广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9082号原告：刘伟盛，男，1972年12月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。被告:谭慕贞，女，1972年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志健，广东都汇律师事务所律师。原告刘伟盛诉被告谭慕贞租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，本案依法适用简易程序于2019年5月28日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人罗永洪，被告的委托诉讼代理人张志健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年12月22日签订的《商住楼租赁（承包）合同书》；2.被告退还保证金27000元；3.被告赔偿原告可得利益损失187500元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月22日，原告与被告签订《商住楼租赁（承包）合同书》，约定被告将位于某一幢3层高的商业住宅综合楼（以下简称涉讼房屋）出租给原告经营使用，合同期为十二年，从2011年3月1日起至2023年2月29日止。第一周期租金（2011年4月1日至2014年3月30日）每月租金为9000元，第二周期租金（2014年4月1日至2017年3月30日）每月租金为9900元，第三周期（2017年4月1日至2020年3月20日）每月租金为10890元，第四周期（2020年4月1日至2023年2月29日）每月租金为12523元。签订合同后，原告向被告支付了保证金27000元。除此以外，双方还约定了各自的其他权利义务。2016年4月8日，原告将位于官窑大道西22号一楼商铺转租给黄资辉，双方签订《租赁合同》，约定租赁期限从2016年4月8日至2021年4月30日止，每月租金11800元，从2019年5月1日至2021年4月30日止，每月租金为12980元。2017年2月8日，原告将位于某号之2号铺位租予彭某，双方签订《商住房租赁（承包）合同书》，约定租赁期限从2017年2月8日至2020年2月7日止，每月租金1000元。2017年期间，上述租赁物所有权人刘某涉及债务纠纷被法院强制执行，由于该建筑物办理了抵押担保，故法院依法强制拍卖了该建筑物。随后，法院责令原告腾退建筑物。2019年1月期间，原告陆续解除与黄某、彭某之租赁关系。原告认为，原告与被告签订《商住房租赁（承包）合同书》合法有效，被告无法按照合同约定提供租赁物构成违约，造成原告损失2019年2月1日至2023年2月29日的租金收益187500元。同时，被告退还保证金27000元。原告经与被告协商未能就赔偿问题达成一致意见，故起诉至法院。被告辩称，一、涉讼《商住楼租赁（承包）合同书》并没有得到法院认可，未能受到法律保护。2016年12月13日，法院在（2014）佛南发狮执字第649号执行案中，依法查封了涉讼房屋并拟依法拍卖。2017年4月17日，被告为维护承租人合法权益，向法院提出执行异议，认为涉讼房屋系依法承租取得并使用，应受法律保护，请求法院依法确认被告承租人地位，并要求涉讼房屋拍卖后在租赁期内继续有权承租使用。被告的执行异议申请，在经过法院听证、一审、二审诉讼审理后，均不予认可原、被告签订的《商住楼租赁（承包）合同书》，驳回了被告的执行异议申请。最后法院拍卖了涉讼房屋，导致原、被告的租赁合同终止履行并解除。二、《商住楼租赁（承包）合同书》已经终止履行并解除，原告起诉请求判令解除合同没有必要。根据法院的裁定，一审和二审判决，均没有认定《商住楼租赁（承包）合同书》的签订日期，即没有认定该合同的真实性。虽然被告一直努力希望法院确认该合同的真实性，而且原告也亲自出庭作证，但最终仍不能得到法院的支持。最后，法院依法执行拍卖了涉讼房屋。《商住楼租赁（承包）合同》也因此在事实上终止履行并解除。原告在此客观情况下，仍起诉要求法院判决解除该合同，没有实际意义，增加了不必要的诉讼成本，因此导致的诉讼费应当由原告承担，被告不应当承担该部分诉讼费用。三、原告要求被告赔偿可得利益损失没有事实和法律依据。首先，被告已尽其所能通过向法院提出执行异议申请，请求继续履行租赁合同。但遗憾的是，法院最终未能采信原、被告的主张，驳回了被告的执行异议申请。因此，涉讼合同解除的原因是法院拍卖了涉讼房屋，导致合同不能继续履行。被告对合同的解除没有过错，不应当承担赔偿责任。其次，原告要求被告赔偿其可得利益损失依据不足。既然法院对原、被告签订的《商住楼租赁（承包）合同书》真实性、合法性都不予认可，原告根据此合同在签订的转租合同的合法性自然也无法收到法律保护。而且，原告主张的可得利益损失还取决于租赁合同相对方完全依约履行合同，本身具有不确定性。因此，原告要求被告赔偿其租金的可得利益损失依据不足。另外，被告同意退回保证金退还给原告。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告广东公安人口信息查询资料复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.房屋所有权证复印件1份，3.《商铺租赁合同书》复印件1份；证据2-3，用以证明被告自2006年起承租谭某、刘某位于官窑大道22号商铺，租赁期限自2006年12月10日至2030年12月10日止。4.《商住楼租赁（承包）合同书》（原告与被告签订）原件1份；5.收据（0800938）原件1份；证据4-5，用以证明被告将涉讼房屋转租给原告，租赁期限自2011年3月1日至2023年2月29日止，原告向被告支付27000元保证金。6.《商住楼租赁（承包）合同书》（原告与彭某签订）原件1份、彭某身份证复印件（加盖指模）1份；7.收据（32496955、32496954、7111465）原件各1份。证据6-7，用以证明原告将部分涉讼商铺转租予彭某，租赁期限自2017年2月8日至2020年2月7日，每月租金1000元。8.《租赁合同》原件1份、黄某身份证复印件1份9.收据（6611701、6611702、6281842）原件各1份、支付凭证复印件1份；10.佛山市南海某店工商信息网页截图打印件2页。证据8-10，证明原告将部分涉讼房屋转租予黄某用于经营餐饮用途，租赁期限自2016年4月8日至2021年4月30日，至2019年5月1日前，每月租金11800元。11.客户用电受理回执原件1份、发票（0400150711）复印件1份、发票（53422092）原件1份、黄资辉出具的证明原件1份，证明黄某委托黄某1支付商铺租金及水电费的事实。12.账户明细查询原件3页、委托书原件1份、账户明细查询结果复印件1页，用以证明2018年期间，原告通过梁慧珍向被告支付租金以及收取彭毅婷、黄资辉租金的情况，原告每月损失租金利润2800元。13.民事判决书【（2017）粤0605民初9954号】复印件1份；14.拍卖网页截图打印件1份；证据13-14，证明涉讼商铺于2019年1月15日被依法拍卖，被告未能按照合同约定提供涉讼商铺予原告使用构成违约。被告在诉讼中举证如下：1.执行异议申请书原件1份；2.诉讼材料接收凭证（2017年4月17日）原件1份；3.执行裁定书【（2017）粤0605执异228号】原件1份；4.民事起诉状（2017年4月17日）原件1份；5.诉讼材料接收凭证（2017年6月27日）原件1份；6.受理案件通知书【（2017）粤0605民初9954号】原件1份；7.民事判决书【（2017）粤0605民初9954号】原件1份；8.民事上诉状（2017年11月9日）原件1份；9.证人出庭作证通知书（2018年3月9日）原件1份；10.出庭通知书【（2018）粤06民终597号】原件1份；11.民事判决书【（2018）粤06民终597号】原件1份。证据1-11，用以证明2016年12月13日，法院在（2014）佛南法狮执字第649执行案中，依法查封了涉讼房屋并拟依法拍卖。被告为维护自身承租人的合法权益，向法院提出执行异议，认为涉讼房屋系依法承租取得并使用，应受法律保护，请求法院依法确认被告的承租人地位，要求该涉讼房屋拍卖后在租赁期内继续有权占有使用。被告的执行异议申请，经法院听证、一审、二审诉讼审理后，均不认定被告与原告签订的《商住楼租赁（承包）合同书》，驳回了被告执行异议申请。最终法院拍卖了涉案房屋，导致被告与原告的租赁合同终止履行。原告曾作为二审的证人出庭，证明双方的租赁合同，但仍未得到法院的认可。本院根据案件的审理需要依法调取了（2014）佛南法狮执字第649号案件的材料——（2014）佛南法狮执字第649-11号执行裁定书、《房屋接收说明》复印件各1份,后向当事人出示了上述证据并依法组织当事人进行了质证。经质证，被告对原告出示的证据1、5无异议，本院对此二份证据予以确认。被告对原告出示的证据2-4、13的真实性无异议，原告对被告出示的证据1-11真实性无异议，原、被告对本院依法调取的证据真实性无异议，本院确认该部分证据的真实性。被告对原告出示的证据6-12不予确认，本院对该部分证据的证明效力综合进行认定。被告对原告出示的证据14不予确认，经审查，该证据与本院调取的证据相互印证，本院确认其真实性。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区**********，原权属登记人为刘某。谭慕贞持有与谭某、刘某签订的落款日期为2006年12月10日《商铺租赁合同书》，约定谭慕贞租赁涉讼房屋，租赁期限从2006年12月10日起至2030年12月30日止，并对租金等进行了约定。刘伟盛持有与谭慕贞签订的落款日期为2010年12月22日的《商住楼租赁（承包）合同书》，约定：刘伟盛向谭慕贞承租某号一幢水泥框架结构、1至3层高的商业住宅综合楼，合同期为十二年，从2011年3月1日起至2023年2月29日止，总租金每三年递增一次计算，即从2011年4月1日至2014年3月30日每月租金9000元，从2014年4月1日至2017年3月30日每月租金9900元，从2017年4月1日至2020年3月30日每月租金10890元，从2020年4月1日至2023年2月29日每月租金12523元；合同首个月即2011年3月1日至3月30日是免租装修期；租金按月缴纳，刘伟盛应在每月十日前向谭慕贞付清当月租金，不得拖欠，如逾期超过七天仍未付清的，谭慕贞有权终止合同，并追收刘伟盛所拖欠的租金，保证金不退；合同签订时，刘伟盛先交保证金27000元，该保证金待合同期满后验收合格，收回租赁（承包）物时如数退还（期间不计利息）；本合同租赁（承包）物可作商业住宅用途，刘伟盛不能经营带沾污性的行业。双方并约定其他权利义务。刘伟盛持有谭慕贞出具、日期为2010年12月22日的《收据》，确认收到涉讼房屋保证金27000元。本院受理的（2014）佛南法狮执字第649号案，在执行过程中本院查封并准备拍卖涉讼房屋，谭慕贞提出异议，请求本院依法确认其在涉讼房屋的承租人地位，涉讼房屋拍卖后在租赁期内谭慕贞继续有权占用、使用。本院经审查作出（2017）粤0605执异228号执行裁定，驳回谭慕贞的异议。谭慕贞向本院提起案外人执行异议之诉，并在诉讼中提交了其与刘伟盛签订的《商住楼租赁（承包）合同书》作为证据，本院经审理作出（2017）粤0605民初9954号民事判决，认定谭慕贞提供的证据不足以证实其与刘某的租赁关系发生于涉讼房屋抵押前，对谭慕贞认为对涉讼房屋享有承租权、带租约拍卖的主张不予支持，判令驳回谭慕贞的诉讼请求。谭慕贞不服上述判决，并向佛山市中级人民法院提起上诉。在二审的审理过程中，谭慕贞申请刘伟盛作为证人出庭，刘伟盛陈述其于2011年3月1日向谭慕贞承租涉讼房屋，其承租后并重新包装，在2011年便转租，已经租给好几个租户等。佛山市中级人员法院经审理作出（2018）粤06民终597号民事判决，认定谭慕贞关于2011年3月开始将涉讼房屋转租给刘伟盛使用的证据不充分，即使能认定刘伟盛从2011年3月后实际占有支配涉讼房屋，亦不能证明谭慕贞从2006年12月开始已实际占有支配涉讼房屋，即谭慕贞所主张保护的租赁关系证据不足。佛山市中级人员法院判决驳回上诉，维持原判。本院于2019年1月14日至2019年1月15日依法采取网络司法拍卖方式拍卖涉讼房屋，由买受人欧某竞得。本院于2019年1月22日作出（2014）佛南发狮执字第649-14号执行裁定，裁定涉讼房屋的所有权及相应的其他权利归买受人欧某所有，上述财产权及相应的其他权利自本裁定送达买受人时起转移。2019年3月8日，欧勤俭向本院提交《房屋接收说明》，同意接收涉讼房屋，并确认上述房屋完好无损。2019年4月24日，原告提起本案诉讼，被告于同年5月6日收到本院送达的起诉状等应诉材料。本院认为，原、被告签订的《商住楼租赁（承包）合同书》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。谭慕贞在执行异议之诉的另案诉讼中提交涉讼合同作为证据，法院认定其举证不充分，不足以证明谭慕贞于2011年3月开始将涉讼房屋转租给刘伟盛，谭慕贞在本案诉讼中以此为由抗辩涉讼合同不应受法律保护，理据不足，本院对其该抗辩意见不予采纳。涉讼房屋经本院拍卖后，新的买受人已于2019年3月3月8日接收涉讼房屋，原、被告的《商住楼租赁（承包）合同书》事实上无法继续履行，本院对原告主张解除合同的请求予以支持，并确认双方签订的《商住楼租赁（承包）合同书》已于2019年5月6日向被告送达应诉材料之日解除。被告抗辩称合同因司法拍卖而事实上终止履行并解除，原告起诉主张解除合同没有实际意义，因此产生的诉讼费用不应由被告承担。由于合同不能自动解除，必须有解除的行为，主张解除合同的一方必须向对方提出解除合同的意思表示，才能达到合同解除的法律后果，虽然在新的买受人接收涉讼房屋后涉讼合同事实无法继续履行，但是在原告起诉前双方并未提出解除合同并作清理结算，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。合同已解除，原告主张退还保证金，被告无异议，故本院对原告的退还保证金27000元请求予以支持。被告作为出租人，负有确保承租人在租赁期间内能够正常使用租赁物的合同义务，《商住楼租赁（承包）合同书》约定的租赁期至2023年2月29日止，现涉讼房屋被依法拍卖，原告无法继续使用涉讼房屋，对此被告已构成违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告签订《商住楼租赁（承包）合同书》并未对原告转租进行约定，被告不可能在签订合同时预见到原告可因转租涉讼房屋而享有的收益，且原告转租合同的履行是个动态过程，具有不确定性，其主张的租金差额并非必然所获得的收益，因此本院对原告提交的转租证据的证明效力不予确认，对其主张租金收益为被告违约造成的原告损失的意见不予采纳。原告无法在剩余租赁期限内使用涉讼房屋，确实存在一定损失，本院综合考量原、被告在涉讼合同中对违约责任的约定、涉讼合同的履行及解除情况、被告在合同履行过程中的违约行为及原告的损失情况，参照定金罚则，酌情确定被告赔偿原告损失27000元，本院对原告主张超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告刘伟盛与被告谭慕贞签订的落款日期为2010年12月22日的《商住楼租赁（承包）合同书》于2019年5月6日解除；二、被告谭慕贞应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金27000元予原告刘伟盛；三、被告谭慕贞应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失27000元予原告刘伟盛；四、驳回原告刘伟盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取5762.98元（原告已预交10098.46元），由原告负担802元，被告负担4960.98元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的4335.48元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年七月十九日书记员  林浩成