山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初4491号 原告：吴泽良，男，1982年5月13日出生，汉族，住济南市 原告：吴泽山，男，1977年7月23日出生，汉族，住济南市 共同委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。 被告：单明艳，女，1972年6月12日出生，汉族，住山东省荣成市 委托诉讼代理人：王洪礼，山东明湖律师事务所律师。 被告：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370102673161407G。 法定代表人：高春慧，总经理。 委托诉讼代理人：祝庆磊，男，该公司员工。 第三人：山东新汇福投资有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100756370984E。 法定代表人：李雷，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱（潍坊）律师事务所律师。 原告吴泽良、吴泽山与被告单明艳、山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）及第三人山东新汇福投资有限公司（以下简称山东新汇福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴泽良、吴泽山及其委托诉讼代理人高强，被告单明艳的委托诉讼代理人王洪礼，链家房地产公司的委托诉讼代理人祝庆磊，第三人山东新汇福公司的委托诉讼代理人黄志帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴泽良、吴泽山向本院提出诉讼请求：1、判令单明艳办理坐落于济南市历下区经十路15078号“波斐历景”2号楼1-402号不动产的登记证书，办理至单明艳名下；第三人山东新汇福公司予以配合；2、判令单明艳取得自己的不动产登记证书后5日内，协助吴泽良、吴泽山将上述不动产转移登记至吴泽良、吴泽山名下；链家房地产公司予以配合；3、本案诉讼费用由单明艳承担。事实与理由：单明艳与山东新汇福公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定将济南市历下区经十路15078号“波斐历景”2号楼1-402的房屋出售给单明艳，并办理了合同备案手续。2016年7月18日，吴泽良、吴泽山与单明艳签订《房屋买卖合同》《补充协议》各一份，约定单明艳将位于济南市历下区经十路15078号“波斐历景”2号楼1-402的房屋出售给吴泽良和吴泽山，房屋建筑面积81.72平方米，总价款120万元，并约定吴泽良、吴泽山于合同签订当日向单明艳支付定金2万元，于2016年8月25日前支付房款64万元，剩余54万在取得房屋所有权证后共同前往贷款机构办理贷款手续。《房屋买卖合同》中第五条第一款约定出卖人在接收到相关单位通知办理房屋所有权证3个工作日内向前述单位提交相关手续材料，不得无故拖延，出卖人办理房屋所有权证所需的税与费由出卖人向主管部门缴纳；第八条明确约定在出卖人取得房屋所有权证之后，买卖双方应于贷款审批通过之后五个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权属登记手续。合同签订之日，吴泽良、吴泽山支付给单明艳2万元定金。2016年8月23日，吴泽良、吴泽山支付单明艳房款64万元，至此共计支付66万元，尚有54万元未支付。另，上述不动产尚未办理初始登记，根据山东新汇福公司陈述，该房屋正在办理初始登记，然后依次可办理转移登记。 吴泽良、吴泽山与单明艳签订的合同合法有效，作为出卖方应履行的主要义务是协助买受人办理涉案房屋所有权转移登记手续，并交付房产，作为买受人应当按约定支付合同约定的购房款。吴泽良、吴泽山已经按照合同的规定履行了自己应尽的义务，支付了购房款。涉案的不动产取得初始登记以后就可以依次办理转移登记。且吴泽良、吴泽山具备在济南限购区域购房资格，涉案房产亦不受限售政策的影响，合同应当继续履行。而单明艳于2018年4月15日发出解除房屋买卖合同通知书，在即将可以办理房产转移登记的情况下，拒绝履行自己的义务。现单明艳违反合同的规定，拒绝履行合同的义务，且在不具备解除事由的情况下企图单方解除合同，已经严重侵害了吴泽良、吴泽山的合法权益。另，吴泽良、吴泽山可以一次性支付剩余尾款54万元。为维护合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，特诉至贵院，望贵院判如所请。 单明艳辩称，2016年7月18日，单明艳的确与吴泽良、吴泽山签订了一份《房屋买卖合同》，约定将单明艳所购买的位于济南市历下区经十路15078号“波斐历景”2号楼1—402出售给吴泽良、吴泽山。签订该合同之时，尚不具备办理房产证条件，也不知道何时能办理房产证。为了防止房产证办理过分拖延，影响买卖双方利益，在《房屋买卖合同》签订之后的当天，买卖双方又签订了《补充协议》一份。其中《补充协议》第一条约定：“出卖人与买受人协商一致，2017年7月31日之前，若出卖人在积极办理房产证的情况下房产证依然下不来，则双方友好协商，出卖人应无息返还买受人所支付的所有钱款；或由买受人补足余额改合同，改合同费用由买受人承担。”在买卖双方约定的2017年7月31日，该标的房屋仍不具备办理房产证的条件，吴泽良、吴泽山也并未按约定协调开发商改合同，而且根据济政办发【2016】31号文件规定房屋买卖合同更名已不合规，被济南市政府明令禁止。根据我国《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方约定和相关法律，单明艳于2018年4月15日向吴泽良、吴泽山寄发了《解除房屋买卖合同通知书》，明确通知吴泽良、吴泽山解除双方之间2016年7月18日签订的波斐历景中心2号楼1单元402的房屋买卖合同。吴泽良、吴泽山在起诉状中也承认收到了该通知书，如果吴泽良、吴泽山对解除合同通知有异议，根据《合同法》第九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条规定，可以在三个月内请求人民法院确认解除合同的效力。时至今日，吴泽良、吴泽山收到解除合同通知书已有一年有余，吴泽良、吴泽山并未向法院提起确认解除合同效力的诉讼。根据《合同法》第九十六条规定，“合同自通知到达对方时解除”。因此，单明艳与吴泽良、吴泽山签订的《房屋买卖合同》已经解除。综上所述，请求法院驳回吴泽良、吴泽山的全部诉讼请求。 链家房地产公司辩称，我方作为居间方，已协助双方签订存量房屋买卖合同，居间义务已经完成。若吴泽良、吴泽山与单明艳双方能达成一致意见，我方愿意协助履行。 山东新汇福公司述称，吴泽良、吴泽山与单明艳之间的合同我方不知情，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对吴泽良、吴泽山提交的房屋权属状况信息（合同备案）、《房屋买卖业务签订文本合订本（包括房屋买卖合同和居间服务合同）》、房屋买卖定金收条、收条、浦发银行手机银行个人跨行汇款汇出回单、中国农业银行借记卡账户主档查询、吴泽山结婚证、户口本、济南市房屋登记信息查询结果证明，对单明艳提交的补充协议、解除房屋买卖合同通知书（吴泽良）、解除房屋买卖合同通知书（吴泽山）、邮政特快专递寄件凭证、共有协议，双方真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对吴泽良、吴泽山提交的民事判决书，与本案没有关联性，不属于民事诉讼法规定的证据种类，本院不作为证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月18日，单明艳（出卖人）与吴泽良（买受人）、吴泽山（共同买受方）在链家房地产公司的居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定：单明艳所售房屋坐落为济南市波斐历景中心2号楼1单元402室，建筑面积为81.72平方米。出卖人和买受人经协商一致，同意本合同项下、装饰装修及附属设施的总价款为120万元。买受人于2016年7月18日向出卖人支付定金2万元，于2016年8月25日前将第一笔购房款64万元自行支付给出卖人。剩余房款以商业贷款的方式，出卖人与买受人双方与出卖人取得房屋所有权证后7个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额54万元。同日，单明艳（出卖人）与吴泽良（买受人）签订《补充协议》，协议约定出卖人与买受人协商一致，2017年7月31日之前，若出卖人在积极办理房产证的情况下房产证依然下不来，则双方友好协商，出卖人应无息返还买受人所支付的所有钱款；或由买受人补足余额改合同，改合同费用由买受人承担。同日，吴泽良支付定金2万元。2016年8月23日，吴泽良、吴泽山通过浦发银行张婷婷账号以汇款的方式向单明艳支付购房款64万元。单明艳均出具收条。 2017年7月12日，单明艳与吴泽良签订《协议》，载明“今有吴泽良与单明艳共同出资购买波斐历景中心2号楼1-402室的住房，房屋做价120万元，两家各出资60万元，房屋收益平分，单明艳再从其收益中拿出6万元给吴泽良，特此证明！”协议下方有“吴泽山（代）”字样。 2018年4月15日，单明艳通过EMS快递分别向吴泽良、吴泽山邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，解除双方之间2016年7月18日签订的波斐历景中心2号楼1单元402的房屋买卖合同。吴泽良、吴泽山已收悉。 本院认为，首先对于《补充协议》，吴泽山主张，其未在该《补充协议》上签字，故不予认可。本院认为，吴泽良、吴泽山均认可涉案房屋内部约定系吴泽良购买，因吴泽山孩子上学问题，故也要挂吴泽山的名字。且《房屋买卖合同》、《协议》吴泽良的签字是吴泽山代签，故本院对吴泽山的该主张不予采信。单明艳和吴泽良、吴泽山签订《房屋买卖合同》、《补充协议》及《协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格履行。 当事人协商一致，可以变更合同。双方当事人于2017年7月12日签订的《协议》系对《房屋买卖合同》及《补充协议》的变更。根据《协议》，原约定的房屋买卖合同关系已经实质变更为吴泽良与单明艳共同出资购买涉案房屋，并约定双方各占百分之五十的份额，收益平分，单明艳再从收益中支付吴泽良6万元。现吴泽良、吴泽山主张的全部诉讼请求，均以《房屋买卖合同》为基础，而《房屋买卖合同》因《协议》的签署，内容上已经发生了实质上的变更。故吴泽良、吴泽山的全部诉讼请求，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。各方当事人基于《协议》 的权利，可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回吴泽良、吴泽山的全部诉讼请求。 案件受理费100元，保全申请费5000元，由原告吴泽良、吴泽山共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  王 东 人民陪审员  胡丽颖 人民陪审员  郭小云 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  侯雁语