广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初5443号原告：吴灼轩，男，2012年1月11日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码S529379（2）。法定代理人：梁艳娴，女，1985年3月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*************，公民身份号码440************529，系原告母亲。原告委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：**诗，广东潮盟律师事务所律师助理。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。原告吴灼轩与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周妍到庭参加了诉讼，两被告经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超过20年的部分无效；2.判令两被告退还物业使用权出让金及物业管理按金合计47060.23元予原告；3.两被告以47060.23元为本金从起诉之日起至两被告履行第二项诉讼请求完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告；4.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年3月15日，被告宝盈大沥分公司(甲方)与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈广场项目编号为首层S252号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为4.27平方米，使用权性质为商业；出让期限从本合同签订之日起至2034年3月15日止；出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止；赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务；乙方自2014年5月1日起享有受让物业收益；签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款163468元及物业管理按金3000元；在使用权出让期限及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还；宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，上述《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金。上述合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，被告宝盈大沥分公司应向原告支付资金占用利息。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.《物业使用权出让合同》（合同编号为首层S252号）（1份，原件）。2.广东省地方税收通用发票（电子）（发票号码08644573）（1份，原件）。3.收据(1份，原件)。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的上述证据来源合法，内容清楚，与本案相关联，本院均予以确认。综合本院采信的证据及原告的陈述，本院确认本案法律事实如下：2014年3月15日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区***********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为首层S252号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为4.27平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2034年3月15日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日起享有受让物业收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款163468元及物业管理按金3000元。在使用权出让期限及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理等。2014年3月16日，原告向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元。2014年5月15日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺物业使用权出让金163468元。另查明，根据本院已发生法律效力的（2018）粤0605民初18845号民事判决查明事实，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。本院认为，本案原告是香港特别行政区居民，本案属于涉港租赁合同纠纷案件。本案当事人未约定处理争议所适用的法律，而本案租赁合同履行地及租赁物所在地均位于中国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，依据最密切联系原则，本案应以内地法律作为解决争议的准据法。本案为租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”规定，涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2014年3月15日至2034年3月15日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10184天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效。《物业使用权出让合同》其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为10184天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金共47060.23元{（163468元+3000元）×[（10184天-20年天数7305天）÷10184天]}，原告主张返还上述款项，合理合法，本院予以支持。原告的利息主张理由充分，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：一、确认原告吴灼轩与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年3月15日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金共47060.23元予原告吴灼轩；三、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以47060.23元为本金从2019年3月14日起至上述判决第二项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告吴灼轩。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费976.51元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的受理费976.51元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原告。如不服本判决，原告可在本判决送达之日起三十日内，两被告可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  汪晓强人民陪审员  孔婉平人民陪审员  李彩云二〇一九年七月二十六日书 记 员  林晓冰