山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0683民初202号 原告：刘乐群，男，1963年4月16日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。 被告：山东华旗地产置业有限公司，住所地：莱州三山岛。 法定代表人：吕春通，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑杜飞、吴浚，山东睿扬律师事务所律师。 原告刘乐群与被告山东华旗地产置业有限公司（以下简称华旗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘乐群、被告华旗公司的委托诉讼代理人郑杜飞、吴浚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘乐群向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告：1、赔偿原告迟延交房违约金及利息4813元；2、赔偿原告因延迟办理房产证违约金、利息及因此造成的损失3323元；3、赔偿原告因延迟办理房产证，出售华旗绿城房屋，无故多缴纳税款及利息35297.43元；4、赔偿原告到外地咨询律师的咨询费3000元、车费及就餐费3680.50元、2人的误工费计款68565元；5、承担诉讼费用。审理中，原告申请撤回第4项诉讼请求。事实和理由：原告和被告于2012年1月10日签订购房合同，原告从被告处购买华旗绿城9号楼2单元601室商品房，价值人民币625305元。合同约定，被告应于2013年10月31日之前交房，逾期超过60日出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于商品房交付使用后270日内取得房地产权证，逾期出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订之后，原告于2012年1月10日一次性向被告支付现金625305元，被告于2014年1月10日向原告交房，于2017年6月28日帮助原告办理房产证。后来原告因个人原因需出售华旗绿城该房屋，因被告延迟办理房产证致使原告无故多缴纳税款34571.43元。在合同履行过程中，原告积极履行义务，被告先后造成了两次违约。根据《中华人民共和国民法通则》第106条第一款和第134条第一款第七项的规定，被告应当承担民事责任，原告有权要求被告偿付违约金，并赔偿由于被告延迟交房、办理房产证而给原告带来的一切经济损失。望贵院依法判决，支持原告诉求。 被告华旗公司辩称，一、原告主张迟延交房违约金及利息无事实和法律依据，应依法予以驳回。1、涉案房屋所在华旗绿城项目因存在影响工期的不可抗力因素，如市政因素、天气因素等原因，导致未按照合同约定时间交付房屋，出卖人不承担违约责任。2、原被告于2014年1月10日在办理房屋交付时，就实际交房日期与合同约定交房日期存在一定时间差的问题达成一致意见，在暂且不论责任归属时，被告通过项目的物业公司减免了原告半年的物业费及向原告赠送约1000元的礼品补偿交房时间差，原告无主张迟延交房违约金的基础。3、原告于2019年1月4日通过诉讼主张迟延交房违约金已超过诉讼时效，法庭不应予以支持。合同约定交房日期为2013年10月1日，至原告起诉已长达5年之久，已超过法律规定的2年诉讼时效。二、原告主张被告迟延办理房产证与事实不符，且已超过诉讼时效，应依法予以驳回。1、根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条、第四条约定：如买方愿自行精装者，需在交房后一年内装修完毕，卖方在买方精装完成后方可给予办理房产权属证书。产权证由买受人申请，出卖人代为办理。办理产权证，应由买受人缴纳的有关费用，按政府有关规定执行，买受人应当在出卖人交付商品房的同时十日内及时缴纳办理产权证应由买受人缴纳的有关税费及所需的个人证件，由出卖人集中办理产权证书。因买受人不能及时缴纳有关税费及提供办证所需个人证件，导致买受人不能如期取得权属证书的责任及损失由买受人负责。涉案房屋交付后，原告自行进行装修，至2015年11月才完成装修，根据上述合同约定，被告在原告装修后方可为其办理房产权属证书。同时，原告在交付房屋时仅支付部分契税，直至2017年6月15日才将剩余的契税补齐。办理产权登记并非仅能以被告单独行为即可办理，原告未按照《商品房买卖合同》约定向被告提出申请、未按时装修房屋及未足额支付足额契税，延期办理产权登记书的责任应由原告自行承担。2、合同约定办理产权登记的日期为房屋交付使用后270日，原被告交付房屋的日期为2014年1月10日。原告于2019年1月4日通过诉讼主张迟延办理房产证违约金已超过诉讼时效，法庭不应予以支持。三、原告自行将涉案房屋进行二次出售并变更产权登记，依法缴纳税款是其法定的义务，其所承担的税款及利息与本案被告无关。四、原告诉讼主张的律师咨询费、差旅误工费等内容，没有事实和法律依据，法庭应依法予以驳回。另，原告主张，被告要求支付违约金的利息亦没有法律规定和合同的约定，法庭不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并本院认定事实如下： 被告华旗公司系从事房地产开发、销售的企业。原告刘乐群通过中介购买了被告开发的位于莱州市城区莱州北路417号华旗绿城9幢2单元601室楼房一套。2012年1月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定房款625305元，房屋建筑面积132.8平方米，其中套内建筑面积103.31平方米，公共部位与公有房屋分摊建筑面积29.49平方米。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第1种方式付款，即一次性付款，2012年1月10日付购房总款人民币陆拾贰万伍仟叁佰零伍元整。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因意外事件(如国家政策变动、政府指令等)且出卖人在接到有关文件之日起30日内告知买受人的；3、出卖人因重大事由，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；4、买受人逾期付款的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加)1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当白买受人解除合同通知到达之月起30天内退还全部已付款，并接买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第1项中的比率)的违约金。买受人解除合同的方式：以出卖人约定交付房屋之日起计算到第60日止(扣除法定节假日时间)的第二天，合同即行解除。买受人解除合同应当以书面形式告知出卖人。合同第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后270日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。非出卖人的原因，出卖人不承担本条款违约责任。该合同附件四：合同补充协议第三条约定，第三条约定：本合同所载房屋价款为纯房款，如需出卖人对房屋进行精装修，费用标准1000元/㎡、2000元/㎡两个档次，待交房时由买受方另行缴纳；如买方愿自行精装者，需在交房后一年内装修完毕，卖方在买方精装完成后方可给予办理房产权属证书......；第四条约定：产权证由买受人申请，出卖人代为办理。办理产权证，应由买受人缴纳的有关费用，按政府有关规定执行；买受人应当在出卖人交付商品房的同时十日内及时缴纳办理产权证应由买受人缴纳的有关税费及所需的个人证件，由出卖人集中办理产权证书。因买受人不能及时缴纳有关税费及提供办证所需个人证件，导致买受人不能如期取得权属证书的责任及损失由买受人负责。 合同签订后，原告支付了购房款625305元。2013年12月28日，被告给原告出具交款一览表一份，其中载明了原告应交纳的实际购房款、专项维修资金、契税、房产证费用、土地证费用、物业管理费用以及预交的水电费等项目。 2014年1月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》1份，约定：合同双方当事人对2012年1月10日签定的华旗绿城9幢2单元2-601室《商品房买卖合同》(合同编号:YS0007879)作如下补充协议：经莱州市房产登记三管部门认定的房地产绘机构实加测量后将原合同第三条：该商品房【预测】建筑面132.38平方米。变更为：该商品房【实测】建筑面积132.38平方米。将原合同第四条第3款：按套(单元)计算，该商品房总价款为(人民币)陆拾贰万伍仟叁佰零拾伍元整(Y625305.00元）变更为；按套(单元)计算，该商品房总价款为(人民币)陆拾贰万叁仟叁佰贰拾柒元整。(￥623327元）。当日，双方交付了房屋,被告返还原告因面积误差多交的房款1978元，原告向被告交纳了维修资金11253元、契税9350元、物业费、装修押金等费用，其中被告自2014年7月1日始收取原告的物业费。 2015年11月份，原告将房屋装修完毕。2015年12月31日，被告通过银行转账退还了原告装修押金2000元。2015年12月30日，被告取得了涉案房屋所在楼栋的整体产权登记手续。2017年6月15日，原告向被告补交了契税3117元。2017年6月28日，涉案房屋办理了不动产权证，登记权利人为原告刘乐群，不动产证号为鲁（2017）莱州市不动产权第0004425号。 2018年2月23日，原告将涉案房屋出售，并缴纳税款34571.43元。原告主张，被告迟延交房与迟延办证给其造成了损失，故诉至法院，请求判如所请。 关于逾期交房的违约金及利息。原告要求被告赔偿自2013年10月31日约定交房之日至2014年1月10日实际交房之日共71天按总房款625305元的万分之一计算为4439.67元。原告主张该款被告应当支付利息，即372.92元（4439.67元×2.1%×4年）。上述二项合计4812.59元。 审理中，原、被告双方对涉案房屋于2014年1月10日交付均无异议。被告主张，原告因自身原因晚于被告要求的时间交房，但对此未提交相关证据证实。被告还主张延期交房还存在影响工期的诸多因素，如市政管制，恶劣天气因素等，因时间久远，相关证明文件暂时未找到，如暂且不论实际交房与合同约定交房的时间差责任归属，被告还通过物业公司减免了原告2014年1月10日至2014年6月30日的物业费补偿了交房的时间差。 原告对被告的上述主张不予认可，认可自己确从2014年7月1日开始缴纳的物业费，但双方并没协商因逾期交房而减免。 关于迟延办证的违约金及利息。原告主张，根据合同第二款按照已付房价的0.5%支付违约金，约定交房时间是2013年10月31日，270天之后办理房产证。被告没有及时办证，被告应支付违约金3126.53元（625305元×0.5%）、利息196.98元（3126.53元×2.1%×3年），合计3323.51元。 审理中，原、被告对2017年6月28日对涉案房屋办理了不动产权证均无异议。被告对延期办证提出以下异议：1、所收税费是基于原告自述首套房按1.5%计收，如二套房应按2%收取，因原告不能及时缴纳有关税费及提供办证所需个人证件，导致不能如期取得产权证书的责任及损失均在原告。另，原告未按照合同约定按时装修房屋，直至2015年11月才装修完毕，对延期办证的责任应自担。 另，被告主张，根据合同约定的交房与办证时间，原告现于2019年1月4日提起诉讼，已超诉讼时效。原告主张，自己在此期间问了被告好多次，2014年7月之后去售楼处找了几次,被告处有姓所与姓胡的答复就给办了，2017年6月份去找,被告告诉自己需补交契税,补交税款后才办理了不动产权证。被告主张,不存在上述情况,直到2017年6月15日,原告补交了契税才要求办理的不动产权证,双方共同配合办理了产权登记证书。 关于多缴税款及利息。原告主张，被告如果按照约定于2014年7月1日办证，自己出售房屋就不用多缴纳税款，但是被告于2017年6月28日才办出证，导致短时间内出售房屋多交了税款34571.43元，利息726元（34571.43元×2.1%），合计35297.43元。被告对此有异议，主张原告以130万余元的价格卖掉涉案房屋，并非50多万元，存在偷税漏税的行为，对多交的税款不同意赔偿。 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立有效，涉案房屋于2014年1月10日交房，于2017年6月28日办理了不动产权证，事实清楚。 关于逾期交房的违约金及利息。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，被告主张已对原告就逾期交房在物业费方面作了相应补偿，同时抗辩原告的该主张已超诉讼时效，原告虽不予认可被告的上述主张，但对此未提交相关证据证实。根据上述规定，原告对该主张向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应为2年。本院认为，双方的合同约定2013年10月31日前交房，被告于2014年1月10日才交房，也就是说原告自2013年11月1日就应当知道权利被侵害。退一步讲，假如自2014年1月10日起开始计算诉讼时效期间，至原告起诉时也已过2年的诉讼时效期间。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金及利息的主张，本院不予保护。 关于迟延办证的违约金及利息。双方在《商品房买卖合同》附件四：补充协议第三条的约定“如乙方（买方）愿自行精装者，需交房后一年内装修完毕，甲方（卖方）在乙方精装完成后方可给予办理房产权属证书”，原告对其房屋进行了精装修，2015年12月31日，被告通过银行转账退还了原告的装修押金2000元。至此被告可给原告办理房产权属证书，但涉案房屋的产权证书于2017年6月28日办理完毕，因此，被告的行为构成违约。被告主张，系原告自身原因未及时补交契税，对此未提交证据证实，其解释亦不合常理。被告主张原告向本院主张该权利已超过诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。被告于2015年12月31日向原告退还装修押金，可视为被告应当知道了原告装修完毕的事实。根据合同附件四补充协议第四条约定，在办证的过程中，被告有十天的合理准备期间，因此，被告应自2016年1月11日起开始办理，而涉案房屋于2017年6月28日办理出不动产权证。根据上述司法解释的规定，原告的这一主张适用三年的诉讼时效期间。因此，原告于2019年1月4日起诉，不超过诉讼时效期间，本院对被告的已超诉讼时效期间的主张不予采纳。原告要求被告给付违约金，理由正当，本院予以支持。2014年1月10日，原、被告在交房时即对房屋面积进行实测，被告返还了原告多交纳的房款1978元，违约金的计算应按原告实交房款623327元计付。原告要求被告给付上述款项的相应利息，依据不足，本院不予支持。 关于多缴税款及利息。原告还要求被告支付逾期办证导致其多纳税款34571.43元及利息726元，依据不足，本院不予支持。 原告撤回要求被告支付律师咨询费3000元、车费及就餐费3680.50元、误工费计款68565元的诉讼请求，是对自己诉讼权利的处分，本院予以准允。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告山东华旗地产置业有限公司给付原告刘乐群逾期办证违约金3116.64元，限于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告刘乐群的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2673.58元，由原告刘乐群负担2623.58元（已交纳），由被告山东华旗地产置业有限公司负担50元，限于本判决生效后七日内交于本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  邱志霞 人民陪审员  傅秀云 人民陪审员  杨文珍 二〇一九年七月二日 书 记 员  秦榕檠