山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0402民初1697号原告：孙岱松，男，汉族，1971年3月5日出生，住枣庄市市中区。原告：衣桂萍，女，汉族，1972年5月17日出生，住枣庄市市中区。被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路92号。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，该公司职工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。原告孙岱松、衣桂萍与被告枣庄东湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决被告履行合同约定，为原告办理房屋产权登记，退还办理房屋产权证登记押金2000元；2、请求贵院依法判决被告支付自2017年1月27日起至原告实际取得房屋所有权登记之日止的违约金，被告按日计算向原告支付全部已付款的万分之一的违约金；3、本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年11月16日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的湖西景苑商品房一套，房屋总价为429318元，原告按照合同约定支付全部房屋价款。合同第十九条第三款约定了如因被告原因导致原告无法在规定时间内办理房屋产权登记的，被告应按日向原告支付已付房屋价款的万分之一的违约金。按照合同约定，被告于2016年10月28日向原告直接交房，并要求原告交纳2000元办理房屋产权登记证押金，待房产证办理完毕退还押金。现被告未能按照合同约定履行合同义务，导致原告至今不能办理房屋产权证书，被告已构成违约，应当按照合同约定予以赔偿。为维护原告的合法权益，根据我国法律相关规定以及商品房买卖合同第二十四条对于合同争议解决方式的约定，特向贵院提起诉讼，恳请判如所诉。被告辩称，1、原告的诉请不符合合同约定，没有事实依据。按照双方商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才应承担违约责任。原告诉请被告承担违约责任，缺乏事实依据，不应支持。按照山东省住房专项维修基金管理办法原告至今没有缴纳专项维修基金，即使被告备案资料符合规定，依法也不能办理产权登记备案，因此而产生的责任应由原告自行承担。2、即使被告违约责任成立，原告主张的违约金过高，不应支持。根据合同法司法解释二的规定，违约金以不超过实际损失的30%为宜。原告购买的房屋就是为了居住使用，有无房屋所有权不影响房屋的居住使用，也就是说原告并没有实际损失。因此被告认为原告的违约金不应支持，即便支持，其总额最高也应以不超过购房价款的银行贷款利息的30%为宜，请求人民法院根据合同法司法解释二的规定，酌情调低违约金的金额。3、原告主张的违约金部分已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房发票一份；3、押金收据一份；4、房屋交接单一份；5、住宅专项维修资金专用票据一份。被告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、建设工程施工许可证；2、住房城乡建设部公告；3、建设工程消防涉及审核意见书；4、竣工综合验收备案申请表；5、国有建设用地竣工核验申报审批表；6、枣庄市规划局建设项目规划核实申请表；7、建设工程竣工验收备案表；8、建设消防设施安装质量检验报告；9、《山东省住宅专项维修资金管理办法》一份。被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告对被告提交的证据1、2、3、8、9真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：被告提交上述证据，不足以证明被告已履行了办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，因此本院认定被告尚未履行办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年11月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以429318元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十条关于交付时间和条件约定：出卖人应当在2016年3月10日前向买受人交付该商品房。第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款429318元。被告于2016年10月28日将上述房屋交付给原告，并于同日向原告收取产权押金2,000元，但至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。原告在本案庭审中收到被告通知后于2019年6月27日缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。被告主张由于原告未按法律规定履行支付专项维修资金的义务导致涉案房屋无法办理备案登记，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在原告知晓上述规定前，被告仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，原告在本案庭审中收到上述通知后于2019年6月27日缴纳了住宅专项维修资金，故被告仍应继续承担逾期办证的违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2016年10月28日，被告应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自其后90日起一直延续至今，而原告于2019年4月12日诉至本院，且被告已提出时效抗辩，故违约金应从2017年1月27日起开始计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因此被告收取产权押金无合同依据或法律依据，被告应予返还。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告孙岱松、衣桂萍办理坐落于枣庄市市中区房屋所有权转移登记；二、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告孙岱松、衣桂萍违约金（以429318元为基数，计算时间自2017年1月27日起至被告将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）；三、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告孙岱松、衣桂萍押金2,000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，减半收取512.5元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  陈兰兰二〇一九年七月十一日书记员  刘 丹