贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3203号原告：代国辉，男，土家族，1980年9月8日出生，住贵州省黔东南州台江县。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道，统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告代国辉与被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月8日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告代国辉和被告凯威房开公司的委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代国辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.请求判令被告因逾期交房而向原告支付违约金33140元，租房补偿费18000元，共计51140元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其所开发的位于凯里经济开发区出售给原告，购房金额为272761元。原告已按合同约定履行付款义务，合同第四章第十一条（1）项约定，被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房，至约定的最后期限时，被告未履行交房义务，原告多次询问，被告推脱无明确交房期限。2017年12月19日，经双方协商签订关于延期交房谅解协议书，同意将交房日期延期至2017年12月31日，该协议第四条约定，在原有合同规定交房日期与实际交房之日止，被告按日支付其所交实际购房款万分之一进行违约补偿，同时从2017年10月1日开始至实际交房日止，再对原告进行每月1000元的租房补偿。被告至今未交房共计逾期3年4个月。依照双方约定的商品房买卖合同及谅解协议，请求法院判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一的比例支付违约金及房租费。原告代国辉向本院提交了《身份证》；《关于延期交房的谅解协议》；《备案登记表》；《收款收据》；《商品房买卖合同》，拟证明其诉请成立。凯威房开公司的委托诉讼代理人庭审中书面辩称：1.2017年12月19日原被签订《关于延期交房谅解协议》，双方约定交房时间为2017年12月31日，逾期交房的违约金应当按变更的交房日期开始计算；2.根据黔东南州气象局专业气象台提供的天气统计表证明，2014年1月5日至2015年8月30日，实际影响施工的天数有187天，交房日期应当顺延187天；3.根据原被签订《关于延期交房谅解协议》原告已经丧失实体权利。协议约定：协议执行期间承诺严格遵守，不做任何有损被告形象和声誉的行为，如有违反愿意放弃赔偿等所有权利并承担其个人引发的一切矛盾和责任。原告不愿意履行谅解协议，不严格遵守谅解协议，其已经丧失实体权利；4.原告违约在先，未按时付清房款。商品房预售合同及补充协议约定，原告付清房款日期为2015年8月1日。原告至2015年8月1日，尚欠80000元未付清，至2015年12月30日才付清80000元房款，原告先违约，被告有权拒绝交房；5.原告主张的房租补偿金，没有事实依据和法律依据。被告凯威房开公司向本院举证。《凯里市2014年—2016年影响施工的天气统计表》，证明涉案房屋在施工过程中影响施工天气有187天。根据原、被告提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：原告与被告于2015年9月29日签订了合同编号2015001303的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发凯里经济开发区，房屋套内建筑面积78.25ｍ2，总价款272761元，被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房，2015年12月30日原告付清了全部房款，原被告约定的交房期限被告未履行交房义务，2017年12月19日，原被告双方协商签订《关于延期交房谅解协议》，该协议约定：交房日期延期至2017年12月31日，该协议第四条约定，在原有合同规定交房日期与实际交房之日止，被告按日支付其所交实际购房款万分之一进行违约补偿，同时从2017年10月1日开始至实际交房日止，再对原告进行每月1000元的租房补偿（期间不足月的按照日均计算）。被告至今未履行交房义务，原告于2019年5月8日向本院提起诉讼。本院认为：原告代国辉与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》和《关于延期交房谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，原告代国辉在2015年12月30日付清了全部房款，被告辩称原告不按约定时间付清房款的辩解理由本院不予采纳，被告凯威房开公司未在约定时间内交付涉案商品房，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。被告辩称原告不严格遵守《关于延期交房谅解协议》的约定，其已经丧失实体权利。原告向法院起诉依据协议维权，被告不能证明原告不严格遵守协议，被告凯威房开公司的该项答辩理由不成立，本院不予采信。被告辩称根据《关于延期交房谅解协议》，双方约定的交房时间为2017年12月31日，逾期交房的违约金应当从2017年12月31日开始计算。《关于延期交房谅解协议》第四条约定，在原有合同规定交房日期与实际交房之日止，被告按日支付原告所交实际购房款万分之一进行违约补偿。该约定计算违约金从2015年12月31日开始计算。被告的答辩理由不能成立，本院不予支持。原告的诉请于约有据，本院支持其诉讼请求。被告辩称，2014年1月5日至2015年8月30日，实际影响施工的天数有187天，交房时间应当顺延187天。原告、被告签订《商品房买卖合同》的时间是2015年9月25日，双方约定的交房时间为2015年12月31日，被告作为一个房开企业应当预计到交房时间，在合同签订时应考虑顺延期限再确定交房时间，被告的答辩理由本院不予采纳。关于房租补贴的问题。凯威房开公司至起诉之日未交付涉案房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，同时本案租房补贴的约定是在被告凯威房开公司一再违约并取得原告代国辉谅解的前提下达成的，是双方自愿行为，从公平原则和诚实信用原则全面衡量，本院予以部分支持，即凯威房开公司按《关于延期交房谅解协议》的约定从2017年10月1日起每月支付原告房租补贴1000元,至2019年4月1日共18个月房租补贴为18000元（18月×1000元）。关于逾期交付商品房违约金的问题。《关于延期交房谅解协议》约定，交房的起算时间是2015年12月31日，按日向原告支付已实际交房价款万分之一标准计算违约金，该约定违约金计算标准没有超出法律规定的计算标准，2015年12月31日至起诉前2019年4月1日的逾期交房违约金为32377元（272761元×1187天×0.0001）。关于2019年4月1日后的逾期交房违约金、租房补贴，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况可另行提起诉讼。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内，支付原告代国辉从2015年12月31日至2019年4月1日的逾期交房违约金32377元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起,十日内支付原告代国辉从2017年10月1日至2019年4月1日的房屋租金补贴18000元;三、驳回原告代国辉的其他诉讼请求。如逾期履行，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1078元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起,十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审 判 长  陶林方人民陪审员  杨正华人民陪审员  缪伟伟二〇一九年七月二十日书 记 员  江明琼