广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初9755号原告：刘照霞，女，1967年11月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：苏敏超，男，1968年12月4日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，两原告的共同委托诉讼代理人：吕伟虹，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：侯文聪，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。被告：李佳惠，女，1989年6月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：李霞，女，1967年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系被告李佳惠的母亲。委托诉讼代理人：覃加坚，广东昊亮律师事务所律师。第三人：佛山市峰江地产代理有限公司中华路分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂振华居委会中华路68号铺。负责人：李爱国。委托诉讼代理人：杨雷妹，女，1982年3月8日出生，汉族，住广东省封开县，系该公司员工。原告刘照霞、苏敏超与被告李佳惠、第三人佛山市峰江地产代理有限公司中华路分公司（以下简称峰江地产中华路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月5日、2019年7月23日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告刘照霞、苏敏超的共同委托诉讼代理人吕伟虹、侯文聪，被告李佳惠的委托诉讼代理人李霞、覃加坚，第三人峰江地产中华路分公司的委托诉讼代理人杨雷妹到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告刘照霞、苏敏超的共同委托诉讼代理人侯文聪，被告李佳惠的委托诉讼代理人李霞、覃加坚，第三人峰江地产中华路分公司的委托诉讼代理人杨雷妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘照霞、苏敏超向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还购房款620000元及利息9300元（以620000元为本金，从2019年3月1日起，按同期银行贷款利率计算至还清之日止，暂计三个月，以后顺延），合计629300元；2.被告向原告支付居间服务费19000元；3.被告向原告支付办理过户的税费合计113989.94元；4.被告向原告支付违约金760000元；5.被告向原告支付律师费40000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月9日，两原告与被告、第三人签订《房地产买卖三方合同》，合同约定：原告以总价380万元购买被告位于佛山市顺德区容桂街道办事处振华社区居民委员会中华路华夏新城14座1801号的房屋（以下简称华夏新城14座1801号房屋）；原告应于2018年12月10日前向被告支付定金62万元，过户当天一次性支付316万元，余款2万元于被告迁走户口后3天内付清。同日，原告与第三人签订《佣金承诺确认书》，第三人确认收到原告支付的居间费19000元。为促使交易进行，原告于2018年12月17日前向被告支付了160万元购房款。2018年12月17日，原、被告在第三人配合下到容桂行政服务中心办理过户手续，由原告以刷卡方式支付了房屋过户的税费，合计113989.94元。原告交税后，在办理房屋过户过程中，房屋管理部门告知，由于案涉房屋顶层是违章建筑，已被行政部门查封，无法过户。为保障原告的合法权益，原、被告当天在第三人见证下签订一份《双方协议书》，载明：因卖方李佳惠的房地产存在封锁问题，办不了过户手续，卖方李佳惠需在第2天内返还100万元给买方刘照霞、苏敏超，另62万元需2019年2月28日前退回给买方；若卖方把该房产卖给其他人，买方有权追究其法律责任；若卖方不按以上约定退钱给买方，视为卖方违约。2018年12月28日，双方确认：因被告单方原因房屋无法办理过户，但被告并未按协议书约定按期返还原告购房款，仅在2019年1月返还100万元，余款62万元未还，原告在2019年2月28日之后一直追讨，但被告一直没有清还，造成原告严重的经济损失。现因被告房屋存在违建情况无法过户，合同无法继续履行，被告也没有按约定退回全部房款。根据合同的约定，原告作为买方有权选择要求买卖方继续履行并赔偿损失，买方也可选择解除合同，同时要求卖方支付总成交价的20%作为违约金，并需返还原告已付的所有费用。被告李佳惠辩称，一、被告愿意继续履行合同，将房产过户给原告，案涉房屋并非法律明确规定不能过户的情形，在签订三方房屋买卖合同后，三方就如何过户进一步沟通并补签合同，协议书明确约定被告不能将房屋专卖给他人，该合同可以继续履行；二、若原告坚持不购买案涉房屋，被告愿意退还62万元，原告要求赔偿其他的费用以及损失无事实及法律依据，理由如下：1.本案交易过程中，被告不存在重大过错，也没有隐瞒重大事项，在签订合同前，三方已经到案涉房屋进行现场查勘，现场核对房产证，三方明确知道该房屋的顶层是加建顶棚且已经到了房产局档案室查册，档案资料中显示，该房产没有不能过户或其他异常情形；在办理过户手续时，房产局才告知该房屋暂时不能过户，该事实事前双方均不知情，也无法查到，原告以及被告在本案房产交易过程中均不存在过错。同时，在2018年12月17日没有成功办理过户当天，双方签订协议明确约定被告不能将房产过户给他人，表明原告是愿意继续购买涉案房屋的；2.在得知案涉房屋不能过户时，双方已经签订协议，事实上该份协议解除了原来签订的房屋买卖合同，明确了在该期间被告不能将房屋出售给他人，也约定了退还款项，只因后来还在为继续买卖房屋进一步协商，才导致62万元至今未退还给原告，在起诉之前，原告从来没有明确告知被告放弃购买案涉房屋，并要求被告立即退还款项，故解除合同的过错方不在于被告，而在于原告；3.在涉案过程中，原告以及被告均委托第三人对案涉房屋的买卖进行中介服务，也委托了解案涉房屋是否存在不能过户的情形，但第三人明确告知原、被告案涉房屋没有异常，可以过户。第三人没有告知涉案房屋过户可能存在的风险，造成不能过户的情形，第三人存在重大过错，所造成的损失应由第三人承担赔偿责任，与被告无关。第三人峰江地产中华路分公司述称，第三人是在交易前有向房管部门进行查册，查询到该房产有抵押，没有其他异常。关于案涉房产因顶棚过高而导致不能过户，第三人从事中介服务多年，均未出现过上述情况，该情况也是第三人不能预见的，责任不在于第三人。被告房屋因违建受到房管部门限制转让，被告是否知情或者隐瞒该情况，第三人不清楚。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，各方当事人对相关证据的真实性均无异议，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证，至于证明内容，另行论及。本院经审理查明，华夏新城14座1801号房屋属被告李佳惠所有，该房屋建筑面积229.19平方米，套内面积191.81平方米。佛山市顺德区环境运输和城市管理局曾于2015年6月8日作出粤顺管容罚（2015）第A00021号行政处罚决定书，认定：从2014年8月开始，李佳惠及其母亲李霞在未取得建设工程规划许可的情况下，将案涉的华夏新城14座1801号房屋与露天楼板（天台）打通加盖建筑物，在天台建成钢筋混凝土结构建筑物，高度3.3米，建筑面积42平方米，据此作出如下行政处罚：限当事人自本决定书送达之日起10天内自行拆除华夏新城14座1801号单元楼顶天台加建的钢筋混凝土结构建筑物并恢复原状。上述处罚决定书生效后，李佳惠、李霞未在指定期限内履行处罚决定书确定的义务。2018年12月9日，原告刘照霞与被告李佳惠、第三人峰江地产中华路分公司签订《房地产买卖三方合同》，约定：买方（刘照霞）以总价380万元购卖方（李佳惠）的华夏新城14座1801号房屋，该房屋建筑面积229.19平方米，套内面积191.81平方米；该房屋以现状售予买方，而买方已检查并同意以现状购买该物业；买方应于2018年12月10日前向卖方支付定金62万元，过户当天一次性支付316万元，余款2万元于卖方付清水、电、物业费及迁走户口后3天内付清；办理房产过户时间为2019年2月26日；中介方（峰江地产中华路分公司）已促成买卖双方签订本合同，完成法定的居间服务，买方、卖方同意于本合同签订之日分别向中介方支付居间费57000元；卖方在收取定金后不履行本合同条款或因卖方原因而无法将物业售予买方，买方有权选择要求卖方继续履行合同并赔偿损失，买方也可选择解除本合同，同时要求卖方支付总成交价的20%作为违约金，并需返还买方已付的所有的费用；卖方逾期交付该物业，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按本合同约定的总成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期超过30天，买方有权选择不再购买该物业，卖方应退回全部已收的款项并按总成交价的20%予买方作为违约金；买方签订本合同后不履行本合同条款或因买方原因导致本合同不能继续履行，卖方可主张解除合同并要求买方按照该物业成交价的20%支付违约金，买方支付的定金可冲抵等额违约金；在履行合同过程中，买卖双方任何一方不履行合同，违约方支付其本身应付的居间服务费外，还应代守约方向中介方支付居间服务费；合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用等，均由违约方承担。上述合同签订后，刘照霞于2018年12月10日已将定金62万元支付给李佳惠，并向峰江地产中华路分公司支付居间服务费19000元。2018年12月17日，刘照霞又向李佳惠支付购房款100万元。当日，双方在峰江地产中华路分公司配合下到容桂行政服务中心办理过户手续，由刘照霞以刷卡方式向佛山市顺德区税务局缴交了申请办理房屋过户的相关税费合计113989.94元，其中以纳税人李佳惠名义缴交45595.98元，以刘照霞名义缴交68393.96元。后被房屋登记部门告知，案涉房屋顶层是违章建筑，已被限制办理过户手续。当日，双方又在峰江地产中华路分公司的见证下签订一份《双方协议书》，载明：“因卖方李佳惠的该房地产存在封锁问题，办不了买卖过户手续，现卖方找关系处理，差不多10天可处理好，若10天内处理不好，办不了过户手续，卖方李佳惠需在第2天内转1000000元给买方刘照霞和苏敏超，另620000元需2019年2月28日前退回给买方；若卖方把该房产卖给其他人，买方有权追究其法律责任；若卖方不按以上约定退钱给买方，视为卖方违约。”但此后，双方仍一直未办理过户手续，李佳惠退还过100万元给刘照霞后，曾通过其母亲李霞与峰江地产中华路分公司的工作人员温木华通过微信聊天联系沟通，温木华曾于2019年1月23日在微信中催促李霞称：“李小姐，有消息了吗？客人那边说如果搞不定，他说要求退房款哦。”李霞回复称：“周一会有结果，我周一交罚款！”之后，温木华于2019年2月20日，要求李霞提供已处理好违章建筑的证明拍照给买方看，如果处理不好就退款给买方。李霞回复称：“我昨天去了城管，他们的意思就是要拆掉一部分，解除销案后再修复，但是怕买家不愿意，也麻烦，再想办法解决！”2019年2月25日，李霞又发微信给温木华称：“温小姐，约下买家，看看几时有空，我们当面谈谈吧，因为违建那里，就是要求拆了拍照，才能走流程结案，因为这期间又是过年，又是房产证暂停办理过户至月底，所以，如果买家有诚意要买，就商量一下把合同延期，如果不是想要了，我们就拿回房产证，重新办理抵押贷款，还款给买家，所以麻烦你约好买家，我们当面谈谈怎么办吧！”温木华于当日回复：“客人也没有回我信息，给电话也没有接呢”。此后，温木华曾于2019年3月2日提供苏敏超的微信号给李霞，李霞于同月4日称买方对其不作理会。2019年4月16日，李霞在与温木华的微信聊天中表示希望约买家见个面，并称：“……如果我把三楼的顶拆了，旧房产证可以解锁，可以过户。他愿不愿意，……。”因买卖双方一直未就该房屋的后续过户等问题协商一致，李佳惠也没有退还款项，刘照霞、苏敏超遂提起诉讼。另查明，李佳惠于本案诉讼期间对华夏新城14座1801号房屋楼顶天台加建的钢筋混凝土结构建筑物进行拆除,但刘照霞、苏敏超明确要求不再继续履行合同。诉讼中，各方对刘照霞、苏敏超作为案涉房屋的共同购买人无异议。本院认为，关于案涉的《房地产买卖三方合同》及《双方协议书》的效力问题。对此分析如下：一、双方签订的《房地产买卖三方合同》约定按现状交付房屋，而在签订合同时该房屋顶层存在加盖建筑物，且加建建筑物的建筑面积达42平方米，原告经过现场察看后才签订合同，对比双方上述合同及该房屋不动产权证登记的建筑面积，被告对该部分加建建筑物的情况应当清楚，双方仍约定按现状交付，说明双方在合同中约定交易的房屋包括加建部分。二、双方均确认申请办理过户时被告知该房屋因存在违章加建而被行政限制办理过户，结合双方在得知这一情况后并没有就如何消除该房屋的违章状态进行协商，而是在之后签订的《双方协议书》中约定由“卖方找关系处理，差不多10天可处理好，若10天内处理不好，办不了过户手续，卖方李佳惠需在第2天内转1000000元给买方刘照霞和苏敏超，另620000元需2019年2月28日前退回给买方”，在被告无法在10天内消除该房屋行政限制过户的情况下，双方如同意将房屋违章加建部分拆除并恢复至合法登记状态，该房屋仍可依法继续交易，被告为此曾通过居间人表达是否协商拆除违章加建部分再办理过户，原告此前对是否同意拆除违章加建部分一直未作明确回复，诉讼中亦不同意接受被告拆除违章加建部分再进行交付，综合上述情况，应认定双方合同约定买卖的房屋包括违章加建部分。原告主张双方合同约定买卖的房屋并不包括违章加建部分，明显与其当时的真实意思不符，本院对该意见不予采信。而该加建部分是未取得建设工程规划许可的情况下违法加建，相关行政主管部门已作出行政处罚决定要求限期拆除，双方亦确认该房屋被限制办理过户。在此情形下，双方仍将被告加建且被行政机关要求拆除部分作为房屋买卖交易的一部分，违反法律、行政法规的规定，如使该合同有效将影响国家城乡规划的有效实施，有损社会公共利益，故上述《房地产买卖三方合同》及《双方协议书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告于2018年12月10日收取的购房款62万元依法应返还原告，被告至今尚未返还，客观上造成原告资金被占用，应承担相应的利息损失，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率水平酌定按年利率6%从2018年12月10日起计算利息。原告主张被告承担办理过户的税费，因案涉合同无效，且房屋亦因存在行政限制未能办理过户，原告事先以其本人名义及以被告名义预缴的税费依法应向税务机关申请退还，被告应予以必要协助，但上述费用并非被告收取，要求被告承担缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。原告另要求被告按合同成交价的20%支付违约金760000元，但因案涉合同无效，原告要求被告按合同约定承担违约金没有法律依据，本院不予支持。至于原告主张的居间服务费、律师代理费，如前所论述，双方对该房屋存在加建的违章建筑应当清楚，且在知道该房屋被限制过户后仍希望通过“找关系”等非正当途径继续交易，故对上述合同无效双方均存在缔约过错，故原告因签订合同产生的居间服务费及因本案合同纠纷引发诉讼而产生的律师费，应由其自行承担，原告要求被告承担上述费用，缺乏理据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告李佳惠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘照霞、苏敏超返还购房款620000元及利息（利息以620000元为基数，从2018年12月10日起按年利率6%计至清偿之日止）；二、对于原告刘照霞于2018年12月17日以李佳惠名义缴交的45595.98元税费及以刘照霞名义缴交的68393.96元税费，被告李佳惠于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘照霞办理申请退还手续，所退还款项归原告刘照霞、苏敏超所有；三、驳回原告刘照霞、苏敏超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为9430.3元（原告已预交），由原告刘照霞、苏敏超负担5430.3元，被告李佳惠负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 韬二〇一九年七月二十五日书记员 佘凯琪