山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初1598号 原告：张玉中，男，1975年10月6日出生，汉族，住济南市 原告：罗鹏，女，1973年9月11日出生，汉族，住济南市 共同委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：赵继康，山东齐鲁律师事务所实习律师。 被告：刘爱华，男，1971年12月13日出生，汉族，住济南市 被告：李明，女，1974年4月18日出生，汉族，住济南市 共同委托诉讼代理人：田延圣，山东天齐律师事务所律师。 第三人：济南市城市建设投资集团有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100582212491X。 法定代表人：聂军，董事长。 原告张玉中、罗鹏与被告刘爱华、李明及第三人济南市城市建设投资集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月30日、2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告张玉中、罗鹏的委托诉讼代理人高强、赵继康，被告刘爱华、李明的委托诉讼代理人田延圣到庭参加诉讼，第三人济南市城市建设投资集团有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉中、罗鹏向本院提出诉讼请求：1、判令刘爱华、李明支付张玉中、罗鹏房屋差价款100万元（具体数额根据评估价格另行计算）；2、本案诉讼费用、评估费用由刘爱华、李明负担。变更后诉讼请求：1、判令解除张玉中、罗鹏与刘爱华、李明于2016年1月5日签订的《购房资格转让合同》；2、判令刘爱华、李明赔偿张玉中、罗鹏房屋差价款2280854.4元；3、评估费23900元、诉讼费用均由刘爱华、李明承担。事实与理由：2016年1月5日，张玉中、罗鹏与刘爱华、李明签订《购房资格转让合同》，合同约定刘爱华、李明帮助张玉中、罗鹏使用其购房资格，将房屋购买资格及购房后与房屋有关的一切权益转给张玉中、罗鹏，张玉中、罗鹏愿意购买刘爱华、李明购房资格，并按照购房要求交款购买济南市委市府机关单位集资团购济南城投集团公司开发的，位于东城逸家、西蒋峪以及龙洞的济南市公务员宿舍区域的房屋。该合同还约定张玉中、罗鹏应于2016年1月5日前向刘爱华交付购房意向金及利息等共计36万元。上述资金交付后，张玉中、罗鹏替代刘爱华、李明取得位于东城逸家、西蒋峪以及龙洞的济南市公务员宿舍区域的房屋的购房资格，张玉中、罗鹏以刘爱华、李明的名义向刘爱华所在的单位缴纳房屋的全部房款。刘爱华、李明应在房屋产权登记机关开始办理涉案不动产产权登记时，及时协助张玉中、罗鹏办理权属登记。 2017年1月4日，张玉中向刘爱华转账支付15万元；2017年1月5日，又向刘爱华转账支付20万元；张玉中还向刘爱华另行支付现金1万元，上述共计36万元，其中30万元系购房款，6万元系资格转让款。2016年1月22日，刘爱华与第三人济南市城市建设投资集团有限公司签订了《认购协议》，约定刘爱华认购西蒋峪B地块3栋2单元1303室，房屋总价1144380元，车位价10万元。 2017年7月12日，刘爱华认为合同无效，将上述36万元通过转账方式退还给张玉中。2017年7月12日，张玉中又向刘爱华支付36万元购房款和资格转让款并支付了剩余房款814380元、车位费10万元与储藏室款8万元（多退少补），上述共计1354380元。2017年7月13日，上述房款被退回。同日，张玉中再次将上述1354380元打给刘爱华的银行账户，但刘爱华的银行账户被注销，上述款项又退还至张玉中账户。2017年12月12日，上述房屋备案在刘爱华名下，房屋坐落济南市历下区旅游路以南、龙鼎大道以西西蒋峪B地块一期3号楼2-1303。 张玉中、罗鹏认为其与刘爱华、李明签订的《购房资格转让合同》，应认定为有效合同，双方应依约履行合同。依据《合同法》第97、113条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。 济南房价大幅上涨后，刘爱华宣称合同无效或者解除，不再履行合同，甚至将自己的银行卡号注销，背信弃义，严重违反诚实信用原则。张玉中、罗鹏已按照合同的约定履行自己的义务，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，特诉至贵院，望判如所请。 刘爱华、李明辩称，一、2016年1月5日《购房资格转让合同》是双务合同，且义务的履行有先后顺序，即:张玉中、罗鹏先支付相应的费用后方可取得刘爱华、李明的购房资格并概况承受刘爱华、李明房产买卖合同项下的权利和义务。同时，合同第十一条进一步明确了义务履行的先后顺序，即张玉中、罗鹏“确保该房屋的一切费用由张玉中、罗鹏交纳，确保刘爱华、李明不因该房屋而影响刘爱华、李明其他的购房货款等事项”的义务在先，刘爱华、李明“确保该房屋一切权益及处置权归张玉中、罗鹏所有”的义务在后。根据《中华人民共和国合同法》第67条规定，张玉中、罗鹏虽然履行了支付相应费用的在先义务，但并没有按照合同的约定全面履行义务，即“确保刘爱华、李明不因该房屋而影响刘爱华、李明其他的购房贷款等事项”。刘爱华、李明退房的本意是另行选购其它楼盘宜居房产，无此本意，刘爱华、李明没有理由为1万元让出自己的购房资格以成就非亲非故之人之美。2016年10月2日政府限购令出台前，刘爱华、李明为换购房产就督促张玉中、罗鹏履行“确保刘爱华、李明不因该房屋而影响刘爱华、李明其他的购房贷款等事项”的在先义务，但张玉中、罗鹏自始至终没有履行该义务，并且未采取任何补救措施。因此，本案系张玉中、罗鹏违约在先，因此所产生的责任应当由张玉中、罗鹏自行承担，何来诉求刘爱华、李明承担巨额差价赔偿。二、张玉中、罗鹏不享有合同解除权，诉求解除《购房资格转让合同》没有事实和法律依据。1、张玉中、罗鹏不具备合同解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第93、94条的规定合同解除权由守约方享有。同时，解除权人还应履行催告债务人履行的义务，在债务人仍不履行的情况下，解除权人才可通知解除合同。就本案而言，刘爱华、李明暂时中止履行系因张玉中、罗鹏在先义务未全面履行即迟延履行造成，张玉中、罗鹏系违约方，因此，其不享有合同的解除权。2、即使张玉中、罗鹏享有合同解除权，2018年3月14日诉讼请求未诉求解除合同。2019年4月18日，其明确、变更诉讼请求时才要求解除双方于2016年1月5日签订的《购房资格转让合同》，其合同解除权也因超过1年的除斥期间而消灭。三、在诉讼过程中行使合同解除权的行为不能产生解除合同的法律效果。且当事人向人民法院起诉解除合同，人民法院判决解除合同的，合同自判决生效之日起解除。因此，根据最高人民法院会议纪要和裁判要旨，2019年4月18日，张玉中、罗鹏在诉讼过程中明确、变更诉讼请求诉求法院解除合同不能产生解除合同的法律效力。四、张玉中、罗鹏诉求法院解除合同，系未与对方协商一致的单方终止合同的行为，由此造成的损失，应自行负担。五、张玉中、罗鹏诉求购房差价是滥用诉权的表现，没有事实和法律依据。根据《合同法》第67条的规定，当产生先履行抗辩权的原因消失后，当事人应当履行合同。既然张玉中、罗鹏先期违约且合同仍可继续履行，何来天价购房差价诉求。因此，张玉中、罗鹏以法律之名诉求购房差价颠倒了是非、混淆了合同权利义务一致的原则，是滥用诉权的表现，没有事实和法律依据，不应当得到法律的支持 济南市城市建设投资集团有限公司未到庭，亦未提交答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张玉中、罗鹏提交的房屋权属状况信息、《购房资格转让合同》、个人结算业务申请书、业务凭证、《认购协议》、农业银行流水、微信聊天截屏；对刘爱华、李明提交的《济南市存量房屋买卖合同》、关于进一步加强房地产市场调控工作的通知、进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知、关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知、微信聊天记录、招商银行转账汇款业务回单、招商银行历史交易明细表，双方真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对张玉中、罗鹏提交的户口本、济南市房屋登记信息查询结果证明、离婚证、离婚协议、集体户口常住人口登记卡，欲证明张玉中、罗鹏具有购房资格，本院认为，其提交的上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。对张玉中、罗鹏提交的网络截图，不符合证据的形式要件，本院不予采信。对张玉中、罗鹏提交的民事判决书及民事裁定书，与本案没有关联性，不属于民事诉讼法规定的证据种类，本院不作为证据予以采信。对刘爱华、李明提交的证明，其实质为证人证言，证人未出庭，不符合证据的形式要件，本院不予采信。对刘爱华、李明提交的济南市房地产信息系统截图，虽为网页截图，但系政府官方网站，具有客观性、真实性，对该证据本院予以采信。对刘爱华、李明提交的鉴定申请异议书及EMS快递单及查询单，上述鉴定申请异议书本院予以收悉，但鉴定申请异议书不属于民事诉讼法规定的证据种类，本院不作为证据采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月5日，刘爱华、李明（甲方、出卖人）与张玉中、罗鹏（乙方、买受人）签订《购房资格转让合同》，合同约定甲方愿意将房屋购房资格及购房后与房屋有关的一切权益转给乙方。合同第二条约定，本合同所称的房屋是指济南市委市府机关单位集资团购济南城投集团开发的房屋，位于东城逸家、西蒋峪以及龙洞的济南市公务员宿舍区域。拟购房屋户型面积为120户型（实际面积在136左右），按照要好顺序选房，地下室、车位等其他情况按照房地产开发商规定进行配置选取。合同第三条约定，房子购买款项由甲方根据开发商和主管部门的资格要求，前期已经交纳完毕，交款方式是首批购房意向金30万元整。甲方前期出资30万元的利息差价2万元由乙方承担。开发商给资格人享受的优惠款3万元整，由乙方在房屋抵扣款中返还。合同第四条约定，购房意向金30万元、利息2万元、优惠款项金3万元及购买资格转让金1万元，共计36万元整，乙方应于2016年1月5日前将此款项交付给甲方。第七条约定，此房屋实际由乙方出资，以甲方名义购买，乙方已付给甲方6万元资格转让金（含利息及优惠款项金）后，甲方对房屋享有的一切权益由乙方所有。第八条约定，此协议签订后，甲方若不履行协议相关条款，视为违约，甲方应退还乙方所支付的全部款项（包括已付转让费，购房款及其他相关费用），并再向乙方支付违约金10万元。此协议钦定后，乙方若不履行协议相关条款，视为违约，乙方向甲方支付违约金10万元，违约金从乙方所附款项中扣除，剩余款项退还乙方。第十一条约定，双方约定的其他事项：乙方确保该房屋一切费用由乙方缴纳，确保甲方不因该房屋而影响甲方其他的购房贷款等事项。另，2016年1月4日，张玉中通过农业银行向刘爱华转账15万元；2016年1月5日，张玉中通过农业银行向刘爱华转账20万元；张玉中另向刘爱华支付现金1万元，上述共计36万元。 2016年1月22日，济南市城市建设投资集团有限公司与刘爱华签订了《认购协议》，约定刘爱华认购济南市城市建设投资集团有限公司西蒋峪B地块3栋2单元1303室。房屋建筑面积135.59平方米，单价8440元/每平方米，房屋总价1144380元，储藏室单价4223元每平方米，储藏室在签订《商品房买卖合同》前按照选房顺序另行选定。预定车位1个，价格10万元整。该认购房屋、储藏室、车位编号、面积等有关情况以最终的房权证书记载为准。 2017年7月12日，刘爱华向张玉中发送微信“政策原因导致原协议已经无法就履行，我把原协议中约定的购房意向金等所有款项共计36万元整都一并返还到您指定账户了，请查收。”2017年7月12日，刘爱华将涉案36万元通过转账方式退还至张玉中账户。同日，张玉中向刘爱华转账1354380元，包括36万元购房款和资格转让款及剩余房款814380元、车位费10万元与储藏室款8万元。2017年7月13日，刘爱华将1354380元退回至张玉中账户，并将该收款银行账户注销。 2017年12月12日，涉案房屋备案在刘爱华名下，房屋坐落济南市历下区旅游路以南、龙鼎大道以西西蒋峪B地块一期3号楼2-1303。 诉讼过程中，经张玉中、罗鹏申请，本院委托山东嘉和土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋市场价值进行了评估，山东嘉和土地房地产资产评估有限公司于2019年4月4日出具了评估报告。评估报告显示涉案房屋2017年7月12的房屋市场总价为342.65万元，张玉中、罗鹏为此支付了评估费23900元。 本院认为，关于本案的案由，本案系因张玉中、罗鹏与刘爱华、李明在履行《购房资格转让合同》时引发的纠纷。根据合同约定，双方当事人之间形成的是以房屋购房资格为标的的买卖合同关系。故本案案由为买卖合同纠纷。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘爱华、李明和张玉中、罗鹏签订《购房资格转让合同》，将刘爱华在商品房团购中享有的购房资格转让给张玉中、罗鹏，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同签订之后，张玉中、罗鹏已如约向刘爱华、李明支付了购房意向金等，刘爱华、李明应于条件成就时履行相关合同义务。2017年7月12日，刘爱华、李明以微信通知及将张玉中、罗鹏向其支付的36万元款项返还给张玉中、罗鹏的方式表示了不再继续履行合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在刘爱华、李明已明确表示不再履行合同的前提下，张玉中、罗鹏有权要求解除涉案合同。对于刘爱华、李明主张根据合同十一条的约定，张玉中、罗鹏“确保刘爱华、李明不因该房屋而影响刘爱华、李明其他的购房货款等事项”的义务在先，刘爱华、李明“确保该房屋一切权益及处置权归张玉中、罗鹏所有”的义务在后，系张玉中、罗鹏违约在先，故不继续履行涉案合同。本院认为，首先，合同约定的“确保刘爱华、李明不因该房屋而影响刘爱华、李明其他的购房货款等事项”与“确保该房屋一切权益及处置权归张玉中、罗鹏所有”，依据文意理解，并没有先后顺序。其次，刘爱华、李明仅提交《济南市房地产信息系统》网页截图一张，欲证明因张玉中、罗鹏原因致使其购房贷款产生影响，但上述查询时间为2018年3月26日，在其主张不继续履行合同之后。且根据房屋权属状况信息显示，刘爱华购买高新区凤凰国际小区地块B-3项目4号楼2903房屋一套，合同备案登记时间为2016年3月29日，在双方签订之后。再者，即使对刘爱华、李明购房贷款产生影响，系基于政策部门出台政策而产生的不可抗力因素，不属于张玉中、罗鹏的违约行为，退一步讲，即便张玉中、罗鹏存在违约行为，也不构成解除合同的根本要件，故对刘爱华、李明的上述主张本院不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。济南市的各类房价总体呈现持续上涨态势，这是众所周知的事实；若涉案合同继续履行，张玉中、罗鹏可获得因房屋上涨而带来的利益。而涉案合同现因刘爱华、李明原因不再继续履行，张玉中、罗鹏由此就会遭受利益损失。因刘爱华、李明不再履行，其与张玉中、罗鹏签订的《购房资格转让合同》解除，解除后，刘爱华、李明应赔偿张玉中、罗鹏的损失。关于数额，因刘爱华、李明已于2017年7月12日明确表示不再继续履行，故对损失的计算节点以2017年7月12日的房屋价值计算为宜。经评估报告确认涉案房屋2017年7月12日的市场总价为342.65万元，刘爱华、李明应赔偿张玉中、罗鹏的房屋增值损失，综上刘爱华、李明应向张玉中、罗鹏赔偿损失为342.65万元-1144380元，不低于张玉中、罗鹏主张的2280854.4元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张玉中、罗鹏与被告刘爱华、李明于2016年1月5日签订的《购房资格转让合同》； 二、被告刘爱华、李明于本判决生效之日起十日内向原告张玉中、罗鹏赔偿损失2280854.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25046元，评估费23900元，由被告刘爱华、李明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  王 东 人民陪审员  吴卫平 人民陪审员  王 静 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  侯雁语