南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初187号原告（反诉被告）：金潇，男，1986年9月4日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王晓炜，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高泉，男，1973年5月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张建琴，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜艳红，江苏天哲律师事务所律师。原告（反诉被告）金潇与被告（反诉原告）高泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金潇及其委托诉讼代理人王晓炜,被告（反诉原告）高泉的委托诉讼代理人张建琴、姜艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金潇向本院提出诉讼请求：1.高泉退还押金45000元、2018年12月21日至2019年3月20日房租137500元以及利息（以182400元为基数，自2018年12月21日计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.高泉承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月1日，金潇与高泉签订租赁合同，约定租赁高泉位于南京市中山东路218号2503-2506室（以下简称涉案房屋），租期自2018年3月21日至2020年3月20日止，由于公司需要，金潇于2018年11月6日提出解除合同，并按高泉的要求，提前解除并发函通知，高泉已接收并回复2018年12月20日收房，交清所有费用后退还押金以及2018年12月21日至2019年3月20日房租，现高泉已于2018年12月21日收房，但未退还押金、租金，为了维护金潇的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）高泉辩称，第一，金潇系擅自提前解除合同，导致涉案房屋至今闲置，未能出租。第二，合同约定任何一方提出解除，需要提前45天通知对方和居间方，同时承担赔偿责任，根据省高院的规定金潇应赔偿高泉6个月之内的房屋租金损失，金潇需要承担的损失远远超出其诉讼请求。被告（反诉原告）高泉向本院提出反诉诉讼请求：1.金潇赔偿高泉三个月房租、物业费损失145440.58元；2.金潇支付电费7209元及滞纳金（以5259元为基数，自2018年12月7日起至实际支付给付之日止，每日1%计算）；3.金潇承担反诉费用。事实和理由：2018年3月1日，双方签订《租赁合同》，约定：高泉将涉案房屋出租给金潇，租赁期限自2018年3月21日起至2020年3月20日止；第一年年租金为55万元，第二年年租金为56.65万元；租赁期未满，甲乙双方任何一方，提出要解除本合同，须提前45天书面通知对方和本合同的居间方，同时承担违约责任及赔偿；租赁期间内的物业管理费、水电费等由金潇承担；金潇逾期交纳水电费，应按欠费总额每日1%支付滞纳金。金潇在承租房屋不到一年时间就要求提前解除本合同，按租赁合同的约定，金潇的行为已构成违约，应当承担赔偿责任。同时金潇未交纳租赁期间使用的7209元电费，高泉代为支付了该费用，金潇应当返还该费用并按合同约定支付滞纳金。为了维护高泉的合法权益，故提起反诉，请求判如所请。被告（反诉原告）金潇辩称，第一，高泉同意解除合同，高泉也承诺退还押金和未到期房租。双方已经对房屋租赁合同解除后的相关事宜达成了新的一致协议，金潇已提前45天提出申请，预留了充足的时间给高泉对外招租，同时金潇已经为自己提前解除合同承担了一月有余的房租费用，不应承担相应的违约责任。第二，确实存在电费欠缴问题，之前说好电费是在押金中扣除，退房时电费数额还没有出来，也无法结算，且滞纳金标准过高。本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，高泉（甲方）与金潇（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年3月21日起至2020年3月20日止；第一年年租金为55万元，第二年年租金为56.65万元；租金每半年支付一次，首期租金和租房保证金于2018年3月1日前支付；租赁期未满，甲乙双方任何一方，提出要解除本合同，须提前45天书面通知对方和本合同的居间方，同时承担违约责任及赔偿；乙方逾期交纳水电物业管理等费用，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同。签订合同后，金潇向高泉支付押金45000元以及截至到2019年3月20日的租金。2018年11月6日，金潇发函给高泉，告知将不再租赁涉案房屋。2018年11月9日，高泉回函给金潇，内容为：今收到金潇先生房屋退租通知函，现就函及之有关事项回复如下通知函已收悉，请依合同规定办理相关退租手续。2018年12月20日，金潇将涉案房屋交还给高泉。2018年12月27日，金潇报警要求高泉退还剩余租金，民警现场调解无果，告知双方走司法途径解决。关于双方退租事宜如何洽谈，金潇陈述无法找到高泉，只知道高泉员工，之前房租均由高泉员工告知高泉账户打入，无法找到高泉才报警，报警后高泉未出面解决问题。2018年12月7日，高泉交纳涉案房屋欠缴电费5259元。2019年1月8日，高泉交纳涉案房屋欠缴电费1950元。2018年12月21日，高泉将钥匙交给物业对外重新出租。2019年3月7日，涉案房屋所在物业公司出具情况说明，证明涉案房屋的物业费标准为每月2646.9元。金潇退租后在涉案房屋附近重新租赁房屋用于经营，金潇陈述新租赁的房屋租金只有涉案房屋的一半。高泉将涉案房屋中两套房屋于2019年5月出售，另外两套在招租过程中。金潇提供微信记录证明因合同履行均与高泉员工洽谈，高泉员工在微信中明确退押金以及2018年12月21日以后剩余房租。双方员工往来微信记录显示：在2018年11月9日之前，金潇员工告知将退租，要求高泉方将扣除项目写清楚，高泉方于2018年11月9日16:00回复合同规定处理，后高泉员工所发内容为：“到下月20号，通知我们去收房，交清所有该付的费用后，我们退还押金及2018年12月21号至2019年2月份的已缴租金”；后2018年11月9日16：14分高泉员工将高泉书面回函通过照片形式发送给金潇员工。经质证，高泉认为，高泉的回复已通过书面函件明确回复按照合同规定处理，该员工不能代表高泉的意思表示。本院认为，金潇与高泉签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方均同意金潇作为承租人提前解除合同，且涉案房屋于2018年12月20日交接完毕，故对于金潇要求退还押金45000元以及退还2018年12月21日至2019年3月20日房租137500元的诉讼请求，本院予以支持。本案系金潇提前解除租赁合同，故对于金潇要求高泉支付利息的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于金潇提出提前45天告知已承担违约责任，高泉不要求金潇承担其他违约责任的主张，虽然金潇提前告知高泉解除合同，但房屋交付日系2018年12月20日，另金潇提供的微信记录虽然显示高泉的员工微信内容回复退剩余租金，但几分钟后该员工明确将高泉的意见通过微信形式告知金潇，金潇提供的证据不能证明高泉员工有权代表高泉作出意思表示，且与高泉本人的回复意见相冲突，故对于金潇提出的该主张，本院不予采纳。双方签订的租赁合同明确约定任何一方，提出要解除本合同，须提前45天书面通知对方和本合同的居间方，同时承担违约责任及赔偿。如上所述，双方对于解除合同后如何承担责任及赔偿未达成一致意见，合同约定的租赁期限为2年，金潇作为承租人在一年未到的时间提出提前解约，高泉在收到房屋后已及时对外出租，截止到2019年5月仍未租赁，结合本案的实际情况，高泉要求金潇承担三个月空置期租金和物业费的损失，并无不当。金潇认可电费7209元，本院予以确认。另电费的正常收费时间晚于金潇搬出时间，另高泉收取的押金之前双方也未结算，故对于高泉要求金潇支付逾期给付电费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高泉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）金潇退还押金45000元以及租金137500元。二、原告（反诉被告）金潇于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）高泉支付空置损失145440.58元以及电费7209元。三、驳回原告（反诉被告）金潇的其他本诉诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）高泉的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费为3950元，由被告（反诉原告）高泉负担。反诉案件受理费为1677元，由原告（反诉被告）金潇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  凌沙沙人民陪审员  张 泉人民陪审员  赵秀美二〇一九年七月八日见习书记员  徐雪涵