广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6999号原告：中山市君华房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区依云路1号君华新城7区77幢73卡，统一社会信用代码91442000698181551C。法定代表人：喻良厚，总经理。委托诉讼代理人：曾朝阳，该司员工。被告：张峰，男，1972年9月2日出生，汉族，身份证住址黑龙江省鹤岗市工农区，原告中山市君华房地产开发有限公司（以下简称为君华公司）与被告张峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾朝阳到庭参加了诉讼。被告张峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君华公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1501028339）；2.被告赔偿原告损失30000元；3.被告向原告支付违约金183589.2元；4.被告协助原告办理注销涉案房产的买卖合同备案登记。事实和理由：2015年4月25日，被告张峰与原告签订了中山市商品房买卖合同（适用于商品房预售）（合同条码为1501028339），约定由被告购买原告开发的君华新城房地产项目，位于中山市火炬开发区××号君华新城24幢2802房，总房款为611964元，网签当日被告支付首付款183964元，余款428000元通过银行按揭方式付款。合同签订后，被告依约履行了首付款义务（其中153964元是从原告处借款），中国建设银行股份有限公司中山分行（以下简称“建行中山分行”）将涉案房屋总价款的余款423000元划入原告账户。2016年4月29日，被告因拖欠建行中山分行按揭贷款，被中山市第一人民法院作出（2015）中一法民二初字第546号判决书，判决原告为被告拖欠的涉案房屋贷款及各项费用、罚息等共计431210.09元承担连带担保责任。经联系，被告仍不能及时向银行归还贷款及利息，根据原告与被告签订的中山市商品房买卖合同（适用于商品房预售）（合同条码为1501028339）附件六合同补充协议第三条第4点的约定，原告有权要求解除双方签订的商品房预售合同，并要求被告支付违约金、赔偿相关损失。综上所述，被告未履行合同约定的相关义务，严重违反了双方的合同约定，给原告造成了较大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张峰因下落不明，本院依法发出公告，通知被告到庭应诉。公告期限届满后，被告仍没有到庭应诉，也未出庭辨认核对原告所举证据的真实性。原告对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：中山市商品房买卖合同；金融借款案件判决书；贷款结清证明。依据上述证据及当事人的陈述，本院查明：2015年4月25日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1501028339），约定被告以611964元总价款向原告购买位中山市火炬开发区××号号君华新城24幢2802房，双方约定被告的付款方式为首付183964元，余款428000元以银行按揭贷款方式向君华公司支付。合同附件六补充协议第三条第四款约定，双方确认，被告对贷款银行的违约行为视为对原告的违约，若贷款银行因为被告的违约行为并根据与原告、被告签订的购房担保贷款合同通过书面形式要求原告承担担保责任，则无论原告是否已经实际向贷款银行承担担保责任，原告有权基于被告对原告的该违约行为依据合同法的有关规定解除本合同，解除本合同的同时该商品房的所有权归原告所有，且被告需向原告支付不低于总房价款30%的违约金，原告有权将被告已经支付给原告的全部房价款作为违约金的一部分直接没收，如该违约金不能弥补被告应承担担保责任而产生的实际损失，则原告有权继续向被告进行追讨。合同还约定其他条款。合同签订后，被告向原告依约支付了所有购房款。后因被告没有按期归还按揭贷款，被中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行诉至本院，本院于2016年4月29日作出（2015）中一法张民二初字第546号民事判决书，判令被告向中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行清偿按揭贷款本金、利息、罚息等，原告对被告前述债务承担连带清偿责任。2019年7月2日，中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行出具贷款结清证明一份，载明君华公司履行了保证责任，结清被告拖欠该行所有的借款本金、诉讼费及其他费用合计478859.86元。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。经本院审查君华公司销售涉案楼盘同期合同，涉案商品房买卖合同中合同附件六合同补充协议，是原告为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，因此，本院认定涉案合同附件六合同补充协议中约定的条款为格式条款。本院认为，双方缔结的商品房买卖合同，作为出卖人的主合同义务是交付合格房屋和按期为买受人办理权属证书，作为买受人的主合同义务是交付房款。在签订涉案商品房买卖合同后，被告已经向原告支付完所有购房款，换而言之，被告作为买受人的主合同义务已经履行完毕，接下来是由原告履行作为出卖人的主要合同义务。原告现以涉案合同附件六合同补充协议第三条第四款的约定，要求解除涉案商品房买卖合同，而该条款是基于被告与按揭贷款银行之间的金融借款合同关系而制定，约定被告对贷款银行的违约行为则视为对原告的违约，且不论原告是否已经实际向贷款银行承担担保责任，原告均有权解除涉案商品房买卖合同，再者，被告还应向原告支付不低于30%的违约金，原告有权将被告已经支付的全部房价款作为违约金的一部分直接没收。本院认为，被告与贷款银行之间的金融借款关系，是约束被告与贷款银行之间权利、义务的合同，被告对贷款银行的违约行为，不能等同于对原告违约。同时，原告若因其与贷款银行的内部协议约定因此承担担保责任，其可通过向被告追偿等方式救济，若因被告就贷款银行之间的金融借款关系发生违约行为则赋予原告涉案商品房买卖合同的合同解除权，且不管原告是否实际向贷款银行承担担保责任，被告除向贷款银行承担金融借款合同中的违约责任外，被告还需向原告支付30%违约金，甚至有所有已付购房款被被告依约全部没收的风险。经分析，本院认为上述条款存在严重不合理性，有违公平原则，极大的加重被告的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。据此，涉案合同附件六合同补充协议第三条第四款中关于“双方确认，买受人对贷款银行的违约行为视为对出卖人的违约，若贷款银行因为买受人的违约行为并根据与出卖人、买受人签订的购房担保贷款合同通过书面形式要求出卖人承担担保责任，则无论出卖人是否已经实际向贷款银行承担担保责任，出卖人有权基于买受人对出卖人的该违约行为依据合同法的有关规定解除本合同，解除本合同的同时该商品房的所有权归出卖人所有，且买受人须向出卖人支付不低于总房价款30%的违约金，出卖人有权将买受人已经支付给出卖人的全部房价款作为违约金的一部分直接没收，如该违约金不能弥补买受人应承担担保责任而产生的实际损失，则出卖人有权继续向买受人进行追讨。”的约定无效。君华公司依据上述协议内容，认定被告在涉案商品房买卖合同中存在根本违约行为并诉请判令解除涉案商品房买卖合同并要求被告承担相应违约责任，没有合同及法律依据，本院依法不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告中山市君华房地产开发有限公司的所有请求。案件受理费4504元（该款原告已预付），由原告中山市君华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 王 珊二〇一九年七月五日书记员 梁敏霞孙永辉