山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初7191号原告：张朋波，男，1978年2月3日出生，汉族，无固定职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：阎震翔，北京市亚欧律师事务所律师。被告：烟台芝罘万达广场有限公司，住所地烟台市芝罘区西关南街2号。法定代表人：于修阳，董事长。委托诉讼代理人：李伟，山东瀛伟律师事务所律师。原告张朋波与被告烟台芝罘万达广场有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张朋波及其委托诉讼代理人阎震翔及被告的委托诉讼代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款410702.97元（3539051元/67.457平方米=52463.81元/平方米，67.457平方米-62.531平方米=套内建筑面积差额4.926平方米，67.457平方米×3%=面积差额3%以内的部分2.0237平方米，4.926-2.0237=少于3%以外的部分2.9023平方米，2.0237平方米×52463.81元/平方米=3%以内应返还的房款106171.54元，2.9023平方米×52463.81元/平方米×2=少于3%以外部分应返还的房款304531.43元，106171.54元+304531.43元=总退还房款410702.97元）。2.判令被告返还原告2013年2月23日至2018年6月19日的购房款利息90092.48元[以258436.73元（52463.81元/平方米×4.926平方米）为基数，按2013年2月23日原告全额支付房款时银行同期贷款利率6.55%计算]。事实和理由：2013年2月23日，原被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发的坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积74.51平方米，其中套内建筑面积67.457平方米，按套内面积计算，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.053平方米。2018年5月，被告通知原告签署《商品房预销售补充协议》，原告才知得涉案房屋建筑面积为70.59平方米，其中套内面积62.531平方米，分摊面积8.058平方米，涉案房屋被缩水4.926平方米。原告为此与原告多次沟通，但被告均拒绝与原告协商解决。基于以上事实，现原告根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规，请求依法判令被告返还购房款及相应利息并承担本案的诉讼费用。被告辩称:1、涉案商品房是按套计价。原被告签订的《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”约定的是按套计算商品房价款，根据第五条的约定不适用合同中关于面积差异的处理办法，故原告主张房屋实测面积重新确定房屋总价没有依据。2、涉案商品房经原告验收交付。涉案商品房已于2015年7月4日经原告现场验收交付，并办理了入伙手续，原告予以接受该商品房。根据购房合同补充协议第四条约定，涉案房屋一经交付即视为业主验收合格。原告经现场验收并收房，既然原告以现状收房，其反悔又起诉要求被告支付面积差价款，明显有违诚信原则。据此，原告再提起面积差异要求返还房屋面积差价款则是没有事实和合同依据。3、原告诉请是没有事实和法律依据，请依法驳回其诉请。根据《商品房销售管理办法》第十八条等相关法律规定，商品房销售可以按按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。本案原被告双方签订的商品房买卖合同中明确约定计价方式为按套（单元）计算，并未约定房屋单价，该约定的交易方式和计价办法不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，涉案房屋总价款不应因实测面积差异再做调整。既然已经明确约定按套计价，则抛开该约定内容单独谈面积不符问题，不符合当事人真实意思表示。原告作为完全民事行为能力人应当能够预见商品房买卖合同中载明的面积（尤其对于期房）与房产证登记时核定的实际面积极有可能不一致，仍然与被告约定选择按套计价方式，应视为其接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险，故对原告要求返还减少面积的差价款的请求应不予支持，其要求返还面积差价款的行为，也与合同法诚实信用原则不符。综上，双方合同约定按套计价合法有效，购房款总价不应因实测面积差异而再做调整，且原告也已按现状收房，故原告以房屋面积减少为由诉请返还面积差异价款并要求赔偿利息损失是完全没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告在签订的合同编号为芝预字第130223020007号《商品房买卖合同》中约定：对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。被告以出让方式取得位于烟台市芝罘区，规划路以北、编号为烟国用（2012）第10837号地块使用权，规划用途为商服用地，土地使用年限自2012年10月18至2052年10月17日。被告在该地块上建设商品房，暂定名为万达广场。原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2012第163号。原告购买涉案房屋，建筑面积共74.51平方米，其中，套内建筑面积67.457平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.053平方米。按套（单元）计算该商品房价款，该商品房总价3539051元。第五条“面积确认及面积差异处理”中：根据当事人选择的计价方式，本条规定以×为依据进行面积确认及面积差异处理。产权登记面积以有组织的房产面积测绘单位出具的测绘报告为准。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。对合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房（该条款中还对原告选择退房及不退房的情形分别进行了约定）。原告于2013年2月23日前支付首付款3539051元。被告于2015年6月30日前将符合合同约定的房屋交付原告。合同附件四房屋平面图中载明了房屋坐落、建筑面积、套内建筑面积、共有分摊面积等情况，但未约定相关尺寸的误差范围。2013年2月23日，原告向被告缴纳了购房款3539051元。2015年7月4日，被告将涉案房屋交付给原告。2017年9月19日，经烟台市中立房产测绘有限公司测量，涉案房屋建筑面积70.59平方米，套内面积62.531平方米，分摊面积8.058平方米。庭审中，原告称：2018年5月被告通知原告签署补充协议，协议中载明涉案房屋建筑面积70.59平方米，套内建筑面积62.531平方米，分摊建筑面积8.058平方米，原告才得知涉案房屋面积缩水，因原告没有签署该补充协议，被告不向原告提供该协议的原件。原告认为，因涉案房屋是期房，合同中未约定面积误差如何处理，被告应依据《商品房销售管理办法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定返还面积差价款。对此，原告提交《商品房预销售补充协议》复印件一份予以证实。被告质证称，对证据真实性不予认可，因时间久远并且相关人员离职，双方也没有签订该补充协议，故无法落实原告提交的该协议的存在。被告主张：房屋实测报告作出后被告告知原告房屋实测面积少于合同约定面积，双方就产生了纠纷。原告所述规定是针对按照建筑面积计付房款的情形，本案中双方合同明确约定按套计价以及按套计价不适用面积差异的处理，故不适用原告所述的规定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。商品房买卖合同中约定涉案房屋的建筑面积74.51平方米、套内建筑面积67.457平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.053平方米，现经测绘部门实测，涉案房屋建筑面积70.59平方米、套内面积62.531平方米、分摊面积8.058平方米，涉案房屋的实际建筑面积、套内面积、分摊面积均与合同约定不符的事实清楚。庭审中，原被告的争议焦点为就涉案房屋存在的面积差异如何处理的问题。本院认为，商品房买卖合同中明确约定涉案房屋系按套计价，原告作为完全民事行为能力人在签订合同时应能够预见到合同中约定的预售房屋面积与实际面积极有可能不一致，在此情况下，原告仍然与被告签订了商品房买卖合同约定了按套计价的计价方式，应视为原告接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险，原告理应对其选择承担相应的后果；另一方面，《商品房销售管理办法》第十九条明确规定，按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围，但本案中，原被告签订的商品房买卖合同所附平面图中并未约定涉案房屋相关尺寸的误差范围，合同中也未就面积差异处理方式进行约定，故根据本案实际情况，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，本院酌定被告退还原告套内建筑面积误差超出3%部分的房款153199.04元[3539051元/67.457平方米×（67.457平方米-62.531平方米-67.457平方米×3%）]并支付2013年2月23日至2018年6月19日的利息损失46137.81元（以153199.04元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）给原告，套内建筑面积误差在3%以内(含3%)部分由原告自行承担损失。原告的过高要求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台芝罘万达广场有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张朋波退还房款153199.04元并支付利息损失46137.81元。二、驳回原告张朋波的其他诉讼请求。如果被告烟台芝罘万达广场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8808元，由原告张朋波负担5302元，由被告烟台芝罘万达广场有限公司负担3506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 陈  泽  卿人民陪审员 宁  雯  静二〇一九年七月二十三日书 记 员 姜慧萍（代)