广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初547号原告：广州市石化物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区石化路南三街64栋首层。法定代表人：黄徽，董事长。委托诉讼代理人：李群龙，广东尹远律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁华响，广东尹远律师事务所实习人员。被告：何满根，男，1960年10月10日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：杜娜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何浩然，上海锦天城（广州）律师事务所实习人员。原告广州市石化物业管理有限公司（以下简称“石化物业公司”）诉被告何满根物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告石化物业公司的委托诉讼代理人李群龙，被告何满根及其委托诉讼代理人杜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石化物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令何满根立即支付石化物业公司A座1602号房屋物业费5624.58元，垃圾费156元，处理费195元，共计5975.58元。B座1003号房屋物业费4641.78元，垃圾费156元，处理费195元，共计4992.78元。延期付款滞纳金暂计200元（暂计至2019年1月2日止），暂合计11168.36元；2.本案诉讼费用全部由何满根承担。石化物业公司当庭变更诉讼请求为：1.请求判令何满根立即支付石化物业公司A座1602号房屋物业费5624.58元及延期付款滞纳金（暂计至2019年1月2日为200元），垃圾费156元，处理费195元，共计5975.58元；2.本案诉讼费用由何满根承担。事实和理由：2015年9月1日至2019年8月31日期间，广州市黄埔区大沙街姬堂第十三股份经济合作社与石化物业公司签订《物业管理服务合同》，约定自2015年9月1日至2019年8月31日，由石化物业公司为大田花园AB栋提供物业管理服务，并由大田花园AB栋的业主分别与石化物业公司签订了《防火协议书》《业主临时公约承诺书》。合同签订后，石化物业公司依约履行了物业管理服务，但何满根作为大田花园A座1602号房、B栋1003号房两间房屋的业主却拒绝向石化物业公司缴纳物业管理费和垃圾处理费，经石化物业公司多次催收未果，特诉至法院，请求判如所请。被告何满根辩称，我方认为石化物业公司起诉状中提到的关于我方欠付相关费用，根据石化物业公司的证据，不足以证明我方欠付款项，石化物业公司提出经多次催收未果，石化物业公司并未提供相应的证据证明曾向我方催收过。石化物业公司在提供物业服务过程中存在根本性违约，未履行相应的义务。我方作为业主，应按照合同享受全面的物业服务，但是我方没有享受到物业服务合同中的服务，反而要交纳相关费用，违背了意思自治的原则。石化物业公司没有提供的服务具体是：门铃系统坏了之后，何满根向石化物业公司要求维修，但是石化物业公司回复与其没有关系所以没有维修；小区的楼层有18层，电梯坏了没有维修；保安对于外来车辆、外来人员进入小区内，物业公司没有进行管理，保安私下进行收费，没有公开；在小区盗窃案件发生之后，没有配合业主进行调查，监控系统均有损坏，物业公司没有维修；小区大堂墙面瓷砖脱落，造成安全隐患。根据合同第六条第2款，不得只收费不服务，或者多收费少服务，目前石化物业公司只提供了部分服务，对于业主来讲，没有达到合同约定的服务标准。经审理查明：2015年8月28日，广州市黄埔区大沙街姬堂第十三股份经济合作社（委托方、甲方）与石化物业公司（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，双方约定就大田花园的AB栋物业管理事宜，签订该《物业管理服务合同》。第二条：物业管理服务内容，1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修和管理，不包含中、大维修服务（400元以上）；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、供水系统、防盗门及对讲系统等）的维修、管理和运行服务，不包含中、大维修服务（400元以上）；3.本小区范围内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、路灯、自行车棚、停车场等）的维修和管理，不包含中、大维修服务（400元以上）；4.不包含建筑主体、装饰装修及共用设施的质量遗留问题的后期维修服务；5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.交通车辆行驶及停泊；7、负责对小区进行安全监控和巡视等安全防范工作；8、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。第四条，1.本合同期限自2015年9月1日起至2016年8月31日。（1）AB栋住宅建筑面积为17387.262㎡，住宅物业管理费为1.45元/㎡/月，不包含未交付业主使用4076.7074㎡，此部分面积由广州石化支付物业管理费，交付业主方使用后，则由业主支付。（5）乙方按照每月每户4元的标准向业主（住用户）收取上门收垃圾费及每户5元/月的垃圾处理费（按市政府有关规定执行）。2.物业服务等费用支付方式为按月结算，当月物业服务费等费用在本月20日之前，由业主方支付给乙方。2016年9月1日，石化物业公司与广州市黄埔区大沙街姬堂第十三股份经济合作社续签《物业管理服务合同》，约定本合同期限自2016年9月1日起至2017年8月31日，具体内容同上一份物业服务合同一致。2017年9月21日，石化物业公司与广州市黄埔区大沙街姬堂第十三股份经济合作社再次续签《物业管理服务合同》，双方就大田花园AB栋物业管理事宜在之前两份《物业管理服务合同》的基础上改动四点：一是在物业管理服务内容第4点中注明不包含建筑主体、装饰装修及公用设施的质量遗留问题的后期维修服务（含7个摄像头故障、7台抽水泵故障、B栋大厅瓷砖脱落及电梯超过400元以上的维保、大修等问题）；二是第五条甲方的权利义务中增加第7点，甲方在收到乙方的维修通知书（需由甲方支付或者400元以上的维修项目）后三天内确认后可支付维修费用。如甲方在三天内未回复应说明原因双方协商解决；三是乙方的权利和义务中增加第11点，乙方及时将小区内应由甲方支付的维修项目或大修项目的维修通知单交付甲方，保证小区的物管管理工作正常运作；四是违约责任中增加第3点，甲方在收到乙方的维修通知书（需由甲方支付或者400元以上的维修项目）后三天内确认后可支付维修费用。如甲方在三天内未回复应说明原因，双方协商解决。本合同期限自2017年9月1日起至2018年8月31日，为期一年。2018年8月31日，石化物业公司与广州市黄埔区大沙街姬堂第十三股份经济合作社第三次续签《物业管理服务合同》，双方约定合同期限自2018年9月1日起至2019年8月31日。合同约定的内容与2017年9月21日双方签订的《物业管理服务合同》内容一致。2014年5月6日,何满根签署《大田花园业主收楼确认书》，确认其领取大田花园A座1602号房的防盗门钥匙、室内钥匙等物品。石化物业公司提供案涉房屋的《房屋测绘面积测绘表》显示，案涉房屋的总面积为99.4648㎡。石化物业公司依约为何满根所在的小区进行物业管理工作，但何满根自2015年9月1日开始，拖欠石化物业公司物业管理费及垃圾费、处理费未支付，石化物业公司多次书面催缴无果。2017年12月17日，石化物业公司派员到何满根住所派发物业费催缴通知，2018年12月8日石化物业公司再次向何满根邮寄催缴通知，催促何满根交纳物业服务费等费用。截止2018年11月止，何满根尚欠缴石化物业公司自2015年9月起至2018年11月止，共计39个月的物业服务费5624.58元、垃圾费156元、处理费195元。石化物业公司追款未果，诉至本院。以上事实有《物业管理服务合同》《大田花园业主收楼确认书》《业主临时公约承诺书》《关于大田花园防水补漏协调工作进展情况》《大田花园外墙天面渗漏水资料》《大田花园临时车辆登记表》《大田花园电梯维修保养资料》、照片、《房屋测绘面积测绘表》及当事人的陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”广州市黄埔区大沙街姬堂第十三股份经济合作社代表大田花园业主与石化物业公司签订的《物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，内容符合法律规定，对石化物业公司和大田花园AB栋的全体业主均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。石化物业公司具备相应的物业管理资质，并已经为涉案小区提供了物业管理服务，何满根作为该小区A座1602号房的使用人，应当支付物业管理费及相关费用。何满根未按照《物业管理服务合同》约定时间缴纳物业管理费，已构成违约，应承担违约责任。按照《物业管理服务合同》约定，住宅物业管理费1.45元/㎡/月，案涉房屋面积99.4648㎡，石化物业公司以99.462㎡计算案涉房屋物业管理费，是对自身权利的处分，本院予以准许。据此，何满根应向石化物业公司支付2015年9月1日起至2018年11月30日期间共计39个月的物业管理费5624.58元（99.462㎡×39个月×1.45元/㎡/月），并按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率标准支付逾期付款的利息。因《物业管理服务合同》并无约定违约金，石化物业公司要求何满根支付延期付款的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。关于垃圾费、垃圾处理费。依据《物业管理服务合同》第四条第5点约定，乙方按照每月每户4元的标准向业主（住用户）收取上门收垃圾费及5元每户的垃圾处理费。因此，石化物业公司主张156元（4元×39个月）的垃圾费及195元（5元×39个月）的垃圾处理费，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告何满根自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市石化物业管理有限公司支付大田花园A座1602号房物业费5624.58元及逾期付款的利息（以5624.58元为本金，按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率标准计付，从2018年12月1日起计至实际付清之日止）；二、被告何满根自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市石化物业管理有限公司支付大田花园A座1602号房垃圾费156元、垃圾处理费195元；三、驳回原告广州市石化物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费79元，由原告广州市石化物业管理有限公司负担19元，被告何满根负担60元。原告广州市石化物业管理有限公司预缴的案件受理费，本院无需退还；被告何满根负担的部分由其在履行生效判决时迳付给原告广州市石化物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  王丽红人民陪审员  柯嫦婷二〇一九年七月二日书 记 员  王结仪林婕