山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0791民初1070号 原告：李金成，男，1980年7月14日生，汉族。 委托诉讼代理人：刘松珍，山东泰威律师事务所律师。 被告：潍坊诺达物业管理有限公司，住所地：潍坊高新区东方路3556号，统一社会信用代码：91370700672242977A。 法定代表人：张燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张雪雪，山东英拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯海正，山东英拓律师事务所律师。 原告李金成与被告潍坊诺达物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告装修押金为5000元，房屋押金为10000元；2、判令被告赔偿原告装修费等各项损失共计184760元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月9日，原告为经营所需，经与被告协商一致，约定原告拟将租赁位于潍坊××新区××世家沿××号房××套，该房产先由原告装修完毕后，双方再签订房屋租赁合同。原告依约于当日向被告支付了装修押金和房屋押金，并于2018年4月15日与被告签订了由被告提供的装修协议，原告装修完毕后，经催告，被告拒不与原告签订租赁合同，致使房屋无法租赁使用，为此给原告造成了装修费等各项损失。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，1、本案的案由应为房屋租赁合同纠纷，双方已于2018年4月9日就涉案房屋的租赁事宜达成口头协议，被告将房屋交给原告，原告也办理了水电卡并实际使用了房屋。根据合同法第三十六条规定，当事人未采用书面形式但一方已履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。双方虽仅达成口头协议，未签订书面租赁合同，但被告已实际履行了交付租赁物的义务。原告已经接受并实际使用了租赁房屋，原、被告之间的房屋租合同关系已经成立，并处于履行阶段而非订立阶段。2、被告同意与原告签订书面租赁合同，从未拒绝签订。原告装修完毕后，于2018年6月1日给被告发出书面通知，要求被告五日内与原告签订书面的房屋租赁合同，被告收到通知后，已经将书面租赁合同拟定完毕，但是原告再未与被告联系签订合同事宜。综上，原告所诉无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 被告提出反诉请求：1、要求原告将房屋恢复原状，并返还给被告；2、要求原告支付租金62500元，自2018年4月9日起按年15万计算至2018年9月5日，之后的租金计算至实际返还符合被告要求的房屋之日止；3、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年4月9日，原、被告达成口头协议，约定原告租赁涉案房屋，年租金15万元，租期一年，用途为开办教育培训机构。当天双方签订房屋租赁协议，并将房屋交付原告，原告接收房屋后进行了装修并使用至今，但未向被告支付租金，后明确表示解除房屋租赁口头协议，不再租赁上述房屋，并拒付租金，为此提出反诉。 原告辩称，被告的反诉无事实依据，在房屋装修期间，双方没有约定支付租金。请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了庭审质证：对双方无异议的证据，本院予以确认。 根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院经审理查明以下事实： 2018年4月9日，原、被告经协商，口头约定原告租赁被告负责经营管理的位于潍坊××新区××世家沿××号房××套。原告依约于当日向被告支付了装修押金5000元和房屋押金10000元，并在由被告提供的装修协议上签字。随后，原告进行了装修，并于2018年4月17日成立了潍坊美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司），将该公司的住所地注册在了约定租赁的房屋。 原告装修完毕后，挂出了美联公司的牌子。原告于2018年6月1日向被告邮寄催促被告签订书面租赁合同的通知，通知载明：为从事不动产居间服务业务，与贵司就房产租赁事宜，依贵司要求于2018年4月9日签订了装修协议，我亦于当日交付了装修押金，现该租赁的房产已装修完毕，请贵司在收到本通知之日起5日内依约与我签订房产租赁合同及办理租赁手续。被告于次日收到该通知，但双方未签订租赁合同。之后原告起诉至本院。 2018年8月30日，被告向原告邮寄发出催促签订书面租赁合同的通知，2018年9月4日原告收到邮件，但也未与被告签订书面租赁合同。2018年6月8日，原告将美联公司的住所地变更到潍坊高新区新城街道东方国际新城壹号楼8号门头房。 涉案房屋已于2018年10月15日由被告上锁。诉讼中，原告申请对其装修损失进行司法评估。经本院委托评估机构评估，损失为94192元，原告为此花费评估费2000元。 关于未签订书面房屋租赁合同的原因，原告称，因为约定三个月的装修期间不收取租赁费，因此双方约定装修完毕后再签订租赁合同，如果提前完工的话也可以签订租赁合同，当时是和徐兰芳协商的。当时说明了房屋用于经营不动产中介，合同一年一签，租金为每天每平米1.1元。但装修完后，被告以原告经营房地产中介，影响被告售楼为由，四次口头要求原告搬走。 被告陈述，双方商定房屋不能用于房地产中介以及餐饮，原告承诺用途是开办培训机构。双方口头约定，房屋的租赁时间为2018年4月9日-2019年4月8日，之后可以续签，年租金为15万元。之所以当时没有签订书面合同，是因为原告急于装修，要求先行交付房屋进行装修工程，而签订房屋租赁合同需要经过被告公司内部审批流程，之后方可签订合同，因此当天没有签订合同，而且双方没有约定装修期间不收取租赁费。 本院认为，本案争议的焦点为：一、本案案由的确定。原告主张系缔约过失责任纠纷，被告主张系房屋租赁合同纠纷合。从本院查明事实来看，原告欲租赁房屋使用，被告同意出租房屋，双方就房屋租赁已达成合意，并且就合同主要条款进行了协商。同时原告为了装修，支付了装修押金5000元和房屋押金10000元，被告将房屋交付原告进行装修，并已装修完毕，双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，并已实际履行。但双方并未签订书面房屋租赁合同，之后双方对房屋的用途等合同的主要条款未能协商一致，致使合同的主要条款没有明确约定，合同无法继续履行，原告已搬离涉案房屋，并提起诉讼，该行为实质为解除合同、赔偿损失的请求，鉴于实际情况，双方的租赁合同应予解除。 焦点二、关于原告主张的损失，首先损失数额，经法院委托评估，原告损失为94192元，评估费2000元，该评估系经法院委托评估，符合程序规定，本院予以确认。关于损失的承担。双方对未签订书面合同的原因各持一词，但未提供证据证实。通过查明的事实来看，双方是因涉案房屋能否用于不动产中介产生争议而导致未能签订书面租赁合同，进而导致无法继续履行合同，双方均负有一定的过错。特别是原告，在未签订书面合同确定双方权利义务的情况下就进行了装修，应承担一定的因此产生的风险。被告作为专业的物业经营管理公司，也应知晓未签订书面合同而产生的法律风险。综上，原、被告均应承担相应的责任，根据本案情况，以各自承担50%为宜，原告的损失，应由被告承担50%，即（94192元+2000元）×50%＝48096元。 关于反诉，被告以将涉案房屋上锁，应视为已收回了房屋。双方对装修添附的部分如何处理未进行约定，被告要求原告恢复原状，没有依据，本院不予支持。被告提交其与同区域与原告相邻房屋的租赁合同，合同载明给予承租人装修期间，装修期间不收取租赁费，比照该合同，原告的装修期间自2018年4月15日至2018年7月15日，原告搬离时间为2018年6月2日，原告在装修期内搬离，不应当支付租赁费，故对被告的反诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告潍坊诺达物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告李金成损失48096元； 二、驳回原告的其他诉讼请求； 三、驳回被告的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4296元，由原告负担3294元，由被告负担1002元；反诉案件受理费减半收取681元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  孙希佳 人民陪审员  范肇伟 人民陪审员  刘洪祥 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  王彦平