中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初1110号 原告：王艳艳。 委托诉讼代理人：单永涛，山东开言律师事务所律师。 被告：山东万兴置业有限公司，住所地滨州市黄河八路521号，统一社会信用代码91371602692023616T。 委托诉讼代理人：魏京良，山东源诚（滨州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张一飞，山东源诚（滨州）律师事务所律师。 原告王艳艳与被告山东万兴置业有限公司（以下简称：万兴置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，因案件涉及事实复杂而转换为普通程序继续审理。原告王艳艳的委托诉讼代理人单永涛，被告万兴置业公司委托诉讼代理人魏京良、张一飞等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王艳艳向本院提出诉讼请求：1.判决被告万兴置业公司赔偿原告王艳艳房屋装修损失990000元；2.诉讼费用由被告万兴置业公司负担。 事实和理由：2013年6月。王艳艳购买万兴置业公司开发的的官书院25幢101号房产，并对房屋进行了精装修入住。由于万兴置业公司未取得涉案房屋的预售许可证且隐瞒、误导欺骗王艳艳，其遂向法院提起诉讼。滨城区法院作出（2016）鲁1602民初3429号民事判决，判决确认原被告订立的商品房预售合同无效；被告返还原告已付购房款及利息；被告赔偿原告已付购房款1倍的损失等内容。被告不服提出上诉，滨州市中级人民法院作出（2018）鲁16民终1290号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在原一审中，原告曾对房屋装修损失主张过权利，但因鉴定机构选择问题导致最终未对房屋装修损失进行司法鉴定，未确定损失金额。在商品房预售合同无效需返还房屋的情况下，房屋装修损失是客观存在的必然损失。因而，为维护原告合法财产权益诉诸法院，请求法庭查清事实，公正裁决。 被告万兴置业公司辩称，王艳艳自认在原先的诉讼中就装修损失主张过权利，因鉴定机构的选择问题导致其未对装修损失进行司法鉴定。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对主张的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在原先的诉讼中，由于王艳艳的原因，导致其经过一、二审程序仍然无法证实损失金额，从而致使该主张未能得到法庭支持。那么，王艳艳就应当承担不利的法律后果。本次诉讼中，王艳艳又基于相同的事实和法律关系提出赔偿装修损失的诉讼请求，这实质上是否定原一审的裁判结果。根据民诉法解释的规定，应当依法驳回起诉。原一审判决判定由万兴置业公司承担已付购房款1倍的赔偿责任。而根据相关法律和司法解释的规定，此类赔偿责任虽为惩罚性赔偿，但也具有填补性意义，已付购房款1倍的是司法解释规定的最高限额，具体判处金额应当根据实际损失情况予以确定，不宜过分超出实际损失。原判决按已付购房款1倍即950000元判定万兴置业公司承担赔偿责任，该项金额足以对王艳艳的损失进行全面填补，无需再承担赔偿责任。再者，王艳艳主张的损失金额过高，与事实严重不符。据万兴置业公司调查，王艳艳对两栋房屋的装修价值并非其陈述的那样高达990000元。而且，装修的项目中，包含附着物和可搬离物，应当对此作出区分。王艳艳自2014年8月、2014年10月起对两栋房屋实际占有，至今未曾返还给万兴置业公司，其居住使用利益已经弥补了自身的部分损失。而且，装修在实际使用中已经发生损耗，在计算装修损失时应当计算将居住使用期间贬损的价值予以扣除。综上，请求法庭查清事实，依法驳回原告王艳艳的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求和抗辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的民事判决书、评估报告书、鉴定费票据及双方当事人陈述等证据，因其来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认，作为定案依据。本院经审理认定事实如下： 自2012年前后，被告万兴置业公司开发建设官书院住宅小区项目，对外公开销售开发建设中的商品房。原告王艳艳与被告万兴置业公司签订两份商品房买卖合同，合同均约定，出卖人以出让方式取得位于编号为滨国用（2012）第8750号地块的国有土地使用权。该地块土地使用权出让合同号为：滨国土交字（2012）06号，土地面积为13293平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2012年4月13日至2082年5月9日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房官书院，建设工程规划许可证号为：建字第37（2012）15015007号，施工许可证号为：371201201205090201；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为滨州市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为滨建房开预字第501206005号。买受人选择分期付款方式后逾期付款的，自应付款期限届满第二天起，所有逾期应付款项按当期银行贷款利率上浮30%按日计息。若期限超过一个月，买受人仍未付清房款的，买受人按房屋总价的10%承担违约责任，同时出卖人有权解除本合同，将买受人选定的房屋另行出售；商品房达到交付条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出具合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人应当在小区综合验收180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自小区综合验收第181日起按已付房价款的0.02‰按日向买受人支付违约金等。 2013年8月6日，原告王艳艳与被告万兴置业公司签订购买万兴置业公司开发的官书院小区25幢1层101号住宅的商品房买卖合同。约定该商品房的用途为住宅，属混合结构，建筑层数地上3层。该商品房建筑面积共272.75平方米；商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为5132.906元，总金额1400000元。付款方式为分期付款，即买受人签署认购书七日内付至不低于总房款的45%计人民币650000元并签署本合同；剩余房款人民币750000元于2014年12月31日前付清。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用王艳艳。自2013年6月6日至2014年8月6日期间，原告王艳艳分4次向万兴置业公司支付购房款共计650000元（其中，2013年6月6日支付50000元，2013年6月28日支付250000元，2013年7月10日支付50000元，2013年8月6日支付300000元）。 2014年10月11日，原告王艳艳与被告万兴置业公司签订购买万兴置业公司开发的官书院小区19幢1层102号住宅的商品房买卖合同。约定该商品房的用途为住宅，属混合结构，商品房建筑面积共352.85平方米；商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为5044.637元，总金额1780000元；付款方式为分期付款。即买受人签署认购书七日内支付人民币300000元并签署本合同；2014年12月31日前支付人民币500000元，2015年4月30日前支付人民币630000元，剩余房款人民币350000元于开发商土地手续办理完成后一周内付清。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。王艳艳于2014年10月份两次向万兴置业公司支付购房款共计300000元（其中2014年10月9日支付50000元，2014年10月11日支付250000元）。 自2014年8月起，原告王艳艳占用官书院小区25幢1层101号住宅，自2014年10月份起，占用19幢1单元102号住宅，上述控制状态一直持续至今。 2010年以后，被告万兴置业公司先后开发建设滨州市老年公寓、官书院住宅小区等项目。有关滨州市老年公寓项目，万兴置业公司于2012年2月13日取得国有土地使用权（土地使用权证号：滨国用（2012）第8750号）。2012年6月12日，滨州市住房和城乡建设局向万兴置业公司颁发商品房预售许可证（编号：滨建房开预字第501206005号），许可其对老年公寓4、5号楼对外预售。而万兴置业公司开发建设的官书院小区住宅项目，其未取得项目所处土地的土地使用权证，未取得项目土地使用权批准文件，而且没有取得商品房预售许可批准文件。 被告万兴置业公司在开发建设官书院住宅小区项目过程中，其便对外公开宣传、预售商品房。该司在官书院小区售楼中心公开摆放、展示滨国用（2012）第8750号土地使用权证和滨建房开预字第501206005号商品房预售许可证明文件。 2016年11月10日，王艳艳向本院提起诉讼，要求确认其与万兴置业公司订立商品房买卖合同无效；万兴置业公司返还其已付购房款950000元及利息；赔偿已付购房款1倍950000元损失。该案本院审理认为王艳艳与万兴置业公司签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，未损害社会公共利益和第三人利益。但万兴置业公司在未获得官书院开发项目土地使用权，未取得商品房预售许可批准的情况下，对外签订商品房预售合同，进行商品房预售，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》有关预售商品房必须取得商品房预售批准文件的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因而万兴置业公司与王艳艳订立的商品房预售合同违反法律、行政法规的效力性禁止规定，依法应认定为无效合同。合同被确认无效以后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。万兴置业公司在与相对方磋商和订立合同的过程中，展示、提供相近开发项目的土地使用权批准文件和商品房预售许可证明，且在合同文本中明确载明其他开发项目土地使用权批准文号和商品房预售许可证明文号，误导欺骗买受人，刻意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，从而使买受人与其签订合同，并最终导致缔约双方签订的商品房预售合同无效，故其应当返还已付购房款及利息、赔偿损失，同时应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。王艳艳提出的诉讼请求于法有据，应当予以支持。遂一审判决确定以下内容：一、确认万兴置业公司与王艳艳订立的购买官书院小区25幢1单元101号、19幢1单元102号住宅的商品房预售合同无效；二、万兴置业公司返还王艳艳已付购房款950000元及占有期间的利息；三、万兴置业公司赔偿王艳艳已付购房款1倍计款950000元的损失等。判决作出后，万兴置业公司不报上诉，滨州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。该案在一审期间，王艳艳申请增加诉讼请求，要求万兴置业公司赔偿其对房屋装修发生的损失，并申请就房屋装修损失进行鉴定评估。但在鉴定期间，王艳艳因故未向鉴定机构缴纳鉴定费用，致使鉴定委托被退回，鉴定事项因而终止。王艳艳要求万兴置业公司赔偿其房屋装修损失的诉讼请求因缺乏相应证据佐证，而被一审判决驳回。 王艳艳自2014年8月占用取得官书院小区25幢1单元101号住宅，此后，其对房屋进行了装饰装修。本院在审理过程中，王艳艳申请就房屋装修损失进行鉴定。经双方当事人选择，本院委托山东三一资产评估土地房地产估价有限公司就委托事项进行评估。山东三一资产评估土地房地产估价有限公司作评估结论，评定官书院小区25幢1单元101号住宅装修投入价值为694265元。 本院认为，原告王艳艳与万兴置业公司订立的两份商品房买卖合同，因出卖人万兴置业公司未取得商品房预售许可证，未取得项目土地使用权，违反《中华人民共和国房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》有关预售商品房必须取得商品房预售批准文件的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定双方订立的商品房预售合同无效，且生效判决已经确认上述合同无效的法律事实。在磋商和订立合同过程中，出卖人万兴置业公司误导欺骗买受人王艳艳，刻意没有取得商品房预售许可文件的事实，从而使买受人与其签订商品房预售合同，并最终导致商品房预售合同无效。万兴置业公司对合同无效负有过错，应当承担缔约过失责任。买受人王艳艳在接受房屋后、合同被确认无效前对房屋进行装修，所花费的费用，因合同被确认无效无法履行的情况下，足以认定此支出为直接损失，万兴置业公司应当予以赔偿。有关万兴置业公司提出原判决已经判定其承担1倍已付购房款金额的损失，不应重复赔偿的抗辩意见，本院审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解释的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售商品房已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”从上述规定可知，一倍购房款的赔偿责任并非源于买受人的损失，而系因出卖人存在恶意欺诈行为，因而司法解释规定由出卖人承担的一定限额内的惩罚性赔偿。此部分赔偿与买受人的实际损失赔偿请求并列，可以同时适用。万兴置业公司的本项抗辩观点缺乏法律依据，本院不予采纳。有关万兴置业公司提出，王艳艳曾经在之前的诉讼中提出的赔偿装修损失的诉讼请求，而该请求未获得原判决的支持，本次起诉属重复诉讼，应当驳回起诉的抗辩意见。本院审查认为，在之前的诉讼中，王艳艳未缴纳鉴定费用，致使鉴定结论无法作出，应当承担举证不能的法律后果。此系王艳艳对其举证权利、诉讼权利所做的处分，基于彼时的证据情况，原判决认定事实作出裁决，因王艳艳所提供证据不足而驳回其赔偿装修损失的诉讼请求并无不当。但王艳艳作为无效合同的缔约人，其民事权利并未丧失或放弃，其当然有权向过错方主张权利，其仍然可能通过收集、补充提供证据等方式再次起诉，由此救济自己的民事权利。由证据不足引发的后诉，与前诉之间并不存在冲突，系新证据新事实发生而产生，并非实质上否定前诉裁决结果，因而不属于重复诉讼。万兴置业公司提出的该项抗辩意见不成立，本院不予采纳。有关万兴置业公司提出房屋装修经过较长时间，实际价值已经贬损，应当从损失金额中扣除的抗辩意见，本院审查认为，房屋装修损失系由购房人为装修房屋直接投入的费用，因合同无效而不能实现使用目的，因而导致该项支付无利用效能才发生的损失。因引发损失的过错在于出卖人欺诈、隐瞒行为，所以损失应当全部由出卖人承担赔偿责任。万兴置业公司主张贬损对应损失从损失总额中扣除的观点缺乏法律根据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理》第四十四条第一款、第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条之规定，判决如下： 一、被告山东万兴置业有限公司赔偿原告王艳艳商品房装修损失694265元，于本判决生效之日起五日内履行完毕； 二、驳回原告王艳艳其余金额的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。 案件受理费10275元、鉴定费5600元，共计15875元，由被告山东万兴置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  刘忠诚 人民陪审员  廉爱翠 人民陪审员  赵新民 二〇一九年七月五日 书 记 员  周小延