广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初6339号原告（反诉被告）：汪海滨，男，汉族，1970年4月30日出生，住广东省东莞市万江区，委托诉讼代理人：付治学，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：罗银春，女，汉族，1975年12月19日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：刘剑，广东可园律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯杰荣，广东可园律师事务所律师。原告汪海滨诉被告罗银春租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，被告罗银春提起反诉，本院受理后依法适用简易程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告汪海滨的委托诉讼代理人付治学、王丹，被告罗银春及其委托诉讼代理人刘剑、冯杰荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求原告汪海滨向本院提出诉讼请求：1．请求确认厂房租赁合同无效；2．被告立即返还原告押金及租金共计240,000元；3．本案诉讼费由被告承担。被告罗银春向本院提出反诉请求：1．被告无需退回押金180,000元；2．原告支付2018年12月25日至2019年3月5日的未付租金83,225.78元；3．原告赔偿装修损失100,000元；4．原告赔偿中介服务费57,000元；4．原告承担本案诉讼费．案件事实一、案涉商铺的来源以及性质：案涉物业位于东莞市桥头镇××口××号合利厂房，面积约3200平方米。原被告确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证。被告提交了东莞市建设工程质量监督登记表、建筑工程消防验收意见书、广东省建设项目环境保护申报表，证明案涉厂房已经办理消防、环保的手续，并据此主张租赁物合法，租赁合同有效。二、租赁合同：2018年12月25日，原告汪海滨和被告罗银春签订了厂房租赁合同，约定被告将前述租赁物出租给原告作工业生产使用，租期为10年，从2019年3月1日至2029年2月28日为止，正式起租时间为2019年3月1日。签订合同时，原告应向被告交纳三个月押金180,000元和第一个月租金60,000元。合同期满付清租金及一切费用后，被告全额退还保证金。厂房租金每五年递增12%，每月5日前支付租金。逾期10天，被告有权终止合同。三、租赁合同履行情况：1．合同签订后，原告向被告支付了押金180,000元及第一个月租金60,000元。2．原告提交了原被告的微信聊天记录，证明从签订合同开始双方一直在协商环评事宜，环评费用从被告开始承诺的10多万到25-35万，再到53万，完全超出原告预期，原告于2019年2月3日正式通知被告解除合同。微信聊天记录显示2019年1月8日至1月30日期间，原告多次与被告沟通环评事宜，多次让被告询价，被告询价后先后答复10多万、25-35万、53万。2019年1月30日，原告收到环评报价53万后表示环评费用完全超出了预期。2019年2月3日，原告微信向被告发送了由于环评费用远远超出了最初估价10多万，经几个股东商量告知被告的厂房不适合原告，不能租，另外租其他地方。被告回复收到，并称厂房已按原告要求改造，系原告单方违约。被告也提交了微信聊天记录证明被告仅仅是为原告提供环评咨询便利而非承诺办理环评事宜。微信聊天记录显示被告明确仅是帮助原告环评咨询而非合同义务。3．被告主张合同签订后，其按照原告的要求改造了厂房，原告应当赔偿装修损失。对此提交了微信聊天记录，装修工程施工协议书、汇款记录、证人证言等证据予以佐证。其中：1．微信聊天记录中，2018年12月27日原告微信称“…如果工厂内都弄完后有剩余的砖块、瓷片，烦请在厨房砌一个L型的案板…”2019年2月16日被告微信称“请按合同签的执行，车间、宿舍、厨房全按照您的要求改造好。”原告回复“这些是租房开工厂的基本配套”。被告回复“合同签好你们就提出按照你们的要求改造，这些改造费用并不包含在原厂房的装修之内，装修公司可以证明…”“最重要是贵司单方违约”。原告于2019年2月19日回复“…不明白您的意思，我们也不是违约，办理环评的费用高出了好几倍，已是超出了预期…”被告回复“…办环评多少钱是您的公司的份内事，与房东没半毛钱关系，我只是按照合同签的三月一号交付厂房。还有贵司再以任何借口找茬，那就请你们把我的这个月的损失以及你们的改造费用赔付给我…”。2．装饰施工承包协议书为被告与案外人东莞市辉腾装饰有限公司（法定代表人周某）签订，约定工期为2018年12月29日至2019年2月27日，工程造价360,000元，具体工程项目见（预）结算单，结算单中共有28大项装修项目，费用共为398,563元，优惠价360,000元，折扣率为90%。被告先后于2019年1月16日、1月29日、3月27日共向周某支付36万元。3．周某出庭作证称，自己在为被告拆除铁皮房时原告因为租赁前来看厂房，后来原告认为铁皮房高度可以不需要加高，因此没有拆除只是更换了铁皮瓦。结算单中第二、三、四、五、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十一、二十二、二十三、二十四、二十六、二十七、二十八均是按照原告要求装修的。另外原告自己的装修也让周某报价，周某报价后原告没让周某装修。4．证人甄道见为中介人员，其出庭陈述原告第一次去看房时，被告已经在进行厂房外墙及内墙的油漆翻新，宿舍和办公室没有翻新，原告曾说房东正好在装修，能否按照汪海滨的要求进行小小的改动，具体是哪些改动没有说。原告认为其在看厂房时被告已经在对厂房进行翻新装修，原告仅提出利用被告装修完剩余的砖块、瓷片对厨房砌一个L型的案板，并没有提出其他装修要求，证人周某陈述带有明显的偏向性不应采纳。四、租赁物交付情况：原告主张租赁物一直未交付，由被告在装修。被告确认2018年12月至2019年2月属于装修期间，钥匙在装修公司手中，但主张装修是按照原告要求进行，虽然原告没有在厂房实际经营，但从签订合同之日起原告已经实际占有厂房，装修期间原告是可以自由进出厂房的。原告则认为其在装修期间很少进入厂房，且原告没有同意装修公司周某的报价，原告的装修还没开始。裁判理由和结果本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原、被告未能在一审辩论终结前提供案涉租赁物的房地产权证、建设工程规划许可证，依照上述规定，案涉租赁合同当属无效，原告要求确认合同无效的诉请应当予以支持。本案争议的问题如下：第一，罗银春是否应当退还汪海滨租赁押金180,000元以及预付租金60,000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告汪海滨向被告罗银春支付的押金180,000元依照上述法律规定应当予以返还。同时，从双方的微信聊天记录中可以看出，原告已在2019年2月3日明确告知被告不再租赁案涉厂房，被告也明确回复收到，尊重原告的选择，因此双方的租赁合同关系到此终止。故原告预付的2019年3月租金60,000元被告应予以返还。第二，原告应否支付被告2018年12月25日至2019年3月5日期间的占有使用费。双方的租赁合同关系已于2019年2月3日终止，故对被告请求2019年2月3日之后的占有使用费本院不予支持。而2018年12月25日至2019年2月2期间属于被告厂房装修期间，原告并未实际占有使用厂房，双方也未约定该期间的租金支付标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方未约定该期间的租金支付标准，故被告请求原告支付该期间的占有使用费依据不足，本院不予支持。第三，原告应否赔偿被告装修损失。证人周某、中介人员甄道见均陈述看厂房时原告提出按照其要求改动，而从原被告的微信聊天记录中来看，双方在协商处理终止合同事宜时，被告明确车间、宿舍、厨房已经按照原告要求改造好，改造费用不包含在原厂房装修内，故被告主张案涉厂房有部分按照原告要求进行了装修本院予以采纳。双方对于哪些部分系按原告要求进行装修存有争议，结合双方陈述以及被告微信聊天记录中提及的车间、宿舍、厨房，本院酌情认定预结算单中第三、四（其中的1.2小项）、二十、二十一大项有关车间、宿舍、厨房系按照原告要求改建，报价共为79,809元，优惠价为71,828元，属于被告因案涉合同造成的损失。同时，前述装修均为附合装修，被告也同意按照原告要求改建，双方对此均有过错，且过错相当，故对于该部分损失原告需承担50%的责任，即35,914元。第四，原告应否赔偿被告中介费。原被告均确认案涉租赁合同系经中介签订，被告也提交了相应的证据证明支出了中介费57,000元，原告虽否认但无相反证据推翻，故对被告主张支出了中介费57,000元本院予以采纳。中介费系双方因合同无效而导致的损失，由于双方在订立合同均知道或应当知道案涉房屋未取得建设规划许可证，故双方对于合同无效均存在过错，且过错程度相当。故原告应向被告赔偿中介费损失28,500元（57,000元×50%）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告汪海滨和被告罗银春于2018年12月25日签订的厂房租赁合同无效；二、被告罗银春于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告汪海滨押金及租金240,000元；三、原告汪海滨于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿被告罗银春装修损失35,914元；四、原告汪海滨于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿被告罗银春中介费28,500元；五、驳回原告汪海滨的其他诉讼请求；六、驳回被告罗银春的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,450元，由被告罗银春负担。反诉案件受理费3,801元，由原告汪海滨负担428元，被告罗银春负担3,373元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钟凤媚二〇一九年七月十八日书记员  邵雪文李晓幼