广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤2071执异314号 案外人：贺道忠，男，1973年3月2日出生，汉族，住湖北省枣阳市。 委托诉讼代理人：叶锦芬，广东凯行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭金花，广东凯行律师事务所律师助理。 申请执行人：伍回祝，男，1968年2月17日出生，汉族，身份证住址湖南省衡东县，现住广东省中山市火炬开发区。 被执行人：张春文，男，1981年9月13日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。 被执行人：张军花，女，1981年6月13日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。 本院在执行申请执行人伍回祝与被执行人张春文、张军花民间借贷纠纷一案[（2019）粤2071执1791号]中，案外人贺道忠对执行标的张春文名下位于中山市大涌镇旗山路39号汇泰都城花园2期12幢1001房（以下简称汇泰都城花园2期12幢1001房）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人贺道忠称，2014年12月5日贺道忠与张春文签订《房屋买卖合同》，合同约定张春文将汇泰都城花园2期12幢1001房售予贺道忠。合同签订后，贺道忠于2014年12月5日向张春文交付了18万元，银行按揭贷款2500元每月由贺道忠支付。张春文于2014年12月6日向贺道忠交付房屋，并由贺道忠交付涉案房屋的物业水电等费用。贺道忠于2017年9月6日向物业管理处申请装修入住房屋至今。因开发商原因暂不能办理房产权证，房屋一直未能办理过户登记。期间，张春文多次挪用贺道忠存入供房账户的款项导致还款不及时被银行起诉，贺道忠二次向银行支付款项了结案件。2019年6月11日，贺道忠住处被张贴（2019）粤2071执1791号之一执行裁定书，得知该房屋已被第三人申请查封且即将拍卖。鉴于以上情况，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定，贺道忠已按照合同约定支付首期款及每月偿还银行按揭贷款，现贺道忠愿意将银行按揭贷款按照人民法院的要求提前支付执行。综上，请求：1.终止对汇泰都城花园2期12幢1001房的执行；2.撤销（2019）粤2071执1791号之一执行裁定书，解除对汇泰都城花园2期12幢1001房的查封。 案外人贺道忠为证明其主张向本院提交如下证据：1.房屋买卖合同；2.中山市商品房买卖合同；3.转账凭证；4.贺道忠借记卡账户历史明细清单；5.汇泰都城花园装修施工许可证、装修管理规定、物业费发票、借住协议；6.（2018）粤20民终7561号、（2018）粤2071民初11920号民事判决书；7.受理案件通知书、张春文中国农业银行个人明细对账单、银行超期还款凭证；8.不动产登记查询。 申请执行人伍回祝答辩称，一、本案中房产交易事实不真实，存在重大疑点，理由如下：1.张春文转卖价格低于其与开发商的交易价格，不符合常理；2.贺道忠未按合同约定每月支付房贷，即使合同真实但是并未实际履行；3.房屋交付使用时间与合同不符，双方签订合同后除按期支付18万元，该合同并未实际履行；4.张春文将涉案房屋卖给贺道忠后，又将备案登记表的原件交付给伍回祝用于抵押借款。贺道忠在房屋交易过程中未要求其交付备案登记表，并未审查房屋产权情况，不符合正常市场交易习惯；5.双方存在合谋串通的嫌疑。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，首先贺道忠签订的合同不真实，我方不予认可。另外，即使其签订有效的合同，其也不符合其中第二、第三项的规定。贺道忠并未举证证明其于2016年之前占有该房屋，其亦未支付全部价款，也并未按照合同履行支付价款的义务。综上，请求驳回贺道忠的异议请求。 经审查查明，关于伍回祝与张春文、张军花民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2018）粤2071民初1777号民事判决，判决：“张春文、张军花于本判决发生法律效力之日起七日内向伍回祝清偿借款本金20万元及利息……”。该案在诉讼过程中，伍回祝于2018年1月30日向本院申请财产保全，本院经审查作出（2018）粤2071民初1777号民事裁定，于2018年2月8日查封涉案汇泰都城花园2期12幢1001房价值相当于264000元的产权份额。判决生效后，因张春文、张军花未履行生效法律文书所确定的义务，伍回祝向本院申请执行,执行案号为（2019）粤2071执1791号。经查，张春文作为被执行人在本院涉案两起，分别系（2017）粤2071执4537号案及（2019）粤2071执1791号案。进入执行程序后，本院以（2019）粤2071执1791号案作为主案，拟拍卖张春文名下汇泰都城花园2期12幢1001房。案外人贺道忠遂向本院提出上述执行异议。 另查，中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称为农行中山分行）与张春文、殷平、中山市富裕达房地产有限公司（以下简称为富裕达房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院经审理作出（2016）粤2071民初12845号民事判决，判决：“……二、张春文于本判决发生法律效力之日起七日内向农行中山分行清偿借款本金374576.28元，以及利息、罚息、复利……三、张春文于本判决发生法律效力之日起七日内向农行中山分行支付律师费15306元；四、农行中山分行对张春文提供的抵押物即位于中山市大涌××都城花园××房的房地产【合同业务编码HTN2013032421】折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权……”。判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，农行中山分行向本院申请执行,执行案号为（2017）粤2071执4537号。 再查，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案汇泰都城花园2期12幢1001房，登记座落：中山市大涌××都城花园××房，权利人：张春文，合同业务编号：HTN2013××。2013年6月24日办理抵押登记，抵押权人中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行。（2017）粤2071执4537号案于2017年6月1日查封上述房地产，本案于2018年2月8日轮候查封。 又查，案外人贺道忠提交的中山市商品房买卖合同显示：“出卖人：中山市富裕达房地产有限公司；买受人：张春文……银行按揭方式：约定金额：168446元（人民币）；付款方式：现金；约定付款时间：2013-05-21；约定金额：392000元（人民币）；付款方式：商业贷款；约定付款时间：2013-6-21。” 案外人贺道忠提交的房屋买卖合同显示：“一、房屋基本情况：甲方（张春文、殷平）所卖商品房位于大涌××都城花园××房。甲、乙（贺道忠）双方知晓签约时该房屋现状：房屋有抵押，尚欠按揭贷款约37万元，已付首期房款168446元，该商品房面积共132.03平方米，该房屋已登记备案但未办理房产证，无查封。二、交易价款及付款时间:大涌××都城花园××房房屋交易总价格为人民币18万元整，由乙方于合同签订之日起两日内转入甲方指定的账号：62×××92，户名：谭明兵，开户行：工行中山分行城南支行，余下按揭贷款约37万元由乙方每月转账至甲方原供方账户，负责还清余下贷款。” 本院认为，本案系案外人对涉案汇泰都城花园2期12幢1001房主张实体权利，排除案件执行的案外人执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”涉案汇泰都城花园2期12幢1001房的抵押权人，即另案申请执行人农行中山分行，其依法享有对涉案房地产的抵押物权，根据上述规定，对贺道忠提出的排除执行异议，应不予支持。 关于案外人贺道忠主张其已向张春文购买汇泰都城花园2期12幢1001房并占有使用的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，案外人贺道忠虽提交了签署时间为2014年12月5日的房屋买卖合同，但贺道忠受让涉案房地产价格为55万元，低于张春文购入价格560446元，且根据贺道忠提交的银行转账显示，其于2017年9月6日起才开始每月向张春文支付银行按揭贷款，有悖常理。其次，贺道忠提交的证据无法显示其于查封前已合法占有涉案房地产。再次，贺道忠明知张春文对涉案房产仅办理商品房预售合同登记及抵押给银行尚未偿还清贷款，在尚未取得涉案房产的权属证书和注销抵押的情况下，不能办理过户登记手续，其仍与张春文签订房屋买卖合同，自身存在过错。因此，贺道忠的异议请求，理据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人贺道忠的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 赵 波 审判员 马庆荣 审判员 张婉仪 二〇一九年七月三十一日 书记员 梁君仪