福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初7861号 原告：福清金辉房地产开发有限公司，住所地福建省福清市阳下街道洪宽工业村洪宽中心楼，统一社会信用代码91350181779637119D。 法定代表人：董晟，总经理。 委托诉讼代理人：陈静、李艳，福建拓维律师事务所律师。 被告：陈小红，女，1983年9月3日出生，汉族，原住福建省平潭县，现在澳大利亚，具体住址不详。 被告：潘秋佑，男，1949年5月1日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：陈严琛，女，1955年10月15日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：潘某，女，2004年9月14日出生，汉族，住福建省福清市。 法定代理人：陈丽花，女，住福建省福清市，系潘某的母亲。 原告福清金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉房地产）与被告陈小红、潘秋佑、陈严琛、潘某商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金辉房地产的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼，被告陈小红、潘秋佑、陈严琛及潘某的法定代理人陈丽花经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金辉房地产向本院提出诉讼请求：1.判决解除合同备案编号为90080431的《商品房买卖合同》；2.判决四被告将位于福清市返还给原告；3.判决四被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续；4.判决四被告在被继承人潘天明遗产范围内共同支付代偿款项273720.3元，并按日万分之五向原告支付自代偿之日起至还清贷款款项之日止的违约金；5.判决四被告在继承被继承人潘天明遗产范围内向原告支付解除合同违约金43354.4元（按购房款总价的10%计算）；6.判决四被告在继承被继承人潘天明遗产范围内在向原告支付（2017）闽0181民初429号的诉讼费5221元；7.判决四被告在继承被继承人潘天明遗产范围内向原告支付因本案所支出的律师费15000元；8.判决原告有权在被继承人潘天明已付的房价款中直接抵扣被告应承担的第4、5、6、7项的金额；9.判决四被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。事实和理由：2009年9月22日，福清融侨房地产开发有限公司（以下简称福清融侨）与潘天明（已死亡）签订了合同备案编号为90080431的《商品房买卖合同》，双方约定：潘天明购买福清融侨开发的位于福清市；商品房总价433544元，建筑面积为78.37平方米；付款方式采取银行按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条第4款约定：“在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的0.5‰向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。如出卖人代买受人偿还的款项累计达到买受人按揭贷款总额的3%，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方解除合同，要求买受人返还代偿款项，并支付购房总价10%的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行解除贷款合同，并将买受人已付购房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等）后的剩余款项用于偿还买受人尚欠银行的按揭贷款，余款无息退还给买受人；出卖人为实现前述债权而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担。”合同签订后，潘天明支付了房屋首付款93544元。福清融侨为潘天明办理了《商品房买卖合同》的备案登记及融侨城19＃楼1211单元房的预告登记。此后，福清融侨、潘天明又与农行福清支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定潘天明向农行福清支行贷款34万元，贷款期限20年；福清融侨作为保证人提供阶段性连带责任保证。此后，农行福清支行已按约定支付了全部贷款本金，福清融侨亦按合同约定将房屋交付给潘天明。2013年7月29日，福清融侨企业名称变更为“福清金辉房地产开发有限公司”。后潘天明死亡，并于2014年12月25日注销户口。陈小红系潘天明的配偶，潘秋佑、陈严琛系潘天明父、母亲，潘某系潘天明的女儿，均系第一顺位法定继承人。因四被告作为潘天明继承人未按约代为偿还银行贷款，导致农行福清支行向法院提起诉讼，福清市人民法院经审理作出（2017）闽0181民初429号民事判决，判决四被告在继承潘天明遗产范围内偿还银行借款257860.37元及相应利息（含罚息、复利），并支付诉讼费5221元；原告对上述债务承担连带担保责任；原告承担担保责任后，有权向四被告在继承被继承人潘天明的遗产范围内追偿。该判决生效后，原告已于2018年6月12日代为偿还贷款本息273720.3元并交纳诉讼费5221元。现原告已累计代潘天明偿还按揭贷款总额的80%，四被告的行为已严重违反了《商品房买卖合同》的约定，构成根本违约，故请求判决支持原告的全部诉讼请求。 被告陈小红、潘秋佑、陈严琛、潘某未作答辩。 因各被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对金辉房地产公司提交的证据进行审查。金辉房地产为证实其主张向本院提交的潘天明身份证复印件、潘天明户口注销证明、亲属关系证明、陈小红的基本信息表、户籍登记证明（潘秋佑、陈严琛、潘某）、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、（2017）闽0181民初429号民事判决书、个人贷款担保人履行责任通知书、关于解除合同的通知函、福清市人民法院通知书及诉讼费结算票据、转账凭证、个人贷款结清证明、接楼通知书、业主基本情况登记表、委托代理协议、律师费发票、汇款凭证，经本院审查核实予以确认并在卷佐证。结合当事人庭审陈述，本院确认金辉房地产所诉的事实基本属实。庭审中，原告确认涉案房屋已装修，现无人居住。涉案房屋现已被本院查封。 另查明，原告在代为向农行福清支行偿还银行贷款本息273720.3元后，作为保证人向四被告进行追偿，并已向本院申请强制执行。 再查明，原告因本案诉讼支付律师费15000元。 本院认为，原告与潘天明签订的《商品房买卖合同》及原告与潘天明、农行福清支行签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。潘天明死亡后，潘天明的继承人在继承其财产的同时亦应在继承财产的范围内承担其债务，其继承人即各被告未能按照《个人购房担保借款合同》约定向农行福清支行偿还贷款本息，导致农行福清支行向本院起诉主张权利，原告作为担保人代为清偿了贷款本息273720.3元并支付了该案诉讼费5221元，各被告作为债务人应在继承潘天明遗产范围内予以返还。现原告就其代偿的贷款本息273720.3元已向各被告追偿，并向本院申请强制执行，不得重复主张，故对原告诉请各被告偿还代偿款273720.3元及按日万分之五计算违约金的诉求不予支持。但该案诉讼费5221元系潘天明及其继承人违约未履行偿还贷款义务产生的费用，应由各被告承担，原告诉请各被告偿还应予支持。 关于讼争《商品房买卖合同》解除问题。虽然该买卖合同约定原告在垫付银行贷款超过3%时视为购房人根本违约，原告可解除买卖合同，但该买卖合同如解除不仅严重违背公平诚信原则，亦严重侵害第三人合法利益，故本院不予支持，理由如下：首先，潘天明在2009年购买涉案房屋时，房屋单价每平方米仅5532.01元，随后潘天明已接收房屋并装修入住，房屋已产生溢价。随着福清房价普遍上涨，据了解，该小区商品房单价普遍在15000元左右，涉案房屋的价值已大幅上涨，在原告代偿的款项仅占该房屋价值的较小比例的情况下，如允许原告解除合同收回房屋，将不可避免的导致潘天明各继承人的利益产生重大损失，严重违背公平的民事活动基本原则。其次，农行福清支行就涉案房屋起诉原、被告金融借款纠纷案件中，本院已判决原告可在拍卖该房屋所得的款项中取得仅次于银行的优先受偿权，原告代垫的银行贷款本息已向各被告追偿并向本院申请强制执行，在本院执行对涉案房屋予以处置所得足以保障原告的代偿款，商品房买卖合同不解除不会损害原告合法权益。第三，潘天明及各被告涉及其他债务导致涉案房屋被本院查封及处置，如允许原告解除合同收回房屋，原告应退还给各被告的购房款扣除原告代垫的银行贷款本息所余金额与涉案房屋的价值严重偏离，将严重损害潘天明及各被告的其他债权人的合法权益。综上所述，在涉案商品房买卖合同不解除的情况下，不仅原告的合法债权可以得到充分保障，各被告及其债权人的合法权益亦能得到更充分的保护，相较于解除涉案合同更符合公平正义的基本原则，故对原告要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉请不予支持，对于其要求各被告返还房屋、协助办理合同备案及预告登记备案、支付解除合同违约金等诉请亦不予支持。 原告请求各被告支付因本案诉讼支出的律师费，符合合同约定，综合考虑本案难易程度、本地区类似案件的律师收费水平以及本案处理结果等因素，本院酌定由各被告承担其中的5000元，其余费用由原告自行承担。被告陈小红、潘秋佑、陈严琛、潘某经合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈小红、潘秋佑、陈严琛、潘某在继承潘天明的遗产范围内共同偿还福清金辉房地产开发有限公司在（2017）闽0181民初429号案件中支出的诉讼费5221元及因本案支出的律师费5000元； 二、驳回福清金辉房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7803元，由原告福清金辉房地产开发有限公司负担7750元（已交纳），被告陈小红、潘秋佑、陈严琛、潘某负担53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，福清金辉房地产开发有限公司、潘秋佑、陈严琛、潘某于十五日内，陈小红于三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  林远程 审判员  王统勇 审判员  游 捷 二〇一九年七月二十九日 书记员  陈明斌