重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初第5355号 原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4，统一社会信用代码91500106622021228J。 法定代表人：胡抒瑶，重庆福光物业管理有限公司经理。 委托诉讼代理人：叶惠，女，重庆福光物业管理有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。 被告：刘理，男，1984年11月21日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称福光公司）与被告刘理物业服务合同纠纷一案,本院于2019年2月14日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福光公司的委托诉讼代理人叶惠参加诉讼，被告刘理经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福光公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2015年2月1日至2018年12月31日期间47个月的物业服务费4002.05元（1.00元/平方米*85.15平方米*47个月）。2、判令被告支付原告自2015年2月1日至2016年4月31日期间15个月的公摊费90元（6元/月），2016年5月1日至2018年12月31日期间20个月公摊费160元（5元/月）。3、判令被告立即向原告支付违约金352.52元，该违约金以被告每月所欠物业服务费85.15为基数，从次月1日起，按每日千分之三，从2015年3月1日起计算至2018年12月31日止。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月1日，原告与沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》，约定原告对位于重庆市沙坪坝区小区进行物业管理服务，并约定物业费1.00元/平方米.月（含电梯费），公共水电费6元/户.月。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对小区进行物业服务。然而，被告却长期拖欠原告物业服务费，原告曾多次就物业服务费向被告催收，但被告均拒绝交纳。现向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告刘理未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2013年1月28日，福光公司（乙方）与小区所在的沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》，约定由沙杨路社区委托福光公司对该小区实行物业管理，期限从2013年2月1日至2016年1月31日，双方约定物业管理服务费按建筑面积计算，其中住宅的物业服务费按市物价局文件收取，公共水电费每月6元（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费），业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。 2016年4月21日，福光公司（乙方）与重庆市沙坪坝区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，约定由甲方选聘乙方对小区实施物业管理，期限从2016年5月1日至2017年10月31日，双方约定物业管理服务费按建筑面积计算，其中住宅的收费标准为1元/月.平方米、公共水电费每月5元（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。 2017年11月10日，福光公司（乙方）再次与重庆市沙坪坝区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，约定由甲方选聘乙方对小区实施物业管理，期限从2017年11月1日至2019年12月31日，双方约定物业管理服务费按建筑面积计算，其中住宅的收费标准为1元/月.平方米、公共水电费每月5元（用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。 上述合同签订后，福光公司为小区提供物业服务至今。 刘理系重庆市沙坪坝区住宅房屋的所有权人，该房屋建筑面积85.15平方米。2015年2月12日，刘理向福光公司支付了2014年10月至2015年2月期间共5个月物业服务费426元。此后，刘理未再支付物业服务费。此外，刘理未支付2015年2月1日至2018年12月31日期间公共水电费。 2016年5月9日、2017年2月15日、2017年9月15日、2018年11月22日，福光公司四次向刘理发出《催款通知书》，催告刘理支付欠付的物业服务费、公共水电费，涉及催告物业服务费、公共水电费的期间为从2015年2月起至2018年11月止。 还查明，2009年7月1日，重庆市物价局作出渝价【2009】217号文《关于确定等物业服务收费标准的通知》，其中载明各物业的公共服务收费项目及标准详见附表，物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。附表中载明，高层住宅物业服务费0.5元/月.平方米，维修养护费0.25元/月.平方米，合计0.75元/月.平方米。 审理中，福光公司陈述，2013年1月28日《物业管理服务委托合同》履行过程中，业主按照0.25元/月.平方米支付电梯费，因此，刘理支付2014年10月至2015年2月期间共5个月物业服务费426元系按1元/月.平方米（物业服务费0.75元/月.平方米+电梯费0.25元/月.平方米）的标准计付。 上述事实，有福光公司举示的《物业管理服务委托合同》三份、重庆市物价局渝价【2009】217号文《关于确定等物业服务收费标准的通知》、《催款通知书》、挂号信函收据、整付零寄交寄清单、电梯定期检验报告、照片、夜间巡逻签到表、档案查询结果、物业费收据以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，福光公司与沙杨路社区签订的《物业管理服务委托合同》，以及与重庆市沙坪坝区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。两合同对刘理均具有约束力。福光公司与沙杨路社区签订的《物业管理服务委托合同》约定的期间届满后，至业主委员会与福光公司签订物业服务合同期间，福光公司自愿按照《物业管理服务委托合同》约定为小区提供物业服务的，有权要求刘理参照《物业管理服务委托合同》约定支付物业服务费。福光公司主张刘理未交纳2015年2月1日至2018年12月31日期间物业服务费，但审查福光公司举示的物业费收据，刘理已支付物业服务费至2015年2月，福光公司关于刘理未支付2015年2月物业服务费的主张与证据证明的事实不一致，本院对此不予采信。综上，本院对福光公司关于刘理未支付2015年3月1日至2018年12月31日期间物业服务费、2015年2月1日至2018年12月31日期间公共水电费的主张予以支持。现刘理经福光公司书面催告支付2015年3月1日至2018年11月期间的物业服务费、2015年2月1日至2018年11月30日期间公共水电费仍未履行支付义务，福光公司要求刘理支付上述期间内物业服务费、公共水电费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。福光公司并未举示证据证明已经书面催告刘理支付2018年12月物业服务费、公共水电费，因此，本院对福光公司要求刘理支付2018年12月物业服务费、公共水电费的诉讼请求不予支持。 根据合同，刘理应当支付2015年3月1日至2018年11月30日期间的物业服务费3831.75元（1元/月×85.15平方米×45个月）、2015年2月1日至2018年11月30日期间公共水电费245元（2015年2月1日至2016年4月30日期间6元/月×15个月+2016年5月1日至2018年11月30日5元/月×31个月）。 关于违约金的问题。三份《物业管理服务委托合同》均约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。刘理未按合同支付物业服务费，按约应当承担支付违约金的责任。但福光公司与沙杨路社区签订的《物业管理服务委托合同》约定的期间届满后，至业主委员会与福光公司签订物业服务合同期间，福光公司自愿按照《物业管理服务委托合同》约定为小区提供物业服务，双方并未对业主逾期支付物业服务费支付违约金进行约定。因此，福光公司要求刘理支付2016年2月1日至2016年4月30日期间逾期支付物业服务费的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。则刘理应以2015年3月1日至2016年1月31日期间、2016年5月1日至2018年11月30日期间每月欠付的物业服务费85.15元为基数，从逾期之日起至付清之日止向福光公司支付逾期付款违约金。《物业管理服务委托合同》约定的违约金过分高于福光公司因此产生的损失，本院酌情调整为按照年利率24%计算为宜。福光公司主张该违约金计付至2018年12月31日止，属于其对自身权利的处分，未损害刘理的合法权益，本院对此予以准许。该违约金应当以福光公司主张的违约金金额352.52元为上限。 刘理经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘理于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆福光物业管理有限公司2015年3月1日至2018年11月30日期间物业服务费3831.75元、2015年2月1日至2018年11月30日期间公共水电费245元。 二、被告刘理于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆福光物业管理有限公司逾期支付物业服务费的违约金，即以2015年3月1日至2016年1月31日期间、2016年5月1日至2018年11月30日期间每月欠付的物业服务费85.15元为基数，从逾期之日起计付至2018年12月31日止，并以不超过352.52元为上限。 三、驳回原告重庆福光物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告刘理负担，此款限被告刘理于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆福光物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长 李 勤 人民陪审员 游 颖 人民陪审员 段 娟 二〇一九年七月九日 书 记 员 张玲玲