舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初1043号 原告：唐海峰，男，1972年12月26日出生，汉族，户籍住址舟山市普陀区，现住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：林松林、包爱红，浙江恒顺律师事务所律师。 被告：江雅文，女，1954年5月10日出生，汉族，户籍住址舟山市普陀区，现住舟山市普陀区。 被告：戴冬春，男，1958年12月27日出生，汉族，户籍住址舟山市普陀区，现住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。 原告唐海峰为与被告江雅文、戴冬春房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月21日诉于本院，本院于同日立案受理后依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理，原告唐海峰委托诉讼代理人林松林、包爱红、被告江雅文、被告戴冬春及其委托诉讼代理人翁雄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐海峰向本院提出诉讼请求：一、确认位于舟山市普陀区房屋为唐海峰所有，并确认江雅文、戴冬春交易唐海峰所要购置的房产行为无效；二、判令戴冬春返还上述房屋。事实与理由：位于舟山市普陀区房屋（建筑面积68.59㎡）系唐海峰于1995年通过向集资的方式出资所购置，该房屋产权始终登记在唐海峰名下。因江雅文与唐海峰系母子关系，唐海峰所购置的房产一直交由江雅文管理，直到2017年，江雅文才告知唐海峰，早在向唐海峰交房之前，其已将唐海峰可购置的该套住房转让给戴冬春。在唐海峰向戴冬春交涉时，戴冬春以房屋所有权人自居拒绝腾退房屋。唐海峰认为，江雅文、戴冬春交易的是唐海峰所要购置的房屋，且该房屋系农村集资房，具有不可随意转让的性质，故江雅文、戴冬春的交易行为无效。 江雅文承认唐海峰的全部诉讼请求，对于唐海峰所主张的事实也无异议。 戴冬春辩称，本案基本事实为：1995年，江雅文位于宝莲庵的房屋拆迁，取得两套集资房建造资格，因江雅文的儿子唐海峰要到沈家门购房缺乏资金，江雅文欲将其中一套转让，戴冬春得知后表示要求购买。后戴冬春将转让费60000元交给江雅文，又向前山村预交房屋建造费75000元（后实际收取70000元，另5000元退还给江雅文），但双方未签订相关协议（属于普陀山集资房交易习惯）。后戴冬春得知另一户汤珠凤集资房转让费只要45000元，就又向汤珠凤购买了集资房，并将从江雅文处受让的集资房以14万元的价格（包括交付村里的建造款）转让给邬国平、邬舒娟夫妇，后邬国平、邬舒娟夫妇又以17万元的价格将案涉房屋转让给芦宝顺、叶双凤夫妇。房屋建成后，芦宝顺、叶双凤取得案涉房屋，将房屋进行装修后入住，并将户口迁入案涉房屋中。在唐海峰、江雅文承包普陀山洪福山庄期间，2003年12月，叶双凤与唐海峰一起到普陀山房管局办理案涉房屋的产权登记，并由叶双凤领取房产证。2015年11月，唐海峰以房产证遗失为由企图补办，被叶双凤及时发现并向房管局反映，唐海峰的阴谋才未得逞。综上，戴冬春认为：一、唐海峰对于江雅文转让案涉房屋是明知的，且房屋转让款也用于唐海峰在沈家门购买房屋，故唐海峰诉称江雅文直到2017年才告知唐海峰已将房屋转让，明显不符合事实。二、从1995年到2017年长达22年的时间里，唐海峰称不知道案涉房屋被其母亲即江雅文转让，明显不符合常情，法官应根据日常生活经验作出判断。三、普陀山属于国家级风景名胜区，禁止开发房地产建造商品房，因此住房稀缺，买卖集资房的情况较为普遍，属于特定时间、特定区域、特定环境下的历史遗留问题，不违反法律、行政法规的强制性规定。四、目前普陀山房屋已成稀缺资源，价格高涨，唐海峰隐瞒事实，以对江雅文转让房屋不知情为由企图收回房屋，属于违反诚实信用原则的行为。五、自1995年江雅文与戴冬春发生购房资格转让行为至今已近25年，已超过法律规定的20年的最长诉讼时效期间。故戴冬春请求法院驳回唐海峰的诉讼请求。 本院经审理后认定的事实如下：案涉讼争房屋位于舟山市普陀区，系因江雅文家位于宝莲庵的房屋拆迁，经申请人唐海峰于1995年向所在村、镇等部门申请后批准建造的私人住宅，建筑面积68.59㎡，该房屋由各申请户出资，村统一建造，建造完毕后唐海峰或江雅文一直未在该房中居住，权属登记在唐海峰名下，在双方提交的房屋产权证书上未标注土地使用权性质。此外，各方当事人对于其他事实说法不尽相同，本院结合各自陈述以及提供的其他证据具体分述如下： 一、关于房屋建造款来源问题。戴冬春称与江雅文谈妥案涉房屋转让事宜后，将转让款60000元交付江雅文，将房屋建造款75000元交至村里，村里实际收取70000元并开具收据2份（金额50000元、20000元各1份），另5000元村里退回给江雅文，而唐海峰称房屋建造款70000元系由其向村里缴纳。双方对于收据原件均称已遗失。江雅文承认收到过戴冬春10000元，否认戴冬春陈述的向其支付转让款60000元的事实。 二、关于房屋交易问题。各方确认在戴冬春与江雅文发生戴冬春主张的案涉房屋交易时已经明确唐海峰可以获得村里统一建造的集资房一套，戴冬春称江雅文将唐海峰名下的那套集资房转让给了自己，江雅文称与戴冬春之间就案涉房屋并不存在交易的事实，而是将房屋出租给戴冬春，戴冬春仅支付了10000元的租赁费，后江雅文向戴冬春主张过房屋租赁费，2000年左右也曾向法庭起诉过，因法庭称普陀山房屋不能买卖而作罢。而唐海峰称案涉房屋一直交由江雅文管理，自己在2017年时才知晓江雅文与戴冬春之间就案涉房屋所发生的交易事实。 三、房屋建成后的交付、居住、领证等事实问题。戴冬春称在房屋建成前已将该房屋转让给邬国平、邬舒娟夫妇，后邬国平、邬舒娟夫妇又以17万元的价格转让给芦宝顺、叶双凤夫妇。房屋建成后，芦宝顺、叶双凤取得案涉房屋，在将房屋进行装修后入住，并将户口迁入案涉房屋中。2003年12月，叶双凤与唐海峰一起到普陀山房管局办理案涉房屋的产权登记，并由叶双凤领取房产证，戴冬春为此向本院提供如下证据：证据一、章定明等七人证明一份，拟证明芦宝顺、叶双凤夫妻从1997年起一直居住在案涉房屋内。证据二、辛友珠证明一份，拟证明芦宝顺、叶双凤夫妻从1997年起每年如期交纳案涉房屋所涉垃圾清运费。证据三、舟山市自来水有限公司证明及自来水缴费清单各一份，拟证明芦宝顺、叶双凤夫妻从1997年起每年自行交纳案涉房屋所产生的水费。证据四、居民户口簿一份，拟证明芦宝顺、叶双凤夫妇分别在普陀山客运站、普陀山园林管理处工作，且户口均已迁入案涉房屋中。证据五、农村私人建房用地呈报表、私人建房规划许可审批表格各一份，拟证明唐海峰在将案涉房屋转让给戴冬春时将审批文件一并交付，原件于2003年12月在叶双凤办理房屋产权证书时交给房管部门。证据六、房屋所有权证一份及叶双凤领证签字，拟证明2003年12月叶双凤与唐海峰一起到普陀山房管部门办理了案涉房屋产权证，并由叶双凤领取了产权证书。证据七、由舟山市普陀山社会事业服务中心于2015年11月10日出具的告知函一份，拟证明唐海峰于2015年10月以产权证遗失为由向房管部门申请补办，叶双凤和戴冬春发觉后向房管部门进行反映，房管部门告知戴冬春申请异议登记的事实。证据八、戴冬春代理人对叶双凤的询问笔录一份，拟证明戴冬春主张的与叶双凤有关的事实。对于上述戴冬春提供的证据，唐海峰发表如下质证意见：对于证据一，不符合证据的形式要件，证明内容与本案没有必然的关联性。对于证据二的真实性存疑，且与本案没有关联性，不能作为定案依据。对于证据三的真实性与关联性均有异议，其中自来水公司的证明加盖的并非是公章而是发票专用章，且芦宝顺、叶双凤夫妻是否居住在案涉房屋内不是自来水公司可以证明的，自来水缴费清单也无法证明是案涉房屋的用水。对于证据四认为该户口簿所记载的住址变动登记与前面几组证据存在明显的冲突，不能作为定案依据。对于证据五的真实性没有异议，但不能据此得出呈报表和审批表系由唐海峰交给戴冬春的结论。对于证据六，唐海峰认为直到2015年唐海峰仍然不知道叶双凤与案涉房屋存在关系，该事实可由戴冬春提供的证据七即由舟山市普陀山社会事业服务中心于2015年11月10日出具的告知函予以印证，故不可能在2003年委托叶双凤到普陀山社会事业服务中心去代领产权证书。对于证据七的真实性没有异议，但恰恰可以证明戴冬春所陈述的案涉房产于1997年转让给邬国平、邬舒娟夫妇，后邬国平、邬舒娟夫妇又转让给芦宝顺、叶双凤夫妇属于欺骗法庭。对于证据八即叶双凤的询问笔录，唐海峰认为戴冬春的妻子系叶双凤丈夫的妹妹，双方存在利害关系，且其证词内容要么没有证据佐证，要么与其他证据相冲突，缺乏真实性。江雅文认可芦宝顺在该房屋中居住过，并确认案涉房屋在建成后自己并未居住，对其他人是否有居住表示不清楚，另江雅文称将案涉房屋出租给戴冬春后将产权证交给了戴冬春，双方未签订租赁协议，并前后总共收取10000元现金，后来向戴冬春讨要过房产证，戴冬春称已将案涉房屋出卖给了其妹夫芦宝顺。此外，唐海峰表示对于戴冬春所称案涉房屋已多次转让的事实不清楚，对于其诉讼请求二即判令戴冬春返还案涉房屋不作变更。 本院认为，本案的争议焦点主要为：一、就案涉房屋存在的是租赁关系还是买卖关系。二、如果是一种买卖关系，该买卖行为的效力如何。关于争议焦点一即就案涉房屋存在的是租赁关系还是买卖关系，本院认为，虽然江雅文主张在案涉房屋建成后即在1997年出租给了戴冬春，但又称在20多年时间里总共收取戴冬春10000元租金，显然不符合市场行情也不符合常理，故本院认为就案涉房屋各方不存在租赁关系，而是一种转让（买卖）关系，鉴于案涉房屋产权登记在唐海峰名下，故本院认定该转让（买卖）行为发生于唐海峰与戴冬春之间。关于争议焦点二即买卖行为的效力问题。虽然唐海峰与戴冬春的买卖行为发生时，案涉房屋尚未建造完成，但鉴于买卖行为发生时双方所交易的标的已经明确，故本院认定双方实质上系对于明确存在的房屋所进行的买卖即系房屋买卖行为，房屋建成后该房屋登记在唐海峰名下也印证了该买卖事实。由于唐海峰与戴冬春均系舟山市普陀区村民（居民），即使案涉房屋系农村集资房，法律也并未禁止该房屋在同村村民（居民）间的转让，故唐海峰主张与戴冬春之间的转让行为无效，缺乏法律依据，本院不予认定，相应的其要求返还案涉房屋的诉请也无法得到支持。另外需要说明的是，对于戴冬春提供的证据，虽然部分如证人证言存在形式要件上的瑕疵，但各证据之间能够相互印证，且与江雅文对于房屋建成交付后的居住情况的描述不相冲突，基本能够形成一个完整的证据锁链。虽然唐海峰对于上述证据均提出了异议，但该异议的说服力不足，也未提供相应证据予以反驳，故本院对于上述戴冬春提供的证据予以采信，同时结合各方陈述以及日常生活经验，认定唐海峰对于江雅文出面与戴冬春之间就案涉房屋的买卖行为是明知的。至于唐海峰诉请要求确认案涉房屋为唐海峰所有，因该房屋登记在唐海峰名下，且就本案而言并不具有诉的利益，故该诉请应予驳回。关于戴冬春抗辩主张的诉讼时效问题，因唐海峰的诉请系基于买卖行为的效力而来，故不受诉讼时效之限制，该主张本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 驳回唐海峰的诉讼请求。 案件受理费10800元，减半收取5400元，由唐海峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 缪忠海 二〇一九年七月十六日 法官助理左雯洁 代书记员 方卓阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。