江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初14816号 原告（反诉被告）：王家佐，男，1972年7月24日出生，江苏省建湖县人，居民，住江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：姚成芳，女，1979年3月16日出生，江苏省建湖县人，住江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：马以明，建湖县经济开发区法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：章杰清，男，1966年1月18日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 被告（反诉原告）：张玉梅，女，1966年10月9日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 二被告委托诉讼代理人：孙启东，江苏恒有律师事务所律师。 第三人：沭阳县供销合作总社，统一社会信用代码12321322MB0205559Q，住所地江苏省沭阳县沭城街道苏州东路11号。 法定代表人：蒋鼎，该社主任。 委托诉讼代理人：叶敬柱，江苏德沛律师事务所律师。 原告王家佐与被告章杰清、张玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理，于2017年12月20日作出（2017）苏1322民初15787号民事判决书，被告章杰清不服，提出上诉，宿迁市中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）苏13民终780号民事裁定书，撤销本院（2017）苏1322民初15787号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2018年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。2018年12月10日，为查明事实，本院依职权追加沭阳县供销合作总社为本案第三人参与诉讼，后于2019年1月22日再次公开开庭进行了审理。2019年3月20日，被告章杰清、张玉梅提起反诉，本院审查后依法予以合并审理，并于2019年5月31日第三次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告王家佐、被告章杰清、张玉梅到庭参加诉讼；第二次庭审，原告王家佐的委托诉讼代理人姚成芳、被告章杰清、张玉梅、第三人沭阳县供销合作总社的委托诉讼代理人叶敬柱到庭参加诉讼；第三次庭审，原告王家佐的委托诉讼代理人马以明、被告章杰清、张玉梅及二被告委托诉讼代理人孙启东、第三人沭阳县供销合作总社的委托诉讼代理人叶敬柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王家佐向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还原告租金60000元；2.判令二被告赔偿原告损失70952元。事实及理由：2017年4月9日，二被告称将其购买的沭阳县原供销社南大门通道西侧的一楼房屋租赁给原告使用，用于皮鞋加工场所。双方签订了租赁合同，约定租期3年，自2017年4月9日起至2020年4月9日止，年租金为陆万元等（具体见租赁合同）。合同签订后，原告按约支付了第一年租金60000元，二被告已将该房屋交给原告使用，之后原告便正常生产。2017年7月20日，沭阳县供销合作总社纪检领导到达现场，通知原告不能继续生产、使用房屋，同时称二被告对该房屋不享有相关权利，无权对外租赁。原告便找二被告理论，但二被告拒不退还租金、赔偿相关损失，并以各种理由推诿，原告无奈报警、投诉调处未果。原告认为，二被告以欺诈手段获取原告租金，且涉案房屋所有权属于第三人沭阳县供销合作总社，而被告章杰清未经第三人沭阳县供销合作总社同意对外出租，故原告与被告章杰清之间的租赁合同无效，二被告应退还原告租金，并赔偿因二被告过错导致原告发生的加工损失70952元。 被告章杰清、张玉梅辩称：二被告系夫妻关系。原告与被告章杰清签订的房屋租赁合同合法有效，被告章杰清与第三人沭阳县供销合作总社之间的合同到期时间为2019年3月15日，原告长期占用涉案房屋，故二被告不同意原告关于退还租金并赔偿损失的诉讼请求。 反诉原告章杰清、张玉梅向本院提出反诉请求：判令反诉被告王家佐支付房屋占用期间的租金60000元、电费2000元，共计62000元。审理过程中，反诉原告章杰清、张玉梅明确反诉请求为：判令反诉被告王家佐支付租金55000元（自2018年4月10日起至2019年3月15日止，按每年租金60000元计算，并放弃之后租金）、电费2000元。事实与理由：2017年4月9日，反诉原告章杰清将从第三人沭阳县供销合作总社租赁而来的位于沭阳县原供销社南大门通道西侧一楼超市出租给反诉被告王家佐使用，约定租期3年，自2017年4月9日至2020年4月9日，年租金为60000元。反诉被告王家佐给付第一年租金后，便以第三人沭阳县供销合作总社阻止其使用涉案房屋为由，要求反诉原告章杰清、张玉梅退还租金并赔偿损失，但第三人沭阳县供销合作总社未阻止反诉被告王家佐使用涉案房屋，并认可反诉原告章杰清的转租行为，且第三人沭阳县供销合作总社已取得涉案房屋建设工程规划许可手续，故涉案房屋租赁合同合法有效，反诉被告王家佐应支付占用期间的租金。 针对反诉原告章杰清、张玉梅的反诉请求，反诉被告王家佐辩称：被告章杰清与第三人沭阳县供销合作总社之间的租赁合同已于2017年2月1日作废，故原告与被告章杰清之间签订的房屋租赁合同应为无效合同，请求驳回反诉原告章杰清、张玉梅的反诉请求。另外，反诉原告章杰清、张玉梅使用房屋时也产生了电费，故反诉被告王家佐仅同意支付电费1000元。 第三人沭阳县供销合作总社述称：其与被告章杰清之间的租赁合同至2019年3月15日到期，其同意被告章杰清在双方租赁合同期间的转租行为，但不同意超过租赁期限的转租行为。原、被告之间的纠纷与其无关，由法庭依法裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告章杰清、张玉梅对原告提交的《租赁合同》、六张收条、建设工程规划许可证、宿迁市中级人民法院2018年3月26日的谈话笔录及2018年5月16日的听证笔录的真实性均无异议，原告对被告章杰清、张玉梅提供的《租赁合同》、结婚证亦无异议，本院均予以确认并在卷佐证。关于原告提交的《帮面加工合同》及生产指令表，因发生在原告与他人之间，本院无法核实其真实性，且原告未能提供其他证据予以佐证，故本院不予认定。关于原告提供的声明、免职通知，二被告及第三人沭阳县供销合作总社对其真实性均未提出异议，本院予以确认。关于原告提供的徐勤跃出具的证明，因该证据实质系证人证言，徐勤跃无正当理由未到庭接受法庭质询，且其并非涉案租赁合同当事人，故其无权对被告章杰清与第三人沭阳县供销合作总社之间的租赁合同是否作废作出声明，故本院对该证明不予认定。关于二被告提供的电费发票，因系原件，并加盖电力部门印章，本院予以确认。庭审中，原告与二被告一致同意电费按1000元处理，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月15日，被告章杰清（乙方，承租方）与第三人沭阳县供销合作总社（甲方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方所有的位于沭阳县原供销社南大门通道西侧一楼超市，建筑面积约580平方米，租赁期限自2015年3月15日起至2019年3月15日止，租金四年共计80000元，未经甲方书面许可，乙方不得转租或中途停租，否则，甲方有权终止合同，已交租金不予退还，并按三年租金的20%支付违约金给甲方。 2017年4月9日，原告王家佐（乙方，承租方）与被告章杰清（甲方，出租方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：一、租赁物：（其中东边一间不算）沂涛镇原供销社南大门通道西侧一楼，超市建筑面积约580平方米（以实际面积为准），房屋结构为框架结构，地面为地板砖，门窗齐全，外加（防盗）不锈钢。二、租赁期限：叁年，自2017年4月9日起至2020年4月9日止。三、年租金为陆万，租赁叁年共计人民币壹拾捌万元。四、租金缴纳时间及方式，自签订之日起先付贰万元，三个月之内付清余款，第二年提前一个月付清。租金如延期交付，按当年租金的日均二倍计交租金，延期超过30天，甲方有权终止合同，并依法追缴所欠租金。五、依法对房屋的重建装饰所有费用，自行承担，装饰时不得改变和损坏原房屋结构，否则甲方有权立即终止合同，已交租金不予退还。六、租赁期间发生的供电、排水等问题依法处理，费用由乙方承担…… 合同签订后，原告王家佐在涉案房屋内生产加工鞋子，并已按约定支付第一年租金60000元，支付租金时间及金额具体为：2017年4月26日，7000元；2017年5月7日，7000元；2017年5月21日，6000元；2017年6月20日，10000元；2017年6月24日，10000元；2017年7月17日，20000元。2017年8月，原告离开涉案房屋，但房屋内尚有原告的生活用品、加工的鞋子、机器等。2017年9月、2018年2月，原告欲将房屋内的生活用品及机器拉走，被告张玉梅予以阻止，双方发生纠纷。此后，原告与二被告分别对涉案房屋上锁。原告仅于2017年9月从中拿走生活用品，至本案法庭辩论终结时，原告所有的做鞋机器一直在涉案房屋内。 2019年1月22日的庭审过程中，被告章杰清、张玉梅表示自即日起解除与原告之间的《租赁合同》，原告则坚持认为双方之间的《租赁合同》系无效合同。2019年5月31日的庭审过程中，原告表示若法院认定双方之间的《租赁合同》有效，其同意解除合同，亦同意将房屋退还二被告，但要求二被告退还未使用期间的租金并赔偿损失。 另查明：1.被告章杰清、张玉梅系夫妻关系。 2.被告章杰清原系沭阳县沂涛供销社主任，2017年9月6日，中共沭阳县供销合作总社委员会出具免职通知，免去被告章杰清沭阳县沂涛供销社主任职务。同日，第三人沭阳县供销合作总社出具声明一份，载明：“因章杰清未履行与县总社租赁沂涛供销社商场合同的约定，现声明该合同自2017年2月1日起作废。” 3.涉案房屋于2009年3月15日取得建设工程规划许可证。 4.庭审过程中，原告与二被告一致同意由反诉被告王家佐支付电费1000元。 本案审理过程中，依据反诉原告章杰清、张玉梅的申请，本院于2019年5月23日查封反诉被告王家佐所有的位于沭阳县的做鞋缝纫机。因反诉被告已将上述财产以7000元出卖给仲其耀，经三方同意，上述财产由仲其耀拉走，仲其耀已将价款7000元提存至本院。 本案双方争议焦点为：一、原告与被告章杰清之间签订的《租赁合同》效力应如何认定；二、原告要求二被告退还租金及赔偿损失有无相应依据；三、反诉原告章杰清、张玉梅要求反诉被告王家佐支付租金及电费能否成立。 本院认为，关于第一个争议焦点，即原告与被告章杰清之间签订的《租赁合同》效力应如何认定的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，第三人沭阳县供销合作总社于2017年9月6日出具声明，载明因被告章杰清未履行与第三人沭阳县供销合作总社之间租赁合同的约定，故声明该合同自2017年2月1日起作废。但被告章杰清称其未收到过该作废声明，且被告章杰清与第三人沭阳县供销合作总社之间的《租赁合同》是否作废并不由单方声明决定。另外，在本案审理过程中，第三人沭阳县供销合作总社明确表示其之后已认可被告章杰清与原告签订的转租合同，仅表示转租期间不应超过被告章杰清与第三人沭阳县供销合作总社之间的租赁合同期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，被告章杰清与第三人沭阳县供销合作总社签订的租赁合同截止日期为2019年3月15日，故原告与被告章杰清签订的《租赁合同》超过被告章杰清剩余租赁期限的部分应无效，而原告与被告章杰清之间自2017年4月9日起至2019年3月15日止的租赁合同应属有效。 关于第二个争议焦点，即原告要求被告章杰清、张玉梅退还租金及赔偿损失有无相应依据的问题。原告承租涉案房屋后即在该房屋内加工鞋子，后虽于2017年8月离开涉案房屋，但并非二被告不让原告使用涉案房屋。原告称第三人沭阳县供销合作总社曾要求其搬出涉案房屋，但第三人沭阳县供销合作总社不予认可，原告并未提供证据予以证实。原告在租赁合同期限内擅自离开涉案房屋，属于以自己的行为表示不再履行《租赁合同》，被告章杰清、张玉梅在2019年1月22日的庭审过程中表示自即日起解除双方之间的《租赁合同》，符合法律规定，本院予以确认，并确认解除日期为2019年1月22日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”基于上述规定，合同解除后，原告继续使用涉案房屋无法律依据，故原告应将房屋腾空后退还给被告章杰清。关于原告要求二被告退还已付租金60000元的问题，因合同签订后至本案法庭辩论终止之前，原告一直占用涉案房屋，根据合同性质及租赁合同不可逆的特点，已经实际履行的部分无法恢复原状，现原告要求二被告退还已付的第一年租金60000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的损失，因原告提供的《帮面加工合同》及生产指令表的真实性无法核实，且该证据不足以证明原告存在损失及该损失系二被告造成，故对原告要求被告章杰清、张玉梅赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于第三个争议焦点，即反诉原告章杰清、张玉梅要求反诉被告王家佐支付租金及电费能否成立的问题。双方在合同中明确约定反诉被告王家佐每年支付租金60000元，并约定电费由反诉被告王家佐负担，因反诉被告王家佐至本案法庭辩论终结前一直占用涉案房屋，故反诉被告王家佐应支付占用期间的租金及电费。反诉原告章杰清、张玉梅要求反诉被告王家佐支付2018年4月9日至2019年3月15日的租金55000元，因本院上述已认定双方之间的《租赁合同》于2019年1月22日解除，故2019年1月22日至2019年3月15日间的租金应表述为房屋占用费。对该期间的占用费，本院依法参照双方之间约定的租金标准予以支持。现原告主张2018年4月9日至2019年3月15日的租金及房屋占用费55000元，未超过双方约定的租金标准，本院予以支持。关于电费，原告与二被告一致同意由反诉被告王家佐支付电费1000元，不违反法律规定，本院予以支持。 综上，被告章杰清将其从第三人沭阳县供销合作总社承租的房屋转租给原告，第三人沭阳县供销合作总社事后亦认可被告章杰清在剩余租赁期限的转租行为，但对被告章杰清超过剩余租赁期限的转租行为则不予认可，故原告与被告章杰清签订的《租赁合同》超过被告章杰清剩余租赁期限的部分应无效，而双方2017年4月9日至2019年3月15日间的租赁合同应属有效。合同履行期间内，原告擅自离开涉案房屋，但并未将涉案房屋退还被告章杰清，至本案法庭辩论终结时，原告仍占用涉案房屋，故原告要求被告章杰清、张玉梅退还租金无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求二被告赔偿其损失，依据不足，本院亦不予支持。因反诉被告王家佐未支付占用期间的租金及电费，现反诉原告章杰清、张玉梅要求反诉被告王家佐支付租金及占用费55000元和电费1000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、反诉被告王家佐应于本判决发生法律效力之日起十日内给付反诉原告章杰清、张玉梅租金及占用费55000元、电费1000元，合计56000元； 二、驳回原告王家佐的诉讼请求； 三、驳回反诉原告章杰清、张玉梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2920元，由原告王家佐负担；反诉费675元，保全费850元，合计1525元，由反诉原告章杰清、张玉梅负担75元，反诉被告王家佐负担1450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3595元。 审 判 长  沈小芹 人民陪审员  黄用文 人民陪审员  马同卓 二〇一九年七月八日 法官 助理  曹小小 书 记 员  赵 雪 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。