湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初4643号原告（反诉被告）：江亮，男，1980年2月13日出生，汉族，广东省高州市人，住岳阳楼区。委托诉讼代理人：罗果刚，湖南君煌律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚超，男，1986年7月1日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳楼区。委托诉讼代理人：李威，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树哲，湖南昌方律师事务所律师。被告：陈娟，女，1962年5月6日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳楼区。系被告姚超的母亲。被告：姚**，男，1951年4月4日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳楼区。系被告姚超的父亲。原告江亮诉被告姚超、陈娟、姚**民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月26日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江亮及其委托诉讼代理人罗果刚、被告姚超及其委托诉讼代理人李威、被告陈娟、被告姚**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告姚超支付原告欠款336.16万元，支付利息20.25万元（计算至2018年7月23日止）；2.判令被告姚超以336.16万元为基数，按照月利率2%的标准支付自2018年7月24日至欠款付清之日止的利息；3.判令原告对属被告姚超所有的位于岳阳市毛巾厂改建的一楼一套80平方米、八楼西边三套（建筑面积分别为104平方米、118平方米和88平方米）共四套房产具有优先受偿权；4.判令被告陈娟、姚**对被告姚超的上述债务承担连带保证责任；5.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月13日，原告与被告姚超就岳阳县水运公司娃娃塘家属楼建设工程签订了一份《协议书》，约定原告向被告投资300万元，被告姚超承诺本工程不论盈亏按建筑面积每平方米160元支付给原告作为投资回报，并对投资和回报资金的支付时间进行了约定。该协议生效后，原告依约向被告姚超投入了300万元资金，但由于被告姚超经营不善，该工程没有按计划如期竣工。2015年2月5日，双方又签订了一份《补充协议》，双方对原告的投资及收益支付时间和方式进行了约定，但被告姚超没有全面履行该协议。2015年7月17日，原告与被告姚超、陈娟和姚**签订了《协议书》一份，约定：1.姚超将其位于岳阳市毛巾厂改建楼的商品房四套抵押给原告；2.由于抵押物价值远未达到应支付款项数额，追加陈娟、姚**为担保人，担保内容为：对2013年11月13日和2015年2月5日所签订的协议，以及本协议所约定的所有内容进行担保。原、被告均在该协议书上签名进行确认。现被告姚超与原告合作承建的项目已经竣工并已出售，竣工面积为20900平方米。2015年9月5日至2018年4月23日，被告姚超已经支付原告共计645万元，依据协议约定尚欠原告336万元及至2018年7月23日的利息20.25万元。原告认为，被告姚超应当全面履行协议所约定的义务，支付剩余部分欠款，被告陈娟、姚**应对被告姚超的债务承担连带保证责任。为此，特具状提起诉讼，请求判如所请。被告姚超辩称，其于2013年11月13日和2015年2月5日与原告江亮签订协议属实，但两份协议均明确约定了江亮不直接参与工程管理，只取得投资回报，姚超不论该项目的盈亏情况按照协议期内返还原告江亮的本金及收益。上述协议排除了双方共担合作风险的情形，其实质在于原告江亮所得的回报与合作结果无关。因此，原告江亮签订协议书的本意是融资，而被告姚超的真实意思表示则为借款，双方并无合作开发岳阳县水运公司娃娃塘家属楼开发项目的合意。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，原告江亮和被告姚超所签订的协议书应当认定为借款合同。其次，原告江亮出借的借款本金为240万元，并非原告诉称的300万元，有被告姚超在收到原告出借的240万元后向其出具的收据为证。第三，被告姚超已先后支付原告江亮650万元，原告江亮在诉称中已认可645万元，被告可提供支付凭证与原告对账。如按月利率2%计算借款利息，被告姚超不仅偿了原告借款本金及利息，还多付了201.425268万元，对于上述多付部分不当得利，原告应予返还。综上，原告江亮与被告姚超之间实际是借贷关系，且被告姚超已向原告江亮偿还了全部借款本息，其超额支付的部分属于不当得利，原告应予返还。被告陈娟和姚**的答辩意见与被告姚超的一致。反诉原告姚超向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告江亮立即返还姚超不当得利201.425268万元，并以此为基数自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付的利息；2.由反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告姚超与反诉被告江亮所签订的协议应当认定为借款合同，江亮实际出借款本金为240万元，自2013年11月13日起按月利率2%计算借款利息。2015年9月1日至2017年8月31日，姚超共向江亮支付450万元，而全部借款本息仅为448.574732万元，其超出部分为1.425268万元，加上姚超自2017年9月1日至2018年4月23日支付的200万元，反诉被告江亮共获不当得利201.425268万元应予返还。反诉被告江亮的反诉答辩意见与其本诉起诉意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定如下案件事实：2013年11月13日，被告姚超以岳阳县水运公司娃娃塘家属楼建设工程的承建开发商的身份，以引资方式与原告江亮合作签订了一份《协议书》，约定：1.乙方（江亮）在本工程向甲方（姚超）投资300万元作为合作引资资金。此资金在本工程主体封顶后退还100万元，余款在工程拆下塔吊后付清（甲方承诺最迟退还日期为签订协议起18个月）；2.乙方不直接参与该工程的管理，工程质量、安全责任由甲方负责，但乙方享有工程监督权；3.甲方承诺本工程不论盈亏按建筑面积每平方米160元支付给乙方作为乙方的投资回报。此利润在工程塔吊拆下后三个月内付清，最长期限为协议签订起21个月；4.乙方在本工程投入资金，在协议期限内不计任何利息；5.乙方的投资资金在2013年11月20日付清给甲方。2015年2月5日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定：1.甲方就延期情况说明及作出新的完工计划并严格执行；2.甲方承诺乙方本金的最迟返还期为签署原协议书起18个月内，到期后甲方尽最大能力履行协议内容返还乙方所有金额，如未能如期偿还部分甲方按月利率2%支付乙方作为延期补偿给乙方。延期超过9个月的，乙方可视为甲方违约及无偿还能力，乙方可以控制甲方所在项目的所有资产及甲方名下的资产通过合法途径进行变卖或拍卖，并追究其连带责任；3.甲方承诺乙方的保障收益部分为：签署原协议书起21个月内完成建筑面积20000平方米以上（含地下室）［乙方收益计算办法为：每平方米：人民币160元×20000平方米+160元×（实际完成建筑面积-20000平方米）］，到期后甲方尽最大能力履行协议内容返还乙方所有金额，如果甲方在2015年12月1日内付清乙方全部款项，乙方承诺不计算利息；如在2015年12月1日前不能付清乙方的全部款项，剩下部分将按月利率2%，按原协议2015年8月13日起计算支付给乙方，剩下部分款项的利息需在2015年12月10日前付清，之后按月利息2%每月支付给乙方；延期超过9个月的乙方可视为甲方违约及无偿还能力，乙方可以控制甲方所在项目的所有资产及甲方名下的资产通过合法途径进行变卖或拍卖，并追究其连带责任；4.再次声明：此开发项目为甲方个人负责乙方不参与实际的建设与经营，甲方必须保证该项目的合法合规，并且甲方协议中承诺声明乙方所有的投资为保本保利协议，乙方的本金和收益不受此项目的盈亏影响，甲方不论该项目的盈亏情况须按照协议期限内返还乙方的本金及收益，但乙方享有询情权和监督权。2015年7月17日，原、被告双方再次签订了一份《协议书》，协议明确：1.甲方在建设项目截止完成主体建筑面积约为4000平方米，目前处于停工状态，远未能按时按原订计划完成项目工作；2.甲方承诺乙方本金的最迟返还期为签署原协议书起18个月内，到期至今（2015年7月14日）逾期两个多月未返还乙方任何金额。根据甲方出现的严重未能按协议履行义务的情况：1.甲方提出将其名下的部分物业抵押给乙方（甲方抵押物业为：岳阳市岳阳楼区毛巾厂改建楼：商品房4套。由于甲方该抵押物未办证，甲方陈述该大楼为甲方自己承建的商品房，只是暂时未完成办理相关手续，甲方保证此商品房的产权完整性、可办理上房及过户房产证及相关证件，否则乙方可追究其责任。协议签订后该抵押物业的钥匙交由乙方保管，乙方可以将该抵押物自行变卖，所得款项用于履行与甲方的协议条款，甲方必须配合及认可、且甲方必须配合办理相关买卖及房产相关手续及证件。协议签署后，甲方不得对抵押物进行处置及变卖。2.甲方须在2015年9月1日前至少支付乙方人民币50万元，否则甲方须提供同价的抵押物及追加至少2个以上担保人；2015年12月30日前至少支付至人民币350万元，否则乙方有权在与甲方的合约之外追究甲方的违约责任。由于甲方抵押物估值约人民币100万元左右，远未达到应履行协议支付给乙方的款项，现追加担保人（陈娟、姚**），担保内容为2013年11月13日甲乙双方签订的协议书、2015年2月5日签订的补充协议书，及本份协议抵押物的合法性、完整性及本份协议所有的内容进行担保。针对上述三份协议的履行，本院依据双方提交的证据，确认如下：1.被告姚超于2013年12月2日出具了一份收条，确认收到江亮的投资款240万元；2.2013年10月11日，原告江亮的岳父李建雄代原告江亮支付现金10万元、11月9日至15日，被告姚超用李建雄的银行卡以取现和跨行汇款的方式取得50万元，上述共计60万元；3.被告姚超自2015年9月1日起至2018年4月23日陆续支付原告江亮共计650万元；4.原、被告双方于2015年7月17日所签订的协议书虽约定了被告姚超以其名下4套商品房设置抵押，但并未办理抵押登记。本院认为，原告江亮与被告姚超分别于2013年11月13日和2015年2月5日签订的协议书和补充协议均明确约定了原告江亮向被告姚超所承建的建设工程投资300万元，不论盈亏按建筑面积每平方米160元收取投资回报，且原告江亮不参与实际的建设与经营。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”的规定，原告江亮与被告姚超之间系名为投资，实为借贷的关系。因此，本案案由应为民间借贷纠纷案，而非投资合同纠纷案。根据原告江亮所提交的证据，本院认定借款本金为300万元。双方协议约定，投资回报按建筑面积每平方米160元计算，并在第一次签约后的18个月内返还，可以视为对借款利率的约定。如按建筑总面积20900平方米折算，那么借款利率已远超出法律规定的利率上限。故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条关于“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”和“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分利息约定无效”的规定，被告姚超自2015年9月1日开始陆续所支付的款项，可以视为其自愿按年利率36%支付借款利息自借款之日起至最后一次付款之日止。故自2013年11月13日起按借款本金300万元，年利率36%自每一笔付款分段计算至2018年4月23日，被告姚超尚欠原告江亮借款本金966361元（详见计算表），其自2018年4月24日起应按年利率24%支付借款利息至借款还清之日止。被告姚超的反诉请求不成立，本院不予支持。原告江亮与被告姚超虽在2015年7月17日所签协议中约定被告姚超以其在岳阳市毛巾厂改建楼的四套商品房设置抵押，但事后并未办理抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，其抵押未生效，故本院对原告江亮主张对上述房屋主张优先受偿的请求不予支持。被告陈娟、姚**自愿以保证人的身份在上述协议上签名，同时对同一债务提供保证，依据《中华人民共和国担保法》第二十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条的规定，应认定为连带共同保证，对全部债务承担连带清偿责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条第一款的规定，判决如下：一、由被告姚超在本判决生效后十日内，偿还原告江亮借款本金966361元，并按年利率24%支付自2018年4月24日起至借款清偿之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、由被告陈娟、姚**对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告江亮的其他诉讼请求。四、驳回被告姚超的反诉请求。案件本诉受理费35313元，由原告江亮承担21850元，被告姚超承担13463元。反诉受理费11440元，由被告姚超承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  余 勇人民陪审员  郑雁云人民陪审员  缪文文二〇一九年七月二十二日书 记 员  姜 李附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。连带共同保证的保证人以其相互之间约定各自承担的份额对抗债权人的，人民法院不予支持。