四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初15039号 原告：王丽娟，女，1984年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张伟，四川英冠律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：钟振宇，四川英冠律师事务所律师。一般代理。 被告：李勇，男，1970年6月19日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：马燕平，四川兰上兰律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：杜先章，四川法银律师事务所律师。一般代理。 被告：蒋红梅，女，1976年8月2日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杜先章，四川法银律师事务所律师。一般代理。 原告王丽娟与被告李勇、蒋红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽娟的委托诉讼代理人张伟，被告李勇及其委托诉讼代理人马燕平，被告李勇和蒋红梅的共同委托诉讼代理人杜先章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王丽娟向本院提出诉讼请求，请求判令：1.李勇、蒋红梅将位于成都市青羊区房屋过户到王丽娟名下；2.本案律师费25000元、诉讼费由李勇、蒋红梅承担。事实和理由：2013年6月4日，王丽娟与李勇、蒋红梅签订《房屋转让意向协议》，李勇、蒋红梅一致同意将位于成都市青羊区（清水路苑）38栋2单元12楼1204号的房屋转让给王丽娟。2013年6月17日，双方以公证方式将《预约合同》对权利义务加以确认。合同签订后，王丽娟按约履行了付款义务。现已可以办理房产证，但李勇、蒋红梅拒不履行协助过户义务，并提出涨价要求，其行为侵犯了王丽娟的合法财产权利。王丽娟遂诉至法院。 被告李勇、蒋红梅辩称，1.双方签订《预约合同》时，李勇、蒋红梅未取得案涉房屋产权证，根据《城市房地产管理法》规定，该房屋不得转让，《预约合同》无效。2.王丽娟不具有在成都市主城区购房的资格，《预约合同》在事实和法律上均不能履行。3.《预约合同》约定双方尚须另行签订正式的房屋买卖合同，签订时间只能是现在，而王丽娟明知自己没有购房资格，且购房不是为了自己居住生活，妄图通过诉讼的方式办理过户，系以合法形式掩盖非法目的的虚假诉讼。4.李勇、蒋红梅在得知案涉房屋产权证下来后已通知王丽娟将其保管的房屋买卖合同原件交给李勇、蒋红梅，便于领取产权证，但王丽娟拒不交出，致使李勇、蒋红梅至今未能领取产权证，故李勇、蒋红梅不存在违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据及双方陈述，本院认定以下事实： 2011年12月12日，成都铁路地区旧城改造中心（出卖人）与李勇、蒋红梅（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定成都铁路地区旧城改造中心将位于成都市青羊区房屋出卖给李勇和蒋红梅；总价款310860.4元；成都铁路地区旧城改造中心应当在2012年12月31日前向李勇、蒋红梅交付房屋。 2013年6月4日，王丽娟（买方）与李勇、蒋红梅（卖方）签订《房屋转让意向协议》，约定卖方将上述案涉房屋转让给买方；双方已知卖方在协议签订时未取得该房屋的权属证书；卖方须将《商品房买卖合同》原件交与买方保管；买方及其家庭成员的户籍均为非成都市；房屋转让价476000元；协议签订当日买方向卖方交付定金20000元，做完预约合同公证后当日内买方支付首付款180000元于卖方，过户取件完成后当日内，买方将剩余房款276000元交付于卖方；卖方取得初始房屋所有权证30日内须书面通知经纪方或买方办理贷款手续及过户相关手续（卖方取得初始房屋所有权证的时间以该房屋所建开发商通知领取产权证日期为准）。该协议落款处，买方有王丽娟签名捺印，卖方有李勇签名捺印及李勇代蒋红梅签名。当日，王丽娟向李勇交付定金20000元，李勇向王丽娟交付《商品房买卖合同》原件。同月4日、14日、15日，双方又先后签订《关于合同的补充协议》3份，对付款方式、违约金等进行了补充约定，蒋红梅对李勇代为签订《房屋转让意向协议》的内容予以追认。 2013年6月15日，李勇、蒋红梅（甲方）与王丽娟（乙方）签订了《预约合同》，该《预约合同》经四川省成都市律政公证处进行公证，《公证书》载明：《预约合同》是为了订立房产转让合同所预先订立的合同，在条件成熟后，应签订过户使用的房地产转让合同。《预约合同》约定甲方将位于成都市青羊区（清水路苑）38幢2单元12楼1204号房产转让给乙方，并保证待取得该房屋所有权证后按本合同约定过户给乙方；该房屋转让价款为476000元，第一笔房价款200000元乙方已经支付给甲方20000元，签署此合同后的当日内乙方再行一次性支付给甲方180000元，房价尾款276000元甲方同意乙方可以采用一次性支付的方式或通过向银行按揭贷款的方式给付甲方；在甲方取得产权证后的三十个工作日内如乙方一次性付款则在双方前往房产管理部门办理交易过户手续递件成功的当日内乙方将房价尾款一次性支付给甲方，如乙方采用按揭贷款的方式则由甲、乙双方各自备齐办理房屋过户及贷款手续所需的资料并在乙方贷款审核通过后共同前往银行及房管局办理产权过户手续，将该房屋过户给乙方，该次过户产生的所有税费均由乙方承担；房地产公司逾期未办理房屋产权登记时甲方有义务督促房地产公司尽快办理；当守约方主张损失时的房屋市场价与合同价款之间的差额为守约方损失的一部分，该损失由违约方承担；甲方在收到第一笔房价款后即将房屋交付给乙方使用，交房后乙方有权在该房屋进行装修并使用该房屋，接房后相关房产物管费、水电气等与使用房屋相关的费用均由乙方负责承担；如房地产公司通知甲方办理或领取房屋产权证但甲方怠于办理或领取达三十日以上的，或甲方取得该房屋产权后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同及不按照合同约定协助乙方办理过户登记手续及其它任何拒绝转让的情形，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同，如甲方违约合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款，并应向乙方支付违约金300000元，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于乙方支付的房屋装修费、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）。同日，王丽娟向李勇支付房屋首付款180000元。 合同签订后，李勇、蒋红梅向王丽娟交付了案涉房屋。2014年6月3日，王丽娟向李勇支付了购房款100000元。 另查明，1.案涉房屋于2011年12月12日进行商品房合同备案，于2018年10月30日登记所有权人为李勇、蒋红梅，登记信息位于青羊区，建筑面积82.46平方米，证书编号：川（2018）成都市不动产权第0375961号、第0375962号。 2.王丽娟于2018年11月26日与四川英冠律师事务所签订《民事案件委托代理协议》，委托该律师事务所律师担任其与李勇、蒋红梅房屋买卖合同纠纷案件的一审诉讼代理人，约定代理费为25000元。 3.2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》，通知自2017年3月24日起，在成都青羊区等区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。王丽娟不具备上述购房资格。 4.2017年4月12日，成都市城乡房产管理局等部门发布《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》，通知自2017年4月13日起，在成都市住房限购区域内新购住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。 审理中，1.王丽娟为证明李勇、蒋红梅要求涨价，还提交了李勇与中介员工的聊天记录，李勇、蒋红梅对此不予认可。本院认为，该聊天记录无原始证据核实，真实性无法确认，本院不予采信。 2.李勇、蒋红梅为证明王丽娟在深圳，在成都购房的目的不是为工作生活，具有炒房目的，且不具有成都购房资格，还提交了微信聊天记录及通话录音光盘。王丽娟认为微信聊天记录内容不连贯，对上述证据的关联性不认可。 3.王丽娟陈述，房价尾款王丽娟选择采用一次性支付的方式给付李勇和蒋红梅。 本院认为，王丽娟与李勇、蒋红梅签订的《房屋转让意向协议》、补充协议、《预约合同》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。李勇、蒋红梅抗辩根据《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，《预约合同》无效。因该条款为管理性规定而非效力性规定，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，李勇、蒋红梅的上述抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采纳。 关于房屋过户义务。《预约合同》约定李勇、蒋红梅将案涉房屋转让给王丽娟，并对房屋基本情况、转让价款、付款时间、付款方式、房屋交付时间、过户时间等问题作出了明确约定，且王丽娟已经按约支付了前期房价款30万元，李勇、蒋红梅也将案涉房屋交付给了王丽娟，双方均在实际履行《预约合同》约定的合同义务。根据《预约合同》关于“在甲方取得产权证后的三十个工作日内如乙方一次性付款则在双方前往房产管理部门办理交易过户手续递件成功的当日内乙方将房价尾款一次性支付给甲方”及结合《房屋转让意向协议》关于“卖方取得初始房屋所有权证30日内须书面通知经纪方或买方办理贷款手续及过户相关手续”之约定，李勇、蒋红梅已于2018年10月30日取得案涉房屋的所有权，王丽娟亦明确表示采用一次性付款方式支付房价尾款，双方合同约定的过户条件已经成就，且王丽娟与李勇、蒋红梅经公证签订《预约合同》及支付前期购房款的时间均在成都市住房限购政策颁布前，故王丽娟要求李勇和蒋红梅协助其办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。至于李勇、蒋红梅关于双方尚须另行签订正式房屋买卖合同的抗辩，因该条款并非房屋过户的必要条件和约定条件，故对该抗辩意见，本院不予支持。 关于律师费。虽然王丽娟确实聘请了律师，但根据《预约合同》约定，支付律师费系解除合同的违约责任，而王丽娟未主张解除合同，且王丽娟仅提交了《民事案件委托代理协议》，未就律师费的实际发生举示支付凭证和发票，故对王丽娟要求李勇、蒋红梅支付律师费25000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告王丽娟的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李勇、蒋红梅于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告王丽娟将位于成都市青羊区房屋【川（2018）成都市不动产权第0375961号、第0375962号】过户登记至原告王丽娟名下； 二、驳回原告王丽娟的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取212.5元，保全费5000元，共计5212.5元，由原告王丽娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇一九年七月十日 书记员 李妍利