浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初2311号原告：陈木仙，女，1948年4月27日出生，台湾地区居民，住福建省连江县。委托诉讼代理人：卞含菁，浙江卢军律师事务所律师。被告：龚进化，男，1982年9月8日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：韩立，嘉善县天成法律服务所法律工作者。被告：嘉兴宇博人力资源有限公司。住所地：浙江省嘉善县惠民街道毛家社区新桥小区215号。法定代表人：邵帅，执行董事。委托诉讼代理人：高荣，公司部门经理。委托诉讼代理人：韩立，嘉善县天成法律服务所法律工作者。原告陈木仙与被告龚进化、被告嘉兴宇博人力资源有限公司（以下简称宇博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日依法立案受理。原告明示选择适用大陆法律进行审理。2019年6月20日，本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、二被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈木仙向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的《房屋租赁合同》；2、二被告立即将坐落于嘉善县姚庄镇万泰路6号的店面恢复原状并交还原告；3、二被告支付自2019年3月25日起至实际腾退上述房屋之日止的占用费（按每月7000元为标准，自2019年3月25日起计算至实际腾退上述房屋之日止）；4、二被告立即支付使用期间物业费10296元；5、被告龚进化支付违约金3750元；6、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2016年8月25日，原告与被告龚进化签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于嘉善县姚庄镇万泰路6号的店面出租给龚进化使用，用途为物流办公室；租赁期限自2016年8月25日至2021年8月24日止，月租金为3750元整。另双方约定须信守合同，任一方违反合同约定，需向对方缴纳一个月租金作为违约金。另双方口头约定租赁期间物业费由龚进化承担。合同签订后，原告依约将店面交付给龚进化使用。2018年10月份，原告突然被宇博公司要求提供资料协助办理工商登记，才发现实际使用店面的是宇博公司。原告遂与龚进化联系，但一直无法联系。2018年12月31日，原告书面通知龚进化，要求按租赁合同履行，但龚进化未理睬。为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告龚进化答辩称：原告陈述的事实理由与事实不符。本人已委托部门经理高荣与原告儿子陈柏志洽谈，不存在一直无法联系。事实上是原告嫌租金太低，想提高租金。为此一直与我方协商，但未达成协议。双方2016年8月25日签订的房屋租赁合同为期5年，至今未到期。在租金协商未果的情况下，原告诉请解除合同属违约。如原告执意解除，除按合同承担违约责任外，还要赔偿被告因另外寻租同等位置面积房屋额外付出的高于本合同租金部分的直接经济损失约10万元。本租赁合同合法有效且未到期，不存在恢复原状及交还租赁房屋的问题。被告未拖欠原告租金，原告至今一直收取被告支付的房租，无权再主张占用费。租赁合同第8条中关于租赁期间被告支付费用的约定未包括物业费，故原告主张被告支付物业费10296元，也没有合同和法律依据。被告宇博公司答辩称：原告起诉我公司，属主体有误。我公司并非合同相对人，被告龚进化是我公司的实际控制人。故我公司使用案涉房屋，即是龚进化使用，不存在占用、转租情形。原告围绕其诉讼请求提交了证据，二被告对物业费收据照片打印件、告知函、公函复印件、快递面单、快递查询情况有异议，对其余证据真实性无异议。对被告无异议的证据，本院经审核予以确认，并在卷佐证。对快递面单、快递查询情况，本院经审核对其真实性予以确认。物业费收据系照片打印件，告知函及公函系打印件或复印件，本院对该两组证据的真实性暂不予确认。被告围绕其抗辩亦提交了证据，原告对聊天记录、收据的真实性无异议，但认为聊天记录有部分删减，且不能证实被告拟证明的内容。原告对陈木仙存折照片及转账明细未提出异议。本院经审核对原告无异议的证据予以确认，并在卷佐证。原告对证明及公司登记信息打印件有异议，本院经审核对该组证据的形式真实性予以确认，但对其与本案的关联性暂不予确认。根据双方当事人的陈述和本院确认的有效证据，认定事实如下：原告陈木仙系位于浙江省嘉善县，总层数四层，建筑面积216.69平方米商业用房（以下简称案涉房屋）的所有权人。原告之子陈柏志系案涉房屋共同共有人。2016年8月25日，原告（甲方）委托案外人聂晓芳与被告龚进化（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉房屋出租给龚进化使用，用途为租赁物流办公室，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2016年8月25日至2021年8月24日止；月租金为3750元，租赁期间，如遇国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准，除此之外，甲方不得以任何理由任意调整租金；租金半年支付一次；房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：1、水电费；2、煤气费；3、供暖费；自本合同签订之日起，乙方向甲方支付3750元押金；租赁期间，双方需信守合同，任何一方违反约定，须向对方交纳一个月租金作为违约金；本合同遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行等；备注装修期限为2016年8月25日至9月24日不收房租，第三、四年房租按48000元／年，第伍年房租50000元／年，从2016年9月25日至2017年3月24日收取半年房租22500元。合同签订后，被告向原告委托人聂晓芳支付3750元押金，并实际使用案涉房屋。被告通过银行账户向原告陈木仙的银行账户支付案涉房屋租金至2019年9月24日。原告之子陈柏志与龚进化的代理人高荣自2018年7月起多次通过微信商谈案涉房屋租赁事宜。高荣称：需房产证及身份证复印件办理营业执照；合同到2021年8月24日，所以关于提高房租的事，目前没有办法变动，按合同办事等。陈柏志则多次要求与龚进化重新讨论、签订协议；且称被告严重迟缴房租，任意改变房屋用途、任意转租给他人等。因双方协商未果，2019年4月，原告委托律师向被告发出律师函，内容（摘要）为：2018年10月份，我委托人前往案涉房屋查看时发现，实际使用该店面并非龚进化，而是宇博公司，用途也非用于物流办公室；龚进化擅自将案涉房屋转租他人并改变约定用途，已构成违约，故通知合同于2019年1月10日解除，限期将房屋恢复原状并交还原告，支付相应使用费、物业费、违约金等。被告庭审称龚进化系宇博公司的实际控制人，其承租案涉房屋后给宇博公司用于物流人力调配、培训办公室。前期，陈木仙就案涉房屋相关事宜由聂晓芳代为管理、联系。因双方分歧较大，本案调解未果。本院认为，法律规定，房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷确定管辖。案涉房屋位于浙江省嘉善县辖区内，本院对本案具有管辖权，且应适用《中华人民共和国合同法》等相关法律规定。合法有效的合同,对双方当事人均具有法律约束力。本案原告与龚进化就案涉房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告称龚进化未按约定用途使用案涉房屋且擅自转租，故要求解除合同。对此，本院认为，首先，合同中未明确约定案涉房屋不能转租；其次，案涉房屋本身系商业用房，龚进化作为自然人，承租案涉房屋后给宇博公司用于商业用途，亦属合理，不足以依此认定二被告间属于转租关系；再次，案涉房屋约定用途为物流办公室，被告实际亦用作办公室，只是称为物流调配人力的办公室。依此认定被告改变房屋约定用途，较为牵强，亦显严苛；最后，被告使用案涉房屋两年有余，原告的委托人对案涉房屋的实际使用情况应知晓且未提出异议。2018年下半年，原告之子陈柏志多次要求重新签订合同的目的是重新商谈租金及商业经营的税费等，而非因被告转租或改变用途等。故依照诚实信用原则，从维护契约精神及交易稳定的角度出发，原告所诉解除合同的理由，既不符合法定解除情形，亦不符合约定解除情形，依据不足，本院难以支持。原告要求被告返还案涉房屋、支付使用费、违约金等诉讼请求，亦欠缺依据，本院不予支持。另案涉合同就承租方承担的费用采取了列举式约定，并未约定物业费，故原告要求被告承担物业费，亦欠缺事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：驳回原告陈木仙的所有诉讼请求。案件受理费245元，减半收取122元（原告已预交），由原告陈木仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 王 霞二〇一九年七月二十九日书记员 李维佳