广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初1043号原告（反诉被告）：张永新，男，1968年3月21日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告（反诉原告）：胡晓娜，女，1984年9月20日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：黎恒冲，广东莱恩律师事务所律师。第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地广东省珠海市吉大九洲大道中江村嘉丽苑第****，统一社会信用代码914404006633508531。法定代表人：叶**鹏，总经理。委托诉讼代理人：郭桥林，员工。委托诉讼代理人：朱桂铵，员工。第三人：中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行，住所地广东省珠海市，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇中兴南路**144040089267144XY。负责人：谭文华，行长。委托诉讼代理人：刘本中，广东尊仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵方舟。原告（反诉被告）张永新与被告（反诉原告）胡晓娜、第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称：世华公司）、中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行（以下简称：农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，被告（反诉原告）胡晓娜于2019年4月15日向本院提起反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序，分别于2019年5月23日和2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张永新，被告（反诉原告）胡晓娜的委托诉讼代理人黎恒冲，第三人世华公司的委托诉讼代理郭桥林、朱桂铵，第三人农业银行的委托诉讼代理人刘本中、赵方舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永新向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还定金10万元；2、判令被告向原告赔偿按揭代办费1,200元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月，原告计划为女儿张楚欣购置房屋，经过第三人世华公司提供的居间服务，原告欲购买被告名下的位于斗门区××路××号*栋*单元****房。2018年11月5日，原告与被告、第三人世华公司协商一致签订编号为1704420的《房地产买卖及居间合同》，三方约定：“第一条，买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市斗门区××路××号*栋*单元****房单位物业，建筑面积为140.8平方米。第二条，物业之成交总价为壹佰贰拾壹万元整，定金为伍万元整。第三条，伍万元整买方须在签署本合同之同时付清作为定金。第四条，银行按揭付款：买方应于本合同约定的定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在办理过户递件手续前，缴纳税费后，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方。第六条，买、卖双方须于2019年2月10日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续。当天，原告通过银行转账的方式向被告支付了5万元定金，双方签订了《收款收据》一份。此外，原告还于2018年11月5日委托广东中晟律师事务所以原告女儿张楚欣的名义办理银行按揭业务，广东中晟律师事务所为原告开具收据，载明“今收到张楚欣交来按揭代办款壹仟贰佰元”。2019年1月3日，第三人农业银行向原告女儿张楚欣出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，证明原告及其女儿就购买涉案房屋所申请的贷款已经落实。2019年2月，原告多次联系被告沟通缴纳税费、办理过户事宜，欲在办理过户当天支付被告首期款，但被告均不作任何回复。2019年2月12日，第三人世华公司以书面形式向被告发出《履约催告函》，催促被告收到函件后五天内积极履行合同配合买方办理完毕过户递件等手续，截止至2019年3月21日，被告仍未配合原告办理相关过户手续，其无故拖延协助原告办理过户的行为已经明显构成单方面违约，造成原告经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，被告应当对原告承担违约责任，即向原告赔偿双倍定金10万元及原告为履行合同所花费的1,200元按揭代办费等合理费用。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。被告胡晓娜辩称，2018年11月5日，原告作为买家与被告在第三人世华公司的居间下，签订了合同编号为×××20的《房地产买卖及居间合同》。该合同约定，被告以总价款121万元出售位于珠海市斗门区××路××号*栋*单元****房给原告，原告应在签订合同时向被告支付购房定金50000元。同时，原告应于定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。原告应在办理过户递件手续前，缴纳税费后，将购房首付款（总房款减去已交定金、减去欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书等记载金额的结果进行多退少补的金额）支付给被告。无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际放款与贷款文书记载的放贷金额不符、银行对原告的贷款申请全部或部分不予批准、原告因限购政策、所属户籍、地区或因其他因素导致不、地区或因其他因素导致不符合贷款条件的银行对原告贷款申请部分或全部不予批准作出后将差额或房款在双方约定的房产过户递件日前一次性支付给被告。但原告除了支付了5万元购房定金之外，未再向被告支付过任何首付款或房款，其已经构成违约。合同签订后，在未征得被告同意的情况下，原告与第三人世华公司联合串通进行网签，第三人世华公司擅自冒用被告的名义与原告网签了一份房屋购买价款为155万元的虚假网签合同。同时，第三人世华公司的工作人员与原告共同到第三人农业银行以房屋购买价款155万元为交易依据申请银行按揭贷款。2019年1月3日，第三人农业银行在被欺骗的情况下向原告出具了一份《个人住房贷款同意贷款意向书》，该同贷书表示“我行初步拟同意在符合我行贷款条件的前提下向你发放贷款108万元（其中商业贷款84万元，公积金贷款24万元），贷款期限30年。”同贷书的下方亦备注“补首期款转账单45万元。”被告查看该同贷书后认为，原告与第三人世华公司没有如实向第三人农业银行反映房屋的实际交易情况，存在虚构事实、隐瞒真相的行为，已经触犯我国刑法第一百七十五条，涉嫌“骗取贷款”。被告为了避免作为“骗取贷款的帮凶”，认为有必要向银行陈述清楚涉案房屋的实际交易情况，故而委托律师向第三人农业银行发送了律师函，明确告知了第三人农业银行房屋的实际交易价格为121万元。第三人农业银行得知上述情况后，电话明确答复被告称：根据《商业银行商品房按揭贷款管理办法》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款额度不超过全部购房价款的70%。合同约定的房屋的建筑面积为140.84平方米，且涉案房屋的实际交易价格为121万元，所以原告最高只能贷款847,000元，而不是108万元。第三人农业银行之所以拟在同贷书中同意贷款108万元是基于原告与第三人世华公司提供了一份房屋购买价款为155万元的虚假合同。基于原告存在虚构事实的行为，第三人农业银行明确表示其于2019年1月3日所出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》已经不再作为贷款的依据，原告确实需要贷款购买涉案房屋，只能重新递交材料进行审核。2019年2月14日，被告、原告以及第三人世华公司的工作人员一同就涉案房屋的交易事宜进行协商，在协商的过程中，被告明确提出，原告目前所申请的贷款违反法律的规定，要求原告按照涉案房屋真实的交易价格申报按揭贷款。待真实的贷款审批下来后双方进行首付款的核算，然后办理房屋的过户手续。然而原告却提出其不愿意继续购买涉案房屋，要求终止合同。经第三人世华公司多次协调，原告的态度并未发生任何改变。为了妥善解决本案纠纷，被告也希望双方能继续履行涉案房产交易，故而委托律师分别向原告以及第三人世华公司发出《律师函》，要求原告以及第三人世华公司继续履行涉案房屋买卖合同并处理好后续的按揭贷款手续。但原告以及第三人世华公司在被告给予的期限内未给予任何答复也未采取任何行动。被告认为，原告以自己的实际行动以及明确的意思表示不再履行涉案合同，双方合同关系已经终止。原告未向被告支付首付款以及房款的行为实际上已经构成违约，且造成交易停滞不前的主要原因是原告与第三人世华公司虚构了交易价格从而骗取银行贷款。根据合同第十二条规定：“买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任。如买方或卖方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等）”因此，基于原告单方提出解除涉案合同，被告有权要求原告承担购房总价款20%即242,000元的违约金。同时，被告因原告的违约行为产生的诉讼费、律师费均由原告承担。第三人世华公司述称，对于原告陈述的事实和理由，第三人世华公司予以认可。原告的诉讼请求不涉及第三人世华公司，由法院依法裁决。第三人农业银行述称，农业银行作为本案的第三人是不恰当的，因房地产的买方和卖方均不是第三人农业银行，我们对原被告的陈述均不发表意见。被告胡晓娜向本院提出如下反诉请求：1、判令原告向被告支付违约金242,000元；2、判令原告和第三人世华公司连带向被告支付因本案纠纷支出的律师费20,000元。庭审中，被告胡晓娜将第2项诉讼请求变更为：判令原告向被告支付因本案纠纷支出的律师费20,000元。事实与理由与其本诉的答辩意见一致。原告张永新对被告胡晓娜的反诉请求辩称，原告不同意对被告的反诉请求，被告没有按照双方约定的时间为原告办理过户。直到过了合同约定的期限，被告也没有明确向原告表示卖或不卖涉案房屋，是被告拖着原告，不将涉案房屋卖给原告。被告没有违约，是被告违约，所以不同意支付违约金和律师费。第三人世华公司对被告胡晓娜的反诉请求述称，一、被告要求第三人世华公司连带承担律师费20,000元没有事实以及法律依据。根据三方签订的《房地产买卖及居间合同》第十二条的约定“如买方或卖方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等）”，本案的合同也包括正式的买卖合同关系和居间合同关系，买卖合同的主体系原告与被告，并非系第三人世华公司。是否聘请律师在于被告，聘请律师并非诉讼的必要程序。二、根据合同第二条第2款第2项的约定，买方应于本合同约定的定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。在办理过户递件手续前，缴纳税费后，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方。该条款明确约定，首期款的支付时间系在办理交税手续后，办理过户递件前。而市场的交易流程也是缴税在前，过户在后。而在未履行缴税手续时支付首期款的交易方式明显不符合交易习惯以及合同的相关约定。三、被告陈述的事实与实际不符。第三人世华公司不存在未经被告确认的情况下进行网签。首先，按揭贷款的申请系原告支付房款的一种方式，系原被告自行协商的结果。而网签合同作为按揭申请所需要的资料之一，在原被告办理按揭申请手续时，双方已经针对该网签合同签字确认，才完成按揭申请，并不存在被告所称未经确认进行网签，更不存在和第三人世华公司与原告串通的事实。第三人农业银行对被告胡晓娜的反诉请求述称，第三人农业银行作为本案的第三人是不恰当的，因房地产的买方和卖方均不是第三人农业银行，我们对原被告的陈述均不发表意见。原告张永新围绕其诉讼请求和被告胡晓娜的反诉请求依法提交了如下证据：《房地产买卖及居间合同》、房地产权证书、珠海市不动产权登记情况查询结果（胡晓娜）、收款收据、收据、珠海市不动产权登记情况查询结果（张楚欣）、个人住房贷款同意贷款意向书、履约催告函、地址确认书。被告胡晓娜、地址确认书求和原告张永新的诉讼请求依法提交了如下证据：房地产买卖及居间合同（合同编号：×××20）、粤房地权证（珠字第0×**号）、珠海市不动产登记情况查询结果、个人住房贷款同意贷款意向书、律师函（银行）、邮寄回单、律师函（世华公司）、邮寄回单、律师函（张永新）、邮寄回单、非诉讼法律事务代理合同、律师费发票、机票、微信聊天记录、2019年2月15日协商视频。第三人世华公司未提交证据。第三人农业银行依法提交了如下证据：个人信贷业务申请表、身份证复印件（张楚欣）、户口簿、个人收入证明（张楚欣）、房产出让声明、收据、个人二手住房贷款资金划转授权委托书、珠海市房地产买卖合同、房地产权证、身份证复印件（被告胡晓娜）。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为：对原、被告以及第三人农业银行提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但证明的内容应以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月5日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖及居间合同》，经纪方为第三人世华公司。合同第一条约定，买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市斗门区××路××号*栋*单元****房，房屋建筑面积为140.84平方米，房地产权证号为**。合同第二条约定，物业的成交总价为121万元，定金为5万元。合同第三条约定，买方须在签署本合同时付清5万元作为定金，卖方需要在签署本合同当天办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用。合同第四条约定，第二部分楼款支付方式：买方需办理银行按揭，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的成本及费用均由买方承担；买方应于本合同约定的定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。在办理过户递件手续前，缴纳税费后，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方。无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际放款与贷款文书记载的放贷金额不符、银行对买方的贷款申请全部或部分不予批准、买方因限购政策、所属户籍、地区或因其他因素导致不、地区或因其他因素导致不符合贷款条件的银行对买方贷款申请部分或全部不予批准后将差额或房款在双方约定的房产过户递件日前一次性支付给卖方。合同第六条约定，买、卖双方须于2019年2月10日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管。合同第十二条约定，如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人。如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任。如买方或卖方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等）。合同第十八条约定，经买卖双方友好协商一致同意，卖方承诺该交易物业满五年，且以家庭为单位在广东省内唯一住房；卖方已知悉买方购买该交易物业使用公积金及商业贷款；该交易物业买方可选择使用张楚欣（身份证号44042119********）名义进行按揭申请及过户登记。同日，被告出具收款收据一份，确认收到原告交来购买珠海市斗门区××路××号*栋*单元****房的定金50000元。同日，广东中晟律师事务所出具收据一份，确认收到张楚欣交来按揭代办费1,200元。2019年1月3日，第三人农业银行向张楚欣发出《个人住房贷款同意贷款意向书》，主要内容为：“关于您向我行提出的用于购买位于珠海市斗门区××路××号*栋*单元****房屋的个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放人民币贷款108万元（其中商业贷款84万元，公积金贷款24万元），贷款期限30年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。本意向书仅用于您向上述房屋的卖方说明贷款落实情况，贷款发放前若遇国家有关政策变动、房屋买卖交易终止、未按照我行要求办妥相关手续，或发生其他可能影响我行贷款安全或导致不符合我行贷款条件的情形，我行有权重新确认以上意向或取消向您发放贷款，而不承担任何责任。本意向书最长有效期限为出具之日起一个月。本意向书不得转让，不作为任何权利凭证或担保之用。”2019年2月19日，被告向第三人农业银行邮寄律师函，向第三人农业银行告知原被告就涉案房屋的实际交易价格为121万元，建议第三人农业银行按照房屋的实际交易价格重新进行评估和审核，由第三人农业银行重新出具同贷书，明确同意贷款金额。另查明，合同编号为×××15、落款日期为2018年11月5日的《珠海市房地产买卖合同》载明卖方（甲方）为被告，买方（乙方）为张楚欣。该合同约定，甲方拟将斗门区××路××号*栋*单元****室房的房地产转让给乙方，房屋建筑面积为140.84平方米，房地产权利证书号码为××，合同价格为1580000元，乙方支付房款的方式为银行按揭贷款。被告和张楚欣分别在该合同的落款处签名和按下指印。被告是涉案房产的权属人。张楚欣为原告的女儿。庭审中，原被告以及第三人世华公司确认合同编号为×××15、落款日期为2018年11月5日的《珠海市房地产买卖合同》为网签合同，第三人农业银行是依据该合同来审核原告按揭贷款申请的，但双方实际是按《房地产买卖及居间合同》履行。被告在庭审中否认《珠海市房地产买卖合同》中被告的签名为其本人所签。原告及第三人世华公司均表示《珠海市房地产买卖合同》中被告的签名为被告本人所签。第三人世华公司表示原告用于向第三人农业银行申请按揭贷款的资料中被告的签名均为被告本人所签，但有些日期可能是倒签的。原被告在第一次庭审中均表示同意解除《房地产买卖及居间合同》。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖及居间合同》是在平等、自愿的基础上订立的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定行使权利、履行义务。原、被告在第一次庭审中对解除房地产买卖合同达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院确认原、被告于2018年11月5日签订的《房地产买卖及居间合同》于2019年5月23日解除。根据《房地产买卖及居间合同》第四条“买方需办理银行按揭付款，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的成本及费用均由买方承担；买方应于本合同约定的定金支付日起10个工作日办理完毕全部银行按揭申请手续。在办理过户递件手续前，缴纳税费后，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方”的约定，原告的义务是应在2018年11月5日起10个工作日办理完毕全部银行按揭申请手续，并且在办理过户递件手续前、缴纳税费后，根据合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给被告。从第三人农业银行提交的证据显示，原告已在约定的期限内向银行办理了按揭申请手续。第三人农业银行在审查原被告签订的《珠海市房地产买卖合同》等资料后，作出《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意向原告发放贷款108万元。被告辩称《珠海市房地产买卖合同》中被告的签名非其本人所签，但被告并未提交相关证据予以证明，也未向本院提出笔迹鉴定申请，故本院对其辩称不予采信。由于原被告虚构交易价格，导致第三人农业银行作出不正确的拟发放贷款金额的审核结果，原被告的行为违反了诚实信用原则，双方均存在过错。由于原被告在合同中并未明确约定原告需向银行申请按揭贷款的金额，在第三人农业银行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》后，原被告因贷款金额发生争议，后又协商不成，以致合同无法继续履行，双方均有过错，故原告请求被告双倍返还定金的诉请和被告反诉请求原告支付违约金，均没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告签订的《房地产买卖及居间合同》已解除，被告应向原告返还其已支付的定金50,000元。关于按揭代办费损失问题。根据《房地产买卖及居间合同》第四条约定，银行按揭所发生的成本及费用均由原告承担，且原告对合同无法继续履行、双方解除合同存在过错，故原告请求被告赔偿按揭代办费损失没有依据，本院不予支持。关于律师费问题。《房地产买卖及居间合同》第十二条约定，如买方或卖方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等）。由于原被告对合同无法继续履行、双方解除合同均存在过错，故被告请求原告支付律师费没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡晓娜于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张永新返还定金50,000元；二、驳回原告（反诉被告）张永新的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）胡晓娜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2,324元，减半收取1,162元[原告（反诉被告）张永新已预交]，由原告（反诉被告）张永新负担588元，被告（反诉原告）胡晓娜负担574元。反诉受理费5,230元，减半收取2,615元，由被告（反诉原告）胡晓娜负担。由于被告（反诉原告）胡晓娜已预交反诉费5,915元，本院向被告（反诉原告）胡晓娜退回3,300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 何 莹二〇一九年七月二十日书记员 张凯东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。