广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1971民初6823号 原告：马应华，男，1980年10月26日出生。 原告：余献清，女，1980年9月7日出生。 两原告的共同委托诉讼代理人：刘杰淼，广东佑德律师事务所律师。 被告：贺振，男，1989年10月4日出生。 第三人：广发银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城街道石竹路3号广发金融大厦商铺101-103、109、110及办公207、401-801、902。 负责人：陈若鹏。 原告马应华、余献清诉被告贺振、第三人广发银行股份有限公司东莞分行（以下简称广发银行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年6月11日公开开庭审理了本案。原告余献清及两原告的共同委托诉讼代理人刘杰淼到庭，被告贺振及第三人广发银行东莞分行经本院传票合法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马应华、余献清向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年8月26日签订的《房地产买卖合同》有效；2、被告继续履行与原告于2018年8月26日签订的《房地产买卖合同》；3、被告向原告支付违约金，违约金以1300000元为计算基数，按每日千分之一的标准从2018年9月26日计至被告依约履行《房地产买卖合同》之日；4、被告承担原告因本案支出的律师费、担保费、诉讼费及保全费。事实与理由：2018年8月26日，原告与被告在东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司的居中介绍下签订《房地产买卖合同》,合同约定原告以总价人民币1300000元购买被告位于东莞市中堂镇广场路×号悦湖苑×××单元××（不动产权证号码为粤××东莞不动产权第××号）的房屋，合同签订当日，原告依约向被告支付定金人民币100000元，并依约于2018年10月11日分两笔向被告支付首期款合计人民币700000元。然而，被告并未依约在买卖合同签订30日内向抵押银行申请提前还贷，后在经纪方的多次催促下仍拒绝办理提前还贷等赎楼事宜，现由于被告恶意拒绝接听电话，原告与经纪方已无法与被告取得联系。综上所述，原告已依约履行买卖合同，被告恶意拒不履行买卖合同的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益提起诉讼。 原告马应华、余献清于2019年4月10日向本院申请变更诉讼请求为：1、解除原告与被告2018年8月26日签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告返还已支付的购房款800000元；3、被告向原告支付违约金260000元；4、被告向原告支付逾期返还的利息（利息以1060000元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率从原告变更诉讼请求之日计至实际清偿之日止）；5、被告承担原告因案涉房屋及本案支出的中介费5000元、律师费20000元、担保费4000元及诉讼费、保全费。变更的事实与理由：在本案诉讼过程中，原告的诉讼代理人前往东莞市房产管理局经查询了解到案涉房屋存在两个抵押权人，抵押债权数额分别为750000元及300000元。被告在收到原告购房款800000元后拒不向银行申请提前还贷的违约行为致使案涉《房地产买卖合同》在客观上己没有履行的可能及必要，故申请人特向贵院申请变更本案诉讼请求。 被告贺振未作答辩，亦未提交答辩状及证据。 第三人广发银行东莞分行未作答辩，亦未提交答辩状及证据。 经审理查明，2018年8月26日，被告贺振（卖方）与原告马应华、余献清（买方）、东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司（经纪方，以下简称阳之光公司）签订《房地产买卖合同》，约定被告贺振将其名下位于东莞市中堂镇广场路11号悦湖苑××单元××房产[权属证书号为粤（××）东莞不动产权第×××号]出售给原告马应华、余献清，房产面积为119.08平方米，成交价为1300000元，房产状态为不附任何家电、不附租约，并约定如下事项：1、由买卖双方出资赎楼；2、税费由买方承担；3、定金100000元，首期款700000元，房产有抵押，赎楼款由买方承担，买方应在卖方收到银行提前还贷通知的50天内将首期款700000元支付至卖方还款账户，一经支付抵作部分首期款，卖方应在签订本合同30日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功扣款60天内完成注销抵押登记及归档等手续，买卖双方应在物业注销抵押且买方取得同贷书及经纪方通知之日起15日内共同到房管部门办理交易过户手续；4、剩余楼款500000元由贷款银行划入卖方银行账户；5、买方应在本合同签订30日内办理按揭贷款申请；6、因买卖双方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金；7、买方应向经纪方支付佣金39000元，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付佣金，守约方已支付的，经纪方不退还，应由违约方直接赔偿给守约方，应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿；8、合同三方任一方追究违约方责任的，违约方除按前述条件承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等由违约方承担。 上述合同签订后，原告余献清当天向被告贺振交付了定金100000元，被告贺振并向原告余献清出具了相应的收据。同日，原告马应华、余献清向阳之光公司支付了中介费5000元，阳之光公司亦向原告马应华、余献清出具了相应的收款收据。后原告余献清于2018年10月11日通过银行转账的方式向被告贺振支付首期款合计700000元。 2019年1月25日，原告马应华、余献清委托广东佑德律师事务所提起本案诉讼，为此向广东佑德律师事务所支付律师费20000元。 原告马应华、余献清主张，虽然案涉合同约定买方在卖方收到银行提前还贷通知的50天内才需支付首期款，但因原告马应华、余献清签订合同后没有仔细阅读相关合同条款，且当时阳之光公司多次催促其支付首期款，故其于2018年10月11日向被告贺振支付了该首期款。后其多次与阳之光公司进行沟通，让其催促被告贺振继续配合履行合同义务，但阳之光公司催促几次后表示已无法与被告贺振取得联系。依据《房地产买卖合同》第六条的约定，因被告贺振没有按照合同约定在签订合同30日内向抵押银行申请提前还贷，且逾期已超过五天，故原告马应华、余献清请求解除双方签订的《房地产买卖合同》，并要求被告贺振支付违约金及利息，但称若法院认定违约金与利息属于重复诉请，其选择要求被告贺振支付违约金，放弃利息损失的主张。 原告马应华、余献清又主张，依据《房地产买卖合同》第七条的约定，其已实际向阳之光公司支付的中介费5000元应当由被告贺振赔偿给原告马应华、余献清，依据《房地产买卖合同》第十条的约定，原告马应华、余献清为提起本案诉讼支出的律师费20000元及保全担保费4000元亦应由被告贺振承担。 另查明，原告马应华、余献清向本院申请财产保全，并提供中国人民财产保险股份有限公司东莞市分公司担保金额（赔偿限额）为1000000元的诉讼财产保全保险为担保，本院于2019年3月5日作出（2019）粤1971民初6823号民事裁定书，裁定查封被申请人贺振名下位于东莞市中堂镇广场路××号悦湖苑××单元××房产[证号：（××）东莞不动产权第×××号]。原告马应华、余献清因此向中国人民财产保险股份有限公司东莞市分公司支付了保险费用4000元。 再查明，东莞市中堂镇广场路×号悦湖苑×××房产的权利人为被告贺振[单独所有，权属证书号为粤（××）东莞不动产权第×××号]，该房产至2019年3月12日止的抵押、查封信息如下：1、2018年8月2日该房产抵押给第三人广发银行东莞分行，债权数额为750000元；2、2018年8月15日，该房产抵押给案外人李红霞，债权数额为300000元；3、2019年3月7日，本院应原告马应华、余献清财产保全申请对案涉房屋进行查封。 以上事实有原告马应华、余献清《房地产买卖合同》、住宅专项维修资金专用收据复印件、税收缴款书复印件、定金收据、业务受理单、转账交易成功截图、微信聊天截图、通话截图、民事委托代理合同、律师费发票、保险费通知书、转账结果截图、保费发票、收款收据（中介费）不动产登记信息查询结果及本院庭审笔录等附卷佐证。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告贺振、第三人广发银行东莞分行经本院传票合法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩及质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。由于原告马应华、余献清已在双方签订案涉《房地产买卖合同》当天向被告贺振支付了定金100000元，于2018年10月11日向被告贺振支付了首期款700000元，而被告贺振并未到庭抗辩及举证证明其已按合同约定办理申请提前还贷及涂销抵押手续，且根据案涉房产的抵押登记信息可知，被告贺振截止至2019年3月12日仍未按照合同的约定办理该房产的涂销抵押，被告贺振的该项行为明显已构成违约，由此可见，原告马应华、余献清主张因被告贺振未依约办理案涉房屋的涂销登记导致案涉合同无法继续履行，事实清楚，证据充分，本院予以采信。原告马应华、余献清据此要求解除案涉合同并要求被告贺振退还已交付的购房款合计800000元均合法有据，本院依法予以支持。由于双方已在案涉合同中明确约定了违约金的计付标准以及违约方应承担守约方已支出的中介费、保全费、律师费等，且原告马应华、余献清已提交了相应证据证明其已实际支出了中介费5000元、保全费担保费4000元、律师费20000元，故原告马应华、余献清诉请被告贺振支付违约金260000元（总楼价1300000元×20%）、中介费5000元、保全担保费4000元、律师费20000元均合法有据，本院亦予以支持。至于原告马应华、余献清诉请的逾期还款利息，由于该请求是基于对被告贺振的同一违约行为进行的重复诉请，本院对此依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条的规定，判如下： 一、解除原告马应华、余献清与被告贺振于2018年8月26日签订的《房地产买卖合同》； 二、限被告贺振于本判决发生法律效力之日起五日内向原告马应华、余献清退还购房款合计800000元； 三、限被告贺振于本判决发生法律效力之日起五日内向原告马应华、余献清支付违约金260000元、中介费5000元、保全担保费4000元、律师费20000元； 四、驳回原告马应华、余献清的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18208.2元、保全费5000元（原告均已预交），均由被告贺振负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审 判 长  周昭君 人民陪审员  陈肖飞 人民陪审员  郭庆球 二〇一九年七月九日 书 记 员  黎晓明 钟雪梅 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。