云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2019）云3123民初278号原告（反诉被告）：杨立娜，女，汉族，1983年2月24日生，小学文化，个体。委托诉讼代理人：邵曰福，云南象城法律服务所法律工作者，证号32512011103，特别授权代理。被告（反诉原告）：郭兆丽，女，汉族，1990年9月8日生。委托诉讼代理人：尹加成，云南清诚律师事务所律师，执业证号15331201510723378，特别授权代理。委托诉讼代理人：李安涛，男，汉族，1989年9月25日生，初中文化，个体，系被告丈夫，一般授权代理。原告（反诉被告）杨立娜与被告（反诉原告）郭兆丽租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，被告（反诉原告）郭兆丽于2019年3月18日提出反诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年4月28日在本院公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）杨立娜及其委托诉讼代理人邵曰福、被告（反诉原告）郭兆丽的委托诉讼代理人尹加成、李安涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告杨立娜向本院提出诉讼请求：1.解除原告杨立娜与被告郭兆丽于2018年1月31日签订的《厂房租出合同书》。2.由被告郭兆丽赔偿原告杨立娜经济损失106860元[其中：拆旧房子14400元（含零工费2000元），建钢架房44000元（400平方米×110元/平方米=44000元），围边21450元（390平方×55元/平方米=21450元），吊车费1300元，打砖包工包料16990元，接水电8720元（含材料费）]。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月份，原告在微信上见到被告公告要出租位于场地的信息，经联系看现场后，原告想租下该场地开修理厂，在与被告丈夫李安涛洽谈过程中，原告担心该场地位于居民区，开修理厂会影响周围居民休息，李安涛承诺：隔壁邻居要是有什么意见、异议、投诉什么之类的，我能够帮你们解决一切。得到被告方承诺后，2018年1月31日，被告作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方），双方签订了一份厂房租出合同书，主要约定：1.甲方将勐腊路283号面积889平方米的厂房出租给乙方，租期为5年，从2018年3月1日至2023年3月1日，期限为5年不涨租金，租赁期内使用权属乙方，所有权属甲方；2.甲方保证乙方生活用水、电正常，乙方使用的水电费自己到水电公司交纳；3.乙方在每年使用租金为人民币伍万元，乙方必须在每年租期提前一个月付清；4.乙方在正常使用过程中，如有居民投诉甲方有义务协同调解纠纷，合同签订后，原告即支付了第一年的租金伍万元，随后经被告同意，原告请工人撤除了租赁场地上的危房，并投资建盖起修理厂，各项投资共106860元。但修理厂经营过程中，就不断有周围居民投诉影响他们休息，甚至有居民直接限制原告修理厂的营业时间，具体是：夏天早上9：00到中午12：30，下午2：00到晚上7：00；冬天早上9：00到中午12：30，下午2：00到晚上8：00。被告虽然进行过协调，但协调无果，这严重影响了原告修理厂的正常经营，有些客户急着用车等不得就去了别的修理厂，造成原告修理厂生意惨淡，处于半停业状态。原告认为，被告未能协调解决居民投诉，构成违约，造成原告无法正常经营，不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除双方签订的《厂房租出合同书》，并要求被告赔偿原告各项经济损失106860元，事经双方多次协商无果，为维护合法权益，特提起诉讼，请人民法院支持原告的上述诉讼请求。本诉被告郭兆丽辩称，一、被答辩人起诉解除与答辩人签订的《厂房租出合同书》诉讼请求不能成立，请法庭给予驳回。1.双方于2018年1月31日签订的《厂房租出合同书》系双方真实意思表示，系双方合意为之，应当继续履行，不存在解除的情形，也不具备解除的条件。被答辩人因需要经营修理厂，与答辩人签订了《厂房租出合同书》，合同约定租期为5年，自2018年3月1日起至2023年3月1日止，每年租金为5万元，被答辩人必须在每年租期届满前提前一个月付清，期满后，被答辩人有续租优先权。双方签订合同遵循了诚实缔约原则，合同约定了双方的权利义务，践行了诚实履行合同的义务，被答辩人从合同签订后至今仍在租赁场地上经营修理厂。2.被答辩人与答辩人租赁场地后，便开展修理厂经营活动，并以租赁场地为经营场所办理了营业执照，统一社会信用代码为92533123MA6N1X3X3M，经营名称为盈江县创成汽车修理厂，取得了合法经营权。合同意思已得到实现，合同目的已达成，被答辩人应诚信、勤勉遵守合同约定。3.被答辩人诉说，其经营修理厂的行为活动影响到附近居民的正常生活，附近居民提出反映，因为居民的反映，被答辩人认为影响了自己的正常经营活动，来修车的客户等不得就去了别的修理厂，造成自身生意惨淡，被答辩人以答辩人未能协调解决居民投诉构成违约，造成被答辩人合同目的不能实现为由，将答辩人诉讼到法院，显然该理由不能成立，而且理由牵强。第一、双方签订的《厂房租出合同书》约定：“乙方在正常使用过程中，如有居民投诉甲方有义务协同调解纠纷，任何一方不得违约，如违约必须赔偿守约方所有经济损失”，依据该约定，答辩人的义务为协同调解，并非强制义务及责任；第二、被答辩人是否必然被居民投诉，是不确定的，是否影响到附近居民的正常生活，是视被答辩人的经营活动而定，是否对居民的正常生活造成影响，没有住建局及环保等相关部门的调查及整改要求，相反，是被答辩人认为受到部分附近居民的投诉而限制了自身的生意，认为附近居民给自已的修理厂定了夏、冬两季的经营活动时间，答辫人协调无果。如何开展经营活动？是被答辩人的自由意志，但是是否规范经营却需要被答辩人从事规范的经营活动，被答辩人认为答辩人虽然参与了协调，但没有起到作用，构成违约，将生意惨淡的理由强加给答辩人显然是没有事实和法律依据的，不论在何地，从事生产经营活动需要遵循安全、文明、规范的活动原则，也需要受到一定的制约及社会监督，不是何时何地都有权利开展经营活动，而且，被答辩人租赁该场地当时就知道场地坐落位置及周遭情况，当时就应预见到自身的经营活动应规避对附近居民所能造成的影响而制定规范的经营活动时间。答辩人尽到了协同调解的义务，答辩人没有违约，被答辩人的起诉理由不能成立。二、被答辩人的第二项诉请答辩人赔偿其经济损失的请求不能成立。如前所述，因为被答辩人的经营活动受到附近居民的反映，答辩人也参与了协调，尽到了义务。被答辩人属于自主经营、自负盈亏的修理厂，生意好坏与自身的经营开展情况息息相关，被答辩人从与答辩人签订合同后至今都在使用、经营修理厂场地，而且，2019年的租金都在拖延，被答辩人还没有交付。双方签订的《厂房租出合同书》真实、合法、有效，答辩人没有违反约定，没有赔偿被答辩人所述所谓经济损失的义务。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案，双方的《厂房租出合同书》继续履行具有正当性，答辩人没有违约情形，被答辩人的诉讼请求依法不能成立。综上，请法庭驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告郭兆丽向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行与反诉人于2018年1月31日签订的《厂房租出合同书》、判令被反诉人立即交付2019年的场地租赁费50000元给反诉人；2.诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人双方于2018年1月31日签订了《厂房租出合同书》，被反诉人用于开展修理厂经营活动，并以租赁场地为经营场所办理了营业执照，统一社会信用代码为92533123MA6N1X3X3M，经营名称为盈江县创成汽车修理厂，取得了合法经营权。合同约定租期为5年，自2018年3月1日起至2023年3月1日止，每年租金为5万元，被答辩人必须在每年租期届满前提前一个月付清，期满后，被答辩人有续租优先权。合同签订后至今，被反诉人都在经营使用该场地，被反诉人以经营修理厂生意惨淡，合同目的不能实现系反诉人构成违约为由起诉到人民法院要求解除与反诉人签订的《厂房租出合同书》，并拒不支付2019年的租金给反诉人。反诉人与被反诉人签订的《厂房租出合同书》系双方真实意思表示，系双方合意为之，应当继续履行，不存在解除的情形，反诉人也没有构成违约，现在仍在租赁场地行使经营权，负有向反诉人支付租金的义务，请支持反诉人的反诉请求！反诉被告杨立娜辩称，双方于2018年1月31日签订的厂房租出合同书所租赁的场地不是反诉原告郭兆丽的场地，2018年10月15日反诉被告已向法院提出解除合同，反诉被告不能正常营业，无法再缴纳第二年的租金50000元。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告杨立娜提交的本诉及反诉证据：杨立娜的身份证复印件1份。证实原告（反诉被告）杨立娜的身份信息及主体。对被告郭兆丽提交的本诉及反诉证据：郭兆丽的身份证复印件1份、结婚证复印件。证实郭兆丽、李安涛的身份情况，二人系合法夫妻关系。上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：一、原告杨立娜提交如下本诉及反诉证据：1.《厂房租出合同书》1份。证实原告与被告签订的《厂房出租合同书》是双方真实意思表示，合同合法有效，合同约定原告在正常使用过程中，如有居民投诉被告有义务协同调解纠纷，但被告未能完全、彻底的解决居民投诉，使原告的修理厂无法正常经营，已构成实质性违约。2.调查笔录1份、微信截屏各2份。证实被告方知晓原告租场地要开修理厂，并承诺原告建修理厂如有周围居民投诉，被告负责解决一切，但至今被告方未能协商解决居民投诉；原告建修理厂的各项投资为106860元；邻居李某某直接限制原告的修理厂营业时间为夏天早上9时到中午12时30分，下午2时至晚上7时，冬天早上9时到中午12时30分，下午2时至晚上8时，使原告修理厂无法正常经营下去，处于半停业状态。3.营业执照复印件1份、收款收据5份，证实原告在租赁的地上建盖了修理厂，各项投资为106800元，被告违约应予以赔偿。4.盈政办发【2018】193号盈江县人民政府办公室关于开展环境噪声污染综合整治工作的通知。证实在居住区修理是环保问题的规定，影响群众的生产生活，不可以在小区内开修理厂。5.李宗福出具的1份证实，证实其是小区住户，我家隔壁的修理厂开业后噪音较大，影响小区住户的生活，多次向原告提出停止修车。6.国有土地使用权出让合同GF_94_1003，证实案涉土地的来源是孙林春与电影院购买来的。7.郭兆丽与孙林春签订的土地出租合同书，证实案涉土地真正的主人是孙林春，并不是被告的土地。8.证人1尹明福，系原告丈夫，证实该案涉土地不是被告郭兆丽的，是孙林春的。签订合同前我与原告还不是夫妻关系。当时跟李安涛谈的时候我再三跟其确认是否是其的土地，李安涛说是他的土地，并且我告知李安涛我们做修理厂噪音较大，是否会影响到居民的生活，李安涛说没事，他会帮解决的，之后修理场开始营业小区居民多次让我们停止营业。证人2夏兴贵证实原告修理厂的钢架房是其建盖的，总的用了十一、二万钱，原有空心砖房也是其帮拆除的，建盖钢架房时，居民没有来阻止过，其都是八点去做工，中午十二点回去休息，二点半又继续开工。本院认为杨立娜提交的以上证据1、2、3、4、5、6、7、8，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，其证明内容能证实本案部分事实，本院予以部分采纳。二、对被告郭兆丽提交的本诉及反诉证据：1.2018年1月30日被告郭兆丽与孙林春签订的《土地出租合同书》复印件。证实案涉租赁场地系郭兆丽与孙林春租赁（土地所有权人）的事实，该土地办理了土地证的事实，郭兆丽对该土地有合法使用权的事实；2.2018年1月31日原、被告签订的《厂房租出合同书》复印件。证实该合同书系双方真实意思表示，系双方合意为之，合同约定了双方的权利义务，签订合同遵循了诚实缔约原则，合同真实合法有效，原告对合同的效力也进行了认可，郭兆丽不存在违约情形，杨立娜至今仍在使用场地行使经营权，加之2019年2月1日前应当交付的租金50000元，杨立娜至今未交。3.照片2页4张（打印件）。证实杨立娜现在还在租赁的场地上正常、有序的开展经营活动。4.证人郑某证实其和郭兆丽的丈夫李安涛跟修理厂附近居民在勐腊派出所上班的李某某进行过沟通，当时对方希望修理噪音少一点，夏天修理时间可以延长一点，他可以理解，可以沟通，之后我们回来就跟修理厂进行约定，分时间段操作，中午修理噪音较小的工作，当时修理厂老板不在，就跟工作人员说了一声。本院认为被告郭兆丽提交的以上证据1、2、3、4，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：2018年1月30日被告郭兆丽与孙林春签订1份《土地出租合同书》，孙林春将其勐腊路283号面积889平方的土地以每年肆万元出租给郭兆丽。被告郭兆丽于2018年1月31日与原告杨立娜签订《厂房租出合同书》将该宗厂房出租给原告杨立娜。合同约定“甲方（郭兆丽）将勐腊路283号面积889平方的厂房出租给乙方（杨立娜），租赁期为5年2018年3月1日至2023年3月1日止。乙方在每年使用租金为人民币伍万元，乙方必须在每年租期提前一个月付清。乙方在正常使用过程中，如有居民投诉甲方有义务协同调解纠纷，任何一方不得违约，如违约必须赔偿守约方所有经济损失”。原告杨立娜已依合同约定支付2018年3月1日至2019年3月1日租金50000元并在该租赁来的场地建为汽车修理厂，并建盖钢架房，并拆除了原来旧的空心砖房。在原告杨立娜经营汽车修理厂过程中，周边部分居民认为汽车修理厂在日常工作中噪音大进行口头阻止修理厂，被告郭兆丽也与周边居民进行协商解决。现原告认为，被告郭兆丽未能协调解决居民投诉，构成违约造成原告无法正常经营不能实现合同目的，要求解除双方签订的厂房租出合同书，并要求被告赔偿各项经济损失106860元。被告郭兆丽认为原告应继续履行双方于2018年1月31日签订的厂房租出合同书，并交付2019年的场地租赁费50000元。另查明原告杨立娜已于2019年7月1日将修理厂搬离租赁场地，并于当日将厂房钥匙交付给被告郭兆丽。本院认为，（一）关于是否应解除原告杨立娜与被告郭兆丽双方于2018年1月31日签订的厂房租出合同书；被告郭兆丽是否应赔偿原告杨立娜的经济损失，经济损失应如何确定；原告杨立娜是否应交付2019年的场地租赁费50000元给被告郭兆丽的问题。本案系租赁合同纠纷案，原、被告双方在平等自愿的基础上于2018年1月31日签订厂房租出合同书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告杨立娜已依合同约定支付2018年3月1日至2019年3月1日的租金50000元，在原告杨立娜经营过程中，因周边居民以其修理厂影响到休息为由，要求原告杨立娜在规定的时间内进行营业，对于修理厂来说，这样的规定确实是会影响到其经营，且被告郭兆丽未能根据合同的约定协助原告杨立娜解决此事宜；因此，本院认为根据查明的事实，原、被告双方于2018年3月1日签字的《厂房租出合同书》符合解除的条件，对原告杨立娜的此项诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。之规定，原告杨立娜要求被告郭兆丽赔偿经济损失106860元的诉请，因原告杨立娜在租赁来的土地上建盖用于汽车修理钢架房，是其自行投资建盖，合同解除后造成的损失，其所提交的证据不足以证实被告郭兆丽有违约行为，因此该项诉讼请求本院不予支持。对于被告郭兆丽反诉原告杨立娜要求其支付2019年的场地租赁费50000元，因原告杨立娜已于2019年7月1日搬离租赁场地，其实际未依合同约定支付给被告郭兆丽4、5、6月份的租金12500元，因此杨立娜应支付该笔租金，被告郭兆丽的反诉请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本诉部分：一、解除本诉原告杨立娜与本诉被告郭兆丽于2018年3月1日签订的《厂房租出合同书》。二、驳回本诉原告杨立娜的其他诉讼请求。反诉部分：一、由反诉被告杨立娜于本判决生效后十日内支付给反诉原告郭兆丽场地租赁费12500元。二、驳回反诉原告郭兆丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2440元，由本诉原告杨立娜负担（已付）；反诉案件受理费525元，由反诉原告郭兆丽负担394元（已付），由反诉被告杨立娜负担131元（未付）。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  苏 勇人民陪审员  许元宽人民陪审员  申光成二〇一九年七月十六日书 记 员  尹晓晓