广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9264号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路10号5座首层01号，统一社会信用代码91440600398012342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：邱少芬，女，汉族，1969年5月31日出生，住佛山市禅城区，原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告邱少芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦、被告邱少芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告自2017年1月1日起所有物业服务费及违约金，物业服务费计至2019年2月28日为13168.24元，违约金则自2017年1月6日起计至被告实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年2月28日为5325.48元；2、被告承担原告支出的律师费2400元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园六座10楼02室（具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号六座10层1202单元，下称“涉案单元”）业主，2016年4月22日原被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称“协议”），协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案单元合同面积为126.55平方米,实测面积为126.66平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元（4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2017年1月份至2017年8月份，被告每月拖欠物业服务费为：合同面积：126.55平方米*4元=506.20元，自2017年9月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：126.66平方米*4元=506.64元。以上暂计至19年2月份共拖欠物业服务费：13168.24元。5、违约责任：原被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年1月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年2月28日为5325.94元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特此向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告答辩如下：一、原告要求被告支付从2017年1月1日至今的物业费，无理无据。房屋存在质量问题需要维修，没有按合同约定时间即2016年12月31日前移交给被告，被告实际接收房屋使用权为2017年5月20日，在此之前的物业费不应由被告交纳。二、被告没有违约行为。收楼之后，被告多次主动交纳房产移交之后的物业费，原告均以系统问题为由拒绝收取物业费，并以此为由让业主“被滞纳”缴费。被告及时主动与原告沟通，曾经以书面形式与原告协商在房屋实际交付前的物业费由谁承担的问题。原告应当尊重被告作为协议方的权利权益，被告的维权行为不是违约行为，所谓的违约金也是原告刻意以“系统”为借口拒绝收取导致的“被滞纳”，被告没有责任也无需支付。三、被告不应承担原告的律师费及诉讼费。原告与被告的主要争议是房屋移交之前维修期间的物业费是否应由业主承担。针对同小区同类事件同类问题，法院已经给予过非常明确的判决，原告可以遵循范远的判决处理争议，没有必要花费高价聘请律师进行诉讼活动。原告应自行负担律师费及全部诉讼费用。恳请法院明鉴，期待普通百姓个体的正当权益受到保护，平等沟通的协议精神不受伤害。诉讼中，原告提交以下证据：1、涟岸花园前期物业服务协议。拟证明原被告的物业服务合同情况。收楼入伙进程确认表。拟证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3、委托代理合同。拟证明原告委托律师代理的具体情况。4、发票。拟证明原告须支付相应律师服务费用情况。5、交楼通知EMS快递单。拟证明被告收楼情况，证明了案外人开发商均于2016上旬或中旬通知被告收楼。6、不动产登记信息查询结果。拟证明被告已办理房产证情况及房屋面积情况。7、《广东省商品房买卖合同》。拟证明买卖合同约定的收房时间为2016年12月31日前。8、《商品房买卖合同补充协议》。拟证明补充协议约定物业费从《物业交楼通知书》中确定的计费日期计收。9、单元检查表。拟证明被告已于交楼期限内前收楼并现场验楼，不存在逾期交楼的情况。10、对账确认函、发票。拟证明案外人开发商已于2016年12月13日向被告约定的送达地址邮寄交楼通知书，通知被告收楼。诉讼中，被告提交以下证据：1、2016年4月22日涟岸花园前期物业服务协议。拟证明前期协议在约定房产权移交日期之前签订。2、2017年4月业主致物业函、2017年3月-4月单元检查记录表。拟证明房屋推迟移交的原因是单元质量问题内部供电问题需时修整，非业主造成原因。3、2017年5月20日房产使用权移交资料。拟证明业主接受房产使用权日期证明，房产使用权移交当天，业主针对物业费起计算时间及相关物管费条例书面提出异议请求协商。4、2017年6月28日发展商致业主函。拟证明发展商确认房产使用权移交日在2017年5月20日。5、2017年8月业主给物业的信、2017年8月业主信快递物业照片、2018年9月业主给物业的信、2018年9月业主递交物业信的照片。拟证明业主再次书面协商要求缴纳接收房产使用权后物业费并对所谓的滞纳金提出异议。6、2018年8月-11月期间业主与物业微信沟通记录。拟证明业主多次与物业沟通协商缴纳接收房产使用权之后的物业费遭到拒绝，期间业主与物业主管沟通投诉物业对业主施用不合理行为。7、2018年12月25日微信记录。拟证明物业告知协商无效，将于2019年1月1日递交资料给法院起诉业主，业主维权协商沟通失败。8、2017年2月-5月单元检查记录表。拟证明房屋存在质量问题未能在约定的时间（2016年12月31日）移交使用；检查表里的时间为发现问题时间，最终完成执修是在2018年5月20日。银行贷款利率资料。拟证明存款及贷款年利率。原告提供的EMS快递单、验收意见书。拟证明原告的收楼通知发出时间早于房屋竣工验收时间。供水公司供水清单、供电局收费清单、开发商发给业主的函。拟证明房屋在移交给被告之前，案涉房屋的水、电等账户登记在开发商名下，开发商在交纳水电费。2019年4月28日，本院工作人员对案涉佛山涟岸花园的物业管理服务情况进行了现场勘查，并制作现场勘验笔录及拍摄照片33张。本院组织原、被告举证质证，对双方提交的证据认定如下：原告提供的证据1、2、6、7、8、9，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据3、4，可以与其他证据相互佐证，被告亦无有效证据予以反驳，本院予以确认；证据5、10，结合被告认可的其他证据，可以相互印证上述证据的真实性，故本院对上诉证据的真实性予以确认。被告提交的证据1、3、4，原告对真实性无异议，本院确认真实性；证据2中的业主信，原告不予确认且被告无其他证据证明已向原告发出，本院不予采信，证据2中的单元检查表可以与其他证据相互佐证，本院对其真实性予以确认；证据5、6、7、8、9可以与本案其他证据相互佐证，本院对其真实性予以确认；证据10、11中，EMS快递单与原告提供的一致，本院已经确认其真实性，竣工验收意见书、用水清单、用电清单、开发商发给业主的函可以相互印证，且原告并未提出异议，故本院予以确认。原、被告对勘查笔录和照片真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院经审理认定如下事实：涉案物业概况。2016年4月22日，被告与案外人（开发商）佛山市和记黄埔地产有限公司（以下简称“和记公司”）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买佛山市禅城区科润路10号六座1002房（以下简称“案涉房屋”），购房合同约定的房屋建筑面积为126.55平方米，案涉房屋应当在2016年12月31日前交付使用，物业服务费从《物业交楼通知书》中确定的计费日期起计收。依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知均应采用书面形式，并用传真或挂号信件或登记的信件的方式，按照双方在买卖合同列明的通讯地址发出，若采用挂号信件或经登记的信件发送通知，如无其他证据予以证明的，则自发出日后第七日视为送达。若任何一方通讯地址有所变更，应事先以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知到达原通讯地址，即视为已履行通知义务。案外人（开发商）和记公司于2016年12月13日通过EMS专递（邮件号：1048927383422）向被告约定的通讯地址发出物业交楼通知书。2017年2月11日，被告对案涉房屋进行验楼，并提出维修要求。2017年5月20日，被告办理收楼入伙手续。2017年11月3日，被告取得房屋产权登记，载明的房屋建筑面积为126.66平方米。二、物业服务协议及物业服务提供方的承诺。2016年4月22日，原告（甲方）与被告（乙方、业主）签订《前期物业服务协议》，双方就案涉房屋的前期物业管理事宜作了约定。协议第二条约定，物业管理服务的内容包括综合管理服务、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化管理、秩序维护、消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理八方面20小项。协议第四条约定交纳物业服务费用的起计时间为交楼通知书上标明的物业服务费起计之日；住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含依法应由全体业主分摊的水费和电费）；业主在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用；业主在每月5日之前交纳当月物业服务费用。协议第十一条约定：“违约责任……甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。……乙方（业主）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金……若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而产生的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”该协议还就双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务质量等事项作出约定。2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。三、物业费缴纳情况。被告自2017年1月1日起没有交纳过物业服务费。被告与原告曾就物业费缴纳问题进行多次沟通，双方没有达成一致。四、部分物业服务履约情况。另根据相关系列案查明事实，涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月26日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。五、其他。原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业管理费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年3月9日向原告开具了本案律师费2400元的发票。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告通过招投标取得涉案物业服务经营权，程序合法。原告与被告签订的《前期物业服务协议》的内容合法有效，双方均应严格遵守、依约履行。兹就双方争议的焦点及判断理由分析评述如下：一、物业服务费问题关于物业费起算时间，《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》及补充协议都约定按照《物业交楼通知书》载明的时间起算。但本案中原告并未向本院提交《物业交楼通知书》，也无其他证据证明原告或案外人开发商与被告约定一致自2017年1月1日起算物业费，原告应承担举证不能的法律后果，故原告主张从2017年1月1日起算物业费，本院不予支持。被告主张自2017年5月20日办理入伙手续之日起算物业费，本院予以支持。物业服务费标准按照约定计算。《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准为4元／月·平方米，以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。本案中，购房合同约定的房屋建筑面积为126.55平方米，被告于2017年11月3日取得房屋产权登记，载明的房屋建筑面积为126.66平方米。因此，从2017年5月20日至2017年10月，每月物业服务费为506.20元（4元／月·平方米×126.55平方米）；从2017年11月至2019年2月，每月物业服务费为506.64元（4元／月·平方米×126.66平方米），被告从2017年5月20日至2019年2月拖欠的物业服务费合计为10816.76元（506.20元×5个月11天+506.64元×16个月）。原告诉请物业费超出部分，本院不予支持。二、违约金本案合同约定逾期交费按每日千分之一计付违约金，折算年利率超过36%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”鉴于：第一，除利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，本案被告抗辩认为违约金应当调整。因此，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算。被告应自欠费当月6日起，分别以每月物业管理费506.20元〔2017年6月本金为685.72元（506.20元/×1个月11天）〕、506.64元为本金，按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业管理费之日止。对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。三、律师费原告支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、发票予以证实，本院予以认定。关于该律师费是否应由被告全部承担。本院认为，《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由被告承担，但未明确费用标准，被告也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于：第一，本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额小，案情并非重大、疑难或复杂,而且原告除提起对本案被告的起诉外，同一时间也基于同样的事实和理由对另外12户业主提起了同样的诉讼，所提供的案件材料也是一致的，与其他案件相比，本案诉讼不需要更高的专业知识或更多的工作时间；第二，涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，本院酌定被告负担原告所支出律师费中的1600元，对原告主张的律师费超出该数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告邱少芬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付物业服务费10816.76元及违约金[违约金计算方式如下：2017年6月-2017年10月期间以506.20元为本金（2017年6月本金为685.72元）自欠费当月6日起算、2017年11月-2019年2月期间以506.64元为本金自欠费当月6日起算，均按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准分段累计支付至被告实际支付完毕物业服务费之日止]；二、被告邱少芬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费1600元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取161元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担57元，被告邱少芬负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年七月二日书记员 冯裕雯