河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初5094号 原告:马云光,男,1965年12月14日出生,汉族,现住秦皇岛市海港区,公民身份号码: 130302196512144514。 委托诉讼代理人:李铭伟,河北秦海律师事务所律师,执业证号:11303200810628482。 被告:王卫杰（曾用名王伟杰）,男,1958年6月15日出生,满族,现住秦皇岛市海港区。 第三人:杨滨,男,1968年6月9日出生,汉族,现住秦皇岛市海港区。 第三人:杨丽,女,1972年6月30日出生,汉族,现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：谢明月,河北竞择律师事务所律师,执业证号11303201011519358。 原告马云光与被告王卫杰、第三人杨滨、杨丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人李铭伟，被告王卫杰，第三人杨滨、杨丽及其诉讼代理人谢明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马云光向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认原告与被告之间签订的《房屋买卖协议》有效；二、请求法院判令该房屋各项权利及利益（拆迁补偿等）归原告所有,第三人协助原告办理相关手续；三、由被告承担诉讼费用。第三人父母（均去世）与被告于2005年3月8日签订买房协议书一份,将位于海港区间及院套出售给被告。在被告占有、使用过程中,于2017年3月9日将诉争房屋出售给原告,双方签订房屋买卖协议。原告依据合同约定将房款交付被告,被告收到房款后将相关证照交付给原告。原告系慕义寨村村民，原告购房后当然享有该房屋的相关权利。现原告要求对该房屋的权属及利益进行确认,并要求被告及第三人予以配合,故依法提出诉讼。 被告王卫杰辩称，我把房子卖给了原告,钱款我收到了,手续也给原告了。原告在诉状中所述的情况属实。该房子是从第三人的父亲手里买的,花了5万元。什么时候买的不记得了,去年卖给了原告,卖了32万元。 第三人杨滨、杨丽辩称，2005年3月8日第三人杨滨、杨丽的父亲杨志成与被告王卫杰签订房屋买卖合同,合同约定杨志成将慕义寨村房屋出售给王卫杰,因王卫杰不具有慕义寨村集体经济组织成员资格，且第三人杨滨、杨丽父母已经去世,故第三人杨滨与杨丽于2018年3月8日起诉王卫杰,要求确认第三人父亲与王卫杰签订的房屋买卖协议无效,马云光作为第三人参加了案件的诉讼。在诉讼过程中,第三人得知王卫杰将本案诉争房屋出售给了马云光。第三人认为王卫杰将房屋出售给马云光的行为是恶意串通行为：首先、第三人杨滨一直在慕义寨村居住,对房屋出售的情况却毫不知情;其次、王卫杰将房屋出售后,该房屋却一直由王卫杰的儿子居住不符合常理;第三、在第三人杨滨多次找本案证人李某询问买卖合同的过程时,李某均对所问问题避而不答;第四、购房款32万元的支付仅有收条而没有银行转款凭证或提现凭证予以佐证亦不符合常理。综上,第三人有合理的理由怀疑本案原、被告房屋买卖合同系通过恶意串通所签订,损害了第三人的合法权益,不具有真实性,人民法院应通知两位证明人出庭作证,以核实本案合同签订时的真实情况,同时第三人还申请对原、被告所签订的房屋买卖协议的形成时间以及收条的形成时间进行鉴定,以查明本案事实。 本院经审理认定事实如下：原告马云光系西港镇慕义寨村村民，被告王卫杰不是该村村民，第三人杨滨、杨丽系本村村民。 2005年3月8日第三人的父亲杨志成与被告王卫杰（王伟杰）签订《买房合同》，约定经双方协商慕义寨村民杨志成住房和院套（海集用宅字第3110767号）建筑面积共计84.01平方米卖给王伟杰。购房款为伍万元整，自协议签订三日起房屋产权交与王伟杰，房款交与杨志成当面交清，此住房和院套产权立即归王伟杰所有。协议是甲方、乙方双方共同和中证人商定所签，双方共认不悔，无论哪方有变，都不得反悔，如有一方反悔，反悔方双倍以上赔偿另一方。特立此证。协议落款有双方签字捺印，并有中证人的签字捺印。协议签订后双方如约履行。 杨志成于2012年4月29日死亡，其中王秋荣于2005年5月1日死亡。夫妻二人生有儿子杨滨、女儿杨丽。2013年11月23日，杨滨与王卫杰签订《补充协议》。约定：慕义寨村村民杨志成于2005年3月8日将自有正房三间84.01平方米及院套191.75平方米卖于王卫杰。产权人杨志成于2012年4月29日死亡，其子杨滨与王卫杰共同协商此房遗留问题，经双方协商同意，如遇旧村改造集体个人开发，因产权人现已死亡，杨滨自愿不再继承此房海集用宅字第××号，并放弃所有一切继承。如遇旧村改造集体个人开发，所得赔偿款均与原房主其儿子杨滨无任何关系，由王卫杰自己办理和决策。双方无争议，特立此证。落款有双方签字捺印，并有中证人签字捺印。杨滨不认可中证人是当场签字，但认可自己的签字真实。 2018年杨滨、杨丽起诉王卫杰要求确认其父亲杨志成与王卫杰签订的《买房协议》无效，要求王卫杰返还房屋。马云光以第三人的身份参加诉讼，并提供了其从王卫杰手购买诉争房屋的《房屋买卖协议》及房款收条。本院经审查认定买卖行为真实，遂判决驳回了杨滨、杨丽的诉讼请求。杨滨、杨丽不服提起上诉。期间马云光提起本案诉讼。中级法院将杨滨、杨丽起诉的案件发回重审，并要求等待本案诉讼结果。 在本案的审理过程中，马云光向法庭提供了其从王卫杰手购买诉争房屋的2017年3月9日《房屋买卖协议》及房款收条。《房屋买卖协议》载明王卫杰将诉争房屋以32万元的价格出售给马云光。合同落款处有王卫杰和马云光的签字和捺印。另有证明人李某和赵某的签字。房款收条为2017年3月9日收款30万元，2017年2月15日收到房款2万元。证人李某和赵某出庭作证，证明签订房屋买卖协议的过程，并见证了马云光用现金支付房款的经过。 杨滨、杨丽怀疑马云光提供的证据是在2018年3月19日之后制作的伪证，并于2018年6月5日提交申请书，申请法院委托鉴定机构对2017年3月9日《房屋买卖协议》的形成时间进行鉴定，根据鉴定的规定需要比对样本。后来2019年4月30日杨滨、杨丽撤回的鉴定申请。 以上事实，有当事人的陈述及提供的证据予以证实。 本院认为，民事行为应当遵守法律、法规的规定，法律、法规没有规定的，应当遵守国家政策的规定。非本村集体经济组织成员不得到本村购买宅基地、农村住宅或小产权房。因被告王卫杰非慕义寨村集体经济组织成员，故杨志成与被告王卫杰签订的《买房合同》以及杨滨与王卫杰签订的《补充协议》因违反法律、政策规定而无效。对于无效合同的处理应当互相返还，造成损失的应予赔偿。但是在双方履行完《买房合同》后，双方当事人均处于不当占有对方财物状态，但是均未主张合同无效及返还财物权利。到2017年3月9日被告与原告签订《房屋买卖协议》，将上述房屋出卖给原告。因为原告的本村村民身份，使用本案争议房屋宅基地使用不违反法律规定，并且原告支付了合理的对价。第三人不能证明在原、被告买卖过程中存在恶意行为，应当视为善意购买行为。在司法实践中认定农村房屋所有权的转让，没有强调以办理产权登记为界限。故认定原告取得了本案争议房屋的所有权。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下： 一、2017年3月9日被告王卫杰与原告马云光签订《房屋买卖协议》有效； 二、登记在杨志成名下秦皇岛市海港区西港镇慕义寨村的本案诉争的房屋所有权和院套（海集用宅字第3110767号）使用权归原告马云光。 案件受理费6100元，由被告负担3050元，由第三人负担3050元，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 人民陪审员  陈永清 人民陪审员  吕凤玲 二〇一九年七月二日 代理书记员  吴 迪