河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初2807号原告：厦门泉舜集团洛阳置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区长兴街88号泉舜财富中心润泉苑2幢1-3号商铺。统一社会信用代码：91410300791919661M。法定代表人：吴泉水，董事长。委托诉讼代理人：林泽宇，河南坤达律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳恒润黄金珠宝有限公司，住所地：洛阳市西工区玻璃厂路8号办2（202、203、204）。统一社会信用代码：914103000664579272。法定代表人：范帅，总经理。委托诉讼代理人：李兰，河南诺然律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张佳佳（实习），河南诺然律师事务所律师，一般代理。原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司与被告洛阳恒润黄金珠宝有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后依法适用普通程序对该案进行了公开开庭审理。原告委托诉讼代理人林泽宇与被告委托诉讼代理人李兰和张佳佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付“香港恒润珠宝”欠缴的租金432366.34元及违约金(违约金自2016年6月13日起按日1%计算至实际付款之日止)。2、判令被告向原告支付“香港恒润珠宝”欠缴的综合管理费37198.23元及逾期利息(利息自2016年6月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月4日，原告与香港恒润(国际)黄金珠宝集团有限公司(下称香港恒润公司)双方签订泉舜购物1018、1019(2014)招字第63号《泉舜购物中心商铺租赁合同》，约定由香港恒润公司租赁原告“泉舜购物中心”一层1018、1019号商铺，用于经营“恒润珠宝”，租赁期三年，自2014年6月10日起至2017年6月9日止，租金每三个月为一个支付周期，综合管理费每平方米每月28元。另双方约定，如逾期支付租金，每逾期一日，则应按逾期之款项的1%向原告支付违约金2016年6月12日，原告、香港恒润公司、洛阳泉舜商业有限公司三方签订合同终止协议，约定原告与香港恒润公司签订的泉舜购物1018、1019(2014)招字第63号《泉舜购物中心商铺租赁合同》于2016年6月13日终止，香港恒润公司保证在2017年2月28日前将欠缴租金、综合管理费全额结清。后原告被告、洛阳泉舜商业有限公司三方签订了《七彩云南翡翠、香港恒润珠宝合同：止协议的补充》，约定由被告于2016年8月份起至2017年2月份，每月15号分七期支付所欠缴的七彩云南翡翠、香港恒润珠宝的租金等费用，截至目前，“恒润珠宝店”尚欠租金432366.34元、综合管理费37198.23元，经原告多次催缴,被告均未支付，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告洛阳恒润黄金珠宝有限公司辩称：依据原告诉状中所述原告系与香港恒润国际黄金珠宝集团有限公司签订的涉案泉舜购物中心一层1018、1019号商铺租赁合同以及合同终止协议，而非与被告签订的上述协议，被告也并非是涉案商铺的承租人，原告起诉要求被告支付该铺租金等诉讼请求无任何事实及法律依据。请人民法院驳回原告诉讼请求。根据原被告的诉辩意见，本院总结双方的争议焦点：2014年6月4日由原告作为出租方系甲方与香港恒润国际黄金珠宝集团有限公司作为承租方系乙方签订的泉舜购物中心商铺租赁合同该合同是否本案争议的其实合同或基础合同？此后于2016年6月12日由原告作为甲方，被告作为乙方，洛阳泉舜商业有限公司作为丙方签订的合同终止协议是否对上一份合同的权利义务的处置或者权利义务的概括转移？此后，由原告作为甲方，被告作为乙方，洛阳泉舜商业有限公司作为丙方签订的七彩云南翡翠香港恒润珠宝合同终止协议的补充协议是否对前述两份合同的中的权利义务概括转移或合同权利义务的转让？在该补充协议中本案被告是否同意承担前述两份合同中的义务？若本案属于租赁合同权利义务的转让原告诉求前期的租金具体数额为多少？双方是否约定逾期支付的违约金？被告是否向原告支付综合管理费，对逾期支付综合管理费，双方是否约定有违约金？被告是否将上述款项向原告支付完毕？原告围绕诉讼请求及争议焦点提交了如下证据：1.泉舜购物中心（2014）招字第63号租赁合同一份、（2014）招字第63号终止协议一份。2.委托书一份。3.合同终止协议的补充协议一份。原告据此认为：香港恒润（国际）黄金珠宝集团有限公司租赁厦门泉舜集团洛阳置业有限公司1018、1019号商铺，租赁起止时间自2014年8月11日至2017年6月9日；租赁费2014年8月11日至2016年6月9日507123元每年，2016年6月10日至2017年6月9日547696每年；2016年6月12日香港恒润（国际）黄金珠宝集团有限公司、厦门泉舜集团洛阳置业有限公司、洛阳泉舜商业有限公司三方签订合同终止协议，确定香港恒润（国际）黄金珠宝集团有限公司仍有租金450100.89、综合管理费63397.93未结清，香港恒润保证在2017年2月28日之前将上述费用向厦门泉舜集团洛阳置业公司结清，否则需要按租赁合同标准承担违约责任。洛阳恒润黄金珠宝有限公司委托单位员工张斗前往泉舜商业有限公司办理七彩云南翡翠、香港恒润珠宝店铺租赁合同相关事宜。洛阳恒润黄金珠宝有限公司同意于2016年8月至2017年2月份每月15号分7期平均支付七彩云南翡翠、香港恒润珠宝的租金等费用。本院组织当事人进行了证据交换和质证，针对原告提交的证据被告洛阳恒润黄金珠宝有限公司发表以下质辩意见：对第一组证据的真实性没有异议，但该组证据恰巧证明涉案泉舜购物中心一层1018、1019号商铺的承租人系香港恒润国际黄金珠宝有限公司，并非是本案的被告，本案的被告与原告不存在租赁关系。租赁合同中的条款以及终止协议中的条款均无法约束本案被告。这两份合同以及终止协议都不是本案被告与原告所签订的，并且就这个合同内容来说，合同是原告方制作的格式合同，其中对合同相对方不利的条款。比如说违约金的约定逾期按日1%违约金，严重超出了法律允许的违约金最高限额。所以这个格式条款对合同的相对方也就是香港恒润国际黄金珠宝有限公司也是无效的条款。另外合同中也没有对综合管理费以及管理费违约金的约定。第二组证据被委托人张斗并不是香港恒润国际黄金集团有限公司的员工，如若说被委托人代替委托人所作出的就是所签订的合同，也应该盖上委托人的章，而不是被委托人。参照之前的合同以及终止合同，均是盖的香港恒润国际黄金珠宝集团有限公司的章，也就是说合同的双方都非常清楚，签订合同应该双方盖章，所以对这一份委托书被告是不予认可的。因为委托书的内容也与实际不符。对第三组证据证据协议补充，补充的前提是对合同终止协议的补充。但是被告与原告之间并没有签订该铺的合同终止协议，所以合同终止协议的补充是没有前提的，不应该约束被告。本案被告当时认可的是七彩云南翡翠商铺。原被告基于租赁关系而签订的合同终止协议条款的补充，而并非是本案的香港恒润珠宝商铺。再退一步来说，即使是由于当时被告工作人员的疏忽，没有看清该补充协议内容，签订了该补充协议。那么补充协议的意思也只是被告同意将销售商品的款项用于支付租金。在2016年的6月至2017年的2月间，展位所销售的回款，被告已经全额支付给原告，所以被告也已经完成了该补充协议的约定。对超出之外的其他的合同或者协议上面内容，无法约束本案的被告。被告洛阳恒润黄金珠宝有限公司围绕诉讼请求及争议焦点未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，综合本案的证据和事实，本院认定如下：2014年6月4日原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司作为出租方系甲方与香港恒润(国际)黄金珠宝集团有限公司作为承租方系乙方就租用泉舜购物中心1018和1019号商铺事宜签订泉舜购物1018、1019（2014）招字第63号《泉舜购物中心商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方泉舜购物中心1018和1019号商铺，以经营恒润珠宝；租赁期三年，自2014年6月10日起至2017年6月9日止，自2014年6月10日起至2014年8月10日止为装修期无须交租金；乙方应于本合同签订之日向甲方支付相当于一个月租金的合同履约保证金42260元；乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期款项的1%向甲方支付违约金等等。2016年6月12日原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司作为甲方与香港恒润(国际)黄金珠宝集团有限公司作为乙方和洛阳泉舜商业有限公司作为丙方签订《合同终止协议》一份，约定：经三方友好协商，就已签署的《租赁合同》（合同编号：泉舜购物1018、1019（2014）招字第63号）及《综合管理协议》自愿达成本终止协议；三方于2014年6月4日签订的《租赁合同》、《综合管理协议》于2016年6月13日起依法终止，费用结算至2016年6月13日，乙方应完全缴纳结算日之前所发生的各项费用，但截至合同终止之日，乙方仍有租金450100.89元，综合管理费63397.93元，未结清，此项费用结清义务不因原合同终止而终止，乙方保证在2017年2月28日之前，将上述费用全额结清，否则按原合同标准承担违约责任，包括但不限于合同终止后至2017年2月28日期间所产生违约金，乙方对此无异议；乙方已交甲方或丙方财务的所有押金，包括但不限于质量保证金、装修押金、合同履约保证金等，全额抵扣乙方应缴租金，不予退还等等。后原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司作为甲方与被告洛阳恒润黄金珠宝有限公司作为乙方和洛阳泉舜商业有限公司作为丙方签订《七彩云南翡翠、香港恒润珠宝合同终止协议的补充》一份，约定：乙方同意将销售商品的款项用于支付清欠七彩云南翡翠、香港恒润珠宝两店的租金等费用；甲丙两方同意乙方于2016年8月份起至2017年2月份每月15号分7期平均支付所欠七彩云南翡翠、香港恒润珠宝的租金等费用等等。本院认为，2014年6月4日原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司作为出租方系甲方与香港恒润(国际)黄金珠宝集团有限公司作为承租方系乙方签订《泉舜购物中心商铺租赁合同》，2016年6月12日原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司作为甲方与香港恒润(国际)黄金珠宝集团有限公司作为乙方和洛阳泉舜商业有限公司作为丙方签订《合同终止协议》，后原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司作为甲方与被告洛阳恒润黄金珠宝有限公司作为乙方和洛阳泉舜商业有限公司作为丙方签订《七彩云南翡翠、香港恒润珠宝合同终止协议的补充》，三份合同系各方的真实意思表示，合同内容，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。各方应按合同享有权利和履行义务。2016年6月12日签订《合同终止协议》是对终止2014年6月4日签订《泉舜购物中心商铺租赁合同》的所有事宜的合同，被告非2016年6月12日《合同终止协议》中的债务人。后原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司作为甲方与被告洛阳恒润黄金珠宝有限公司作为乙方和洛阳泉舜商业有限公司作为丙方签订《七彩云南翡翠、香港恒润珠宝合同终止协议的补充》系对2016年6月12日《合同终止协议》的进一步补充，被告的意思表示明确为：同意将销售商品的款项用于支付清欠七彩云南翡翠、香港恒润珠宝两店的租金等费用。在该终止协议的补充中原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司和洛阳泉舜商业有限公司两方同意被告洛阳恒润黄金珠宝有限公司于2016年8月份起至2017年2月份每月15号分7期平均支付所欠七彩云南翡翠、香港恒润珠宝的租金等费用，而非被告同意于2016年8月份起至2017年2月份每月15号分7期平均支付所欠七彩云南翡翠、香港恒润珠宝的租金等费用，在本协议中无法识别系被告洛阳恒润黄金珠宝有限公司同意承担该债务的意思表示。被告辩称：依据原告诉状中所述原告系与香港恒润国际黄金珠宝集团有限公司签订的涉案泉舜购物中心一层1018、1019号商铺租赁合同以及合同终止协议，而非与被告签订的上述协议，被告也并非是涉案商铺的承租人，原告起诉要求被告支付该铺租金等诉讼请求无任何事实及法律依据，驳回原告诉讼请求。该辩解理由充分，应予支持。综上所述，原告诉求被告支付欠缴的租金432366.34元及违约金和欠缴的管理费37198.23元及逾期利息，证据不足，理由不充分，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司的诉讼请求。案件受理费9826元，由原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本七份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王忠民人民陪审员  王校培人民陪审员  肖建军二〇一九年七月十日书 记 员  丁丽鸟