福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初8414号 原告：晋江市罗山街道兰峰城市花园小区业主委员会，住所地晋江市罗山街道。 负责人：郑家泽，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈志伟、周嘉裕，福建翔业律师事务所律师。 被告：晋江市康祥物业管理有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：周黎海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗金圳、刘清洁，福建刺桐律师事务所律师。 原告晋江市罗山街道兰峰城市花园小区业主委员会（以下简称兰峰业委会）与被告晋江市康祥物业管理有限公司（下简称康祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。审理中，本院依法裁定中止诉讼，后恢复审理。原告兰峰业委会的委托诉讼代理人陈志伟、周嘉裕，被告康祥物业公司的委托诉讼代理人罗金圳、刘清洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰峰业委会向本院提出诉讼请求：1.康祥物业公司返还兰峰城市花园小区地面停车场的公共收益临时停车费收入1735091.5元（自2012年起计算至2018年6月止，其中2018年1月至6月期间的停车费收入按上一年度的平均数计算）并支付延期利息（以未返还临时停车费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准自起诉之日起计算至实际付清日止）。事实和理由：1.2011年，康祥物业公司受福建兰峰房地产开发有限公司委托进驻兰峰城市花园小区提供物业服务。康祥物业公司在提供物业服务期间，兰峰小区地面停车场由其代为收取临时停车费。2018年3月8日康祥物业公司出具报表，确认在2012年至2017年间合计收取临时停车费1514334元，其中2017年度收取停车费441515元。2.收取临时停车费占有己有，严重损害小区全体业主的权益。2018年6月30日召开的兰峰城市花园小区第二届业委会第二次业主大会就是否追诉被告侵占小区全体业主地面停车费进行表决，表决结果达到双过半的标准，其作为小区业委会是执行业主大会的常设机构，根据业主大会的授权提起了本案诉讼，具备诉讼主体资格。3.非法占有地面停车费是持续性的行为，实际是到双方的物业关系解除之后才终止的，因此不存在超过诉讼时效的问题。4.诉争小区的地面停车场是属于占用业主公有场地，根据物权法第47条的规定，属于小区所有业主共有，根据福建省物业管理条例的规定，地面停车场临时停车费的收益属于小区全体业主所有，在小区业主的权益被损害后，为维护业主的合法权益，其主持召开相关业委会大会及在本案中提供的公告、现场录像等证据足以证明本次业主大会严格按照法定程序进行筹备并召开的，因此大会作出的决议合法有效。5.关于康祥物业公司提供的前期物业合同及物业合同，这些合同并不具有证据的效力，同时康祥物业公司的酬金应当是按照物业服务费的10%来计提的，并不包括公用停车费以及广告费、租金等收入部分，康祥物业公司无权将其收取的临时停车费作为酬金占为己有或擅自使用。 康祥物业公司辩称：1.业委会依据的是2018年6月30日召开兰峰城市花园小区第二届业委会第二次业主大会的决议提起本案诉讼，该业主大会决议已被住房建设局等联合责令整改，决议无效，业委会不具有本案的诉讼主体资格。2.业委会的起诉涉及2015年9月份之前的临时停车费的部分已经超过诉讼请求。且因为临时停车费按月结算的，每月的临时停车费应该按每月计算两年的诉讼时效。3.根据物权法第80条及福建省物业管理条例第63条第3款、第64条的规定，公用收益是可以用于消防等维护管理的必要支出，也可以抵扣物业管理费，康祥物业公司实行的是酬金制，物业服务收费中除了康祥物业公司固定提取10%的酬金外，其他都属于物业服务支出，物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由全体主业承担，业主应分摊的部分应按照其专有建筑面积占总建筑面积的比例进行分摊，而公共收益按照物权法的规定，也是按照同样的比例分配，康祥物业公司将业主可分配的收益用于业主应分摊的公共支出，业委会主张临时停车费应纳入的应当计提的酬金进行总结算，也可以便利业主、节省物业成本并能解决物业收费难的问题，康祥物业公司主张临时停车费已经用于业主应当公摊的公共支出合情合理。根据审计报告，收取的款项（包括临时停车费）还不足偿付其应得到的酬金。即使公共收入应单独处理，公司也不存在侵害全体业主的权益的问题，2016年至2017年的小区公摊水电及公共设备维修费用的金额远远超过业委会主张的诉讼请求的金额，该临时停车费并未被公司占有，而是用于公用费用的支出。根据双方签订的物业服务合同第10条，公司已经将公用收益用于小区公摊水电及公共设备维修费用，业委会要求100%临时停车费收益不符合该物业服务合同，且根据福建省物业管理条例的规定，收益还可以扣除服务企业经营管理费用（不超过公共收益的30%）。本案的物业服务是实行酬金制，收入若有盈利才归全体业主所有，根据审计报告，总收入并不足以填补总支出，若业委会未对公司的审计报告提出异议并要求法院提交相关机构进行审计，公司的审计报告应作为本案的定案依据。 审理中，双方当事人对以下事实没有争议，本院依法予以确认。兰峰业委会起诉时，双方当事人存在物业服务合同关系。双方当事人确认康祥物业公司在2012年至2018年上半年收取临时停车费用共计1735091.5元。 双方当事人争议的焦点为：1.兰峰业委会是否具有诉讼主体资格；2.兰峰业委会的主张是否超过诉讼时效；3.兰峰业委会的主张应否予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。兰峰业委会提供如下证据：1.兰峰社区业主大会公告一份；2.统计表；3.企业信用信息公示报告打印件一份；4.通知一份、照片8张；5.业主大会现场录像光盘一张。康祥物业公司提供如下证据：6.前期物业服务合同六份、物业服务合同八份；7.泉州名城有限责任会计师事务所出具的泉名会所专审Ⅰ【2018】665号晋江市康祥物业管理有限公司专项审核报告一份；8.2018闽0582民初10454号受理案件通知及起诉状各一份；9.《前期物业服务合同》（编号为KX-2013-8）一份；10.关于对泉名会所专审Ⅰ【2018】655号晋江市康祥物业管理有限公司专项审核报告的补充说明一份；11.晋建综【2018】316号《晋江市住房和城乡建设局晋江市人民政府罗山街道办事处关于暂缓兰峰城市花园小区物业招标工业及就业主大会临时会议合法性、有效性作出说明并提供相应证明文件的通知》一份；12.晋江综（2018）473号《晋江市住房和城乡建设局、晋江市人民政府罗山街道办事处关于对业主大会临时会议投票过程进行改正的通知》复印件一份。 对当事人无异议的证据3，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据1、4、5以晋江市住房和城乡建设局及晋江市人民政府罗山街道办事处认定意见为准；证据2能够证明小区临时停车费的收取情况；证据6、9能够证明小区物业服务合同的签订等事实；证据7、10将结合争议焦点作出分析认定；证据8能够证明人民法院受理相关案件的事实；证据11、12能够证明行政机关对涉案公告的相关认定意见。 关于争议焦点1。审理中，兰峰业委会主张其作为主体提起本案诉讼系依据《福建省物业管理条例》第16条规定，提起本案诉讼的事项有经过业主大会的决议即（兰业委2018年003号）的第一个表决事项。而康祥物业公司则主张兰峰业委会所依据的（兰业委2018年003号）的第一个表决事项已被晋江市住房和城乡建设局及晋江市人民政府罗山街道办事处责令改正，该决议无效，并且兰峰业委会并未经授权提起本案诉讼。对此，本院认为，其一，兰峰业委会于2018年2月9日经晋江市住房和城乡建设局备案。其二，兰峰业委会是在其认为临时停车费属于公共收益应归属于全体业主所有的角度提起的本案诉讼，足见其出发点是为了维护小区全体业主的利益。其三，虽然业主大会决议（兰业委2018年003号）的第一个表决事项的决议被晋江市住房和城乡建设局及晋江市人民政府罗山街道办事处责令改正，但不能据此即认定该决议为无效，该决议还是能够体现该小区业主对于该事项的民意。综上，本院认定兰峰业委会具有本案诉讼主体资格。 关于争议焦点2。审理中，兰峰业委会提供的《2012年-2017年临时停车费》所载明的内容体现为表格形式，该表格分别体现了每一个年度的具体数据，同时，该表格上还加注了“编制时间2018-3-3”并加盖康祥物业公司公章等内容。对此，本院认为，因该表格系康祥物业公司制作，从其加注编制时间来看，能够体现该公司是在2018年3月3日编制了自2012年至2017年临时停车费的年度收取情况，这应视为兰峰业委会于2018年3月3日之后才知晓前述停车费的收取情况。综上，兰峰业委会于2018年7月5日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。 关于争议焦点3。本院认为，审理中，因双方当事人均确认康祥物业公司在2012年至2018年上半年收取临时停车费用共计1735091.5元，故本院对此予以确认。本案中，康祥物业公司与开发商及业委会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同有效，依法受法律保护。因双方诉争的临时停车费用属于小区公共收益，依照我国物权法的规定，该公共收益归全体业主所有。依照我国《物业管理条例》的规定，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。康祥物业公司作为小区物业服务企业，其在收取临时停车费后应当依照合同约定或者法律规定进行管理及使用。本案中，小区总四期的物业服务期限截止至2016年12月31日的《物业服务合同》第十条体现，本物业公共收益业委会与康祥物业公司各分配50%，物业公司分配50%用于小区公共设施设备维护，可见，双方当事人对于公共收益的分配及使用作出了明确约定。康祥物业公司主张其所收取的临时停车费用用于抵扣物业管理费，提取酬金、业主应分摊的公共支出及小区公摊水电等项目，显然已超出法律规定或物业服务合同所约定的使用范围，并且也不能构成法律意义上的抵销，故康祥物业公司超出使用范围的相应主张本院不予支持。基于本案兰峰业委会特定的诉讼请求，本院对于康祥物业公司所主张的超出约定或规定的具体项目及情况无须审查认定，康祥物业公司可另案主张权利。鉴于该小区在2012年至2018年上半年其公共设施设备等物业必然存在维修维护的现实必要，且参考康祥物业公司有关小区公用部位、公共设施设备等公共维修费高达226多万元的审计情况，可先行认定康祥物业公司已将分配50%的诉争临时停车费用用于小区公共设施设备维护。今后若康祥物业公司基于物业服务合同主张该权利，兰峰业委会可据此认定相应提出抗辩。本案中，双方当事人自2017年起即未再签订书面物业服务合同，该法律后果由双方当事人自行承担。鉴于双方当事人确认兰峰业委会起诉时双方当事人仍存在物业服务合同关系，故2017年至2018年上半年的临时停车费用的分配方案，仍应参照先前《物业服务合同》中有关于公共收益的约定。综上，康祥物业公司应按照合同约定将收取的该临时停车费用的50%归还于兰峰花园小区全体业主即应归还867545.75元及支付自2018年7月5日起至实际支付之日止按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算的利息。 除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：小区总四期的物业服务期限截止至2016年12月31日的《物业服务合同》第十条体现，本物业公共收益业委会与康祥物业公司各分配50%，物业公司分配50%用于小区公共设施设备维护。兰峰业委会于2018年7月5日提起本案诉讼。 综上所述，本院认为，兰峰业委会于法有据的主张本院予以支持。兰峰业委会及康祥物业公司缺乏事实与法律依据的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条，第八十一条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第五十四条规定，判决如下： 一、被告晋江市康祥物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告晋江市罗山街道兰峰城市花园小区业主委员会归属于全体业主所有的临时停车费用867545.75元及自2018年7月5日起至实际支付之日止按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算的利息。 二、驳回晋江市罗山街道兰峰城市花园小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20416元，因适用简易程序减半收取计10208元，由原告晋江市罗山街道兰峰城市花园小区业主委员会负担5104元，由被告晋江市康祥物业管理有限公司负担5104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  洪民强 二〇一九年七月十二日                            本件与原本核对无异                书记员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。