云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初3073号原告:朱振江，男，汉族，1982年2月5日出生，户籍所在地重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张万华,云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明尚信房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区黄土坡昆瑞路228号12幢1-601，统一社会信用代码9153010206711255XF。法定代表人：唐多全，执行董事。委托诉讼代理人：许刚，男，系被告昆明尚信房地产开发有限公司的员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：马骞，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。第三人：凌川，男，汉族，1973年6月28日出生，户籍所在地重庆市南岸区。原告朱振江与被告昆明尚信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，因本案的审理与凌川有利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张万华，被告的委托诉讼代理人马骞、许刚，第三人凌川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房购销合同》合法有效；2.判令被告将合同约定的坐落于昆明市五华区房屋交付给原告；3.判令被告支付从2015年12月31日起至2016年1月29日的延期交付房屋的违约金600元、2016年1月30日至2017年7月31日的延期交付房屋的违约金32767元（按照已付房款597879元的每日0.01%计算）；4.由被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：一、凌川与被告之间资金往来的基本情况：1.2013年7月16日，凌川与唐多全及案外人昆明多全商贸有限公司签订《高管风险入股协议》载明案外人昆明多全商贸有限公司是唐多全以肖长伍名义注册成立，唐多全是实际控制人，为了激励唐多全所投资的各公司的高层管理人员。根据重庆金万科公司“关于内部管理人员股份合作意见”的精神，凌川选择在案外人昆明多全商贸有限公司控股的昆明尚信房地产开发有限公司寰宇天城项目进行风险投资入股，入股方式为案外人昆明多全商贸有限公司将其持有的被告股份中的5%股份的权利和义务转给凌川，凌川须投资3000万元，其中1500万元由案外人昆明多全商贸有限公司垫付，剩余的1500万元由凌川分期投入，在签订本协议并生效时投入的首期资金不得低于60%（即900万元），余下的40%（600万元）在一年内投入。2013年7月18日，凌川转账900万元至案外人昆明多全商贸有限公司的账户。2013年10月30日，案外人昆明多全商贸有限公司、案外人重庆金万科房地产开发有限公司、被告、凌川四方签订《股权转让补充协议》约定重庆金万科房地产开发有限公司向凌川支付100万元，收购案外人昆明多全商贸有限公司代持的凌川持有被告的5%的股份，该100万元由被告支付，凌川按照《高管风险入股协议》投资的900万元也由被告支付。被告应付的投资款和股份转让费合计1000万元由凌川将该笔款项借给被告暂时使用，由被告出具《借条》并支付利息。同日，被告出具《借款收据》，载明被告借到凌川1000万元，借款利息为月利率3%；2.2014年11月14日，昆明尚信融资担保股份有限公司出具《通知》，载明请唐多全代替罗成胜偿还范良学分红款100万元。2014年12月20日，范良学向凌川出具《授权委托书》，将该笔100万元股权分红款转让给凌川，由凌川受让唐多全用以抵偿范良学债务的被告枫桦园项目房屋。2015年1月16日，昆明尚信融资担保股份有限公司出具《通知》，载明请唐多全代替罗成胜偿还凌川分红款40万元；3.2013年12月25日，被告与重庆市得森建筑规划设计研究院有限公司签订尚源郦城。枫桦园29地块《建设工程设计合同》约定枫桦园29地块由重庆市得森建筑规划设计研究院有限公司进行设计，设计费2901366元。2014年4月18日，被告与重庆市得森建筑规划设计研究院有限公司签订《建设工程设计合同》约定尚源商业街由重庆市得森建筑规划设计研究院有限公司进行设计，设计费156.4万元。2014年7月5日，被告与重庆市得森建筑规划设计研究院有限公司签订《建设工程设计合同》，约定尚源商业人防工程由重庆市得森建筑规划设计研究院有限公司进行设计，设计费20万元；4.上述1-3项本金和利息结算后，被告于2015年9月21日出具《应付凌川借款本息等支付明细》，被告应付凌川款项合计24599268元。二、本案《商品房购销合同》签订的基本情况：1.按照被告于2015年9月21日出具《应付凌川借款本息等支付明细》，被告应付凌川款项24599268元，其中现金支付借款和利息11528414元、抵房10471299元；2.2015年9月23日，凌川与被告签订《协议书》，约定被告以枫桦园项目房屋抵偿欠付凌川的借款本息；3.2015年9月20日，原告受凌川指示与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的枫桦园A5幢第11层1102号房屋，价款597879元，合同约定的交房时间为2015年12月30日，逾期交房的违约金为自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日30内按每天20元支付；履行逾期30天后，按原告己付款的0.01%乘以逾期天数支付，合同继续履行。在被告对其欠原告的款项进行抵扣后，被告开具了售房款发票。原告认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应当按照《商品房购销合同》的约定履行，原告已经支付完毕全部购房款，但是被告未按照约定交付房屋给原告，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告辩称，2015年6月2日，被告向原告出具的担保书违反法律强制性规定，应当认定无效。原告与重庆金万科公司签订认缴协议书，并向重庆金万科公司支付了入股款项，重庆金万科公司是被告的股东，根据法律规定，应该由被告过半数股东投票决定且通过股东协议，应当认定担保书无效。原告涉案的《商品房购销合同》是被告履行担保义务而与之签订，因担保书无效，被告没有收过任何原告的购房款，所以应当依法解除，双方没有形成真实的买卖合同关系。第三人述称其对原告诉请没有意见。原告为支持其诉讼主张，提交了四组证据。被告为证明其观点，提交了一组证据。本院组织了证据交换和质证。对当事各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的高管风险入股协议、中国农业银行进账单、收据、股权转让补充协议、借款收据、范良学通知、刘天敏通知、凌川通知、授权委托书、建设工程设计合同、情况说明、应付凌川借款本息等支付明细、协议书，被告对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，上述证据之间能相互印证，且与本案相关联，故本院对上述证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月30日，昆明多全商贸有限公司、重庆金万科房地产开发有限公司、凌川、被告签订《股权转让补充协议》，约定重庆金万科房地产开发有限公司收购凌川在昆明多全商贸有限公司的股份，凌川向昆明多全商贸有限公司投资的900万元已转给被告使用，由被告偿还，并约定了还款时间、额度、利润分配等内容。2015年9月23日，凌川与被告签订《协议书》，约定被告以支付货币和以位于昆明市五华区项目房屋抵偿借款本息的方式结清所欠凌川的借款本息。凌川出具《情况说明》，载明由其指定朱振江（原告）与被告签订《商品房购销合同》，并将枫桦园Ａ5幢第11层1102号房屋备案给原告，确认由原告作为该套房屋的权利人向被告主张权利。原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以597879元向被告购买本案讼争的昆明市枫桦园Ａ5幢第11层1102号；被告应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元支付原告违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。同日，原、被告签订补充协议。商品房购销合同已作登记备案。本案讼争房被重庆市合川区公安局查封。本院认为，本案系商品房买卖合同引起的诉讼纠纷。案件中所涉的《协议书》、《商品房购销合同》及其补充协议系当事人真实意思表示一致的结果，不存在违反我国有关法律法规和社会公共利益的情形，故被告的抗辩理由不成立，上述合同依法成立并生效。合同约定被告应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告。被告未按约交付房屋的行为已构成违约，故被告应交付原告经建设单位组织验收合格的本案讼争房并承担逾期交房违约责任。合同约定被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元支付原告违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。故被告应支付原告2015年12月31日至2016年1月29日的逾期交房违约金600元（20元/天×30天）、2016年1月30日至原告主张的2017年7月31日的逾期交房违约金32764元（597879元×0.01％×逾期天数548天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、原告朱振江与被告昆明尚信房地产开发有限公司于2015年9月20日签订的《商品房购销合同》合法有效；二、被告昆明尚信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内交付原告朱振江经建设单位组织验收合格的昆明市枫桦园A5幢第11层1102号房屋；三、被告昆明尚信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱振江2015年12月31日至2016年1月29日的逾期交房违约金600元、2016年1月30日至2017年7月31日的逾期交房违约金32764元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元，由被告昆明尚信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  曾会康人民陪审员  张晓云人民陪审员  熊绍勤二〇一九年七月二十五日法官助理姚荣书记员周爽