贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初1086号原告（反诉被告）：贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司，住所地贵阳市观山湖区发展路1号迈德国际一期A3栋1单元18层3号。法定代表人：杨炜锋,职务：董事长。委托诉讼代理人：杨亚勇，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：安幼平，贵州富迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵阳义信房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区省府西路峰会国际A栋24楼1号房。法定代表人：曾阳,职务：董事长。委托诉讼代理人：邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司（以下简称“住投公司”）与被告贵阳义信房地产开发有限公司（以下简称“义信公司”）房屋买卖合同纠纷及反诉原告义信公司与反诉被告住投公司房屋买卖合同两案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人杨亚勇、安幼平，被告委托诉讼代理人邓明松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》，并向原告交付符合协议约定标准的房屋；2.判令被告向原告支付违约金（因被告逾期交房而给原告造成的损失作为违约金，按原告已付房款1200万元的日万分之三为计算标准，从2013年1月1日计算至2017年12月18日）暂计为6,523,200元，之后按上述标准计算至实际交付房屋之日止；3.要求被告承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、律师费）。事实和理由：2011年，原告和被告签订《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》，协议约定原告购买被告开发建设的162套廉租房，建筑面积暂定8014平方米，在房屋主体封顶情况下，原告采取分期付款的方式已向被告支付了1200万元的房款，被告应确保在2012年12月31日前向原告交付符合标准的房屋。之后，因涉案房屋的消防未通过等原因，被告未能在2012年12月31日前向原告交付房屋，后经原告多次催促，被告始终未履行交付义务。为了维护自身的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，同意履行上述协议，涉案房屋已经具备了交付标准，符合《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》第四条的约定，原告不收房，和被告没有关系。同时，涉案房屋是廉租房，被告没有获取利益，双方不是严格意义上的房屋买卖合同关系，且《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》没有约定违约责任，视为原告放弃权利，被告不应该承担责任，故请求驳回原告的诉请。被告贵阳义信房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.判令原告和被告继续履行《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》；2.本诉与反诉的诉讼费由原告承担。事实与理由：2011年，原告和被告签订了《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》，协议签订时，涉案房屋尚在修建，基于购房资金系国家专项资金的特殊性，原告和被告在签订《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》时，双方对涉案房屋的交付时间及购房单价等均未进行约定，也无法约定。2014年7月，被告已经将原告购买的D栋修建完工并进行了竣工验收，且取得了《建筑工程竣工验收报告》，此时，涉案房屋已经具备了交房标准，但是由于涉案房屋的特殊性，原告和被告对于购房单价仍未达成一致。根据“《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》第二条：“回购单位以物价部门审核价格为基数，经双方协商，最终以政府批准为准”之约定，被告已于2011年9月29日取得物价审核，2018年10月23日，贵阳市住房和城乡建设局《会议纪要》明确了回购单位即原告准备资料报市住房领导小组办公室按程序报审，但至今未得到落实解决，双方对购房款仍未进行结算和支付，这给被告造成了巨大的损失。为了维护被告的合法权益，故被告向本院提起反诉。原告针对被告的反诉辩称，原告同意继续履行《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》，但是对于回购价格的确定，需要被告提供相应资料，原告会积极配合被告确定回购价格，双方协商后报政府审核定价。同时，对于购房款，原告已经支付了1200万元，因被告没有交付房屋，根据《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》约定，被告要求原告支付剩余房款的诉请不成立，请法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2011年，住投公司与义信公司签订《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》（以下简称《回购协议》）一份，协议约定原告购买被告开发建设的162套廉租房，建筑面积暂定8014平方米，最终购买面积以市住建局确认核实的面积为准。回购单价以物价部门的销售审核价格为基数，经双方协商，最终以政府批准为准。房屋主体封顶情况下，住投公司向义信公司支付1200万元的购房款，待工程竣工交房达到入住标准后，支付至95%，余下5%作为质保金。义信公司应确保在2012年12月31日前向住投公司交付经综合验收合格的房屋。之后，住投公司以分期付款的方式向义信公司共计支付了1200万元购房款。2012年3月12日，贵阳市住房和城乡建设局就回购事项向住投公司作出《关于对市住投公司申请回购云岩区义信麒麟苑租房项目的批复》，同意义信公司继续实施该项目建设，建成后由住投公司回购，具体回购价格待具备入住条件后由物价部门核定，并在征求市发改、财政、住建、规划、审计、物价等部门意见的基础上报市政府审批，住投公司按市政府审批意见向义信公司支付回购资金。后贵阳市住房保障工作领导小组对回购事项亦进行了相关讨论。2013年4月22日，贵阳市审计局向住投公司作出《回购价格的审核意见》，该意见载明：关于义信麒麟苑项目，建议按市物价局核定的建筑安装成本费用1660.87元/㎡并结合容居率调整优惠的有关资料通过谈判确定回购价格。2017年7月12日，贵阳市人民政府印发《关于研究棚户区改造及保障性住房项目审计发现问题整改工作等有关问题会议纪要》，该会议纪要对义信公司所建公租房不能移交问题进行了处理：原则同意调整义信公司所建的162套公租房任务到新庄保障性住房项目，同时为确保尽早投用，同意162套装修标准参照《关于加快市住投集团公司公租房项目配套基础设施建设工作实施方案的通知》有关工作原则执行。次日，贵阳市住房和城乡建设局向住投公司、义信公司下发《关于调整义信麒麟苑配建廉租房项目任务的通知》，该通知明确：义信麒麟苑配建廉租房项目任务162套不再列入廉租房建设计划任务，该162套任务调整到住投公司新庄项目，义信公司按程序到相关职能部门完善手续，同时要求住投公司立即启动回购协议工作，退回相关费用及维护相关权益。2018年9月13日，贵阳市住房和城乡建设局印发《贵阳市保障性安居工程跟踪审计问题整改推进调度会议纪要》，该纪要在对回购问题亦进行了处理：由住投公司按合同约定与义信公司进行协商，在2018年9月25日前收回购房款，义信公司在规定时间内无法归还购房款的，由住投公司与义信公司签订房屋移交补充协议，义信公司负责在2018年9月30日前组织完成消防验收，12月19日前完成房屋竣工备案等手续，将房屋移交给市住投公司。至今，义信公司仍未将上述房屋移交住投公司。另查明，住投公司因此本案诉讼支付律师费2万元。案件审理过程中，住投公司、义信公司均要求给一定的时间双方进行调解，后双方确进行了协商，亦达成了部分一致意见，但对回购价格双方仍未达成一致意见，亦无政府批准的经物价部门审核的销售价格。庭审中，住投公司、义信公司均同意继续履行《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》是否应继续履行；二是回购价格如何确定；三是义信公司是否应向住投公司交付房屋；四是义信公司是否存在违约行为，如何承担违约责任；五是义信公司是否应承担律师费。第一，关于《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》是否应继续履行方面。其一，双方签订的《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效的合同；其二，住投公司、义信公司均同意继续履行《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》，因此，住投公司、义信公司应严格按照合同约定继续履行各自义务。第二，关于回购价格如何确定方面。《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》中明确回购单价以物价部门的销售审核价格为基数，经双方协商，最终以政府批准为准，现双方对回购单价有异议，且无政府批准的回购价格，因此，回购单价应按经由物价部分核定，并经政府批准的回购价予以执行，目前，不能确定回购价格。第三，关于义信公司是否应向住投公司交付房屋方面。其一，《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》中明确义信公司应在2012年12月31日前向住投公司交付经综合验收合格的房屋，但义信公司至今未交付；其二，《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》中亦明确约定房屋工程竣工交房达到入住标准后，购房款支付至95%，余下5%作为质保金，现义信公司亦未提供竣工验收的相关证据，尚未达成支付剩余购房款的条件，因此，义信公司应按上述协议约定向住投公司交付符合法定和协议约定标准的房屋。第四，关于义信公司是否存在违约行为，如何承担违约责任。方面。虽双方于《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》无违约责任的约定，亦未就违约责任达成补充协议，对住投公司自行计算的违约金，义信公司明确表示过高，协议无约定，不承担违约责任，但义信公司未按期交付房屋，存在占用住投公司资金而延迟交付房屋的情形，客观上给住投公司造成了一定的损失，鉴于住投公司亦未提供关于其因此而遭受损失的证据，故本院酌情由义信公司以住投公司已支付的购房款为基数，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算违约金，自逾期之日即2013年1月1日起至交付房屋时止。最后，关于律师费是否应由义信公司承担方面。因义信公司未按《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》约定履行交付房屋的义务，住投公司为向义信公司主张其合法权益而聘请律师，经查，住投公司支付的律师费2万元，在合理范围内，该律师费应系住投公司的诉讼的合理支出，亦系其损失，应当由违约方义信公司承担。综上所述，对住投公司要求判令义信公司继续履行《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》,并向原告交付符合协议约定标准的房屋的诉请，本院支持双方继续履行《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》，超出部分，不予支持；对住投公司要求判令义信公司向其支付违约金（因被告逾期交房而给原告造成的损失作为违约金，按原告已付房款1200万元的日万分之三为计算标准，从2013年1月1日计算至2017年12月18日）暂计为6523200元，之后按上述标准计算至实际交付房屋之日止的诉请，本院支持由义信公司以住投公司已支付的购房款1200万元为基数，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算违约金，自逾期之日即2013年1月1日起至交付房屋时止，超出部分，不予支持；对住投公司要求义信公司承担律师费2万元的诉请，本院予以支持。对义信公司要求判令住投公司继续履行《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》，的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司与贵阳义信房地产开发有限公司继续履行《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》；二、贵阳义信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司违约金（违约金以12000000元为基数，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算，自逾期之日即2013年1月1日起计算至交付符合合同约定的房屋时止）；三、贵阳义信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司律师费20000元；四、贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司与贵阳义信房地产开发有限公司按《义信麒麟苑小区廉租房回购协议》之约定确定涉案房屋的回购单价；五、驳回贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57462元，减半收取28731元，由贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司负担15743元，由贵阳义信房地产开发有限公司负担12988元；反诉案件受理费60元，减半收取30元，由贵阳义信房地产开发有限公司自行负担（此款双方均已预交，贵阳义信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司案件受理费12988元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年七月九日书记员 杨雪莲