山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初1154号原告：关丽君，女，1976年5月5日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。法定代理人：关成（系原告之父），1939年10月21日出生，汉族，退休人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘娜，山东博旭律师事务所律师。被告：烟台商讯网络科技有限公司，住所地烟台市芝罘区峰山路1号。法定代表人：刘振玲，该公司经理。被告：刘振玲，女，1980年2月27日出生，汉族，烟台商讯网络科技有限公司经理，住山东省潍坊市奎文区。两被告的共同委托诉讼代理人：孙良斌、林子琪，山东君孚律师事务所律师。原告关丽君诉被告烟台商讯网络科技有限公司（以下简称商讯公司）、刘振玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案，经审理，于2018年8月3日作出（2018）鲁0602民初251号民事判决书，判决驳回原告关丽君的诉讼请求。原告关丽君不服，上诉至烟台市中级人民法院。该院经审理，作出（2018）鲁06民终6101号民事裁定书，裁定撤销（2018）鲁0602民初251号民事判决，发回本院重审。本院于2019年1月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代理人关成、委托诉讼代理人刘娜，两被告的共同委托诉讼代理人孙良斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关丽君向本院提出诉讼请求：1、要求被告讲清楚承租诉争房屋时房屋内结构情况；2、赔偿房屋内的设施及存放的物品丢失给原告造成的损失24560元；3、支付18个月的房屋租金17000元；4、支付违约金3000元。事实与理由：被告于2014年3月5日至2017年3月4日租赁原告位于烟台市芝罘区二马路155-1307号房屋用于公司办公使用，2015年9月被告偷跑后，未支付2015年3月至9月半年的租金及违约金，也未交还屋内存放的物品和房屋钥匙。代理人和律师多次给被告刘振玲打电话其不予理睬。被告商讯公司辩称，（一）其公司承租诉争房屋时，并未保存照片，原告是出租方，对结构情况应该很清楚，不需要被告陈述，代理人也不清楚当时的结构情况。（二）其公司租赁期间并未损坏房屋内的任何设施和造成房屋内物品的丢失，不应赔偿原告的损失24560元。（三）其公司已经足额支付了房租。房屋租赁合同不能履行是原告的原因。原告和案外人周磊之间对诉争房屋有纠纷，在其公司正常租赁期间，房屋产权人变更为周磊，周磊和原告都去抢诉争房屋，周磊把诉争房屋的钥匙换了，原告的法定代理人也将自己的一些东西搬进房屋内，导致被告无法正常使用，所以其公司不应再支付租金和承担违约金。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告刘振玲辩称，签订房屋租赁合同的主体是被告商讯公司，与被告刘振玲无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明的事实如下：（一）诉争的烟台市芝罘区二马路155号13层7号建筑面积161.79平方米的房屋（以下简称诉争房屋）于2000年9月5日登记在原告关丽君名下，产权证书编号为烟房权证芝字第××号。（二）2011年6月15日，原告父亲关成向本院申请宣告原告为无民事行为能力人，并指定其为监护人。2011年7月15日，本院作出（2011）芝民社一特字第8号民事判决书，宣告原告为无民事行为能力人，指定原告父亲关成作为原告的监护人。（三）2014年6月18日，烟台市住房和城乡建设局依据2014年5月20日的《烟台日报》遗失声明，为原告所有的诉争房屋补办了房屋所有权证书，新房屋所有权证书编号为烟房权证芝字第××号。（四）2014年3月4日，原告法定代理人关成代理原告与被告商讯公司（以下简称商讯公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述诉争房屋以41500元/年的标准出租给被告商讯公司使用，租期3年，租赁时间为2014年3月5日至2017年3月4日；合同期间，租赁双方必须保证合同规定的租赁期限，不得随意单方面解除合同，单方面解除合同者，需提前3个月通知对方，并应付给对方3000元违约金；租金每年付款一次，第二年、第三年应提前一个月支付房租，每次金额41500元，承租人应付给出租房屋押金3000元；如拖欠每逾期一日按欠款额的千分之三向原告交纳违约金，原告有权终止合同，并由被告承担一切经济损失；出租方应为承租方出具房产证明，同时应保证出租给承租方的房屋无任何产权纠纷。被告刘振玲出具的《虹口大厦1307号房屋内东西清单》载明：（1）3匹美的空调1个、1.2匹的1个、1匹的1个，3个室外机均为美的牌，空调遥控器1个；（2）海尔洗衣机1个（5公斤ZQB50-72889）；（3）头门防盗门钥匙4把，灶房门、洗衣间、西大屋均各有钥匙交给；（4）办公桌三张（一张电脑办公桌咖啡色）；（5）抽油烟机1台；（6）经理室（东大屋）卷帘2个；屋内墙面楼顶洁白如新，无涂脏，木地板，卫生间门口有一块断裂、一块合缝不严（离不到1厘米），其他完好无损；西大屋地面有个插座，窗户玻璃东大间（经理室）和灶房各有一块一处破裂外其他完好，东大屋经理室门后右下角有15厘米长的烧痕疤。《房屋租赁合同》出租方由关成代表原告签名，代表人处关成签名，承租方处盖有被告商讯公司公章，代表处有被告刘振玲签名。合同签订后，原告法定代理人关成按约将诉争房屋交给被告商讯公司使用。（五）2014年10月，原告法定代理人关成代理原告将案外人周磊诉至本院，以原告经法院宣告为无民事行为能力人，而周磊于2014年6月24日在未通知原告监护人的情况下，与原告签订了《购房协议书》，自原告处购买了诉争房屋，在未支付购房款的情况下于2014年7月1日和原告又签订了一份《房屋买卖合同》，并哄骗原告办理了房屋产权转移登记手续为由，请求确认原告与周磊在2014年6月24日签订的《购房协议书》及2014年7月1日签订的《房屋买卖合同》无效。本院经审理，于2015年9月8日对该案作出（2014）芝民一初字第636号民事判决书，判决确认原告与周磊在2014年6月24日签订的《购房协议书》及2014年7月1日签订的《房屋买卖合同》无效。宣判后，周磊不服，提起上诉。2015年10月30日，烟台市中级人民法院作出（2015）烟民一终字第1097号民事判决书，驳回周磊上诉，维持原判决。上述生效判决查明：2014年7月1日，原告与周磊办理了诉争房屋的产权转移登记手续，登记的房屋所有权人由原告变更为周磊。（六）2016年1月4日，原告根据上述生效判决，向本院提起诉讼，请求判令周磊将诉争房屋返还并过户于原告名下；赔偿原告房屋被占用期间的房屋结构破坏损失300000元、租金损失140000元、房屋保全担保费1500元、房屋内原设施财产电磁炉、洗衣机、油烟机等损失20450元、住院费20000元、原告及其法定代理人精神损失费100000元、房屋租金损失及增加日常开销费用42000元，共计623950元。周磊提起反诉，要求原告返还购房款1060000元及办理房产变更登记所支出的费用44771.99元。2016年8月31日，本院作出（2016）鲁0602民初125号民事判决书，判决周磊（反诉原告）于判决生效之日起10日内将诉争房屋返还给原告（反诉被告）关丽君，并协助将上述房屋过户至原告名下；限周磊于判决生效之日起10日内赔偿原告关丽君房屋租金损失83000元；限原告（反诉被告）关丽君于判决生效之日起10日内返还给周磊购房款200000元；限周磊于判决生效之日起10日内赔偿原告房屋保全担保费1500元；驳回原告和周磊的其他诉讼请求；以上兑除后，原告关丽君应返还周磊115500元。宣判后，原告与周磊均不服，提起上诉。2016年12月20日，烟台市中级人民法院作出（2016）鲁06民终4454号民事判决书，驳回了原告与周磊的上诉请求，维持原判决。值得注意的是，该案判决书中查明：原告关丽君与周磊均认可，协议签订后，原告将房屋交付给了商讯公司，2014年7月1日，诉争房屋过户到案外人周磊名下后，周磊自商讯公司处收回了诉争房产，并占用至今；原告关丽君主张周磊破坏了房屋结构和房屋内原设施电磁炉、洗衣机、油烟机，但周磊不认可，称其接收房屋时即现在的状态，原告对此未能提供证据佐证其主张。（七）本案审理时，对于双方房屋租赁时出具的《房屋内东西清单》上的物品的下落，原、被告均称不清楚，原告称房屋里面现在住的人是周磊的手下，屋内都打了隔断，这么长时间了，里面还住了那么多人，其不可能要这些东西了，就要求被告照价赔偿。被告称因为周磊把锁换了、其公司无法使用诉争房屋才搬走的，并未将东西交付给谁，原告都知道，被告认为这就等于交付了。被告搬走时并未动原告的任何东西，原告陈述的物品，被告根本不需要，不可能给他丢失。根据原告自己在本案原审和二审的陈述，其已经声明周磊占用房屋后，将房屋进行了装修，所以即使发生原告物品丢失也应与被告无关。现在房屋还是由周磊控制，不明白原告为何起诉被告。对于原告在（2016）鲁0602民初125号案件和（2016）鲁06民终4454号案件中主张周磊返还洗衣机、油烟机、大会议桌、电磁炉等物品，并且主张周磊破坏了房屋内的原设施洗衣机、油烟机、电磁炉等，为何本案中又要求被告赔偿损失，原告称，原告只是将房屋出租并交付给被告，被告对屋内设施及物品有保管义务，不管任何人损坏和丢失，原告都可以基于租赁合同向被告主张权利,并称其找不到刘振玲，所以就跟周磊要，周磊说他没见到这些东西，所以就在本案中找被告要。另查，（2017)鲁0602民初1404号关丽君诉周磊房屋买卖合同纠纷一案中，周磊陈述其“接收房屋时不存在清单中所列的物品”。原告认为这可证明周磊在接收房屋时，被告已经将诉争房屋内的物品丢失。被告对周磊的陈述有异议，称周磊的该答辩意见并没有被法庭依法认定，而且在（2016）鲁06民终4454号案件中原告已向周磊主张过房租、房屋结构损失和物品损失，只是原告对自己的主张未能举证证明，法庭驳回了其诉讼请求。诉讼中的2019年6月10日，本院组织原、被告至诉争房屋中进行了勘查。关成表示除有两台空调看新旧程度有可能是他的东西、但不肯定外，没有发现关成主张的其他物品。对于原告主张由被告赔偿房屋内的设施及存放的物品丢失给其造成的损失24560元，原告法定代理人关成述称，24560元包括：（1）刘振玲出具的清单里的所有物品，包括：一个立式的3p空调大概值3000元至5000元；一个1p的空调、一个1.2P的空调，每个都应该是两千多元；海尔洗衣机1台，约三、四千元；办公桌三张，其中电脑桌约值2000元，剩余两个办公桌每个价值1000元；抽油烟机大概一两千元；经理室卷帘两个，每个约几十元。（2）清单上没有体现的东西，包括：一个长2.5米、宽1.2米的大会议桌，价值两千多元；放在库房里的电磁炉、微波炉、衣服、六七个不锈钢盆、七八块两米长一米多宽的木板、水壶等东西，库房塞得满满的，有七八个纸箱子都装的日用品、衣服，价值四五千元。上述价值指的是新设备的价格，没折旧，加起来就按照24560元主张。关成与刘振玲交接物品时，物品都用了两三年，可以按照8折来折旧。被告称其撤离时物品没有损坏，原告主张的价格没有法律依据，如果产生了损失，也应当由鉴定机构对原值和残值进行鉴定。（八）关于被告搬走的时间。原告主张是2015年9月，被告主张是2015年6月。原告未举证。被告称根据物业交费情况，被告于2015年6月24日应物业公司的要求结清物业费，否则物业公司不让搬，实际上，被告从2015年6月中旬以前就不在那办公了，因为周磊和关成经常去闹，公司员工不敢上班，还有好几个员工辞职了，公司迫不得已搬走了。为此，被告提交：1、虹光物业管理有限公司出具的物业管理费和代收水电费的发票各一张，并称物业费每月291元，2015年6月17日被告结清了五月份的物业费，6月24日搬走时物业公司又要求被告交了正好半个月，即146元的物业费，由此看出被告是2015年6月中旬前就搬走了。原告认可这个票据是虹光物业出具的，但不认可被告2015年6月中旬搬走了，关成9月份去房子里的时候把刘振玲堵在了房子的一层，所以光凭单据不能说明被告是6月份搬走了，因为刘振玲和周磊勾结，共同骗取房子，周磊为了早拿到房子，为刘振玲和该公司承担了六月以后的物业费。2、该物业公司出具的证明一份，证明被告是2014年3月至2015年6月中旬前在涉案房产中办公，因为锁换了，实际搬走时间是2015年6月24日。原告法定代理人关成不认可，称其与这个物业公司的经理吵过架，所以他才出具证明。另一代理人质证称，该证明不符合法律规定的公司出具证明的形式要件，该证明没有出具人的签名，也不能证明2015年6月25日后被告不在诉争房屋内办公的事实。对印章的真实性不清楚。对于周磊换钥匙，被告没有证据提交。（九）关于租金的交付情况。2014年3月5日，被告商讯公司向原告法定代理人关成转账34500元。2015年2月6日，被告商讯公司向原告法定代理人关成转账支付2015年3月至9月半年的租金20750元。2015年2月16日，关成通过银行柜台存款方式向被告商讯公司退还10000元房租，被告商讯公司的烟台银行明细中显示该笔费用为“退房租”。原告主张的17000元的计算方法为：2014年3月至2015年9月共计一年半的总房租62250元，减去被告已经支付的两笔租金34500元、10750元（20750－10000）。被告辩称其不欠原告房租。从庭审中可以看出，双方争议的焦点在于：1、被告是否交付押金3000元。2、被告是否交纳了首笔房租的10000元。3、2015年2月16日关成退给被告商讯公司的10000元房租，被告应否再行给付。对于焦点1，关成在庭审中先是表示收到押金3000元，后又表示被告未给付。对于焦点2，关成先是表示记不清楚被告是否交纳，后又表示被告未给付。被告为此提交刘振玲的招商银行流水清单，显示2014年3月1日20:43分左右，刘振玲通过ATM机在该账户取款10000元。被告称当时刘振玲与原告法定代理人关成一起到烟台市芝罘区市府街招商银行自助银行网点取现10000元并当场交给了关成，加上2014年3月5日转账支付的34500元，合计为44500元，正好是双方房屋租赁合同约定的一年房租41500元加租房押金3000元。对于焦点3，关成先是在庭审中同意对退还的10000元房租从其主张的租赁费中扣除。后又在诉讼请求中主张该款项为被告欠付的房租。被告述称：案外人周磊于2014年7月到租赁房屋内称房子是他的，并出具了房产证，表示要接收房屋，要求被告腾房，但鉴于租赁合同是与原告签订，被告就继续使用房屋，期间原告代理人关成及周磊都常去诉争房屋，关成怕他人抢占房屋还将自己的一些物品搬进房内。因房屋产权有纠纷，影响到正常使用，经过与原告协商，双方同意解除合同，原告同意被告2015年6月搬走，并于2015年2月16日主动通过银行柜台存款方式向被告退还10000元房租。2015年6月初，周磊派人将房屋锁更换，其公司在该种情况下撤离了诉争房屋，离开时只带走了自己的东西，原来房屋内的东西均未动，搬走时放在屋内的所有设施完好，与刚租赁时一样。本院认为，（一）2011年7月15日，本院生效的民事判决书认定原告属于无民事行为能力人，并指定其父亲关成为其监护人，故关成代理原告于2014年3月与被告商讯公司签订的关于诉争房屋的《房屋租赁合同》合法有效，合同的相对方为原告关丽君与被告商讯公司。（二）原告要求被告讲清楚承租诉争房屋时房屋内结构情况的请求，没有法律和合同依据，不应予以支持。（三）原告要求赔偿房屋内的设施及存放的物品丢失给原告造成的损失24560元的请求。本院认为，既然原、被告签订合同时，上述物品均已交接给了被告，则在合同解除时，被告即应将上述物品返还原告。现被告未予返还，过错在于被告，因此，被告应赔偿原告损失。对于赔偿的数额，在物品价值无法确定的情况下，结合原告所述的物品使用情况，本院将赔偿数额酌情确定为8000元。（四）关于原告主张的房租17000元。关于押金，原告先是认可被告已给付，后又否认，前后矛盾，其应当自行承担不利后果，因此，应当认定被告已给付了3000元押金。对于首笔房租10000元，被告主张系现金给付，为此被告提交了其招商银行流水清单可以证明刘振玲自银行取款。本院注意到，原告法定代理人关成先是表示对此记不清，后又表示被告未付，结合后续双方的履行情况，尤其其后原告法定代理人关成退还给被告10000元这一情节，原告主张被告未付首笔房租中的10000元，本院不予采信。对于原告法定代理人退还被告的10000元。原告虽为无民事行为能力人，但其法定代理人关成为完全民事行为能力人，关成主动退还被告10000元，无证据表明其存在受胁迫或欺诈的情形，该行为的完成，即视为双方对原告退还该10000元房租达成了合意，再结合（2016）鲁0602民初125号民事判决书中双方对周磊自商讯公司处收回诉争房产的时间的认可情况，原告在本案中要求被告偿还该部分租金，于法无据，不应予以支持。综上，原告要求被告给付租金的请求应予驳回。（五）原告要求被告支付违约金3000元的诉讼请求。双方约定的房屋租赁期为2014年3月至2017年3月。原告和案外人周磊因涉案房产而发生的诉讼分别发生在2014年10月到2015年10月、2016年1月4日至12月20日。被告作为公司，在正常经营期间，公司所租赁的经营场所屡次发生所有权纷争，且被案外人周磊于2015年将房产收回。这种情形的发生，明显与合同“出租方……应保证出租给承租方的房屋无任何产权纠纷”的约定不符。因此，原告主张被告支付违约金，本院不予支持。（六）被告刘振玲并非合同相对方，而系被告商讯公司的代表，故原告要求被告刘振玲承担责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、限被告烟台商讯网络科技有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告关丽君8000元。二、驳回原告关丽君的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费914元，由原告关丽君负担749元，由被告烟台商讯网络科技有限公司负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本7份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋晓华人民陪审员  王新利人民陪审员  安 娜二〇一九年七月十九日书 记 员  杨 宁