广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初8558号 原告：吴安利，女，1983年9月20日生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄跃萍，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市金湖路61号，统一社会信用代码：914501007943162763。 法定代表人：刘礼宁。 委托诉讼代理人：杨清娟，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易大刚，广西万益律师事务所律师。 被告：南宁水晶城商贸有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市七星路137号广西经贸大厦8楼，统一社会信用代码：91450103765807594P。 法定代表人：宁静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘桂宽，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 被告：南宁佳得鑫房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城D座1202房，统一社会信用代码：914501007276696371。 法定代表人：刘礼宁。 原告吴安利与被告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称梦之岛百货公司）、南宁水晶城商贸有限公司（以下简称水晶城商贸公司）、南宁佳得鑫房地产开发有限公司（以下简称佳得鑫公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴安利的委托诉讼代理人林林，被告梦之岛百货公司的委托诉讼代理人杨清娟、易大刚，被告水晶城商贸公司的委托诉讼代理人刘桂宽、彭佩妮到庭参加诉讼。被告佳得鑫公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴安利向本院提出诉讼请求：1、被告梦之岛百货公司向原告吴安利返还位于南宁市佳得鑫水晶城地下一层B32号商铺；2、被告梦之岛百货公司协助原告吴安利疏散场地人员并将商品货物限期搬离商铺；3、被告梦之岛百货公司按同地段其他商场租金标准向原告吴安利支付2016年1月1日起至实际搬离商铺并办理交接手续之日止，占用该商铺的场地占有使用费，暂计10000元（最终以司法评估数额为准，且如2016年未能交付商铺，则第二年起逐年在上一年度基础上递增15%）；4、被告水晶城商贸公司与被告梦之岛百货公司就前述义务承担连带责任，被告佳得鑫公司对被告水晶城商贸公司的债务承担连带保证责任；5、本案案件受理费和其他诉讼费用由各被告共同负担。事实和理由：2007年3月，吴安利向佳得鑫公司购买位于南宁市佳得鑫水晶城地下一层B32号商铺。2008年12月27日，吴安利与水晶城商贸公司、佳得鑫公司签订《委托租赁协议》，约定吴安利将涉案商铺授权水晶城商贸公司统一出租管理，委托水晶城商贸公司出租给梦之岛百货公司，期限从2007年7月1日起至2015年12月31日止，按季度支付租金；佳得鑫公司为租金提供连带保证责任。租赁期限届满后，梦之岛百货公司仍继续占有使用涉案商铺，吴安利与梦之岛百货公司、水晶城商贸公司、佳得鑫公司未能就续租事宜达成一致。吴安利认为，租期届满后，梦之岛百货公司作为承租人应当返还租赁物，其继续占有涉案商铺用于经营没有法律依据，水晶城商贸公司作为出租管理人应当承担协助收回商铺的附属义务，佳得鑫公司作为保证人应当对水晶城商贸公司的义务承担连带保证责任。吴安利自2015年12月起多次督促梦之岛百货公司、水晶城商贸公司交还商铺未果，遂诉至法院，请求判如所请。 被告梦之岛百货公司辩称，一、本案系合同纠纷。根据合同相对性原则，梦之岛百货公司不是《委托租赁协议》项下的当事人，其主体资格不适格，没有支付租金的义务，梦之岛百货公司取得租赁权是通过水晶城商贸公司和佳得鑫公司租赁取得，吴安利要求梦之岛百货公司承担连带责任没有事实及法律依据，应驳回吴安利对梦之岛百货公司的全部诉讼请求。二、吴安利要求梦之岛百货公司返还商铺及相关场所，而其未能举证相关商铺在最初交付时的原貌及商铺的四至和具体位置，应自行承担举证不能的法律后果。三、涉案商铺具有特殊性，商铺在平面上紧密相连，在空间上没有墙体分割，独立使用的功能受到限制。产权人对其建筑物专有部分行使权利时，不得损害其他业主的合法权益。水晶城商场共有商铺2900余个，总面积约50000平方米，其中愿意与水晶城商贸公司续签合同的商铺共计2300余个，面积合计42000平方米，占商铺总数和总面积的比例均已超过80%。吴安利要求返还商铺，既不利于统一经营的整体模式，也显然与大多数业主的意见相悖。同时，涉案商铺由案外人使用，如吴安利要求返还，应当追加实际使用人作为第三人参与本案诉讼。四、吴安利如对水晶城商贸公司的租赁标准不认可，应当通过第三方机构进行评估，其诉请的占用费没有事实及法律依据，不应支持。综上，请求驳回原告吴安利对被告梦之岛百货公司的诉讼请求。 被告水晶城商贸公司辩称，一、吴安利要求腾空商铺及相关场所并予以返还的诉讼请求，不仅违反合同约定，还会导致各方权益均受到严重损害，导致社会效益、经济效益双输的后果。二、吴安利名下的产权式商铺与其他产权商铺在工程竣工后就整体按照毛坯状况交付梦之岛百货公司进行装修改造并经营，现已无法明确涉案商铺具体位置，吴安利无法证明其所主张的返还商铺的具体位置、四至界限以及原状，应当承担举证不能的不利后果。三、吴安利诉请的占用费及其他诉讼请求没有事实和法律依据，诉请金额远远高于同楼层相邻商铺的租赁价格。综上，请求法院判决水晶城商贸公司按照与涉案商铺相邻的且已与水晶城商贸公司续签租赁合同的商铺租金水平向吴安利支付占用费，驳回其他诉讼请求。 被告佳得鑫公司未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告佳得鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月，吴安利向佳得鑫公司购买位于南宁市青秀区佳得鑫水晶城地下一层B032号商铺。吴安利取得了房屋所有权证，载明：“房屋坐落于青秀区佳得鑫水晶城地下一层B032号商铺；规划用途：商业用房；建筑面积23.8㎡，其中套内建筑面积11.36㎡。” 2008年12月27日，吴安利（委托人、甲方）与水晶城商贸公司（受托人、乙方）、佳得鑫公司（担保方、丙方）签订《委托租赁协议》，约定：第一条、甲方自愿将其出资购买的坐落于南宁市佳得鑫水晶城地下一层B032号商铺（以下简称该物业），委托乙方统一出租给梦之岛百货公司（以下简称承租方）整体经营管理。该物业产权登记面积为23.8平方米，购买总价为199719元。第二条、在本协议有效期内，甲方将该物业不可撤销地特别授权给乙方统一出租管理，且甲方不参与经营管理；委托权限包括但不限于征得丙方同意后：A、代为出租、转租本物业；B、代为决定和修改物业的经营定位，代为决定和修改本物业经营范围和经营方式；C、在不危及本物业基本结构安全的前提下，代为决定本物业的结构改造和装修；D、代理其他与出租本物业有关的事项。第三条、委托期限：自2007年7月1日起至2015年12月31日止。第四条、租金计算与支付。1、乙方接受甲方委托，在委托期限内，对该物业代为出租管理。甲方的租赁收入按以下方式和标准支付：（1）2007年7月1日至2013年6月30日，每年按上述甲方购买该物业总价款的0.5%计算租赁收入，支付金额为83.22元/月（即249.66元/季，998.64元/年）；（2）2013年7月1日至2015年12月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的13.93%计算租赁收入，支付金额为2318.4元/月（即6955.2元/季，27820.8元/年）；2、甲方所得租赁收入包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由甲方承担，甲方同意由乙方（或承租方）统一代为缴纳。3、甲方同意：甲方的租赁收入在扣除税费（税费的缴纳金额最终以税务等部门核定的标准办理）后由乙方（或承租方）统一存入甲方以下指定存折（或卡）的账号内。第六条、乙方的权利和义务。1、将受委托出租的物业统一进行出租管理；……3、按约定向甲方支付租赁收入，4、有权根据承租人的要求，在不影响该物业基本安全的前提下，对该物业进行合理的装修和改造。第八条、丙方同意做乙方的担保方，如乙方超过半年无法按期向甲方支付租赁收入，则丙方负连带责任，代乙方向甲方支付应缴租赁收入。第九条、违约责任。1、如乙方不按上述约定，准时向甲方支付租赁收入，则每逾期一日，按应付而未付租赁收入的万分之二向甲方缴付滞纳金；超过半年未付，甲方有权终止本协议。……第十一条、合同变更、终止。1、合同终止：本委托租赁合同期满自行终止。2、合同到期：在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方。第十三条、本协议生效后，甲乙丙三方2007年3月10日签订的《委托经营协议》同时作废。 前述协议约定的委托租赁期限届满后，吴安利以与各方未达成续租协议为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。水晶城商贸公司、梦之岛百货公司则答辩如前。经询问，吴安利主张其在本案中提起的是合同之诉，并确认梦之岛百货公司在《委托租赁协议》期满后共向其支付款项7068.6元。 另查明，2008年8月28日，水晶城商贸公司（出租代理方）、佳得鑫公司（出租担保方）作为合同甲方，与梦之岛百货公司（承租方）、广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）（承租担保方）作为合同乙方，各方共同签订《佳得鑫水晶城一~四层商场租赁代理合同书》（以下简称《租赁代理合同书》），主要内容是：一、为方便乙方经营，解决乙方承租佳得鑫水晶城第一至第四层商场（以下简称标的商场）时与众多产权人签订承租合同的困难，乙方在已委托甲方向标的商场各产权人取得租赁代理权的基础上，由甲方代表产权人将标的商场整体出租给乙方经营。二、甲方取得标的商场所有商铺出租期限均应至2015年12月31日。标的商场的出租合同由甲方统一代表标的商场的产权人与乙方签订，以保证乙方不再与各产权人签订类似的承租合同。在本合同有效期内，甲方代表标的商场的所有产权人将标的商场不可撤销地特别租赁给乙方经营管理。三、标的商场租赁期限为2007年1月1日起至2015年12月31日止。四、标的商场的租金由乙方直接支付给标的商场的各产权人。2011年10月26日，前述各方又签订《佳得鑫水晶城商场租赁代理合同书补充协议》，就变更事项和新增租赁面积等内容达成补充条款。2013年11月1日，水晶城商贸公司（甲方）与梦之岛百货公司（乙方）签订《南宁水晶城商贸公司与广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司租赁合同补充协议（二）》，约定将涉案商城的租赁期限延长至2035年12月31日。 本案争议的焦点为：一、涉案商铺是否应腾空并返还；二、实际占用商铺期间的占用费如何确定；三、各被告承担何种责任。 本院认为，一、关于涉案商铺是否应腾空并返还的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，吴安利作为商铺所有权人，依法对涉案商铺享有上述法定权利。但是，根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”之规定，吴安利行使上述法定权利时应不损害公共利益和他人合法权益。 首先，从涉案商铺的状况来看，该商铺不具备构造和利用上的独立性。水晶城商场共有商铺2900余个，前述商铺虽已办理产权登记，但相邻商铺之间在平面上紧密相连，空间上没有物理隔断，楼梯、电梯、公共卫生间、商场内通道、走道等分层分摊，在构造上不能明确区分，在利用上不足以排他使用，上述特征决定了水晶城商铺应当整体使用、统一经营的必要性。其次，从《委托租赁协议》订立的目的来看，吴安利购买涉案商铺后即将商铺经由水晶城商贸公司交付梦之岛百货公司经营使用，表明其购买商铺的目的是通过对外出租的形式获得收益回报，而不是为了自行经营。且吴安利在购买商铺时，理应知道水晶城商铺整体出租、统一经营的模式，对涉案商铺的物权行使必须受到其他业主整体意志和商场整体功能发挥的限制。吴安利在明知的情况下仍然作出购买决定，应认定其认可了对涉案商铺不能任意行使独立请求权的限制，而必须服从于大多数业主的整体意志。第三，从《委托租赁协议》的内容来看，协议第十一条第2项约定：“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方（水晶城商贸公司）。”吴安利作为合同签订人应受前述条款的约束。现无证据证明水晶城商铺召开了业主大会决定收回经营权，且大部分商铺业主已选择继续将商铺交由梦之岛百货公司经营，基于整体出租使用的共益权要求，吴安利应负有保持水晶城商铺整体利用共同目标的义务，吴安利要求返还商铺不利于整体使用、统一经营的模式，不符合物的利用效益最大化的原则。综上，吴安利要求腾空并返还商铺的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 二、关于实际占用商铺期间的占用费如何确定的问题。鉴于涉案商铺至今由梦之岛百货公司实际使用，吴安利请求支付2016年1月1日起的占用费，本院予以支持。在参考商铺投资收益率的一般规律的基础上，综合考虑经济发展、物价水平、同类地段同类商铺租金价格等因素，本院酌定占用费按每年660元/㎡计算，具体计算方式为：自2016年1月1日起至庭审之日即2018年12月6日止，按每年15708元（660元/㎡×23.8㎡）计付，吴安利自认已收取的款项7068.6元应当予以扣减。 三、关于各被告承担何种责任的问题。（一）关于水晶城商贸公司的责任问题。《委托租赁协议》约定吴安利委托水晶城商贸公司将涉案商铺统一交由梦之岛百货公司经营管理，租赁收入由水晶城商贸公司支付，故水晶城商贸公司应承担支付占用费的责任。（二）关于梦之岛百货公司的责任问题。梦之岛百货公司虽然并非《委托租赁协议》的签订人，但鉴于该协议已披露梦之岛百货公司为实际承租人，且梦之岛百货公司与水晶城商贸公司签订的《租赁代理合同书》中明确约定水晶城商贸公司作为出租代理方，代表包括吴安利在内的商铺所有权人将标的商城整体出租给梦之岛百货公司经营，租金由梦之岛百货公司直接向各商铺所有权人支付，故出租代理的权利及法律后果应由各商铺所有权人直接享有和承担，包括吴安利在内的商铺所有权人有权直接向梦之岛百货公司主张权利，梦之岛百货公司应共同承担支付占用费的责任。（三）关于佳得鑫公司的责任问题。根据《委托租赁协议》的约定，佳得鑫公司作为水晶城商贸公司的担保方，其担保的范围为2015年8月31日前的租金收入，吴安利要求佳得鑫公司对2015年9月1日起的占用费承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条、第四百零六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南宁水晶城商贸有限公司、被告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同向原告吴安利支付占用费（计算方法：自2016年1月1日起至2018年12月6日止，按每年15708元计付，并扣减已支付的7068.6元）； 二、驳回原告吴安利的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司、被告南宁水晶城商贸有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  黄彩云 审判员  肖孟伟 审判员  农微龙 二〇一九年七月十二日 书记员  邓雪芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。