重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初3726号原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，重庆市公共住房开发建设投资有限公司董事长。委托诉讼代理人：何燕飞，女，重庆市沙坪坝区公租房管理中心职工，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘渝扬，女，重庆市沙坪坝区公租房管理中心职工，住四川省达县。被告：冉伟，男，1983年7月31日出生，汉族，重庆市万州区村民，住重庆市万州区。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公住房公司）与被告冉伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告公住房公司的委托诉讼代理人何燕飞到庭参加诉讼。被告冉伟经本院公告传唤，公告期限届满后拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告公住房公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2017年3月6日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》已于2018年9月10日解除；2、判令被告按735.4元/月的标准支付原告2018年3月1日起至2018年9月10日止的租金；3、判令被告向原告支付欠付租金的违约金，以每月应交租金735.4元为基数，按照拖欠每日万分之五的标准，从2018年3月21日起计算至2018年9月10日；4、判令被告支付原告房屋恢复费用410元（含清洁费150元、墙面乳胶漆修复费用80元、开锁费用180元）。事实及理由：通过合法配租，原、被告双方于2017年3月6日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定原告将位于沙坪坝区租赁房屋出租给被告居住使用，租赁期限自2017年3月6日起至2022年3月5日止，月租金735.4元/月，被告应于每月20日前缴纳当月租金。被告拖欠租金累计6个月以上的，原告有权单方解除合同，被告欠缴租金的，从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金，被告应自合同终止、解除之日腾空房屋并将房屋及附属设施移交原告。合同签订后，原告于签约当天将租赁房屋移交给被告使用，但被告自2018年3月起一直拖欠租金，虽经原告通过电话通知、上门催告、张贴通知单等多种方式催收未果。原告在2018年9月3日向被告发出了解除合同通知书，根据通讯地址确认协议约定，自解除合同通知书寄出之日起5日内视为送达。原告于2018年9月10日自行收回房屋，当时被告已经未再实际使用该房屋了。被告在租赁期间，对房屋有损坏的行为，具体是：室内墙面乳胶漆损坏。原告收回房屋时进行修复和室内清洁，因此产生清洁费150元、墙面乳胶漆修复费用80元、开锁费用180元。被告冉伟未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，公住房公司（甲方）与冉伟（乙方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于沙坪坝区公共租赁住房出租给乙方及共同承租人居住使用，建筑面积73.54平方米。甲方应于2017年3月6日将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用。交付房屋时，甲乙双方现场交验，并移交房门钥匙等相关物品（属甲方所有），双方确认无误后在《房屋及设施设备交割清单》（见附件2）上签字。甲乙双方签字后，视为交付完成。租赁期限5年，租期自2017年3月6日起至2022年3月5日止。该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为10元/平方米.月，月租金为735.4元。租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）。合同签订之日，乙方按3个月的租金标准一次性缴纳履约保证金2206.2元。合同期满或终止，履约保证金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还。合同第八条房屋使用，约定：（一）乙方在居住使用房屋过程中不得有下列行为：1、转租、出借所承租公共租赁住房；2、改变住房结构或使用性质；3、无正当理由连续空置6个月以上；4、拖欠租金累计6个月以上；5、利用房屋从事违法活动；6、对房屋进行装修或添加对房屋结构有影响的设施设备；7、违反房屋使用约定且情节严重的其他行为。（二）乙方应在住房设计及建设标准限定等范围内安全、合理地使用该房屋、设施设备及相关物品。如有下列行为之一，乙方负责修复，造成甲方或第三人损害的，承担相应的法律责任：……5、使用不当、擅自拆除或者改造导致该房屋、设施设备及相关物品损坏……。第十条合同的解除与终止，约定：……（二）乙方以提供虚假证明材料等方式骗租公共租赁住房的，或有第八条第（一）项1-7行为之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋；并将有关情况记入乙方信用档案，相关规定按照《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》及《重庆市公共租赁住房管理实施细则》执行……。第十三条乙方违约责任，约定：（一）乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金……。同日，公住房公司（甲方）与冉伟（乙方）还签订《通讯地址确认协议》一份，载明：甲方确认乙方通讯人为冉伟，通讯方式为173********、138********，通讯地址为沙坪坝区。并约定，《重庆市公共租赁住房租赁合同》有关的任何通知或通讯文件按该房屋地址且在投递之日起5日内即视为送达。合同签订后，公住房公司按约将位于沙坪坝区美丽阳光家园井源路2号附18幢19-7房屋交付给冉伟居住使用。冉伟按约缴纳了履约保证金2206.2元，并向公住房公司支付租金至2018年2月。此后，冉伟未再支付公住房公司租金。2018年6月14日，重庆市沙坪坝区公租房管理中心井口美丽阳光家园房屋管理处受公住房公司委托，经EMS快递向冉伟发出《关于催缴公租房租金的通知》，要求冉伟尽快支付从2018年3月1日起欠付的租金。2018年9月3日，重庆市沙坪坝区公租房管理中心井口美丽阳光家园房屋管理处受公住房公司委托，经EMS快递向冉伟发出《解除租赁合同通知书》一份，主要内容为：冉伟所承租的美丽阳光家园小区18幢19-7房屋，从2018年3月起未按约支付租金，已欠租6个月，违反了租赁合同约定。根据租赁合同约定，决定与冉伟解除《重庆市公共租赁住房租赁合同》，收回公共租赁住房。要求冉伟于2018年9月9日前腾退房屋，并缴清欠付的租金等费用。上述邮件收件人为冉伟，联系电话为17384722518，收件地址为沙坪坝区井口美丽阳光家园小区18幢19-7。2018年9月10日，公住房公司自行收回了沙坪坝区美丽阳光家园井源路2号附18幢19-7房屋。收回房屋的过程中，公住房公司雇请案外人开锁，产生开锁费150元。公住房公司还对冉伟在租赁期间污损的室内乳胶漆进行了修复，并进行了室内清洁。公住房公司因此产生清洁费150元、墙面恢复费用80元。现公住房公司向本院提起诉讼，要求判如所请。上述事实，有公住房公司举示的《重庆市公共租赁住房租赁合同》、《通讯地址确认协议》、《关于催缴公租房租金的通知》、《解除租赁合同通知书》、EMS存根、发票及当事人的陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，公住房公司与冉伟签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人在《重庆市公共租赁住房租赁合同》中约定，租金按月缴纳，乙方应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；乙方拖欠租金累计6个月以上的，甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋。租赁合同履行过程中，冉伟仅支付公住房公司租金至2018年2月。2018年3月起的租金，冉伟至今未支付，公住房公司在冉伟逾期支付租金超过6个月后，向冉伟发出解除合同通知书，主张解除合同，符合合同约定及法律规定。则双方当事人签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》自该通知到达冉伟时解除。《通讯地址确认协议》约定，《重庆市公共租赁住房租赁合同》有关的任何通知或通讯文件按当事人约定的房屋地址且在投递之日起5日内即视为送达。现公住房公司于2018年9月3日发出解除合同通知书，按照双方的合同约定，在投递之日起5日内即在2018年9月9日即视为送达。则双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于送达之日即2018年9月9日解除。公住房公司请求确认双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2018年9月10日解除，与本院查明的事实不符，本院对公住房公司的此一诉讼请求，依法不予支持。《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，月租金735.4元/月。现冉伟未支付公住房公司从2018年3月1日起的租金，公住房公司要求冉伟按合同约定的租金标准支付从2018年3月1日起至2018年9月9日止的租金，符合法律规定，本院予以支持。公住房公司要求冉伟支付合同解除后即2018年9月10日的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，租金按月缴纳，乙方应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。现冉伟未支付公住房公司从2018年3月1日起的租金，公住房公司要求冉伟支付以每月应交租金735.4元为基数，从逾期之日起至2018年9月10日止，按每日万分之五的标准，计付欠付租金的违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。冉伟未在公住房公司限定的期限内交还租赁房屋，致使公住房公司在收回房屋的过程中产生开锁费150元。现公住房公司要求冉伟支付开锁费150元，符合法律规定，本院依法予以支持。冉伟在租赁期间使用租赁房屋不当，致墙面污损，违反了合同约定。按照合同约定，冉伟负有修复之责。现冉伟未对其损坏之处进行修复，并在公住房公司限定的期限内腾空并交还房屋，致使公住房公司自行修复并产生清洁费150元、墙面恢复费用80元。公住房公司要求冉伟支付上述费用，符合法律规定，本院依法予以支持。此外，公住房公司、冉伟在《重庆市公共租赁住房租赁合同》中约定，乙方按3个月的租金标准一次性缴纳履约保证金2206.2元，合同期满或终止，履约保证金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还。现租赁合同解除，冉伟欠付的租金、违约金等费用，按照合同约定应当与履约保证金相冲抵。冉伟经本院依法传唤，不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告冉伟按合同约定的租金标准735.4元/月支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司从2018年3月1日起至2018年9月9日止的租金，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。二、由被告冉伟支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司欠付租金的违约金，即以每月应交租金735.4元为基数，从逾期之日起至2018年9月10日止，按每日万分之五的标准计付，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。三、由被告冉伟支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司清洁费150元、墙面恢复费80元、开锁费150元，合计380元，此款限于本判决发生法律效力后三日内付清。四、前述第一、二、三项判决主文确定被告冉伟应当承担的支付责任，应与被告冉伟已支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的履约保证金2206.2元相冲抵。五、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告冉伟承担。此款限被告冉伟于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 李 勤人民陪审员 段 娟人民陪审员 游 颖二〇一九年七月三日书 记 员 张玲玲