广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3411号原告：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地:广州市越秀区中山四路芳草街26号三楼。法定代表人：杨辉，职务：主任。委托诉讼代理人：陆智君，女，1979年6月30日出生，汉族，系原告的工作人员，联系地址。委托诉讼代理人：陈诗钰，女，1990年3月27日出生，汉族，系原告的工作人员，联系地址。被告：谭惠兰，女，汉族，1958年12月14日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：潘蔚怡，广东经纶律师事务所律师。原告广州市城市更新项目建设管理办公室诉被告谭惠兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后由审判员马文洁适用简易程序公开开庭审理。原告的委托代理人陆智君、陈诗钰；被告的委托代理人潘蔚怡到庭参加诉讼。现已审理终结。广州市城市更新项目建设管理办公室诉讼请求：一、被告立即向原告腾空交还广州市荔湾区德星路9号负一层A区57、58号上层商铺；二、被告向原告支付从2015年1月1日起至实际交还房屋之日止的违约金，依据合同租金标准每月4200元计算；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广州市城市更新项目建设管理办公室前身为广州市危房改造建设管理所。2016年3月6日，经广州市机构编制委员会穗编字[2016]101号文件批准更名为现在的名称，即广州市城市更新项目建设管理办公室。根据批准，原告负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作。本案诉争房屋系原告管业。原被告双方就诉争物业的租赁事宜签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，根据合同约定，被告向原告承租了诉争物业用于商业用途，租赁期限从2013年1月1日起至2014年12月31日止，月租金额为4200元。租赁合同到期后，原告已经告知被告不再续签租约，并要求被告清退诉争物业，可被告一直占用诉争物业至今。原告多次发函进行催告，未果。根据租赁合同关于违约责任的约定“租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续定合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占有期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。”原告依据职责对诉争物业在内的物业进行统一使用、管理。原被告双方租赁合同到期后，双方未续签租约的情况下，原告有权要求被告交还诉争物业。被告不顾原告多次催告、拒不交还场地的行为，严重侵犯原告合法权益。被告谭惠兰答辩称：我方不同意原告的诉请。1、被告请求涉案商铺使用期限延长至原告重新招标结束之日，以清理积压的库存药品。被告经营的商铺是当时省食品药品监督管理局专为直属企业下岗职工开办。由于从事药品销售需要办理相应的药品经营许可及认证，而且被告商铺内的药品品种超过一千种，有效期为两到五年，需要一定的期限清理库存药品。而且国家对于药品的销售保存销毁销售均有严格规定，被告不能随便处理库存药品，因此鉴于药品经营的特殊性，请求给予被告合理的宽限期。2、被告无须向原告支付违约金。被告主张违约金的请求已过诉讼时效，依法不应得到支持。原被告的租赁合同到期日为2014年12月31日，原告表示曾在2016年12月向被告主张权利，但原告只提交了2016年的两份快递单，没有相应的通知书，也没有提供妥投证明，无法确认该通知的内容及是否已送达，不能产生时效中断的效果，直到2018年4月，原告发出收房通知之日，原告主张的违约金的诉讼时效已过，请法院依法予以驳回。2018年4月前，原告一直默认与被告之间的租赁关系，租赁合同期届满前被告就多次向原告提出续约申请，但原告的工作人员表示上级部门暂时没有相关指示，让被告先继续使用涉案商铺，待新政策出来后再另行通知。所以被告便继续使用涉案商铺，并按时向原告支付租金。期间原告没有表示任何异议，直到2018年政府要求整改时，原告才向被告发出系列通知要求交还商铺。可见在合同期满后，原告是默许被告继续使用涉案商铺的，没有要收回商铺的意思表示，不存在租赁合同第21条第2款约定的原告要求收回房屋而被告拒不交出的情况。原告要求被告从2015年1月1日起支付违约金不符合上述约定。另外从原告2018年第一次向被告发出收房通知开始，被告一直在与原告协商沟通，2018年6月原告最后一次要求被告搬离的期限是2018年7月15日前，因此即使要算违约金也应当从2018年7月16日开始起算。3、被告占用涉案商铺的行为没有对原告造成实际经济损失，其主张的违约金过高。合同期满后，被告在使用涉案商铺的过程中，一直按时支付租金，而且由于荔湾广场经营不善，人流锐减，大部分商铺都处于空置无法出租的状态，可见在被告使用涉案商铺的期间，不仅没有对原告造成任何经济损失，反而为原告减少了经济损失。因此原告在没有实际损失的情况下，却要求被告支付如此高额的违约金，不符合合同法有关违约金弥补损失的原则，请法院依法予以调整。经审理查明：据2016年3月6日广州市机构编制委员会穗编字[2016]101号《关于市危房改造建设管理所更名等问题的批复》，广州市危房改造建设管理所更名为广州市城市更新项目建设管理办公室，负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作。广州市荔湾区德星路9号负一层A区57、58号铺是广州市危房改造建设管理所管理的经租产房屋。2012年12月12日，广州市危房改造建设管理所与谭惠兰签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定谭惠兰租赁广州市荔湾区德星路9号负一层A区57、58号上层部位房屋，作商业用途，建筑面积11平方米，租赁期限从2013年1月1日至2014年12月31日，租金4200元/月；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而出租方要求收回房屋，承租方拒不交出承租房屋的，出租方除要求承租方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金，等等。上述合同签订后，案涉房屋由谭惠兰经营使用至今。在租赁期间及租赁期限届满后，原告按合同约定的4200元/月向被告收取房屋使用费至2019年5月。此外，原告曾在2016年12月22日、2018年4月、6月、8月发函要求谭惠兰腾空交房，原告提交2016年12月22日邮政EMS快递单上面注明邮寄的内容是《收回房屋通知书》，但没有提供《收回房屋通知书》的具体内容；2018年4月的《收回房屋通知书》要求被告在2018年5月8日前交还房屋；2018年6月的《收回房屋通知书》要求被告在2018年7月15日前交还房屋。被告认为2016年12月22日的函件没有妥投证明，无法确认已经送达给被告；确认已收到2018年4月、6月、8月的《收回房屋通知书》。庭审中，被告提供了商场的照片，照片显示商场的部分商铺处于关门停业状态，被告拟证明其继续使用商铺并没有对原告造成损失。原告于2019年4月18日到本院起诉要求被告搬迁及支付违约金，起诉状副本于2019年4月23日送达被告。本院认为：原告的前身广州市危房改造建设管理所与被告在2012年12月12日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方租赁合同在2014年12月31日期限届满后，被告继续使用租赁的房屋，原告也继续收取房屋使用费，依据上述法律规定，诉讼双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告要求被告交还房屋有法律依据，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因原告最后一次《收回房屋通知书》中并无明确交还房屋的期限，根据本案实际情况，违约金可从本案起诉状副本送达给被告的之日即2019年4月23日开始计算。关于违约金标准，合同对此已有明确约定，应按合同约定的租金标准4200元/月支付。被告主张违约金过高，但其提供的照片只能证明其他商铺的使用状况，该情况并不能直接证明原告的损失状况，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告谭惠兰（含房屋的共同使用人）腾空交还广州市荔湾区德星路9号负一层A区57、58号上层商铺给原告广州市城市更新项目建设管理办公室。二、自本判决发生法律效力之日起十天内，被告谭惠兰向原告广州市城市更新项目建设管理办公室支付逾期交房违约金（自2019年4月23日起计至实际交回房屋之日止，按4200元/月标准）。三、驳回原告广州市城市更新项目建设管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2257元，由广州市城市更新项目建设管理办公室负担2207元，谭惠兰负担50元。如不服本判决，可以收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年七月十五日书记员  李 婷