山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初6350号原告：成泽雨，男，汉族，1991年6月2日出生，住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：巩枭鹏，山东元鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：律玉平，山东元鼎律师事务所律师。被告：潘剑清，男，汉族，1982年8月26日出生，住山东省青岛市市南区。被告：郑燕平，女，汉族，1984年9月23日出生，住福建省莆田市秀屿区。以上两被告共同委托诉讼代理人：邱伟伟，山东纳源律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：纪媛媛，山东纳源律师事务所实习律师。第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地，青岛市市北区通山路11号-126，统一社会信用代码：91370203065085498G。法定代表人：李峰岩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙乙方，系该公司员工。原告成泽雨与被告潘剑清、被告郑燕平、第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成泽雨及其委托诉讼代理人巩枭鹏，被告潘剑清与被告郑燕平的共同委托诉讼代理人邱伟伟、纪媛媛，第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人孙乙方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成泽雨向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年2月3日签订的关于青岛市城阳区308国道28号70号楼1单元1501户房屋的买卖合同；2.判令被告返还原告定金人民币60000元，并向原告赔偿违约金398000元；3.判令被告承担中介费46000元；4.本案诉讼费、保全费均由被告承担。事实与理由：2018年2月3日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于青岛市城阳区308国道28号70号楼1单元1501户房屋，面积为142.92平方米，房屋总价款为199万元。合同签订后，原告依照约定于2018年2月3日支付被告定金6万元，在银行批贷后5个工作日内支付被告第一笔房款44万元，在银行批贷后5个工作日内支付被告第二笔房款9.5万元，余款交接完毕物业费用后支付，其余款项139万元向银行申请贷款。合同中第二条第五款约定：该房屋已经设定抵押，出卖人应于2018年3月20日前向该房屋的原还贷机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2018年4月10日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由出卖人自行承担。原告根据合同于2018年2月3日支付定金6万元，并且向银行申请贷款，由于被告投诉银行负责审批贷款经理，致使原告贷款未获批准。至2018年4月10日，被告没有按照约定办理完毕注销抵押登记手续。后原告又向另一家银行申请贷款，但2018年4月25日贷款被拒绝。原、被告又于2018年4月27日上午见面，签订了补充协议。协议内容为：买卖双方约定出卖人应于2018年5月10日前且银行批贷后向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2018年5月20日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由出卖人自行承担。同时，口头约定双方于2018年4月28日上午九点一起去浦发银行申请贷款，后被告失约致贷款搁置。2018年5月2日，被告不顾签订的补充协议约定，要求原告十日内一次性付款。原告为顺利购买该房屋，无奈向亲属、朋友借贷并于2018年5月9日凑够全部房款，并向被告发送银行流水证明，通知被告立即解押付款过户。截至2018年5月10日，被告仍未提交解押申请，原、被告及第三人三方见面约谈，被告明确声明无资金解除抵押，不再履行合同。截至起诉前，被告仍未履行合同义务。被告擅自毁约的真实原因是房价上涨过快，想重新出售，被告违反了合同约定和诚实信用。被告潘剑清与被告郑燕平共同辩称，两被告同意解除房屋买卖合同，但被告没有任何违约行为，反而原告违约在先。原告的行为已经违反了合同及变更协议的约定，原告应向被告支付违约金，中介费也不应由被告承担。原告已经违约，按照合同约定应由原告承担违约责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司辩称，依法裁判。原告为证明其主张向本院提交如下证据：证据1：2018年2月3日原、被告签订的房屋买卖合同及房屋居间服务合同复印件各一份，证明原、被告于2018年2月3日通过第三人签订房屋买卖合同。证据2：变更协议书复印件一份，证明原、被告对房屋贷款期限及解除抵押重新做了约定，其他的按照原合同履行。证据3：定金收条及定金代保管收条复印件各一份，证明被告收到原告定金6万元，定金由第三人代为保管。证据4：第三人专用收据复印件一份，证明原告购买被告房屋支付给第三人的中介费用46000元。证据5：招商银行股份有限公司青岛劲松七路支行出具的户口历史交易明细表复印件一份，证明原告于2018年2月3日支付定金60000元、中介费用46000元，收款人刘方泽，系第三人员工，由第三人向被告转交定金60000元。证据6：2018年5月9日青岛银行辽阳路支行出具的成泽雨账户余额明细复印件一份，证明2018年5月9日原告银行账户余额为1957903.46元，已经筹集履行合同的所有房款，有支付剩余房款的能力。证据7：催告函微信截图、告知函微信截图、银行余额明细微信截图、原告与被告聊天记录微信截图、公证书复印件各一份，上述微信截图均包含在公证书中。证明2018年5月2日被告要求原告在10日内一次性付清房款，即2018年5月12日之前付清，双方再一次变更了关于付款及解除抵押的约定；原告于2018年5月9日告知被告所有房款已筹齐，要求被告按照双方约定办理解押、办理过户手续；原告筹齐房款后被告又一次违约，要求付清所有房款再解押，并且不同意做银行资金监管，又违反变更协议书的约定；原告与被告通过微信联系对购房付款协商一致后，被告又要求全款付款后再过户，被告构成违约。证据8：青岛银行重庆路支行出具的个人开户综合业务申请确认单复印件一份、转账凭条复印件1张，数额为540000元。证明原告按照合同约定已经将约定首付款540000元转入监管账户即青岛银行。证据9：青岛银行重庆路支行出具的解冻回执复印件一份，证明原、被告按照双方约定解除人民币540000元资金监管。两被告对原告提交的证据1、2、3、5、7、8、9真实性予以认可，但认为原告没有履行合同义务，构成违约；对原告提交的证据证据4、6真实性不予认可。第三人对原告提交的证据均无异议。原告申请证人燕某出庭作证，欲证明涉案房屋买卖过程中，经手人燕某证明2018年5月12日前由被告先行办理完毕房屋还贷解押手续，两次办理贷款未成功，原、被告双方互不负违约责任。双方协议原告一次性付款之前，被告应先还贷款后解押的义务不变。证人在与被告聊天的过程中只是重复了被告的一句话，不能证实原告违约。原告筹集款项后，被告未履行义务。证人燕某，系第三人的经纪人。其证明：我是经手涉案房屋买卖的中介人员；原告分别去两个不同的银行申请贷款，具体银行名称记不清了，但都没有办理下来；然后双方更改付款方式，更改的具体时间记不清了，就是被告提出一次性付款原告答应了，但是原告一次性付款前被告要先解押；我与被告的微信聊天记录中，被告说了一句“算他违约吧”，我重复了一句被告的话；被告说要原告一次性付款，原告筹完钱后被告没去解押。原、被告分别向证人进行了发问。原告认为证人证言证明了原告的意见；两被告对证人证言有异议，认为不能当做证据使用；第三人对证人证言无异议。被告潘剑清与被告郑燕平为证明其主张向本院提交如下证据：证据1：房地产权证书复印件一份，证明涉案房屋系两被告夫妻双方共同财产。证据2：房屋买卖业务鉴订文件合订本及变更协议书复印件各一份，证明2018年2月3日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定涉案房屋买卖情况及双方的权利义务，其中合同第五条房屋价款及支付中关于贷款的约定第一项第三行“买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意解决的方式为买受人继续申请其他贷款机构贷款，并于继续申请银行贷款累计至两次后获得贷款机构批准，期间……”。同时《变更协议书》将《签订文件合订本》进行了变更：“原《青岛市存量房屋买卖合同》第十一条变更为“买卖双方约定出卖人应于2018年5月10前且银行批贷后向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请”，而原告一直未获得银行的批贷。从合同第五条第三款可知：按照合同的约定，原告应该于银行批贷后的5个工作日内，将第一笔购房款440000元以自行支付的方式支付给两被告，并于银行批贷后5个工作日内将第二笔款项95000元通过理房通的方式支付给两被告。即原告应该在银行批贷后的5个工作日内先支付60万的首付款，因原告两次申请贷款均被拒绝，按照协议的约定原告应于2018年5月10日前完成银行批贷，但原告并没有履行义务，在原告没有完成银行批贷的情况下两被告无法申请解押，从合同及协议结合可知，在银行批贷后即两被告的钱有保障的前提下，且5日内支付60万元的情况下，两被告可申请解押，原告批不下贷款，两被告后续的房款139万元也没有保障，两被告要求原告一次性支付房款，原告不予支付。根据合同第十条违约责任第三项约定“买受人逾期履行本合同约定的义务（批贷）超过十五日的，买受人应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人已经支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”原告批不下贷款，已根本违约且违约在先，导致合同无法继续履行，应承担违约责任。证据3：原、被告双方的微信聊天记录复印件11张，证明两被告急等着用钱，原告两次贷款被拒，两被告于2018年5月2日向原告发出房款催告函，并告知原告一次性支付房款，但原告拒绝支付。证据4：青岛银行重庆路支行资金监管解除资料复印件一份及二手房交易资金监管资料复印件一份，证明原告的贷款业务解除，贷款不予办理，将原告的监管资金原路退回。证据5：被告与第三人业务员燕某的微信聊天记录复印件一份及光盘一份，聊天记录中的语音部分刻录在光盘中，证明原告两次贷款未批准，第三人经理告诉被告因原告两次贷款未被批准，已经构成违约。证据6：房屋租赁合同、收据及收条复印件各一份，证明被告通过房屋中介租赁房屋，租期三年，并且缴纳了中介费及半年租金，足以证明被告出售涉案房屋的诚意。原告对被告潘剑清、被告郑燕平提交的证据1、3、5、6均有异议，不予认可；对证据2、4真实性无异议，但对证明事项不认可，两被告认为原告违约没有事实和法律依据，反倒是两被告构成违约。第三人对被告潘剑清、被告郑燕平提交的证据1、4无异议；对证据2真实性无异议；对证据3认为系原、被告之间聊天记录，与其无关；对证据5认为需要核实真实性；对证据6有异议，认为与本案无关。第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月3日，经居间人即第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司协商，买受人即原告与出卖人即两被告签订房屋买卖合同，其中约定：“房屋坐落为青岛市城阳区308国道28号70号楼1单元1501户，面积为142.92平方米，转让价款为199万元，原告于2018年2月3日将第一笔定金6万元以自行支付的方式支付两被告，原告于银行批贷后5个工作日内将第一笔购房款44万元以银行托管的方式支付两被告，原告于银行批贷后5个工作日内将第二笔购房款9.5万元以理房通的方式支付两被告，原告向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为139万元，原告因自身原因未获得贷款机构批准的，原告继续申请其他贷款机构贷款，并于继续申请银行贷款累计至两次后获得贷款机构批准；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国民生银行正阳路支行，两被告应于2018年3月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2018年4月10日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由两被告自行承担。违约责任。买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。两被告逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，两被告构成根本违约，两被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。原告逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，原告构成根本违约，原告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向两被告支付违约金，原告向两被告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，居间方收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。”合同签订后，原告根据合同约定于2018年2月3日支付两被告定金6万元、支付第三人居间代理费即中介费46000元。另外，原告于2018年4月8日向被告潘剑清的青岛银行重庆路支行账户支付54万元。原告根据合同约定分别向两家银行申请贷款，均未获得批准。2018年4月28日，青岛银行重庆路支行因二手房资金监管交易失败解除该54万元，被告潘剑清将该54万元退回原告。原、被告及第三人经过协商，又签订变更协议书，其中约定：“房屋买卖合同第十一条变更为：买卖双方约定出卖人即两被告应于2018年5月10日前且银行批贷后向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2018年5月20日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由出卖人即两被告自行承担。因原告向银行申请贷款未获得批准，被告潘剑清于2018年5月2日通过微信向原告发出催告函，其中载明两被告已经按合同约定协助原告贷款两次，原告仍无法获得银行贷款，现通知原告十日内向两被告一次性缴纳全部房款。原告收到催告函后便筹集房款，根据其青岛银行辽阳路支行账户明细显示至2018年5月9日，其在该银行账户余额为1957903.46元。2018年5月9日，原告又向被告潘剑清发出告知函，其中载明原告已将全部房款备齐，现通知两被告于2018年5月12日前办理完毕银行房屋解押手续，解押手续办理完毕后，双方同时办理支付房款、过户事宜。根据原、被告提交的证据，证实合同签订后，两被告没有根据约定于2018年3月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，也没有最迟于2018年4月10日前办理完毕注销抵押登记手续。变更协议签订后，两被告仍没有根据协议约定于2018年5月10日前且银行批贷后向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，也没有最迟于2018年5月20日前办理完毕注销抵押登记手续。两被告称原告批不下贷款，未能一次性付款，违约在先，应承担违约责任；而原告主张两被告应按照合同以及变更协议书约定的时间先向银行提交一次性还清剩余贷款的申请并办理完毕注销抵押登记手续，然后由原告一次性支付剩余房款，且原告已备足全额房款，两被告未在约定时间内履行合同约定的义务，应承担违约责任。两被告根据房屋租赁合同还称其已经于2018年3月22日起租赁位于城阳区湘潭路16号4号楼1单元401户房屋居住，并支付了租赁费，但原告对此事实不予认可。上述事实，有当事人的陈述，庭审笔录，原、被告提交的证据等在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律效力，各方均应按照合同约定履行权利义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告及第三人签订的房屋买卖合同及变更协议书，合法有效，本院予以采信。原告根据房屋买卖合同及变更协议书的约定向银行两次申请贷款，虽然未获得批准贷款，但是房屋买卖合同第十条违约责任条款的约定中并未约定未获得贷款批准作为根本违约的条款，而且原告根据两被告的催告积极筹集剩余房款，并于2018年5月9日在其银行账户筹集1957903.46元，足以证实原告有能力一次性付清剩余房款，而不必然导致房屋买卖合同的解除。两被告已知原告向银行两次申请贷款未获得批准，其向原告发出催告函催告原告在十日内一次性付清全部房款，根据原告回复的告知函的内容，可以证实原、被告对付款方式进行了变更并达成合意，但该行为并不免除两被告按原合同约定先向银行提交一次性还清剩余贷款的申请并办理完毕注销抵押登记手续的义务。在两被告催告原告后十日内，原告也向两被告发出告知函，告知两被告已准备齐全剩余的全部房款，并通过微信向两被告告知了该事实，足以证明原告具有继续履行合同的意愿和能力，原告并没有违反合同约定。在房屋买卖合同及变更协议书中均约定了两被告向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请以及最迟办理完毕注销抵押登记手续的具体时间，并没有约定原告支付两被告房款的具体时间（仅仅是银行批贷后的五个工作日），根据房屋交易习惯以及遵循诚实信用的原则，本院认为两被告未提交证据证明履行了向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请以及办理完毕注销抵押登记手续的义务，构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据该房屋买卖合同中违约责任的约定，原告请求解除原、被告于2018年2月3日签订的关于青岛市城阳区308国道28号70号楼1单元1501户房屋买卖合同，并返还定金60000元、承担中介费46000元，证据确实充分，本院均予以支持。但原告主张被告赔偿房款20%的违约金398000元（1990000元×20%），数额过高，应予调整，本院酌情支持其10%的违约金199000元（1990000元×10%）。两被告辩称原告批不下贷款、未能一次性付款、违约在先的抗辩意见，本院不予采纳。原告诉讼请求中未要求第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司承担责任，且无证据证明第三人违反合同约定，故第三人不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告成泽雨与被告潘剑清、被告郑燕平于2018年2月3日签订的关于青岛市城阳区308国道28号70号楼1单元1501户房屋买卖合同。二、被告潘剑清、被告郑燕平返还原告成泽雨定金60000元，于本判决生效后10日内付清。三、被告潘剑清、被告郑燕平支付原告成泽雨中介费46000元，于本判决生效后10日内付清。四、被告潘剑清、被告郑燕平支付原告成泽雨违约金199000元，于本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22710元，由原告成泽雨承担2710元，由被告潘剑清、被告郑燕平承担20000元。保全费3270元，由被告潘剑清、被告郑燕平承担3270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孙丕云人民陪审员  李建根人民陪审员  纪利燕二〇一九年七月二十九日书 记 员  李 帅