福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0322民初282号 原告：福建海宏房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县 鲤城街道南桥社区南大路98号，统一社会信用代码 91350300678483683H。 法定代表人：崔朝峰，董事长。 委托诉讼代理人：林灯清、黄金苍，福建普阳律师事务所律 师，特别代理。 被告：林新平，男，1970年10月19日出生，汉族，农民， 住福建省仙游县，公民身份号码 350322197010193819。 被告：陈兆富，男，1978年1月3日出生，汉族，农民，住 福建省仙游县榜头镇象塘村村校路58号，公民身份号码 35032219780103163X。亦系被告林新平、王亦雄、梅金潘的委托 诉讼代理人，特别代理。 被告：林帅，男，1976年12月29日出生，汉族，农民，住 福建省鲤南镇大坂社区居委会三郊路229号，公民身份号码 35032219761229385X。 被告：梅金潘，男，1975年9月24日出生，汉族，农民， 住福建省仙游县 码350322197509246211。 被告：王亦雄，男，1974年8月21日出生，汉族，农民，住 福建省仙游县榜头镇溪东村东路115号，公民身份号码 350322197408211511。 原告福建海宏房地产开发有限公司（以下简称“海宏公司”） 与被告林新平、陈兆富、林帅、梅金潘、王亦雄(以下简称“五被 告”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后， 依法公开开庭进行审理。原告海宏公司的委托诉讼代理人林灯清、 被告陈兆富(亦系被告林新平、梅金潘、王亦雄的委托诉讼代理 人)、林帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海宏公司向本院提出以下诉讼请求(含更正)：1.依法判令五 被告共同向海宏公司支付购房款300万元，并以300万元为基数 按月2.4%计算自2018年3月16日起至实际付清之日止的违约金； 2.依法判令五被告承担海宏公司支付的律师费3万元；3.本案的 诉讼费用由五被告共同承担。事实与理由：仙游县中心地带海 宏·鲤城花园系由海宏公司开发，五被告向海宏公司购买商铺， 商铺号为102、103、104、105、111、201、301、401号。2013 年8月3日，海宏公司与林新平、陈兆富签订一份编号为： MF-2007-01的《商品房买卖合同》。合同约定：商铺102、103、 104、105、111、201、301、401号卖给五被告，海宏公司分别又 与五被告签订了《商品房买卖合同》，五被告支付了部分购房款 7130万元，包括以五被告的名义办理的按揭贷款。在履行过程中， 海宏公司与林新平、陈兆富、林帅于2017年3月15日达成了一 份《补充协议》，协议约定再向海宏公司支付购房款300万元，分 四期付清，第一期为2018年3月15日，如未能按期支付，尚欠 未到期的剩余购房款提前到期，并按月2.4%支付违约金，律师费 等费用由违约方承担等约定。还款期限到期后，五被告未能向海 宏公司支付剩余购房款，至今分文未付。故提起诉讼。 陈兆富(并代表林新平、梅金潘、王亦雄)辩称：梅金潘、王 亦雄都没有在补充协议上签名，不能把其列为被告。梅金潘、王 亦雄根本不懂协议的来龙去脉。钱之所以不还，是有理由的，海 宏公司之前卖房子的时候双方协商确定的规划和设备，全部都有 提供一份设计方案和通道图纸，但是到现在所有的跟原来的设计 完全不符合。1.小区商场的公路通道（属于西南路，与公园相隔， 是涉案商铺的正对面）原来是设计准备12米，但是现在只有5.9 米；2.师范路那边公路原来规划说是14米，现在只有7.5米；3. 原来提供的效果图，当时图纸里面是没有公园没有树木的，现在 全部都有，所以导致涉案商铺购买下来后LED显示屏不能租。整 个商场现在完全就是公园，致涉案商铺的商业完全不能运营，导 致涉案商铺贬值，根本不值这个价；4.商场里面是扶手电梯，扶 手电梯应该也要有公共走廊，但是产权证里面连公共走廊都没有 画出来。如果没有公共走廊，要去楼上怎么去？本人三楼的产权 证里完全没有公共走廊，规划里面和产权证是完全不对的。（现在 其等人留了公共走廊，但是产权证里面没有的）这些都是有证据 的。就算现在转卖给别人，也是需要公共走廊的。这些经初步估 计，面积至少差400平方米。总之，不同意海宏公司的诉讼请求。 林帅的答辩意见与陈兆富一致。 在本院审理过程中，海宏公司对其主张提供如下证据： 1.合同编号201305095的《商品房买卖合同》、合同编号 201305096的《商品房买卖合同》、合同编号201401973的《商品 房买卖合同》、合同编号201401974的《商品房买卖合同》、合同 编号201401975的《商品房买卖合同》、合同编号201407090的《商 品房买卖合同》、合同编号201407059的《商品房买卖合同》、合 同编号201402996的《商品房买卖合同》，欲证明：海宏公司与五 被告签订了8份商品房买卖合同，约定五被告向海宏公司购买位 于仙游县海宏·鲤城花园的102号、103号、104号、105号、111 号、201号、301号、401号商铺，合同分别就商铺的面积及价款 的支付等内容进行了约定； 2.《协议书》，欲证明：海宏公司与五被告商品房买卖合同签 订后达成一份协议，确认五被告应当向海宏公司支付购房余款300 万元；协议书第二条约定，剩余购房款应当分五年付清，每期支 付日为当年的3月15日前，第一年为2018年3月15日；协议书 第四条4.1约定，若乙方未按照协议书第二条约定履行付款义务， 则剩余未到期的购房余款提前到期，并按2.4%月利率标准计算未 付款项的逾期还款违约金；4.2约定守约方为实现权利所花费的费 用损失均由违约方承担等内容；协议书第一条“现店面102、103、 104、105铺合计总价为1237.14815万元”，结合全案8份买卖合 同，应在“105”后有遗漏“、111”。 3.福建普阳律师事务所委托代理合同及律师费发票，欲证明： 海宏公司因本案诉讼花费律师费3万元。 陈兆富、林新平、梅金潘、王亦雄、林帅对此质证认为： 1.证据1，无异议；2.证据2，梅金潘跟王亦雄是不知情的， 不能认定他们有责任。协议书签订后，拿到产权证之后，才发现 扶梯没有公共走廊，当时双方已经在协商这个事情了，后来是陆 续发现了其他问题；证据3，代理费3万元有异议，国家规定的律 师费没有那么高。 本院经审查认为，证据1、2的真实性双方均无异议，且从证 据2与证据1对应和证据2的上下文前后逻辑来看，确实存在海 宏公司所说明的上述遗漏问题，故均据实予以采信；证据3因既 有委托合同，又有律师费发票，两者相互吻合，符合证据三性， 故可予采信。 陈兆富、林新平、梅金潘、王亦雄对其主张当庭提供以下证 据： 1.仙游县“海宏·鲤城花园”建筑设计方案，欲证明：原设 计中基地北面临14米师范路，西南临12米规划路均变窄了。 2.沿师范路透视图、沿师范路日景透视图、夜景透视图、鸟 瞰图，欲证明：海宏公司提供的图纸跟现实存在不符。 3.海宏花园建筑方案设计（来源于海宏·鲤城花园建筑设计 方案）、设计方案图（来源于买卖合同），欲证明：合同里面原来 是有扶梯的公共走廊，但是产权证里面没有。 对上述证据，海宏公司认为已超过举证期限，不予质证，但 附条件质证如下： 1.证据1、2，真实性有异议，证明对象也有异议。即使双方 曾经有约定，海宏公司与五被告在2017年3月15日签订协议时， 也已经彻底解决； 2.证据3真实性无法确认，应当以海宏公司与五被告所签订 的商品房买卖合同附图为准，证明对象有异议，无法证明其所要 证明的内容。退一步来说，即使有存在陈兆富所述的情况，双方 在签订协议书的时候对该问题已经处理。对于设计方案图（来源 于买卖合同），该证据的真实性有异议；设计图没有加盖公章，是 否存在修改不能确定，关联性有异议，这份是之前签订的，但事 后还有分别与五被告签订了商品房买卖合同，所以应该以后面的 为准；对证明对象也有异议，不能证明其所要证明的内容。对于 陈兆富所提出的公共走廊面积，以1.3万元的价格卖给五被告， 曾经调解过多次，海宏公司委托诉讼代理人当时有参与在陈兆富 的办公室调解，所以在协议书中已经进行了处理。 林帅对陈兆富当庭提供的证据无异议。 本院经审查认为，陈兆富、林新平、梅金潘、王亦雄提供的 上述证据，其待证事实与海宏公司诉求没有关联，且没有提起反 诉，故均不予审查。 经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 海宏公司以出让方式取得位于仙游县城中心地带、编号为 PS-2008-12号的地块的土地使用权。其国有土地使用权证号为仙 国用(2010)第QY741号。后海宏公司经批准，在上述地块上建设 商品房，暂定名海宏.中央尊邸（原名：海宏鲤城花园）。 2013年12月25日，梅金潘与海宏公司签订合同编号为 201305095、201305096的《商品房买卖合同》，约定梅金潘向海宏 公司购买海宏鲤城花园1-3#102铺(建筑面积113.95平方米)、 1-3#103铺(建筑面积75.42平方米)房地产，商品房单价每平方米 13800元，总计房款2613306元,约定梅金潘于买卖合同签订时向 海宏公司支付房款1313306元，其余购房款向银行申请按揭贷款 支付。上述房产交易于2014年3月4日备案于仙游县房地产管理 中心。 2014年3月5日，陈兆富与海宏公司签订合同编号为 201400759的《商品房买卖合同》，约定陈兆富向海宏公司购买海 宏鲤城花园1-3#301铺(建筑面积1912.37平方米)房地产，商品 房单价每平方米11500元，总计房款21992255元,约定陈兆富于 买卖合同签订时向海宏公司支付房款11002255元，其余购房款向 银行申请按揭贷款支付。上述房产交易于2014年3月13日备案 于仙游县房地产管理中心。 2014年3月6日，林新平与海宏公司签订合同编号为 201400790的《商品房买卖合同》，约定林新平向海宏公司购买海 宏鲤城花园1-3#201铺(建筑面积2639.82平方米)，商品房单价 每平方米11500元，总计房款30357930元,约定林新平于买卖合 同签订时向海宏公司支付房款15187930元，其余购房款向银行申 请按揭贷款支付。上述房产交易于2014年3月13日备案于仙游 县房地产管理中心。 2014年6月25日，王亦雄与海宏公司合同编号为201401973、 201401974、201401975的《商品房买卖合同》，约定王亦雄向海宏 公司购买海宏鲤城花园1-3#111铺(建筑面积152.84平方米)、 1-3#105铺(建筑面积128.07平方米)、1-3#104铺(建筑面积 108.16平方米)房地产，商品房单价每平方米依次分别为36000 元、19210元、19210元，总计房款10040240元,约定王亦雄于 买卖合同签订时向海宏公司支付房款5030215元，其余购房款向 银行申请按揭贷款支付。上述房产交易于2014年7月8日备案于 仙游县房地产管理中心。 2014年9月9日，林帅与海宏公司签订合同编号为201402996 的《商品房买卖合同》，约定林帅向海宏公司购买海宏鲤城花园 1-3#401铺(建筑面积1918.61平方米)房地产，商品房单价每平方 米11500元，总计房款22064015元,约定林帅于买卖合同签订时 向海宏公司支付房款11034015元，其余购房款向银行申请按揭贷 款支付。上述房产交易于2014年9月9日备案于仙游县房地产管 理中心。 上述8份《商品房买卖合同》显示，该全部标的商品房协议 总房款合计为8706.9906万元。签订后，五被告以现金方式及按 揭贷款方式共已支付给海宏公司7130万元。 2017年3月15日，作为“乙方”的林新平、陈兆富，与作为 “甲方”的海宏公司及作为“丙方”之一的林帅，就有关购房款 的支付及房屋交付、房屋办证事宜等另行进行协商达成该协议， 并签订《协议书》。 《协议书》第一条就“购房款支付情况”约定的主要内容为： 结合前述店面约定单价及实测面积，甲、乙双方共同确认前述店 面原购房总价调整为7430万元。“现店面102、103、104、105铺 合计总价为1237.14815万元”，“店面201铺总价为2800.296万 元，店面301铺总价为2178.4335万元”。甲乙双方现将店面401 铺单价调整为1214.12万元。乙方已支付购房款（含银行按揭贷 款方式）7130万元，结合房屋现状及合同实际履行情况，乙方须 再向甲方支付购房款余额为300万元。 《协议书》第二条就“付款计划”约定：乙方应分五年付清， 具体为：前四年每年支付60万元，支付日期为每年的3月15日 前；第一年为2018年3月15日。 《协议书》第三条就“房屋交付及办证事宜”约定：乙方确 认同意按现状接受前述店面，并向甲方补办正式的交付手 续；……。 《协议书》第四条就“违约责任”约定：“若乙方未按照本协 议第二条约定履行付款义务，乙方尚欠的未到期的购房余款提前 到期，并按2.4%月利率标准计算应付未付款项的逾期违约金”“若 任一方违约，守约方为实现权利而花费的费用损失(包括但不限于 律师费、差旅费、诉讼费、保全费、鉴定费等)均由违约方承 担”……。 该协议书落款有甲乙丙三方，甲、乙双方均予签字或盖章； 作为“丙方”仅林帅签字，梅金潘、王亦雄未签字。 《协议书》签订后，因五被告一直未再交款，故海宏公司以 上述诉讼请求诉诸本院。在审理期间，陈兆富并代表林新平、梅 金潘、王亦雄述称，上述支付的“7130万元”是五被告“共同出 资”的;对此一主张，海宏公司与林帅并无异议。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案从诉讼双方对 五被告已支付(含按揭支付)的共计7130万元的共同认知为五被告 “共同出资”来看，结合五被告分别与海宏公司签订《商品房买 卖合同》以后，至2017年3月15日《协议书》的达成这一系列 行为看，虽然梅金潘、王亦雄在《协议书》上没有签名，林帅仅 在《协议书》的“丙方”处签名确认，但五被告系共同出资向海 宏公司购房，作为“乙方”的陈兆富、林新平，实质是作为购房 方的代表与海宏公司签订《协议书》，故陈兆富、林新平的行为即 包含代表梅金潘、王亦雄、林帅义务在内，其行为符合表见代理。 基上，双方签订的《协议书》主体适格，意思表示真实，内容没 有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，五被告应按该《协 议书》约定的义务共同履行。该《协议书》约定分期交款，但因 五被告没有履行第一期付款义务，构成违约，原告按照《协议书》 的约定，可主张购房余款提前到期，由五被告共同偿还并承担违 约责任、赔偿律师费损失。因《协议书》约定的违约金即利率(月 利率2.4%)偏高，予以调整为按月利率2%计算。梅金潘、王亦雄 抗辩主张不能成为本案被告，理由不能成立，不予采纳。五被告 抗辩主张本案现在规划和设备与原来的设计完全不符，因其没有 提起反诉，且与海宏公司依《协议书》主张合同权利，没有关联， 不予审查。故海宏公司向五被告主张合同债权，于法有据，予以 支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四 条、第四十九条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一 百一十四条、第一百三十条规定，判决如下： 一、林新平、陈兆富、林帅、梅金潘、王亦雄应在判决生效 后十日内共同偿还给福建海宏房地产开发有限公司3000000元， 并支付该款自2018年3月16日起至还清之日止按月利率2%计算 的违约金； 二、林新平、陈兆富、林帅、王亦雄、梅金潘应在判决生效 后十日内共同赔偿给福建海宏房地产开发有限公司律师费30000 元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 案件受理费37440元，由林新平、陈兆富、林帅、王亦雄、 梅金潘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田 市中级人民法院。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  陈瑞锦 人民陪审员  谢 斌 二〇一九年七月三十日 书 记 员  林 利 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依 照其规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终 止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理 权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的， 依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义 务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损 失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约 情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损 失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买 受人，买受人支付价款的合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的 债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的 中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。