广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初3320号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地：柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城17栋21层7号，统一社会信用代码：914502007884262844。 法定代表人：陈建新。 委托诉讼代理人：吴岚，广西典哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄婷，广西典哲律师事务所律师。 被告：徐宇荣，男，1987年1月10日出生，汉族，广西平南县人，柳州五菱柳机动力有限公司职工，户籍所在地：广西平南县，现住柳州市鱼峰区。 被告：夏妙林，女，1990年9月25日出生，汉族，广西容县人，柳州五菱柳机动力有限公司职工，户籍所在地：广西容县，现住柳州市鱼峰区，与被告徐宇荣系夫妻关系。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司与被告徐宇荣、夏妙林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人娄婷，被告徐宇荣、夏妙林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付从2017年12月1日至2018年12月31日的物业管理费1249.33元及相应的违约金（违约金以每月应付而未付的物业费为计算基数分段计算，按年利率24%计算，从该月8日起计算至实际付清款项之日止）；2、请求判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 事实和理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告于2012年9月8日签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城2栋2单元7-3号，面积为106.78㎡。该合同附件四《合同补充协议》第四条“前期物业管理”第1款约定：“物业管理公司：小区未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业管理公司进行管理。”第2款约定：“物业服务费：暂定收费标准为：住宅按0.9元/㎡·月（即每户每月按其房屋建筑面积每平方米0.9元计收）。” 另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚·国际星城”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。 截至日前为止，经原告多次催促被告，被告均以诸多借口不交纳2017年12月1日至今的物业费，为维护原告的合法权益，现根据我国《合同法》第107条及相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 被告徐宇荣、夏妙林共同辩称，1、被告没有违约，原告主张的违约金没有事实和法律依据，也没有合同依据。根据前期物业服务合同第七条规定，业主有权选择按年支付物业费，被告选择2017年、2018年按年支付物业费，被告主张违约金没有依据。2、即使被告存在逾期未支付物业费，也应根据前期物业服务合同第二十二条规定，违约金=欠款乘以千分之三，原告主张按年利率24%计算过高。3、原告没有尽到日常管理维护服务义务，小区存在卫生差、安全隐患等，原告才是违约方。4、被告愿意支付相应的物业费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 根据2012年9月8日广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》、附件四《合同补充协议》第四条前期物业管理约定，2013年9月25日，广西冠亚房地产开发有限公司与原告签订《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》，原告系广西冠亚房地产开发有限公司选定的前期物业。物业资质等级为三级。《合同补充协议》第四条前期物业管理关于物业管理费的收费标准前二年为0.9元／㎡，二被告购买阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城2栋2单元7-3号，面积为106.78㎡，每月应支付原告物业费96.1元。被告从2017年12月1日至2018年12月31日期间应交物业费1249.33元（96.1元×13月）。被告以原告在物业管理过程中未尽义务，卫生条件差、存在安全隐患为由拒缴物业管理费。原告于2019年1月18日将《告知函》张贴在被告居住的柳州市鱼峰区冠亚国际星城2栋2单元7-3号门上，要求被告支付2017年12月1日至2018年12月31日13个月的物业管理费1249.3元及滞纳金787.1元。2019年1月28日，原告委托广西典哲律师事务所向被告邮寄《律师函》，要求被告在收到《律师函》三日内补交所欠物业服务费和由此产生的逾期滞纳金。被告于2019年1月31日拒收《律师函》。原告与被告因物业服务费收取未果酿成诉讼，原告将被告诉至法院提出前述诉讼请求。 上述事实有原、被告陈述，原告在诉讼提交的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》、《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》、《律师函》《快递单、物流记录》《告知函》，被告提交的照片等证据加以证实。 本院认为，2012年9月8日，广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，关于前期物业管理约定，该合同及《合同补充协议》系双方自愿签订，未违反法律规定，属有效协议。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案广西冠亚房地产开发有限公司与原告签订的《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》对被告具有约束力。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案原告已按照《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》为业主提供服务，与本案被告之间成立物业服务合同关系，被告应按合同约定全面履行自己的义务。被告应支付原告从2017年12月1日至2018年12月31日期间应交物业费1249.33元（106.78平方米×0.9元／平方米·月×13个月）。被告以原告在物业管理过程中未尽义务，卫生条件差、存在安全隐患为由拒缴物业管理费，由于未提供相证据加以证实；被告以物业管理费缴纳不是按月进行抗辩，物业管理费的缴纳时间，根据《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》第七条规定，“物业管理费用按月交纳，业主或物业使用人员应在每月7日之前履行交纳义务。业主也可以按季、半年、全年等交费”。从该条可以看出，物业管理费用一般按月交纳，也可以与原告协商其他缴纳时间。被告已长达1年8个月未交纳物业管理费，已超出上述约定的缴纳时间，被告以此抗辩理由不充分。因此，对被告的辩称，本院不予采信，对原告此项诉请，本院予以支持。 关于违约金问题，原告与二被告在缴纳物业管理费上存在分歧，主要是原告在行使物业管理过程中没有与被告沟通到位，原告在物业管理过程中存在瑕疵，如被告楼层走廊楼面腻子粉掉落未及时维护，公共区域地下室玻璃门破碎未及时更换等，并非被告恶意拖欠物业管理费。故原告主张二被告支付违约金的依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下： 一、被告徐宇荣、夏妙林于本判决生效之日起十日内支付原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司从2017年12月1日至2018年12月31日期间的交物业管理费人民币1249.33元； 二、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告徐宇荣、夏妙林负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 欧阳九林 二〇一九年七月九日 法官助理 邓 珊 珊 书 记 员 高 文 雪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。