襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0691民初3149号原告：黄利霞，女，1971年2月25日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：王清，男，1968年2月4日出生，汉族，住址同上，系黄利霞丈夫。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：蔡巍，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北同利投资有限公司（以下简称同利投资公司），住所地：武汉市江汉区国贸新都10楼C、D座。法定代表人：赵毅，同利投资公司总经理。委托诉讼代理人：覃松，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：武汉江城置业有限公司（以下简称江城置业公司），住所地：武汉市吴家山台商投资区新华工业园。法定代表人：江成雨。被告：武汉江城置业有限公司襄阳分公司（以下简称江城置业襄阳分公司），住所地：襄阳市鱼梁洲明珠路。代表人：江成雨，江城置业襄阳分公司经理。原告黄利霞诉被告同利投资公司、江城置业公司、江城置业襄阳分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理后，于2018年2月22日作出（2016）鄂0691民初2136号民事判决。黄利霞不服该判决，向襄阳市中级人民法院提起上诉，襄阳市中级人民法院于2018年7月5日作出（2018）鄂06民终1976号民事裁定，撤销本院（2016）鄂0691民初2136号民事判决；发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告黄利霞的委托诉讼代理人王清、蔡巍，被告同利投资公司的委托诉讼代理人覃松，被告江城置业公司的法定代表人及江城置业襄阳分公司的代表人江成雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄利霞向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与被告同利投资公司在2008年1月29日签订的《绿洲花园购房定购合同书》为有效合同，并判令三被告共将位于襄阳鱼梁洲绿洲花园（香榭丽舍）A9别墅房屋交付给原告；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2005年11月，被告江城置业公司与被告同利投资公司签订《绿洲花园项目合作合同书》，共同开发建设鱼梁洲“绿洲花园”项目，其中建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和预售许可证均办理在被告江城置业襄阳分公司名下。2008年1月29日，原告与被告同利投资公司签订了《绿洲花园购房定购合同书》，双方约定：被告同利投资公司作为出卖人，将其开发建设的位于襄阳的“绿洲花园”（又名香榭丽舍）小区A9别墅作价66万元出售给原告，原告签订合同时向被告支付购房定金33万元，此款在双方签订正式商品房购销合同时纳入首期款，原告在签订本合同后向被告交付首期款并签订商品房买卖合同。如逾期不交，本合同失效，原告所交定金不退，被告有权任意销售原告定购房屋。在签订本合同10天内，被告不得将原告定购别墅出售给第三人；原告在合同期限内，应及时将房款汇入被告指定的银行账号，经被告核实购房款入账，被告才向原告出示购房票据，否则本合同失效。被告同利投资公司负责人张朝枚在经办人处签字并加盖同利投资公司合同专用章。原告按约向被告同利投资公司支付33万元购房款，同利投资公司向原告出具购房款票据并加盖被告财务专用章，但三被告至今拒不向原告交付房屋。为维护原告的合法权益，特具此状，请求依法裁决，支持原告的诉讼请求。原一审诉讼过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求为“请求确认双方签订的《购房订购合同》有效，由被告依法双倍返还购房定金，并赔偿因缔约过失造成原告交易机会丧失的房屋溢价损失”。本次重审过程中，原告又变更诉讼请求为：1.确认《绿洲花园购房定购合同书》有效并继续履行，三被告共同接受原告剩余购房款33万元，同时将位于襄阳鱼梁洲绿洲花园（香榭丽舍）A9号别墅房屋交付原告；2.本案诉讼费由三被告承担。被告同利投资公司辩称，张朝枚个人及项目部均没有对外销售房屋的权利，本案订购合同无效；即使订购合同有效，也只有十天的有效期，现早已失效，且因原告没有在订购合同签订后十日内另行交付购房款，不具备签订正式商品房买卖合同的要件，况且原告交付的定金，也未按订购合同的约定交付至同利投资公司账户，故双方之间没有建立商品房买卖合同。据此，同利投资公司不存在交付房屋的义务。本案诉争房屋已由江城置业襄阳分公司出卖给李洪伟，并且已开税票，客观上同利投资公司也不存在与原告签订商品房买卖合同的条件；在江城置业公司与李洪伟的房屋买卖合同没有撤销之前，同利投资公司不考虑与原告签订商品房买卖合同。综上，请求驳回原告的诉请。被告江城置业公司、江城置业襄阳分公司辩称，对原告的《购房定购合同书》不知情、不认可，且同利投资公司相关人员的售房行为属无效行为；本案诉争房屋已出售给李洪伟，并开具了增值税发票，签订了商品房买卖合同；同利投资公司无权对外签订合同；江城置业公司及江城置业襄阳分公司不承担任何责任及费用。经审理查明，2008年1月29日，同利投资公司（甲方）与黄利霞（乙方）签订编号为（定）合同号[2008-3]的《“绿洲花园”购房定购合同书》，合同约定：乙方经过多次在甲方开发建设的“绿洲花园”选购别墅，最后确定（A9）型别墅，总金额660000元；付款方式：乙方签定本合同书时，必需向甲方交付购房定金叁拾叁万元，此款在双方签定正式商品房购销合同时纳入首期款；乙方必需在签定本合同后10日内，向甲方交首期款并签定商品房购销合同，如逾期不交首期款，本合同失效，甲方有权任意销售乙方定购的房产，乙方所支付的定金，甲方不予退还；甲方保证在签定本合同10日内不得将乙方所定购别墅出售给第三人；乙方在本合同的期限内，应及时的将房款汇入甲方指定的银行账户，经甲方核实乙方的购房款已入账，甲方才可以向乙方出示购房票据，否则本合同失效；甲乙双方签订了正式商品房购销合同，本合同自动失效；本合同一式两份，经双方签字10日内，乙方交付了定金后生效等。被告同利投资公司襄樊项目部负责人张朝枚在《购房定购合同书》上签名并加盖了“湖北同利投资有限公司合同专用章”。同年1月30日，原告黄利霞依约分别向被告项目部负责人张朝枚及项目部会计胡芳的银行卡共计转款33万元，同日，同利投资公司向黄利霞出具了购房款收款收据，确认收到黄利霞购房款33万元。此后，黄利霞、同利投资公司未在上述合同签订后的十日内签订正式的《商品房购销合同》。为此，原告黄利霞经多次交涉未果，遂诉至本院，引起纠纷。另查明，2005年11月9日，江城置业公司（甲方）与同利投资公司（乙方）签订《襄樊市鱼梁洲“绿洲花园”项目合作合同书》（下称《项目合作合同》），双方约定：甲方将已取得项目开发“五证”的襄樊市鱼梁洲“绿洲花园”（现为香榭丽舍）与乙方合作建筑至完工交付使用（除甲方已售的两栋D型别墅外）；甲、乙双方共同初步确认标的物尚须投资1800万元左右，后期全部由乙方投入，甲方提供项目及开发五证，并保证项目的真实性、合法性以及有效性，乙方投入建设资金并负责标的物后期的工程建设及项目重新定位包装及销售工作；乙方应保证标的物于2006年3月底以前开工，十月底以前完工；乙方负责项目的后期施工并承担标的物自本合同签订之日起后期所发生的所有费用及债权债务；乙方负责该项目的销售方案和实施，应在2006年8月份组织销售工作；标的物的原名称，乙方需要更名，甲方没有意见，但更名费用由乙方支付；乙方应累计支付甲方1060万元，当该款支付完毕，项目的所有权归乙方所有，等等。2007年4月12日，同利投资公司出具《委托书》一份，载明：“兹委托张朝枚为湖北同利投资有限公司襄阳项目的全权代表。从即日起，张朝枚有权就襄阳“绿洲花园”(香榭丽舍）项目对外签署一切文件及处理一切事务，所签署的一切法律文件皆具有法律效力。特此委托”。同利投资公司法定代表人赵毅在《委托书》上签字并加盖有湖北同利投资有限公司襄樊项目部印章。2007年5月双方开始对该项目进行对外预售，同利投资公司将“绿洲花园”项目更名为“香榭丽舍”，但未在有关部门备案。2007年12月，“绿洲花园”项目基本完工，同利投资公司共新建房屋81套及会所1个，但该项目至今未办理竣工验收手续。房屋销售过程中，同利投资公司与江城置业公司因履行《项目合作合同》及《补充协议》发生纠纷，同利投资公司于2009年底向本院提起诉讼，本院于2012年10月8日作出(2010)襄新民初字第95号民事判决。江城置业公司不服，上诉于襄阳市中级人民法院，2013年5月8日，襄阳市中级人民法院作出[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决。同利投资公司不服襄阳市中级人民法院二审判决，向湖北省高级人民法院申请再审。2013年12月18日，湖北省高级人民法院作出（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决。再审判决认为：同利投资公司与江城置业公司的《项目合作合同》，从合同约定及查明的事实看，所确定的权利义务关系，符合房地产项目转让法律关系的特征。对于江城置业公司的1060万元投资款，其名义上虽为江城置业公司已投资款，但该款并非其实际投入的数额，而是包含了一定的转让增值收益，不符合房地产合作开发法律关系的特征，故该款应视为转让项目的对价款更为合理，双方名为房地产合作开发，实为房地产项目转让合同。虽然同利投资公司在受让该项目时尚不具备房地产开发资质，但在本案原一审诉讼过程中，同利公司已取得房地产开发资质，且该项目已由同利投资公司实际开发完成，本案并无其他合同无效事由，故对该房地产开发项目转让合同的效力，本院依法予以确认。因该项目实际由同利投资公司完成，双方亦在《项目合作合同》中对各自的权利义务关系进行了明确约定，故同利投资公司应为该项目的实际权利人，其可依据该合同获得相应的收益。双方所签订补充协议表明，同利投资公司在享有权利的同时，亦应承担支付转让款的义务，且以项目所有权保留的方式予以担保。关于房地产项目所有权保留条款的约定，因本案并非江城置业公司以该条款主张取回房地产项目的所有权，而仅是以此约定对抗同利投资公司的确权请求，而该项目也未办理权属变更登记，故在补充协议系双方当事人真实意思表示的情况下，对其在双方当事人之间的约束力，应予以认可。因同利投资公司返还投资款的总额未达到双方约定的1060万元，其在未付清转让款的情况下，单独主张享有未售房屋的所有权，与补充协议的约定明显相悖，亦有违公平原则。至于已售房屋的收益权，因同样包含在房地产项目的所有权中，故在同利公司未付清转让款的情况下，对该收益权亦不宜单独确认一方享有。本案争议的焦点是：1.同利投资公司是否有权对外销售案涉房屋，其以自身名义与黄利霞签订的《购房定购合同书》是否有效；2.黄利霞与同利投资公司签订的《购房定购合同书》是否具备商品房买卖合同的性质，黄利霞能否请求继续履行合同。关于同利投资公司是否有权对外销售案涉房屋，其以自身名义与黄利霞签订的《购房定购合同书》是否有效的问题。本院认为，根据同利投资公司与江城置业公司签订的《项目合作合同》的约定，确定由同利投资公司投入建设资金并负责标的物后期的工程建设及项目重新定位包装及销售工作，并由同利投资公司负责该项目的销售方案和实施。湖北省高级人民法院（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决确认：同利投资公司与江城置业公司签订的《项目合作合同》，不符合房地产合作开发法律关系的法律特征，对于江城置业公司的1060万元年投资款，其名义上虽为江城置业公司已投资款，但从合同约定和已查明的事实来看，该款项并非江城置业公司的实际投入数额，应视为转让项目的对价款更为合理。根据合同约定，同利投资公司应为襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）项目的实际权利人，其可依据该合同获得相应的收益。至于同利投资公司对江城置业公司的支付情况并不影响其对合同权利的享有状态。综上，同利投资公司自签订《项目合作合同》后，取得襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）项目的处分权，有权以自己的名义对外销售合同约定的房屋。关于同利投资公司与黄利霞签订《购房定购合同书》的效力问题。经查，该合同上加盖有出卖方同利投资公司的合同专用章及买受人黄利霞的签名，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的相关规定，属有效合同。三被告辩称张朝枚个人及项目部均没有对外销售房屋的权利，本案订购合同无效的理由，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。关于黄利霞与同利投资公司签订的《购房定购合同书》是否具备商品房买卖合同的性质，黄利霞能否请求继续履行合同的问题。同利投资公司辩称，原告没有在订购合同签订后十日内另行交付购房款，不具备签订正式商品房买卖合同的要件，况且原告交付的定金，也未按订购合同的约定交付至同利投资公司账户，故双方之间没有建立商品房买卖合同。据此，同利投资公司不存在交付房屋的义务。经审查，《购房定购合同书》第二条约定“乙方在签订本合同时需向甲方交付购房定金33万元，此款在双方签订正式《商品房购销合同》时纳入首付款”，第四条约定“如乙方在签订本合同后10日内未交纳首付款，本合同失效，甲方有权销售乙方定购的房屋，乙方所交定金甲方不予退还；甲方保证在签订本合同后10日内不将乙方定购的房屋出售给第三人；待双方签订了正式《商品房购销合同》，本合同自动失效”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条第二款“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，双方虽在合同中约定了具体房号、购房总价款及交款期限，但未约定房屋坐落、面积、商品房的销售方式、房屋单价、付款时间、付款方式、办证义务以及违约责任等内容，故同利投资公司与黄利霞签订的《购房定购合同书》不具备商品房买卖合同的主要内容，依法不能认定为《商品房买卖合同》。黄利霞与同利投资公司签订《商品房定购合同书》中约定由黄利霞向同利投资公司交付购房定金33万元，并约定此款在签订正式商品房购销合同时纳入首付款，该约定对黄利霞付款33万元的性质进行了明确，为购房定金，故该合同在性质上属定金合同。综上，本院认为，原告黄利霞与被告同利投资公司签订的《商品房定购合同书》系定金合同，不具备商品房买卖合同的主要内容，双方未形成商品房买卖合同法律关系，故原告主张确认《购房定购合同书》有效并将位于襄阳鱼梁洲绿洲花园（香榭丽舍）A9号别墅房屋交付给原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持，原告可以依照法律关于定金的规定主张权利。因原告主张的法律关系的性质与本院根据案件作出的认定不一致，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”的规定，本院依法向原告释明其可变更诉讼请求后，原告坚持不变更诉讼请求，故本院不在本案中对双方关于定金合同的民事权利义务作出评判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告黄利霞的诉讼请求。案件受理费10400元，财产保全费3820元，由原告黄利霞负担。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。审 判 长  温继若审 判 员  张艳君人民陪审员  袁敬锐二〇一九年七月八日法官助理覃文卿书记员**