云南省水富市人民法院民 事 判 决 书(2018)云0630民初422号原告：中国工商银行股份有限公司水富支行，住所地云南省水富市云富街道办事处人民西路73号。负责人：王智立，该支行行长。委托诉讼代理人：王彦，男，生于1962年11月4日，汉族，系中国工商银行股份有限公司昭通分行员工。委托诉讼代理人：石星月，女，生于1989年11月9日，汉族，系中国工商银行股份有限公司昭通分行员工。被告：陈长福，男，生于1977年7月20日，汉族，四川省宜宾市人，户籍地为四川省宜宾市翠屏区，现住四川省宜宾市翠屏区。被告：范小兰，女，生于1976年8月7日，汉族，四川省宜宾市人，户籍地为四川省宜宾市翠屏区，现住四川省宜宾市翠屏区。被告：水富杨氏房地产开发经营有限责任公司，注册登记地云南省水富市云富街道办事处沙坪东路B栋4-502号，现住所地云南省水富市云富街道办事处高滩新区重庆路中段。统一社会信用代码：915306305873629589。法定代表人：杨道明，该公司执行董事。原告中国工商银行股份有限公司水富支行（以下简称工行水富支行）与被告陈长福、范小兰、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司（以下简称杨氏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行水富支行的委托诉讼代理人石星月、被告陈长福到庭参加了诉讼，被告范小兰、杨氏公司的法定代表人杨道明经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告工行水富支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈长福、范小兰归还贷款本金4933761.13元及截止2018年8月31日的利息94692.73元，并支付自2018年5月28日起至清偿完毕之日的利息；2.判令原告对被告陈长福、范小兰的抵押房产享有优先受偿权；3.被告杨氏公司承担连带还款责任；4.本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令确认原告对被告陈长福、范小兰的房产预抵押登记仍有效。事实和理由：被告陈长福、范小兰于2012年6月25日购买杨氏公司销售的水富市高滩新区枫叶国际商贸城二期E2栋一层（建筑面积1822.36m2），并以所购房屋作为抵押担保向原告借款990万元，被告杨氏公司承担抵押登记办妥前的阶段性保证担保，三方签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款期限为10年，贷款利率5.635%计息，逾期执行利率8.4525%，约定每月以等额本息方式按月归还贷款。水富县房产管理部门办理了该笔贷款的预抵押抵押，原告取得了水富县房产管理所颁发的水富县枫叶国际商贸城二期E1栋一层商品房按揭贷款登记(2012)0064号《商品房按揭货款登记》证书。被告陈长福、范小兰至今已经有4期未正常按月归还贷款本息，被告杨氏公司至今也没有配合政府房管部门办妥涉案房屋正式抵押登记手续。至2018年8月31日止被告陈长福、范小兰共拖欠贷款本息5028453.86元，按照三方签订的《个人购房借款/担保合同》第14.2约定，借款人违约的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。为维护原告自身的合法权益，请求判决如前所述。被告陈长福、范小兰辩称：一、工行水富支行在不具备放款条件下违法发放贷款。陈长福和杨氏公司在2012年5月3日签订《商品房购销合同》,约定由陈长福购买位于水富县高滩新区的枫叶国际商贸城二期一区Ｅ2栋一层1822.36ｍ2,付款方式首付50%,按揭50%。后工行水富支行与陈长福、范小兰签订《个人购房借款／担保合同》,工行水富支行同意贷款990万元，签订合同后，工商水富支行在2012年6月25日向杨氏公司账户发放按揭贷款990万元，贷款期限10年。工行水富支行起诉后，水富法院向水富房管所和不动产登记中心调取陈长福购买商品房的备案登记和预告抵押登记资料,截止2016年6月28日，《商品房购销合同》约定的商品房已登记在第三人或者杨氏公司名下，未查到陈长福购买商品房的合同备案登记信息和预告抵押登记信息。根据《个人购房借款／担保合同》第5.1条“放款条件:Ａ本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋抵押的，已办妥预售登记备案或者预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带责任保证担保或者借款人已经提供经贷款人认可的其它阶段性担保方式）且持续有效”的约定，本案实际情况系工行水富支行明知陈长福购买商品房没有备案登记和预告抵押登记的情况下，伙同杨氏公司违法贷款。二、陈长福、范小兰对工行水富支行不承担还款责任。1.工行水富支行作为专业银行机构，对商品房按揭贷款的流程和要求应当非常清楚，放款的前置条件商品房买卖合同必须备案登记和预告抵押登记，工行水富支行明知没有办理合同备案登记情况下，违法发放贷款，应承担不能收回贷款的主要过错责任。2.杨氏公司作为开发商，其已提供保证担保，且根据法院调取资料，陈长福购买商品房登记在杨氏公司名下，所以杨氏公司对未还贷款应向工行水富支行承担还款责任，并且承担没有办理买卖合同备案登记的过错赔偿责任。3.对购买商品房的合同备案工作由杨氏公司完成，陈长福对商品房买卖合同没有备案登记不存在过错责任，且陈长福本人没有实际取得所购买的商品房，所以陈长福、范小兰不承担任何责任。综上所述，应判决驳回工行水富支行对陈长福、范小兰的所有诉讼请求。被告杨氏公司未提出答辩意见。经审理查明：2012年6月25日，陈长福、范小兰夫妻二人因购买杨氏公司销售的金福地E2栋一层商业用房（建筑面积1822.36m2），同工行水富支行及杨氏公司签订了《个人购房借款/担保合同》，申请向工行水富支行借款990万元，并以所购房屋作为抵押担保。杨氏公司作为担保人、陈长福及范小兰作为抵押人签属了该合同。该笔贷款期限为10年，贷款利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮15%确定，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的浮动比例确定并执行新的利率。以等额本息方式按月归还贷款。《个人购房借款/担保合同》第五条第5.1款A项约定贷款发放的前提条件是合同项下的担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；第5.3款A项约定借款人授权贷款人将贷款一次性划入杨氏公司账户，贷款利息自实际放款日起计算；第十四条第14.1款L项约定借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的为违约，第14.2款约定借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布本合同下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；第二十条20.1款约定，本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记事项发生变化依法需要进行变更登记的，抵押人应及时办理变更登记；贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助和配合。20.2款约定抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案可抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助的，抵押人应履行必要的协助义务。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。2012年6月21日，水富县房管所对涉案房屋办理了预抵押登记，但至今未办理正式抵押登记手续。2012年6月25日，工行水富支行发放贷款990万元，执行贷款年率利7.92%。截止2018年9月25日陈长福、范小兰连续5个月未正常按月归还贷款本息，差欠贷款本金4757144.97元，利息139259.05元，执行年利率为5.635%。经本院向水富市房产管理所、水富市国土资源局不动产登记中心查询，涉案房屋杨氏金福地家园E2幢一层1－1室（面积63.46m2）现登记于被告杨氏公司名下，被本院于2018年7月2日查封，期限至2019年6月29日；杨氏金福地家园E2幢一层商业用房2（面积781.66.46m2）现登记于被告杨氏公司名下，但抵押于成都市高新区金坤小额贷款有限公司；杨氏金福地家园E2幢一层商业用房1（面积1011.25m2）登记于案外人杨娜名下，且抵押于云南水富农村商业银行股份有限公司。以上事实，有工行水富支行营业执照（复印件）、陈长福、范小兰身份证（复印件）、结婚证（复印件）、杨氏公司营业执照（复印件）、《个人购房借款/担保合同》、《商品房按揭贷款登记》〔预抵（2012）0064号〕、个人贷款借款凭证、个人贷款余额信息、明细查询表、水富市房产管理所档案摘抄表及水富市国土资源局不动产登记中心证明予以在卷佐证。本院认为：1.关于原告是否违法发放贷款的问题。依据原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》第5.1.A、第20.2款约定，原、被告按照合同约定办理抵押预告登记并且杨氏公司已提供阶段性担保，贷款发放条件成就。虽本院向水富市房产管理所查询，现涉案房产的产权登记在杨氏公司及案外人杨娜名下，但现无证据证明陈长福、范小兰是否与杨氏公司解除商品房买卖合同，按照合同约定，办理抵押登记的责任人为抵押人陈长福、范小兰。陈长福、范小兰也未提供证据证明涉案房屋登记于杨氏公司及他人名下系工行水富支行与杨氏公司恶意串通导致，应承担举证不能的法律责任。至于杨氏公司是否将陈长福购买的房屋违规收回或再次出售，侵害陈长福、范小兰的合法权益，或是水富市房产管理所违反抵押登记管理规定侵害陈长福、范小兰的合法权益，陈长福、范小兰可以依法另行提起诉讼维护自己的正当权益。陈长福、范小兰不应承担还款责任的辩解意见，本院不予采纳。2.原、被告签订的借款合同合法有效，应予以保护。原告按照约定向被告陈长福、范小兰发放了贷款，而被告陈长福、范小兰连续4个月未按约还本付息，应为违约，工行水富支行提出判令被告陈长福、范小兰提前归还贷款本金贷款本金及利息的请求合法，予以支持。陈长福、范小兰截止2018年12月25日差欠贷款本金4757144.97元、利息139259.05元应予偿还，并应自2018年12月26日起支付按合同约定计算的利息至清偿完毕之日止。3.本案当事人就抵押房屋仅办理预抵押登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款之规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案涉案房产自本院向水富房管所查询的产权情况截止日期为2016年6月28日，已办理完成不动产登记，故工行水富支行请求确认预抵押登记仍然有效，无法律依据，不予支持。4.根据合同约定，杨氏地产公司为本案所涉借款提供阶段性连带保证担保，与工行水富支行形成合法有效的保证合同关系，应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。5.因原、被告签订合同第九条虽对罚息和复利进行约定，但对支付罚息及复利利率加成未进行约定，故原告按逾期执行年利率8.4525%主张罚息及复利利率，不予支持。按照该条款约定，罚息利率应按第四条约定的利率不进行加收，被告仅应按正常执行年利率5.635%支付逾期息及罚息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈长福、范小兰于本判决生效之日起三十日内归还原告中国工商银行股份有限公司水富支行借款本金4757144.97元及利息139259.05元，并自2018年12月26日起按照《个人购房借款/担保合同》的约定（年利率5.635%）支付利息、逾期利息至本金清偿之日止。二、被告水富杨氏房地产开发经营有限责任公司对被告陈长福、范小兰的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司水富支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46999元，由被告陈长福、范小兰、水富杨氏房地产开发经营有限责任公司共同负担（限于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判长 雷 鸣审判员 黄 芳审判员 杨方芳二〇一九年七月十五日书记员 彭建云