湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初3761号原告：向岗，男，汉族，1969年9月30日生。原告：肖池亚，女，汉族，1973年5月7日生。委托诉讼代理人：翟叶叶（一般代理），湖南民海律师事务所律师。被告：湖南省福兴房地产集团有限公司。法定代表人：高秀彬。委托诉讼代理人：罗本璞（特别授权），男，汉族，1947年9月14日出生，系公司员工。原告向岗、肖池亚诉被告湖南省福兴房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗仁彬的委托诉讼代理人翟叶叶，被告湖南省福兴房地产集团有限公司的委托诉讼代理人罗本璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向岗、肖池亚向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理水岸蓝城14栋902号商品房的房屋产权证；二、判决被告向原告已付房款万分之三的违约金即每天人民币113.21元从2017年3月27日暂算至2019年5月8号（772天），为人民币87398.12元(其余算至原告实际拿到房屋产权证之日止);三、判决被告立即退还代收原告交纳的契税人民币7547元、专项维修基金人民币7547元、代收代办费755元、代收两证费1375元，共计人民币17224元，并按6%年利率向原告支付利息，从2012年8月11日暂算至2019年4月11日为人民币6803.48元(其余算至被告实际支付之日止)；四、判决被告向原告开具房款结清单；五、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2012年8月11日，被告湖南省福兴房地产集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的水岸蓝城小区14幢902号房，总房款377372元。《商品房买卖合同》第六条第二项第（3）款约定原告委托被告办理房屋所有权证，被告收取了原告两证办理费755元。并由原告按合同约定日期向被告支付契税人民币7547元、专项维基金人民币7547元、代收两证费1375元，《商品房买卖合同》第十五条约定被告应于2016年12月31号为原告办理房地产权属证书。2017年3月27日被告与水岸蓝城一/二期业主代表签订《承诺书》将一期办证时间延期至2017年9月30日/二期办证日期延期至2017年12月30日，并约定了被告未按约履行《承诺书》的违约责任。现原告已全部履行合同约定义务，被告至今未按《商品房买卖合同》及《承诺书》向原告履行约定义务，原告有权依据《商品房买卖合同》及《承诺书》向被告主张逾期办证的违约责任。综上，现根据《中华人民共和国合同法》、《商品房买卖合》《承诺书》为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告湖南省福兴房地产集团有限公司答辩称：一、“承诺书”不是答辩人真实意思的表示。2017年3月27日水岸蓝城小区购房户一百多人将公司法定代表人高秀彬堵在其办公室内，办公桌上、沙发上、茶几上、走廊里挤满了人，胁迫高秀彬在《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》上签字，使答辩人一天都无法办公，不得已签了字。二、这是一份显失公平的“承诺书”。造成没有在“承诺书”附件业主签名的当事人，为了追逐巨额利益也跟着起诉。2017年3月27日，100多名业主围堵法人代表高秀彬签“承诺书”的目的是办理房屋不动产证，答辩人只收取了每人几百元的代办证费，而“承诺书”上赔偿的标准是按购房款总金额的每天万分之三进行赔偿，答辩人认为，购房款对应的是房屋交接，办证费用才能对应不动产权证的交接，如果按照这份“承诺书”计算赔偿金，要高出代办费的一百多倍，加之，办理不动产权证的快慢是掌控在政府职能部门手中，2017年9月份，怀化市不动产登记中心就已受理了答辩人的不动产登记业务（见2019年7月15日怀化市不动产登记中心证明）。从2017年10月份开始，水岸蓝城（除大部分银行按揭户外）已经有600多购房户陆续拿到了不动产权证了。这份“承诺书”是一式三份，并注明“逾期未执行，以此为法律依据。附件为业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力”。没有在“承诺书”附件花名册上签名的是放弃了权利的，为了追求这一百多倍的巨额利益，没有签名的当事人也跟着混水摸鱼向法院起诉，对这部分原告应该驳回起诉。三、对于原告起诉的要求契税、维修基金计算利息，因为答辩人与被答辩人没有任何约定，应驳回原告的诉求。四、原告没有在被告出具的承诺书上签字。综上所述，请求人民法院依法采纳答辩人的答辩意见，判如所请，以实现答辩和应诉目的。经审理查明：2012年8月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第14幢9层02号商品房，房屋建筑面积133.49平方米，购买价格为2826.97元/平方米，房屋总价款377372元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计9677元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为7547元，由原告于2012年8月11日前交清；原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金7547元；被告应在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.……等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款377372元，并于2012年8月11日向被告交纳了代收契税7547元、代收维修基金7547元、代收代办费755元、代收办证费1375元。2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。原告未在该承诺书附件上签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因被告未将代收的契税、维修基金、证件费等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向原、被告发放不动产权证。原告故诉至法院，形成纠纷。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有《商品房买卖合同》1份、房款收据2份、维修基金收据1份、契税、代办费、办证费收据1份、怀化市不动产登记中心证明1份、“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”1份及庭审笔录在卷予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。该约定确定了被告的办证期限在2016年12月31日前，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，本院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算。自2016年12月31日起计算至2019年1月20日，被告应支付原告逾期办证违约金为377372元×750天×0.1‰＝28302.9元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金28302.9元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。因在“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”中，原告并未在业主方签字以表示对承诺书内容予以认可，故该承诺书并不约束原告，原告要求按照该承诺书内容主张被告承担违约责任依据不足，本院不予采纳。因被告未将代收原告的房屋维修基金、契税、证件费交到相关部门，且被告认可原告的退还维修基金、契税、代收代办费、代收两证费的诉讼请求，故对原告请求被告退还代收原告的契税人民币7547元、专项维修基金人民币7547元、代收代办费755元、代收两证费1375元，共计人民币17224元的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求按年利率6%，从2012年8月11日起支付资金占用利息的请求证据不足，本院不予支持。关于原告请求判决被告立即为原告办理水岸蓝城14栋902号商品房的房屋产权证，鉴于案涉房屋已在怀化市不动产登记中心进行了权属登记，故本院对原告要求办理权属证书的诉求不予支持。关于原告请求判决被告向原告开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故原告的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后10日内支付原告向岗、肖池亚逾期办证违约金28302.9元；二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还原告向岗、肖池亚代收房屋维修基金、代收契税、代收代办费、代收两证费共计17224元；三、驳回原告向岗、肖池亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2529元，减半收取1265元,由原告向岗、肖池亚负担749元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  欧 侠二〇一九年七月二十五日代理书记员  曾建波附判决引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。