贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2725民初1721号当事人基本情况及案件审理经过原告（反诉被告）：李登海，男，1983年11月2日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：王朝贵，执业证号32407051102089。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张仕刚，执业证号32407161100153。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：瓮安凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县银盏工业园区入口，统一社会信用代码：91522725059087980F。法定代表人：邓正书，公司总经理。委托诉讼代理人：陈璐，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201200911230129。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：梁维利，系北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。本院于2019年4月16日立案受理原告李登海与被告瓮安凯祺商业管理有限公司（以下至判决主文前简称“凯祺公司”）租赁合同纠纷一案，被告凯祺公司于2019年6月21日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，由审判员余家静于2019年7月5日公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理，原告李登海及其委托诉讼代理人王朝贵、被告凯祺公司委托诉讼代理人陈璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩内容原告李登海诉称：在2017年1月18日原告与签订了《租赁合同》，原告租赁被告的麒龙摩尔城C2C3区（缤纷摩尔购物中心）3－27、3－28、3－29、3－30号商铺从事桌球娱乐。租期10年，租金每季度支付，原告按照合同约定交纳了租金后立即开始投入大量的资金装修，双方就未尽事宜另行签订《补充协议》约定被告方在本区域内不得招租同类经营的娱乐场所，原告装修完毕后立即投入使用，当原告经营了几个月后，被告在本商业区一楼和负一楼招租了经营同类型的娱乐场所，严重违反了《补充协议》的约定，严重损害到原告的利益，为此双方发生意见冲突，因被告的违约行为原告才拒绝交纳约定的租金。为此，被告将原告的经营场所反锁和用电断掉，致使原告得不到经营，双方已经没有继续合作下去的必要了，只得要求被告承担原告装修造成的损失，原告装修产生的费用，经评估部门评估为913535元，就原告造成的损失双方难以达成一致的意见，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉：1、请求依法解除原告与被告之间于2017年1月8日签订的《受托租赁合同》；2、判令被告赔偿原告因装修产生的费用913535元、评估费23000元、消防设施58000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告凯祺公司的答辩意见：一、原告以《合同法》九十四条关于合同法定解除之情形主张解除合同缺乏基本的事实依据，其请求权的基础不能成立。首先，本案未有不可抗力的事实存在，本案不存在《合同法》九十四条第一款不可抗力致使不能实现合同目的之情形。其次，被告与原告签署的《受托租赁合同》项下，被告的主要合同义务已完成，即将案涉的租赁物交付给原告经营使用。因此，本案中，被告亦不存在不履行主要义务或经催告后不履行的情形，原告亦不能以《合同法》九十四条第二款、第三款的规定，当然行使合同解除权利。二、《补充协议》中的“排他条款”不是案涉租赁合同的主要合同义务，其不能作为合同目的不能实现的法定解除条件之情形。且无论是《受托租赁合同》抑或是《补充协议》，并未约定此排他条款作为合同约定解除之情形。租赁合同之目的不是为了“从事经营活动”，实际上，是基于对标的物，即租赁物的正常使用，才系租赁合同项下的合同目的。换而言之，承租人对租赁物的独占使用，而非独占的从事某一类经营活动。实践中，租赁台同中的排他条款在无约定解除的情形下，是不可能作为法定解除的条件。本案中，被告与原告签署的《受托租赁合同》、《补充协议》项下，并未就此约定解除合同之情形，故原告主张排他条款而致使合同目的不能实现，于法无据，亦无合同依据。三、履行合同中，原告拒不履行合同主要义务，违约在先，被告并无过错。其因此而不能持续经营而造成的装修损失由其自行承担。反诉原告凯祺公司诉称：2017年1月18日，反诉原告与反诉被告签署《受托租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》，约定反诉被告承租麒龙摩尔城C2C3区（缤纷摩尔购物中心）3－27、3－28、3－29、3－30号商铺，协议中约定对租金、租期、合同解除等权利义务进行了明确约定。上述协议签订后，反诉原告即将上述商铺交付给反诉被告经营，从2019年2月起，反诉被告逾期缴纳租金、物业费、电费、水费，经多次催促拒不缴纳。为此，反诉原告特诉请：1、判令解除反诉原告与反诉被告2017年1月18日签订《受托租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》；2、判令反诉被告立即腾空位于麒龙摩尔城C2C3区（缤纷摩尔购物中心）3－27、3－28、3－29、3－30号商铺并交还给反诉原告；3、判令反诉被告向反诉原告支付2018年1月1日至2019年6月30日租金33004元、管理费49504元，合计82508元；4、判令反诉被告向反诉原告按537元/天的标准支付自合同解除之日起至房屋交还之日止的房屋占用费；5、判令反诉被告赔偿反诉原告损失48343元；6、反诉费用由反诉被告负担。反诉被告李登海的答辩意见：1、解除合同一事双方都一致同意，这也是本诉原告的意见，所以原告方没有意见；2、反诉原告要求反诉被告腾空房屋，双方在合同中并未约定，主要导致合同不能履行的原因是反诉原告不按照合同的补充协议履行所导致的，所以反诉被告没有义务腾空该房屋；3、反诉原告不按照合同履行合同，已经造成了根本性的违约，致使反诉被告无法经营的情况下，才停止给付租金及相关的费用；4、房屋占用是依合同的约定而实施的，也是反诉原告方不守诚信而致使合同不继续履行，所以反诉被告没有义务给房屋占用费；5、反诉原告所称的损失既无事实根据也无法律依据，综上，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求，并承担反诉费用。审理查明的事实瓮安县麒龙?摩尔城未销售的商铺及部分业主委托管理的商铺，均由被告凯祺公司统一对外招租。原告李登海因经营桌球室需要，于2017年1月18日与被告凯祺公司签订《麒龙?摩尔城C2C3区（缤纷摩尔城购物中心）受托租赁合同》，合同约定：业主委托被告凯祺公司将麒龙?摩尔城C2C3区3－27、3－28、3－29、3－30号四间面积共计644.58㎡的商铺出租给原告李登海经营；租赁期限为10年，从2017年1月1日起至2026年12月31日止；约定按季度交纳租金，并在合同租金明细表中约定了租期内的租金。签订合同时，原告李登海需向被告凯祺公司交纳履约保证金4125元；合同解除时，合同附件及附属的《商铺管理合同》应一并解除；合同期限届满后，如双方未能重新协商签订新的租赁合同的，承租方在合同期限投入的装修装饰归出租方所有，承租方不得撤毁，损失由承租方自行承担。同日，原、被告双方又签订《补充协议》约定：在承租方合同期内，出租方在缤纷MALL购物中心不再招租同类桌球俱乐部。合同签订后，原告李登海按约定交纳了第一年度租金及履约保证金10313元以及2017年1月1日至2017年7月31日物业费4834元，并对该四间商铺进行了装修。经营期间，因原告李登海存在差欠水电费、物业费等情形，原告李登海租赁的麒龙?摩尔城C2C3区（缤纷摩尔城购物中心）3－27、3－28、3－29、3－30号商铺曾被该区域物业公司拉闸断电。另查明：在原告李登海经营期间，其经营区域内（缤纷摩尔城购物中心）出现了“滑尔街溜咖”和“宝贝树家庭娱乐中心”的两家商铺，该两家商铺的经营项目均含桌球项目，分别有一桌桌球和三桌桌球，该两家商铺均系被告凯祺公司招租。双方发生纠纷后，原告李登海于2019年3月17日自行委托贵州瑞普房地产资产评估事务所对其所经营的德先桌球俱乐部内的装饰、装修以及设备设施进行评估，并支付评估费23000元。2019年4月2日，贵州瑞普房地产资产评估事务所作出评估报告，估价913535元。原告李登海庭审中增加诉讼请求，要求被告凯祺公司承担评估费23000元和消防设施费58000元，被告凯祺公司当庭表示放弃答辩期限和举证期限。本院确认的上述事实，有原、被告双方的法庭陈述及原告李登海提交的受托租赁合同、补充协议、收据、身份证复印件、同类桌球店面图片、评估报告、鉴定费发票等证据，被告提供的建设工程规划许可证、竣工验收备案表、商品房买卖合同、商品房委托经营管理合同、受托租赁合同、商铺管理合同、水电欠费明细、水电费催收函、收据、受托租赁合同、营业执照等证据在卷予以佐证，并经开庭质证，足以认定。判决理由和结果本院认为，原告李登海与被告凯祺公司于2017年1月18日签订的《受托租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同成立有效，故上述协议对双方均具有法律约束力，双方均应切实履行合同义务。关于原、被告双方签订的《受托租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》是否解除的问题。原告李登海主张被告凯祺公司在同一区域内又招租了同类商铺，被告违反双方签订的《补充协议》约定，导致原告合同目的不能实现，请求解除与被告凯祺公司签订的合同；而被告以原告未按期交纳租金为由提出反诉亦要求单方解除合同；在庭审中，原、被告双方均认可被告在与原告签订合同后招租了“滑尔街溜咖”和“宝贝树家庭娱乐中心”两家商铺，该两家商铺的实际经营项目均含桌球，被告在招租该两家商铺时未尽到告知义务，要求该两家商铺不得经营桌球类项目，在该两家商铺经营桌球项目后，被告亦未对该两家商铺进行制止，被告的上述行为应属违约，且必定会对原告的经营产生影响，故被告应承担相应的违约责任；原告当庭认可其不能继续经营的原因是其经营场所停电，并非因为其他原因不能继续经营，而致其停电的原因则是原告未交纳电费，双方产生纠纷后，原告应采取合理的手段与被告协商解决，原告明知不交纳电费会造成断电的后果，但原告却仍然采取拒交水电、物业等费用作为解决合同纠纷的手段，其行为直接造成了经营场所断电不能正常经营，原告亦应对此承担相应的后果；原告主张被告的违约行为导致其合同目的不能实现，原告租赁四间商铺的目的是实现对租赁商铺使用权的享有，进行商业经营活动，而《补充协议》中关于约定被告不再另行招租同类桌球俱乐部的内容仅是附属义务，被告违反该约定，并不构成根本违约，亦不是原告不能继续经营的直接原因，原告以此为由要求解除合同，理由不充分；被告与原告就此事发生纠纷后，因与被告方协商未能解决双方之间的争议，原告因此未交纳相应租金，事出有因，被告以此要求单方解除合同，理由亦不充分；但鉴于原、被告双方均要求解除合同，均不愿意再继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本院依法判令解除双方签订的上述合同。双方的合同解除后，原告应在合理期限内将该四间商铺腾空交还给被告，考虑到原告的经营场所内装饰装修物品较多，腾房时间在10日内较为适宜。关于原告诉请的装修费用913535元、评估费23000元、消防设施58000元的问题，原告主张被告在该区域内招租同类商铺的行为导致其合同目的不能实现，被告方辩称原告租赁四间商铺的合同目的是为实现对商铺的独占使用，其合同目的已经实现，而《补充协议》中关于排他权的约定不是解除合同的法定要件，原告所称的两家“同类”商铺其营业执照上并无桌球的经营项目，且该两家商铺内设的桌球并不能对原告的经营产生重大影响，故原告以此为由主张合同目的不能实现理由不充分，其诉讼请求不应得到支持。被告在该区域内招租的两家含有桌球项目的商铺，对原告的经营产生的影响应是其经营收入的减少，而非对室内装修、消防设施、评估费用等造成的损失，原告并未举证证明其在经营收入上的损失金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告应承担举证不力的法律后果，对原告要求被告赔偿装修损失的理由不充分，本院对原告要求被告赔偿装修损失、消防设施安装费用、评估费用的诉讼请求，不予支持。双方的合同是基于不可归责于任何一方法定事由而解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，对原告装修内容中不可拆除的部分，被告方应给予适当补偿，参考原告提供的《评估报告书》中评估明细表内的装修内容来看，其中防火护墙板（22624元）、墙面护墙棉绒基层板材（15082元）、护墙板墙裙（3172元）、桑拿板吊顶（11118元）、蹲便器（1530元）、卫生间水箱（1020元）、卫生间地面抬高和防水（1700元）、洗手台面（710元）、洗手台（340元）、石膏板吊顶（12954元）、地面找平（5789元）、乳胶漆基层（3615元）、乳胶漆（3615元）、天棚喷漆（45900元）、水电项目（36054元）、开关面板（281元）、插座（1122元）、断路器（310元）、断路器（331元）、断路器（162元）、断路器（374元）、三相电线电子有功电能表（224元）、消防（53940元）等项目（价值216207元）与房屋行成了附合，不宜拆除，应由原、被告各承担一半较为合理，故本院判令由被告方补偿原告108103.5元后，以上装修项目归被告所有。在庭审中查明，原告未按时交纳2018年1月1日至2019年6月30日期间的租金33004元的事实存在，双方已经明确在合同中约定租金应按季度交纳，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，原告应承担支付租金的义务，现被告提出反诉要求原告支付该款，本院予以支持。关于被告在反诉中请求的管理费49504元的问题，双方在签订《商铺管理合同》中已经约定此项费用，且已经明确了管理费的具体执行标准及支付方式，被告未按期交纳2017年、2018年度管理费的事实存在，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告应按合同约定支付该款，现原告要求被告支付管理费49504元，理由充分，本院予以支持。关于被告在反诉中诉请的房屋占用费的问题，本院已经判被原告支付截止2019年6月30日前的租金，但自2019年7月1日起至今原告仍使用租赁的商铺的事实存在，原告应按合同约定的租金标准支付实际占用该商铺的期间的房屋租金直至将该商铺交还给被告为止，故本院对被告反诉中要求原告支付房屋占用费的诉讼请求，予以支持。关于被告在反诉中要求原告赔偿损失48343元的问题，被告主张系三个月的寻租期的租金损失，双方的合同解除原因不可归责于双方，本院对被告的此项诉讼请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除李登海与瓮安凯祺商业管理有限公司2017年1月18日签订的《受托租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》，限李登海自本判决生效后十日内腾空麒龙?摩尔城C2C3区3－27、3－28、3－29、3－30号四间商铺并交还给瓮安凯祺商业管理有限公司；二、限瓮安凯祺商业管理有限公司于本判决生效后十五日内补偿李登海装修残值十万八千一百零三元五角（108103.5元）；三、限李登海自本判决生效后十五日内支付瓮安凯祺商业管理有限公司从2018年1月1日至2019年6月30日期间的租金三万三千零四元（33004元）及管理费四万九千五百零四元（49504元），并自2019年7月1日起按《受托租赁合同》约定的租金标准支付实际占用麒龙?摩尔城C2C3区3－27、3－28、3－29、3－30号四间商铺期间的费用给瓮安凯祺商业管理有限公司；四、驳回李登海的其余诉讼请求；五、驳回瓮安凯祺商业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费6468元，由李登海负担；反诉案件受理费1458元，由瓮安凯祺商业管理有限公司负担1146元，由李登海负担312元。权利义务告知如义务人未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正、副本各一份，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院并按上诉标的额预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，若被告未在本判决确定的期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  余家静二〇一九年七月十五日书记员  张 梅