四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初3742号 原告：张正平，男，1962年10月7日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：包琳，四川则昂律师事务所律师。系特别授权代理人。 委托诉讼代理人：蔡红东，四川则昂律师事务所实习律师。系特别授权代理人。 被告：广安丰润房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区五星街22号9幢。 法定代理人：兰华。 委托诉讼代理人：李执，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。系特别授权代理人。 原告张正平与被告广安丰润房地产开发有限公司（以下简称丰润公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法适用简易程序于2019年6月13日、6月28日、7月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人包琳、蔡红东、被告丰润公司的委托诉讼代理人李执到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张正平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年11月24日签订的《【城南壹号农贸市场】摊位使用权出让合同》（编号T217）及《城南壹号农贸市场管理服务合同》；2.判令被告归还原告已支付的摊位使用权价款130000元及利息（从2016年11月24日起按商业银行同期贷款利率计算至付清摊位使用费之日止）；3.判令被告归还经营保证金1000元及利息（利息从2017年2月9日起按商业银行同期贷款利率计算至付清经营保证金之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发的城南壹号小区1幢规划为农贸市场，为了销售农贸市场门市，被告在明知城南壹号无规划天桥的情况下，采取欺骗手段宣传并承诺在小区2、3幢与农贸市场之间会修建一处人行天桥，以保障农贸市场的有效经营。基于此，2016年11月24日，原、被告双方签订了《【城南壹号农贸市场】摊位使用权出让合同》（编号T217）和《城南壹号农贸市场管理服务合同》，约定将广安区河堰路288号城南壹号1幢第2层T217号摊位的经营使用收益权转让给原告，该摊位土地使用权年限截至2051年7月20日，总价款130000元，无产权，摊位经营业态为蔬菜类。同时，原告保证购买的摊位使用权应遵循被告统一管理，且为此缴纳1000元经营保证金。合同签订后，直到2018年11月底，被告仍未按其承诺修建天桥，导致城南壹号业主只能绕道而行，大大减少去往农贸市场的频率，根本无法实现农贸市场的商业目的。经业主多次要求履行合同修建人行天桥，被告告知该人行天桥未过规划，不能修建。并且被告违反规划私自增加摊位密度，导致市场进出口和过道狭窄，人员通行困难，通风排水不畅。被告还违反规划将1幢与2幢之间负一层原规划的地下车库改变用途后租赁他人简称大型超市，以上行为导致该农贸市场基本处于闲置状态，原告购买门市的经营目的不能实现，故向法院提起诉讼，请求支持前述诉讼请求。 被告丰润公司辩称，1.人行天桥并非案涉商品房规划之内，对此事实原告应当知晓，因此被告不构成违约，该人行天桥不能修建的风险应当由原告自行承担；2.即使原告诉称的被告私自增加摊位，也并不能证明该摊位现状严重影响了原告的使用，并没有达到不能实现合同目的的程度；3.在双方签订的合同中并未对负一楼地下车库的现状作出明确约定，被告将案涉车库改变用途出租他人修建为超市，与原、被告之间的摊位使用权合同的履行无关联，故要求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有《【城南壹号农贸市场】摊位使用权出让合同》、《城南壹号农贸市场管理服务合同》、城南壹号农贸市场交接代收费收款清单及收据、广安新闻报道视频和图片、城南壹号农贸市场规划图和现场照片及视频、律师函及邮寄回执查询单、2018川1602民初2373、2374、2382、2390号民事判决书。 被告丰润公司提交了城南壹号农贸市场交接代收费收款清单、广安日报电子版2015年8月19日广安在线公示公告内容打印单。 上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月24日，原告张正平（受让人，乙方）与被告丰润公司（出让人，甲方）签订了《【城南壹号农贸市场】摊位使用权出让合同》，2017年2月9日，双方签订了《城南壹号农贸市场管理服务合同》，两份合同主要约定：1.乙方所购摊位具体位置为广安市广安区河堰路288号1幢第2层T217号，无产权，经营业态为蔬菜类，总价款130000元；2.付款方式及期限：一次性付款，于签订合同当日支付全部价款；3.摊位预定在2016年12月30日前交付使用；4.乙方在该摊位仅作为蔬菜类使用，并遵守甲方市场管理，按照摊位15元/月（铺面1.5元/平方米）缴纳设施维护费、管理费、日常垃圾清运费等费用，首期费用从市场正式开业之日起计算；5.乙方向甲方缴纳经营保证金1000元，在乙方没有经营等违约行为并交清各项费用，于2019年12月30日退还（不计利息）。该合同附件的摊位平面图右下方标有人行天桥图样。 签订《【城南壹号农贸市场】摊位使用权出让合同》当日，原告向被告缴纳了摊位价款130000元；2017年2月9日，原告缴纳了经营保证金1000元，经营管理服务费180元（市场正式开业起计算，15元/月，按年计收），并在被告提供的城南壹号农贸市场交接代收费收款清单上签字确认。原告称城南壹号农贸市场实际于2017年10月正式开业，但其并未进场经营。 （2018）川1602民初2373、2374、2382、2390号生效民事判决书均认定：1.2017年12月21日，广安市城市管理行政执法局作出《信访事项处理意见书》，载明2015年8月，丰润房产向广安市规划局呈报了《关于增设人行天桥的申请》，同年8月25日，广安市规划局做出了建设工程外立面方案调整审查函复意见书，明确答复丰润房产“经我局组织相关人员认真研究，依法按程序对外公示，群众对增设人行天桥后小区环境、品质、安全等存在较大异议，我局不同意你司增设人行天桥申请”；2.被告于2018年1月13日开会告知业主不能修建人行天桥。 原告于2019年4月9日委托四川则昂律师事务所向被告公司邮寄了《代为送达解除合同通知书的律师函》，通知被告公司该律师函自送达被告公司之日起双方签订的摊位使用权出让合同解除效力，并在收到函件后3日内与原告律师商谈衔接合同解除后结算有关事宜。被告公司于2019年4月10日收到该律师函后至本案开庭之日未作回复，原告遂诉讼来院请求支持其前述诉讼请求。 同时查明，原告于2018年1月5日从广安市规划局复印了该农贸市场的规划图，城南壹号农贸市场一楼规划摊位36个，二楼规划摊位27个，现一楼实际修建摊位80个，二楼实际修建摊位98个，市场内过道极为狭窄，通行困难。 本院认为，原、被告双方签订的《【城南壹号农贸市场】摊位使用权出让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。原告于2019年4月9日委托四川则昂律师事务所向被告公司邮寄了《代为送达解除合同通知书的律师函》，该通知未约定异议期，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，被告公司在本案第一次庭审时（2019年6月13日）对解除合同提出异议，认为原告的解除权已超过最高人民法院商品房买卖合同司法解释规定的一年的行使期限，该异议的提出尚在法律规定的三个月的异议期间范围内，本院应对原告是否享有合同解除权以及被告的异议予以审查。 原、被告签订的合同附件中明确标有人行天桥图样，足以使原告相信被告公司将会在农贸市场与住宅小区之间修建人行天桥，现有证据证明被告公司增设该人行天桥的申请已被广安市规划局否定，该人行天桥不能修建对原告所购买摊位的价值和经营产生了直接重大影响，且被告在原有63个摊位的规划下，占用过道及消防通道，大量增加修建摊位至178个，导致市场通行困难，通风排水不畅，严重影响摊位业主经营，同时，因该超规划修建，原告现在的摊位不可能与双方合同中约定的摊位完全一致，原告的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告享有合同解除权。对合同解除权行使期限的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”之规定，原、被告双方未约定合同解除权行使期限，被告方也未提交证据证明其进行了催告，被告公司主张原告的合同解除权行使期限应适用商品房买卖合同司法解释中一年行使期限的规定，因本案合同约定的是摊位使用权的出让，并非商品房买卖，在法律无明文规定合同解除权行使期限的情况下，被告公司请求参照适用商品房买卖合同司法解释关于解除权行使期限的规定，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告的解除权并未消灭，故本院确认双方签订的《【城南壹号农贸市场】摊位使用权出让合同》自《代为送达解除合同通知书的律师函》到达被告公司之日（2019年4月10日）起解除。 对原告主张解除《城南壹号农贸市场管理服务合同》的问题，因双方签订的《【城南壹号农贸市场】摊位使用权出让合同》经本院确认已解除，该摊位的使用权恢复为被告所有，故双方签订的《城南壹号农贸市场管理服务合同》已无继续履行的基础，原告要求解除该合同的请求，本院予以支持。 对原告主张返还摊位价款及经营保证金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告在合同解除后要求被告退还摊位使用权出让价款、经营保证金的请求符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的损失问题，由于摊位的交付不需要交付钥匙等特别程序，原告在签订经营管理服务合同并交纳保证金、经营管理服务费后即可自主进行入场经营，原告已在城南壹号农贸市场交接代收费收款清单上签字，故可以认定该摊位已于2017年2月9日交付。平衡原告占有使用被告摊位的可得利益和被告占有原告的转让费的利息，确定被告不再向原告赔偿相应的转让费利息损失。原告已向被告缴纳的履约保证金1000元，双方约定于2019年12月30日无息退还，因合同已解除，被告应当退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、原告张正平与被告广安丰润房地产开发有限公司于2016年11月24日签订的《【城南壹号农贸市场】摊位使用权出让合同》（编号T217）于2019年4月10日解除； 二、解除原告张正平与被告广安丰润房地产开发有限公司于2017年2月9日签订的《城南壹号农贸市场管理服务合同》； 三、被告广安丰润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张正平返还摊位使用权转让费130000元、经营保证金1000元，合计131000元； 四、驳回原告张正平本案其他诉讼请求。 上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费2920元，减半收取1460元，由被告广安丰润房地产开发有限公司负担1310元，原告张正平自行负担150元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘竞 二〇一九年七月三十一日 书记员  陈莹