广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7023号原告：朱燕秋，女，1987年11月20日出生，汉族，住浙江省永嘉县***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：刘秀，广东坤展律师事务所律师。委托诉讼代理人：余科良，广东坤展律师事务所律师。被告：佛山市南海新中建房地产发展有限公司，住所地：广东省佛山南海区里，统一社会信用代码***********。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：潘锦涛，男，公司法务（授权时间至2019年7月1日止）。委托诉讼代理人：孙菁，女，公司法务。委托诉讼代理人：陈瑞敏，男，公司法务（授权时间从2019年7月1日起）。原告朱燕秋与被告佛山市南海新中建房地产发展有限公司（以下简称新中建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案，依法适用简易程序分别于2019年5月21日、7月1日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘秀，被告的委托诉讼代理人孙菁到庭参加第一次庭审，原告的委托诉讼代理人余科良，被告的委托诉讼代理人陈瑞敏到庭参加第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告购房款1040164.54元；2.被告支付利息347094.4元（以1040164.54元为本金按银行同期贷款利率自2012年11月15日计算至实际清偿之日，暂计至起诉之日）；3.被告返还原告契税89293元、维修基金29736元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经(2016)粤0605民初6229号案新中建公司的自认及佛山市南海区法院查明之内容可知，2012年10月10日，朱燕秋与新中建公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：201********038)及《被告辩称，一、原、被告于2012年10月15日签订了《商品房买卖合同》(合同编号：201********038)及《诉讼中，被告变更称，根据补充协议约定，因朱燕秋断供导致新中建公司承担担保责任的，朱燕秋所支付的全部房款新中建公司不予退还。即使需要退还购房款，由于朱燕秋的过错导致合同解除，因此新中建公司无需支付利息，关于新中建公司受让金碧公司的债权，新中建公司已经另案向原告主张权利。原告在诉讼中举证如下：1.民事判决书【（2016）粤0605民初6229号】复印件1份，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除，判决查明合同实际履行的情况，包括原告支付购房款及申请贷款和还款的情况。2.商品房买卖合同复印件1份，用以证明原被告买卖合同关系及主要权利义务。3.《恒大御景半岛楼宇认购书》合同编号1200692号原件1份，用以证明双方约定原告向被告支付维修资金29736元，税费89293元。4.维修资金收据原件1份，用以证明原告已经向被告支付维修资金29736元。5.税费收据原件1份，用以证明原告已向被告支付税费89293元。6.补充协议、洋房毛坯交楼装修标准复印件各1份，用以证明原告与被告签订了《补充协议》及洋房毛坯交楼装修标准。被告在诉讼中举证如下：1.借款协议原件1份；2.借据原件3份。证据1-2，用以证明原告向金碧公司借款及356834元债权到期的事实。3.债权转让协议原件1份，用以证明金碧公司对原告余下债权356834元转让给被告。4.债权转让通知书原件1份、EMS快递单（1078429165832）复印件1份，用以证明被告以及金碧公司已经履行了通知的义务。5.税收缴款书、广东省非税收入（电子）票据复印件各1份，用以证明被告代收的水费已经缴纳给佛山市南海区地方税务局里水税务分局。6.银行存折复印件1份，用以证明被告代收的维修基金已经交给银行专用账户，由业主共有。经质证，被告对原告出示的证据1、2均无异议，本院对此二份证据予以确认。被告对原告出示的证据3-6的真实性无异议，原告对被告出示的证据5、6的真实性无异议，本院确认该部分证据的真实性。原告称并未收到债权转让通知，无法核实被告出示的证据1-4的真实性，由于被告已就举证1-4所涉债权另案向原告主张权利，故本院在本案中对被告出示的证据1-4不作审查。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2012年10月9日，原、被告签订《半岛楼宇认购书》，约定原告向被告认单元，建筑面积272.53平方米，总价款2973616元，原告同意签署本认购书时支付20000元作为定金，2012年10月9日支付首期房款873616元，并签署《商品房买卖合同》，余款208万元由银行提供按揭贷款，原告需在2012年10月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，原告需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金29736元，支付首期款的同时预缴税费89293元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。双方并约定其他权利义务。2012年10月9日，被告出具收据，确认收到原告所交涉讼房屋的维修基金29736元及税费89293元。2012年10月10日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海区********************出售给原告，建筑面积272.53平方米，总成交价为2973616元，2012年10月9日前支付首期楼款893616元，余款208万元须在2012年10月9日前办理完毕银行按揭贷款手续。（第七条）原告如未按本合同时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。（第八条）被告应当在2013年12月31日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。（第九条）被告逾期交房不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。双方并约定其他权利义务。双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定在《房地产权证》办理完毕前，原告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致被告承担了保证责任的，被告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，原告所交的全部款项不予退还，同时原告必须在被告履行其保证责任后30天内，协同被告到房管局办理有关解除合同的手续。双方并约定其他权利义务。被告曾向本院提起诉讼，请求解除与原告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》、原告协助到房管部门办理解除合同的相关手续，致（2016）粤0605民初6229号案。本院经审理后认定以下事实：朱燕秋作为借款人与贷款人中国农业银行股份有限公司广东城南支行及作为保证人的新中建公司签订《个人购房担保借款合同》，约定朱燕秋向该行借款208万元用于购买涉讼房屋，借款期限240个月，等额本息还款，阶段性保证+抵押担保，自借款发放之日起至朱燕秋取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，新中建公司为上述债务承担连带保证责任，债务履行期限届满，朱燕秋未按约定足额清楚债务，贷款人有权要求新中建公司承担担保责任。2016年1月19日，中国农业银行股份有限公司广州城南支行发函予新中建公司，称因借款人朱燕秋无经济能力继续偿还贷款，故要求新中建公司按《个人购房担保借款合同》的约定承担阶段性保证担保责任。2016年3月30日，新中建公司向上述银行偿还朱燕秋所欠的贷款本息1933451.46元。2016年4月5日，新中建公司向朱燕秋的身份证地址寄送《关于解除通知书》，邮件于同年4月8日被签收。本院判决确认《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年4月8日解除，朱燕秋协助新中建房地产公司到房管部门办理上述合同及补充协议的解除手续。该判决已于2016年8月10日发生法律效力。另查明，住宅专项维修资金登记簿显示涉讼房产于2013年3月6日缴存29736.16元；编号C1138*****101广东省非税收入（电子）票据显示朱燕秋于2015年4月10日缴纳房屋所有权登记费——转移登记80元；编号（151）粤地现的税收缴款书（税务收现转用）显示朱燕秋于2015年5月26日缴纳涉讼房屋契税89208.48元。本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》已经生效判决认定有效并确认解除，双方应清理结算。原告主张被告返还购房款项，被告辩称根据《补充协议》的约定，原告所交的款项不予退还。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案合同解除系因原告逾期偿还按揭贷款导致被告承担担保责任所致，原告构成根本违约，应承担相应的违约责任。但《补充协议》约定的违约责任过高，且被告也未提供证据证实其具体损失，本院酌定原告按房屋总价款的5%承担违约责任。经核算，被告应返还原告购房款891483.74元（2973616元-1933451.46元-2973616元×5%），本院对原告主张超出部分不予支持。被告称其受让了金碧公司的债权，因被告已另案向原告主张权利，故本案中不对购房款进行抵扣。双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》因原告根本违约已于2016年4月8日解除，但双方并未对上述合同进行清理结算，原告于2019年4月3日提起本案诉讼，本院确定被告以891483.74元为本金自2019年4月3日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告，原告的请求超出上述核定的部分，本院不予支持，本院对被告抗辩称无需支付利息的意见亦不予采纳。被告虽然收取了原告维修基金及税费，但均已代原告实际缴纳，双方签订的商品房买卖合同解除，被告应协助原告办理维修基金及契税的退费手续。原告请求被告直接返还维修基金29736元及税费89293元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市南海新中建房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款891483.74元及以该款为本金自2019年4月3日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告朱燕秋；二、驳回原告朱燕秋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取9178.3元（朱燕秋已预交），由朱燕秋负担2820.88元，由佛山市南海新中建房地产发展有限公司负担6357.42元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。朱燕秋多预交的6357.42元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年七月二十六日书记员  林浩成书记员  余宝儿