浙江省建德市人民法院 行 政 判 决 书 （2018）浙0182行初52号 原告樊国强男，1968年6月26日出生，汉族，建德市人，住浙江省建德市。 原告罗红军女，1973年3月28日出生，汉族，建德市人，住浙江省建德市。 两原告共同委托代理人（特别授权代理）黄赛仙，建德市红枫法律服务所法律工作者。 被告建德市规划和自然资源局（原建德市国土资源局），住所地浙江省建德市新安江街道新安东路20号。 法定代表人姜建生，局长。 出庭应诉负责人洪永华，系该局不动产登记中心主任（副局级）。 委托代理人（特别授权代理）毛盈琪，系该局不动产登记中心副主任。 委托代理人（特别授权代理）夏忠勤，浙江杭星律师事务所律师。 第三人盛某男，1991年1月11日出生，汉族，建德市人，住浙江省建德市。 第三人张爱玲女，1989年4月24日出生，汉族，青田县人，住浙江省青田县。 第三人建德市供销合作总社，住所地浙江省建德市新安江街道新安东路312号万宇大厦7楼。 法定代表人钟利平。 委托代理人（一般代理）孙博伟，系工作人员。 原告樊国强、罗红军诉被告建德市规划和自然资源局(以下简称自然资源局)、第三人盛某、张爱玲、建德市供销合作总社（以下简称供销总社）不动产登记一案，原告于2018年7月11日向本院提起行政诉讼。本院于同年7月12日立案后，依法向被告自然资源局、第三人盛某、张爱玲、供销总社送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月12日公开开庭审理了本案。原告樊国强及樊国强、罗红军的委托代理人黄赛仙，被告自然资源局的出庭应诉负责人洪永华及委托代理人毛盈琪、夏忠勤，第三人供销总社的委托代理人孙博伟到庭参加诉讼。第三人盛某、张爱玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊国强、罗红军诉称，2000年7月5日建德市三都供销合作社（以下简称三都供销社）将其所有的坐落于建德市三都镇××邮电局旁（××现在××建德市××）的七间两层砖混结构楼房转让给案外人章素英。同年12月26日，章素英将上述房屋转让给第三人盛某的父亲盛利明。2006年9月20日，盛利明又将上述房产靠东边两间出售给两原告，后原告一直居住至今。2017年6月4日，被告依照2000年7月5日第三人盛某与三都供销社签订的房产转让协议，将案涉房屋的不动产权登记发证给盛某、张爱玲夫妇。但2000年7月5日系章素英与三都供销社签订房产转让协议，并不是将房产转让给当时仅9岁的第三人盛某。因此，被告在未查清的前提下，将坐落于建德市××××号的房屋登记发证浙（2017）建德市不动产权第0009245号（以下简称《9245号不动产权证》）给第三人盛某、张爱玲系错误的。现诉至法院，请求判决：1.撤销被告颁发给第三人盛某、张爱玲的浙（2017）建德市不动产权第0009245号不动产证书；2.本案的诉讼费用由被告承担。 原告樊国强、罗红军向本院提交了以下证据：1.房屋所有权证书一份，证明案涉房屋原属三都供销社所有的事实。2.房产转让协议一份，证明三都供销社于2000年7月5日与章素英签订房屋转让协议，并非与第三人盛某签订的事实。3.房产转让协议一份，证明2000年12月26日章素英将从三都供销社购买的房子转让给盛利明的事实。4.房屋买卖协议、收条、证明各一份，证明案涉房屋靠东两间已转让给原告，原告自2006年9月起一直居住在三都镇××号的事实。5.房产转让协议一份，与证据2对比，用于证明盛某与三都供销社签订的房产转让协议是虚假的。6.不动产权属信息查询记录一份，证明案涉房屋现登记在第三人盛某、张爱玲名下。7.申请法院调取执行法官给章素英所作的调查笔录复印件一份，证明2000年7月5日案涉房屋由三都供销社出售给案外人章素英的事实。8.申请证人何某出庭作证，证明2000年7月5日案涉房屋是建德市三都供销合作社出售给案外人章素英的事实。 以上证据均系复印件，证据2、3、4提交原件供核对。 被告自然资源局辩称，一、2017年6月13日，第三人盛某、张爱玲向被告申请对位于建德市××××号土地面积250平方米，建筑面积469.12平方米的房屋办理转移登记，并提供如下材料：1.《不动产登记申请书》；2.《不动产登记委托书》；3.询问事项记录；4.《婚姻状况声明书》；5.《约定书》；6.《中共建德市委组织部调动工作介绍信》；7.《房产转让协议》；8.《浙江省建德市人民法院民事裁定书》；9.《建德市国有土地使用权出让合同》；10.《建德市划拨土地房屋交易补交土地出让金手续联系单》；11.《申请》；12.《浙江省政府非税收入一般缴款书》；13.《门牌证》；14.《契税完税情况联系单》；15.《建德市三都供销合作社改革基本方案》；16.《权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标》；17.《证明》；18.《房屋所有权证》；19.《土地使用权证》。被告受理申请后，经核查于2017年6月14日为其办理了不动产转移登记，不动产权证号浙（2017）建德市不动产权第0009245号。被告作出《9245号不动产权证》系依据国务院令第656号《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）及国土资源部令63号《不动产登记暂行条例实施细则》。第三人盛某、张爱玲在进行上述转移登记申请时提交的材料符合《条例》第十六条的规定，被告制作的询问事项记录符合《条例》第十九条第二款的规定。二、1.被告认为，不动产转移登记系基系于原不动产人的意志而发生，案涉登记行为在登记过程中有第三人供销总社作为相应权利人提供了相应的材料，能够反映不动产原所有权人的意志，故被告进行转移登记符合相关法律规定；2.原告诉称案涉房屋由三都供销社转让给章素英，后章素英转让给盛利明，盛利明再转让给原告，被告认为该事实系待查事实，且在不动产登记过程中该事实并不在不动产登记的审查范围之内。原告诉称是否属实，关系到其与案涉不动产物权登记行为是否有法律上的利害关系。被告认为从目前看，原告是依据债权主张与本案有法律上的利害关系，但被告认为债权上的关系不足以直接影响物权登记的效力，物权登记的来源主要依据是原不动产物权登记人的意志，故原告与案涉不动产物权转移登记不具有法律上的利害关系。三、原告于2017年6月20日已知案涉转移登记行为，其应于1年之内提起诉讼，故原告于2018年7月11日向法院提交诉状已经过诉讼时效。综上，请求法院依法作出公正判决。 被告自然资源局向本院提交了以下证据：1.《不动产登记申请书》、《不动产登记委托书》、询问事项记录、《婚姻状况声明书》、《约定书》、《中共建德市委组织部调动工作介绍信》、《房产转让协议》、《浙江省建德市人民法院民事裁定书》、《建德市国有土地使用权出让合同》、《建德市划拨土地房屋交易补交土地出让金手续联系单》、《申请》、《浙江省政府非税收入一般缴款书》、《门牌证》、《契税完税情况联系单》、《建德市三都供销合作社改革基本方案》、《权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标》、《证明》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》复印件一组，证明被告受理盛某、张爱玲和供销总社转移登记申请及收到其所提交的相关材料，被告办理案涉不动产转移权证的相关程序和实体证据。2.2017年6月20日盛利明所书写的证明复印件,[原件在（2018）浙0182执297号案件中]一份，证明原告在2017年6月20日已知道本案被诉行政行为，原告方提起诉讼已经超过诉讼时效，同时证明原告和盛利明的陈述相矛盾。 附法律依据：国务院令第656号《不动产登记暂行条例》、国土资源部令63号《不动产登记暂行条例实施细则》。 以上证据均系复印件，原件核对后退回。 第三人供销总社述称，第三人盛某在办理转移登记过程中曾拿着协议书来我社多次，由我社办公室接待。后办公室管档案的工作人员到总社档案室查询，没有查到。当时他们要求盖章，我告知其起码需要三都供销社出具证明或者本人来，若没有则无法盖章。后来，盛某拿了一份有三都镇人民政府盖章并且写了“情况属实”的材料过来，我社才在材料上盖章并写上“情况属实”。 第三人供销总社未向本院提交证据。 第三人盛某、张爱玲未到庭参加诉讼，未提交书面诉讼意见，亦未向本院提交证据。 经庭审质证，原告对被告提交的证据1,《不动产登记申请书》无异议，提出申请书中“申请人情况”一栏盛某的身份证号能够看出盛某于1991年1月12日出生，而盛某提交的房屋产权转让协议的落款时间为2000年7月5日，即盛某在签订协议时仅9岁，证明被告知晓盛某的年龄；《不动产登记委托书》、《婚姻状况声明书》无异议；询问事项记录的内容有异议，认为未真实陈述事实；《约定书》有异议，认为没有反映真实情况，该房屋并非盛某婚前购买；《中共建德市委组织部调动工作介绍信》无异议；《房产转让协议》的真实性、合法性有异议，认为协议是虚假的，提出协议签订日期为2000年7月5日，盛某当时只有9岁，是无民事行为能力人，三都供销社不可能和9岁的盛某签订协议，即使签订协议也属无效，说明被告未审查清楚；《浙江省建德市人民法院民事裁定书》无异议；《建德市国有土地使用权出让合同》合法性有异议，认为房产转让协议虚假、无效，被告未尽审查义务；《建德市划拨土地房屋交易补交土地出让金手续联系单》、《申请》、《浙江省政府非税收入一般缴款书》，提出对是否有交纳出让金不清楚，认为房产转让协议虚假，被告未尽审查义务；《门牌证》，提出房屋产权人不是盛某；《契税完税情况联系单》，认为应以实际交纳为准；《建德市三都供销合作社改革基本方案》、《权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标》无异议；《证明》的合法性、真实性均有异议，提出案涉房屋并未转让给盛某；《房屋所有权证》、《土地使用权证》无异议。对证据2本身的真实性、合法性无异议，关联性有异议，提出其于2018年6月13日提出执行异议［（2018）浙0182执异17号］，法院于2018年6月28日作出裁定驳回原告的异议请求，本案于2018年7月起诉，故不存在诉讼时效的问题。因房屋买卖时不能做房产证，且双方系姐弟关系，所以没有签协议，事后由于知道案涉房屋登记在盛某、张爱玲名下，侵害了原告的权益，故补签协议，这一行为符合常理。 第三人供销总社对被告提交的证据1、2无异议。 被告对原告提交的证据1无异议。证据2、3的关联性有异议，认为原告提交的原件经辨认为复印件，故不予认可。证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，提出经被告发问，原告的陈述推翻了证据4中协议的真实性，协议落款时间不真实。即使协议签订的实际时间如原告所述是在2018年，但此时案涉转移登记已办理终结，因此原告不能证明其与案涉转移登记有法律上的利害关系；证据4中的证明真实性、合法性、关联性均有异议，提出证明上无村委会负责人签名，不符合证据的形式要件，在没有原始的其他证据印证的情况下，不认可其内容的真实性、合法性。对证据5本身的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，提出供销总社在三都供销社不存在的情况下作为权利人来行使权利，其加盖印章并书写“情况属实”能反映其单位意志，被告在无其他特殊情况时对该协议仅进行形式审查。证据6本身的真实性、合法性、关联性无异议，提出从该证据可推断原告自2017年起应当知道案涉房屋被查封及盛某等人的案件情况，其自述于2018年再补签协议不符合常理。证据7的真实性、合法性、关联性无异议，提出仅凭章素英的协议不足以推翻供销总社出具的证明、申请，认为物权权利人对物权有相应的处置的权利，产权证件的办理不影响物权权利人实际处置的意志，其他债权的影响不足以动摇产权登记本身的效力。 第三人供销总社质证后对证据未提异议，但称供销总社下属的供销社很多，于1998-2000年期间转制完毕，基层的供销社是独立法人，他们自行处置房产，处置完后报告给总社，总社盖章只是证明下属供销社有房屋买卖的情况。供销社的房子很多，每年都有很多房子需要办理转让，总社在办理时会要求当事人来说明。本案中，当时是盛某先到三都镇政府盖章，后拿资料过来到总社盖章。认为总社盖章不会对之后办理房产证起多大的作用，因为办理房产证需要很多构成要件，总社盖章只是办证过程中诸多资料中的一个小资料，办证人员仍需要对总社盖章的真实性、有效性进行审查。 原告申请何某出庭作证，内容概括为：何某原系三都供销社主任。2007年7月5日，三都供销社改制时将位于建德市三都镇××邮电支局旁边（××三都镇××）的7间两层楼房转让给了章素英，章素英系三都供销社职工，房产转让协议的签订由何某经办。何某称不认识盛某，未与盛某签订过房产转让协议。经辨认，证人认可乙方为章素英的房产转让协议上三都供销社公章的真实性，不认可乙方为盛某的房产转让协议上三都供销社公章的真实性。对房子转让给章素英之后的事不清楚，曾听说章素英把房子转让给盛利明，也听说盛利明跟他舅子（樊国强）从章素英这边买房子由盛利明出面与章素英签合同，盛利明和他舅子（樊国强）再另外处理，具体情况不清楚。证人称樊国强在案涉房屋内已居住十年以上，具体哪一年入住已记不清。 被告质证后对证人陈述三都供销社与章素英签订合同的情况不持异议，对证人记忆不清晰或者其听说的传言，认为达不到相应的证明力，该部分内容不能认定为案件事实。原告、第三人对证人证言无异议。 本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1，被告及第三人质证后无异议，本院予以采信。证据2，被告质证后对供核对的是否原件提出异议，但结合原告提供的证据7及证人何某的证言，能够证明2000年7月5日三都供销社与章素英签订了案涉房屋的房产转让协议，对该事实本院予以采信。证据3中载明的房屋买卖双方与证据4第一条载明的房产来源描述大致一致，且内容与被告提交的证据2能相互印证，能够证明盛利明认可其从章素英处购买了案涉房屋，并已将房屋靠东两间卖给樊国强、罗红军。证据5，系第三人盛某、张爱玲在办理《9245号不动产权证》时提交的权源依据，内容与被告提交的乙方为盛某的《房屋转让协议》相同，本院将结合被告提交的其他证据予以综合分析认证。证据6，被告质证后对证据本身的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。证据7，系本院执行盛某、盛利明的案件中对章素英所作的笔录，综合章素英的陈述、证人何某的证言及原告提交的证据3、被告提交的证据2，能够证明章素英于2000年将案涉房屋转让给盛利明，对该事实本院予以采信。 被告提交的证据1，系第三人盛某、张爱玲和供销总社申请转移登记所提交的材料及被告办理案涉不动产转移权证的相关程序和实体证据，本院予以采信，对于其作出《9245号不动产权证》的合法性，本院将在裁判说理部分予以阐述。 证据2，原件存放于本院执行案件中[（2018）浙0182执297号]，原告质证后对真实性无异议，从内容看盛利明认可其从章素英处购买了案涉房屋，并已将房屋靠东两间卖给樊国强、罗红军，本院予以采信。 经审理查明，原建德县三都供销合作社于1991年7月10日取得建三字第0115号《房屋所有权证》，确认位于三都镇政府路5幢1号7间2层砖木结构的房屋（建筑面积469.12平方米）的所有权。2000年7月5日，三都供销社将坐落于三都镇振兴路邮电支局旁边的七间砖混结构楼房（即本案三都镇××号房产）转让给章素英，约定转让价款100500元，并签订房屋转让协议。嗣后，章素英又将案涉房屋转让给盛利明。2017年6月13日，被告收到第三人盛某、张爱玲、供销总社申请办理位于建德市××××号房屋（土地面积250平方米，建筑面积469.12平方米）的转移登记，并提交相应材料。被告受理申请后，于2017年6月14日向盛某、张爱玲核发了《9245号不动产权证》。另查明，盛某与张爱玲原系夫妻关系，已于2018年10月29日经本院调解离婚，盛某系盛利明之子。盛某、张爱玲向被告提交的材料中，作为权源依据的以盛某为乙方的房屋转让协议的内容、格式、落款等均与章素英所签协议相同。三都供销社经改制资产已处置完毕，供销总社系三都供销社的主管部门。 本院认为，一、对于樊国强、罗红军是否具有本案原告主体资格。本院认为，该案经审理已明确2000年7月5日三都供销社与章素英签订了《房屋转让协议》，约定将案涉房屋以100500元的价格转让给章素英。协议签订后，章素英又将该房屋转让给盛利明。而从盛利明在执行案件中出具的《证明》可知，盛利明认可已将《9245号不动产权证》所涉房屋靠东两间卖给樊国强、罗红军，结合证人何某称原告已居住在该房屋内十余年的陈述，足以证明《9245号不动产权证》与两原告具有法律上的利害关系，故樊国强、罗红军具有原告资格，有权提起本案诉讼。被告提出樊国强、罗红军不具有原告资格的异议，不予采纳。 《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。即不动产登记机构收到不动产登记申请材料时，应对申请材料是否齐全、是否符合法定形式等进行审查。本案中，被告在收到第三人盛某、张爱玲、供销总社提交的转移登记申请后，通过书面审查即可知晓盛某在签订房屋转让协议时年仅9岁，属无民事行为能力人，该情况对作为权源依据的协议效力产生直接影响。但被告未尽审慎审查义务，在该明显瑕疵未完善的情况下，办理了《9245号不动产权证》，主要证据不足。另，盛某因在申请办理转移登记时涉嫌伪造、变造证明文件及印章已被公安机关立案侦查，经审理查明案涉房屋于2000年由三都供销社转让给章素英，后章素英转给盛利明，被告凭借盛某提交的与章素英的房屋转让协议内容相同的协议颁发了《9245号不动产权证》，明显不当。因此，被告作出的《9245号不动产权证》主要证据不足、明显不当，依法应予以撤销。 对于起诉期限，本院认为根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。本案中，《9245号不动产权证》于2017年6月14日作出，即使原告于案涉不动产权证作出之日已知晓该行政行为的内容，其于2018年7月11日向本院提起行政诉讼并未超过法律规定的起诉期限，故对被告称本案已过起诉期限的抗辩意见，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）、（六）项之规定，判决如下： 撤销被告建德市规划和自然资源局（原建德市国土资源局）于2017年6月14日颁发给第三人盛某、张爱玲的浙（2017）建德市不动产权第0009245号不动产权证书。 本案案件受理费人民币50元，由被告建德市规划和自然资源局负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省杭州市中级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费人民币50元至浙江省杭州市中级人民法院（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68。汇款时应同时注明一审案件案号）。在上诉期限届满之日起7日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 振 审 判 员  翁 婷 人民陪审员  童政和 二〇一九年七月十日 书 记 员  单丽丽 ??? ??6?