安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初1041号原告：韩同芳，女，1970年4月24日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：刘勇，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓业军，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被告：合肥京商融合置地有限公司，注册地安徽省合肥市新站区文忠路999号新站综合开发试验区管委会A5-104室，实际经营地安徽省新站区淮海大道与陶冲胡路交口，统一社会信用代码91340100055753261R。法定代表人：洪传海，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琰，安徽征宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪松，安徽征宇律师事务所律师。被告：九江银行股份有限公司合肥望江西路支行，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路159号黄山花园1幢102、204-207室，统一社会信用代码913401005901804692。负责人：孙晓军，该行行长。委托诉讼代理人：侯仕超，男，1993年5月4日出生，汉族，该支行客户经理，住安徽省合肥市经济技术开发区。被告：安徽金邦商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区文忠路与学林路交口研发楼二楼209号，统一社会信用代码91340100075635182R。法定代表人：张新祥，该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：张伟，男，1991年10月8日出生，汉族，该公司员工，户籍地安徽省合肥市蜀山区，居住地安徽省合肥市瑶海区。原告韩同芳与被告合肥京商融合置地有限公司（以下简称“京商公司”）、安徽金邦商业运营管理有限公司（以下简称“金邦公司”）、九江银行股份有限公司合肥望江西路支行（以下简称“九江银行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案，案经审理于2018年7月24日作出（2018）皖0102民初292号民事判决书，韩同芳不服判决，提出上诉，案经安徽省合肥市中级人民法院审理，于2018年12月20日作出（2018）皖01民终9568号民事裁定书，以认定基本事实不清为由，裁定撤销判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩同芳的委托诉讼代理人刘勇，被告京商公司的委托诉讼代理人陈琰，被告金邦公司的委托诉讼代理人张伟，被告九江银行的委托诉讼代理人侯仕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩同芳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告京商公司2014年3月23日签订的《商品房买卖合同》于2016年4月1日解除；2.被告京商公司立即退还原告缴纳的购房首付款1324186元及利息（自2016年4月2日起计算至付清之日止，按同期银行贷款利率计算）、抵押登记费3300元；3.解除原告与被告九江银行签订的抵押借款合同；4.被告京商公司返还原告已偿还的银行借款本息763998.88元及利息损失（截至2019年2月，此后原告偿还的银行本息，亦由被告京商公司返还给原告，数额以银行结算为准）；5.被告京商公司向九江银行返还原告尚未偿还的借款本金805152.08元（截至2019年2月，数额以银行结算为准）。事实与理由：原告在由被告京商公司开发的“京商商贸城”项目中，购买了F区JJ栋118、218、318、119、219、319号房，并支付首付款、抵押登记费、按揭款及开业保证金等款项。后因京商公司的原因，原告与京商公司于2016年4月1日，签订《京商商贸城购房合同解除协议书》。其中约定：在原告提交相关手续后，京商公司应退还原告的购房款。然而，在原告履行了解除协议书中的相关义务后，京商公司至今仍未履行退款义务。后经原告多次催要，京商公司一直以各种理由拒绝还款。京商公司的行为给原告造成了较大的经济损失，为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，望判如所请。京商公司辩称,京商公司不同意解除与原告签订的商品房买卖合同。原告举证的解除协议书加盖的是京商商贸城的销售合同专用章，并非被告的公章或者是解除合同专用章。该公章仅用于销售商品房时签订商品房买卖合同，使用因此不能达到解除合同的法律后果。即便法院认定双方解除商品房买卖合同,京商公司退款的前提也应当是原告配合京商公司办理完毕撤销备案的手续后,退还首付款及其他相关费用。如原告不能按时提交材料或协助办理的，京商公司有权暂缓退还原告所有款项这在协议书中是有明确约定的。另外，协议书中载明的退款金额为首付款1324186元及其他相关费用。原告主张退还其他的款项，没有事实及法律依据。因此请求驳回原告的诉讼请求。金邦公司辩称，我方已退还原告10000元开业保证金，并同意与原告解除商户运营管理协议。九江银行辩称,不同意解除与原告签订的抵押借款合同，如果客户结清贷款本息，可以配合客户办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：韩同芳向本院提交证据：1.《京商商贸城购房合同解除协议书》，以证明双方已解除购房合同的事实；京商公司质证认为公章是个别销售人员擅自加盖的，并非公司授权，且是销售合同专用章，仅限于商品房销售合同的签订使用；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为认定本案事实的根据。2.《律师函》及特快专递回单，以证明韩同芳于2016年8月15日委托安徽致远律师事务所向京商公司发函要求履行解除合同协议书的事实；京商公司质证认为未到该律师函；经审查，律师函与合同解除协议能够相互印证，该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为本案事实的根据；特快专递回单反映交寄日期为2016年8月25日，无经京商公司签收的记录，仅能证明律师函的存在及邮寄的事实，不能证明该律师函已送达京商公司，故该证据能够反映案件的真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，可以作为本案事实的根据。2014年5月16日，韩同芳与京商公司签订《商品房买卖合同》6份，由韩同芳向京商公司购买京商商贸城F区JJ栋118、218、318、119、219、319号商品房，约定总首付款1324186元，剩余购房款1300000元以按揭贷款的方式支付。出卖人应当在2015年12月30日前，将取得《建设工程规划许可证》（正本），并符合合同约定的商品房交付买受人。出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的3%向买受人支付违约金等。合同签订后，韩同芳向京商公司支付首付款1324186元。2014年5月26日，上述房屋办理《合肥市商品房网上认购备案确认单》，买受人为韩同芳等。2015年3月16日，韩同芳与九江银行签订《商品房借款合同、抵押合同》2份，其中《商品房按揭借款合同》约定，韩同芳（借款人）、九江银行（贷款人）、京商公司（保证人），借款金额共130万元，借款用途，购买京商商贸城F区JJ栋118、218、318、119、219、319号商品房，借款期限自2015年3月16日至2025年3月16日，采用等额本金归还。保证担保范围为本合同项下的贷款本金及其利息、违约金、损害赔偿金、相关费用等；保证期限自贷款发放之日至开发商为抵押人办好房地产证并办理房产抵押登记后，保证人承诺对保证范围内的全部贷款债务承担连带清偿责任，借款人发生任何违约事项，保证人保证代借款人履行还款责任。本合同生效后，任何一方不得擅自变更合同或解除本合同。如确需要变更或解除的，应由三方协商一致，并达成书面协议；书面协议达成之前，原合同继续有效。《商品房按揭抵押合同》约定，抵押人韩同芳以购买的京商商贸城F区JJ栋118、218、318、119、219、319号商品房对前述借款合同提供抵押，抵押权人九江银行。2015年3月17日和3月26日双方办理了预购商品房抵押权预告登记。韩现芳支付抵押登记费3300元。之后，韩同芳与京商公司签订《京商商贸城购房合同解除协议书》1份，约定：现因韩同芳提出退房申请，京商公司同意办理退房相关手续，经协商达成协议如下：1.解除双方签订的上述房屋的《商品房买卖合同》；2.自双方签订本协议之日起，京商公司收回出售给韩同芳的商品房，该商品房的产权即与韩同芳无关；3.房屋成交总价为2642186元，韩同芳已付首付款为1324186元；4.韩同芳应于本协议生效后的3个工作日内提交办理解除按揭贷款协议、解除买卖合同、抵押注销登记事宜所需要的全部资料，并配合京商公司办妥上述手续，若因韩同芳不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，京商公司有权暂缓退还乙方所有款项；5.京商公司收到韩同芳提交的材料后，由京商公司将按揭贷款金额先行垫付给按揭银行，并在办理贷款结清手续和抵押注销手续；6.京商公司办理抵押注销手续后，韩同芳应在3日内配合京商公司至合肥市房产局商品房管理科办理备案撤销手续；7.以上手续完成后，京商公司将首付款及其它相关费用退至韩同芳账户。另协议自双方签字盖章之日起生效。韩同芳在协议书上签名按印，京商公司亦加盖了“合肥京商融合置地有限公司销售合同专用章（五）”印章（合同未注明签署日期）。2016年8月25日，安徽远致律师事务所制作《律师函》，向京商公司主张称双方已达成《京商商贸城购房合同解除协议书》，要求京商公司接到本律师函后3日内与该所或韩同芳联系协商退款事宜等。同日，该所将上述律师邮寄京商公司工作人员洪传梅收（无相应签收凭证）。嗣后，韩同芳于2018年1月5日向本院提起本案诉讼。九江银行于2018年1月17日收到本院送达的本案诉讼状。截止2019年2月21日，韩同芳已偿还上述按揭贷款本金512847.92元，已还利息251150.96元，已还本息共计763998.88元，剩余本金805152.08元。目前，韩同芳仍在继续按约偿还货款本息。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》《商品房借款合同、抵押合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。因京商公司未能在约定期限交房，韩同芳与京商公司签订《京商商贸城购房合同解除协议书》，约定解除《商品房买卖合同》符合法律规定，依法应予确认。京商公司辩称销售专用章无权解除合同，没有法律依据，依法不予采信。关于韩同芳与九江银行签订的《商品房借款合同、抵押合同》能否解除问题，因韩同芳向九江银行的借款目的是为履行《商品房买卖合同》，且京商公司向九江银行就韩现芳向九江银行的上述借款合同提供担保，故《商品房借款合同、抵押合同》应《商品房买卖合同》的从合同，主合同解除，致从合同的合同目的不能实现，现韩同芳主张《商品房借款合同、抵押合同》解除，符合法律规定，依法应予确认。至于合同解除时间，韩同芳与京商公司签订《京商商贸城购房合同解除协议书》，没有签署签订日期，根据现有证据2016年8月25日韩同芳委托安徽远致律师事务所向京商公司发出律师函中明确该协议书存在，故该协议书应为2016年8月25日已签订，推定《商品房买卖合同》于此时解除。至于《商品房借款合同、抵押合同》的解除时间，韩同芳未向九江银行提出主张，依法应自本案诉状送达九江银行时合同解除，即为2018年1月17日。关于韩同芳要求京商公司返还其缴纳的购房首付款人民币1324186元及利息（自2016年4月2日起计算至付清时止，按同期银行贷款利率计算）和抵押登记费3300元的主张，符合法律规定，但其主张自2016年4月2日起计算的利息起算时间没有事实依据。虽然双方签订的《商品房买卖合同》明确约定合同解除后30日退还购房款，但双方签订的《京商商贸城购房合同解除协议书》约定在合同生效后三日内办理抵押注销登记等手续后之后。同时，该协议书约定韩同芳应当配合提交相关手续，京商公司无证据证明韩同芳不配合办理相关手续，故在该协议签订的三日后，京商公司应当予以支付。依法利息起算时间应为2016年8月29日。关于韩同芳要求京商公司支付已偿还的银行借款本息763998.88元（截至2019年2月，此后原告偿还的银行本息，亦由被告京商公司返还给原告，数额以银行结算为准）问题，鉴于目前韩同芳仍在归还按揭款，韩同芳已归还的本息数额无法确定，依法应自借款之日起至本判决生效第十日止韩同芳已偿还的借款本息数额为准。剩余借款本息应由京商公司偿还九江银行。至于合同解除后相关抵押登记的涂销等手续办理，双方应相互配合，如有争议，应待实际发生后另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告韩同芳与被告合肥京商融合置地有限公签订的《商品房买卖合同》于2016年8月25日解除；二、确认原告韩同芳与九江银行股份有限公司合肥望江西路支行签订的《商品房借款合同、抵押合同》于2018年1月17日解除；三、被告合肥京商融合置地有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩同芳购房首付款1324186元及利息损失（自2016年8月29日起至付清时止，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算）和抵押登记费3300元；四、被告合肥京商融合置地有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩同芳已偿还九江银行股份有限公司合肥望江西路支行的借款本息截止2019年2月21日为763998.88元，之后已偿还借款本息应自2019年2月22日起至本判决生效后第十日止由合肥京商融合置地有限公司一并支付韩同芳；五、被告合肥京商融合置地有限公司于本判决生效后十日内返还九江银行股份有限公司合肥望江西路支行805152.08元（截止2019年2月21日，实际以本判决生效后第十日尚欠本息为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28040元，财产保全申请费5000元，合计33040元，由被告合肥京商融合置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  方业剑人民陪审员  王义明人民陪审员  张泰轩二〇一九年七月十八日书 记 员  谢莉雯附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。