广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10170号原告：谭国超，男，1964年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告：温丰华，男，1956年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：周东赤，广东群豪律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：刘晓玲，广东群豪律师事务所律师。被告：周伟灿，男，1984年1月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：江丽霞，女，1964年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店，住所地广东省佛山市禅城区湖景路8号1区三十八座2P2号，统一社会信用代码914406045724195601。投资人：江丽霞。被告：李劭，男，1972年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告谭国超、温丰华诉被告周伟灿、江丽霞、李劭、佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店（下称哩渡咖啡店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法由审判员赵昌斌适用简易程序独任审理，并于2019年6月13日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人周东赤、刘晓玲到庭参加诉讼，四被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、四被告连带赔偿在履行《物业租赁合同》中造成原告损失23462.55元、案件受理费235元、评估费3000元及逾期利息（逾期利息按人民银行同期贷款利息自2019年5月1日计至实际清结上述费用之日为止）；2、本案诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：原告温丰华、谭国超为佛山市禅城区湖景路8号38幢2P（之一）房权属人。原告于2009年10月13日将该处房产以自开发商处购买时的毛坯房现状出租给案外人余建佳和邝健忠合伙经营使用，在租赁期间，案外人邝健忠退出合伙经营。2015年11月1日，原告与被告周伟灿、案外人余建佳就佛山市禅城区湖景路8号38幢2P（之一）房《物业租赁合同》的转租事项签订了《物业租赁合同》，约定该物业由被告周伟灿承租，用于被告周伟灿、李劭经营被告哩渡咖啡店。被告周伟灿、李劭合伙经营被告哩渡咖啡店期间，违反《物业租赁合同》约定，未尽到使用人的维修保养义务，造成房屋发生漏水及污水倒灌，与原告相邻的楼下物业的承租人刘玲颖亦因此遭受财产损失。案外人刘玲颖依法以原告及周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店为被告，提起财产损害赔偿纠纷诉讼，案号（2017）粤0604民初8727号，佛山市禅城区人民法院作出（2017）粤0604民初8727号民事判决，判定原告向刘玲颖赔偿损失23462.55元，并承担案件受理费235元、评估费3000元。该判决已经发生法律效力，原告已经履行完毕。被告哩渡咖啡店工商登记企业类型为个人独资企业，但根据被告周伟灿、李劭与案外人余建佳、冯志明签订的《转让合同》，被告哩渡咖啡店的企业类型实质应为合伙企业。被告江丽霞是被告哩渡咖啡店工商登记的投资人，被告周伟灿、李劭是实际投资人，四被告理应连带赔偿在履行《物业租赁合同》中造成原告的损失。据此，被告在履行《物业租赁合同》中的违约行为，造成原告损失，应承担相应法律责任。双方现协商无果，为维护原告的合法权益，特依法起诉，请予支持。被告周伟灿提交书面答辩状，辩称：1、两原告违反涉案物业租赁合同约定，怠于履行涉案物业的维修、修缮义务是造成案外人财产损失的直接原因。根据双方签订的物业租赁合同，在租赁期间，两原告需确保出租房可正常使用。若两原告因拖延维修造成被告周伟灿不能正常经营，两原告需负责被告周伟灿的经济损失。涉案商铺在租赁期间非因被告周伟灿原因出现壁柜腐蚀损坏、房屋漏水、渗水等质量问题，严重影响了被告周伟灿的正常经营。被告周伟灿经催促和通知两原告履行物业的维修、修缮义务，两原告一直拖延维修造成被告周伟灿无法经营，造成被告周伟灿一定的经济损失，导致最后解除合同。被告周伟灿作为租赁方已经履行了通知义务，由于两原告怠于履行维修义务造成案外人刘玲颖的财产损失，应由两原告对案外人刘玲颖承担赔偿责任。两原告要求被告周伟灿承担赔偿责任没有事实与法律依据。2、被告周伟灿在承租期间严格按照双方签订的《物业承租合同》履行对涉案商铺的维护、保养义务，并不存在违约行为。对于涉案商铺出现的质量问题完全是由于两原告擅自在阳台加建墙，导致商铺的内部结构出现质量问题，涉案商铺的损坏程度已达到无法使用的状态。据此两原告违反合同维修义务的约定，该行为不仅造成被告周伟灿无法正常经营，而且因涉案商铺出现质量问题亦造成案外人的财产损失。再者，另案中的《房屋安全鉴定报告》对涉案商铺的渗水漏水开裂的结果分析，鉴定结论中可以看出涉案商铺出现渗水漏水是由于温度、湿度变化以及防水层因为老化失效等因素造成的，此结论并不能直接证明涉案物业出现的质量问题与被告周伟灿的人为因素存在因果关系。3、关于关联案件（2018）粤0604民初18436号，被告周伟灿已经上诉，二审案件仍在审理中，一审判决仍未生效。因此不能依据18-18436号案一审判决认定被告周伟灿是造成涉案物业渗水、漏水、下水道污水倒灌等质量问题的责任主体。所以，因涉案商铺存在的质量问题造成案外人财产损失不应该由被告周伟灿承担赔偿。被告江丽霞、李劭、哩渡咖啡店未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。诉讼中，两原告举证如下：1、两原告身份证、被告周伟灿身份证、被告江丽霞、李劭广东公安人口信息查询资料、被告哩渡咖啡店企业信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、房地产权证，证明两原告是涉案租赁物的所有权人。3、《物业租赁合同》（2009年10月13日、2015年11月1日），证明两原告于2009年将涉案租赁物以自开发商处购买时的毛坯房现状出租给案外人余建佳和邝健忠。2015年，案外人余建佳经两原告同意将涉案租赁物转租给被告周伟灿。4、《转让合同》，证明被告哩渡咖啡店的企业类型实质应为被告周伟灿和李劭合伙经营，性质应为普通合伙企业。5、（2017）粤0604民初8727号民事判决书、（2017）粤0604民初8727号生效证明，证明被告违反《物业租赁合同》约定，未尽到使用人的维修保养义务，导致楼下物业的承租人刘玲颖遭受财产损失。案外人刘玲颖依法以谭国超、温丰华及周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店为被告，提起财产损害赔偿纠纷诉讼，经佛山市禅城区人民法院作出民事判决，判定谭国超、温丰华向刘玲颖赔偿损失23462.55元，并承担案件受理费235元、评估费3000元。该判决已经发生法律效力。6、《同意被告主动履行确认书》、中国农业银行个人结算业务申请书、中国农业银行业务凭证、EMS快递单、刘玲颖身份证，证明原告就（2017）粤0604民初8727号民事判决书已经履行完毕。7、被告周伟灿微信详细资料、微信聊天记录（被告周伟灿与原告温丰华），证明被告周伟灿曾向两原告承诺愿意承担因其未尽到使用人的维修保养义务而引起的相关案件的赔偿责任。诉讼中，四被告未提交证据，且经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。经质证，本院对两原告的上述证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案佛山市禅城区湖景路8号1区三十八座2P1、2P2号为原告谭国超、温丰华于2007年7月购买，两人按份共有，各占1/2份额。2009年10月13日，原告谭国超、温丰华（甲方）与案外人邝建忠（乙方）签订《物业租赁合同》，原告温丰华没有在该合同上签名确认。合同主要约定：“1、甲方出租给乙方租赁使用的物业位于佛山市禅城区湖景路8号38幢2P（之一）的物业作合法商业用途。2、该物业租赁期限为8年。即自2009年10月15日起至2017年11月30日止……8、租赁期间，甲方负责出租房屋的结构性维修，以确保出租房屋可正常使用。若甲方拖延维修造成乙方不能正常经营，甲方需负责赔偿乙方的经济损失。乙方负责维护保养，如因使用、维护不当，造成物业破损或不安全，由乙方负责修复或赔偿。（正常折旧除外）如因经营需要，需对物业进行装修改造，须经甲方书面同意后方可进行，否则甲方有权解除合同，且所收保证金不予退还。乙方装修改造物业不得破坏物业结构，影响物业安全，不能采用易燃易爆等危险材料，否则由此引起的一切后果由乙方承担，甲方概不负责，造成甲方的损失由乙方赔偿……”2015年11月1日，原告谭国超、温丰华（甲方）与被告周伟灿（乙方）就上述涉案物业签订《物业租赁合同》，合同约定：“……二、租赁期限：1、承接前乙方租赁期2015年11月1日起至2015年11月30日止。……2、以下物业租赁期为8年，即2015年12月1日起至2023年11月30日止。三、租金支付：1、租金及管理费乙方每月以现金形式支付给甲方。2、以下每期租金明细：A、2015年12月1日起至2017年11月30日，月租金为22869元/月；B、2017年12月1日起至2019年11月30日，月租金为24000元/月……4、本合同签订时，乙方向甲方预付两个月租金作为保证金，即45718元；租赁期满，如乙方无违约行为，则保证金在乙方退出租赁物业并结清所有款项后退还。5、本合同签订时，乙方向甲方预付物业管理费、水、电保证金10000元；乙方应于每月按时自行缴纳上述费用……五、管理及税收：①乙方承认清楚有关“物业管理”规定，乙方同意管理公司的各项收费标准……七、合同的变更与解除：②如乙方单方解除合同，已付租金及保证金不予退还……⑥乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回物业、没收保证金，并要求乙方补足款项，赔偿损失等。因合同解除而造成乙方损失的，甲方概不负责，由乙方自行承担。（1）不支付或者不按照约定支付租金和有关费用超过30天的……八、租赁物业的维护、保养：①租赁期间，甲方负责出租房屋的结构性维修，以确保出租房屋可正常使用。若甲方拖延维修造成乙方不能正常经营，甲方需负责赔偿乙方的经济损失。乙方负责维护保养，如因使用、维护不当，造成物业破损或不安全，由乙方负责修复或赔偿。②如因经营需要，需对物业进行装修改造，须经甲方书面同意后方可进行，否则甲方有权解除合同，且所收保证金不予退还。乙方装修改造物业不得破坏物业结构、影响物业安全，不能采用易燃易爆等危险材料，否则由此引起的一切后果由乙方承担，甲方概不负责，造成甲方的损失由乙方赔偿。③甲方按房产证图纸的原结构物业出租给乙方，如乙方的装修涉及违建，被相关部门处罚或拆除，乙方负责复原等全部责任，所产生的费用均由乙方负责，与甲方无关。九、租赁物业装修及处理：租赁期满或租赁合同解除或终止后，乙方必须保证所承租的物业完好无损，原属乙方对物业的所有固定装修归甲方所有，乙方一律不得拆除、拆走，（家具、日用品除外）甲方不作任何补偿……”同日，两原告（甲方）、案外人余建佳（原乙方）、被告周伟灿（新乙方）以合同附件的形式补充约定：承租的定义：1、原乙方投资的设施、装修等由承租方（新乙方）承接；2、原乙方与甲方签定的合同期内的原本条款不变，依据合同条款由承租方（新乙方）承担……承租方（新乙方）声明：承诺承担原乙方与甲方本合同的一切条款履行本合同。另查明一，被告周伟灿、李劭与案外人余建佳、冯志明签订《转让合同》，上载：“李劭、周伟灿，两人每人出资人民币12万元，共计24万元，购买佛山市禅城区哩渡咖啡店的100%经营权以及店铺装修、装潢，经营地址：佛山市禅城区湖景路8号1区三十八座2P2号……法定代表人：冯志明，实际投资拥有人：余建佳。该企业转让后，由李劭、周伟灿两人共同拥有，每人各占50%。”该转让合同无落款时间。另查明二，2017年7月11日，案外人刘玲颖以P4商铺自2016年4月开始出现漏水致楼下2P2号商铺装修、设备设施严重损毁等问题向本院提起诉讼，诉请谭国超、温丰华及周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店赔偿设备损坏损失等。本院予以受理，案号为（2017）粤0604民初8727号。2019年3月26日，本院作出（2017）粤0604民初8727号民事判决，其中查明，2017年3月27日，本院受理了案外人关嘉霖诉温丰华、谭国超、江丽霞、哩渡咖啡店相邻关系纠纷一案，案号为（2017）粤0604民初4518号。哩渡咖啡店营业场所为2P2号商铺，于2011年4月19日登记成立，为个人独资企业，原投资人为冯志明，2016年3月25日变更投资人为江丽霞。2015年11月1日，周伟灿与温丰华、谭国超签订《物业租赁合同》及附件，约定由周伟灿向温丰华、谭国超承租由案外人余建佳租赁的佛山市禅城区湖景路8号38幢2P(之一)，租赁期限为2015年11月1日至2023年11月30日。P4商铺损坏原因进行鉴定。2017年6月1日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出《房屋损坏原因鉴定报告》，鉴定结论为“佛山市禅城区湖景路8号1区三十八座P4商铺出现损坏情况原因分析如下：1、P4商铺顶楼开裂是由于混凝土材料受温度、湿度变化收缩变形所致；2、P4商铺顶楼漏水是由于2P1商铺西北侧厨房、卫生间及东侧露台防水层失效；3、P4商铺下水道污水倒灌是由于P4商铺及2P1商铺把下水道由雨水管改为污水管使用，改变了下水道的使用用途，导致下水道堵塞所致。”该案被告温丰华、谭国超不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年9月25日作出（2018）粤06民终6340号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案诉讼中，本院依该案原告申请委托佛山市智择价格事务所有限公司对P4商铺内设备设施因漏水造成污损的损失数额及该商铺停业期间的设备折旧损失进行评估。佛山市智择价格事务所有限公司于2018年11月30日出具《价格评估报告书》，确定损失总金额为23462.55元，其中设备设施损失17118.30元，设备折旧损失6344.25元。该案原告为此预交评估费3000元。该案判决温丰华、谭国超于该判决发生法律效力之日起十日内向刘玲颖赔偿损失23462.55元。案件受理费2600元，由温丰华、谭国超负担235元，由刘玲颖承担2365元。评估费3000元，由温丰华、谭国超负担，因刘玲颖已预交，故温丰华、谭国超应于该判决发生法律效力之日起十日内向刘玲颖迳付。上述判决于2019年4月12日发生法律效力，温丰华、谭国超已按照上述判决确定的内容向刘玲颖履行完毕义务，共计支付26697.55元（赔偿损失23462.55元，受理费235元，评估费3000元）。该案被告温丰华、谭国超亦为本案原告。另查明三，在谭国超、温丰华诉周伟灿、余建佳、江丽霞、哩渡咖啡店房屋租赁合同纠纷一案〔（2018）粤0604民初18436号案〕中，周伟灿、江丽霞、哩渡咖啡店陈述：佛山市禅城区湖景路8号38幢2P(之一)商铺的实际承租人是被告哩渡咖啡店；温丰华、谭国超陈述：确认涉案《物业租赁合同》于2018年7月17日解除。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2015年11月1日的《物业租赁合同》上载明承租人为被告周伟灿，而被告哩渡咖啡店确认其为实际承租人，故本院确认涉案《物业租赁合同》的承租人为被告周伟灿、哩渡咖啡店。两原告及被告周伟灿签订的《物业租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于两原告诉请被告赔偿两原告在履行（2017）粤0604民初8727号案中造成的损失。根据该案认定，两原告作为涉案商铺的所有权人，对相邻铺位承租人的损失负有赔偿的义务。现两原告以其已向相邻铺位承租人履行赔偿义务为由，向被告主张追偿。本院评析如下：第一，根据两原告与被告周伟灿签订的《物业租赁合同》，被告周伟灿是从2015年11月开始承租涉案铺位，根据（2017）粤0604民初8727号案刘玲颖的陈述，其承租的铺位从2016年4月开始出现漏水的问题，即铺位渗漏发生在被告周伟灿承租使用涉案铺位期间，未有证据证明渗漏是发生在上一手承租人承租期间；第二，《物业租赁合同》第八条约定，“租赁期间，出租人负责出租房屋的结构性维修，以确保出租房屋可正常使用。若出租人拖延维修造成承租人不能正常经营，出租人需负责赔偿承租人的经济损失。承租人负责维修保养，如因使用、维护不当，造成物业破损或不安全，由承租人负责修复或赔偿”，根据前案查明事实可知，涉案房屋发生漏水以及污水倒灌的情形，漏水的原因是防水层失效，污水倒灌的原因是人为的使用不当，防水层失效并不属于房屋的结构性损坏，应属于日常维修保养的范围，导致污水倒灌同样属于使用人使用不善所致，故上述两种原因均属于承租人的维护保养范围；第三，从采信的《转让合同》可以看出，被告周伟灿、李劭共同出资24万元，向案外人余建佳、冯志明购买被告哩度咖啡店的经营权以及装修，《物业租赁合同》的合同附件亦明确载明原由案外人余建佳投资的设施、装修由被告周伟灿承接，即无证据证明防水层的失效是两原告造成的或两原告对防水层的失效存在过错；第四，被告周伟灿未有证据证明曾向两原告要求配合修复房屋义务而两原告存在怠于履行的情形；第五，四被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对两原告该项主张予以确认。综上，被告周伟灿、哩渡咖啡店作为实际承租人因未尽到使用人的维修保养义务导致他人损失，应承担修复赔偿的责任，两原告根据前案的判定已对相邻房屋承租人承担赔偿责任，现向被告周伟灿、哩渡咖啡店主张赔偿于法有据，本院予以支持，根据前案判决以及两原告的履行情况，被告周伟灿、哩渡咖啡店应合计支付26697.55元（23462.55元+235元+3000元）。关于两原告诉请被告赔偿原告在履行前案造成的损失的利息。因是否应由被告承担相应的损失原、被告持不同意见，需待本案查明后才予以明确，被告周伟灿、哩渡咖啡店没有拖欠费用的故意，故对两原告诉请损失的利息不予支持。关于被告江丽霞、李劭是否应承担责任。结合涉案商铺的转租和被告哩渡咖啡店转让情况，推定被告周伟灿、李劭与案外人余建佳、冯志明就哩渡咖啡店签订《转让合同》时间应与涉案商铺转租时间一致，据此，可以认定被告哩渡咖啡店的工商登记投资人变更为被告江丽霞应在上述《转让合同》签订之后。故，首先，现有的证据仅能证明原实际投资人余建佳将哩渡咖啡店转让给被告周伟灿、李劭，至于2016年3月25日该企业投资人为何由原登记投资人冯志明变更至被告江丽霞名下，两原告并未提供证据证明，因此，不能直接推定被告李劭在2016年3月25日后仍为实际投资人之一，其次，根据工商登记的公示信息，哩渡咖啡店企业登记投资人为被告江丽霞，且债务发生在被告江丽霞变更为投资人后，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，被告江丽霞应当对被告哩渡咖啡店在本案中所负的债务承担补充清偿责任。对两原告主张被告李劭承担责任，事实依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，缺席判决如下：一、被告周伟灿、佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭国超、温丰华支付损失赔偿费用26697.55元；二、被告江丽霞对被告佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店在上述第一项所负的债务承担补充清偿责任；三、驳回原告谭国超、温丰华的其他诉讼请求。如被告周伟灿、佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店、江丽霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取234元，由被告周伟灿、江丽霞、佛山市禅城区哩渡休闲咖啡店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年七月三十一日书记员  罗凤华