安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初6116号原告：张金根，男，1966年8月10日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：陈浩，安徽安泰达律师事务所律师。被告：李文刚，男，1982年2月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告张金根与被告李文刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张金根及其委托诉讼代理人陈浩、被告李文刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张金根向本院提出诉讼请求：1、被告给付租金20000元（2019年3月至2019年8月）；2、请求依法判令被告支付2019年1月1日-2019年6月30日的物业管理费及2018年10月-2019年4月的水电费等合计1391.24元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月，原告将属于夫妻共有（聂得新是原告配偶）的位于合肥市新站区站西路宝文国际装饰广场门面房两间一层租赁给被告使用，双方于2017年9月1日签订了《房屋租赁合同》，房屋租赁期限：2017年9月1日至2020年8月31日，时间为叁年；租金：三年12万元，每年4万元，租金每半年给付一次，每次付20000元，即：2017年8月30日前付租金20000元（系2017年9月至2018年2月的租金）；2018年2日底前给付20000元（系2018年3月至2018年8月的租金），在约定时间到期10天前支付给甲方。合同对其他条款进行了约定。2018年度被告能按时给付租金。依据合同约定，被告应于2019年2月底前（系2019年3月至2019年8月的租金）给付租金20000元，在约定时间到期后，原告多次要求被告给付租金，被告以各种借口推托，2019年3月至2019年8月的租金20000元至今未付。为维护原告的合法权益，依据法律规定，特具状向贵院提起诉讼，请支持原告的诉求。被告李文刚辩称：2019年1月4日我电话与原告沟通，对方同意让我尽快将东西搬走，因为2月份是过年，当时就没有搬迁，我在3月26日叫了搬家的人将我的东西全部搬走。搬走后，对方先是弟弟给我电话，让我去物业和他办理手续，3月27日通电话商量当日一起办理，但是他弟弟有事，3月29日通电话商量当日一起办理，但是我有事，当时商量是4月4日办理手续，4月4日与原告弟弟一起办理手续的时候，商量将店面恢复原状，且同意将5000元押金还给我，去了物业后，当时物业算的水电费及物业费是七百多一点，当时我与物业的经理沟通在押金退还后缴纳相关费用，原告的弟弟联系了一个拆除的人，估算是在3000元左右拆除，我在要还押金的时候，原告弟弟反悔了，还说让我去把物业费交了，还说拆迁费用3000元也要我支付，我们再次去了物业，当时沟通的时候发生了争吵，所以物业费也没有交，物业经理也追到了楼下，在店面门口左邻右舍都出来了，对于原告弟弟的行为发出质疑，当时有做不锈钢的老板娘是我们邻居的邻居，还和原告的弟弟说了很多，但是言语也不是很柔和，对于原告弟弟的做法感觉不可思议，后我们基本各回各家了，物业费我也没有去交。在4月6日的时候宝文国际的许经理打电话问询情况，后续原告就给我打了电话，也就是我方提供的通话录音。经审理认定事实如下：2017年9月1日，张金根（甲方）和李文刚（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定张金根将位于合肥市瑶海区房屋出租给李文刚，房屋用途为商用，租赁期限自2017年9月1日至8月31日；租金为拾贰万元整，租赁期间，出租方不得以任何理由任意调整租金；叁年（押金伍仟元整），付款方式按半年结算，到期前10天租金支付给甲方；关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：水、电费、煤气费、电话费、物业管理费；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前贰月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效等内容。庭审中双方均认可合同中甲方落款处张金根的签名系由其弟弟张胜民代签、该合同落款下方“注：房屋押金伍仟元整（无条子），中途不租押金不退”的手写体为张胜民所写，以及该合同第四条租金条款下方“叁年，押金伍仟元整”的手写体为李文刚所写。合同签订后，张金根向李文刚交付案涉房屋。李文刚向张金根支付押金5000元，并经张金根同意对房屋进行了装修。2019年1月4日，李文刚通过电话向张金根的弟弟张胜民提出不再租赁案涉房屋，2019年1月6日，张胜民在案涉租赁房屋门上张贴招租信息，并留存其手机号码。2019年3月26日，李文刚搬离案涉租赁房屋，但对屋内其装修的墙柜、部分吊顶和装饰屏风门未予拆除。2019年4月4日李文刚与张胜民去案涉房屋所属宝文国际装饰广场物业部门去协商物业费事宜，双方发生争议，后李文刚未交纳物业费。2019年4月5日，张金根与李文刚通话，双方就拆除装修事宜及交付钥匙事宜未达成一致意见。2019年4月26日，张金根向本院提起民事诉讼。另查明，李文刚向张金根支付租金至2019年2月。上述事实，有原告提供的身份证、结婚证、房地产权证、房屋租赁合同、微信转账记录打印件、物业付款通知单、通话录音（光盘）、照片、被告提供的房屋租赁合同、照片、录音音频资料（光盘）、证人陈某的证言、证人王某的证言以及双方当事人陈述等证据在卷为证。本院认为，关于《房屋租赁合同》效力问题，原、被告双方均认可合同中原告张金根落款处签名系其弟弟张胜民代签，原告张金根也予以追认，而被告李文刚签订合同时对此明知且未提出异议，并在合同签订后双方都实际履行了合同义务，故张胜民的代签名及履行合同过程中的沟通行为均系委托代理行为，其行为后果由原告张金根承担，因此，双方签订的《房屋租赁合同》应为合同有效，对双方均有约束力。关于合同解除问题。根据庭审查明的事实，李文刚于2019年1月4日向张胜民提出不再租赁房屋的请求，张胜民于2019年1月6日即在案涉租赁房屋张贴招租信息，并且在原告张金根提供的双方于2019年4月5日的通话记录中，其明确告知李文刚不租可以，但要恢复原样等要求，足以证明双方对解除合同于此时已经达成一致意见，至于是否拖欠物业费以及是否返还符合约定的租赁物等争议并不改变合同解除的法律后果，本院认为，因双方对解除合同已达成一致合意，双方签订的房屋租赁合同应于2019年4月5日解除。关于原告张金根主张的租金问题，2019年4月5日合同解除后，被告李文刚应按照约定返还租赁房屋，但根据原告张金根提供的通话记录内容看，截止2019年4月5日被告李文刚并未将案涉房屋钥匙交付给原告张金根，并表示“钥匙昨天跟你弟弟没有说好”、“我门锁着，你敢动我的”，致原告张金根未能实际接受案涉租赁房屋，因此对原告张金根造成的租金损失，被告李文刚应承担相应赔偿责任。被告李文刚虽辩称2019年4月5日后自行回去将门锁打开，但对该主张其未能提供证据证明，本院不予采纳。但根据原告张金根提供的2019年6月20日拍摄的照片可以看出，案涉租赁房屋的门已没有上锁，原告张金根此时应已知晓该房屋未再上锁并已具备接受房屋的条件，故2019年6月20日以后的租金损失应由原告张金根自行承担。本院认为，2019年3月1日至2019年4月5日期间的租金3945元（40000元/年÷365天/年×36天）应由被告李文刚按照合同约定标准支付。2019年4月6日至2019年6月20日期间，原、被告双方均消极处理交接房屋的争议问题，对放任此期间对原告张金根造成的租金损失的行为后果双方均应承担责任，故对此期间参照合同约定的标准计算出的租金损失8329元（40000元/年÷365天/年×76天），根据双方的过错程度，本院酌定被告李文刚承担50%赔偿责任，即被告李文刚应支付原告张金根租金损失4165元（8329元×50%）。以上合计被告李文刚应支付原告张金根租金及损失合计8110元。关于物业管理费和水电费问题，原告张金根主张该费用，但其未能提供充分的证据证明其已缴纳了相应费用以及该费用的具体缴纳标准和依据，应承担举证不能的不利法律后果，对原告张金根的该项诉讼请求，本院不予支持。被告李文刚辩称的增值税发票问题非民事案件审理的范围，本案不作处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告李文刚于本判决生效后十日内支付原告张金根租金及损失8110元。二、驳回原告张金根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告张金根负担100元，被告李文刚负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 方 芳二〇一九年七月五日书记员 胡晓君