云南省广南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2627民初1265号 原告：季玉兰，女，1943年10月26日生，壮族，云南省广南县人，住广南县。 原告：杨洪祥，男，1975年4月27日生，汉族，云南省广南县人，住广南县。 以上原告委托诉讼代理人：任世暄，纪元法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：杨洪英，女，1969年10月27日生，汉族，云南省广南县人，住富宁县。 原告季玉兰、杨洪祥与被告杨洪英确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理，依法由审判员王华丽适用简易程序于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告季玉兰、杨洪祥及其委托诉讼代理人任世暄、被告杨洪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 季玉兰、杨洪祥向本院提出诉讼请求：确认季玉兰、杨洪祥与杨洪英于2013年4月18日签订的房屋和土地产权转让《协议书》无效。事实及理由：季玉兰系杨洪祥、杨洪英的母亲。位于广南县房地产系原告家的祖业房，季玉兰、杨洪祥于2008年取得《集体土地使用证》。杨洪祥曾向杨洪英借25万元作为周转金，季玉兰、杨洪祥于2013年4月18日将位于广南县房地产作价45万元转让给杨洪英并签订协议，双方口头约定：季玉兰、杨洪祥将上述房地产作价45万元抵押给杨洪英，季玉兰、杨洪祥何时还钱，杨洪英将上述房地产返还给季玉兰、杨洪祥。2019年4月19日季玉兰、杨洪祥拿钱还杨洪英，才知道杨洪英已经于2018年4月2日将上述房地产转让给余永华、余永兴、唐正莲，从而酿成纠纷。综上所述，季玉兰、杨洪祥将自己拥有产权的房地产抵押给杨洪英，杨洪英尚未取得产权擅自将该不动产转让给他人。因双方不属于同一经济组织成员，双方签订的房地产转让协议属无效协议，依法不应受法律的保护，望支持其诉讼请求。 杨洪英辩称，季玉兰、杨洪祥所述符合事实，但没有陈述清楚，季玉兰系杨洪英母亲，杨洪祥系杨洪英胞弟。位于广南县房地产是杨洪英家的祖业房。2008年9月23日，季玉兰与杨洪祥取得集体土地使用权证。杨洪祥之前向杨洪英借款25万元作为周转金，由于是亲姐弟，杨洪英未出具借据给杨洪英。后杨洪祥没有钱还款。经协商，季玉兰与杨洪祥将该房地产作价45万元转让给杨洪英，并将集体土地使用权证交给杨洪英。2013年4月18日双方签订《协议书》，协议签订后双方口头约定：季玉兰与杨洪祥将上述房地产作价45万元抵押给杨洪英，季玉兰与杨洪祥何时还钱，杨洪英就将上述房地产返还，杨洪祥与季玉兰将集体土地使用权证交给杨洪英。协议签订后，2013年5月9日，杨洪英将20万元房屋转让费交给杨洪祥，杨洪祥出具《收条》给杨洪英。由于杨洪英需要周转金，季玉兰与杨洪祥无法偿还借款，2018年4月2日杨洪英只好将抵押给杨洪英的上述房地产以93万元转让给余永华、余永兴、唐正莲。余永华通过银行转账将93万元支付给杨洪英，杨洪英出具《收据》，并将集体土地使用权证交给余永华。杨洪英认为，季玉兰与杨洪祥没有将45万元购房款退还给杨洪英，杨洪英有权处分抵押的房屋和土地。如果合同无效，季玉兰与杨洪祥要退还45万元购房款并承担相应的违约责任。念及双方是一家人，杨洪英愿意与杨洪祥、季玉兰自行协商退款事宜。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：对季玉兰、杨洪祥提交的1-2号证据具有合法性、客观性、关联性，予以采信；3号证据及杨洪英提交的2号证据能够相互印证，能够证明2013年4月18日，季玉兰、杨洪祥与杨洪英签订《协议书》。协议书内容为“甲方：季玉兰，女，1943年10月26日生，汉族，住广南县。甲方：杨洪祥，男，1975年4月27日生，汉族，住广南县。乙方：杨洪英，女，1969年10月27日生，汉族，住富宁县新华镇团结社区新华街47号附8号，身份证号：5326271969××××××××。甲乙双方经平等协商，甲方自愿将位于广南县房屋及土地转让给乙方，并就有关事项达成如下协议：一、甲方自愿将广南县房屋及土地转让给乙方（四至界限以广集用2008第01-0082号集体土地证为准）；二、转让款肆拾伍万元整（450000.00元）甲方收到贰拾伍万元，余款贰拾万元定于2014年4月18日前付清；余款以付清2013年5月9日；三、签订本协议时甲方将房屋及土地交付给乙方，乙方对该房屋及土地享有所有权，甲方不得干涉乙方对该房屋及土地处分；四、本协议双方签字后具有法律效力，如乙方违约应承担违约金135000元；五、办理该房屋及土地的过户手续费由乙方承担，甲方应协助乙方办理。六、本协议一式三份，双方各持一份，具有同等法律效力。季玉兰、杨洪祥、杨洪英及在场人（杨红珍、杨洪仙、杨洪萍）在协议上签字和按印，莲湖社区于2013年6月24日在协议上加盖公章”，以上协议内容本院予以确认，对于双方提交的收条能够证明2013年5月9日季玉兰、杨洪祥共同出具45万元的收条给杨洪英。对杨洪英提交的1号证据具有合法性、客观性、关联性，予以采信；3号证据无法核实其真实性，且与本案无关，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2008年9月23日季玉兰、杨洪祥取得广南县广集用（2008）第01-0082号集体土地使用权证。2013年4月18日，季玉兰、杨洪祥与杨洪英签订《协议书》。协议书内容为“甲方：季玉兰，女，1943年10月26日生，汉族，住广南县。甲方：杨洪祥，男，1975年4月27日生，汉族，住广南县。乙方：杨洪英，女，1969年10月27日生，汉族，住富宁县新华镇团结社区新华街47号附8号，身份证号：5326271969××××××××。甲乙双方经平等协商，甲方自愿将位于广南县房屋及土地转让给乙方，并就有关事项达成如下协议：一、甲方自愿将广南县房屋及土地转让给乙方（四至界限以广集用2008第01-0082号集体土地证为准）；二、转让款肆拾伍万元整（450000.00元）甲方收到贰拾伍万元，余款贰拾万元定于2014年4月18日前付清；余款以付清2013年5月9日；三、签订本协议时甲方将房屋及土地交付给乙方，乙方对该房屋及土地享有所有权，甲方不得干涉乙方对该房屋及土地处分；四、本协议双方签字后具有法律效力，如乙方违约应承担违约金135000元；五、办理该房屋及土地的过户手续费由乙方承担，甲方应协助乙方办理。六、本协议一式三份，双方各持一份，具有同等法律效力。季玉兰、杨洪祥、杨洪英及在场人（杨红珍、杨洪仙、杨洪萍）在协议上签字和按印，莲湖社区于2013年6月24日在协议上加盖公章”。2013年5月9日季玉兰、杨洪祥共同出具45万元的收条给杨洪英。季玉兰与杨洪英对广南县土地享有使用权，该土地使用权类型为宅基地。 另查明，杨洪祥曾向杨洪英借款25万元，后因杨洪祥无法还款，季玉兰、杨洪祥与杨洪英于2013年4月18日签订《协议书》，协议签订后双方口头约定：季玉兰与杨洪祥将上述房地产作价45万元抵押给杨洪英，季玉兰与杨洪祥何时还钱，杨洪英就将上述房地产返还，杨洪祥与季玉兰将集体土地使用权证交给杨洪英。杨洪英的户口于2000年从广南县莲城镇莲湖社区得乐寨迁往富宁县新华镇，购买房地产时杨洪英为城镇居民，购买该房地产后至今未在该房产内居住生活。杨洪英的主要生活来源于打工和做生意。 本院认为，农村宅基地是无偿取得，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，具有明显的人身属性，宅基地的使用权仅限于本集体经济组织内特定的成员享有，非本集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地，故本案应当首先确认原被告双方是否为农村同一集体经济组织成员。要确定农村集体经济组织成员资格，应当符合在该集体经济有户籍登记、生存或者生活在该集体经济组织、对该集体经济组织的土地享有权利和负有义务。本案中，杨洪英的户口已迁出，已取得城市户籍，其生产生活与生存均不在该村，也不依赖于农业生产生活及当地的生产资料，其未对该集体经济组织履行相关义务，故杨洪英已不具有该农村集体经济经济组织成员的资格。就本案中双方当事人所签订的协议书就宅基地及宅基地上的涉案房屋进行处分的行为，根据“房地一体原则”，房屋系依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性。本案中涉案房屋系农村房屋，该房屋占用的是农村集体土地，因此涉案房屋的流转必然要涉及到宅基地流转，而宅基地流转是受法律限制的，只有本集体经济组织成员享有。本案中杨洪英已丧失了农村集体经济经济组织成员资格，不享有该村的宅基地使用权，不具备取得该村农村房屋的资格，故双方签订的“协议书”应属无效。 综上所述，季玉兰、杨洪祥的诉讼请求成立，应予以支持。杨洪英的辩解理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条、第十三条、第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第四条、第四十一条、第四十七条、第五十八条、第五十九条之规定，判决如下： 确认季玉兰、杨洪祥与杨洪英于2013年4月18日签订的《协议书》无效。 案件受理费50元，由季玉兰、杨洪祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  王华丽 二〇一九年七月十七日 书记员  陆 禄