内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民事判决书（2018）内0425民初3833号原告：高娃，女，1982年2月2日出生，蒙古族，农民。委托诉讼代理人：李小明，内蒙古松瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国军，男，汉族，银行职员。被告：马洪军，男，1975年1月22日出生，汉族，农民。被告：孟庆敏，女，1981年11月2日出生，汉族，农民。被告：马银，男，1952年5月22日出生，汉族，农民。三被告委托诉讼代理人：东艳彬，内蒙古盛兴律师事务所律师。原告高娃与被告马银、马洪军、孟庆敏买卖合同纠纷一案，我院2017年6月28日立案后，于2017年12月27日制作了（2017）内0425民初3284号民事判决书，该判决书送达后，马银在法定期间内提出上诉，赤峰市中级人民法院于2018年9月20日制作了（2018）内04民终3261号民事裁定书，将本案发回我院重新审理，本院立案后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高娃及其委托诉讼代理人张国军、李小明，被告孟庆敏及三被告委托诉讼代理人东艳彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告高娃向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告于2015年12月26日签订的协议内容；2、判决位于××旗的房地产：宗地号（马银名下）×××，面积608.35㎡；宗地号（马洪军名下）×××，面积627.18㎡；宗地号（马洪军名下）512-01-517的土地使用权及地上附着物所有权确认归原告所有；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月26日被告马洪军、马银、孟庆敏三人与原告高娃签订买卖合同，被告马洪军、马银将自己所有的以上土地使用权及地上附着物一并出售给原告高娃，价格为190000.00元，合同签订后原告高娃依约履行了给付价款的义务，被告马洪军、马银、孟庆敏一直没有协助原告高娃办理土地使用权及地上附着物所有权变更登记手续，故诉至人民法院，望人民法院查清事实，支持原告诉讼请求。被告马洪军、马银、孟庆敏辩称，原告陈述与事实不符，实际形成本合同的原因是，2015年12月份马洪军、孟庆敏向经棚镇鑫顺租赁公司借款150000.00元，月息为2分，借款时间为1年，由本案原告高娃的丈夫张国军进行担保，原告高娃为了防止被告孟庆敏、马洪军不能偿还借款，与被告孟庆敏、马洪军签订了买卖合同，该份合同实际为该份借款的保证，并不是事实上的买卖合同，双方均未实际履行。该两处房产均由三被告实际占有使用至今，原告高娃也未给付所谓的合同价款。至于马银在房屋买卖合同上的签字，马银不会签字，原告高娃的丈夫张国军以给其办理低保手续为由，抓住马银的手让其签字，马银不知道合同的内容。因本案形成原因为民间借贷，且该笔民间借贷由原告高娃的丈夫张国军作为担保人已经偿还，所以应当恢复原始的法律关系，以追偿权进行诉讼，而不应该视为并未履行的买卖合同进行诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据综合认定如下：原告提交的1、2015年12月26日原告高娃与被告马洪军、孟庆敏、马银签订的买卖合同（合同中附有三份宗地图），欲证明2015年12月26日原告与三被告签订买卖合同，由原告出资190000.00元购买三被告的宅基地及地上附着物，并约定在签订合同时，乙方一次性给付甲方全部价款，原告与被告在签合同的同时，当场给付被告三人现金190000.00元，基于亲属间的信任，所以没有出具收据。但在合同中已明确注明三被告在收到房款后，将房屋交付给了原告，但被告马银因年事已高，双方同意马银帮助原告照看院落，原告将部分生活用品及牲畜搬至涉案院落后，原告与三被告到土地管理所办理宅基地过户手续时，因当时在测绘地图，所以暂时未能办理。三被告对合同的真实性无异议，对其关联性有异议，质证认为该合同违反法律规定，属于无效合同，并没有实际履行，系借款合同的保证合同。本院综合全案证据认证如下：双方当事人对其真实性均不持异议，本院予以确认。结合原告所提交的证据3、4及《买卖合同》：“三、给付方式：签订此合同时乙方一次性付给甲方”的约定，且被告在诉讼过程中未能提供有效证据证明其反驳主张成立之事实，对原告此证明目的本院予以确认；2、户口簿登记卡，欲证明高娃系克什克腾旗芝瑞镇马架子村局子村民组集体经济组织成员，与被告系同一个村集体组织成员，三被告对户口簿的真实性均无异议，本院予以采信；3、原告高娃与被告马银的现场录音一份（2017年5月4日），欲证明马银承认自己签订了房屋买卖合同，其称“合同是他签的，钱你给了，但是他没花钱，钱被马洪军花了”，且在原审时被告亦承认这段录音的真实性。三被告对该录音的真实性无异议，但对该份录音的有效性存有异议，被告认为“该录音明显存在诱导，如果按原告的陈述，该合同为买卖合同，录音中马银称钱已经花了，该还也得马洪军还，这明显与事实不符”。4、原告高娃与孟庆敏的通话录音一份（2017年4月26日），欲证明被告孟庆敏同意并认可自己签署了该买卖合同，原告也支付了价款，其中有一句话：“高娃说这房子是不是有人高价要了，那你把房子的钱还给我也行。”这一点是得到孟庆敏的同意和认可的，本案就是房屋买卖合同，而并非被告所述的担保合同。三被告质证认为，不能达到原告的证明目的，双方没有商量任何房屋买卖的事宜，而是原告一直在说要钱。本院对证据3、4认证如下：这两份录音证据被告对其真实性不持异议，且被告对其反驳意见未提供证据予以证明，结合被告对涉案买卖合同的真实性予以认可，综合全案证据与涉案买卖合同中给付方式的约定能够形成完整的证据链条，故本院对上述证据予以采信；5、原告提交的自治区工商行政管理局数据中心信息截图三张，证明克什克腾旗经棚镇鑫顺汽车租赁行，成立时间为2016年5月19日，说明被告所说的2015年在鑫顺汽车租赁行借款与事实不符。三被告对三张信息截图的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；6、被告提交的被告孟庆敏与原告高娃之间的录音光盘及整理的书面材料，欲证明涉案的买卖合同系为民间借贷合同作的保证。原告质证认为该份录音并非原始载体，是被告经过技术处理的录音，且该录音也并未反映出原告与被告之间系存的担保合同关系。原告要求被告提交该份录音的原始载体，对录音内容进行司法鉴定，因被告不能提供录音的原始载体（已丢失），又无其他证据互为佐证，故本院对该份证据不予采信。根据上述采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：原告高娃与被告马洪军、马银、孟庆敏均系克什克腾旗芝瑞镇马架子村局子村民组村民。2015年12月26日原告高娃与被告马洪军、马银、孟庆敏签订买卖合同一份，合同约定，被告马洪军、马银将自己所有的的位××旗的房地产：宗地号（马银名下）×××，面积608.35㎡；宗地号（马洪军名下）×××，面积627.18㎡；宗地号（马洪军名下）512-01-517房产出售给原告高娃。以上土地使用权及地上附着物一并出售给原告，价格为190000.00元，并约定了价款的给付方式为签订合同时一次性给付，合同对双方的权利义务及违约责任做了明确约定。合同签订时原告高娃即按约定履行了给付价款义务。另查明，被告马银与被告马洪军系父子关系，被告马洪军与被告孟庆敏系夫妻关系；本院认为，合法有效的买卖合同关系受法律的保护，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原告高娃与被告马洪军、马银、孟庆敏均系克什克腾旗芝瑞镇马架子村局子村民组同一集体经济组织成员，现行法律法规中并不禁止同一集体经济组织成员之间进行房屋买卖及宅基地使用权的流转，双方签订的买卖合同原告高娃与被告马洪军、马银、孟庆敏均已签字确认，系双方真实的意思表示，且原告高娃提交的两份录音与涉案合同中“三、给付方式：签订此合同时乙方一次性付给甲方”的约定可以相互印证，能够证明原告高娃已经交付购房款履行了合同义务的事实，故双方签订的买卖合同并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形且符合《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，故该合同系合法有效的合同，因此原告要求被告马洪军、马银、孟庆敏继续履行涉案买卖合同义务的诉讼请求，本院予以支持；原、被告双方虽然签订了买卖合同，但未到相关房产或土地管理部门进行相关权利人的变更登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，涉案的宅基地使用权及房屋的所有权因未依法登记而不发生法律效力，故其要求确认涉案的宅基地使用权及房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。被告马洪军、马银、孟庆敏的抗辩理由原告不予认可且其提供证据不足以证明其主张成立。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告马洪军、马银、孟庆敏的抗辩理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马洪军、被告马银、被告孟庆敏于本判决生效后一个月内协助原告高娃办理坐落于××旗（马银名下）宗地号：×××，面积608.35㎡、（马洪军名下）宗地号：×××面积627.18㎡、（马洪军名下）宗地号：512-01-517房产的土地使用权和房屋所有权的过户登记手续；二、驳回原告高娃其他诉讼请求。案件受理费4100元，由被告马洪军、被告马银、被告孟庆敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 那日苏审 判 员 翁秀财人民陪审员 王贵林 二〇一九年七月十六日法官 助理 于艳艳书 记 员 杨 扬