西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初3238号原告：陕西鑫磊商品混凝土有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：魏民权，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建功，陕西制衡律师事务所律师。被告：陕西省现代农业发展中心。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：卫孝嘎，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏圣钧，陕西海普睿诚律师事务所律师。第三人：四川省第四建筑有限公司（原四川省第四建筑工程公司）。住所地：四川省德阳市。法定代表人：李登龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：符海春，该公司员工。委托诉讼代理人：原玉博，该公司员工。原告陕西鑫磊商品混凝土有限公司与被告陕西省现代农业发展中心及第三人四川省第四建筑有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张建功，被告委托诉讼代理人卫孝嘎，第三人委托诉讼代理人符海春、原玉博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西鑫磊商品混凝土有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同的交付义务，立即交付原告购买的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX小区XX号楼XX号建筑面积128.85㎡及4-13204建筑面积128.85㎡的两套住宅，并为原告办理前述两套房产的不动产登记；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月1日，原、被告以及第三人签订名为《债权转让抵消协议》实为《以房抵债协议》的协议一份，由被告以其开发的位于西安市雁塔区XX路XX堡卓越熙郡（预售许可证号“市XX号”）小区4号楼4-13201号及4-13204两套建筑面积均为128.85㎡的住宅分别核销被告欠第三人的1494660元工程款，并同核销第三人欠原告的1494660元商砼款，以及原告应付被告的1494660元房款。合同签订后，原、被告以及第三人分别核销了彼此间的1494660元债务，等于原告以现金购买了被告的两套房屋。由于彼此之间是以房抵债，为了解决下游债务，需要待原告找好下游债权人或者买受人后再行签订《商品房买卖合同》。2017年后随着西安市房价逐步上涨，被告由积极抵房变为推脱履行以房抵账方的义务,以至于发展到推托与原告的下游客户签订《商品房买卖合同》，不仅导致下游客户的合法权益无法实现，也引发了原告与下游客户的矛盾。被告陕西省现代农业发展中心辩称，一、涉案《债权转让抵消协议》因第三人原因并未生效，原告无权要求继续履行该协议。协议第六条明确约定协议经盖公章并有法定代表人签字后生效，但事实上在原告签字后，第三人并未签字确认，被告至今未收到对方返回的合同。二、各方并未实际履行协议，原告无权要求被告履行该协议。协议第三条第2款约定付款方式以第三人欠付原告的工程款抵账，需要被告在收到第三人的收据后向原告出具收据，这样才视为各自履行付款义务，但事实上第三人没有向被告出具收款收据，原告也未实际付款。三、第三人以其实际行为表明其不会履行协议，原告无权以该协议为依据主张交房。第三人另案主张的工程款中并未扣减抵房款金额，而且其通过诉讼保全的方式将涉案房屋查封冻结，该行为表明其不会向被告履行抵款义务。四、原告作为公司，不符合西安市的限购政策要求，原告主张向其交房的请求客观上无法实现。2018年6月24日，西安市发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，明确规定“在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）”。原告作为企业法人，不能作为购买住房的主体。五、涉案房屋已被查封冻结，合同目的无法实现。六、原告与第三人之间的基础债权未经审核，被告与第三人工程款纠纷中的欠款金额未经核实确定，不能确定各方之间是否存在真实欠款，人民法院不能仅仅依据《债权转让抵消协议》认定欠款真实，更不能据此处理涉案房产。第三人四川省第四建筑有限公司述称，2016年11月1日，原、被告及第三人签订《债权转让抵消协议》，该协议是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，是合法有效的。协议中明确了原告所购房屋的详细信息，原、被告完全具备签订房屋买卖合同的基本条件，被告应履行卖方义务，完成房屋交付及办理过户事宜。协议生效后，办理房屋交付及过户手续是原、被告之间的事宜，与第三人无关。第三人给被告不仅开具收款收据还开具等额增值税发票，原告也给第三人开具收款收据，进行了账务核销，并且收据中也载明了这两套房屋。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月1日，原告陕西鑫磊商品混凝土有限公司与被告陕西省现代农业发展中心及第三人四川省第四建筑有限公司签订《债权转让抵消协议》，约定为妥善解决三方的债权债务问题，三方达成债权转让协议。协议第一条约定，三方一致确认：截至本协议签署之日，被告所欠第三人工程结算款中支出1494660元用于本次债权转让，第三人所欠原告1#、2#楼商砼款中支出1494660元用于本次债权转让。第二条约定，三方一致确认：截至本协议签署之日，原告所欠被告购房款共计1494660元，所购包括以下商品房：位于卓越熙郡项目，房号为**，单套面积128.85㎡，单价5800元/㎡，单套房屋总价747330元；房号为4-13204，单套面积128.85㎡，单价5800元/㎡，单套房屋总价747330元的房屋共贰套。如产权登记机关实际测定的面积有差异的，以产权登记机关实际测定面积为准，每平米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。第三条约定，三方一致同意：1.第三人将其对原告享有的1494660元债权转让给原告，以此抵顶原告所欠被告的购房款；2.本协议生效后10日内，原告给第三人出具收款收据，第三人给被告出具收款收据，被告给原告出具房款收据，视同收到原告同等金额的房款；三方凭本协议及收款凭据各自销账；至此，三方之间基于该笔债权所产生的权利义务关系消灭，第三人不得再以该笔已转让的债权向被告主张任何权利，原告不得再以该笔已转让的债权向第三人主张任何权利；3.所抵房屋产生的契税、大修基金、物业费、办理房产证等费用由原告自行承担，与被告和第三人无关。第六条约定，本协议经三方加盖公章并由三方法定代表人或由法定代表人授权的代理人签字后生效。该协议原告加盖公章并签字，被告及第三人均加盖公章但未签字。同日，原告向第三人出具收据，载明收到第三人关于卓越熙郡1#、2#楼工程项目的商品混凝土材料款1494660元，此款项用于原告指定人购买房号为4-13201、4-13204房屋。4月22日，原告与闫某某签订《协议书》，约定原告将自己从第三人抵债取得的卓越熙郡4号楼13204室房屋（128.85㎡），以单价5800元/㎡，金额总计747330元的价格抵归闫某某所有，闫某某用给原告所提供砂石款之金额进行抵账；原告协调闫某某与开发商签订房屋买卖合同，并帮助闫某某取得开发商出具的房屋收款凭证，房屋买卖合同签订后，由闫某某与开发商按双方合同履行，原告不再介入。11月17日，第三人向被告出具介绍信，载明：为切实履行贵我双方2015年9月11日签订的《以房抵款协议书》关于以房抵款的约定，请贵某某与闫某某签订关于卓越熙郡《商品房买卖合同》，房号4-13204，面积128.85㎡，单价5800元/㎡，总价747330元，价款的747330元由我公司承担，从贵某某应付我司的工程结算款中扣除；因上述《商品房买卖合同》的履行而产生的剩余房屋价款、契税、保险费、实测面积补差费等一切税费由贵某某与房屋买受人根据合同约定和相关法律政策规定办理。该介绍信被告公司员工张某某于2017年5月5日签字表示同意。另查，2015年9月11日，被告与第三人签订《以房抵款协议书》，约定被告以座落于西安市XX路XX村面积为676.29平方米、总房款为3922482元的商品房折抵相应的工程款支付第三人1#-2#楼工程进度款，具体房源中包含涉案两套房屋。2018年6月22日，被告与第三人签订《卓越项目工程款收款对账明细》，其中包含上述以房抵款3922482元。2018年7月，第三人以建设工程施工合同纠纷为由将被告、陕西秦农农村商业银行股份有限公司高新路支行、西安浐灞生态区恒隆实业有限公司、陕西润科投资有限责任公司、林放诉至陕西省高级人民法院，陕西省高级人民法院根据第三人的财产保全申请依法裁定冻结被告名下银行存款5004.86万元或查封同等价值的财产。庭审中，原告与第三人一致认可涉案《债权转让抵消协议》是第三人交给原告，原告签字盖章后交给第三人，第三人最终返给原告。被告表示涉案两套房屋已经对外销售给案外人并实际交付房屋。第三人表示原告向第三人出具委托书，指定将涉案4-13204号房屋抵给闫某某；第三人诉请被告支付的5000多万元工程款中，已经扣减双方签订的三份以房抵款协议书共计1200万元左右，不包括涉案《债权转让抵消协议》中约定的款项；第三人诉讼保全被告未在房管局进行网签备案的房产，其中包括涉案两套房屋。另，原告提供闫某某的证人证言，闫某某证明其拿着抵房协议、介绍信及个人身份证明去被告售楼部收房，但房屋顶层漏水，修好后被告一直不交房，2018年10月其去看房时发现已经卖给别人开始装修，之后其找原告处理此事。虽经法庭释明，原告仍表示坚持其诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告及第三人签订的《债权转让抵消协议》明确约定经三方加盖公章并由三方法定代表人或由法定代表人授权的代理人签字后生效，但被告及第三人仅加盖公章没有签字。协议签订后，原告按照约定向第三人出具收据，并将涉案4-13204号房屋抵给闫某某，第三人根据原告的委托向被告出具介绍信，要求被告与闫某某就该房屋签订《商品房买卖合同》，被告公司员工张某某在介绍信上签字表示同意，上述事实表明被告及第三人对《债权转让抵消协议》均未曾提出过任何异议，且已部分履行，故被告抗辩协议未生效的说法显然不能成立。另一方面，被告与第三人签订的《以房抵款协议书》、《卓越项目工程款收款对账明细》亦能印证债权转让的事实。因此，《债权转让抵消协议》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照约定履行各自的权利义务。从协议约定的内容来看，以房抵债只是被告履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，原、被告也未就此签订商品房买卖合同，所以本案的基础法律关系是债权转让合同关系而非商品房预售合同关系，但原告仍坚持要求被告交付房屋并办理不动产登记，与本案的基础法律关系不符，本院不予支持。还须指出，涉案房屋被告已销售给案外人并实际交付，且已经被人民法院查封，协议中约定的以房抵债在事实上或法律上均不能实际履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条规定，判决如下：驳回原告陕西鑫磊商品混凝土有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘霁月人民陪审员  王亚兰人民陪审员  任存生二〇一九年七月十一日书 记 员  李 彤打印：相丽华校对：赵琳博2019年月日送达1