广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4374号上诉人（原审被告）：李光辉，男，1993年10月6日出生,满族，住黑龙江省勃利县********，公民身份号码230************317。委托诉讼代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄粮倩，广东鑫霆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东泓富置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*********************，统一社会信用代码914************521。法定代表人：区耀华，该公司董事长。委托诉讼代理人：何倩平，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建宏，佛山市顺德区均安镇法律服务所法律服务工作者。上诉人李光辉因与被上诉人广东泓富置业有限公司（以下简称泓富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初13138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李光辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回泓富公司全部起诉请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由泓富公司承担。事实和理由：（一）一审判决程序错误，未追加应当追加的当事人，遗漏诉讼主体。李光辉与泓富公司之间的权利义务在涉案《租赁合同》及双方与广州某胜体育发展有限公司（以下简称某胜公司）签订的《租赁合同终止协议》中均有约定。1.《租赁合同终止协议》约定李光辉为某胜公司垫资，而《租赁合同》则约定泓富公司将某胜公司的租赁保证金转让给李光辉，两者均与某胜公司有关。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，一审法院未通知某胜公司作为第三人参加诉讼，遗漏诉讼主体，导致案件事实不清，损害李光辉的合法权益。2.一审判决对涉案房屋的真正所有权人及泓富公司出租权利的来源未予查实。一审判决对涉案房屋是否报建、房屋产权的登记人、泓富公司与房屋真正所有权人的关系、租赁关系是否成立、《租赁合同》是否有效的事实未予查实，而直接依据《租赁合同》认定泓富公司享有出租权。（二）一审判决认定了合同中的垫付条款，而不认定租赁保证金转让的条款，导致合同当事人权利义务不对等。1.《租赁合同终止协议》第2条约定：“对于某胜公司未缴清的，泓富公司有权要求李光辉垫付。李光辉垫付后可向某胜公司追索。”其中“李光辉垫付后可向某胜公司追索”被单方划掉，且修改处只有某胜公司的盖章。依据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，合同内容加重第三人义务的，应经第三人同意，未经同意对第三人不发生效力。上述条款约定存在明显瑕疵，一审判决未予调查。2.《租赁合同》第1.9条约定泓富公司有将某胜公司的租赁保证金转入李光辉账户的义务，此义务与《租赁合同终止协议》约定李光辉的垫资义务是对等的，一审判决以李光辉不履行垫付义务为由认定李光辉阻碍合同生效条件发生，应承担违约责任，对李光辉严重不公。李光辉的垫付义务来源于租赁保证金的转让，李光辉不可能毫无理由地为某胜公司垫付欠款。3.李光辉并无拖欠租金，泓富公司的起诉毫无根据。李光辉于2018年3月预交了18000元租金，又于2018年4、5月向泓富公司分别转账54000元、20000元，已足额缴纳2018年4、5月的租金，反而是泓富公司存在以非法停电的手段干扰李光辉正常经营的事实。（三）一审判决遗漏重要事实。1.泓富公司在2018年5、6月期间采用非法停电的手段，故意扰乱李光辉的正常经营，导致李光辉遭受严重损失，并于2018年6月14日强行锁门收回涉案房屋。事实上，在李光辉接手涉案房屋前，泓富公司已多次停电扰乱之前数任承租人的经营。泓富公司不正当行使对涉案房屋的管理权，利用自己的优势地位损害李光辉的合法权益，违背了诚实信用的基本原则。一审法院对上述事实未予审查，判决明显不公。2.一审判决未对泓富公司单方解除合同，强行锁门造成李光辉公司投资损失、装修损失、倒闭信誉损失等高达60万元的事实予以处理，也没有告知李光辉有提起反诉的权利。李光辉在二审中补充如下上诉事实和理由：（一）泓富公司不能提供合法报建手续，涉案租赁物来源不合法，且一审判决查明的租赁物面积与合同约定的面积不一致，涉案《租赁合同》无效。（二）涉案《租赁合同》生效条件未成就。该合同生效条件包括：1.泓富公司开具租赁押金收据给李光辉，但泓富公司未履行该义务；2.泓富公司收讫上一手承租人的欠付租金。该两条件必须同时完成。（三）一审判决采信没有原件的《某沙健身交费情况进度表》来认定事实错误。泓富公司辩称，（一）一审判决认定事实正确，程序无误，不存在遗漏诉讼主体。李光辉对《租赁合同终止协议》的内容已签名确认，李光辉亦当庭表示该签名是其所签。即该协议的内容是李光辉的真实意思表示，其清楚协议内容的意思和法律责任。一审中，李光辉曾坚决否认《某沙健身交费情况进度表》上其签名的真实性，但从李光辉出示的微信聊天记录中显示，李光辉知悉并承认其所欠的铺位租用费中包括某胜公司欠付的费用，故李光辉在第二次庭审中改口承认。根据合同相对性原则，在李光辉既清楚某胜公司欠费情况又愿意承担的情况下，泓富公司有权选择向李光辉要求缴清相应的欠费。（二）李光辉抗辩《租赁合同》未生效，企图逃避责任，损害泓富公司的合法权益。李光辉已实际租用泓富公司的铺位及享受了相应的物业管理服务，在物业管理公司多次催缴费用的情况下，其一直拖延支付欠费，还以合同未生效为由不承认与泓富公司的租赁关系，否认其清楚某胜公司欠费垫付承诺和欠费数额，违反诚实信用原则，损害泓富公司的合法权益，不利于市场经济的健康发展。（三）涉案租赁物均有房地产权证。由于涉案租赁物是由七个商铺合并出租，因此出租时将商铺的套内面积与公摊面积一并使用，双方经测量得出租赁物的套内面积为合同约定的1549平方米。泓富公司向一审法院起诉请求：1.李光辉向泓富公司支付租金164979.4元；2.李光辉向泓富公司支付逾期违约金，暂计至2018年6月15日的逾期违约金17426.25元（逾期违约金计算方式：自2018年4月份起，李光辉每月所欠租金为本金，从当月15日起按照每月0.5%计算直到交清之日）；以上两项合计182405.65元；3.本案诉讼费由李光辉承担。一审法院认定事实：2018年4月10日，泓富公司（甲方）、某胜公司（乙方）及李光辉（丙方）签订一份《租赁合同终止协议》，约定关于“佛山市顺德区******天天商业大楼2座4层整层商铺”的租赁事宜，甲乙双方的租赁合同提前协议终止，甲方与丙方签订新租赁合同，特确认如下：1.甲方与乙方协商同意提前解除租赁合同，该铺位以现状交付丙方承租。2.从2018年4月1日起，该商铺的租金和管理费、水电费等由丙方向甲方缴纳。2018年3月31日之前的与该商铺有关的一切费用（例如水电费），由乙方向甲方缴纳。乙方未缴清的，甲方有权要求丙方垫付。3.租赁保证金壹拾万元，依据租赁合同确定。4.协议自各方盖章或者签名之日起生效。一式三份，甲乙丙方各执一份，均具同等效力。同日，泓富公司（甲方）与李光辉（乙方）签订一份《租赁合同》，约定的条款如下：1.1.甲方同意将自有的“佛山市顺德区******天天商业大楼2座三楼整层”出租予乙方经营“健身俱乐部”使用。1.2.该物业租赁期限为：2018年4月1日至2025年9月30日。租赁期满后，如果甲方继续出租的，在同等条件下，乙方有优先续租权。1.3.租赁范围：套内建筑面积为1549平方米。1.4.该物业的租金：每月每平方米25元，2018年4月1日至2019年1月31日每月38725元；之后每年递增5%；……。1.5.自用电费按照商业用电单价加收变损线损收取，现价为每千瓦时1.1元人民币，电梯及其通道等公共部分电费按每月100元收取。供电部门的非居民用电单价调整时，1.1元单价以等比例调整。水费为每立方米5元，公摊洗手间水费为每月200元，北滘镇非居民用水单价调整时，水费等比例调整。水、电费由广东天天商场有限公司收取。1.6.物业管理费为每月每平方米7元，即每月10843元，此管理费用包含卫生费、电梯费。顺德区最低工资标准调整时，物业管理费也等比例等方向调整。1.7.甲方于签约同时已将场地交付乙方。1.8.乙方在决定承租前，己对该物业的性质、大小、结构、设备、周边环境、物业管理等情况进行了充分了解并愿意承租。1.9.特别约定：甲方同意将上一手的租赁保证金100000元，转为乙方的租赁保证金，甲方开立押金收据给乙方入帐。本合同于甲方收讫上一手欠款后方可生效。……2.1.乙方应在每月5日前交付当月租金、物业管理费和上月电费水费给物业管理处。……5.3.租赁保证金不得冲抵乙方的应付租赁费用、水电费等款项。租赁期限届满或终止，乙方清缴应付全部租金和其它应缴费用、注销相关登记且无违约行为的条件下，甲方应在收回保证金收据后十个工作日内将租赁保证金无息退回给乙方。……6.1.乙方逾期交纳租金或者其它费用，逾期超过10天即为违约，甲方则按欠款金额的5‰向乙方计收违约金直至乙方付清之日止。若乙方逾期交纳租金、费用达25天，甲方除了有权向乙方计收违约金外，还可以留置乙方物品，甲方有权单方面解除合同，收回物业，并没收租赁保证金。泓富公司与李光辉签订上述《租赁合同终止协议》《租赁合同》后，李光辉自2018年4月1日开始使用商铺。2018年5月1日，该商场物业管理公司“方经理”通过微信聊天向李光辉表示：“上面的表你应该很清楚吧，某沙4月份缴费54000元，除去4月份费用713.5元抵扣2月份欠费。”李光辉回复：“所以您只要一来说我就算借钱也要完成”、“明白”、“所以请方经理看我们五月份的表现，如果五月结束还是老样子，那我也恳请求方经理这边，直接给水电停了”。因李光辉拖欠租金，泓富公司于2018年6月8日以微信聊天方式向李光辉发出《解除租赁合同告知书》，通知李光辉因逾期缴纳租金，现通知解除租赁合同并要求李光辉于收到通知之日5日内将商铺返还给泓富公司。此后，该商场物业管理公司在2018年6月16日向李光辉发出一份《某沙健身交费情况进度表》，该表载明欠费情况如下：2月：-32017.8元（租金：32731.3元、交费：713.5元）、3月：-53245.9元（租金：40725元、物管费：10843元、水电费：1677.9元）、4月：0元（租金：40725元、物管费：10843元、水电费：1718.5元；交费：53286.5元）、5月：-33134.6元（租金：40725元、物管费：10843元、水电费：1566.6元、交费：20000元）、6月：-53294.6元（租金：40725元、物管费：10843元、水电费：1726.5元），尚欠款171692.9元。李光辉在该表上签名后取走原件，后通过微信方式向“方经理”发出该进度表及一份《通知》，认为双方签订的租赁合同未生效，故无权向其追究责任，2018年4月份前的欠款清单为85263.7元。2018年6月27日，泓富公司又通过微信聊天方式向李光辉发出《限期撤场通知书》，要求李光辉于2018年6月28日前撤场。此后，因李光辉拒不支付拖欠的租金，泓富公司遂向一审法院提起诉讼。另查，李光辉通过微信转账方式向该商铺物业公司的职员转账如下款项：5000元（2018年3月25日）、4000元（2018年3月27日）、5000元（2018年3月28日）、4000元（2018年3月28日）。2000元（2018年4月1日）、2000元（2018年4月4日）、10000元（2018年4月13日）、5000元（2018年4月14日）、5000元（2018年4月15日）、10000元（2018年4月16日）、5000元（2018年4月20日）、1000元（2018年4月21日）、2000元（2018年4月22日）、2000元（2018年4月23日）、2000元（2018年4月24日）、2000元（2018年4月24日）、5000元（2018年4月26日）、5000元（2018年4月26日）、10000元（2018年5月15日）、10000元（2018年6月1日）；上述总计96000元。泓富公司表示上述款项其中有22000元是抵扣某胜公司在2018年1月至3月期间的部分欠款，抵减后尚余《某沙健身交费情况进度表》的2018年2月欠费32731.3元、2018年3月欠费53245.9元；剩余的74000元应抵减管理费、水电费后再扣减所欠租金。另查，李光辉在庭审中表示泓富公司在2018年6月14日将商铺锁门，导致其无法使用商铺；泓富公司确认曾告知李光辉在2018年6月13日就不能使用商铺。泓富公司主张李光辉拖欠的租金以《某沙健身交费情况进度表》上的欠款171692.9元为基础，剔除了2018年4月、5月、6月的租赁税款各2000元，并多扣减了713.5元，即为164979.4元（171692.9元-6000元-713.5元）；另外泓富公司表示《某沙健身交费情况进度表》上的各月水电费实为上一个月的实际电费，2018年6月的水电费应为716.1元。泓富公司表示，因李光辉将款项交给商铺物业管理单位或物业管理单位的工作人员，故根据约定应先行扣减每月物业管理费10843元及上一月的水电费，余款再抵减拖欠的租金；李光辉对此有异议。泓富公司确认某胜公司曾支付2018年1月的欠款共54183.4元。泓富公司确认某胜公司承租的商铺与李光辉承租的商铺是同一商铺，仅是描述的位置不同。一审法院认为，泓富公司、某胜公司与李光辉签订的《租赁合同终止协议》及泓富公司、李光辉签订的《租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，属有效合同，应受法律保护，一审法院予以确认。李光辉认为双方没有签订合同的主张，与事实不符，一审法院不予采纳。关于泓富公司、李光辉签订的《租赁合同》是否生效的问题。泓富公司、某胜公司与李光辉签订的《租赁合同终止协议》约定，2018年3月31日之前的与该商铺有关的一切费用（例如水电费），由乙方（某胜公司）向甲方（泓富公司）缴纳。乙方（某胜公司）未缴清的，甲方（泓富公司）有权要求丙方（李光辉）垫付。《租赁合同》中约定，本合同于甲方（泓富公司）收讫上一手欠款后方可生效。根据上述合同约定，李光辉负有对上一手欠款的垫付义务，如李光辉不当地履行对上一手欠款的垫付义务，应视为李光辉不正当地阻止合同生效条件的成就。另外，根据《租赁合同》的“甲方于签约时已将场地交付乙方”的约定及商铺物业公司一直催促李光辉缴交欠款及李光辉支付租金、物业管理费、水电费的事实，在双方签订《租赁合同》后，李光辉已实际使用涉案的商铺。对于泓富公司出示的《某沙健身交费情况进度表》复印件，李光辉在第二次庭审时确认该表上的签名是其本人真实签名，且将签名的进度表的照片通过微信方式将该表发送给物业公司“方经理”，因此李光辉对该复印件的真实性是无异议的，一审法院予以确认。在上述进度表中清楚载明2018年2月、3月的欠费即上一手的欠费情况，结合李光辉提交的微信聊天记录及李光辉的交费情况可知，李光辉对上一手欠款情况是清楚的，泓富公司也通过商铺的物业管理单位催促李光辉缴费，但李光辉没有依约履行垫付上一手欠款的义务。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。根据上述法律规定，因《租赁合同终止协议》的约定，李光辉负有垫付上一手欠款的义务，李光辉不履行该垫付义务的行为应视为其为自己的利益不正当地阻止条件成就，故应视为泓富公司、李光辉签订的《租赁合同》的生效条件已成就，故一审法院确认涉案《租赁合同》已生效。李光辉认为双方签订的合同没有生效的抗辩意见，缺乏理据，一审法院不予采纳。根据泓富公司、某胜公司与李光辉签订的《租赁合同终止协议》及泓富公司、李光辉签订的《租赁合同》的约定，李光辉负有垫付上一手欠款及支付承租涉案商铺期间的租金、物业管理费、水电费的义务，泓富公司主张李光辉对有关欠款承担清偿责任有理，一审法院予以支持。关于欠款金额的确认问题。依前述认定，一审法院对泓富公司出具的《某沙健身交费情况进度表》复印件的真实性予以确认，该表应视为李光辉对上一手欠款及尚欠租金、物业管理费、水电费数额的确认。结合该表及泓富公司、李光辉各自主张的款项支付情况，由于该表在李光辉支付最后一笔款项后形成，故泓富公司将李光辉已支付的96000元中的22000元抵扣上一手部分欠款（不包含在该表各项费用中），将余下74000元抵扣该表的各项费用，李光辉是予以确认的，故李光辉认为已支付的96000元应全部抵扣表中的欠款，理由不充分，一审法院不予采纳。另外，根据《租赁合同》中“乙方应在每月5日前交付当月租金、物业管理费和上月电费水费给物业管理处”的约定，因李光辉一直将租金通过微信转账方式支付给物管管理单位的工作人员，故泓富公司主张李光辉缴交的款项先扣减管理费、水电费后，再扣减涉案租金，符合双方的合同约定及交易习惯，一审法院予以确认。对于李光辉使用涉案商铺的时间，李光辉认为泓富公司自2018年6月14日以锁门方式阻止李光辉使用商铺，泓富公司也确认曾告知李光辉在2018年6月13日就不能使用商铺，结合该商铺在2018年6月发生的水电费仅为此前各月水电费的一半的事实，一审法院确认李光辉使用涉案商铺至2018年6月13日，支付的2018年6月租金、管理费应计算至2018年6月13日分别为16780.83元（38725元/30天×13天）、4698.63元（10843元/30天×13天），故多计算部分28088.54元（38725元+10843元-16780.83元-4698.63元）应从泓富公司主张的欠款中扣减。因此，李光辉至今尚欠泓富公司的租金（包括上一手欠款）为136890.86元（164979.4元-28088.54元）。李光辉认为不拖欠泓富公司租金的抗辩意见，缺乏理据，一审法院不予采纳。关于违约金的计算问题。泓富公司、李光辉双方在《租赁合同终止协议》上没有约定上一手欠款的支付时间及违约金计算办法，故上一手欠款的违约金计算办法，应以欠款42660.03元（136890.86元-38725元-38725元-16780.83元）为本金，自起诉之日即2018年7月16日起至欠款清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。泓富公司、李光辉双方在《租赁合同》中约定租金支付时间为每月5日前，逾期超过10天即为违约，泓富公司则按欠款金额的5‰向李光辉计收违约金直到李光辉付清之日止，上述违约金计算折合年利率为1.8倍，该计算明显偏高，结合李光辉的主张，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，依法将违约金调整为年利率18%，故租金的违约金计算方法如下，部分以38725元为本金，从2018年4月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算；部分以38725元为本金，从2018年5月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算；部分以16780.83元为本金，从2018年6月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算。泓富公司主张超出部分，理由不充分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李光辉于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向泓富公司支付租金136890.86元及违约金（违约金计算方法：部分以38725元为本金，从2018年4月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算；部分以38725元为本金，从2018年5月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算；部分以16780.83元为本金，从2018年6月16日起至欠款清偿之日止，按年利率18%计算；部分以欠款42660.03元为本金，从2018年7月16日起至欠款清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；二、驳回泓富公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3948.12元，由泓富公司负担984.12元，李光辉负担3000元。二审中，泓富公司提交涉案402号至407号商铺房地产权证。李光辉没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，泓富公司提交的证据有原件予以核对，本院对该证据真实性予以确认，该证据与本案有关联性，本院对该证据予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：泓富公司在二审中陈述，由于李光辉是整层承租，即将涉案租赁物为401至407商铺房地产权证红线范围内的非承重墙拆除后进行装修、使用，七个商铺整体使用后，无柱走廊与商铺不区分地计算合同约定的套内面积，共1549平方米。再查明：涉案401至407商铺均已取得房地产权证，产权人均为泓富公司。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据李光辉的上诉意见及泓富公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是：（一）一审法院是否存在程序违法；（二）涉案《租赁合同》是否有效；如果该合同为有效合同，则该合同是否已生效；（三）李光辉应否向泓富公司支付租金及相应违约金。关于争议焦点一。李光辉上诉主张一审法院存在程序违法，包括：1.某胜公司与本案处理结果有法律上的利害关系，一审法院未追加某胜公司作为第三人参加诉讼；2.一审法院未追加涉案房屋真正所有权人作为第三人参加诉讼以查清涉案房屋状况及泓富公司的出租权利来源。经核查，对于李光辉的第一点理由。涉案《租赁合同终止协议》约定，某胜公司欠付的与商铺有关的一切费用，由某胜公司向泓富公司缴纳。某胜公司未缴清的，泓富公司有权要求李光辉垫付。该约定紧接着的条款“李光辉垫付后可向某胜公司追索”被删掉后由某胜公司盖章及李光辉签名予以确认，即李光辉与某胜公司协商由李光辉支付某胜公司欠付款项，且李光辉与某胜公司之间没有关于李光辉垫付相关款项后可向某胜公司追索的约定。现泓富公司在本案中诉请李光辉支付某胜公司欠付的款项，某胜公司与本案没有法律上的利害关系，一审法院未追加某胜公司作为第三人参加诉讼并无不当，李光辉的第一点理由不成立。对于李光辉的第二个理由。涉案租赁物包含七个商铺及商铺外的公摊部分，泓富公司对七个商铺均有所有权，对公摊部分有使用权，李光辉的第二个理由不成立。李光辉的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。李光辉上诉主张涉案《租赁合同》未办理规划报建手续，且租赁物面积与合同约定的面积不一致，因此该合同为无效合同。经核查，如前所述，涉案《租赁合同》项下的租赁物已办理房地产权证，涉案租赁物的面积是否与合同约定的面积一致不影响合同效力，涉案《租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李光辉的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李光辉上诉主张涉案《租赁合同》约定的生效条件包括：1.泓富公司开具租赁押金收据给李光辉，但泓富公司未履行该义务；2.泓富公司收讫上一手承租人的欠付租金。因上述条件未完成，因此涉案《租赁合同》未生效。经核查，《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款约定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促进条件成就的，视为条件不成就。”涉案《租赁合同》约定“本合同于泓富公司收讫上一手欠款后方可生效”，现李光辉在泓富公司多次催促下仍拒绝支付上一手承租人即某胜公司欠付的款项，即李光辉不正当地阻止合同生效条件的成就，且李光辉已实际占有使用涉案租赁物，因此一审判决认定涉案《租赁合同》已生效并无不当，本院予以维持。李光辉的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。李光辉上诉主张其已足额支付2018年4月、5月租金，没有拖欠租金。经核查，如前所述，李光辉就涉案租赁物应付款项包括上一手承租人某胜公司欠付款项、2018年4月至6月13日租金、物管费、水电费。李光辉确认《某沙健身交费情况进度表》的真实性，泓富公司自认该进度表应扣减租赁税6000元和多扣减的713.5元，即根据该进度表和泓富公司的自认，李光辉应付款项为164979.4元（171692.9元-6000元-713.5元）。同时，由于该进度表载明的是李光辉应全额支付2018年6月租金，但李光辉仅使用涉案租赁物至2018年6月13日，因此李光辉应付款项应扣减未使用期间的租金、管理费共28088.54元（38725元÷30天×17天+10843÷30×17天），且李光辉支付的款项按约定优先用于支付管理费、水电费，即李光辉仅欠付租金136890.86元（164979.4元-28088.54元）。李光辉仅支付部分租金，其关于其没有欠付租金的上诉主张，理据不足，本院不予支持。李光辉逾期支付某胜公司欠付的款项，但双方未对逾期付款违约责任进行约定，因此一审判决酌定李光辉自起诉之日起向泓富公司按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息并无不当，本院予以维持。李光辉逾期支付涉案《租赁合同》约定的租赁期间的租金，根据该合同的约定，其应按日5‰向泓富公司支付违约金。但由于该违约金明显过高，一审判决酌定将违约金调整为年利率18%并无不当，本院予以维持。李光辉上诉主张一审判决未对租赁保证金及李光辉的损失予以认定，对其不公平。经核查，由于泓富公司在本案中并未对租赁保证金提出诉请，李光辉也未提起反诉主张该租赁保证金及其损失，因此一审判决根据“不告不理”的原则，对涉案租赁保证金及李光辉是否存在损失不予审查并无不当。如果李光辉认为其对涉案租赁保证金享有权利以及泓富公司应向其赔偿损失，其可另行主张。综上所述，李光辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3281.78元，由上诉人李光辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月八日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊