文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初23241号原告：赖振凯，男，1982年12月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告：郑子明，女，1957年7月27日出生，汉族，住重庆市江津区。原告共同委托代理人黄景竑(特别授权),重庆志和智律师事务所律师。被告:重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路153号，统一社会信用代码915000006221974260。法定代表人:周红卫，总经理。委托代理人:文青（一般代理），女，1989年6月21日出生，汉族，住重庆市涪陵区。第三人：吴晓娟，女，1950年6月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告赖振凯、郑子明与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员何流担任审判长，与人民陪审员董泽芬、陈勤依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赖振凯、郑子明的委托代理人黄景竑，被告鑫隆达公司的委托代理人文青均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赖振凯、郑子明诉称，涉案房屋原是农行2002年的团购房，2003年9月购买者统一交付每套40000元，直到2008年3月因产权变更和接房，原告才按被告的要求重签购房合同并按其要求补齐了首付款合计56004元，随即接房，但因被告自身债务众多，一直未拿出资金解决虚假按揭问题，致使原告无法申请贷款缴纳尾款。2011年南岸区政府、所属街道办事处等部门协调，积极解决金色家园产权的历史遗留问题，金色家园小区总证办理事宜已经完成，但被告私自要求加价才给原告办理权属转移登记手续，后原告与被告协商，并愿意以自有资金全款支付剩余房款128000元，均未达成一致意见，故原告起诉来院，请求：1、判令被告在原告缴清房屋尾款128000元后，七日内协助原告办理涉案房屋的权属登记手续；2、被告支付原告违约金34406元（以56004元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2008年6月1日起计至被告协助办理完权属登记手续之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告鑫隆达公司辩称，涉案房屋已经被重庆市渝中区人民法院查封，并网签在第三人吴晓娟名下。原、被告双方存在房屋买卖关系，但原告至今未付清房款，按照合同约定，原告未付清房款及逾期付款违约金的情形下，被告拒绝为其办理房产证，不认可原告的全部诉讼请求。经审理查明，2007年原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同及补充协议》，约定被告（甲方）将位于经济开发区丹桂路工业区X-X号至X-X号地块“金色家园”小区X幢X单元XX层X号房屋出售给原告（乙方）。该商品房总成交金额为184004元，乙方于签约当日支付首付款56004元，余款128000元办理按揭。合同第八条对乙方逾期付款的违约责任进行了约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的0.01%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于上款中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第十五条关于合同登记和产权登记的约定，预售商品房的，自本合同签订之同日起10日内向所在地区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同备案登记，在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理，如由甲方单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、乙方退房……2、乙方不退房的从逾期之日起,甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。3、详见补充协议。合同附件四（补充协议）约定：四、选择银行按揭付款的买受人，在签订本合同后，应在甲方规定的时间内及时办理银行按揭手续。如因乙方提供证件不齐、无效或其他自身原因而导致银行不批准贷款，乙方需要更改付款方式。如乙方不同意更改付款方式，甲方有权解除合同，并且乙方按本合同第八条承担违约责任。五、甲方在乙方签订《重庆市商品房买卖合同》并缴纳完相应房款（贷款客户首付款齐贷款资料齐）后尽快完成合同中所签订房屋的解押及登记手续。甲方在完成新建登记之日起180个工作日内为乙方办理完毕《房地产权证》。如因甲方责任，致使乙方未能在本条规定时间内取得房地产权属证书，双方同意按以下处理：1、乙方退房的……2、乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。2007年5月22日，原告向被告支付了购房款56004元。原告于2008年开始入住涉案房屋。2011年，相关部门在金色家园小区发出了《各业主办理房地产权须知》。明确：（1）业主物业专项资金缴纳程序（标注按建筑面积50元/平米，由南岸区房管局物业科负责收取。业主可以自行到南岸区物业科缴纳也可以由德威公司代收。（2）业主缴纳的相关税费由经开区国土房管所综合科代收。（3）业主带齐所有购房资料及缴款发票到鑫隆达公司核实。（4）鑫隆达公司将核实后的资料提交经开区国土房管所，业主将核实后应缴的房款及税费交经开区国土房管所专用账户。后由于原重庆经济技术开发区国土资源房屋管理所和南岸区房管局因行政机构合并调整，原经开区国土房管所起用专用账户撤销，根据金色家园产权历史遗留问题协调解决工作组会议安排，受花园路街道办事处的委托，海峡路社区居委会农行账号xxxxxxxxxxxx的账户，为金色家园业主办理《产权证》，交纳购房尾款及五通费收取指定账户。2014年4月29日，原经开区国土房管所与海峡路社区居委会，就金色家园专用财务档案进行了交接。庭审中，原告举示了其建设银行存单，拟证明原告现有能力也愿意以自筹资金结清剩余房款。另查明，涉案房屋现被司法查封，且网签于第三人吴晓娟名下。被告表示网签于第三人吴晓娟名下是因为原告未按约付清房款，导致被告资金压力过大只能对外借款，现因欠第三人借款所以网签给了第三人抵债，但并未提供其他书面证据予以证实。上述事实有原告举示的《商品房买卖合同及补充协议》、房款收据、居住证明、物管费票据、建设银行存单、海峡路社区居委会关于社区账户收取金色家园业主办理《产权证》房屋尾款的说明、房屋登记信息查询证明和双方当事人的法庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同及补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。但因被告原因导致涉案房屋成为历史遗留问题。2011年，相关部门在金色家园小区发出了《各业主办理房地产权须知》，明确尾款的缴纳和产权办理流程，且在2014年海峡路社区居委会接管相关事务后，就收款账号亦进行了明确，但原告并未缴纳相应购房尾款，虽原告现表示愿意已自有资金完清相应购房尾款，但涉案房屋现已被司法查封，过户请求存在法律上的履行不能。因此，本院对原告请求被告在其缴清房屋尾款128000元后，七日内协助原告办理涉案房屋的权属登记手续的诉讼请求不予支持；对于原告主张的逾期办证的违约金，根据双方合同及补充协议约定，选择银行按揭付款的买受人，在签订本合同后，应在甲方规定的时间内及时办理银行按揭手续。甲方在乙方签订《重庆市商品房买卖合同》并缴纳完相应房款（贷款客户首付款齐贷款资料齐）后尽快完成合同中所签订房屋的解押及登记手续，甲方在完成新建登记之日起180个工作日内为乙方办理完毕《房地产权证》。本案中，在涉案房屋已无法申请按揭贷款的情况下，原告若选择继续履行合同，那么支付剩余购房款就是原告作为买方的主要合同义务，但原告至今也未以其他方式完清购房款尾款。现原告以此要求被告承担逾期办证的违约责任无事实和合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告赖振凯、郑子明的诉讼请求。案件受理费660元，由原告赖振凯、郑子明承担(已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  何 流人民陪审员  董泽芬人民陪审员  陈 勤法官 助理  羊芳程二〇一九年七月二日书 记 员  庞 丹