温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初3637号 原告：温州市鹿城区南汇街道天雄大厦业主委员会，住所地温州市鹿城区南汇街道天雄大厦。 主要负责人：曾克忠，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：雷京卫，浙江震瓯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解冬梅，浙江震瓯律师事务所律师。 被告：应树德，男，1964年11月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：刘学勤，浙江浙合律师事务所律师。 原告温州市鹿城区南汇街道天雄大厦业主委员会（以下简称天雄大厦业委会）与被告应树德业主共有权纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天雄大厦业委会的主要负责人曾克忠及委托诉讼代理人雷京卫、解冬梅，被告应树德的委托诉讼代理人刘学勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认温州市鹿城区南汇街道天雄大厦（以下简称天雄大厦）27层四个屋顶平台（上人屋面）和29层（28层屋面）电梯机房、送风机房、工作间及两侧屋面为大厦的共有部分；2.判令被告对天雄大厦27层四个屋顶平台（上人屋面）和29层两侧屋面按竣工图恢复原状；3.如被告未在判决指定期限内履行第二项诉讼请求，由原告自行恢复原状，由此产生的费用由被告承担。 事实与理由：天雄大厦位于温州市鹿城区，由温州市天雄房地产开发有限公司（以下简称天雄房开）开发建设，2001年12月竣工验收交付使用。该大厦地下一层，地上三十层，其中1-3层为商用，4-28层为住宅，29层为电梯机房、工作间，30层为送风机房设备层。另外，天雄大厦27层四周分别有一个屋顶平台（上人屋面）（以下简称平台），共计四个；天雄大厦29层（28层屋面）公用电梯机房、工作间的两侧分别有一个上人屋面。 根据《中华人民共和国物权法》第七十条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，天雄大厦27层四个屋顶平面以及天雄大厦29层（28层屋面）公共电梯机房、工作间以及其两侧的上人屋面均属于大厦共有部分，归天雄大厦全体业主共同共有。 被告系天雄大厦27层、28层所有权人。2017年下半年，原告发现被告存在以下行为：1.将大厦27层四个平台分别用水泥、红砖进行分割成不同造型的区域，并予以培土修建空中花园。2.在大厦29层（28层屋面）南侧屋面已搭建玻璃阳光房，正在修建游泳池，并建成28层通往29层的楼梯。3.将大厦29层工作间改建为两层，分割成多个房间，并进行装修。 原告发现被告的上述行为后，多次告知被告并向有关部门投诉，要求被告停止违法行为并恢复原状，但被告置之不理，目前，被告已在大厦27层四个屋顶平台建成空中花园，29层屋面游泳池已修建完成。 被告答辩称：一、对于原告关于位于天雄大厦27层的四个平台和位于29层的电梯机房、送风机房、东侧平台为全体业主共同共有的主张没有异议，位于29层的工作间和西侧屋面的游泳池属被告所有； 二、关于27层四个平台的使用权：1.27层四个平台的功能为屋面花园，且只能从2701室与2702室屋内出入；2.被告与房开公司即温州天雄大厦开发有限公司（以下简称天雄公司）签有《补充协议》，约定该四个平台归被告独家永久使用。 三、关于29层屋顶温室花园、游泳池、楼梯：1.天雄大厦竣工时，屋顶温室花园上空已建成钢架网架卡普隆，被告系为公众安全考虑，将其改装为钢架钢化玻璃结构，没有搭建行为；2.游泳池系天雄大厦设计的一部分；3.天雄公司与被告签订的《补充协议》已约定，29层游泳池及屋顶下的其余空间均归被告独家永久使用；4.屋顶温室花园顶部有加盖，系封闭空间，属于独立建筑物；5.在屋顶温室花园一侧开防火门系设计错误；6.游泳池及屋顶温室花园属于专有建筑，不属于共有建筑。 四、关于29层工作间：1.29层工作间原属于28层的一部分，原有预留楼梯洞相通；2.在计算建筑面积时，29层工作间没有对外公摊，反而接受了公摊，属于天雄公司的财产；3.天雄公司已经与被告约定，工作间归被告所有；4.天雄公司交付房屋时，工作间已分为上下两层，被告没有改动。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的证据，被告对竣工图的三性无异议，但对于能否证明工作间二层与送风机房连通有异议；对《温州市区天雄大厦惊现“无敌阳光顶跃房”》一文的形式真实性无异议，但认为该文系采信了原告的一家之言，不能证明本案的客观事实；对温州市鹿城区政府问政平台网页的真实性有异议；对建设工程规划许可证的真实性无异议，但认为不能证明工作间属全体业主共有，也不能证明29层游泳池以及温室花园、29层屋顶钢构是违章建筑；对2018年1月15日录音录像认为系截取片断，不是被告的真实意思表示。对其余证据无异议。被告提供证据后，申请撤回现场照片、现场视频、关于要求严肃处理发生在天雄大厦3.19事件的报告等三项证据，本院予以准许。对被告提供的证据，原告对商品房购销合同（复印件）、补充协议（原件）、项目可行性研究报告、二十六层平面设计图（建施-07）、天雄大厦原设计单位温州设计集团有限公司提供的函、复函的三性均有异议；对首层平面图，认为该图不是首层平面图，而是装修示意图；对1-1剖面设计图（建施-16）和1-1剖面竣工图（建施-16）的真实性无异议，但认为两图证明了诉争的工作间属于设备层，屋顶游泳池上方钢骨结构系未经审批私自搭建；对天雄大厦游泳池、雨棚网架安装小结、天雄大厦网架工程监理报告、天雄大厦屋顶游泳池、雨蓬网架工程专项验收资料的真实性有异议；对二十八层平面竣工图（建施-09）、机房平面竣工图的关联性有异议，对南浦住宅区六号地块（天雄大厦）分层分户平面图及建筑面积计算书的证明对象有异议，认为该项证据可证明诉争工作间系全体业主共有；对《顶楼露台，是专属还是该公用？》一文的关联性有异议；对浙江省工程建设标准的关联有异议，对其余证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的竣工图。原告认为竣工图在工作间处标示的折线可证明工作间的上空与送风机房原为连通。本院认为，工作间处的折线图标是指工作间一层上方有矩形空洞，不能证明工作间的上空与送风机房原为连通，本院对本项证据的该项证明对象不予认定。 2.原告提供的《温州市区天雄大厦惊现“无敌阳光顶跃房”》一文。本院认为，本文系有关媒体对天雄大厦27-29层当时的状况的描述以及住户意见的归纳，与本案没有关联性，本院不予认定。 3.原告提供的温州市鹿城区政府问政平台网页。本院认为，该网页的问政回复称“该户在27层和29层涉嫌改变共用设施用途行为”，并未对被告是否存在违法改建现象作出确实的判断，本院不予认定。 4.原告提供的建设工程规划许可证。本院认为，建设工程规划许可证记载了“其他用房”面积为71.3平方米。结合被告提供的南浦住宅区六号地块（天雄大厦）分层分户平面图及建筑面积计算书，可以证明建设工程规划许可证记载的“其他用房”包括“其他房”5.349平方米和“空置房”（即诉争工作间）65.95平方米，与物业用房、厕所、商场、住宅等共同分摊了电梯井等部分的面积。本院对该两项证据均予以认定。 5.原告提供的2018年1月15日录音录像，可证明被告曾就本案的争议部分表达意愿，但不能因此认定天雄大厦争议部位的是否属于共有部分，被告是否有权使用，故本院不予认定。 6.被告提供的商品房购销合同复印件，与本案不具有关联性，本院不予认定。 7.被告提供的《补充协议书》，可证明被告与天雄公司就二十七层平台、二十九层屋面、游泳池及空置房存在的约定，本院予以认定。 8.被告提供的项目可行性研究报告、二十六层平面设计图证明（建施-07），可以证明第二十七层平台设计规划为屋顶花园的事实，本院予以认定。 9.被告提供的天雄大厦原设计单位温州设计集团有限公司函，本院认为，该函系设计集团有限公司提供的整改意见，与本案原、被告的权利义务无关，本院不予认定。 10.被告提供的1-1剖面设计图（建施-16）和1-1剖面竣工图（建施-16）。本院认为，该两项证据不能证明该处的所有权归属，亦不能证明空置房属于设备层的一部分，本院不予认定。 11.被告提供的天雄大厦游泳池、雨棚网架安装小结、天雄大厦网架工程监理报告、天雄大厦屋顶游泳池、雨蓬网架工程专项验收资料，本院认为，该组证据与本案不具有关联性，本院不予认定。 12.被告提供的二十八层平面竣工图（建施-09）、机房平面竣工图，本院认为，该项证据可以证明二十八层平面以及机房平面并没有明确为机房层，本院予以认定。 13.被告提供的《顶楼露台，是专属还是该公用？》一文，与本案不具有关联性，本院不予认定。 本院经审理查明：天雄大厦位于温州市鹿城区，由天雄房开开发建设。天雄大厦地上三十层，其中1-3层为商用，4-28层为住宅。被告系天雄大厦27层、28层所有权人。 天雄大厦第27层四周分别有一个平台，设计图标明为屋顶花园。根据设计图和竣工图的记载，该四处平台必须从被告户内通过才能到达。被告入住后，对四个平台进行了装修，予以培土修建花园，并对原有的通气口进行了改造。 天雄大厦29层设有电梯机房、工作间，两侧分别有一个平台。根据竣工图的记载，该层两侧平台均可通过公共楼梯到达。其中西侧屋面设有游泳池，游泳池上方建有钢构架顶棚，游泳池南侧开有楼梯洞，供28层住户通行。围绕楼梯洞搭建了挡板等临时设施。东侧屋面没有明显的改建痕迹。 29层工作间未办理产权登记，与电梯机房、通风机房相邻，中间有墙相隔。据《成套公用建筑面积分摊系数计算表》的记载，诉争的工作间登记为“空置房”，套内面积为56.76平方米，分摊面积为9.19平方米，总建筑面积为65.95平方米。同时，天雄大厦的物业用房、值班室、厕所等亦按比例承担了分摊面积。被分摊面积的部位包括自备电梯机房、消防控制室、配电间、水池、水泵房、电梯机房等。 另查明：1.天雄房开与被告签订有《补充协议书》两份，约定天雄大厦27层A、B两室对应的四个平台、29层的游泳池及屋顶下的其余空间、东面平台均归被告独家使用；天雄大厦30层的“空置房”（即诉争工作间）归被告独家所有及使用。上述部位产生的所有费用均已计入购房款，不再另行计付。 2.天雄房开的股东为树德集团有限公司（出资比例80%）、树德集团温州市天雄房地产开发有限公司（出资比例20%）；树德集团有限公司的股东为应树德（出资比例90%）、应建宗（出资比例10%）；树德集团温州市天雄房地产开发有限公司的股东为树德集团有限公司（出资比例78.26%），应建宗（出资比例21.74%）。故应树德间接持有天雄房开87.64%的股权，且登记为天雄房开的董事。天雄房开已于2012年4月25日注销登记。 本案的争议焦点为：1.被告是否有权对天雄大厦27层的四个平台进行装修改造；2.天雄大厦29层的工作间是否属被告所有；3.天雄大厦29层西侧屋面的游泳池及屋顶下的其余空间、东侧屋面是否属被告独家使用。 关于争议焦点1，本院认为：《补充协议书》系天雄房开与应树德签订。考察天雄房开的股权架构可知，应树德间接持有天雄房开87.64%的股权，应树德的意思足以影响天雄房开的行为，故本院认定《补充协议书》所载内容系天雄房开与应树德的真实意思表示。 天雄大厦27层诉争平台与被告名下的房屋相连接，只能从被告户内通过才能到达，案涉平台在事实上形成了相对封闭的独立空间，结合《补充协议书》关于平台使用权和相关费用的约定，本院认定案涉露台由被告使用更加合理。被告在使用27层诉争平台时，对公用的通风口就行了改造，应当予以恢复原状。除此之外，没有证据证明被告的使用行为对其他业主造成损害。故本院对原告关于要求将27层屋顶平台按竣工图所示恢复原状的请求不予支持。 关于争议焦点2，本院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 本案案涉工作间并未办理产权登记，虽然工作间分摊了自备电机房等部位的面积，但物业用房、值班室、厕所等同样分摊了自备电机房等部位的面积，不足以证明工作间属于业主专有部分或其他权利人所有的场所及设施。故本院认为被告关于“案涉工作间原属天雄大厦所有，根据《补充协议书》的约定应由被告享有所有权”的抗辩依据不足，本院不予采信。 综上，本院认为案涉工作间属于天雄大厦的共有部分，应归全体业主共同所有。 关于争议焦点3，本院认为：虽然《补充协议书》约定29层的游泳池及屋顶下的其余空间、东面平台均归被告独家使用，但根据设计图和施工图所示，天雄大厦29层两侧屋面均可经公共楼梯到达，没有形成封闭空间。西侧屋面上设有游泳池和屋顶，其中游泳池不属于能够登记成为特定业主所有权的客体；屋顶下方没有隔断，不具有构造上的独立性，被告要求独家使用29层的游泳池及屋顶下的其余空间、东面平台，其要求已经超出了合理使用的范围，本院不予支持。游泳池和屋顶在设计与竣工时均已标注，并非被告私自改建；没有证据证明被告对29层东侧屋面进行过改建，故原告关于要求被告对上述部位恢复原状的请求，本院不予支持。被告围绕楼梯洞搭建的临时建筑应予拆除，原告的相应请求本院予以支持。 关于原告自行恢复原状的问题，本院认为，原、被告之间系邻里关系，采取自力救济的方式解决争端容易激化矛盾，以请求行政机关予以拆除等方式更为妥当。故本院对原告的该项请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决如下： 一、确认位于温州市鹿城区的四个屋顶平台（上人屋面）、电梯机房、送风机房、29层工作间及两侧屋面为温州市鹿城区南汇街道天雄大厦业主的共有部分； 二、判令被告应树德在本判决生效之日起三十日内对位于温州市鹿城区四个屋顶平台的通风口和29层西侧屋面楼梯洞周围的临时建筑按竣工图恢复原状； 三、驳回原告温州市鹿城区南汇街道天雄大厦业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由应树德负担。负有交费义务的当事人，需在案件生效之日起七日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  陈默 二〇一九年七月一日 法官助理胡剑辉 书记员陈慧慧