广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初489号原告：广州深航置业有限公司，住所地广州市花都区迎宾大道101号之十六。统一社会信用代码914401146893155033.法定代表人：张孟桓。委托诉讼代理人：杨海燕，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何辉，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：李志勇，男，1976年2月13日出生，汉族，住广州市花都区。被告：杨利举，男，1987年10月21日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州深航置业有限公司（以下简称深航公司）与被告李志勇、杨利举案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案。原告深航公司的委托诉讼代理人杨海燕、被告杨利举到庭参加诉讼，被告李志勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。深航公司向本院提出诉讼请求:1.不得执行广州市花都区xx房的拍卖；2.请求确认广州市花都区xx房的所有权归深航公司所有；3.由李志勇、杨利举承担本案的案件受理费、公告费、保全费全部诉讼费。事实和理由：一、执行房屋登记于深航公司名下，根据《物权法》第九、十四、十六、十七条等相关规定，执行房屋属于深航公司的房屋。根据《物权法》第九条规定：不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，执行房屋属于不动产，该不动产仅仅为李志勇办理了预告登记，但其权属依然登记于深航公司名下，其产权属于深航公司所有。深航公司不同意拍卖。二、因李志勇逾期向交通银行股份有限公司广州花都支行（下称“交通银行”）偿还贷款，导致交通银行向李志勇、深航公司提起诉讼。深航公司为李志勇支付代偿款、法院案件受理费、财产保全费合计1363786.69元。深航公司根据与李志勇签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件约定，向广州市花都区人民法院提起诉讼，要求解除双方签署的编号为201310134696《广州市商品房买卖合同》（预售），李志勇为深航公司在房地产登记管理部门办理注销预购商品房的预告登记手续及预购商品房的抵押权预告登记手续；要求支付违约金、代偿款、法院案件受理费、财产保全费、律师费、担保费等合计1763880.89元，腾空、搬离、交还房屋等，并提起财产保全申请，查封执行房屋。2013年10月11日，深航公司与李志勇双方签订了编号为201310134696《广州市商品房买卖合同》（预售），约定李志勇向深航公司购买位于广州市花都区新华街迎宾大道101号（自编4号楼）804房，建筑面积131.64平方米（以下简称“涉案房屋”），总价款为1930942元。李志勇采取银行按揭贷款方式向深航公司付款，首期款为630942元，付款时间为自本预售合同网上签订之日；剩余房款1300000元，李志勇须于2013年10月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付。如李志勇不按期偿还贷款导致按揭银行要求深航公司履行担保责任的，深航公司有权在承担担保责任的范围内向李志勇追偿并有权单方面解除买卖合同，李志勇须向深航公司支付深航公司代为偿还的本金、利息和滞纳金以及由此而产生的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费及解除合同而发生的其他全部费用），并向深航公司支付房价款总额10%的违约金。深航公司要求解除买卖合同的，深航公司有权直接从李志勇己支付房价款中扣除前述违约金、损失赔偿金及其它全部费用，深航公司单方面解除本合同的，该房产归深航公司所有，李志勇己付购房款在冲抵深航公司因承担保证责任而向李志勇追偿的全部损失及违约金后的余款（不计利息）由深航公司退回李志勇。如李志勇己付房款不足以弥补深航公司损失及前述违约金的，深航公司有权继续向李志勇追偿。上述合同签订完后，李志勇己于向深航公司付清了1930942元购房款。2013年12月24日，涉案房屋办理了预购商品房的预告登记手续及预购商品房的抵押权预告登记手续。2017年1月19日，因李志勇逾期向交通银行股份有限公司广州花都支行偿还贷款，交通银行股份有限公司广州花都支行向广州市花都区人民法院提起诉讼，经过一、二审法院审理，最终判决李志勇清偿借款本金1054545.32元及利息、罚息、复利，深航公司则对李志勇的上述债务承担连带清偿责任等。2018年9月27日，交通银行股份有限公司广州花都支行向广州市花都区人民法院申请强制执行上述判决，案号：(2018)粤0114执7918号。深航公司为李志勇支付代偿款及案件受理费、财产保全费合计1363786.69元。深航公司认为,深航公司与李志勇签订的编号为201310134696《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现深航公司因李志勇的违约行为导致对外承担了担保责任，依据合同约定，深航公司有权解除与李志勇签署的商品房买卖合同，李志勇须向深航公司支付深航公司代为偿还的本金、利息和滞纳金以及由此而产生的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费及解除合同而发生的其他全部费用），并向深航公司支付房价款总额10%的违约金。此外，根据《合同法》第97条的规定，李志勇还须为深航公司在房地产登记管理部门办理注销预购商品房的预告登记手续及预购商品房的抵押权预告登记手续。合同解除后，李志勇还需腾空搬离房屋，向深航公司交还房屋。为维护深航公司合法权益，深航公司己于2018年11月23日向广州市花都区人民法院提起诉讼【案号：(2018)粤0114民初12236号】，并提出财产保全申请。并于当日提起执行异议申请，请求对涉案房屋中止拍卖执行措施。但贵院收到深航公司的执行异议申请后，作出(2018)粤0114执异458号执行裁定书，驳回深航公司的案外人的异议申请。三、贵院应中止对广州市花都区xx房的拍卖执行措施。1、贵院拍卖所属深航公司的房屋，将给深航公司造成重大损失，并会严重损害深航公司的合法权益。(1)李志勇尚未办理执行房屋的权属登记，仅仅办理了预告登记。而贵院作出的查封也仅是预查封。(2)合同约定的解除条件已经成就。合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”李志勇违反《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件的约定，深航公司有权解除合同、交还房屋等。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人己向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”可见，深航公司已向贵院起诉提起解除合同，贵院应中止对该执行房屋的拍卖。所述，深航公司根据《民事诉讼法》第227条规定，向贵院提起诉讼，恳请中止对广州市花都区xx房的拍卖执行措施。杨利举辩称，不同意深航公司诉请，涉案房屋不应当停止拍卖，也不应当归深航公司所有。李志勇未到庭参加诉讼，亦未向本院提出书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区xx房，2013年12月5日，涉案房屋办理了预告登记，2013年12月24日，涉案房屋办理了预抵押登记，预告登记权利人为交行花都支行，预告登记义务人为李志勇。深航公司陈述涉案房屋于2014年4月9日办理初始登记至其名下。2013年10月11日，深航公司（甲方、卖方）与李志勇（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，房价为1930942元，甲方同意乙方按照按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付630942元，除首期款外，剩余房款1300000元须于2013年10月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是交通银行股份有限公司广州花都支行（以下简称交行花都支行）。甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。双方同意选择甲乙双方共同办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。附件七为本合同补充协议，第十条约定，在乙方交齐购房款且办理收楼手续后730日内甲乙双方应向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。如因甲方责任不能在上述期限内办理房地产转移登记手续的，乙方不解除合同，从逾期之日起，每日甲方按乙方已付购房款的0.01%向乙方支付违约金。该违约金总额累计不超过房屋总房价的1%。合同及附件并对其他权利义务进行了约定。交行花都支行作为原告起诉被告李志勇、深航公司金融借款合同纠纷一案，本院以（2017）粤0114民初1159号案立案受理，交行花都支行向本院提出诉讼请求：1.李志勇向交通银行花都支行偿还贷款本金人民币1054545.32元及至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（以交通银行花都支行与李志勇签订的合同编号为2013441130001100047的《个人房产抵押贷款合同》的相关约定为准，暂计至2017年1月4日利息31731.35元、罚息2084.74元、复利792.47元，贷款本息暂合计人民币1089153.88元）；2.李志勇、深航置业公司协助交通银行花都支行办理花都区xx房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交通银行花都支行保管；3.交通银行花都支行有权处置李志勇的抵押房产花都区xx房，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.深航置业公司对上述债务承担连带清偿责任；5.两被告承担本案全部诉讼费用。本院于2017年8月22日作出（2017）粤0114民初1159号民事判决，判决如下：一、被告李志勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司广州花都支行清偿借款本金1054545.32元及利息、罚息、复利（计至2017年1月4日的利息31731.35元、罚息2084.74元、复利792.47元，此后按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至款项还清之日止）；二、被告广州深航置业有限公司对上述第一判项李志勇的债务承担连带清偿责任；被告广州深航置业有限公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向被告李志勇追偿；三、驳回交通银行股份有限公司广州花都支行其他诉讼请求。判后交行花都支行不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终2875号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。2018年10月25日，本院作出（2018）粤0114执7835号之一执行裁定，载明，申请执行人杨利举与被执行人李志勇借款合同纠纷一案，本院作出的（2017）粤0114民初8927号民事判决书已经发生法律效力。依上述判决，被执行人李志勇应向申请执行人杨利举支付46500元。根据申请执行人的请求，本院于2018年9月20日立案执行并依法向被执行人李志勇发出执行通知书，责令其履行义务，被执行人李志勇至今未履行生效法律文书确定的义务。本院依法查封了被执行人李志勇的位于广州市花都区xx房的房产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条的规定，裁定如下：拍卖被执行人李志勇的位于广州市花都区xx房的房产。后深航公司作为案外人向本院提出执行异议，要求停止对涉案房屋的拍卖执行措施，本院以（2018）粤0114执异458号案立案受理，本院于2018年12月3日作出（2018）粤0114执异458号执行裁定，裁定如下：驳回案外人广州深航置业有限公司的异议请求。另查明，深航公司作为原告向本院提起诉被告李志勇商品房预售合同纠纷一案，深航公司提出解除其与李志勇签订的商品房买卖合同等诉讼请求，本院以（2018）粤0114民初12236号案立案受理，并作出（2018）粤0114民初12236号民事判决，该民事判决尚未生效。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案房屋办理预告登记的情况，该局向本院复函称，涉案房屋于2013年12月5日办理预告登记，于2014年4月10日办理初始登记，开发企业为深航公司，尚未办理增量房转移登记。本院认为，本案的争议焦点在于深航公司对涉案房屋的权利能否排除强制执行措施，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可见，预告登记的法律性质为一种特殊的担保，即借助于不动产登记的作用，以物权的法律效力来保障债权目的的实现。预告登记效力属于物权性质，但是纳入登记的请求权本身却没有物权效力，只是登记这种公示的行为使得这种请求权具有了排他效力。经预告登记的请求权，可以对抗不动产的所有权人和其他物权人。涉案房屋办理了预告登记，李志勇已经付清了涉案房屋的房价款，并收楼实际占有使用房屋，李志勇对涉案房屋享有的权利可对抗所有权人，深航公司因李志勇未及时偿还贷款而向按揭银行代偿，系履行保证责任，属于另一法律关系。深航公司因承担保证责任对李志勇的追偿权是普通债权，不具有优于其他债权的权利，深航公司提起的解除合同诉讼目前并未生效，故深航公司对涉案房屋不享有足以阻却执行的权利，深航公司请求不得执行涉案房屋的拍卖及确认涉案房屋所有权归其所有，本院不予支持。李志勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州深航置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费22178.50元，由原告广州深航置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  段纯惠人民陪审员  徐少婷二〇一九年七月三日书 记 员  朱婷欣