广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初12855号原告（案外人）：吴亦勇，男，汉族，1960年10月13日出生，户籍地珠海市香洲区，现住广州市（具体地址不详），委托诉讼代理人：文婧，广东晨光律师事务所律师。被告（申请执行人）：广东粤财投资控股有限公司，住所地广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼，统一社会信用代码91440000728770876K。法定代表人：杨润贵。委托诉讼代理人：陈旭成，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：竹林，男，苗族，1990年3月28日出生，住广州市天河区，系被告公司经理。被告（被执行人）：珠海市永发对外贸易（集团）有限公司，住所地珠海市南山工业区永发大厦，统一社会信用代码4404001101042。法定代表人：周国璇。第三人（被执行人）：珠海市永发进出口公司，住所地珠海市南山工业区永发大厦，注册号4400001006815。法定代表人：周国璇。原告吴亦勇与被告广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司，又称被告一）、被告珠海市永发对外贸易（集团）有限公司（以下简称永发（集团）公司，又称被告二）、第三人珠海市永发进出口公司（以下简称永发进出口公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴亦勇的委托诉讼代理人文婧、被告粤财公司的委托诉讼代理人陈旭成、竹林到庭参加诉讼，被告永发（集团）公司及第三人永发进出口公司经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求(2018)粤0402执5015号案不得执行位于珠海市香××区××白莲路××单元××号房屋；2.请求判令被告二继续履行《房地产买卖协议》，协助原告办理将案涉房屋产权过户至原告名下；3.请求判令被告二支付逾期交房滞纳金59512元（自1999年7月31日起至2000年8月2日，以323434.80元为基数，按日千分之0.5计算）；4.请求判令被告二向原告支付利息损失，从实际交付之次日即2000年8月3日起至过户至原告名下之日止，现暂时至2018年12月2日利息损失为87245元（以已付购房款97030.5元为基数，按五年以上银行贷款利率4.9%计算）；5.请求判令被告一、二承担本案诉讼费、保全费、评估费等。事实和理由：被告一、被告二及第三人因金融不良债权追偿纠纷，被告一对被告二名下财产申请执行[执行案号：(2018)粤0402执5015号]，其中执行财产包括原告购买的案涉房屋（珠海市香××区××白莲路××单元××号房）。为此，原告特此向珠海市香洲区人民法院提出执行异议。经香洲区法院裁定，驳回原告的异议请求，遂原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定向贵院提起执行异议之诉。1999年6月20日，原告与被告二签订《房地产买卖协议》，由原告向被告二购买位于珠海市××白莲路××楼××（××白莲路××单元××）房产，成交金额323434.80元。合同约定被告二于1999年7月31日交房及办理过户手续，并约定如不能按期交付，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于房价款千分之0.5的滞纳金。由于原告经济困难，无法一次性付款，因此选择银行按揭。原告按照银行要求首付三成，贷款七成，于合同签订后支付了97030.5元。2000年8月2日，被告二向原告交付房屋，原告及家人一直居住在该房，使用至今。居住期间，原告多次要求被告二办理银行按揭手续，但被告二一直拒不办理，因此案涉房屋产权仍登记在被告二名下。原告认为，房屋买卖合同是双方自愿签署，合法有效，对各方当事人均有约束力，且合同的主要义务是：买方付款，卖方交房及过户。本案中，原告按照合同约定支付了首期款，被告二交付了案涉房屋，双方已履行了合同的主要义务，原告已经基于法律意义上的交付而占有了房屋，有别于仅签订合同而尚未履行合同主要义务的买受人。此外，根据合同法第107条及110条规定，被告二应承担继续履行及赔偿损失的违约责任，且本案不存在合同继续履行不能的情形，原告同意向被告二支付剩余房款。被告粤财公司辩称，第一，原告所称购买的《房地产买卖协议》中房屋与本案查封的房屋并不同一套房屋。第二，原告作为房屋的买受人，如果《房地产买卖协议》是真实的，到现在才主张权利，早过了诉讼权利，合同签订时间是1999年6月20日，完成交易和交付房屋时间是1999年7月31日，截止现在已近20年，原告没有主张权利，现提起本案诉讼已经过了诉讼时效，应当予以驳回。第三，被告一作为被告二的债权人，由于被告二没有出庭应诉，我方有权代替被告二主张权利，解除《房地产买卖协议》，原因是原告已经构成根本违约，理由如下：①原告没有按约定支付40%的首期款，仅支付了30%。②没有通过银行按揭支付剩余房款226404元，也没有直接支付该笔款项，已经构成了根本违约。由于被告二怠于主张权利，被告一作为债权人，有权代替被告二提出上述主张。综上，请法庭查明事实，维护被告一的合法权益。被告永发（集团）公司及第三人永发进出口公司未提出答辩意见和相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经查明如下：广东粤财投资控股有限公司诉珠海市永发进出口公司、珠海市永发对外贸易(集团)有限公司借款合同纠纷一案，本院审理后作出(2017)粤0402民初11835号民事判决书，判令：一、珠海市永发进出口公司于判决发生法律效力之日起十日内向广东粤财投资控股有限公司偿还本金10842000元及截止至2017年9月20目的正常利息236138.76元，罚息30225199.20元，复利658304.84元；二、珠海市永发进出口公司于判决生效之日起十日内向广东粤财投资控股有限公司支付自2017年9月21日起至本息付清之日止的罚息和复利(罚息以尚欠借款本金10842000元为基数，按日万分之四的标准计算；复息以正常利息236138.76元为基数，按日万分之四的标准计算)；三、珠海市永发对外贸易(集团)有限公司对珠海市永发进出口公司的上述债务承担连带保证责任；四、驳回广东粤财投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费284187元，财产保全申请费5000元，由广东粤财投资控股有限公司负担38869元，由珠海市永发进出口公司、珠海市永发对外贸易(集团)有限公司共同负担250318元。上述法律文书发生法律效力后，珠海市永发进出口公司、珠海市永发对外贸易(集团)有限公司未自觉履行，权利人广东粤财投资控股有限公司向本院申请强制执行，案号为(2018)粤0402执5015号。在诉讼过程中，本院根据广东粤财投资控股有限公司的申请，作出(2017)粤0402民初11835号民事裁定书，裁定：一、查封珠海市永发进出口公司名下位于珠海市××××区夏美路园林处综合楼北楼802房的房产(权证号码：25××39)；二、查封珠海市永发对外贸易(集团)有限公司名下位于珠海市香××区××新村××房的房产(权证号码：24××62)；三、查封珠海市永发对外贸易(集团)有限公司名下位于珠海市香××区××大道××新村××至××、××至××房的房产(权证号码：25××18)；四、查封珠海市永发对外贸易(集团)有限公司名下位于珠海市香××区××路××、××、××、××、××、××房的房产(权证号码：10××02)；五、查封珠海市永发对外贸易(集团)有限公司名下位于珠海市香××区××路××、××、××房的房产(权证号码：05××58)；六、查封珠海市永发对外贸易(集团)有限公司名下位于珠海市香××区拱北粤华路××、××、××、××房的房产(权证号码：21××54)；七、查封珠海市永发对外贸易(集团)有限公司名下位于珠海市××白莲路××单元××房、××单元××号车位；八、查封珠海市永发对外贸易(集团)有限公司名下位于珠海市××白莲路××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房屋及××号车库，2单元102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702房屋，3单元10l、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702房及101、102号车库、4单元102、201、202、301、302、40l、402、501、502、601、062、701、702房及101号车库的房产(权证号码：20××49)。在执行过程中，本院依法向珠海市永发进出口公司、珠海市永发对外贸易（集团）有限公司发出执行通知书、报告财产令，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务，并如实向本院申报财产。2018年8月25日，本院作出(2018)粤0402执5015号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人珠海市永发对外贸易(集团)有限公司名下的位于珠海市香××区××白莲路××单元××房(房产权证号：20××49、房唯一号：265419)、位于珠海市香××区××白莲路××单元××号车库(房产权证号：20××49、房唯一号：265411)、位于珠海市香××区拱北粤华路××、××、××、××房(房产权证号：21××54，房唯一号：49446)的房产。同日，本院作出(2018)粤0402执5015号公告，责令被执行人及在上述房屋居住、使用人员限期迁出。本院执行人员将上述法律文书张贴于案涉不动产。至本案审查终结时，案涉不动产尚未交付拍卖。在审查过程中，吴亦勇提交一份其作为乙方与甲方珠海市永发对外贸易(集团)有限公司签署日期为1999年6月20日的《房地产买卖协议》，约定：甲方收取乙方预付的购房定金人民币19000元；房屋位于吉大白莲路，由甲方在所属永康手套厂用地范围内经市府批准建设；房屋成交价格每平方米3448.50元，建筑面积93．79平方米，合计人民币323434．80元；签约时付订金2万元，十天内付总房款的40％(合订金)，主体封顶时办理银行按揭；1999年7月31日由甲方将上述房地产交付给乙方；等。合同注明购买房屋为永惠楼B-701。吴亦勇还向本院提交两份《广东省珠海市转让(销售)房地产专用收款收据》，其中1999年6月14日的收据注明“收到吴亦勇购买白莲新村路口永发商住楼永惠楼B-701人民币19000元”；1999年6月20日的收据注明“收到吴亦勇购买白莲新村路口永发商住楼永惠楼B-701人民币78030.50元”。1999年10月左右，珠海市永发对外贸易(集团)有限公司将上述房屋交付给吴亦勇使用至今。房屋的水电费、电视费、物业管理费等均由吴亦勇支付。2018年11月14日，珠海市香洲区吉大街白莲社区居民委员会出具一份证明，内容为：兹有位于我辖区地址：珠海市吉大白莲路永惠楼B701房即现地址白莲路176号35栋2单元70l房。珠海市公安局吉大派出所于2019年7月2日出具的证明亦显示：旧地址位于珠海市香××区××白莲路××楼××房，新地址为珠海市香××区××白莲路××单元××房。再查明，被告永发（集团）公司于2007年8月9日因逾期未年检被工商部门吊销营业执照。根据珠海市不动产登记中心的《不动产权登记表》显示：吉大白莲路176号35栋2单元701房的登记权属人为被告永发（集团）公司。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见及举证，经过庭审查明的事实，本院归纳各方当事人的争议焦点如下：1、原告与被告永发（集团）公司于1999年6月20日签订的《房地产买卖协议》是否有效；2、《房地产买卖协议》的履行情况；3、原告与被告永发（集团）公司签订的《房地产买卖协议》能否排除（2018）粤0402执5015号案对珠海市香××区××白莲路××单元××号房的执行；4、关于原告的诉讼请求。本院对此从程序和实体方面分析评判如下：1、原告与被告永发（集团）公司于1999年6月20日签订的《房地产买卖协议》是否有效。被告永发（集团）公司是案涉小区房产的开发销售商，被告永发（集团）公司亦已取得了案涉小区面积的预售许可证，其他购房者购房后亦相继办理了房产证，故可以认定原告与被告永发（集团）公司于1999年6月20日签订的《房地产买卖协议》并没有违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效合同。2、《房地产买卖协议》的履行情况。《房地产买卖协议》约定买卖房产的建筑面积为93.79平方米，合计总房价款为323434.80元；签约时付订金2万元，十天内付总房款的40％(合订金)，主体封顶时办理银行按揭。1999年7月31日由甲方将上述房地产交付给乙方等。根据原告提供的证据《广东省珠海市转让(销售)房地产专用收款收据》显示：其中1999年6月14日的收据注明“收到吴亦勇购买白莲新村路口永发商住楼永惠楼B-701人民币19000元”；1999年6月20日的收据注明“收到吴亦勇购买白莲新村路口永发商住楼永惠楼B-701人民币78030.50元”。1999年10月左右，被告永发(集团)公司将上述房屋交付给吴亦勇使用至今。根据上述证据反映的事实，结合总房价款323434.80元，吴亦勇已付款金额97030.5元（19000元+78030.50元）计算，吴亦勇的付款数额不足房价款的40%。吴亦勇没有按约定履行支付购房款义务构成本次买卖的重大违约。根据企业工商登记显示：被告永发(集团)公司于2007年8月9日因逾期未年检被工商部门吊销营业执照。吴亦勇以被告永发(集团)公司办公场所早已没有人、无法联系为由辩解未能及时支付剩余购房款的理由牵强，本院不予采信。因此，可以认定吴亦勇对未能履行合同义务负有主要过错责任。3、原告与被告永发（集团）公司签订的《房地产买卖协议》能否排除（2018）粤0402执5015号案对珠海市香××区××白莲路××单元××号房的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持：(一)在人民注院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。上述规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，房屋消费者物权期待权保护是基于对消费者生存权的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。在本案中，虽然吴亦勇在本院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但是吴亦勇在签订《房地产买卖协议》的十几年后支付的价款并未超过合同约定的价款的百分之五十，因此，吴亦勇不符合房屋消费者物权期待权的保护条件，其以此提出的排除执行依据不足，本院不予支持。4、关于原告的诉讼请求。基于上述事实认定，原告吴亦勇在案涉房产已被执行查封、在其支付购房款不足40%、对履行《房地产买卖协议》负有重大过错责任、对案涉房屋居住使用至今已超过十几年的情况下，反而提出诉讼请求判令被告永发（集团）公司继续履行《房地产买卖协议》，协助原告办理将案涉房屋产权过户至原告名下；请求判令永发（集团）公司支付逾期交房滞纳金59512元（自1999年7月31日起至2000年8月2日，以323434.80元为基数，按日千分之0.5计算）；请求判令被告永发（集团）公司向原告支付利息损失，从实际交付之次日即2000年8月3日起至过户至原告名下之日止，现暂时至2018年12月2日利息损失为87245元（以已付购房款97030.5元为基数，按五年以上银行贷款利率4.9%计算），缺乏事实和法律依据，同时亦缺乏正当性。本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告的吴亦勇的全部诉讼请求。案件受理费15823元，由原告的吴亦勇负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  黄建华人民陪审员  闫太民二〇一九年七月二十三日书 记 员  张炯尉曾淑莹