山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初7181号原告：杨学官，男，1981年10月23日出生，汉族，无固定职业，住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：陈琼，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙娟，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：烟台盛泽源实业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区芝水中街175号。法定代表人：牟传龙，总经理。委托代理人：葛永利，山东智峰律师事务所律师。委托代理人：迟宗媛，山东智峰律师事务所律师。原告杨学官与被告烟台盛泽源实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨学官及其委托诉讼代理人陈琼及被告的委托诉讼代理人葛永利、迟宗媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨学官向本院提出诉讼请求：被告支付原告协助办理芝罘区玺山花园4号楼2单元1702号房商品房买卖合同网签备案手续、预购商品房预告登记手续，并向原告交付上述商品房，支付逾期交房违约金46695元（暂计算至2018年6月5日），并自2018年6月6日起继续按日以房价款万分之0.5的标准支付至实际交付之日止。庭审中，原告变更诉讼请求如下：1、解除原被告于2013年4月1日签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款518540元及利息150958元（按中国人民银行同期5年以上贷款利率自2013年4月1日起暂计算至2018年5月31日），并自2018年6月1日起继续计算至被告实际返还之日止；3、被告承担相当于已付购房款518540元的赔偿责任，向原告支付赔偿款518540元。事实和理由：2013年4月1日，原被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发的位于芝罘区商品房（以下简称涉案房屋），建筑面积94.28平方米，价款518540元，被告应于2013年6月30日前向原告交付验收合格的商品房。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。现该房屋已竣工。因原告不同意被告提出的变更交房日期且房价快速上涨，被告为取得不正当利益，丧失诚信，将房屋高价售予第三方，导致原告无法取得房产实现合同目的，给原告造成严重经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称:原被告双方签订的合同系无效合同，涉案房屋系2018年2月26日才取得预销售许可证，根据我国商品房买卖法律的相关规定，未取得销售手续签订的房屋买卖合同系无效合同，因此被告按照无效合同处理规定予以处理是合法有效的，应受到法律的保护。被告已于2017年12月13日以EMS方式向原告发出按无效合同处理的通知，原告也收到了该通知，但未在通知约定的期限回复被告，被告又于2018年2月14日在烟台日报第6版发布公告另行处置涉案房屋，涉案房屋早已经销售给他人，因此不可能再出售给原告，被告同意将购房款返还给原告。原被告签订的商品房买卖合同是无效的，被告不存在恶意欺诈，不存在解除合同的问题，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原告要求双倍赔偿没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2013年3月25日，被告和案外人烟台市芝罘安晟彩钢加工厂在签订的《顶房协议》中约定，被告将玺山花园3、4、8号楼门窗工程承包给烟台市芝罘安晟彩钢加工厂施工，被告将玺山花园4-2-1702号房屋一套抵顶给烟台市芝罘安晟彩钢加工厂作为门窗工程款，总价为518540元。2013年4月2日，烟台市芝罘安晟彩钢加工厂和原告在签订的《售房协议》中约定，烟台市芝罘安晟彩钢加工厂将4-2-1702号房屋以490000元转让给原告，烟台市芝罘安晟彩钢加工厂在给原告签订正式购房合同后，原告向烟台市芝罘安晟彩钢加工厂付250000元，余款240000元在原告给烟台市芝罘安晟彩钢加工厂安装门窗工程款中扣除。2013年4月2日，烟台市芝罘安晟彩钢加工厂向原告出具房款250000元的收据。2013年4月1日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告以出让方式取得位于烟台市芝罘区锦绣新城以东、编号为烟储芝收字2009第9号地块使用权，规划用途为商住。被告在该地块上建设商品房，暂定名为玺山花园。原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证正在办理中。原告购买涉案房屋，总价款518540元，所有房款以工程款方式抵顶。被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。当日，被告向原告出具房款518540元的收据。被告未将涉案房屋交付给原告。2016年11月2日，被告取得玺山花园项目的建设用地规划许可证。2017年1月6日,被告取得坐落于烟台市芝罘区锦绣新城以东，南至楚绣北路，东、北、西至规划的面积129526.70平方米土地的国有建设用地使用权不动产权证书（证号为鲁2017烟台市芝不动产权第0000194号）。2017年3月23日，被告取得玺山花园4号商住楼项目的建设工程规划许可证。2017年11月7日，被告取得芝水旧村改造A地块（玺山花园）3、4、7、8、16、17号住宅楼及地下车库工程的建筑工程施工许可证。2018年2月27日，被告取得3、4、7、8、17号楼的商品房预售许可证。2018年3月1日，被告与案外人王美萍签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋以699720元的价格出售给王美萍，并办理了商品房买卖合同的登记备案手续。庭审中，原告称：2017年12月原告听说涉案房屋将要办理出预售许可证并交房，就到售楼处了解情况，售楼处答复马上要办证，但要求另行签订一份商品房买卖合同将交房日期改成2018年6月30日，原告没有当场答复。2018年3月玺山花园开盘销售10日左右，原告又去售楼处要求交房并办理网签备案，被告委托代理人迟律师让原告回去等消息，一个礼拜之后原告又再次去被告的售楼处，被告售楼人员告知房屋已经被卖掉，原告被迫起诉。2017年被告已经具备了办理预售许可证所需要的全部证书且根据政府部门的办证流程被告即将取得预售许可证，被告在能够联系上原告的情况下以公告的方式单方主张合同无效具有明显的恶意。涉案房屋已经办理了预售许可证，双方签订的商品房买卖合同有效,对双方有约束力，因涉案房屋已由被告擅自另行出售给第三方并办理了网签备案手续导致原告无法取得房产，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原告有权要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告称：自2017年10月起，被告和原告协商如何处理无效合同的事宜，2018年1月被告也与原告电话联系过，一直没有协商出结果，2018年2月被告在报纸上发布的公告是格式性公告，因烟台日报社对字数有要求，故被告发了统一内容的公告，实际能够联系到原告，被告发公告主要告知原告合同无效、督促原告到被告处办理退款，但是直到被告向原告发函以及公告后原告都没有明确的表态。办理预售许可证的条件为需要办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2018年2月，被告提交了办理预售许可证的相关手续。2018年2月27日办理出预售证后被告才出售涉案房屋，留给了原告大量的时间，因此导致双方纠纷的原因并不是被告单方原因。双方买卖合同系无效合同，被告履行了向原告的告知义务，决定向原告退款及另行处理涉案房屋，不存在欺诈行为。被告提交了以下证据：1、2017年12月13日被告向原告出具的《关于协商解决贵我双方之间房屋买卖合同否则依法按无效合同处理的通知及签约须知》复印件、EMS邮件底联及“回执查询”各一份。《关于协商解决贵我双方之间房屋买卖合同否则依法按无效合同处理的通知及签约须知》载明：贵我双方于2013年4月1日签订的有关玺山花园4号楼2单元1702号房屋认购合同。由于签订认购合同时我公司未办理房屋开发手续，且至今仍未办理出房屋预销售许可证。为维护认购人权益，近日，我公司向各团购单位及认购人发出通知，通知认购人到我公司协商解决如何继续履行双方之间签订的房屋认购合同，现已取得了很大成效。经电话多次与你联系，但由于你在认购合同中预留的电话无人接听，我公司工作人员也向你发了相关短信通知（）；电话无法接通。为保护你的权益，现根据你合同中预留的地址向你发出本通知，请接到本通知之日起三日内到我公司售楼处协商解决有关房屋买卖合同后续履行事宜，否则我公司将按无效合同的规定处理双方之间的有关房屋买卖事宜。我公司节假日仍上班。“回执查询”显示2017年12月13日收寄邮件，2018年1月22日妥投，原告本人收。2、2018年2月14日烟台日报第6版公告。《公告》载明：尊敬的4-1-302周社明、4-2-1702杨学官、7-1-1101邢竹坤、7-3-101闫新野、17-2-1001李霄：经电话及发函联系你们协商解决有关玺山花园房屋认购事宜，但你们预留的电话打不通，发函也联系不上。我公司将依法另行处置房屋，请速到我公司办理退款等事宜。原告质证称：对证据1真实性有异议，函件是复印件，原告从未收到被告发出的函件，原告自签订合同以来从来没有变更过号码，被告称电话无人接听或无法接听均不是事实，被告邮寄的地址是被告地址，但寄件日期是2017年12月13日，妥投日期为2018年1月22日，从物流上看出该快递存在多次开拆、封发情形，系异常邮件，多次开拆最终封存的内容也无法确认。对证据2真实性没有异议，被告采取公告方式不当，原告电话一直畅通，被告之所以要另行出售房屋是由于房价快速上涨，被告另行出售有利可图，被告在办理预售许可证前夕收回房屋有违诚信。本院认为，（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原被告于2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然当时被告尚未取得涉案房屋的预售许可证明，但在原告起诉前的2018年2月27日，被告取得了涉案房屋所在4号楼的商品房预售许可证，故本院认定原被告于2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》有效，双方均应依约履行。被告现仍认为其与原告签订的《商品房买卖合同》无效，缺乏依据，本院不予采纳。被告已于2018年3月将涉案房屋出售他人的事实清楚，原告购买房屋的合同目的已经无法实现，故对原告要求解除双方于2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。（二）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告购房款518540元，并以518540元为基数，自2013年4月1日起至被告实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向原告支付利息损失。（三）关于原告要求被告承担相当于已付购房款一倍518540元的赔偿责任的诉讼请求。被告在2017年11月7日已经取得了涉案项目的建设用地规划许可证、国有建设用地使用权不动产权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，根据庭审中被告自认的取得了上述证件即可办理商品房预售许可证的陈述，被告在2017年11月即应明知已符合向相关部门申请办理商品房预售许可证的条件，但被告又于2017年12月向原告发函表示需原告到被告处协商解决有关房屋买卖合同后续履行事宜、否则被告将按无效合同的规定处理双方之间的有关房屋买卖事宜，在原被告就合同履行事宜协商无果的情况下，被告又自行于2018年2月在报纸公告告知原告合同无效、督促原告到被告处退款，结合被告在2018年3月1日即以699720元的价格将涉案房屋另售他人的行为，本院认为，被告在明知涉案房屋可以办理预售许可证的情况下不积极履行合同义务而是积极主张合同无效，违背诚实信用原则，其在未与原告就合同履行事宜协商一致的情况下自行将涉案房屋另售他人构成根本违约，被告的违约行为导致原告的合同目的不能实现从而在本案中要求解除双方的《商品房买卖合同》，故原告要求被告承担相当于已付购房款一倍518540元的赔偿责任的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条之规定，本院对此予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告杨学官与被告烟台盛泽源实业有限公司于2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》。二、被告烟台盛泽源实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨学官返还购房款518540元，并以518540元为基数，自2013年4月1日起至被告实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付利息损失。三、被告烟台盛泽源实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨学官赔偿518540元。如被告烟台盛泽源实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15492元，由被告烟台盛泽源实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 黄  春  娜人民陪审员 伞  银  春二〇一九年七月三日书 记 员 姜慧萍（代)