重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初7999号原告：刘燕，女，1964年4月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人：沈燕（特别授权），重庆依斯特律师事务所律师。委托代理人：秦晋川（特别授权），重庆依斯特律师事务所律师。被告：张涛，男，1968年8月15日出生，苗族，住重庆市南岸区。被告：吴光海，男，1976年11月5日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：刘微，女，1962年8月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。上述三被告的委托代理人：李海舰（特别授权），四川泰仁（重庆）律师事务所律师。被告：李显国，男，1960年5月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：周萍（夫妻关系），女，1965年3月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：钟琴，女，1979年11月23日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：罗振，男，1967年7月23日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告刘燕与被告张涛、吴光海、刘微、李显国、钟琴、罗振委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员左杨琴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘燕及其委托代理人沈燕、秦晋川，被告张涛、吴光海、刘微及其共同的委托代理人李海舰，被告李显国及其委托代理人周萍，被告钟琴，被告罗振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘燕诉称：2002年10月17日，原告购买了位于重庆市南岸区XX号商铺，原告在购买后的15年间，原告所有的商铺与该层其他业主所有的商铺均独立使用或出租。原告将商铺委托给六被告招租前，月租金为6360元。2017年起，被告张涛多次找到原告要求原告将商铺与其他业主的商铺一起共同出租，原告均未同意。2017年7月2日，六被告召集所有商铺业主开会，商讨商铺同意出租以及租金分配的相关事宜，被告承诺统一出租后租金按照上一任承租人的分配方案不变，同升同降，即整体出租后租金分配方案为：业主应收租金=统一出租后实际收取总租金×上一任承租人承租期间业主各自收取租金金额在承租期间支付的总租金的占比。当日，在分配方案确定的情况下，原告签署委托书，同意委托六被告办理招租的相关事宜并签署有关合同，期限自签字之日起至所签合同到期为止。7月3日，六被告与承租人洪某签订《房屋租赁合同》。原告按约定将商铺交付给承租人，洪某按约支付了第一季度的租金每月14万元，原告每月应分得租金6146元，占租金总额的4.39%。但被告以业主超过60%同意改变分配方案为由，擅自改变分配方案为：业主应收租金=统一出租后实际收取总租金×各业主实际购买商铺出资与59户业主购买商铺出资总额的占比。被告确认原告分配的月租金为2613.19元，占承租人支付租金总额的1.86%，从而给原告造成损失比例占承租人支付租金总额的2.53%，故原告起诉至法院。请求法院：1、判令被告共同向原告支付商铺租金36876元（每月6146元，从2017年9月16日起计算至2018年3月15日止）；2、从2018年3月16日起判令被告实际收到租金之日起三日内，按实际收到租赁合同项下总租金的4.39%向原告支付商铺租金；3、若不支持诉请2，则判令被告在承租人洪某实际支付租金（2017年7月3日与承租人洪某签订《房屋租赁合同》）之日起三日内，按承租人洪某实际支付租赁合同项下总租金的2.53%赔偿原告的商铺租金损失；4、诉讼费由被告承担。被告张涛、吴光海、刘微辩称：涉讼商铺为非独立产权商铺。原告诉称其商铺和其他业主商铺在15年间均独立使用和出租，无事实依据。原告要求收取超出投资额比例的租金于法无据。被告张涛无权个人决定事项。《管理办法》与分配方案合法有效。按每个业主投资额占比分配租金最为合理。被告主体不适格。原告请求无事实和法律依据，应当驳回。被告李显国辩称：业主的商铺从2002年购买开始到2010年都是由国邦统一招租，与国邦单独签订返租协议。后面是业主和国邦一起招租。2017年是业主委托业主代表招租，招租完成后就召开业主大会确定管理方案并实施，2010年部分业主和华顺网吧签订了部分业主合同，废弃以前个人和华顺的合同。商铺的性质是返租，任何人没有独立经营的权利。被告钟琴辩称：我是同意原告意见，但是我不会赔偿。被告罗振辩称：我们以前是单独签订合同，单独租赁的。我不会赔偿，我不太清楚事情。本院经审理认定事实如下：2002年10月17日，甲方重庆国邦实业有限公司与乙方刘燕签订《重庆市房地产买卖合同》约定刘燕以202666元的价格购买位于重庆市南岸区南坪街道XX号商铺，建筑面积6.77平方米。后该商铺的登记产权人为刘燕。2017年7月2日，刘燕等业主出具《委托书》载明：“因工作繁忙不能亲自参与南坪XX大厦1楼1号商铺整体招租，特委托张涛、钟琴、罗振、吴光海、刘微、李显国（即本案六被告）作为其合法代理人，全权代表办理招租相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关合同，均予认可，并承担相关的法律责任。委托期限：自签字之日起至所签合同到期为止。”2017年7月3日，张涛等六被告与案外人洪某就南坪XX大厦1楼1号1154平方米的房屋签订《房屋租赁合同》，约定由洪某承租上述房屋，并约定租赁期限、租金标准、支付方式及相应的权利和义务等。2017年9月1日，南岸区南坪惠工路1号第1层全体业主《管理办法》形成，对管理范围、业主代表小组、业主代表小组职责、租金分配方案、业主代表小组、业主的权力与义务作出了规定。其中第六条租金分配方案为：由于“南岸区南坪惠工路1号第1层”是“产权式商铺”，需按购买“产权式商铺”时的投资比例进行分配；业主代表小组按1%的标准收取管理费，用于商铺的运作和日常开销。第七条第6项：由于特定时期的特殊性，业主有权提出分配方案的调整，经全体业主签字认可后，补充分配协议，并照此协议执行。该《管理办法》于2017年9月16日经业主开会通过。按该《管理办法》约定的分配方案，租金按投资比例分配，按此方案分配后原告租金为2639.48元。另查明，刘燕在前一任租户承租期间每月实收的租金为6360元。上述事实，有《房地产买卖合同》、产权证、房屋租赁合同、照片、委托书、《管理办法》、《管理办法》审议通报、通过确认表、情况说明、管理办法分配标准确认依据等以及当事人的陈述等证据在卷为凭，经庭审质证，足以认定。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案中，原告刘燕等业主签字的《委托书》系其真实意思表示，委托书中的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故张涛、钟琴、罗振、吴光海、刘微、李显国六被告有权代表业主与案外人洪某签订《房屋租赁合同》，该合同对刘燕等业主具有约束力。本案争议的焦点为《管理办法》载明的租金分配方案是否是六被告作出？本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。原告刘燕举示的证据不能证明《管理办法》是六被告作出，结合六被告举示的证据，能够证明该《管理办法》涉及南岸区南坪街道XX商铺的所有业主，其中的租金分配方案涉及全体业主利益，六被告在本案中仅得到业主授权对外就涉案商铺办理招租事宜并签订租赁合同，而无权作出涉及全体业主利益的《管理办法》，故该《管理办法》系经全体业主开会通过，并非由六被告擅自作出，故原告刘燕据此认为六被告的行为直接导致其收取租金金额降低从而侵犯了其权利的意见，无相应的依据，本院依法不予支持。据此，对原告刘燕因此要求六被告按照原实收租金金额进行支付，并在以后按照原比例进行支付或者按照实收的租金金额和现在实收租金金额的差额由六被告进行赔偿的诉请，由于涉案商铺的租金属于全体业主，六被告无实际处分的权利，故对原告的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回原告刘燕的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取360元，由原告刘燕承担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  左杨琴二〇一九年七月十五日书记员  张露丹