云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初6757号原告：念树乔，男，汉族，1988年10月10日出生，户籍所在地云南省曲靖市陆良县。委托诉讼代理人：钱院波，云南卓承律师所事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曹云春，云南卓承律师所事务所律师，特别授权代理。被告：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，住所地云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城****商铺**，统一社会信用代码91530102216757280G。法定代表人：刘惠，董事长。委托诉讼代理人：张行肖，北京德恒（昆明）律师所事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈绍艳，北京德恒（昆明）律师所事务所律师，特别授权代理。原告念树乔与被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钱院波，被告的委托诉讼代理人张行肖、陈绍艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期办理房屋产权登记证书的违约金71987元（以已付款551094元为基数，自2016年3月22日起按同期银行贷款利率4.75%上浮50%计算至2018年1月24日止即551094×4.75%×1.5÷12×22）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年12月9日，原、被告签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议，双方约定原告出资551094元向被告购买其开发的丽阳星城A2-2幢19层1904号房屋。原告向被告支付购房款，被告承诺在原告提交齐全办证所需的全部资料，且资料真实合法之日起，在国家规定的工作日内为原告办理完毕房屋产权登记手续。合同签订后，原告履行了全部义务，并于2015年12月21日接收了房屋。但直至2018年1月24日，被告才办理完产权登记手续，已经构成违约。原告为了维护合法权益诉至法院。被告答辩称：1.原告主张违约金的起算时间无事实及法律依据，原告提交完毕办证资料时间为2017年10月23日，被告的办证义务自当日才成就；双方合同并未约定产权证移交时间，被告不存在违约行为，原告已接收房屋，没有遭受实际损失，被告不应支付违约金；2.被告一直积极准备办理产权证的各项材料，履行办证义务，因被告办证期间存在不可抗力因素，应予免责；3.即使法庭认定被告存在违约需赔偿违约金，请求法庭依法扣除因《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》实施造成的停止办理不动产首次登记期间，即2016年6月24日至2017年1月1日共计191天的违约金；4.原告主张的违约金过高，请法院依法降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方证据的真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合诉辩双方的举证质证和陈述，本院依法确认以下案件事实：2016年12月9日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，并办理了商品房买卖合同网签备案登记，合同登记号为KM2013121105741。《商品房购销合同》和《合同补充协议》约定：1.乙方出资551094元购买甲方开发、预售的云南省昆明市丽阳星城A2-2幢第19层1904号商品房；2.关于产权登记约定乙方付清购房款、配套设施费、维修费、契税和其他税费，并在双方办理完毕房屋交接手续后，按以下条款执行：甲方在房屋竣工验收后，将办证所需材料报送产权登记机关；乙方一次性付清购房款的，乙方可自行办证，也可委托甲方代办；以银行按揭方式付款的，乙方可授权甲方代办产权证。甲方承诺在乙方提交办证所需材料、且材料真实、合法之日起，在国家规定的工作日内为乙方办理产权证。合同签订后，原告向被告付清了购房款，并支付了配套设施费、代收契税、印花税、办证工本费等费用。原、被告双方于2015年12月21日办理了房屋的接房手续。另查明，由被告承建的丽阳星城二期A2地块主体工程于2015年10月29日竣工验收合格，丽阳星城A2-2幢第19层1904号号房屋的不动产权登记手续于2018年1月24日办理完毕。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》系依法成立并生效的商品房买卖合同，合同受法律保护，当事人应严格按照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及《商品房购销合同》的约定，原告作为买受人已付清购房款，被告作为房地产开发企业应当协助原告办理不动产权登记手续。原告于2015年12月21日与被告办理交房手续并缴纳了契税等相关费用，且原告已实际接收涉案房屋，故应当视为原告已经按照《商品房购销合同》中关于产权登记的约定实际履行了其合同义务并委托被告办理房屋产权登记证书，被告则应按照《合同补充协议》及相关法律的规定向房屋产权登记机关报送办理房屋权属登记的相关材料以履行其相应的合同义务。本案中，因双方对于办证期限及逾期办证违约责任未进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定。本案中，丽阳星城二期A2地块主体工程已于2015年10月29日竣工验收合格，而涉案房屋于2015年12月21日已经交付使用，故被告应于房屋交付使用之日，即自2015年12月21日起90日内向产权登记机关申请办理产权登记的相关手续。被告逾期办理不动产权登记的行为已经构成违约，理应承担自约定的办证期限届满后至其实际向不动产权登记机关报送合格的产权登记材料之日止的违约责任，原告主张按同期银行贷款利率4.75%上浮50%计算违约金的诉请过高，本院予以调整为自2016年3月22日起至产权证办理完毕之日的以551094元为基数，按同期银行贷款基准年利率4.75%计算（即551094×4.75%÷12×22），应为47991.10元。至于被告所称未取得不动产权证系因《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》）颁布实施，不动产登记政策变化导致逾期办理产权证，应当扣除不可抗力期间191天的抗辩意见。本院认为，该《通告》系2016年6月30日开始实施，而被告应当替原告办理不动产权证书的时间在《通告》的实施时间届满之前，该政策施行并不影响其合同义务的正常履行，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告念树乔违约金47991.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  曾会康人民陪审员  熊绍勤人民陪审员  张晓云二〇一九年七月五日法官助理姚荣书记员周爽