昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2××8）云0114民初4710号 原告：赵昂加，男，藏族，1991年4月15日生，住云南省昆明市盘龙区。 被告：杨泽海，男，彝族，1979年12月19日生，住云南省昆明市盘龙区。 被告：李淑敏，女，彝族，1980年6月26日生，住云南省丽江市宁蒗彝族自治县。 第三人：昆明熙成房地产经纪有限公司，住所地昆明市龙泉花园5幢1单元104号。 法定代表人：李存禄，任行政部总经理。 统一社会信用代码：91530103725280919P。 委托诉讼代理人：宗维菊，女，系公司员工，特别授权代理。 原告赵昂加与被告杨泽海、李淑敏，第三人昆明熙成房地产经纪有限公司（以下简称熙成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2××8年12月17日受理后，依法适用简易程序于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告赵昂加，被告杨泽海、李淑敏，第三人熙成公司委托诉讼代理人宗维菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵昂加向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋买卖经纪合同》以及《房屋转让预约协议》，被告向原告返还首付款300000元整及首付款占用利息35168元整（按已付房款年利率6%计算），并赔偿一倍已付房款损失300000元整，以上费用合计为635168元；2.判令被告赔偿原告房屋中介费12000元整、合同公证费2192元、已交物业费7818元整、原告自房屋交易发生之日起房租36000元整，以上费用合计为58010元整；3.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年3月5日，原、被告及第三人在熙成公司（万宏路店）签订了《房屋买卖经纪合同》，原告于签订《房屋买卖经纪合同》当日支付给被告定金人民币100000元整，由于上述房屋及车位的产权证正在办理中，暂时不能办理过户，为确保在条件成就时正式订立房屋买卖合同以及办理相关产权变更手续，2017年3月6日，原、被告及第三人到昆明市明诚公证处对《房屋转让预约协议》做了公证，做完公证后原告向被告支付了剩余首付款人民币20万元整（原告总共支付给被告首付款人民币300000元整），并在第三人协调下被告将该房屋有关票据、文件、钥匙、门禁卡等转交给原告，同时到物管中心将该房屋所涉物业费结清，被告向原告承诺原告可以对该房屋进行装修入住，原告至今在续交该房屋所涉物业费。依据上述协议和合同的约定，被告应当在取得该房屋所有权登记证原件之日起40日内积极配合第三人和原告办理所有权证书更名等手续。但被告在此期间多次要求涨价，原告不服于2××8年12月17日将被告诉至呈贡区人民法院，并于2019年1月6日立案。在该案立案诉讼期间，被告于2019年2月28日在未通知法院和原告的情况下悄悄将房屋过户给第三人陈某，导致该房屋及车位不能过户到原告名下。原告认为，房产买卖双方应当诚实守信，依约履行。而被告这种明知故犯，失信毁约，钻法律空子的恶劣行为，严重损害了原告的切身利益，原告为维护自身合法利益，根据相关法律规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告杨泽海、李淑敏共同辩称，第一、同意解除与原告签订的《房屋买卖经纪合同》以及《房屋转让预约协议》。第二、原告违反了双方口头约定三个月付清全款，被告方没有违约，原告主张300000元损失，没有证据证实和法律依据，被告不应赔偿。第三、后多次约原告协商处理也没有成功，被告无法承受外债利息，于2017年10月3日将房屋抵押于债主，该房已过户于债权人。第四、同意退还原告支付的300000元以及支付首付款占用利息，但年利率过高，应该在4%左右；不同意赔偿中介费和房租费，中介费是原告与第三方之间产生，与被告无关，房租费与本案无关；同意支付公证费和物业费；不同意承担本案的诉讼费用。 第三人熙成公司辩称，原告赵昂加通过我公司向被告杨泽海、李淑敏购买了本案诉争的房屋及车位，原告已经向我公司支付了中介费，我公司没有承诺过3个月（6月30日）房产证能下来，且在卖房子的时候并不知道被告差债，根据三方签订的《房屋买卖经纪合同》，产权证办下来后已暂保管在我公司，我公司在中间多次协调沟通双方办理过户事宜以及卖方要求加价的问题，最终双方无法达成共识，我公司对卖方将我公司保管的产权证原件挂失、补办并将产权证转移给第三方等情况完全不知情，房产证2××8年才办下来，房价在上涨，本案诉争住房加车位的市场价值在125-130万以上。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的中介费收据，结合第三人的陈述，该证据真实、合法，与本案关联，本院予以采信，提交的租房合同及收据，与本案无关，本院不予采信，提交的微信聊天记录截图，被告及第三人认可真实性，本院予以采信，提交的报价单，真实性无法核实，且无法证实原告观点，本院不予采信；被告提交的电话清单、微信聊天截图，原告及第三人认可真实性，本院予以采信，提交的云南省二手房合同示范文本及不动产权证书，能够反映本案诉争住房及车位过户到案外人名下的事实，证据真实，与本案关联，本院予以采信，提交的抵债协议、借条、银行回单、银行明细清单，真实性无法核实，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，杨泽海、李淑敏（甲方、卖方）与赵昂加（乙方、买方），熙成公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖经纪合同》，约定：甲方将坐落于昆明市马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A4地块16栋2单元10层1001号房及A4地块A4-2地下室车位A138号卖与乙方，房屋建筑面积141.72㎡、车位建筑面积26.71㎡（以产权登记为准），上述住房及车位交易总价为73万元整，乙方支付给甲方购房定金100000元整，该定金待上述房产《房屋转让预约公证》当日，冲抵部分房款，于2017年3月7日前办理《房屋转让预约公证》，上述住房及车位不动产权证书处于办理状态，一旦可以领取，甲方第一时间前往领取并将不动产权证件原件及相关材料交由丙方保管，直至交易完成为止，办理《房屋转让预约公证》当日乙方支付甲方首付款300000元整（此款含定金100000元整），其余房款370000元待甲方取到住房不动产权证双方办理完住房产权变更登记（乙方取到其名下由不动产管部门出具的住房《不动产登记受理通知书》），由乙方向银行申请按揭贷款支付甲方，剩余房款60000元待甲方取到车位不动产权证原件后，双方办理完产权变更登记当日（即乙方取到其名下由不动产管部门出具的车位《不动产登记受理通知书》）一次性付清，房屋的交付使用时间为办理完《房屋转让预约公证》当日交房，该房产产权过户的时间为甲方取到不动产权证原件40日内办理，办理完《房屋转让预约公证》当日由乙方付清丙方中介费12000元整，办理完《房屋转让预约公证》后，甲乙双方如任意一方违约的，则违约方赔付守约方违约金人民币300000元整。签订《房屋买卖经纪合同》当日，赵昂加支付给杨泽海定金100000元。 2017年3月6日，原、被告双方到云南省明诚公证处签订住房及车位《房屋转让预约协议》二份并进行公证，约定：马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界金盾俊园A4地块16栋2单元1001号房转让价款612000元、A4地块A4-2地下室车位A138号转让价款118000元，乙方于本协议生效之日一次性向甲方支付转让价款242000元（住房）、58000元（车位），剩余价款370000元（住房）、60000元（车位）的支付方式于双方签署正式房屋买卖合同予以协商确认，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件是甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起40工作日内，于符合本协议第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方”。2017年3月6日即公证当天，赵昂加支付公证费2191元，支付给杨泽海购房款300000元（含定金100000元），支付给熙成公司中介费12000元，杨泽海将涉案房屋交付给赵昂加。赵昂加接房后，一直未装修入住，缴纳物业费共计6797元。本案涉案住房及车位不动产登记信息显示于2××8年9月15日登记在杨泽海、李淑敏名下，杨泽海、李淑敏于2019年1月11日将由第三人熙成公司保管的不动产权证公告申明遗失和申请补发并于2019年2月28日将上述住房及车位不动产权过户至案外人名下。原告诉讼主张解除与杨泽海、李淑敏之间签订的《房屋买卖经纪合同》以及《房屋转让预约协议》，被告杨泽海、李淑敏在庭审过程中表示同意解除上述合同。 本院认为，对于原告主张解除其与两被告签订的合同的问题，就本案诉争住房及车位原、被告签订了《房屋买卖经纪合同》以及《房屋转让预约协议》二份，被告杨泽海、李淑敏在庭审过程中表示同意解除与原告签订的上述合同，本院认为《房屋买卖经纪合同》于2017年3月5日签订，《房屋转让预约协议》于2017年3月6日签订，《房屋转让预约协议》签订的时间晚于《房屋买卖经纪合同》签订的时间且《房屋转让预约协议》进行了公证，应视为双方真实意思表示，故本院确认《房屋转让预约协议》构成对《房屋买卖经纪合同》中房屋买卖条款的变更，另因《房屋买卖经纪合同》中不仅涉及原、被告之间房屋买卖合同的法律关系，还涉及居间合同关系，该合同涉及两个不同的法律关系，本案审理的是基于房屋买卖法律关系而产生的纠纷，故居间条款在本案中本院不宜评判。故，本案房屋买卖纠纷应适用《房屋转让预约协议》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”，原、被告双方均同意解除，因《房屋转让预约协议》已变更《房屋买卖经纪合同》中房屋买卖条款，故本院确认原、被告双方于2017年3月6日签订的《房屋转让预约协议》予以解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于原告要求被告返还购房款300000元，被告亦同意返还，本院对原告的该诉请予以支持。 本案争议焦点是原告诉请的300000元损失及相关费用是否有事实和法律依据，应否得到支持的问题。被告抗辩认为原告违反了双方口头约定三个月付清全款，被告方没有违约，不应承担原告主张的300000元损失，被告对口头约定三个月付清全款的事实未举证证明，结合庭审原告及第三人熙成公司均予以否认，原告无义务，被告的抗辩不成立，本院不予支持。被告杨泽海、李淑敏未按照《房屋转让预约协议》约定的“甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起40工作日内签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续”，也未向原告催要剩余购房款，而是通过第三人熙成公司协调加价的事宜，在双方并未达成一致意见变更合同或同意解除合同的情况下，于2017年10月3日私自签订《抵债协议》将涉案住房及车位抵债给案外人（被告自认）并在原告起诉后将由第三人熙成公司保管的不动产权证公告申明遗失和申请补发后于2019年2月28日将上述住房及车位不动产权过户至案外人名下，致使涉案合同不能正常履行，被告杨泽海、李淑敏的上述行为显然已构成违约；原告依约支付被告购房款300000元，无任何违约行为。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，故被告杨泽海、李淑敏应赔偿原告的损失，原告主张被告赔偿损失300000元，《房屋转让预约协议》约定：“于符合本协议第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方。”根据该条规定的违约金计算得146000元（730000元×20%），《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”原告诉请的损失为300000元，本院认为违约金约定过低，不足以弥补原告的损失，结合本案合同履行情况，根据当事人的过错程度以及考虑本案合同正常履行的预期利益等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则酌情认定原告的损失为300000元，原告的该诉请成立，本院予以支持。原告诉请的首付款占用利息35168元，本院已支持原告损失300000元，该诉请系重复主张，本院不予支持。原告主张的房屋中介费12000元、公证费2192元，系原告实际支出的费用，本案因被告违约导致合同不能正常履行，因此原告支付的上述费用应由被告赔偿，原告的该主张成立，本院予以支持，原告主张的物业费7818元，扣除被告交房时支付的1021元，原告实际支付的物业费为6797元，考虑原告并未实际装修入住，该费用亦应认定为原告的损失，本院确定应由被告赔偿。原告主张的自房屋交易发生之日起的房租36000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告赵昂加与被告杨泽海和李淑敏双方于2017年3月6日签订的《房屋转让预约协议》于2019年3月12日解除； 二、由被告杨泽海、李淑敏在本判决生效后十日以内向原告赵昂加返还购房款300000元； 三、由被告杨泽海、李淑敏在本判决生效后十日以内向原告赵昂加赔偿损失300000元以及原告赵昂加支付的中介费12000元、公证费2192元、物业费6797元，以上费用共计320989元； 四、驳回原告赵昂加的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6171元，由原告赵昂加承担643元，由被告杨泽海、李淑敏承担5528元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审判员  方铮铮 二〇一九年七月一日 书记员  谭玲艳