广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3653号上诉人（原审原告）：谢佩华，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：曾富生，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。上诉人谢佩华与被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称“雄盛王府公司”）因房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初21551号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢佩华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持谢佩华的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由雄盛王府公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，明显偏袒雄盛王府公司。一审判决否认谢佩华在一审提供的一些重要证据，否认未完工的照片；错误认定雄盛王府公司提供的《房屋租赁合同》等证据的真实性、有效性；错误认定雄盛王府公司提交的工程竣工验收备案表。二、一审判决认定逾期交楼违约金的计算期限计至2018年2月3日是错误的。雄盛王府公司虽然于2018年1月19号通知谢佩华对位于佛山市禅城区X路66号一座X房即涉案房屋进行收楼，但其交楼不符合涉案合同以及补充合同约定的交楼条件，没有“三表两书”，小区的水电，煤气，绿化等也都不符合交楼条件。三、一审判决适用法律错误，导致认定逾期交楼违约金计算标准为每月30元/m2，明显低于市场租金，严重损害了谢佩华的利益。1.一审法院调查涉案房屋的市场租金在每月44-50元/m2之间。（2017）粤06民终8900号民事判决书认定涉案小区一座715房的租金标准为每月44.41元/m2。（2018）粤0604民初3647号判决书认定涉案小区一座2303房的租金为每月50元/m2。2.与谢佩华同一批起诉的业主，其返租租金也在每月44-50元/m2之间，且获得了法院的支持。3.按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金低于实际造成的损失时，可以请求人民法院予以增加。一审判决认定的违约金明显低于谢佩华的实际损失。因雄盛王府公司违约，谢佩华实际损失是：（1）雄盛王府公司没有交楼的房屋租金损失；（2）谢佩华每月支付的物业管理费损失3.8元/m2；（3）每月公摊的水电费损失；（4）物价上涨因素等所造成的损失。因此，一审判决认定违约金为每月30元/m2，既不能弥补谢佩华的实际损失，也远远低于涉案小区的真实租金。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院在查明事实的基础上纠正一审判决，维护谢佩华的合法权益。雄盛王府公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。具体体现在：1.公共区域绿化、公共配套设施、基础设施不是涉案商品房约定的交付条件，取得竣工验收备案表即达到商品房交付条件。涉案楼盘是分期分区开发的，公共区域是随着开发的完善而逐步完善的，涉案楼盘竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，谢佩华等业主签约时对该情况是清楚了解的。合同对公共配套设施、基础设施等均有约定，可按照合同约定整改处理，不影响商品房的交付。2.双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，雄盛王府公司在2016年12月30日前，将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给谢佩华。雄盛王府公司于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件。二、一审判决认定逾期交楼违约金的截止时间为验收期限届满之日，即为物业公司重新安排看楼日起的第五日止，符合合同约定，认定事实清楚。三、一审判决适用租金标准为每月30元/m2计付逾期交楼违约金已违背政府统计的市场租金标准，偏袒了谢佩华的利益。在雄盛王府公司与业主逾期交楼系列案中，对属于旧合同毛坯房未签订《逾期交楼处理协议书》的案件，一、二审生效判决均按照每月30元/m2的标准向业主支付逾期交楼违约金。雄盛王府公司对本案一审判决认定及处理虽不服但未上诉，应予以维持。谢佩华主张按其他商品房有签订租赁合同的租金标准支付违约金不符合本案实情。四、在雄盛王府公司与业主逾期交楼系列案中，对属于旧合同毛坯房的案件，已有二审生效判决的如徐雪媚、肖警锐案[（2018）粤06民终9945号]、郭红艳案[(2018)粤06民终12186号]、忻勤案[（2018）粤06民终12188号]、柯张勤案[(2018)粤06民终12190号]等，可作为本案参考适用。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用租金标准已背离政府统计的市场租金标准，谢佩华的上诉请求没有事实依据，应予以驳回。谢佩华向一审法院起诉请求：1.雄盛王府公司支付延期交楼违约金95780元（暂时计算到2018年8月30日）;2.雄盛王府公司承担本案所有诉讼费用。庭审中，谢佩华确认逾期交楼违约金的起算日期为从2017年1月1日起计算至实际交付日，计算标准为按照市场租金。一审法院认定事实：2015年9月8日，谢佩华为购买禅城区X路66号X座X房与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋面积为79.42平方米，商品房价款为708035元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款218035元，约定日期：2015年9月8日；现金方式支付490000元，约定日期：2015年9月23日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向谢佩华在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。另查明一，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。另查明二，在一审法院受理的（2018）粤0604民初3647号案中，该案原告提交房屋租赁管理合同，证明其与案外人广州顺某投资咨询有限公司签订房屋租赁管理合同，将其购买的涉案不动产建筑面积约为80.86平方米以半年租金24561元租赁给案外人，折合每平方米租金约为50元。该案中，原告向雄盛王府公司购买位于佛山市禅城区X路X号一座X房。该判决已生效。另查明三：根据（2017）粤06民终8900号判决书，原审法院认定按买受人与案外人顺某公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的租金标准计付违约金正确，且符合合同约定，二审法院予以维持，该涉案房屋佛山市禅城区X路X号一座X房的建筑面积为81.43平方米，租金3616元/月。另查明四：根据雄盛王府公司提交的EMS邮件状态查询结果，显示其于2018年1月19日向谢佩华寄出《收楼通知书》等材料，邮件于2018年1月19日签收。另查明五：涉案物业由雄盛王府公司委托物业管理方即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处于2018年1月20日出具的《通知书》，称因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼。根据该《通知书》的安排，涉案房屋的收楼时间为2018年1月29日。诉讼中，谢佩华确认涉案房屋为毛坯交房，同时明确拒绝收楼的理由包括：1、交楼不符合法定交楼条件，包括竣工合格表，备案表、测绘表；2、雄盛王府公司不符合合同约定的交楼的条件，合同约定了绿化、公共设施、通水通电通网络等条件，但在交楼时，所有条件都不符合。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据谢佩华、雄盛王府公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金的计算标准及截止时间如何确定。关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方并无争议，雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据相关政府部门的通知，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米；根据相关生效民事判决书，涉案小区带装修交付房屋的市场租金标准为44.41（3616元/月÷81.43平方米）-50元/月/平方米，而涉案房屋在交付时为毛坯，因此一审法院综合考虑以上因素，结合本案实际情况，酌定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。对此，应审查涉案商品房是否符合合同约定的交付标准。根据涉案合同第八条关于“交付期限”的规定，出卖人向谢佩华交付的房屋只需具备竣工验收合格即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》即可，并未约定需取得竣工测绘报告。雄盛王府公司在涉案房屋取得竣工验收备案表后及时通知谢佩华办理收楼手续，并同时邮寄送达《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，符合合同关于房屋交付的约定。此外，谢佩华还主张涉案商品房相关的公共基础设施尚未完善，不符合交楼标准，对此，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A1区在竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，谢佩华签约时对该情况是应当预见到的，且本案中，谢佩华并未提供充分的证据证明该问题严重影响其正常居住使用，故一审法院对其该项主张不予支持。综上，一审法院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，谢佩华在收到雄盛王府公司邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日，但诉讼中雄盛王府公司确认其委托物业管理方办理收楼事宜，且将涉案商品房办理收楼的时间重新安排为2018年1月29日，故应在该日期后起算验收期限，故一审法院确定涉案物业的验收期限届满之日（物业公司安排的收楼日期之日起第五日，即2018年2月3日），为涉案物业的交付时间。此后不应再继续计算逾期交房违约金。雄盛王府公司自2016年12月31日起已逾期交楼，而谢佩华主张从2017年1月1日起算逾期交楼违约金，系其对自身权利的自由处分，一审法院予以支持。雄盛王府公司自2017年1月1日至2018年2月3日逾期交楼399天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：79.42平方米×30元/平方米/月÷30×399天=31688.58元。对谢佩华主张超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向谢佩华支付逾期交楼违约金31688.58元；二、驳回谢佩华的其他诉讼请求。如雄盛王府公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1097元，由谢佩华负担734元、雄盛王府公司负担363元。二审期间，上诉人谢佩华向本院提交《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》[佛禅房测（2018）259号]一份，拟证明X路66号一座取得《房屋测绘报告书》的时间为2018年10月24日，谢佩华购买的X路66号X座X房套内面积相差1.16平方米。被上诉人雄盛王府公司未向本院提交新证据。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证，雄盛王府公司发表了质证意见。经审查，本院认定如下：谢佩华提供的证据，雄盛王府公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，围绕着诉辩双方的意见，二审争议焦点为一审对雄盛王府公司应承担的逾期交楼违约责任的认定是否正确。经审查，谢佩华与雄盛王府公司签订的《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》均是各方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行义务。就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方一审时均无异议，雄盛王府公司逾期交楼构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交楼违约金的计算标准，谢佩华上诉主张一审判决认定为每月30元/m2过低，其实际损失不仅包括租金损失，还包括物业管理费损失、每月公摊的水电费用损失、物价上涨等因素造成的损失，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于实际造成的损失时，可以请求人民法院予以增加”的规定，应予以增加。经审查，已生效的（2017）粤06民终8900号民事判决查明涉案小区一座715房（建筑面积81.43平方米）的租金标准为44.41元。已生效的（2018）粤0604民初3647号民事判决查明，涉案小区一座2302房（建筑面积80.86平方米）的租金标准约为50元。表明涉案小区带装修交付房屋的市场租金标准为每月44元/m2-50/m2。涉案房屋约定的交付标准为毛坯房，并非带装修交付的房屋，因此一审法院综合考虑以上因素，结合本案实际情况，酌定涉案房屋的市场租金为每月30元/m2，公平合理，处理并无不当，本院予以维持。谢佩华上诉主张一审判决认定违约金计算标准为每月30元/m2过低，应予以调整，理由不成立，本院不予支持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间，谢佩华上诉主张雄盛王府公司通知其收楼时涉案房屋并不符合交付标准，谢佩华有权拒绝收楼，且至一审庭审时雄盛王府公司仍未通知其收楼，故逾期交楼违约金应暂计至2018年8月30日止。经审查，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定涉案房屋需具备竣工验收合格即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并未约定需取得房屋测绘报告。雄盛王府公司于2018年1月17日取得涉案房屋竣工验收备案表后及时通知谢佩华办理收楼手续，并同时邮寄送达《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料，因此，涉案房屋已符合合同约定的交付条件。一审判决依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第十六大点第6小点的约定认定涉案楼盘是分期分区开发，部分公共基础设施尚未完善并不影响涉案房屋的交付，处理并无不当，本院予以维持。谢佩华以涉案房屋未取得测绘报告、合同约定的绿化、公共基础设施尚未完善等理由上诉主张雄盛王府公司通知其收楼时涉案房屋不符合交付标准缺乏依据，本院不予支持。一审法院认定2018年2月3日为涉案房屋交付之日，该处理并无不当，本院予以维持。关于逾期交楼违约金的数额。谢佩华一审确认从2017年1月1日起算逾期交楼违约金，雄盛王府公司自2017年1月1日至2018年2月3日逾期交楼399天，根据上述逾期交楼违约金的计算标准，雄盛王府公司应向谢佩华支付逾期交楼违约金31688.58元（79.42平方米×30元/平方米/月÷30×399天=31688.58元）。一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。谢佩华上诉主张雄盛王府公司应向其支付逾期交楼违约金95780元（暂计至2018年8月30日止），超出31688.58元的部分，本院不予支持。综上所述，谢佩华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1402元，由上诉人谢佩华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年七月二日法官助理 金玲子书 记 员 龚淑仪