山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)鲁06民初128号原告（申请执行人）：中建一局集团安装工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路。法定代表人：沙海，董事长。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁(烟台)律师事务所律师。被告（案外人）：吕成义，男，1983年5月26日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。被告（被执行人）：龙口市华霖房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴华国，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告中建一局集团安装工程有限公司(以下简称中建一局安装公司)与被告吕成义、龙口市华霖房地产开发有限公司(以下简称华霖公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中建一局安装公司的委托诉讼代理人邵晓文，吕成义及其委托诉讼代理人赵强国，华霖公司的委托诉讼代理人曲敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建一局安装公司向本院提起诉讼请求：1、准许对龙口市房屋的执行；2、诉讼费由吕成义及华霖公司负担。事实和事由：2017年7月11日，烟台市中级人民法院作出(2016)鲁06民初80号民事调解书，根据调解书的规定，华霖公司于调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司工程欠款35578151.06元及另案(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款55669373.05元)。若华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行。因华霖公司未按(2016)鲁06民初80号民事调解书规定履行付款义务，中建一局安装公司向烟台市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中吕成义提出书面异议，烟台市中级人民法院(2019)鲁06执异10号执行异议裁定，中止对龙口市房屋的执行。中建一局安装公司认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，吕成义应当提供充足的证据，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，涉案房产应同时具备该《规定》第二十八条、二十九条规定的条件。本案中，吕成义未提供证据证明其执行异议符合上述规定，因此，其异议不足以排除对涉案房产的执行。吕成义辩称,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条、第二十九条规定了买受人可提出执行异议且法院应予以支持的两种情形。第二十八条属于普适条款，对于所有类型的被执行人均可适用；第二十九条属于特殊条款，当买受人不能满足第二十八条普适条款要求，但如果买受人属于无房居住、从开发商购买商品房仅用于居住，且已支付了超过50%合同价款的，也可依此对抗法院的查封和执行。《异议复议规定》并未明确规定开发商作为被执行人在满足第二十八条规定的条件同时还应满足第二十九条所规定的条件。中建一局安装公司主张本案应同时满足第二十八条、第二十九条之规定条件，没有法律依据。本案所涉房产于2015年12月9日由华霖公司采用以房抵债的方式出卖给吕成义，吕成义与华霖公司在法院查封前签订认购协议、支付了全部价款且已合法占有该不动产，吕成义就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权。据此，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，请求驳回中建一局安装公司的诉讼请求。华霖公司的答辩意见同吕成义的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定如下事实：本院在审理中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，依据中建一局安装公司的保全申请，于2016年6月14日作出(2016)鲁06民初80-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了华霖公司名下位于龙口市房屋在内的房产一宗。中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷，经本院审理，于2017年7月11日作出(2016)鲁06民初80号民事调解书。内容为：一、本案所涉及总工程款项暂定为320773585.35元，其中土建工程的总造价为292811873元，安装弱电总造价暂定为27961712.35元(最终金额以中建一局安装公司与武汉利兴达建筑劳务有限公司之间的诉讼生效判决确认的工程总造价金额为准进行调整)，已付工程款为265104212.3元(其中有315万元待双方财务对账确定后再从上述已付款中进行调整)，总计欠付工程款暂定为55669373.05元，扣除另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元，华霖公司在本案中实际欠付的工程款暂定为35578151.05元；二、华霖公司于本调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司欠款35578151.05元及另案即(2016)鲁06民初413号案已确认处理的20091222元(两案合计欠款为55669373.05元)。若逾期华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行；三、中建一局安装公司于本调解书生效后一个月内向华霖公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料。四、其他双方互不追究。五、案件受理费316182元减半收取为158091元，由中建一局安装公司负担78091元，华霖公司负担80000元，保全费5000元由华霖公司负担。调解书生效后，华霖公司未按生效调解书履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行。案外人吕成义提出执行异议。本院于2019年1月10日作出(2019)鲁06执异10号执行裁定书，认为案外人提交的证据能够形成一条完整的证据链，证明在本院查封涉案房产前已实际交付购买涉案房价款并实际占有该房屋，案外人对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定裁定中止对龙口市九里现代城23号楼1-3003号房屋的执行。华霖公司于2015年10月19日取得涉案房屋所属楼房的商品房预售许可证。有效期为2012年7月3日延期至2019年3月30日。当事人对吕成义是否依法取得涉案房屋的民事权益，足以对抗执行有争议。吕成义认为其取得了涉案房屋的相关民事权益，足以对抗执行。华霖公司认可吕成义的主张，其双方互对对方提交的证据表示认可。证据如下：一、吕成义主张华霖公司消防工程虽以金舟公司名义签订合同，但其是该工程实际施工人，并通过以房抵顶工程款方式直接从华霖公司处合法取得涉案房屋的相关证据。1、2014年6月16日，金舟公司与华霖公司签订《九里现代城一期项目消防设施安装施工合同》；2、2015年11月11日，金舟公司与华霖公司签订《九里现代城一期项目安装施工合同》；3、2015年12月8日《金舟公司九里城商品区工程结算汇总表》，载明“工程内容：消防安装等，工程费用合计：9070742元”；4、2015年12月9日《九里城以房抵款申请表》及附件各一份，分别载明“承包单位：金舟公司，工程名称：九里现代城商品区消防安装等，总工程款金额：9070742元；已付工程款金额：7080000元；未付工程款金额：1990742元；抵房金额：991752元；房主姓名：金舟公司；同意抵房人签字：金舟公司；备注：抵房明细：23#1-804、805、1204小计3套，每套面积，为48.52㎡，单价为4650元/㎡，小计：676854元；23#1-3003室，面积：67.72元，单价为4650元/㎡，小计：314898元；共计：991752元。”“金舟公司同意将上述四套房产（23#1-804、23#1-805、23#1-3003、23#1-1204）转让给吕成义、任天钱，如发生任何经济纠纷与华霖公司无关”；5、2019年5月10日，金舟公司出具的证明一份，载明“2015年12月10日我公司出具的以房抵款附表（将四套房产转让给吕成义、任天钱）是我公司真是意思表示，我公司认可该附表相应的法律效力”；6、山东省广安消防技术服务中心检验报告一份。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不予认可，质证称，第一，《九里现代城一期项目安装施工合同》明确约定合同自双方签字盖章后生效，而该合同中甲方处缺少公司负责人签字，故该合同并未生效；第二，《金舟公司九里城商品区工程结算汇总表》中所涉工程内容并非完全由金舟公司完成，施工单位仅加盖金舟公司公章并不代表对漏电报警等合同项目的确认，且该汇总表无法证实华霖公司实际支付及欠付的工程款数额；第三，华霖公司与吕成义提供的《九里城以房抵款申请表》并不完全一致，吕成义提供的申请表明确载明房主姓名金舟公司，华霖公司提供的申请表将房主姓名栏中的内容手动划掉。华霖公司称，《九里城以房抵款申请表》制作时间为2015年12月9日，房主姓名确定为金舟公司，2015年12月10日收到金舟公司该抵债房主具体信息附表，遂将房主姓名出内容划掉，并载明详见附表。二、吕成义支付房款的相关证据。1、2015年12月12日，华霖公司出具的“户姓名吕成义，楼号23#1-3003号，金额314898元”收据一份；2、2015年12月12日，金舟公司出具的收取华霖公司工程款991752元收款收据一份，吕成义在该收据收款人处签名。吕成义主张通过上述证据可以证明，其通过其通过以房抵工程款的方式支付了涉案房屋房款。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不予认可，称无法证明吕成义支付了涉案房款。三、吕成义购买涉案房屋办理手续的相关证据。2015年12月9日认购人为吕成义认购协议书一份，证明吕成义在法院查封前已与华霖公司就涉案房屋签订了认购协议书，按照认购协议支付了房款，占有了涉案房屋，并与物业公司签订了物业服务合同，交纳了物业费，故该认购书应认定为房屋买卖合同，吕成义系涉案房屋的合法权利人。中建一局安装公司对证据的真实性及证明内容均不认可，认为该认购协议书性质上仅是就涉案房屋买卖达成的意向性协议，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的形式构成要件，根据该认购协议书中第二条的约定，吕成义与华霖公司应在该认购协议书签订之后，七日内签订商品房预售合同，可以进一步证实该认购协议书并非商品房买卖合同，即使存在认购协议书，吕成义与华霖公司仍应继续签订商品房预售合同。华霖公司称，其与吕成义签订的认购协议书约定了房屋的面积、价格、所在楼号，且双方已经按照协议约定实际履行。四、吕成义占有使用房屋的相关证据。1、2015年12月13日，龙口市景致物业管理有限公司与吕成义签订的龙口市九里现代城物业服务协议；2、2015年12月13日九里城业主交房通知单复印件；3、2015年12月13日九里城23#钥匙发放表复印件；4、2015年12月13日、2016年7月2日物业费收据两份。上述证据证明在法院查封前华霖公司已向吕成义交付涉案房屋，吕成义已合法占有该不动产，并对其进行装修装饰用于居住，对未能完成房屋权属登记亦不存在过错，对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。中建一局安装公司对该证据真实性及证明内容均不认可，要求吕成义提供物业机打缴费明细、水电费使用记录及缴费记录，并质证称，2015年12月13日和2016年7月2日相隔七个多月出具的两张物业费收据却连号，可以反证吕成义取得涉案房屋的时间是在查封之后。吕成义称，两次物业费均是2015年12月13日缴纳的，因其公司在威海所以提前预交了半年的物业费。五、对于华霖公司与吕成义没有签订正式的商品房买卖合同的原因，华霖公司称：双方未签订网签合同的原因不在于吕成义，按照《山东省商品房预售资金管理办法》的规定，华霖公司作为开发商在与购房者签订正式的商品房买卖合同时必须向当地房管部门予以备案，备案时应当把购房款打入政府部门指定的监管账户，华霖公司当时因为经济出现困难，没有能力支付工程款，只能用房屋来抵顶，所以没有资金打入监管账户，虽经吕成义多次催促，但均无法预期签订正式的商品房买卖合同。六、关于吕成义名下是否有其他可用于居住房屋的问题。吕成义提交龙口市国土资源局不动产档案查询证明材料一份，证明其在涉案房屋所在地无其他用于居住的房屋。中建一局安装公司对该证据的真实性无异议，但对证明内容不予认可，质证称，该证据仅能证实吕成义在龙口市没有已经登记备案的房产，鉴于吕成义户籍所在地并非龙口市，要求吕成义提供配偶及子女的无房证明。另，本院2019年4月12日对吕成义所作调查笔录中，吕成义陈述，其于2015年12月9日接收涉案房屋，房款314898元均以现金方式支付，且房屋目前尚未装修居住。对当事人争议的事实：1、对于华霖公司与吕成义之间以房抵工程款及支付房款的事实，本院认为，《九里城以房抵款申请表》的制作时间与《华霖·九里现代城认购协议书》的签订时间均为2015年12月9日，但申请表中载明的房主姓名为金舟公司、认购书中载明的认购人为吕成义，这与华霖公司所称2015年12月10日才应金舟公司要求将以房抵款申请表中的房主姓名金舟公司划掉并将房屋转让给吕成义、任天钱的事实及吕成义在调查笔录中陈述的以现金方式支付房款的事实相矛盾，故对吕成义关于通过以房抵债的方式支付涉案房款的主张，本院不予采信。2、关于吕成义是否在法庭采取查封措施前已占有涉案房屋的事实，鉴于吕成义调查笔录中陈述的涉案房屋接收时间与庭审中提交证据证明时间存在矛盾，且其关于提前缴纳物业费的主张不符合常理，故吕成义提交的证据不足以证明其在法院查封之前已占有涉案房屋。本院认为，本案争执焦点是吕成义是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗中建一局安装公司的执行申请。吕成义提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。吕成义主张《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了买受人能够排除执行的两种情形，只要满足其一即可取得涉案房屋的民事权益，足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”吕成义与华霖公司签订的是认购书而非正式的商品房预售合同或商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，当协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同主要内容，且已经按照约定收受购房款的，可以认定为商品房买卖合同。但吕成义与华霖公司签订《华霖·九里现代城认购协议书》只约定了房屋面积及价格，对于房屋交付、产权登记、面积差异等商品房买卖合同的主要内容没有约定，其如事实认定部分所述，吕成义调查笔录与庭审陈述存在多处不一致，其所提交的证据不足以证明其已支付房款，且在法院查封之前就已经占有涉案房屋的事实。因此，吕成义与华霖公司签订的《华霖.九里现代城认购协议书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定吕成义与华霖公司在法院查封涉案房屋前签订了合法有效的书面买卖合同。综上所述，吕成义对涉案房屋所提异议既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，也不具备第二十九条规定的情形，其权利不能排除对涉案房屋的强制执行。中建一局安装公司请求准许对龙口市九里现代城23号楼1-3003号房屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初80-1号民事裁定查封的龙口市华霖房地产开发有限公司名下的位于龙口市房屋。案件受理费6023元，由吕成义和龙口市华霖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院(2019)鲁06执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 安人民陪审员  徐建春人民陪审员  周祖荣二〇一九年七月五日书 记 员  孙晓雯