江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0191民初456号原告（反诉被告）：南昌远大广场地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区高新五路611号，统一社会信用代码：91360106327652473R。法定代表人：刘晓风，该公司执行董事。委托诉讼代理人：盛逸春，江西观睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：旺中旺百货有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济技术开发区富山中大道29号，统一社会信用代码：91360106556037415M。法定代表人：王文，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦睿麟，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：董文华，江西豫章律师事务所律师。原告（反诉被告）南昌远大广场地产开发有限责任公司（以下简称远大广场）与被告（反诉原告）旺中旺百货有限公司（以下简称旺中旺百货）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）远大广场的委托诉讼代理人盛逸春，被告（反诉原告）旺中旺百货的委托诉讼代理人秦睿麟、董文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远大广场向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的租金（运营管理费）461340元，并赔偿拖欠租金期间甲方的损失（以拖欠金额为基数，按人民银行同期贷款利率计算利息，自2017年3月1日起计算至拖欠的租金和利息全部偿清之日止，暂计至起诉日的利息为9197.96元）；2、判令被告支付拖欠的水电费2837元及空调安装占地费1000元，共计3837元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月27日，原告与案外人江西新华报业印务有限公司（以下简称新华报业）签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租南昌市高新技术开发区高新五路611号的房屋2946平方米，租赁期限自2015年3月1日至2025年6月30日。同年2月27日，新华报业出具证明，同意原告可以转租。2015年12月28日，原告与江西省旺中旺实业有限公司签订《远大广场进场合同》，约定江西省旺中旺实业有限公司进场地址为南昌市高新技术产业开发区高新五路611号远大广场A区06、07号，总建筑面积为699平方米，江西省旺中旺实业有限公司每月按每平方米55元的标准向原告支付运营管理费，按季度缴纳，首次支付运营管理费、履约保证金要在2015年12月30日前完成，以后每季度缴纳运营管理费需在截止日前30天内完成支付。合同签订后，原告如约提供场地供江西省旺中旺实业有限公司进场，江西省旺中旺实业有限公司亦如约支付了2016年12月31日前的所有运营管理费，但是自2017年3月1日起便未再按约支付运营管理费，拖欠了2017年整个年度的运营管理费未支付。经查，江西省旺中旺实业有限公司于2017年11月7日变更名称为旺中旺百货有限公司。为维护原告合法权益，特诉至法院。旺中旺百货辩称，一、远大广场恶意欺诈我方其有权对外转租，导致我方在违背真实意思的情况下与远大广场签订《远大广场进场合同》。远大广场将其从新华报业承租而来的位于南昌高新区高新五路611号的部分房屋转租给我方，并出具新华报业同意其转租的《证明》一份，我方后来才知晓该房屋实际产权方即新华报业从未允许远大广场对外转租，该份《证明》系远大广场伪造的。现新华报业因远大广场违法转租等行为，已将其诉至法院，并要求解除双方之间的《房屋租赁合同》。二、远大广场恶意隐瞒该案涉房屋的土地性质，导致我方合同目的不能实现。根据双方签订的《远大广场进场合同》约定我方经营项目为超市，远大广场明知此目的，却恶意隐瞒该房屋下土地为工业用地的性质，导致我方装修后预备经营的旺中旺生鲜超市无法经过消防验收及开业，最终造成合同目的不能实现。且该期间我方已多次口头、书面催促远大广场协调、解决该问题并保障合同目的的实现，然远大广场截止目前就该问题仍未予妥善解决。综上，我方并非恶意拖欠租金，拒绝支付租金有合理合法原因。旺中旺百货向本院提出反诉诉讼请求：1、判令撤销反诉原告与反诉被告于2015年12月28日签订的《远大广场进场合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告已支付的租金346005元及履约保证金115335元；3、本诉、反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2015年12月28日，就远大广场将位于南昌市高新区高新五路611号远大广场A区06、07号房屋转租给旺中旺百货开设商超事宜，双方签订《远大广场进场合同》，根据合同约定：租赁期间自2016年1月1日至2023年12月31日，其中2016年3月31日前为装修免租期，2016年4月1日开始起算租金。为使旺中旺百货相信其有权转租，远大广场出具一份由产权方新华报业出具落款时间为2015年2月27日的《证明》一份。双方签订前述合同后，远大广场将案涉房屋交付旺中旺百货，旺中旺百货为开设旺中旺超市投入了装修、设备、人员等巨大成本。在超市装修完毕，旺中旺百货才得到政府有关部门通知，该租赁房屋不允许作为商业用途，且无法办理消防验收。在得到该消息后，旺中旺百货多次与远大广场书面、口头沟通，但该问题一直未解决，己装修好的旺中旺超市也迟迟无法开业。2019年5月8日，经旺中旺百货向法院申请调查取证才得知，远大广场之前提供的《证明》系其伪造的，并非产权方真实意思表示。远大广场的前述欺诈行为使旺中旺百货在违背真实意思的情况下与其签订《远大广场进场合同》，同时导致旺中旺百货已投入巨大装修资金而成的旺中旺超市一直无法开业，给旺中旺百货造成巨大的损失。为了维护自身合法权益，望依法判决支持反诉原告的全部反诉请求。远大广场针对反诉辩称，反诉原告的反诉没有事实根据。1、双方约定租赁物用途为互联网+超市；2、反诉原告对案涉房屋下的土地性质、现状是知晓的；3、没有证据证明《证明》是伪造的。经审理查明，2015年12月28日，远大广场作为甲方与江西省旺中旺实业有限公司作为乙方签订《远大广场进场合同》，主要内容为：进驻场地地址及面积：南昌市高新区高新五路611号远大广场A区06、07号，总建筑面积约699平方米；合同期限：自2016年1月1日起至2023年12月31日止；经营项目：互联网+超市使用场地；乙方要按时向甲方支付运营管理费，每平方米55元，乙方按季度缴纳。首次支付运营管理费、履约保证金要在2015年12月30日前完成。以后每季度缴纳运营管理费需截至日前30天完成支付；2016年3月31日前为装修期，乙方免交运营管理费。2016年4月1日起开始计算缴纳运营管理费；甲方运营管理费收款账号：开户行为招商银行高新支行，户名为牛占国，账号为62×××11；双方义务和责任：乙方要办理工商登记、消防验收等相关合法手续，如因相关手续不全，导致无法正常营业的，甲方不承担任何赔偿责任；双方还对其他权利义务进行了约定。远大广场为证明其有转租权，向旺中旺百货出示《证明》一份，证明内容为：“兹证明江西新华报业印务有限公司位于南昌市高新区高新五路611号，综合楼房屋一楼、东面二至四楼及东北面围墙边三栋平房，总建筑面积2946平方米，租赁给南昌远大广场地产开发有限责任公司，第一次租赁期10年，自2015年3月1日至2025年6月30日。同意该房屋由远大广场自用和转租使用。”落款时间为2015年2月27日，落款人为江西新华报业印务有限公司，并加盖该公司公章。合同签订后，旺中旺百货于2015年12月30日向牛占国账户支付运营管理费115335元、履约保证金115335元，共计230670元；2016年6月24日，支付运营管理费115335元；2016年8月29日，支付运营管理费115335元。另查明，案涉租赁房屋所有权人为江西新华印刷集团有限公司，该公司于2015年2月16日与江西新华报业印务有限公司（以下简称新华报业）订立《租赁协议》，约定将位于南昌市高新五路611号厂房、办公大楼共计16900.45平方米出租给新华报业，租赁期限为12年，自签订协议日起计算；新华报业可根据自身经济效益需要，可自主决定将该租赁房屋转租。2015年2月27日，新华报业作为甲方与远大广场作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将取得的合法租用权的房屋出租给乙方使用，房屋坐落于南昌市高新区高新五路611号，出租总建筑面积2946平方米；租期10年，自2015年3月1日起至2025年6月30日止；双方还对其他权利义务进行了约定。还查明，案外人新华报业与远大广场因租赁合同纠纷，于2018年2月起诉至本院，本院作出（2018）赣0191民初391号民事判决，认定远大广场的转租行为未经新华报业同意，并判决解除双方签订的《房屋租赁合同》。再查明，案涉房屋下的土地性质为工业用地，旺中旺百货因此未能通过消防验收，至今未正常营业。以上事实有《远大广场进场合同》、《证明》、银行流水、房产证、《租赁协议》、《房屋租赁合同》及庭审记录予以佐证，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。根据双方当事人诉辩意见，本院对以下争议进行评析：一、远大广场是否存在欺诈，旺中旺百货是否有权行使撤销权。本案中，远大广场与旺中旺百货签订的《远大广场进场合同》，其实质为房屋租赁合同，案涉房屋的出租人系案外人新华报业，远大广场系承租人，旺中旺百货系次承租人。依据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。旺中旺百货作为次承租人，与远大广场签订《远大广场进场合同》，是在远大广场向其出示了新华报业同意转租的《证明》而作出的意思表示，现新华报业以远大广场未经其同意转租为由，要求解除与远大广场的租赁合同，导致旺中旺百货的合同目的无法实现；远大广场做为承租人，在明知其未经新华报业同意的情形下，转租租赁物，存在恶意，其向旺中旺百货出示《证明》，导致旺中旺百货基于对该《证明》的信任而签订合同，远大广场存在欺诈的情形，旺中旺百货作为善意相对方，有权行使撤销权。依据法律规定，撤销权行使的除斥期间为一年，自具有撤销权的当事人知道或应当知道撤销事由之日起计算，新华报业与远大广场的租赁合同纠纷本院于2019年4月4日作出判决，旺中旺百货于2019年5月9日提出反诉，符合关于撤销权行使的法律规定。故旺中旺百货主张撤销与远大广场于2015年12月28日签订的《远大广场进场合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。二、合同撤销后的处理。依据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。远大广场依据《远大广场进场合同》收取旺中旺百货运营管理费346005元、履约保证金115335元，应当予以返还。关于远大广场主张旺中旺百货支付拖欠的租金461340元、赔偿利息损失、支付拖欠的水电费2837元、空调安装占地费1000元，因合同被撤销，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第五十八条、第二百二十四条的规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）南昌远大广场地产开发有限责任与被告（反诉原告）旺中旺百货有限公司于2015年12月28日签订的《远大广场进场合同》。二、原告（反诉被告）南昌远大广场地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）旺中旺百货有限公司运营管理费346005元、履约保证金115335元。三、驳回原告（反诉被告）南昌远大广场地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8416元，保全费3020元，反诉受理费20270元，共计31706元，由原告（反诉被告）南昌远大广场地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  但志燕人民陪审员  万 丽人民陪审员  陈小莉二〇一九年七月二十六日法官助理邓萍书记员黄维婷