广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3361号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司，住所地：清远市清城区石角镇花兜开发区碧桂园假日半岛酒店负一层。负责人：李长江，该分公司总经理。委托诉讼代理人：陈金满，该分公司职员。被告：杜彦萍，女，1972年8月5日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：朱帆，广东广颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅书慧，广东广颂律师事务所实习律师。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司与被告杜彦萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的委托诉讼代理人陈金满，被告杜彦萍的委托诉讼代理人朱帆、梅书慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2011年10月计至2019年2月物业服务费69439.58元；2、被告向原告支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业服务费780.22元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自欠费次月的1日起计至付清款日止。（暂计至2019年03月01日的违约金为16358.97元）以上两项暂合计为85798.55元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了清远假日半岛翠岭云天39街199商品房（商品房的房屋最终测绘的建筑面积为290.04平方米，花园面积400.27平方米），并于2010年9月24日与原告签订了《清远碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2011年10月起，未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用85798.55元（截至2019年03月01日产生的违约金16358.97元）。被告因自身原因拒绝收楼并拒交物业服务费，违反了与原告所签定的《清远碧桂园前期物业服务协议》第三章第七条的约定，原告依照《清远碧桂园前期物业服务协议》约定提供了服务，被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原告、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园假日半岛小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园假日半岛小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院上诉，恳请法院判如诉请。被告杜彦萍辩称，答辩人已于2018年8月2日为涉案房屋办理了交接手续，所以物业管理费应从答辩人实际完成交接之日起开始计算；2、即使物业管理费从2011年10月开始计算，但在2016年2月前的物业管理费已超过诉讼时效，答辩人无需支付该部分费用。本院经审理认定事实如下：被告杜彦萍以2322345元的价格购买位于清远市××假日半岛××云天××街××房屋而与清远碧桂园物业发展有限公司于2010年9月24日签订一份《广东省商品房买卖合同》。该合同约定，清远碧桂园物业发展有限公司必须将验收合格的商品房于2011年8月30日前交付给杜彦萍。该合同附件四《补充协议书》记载，该商品房套内建筑面积为290.04平方米，花园面积403.03平方米。补充协议书第十二条关于交楼手续的约定，《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。被告杜彦萍以买受人名义在《补充协议书》落款处签名，清远碧桂园物业发展有限公司以出卖人名义在该协议书落款处加盖公章。当日，被告杜彦萍作为甲方（业主）与广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司作为乙方（物业服务企业）签订一份《清远碧桂园假日半岛前期物业服务协议》。该协议约定，乙方为甲方提供物业管理服务，本园区的物业服务费采用包干制方式，并按以下计算方式、标准向甲方收取物业服务费，甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米贰元及花园面积每月每平方米零点伍元计收，该物业的套内建筑面积为290.04平方米，该物业花园面积为403.03平方米，甲方应按781.60元/月向乙方交纳物业管理费；甲方自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日，甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费；甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5%交纳违约金，逾期2个月不交者将予以公布，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司于2012年12月6日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司。广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司于2015年11月23日经清远市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司（即本案原告）。2010年12月7日，清远碧桂园假日半岛E区翠岭云天（二）经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位共同验收。2010年12月14日，该工程的竣工验收备案文件齐全。之后，清远碧桂园物业发展有限公司以书面形式向被告发出收楼通知书，告知被告如期收楼。2016年7月22日，原告委托广东国鼎律师事务所指派律师向被告发出关于拖欠物业服务费及违约金事宜的律师函，并以邮政特快专递方式向《广东省商品房买卖合同》记载的被告地址（广州市白云区水边街时代花园13栋，电话158××××1600）邮寄了前述函件。2018年7月26日、2018年12月24日，原告均以书面形式向被告发送催收物业管理费函件。被告称，没有收到上述邮件。2018年8月2日，被告杜彦萍与清远碧桂园物业发展有限公司完成了涉案房屋的实际交接手续。被告认为，涉案房屋未完成交付之前产生的物业管理费不应由其承担，仅同意支付收楼以后产生的物业管理费用。对此，原告不予认同并认为，涉案房屋已于2011年8月30日符合合同约定交付条件，清远碧桂园物业发展有限公司曾于2011年8月、2013年10月、2017年5月、2018年4月向被告发出收楼通知书，因被告自身原因没有收楼所产生的责任应由其承担，物业管理费用亦应该从2011年10月开始计算。双方就此产生了纠纷，原告遂于2019年5月17日诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查明，2017年5月8日，杜彦萍以清远碧桂园物业发展有限公司为被告以其逾期交楼为由起诉至本院，要求该公司承担逾期交楼的违约责任。本院认为，涉案房屋已于2011年8月30日达到交付的标准和条件，杜彦萍无故拒绝收楼的责任应由其自行承担，并于2017年10月11日作出（2017）粤1802民初2209号民事判决书，判决驳回杜彦萍的全部诉讼请求。杜彦萍不服该判决上诉于清远市中级人民法院。清远市中级人民法院于2018年3月30日作出（2018）粤18民终342号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决于2018年4月16日发生法律效力。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司于2010年9月24日签订的《清远碧桂园假日半岛前期物业服务协议》是当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，协议合法有效，对当事人具有法律约束力。广东碧桂园物业管理有限公司名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司（即本案原告），上述协议约定的权利与义务由名称变更后的原告继受。被告作为清远碧桂园假日半岛翠岭云天三十九街199号房屋所有权人，在接受了原告提供的物业管理服务后理应按照约定向原告支付物业管理费。原告现以诉讼方式向被告主张权利，被告没有举证证明已支付有关物管费，根据债务应当清偿的原则，原告要求被告支付物业管理费用的主张，本院予以支持。至于计算物业管理费起始时间的问题。原告向清远碧桂园物业发展有限公司购买涉案房屋，该房屋已于2010年12月14日经竣工验收备案。经一审、二审法院认定，该房屋于2011年8月30日已符合合同约定的交楼条件，但被告杜彦萍存在无故拒绝收楼的情形。依据被告杜彦萍签名确认的《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十二条的约定，买受人应在约定交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房屋手续，否则买受人逾期办理交接房屋手续的，视为出卖人按期交房。因此，涉案房屋已于2011年8月30日交付给了被告杜彦萍，由此产生的物业管理费应由被告负担。但截至2013年7月31日前所产生的物业管理费已超出诉讼时效三年的保护期，且被告不予认可，因此被告无须承担从2011年10月1日至2013年7月31日期间产生的物业管理费。从2013年8月1日后的物管费，原告曾在2016年7月26日、2018年7月26日、2018年12月24日均以邮件方式向被告主张拖欠物业管理费。原告又于2019年5月17日以诉讼方式向被告催缴截至2019年2月28日前的物业管理费，故被告应支付从2013年8月1日至2019年2月28日期间产生的物管费。依照约定，每月物业管理费为781.60元。原告现主张每月物业管理费按780.22元计算，拖欠物业管理费累计67个月，物业管理费应为52274.74元（780.22元/月×67个月）。由于被告没有按时足额向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，依照协议约定应承担违约责任，被告应向原告支付违约金。现原告主动调整违约金计付标准按中国人民银行同期贷款利率计算，并未违反法律规定，本院予以照准。违约金具体明细如下：2013年8月的物业管理费780.22元，违约金应从2013年9月1日起计算；2013年9月的物业管理费780.22元，违约金应从2013年10月1日起计算；2013年10月的物业管理费780.22元，违约金应从2013年11月1日起计算；2013年11月的物业管理费780.22元，违约金应从2013年12月1日起计算；2013年12月的物业管理费780.22元，违约金应从2014年1月1日起计算……如此类推。截至2019年3月1日，尚欠物业管理费52274.74元的违约金共计7186.09元，从2019年3月2日起以欠费金额为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至欠费还清之日止。本院对原告要求被告支付从2011年10月至2019年2月的物业管理费69439.58元及违约金（以当月欠费数额780.22元为基数从次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至欠款付清之日止，暂计算至2019年3月1日为16358.97元）的主张，本院予以部分支持。至于被告抗辩，《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十二条约定以及《清远碧桂园假日半岛前期物业服务协议》第七条约定均为格式条款，应属无效条款。对此，被告没有提供证据加以证明签订上述合同时，被告就此向对方提出异议；若被告对合同约定条款有异议，亦可拒绝在《补充协议书》以及《清远碧桂园假日半岛前期物业服务协议》上签名。相反，被告均在两份协议书上签名捺印。现以上述借口为由推翻双方约定的条款，理由不足，本院不采信。被告还称，涉案物业管理费应在2018年8月2日开始计算以及2016年2月前的物业管理费不予收取的反驳主张，依据不足，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杜彦萍于本判决生效之日起10日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付2013年8月1日至2019年2月28日期间的物业服务费52274.74元及违约金（截至2019年3月1日为7186.09元，从2019年3月2日起以拖欠物业服务费52274.74元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至欠费付清之日止）；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费972元,由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司负担298元，被告杜彦萍负担674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  汤思达二〇一九年七月一日书记员  李颖欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。