山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0613民初2635号原告（反诉被告）：李清华，女，1968年5月3日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被告（反诉原告）：矫云，女，1965年12月1日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：周秉源（系矫云之女），女，1992年9月29日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：赵金辉，山东嘉翔律师事务所执业律师。被告：周秉源，女，1992年9月29日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：赵金辉，山东嘉翔律师事务所执业律师。原告（反诉被告）李清华与被告（反诉原告）矫云、被告周秉源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李清华，矫云及其委托诉讼代理人周秉源、赵金辉，周秉源及其委托诉讼代理人赵金辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李清华向本院提出诉讼请求：1.矫云、周秉源承担违约赔偿责任，并承担因违约而造成的已发生和可能发生的所有损失，对于因矫云、周秉源延迟支付装修等赔偿金而导致涉诉房空置无法使用又无法交接而造成的租金损失由矫云、周秉源自行承担；2.矫云、周秉源返还押金2000元；3.矫云、周秉源退还2017年4月16日至6月12日已付租金中未及使用剩余56天租金4356.8元；4.矫云、周秉源支付违约金2333.33元；5.矫云、周秉源赔偿装修费85400元。诉讼过程中，李清华增加诉讼请求：提高第4项诉讼请求中的违约金额从1个月到6个月为14000元，并要求矫云、周秉源象征性赔偿其他利益损失50000元。李清华主张其第1项诉请包含了剩余全部诉讼请求。事实和理由：我系职业画家，从北京到烟台寻找能够作为绘画工作兼储存及与好友品茶切磋的处所，租房的目的和用途决定了所租房屋所属权必须固定，能够保障长久多年使用，我在看房时首先询问卖方是否有卖房意向。矫云的女儿、女婿在我看房时和签订书面合同时明确“没有卖房意向绝不卖该房”“可以多年长租给我且保证不涨房租”，有了如此明确的口头承诺，因此2016年12月12日我通过周秉源和其丈夫徐凯鹏租下矫云购买的本案涉诉房作为绘画工作室。因为知道并同意装修，矫云、周秉源在其自拟的合同违约赔偿条款上给自己规定了违约责任以使我安心装修。我要求其尽量把涉诉房清空，矫云、周秉源分几次将用于居住的生活用品拉走，我随即开始着手规划装修，先期投入近100000元。2017年4月16日，矫云、周秉源突然通知我卖房，要我配合，我不同意。我几番与矫云、周秉源沟通，但其坚持卖房，我不得不中断尚未完工的装修事宜。我屡次通过电话和短信催促商谈赔偿方案，矫云、周秉源及徐凯鹏于2017年5月27日与我见面商谈，商谈中徐凯鹏承认向我保证不卖涉诉房长租给我并知晓我租房用于绘画工作室及同意我可以按需装修，周秉源承诺不仅长租，以后租金也不会涨价，矫云则提出让我一下子交清五年房租就不考虑卖房，我当即拒绝，要求按合同赔付违约赔偿。矫云及周秉源卖房的行为违背其“不卖房”的承诺，在履行合同义务中违反了全面履行义务原则，已经构成违约。矫云、周秉源的违约行为事实清楚明确，证据确实充分，现因其违约而中断装修，画室没有布置好不能使用，使我各方面都陷入停滞。我的损失非常严重，一个月的违约金过少，按照合同法规定，我请求增加违约金数额至14000元。我没有绘画工作室一直不能作画收入损失应列为其他损失，我象征性地以每月10000元计算，从2017年6月10日至2018年10月24日，再加上找房子再装修所需大约6个月的时间，及搬迁费2000元，要求矫云、周秉源赔偿利益损失象征性50000元。矫云辩称，1.李清华违约在先且歪曲事实，请求法院依法作出认定；2.矫云在履行双方签订的《房屋租赁合同》过程中不存在任何违约行为，依法不应当承担违约赔偿责任；3.因李清华拖欠我方房屋租金14000元，押金2000元应冲抵拖欠的房屋租金；4.《房屋租赁合同》履行期间届满，李清华要求退还2017年4月16日至6月12日已付租金中未使用剩余56天租金无事实和法律依据；5.我方在履行合同中不存在违约行为，依法不应当支付违约金；6.我方不存在违约行为，依据合同约定和法律规定租赁期届满后依法不应当赔偿或补偿装饰装修费用。周秉源辩称，我方并非李清华与矫云签订《房屋租赁合同》的当事人，我方只是接受矫云的委托代为签订合同，不是适格的被告，不应承担相应的法律责任。矫云向本院提出诉讼请求：1.李清华承担矫云代为支付李清华占用租赁房屋期间2017年度及2018年度物业管理费2336元；2.反诉费用由李清华承担。事实和理由：2016年12月10日，矫云授权其女儿周秉源与李清华签订了《房屋租赁合同》，约定矫云出租给李清华的房屋位于莱山区凤凰新城5-1-4号，由李清华承担租赁期间内的水电费、物业管理费及其他费用。合同签订后，矫云按照合同约定向李清华实际交付了租赁房屋，租赁期满后，李清华拒绝返还房屋并拖欠物业管理费至今未付，经物业公司要求矫云只能代为支付。李清华辩称，诉争房屋所在小区在我方与矫云签订《房屋租赁合同》时无法办理房产证，所以没有物业费一说，这也是当时徐凯鹏承诺的，从来没有告诉我要支付物业费，且即使有物业费，纠纷未解决期间也应当由矫云自行承担。本院经审理认定事实如下：矫云系烟台市莱山区凤凰新城5号楼1单元4号房屋房主。矫云授权其女儿周秉源对外出租涉案房屋，周秉源及其丈夫徐凯鹏与李清华协商租赁事宜时，李清华表明自己找房子做工作室使用，要装修，要长租，可能要十年八年租这个房子，徐凯鹏与周秉源表示希望长租，不卖房，未对租赁时间予以明确。2016年12月10日，周秉源代表矫云（甲方）与李清华（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同载明：“租赁期共壹年，自2016年12月12日起至2017年12月12日止。房屋租金支付方式为一次性缴清，共计14000元（半年付）。房屋的押金为2000元，在租赁期满后，甲方确认房屋及屋内设施设备安全完好无损，水电费、暖气、燃气，数字电视、宽带费、物业管理费等费用结清后原额退还乙方。家电：电视×1，洗衣机×1，空调×2，冰箱×1家具：床×1，餐桌×1，沙发×1。乙方承担租赁期间内的水电费、燃气费、暖气费、数字电视费、宽带费、物业管理费及其他相关费用。甲方违反本合同约定，提前收回房屋或甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，除退还给乙方已付剩余租金及押金外还应按照本合同一个月租金向乙方支付违约金，并且赔偿乙方对房屋的装修费用和其他相关损失。租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，除甲方有权终止合同外，乙方还应按照本合同一个月租金额向甲方支付违约金，并且赔偿甲方的其他相关损失。”上述横线处均为手写内容，其中租赁期限原为“半”年，手写改为“壹”年，截止月份“6”相应更改为“12”，租金14000元为半年期租金，“（半年付）”为手写填加。合同中另有双方其他权利义务。合同签订当日，李清华支付半年房租14000元及押金2000元并接收涉案房屋钥匙。之后，李清华对涉案房屋进行装修，通知矫云搬走了电视、沙发、床等，原洗衣机一台、空调两台、冰箱一台、餐桌一张仍在涉案房屋内。2017年4月16日，矫云因计划卖房而联系李清华要求带客户到涉案房屋内查看，双方发生争执，李清华遂中断装修进程，双方进行多次电话、短信沟通，矫云要求支付下半年房租，李清华认为矫云违背口头“长租”承诺应进行赔偿，并因此未支付下半年房租。合同期满后亦未将该房屋返还给矫云。李清华称，签合同前主要与徐凯鹏进行协商，徐凯鹏承诺十年八年长租，租金不变，但签合同时矫云本人不在场，周秉源称因为矫云没见过我，不放心，先租给我一年，让我放心一定会长租给我，合同中内容均由对方填写好，我就签字了，签完字发现怎么合同中约定租期是半年，就改成了一年，在半年租金数额后加了半年付。矫云称，徐凯鹏和周秉源对于李清华所称的长租没有明确的意思表示，且徐凯鹏不能代表其意见，应以最终书面合同为准。2017年5月27日，双方见面协商，李清华予以录音，录音体现：李清华陈述“签合同前周秉源及徐凯鹏承诺将车库腾出来给我使用，是连房带车库是这个价可以年付，后来签约那天突然都变了，车库不能给我用了，然后又要签个一年的，你说我是不是也得改一下，那就半年付吧；签约当天周秉源及徐凯鹏反复说让我放心，第二年还是这个价钱不涨，肯定长期租巴不得找我这样长期租的”内容，矫云、周秉源及徐凯鹏未否认；李清华要求矫云对是卖房还是能长租给予明确答复，称“当初说好十年八年，最短五年六年…现最少需要五年六年”，矫云表示这个说法比较客观，这个时间不会卖；在协商过程中，矫云提出现在可以签订租期五年的合同，但要求李清华一次性缴清五年房租或是房租每年递增每年付，李清华不同意一次缴清五年房租，且不同意涨房租，双方就重新签订合同事宜及补偿事宜协商未果。2019年6月10日，本院组织李清华、矫云及周秉源对涉案房屋进行现场勘查。经勘查，李清华在涉案房屋客厅墙面安装定制的大多宝格架、小多宝格架各一个，在卧室中安装了榻榻米一套；在房屋内放置了老榆木茶桌一个、禅修椅一把、长条凳一个、单凳两个、松木茶条桌一个、松木供桌一个。除上述安装及放置的家具外，剩余为房屋交接时的状态。李清华主张多宝格架和榻榻米是固定的，不能搬走，剩余家具是按照涉案房屋尺寸定制并购买的，因再无法找到与涉案房屋一致尺寸的房屋，故不同意搬走；矫云、周秉源则认为，李清华之前称多宝格架和榻榻米是放上的而不是固定的，因此才同意安装，要求李清华离开时将所有家具搬走恢复原状。李清华为证实上述装修价值提供其自行整理的装修费用清单1张及所对应的收款收据5张、销货清单及送货单各1张，上述证据显示：大多宝格、小多宝格及榻榻米共计27100元，松木供桌4500元，松木茶条桌3200元，老榆木茶桌、禅修椅、长条凳、单凳共计17000元，剩余在费用清单中列明的多宝格柜、红木拐角长条书案、窗帘均为定制，尚未安装，因此同意从费用清单中去除。矫云、周秉源对收据及销货清单、送货清单的真实性不予认可，认为该证据无法证明李清华已经按收据上载明的金额支付相应的款项，应当提供发票。之后，李清华向本院提供了上述物品的购买地址及联系方式，矫云、周秉源未在本院限定时间内对上述价格提出异议。涉案房屋由烟台市莱山区初家物业管理有限公司提供物业管理服务，2018年12月21日，矫云向烟台市莱山区初家物业管理有限公司支付2016年至2019年物业管理费4672元。2018年1月3日，矫云与李清华因租金、违约金等发生争议向本院提起诉讼，要求李清华：1.支付2017年12月12日起至实际腾房之日的房屋占用费，按租金标准每天76.71元计算；2.支付违约金2333.33元；3.将家具腾空后现状返还房屋。2018年10月8日，本院做出（2018）鲁0613民初41号民事判决:一、李清华支付矫云2017年6月12日至2017年12月11日期间房屋租金14000元；二、李清华返还矫云莱山区凤凰新城5号楼1单元4号房屋；三、李清华按每日76.7元标准支付矫云2017年12月12日至实际返还之日止的房屋占有使用费；四、驳回矫云的其他诉讼请求。李清华不服该判决提起上诉，后因李清华经传票传唤无正当理由拒不出庭，山东省烟台市中级人民法院于2019年4月8日作出民事裁定，按李清华撤回上诉处理。一审判决现已生效。之后，李清华在执行过程中将涉案房屋钥匙交予执行法官。上述事实,有《房屋租赁合同》、录音、收款收据、（2018）鲁0613民初41号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，2016年12月10日，矫云与李清华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同的履行期限于2017年12月12日届满，合同终止，李清华应按合同支付合同履行期间的租金及后续占用涉案房屋期间的房屋占有使用费，其要求矫云退还2017年4月16日至2017年6月12日期间的房屋租金4356.8元，于法无据，不予支持。周秉源、徐凯鹏虽然在与李清华进行合同洽谈时认可不出售涉案房屋，但其带人看房的行为并非要求提前解除合同，也未导致合同无法继续履行，故李清华要求矫云承担违约责任并赔偿象征性的利益损失，无事实和法律依据，不予支持。李清华基于对合同洽谈时周秉源、徐凯鹏所承诺的长期租赁、不卖房的信赖而对涉案房屋进行了装饰装修，矫云对装修行为认可并知晓装修内容，但其对租赁合同到期后是否存在续期风险未给予相应提示，且实际于合同履行尚不足半年时即产生出卖房屋的意向并带人查看房屋，其行为有悖于诚实信用，而李清华在未签订长期租赁合同的情况下对于合同约定短期租赁的装修风险亦未作出合理评判，综合考虑双方过错程度、李清华的装修损失及涉案装修尚未使用的实际情况，矫云应对涉案房屋内已形成附和的装修价值予以赔偿。根据李清华提供的收款收据及送货单，多宝格及榻榻米的价款为27100元，矫云对此虽不予认可，但未提供相反证据，故对该价款应予采信。剩余未形成附和的装饰装修物应由李清华搬离。综上，对于李清华主张装修费损失合理的部分27100元予以支持，超出部分，不予支持。矫云收取李清华房屋押金2000元的事实清楚，依据合同约定，该押金应先抵扣李清华租赁、使用涉案房屋期间的各项费用，而李清华未支付2017年度及2018年度的物业管理费，矫云要求李清华支付上述期间物业管理费2336元，符合合同约定，故扣除押金，李清华应支付矫云2017年度及2018年度物业管理费336元，对李清华要求矫云返还押金2000元，不予支持。李清华与周秉源不存在合同关系，其要求周秉源承担责任，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）矫云赔偿原告（反诉被告）李清华装修损失27100元；二、原告（反诉被告）李清华支付被告（反诉原告）矫云物业管理费336元；上述一、二项相抵后，由被告（反诉原告）矫云支付原告（反诉被告）李清华26764元，于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告（反诉被告）李清华的其他诉讼请求。如果被告（反诉原告）矫云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1708元，由原告（反诉被告）李清华负担1469元，由被告（反诉原告）矫云负担239元；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）李清华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙玮琳二〇一九年七月五日书记员  迟卓林