续，房屋交易中心受理并批准，交纳房屋交易的各种税金，告知原告在8个工作日后领取产权证。原告认为，原告与第三人之间的房屋交易合同合法有效，案涉房屋已经办理交接，且已向房屋交易部门办理交易手续，交纳相关税金，完全履行房屋交易的全部内容，原告依法享有对这三套房屋的所有权。贵院查封这三套房屋违反法律规定，应依法予以解除。为维护原告的合法权益，特向贵院告诉。 葛军辉辩称，一、在答辩人与第三人执行一案中，贵院依法查封第三人位于长春市朝阳区同志街2288号裕源大厦1单元506、507、508三处房屋，第三人未以任何形式向答辩人履行债务，执行案件尚未完结，查封第三人名下财产的行为合法有效。二、原告与第三人之间的房屋交易行为存在恶意串通。l.不合理低价出售房屋，按照原告提供的合同可以看出，三处房屋中两处面积为80.62平方米，另一处面积为78.57平方米，每处房屋的转让价款均为80万元，相当于用每平方米一万元的价款，购买位于长春市桂林路商圈的三处房屋办公用房，价格明显低于同段位其他办公用房的价格。2.原告不属于善意第三人，且未交付房屋相关价款。原告与第三人之间不存在真实交易，在之前的案外人执行异议听证会上，原告的代理人即原告的父亲自认其与第三人系同学关系，且曲直和答辩人也认识。了解答辩人与第三人之间的合同纠纷，并经过人民法院生效判决，依据执行相关规定，在执行期间，私自买卖房产等，属于恶意转移财产，且依据第88条之规定多个生效判决，应按照申请执行的先后顺序。第三人得知答辩人向人民法院强制执行后，与原告私下协商，以买卖房屋的方式逃避答辩人债权。3.原告没有对争议房屋实际占有。在之前的案外人执行异议听证会上，原告以及第三人均承认原告并没有实际占有三处房屋，三处房屋仍由第三人租赁给他人使用，且租金归第三人所有。原告没有对争议的三处房屋实际占有，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，没有在查封房屋之前实际合法占有争议房屋，不能排除答辩人对争议房屋的查封。综上，答辩人认为原告的诉求不能成立，恳请贵院驳回。 长春市出国服务中心有限公司述称，同意原告的诉讼请求，原告所诉事实理由属实。第一，曲平他父亲曲直是我同学，葛军辉也是我同学的妹夫，这两家是我的两个客户，都是作美国移民的。第二个，我房屋在卖的时候是2018年10月份，当时没有接到任何法院给我下达的强制执行通知。当时因为公司资金链也已经断了，而且那时我们房子是抵押的房子，所以银行催缴欠款也没有钱交。因为我们有个孩子要出国的判决也有败诉之后跟我催款项，公司确实没有资金，银行有欠款房屋也会被银行执行，所以买卖合同主要是还银行欠款及所欠利息，避免强制执行。在交易时没有接到强制执行的消息，签订合同时将买卖情况已经交代曲平，房屋价格问题也在58同城登载了，当时是8000多元，不到9000元，当时已经和曲平说了，为了还债务，当时价格算是较高了，三套房子整体算价格，整体交易。房屋交易价格问题在办理房屋产权交易的时候，是有地段评估价格的，低于评估价格是不允许办理交易手续的，所以在办理产权交易的时候，也是通过他们审核的，另外整个楼的消防设施不合格，一直通不过检查，所以价格比较低。 本院经审理认定事实如下：葛军辉与长春市出国服务中心有限公司、沈阳市美亚因私出入境服务有限公司、耿民、王辉、宦丽娜合同纠纷一案，本院于2018年1月17日作出(2017)吉0102民初4101号民事判决书，判决长春市出国服务中心有限公司于判决生效后立即给付葛军辉人民币20000元及美元290000元。由于长春市出国服务中心有限公司未按照生效的法律文书履行义务，2018年11月6日葛军辉向本院申请执行，本院立执行案号为(2018)吉0102执1738号。在执行过程中，本院于2018年12月3日查封被执行人长春市出国服务中心有限公司名下的坐落于长春市朝阳区同志街2288号裕源大厦1单元506、507、508号房屋，建筑面积78.57平方米、80.62平方米、80.62平方米房屋。曲平向本院提出异议，称上述房屋归其所有，请求法院解除对案涉房屋的查封。本院于2019年4月11日作出（2018）吉0102执异685号执行裁定书，裁定驳回案外人曲平的执行异议申请。 另查明，曲直与长春市出国服务中心有限公司、沈阳市美亚因私出入境服务有限公司、耿敏、王辉、宦丽娜合同纠纷一案，本院于2018年6月27日作出（2018）吉0102民初819号民事判决书，判决长春市出国服务中心有限公司于判决生效后立即给付曲直律师费3万美元、申请费1万美元及投资款25万美元。长春市出国服务中心有限公司不服该判决，提起上诉，长春市中级人民法院于2018年11月13日做出（2018）吉01民终3680号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 又查明，2017年8月28日，长春市出国服务中心有限公司（借款人）与长春农村商业银行股份有限公司大马路支行（贷款人）签订《流动资金借款合同》一份，约定借款人因公司装修及房屋租赁向贷款人借款130万元，期限自2017年8月28日至2020年8月27日。同日，双方签订《抵押合同》一份，借款人用名下坐落于长春市朝阳区同志街2288号506、507、508号房屋对上述借款进行抵押担保，标注的抵押财产评估价值或约定价值分别为75万元、77万元、77万元。 2018年10月22日，长春市出国服务中心有限公司（借款方）与徐宏静、曲直（出借方，夫妻关系）签订《公司向个人借款协议》一份，约定借款方为偿还银行抵押贷款，向出借方借款130万元，借款时间自2018年10月22日至2018年11月5日。借款方如当期在约定时间内未清偿当期款项，借款方将以长春市朝阳区同志街2288号506、507、508号房屋，建筑总面积239.01平方米抵偿借款。同日，徐宏静通过中国工商银行向长春市出国服务中心有限公司在长春农村商业银行股份有限公司大马路支行处开立的上述130万元借款的资金回笼账户（尾号9471）跨行汇款130万元。 再查明，2018年11月7日，徐宏静、曲直（债权人）与长春市出国服务中心有限公司（债务人）签订《还款协议》一份，约定：第一条还款内容。1.债权人与债务人签署的借款协议，应还款金额130万元；2.根据法院民事判决，应还债权人29万美元，换算人民币1859008元。综上所述合计金额3159008元。第二条还款方式。债务人同意将名下长春市朝阳区同志街2288号506、507、508号房，建筑总面积239.01平方米抵偿债权人。抵偿债权金额240万，剩余款项一年内偿还，债权人同意将此三套房屋落在其女儿曲平名下。第三条本协议经债权人、债务人签字后生效。本协议一式两份，双方各执一份。同日，长春市出国服务中心有限公司（甲方）与曲平（乙方）就上述三个房屋分别签订《房屋交易合同》各一份，约定双方协商分别以80万元交易上述506、507、508号房屋。2018年11月29日，曲平向房产登记部门申请办理上述房屋产权变更登记，并交纳了交易房屋的契税和印花税。 还查明，2018年5月1日，长春市出国服务中心有限公司（出租方）与李铁成（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将案涉506、507、508号房屋出租给承租方李铁成使用，租期自2018年5月1日至2020年5月1日。每半年需交租金一次且提前一个月将5.75万元打入出租方固定账户。2018年11月12日，长春市出国服务中心有限公司、李铁成、曲直三方签订《补充说明》一份，约定按本合同涉及的长春市出国服务中心有限公司所属同志街梅陇大厦506、507、508房屋已转卖给曲平，从2018年11月7日起上述三个房屋已属于曲平，从今以后房屋的租金由曲平收取。2019年4月15日，曲平（甲方）与李铁成（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于长春市同志街与隆礼路交会梅隆大厦506、507、508房屋租给乙方办公使用，租期三年自2019年5月1日至2022年5月1日。年租金115000元，半年付。乙方每半年需交租金57500元打入甲方账户。 庭审中，李铁成出庭作证，证实其与曲平系租赁关系，之前房租一直交给耿民，2018年11月份耿民给其打电话称房子要交易到曲平名下，后期房租交给曲平。一周左右，耿民与曲平来到其单位，在现场将此事说明了，并签订了书面合同，耿民告知今后房租由曲平收取，说房子已经交易到曲平名下。 本院认为，曲平主张其与长春市出国服务中心有限公司就案涉房屋已经达成买卖交易，并提供《房屋交易合同》、《公司向个人借款协议》、《还款协议》、《补充说明》等证据予以证实，葛军辉虽对上述证据的真实性提出异议，但经庭审释明，其表示不申请鉴定，另其提出双方交易案涉房屋属恶意串通一节，因其并未提供相关证据予以证明，对此其应承担举证不能的法律责任，故可以认定曲平与长春市出国服务中心有限公司之间房屋买卖的事实，双方于2018年11月7日签订的案涉三套房屋《房屋交易合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。 关于曲平对案涉房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买卖合同签订于2018年11月7日在人民法院查封之前；案涉房屋一直处于出租状态，根据曲平提供的《补充说明》记载的时间以及证人李铁成的证实，在2018年11月12日即人民法院查封之前买卖双方已就案涉房屋完成指示交付，可以认定曲平己合法占有案涉房屋；根据曲平提供的《公司向个人借款协议》、《还款协议》、银行转账凭证、生效民事判决书等证据可以认定买卖双方以债权转让的方式已支付全部房屋价款；根据曲平出示的2018年11月29日的房屋变更登记业务受理单，可以认定买卖双方在人民法院查封之前已经向产权部门申请了变更登记，买受人对未办理过户登记自身不存在过错。综上，曲平对案涉房屋的执行提出异议并据此排除执行的主张，依法应予支持。关于曲平要求解除查封的主张，因查封措施属于执行程序中的具体执行行为，本案中不予处理。关于曲平提出确认对案涉三套房屋享有所有权的主张，其可在符合条件时另行要求登记的产权人协助其办理更名过户，该项主张依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行登记在长春市出国服务中心有限公司名下的位于长春市朝阳区同志街2288号裕源大厦1单元506号【丘地号4-53/404-1（506）】、507号【丘地号4-53/404-1（507）】、508号【丘地号4-53/404-1（508）】房屋； 二、确认曲平、长春市出国服务中心有限公司于2018年11月7日签定的上述三套房屋的《房屋交易合同》有效； 三、驳回曲平的其他诉讼请求。 案件受理费26000元，由葛军辉负担（曲平已垫付）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 本院（2018）吉0102执异685号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李德保 审 判 员  张忠国 人民陪审员  蒋丽影 二〇一九年七月三日 书 记 员  隋 汉