山东省潍坊市寒亭区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)鲁0703执异32号 案外人：潍坊金碧置业有限公司。住所地：潍坊高新区健康东街6699号第二孵化器1302房间。统一社会信用代码：91370700570462952M。 法定代表人：张炎，公司董事长。 委托诉讼代理人：王兆娜，女，1985年7月10日生，汉族，住济南市槐荫区。系公司职工。 申请执行人刘波，男，1978年3月24日，汉族，住山东诸城市， 委托诉讼代理人李倩华，山东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人王宪梅，山东诚公律师事务所实习律师。 被执行人：孙清波，男，1975年4月20日生，汉族，住潍坊市滨海区， 本院在执行申请执行人刘波与被执行人孙清波纠纷一案中，案外人潍坊金碧置业有限公司（以下简称金碧置业）以涉案房产的《预售买卖房屋合同》已依法解除，其享有房屋的所有权为由，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年7月5日进行了听证。案外人的委托诉讼代理人王兆娜，申请执行人刘波委托诉讼代理人李倩华、王宪梅均到庭参加听证，被执行人孙清波经合法传唤无正当理由未到庭。现已审查终结。 案外人金碧置业述称，2012年11月6日，被执行人孙清波与案外人金碧置业签订了《商品房预售合同》，合同约定孙清波购买金碧置业开发的潍坊X号房屋一套，建筑面积147.8平房米，价款757462元。首付款房款于2012年11月9日前向金碧置业付款227462元，余款53万元以涉案房屋预抵押向银行贷款，在未转为正式抵押前，案外人对被执行人孙清波的银行借款承担连带偿还责任。同时约定，被执行人孙清波向银行逾期付款超过180日，金碧置业有权解除合同，孙清波按累计应付款的1%向金碧置业支付违约金，同时对房屋交付时间、保修责任等内容做了明确约定。另外双方签订了补充协议，其中第4条还约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或者银行贷款合同约定的相应义务导致出卖人（金碧置业）承担了保证责任，出卖人有权解除合同，收回房屋，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。后被执行人孙清波未按合同约定向银行偿还借款，银行按合同约定扣划了案外人442190.02元代孙清波偿还了全部尚欠的银行借款。 2018年7月，案外人金碧置业向潍坊市高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）提起民事诉讼，请求按合同约定与孙清波解除《商品房预售合同》等五项诉讼请求，2018年11月10日法院作出（2018）鲁0791民初532号民事判决书，判决解除YS00188632《商品房预售合同》；案外人返还被执行人所交房款757462元，被执行人返案外人还金碧置业为其垫付的银行贷款442190.02元并支付违约金及损失（详见判决书）。双方抵顶，应退孙清波的房款757462元扣除金碧置业垫付房款442190.02元，金碧置业应支付孙清波房款315271.98元，扣除孙清波应支付的诉讼费3500元及违约金，金碧置业应付孙清波房款273994元。 2018年7月5日，案外人金碧置业收到高新区法院（2018）鲁0791执84号协助执行通知书，冻结被执行人孙清波购房款123918元，2019年4月28日案外人将此款转账于高新区法院。 2018年12月14日，潍坊市寒亭区人民法院（以下简称寒亭区法院）向案外人送达协助执行通知书冻结孙清波房款500000元。2019年1月8日寒亭区法院向金碧置业送达协助执行通知书，要求将孙清波在金碧置业的房款153815元交付寒亭区法院，1月21日将该款转账到法院账户。 综上，贵院因被执行人孙清波的债务纠纷案查封了涉案房产，但案外人与被执行人的网签合同已经依法解除。且该房屋仅仅是预告登记，所有权并没有转移，该房产仍属于案外人所有，被执行人孙清波的房款已全部付清。故请求法院解除涉案房产的查封并中止执行。 案外人为证明其主张提交证据如下：1、案外人与被执行人签订的《商品房预售合同》；《担保合同》《借款合同》2、房产证。3、高新区法院（2018）鲁0791民初532号民事判决书，4、高新区法院协助执行通知书。寒亭区法院协助执行通知书。 申请执行人刘波辩称，高新法院的轮候查封不能优先于申请执行人对涉案房屋首封优先受偿。申请人执行人刘波与被执行人孙清波民间借贷纠纷一案于2016年1月提起民事诉讼，2016年1月26日寒亭法院根据其申请，对被执行人孙清波购买的X房屋进行查封，2018年10月30日寒亭法院在该案的执行中对涉案房屋进行续封【（2018）鲁0703执恢460号）】。依据《最高人民法院、国土部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》之规定，因查封时被执行人尚未办理房屋确权登记的，该查封为预查封，第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。申请执行人预查封的对象既非物权，也非准物权，而是债权请求权，其本质是保障经过审判程序确认的债权在执行中被执行人的财产得以清偿。案外人金碧置业与被执行人《商品房预售合同》已依法解除，合同解除后，金碧置业应退给被执行人的房款315271元（孙清波房款扣除垫付银行款），申请执行人刘波对该款享有优先受偿权。对于案外人主张违约金、诉讼费属于一般债权，不应优先受偿。高新区法院于2018年7月5日向案外人送达（2018）鲁0791执84号协助执行书，查封孙清波购房款123918元，该查封行为所针对也是涉案房屋的合同解除后的购房人财产权利，与申请人查封的房屋为统一标的物，系轮候查封，不能优先受偿。案外人先扣除高新区法院（2018）鲁0791执84号案件的被执行人孙清波执行款123918元，后向首封法院支付余款150076元，无事实和法律依据。应驳回其请求，继续查封涉案房屋，要求案外人向寒亭法院支付孙清波的剩余房款165195元。 经查明，原告刘波与被告孙清波、王传珍民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月10日作出（2016）鲁0703民初270号判决，判决被告孙清波偿还原告借款379000元及利息（自2016年1月18日至付清之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）限判决生效后十日内付清；逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6348元，财产保全费2203元由被告孙清波负担。该判决书生效后，被告孙清波逾期未履行还款义务，原告于2018年1月2日向本院申请执行，执行案号为（2018）鲁0703执9号，该案因被执行人无可财产供执行，本院作出裁定终结本次执行程序，后根据申请执行人的申请恢复本案的执行，案号为（2018）鲁0703执恢460号。 另查明，原告刘波与被告孙清波、王传珍民间借贷纠纷一案中，2016年1月26日本院根据原告刘波的申请，作出（2016）鲁0703民初270号民事裁定书，对被告孙清波购买的X房屋进行查封，查封期限为2016年1月26日至2019年1月25日。本院于2018年10月30日在执行程序中，作出执行（2018）鲁0703执恢460号执行裁定书，对（2016）鲁0703民初270号案件涉案房屋续封，查封期限自2018年10月30日至2021年10月29日。 2018年7月5日高新区法院因案外人金碧置业（申请执行人）与被执行人孙清波民间借贷纠纷案【执行案号（2018）鲁0791执84号】向案外人金碧置业送达协助执行通知书，冻结被执行人孙清波购房款123918元，2019年4月28日案外人将此款转账到高新区法院。 2018年12月14日，本院向案外人金碧置业送达（2018）鲁0703执恢460号协助执行通知书冻结被执行人孙清波房款500000元（本院于2016年1月26日首次查封涉案房屋）。金碧置业以高新法院先于本院送达协助执行通知书为由扣除其向高新法院应支付被执行人孙清波的房款123918元，将剩余款153815（被执行人孙清波房款）于2019年1月21日向本院支付。 再查明，2018年7月案外人金碧置业向高新区法院提起民事诉讼，请求与孙清波解除《商品房预售合同》等五项诉讼请求，2018年11月10日法院作出（2018）鲁0791民初532号民事判决书，判决解除YS00188632《商品房预售合同》；金碧置业返还孙清波所交房款757462元，孙清波返还金碧置业为其垫付的银行贷款442190.02元并支付违约金及损失（详见判决书）。 本院认为，本院对涉案房产进行的预查封，系根据被执行人孙清波在房产登记机构的商品房预售合同网签备案登记。现该合同已依法被解除，备案手续应当撤销。对于合同解除后金碧公司应退被行人孙清波的房款，已向高新区法院和本院支付完毕。本院对涉案房屋的预查封已不能实现控制被执行人财产的目的，故案外人金碧公司要求解除房屋查封的请求本院予以支持。对于申请人主张的首封法院优先受偿，因金碧置业将被执行人孙清波的部分房款按照高新区法院协助执行通知支付，该房款支付是否合法需要依法定程序进行确认，申请执行人可以有管辖权的法院另行主张权利。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对案外人潍坊金碧置业有限公司名下潍坊X号房屋的执行。 案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘晓燕 人民陪审员  宋秋玲 人民陪审员  张瑞云 二〇一九年七月二十六日 法官助理于丽霞 书记员张良波