济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初9030号原告（反诉被告）：济南市化工研究所，住所地济南市。法定代表人：王钦军，所长。委托诉讼代理人：左海东，济南天桥竭诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：丁言祯，男，1968年1月25日出生，回族，系济南市化工研究所职工，住济南市。被告（反诉原告）：济南泺非房地产开发有限公司，住所地济南市，实际经营地济南市历下区。。法定代表人：吴忠杰，经理。委托诉讼代理人：刘昌建，山东大正泰和律师事务所律师。被告：山东金奥电子科技有限公司，住所地济南市，实际经营地济南市历下区。。法定代表人：韩庆云，董事长。委托诉讼代理人：庞宝山，男，1988年1月22日出生，汉族，系山东金奥电子科技有限公司单位职工，住历下区。。委托诉讼代理人：刘昌建，山东大正泰和律师事务所律师。原告（反诉被告）济南市化工研究所与被告（反诉原告）济南泺非房地产开发有限公司（以下简称泺非公司）、被告山东金奥电子科技有限公司（以下简称金奥公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）济南市化工研究所的委托诉讼代理人左海东、丁言祯，被告（反诉原告）泺非公司的委托诉讼代理人刘昌建，被告金奥公司的委托诉讼代理刘昌建、庞宝山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南市化工研究所向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《房地产置换合同》及《补充协议》；2、被告支付违约金726万元并赔偿实际损失；3、本案一切诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃主张两被告赔偿实际损失的诉讼请求。事实与理由：2004年12月16日原告济南市化工研究所与被告济南泺非房地产开发有限公司、山东金奥电子科技有限公司签定房地产置换合同。合同约定：一、被告山东金奥电子科技有限公司以其出让所得的位于济南市高新开发区丰满路土地使用权（面积18亩，用途建设）及建筑物与原告济南市化工研究所位于济南市划拨取得的土地使用权（面积8557.3平方米，用途科研）及建筑物实施置换；二、被告济南泺非房地产开发有限公司负责在被告山东金奥电子科技有限公司出让取得的土地上为原告济南市化工研究所兴建面积约5000平方米的科研楼及面积约960平方米中试厂房各一座、提供办公商用产权房700平方米。并约定在房屋交付原告济南市化工研究所之日起六个月内，被告济南泺非房地产开发有限公司为济南市化工研究所办理产权手续。另外，尚需支付济南市化工研究所补偿费388万元；三、济南市化工研究所与山东金奥电子科技有限公司均保证现拥有土地使用权的合法性和有效性，如因土地使用权发生法律纠纷给对方造成损失的，负责赔偿全部损失。2005年12月31日前被告济南泺非房地产开发有限公司将科研楼及中试厂房交付济南市化工研究所，同时将转让给济南市化工研究所的土地证交付；四、合同签署后，如因一方责任不能实施合同，造成违约，由违约方赔偿对方因此造成的一切经济损失。被告济南泺非房地产开发有限公司未能向济南市化工研究所支付补偿金或未按期交付土地证及建筑物的，每拖延一日，承担该部分价值日万分之一点五的违约金，拖延超过300日，被告济南泺非房地产开发有限公司赔偿济南市化工研究所所有经济损失。济南市化工研究所有权要求被告济南泺非房地产开发有限公司将土地使用权退回，变更费用由被告济南泺非房地产开发有限公司承担。2007年9月18日原告济南市化工研究所与被告济南泺非房地产开发有限公司、被告山东金奥电子科技有限公司签定《补充协议》确认：被告济南泺非房地产开发有限公司、被告山东金奥电子科技有限公司延迟履行原合同。经协商被告济南泺非房地产开发有限公司向原告济南市化工研究所支付2006年全年违约金65万元并支付补偿金188万元，并约定原合同继续有效。被告济南泺非房地产开发有限公司已于2006年2月已将原告济南市化工研究所的划拨取得的科研用地（历下国用93字第XXX号）过户至其名下（证号为历下国用2006字第XXX号）。原告济南市化工研究所依据三方签订的合同已经履行了合同义务，被告济南泺非房地产开发有限公司仅仅支付了285万补偿金，至今未能办理应交付给济南市化工研究所的土地证及科研楼、中试厂房及土地证、房产证，被告济南泺非房地产开发有限公司、被告山东金奥电子科技有限公司至今也未办理上述房屋的产权及土地使用权予原告济南市化工研究所的过户手续，严重违反了我国《民法》、《合同法》等相关法律之规定，被告济南泺非房地产开发有限公司、被告山东金奥电子科技有限公司持续违约行为给原告造成了严重经济损失，为保护原告的合法利益，保护国有资产，为此原告依法起诉。原告（反诉被告）济南市化工研究所为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1、房地产置换合同一份，证明原、被告三方就工业南路XXX号地上建筑物与高新区丰满路金奥电子工业园地上建筑物即科研楼5000平方米、中式厂房960平方米进行了房地产置换的协议，本案应当是房地产置换合同纠纷，济南市中级人民法院2018鲁01民辖终字807号确定的案由为合同纠纷，不属于不动产纠纷；证据2、补充协议一份，系对房地产置换合同的补充，证明内容同证据1；证据3、被告济南泺非房地产开发有限公司于2017年11月20日给原告“关于房地产置换合同办公楼处理的建议”，证明两被告已不可能履行房地产置换合同，其中房产过户手续、房屋置换均无法实现，原告具有合同解除权；证据4、房产证一份，证明工业南路XXX号房屋所有权系原告济南市化工研究所所有；证据5、济南市历下区住房和城市建设局于2018年12月14日发布的征收冻结通告（济（历下）征冻告字[2018]40号）复印件，证明南至解放东路，北至工业南路全福河道建筑其中包括工业南路104、XXX号的涉案房屋属于冻结范围，不允许过户、析产等，政令形成的不可抗力原、被告均有合同解除权。被告泺非公司、金奥公司辩称，一、本案案由应系土地使用权补偿合同纠纷，被告泺非公司对涉案宗地取得使用权源于政府的行政批复行为，不是源于三方签订的房地产置换合同，置换合同解除与否不影响被告泺非公司对涉案宗地土地使用权的物权的取得，原告也不能要求被告退回土地。二、原、被告已经部分履行了合同，继续履行合同不仅有助于原告实现得到补偿的合同目的，而且有利于社会经济秩序稳定，体现合同法维护交易安全的立法精神。三、2005年6月9日，原、被告就涉案宗地达成调解，即就济南市工业南路XXX号土地使用权转让纠纷，按照有关法律规定，另行协商解决，该调解属于变更了房地产置换合同约定的解除条款，在协商未达成之前，原告不享有解除权。四、根据置换合同，如遇政府行为，导致合同无法履行，由原、被告三方另行协商解决，被告泺非公司没有完全履行合同是政府行为导致，原告不能解除合同并要求退回土地及赔偿损失。综上，原告诉求没有事实及法律依据，应当予以驳回。诉讼期间，被告泺非公司向本院提出反诉请求：一、反诉原、被告继续履行合同（济南泺非房地产开发有限公司支付补偿款及逾期支付100万元部分补偿款的违约金）；二、本案的一切诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：一、1、三方签订房地产置换合同与济南市人民政府出让国有土地并办理涉案不动产物权属于两个法律关系。2、济南泺非房地产开发有限公司为履行合同支付了部分补偿款及违约金353万元整，为该项目的建设办理了包括建设工程规划许可手续、建设用地规划许可手续在内的各种手续、国有土地使用证等手续并支付了全部土地出让金及相关配套设计的税费约472万元整。3、根据最高院《审理国有土地使用权合同解释》第十二条规定，三方争议属于补偿性质的债权合同纠纷争议，对涉案济南市人民政府出让国有土地并办理不动产物权不存在争议。4、恢复原状并不是合同解除的当然后果，如果解除房地产置换合同，本案不能就涉案土地恢复原状，也不能采取其他补救措施，有失公允，济南泺非房地产开发有限公司愿采取其他措施继续履行合同。二、济南市化工研究所不享有合同解除权。三、即使济南市化工研究所有约定和法定的解除权，因超过合理期限行使而丧失解除权。反诉被告济南市化工研究所针对反诉辩称，1、反诉原告于2017年11月20日向反诉被告致函，已明确表示“无法按照合同约定办理相关房产土地、过户手续、房屋置换无法实现”，明确表示不履行合同主要债务，反诉被告起诉要求解除合同。2、因不可抗力不能实现合同目的的，可以解除合同，且反诉原告至今也未能履行合同，构成违约。现涉案工业南路XXX号也已接到政府拆迁公告通知，也系政府行为造成的不可抗力。3、济南市中级人民法院（2018）鲁01辖终字第807号民事裁定已认定反诉原、被告之间的合同纠纷案件不属于不动产纠纷，系合同纠纷，反诉原告提到的费用问题，根据合同规定应需自行负担。被告（反诉原告）泺非公司、金奥公司为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、2001年12月18日“腾笼换业”联合开发协议，证明协议签订后，济南泺非房地产开发有限公司为该项目的建设办理了包括建设工程规划许可手续、建设用地规划许可手续在内的各种手续。证据2、2002年2月20日，济南高新技术产业开发区管理委员会下发济高管发（2002）55号文件，证明批复同意济南泺非房地产开发有限公司开发工业南路XXX号公寓楼项目。证据3、2002年3月8日，济南高新技术产业开发区管理委员会规划局《建设工程规划许可证》（XXX），证明济南泺非房地产开发有限公司办理了《建设工程规划许可证》（XXX）。证据4、2002年3月8日山东省工程《建设项目报建证》（济高建字XXX），证明济南泺非房地产开发有限公司办理了建设项目报建证（济高建字XXX）。证据5、2004年3月19日，济南泺非房地产开发有限公司与高新区管委会规划局签订了《基础设施配套交款协议》，证明订了《基础设施配套交款协议》，3月22日交纳了城市基础设施配套费100万元。证据6、2004年7月29日，济南泺非房地产开发有限公司与山东大卫建设设计有限公签订《建设工程设计合同》，证明济南泺非房地产开发有限公司与山东大卫建设设计有限公签订建设工程设计合同，并支付87万设计费。证据7、2005年4月18日济南市规划局《建设用地规划许可证》（2005）鲁01-01-31，证明济南泺非房地产开发有限公司办理了《建设用地规划许可证》（2005）鲁01-01-31证据8、2006年9月15日济南高新技术产业开发区管理委员会下发济高管发（2006）224号文件通知，证明核准济南泺非房地产开发有限公司建设综合楼项目的通知。证据9、2004年12月16日《房产置换合同》、2007年12月16日《补充协议》，证明济南泺非房地产开发有限公司向济南化工研究所支付补偿金及违约金353万元整。证据10、2004年8月28日济南市人民政府济政土字(2004)840号《关于同意收回国有土地使用权并出让给济南泺非房地产开发有限公司的批复》，证明同意出让给济南泺非房地产开发有限公司土地使用权3608平方米。泺非公司对涉案宗地取得使用权源于政府的行政批复，不是源于置换协议。证据11、2005年10月24日济南市国土资源局文件济国土资字(2005)699号转发《关于同意收回国有土地使用权并出让给济南泺非房地产开发有限公司的批复》通知，证明通知济南泺非房地产开发有限公司到区国土资源局办理国有土地使用权变更登记手续证据12、2004年8月25日《国有土地使用权出让合同》济国土资合字(2004)588号、2005年11月10日《国有土地使用权出让合同变更协议》济国土资合字(2004)588-1号、收据及完税凭证，证明济南泺非房地产开发有限公司依法从济南市人民政府取得国有土地使用权并支付出让金及税费5667259.36元。证据13、《国有土地使用证》历下国用（2006）XXX号，证明2006年2月7日，济南市人民政府为济南泺非房地产开发有限公司以出让方式办理历下国用（2006）XXX号《国有土地使用证》。证据14、2016年8月18日济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）济政发〔2016〕23号，证明济南市人民政府对土地转让进行限制，导致济南泺非房地产开发有限公司不能向原告交付置换房产，金奥公司已按照合同约定将全部房屋建成，因为政府行为不能交付。证据15、2004年12月6日济南市历下区法院（2004）历民初字第3515号民事判决书；2005年6月9日，济南市中级人民法院作出（2005）济民五终字第215号民事调解书，证明济南泺非房地产开发有限公司与济南市化工研究所另行协商解决济南市工业南路XXX号土地使用权纠纷。属于变更了房地产置换合同约定的解除条款，在协商未达成之前，原告不享有解除权。证据16、2018年2月2日年济南市中级人民法院（2016）鲁01民初2168号民事判决书；山东省高级人民法院（2018）鲁民终596号民事调解书，证明因济南市人民政府行为导致涉案合同不能履行。证据17、泺非公司对化工研究所项目的投入款项明细表，证明被告为该项目实际投入10283181.36元。证据18、2018年12月14日济南市住房和城市建设局发布的征收冻结通告，济（历下）征冻告字（2018）40文件，证明工业南路XXX号土地及地上建筑物被冻结；2019年3月20日，济南市历下区人民政府发布房屋征收决定公告，济（历下）征告字（2019）4号文件，根据该征收公告第六项，征收范围内房屋被依法征收后，国有土地使用权同时收回，并附有全福河道路改造工程征收项目房屋征收补偿方案；2019年3月18日济南市历下区住房和城市建设局发布征收冻结通告，济（历下）征冻告字（2019）5文件，根据该通告涉案土地工业南路XXX后被冻结。综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：原告化工研究所与被告泺非公司曾于2001年12月18日签订《腾笼换业联合开发协议》，双方约定按照省、市两级政府关于腾笼换业的政策要求对位于济南市历下区工业南路共计10亩土地进行联合改造，该地段拆迁后进行房地产开发，10亩土地中4.8亩属于政府征用的绿化地，可用于开发利用的土地为5.2亩，泺非公司拥有全部在该地块进行房地产开发经营、设计施工建设、销售及小区物业管理等权利，并承担在上述地块的土地出让及进行房地产开发的全部费用，泺非公司给予化工研究所搬迁费及土地占用补偿费550万元，或待该地段开发房屋竣工后，按成本价以建筑物作价补偿2290平方米的房屋。2002年2月22日，济南高新技术产业开发区管理委员会下发济高管发〔2002〕55号文件，同意泺非公司与化工研究所联合开发公寓楼项目，并确定项目位于工业南路XXX号，占地0.8公顷，总建筑面积12000平方米，总投资1200万元。2002年3月8日，泺非公司办理了建设工程规划许可证及建设项目报建证。2004年3月19日，泺非公司与高新区管委会规划局签订了基础设施配套费交款协议，3月22日交纳了城市基础设施配套费100万元。2004年7月28日，泺非公司与化工研究所依据双方2001年12月18日签订的协议又签订了合同，约定化工研究所将位于工业南路XXX号土地使用权与乙方或乙方担保单位提供的位于济南高新区丰满路金奥电子建设用地的使用权实施置换，即甲方（化工研究所）将工业南路XXX号土地使用权转让给乙方（泺非公司），乙方将高新开发区金奥电子科技工业园其中的18亩土地使用权转让甲方，同时甲方补偿乙方298万元，并由乙方在18亩土地上为甲方建设厂房，甲乙双方互相配合，积极协助对方办理房地产过户手续。2004年8月20日，双方再次签订补充协议，约定双方办理土地使用权证书、过户的时间及出让金费用的承担方式，并由泺非公司提供山东嘉恒房地产开发有限公司作为担保单位，为其提供担保。2004年11月30日，泺非公司以土地使用权转让合同纠纷为由将化工研究所起诉至本院，泺非公司请求法院确认双方签订的2001年12月18日协议及2004年7月28日合同为无效合同，经我院审理认为化工研究所使用的工业南路XXX号土地系划拨方式取得的国有资产，转让国有资产应按照国务院规定报经有批准权的人民政府的国有资产监督管理机构批准予以转让，泺非公司与化工研究所签订的转让协议及转让合同，没有国有资产监督管理机构的批准手续，违反国家禁止性法律法规，系违法合同，遂判决双方签订的2001年12月18日联合开发协议及2004年7月28日合同无效。后化工研究所不服该判决，上诉于济南市中级人民法院，二审期间，经济南市中级人民法院调解，作出（2005）济民五终字第215号民事调解书，调解书载明就济南市工业南路XXX号土地使用权转让纠纷，济南化工研究所与济南泺非房地产开发有限公司按照有关法律规定另行协商解决，双方不再执行济南市历下区人民法院（2004）历民初字第3513号民事判决。2004年12月16日，济南市化工研究所（甲方）与泺非公司（乙方）、金奥公司（丙方）就位于工业南路XXX号土地使用权（划拨取得）及建筑物与位于济南市高新开发区丰满路金奥电子建设项目用地土地使用权及建筑物（出让取得）置换项目，三方再次签订《房地产置换合同》，具体约定甲方宗地位于工业南路XXX号，用地面积8557.3平方米，折合12.83亩（简称甲地），以现有经实际测绘面积为准。丙方宗地位于济南市高新开发区丰满路以北，刘志远路以西金奥电子建设项目用地，中东部共计18亩（简称丙地）；折款及置换方式：甲方在甲地上拥有的地上建筑物，含土地补偿价值折价共计1500万元，该1500万元补偿包括置换的丙方金奥电子项目18亩土地使用权306万元，地上建筑物5950平方米596万元，700平米建筑210万元及补偿金388万元。二、甲方将甲地及地上建筑物置换给乙方，由乙方负责在甲地上新建留学归国科技人员公寓及办公商用房。三、丙方将丙地置换给甲方或甲方控股的济南凯美澳科技有限公司，负责为甲方办理土地证手续，丙地土地置换价值为306万元，四、乙方负责在丙地上为甲方规划新建面积约5000平方米的科研楼及面积约960平米中式厂房各一座，在甲地上建造的办公商用房中为甲方提供产权房700平米，其中乙方在丙地上为甲方承建的首期工程科研楼一座5000平方米折价为人民币500万元，中试厂房一座约960平方米折价人民币96万元，首期工程建设总面积为5960平方米，该建设款总价地补偿费中扣除。…甲地补偿费1500万元在抵偿乙方土地及建设费用共902万元后剩598万元，乙方在甲地开发建成的办公商用房西部四、五层中留出建筑面积700平方米产权房作为甲方办公用房，折价为210万元，该楼房在验收合格后一个月内交付甲方，在房屋交付甲方之日起六个月内乙方将为甲方办理产权手续交付甲方，剩余388万元补偿费由乙方支付给甲方。在本合同三方盖章、签字之日起3日内，甲方即向土地主管部门发函，同意土地管理部门将土地收回，乙方将200万元补偿款支付给甲方，同时甲方将甲地土地证原件交付乙方，由乙方与政府土地管理部门订立土地出让合同，缴纳出让金，并办理出让的手续，相关费用均由乙方负担。乙方在收到甲方土地使用权证书后120个工作日内，向甲方付清剩余补偿金188万元。2005年12月31日前乙方将在丙地上建设的首期科研楼及中试厂房交付给甲方，同时将转让乙方控股企业的丙地的土地证交付给甲方。乙方为甲方控股企业新建5950平方米房屋的房产证，在交付甲方土地使用证书后六个月内为甲方办理完毕，交付甲方。该合同另约定相关施工建设进度及拆迁清场事宜，违约责任中，约定乙方未能向甲方支付补偿金或未按期交付甲方丙地土地证、5960平米建筑物的，每延迟一日，承担该部分价值日万分之一点五的违约金，拖延超过300日，乙方赔偿甲方所有的经济损失，乙方除承担违约责任外，甲方有权要求乙方将甲地退回，变更登记费用由乙方负责承担，甲方将先前收取乙方的388万元补偿金退还乙方。如遇不可抗力及政府行为导致本合同不能履行时，三方另行协商解决。自上述合同签订后泺非公司于2004年年底支付化工研究所补偿费用200万元。2007年9月18日，甲、乙、丙三方签订补充协议，载明因乙、丙方原因，至今未能向甲方交付置换的国有土地使用证及建筑物房产证，按原合同约定，乙方经出让已取得甲方现住所地使用证，由于乙、丙延迟履行原合同，为此三方商定，在乙、丙方未将在丙地建设的首期科研楼及中试厂房交付甲方、并向甲方交付该国有土地使用证之前，乙、丙方不得将经出让取得的原甲方国有土地权进行转让、出租和抵押。否则，甲方除有权解除原合同外，乙、丙方及原合同担保方山东嘉恒房地产开发有限公司将承担全部违约责任，同时将原合同“丙方将丙地置换给甲方或甲方控股的济南凯美奥科技发展公司”变更为“丙方将丙地置换给甲方”，合同中涉及的“甲方控股企业”均变更为“甲方”，且原合同约定甲方在60日完成搬迁变更为四个月内完成搬迁。经三方协商，乙方同意向甲方支付违约金、补偿金：按照原合同第四条第三项约定，截止2006年12月31日，乙方向甲方支付违约金65万元；按照原合同第三条第3项约定，乙方向甲方支付补偿金188万元，上述两项合计253万元，在补充协议签订之日起10日内乙方向甲方首付153万元，另100万元在三个月内支付甲方。泺非公司于2007年10月8日支付化工研究所上述违约金65万元及补偿费用85万元。截止化工研究所起诉之日止，泺非公司共向其支付补偿款285万元，违约金65万元。泺非公司为开发建设工业南路XXX号项目办理了包括建设工程规划许可手续、建设用地规划许可手续在内的各种手续，支出工程设计费、土地出让金、税费等多笔费用。2004年8月28日，济南市人民政府下发济政土字〔2004〕840号文件，同意由市国土资源局代市政府收回历下区工业南路XXX号济南市化工研究所以划拨方式取得的7458平方米的国有土地使用权，并将其中3608平方米的土地使用权协议出让给济南泺非房地产，土地用途为公建用地，出让年限50年，剩余3850平方米为城市绿化带用地。2004年8月25日，泺非公司与济南市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，在合同载明出让宗地位于济南市，出让面积为3608平方米，出让金2186419.14元。2005年11月10日，双方再次签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，变更为宗地规划用地面积8557平方米，其中出让用地面积为4933平方米，土地纯收益调整为5279821.54元，泺非公司已缴纳2186419.14元，补交政府出让土地纯收益3093402.40元。泺非公司已全部缴纳上述出让金，并缴纳税费387437.82元。2005年4月18日，泺非公司取得工业南路XXX号建设用地规划许可证，2006年9月15日，济南高新技术产业开发区管理委员会下发济高管发〔2006〕224号关于核准济南泺非房地产开发有限公司建设综合楼项目的通知，同意泺非公司开发建设综合楼项目。2006年2月7日，济南泺非房地产开发公司办理了涉案历下区工业南路XXX号国有土地使用证（历下国用2006XXX号），使用权类型：出让，使用面积4933平方米。另查，我院根据泺非公司申请，调取了1993年11月15日济南市人民政府通过的济南市城市建设管理局《关于济南市工业南路拓宽工程实施方案》，该文件载明拓宽工程自工业南路解放路起至工业北路止，全长11.27公里，车行道宽10米左右，该工程需拆除房屋约5.5万平方米，征地约680亩，拆迁、征地执行外环路建设政策，市对区拆迁道路用房每平方米补偿200元，征地每亩按1万元补偿（国有地无偿划拨），道路拓宽工程建设按每公里200万元补助。涉案工业南路XXX号的部分土地被划入道路拓宽范围内，泺非公司实际取得土地面积4933平方米。被告泺非公司称原告基于上述政策自政府相关部门领取了补偿款近1000万元，主张应自置换费用中扣除或者以实际取得的4933平方米折算费用，但未提交原告已领取征收补偿款的相应证据。原告对被告上述主张不予认可，辩称补偿款系在双方签订置换协议之前取得，与涉案置换协议无关，且双方均已知晓道路拓宽将占用工业南路XXX号的部分土地，协议明确约定“以现有经实际测绘面积为准”，置换面积确系4933平方米，而非合同约定的8557.3平方米。2016年8月18日，济南市人民政府发布关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行），文件中对工业用地出让原则，出让规模进行了一定限制，并提出严格转让监管，受让人应该按照土地出让合同约定进行开发建设，未达到转让条件的不得转让，工业项目用地出让5年后，经评估达到规定投资额的可整体转让。化工研究所、泺非公司、金奥公司签订的2004年12月16日《房地产置换合同》实质系将金奥电子公司的工业用地分割，部分转让给化工研究所，不符合上述政策要求。2017年11月20日，泺非公司向化工研究所发函“关于济南市化工研究所办公楼处理的建议”，称政府文件明确一般生产型工业项目五年内不予转让，五年后达到规定投资比例，可整体转让，不予分割转让。泺非公司表示无法按照置换协议约定办理相关房产土地过户手续，房产置换无法实现，同时提出就地安置、异地安置、异地建设等解决方案，化工研究所均未采纳。化工研究所在本案中主张不可抗力因素导致《房地产置换合同》及补充协议已无法继续履行，主张解除合同，并要求泺非公司、金奥公司按照合同约定支付违约金，以1215万元（1500万元-285万元）为计算基数，以合同约定的日万分之1.5为计算标准，自2007年1月1日起计算至2017年年底，数额为726万元。泺非公司则主张以金钱补偿的方式继续履行合同，同意支付未付补偿款100万元部分的违约金，但对实物补偿部分，因系政府行为导致土地及房产无法置换，该部分不应计算违约金,同时主张补偿费用应按泺非公司实际取得的4933平方米折算。另查，2018年12月14日，济南市历下区住房和城市建设局发布济历下征冻告字201840号征收冻结通告，载明本项目房屋征收范围为南至解放东路，北至工业南路全幅河道两侧沿河的建筑，其中包括工业南路104号，XXX号，114号，118号及所属房屋。冻结期限2018年12月14日至2019年12月14日，涉案甲地工业南路XXX号土地包含在上述征收冻结范围内。2019年3月20日，济南市历下区人民政府下发济（历下）征告字〔2019〕4号房屋征收决定公告，对涉案工业南路XXX号纳入全福河道改造工程征收范围，征收范围内房屋被依法征收后，国有土地使用权同时收回，并实行相关征收补偿。本院认为，化工研究所、泺非公司、金奥公司签订《房地产置换合同》及补充协议，其主要内容系以化工研究所原使用的宗地，即工业南路XXX号土地及地上建筑物（甲地，合同约定用地面积8557.3平方米，折价1500万元）与金奥公司位于济南市高新开发区丰满路以北，刘志远路以西金奥电子建设项目用地及地上建筑物（丙地，面积18亩，折价306万元）进行置换，同时泺非公司需在丙地上为化工研究所承建5000平方米的工程科研楼（折价500万元）及960平方米的中试厂房（折价96万元），在甲地为化工研究所提供700平方米办公用房（折价为210万元），剩余388万元以补偿费形式支付化工研究所，该合同约定了土地置换及房屋过户交付的具体时间，合同内容系原、被告真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依照合同及补充协议的约定全面履行各自义务。但化工研究所诉称合同约定其以8557.3平方米的土地与泺非公司价值1500万元的房产、土地进行置换，本院认为，原告实际向被告泺非公司交付土地4933平方米，本案不应以8557.3平方米（折价1500万元）计算，而应以实际测量面积4933平方米为准，原告该诉称不符合关于实际交付面积与约定面积不超过3%的规定，该主张本院不予采信。针对本诉化工研究所要求解除涉案合同的诉求，本院认为，涉案置换合同在履行期间，济南市人民政府发布关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行），文件中对工业用地出让规模进行严格限制，并提出严格转让监管，后济历下征冻告字201840号征收冻结通告及济（历下）征告字〔2019〕4号房屋征收决定公告，将涉案工业南路XXX号土地纳入征收范围，至此原、被告均无法依据涉案合同完成土地及地上建筑物的置换，但是否解除涉案置换合同应结合本案实际情况及及相关法律规定予以确定。根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定，依法变更土地权属和用途的，任何单位和个人不得侵犯。第五十五条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。本案中，泺非公司与济南市国土资源局已签订涉案甲地的《国有土地使用权出让合同》，后依照法定程序于2006年2月7日办理了工业南路XXX号国有土地使用证（证号：历下国2006XXX号），基于上述法律规定，泺非公司已合法取得对上述土地的使用权。化工研究所主张解除房产置换合同，无法实现土地恢复原状的法律后果，亦不符合我国关于土地管理的上述规定，故对于原告化工研究所主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告泺非公司主张以金钱补偿方式继续履行合同的诉求，本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因涉案置换合同已办理了国有土地使用权证书，导致无法解除，反诉原告主张变更为金钱补偿继续履行合同己方义务，符合上述规定，但金钱补偿的具体方式，本院认为，化工研究所依据涉案合同约定应交付的甲地面积为8557.3平方米，土地及地上建筑物折合价值为1500万元，泺非公司取得土地面积为4933平方米，经计算上述置换比例应为57.64%，此外涉案合同约定泺非公司需向化工研究所交付丙地面积18亩（折合价值为306万元），并在丙地、甲地分别为化工研究所建设5000平方米的工程科研楼（折合价值500万元）、960平方米的中试厂房（折合价值96万元）及700平方米办公用房（折合价值210万元）以及补偿费388万元，泺非公司应就上述土地及房产的现今价值、补偿费（扣除工业南路XXX号土地地上建筑物的价值后）以57.64%的比例承担金钱置换责任，本案中鉴于反诉原告并未提交证据证实上述土地及房产的现今价值，亦未申请本院对上述房产及土地的现值进行价值评估，故泺非公司要求变更金钱补偿继续履行合同的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。泺非公司可在上述应置换的房屋、土地现今价值明确后，另行主张以金钱补偿的方式继续履行合同。对于化工研究所要求泺非公司、金奥公司支付违约金的诉讼请求，本院认为，泺非公司、金奥公司称在合同履行期间即遇到政府政策限制，导致无法履行合同义务，但并未提交有效的证据证实，根据济南市人民政府发布关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行），该文件试行时间系2016年8月18日，而置换合同明确约定乙方应于收到甲方土地使用权证书后120个工作日支付剩余补偿金188万，于2005年12月31日前将在丙地上建设的首期科研楼及中式厂房、丙地土地证交付甲方，泺非公司、金奥公司在上述期间段内并未提交其已如约履行上述合同义务的证据，应当承担一定违约责任。违约金数额，本院认为，根据三方于2007年9月18日签订的补充协议，约定乙、丙方迟延履原合同，截至2006年12月31日，泺非公司应向化工研究所支付违约金65万元，该违约金泺非公司已支付完毕，故本案原告主张的违约金，应当以原合同双方确定的金钱置换价格扣除被告已支付数额为基数，以房产置换合同约定的日利率万分之一点五为标准，按照57.64%的比例自2007年1月1日起计算至2016年8月18日止，具体为（1500万元-285万元）*57.64%*0.15‰*3518天=3695620元，化工研究所主张超出部分，本院不予支持。原告化工研究所于诉讼期间撤回要求两被告赔偿损失的诉讼请求，系当事人对民事权利的处分行为，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十三条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告济南泺非房地产开发有限公司、山东金奥电子科技有限公司支付原告济南市化工研究所违约金3695620元，于本判决生效之日起十日内履行；驳回原告济南市化工研究所的其他诉讼请求；驳回反诉原告济南泺非房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币62620元，由原告济南市化工研究所承担30000元，被告济南泺非房地产开发有限公司、山东金奥电子科技有限公司承担32620元。反诉案件受理费人民币13800元，由反诉原告济南泺非房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  钟红梅人民陪审员  刘惠明人民陪审员  刘 丽二〇一九年七月二十三日书 记 员  娄本燕