山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0281民初1526号 原告：贾锐亭，男，汉族，1973年7月20日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：郝东金，山东康元律师事务所律师。 被告：洪文吉，男，朝鲜族，1974年1月25日生，住山东省胶州市。 被告：金月顺，女，朝鲜族，1973年12月7日生，住胶州市。 二被告共同委托诉讼代理人：张加红，胶州阜安法律服务所法律工作者。 二被告共同委托诉讼代理人：刘炳勇，胶州阜安法律服务所法律工作者。 第三人：青岛天地人和置业有限公司，住所地山东省胶州市三里河办事处北京东路326号水岸府邸东区小区15号楼商业107，统一社会信用代码91370281568567974L。 法定代表人：赵波。 委托诉讼代理人：赵启军，男，1992年2月19日生，汉族，住胶州市，系公司职工。 委托诉讼代理人：邱海燕，女，汉族，青岛天地人和置业有限公司财务总监。 原告贾锐亭与被告洪文吉、金月顺、第三人青岛天地人和置业有限公司（以下简称人和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾锐亭及其委托诉讼代理人郝东金、被告洪文吉及其委托诉讼代理人张加红，被告金月顺的委托诉讼代理人张加红，第三人人和公司的委托诉讼代理人赵启军、邱海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾锐亭向本院提出诉讼请求：1.判决原被告解除合同，被告双倍返还定金4万元，被告赔偿原告中介费等13300元，合计53300元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月26日，原被告双方通过第三人人和公司签订了房产买卖合同，合同约定被告将胶州澳门路浮翠园小区3号楼1单元102户房产出售给原告，房产总价款为830000元人民币。合同约定付款方式为：1.2016年1月26日原告付定金人民币2万元；2.首付款18万元于房主撤押当日给付被告；3.尾款63万由银行直接打入被告账户；合同还约定了双方于2016年3月15日前到房产部门办理房产权转移手续，双方任何乙方延迟，承担违约责任并承担诉讼费、律师费、保全费等。合同签订后，原告当即向被告支付了购房定金2万元。但直至约定的办理产权转移手续日期，被告推诿、拒绝前往办理。并且明确表示不再向原告出售房屋，原告随后多次催促被告及时履行合同，但被告均置之不理。原告认为原被告所签房产买卖合同为合法有效合同，双方应严格遵守，但是，被告在收取了原告2万元购房定金后拒绝继续履行合同的行为，损害了原告的合法权益，显属严重违约，因此，为依法维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法合理公正判决。 被告洪文吉、金月顺辩称，被告不欠原告房屋定金，买卖合同已经解除，不存在双倍返还，也不存在中介费问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下： 1.2016年1月26日原告（乙方）贾锐亭、被告（甲方）洪文吉、第三人（丙方）人和公司签订房产买卖合同一份，约定甲方同意将所拥有的胶州市澳门路浮翠园小区s2-3号楼1单元102户房产出售给乙方。第四条乙方对甲方以上房产作了充分了解，甲乙双方商定的房产交易成交价为83万元，付款方式为：1.2016年1月26日乙方付定金人民币2万元；2.首付款18万元于房主撤押当日给付甲方；3.尾款63万由放款银行直接打入甲方账户；乙方逾期支付任意一笔款项超过30日的，甲方有权选择解除本合同并要求乙方按照第六条承担违约责任。乙方逾期期间，每逾期一日，向甲方支付未支付款项（含贷款）万分之五的违约金。如乙方向银行贷款，则以银行成功办妥房屋抵押登记作为银行同意放款的意思表示，放款具体时间由银行负责，与乙方无关；如银行拒绝贷款或自本合同签订之日起六十日内，非甲方原因，银行未能办妥房屋抵押登记手续，则乙方自行筹款支付，如乙方不能在本合同签订之日起六十日内将本合同第四条约定的全额房价款支付甲方，视为违约，甲方有权选择解除本合同并要求按照第六条承担违约责任。第六条此合同签订后，甲乙任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择：解除合同，适用定金罚则并赔偿损失：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金，并且遵守方有权要求违约方承担因违约而造成的损失。第十一条违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用。第十五条乙方支付给丙方1%元服务费。付款方向丙方支付服务费后，如出现违约，则付款方有权向违约方追偿。 2.2016年1月27日原告向被告交付定金2万元，被告金月顺向原告出具收条。同日，原告向人和公司交付购房居间服务费8300元，人和公司向原告出具收款收据。 3.人和公司出具证明称，2016年3月4日贾锐亭就涉案房屋买卖交房屋首付款现金18万元整；2016年6月3日卖方及被告向人和公司提出所涉房屋不再出售，于是2016年6月6日人和公司将原告交付的首付款18万元打入买主贾锐亭的华夏银行账户。人和公司提交2016年6月6日的交易明细予以证明。 4.2016年1月27日原告与被告金月顺签订协议约定，在涉案房屋过户前，以租赁形式居住该房屋；对于该协议原被告双方均无异议。原告提交2016年6月6日与被告洪文吉签订的房屋租赁协议一份，租赁期限为2016年6月1日至2016年8月31日；被告提交2016年6月6日原告与被告洪文吉签订的租赁协议一份，租赁期限为2016年6月1日至2018年7月31日。对于2016年6月6日签订的两份租赁协议原被告各执一词，原告主张其提交的租赁合同是实际履行的合同，双方并没有将房屋买卖合同转为租赁合同，被告认为房屋买卖合同已经解除，且将房屋合同转为了租赁合同，原告交付的定金已经转为租金。 为证明己方主张被告提交了原被告2017年5月14至6月30日的短信记录，其中5月14日的短信载明：原告称“关于房子的事，既然是您不想卖在先在，现在房子又涨价了，2万元的购房押金可抵您的房租吧？因一孩子太小，另一个要上学，我们想继续租住，还望成全。谢谢”被告称“1.首先明确的是当时不能说我们不想卖，而是你们给那么多机会和时间就是贷不出款你们违约在先。但我也不想要你们购房抵押金2万，所以一直也没跟你们要房租。2.2016年6月1日签3个月租房合同到5月31日就已满整整一年了！但你们一直没有交房租就算前期2万购房押金抵房租5月31日就基本抵没了，如继续租房你们还要提前交付下一年的房租。” 被告就房屋买卖合同是否转为租赁合同问题申请王雪出庭作证。证人称，原告的租赁合同是真实的，是原被告双方实际履行的房屋租赁合同，双方口头同意无法继续进行房屋买卖，不能证明原被告签订的买卖合同转为租赁合同。 5.关于2016年1月26日房屋买卖合同的履行情况。原告称原告按约定交付定金及购房首付款但因被告房屋被抵押且存在查封，无法办理过户手续，致使房屋买卖不成，被告违约在先；被告称因为原告失信，无法办理贷款，导致房屋买卖合同无法履行，是原告违约。经查，涉案房产迄今仍在抵押、司法查封状态。第三人称2016年1月26日被告收到原告2万元定金，2016年3月4日原告交给第三人首付款现金18万元，但2016年6月3日下午被告向其提出所涉房屋不再出售，于是第三人在2016年6月6日以银行转账形式将18万元首付款退回原告贾锐亭账户。 本院认为，原告、被告、第三人于2016年1月26日签订的房产买卖合同，是当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按合同履行各自义务。 本案争议的焦点是原被告于2016年1月26日签订的房产买卖合同是否已经转化为租赁合同；原告认为并没有转为租赁合同；被告认为已经转为租赁合同且定金已经折抵租金。通过庭审举证质证，当事人陈述，本院认为涉案房产买卖合同并未转为租赁合同。理由如下： 首先，房产买卖合同转化为租赁合同，需要原被告双方一致的意思表示。被告称在其提交的短信记录第一页中第二项内容表明原被告双方买卖关系解除且原告对2万元定金转为租金进行了处分。经审查该短信记录，原告称“关于房子的事，既然是您不想卖在先在，现在房子又涨价了，2万元的购房押金可抵您的房租吧？”被告称“1.首先明确的是当时不能说我们不想卖，而是你们给那么多机会和时间就是贷不出款你们违约在先。但我也不想要你们购房抵押金2万，所以一直也没跟你们要房租。2.2016年6月1日签3个月租房合同到5月31日就已满整整一年了！但你们一直没有交房租就算前期2万购房押金抵房租5月31日就基本抵没了，如继续租房你们还要提前交付下一年的房租。”该对话中，原被告对房屋买卖不成的原因进行讨论并且各自认为对方违约在先，并就是否继续租房及租金问题进行商讨，从中并不能得出原被告均同意解除房产买卖合同的意思表示。 其次，被告申请经办人王雪出庭作证，但证人称，双方口头同意无法继续进行房屋买卖，不能证明原被告签订的买卖合同转为租赁合同。被告申请的证人作出对被告不利的证言，根据证据规则应予采信，同时证人除证言外也没有提交其他可以证明原被告协商将买卖合同转为了租赁合同的证据，故被告对自己的主张仍应承担证明责任。 根据民事诉讼法第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告提交了原被告均无异议的房产买卖合同及交付定金、首付款的证据，已经完成了证明房产买卖合同成立且履行的初步证明义务；被告认为该合同已经转为租赁合同应提交相应证据证明，否则要承担举证不能的不利责任，现被告的证人证言、租赁合同、短信记录等证据并不能直接证明其主张亦未形成完整的证据链证明原被告已将房产买卖合同转化为租赁合同，故对被告该主张，本院不予支持。对于被告提交的租赁合同及租赁费问题，与本案非同一法律关系，本案不予处理，被告可另外主张权益。 关于房产买卖合同的履行情况。原告称因被告没有撤销抵押，导致无法办理过户，房产买卖合同无法履行，被告已经违约；被告称因为原告失信办不了贷款手续，导致合同无法履行。从合同约定看，原被告约定的付款方式为“2016年1月26日乙方付定金人民币2万元；首付款18万元于房主撤押当日给付甲方；尾款63万由放款银行直接打入甲方账户”根据原被告提交的证据、庭审陈述，及第三人人和公司关于原告付款情况的陈述“2016年1月26日被告收到原告2万元定金，2016年3月4日原告交给第三人首付款现金18万元，但2016年6月3日下午被告向其提出所涉房屋不再出售，于是第三人在2016年6月6日以银行转账形式将18万元首付款退回原告贾锐亭账户”，结合原告提交的定金收条、银行交易记录等证据，可以认定原告已经按约定支付了购房定金和首付款18万元，初步履行了房款支付的义务，但是被告并未在原告给付首付款的当日撤销抵押。经查涉案房产开庭前仍存在抵押和司法查封，按照合同约定被告已经违约。被告虽称原告失信办不了贷款，导致合同无法履行但是合同中约定“如银行拒绝贷款……，则乙方自行筹款支付”对于购房尾款的支付方式并非只能从银行贷款支付，亦可以自行筹款支付且尾款支付的前提是首付款给付后卖方已经履行了撤押的约定。被告同时称，多次向中介询问过原告贷款情况且在规定时间内原告没有办理贷款手续及交付任何款项但并未提交相应证据证明，且原告及第三人均否认，故根据现有证据，本院认为，被告并未按照合同约定履行撤押义务，应承担相应的违约责任。 综上，原告主张解除原被告于2016年1月26日签订的房产买卖合同，被告双倍返还定金4万元的主张，据房产买卖合同第六条约定“协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择：解除合同，适用定金罚则并赔偿损失：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金，并且遵守方有权要求违约方承担因违约而造成的损失”本院予以支持；对于原告主张被告中介费8300元、律师费5000元，在房产买卖合同中有明确约定即第十一条违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用,第十五条乙方支付给丙方1%元服务费。付款方向丙方支付服务费后，如出现违约，则付款方有权向违约方追偿，原告提交了中介费收款收据、委托代理合同、律师费发票予以证实，因房产买卖合同系原告与被告洪文吉签订，根据合同相对性，本院支持被告洪文吉支付中介费及律师费。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告贾锐亭与被告洪文吉于2016年1月26日签订的房产买卖合同； 二、被告洪文吉、金月顺于本判决生效后十日内返还原告定金40000元； 三、被告洪文吉于本判决生效后十日内支付原告中介费8300元、律师代理费5000元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1133元，被告洪文吉、金月顺负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  纪光辉 审判员  王晓晖 审判员  宋 伟 二〇一九年七月二十三日 法官助理陈传宝 书记员姜含笑