安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初3054号 原告（反诉被告）：王淑，女，1976年8月2日出生，汉族，户籍地安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：张明，安徽瀛鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵彬，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合肥蜀西祥源房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路**祥源城****商业101/101中/101上，统一社会信用代码91340100MA2MRPFA3K。 法定代表人：沈保山，总经理。 委托诉讼代理人：翟敏，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雍彬，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）王淑与被告（反诉原告）合肥蜀西祥源房地产开发有限公司（以下简称蜀西祥源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王淑的委托诉讼代理人张明、被告（反诉原告）蜀西祥源公司的委托诉讼代理人翟敏、雍彬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王淑诉称：2016年9月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定:原告购买被告开发的位于合肥市高新区商品房，案涉商品房应于2018年12月31日前验收合格并交付使用。原告按约向被告支付总房款2837617元。原告到房屋现场查看，发现房屋客厅通向阳台之间地面有一条高度35厘米左右的横梁（为房屋承重梁），所交付的房屋与被告售房时描述不一致。被告在销售房屋时隐瞒房屋设计有部分缺陷的事实，且该事实已直接导致原告使用面积减少，套内面积差4.42平方米，房屋不符合正常房屋的使用及普通人的审美观点，原告精神上承受了巨大伤害。原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告各项损失227009元（按照总房款2837617元的百分之八计算）；2、被告支付逾期交房违约金127693元（按总房款2837617元的万分之三，自2019年1月1日计算至5月31日，之后继续计算至实际交付时止）；3、被告因设计不符合合同约定房屋高度产生的房屋面积差需退还部分购房款共计103235元（其中套内面积差4.42平方米，需退房款84814元，相应公摊面积多摊0.96平方米，需退房款18421元）。 被告（反诉原告）蜀西祥源公司答辩称：1、我方严格按照建筑设计规范进行施工建设，通过竣工验收并备案，取得了合同约定的规划证正本，涉案房屋不存在设计缺陷。合同约定了房屋以实际交付现状为准，以政府部门最后批准的施工图为准，我方认为原告第一项诉请无事实依据和合同依据，依法不能成立；2、我方已于2019年3月24日按照合同约定向原告发送了书面的交房通知，履行了通知交房的义务。我方不存在任何过错，原告的第二项诉请亦无事实和法律依据。请求法庭驳回原告的全部诉请。 被告（反诉原告）蜀西祥源公司提起反诉，请求法院判令：王淑向蜀西祥源公司支付违约金20430元（自2019年3月30日计算至2019年6月10日，直至交房时止）。理由如下：双方于2016年9月28日签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人应在收到书面通知交房30日内到指定地点办理交接手续，若逾期未办理交接手续，出卖人所发出通知的交房截止日，即为买受人所购房屋交付使用的起始日。超过30日未办理交房手续的，视为违约，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，我方于2019年3月25日书面通知王淑于2019年3月30日前往金港湾公馆小区交房，王淑至今未办理交房手续。 针对反诉请求，王淑的答辩意见同诉状。 经审理查明：2016年9月28日，蜀西祥源公司（出卖人）与（买受人）王淑签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于合肥市高新区房屋，建筑面积147.88平方米，单价19188.65元，房屋总价款为2837617元；出卖人应在2018年12月31日前，取得《建设工程规划许可证（正本）》，将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之3的违约金；……；关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在收到出卖人书面通知交房日期30日内，至出卖人指定的地点，办理房屋交接手续；若逾期未办理交接手续，出卖人所发出通知的交房截至日，即视为买受人所购房屋交付使用的起始日，超过30日未来办理交房手续的，视为违约，出卖人有权解除合同，买受人向出卖人按总房款的2%支付违约金；超过30日后来办理交房手续的，如出卖人选择不解除合同的，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金…… 附件五合同补充协议约定：本合同生效后，出卖人在合同生效前与买受人之间签订的协议均以本合同为准，本合同未约定的事项，均以实际交付为准，出卖人对合同已作出清楚的阐明，买受人对此以作充分了解；双方同意，买受人所购的装修、设备标准、户型结构及小区的总体规划布局和环境景观方案等，均以《商品房买卖合同》及政府主管部门最后的批准文件（或设计单位的施工图）为准。样板房、模型与本合同及补充协议不一致的，依本合同及补充协议为准，因此，不作为房屋及小区交付的标准计文件，也不作为合同的组成部分。 合同签订后，王淑按约向蜀西祥源公司支付了全部购房款2837617元。 2019年3月25日，案涉商品房通过竣工验收并备案，取得《建设工程规划许可证（正本）》。2019年3月24日，蜀西祥源公司向王淑邮寄《交房通知书》，通知王淑于2019年3月30日办理案涉商品房交付手续，但王淑以案涉商品房客厅通向阳台横梁超出屋面35厘米且为承重墙，横梁设计存在缺陷为由拒绝收房。 另查明：蜀西祥源公司已向王淑支付2019年1月1日至2019年3月30日期间的逾期交房违约金。就横梁问题，双方交涉过程中，蜀西祥源公司愿意在将阳台不计入面积的基础上赔偿84814元（单价19188.65元×阳台套内面积4.42平方米），但王淑不予接受。 案涉楼栋2-3层商品房存在客厅通向阳台横梁突出问题，该地面横梁位于客厅与阳台之间，高出房间地面近35厘米，为承重墙。案涉楼栋1层及4层以上客厅至阳台地面不存在横梁突出问题。 上述事实，有王淑、蜀西祥源公司提供的证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：蜀西祥源公司与王淑于2016年9月28日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。 案涉商品房于2019年3月25日通过竣工验收并备案，并取得《建设工程规划许可证（正本）》，王淑亦未提出证据证明案涉商品房的横梁不符合设计规范，故案涉商品房符合法律规定和合同约定的交付条件。案涉楼栋1层及4层以上客厅至阳台地面皆是正常平面，仅2-3层商品房存在地面横梁突出问题，该地面横梁位于客厅与阳台之间，高出房间地面近35厘米，为承重墙，通过装修也难以改造或拆除，虽不影响使用，但不符合购房人的合理预期和认识，且在一定程度上，确实影响了房屋美观，对房屋使用造成了不便。鉴于原告未选择撤销或解除涉案合同，原告提出赔偿，本院可酌情部分予以支持。原告诉请按照总房款2837617元的8%计算赔偿款为227009元，无合同与法律依据,鉴于蜀西祥源公司根据实际情况，将阳台不计入面积的基础上计算出赔偿款84814元，不违反法律规定且较为合理，本院予以认可。原告诉请被告退还房屋存在面积差的部分购房款，与被告提出的赔偿方案重合，故对原告的第三项诉请，本院依法不予支持。 关于逾期交房，蜀西祥源公司确实未按合同约定于2018年12月31日前交付房屋，其行为构成违约，但其已按合同约定向王淑支付了2019年1月1日至2019年3月30日逾期交房违约金。王淑收到交房通知后，又以案涉商品房客厅通向阳台横梁设计存在缺陷为由拒收房屋，其第二项诉请要求蜀西祥源公司承担2019年3月31日至实际交付时的逾期交房违约金，无合同和法律依据，本院依法不予支持。 蜀西祥源公司提起反诉，请求王淑支付逾期未办理交房手续的违约金，王淑拒收房屋系事出有因，面对业主提出房屋缺陷问题，蜀西祥源公司积极应对并给予了解决方案，为维护买卖双方和谐关系，对此项反诉请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）合肥蜀西祥源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王淑支付赔偿款84814元； 二、驳回原告（反诉被告）王淑的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）合肥蜀西祥源房地产开发有限公司的反诉请求。 若被告（反诉原告）合肥蜀西祥源房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8169元，由原告（反诉被告）王淑负担6000元，被告（反诉原告）合肥蜀西祥源房地产开发有限公司负担2169元；反诉案件受理费312元，减半收取为156元，由被告合肥蜀西祥源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 钱 越 人民陪审员 崇 椿 人民陪审员 王礼芬 二〇一九年七月二十五日 书 记 员 高国婧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等你违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。