辽宁省丹东市振安区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）辽0604行初8号 原告于春迪，女，1954年4月26日出生，汉族，无职业，住辽宁省丹东市振兴区。 原告高庆和，男，1958年10月4日出生，汉族，无职业，住辽宁省丹东市振兴区。 两原告共同委托代理人田嘉祥，男，1934年9月26日出生，汉族，东港市外经贸局离休干部，住辽宁省丹东市振安区。 被告丹东市振安区房屋征收管理局，住所地丹东市振安区水源路4号。 法定代表人韩汝峰，局长。 出庭应诉人陆丹军，男，1973年2月10日出生，汉族，丹东市振安区房屋征收管理局副局长，住辽宁省丹东市振兴区春六路6号楼1单元501室。 委托代理人翟学艺，系辽宁圣权律师事务所律师。 原告高庆和、于春迪认为被告丹东市振安区房屋征收管理局未按照约定履行房屋征收补偿协议，于2019年3月4日向本院提起行政诉讼。本院同日立案后，于3月7日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭审理了本案。原告高庆和、于春迪委托代理人田嘉祥，被告出庭应诉人陆丹军、委托代理人翟学艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，陈淑琴和田嘉祥系夫妻关系，于2016年9月28日与被告签订了一份《国有土地上房屋征收货币补偿协议》（以下简称“协议”），编号为56060。该“协议”第五条规定，乙方在规定期限内腾空房屋的，甲方（被告）于2016年12月31日将约定的补偿款一次性支付给乙方。第六条约定，违约者各按总额的0.5%计算违约金。协议签订后，陈淑琴被告知征收房屋需二购，所谓二购就是在征收中，凡是国家工作人员只能享受一次福利分房，再不准买第二套房子，否则买者被列为二购。田嘉祥是国家的离休干部，无法购买第二套房屋，买则就列为二购之列。故被告要求对被征收房屋必须更名换姓，否则不予征收补偿。在这种情况下，陈淑琴将房子转让给本案原告高庆和、于春迪。两原告要求一切有关动迁的事宜由陈淑琴代两原告处理，并领取了房照及补偿款163564元。陈淑琴购买涉案房屋没在此居住。涉案房屋是在2017年1月份被丹东市焕达拆迁公司拆除，可是直到2018年1月18日征收局才向我们这49户需要二购的房主发放拆迁款，被告违约天数为382天，根据合同约定，按双方签订协议的第六条第一项之约定，被告每日应按未付补偿金额的0.5%计算违约金为312407.24元。为此请求判令被告给付违约金312407.24元。 被告辩称，一、依据双方签订的“协议”第四条、第五条，合同主体对于支付补偿款是附条件的，即原告在接到被告通知之日起10日内搬迁腾空被征收房屋，被告支付补偿款。被告是2018年1月11日发送通知并于2018年1月18日支付补偿款，原告接受补偿款没有对违约事宜提出任何质疑。所以，原告的诉请不能成立。二、“协议”约定的违约金过高，被告依据《合同法》第一百一十四条，请求人民法院予以适当减少。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张向本院提供的证据以及被告的质证意见： 1.原告提举1号证据，购买公有住房产权协议书、购买公有住房产权价格计算表、变更使用权人表，内容为：涉案房屋原使用权人为陈淑琴更名为两原告，原告于2017年1月16日与公有权人丹东毛绢纺织厂签订购买公有住房产权协议。证明涉案房屋原承租人陈淑琴后更名为高庆和，并由两原告取得所有权，因为二购，陈淑琴被迫办理的过户手续。 被告质证意见：对证据的真实性没有异议，但购买产权是原告与毛绢厂的自愿行为，与被告无关。 2.原告提举2号证据，“协议”，编号56060、振安区政府公告，证明该协议约定，被告应于2016年12月31日前将补偿金额一次性支付给原告，被告违约天数为382天，按双方签订“协议”的第六条第一项之约定，被告每日应按未付补偿金额的0.5%计算违约金为312407.24元。 被告质证意见：对证据的真实性及关联性没有异议，质证意见同被告提供该证据时的观点。 原告提举3号证据，房屋验收单及停水停电通知，姜世文签字的证明，内容为：涉案房屋于2018年1月11日验收，陈淑琴代高庆和签字，并由搬迁公司柳忠江签字认可；丹东毛绢纺织厂动力公司和丹东市自来水公司五龙背营业处于2017年10月19日、26日发出通知，因大部分住户已迁出、房屋设施已拆除，华孚供热公司已停止对此楼住户供暖，防止管线冻裂，对涉案房屋停水、停电；姜世文签字证明，姜世文名字上方仅有丹东焕达拆除服务有限公司字样，其名字下方为田嘉祥书写内容，证明涉案房屋验收的时间和拆迁的时间，被告先拆迁后补偿，违约事实成立。 被告质证意见：对验收单的真实性及关联性没有异议，对其他证据的真实性及关联性均有异议，真实性无法确认。 庭审中，原告代理人田嘉祥陈述，陈淑琴、田嘉祥在被告征收区域内共有五套房屋，其中有两套为公产房屋产权，陈淑琴、田嘉祥将其中的一套，即涉案房屋的公有产权经产权单位毛纺厂变卖到原告高庆和、于春迪名下。 被告对此陈述无异议。 被告向本院提供的证据、依据，原告的质证意见： 1.职权依据：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条、第4条、第5条、第8条、第25条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。故被告具有签订该协议的法定职权。 原告对此无异议。 2.事实证据：被告提举3号证据，2016年9月28日签订的“协议”，编号56060，内容为：被告征收坐落在丹东市××前街××楼××室，建筑面积28.48平方米一处，补偿费157064元；搬迁补助费500元；在规定期限内完成签约并完成搬迁奖金6000元，合计163564元。并在该协议第四、五条中约定，原告在接到通知之日起10日内搬迁腾空房屋，按规定期限腾空房屋的，被告将于2016年12月30日前，给付补偿费。此前被告没有通知原告腾空房屋，而原告对涉案被征收房屋是在2017年3月17日才办理完产权转移登记在自己名下，并在2018年1月11日腾空房屋的。证明被告不存在违约的事实。 原告质证意见:被告与原房屋承租人陈淑琴签订协议后，非让换名，被告让陈淑琴变更所有权人是错误的。 被告提举向法庭出示4号证据，房屋拆除通知单、验收单存根，内容为：编号5606协议征收的房屋于2018年1月11日腾空并验收，证明被告是在此时间通知原告腾空房屋的，说明被告给付补偿款没有违约。 原告质证意见：以上事实存在，但被告完全违法，2016年田嘉祥买了5号楼的房屋，因为国家宣布5号楼是危楼，除了外来户在那住，其他人都搬走了。买房时门窗及集体的水道、厕所都没有了，都被人拿走了，陈淑琴与田嘉祥根本没有去住。姓柳的人去验收的，当时门窗都没有了，水和电都被掐了，暖气片也被拿走了。姓柳的罚了陈淑琴300元，陈淑琴问他门窗哪去了。他说门窗是他们拆的。说明此房屋他们早就拆了。 被告提举5号证据，不动产所有权证，内容为：权利人为高庆和、于春迪，面积28.48平方米。证明涉案房屋于2017年3月17日才办理完产权登记，被告不可能要求原告在“协议”约定的2016年12月30日前腾空房屋。 原告质证意见:因为被告说的二购，才将涉案房屋过户给两原告。 被告提举6号证据，收据，内容为：2018年1月18日被告给付原告补偿款163564元，证明原告在2018年1月18日已领取补偿款并对此无异议。 原告质证意见:没有异议，如果不存在二购，就不需要将房屋过户给高庆和、于春迪，早就领到钱了。 被告提举8号证据，辽宁省人民政府关于印发辽宁省深化城镇住房制度改革总体方案的通知，其中内容第2条第（三）项第6目明确规定：职工按成本价或标准价购买公房，每个家庭只能享有一次。当时与案外人陈淑琴签订协议时发现，其名下有多套公有房屋，不符合政策规定。案外人陈淑琴与两原告自愿办理了该房的买卖转移登记。证明被告没有违约。 原告质证意见:上述文件是非法的，应该履行辽宁省辽政办发[2011]48号文件和建房[2011]77号文件，该文件否定了国务院和城乡建设局的文件。 3.法律依据：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第四条、第五条、第八条，证明征收行政行为合法。具体内容为：为了公共利益的需要，给予公平补偿，征收行为合法。 原告对此无异议。 4.程序依据与证据：被告提举1、2、7号证据，振安区人民政府房屋征收决定公告和五龙背镇毛绢厂周边棚户区改造项目房屋征收补偿方案、丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准。内容为：在征收区域发布公告，公布确定征收范围、补偿标准、奖励政策、结算方式等。证明被告的征收行政行为合法。 原告对此无异议。 经庭审举证、质证和辩论，对本案的证据及法律、程序依据作如下认定： 原告提举的1、2号证据即购买公有住房产权协议书和房屋征收货币补偿协议，真实、合法，能够证明涉案房屋现所有权人为本案两名原告，两原告与被告签订补偿协议，予以认定。原告提举3号证据中房屋验收单真实、合法与本案有关联性，予以认定。其中停水、停电通知分别为丹东毛绢纺织厂动力能源公司、丹东市自来水公司五龙背营业处向1-6号楼等住户发出，不是被告所为，姜世文签字证明中，仅有姜世文及丹东焕达拆除服务有限公司字样，不能证明拆迁时间，姜世文名字下方内容为田嘉祥自书，故上述证据与本案无关联性，不予认定。对原告代理人庭审中的陈述，被告无异议，予以认定。 被告提举的职权依据，于法有据，可以证明被告具有与原告签订补偿协议的资格，原告对此亦无异议，予以认定；对被告提供的事实证据即3、4、5号证据与原告提供1、2号及3号证据中的验收单一致，该组证据真实、合法与本案有关联，对上述证据予以认定。被告提举的6号证据，真实、合法与本案有关联，且原告无异议，予以认定。被告提举的8号证据，系辽宁省人民政府关于城镇住房制度改革方案，与本案无关，不予认定。被告提举的法律依据及程序依据，原告无异议，予以认定。 依据上述有效证据及庭审审查，认定以下事实： 案外人陈淑琴与田嘉祥系夫妻关系，二人在动迁区域有多套公产房屋，2016年9月8日被告与陈淑琴签订了国有土地上房屋征收货币补偿协议，编号为56060，合同主要内容为：征收坐落在振安区毛绢前街5号楼5室房屋，双方约定货币补偿金额总计163564元。陈淑琴保证在接到被告通知之日起10日内搬迁腾空被征收房屋，被告将于2016年12月30日前，将本协议第三条约定的货币补偿金额一次性支付给原告，并约定了双方违约责任。 补偿协议签订后，被告发现陈淑琴、田嘉祥名下被征收的房屋为公产房屋，根据《丹东市国有土地上房屋征收与补偿标准》第二十条第（四）项的规定，公有住房房屋的承租人选择货币补偿的，被征收房屋货币补偿金额的80%补偿给承租人，20%补偿给公有房屋所有权人。被告向陈淑琴告知了上述规定，想获得全额补偿，需要陈淑琴购买涉案房屋产权。但陈淑琴在购买产权过程中，因政策规定，每人只能购买一套公产房产权，陈淑琴、田嘉祥将名下有两套公产房屋产权其中的一套，即涉案房屋产权购买到原告高庆和、于春迪名下。 2017年1月16日本案原告高庆和、于春迪与丹东毛绢纺织厂签订购买公有住房产权协议书，购买了涉案公有住房的全部产权。于2017年3月17日两原告取得了不动产权利证书，房屋权利性质为房改房。本案原、被告在原“协议”上，将“协议”的乙方陈淑琴的名字更改为原告高庆和、于春迪，未更改合同内容及签订时间。 2018年1月11日，被告向原告发出验收单，陈淑琴自认受原告委托，在被征收人处由其代高庆和签字。2018年1月18日高庆和收到房屋补偿款及搬迁费163564元。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案被告为实施棚户区改造项目建设需要，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，具有与原告签订房屋征收与补偿协议的法定职权。原告对被告在履行征收法定职权过程中的合法性没有异议，且被告不违反法律、行政法规的强制性规定与原告所签订的房屋征收货币补偿协议合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于被告违约是否成立的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合本案，是否违约首先应对双方所签订的“协议”作出正确的理解。涉案“协议”第四条约定，原告保证在接到被告通知之日起10日搬迁腾空被征收房屋，第五条约定原告在规定期限腾空房屋的，被告将于2016年12月30日前将补偿款一次性支付给原告。根据涉案“协议”约定给付补偿款时间的真实意思表示是：原告接到被告通知之日起10日搬迁腾空被征收房屋，被告给付征收补偿款。“协议”中所约定于2016年12月30日前将补偿款一次性给付的时间，是在原被征收人为“陈淑琴”时的约定，之后，被告发现涉案房屋为公有住房，“陈淑琴”为承租人，无法领取全额补偿款，经向陈淑琴释明，陈淑琴自愿将房屋产权购买到原告高庆和、于春迪名下，并于2017年3月17日两原告才取得不动产权利证书。经原、被告协商将原“协议”上的“陈淑琴”更改为原告，该“协议”此前所设定的2016年12月30日前给付补偿款的基础事实已发生改变。原、被告不可能约定已过去的时间点为给付补偿款的时间，更名后被告也未通知原告对涉案房屋实施腾空拆迁。根据上述原、被告均无争议重新将原“协议”更改原告名字的事实，双方所重新签订的协议，对双方具有法律效力。本案对重新签订协议的正确理解，符合签订协议所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易（征收）习惯以及诚实信用原则。原告请求按与“陈淑琴”所签订的“协议”的时间点为计算违约金的节点，属于理解错误。本案被告在2018年1月11日向原告发出腾房验收单，与原告确认验收并通知拆除后七天内向原告支付了房屋补偿款，故被告并未违约，原告主张被告违约事实不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条和《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告高庆和、于春迪的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告高庆和、于春迪承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丹东市中级人民法院。 审 判 长  林 杨 人民陪审员  毕克玉 人民陪审员  孔舒悦 二〇一九年七月十八日 法官助理尚丽君 书记员刘敏 附：本判决适用的相关法律依据 1、《中华人民共和国合同法》 第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 2、《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。