浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1102民初7901号 原告（反诉被告）：刘尚东，男，1968年11月29日出生，汉族，住龙泉市。 委托代理人（特别授权）：黄捷,浙江博翔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赖雅芬，女，1947年8月30日出生，汉族，住莲都区。 被告（反诉原告）：林俊，男，1967年7月10日出生，汉族，住莲都区。 上述两被告的委托代理人（特别授权）：陈琳海，浙江万申佳律师事务所律师。 原告刘尚东与被告赖雅芬、林俊房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月1日向本院起诉，本院受理后，依法组成由审判员兰小春担任审判长，与人民陪审员王碧华、吕规平参加评议的合议庭，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告刘尚东及其委托代理人黄捷，被告林俊及两被告的委托代理人陈琳海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘尚东诉称：2014年11月，原告向两被告租赁座落于丽水市莲都区××村××幢××号整栋房屋，双方签订租房合同因两被告是母子关系，故有林俊代表两人作为出租人在租房合同上签字出租合同约定租期为2014年11月10日至2019年11月10日，并明确约定如遇政府拆迁有装修费用补贴给原告作为装修损失补偿。原告向两被告交付了3000元租赁押金，合同签订后，原告对承租房屋进行全面装修并进出租，因2018年租赁房屋被政府依法征收，两被告不能依据合同与约定履行继续向原告提供房屋所有权义务，原告房租按月已支付到2018年11月11日，两被告在2018年10月24日，就对房屋进行停水停电，导致合同无法继续履行，因此给原告造成了房屋装修损失，提前搬迁费用损失，剩余租赁期限内的可预期的经营损失和其他损失，且应向原告返还租赁押金和多收取的租金，原告多次向被告协商赔偿事宜和退还押金的事宜，但被告均予拒绝为此，请求法院：1、请求判令两被告支付原告装修费用损失104215元；2、请求判令两被告支付原告搬迁费用、空调拆卸费5800元；3、请求判令两被告赔偿原告经营损失等各种损失35000元；4、请求判令两被告退还原告租赁押金3000元；5、请求判令两被告退还原告租金3559元；6、本案保全费1171.6元及诉讼费用由两被告承担。 被告赖雅芬、林俊辩称：一、原告方的诉请没有任何的事实与法律依据，可以说这是一起极其荒谬，不切实际的诉讼，原告诉请第一项要求被告赔偿装修损失的问题，被告方认为，原告方承租被告房屋后，根本没有投入任何实质性意义的装修，除了把被告方的房子隔得乱七八糟，基本都是我们原有的装修。另外政府的补偿是给被告的，它是基于我们房屋的所有权所延生的一种权益，并非是按照实际装修的评估价值来进行赔偿，故与原告方没有任何关系。二、原告诉请要求赔偿搬迁费用拆卸损失的问题，一个就是租赁合同，至今持续有效，双方在有效的租赁合同期限内，至于其在租赁期限内，要搬迁或者拆卸，被告方作为房屋所有权人和出租人，被告不予干涉，但是其要求被告承担费用，没有任何依据。三、原告诉请要求赔偿经营损失的问题，被告暂且不论其严重违反合同约定，擅自转租，被告在反诉当中追究其责任了，另外一个经营损失根本是无中生有，中国有句古话叫君子爱财取之有道，千万不能为了钱而迷失了道。四、原告诉请要求两被告赔偿其押金3000元的诉请，原告已经违约，不存在赔偿。五、关于支付保全费的问题，我们认为同样的这个没有任何的事实与法律依据，我们原先在这个反诉状当中提及，要求追究其错误保全的这么一个责任，但是经过贵院的释法明理，我们暂时撤回这一诉请，但是我们保留后续向其追究法律责任的权利。六、原告主张退还租金的问题，正是因为双方的这个租赁合同关系有效持续至今，所以说截至目前，原告方还尚欠被告方租金？何来的退还之说？综上，原告方的诉请没有任何的事实与法律依据，我们恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告赖雅芬、林俊反诉称：2014年10月份，二反诉原告以反诉原告林俊的名义与反诉被告签订《租房合同》，就反诉被告租用反诉原告赖雅芬所有的坐落于丽水市莲都区××村××幢××号整栋房屋事宜进行了相关权利义务的约定，其中约定自2014年11月10日起至2019年11月10日止，租金每月2480元，按季度支付，3年以后房租增加5%即2604元；同时合同特别约定，反诉被告在承租期间不得损坏房屋内的一切设施，包括餐桌一套、空调两台，如有损坏照价赔偿。合同签订反诉被告并付清第一季度租金后，反诉原告将房屋交付其使用，因二反诉原告都有其他住处，在反诉被告都有及时支付租金的情况下，反诉原告并未对租赁房屋的使用情况有过多过问，现租赁房屋遇政府拆迁，目前是列入红线范围，但尚未拆除。反诉原告去看房时，才发现反诉被告早已将房屋原始结构原有装修空调、餐桌等等破坏并设立隔层，又在没有取得反诉原告同意的情况下，私自将租赁房屋转租用于赚取租金差价，但反诉被告并未将房屋钥匙交还给反诉原告，也未实际腾空房屋，也未将房屋恢复原状，现实更是以“权利人”身份欲霸占反诉原告的拆迁补偿款，并欲坑取“经营损失、搬迁拆卸损失、租金、保全费”等莫须有的损失，然房租却仅支付至2018年11月10日。据上，反诉原告认为，在合同约定的期限内，反诉被告持续租赁原告房屋且未提出解除合同，未交还钥匙、未腾空房屋等，其应支付相应租期的租金，现因反诉被告未及时支付租金，破坏房屋设施，并私自转租的行为已经严重违反了双方的合同约定以及法律规定。为此，反诉原告有权单方解除合同，并要求其交还房屋钥匙、腾空房屋并将房屋恢复原状，同时，反诉原告有权要求其赔偿财物损失，支付违约金等。为此，请求法院：1、判决解除反诉原告林俊与反诉被告刘尚东于2014年11月份签订的《租房合同》；2、责令反诉被告刘尚东立即交还房屋钥匙、腾空房屋并将房屋恢复原状；3、判令反诉被告刘尚东支付2018年11月11日以后的房屋租金至实际腾房之日止，暂计至2018年11月30日为1736元（计算方式：月租金2604元／30天＊20天）。4、判令反诉被告刘尚东赔偿反诉原告财物损失（立式、挂式空调各1台、餐桌1套），估值6000元；5、判令反诉被告刘尚东支付违约金6250元（年租金31248元的20%）；6、本案本诉、反诉的一切费用均由反诉被告刘尚东承担。 反诉被告刘尚东辩称：本案的房屋已经依法被征收，涉房屋所有权已经因政府的征收行为转移至政府的名下，依据买卖合同租赁原则，相应的合同的主体就是租赁合同主体也已经变更为政府。从这个租赁合同，就双方这个反诉原告与政府签订拆迁补偿协议之日起，其已非案涉房屋的所有权人亦非案涉合同的那个相对人，其自然无权要求解除合同，因此我认为反诉原告所提的反诉请求缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。 经审理本院认定：被告赖雅芬与被告林俊系母子关系，原坐落于丽水市××村××幢××号房屋系被告赖雅芬所有，2014年11月，经丽水市如意房屋中介所介绍，原告刘尚东与被告林俊签订了房屋租赁合同，被告林俊作为甲方，原告刘尚东作为乙方，合同甲方将丽水市××村××幢××号整幢租给乙方使用；二、租期暂定2014年11月10日至2019年11月10日止，每月租金2480元，按季付，租金为7440元。第七条约定押金3000元，如政府拆迁，有装修补贴给乙方，另三年以后房租提加5%，五年以后提加10%，乙方合同到期还要出租话，优先租给乙方。本协议一式两份，由甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。被告林俊在协议上签字。2018年，因城中村改造，涉案房屋需要征迁。2018年9月29日，被告赖雅芬（乙方）与丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室（甲方）签订了丽水市市区征收集体土地房屋补偿安置协议书，第一，被补偿房屋状况及补偿情况，房屋坐落丽水市××村××幢××号，房屋所有权产权证号××，证载建筑面积155.19平方，办公建筑面积13.05平方，两违处罚后认定为合法建筑0平方。其中住宅155.19平方，每平方为500元，普通装修款为77595元，砖混以上普通装修13.05平方，每平方为500元，共6525元。砖混以上装修40.19平方，每平方为500元，共20095元。政府部门共补偿被告赖雅芬上述装修补偿为104215元。二、乙方房屋于2018年11月30日前将被补偿房屋搬迁腾空完毕，经甲方验收后交给甲方拆除，乙方不得擅自拆除，违者照价赔偿。协议第七条，本协议签订后，乙方另向甲方交收被征收房屋产权相关证件，由甲方统一将不动产部门办理注销手续。该房屋于2018年12月15日被拆除。 本院另查明，根据原、被告签订的合同，2018年原告房屋租金已付至2018年11月10日止。 认定上述事实的依据有：原、被告的身份信息、租赁合同及案涉房屋权属证书、补偿安置协议书、收款收据、民事裁定书及保全费缴纳票据及当事人庭审陈述。 本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。因该租赁房屋涉及到城中村改造被政府拆迁，原、被告双方无法继续履行租赁合同，租赁合同终止。根据租赁合同双方约定，如政府拆迁有装修补贴给原告方，现政府部门装修补偿给被告赖雅芬的部分，被告应支付原告，现原告诉请，本院予以支持。原告要求被告返还租赁合同押金3000元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求二被告返还从2018年9月29日至2018年11月10日所交的该部分租金，按照被告与政府部门达成拆迁协议，协议签订后，被告方的房屋产权证书交给政府部门注销登记，物权不属被告所有，二被告收取的该部分租金应返还原告。原告要求被告赔偿搬迁费及空调拆御费损失，也未提供相关证据，本院不予支持。原告要求被告赔偿其经营损失35000元，没有法律依据，本院不予支持。因诉讼时房屋已拆除，物权已消灭，租赁合同终止，反诉原告与反诉被告无需解除租赁合同。反诉原告要求反诉被告返还房屋钥匙、腾空房屋，并将房屋恢复原状，因物权已消灭，故对反诉原告的诉请，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付房屋租金计算至2018年11月30日止，因反诉原告在政府签订的拆迁协议时，房屋相关产权证已交给政府部门办理注销手续，房屋所有权从9月29日起不属于反诉原告所有，故对反诉原告要求反诉被告支付租金，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿财产损失，反诉原告没有提供相关证据，本院不予支持。因房屋涉及到城中村改造政府拆迁，反诉被告刘尚东履行合同不存在违约，故反诉原告要求反诉被告支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、《中华人民共和国物权法》第三十条、第四十二条的规定，判决如下： 一、被告赖雅芬于本判决生效之日起一个月内支付原告刘尚东房屋装修费104215元； 二、被告赖雅芬、林俊于本判决生效之日起一个月内返还原告刘尚东押金3000元及租金3559元； 三、驳回原告刘尚东的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告赖雅芬、林俊的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3304元，由原告刘尚东负担789元，被告赖雅芬、林俊负担2515元，反诉案件受理费150元，由反诉原告赖雅芬、林俊负担。财产保全申请费1171.6元，由被告赖雅芬、林俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长 兰    小    春 人民陪审员 王碧华人民陪审员吕规平 二〇一九年七月一日 书 记 员 纪    伟    琴 ??? —??7?—