河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀04民初111号 原告（执行案外人）：任红梅，女，1969年11月27日出生，汉族，现住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：霍双林，河北冀隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦小芬，河北冀隆律师事务所律师。 被告（申请执行人）：新八建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区辛冲东城湾。 法定代表人：刘先成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈献国，河北鼓山律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邯郸市华宸房地产开发有限公司。住所地：河北省邯郸市丛台区光明北大街87号A座8层。 法定代表人：彭海龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈雪刚，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张立华，女，该公司员工。 原告任红梅因与被告新八建设集团有限公司（以下简称新八建设公司）、第三人邯郸市华宸房地产开发有限公司（以下简称华宸公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告任红梅及其委托诉讼代理人霍双林、秦小芬、被告新八建设公司委托诉讼代理人陈献国、第三人华宸公司委托诉讼代理人陈雪刚、张立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任红梅向本院提出诉讼请求：一、判令立即停止对任红梅购买的邯郸市华宸－华庭小区2号楼4层3号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、请求确认邯郸市华宸－华庭小区2号楼4层3号房屋的所有权归任红梅所有；三、本案诉讼费由新八建设公司负担。主要的事实与理由：2014年1月7日，任红梅与华宸公司签订《商品房认购协议书》，购买了案涉的邯郸市华宸－华庭小区2号楼4层3号房屋，约定房屋价格为每平方米为5800元，购房款共计609000元。当天，任红梅即将全部购房款向华宸公司给付完毕，华宸公司向任红梅出具了收款收据。后华宸公司向任红梅交付了房屋钥匙，任红梅又向华宸公司缴纳了物业费、装修入住保证金等各项费用。任红梅多次要求华宸公司将上述房屋登记备案到任红梅的名下，华宸公司却履次推脱，始终未予办理。2018年7月，新八建设公司基于与华宸公司之间的建设工程施工合同纠纷一案申请邯郸市中级人民法院查封了上述房产，严重侵害了任红梅的合法权益。而任红梅与华宸公司之间的购房合同合法有效，房款已全部支付并实际占有案涉房屋，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。故，任红梅为维护其合法权益，诉至贵院，望判如所请。 新八建设公司辩称，邯郸市中级人民法院依据事实证据和法律依法驳回任红梅执行异议申请是正确的，请求法院依法驳回任红梅的诉讼请求。 华宸公司答辩意见为同意任红梅的起诉请求。 任红梅为了支持其主张，向本院提交以下证据： 1、《商品房认购协议书》一份，证明任红梅与华宸公司于2014年1月7日签订了合法有效的商品房买卖合同，签订合同时间在查封之前（查封时间为2017年5月25日）； 2、2012年11月4日购房收据和2014年1月7日购房收据两份，支付购房款的转账记录，证明任红梅在2012年11月4日前支付了60900元的全部购房款，支付房款的时间在查封之前； 3、商品房结算单、物业公司收据三份及转账记录、交易明细，证明涉案房产已交付给任红梅使用，且任红梅已缴纳了物业等费用； 4、华宸公司的《告知函》、本院的《通知》(2018)冀04执490号通知，证明任红梅在2018年10月18日才得知案涉房屋在2017年5月25日被查封； 5、任红梅儿子宋鸣谦居住证明、身份证和户口页复印件、宋洪波情况说明及宋鸣谦声明、离婚证及不动产登记，证明任红梅名下房产实际产权人系宋鸣谦且宋鸣谦在此居住使用，宋鸣谦已届结婚年龄，近期欲在此房结婚。 新八建设公司的质证意见为任红梅名下有其他一套居住房屋，不符合排除执行情形，华宸公司出具的还款计划是华宸公司单方面向执行法官提交的，我方对该还款计划不接受，不能作为证据使用。 华宸公司认可任红梅所举证据。 开庭后，任红梅向本院提交（2019）冀04执异11号执行裁定书、房产证、2012年11月4日银行转账明细，证明任红梅曾向邯郸市中级人民法院提起书面异议，已被驳回，房产证是证明现居住的房屋已不能满足生产所需，购买涉案房屋为了儿子结婚所用；转账明细是证明2012年11月4日通过银行转账的形式给付40万元购房款。 新八建设公司对该证据真实性认可。 华宸公司认可该证据。 本院经组织双方质证，确认如下事实：2014年1月7日，甲方华宸公司与乙方任红梅签订《商品房认购协议书》，主要约定：任红梅认购华宸公司开发建设的华宸－华庭2号楼4层3号房屋，房屋的建筑面积为105平方米，该房屋的成交单价为5800元/㎡，总价款为609000元；任红梅承诺以一次交清全款方式支付房款；……。”双方在该协议中盖章、签字。 2012年11月4日，任红梅通过银行转账的形式向华宸公司法定代表人彭海龙账户转款400000元，华宸公司于2012年11月4日向任红梅出具收据，收到任红梅400000元，任红梅于2014年1月7日以银行转账的方式向向华宸公司给付209000元，华宸公司向任红梅出具的收据。因房屋面积变更为108.88平方米，任红梅于2018年11月19日向华宸公司支付包括太阳能热水器费用（3400元）56944元，以上累计共给付华宸公司662944元。 另查明：新八建设公司与华宸公司建设工程施工合同纠纷一案，新八建设公司于2017年5月22日向本院申请诉前保全，本院于2017年5月23日作出（2017）冀04财保7号民事裁定，裁定：冻结华宸公司、彭海龙银行存款5000万元，或者查封、扣押其相应价值的财产。2017年5月25日，本院查封丛台区曙光街33号华宸－华庭2号楼403号房屋，查封期限为三年，自2017年5月25日起至2020年5月24日止”。本院于2018年1月11日作出（2017）冀04民初113号民事判决，判决：一、华宸公司于本判决生效之日起十日内支付给新八建设公司剩余工程款及钢材款利息43561637.43元，同时新八建设公司交付给华宸公司价值125360925.5元税票；二、驳回新八建设公司的其他诉讼请求。新八建设公司不服，向河北省高级人民法院提起上诉，河北省高级人民法院于2018年5月25日作出（2018）冀民终415号民事判决，判决：一、撤销邯郸市中级人民法院（2017）冀04民初113号民事判决；二、华宸公司于本判决生效之日起十日内支付给新八建设公司剩余工程款及钢材款利息43561637.43元，其中工程欠款41452820.70元按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算自2015年1月30日至判决确定的履行期限届满之日的利息；三、驳回新八建设公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，因华宸公司未履行上述生效法律文书确定的义务，新八建设公司向本院申请强制执行，本院于2018年7月7日作出（2018）冀04执490号执行裁定，裁定查封、冻结、划拨被执行人华宸公司银行存款4390.4万元及利息或查封、扣押相应价值的财产、股权或扣留、提取其相应收入。在本院欲对案涉房屋启动评估拍卖程序时，任红梅提出书面异议。本院于2019年1月22日作出（2019）冀04执异11号执行裁定，裁定：驳回任红梅解除查封邯郸市华宸－华庭小区2号楼4层3号房屋的请求。 另查明，任红梅于2015年7月28日与宋洪波离婚，其子宋鸣谦与任红梅一起生活，宋鸣谦于1997年3月29日出生，任红梅名下有一套住房，位于邯郸市，面积为97.31平方米。 本院认为，根据任红梅的起诉与新八建设公司答辩意见及华宸公司陈述意见，本案的争议主要焦点是：关于应否继续执行邯郸市华宸－华庭小区2号楼4层3号房屋。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，即符合上述条件规定，法院应予支持买受人提出的排除执行的申请。 对于本案，首先，任红梅与华宸公司于2014年1月7日签订的《商品房认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、违约责任等内容均进行了约定，该认购协议书符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华宸公司已经按照约定收受购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且该认购协议书的签订时间在本院于2017年5月25日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。其次，对于《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。况且，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。结合本案而言，任红梅所购买的房屋用于居住，而该房屋的构造亦具备居住功能，虽然任红梅名下有一套住房，但面积为97.31平方米，与其同住的儿子宋鸣谦已到结婚年龄。根据以上事实，可以认定任红梅购买案涉商品房是用于居住改善型消费之需，而非用于商业性投资。再次，任红梅提交的向华宸公司的转款手续，结合华信房地产公司出具的收款收据等证据，能够证实任红梅本院查封案涉房屋以前，于2014年1月7日以前向华宸公司给付609000元房款，已超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。故，任红梅请求停止对邯郸市华宸－华庭小区2号楼4层3号房屋的强制执行的诉讼请求理应得到支持。 关于任红梅请求确认邯郸市华宸－华庭小区2号楼4层3号房屋归任红梅所有的问题。本院认为，任红梅关于确认其对涉案房产的所有权的请求，不属于本案案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予审查。 综上所述，任红梅请求停止对邯郸市华宸－华庭小区2号楼4层3号房屋的强制执行的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行邯郸市华宸房地产开发有限公司开发的华宸－华庭2号楼4层3号房屋； 二、驳回任红梅的其他诉讼请求。 案件受理费9890元，由新八建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  王志敏 审判员  聂亚磊 审判员  郭 晶 二〇一九年七月二十日 书记员  董 昭 附法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。