浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初3792号 原告：林瑞斌，男，1988年6月11日出生，汉族，住浙江省平阳县。 原告：李瑶，女，1988年11月18日出生，汉族，住浙江省临安市。 被告：平阳京都房地产开发有限公司，住所地浙江省平阳县昆阳镇京都花苑****。 法定代表人：黄格青。 委托诉讼代理人：金彩凤，浙江鹿广律师事务所律师。 原告林瑞斌、李瑶与被告平阳京都房地产开发有限公司（以下简称京都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告林瑞斌、李瑶，被告京都公司委托诉讼代理人金彩凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林瑞斌、李瑶向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房差价款87772元[（13099.86-12475.99）×140.69]及空调外机款20000元，共计107772元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月16日，原告在被告承诺降价补差的条件下，购买了被告开发建设的平阳县昆阳镇红墅湾家园（以下简称红墅湾家园）1-1065房屋，并与被告签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定上述房屋建筑面积共140.69平方米，单价13099.86元，总价为18430190元。同时，被告向原告出具了一份《承诺书》，承诺若该项目开盘均价低于原告购买价格，被告予以降价补差。然后，被告诱使原告签订购房合同后不久，以各种形式变相降低房价，在交房后更是大力打折促销。就同等条件的房屋，原告多支出了近500000元购房款。后原告与同样遭遇的其他购房户将上述情况投诉到平阳县发展和改革局，但该局出具的办结告知书告知双方对“开盘均价”没有细化说明。在协商未果的情况下，某购房户遂向法院起诉，温州市中级人民法院作出（2017）浙03民终5396号终审判决，认定“开盘均价”应为红墅湾家园二期开盘之日起一年内涉案楼盘实际成交价格的均价。根据被告销售资料显示，红墅湾家园二期开盘后一年内，房屋实际成交均价为12475.99元，低于原告购买的房屋单价13099.86元，符合《承诺书》约定的降价补差条件，差价为623.87元每平方米。因此，被告应向原告补差价87772元。另在《承诺书》中被告承诺补偿空调外机20000元，至今尚未兑现。综上，为了维护原告的合法权益，特向本院起诉。 被告京都公司答辩称：（一）被告于2012年3月16日向原告预售红墅湾家园1-1605号房屋，并出具一份《承诺书》，承诺在房屋交付时赠送中央空调外机一台（价值20000元）及降价补差。红墅湾家园于2014年12月31日前集中交房，原告于2015年2月11日办理了交房手续。原告收房至今已有4年多，其请求支付中央空调外机款20000元已过诉讼时效。（二）红墅湾家园从一期开盘至二期开盘后一年内销售价格稳定，不存在大力打折促销情况。原告购买的商品房为该楼盘中的优质商品房，面积为140.69平方米，单价为13099.86元/平方米。红墅湾家园从一期开盘至二期开盘期间共销售建筑面积140.69平方米的商品房22套，销售均价为13027.63元/平方米。从二期开盘至二期开盘一年内共销售建筑面积140.69平方米商品房36套，销售均价为13201.10元/平方米。从销售均价来看一期开盘至二期开盘期间业主购买140.69平方米的商品房比二期开盘一年内购买同面积商品房反优惠173.47元/平方米。承诺书本意是解除原告对购买商品房后二期开盘期间房屋降价的顾虑，实际上二期开盘一年内购买红墅湾家园建筑面积为140.69平方米的商品房均价反高于一期开盘期间的均价，故原告购买的商品房在二期开盘期间并未降价贬值。综上，原告请求支付中央空调外机款20000元已过诉讼时效，要求补偿差价87772元不符合事实条件，应驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年3月16日，原告林瑞斌与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告林瑞斌购买被告开发的坐落于平阳县××镇××幢××层××号商品房，建筑面积共140.69平方米，单价为13099.86元／平方米，总价为1843019元。同时，被告还向原告林瑞斌出具一份《承诺书》，载明“我公司就林瑞斌购买平阳县××镇××幢××室作如下承诺：1.该房屋交付时，赠送中央空调外机一台（价值两万元以上）；2.降价补差（以开盘均价为准）”。 合同签订后，原告向被告支付了约定的总房款50%的首付款，并按约完成了剩余购房款支付。2013年10月14日，原告林瑞斌、李瑶登记结婚。2015年2月17日，原告林瑞斌办理了涉案商品房交房结算手续，并装修入住。后涉案房屋不动产登记为两原告共同共有，载明建筑面积为140.78平方米。2016年8月9日，原告通过来访方式向平阳县发展和改革局提出价格举报，同年8月12日，该局依法受理举报并向原告出具价格举报受理告知书。2016年10月8日，平阳县发展和改革局针对原告等人的价格投诉和举报作出价格投诉、举报办结告知书，载明因被告拒绝调解，现根据《价格违法行为举报处理规定》第十三条第一款第（四）项的规定，在价格投诉调解过程中出现消费者或者经营者一方拒绝调解情形的，视为办结。原、被告之间一直因降价补差存在争议，被告也因此未支付空调补偿款给原告。双方确认对中央空调补偿20000元。 另查明，被告开发的红墅湾家园一期为第1、2幢共214套商品房于2012年3月开盘，房屋销售均价为13419元/平方米，优惠条件为一次性付款优惠10%、按揭或分期付款优惠5%；二期为第3-6幢共264套商品房于2013年2月开盘，房屋销售均价为13584元/平方米，优惠条件为开盘之日至2013年2月28日前签订合同优惠30000元，一次性付款优惠10%、按揭或分期付款优惠5%，两项优惠可累加。被告在二期开盘后至2014年12月31日前仅于2013年7月22日进行一次备案价格调整，涉及三套商品房，其他销售政策及单价均未发生变化。红墅湾家园二期开盘后一年内（截止2013年2月7日），销售房屋共89套，实际成交均价为12475.99元。 2016年7月1日，原告林瑞斌与被告京都公司就本案争议向本院提起诉讼，经原告林瑞斌同意，本院予以预立案处理。同日，本院受理同类型案件林祥祥诉京都公司商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年12月12日作出（2016）浙0326民初4040号民事判决。原告不服判决向温州市中级人民法院提起上诉。2017年5月2日，温州市中级人民法院作出（2017）浙03民终1059号民事裁定，撤销本院（2016）浙0326民初4040号民事判决，将案件发回本院重审。2017年9月16日，本院作出（2017）浙0326民初4314号民事判决。原、被告不服判决向温州市中级人民法院上诉，温州市中级人民法院于2018年2月8日作出（2017）浙03民终5396号民事判决。 以上事实有当事人陈述、原告身份证、营业执照、商品房买卖合同、民事判决书、承诺书、交房登记表等证据予以证实，本院予以确认。被告提供的销售情况表真实性无法确认，本院不予采纳。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告出具给原告的《承诺书》系被告真实意思表示，合法有效。原、被告一直就购房降价补差存在争议，且原告曾向被告提出过诉讼主张，故被告辩称原告主张中央空调补偿20000元已过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告应按约支付原告空调外机款20000元。关于原告主张的购房差价款。双方对《承诺书》中“开盘均价”确定为红墅湾家园二期开盘之日起一年内涉案楼盘销售情况均无异议，本院予以确认。被告主张应按该期限内同档次商品房销售均价作为开盘均价，但其出具的承诺书并无明确约定，承诺书系被告出具，对承诺书约定不明或存在两种以上解释的，应作对被告不利的解释。故本院认为“开盘均价”应理解为红墅湾家园二期开盘后一年内涉案楼盘实际成交价格的均价，即12475.99元/平方米。该开盘均价低于原告购买的商品房单价13099.86元/平方米。综上，原告符合《承诺书》约定的降价补差条件，其主张购房差价款87772元[（13099.86元/平方米-12475.99元/平方米）×140.69平方米]符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下： 限被告平阳京都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告林瑞斌、李瑶购房差价款87772元及空调外机款20000元，合计107772元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2455元，减半收取计1227.50元，由平阳京都房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 倪维常 二〇一九年七月十九日 法官助理 张 琪 代书记员 卓依丽