山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0702民初1345号原告：杨少英，女，1969年12月25日生。委托诉讼代理人：冯日宝，山东鲁潍同心律师事务所律师。被告：潍坊海纳房地产集团有限公司，住所地：潍坊市潍城区福寿西街68号。诉讼代表人：潍坊海纳房地产集团有限公司管理人。委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。原告杨少英与被告潍坊海纳房地产集团有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告对被告享有购房者债权15021454元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月至2012年6月，被告向原告借款13850000元用于潍美国际中心房产开发项目工程。2012年6月16日，原、被告核对账目，签订《房产抵押借款合同》，借款金额为10000000元，借款期限自2012年6月16日起至2012年12月15日止，借款用途为潍美国际中心开发项目工程。另外3850000元，被告承诺14天归还。到期后，被告并未偿还。2013年1月中旬，被告原股东徐训进把股权转让给娄道国，自愿以摩尔公寓35套房屋抵顶原告债务，承诺按期交房、办理房源备案等。至今，抵顶给原告的部分房产已经备案，全部房产已缴纳维修基金。2018年12月4日，贵院以（2018）鲁0702破申3号裁定受理上海唯道建设发展有限公司对被告的破产清算申请，2019年1月7日，原告按管理人通知进行债权申报。2019年4月1日，管理人发出债权编号G61“债权初审意见稿”以证据不足为由，对原告申报的债权不予确认。2019年4月15日，原告提出书面异议，未获得支持。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告辩称，原告无法证明借款本金及相应利息，无法确认以融资款抵房的法律基础。故原告的起诉无事实及法律依据，依法应当予以驳回，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告之间是否存在借贷关系。原告提供银行流水明细一宗、《房产抵押借款合同》复印件、《借条》复印件、《收条》，拟证明被告向原告借款13850000元并用35套房产作为该笔借款担保的事实。被告对该事实不予认可。本院认为原告提供上述证据可以相互印证，形成完整的证据链，足以证明原告主张的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月至2012年6月期间，原告通过现金及银行转账方式，共计给付案外人徐训进（当时为被告公司法定代表人）13850000元，用于潍美国际中心房产开发项目工程。2012年6月16日，原告与被告签订《房产抵押借款合同》一份，约定被告向原告借款10000000元；用途为潍美国际中心房产开发项目工程；借款利率按原双方约定每阶段的利息标准计算；借款期限自2012年6月16日起至2012年12月15日止；为确保合同的履行，被告用摩尔公寓的房产作抵押（房号面积见网签合同），双方必须到房产管理部门办理房产抵押登记手续。被告及案外人徐训进在借款人处签字盖章。该合同空白处手写内容：“注：抵押房号2501-253631套（其中2504、2514、2524、2534不存在）2605、2606、2631、26354套，共35套”。2012年6月16日，案外人徐训进向原告出具《借条》一份，载明：“今借到杨少英人民币叁佰捌拾伍万元整，借期至2012年6月30日。原与此相对应的借款额的借据等凭证自然失效，利息支付依然按照原额度和借期支付。还清本款后，借贷关系自然中止，利息全部结清。”2013年10月2日，被告在该《借条》中补充：“以上借款已由海纳公司摩尔公寓20楼2001、2002、2003、2005、2006、2007、2008房源抵冲”，原告杨少英在落款处签字确认。2013年10月28日，原、被告签订《抵工程款/融资款房源确认单》一份，约定被告将14套房产（面积914.10㎡、合同总价6551218元）抵原告融资款。案外人李爱华、吴丽英、黄薇妤及原告在“房屋产权人确认处”签字确认，确认以上房屋为杨少英抵融资款房源，本人只是代为持有。2013年12月11日，原、被告签订《抵工程款/融资款房源确认单》，约定被告将21套房产（面积1267.96㎡、合同总价8748782元）抵原告融资款。案外人吴丽英及原告在“房屋产权人确认处”签字确认，确认以上房屋为杨少英抵融资款房源，本人只是代为持有。2013年12月18日，原、被告签订《承诺书》一份，约定被告以摩尔公寓35套共计房款15300000元抵原告债务。被告把商品房预售合同及收款收据交予原告后，原告把借款合同、借条及承诺书共计3份原件交予被告收回，原网签合同25层31套、26层4套被告收回，账目两清无异议。如出现另外的借条收据等相关债务证明均与被告无关。2013年12月17日，原告杨少英与海纳公司签订的23份《商品房预售合同》，包括2502、2503、2505、2508、2509、2510、2511、2512、2515、2516、2517、2520、2521、2522、2523、2525、2526、2527、2002、2003、2011、2016、2017共计23套房产。2013年12月18日，被告向原告出具以上23套房产房款收据，总金额9406609元。以上房产尚未办理不动产登记。原告共交纳住宅专项维修资金121320元、合同备案费2750元。原告主张以上23套房产的逾期交房违约金5503932.72元。被告对原告已缴纳以上23套住宅专项维修资金121320元、合同备案费2750元的事实及金额均无异议，对逾期交房违约金的计算标准、计算结果无异议。本院认为，本案争议的《商品房买卖合同》签订前，原、被告确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同。但双方系争商品房买卖合同是在被告未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告难以清偿债务时，通过将被告所有的商品房出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来。经审查，双方之间借款利息的计算方法，并未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，本院对此予以确认。因被告逾期交房，原告主张逾期交房违约金5503932.72元，本院予以支持。在涉案房屋办理不动产登记前，原告仅享有债权。经本院确认，原告对被告享有破产债权的金额为15034611.72元（购房款9406609元+住宅专项维修资金121320元+合同备案费2750元+逾期交房违约金5503932.72元）。现原告仅主张债权15021454元，系对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、规定，判决如下：原告杨少英对被告潍坊海纳房地产集团有限公司享有的破产债权金额为15021454元。案件受理费111929元，减半收取55965元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 王文成二〇一九年七月十二日代书记员 刘倩文