福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初3086号 原告（反诉被告）：福州昌欣贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路97号4#楼2层。 法定代表人：韩英，职务总经理。 委托诉讼代理人：林斌，福建旭鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐素明，福建旭鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州市二轻鞋革工业公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路97号。 法定代表人：李红如。 委托诉讼代理人：夏朝晖，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶秋渊，福建世好律师事务所律师。 第三人：福州欢天喜地娱乐有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路97号六层。 法定代表人：余迪星，职务执行董事。 委托诉讼代理人：吴丹，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州昌欣贸易有限公司（以下简称昌欣公司）与被告（反诉原告）福州市二轻鞋革工业公司（以下简称二轻公司）、第三人福州欢天喜地娱乐有限公司（以下简称欢天喜地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昌欣公司之委托诉讼代理人林斌，被告（反诉原告）二轻公司之委托诉讼代理人夏朝晖，第三人欢天喜地公司之委托诉讼代理人吴丹、叶礼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昌欣公司向本院提出诉讼请求：1.确认昌欣公司享有福州市鼓楼区杨桥中路97号（《房屋租赁合同》平面示意图所示位置）的优先承租权；2.判令二轻公司将福州市鼓楼区（《房屋租赁合同》平面示意图所示位置）继续租赁给昌欣公司；3.判令二轻公司向昌欣公司赔偿被强拆租赁场所内的物料损失1000000元；4.判令二轻公司向昌欣公司赔偿被强拆租赁场所内装修损失1300000元；5.判令本案一切诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）由二轻公司承担。事实和理由：2011年10月1日，昌欣公司与二轻公司签订《房屋租赁合同》，约定昌欣公司向二轻公司承租福州市鼓楼区杨桥中路97号（《房屋租赁合同》平面示意图所示位置），租期至2018年12月31日；租金为每年320000元，租金按月支付；二轻公司收昌欣公司押金26000元，租赁期满如数退还；期满后，在同等条件下，二轻公司同意继续租给昌欣公司使用。合同签订后，昌欣公司按约支付租金，合理使用诉争租赁房屋。2018年，昌欣公司因经营战略调整需对承租店面进行合理装修。二轻公司于2018年8月16日告知昌欣公司停止装修，并告知将于2018年12月31日合同到期日收回全部房屋租赁使用权。昌欣公司于2018年8月23日回函二轻公司，认为根据双方签订的《房屋租赁合同》，昌欣公司有权在同等条件下继续承租诉争租赁房屋。昌欣公司于2018年10月25日向二轻公司发函，提出与二轻公司续签租赁合同事宜。然，二轻公司于2018年12月4日告知其于2014年与欢天喜地公司签订《租赁借款框架合同》，将福州市鼓楼区杨桥中路97号（包含诉争租赁房屋）整体出租。二轻公司违反《房屋租赁合同》约定，在未告知昌欣公司的情况下将承租给昌欣公司的房屋另行出租给欢天喜地公司，侵犯了昌欣公司的优先承租权利。二轻公司在未经昌欣公司同意的情况下，在租期内强行进入诉争租赁房屋并进行强拆，导致昌欣公司在被强拆区域内的物资损失及装修损失。二轻公司应当就昌欣公司遭受的损失承担赔偿责任。昌欣公司为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 二轻公司辩称，1.昌欣公司不享有其与二轻公司签订的《房屋租赁合同》约定的福州市鼓楼区房产（平面示意图所示位置）的优先承租权，因此二轻公司无需继续将该租赁场所出租给昌欣公司。首先，二轻公司与昌欣公司签订的《房屋租赁合同》约定，期满后在同等条件下昌欣公司享有优先承租权。因此，昌欣公司只有在同等条件下才享有优先承租权。其次，二轻公司系因需偿还退休职工医社保代垫款及解决退休职工补办基本医保的资金短缺问题，需要融资，而欢天喜地公司介绍余迪星及陈秋龙借款给二轻公司，二轻公司才将福州市鼓楼区的房产整体（包括昌欣公司此前承租的部分）出租给欢天喜地公司，将房屋租赁及借款事宜进行捆绑，并签订《租赁借款框架合同》。因此，二轻公司将房屋出租的条件为：整体出租，为二轻公司介绍10000000元借款，《租赁借款框架合同》中约定的其他条件。即二轻公司与昌欣公司约定的同等条件应理解为包括前述几个条件。再次，昌欣公司已知晓二轻公司将福州市鼓楼区的房产整体（包括昌欣公司此前承租的部分）出租，昌欣公司所称二轻公司未通知其案涉租赁场所另行出租与事实不符。然，昌欣公司一直仅就其原承租的部分主张优先承租权，且未向二轻公司提供融资等条件，不符合二轻公司与昌欣公司约定的同等条件。因此，昌欣公司就其原承租部分主张优先承租权的主张不能成立，二轻公司无需再将诉争租赁房屋出租给昌欣公司。2.二轻公司与昌欣公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，昌欣公司未依约归还租赁场所已构成违约，依法应当承担违约责任。3.昌欣公司所述二轻公司强行进入诉争租赁房屋并进行强拆与事实不符。二轻公司并未强行进入讼争租赁房屋进行强拆，昌欣公司诉请要求二轻公司赔偿其装修及物料损失于法无据。事实上，昌欣公司已将部分场地自行移交给第三人欢天喜地公司，目前仅剩约450平方米场地未移交。综上，请求法院驳回昌欣公司的诉讼请求。 欢天喜地公司述称，1.昌欣公司对福州市鼓楼区租赁场所享有继续承租权的前提条件为同等承租条件，但昌欣公司的诉请主张不符合同等条件的约定，不应予以支持。昌欣公司和二轻公司签订《房屋租赁合同》，约定二轻公司将坐落于福州市鼓楼区的平面示意图的场所（面积约为2000平方米）出租给昌欣公司，租期至2018年12月31日届满；合同中还约定期满后，在同等条件下二轻公司同意将诉争租赁房屋继续出租给昌欣公司使用。故根据上述合同约定，昌欣公司享有继续承租权的前提为同等条件。2014年10月27日，二轻公司与欢天喜地公司、余迪星、陈秋龙签订《租赁借款框架合同》，约定二轻公司将福州市鼓楼区房产内的第1座、第2座、第3座（除第3座的第二层约35平方米及第三层整层约200平方米外），建筑面积约为5900平方米的房屋出租给欢天喜地公司，租期为15年，自2019年1月1日起至2033年12月31日止，2019年1月1日至2023年12月31日的年租金为2450000元，上述租赁范围包含了本案诉争租赁房屋。二轻公司的此次出租系整体出租，除自留部分的房产作为办公用房及宿舍外，二轻公司将剩余房产整体进行出租，并非分栋或分层出租。在此种情形下，所谓的同等条件就包括认可整体承租，承租全部房产，且租金和租期等均与《租赁借款框架合同》一致，而非昌欣公司的诉请即仅续租诉争租赁房屋，该诉请明显不符合同等条件的约定。同时，因二轻公司属困难企业，为了解决偿还其退休职工医保代垫款及为其退休职工补办基本医保的资金短缺问题，二轻公司存在借款需要。欢天喜地公司介绍余迪星、陈秋龙借款给二轻公司，在此情况下二轻公司同意将其拥有所有权和使用权的房产整体出租给欢天喜地公司整体使用，即欢天喜地公司整体承租的附加条件为欢天喜地公司介绍他人出借10000000元款项给二轻公司。因此，本案中，昌欣公司享有期满后承租权的同等条件包括两个方面，一为整体承租，租金和租期等均与《租赁借款框架合同》一致，二为介绍他人出借10000000元款项给二轻公司。现昌欣公司仅就其承租的房产即诉争租赁房屋主张继续承租权，而诉争租赁房屋仅为《租赁借款框架合同》项下出租房产的一部分，其未主张整体承租，仅其整体承租这方面就不适用同等条件，更何况还存在整体承租的借款条件、具体租期和租金等其他条件，故昌欣公司主张继续承租权没有事实依据。2.欢天喜地公司的合法权益应予以保护。欢天喜地公司曾于1998年8月5日与二轻公司签订《厂房租赁合同》，租赁期限为20年，自1999年1月1日起至2018年12月30日止，租赁面积约4000平方米，上述租赁房产包含在《租赁借款框架合同》项下的租赁房产内。欢天喜地公司系原承租户，为继续承租房产，于2014年根据二轻公司整体承租及借款的要求，介绍他人出借款项给二轻公司，并因此签订《租赁借款框架合同》，上述合同合法有效，应予以保护。同时，《租赁借款框架合同》已实际开始履行，他人早已出借10000000元款项给二轻公司，且除本案诉争租赁房屋中的450平方米外，欢天喜地公司已实际接收并使用其他的租赁房产。3.昌欣公司和二轻公司签订的《房屋租赁合同》中的诉争租赁房屋面积约为2000平方米，2019年后大部分的诉争租赁房屋已由欢天喜地公司实际占有使用，现仅余450平方米的租赁房产尚未交付给欢天喜地公司。昌欣公司和二轻公司应尽快将上述的450平方米房产交付给欢天喜地公司。4.租期届满后，诉争租赁房屋的装饰装修物均归属于二轻公司所有，昌欣公司主张物料损失及装修损失没有事实和法律依据。昌欣公司无权继续承租诉争租赁房屋，根据《房屋租赁合同》第七条约定，“解除或终止合同时，装修部分归甲方所有。乙方应在10日内清退租赁房中的所有物资，逾期视为自动放弃，甲方有权处理。”综上所述，昌欣公司主张继续承租权没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 二轻公司向本院提出反诉请求：1.判令昌欣公司立即腾空其未交还的向二轻公司承租的坐落于福州市鼓楼区的租赁场所（面积约450平方米，租赁场所具体位置详见二轻公司与昌欣公司于2011年10月1日签订的《房屋租赁合同》所附的平面示意图），并将租赁场所返还给二轻公司；2.判令昌欣公司立即向二轻公司支付自2019年1月1日起至昌欣公司交还租赁场所之日止的占用费（占用费以同地段平均租金100元／月／平方米为标准，按昌欣公司未交还的租赁场所面积450平方米计算）；3.判令本案的反诉费用由昌欣公司负担。事实和理由：2011年10月1日，二轻公司与昌欣公司签订《房屋租赁合同》，约定二轻公司将坐落于福州市鼓楼区（该《房屋租赁合同》附件平面示意图所示部分）出租给昌欣公司，租赁期限自2011年10月1日起至2018年12月31日止；期满后，在同等条件下，二轻公司同意将租赁场所继续租给昌欣公司使用；解除或终止合同时，装修部分归二轻公司所有；昌欣公司应在10日内清退租赁房中的所有物资，逾期视为自动放弃，二轻公司有权处理等。合同签订后，二轻公司依约将诉争租赁房屋交付给昌欣公司使用。因二轻公司是生产力落后的手工业集体企业，1998年停产时有下岗职工近1000人，停产后长期靠厂房租金安置下岗职工及社保费用。2014年，因二轻公司资金短缺，未能偿还退休职工医保代垫款及支付退休职工补办基本医保的资金，二轻公司的职工到福州市访。为平息矛盾及维护社会稳定，经二轻公司职工大会同意及上级主管部门的批准，决定整体出租坐落于福州市鼓楼区的房产，以筹措资金。2014年10月27日，欢天喜地公司介绍余迪星及陈秋龙借款给二轻公司，同时二轻公司将福州市鼓楼区的房产整体（包括昌欣公司此前承租的部分）出租给欢天喜地公司，将房屋租赁及借款事宜进行捆绑，并签订《租赁借款框架合同》，对房屋租赁及借款等相关事宜作出约定。一方面，二轻公司此次出租房屋系整体出租；另一方面，二轻公司系因欢天喜地公司向二轻公司介绍余迪星及陈秋龙出借款项给二轻公司，且以房屋收益权（即房屋租赁）作为履行该债务的担保，方将房屋出租给欢天喜地公司。若昌欣公司欲主张优先承租权，则亦应提出同样的条件，然昌欣公司现仅对其此前承租的部分主张优先承租权，且未提出其他条件，显然不符合二轻公司与昌欣公司在《房屋租赁合同》中约定的同等条件。因此，昌欣公司关于优先承租权的主张不能成立。现二轻公司与昌欣公司约定的租赁期限已届满，且其不享有优先承租权，其应依约在10日内清退诉争租赁房屋中的所有物资，并返还诉争租赁房屋。然昌欣公司仅向新承租人即欢天喜地公司移交了部分诉争租赁房屋，尚有约450平方米的房屋未交还二轻公司。二轻公司现已将诉争租赁房屋出租给第三人欢天喜地公司，昌欣公司应当腾空返还诉争租赁房屋。此外，因昌欣公司逾期交还诉争租赁房屋约450平方米，且大部分为沿街店面，二轻公司有权要求其按照同地段的平均租金标准100元／月／平方米向二轻公司支付占用费用。二轻公司为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 昌欣公司辩称，1.昌欣公司实际占有面积不止450平方米，二轻公司要求昌欣公司立即腾空占有房屋侵犯了昌欣公司的优先承租权。昌欣公司在2018年多次书面向二轻公司要求继续承租诉争租赁房屋。直至2018年12月4日，二轻公司才告知其于2014年已经将诉争租赁房屋出租给欢天喜地公司。昌欣公司并未放弃同等条件的优先承租权，二轻公司将房屋出租给第三人侵犯了昌欣公司的优先承租权。2.昌欣公司无需承担二轻公司要求昌欣公司缴纳的占用费。二轻公司要求昌欣公司缴纳每平方米100元的费用高于二轻公司与欢天喜地公司签订的租金标准。同时，昌欣公司提供租金和水电费缴纳凭证证明昌欣公司缴纳了租金及水电费。根据共同合理原则，二轻公司要求昌欣公司支付超出其与第三人签订租赁合同租金数额的占用费，无事实和法律依据。 欢天喜地公司述称，1.昌欣公司和二轻公司签订《房屋租赁合同》，约定二轻公司将坐落于福州市鼓楼区杨桥中路97号平面示意图的场所（面积约为2000平方米）出租给昌欣公司，租期至2018年12月31日届满；合同中还约定期满后，在同等条件下，二轻公司同意将诉争租赁房屋续租给昌欣公司使用。现租期已届满，且昌欣公司主张继续承租诉争租赁房屋不符合合同约定的同等条件，昌欣公司无权继续承租诉争租赁房屋。现大部分的诉争租赁房屋已由欢天喜地公司实际占有使用，仅余450平方米的租赁房产尚未交付给欢天喜地公司，昌欣公司应立即腾空返还。2.欢天喜地公司曾于1998年8月5日与二轻公司签订《厂房租赁合同》，租赁期限为20年，自1999年1月1日起至2018年12月30日止，租赁面积约4000平方米，上述租赁房产包含在《租赁借款框架合同》项下的租赁房产内。2014年，欢天喜地公司为了继续承租房产，根据二轻公司整体承租及借款的要求，介绍他人出借款项给二轻公司，并因此签订《租赁借款框架合同》，故借款仅是整体承租的附加条件，二者不存在捆绑及担保等关系。《租赁借款框架合同》第十八条第1款约定，“除本合同专门条款进行约定外，甲方和乙方依据本合同中的租赁条款约定内容履行各自的义务，甲方和丙方依据本合同中的借款条款约定内容履行各自的义务，除本合同另有约定外，乙方和丙方不构成对甲方的连带责任。”按照上述约定可知，二轻公司和欢天喜地公司的租赁合同关系与二轻公司和余迪星、陈秋龙之间的借款关系为两个独立的法律关系。因此，二轻公司在民事反诉状中陈述将房屋租赁及借款事宜进行捆绑，二轻公司系因欢天喜地公司介绍余迪星及陈秋龙出借款项给二轻公司，且以房屋收益权（即房屋租赁）作为履行该债务的担保。上述陈述将租赁事宜和借款事宜进行捆绑，且陈述租赁作为借款的担保，均与事实不符。综上所述，二轻公司反诉中部分陈述内容与事实不符，不应予以认定，但其反诉请求应依法予以支持。 本院经审理认定事实如下：二轻公司系福州市鼓楼区杨桥中路97号房屋的所有权人。2011年10月1日，昌欣公司（作为承租方）与二轻公司（作为出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：二轻公司将位于福州市鼓楼区内该《房屋租赁合同》附件平面示意图所示部分出租给昌欣公司使用；租赁期限自2011年10月1日至2018年12月31日；租金为每年320000元，按月支付；二轻公司收取昌欣公司押金24000元（其中包含用电押金5000元），租赁期满如数退还昌欣公司；期满后，在同等条件下，二轻公司同意继续租给昌欣公司使用；解除或终止合同时，装修部分归二轻公司所有，昌欣公司应在10日内清退租赁房内的所有物资，逾期视为自动放弃，二轻公司有权处理；合同还对双方其他权利义务进行约定。合同签订后，双方依约履行。2014年10月27日，二轻公司、欢天喜地公司、案外人余迪星、陈秋龙签订《租赁借款框架合同》，合同约定：为解决二轻公司偿还退休职工医保代垫款及为退休职工补办基本医保的资金短缺问题，欢天喜地公司介绍余迪星、陈秋龙借款给二轻公司，二轻公司同意将其拥有所有权和使用权的福州市鼓楼区的部分房产出租给欢天喜地公司使用；福州市鼓楼区房产［房屋所有权证号为榕房Ｊ字第××号，国有土地使用权证号为榕国用（2008）第***号］内的第1座、第2座、第3座（其中第3座的第二层约35平方米及第三层整层约200平方米不在租赁范围内）属于租赁范围，建筑面积约为5900平方米，具体以实际房屋现状为准；租赁期限自2019年1月1日起至2033年12月31日止；自2019年1月1日至2023年12月31日每月租金为204166元，自2024年1月1日至2028年12月31日每月租金为214375元，自2029年1月1日至2033年12月31日每月租金为225093元；欢天喜地公司应于每月25日前向二轻公司支付当月租金；合同还对双方其他权利义务进行约定。自2018年8月起，二轻公司多次向昌欣公司发函，要求昌欣公司停止对诉争租赁房屋装修，并称二轻公司将于租赁期间届满收回诉争租赁房屋。昌欣公司多次向二轻公司回函，主张对诉争租赁房屋享有优先承租权。其中，二轻公司于2018年12月4日向昌欣公司复函，称二轻公司系集体所有制企业，因资金短缺已与第三方签订《租赁借款框架合同》，将包括诉争租赁房屋在内的福州市鼓楼区杨桥中路97号房屋整体出租给第三方，租赁期限自2019年1月至2033年12月。 另查，二轻公司与欢天喜地公司于1998年8月5日签订《厂房租赁合同》，约定二轻公司将其坐落于福州市鼓楼区，建筑面积约4000平方米的厂房出租给欢天喜地公司，租赁期限自1999年1月1日至2018年12月30日。二轻公司确认昌欣公司已经归还了部分诉争房，尚余450平方米未归还。 本院认为，昌欣公司与二轻公司所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。昌欣公司与二轻公司签订的《房屋租赁合同》约定了昌欣公司在同等条件下享有优先承租权，该约定不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。所谓同等条件，不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，而且包括与租赁有关的其他条件。本案中，欢天喜地公司整体承租福州市鼓楼区的房屋（包含诉争租赁房屋）并介绍案外人出借10000000元款项给二轻公司，该条件优于昌欣公司继续承租的条件，故昌欣公司不享有对诉争租赁房屋的优先承租权，其主张继续承租诉争租赁房屋，不符合合同约定，本院不予支持。昌欣公司在房屋租赁期限届满后已无合法理由继续占有使用诉争租赁房屋，其拒不向二轻公司归还房屋已经构成违约，现二轻公司要求昌欣公司返还房屋并承担逾期交房的占用费，于法有据，应予支持；二轻公司主张按100元/月/平方米标准计付占用费，无事实依据，本院酌情参照二轻公司与欢天喜地公司约定的租金标准34.6元/月/平方米（204166元/月÷5900平方米）计付占用费，即昌欣公司应按每月15570元标准（34.6元/月/平方米×450平方米）向二轻公司支付逾期交房占用费至归还房屋之日止。同时，现有证据不能证明二轻公司存在对诉争租赁房屋进行强拆的行为，故就昌欣公司诉请二轻公司赔偿被强拆租赁场所内的物料损失1000000元和装修损失1300000元，无事实基础和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、福州昌欣贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内将福州市鼓楼区的房屋腾空，并归还福州市二轻鞋革工业公司管业； 二、福州昌欣贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州市二轻鞋革工业公司占用费（从2019年1月1日起按每月15570元计至归还房屋之日止）； 三、驳回福州昌欣贸易有限公司的诉讼请求； 四、驳回福州市二轻鞋革工业公司的其他反诉请求。 如果福州昌欣贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费25300元，减半收取计12650元，由福州昌欣贸易有限公司负担；反诉受理费43760元，减半收取计21880元，由福州昌欣贸易有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林 巧 二〇一九年七月二十日 法官助理  黄小燕 书 记 员  黄 萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。