苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初8330号原告：苏州上美摄影文具有限公司，住所地苏州市吴中区长桥镇。法定代表人：梁丽红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李圣凡，该公司员工。委托诉讼代理人：沈卫康，江苏日易律师事务所律师。被告：苏州北尚机电工程有限公司，住所地苏州市城北东路1188号江星广场4号楼1层。法定代表人：殷维，该公司总经理。被告：殷维，男，1991年2月15日生，居民身份证号码320924199102154373，汉族，住苏州市城北东路1188号江星广场4号楼1层。被告：孙中学，男，1990年6月5日生，居民身份证号码320724199006055438，汉族，住苏州市虎丘区白马涧花园四区38幢107室。上列三被告共同委托诉讼代理人：周凯，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。原告苏州上美摄影文具有限公司（以下简称上美公司）诉被告苏州北尚机电工程有限公司（以下简称北尚公司）、殷维、孙中学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告上美公司的委托诉讼代理人李圣凡、沈卫康，被告北尚公司法定代表人暨被告殷维、被告孙中学及三被告共同委托诉讼代理人周凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上美公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告北尚公司支付2017年10月23日至2018年4月22日期间拖欠的租金16335元并支付该款自2017年9月23日起按月息2%计算至实际支付之日止的逾期付款利息；判令被告支付2018年4月23日至2018年10月22日期间拖欠的租金17010元并支付该款自2018年3月23日起按月息2%计算至实际支付之日止的逾期付款利息；判令被告北尚公司支付物业费3780元。2、判令被告殷维、孙中学对上述款项承担连带清偿责任。审理中，原告增加诉讼请求，要求判令被告北尚公司支付自合同解除之日起至实际清退之日止的三倍非法占用费。腾退房屋依据以另案承租户起诉房东的二审判定的日期作为最终结果，或法院执行结束清空之日止，以较晚的为准。事实和理由：2016年3月22日，被告孙中学与原告签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、被告孙中学承租原告位于苏州市吴中区北面四楼房屋；2、第一、二年全年总租金为32400元，从第3年起房租费递增5%；3、租金实行先付后用、每半年支付一次的原则，被告孙中学须提前二个半月支付下半年租金；4、物业管理费每年人民币3600元，每年支付一次，与房租同时缴付，第三年起递增5%；5、被告孙中学未能按约按时向原告支付租金的，每逾期一日按应付租金的8‰/日支付违约金，逾期超过30日未付租金，原告有权解除合同并没收押金、收回所出租的房屋。此外，双方在协议中还作了其他约定。后，原、被告三方签订合同主体变更协议书，约定被告孙中学的权利义务由被告北尚公司承继，被告殷维、孙中学为被告北尚公司承担连带担保责任。合同签订后原告依约履行了出租义务，被告未能依法使用承租房屋，还未能按约支付租金，故起诉至法院。被告北尚公司、殷维、孙中学共同辩称：2017年9月5日原告所出租的房屋被消防整体查封，房屋已无法正常使用，合同租赁目的已无法实现。根据（2017）苏0506民初7759号民事判决书认定，原、被告之间的合同已于2017年10月10日解除，故被告无需向原告支付租金、违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：上美公司系位于苏州市吴中区（建筑面积17202.41平方米）的房屋所有权人，地类（用途）为工业用地，房屋规划用途为非居住用房。2009年6月24日，苏州市公安消防支队对上述厂房土建工程进行了消防验收，验收范围包括：厂房地下一层（汽车库，停车数量55辆），地上五层，建筑高度23.6米，建筑面积17005平方米，生产的火灾危险等级为丙类，建筑的耐火等级地下为一级、地上为二级，验收结论为合格。2016年3月22日，上美公司（出租人，甲方）与孙中学签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将其所有的位于苏州市吴中区（含公设总面积150平方米）出租给乙方，乙方已对上述房屋现状进行了全面了解，与甲方陈述完全一致，并表示愿意承租。甲方应定期对房屋的公共电梯、消防等设备承担妥善使用、维修、保养、年检义务，及时修缮消除各种可能出现的故障和危险，做到不漏、三通（户内上水、下水、照明电），避免一切可能发生的隐患，内部使用的设备及消耗品由乙方自行负责。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对租赁房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等必须符合相关安全法规后才可施工，且装修后必须符合相关消防法规，装饰费用由乙方承担。房屋租赁期五年，自2016年3月23日起至2021年3月22日止，免租期时间为2016年3月23日至2016年4月22日，该期间甲方免收乙方租金，但水电等乙方实际发生的费用，甲方照常收取。第一年全年总租金为32400元、第三年起每年递增5%，详见房租和物业费缴交清单。甲方向乙方收取物业管理费第一年共计人民币3600元，第三年起每年递增5%，每一年支付一次，与房租同时缴付。详见房租及物业费缴交清单。第一期租金为16200元、押金为10000元、物业费为3600元，共计29800元，甲方收齐全款后合同正式生效。租金实行先付后用，每半年支付一次的原则，支付方式为银行转账。乙方须提前一个月支付下半年租金。房租费缴交清单显示，签订本合同时应支付装修押金2000元、2016年3月23日至2016年10月22日租金16200元、2016年3月23日至2017年3月22日物管费3600元、房屋押金10000元、水电押金500元，共计3230元，2016年9月23日前支付2016年10月23日至2017年4月22日的房屋租金162500元及年度物管费3600元，2017年3月23日前支付2017年4月23日至2017年10月22日房屋租金16200元，2017年9月23日前支付2017年10月23日至2018年4月22日房屋租金16335元及年度物管费3780元，2018年3月23日前支付2018年4月23日至2018年10月22日房屋租金17010元，2018年9月23日前支付2018年10月23日至2019年4月22日的房屋租金17168元及年度物管费用3969元，2019年3月23日前支付2019年4月23日至2019年10月22日房屋租金17956元，2019年9月23日前支付2019年10月23日至2020年4月22日的房屋租金18105元及年度物管费4167元，2020年3月23日前支付2020年4月23日至2020年10月22日房屋租金18854元，2020年9月23日前支付2020年10月23日至2023（2021）年3月22日房屋租金15712元。乙方租赁房屋的自用电、自用水按乙方独立电表显示的实际发生度数交费，电费按1.3元/度、水费按5元/吨收费标准收取，如有调整，依调整后的差价另行加价。每月26日向甲方公司或者甲方委托的物业公司缴纳水电费，时间更动则另行通知；乙方在收到甲方或甲方委托之物业管理公司开立的水电发票后，须在10日内结清当月水电费用，否则视同拖欠，乙方拖欠水电费时，甲方可以停止或切断向乙方提供水、电直至乙方付清拖欠费用为止，停水停电期间乙方的一切损失由乙方自行承担。水电费实行先付后用的原则，合同签订时乙方预付3000元作为水电费押金，后续根据实际情况进行调整。乙方若未按本合同约定向甲方交付租金及物业费的，租金每逾期一日按应支付租金的8‰/日作为违约金加倍赔偿给甲方。如乙方逾30日未付租金及物业费的，视同违约并自动解除合同，甲方有权没收押金，甲方可自行切断给乙方的水电，乙方如因此造成损失，其后果自负。当乙方违反此条，甲方有权随时收回所出租的房屋，不需另行通知乙方，乙方不得转租。乙方若未按本合同第五条的约定向甲方交付水电费的，乙方逾30日未支付，视同违约并自动解除合同，甲方有权没收押金，甲方可自行切断给乙方的水电，乙方如因此造成损失，其后果自负。乙方若需提前终止合同，必须提前三个月告知，无权要求甲方退还押金；甲方若需提前终止合同，乙方承诺可无条件提前解约，只需退还终止合同期后已缴租金的多余部分及押金并赔偿乙方人民币10000元整，装修按5年折旧协商处理。在该合同尾部，上美公司在出租方处盖章，孙中学在承租方处签名。上述合同签订后，上美公司（出租人、甲方）和孙中学（原承租人、乙方）、北尚公司（现承租人、丙方）签订合同主体变更协议书，明确：1、甲乙双方于2016年3月22日签订的《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于苏州市吴中区150平方米（含公设）房屋；2、乙方和丙方的关系为员工，乙方有意将上述《房屋租赁合同》项下乙方的权利义务转让给丙方承继，乙方自愿担任丙方的连带保证人，甲方表示同意。双方经自愿平等、充分协议，达成如下协议：1、乙方将上述2016年3月22日与甲方签订的《房屋租赁合同》项下的所有权利义务转让给丙方承继，丙方表示接受，甲方表示同意。2、自本协议签订之日起，由丙方作为该房屋租赁关系的承租人，甲方仍然为出租人，乙方不再作为承租人。3、经协商，丙方自愿同意就上述《房屋租赁合同》项下承租人应履行的所有义务溯及至该合同签订之日起均由乙方承担。4、乙方自愿为丙方就上述《房屋租赁合同》项下的所有责任、义务向甲方提供连带责任担保。……该协议书甲方处由上美公司盖章，乙方（丙方保证人）处由孙中学签名，丙方处由北尚公司盖章，丙方保证人处分别由孙中学、殷维签名。庭审中，双方一致确认，北尚公司具体承租上美公司所有的位于苏州市吴中区面积为150平方米的房屋，北尚公司承租涉案房屋后对租赁房屋进行了装修，缴纳了装修押金10000元、水电押金500元、截至2017年10月22日止的租金48600元、截至2018年3月22日止的物业费7200元。2017年9月5日，吴中消防大队以存在重大火灾隐患，不及时消除可能严重威胁公共消防安全为由，作出临时查封决定书，对上美公司所有的苏州市吴中区厂房进行了整体查封，查封期限自2017年9月5日至2017年10月5日。根据吴中消防大队当天作出的《消防监督检查记录》载明，被告的厂房存在以下问题：1、一楼堆放大量木质家具等可燃物，三楼部分住人，存在“三合一”现象；2、二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第3.3.5条的规定；3、五楼设置基督教会聚集点，且仅有一个安全出口，已不具备安全疏散条件。第1-3项严重威胁公共安全，易造成人员伤亡，责令限期整改，故临时查封。2017年10月5日，吴中消防大队又作出第二次临时查封决定书，继续对上述厂房予以查封，查封期限自2017年10月5日至2017年11月5日。2017年11月8日，吴中消防大队再次做出查封公告，继续对上述厂房予以查封，查封期限自2017年11月8日10时00分至2017年12月8日10时00分。2018年1月3日，吴中消防大队作出《同意解除临时查封决定书》，载明该大队于当天对涉案大楼临时查封后火灾隐患整改情况进行了检查，检查情况与2017年9月5日的《消防监督检查记录》所记载的1-3项内容相同，但均已停止使用，故同意解除对上美公司位于苏州市吴中区厂房整体的临时查封。上美公司对吴中区消防大队的查封行为不服，向苏州市姑苏区人民法院提起行政诉讼。就其中上美公司对吴中区消防大队的第一次查封行为提起的相应行政案件，苏州市姑苏区人民法院于2018年4月28日作出（2017）苏0506行初468号行政判决书，判决驳回上美公司的诉讼请求。该判决现已生效。2017年10月17日，本院受理北尚公司诉上美公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）苏0506民初7759号。在该案中北尚公司主张解除涉案租赁合同并请求法院判令上美公司退还其押金10500元、租金4249元、物业费1962元并赔偿装修损失100000元及搬运费用10000元。在该案审理过程中，北尚公司提出解除合同并表示已实际搬离涉案房屋，即使租赁房屋内仍有物品，其也不要了，北尚公司提出要将钥匙返还上美公司，上美公司表示涉案双方仍有诉讼纠纷，不同意接受涉案房屋。本院于2018年8月30日作出（2017）苏0506民初7759号民事判决书，认定：一、北尚公司与上美公司签订的《房屋租赁合同》于2017年11月10日解除。二、上美公司于判决生效之日起十日内返还北尚公司房屋押金9322.7元、支付搬迁费及装修损失68508.42元。三、驳回北尚公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。本案于2018年11月12日庭审时，北尚公司再次提出归还钥匙、返还房屋的请求，上美公司仍表示不同意接受，不接受的理由系原、被告之间尚有涉诉案件。以上事实，由上美公司提供的房屋租赁合同、平面图、合同主体协议变更书、房产证、土地证及苏州市消防支队验收合格意见，2017年9月5日消防监督检查记录、2007年9月5日责令限期改正通知书，解除临时查封决定书，北尚公司提供的（2017）苏0506民初7759号民事判决书及本院制作的庭审笔录等予以证实。本案主要争议焦点在于涉案房屋被消防部门整体查封的责任问题。上美公司认为其出租给北尚公司的房屋已经消防验收合格，房屋没有瑕疵，其出租也符合政府规定，北尚公司作为承租户，应履行消防义务，系北尚公司的原因导致承租的房屋被查封。为证明其主张成立，上美公司提供了如下证据：证据1、2016年8月27日苏州市人民政府苏府［2016］第126号《关于放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的实施意见》、苏政发［2015］113号《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的指导意见》，以证明其房屋可以作为市场主体的住所予以登记并符合各项法律规定。证据2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（公安部令第61号）、《江苏省消防条例》、《建设工程施工许可管理办法》，以主张北尚公司违反法律规定，内部消防应由承租户负责，承租户的私人财产不得由房东整改，拒绝整改的原因与房东无关。证据3、截图一张，上美公司称2018年1月4日吴中消防大队吴敬松与上美各承租户在长桥派出所召开会议要求不得进入经营否则单独查封。上美公司还表示在另案开庭笔录中，航鸣汽车表示参加了该会议。证据4、2017年8月2日公告及微信截屏，2017年9月15日公告及微信截屏，上美公司以此证明其已尽到监督职责，承租户拒绝整改，造成被查封，是承租户的过错。北尚公司系消防违法责任人，需承担违约责任。证据5、2017年2月9日的视听资料、文字稿及照片，2015年4月24日告知书、（2015）0085、0086号查封公告，上美公司表示2017年2月9日系长桥派出所副所长、消防协管员要求三楼华舒公寓实际经营者江群军完善手续否则查封；2015年4月24日吴中消防大队要求一楼调剂市场经营者李雷完善消防设计施工验收及开业前检查，上美公司认为吴中消防大队从2015年就知晓其经营状态，但直至2017年9月5日前拒绝对承租户进行检查；查封公告均是承租人在租赁区域内违反消防法规遭到个别查封，查封部分均系承租人承租区域。上美公司认为上述材料共同证实消防的查封单位是违反消防法规的场所的使用人并非所有权人。证据6、（2017）苏0506民初8128号民事判决书、（2017）苏05民终1104号民事判决书、（2016）苏0506民初2488号判决书，证明本次查封行为中房东依法出租，且合同条款已经约定负责完善手续的是承租户，从消防查封单据等材料看，违法行为人均为承租户的经营行为，不能退还押金、赔偿装修费等损失，相反必须依法支付租金、物业费及违约金。证据7、2017年11月29日录音材料及文字稿、调查令。上美公司称苏州市公安消防支队吴中大队副大队长项郁南表明全部承租户都有违法行为，违法内容一张纸头都写不下。证据8、2017年8月1日的微信截图、照片、录音材料及江苏省政府信息公开答复，上美公司认为2017年8月1日长桥街道办事处、长桥派出所、吴中消防大队以非法拆迁的名义要求承租户搬离、起诉房东，同时证明房屋被查封系由于承租户违法造成的，装修申报责任风险明确了承租人是责任人，故系承租户自身违法行为造成查封。苏州市人民政府信息公开申请答复告知书，证实涉案房屋并未有任何拆迁文件。证据9、2017年6月13日长桥派出所日常消防监督检查记录，上美公司以此证明其没有过错，消防一切正常。证据10、（2017）苏0506民初7759号案件质证笔录、2018年8月23日、25日录音文字稿及照片5张，证明2018年8月8日下午13时20分（2017）苏0506民初7759号案件开庭时，北尚公司明确已于2017年9月5日搬离并放弃承租区域内的所有物品，事实上，2018年8月23日、24日、25日，北尚公司法定代表人及詹维和其他两个人数次进入承租区域，搬离大量设备和家具，录音文字整理稿中明确北尚公司回复上美公司人员：里面物品价值几万元，没有都不要，现在打官司赔款什么时候下来。上美公司认为北尚公司持续占用租赁区域，另案判决中北尚公司对法官说谎，导致了错误判决。经质证，北尚公司认为：证据1，均是红头文件，不能证明上美公司出租房屋合法的法律依据；证据2与本案无关；证据3真实性不予认可，且该份材料上标注的北尚机电也非本案被告；证据4、5、8、13的真实性均不予认可，且认为与本案无关；证据6真实性无异议，但与本案无关；证据7中的录音及文字整理稿真实性不予认可，且与本案无关，认可调查令的真实性；证据8的真实性均不予认可；证据14中认可质证笔录真实性，不认可光盘、文字稿及照片的真实性，并认为与本案无关，北尚公司认可在2018年8月23、24、25日至涉案房屋搬离了书柜1个、麻将机1个、空调外机样机（空壳）1个以及废管20个。本院认为，北尚公司与上美公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效，北尚公司及上美公司均应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案租赁合同履行过程中，上美公司所有的厂房在2017年9月5日因存在重大火灾安全隐患被消防部门整体查封，此后北尚公司无法继续使用经营涉案房屋，虽吴中消防大队于2018年1月3日解除了临时查封措施，但解封原因是租户停止使用，并非消防安全隐患问题已得到整改，承租房屋仍不具备继续使用经营的条件，现北尚公司租赁合同的目的已无法实现，北尚公司也就此提起诉讼，主张解除合同，上美公司已知悉此事，涉案房屋租赁合同已解除。合同解除的直接原因是上美公司的房屋被消防部门整体查封，上美公司主张北尚公司支付租金及物业费，应结合双方责任进行结算，基于合同解除的法律后果，本院就解除后的房屋占有使用费一并结算。首先，涉案租赁物取得了产权证、土地证，亦取得了消防验收合格意见书，系合法房屋，上美公司有权出租，但其将生产经营场所出租给其他单位或个人的，并不免除其应承担的包括消防安全职责在内的安全生产责任。上美公司作为出租人认为不应承担责任的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，根据《中华人民共和国消防法》第十九条第二款规定，生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准。上美公司将其名下的房屋分割出租给不同营业类型的经营者，尤其在三楼设置公寓房住人，导致出现“三合一”的现象，而该房屋性质上属于工业厂房，其消防标准显然不能符合上述法律规定的“工程建设消防技术标准”，上美公司的混合出租行为违反了消防法的规定，而“三合一”现象正是导致房屋被整体查封的原因之一，最终导致合同无法继续履行而解除。另外，出租人作为房屋所有人，在房屋出租经营过程中，对于租赁房屋用途是否符合法律规定和合同约定、承租人的经营行为是否合法负有管理和监督责任。本案中，上美公司将厂房大楼分割出租给不同的承租人经营使用，经营过程中出现的各种违法违规问题导致房屋存在消防安全隐患被整体查封，上美公司未能尽到管理和监督义务，应对其房屋被整体查封及涉案合同的解除承担主要责任。再次，消防监督检查记录、责令限期整改通知书等材料中载明二楼、四楼设置办公，不符合《建筑设计防火规范》的相关规定，并且北尚公司并未举证证明其装修向消防部门进行申报并符合消防要求，故本院认为北尚公司对查封也负有次要责任。考虑到双方的违约行为性质、严重程度及对房屋查封结果的原因力大小，本院酌定上美公司承担80%的责任，北尚公司承担20%的责任。关于上美公司提出的其与案外人李雷、康洪光、范中信之间的房屋租赁合同纠纷一案的处理结果作为本案免责的意见，该些案件所查明的基本事实与裁决，与本案并不相同，不能作为本案的处理依据，故本院对上美公司的上述意见不予采信。综合本案案情，北尚公司自2016年3月23日接受涉案房屋并装修、使用至2017年9月5日即涉案房屋被整体查封之日，故2016年3月23日至2017年9月4日间（含免租期）的租金、物业费理应由北尚公司按约核算；自2017年9月5日起至2018年8月8日止的租金（占有使用费），前案（2017）苏0506民初7759号民事判决书已依据双方责任比例进行了核算、认定；关于2018年8月9日起的房屋占有使用费，前案（2017）苏0506民初7759号民事判决已确认2018年8月9日起北尚公司无需向上美公司支付房屋占有使用费及物业费，且经前案结算，北尚公司已无需支付上美公司房屋租金（占有使用费）和物业费。前案（2017）苏0506民初7759号民事判决现已生效。关于上美公司提及的2018年8月23、24、25日北尚公司仍至涉案房屋内搬离大型物品，故应持续计算租金的意见，本院认为，北尚公司于2018年8月23、24、25日至涉案房屋搬走物品的行为属即时止损的行为，不影响2018年8月8日作为占有使用费计算的节点。故该辩称意见本院不予采纳。关于上美公司增加的诉讼请求，要求北尚公司自2017年10月23日起至实际归还之日止，应按照合同标准的三倍计算租金的意见。本院认为，2017年9月5日起涉案房屋即被消防整体查封，租赁合同的目的已无法实现，被告要求按照合同约定自2017年10月23日起三倍计算租金，无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告苏州上美摄影文具有限公司的诉讼请求。案件受理费938元、财产保全申请费1182元，共计人民币2120元，由原告苏州上美摄影文具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。（此页无正文）审 判 长  肖仁刚审 判 员  顾 霞人民陪审员  王凤娟二〇一九年七月十八日书 记 员  高 羽王亭