广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8692号原告：袁小帅，男，1987年8月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：陈阳军、李伯安，均系广东荆紫律师事务所律师。被告：佛山市聚荟物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区祖庙街道东升村格沙工业区E6座六楼，统一社会信用代码91440604081248680N。法定代表人：杨欣荣，执行董事。委托诉讼代理人：邓宏平、陆沛林，均系广东华登律师事务所律师。原告袁小帅诉被告佛山市聚荟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理，并于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人陆沛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告签订的《商铺租赁合同》和《经营服务合同》；2、被告双倍返还履约保证金149440元及租赁定金37360.50元，退还一个月服务费6226.75元，退还装修押金10000元，赔偿原告为此支付的装修设计费40000元，合计金额为243027.25元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月20日，原、被告双方签订了《定金协议书》，原告拟租赁被告所有的禅城区格沙工业区E座首层3、4、5层铺面经营知名品牌餐饮，面积249.07平方米。第一年每个月租金为100元/平方米（含物业管理费），第二年每个月租金为110元/平方米（含物业管理费），逐年递增。租赁期限为5年，即从2018年12月15日至2023年12月14日，免租期4个月（即装修期）。履约保证金金额相当于3个月租金。在签订正式的租赁合同后再支付履行保证金和租金。2018年12月20日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》和《经营服务合同》（物业管理合同）。将租赁时间修改为2019年1月1日至2023年12月31日，其他条件不变。签订正式合同的当日袁小帅支付了3月物业管理费及租金作为履约保证金和一个月租金作为租赁定金，两项合计93400.25元，2018年12月24日支付了装修押金10000元。合同签订后，原告与案外人佛山市鼎顺餐饮管理有限公司（下称鼎顺公司）签订了铺面设计合同，约定设计费40000元，原告已经支付了36000元，剩余的设计费按照装修进度支付。原告与装修施工队伍达成的装修协议，但2018年12月25日原告带装修队进场施工时，被告连电线和水管都没有拉进来，租赁房屋连基本的水电都没有，根本不可能施工。后来，原告联系被告招商运营总监禤淑仪，其告知房屋在2019年2月也不可能交付。3月初，原告再次联系被告，房屋何时能够交付，被告也不能明确交房时间。于是原告委托广东荆紫律师事务所的李伯安律师发函给被告。然被告居然发函给原告，称已经将房屋交付给原告。还要求将原告从2019年1月1日起支付房屋租金。原告和被告在签订合同时，被告就使用其制作的格式合同，不允许原告作任何修改。被告不能按约交房时，也不与原告协商，也没有告知原告可能交房的具体时间，导致原告完全失去履约信心。在这种情况下，原告才委托律师发函给被告，希望被告能够给原告一个说法。然被告居然倒打一耙，称原告违约，彻底浇灭了原告履行合同的信心。为此，原告只能向法院起诉解除合同，要求被告赔偿相应损失，请求依法裁决。被告辩称：本案中涉案商铺是按现状出租及交付的，被告已于2018年12月24日交付商铺给原告且由原告占用使用至今，原告所提出的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。1、涉案合同第1.1条明确约定“以现状出租给乙方”，第3.1条明确约定“甲乙双方同意按照物业现状交付”，因此本案涉案商铺是按现状出租及交付的，并不存在原告所称不能交付的情形。2、涉案商铺已于2018年12月24日已交付给原告，双方并签署了《租赁物业入驻表》，涉案商铺自交付之日至今仍处于原告的占有使用中，根本不存在原告所谓被告违约不交付商铺的情形。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《定金协议书》，证明双方于2018年11月20日签订《定金协议书》，约定原告意向承租被告涉案商铺，原告向被告支付租赁意向定金30000元，该定金可冲抵租赁保证金。3、《商铺租赁合同》，证明双方于2018年12月20日签订正式租赁合同，合同第1.3、1.4、1.5条及1.6条约定承租期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，由被告或者被告委托的单位提供水电接驳位供原告装修之用。免租期为2019年1月1日至2019年4月30日，交付日期为2019年1月1日。合同附件《格沙工业区B1餐饮商铺》2.2及2.4项规定被告应当提供供电标准为80W/㎡，预留给排水接驳点，并装设独立给水计量表及总阀门。但实际上被告并未能提供水电接驳等设施，不符合交付条件，至今未完成交付商铺的义务，构成违约。4、《经营服务合同》，证明原告与被告的代理人佛山市南海区恒和信房地产咨询服务部（下称恒和信服务部）签订《经营服务合同》，约定被告委托该服务部为涉案商铺提供整体商业运营服务。但由于被告没有向原告交付商铺，导致该合同根本无法履行。5、pos签购单、收据，证明原告已向被告支付意向租赁定金30000元（其中20000元已退，10000元抵扣装修按金），装修按金10000元，租赁履约保证金56040元，首月租金17933.04元及垃圾费747.21元合计18680.25元作为租赁定金。向被告本人支付经营服务履约保证金18680元和首月服务费6226.75元。6、名片、社保缴纳记录、微信聊天记录截图、微信朋友圈截图，证明原告与被告的招商运营总监禤淑仪多次通过微信沟通，要求交付商铺。被告称商铺建设工程未砌墙未埋管等等，商铺未达到交付标准而无法交付，并于2019年1月25日出具顺延交付确认表，表示交付日期按实际完工日期确定。但是被告的工程一直没有完工，也导致商铺一直无法交付给原告。7、《广东华登律师事务所律师函》，证明被告工程未完成，未向原告交付涉案商铺，不积极履行交付义务却自称已交付，违反诚实信用原则，导致原告丧失履行合同的信心，也导致合同的根本目的无法实现。8、《空间设计合同》、设计图、效果图、收据、鼎顺公司企业信用信息公示报告，证明双方签订租赁合同后，原告与案外人鼎顺公司签订设计合同，约定由该公司为涉案商铺提供空间设计、门头招牌服务，原告为此支付设计费40000元。该公司按照原告的要求进行了设计，并出具了设计图和效果图，因被告最终未能交付房屋而导致原告产生的损失应当由被告承担。诉讼中，被告举证的证据如下：1、租赁物业入驻表，证明涉案商铺在2018年12月24日已经交付给原告，该表也说明水表电表的情况。而且交给租户的钥匙两条，原告也签名确认。2、照片，证明涉案商铺由原告上锁，到现在还在原告占有使用中。3、消防责任承若书、租户装修申请表，证明2018年12月30日原告向被告申请装修并承诺同意符合相关条件后才装修，不会随意改变设备。本院于2019年6月28日到现场进行勘察，形成了现场照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告举证了证据4的原件进行质证，本院对证据4的真实性予以采信。原告举证的证据6中的名片，被告确认案外人禤淑仪系被告员工，本院对其真实性予以采信；微信聊天记录截图、微信朋友圈截图未提供原始载体予以核对，本院对其真实性不予采信。原告举证的证据8，与本案有关联性，且原告提供了合同及收据原件予以核对，本院对其真实性予以采信。被告举证的证据1，有原件予以核对，本院对其真实性予以采信。本院确认以下案件事实：一、合同的订立。2018年11月20日，原告与佛山市聚荟投资有限公司（下称聚荟投资公司）签订《定金协议书》，协议约定原告有意承租佛山市禅城区格沙工业区E4座首层2、3、4号物业用于知名品牌餐饮，租赁年限由2018年12月15日起至2023年12月14日止，原告签署本《定金协议书》当天缴付30000元作为定金。2018年12月20日，原告（合同承租方，乙方）与聚荟投资公司（合同出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定主要内容如下：甲方同意将位于佛山市禅城区格沙工业区E4座首层2、3、4号、租赁建筑面积（即计租面积）为249.07平方米的物业以现状出租给乙方，乙方承诺租赁该物业仅用作知名品牌餐饮使用；租赁期限共5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止，甲方物业交付日期2019年1月1日，乙方装修竣工截止日2019年4月30日前，乙方承担自己商铺内装修的水电费及设施维护费、垃圾费（由甲方或甲方委托的单位提供水电接驳位），免租日期：甲方同意给予乙方免租期，自2019年1月1日起至2019年4月30日止，免租期内免交租金，但乙方仍需向甲方缴纳保洁费及自用的水电费、水电费损耗、设施维护费等能源费及任何其他应付费用；首年内免租期后每月的租金为72元/㎡、保洁费为3元/㎡，合计75元/㎡；预付费用，乙方在签订合同当天向甲方支付一个月租金和保洁费作为租赁定金，合计18680.25元，预付费用（如缴）可冲抵首月租金和保洁费；履约保证金，签订合同当天，乙方须支付56040元作为履约保证金；甲乙双方同意按照物业现状交付，租赁商铺内水、电、气设施的安装由甲方书面同意后，乙方负责并承担相应费用；乙方确认对本合同项下租赁物业的产权、规划报建等现状已充分了解，并同意按现状承租。如因上述原因导致本合同被终止、撤销或被宣布无效的，本合同自行终止，因此造成的损失双方互不承担赔偿责任，乙方不得向甲方主张装修装饰等损失的赔偿或补偿；甲乙双方知悉并同意，为提升佛山市禅城区祖庙街道东升村佛山童服城整体形象，增强园区内商户的综合软实力，甲方已委托第三方为佛山童服装城提供整体的策划、宣传、推广服务。2018年12月20日，原告（合同甲方）与案外人恒和信服务部（合同乙方）签订《经营服务合同》，合同主要内容：为提升佛山市禅城区祖庙街道东升村佛山童服城整体形象，增强园区内商户的综合软实力，乙方接受聚荟投资公司委托，为佛山童服城提供整体策划、宣传、推广等商业运营服务。甲方向聚荟投资公司承租物业，为佛山童服城园区内商户，自愿认可聚荟公司对乙方的委托，并同意接受乙方所提供的整体策划、宣传、推广等商业运营服务；服务具体内容如下：1、根据园区的整体规划，享受乙方统一提供的宣传、策划、市场推广服务；2、根据园区的整体规划，享受乙方统一提供的商业经纪服务，吸引潜在客户，促进甲方业务经营……委托服务期限自2019年1月1日至2023年12月31日止，服务费收费标准6226.75元/月，采用先交费后服务的原则，每月的五号前甲方向乙方支付当月服务费；乙方同意，在甲方与聚荟投资公司约定的免租期内服务费可享受折扣优惠，合共1245.35元/月；经甲乙双方协商一致，甲方向乙方支付履约保证金18680元；甲方须于2018年12月17日前向乙方支付首月服务费以及履约保证金合计24906.75元。二、费用缴纳2018年11月20日，原告向被告缴纳了定金30000元（该笔30000元被告已退回20000元，剩余10000元转为装修按金）。2018年12月20日，原告向被告缴纳了涉案租赁物首月租金及保洁费18680.25元、履约保证金56040元。同日，原告向案外人恒和信服务部缴纳了涉案租赁物首月服务费6226.75元、履约保证金18680元。三、合同履行2018年12月24日，原告签署《租赁物业入驻表》并收取了涉案租赁物钥匙两条。2018年12月30日，原告提交《租户装修申请表》。另，2018年11月30日，原告与案外人鼎顺公司签订《空间设计合同》，原告委托案外人鼎顺公司对佛山南海童装城快客一加一餐厅即佛山市禅城区格沙工业区E4座首层2.3.4号进行空间、门头招牌设计，合同约定总设计费40000元，协议签订时原告支付设计费总额的50%即20000元、交付效果图确认时支付设计费20%即8000元、完成整套施工图确认时支付设计费20%即8000元、项目装修完成时支付10%的设计费4000元。2018年11月30日、12月5日、12月9日，原告分别向案外人鼎顺公司支付设计费20000元、8000元、8000元，合计36000元。四、商铺现状2019年6月28日，案件承办人至涉案商铺现场进行勘察，涉案商铺所在E座首层商铺整体相通、空置，有多道玻璃门可进入，均已上锁，未出租出去的商铺由被告上锁。另，被告确认原告于2019年7月15日向其返还了涉案商铺的钥匙，认为原告应支付至商铺返还之日的场地占用费。另查，聚荟投资公司于2019年2月2日更名为佛山市聚荟物业管理有限公司（即本案被告）。庭审中，被告确认涉案商铺未取得建设规划许可。经本院释明，原告认为如果合同无效，可将解除合同转而由法院确认涉案合同无效。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于佛山市禅城区格沙工业区E4座首层2、3、4号商铺，而上述商铺的建设未取得建设规划许可，依据法律规定，本院确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》为无效合同。至于《经营服务合同》的问题，因被告并非该份合同的相对方，原告诉请在本案中解除该份合同，本院不予支持。关于原告诉请双倍返还履行保证金149440元、租赁定金37360.50元、退还服务费6226.75元、装修押金10000元的问题。被告向原告收取了涉案商铺首月租赁费用18680.25元、履约保证金56040元、装修押金10000元共计84720.25元，因涉案租赁合同无效，合同约定的违约条款亦归于无效，原告主张双倍返还缺乏事实及法律依据，本院不予支持。租赁合同无效，被告应向原告返还其收取的履约保证金、装修押金。另，为避免诉累，且被告亦提出场地占用费的问题，本院对被告应退还的款项及原告应支付给被告的场地占用费一并处理。原告在2019年7月15日返还涉案商铺，参照合同约定，2019年5月1日至7月15日的场地占用费用为46700.63元（18680.25元/月×2.5个月），本院综合考虑合同的履行程度、双方对合同无效的过错程度、商铺的现状等因素，认定原告应向被告支付以上场地占用费用的一半即23350.32元（46700.63元×50%），扣减以上租赁费用，被告还应向原告返还61369.93元（84720.25元-23350.32元）。至于原告诉请的《经营服务合同》项下的服务费6226.75元及双倍返还履约保证金37360元的问题，因被告并非该合同的相对方，原告主张被告返还缺乏合同及法律依据，本院不予支持，原告可另案主张。关于原告诉请的装修设计费损失40000元的问题。原告为履行涉案租赁合同，委托案外人鼎顺公司提供设计服务，双方约定的设计费为40000元，原告实际已支付36000元，该36000元为原告的实际损失。因原告与被告对于合同的无效存在同等过错，被告应承担原告设计费损失的50%即18000元，本院对原告诉请的设计费中的18000元予以支持，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告袁小帅与被告佛山市聚荟物业管理有限公司于2018年12月20日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告佛山市聚荟物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁小帅返还履行保证金、装修押金共计61369.93元；三、被告佛山市聚荟物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁小帅赔偿装修设计费损失18000元；四、驳回原告袁小帅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费9725元，原告袁小帅负担5154元，被告佛山市聚荟物业管理有限公司负担4571元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年七月十九日书记员 方紫盈