贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0628民初1333号 原告：松桃福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇东城新区滨江花园D区7号楼松桃大厦。 法定代表人：李当明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：苏苗荣，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：伍勋，系铜仁锦江河律师事务所律师，特别授权。 被告：杨琼，女，1978年08月05日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：陈勇，系贵州同康律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨卫，系贵州同康律师事务所律师，特别授权。 原告松桃福明房地产开发有限公司诉被告杨琼商品房销售合同纠纷一案。本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告松桃福明房地产开发有限公司（以下简称福明公司）委托诉讼代理人苏苗荣、伍勋，被告杨琼及委托诉讼代理人陈勇、杨卫到庭参加诉讼。在诉讼过程中，杨琼又向本院起诉松桃福明房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷，因此，本院决定将二案进行合并审理，现已审理终结。 原告福明公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告将位于松桃苗族自治县蓼皋镇老松中片区松桃外滩1、2号楼裙楼3层1号楼3-1和1号楼3-31号2间面积401.52平方米商铺恢复原状退还给原告；3、判决被告支付房屋占用费554097.60元给原告（房屋占用费计算方法：自开业之日即2015年7月1日起计，按最终测绘面积401.52平方米每月30元／平方米，暂计至2019年4月30日，以后计至退还商铺之日止）；4、判决被告支付违约金42500.00元；5、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年1月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于松桃县间，建筑面积401.52平方米，套内面积与合同约定的面积均为344.17平方米，合同总价款1706050.00元。付款方式为银行按揭付款，其中首付款853050.00元，银行按揭贷款853000.00元。合同签订后，原告按照约定于2015年3月1日将被告购买的商铺交付给被告装修使用，用于经营电影产业。但是，被告没有按照合同履行相应义务，仅支付首付款200000.00元，逾期拖欠首付款653050.00元。在此期间，原告多次通知被告交纳首付款和提交银行按揭资料，被告不予办理。2016年7月16日原告书面通知被告，要求其在7日内交清所欠首付款和银行按揭款，直到2016年10月9日原告才向被告提交银行贷款资料。原告收到被告的银行贷款资料后，经农业银行审查，被告所购买的商业用房不符合贷款条件，因而无法办理银行按揭贷款。原告将上述结果告知被告后，被告仍未按照合同约定支付首付款和按揭部分的购房款。所以，被告的行为构成了根本性违约。为此，原告于2019年4月21日向被告发出《解除合同通知书》，被告未履行。截止诉讼时止，被告分期支付了首付款，银行按揭部分欠款未付，请法院支持原告的诉讼请求。 被告杨琼承认原告在本案中所主张的房屋购销及付款的事实，但认为，原告请求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。合同约定应付原告购房款1706050.00元。其中首付款853050.00元，银行按揭贷款853000.00元。2014年原告向被告交纳购房定金66400.00元；2015年1月22日付原告首付款200000.00元；2016年7月8日原告通知后，被告于2016年10月9日付400000.00元，2017年3月19日付200000.00元。被告共支付原告房款866400.00元。多付首付款13350.00元。原告认为被告首付款逾期，但原告没有行使合同解除权，而是要求继续履行合同。关于购房尾款，原、被告选择银行按揭贷款的方式支付，由于原告未能与银行达成贷款协议，致使银行按揭贷款无法办理，并非被告的原因造成。之后，原告于2019年3月15日通知被告于2019年3月20日前支付购房尾款。按照法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。原告通知被告支付购房尾款时，被告同意一次性支付所欠购房款，但原告不愿意提供公司账号与被告进行结算。按照法律规定，原告从通知被告付款之日起到诉讼时未满三个月。因此，原告请求解除合同不符合法律规定，请法院驳回原告的诉讼请求。 经查，原告于2014年5月26日与被告签订《福明·松桃外滩认购书》，被告向其交纳购房定金66400.00元。2015年1月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告将其开发位于松桃县间现房，套内面积为344.17平方米商业用房出卖给被告。单价为每平方米4956.998元，房款总价为1706050.00元。付款方式为银行按揭付款，其中：首付款为853050.00元，银行按揭贷款为853000.00元。合同签订后，被告于2015年1月22日付原告首付款200000.00元。2016年7月8日原告向被告发出催收通知后，被告于2016年10月9日付原告购房款400000.00元，2017年3月19日付200000.00元。被告共计支付原告房款800000.00元，购房定金66400元。由于银行贷款政策原因，房屋尾款部分未能办理按揭贷款。因此，被告尚欠原告未能办理银行按揭部分购房尾款853000.00元未支付。由于双方对银行按揭部分购房尾款不能办理按揭贷款后如何支付的问题，双方未能达成协议。原告于2019年3月15日、2019年4月21日分别向被告发出通知书，要求解除合同。 以上事实双方当事人表示认可，对此，本院依法予以认定。认定以上事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、《催款通知书》、《通知》、《解除商品房买卖合同通知》及庭审笔录、证人证言等证据在卷佐证。 本院认为，商品房销售合同是当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。在合同履行期间，原告于2016年7月8日向被告发出《催款通知书》要求其交纳房款和提交银行按揭资料办理按揭贷款；2019年3月15日，向被告发出《通知》，限被告在2019年3月20日前付清购房款，如果被告支付欠款利息和违约金，同意继续履行合同。2019年4月21日原告再次向被告发出《解除商品房买卖合同通知》，要求解除合同退还买受的房屋。因此，本案的焦点是被告欠付原告购房款，原告向被告发出的三份通知书是否具有解除合同的效力？ 首先，关于2016年7月8日原告向被告发出的催款通知书的效力问题？2016年7月8日原告向被告发出《催款通知书》，一方面要求被告在收到本书面通知后7日内一次性支付尚欠原告的首付款653250.00元及银行按揭贷款部分，并按银行贷款利率支付逾期付款期间的利息；另一方面通知被告在收到本书面通知后7日内提交2016年最新贷款所需的资料。否则，将依法解除《商品房买卖合同》。原告向被告发出通知书后，被告分别于2016年10月和2017年3月二次向原告支付购房款600000.00元，同时，向原告提交了银行贷款资料。本院认为，原告向被告发出通知后，分期收取了被告600000.00元购首付房款，属于原、被告之间对支付房屋首付款期限新的约定，视为原告同意被告继续履行合同。同时，经原告催收后，被告未按照通知书及时支付所欠房款，但原告未在法定期限内行使合同解除权，而是同意被告继续履行合同。因此，该通知不具有解除合同的效力。原告以被告未按照该通知书支付购房款请求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于原告2019年3月15日和2019年4月21日向被告发出的通知书的效力问题？由于银行贷款政策的原因，致使被告未能按照合同约定期限支付原告按揭部分房款。原告因而通知被告限期支付购房欠款，并要求解除合同。本院认为，银行未能提供按揭贷款，并非出卖人原告或者买受人被告的原因造成。而是因银行金融贷款政策原因导致的结果。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第（3）项【贷款方式付款】的约定：“买受人应当在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理银行贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述相关义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后7日内将买受人已付款退还给买受人。”由此可见，原、被告双方就银行信贷原因不能办理按揭贷款发生的风险未作约定。因此，银行未提供按揭贷款不能归责为原告或者被告一方的责任。被告所欠购该部分房款如何支付，双方应当协商解决。为此，根据《合同法》九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人告催后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有告催的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”综上，根据合同相对性原则，原、被告双方未对银行按揭风险进行约定，被告未按照合同约定取得银行按揭贷款，不能视为被告违约。2019年3月15日原告向被告发出通知，要求被告于2019年3月20日前付清房款，否则将解除合同。该通知明确告知被告付款期限和解除合同的理由，系原告向被告行使合同解除权的通知。但是，被告收到该通知后，明确表示愿意一次性支付原告银行按揭贷款部分房款。原告于2019年4月21日再次向被告发出通知，要求解除合同，但二次通知均未按照法律规定明确解除权行使的合理期限。同时，原告在被告未交付全部首付款的情况下，于2015年3月1日将涉案房屋交给被告使用，准许其装修开设影院。被告与他人共同投资400余万元开设影院至今长达四年之久，如果解除原、被告之间的房屋买卖合同，将涉案房屋恢复原状，将会给当事人带来大于本案合同争议标的的损失，其结果不符合法律效果与社会效果相统一原则和精神。经本院释明，并征求原告意见，原告不愿变更诉讼请求。因此，本院认为，原告行使合同解除权不符合法律规定，其向被告发出的通知不具有解除合同的效力，原告以该通知请求解除合同的理由不成立，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》应当继续履行，原告交付给被告使用的房屋应当保持现状。关于不能通过银行办理按揭贷款支付的部分购房款，由于双方对银行按揭贷款存在的风险未作约定，被告未能取得银行按揭贷款支付购房尾款，属于银行金融贷款政策的原因造成的结果，不能归责于原、被告双方的责任。在诉讼过程中，本院主持双方对银行按揭部分购房款如何支付问题进行调解，双方未能达成协议。因此，关于银行按揭部分购房尾款如何支付问题，原、被告双方应当本着实事求是、诚实信用、互利共赢、有利于化解矛盾的原则进行协商解决。关于原告要求被告按照租赁方式支付其房屋占用费及解除合同违约金的请求。因本院对原告解除合同的请求未予支持，故此请求本院同样不予支持，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下： 驳回原告松桃福明房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费9766.00元，减半收取4883.00元，原告松桃福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。一方当事人如不按期履行本判决所确定的给付义务，另一方当事人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 员  舒   山   恋 二〇一九年七月二十六日 法官助理  麻建英书记员龙蕾