广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初1380号原告：惠州市友润物业服务有限公司，住所：惠州市黄田岗大道1号。法定代表人：林利填。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。被告:惠州市高建物业管理有限公司，住所：惠州市江北东江二路二号。法定代表人：庄茂祥。委托诉讼代理人：麦宇鸿，广东源辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄颖颖，广东源辰律师事务所实习律师。原告惠州市友润物业服务有限公司诉被告惠州市高建物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐小波独任审判，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告惠州市友润物业服务有限公司委托诉讼代理人郑秀琴、被告惠州市高建物业管理有限公司委托诉讼代理人麦宇鸿、庄颖颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告为惠州市惠阳区淡水北二环路与惠南道交汇处，众望光耀城众望花园x期x组团xx栋xx房的业主，面积为326.56平方米。根据原告与惠州市众望光耀地产有限公司签订的前期物业服务管理服务合同约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2013年12月开始被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，截止2019年2月，共计欠缴物业管理费63个月，共计65423.03元。物业管理费单价为3.18元/平方米，每月需缴纳：1038.46元。原告在管理期间多次向被告发送欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话告知、缴费通知单等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，为维护原告自身的合法权益，特提起诉讼，请求判令，一、依法判令被告立即支付自2013年12月至2019年2月所拖欠的物业管理费65423.03元，支付物业费逾期利息（按同期银行贷款利率万分之二，暂计至2月28日）：12517.81元，合计：77940.84元；二、本案诉讼费由被告承担。原告为其陈述事实提供的证据有：1、核准变更登记通知书、资质证书；2、前期物业服务协议；3、房屋买卖合同；4、物业费催缴单。被告惠州市高建物业管理有限公司的答辩意见为：一、答辩人与被答辩人并未建立物业服务关系，被答辩人并非本案的适格原告，被答辩人的全部诉讼请求应予驳回。1、答辩人并未与被答辩人签订任何物业服务合同，也未建立物业服务关系。被答辩人在起诉状中陈述：“原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了完整的物业管理服务”，但事实上，涉案物业为问题楼盘，直到今日该楼盘的入住率仍不足10%，双方也未签订任何物业合同，被答辩人自然不可能依法依约实施规范物业管理、提供完整物业管理服务。2、被答辩人所提交《前期物业管理服务合同》签订时间不明（虽然被答辩人其后提交的合同签订时间为2009年，但其在诉讼过程中向人民法院申请立案及提交的材料中的《前期物业管理服务合同》签订时间均为空白，该签订时间明显后补，证据存在伪造嫌疑），该证据并不能证明其与惠州市众望光耀城房地产有限公司（以下简称“光耀城公司”）签订的《前期物业管理服务合同》真实且已生效履行。而依据《前期物业管理服务合同》第三条约定合同有效期为三年，虽然合同签订时间不明、合同真实性存疑，但截至被答辩人起诉之日肯定已经超过合同有效期，合同应当认定失效。3、涉案物业除了众望光耀城x期xxxx幢xx号房和众望光耀城x期xxxx栋xx房的开发商是光耀城公司，其余13套物业的开发商为惠州市光大置业有限公司（以下简称“光大置业公司”），两者主体不一致。即便假设该《前期物业服务合同》生效履行，也仅适用光耀城公司开发的两套物业，不适用剩余13套物业。而该光耀城公司开发的两套物业的业主也就是答辩人也未享受到任何物业服务，被答辩人也未提供任何相应证据证明其提供了相关物业管理服务，本案也不能直接认定双方继续履行该《前期物业服务合同》，该《前期物业服务合同》的约定不能作为双方权利义务的依据。被答辩人要承担举证不利的后果，所提交的前期物业合同失效且真实性存疑，未有任何证据证明答辩人与被答辩人成立任何物业服务关系，被答辩人并非本案的适格原告，答辩人无需向被答辩人缴纳物业管理费，其全部诉讼请求应予驳回。二、答辩人也从未实际享受被答辩人主张的任何物业服务。1、被答辩人从未通知答辩人与其签订正式物业服务合同。2、被答辩人直到本案之前也从未通知答辩人要求缴纳物业管理费。3、因物业所在楼盘为问题楼盘，项目烂尾，至今仍未完工，小区荒废，环境恶劣，开发商及物业公司管理水平低下，答辩人至今没有实际入住该物业，没有享受到被答辩人所主张的任何物业服务。三、即便假设答辩人应向被答辩人支付物业管理费，但答辩人从未接到被答辩人的任何催收物业费通知，2016年2月20日前物业费已经超过诉讼时效，不应得到支持。被答辩人诉称多次向答辩人催收未果才提起诉讼，但事实上自被答辩人主张的答辩人拖欠物业费开始之日至本案发生之日，有将近五年时间答辩人从未收到任何书面催缴物业管理费的通知。依据最新民法总则规定，2017年10月1日起诉讼时效为3年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是2017年10月1日前诉讼时效依旧为2年，如果在2017年10月1日起，已经超过原诉讼时效2年的，超过部分不应得到法律保护。本案中，即便假设答辩人应向被答辩人支付物业管理费，但被答辩人至本案起诉之前从未向答辩人主张要求支付物业管理费，其所提交的所谓物业费催缴单也非原告方出具，也没有向答辩人催告的记录证明，答辩人从未收到被答辩人提供的催缴单，被答辩人提起本案的时间为2019年2月20日，依照上述诉讼时效的相关规定，2016年2月20日前的物业管理费已经超过法定诉讼时效，不应得到支持。四、即便假设答辩人应支付物业管理费，被答辩人主张的物业费计算方式也存在严重错误。1、被答辩人主张的物业费及逾期利息的收费标准没有任何合同及法律依据。被答辩人主张的《前期物业服务合同》作为物业费收费依据，但该《前期物业服务合同》前文已经论述业已失效，不应作为双方物业费收费标准，且被答辩人起诉请求中的物业费收费标准也与《前期物业服务合同》约定物业费计算单价不符。被答辩人也未出具任何向物价局等相关部门备案审批的物业费收费凭据，被答辩人主张的物业费收费标准没有任何合同及法律依据，逾期利息自然更没有任何合同与法律依据。2、即便假设答辩人应支付物业管理费，也应当参照本案未有入住、物业环境恶劣、没有享受物业服务等因素予以适当调整物业费标准。涉案物业现仍处于荒废状态，被答辩人并未如其主张提供完善物业服务，答辩人至今也并未实际办理入住，依据《物业管理条例》第四十条确定的物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，即便答辩人应当缴纳物业费的，也应予调整物业费收费标准。3、物业管理费的收取时间应从答辩人收楼或使用之日起算，被答辩人也未提供答辩人开始使用物业的证据材料，且其逾期利息计算标准过高。物业管理费的收取时间应当自业主收楼后开始收取，但本案中被答辩人并未提供涉案房产收楼时间的相关证据材料，被答辩人所主张的物业费及逾期利息的起算时间没有任何依据，且其主张的物业费逾期利息为日万分之二，远远高于同期银行贷款利率，也应当予以调整。综上所述，被答辩人以无效的物业管理合同为依据向答辩人主张物业管理费，依据本案事实及证据材料，答辩人有权拒绝向被答辩人支付物业管理费，恳请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。以上答辩意见，恳请法院予以考量并充分采纳。被告未为其辩称的事实提供证据。经审理查明：2013年10月10日，由出卖人为惠州市光大置业有限公司与买受人惠州市高建物业管理有限公司签订商品房买卖合同【合同编号为：惠阳（2013）0000xxxx】，约定被告向原告购买坐落于广东省惠州市××区淡水北××与××大道交汇处××众望花园××房联排别墅，面积为326.56平方米。后，甲方为惠州市众望光耀城房地产有限公司与乙方为惠州市深中原物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定买受人惠州市高建物业管理有限公司购买的联排别墅管理标准为2.88元/月/平方米，合同第十一条还约定买受人逾期交纳物业费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。另查明，2010年10月9日，惠州市深中原物业管理有限公司核准变更登记为惠州市光耀物业服务有限公司，后于2015年5月8日惠州市光耀物业服务有限公司核准变更登记为惠州市友润物业服务有限公司。而自2014年6月8日起，惠州光耀城物业服务有限公司陆续出具了《物业管理费缴费通知书》，但原告未有证据证明企业名称为惠州光耀城物业服务有限公司的《物业管理费缴费通知书》曾向被告邮寄或者有被告方的签字和盖章。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告未按约及时缴纳物业管理费，构成违约。关于被告对本案原告不适格的辩称，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对被告关于原告不适格的辩称，本院不予采纳。对于被告以未实际享受原告主张的任何物业服务作为抗辩事由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，对被告的该辩称，本院亦不予采纳。另，因原告未有证据证明其实际向被告寄送过《物业管理费缴费通知书》，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告对此应承担举证不能的不利后果，故被告对原告起诉前的主张，即部分物业管理费的权利已过诉讼时效的抗辩合理有据，本院予以采信，本案中原告向本院提起诉讼的时间为2019年3月19日，但被告辩称原告于2016年2月20日前物业管理费的权利已过诉讼时效是其对自身权利的自由处分，本院予以照准。故对原告诉请被告支付自2013年12月至2019年2月的物业管理费，本院只予以支持原告自2016年2月20日起以2.88元/月/平方米的标准收取涉案房产的物业管理费33857.74元（物业管理费计算方式为：以面积为326.56平方米的联排别墅按照2.88元/月/平方米的标准，自2016年2月20日开始计算至2019年2月20日）。另，原被告双方在《前期物业管理服务合同》中约定的滞纳金过高，本院调整为滞纳金的计算方式为：被告每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金，但总金额不应超过被告欠缴物业费总额33857.74元的30%。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市高建物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内偿还原告惠州市友润物业服务有限公司的物业管理费33857.74元及滞纳金（滞纳金计算方式为：以物业管理费33857.74元为基数，每日按应交纳欠费总额的万分之五计算，但不应超过被告欠缴物业费总额33857.74元的30%）；二、驳回原告惠州市友润物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费874.26元，由被告惠州市高建物业管理有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇一九年七月三十一日书记员  陈一婷