广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5557号上诉人（原审原告）：苏近洲，男，汉族，住广西钦州市。委托诉讼代理人：董军，广东中泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：马化立，广东中泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邝庆强，男，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：郑雪梅，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：杨炳潮，男，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：罗炽坤，男，汉族，住广东省佛山市南海区。四被上诉人的共同委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海京烨物业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：邝庆强。委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。原审第三人：肖海军，男，汉族，住湖南省衡阳县。上诉人苏近洲因与被上诉人郑雪梅、罗炽坤、杨炳潮、邝庆强、原审第三人佛山市南海京烨物业投资有限公司（以下简称京烨公司）、肖海军租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏近洲上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一审、二审诉讼费由郑雪梅、罗炽坤、杨炳潮、邝庆强承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误，案涉租赁物至今还没竣工且不符合交付的成立要件，邝庆强、郑雪梅、罗炽坤、杨炳潮严重逾期交付，理应依约双倍退还定金。1.邝庆强、郑雪梅、罗炽坤、杨炳潮系协议提供者且逾期交付，苏近洲已支付了定金。第一，《租赁**大厦二、三、四层中的二层协议》、微信及农业银行转账记录等证据可以证明苏近洲是通过转账4万元加上6万元现金的方式支付定金的，且协议中明确“现收到苏近洲交来拟租赁**大厦二、三、四楼的定金壹拾万元”。第二，协议第一条明确了交付使用期限为2017年7月31日前，但**大厦截止至今都未竣工，更没有验收备案登记。第三，即使存在共同承租人或共同合伙人肖海军，肖海军在一审中陈述称其仅占20%的股份，其无权代表苏近洲解除协议，其解除行为属于肖海军的个人行为，没有取得苏近洲的同意或认可，故《解除合同协议书》应无效。第四，本案并没有证据证明已通知苏近洲收楼。2.《租赁**大厦二、三、四层中的二层协议》《租赁合同》《合伙协议书》存在多处不一致的地方，后合同没有改变前合同的效力，更没有多次签订的必要。第一，所谓的共同承租人或共同合伙人之间并不存在真实的合伙关系，三份合同的主体不同。第二，三份合同的成文时间违背常理。时间分别是2016年10月26日、2016年11月21日、2016年11月28日，根据庭审中各方的陈述，所谓的合伙人事先已商量好后才开始合伙投资，并没有人中途加进来或退出的，如此的正常逻辑应该是“先找合伙人——租赁地方——交订金”，但本案却是“交定金——找合伙人——租赁地方”。第三，《合伙协议书》的签订主体有三方，出租人既是合伙人又是京烨公司的法定代表人，且对出资金额没有明确约定。邝庆强称其已经对租赁物投入了上千万，但却没有提交证据予以证明。且根据协议第5条第（5）款、第5条第（6）款，邝庆强并没有要求包括苏近洲在内的合伙人出资。同时，《租赁合同》《合伙协议书》存在诸多空白的地方，该两份合同不具备租赁合同和合伙协议成立的必要要件。该两份合同并不是苏近洲的真实意思表示，是邝庆强忽悠苏近洲而签订的，苏近洲对协议里面的内容存在重大误解，且租赁物不符合交付条件，故该两份合同属于效力待定且未生效。第四，如果苏近洲仅投资30万元，按照《合伙协议》约定占50%股份，肖海军承认对合伙事项投入了24万元，占20%股份，但邝庆强投入了上千万，仅占30%股份，这不符合常理。肖海军称已转账24万元给邝庆强，但没有提供证据予以证明，且其在一审中的陈述是不真实的。3.《合伙协议书》的租期为20多年，《租赁合同》没有约定租期，这与《租赁**大厦二、三、四层中的二层协议》10年租期等内容相互矛盾，且苏近洲直到2018年报警后才能拿到《租赁合同》的复印件，《合伙协议书》也只有草稿，苏近洲一直被邝庆强忽悠。另，根据规划档案局查档发现，案涉租赁物至今未竣工验收，也没有通知苏近洲验收，本案没有证据证明案涉租赁物已满足交付条件。上述三份合同唯一共同点是租赁用途均为KTV商业经营，但《调整建筑工程单体设计方案批前公示》时间却是2018年2月14日，这个调整为何不能在各方签订租赁协议后2016年开始调整并申报，且该调整与在规划档案局查询到的内容并不一致，并没有该调整的备案。同时，肖海军与京烨公司签订的《解除合同协议书》中称已于2017年4月交付，但协议落款时间却是2018年7月11日，其他几份合同的时间都是手写的，只有这一份不是手写的，涉嫌造假。苏近洲在一审庭审中申请对协议的成文时间进行鉴定，但一审法院未予回复。二、一审判决适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款的规定作出判决，但该条并没有分款，且苏近洲主张的是租赁合同纠纷，并不是债权债务纠纷，故一审判决适用法律错误。三、苏近洲没有违约，其已善意、全面履行了相关合同权利义务。根据《租赁**大厦二、三、四层中的二层协议》约定，出租人系在协议中签字的郑雪梅、罗炽坤、杨炳潮、邝庆强，苏近洲是承租人，不论郑雪梅、罗炽坤、杨炳潮、邝庆强系京烨公司的显名股东或隐名股东，邝庆强作为京烨公司的法定代表人，苏近洲有理由相信《租赁**大厦二、三、四层中的二层协议》系各方的真实意思表示，成立并生效。苏近洲已依约交付了定金，但至今郑雪梅、罗炽坤、杨炳潮、邝庆强未将案涉租赁物交付给苏近洲使用，该协议的相对方应为苏近洲与郑雪梅、罗炽坤、杨炳潮、邝庆强，与京烨公司无关。被上诉人邝庆强、郑雪梅、罗炽坤、杨炳潮答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人京烨公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人肖海军在二审期间未作陈述。苏近洲向一审法院提出诉讼请求：1.确认邝庆强、郑雪梅、杨炳潮、罗炽坤违约，并双倍赔偿定金200000元；2.邝庆强、郑雪梅、杨炳潮、罗炽坤承担本案的诉讼费用。一审法院查明：京烨公司成立于2013年5月27日，股东邝庆强、郑雪梅、杨炳潮，法定代表人邝庆强。2016年10月26日，邝庆强、杨炳潮、郑雪梅、罗炽坤（甲方）与苏近洲（乙方）签订《租赁**大厦二、三、四层中的二层协议》，约定“现收到苏近洲交来拟租赁**大厦二、三、四楼的定金壹拾万元整(100000元)。具体协商条件如下：1.交付使用期限约定为2017年7月31日前。2.租赁年限为十年，租金为每平方33元/月，每三年递增10%，租赁面积及时间按正式签订合同时确认。3.用途规定为KTV娱乐场所。未经甲方书面同意不能转租他人。4.甲方应协助乙方办理相关手续及证照。5.本协议（收据）作为双方定金之凭证，甲方及租赁者应共同遵守，如有甲乙一方违约，应赔偿守约方定金双倍赔偿。6.本协议（收据）一式两份，双方各执一份，望共同遵守。”2016年11月21日，邝庆强（甲方）、苏近洲（乙方）、肖海军、刘某（丙方）签订《合伙协议书》，约定三方合伙经营**大厦KTV项目；三方以乙方、丙方的名义与京烨公司在2016年月日签订《租赁合同》，约定乙方、丙方承租位于佛山市南海区**********大厦第二、三层的场地，场地面积约为2400平方米，面积具体按实计量为准，合同租赁期自2016年月日起至2038年7月31日止，月租金33元每平方米，每月租金总额79200元，租金每三年在前一次的基础上递增10%；甲方以现金出资，占30%的股份，乙方以现金出资，占50%的股份，丙方以现金出资，占20%的股份；等等。2016年11月28日，京烨公司（甲方）与苏近洲、肖海军（乙方）签订《租赁合同》，对租赁事宜进行约定，商铺位置及编号：佛山市南海区************大厦首层、二层、三层商铺、广场；首层商铺面积1200平方米，每月80元每平方米，月租金96000元；二层、三层商铺面积2400平方米，每月33元每平方米，月租金79200元；广场归乙方使用，由乙方建造商业、食街不低于400平方米，按建筑物的占地面积计算租金，每月30元每平方米；经营范围商业、服务业；等等。邝庆强确认已收取苏近洲300000元。一审法院认为，苏近洲一方面认为支付租赁定金10万元，一方面又认为投资40万元，两者自相矛盾逻辑混乱。若苏近洲认为10万元为租赁定金，就涉讼租赁物的租赁事宜，邝庆强、郑雪梅、杨炳潮、罗炽坤与苏近洲于2016年10月26日签订《租赁**大厦二、三、四层中的二层协议》，后京烨公司与苏近洲、肖海军于2016年11月28日签订《租赁合同》，租赁相对方应为京烨公司，就租赁合同关系项下的款项结退应由苏近洲与肖海军共同向京烨公司主张权利。若苏近洲认为10万元为投资款，苏近洲与邝庆强、肖海军未能继续合伙关系，应就合伙体的投入及财产进行清理结算。苏近洲请求邝庆强、郑雪梅、杨炳潮、罗炽坤双倍返还定金的主张缺乏理据，一审法院不予支持。至于苏近洲有否实际支付10万元及苏近洲所出示的单据对应的款项性质本案不再进行审理认定。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回苏近洲的诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取2150元，由苏近洲负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系苏近洲关于郑雪梅、罗炽坤、杨炳潮、邝庆强应向其双倍返还定金20万元的主张是否成立。本案中，邝庆强对案涉款项10万元的性质问题，一方面主张是基于履行租赁合同而支付的定金，另一方面又主张是基于合伙关系所支付的投资款，其主张自相矛盾。若上述款项为定金性质，根据苏近洲与邝庆强、杨炳潮、郑雪梅、罗炽坤于2016年10月26日签订的《租赁**大厦二、三、四层中的二层协议》的内容来分析，该份协议虽然明确了出租方已经收取承租方定金10万元，但对租赁物的座落、面积等租赁合同的必备要件并无约定，结合该协议第二条“租赁年限为十年，租金为每平方33元/月，每三年递增10%，租赁面积及时间按正式签订合同时确定”的内容以及苏近洲、肖海军与京烨公司于2016年11月28日签订《租赁合同》的事实来看，苏近洲与邝庆强、杨炳潮、郑雪梅、罗炽坤于2016年10月26日签订的《租赁**大厦二、三、四层中的二层协议》并非正式的租赁合同，而仅仅是一份非正式的租赁意向协议并兼具了确认定金收取之收据功能。由于在苏近洲、肖海军与京烨公司于2016年11月28日签订《租赁合同》中，案涉租赁物的合同承租人是苏近洲与肖海军，合同出租方系京烨公司，该租赁合同的解除以及相应定金的退还应由该合同的双方当事人协商或另案解决，而邝庆强、郑雪梅、杨炳潮、罗炽坤并非案涉租赁合同的相对方。故此，苏近洲的该项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。另，若上述款项为合伙投资款，苏近洲与邝庆强、肖海军未能继续合伙关系，应就合伙体的投入及财产进行清理结算，在合伙关系进行债权债务清算后，苏近洲方可另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。苏近洲的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人苏近洲负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月二十三日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽