安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初1847号原告：张世超，男，1989年11月27日出生，满族，现居住在安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：完真永（系原告母亲）,女，1965年4月11日出生，满族，现居住在安徽省合肥市瑶海区。被告：柳凌,1978年5月10日出生，汉族，现居住在安徽省合肥市瑶海区。原告张世超诉被告柳凌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张世超及委托诉讼代理人完真永、被告柳凌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张世超向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间房屋租赁合同解除，恢复房屋原貌；2、被告立即支付房屋租金39600元（2016年2月10日至2019年2月10日），及支付延迟支付租金的违约金6639.6元（暂计算至2019年2月10日，实际要求支付至被告履行之日；3、被告立即支付承租房屋产生的水费46.45元、电费295.5元、物业费1293.894元，三项费用合计1635.844元(暂计算至2019年2月10日，实际要求支付至被告履行之日)；4、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月6日，被告就承租合肥市瑶海区长江东路935号南都云庭小区1栋八单元1403室，与原告签订了《房屋出租协议书》，租期为一年（2012年11月10日至2013年11月10日止租金每月1100元，每三个月一结算，第二次付款提前半个月支付下一季度租赁期间房租。《房屋出租协议书》约定乙方交付租金每逾期一日，由甲方按月租金的千分之一向乙方加收滞纳金。后于2014年1月8日双方经协商，租赁合同顺延至2015年11月10日止。合同到期后，被告又按照原《房屋出租协议》的约定，支付了三个月的房租，继续使用该房屋，原告也未提出异议，理应视为原租赁合同继续有效，期限为不定期。由于从2016年2月10日至今，被告拒不支付租金，期间原告多次催交未果，至今被告也没有与原告办理退房手续。原告由于一直未收到租金，每月还需供给房贷，期间共计还贷29921.76元，此事无疑给原告造成了很大的经济损失。根据相关法律规定，不定期租赁关系中，出租人在合理期限之前，可以随时解除合同，所以原告于2019年2月2日以发送短信的形式给被告并登报声明，与被告解除租房合同。被告逾期尚未支付租金及拖欠的水费、电费、物业费的行为已构成违约。综上所述，为了维护自身的合法权益，原告依照双方签订的《房屋出租协议书》第三条，以及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百三十二条、第二百三十六条之规定，向贵院申请民事诉讼，望贵院支持原告诉请。被告柳凌辩称：原告诉请很荒谬，我已经和原告交接过房屋，事情已经解决了，原告陈述三年都找不到我，也不把房子收回去，过了三年才过来要房租，不符合常理；我和原告签订的租赁合同中约定如拖欠房租一个月原告有权收回房屋，我方和原告签订的租赁合同早已经到期，且原告已经和我交接过了，原告主张的水电费、滞纳金与我方都无关；原告陈述我后来又打了三个月房租是租赁合同的自动顺延是不符合法律的，没有法律规定合同自动顺延。原告的起诉已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告张世超系案长江东路935号云庭小区1栋A单元1403室房屋的登记权利人，完真永系张世超的母亲。2012年11月6日，完真永（甲方）和被告柳凌（乙方）签订了一份《房屋租赁协议书》，约定：甲方自愿将南都华庭A幢1403室房屋出租给乙方。房屋租金为人民币每月壹仟壹佰元整，合同期限为壹年。自2012年11月10日至2013年11月10日止。租金按每三个月结算，第二次付款提前半个月支付下一季度租赁期间房租，支付性质为现金支付。乙方预付房屋设备押金壹仟壹佰元整，押金在协议期满时，乙方无违约行为和物品损坏如数退还。乙方支付租金每逾期一日，由甲方按月租金的千分之一向乙方加收滞纳金，逾期三十日，视乙方不履行合同处理，甲方有权终止合同，所以损失由乙方自行承担……完真永代张世超签字，柳凌签字，手机：180××××4148。合同签订后，张世超依约将案涉房屋交付柳凌使用，柳凌也按时缴纳租金。2013年11月10日，合同到期后，柳凌继续使用案涉房屋，张世超也未提出异议。2014年3月8日，双方又在合同补充约定：“经双方协商，本合同顺延至2015年11月10日止”，将合同期限延长至2015年11月10日。此后，柳凌又于2015年11月9日向张世超转账3300元，支付了2015年11月10日至2016年2月9日三个月的房屋租金，继续承租涉案房屋，后再未支付过房屋租金。原告提交的通讯记录显示：2016年4月16日、2016年5月25日，完真永向双方在案涉《房屋租赁协议书》中约定的柳凌电话180××××4148发送过短信。2019年2月11日，张世超在市场星报第十四页分类广告处刊登通告，要求解除和柳凌签订的房屋租赁合同，柳凌补齐欠付的费用、恢复房屋原貌、搬走租赁房屋内的所有物品。同日向本院提起本案诉讼。以上事实，有原、被告身份信息、房地产权证、《房屋租赁协议书》、张世超的银行流水、中国电信查询清单、手机短信、市场星报及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：当事人双方签订《房屋租赁协议》后，原告依约将案涉房屋交付给被告，被告也依约支付房屋租金。2014年3月8日，当事人双方通过协商约定将合同期限延长至2015年11月10日，到期后，柳凌继续使用该房屋，并于2015年11月9日向张世超转账支付了2015年11月10日至2016年2月9日三个月的房屋租金3300元，表明双方均同意继续履行房屋租赁合同，由于双方未再约定合同履行期间，应视为不定期租赁，根据法律规定，当事人可以随时解除合同。原告在本案中主张解除房屋租赁合同，被告对于合同解除不持异议，双方争议的问题是租赁合同是否已于2016年2月9日后实际解除。原告认为，双方至今未办理房屋交接，故租赁关系处于持续状态，并未解除；被告则主张其于2016年2月9日合同到期后即与原告办理了交接，虽无书面交接手续，但原告在被告支付的最后一期房租到期后三年才起诉，本身就可以证明双方的租赁关系早在三年前就已实际解除，因为没有哪个出租人会容忍租客三年不交租金还让其继续使用房屋。对于当事人以上争议，本院认为：双方的租赁合同在2015年11月10日到期后转为不定期租赁后，被告仅在2015年10月9日支付了截至2016年2月9日的一个季度的租金，此后未再支付任何租金及水、电、物业等费用，而原告提交的证据仅能证明其在提起本案诉讼之前最后一次向被告催讨租金是在2016年5月25日（向被告手机发送短信），此后直至2019年2月提起本案诉讼期间，均没有提交证据证明原告向被告主张过权利。另外根据原告提交的水电费单据及其主张的水电费数额来看，2016年2月10日至今，涉案房屋内仅产生水费46.45元、电费295.5元，且原告亦陈述其多次至租赁房屋寻找被告无果，故原告应当知晓被告早已不在涉案房屋内居住的事实。作为出租人，在承租人长达三年不支付租金且与承租人失去联系的情况下，未见其采取有效的方式及时主张权利，避免损失的扩大，并不符合常情，原告对此也未做出合理的解释。同时，由于原告怠于主张其权利，令当事人双方的租赁关系长期处于不确定的状态之中，时隔三年之后才提起诉讼，此时若仍将双方是否实际办理房屋交接的举证责任分配给被告，显然有失公允。综上，结合本案证据、当事人的陈述，并根据日常生活经验判断，被告关于其早在2016年2月9日即搬离并将案涉房屋交还原告的陈述，更加符合日常生活常理及客观逻辑性，本院予以采信并据此认定当事人双方的房屋租赁关系于2016年2月9日实际解除，原告主张被告支付2016年2月9日之后的房屋租金、逾期付款违约金、水、电、物业费等请求，本院均不予支持。原告并未举证证明涉案房屋的现状与被告承租房屋时的面貌存在何种差异，且差异系因被告原因造成，现主张被告恢复房屋原貌，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：一、原告张世超与被告柳凌的租赁关系于2016年2月9日解除；二、驳回原告张世超的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由原告张世超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 牛 蕾人民陪审员 夏 影人民陪审员 陆蓉华二〇一九年七月二十五日书 记 员 陈晓薇