广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5790号上诉人（原审被告）：关永江，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：陈伟钊，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：戴智慧，广东翔途律师事务所律师。上诉人关永江因与被上诉人陈伟钊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关永江上诉请求:1.撤销一审判决；2.陈伟钊赔偿因私自扣押关永江货物不让装货所造成的请车装砖空运费400元及延误交货费4800元;3.陈伟钊支付因扣押关永江货物造成关永江高价向其他单位购入产品的差价损失18968.8元；4.关永江只需按7月-9月的实际使用面积支付租金及管理费，10月-12月及次年1月-3月的租金及管理费因陈伟钊私自扣押关永江的货物而由陈伟钊自行承担；5.案件诉讼费由陈伟钊承担。事实和理由：一、关永江与陈伟钊在签订转让协议时已写明关永江需借用涉案仓库。借用期间，关永江积极清理并腾出大部分空间给陈伟钊使用，陈伟钊陆续搬入纸箱、办公家具及部分杂物。关永江亦提出若陈伟钊需要更多地方则可将部分货物搬到仓库外面，陈伟钊同意。10月，陈伟钊将关永江的物品上锁，并更换仓库的门锁，致使关永江无法进入仓库取货。关永江多次找陈伟钊沟通，陈伟钊却以本人不在国内为由推搪。至11月，关永江多次想提取货物均被拒绝及阻挠。陈伟钊扣押关永江物品的行为损害了关永江的合法权益。二、陈伟钊为了使涉案仓库内有更多关永江的货物，擅自将关永江堆放于建材城公共场所的20托出口砖搬入涉案仓库。请二审法院予以查明，维护关永江的合法权益。陈伟钊辩称：（一）一审判决正确，应予以维持。（二）关永江提出的第2-4项上诉请求均超出一审的审查范围，不属于二审的审查范围。（三）陈伟钊并无扣押关永江的货物，并多次催促关永江清空货物尽快归还涉案仓库，关永江却多次推脱。陈伟钊向一审法院起诉请求：1.解除陈伟钊、关永江之间的租赁合同关系；2.关永江立即将位于**镇**路**村北4号**城内*的仓库（面积240平方米）清空并交还给陈伟钊；3.关永江向陈伟钊支付2018年8月至2019年1月份的仓库租金26640元，从2019年2月份至关永江将仓库清空并实际交还给陈伟钊之日期间的仓库租金按照4440元/月标准另行计算；4.关永江向陈伟钊返还2018年8月至2019年1月份的仓库管理费1296元，从2019年2月份至关永江将仓库清空并实际交还给陈伟钊之日期间的管理费按照216元/月标准另行计算；5.案件受理费由关永江承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，关永江（乙方，承租方）与案外人佛山市禅*陶瓷有限公司（以下简称禅*公司）（甲方，出租方）签订《**城租赁合同》，约定：1.乙方租用甲方的仓库位于**镇**路**村北4号**城内*，租用建筑面积为480平方米，租赁期从2017年4月1日起至2020年3月31日。2.租金、物业管理费及交纳方法：2017年4月1日至2018年3月31日租金为18元/平方米/月，每季度租金25920元；2018年4月1日至2019年3月31日租金为18.5元/平方米/月，每季度租金26640元；2019年4月1日至2020年3月31日租金为19元/平方米/月，每季度租金27360元。物业管理费每平方米每月0.9元，每季度1296元，由乙方负责交纳。交租金的时间：实行按季度先交后用，进场前须交清首季度租金。乙方须在每季度月末前缴交下一季度的租金。在甲方提醒之日起三天内，逾期一天缴交的，每天按照逾期金额的6‰计算滞纳金，逾期十天交租的，甲方有权终止合同，回收标的，没收押金，并保留追究乙方违约赔偿的权利。3.乙方必须向甲方支付2万元定金，合同签订日乙方需交清定金合同方生效，在合同期满后，如乙方没有违约，押金自租赁期满之日起十五日内无息返还给乙方。若乙方违反本合同任何一条，甲方均有权没收定金，终止合同，回收标的。4.物业管理：**城物业管理公司对建材城内的公共部分提供物业管理，包括公共部分的清洁、绿化及建材城内的保安，需要向**城物业管理有限公司支付的物业管理费，由乙方缴交。物业管理费按照**城仓库区内统一标准交纳。2018年6月，陈伟钊（承接方）与关永江（转让方）签订《展厅转让合同》，约定：经甲方同意就位于佛山市禅城区**镇**路**村北4号**城内C7号（共480平方米）转让乙方使用，具体按禅*公司与关永江签订租赁合同内容为标准：1.经协商甲方同意将上述地址展厅转让给乙方使用，乙方一次性支付3万元装修补偿费给甲方，甲方收到乙方装修补偿费即交付乙方使用（展厅内家私、样板、展柜、空调等一并归乙方所有），电脑、打印机及仓库内所有货物归由甲方处理。2.有关展厅租金、管理费、工商税务、水电费、电话费、宽带费等按关永江与禅*公司签订的租赁合同的明细自2018年6月1日起由乙方负责缴交及支付。甲方协助乙方办理相关过户等手续。3.其他相关租赁条款按禅*公司与关永江的租赁合同的条款执行。本合同与原租赁合同一并使用及合同期限一致。2018年7月12日，案外人禅*公司（甲方）与关永江（乙方）签订《合同终止协议》，约定：甲、乙双方经协商一致，同意于2017年4月1日所签订的位于佛山市禅城区**镇**路**村北4号**城内C7的场地，面积为480平方米，租用期从2017年4月1日起至2020年3月31日的租金合同，此合同约定的双方权利、义务及引起的一切债权、债务自签订本协议之日起全部取消。该《合同终止协议》下面备注“原订金收据已转至新租户陈伟钊。”2018年7月12日，陈伟钊（乙方，承租方）与案外人禅*公司（甲方，出租方）签订《**城租赁合同》，约定：1.乙方租用甲方的仓库位于**镇**路**村北4号**城内C7，租用建筑面积为480平方米，租赁期从2018年7月1日起至2020年3月31日。2.租金、物业管理费及交纳方法：2018年7月1日至2019年3月31日租金为18.5元/平方米/月，每季度租金26640元；2019年4月1日至2020年3月31日租金为19元/平方米/月，每季度租金27360元。物业管理费每平方米每月0.9元，每季度1296元，由乙方负责交纳。交租金的时间：实行按季度先交后用，进场前须交清首季度租金。乙方须在每季度月末前缴交下一季度的租金。在甲方提醒之日起三天内，逾期一天缴交的，每天按照逾期金额的6‰计算滞纳金，逾期十天交租的，甲方有权终止合同，回收标的，没收押金，并保留追究乙方违约赔偿的权利。3.乙方必须向甲方支付2万元押金，合同签订日乙方需交清定金合同方生效，在合同期满后，如乙方没有违约，押金自租赁期满之日起三十天内无息返还给乙方。若乙方违反本合同任何一条，甲方均有权没收押金，终止合同，回收标的。4.物业管理：**城物业管理公司对建材城内的公共部分提供物业管理，包括公共部分的清洁、绿化及建材城内的保安，需要向**城物业管理有限公司支付的物业管理费，由乙方缴交。物业管理费按照**城仓库区内统一标准交纳。陈伟钊已向禅*公司支付涉案仓库2018年7月至2019年3月的租金及管理费。庭审中，双方一致确认：1.陈伟钊、关永江之间除签订《展厅转让合同》外，没有签订其他合同。陈伟钊、关永江之间的租赁合同按照禅*公司与陈伟钊签订的租赁合同履行。2.关永江未曾向陈伟钊支付租赁押金。3.关永江自2018年8月开始拖欠管理费及租金。4.陈伟钊自2018年6月从关永江处接手涉案仓库，当时仓库内存放有关永江的物品，关永江承诺尽早清空，但直到2018年7月关永江还未将物品搬离，因此双方约定按照陈伟钊与禅*公司签订的租赁合同，由关永江向陈伟钊支付相关费用，涉案仓库的钥匙及锁自陈伟钊接手后一直由陈伟钊控制，如关永江需进出仓库需征得陈伟钊同意。5.关永江向陈伟钊支付租金的标准为4440元/月（240平方米×19元/平方米/月），关永江向陈伟钊支付管理费的标准为216元/月（240平方米×0.9元/平方米/月）。就涉案仓库的交接问题，双方在庭审中均表示愿意对涉案仓库进行交接。一审法院询问关永江何时可以将仓库内的物品清空，关永江表示其同意清空物品的前提是陈伟钊对其损失进行赔偿。陈伟钊表示不同意对关永江的损失进行赔偿，如关永江对仓库内的物品进行清空，陈伟钊愿意配合。就涉案仓库的交接问题，一审法院限关永江于2019年3月10日前自行对涉案仓库内的被告物品进行清空，并于清空后与陈伟钊办理交接手续。庭审后，陈伟钊提交《情况说明》，确认涉案租赁物未办理报批报建手续。另陈伟钊陈述，关永江在庭审后未按法院的约定在在2018年3月10日前对仓库内关永江的物品进行清空，关永江庭审后一直未到涉案仓库搬走瓷砖及物品。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，陈伟钊作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业产权登记资料，故陈伟钊、关永江之间就涉案仓库的租赁合同关系应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故陈伟钊有权要求关永江返还涉案仓库，陈伟钊对此主张合法有据，一审法院予以支持。至于关永江抗辩的因陈伟钊阻挠提货而产生的损失，关永江未在本案中提出反诉，一审法院不予审查。关于陈伟钊主张的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然陈伟钊、关永江之间的租赁合同关系无效，但如关永江实际占有并使用涉案仓库，关永江仍应向陈伟钊支付占有使用费。关永江拖欠涉案仓库2018年8月份之后的占有使用费，关永江对欠费期间及占有使用费支付标准均无异议，一审法院予以确认。经核算，自2018年8月至2019年3月，关永江应向陈伟钊支付占有使用费35520元（4440元/月×8个月），此后至关永江返还涉案仓库之日止的占有使用费仍应以4440元/月的标准向陈伟钊支付。陈伟钊该项主张合法有据，一审法院予以支持。关于陈伟钊主张的管理费。关永江拖欠涉案仓库2018年8月份之后的管理费，关永江对欠费期间及管理费的支付标准均无异议，一审法院予以确认。经核算，自2018年8月至2019年3月，关永江应向陈伟钊支付管理费1728元（216元/月×8个月），此后至关永江返还涉案仓库之日止的管理费仍应以216元/月的标准向陈伟钊支付。陈伟钊该项主张合法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认陈伟钊与关永江就位于佛山市禅城区**镇**路**村北4号**城内C7仓库（承租面积为240平方米）所成立的租赁合同关系无效；二、关永江于判决发生法律效力之日起十日内，将位于佛山市禅城区**镇**路**村北4号**城内C7仓库（承租面积为240平方米）内关永江的物品进行清空并将仓库返还给陈伟钊；三、关永江于判决发生法律效力之日起十日内，向陈伟钊支付涉案仓库2018年8月至被告实际返还涉案仓库之日止的占有使用费（占有使用费的支付标准为4440元/月，暂计至2019年3月的占有使用费为35520元）；四、关永江于判决发生法律效力之日起十日内，向陈伟钊支付涉案仓库2018年8月至关永江实际返还涉案仓库之日止的管理费（管理费的支付标准为216元/月，暂计至2019年3月的管理费1728元）；五、驳回陈伟钊的其他诉讼请求。案件适用简易程序，受理费减半收取249元，财产保全费299元，合计548元，由陈伟钊负担8元，关永江负担540元。本案二审期间，关永江向本院提交了图片3张，拟证明陈伟钊也使用其承租的仓库；陈伟钊没有提交新的证据。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，关永江提交的证据不能证明陈伟钊也使用涉案仓库，本院对其主张的证明内容不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为关永江是否应承担2018年8月至实际返还涉案仓库之日的占有使用费及管理费。经查，关永江与出租人禅*公司解除合同由陈伟钊接手承租涉案商铺，因关永江的货物未及时清理出场而继续向陈伟钊承租案涉仓库一部分并按照每月240元的标准支付租金、按照每月216元的标准支付管理费的事实，关永江、陈伟钊均予以确认。关永江自2018年8月开始没有向陈伟钊支付租金和管理费，故一审判决关永江按上述标准向陈伟钊支付2018年8月至实际返还涉案仓库之日止的租金和管理费，并无不当，本院予以维持。关永江就其主张的2018年8月到9月期间陈伟钊占用其承租的部分仓库及相应的占用面积，以及9月以后陈伟钊扣押其货物不让其出货，未提供充分的证据予以证明，且关永江亦未举证证明其要求陈伟钊打开仓库门让其出货而陈伟钊予以拒绝，故其关永江关于2018年8到9月期间的租金及管理费应按其实际使用面积计算，9月以后的租金及管理费应由陈伟钊自行承担的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，关永江的第2、3项上诉请求系其于二审阶段提起的反诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，关永江应另行起诉。综上所述，关永江的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由上诉人关永江负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月三十一日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣