四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初3076号 原告：方丽，女，1977年1月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：周进，男，1979年8月17日出生，汉族，住成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：陈伦，泰和泰律师事务所律师。 被告：汤科，男，1982年2月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：韩云蕾，女，1983年2月22日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。 二被告共同委托诉讼代理人：王立波，四川承道律师事务所律师。 第三人：成都和信百川房地产有限公司，住所地成都市新都区新都镇北新路中段**。 法定代表人：彭英和。 委托诉讼代理人：段生林，男，1959年1月5日出生，汉族，住成都市武侯区，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈姗姗，女，1982年2月12日出生，汉族，住成都市新都区，该公司员工。 原告方丽、周进与被告汤科、韩云蕾、第三人成都和信百川房地产有限公司（以下简称和信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告方丽及周进的委托诉讼代理人陈伦、被告汤科、韩云蕾及其委托诉讼代理人王立波、第三人和信公司的委托诉讼代理人段生林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方丽、周进向本院提出诉讼请求：1．判令解除方丽、周进与汤科、韩云蕾签订的关于成都市新都区房屋《预约合同》、《房屋买卖合同》；2．判令汤科、韩云蕾腾退成都市新都区房屋并将房屋返还方丽、周进；3．判令方丽、周进退还汤科、韩云蕾已支付的首付款130000元，并按照中国人民银行同期同档活期利率支付利息；4．判令方丽、周进承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月29日，方丽与第三人和信公司就成都市新都区房屋（以下简称该房屋）签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》，并办理了合同备案登记［合同签约备案号：XXXXXX］，方丽、周进按约定支付了全部购房款。2015年5月2日，和信公司向方丽、周进交付了房屋，方丽、周进预付产权登记税费9929.45元。根据商品房买卖合同约定，和信公司应在2016年10月31日前完成房屋初始登记并取得该楼栋的权属证明，应在2016年10月31日前完成该房屋的转移登记并取得房屋所有权证书，但和信公司至今没有完成初始登记和房屋转移登记手续。2015年5月14日，方丽、周进与汤科、韩云蕾签订《房屋买卖合同》及《预约合同》，并在成都市蜀都公证处办理《预约合同》公证书，公证号：（2015）川成蜀证内民字第10947号。根据《房屋买卖合同》和《预约合同》约定房屋总价330000元，汤科、韩云蕾首付款130000元，拟在签订正式的房屋买卖合同后已按揭方式贷款支付200000元。《房屋买卖合同》及《预约合同》签订后，汤科、韩云蕾即向方丽、周进支付了130000元，方丽、周进将房屋交付其使用，但因签订正式的房屋买卖合同条件至今尚未成就，双方无法正式缔约，尾款至今未付。现因和信公司至今未取得房屋所在楼栋的初始登记证明，方丽、周进也无法取得该房屋产权，导致正式房屋买卖合同缔约条件不能成就，方丽、周进无法向汤科、韩云蕾完成房屋过户登记，汤科、韩云蕾也一直未支付购房尾款，双方签订的《预约合同》无法继续履行，合同目的无法实现。故方丽、周进诉至法院，提出前述诉讼请求。 方丽、周进为证明其主张，向本院提交以下证据： 1．《商品房买卖合同》及附件、购房款转款凭证及收据、备案登记、收房资料各一份，用以证明方丽、周进与和信公司因购买涉案房屋事宜签订合同，方丽、周进已履行付款义务，合同已备案，和信公司应按约定在收房后完成房屋初始登记并取得权属证明、完成转移登记； 2．《房屋买卖合同》、《预约合同》及公证书各一份，用以证明方丽、周进与汤科、韩云蕾签订合同的缔约条件为方丽、周进取得案涉房屋产权； 3．《关于办理四栋大产权有关事宜的通知》、承诺书各一份，用以证明和信公司不能办理案涉房屋所在的4栋的大产权证，方丽、周进不存在违约行为。 汤科、韩云蕾对方丽、周进所提交证据1、证据2的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3的真实性予以认可，但不认可其证明目的。 和信公司对方丽、周进所提交证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3的真实性无异议，对证据2不发表意见。 汤科、韩云蕾辩称，汤科、韩云蕾不同意解除双方签订的《房屋买卖合同》及《预约合同》，方丽、周进要求解除合同没有事实和法律依据，且方丽、周进存在违约行为，汤科、韩云蕾保留追究其责任的权利。 汤科、韩云蕾为证明其主张，向本院提交以下证据： 1．《房屋买卖合同》、《预约合同》及公证书各一份，用以证明双方就涉案房屋签订《预约合同》，对房屋价款、正式合同签订条件等有约定； 2．定金及首付款收条、银行转账凭条各一份，用以证明汤科、韩云蕾已将购房定金及首付款支付给方丽、周进； 3．《关于办理成怡嘉苑4栋大产权的通知》、承诺书、4栋业主签字明细及微信截图各一份，用以证明和信公司在办理大产权过程中需要方丽、周进配合； 4．光盘资料一份，用以证明汤科、韩云蕾向和信公司了解办理4栋大产权进度真实性，并告知方丽去开发商处签订承诺书； 5．物业费缴费票据、开通天然气证明方丽出具的证明、装修施工许可证及缴纳装修相关费用票据各一份，装修明细单据一组，用以证明汤科、韩云蕾对房屋进行装修、居住、使用； 6．出院病情证明书一份，用以证明汤科的父亲居住在案涉房屋，罹患恶性肿瘤。 方丽、周进对汤科、韩云蕾所提交证据1的三性无异议，但不认可其证明目的；对证据2、证据3的真实性予以认可；对证据4不发表意见；对证据5的真实性予以认可，但不确定其金额；对证据6的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性与证明目的。 和信公司对汤科、韩云蕾所提交证据3的真实性、合法性、关联性予以认可，对其他证据不发表意见。 和信公司述称，和信公司一直在为“成怡嘉苑”项目办理产权证，目前已有业主办出房屋不动产权证，目前正积极协调办理4栋的大产权证。 和信公司无证据向本院提交。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，方丽、周进（卖方，甲方）与汤科、韩云蕾（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》（该合同未填写签订时间），约定甲方将案涉房屋以330000元出售给乙方，乙方以商业银行贷款方式购买房产，在双方办公证时支付130000元，余款200000元以银行贷款方式一次性支付甲方。合同特别约定，“签订合同时甲方未收房办产权，甲方承诺无条件按开发商期限收房并按约定办理产权”。2015年5月14日，方丽（甲方）与汤科、韩云蕾（乙方）签订《预约合同》，载明：甲方与和信公司签订房屋买卖合同、购买案涉房屋，和信公司已将房屋交付甲方，该房屋现未装修、未办理房产证、土地证，乙方对甲方拟转让房屋的权属状况已充分知悉。约定：“二、本合同的性质1、甲方承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给乙方。双方应按本约合同内容签订正式《房地产买卖合同》。双方自愿恪守本合同之约定，并在签订正式的房地产买卖合同文本后，完成双方之合同义务（本合同约定的交易条款为今后正式《房地产买卖合同》之必备条款，甲乙双方有完全履行的义务。……）。本合同不作为房屋产权转移的依据。……”，“三、房屋价款该房屋转让总价款为人民币 330000元整（大写：叁拾叁万元整）（特别强调：该价格系甲乙双方的真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格的变化影响）。……。如上述房屋开发商在购房合同中规定的时间内未办理产权证，甲方须出面积极配合乙方向开发商主张权利，如遇开发商违约，开发商所赔付给甲方的违约金归乙方所有”，“四、买方义务1、乙方已于2015年4月1日向甲方支付定金人民币50000元（大写：伍万元整）。2、甲、乙双方签订本合同的当日，乙方即预付给甲方上述房屋的首付款金额人民币80000元整（大写：捌万元整）。3、乙方以按揭贷款方式购买上述房屋，购房余款200000元人民币（大写：贰拾万元整）由乙方的按揭贷款银行直接支付给甲方，不足部分由乙方在上述房屋过户到乙方名下当日补足甲方，且乙方应在办理该房买卖产权过户登记之前办妥金融机构同意贷款的保函或出具与贷款银行签订的借款合同或者其他足以证明乙方已获贷款银行批准贷款购房的材料，否则甲方有权拒绝乙方办理房屋买卖过户的请求；如乙方未能获得银行批准贷款的，乙方应于上述房屋过户到乙方名下当日以现金或转账方式一次性付清甲方余款人民币200000元人民币（大写：贰拾万元整）”，“五、卖方义务……4、甲方取得房屋所有权证之日起三十日内与乙方签订正式《房地产买卖合同》，并办理该房屋买卖产权过户登记、领取产权证等手续”，“六、违约责任1、若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、不配合乙方办理过户手续的、提高转让价款的，甲方应向乙方支付房屋总价30%的违约金，同时，甲方有权要求乙方继续履行合同。……4、合同解除的，甲方应在法律规定或约定的退款责任明确之日起十日内将乙方实际支付的全部款项（不含利息）全额退还乙方”。双方当日在四川省成都市蜀都公证处就该《预约合同》办理（2015）川成蜀证内民字第10947号《公证书》，载明，“该《预约合同》是为订立房屋转让合同所预先订立的合同，在条件成熟后，应签订正式合同”。汤科于2015年4月1日、2015年5月14日分别向方丽转账支付50000元、81600元，方丽就此分别出具收条，载明收到汤科购房定金50000元，房屋首付款80000元，半年物管费800元，面积差价800元。案涉房屋已交付汤科、韩云蕾居住使用，汤科、韩云蕾出资对房屋进行了装修。 另查明，2013年8月29日，和信公司（出卖人）与方丽（买受人）签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》及补充协议，约定方丽购买和信公司建设的位于成都市新都区住宅房屋，价款合计270309元，采用分期付款。合同第十九条约定，出卖人应当在2016年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方对办理国有土地使用权证的期限未作约定。。2013年9月22日，和信公司为方丽就案涉房屋办理商品房买卖合同签约备案（签约备案号：XXXXXX）。2015年5月2日，方丽在《和信·成怡嘉苑售楼书》上签字确认，双方确认该日期为房屋交付时间。和信公司开具收据载明，和信公司分别于2013年8月29日、2013年12月8日、2015年5月2日收到方丽支付的购房款162186元、81093元、27868元，合计271147元，并于2015年5月2日收到方丽支付的“预收税费”9929.45元。2019年2月25日，和信公司作出《关于办理四栋大产权有关事宜的通知》，载明：“为切实解决四栋大产权的办理，逐步推进成怡嘉苑房产证办理进度，在成怡嘉苑业委会及我司努力下，新都区房产管理局同意我司欠费办理成怡嘉苑四栋房屋大产权。1．现急需四栋全体业主配合签订承诺书1份／户……”，《承诺书》内容为业主知悉和信公司无力交付应交存的首期专项维修资金（含开发建设单位自持房屋应交存部分），知悉开发建设单位不交存或未足额交存专项维修资金的法律后果，并同意在未足额交存首期专项维修资金情况下先行办理房屋所在楼栋的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。截至本案庭审时，案涉房屋所在楼栋的首次登记尚未办出。 以上事实，有各方当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，方丽、周进与汤科、韩云蕾签订的无落款时间的《房屋买卖合同》经双方庭审确认并非正式合同，且先于《预约合同》签订，方丽与汤科、韩云蕾签订的公证《预约合同》中具备将来订立本约的明确意思，内容具体明确，包含本约的主要条款并已部分实际履行。因和信公司未在合同约定时间内办理案涉房屋所在楼栋的初始登记，导致方丽无法取得分户权属证明，双方约定的签订正式房屋买卖合同并办理产权过户登记的条件不能成就，方丽因此主张该《预约合同》的合同目的无法实现、事实上不能履行，起诉要求解除。但从双方《预约合同》内容分析，双方签约时均知悉方丽尚未取得案涉房屋房产证、土地证，并约定了房屋产权登记与合同存在面积误差、市场价格变动等情形下的处理办法，即双方缔约时已明确存在方丽可能无法取得房屋权属证明的风险，该风险的直接后果是汤科、韩云蕾无法取得房屋产权过户登记，而不必然导致《预约合同》解除。从约定的过户条件分析，双方对于签订正式合同、办理产权过户登记的条件约定为“方丽取得房屋所有权证之日起三十日内”，方丽与和信公司签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议中关于和信公司应为方丽办理房屋所有权证的期限，不应作为《预约合同》所附期限，对汤科、韩云蕾不产生约束力。从《预约合同》履行分析，汤科、韩云蕾已按约定将定金50000元、首付款80000元支付给方丽，方丽已将房屋实际交付汤科、韩云蕾使用多年，合同的主要条款已经得到实际履行。从解除合同条件分析，《预约合同》中就解除合同的条件未作明确约定，本案也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除情形。现方丽、周进起诉要求解除《预约合同》，缺少事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告方丽、周进的全部诉讼请求。 案件受理费452元，由原告方丽、周进负担（此款方丽、周进起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇一九年七月十八日 书记员  曾妙