成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初5868号 原告：刘某某，男，1987年8月17日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：张秀丽，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗某某，女，1958年9月1日出生，汉族，住四川省渠县，系刘某某的母亲。 被告：成都瑞发置业有限责任公司，住所地：成都市金牛区黄忠街**。 法定代表人：秦怀林，执行董事。 委托诉讼代理人：朱林，四川君合律师事务所律师。 原告刘某某与被告成都瑞发置业有限责任公司（以下简称“瑞发置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人张秀丽、罗某某、被告瑞发置业公司的委托诉讼代理人朱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认瑞发置业公司于2019年2月向刘某某所发的《解除商品房买卖合同通知书》无效；2.判令瑞发置业公司继续履行双方于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，立即向刘某某交付位于成都市金牛区房屋，并协助刘某某办理该房屋产权登记手续；3.本案诉讼费由瑞发置业公司承担。事实与理由：2012年12月31日，刘某某与瑞发置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（下称《买卖合同》）。《买卖合同》约定，刘某某购买瑞发置业公司开发的“府河天成·龙门镇”楼盘×房屋，并对购房款总价、付款方式、交房时间、办理所有权证书的时间、逾期交房及办证违约金等进行约定。《买卖合同》签订后，刘某某按照约定向瑞发置业公司支付了首付款454970元，并向瑞发置业公司的合作贷款银行（建行成都金河支行）提交了办理按揭贷款所需的相关资料。此后瑞发置业公司没有按照合同约定交付房屋，也没有办理产权登记手续。2017年8月，瑞发置业公司向成都市金牛区人民法院提起诉讼，请求解除《买卖合同》。2018年12月25日，成都市中级人民法院以（2018）川01民终3155号民事判决书驳回瑞发置业公司的诉讼请求，即《买卖合同》应当继续履行。2018年11月6日，瑞发置业公司向刘某某发出了《催款通知书》，要求刘某某在接到通知书后7日内支付剩余购房款103万元。2019年1月26日、2月14日，刘某某分别向瑞发置业公司支付购房款151000元、30万元。2019年2月，瑞发置业公司向刘某某发出《解除商品房买卖合同通知书》，该通知书称“经我司多次催告，然而你仍未在规定的时间内足额支付全部剩余购房款及违约金。有鉴于此，我司向你郑重通知如下：自本通知书送达你时，即解除你与我司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》”。鉴于《解除商品房买卖合同通知书》的内容与事实不符，瑞发置业公司解除《买卖合同》不符合法律规定，刘某某对此有异议，特向法院提起诉讼，请求确认瑞发置业公司的《解除商品房买卖合同通知书》无效，并判令瑞发置业公司继续履行《买卖合同》。 瑞发置业公司辩称，刘某某在诉状中自认解除通知及催款通知已送达，刘某某未履行完付款义务，瑞发置业公司的解除行为合法有效；案涉房屋的交付及过户条件至今未成就，且瑞发置业公司已请求判令解除合同，已无交房与过户的必要。故应驳回刘某某的诉讼请求。 本案经审理认定事实如下：2012年12月31日，刘某某（买受人）与瑞发置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称“补充协议”）。《商品房买卖合同》约定：1.刘某某购买瑞发置业公司开发的位于成都市金牛区房屋，房屋总价为1484970元，刘某某采取贷款方式付款；2.刘某某未按照约定的时间付款，逾期超过60日后，瑞发置业公司有权解除合同，瑞发置业公司解除合同的，刘某某应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向瑞发置业公司支付违约金，并由瑞发置业公司退还刘某某全部已付款；刘某某愿意继续履行合同的，经瑞发置业公司同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，刘某某按日计算向瑞发置业公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向瑞发置业公司支付违约金。 《补充协议》约定：1.刘某某选择向银行申请6.94成30年房屋抵押贷款的方式进行支付，房屋总价款1484970元，刘某某于合同签订之日起当日内，以自有资金向瑞发置业公司支付首付房款454970元，剩余房款103万元由刘某某在主合同签订后且付清所有首付后向银行申请按揭（或公积金）贷款；2.刘某某须于合同签订后7日内主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用交给银行，用于向银行申请借款。刘某某应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，瑞发置业公司不承担刘某某的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任；3.刘某某承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如因刘某某的实际情况与上述承诺不符合或因刘某某的其他原因，而导致在本协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为由于刘某某原因未能及时支付购房款，刘某某违构成违约，瑞发置业公司有权解除本合同，并追究刘某某合同约定总房款5%的违约金；4.刘某某向银行申请房屋抵押贷款的具体额度、成数及年限以银行最终批准为准，如银行批准的贷款额度与刘某某申请的额度不一致，则两者之间的差额由刘某某在银行批准贷款额度确定之日起3日内付清，逾期按本协议第4.3条的约定承担逾期付款违约责任；5.刘某某必须在付清全部房款后或获得贷款银行的审批并将其所借款项划付到瑞发置业公司账户后，同时缴纳完毕政府部门规定费用，方能办理房屋的交付手续；6.因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址和电话号码，以包括但不限于电话、挂号信、特快专递、短信等形式通知刘某某，寄发挂号信或特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。在成都市市内寄发挂号信或特快专递后的第三日视为达达日，在成都市以外的中华人民共和国境内，寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日；7.在本协议签订后，买、卖双方中的任何一方因住所地等通讯联系方式发生变化或电话等通信联系方式发生变化的，均应以书面方式告知对方。否则瑞发置业公司因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。刘某某在合同中载明的通讯地址为：成都市青羊区。 合同签订后，刘某某仅支付了房屋首付款454970元。此后，刘某某未办理银行按揭贷款，也未支付其余房款。2017年8月18日，瑞发置业公司按照刘某某在合同中载明的地址“成都市青羊区”发出《解除商品房买卖合同通知书》，以刘某某未支付剩余房款103万元为由，主张解除双方签订的合同及补充协议。因刘某某收件地址变更，《解除商品房买卖合同通知书》被退回。后瑞发置业公司起诉刘某某请求确认双方签订的合同已解除并要求刘某某支付违约金。2018年10月25日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终3155号《民事判决书》，认定瑞发置业公司的约定解除权已过除斥期间，但并不会对合同未来的履行和状态造成影响，亦不会纵容刘某某在此之后以解除权消灭为恃而长期不履行付款义务。2018年11月6日，瑞发置业公司向刘某某发出《催款通知书》，要求刘某某接到通知书之日起七日内支付剩余购房款103万元及逾期付款违约金。2018年11月8日，刘某某收到前述《催款通知书》。2019年1月26日、2019年2月14日，刘某某分别向瑞发置业公司支付了购房款151000元、30万元。 2019年2月14日，瑞发置业公司向刘某某发出的《解除商品房买卖合同通知书》，载明的主要内容：合同签订后,刘某某仅支付首付款454,970元，未在合同签订之日起30日内获准银行贷款，已构成逾期付款的违约行为。经多次催告，刘某某仍未足额支付全部剩余购房款及违约金，刘某某的行为构成根本性违约，瑞发置业公司有权解除合同并追究刘某某的违约责任。鉴于此，通知如下：自本通知书送达刘某某时，即解除刘某某与瑞发置业公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》。2019年2月15日，刘某某收到前述《解除商品房买卖合同通知书》。 另查明，一、刘某某于2017年8月29日被列为失信被执行人。二、截至一审辩论终结之日，刘某某共向瑞发置业公司支付购房款905,970元，尚欠瑞发置业公司购房款579,000元。 上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、（2018）川01民终3155号《民事判决书》、《催款通知书》、中国银行交易流水明细清单、《解除商品房买卖合同通知书》、EMS邮单及投递记录、中国执行信息公开网截图等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，瑞发置业公司与刘某某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议的主要焦点为：瑞发置业公司是否有权解除合同。刘某某认为瑞发置业公司的约定解除权已于2014年1月31日超过除斥期间，解除权消灭，瑞发置业公司无单方解除权。对此，本院认为，即便瑞发置业公司的约定解除权消灭，但其仍有权继续催告刘某某在合理期限内履行付款义务，如刘某某经催告后仍未在合理期限内付款，则瑞发置业公司可基于法律规定再次主张法定解除权。根据查明事实，刘某某于2018年11月8日收到瑞发置业公司发出的《催款通知书》后，于2019年1月26日、2019年2月14日分别向瑞发置业公司支付了购房款151,000元、30万元，未支付其他款项。截至一审辩论终结之日，刘某某尚欠瑞发置业公司购房款579,000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，刘某某经瑞发置业公司催告，仍未在合理期限内履行完毕支付购房款的义务，瑞发置业公司有权依照相关法律规定主张解除合同。瑞发置业公司据此向刘某某发出的《解除商品房买卖合同通知书》，合法有效；刘某某请求确认瑞发置业公司于2019年2月所发《解除商品房买卖合同通知书》无效、要求瑞发置业公司继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》、立即交付案涉房屋并协助办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 驳回刘某某的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由刘某某负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄利华 二〇一九年七月二十九日 书记员  姚小艳