山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初525号原告：赵耀明，男，1962年7月9日出生，汉族，居民，住北京东城区。原告：陆颖，女，1971年10月8日出生，汉族，居民，住北京东城区。委托诉讼代理人：赵耀明，系原告陆颖丈夫。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。原告赵耀明、陆颖诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审前，本院依职权追加陆颖为本案的原告。原告赵耀明、原告陆颖的委托诉讼代理人赵耀明，被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵耀明、陆颖向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金1173.92元（暂请求2018年12月10日至2018年12月31日止，共计21天，总房款240000元+装修款50000元共计290000元*万分之二=58元，21天*58元=1218元，我方仅主张1173.92元）；2、依法判令被告支付诉讼费；3、依法判令被告承担差旅费2000元。事实与理由:2012年12月9日，原告与被告的代理机构青岛辰星置业有限公司签订《商品房预（销）售合同》，购买被告开发的位于龙口市东海旅游度假区怡天海景城G19-1-101号房。青岛辰星置业有限公司出示了五证和被告给的授权委托书。按照合同约定，原告付清全款。根据《商品房预（销）售合同》第八条的约定，被告应于2013年6月30日前交房，但被告至今未交付房屋，根据《商品房预（销）售合同》第九条的约定，被告应当支付相应的违约金。被告海基置业公司辩称，1、原告陈述总房款290000元，含装修款50000元，剩余毛坯房总价款为240000元，原告仅支付216800元，房款并未交齐，依据原被告双方签订的商品房买卖合同补充协议的相关约定，原告未付清全部房款之前无权要求交付房屋，更无权主张逾期交房违约金。对于房屋的装修，被告方从未收取原告的装修款，也未向原告承诺过装修问题。根据民诉法相对性原则，原告应向其缴纳装修款的单位或个人进行该项主张。房屋是否装修与被告方无任何关系。2、从本案法律关系上来说，根据山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书的认定，结合《最高院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，本案中，被告方与辰星公司签订合作开发书与上述判例中合作模式完全相同，所以本案中作为土地使用权转让关系，土地使用权转让之后辰星公司自身的销售行为产生的所有法律后果应由其独立承担。同时根据上海市静安区人民法院做出的（2016）沪0106刑初1121号刑事判决书，经审理查明的事实中第十一页第一行至第五行明确认定了辰星公司与被告方签订商品房合作开发合同书，以向被告方支付土地开发费的方式获得了涉案项目的开发销售权，第十四页书证第二项也证明了双方的土地使用权转让关系。综上可以看出，无论是民事审判还是刑事审判过程中，对于被告方与辰星公司的关系，各级法院均作出一致认定。3、从合同内容看，被告方与辰星公司签订的合作开发合同书第二条、第五条已明确约定辰星公司独自取得商品房销售收益，并自行承担销售风险。4、原告主张的差旅费不是本案的必要开支，也没有相关证据证实其必要性及真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的《商品房认购书》1份及银行流水证明，被告辩称，对认购书的真实性无法确认，但认购书明确载明了汇款账户，原告未按照此账户汇款，存在明显过错；银行流水部分有电子印章，部分没有，真实性无法确认，同时流水账单中收款人均为青岛帝辉置业有限公司，而不是被告，故该银行流水无论是否真实，与本案无关联性。本院认为，认购书系案外人青岛辰星置业有限公司（下称辰星公司）与原告签订的，被告虽以该证据中未加盖其公司印章对其真实性不予认可，但无相反证据证明该证据的来源不合法或内容虚假，故对其真实性本院予以认定；银行流水中的收款人均为青岛帝辉置业有限公司，需结合其他证据综合分析认定。2、关于原告提交的补充条款及装修款收据，被告辩称，对补充条款的真实性无法核实，条款中载明的甲方为辰星公司，乙方为原告，根据合同相对性，原告无权据此要求被告承担装修的责任；装修款不是被告收取的，且装修的法律关系与本案无关。本院认为，被告虽以上述证据中未加盖其公司印章对其真实性不予认可，但无相反证据证明上述证据的来源不合法或内容虚假，故对其真实性本院予以认定。但该补充条款系辰星公司与原告签订的，被告公司并未盖章确认，装修款亦非被告公司收取，故根据合同相对性原则，该补充条款对被告不发生法律效力。3、关于原告提交的特别事项约定书1份，被告辩称，该约定书不是与被告签订的，亦无被告签字盖章确认，本案是商品房买卖合同纠纷，该证据与本案无关。本院认为，在（2017）鲁0681民初1967号判决中已认定涉诉房屋的租赁并非法律意义上的租赁合同关系，该租赁行为因违反了法律相关规定不予支持，故该证据不具有证明效力，本院不予采信。4、关于原告提交的授权委托书复印件，用于证明辰星公司系被告的委托代理机构。被告辩称，其从未出具过该委托书，原告提交的复印件不具有证明效力，不能作为证据使用。本院认为，原告提交的该证据系复印件，且被告不予认可，故对其真实性无法确认。另，原告申请本院调取由被告和辰星公司保管的授权委托书原件，但庭审中被告明确告知其从未出具过授权委托书，故无法从被告处调取。辰星公司因其实际控制人苗黎明触犯非法吸收公众存款罪被判刑，公司已停止经营，故目前亦无法从辰星公司调取。5、关于怡天海景城EFGH的解决方案函件复印件、说明复印件、致怡天海景城EFGH区业主的补充意见函复印件及不予受理告知书复印件。被告辩称，上述证据均为复印件不具有证明效力，不能作为证据使用。本院认为，关于怡天海景城EFGH的解决方案函件、说明及不予受理告知书均系复印件，且被告不予认可，故对其真实性无法确认；关于怡天海景城EFGH区业主的补充意见函复印件，因在（2019）鲁0681民初517号案件中提交了该意见函的原件。经比对原件与该复印件的内容一致，故对其真实性予以认可。另，原告申请本院从信访部门调取怡天海景城EFGH的解决方案及说明的函件原件，从原告提交的复印件内容看，均是辰星公司作为开发主体对买受人作出的承诺，被告仅是负责监督执行，协助辰星公司推进工作，故即使上述函件是真实的，其内容亦无法证明原告的主张。因此，上述函件原件并无调取的必要。6、关于原告提交的承诺书，被告辩称，不是其出具的，真实性无法核实。本院认为，该承诺书系辰星公司单方作出的承诺，被告虽不认可，但无相反证据证明上述证据的来源不合法或内容虚假，故对其真实性本院予以认定。7、关于原告提交的其称为李妍出具的房款清单，被告辩称，该证据无单位盖章或个人签字确认，不能作为证据使用，无证明效力。本院认为，该证据中无任何单位盖章或个人签字确认，不符合证据的形式要件，故本院不予采信。8、关于原告提交的微信聊天截图，被告辩称，聊天双方的身份无法证实，且原告所述的李妍、马英海均不是被告公司员工，该证据系影印件，真实性亦不予认可。本院认为，聊天者的身份无法核实，故无法单独作为定案依据。9、关于原告提交的合同3份（编号分别为201309040061、201410030032、201410270169），被告辩称，该证据为影印件，而不是原件，不足以证明原告的主张，且与本案无关。本院认为，该证据系影印件，无法核实其真实性，不符合证据的形式要件，故本院不予采信。10、关于原告提交的座谈会纪要，被告辩称，该纪要无被告公司印章，仅盖有正禾公司印章，与本案无关，且为复印件。本院认为，座谈会纪要仅盖有正禾公司印章，而非被告公司印章，与本案无关，且为复印件，无法核实其真实性，故本院不予认定。11、关于被告提交的山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书、《东海阳光海岸C29-1地块商品房合作开发合同书》、《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》及上海市静安区人民法院（2016）沪0106刑初1121号刑事判决书。原告主张，两份判决书及《东海阳光海岸C29-1地块商品房合作开发合同书》与本案无关联性；关于《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》，是被告与辰星公司签订的，原告无法辨认其真实性，即使是真实的也只约束被告与辰星公司，并不能对抗善意的第三人（原告）。本院认为，被告提交的两份生效判决书，来源合法，形式有效，本院予以采信；被告提交的两份合同书，原告虽不认可但无相反证据证明上述证据的来源不合法或内容虚假，故对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月5日，辰星公司（甲方）与原告陆颖（乙方）签订补充条款，就涉诉房产的装修事宜达成如下协议：“甲方销售之该房屋为精装房；为合理规避税费，最大限度的保障乙方的房屋装修的质量品质，乙方同意将购房总款分为购房款和装修款两部分；其中的购房款部分写入甲乙双方最终签订的《商品房认购书》及《商品房预（销）售合同》中，装修款部分由甲方单独开具收据。2012年12月9日，原告赵耀明、陆颖与辰星公司签订《商品房认购书》，由二原告认购龙口东海黄金海岸怡天海景G19-1-101号房。认购书载明，出售方：辰星公司，认购方：赵耀明、陆颖，认购房屋总价为216800元。当日，原告向辰星公司缴纳装修款50000元。2012年12月17日，就涉诉房屋二原告、被告以及辰星公司签订《商品房预（销）售合同》，该合同载明出卖人为“海基置业公司”，委托代理机构为“辰星公司”，合同出卖人一栏加盖“海基置业公司”公章，下方加盖“辰星公司”公章。合同第四条约定，房屋总价款216800元；第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，1、（1）……（2）逾期超过90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。庭审中，就在涉诉合同中落款处盖有被告商品房销售专章的缘由，被告主张，其与辰星公司之间签订的合作开发合同中约定，被告仅为名义上的开发主体，实际的建设及销售工作均由辰星公司独立完成，只有买受人的房款汇入被告的专用监管账户后，被告才在合同中加盖公章，以便对购房款及合同的履行情况进行监督管理；同时，作为履行与辰星公司合作开发合同中所约定的相关协助义务的依据；对加盖被告公司印章的《商品房预（销）售合同》，被告作为合同的当事人均按合同中的约定履行相关义务。2012年12月21日，被告向二原告出具216800元的预收款收据1张。庭审中，被告提交其与虹亚房地产开发有限公司签订的《东海阳光海岸C29-1地块商品房合作开发合同书》、与辰星公司签订的《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》，及山东省高级人民法院作出的（2014）鲁民一初字第21号虹亚房地产开发有限公司与被告公司建设用地使用权转让合同纠纷的民事判决书，被告据此主张：根据两份《合作开发合同书》可以看出，被告公司与虹亚房地产开发有限公司就C29-1地块的合作开发模式同其与辰星公司就怡天海景城G区的合作开发模式完全一致，而生效的（2014）鲁民一初字第21号民事判决认定，“海基公司与虹亚公司所签订的上述《合作开发合同书》名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同”，由此可认定被告公司与辰星公司就怡天海景城G区签订的合作开发合同书实际亦为土地使用权转让合同。因此，辰星公司按合同约定向被告支付土地转让款后，即土地使用权转让之后辰星公司自身的销售行为产生的所有法律后果应由其独立承担。本院经核对被告与虹亚公司、辰星公司分别签订的两份合作开发合同书可以看出，两份合同书中除了所涉地块的位置、土地转让费的价格不同外，其他约定均一致。其中第二条“合作方式”约定，本项目性质为甲（被告）乙（辰星公司）双方合作开发，甲方提供土地和土地开发的相关手续、乙方负责该地块红线内的投资建设和商品房销售，该地块在商品房买受人取得房产证之前，土地使用权属和性质不变；“甲方责任和义务”约定，甲方提供规划用地115.08亩，并负责办理该地块内商品房开发建设和销售所需的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证等手续，甲方承担因此产生的费用；“土地开发费的支付”约定，甲方提供规划用地115.08亩，乙方按单价每亩39.2875万元向甲方支付土地开发费计4521.20万元；本项目以甲方为开发主体，所有前期手续的办理、开发建设和商品房销售及有关对外合同的签订，均以甲方的名义进行。如因上述合同产生的纠纷均由乙方负责处理，并承担全部法律责任；甲乙双方各自承担其风险。土地开发收益归甲方享有，商品房销售收益归乙方所有；甲方允许乙方使用甲方的销售网络。甲方为乙方提供销售合同文本及相关的财务服务；本项目中乙方承建承销商品房售出后，甲方协助乙方办理竣工验收手续及房产总证，并按照乙方提供的名单开具不动产发票；在本项目建设和销售过程中，乙方享有独立的财务管理权。甲方根据文件要求为乙方设立预售房款的专用财务账户。乙方必须将预售款（或定金）缴入甲方为该项目设立的专用账户，否则，甲方不为买受人出具“烟台海基置业有限公司”的收据和发票，不为买受人办理房产证，由此引起的一切后果由乙方负责。被告提交的上海市静安区人民法院作出的（2016）沪0106刑初1121号刑事判决书载明：“被告单位辰星公司于2009年9月、2010年3月先后与海基置业公司签订商品房合作开发合同书，以向海基置业公司支付土地开发费的方式获得了东海黄金海岸怡天海景城E、F、G、H区和高尔夫佛光地块商品房项目的开发销售权。2010年5月，被告单位帝辉公司实际控制人苗某某出资收购了辰星公司，成为辰星公司实际控制人，由马某某担任辰星公司法定代表人，继续开发上述商品房项目。被告苗某某于2013年底在上海注册成立了朋尔资产为辰星公司开发的房产项目融资。以辰星公司、帝辉公司开发山东省龙口市的房产项目需要融资为由，通过公开销售匹配辰星公司债权的借款和辰星公司开发的预售商品房为抵押的借款两种理财产品，向社会不特定对象大量吸收资金。”另查明，涉诉房屋所属项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》均办理在被告名下。本院认为，关于怡天海景城G区开发建设项目的开发主体问题，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。被告与辰星公司签订的《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》明确约定，被告提供土地和土地开发的相关手续，辰星按单价每亩39.2875万元向被告公司支付土地开发费用并负责该地块红线内的投资建设和商品房销售；双方各自承担其风险；商品房销售收益归辰星公司享有，其他收益归被告公司享有。从上述约定的本质、各自的权利义务以及当事人实际履行合同的情况来看，被告公司负责提供土地和全部开发建设手续后，由辰星公司在地块上进行建设、施工并销售房产，被告并未参与项目建设后续各个环节的工作，并未就该合同承担履行风险，除获得39.2875万元/亩的固定收益外，被告再无其他收益来源。故被告与辰星公司所签订的《合作开发合同书》名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。在山东省高级人民法院审理被告与虹亚房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案所作出的（2014）鲁民一初字第21号民事判决中，对被告与虹亚房地产开发有限公司签订的除涉诉地块的位置、土地转让费价格不一致其他内容均一致的《东海阳光海岸C29-1地块商品房合作开发合同书》的性质亦作出同样认定。上海市静安区人民法院（2016）沪0106刑初1121号刑事判决书亦载明，“被告单位辰星公司于2009年9月、2010年3月先后与海基置业公司签订商品房合作开发合同书，以向海基置业公司支付土地开发费的方式获得了东海黄金海岸怡天海景城E、F、G、H区和高尔夫佛光地块商品房项目的开发销售权”。综上分析可认定，辰星公司系涉诉项目的实际开发主体。但同时，被告与辰星公司签订的《东海黄金海岸花园怡天海景城G区商品房合作开发合同书》约定，被告为该项目设立预售房款的专用监管账户，当房款汇入该监管账户后，被告为买受人出具其公司的收据及发票，并办理房产证等事宜。被告亦主张其仅为名义上的开发主体，只有买受人的房款汇入被告的专用监管账户后，被告才在合同中加盖公章，以便对购房款及合同的履行情况进行监督管理，同时作为履行与辰星公司合作开发合同中所约定的相关协助义务的依据，对加盖被告公司印章的《商品房预（销）售合同》，被告作为合同的当事人均按合同中的约定履行相关义务。本案中，原告提交的《商品房预（销）售合同》已由被告公司加盖印章予以确认，且房款预收款收据亦是由被告公司出具，因此，被告虽为名义开发主体仍应按该合同的约定履行相关义务。合同中约定涉诉房产应于2013年6月30日前交付，但至今未交付，原告按约向被告主张自2018年12月10日至2018年12月31日止共计21天的逾期交房违约金，与约相合，本院予以支持。关于违约金的计算方式，合同第四条明确约定“房屋价款为216800元”，第九条约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，故违约金应为216800元*万分之二*21天=910.56元。原告主张以290000元为基数计算违约金，与约不符，本院不予支持。原告主张的差旅费2000元，因其未提交该费用的相关证据，本院亦不予支持。鉴于本案事实，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵耀明、陆颖逾期交房违约金910.56元（2018年12月10日至2018年12月31日）。二、驳回原告赵耀明、陆颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年七月九日书记员 邹向东