山东省济南市市中区人民法院执 行 裁 定 书(2018)鲁0103执异383号异议申请人：张卫太，男，1971年5月27日出生，汉族，住山东省邹平县。异议申请人：张传刚，男，1994年9月17日，汉族，住山东省邹平县。异议申请人:宋迎霞,女,1987年6月16日，汉族，住邹平县。异议申请人：郝俊芝，男，1965年10月22日，汉族，住邹平县。异议申请人：张艳霞，女，1981年4月12日出生，汉族，住。异议申请人：石爱玉，女，1971年6月23日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：杨学滨，男，1989年4月26日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：冯银连，女，1988年4月12日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：张春美，女，1977年2月15日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：李经才，男，1980年11月18日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：王绪兴，男，1987年8月17日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：王小英，女，1981年3月26日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：甘金莲，女，1989年6月20日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：龚振红，女，1979年5月12日出生，汉族，住济阳县。异议申请人：康飞，男，1979年8月27日出生，汉族，住邹平县。异议申请人:马爱芹,女,1976年3月22日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：李洪刚，男，1974年7月6日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。异议申请人：李蓓蓓，女，1982年11月8日出生，汉族，住淄博市周村区。异议申请人：宋文会，女，1989年9月10日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：朱海港，男，1971年7月25日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：徐素英，女，1962年9月9日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：袁超，男，1981年4月20日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：刘文江，男，1993年7月12日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：张春燕，女，1980年1月1日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：张诚，男，1986年8月7日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：李玉新，男，1951年1月12日出生，汉族，住山东省利津县。异议申请人：张新萍，女，1975年7月3日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：耿英标，男，1964年8月12日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：刘玲，女，1974年9月7日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：王瑞玲，女，1978年12月18日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：王红霞，女，1980年12月8日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：张晓英，女，1982年10月1日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：李利华，女，1963年7月9日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：李立本，男，1951年4月16日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：孙成军，男，1961年1月21日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：徐连刚,男,1969年2月1日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：李海军，男，1976年7月27日出生，汉族，住邹平县。异议申请人：中国移动通信集团山东有限公司滨州分公司，住址：滨州市滨城区黄河五路526号。法定代表人：张金聚，经理。以上三十八位异议人共同委托诉讼代理人：冀荣，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳敬，北京市京师（济南）律师事务所律师。原案被执行人：山东圣邦不锈钢股份有限公司，住所地：山东省邹平市长山镇大由村北首。法定代表人：李贤才，董事长。利害关系人：泰和资产管理有限公司，住所地：济南市历下区龙奥西路1号银丰财富广场B座1403室。法定代表人：吕本献，董事长。委托诉讼代理人：朱宏，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，泰和资产管理有限公司职员。本院在审理利害关系人泰和资产管理有限公司（以下简称泰和资产）与山东圣邦不锈钢股份有限公司（以下简称圣邦公司）等借款合同纠纷一案中，张卫太等38户异议申请人（以下简称异议人）对本院于2018年8月15日作出的（2018）鲁0103民初6652号民事裁定书及协助执行通知书不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。张卫太等38户异议称，2018年8月16日，贵院因原告中国民生银行股份有限公司济南分行诉被告圣邦公司等借款合同纠纷一案，以（2018）鲁0103民初6652号民事裁定书及协助执行通知书，查封了位于邹平县××驻地、××小区证××（××）邹平县不动产权第0001648号、0001649号房产。但事实上，该房产并非被告圣邦公司所有，早在贵院查封之前，圣邦公司已经将上述房产出售给异议人（未办证共38户），双方不仅签订了书面的商品房买卖合同，而且异议人也已经付清全部房款，并早已实际入住，只是因为开发商（即圣邦公司）前期消防验收未通过，无法办理过户，近期异议人才接到通知可以办理房产过户手续，目前异议人小区其他楼栋住户也在陆续办理房产证，但是因为贵院的错误查封，不仅导致异议人等38户居民无法办理房产证，而且也已经给异议人造成经济损失。综上，贵院的上述查封明显错误。为维护异议人合法权益，特向贵院提出查封异议，恳请贵院尽快予以解封。原案被执行人圣邦公司称，法院查封房屋已由我单位出售给异议人，房款大部分是现金支付，有一部分是通过银行转账方式支付，而且我公司办理的大证房屋性质均为住宅，法院查封异议人房屋明显不当。利害关系人泰和资产管理有限公司称，部分异议人不具有对抗查封的权利。根据异议人提供的购房合同，至少王瑞玲等九户的购房合同记载的房屋为商铺。这充分表明购房人在购买房屋时的目的不是为了居住。异议人也未提供名下无其他居住用房的证据。圣邦公司不是房地产开发企业，异议人与圣邦公司之间是二手房买卖。根据异议人提供的购房合同，三十八户异议人绝大多数与圣邦公司签有借款合同作为购房合同附件。但是圣邦公司与购房人之间并不发生真实的资金流转，购房人与圣邦公司之间事实上形成分期付款。截止本案查封时，仍有多户异议人未付清房款。甚至第二次听证时，异议人代理人当庭提交了王瑞玲、张传刚等六户异议人最近向圣邦公司缴纳的房款，圣邦公司开具的收款收据。收据内容明确记载未购房款，充分证明借款合同实为购房分期付款的事实，以及至今仍有异议人未付清房款的事实。另外，根据异议人提供的书证，耿英标、张春燕未入住未装修，属于未实际占有，也不享有对抗查封的权利。因此，请法院查明事实，驳回不符合法定条件的异议人的异议请求。本院查明，中国民生银行股份有限公司济南分行（以下简称民生银行济南分行）与圣邦公司、刘爱美、张秩亮等金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月15日作出（2018）鲁0103民初6652号民事裁定书，冻结圣邦公司、刘爱美、张秩亮银行存款1300万元或查封其相应价值的其他财产，并于2018年8月16日向邹平县不动产登记中心下达协助执行通知书，查封了圣邦公司名下（2018）邹平县不动产权第0001648号、0001649号房产。张卫太等38位异议人对法院查封不服，向本院提出书面异议，请求解除对（2018）邹平县不动产权第0001648号、0001649号房产的查封。另查明，证号为（2018）邹平县不动产权第0001648号、0001649号的房产，系原案被执行人圣邦公司开发的位于邹平县××驻地、汇科苑小区其中的两幢楼，规划用途为住宅。2011年至2018年期间，在本院查封前，圣邦公司与异议人分别签订《商品房买卖合同》，将上述房产出售给38户异议人。其中协议中对于付款方式进行了不同的约定：异议人王小英、徐素英、李利华、龚振红、康飞、张诚、中国移动通信集团山东有限公司滨州分公司等7户合同约定的是一次性付清全部房款，目前已付清全款；异议人张卫太、王绪兴、徐连刚、李立本、孙成军、郝俊芝、李玉新、王瑞玲、王红霞、李蓓蓓、张新萍、刘玲、张春燕、李海军等14户合同约定的是分期支付房款，目前除张春燕、王瑞玲、王红霞、李海军支付房款一半以上外，其他均已付清房款；异议人杨学滨、冯银连、甘金莲、马爱芹、李洪刚、宋文会、张传刚、宋迎霞、张艳霞、石爱玉、张春美、朱海港、袁超、刘文江、耿英标、李经才、张晓英等17户合同约定的前期支付部分款项，剩余房款通过向圣邦公司办理借款方式进行支付，目前前期费用已支付，在签订购房合同的同时，双方亦已签订书面借款合同，圣邦公司也已向异议人出具收到相应房款的收据，庭审中异议人和圣邦公司均认可通过借款形式支付房款的事实。上述房屋在查封前已由圣邦公司交付异议人长期合法占有，因本院查封等原因，涉案房产目前尚未办理产权过户登记手续。2019年5月6日，圣邦公司向张传刚、宋迎霞、张艳霞、张春美、刘文江、耿英标、张晓英、李经才、石爱玉、张春燕、王瑞玲、王红霞、李海军13位异议人发出债权转让通知书，通知异议人已将欠付借款本金、利息转让给案外人马学珍。再查明，案涉查封的（2018）邹平县不动产权第0001648号、0001649号房产，目前仍初始登记在圣邦公司名下，于2017年12月通过消防验收备案，2018年5月办理房地产登记的大证，后圣邦公司陆续分批给购房人办理产权证。截止目前，所查封房产中，除38户异议人外，其他已办理不动产证。38位异议人中，张卫太、杨学滨、冯银连、王绪兴、王小英、甘金莲、马爱芹、李洪刚、徐素英、徐连刚、李利华、李立本、孙成军、郝俊芝、宋文会、李玉新、张传刚、宋迎霞、张艳霞、石爱玉、张春美、朱海港、袁超、刘文江、耿英标、王瑞玲、王红霞、李经才、李蓓蓓等29人还提交了《不动产登记信息查询证明》，用以证明其名下无其他用于居住的房产。还查明，2018年12月，泰和资产与民生银行济南分行签订债权转让协议，并在报纸上进行公告，由泰和资产受让民生银行济南分行部分债权，其中受让债权中就包含案涉原民生银行济南分行对圣邦公司享有的该笔债权，后利害关系人泰和公司申请变更其为诉讼主体。本院认为，本案双方争议焦点为：张卫太等38户购房人作为案外人对案涉房屋查封提出的异议能否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行主体为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则应优先适用第二十九条规定在适用情形上存在交叉，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行，二者适用关系属于选择适用关系。《执行异议规定》第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案中，圣邦公司系争议房屋的房地产开发企业，同时是本案的债务人。首先，从购房协议的签订上看，在查封之前38户异议人均已与圣邦公司签订书面的《商品房买卖合同》，该购房合同系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律禁止性规定的情形，应认定为合法有效。其次，关于异议人购房的用途，《异议复议规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”，其标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质，本案中，邹平县国土资源局颁发的不动产权证书中记载的房屋用途为“住宅”。38户异议人中，张卫太、杨学滨、冯银连、王绪兴、王小英、甘金莲、马爱芹、李洪刚、徐素英、徐连刚、李利华、李立本、孙成军、郝俊芝、宋文会、李玉新、张传刚、宋迎霞、张艳霞、石爱玉、张春美、朱海港、袁超、刘文江、耿英标、王瑞玲、王红霞、李经才、李蓓蓓等29户异议人除提交了交纳物业费、水电费证明、钥匙交接表等证据外，还提交了《不动产登记信息查询证明》，能够证实异议人均将涉案房屋用于居住使用，目前除案涉房屋外，名下已无其他可用于居住房产。最后，从房款支付情况看，通过异议人提交的支付房款的收据及部分银行转账凭证、以及借款合同，上述异议人亦已支付总房款的一半以上。以上三个要件已经符合《执行异议规定》第二十九条规定之情形，可以排除本案的查封。而对于剩余9户异议人，经本院查明，在涉案房屋查封前，亦与圣邦公司签订了书面的购房合同，并实现对涉案房屋的占用使用；异议人之所以在查封前未办理过户登记手续，是由于圣邦公司消防手续竣工验收滞后所致，并非是由于异议人自身原因引起；而且，虽然利害关系人对于其中部分异议人是通过借款的方式付清的购房款提出异议，但并未提交相反证据。对此，本院认为，相比于普通的一次性付款或分期付清房款之约定，这仅是支付方式的不同，法律上并不予以禁止，结合案涉双方当事人的身份、购房协议之约定、收款收据的内容、借款协议的签订时间及异议人按期偿还借款等事实来看，应认定异议人已经通过该种方式支付全部房款，至于异议人与圣邦公司之间因借款产生的其他法律关系，不宜在本案一并处理。故上述9户异议人也已经符合《执行异议规定》第二十八条规定之情形，亦能排除本案的查封。另外，案涉查封本身系对初始登记在圣邦公司名下两块房产大证的总体查封，不宜分开查封或解封，故38户异议人的异议请求成立。综上，异议人的异议可以排除对上述房产的查封，异议人的异议请求成立。本院对上述房产的保全错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条之规定，裁定如下：解除对（2018）邹平县不动产权第0001648号、0001649号房产的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 梁 伟人民陪审员 李 东人民陪审员 张联军二〇一九年七月十九日代理书记员 宋 健