河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终2129号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司栾川县支行，住所地栾川县城兴华西路。负责人：陈超，该行行长。委托诉讼代理人：张元锋，河南鸾州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐乐，男，1989年2月3日出生，汉族，住河南省栾川县。系该行员工。被上诉人（原审被告）：郭鹏举，男，1968年10月21日出生，汉族，住栾川县，现服刑于焦作市焦南监狱。被上诉人（原审第三人）：王龙超，男，1972年4月27日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：史松峰，河南经源律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司栾川县支行（以下简称农业银行栾川县支行）因与被上诉人郭鹏举、王龙超租赁合同纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院(2018)豫0324民初1844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农业银行栾川县支行的委托诉讼代理人张元锋、张乐乐，被上诉人郭鹏举，被上诉人王龙超的委托诉讼代理人史松峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行栾川县支行上诉请求：1.撤销河南省栾川县人民法院(2018)豫0324民初1844号民事判决，依法改判支持我行的一审诉讼请求；2.本案一切费用由二被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，其并未认可郭鹏举的非法转租行为。（1）一审判决错误认定了其对王龙超于2016年8月交纳10万元租金的行为予以认可，所谓“我行当庭认可王龙超向我行交纳部分房租10万元”不是事实。一审中，其只是认可了账户中曾收到了10万元租金，至于该款项是郭鹏举本人所交，还是郭鹏举指派他人所交，其不知情。其一直以为该款项是郭鹏举所交纳，所以之后才多次向郭鹏举催要下欠租金，并于2017年3月2日向郭鹏举发送律师函要求交清所欠21万元租金；（2）2013年10月16日，其与郭鹏举签订《经营租赁合同》，由郭鹏举承租其位于栾川县城关镇兴华路2818平方米的房屋用于经营宾馆。合同约定租期5年，从2014年3月1日至2019年2月28日，租金每年31万元，郭鹏举应在每年3月10日前付清全年租金。2016年，郭鹏举在拖欠当年度房租的情况下，于2016年5月30日将房屋非法转租给王龙超。2016年8月，我行账户收到租金10万元，之后我行向郭鹏举催要2016年度下欠的21万元租金时，郭鹏举于2016年10月19日以短信方式向其时任副行长张红星告知了王龙超的联系方式，其在收到短信后并未对转租行为予以认可。10万元租金交纳在先，短信通知在后，其收取该笔款项并入账是对郭鹏举交纳房租行为的认可，与王龙超无关。2.一审判决严重不公，侵害了其合法权益。郭鹏举拖欠其2016年度21万元租金事实清楚，证据充分。其因郭鹏举的违约行为遭受了巨大经济损失，郭鹏举、王龙超分别为非法转租人和房屋实际占用人，其要求解除租赁合同、返还房屋、交清拖欠租金并要求该二人依照合同约定支付房屋占用费、违约金的诉讼请求合法有据，但一审判决却驳回了其全部诉请，等于支持占用房子却不用交租金的违法行为。综上一审判决认定事实错误，判决严重不公，侵害了其合法权益。望二审法院公正审理，支持上诉请求为盼。郭鹏举辩称，维持原判，上诉人房屋的房租应给付，但其和王龙超有转让协议，应由王龙超给付，王龙超租用之后，上诉人副行长张红星和行长陈超知晓该事实，并对该事实默认，其本人租用的2年期间，都在每年3月份按时交租，其听王龙超曾说他和陈超约谈过，其也约王龙超和张红星见过面，且王龙超于2015年向上诉人支付了10万元钱，一审时其代理人已说明详情，实际上栾川农行默认了王龙超的租用关系。王龙超辩称，1.上诉人上诉理由陈述并未认可第三人承租地位和资格，与其无关，其不是合同相对人；2.其对一审判决结果认可，事实部分不认可。租赁协议约定明确用途为宾馆经营，三年多时间郭鹏举为栾川饭店法人，上诉人明知该房屋实际用于饭店，据一般社会经验可推定承租人为栾川饭店，因公司设立登记备案须提供房屋产权证原件及合法租赁合同等材料，协助设立公司，登记备案；3.其与原栾川饭店的协议并非自然人之间的转租，而是股权的整体转让，该协议注明其为代表人，工商登记证明其为栾川饭店的法人及股东，履行职务行为；4.一审法院对转让协议认定其为承租人，存在法律认知错误，该协议不涉及房屋租赁合同的相对性并未转移，其不可能受让一个没有经营场所的饭店；5.其未从租赁过程中获利，一审不应因其受让栾川饭店的行为认定其为承租人，合同形式并不掩盖本质和事实，其认为该租赁的实际责任人为合同相对人，实际使用人为栾川饭店，其不应对上诉人承担任何租赁责任。农业银行栾川县支行向一审法院起诉请求：1、依法解除农业银行栾川县支行同郭鹏举于2013年10月16日签订的《经营租赁合同》，责令郭鹏举十日内搬离并返还承租我行位于栾川××××路、占地面积2818㎡的房屋，归还房屋应达到原《经营租赁合同》约定的标准；2、责令郭鹏举给付2016年度下欠租金210,000元，并从2017年3月11日起按《经营租赁合同》约定每年租金310,000元的2倍支付占用费，直至返还全部房屋；3、责令郭鹏举支付违约金115500元；4、第三人王龙超对上述义务承担连带责任；5、一审诉讼费用由郭鹏举承担。一审法院认定事实：2013年10月16日，农业银行栾川县支行与郭鹏举签订经营租赁合同，由郭鹏举承租栾川县城关镇兴华路2818平方米的房屋，租赁期限共5年，自2014年3月1日至2019年2月28日，房屋用途为宾馆经营，每年租金310000万元，应于每年3月10日前付清全年租金。郭鹏举交纳了2014年、2015年房屋租金。2016年，郭世伟与王龙超签订转让协议，约定王龙超接受栾川县栾川饭店商务有限公司（以下简称栾川饭店）后所产生的一切债权、债务问题及纠纷由乙方王龙超自行负责。栾川饭店商的法定代表人郭鹏举、股东郭世伟、郭勇在协议上签字。2016年6月2日，栾川饭店的法定代表人由郭鹏举变更为王龙超，2016年8月31日，栾川饭店的企业名称由栾川县栾川饭店商务有限公司变更为栾川县栾川饭店管理服务有限公司。2016年10月19日，郭鹏举以短信方式告知农业银行栾川县支行王龙超为栾川饭店大股东、法人。农业银行栾川县支行当庭认可王龙超向其交纳部分房租10万元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，农业银行栾川县支行、郭鹏举双方签订经营租赁合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。郭鹏举承租农业银行栾川县支行的房屋，应当按照约定用途使用房屋、交纳租金。郭鹏举承租房屋后，成为栾川县栾川饭店商务有限公司的法定代表人，并按时向农业银行栾川县支行交纳房租。2016年，郭鹏举与公司其他股东以个人名义与第三人王龙超签订转让协议，将饭店全部资产转让给第三人王龙超，并约定由王龙超承担转让后的一切债务，该行为应视为承租人将房屋转租给第三人。后第三人王龙超向农业银行栾川县支行交纳10万元房租，农业银行栾川县支行收取该房租并且入账，该行为视为农业银行栾川县支行对郭鹏举转租行为的追认许可。因此，原租赁合同仍然有效，租赁合同的相对方由农业银行栾川县支行与郭鹏举，变更为农业银行栾川县支行与第三人王龙超，第三人王龙超应当承担给付拖欠房屋租金的义务，故对于农业银行栾川县支行要求解除合同、要求郭鹏举给付拖欠租金、支付违约金和清腾房屋以及第三人王龙超承担连带责任的诉求，一审法院不予支持。对于第三人王龙超提出交纳房屋租金行为系代替郭鹏举履行义务，第三人未向法庭提供证据予以证明，一审法院不予采信，对于王龙超提出应由栾川县栾川饭店管理服务有限公司承担给付房租义务的辩解理由，由于王龙超以个人名义签订转让协议，一审法院不予采信该辩解理由，其将公司转让给案外人王会权，标的房屋的转让未经农业银行栾川县支行同意，房屋转让行为不成立。综上，判决如下：驳回农业银行栾川县支行的全部诉讼请求。一审受理费4620元，由农业银行栾川县支行负担。二审中，当事人均没有提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院另查明，栾川县工商行政管理局于2016年12月23日换发的营业执照显示，栾川饭店的法定代表人变更为王会权。本院审理过程中，农业银行栾川县支行认可，该行于2018年收到房租五万元整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。2013年10月16日，农业银行栾川县支行与郭鹏举签订经营租赁合同，由郭鹏举承租栾川县城关镇兴华路2818平方米的房屋，租赁期限共5年，自2014年3月1日至2019年2月28日，房屋用途为宾馆经营，每年租金310000万元，应于每年3月10日前付清全年租金。而在郭世伟、郭鹏举、郭勇与王龙超于2016年5月30日签订的转让协议中，转让人为郭世伟、郭鹏举、郭勇，受让人为王龙超，协议的内容为双方当事人关于栾川饭店相关资产及债务负担的相关约定，该转让协议并未涉及“租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等”内容，郭鹏举与王龙超之间的转让协议不符合法律规定的租赁合同的构成要件，不应认定为承租人将涉案房屋转租给了王龙超，王龙超虽然向农业银行栾川县支行交付了10万元租金，但根据郭鹏举在一审审理过程中提交的“栾川饭店营业执照、郭鹏举向农业银行栾川县支行工作人员发送的短信的内容”，可以认定2016年6月2日，栾川饭店的法定代表人变更为王龙超的事实，但现有证据无法证实涉案租赁合同的承租人变更为王龙超个人。本案中，郭鹏举与农业银行栾川县支行签订的涉案租赁合同中明确约定涉案房屋用于宾馆经营，租赁合同生效后，郭鹏举依照合同的约定将涉案房屋用于栾川饭店的经营，在涉案合同既不存在转租也不存在合同当事人变更的情况下，作为涉案租赁合同的承租人，郭鹏举应当依照合同约定，在合同有效期间内，及时向农业银行栾川支行支付租金，但是自2016年3月至今，涉案房屋的租金一直未能按期、足额交付，农业银行栾川县支行依约要求郭鹏举解除合同并无不当，鉴于本案审理期间，涉案合同的期限已经届满，租赁合同自然解除，故对于农业银行栾川支行要求解除合同的该项请求，本院不再予以审理。2016年8月及2018年，农业银行栾川县支行分别收到10万元和5万元租金，故郭鹏举应当依法向农业银行栾川县支行支付2016年3月1日至合同期限届满之日止三年的租金共计78万元，向农业银行栾川县支行返还涉案房屋，并按照合同约定支付因未能按时支付租金而应承担的违约金10万元。同时，郭鹏举应当参照涉案租赁合同中关于租金的约定（年租金31万元），于返还涉案房屋前向农业银行栾川县支行支付占用涉案房屋期间的租金。农业银行栾川县支行要求王龙超承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，农业银行栾川县支行的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决有所不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省栾川县人民法院（2018）豫0324民初1844号民事判决；二、郭鹏举自本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司栾川县支行支付2016年3月1日至2019年2月28日止，三年的租金共计78万元，并支付违约金10万元；三、郭鹏举自本判决生效之日起五日内向中国农业银行股份有限公司栾川县支行返还涉案房屋；四、郭鹏举应根据年租金31万元的标准自本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司栾川县支行支付自2019年3月1日至实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费；五、驳回中国农业银行股份有限公司栾川县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4620元，二审案件受理费4620元，共计9240元，由郭鹏举负担。本判决为终审判决。审判长 殷 萍审判员 宋梁凤审判员 杨保国二〇一九年七月三日书记员 范晓艳