文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初304号原告（反诉被告）：谢文军，男，1993年3月17日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：陈思宇，重庆明觉律师事务所律师。委托诉讼代理人：田力，重庆明觉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：重庆裕弘昇物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区星光五路8号25-7，统一社会信用代码91500000339602107E。法定代表人：陈宏，董事长。被告（反诉原告）：重庆润田房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区洋河北路6号附楼物理层6层，统一社会信用代码91500105053219743J。法定代表人：尹喜地，董事长。以上被告共同委托诉讼代理人：周敏静，重庆丽达律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：张瑶，重庆丽达律师事务所律师。原告（反诉被告）谢文军与被告（反诉原告）重庆裕弘昇物业管理有限公司（以下简称裕弘昇公司）、重庆润田房地产开发有限公司（以下简称润田公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法由审判员姚利平担任审判长，与人民陪审员代小戈、罗继碧组成合议庭，适用普通程序于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢文军的委托诉讼代理人陈思宇、田力，被告（反诉原告）裕弘昇公司、润田公司的共同委托诉讼代理人周敏静、张瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢文军在本诉向本院提出诉讼请求：1.判令裕弘昇公司、润田公司返还谢文军履约保证金89040元、施工保证金5000元、谢文军放置于商铺内的所有设施设备及赔偿室内装修损失667390元，室内墙logo等费用及安装费损失16232元、消防代办费30000元，共计807662元。2.本案诉讼费用由裕弘昇公司、润田公司承担。事实及理由：谢文军与裕弘昇公司在2017年6月20日签订租赁意向合同，谢文军根据该合同约定于2017年6月27日通过银行转账的方式向裕弘昇公司支付了合作意向金89040元，待合同正式签订后自动转为履约保证金。2018年1月25日，谢文军与裕弘昇公司、润田公司签订运动主题公园商铺租赁合同，润田公司作为出租方将位于重庆市两江新区金州大道28号附2号B1-11商铺出租给谢文军使用，裕弘昇公司为商管公司，租赁期自2018年4月1日至2023年3月31日，共计5年；其中2018年4月1日至2018年7月31日为装修免租期，2018年8月1日至2019年1月31日为经营免租期。应裕弘昇公司、润田公司要求，因进场装修需要，谢文军于2018年5月22日向裕弘昇公司与其对接的业务员**通过微信转账的方式支付了施工保证金5000元。由于润田公司于2018年5月16日才向谢文军交付商铺，且商铺的消防于2018年9月中旬才验收合格，裕弘昇公司、润田公司对公共区域的装修施工进度过慢，于2018年10月14日才开始铺设公共区域地胶，且公共区域铺设地胶防火等级未达到A级别存在安全隐患，被两江新区消防支队限期责令整改，整改期限为2018年11月20日至2018年11月29日，但裕弘昇公司、润田公司一直未整改，基于以上种种原因导致谢文军无法按照原定计划正常开业。而裕弘昇公司、润田公司于2018年10月擅自解除合同，并于2018年10月19日将店铺封存，并断了商铺的水、电等物业服务，致使谢文军原定的业务无法开展。因润田公司出租的商铺为清水房，为确保商铺能够正常经营，谢文军于2018年5月1日与重庆市虹伶装饰设计有限公司（以下简称虹伶公司）签订了室内装饰装修工程合同，由虹伶公司作为承包方承包商铺的装修事宜，谢文军于2018年5月10日至2018年9月10日先后向虹伶公司共计支付装修款667390元的。谢文军于2018年6月29日至2018年8月14日先后在淘宝网上购买了室内墙Logo、广告灯箱等用于商铺装饰并已安装完成。谢文军因办理消防业务，用去消防代办费30000元。现裕弘昇公司、润田公司擅自解除了合同，并清空了谢文军放置于管内的所有器械设备，且现仍处于裕弘昇公司、润田公司的管控之中，给谢文军造成巨大损失。综上，谢文军要求裕弘昇公司、润田公司赔偿基于上述事实给其造成的损失，望法院依法维护谢文军的合法权益。被告（反诉原告）裕弘昇公司辩称，三方签订的租赁合同合法有效，根据合同约定及实际条件，2018年4月1日，案涉商铺具备装修条件，谢文军应当进场装修并缴纳第一季度租金、商管费、物管费，但谢文军实际进场装修后未按期开业，也未缴纳租金、商管费、物管费，按合同约定，裕弘昇公司、润田公司有权解除合同，并要求谢文军承担违约责任，支付相应费用。谢文军提起诉讼后已自行从商铺搬离，并将商铺内的物品搬离，谢文军不存在损失。故要求驳回谢文军的诉讼请求。被告（反诉原告）润田公司的答辩意见与被告（反诉原告）裕弘昇公司的一致。被告（反诉原告）裕弘昇公司在反诉中向本院提出如下诉讼请求：1.判令谢文军向裕弘昇公司支付2018年4月1日至2018年10月26日期间的商业管理费77168元、延迟履约违约金69451.2元（33390元×0.01元/天×208天）、违约金35323.4元[（15144元×12月+14044元×12月+12985元×12月+12020元×12月+11130元×12月-77168元）×0.05]；2.判令谢文军向裕弘昇公司支付2018年4月1日至2018年10月26日期间的物业管理费51445.33元、延迟履约违约金46300.8元（22260元×0.01元/天×208天）、违约金23539.13元[（7420元×12月+8014元×12月+8652元×12月+9342元×12月+10091元×12月-51445.33元）×0.05]；3、判令谢文军承担诉讼费。事实和理由：2018年1月25日，裕弘昇公司、润田公司、谢文军共同签订运动主题公园商铺租赁合同，约定润田公司将位于重庆市两江新区金州大道28号附2号B1-11商铺出租给谢文军。谢文军应于2018年4月1日向裕弘昇公司缴纳商业管理费33390元、物业管理费22260元，但谢文军一直推脱，拒不缴纳商业管理费、物业管理费。同时，谢文军在未征得裕弘昇公司书面同意的情况下，擅自装修，消防拒不整改。2018年10月16日，裕弘昇公司向谢文军发送了解约函，2018年10月19日，润田公司以谢文军未支付租金为由，向谢文军发送了解约函，2018年10月26日，因谢文军拒收解约函退回。根据租赁合同第十四条第四款、第十五条第一款、第十七条第三款第一项、第十八条第三款等，谢文军应向裕弘昇公司支付商业管理费、物业管理费，并承担违约责任。因此，为维护自己合法权益，裕弘昇公司特向法院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）润田公司在反诉中向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认谢文军、裕弘昇公司、润田公司于2018年1月25日签订的运动主题公园商铺租赁合同于2018年10月26日解除；2.判令润田公司没收谢文军履约保证金89040元；3.判令谢文军向润田公司支付2018年4月1日至2018年10月26日的租金77168元、延迟履约违约金69451.2元（33390元×0.01元/天×208天）、违约金35323.4元[（15144元×12月+14044元×12月+12985元×12月+12020元×12月+11130元×12月-77168元）×0.05]；4.判令谢文军向润田公司支付2018年10月26日至2018年12月13日的房屋占用损失47488元[48天×（742平方米×15元/米/月÷30天+742平方米×15元/米/月÷30天+742平方米×10元/米/月÷30天）]；5.判令谢文军向润田公司支付公证费3500元；6.判令谢文军向润田公司支付搬家费1200元；7.判令谢文军向润田公司支付律师费30000元；8.判令谢文军承担诉讼费。事实和理由：2018年1月25日，裕弘昇公司、润田公司、谢文军共同签订运动主题公园商铺租赁合同，约定润田公司将位于重庆市两江新区金州大道28号附2号B1-11商铺出租给谢文军。谢文军应于2018年4月1日向裕弘昇公司缴纳租金33390元，但谢文军一直推脱，拒不缴纳租金。2018年10月19日，润田公司向谢文军发送了解约函，2018年10月30日，在公证处的见证下，润田公司向谢文军邮寄了关于清理商铺现场的通知函，函告谢文军组织人员对案涉商铺进行清场，但谢文军未予理睬。2018年12月13日，润田公司对案涉商铺现场进行了清理，公证处对清理现场进行了摄像。2019年3月1日，润田公司委托律师代理本诉及反诉，支付律师费30000元。综上，根据租赁合同第四条第二款第一项、第十三条第三款、第十四条第四款、第十五条第一款、第十七条第三款第一项、第十八条第三款，谢文军应支付租金，并承担违约责任。故润田公司诉至法院，望判如所清。原告（反诉被告）谢文军针对以上反诉辩称，1、租赁合同第4-1条约定，2018年4月1日至2018年7月31日为装修免租期，期间无需支付租金、商业管理费、物业管理费，2018年8月1日至2019年1月31日为经营免租期，期间无需支付租金、商业管理费，同时，裕弘昇公司、润田公司存在致使案涉商铺延迟开业的行为，原定的开业时间、免租期等均应顺延，对本应在2018年8月1日前支付的物管费应顺延至公共区域地胶消防整改合格后支付，故谢文军未支付第一季度的相关费用及2018年8月1日应付的物管费，并不构成违约；2、即使如解约函所述而只是合同解除，裕弘昇公司、润田公司既没收履约保证金，又分别主张延迟违约金、违约金等，没有依据，且根据租赁合同第十七条第三款，违约金应支付给润田公司，而非裕弘昇公司；3、本案租赁合同系裕弘昇公司、润田公司提供的格式合同，其中大部分内容均是对谢文军义务即违约责任的设定，合同约定各方权利义务并不对等，其中第十四、十五、十七条加重了谢文军的负担，应属无效，其中第四条第一款与第五、七条存在矛盾，应作出有利于谢文军的解释；4、裕弘昇公司、润田公司已在2018年10月16日已经切断了案涉商铺的水电供应，谢文军在2018年10月26日至2018年12月13日并不占有案涉商铺，不存在房屋占用损失；5、公证费、搬家费、律师费等均是润田公司自愿负担，不属于本案必要费用。故请求驳回裕弘昇公司、润田公司的反诉请求。经审理查明：2018年7月9日，重庆力帆渝泽物业管理有限公司（以下简称渝泽物业公司）经工商变更登记，名称变更为重庆裕弘昇物业管理有限公司。2017年8月11日，渝泽物业公司作为甲方、重庆文竞体育文化传播有限公司作为乙方签订租赁意向合同，约定乙方意向承租玫瑰天街B区室内B1层商铺，签订本合同时乙方向甲方支付合作意向金89040元，合同签订后自动转为履约保证金。2017年12月20日，谢文军向渝泽物业公司支付89040元。2018年1月25日，润田公司作为甲方（出租方）、谢文军作为乙方（承租方）、渝泽物业公司作为丙方（商管公司）签订运动主题公园商铺租赁合同，约定甲方将位于重庆市两江新区金州大道28号附2号B1-11商铺（面积742平方米）出租给乙方，用于经营跆拳道。该合同第四条约定，1、商品租赁期限为：自租赁起始日起5年（即2018年4月1日起至2023年3月31日止），其中，2018年4月1日至2018年7月31日期间为乙方装修免租期，在此期间装修期内，乙方仅需支付因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费等相关费用，2018年8月1日至2019年1月31日期间为乙方经营免租期，在此期间乙方正常使用租赁物业，但不计收租金及商业管理费，物业管理费和因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费等相关费用须正常支付；2、……⑶甲方应于2018年4月1日前将商铺交付乙方使用，并由甲乙丙三方共同办理商铺交付确认书等相关移交手续……。第五条约定，1、商铺租金按月租金作为租赁商铺租赁标准核算，首个租赁年度租赁商铺租金标准为15元/平方米/月（含税）；2、租金按照每3个日历月为一个计收档期，乙方应于2018年4月1日前交付第一季商铺租金共计33390元，之后在每季的最后一个月25号前交付下季度商铺租金；……4、房屋租金从2019年4月1日开始逐年递增8%，具体金额如下：2018年4月1日-2019年3月31日租金标准为15元/平方米/月……。第六条约定，1、乙方应于2018年4月1日前进场装修且于2018年8月1日前正式对外营业，若因乙方任何原因逾期未开业超过10日的视为严重违约行为，甲方有权解除本合同，且履约保证金不予退还，所造成的损失由乙方自行承担……3、乙方未按约定时间到甲方办理交接手续的，本合同约定的商铺装修期、免租期不顺延，商铺租金仍以约定的交接时间期满的当日计算，但非因乙方的原因造成的延误除外，如因甲方原因造成延期交付和延迟开业的，本合同约定的装修期、免租期及其他费用收费时间均相应顺延。第七条约定，1、管理费为分商业管理费和物业管理费，自2018年8月1日起乙方开始缴纳物业管理费；……4、乙方应付的商业管理费标准按商铺套内面积742平方米核数，该商业管理费直接向丙方支付，乙方应于2018年4月1日前交付第一季商业管理费共计33390元（含税），之后在每季的最后一个月25号前支付下一季商业管理费，从2019年4月1日开始逐年递增8%，具体金额如下：2018年4月1日-2019年3月31日租金标准为15元/平方米/月……；5、乙方应付的物业管理费标准按商铺套内面积742平方米核数，该物业管理费由乙方直接付至甲方指定物管公司，乙方应于2018年4月1日前交付第一季物业管理费22260元（含税），之后在每季的最后一个月25号前交付下一季物业管理费，乙方同意应物管公司的要求，与物管公司另行签订物业管理服务协议，从2019年4月1日开始逐年递增8%，具体金额如下：2018年4月1日-2019年3月31日租金标准为10元/平方米/月……；7、租金打款至甲方在中信银行解放碑支行7421110182600119421账户，商业管理费、物业管理费打款至丙方在中国工商银行重庆渝北龙湖支行的账户。第九条约定，1、……⑵乙方的装修方案应当征得丙方的事先书面同意后实施，实际装修不符合装修方案的不得开业，由此产生的所有损失均由乙方独立负担……。第十四条约定，1、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金89040元；2、甲方收取履约保证金后即应向乙方开具收款凭证，待本合同终止且乙方无违约的情况下，甲方应在乙方结清与商铺相关的全部债务、税务，且妥当返还商铺之日起90天内，全额无息退还给乙方。若因乙方原因导致甲方代为承担相关法律责任的，甲方有权就此损失向乙方追偿；……4、⑴因乙方拒绝履行或延迟履行租金支付义务超过15日，甲方除有权解除本合同、没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿责任……。第十五条约定，1、乙方不得以任何理由拒绝或迟延支付租金、商业管理费及物业管理费等相关费用。如乙方支付延迟的，除应负担实际履行责任外，每逾期一日的，乙方还应按拖欠费用金额的1%支付延迟履约违约金。逾期超过7日的，甲方有权停止乙方租赁商铺的水电供应及物业服务，并有权单方解除租赁合同、没收乙方合同履约保证金，因此给乙方造成的一切损失由乙方自行承担。本延迟履行违约金可与其他违约责任并用。乙方拒绝或迟延向丙方支付商业管理费的，除应负担该费用外，每逾期一日，乙方还应按拖欠费用金额的1%向丙方支付迟延履约违约金，逾期超过7日，丙方有权暂定服务，且乙方应向丙方支付拖欠费用金额30%的违约金……。第十七条约定，……3、乙方具有下述情形，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，因乙方违约导致本合同解除的，乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金金额5%的违约金：⑴乙方拖欠任何一项应付甲方和丙方的费用超过7日的，乙方除承担违约金外仍应承担相应的延迟履约违约金，⑵因乙方原因，未按照约定日期进场或者为按照约定日期开业超过10日的，⑶乙方未经甲方和丙方同意对所租商铺其他部位进行装修、改建或其他破坏行为，经甲方和丙方限期纠正通知而未纠正的……。第十八条约定，……2、如一方以特快专递的方式邮寄文书至对方送达地址的，以投邮之日起第三日视为已送到，且视为受送达人已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容。合同签订后，润田公司向谢文军交付了案涉商铺。庭审中，谢文军陈述，其于2018年5月18日接收案涉商铺。裕弘昇公司、润田公司陈述，谢文军于2018年4月1日接收案涉商铺。2018年5月7日，润田公司向谢文军发送告知函，其中载明：“……按照合同约定，贵方应在2018年4月1日前办理相关手续进场施工，我司于2018年4月1日起，已多次通知贵方办理手续进场施工，但贵方不予配合，至今未进场施工。现我司郑重通知贵方请于2018年5月10日前办理场地接铺及进场施工手续，并支付首期费用……”。2018年9月28日，裕弘昇公司向谢文军发送关于费用缴纳的告知函，要求谢文军按合同约定在2018年9月30日前缴纳首期费用。谢文军举示的2018年10月16日解约函显示，裕弘昇公司向谢文军发送该函，以谢文军未在2018年4月1日前支付第一季度租金33390元、商业管理费33390元、物业管理费22260元为由，解除租赁合同。谢文军举示的2018年10月19日解约函显示，润田公司向谢文军发送该函，以谢文军未在2018年4月1日前支付第一季度租金33390元、商业管理费33390元、物业管理费22260元为由，解除租赁合同。谢文军举示的2018年10月17日收回店铺函显示，裕弘昇公司向谢文军发送该函，认为谢文军未支付首期租金33390元、商业管理费33390元、物业管理费22260元，其已发出解约函，其将于2018年10月19日封铺，要求谢文军于2018年10月18日将商铺内物品搬离。2018年11月30日，润田公司向谢文军发送了关于清理商铺现场的通知函，告知谢文军，因谢文军拒绝搬离商铺内物品、恢复商铺原状、交还商铺，其将在本函告5日内组织人员对商铺进行清理，将商铺内所有物品登记造册后搬移至我方仓库，并将商铺出租，届时产生的费用由谢文军承担。2019年3月9日的授权委托书显示，谢文军委托沈文杰办理与润田公司扣押物品交接事宜。润田公司举示的物品清单、物品放行条显示，沈文杰将物品清单载明的除19号高柜子、20号玻璃柜外的桌球、奖杯等47项物品搬走，19号高柜子、20号玻璃柜仍在商铺内，该物品清单及物品放行条均有沈文杰签字。润田公司举示公证书、发票各2份显示，经润田公司申请，重庆市公证处分别对以下事项进行了公证，一是刘世桐以特快专递的方式向谢文军邮寄了关于清理商铺现场的通知函，二是2018年12月13日，公证员杨少才在润田公司委托代理人谭威的带领下，使用摄像机对谭威确认为其公司出租的B1-11商铺内的现场状况进行了摄像，并制作光盘。为此，润田公司用去公证费3500元。润田公司举示发票2张，拟证明因本案其产生律师费30000元、搬家费1200元。庭审中谢文军认为前述发票没有合同及付款凭证佐证，且租赁合同也没有约定律师费、搬家费，其对以上证据不予认可。谢文军举示装修合同及收据，拟证明其为装修案涉商铺，用去装修款667390元。庭审中，裕弘昇公司、润田公司表示对以上证据不清楚，也不认可，无转账记录及发票。2018年11月22日，重庆两江新区公安消防支队向润田公司出具两江公消限字[2018]第0622号责令限期改正通知书，该通知书载明，B1层运动公园装修地胶未达到A级，责令润田公司在2018年11月29日前改正。另查明，案涉商铺登记在润田公司名下。庭审中，谢文军陈述，本案租赁合同没有解除。以上事实，有租赁意向合同、租赁合同、银行交易明细、收据、微信截图、装修合同、收据、解约函、收回店铺函、关于清理商铺现场的通知函、责令限期整改通知书、告知函、快递单、交叉施工安全管理协议书、施工方案函、违规整改通知书、关于费用缴纳的告知函、关于停止文竞跆拳道一切宣传事宜、关于清理商铺现场的通知函、公证书、发票、物品清单、放行条、授权委托书、消防验收意见书、消防设计备案复查意见书、消防备案复查意见书、不动产权证及当事人陈述等证据证实，足以认定。关于谢文军举示的微信截图，单凭该截图无法证实交易对手信息，该证据无法达到其证明目的。关于谢文军举示的淘宝截图及收据打印件，淘宝截图未显示购物内容，与本案关联性存疑，收据为打印件，真实性存疑，本院不采信。关于谢文军举示的消防代办收据，收据显示的收款人为四川灿雄建设工程有限公司重庆渝南分公司，并无证据显示该收款人与代办消防事宜有关联，也无其他证据佐证已产生消防代办费，故该证据无法达到其证明目的。关于谢文军举示的微信聊天记录，无证据佐证聊天人员身份，本院不予采信。关于谢文军举示的照片，单凭照片无法证明裕弘昇公司或润田公司对案涉商铺装修进行了拆除，不能达到谢文军的证明目的。关于润田公司举示的2018年11月22日的通知函及快递单，因快递单没有加盖邮戳，不能证明润田公司邮寄了通知函，前述证据不能达到其证明目的。关于裕弘昇公司、润田公司举示的微信截图、短信截图，因以上截图均未显示聊天人的身份，本院不予采信。本院认为，谢文军、裕弘昇公司、润田公司签订的运动主体公园商铺租赁合同，是各方的真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行合同义务。运动主题公园商铺租赁合同第四约定，2018年4月1日至2018年7月31日期间为乙方装修免租期，在此期间装修期内，乙方仅需支付因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费等相关费用，2018年8月1日至2019年1月31日期间为乙方经营免租期，在此期间乙方正常使用租赁物业，但不计收租金及商业管理费，物业管理费和因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费等相关费用须正常支付。因此，谢文军无需支付2018年4月1日至2019年1月31日的租金、商管费及2018年4月1日至2018年7月31日的物管费，而裕弘昇公司、润田公司发出的解约函显示，解约理由为谢文军未在2018年4月1日前支付第一季度的租金、物管费、商管费。依据前述约定，该解约理由并不成立，裕弘昇公司、润田公司不能以此为由解除本案租赁合同，故本院对润田公司要求确认本案租赁合同于2018年10月26日解除的诉请，不予支持。同时，与前同理，鉴于本案租赁合同尚未解除，谢文军亦无需支付2018年4月1日至2018年10月26日的租金、商业管理费及其相应的延迟履约违约金、违约金、2018年10月26日至2018年12月13日的房屋占有损失，故本院对润田公司要求谢文军支付2018年4月1日至2018年10月26日的租金及其相应的延迟履约违约金、违约金、2018年10月26日至2018年12月13日的房屋占有损失的诉请不予支持，对裕弘昇公司要求谢文军支付2018年4月1日至2018年10月26日的商业管理费及其相应的延迟履约违约金、违约金的诉请亦不予支持。关于物业管理费的问题。本案租赁合同第七条约定，自2018年8月1日起乙方开始缴纳物业管理费，物业管理费按套内面积742平方米核算，按季缴纳，每月10元/平方米，物业管理费支付裕弘昇公司银行账户。故谢文军应从2018年8月1日起缴纳物管费，裕弘昇公司主张2018年4月1日至2018年10月26日的物业管理费，本院对其中2018年8月1日至2018年10月26日的物业管理费21270.67元（742平方米×10元/月/平方米×2月+742平方米×10元/月/平方米÷30日×26日）予以支持，对超出部分不予支持。关于谢文军提出的2018年8月1日前支付的物管费应顺延至公共区域地胶消防整改合格后支付的意见，谢文军举示的消防责令限期改正通知书并无要求其停业等内容，也无其他证据佐证消防责令限期改正通知书载明的地胶未达A级影响其正常经营，故本院对谢文军的前述意见不予支持。另外，本案租赁合同第十五条约定，乙方不得以任何理由拒绝或迟延支付租金、商业管理费及物业管理费等相关费用。如乙方支付延迟的，除应负担实际履行责任外，每逾期一日的，乙方还应按拖欠费用金额的1%支付延迟履约违约金等。现裕弘昇公司主张按前述约定计算逾期支付物业管理费的迟延履约违约金，本院认为，该迟延履约违约金计算标准过高，应予以调整，本院酌情调整为以物业管理费21270.67元为基数，从2018年8月2日起按月利率2%计算至物业管理费付清时止。除延迟履约违约金外，裕弘昇公司还依据本案租赁合同第十七条主张了违约金，而该第十七条约定，乙方具有下述情形，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，因乙方违约导致本合同解除的，乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金金额5%的违约金：⑴乙方拖欠任何一项应付甲方和丙方的费用超过7日的等。故主张违约金的主体应为润田公司，而非裕弘昇公司，且前述延迟履约违约金已足以弥补谢文军逾期支付物业管理费给裕弘昇公司造成的损失，本院对裕弘昇公司主张违约金不予支持。关于履约保证金的问题。本案租赁合同第十四条约定，甲方收取履约保证金后即应向乙方开具收款凭证，待本合同终止且乙方无违约的情况下，甲方应在乙方结清与商铺相关的全部债务、税务，且妥当返还商铺之日起90天内，全额无息退还给乙方。若因乙方原因导致甲方代为承担相关法律责任的，甲方有权就此损失向乙方追偿等。正如前述，本案租赁合同尚未解除，谢文军要求退还履约保证金并不符合前述约定条件，本院对此不予支持。故本院对谢文军要求润田公司退还履约保证金的诉请不予支持。同时，如前所述，谢文军无需在2018年4月1日前支付租金，现润田公司以谢文军未在2018年4月1日前支付租金为由，没收履约保证金，不符合合同约定，本院对此不予支持。关于谢文军主张的施工保证金、室内墙Logo等费用及安装费损失、消防代办费，谢文军未举示充分证据证明前述费用确已产生，本院对此均不予支持。关于谢文军主张的商铺内设施设备及装修损失，谢文军为此举示的装修合同及收据，并不能真实反映装修价值，加之本案租赁合同尚未解除，本院对此不予支持。关于润田公司举示的鉴定费、搬家费、律师费，因润田公司与谢文军对前述费用并没有约定，前述费用也非必然产生的费用，本院对此均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谢文军在本判决生效后五日内向被告（反诉原告）重庆裕弘昇物业管理有限公司支付物业管理费21270.67元及迟延履约违约金（迟延履约违约金以物业管理费21270.67元为基数，从2018年8月2日起按月利率2%计算至物业管理费付清时止）；二、驳回原告（反诉被告）谢文军的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）重庆润田房地产开发有限公司的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆裕弘昇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费11876元，由原告（反诉被告）谢文军负担；反诉案件受理费5818元，被告（反诉原告）重庆润田房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费2924元，由原告（反诉被告）谢文军负担230元，被告（反诉原告）重庆润田房地产开发有限公司负担2694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  姚利平人民陪审员  代小戈人民陪审员  罗继碧二〇一九年七月三日书 记 员  钟 骁