成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初4696号 原告：杜梦杰，女，汉族，1994年12月30日出生，住四川省眉山市东坡区。 被告：四川贵通控股有限公司，住所地：成都市双流区东升街道电视塔路一段36号。 法定代表人：胡贵平，执行董事。 委托诉讼代理人：关向东，四川尚上律师事务所律师。 原告杜梦杰与被告四川贵通控股有限公司（以下简称：贵通公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜梦杰、被告贵通公司的委托诉讼代理人关向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜梦杰向本院提出诉讼请求如下：判令贵通公司退还定金2万元及相应利息（利息以该2万元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率至判决生效之日止）。事实与理由：2019年5月4日，我方与贵通公司签订了《商品房认购书》，约定我方认购贵通公司位于双流区房屋，我方应于《认购书》签订后七日内与贵通公司签订商品房买卖合同。我方于当日向贵通公司支付了2万元定金。由于签订认购书时，工作人员介绍的地铁3号线和17号线离案涉房屋很近，与事实不符，而我买房子就是因为离地铁站近。5月5日，我方向售楼部张经理要求修改合同，将销售人员原来承诺的地铁站离房屋很近、小区设施设备配套、绿化环境、房屋后面的学校和公园等写在合同里，后贵通公司表示不能按照要求修改。5月27日，我方接到贵通公司通知，表示因我方未按照认购书约定履行合同签订义务，要没收定金、将该房屋另行出售。我方作为商品房买受人，有权就将签订的商品房买卖合同的内容提出修改意见，而贵通公司拒绝我方的修改要求，致双方无法对商品房买卖合同的部分条款达成一致。认购书系格式合同，排除了我方在签订合同过程中应享有的磋商、要约及承诺的权利，贵通公司未举证证明已提示我方注意该部分免除卖方主要责任、加重我方责的条款，故该部分条款为无效条款。我方签订认购书后，仍有权对后续签订的买卖合同进行进一步磋商、修改。我方在履行认购协议书中无违约行为，贵通公司应返还收取我方的购房定金。 被告贵通公司辩称：1、双方基于认购所产生的权利和义务明确。双方签订认购书的序言部分，已经表明了应当以我方合同文本签约，即合同文本不再变更，并向买方进行了出示和说明，买方已知悉、确认且无异议，如有异议，则不应签署本认购书。按照市中院商品房买卖合同案件的审理指南第七条的规定，当事人以出卖人拒绝对合同条款进行修改为由，要求解除预约合同并返还定金的，不予支持。2、我方履行了相应的提示和说明义务。我方在销售现场设置了展牌，对商品房销售的相关证照、正式合同文本及附件、补充协议进行了公示，销售人员也向杜梦杰进行了提示和讲解。杜梦杰系执业律师，对商品房认购和买卖具有更多的专业知识、经验和认知水平，其对交易行为的性质和法律后果的认识清楚，无需我方反复说明和提示；杜梦杰在销售现场前后停留了三个小时左右，销售人员一直陪同，在三个小时里，双方不可能不对正式合同文本、附件及补充协议进行交流；我方给予了杜梦杰售房价格优惠，也反映出杜梦杰对购房前应审查事项，已审查完毕。3、我公司未实施任何欺诈或虚假宣传行为。杜梦杰并未提供任何证据证明我公司对楼盘及规划范围外环境、公益设施距离数据有欺诈宣传。认购书中杜梦杰捺手印确认的“房源不退不换”，也证明了双方对房屋不再调换也进行了磋商，杜梦杰在三个小时长的时间内进行权衡后作出的认购房屋决定，完全是共真实且自己的意思表示。4、杜梦杰在诉状中所称修改合同之说与事实不符，且不能成为其拒绝签订《商品房买卖合同》及全部附件和补充协议的合理事由。杜梦杰与我公司签订认购书后，因其长辈不愿意为其出资，而提出退还定金要求，在销售现场未与我公司销售代理公司工作人员达成一致的情况下，采取不理性维权，导致当地派出所出警，影响了我公司的商业形象和正常的销售现场秩序。同时，杜梦杰要求将楼盘外大型公园、学校、公益设施等载入正式合同，于法无据，上述内容的宣传，并非合同要约。5、认购书虽然是我方预先制定，但经过双方磋商，该协议合法有效。杜梦杰主张协议为格式条款由我方承担不利责任，缺乏事实依据。6、杜梦杰因自身原因未能订立正式合同，构成违约，我公司有权行使认购合同项下权利，没收定金。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2019年5月4日下午，杜梦杰在朋友带领下来到双流区项目售楼部，咨询了解该楼盘住宅的销售信息，销售人员刘某（又名：刘仁中，系贵通公司委托代理销售的成都沐泽资源房地产营销公司的工作人员）接待了杜梦杰，向杜梦杰介绍了楼盘的基本情况，杜梦杰在售楼部内参观了楼盘的位置图、沙盘、户型图以及展示区，展示区内，贵通公司将销售该项目商品房的相关证照等以展牌形式进行公示，还将合同文本、补充协议等公示资料装订成册放置在展区。贵通公司还制作了“贵通御苑”的ＤＭ宣传单放置在售楼部，向咨询人员提供。该宣传单中，楼盘附近的交通情况：已经动工建设的地铁3号线龙桥站点距我们项目1.5公路（预计2019年通车），规划中的地铁17号线（预计2020年通车）。目前，地铁3号线已通车，龙桥站位于该楼盘附近。 杜梦杰在与刘某商谈后，要求给予房价优惠，销售经理张某（成都沐泽资源房地产营销公司的工作人员）遂为其申请了房价优惠。在了解、考虑了3个多小时后，杜梦杰（乙方）与贵通公司（甲方）签订一份《商品房认购书》，双方约定：本认购书签署前，甲方已将双方今后签订的《商品房买卖合同》及其全部附件和补充协议文本内容、不利因素告知书等，向乙方进行了出示和说明，对此乙方知悉、予以确认且无异议（若乙方有异议，则不应签署本认购书）；甲乙双方将以本认购书载明的权利义务内容为基础，签订《商品房买卖合同》及其全部附件和补充协议；乙方自愿认购甲方开发的位于双流区房屋，房屋属性为办公，建筑面积85.64平方米，总价款775440元，房屋其他信息甲方均已向乙方进行了公示和具体说明，乙方知悉无异议；乙方选择按揭贷款方式付款，优惠后总价736504元；本认购书签署后，乙方向甲方支付定金2万元作为乙方与甲方订立《商品房买卖合同》及附件和补充协议的担保，乙方承诺按本认购书约定与甲方签订《商品房买卖合同》及附件和补充协议；如因乙方原因未能与甲方签订《商品房买卖合同》及附件和补充协议的，则乙方已付定金甲方不予退还；乙方须在本认购书签订七日内，持本条下列有关材料到销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》及附件和补充协议，否则，甲方有权将乙方所认购的商品房另行销售且不退还乙方已付定金，同时本认购书即告终止；房源不退不换（为手写字体，并由杜梦杰捺印）等等。 签订认购书当日，杜梦杰向贵通公司支付了购房定金2万元。次日，杜梦杰在表姐的陪同下再次到售楼部，认为地铁站到楼盘的距离很远，与销售人员宣传的只有几百米不符，不符合自己的购房要求，遂找到销售经理张某，向其反映销售人员宣传不实，要求将销售人员之前承诺的小区设施、绿化环境、小区后的学校和公园、地铁离这里很近等内容写在合同里，张某否认作过上述承诺，表示公司的合同文本不能增加、修改。杜梦杰遂想把房屋换成小户型，不用作居住，用作投资，张某表示公司不同意大房换小房。杜梦杰要求退定金，张某表示不能退定金，他可以向公司申请，一周后才能回复。 杜梦杰向销售人员自述系律师。5月5日晚上，在与张某微信聊天时，杜梦杰表示：如果现在买80多平米的我的压力会很大，而且以后出手税费也很贵，我妈妈十分不同意我买这里，现在一分钱都不给我。所以现在希望您和领导层沟通一下能不能给我换成43.1平方米的，价格优惠至少6个点，我能接受，如果不行，那就麻烦申请退定金2万元。 5月11日，张某回复公司不同意退定金，杜梦杰遂与其亲戚朋友一起到售楼部，找张某理论，要求换房或退定金。其间，杜梦杰的朋友未告知在场人员，也未征得在场人的同意，私自进行了录音。6月1日，杜梦杰再次带人到售楼部，因贵通公司不同意退定金，杜梦杰便坐在售楼部大门口，阻碍顾客及工作人员进出，销售人员不得已打110报警称有人闹事，后经出警巡警了解系退房纠纷后，要求双方自行协商，协商不好，走法律程序。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原告的身份信息、被告的工商企业登记信息；2、商品房认购书；3、贵通公司2019年5月4日出具的专用收据；4、商品房销售现场ＤＭ单2份共4页；5、贵通御苑心悦城售楼部现场公示栏照片：贵通御苑心悦城证件公示、公示文档文件夹照片、商品房预（现）售方案、商品房买卖补充协议及附件文本、四川省商品房买卖合同（预售）示范文本、前期物业服务合同文本、商品房销委托书（委托代理公司销售楼盘）、物业临时管理公约文本、商品房买卖合同补充协议（二）文本、及其他相关文本等；6、被告拍摄原告不当“维权”照片1张；7、6月1日巡警接处警（移交）登记表；8、张某与杜梦杰的微信聊天记录6页；9、证人陈某（杜梦杰的表妹）的证言，证人冯某（杜梦杰的朋友）的证言；10、证人刘某的证言，证人张某的证言。11、“贵通御苑”的ＤＭ宣传单，售楼部位置照片、沙盘照片、展区的照片及公示的证照照片、合同文本照片；12、当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 经审查，对以下证据，本院未予采信，对当事人拟证明的事实未予认定：冯某用手机录制的杜梦杰与张某谈话录音刻录的光盘1张及文字整理资料。因上述证据来源不合法，录音中仅有杜梦杰称对方销售人员介绍的地铁离楼盘很近，与实际不符，张某并未认可销售人员有此介绍，且在张某要作解释时，杜梦杰一再打断张某的解释。上述录音内容，并不能证明杜梦杰所称的贵通公司销售人员作虚假宣传的事实。该证据不具有合法性、真实性和证明力，依法不予采信。 本院认为，杜梦杰与贵通公司签订的商品房认购书，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，本院对双方争议焦点及原告杜梦杰的诉讼请求评判如下： 贵通公司是否有违约行为。杜梦杰认为贵通公司有以下违约行为，导致正式合同未签订：1、签订认购书时，工作人员介绍案涉房屋离地铁3号线、17号线只有几百米的距离，与实际不符。2、认购书中关于不能修改合同文本的条款为格式条款，贵通公司未尽提示告知义务，其排除买家磋商签订正式合同权利的内容无效。贵通公司在协商签订正式合同时，不同意杜梦杰修改合同内容，不同意将小区的绿化、配套设施、附近的学校、公园、离地铁的距离等写到合同中，属违约行为。经审查，杜梦杰关于贵通公司有上述违约行为的陈述，与审理查明事实不符。首先，贵通公司向所有咨询客户提供的案涉项目宣传单上明确介绍“已经动工建设的地铁3号线龙桥站点距我们项目1.5公里（预计2019年通车），规划中的地铁17号线（预计2020年通车）”，销售人员也是按宣传单的内容对楼盘进行的介绍，其中并无地铁距离楼盘只有几百米的内容。杜梦杰除了其自述外，并无证据证明销售人员向其介绍地铁离楼盘只有几百米，有虚假宣传的情形。并且，双方签订认购书时，地铁3号线已经通车，杜梦杰本人也到了楼盘现场，应当知晓地铁龙桥站到案涉楼盘的距离。杜梦杰作为在成都工作的人员，也应当知晓地铁17号线目前政府尚在规划中，具体路线站点尚未公布。在购买房屋这一重大事项中，详细考察楼盘的基本情况，是杜梦杰作为买家应尽的审慎义务。其次，贵通公司在售楼部内有介绍楼盘基本信息的楼盘位置图、沙盘、宣传单、公示证照及公示的合同文本等，杜梦杰也在售楼部内停留了三个多小时，销售人员刘某也一直陪同介绍，杜梦杰对楼盘的基本信息应当完全知晓。综上所述，杜梦杰并无证据证明贵通公司在销售时有虚假宣传、未向其尽告知义务的情况。 同时，认购书的首部序言中明确载明：甲方已将双方今后签订的《商品房买卖合同》及其全部附件和补充协议文本内容向乙方进行了出示和说明，对此乙方知悉，予以确认且无异议（若乙方有异议，则不应签署本认购书）；甲乙双方将以本认购书载明的权利义务内容为基础，签订《商品房买卖合同》及其全部附件和补充协议。该认购书只有两页，上述序言位置明显，提示内容明确，贵通公司已尽到了提示告知的义务。杜梦杰作为一名律师，具备审查合同的专业知识与经验，在签订此认购书时理应知晓,审查预约合同中涉及买家权利义务的主要内容以及准备签订的正式合同文本，是其在签订预约合同时的基本权利与义务，无需销售人员再专门进行提示、反复告知。并且，预约合同的基本概念，即为双方当事人应按预约合同约定的权利义务签订正式的商品房买卖合同。对当事人已协商好的权利义务内容在签订正式合同时不能作变更，是预约合同的基本特征，也是双方订立预约合同的目的，并不属于排除买家磋商签订正式合同的权利的格式条款。杜梦杰认为认购书中关于在签订正式合同不能修改合同文本的条款为格式条款，排除买家磋商签订正式合同权利的内容无效的观点，于法无据。杜梦杰在与贵通公司协商签订正式合同时，提出要将以前销售人员承诺的一些事项写入正式合同，贵通公司并未认可销售人员有这些承诺，杜梦杰也无有效证据证实贵通公司销售人员有这些承诺，双方也未约定可以修改合同文本，杜梦杰实际是向贵通公司提出了超出认购书约定的权利义务内容之外的签约要求，贵通公司未同意其要求，不属于违约行为。 综上所述，杜梦杰主张贵通公司在履行认购书时有上述违约行为的证据不足，本院不予确认。 杜梦杰是否有违约行为。双方在认购书中约定：“本认购书签署前，甲方已将双方今后签订的《商品房买卖合同》及其全部附件和补充协议文本内容、不利因素告知书等，向乙方进行了出示和说明，对此乙方知悉、予以确认且无异议（若乙方有异议，则不应签署本认购书）；甲乙双方将以本认购书载明的权利义务内容为基础，签订《商品房买卖合同》及其全部附件和补充协议”、“乙方须在本认购书签订七日内，持本条下列有关材料到销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》及附件和补充协议，否则，甲方有权将乙方所认购的商品房另行销售且不退还乙方已付定金，同时本认购书即告终止”。上述条文虽系格式条款，其性质是属于确定预约合同中买方基本合同义务、约定定金担保内容及担保责任的条款，并不属于限制、免除、加重买方责任的条款，也未排除买方的主要权利。如买方在阅读并认可了卖方公示的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议文本，并签订了认购协议、交纳定金担保后，还可以在上述合同文本之外随意提出签约要求，随意反悔，并以双方不能达成一致意见为由拒签合同，有违交纳定金担保、签订认购协议的合同目的，也有违全面履行合同原则及诚信原则、公平原则。 由于杜梦杰在与贵通公司协商签订正式合同时，提出了在超出认购书约定的权利义务之外的签约要求，并要求贵通公司写入正式合同，后因贵通公司不同意，杜梦杰不同意签订正式合同。之后，杜梦杰提出要求换房，又以其母亲不同意购买此房为由，要求贵通公司退还定金。杜梦杰因其自身原因没有在合同约定期限内签订正式商品房买卖合同的行为，违反了认购书的约定，属违约行为。依照认购书的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，杜梦杰无权要求贵通公司返还定金。对杜梦杰要求返还定金2万元并支付相应利息的诉讼请求，本院依法予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杜梦杰的诉讼请求。 案件受理费150元，由原告杜梦杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一九年七月二十六日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶