贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初5583号 原告：卯丹，女，汉族，1982年9月20日出生住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：黄梅，系上海市建纬（重庆）律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：钟影、赵霞林，均系贵州朗意律师事务所律师。 原告卯丹与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告卯丹的委托诉讼代理人黄梅，被告瑞丰房地产公司委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卯丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告瑞丰房地产公司立即将办理瑞丰新城13幢24层2401号房屋权属登记由被告提交的资料报产权登记机关备案；2、判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交办理产权登记资料的违约金，违约金计算以原告已付购房总款287496元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍从2013年12月23日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关并通知原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的瑞丰新城13幢24层2401号房屋，合同第十五条第三款约定：“被告承诺于交付房屋使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理；……3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。2011年12月22日，被告向原告交付了房屋，按合同约定，被告应于2013年12月22日前将办理权属登记的资料提交登记机关。原告已依约向被告付清了287496元购房款，但至今未向原告交付房屋产权证书，也未通知原告交付办理房屋产权证书的任何资料，已构成违约，同时合同约定的逾期办证违约金过低，原告要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍调增违约金，原告为维护自己的合法权益，诉至人民法院。 被告瑞丰房地产公司辩称：1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家政策的出台是被告等房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提。3、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为按照已付购房款日万分之零点五计算，即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下，违约金计算标准也应执行合同约定的日万分之零点五。原告诉请被告从2013年12月23日起计算未及时向不动产登记机关提交涉案房屋权属登记的备案资料的违约金，但是其2019年5月17日（据《民事起诉状》）才向人民法院提起诉讼，该诉讼请求已经超过法定诉讼时效，应予驳回。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市瑞丰新城13幢24层2401号房屋，价款287496元，约定2011年12月31日前交付房屋。关于产权登记方面约定：“出卖人应当在交付房屋使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理；……3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。同日签订《补充协议》约定“买受人同意委托出卖人代为办理房屋所有权证。”合同签订后，原告向被告足额交付了购房款，2011年12月22日，被告向原告交付了房屋，按合同约定，被告应于交付房屋以后730日内即2013年12月22日前将办理权属登记的资料提交登记机关备案，但被告尚未履行该义务，原告诉至本院。 另查明：涉案房屋所在楼盘已于2018年9月30日取得初始登记，办理转移登记的条件成就。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。现涉案房屋已经取得初始登记，办理转移登记的条件已经成就，故原告要求被告将办理涉案房屋权属登记资料提交产权登记机关备案的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题。原告按约定履行了支付房款义务，合同约定“出卖人应当在交付房屋使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理；……3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。被告于2011年12月22日向原告交付了房屋，但未按约定在房屋交付后730日内即2013年12月22日前提交办理涉案商品房转移登记的有关资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期将办理涉案房屋产权登记资料报登记机关备案的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算期限问题，合同约定：“出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金。”原告已付购房款287496元，违约期限为2013年12月23日至被告提交办理房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案之日。被告提出了诉讼时效的抗辩，违约金应受诉讼时效期间影响，由于被告的该种违约属于一种持续性行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移而变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”的规定，诉讼时效期间为三年。原告2019年5月17日诉至本院，故2013年12月23日至2016年5月16日的违约金，超过诉讼时效，本院不予支持。2016年5月17日至被告提交办理房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案之日的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。违约金计算标准以合同约定的每日按已付购房款万分之零点五计算为，287496元×0.005%≈14.37元。原告以约定违约金过低为由，主张以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付违约金的请求，因其未能举证证明每日按已付购房款万分之零点五（0.005%）计算违约金的标准低于其实际损失，故原告该违约金计算主张，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告卯丹提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内将办理涉案房屋权属转移登记的资料提交不动产登记机关备案； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起五日内按每日14.37元的标准向原告卯丹计付逾期提交办理涉案房屋产权登记资料报产权登记机关备案的违约金（违约金计算期限：2016年5月17日至被告提交办理涉案房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告卯丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1238元，由原告卯丹负担1003元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担235元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年七月十五日 书记员  姜童尧 贵州省毕节市七星关区人民法院 民事判决书 （2019）黔0502民初5583号 原告：卯丹，女，汉族，1982年9月20日出生住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：黄梅，系上海市建纬（重庆）律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：钟影、赵霞林，均系贵州朗意律师事务所律师。 原告卯丹与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告卯丹的委托诉讼代理人黄梅，被告瑞丰房地产公司委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卯丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告瑞丰房地产公司立即将办理瑞丰新城13幢24层2401号房屋权属登记由被告提交的资料报产权登记机关备案；2、判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交办理产权登记资料的违约金，违约金计算以原告已付购房总款287496元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍从2013年12月23日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关并通知原告之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的瑞丰新城13幢24层2401号房屋，合同第十五条第三款约定：“被告承诺于交付房屋使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理；……3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。2011年12月22日，被告向原告交付了房屋，按合同约定，被告应于2013年12月22日前将办理权属登记的资料提交登记机关。原告已依约向被告付清了287496元购房款，但至今未向原告交付房屋产权证书，也未通知原告交付办理房屋产权证书的任何资料，已构成违约，同时合同约定的逾期办证违约金过低，原告要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍调增违约金，原告为维护自己的合法权益，诉至人民法院。 被告瑞丰房地产公司辩称：1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家政策的出台是被告等房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提。3、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为按照已付购房款日万分之零点五计算，即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下，违约金计算标准也应执行合同约定的日万分之零点五。原告诉请被告从2013年12月23日起计算未及时向不动产登记机关提交涉案房屋权属登记的备案资料的违约金，但是其2019年5月17日（据《民事起诉状》）才向人民法院提起诉讼，该诉讼请求已经超过法定诉讼时效，应予驳回。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市瑞丰新城13幢24层2401号房屋，价款287496元，约定2011年12月31日前交付房屋。关于产权登记方面约定：“出卖人应当在交付房屋使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理；……3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。同日签订《补充协议》约定“买受人同意委托出卖人代为办理房屋所有权证。”合同签订后，原告向被告足额交付了购房款，2011年12月22日，被告向原告交付了房屋，按合同约定，被告应于交付房屋以后730日内即2013年12月22日前将办理权属登记的资料提交登记机关备案，但被告尚未履行该义务，原告诉至本院。 另查明：涉案房屋所在楼盘已于2018年9月30日取得初始登记，办理转移登记的条件成就。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。现涉案房屋已经取得初始登记，办理转移登记的条件已经成就，故原告要求被告将办理涉案房屋权属转移登记资料提交产权登记机关备案的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题。原告按约定履行了支付房款义务，合同约定“出卖人应当在交付房屋使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理；……3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任”。被告于2011年12月22日向原告交付了房屋，但未按约定在房屋交付后730日内即2013年12月22日前将办理涉案商品房转移登记的有关资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期将办理涉案房屋产权登记资料报登记机关备案的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，合同约定：“出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付购房款的万分之零点五违约金。”原告已付购房款287496元，违约期限为2013年12月23日至2019年7月1日开庭之日（因涉案房屋办理转移登记的条件已经成就，故开庭之日视为被告通知原告办理转移登记，违约金计算应截止）。被告提出了诉讼时效的抗辩，违约金应受诉讼时效期间影响，由于被告的该种违约属于一种持续性行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移而变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”的规定，诉讼时效期间为三年。原告2019年5月17日诉至本院，故2013年12月23日至2016年5月16日的违约金，超过诉讼时效，本院不予支持。2016年5月17日至2019年7月1日的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。故被告支付原告的违约金应为，287496元×0.005%×1140天≈16387元。原告以约定违约金低于实际损失为由，主张每日以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付违约金的请求，因其未能举证证明迟延办理涉案房屋产权转移登记造成的损失，故原告该违约金计算主张，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告卯丹提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内将办理涉案房屋权属转移登记的资料提交不动产登记机关备案； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告卯丹逾期将办理涉案房屋产权登记资料提交登记机关备案的违约金16387元（违约金计算期限为2016年5月17日至2019年7月1日）； 三、驳回原告卯丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1238元，由原告卯丹负担1003元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担235元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员陈庆坤 二Ｏ一九年七月十五日 书记员姜童尧 毕节市七星关区人民法院 民事判决书 (2019)黔0502民初5583号 原告：卯丹，女，1982年09月20日出生，汉族，住重庆市渝北区吉兴路，居民身份证5224011982××××××××。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，。。 卯丹与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。 审判长 审判员 审判员 二〇一九年七月十五日 书记员姜童尧