河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫13民初324号原告（申请执行人）：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。法定代表人：李刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩璐，河南书选律师事务所律师。被告（执行案外人）：方花芹，女，汉族，1971年3月8日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：闻武浩，河南龙城律师事务所律师。第三人：西峡龙港旅游商贸城有限公司。法定代表人：贾文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜克华，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。第三人：河南省龙杰置业有限公司。法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜克华，该公司副总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。原告南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）因与被告方花芹、第三人西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港公司）、河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）为申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后向方花芹，龙港公司，龙杰公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、当事人须知及开庭传票。之后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，原告万丰公司的法定代表人李刚及委托诉讼代理人韩璐，被告方花芹的委托诉讼代理人闻武浩，第三人龙港公司、龙杰公司的委托诉讼代理人杜克华、赵志华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万丰公司诉称：请求法院依法判令准许执行西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1608号房屋。事实与理由：2016年5月5日，南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决书对万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同一案作出民事判决：一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司，龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决。一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%给付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。2018年5月22日，被告（案外人）方花芹对执行标的提出书面异议。南阳市中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）豫13执异62号执行裁定书：中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1608号房屋的执行。实际上方花芹与龙杰公司并不存在真实的买卖房屋合同关系，双方签订的商品房买卖合同签订时间系在房屋被查封后补签的手续，认定方花芹付清了购房款缺乏证据支持，且以在房管局未查到方花芹名下有其他用于居住的房产就作出“在方花芹名下无其他用于居住的房屋”明显不当，南阳市中级人民法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1608号房屋的执行，与事实不符，适用法律错误，依法应予撤销。被告方花芹辩称，南阳市中级法院执行裁定中止执行争议房屋，符合法律规定，应予支持。2014年7月12日交1万元定金，7月26日交10万元，8月4日收到租金74926元，同日另交127266元，全部付清西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1608号房款，龙杰公司也将房屋钥匙交付答辩人，答辩人购买该房产系用于居住，且名下没有其他用于居住的房屋,南阳市中级人民法院中止执行争议房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。答辩人已经全部支付了房屋价款，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人龙杰公司、龙港公司答辩称：被告方花芹与第三人签订了房屋买卖合同，被告也支付了购房款，房屋并已经交付方花芹使用。同意方花芹的答辩意见。原告万丰公司为支持其主张，向本院提交以下证据：第一组证据，有龙港公司、龙杰公司签字盖章的业主交房明细表，证实龙港公司、龙杰公司与被告方花芹在法院查封之前没有实际交付房屋，方花芹不享有阻却执行的合法权益。第二组证据，（2018）豫13执异42号执行裁定一份及夏宏伟的商品房买卖合同三份，证明涉案房屋一房存在多份商品房买卖合同，该买卖合同并不具有合法有效性，不具有房屋买卖的真实意思表示。被告方花芹质证意见：1、该证据显示的实际交房时间实际上系交纳物业费的时间，而早在双方签订房屋买卖合同时龙港公司、龙杰公司已将争议房屋的钥匙交付给答辩人，答辩人已经实际占有并使用。2、夏宏伟的裁定与我的房号并不冲突，且夏宏伟的裁定并没有生效。第三人龙港公司、龙杰公司的质证意见：第三人与方花芹签订房屋买卖合同后已将钥匙交付给方花芹，业主交房明细表上显示的实际交房时间是缴纳物业费的时间，而非实际交房时间。夏宏伟的裁定与其他当事人的房号并不冲突。被告方花芹为支持其答辩，向法庭提交如下证据：2014年8月4日龙杰公司与方花芹签订的商品房买卖合同、龙杰公司于2014年7月12日出具1万元定金收据，7月26日出具10万元收据，8月4日出具返租租金74926元收据、另交现金127266元的收款收据，用以证实双方存在房屋买卖合同关系，并已足额交纳购房款。万丰公司质证意见：收款日期系2014年8月4日，系以房抵债，不是房屋买卖。第三人龙港公司、龙杰公司质证意见：认可方花芹证据的真实性和证明目的。第三人龙港公司、龙杰公司向法庭提交以下证据：西峡龙港旅游商贸城印象公馆商品房预售许可证，证实公司出售商品房已经取得许可。针对争议房产未办理备案和过户手续问题，根据原告和被告的申请，本庭依法就该问题向西峡县房产管理局进行了询问，该局开发办李主任证实，没有办证的主要原因是第三人没有到城建部门进行综合验收，加上第三人资金链断裂，没有缴纳相关费用所导致。对此证据各方当事人均予认可。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，合议庭组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：万丰公司提供的第一组证据，方花芹和第三人虽然不认可上面显示的实际交房时间，但该证据确系第三人出具，其真实性应当予以认定。方花芹提供的证据，均与本案争议房产有直接关系，本院予以采信。第三人龙港公司、龙杰公司向本院提交的证据与本案有一定的关系，证明第三人预售房屋已经得到许可，本院予以采信。对于原告、被告及第三人对证据证明方向的异议，本院将在评理部分予以评述。对于本院对西峡县房产管理局的询问笔录各方均予认可，本院依法确认其效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，根据万丰公司的财产保全申请，于2015年8月4日作出（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定，对龙港公司、龙杰公司的银行存款34102643.63元予以冻结，或保全其相应等值财产；本院于2015年8月11日发布公告，依法查封了第三人龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，查封期限自2015年8月11日起至2018年8月10日止，并将该公告张贴于西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢楼内。同日，本院向龙港公司、龙杰公司送达（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定书，龙港公司法定代表人贾文杰在本院查封清单上签字。2016年5月5日，本院对南阳市万丰中小企业投资担保有限公司与西峡龙港旅游商贸城有限公司、河南省龙杰置业有限公司借款合同一案作出（2015）南民二初字第00049号民事判决书，判决：一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司，龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决书，判决：一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%给付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。该终审判决生效后，万丰公司申请强制执行，在本院执行过程中，方花芹对执行标的提出书面异议，本院于2018年6月28日作出（2018）豫13执异62号执行裁定书，裁定中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1608号房屋的执行。万丰公司收到该裁定书后向本院提起本案诉讼。另查明，龙杰公司于2014年7月12日出具1万元定金收据，7月26日出具10万元收据，8月4日出具返租租金74926元收据、另交现金127266元的收款收据，系备注付B幢1608房款，并加盖龙杰公司印章。2014年8月4日，方花芹与龙杰公司签订商品房买卖合同，约定方花芹购买龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢19层15号房产，建筑面积共90.12平方米，合同价款共计312192元。根据加盖有龙杰公司、龙港公司印章的交房明细表显示，龙杰公司于2018年5月向方花芹交付了商品房买卖合同中约定的房屋。又查明，龙杰公司于2011年5月19日取得西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目的商品房预售许可证，预售证编号为（西）房预售证第2011003号。西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目尚未进行竣工验收，龙杰公司未对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目申请房屋所有权初始登记。2018年11月2日，经本院现场勘验，方花芹实际持有争议房产钥匙，并已装修入住。再查明，经向西峡县房地产交易中心查询，根据方花芹的身份证号码未查询到在方花芹名下有其他用于居住的房产。本院认为：本案系案外人方花芹所提出的执行异议获法院支持后,申请执行人万丰公司不服执行异议裁定向本院提起的申请人执行异议之诉，其目的在于请求准许对执行标的予以执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，由于龙杰公司、龙港公司未能如期偿还万丰公司借款，万丰公司对龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1608号房产申请执行，现方花芹主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，买受人有无足以排除强制执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、被执行人与买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、买受人所购该商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、买受人在人民法院查封之前已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；即只要买受人对被执行的商品房符合上述法定保护的条件,法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。就本案而言，方花芹与龙杰公司于2014年8月4日签订的《商品房买卖合同》及方花芹于2014年7月12日交纳1万元定金、7月26日交纳10万元、8月4日以返租租金74926元折抵房款、另交现金127266元的情况,并结合龙杰公司于2014年7月26日将返租租金冲抵房款的实际,方花芹于2014年8月4日止共向龙杰公司支付购房款共计312192元,而本院于2015年8月11日发布公告对案涉房产依法进行了查封,故方花芹订立商品房买卖合同及交付全部房款的时间均在法院查封涉案房屋之前,另外,根据西峡县房地产交易中心出具的《房屋登记信息查询结果》显示,方花芹在争议房产所在地并无其他用于居住的房产,上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对房屋消费者物权期待权的法定保护条件,故方花芹对案涉房产享有的实体权利可以排除执行法院的强制执行。综上所述,方花芹就执行标的享有排除强制执行的民事权益，本院裁定中止对涉案商品房的执行合法有据，万丰公司请求恢复对涉案房屋的执行的主张缺乏事实和法律依据,本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十三条之规定,判决如下：驳回南阳市万丰中小企业投资担保有限公司的诉讼请求。案件受理费5983元，由南阳市万丰中小企业投资担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李路明二〇一九年七月二十九日法官助理尹双珊书记员郭鑫俊