广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初6434号原告：李俊锋，男，汉族，1969年12月9日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，原告：吴振波，男，汉族，1969年2月13日出生，户籍地址深圳市南山区，原告：刘笑妹，女，汉族，1980年6月1日出生，户籍地址广东省陆丰市，三原告共同委托诉讼代理人：王纳，广东深仁律师事务所律师。被告：深圳市恒比升电子有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道高新区重庆路科上美科技园****东侧，统一社会信用代码91440300088421677G。法定代表人：倪丰伟。委托诉讼代理人：谢晨云、詹幼迪，广东华途律师事务所律师。被告：倪丰伟，男，汉族，1990年2月2日出生，户籍地址广东省普宁市，上列原、被告之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王纳、被告深圳市恒比升电子有限公司(以下简称恒比升公司)委托诉讼代理人谢晨云到庭参加了诉讼，被告倪丰伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令二被告连带向原告支付2018年5月1日至2018年9月30目的租金、管理费、水电费177241元，以及违约金24677.56元(按日息万分之八暂计至2018年12月31日，应计至实际清偿之日止)，合计201918.56元；2.判令二被告连带向原告支付2018年10月1日至2018年12月31日的占有使用费202320元，并请求计算至被告实际腾房之日止；3.判令二被告连带支付原告因追讨租金等损失支付的律师费20000元；4.由二被告承担本案的诉讼费用；5.要求被告返还房屋。被告恒比升公司答辩称，1.其虽未支付2018年5月1日至7月2日的租金、管理费、水费，但其与原告达成协议，由其垫付案外人拖欠的员工工资，原告则免除该期间的各项费用，但原告未信守承诺；2.原告计算的2018年5月1日至2018年7月2日的违约金过高；3.其2018年7月2日已退租，即便被告未在当日将物品搬空，原告也可将剩余的东西做垃圾处理，而不是任由这些物品占据厂房不另行出租给他人，任由损失扩大，因此2018年7月3日之后的租赁物占有使用费等费用不应由被告恒比升公司承担。被告倪丰伟未提交书面答辩状。本案查明的事实2017年6月30日，案外人沈剑毅（甲方）与被告恒比升公司（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方将科上美科技园B栋厂房六楼共1700平方米的厂房按现状出租给乙方使用，租金28900元/月，乙方应在合同期限内每月10号之前缴清租金；租赁期限自2017年1月2日至2018年7月2日；甲方负责工业园内的治安秩序、车辆进出检查、消防安全、环境卫生等一系列保卫及管理工作，乙方应每月支付管理费1700元/月；甲方提供一台电梯供乙方使用，乙方应分担的电梯费为500元/月；电费1.2元/度，水费6.7元/立方米；乙方需于每月10日前向甲方交纳上月水电费及其他相关费用，乙方逾期交纳水电费用的，除应按照水电部门的规定缴纳滞纳金外，乙方应自逾期之日起按日万分之八支付利息给甲方，逾期超过一个月的，甲方有权单方解除合同，对乙方的装修不予任何补偿，乙方在收到终止合同通知书后十日内，必须无条件搬出，否则甲方有权将房屋内物品作垃圾处理；任何一方违约，均应赔偿对方损失，包括差旅费用、律师费用等。同日，双方还签订了一份《宿舍租赁合同》，约定甲方将科上美科技园内A栋宿舍的4间宿舍出租给乙方使用，租金合计3100元/月，管理费240元/月。租赁期限及水电费收费标准与上述《厂房租赁合同》相同。沈剑毅与被告恒比升公司签订的《每月收取明细单》显示被告恒比升公司每月除租金外，还需支付厂房管理费1700元，宿舍管理费240元，电梯费500元，卫生费400元，公共照明费400元，合计3240元。在上述合同实际履行过程中，被告恒比升公司均通过其员工马永镇的银行账户向沈剑毅支付租金。三原告提交了一份《房屋租赁授权委托书》，内容为三原告与沈剑毅系同事关系，因日常工作繁忙，全权委托沈剑毅为其代理人，代表其办理科上美科技园B栋厂房、A2栋宿舍楼房屋出租给深圳市恒比升电子有限公司、倪丰伟租赁合同事宜。三原告在该委托书上签名捺印。沈剑毅作为证人出庭，对上述《房屋租赁授权委托书》的真实性予以了确认。原告主张被告恒比升公司自2018年5月起拖欠厂房及宿舍租金。原告提交了一份其向被告恒比升公司出具的《通知》，内容为由于被告恒比升公司拖欠其科上美科技园B栋6楼厂房以及宿舍2018年5月1日至2018年9月30日共计5个月的租金、管理费、水电费等177241元，现做停水、停电、封场处理。被告恒比升公司员工马永镇于2018年9月27日在该《通知》上签名。被告恒比升公司称，其将案涉部分厂房转租给了案外人赵赞衡，但赵赞衡拖欠30名员工工资后跑路，员工情绪激动堵在工业园门口索要工资，后其与原告达成了口头协议，由其垫付闹事员工的工资，原告免除其2018年5月1日至2018年7月2日的租金，但原告现在却反悔要求其支付租金；马永镇仅为其公司的员工，对本案相关事实不了解，马永镇在《通知》上签名不代表其对拖欠款项的确认。被告恒比升公司未提交证据证明其上述主张。被告恒比升公司主张其于2018年7月2日租赁合同到期后就搬走了，部分设备至今存放在案涉厂房内不是其不搬，而是原告不让搬，因此其后产生的房屋占有使用费不应由其承担。被告恒比升公司未提交其于2018年7月2日搬走的相关证据，但提交了马永镇与案外人杨理燕、沈剑毅的微信聊天记录。2018年9月25日杨理燕对马永镇说：“你待会跟沈剑毅回个电话，就说跟我聊了，然后你这边考虑几天，到时回复！然后这几天你能搬多少就搬多少。”2018年9月26日杨理燕说：“老哥，动静那么大啊！你们搬东西的事都传到李总那里了，可能这两天就要我去锁门，你抓紧啊”。马永镇说：“谁说的？1号去锁吧，东西都没搬呢”……杨理燕说：“老哥，叫你低调点慢慢搬，搞得刚开始全部人都知道了。”2018年9月27日杨理燕说：“我刚跟上面沟通了，我们这边打个通知，然后让你签个字就好了！到时他们怎么搬都可以。”2018年9月30日，杨理燕说：“老哥下午锁。”2018年9月27日，沈剑毅微信语音对马永镇说：“我让你们转租出去的设备拉走，但是办公室不要清的什么都没有，你那些办公桌、沙发这些都不值钱，卖出去不值钱的那一些就留在那里，千万不要搬了。”马永镇说：“我还要跟你谈，那些东西都只会在那里，到时候你跟你老板说下，之前发生的那件事，还有我这些装修、环保批文等等，所以租金这块你就不要找我拿了。”2018年11月13日，马永镇将一份《建设项目环境影响报告书》截图发送给了沈剑毅，沈剑毅说“收到，我朋友说需要看完整的，每一页都发过来，要知道有几台水帘柜，自动线还是手喷线。”沈剑毅作证称上述微信聊天记录中的杨理燕系原告李俊锋聘请的员工，系其委托杨理燕将《通知》交由马永镇签名。被告恒比升公司在提交的证据清单中称马永镇为其负责人。被告恒比升公司在庭审中称，厂房内的设备及物品系被原告留置，其无法搬出，且即便被告恒比升公司未在2018年9月30日前将设备及物品搬空，原告按照合同约定有权将剩余设备及物品当垃圾处理，而不是任由损失扩大。在庭审后被告恒比升公司向本院出具了一份《情况说明》，称被原告留置的设备在行业内价值五六十万，因此不同意原告将设备当垃圾处理。2019年7月19日，本院询问原告，为避免损失的扩大，是否同意由被告恒比升公司将案涉厂房内存放的设备及物品搬离，但原告表示其在行使留置权，不同意被告恒比升公司将设备及物品搬离。原告为证明案涉房屋具备合法的出租资格，提交了《工业用地使用权出让合同书》、《房屋使用权转让合同》以及《深圳市宝安区历史遗留生产经营性违法建筑申报收件回执》，证明三原告系案涉房屋的使用权人，且案涉房屋已经历史遗留违法建筑申报。经查，《深圳市宝安区历史遗留生产经营性违法建筑申报收件回执》载明案涉房屋在申报历史遗留生产经营性违法建筑时提交的材料包括申报表、营业执照、法定代表人身份证，无《建设用地规划许可证》、《房屋所有权证》等文件。另查，被告恒比升公司为自然人独资的有限责任公司，被告倪丰伟为其唯一股东。以上事实，有《厂房租赁合同》、《宿舍租赁合同》、《通知》、《房屋租赁授权委托书》、《深圳市宝安区历史遗留生产经营性违法建筑申报收件回执》、《工业用地使用权出让合同书》、《房屋使用权转让合同》、微信聊天记录截图、庭审笔录等证据在卷佐证。判决理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告提供的证据显示，案涉房屋系深圳特区历史遗留违法建筑，未取得建设工程规划许可证，因此，案涉《厂房租赁合同》、《宿舍租赁合同》均为无效合同。根据无效合同的处理原则，双方应各自返还因无效合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于2018年5月1日至2018年9月30日期间的房屋占有使用费及其他费用的问题。被告恒比升公司提供的微信聊天记录显示，其使用案涉房屋直至原告于2018年9月30日将厂房上锁。故被告恒比升公司应支付原告2018年9月30日前的房屋占有使用费。原告主张被告恒比升公司自2018年5月1日起即开始拖欠房屋占有使用费、水电费、管理费等费用，被告恒比升公司未予以反驳，本院确认被告恒比升公司应支付原告2018年5月1日至2018年9月30日的房屋占有使用费以及该期间已实际产生的水电费、管理费等其他费用。由马永镇签名确认的《通知》载明被告恒比升公司拖欠2018年5月1日至2018年9月30日的租金、管理费、水电费等共177241元。因被告恒比升公司自认马永镇是其实际负责人，故本院确认马永镇在《通知》上签名的行为能够代表被告恒比升公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，本院确认被告恒比升公司应支付原告2018年5月1日至2018年9月30日的房屋占有使用费及该期间已实际产生的水电费、管理费等费用共计177241元。关于2018年10月1日之后的房屋占有使用费的问题。被告恒比升公司自2018年10月1日起未再实际使用案涉房屋，但从双方的陈述及证据来看，被告恒比升公司的部分设备、物品至今仍存放在案涉房屋内。从马永镇与杨理燕、沈剑毅的微信聊天内容可知，被告恒比升公司欲将厂房内的设备等搬离，但遭到了原告方的阻止；沈剑毅要求别把厂房清空；原告于2018年9月30日将厂房上锁，另本院询问原告是否同意被告恒比升公司搬离设备及物品，原告明确表示不同意。从以上事实可以看出，被告恒比升公司的部分设备、物品至今未搬离案涉厂房并非被告恒比升公司的责任，而是原告予以了扣留。本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。可见留置权的行使前提需为“已经合法占有债务人的动产”，其适用范围一般为保管合同、运输合同、加工承揽合同。本案中，被告恒比升公司租用原告的房屋，并将自己的物品存放在其租赁的房屋内，该物品仍在被告恒比升公司的控制之下，并未被原告合法占有，原告阻止被告恒比升公司搬离物品并将厂房上锁的行为不属于合法占有被告恒比升公司动产的情形，因此，原告无权行使留置权。其次，案涉租赁合同无效，按照无效合同相互返还的原则，原告无权阻止被告恒比升公司搬离所有的物品。再次，即便原告扣留被告恒比升公司物品的行为合法，但原告未采取合理措施对扣留的物品进行处理，而是放任其占据案涉厂房整层，导致厂房无法另行使用，由此造成的损失应由原告自行承担。因此，本院确认被告恒比升公司无需支付2018年10月1日之后的房屋占有使用费。关于房屋返还的问题。原告于2018年9月30日将案涉房屋上锁，案涉房屋已实际处在原告控制之下。因此，原告要求被告恒比升公司返还房屋的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。原告应向被告恒比升公司返还扣押的物品。原告要求被告恒比升公司按照合同约定支付租金、水电费、管理费滞纳金以及律师费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。被告倪丰伟系被告恒比升公司唯一的自然人股东，其未举证证明其财产独立于被告恒比升公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告倪丰伟应对被告恒比升公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告深圳市恒比升电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李俊锋、刘笑妹、吴振波2018年5月1日至2018年9月30日期间的房屋占有使用费、管理费、水电费等共177241元；二、被告倪丰伟对深圳市恒比升电子有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告李俊锋、刘笑妹、吴振波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3832元，由原告李俊锋、刘笑妹、吴振波负担2232元，由被告深圳市恒比升电子有限公司负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 曾  雨  婷二〇一九年七月二十二日书记员 张俊鑫(兼)书记员 王  茂  娜附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。