广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6897号 原告：李盛，女，1987年9月13日出生，汉族,住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：玉鹏，广西合运律师事务所律师。 被告：徐仁军，男，1973年4月4日出生，汉族,住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被告：南宁市乐有家房地产经纪有限公司，住广西壮族自治区南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场13号楼106号，统一社会信用代码：91450100MA5LBDR53D。 法定代表人：甘明兰。 委托诉讼代理人：韦芳梅，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李佳迪，男，该公司工作人员。 原告李盛与被告徐仁军、南宁市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告李盛的委托诉讼代理人玉鹏，被告乐有家公司的委托诉讼代理人韦芳梅、李佳迪到庭参加诉讼。被告徐仁军经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李盛向本院提出诉讼请求：1.两被告共同支付违约金10万元；2.两被告承担律师费2000元；3.被告乐有家公司返还中介佣金1万元；4.被告乐有家公司支付延期返还佣金的违约金（以1万元为基数，按照月利率1.5%从立案之日起计至佣金还清之日止）；5.解除原、被告之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年9月7日，原告作为买家与被告徐仁军作为卖家、被告乐有家公司作为中介方签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定由被告乐有家公司促成双方完成南宁市兴宁区房的买卖事宜。合同签订前于2018年9月4日原告通过微信转账5000元给被告乐有家公司；合同签订之日又转账5000元给被告乐有家公司，合计1万元作为佣金；同日，原告又转账3万元定金给被告乐有家公司。至今，被告乐有家公司未能协助原告办理完成房屋买卖交易，且被告徐仁军已经将涉案房屋另售他人，明示不会履行合同。两被告除了返还3万元定金外，佣金以及违约金未支付。 被告徐仁军未作答辩，亦未在举证期限内提供任何证据。 被告乐有家公司辩称，1.乐有家公司并非适格被告，应为合同第三人，不应承担违约责任；乐有家公司为居间方，已经充分履行居间义务；即使出现阻碍交易的情形，也并非乐有家公司原因导致；2.被告徐仁军因个人征信负债过高，房贷逾期被列为银行关注对象，担保公司不予赎楼，当乐有家公司找到愿意赎楼的担保公司时，因被告徐仁军已离婚，担保公司需要其提供析产证明，因被告徐仁军不予提供也不愿意自行清偿银行贷款，且不配合原告办理按揭手续，我方联合原告发催告函给被告徐仁军，但是其拒收，后我方协助原告发出解除合同，并在发出解除合同声明书后，将涉案合同的定金退还给原告；3.交易进度并未达到佣金退款义务的履行；《六诺六保承诺书》的关于“交易不成，全额退佣”的约定，明确了退佣的条件为交易双方签署的交易合同及相关协议，经人民法院或仲裁委调解/裁决确认解除，并提供生效的调解书/裁判文书复印件（验原件）的，该纠纷未得到最终判定我方无法对此退佣金；根据《转/退定金声明书》的约定，原告确认其与交易对方因此交易产生的纠纷与我方无关；综上，涉案纠纷与我方无关，我方已经履行了法律所规定的义务，促成买卖双方订立合同，且本案的纠纷系被告徐仁军所致，我方不应承担原告主张的赔偿以及损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告徐仁军经传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月7日，原告李盛（买方）与被告徐仁军（卖方）、被告乐有家公司（经纪方）签订了一份合同编号为503069000296的《二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：买卖双方委托经纪方出售及购入位于南宁市兴宁区房屋，建筑面积63.35平方米；该房产产权现状为有抵押，转让总价款为50万元，买卖双方均清楚该房产所附租约现状为无租约，交易定金3万元，买卖双方同意将该定金3万元交由居间方托管；买卖双方协商一致约定买方按照按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金1万元，佣金应在签订合同时付清，若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关的费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应的金额；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按每日万分之五向居间方支付延期付款违约金，如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同的，居间方有权要求买卖双方支付全额佣金；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付；如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿；合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到；若任何一方上述通讯地址发生变更，须另行书面通知其余两方。该合同还就其他事项进行了约定。 同日，原告李盛与被告徐仁军、乐有家公司签订《交易节点确认书》，载明买卖双方同意按照如下流程进行交易：1.买方支付定金，居间方收取佣金；2.买卖双方签署网签合同；3.银行出具贷款承诺函；4.买方支付首期款；5.卖方赎楼、注销抵押登记；6.买卖双方核税；7.买卖双方办理缴税、递件过户；8.买卖双方缴费取证；9.买方办理抵押登记；10.银行发放按揭贷款；11.买卖双方核对楼款、结清费用；12.买卖双方交房；13.居间方发放交房保证金。 2018年9月7日，原告李盛签署确认知悉被告乐有家公司所提供的《“六大顺心承诺·六大安心保障”真服务承诺书》，该承诺书载明：“交易不成，全额退佣（适用二手商品房买卖及租赁）；自2018年8月1日起，经乐有家居间服务成交的二手房买卖或房屋租赁满足以下全部条件的，乐有家承诺于15个工作日内无息退还全部已经收取的佣金；（1）适用范围为自2018年8月1日起，经乐有家居间服务成交的二手房买卖或房屋租赁；（2）退佣对象为签约之日起2日内付清约定的全部佣金且交易过程中不存在违约行为的佣金缴纳方；（3）二手房买卖自签约之日起至取得新不动产产权证之前解约的，房屋租赁自签约之日起7天内解约的；（4）交易双方与居间方均协商一致不再继续交易的，签署解除协议并提供原件的，或交易双方签署的交易合同及相关协议，经人民法院或仲裁委调解/裁决确认解除，并提供生效的调解书/裁判文书复印件（验原件）的；（5）佣金缴纳方于解除协议签署或调解书/裁判文书生效之日起3个月内申请退佣并签署乐有家出具的退佣协议的；（6）出具加盖乐有家财务专用章的佣金收据证明。” 另查明，原告李盛提供了2018年9月7日的支付宝付款记录载明向乐有家公司支付35000元。2018年9月4日，原告通过微信转账向乐有家公司支付5000元。原告李盛及被告乐有家公司在庭审中均认可30000元购房定金已有被告乐有家公司退还给原告，而原告向被告乐有家公司支付的中介佣金10000元未予退还。 2018年10月16日，原告李盛签字捺印向被告乐有家公司提交了一份《退定金声明书》，载明：由于交易对方至今拒不履行合同约定的义务，又不配合出面解决问题，导致交易无法进行，现已过合同约定的期限，李盛要求乐有家公司将托管的定金30000元支付给李盛，李盛与交易对方因此交易产生的纠纷与乐有家公司无关。 再查明，原告李盛提供了被告徐仁军与被告乐有家公司的工作人员的微信聊天记录，其内容显示被告乐有家公司要求被告徐仁军继续履行协议，被告徐仁军称案涉房屋不卖了。 2018年10月8日，被告乐有家公司通过邮政特快专递向被告徐仁军发出一份《催告函》，邮寄地址为被告徐仁军在《二手房买卖及居间服务合同》中的通讯地址，该《催告函》告知被告徐仁军根据签订的合同及相关约定，履行协助买方办理按揭贷款手续。原告李盛在该函落款处签字捺印，被告乐有家公司的工作人员在落款处签字捺印。 2018年10月16日，被告乐有家公司通过邮政特快专递向被告徐仁军发出一份《解除合同通知》，邮寄地址为被告徐仁军在《二手房买卖及居间服务合同》中的通讯地址，该《解除合同通知》告知被告徐仁军根据签订的合同及相关约定，履行办理赎楼及注销抵押登记手续，协助买方办理按揭贷款手续。原告李盛在该通知落款处签字捺印。被告乐有家公司寄出的《解除合同通知》，邮单退件显示被告徐仁军予以拒收。 还查明，原告李盛在本案诉讼中委托广西合运律师事务所律师作为委托诉讼代理人，已实际支出律师费2000元，并有委托代理合同、律师费发票等为证。 又查明，涉案房屋南宁市兴宁区房属于被告徐仁军所有，建筑面积63.35平方米，已取得房屋所有权证书（邕房权证字第××号）。 本院认为，一、关于案涉合同应否解除的问题。原、被告签订《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》中已经明确，在原告交付定金后，被告徐仁军应配合原告办理按揭贷款，并自行筹措款项清偿房屋抵押债权、注销抵押登记；而被告徐仁军经原告及被告乐有家公司催告后，仍未履行前述合同义务，且在与乐有家公司的微信聊天中明确表示不向原告出售案涉房屋；因此，被告徐仁军已构成违约。 而原、被告双方已在合同中约定“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担”，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，即“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告有权依据合同约定，主张解除案涉合同。因此，原告要求判令解除原告李盛与被告徐仁军、乐有家公司于2018年9月7日签订的《二手房买卖及居间服务合同》，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。 二、关于违约金的问题。如前所述，原、被告双方已约定，在卖方违约的情况下，买方有权要求卖方支付转让总价款的20%作为违约金，即50万元×20%=10万元；且考虑房地产市场价格上涨等给原告所造成的损失等因素，在被告并无证据证明该违约金过分高于实际损失的情况下，原告要求被告徐仁军支付违约金10万元的主张，符合法律规定，本院予以支持。但由于案涉合同中并未约定因卖方违约，中介方应承担违约责任，且原告已在《退定金声明书》中承诺“李盛与交易对方因此交易产生的纠纷与乐有家公司无关”，因此，原告要求被告乐有家公司支付该违约金10万元，于法无据，本院不予支持。 三、关于律师费的问题。如前所述，原、被告双方已约定，在卖方违约的情况下，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；而原告因本案纠纷所支出的律师费2000元并未超出相关收费标准，故原告要求被告徐仁军赔偿律师费损失2000元的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。如前所述，原告要求被告乐有家公司赔偿律师费损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 四、关于中介佣金的问题。由于被告乐有家公司向原告李盛所提供的《“六大顺心承诺·六大安心保障”真服务承诺书》中已经约定在合同解除的情况下，应当全额退还中介佣金，故原告要求被告乐有家公司返还中介佣金10000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。 至于原告要求被告乐有家公司从立案之日起支付迟延返还中介佣金的违约金，由于《“六大顺心承诺·六大安心保障”真服务承诺书》对于返还中介佣金的条件已明确为交易双方协商一致解除或取得法院、仲裁生效文书以解除合同，故原告及被告乐有家公司虽然曾向被告徐仁军发出《解除合同通知》，但交易双方并未协商一致解除合同，彼时尚不符合返还佣金的条件。因此，被告乐有家公司并无迟延返还中介佣金的行为，故原告要求支付该项违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二款、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李盛与被告徐仁军、被告南宁市乐有家房地产经纪有限公司于2018年9月7日签订的《二手房买卖及居间服务合同》； 二、被告徐仁军向原告李盛支付违约金10万元； 三、被告徐仁军向原告李盛赔偿律师费损失2000元； 四、被告南宁市乐有家房地产经纪有限公司向原告李盛返还中介佣金1万元； 五、驳回原告李盛的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2540元，由被告徐仁军负担2313元，被告南宁市乐有家房地产经纪有限公司负担227元。 公告费700元，由被告徐仁军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  叶显莲 人民陪审员  张 华 二〇一九年七月十六日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。