河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初1104号原告：郝亚伦，男，1990年10月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王世旗，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯晓慧，河南针石律师事务所律师。被告：郑州威利实业有限公司，住所地郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：谷聪慧，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂霞，河南思敬律师事务所律师。原告郝亚伦诉被告郑州威利实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝亚伦的委托代理人王世旗、侯晓慧，被告郑州市威利实业有限公司的委托代理人谷聪慧、陈桂霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝亚伦向本院提出诉讼请求：1．请求被告继续履行合同，将符合合同约定、法定交房条件的房屋交付原告使用，并支付违约金277,617元（以545,418元为基数，按照日万分之5为标准，自2016年2月28日计算至房屋达到法定、合同约定条件，且向原告实际交付之日止，暂计算至起诉之日）。2．请求被告继续履行，为原告办理房屋产权登记手续，并支付逾期违约金（以545,418元为基数，按照同期银行存款利率，自2016年4月27日计算至房屋产权登记手续办理完毕之日止）。3．请求被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年11月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买位于郑州市××康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧的房屋一套，建筑面积：94.2m，合同价款545,418元，合同约定：被告应将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋于2016年2月28日前交付使用。如果被告未按照合同约定的期限将商品房交付原告使用，逾期被告按日向原告支付已交房价款万分之5的违约金，合同继续履行。合同同时约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记备案。如果原告不能在规定期限内取得房地产权属登记证书，被告应按已付房款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部的合同价款。但被告在交房时隐瞒涉案房屋未取得商品住宅交付使用批准文件，未取得商品房竣工验收备案登记的事项，强制、违约交房，现涉案房屋至今仍未取得商品住宅交付使用批准文件及商品房竣工验收备案登记，也未办理房屋产权登记手续，已经构成违约。原告为维护其合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，诉至贵院，望判如所请。被告郑州威利实业有限公司辩称：一、答辩人同意继续履行合同，并尽快为原告办理房屋产权登记手续。二、案涉房屋已经实际交付给原告使用，原告已经装修入住，房屋已经竣工验收合格且取得竣工备案表，已经符合法定与合同约定交房条件。2016年3月17日案涉房屋已经实际交付给原告使用，原告已经装修入住，房屋已经依照法律规定于2017年10月28日经五大主体验收合格并于2017年12月19日取得竣工备案表，案涉房屋已经符合法定与合同约定的交房条件，违约金应于符合交房条件之日停止计让算。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定（后附相关法律规定），商品房的交付使用条件为建设单位组织竣工验收合格，2017年10月28日案涉房屋已经符合法定交房条件。合同约定交房条件为商品房取得商品住宅交付使用批准文件，国家房屋管理部门对住宅交付使用已于自2000年4月7日起施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（后修改为《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》）已经明确房屋建筑竣工验收实行备案管理而非批准，故相关部门不会出具批准文件，事实上也不可能出具批准文件，故交房条件属于合同约定不明确，应当适用法律规定的交房条件，故违约金计算截止日期应为2017年10月28日。三、根据合同约定，遭遇重大城市规划、市政工程、地下文物障碍、恶劣天气、政府部门要求等非出卖人所能控制的因素影响工期的，顺延交房日期。该案所涉房屋开工日期为2013年7月10日，2013年7月10日至2015年12月31日，因遭遇合同约定的恶劣天气如大风、大雨、中到大雪、高温、霜冻等，交房期限应当顺延84天，因政府防止雾霾、应急减排措施的实施，交房期限应当顺延158天，上述合计顺延天数为242天。交房期限顺延后符合合同约定的交房期限应当为2016年10月27日。故因恶劣天气及政府部门要求因素影响工期的期间，不属于违约，不承担违约责任。四、原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院依职权予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。答辩人请求人民法院可考虑原告的实际损失情况及答辩人遭遇恶劣天气及政府要求造成停工的情况，以及后续答辩人正常的经营，从体现公平原则出发，衡平双方的利益，对过高的违约金进行调整。五、原告诉请存在矛盾，逾期交房违约金与逾期办理权属登记违约金不能一并主张，逾期交房违约金已经能够弥补原告的损失，原告主张逾期办理权属登记违约金应当不予支持。首先，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担相应违约责任。原告作为××按照合同约定的交房期限2016年2月28日主张逾期交房的违约责任，即其认为2016年2月28日答辩人未将房屋交付给他，但其主张办理权属登记违约金的期限又是从2016年2月28日后60日即2016年4月27日起算的，这就成为一个矛盾点，即其在主张逾期交房违约责任时不认可2016年2月28日交房的，其在主张逾期办理权属登记违约责任时又认可2016年2月28日交房。同一个案件中原告如此主张，不符合逻辑，也无法自圆其说。且逾期交房违约金已经能够弥补原告的损失，原告主张逾期办理权属登记违约金应当不予支持。其次，根据合同约定及一个普通人的普遍认知，“提请产权登记机关备案”与“取得房地产权属证书”是两个不同的行为，合同只约定了出卖人“提请产权登记机关备案”的期限，并未约定“取得房地产权属证书”的期限，但违约责任却是针对逾期“取得房地产权属证书的”，由于合同未明确约定“规定期限”究竟是多长，故答辩人认为答辩人不存在逾期办理权属登记的违约行为，不应当承担违约责任、六、答辩人不承担不符合法律规定部分的诉讼费，原告请求不符合法律规定部分的诉讼费由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2014年11月23日，郑州威利实业有限公司（出卖人）与郝亚伦（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1．××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××号房××套，建筑面积共94.2平方米，总价款545,418元。其中，现金支付245,418元，交纳比例45%；公积金贷款300,000元，交纳比例55%。2．《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。3．第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之5的违约金。4．第十五条约定：出卖人应当在2016年4月28日（房屋交付使用后60日内）前，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。上述合同签订后，郝亚伦向郑州威利实业有限公司支付房屋价款。2016年3月17日，被告向原告交付房屋，原告郝亚伦在业主入住手续办理流转单上签字。2、涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表，至今未向房屋登记机关办理房屋权属初始登记。此外，关于被告交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，停工8天，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。3、2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。关于交房，该合同约定被告应当在2016年2月28日前交付房屋，被告实际交房时间为2016年3月17日，延期半个多月。但由于治理大气污染被告在合同期内停工158天，应视为不可抗力，系免责事由，被告不应支付迟延交房的违约金。关于报送房屋权属初始登记所需资料，《商品房买卖合同》约定，被告应于在2016年4月28日前报送办理房屋权属初始登记的资料，但被告至今未办理房屋权属初始登记，应承担违约责任。郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，国家对不动产登记进行政策调整、变更的情形发生在被告迟延履行后，被告不能因此免责，合同约定，如因出卖人的责任，××在规定的时间内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金。故被告应以545,418元为基数，自2016年4月28日起至实际办理初始登记之日止按照银行同期活期存款利率计付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郝亚伦逾期办理房屋权属初始登记违约金（以545,418元为基数，自2016年4月28日起至实际办理初始登记之日止按照银行同期活期存款利率计付违约金。）驳回原告郝亚伦其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5,629元，由原告郝亚伦负担5,000元，由被告郑州威利实业有限公司负担629元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  贾思凤人民陪审员  苏爱芳人民陪审员  蒲景枝二〇一九年七月四日书 记 员  李冬蕊