江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初5532号原告：南京金亿豪物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区万达新村7号8号。法定代表人：杨兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁爱萍，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威，江苏宁创律师事务所实习律师。被告：唐赛郎，女，1976年6月19日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告南京金亿豪物业管理有限公司（以下简称南京金亿豪公司）与被告唐赛郎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京金亿豪公司的委托诉讼代理人袁爱萍、张威，被告唐赛郎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南京金亿豪公司向本院提出诉讼请求，请求判决被告：1.立即交纳物业服务费3308元及违约金1116.45元；2.承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月15日原告与南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会（以下简称澳丽嘉园业委会）签订《物业服务合同》，约定由原告为澳丽嘉园小区提供物业管理服务，期限2014年11月15日至2015年11月14日。物业服务费按建筑面积计算，小高层每月每平方米1.4元，非住宅用房每月每平方米2.8元。物业服务费按半年以预算方式进行交纳，未能按时足额交纳物业服务费的，按应交数额的万分之五每日向原告支付违约金。因前物业公司不按时交接物业工作，原告实际于2015年8月1日正式进入澳丽嘉园。为保证小区稳定和发展，让原告定下心来为小区做好服务工作，业委会与原告于2016年5月1日经协商一致，签订了《补充协议（三）》，根据该补充协议约定，物业服务合同期限延续至2018年7月31日止。到期后需另行签新合同。澳丽嘉园业委会2016年第一届业主大会决定：同意原告对住宅物业服务费提高每月每平方米0.3元，对非住宅物业服务费提高每月每平方米0.6元，自2016年8月1日起执行。被告所有的住宅房屋位于澳丽嘉园1幢2单元X室，面积149.7平方米。自2017年7月1日起至2018年7月31日，被告已拖欠原告13个月的物业服务费，共计3308元。现诉至法院，要求处理。唐赛郎辩称，请求驳回原告诉讼请求，原告双倍退还超额主张收费的每平方米0.3元物业费，主张按1.4元的标准缴费至2018年2月28日。要求由原告承担案件受理费。1、原告进驻澳丽嘉园小区后，物业服务严重偏离物业服务合同约定的四级三类服务标准，2017年4月遭到南京市物业办通报批评。2、为达到物业服务费涨价和延长三年服务期限的目的，原告连续作出一系列造假行为，包括2015年度业主满意度调查，2016年第一届业主大会涨价决定，签订《补充协议（三）》。原告所主张的1.7元物业费标准已经被法院生效判决推翻，只能按1.4元的标准收取自2015年8月以来的费用。但被告在2016年8月后已经以1.7元的标准向原告缴纳一定期间的费用。根据2017年底业主大会的决定，原告已被解聘。新一届业委会已要求原告于2018年2月28日前撤出澳丽嘉园小区。3、《补充协议（三）》系前业委会个别成员未经业主大会决议擅自与原告签订。前业委会副主任汪红拒绝签订该协议怒而辞职。前业委会11名委员于2013年选举产生，因在2014年10月选聘新物业公司时内部产生严重分岐，业委会主任、副主任及多名骨干委员提出辞职，导致业委会不得不调整内部分工重新以剩余的7名委员备案。2015年12月6日，前业委会副主任徐秋宁因出售房产而失去业委会任职资格。但前业委会个别成员对外隐瞒这一事实，继续配合原告搞所谓的2015年度业主满意度调查，进行种种造假。4、前业委会个别成员与原告恶意串通，个别成员为原告利益藏匿重要证据。本案原告提交的证据材料无一不是通过恶意串通、非法手段获得的。在这种情况下，怎么可能期望原告为小区提供合格满意的服务呢？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。其中有原告提交的《物业服务合同》、《补充协议》、《补充协议（三）》、2016年第一届业主大会结果公告、物业服务费缴纳通知单、不动产登记簿、权属登记申请书、民事判决书、澳丽嘉园小区资料物品交接表等证据为证。有被告提交的告知函、《金陵晚报》、2019年第一届业主大会结果公告、《补充协议二》照片打印件、第四届业委会首次备案表、第四届业委会第二次备案表、业委会副主任徐秋宁卖房个税凭证、2016年第一届业主大会同意涨价选票、庭审笔录等证据为证。根据以上证据，结合原、被告的陈述，参考已经生效的有关该小区物业服务合同纠纷案民事判决书，本院经审理查明如下事实：2014年11月15日，原告与澳丽嘉园业委会签订《物业服务合同》一份，约定原告为澳丽家园小区提供物业服务。期限2014年11月15日至2015年11月14日。第二条约定服务内容：1、物业共用部位的维修养护。2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务。4、公共绿化的养护服务。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案管理服务。9、参照服务等级四级三类菜单服务标准提供服务。第六条约定物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，小高层1.4元／月／平方米。第七条约定物业服务费按半年以预算的方式进行缴纳。第十八条约定，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付赔偿金。第十九条约定甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，按应缴纳数额的0.05﹪每日向乙方支付违约金。第二十四条约定，本合同期限内，乙方于2015年10月底前进行一次业主满意度调查，第一年业主满意度达到半数以上，自动延续本合同一年，无需签订新合同。2016年10月底前业主满意度达到半数以上，自动延续合同一年，无需签订新的合同。如在第一年或第二年业主满意率达不到以上标准的将自动终止本合同。满三年后需另行订立合同。第二十七条约定，本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。2015年12月至2016年4月，原告以《2016您对金亿豪物业工作的建议》名义，对其在澳丽嘉园小区的物业服务满意度进行了调查，满意率达79.07%，澳丽嘉园业委会遂于2016年5月1日与其签订了《补充协议（三）》，将服务期限延长两年至2018年7月31日。2016年3月18日，澳丽嘉园业委会发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》，就原告以《致澳丽嘉园广大业主的一封信》形式提出的提高物业服务费建议交业主大会表决，于2016年4月15日发布《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会结果公告》，决定将住宅物业服务费提高0.3元，非住宅物业服务费提高0.6元，并自2016年8月1日起执行。2016年12月1日，澳丽家园业委会向原告出具《关于澳丽家园小区消防系统瘫痪情况说明》一份，载明主要内容：金亿豪物业是2015年8月1日接管，因前面名城物业管理时，消防系统已处于瘫痪状态，金亿豪进来接管时发现此问题，已两次报告业委会，因业委会在换届中，无法运用维修基金修复消防系统。2017年3月22日，南京市物业管理办公室对澳丽嘉园小区物业服务情况进行了抽查，发现企业填报信用信息系统存在严重缺陷，危险处未设置有关安全的警示标志，存在占用、堵塞消防通道现象且未采取相关措施，道路、楼道、楼顶、广场、停车场、绿地、电梯厅等公共部位有杂物堆放现象，小区绿化管养不到位，有黄土裸露现象，紧急呼叫装置损坏，无法确保三方通话，消防管压力不符合要求，设备用房堆放杂物，消防设备失修、失养护且未及时采取相应措施等问题，并将抽查结果向原告反馈，通知整改。被告名下住宅为澳丽嘉园1幢2单元103室，建筑面积149.74平方米。登记共有权人为俞旋。被告自2017年7月1日至2018年7月31日拖欠原告物业服务费。原告催要无果，诉至法院，要求处理。另查明，2018年7月31日，原告与澳丽家园业委会办理了交接手续，原告撤出了该小区。本院认为，物业服务企业按照合同的约定为业主所在小区提供物业服务后，按时向物业服务企业支付物业管理费等费用是业主的基本义务。根据法律、法规及司法解释的规定，小区业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告与澳丽嘉园业委会签订的《物业服务合同》、《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》已发生法律效力，并对全体业主具有约束力，被告应依上述协议约定缴纳物业服务费。法律、法规规定业主对业主大会决议或业主委员会决定有异议，应在法定期间向人民法院提起撤销权之诉，未在法定期间提起诉讼不影响其法律效力。被告虽对《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》有异议，但《补充协议（三）》及《关于召开南京市澳丽嘉园住宅小区2016年第一届业主大会公告》均属业主大会决议或业主委员会决定，被告及澳丽嘉园小区其他业主未在法律规定的一年内提起诉讼，要求予以撤销，故对澳丽嘉园业委会在上述两份协议或决议中的决定的法律效力予以确认。同理，有关原告在该小区的物业服务期限问题，也应以《补充协议（三）》的约定为准。被告对原告提供的物业服务质量提出异议，认为没有达到约定标准，得到了南京市物业管理办公室抽查结果的印证，证明原告的物业服务不符合合同的约定及法律、法规的规定，原告应为此承担违约责任。因2015年8月至2016年7月间，澳丽嘉园小区业主对原告的物业服务满意度较高，故此期间的物业服务费应维持为每月每平方米1.4元。因2016年8月至2018年7月期间，原告的物业服务存在诸多问题，本院将此期间物业服务费酌定为每月每平方米1.4元，故被告应交纳物业服务费计算为：1.4元/月/平方米×149.74平方米×13个月=2725.3元。被告辩称其自2016年8月起即已按1.7元标准向原告缴纳物业服务费，多缴纳0.3元，对此，被告未提供证据证明。如果属实，原、被告可以协商解决或者另案处理。原告自身存在违约行为，故对违约金的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第五十五条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告唐赛郎于本判决生效之日起十日内一次性向原告南京金亿豪物业管理有限公司支付2017年7月1日起至2018年7月31日物业服务费2725.3元；二、驳回原告南京金亿豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  祝剑泰二〇一九年七月二十九日书记员  姜正姗