广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12234号原告：中山市石岐区公有资产投资有限公司，住所地中山市石岐区民科东路11号14层1404-1408单元，统一社会信用代码91442000MA4WYF1X6N。法定代表人：雷敏秀，总经理。委托诉讼代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨骏锴，广东保信律师事务所律师。被告：广东水木智芯传感科技有限公司，住所地中山市石岐区民盈路1号第一创业园7幢1-4层，统一社会信用代码91442000MA4WAJ7B4T。法定代表人：陈健仁，董事长。委托诉讼代理人：赵立军，该公司员工。委托诉讼代理人：严晓娟，该公司员工。原告中山市石岐区公有资产投资有限公司（以下简称公有资产公司）与被告广东水木智芯传感科技有限公司（以下简称水木公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告公有资产公司委托诉讼代理人杨骏锴，被告水木公司委托诉讼代理人赵立军、严晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公有资产公司向本院提出诉讼请求：1.确认租赁合同于2019年4月11日解除；2.被告向原告支付2018年度拖欠租金935088元（自2018年1月1日起计至2019年4月10日）；3.被告向原告支付2018年度拖欠服务费170016元（自2018年1月1日起计至2019年4月10日）；4.被告按每日1％的标准，以被告2018年度欠付租金总额为基数，向原告支付2018年1月份至2018年12月份期间的违约金，暂计至2019年4月10日为731808元（11元/平方米/月×5544平方米×12个月×1％×100天）；5.原告没收被告缴纳的租赁保证金216216元。事实和理由：中山市人民政府石岐区办事处物业管理办公室（以下简称石岐区物业办）与被告于2017年8月4日签订租赁合同，约定被告向石岐区物管办租用位于中山市石岐区民盈路1号第一创业园7幢1-4层的物业作厂房和办公之用，租赁期限自2017年8月1日至2027年12月31日，租赁面积为5544平方米。其中，2018年1月1日至2018年12月31日的每月租金及服务费合计为72072元/月（租金单价：11元/平方米/月；服务费单价：2元/平方米/月）。合同同时约定，被告应每半年或一年向原告支付2018年度的租金；如被告连续1个月或以上未按时足额缴纳租金且经书面通知催交后，被告在2个月内仍未支付的，则石岐区物管办有权单方解除租赁合同，收回物业并没收被告支付的全额租赁保证金。关于违约责任，根据租赁合同第七条第四款约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期未支付租金总额的百分之一支付违约金，直至拖欠的租金全部清偿完毕为止。合同签订后，石岐区物管办依约将有关物业交付被告使用，但被告并未按照约定时间支付2018年度的租金及服务费。2018年10月23日，石岐区物业办与原、被告三方签订补充协议书，约定石岐区物业办在租赁合同项下的权利义务由原告承接，原租赁合同条款不变，对原被告双方具有约束力。自2019年1月份起，原告已多次向被告发出催缴租金通知及律师函，要求被告支付欠缴租金及服务费。被告虽对有关通知予以签收，但仍未向原告支付任何欠缴租金及服务费。2019年4月10日，原告向被告发出解除合同通知书，正式解除上述租赁合同，并要求被告限时向原告交还涉案租赁物业。鉴于以上事实与理由，由于被告的违约行为已严重损害原告的利益，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告水木公司辩称，2017年5月24日，被告作为中山市引进的高新技术企业，与中山市经济和信息化局(以下简称经信局)达成项目投资合作意向，签订了一份《水木智芯中山市项目投资协议》。其中特别约定由经信局协调水木公司租用位于石岐区××智能××服务××（××区）约6000平方米的厂房，作为水木公司的研发总部和筛选工厂，该厂房交付使用后，经信局给予水木公司2年的租金补贴(免租)。其后，在经信局的协调下，水木公司于2017年8月4日与石岐区物业办签订了一份租赁合同，承租了位于中山市石岐区民盈路1号第一创业园7幢1-4层的物业，共5544平方米，租金自2018年1月1日起按11元/平方米/月计收，物业服务费按2元/平方米/月计收。其中亦特别约定2018年1月1日起至2019年12月31日止的租金及管理费，由水木公司向经信局申请租金补贴，每半年或一年一次转给石岐区物管办。在石岐区物业办交付了案涉物业供水木公司使用后，水木公司即投入大量的资金进行装修及前期生产经营的准备，但其后因为各方面的原因，水木公司与经信局之间的投资协议并未能按约定履行，相应的投资金额也未能按时到位，包括经信局应给予的租金补贴也未发放给水木公司，水木公司的生产经营活动因为资金紧缺而陷入了困境。2018年7月12日，水木公司向经信局提交了书面的《关于向中山市经济和信息化局提出项目资助申请的函》，请求经信局按照合同约定向水木公司支付2年租金补贴共计1729728元。但经信局收到申请后，并未有书面答复，仅通过会议的形式告知水木公司将暂缓发放补贴，未明确发放时间，也一直未向水木公司实际发放。2018年10月24日，石岐区物业办与水木公司、公有资产公司三方签订了一份《补充协议书》，约定出租方的权利义务均由公有资产公司承接。其后，公有资产公司多次向水木公司进行催收，水木公司就租金支付问题多次与公有资产公司交涉，希望公有资产公司能理解水木公司的处境，同意暂缓缴纳租金。同时，水木公司积极与经信局进行交涉，但仍未得到有效的处理意见。至2019年4月10日，公有资产公司向水木公司发出了《解除合同通知书》，要求解除双方间的租赁合同关系，且水木公司应在30天内交还租赁物业。经双方沟通，得知公有资产公司无法继续给予缓缴租金期限后，水木公司迫于无奈，无条件配合原告解除了租赁合同关系并退还了租赁物业。至此，水木公司前期投入的装修及生产准备等资金悉数化为乌有，本就陷入经营困境的水木公司，再次遭受了巨大的经济损失。二、原告与被告之间的租赁合同已解除，水木公司已将案涉租赁物业退还给原告，双方已办理完毕交接手续。对于原告的第一项诉讼请求被告不存在异议。三、水木公司从未拒绝履行合同约定，愿意尽其所能地向原告支付租金及物业管理费，但迫于目前所处的经济困境，希望能就应付金额和支付期限与原告达成调解。根据前述事实可知，水木公司与经信局之间的约定是案涉租赁物业交付使用后，经信局即向水木公司发放2年租金补贴(免租)。因此承租后，水木公司便将全部资金进行装修及生产经营准备，导致在经信局扶持资金未到位项目停滞的情况下，水木公司陷入经营困境无力再支付租金及管理费。但水木公司从未有恶意拖延支付款项，也多次积极与原告协商，希望能得到原告的理解，暂缓支付租金及管理费。在原告发出合同解除的通知后，也无条件配合原告归还了案涉租赁物业。综上，水木公司在履行合同过程中不存在过错，而经信局未按约定发放租金补贴是签订合同时水木公司所无法预料到的，根据情势变更原则，水木公司真诚希望能与原告进行协商，在原告对支付总额及支付期限能做出让步的情况下，尽己所能地清偿全部款项。四、水木公司签订案涉租赁合同是基于与经信局之间的补贴约定，也不能预见到经信局未按时发放租金补贴。水木公司在履行合同过程中不存在主观过错，不应为非自身过错导致的合同无法履行支付高额的违约金。1、原告与被告的合同明确约定前两年的租金及管理费由被告向经信局申请后支付，即原告清楚知道被告支付前两年租金及管理费的前提条件，是收取到经信局发放租金补贴。前提条件未达成，被告亦无法向原告支付应付款项，并非是水木公司恶意拖延。被告对于合同履行不存在违约的主观恶意，不应支付如此高额的违约金。2、租赁合同是在经信局的协调下签订的，原告明知被告支付租金及管理费存在前提条件，且被告也已告知向经信局提交书面申请无果。即原告亦清楚被告不存在恶意违约的情况，则原告可向经信局提起代位求偿权，而非向被告主张高额违约金。3、同理，根据情势变更原则，被告不存在违约的主观过错，经信局未按约定发放租金补贴是签订合同时被告所无法预料到的。被告本就因合同解除产生的损失陷入经济困境，还要因非自身过错导致的合同无法履行而向原告支付高额违约金显失公平。且被告尽己所能支付租金及物业管理费后，原告并未发生实际的损失，不应再适用合同约定追究被告的违约责任。五、原告无权没收被告已缴纳的租赁保证金，该笔金额应用于抵扣应付租金及物业管理费。根据合同约定及情势变更原则，被告不存在恶意违约行为，原告无权没收租赁保证金，被告已缴纳的金额应用于抵扣应付租金及物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2017年8月4日，石岐区物业办（出租方、甲方）与水木公司（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于中山市××区××路××层物业（房地产权证号：粤房地产证字第中府字第××号）出租给乙方作为厂房和办公用途，该物业出租部位的建筑面积（使用面积/套内面积）为5544平方米；甲方签订合同后可提供10套宿舍租赁给乙方；根据业务发展情况，乙方可依法按照市场价或者双方协商价购买上述厂房及宿舍；自2017年8月1日起至2017年12月31日止5个月为免租装修期，自2018年1月1日起至2027年12月31日止10年为计租期，其中，2018年1月1日起至2019年12月31日止的租金由乙方支付，乙方向中山市经济和信息化局申请租金补贴，每半年或一年一次转账给甲方，自2020年1月1日起至2027年12月31日止的租金为按月支付；租金标准：租赁厂房的租金单价为11元/平方米/月，物业服务费为2元/平方米/月，则租金及物业服务费单价合计13元/平方米/月，每月的租金及服务费为72072元，自计租期第三年起租金每年递增4%，租金按月结算，由乙方在每月的第十日前支付当月租金，付款方式为转账支付；2018年1月1日至2018年12月31日的月租金及服务费合计72072元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金及服务费合计72072元；签订租赁合同后，乙方必须在甲方辖区内登记注册成立运营公司；乙方应向甲方支付相当于三个月租金总额即216216元的物业租赁保证金，该保证金乙方应在厂房交付之日起七个工作日内一次性支付完毕，租赁保证金不计利息，租赁期届满或合法解除合同时，且乙方在租赁期限内未有违约行为的情况下，甲方在乙方按合同约定将出租物业退还甲方之日起十个工作日内将租赁保证金退回乙方；在租赁期间，乙方逾期未缴纳按约定应当由乙方支付的各项费用，经甲方书面通知催交，乙方在合理期限内仍未支付且已经给甲方造成严重损失的，甲方有权单方解除合同，收回物业及没收全额租赁保证金，并追究乙方违约责任；若乙方违约或违反国家、省、市物业租赁管理有关规定达到甲方单方依法解除合同条件，甲方单方解除合同的，甲方有权提前收回物业及没收乙方全额租赁保证金；如乙方违约，甲方依法或提前解除合同的，乙方须按约定交回物业并按实际承租月数缴交租金（不足一个月以一个月计算），甲方不补偿装修费、搬迁费等；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须按逾期未支付租金总额的百分之一向甲方支付违约金，直至拖欠的租金全部清偿完毕时止，如因乙方拖欠租金达到甲方单方解除合同条件，甲方解除合同，甲方可以留置乙方在物业内的财产；合同还约定了其他事项。合同签订后，石岐区物业办向水木公司交付了涉案物业。公有资产公司认为于涉案合同签订当天交付涉案物业，水木公司认为于2017年9月27日交付涉案物业，对此，水木公司提交的《厂房验收说明》显示，涉案物业于2017年9月27日由出租方移交给承租方使用，石岐区物业办在出租方确认处盖章，水木公司在承租方确认处盖章。水木公司向石岐区物业办支付了保证金216216元，水木公司对涉案物业进行了装饰装修。2018年10月23日，水木公司（甲方）、公有资产公司（乙方）、石岐区物业办（丙方）签订补充协议书，约定：丙方在租赁合同的权利义务由乙方承接，原租赁合同条款不变，对甲方和乙方具有约束力，协议还约定了其他事项。石岐区物业办将水木公司支付的保证金216216元转付公有资产公司。上述协议签订后，水木公司未支付租金至今。对此，水木公司认为，根据合同约定，其先向经信局申请租金补贴，再将租金补贴作为涉案租金支付给公有资产公司。公有资产公司主张其不清楚经信局与水木公司之间的约定，根据涉案合同约定，水木公司最迟每年须支付一次租金，且中山市没有相关的租金补贴政策。2.2019年4月10日，公有资产公司向水木公司发出解除合同通知书，反映2018年1月1日至2018年12月31日的租金及服务费合计72072元/月，水木公司应每半年或一年支付；截止本通知书发出之日，未支付2018年度的租金及服务费合计864864元，自本通知送达之日起，租赁合同正式解除，水木公司于解除之日起30日内交还租赁物业，并自行将物业内的可移动物品搬离，同时清偿2018年度的租金及服务费。次日，上述解除通知送达水木公司。2019年5月底公有资产公司收回涉案物业，2019年6月4日的公有资产公司退租客户房屋验收表显示，退租验收合格，租户已经搬离承租物业，承租方处由水木公司盖章，验收小组成员处有相关验收人员签名。3.位于中山市××区××路××号的房地产登记在案外人中山市岐活实业投资有限公司（以下简称岐活公司）名下，登记时间为2012年2月16日，房屋所有权取得方式为自建，规划用途为工业，建筑面积为74351.88平方米。2018年1月10日，中山市石岐区党政办公室发出中岐党政办公函[2018]3号，主要内容为：同意取消石岐区物业办，由区公有资产管理中心将原物业办管理的物业，核定上缴额度整体租赁给公有资产公司经营管理，租赁合同方面，已经履行的租约，由公有资产公司通过和租户签订补充协议的方式将区物业办相关权利和义务予以承接，新的租约由公有资产公司直接和租户签订。2019年7月1日，岐活公司出具情况说明，反映其与公有资产公司同属中山市人民政府石岐区办事处下属企业，根据石岐区办事处的工作安排，其同意由石岐区物业办与水木公司签订有关租赁合同，鉴于石岐区物业办已于2018年撤销，其同意与涉案物业有关的租赁权利义务全部转移给公有资产公司。4.水木公司提供的水木公司与经信局于2017年5月23日签订的水木智芯中山项目投资协议反映，经信局支持水木公司在位于石岐区××智能××服务××（××）区投资设立陀螺仪研发总部和筛测工厂，经信局协调水木公司租用石岐区××智能××服务××（××区）6000平方米厂房，作为乙方的研发总部和筛测工厂，厂房交付使用后，经信局给予水木公司2年的租金补贴（免租）。庭审中，公有资产公司陈述，其认为水木公司作为高新技术产业进驻中山，应该得到相应政策的支持，所以石岐区物业办与水木公司签订涉案合同时给予了5个月的免租装修期以及一年支付一次租金的政策优惠，但水木公司不能以未获得租金补贴为由拒绝支付租金。水木公司认为，在经信局的推荐下，其与石岐区物业办洽谈租赁事宜，并约定了免租期及水木公司向经信局申请租赁补贴后再支付租金给公有资产公司，其于2018年7月12日向市经信局书面申请租金补贴，但经信局没有书面回复。5.双方一致确认涉案物业的租金为60984元/月、物业服务费为11088元。水木公司表示同意支付2018年3月1日至2019年4月10日期间的租金及物业服务费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原石岐区物业办与水木公司签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。公有资产公司与水木公司、原石岐区物业办签订的补充协议，系各方的真实意思表示，亦合法有效，补充协议约定原石岐区物业办将租赁合同的权利义务一并转让给公有资产公司，本院据此认定租赁合同约定的出租人权利义务由公有资产公司享有和承担。关于违约方的认定问题。公有资产公司主张涉案物业于租赁合同签订之日交付，水木公司认为2017年9月27日交付，并提交了《厂房验收说明》予以证实，该说明亦加盖了原石岐区物业办的公章，本院据此采信水木公司的意见，认定涉案物业于2017年9月27日交付。根据租赁合同约定的免租装修期及水木公司对涉案物业进行装修的事实，结合本院认定的交付日期，本院认定涉案物业的免租装修期截止日为2018年2月26日，故水木公司应从2018年2月27日起支付租金。租赁合同虽然约定“乙方向中山市经济和信息化局申请租金补贴，每半年或一年一次转给甲方”，但该约定不能对抗水木公司应当履行支付租金的义务，水木公司有关申请租金补贴后再支付租金的抗辩意见本院不予采纳。据此，水木公司自2018年2月27日起未支付租金及物业服务费，其行为构成违约，公有资产公司行使合同解除权的条件成就，公有资产公司主张涉案合同于书面解除通知送达水木公司之日即2019年4月11日解除，理据充分，本院予以支持。关于租金及物业服务费的问题。双方一致确认涉案物业的租金为60984元/月、物业服务费为11088元/月，本院予以认定。公有资产公司主张租金及服务费期间为2018年1月1日至2019年4月10日，结合本院认定的起算租金及服务费的日期，本院认定水木公司应当支付2018年2月27日至2019年4月10日期间的租金及服务费。根据合同约定“甲方依法或提前解除合同的，乙方须按约定交回物业并按实际承租月数缴交租金（不足一个月以一个月计算）”，故水木公司应当支付租金853776元（14个月×60984元/月）及物业服务费为155232元（14个月×11088元/月）。关于保证金的问题。保证金侧重于保证履约功能，用于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物、不拖欠应支付费用等。本案中，双方约定水木公司违约则出租人没收保证金的内容，该约定系对水木公司违约行为的惩罚性规定，使保证金还具备了惩罚功能，性质上等同于针对水木公司违约行为的违约金。据此，公有资产公司主张没收保证金216216元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。公有资产公司主张按合同约定每日千分之一的标准支付逾期支付租金的违约金，水木公司提出异议，本院认为，水木公司主张没收保证金的诉求已获本院支持，公有资产公司未提供证据证明该保证金尚不足以弥补其损失，故本院对于公有资产公司主张违约金的诉求不予支持。综上，公有资产公司诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告中山市石岐区公有资产投资有限公司与被告广东水木智芯传感科技有限公司于2017年8月4日签订的租赁合同于2019年4月11日解除；二、被告广东水木智芯传感科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市石岐区公有资产投资有限公司支付2018年2月27日至2019年4月10日期间的租金853776元及物业服务费155232元，合计1009008元；三、被告广东水木智芯传感科技有限公司支付的保证金216216元归原告中山市石岐区公有资产投资有限公司所有；四、驳回原告中山市石岐区公有资产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23225元，减半收取为11613元（原告已预交），由原告中山市石岐区公有资产投资有限公司负担5000元，被告广东水木智芯传感科技有限公司负担6613元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇一九年七月十七日书记员  孙婉霞谭嘉怡