广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10030号原告：李少芬，女，1969年6月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码440************846。委托诉讼代理人：黄金堂，广东高裕律师事务所律师。被告：黄浩庭，男，1970年11月29日出生，汉族，住湖南省衡南县******菜头组，公民身份号码430************13X。第三人：佛山市同进房地产中介有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码***。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：郑晓琴，女，公司员工。原告李少芬诉被告黄浩庭、第三人佛山市同进房地产中介有限公司（以下简称同进公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄金堂、第三人同进公司的委托诉讼代理人郑晓琴到庭参加诉讼，被告黄浩庭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告、第三人于2018年10月23日签订的《房地产买卖合同》及原告与被告于2019年3月19日签订的《补充协议》；2.被告向原告支付违约金320000元；3.被告向原告支付律师费30000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月23日，原告与被告、第三人签订了一份《房地产买卖合同》，约定由原告将位于佛山市南海区*******************出售给被告，成交价为1070000元,定金50000元（其中3000元在签署合同当天支付，定金余款47000元于2018年11月4日支付），首期房款320000元于交易递件当天支付，余款由被告向银行申请贷款支付。因为被告未能按照上述《房地产买卖合同》履行付款义务，原、被告双方经过协商，于2019年3月19日达成《补充协议》，约定购房定金变更为180000元，扣除2018年10月23日已经支付的3000元，被告应于2019年3月31日向甲方支付107000元，于2019年4月15日前支付70000元。另外，双方将违约金变更为320000元。合同并约定如被告未能按时付款，原告为维护自身权益而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、律师费等）均由被告承担。目前，被告仅支付了部分定金3000元，其余款项均未能按约支付，经原告及中介公司工作人员与被告沟通，被告明确目前其本人无法进行贷款，原指定的四人亦不同意为其进行贷款，因此无法支付剩余的购房款。原告认为，《房屋买卖合同》及《补充协议》是各方的真实意思表示，合法有效，被告未按约定支付款项并明确其余款项亦无法支付，已构成违约，并严重损害了原告的合法权益。原告有权要求解除合同，并要求被告按约定向原告支付违约金320000元。另外，原告因维护自身权益聘请律师处理本案，产生律师费30000元亦应由被告承担。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。第三人同进公司述称，签订合同后被告只支付3000元定金，合同约定时间补齐定金，同进公司一直催促但被告一直未补齐，一开始称未收回工程款，后又说不想买。签订补充协议时同进公司有在场看，是原告与被告自行协商的。被告黄浩庭未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩及陈述意见，视为其放弃答辩及当庭质证与举证的权利。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于广东省佛山市南海区*******************（以下简称涉讼房屋）于2008年9月9日办理房地产权证，登记权属人为原告。2018年10月23日，原告（卖方）与被告（买方）及第三人（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方将涉讼房屋出售予买方，房屋建筑面积为109.07平方米，成交价1070000元；定金3000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方；定金余款47000元，买方须在2018年11月4日前支付卖方；按揭贷款，买方应于2019年1月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；首期房款（含定金）320000元在房管部门受理交易递件当天买方支付；尾期房款即申请贷款额750000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同,解除合同时违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理咨询服务费，守约方应向违约方发出解除合同通知书；守约方选择继续履行合同时，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金；等等。同日，被告向原告支付定金3000元。2019年3月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充协议》，约定：购房定金变更为180000元，乙方已于2018年10月23日向甲方支付3000元，定金余款177000元，乙方应于2019年3月31日向甲方支付107000元，于2019年4月15日前支付70000元；首期房款320000元（含定金)，余款140000元，乙方应于办理交易过户当天支付给甲方；购房余款750000元，甲方同意乙方指定黄海峰、黄秀云、胡俞那、谢清四人中的其中一人名义办理银行贷款。如银行批准的贷款金额少于乙方应付金额的，乙方应将二者差额在办理交易过户当天补足；若乙方未能在2019年10月31日前办理过户手续的，《房地产买卖合同》自动解除，甲方可自行处理房屋，乙方需向甲方支付320000元违约金（已付款项可与违约金相冲抵）。若甲方违约，甲方需要向乙方支付320000元违约金；如乙方未能按时付款，甲方为维护自身权益而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、律师费等费用)，应由乙方承担；等等。2019年4月20日，原告（甲方）与广东高裕律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与黄浩庭房屋买卖合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务；甲方于本案一审开庭前三日内向乙方支付律师费30000元；等等。另查明，2018年11月4日，被告通过微信向原告发送信息，“由于甲方公司没能按期支付工程款,造成定金不能如期支付给您希望能谅解！”。2019年3月30日，被告向原告发送短信，告知“我计划4个人给我贷款，3个是90后，怕压力，不愿意。只有胡俞那开始愿意给我贷，现在也不想给我贷款，她昨天又买了辆奔驰车，贷了16万3，现在只有我自己贷款，我想先租您房子2-3年，（等我征信过了污点再贷款）这期间如果有人买，您也可以卖，这是唯一的办法了，实在不行，也只能请求你们谅解！”，原告回复“请按协议办”。2019年5月7日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及第三人三方签订的《房地产买卖合同》及原、被告签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。《房地产买卖合同》及《补充协议》约定购房定金变更为180000元，被告已支付3000元，定金余款177000元被告应于2019年3月31日向原告支付，但履行期限届满后，被告未举证证明其已支付剩余定金177000元，且其在短信中已明确告知不能按约定办理贷款，被告的行为已构成根本违约。因原、被告及第三人三方签订的《房地产买卖合同》既包含买卖双方和第三人之间关于居间合同关系的约定，也包含买卖双方关于房屋买卖事项的约定，是混合合同，原告并无举证证明第三人存在违约情形，本院对原告诉请解除原、被告及第三人三方签订的《房地产买卖合同》项下围绕房屋买卖关系的约定及原、被告签订的《补充协议》的主张予以支持，超出部分不予支持。被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告请求被告支付违约金320000元，经审查，虽然《补充协议》约定，“若乙方未能在2019年10月31日前办理过户手续的，《房地产买卖合同》自动解除，甲方可自行处理房屋，乙方需向甲方支付320000元违约金（已付款项可与违约金相冲抵）”，但该条款约定的是被告未能在2019年10月31日前办理过户手续的前提下才适用，而目前未到该履行日，不应适用该条款。因《房地产买卖合同》约定“解除合同违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金”，本院酌情调整违约金按房屋总成交价1070000元的10%计算，即107000元，被告应向原告支付违约金107000元，原告请求超出部分本院不予支持。虽然《补充协议》约定原告为维护自身权益而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、律师费等费用)由被告承担，但原告并未举证证明律师费已确实产生，考虑到被告已承担房款10%的违约责任，根据本院实际情况，本院对原告主张被告支付律师费30000元的诉讼请求不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李少芬与被告黄浩庭于2018年10月23日签订的《房地产买卖合同》、于2019年3月19日签订的《补充协议》中有关双方当事人权利义务的约定；二、被告黄浩庭应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金107000元予原告李少芬；三、驳回原告李少芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3275元（原告已预交8790元），由原告负担2055元，由被告负担1220元。被告负担的受理费1220元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的6735元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年七月十十六日书记员  黄晓璇