广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1706号原告：柯亚球，女，1973年1月25日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，原告：周国荣，男，1970年5月9日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，广东东方月亮湾有限公司员工。原告柯亚球、周国荣与被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河投资公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柯亚球、周国荣、被告银河投资公司、月亮湾公司的共同委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯亚球、周国荣向本院提出诉讼请求：1、两被告支付阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾4栋309房柯亚球、周国荣的房租28903.05元以及滞纳金1257.28元；2、被告承担诉讼费。事实与理由：2016年8月12日，原告柯亚球、周国荣以315306元的价格从被告月亮湾公司处购买阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾4栋309房。同日，原告柯亚球、周国荣（乙方）与被告银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》。该协议明确约定：“在本协议有效期5年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，5年租金总金额为157653元，该款项由担保方月亮湾公司按照交付时间2016年10月13日起计，每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方；在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。”然而，被告银河投资公司从2018年6月1日起一直没有按照协议的约定支付租金给原告，被告月亮湾公司也没有按照协议履行担保方应尽的担保义务。现原告请求被告支付2018年6月1日至2019年4月30日期间的租金共28903.05元以及滞纳金1257.28元（按年利率4.35%计算）给原告。被告银河投资公司、月亮湾公司共同辩称，一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告银河投资公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正。二、被告银河投资公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给被告带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，被告均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告要求被告承担利息、违约金或其他款项没有事实和合同、法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，原告柯亚球、周国荣（买受人）向被告月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了《商品房买卖合同》。原告购买上述房产后，委托被告银河投资公司对上述房屋进行统一经营及管理。同日，原告柯亚球、周国荣（乙方）、被告银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，约定：委托物业概述：广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾4号楼309单元；建筑面积为45.19平方米；房款总价为311008元；委托期限：甲乙双方约定，本委托协议期限为五年；自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2016年10月13日起至2021年10月12日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延；甲方在委托期内有权对该物业委托专业管理公司进行统一的租赁经营管理;担保方的权利义务：担保方只对甲方应支付给乙方的租金承担担保责任，不承担其他责任。租金及结算方式：1.在本协议有效期五年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，5年租金总金额为155504元整；该款项由银河投资公司按照交付时间2016年10月13日起计，按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方，每季度总金额为7775元整；担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。签订上述协议书后，原告将涉案房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，因被告银河投资公司自2018年6月开始没有依约支付租金，原告诉至本院。诉讼中，原、被告共同确认阳江银河东方投资商贸有限公司于2019年5月向原告支付了1706.97元租金。被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：邹联宁，税款上所属时期：2018.7.1-2018.12.31）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。银河投资公司并向本院出具一份书面《声明》，同意其2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，可由其在后续支付的租金中另行扣除。被告月亮湾公司提供《致业主的一封信》，承诺其作为担保方不可推卸担保责任，并向业主提出解决方案：凑集500万资金，根据业主各自的房屋收益比例，在2019年7月份分别支付给目前享受房屋收益的业主；在支付上述500万的基础上，对目前应享受房屋收益业主截至2019年6月份未收取的房屋收益，在2019年7月份起2年内支付给相关业主；对2019年7月份起业主房屋收益，继续按照业主签订的《月亮湾公寓租赁协议书》约定执行。另查明，2015年10月24日至今，中国人民银行同期同类贷款基准利率（六个月内）为年利率4.35%。本院认为：原、被告签订的《月亮湾公寓租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。协议书签订后，原告已按照合同约定将相关房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，但被告银河投资公司并未能按照协议书的约定履行支付2018年6月份以来的租金，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告银河投资公司、月亮湾公司对于原告主张从2018年6月13日起计算不持异议，故本院对此予以确认。截至本案法庭辩论终结之日（2019年6月4日）止，2018年6月13日至2019年3月12日的租金支付时间已届满，被告银河投资公司应支付该期间的租金给原告。双方在《月亮湾公寓租赁协议书》中约定每年的租金为房价款总价的10%，每季度租金为7775元，从2018年6月13日至2019年3月12日（3个季度），即7775元×3=23325元，对原告诉请高出部分，本院不予支持。此后的租金的支付时间尚未届满，原告可待租金产生后再主张。诉讼中，阳江银河东方投资商贸有限公司向本院声明，同意其于2019年5月支付给原告的1706.97元租金在本案中不作抵减，本院遵其意愿予以准许，该款可由其在后续支付的租金中进行抵扣。但阳江银河东方投资商贸有限公司主张应按7%扣减其代原告支付的房产税及个人所得税税费再支付租金给原告，缺乏依据，本院不予采纳。因此，阳江银河东方投资商贸有限公司应支付租金23325元给原告。关于原告主张逾期付款利息损失的问题，由于被告银河投资公司没有按期支付租金给原告，确给原告造成一定利息损失，现原告请求利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率（年利率4.35%）计算，并无不当，本院予以支持。利息损失应从各期租金应付之日计至租金付清之日止支付给原告。被告月亮湾有限公司作为保证人，由于《月亮湾公寓租赁协议书》中没有约定保证方式，约定保证担保范围是涉案租金,而被告月亮湾公司同意承担保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”，故被告月亮湾公司应对被告银河投资公司上述租金承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月13日至2019年3月12日止的租金23325元以及利息损失给原告柯亚球、周国荣，其中利息损失第一期以租金7775元为基数，从2018年9月13日起，第二期以租金7775元为基数，从2018年12月13日起，第三期以租金7775元为基数，从2019年3月13日起，均按年利率4.35%的标准计至租金付清之日止；二、被告广东东方月亮湾有限公司对上述租金承担连带清偿责任；三、驳回原告柯亚球、周国荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  洪文政人民陪审员  江祖珍人民陪审员  陈德瑞二〇一九年七月二十六日书 记 员  余梓荣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。