西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2018）藏0103民初1078号原告(反诉被告):旦尼，男，藏族，1971年6月5日出生,现住西藏康马县。委托诉讼代理人：王彦木，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。被告(反诉原告)：四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司，住所地拉萨市柳梧新区北京大道以东团结路以北，社会统一信用代码：91540195064696596C。负责人：梁军，系该分公司负责人。委托诉讼代理人：常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：扎西措姆，西藏伟豪律师事务所律师。原告（反诉被告）旦尼与被告（反诉原告）四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王彦木及被告的委托诉讼代理人常凤龙、扎西措姆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告按照《西藏自治区商品房(预售)买卖合同》的约定,自判决生效之日起15日内,向原告交付约定房屋并履行相关合同义务；2.判决被告承担违约金132957元；3.请求判决被告将燃气管道安装到户,并承担安装产生的相关费用；4.请求判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年1月17日,原告与被告签订《西藏自治区商品房(预售)买卖合同》,约定原告将位于柳悟新区北京××道,预测建筑面积为122.67平方米,套内建筑面积98.81平方米，公摊面积为23.86平方米。每平方米单价4824.56元,总价591829元。并约定被告于2016年12月31日向原告交付房屋。随后,被告未在约定期限内向原告交房,且至今被告未按照合同约定完成交房相应小区设施建设,存在重大违约行为。按照原、被告签订的《西藏自治区商品房(预售)买卖合同》第十一条第(一)项的内容被告应当于2016年12月31日前向原告交付合同约定房屋。第十二条第1项第(二)逾期超过60日交房的,被告应当按照原告支付全部房款万分之四按日向原告承担违约金。特向法院提出诉讼,请求判决被告在本判决生效之日起15日内,向原告交付房屋并履行合同其他义务。并按照合同约定、法律法规的相关规定承担违约金、将燃气管道安装到户,并承担安装产生的相关费用等。被告答辩称，涉案房屋符合交付条件，被告不存在违约行为，不承担违约责任，原告要求的违约金过高，请求法院予以调整，我方收到的旦尼的诉请第二款没有，请求法院核实，对燃气管道部分，合同中没有相关约定。反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《西藏自治区商品房(预售)买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币1143.32元；3、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:反诉原告与反诉被告于2015年1月17日签订了《西藏自治区商品房(预售)买卖合同》,约定反诉原告将位于西藏拉萨市柳梧新区北京××道房屋出售给反诉被告该商品房单价为每平方米人民币4824.56元,总价款为人民币591829元。同时,双方在合同中约定反诉被告应当在2016年12月31日支付该商品房的全部价款,否则逾期超过30天后,反诉原告有权解除合同,要求反诉被告承担支付违约金的责任。截至目前,反诉被告仍未向反诉原告支付余款49644元。因此,反诉原告认为,经反诉原告多次催讨,反诉被告均以各种理由予以推诿的行为已构成根本违约。现为维护反诉原告自身的合法权益,特向贵院提起反诉,望贵院依法支持反诉原告的全部反诉请求。反诉被告答辩称，旦尼、拉吉两人支付了绝大部分房款，被告滥用解除权，其要求解除不符合高院的判例，被告房屋不符合交付条件，根据合同法第十六条之规定，应当同时履行。格桑卓嘎虽然没有按照合同约定交付款项，但现已交付全款，被告也接受了，应当理解为对合同的变更，根据相关法律规定，应当在2016年11月15日前行使解除权。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告向本院提交的《商品房（预售）买卖合同》原件1份，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系及违约金责任等相关权利义务的约定；被告质证认为，对其真实性、合法性认可，关联性及证明目的不予认可。因为原告方的原因没有办理，被告没有违约行为。本院认为，该证据系原件，能够证明房屋买卖关系的基本事实，故本院对该证据予以采信。2、原告向本院提交的《收款收据》原件2份，证明我方已履行了合同约定的义务；被告质证认为，对其三性予以认可，但旦尼、格桑卓嘎、拉吉三人没有在约定的时间内交付款项。本院认为，鉴于被告对该证据的三性无异议，故本院对上述证据予以采信。3、原告向本院提交的《工程质量监督报告》复印件1份（加盖了技术监督部门的印章），欲证明被告的房屋在2017年8月8日才验收合格，违约金的计算终止时间；被告质证认为，对该证据的三性不予认可，该证据与交付房屋的条件没有关联性，系复印件，加盖的公章是技术专用章，竣工时件与我方提供的不一致，我方是2017年3月20日，故不应当计算至2017年8月8日，这仅是技术监督部门的抽查，不认可，本院认为，该证据为复印件，但加盖了技术监督的印章，对其真实性予以认可，仅是技术监督部门对工程质量的监督，故本院对其证明目的不予认可。4、被告向本院提交的《商品房（预售）买卖合同》原件1份，证明原、被告约定了交房条件，被告符合交付条件，原告没有在我公司办理交付手续；原告质证认为，对该证据的三性予以认可，对其证明目的不予认可，合同的第九条中约定了交付条件，但被告不具备交付条件。本院认为，被告向法庭提交的合同与原告一致，故本院对该证据予以采信。5、被告向法庭提交的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《不动产权证》、《商品房销（预）售许可证》复印件各1份，证明被告方具备房屋交付条件。原告质证认为，与本案没有关联性，对其证明目的也予认可，交付条件中约定的两个条件被告均没有。本院认为，原告向法庭提交的复印件与庭后提交的原件一致。故本院对该证据的真实性予以采信。6、被告向法庭提交的《竣工验收报告》、《测绘报告复印件》各1份，证明被告销售的房屋已具备交付条件；原告质证认为，该证据系复印件，对其真实性不予认可。因没有根据合同约定提交验收报告，对其证明目的不予认可。本院认为，上述证据虽为复印件，但能够与我院受理相关案件中提交的原件相一致，故本院对该证据的真实性予以认可。7、被告向法庭提交的《登报信息》复印件1份，证明被告于2017年3月30日，被告在报纸上通知了所有房办理交房手续事宜，不存在违约的行为，即使存在也应当是以2017年3月31日为准；原告质证认为，对其三性及证明目的均不予认可，根据合同第21条约定，此通知方式不符合合同约定，且合同约定是2016年12月30日之前交付，并约定了交付条件，且此时不具备交付条件，不发生法律效力。本院认为，对该份登报信息的真实性认可，但无法证明其目的。8、被告向法庭提交的《接房记录》原件1份，证明2017年4月份开始陆续办理交房，逾期交房是因为原告的原因没有办理交房手续，是原告存在违约行为；原告质证认为，该证据与本案没有关联，对其证明目的也不予认可，被告应当按照合同约定交付房屋，以其他房主已交房不符合法律规定，上面有个叫昌举的人，但是不是本案的原告，无法进行核实。本院认为，该证据为原件，故本院对该证据的真实性予以采信。9.反诉原告向法庭提交的《收据》原件4份，证明旦尼未在约定期间内支付房款，现仍欠房款4万多元；拉吉至今仍欠房款2万多元，格桑卓嘎未按合同约定支付房款。反诉被告质证认为，对其三性予以认可，对其证明目的不予认可，这四份证据能够证明被告接受了原告的房款，应视为对合同约定的变更，也能证明原告已经履行了绝大部分的合同义务。本院认为，反诉原告提交的《收据》为原件，且反诉被告对该证据的三性无异议，故本院对该证据予以采信。根据双方当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定如下事实：2015年1月17日，原、被告双方签订《商品房（预售）买卖合同》，约定原告以591829元的价格从被告处购买××区房屋，房屋总面积122.67平方米。该合同第十一条明确约定被告应当于2016年12月31日前将涉案房屋交付给原告。第十二条第二款对逾期交付责任进行了约定，即原告继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房款万分之四的违约金。同时合同第二十五条约定：“任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递的方式送达对方”。原告已向被告交纳房款542185元，尚欠被告房款49644元。扣除国庆节的优惠5%，原告尚欠被告20052.55元，故被告在本案中提起反诉。另查明，2017年3月30日，被告登报公告，声明“长兴国际”小区住宅已具备交房条件，业主可于2017年3月31日开始办理交房手续。”再查明，被告已取得《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地许可证》、《不动产权证》、《商品房销售许可证》，并于2017年3月20日通过竣工验收，取得《竣工验收报告》。以上事实有原、被告提交的上述证据及双方当事人陈述意见在案佐证。本院认为，2015年1月17日，原、被告双方签订《商品房（预售）买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法行政法规等强制性规定，依法成立并生效。对此，当事人应全面履行合同约定的义务。按照合同约定交缴纳房款是购房者的主要义务，且属于在先履行义务。在本案中原告尚欠被告购房款20052.55元。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，由先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。一方在对方履行不符合债务不符合约定的，后一方有权拒绝其相应的履行要求。”故在原告未缴纳全部房款前，被告有权拒绝履行交付房屋的义务，故本院对原告要求按照合同约定向原告交付约定房屋并履行相关合同义务的诉求不予以支持。至于反诉原告请求解除《商品房（预售）买卖合同》及其补充协议的诉请，依据合同约定，反诉被告应在2016年12月31日缴纳全部房款，逾期超过30天的，反诉原告有权解除合同，但考虑原告（购房者）已履行了合同约定的大部分房款，若解除合同，有失公平原则，且不利于市场交易的稳定有序进行。为维护双方当事人的权益，故本院对反诉原告的该项诉求不予支持。对于原告要求被告向其支付逾期交房的违约金132957元的诉求，原告主张从2016年12月31日计算至2017年8月8日。本院认为，鉴于原告在本案中尚欠被告购房款20052.55元，该款项应在2016年12月31日缴纳全部房款，且属于在先履行义务，至今未付，构成违约；而本案被告应于2016年12月31日交房，也未能如期交房，亦构成违约。鉴于双方当事人均存在违约，且过错程度基本相当，故本院对原告的违约金132957元不予支持。对于反诉原告要求支付违约金1985.76元的诉请，鉴于反诉原告本身也存在违约行为，故对其主张的违约金亦不予支持。对于被告要求被告将燃气管道安装到户，并承担安装产生的相关费用，被告辩称，堆龙区没有燃气规划，故无法安装，合同中并没有约定我方支付相关费用。本院认为，依据合同第十条第四项之规定，交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接保证燃气供应。因交付时完成室内燃气管道的铺设，虽未约定明确费用承担，但能够推定该笔费用应由被告承担。故本院对原告的该项诉求予以支持。但考虑燃气本身危害性，被告应在条件允许的情况下，在征得相关部门同意下进行统一铺设。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司在条件允许的范围内应为原告旦尼铺设燃气管道，并承担相应的安装费用；二、驳回原告旦尼的其他诉讼请求；三、驳回被告四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2959.11元（原告预交），由原告旦尼负担；反诉费50元（反诉原告已预交），由被告四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于拉萨市中级人民法院。同时交纳上诉案件受理费，在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曹 永 超审 判 员 次旦卓玛人民陪审员 次旦拉姆 二〇一九年七月九日书 记 员 姜 玉 洁