河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初5274号 原告:秦皇岛市汽车维修服务中心，住所地河北省秦皇岛市海港区北环路渤铝公司东侧，统一社会信用代码：911303001052798298。 法定代表人：李廷伟，经理。 委托诉讼代理人:李琦，女,1981年7月3日出生,汉族,系原告员工，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：钱秀云，河北君德风律师事务所律师，执业证号：11303200311558671。 被告:秦皇岛市山海关博光汽车检测有限公司，住所地河北省秦皇岛市山海关区五里台（建材市场西侧）,统一社会信用代码：91130303788675272M。 法定代表人：陈万民，总经理。 被告:秦皇岛市瑞林机动车检测有限公司，住所地河北省秦皇岛市北环路45号，统一社会信用代码：91130300335998861T。 法定代表人：黄振成，经理。 二被告委托诉讼代理人：邸志鹏，河北君德风律师事务所律师，执业证号：11303199810697496。 二被告委托诉讼代理人：王坚，河北君德风律师事务所实习律师。 原告秦皇岛市汽车维修服务中心（以下简称汽车维修中心）与被告秦皇岛市山海关博光汽车检测有限公司（以下简称博光检测公司）、秦皇岛市瑞林机动车检测有限公司（以下简称瑞林检测公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琦、钱秀云，二被告委托代理人邸志鹏、王坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汽车维修中心向本院提出诉讼请求：一、判令解除2015年1月22日签订的《租赁合同》；二、判令被告将厂房及设施、物品等租赁物全部移交给原告；三、判令被告向原告支付拖欠2017-2018年的租金200万元及2017年以来的利息损失及租金损失；四、判令被告向原告支付60万元的违约金；五、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月22日，原告与博光检测公司签订了租用原告的厂房及周边场地的《租赁合同》。《租赁合同》约定租赁期10年，自2015年1月22日至2025年1月21日止，每年租金120万元，分两次支付，每年12月25日前支付下年度1一6月份的租金60万元，6月25日前支付当年7-12月租金60万元。并约定“因自身原因违约，违约方除支付因此给对方造成的损失外，还应给对方支付人民币60万元违约金”。之后，博光检测公司的法定代表人陈万民参股注册了瑞林检测公司，原告出租的厂房和设备由瑞林检测公司实际使用，瑞林检测公司也向原告支付了部分租金。自2017年以来，被告不按合同约定支付租金。原告于2018年9月5日和2019年2月21日两次委托河北君德风律师事务所向博光检测公司发出《律师函》，通知被告按照约定交付租金和违约金。但至今被告仍欠付租金200万元（其中2017年20万元、2018年120万元、2019年60万元）。因被告的严重违约行为给原告造成了巨大的经济损失，故提起诉讼。 被告博光检测公司辩称，根据2014年4月29日《关于加强和改进机动车检验工作的意见》中对“严格执行政府部门不准经办检验机构的规定”要求,原告下属全资子公司秦皇岛市嘉恒机动车检测有限公司（注册地北环路45号，以下简称嘉恒公司）检测线于2015年元旦停业进行脱钩拍卖[市纪(2014)69号]。被告参与并成功拍得检测线及附属设施(秦产交认字[2015]1号），并于2015年1月22日同原告就原检测线厂房和场地签订了《租赁合同》。被告拍下检测线并租下检测线厂房和场地来开展检车业务，原告应当按照上级文件要求立即办理国有资产股权转让，确保车检业务的开展。但原告不按照上级文件指示、置公共利益和公共安全于不顾，拖延办理国有资产转让手续，致使车检业务延迟开展。被告无奈注册了瑞林检测公司，并由该公司实际使用检测线和配套设备、厂房、停车场，并向原告支付租金。原告延迟办理股权的行为构成违约，应当依据《租赁合同》向被告支付违约金60万元，并应减免因其违约导致延迟4个月开业的租金损失40万元。被告其他答辩意见同瑞林检测公司答辩意见一致。 被告瑞林检测公司辩称，首先同意博光检测公司的答辩意见，其次补充如下：考虑到此前原告已与被告法定代表人黄振成合作经营多年，为今后发展着想，被告未提起诉讼。且依然给付了2015年租金60万元、2016年租金60万元、2017年租金60万元、2018年租金120万元、2019年租金40万元，剩余租金系原告违约应减少的租金部分，不应支付。故原告要求被告支付2017至2019年租金200万元和其他损失的诉请请求与事实不符。 因为原告违约在先，其诉请的违约金无法律依据。原告违约情况如下：一、原告不按照上级文件规定与嘉恒公司彻底脱钩，不履行股权变更义务，致使车间业务延迟办理，造成重大损失。2015年1月20日博光公司拍得嘉恒公司检测线后，原告理应按照上级机关文件要求并依据《公司法》相关股权转让规定，立即办理国有资产股权转让手续，彻底脱钩确保车辆检测业务正常开展。但原告一直拖延办理，既不签订股权转让协议，也不移交嘉恒公司相关证照，致使车检业务迟迟无法开展。直到2015年3月11日原告才签订股权转让协议，但是原告依然未依照协议实际办理股权转让手续。迫于无奈，博光检测公司于2015年4月20日注册了“瑞林检测公司”，瑞林检测公司于5月20日才开始试营业。致使被告的检车业务延迟4个月，原告已经违约，原告应当支付60万元违约金、并减少租金40万元并赔偿被告184.8万元经济损失(按照4个月、每月22天，每天140台车，每台车150元计算)。二、原告违约出租共有场地，造成被告停车场及通道被隔断，被告蒙受重大经济损失。2013年嘉恒公司因待检停车场面积不足无法申报第三条检测线，遂同秦皇岛市志源环保有限公司（以下简称志源公司）达成协议，以志源公司租赁的与原告相邻的北环路33号10亩土地作为嘉恒公司的待检停车场为条件，两个公司合作经营。所租北环路33号部分场地和现北环路45号合并为一个环检、安检场地。打通通道并硬化路面后，由志源公司经营机动车环保检验业务,嘉恒车检经营机动车安全技术检验业务,车辆环检完毕后直接经由通道上安检线。2015年5月被告又续签了北环路33号土地租赁合同，以保证该停车场及通道延续使用。2015年5月,原告将《租赁合同》所附场地平面图中明确划定不能出租的区域出租给白增宝。白增宝立即于2015年5月底在应当保证车辆通行的公共区域上设卡，将上述环检到安检的通道彻底隔断，致使环检完毕的车辆只能被迫绕行北环路调头才能完成后续安检，造成北环路该绕行路段严重拥堵，公司声誉严重受损，大量客户流失。无奈之下，被告于2015年11月1日从白增宝手中高价把维修车间转租过来(年租金20万，租期5年),被隔断的停车场和通道才得以开通。原告将合同中明确不应出租的场地擅自租给他人的行为已经违约，应当支付60万元违约金，并赔偿被告额外多支出的100万元租金；被告在通道被隔断期间，因客户流失遭受的134.75万元损失（按照5个月，每月22天，每天损失客户50辆，每辆车245元计算）。三、公用区域及专用检毕停车场被占用。2015年11月,原告在合同中明确划定的公用区域内建设修理厂房和烤漆房,原告工作人员的私人车辆和他人的修理车辆肆意占用被告的车辆候检公共通道和供检测线专用的检毕停车场。以上行为使被告检车业务被动违反了行业规范，严重扰乱了被告正常经营，造成被告检测业务秩序混乱、候检及检毕车辆无处停放。直到2018年5月，原告违约搭建的修理厂房及烤漆房才被拆除。原告擅自占用车检停车场的行为构成违约，原告应当承担其违约责任支付60万元违约金。四、车间漏水。原告在《租赁合同》签订时未如实告知所出租的检测车间厂房存在严重的漏水情况，致使2015年4月份厂房内的检测设备因屋顶漏下的雨水浸泡损坏。被告为检测车间做防水工程花费的7万元，维修检测设备1万元，费共8万元。应由原告承担。 综上所述，原告在合同履行过程中数次违约，严重影响了被告正常的经营，已经给被告造成了重大经济损失，原告应承担其违约责任，支付违约金并赔偿各项经济损失。 本院经审理认定事实如下：根据公安部、国家质监总局《关于加强和改进机动车检验工作的意见》规定的关于禁止政府部门开办检测机构的规定，秦皇岛市政府确定对秦皇岛市汽车维修服务中心及其全资下属子公司嘉恒公司的资产进行公开拍卖处置。2015年1月20日博光检测公司购买了维修中心和嘉恒公司的机动车检测设备及附属设施，成交价格为3268500元。 2015年1月22日原告汽车维修中心（甲方）与博光检测公司（乙方）签订《租赁合同》。约定甲方将自己的厂房及周边场地租赁给乙方作为机动车检测业务使用，特签订本合同，双方共同遵守。厂房场地坐落北环路45号，厂房面积约1800平方米，场地以所附汽车维修服务中心平面图为准，中心办公楼一楼业务厅、外检用房等配套设施仍归检测车间使用。租赁期自2015年1月22日至2025年1月21日止，每年租金120万元，分两次支付。第一次合同签后7日内支付2015年上半年的，6月25日支付下半年的。以后的每年12月25日前支付下年度1-6月份的，6月25日前支付当年7-12月份的。关于双方的权利义务，约定甲方所建厂房、院内场地及乙方如有改扩建，产权均归甲方所有，如有补偿归甲方所有，与乙方无关。租赁期内厂房和场地本身所产生的税费由甲方承担，厂房、场地维修费用除外。租赁期间乙方应按时支付租金，不得拖欠。如逾期超过一个月，甲方有权单方终止合同，并追究违约责任。乙方经营用设备由乙方自备。乙方在使用厂房、场地过程中，乙方负责维护厂房、场地的经营秩序，共用部分不得影响二保及维修车间正常使用。关于违约责任，甲乙双方因自身原因造成违约，违约方除支付因此给对方造成的损失外，还应给对方支付人民币60万元作为违约金。租赁合同附有《秦皇岛市汽车维修服务中心平面图》，平面图用不同符号划分了区域，分别为“保证车辆通行区域”、“公用区域”、“出租区域”“不租区域”。其中“不租区域”包括车管所、二保、二保办公区、维修车间、锅炉房、外检办公楼和食堂。 2015年4月20日注册成立瑞林检测公司，博光检测公司购买的检测设备设施及租赁的厂房均由瑞林检测公司使用从事汽车安全检测业务。博光检测公司和瑞林检测公司交纳租金的时间及金额为：2015年2月16日缴纳60万元，2016年3月24日缴纳60万元，2017年2月28日缴纳60万元，2018年3月26日缴纳20万元，2018年4月4日缴纳40万元，2018年7月5日缴纳30万元，2018年7月25日缴纳5万元，2018年12月28日缴纳25万元，2019年1月30日缴纳20万元，2019年1月31日缴纳20万元，以上合计340万元。 2015年2月1日原告将《秦皇岛市汽车维修服务中心平面图》中的列为“不租区域”的维修车间出租给白增宝。租期为2015年2月1日至2020年1月30日，租金为用白增宝的装修投入作价70万元抵顶前三年的租金，后两年的租金另行协商。白增宝于2015年5月底在“保证车辆通行区域”安装了电动推拉门，隔断了环检完毕的车辆进入安全检测场地的原始通道（该通道是2013年嘉恒公司与志源公司合作增加第三条检测线时所开通铺设的，2015年6月30日瑞林检测公司承接了志源环保公司的场地租赁合同，承租环检场地至2017年5月21日），致使环检完毕的车辆绕行北环路约1000米并且两次调头后才能进入安检场地。2015年11月1日被告花100万元(年租金20万，租期5年)将维修车间从白增宝手中转租过来后,恢复了车辆环检场地到车辆安检场地的直接通行。 2015年1月6日原告与本单位职工王小昆签订《承包协议》，约定将机动车二级维护业务承包给王小昆，承包期自2015年1月1日至2020年12月31日。承包金每年24000元。2015年9月29日原告与王小昆签订《协议》，约定将机动车维修、汽车配件、事故车拖车及拆解交与王小昆经营，每年上缴218888元。被告称基于上述的租赁关系，原告在划定的公用区域内建设修理厂房和烤漆房并提供了照片,原告不认可建设修理厂房和烤漆房。但原告认可王小昆的二级维护业务占用一小部分公共场地，并用冬季取暖储煤场地进行了扩建。直到2018年5月上述占用公共场地的建筑设施被强行拆除。被告还提供了照片，欲证明原告工作人员的私人车辆和其他人的修理车辆肆意占用车辆候检公共通道和供检测线专用的检毕停车场，但是照片无法分辨停放车辆是否为私人车辆或维修车辆，还是检测车辆。 关于车间漏水的抗辩，被告提供了照片，但从照片中无法认定设备损坏，被告没有提供经济损失的证据。 以上事实，有当事人陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，因为2015年1月20日博光检测公司购买了维修中心和嘉恒公司的机动车检测线及设备、设施，为了生产经营，所以2015年1月22日博光检测公司与原告签订了《租赁合同》，租赁了上述设备所在的房屋和场地。双方应当按照合同的约定各自履行约定的合同义务。被告抗辩原告没有及时移交或转股等问题，非本案所审理内容，被告在本案中的抗辩不予支持。 双方为了对《租赁合同》中场地使用情况明确权利义务，另附了《秦皇岛市汽车维修服务中心平面图》，划分了“保证车辆通行区域”、“公用区域”、“出租区域”、“不租区域”。被告方应当按照约定的权利义务合理使用上述区域，原告也应当保证提供的场地符合约定的用途。白增宝于2015年5月底在“保证车辆通行区域”安装了电动推拉门，隔断了环检后的车辆直接进行安全检测场地的原始通道，直接阻挠了被告的汽车检测业务的开展，虽然是由第三人造成的，但是应当认定系原告违约，被告应当承担违约责任。为此被告没有按时交纳2015年下半年的租金属于抗辩行为，不能认定为根本违约。原告当时也没有据此行使解除权，也能印证原告违约行为存在。但是第三人的行为没有导致被告车辆检查业务彻底停业，故不能完全免除该期间的租金，可以酌情减少。直到2015年11月份，被告花100万元从白增宝手转租了维修车间，才得以恢复往常的通道。被告为花费的100万元，虽然承租了维修车间，但是根据政策规定，应当回避开展汽车维修业务，所花100万元的租金应当认定有一部分为被告的经济损失。 王小昆占用公共场地建设维修厂房，必然影响了被告对公共场地的利用，原告因为没有保障提供的场地完全符合约定用途，对此也应当承担责任，直到2018年被拆除后，场地才恢复到原始状态。被告针对上述情况没有及时交纳租金应认定为合理抗辩行为。当时原告也没有因为被告没有按时交纳租金而行使解除权。 从被告交纳租金的时间和交纳租金的数额来看，被告没有恶意占用场地却不想交纳租金的意思，只是认为因为原告有违约行为且造成了被告损失，想要少交租金。故而断断续续的到2019年1月底还在交纳租金。原告对被告未按时足额交纳租金的行为，也没有在依据合同的约定、法定的期限内行使单方解除权。为了维护企业的正常经营和经济的稳步发展，特别是本案的历史特殊性（被告购买的设备安装在原告的厂房内，租赁厂房目的为使用自己的车辆检测线），如果解除合同对双方当事人均造成巨大的经济损失。被告没有按时足额交纳租金与抗辩原告的违约行为相关联，故本院不支持原告解除租赁合同的诉讼请求。关于原告主张的租金，根据合同的约定到本案起诉时被告应当交纳2019年的上半年租金，所有租金合计为540万元，被告实际交纳了340万元，应交纳200万元。基于原告的违约行为和被告的经济损失情况，应当酌情减少租金，根据实际情况，减收租金40万元。合同是博光检测公司与原告签订，根据合同的相对性，上述租金应当由博光检测公司支付。但实际履行过程中却是由被告瑞林检测公司实际使用租赁厂房和场地，并且租金也是二被告共同支付的，为了保证原告及时收取租金，本院认为由二被告共同支付租金为妥。对于原告主张的违约金及租赁利息本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条，第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛市山海关博光汽车检测有限公司、秦皇岛市瑞林机动车检测有限公司于本判决生效后十日内支付原告秦皇岛市汽车维修服务中心2019年上半租赁年度以前的租金合计160万元； 二、驳回原告秦皇岛市汽车维修服务中心其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费27600元，减半收取13800元（预交13800元），由二被告承担11000元，其余部分由原告自行负担，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  刘长利 二〇一九年七月二十九日 代理书记员  吴 迪