云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2262号原告：杨波，男，1963年4月2日出生，汉族，身份证住址甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：樊峻宇，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。被告：景洪凯莱房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市江北景亮路4号凯莱御品江山10幢101号。统一社会信用代码：91532801571878239E。法定代表人：徐宏峰，男，1973年10月10日出生，汉族，身份证住址上海市闵行区，职务董事长。委托诉讼代理人：徐博、胡蓉，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。原告杨波与被告景洪凯莱房地产开发有限公司（以下简称“凯莱公司”）商品房预售合同纠纷，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨波及其委托诉讼代理人樊峻宇、被告凯莱公司的委托诉讼人徐博、胡蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨波向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿租金损失293400元并支付惩罚性赔偿300000元；2.判令被告解决原告商铺的道路通行问题；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告杨波于2015年购买被告开发的位于景洪市江北景亮路4号凯莱·御品江山小区第五幢二单元第1-2层A01号房一套（共两层，面积163.5平方米），房屋总价款1308000元，原告已于2015年4月29日付清房款，并于同时办理了商品房买卖合同备案登记，现原告也办理了不动产权证（证号为云2018景洪市不动产权第0022200号）。被告于2016年1月4日将房屋交付给原告。但被告交付的房屋不符合双方签订的合同约定，该商铺门前系绿化带没有道路出口，无法通行导致原告的商铺无法经营使用，而原告又于2016年1月1日将该商铺租赁给第三人杨薇使用，租期5年，租金为45元/平方米/月，被告违约交房使得原告对第三人构成违约，严重损害了原告的利息。被告在进行房屋销售宣传时向原告展示的模拟沙盘上该房屋的外面有一定面积的人行通道，隐瞒了该地段的实际规划情况，后来原告才得知该房屋门前的绿化带及车辆通行道路不属于原告的地产，属于众志地产。之后，在原告及其他业主的要求下，被告与众志地产达成某种协议，将部分土地的使用权租给被告20年，被告于2018年1月20日在各商铺门前修理了一条宽约2米的人行通道，但依然没有彻底解决该问题。原告认为，被告交付不符合约定的房屋的行为导致原告遭受到了损失，被告应该承担违约责任并承担赔偿损失的责任。庭审中，原告明确其诉讼请求第1项中租金损失的计算标准为按每年88290元，自2016年1月1日计算至2019年4月10日止,惩罚性损失变更为违约金，系参照《商品房购销合同》第8页的相关约定进行计算并进行了调整；第2项诉讼请求具体指：被告应向原告提供一条3-5米的人行通道。被告凯莱公司辩称，本案所涉《商品房购销合同》在履行过程中被告无论是在销售宣传或是标的物交付上完全符合合同约定及相关法律规定，并无违约违法情形，原告主张并无事实和法律依据。1、被告于2016年1月4日将标的房屋交付原告时，相应的交房标准符合合同约定，且原告亦签字确认接收了房屋，并无异议。双方签订的《商品房购销合同》明确约定了标的房屋的房号、面积和计价方式、交房时间等内容，对于房屋分户平面图及该房屋价内装饰、设备标准还通过合同附件形式进行了明确的约定。合同约定的交房时间截止前被告通知了原告等购房人办理了接房手续，原告于2016年1月4日到达项目现场，核验无误后签署了《房屋验收移交表》并手写“同意接收”领取了标的房屋的钥匙，原告自始至终均未提出过任何异议，因此被告交付的房屋应是符合合同约定的；2、被告依法报规报建，销售时并无任何夸大、隐瞒项目情况，不存在欺诈行为。被告通过出让方式取得了项目开发地块并依法办理了相应许可证，相应开发建设方案也取得了规划行政主管部门的批准许可，同时，在销售时无论沙盘还是宣传材料均按照行政主管部门批准的项目建设情况对外宣传并无任何夸大、隐瞒项目情况。项目开发建设完成后已经通过了规划、建设等部门的行政验收合格，并办理了不动产权证，足以表明被告所销售的房屋合法合规，作为出卖人的义务已经全部履行；3、原告所购房屋用地红线外并非本项目的规划建设范围，被告亦不存在隐瞒相关实施之说。原告所购买的房屋完成开发建设并交付使用后，案涉房屋门前的规划道路尚未开始修建，此后，傣泐金湾三期市政道路由景洪市城投实施代建工程，因其道路施工造成高差严重影响了御品江山小区的消防通道，给小区业主造成了不利影响被告遂向有关行政主管部门反映情况。景洪市住房和城乡建设局于2017年1月19日给予了被告书面答复，告知该规划道路系景洪市人民政府于2016年10月8日书面批复给市城市投资开发有限公司实施代建并明确道路纵坡方向改变未经规划部门审批通过，该道路专项投资和道路施工图审查还在申报过程中。这些足以表明案涉房屋门前的规划道路建设系在被告的项目开发用地范围之外，是由景洪市人民政府实施的市政道路建设工程项目，是否依法报规报建并不是被告能够知晓或控制的。加之，道路的修建工作系在房屋交付完成后近一年的时间才实施，若存在施工不当，作为房屋所有权人的原告应当以相邻权纠纷针对施工方提起侵权之诉，而不是起诉被告违约；4、从程序而言，被告于2016年1月4日交付原告使用后，原告未向被告主张权利，至2019年4月10日才提起本案商品房预售合同纠纷之诉，已经超过了三年的诉讼时效，其诉讼请求应当依法驳回。双方当事人围绕其诉讼请求及答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。对于双方无争议的证据即原告提交的证据1被告公司的营业执照、证据2商品房买卖合同备案登记表、证据3不动产证书内页、证据4公证书、证据7中收据贰份和被告提交的证据1《商品房购销合同》和备案登记表、证据2《国有土地使用权证》、证据3《建设用地规划许可证》、证据4《建设工程规划许可证》、证据5《建筑工程施工许可证》、证据6《商品房预售许可证》、证据7《房屋验收移交表》、证据8《景洪市不动产登记中心档案摘抄表》、证据9《景洪市人民政府关于修建傣泐金湾三期.悦江苑项目规划城市支线道路的批复》本院予以采信并在卷佐证。对于双方有争议的证据本院分析认证如下：原告提交的证据5图片无法确认拍照的时间和地点，本院不予采信；证据6图片系傣泐金湾三期·悦江苑项目的规划总平面图，不能证明原告欲证明的内容，本院不予采信；证据7商铺租赁合同的承租人涉及案外人杨薇，本院不予采信；证据8项目沙盘中无法确认是否为案涉房屋所属项目的沙盘，真实性本院不予采信；证据9录音光碟对于录音对象及录音环境不能确认，本院不予采信；证据10照片拍摄时间和地点不能确认本院不予采信。对于原告申请调取被告与景洪市城市投资开发有限公司关于凯莱御品江山项目旁边道路20年土地使用权租赁合同的问题，因目前案涉商铺同行道路已存在，无调取的必要性本院不予准许。根据庭审举证、质证，本院确认如下法律事实：原告杨波于2015年4月29日与被告凯莱公司签订《商品房购销合同》（合同编号：S12），该合同约定原告向被告购买被告开发的坐落于景洪市江北景亮路4号凯莱·御品江山小区的第五幢二单元第1-2层A01号商品房一套，总价款1308000元，原告于2015年4月29日将房款一次性支付给被告。在合同第十三条约定“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：如因非甲方原因，乙方提出解除合同必须征得甲方（被告）书面同意方可解除合同，但乙方须向甲方支付总房价款10%的违约金作为补偿，甲方在合同解除之日起30日内向乙方支付扣除上述款项后的剩余房款，甲方向乙方支付的剩余房款无须承担任何利息”。2016年1月4日，被告向原告交付了合同约定的房产，原告于交房当日在《房屋验收移交表》上签字确认同意接收案涉房产且在检验记录中注明：无给水和排水。房屋交付后期，被告协助原告办理了不动产权登记。现原告以所购商铺门前缺少必要通行道路严重影响商铺的使用诉至人民法院，要求被告承担损失。另查明，2017年1月19日，景洪市住房和城乡建设局出具《关于景亮路至傣泐金湾市政规划道路建设严重影响消防通道的回复》，主要载明：经核查景洪市江北片区控规，景洪市城投公司代建的该市政道路实际施工的道路纵坡坡比比与控规基本一致（实际0.39%、规控0.4%），但纵坡方向与控规的道路纵坡不符为反向。出现此问题主要原因市控规中滨江路标高与控规不一致，实际滨江路路面标高与控规标注标高相差2.36米，主要存在的问题市御品江山小区西南侧消防通道出口与现建设的路面高差太大且放坡距离较短，消防通道坡度超出规范要求车辆无法出入，造成路面与御品江山小区消防通道高差较大的原因其中之一是实际施工道路纵坡方向与江北控规纵坡方向为反向，如按控规纵坡防线实施可提高路面标高40cm,但从景亮路接口实际标高计算，即使按控规纵坡方向该道路标高与御品江山小区消防通道高差有1.56米，而该段距离只有8.5米，坡度达18.35%，车辆无法进出，主要原因市滨江路现状地面标高与控规标高相差较大（相差2.36米）。本院认为，原告杨波与被告凯莱公司之间签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，双方应按照合同约定全面履行。根据原告提交的（2017）云西勐泐证字第7436号《公证书》中公证人员于2017年10月9日拍摄的案涉商铺周围环境的照片显示该时间内原告所购商铺的门前为绿化带并无可通行的道路，对于这一问题被告虽辩称绿化带及绿化带所处道路并非被告所建设的御品江山小区的开发范围而是属于景洪市城投代建的市政道路且被告向原告交付的房屋已经通过竣工验收，但基于原告所购商铺门前曾存在无通行道路的客观事实，原、被告双方在《商品房购销合同》中对于通行道路虽未进行约定，但原告所购房屋性质为商铺，而必要的通行道路是保障原告所购商铺能够正常使用的基本条件，故对于购房者这一权利的保障是被告作为开发商应尽的基本义务，是否在购销合同中对此内容进行约定不影响被告对于这一义务的履行。故对于被告提出的答辩意见本院不予采信。鉴于目前原告所购商铺前已有通行道路可以正常使用商铺，综合被告的违约持续时间及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，参照双方在《商品房购销合同》中第十三条对于违约金的相关约定，本院确认被告应向原告支付违约金150000元，原告提出的租金损失诉讼无事实依据，本院不予采信。因原告所购商铺曾无通行道路为一持续状态，且至公证机关进行拍照取证的时间即2017年10月9日该现象仍存在，故对于被告提出的原告的相关主张超过诉讼时效的辩解本院不予采信。对于原告要求被告提供3-5米的通行道路的诉讼请求，因目前原告所购商铺前已经存在可以正常使用的通行道路，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告景洪凯莱房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨波支付违约金150000元；二、驳回原告杨波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9743元，减半收取计4872元，由原告杨波负担1872元，由被告景洪凯莱房地产开发有限公司负担3000元。应由被告负担的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇一九年七月二十五日书记员  刀启娜