山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁06民初122号原告（申请执行人）：中建一局集团安装工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路。法定代表人：沙海，董事长。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。被告（案外人）：于清华，女，1969年3月31日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。被告（被执行人）：龙口市华霖房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴华国，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告中建一局集团安装工程有限公司(以下简称中建一局安装公司)与被告于清华、龙口市华霖房地产开发有限公司(以下简称华霖公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中建一局安装公司的委托诉讼代理人邵晓文，于清华及其委托诉讼代理人赵强国到庭参加诉讼。华霖公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中建一局安装公司向本院提起诉讼请求：1、准许对龙口市房屋的执行；2、诉讼费由于清华及华霖公司负担。事实和理由：2017年7月11日，烟台市中级人民法院作出(2016)鲁06民初80号民事调解书，根据调解书的规定，华霖公司于调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司工程欠款35578151.06元及另案(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款55669373.05元)。若华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行。因华霖公司未按(2016)鲁06民初80号民事调解书规定履行付款义务，中建一局安装公司向烟台市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中于清华提出书面异议，烟台市中级人民法院(2019)鲁06执异4号执行异议裁定，中止对龙口市房屋的执行。中建一局安装公司认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，于清华应当提供充足的证据，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，涉案房产应同时具备该《规定》第二十八条、第二十九条规定的条件。本案中，于清华未提供证据证明其执行异议符合上述规定，因此，其异议不足以排除对涉案房产的执行。于清华辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条规定了买受人可提出执行异议且法院应予以支持的两种情形。第二十八条属于普适条款，对于所有类型的被执行人均可适用；第二十九条属于特殊条款，当买受人不能满足第二十八条普适条款要求，但如果买受人属于无房居住、从开发商购买商品房仅用于居住，且已支付了超过50%合同价款的，也可依此对抗法院的查封和执行。《异议复议规定》并未明确规定开发商作为被执行人在满足第二十八条规定的条件同时还应满足第二十九条所规定的条件。中建一局安装公司主张本案应同时满足第二十八条、第二十九条之规定条件，没有法律依据。本案所涉房屋由于清华与华霖公司于2016年3月16日签订认购协议，于清华亦支付了全部价款且在法院查封前已合法占有该不动产，于清华就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权。据此，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，请求驳回中建一局安装公司的诉讼请求。华霖公司未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：本院在审理中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，依据中建一局安装公司的保全申请，于2016年6月14日作出(2016)鲁06民初80-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了华霖公司名下位于龙口市房屋在内的房产一宗。中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷，经本院审理，于2017年7月11日作出(2016)鲁06民初80号民事调解书。内容为：一、本案所涉及总工程款项暂定为320773585.35元，其中土建工程的总造价为292811873元，安装弱电总造价暂定为27961712.35元(最终金额以中建一局安装公司与武汉利兴达建筑劳务有限公司之间的诉讼生效判决确认的工程总造价金额为准进行调整)，已付工程款为265104212.3元(其中有3150000元待双方财务对账确定后再从上述已付款中进行调整)，总计欠付工程款暂定为55669373.05元，扣除另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元，华霖公司在本案中实际欠付的工程款暂定为35578151.05元；二、华霖公司于本调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司欠款35578151.05元及另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款为55669373.05元)。若逾期华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行；三、中建一局安装公司于本调解书生效后一个月内向华霖公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料；四、其他双方互不追究。五、案件受理费316182元减半收取为158091元，由中建一局安装公司负担78091元，华霖公司负担80000元，保全费5000元由华霖公司负担。调解书生效后，华霖公司未按生效调解书履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行。案外人于清华提出执行异议。本院于2019年1月10日作出(2019)鲁06执异4号执行裁定书，认为案外人提交的证据能够形成一条完整的证据链，证明在本院查封涉案房产前已实际交付购买涉案房价款并实际占有该房屋，案外人对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定裁定中止对龙口市九里现代城16号楼1-1701号房屋的执行。本案当事人于清华与于洪全系夫妻关系。当事人对于清华是否依法取得涉案房屋的民事权益，足以对抗执行有争议。于清华认为其取得了涉案房屋的相关民事权益，足以对抗执行。证据如下：一、关于于清华支付涉案房款的相关证据。1、吕怀江退房申请单一份，载明“因资金不足，定金拾万元整转到王维刚16-1701名下，退房日期2012年8月13日”；2、2012年7月3日，客户姓名为吕怀江的拾万元购房收据一份；3、客户姓名为王维刚的16-1701号房收款收据三张，共计收款205000元；4、2016年3月16日更名申请单一份，载明将“旧客户资料：客户姓名王维刚，房号16-1701号，认购或签约时间2012年6月20日，付款方式一次性；新客户资料：客户姓名于清华，与原客户关系亲戚”；5、2016年3月16日，华霖公司向于清华出具的收款收据2张，共计收款466496元；6、户名于清华“115401活期查询”银行流水及加盖中国邮政储蓄银行股份有限公司龙口市岚高营业所业务专用章的于清华绿卡通交易明细。于清华主张上述证据可以证明，吕怀江将其所缴纳的100000元定金转成王维刚名下16-1701号房款，截至2012年8月13日王维刚共计支付房款205000元，后涉案房屋更名至于清华名下，于清华与华霖公司签订认购协议，在已付房款205000元的基础上，支付了剩余房款261496元，至此于清华已经向华霖公司完成了总房款466496元的付款义务。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不予认可，质证称，第一，于清华提交的银行流水交易明细及“115401活期查询”载明的交易日期均为2017年8月30日，系在涉案房屋被查封后；上述两份银行交易明细三笔金额308231元无法看出是支付的涉案房款，即使该308231元款项为房款，加上王维刚转到于清华名下的205000元房款，于清华实际支付房款应为513231元，这与于清华主张的涉案房屋购房款466496元相矛盾。第二，华霖公司向于清华出具两张房款收据的时间为同一天，但该两张收据却不连号，存在后期补造的嫌疑。且在华霖公司已向王维刚出具该笔205000元房款收据的情况下，其再向于清华重复出具该笔房款的收款收据，与常理不符。于清华称，第一，涉案房屋房款实际为466496元，上述银行流水中涉及的46735元是购买储藏室的费用，关于储藏室认购协议及收据庭后提交。第二，上述银行流水体现的款项系在华霖公司售楼处通过pos机支付，收款方应为华霖公司，但银行流水无法体现出收款方。第三，关于涉案房款的支付问题，除了2017年8月30日转账付款外，其余房款是王维刚2012年交付的首付款205000元，于清华以银行转账的方式向王维刚支付了该笔款项。二、于清华购买涉案房屋办理手续的相关证据。2016年3月16日于清华与华霖公司就涉案房屋签订的《华霖·九里现代城认购协议书》一份，证明于清华在法院查封前已与华霖公司就涉案房屋签订了认购协议书，协议约定住房面积为145.78㎡，房款为466496元，符合商品房买卖合同的主要条款，故该认购书应认定为买卖合同，于清华系涉案房屋的合法权利人。中建一局安装公司对证据的真实性及证明内容均不认可，认为无法确认该认购协议书的签署时间，认购协议书中甲方未加盖公章，乙方签署日期空白，协议书在形式上不成立亦不符合法定生效条件，且该协议书在性质上仅为对涉案房屋转让达成的意向性协议，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的形式构成要件，根据该认购协议书中第二条的约定，于清华与华霖公司应在该认购协议书签订之后，七日内签订商品房预售合同，可以进一步证实该认购协议并非商品房买卖合同。此外，该认购协议中乙方签字不清，无法确认该认购协议签订主体系于清华。三、关于于清华占有使用涉案房屋的相关证据。1、2016年3月17日九里城业主交房通知单，载明“兹有于清华购买的九里城16#楼1单元1701室房屋，房款已交清，资料审验合格，具备交房条件，请给予办理钥匙发放及验房手续。车位A086，储藏室16#-负二层-21#”；2、2016年3月17日九里城16#钥匙发放表；3、2016年3月17日，龙口市景致物业管理有限公司与于清华签订的龙口市九里现代城物业服务协议和龙口市九里现代城临时管理公约；4、2016年3月17日，华霖公司与于清华签订的住宅房屋使用说明书、住宅房屋质量保证书；5、2016年3月17日物业费收款收据，载明的收款事由为2016年3月17日至6月30日物业费。于清华主张上述证据可以证明2016年3月17日华霖公司向其交付了涉案房屋，其已在法院查封前合法占有涉案不动产。中建一局安装公司对该组证据的真实性及证明内容均不予认可，质证称，第一，住宅房屋使用说明书、住宅房屋质量保证书中载明的涉案房屋交付使用时间为2015年9月20日，而于清华主张的涉案房屋交付使用时间为2016年3月17日，二者相互矛盾。第二，物业费收据载明收款事由2016年3月17日至6月30日物业费，与物业服务协议中约定的物业费按月收取不符，并要求于清华提供物业费缴纳机打凭证、用水用电记录及用水用电缴费明细等材料，用于证实其实际占有涉案房屋的时间。另经本院到涉案房屋所在物业公司IC卡售电管理系统调取的于清华充值缴费情况，该系统显示于清华于2017年9月3日和2018年10月12日各充值200元。中建一局安装公司对该证据的真实性无异议，认为通过该证据可以证明于清华在2017年9月3日第一次充值之前并未实际占有使用涉案房屋，且两次充值时间相差一年之久，电费使用金额仅为200元，更进一步说明于清华一直未在涉案房屋内实际居住或未将涉案房屋作为生活居住场所。于清华对该证据真实性无异议，主张通过该证据可以证明其已经实际居住涉案房屋。本院于2019年4月12日对于清华进行调查，于清华称，涉案房屋房款60多万元，全部以现金方式支付，其于2016年3月份接收涉案房屋后，直接对房屋进行了装修，并已实际入住。中建一局安装公司对该笔录的真实性无异议，但认为笔录中于清华所陈述内容在装修时间、购房款金额以及房款支付方式上均与本次庭审中的陈述不一致，对其在法院查封前支付涉案房款的事实不予认可。于清华称，关于涉案房屋的装修时间以本次庭审为准；关于房款金额由于当时未仔细核对，笔录中记载的60多万元，其实际陈述应为60万元左右，且该款项除了包含涉案房款，还包括车位及储藏室的价格；关于付款方式以本次庭审为准，于清华当时是按照胡岳峰的指示主张以现金全款支付房款。于清华庭后向本院提交以下证据：一、户名王维刚的一“本通/绿卡通交易明细”一份，证明王维刚于2012年11月5日提取现金100000元归还吕怀江。二、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单及山东农商银行115401活期查询单，证明2017年9月20日，于清华的丈夫于洪全以现金5000元、银行转账100000元的方式归还王维刚妻子于淑娜购房款105000元，并于2018年2月13日通过银行转账汇款向王维刚支付了另外100000元购房款。三、认购人于清华认购储藏室、车位的《华霖·九里现代城认购协议书》及华霖公司出具的收据三张，证明于清华在购买涉案房屋同时，还购买了车位和储藏室，价款总计81735元，兑除华霖公司应支付的王维刚前期付款205000元的利息35000元，于清华实际向华霖公司付款46735元。四、龙口市景致物业管理有限公司出具的九里城售水票据一张、龙口市景致物业管理有限公司出具的物业售电票据二张，载明涉案房屋购水日期2017年9月3日、购电日期分别为2017年9月3日和2018年10月12日，证明于清华已经实际入住涉案房屋。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不予认可，质证称，第一，无法证明王维刚已经支付了205000元房款；第二，无法证明于清华已经支付了涉案房款，且其提交证据中显示的取款、转账以及购买涉案房屋水电的时间均在涉案房屋被查封之后；第三，储藏室及车位认购协议均未加盖公章且无经办人签字确认，亦无法确认协议签署人是否为于清华。对当事人争议的事实：1、关于于清华是否于法院查封前支付了涉案房款的问题。本院认为，根据于清华的主张，其于2017年8月30日向华霖公司支付了剩余房款261496元，故于清华即使支付了涉案房款，其付款时间也是在法院查封之后。2、关于于清华是否在法庭采取查封措施前已占有涉案房屋的问题。本院认为，2016年3月17日九里城业主交房通知单中载明涉案房款已交清与于清华主张的实际付款时间不符，住宅房屋使用说明书、住宅房屋质量保证书以及物业费收据等证据均存在瑕疵，涉案房屋水电费票据中载明的最早缴费时间均为2017年9月3日，故于清华提交的证据不足以证明其在2016年3月17日法院查封前已占有涉案房屋。本院认为，本案争执焦点是于清华是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗中建一局安装公司的执行申请。于清华提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。于清华主张《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了买受人能够排除执行的两种情形，只要满足其一即可取得涉案房屋的民事权益，足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”于清华与华霖公司签订的是认购书而非正式的商品房预售合同或商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，当协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同主要内容，且已经按照约定收受购房款的，可以认定为商品房买卖合同。但于清华与华霖公司签订《华霖·九里现代城认购协议书》只约定了房屋面积及价格，对于房屋交付、产权登记、面积差异等商品房买卖合同的主要内容没有约定，且如事实认定部分所述，于清华所提交的证据无法证明其在法院查封前支付了房款，且在法院查封之前就已经占有涉案房屋。因此，于清华与华霖公司签订的《华霖.九里现代城认购协议书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定于清华与华霖公司在法院查封涉案房产前签订了合法有效的书面买卖合同。综上所述，于清华对涉案房产所提异议既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，也不具备第二十九条规定的情形，其权利不能排除对涉案房屋的执行。中建一局安装公司请求准许对龙口市九里现代城16号楼1-1701房屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初80-1号民事裁定查封的龙口市华霖房地产开发有限公司名下的位于龙口市房屋。案件受理费8297元，由于清华及龙口市华霖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2019）鲁06执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 安人民陪审员  徐建春人民陪审员  周祖荣二〇一九年七月二十三日书 记 员  孙晓雯