甘肃省陇南市武都区人民法院   民事判决书   （2018）甘1202民初3960号   原告（反诉被告）深圳世联行地产顾问股份有限公司，统一社会信用代码91440300618867554R。   法定代表人陈某，任公司董事长。   委托代理人吴某，上海鑫钧律师事务所律师，特别授权代理。   被告（反诉原告）陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司，统一社会信用代码91621200395039996M，营业场所甘肃省陇南市武都区东江新区国土大厦104室。   法定代表人李某1。   委托代理人李某2，住甘肃省陇南市，特别授权代理。   委托代理人王某，陇南永盛律师事务所律师，特别授权代理。   被告（反诉原告）陇南市龙江城乡发展集团有限公司，统一社会信用代码916212000857760503。   法定代表人李某3。   委托代理人李某2，住甘肃省陇南市，特别授权代理。   委托代理人王某，陇南永盛律师事务所律师，特别授权代理。   原告（反诉被告）深圳世联行地产顾问股份有限公司诉被告（反诉原告）陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司、被告（反诉原告）陇南市龙江城乡发展集团有限公司服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）深圳世联行地产顾问股份有限公司的委托代理人吴某，被告（反诉原告）陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司及被告（反诉原告）陇南市龙江城乡发展集团有限公司的委托代理人李某2、王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告深圳世联行地产顾问股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付代理费945151.78元；2、判令被告支付违约金暂定为45367元（以945151.78元为本金，自2018年4月4日至实际支付之日止以每日万分之四计算）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年3月24日原告和第一被告陇南市龙江城乡发展集团有限公司签订了一份《甘肃陇南站前广场商业项目招商策略、设计咨询及招商代理顾问合同》，约定由原告负责为第一被告位于甘肃陇南火车站前广场项目提供《招商及推广策略》、《工程调改及装修设计方案跟进》、《招商代理及开业顾问》等顾问咨询服务事宜，项目总面积102526.9平方米，服务期限自2016年3月24日至2018年3月31日，约定了服务费用的支付方式，按照建筑面积55元/月租金的2.2倍计算招商服务费；合同签订后，原告向第一被告提供了《陇南站前广场商业项目招商及推广策略》报告、《建筑设计方案》、《装修设计方案》，对该项目进行了招租，根据2018年4月4日原告和第一被告的招商代理结算明细，第一被告需要支付代理费945151.78元。根据合同约定，第一被告如延迟支付服务费超过七个工作日的承担违约金，违约金为未支付款项每日万分之四。经原告多次催讨，第一被告仍未支付服务费用，因第一被告是分公司，第二被告是总公司，故第二被告应承担支付责任。   被告陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司、被告陇南市龙江城乡发展集团有限公司辩称，一、原、被告双方在《甘肃陇南站前广场商业项目招商策略、设计咨询及招商代理顾问合同》中约定原告深圳世联行地产顾问股份有限公司在甘肃陇南站前广场商业项目中的招商面积为101516.9平方米，但实际成功招商面积为12389.96平方米。每平方米按照120元的招商佣金计算，招商佣金为1486795.2元，按照每月150000元的预付招商佣金，被告已实际向原告人支付2877266.05元的佣金，原告应当退还招商佣金1390470.85元。二、合同约定原告在站前广场的招商任务为101516.9平方米，实际招商面积为12389.96平方米。被告原本定于2018年元旦节站前广场开业，因原告未完成招商任务三次推迟开业时间，于2018年国庆节才得以开业。合同约定被原告招商商家为大型KTV、电器城、儿童乐园、肯德基、屈臣氏、麦当劳等名优产品，但实际招商为酸辣粉、川味砂锅、歪猪蹄等不知名小吃，招商品质和档次上无一符合约定，代理招商合同的目的彻底落空，原告的根本违约行为给被告造成直接经济损失1415412.42元，预期利益损失不可估量。三、被告已向原告超额预付招商佣金1390470.85元，且原告的根本违约行为给被告造成巨大的直接经济损失，因此被告将提出反诉。   被告（反诉原告）陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司、陇南市龙江城乡发展集团有限公司向本院提出反诉请求：1、由反诉被告向反诉原告退还代理招商佣金1390470.85元；2、由反诉被告向反诉原告赔偿直接经济损失1415412.42元；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：被反诉人经招投标程序竞的《甘肃陇南站前广场商业项目招商策略、设计咨询及招商代理顾问》项目，于2015年11月22日双方签订了《甘肃陇南站前广场甘肃陇南站前广场商业项目招商策略、设计咨询及招商代理顾问合同》。合同约定招商任务102526.9平方米，招商佣金每平方米120元，招商分主力店、次力店和专业店，招商品牌为大型超市、电影院、电器城、经济型酒店、专业市场、国际名品、国际快时尚、大型餐饮、儿童乐园、KTV等。反诉人每月先预付给被反诉人15万元的招商佣金，招商期限自2015年11月22日至2018年3月31日。合同签订后被反诉人进场招商。一、反诉人向被反诉人多支付招商佣金1390470.85元。反诉人进场招商后截止2018年3月31日暂定招商面积为32298.98平方米。招商期间和招商期满后有路福荣等22名商家退铺，退铺面积1825.02平方米。华润尚佳超市7577平方米由反诉人牵头洽谈招商，被反诉人在阶段计价表中列成自己的招商面积。锦江之星酒店招商面积为10507平方米，被反诉人已将该面积计入招商佣金，但锦江之星酒店未入场且与2018年7月20日向反诉人请求撤销租赁合同并退还保证金。按照合同约定，以上情况不得再收取招商佣金。在整个招商期间内被反诉人实际成功招商仅12389.96平方米，每平方米120元计价，招商佣金应是1486795.2元。依据每月15万元的预付招商佣金约定，反诉人已实际预付2877266.05元，被反诉人应当退回招商佣金1390470.85元。二、被反诉人未按照合同约定履行招商义务构成根本违约，使签订代理招商合同的目的完全落空。合同约定被反诉人招商任务102526.9平方米，至招商期满仅招商12389.96平方米，致使站前广场商铺绝大多数空置。目前招商营运商家与合同约定的招商品牌无一符合。站前广场作为陇南市城市中心广场和对外的窗户广场，反诉人作为国家企业对该项目投入了巨额人力物力，但被反诉人的失败招商使站前广场三次推迟开业，虽于2018年国庆节开业，但低端的商业品牌和营销模式未能达到聘用专业招商团队招商的目的，因此招商合同的目的完全落空。三、被反诉人的招商违约行为给反诉人造成直接经济损失141512.42元。截止2018年3月31日招商期满，站前广场商铺大量闲置。闲置商铺在被反诉人招商区域之内，反诉人为了控制损失的继续扩大，被迫自行招商，尽最大努力招商后仍不能满足开业要求，逼迫将一部分商铺自营，自营商铺基装费用为1224322元。如果被反诉人依据合同招商成功，该费用将由所招商户承担。被反诉人的违约行为将该部分费用转嫁给了反诉人。截止开庭审理之日仍然有14套商铺空置，反诉人和商铺业主签有返租协议，2018年3月31日至2019年12月30日，反诉人将向业主支付返租费191090.42元，如果被反诉人招商成功，返租租金则由商户承担，因被反诉人的违约行为将返租费用转嫁给了反诉人。综上所述，被反诉人在招商面积、招商品质和招商时间上都违反了合同约定，构成根本违约，给反诉人造成极大损害，因此被反诉人应当将多预付的招商佣金退还给反诉人并承担给反诉人造成的直接经济损失。   原告（反诉被告）深圳世联行地产顾问股份有限公司辩称，反诉人要求被反诉人退还佣金没有事实和法律依据。双方签订合同后原告一直积极按照合同约定进行招商，截止2018年4月4日原告成功招商面积达32298.98平方米，在招商期间被告也并未对原告的招商行为提出任何异议，在合同结束后因被告欠付原告招商代理佣金反而提出原告存在招商违约行为实属不适当行为。被告所述因原告行为造成的直接经济损失并非由原告所造成。合同于2018年3月31日自然终止，原告方已经成功招商客户，需要被告自行谨慎维护。如要求原告对招商成功的客户保证一直承租该区域，并且不发生退租行为，实属强人所难。故请求驳回被告的反诉请求。   原告为支持其诉讼请求，向本院提供的证据有：1、甘肃陇南站前广场商业项目招商策略、设计咨询及招商代理顾问合同；2、招商代理费结算表；3、催款函；4、答复函；5、回复；6、11份租赁合同（⑴锦江之星酒店，⑵张永红，⑶陇南彩虹商贸有限责任公司，⑷魏永红，⑸马龙，⑹王红平，⑺石李成，⑻甘肃德生堂医药科技集团有限公司，⑼王松权，⑽高万才，⑾杜塞进娃）。   被告陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司、陇南市龙江城乡发展集团有限公司为支持其抗辩理由，出示了下列证据进行了质证：1、营业执照；2、法定代表人身份证明；3、法定代表人身份证复印件；4、中标通知书；5、合同；6、陇南阶州广场招商代理结算表；7、阶州广场商铺租赁征询意见书、身份证复印件、收款收据单；8、陇南市华润尚佳超市有限公司证明文件；9、撤销租赁合同申请、身份证复印件、陇南市龙江商业管理公司通知；10、电汇凭证17张；11、房地产测绘成果报告书；12、深圳世联行招商在营商户明细表；13、陇南火车站站前广场委托经营管理合同；14、中标通知书、建筑装饰工程合同、甘肃省增值税发票；15、阶州广场为招商商铺返租明细表、空置铺面照片、商品房买卖合同、返租合同。   对当事人所举上述证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其有异议的证据，本院作以下综合分析：   原告提交的第五组证据回复，被告认为系原告单方意思表示，没有约束力和证明力，但被告对该组证据的真实性未表示异议，本院认为本组证据来源合法，内容真实有效，与本案具有关联性，予以确认。对第六组证据中的锦江之星酒店租赁合同，被告以锦江之星酒店租赁合同已解除，原告应退还代理佣金为由不予认可，本院认为合同是否解除不影响合同的真实性、客观性，且租赁合同与本案具有关联性，本院予以确认。   被告提交的第七组证据阶州广场商铺租赁征询意见书、身份证复印件、收款收据单，原告对三性均不予认可，本院认为首先意见书系被告单方面初步的意见征询，并非正式的租赁合同解除通知，其次被告应就商铺保证金（陈老二商铺保证金除外）的处理进行举证说明，但被告未进行举证，未尽到举证责任，被告举证不充分，故本组证据的证明目的，本院不予认可。第八组证据陇南市华润尚佳超市有限公司证明文件，原告提出双方在之前的招商代理费已结算清楚，本院认为双方在2017年3月1日的招商代理费结算中已就华润尚佳超市招商代理费核实一致并结算，且本案中没有证据显示被告在本次结算中存在重大误解等可撤销情形，因此被告要求原告退还代理费的意见不能成立，对于本组证据，本院亦不予认可。第九组证据锦江之星酒店撤销租赁合同申请、陇南市龙江商业管理公司通知以及身份证复印件，本院认为证据来源合法，内容真实有效，与本案具有关联性，予以确认。第十二组证据深圳世联行招商在营商户明细表，因双方合同中未具体约定，故仅以在营商户明细表来证明原告违约不能成立，故对于此证据本院不予认可。第十三组证据陇南火车站站前广场委托经营管理合同，本院认为该证据内容真实，但与本案缺乏关联性，不予认可。第十四组证据中标通知书、建筑装饰工程合同、甘肃省增值税发票以及第十五组证据阶州广场招商商铺返租明细表、空置铺面照片、商品房买卖合同、返租合同，因被告未能提供有效证据证明原告违约，故被告出示的用来证明原告违约造成经济损失的证据，本院不予认可。   根据当事人的陈述及当庭提交的有效证据，本院确认以下法律事实：   2016年3月24日原告深圳世联行地产顾问股份有限公司和被告陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司签订了《甘肃陇南站前广场商业项目招商策略、设计咨询及招商代理顾问合同》，双方约定：“甲方（委托方）陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司。乙方（受托方）深圳世联行地产顾问股份有限公司。服务事宜：乙方为甲方位于甘肃陇南火车站前广场项目提供招商及推广策略、工程调改及装修设计方案跟进、驻场招商代理及开业顾问等顾问咨询服务。乙方受托商业面积102526.9平方米。服务期限：自合同生效之日起至2018年3月31日。服务报酬及支付方式：第一阶段、招商策略服务阶段，顾问咨询费200000元；第二阶段、工程调改及装修设计方案跟进阶段，顾问咨询费150000元；第三阶段、驻场招商代理及开业顾问阶段，根据合同第7.3.2条约定，结算佣金为主力店、次主力店及专业店所租赁建筑面积*55元/平米/月*2.2；第7.3.3条约定，招商驻场固定月费150000元，此部分为预付费用，按月支付，支付至A、B区二次消防验收结束，后不予以支付，待A、B区开业后，按每月15万标准，逐月从招商佣金中扣除前期预支付的月费；第7.3.5.1条约定，成功招商的时间以甲方和客户签订正式租赁合同并收到定金或押金的时间为准，并以此作为结算招商代理服务费的依据；第7.3.5.2条约定，如甲方与客户签订正式租赁合同后甲方违约，则有关单位视为成功招商，甲方应按照第7.3.2条支付乙方全额佣金；第7.3.5.3约定，如甲方与客户签订正式租赁合同后客户违约，则乙方不收取招商代理费，甲方按合同约定没收客户的定金、押金、违约金、赔偿金或其他款项的，由甲乙双方按各自50%的比例分配。第10.1条约定，如甲方延迟支付相应费用超过七个工作日，则乙方有权单方中止服务并要求甲方支付已完成工作阶段的相应费用及相应违约金；如甲方延迟支付策划服务费超过十五个工作日，则乙方可视情况解除本合同并要求甲方支付已完成工作阶段的相应费用及相应违约金，本条款违约金计算方式为以延迟部分相应费用金额为基数，按每日万分之四的标准计算。第10.2条约定，若乙方延迟提交工作成果超过七个工作日，需向甲方支付相应违约金；若乙方延迟十五个工作日仍未能向甲方提交工作成果，则甲方可视情况单方解除本合同或要求乙方继续履行合同并向甲方支付相应违约金，甲方决定解除本合同的，乙方应退还甲方已经支付的策划服务费，并支付违约金，本条款违约金计算方式为以迟延阶段策划服务费金额为基数按延迟时间每日以万分之四计收，从甲方应向乙方支付的其他费用余款中扣除。”合同签订后，原告对陇南火车站前广场项目展开了代理招商。2017年3月1日，双方根据合同签约数量（包括华润尚佳超市等32份签约合同）就招商代理费进行了第一期结算，结算签约合同32套，结算面积12662.69平方米，结算代理费1532185.49元，扣除前期预付代理费1650000元，实收代理费-117814.51元。2017年11月15日，双方根据招商签约进展进行了第二期结算，结算签约合同15套，结算面积7397.36平方米，结算代理费895080.56元，扣除前期预付的117814.51元，实收代理费777266.05元。2018年4月4日，双方根据招商签约进展进行了第三期结算（包括锦江之星酒店等11份签约合同），扣还退铺套数3套，结算签约合同11套，结算面积12238.93平方米（包括锦江之星酒店结算面积10507平方米），应收代理费1480910.53元（包括锦江之星酒店代理费1271347元），扣减前期预付款450000元，扣还已结算的退铺金85758.75元，实际应收代理费945151.78元。2018年8月6日，陇南市龙江商业管理有限公司因客户张军申请，解除锦江之星酒店租赁合同，并没收600000元租赁保证金。2018年11月12日，陇南市龙江商业管理有限公司将商铺保证金退还给陈老二，庭审中被告自认这部分经济损失由被告自行承担。   另查明，2018年1月8日陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司将陇南火车站前广场项目商业物业的经营管理委托给陇南市龙江商业管理有限公司。   本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告与被告陇南市龙江城乡发展集团有限公司自愿签订《甘肃陇南站前广场商业项目招商策略、设计咨询及招商代理顾问合同》，合同真实有效，本院予以认定。合同签订后，原告提供招商代理服务，被告向原告结算代理费。2018年4月4日，双方进行最后一期结算，结算签约合同11套（包括锦江之星酒店签约合同），结算面积12238.93平方米（包括锦江之星酒店结算面积10507平方米），应收代理费1480910.53元（包括锦江之星酒店代理费1271347元），扣减前期预付款及退铺金，实际应收代理费945151.78元。被告后于2018年8月6日因客户申请解除锦江之星酒店租赁合同，并没收600000元租赁保证金。根据原、被告双方合同第7.3.5.3条约定，如甲方与客户签订正式租赁合同后客户违约，则乙方不收取招商代理费，甲方按合同约定没收客户的定金、押金、违约金、赔偿金或其他款项的，由甲乙双方按各自50%的比例分配。”锦江之星酒店租赁合同解除后，原告不收取招商代理费，故原告应在其实际应收代理费945151.78元的基础上扣减锦江之星代理费1271347元。被告没收600000元保证金后，原告按约定应分得300000元。故原告实际应收代理费为945151.78元-1271347元+300000元=-26195.22元，即原告招商代理费收取已超额，应退还被告代理费26195元。关于被告反诉原告违约，要求原告赔偿直接经济损失的诉讼请求，因被告未提供有效证据予以证实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：   一、驳回原告深圳世联行地产顾问股份有限公司的诉讼请求；   二、限本判决生效之日起十五日内由原告深圳世联行地产顾问股份有限公司向被告陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司退还招商代理费26195.22元；   三、驳回被告陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司、陇南市龙江城乡发展集团有限公司的其他反诉请求。   案件受理费29240元，由原告深圳世联行地产顾问股份有限公司负担；反诉受理费13700元，原告深圳世联行地产顾问股份有限公司负担100元，被告陇南市龙江城乡发展集团有限公司、陇南市龙江城乡发展有限公司房地产开发分公司负担13600元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。   审 判 长 李芳明   审 判 员 赵 飞   人民陪审员 马海英     二〇一九年七月十三日   法官 助理 王 波   书 记 员 田东琪