安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初5527号原告（反诉被告）：阮某，女，2002年1月8日出生，汉族，住长春市。法定代理人：骆某，女，1976年8月23日出生，汉族，住长春市。委托诉讼代理人：郑瑱，国浩律师（合肥）事务所律师。被告(反诉原告)：唐健雄，男，1970年8月19日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：朱友生，安徽朱友生律师事务所律师。原告阮某与被告唐健雄房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理中，被告唐健雄以返还保证金、支付违约金为由，提起反诉，本院对本反诉合并进行了审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(被告)阮某的委托诉讼代理人郑瑱，被告（原告）唐健雄及其委托诉讼代理人朱友生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告阮某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租房期间水电物业费合计45713.17元；2、判令被告向原告支付违约金48854元；3、判令被告向原告支付律师费8000元；4、本案诉讼费和其他费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年5月19日签订《场地租赁合同》，约定了原告将位于合肥市瑶海区胜利路与琅琊山路交口金色地带北商业111号（建筑面积约为339.94平米）的房屋租赁给被告，租赁期为36个月，自2017年7月1日至2020年6月30日止，年租金为448720.8元整，三个月一付，在每期到来之前10日支付以及违约责任等。被告按时支付了第一期租金，迟延、非足额支付第二期、第三期租金，后再无支付租金及租赁期间的水电物业费。被告未按照约定支付租金、水电物业费，已严重违约，经原告多次催要无果，为维护自身合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法提起诉讼，望判如所请。本诉被告唐健雄辩称：一、答辩人已支付物业公司主管刘尚成水电物业费20000元、工程主管刘成忠14500元，不存在未付，是物业公司内部管理所造成。二、被答辩人支付物业公司水电物业费时应首先找答辩人核算后支付，但其未通知答辩人，系被答辩人自己造成。三、诉求金额不准确，应由物业公司明确具体项目、单价、期限等明细。四、2018年1月至3月期间的租金实际减免31218.20元，而不是40000元。五、被答辩人单方解除合同时间为2018年3月6日，而不是4月1日。六、答辩人不存在违约行为，是被答辩人在未达到支付租金的时间（2018年3月21日至31日期间支付2018年4月1日至6月30日期间租金）时要求答辩人支付租金，违约在先。同时被答辩人提出解除租赁合同条件未成就，属于违约解除合同，导致答辩人被迫提前关门停业经营而解除租赁合同，故答辩人无需支付被答辩人违约金、律师费。七、被答辩人应退还答辩人租赁保证金37393.40元以及解除合同后未租期间的租金22222.22元，对此答辩人已提起反诉。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，因此请求贵院依法予以驳回。反诉原告唐健雄向本院提出诉讼请求：1、被反诉人立即返还反诉人租赁保证金37393.40元并支付自2018年3月7日起按银行同期贷款的利息，至款清之日止；2、被反诉人立即支付反诉人租金22222.22元（自2018年3月7日至3月31日期间，每季度8万元÷3个月÷30天×25天），并支付自2018年3月7日之日起按银行同期贷款的利息，至款清之日止；3、被反诉人立即支付反诉人违约金134616.24元（年租金448720.8元/年×3年×10%，合同第十一条第2款）；4、被反诉人承担本反诉案件受理费用。事实与理由：2017年5月19日，反诉人与被反诉人双方签订了《场地租赁合同》，约定：租赁期为36个月，自2017年7月1日起至2020年6月30日止。租金支付为每3个月一付，先付后用，并在每期到来之前10日支付。该合同签订后，反诉人依约支付了租赁保证金和租金，并进行了装修，正常营业。2018年3月2日，被反诉人派三个人来到店里要求支付租金，并说不交租金就锁门收回房子，反诉人说未到支付租金期限，但未果。无奈，2018年3月4日开始搬东西并于3月6日交付钥匙。被反诉人的行为违反了双方所签的上述合同，存在违约行为，依法依约应承担相应的违约责任。为此，反诉人现依我国《民事诉讼法》第二百三十二条之规定向贵院提起反诉，请裁如所请。反诉被告阮某辩称：唐健雄具有拖延支付租金、未经原告同意转租等多种严重违约行为,其支付的租赁保证金,应当依据合同的约定抵付违约金,不足部分应另行支付、补足。根据《场地租赁合同》第九条第2款的约定:“未经甲方书面同意,乙方不得转包、转租、转借租赁场地”。《场地租赁合同》第三条第3款的约定:“租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还(不计利息)”。违约金的计算方式及数额详见本诉原告的诉请。二、原、被告双方从未协商一致解除《场地租赁合同》,答辩人也没有收到唐健雄关于解除合同的通知或要约,其返还租金的诉讼请求没有事实和法律依据。唐健雄应继续履约,支付租金。合同解除权的性质属于形成权,当事人单方意思表示即可以使民事法律关系发生、变更或消灭。唐健雄诉请解除合同,也是其违约的表现之一,因此应当支付违约金。三、答辩人按合同约定提供租赁场地,完成了合同的义务,没有违约行为。在唐健雄经济困境时,还降低了两个季度的租金数额。而唐健雄未经原告或其法定代理人同意,将房屋转租,又屡次拖延支付租金在答辩人降低房租后仍然无力支付的情况下,自行将房屋锁门后走人下落不明。将答辩人的法定代理人骆某电话拉黑,使其无法联系,试图逃避合同义务。唐健雄违约在先,应按合同约定支付违约金。综上,唐健雄反诉的全部诉请均应驳回。经审理查明：2017年1月1日，骆某（阮某的法定代理人）出具授权书一份，该授权书载明：“本人骆某，是阮某的法定监护人，现授权王立福处理合肥市瑶海区胜利路与琅琊山路交叉口金色地带北商111号租房事宜。授权人：阮某（骆某代），日期：2017年1.1”。2017年5月19日，王列福（甲方代理人）以阮某名义与唐健雄（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定的主要内容为：甲方将位于合肥市瑶海区胜利路与琅琊山路交口金色地带北商业111号用于乙方经营（建筑面积约为339.94平米），该场地租赁期为36个月，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，其中2017年5月20日至2017年6月30日为装修期。租赁期满甲方有权收回场地，乙方应如期交还。该场地年租金448720.8元，租金支付方式：租金每3个月一付，先付后用，第一期租金112180.1元，乙方在2017年5月23日前支付，第二期及以后的租金在每期到来之前10日支付。乙方向甲方支付租赁保证金37393.4元，乙方在首次支付租金的同时支付。租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约、赔偿责任外，剩余部分应返还乙方（不计利息）。水电网络通讯物业等费用乙方承担。场地租赁期间，乙方有下列行为，甲方有权解除合同，收回租赁的场地：未经甲方书面同意，转包、转租、转借租赁的场地或改变本合同约定的承包用途；未经甲方书面同意，拆改变动场地结构或损坏场地主体结构；损坏场地，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，或者造成房屋及设施、设备损坏的，损失超过壹万元，没有进行赔偿的；未按照合同约定交付租金超过15天的；欠缴各项费用（如水电费等）达到5000元的；利用场地从事违法活动的或者不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的，或因违法行为被新闻媒体曝光造成甲方不利影响；未经甲方书面同意，擅自装修装饰的；租赁期满合同自然终止；因不可抗力因素导致合同无法履行，合同终止。租赁期间，乙方有违反上述约定的，甲方有权解除合同，收回租赁的场地，乙方应按照合同租金总额的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿支付达到弥补全部损失为止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的30%支付违约金；逾期超过十日，甲方可以解除本合同。甲方实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费、调查费、差旅费、申请财产保全的担保费等，由乙方承担。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成，依法可向房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，骆某按约定向唐健雄交付了房屋，唐健雄共计向骆某交纳了租金及保证金149573.6元。后双方协商将每期季度租金减少至80000元。2017年10月24日，唐健雄支付租金80000元；2018年1月12日，唐健雄支付租金80000元。2018年4月1日，唐健雄再次要求长期减租，因双方协商不成，骆某同意唐健雄提出解除合同。同日，骆某收回房屋。2018年4月11日，安徽绿地物业管理有限公司合肥金色地带物业服务中心出具催缴函三份，分别载明：“111商铺（老昌鑫），自2017年7月17日至2018年1月17日欠自用水电费32544元，应缴费32544元”、“111商铺（面馆），自2017年7月17日至2017年11月17日欠自用水电费11130元，应缴费金额共计11130元”、“111商铺，自2018年1月1日至2018年4月1日，欠物业服务费2039.7元”。2018年4月13日，骆某向安徽绿城物业管理有限公司账户18×××83打入45713.7元。2018年4月15日左右，骆某将案涉房屋出租给案外人。同年7月，阮某向本院提起诉讼，要求唐健雄支付物业水电费45713.7元。嗣后，阮某撤回了起诉。另查明，阮某为本次诉讼委托律师支出律师费8000元。庭审中，唐健雄提交了手机（138××××8686）短信息一条，内容为“钥匙放在中间房靠墙边，有一小塑料袋里”，证明交房的时间是2018年3月6日。阮某对该手机短息的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为该手机号码不认识，阮某及其代理人没有拿到钥匙，阮某的代理人是在不知情的情况下到店里将锁剪开才知道唐健雄已经走人了。唐健雄提交证人方某和袁某的证言，证明2018年3月2日阮某的代理人安排三人到店里找唐健雄要房租，如不给就锁门，后唐健雄在3月4日后不再经营。阮某对该证人证言的真实性、证明目的均有异议，认为证人是其店员，与其有利害关系，且陈述内容与事实不符。以上事实，有《场地租赁合同》、授权书、房产证、催缴函、银行流水、律师费发票等及双方当事人的当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为：原、被告双方经平等协商一致签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，合同各方均应按照约定履行。关于合同解除时间的问题。唐健雄称案涉合同的解除时间为2018年3月6日，并提供了手机短信和证人证言进行证明，但因该手机短信对方的身份情况无法证明，短信内容也不明确，且证人是其员工与其有利害关系，证人陈述内容也无其他证据佐证，故本院对于唐健雄所称合同解除时间不予采纳。阮某称唐健雄于2018年4月1日因经营不善再次要求减租，双方协商不成，提前解除合同，因唐健雄未能提供证据证明案涉合同的解除时间，故本院采纳阮某所称意见，认定案涉合同的解除时间为2018年4月1日。唐健雄主张阮某返还2018年3月7日至2018年3月31日的租金22222.22元的诉请，缺乏事实依据，不予支持。关于支付物业、水电费的问题。阮某提交了安徽绿地物业管理有限公司合肥金色地带物业服务中心出具的催缴函以及银行流水，证明其缴纳了唐健雄承租期间的物业、水电费共计45713.17元，唐健雄辩称其已将承租期间的物业、水电费交给物业公司主管刘尚成、刘成忠，并提供微信、支付宝转账截图，因刘尚成、刘成忠未到庭，且刘尚成、刘成忠的身份以及转款支付物业、水电费的事实不清，故本院对唐健雄的辩称意见不予采纳。阮某主张唐健雄支付物业、水电费45713.17元的诉请成立，本院予以支持。关于违约责任及违约金的问题。唐健雄辩称阮某在未到租金支付时间要求其支付租金，系阮某违约，但其提供的手机短信及证人证言不足以证明其辩称主张，故本院不予支持。唐健雄因经营不善于2018年4月1日再次要求减租，双方协商不成，遂解除合同，本院认为,唐健雄要求减租，致合同解除并给阮某造成损失，构成合同违约，唐健雄应支付违约金。根据阮某与唐健雄签订的《场地租赁合同》的内容：唐健雄租金每3个月一付，先付后用，第二期及以后的租金在每期到来之前10日支付，逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的30%支付违约金；但该约定的违约金过高，本院根据违约方的过错程度、守约方的实际损失等因素综合确定违约金的计算标准按月息2%计算。2017年10月24日，唐健雄支付第二期租金80000元，应付租金时间为2017年9月20日，逾期34天，逾期付款违约金1813.3元（80000元×2%×34天÷30天）；2018年1月12日，唐健雄支付第三期租金80000元，应付租金时间为2017年12月21日，逾期22天，逾期付款违约金1173.3元（80000元×2%×22天÷30天）。2018年4月1日双方解除合同，2018年4月15日左右骆某将案涉房屋另行出租，阮某实际房租损失期间为半个月，阮某主张按租赁合同约定的季租金的30%支付违约金即33654元（112180.2×30%）明显过分高于其实际租金损失，本院考虑合同履行情况、当事人过错以及实际租金损失等综合因素，综合确定唐健雄支付阮某违约金24305.7元(112180.2元÷3×0.5×130%)。根据阮某与唐健雄签订的《场地租赁合同》约定，合同解除后，租赁保证金可以抵扣唐健雄承担的费用、违约和赔偿责任，阮某收取唐健雄租赁保证金37393.4元，故抵扣水电物业费后，唐健雄还应支付阮某水电物业费8319.77元。阮某诉请唐健雄支付律师费8000元，符合合同约定，依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、唐健雄于本判决生效后十日内支付阮某水电、物业费8319.77元；二、唐健雄于本判决生效后十日内支付阮某违约金27292.3元；三、唐健雄于本判决生效后十日内支付阮某律师费8000元；四、驳回阮某的其他诉讼请求；五、驳回唐健雄的其他诉讼请求。如被告未在上述指定的期间履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2350元，减半收取1175元，由阮某负担675元，唐健雄负担500元；反诉案件受理费2090元，由唐健雄负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陆军二〇一九年七月二十五日书记员  权可