陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2019)陕0116民初1096号 原告：苏君豪。原告：郭琼。二原告之共同委托诉讼代理人：黄鑫，陕西致易衡律师事务所律师。被告：陕西明辰房地产开发有限公司。法定代表人：齐祥义，该公司总经理。委托诉讼代理人：史革俊，陕西仁和万国律师事务所律师。原告苏君豪、原告郭琼诉被告陕西明辰房地产开发有限公司（以下简称陕西明辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏君豪及郭琼之共同委托诉讼代理人黄鑫、被告陕西明辰公司之委托诉讼代理人史革俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏君豪、郭琼共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并履行为二原告办理房屋权属证书的义务；2.判令被告向二原告支付逾期办理初始登记致无法办理房屋权属证书的违约金3735元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于西安市长安区XX广场XX路XX小区XX幢XX层XX号商品房一套；总房款为746942元；同时约定出卖人应在房屋交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约完全履行了支付房款的义务。2016年1月17日，被告将房屋交付原告使用。因被告的原因，原告至今未能取得房屋产权证书，遂诉至法院。被告陕西明辰公司辩称：一、原告要求被告履行为其办理XXXXX小区X号楼XXXXX号房屋的不动产权证书的诉讼请求无事实及法律依据。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当履行的义务是“在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人（即本案被告）提供的资料报产权登记机关备案”。同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，房屋买受人（原告）是申请办理房屋权属登记的法定义务人，被告仅承担协助和提供必要资料的义务。另，办理房屋不动产权证书是国家有关行政机关的法定职权，而非被告的职责。二、原告要求被告支付违约金的诉讼请求不能成立。首先，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，出卖人才承担退房或支付违约金的责任。本案原告未取得房地产权属证书，非被告的责任。涉案房屋已取得了预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，通过了竣工验收、消防验收，已具备交房条件。XX房XX城改项目，因政府相关部门对涉案房屋项目用地的出让地价评估审定工作尚未完成，导致被告不能在产权登记机关备案。被告为尽快取得土地使用权证，于2017年向政府相关部门发文请求先行缴纳土地出让金，但政府相关部门未予回复。故，未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在被告，原告要求被告支付违约金的条件未能成就。其次，依据我国相关法律规定，取得房地产权属证书必须由买受人提出申请，出卖人提供相关资料。本案中，未能提供备案资料的责任不在出卖人，买受人至今也未向房屋产权登记机关提出登记申请。最后，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告需要支付违约金的另一前提条件是未能取得房地产权属证书而非未能在规定时间内提交备案资料。综上，请求依法驳回原告的上述诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定：二原告购买被告开发建设的XXXXX小区第X幢X单元XX层XXXXX号房屋；房屋价款为746942元；二原告于2015年1月20日支付房屋首付款306942元，剩余房款440000元以银行按揭贷款方式支付；被告应当于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付二原告使用；第十五条还约定，被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，二原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列款项处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房价款退还原告，并按已付房价款的0.5%赔偿原告损失；2.原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。该合同落款处有二原告的签名及印章、被告的合同专用章。双方签订合同后，二原告依约向被告支付了房款746942元。2016年1月17日，被告向二原告交付了涉案房屋。后，因被告未能依合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，二原告遂诉至本院。截止本案法庭辩论终结前，被告仍未将涉案房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，二原告未能取得房屋权属登记证书。庭审中，被告以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在被告，原告要求被告支付违约金的条件未能成就为由抗辩，但未能提交有效证据。原、被告各坚持其诉辩意见，调解不立。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、房款发票、临时性改造协议书、西安市长安区商品房预售许可证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、建筑工程消防验收意见书、西安市国土资源局文件、陕西明辰房地产开发有限公司陕明房字（2017）02号文件等证据在卷为凭，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。现二原告已依约支付了房款，被告于2016年1月17日将涉案房屋交付二原告，但被告至本案法庭辩论终结前仍未依约将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故对二原告要求被告将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的请求，本院予以支持。对二原告要求被告履行为原告办理房屋权属证书的义务一节，无事实及法律依据，本院不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任，原告方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告方可选择不退房，由被告按已付房价款的0.5%向原告方支付违约金，现因被告未依约将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致二原告未能在约定的期限内取得房屋权属证书，二原告选择不退房，要求被告按已付房价款746942元的0.5%向其支付逾期办理初始登记致无法办理房屋权属证书的违约金，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。经核算，违约金应为3734.71元。被告以未能按时提交办理房地产权属登记的备案资料的责任不在被告，原告要求被告支付违约金的条件未能成就为由抗辩，但未能提交有效证据，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将办理原告苏君豪、郭琼所购买的XXXXX小区第X幢X单元XX层XXXX号房屋不动产权属证书需要由被告陕西明辰房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西明辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏君豪、郭琼违约金共计3734.71元。三、驳回原告苏君豪、郭琼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，二原告已预交，由被告承担，于本判决生效后十日内给付二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    李会茹审  判  员    韩艳梅人民陪审员    焦闹丽 二〇一九年  七  月 九 日 书 记 员    张  秦  1