河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初874号原告：河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市西工区王城大道**新世纪广场**1-2124，统一社会信用代码：91410300MA40HP0J0A。负责人：李**，总经理。委托诉讼代理人：焦江波、何阳阳，河南广文律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会（原洛阳市洛龙区龙门镇商屯村民委员会），，住所地：洛阳市洛龙区龙门镇商屯村村委办公楼**统一社会信用代码：54410311090601474E。法定代表人：史小超，村委会主任。委托诉讼代理人：闫栋梁，河南思宏律师事务所律师，特别授权。原告河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司诉被告洛阳市洛龙区龙门镇商屯村民委员会为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后依法适用简易程序对该案进行了公开开庭审理。在审理过程中，被告洛阳市洛龙区龙门镇商屯村民委员会向原告河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司提出反诉，反诉原告洛阳市洛龙区龙门镇商屯村民委员会未在指定期限内缴纳反诉费，视为反诉未提起。原告委托诉讼代理人焦江波和何阳阳与被告洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会（委托诉讼代理人闫栋梁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费185000元。2、判令被告向原告支付设施设备等物品折价款202926元。3、判令被告向原告支付因违约而造成的部分损失65300元。4、判令被告向原告支付违约金445077元。5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月，原被告双方签订《商屯安置小区物业管理合同》，双方约定，原告为龙门镇商屯村安置房小区提供物业管理服务，物业服务涵盖建筑面积为103027.07平方米，被告按每月每平方米1.2元标准向原告支付物业管理费，服务期限为三年。2018年7月5日，原告按要求进驻商屯村安置小区，为该小区提供物业服务，并对小区地下停车场进行保洁开荒，但被告一直未按约定向原告支付物业管理费等费用。2018年10月22日，被告单方通知原告解除物业管理合同，要求原告限时离场并移交各类设施设备等物品，在沟通无果的情况下，原告撤离商屯村小区，并将物业设施设备等物品交予被告。此后，原告曾多次向被告催要拖欠的物业管理费、物品折价款等费用，但被告均以各种理由推拖。原告认为，被告的行为已经构成严重违约，其行为给原告的经营造成了巨大损失，应当承担相应法律责任。为维护合法权益，原告诉至法院。被告辩称：第一、原告所述不实，在2018年8月1日原告进场物业管理，原告实际提供的物业合同服务的期限为83天。被告根据合同的约定及时向原告付清所有的物业管理费用即28.5万元。被告并没有存在拖欠原告任何物业费用的事实。第二、原告诉称被告单方违约，属于不实。原告其实并没有按照合同的约定提供相应的服务，并且其服务配套设施并不达标。原告的行为并未按照合同约定已经构成先行违约。第三、原告在合同期限履行内拖欠了大量的水费以及水电费、垃圾清运费，还有工人工资，原告部分的工人工资因为无法及时结算而向村委会借款4万元。村委会根据原告所欠的水电及相关费用及时缴纳。因此，被告请求原告及时返还原告拖欠被告的水电及相关费用。根据原被告的诉辩意见，本院总结双方的争议焦点：2017年8月原告作为受托方系乙方与被告作为委托方系甲方是否签订安置房屋物业服务合同？若签订该合同，该合同有几个版本？物业服务费是如何约定的？该合同是否属于效力待定合同？被告是否有权利代表该小区的所有业主与原告签订物业管理合同？被告签订该合同是否经该小区业主委员会或临时业主委员会授权，该合同是否履行，何时履行？履行期限和日期，双方在履行合同过程中是何方违反合同约定？何方有违约行为？原告诉求的设施设备按合同约定应由何方提供？合同终止后应如何处理？被告是否应向原告支付违约金及损失？原告从该小区撤场后和撤场时是否经协商一致解除合同？原告提供证据中的解除合同通知书是否对双方解除合同原告撤场所有事宜的全部安排？该解除通知是何时制作？原被告双方是委托代理关系还是物业服务法律关系？原告围绕诉讼请求及争议焦点提交了如下证据：证据1：商屯安置小区物业管理合同（2017年8月）。证据2：委托书（2018年4月）。证据3：微信记录（物业公司工作人员高歌2份）。证据4：微信记录及现场照片（2018年7月5日）。证据5：微信记录（业务单位智能门控）。证据6：微信消息录音（村支部委员张自杰）。证据7：商屯村委会展板。证据8：解除合同通知（2018年10月22日）。证据9：物品移交价目清单（2018年10月23日）。证据10：经济补偿金及合同终止证明（31份）。证据11：河南省农村信用社（农商银行）转账凭证。原告据此人为：2017年8月，原被告双方签订《商屯安置小区物业管理合同》，约定原告为龙门镇商屯村安置房小区提供物业管理服务，物业服务涵盖建筑面积为103027.07平方米，被告按每月每平方米1.2元标准向原告支付物业管理费，服务期限为三年。双方还约定，被告应按时向原告支付物业管理公共服务费用，双方任何一方提前终止合同的，应向对方支付年度物业服务费的30%违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应予以赔偿。2018年7月5日，原告按被告的要求进驻商屯村安置小区。原告入驻被告小区后，安排专门工作人员负责小区物业管理，为该小区提供物业服务。合同履行期间，原告工作人员与支部委员张自杰沟通物业工作。被告以村委收取物业费困难、无力承担合同约定的物业费为由，单方通知原告解除物业管理合同，并要求原告于2018年10月22日撤场。在沟通无果的情况下，原告向被告移交了各类设施设备等物品，被告工作人员张自杰对原告移交物品数量及价格进行签收确认，原告随后撤离商屯村小区。因被告无故解除与原告之间的物业服务合同，导致原告被迫与31名物业服务人员解除劳动合同，并支付赔偿金65300元，该部分赔偿金损失应由被告承担。物业合同履行期间，被告共计向原告支付物业管理费285000元，仍拖欠物业费185000元。本院组织当事人进行了证据交换和质证，针对原告提交的证据，被告发表以下质辩意见：证据1是合同的复印件，该合同的并没有约定物业服务合同起止日期，真实性无法确认。证据2真实性无异议，证据3-7该微信聊天记录真实性无法确认，村委会展示板没有显示村委的名称真实性无法确认。证据8真实性无异议，但需要说明一点，因为原告所提供的物业服务不符合合同约定，被告通知其解除合同。证据9的清单并没有村委会盖章确认，其真实性不予认可。证据10均为复印件，且为原告私自提供的，31名物业服务人员是否为物业公司的工作人员不能确认，且即使是原告辞退这31名服务人员也是因为原告单方原因违约与村委会无关。证据11真实性无异议，但需要说明一点，被告已经按照合同约定及时向原告结清了所有的物业费即285000元，被告方并不存在拖欠情况。被告围绕诉讼请求及争议焦点提交如下证据：证据一、物业服务合同。证据二、银行付款单。据三、证人证言。证据四、原告物业经理高忠安所打的欠条一份。证据五、收据两份。证据六、水电费的缴费发票。被告据此人为：原告与被告签订物业服务合同，合同约定的建筑面积为103027.07平方，每月每平方1元,原告所说的1.2元每月是不真实的。被告已经全额向原告支付物业服务费用，根本不存在拖欠原告服务费的行为。被告不存在任何违约行为。原告于2018年8月1日入住进行物业服务，但是原告并没有按照合同规定内容进行服务，造成业主不满意。原告因无法及时给下属员工开工资向被告村委会党支部委员借款4万元。原告没有经过被告同意，私自收取电梯内的广告费及私自收取饮水机安装费，已经严重违反了合同约定，构成违约。原告在服务期间内拖欠水电费，其中电费是23667.56元，水费是24080元，原告拖欠的水电费不应由被告承担，原告应及时返还。本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告对被告提交的证据发表以下质辩意见：首先针对证据一的真实性没有异议，但对证明方向有异议，在原告诉被告提供的证据一中该合同明确了双方委托管理服务的期限是三年，时间是2018年的7月15日至2021年7月16日止，这与被告答辩意见是不相吻合的，同时原告进一步说明实际上原告进场的时间更早于合同约定的时间是2018年的7月5日。该合同第16条约定物业管理服务费应当是从甲方也就是被告通知乙方入驻服务之日起计收，实际上原告入住开始提供物业服务的时间就是2018年的7月5日原告有证据证明。在该合同中第19条也明确了甲方权利义务，代表了全体业主以及使用人的合法权益，而且也与全体业主使用人签订了商屯小区安置房管理规约。根据该合同第六章第21条、22条的规定，约定甲方解除合同需要有前置程序，假如说乙方存在违约行为，甲方是要先进行限期整改，逾期没有整改的，被告才有权终止合同。第22条也明确约定了任何一方无正当理由提前终止合同，应当支付年度物业服务费30%的违约金。证据二本身没有异议，但对证明方向提出异议。被告向原告支付的285000元，仅仅是应付的物业服务费中的一部分，并没有足额按照约定向原告进行支付。因为按照双方签订的合同计算服务费也绝对不是被告支付的285000这个数字，所以说足以说明被告支付的285000元并不是全部的物业费。证据三真实性不予认可，而且从两份所谓的证人证言也足以充分印证证言的不真实。两个证人证言陈述的证言内容一字不差，完全是提前打印好，由所谓的证人来签字，这不符合民诉法证据规则的规定。而且同时需要说明的是该两个证人，与本案没有任何的联系，不是案件的利害关系人，作为原告也没必要和两个所谓的证人签订物业管理合同。同时该两个证人也没有能力或者没有条件或者没有资格来证明原告是否符合了合同约定的内容。因为两个证人不是合同的相对方，就没有资格来证明别人的合同是否履行合规或者是否履行完毕。对证据四借条与本案无关。证据五两份收据真实性不予认可而且也与本案无关。证据六水电费发票与本案不存在任何的联系。所有证据显示的时间均是被告单方解除双方的合同时间之后，均是在合同解除之后产生的相关费用。该份证据的水电费发票也不能证明与本案双方合同履行有直接的联系，从发票的名称是安置工程指挥部并不是本案双方的任何一方当事人，所以说该份证据不但不能证明与本案有联系，而且所有的时间均在被告解除合同之后，那么与原告更没有任何的联系。同时需要说明的是在2019年2月19日水费单子明确了用水的月份是2019年的1月、2月，这都是在双方解除合同之后产生的相关费用。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，综合本案的证据和事实，本院认定如下：2017年8月河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司作为受托方系乙方与洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会（原洛阳市洛龙区龙门镇商屯村民委员会）作为委托方系甲方就建筑面积103027.07平方米安置小区住宅签订《商屯安置小区物业管理合同》两份，共同对委托管理服务事项和质量、委托管理服务期限、物业管理服务费用（起初第一份约定：住宅由甲方按业主其拥有建筑面积每月每平方米人民币1.2元向乙方支付，住宅产权面积为103027.07平方米；此后第二份约定：住宅由甲方按业主其拥有建筑面积每月每平方米人民币1元向乙方支付，住宅产权面积为103027.07平方米；甲方、业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定，甲方、业主负连带责任，甲方、业主与使用人之间的交费约定，甲方、业主及时书面告知乙方；本物业服务费每季度支付一次等）、双方的权利义务、违约责任（甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付年度物业服务费的30%违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给以赔偿等）、免责条款、附则。2018年4月8日洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会出具委托书，委托河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司进行物业管理。2018年7月5日河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司开始着手对商屯安置小区准备交接。经洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会研究同意，河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司于2018年8月1日正式开始提供物业服务。2018年9月，因原告支付工人工资向被告借款4万元，遂原告安排以高中安名义借款，被告安排以张自杰名义出借。后洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会因收取物业费困难，无力承担约定的物业费经双方协商一致按照约定解除物业服务合同，物业公司于2018年10月22日撤场等向河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司作出《解除合同通知》。2019年1月21日洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会向河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司转账支付物业服务费285000元。本院认为，村委会作为村居民和村集体的组织，是依照我国村民委员会组织法成立的基层自治组织。按照《物业管理条例》的规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民因购置商屯安置小区分套房产而取得的住宅，属于区分专有建筑物所有权的标的，应为该小区的业主。村民因购置安置房而组成的小区与因购置开发公司的商品房而组成的小区运行机制，在实践中略有不同。按照《物业管理条例》的规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。该业主委员会虽然与村民委员会产生的依据不同，村民委员会主动自愿承担了依照《物业管理条例》规定产生的业主委员会的职责的，应当将村民委员会视为业主委员会。业主委员会执行业主大会的决定事项，可以履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。该类合同兼具公益服务和私权性质，应与完全意思自治的私权合同区别对待。2017年8月河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司作为受托方系乙方与洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会（原洛阳市洛龙区龙门镇商屯村民委员会）作为委托方系甲方签订的第二份《商屯安置小区物业管理合同》，应系双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。原则上应按该合同享有权利和履行义务，但因此类合同作为甲方的业主委员会系代表业主并由业主支付物业费，结合村民安置小区的实际运营，甲方需在业主支付物业费后才能完全履约，在业主未支付物业费时让为社区公共利益服务的业主委员会承担违约责任，违背法理。上述合同约定，每月物业费为103027.07元，每日物业费为3434元，洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会通知河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司于2018年8月1日正式提供服务，至2018年10月22日撤场，应支付服务费83天，应支付总服务费为285022元，且洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会向河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司支付借款4万元，用于支付人工工资。后洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会因收取物业费困难，向河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司作出于2018年10月22日撤场《解除合同通知》，载明双方经协商一致按照合同约定解除，2018年10月23日张自杰作为经手人进行了物业管理区域物品移交。从上述内容可以看出，双方就合同解除事宜经口头协商，并达成一致予以解决完毕，河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司第二天办理交接后予以撤场。另外，在庭审中河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司未提交其在签订《商屯安置小区物业管理合同》后已按照约定履行制定物业管理方案、编制物业管理年度计划并书面报告等义务，其也存在违约行为。2019年1月21日洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会向河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司转账支付物业服务费285000元比应支付的285022元仅差22元，且双方有借款付工资事实存在，至此应当视为双方于2017年8月签订的《商屯安置小区物业管理合同》解除的所有事宜达成的一致意见已经履行完毕。河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司仅凭物品移交清单认为该系列物品为其所有，证据不足。河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司提供的支付给个人的经济赔偿金65300元，与洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会关联性不大。洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会未在法定期限内缴纳反诉费视为其反诉未主张。综上所述，原告诉求被告支付拖欠的物业管理费185000元、支付设施设备等物品折价款202926元、支付因违约而造成的部分损失65300元和支付违约金445077元，证据不充分，理由不足，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第三十九条之规定，判决如下：驳回原告河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司的诉讼请求。案件受理费12885元，减半收取6443元，由原告河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本七份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王忠民二〇一九年七月二十五日书记员  马金金