辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0522民初1723号原告：本溪天健商业管理有限公司，住所地辽宁省本溪市桓仁满族自治县桓仁镇向阳街********。法定代表人：蔺培育，系该公司总经理。委托诉讼代理人：荣丽萍，系辽宁兴桓律师事务所律师。被告：李久洋，男，1987年12月27日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，系天健凤凰城业主，住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：李晓康，女，1988年3月10日出生，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，系李久洋妻子，住辽宁省桓仁满族自治县。本溪天健商业管理有限公司（以下简称天健公司）与李久洋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天健公司委托诉讼代理人荣丽萍、被告李久洋委托诉讼代理人李晓康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天健公司诉称，2014年1月1日，被告李久洋购买了位于桓仁县天健凤凰城Ｂ区房屋，建筑面积为69.94平方米。同日，我公司与被告李久洋签订了天健凤凰城前期物业管理服务协议书。合同约定我公司负责向业主和使用人收取物业管理服务费用、公用照明电费、电梯费。物业管理服务费按照建筑面积每月每平0.9元收取（后调整为0.88元），电梯费每年300元。逾期不缴纳物业费的，从逾期之日每天应按照管理费的6‰缴纳滞纳金。被告李久洋购买房屋后只缴纳了两年的物业费，2016年1月1日至2019年1月1日期间未缴纳物业费，尚欠物业管理服务费2217元、电梯费900元、合计3117元（共计3年），同时产生逾期滞纳金2805元。经多次向被告李久洋催缴，其均置之不理。现诉至法院，要求被告李久洋立即支付物业费3117元（自2016年1月1日至2019年1月1日，按物业管理费每年739元，电梯费每年300元计算）；要求被告李久洋按照每日3‰支付逾期交纳物业费的滞纳金2805元（每年按300天计算）；诉讼费由被告李久洋承担。被告李久洋辩称，我是在该房屋居住。家里窗户漏风、屋内墙体长毛，还有一些其他的小问题，我没有享受到物业的服务，所以我不交物业费。但是我可以交这几年的卫生费和电梯费。如果物业公司把我的问题解决了，我该怎么交物业费就怎么交。经审理查明，2014年1月1日，被告李久洋购买了位于桓仁满族自治县天健凤凰城Ｂ区建筑面积为69.94平方米房屋，并于同日与本溪天健物业管理有限公司签订了天健凤凰城前期物业管理服务协议书。合同约定物业管理服务费按照建筑面积每月每平0.88元，电梯费每年300元。逾期不缴纳物业费的，从逾期之日每天应按照管理费的6‰缴纳滞纳金。现由原告天健公司为桓仁满族自治县天健凤凰城小区提供物业服务。被告李久洋购房后，只缴纳了2014年和2015年的物业费，2016年1月1日至2019年1月1日期间未缴纳物业费，尚欠物业管理服务费2217元、电梯费900元，合计3117元及滞纳金。经原告天健公司多次向被告李久洋催缴，被告均置之不理。现原告天健公司诉至本院，要求被告李久洋立即给付物业费共计3117元（自2016年1月1日至2019年1月1日，按物业管理费每年739元，电梯费每年300元计算）及按照每日3‰的滞纳金2805元（每年按300天计算）；诉讼费由被告李久洋承担。另查明，2017年1月4日，本溪天健物业管理公司变更为原告本溪天健商业管理公司。上述事实，有原告天健公司陈述，被告李久洋答辩，天健凤凰城前期物业管理服务协议书、房屋入住验收交接表等证据在卷佐证，经当庭质证及本院审查，予以确认。本院认为，（一）本溪天健物业管理公司（后变更为原告本溪天健商业管理公司）与业主被告李久洋签订的前期物业管理服务协议书是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原告天健公司按照合同约定履行了对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告李久洋作为小区内的业主应按时交纳物业服务费及电梯费。被告李久洋所有的房屋面积为69.94平方米，年物业服务费为739元，电梯费每年300元，其应向原告天健公司支付2016年1月1日至2019年1月1日三年的物业服务费2217元及电梯费900元，共计3117元。原告天健公司要求以全年物业费作基数按日3‰（每年计算300天）计算2016年度、2017年度的滞纳金，2016年度、2017年度的滞纳金逾期期间为2017年1月1日至2019年1月1日，滞纳金应为1870.20元（1039元×3‰×300天×2年）；（二）被告李久洋认为屋内窗户漏风，屋内墙体长毛该理由不能成为被告李久洋不交物业服务费的抗辩事由。被告李久洋的答辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李久洋于本判决生效后立即给付原告本溪天健商业管理有限公司2016年1月1日至2019年1月1日期间的物业服务费、电梯费共计3117元；二、被告李久洋于本判决生效后立即给付原告本溪天健商业管理有限公司滞纳金1870.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告本溪天健商业管理有限公司预交），由被告李久洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  关伟林审 判 员  宋圯墨人民陪审员  杨晓光二〇一九年七月二十五日书 记 员  韩苗苗附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。