四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初3435号 原告（反诉被告）：彭昱江，男，1994年11月26日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：钱森，四川法典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：葛芳蓉，女，1971年2月3日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：邓道娟，四川集文律师事务所律师。 原告彭昱江与被告葛芳蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，被告葛芳蓉于2019年5月9日向本院提起反诉，本、反诉案件合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭昱江及委托诉讼代理人钱森、被告（反诉原告）葛芳蓉的委托诉讼代理人邓道娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭昱江向本院提出本诉诉讼请求：1.确认解除彭昱江与葛芳蓉于2018年7月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令葛芳蓉向彭昱江返还房屋租金及押金共计35000元及资金占用期间的利息（以35000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年11月26日计算至款项付清为止）；3.判令葛芳蓉按照合同约定向彭昱江赔偿因违约造成的损失60000元。事实和理由：2018年7月22日，彭昱江与葛芳蓉签订了《房屋租赁合同》，约定葛芳蓉将其位于成都市新都区，共计面积为323.58平方米的商业办公房整租给彭昱江使用，租赁期限自2018年8月8日起至2028年8月7日止，房屋每月租金10688元，从2018年8月8日起至2019年2月7日止6个月租金为64128元，签合同时付34128元，8月8日付30000元。8月1日，彭昱江应向葛芳蓉支付押金5000元，合同期满，水电结清无息返还该押金。关于违约责任约定，任意一方解除合同均应提前30日书面通知对方，如因违约给对方造成损失（包括直接损失与间接损失），违约方应向守约方赔偿60000元。合同签订后，彭昱江按照合同约定向葛芳蓉支付了租金及房屋押金共计35000元，葛芳蓉也向彭昱江交付了房屋钥匙。在合同履行过程中，因案涉租赁房屋水、电问题未能一直解决，以及楼房其他业主的阻挠等，导致彭昱江一直无法对案涉租赁房屋进行装修并正常使用。因装修一直无法进行，致使彭昱江即将面临对第三方违约的可能，为此，彭昱江多次与葛芳蓉协商解决此事，但葛芳蓉一直拖延不处理。后经彭昱江了解才得知，案涉租赁房屋水、电问题在当时根本无法解决，葛芳蓉在与彭昱江建立了合法有效的房屋租赁合同关系后，本应履行保证房屋适合出租的义务，但因案涉租赁房屋的水、电问题无法解决，故葛芳蓉应向彭昱江返还租金、押金，经彭昱江的多次敦促，葛芳蓉仍不履行合同义务，其行为已严重违约。 葛芳蓉本诉辩称，一、同意解除与彭昱江签订的《房屋租赁合同》；二、双方于2018年7月22日签订《房屋租赁合同》，彭昱江于2019年1月9日才将租赁房屋的钥匙返还，从2018年7月22日至2019年1月9日期间，彭昱江一直在使用、支配案涉租赁房屋，按合同约定应支付该期间的租金共计53440元，故葛芳蓉不应向彭昱江返还租金及押金；三、彭昱江在合同约定的租赁期限未届满时提前解除合同属彭昱江违约，按合同约定应承担违约责任；四、双方在签订合同前，彭昱江已对租赁房屋进行多次实地考察，租赁房屋在签订合同时已达到使用条件。至于水、电情况，彭昱江在签订合同时即已知晓，且合同约定，用电及保证金由彭昱江与工商银行协商解决；五、葛芳蓉所有的房屋与其他业主的房屋完全是独立分离的，可以独立使用，与其他业主房屋的使用不产生任何影响；六、与其他业主产生矛盾，是彭昱江自身的原因，与葛芳蓉无关。综上，请求驳回彭昱江的诉讼请求。 葛芳蓉向本院提出反诉诉讼请求：判令1.彭昱江向葛芳蓉支付2018年11月8日至2019年1月9日的房屋租金23440元；2.彭昱江向葛芳蓉支付违约金60000元。事实和理由：2018年7月22日，葛芳蓉与彭昱江签订的《房屋租赁合同》，租期从2018年8月8日起至2028年8月7日止，共10年，房屋每月租金为10688元，从2018年8月8日起至2019年2月7日止6个月租金为64128元，押金5000元彭昱江应在8月1日向葛芳蓉支付。关于违约责任约定，如因违约给对方造成损失（包括直接损失与间接损失），违约方应向守约方赔偿60000元。合同签订当日，葛芳蓉向彭昱江交付了房屋钥匙，彭昱江向葛芳蓉支付了房屋租金30000元及房屋押金5000元，共计35000元。彭昱江于2019年1月9日返还了租赁房屋的钥匙，相应的租金为53440元，但彭昱江只支付了30000元的租金，剩余23440元租金未支付给葛芳蓉。双方当事人签订的合同约定租赁期限为10年，彭昱江合同期限未届满时提前解除合同，导致租赁房屋一直处于闲置状态，给葛芳蓉造成巨大的经济损失，彭昱江应按合同约定向葛芳蓉支付60000元的违约金。 彭昱江反诉辩称，彭昱江不拖欠葛芳蓉任何租金，相反葛芳蓉应当返还彭昱江已支付的租金及押金。因合同履行过程中，葛芳蓉存在重大违约行为，彭昱江行使法定解除权，案涉合同已于2018年11月26日解除。虽然葛芳蓉交付了房屋，但实际上案涉租赁房屋根本不能适租，根本无法使用，其严重违约行为与彭昱江无关。彭昱江有权依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，行使同时履行抗辩权，拒绝支付后续租金。因此彭昱江不存在拖欠租金的行为，更不构成违约责任。请求驳回葛芳蓉的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月22日，彭昱江与葛芳蓉签订了《房屋租赁合同》，约定葛芳蓉将其位于成都市新都区，2栋1层1号面积48.13平方米、2栋1层2号48.13平方米、2栋1层3号48.13平方米、2栋2层2号59.73平方米、2栋2层3号59.73平方米、2栋2层4号59.73平方米，共计面积为323.58平方米的商业办公房整租给彭昱江使用，彭昱江承租葛芳蓉房屋用于经营教育培训。租赁期限从2018年8月8日起至2028年8月7日止，共10年，房屋每月租金10688元，从2018年8月8日至2019年2月7日止6个月租金为64128元，签合同时付34128元，8月8日付3万元。彭昱江在8月1日前向葛芳蓉支付押金5000元，合同期满，水电结清后无息返还彭昱江。彭昱江可以根据自己需求对房屋进行装修（改装），装修的相关手续由彭昱江负责办理，葛芳蓉配合彭昱江的装修进场工作。违约责任载明“甲乙双方签订合同后和租赁期限内若一方要求终止合同或不能履行合同，任意一方解除合同均应提前30日书面通知对方，并征得对方书面同意。如因违约给对方造成损失（包括直接损失与间接损失），双方约定违约方赔偿守约方陆万元。”其他约定载明“用电及保证金由乙方与工商银行协商解决。空调及办公用品另立清单，甲方无偿给乙方使用，维护维修费用由乙方承担。”合同中，双方当事人并对其他事项作了相关约定。合同签订之日，彭昱江向葛芳蓉预付了租金35000元（包括5000元押金），同日，葛芳蓉向彭昱江交付了租赁房屋的全部钥匙。在合同约定的租期尚未届满时，2018年11月26日，彭昱江通过短信的方式向葛芳蓉告知了从2018年7月底至11月中旬房屋用电未通的事宜，因用电问题一直得不到解决，其决定不再承租案涉房屋以及解除合同的协商解决方案。之后于2019年1月9日，彭昱江将租赁房屋的钥匙全部返还给了葛芳蓉。 对于当事人没有争议的上述事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《房屋租赁合同》、收条、短信截图等证据在卷佐证。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：彭昱江为证明葛芳蓉未尽到作为出租人应尽的义务，案涉租赁房屋自合同签订之初便存在水、电无法供给的问题，经彭昱江多次要求，葛芳蓉也未予解决，和原成都莱恩假日酒店其他业主阻挠彭昱江承租使用案涉租赁房屋的事实，提供了其与葛芳蓉及与葛芳蓉丈夫的通话录音、《原成都莱恩假日酒店物业情况说明》、租赁房屋大厅玻璃门现场照片、与原成都莱恩假日酒店其他业主的通话录音。葛芳蓉对彭昱江提供的与其及与其丈夫的通话录音的真实性无异议，关联性有异议，认为不能达到彭昱江的证明目的；对《原成都莱恩假日酒店物业情况说明》、租赁房屋大厅玻璃门现场照片、与原成都莱恩假日酒店其他业主的通话录音的三性均有异议。为证明案涉租赁房屋能正常供水、供电，不存在无法使用、不能使用的问题，葛芳蓉提供了与原成都莱恩假日酒店管理有限公司签订的《房屋委托经营合同》、民事判决书、民事裁定书、租赁房屋现场照片。彭昱江对葛芳蓉提供的上述证据认为与本案无关，无法达到葛芳蓉的证明目的。本院认为，为证明案涉租赁房屋是否存在水、电正常供应问题，彭昱江和葛芳蓉均提供了证据证明各自的主张，从葛芳蓉确认真实性无异议的彭昱江与其及与其丈夫的通话，再结合双方确认无异议的《房屋租赁合同》中的其他约定载明的“用电及保证金由乙方与工商银行协商解决”分析判断，彭昱江与葛芳蓉在签订合同时，案涉租赁房屋存在用电问题未解决是客观事实，以及在合同签订后，因为用电问题，彭昱江多次联系葛芳蓉要求解决，但该问题一直未得到解决的事实。关于彭昱江所主张的葛芳蓉单独出租案涉房屋与其他业主存在利益矛盾的事实，从葛芳蓉所举《情况说明》也印证了彭昱江的上述主张，故彭昱江所举证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信，对彭昱江提供的证据所证明的上述事实本院予以确认。 本院认为，彭昱江与葛芳蓉所签订的《房屋租赁合同》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期限尚未届满时，彭昱江现提出解除上述合同的诉讼请求，葛芳蓉同意解除，彭昱江的该项诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本院予以支持。 合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，彭昱江已向葛芳蓉支付了房屋租金30000元和房屋押金5000元，彭昱江现要求葛芳蓉予以全部返还。葛芳蓉认为从合同签订之日，其即将房屋交付彭昱江使用，至彭昱江返还房屋钥匙，即视为双方一致同意解除合同之日，彭昱江已使用房屋满5个月，应按合同约定支付5个月相应的租金。对此，本院认为，彭昱江与葛芳蓉之间建立的系房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”而本案中，本院已查明的事实是，彭昱江在承租案涉房屋后，即因租赁房屋水、电供应的问题未予解决和葛芳蓉与原莱恩假日酒店其他业主之间存在矛盾纠纷，一直无法进场装修，故彭昱江在与葛芳蓉签订合同后，葛芳蓉虽将租赁房屋交付了彭昱江，但并未排除履行合同的必要障碍，致彭昱江未能进场装修租赁房屋，更不存在使用租赁房屋产生了收益。故葛芳蓉要求彭昱江支付租金不符合上述法律规定，本院不予支持，葛芳蓉应将其收取的30000元租金及5000元押金退还彭昱江。 关于违约责任的认定问题。本案合同的无法继续履行，一是因水、电问题无法解决的问题，对该问题的存在，彭昱江在签订合同时是知情的，且合同中也明确约定用电由彭昱江与工商银行协商解决。故彭昱江主张葛芳蓉存在故意隐瞒租赁房屋无法及时通水、通电的情况与客观事实不符。二是彭昱江主张葛芳蓉故意隐瞒了租赁房屋与其他业主之间的矛盾纠纷，致使合同也无法履行，给其造成了损失。但从彭昱江于2018年11月26日向葛芳蓉发送的短信的主要内容看，其要求解除合同的主要原因是因至11月中旬电还未通，而未提及葛芳蓉与其他业主之间的矛盾纠纷，故其现以此为由，要求葛芳蓉承担违约责任，亦与客观事实不符。至于葛芳蓉反诉主张彭昱江在合同履行中存在违约行为，亦无充分的证据予以证明。 综上所述，彭昱江要求解除与葛芳蓉之间签订的《房屋租赁合同》和要求葛芳蓉返还房屋租金及房屋押金共计35000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；彭昱江要求葛芳蓉承担租金、押金的资金占用利息和赔偿其损失的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持；葛芳蓉反诉要求彭昱江支付租金及违约金的诉讼请求，无事实依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除彭昱江与葛芳蓉于2018年7月22日签订的《房屋租赁合同》； 二、葛芳蓉在本判决发生法律效力之日起7日内返还彭昱江房屋租金及押金共计35000元； 三、驳回彭昱江的其他诉讼请求； 四、驳回葛芳蓉的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1187.5元（已因适用简易程序减半收取），由彭昱江负担687元，葛芳蓉负担500.5元；反诉案件受理费943元（已因适用简易程序减半收取），由葛芳蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一九年七月二十六日 书记员  侯 毅