福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0521民初8852号 原告：泉州市海城房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区田安北路东湖大厦三楼，统一社会信用代码91350500156116763X。 法定代表人：陈振煌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林玮、朱琼婷，福建尚民律师事务所律师。 被告：陈国忠，男，汉族，1980年11月6日出生，住晋江市。 被告：孙琼玲，女，汉族，1983年9月26日出生，住晋江市。 原告泉州市海城房地产开发有限公司(下称海城房地产公司)与被告陈国忠、孙琼玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海城房地产公司的委托诉讼代理人林玮、朱琼婷到庭参加诉讼。被告陈国忠、孙琼玲经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海城房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与两被告于2012年8月19日签订的《商品房买卖合同》（编号ＭＦ-2007-01-Ｎ0003518）。2、判令两被告立即返还原告位于螺城镇××新村园林××下××号的房屋，并按商品房总价款的15%向原告支付违约金44699元。3、判决两被告向原告支付律师代理费9000元。事实和理由：2012年8月19日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（合同编号ＭＦ-2007-01-Ｎ0003518）1份，约定两被告向原告购买由原告开发建设的位于惠安县房屋，总价款297997元，支付方式为银行按揭贷款，即两被告向原告支付首期购房款89997元，余款208000元由两被告向银行申请按揭贷款。2013年1月15日，两被告与中国建设银行股份有限公司惠安支行签订《个人住房借款合同》1份，约定两被告向中国建设银行股份有限公司惠安支行按揭贷款208000元，借款期限10年，自2013年1月15日至2023年1月15日止；采用等额本息的还款方式，按月还本付息。借款合同中约定，由原告为两被告的上述贷款承担阶段性担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。因两被告未能履行按期还款付息的义务，2017年3月7日，中国建设银行股份有限公司惠安支行将原、被告诉至惠安县人民法院。惠安县人民法院于2017年5月5日作出（2017）闽0521民初2360号民事判决书，判决解除原、被告与中国建设银行股份有限公司惠安支行签订的《个人住房借款合同》，原告对两被告应向中国建设银行股份有限公司惠安支行偿还借款本金142560.31元及相应的利息、罚息承担连带清偿责任。判决生效并进入执行程序后，两被告仍未能履行还款义务，致使惠安县人民法院划扣了原告个人账户中的存款，原告共计代两被告偿还按揭贷款本息204464.89元。根据《商品房买卖合同》约定，两被告逾期未能偿还按揭贷款的，原告在承担担保责任后有权解除合同，并要求两被告承担违约责任。 被告陈国忠、孙琼玲未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即营业执照、居民身份证，以此证明原、被告诉讼主体资格。 证据2即《商品房买卖合同》及附件，以此证明两被告向原告购买由原告开发建设的位于惠安县房屋，总价款297997元，其中208000元由两被告向中国建设银行股份有限公司惠安支行申请按揭贷款。 证据3即（2017）闽0521民初2360号民事判决书、中国建设银行股份有限公司单位客户专用回单、中国银行国内支付业务付款回单，以此证明惠安县人民法院判决解除原、被告与中国建设银行股份有限公司惠安支行签订的《个人住房借款合同》。根据生效的法律文书，原告已为两被告按揭款承担连带清偿责任。 证据4即律师函、邮政特快专递、邮件查询，以此证明原告按照合同约定履行催款及通知义务，但两被告不予理会且未向原告支付拖欠的款项。 证据5即委托代理合同、福建增值税普通发票，以此证明原告因实现本案债权支出律师代理费9000元的事实。 证据6即房产验收确认书，以此证明被告于2014年9月1日接收案涉商品房。 本院经审查认为，两被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，能够证明原告举证主张的事实，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原告系经工商登记以房地产开发、商品房销售等为经营范围的有限责任公司。2012年8月19日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号ＭＦ-2007-01-Ｎ0003518），合同约定两被告向原告购买由原告开发建设的位于惠安县园林天下第四幢三单元312号房，建筑面积95.84平方米，总价款297997元，付款方式为首期款加按揭贷款，其中首期款89997元，向银行办理按揭贷款208000元。《商品房买卖合同》首部载明两被告的联系地址为惠安县辋川镇头坑村坑南小学。附件六《合同补充协议》第二条第3款约定：“在担保期间，若买受人逾期偿还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除本商品房买卖合同，本商品房买卖合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括但不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。出卖人于本商品房买卖合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费及损失等）后无息返还买受人。”合同签订后，两被告依约支付了案涉商品房的首期款。2013年1月15日，原告、两被告与中国建设银行股份有限公司惠安支行签订《个人住房借款合同》1份，约定两被告向中国建设银行股份有限公司惠安支行贷款208000元用于支付案涉购房款，还款方式为等额本息还款，原告为贷款提供阶段性保证。《个人住房借款合同》签订后，中国建设银行股份有限公司惠安支行依约将208000元贷款发放给原告，作为被告支付的购房款。因两被告未依约偿还贷款本息，2017年3月7日，中国建设银行股份有限公司惠安支行向本院提起解除《个人住房借款合同》诉讼。2017年5月5日，本院作出（2017）闽0521民初2360号民事判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠安支行与被告陈国忠、孙琼玲、泉州市海城房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》。二、被告陈国忠、孙琼玲应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠安支行借款本金142560.31元及计至2017年1月16日止的利息、罚息计807.52元，自2017年1月17日起至还款之日止的利息、罚息按合同约定计付。三、被告泉州市海城房地产开发有限公司对被告陈国忠、孙琼玲的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告陈国忠、孙琼玲追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，原告代两被告向中国建设银行股份有限公司惠安支行偿还贷款本息。原告先后共计代两被告偿还按揭贷款本息204464.89元。2018年8月31日，原告按合同约定地址向两被告发出《律师函》，通知两被告因原告代两被告偿还按揭贷款本息204464.89元，要求被告收到律师函后三日内向原告偿还全部的款项，该邮件因未能妥投于2018年9月10日退回。另查明，案涉商品房于2014年9月1日办理交房手续，原告因本案诉讼委托诉讼代理人，支付律师代理费9000元。 综上事实，本院认为，原告与两被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。关于本案《商品房买卖合同》是否应予解除问题，根据附件六《合同补充协议》第二条第3款的约定，如被告逾期归还按揭贷款本息，经贷款机构或者原告催告仍不归还的，原告才有权单方解除购房合同。本案中，两被告逾期还贷导致原告代偿贷款本息204464.89元，经原告发送律师函催告仍拒不归还，故原告请求解除《商品房买卖合同》及要求两被告返还案涉商品房，符合双方约定和法律规定，应予支持。原告请求两被告按总房款297997元的15%支付合同解除违约金过高，调整为总购房款297997元的5%即14900元（取整）。原告请求两被告支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费9000元，符合双方约定，予以采纳。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州市海城房地产开发有限公司与被告陈国忠、孙琼玲于2012年8月19日签订的合同编号MF-2007-01-N0003518《商品房买卖合同》(含附件)。 二、被告陈国忠、孙琼玲应于本判决生效之日起十五日内向原告泉州市海城房地产开发有限公司返还位于惠安县。 三、被告陈国忠、孙琼玲应于本判决生效之日起十五日内向原告泉州市海城房地产开发有限公司支付合同解除违约金14900元。 四、被告陈国忠、孙琼玲应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州市海城房地产开发有限公司为解除合同而增加支出的律师费9000元。 五、驳回原告泉州市海城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5770元，由被告陈国忠、孙琼玲负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  刘素梅 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  陈炜清 二〇一九年七月八日 书 记 员  蔡少萍 速 录 员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。