山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初2733号原告（反诉被告）：顾强，男，1972年8月14日出生，汉族，泰安市泰山区强森汽车修理有限公司职工，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：曹雅琪，山东纵观律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁传志，男，1964年3月14日出生，汉族，泰安市泰山区村民，住。委托诉讼代理人：**，山东鲁岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，山东鲁岳律师事务所律师。原告（反诉被告）顾强与被告（反诉原告）宁传志租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾强及其委托诉讼代理人曹雅琪，被告宁传志及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾强向本院提出诉讼请求：1.判令被告免除原告三个月的房租16995元，并返还原告剩余的租金12660元；2.判令被告支付原告搬迁费20000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，顾强变更上述第1项诉讼请求为：判令被告返还原告剩余的租金12660元；变更上述第2项诉讼请求为：判令被告补偿原告搬迁费9000元、停产停业损失162000元、临时安置补偿费16200元，共计187200元的50%，即93600元。事实和理由：2017年8月27日，原、被告签订了厂房租赁协议，约定被告将其合法拥有的厂房出租给原告使用，原告支付租金，租期三年，自2017年8月22日起至2020年8月22日止。现因厂房所在地拆迁，原告已经无法继续使用。原告要求被告按照合同约定免除三个月的房租，返还剩余租金并支付原告搬迁费等经济损失，但遭到被告拒绝。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。被告宁传志辩称，1、根据原、被告签订的协议的约定，我同意退回原告的租金12660元。2、原告主张我向其支付搬迁费、停产停业损失、临时安置补偿费，没有依据，应当予以驳回。反诉原告宁传志向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告支付拖欠的租金10000元，并支付违约金33495元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年8月27日签订《厂房租赁协议》，约定反诉原告将厂房出租给反诉被告使用，租期为2017年8月22日至2020年8月22日，约定第一年租金为66000元，第二年的房租67980元，第三年的房租70019元，并明确约定先交租金后使用，租金提前一个月全额向反诉原告支付，若反诉被告违约，需支付违约金为三个月的房租。反诉被告不仅没有全额支付租金，而且尚拖欠房租10000元，反诉被告应当按照协议约定支付拖欠的房租及违约金。望判如所诉。反诉被告顾强辩称，1、原告不欠被告租金，是被告应向原告返还租金。2、根据双方的合同约定，第一年的租金66000元是“先交租金后使用”，并需要提前一个月全额支付，至于第二年租金的支付方式，并未约定。3、据原告所知，涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，因此双方签订的合同是无效的，合同中关于违约行为的约定并不产生法律效力。本院经审理认定事实如下：被告宁传志在泰安市泰山区有厂房一处，位于泰安市泰山区温泉路与泮河大街十字路口向南100米处，是一约900平方米的独立院落，院内有车间、东屋、北屋等建筑物。2017年8月27日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《厂房租赁协议》一份，约定原告承租被告的上述厂房，协议内容为：“厂房租赁自2017年8月22日起至2020年8月22日止，租赁期限为三年，租金66000元，先租金后使用，租金提前1个月全额向甲方支付，若乙方违约需支付违约金为3个月房租；甲、乙双方约定，该厂房租赁年租金为66000元，第二年起增3%，第二年房租为67980元，第三年70019元；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政拆迁造成本合同无法履行，甲方提前3个月书面通知乙方，免除三个月房租，乙方应在3个月内完成搬迁等”。合同签订后，被告依约将厂房交付原告，原告于2017年8月27日支付租金16000元（转账10000元、现金支付6000元），同年9月11日支付租金30000元，同年9月17日又支付20000元，以上合计共支付租金66000元。2018年7月21日，原告支付租金200元，同年7月29日支付30000元，同年10月9日支付2780元，同年10月12日支付5000元，同年10月23日支付5000元，2019年1月9日支付5000元，同年1月12日支付5000元，同年1月31日支付5000元，以上合计共支付租金57980元。2019年初，被告宁传志所在的泰安市泰山区进行拆迁改造，原、被告经协商，原告顾强于2019年4月25日将承租的涉案厂房交还被告宁传志，被告为此向原告出具《租赁房屋收到条》一份，写明：今（2019.4.25日）收回顾强租赁房屋，玩好无损，交回钥匙。被告收回租赁房屋后，原、被告就退还多交的房租等问题不能达成一致意见，因此，原告诉来本院，要求被告返还截止2019年4月25日多支付的租赁费12660元（57980-67980元/12个月*8个月），同时，原告认为，因按照《泰安市城市市区征用集体土地房屋拆迁补偿安置暂行规定》和《泰安市人民政府办公室关于调整城市市区征用集体土地房屋拆迁有关补偿标准的通知》的相关规定，如被拆迁的是合法厂房，应获得补偿搬迁费9000元、停产停业损失162000元、临时安置补偿费16200元，现因原告所租赁被告的厂房是非法建筑，故无法获得上述共计187200元的补偿，这是给自己造成的经济损失，被告应承担50%的责任，故应由被告补偿93600元。被告应诉后，在法定期间内提起反诉，主张根据原、被告的协议约定，原告在第二个合同年（2018年8月27日至2019年8月26日）开始时，即应支付全年的租金67980元，但直至原告交还厂房，原告只支付57980元，下欠10000元，故要求原告支付该10000元，同时因原告在两个合同年均未做到“先支付租金，后使用房屋”，违反了协议的相关约定，故应分别承担违约金16500元（66000元/12个月*3个月）和16995元（67980元/12个月*3个月），共计33495元。另查明，被告宁传志所出租的厂房，没有建设工程规划许可证。2019年6月24日，被告宁传志住所地的泰安市泰山区（也是涉案厂房的所在地）的村民委员会出具证明一份，写明：兹证明宁传志在农田地上建设房屋，此房屋属违章建设，根据上级精神，在违章拆除中将此房屋拆除。拆除补偿中无搬家及营业补偿，补偿费用等二年后村委给予支付。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。2017年8月27日，原、被告签订《厂房租赁协议》时，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，因此，该租赁协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应担折价补。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告已于2019年4月25日，也就是第二个合同年履行近8个月时，将其租赁的涉案厂房返还给被告，而且原告在第二个合同年已支付被告租金57980元。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。据此，原告在第二个合同年应支付被告的房屋占有使用费应为45320元（67980元/12个月*8个月），现原告要求被告返还多支付的租赁费12660元（57980-45320），于法有据，本院予以支持。原告还主张，因被告出租给自己的厂房是非法建筑，无法像合法建筑一样，依照《泰安市城市市区征用集体土地房屋拆迁补偿安置暂行规定》和《泰安市人民政府办公室关于调整城市市区征用集体土地房屋拆迁有关补偿标准的通知》的相关规定获得补偿搬迁费、停产停业损失、临时安置补偿费等，故参照合法建筑依补偿标准可获得的187200元的50%计算，要求被告补偿93600元。对于原告的该项主张，因合同法相关规定中的所称的损失，是指直接的、现实的损失，并不包括间接的损失，更不包括以“或然性”为基础的，实际并未发生的所谓“损失”。因此，原告的该项请求，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。被告反诉称，原告尚欠其租赁费10000元，要求原告支付该款。而在被告对于原告的本诉进行答辩时，其已认可应返还原告多支付的租赁费12660元，在此情况下，被告的该项反诉主张，明显是自相矛盾，且与本案查明的事实不符，故本院不予支持。鉴于原、被告签订的《厂房租赁协议》无效，被告依据该协议关于违约金的约定，反诉要求原告支付违约金33495元，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告宁传志于本判决生效之日起十日内返还原告顾强租赁费12660元；二、驳回原告顾强的其他诉讼请求；三、驳回被告宁传志的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元，由原告顾强负担1150元，被告宁传志负担60元。反诉费440元，由被告宁传志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  万峰二〇一九年七月十日法官助理宋丽平书记员徐敏