广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10189号原告（反诉被告）：江河妹，女，1950年10月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************360。委托诉讼代理人：吴文兴，广东康格律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢桂平，男，1981年4月4日出生，汉族，住广东省东源县**************，公民身份号码441************150。委托诉讼代理人：谢志标，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎艳珍，广东朗锐律师事务所实习律师。原告江河妹与被告谢桂平租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并于2019年6月18日公开开庭审理了本案。原告江河妹的委托诉讼代理人吴文兴，被告谢桂平及其委托诉讼代理人谢志标、黎艳珍到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《租赁合同》于2019年5月8日解除；2.被告立即将位于佛山市南海区***************位腾空返还给原告；3.原告没收被告交纳的履约保证金8600元；4.被告向原告支付2019年2月至2019年4月租金14190元（3个月×4730元/月）；5.被告向原告支付从2019年5月1日起至实际返还佛山市南海区***************位之日止占用铺位的合理占用费（占用费按4730元/月标准计算）；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年2月7日，原告与被告签订《租赁合同》约定原告将其所有的位于佛山市南海区***************位出租给被告使用，从2015年1月1日至2018年1月1日租金每月4300元，从2018年1月1日至2020年1月1日租金每月4730元，每月5日前付清当月租金，如拖欠租金超过15天，则视为被告根本违约，原告有权解除合同，没收履约保证金及赔偿损失。本案中，被告拖欠原告2019年2月至4月租金至今仍未支付，根据合同约定，原告有权解除本合同，有权要求被告支付拖欠租金，有权要求被告支付从2019年5月1日起至实际返还铺位之日止的占用费。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告针对原告起诉答辩称，原告的请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。对于原告第1、2项诉讼请求，双方的合同实际上于2019年1月30日解除，被告与原告协商因无法办理营业执照，双方同意一致解除涉案合同。被告已于2019年1月30日下午腾空涉案商铺并返还给原告。对于第3项诉讼请求，根据合同约定，需因被告自身原因才能没收保证金，但本案因客观原因解除涉案合同，所以原告没收保证金没有依据。作为合同目的是用于经营商铺，用途是用于鞋和牛奶销售，如果被告无法办理营业执照的，被告是无法进行经营，甚至会受到相关部门的处罚，所以被告不想受相应的风险进行经营，当时与原告协商时，原告是理解的。对于第4、5项诉讼请求中的租金、占用费是双方解除合同之后的，被告无需向原告支付相应的租金、占用费，实际上被告已将商铺交还给原告后原告亦自行换锁。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告退回双倍保证金共计17200元；2.原告承担本案反诉受理费。事实和理由：原、被告于2015年2月7日签订《租赁合同》，合同约定被告租赁原告座落于狮山镇兴贤中约大街下六巷3号铺位一间，铺位用途为鞋类及牛奶销售，但被告一直无法办理营业执照，后被告到相关行政部门了解到，因涉讼铺位属于以法定用途为住宅的农村宅基地上房屋，依据相关规定不能作为经营场所，因原告自身原因，导致被告无法正常合法经营，故原被告于2019年1月解除合同，根据合同第七点明确约定，双方违约责任为原告因自身原因提前终止，应提前1个月书面通知被告，并退回双倍保证金。故原告应向被告双倍返还保证金17200元。为维护被告的合法权益，故提起反诉，请予以依法判决。原告针对被告反诉答辩称：原告无需返还保证金予被告。因为合同没有约定关于办理营业执照的事宜，被告使用商铺这么多年对此问题没有提出任何异议。诉讼中，原告举证如下：1.江河妹身份证复印件1份。2.谢桂平身份证复印件1份。证据1、2，用以证明原、被告的诉讼主体适格。3.租赁合同原件1份，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系，合同约定原告将其商铺出租给被告使用，每月5号前付清当月租金，如果拖欠租金超过15日则视为被告根本违约，原告有权解除合同，没收履约保证金及赔偿损失。4.集体土地使用权证[佛府南集用（2013）第0600970号]原件1份。5.房地产权证（粤房地权证佛字第0200556293号）原件1份。证据4、5，用以证明涉案商铺所有权人为原告。6.租赁合同原件1份，用以证明被告与黎绍兵签订租赁合同，被告将涉讼商铺转租给黎绍兵，租期从2017年11月1日至2020年1月1日。经质证，被告对原告的证据1、2无异议。对证据3租赁合同的真实性无异议，但根据合同的约定，铺位用途是用于鞋、牛奶销售，根据法律规定，需要办理营业执照。合同第二条第3点约定乙方企业所得税或承租经营中所发生的一切税款由乙方承担，如纳税必须要办理营业执照，所以如客观原因无法办理营业执照的，被告的合同目的无法实现。合同第六条约定乙方的权利义务包括乙方必须守法经营，守法经营一定要依法办理营业执照，否则违反国家相关的法律、法规。对证据4、5的真实性无异议，但对其合法性不予确认，规划用途是属于住宅，土地性质属于集体土地，所以被告无法依据该两证在行政主管部门办理营业执照。对证据6的真实性无异议，但对关联性、合法性不予确认，被告曾经与原告协商过如无法办理营业执照，则被告与黎绍兵签订转租合同，由他人继续使用涉讼商铺，但原告不同意，故该租赁合同未实际履行，自2017年11月1日至被告搬离时均由被告承租使用，黎绍兵从未实际使用涉讼商铺。被告举证如下：1.佛工商企注字[2017]33号佛山市工商行政管理局文件复印件1份（来源于南海区狮山镇大甫行政服务中心拍摄取得）。2.个体工商户办证须知复印件1份（来源于南海区狮山镇大甫行政服务中心取得）。证据1、2，用以证明原告出租的商铺属于以法定用途为住宅的农村宅基地上房屋，依据相关规定，不能作为经营场所，被告一直无法办理营业执照，双方经协商后解除合同。3.照片打印件3张，用以证明被告已经搬清了可移动的物品，只剩货架固定在墙身无法搬走。4.光盘1张、对话文字记录打印件1份，用以证明原告承认被告没有交租金便更换了商铺的门锁，双方的租赁合同关系实际已于2019年1月30日解除。经质证，原告对被告证据1、2的真实性不予认可，因为没有原件核对。对证据3的真实性予以认可，关联性不确认，被告未将商铺交还予原告，且被告未搬空商铺物品，图片所示的货架为被告所安装的，被告有义务腾空并恢复原状，应继续向原告支付租金。对证据4的真实性和合法性予以确认，对关联性不确认，被告自2019年2月拒不交付租金，原告儿子于2019年4月28日或29日才将门锁起来，被告未交还商铺予原告，故涉讼合同并未在原告起诉前解除。经审查，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.被告举证佛工商企注字[2017]33号佛山市工商行政管理局文件载有具体的发文机构、发文编号和发文时间，该证据来源合法，原告虽有异议但既未通过有效途径核实真实性也未提供相反证据予以反驳，且原告也确认涉讼商铺无法办理工商登记，本院对该份证据予以确认。2.被告举证个体工商户办证须知未显示表格的来源和出具机构的信息，本院对该证据的真实性不作认定。本院经审理认定事实如下：涉讼租赁物位于南海区狮山镇兴贤红星村中约大街下六巷3号，土地性质为农村宅基地，上盖建筑物为自建的钢筋混凝土结构，规划用途为住宅，已办理土地使用权证和房屋所有权证。2015年2月7日，原告江河妹（出租方）与被告谢桂平（承租方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定：原告将涉讼租赁物出租给被告作鞋类销售、牛奶销售使用，建筑面积约75平方米，租期自2015年1月1日至2020年1月1日；其中2019年1月1日至2020年1月1日的租金为每月4730元；被告必须在每月5日前付清当月租金，被告拖欠租金超过15天，则视为根本违约，原告有权单方终止合同，并有权没收已收的履约保证金及赔偿原告损失；被告应于协议签订当日向原告一次性支付履约保证金8600元，租赁期满后，如被告无违约行为，且对租赁物无任何损失并结算全部应缴费用后，原告应将保证金如数无息退还给被告；被告承租期间，必须守法经营，不得从事任何违反国家法律法规的活动；违约责任：原告因自身原因提前终止，应提前1个月书面通知被告，并退回双倍保证金；被告因自身原因提前终止，应提前1个月书面通知原告，保证金不予退回，由原告没收；租赁期间，被告不得将租赁物私自转租给第三方，征得原告书面同意除外；等等。另查明，《佛山市工商局关于贯彻实施的指导意见》于2017年1月24日正式施行，该指导意见对使用住宅作为经营性用房作出了规定，明确使用住宅作为经营性用房登记的适用范围包括：高新技术研发、软件设计、文化创意、动漫制作、电子商务、无实体店铺的网络交易服务、商务咨询策划代理、工业设计、股权投资等行业；在未对允许使用住宅作为经营性用房的项目进行调整前，按上述已公布的项目清单执行。诉讼中，原告确认涉讼商铺无法办理营业执照。原告述称：被告于2019年2月开始没有交租给原告，原告到涉讼商铺查看发现被告正陆续搬走商品，被告大概于2019年2月底搬走商品，原告询问被告是否继续承租，被告答复不同意解除，因为被告已将涉讼商铺转租给案外人黎绍兵；因被告的货架至今仍留在商铺内，故原告儿子在2019年4月28或29日将涉讼商铺的门上锁并换了新锁。被告述称：其于2019年1月30日下午搬清了可移动物品并当面告知原告儿子不再承租涉讼商铺，当时原告儿子未回应；2019年2月12日原告致电被告询问是否继续经营，被告回复已经搬离不再经营；涉讼商铺只有一个卷闸门，被告至今尚未交还钥匙；被告与黎绍兵签订的租赁合同因原告不同意转租而未实际履行。本院认为，原、被告签订的涉讼租赁合同为双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效。关于涉讼合同解除时间和原告实际收回涉讼租赁物时间的问题，被告作为承租人应举证证明其已履行返还租赁物予出租人的义务，被告虽辩称已于2019年1月30日搬离涉讼租赁物并通知原告儿子，但该事实并未得到原告认可，且被告亦未返还涉讼租赁物钥匙予原告，被告应承担相应举证不能的责任。原告述称于2019年4月28或29日更换涉讼租赁物钥匙，原告无法明确具体日期应承担相应不利后果，故本院认定原告已于2019年4月28日实际收回涉讼租赁物，涉讼合同亦已于当日实际解除。鉴于原告已收回涉讼租赁物，判决被告返还已无必要，本院对原告主张被告腾空返还涉讼租赁物的诉请不再支持。合同解除后，原、被告仍应对合同解除前的租金费用进行清理结算。对于2019年2月1日至2019年4月28日期间的租金承担问题，一方面，被告作为承租人虽主张已搬离涉讼商铺未实际经营，但未履行有效的交接义务，造成原告无法正常收回使用，被告仍应支付该占用使用期间的使用对价；另一方面，结合被告自2019年2月开始未交纳租金和原告居住在涉讼租赁物上面的事实，原告作为出租人在知悉被告已撤场的情况下未及时采取止损措施，至2019年4月28日才收回涉讼商铺，对据此产生扩大损失也存在一定过错。综上，本院酌定被告对该期间的租金按60%支付，即按每月2838元（4730元/月×60%）的标准支付8324.8元（2838元/月×2个月+2838元/月÷30日×28日）予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。关于履约保证金8600元的处理问题，原告主张基于被告拖欠租金和提前解除涉讼合同的违约行为，原告有权没收该履约保证金；被告主张因涉讼租赁物无法办理工商登记，原告作为违约方，应双倍返还履约保证金。对此，结合已查明的事实和当事人庭审陈述，本院认为在相关行政部门已明确暂停办理将住宅改变为经营性用房的工商登记的情况下，原告作为出租方仍将非经营用房的涉讼租赁物出租给被告用作经营用途；而被告作为承租方在缔约前未应对涉讼租赁物尽谨慎审查义务，查核涉讼租赁物的权属、用途等基本情况。现被告因无法办理工商登记不愿意继续履行涉讼租赁合同，双方对合同解除均存在过错，原、被告认为对方为违约方的主张本院均不予采纳，原告应返还履约保证金8600元予被告，原告主张没收履约保证金的本诉诉请和被告主张双倍返还履约保证金的反诉诉请均没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）江河妹与被告（反诉原告）谢桂平于2015年2月7日签订的《租赁合同》于2019年4月28日解除；二、被告（反诉原告）谢桂平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月1日至2019年4月28日的租金8324.8元予原告（反诉被告）江河妹；三、原告（反诉被告）江河妹应于本判决发生法律效力之日起十日内退还履约保证金8600元予被告（反诉原告）谢桂平；四、驳回原告（反诉被告）江河妹的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）谢桂平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2419.4元（原告已预交），由原告江河妹负担1209.7元，被告谢桂平负担1209.7元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费1209.7元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。反诉受理费115元（被告已预交），由被告负担25元，由原告负担90元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年七月二十六日书记员  刘冬花