广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16182号原告（反诉被告）：佛山市禅城区盈康资产经营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区镇中路西侧、东平路北侧石湾置业陶瓷批发市场一区综合楼首层、二楼（住所申报）。统一社会信用代码91440604719365270X。法定代表人：钟东。委托诉讼代理人：徐东剑、左彬，均为广东国龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市易运物流市场开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区货站路铺位仓31号。统一社会信用代码：914406047848698116。法定代表人：刘永华。委托诉讼代理人：魏艳、区巧渝，均为广东阐博律师事务所律师。原告佛山市禅城区盈康资产经营有限公司（以下简称盈康公司）与被告佛山市易运物流市场开发有限公司（以下简称易运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日受理后,适用简易程序审理。易运公司提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。该案于2019年7月10日公开开庭进行了审理。双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈康公司起诉提起如下诉讼请求（明确后）：1.判令被告向原告支付2018年7月1日起至2019年5月31日止的租赁承包费43390元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金，违约金以欠款金额按照每日千分之三的标准，从2018年7月1日支付至被告实际付清租赁承包费之日止，暂计算至2019年5月31日为25198元；3.判令确认被告交纳的履约保证金11520元归原告所有；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月26日，原告与被告就位于佛山市禅城区货站扶西水果综合批发市场内5间铺位签订《扶西市场铺位承包经营合同》（以下简称《铺位承包合同》），约定承包期限5年，从2016年8月1日至2021年7月31日止，2016年8月1日至2018年7月31日租赁承包费为3840元／月；2018年8月1日至2020年7月31日租赁承包费为3955元／月；2020年8月1日至2021年7月31日租赁承包费为4075元／月。租赁承包费每三个月为一期缴交一次，被告应于当期首月15号前交纳当期租赁承包费，逾期支付的，按欠款金额每日千分之三向甲方支付滞纳金。合同第十二条违约责任，第(二)乙方违约责任第1点约定：乙方逾期两个月未向甲方交纳租赁承包费，经甲方书面催告在15天内仍未交纳的，视为乙方违约。甲方有权解除本合同，没收乙方交纳的履约保证金11520元。2018年7月起，被告开始拖欠租赁承包费，原告多次与被告沟通解决，并委托律师发函给被告，要求被告支付拖欠的租赁承包费，但被告一直置之不理。原告为此提起本案诉讼。易运公司辩称（要点），一、因政府原因，扶西水果市场被迫关停并于2018年10月31日前整体搬迁。涉案《铺位承包合同》已于2018年10月31日解除。此构成不可抗力，易运公司并不构成违约。租赁承包费应计算至2018年10月31日止。二、盈康公司主张逾期付款违约金无理。易运公司最近一期缴纳的租赁承包费在2018年6月，下一期租金缴纳期依约应在2018年9月。且按照双方一直以来的缴费习惯是盈康公司先提供租赁承包费发票，易运公司后缴纳租赁承包费用。但由于政府要求在2018年关停扶西水果市场原因，易运公司一直积极与盈康公司沟通协商案涉《铺位承包合同》解除及租赁承包费支付事宜。因双方就合同解除事宜无法达成共识，且关于应缴纳租赁承包费终止时段有争议，加之盈康公司未先行提供租赁承包费发票，导致部分租赁承包费无法缴纳，易运公司不存在逾期支付租赁承包费的任何过错，依法依约不应支付逾期付款违约金。三、退一步讲，即使易运公司应承担逾期付款违约责任，但《铺位承包合同》约定的逾期付款违约金标准明显过高，依法应予以调低，应调整为按银行同期贷款利率计算。四、《铺位承包合同》非因易运公司过错导致合同解除，盈康公司依约应退回案涉履约保证金。易运公司提出如下反诉请求：1.判决确认易运公司与盈康公司于2016年7月26日签订的《扶西市场铺位承包经营合同》已于2018年10月31日解除；2.判令盈康公司向易运公司返还履约保证金11520元；3.本案诉讼费由盈康公司负担。反诉事实和理由：2016年7月26曰，易运公司与盈康公司签订的《铺位承包合同》约定：盈康公司将涉案5间铺位的经营管理权发包给易运公司；易运公司于合同签订当天向盈康公司支付履约保证金11520元；承包期满或双方协商中途终止，如易运公司没有违约盈康公司如数退回上述保证金，不计利息；因不可抗力导致合同无法履行的，合同终止，双方不承担违约责任，因此而造成双方损失的，损失各自承担。上述合同签订后，易运公司向盈康公司支付履约保证金11520元，盈康公司将案涉铺位交付给易运公司使用。鉴于扶西水果市场因政府原因需关停，在政府多次与易运公司沟通协商要求市场尽快关停的情况下，易运公司只能配合政府的要求和工作，扶西水果市场在政府相关部门牵头下于2018年10月31日前已经整体搬迁。可见，易运公司承租的铺位因政府原因未能继续经营，扶西水果市场关停系易运公司无法克服的客观因素，构成不可抗力，案涉合同已实际无法履行。易运公司租赁铺位经营的合同目的无法实现，依据《合同法》第九十四条规定，《铺位承包合同》依法于2018年10月31日解除。盈康公司应向易运公司返还履约保证金11520元。被告为此反诉。盈康公司辩称，应驳回易运公司的全部反诉请求，理由与盈康公司的起诉意见一致。本院经审理认定如下事实：2002年，原广东省佛山市石湾区人民法院在执行盈康公司（原名佛山市石湾区盈康资产经营有限公司）与被执行人佛山市农副产品市场建设有限公司借款合同纠纷一案中，因双方达成执行和解协议，该院于2002年9月5日作出（2002）佛石法执裁字第1194号之一民事裁定书，裁定位于佛山市扶西综合批发市场的5个商铺［城北商贸中心（首层）铺位编号示意图所示：第1356号至1360号，总面积143平方米（以房管部门测量为准）］归盈康公司所有。2016年7月26日，盈康公司（甲方）与易运公司（乙方）签订《铺位承包经营合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区货站路扶西水果综合批发市场内5间铺位的经营管理权发包给乙方，乙方承包后在承包期内承担该些铺位的全部管理责任，同时乙方有权独立开展经营；承包期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止；2016年8月1日至2018年7月31日的承包费为3840元／月、2018年8月1日至2020年7月31日的承包费为3955元／月；承包费每三个月为一期缴交一次，乙方应于当期首月15日前交纳当期租赁承包费。若乙方逾期支付的，按欠款金额每日千分之三向甲方支付滞纳金；乙方于签订合同当日支付履约保证金11520元；乙方逾期两个月未向甲方交纳租赁承包费，经甲方书面催告在15天内仍未交纳的，视为乙方违约。甲方有权解除合同，没收乙方交纳的履约保证金11520元，并收回所发包的市场铺位。《铺位承包合同》第九条约定，扶西市场铺位的经营用途为水果批发及零售，乙方承包期间不得改变用途。《铺位承包合同》签订后，易运公司从盈康公司处接收了合同所约定的铺位并对外出租经营，租赁承包费用支付至2018年6月30日。从2018年7月份起，易运公司未再按照《铺位承包合同》约定支付铺位的租赁承包费用。2018年10月27日，易运公司作出《关于提前终止租赁合同的沟通函》称“鉴于扶西片区属于限货区域，大货车进出困难，配合城市改造升级规划等各种原因，我司的水果批发市场生存发展空间逐步减少，水果市场内租户生存艰难，我司经营也陷入困境；加之扶西水果市场地块已由广州恒裕房地产有限公司与相关单位达成协议，由该公司对扶西水果市场所属地块进行房地产开发，虽然我司与贵司合同未到期，但我司迫不得已要进行市场整体搬迁……我司将会在2018年11月1日前从贵场撤离”。易运公司称该份沟通函已经于2018年10月28日送达给盈康公司。对此，盈康公司于2018年11月5日作出《关于〈提前终止租赁合同的沟通函〉的复函》，不同意提前终止合同。2018年11月20日原告委托广东国龙律师事务所向被告发送律师函，催告被告支付所欠承包费。被告对此书面回复称“原属我市场水果批发市场因政府机关原因于2018年11月1日已全部关停，我司也积极与贵司沟通合同终止问题。我司愿与贵司协商合同终止时间问题。市场关停非我司原因，是政府要求。”另查明，诉讼中，盈康公司陈述称涉案5间铺位至今未办理不动产产权证件。经本院释明，盈康公司向本院提供了涉案铺位所在建筑的平面图纸（加盖了佛山市规划城建档案馆证明专用章），但未能提供该5间铺位或者该些铺位所在建设工程的已经取得建设工程规划许可证件的证据。再查明，易运公司和佛山市禅城区公用事业服务中心于2018年11月2日签订的《生活垃圾核量登记表》中记载道“由于市场经营、征地原因，果批搬至南庄……”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。首先应审查双方签订的《铺位承包合同》的效力。一、合同效力问题原告未举证涉案铺位的建设时间，从其所举证的图纸看，涉案铺位建设时间应为20世纪90年代。根据当时施行的《《中华人民共和国城市规划法》第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”的规定，涉案铺位的建设应当取得建设工程规划许可证件。现无证据证明涉案铺位已经取得建设工程规划许可证件，违反了上述规定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”的规定，涉案《铺位承包合同》应属于无效合同。二、合同无效后的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就双方的各项诉讼请求及其判断理由分析评述如下：（一）盈康公司的诉请：1.要求易运公司支付租赁承包费的诉请。《铺位承包合同》无效，即自始不发生法律效力，原告无权据《铺位承包合同》约定主张承包费。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告仍有权要求被告参照《铺位承包合同》约定的承包费支付涉案铺位的占有使用费。本案关键在于被告应付占有使用费的期间如何确定？无效合同自始不发生法律效力。本案《铺位承包合同》无效，其中关于租赁期间的约定当然无效，租赁双方均不受该租赁期间的约束，易运公司将租赁铺位返还予盈康公司，盈康公司无权据《铺位承包合同》之约定拒绝接收。根据查明事实，易运公司在返还租赁铺位前向易运公司发出终止租赁合同的函件通知将于2018年11月1日前从涉案铺位撤离，其行为合法合理；盈康公司拒绝提前终止合同，其行为违反民事诚信原则，对未及时接收涉案铺位所造成的不利后果应自行承担。易运公司主张其于2018年10月31日已经撤离涉案铺位，结合其举证的2018年10月27日的《关于提前终止租赁合同的沟通函》和盈康公司的复函、《生活垃圾登记表》证据，该主张主盖然性较高。在无相反证据证实易运公司2018年10月31日后仍占有使用涉案商铺的情况下，本院认定易运公司占有使用涉案铺位的时间为至2018年10月31日止，占有使用费亦应计算至该时间。盈康公司要求易运公司支付2018年10月31日之后的占有使用费，于理于法均不合，本院不予支持。易运公司自2018年7月1日起的占有使用费未付，故其还应向原告支付占有使用费为3840元+3955元／月*3月＝15705元。盈康公司主张的租赁承包费（占有使用费）超出该数额的部分，本院不予支持。2.要求被告支付违约金的诉请。本案《铺位承包合同》无效，其中的关于违约金的约定亦自然无效，原告无权据此约定主张违约金。该诉讼请求，本院不予支持。3.要求没收履约保证金11520元的诉请。如上《合同法》的规定，原告所收取的该履约保证金应予以返还。其该诉请，不予支持。（二）易运公司的诉请：1.要求确认《铺位承包合同》解除。如上所述，涉案《铺位承包合同》无效，自始不发生效力，不存在解除与否的问题。易运公司的该项诉请，本院不予支持。2.要求退还履约保证金11520元。如上所述，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告佛山市易运物流市场开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区盈康资产经营有限公司支付占有使用费15705元；二、反诉被告佛山市禅城区盈康资产经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告佛山市易运物流市场开发有限公司退还履约保证金11520元。二、驳回原告佛山市禅城区盈康资产经营有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告佛山市易运物流市场开发有限公司的其他诉讼请求。如被告及反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为901元,由原告佛山市禅城区盈康资产经营有限公司负担724元、被告佛山市易运物流市场开发有限公司负担177元；反诉受理费减半收取为44元，由原告佛山市禅城区盈康资产经营有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一九年七月十八日书记员 蔡漪琳