黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1224民初1932号原告：魏杉，女，1984年9月29日出生，汉族，庆安县人，无职业，现住庆安县。未出庭）。委托诉讼代理人：王利丰，系黑龙江三星律师事务所律师。被告：黑龙江晨鑫房地产开发有限公司。法定代表人：葛丽。职务：总经理（未出庭）。委托诉讼代理人：朱朝阳，系黑龙江天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘君艳，女，1970年10月14日出生，庆安县人，系黑龙江晨鑫房地产开发有限公司项目经理，现住庆安县。被告：唐立伟，男，1969年9月27日出生，汉族，庆安县人，现住庆安县。未出庭）。委托诉讼代理人：朱朝阳，系黑龙江天城律师事务所律师。原告魏杉与被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司、唐立伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏杉的委托诉讼代理人王立丰，被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱朝阳、刘君艳，被告唐立伟的委托诉讼代理人朱朝阳到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告魏杉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司关于世纪家园房产A栋西侧商服7门1-2层（145.28平方米）、8门1-2层（152.54平方米）房屋买卖合同无效。被告返还购房价款627,537.00元（包括给付的购房款310,000.00元、贷款210,000.00元、利息是9,492.00元、物业、印花、防洪价条款12,617.00元）及其利息（利息从原告每笔实际付款时开始计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），并承担已付购房款的一倍赔偿责任;2、依法解除关于世纪家园房产A栋西侧商服6门2层（面积62.65平方米）的房屋买卖合同，返还该楼的购房价款250,000.00元及其利息（利息从2013年9月2日开始计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）;3、依法赔偿原告装修损失，该损失以鉴定结论为准;4、被告唐立伟对诉讼请求的1、2、3承担连带责任;5、案件受理费,由被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司承担。事实和理由：2013年9月，原告购买被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司的世纪嘉园小区A栋西侧商服6门2楼、7门1-2层、8门1-2层三处商服。双方约定三套商服房产总价款为1,694,270.00元，并且被告保证原告购买的是新房（一手房），产权清晰，没有进行任何抵押。2013年9月2日，原告交付被告房款250,000.00元，余款双方约定自2014年1月起每月交款10,000.00元，原告共计交款877,537.00元。余款在被告为原告办理产权证后一并付清。原告在接收房产装修使用后，陆续发现该房产存在严重质量问题：室内、外墙体大面积开裂，包括承重墙；地下室承重柱断裂，根部溢水，大梁下陷；甚至楼板开裂出现裂缝。原告多次找被告要求进行安全检测、维修。被告以各种理由推脱，原告为了安全及正常经营使用，自己又重新维修，但不久后墙体依然开裂。原告多方投诉，请求相关部门解决均无果。原告购买房产已经5年时间，至今原告仍然无法办理产权证，后原告得知被告在将世纪嘉园房产A栋西侧商服7门1－2层、8门1－2层房屋出售给原告前登记在葛丽名下，现也登记在葛丽名下，足以说明被告在2013年9月出售该房屋时并没有处分权。又因世纪嘉园房产A栋西侧6门2层的房门与7、8门的房屋相通，而6门1楼另行出售给他人，所以7、8门的房屋通道是6门2楼的唯一通道，如7、8门返还给被告，6门2楼将无法使用，失去购买楼房的使用目的。另外，该楼房的主体结构房屋质量出现严重问题，无法正常使用。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱朝阳辩称：一、请求原告明确民事起诉状中要求被告承担责任的具体对象，因为本案是两个被告，凡是诉状中原告与被告部分，或者要求被告部分均应要求明确说明针对哪个被告，还是说要求二被告承担同一个责任或是不同的责任，由原告方释明。二、原告支付一部分购房款，拖欠大部分房款本金及利息，并拖欠银行房贷，原告于2014年1月1日为被告出具拖欠房款687,000.00元欠据一份，本案中系原告违约在先，被告虽然没有及时缴纳反诉费，但仍准备在本次庭审之后，另行提起诉讼，向原告主张支付房款，也希望本起案件能够与我们庭后另行诉讼合并审理，以便于查清事实，捋顺法律关系。三、原告诉称房屋质量问题，需要原告方举证证实，有权威司法鉴定机构关于房屋质量严重影响原告方生活居住的鉴定意见，否则应承担不利后果。四、因原被告关于涉案房产未签订书面合同，当时也约定由原告偿还农业银行的800,000.00元房屋贷款，所以原告对于该房屋抵押贷款的事实是明知的，房屋登记在葛丽名下，因葛丽系被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司的法定代表人，故此不能得出被告公司将房屋另行出售给他人，原告方明知该房屋的抵押状况，使用管理多年，并承担银行贷款，现又提起解除合同诉讼，于法无据，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘君艳辩称，原告说房屋有贷款，不知情，但原告为什么每个月继续还钱。原告说房屋质量有问题，影响、威胁生活，但原告继续在该房屋处居住、开班赚钱。如果是被告代理人刘君艳的话早就搬出，如果原告当时找被告晨鑫公司协商，可以调解处理，或是减免房款，或是可以少要一部分利息。原告购买的三套房屋当时是经被告晨鑫公司的代理人刘君艳购买的，因为刘君艳当时与晨鑫房产是合作开发，是合伙人之一，晨鑫公司的代理人刘君艳与魏杉是朋友关系，魏杉是办音乐学校的，原告需要面积大一些的房屋，但是资金紧张。晨鑫公司的代理人刘君艳与被告晨鑫房产的唐立伟商量，可以将房屋优惠一些卖给原告，卖给原告魏杉的三套房屋当时刚办完贷款，刘君艳和原告说想要买直接还贷款就行，不用再重新办理贷款，原告魏杉当时同意。当时是葛丽的房子以陈树成的名义贷的款，陈树成是晨鑫公司刘君艳的外甥。原告同意还贷款，就买了这三套房子，每月向银行偿还贷款10,000.00元，还了3年，后期争议以后就停止还贷款。被告唐立伟辩称，原告方说在被告晨鑫公司处购买的房屋出现质量问题，不能居住。被告认为，说有质量问题需要权威部门进行鉴定。纠纷产生后，原告也向有关部门多次反应过情况，也上访过，说房屋有质量问题，但原告拒不交纳剩余房款。被告唐立伟的委托诉讼代理人朱朝阳辩称，原告方与被告唐立伟没有房屋买卖合同，没有房屋买卖关系，不应将唐立伟列为被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告魏杉为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、被告晨鑫公司出具的收据8张原件。时间分别是2013年9月2日，原告向晨鑫公司交付房款250,000.00元收据；2013年11月4日，晨鑫公司收取7、8门房款100,000.00元收据；2014年8月18日，收取房款60,000.00元收据；2016年10月31日，晨鑫公司收取7、8门房款150,000.00元收据；2014年8月18日，晨鑫公司收取原告57,000.00元贷款的利息收据；2015年2月6日，原告交付晨鑫公司的37,920.00元贷款利息收据；2014年1月29日，交付晨鑫公司物业维修金9012.00元收据；2014年1月29日，交付给晨鑫公司防洪价调款3605.00元收据。证明晨鑫公司收到购房款利息、物业维修金、防洪价调款。被告晨鑫公司发表质证意见，对2013年11月4日100,000.00元购房款收据，2014年8月18日60,000.00元购房款收据无异议。对2013年9月2日交付的购房款250,000.00元收据有异议。原告方当时支付的购房款是200,000.00元，不是250,000.00元，但是为什么原告手里有一张250,000.00元的票据，不影响2014年1月1日原告出具的687,000.00元借据的产生，原告当时签字了。对2016年10月31日150,000.00元的房款收据无异议，说明一下，原告不是直接缴纳的房款，是刘君艳代为原告支付的银行贷款，原告魏杉还给晨鑫公司，这样出具的收据。被告晨鑫公司认可原告偿还的银行贷款是210,000.00元。时间是2014年1月至12月、2015年1月至9月。对2014年8月18日原告出具57,000.00元无异议。对2015年2月6日原告出具的37,929.00元收据无异议，这两笔是原告魏杉偿还的贷款800,000.00元2014年全年的利息，不是房款，不能在房款里扣除。对2014年1月29日，原告提交的交付晨鑫公司物业维修金9,012.00元收据和2014年1月29日原告交付给晨鑫公司防洪价调款3,605.00元的收据无异议。这两张收据是购买人应该支付的，不应计入购房款内。被告唐立伟发表质证意见，同晨鑫公司意见一致。经本院审查，对2013年9月2日原告向晨鑫公司交付房款250,000.00元收据，因原、被告双方对交付的房款有争议，但被告晨鑫公司在出具该收据后，双方经过算帐又形成了2014年1月1日原告给被告晨鑫公司出具的687,000.00元借据，故对该份证据，本院不予确认。对原告提交的本组其它证据，来源合法，内容真实，确认为有效证据，予以采信。2、银行卡存款业务回单12张原件、陈树成账号为62×××64中国农业银行卡交易明细清单11张。证实原告按照被告声称的贷款将220,000.00元打到陈树成的账户。被告晨鑫公司发表质证意见，对银行卡存款业务回单12张原件无异议。对原告提交的中国农业银行卡交易明细清单11张有异议。原告偿还贷款偿还了210,000.00元，只偿还到2015年9月份，每月偿还10,000.00元。清单中只到2015年9月份，2015年10月之后是刘君艳代替原告魏杉偿还的贷款。2015年10月份到2016年12月份，刘君艳共偿还了150,000.00元，原告魏杉将150,000.00元贷款还给刘君艳，所以产生了2016年10月31日给原告魏杉出具的150,000.00元的收据。截止到2017年1月份，根据双方的约定，魏杉尚欠银行贷款407,551.69元。在庭审中，原告明确表示偿还银行贷款到2015年9月份，共计210,000.00元。从2014年1月到2015年9月，共计21个月。庭审中以此次陈述为准。故经本院审查，该组证据，来源合法，内容真实，确认为有效证据，予以采信。3、录音一份。该录音形成时间是2016年4月28日，地点是被告晨鑫公司出纳员刘某家，在场人有原告魏杉、刘某及其丈夫和儿子。主要证实原告与刘某就案涉房屋交付的款项进行对账，在对账的过程中原告不知道被告所交付的贷款为何交付给陈树成，足以说明原告不知道案涉的房屋出售给他人并办理抵押贷款。被告晨鑫公司发表质证意见，表示听不清，应由原告方提交文字证据，被告晨鑫公司也要求刘某出庭作证了。根据证据规则，证人应该出庭，原告方只能给当事人录音，不能对证人录音，该证据不能作为证据使用。经本院审查，原告提供的该录音证据中的证人未出庭证实原告的主张，接受双方当事人的质询，且录音内容模糊不清，故该证据不能证实原告的主张，本院不予确认。二、被告黑龙江晨鑫房地产开发有限责任公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、2014年1月1日原告出具的687,000.00元的欠据原件、2013年9月2日原告支付的200,000.00元收据原件一张、原告签名认可的2014年1月1日流水单原件一张、2013年11月2日记账凭证一张。证明在被告晨鑫公司的账目上是300,000.00元，原告只支付了300,000.00元的购房款，被告晨鑫公司出示这四张证据的原件，交存法庭复印件，由法庭和原告核对后将原件收回。因为原件需要保存在公司的账目里。原告魏杉的委托诉讼代理人发表质证意见，对四份证据的真实性无异议。对被告提供的2013年9月2日、2013年11月2日的收据有异议。因为该收据是被告单方形成的，没有经过原告魏杉签字认可，所以说下欠50,000.00元是不成立的。另外和原告提供的被告盖章的收据不相符。对被告说的2014年1月份687,000.00元的欠条有异议。原告方要求对该证据中原告魏杉签字的真实性申请鉴定。另外，代理人需要和原告魏杉进行核实，看是否是原告魏杉本人签字。给原告十天的时间，如果十天内不申请，视为原告放弃鉴定请求。对2014年1月1日的流水单有异议。从房屋登记信息可以看出案涉房屋的7、8门在2012年9月2日已登记在葛丽名下，原告购买案涉房屋的时间是2013年9月，足以说明被告故意隐瞒将案涉房屋出售给他人，并办理抵押登记的事实。所以原、被告双方关于案涉房屋7、8门买卖合同无效。因该欠条是基于买卖合同形成的，基于无效的法律后果为自始无效，所以原告不应当偿还被告的欠款。经本院审查，被告晨鑫公司提交的2014年1月1日原告出具的687,000.00元的欠据，因有原告魏杉的签字，且是双方对帐之后形成，原告虽对该欠条有异议，也表示要对欠条中原告魏杉签字的真实性进行鉴定，但未在指定期限内提交申请，视为放弃鉴定权利，视为对原告提交证据的认可。故经本院审查，该证据来源合法，内容真实，确认为有效证据，予以采信。对2013年9月2日被告提交的原告支付的200,000.00元收据，原告虽提交了2013年9月2日原告向晨鑫公司交付房款250,000.00元收据，两张收据时间相同，但根据被告提交的2014年1月1日原告出具的687,000.00元的欠据及原告签名认可的2014年1月1日流水单、2013年11月2日记账凭证，应以双方算帐之后形成的原告给被告晨鑫公司出具的2014年1月1日的欠据为准。故对被告提交的该份证据，不予确认及采信。对被告提交的原告签名认可的2014年1月1日流水单、2013年11月2日记账凭证一张。经本院审查，该证据来源合法，内容真实，确认为有效证据，予以采信。2、对被告被告晨鑫公司的证人刘某、徐某、王某的证言。原告发表质证意见，证人刘某与该项目的实际投资人刘君艳存在亲属关系。证人徐某与该项目的实际负责人唐立伟是母子关系，与本案存在厉害关系，不能单独作为认定案件事实的依据。证人刘某对案涉房屋的产权抵押情况均不清楚。证人徐某对所提出的问题陈述不清。足以说明出庭作证的证言缺乏真实性。经本院审查，证人证实的内容客观、真实，确认为有效证据，予以采信。三、为查明案件事实，经原告申请，法院于2018年10月24日调取的房屋登记信息证明两张。原、被告双方均无异议。法庭确认为有效证据，予以采信。本院经审理认定事实如下：原告魏杉与被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘君艳是朋友关系。被告晨鑫公司与刘君艳合作开发庆安县世纪嘉园小区。2013年9月2日，原告魏杉通过刘君艳购买了被告晨鑫公司开发的世纪家园小区A栋西侧商服6门2楼，面积为为62.65平方米；7门一、二层，面积为145.28平方米；8门一、二层，面积为152.54平方米；总面积为360.47平方米。其中，6门2楼每平方米4,000.00元，7、8门每平方米4,850.00元。6楼2门总计价款为250,600.00元，被告免收600.00元。房屋总价款合计为1,694,427.00元。双方未签订书面的房屋买卖合同。房屋自购买之日起，原告魏杉交付了部分房款，并每月向陈树成在庆安县农业银行的帐户还款，共计21个月，还银行贷款210,000.00元。原告与被告晨鑫公司经过对帐，原告魏杉尚欠被告晨鑫公司剩余购房款687,000.00元，原告于2014年1月1日给被告晨鑫公司出具了欠据，欠据中还约定从2014年1月1日起计息，月息为1分。原告自购买房产已经5年时间。在房屋使用过程中，原告发现房屋有质量问题，与被告晨鑫公司多次交涉未果。故原告诉至法院。本案在审理过程中，被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司提出反诉，要求原告支付拖欠购房款1,440,023.94元及利息，但被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司未缴纳反诉费。本院认为，原告魏杉与被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司之间买卖合同的法律关系，事实清楚，合法有效。原告购买被告晨鑫公司的三处商服，总价值为1,694,427.00元，原告表示不知房屋出售时的状态，不符合常理。被告晨鑫公司已将房屋交付原告魏杉，原告自2013年9月2日购买房屋后已装修、入住、使用至今，且原告也实际每月偿还陈树成名下的银行贷款，原告表示不知购买的7、8房屋有银行贷款，亦不符合常理。原告以被告晨鑫公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，要求确认合同无效，返还购房款，根据庭审以及原告提交的证据，不能认定被告在出售给原告房屋时存在故意隐瞒情况。原告要求被告唐立伟对诉讼请求1、2、3项承担连带责任，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告没有提交证据证实被告黑龙江晨鑫房地产开发有限公司在出售给原告房屋时存在故意隐瞒情况。故对于原告的主张，于法无据，本院不予支持。原告要求被告唐立伟对诉讼请求承担连带责任，未提交证据证实，本院不予支持。原告诉称，房屋质量有问题，但该问题不是原告的诉讼请求，本院对此不予审理，原告在案件审理过程中也明确表示不以房屋质量问题要求与被告解除合同。如果原告房屋质量有问题，可以另案诉讼。原告在案件审理过程中，对7门1－2层、8门1－2层的房屋装饰装修提出鉴定申请，但未交纳鉴定费，视为放弃鉴定权利。综上所述，原告魏杉的诉讼请求无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告魏杉的诉讼请求。案件受理费18,345.00元，由原告魏杉负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  李 婷审 判 员  李慧颖人民陪审员  刘庆斌二〇一九年七月二十五日书 记 员  金 汐