广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初2418号原告：深圳市某某物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人：章某，执行董事。委托诉讼代理人：黄某某，女，系公司员工。委托诉讼代理人：雷某某，女，系公司员工。被告：李某某，女，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：沈某，女，系李某某之女。被告：沈某，女，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。原告深圳市某某物业管理有限公司与被告李某某、沈某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，因案情复杂，本院依法适用普通程序公开开庭进行了两次审理。原告委托诉讼代理人雷某某、被告沈某到庭参加了第一次庭审，原告委托诉讼代理人雷某某到庭参加了第二次庭审，被告李某某、沈某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。两被告向本院提起反诉，本院于2019年4月26日向两被告送达诉讼费用交纳通知书。两被告无正当理由未在收到通知书次日起七日内预交案件反诉受理费，亦未向本院申请缓交、减交或免交，本院依法裁定按被告李某某、沈某撤回反诉处理[详见（2019）粤0307民初2418号之二民事裁定]。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的十二橡树庄园（一期）I3号楼2单元01层复式XX号房产物业管理费12552.75元（人民币，下同）和违约金1837.22元；2.被告支付拖欠的十二橡树庄园（一期）I3号楼2单元01层复式XX号房产水费400.93元，以上1-2款项合计14790.9元（暂计至2018年11月5日），具体金额以被告实际缴清之日产生的费用为准；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。两被告辩称，因案外人深圳市某某某咨询有限公司（以下简称某某某公司）系涉案物业的租户，租赁期间由其直接负责承担物业管理费和水电费，因原告擅自停水停电、停止提供物业服务导致某某某公司无法使用该物业，并导致其损失，故被告要求追加某某某公司作为被告共同参与诉讼，并要求原告赔偿相应损失23180元，并提出反诉请求：1.由于原告作为小区的物业管理公司，未提供正当的基本的物业管理服务，对小区业主两被告恶意报复，对两被告造成人身伤害，要求原告赔礼道歉。第二点，原告于2018年10月1日至12月1日期间对两被告所持有的物业十二橡树庄园（一期）I3号楼2单元01层复式XX号房产实施停水停电，导致该房产实际无法使用，根据深圳市租赁管理部门租金指导价格，两被告要求原告对该期间予以补偿，按每平米60元进行赔偿，总计赔偿款为23880元。本院经审理查明，被告李某某、沈某系十二橡树庄园（一期）I3号楼2单元01层复式XX号房产的业主，该房产的建筑面积为199.25平方米。原告为一家具有三级资质的物业服务企业。2010年4月1日，案外人深圳市某某股份有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《十二橡树庄园前期物业服务合同（一期K、L、I组团）》，聘请原告为十二橡树庄园小区临时物业服务企业，合同期五年，自2011年6月30日至2016年6月29日止，委托原告对十二橡树庄园提供前期物业管理服务，包括1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、内墙面、楼梯间、商场公共通道、商场出入口、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、垃圾通道、共用照明、共用弱电系统、供配电系统、通讯线路、供气线路、消防设施设备、电梯等）的维修、养护和管理；3.本物业规划红线范围内的公用设施、设备、公共场所（包括地面铺装、公共绿地、道路、路灯、水池、水景、泳池、球场、花木、建筑小品、构筑物、地下管网、垂直电梯和共用设施设备使用的房屋等凡属于甲方新建的设施设备）的维修、养护和管理；4.本物业区域内公共绿化的养护和管理；5.房屋共用部位、相关场地和本物业公共区域内地面清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；6.本物业区域内公共秩序维护、安全防范等事项的管理，并配合、协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；7.房屋装饰装修管理服务；8.本物业区域内的交通秩序与车辆管理；9.物业档案资料管理；10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。合同约定，物业服务费由业主按房产的建筑面积交纳，别墅为4.2元/月/平方米，业主应于入伙之日起交纳物业服务费用。业主或物业使用人应在每月5日前交纳管理服务费和本体维修基金及上月水电费的义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费、水电费、本体维修基金的，应按逾期每日收取千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同终止后，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交业主委员会或甲方委托的物业管理公司。合同另约定了其他相关事项。涉案物业于2011年7月17日开始交付给两被告使用，两被告每月应交纳的物业管理服务费为836.85元（199.25平方米×4.2元/月/平方米）。庭审时，原告主张因涉案小区于2018年12月1日才由新的物业管理公司接管，前期物业服务合同到期后直至新物业公司接管前，仍由原告进行管理，原告明确本案中其主张的是2017年8月至2018年10月期间的物业管理服务费12522.75元，根据《深圳市龙岗区十二橡树庄园临时管理规约》约定，业主欠缴物业管理费等相关费用的，应按日千分之三的标准计收违约金，由于该约定过高，故原告自行将违约金标准下调为日万分之六，即被告应支付原告违约金1837.22元。两被告辩称不确认上述期间的物业管理费是否缴纳，因物业已租给案外人，原告将两被告踢出业主群，拒绝重新拉被告入群，原告在管理期间擅自停水停电、停止提供物业服务导致案外人某某某公司无法使用该物业，并导致其损失，引发一系列问题未解决处理才拒交。因两被告一直拒交相关费用，双方因而成讼。另查，案外人某某某公司工商登记住所为深圳市龙岗区坂田街道布龙路十二橡树庄园一期i3栋2单元01XX号，法定代表人为李某某，经济性质：有限责任公司（自然人独资）。以上事实，有《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《十二橡树庄园前期物业服务合同（一期K、L、I组团）》、房产证书、《收楼意见书》、《深圳市龙岗区十二橡树庄园临时管理规约》等证据及原、被告的当庭陈述予以佐证，本院予以认定。本院认为，原告与涉案物业开发商在平等自愿、协商一致基础上签订的《十二橡树庄园前期物业服务合同（一期K、L、I组团）》及两被告签订《深圳市龙岗区十二橡树庄园临时管理规约》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。原告按约对涉案小区进行了物业管理，业主和相关建筑的使用权人亦应按约向原告支付物业管理服务费。《十二橡树庄园前期物业服务合同（一期K、L、I组团）》到期以后，原告虽未与被告签订物业服务合同，也未与十二橡树庄园业主委员会签订物业服务合同，但根据法律相关规定，临时物业服务合同到期后，小区业主委员会既未与物业服务企业续签合同，也未要求其退出物业服务区域，仍由该物业服务企业为小区提供物业服务，该物业服务企业请求业主参照原物业服务合同约定标准，支付合同到期后继续服务期间的物业服务费的，可予支持。因此，本案双方已形成事实上的物业服务关系。关于两被告辩称被踢出微信业主群，原告擅自停水、停电给其租户案外人某某某公司造成损失问题，根据两被告提供的微信聊天记录来看，仅显示“沈姐I3-103”与其他业主在群里发言争吵，有其他人建议将被告拉出群，管理人员将其暂拉出群，并表示处理好之后再拉进来，本院认为微信业主群并非业主接受物业服务的唯一途径，业主在居住生活期间，势必会享受到原告提供的房屋建筑本体共用部位、房屋建筑本体共用设施设备、物业规划红线范围内的公用设施、设备、公共场所、公共绿化的养护和管理和本物业公共区域内地面清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共秩序维护、安全防范、交通秩序与车辆管理等前述的十项物业管理服务，因此两被告应按协议约定交纳物业管理费。原告主张要求两被告支付物业管理费12552.73元（836.85元/月×15个月）的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于两被告主张系自2017年9月起才拖欠物业管理费，未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对其主张不予采信。关于两被告辩称原告的服务给案外人某某某公司造成损失，应予追加参与本案诉讼，并提起反诉的问题，根据合同相对性原则，两被告主张的案外人某某某公司与原告之间的纠纷，案外人某某某公司应另循法律途径解决，本案不予处理。根据《十二橡树庄园前期物业服务合同（一期K、L、I组团）》约定物业管理服务费和本体维修基金的交纳时间应在每月5日前交纳。原告主张按照日万分之六的标准计算违约金，未超过法律规定，本院予以支持。关于原告主张两被告拖欠水费400.93元的主张，因原告未举证证明实际发生的水费金额，应承担举证不能的法律后果，故本院对原告该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、第五十四条，《深圳经济特区物业管理条例》第六十六条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李某某、沈某须于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市某某物业管理有限公司物业管理服务费12522.75元；二、被告李某某、沈某须于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某物业管理有限公司支付拖欠物业管理服务费的违约金（违约金按日万分之六的标准计算，拖欠2017年8月的物业管理费836.85元的违约金，从2017年8月6日起计至款项付清之日止；拖欠2017年9月的物业管理费836.85元的违约金，从2017年9月6日起计至款项付清之日止，依次类推直至2018年10月的物业管理费836.85元的违约金，从2018年10月6日起计算利息直至款项付清之日止）；三、驳回原告深圳市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元（原告已预交），由被告李某某、沈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李琼玲人民陪审员  戴伟强人民陪审员  谭建军二〇一九年七月五日书 记 员  张淑惠