广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13304号原告：佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区******商业城内，统一社会信用代码914***********153W。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：周岚，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焯坚，广东禅都律师事务所实习律师被代：陈少辉，男，1955年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************014。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓春，广东千度律师事务所律师。原告佛山市南海鸿晖物业管理有限公司（以下简称鸿晖物业公司）与被告陈少辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序，并于2019年7月10日由审判员杨风娥公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人周岚、被告的委托诉讼代理人龚丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿晖物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费16010.82元(欠费时间从2017年1月13日起暂计至2019年6月30日)、车位管理费1332.58元(欠费时间从2017年1月13日起暂计至2019年6月30日)、垃圾管理费148.06元(欠费时间从2017年1月13日起暂计至2019年6月30日、违约金7245.36元(从2017年1月13日起暂计至2019年3月31日，以17374.40元为本金按照每日千分之一计算)、水费分摊495.30元(欠费时间从2017年1月13日至2019年4月30日)及电费分摊2222.92元(欠费时间从2017年1月13日至2019年4月30日)、电费194.59元(欠费时间从2017年1月13日至2019年4月30日)，上述合计共27649.63元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2016年12月，被告通过法院强制执行抵债的方式获得了位于佛山市南海区***********鸿晖都市产业新城3幢213房产权，该房屋建筑面积181.11平方米，该房屋原业主为李志明。根据原业主李志明与原告签订的《鸿晖都市前期物业管理服务协议》第四条的规定，甲方(业主)按照既定交纳物业管理服务费，甲方按照建筑面积每月每平方米3元交纳物业管理服务费，如甲方逾期缴纳的，需按欠费总额每日千分之三向乙方(原告)支付滞纳金；物业管理服务费不包括电梯等公共照明电费及绿化等公共用水费用。该协议第六条还规定，由于供电、供水部门未对小区用户实行抄表到户，受相关部门或单位要求，原告提供水费、电费等代收代缴收费服务(此费不属物业管理服务收入)，具体缴费标准按相关部门的收费标准收取。原告已于费用发生当月垫付了代收代缴费用，业主或者物业使用人必须于当月15日前结算清代收代缴费用，逾期未缴纳的，乙方(原告)自逾期之日起按千分之三计收滞纳金。2017年1月12日起，该物业及地下车库216号汽车车位由法院移交给被告使用，被告开始接受原告提供的物业管理服务。但被告在原告依照物业服务协议约定履行了物业管理服务后，从2017年1月13日开始故意拖欠缴纳物业管理费、车位管理费及原告垫付的水费分摊、水费、电费分摊、电费等费用，经原告多次催促，被告一直以各种理由拒绝缴纳上述费用。原告认为，被告的行为已经违反了《前期物业管理服务协议》的约定，被告必须承担支付的义务，并需按照该服务协议约定支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金。原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告陈少辉辩称，一、被告与原告之间没有合同关系，无需向原告支付物业管理费等费用。原告所提交的《协议书》、《前期物业管理服务协议》签约人均是李志明，被告并非该合同关系的相对方，协议不能约束被告。在原告所主张的时间段内，物业产生相关费用不是基于被告与原告的物业服务合同关系，而是原告与李志明的物业服务合同关系，故原告应当向李志明主张本案费用和违约金。被告从来未与原告签订任何协议接受原告的物业管理和收费标准，也不存在违约行为，故原告向被告主张支付相关费用并承担违约责任没有依据。二、被告并未取得案涉物业完整的权利，并非物业实际使用人，没有享受原告提供的物业服务，不应承担相应费用。佛山市中级人民法院在被告与李志明民间借贷执行案[案号：（2015）佛中法执字第646号]中拍卖佛山市南海区***********鸿晖都市产业新城3幢213房及鸿晖都市产业新城一期地下车库216号汽车位，因鸿晖都市产业新城整体运营一般、213房位置差等原因，三次拍卖均流拍，被告为避免损失过大，被迫接受以物抵债。此后，被告持抵债裁定书和不动产权证交接物业时，物业占有人佛山市南海区建亿物资有限公司（下称“建亿公司”）却拒不配合迁出物业。被告将该情况反映给佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院于2016年12月13日张贴公告，责令建亿公司2017年1月12日前迁出物业。但是，佛山市中级人民法院该公告却并未执行到位，直至今日，建亿公司仍然占有物业未迁出，导致被告一直不能实际接收物业。被告查询发现，建亿公司股东是陈辉和周玉华，二人各持有建亿公司50%股权，周玉华是李志明配偶。在中信银行股份有限公司佛山分行诉李志明、周玉华、建亿公司金融借款合同纠纷案[案号：（2018）粤0604民初759号]中，建亿公司为李志明、周玉华债务提供连带保证担保。由此可见，建亿公司实际就是李志明的公司，建亿公司占有213房不交付，是李志明对抗执行的手段。被告认为，房屋抵债后的交付应包括两个方面：交付房屋给被告占有、使用和办理权属证书。实际占有房屋和办理权属登记是完整享有物权的方式，二者共同构成物权完整的统一体。因李志明通过建亿公司霸占物业不能交付，被告并未取得物业完整的权利，不应承担与物业有关的任何义务。三、在原告管理之下，213房和214房墙体拆除，原告对造成213房无法交付负有不可推卸的责任和过错。213房产权人是李志明，214房产权人是陈增雄，产权人不同，但墙体拆除，两个物业没有独立区分的空间。不管是李志明还是陈增雄拆除墙体，都属于损害公共部位的行为，造成的后果可能是危害整栋楼的安全。《广东省物业管理条例》第五十五条明确规定：“物业管理区域内禁止下列行为:(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。”原告有义务制止李志明或陈增雄的行为而未予制止，明显存在过错。四、213房未实际交付，造成被告并不能使用216号车位，依据前述理由，相应的费用也不应由被告承担。五、司法拍卖负责交付是广东省高级人民法院（下称“省高院”）明确提出的要求，说明省高院也认为未完成清场交付，买受人并不完整享有物业的权利。2019年6月12日，省高院召开“南粤执行风暴2019”新闻通气会。省高院副院长胡鹰向媒体通报了多项“刚性要求”，其中就包括全省法院将全面落实“不动产清场交付”，要求除确有合法原因不能清场的，对被执行人或第三人拒不退场的，应强制清场并严肃追究相关人员违法责任。省高院提出前述要求，说明省高院也认可未清场交付的，买受人并未完整享有处置物业的权利。虽然本案以物抵债在前，省高院提出要求在后，但省高院的要求同样适用于解决本案这种未完成清场交付的历史遗留问题。如前所述，造成被告不能完整享有213房和216号车位产权的原因是李志明通过建亿公司占有物业导致佛山市中级人民法院执行未完成交付以及原告的过错，被告自始至终没有实际使用213房和216号车位，且不存在任何过错。若在这种情形下，被告还要承担物业管理费等费用和原告主张的违约金，显然是纵容被执行人阻碍执行，不利于维护通过司法程序获得财产的受让人的权益。因此，被告认为原告应向物业实际使用人建亿公司和李志明、周玉华主张物业实际交付给被告使用之前的费用。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人对真实性有有异议的证据，分析如下：原告举证的商品房买卖合同与公告能相印证，本院对真实性予以采信；原告举证3的前期物业服务协议有原件核对，本院对真实性予以采信。原告举证3的协议书、前期物业服务合同、关于加强物业服务收费管理的通知，被告虽有异议但未能举证予以推翻。原告举证4的短信截图，因其来源不明，本院不予审查。原告举证4的EMS快递单、律师函，有原件核对，本院对真实性予以核对，另对投递记录予以采信。原告举证5的交费通知单，有原件核对且被告实际上并未交纳相关费用，本院对真实性予以采信。被告举证3的照片、视频确实是涉案房产及车位处的场景，对真实性本院予以采信。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：佛山市南海鸿晖房地产开发有限公司（以下简称鸿晖房地产公司）与鸿晖物业公司签订《前期物业服务合同》，约定鸿晖物业公司对鸿晖都市产业新城提供物业管理费用；物业服务费由业主按建筑面积交纳，都市型工业厂房二层以上（含二层）按每月每平方米3元计收物业服务费；上门收垃圾费按5元/月/户；车位使用人按汽车位45元/个/月的标准向鸿晖物业公司交纳车停车管理服务费。2011年11月15日，案外人李志明与鸿晖房地产公司签订《商品房买卖合同》，李志明向该司购买位于佛山市南海区***********鸿晖都市产业新城3幢213房。同日，李志明（甲方）与鸿晖物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方为鸿晖都市产业新城提供物业管理服务，服务期限从房屋出售之日起至业主委员会与物业管理服务公司签订的《物业服务合同》生效止；甲方按季度交纳物业管理服务费，每季度首月的10日前缴付当季费用，都市型工业厂房二层以上（含二层）按建筑面积每月每平方米3元收取物业管理服务费；甲方按乙方规定方式依时向其缴交物业管理服务费及相关费用，如逾期缴纳，按欠费总额每日千分之三向甲方收取滞纳金；甲方于物业交付使用之日起交纳物业管理服务费。因陈少辉申请执行案外人李志明等人的仲裁案件，佛山市中级人民法院依法查封并拍卖原李志明名下的位于佛山市南海区***********鸿晖都市产业新城3幢213房（以下简称涉案房产）、佛山市南海区***********鸿晖都市产业新城一期地下车库216号汽车位（涉案车位），但涉案房产及车位均流拍。2016年7月21日，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法执字第646-8号执行裁定书，裁定位于佛山市南海区***********鸿晖都市产业新城3幢213房及对应土地使用权、佛山市南海区***********鸿晖都市产业新城一期地下车库216号汽车位及对应土地使用权分别以946056.96元、108800元以物抵债给申请执行人陈少辉，该财产权自该裁定送达申请执行人陈少辉时起转移。2016年12月6日，涉案房产及车位均登记在陈少辉名下，涉案房产的建筑面积为180.27平方米。2016年12月13日，佛山市中级人民法院张贴搬迁公告，责令涉案房产及车位的物业使用人于2017年1月12日迁出物业，逾期不履行的，该院依法强制执行。2018年8月21日，鸿晖物业公司通过EMS快递向陈少辉发送《律师函》，向陈少辉催收物业管理费、车位管理费、水电费分摊、电费等费用。同月24日，该快递单送达。佛山市南海区建亿物资有限公司（以下简称建亿公司）于2003年4月18日成立，投资者为陈辉、周玉华，住所地位佛山市南海区***********鸿晖都市产业新城3幢214房之二，该公司于2019年5月22日注销。根据陈少辉举证的拍摄于2019年6月27日的照片显示，涉案房屋内的墙面有“建亿公司”字样，但涉案房产及车位并无人使用。本院认为，陈少辉依据（2015）佛中法执字第646-8号执行裁定书通过以物抵债的方式取得涉案房产及车位的产权，其成为涉案房产及车位的业主。鸿晖物业公司依约为鸿晖都市产业新城提供了物业管理服务，陈少辉与鸿晖物业公司形成了事实上的物业服务合同关系。对于陈少辉认为其与鸿晖物业公司不存在合同关系的抗辩，本院不予采纳。根据权利义务对等原则，陈少辉应当缴纳涉案房屋及车位所产生的物业管理费、水电费等相关费用。因涉案房产及车位于2016年12月6日已登记在陈少辉名下，且搬迁公告已限令涉案房屋及车位的使用人在2017年1月12日迁出，现鸿晖物业公司主张从2017年1月13日起计收相关费用，有理有据，本院予以支持。陈少辉认为涉案物业未交付且一直由他人实际使用，因陈少辉是涉案物业的业主，其在权利受到侵害时应及时主张。另外，陈少辉认为鸿晖物业公司对涉案房屋与隔壁房屋的墙体被拆除存有过错，但其未能举证予以证明，本院不予采纳。综上，陈少辉认为其不应交纳相关费用的抗辩，本院不予采纳。经核算，陈少辉尚欠2017年1月13日至2019年6月30日的房屋物业管理费16014.95元[（180.27平方米×3元/月/平方米×29个月）+（180.27平方米×3元/月/平方米÷31天×19天），鸿晖物业公司主张该费用为16010.82元少于本院核算的金额，视为对自身权利的处分，本院予以照准；陈少辉尚欠2017年1月13日至2019年6月30日的车位管理费1332.58元[（45元/个/月×29个月）+（45元/个/月÷31天×19天）]、垃圾管理费148.06元[（5元/个/月×29个月）+（5元/个/月÷31天×19天）]；陈少辉尚欠2017年1月13日至2019年4月30日水费分摊495.3元、电费分摊2222.92元、电费194.59元。现鸿晖物业公司主张陈少辉支付上述款项，有事实及法律依据，本院予以支持。陈少辉不能以他人占用其物业等为由作为与鸿晖物业公司物业服务法律关系中的抗辩事由。陈少辉逾期支付物业管理费等费用，其已构成违约，其行为确实造成鸿晖物业公司利息损失。根据合同约定，陈少辉应于每季度首月的10日前缴付当季费用，逾期缴纳的，鸿晖物业公司有权按欠费总额每日千分之三收取滞纳金。现陈少辉逾期支付物业管理费，其行为构成违约，其应承担违约责任。庭审中，鸿晖物业公司主张当季度的违约金从下一季度的第一日起计收，有事实及法律依据；但其主张按日千分之一的利率标准计收违约金，则明显过高，本院调整为鸿晖物业公司有权以当季度的房屋及车位物业管理费1757.43元[（180.27平方米×3元/月/平方×3个月）+45元/个/月×3个月]为基数从下一季度的第一日起按每日万分之五的标准计收违约金。经核算，计至2019年3月31日，陈少辉应支付的违约金共2801.18元（具体计算方式见附表）。鸿晖物业公司诉请的违约金超出本院核算的部分，本院不予支持。各项费用明细表财务月份费用违约金物业管理费/元合计/元计算违约金时间年利率总额/元起算时间结束时间天数2017年1-3月1530.661530.662017-4-12019-3-3173018.25%558.692017年4-6月1757.431757.432017-7-12019-3-3163918.25%561.502017年7-9月1757.431757.432017-10-12019-3-3154718.25%480.662017年10-12月1757.431757.432018-1-12019-3-3145518.25%399.822018年1-3月1757.431757.432018-4-12019-3-3136518.25%320.732018年4-6月1757.431757.432018-7-12019-3-3127418.25%240.772018年7-9月1757.431757.432018-10-12019-3-3118218.25%159.932018年10-12月1757.431757.432019-1-12019-3-319018.25%79.082019年1-3月1757.431757.432019-4-12019-3-31018.25%0.00合计2801.18备注：2017年1-3月份的物业管理费基数应为(180.27平方米×3元/月/平方米×2个月）+（45元/个/月×2个月)+（180.27平方米×3元/月/平方米÷31天×19天）+（45元/个/月÷31天×19天）综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、陈少辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月13日至2019年6月30日期间的房屋物业管理费16010.82元、车位管理费1332.58元、垃圾管理费148.06元，支付2017年1月13日至2019年4月30日期间的水费分摊495.3元、电费分摊2222.92元、电费194.59元，支付2019年3月31日前的违约金2801.18元予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司；二、驳回佛山市南海鸿晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。陈少辉如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易诉讼程序审理，案件受理费减半收取245.62元（佛山市南海鸿晖物业管理有限公司已预交245.62元），由佛山市南海鸿晖物业管理有限公司负担55.55元，陈少辉负担190.07元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海鸿晖物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇一九年七月十八日书记员  单 丹