四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初2718号 原告：隆占方，女，1992年11月16日出生，汉族，住四川省苍溪县。 原告：王梅，女，1996年8月19日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 原告：钟文强，男，1996年5月13日出生，汉族，住四川省双流县。 原告：王金鹏，男，1996年6月30日出生，汉族，住成都市天府新区。 四原告共同委托诉讼代理人：岳强，四川谦信律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：闫晨光，男，1983年7月6日出生，汉族，住天津市武清区。 原告隆占方、王梅、钟文强、王金鹏与被告闫晨光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告隆占方、王梅、钟文强、王金鹏及其委托诉讼代理人岳强、被告闫晨光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 隆占方、王梅、钟文强、王金鹏向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订《成都市房屋租赁合同》于2018年11月20日解除；2、判令被告向原告退还租金、押金共计10350元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月15日，原被告双方签订《成都市房屋租赁合同》，该合同约定被告将位于高新区房屋出租给原告，租赁期限自2018年5月15日至2019年5月14日；租金为2700元/30天，租金的支付方式为押一付三；押金2700元；此外，其他费用按合同约定各自承担。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了押金及租金。2018年11月14日，因小区1栋房屋的水管堵塞，导致原告承租的房屋厕所管道返水。事发后，原告多次通过电话、微信向被告反映水管堵塞情况，并要求被告立即处理，但被告以各种理由拒不到现场，也未及时处理水管堵塞。2018年11月15日原告找到专业管道疏通人员对小区1栋第2层房屋管道进行了检修，检修结果为：通往主管道的分支管道并未出现堵塞管道的物件。2018年11月16日原告承租房屋的厕所再次返水，导致卫生间无法正常使用；原告再次及时反馈该情况给被告，但被告未处理。2018年11月17日被告至房屋查看该情况，但未给出解决方案，厕所又一次返水致使房屋地板被浸泡。2018年11月18日原告要求被告及时解决管道堵塞、厕所返水以及地板浸泡等问题，但被告推卸责任，要求先确认管道堵塞责任再疏通管道。时至2018年11月20日，原告承租的房屋厕所多次返水，地板多次被浸泡，房内一直无生活用水。因此原告要求解除与被告的租赁合同，并退还原告剩余租金及押金合计10350元，但被告不予理会。无奈之下，原告报警，经公安机关组织原被告双方调解后，未达成一致意见。警方离开承租房屋后，被告与其朋友采取强制手段使原告当日凌晨四点搬离该房屋。综上，被告不处理房屋管道堵塞问题、强行将原告赶离承租房屋且拒绝退还原告的租金以及押金的行为已构成根本性违约，原被告之间的租赁合同无继续履行的可能。为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，判如所请。 闫晨光答辩称：签订租赁合同是事实，我现在收到的租金及押金是10350元也无异议，但是我认为原告造成房屋损坏应当赔偿，对剩余租金、押金不予退还，对解除合同没有意见。 经审理查明，高新区房屋（以下简称案涉房屋）登记为闫晨光单独所有。 2017年9月15日，隆占方、案外人余波、案外人胡耀文与闫晨光就案涉房屋建立租赁关系。2017年9月15日，隆占方向合租室友转款3900元，由室友代为向闫晨光支付3个月（2017年9月15日至2017年12月14日）的租金2700元、押金900元、中介费300元。 2017年11月15日，隆占方向合租室友转款2700元，由室友代为向闫晨光支付2017年12月15日至2018年3月14日的租金2700元。 2018年2月14日，隆占方向闫晨光支付2018年3月15日至2018年6月14日的租金2700元。 2018年4月29日，王梅、钟文强、王金鹏向闫晨光支付案涉房屋中两个房间“押一付三”费用7200元（包含了2018年5月15日至2018年8月14日房租5400元及押金1800元）。 2018年5月14日，隆占方向闫晨光支付2018年6月15日至2018年8月14日的租金1800元。 2018年5月15日，闫晨光（甲方、出租人）与隆占方（乙方、承租人）签订《成都市房屋租赁合同》，约定：闫晨光将案涉房屋出租给隆占方，租赁期限自2018年5月15日至2019年5月14日，房屋租金为2700元/30天，租金的支付方式为押一付三，第一次付款时间为2018年5月15日，第二次付款时间为2018年7月15日，第三次付款时间为2018年10月15日，第四次付款时间为2019年1月15日，押金2700元（仅作为担保用途，用于隆占方一方迟交房屋租金应缴的滞纳金与损坏房屋设施的赔偿，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由隆占方一方承担的费用、租金、违约赔偿），房屋交付时间为2018年5月15日。该合同第八条第四项约定，隆占方一方应定期检查所用公共设施，不得随意霸占或损坏公共设施用品，如出现公共设施等原因致使漏水、漏电、漏气造成的损失责任自负。第八条第六项约定，隆占方一方应安全使用并爱护房屋的设施，因隆占方一方使用不当或者其他过错责任造成隆占方一方租住人员身体伤害及房屋附属设施、设备（含家电）的损坏、水灾、火灾及其他损失，闫晨光不承担任何责任，隆占方一方应当负全部责任。《成都市房屋租赁合同》附件尾部罗列了王金鹏、王梅、钟文强的身份证号码及电话号码。 2018年7月15日，隆占方、王梅、钟文强、王金鹏向闫晨光支付2018年8月15日至2018年11月14日的租金8100元。 2018年10月14日，隆占方、王梅、钟文强、王金鹏通过微信向闫晨光支付2018年11月15日至2019年2月14日的租金8100元（2700元＋4000元＋1400元）。 2018年11月14日，案涉房屋的厕所下水道下水缓慢，隆占方一方请疏通师傅予以处理。 2018年11月15日，案涉房屋厕所出现返水。 2018年11月15日，隆占方通过微信告知闫晨光“楼下街上主管堵住了”、“房东：这个是所有住户一起把整个井堵住了，还得麻烦居委会出面协调找人通井，并一起收费了，目前我们家是上不了厕所了”。 2018年11月16日，王梅向成都市人民政府网络理政平台寻求帮助并留言称“其为案涉房屋的住户，因楼下的窨井盖堵塞，导致污水倒灌其家中，向当地街办反映无果，希望核实处理”。后该信件转芳草街街道处理。 2018年11月17日，隆占方向闫晨光发送微信称“各种电话也打了，执法大队都说的明天来处理，我也联系了可以通下水道的人再来看下情况，约的明早8：30，如果你也有时间，我们就8：30一起房子汇合”。 2018年11月18日晚，案涉房屋返水严重，隆占方于2018年11月19日早上8点54分向闫晨光发送了视频。 2018年11月19日，隆占方向闫晨光发送微信称“我今天在上班，还得麻烦你守着一下，我再打个电话给社区，社区说在过来的路上，喊醉串串掏”。同日，闫晨光与成都高新技术产业开发区芳草街道新能社区党委委员及网格管理人员至案涉房屋共用的窨井查看情况，并对窨井进行了清掏，清掏后堵塞问题仍未得到解决。其后，经居委会联系找到疏通师傅鲁先迅进行处理，鲁先迅经操作后认为，系主管道堵塞造成，而非案涉房屋的支管道问题，2楼及以上住户都有可能造成问题。 2018年11月20日，隆占方通过微信告知闫晨光：“闫晨光先生（房东）你好：我是沙子堰西巷1栋2单元的租户隆占方。1、你我双方于2018年5月15日与隆占方、钟文强、王金鹏3人签订房屋租赁合同。2、我方自合同生效起，即依法按照合同条约缴纳房屋押金及租金。转款凭证为据（押金、租金、缴纳时间详见合同）。3、房屋于2018年11月14日晚上下水管堵塞，不符合房屋居住条件，我方曾多次与你电话、微信沟通反映情况，你因私人有事为由不到现场，并未于2018年11月15日凌晨12:00找到专业人员疏通本层管道。二楼通往主管道的分支管道并未出现堵塞管道物件（视频为证）。2018年11月16日房屋厕所再次返水、卫生间无法正常使用，我方再次反馈该情况到甲方，甲方闫晨光先生你不曾到达现场及时协助处理。2018年11月17日你到房屋查看该情况并未及时给出解决方案处理导致房屋返水浸泡地板。2018年11月18日你再次到房屋查看并与我方租户隆占方找到相关部门并未解决堵塞问题，要求先论堵塞责任再疏通导致整栋楼层无法正常用水，房屋夜间再次返水浸泡地板。2018年11月19日由甲方闫晨光先生、居委会相关工作人员及管道疏通人员对该房屋及下水道管道进行疏通，我方租户无人员在场。4、2018年11月17日至2018年11月19日我方房屋无用水。5、2018年11月19日晚由于该房屋厕所无法使用、房内无生活用水，地板浸水，我方要求解除与甲方房屋租赁合同，并要求退还乙方剩余租金及押金合计10350元，但甲方不同意。我方就报警，经警方主动调解未果，警方离开调解现场后，甲方与其朋友采取强制手段致使乙方隆占方、王金鹏、钟文强、王梅3租户于20日凌晨四点搬出了该房屋。6、由于甲方闫晨光先生的原因未及时解决房屋返水问题及房屋地板浸泡问题，导致该房屋现在无法居住，且甲方闫晨光先生以各种理由将乙方赶出承租房屋，2018年11月20日住户隆占方多次拨打甲方电话，相商此事，甲方闫晨光先生不接乙方隆占方女士电话，因此你方的行为导致甲乙双方的租赁合同无继续履行的可能，你方已根本性违约。因此请你方收到该短信后于3日内退还房租及押金人民币10350元。”闫晨光回复称“我们走法律程序，下面5家店被淹加上我的房子损失”。 2018年12月25日，成都市自来水有限责任公司向成都高新区芳草辖区新能巷社区居民委员会发送通告，通知案涉房屋房屋截至当日已欠水费254.52元、违约金23.20元，合计277.72元，并要求在2018年12月26日内缴清所欠水费及违约金。 2018年12月26日，闫晨光缴纳了案涉房屋欠付的自来水费、污水处理费、违约金共计278.02元（90.88元＋109.09元＋78.05元），前述费用期间为2018年6月至2018年10月。 上述事实，有《成都市房屋租赁合同》、微信聊天记录、微信转款记录、成都高新技术产业开发区芳草街道新能社区的每日简讯、欠费催缴通告、成都市自来水有限责任公司开具的四川省成都市国家税务局通用机打发票、证人证言、部分当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应恪守履行。 关于合同解除的问题。闫晨光与隆占方于2018年5月15日签订《成都市房屋租赁合同》，虽然该合同尾部仅有隆占方署名，但在该合同附件中明确列明了王梅、钟文强、王金鹏的身份信息，此后闫晨光亦收取了王梅、钟文强、王金鹏等人的租金，由此可推知，闫晨光知晓并认可其承租人为隆占方、王梅、钟文强、王金鹏。2018年11月19日晚，隆占方等人向闫晨光提出解除合同并退还租金、押金，闫晨光就退还费用持疑但要求隆占方等人搬离，而隆占方等人最终于2018年11月20日凌晨搬离。本院认为，就隆占方等人提出的解除合同并返还租金、押金的请求，闫晨光虽对费用退还不予认可，但就解除合同终止履行而言，并无异议，故本院认定，隆占方、王梅、钟文强、王金鹏与闫晨光签订的《成都市房屋租赁合同》已于2018年11月20日解除。 关于返还租金、押金的问题。根据《成都市房屋租赁合同》约定，隆占方、王梅、钟文强、王金鹏向闫晨光支付2700元押金，该押金用于迟交租金应缴的滞纳金、损坏房屋设施的赔偿、承租人应承担的费用及应承担的违约赔偿。审理中，闫晨光对隆占方等人已支付押金2700元无异议，同时，隆占方等人对闫晨光代为支付了2018年6月至2018年10月自来水费、污水处理费、违约金共计278.02元的事实无异议，在此情形下，本院认为，因押金的担保范围中明确包含了隆占方等人应承担的费用，故在闫晨光已代付水费、污水处理费、违约金共计278.02元的情形下，该278.02元应在押金中扣除，则闫晨光应退还隆占方等人押金2421.98元（2700元-278.02元）。审理中，闫晨光另提出，因出租房屋返水导致其支出维修费21315元，故剩余租金、押金应予以抵扣。本院认为，所谓抵扣，其实质为债务的抵销，而债务抵销的前提为当事人互负到期债务，本案中，闫晨光并未就维修损失单独提起反诉，故在隆占方一方对闫晨光不负到期债务的情形下，闫晨光主张抵销无事实及法律依据。另，就损失而言，闫晨光仅提供了手写的《收款收据》，该证据亦不足以证明其实际支出了21315元。综上，闫晨光要求从押金、租金中扣除损失，无事实及法律依据，本院不予支持。根据隆占方等人的转款记录及闫晨光的认可，隆占方等人的租金已支付至2019年2月14日。根据前述分析可知，《成都市房屋租赁合同》于2018年11月20日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，则闫晨光应退还隆占方等人2018年11月21日至2019年2月14日期间的租金7740元（2700元÷30天×86天）。审理中，隆占方等人主张租金押金共计10350元，其中押金2700元，则隆占方等人主张的租金实际为7650元（10350元-2700元）。现隆占方等人仅要求闫晨光退还租金7650元，因该行为系对自身权利的处分，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告隆占方、王梅、钟文强、王金鹏与被告闫晨光签订的《成都市房屋租赁合同》于2018年11月20日解除； 二、被告闫晨光于本判决生效之日起十日内退还原告隆占方、王梅、钟文强、王金鹏押金2421.98元、租金7650元； 三、驳回原告隆占方、王梅、钟文强、王金鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计305元，由原告隆占方、王梅、钟文强、王金鹏负担60元，由被告闫晨光负担245元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢菲 二〇一九年七月十九日 书记员  贺姝