四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8368号 原告:四川中原物业顾问有限公司成都分公司。住所地：成都市武侯区火车南站西路27号“英联国际商务中心”楼盘1栋楼1510号。 负责人：何世胜，系总经理。 委托诉讼代理人：何香玉，女，1989年9月24日出生，汉族，住四川省苍溪县。系公司员工。 委托诉讼代理人：王**，女，1993年5月8日出生，汉族，住四川省广元市元坝区，系公司员工。 被告:西藏和景房地产经纪有限公司。住所地：拉萨市经济技术开发区格桑路5号总部经济基地1407。 法定代表人：周文，系董事长。 委托诉讼代理人：殷可，女，1989年2月18日出生，汉族，住成都市成华区。 被告:四川汇众置业有限公司。住所地：成都市高新区天府大道北段1199号3栋3303、3304号。 法定代表人：白皓文，系董事长。 委托诉讼代理人：郭剑，男，1970年3月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系公司员工。 原告四川中原物业顾问有限公司成都分公司（以下简称中原物业成都分公司）与被告西藏和景房地产经纪有限公司（以下简称西藏和景公司）、四川汇众置业有限公司（以下简称汇众置业）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2019年7月11日、7月26日进行公开开庭审理，原告中原物业成都分公司的委托诉讼代理人何香玉、王**，被告西藏和景公司的委托诉讼代理人殷可，被告汇众置业的委托诉讼代理人郭剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中原物业成都分公司向本院提出诉讼请求:1.西藏和景公司支付中原物业成都分公司佣金77624.48元；2.西藏和景公司支付截至付清日止的滞纳金（以77624.48元为基数，每日万分之二的比例，从2017年11月1日暂计至2019年4月30日为8461元）；3.汇众置业对诉讼请求第一、二项承担连带责任；4.本案诉讼费用（含公告费、保全费等）由西藏和景公司、汇众置业承担。事实与理由：2017年10月12日，西藏和景公司与中原物业成都分公司签订《项目销售代理合同》，约定西藏和景公司委托中原物业成都分公司为“和雅嘉御”项目的销售代理公司，西藏和景公司依照合同比例向中原物业成都分公司支付佣金，并约定延期支付的违约责任。同时，汇众置业向中原物业成都分公司出具了《担保确认函》，为西藏和景公司承担连带担保责任。2017年11月5日，西藏和景公司向中原物业成都分公司出具了《关于解除项目销售代理合同的函》，确认解除案涉项目合同并注明中原物业成都分公司完成销售12套房屋。后双方多次沟通佣金结算事宜，但仍有77624.48元未按约结算给中原物业成都分公司。故中原物业成都分公司为维护自身权益，诉至法院。 汇众置业辩称，1.根据合同约定，中原物业成都分公司必须完成销售代理服务工作，包括完成项目的整体定位报告、协助办理按揭贷款、办理产权证等，但中原物业成都分公司只是协助签订了12份认购书，未全部完成销售代理工作，因此不具备结算佣金的条件；2.对于汇众置业承担担保责任无异议；3.中原物业成都分公司未进行书面催告，主张滞纳金无合同和法律依据。 西藏和景公司辩称，答辩意见与汇众置业一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年10月12日，西藏和景公司（甲方）与中原物业成都分公司（乙方）就“和雅·嘉御”项目签订《项目销售代理合同》，主要约定：1、经双方友好协商，甲方同意委托乙方与四川新港地产顾问有限公司为“和雅·嘉御”项目销售代理的合作单位，在合同代理期内乙方完成项目整体定位报告（包括：前期策划、市场调查、营销推广策略建议、销售策略建议、销售控制、现场销售执行、其他销售渠道的开拓……协助甲方进行交房及产权证办理等），营销代理为联合销售；2、委托期限：自2017年10月1日起至2018年1月31日止；3、销售范围：“和雅·嘉御”项目塔楼5-17楼房源中的310套，其中乙方考核任务为155套；4、乙方责任：在甲方授权范围内开展营销相关工作，包括营销策划、现场销售、签订《商品房认购协议》和《商品房买卖（预售）合同》等；负责收取客户办理按揭的资料，协助客户办理银行按揭等；5、销售代理佣金和收费标准：考核周期为自然月，月度销售任务为2017年10月任务55套，2017年11月60套，2017年12月20套，2018年1月20套。月度销售任务完成率≤60%的，应计提佣金点为通提1.2%；6、佣金结算方式：月度佣金结算为，乙方于每月5日之前凭佣金请款明细单，与甲方完成上月销售额审核工作，在手续完备的前提下，甲方于5个工作日向乙方支付上月销售应付的佣金；7、月度佣金结算条件为：(1)买受人一次性付款方式购房的，买受人签订商品房买卖合同并全款到账后视为乙方完成该单位的销售，代理费在买受人付完全款的当月计算出；(2)买受人以分期付款方式购房的，买受人签订商品房买卖合同，并支付每期款项的当月计算出当期应提代理费；(3)买受人以银行按揭方式购房的，买受人签订商品房买卖合同，代理费在买受人支付首付款后次月支付相应比例的佣金，并在银行放款后的次月提交佣金结算单……(6)若乙方未能完成当月考核任务量的50%，甲方有权要求乙方无条件退场，若乙方退场，则甲方按本合同约定条款支付乙方应计提佣金；8、合同的变更、解除及违约责任：如甲方未按约向乙方支付相关费用的，乙方可进行书面催告，超过10个工作日后，每延迟一天，甲方须向乙方支付万分之二的滞纳金。 同日，汇众置业向中原物业成都分公司出具《担保确认函》，针对案涉《项目销售代理合同》，同意就西藏和景公司向中原物业成都分公司应支付的所有佣金承担连带担保责任。 合同签订后的10月份，在中原物业成都分公司销售代理服务下，促成12名客户与汇众置业签订《和雅·嘉御商品房认购书》。 2017年11月5日，西藏和景公司向中原物业成都分公司出具《关于解除〈项目销售代理合同〉的函》，主要内容为：“贵司营销团队在2017年10月期间，仅完成销售12套房屋，远低于合同第8.1.2条约定的10月销售任务55套……经公司慎重考虑，从即日起解除与贵司签订的《项目销售代理合同》，同时请贵司即日办理离场手续和组织人员离场。”，庭审中，中原物业成都分公司陈述其于2018年4月1日退场。 另查明以下事实： 1、经汇众置业、西藏和景公司核实，确认在中原物业成都分公司销售代理服务下促成与汇众置业签订《和雅·嘉御商品房认购书》的12名客户中，有10户客户最终进行了购买成为业主，合同总价为7893974元；关于回款时间、回款金额，本院庭审中要求西藏和景公司提交回款情况，其未提供并称愿意承担未提供证据的责任，故由其承担举证不力的责任，认定上述房款于本次法庭辩论终结之前西藏和景公司已收悉。 2、西藏和景公司已支付17103.21元佣金。 3、中原物业成都分公司自行计算尚欠佣金77624.48元。 4、西藏和景公司、汇众置业对于按照1.2%的标准计提佣金无异议。 以上事实，有《项目销售代理合同》、《关于解除〈项目销售代理合同〉的函》以及当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，中原物业成都分公司与西藏和景公司签订的《项目销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：一、佣金的支付条件是否成就；二、滞纳金是否需要以书面催告作为计算和主张的前提条件。 一、佣金的支付条件是否成就。 中原物业成都分公司诉请包括10套房屋应付而未付的佣金，西藏和景公司对10套房屋的《和雅·嘉御商品房认购书》是在中原物业成都分公司促成下签订均无异议，但西藏和景公司抗辩称中原物业成都分公司只协助签订了上述《认购书》，其中7套未协助签订《商品房买卖合同》，已签订的3套房屋未在合同解除前完成回款，未办理按揭贷款手续等，根据合同约定不具备佣金支付条件。对此，本院认为，《认购书》的10户客户确已购房并成为业主，且房款在本案法庭辩论终结之前已付清，因此中原物业成都分公司在其代理销售服务过程中实际通过其自身渠道为西藏和景公司吸引了客户资源，履行了合同约定的现场接待、签订《认购书》等销售认购服务，最终促成房屋买卖交易，已完成了其代理销售服务的主要义务，应视为销售代理成功，至于西藏和景公司抗辩称上述客户资源应为其提供，但未提供证据予以证明，本院不予支持。且西藏和景公司也实际享受了中原物业成都分公司提供的代理销售服务成果，佣金支付条件已经成就，西藏和景公司应当支付相应佣金。现查明总房款为7893974元，按照1.2%计算佣金为94727.69元，西藏和景公司已付17103.21元，故尚欠77624.48元。至于确定客源后的后续工作，包括办理按揭、产权证等事项，其重要性虽无法与吸引客户确定买家相比，但确实为合同约定的中原物业成都分公司应提供的服务，现中原物业成都分公司未能提供证据证明履行了该义务，故应该对其佣金在合同约定的标准之下进行调减，本院酌情确定减少的比例为20%，故对于中原物业成都分公司诉请的佣金本院予以部分支持，西藏和景公司还应当支付的佣金金额为62099.58元。 二、滞纳金是否需要以书面催告作为计算和主张的前提条件。 根据双方合同中关于违约责任的约定，若西藏和景公司未按约定向中原物业成都分公司支付相关费用的，中原物业成都分公司可进行书面催告，超过10个工作日后，每延迟一天，西藏和景公司须向中原物业成都分公司支付万分之二的滞纳金。西藏和景公司据此抗辩称中原物业成都分公司未进行书面催告，因此其主张的滞纳金无合同及法律依据。对此，本院认为，双方合同仅是约定若中原物业成都分公司在西藏和景公司未按约付款时可进行书面催告，而非约定将书面催告作为支付滞纳金的前提条件，且书面催告也非主合同义务，与支付滞纳金的主给付义务不具有牵连性，因此，西藏和景公司以中原物业成都分公司未进行书面催告为由拒付滞纳金的抗辩，本院不予支持。 关于滞纳金的计算，根据合同约定：“若乙方未能完成当月考核任务量的50%，甲方有权要求乙方无条件退场，若乙方退场，则甲方按本合同约定条款支付乙方应计提佣金”以及“如甲方未按约向乙方支付相关费用的，乙方可进行书面催告，超过10个工作日后，每延迟一天，甲方须向乙方支付万分之二的滞纳金”，庭审中，西藏和景公司称中原物业成都分公司2017年11月4日退场，而中原物业成都分公司自认其于2018年4月1日退场，但双方均无证据证明，因中原物业成都分公司自认的时间对于其主张的滞纳金计算更不利，故本院确认滞纳金于2018年4月1日后的十个工作日，即2018年4月14日起，以应付佣金62099.58元为基数，按照每日万分之二的标准，计算至实际付清之日止。 关于汇众置业承担连带保证责任的问题，根据汇众置业向中原物业成都分公司出具的《担保确认函》，载明汇众置业针对案涉《项目销售代理合同》，同意就西藏和景公司向中原物业成都分公司应支付的所有佣金承担连带担保责任，庭审中，汇众置业亦认可《担保确认函》的真实性，故本院予以确认。因此，对于中原物业成都分公司主张汇众置业对上述债务承担连带责任的诉请本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告西藏和景房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川中原物业顾问有限公司成都分公司支付佣金62099.58元； 二、被告西藏和景房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川中原物业顾问有限公司成都分公司支付滞纳金，滞纳金计算方式为以62099.58元为基数，按照每日万分之二的标准，从2018年4月14日起，计算至实际付清之日止； 三、被告四川汇众置业有限公司对上述债务承担连带支付责任； 四、驳回原告四川中原物业顾问有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取976元，由被告西藏和景房地产经纪有限公司、四川汇众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年七月二十六日 书记员  曾娜