山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终3885号 上诉人(原审被告、反诉原告)：青州太平洋百货商业管理有限公司，住所地：青州市云门山北路1777号。 法定代表人：黄贤宁，董事长。 委托诉讼代理人：郭林，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：李彦辰，山东九州天衡律师事务所律 师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘海芳，女，1970年11月19日出生，汉族，居民，住青州市。 原审被告：山东亿丰实业集团置业有限公司，住所地：青州市亿丰义乌小商品城w区36号。 法定代表人：黄贤明，董事长。 上诉人青州太平洋百货商业管理有限公司(简称太平洋百货)因与被上诉人刘海芳，原审被告山东亿丰实业集团置业有限公司(简称亿丰公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院(2018)鲁0781民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 太平洋百货上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省青州市人民法院(2018)鲁0781民初1583号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，上诉人并未构成根本违约导致合同目的不能实现，故一审判令双方解除租赁合同不当，涉案租赁合同及补充协议应继续履行。上诉人也并未给被上诉人造成任何损失。潍坊惠普会计事务所出具的审核报告书鉴定的数额是被上诉人支出的装修装潢、安装设备等的费用，并非实际损失，且上述支出完全系被上诉人的正常经营行为，上述费用的支出与上诉人无关，不应由上诉人承担。第二，上诉人在一审中的反诉请求均证据充分，理由正当，应得到全部支持。一审判决被上诉人支付租金的起算错误，涉案场地早在2015年7月6日起已具备交付使用条件，且被上诉人早在2017年5月10日之前也已经实际占有使用涉案场地，故相应的租金523800元已是作出让步的结果，一审判决的租金数额过低，应予全部支持。第三，被上诉人未按约定向上诉人支付租金构成违约，被上诉人应按照合同约定向上诉人支付违约金128582元。第四，依法撤销一审判决第六项，即“被告山东亿丰实业集团置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任”。第五，审计费25000元不应由上诉人承担，应全部由被上诉人承担。 刘海芳未作答辩。 亿丰公司未作答辩。 刘海芳向一审法院提出诉讼请求：1．依法解除双方签订的《场地租赁合同》；2．判令太平洋百货、亿丰公司赔偿装修、购置设备及营业损失1200000元；3．诉讼费用由太平洋百货、亿丰公司负担。 太平洋百货向一审法院提出反诉请求：1、判令刘海芳支付房租523800元；2、判令刘海芳支付违约金128582元；3、反诉费由刘海芳负担。 一审法院认定事实：2014年7月3日，刘海芳(乙方)与太平洋百货(甲方)签订《场地租赁合同》及补充合同各一份，合同约定刘海芳承租亿丰公司开发的位于青州市云门山北路1777号“亿丰时尚之都”四层面积为1048．16平米的场地，用于经营西餐厅(主品牌为埃尔咖啡)；租赁期限自2014年10月1日至2022年9月30日；第一年度租金为420836．24元，一次性赠送装修补贴和经营补助费后缴纳租金为191289.20元，其中免租期为15个月；第二年度场地租金为141501．60元，一次性赠送装修补贴和经营补助费后缴纳场地使用费月平方价0．50元，本年度租金在签订使用合同时一次性支付给甲方；乙方自聘若干员工作为场地导购员或服务员，该部分员工与乙方建立劳动关系，其工资待遇由乙方支付，双方产生的劳动纠纷，由乙方自行负责，乙方须将与所聘员工签订的《劳动合同》或《协议书》在签订之日起5日内在甲方处备案，乙方聘用员工引起的法律责任由乙方自行承担；乙方应按甲方要求和规范对场地进行必须的精装修，相关费用由乙方负责；任何一方如违反本合同规定情节严重或者经对方书面警告仍未改正者，另一方有权终止合同并赔偿因违约而给对方造成的一切损失；同时还约定租金交付方式、标准以及合同解除和变更等其他权利义务。合同签订当日，刘海芳向太平洋百货交纳保证金10000元以及租金140000元。在合同履行过程中，刘海芳取得承租场地后对场地进行装修、购置经营埃尔咖啡必需设备并招募员工进行培训。太平洋百货原定于2014年10月1日开业未成。2014年11月3日，太平洋百货向包括刘海芳在内的商户发出开业通知，通知要求各商户在2014年11月15日前完成店铺装修，并于2014年11月21日前全部做好开业准备。2015年1月5日，太平洋百货又向刘海芳等商户发出2015年1月16日开业通知，因消防未经相关部门验收合格，各商户开业未成。后刘海芳以无法正常开业造成重大损失为由，于2014年12月16日提起民事诉讼，2016年8月15日法院作出(2015)青民初字第11号民事判决，确认刘海芳与太平洋百货签订的《场地租赁合同》继续履行，太平洋百货返还刘海芳保证金10000元、租金140000元，并赔偿刘海芳直接损失331672．80元。诉讼中，根据刘海芳的申请，法院依法委托潍坊普惠有限责任会计师事务所对刘海芳因筹备经营埃尔咖啡西餐厅对场地装修装潢及其他固定设施设备购置及安装费用进行审计，该所于2018年12月7日出具潍普会法鉴字[2018]1号费用审核报告书，报告结论为委托鉴定的费用为1731110元(其中：装饰装修1203000元、厨房设备37000元、监控系统104500元、美的中央空调88000元、加盟店软件系统37925元、加盟店物品132785元、灯具78000元、隔断30000元及餐桌19900元)，刘海芳为此支付审计费50000元。 另查明，刘海芳承租场地属于亿丰公司开发的青州亿丰时尚之都项目，亿丰公司在取得建设用地规划许可证、建设规划许可证及建设工程许可证等手续后进行了施工建设，并于2016年3月17日取得涉案场地在内房产的不动产权证书，证号为鲁(2016)青州市不动产权第000141号。太平洋百货于2015年7月6日取得消防验收合格证书。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。刘海芳与太平洋百货签订的《场地租赁合同》在平等、自愿的基础上进行的，系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。涉案《场地租赁合同》签订时，太平洋百货尚未取得涉案场地的产权证书及消防验收合格证书，致刘海芳未能按时办理营业执照，从而无法正常开业、营业。《场地租赁合同》虽经法院于2016年8月15日作出(2015)青民初宇第11号民事判决继续履行，但经现场勘验包括涉案房屋在内的整体楼宇建设装修并未完工，一楼沿街主大门上锁不能进出，电梯周围布满杂物没法正常使用，通往刘海芳租赁房屋通道被封堵，且门口外公用场地被侵占，并不具备经营餐饮业的条件，致刘海芳场地租赁合同目的不能实现，故对刘海芳要求解除《场地租赁合同》及补充协议的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。因刘海芳租赁太平洋百货的房地产并不具备经营餐饮业所具备条件，致刘海芳合同目的不能实现，给刘海芳造成损失，故刘海芳要求太平洋百货赔偿损失的诉讼请求，予以支持。刘海芳的损失数额以潍坊惠普会计师事务所出具的损失鉴定数额为准，对损失的承担应按照各自的过错责任确定。根据双方的过错程度及本案实际情况，确定刘海芳与太平洋百货各承担损失数额的50％。太平洋百货的反诉请求，与本案系同一法律关系，且在法定期限内提出，并预交了反诉费，为减少当事人诉累、节省司法资源，决定与本案合并审理。(2015)青民初字第11号民事判决确认《场地租赁合同》继续履行，该判决生效之日为潍坊市中级人民法院作出(2017)鲁07民终1382号民事判决的2017年5月10日，刘海芳应支付租赁费的起点为2017年5月11日，计算至2019年4月10日，计23个月，租赁费每月为15940元，共计366620元。综上所述，刘海芳及太平洋百货的合理诉讼请求，均应依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)刘海芳与被告(反诉原告)青州太平洋百货商业管理有限公司签订的《场地租赁合同》及补充协议；二、原告(反诉被告)刘海芳将其承租并装修的《场地租赁合同》所涉场地(除装修外)腾空并交付给被告(反诉原告)青州太平洋百货商业管理有限公司；三、被告青州太平洋百货商业管理有限公司赔偿原告刘海芳筹备埃尔咖啡西餐厅损失1731110元的50％，即865555元；四、被告青州太平洋百货商业管理有限公司支付原告刘海芳审计费50000元的5O％，即2500O元；五、反诉被告刘海芳支付反诉原告青州太平洋百货商业管理有限公司租赁费366620元；以上三、四、五项折抵后，被告(反诉原告)青州太平洋百货商业管理有限公司尚应赔偿原告(反诉被告)刘海芳523935元，于判决生效之日起五日内付清；六、被告山东亿丰实业集团置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告(反诉被告)刘海芳的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告青州太平洋百货商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18596元，由原告刘海芳负担9298元，由被告青州太平洋百货商业管理有限公司、山东亿丰实业集团置业有限公司负担9298元；本诉诉讼保全费5000元，由被告青州太平洋百货商业管理有限公司、山东亿丰实业集团置业有限公司负担；反诉费10324元，由反诉原告青州太平洋百货商业管理有限公司负担7000元，反诉被告刘海芳负担3324元。 二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。上诉人太平洋百货与被上诉人签订租赁合同，被上诉人基于合同约定和对上诉人的信赖交付保证金、租金并进行营业前的各项准备工作，包括对店面进行必要装修装潢、购置设备等。根据查明的事实及一审法院现场勘验情况，可以确认因上诉人迟迟未通过消防验收且不具备营业条件等致使开业时间一拖再拖，严重影响了被上诉人的经营，上诉人构成违约事实清楚，本院予以确认。被上诉人据此要求解除合同理由正当，应予支持。根据合同约定，一方违约严重，另一方有权要求解除合同并要求损失赔偿，被上诉人要求上诉人赔偿损失证据充分，理由正当，本院予以支持。潍普会法鉴字[2018]1号费用审核报告书经庭审质证，具备证据客观性、关联性、合法性，可以作为定案依据。根据该审核报告书，鉴定值中绝大部分系不可拆除的支出，合同解除后，该部分费用应认定为被上诉人的损失。一审法院根据审核报告书确认被上诉人的损失证据充分，对双方责任比例划分亦无明显不当，本院予以维持。据此，审计费支出由双方按责任比例分担亦属合理。上诉人虽主张应自2015年7月6日起算租金，但因上述时间尚未合法交付场地，且根据生效的(2017)鲁07民终1382号民事判决，双方系在该案审理中同意继续履行合同，而造成前期合同不能履行的原因系上诉人所致，故上诉人要求自2015年7月6日计算租金理由不当，本院不予支持。一审法院酌定自2017年5月11日起算租金亦属合理，本院予以维持。本案纠纷系因上诉人提供的租赁场地迟迟不能合法交付引起，不存在被上诉人故意违约的情形，故上诉人要求被上诉人承担延迟支付房租的违约金理由不当，本院不予支持。 上诉人要求撤销一审判决中关于“亿丰公司承担连带清偿责任"的判项，因作为本案当事人的亿丰公司并未就此提出上诉，而本案上诉人对该判决内容并不具备直接利害关系，故对上诉人所提此项上诉请求，本院不作审查。 综上，太平洋百货的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14460元，由上诉人青州太平洋百货商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年七月十日 书记员  王 旭