福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初3650号 原告：深圳市馨居佳物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道松园社区笋岗东路3013号长虹大厦1913，统一社会信用代码9144030076636481XT。 法定代表人:丁秋玉，董事长。 委托诉讼代理人：秦勇刚，男，1974年8月5日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杜娟，女，1944年11月10日，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：陈霖，男，1988年3月7日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。 原告深圳市馨居佳物业管理有限公司（下称馨居佳物业公司）与被告陈霖物业服务合同纠纷一案。本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告馨居佳物业公司的委托代理人秦勇刚、杜娟到庭参加诉讼。被告陈霖经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 馨居佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈霖支付2017年7月1日起至2019年3月31日止的物业服务费2727.69元、机动车停放服务费463.2元、截至2018年10月公摊电费173.2元、2019年2至4月份电梯专业维护保养公摊费62.4元，并按照《物业服务》合同第十四条第(二)项“……甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照加收10%标准向乙方支付违约金”之规定加收10%的违约金342.65元，合计拖欠费用3769.14元；2、判令陈霖承担本案的全部诉讼费用。诉讼中,馨居佳物业公司变更诉讼请求为:1、判令陈霖支付2017年7月1日起至2019年3月31日止的物业服务费2727.69元、机动车停放服务费463.2元、自2017年7月1日至2018年10月止的公摊电费173.2元、2019年2月至4月电梯专业维护保养公摊费62.4元，以上合计3426.49元；2、判令陈霖支付从起诉之日即2019年4月19日起至款清之日止、以3190.89元为基数、按月利率2%计算的逾期付款违约金；3、判令陈霖承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：馨居佳物业公司于2016年3月与龙岩城市发展集团有限公司签订景冠小区前期物业服务合同，合同约定自2016年3月18日至今由馨居佳物业公司向景冠小区业主提供物业服务，收取物业服务费，物业服务费标准按物业服务合同约定执行。陈霖是景冠小区3号楼3单元306室产权人，房屋面积118.08平方米。景冠小区3号楼为高层住宅，高层住宅物业服务费为每平方米每月1.1元、机动车停放服务费每月22.5元(未停放按半价收取22.5元/月)，该物业应交物业服务费174.89元/月。陈霖从2017年7月1日开始拖欠物业服务费，截止2019年3月31日，共拖欠物业服务费2727.69元、机动车停放服务费463.2元、截至2018年10月公摊电费173.2元、2019年2至4月份电梯专业维护保养公摊费62.4元、违约金342.65元，合计拖欠费用3769.14元。陈霖长期未交纳物业服务费行为己构成违约。 陈霖未提交答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2016年3月，馨居佳物业公司（乙方）与龙岩城市发展有限公司、龙岩宝晟房地产开发有限公司、福建省龙岩监狱（甲方）签订《福建省前期物业服务合同》，该合同主要约定：乙方为甲方提供前期物业服务，物业项目为景冠小区（限价房）及解放北路龙岩监狱安置地物业管理项目，合同期限为3年，自2016年3月18日起至2019年3月17日止；物业服务费按高层住宅1.10元/月·平方米；车位使用人按地下车位45元/个·月；摩托车停放管理费5元/个·月；违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，按照加收10％标准支付违约金等。合同签订后，馨居佳物业公司按约定向所在项目提供物业服务。馨居佳物业公司业主（住户）资料卡载明陈霖为景冠小区3栋306室的使用人，建筑面积129.89平方米。2017年5月10日，陈霖在《业户手册》签收页中签名确认已收阅《业户手册》，并承诺遵守手册中所列条款。当日，陈霖出具承诺函一份，主要内容为确认已阅读并同意遵守景冠小区物业临时管理规约，同意对物业的使用人违反该规约承担连带责任等。陈霖拖欠自2017年7月1日至2019年3月31日物业服务费2727.69元、机动车停放服务费463.2元、自2017年7月1日至2018年10月止公摊电费173.2元、2019年2月至4月电梯专业维护保养公摊费62.4元，合计3426.49元。馨居佳物业公司催款未果，故诉至法院，请求判如所请。 上述事实，有馨居佳物业公司提供的前期物业服务合同、缴费通知单、交房通知书、承诺书、业户手册签收单、业主资料卡以及馨居佳物业公司的庭审陈述在案佐证。 本院认为，馨居佳物业公司与龙岩城市发展有限公司、龙岩宝晟房地产开发有限公司、福建省龙岩监狱签订前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。馨居佳物业公司根据合同约定向包括陈霖在内的业主提供了物业管理服务。陈霖在接受前述服务后，应按合同约定按期向馨居佳物业公司交纳房屋和车库的物业服务费等费用。陈霖拖欠馨居佳物业公司物业服务费，已构成违约，侵害了馨居佳物业公司的合法权益，应限期支付。因此，馨居佳物业公司要求陈霖给付尚欠的2017年7月1日至2019年3月31日物业服务费2727.69元、机动车停放服务费463.2元、自2017年7月1日至2018年10月止公摊电费173.2元、2019年2月至4月电梯专业维护保养公摊费62.4元（以上合计3426.49元）的诉讼请求有理，本院予以支持。此外，馨居佳物业公司诉请要求陈霖支付从起诉之日起至款清之日止、以3190.89元为基数、按月利率2%计算的逾期付款违约金，在前期物业服务合同中约定“经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，按照加收10％标准支付违约金”,因此馨居佳物业公司有权要求陈霖支付从起诉之日起至款清之日止、以3190.89元为基数、按月利率2%计算的逾期付款违约金，但违约金总额不得超过3190.89元的10%即319元。陈霖经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陈霖应于本判决生效之日起十日内给付深圳市馨居佳物业管理有限公司自2017年7月1日起至2019年3月31日物业服务费2727.69元、机动车停放服务费463.2元，自2017年7月1日起至2018年10月止公摊电费173.2元，自2019年2月起至4月止电梯专业维护保养公摊费62.4元，合计3426.49元。 二、陈霖应于本判决生效之日起十日内支付深圳市馨居佳物业管理有限公司自2019年4月19日起至款清之日止、以3190.89元为基数、按月利率2%计算的逾期付款违约金（不得超过319元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由陈霖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 卢  伟  湘 二〇一九年七月十日 法官助理 张  艳  芳 书 记 员 陈叙颖(代) 书 记 员 廖丽清(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3、《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业龙岩分行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。