江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初1018号 原告：谢辉，男，1988年5月9日生，住瑞金市。 委托诉讼代理人：黄礼通，江西理公律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：李俊彬，江西理公律师事务所实习律师，一般授权代理。 被告：曾慧，女，1981年11月20日生，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：刘万超，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：赣州世华房地产经纪有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道1号赣州中航城国际公寓11G-27。 社会统一信用代码：9136070255603082XA。 法定代表人：李海华。 委托诉讼代理人：汪雅俊，1993年11月30日出生，住江西省赣州市宁都县，一般授权代理。 原告谢辉与被告曾慧及第三人赣州世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢辉及委托诉讼代理人黄礼通、李俊彬，被告曾慧的委托诉讼代理人刘万超，第三人世华公司委托诉讼代理人汪雅俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾慧向原告返还购房款53万元，双倍返还定金40万元；2、判令被告曾慧向原告返还原告代被告支付的房贷0.5万元；3、判令被告曾慧向原告支付因本次诉讼支付的律师费3.5万元；4、本案诉讼费由被告曾慧承担。诉讼过程中，原告谢辉增加诉讼请求：即判令被告向原告支付资金占用利息，以本金73.5万元为基数，自起诉之日起（2019年2月3日）按年利率6%计算至款项还清之日至。事实与理由：2018年8月17日，原被告及第三人签订了《房地产买卖（居间）合同》，合同约定被告曾慧将其所有的位于赣州市章贡区橙乡大道26号嘉福金融中心一期xx号楼xx室房屋转让给原告，转让价格为1720000元。买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币贰拾万元整。采用银行按揭付款，首付款由买方按揭当日转入银行指定账户，按揭款由银行直接转入卖方账户，银行按揭款、贷款年限及贷款利率以银行审批为准。合同还约定了买卖双方的违约责任，买方或者卖方有违约行为，可以要求双倍返还定金或者没收定金同时要求违约方赔付不低于转让价款5%的违约金。此外，合同还对管辖、维权费用承担等进行了约定。 《房地产买卖（居间）合同》签订当天，原告依约定向被告曾慧支付定金20万元。《房地产买卖（居间）合同》签订后，原告配合第三人世华公司办理银行按揭手续，但由于种种原因，按揭贷款在第三人世华公司推荐的光大银行未获得通过。2018年11月19日，原告与第三人世华公司、被告曾慧到江西银行办理按揭贷款申请，并将73万元首付款转入银行指定的被告曾慧的账户中，但未将该账户冻结。同时，原告在被告曾慧的要求下，代其支付了5000元房贷。后曾慧将该账户的首付款73万元擅自挪用。2019年1月2日江西银行回复，原告符合按揭贷款条件，但因额度原因，暂缓放款。经原被告双方协商表示不在江西银行办理按揭贷款。 其后，第三人世华公司与被告曾慧沟通，被告曾慧表示同意原告延期付款，但付款的具体时间未明确。2019年1月9日，原告向北京银行提交了按揭贷款申请，经审批符合贷款资格，只需将首付款转至指定账户后，被告曾慧进行面签即可发放贷款。但由于被告曾慧已将首付款挪用，导致原告无法按银行要求将首付款付至银行指定账户。在此期间，被告通过第三人世华公司要求签订一份《补充协议》，要求原告承担被告向小贷公司贷款73万元作为首付款过桥资金（借款月利率达9分）的一半利息。由于《补充协议》对原告极为不公，原告未同意签订《补充协议》。 原告已经将首付款支付给被告，被告明知其有配合原告将首付款付至按揭银行指定账户的义务，但擅自挪用该款项，导致银行按揭无法办理，《房地产买卖（居间）合同》无法履行，合同目的无法实现，要求返还购房款、代付的房贷及承担双倍返还定金的违约责任，双方协商未果，因此成诉。 被告曾慧答辩称：答辩人于2018年8月17日经第三人世华公司介绍与原告签了《房地产买卖(居间)合同》，合同约定在2018年9月31日之前原告需交清首付款73万元及提供办理银行按揭的资料，而原告直至2018年10月12日才凑齐首付款及向银行提交按揭贷款手续，这是原告第一次违约。第一次按揭手续是在光大银行办理，被告也是积极配合原告提供银行资料，并到银行办理相关手续。但因为原告负债过高等相关原因，光大银行未审批通过。故在第三人的协调下被告再次于2018年11月19日配合原告去江西银行办理银行按揭手续。当时答辩人考虑到因为合同的备注里有原告需在2018年12月31日前付清尾款给答辩人这一约定，答辩人还询问原告和第三人，这次银行按揭是否能保证顺利审批成功，答辩人是否能在2018年12月31日之前拿到尾款，都得到了他们的肯定答复，保证被告能在合同约定期限内拿到。 2018年12月25日第三人告之答辩人银行审批还没通过，合同约定期限内是不可能拿到尾款的，并告诉被告江西银行审批还是通不过，这次按揭手续又失败了。这时已经超出了按合同规定付尾款的时间了，而且是因为原告的贷款审批不了而导致的，是原告第二次违约。后原告又找到第三人和答辩人协商是否可以再找另一家北京银行去办理按揭手续，答辩人因为前两次银行审批的失败和原告不能保证审批的通过和交付尾款的时间故不同意再去和其办理相应的手续。并于2019年1月16日委托江西公仁律师事务所律师向原告发了律师函，告之原告尽快在规定的时间内履行义务，把尾款付清。否则按合同违约条款处理。原告却一直没按合同履约。综上，原告存在上述多次违约行为，答辩人依约可以不予退还原告定金，原告的诉请没有事实与法律依据。 被告曾慧在诉讼过程中曾向本院提出反诉，后又当庭撤回了反诉请求。 第三人世华公司述称：居间合同在2018年8月17日签订，签订时，卖家需要资金，和买家协商，买家将定金转给卖家。买家应在9月30日前将资料提供给居间方，由居间方帮助买家做银行贷款。9月30日到期后，买卖双方自行沟通，在10月6日约定于10月12日在光大银行进行银行贷款。10月12日在光大银行做完银行贷款后，光大银行在11月回复，贷款审批未通过。后与卖家曾慧沟通，双方约定于11月19日在江西银行进行第二次银行贷款。2019年1月2日，江西银行回复暂停放贷业务，双方进行沟通，买家谢辉找北京银行进行贷款。后得知卖家已将首付款用了，双方沟通后，在北京银行做按揭的首付款由卖家赵金融公司贷款，利息由买卖双方共同承担。卖家曾慧要求签订一份补充协议，双方对发放贷款到账时间存在争议，协调未果。 原告谢辉向本院提交了以下证据： 证据1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格； 证据2、被告身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格； 证据3、《房地产买卖（居间）合同》复印件一份，证明原被告双方签订了《房地产买卖（居间）合同》，并约定了相关的权利义务； 证据4、建设银行交易明细，证明原告向被告支付定金20万元； 证据5、光大银行流水及收据，证明被告向原告转回了20万元定金，说明被告明知二手房贷款需要冻结首付款；原告在光大银行办理贷款时，向被告光大银行账户转入购房首付款（含定金）73万元，原告没有违约； 证据6、江西银行回单、交易记录及情况说明，证明原告在江西银行办理贷款时，向被告江西银行账户（尾号为1512）转入购房首付款（含定金）73万元，江西银行因年底额度问题暂缓放款； 证据7、被告的江西银行账户（尾号为1512）流水，证明被告擅自挪用购房首付款（含定金）73万元； 证据8、微信聊天记录及转账记录，证明原告替被告支付5000元房贷； 证据9、聊天记录、补充协议、世华地产工作人员熊某身份证复印件、询问笔录及与世华公司店长聊天录音，证明在江西银行无法足额放款后，被告同意原告换一家银行办理贷款；是因为被告挪用了江西银行首付款，而导致无法在北京银行办理贷款； 证据10、北京银行办理贷款材料一宗，证明原告符合北京银行贷款条件，是因被告违约无法办理贷款； 证据11、收据及委托代理合同，证明原告因诉讼支付了律师费3.5万元。 被告曾慧向本院提交聊天记录一份，证明本案原告未按照合同约定办理银行按揭手续以及未在合同约定时间内支付尾款。 第三人世华公司未向本院提交证据。 经本院庭审举证、质证，各方当事人对原告谢辉提交的证据1、2、3、4的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下： 1、被告及第三人对原告提供的证据5光大银行流水、收据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明被告明知二手房贷首付款不能使用，73万元中的20万元并非被告转回给原告的定金而是被告介绍案外人借给原告的款项。经庭审核实，本院认为：第一、被告称20万元不是转回的定金，而是借款，因原告当庭否该事实认，被告又无其他证据予以证实，故对该意见本院不予采纳；第二、经查，被告曾慧在得知江西银行贷款无法批准后，同意原告在北京银行贷款，但此时该首付款已经被被告挪用。期间，被告通过第三人世华公司要求原告签订向案外人借款支付首付款，并要求原告承担一半利息的《补充协议》。据此，本院对原告提供证据5的三性予以确认，但其证明目的应当结合庭审和其他证据综合认定。 2、被告及第三人对原告提供的证据6江西银行回单、交易记录及情况说明的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为该证据证明未办理银行按揭贷款的原因并非本案被告，证明原告未在合同约定的期限内提交银行贷款相关材料。经庭审核实，被告江西银行账户（尾号1512）确实收到了购房首付款73万元，江西银行的“情况说明”也明确载明，原告谢辉的二手房按揭贷款材料未违反法律规定和江西银行的信贷政策，因年底额度不足暂缓放款。因此，本院认为原告的该组证据可以证明江西银行的贷款无法审批通过系银行系额度问题。故对组证据本院予以确认。 3、被告及第三人对原告提供的证据7被告的江西银行账户（尾号1512）流水的证明目的有异议，认为该证据不能证明被告不能使用该账户的73万元。本院认为，虽然73万元系原告汇入，但《房地产买卖（居间）合同》并未约定首付款不能使用，被告使用该款项并不违反约定及法律规定，因此本院对该证据的真实性、合法性予以认可，但该证据不能证明被告使用款项的行为系违约行为，其证明目的应当结合庭审和其他证据综合认定。 4、被告及第三人对原告提供的证据8微信聊天记录、转账记录的证明目的不予认可，认为该费用不是房贷，而是原告补偿给被告的差旅费。根据第三人世华公司的当庭陈述可以证实该费用确系原告支付给被告的房贷，故对该证据的三性本院均予以确认。 5、被告及第三人对原告证据9聊天记录、补充协议、世华地产工作人员熊某身份证复印件、询问笔录及与世华公司店长聊天录音，真实性、合法性无异议但对其证明对象有异议认为无法办理按揭贷款的责任并非在被告，而是在原告；对原告证据10北京银行办理贷款材料一宗三性均有异议。本院认为，因各方对证人熊某的证言均无异议，因此对该两组证据的三性本院均予确认，但其证明目的需结合庭审情况综合认定。 6、被告及第三人对原告提供的证据11收据、委托代理合同无异议，但认为该组证据不能证明被告实际支付了律师费。本院认为，原告支付律师费3.5万元，对方应开具正式发票，故对该组证据的委托代理合同予以确认，但对收据不予确认。 7、原告对被告提供的聊天记录的真实性无异议，但对关联性有异议，认为达不到被告的证明目的。本院认为，被告提供的该组证据与本案事实具有关联性，但其证明目的需结其他证据及合庭审情况综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月17日，原告谢辉（买方）与被告曾慧（卖方）及第三人世华公司（居间方）签订一份《房地产买卖（居间）合同》（合同编号：A0xx20）。合同约定：被告曾慧将其所有的位于赣州市章贡区橙乡大道26号嘉福金融中心一期xx号楼xx室［房屋产权证号：（2018）赣州市不动产权第00xx06号］转让给原告谢辉，建筑面积为121平方米，房屋成交价为1720000元。合同第四条约定：买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币20万元整；付款方式采用银行按揭付款，买卖双方须于2018年9月31日前将银行按揭所需资料交至居间方，并在居间方通知的时间内配合银行办理贷款审批和产权转移登记手续；首付款由买方于按揭当日转入银行指定账户，按揭款由银行直接转入卖方账户，银行按揭款、贷款年限及贷款利率以银行审批为准。合同第十条违约责任约定：如买方未能履行本合同约定，则卖方有权不予返还所收的定金，且卖方有权要求买方赔付不低于本合同物业转让价格5%的违约金；卖方保证该房屋无任何权属争议和债务问题，所提供的资料真实、准确，并已征得共有权人一致同意出售该房屋，保证能全面履行本合同义务，如卖方未能履行本合同约定，则买方有权要求卖方双倍返还定金，且买方有权要求卖方赔付不低于本合同物业转让价格5%的违约金。合同第十二条约定如本合同产生争议，由三方协商解决，如三方协商无法解决时，可向本合同标的所在地的人民法院提起诉讼，违约方需向守约方承担相关维权费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）。合同第十三条约定：买方的银行尾款需在2018年12月31日之前付给卖方，否则按条约第十条处理。 《房地产买卖（居间）合同》签订当天，原告向被告曾慧支付购房定金20万元。2018年10月12日，原、被告及第三人到光大银行办理按揭贷款，因原告征信问题无法办理贷款。后经第三人协调，被告同意原告到另一家银行办理按揭贷款。2018年11月19日，三方到江西银行办理按揭贷款申请，原告将73万元首付款转入银行指定的被告曾慧的账户（尾号为1512）中。同时，原告代被告支付了5000元房贷款。2018年11月24日至2018年12月9日，被告分多次取走了存于上述指定账户的购房首付款73万元。 2019年1月2日，江西银行回复，原告符合按揭贷款条件，但因额度原因，暂缓放款。经原被告双方协商，表示不在江西银行办理按揭贷款。其后，经第三人世华公司与被告曾慧沟通，被告曾慧表示同意原告延期付款，但付款的具体时间双方未明确。2019年1月9日，原告向北京银行提交了按揭贷款申请，由于原告的73万元首付款被被告挪用，原告通过第三人世华公司要求原告签订《补充协议》，该《补充协议》主要内容为：被告向案外人借过桥资金支付首付款；银行尾款到账时间为2019年2月28日前；利息由双方各自承担一半，但原告不同意签订《补充协议》。为此，买卖双方及第三人经多次协商未果，原告遂诉至本院，要求依法处理。 庭审中，被告提出要解除《房地产买卖（居间）合同》，原告表示同意，第三人表示没有意见。 本院认为：原告、被告及第三人之间签订的《房地产买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，应属合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。但买卖双方在履行合同过程中，因原告的房贷按揭款一直未能办理下来，买卖双方不能就付款期限达成一致意见，导致合同目的不能实现。原、被告及第三人在庭审时，就买卖双方解除合同达成合意，对此本院予以认可。关于双方解除合同，原、被告是否存在违约行为的问题。虽然《房地产买卖（居间）合同》第十三条约定买方的银行尾款需在2018年12月31日之前付给卖方，否则按违约处理。但被告在2019年1月2日得知原告在江西银行按揭贷款无法审批通过后，并未作出要求解除合同的意思表示，而是仍然同意原告延期付款及同意原告在北京银行办理按揭贷款，应视为双方对付款时间重新作出约定。期间，因被告挪用原告存入其账户的73万元首付款，为能通过按揭银行的贷款审批，被告提出由其向案外人借过桥资金支付首付款，并由原告承担一半利息，原告表示不同意后，双方无法就银行按揭款贷款支付时间达成一致意见，从而导致原告无法完成银行按揭贷款。此外，《房地产买卖（居间）合同》并约定被告不能使用购房首付款，故导致合同无法履行是双方未能就银行按揭贷款支付时间达成合意，该原因不可归责于原被告双方当事人，双方均无违约。原、被告解除合同后，在双方均无违约过错的情况下，被告理应将原告支付的首付款73万元（含定金）及0.5万元房贷款返还给原告。对原告主张被告违约，应承担双倍返还定金40万元及支付律师费的诉请，因无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张要求被告支付资金占用利息的诉请，因在双方达成解除合同合意后，被告应及时将原告支付的款项返还给原告。原告支付的款项被被告占用，客观上会造成原告的利息损失，但原告要求被告支付73.5万元自起诉之日按年利率6%计算的利息，无法律依据，故本院酌定资金占用利息，应自本判决生效之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曾慧在本判决生效之日起七日内返还原告谢辉购房首付款73万（含定金）及0.5万元代付的房贷款； 二、被告曾慧在本判决生效之日起七日内向原告谢辉支付资金占用利息（以73.5万元为基数，自本判决生效之日起至还清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、驳回原告谢辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11150元，保全费5000元，合计16150元，由被告曾慧承担14500元，原告谢辉承担1650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  喻红峰 人民陪审员  辜绍仁 人民陪审员  宋征鑫 二〇一九年七月三日 书 记 员  陆 瑶