四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初2785号 原告：四川华电先锋机电设备有限公司，住所地金堂县淮口镇。 法定代表人：陈善学，董事长。 委托诉讼代理人：张田生，四川习工律师事务所律师。 被告：唐春桃，女，1994年3月22日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告四川华电先锋机电设备有限公司（下简称华电先锋公司）诉被告唐春桃商品房销售合同纠纷一案，本院于2019月6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告华电先锋公司的委托诉讼代理人张田生，被告唐春桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华电先锋公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告父亲唐荣（已于2016年9月5日死亡）于2015年7月11日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《淮洲明珠认购合同补充协议》《补充协议》，并撤销案涉商品房买卖合同备案登记及预告登记；2.判令被告承担违约金7000元（原告当庭追加）；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年7月11日，原告与被告父亲唐荣签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同约定出卖人华电先锋公司向买受人唐荣出售金堂县淮洲大道“淮洲明珠”5幢1单元24层4号房屋一套，总价款301510元，买受人应于2015年7月11日前支付首付款91510元，余款21万元向中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行（下简称工行龙泉支行）申请贷款支付。2015年7月27日，唐荣作为借款人和抵押人、华电先锋公司作为担保人与贷款人工行龙泉支行签订了《个人购房借款/担保合同》一份。后因唐荣未按时偿还按揭贷款，严重违约，华电先锋公司作为担保方于2018年9月12日向工行龙泉支行清偿了本息。2019年1月18日，原告起诉唐荣，要求解除案涉合同及补充协议，撤销案涉商品房的备案登记及预告登记，后经查唐荣于2016年9月5日死亡，法院裁定驳回了原告的起诉。现经查明，被告系唐荣唯一法定的第一顺序继承人，故华电先锋公司诉至本院如上所请。 唐春桃辩称，唐荣确系其生父，除了唐春桃再无其他法定第一顺序继承人。对原告起诉的事情都不清楚，是唐荣死亡后被告才知晓有案涉房屋的存在。唐荣购买案涉房屋的事宜均是由证人黄某代为办理。休庭后，被告提交答辩状称，如果原告赔偿其首付款本息、按揭本息、违约金、房屋溢价及税费等损失共计29万元，则被告同意解除案涉合同及协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了原、被告主体身份信息、商品房预售合同和补充协议、个人购房借款/担保合同、逾期贷款催收通知书、个人贷款结清证明、转款凭证、欠款单、备案表、预告登记信息、唐荣户籍注销证明、亲属关系调查表、证人证言等证据。本院组织当事人举证质证，对各方无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，对各方有争议的相关证据和事实，本院综合分析认定如下： 2015年7月11日，原告与被告唐春桃之父唐荣签订《四川省商品房买卖合同（预售）》《淮洲明珠认购合同补充协议》《补充协议》各一份，合同约定：出卖人：华电先锋公司，买受人：唐荣。第三条预售商品房许可机关为成都市金堂县城乡管理局，商品房预售许可证号为402。第四条（一）该商品房为预售许可证402号下第*幢*单元24层4号。第八条：（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3898元，总价款301510元。第九条付款方式及期限：（二）3.贷款方式付款。买受人于2015年7月11日前支付首期房价款91510元，占全部房价款的30%；余款21万元向工行龙泉支行申请贷款支付，期限15年。第十条逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。 《淮洲明珠认购合同补充协议》约定：1.买卖双方约定，按照如下第1.2种方式确定买受人的付款方式和付款时间，并将款项直接交付出卖人或划入出卖人指定的银行账户，由出卖人出具签章的财务凭证。1.2.买受人采用按揭抵押贷款付款方式支付房价款：买受人应于签订《商品房买卖合同》当日，一次性向出卖人付清全部首付款91510元，余款21万元向中国工商银行申请“个人住房抵押贷款”的方式支付。2.1.1.买受人应在商品房买卖合同和本协议订立后7日内向贷款银行提供按揭贷款所必需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料。2.1.2.买受人应当在签订合同及本协议后7日内办理完毕按揭贷款手续。2.1.5.买受人未在约定时间办理按揭贷款手续或未能在约定时间内办理完毕按揭贷款手续或不按约定支付首付款，则自逾期之日起，出卖人有权按买受人逾期天数每日收取应付款总额万分之一的违约金。买受人逾期时间超过20日，出卖人有权解除合同，并有权单方申请房管部门撤销备案登记手续。 《补充协议》第十九条约定：无论何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，买受人均应在合同解除后的7日内根据出卖人的要求配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人有权单方向房屋管理部门申请买卖合同备案登记的撤销手续。 2015年7月11日，唐荣向华电先锋公司转款91510元，并向华电先锋公司出具欠款单一份，上载明“今买受人唐荣购买四川华电先锋机电设备有限公司所开发项目金堂县淮口镇淮洲大道淮洲明珠5栋1单元24楼4号房屋，所欠首付款37520元，该欠款于合同签订之日起100天内归还。本人郑重承诺，如该欠款未在约定期限内全部付清给四川华电先锋机电设备有限公司，愿以所购该房屋为担保，四川华电先锋机电设备有限公司无条件收回该房屋，且不退已付房款，欠款人无条件配合。” 2015年7月27日，唐荣作为借款人和抵押人、华电先锋公司作为担保人与贷款人工行龙泉支行签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：第一条贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款21万元。第二条本合同项下贷款用于购买坐落于金堂县淮口镇淮洲大道81号淮洲明珠*栋*单元24-4，建筑面积77.35平方米的房屋。第三条本合同项下贷款期限为15年。第六条经协商一致，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。第十条保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。第十四条14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。14.2发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生和利息、罚息及其他费用。上述借款/担保合同签订后，工行龙泉支行于2015年8月19日按约向借款人发放了按揭贷款21万元。 2018年8月23日，因唐荣累计22期未按约定还款，工行龙泉支行向担保人华电先锋公司发出贷款逾期催收通知书，要求华电先锋公司督促借款人还款或承担连带保证责任。2018年9月12日，华电先锋公司代唐荣向工行龙泉支行清偿了剩余本息，履行了担保责任。2019年1月10日，工行龙泉支行向华电先锋公司出具了唐荣个人贷款结清证明。 另查明，2015年7月30日，案涉房屋进行了备案登记（备案号：72819）。2015年8月24日，案涉房屋进行了预告登记（金房预字第××号）。 再查明，唐荣于2016年9月5日死亡，其生前与原配偶张先蓉已离婚，唐荣育有子女一人，即本案被告唐春桃，无其他法定第一顺序继承人。 本院认为，原告与被告之父唐荣签订商品房买卖合同及补充协议及原告和被告之父唐荣与工行龙泉支行签订个人购房借款/担保合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。唐荣不按约定按时足额向工行龙泉支行偿还按揭贷款，并多次逾期，致使工行龙泉支行要求华电先锋公司履行担保责任，已构成违约，现华电先锋公司按照约定承担了保证责任，有权要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议，撤销涉案商品房买卖合同备案登记及预告登记，华电先锋公司的主张有事实及法律依据，应予支持。另，本案中，唐荣于2015年7月11日向原告出具了欠款单，本案中并无证据证明唐荣于2015年7月11日后的100天内归还了上述尚欠首付款，按照双方欠款单的约定，原告亦有权无条件收回该房屋，且不退还已付房款。本院认为，唐荣未按约定偿还银行按揭、未按约定偿还尚欠首付款，违约在先，原告有权按合同、协议及欠款单之约定收回案涉房屋，且不退还已付房款，被告要求继续履行合同，要求原告向其赔偿29万元，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告向其支付违约金7000元的问题。本院认为，唐荣未按约定偿还尚欠首付款、未按约定偿还银行按揭，违约在先，应当承担相应的违约责任。根据双方合同之约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金。原告无证据证明其曾向唐荣发送书面解除合同的通知，而本案被告于2019年6月7日收到本院送达的起诉状副本等应诉材料，则本院确认被告应自2019年6月7日起15日内向原告支付违约金750.4元（37520元×2%），原告主张7000元，无事实及法律依据，本院对超出部分不予支持。因唐春桃系唐荣的唯一法定第一顺序继承人，则被告应在继承范围内承担上述支付义务。 关于案涉房屋建筑面积问题，本院认为，虽然原、被告在合同中约定的房屋面积为77.35平方米，但此面积为预测建筑面积，故应当以备案登记的面积即77.38平方米为准确认房屋的实际建筑面积。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告四川华电先锋机电设备有限公司与唐荣于2015年7月11日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《淮洲明珠认购合同补充协议》《补充协议》； 二、被告唐春桃于本判决生效之日起7日内协助配合原告四川华电先锋机电设备有限公司办理撤销案涉商品房买卖合同备案登记（备案号：7802372819）及预告登记（金房预字第××号）相关事宜； 三、被告唐春桃于本判决生效之日起10日内在其继承唐荣的财产范围内向原告四川华电先锋机电设备有限公司支付违约金750.4元； 四、驳回原告四川华电先锋机电设备有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告唐春桃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  卢万 二〇一九年七月十六日 书记员  杨杰