文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初19015号原告：朱秋成，男，1968年7月23日出生，汉族，住福建省仙游县。委托代理人：李珂强、宋永帅，均系广东江盈律师事务所律师。被告：广州市恒托贸易有限公司，住所地广州市海珠区，统一社会信用代码9144。法定代表人：谢海宁。原告朱秋成诉被告广州市恒托贸易有限公司（以下简称“恒托公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱秋成及其委托代理人李珂强到庭参加了诉讼，被告恒托公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱秋成诉称：2016年11月23日，原告与被告签订《项目合作经营协议书》，约定：双方共同经营位于广州市天河区*165号首层西边1间商铺，经营馄饨，合作期限为三年，自2016年11月1日起至2019年11月14日止；如果被告无故解除协议，应无息退还原告的履约保证金，并支付双倍履约保证金金额的违约金，任何一方在履行协议过程中造成对方损失的，应当予以赔偿。原告于2016年10月13日向被告支付履约保证金52000元，更名费40000元，于2016年11月4日向案外人廖静怡支付转让金276500元。2018年1月6日，广州市天河区住房和建设水务局与广州市*物业管理有限公司在涉案商铺门口张贴《关于收回*165号西边商铺的通知》，原告得知涉案商铺租赁期限将于2018年1月31日到期，且到期后涉案商铺将被收回作为行政单位办公用房。原告认为，被告故意隐瞒涉案商铺的租赁期限，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2016年11月23日签订的《项目合作经营协议书》；2、被告向原告返还履约保证金52000元；3、被告向原告支付违约金104000元；4、被告赔偿原告损失24444.4元；5、本案诉讼费由被告承担。被告恒托公司未答辩亦未提交证据。经审理查明：2016年10月23日，朱秋成向恒托公司支付履约保证金52000元，恒托公司向朱秋成出具相应《收据》。在本案中，朱秋成持有上述《收据》原件。2016年11月23日，朱秋成（乙方）与恒托公司（甲方）签订《项目合作经营协议书》（以下简称《协议书》），约定：甲乙双方共同合作经营的项目位于广州市天河区*165号首层西边1间商铺（以下简称“涉案商铺”），建筑面积为42平方米；本项目用于馄饨店经营，合作期限为3年，自2016年11月15日起至2019年11月14日止；甲、乙双方确认，甲方负责取得本项目物业的合法使用权并交纳相应租金，甲方占本项目股份的40%，乙方负责本项目装修及运营，占本项目股份的60%；双方共同投资，按股比共享本项目3年的收益；乙方应于签订合同日内向甲方交纳52000元作为履约保证金，在合作期满终止或本合同提前解除时，由乙方结清股东收益、水电费、违约金、赔偿金、滞纳金等与合作及物业使用有关的费用并将本项目物业完好移交给甲方后10日内，甲方将履约保证金余额无息退还乙方，本合同另有约定的除外；乙方承诺，合作期每月核定收益为67000元（不含税），第二年开始递增5%；乙方应于每月5号前以现金形式预缴付甲方当月的股东收益，乙方应于签订本协议之日内向甲方预缴纳2016年11月份的股东收益；甲方无故提前解除本协议，应当无息退还乙方的履约保证金，支付乙方与履约保障金等同金额的双倍违约金；任何一方在履行本协议过程中违反法律、法规的规定或协议的约定，造成对方损失的，应当予以赔偿；乙方未能按照本协议的约定支付股东收益及水电费，每逾期1日，按照应付而未付金额的3%向甲方支付违约金；累计逾期2次或超过10日，甲方有权解除本协议，收回涉案商铺，全部履约保证金不予退还，并追究乙方的相关责任等。朱秋成提交的显示为案外人广州市*物业管理有限公司于2018年1月6日发出的《关于收回*165号西边商铺的通知》（以下简称《通知》），载明：*165号西边商铺是广州市天河区住房和建设水务局辖下直管房，我公司受其委托管理辖下直管房；现上述房屋租赁合同期将于2018年1月31日到期，根据区政府和广州市天河区住房和建设水务局的通知要求，需收回上述房屋，收回后用作行政单位办公用房，不再作商业出租；请接到本通知后，在2018年2月1日前腾空房屋交回我公司。现朱秋成以恒托公司故意隐瞒涉案商铺租赁期限导致《协议书》不能继续履行为由要求解除双方签订的《协议书》并要求恒托公司退还履约保证金、支付违约金、赔偿损失等。朱秋成就本案事实发表如下意见：涉案商铺的产权人系天河区住房和建设水务局，朱秋成不清楚恒托公司和天河区住房和建设水务局的关系；朱秋成看到招租信息联系恒托公司，其与恒托公司签订《协议书》时，要求恒托公司出示涉案商铺的产权信息，但是恒托公司没有出示；关于租金支付情况，朱秋成称恒托公司向其表示其每月支付固定租金即可，其余与朱秋成无关，每月固定租金为26800元，即《协议书》约定租金67000元/月的40%，朱秋成每月按时足额以转账方式支付涉案商铺的租金，涉案商铺租金支付给郑镇川指定人员郑潮胜；朱秋成另支付了涉案商铺转让费276500元和进场费40000元；朱秋成使用涉案商铺的时间为2016年11月15日至2018年1月31日。朱秋成为证明其上述所述，另提交如下证据：1、案外人廖静怡于2016年11月4日出具的《收据》，载明今收到朱秋成涉案商铺经营转让金276500元。朱秋成称廖静怡为涉案商铺的上一手租客，因为廖静怡已经向恒托公司支付了涉案商铺2016年11月的租金，恒托公司表示2016年11月涉案商铺的租金由朱秋成直接支付给廖静怡。2、朱秋成名下账号为62×××26的银行账户《中国建设银行个人活期账户交易明细》，显示：朱秋成分别于2016年12月5日、2017年1月6日、2月5日、3月5日、5月5日、6月6日、7月5日、11月5日向案外人郑潮胜的62×××02的账户转账支付19800元、26800元、26800元、26800元、26800元、26800元、26800元、27470元，其中部分摘要显示为租金。3、案外人吴露影名下账号为62×××95的银行账户《中国建设银行个人活期账户交易明细》，显示吴露影分别于2017年4月4日、8月4日、9月4日、10月6日、2018年1月3日向案外人郑潮胜的62×××02的账户转账26800元、26800元、26800元、26800元、28140元。在本案中，吴露影亦到庭明确其为代朱秋成支付涉案商铺的租金，其不就上述租金另案主张权利。4、案外人郑镇川的身份证复印件，复印件上加盖有恒托公司的印章，并有“与原件相符，复印无效，仅供签订沙河大街租赁合同使用”字样。5、朱秋成与微信名为“郑房东”微信账户的微信聊天记录，显示：对方询问：“租金支付完没有？”；朱秋成于2017年10月8日回复：“付完了”，对方亦于该日回复“26800的收到，23800的没有”，朱秋成发送相关转账截图；2017年11月4日，对方称“23800那间欠1190未付，26800那间有半个月递增，金额是27470元”；朱秋成回复“租金全转好请查收”；2017年12月5日，对方称“26800那间本月租金全额递增28140元，朱秋成回复“下午转……”，朱秋成发送相关转账截图；2018年1月6日，朱秋成向对方发送《通知》照片，对方没有回复。6、朱秋成名下账号为62×××20的银行账户《借记卡账户历史明细清单》，显示：朱秋成分别于2016年10月8日向郑*川支付50000元，于2016年10月9日向郑*川支付30000元。朱秋成称上述30000元为涉案商铺的进场费，合同约定原租期为36个月，朱秋成有21个月无法使用涉案商铺，明确其第三项诉请为要求恒托公司向其返还21个月对应的进场费。在本案中，朱秋成明确根据其提交的《通知》，恒托公司承租涉案商铺的期限为到2018年1月31日止，因业主于2018年1月6日通知2018年1月31日收回涉案商铺，朱秋成曾就此通过微信询问恒托公司，恒托公司没有回复，《协议书》因此提前解除，朱秋成根据《通知》于2018年1月31日自行撤场，双方没有交接。本院依法向朱秋成释明：《协议书》约定的期限超过2018年1月31日的部分为无效，朱秋成依法有权变更诉讼请求。经本院释明，朱秋成表示不变更诉讼请求。另在本案中，本案于2019年5月10日到涉案商铺进行现场勘查，现场可见涉案商铺所在大楼被整体围闭进行施工。本院认为：根据朱秋成与恒托公司签订的《协议书》、朱秋成的陈述及其提交的微信记录、转账记录等证据，恒托公司向朱秋成出租涉案商铺，朱秋成每月向恒托公司支付定额租金，双方就涉案商铺成立租赁合同关系。朱秋成与恒托公司签订的《协议书》约定期限为2016年11月15日起至2019年11月14日止，朱秋成另明确根据其提交的《通知》恒托公司承租涉案商铺的期限为到2018年1月31日止，因此《协议书》超出2018年1月31日的部分即2018年2月1日至2019年11月14日的期限约定应为无效。朱秋成与恒托公司签订的期限为2016年11月15日至2018年1月31日期间的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。关于朱秋成要求解除《协议书》以及要求恒托公司支付提前解除《协议书》的违约金的诉请。朱秋成称因业主通知提前收回涉案商铺，朱秋成根据《通知》于2018年1月31日自行撤场。朱秋成就此提交《通知》证明案外人通知2018年1月31日收回涉案商铺，经本院到涉案商铺进行现场勘查，涉案商铺所在大楼在《协议书》约定的租赁期限内确被围闭施工，朱秋成另提交微信聊天记录证明其向与其沟通租金交付问题的相对方发送上述《通知》照片但对方没有回复。恒托公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为恒托公司放弃举证及抗辩的权利，据此本院对朱秋成上述主张予以采信。根据上述查明的事实，可认定《协议书》涉及期限为2016年11月15日至2018年1月31日期间部分已履行完毕。朱秋成在本案中另行起诉要求解除《协议书》缺乏事实依据，本院不予支持。如上所述，《协议书》涉及期限为2018年2月1日至2019年11月14日的约定应为无效。恒托公司作为出租人在其没有上述期限出租权限的情况下向朱秋成出租涉案商铺，朱秋成签订《协议书》时亦未审查恒托公司的出租权限，双方对于《协议书》上述期限的约定无效均有一定责任。《协议书》的有效部分已履行完毕，朱秋成因《协议书》部分无效而无法使用涉案商铺，其诉请恒托公司向其支付提前解除《协议书》的违约金依据不足，本院不予支持。关于朱秋成要求退还履约保证金及部分进场费的诉请。朱秋成提交《收据》原件证明其已向恒托公司支付履约保证金52000元。朱秋成因《协议书》部分无效而撤场，朱秋成诉请恒托公司退还上述履约保证金合法有据，本院予以支持。朱秋成提交案外人郑镇川的身份证复印件证明郑镇川代表恒托公司负责涉案商铺的出租事宜，朱秋成另提交其向郑镇川的转账记录证明其已支付进场费30000元。上述进场费应为对应《协议书》约定的2016年11月15日起至2019年11月14日止共36个月的期限。因朱秋成自2018年2月1日起无法使用涉案商铺，其诉请恒托公司按21个月无法出租涉案商铺返还对应的进场费并无不当，因此恒托公司应当向朱秋成返还21个月对应的进场费17500元（30000元÷36个月×21个月），对于朱秋成超出上述金额的诉请，本院不予支持。恒托公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市恒托贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱秋成返还履约保证金52000元；二、被告广州市恒托贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱秋成返还进场费17500元；三、驳回原告朱秋成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3910元，由原告朱秋成负担2370元，被告广州市恒托贸易有限公司负担1540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  张黛乔二〇一九年七月十六日书 记 员  梁炎梅何瑞雯            本判决书于2019年   月   日送达