广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3580号原告：梁雪松，男，1980年9月10日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：徐南海，广东聚才律师事务所律师。被告：广东恒宝物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区宝华路133号恒宝华庭负二层。法定代表人：孙国林，董事长。委托诉讼代理人：张美贤，女，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：杨伟南，男，该公司职员，联系地址。原告梁雪松与被告广东恒宝物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人徐南海，被告委托诉讼代理人张美贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁雪松向本院起诉，请求：1.判令被告向原告退还物业服务费保证金37011元；2.判令被告向原告退还水电费周转金3702元；3.判令被告向原告退还装修押金12337元；4.判令被告向原告退还紧急清理弃置废物费押金2500元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与广州捷骏房地产开发有限公司于2017年12月7日签订了《广州市房屋租赁合同》及《补偿合同》，原告租赁广州捷骏房地产开发有限公司位于广州市荔湾区宝华路133号三层20号铺。租赁合同约定上述铺位广州捷骏房地产开发有限公司已经委托被告进行物业管理，原告按时向被告支付物业管理费。租赁合同签订后，原告于2017年11月30日向被告支付了物业服务费保证金37011元、水电费周转金3702元，于2017年12月21日向被告支付了装修押金12337元、紧急清理弃置废物费押金2500元。因原告承租广州捷骏房地产开发有限公司铺位人流量少，连续亏损，原告与广州捷骏房地产开发有限公司经友好协商，于2018年11月13日解除双方于2017年12月7日签订了《广州市房屋租赁合同》及《补偿合同》。按照约定被告应在原告与广州捷骏房地产开发有限公司解除租赁合同后退还原告向其缴纳的物业服务费保证金、装修押金、水电费周转金等，但被告一直未退还。综上，被告严重违反约定，已构成违约，原告有权按照约定要求被告将物业服务费保证金、装修押金等退还。被告广东恒宝物业管理有限公司答辩：一、由于原告欠费，根据合同第十一条第2点约定，我方有权没收原告的物业服务费保证金37011元、水电费周转金3702元，不予退还。二、因为原告的装修验收还未合格，仍有18项验收未合格，所以我方无法退还装修押金12337元。三、根据原告与广州捷骏房地产开发有限公司签订的租赁合同附件6其他特别条约第5点，由于原告交铺时没有拆除铺内的装修，所以我方请其他人员代为拆除及清理弃置物，相关费用与装修押金与紧急清理弃置废物费押金作为抵扣。经审理查明：2017年12月7日，原告与广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定捷骏公司将坐落在荔湾区宝华路133号街三层20号的房屋出租给原告作商业用途使用，建筑面积246.74平方米，分摊共用建筑面积94.05平方米。租赁期限为2017年12月20日至2022年12月19日。原告认识到并承认，恒宝广场由捷骏公司委托广东恒宝物业管理有限公司即被告，或其他物业管理公司提供物业管理服务；原告亦同意签署本合同时一并签订《恒宝广场商场物业服务合同》，接受被告或其他被委托向恒宝广场提供物业管理服务的机构的物业管理。该租赁合同自双方签字之日起生效。租赁合同签订当日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《恒宝广场商场物业服务合同》，约定：恒宝广场商场第1座第三层第20铺，建筑面积246.74平方米，套内面积152.69平方米。本合同为乙方与业主签订的《租赁合同》的从合同，其有效期限与《租赁合同》中约定的租赁期限一致，即自2017年12月20日起至2022年12月19日止。本合同因《租赁合同》的解除或终止而终止；因《租赁合同》变更期限而相应变更期限，无须另行签署协议或通知。乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共人民币37011元作为物业服务保证金。乙方须于本合同签订时，一次性向甲方支付水电费周转金3702元人民币。乙方应于本合同签订时一次性向甲方缴纳装修保证金共计人民币12337元，乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及公用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方。合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其它费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一（1‰）计付违约金；如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任（第十一条第2点）。合同期满，如乙方缴清全部费用及其它一切应缴费用且无其它违约行为，甲方验收商铺完好无损后，乙方迁出商铺之日起45个工作日内，甲方将物业服务费保证金、水电费周转金无息退还给乙方。一切有关恒宝广场商场的管理规定是本合同的附件，与本合同具有同等法律效力，本合同未明确的事项应当依照该等规定履行，但如该等规定与本合同有冲突的内容，概以本合同的内容为准。本合同于2017年12月7日在广州市签订，即日起生效。上述合同签订后，原告接收并使用荔湾区宝华路133号街三层20号场地，同时向被告支付了物业服务保证金37011元、水电费周转金3702元、装修押金12337元、紧急清理弃置废物费押金2500元。此后，原告依约向被告支付物业服务费等相关费用。2018年11月13日，原告撤出荔湾区宝华路133号街三层20号场地。撤场之后，原告支付了租赁场地至2018年11月13日止的水电费、城市污水处理费、油污处理费、物业服务费等，被告于2018年12月25日开具了水费、物业服务费及油污处理费的发票，于2019年1月7日开具了电费的发票。庭审中，原告称其从未拖欠被告相关费用，其与捷骏公司退铺后，被告未将物业服务费、水电费等所有费用清单发送给其缴费，在被告向其发送了缴费清单后，其立即将截止到2018年11月13日的相关费用支付给被告。另查明，2019年3月15日，捷骏公司因荔湾区宝华路133号三层20号租赁纠纷，向本院起诉原告，请求解除捷骏公司与原告之间签署的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》并要求原告赔偿相关费用。原告在该案中亦提起反诉。该案中，双方当事人均确认租赁关系于2018年11月13日解除。本院于2019年7月16日作出（2019）粤0103民初2498号民事判决，确认双方租赁合同关系于2018年11月13日解除。目前该民事判决尚未生效。被告所提交的广东恒宝物业管理有限公司恒宝广场《装修指南》中，“有关装修费用”规定紧急清理弃置物费以人数参与搬运计算（每个人￥100元收费）。庭审中，被告称其在2018年11月13日向原告出具了放行证。就不予退还原告紧急清理弃置废物费押金2500元的问题，被告表示其未能找到相关依据；就退铺前的部分未缴费用，被告称其向原告发出过缴费通知单，但未提交相关依据。本案中，被告提供了退铺通知书、恒宝广场商铺退场验铺表、退铺相片记录，证明原告没有办理正常退铺手续，被告事后对原告退铺后存在问题进行复原，产生装修费、清理弃置物等相关费用。对此，原告认为上述相关证据是被告故意为证明原告违约而单方制作的，原告在退铺当天就已与被告办理交接手续，抄写了水电表度数；待被告向原告发送缴费通知单后，原告已向被告缴费；恒宝广场商铺退场验铺表可以证明原被告之间办理了交接手续，与被告所称“弃铺潜逃”是自相矛盾的。另外，被告还提交了广东恒宝物业管理有限公司恒宝广场《装修指南》、装修验收表、恒宝物业二次装修验收、装修承诺书、责令整改通知书，证明原告申请装修，但装修验收没有合格。而原告认为，涉案商铺的铺内装修清理等事项，原告是与捷骏公司之间的纠纷，且有缴纳相关清理费，被告无权再次向原告收取铺内的装修清理费，原告与被告只是物业服务合同关系；房屋内的装修返还是原告与业主之间的租赁关系，与被告无关，被告不能扣除装修押金；如原告租赁铺位装修不合格，就不可能正常营业。本院认为，原被告签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。依《恒宝广场商场物业服务合同》约定，物业服务合同为租赁合同的从合同，因租赁合同的解除或终止而终止。在另案中，原告与捷骏公司均同意双方租赁合同于2018年11月13日解除，该案一审判决对此予以确认。另外，经原被告双方交接，原告已经撤离荔湾区宝华路133号三层20号场地，即使该案判决尚未生效，也不能否认原被告之间物业服务关系已于2018年11月13日终止的事实。物业服务合同解除后，物业承租人（物业使用人）依照合同约定所交各项保证金，物业服务公司应当依约定予以退还。本案被告以原告欠费及装修验收未合格为由拒绝退还物业服务费保证金、水电周转金及装修押金是否成立，分析如下：一、关于原告是否欠费问题。如前所述原被告之间的物业服务关系随原告与捷骏公司之间的租赁关系于2018年11月13日解除而终止。从双方所提证据亦可证实，原被告双方在合同解除当日办理了交接手续，被告也向原告出具了放行证，故被告主张原告没有办理正常退铺手续与事实不符。基于原告在合同解除后已经撤离，物业服务关系中部分尚未清缴的费用理应经被告确定并通知后，由原告缴纳。但被告并未有证据证明其通知或何时通知原告清缴物业服务合同相关费用，在原告已经支付2018年11月13日前相关物业服务费用的情况下，被告关于原告欠费的主张，难以成立。二、关于装修验收是否合格问题。被告所提交的恒宝华庭二次装修验收表显示，原告于2018年1月30日在完成装修后提交验收，而被告于2018年5月24日作出整改项目意见，装修验收申请与整改项目意见作出时间间隔之长，有悖常理。实际装修验收情形即使如该验收表显示存在需整改的问题，但也难以确认此后原告是否依照整改意见进行相应完善。依《限期整改通知书》，被告并不能证实场地的最终装修情况。另外，依物业服务合同约定，本案也无相关证据证实原告装修过程中存在损坏公共部位及公用设备设施的情形，被告关于原告装修未合格的意见，亦难成立。据此，被告关于退还物业服务费保证金、水电周转金及装修押金的抗辩意见，均不成立，本院不予采信。至于紧急清理弃置废物费问题，本案并无证据显示存在被告可以扣除紧急清理弃置废物费押金的事实。被告所提原告撤离时没有拆除场地装修情形，属于原告与物业出租人捷骏公司之间的租赁关系问题，其主张抵扣代为拆除及清理弃置物的费用，缺乏依据。对原告退还紧急清理弃置废物费押金的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东恒宝物业管理有限公司向原告梁雪松退还物业服务费保证金、水电费周转金、装修押金、紧急清理弃置废物费押金共计55550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费594元，由被告广东恒宝物业管理有限公司负担（原告梁雪松已预交诉讼费由被告广东恒宝物业管理有限公司迳付给原告梁雪松，本院不再退回）。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年七月二十九日书记员  魏冬菊姚晓丹