广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初6984号原告深圳市烁晟贵金属制品有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道上木古社区彩姿北路57号一楼，统一社会信用代码91440300342685070X。法定代表人高海平，总经理。委托代理人邱虹，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人周加超，公司员工。被告深圳市胜利物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道宝鹅路宝鹅工业区B3栋l楼，统一社会信用代码91440300067995065W。法定代表人伍光洪，总经理。委托代理人李福洪，广东卓著律师事务所律师。第三人郭少威，男，汉族，1967年8月20日出生，户籍地址深圳市龙岗区，原告深圳市烁晟贵金属制品有限公司诉被告深圳市胜利物业管理有限公司、第三人郭少威房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告委托代理人邱虹、周加超、被告委托代理人李福洪、第三人郭少威均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月13日，原被告签订一份《厂房租赁合同》，约定被告将位于深圳市平湖街道上木古彩姿北路57号厂房一栋（三层）和宿舍第一栋（四层）出租给原告使用，租赁期限自2017年4月13日至2020年5月20日。合同签订后，原告按约定向被告支付了两个月的押金共计76000元（人民币，下同）及按月支付38000元的租金，且每月按时向被告支付了水、电费等。被告自2019年2月28日开始，在未告知原告的情况下，擅自在厂房的四周和院子里搭满钢管脚手架，且在厂房的院子里堆满了钢管，严重妨碍了原告的正常经营。2019年2月28日后，原告的有关人员曾多次找被告的相关人员进行协商，要求被告停止妨碍原告租赁厂房的正常经营活动，但被告的有关人员一直拒绝停止妨碍原告的正常经营活动。以上租赁合同履行数月后，被告一直拒绝向原告提供租赁房屋产权证、房屋建设工程规划许可证、房屋竣工验收合格证、房屋租赁合同许可证等相关证明房屋适租的相关文件，经多次催促被告仍拒不向原告提供，且被告还强行通过装修严重干扰原告对租赁厂房的正常使用。原告无奈分别于2019年3月9日及2019年3月16日发告知函给被告终止此厂房租赁合同，并将租赁厂房等移交给被告。根据2009年6月22日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因被告一直拒绝向原告提供租赁房屋产权证、房屋建设工程规划许可证、房屋竣工验收合格证、房屋租赁合同许可证等相关证明房屋适租的证明文件，也就是说，原告与被告签订的租赁合同系无效合同，被告应返还原告的租赁押金76000元，原告因装修房屋花费及其他损失费690000元应由被告承担，违约金296400元也应由被告承担。故诉至法院要求判令被告：一、返还原告租赁押金76000元；二、支付原告装修损失及其他损失费690000元；三、支付原告违约金296400元；四、承担本案的诉讼费。被告辩称，一、双方之间的合同关系是存在的，被告也收到了原告的押金76000元，合同无效的话这个钱是应该退的。二、原告要求被告承担装修损失、违约金等没有事实依据。被告反诉称，因原告安全生产条件不符合法律规定，擅自解除《厂房租赁合同》，搬迁生产设备及办公设施，并于2019年3月17日以邮政快递方式移交租赁场地、水电读数。原告尚欠被告2019年2月12日至2019年3月17日租金45355元，及未清水电费7355元。具体如下：原告于2019年1月22日支付44867元，由2019年1月12日至2019年2月11日租金38000元、2018年12月水电费6867元构成。2018年12月水电费6867元对应的读数为：水表“2003”、1号电表“72227”、2号电表“72956”、3号电表“40313”。至2019年3月17日移交钥匙时水电表计数为：水表“2100”、1号电表“74679”、2号电表“75734.5”、3号电表“41762.5”。未结算水费（2100-2003）×6元/吨＝582元、未结算电费【（74679－72227）＋（75734.5－72956）＋（41762.5－40313）】×1.25元/度＝8350元。宿舍楼一楼为邻街门面，交付原告时，一楼并无隔墙，原告将三楼原有的玻璃隔墙擅自拆除后安装到一楼，目前已影响到物业的正常使用。另外，厂房二楼大门原状是不锈钢外框，而原告却另行制作不锈钢门并将其粗暴地焊接在不锈钢外框上，不仅破坏了原不锈钢外框，且严重影响外观、妨碍使用。故反诉请求判令：一、原告支付2019年2月12日至2019年3月17日期间的租金45355元；二、原告支付水电费8932元；三、原告拆除宿舍楼一楼玻璃隔墙、二楼不锈钢门，恢复原状；四、原告承担本案的诉讼费。针对被告的反诉，原告辩称，水电费没有异议。租金应该算至2019年3月1日，因为2019年3月1日他们弄了脚手架之后，原告就不能正常营业了。原告正式搬走的时间是2019年3月17日，但原告从2019年3月1日以后就不能正常营业了。另外，一楼宿舍没有玻璃墙，所以不存在赔付，赔的是二楼，也没有不锈钢门。玻璃墙也好，不锈钢门也好，没有证据，评估也没有这个东西，所以这个请求不能得到支持。第三人述称，这是原被告之间的合同关系，与我方无关。经审理查明，2017年4月13日，原被告签订一份《厂房租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区平湖街道上木古彩姿北路57号厂房一栋（三层）和宿舍一栋（四层）出租给原告使用，租赁期限自2017年4月13日至2020年5月20日，装修期为30天，起租日为2017年5月12日，每月租金38000元，租赁押金为76000元。合同签订后，原告向被告交纳了租金押金76000元，被告将涉案租赁物交付原告使用，原告装修后进驻营业。2019年3月1日，涉案厂房及周围被搭起脚手架进行工程改造，导致原告正常营业，原告遂于2019年3月17日搬离涉案租赁物并于2019年3月26日诉至本院提出上述诉讼请求。诉讼中，原告确认2019年2月12日之后租金未交，截至2019年3月17日搬离时，尚欠被告水电费8932元。根据被告提交的第三人郭少威的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，涉案租赁物尚未取得房地产证及建筑工程规划许可证。原告为证明其装修损失，向本院申请对其装修损失进行评估。本院依法委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司进行评估。2019年4月18日，本院召集原告、被告、第三人及评估相关人员进行现场指认评估。在现场指认过程中，被告及第三人主要对厂房一楼办公室玻璃隔断、防盗网、一楼卫生间是否为原告所装修有异议。原告为证明一楼办公室玻璃隔断系其所装修，向法庭提交一份其装修前的视频，证明装修前一楼并无玻璃隔断，被告及第三人则称原告一楼隔断所用的玻璃系原存放在厂房三楼的玻璃，并未原告所有，并提交一楼及三楼玻璃照片，对比为同一牌子的旧玻璃，原告不予认可，称系其从其他厂房搬来，但未提交证据证明。原告称防盗网及一楼卫生间均系其装修，但未提交相关证据。根据深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司出具的评估报告，原告的装修损失共计210068元（含有争议的一楼玻璃隔断28013元、防盗网4824元、一楼卫生间2601元）。本院认为，涉案租赁物未取得房地产证及建筑工程规划许可证，原被告签订的《厂房租赁合同》应为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将租金押金76000元退还原告，原告应按租金标准支付占用期间的占有使用费，双方按过错比例分担原告的装修损失。原告于2019年3月17日搬离，故应支付2019年2月12日至2019年3月17日期间的占有使用费45355元（38000元＋38000元÷31天×6天）。被告作为出租人，将不具有出租条件的房屋出租给原告使用，应承担租赁合同无效的主要过错，原告作为承租人，在承租时未对房屋的产权情况进行审查，应承担租赁合同无效的次要过错，本院酌情由被告承担70%责任，由原告承担30%责任。关于原告的装修损失问题，虽然一楼玻璃隔断系原告入驻时装修，但被告及第三人均称原告系利用原存放在租赁厂房三楼的旧玻璃进行装修的，原告亦未举证证明玻璃系其所有，故对该项评估金额28013元，本院酌情认定原告该项装修损失金额为14006.5元。而对于防盗网及一楼卫生间装修项目，被告及第三人均否认系原告装修，原告亦未能提交其装修的相关证据，故对该两项损失，应予以剔除。综上，原告的装修损失金额应认定为188636.5元（210068元－14006.5元－4824元－2601元），由被告赔偿原告70%即132045.55元（188636.5元×70%）。双方确认原告尚欠被告水电费8932元，应予以支付。另原告请求被告支付违约金及被告反诉要求恢复原状均缺乏依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市烁晟贵金属制品有限公司与被告深圳市胜利物业管理有限公司签订的《厂房租赁合同》为无效合同；二、原告深圳市烁晟贵金属制品有限公司应于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市胜利物业管理有限公司2019年2月12日至2019年3月17日期间的房屋占有使用费人民币45355元；三、原告深圳市烁晟贵金属制品有限公司应于本判决生效之日起三日内支付被告深圳市胜利物业管理有限公司水电费人民币8932元；四、被告深圳市胜利物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内退还原告深圳市烁晟贵金属制品有限公司租赁押金人民币76000元；五、被告深圳市胜利物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿原告深圳市烁晟贵金属制品有限公司装修损失人民币132045.55元；六、驳回原告深圳市烁晟贵金属制品有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市胜利物业管理有限公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7180.8元（原告已预交），由原告承担5774.8元，由被告承担1406元。反诉费人民币629元（被告已预交），由原告承担。评估费人民币2100元（原告已预交），由原告承担630元，由被告承担1470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一九年七月十五日书记员  刘 青