四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初2537号 原告：四川省千万贸易有限公司，住所地：成都市下西顺城街28号四楼（金属大厦）。 法定代表人：王立茂，董事长。 委托诉讼代理人：汪飞，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：伍伟，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：成都众翔商贸有限公司，住所地：成都市金琴路南段73号。 法定代表人：刘跃刚，总经理。 委托诉讼代理人：董川明，四川易通律师事务所律师。 原告四川省千万贸易有限公司（以下简称千万贸易公司）与被告成都众翔商贸有限公司（以下简称众翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告千万贸易公司的委托诉讼代理人伍伟，被告众翔公司的法定代表人刘跃刚及其委托诉讼代理人董川明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告千万贸易公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令原告、被告重新签订《租房合同》，将租金标准变更为人民币500元／平方米／月；2、请求贵院依法判令被告自原告起诉之日起按照人民币500元／平方米／月向原告计付租金（暂从2019年2月22日计算至2019年3月23日为75000元，实际应按承租时间计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年，原告与被告签订了《租房合同》，原告将位于成都市锦江区营业房总面积150平方米租赁给被告使用。双方约定房屋租赁价格按照成价发（1996）第360号文件：一类地区一级口岸150元／月／平方米标准执行，其中2002年1月1日至2002年12月31日租金为130元／月／平方米。此外，双方租房期间，省、市有关部门出台新的房屋租赁市场指导价，双方即按新的价格标准调整执行。双方执行的租金标准依据（即成房发［2000］3号文）已经失效，且《租房合同》所依赖的租金标准确定方式已经无法执行，如不对租金标准作变更，将严重侵害原告的合法权益。根据《成都市城市房屋租赁管理办法》（成府发［1996］144号）第二十八条规定，房屋租赁市场指导价由市场物价局、市房地产管理局定期发布。依据成都市发展和改革委员会出具的《政府信息公开申请告知书》（2017年第77号），其载明：“经查，因《成都市物价局、成都市房管局关于公布成都市五城区、高新区2000年房屋租赁市场指导价的通知》（成房发（2000）3号）依据的《成都市城市房屋租赁管理办法》（成府发［1996］144号），已于2008年6月30日废止，该文件已无上位法依据，应同时废止”。此外，成都市城乡房产管理局出具的《政府信息公开申请告知书》（成房信息公开［2018］第2号）也载明：“成房发［2000］3号文之后，目前为止我局未发布新的房屋租赁市场指导价”。据此可见，自成都市物价局、成都市房地产管理局于2000年1月10日发布成房发（2000）第3号《关于公布成都市五城区、高新区2000年房屋租赁市场指导价的通知》后，成都市物价局和成都市房地产管理局再未发布房屋租赁市场指导价，并且成房发（2000）第3号文也已于2008年6月30日废止、失效，双方正在执行的租金标准依据已经因失效而不能继续执行，并且双方依据省、市相关部门出台的房屋租赁市场指导价而调整租金标准的本意已经无法得到执行。因此，双方租金价格不作变更，将严重侵害原告的合法权益。根据2002年《四川省定价目录》，除公有住房租金实行政府定价或者政府指导价外，其余房屋租赁均实行市场调节，故在原租金确定方式的约定无法执行或者继续执行将严重背离原告签约本意及侵害原告权益的情况下，本案案涉房屋租金标准应当按照市场价格进行变更和确定。《中华人民共和国价格法》第十九条规定，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央和地方的定价目录为依据。2002年8月20日，四川省物价局公布了《四川省定价目录》，其规定不属于该目录的商品和服务价格品种，一律放开实行市场调节。故，除公有住房租金实行政府定价或者政府指导价外，其余房屋租赁均实行了市场调节。因此，双方应当根据市场价格方式确定和变更案涉房屋的租金标准。前述政策变化是在双方订立合同无法预见的、非不可抗力造成不属于商业风险的重大变化（即情势变更），其给原告造成了明显的不公平（即租金标准长期处于极低于市场价格的标准、且原告签约初始预期无法得到实现），依法应当对《租房合同》的租金标准约定予以变更。由于上述情势变更，双方房屋租金价格在距今长达15年的时间内未作任何调整，其已严重背离房地产市场的社会平均成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求及社会承受能力的实际情况。该种背离主要体现在如下：从房地产转让市场指导价变化看，成都市物价局、成都市房产管理局自2000年发布成房发第4号文件后，于2007年2月6日发布了成房发［2007］10号《关于调整公布城市房地产转让市场指导价的通知》，于2009年12月30日发布了成房发［2009年］208号《关于调整公布城市房地产转让市场指导价的通知》，从2000年至2009年成都市一级街道营业用房转让价格发生了较大增长，故参照房地产转让价格的增长情况，房地产市场租赁价格也应当作相应的增长调整，但是本案双方房屋租金价格仍保持2000年的水平，给原告造成了明显的不公平。从案涉房屋周边房屋市场租金水平看，2000年度案涉房屋地区的租金政府指导价为150元／平方米／月，根据深圳市国策房地产土地估价有限公司出具的《成都市锦江区南沟头巷20号住宅大楼5-4-8幢底层商业房地产市场租赁价格咨询报告》，案涉房屋的月租金单价区间为500-600元／平方米／月。在市场租金上涨至少233％的情况下，原告与被告仍维持150元／平方米／月租金标准，给原告造成了巨大的不公平。根据原告与被告签订的《合同书》（即租房期间，省、市有关部门出台新的房屋租赁市场指导价，双方即按新的价格标准调整执行），原告存在对成都市物价局和成都市房地产管理局根据房屋租赁市场的社会平均成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力等发布房屋租赁指导价，以调整原被告双方房屋租金的预期，但是，因为情势变更致使原告的前述预期落空，从而遭受了巨大的经济损失给原告造成了巨大不公平。被告应当按照市场价格标准向原告支付案涉房屋租金。深圳市国策房地产土地估价有限公司出具的《成都市锦江区南沟头巷20号住宅大楼5-4-8幢底层商业房地产市场租赁价格咨询报告》，案涉房屋的月租金单价区间为500-600元／平方米／月。故，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，被告应当自原告起诉之日起，按照人民币500元／平方米／月向原告支付案涉房屋租金。综上，为维护原告合法权益，原告特向贵院提起诉讼。 被告众翔公司辩称，1、本案的历史渊源；2、原告在本案中的诉讼请求没有合法根据：（1）以案涉房屋对答辩人进行拆迁安置是国家有权部门具体行政行为，不能以民事法律关系进行诠释；（2）金属总公司对干道指挥部作出承诺并因此获得巨大利益，该公司对于案涉房屋理应受到所有权行使方面的限制；（3）原告应当并且已经继受案涉房屋的权利限制，理应善意维护答辩人的安置利益；（4）原告与答辩人订立的租房合同，事实上是延续政策安排的特别协议；（5）租房合同约定的租金价格与市场租金价格的价差，正是国家有关部门对答辩人给予的拆迁补偿；3、关于原告在起诉状中的奇怪逻辑和无理主张；4、关于本案适用法律问题。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，1980年，四川省物资储运公司、四川省有色金属供应公司（后更名为金属总公司）经成都市基本建设委员会成建规（1980）115号文批准，征用了本市横九龙巷68号-70号、南沟头巷12号-28号及45号-53号等处城市土地2亩2分，作修建职工住宅和物资展销门市部之用。该批文规定：其中底层门市部必须拿出50%的建筑面积交给成都市人民东、西路干道指挥部（后更名为成都市干道建设指挥部）统一安排商店使用。 1988年8月26日，成都市干道建设指挥部办公室与成都市糖酒公司第二经营部签订《关于补签拆除和安置市糖司第二经营部祠堂街206号至212号房屋的协议》（即干协[1988]第92号协议），该协议载明：成都市干道建设指挥部（下称甲方）由于修建人民东西路干道工程需要，已于1984年3月拆除了位于道路施工红线范围内的成都市糖酒公司第二经营部（原名乘风商店，下称乙方）在祠堂街206-212号的营业房。特补签书面协议如下：“一、甲方于1984年3月拆除乙方祠堂街206-212号营业房的建筑面积为234㎡，产权属乙方。二、根据当时市政府成府发[1982]34号文件的规定，甲方应对乙方的房屋作折价补偿，按当时评定的价格是50元/平方米。甲方共应补偿乙方的金额为11700元。此款可在本补充协议签订以后即可凭乙方收据领取但应将权字第15515号房屋产权证交甲方转交市房屋产权监理处注销。三、甲方已在拆除乙方房屋的同时，对乙方作了妥善安置，由于当时房源的情况，甲方是把乙方分散安置在人民东路省贮运公司底层商业房150平方米（省贮运公司产权）、东城根街3号24平方米（房管所的公房）、人民西路（小西巷）口商业房97平方米（甲方产权）和金河街口商业房44.5平方米（甲方产权）等四处房屋，均应由乙方向个房屋产权单位缴付房租，安置房屋时间，按房屋建成交用情况有先有后，但截至1985年11月份已完成安置工作。四、上述安置房屋属于甲方产权的两处，乙方应在本补签协议正式盖章以后立即到甲方处补办房屋租赁手续并按规定交付房租。” 干协[1988]第92号协议签订后，因改制，成都市糖酒公司第二经营部与其他经营部合并后更名为成都市糖酒公司城西分公司。 1996年6月26日，四川省金属材料总公司物业发展公司（甲方）与成都市糖酒公司城西分公司（乙方）签订协议书，载明：根据干协（1988）第92号协议，鉴于原省储运公司已撤销，其产权已全部划归到省金属材料总公司，现甲方受四川省金属材料总公司委托，与乙双方经友好协商达成如下协议：一、甲方将成都市总府路34号底楼、总面积150平方米租赁给乙方使用；二、按照成价非（92）第21号文件规定，用房价格每月17元/平方米；三、使用期内，乙方不得转租给第三方使用，若出现类似情况，甲方应按市场房价计收使用费或收回房屋；……六、使用房屋期间，用房价格要根据省、市房产、物价管理部门有关文件出台新的标准，及时进行调整执行，乙方如不按期交付房款，按照月租金的15%交付滞纳金，连续三个月不交房款，甲方有权立即终止协议，收回房屋。 1996年6月26日的协议书签订后，成都市糖酒公司城西分公司更名为众翔公司即本案被告。 2000年5月10日，千万贸易公司登记成立。金属总公司系设立千万贸易公司的发起人，出资58.5万元，占股比例为36.1%，系占股比例最大的股东。千万贸易公司章程载明的股东还包括王立茂（出资50万元，占股比例为30.7%）、宋郑浩（出资5万元，占股比例为3.1%）等。 2000年5月16日，金属总公司（甲方）与千万贸易公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其所有的位于成都市.07平方米营业用房出售给乙方，双方同意按有关资产评估机构评估的该处房产现值即总计4150000元作为成交价；甲方承担办理土地出让手续时应交纳的土地出让金以及双方各应承担的相关税费；乙方义务包括：1、按约定支付房款；2、充分了解出售房屋状况。该合同的签订中，金属总公司的签约代表为宋郑浩，千万贸易公司的签约代表为王立茂。合同签订后，千万贸易公司按约定支付了购房款，金属总公司向相关部门交纳了土地收益金和地产交易手续费。2001年6月13日，千万贸易公司取得位于成都市锦江区商业用房（建筑面积585.07㎡）的房屋产权证。 金属总公司于2000年4月向成都市中级人民法院起诉，要求解除其与成都市糖酒公司城西分公司于1996年6月26日签订的协议书，并要求成都市糖酒公司城西分公司补付1996年11月至实际解除协议书止的房租。成都市中级人民法院于2001年8月6日作出（2000）成民初字第88号民事判决书，判决驳回金属总公司的诉讼请求。金属总公司不服该判决提出上诉，二审期间，金属总公司放弃了要求解除协议书的请求，但要求按成都市物价局、成都市房产管理局发布的房屋租赁市场指导价调整房屋相应的租金。四川省高级人民法院于2001年11月12日作出（2001）川民终字第258号民事判决书，判决：一、撤销成都市中级人民法院（2000）成民初字第88号民事判决书；二、金属总公司与成都市糖酒公司城西分公司于1996年6月26日签订的房屋租赁协议除房屋租金按本判决执行外，其余条款双方继续履行；成都市糖酒公司城西分公司从2001年11月1日起至2001年12月31日止按每月110元/平方米向金属总公司交纳租金；从2002年1月1日起至2002年12月31日止每月130元/平方米交纳租金；从2003年1月1日起至之后房产、物价管理部门有关房屋租赁市场指导价新的文件出台时止按每月租金150元/平方米交纳租金。 2002年4月22日，千万贸易公司（甲方）与成都市糖酒公司城西分公司（乙方，后更名为众翔公司）签订《租房合同》，合同载明：根据干协［1988］第92号协议，经甲乙双方平等协商特订立本合同：一、甲方将位于成都市产权营业房总面积150平方米租赁给乙方长期使用。二、租房价双方约定按成价发（1996）第360号文件：一类地区一级口岸150元／月／平方米标准执行；其中，2002年1月1日至2002年12月31日租金为130元／月／平方米；2003年1月1日起租金为150元／月／平方米；租金按季度预付，每季度初十日内乙方将房租交甲方财务，如乙方不按期交付房款，须按月租金的10%支付滞纳金，连续三个月不交房款，甲方有权立即终止合同、收回房屋。三、乙方租房期间，省、市有关部门出台新的房屋租赁市场指导价，双方即按新的价格标准调整执行。四、乙方对租赁房屋不得转租、调换或抵押。否则，甲方有权终止合同、收回房屋。 2017年12月5日，成都市发展和改革委员会出具《政府信息公开申请告知书》（即2017年第77号），内容有：因《成都市物价局、成都市房管局关于公布成都市五城区、高新区2000年房屋租赁市场指导价的通知》（成房发[2000]3号）依据的《成都市房屋租赁管理办法》（成府发[1996]144号），已于2008年6月30日废止，该文件已无上位法依据，应同时废止。 2018年1月16日，成都市城乡房产管理局出具《政府信息公开申请告知书》（即成房信息公开[2018]第2号），内容有：成房发[2000]3号文之后，目前为止我局未发布新的房屋租赁市场指导价。 2018年7月18日，深圳市国策房地产土地估价有限公司出具《成都市锦江区南沟头巷20号住宅大楼5-4-8幢底层商业房地产市场租赁价格咨询报告》，内容有：成都市锦江区南沟头巷20号住宅大楼5-4-8幢底层月租金单价区间500元/平方米/月-600元/平方米/月。 另查明，成都市锦江区南沟头巷20号门牌号变更为成都市锦江区总府路34号、38号（5栋底层4-8单元）。 以上事实有下列证据及各方当事人陈述在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、案涉房屋产权证、租房合同、企业名称变更核准通知书、门（楼）牌号变更证明、成都市物价局、成都市房地产管理局关于公布成都市五城区、高新区2000年房屋租赁市场指导价的通知、2017年第77号政府信息公开申请告知书、成房信息公开[2018]第2号政府信息公开申请告知书、四川省定价目录、成房发[2007]10号成都市房产管理局、成都市物价局关于调整公布城市房地产转让市场指导价的通知、成都市锦江区南沟头巷20号住宅大楼5-4-8幢底层商业房地产市场租赁价格咨询报告、（2000）成民初字第88号《民事判决书》、（2001）川民终字第258号《民事判决书》、（2015）锦江民初字第212号《民事判决书》、（2017）川01民终4571号《民事判决书》、成建规（1980）115号《关于同意四川省物资储运公司、四川有色金属供应公司征用土地的通知》、干协（1988）字第92号协《关于补签拆除和安置市糖司第二经营部祠堂街206号至212号房屋的协议》、1996年6月26日租赁协议书、《关于对成都市糖酒公司第二经营部安置情况的说明》、成都市干道建设指挥部干建发（2000）字第503号《关于对原东西干道利用政策安置部分非住宅涉及产权、租赁关系等有关问题处理的请示》、四川千万贸易有限公司出资协议、四川省千万贸易有限公司验资报告、四川省千万贸易有限公司投入资本明细表、四川省千万贸易有限公司股东名录、四川省千万贸易有限公司董事会、监事会情况表、四川省千万贸易有限公司章程、四川省千万贸易有限公司聘任书、四川省千万贸易有限公司监事任职书、四川省千万贸易有限公司第一次股东会议纪要、四川省千万贸易有限公司最新工商信息、四川省金属材料总公司最新工商信息、房屋信息摘要、房屋买卖合同、产权转移登记表、原告公司董事会纪要、免缴土地增值税价款审批表、房屋买卖合同公证书、案涉房屋买卖前房产证。 本院认为，千万贸易公司与众翔公司签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的限制性规定，应属合法有效。 综合双方的诉辩情况，本案的争议焦点为千万贸易公司是否可以变更房屋租金。对此，本院评析如下： 首先，根据成建规（1980）115号文载明的内容，可以认定金属总公司在征用案涉房屋所在的土地时向政府土地管理部门作出了将建成后的房屋底层的一半交给干道指挥部统一安排商店使用的承诺。房屋建成后，金属总公司也实际履行了该承诺。众翔公司取得案涉房屋的使用权是基于干道指挥部的安置，干道指挥部用所有权属于金属总公司的房屋安置众翔公司，符合当时政策规定。众翔公司对案涉商铺享有的承租权，即系对金属总公司行使所有权的限制。 其次，千万贸易公司应继受案涉房屋所有权行使方面的限制。千万贸易公司受让金属总公司的房屋，双方的房屋买卖合同已为生效判决确认合法有效，且千万贸易公司已取得案涉房屋的所有权证，故千万贸易公司对案涉房屋享有所有权无疑。但是，卖方金属总公司系买方千万贸易公司的发起人及最大股东，房屋买卖合同签署时，金属总公司的签约代表宋郑浩是千万贸易公司的股东；同时，房屋买卖合同明确载明千万贸易公司充分了解出售房屋状况。可见，案涉房屋的交易双方具有一定关联性，作为买方的千万贸易公司确实充分了解该房屋所有权行使方面所受的限制。房屋买卖完成后，千万贸易公司与众翔公司签订了《租房合同》，《租房合同》约定租金的标准和依据，与四川省高级人民法院（2001）川民终字第258号民事判决书认定的租金依据和标准一致，同时该合同载明“根据干协[1988]第92号协议”。以上情况充分表明千万贸易公司实际上同意继受金属总公司与众翔公司之间的协议内容。综上，千万贸易公司在受让案涉房屋时明确知晓案涉房屋所有权行使方面所受的限制且已经以行动表示其接受了该限制，因此千万贸易公司应继受该限制。 再次，根据《租房合同》载明的“根据干协[1988]第92号协议”、“按省、市有关部门出台的房屋租赁市场指导价确定价格标准”等内容可以认定，《租房合同》实质上是双方延续政策安排而达成的一种特别协议，该合同不同于市场经济条件下平等主体双方自愿达成的租赁合同关系。结合众翔公司使用案涉房屋的历史原因以及众翔公司使用案涉房屋多年的事实，可以认定双方对于案涉房屋已形成了长期租赁的交易习惯。且根据成都市城乡房产管理局出具《政府信息公开申请告知书》（即成房信息公开[2018]第2号），未发布新的房屋租赁市场指导价。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，《租房合同》不应变更房屋租金。 综上，千万贸易公司不可变更房屋租金。故对千万贸易公司要求按500元/月/平方米的标准支付房屋租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 驳回原告四川省千万贸易有限公司的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费1675元，由原告四川省千万贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  李福康 人民陪审员  代家蓉 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  黄国川 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。