重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初12975号原告：吴林丹，女，1988年5月31日出生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：丁巧春，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉家祺，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：王顺海，男，1970年8月26日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：串炳香，重庆峰珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨璇，重庆峰珲律师事务所实习律师。第三人：熊超，男，1988年11月16日出生，汉族，住江西省宜春市靖安县。委托诉讼代理人：丁巧春，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉家祺，泰和泰（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆攀峰建筑劳务有限公司江北区分公司，住所地重庆市江北区中兴段83号负2层14号，统一社会信用代码91500105MA5UGEG786。负责人：陈霞，总经理。委托诉讼代理人：毛宇，男，系公司员工。原告吴林丹与被告王顺海、第三人熊超、第三人重庆攀峰建筑劳务有限公司江北区分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴林丹的委托诉讼代理人冉家祺，被告王顺海的委托诉讼代理人串炳香，第三人熊超及其委托诉讼代理人冉家祺，第三人重庆攀峰建筑劳务有限公司江北区分公司的负责人陈霞以及委托诉讼代理人毛宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴林丹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房地产买卖及居间合同》中的买卖合同关系；2、判令被告向原告支付房屋差价损失47.43万元；3、判令被告向原告赔偿中介费损失5350元。事实和理由如下：2017年12月18日，熊超受原告委托，与被告签署《房地产买卖及居间合同》，购买被告名下位于重庆市江北区中兴段X号X-X房屋。合同对于房屋转让价、付款方式、期限进行了约定。合同签订后，熊超按约支付了定金2万元。2018年6月16日，被告擅自退回定金并明确表示拒绝履行合同，原告故诉至贵院。被告王顺海辩称，1、熊超是房屋中介，扰乱二手房交易秩序，熊超与被告签订了两个房屋买卖合同，购买了两套房屋，在前一个合同履行中，熊超已经申请贷款，因此此套房屋其无法再贷款；而且在履约过程中有迟延履行且违法履行的行为，熊超以欺诈手段与中介串通损害我方利益，因此合同无效。2、被告与原告之间没有合同关系。第三人熊超陈述，原告陈述的事实是真实的，本案中的合同有效，原告没有违约行为，被告存在违约行为，应当赔偿原告的损失。原、被告之间存在合同关系，有权向被告主张损失。第三人重庆攀峰建筑劳务有限公司江北区分公司陈述，签订合同的时候，熊超明确表示不是本人买房，是代人买。我司也通知了被告去银行办理面签。请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对《房地产买卖及居间合同》（0000104）、定金收条、电子银行业务回单、产权证、（2018）渝0105执异150号民事裁定书、退款记录、收据、情况说明（2018年1月3日）、司法鉴定意见书，本院予以确认并在卷佐证。对于被告举示的《房地产买卖及居间合同》（0000103）及情况说明（2018年4月4日），一方面原告质证不予认可；另一方面，与本案无关联性，本院不予采纳。庭审中，原告举示了一份委托书，该委托书载明受托人为熊超，委托人为吴林丹，落款时间为2017年12月16日，主要内容为：今全权委托熊超代本人购买位于重庆市江北区中兴段X号X-X的房屋，包括代为签署买卖合同、支付定金和购房款、接受房屋、沟通协商、处理纠纷等事宜。原告拟证明其委托熊超购买涉案房屋。被告质证称真实性不予认可，系签订合同之后伪造；签约之时，被告不知道原告的存在。熊超质证称认可原告的证明目的。重庆攀峰建筑劳务有限公司江北区分公司质证称签约时告知了原告，熊超系代他人买房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月18日，被告（卖方）与熊超（买方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定：卖方将重庆市江北区中兴段X号X-X房屋出售给买方，成交价107万元。部分房款以银行按揭付款方式支付。买方需在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后7个工作日内到按揭银行签订相关文件，卖方需积极配合。买方需在办理产权变更手续时支付首付款给卖方，买方支付的首付款等于上述第二部分房款与银行批准贷款金额的差额。在银行同意贷款后7个工作日内，买卖双方需到房屋交易所办理过户手续。卖方需在全部房款结清时将该物业交予买方使用。如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金；如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。合同第13条特别约定：本合同签订前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议之内容，如有与本合同不符的，以本合同为准。若对本合同格式条款存有分歧，买卖双方可就买卖内容另行协商签订补充协议或条款。双方在合同中还手写补充条款如下：1、买方于2017年12月18日支付定金2万元，买方以贷款方式购买该物业，贷款82万元，不足部分交易当日以现金方式补足；2、交易当日买方支付房款22万元；3、交易当日买方支付尾款1万元；4、因国家政策变化原因，例如出现限购、限贷等无法抗拒因素，造成本合同无法履行，本合同自动终止，买卖双方互不承担违约责任，定金退还；5、卖方同意买方变更买受人，同意以买方提交人员的名义办理按揭贷款申请手续及过户手续；6、卖方应无条件配合买方办理银行贷款手续，如买方被银行拒贷，卖方需配合买方再次申请贷款审批手续。合同签订当日，熊超支付2万元定金给被告。另，熊超还支付了5350元中介佣金给重庆攀峰建筑劳务有限公司江北区分公司。2018年6月16日，被告与案外人沈俊良签订《商品房买卖合同》，约定被告将案涉房屋以130万元的价格出卖给沈俊良。同日，被告将定金2万元退还熊超。2018年6月22日，沈俊良向重庆市江北区不动产登记中心提交不动产登记申请表，该中心出具《不动产登记受理通知单》，该日，被告将房屋交付给沈俊良使用。原告起诉本案前，申请了诉前保全。2018年6月25日，本院对涉诉房屋进行了查封。沈俊良提出书面异议，2018年8月15日，本院作出（2018）渝0105执异150号民事裁定书，裁定中止对本案案涉房屋的执行。2018年7月17日，原告向本院提起本案诉讼。2018年8月3日，本院将起诉状副本、开庭传票等诉讼文书送达被告。庭审中，2018年9月1日，原告对涉诉房屋价值提出司法鉴定申请。2018年11月7日，重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司出具《司法鉴定意见书》，确定涉诉房屋在2018年9月1日的估价结果为154.43万元。本院认为，《房地产买卖及居间合同》系熊超、被告以及重庆攀峰建筑劳务有限公司江北区分公司签订。根据当事人的诉辩称意见，本案的争议焦点主要有两个：一、熊超是否系受原告委托而签署合同，也即原告提起本案诉讼主体是否适格。二、《房地产买卖及居间合同》是否有效。对于第一个争议焦点：本院认定原告主体适格。理由如下：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百零三条规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。具体到本案中，需满足以下两个条件，原告的主体地位方才适格：熊超系受原告委托代为购买涉诉房屋；被告知道原告系实际购买人，仍同意签订并履行合同。该两项条件是否满足呢？经依法审查，本院对此予以肯定性认定，理由如下：对于第一个条件：原告向熊超出具了委托书。庭审中，虽然被告对于委托书的实际出具时间提出质疑，认为系二人事后补签。但是合同具有相对性，合同的形式既可以是书面的也可以是口头的，委托合同关系的双方暨本案原告和熊超对二人之间的委托合同关系并未否认，因此双方之间的委托合同关系成立且生效。对于第二个条件：一方面，重庆攀峰建筑劳务有限公司江北区分公司作为合同一方参与主体，其证明在交易过程中，熊超曾表示系代他人买房，此时被告仍然签订了合同。另一方面，合同第13条也明确约定了“卖方同意买方变更买受人，同意以买方提交人员的名义办理按揭贷款申请手续及过户手续”，本条款系手写补充添加，被告在当时对此应当有明确认知。再次，2018年1月3日，熊超给被告出具的情况说明，也明确了贷款人实为原告。综上，原告提起本案诉讼主体适格，其可作为《房地产买卖及居间合同》的一方当事人向被告主张合同权利。对于第二个争议焦点，合同系各方当事人真实签署，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告以熊超是房屋中介、扰乱二手房交易秩序、以欺诈手段与中介串通损害卖方利益为由，辩称合同无效。对此，一方面其没有举示证据证明；另一方面，上述辩称事项也不属于合同无效的法定情形，故本院不予采纳。对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。《房地产买卖及居间合同》签订后，被告在2018年6月16日另行与与案外人沈俊良签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋以130万元的价格出卖给沈俊良。同日，被告将定金2万元退还熊超。被告以自己的行为明确表示不履行合同，而且客观上已经产生案外人沈俊良向重庆市江北区不动产登记中心申请办理转移登记、在本案诉讼保全过程中沈俊良的执行异议被认可等后果。故根据合同法第九十四条第（二）项，原告可以依法行使解除权。同时根据合同法第九十六条之规定，合同自解除通知送达之日解除。原告起诉解除合同，故合同解除时间为原告的起诉状副本送达之日。庭审中，被告辩称熊超有迟延履行及违法履行的行为，但是并未举示证据证明，本院不予采纳。对于第二项诉讼请求。本案系被告的主要原因导致合同解除，原告有权要求被告赔偿房屋差价损失，但本院认为该损失金额应当结合双方的履约情况、主观过错大小、房屋价值评估情况等因素综合认定更为公平合理，具体理由如下：1、双方签订买卖合同时，被告主观上无法预见房屋价格在合同订立后上涨的幅度；2、原告在交易中客观上仅支付了2万元定金，并未投入更多资金；3、从2017年12月18日签订合同，到2018年6月16日被告另行与案外人签订买卖合同，中间间隔长达七个月，而庭审中原告并未举示证据证明其在合同签订后的此段期间，积极有效地履行了办理按揭等后续手续的义务；4、本案合同解除时间为2019年8月3日，而《司法鉴定意见书》鉴定的房屋价格系2018年9月1日的评估价，据此计算的房屋差价损失并不精准。综上，本院认为参照双方合同约定的总房款20%的违约金标准酌情主张本案房屋差价损失21.4万元（107万元×20%）更具合理性。对于第三项诉讼请求。由于被告违约，导致原告购房未成功，其支付的中介费，属于损失的范畴，该笔损失应由被告承担，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告吴林丹与被告王顺海之间的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同关系于2018年8月3日解除；被告王顺海于本判决生效之日起十五日内赔偿原告吴林丹房屋差价损失21.4万元；被告王顺海于本判决生效之日起十五日内赔偿原告吴林丹中介佣金损失5350元；驳回原告吴林丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14430元，由原告吴林丹负担4510元，被告王顺海负担9920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何建群人民陪审员  郭 敏人民陪审员  李 蓉二〇一九年七月二十九日法官 助理  柴世斌书 记 员  罗 静