河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1625民初3396号原告（申请执行人）：张长杰，男，汉族，1960年2月8日出生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：赵海洋，河南团结律师事务所律师。被告（案外人）：张艳红，女，汉族，1986年9月1日出生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：王莉丹，河南奉献律师事务所律师。被告（被执行人）：赵洪涛，男，汉族，1976年6月19日出生，住河南省郸城县。被告（被执行人）：谢春霞，女，汉族，1980年9月8日出生，住郸城县。原告张长杰与被告张艳红、赵洪涛、谢春霞执行异议之诉一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张长杰的委托诉讼代理人赵海洋、被告张艳红及其委托诉讼代理人王莉丹到庭参加诉讼。被告赵洪涛、谢春霞经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼。期间，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告张长杰向本院提出诉讼请求：1、准许对赵洪涛、谢春霞所有的位于郸城方远国际花园小区B31幢2单元2层202号房屋予以查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月10日张长杰申请财产保全，郸城县人民法院作出（2018）豫1625民初2396号民事裁定书，并于2018年5月16日发出（2018）豫1625执保78号协助执行通知书，将被告赵洪涛和谢春霞所有的位于郸城方远国际花园小区B31幢2单元2层202号房屋予以查封。2018年5月18日被告张艳红对执行标的提出书面异议，郸城县人民法院于2018年6月6日作出（2018）豫1625执异7号执行异议裁定，中止了对查封房屋的执行。原告对（2018）豫1625执异7号执行异议裁定不服，称该查封标的所有人赵洪涛及谢春霞在原告起诉前催要还款时要求原告给其20天的还款缓冲时间，并承诺将其所有的位于郸城方远国际花园小区B311幢2单元2层202号房屋以物抵债给原告，以抵扣借款。但其却在此不久之后即将该房屋转让给被告张艳红，存在恶意转移财产的行为。被告张艳红应当就其对所涉的房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则不应支持。故提起执行异议之诉，要求判如所请。被告张艳红辩称：原告的异议不能成立，被告已经合法购买并合法占有该房屋，不应准许查封。被告赵洪涛、谢春霞于2018年4月份开始就和张艳红协商该房屋买卖一事，并于2018年5月8日签订了房屋出让协议，通过三次银行转账，还清了该房的房贷208000元，之后又付了房款100000元，并于2018年5月9日同谢春霞一起到郸城行政服务中心办理房产过户手续，签订了存量房买卖合同，缴纳了个人所得税和契税，已完成房屋买卖行为，并已于2018年5月8日更换门锁，5月13日入住该房屋，是在郸城县人民法院查封、发出协助执行通知书前合法占有该房屋。因此，原告的异议不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。被告赵洪涛未答辩。被告谢春霞未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告张长杰向本院提交证据：1、证人王某出庭作证，证明内容：被告赵洪涛、谢春霞2018年4月份找证人和原告，用谢春霞名下的郸城方远国际东区31号楼2单元2楼西户的房子抵欠款。2、视频资料一份（2018年5月8日至5月10日郸城方远东区32号楼单元监控），证明目的：被告张艳红未在2018年5月9日入住查封的房屋。被告张艳红向本院提交证据：1、2018年5月8日谢春霞和张艳红签订的房屋出让协议一份、转账记录三份、郸城房权证2016字第××号、谢春霞的购房手续、谢春霞身份证复印件一份、张艳红交易流水清单一份，证明目的：谢春霞和张艳红于2018年5月8日签订了房屋买卖协议，张艳红夫妻二人于2018年5月8日通过转账汇款给谢春霞农村信用社账户208000元，清偿涉案房屋的房贷，谢春霞将购房的相关手续交给张艳红，房屋已经实际交付。2、2018年5月8日不动产登记申请表一份、询问记录两份、2018年5月9日谢春霞和张艳红签订的房屋出让协议一份、地下室买卖协议一份，照片九张（郸城行政服务中心监控调取）、存量房买卖合同（合同编号：NO201800186）、2018年5月9日发票一张、个人所得税票据一张、房屋交易和产权状况确认告知单、赵洪涛出具的收条一份。证明目的：谢春霞和张艳红于2018年5月9日到郸城行政服务中心办理不动产登记审批手续、在郸城房地产交易管理所签订了房屋买卖合同，张艳红已经交纳了相关税费，该房屋所有权已转移张艳红所有；赵洪涛已经收到了张艳红交纳的个人所得税及契税及房贷，房屋买卖行为已经完成。3、2018年5月10日（2018）豫1625民初2396号民事裁定书、（2018）豫1625执保78-2号协助执行通知书，证明目的：郸城县人民法院发出协助执行通知的时间为2018年5月16日，当时该房屋的所有权已经转移至张艳红所有。4、罗辉证言一份、陈梦宇证言一份及2018年5月13日微信动态一张、除螨照片2张、入住照片2张、2018年5月13日、14日微信聊天记录3张、张艳红和赵洪涛、谢春霞微信聊天记录8张、抵押条一份。证明目的：郸城县人民法院作出裁定和执行通知之前，张艳红已经合法取得房屋所有权，并对房门锁进行了更换，对房屋进行打扫和除螨，随后实际入住；赵洪涛之前欠张艳红的40万元的事实及自2018年4月份，赵洪涛、谢春霞和张艳红商议买卖房屋一事。5、张艳红执行异议书一份、（2018）豫1625执异7号执行异议裁定书一份。证明目的：郸城县人民法院的查封行为侵犯了张艳红的合法权益，张艳红向法院提出执行异议，经过审理，郸城县人民法院认为张艳红的执行异议成立，郸城县人民法院中止了（2018）豫1625民初2396号民事裁定书的执行。本院经审理认定事实如下：2018年5月9日，本院立案受理原告张长杰诉被告赵洪涛、谢春霞民间借贷纠纷一案，在该案审理过程中，依据原告张长杰的书面申请并提出相应的担保，本案于2018年5月10日做出的（2018）豫1625民初2396号民事裁定书，主要内容为：冻结被执行人赵洪涛、谢春霞银行存款100万元或查封同等价值的其他财产等。该民事裁定书于2018年5月11日由本院立案执行。2018年5月16日本院向郸城房地产交易所发出的（2018）豫1625执保78-2号协助执行通知书，主要内容为：查封赵洪涛、谢春霞所有的位于郸城方远国际花园小区B31幢2单元2层202号房屋一套，查封期间禁止办理房产过户、转移、变更等手续。该房屋房产证号：郸城房权证2016字第××号。本院依法查封了上述房产。另查明：2018年5月8日，谢春霞与张艳红签订房屋出让协议，主要内容为：谢春霞将其位于郸城方远国际小区B31幢2单元2层202号房屋及地下室、室内装修等，作价75万元（含房屋按揭贷款20万元左右）出让给张艳红等。2018年5月8日张艳红使用郸城农业银行的账户给郸城农村信用合作联社谢春霞房贷账户转账10万元。同日，曹飞使用郸城建设银行的账户向郸城农村信用合作联社谢春霞房贷账户转账8.4万元。曹飞使用郸城建设银行的账户向郸城农村信用合作联社谢春霞房贷账户转账2.4万元。2018年5月9日张艳红使用郸城农业银行的账户向赵振转账10万元。2018年5月9日赵洪涛向张艳红出具72.4万元的收条，该收条的内容为：今收到张艳红（谢瑞华）购房款724000（柒拾贰万肆仟圆整）2018年5月9日以前欠张艳红（谢瑞华）400000（肆拾万圆整）。赵洪涛，2018年5月9日备注：房屋位置，方远东区（B区）31-2单元2楼202室（131.87）平方米。地下室25.49平方米。2018年5月9日，张艳红与谢春霞在郸城房地产交易所签订了存量房买卖合同（合同编号201800186），主要内容为：谢春霞作为卖方，张艳红作为买方，谢春霞将房屋坐落于郸城世纪大道方远国际花园小区B区31幢2单元2楼202号房，房屋建筑面积132.75平方米，房屋的所有权证号为20166132207，以成交价款为548668元出售给张艳红，房屋的支付方式和支付时间为：张艳红于2018年5月9日前向谢春霞支付房款548668元等。2018年5月9日，张艳红缴纳财产转让所得税17514.38元。2018年5月9日，张艳红缴纳契税8230.02元。再查明，2018年5月18日，被告张艳红向本院对案涉查封标的提出书面异议。本院于2018年6月6日作出（2018）豫1625执异7号执行异议裁定书，中止了对查封房屋的执行。原告张长杰不服该执行异议裁定书，向本院提出申请执行人执行异议之诉。本院认为：本案争议的焦点是被告张艳红主张的权利是否能够排除本院对案涉房屋的查封行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，关于在案涉房屋查封之前张艳红与谢春霞、赵洪涛是否已经签订合法有效的书面买卖合同问题，本院认为，就案涉房屋，张艳红与谢春霞之间签订有房屋出让协议和存量房买卖合同，房屋出让协议显示的房屋价款为750000元，存量房买卖合同显示的买卖合同价款为548668元，2018年5月9日赵洪涛出具的724000元收到条明确显示“含2018年5月9日以前张艳红（谢瑞华）400000（肆拾万圆整）”，结合2018年5月8日张艳红使用郸城农业银行的账户向郸城农村信用合作联社谢春霞房贷账户转账10万元，同日，曹飞使用郸城建设银行的账户向郸城农村信用合作联社谢春霞房贷账户转账8.4万元，曹飞使用郸城建设银行的账户向郸城农村信用合作联社谢春霞房贷账户转账2.4万元等事实，且被告张艳红不能充分举证其向赵振转账的10万元大额款项已实际交付给赵洪涛或谢春霞,可以综合认定，张艳红和谢春霞签订房屋出让协议和存量房买卖合同，事实上和实际上是“以房抵债”或“逃避转移债务”。若是“逃避转移债务”，属恶意行为，则不受法律保护；若是“以房抵债”，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，其适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，故不能据此对抗本院对案涉房屋的查封执行行为。另外，被告张艳红和赵洪涛、谢春霞均未能充分举证其之间欠付400000元大额款项的交易有效证据，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求与所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”故被告张艳红和被告赵洪涛、谢春霞应当依法承担举证不能的不利后果。第二，关于在案涉房屋查封之前张艳红是否已经合法占有案件不动产问题。被告张艳红未能充分举证在本院查封之前对案涉房屋已经合法占有。第三，关于张艳红是否已经支付全部价款问题。赵洪涛出具的含有40万元大额款项的收到条，被告均未能举证证明40万元的真实性、合法性和与本案的关联性，故本院对该收到条显示的40万元款项部分不予认定；且被告张艳红不能充分举证其向赵振转账的10万元大额款项系向或已实际交付给赵洪涛或谢春霞，不能排除存在虚构债务、转移财产的合理怀疑。故本院不予认定张艳红已经支付了案涉房屋的全部价款。综上所述，原告张长杰诉请准许对案涉房屋查封的诉讼请求成立，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：准许对赵洪涛、谢春霞所有的位于郸城县方远国际花园小区B31幢2单元2层202号房屋予以查封。案件受理费100元，由被告张艳红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。本院（2018）豫1625执异7号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 王 娜审判员 宋亚辉审判员 梁 瑞二〇一九年七月十九日书记员 张振振