河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0205民初785号原告：杜娜，女，汉族，1979年11月10日出生，住开封市鼓楼区,现住郑州市中原区。委托诉讼代理人：郑文亮，男，汉族，1948年10月1日出生，住河南省开封市鼓楼区，系原告公爹，代理权限为特别授权代理。被告：谢宁宁，女，汉族，1986年6月2日出生，住河南省开封市禹王台区，现住开封市金明区。被告：谢天志，男，汉族，1965年1月26日出生，住河南省鹿邑县。二被告委托诉讼代理人：谢远远，北京大成（合肥）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：开封市化轻总公司，住所地开封市惠济桥西街145号。诉讼代表人：李嘉然，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：李嘉然、李枫（实习），河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告杜娜与被告谢宁宁、谢天志、开封市化轻总公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，2019年6月11日转普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑文亮、被告谢天志、被告开封市化轻总公司管理人的委托诉讼代理人李嘉然、李枫到庭参加诉讼。被告谢宁宁经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杜娜向本院提出诉讼请求为：1.解除开封市化轻总公司（以下简称“化轻总公司”）与谢天志于2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》；2.判令谢宁宁、谢天志立即腾出位于开封市滨河路中段化轻总公司院内西侧1号楼底层营业房自东向西第一、第二自然间房屋，并将房屋交给原告杜娜；3.判令被告谢宁宁、谢天志支付原告杜娜自2018年2月14日起至将房屋交付杜娜之日止的租金，租金按照每年29937元计算；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月1日，化轻总公司与谢天志签订《商铺租赁合同》，合同主要内容：化轻总公司将开封市滨河路中段化轻总公司院内西侧1号楼底层营业房自东向西第一、第二自然房间出租给谢天志使用，用于液压配件经营，租赁期限3年，即自2017年1月1日至2020年1月1日，年租金为29937元，租金按年支付，应于合同签订生效之日支付，乙方支付或者不按预定时间支付租金达30日以上的，甲方有权单方面解除合同。原告杜娜于2018年2月14日通过司法拍卖取得上述房屋。原告要求被告谢宁宁、谢天志依照《商铺租赁合同》中约定的29937元/年向原告支付租金，但二被告不予交纳。有关《补充协议书》系在化轻总公司申请破产后公章封存，被告双方在事先盖有公章的空白纸上签订的，是无效的。被告谢天志、谢宁宁辩称，原告并不是被告谢天志和化轻总公司签订合同的当事人和相对方，本合同截止日期是2020年1月1日，现仍在租赁期限内，原告虽然于2018年2月取得该房屋，但租赁合同所约定的期限对其具有约束力，原告无权要求解除合同。因开封市“六河一渠”的治理工作需将商铺门前道路挖开，严重影响货物进出，2017年10月10日，被告谢天志和化轻总公司签订补充协议，约定将租金从33元每平方降至18元每平方，道路通行后再恢复原价，我方已于2018年1月将2018年的租金支付给化轻总公司，原告要求我方支付2018年2月14日起至2018年12月31日止的租金我方不予认可，应由原告向被告化轻总公司主张，2019年的租金我方愿意按照《补充协议书》的约定进行支付，我方并不存在任何过错，因此诉讼费不应由我方承担。被告化轻总公司辩称：1.原告主张合同所涉及的房屋且通过生效法律文书执行所得，并于2018年2月14日取得相关房产所有权，原告应对相关事实负有举证责任。2.原告既使取得房屋产权，基于合同法的相关法规定，也不是导致合同解除的必然条件，原告要求解除合同缺乏法律依据。请求法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明，2017年1月1日，化轻总公司与谢天志签订《商铺租赁合同》，化轻总公司将位于开封市滨河路中段化轻总公司院内西侧1号楼底层营业房自东向西第一、第二自然间（合同显示面积为75.60平方米）房屋租给谢天志用于液压配件经营，租赁期限自2017年1月1日至2020年1月1日，共计3年整；租金按年支付，年租金29937元，于合同签订生效之日支付；未支付或者不按约定时间支付租金达30日以上的，甲方有权解除合同。2017年10月10日，化轻总公司与谢天志签订《补充协议书》，鉴于开封市政府“六河一渠”的治理工作，需将甲方营业房门前道路挖开，严重影响商户进出货物困难，双方本着互谅原则，签订本补充协议：甲方将房租由原33元/平方米降至18元/平方米；降价期限暂定为一年；道路通行后，租赁价格恢复原价；其余事项按原签订合同执行。2018年2月，原告杜娜通过司法拍卖取得上述租赁房屋所有权。谢天志和谢宁宁系父女关系，谢天志租赁化轻总公司的上述房屋从事液压配件经营，名称为禹王台区天志液压配件门市部，系个体工商户，经营者为谢宁宁。2017年1月20日，被告谢天志、谢宁宁向化轻总公司交纳2017年（2017.1.1—2017.12.31）的租金29900元；2018年1月19日，被告谢天志、谢宁宁向化轻总公司交纳2018年的租金16329元。另查明，2018年6月29日，化轻总公司以企业不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务为由，向开封市中级人民法院申请破产清算。开封市中级人民法院于2018年6月29日裁定受理化轻总公司的破产清算申请，2018年8月31日裁定指定本院审理。上述事实，有证人李某、张某1、张某2证言、《商铺租赁合同》、《补充协议书》、《收款收据》、执行裁定书、送达回证、个体工商户营业执照、税务登记证、本院（2018）豫0205破8号民事裁定书及原、被告陈述等在卷为证。本院认为，被告谢天志与被告化轻总公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议书》符合平等自愿原则，且不违反我国法律、法规的相关规定，合同有效。原告杜娜通过司法拍卖获得诉争房产所有权时，被告谢天志、谢宁宁与化轻总公司的租赁关系已经存在，依照相关法律规定，租赁合同效力不因产权变更而受影响。合同中约定的化轻总公司的权利义务由原告杜娜继受。《补充协议书》签订于2017年10月10日，此时化轻总公司尚未向法院申请破产清算，故本院对原告所称《补充协议书》是在化轻总公司进入破产程序后签的，公章已封存，是在空白盖章的纸上签的，协议无效的意见不予采纳。关于原告要求解除租赁合同、腾出房屋、支付租金的诉请。2018年1月19日，被告谢天志、谢宁宁将2018年的租金按《补充协议书》约定的18元/平方米，年租金计16329元支付给了被告化轻总公司，被告在原告取得该房屋之前已按合同约定履行了义务。原告拍得该房后，要求被告谢天志、谢宁宁按照《商铺租赁合同》约定的29937元/年交纳租金，被告谢天志、谢宁宁认为应按照《补充协议书》约定的16329元/年交纳租金，双方对租金数额存在争议，被告谢天志、谢宁宁未按期交纳2019年的租金的行为，不属于合同约定的违约情形，故原告要求解除被告化轻总公司与谢天志签订的《商铺租赁合同》、腾出房屋的理由不能成立，本院不予支持。被告谢天志、谢宁宁已将2018年的租金交给化轻总公司，原告请求被告谢天志、谢宁宁再按29937元/年向其交纳2018年的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。原告在本案处理中不要求被告化轻总公司返还其2018年的租金，故有关2018年的租金原告可另行主张。2019年的租金因市政施工尚未完成，影响仍然存在，故原告与被告谢天志、谢宁宁应继续按《补充协议书》约定的18元/平方米，即年租金16329元履行。原告要求被告谢天志、谢宁宁按照29937元/年交纳2019年租金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢天志、谢宁宁向原告杜娜支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金16329元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告杜娜要求解除谢天志与开封市化轻总公司所签订合同的诉讼请求；三、驳回原告杜娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元，由被告谢宁宁、谢天志共同负担208元，原告杜娜负担465元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  曹兴华人民陪审员  任治海人民陪审员  马政婷二〇一九年七月二十二日书 记 员  孙艳艳