海南省高级人民法院民事判决书（2019）琼民初30号海南省高级人民法院民事判决书（2019）琼民初30号原告（执行案外人）：赵彩云，女，1970年2月15日出生，汉族，住海南省海口市龙华区坡博路38号博美苑C2栋604房。委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯雪，北京大成（海口）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：王一萍，女，1967年10月13日出生，汉族，住山西省大同市。委托诉讼代理人：梁民生，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司。住所地：海南省澄迈县金江镇华成路46号。法定代表人：郭忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛恒彬，该公司职员。原告赵彩云诉被告王一萍及第三人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告赵彩云的委托诉讼代理人颜嵩杰、冯雪，被告王一萍的委托诉讼代理人梁民生，第三人博海公司的委托诉讼代理人陈吉波、毛恒彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵彩云向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于海南省××县、303、304、402、403、404号房屋与8号楼204、303号房屋（以下简称案涉八套房屋），并解除对上述八套房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月25日，原告赵彩云与第三人博海公司签订《澄迈商品房买卖合同》，约定博海公司将其开发建设的位于海南省××县的十一套房屋出售给赵彩云，其中包含案涉八套房屋。合同签订后，赵彩云已一次性付清全部购房款，并将房屋销售备案的全部资料交给博海公司，由该公司负责办理销售备案登记手续。2014年8月25日，博海公司将案涉八套房屋交付赵彩云使用。赵彩云与博海公司签订合同后，因博海公司无法开具税务发票，故未能完成案涉八套房屋的《澄迈商品房买卖合同》的销售备案登记手续。为此，赵彩云多次与博海公司沟通要求其履行备案登记及房屋过户的义务。因协商未果，赵彩云于2015年3月20日向澄迈县人民法院提起诉讼，要求博海公司履行合同义务。澄迈县人民法院于2015年4月28日作出（2015）澄民初字第324号民事调解书，确认双方签订的《澄迈商品房买卖合同》真实有效，应继续履行，博海公司应于2015年6月1日前到澄迈县住房保障与房产管理局完善案涉八套房屋的销售备案登记手续。在王一萍申请诉前财产保全之前，赵彩云分别与案外人李某1、郝某、孔某、袁某、杨某、李某2签订《房屋买卖合同》，将案涉八套房屋进行转售。目前，新业主均已向赵彩云付清房款，赵彩云已将案涉八套房屋交付新业主使用。目前，新业主已对案涉八套房屋进行装修并入住。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第三十条第二款等相关规定，赵彩云与博海公司签订了合法有效的书面买卖合同，已付清全款并实际占有，且对案涉八套房屋未办理过户登记也无过错，故其对案涉八套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院依法不得查封案涉八套房屋。综上，请求法院依法支持原告赵彩云的诉讼请求。王一萍辩称，一、原告赵彩云与第三人博海公司签订的商品房买卖合同并非是真实的商品房买卖合同。1.赵彩云提交的《澄迈商品房买卖合同》的条形码编号在案外人潘某提交的《澄迈商品房买卖合同》的条形码编号之后，而潘某提交的合同是在2014年9月1日签订的，故赵彩云应在2014年9月1日之后签订合同，但其提交的合同载明的时间却是2013年8月25日，明显不合常理，是虚假的。2.真实的商品房买卖合同办理备案登记是没有任何障碍的，赵彩云至今仍未完成备案登记，证明其与博海公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。3.根据《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》的规定，对已预售的商品住房，应予收款当日出具发票。本案中，原告赵彩云未提供购房发票，说明其与第三人博海公司之间根本不存在真实的商品房买卖合同关系。二、案涉款项并非购房款。1.赵彩云提交的银行回单一栏明确注明的是个人往来款，并非购房款；2.赵彩云未将案涉款项汇入商品房预售许可证上注明的监管账户中，也表明案涉款项并非购房款；3.博海公司严重缺乏资金，自2012年开始大量向民间资本融资用于案涉工程的建设，故不排除案涉款项是赵彩云出借给博海公司的。三、在人民法院查封之前，博海公司未将案涉八套房屋交付给赵彩云。四、即使赵彩云与博海公司之间签订的商品房买卖合同是真实的，那么其对案涉八套房屋未办理过户登记也存在过错。综上所述，赵彩云的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。博海公司述称，首先，原告赵彩云与博海公司签订的八份商品房买卖合同是合法有效的，博海公司已收到全部购房款，并将案涉八套房屋交付给原告赵彩云装修入住。其次，根据合同约定，博海公司应为原告赵彩云等人办理商品房销售备案、过户登记手续，但因博海公司拖欠税款无法开具购房发票，导致博海公司未及时办理以上手续。综上，原告赵彩云的起诉符合事实，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告赵彩云为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1.八份《澄迈商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案表、《收据》及中国建设银行客户回单，拟证明博海公司已将案涉八套房屋出售给赵彩云，合同签订后，赵彩云已付清全款；2.（2015）澄民初字第324号《民事调解书》，拟证明赵彩云与博海公司签订的商品房买卖合同真实有效，双方应当严格遵守履行；3.《团购房屋交付证明书》及附件《赵彩云团购房明细表》、《业主收房缴费表》、《房屋交接书》及附件《物业费缴交收据》、《物业管理服务协议》，拟证明博海公司已将案涉八套房屋交付给赵彩云，赵彩云已合法占有案涉八套房屋；4.《委托包销合同书》，拟证明赵彩云在王一萍向法院申请诉前财产保全之前已处分案涉八套房屋，不存在赵彩云与博海公司恶意串通的可能；5.八份《房屋买卖合同》，拟证明赵彩云在王一萍向法院申请诉前财产保全之前已将案涉八套房屋分别出售给李某1、郝某、孔某、袁某、杨某、李某2；6.照片，拟证明7号楼302号房屋与8号楼204号房屋已交付新业主，新业主已装修入住。针对原告赵彩云提交的证据，被告王一萍质证认为：对第一组证据中的八份商品房买卖合同的真实性不予认可，正常交易应当进行备案登记，但是案涉八套房屋均未进行备案登记，并且博海公司也未出具发票给赵彩云。对第一组证据中的收据的真实性不予认可，对中国建设银行客户回单的真实性认可，但该回单显示的是个人往来款，无法证明是购房款。对第二组证据的真实性认可，对该证据的合法性与证明目的不予认可，该份调解书是在案涉八套房屋被查封之后作出的，违反了相关的法律规定。对第三组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，毛恒彬在另案中提出了存在出具虚假收据的行为。对第四组、第五组及第六组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。第三人博海公司对原告赵彩云提交的证据的真实性、合法性及关联性均无异议。针对原告赵彩云提交的证据，结合被告王一萍与第三人博海公司的质证意见，本院认证认为：第一组证据中的原告赵彩云与第三人博海公司签订的八份书面的《澄迈商品房买卖合同》，有原件予以核对，故对其真实性与合法性予以确认。被告王一萍主张该八份《澄迈商品房买卖合同》是虚假的，但其提交的证据不足以证明其主张。合同是否备案及第三人博海公司是否出具发票均不影响合同的真实性与合法性。因判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益应分析其是否与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，故本院对前述证据的关联性也予以确认。至于前述证据的证明力，本院将结合其他证据予以综合认定。第一组证据中的收据和中国建设银行客户回单均有原件予以核对，故对其真实性与合法性予以确认。虽然中国建设银行客户回单上注明的款项是“往来款”，但结合博海公司向赵彩云出具的收据，可以认定该笔款项系赵彩云向博海公司购买案涉八套房屋的购房款。第二组证据系法院作出的生效的民事调解书，因该调解书系在法院查封案涉八套房屋之后作出，依据执行异议和复议规定第二十六条关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，本院对该调解书不予采信。第三组证据有原件予以核对，且该组证据拟证明的是案涉八套房产的交付情况，故对该组证据的真实性、合法性及关联性予以认可。至于其证明力，本院将结合其他证据进行综合认定。第四组、第五组及第六组证据系原告赵彩云将案涉八套房屋转卖给他人的合同及其他人对案涉八套房屋占有情况，前述三组证据均有原件予以核对，故对其真实性予以认可。至于其证明力，本院将结合其他证据予以综合认定。被告王一萍向本院提交如下证据材料：1.案外人师某与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》、合同备案确认表、（2019）琼执异4号执行裁定书，拟证明真实的商品房买卖合同办理备案登记没有任何障碍，但原告赵彩云至今未完成备案登记，证明其与博海公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，且其对案涉八套房屋未办理备案登记存在明显的过错；2.（2018）琼01民初410号民事裁定，拟证明海口市中级人民法院已认定，博海公司在人民法院判决其归还借款的情况下，虚构批量房产抵债或批量签订买卖合同的方式处置自己名下财产，涉嫌妨碍司法罪。本案亦存在博海公司在人民法院查封后，虚构本案房产交易的可能；3.（2014）海南一中民一初字第55、56、57号民事调解书、（2018）最高法民申3981号、3984号、3986号民事裁定书，拟证明赵彩云与博海公司恶意串通损害王一萍的合法权益；4.条形码编号为CML000036807号的《澄迈商品房买卖合同》，拟证明赵彩云提交的合同的实际形成时间应在2014年9月1日之后。针对被告王一萍提交的证据，原告赵彩云质证认为：第一组证据中的《澄迈商品房买卖合同》、合同备案确认表无原件，对其真实性不予认可，即便前述证据是真实的，也与本案无关。案外人师某能够完成备案登记，属于特殊个例。对第一组证据中的（2019）琼执异4号执行裁定书的真实性无异议，证明内容有异议，赵彩云未完成备案登记并非其过错。对第二组证据的真实性、关联性不予认可，该份证据也达不到其证明目的。对第三组证据的真实性没有异议，对其关联性不予认可，不能达到其证明目的。对第四组证据不予认可，商品房买卖合同的条形码不能反映合同的签订时间。第三人博海公司质证认为：被告王一萍提交的证据与本案没有关联性。针对被告王一萍提交的证据，结合原告赵彩云与第三人博海公司的质证意见，本院认证认为：第一组证据系案外人师某与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》、合同备案表及执行异议裁定，该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。第二组证据系海口市中级人民法院针对案外人马某提起的执行异议之诉作出的裁定，该裁定虽然认定了博海公司在人民法院判决其归还借款的情况下，虚构批量房产抵债或批量签订买卖合同的方式处置自己名下财产，涉嫌妨碍司法罪，但该案与本案没有关联性，无法证明赵彩云与博海公司存在虚构批量房产抵债的情况，且该裁定并未生效，故本院对该证据不予采信。第三组证据系另案苏立阳与博海公司商品房买卖合同纠纷案的调解书及提审裁定，与本案没有关联性，且前述文书也未能证明苏立阳与博海公司恶意串通损害王一萍的合法权益，故本院对该组证据不予采信。第四组证据系另案潘某的购房合同，与本案没有关联性，且条形码形成的时间并不代表合同签订时间，被告王一萍提交的该组证据并不能证明原告赵彩云签订商品房买卖合同的时间系在2014年9月1日之后，故对该组证据亦不予采信。综合以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下:王一萍诉博海公司、郭忠民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月1日立案受理。在立案之前，王一萍向本院提起诉前财产保全申请，本院于2014年9月1日作出（2014）琼民保字第1号民事裁定书，查封博海公司名下的位于海南省××县套房屋，其中包含案涉八套房屋。2014年9月2日，本院向澄迈县住房保障与房产管理局送达协助执行通知书。2016年8月23日，本院作出（2016）琼民初31号民事裁定，继续对前述逸海华庭小区343套房屋进行查封。2016年12月29日，本院作出（2016）琼民初31号民事判决书，判决：限博海公司于该判决发生法律效力之日起十日内偿还给王一萍借款本金6900万元及其利息（利息计算方法：2000万元本金自2014年10月16日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至实际偿还之日止；4700万元本金自2014年1月14日起、200万元本金自2014年1月16日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的四倍计付到实际给付之日止）。博海公司不服该判决，向最高人民法院提起上诉。2017年12月29日，最高人民法院作出（2017）最高法民终769号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。博海公司未主动履行生效判决确定的义务，本院于2018年4月20日立案强制执行，并于2018年8月20日作出（2018）琼执5号执行裁定，对前述逸海华庭小区343套房屋进行续行查封。2018年11月28日，本院作出（2018）琼执5号《公告》，公示查封前述逸海华庭小区343套房屋的房号，并对拟处置查封财产征询异议。赵彩云以其购买了案涉八套房屋为由向本院提起执行异议。本院于2019年1月28日作出（2019）琼执异1号执行裁定书，裁定：驳回赵彩云的异议请求。赵彩云不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2013年8月25日，原告赵彩云与第三人博海公司签订了八份《澄迈商品房买卖合同》，约定原告赵彩云购买案涉八套房屋，该八套房屋的建筑面积均为92.17平方米，单价均为2739.49元每平方米，总价款均为184340元。合同还对付款方式、房屋交付、违约责任及办理过户登记等事项进行了约定。2013年8月28日，原告赵彩云向第三人博海公司转账支付人民币2000000元，第三人博海公司于同日向原告赵彩云出具收到包含案涉八套房屋在内的共十一套房屋的2000000元购房款收据。2014年4月7日，原告赵彩云与案外人李某3、王某签订《委托包销合同》，约定赵彩云委托李某3对外包销包含案涉八套房屋在内的十一套房屋，包销价格为3000元每平方米，由王某做担保。2014年5月3日，赵彩云与案外人郝某签订两份《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋303房、304房出售给案外人郝某；2014年5月8日，赵彩云与案外人孔某签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区8栋303房出售给案外人孔某；2014年6月17日，赵彩云与案外人袁某签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋402房出售给案外人袁某；2014年6月29日，赵彩云与案外人李某1签订两份《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋302房、8栋204房出售给案外人李某1；2014年7月13日，赵彩云与案外人李某2签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋404房出售给案外人李某2；2014年7月13日，赵彩云与案外人杨某签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋403房出售给案外人杨某。2014年8月25日，原告赵彩云与第三人博海公司签订了《团购房屋交付证明书》、《房屋交接书》及《物业管理服务协议》。同日，博海公司向赵彩云出具收到4866.58元物业费的收据。经本院现场勘察，案涉八套房屋中除了逸海华庭小区7号楼303房、304房与8号楼303房未装修以外，其他的五套房屋均已装修。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告赵彩云主张不应对案涉八套房屋进行执行，故本案的争议焦点为原告赵彩云对案涉八套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应分析案外人对执行标的享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的债权相比是否具有优先性，也即分析案外人对执行标的是否享有所有权或者物权期待权。又因为根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，案涉八套房屋一直登记在第三人博海公司的名下，故案涉八套房屋的所有权未发生变动，赵彩云未取得所有权，因此，本案应重点分析原告赵彩云对案涉八套房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及执行异议和复议规定第二十八条对此进行了规定。依据前述规定，案外人对被执行的财产享有的物权期待权如欲产生排除强制执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件需同时具备，缺一不可，并且在这四个要件中，第一个要件即案外人与被执行人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同是后面三个要件的基础，后面三个要件是第一个要件的履行情况。首先，本案中，根据已经查明的案件事实，原告赵彩云在与第三人博海公司签订完《澄迈商品房买卖合同》并支付完购房款后，于2014年4月7日与案外人李某3、王某签订《委托包销合同》，约定赵彩云委托李某3对外包销包含案涉八套房屋在内的十一套房产，包销价格为3000元每平方米，由王某做担保。2014年5月3日，赵彩云与案外人郝某签订两份《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋303房、304房出售给案外人郝某；2014年5月8日，赵彩云与案外人孔某签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区8栋303房出售给案外人孔某；2014年6月17日，赵彩云与案外人袁某签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋402房出售给案外人袁某；2014年6月29日，赵彩云与案外人李某1签订两份《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋302房、8栋204房出售给案外人李某1；2014年7月13日，赵彩云与案外人李某2签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋404房出售给案外人李某2；2014年7月13日，赵彩云与案外人杨某签订《房屋买卖合同》，约定赵彩云将逸海华庭小区7栋403房出售给案外人杨某。2014年8月25日，原告赵彩云与第三人博海公司签订了《团购房屋交付证明书》、《房屋交接书》及《物业管理服务协议》。根据以上事实可知，在博海公司未将案涉八套房屋交付的情况下，赵彩云便已将该八套房屋转卖给其他人。由此可见，赵彩云购买案涉八套房屋的目的并非是为了获取其所有权。因此，赵彩云与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》不是以变动案涉八套房屋所有权为目的的合同。其次，如前所述，赵彩云购买案涉八套房屋的目的并非是为了获取其所有权，并且赵彩云亦未提交能够证明在案涉八套房屋被转卖给其他人之前，其向博海公司主张办理过户登记手续的证据。因此，导致案涉八套房屋未过户至其名下是由其自身的主观原因所致，也即未办理过户登记是由赵彩云自身的原因所导致的，其自身存在过错。综上所述，原告赵彩云对案涉八套房屋享有的民事权益不符合前文述及的能够排除强制执行的物权期待权需具备的条件，故其对案涉八套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回赵彩云的诉讼请求。案件受理费18072.18元，由原告赵彩云负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于最高人民法院。审判长 夏伟伟审判员 汪忠学审判员 林秋婷 二○一九年七月八日书记员 庞 馨附相关法律法规条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。