辽宁省锦州市太和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0711民初1124号 原告：锦州市天成房屋开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区南京路四段20号，统一社会信用代码91210700719686517E。 法定代表人：陈爽，该公司经理。 委托诉讼代理人：曾华，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：顾丽娟，锦州市古塔区七星法律服务所法律工作者。 被告：李彪，男，1987年8月27日生，汉族，住锦州市太和区。 委托诉讼代理人：杜荣航，辽宁民聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张奇，辽宁民聚律师事务所律师。 原告锦州市天成房屋开发有限责任公司与被告李彪确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州市天成房屋开发有限责任公司的委托诉讼代理人顾丽娟、被告李彪及其委托诉讼代理人杜荣航、张奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告锦州市天成房屋开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令2010年7月22日原、被告签订的《委托建房协议》无效；2.被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2010年7月22日原、被告签订了《委托建房协议书》，甲方为锦州市太和区房屋拆迁征地指挥部及原告，乙方为被告，协议中约定在征地范围内被告委托原告建设98平方米楼房一处，单价每平方米2380元，合计233240元。协议签订后，被告没有将委托建房款（购房款）233240元和承包土地交给原告。该委托建房协议签订前后至今，协议约定的征地范围土地权属是太和区政府，土地尚未出让，原告没有取得国有土地使用权证书，该房产转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。请求人民法院依据相同案情事实的生效判决：锦州市太和区人民法院（2018）辽0711民初454号和锦州市中级人民法院（2018）辽07民终1594号民事判决书确认涉案合同无效。故原告诉至法院，请求支持原告的诉求。 被告李彪辩称，原告的诉求无事实及法律依据，请求依法驳回原告诉求。第一，原、被告诉争的《委托建房协议》已经被原告收回作废，原告请求确认无效属于无益诉讼，有违诚实信用原则。2015年7月6日，原、被告双方签订《房屋互换协议书》，其中第三条约定原两户98平方米安置协议作废。《委托建房协议》因双方上述互换协议书已经作废无效；第二，《委托建房协议》性质属于拆迁安置协议，现已经履行完毕，被告已入住诉争房屋居住生活，被告履行义务后反而诉请确认该协议无效，于法无据。2008年4月2日，锦州市房屋拆迁办公室发布了《房屋拆迁通告》（锦拆通[2008]第6号），将锦州市太和区和乐里列入拆迁改造范围，拆迁人为原告。被告属于拆迁范围内的太和区孙家湾村11组村民，经太和区政府拆迁主管部门、原、被告共同协商，以委托代建方式给被告进行安置，最终被告（乙方）与锦州市太和区房屋拆迁征地指挥部及原告（甲方）签订了《委托建房协议书》，约定原告补偿被告98㎡住宅一处，基价2380元/平方米，合计233240元。位置位于太和区太和里、和乐里拆迁征地范围内。每户具体房号按交出土地顺序号确定。2012年9月14日，被告的父亲与原告签订了城市房屋拆迁产权调换协议和产权调换补充协议，2015年7月6日被告及父母与原告签订了房屋互换协议书，协商确定“由于该宗土地政府未出让，回迁安置房没有落实，现双方协商用待安置的以地换房的98㎡房产和产权调换98㎡房产换取原告已建成的14号楼二单元四层西屋”，协议还约定原两户98㎡安置协议作废，待甲方房屋具备办理房照条件时，按国家规定执行。2015年7月10日，原告为被告办理入住手续，被告缴纳了办理入住所需的维修基金、水电费、物业费、取暖费等各项费用，原告将房屋交付给被告。现该房屋由被告一直居住并使用。《委托建房协议书》是动迁安置的结果，被告身份是被拆迁的农村集体经济组织成员，回迁安置是其享有的权利，原告作为拆迁人为被告代建是其应当履行的义务，履行完义务后又诉请《委托建房协议书》无效，违反了诚实信用原则；第三，原告称未取得国有土地使用权证书属实，但并未影响原告使用案涉小区土地先行开发建设。2007年3月，原告通过土地摘牌竞得了案涉小区的土地使用权，因原告未缴齐土地出让金，故未办理国有土地使用权证书，实际小区已基本建成，原告称土地未出让与事实不符。原告曾在另案中称，依据锦州市信访工作联席会议《关于天成雅典小区风险评估问题的处理意见》、锦州市太和区信访工作联席会议纪要（太信联纪［2014］9号）两份文件，该地已经批准为建设用地，符合锦州市总体规划。由于政府征地补偿没有采取行政强制措施，没有“净地”出让，导致回迁户群体上访，为解决信访问题，在缺少前期建设手续的情况下，政府批准由太和区城建局监督，锦州市天成房屋开发有限责任公司先行建设，建设手续后补。同时，锦州市信访工作联席会议文件锦信联纪［2015］13号会议纪要研究该项目信访问题，决定对该小区未批先建问题，土地及规划执法部门免于行政处罚，上述证据足以证实原告实际取得案涉土地，未办有关许可证照并未影响开发建设；第四，原告主张其没有取得国有土地使用权证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，要求参照法院判例，确认委托建房协议书无效，无法律依据。我国是成文法国家，判例只能参考，但原告提供的判例，被告对其法律适用有异议，被告认为不具备参考价值。首先，根据有关法律和司法解释的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第一项规定，属于管理性强制规定，并非效力性强制规定，只有在违反效力性强制性规定才导致合同无效。原告提供的判例适用管理性强制规定认定合同无效与最高院的司法解释规定明显不一致。其次《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（一）项的规定立法原意是为了规范房地产开发企业正常转让房地产项目，适用对象是房地产开发企业，而本案中的双方是房地产开发企业和动迁户，适用对象明显不同，故原告提供的案例以违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述规定为由判决协议无效，系适用法律错误。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，恳请贵院查清事实，正确适用法律，依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提供了如下证据： 1.辽宁省人民政府辽政地字［2009］73号批复、锦州市太和区人民政府征收土地补偿安置方案公告2009第8号，证明征地的范围及征地的主体； 2.锦州市太和区房屋拆迁征地指挥部公布的孙家湾土地补偿实施通告，证明征地范围、征地单位及征地内容； 3.锦州市太和区房屋拆迁征地指挥部通知，证明征地的主体及接收方； 4.2010年7月22日的委托建房协议书，证明原告在未取得土地使用权证的情况下与被告签订协议，违反法律强制规定； 5.锦州市太和区人民法院（2018）辽0711民初454号民事判决书、锦州市中级人民法院（2018）辽07民终1594号民事判决书，证明判决认定委托建房协议书无效，与本案有相同案情。 被告围绕诉讼请求依法提供了如下证据： 1.《委托建房协议书》、太和区新民乡孙家湾村委会证明，证明原告根据政府部门批准，对被告进行拆迁安置并与被告签订协议的事实； 2.《房屋互换协议书》、房产执照、《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》、《产权调换补充协议》，证明诉争的房屋是被告与原告置换得到的，同时约定《委托建房协议书》作废； 3.住房批准证、缴费通知单、收款收据、电费单、照片10张，证明被告办理入住，向原告交纳了入住费用且一直在该房屋居住生活； 4.市信访联席会议纪要、锦州市中级人民法院（2019）辽07行终22号行政判决书，证明原告是依法开发建设的，其通过土地摘牌竞拍取得诉争房屋的土地使用权，太和区政府批准原告先行建设，手续后补； 5.最高人民法院（2018）民终431号民事判决书，证明《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款是管理性强制规定。 对于当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对于没有争议的证据，本院予以确认并载卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下:原告提交的证据1至4，被告对其真实性无异议，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。原告提交的证据5、被告提交的证据5及锦州市中级人民法院（2019）辽07行终22号行政判决书与本案不具有关联性，对此，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年2月19日，经辽宁省人民政府批准，锦州市太和区人民政府征用新民乡孙家湾村土地。2009年8月6日，锦州市太和区人民政府发布了锦州市太和区人民政府征收土地补偿安置方案公告。2009年8月7日，锦州市太和区房屋拆迁征地指挥部发布孙家湾村土地补偿实施通告。2010年9月28日，锦州市太和区房屋拆迁征地指挥部发布限定交出土地通知。经锦州市太和区新民乡孙家湾村民委员会证实，当时孙家湾村11组的农田，原告征用为城市建设用地，共涉及到370户村民被征用土地和补偿，其中含6户15人为空挂人口，这15名空挂在11组动迁的人员，实为在11组未分到土地，他们承包田在原郭家分的承包田，该组动迁时，这6户村民要求连同在11组有承包田的家人一起带走，经村与原告协商达成共识，原告同意将15人一起动迁给予补偿，其中这15人中包括被告在内，每人跟11组有地人员一样享受原告补偿，这15人核算成承包田为3.75亩，经与原告征地结算时，由村集体土地部分减少3.75亩折为15人的承包田部分，原告应支付给村集体土地补偿款也减少3.75亩，原告未受到任何损失。2010年7月22日，锦州市太和区房屋拆迁征地指挥部、原告作为甲方与被告作为乙方签订《委托建房协议书》，约定所建房屋地址位于太和区太和里、和乐里拆迁征地范围，住宅户型为98平方米，基价2380元/平方米，合计233240元。该协议书的结尾处有原告的公章及案外人徐丽萍、李纯岩的签字，案外人徐丽萍、李纯岩系被告的父母，庭审中，被告对案外人以被告名义签订的上述合同予以认可。2012年9月14日，原告与被告的父亲案外人李纯岩签订《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》及《产权调换补充协议》，约定将原产权调换（回迁）房屋户型78平方米调整为98平方米商品房户型。2015年4月29日，经锦州市信访工作联席会议研究，天成雅典项目对于未批先建问题，土地及规划部门免于行政处罚。挂牌时，只将土地征收补偿及政府收益计入土地成本，地上建筑物不计入土地成本，挂牌时说明有430户需回迁安置附加条件。在开发企业缴齐全部土地出让金后，由太和区政府在确定房屋质量合格安全、为居民依法真实取得、不存在产权争议的前提下，市房屋产权监理处按照房屋交易面积进行验收，先行给予购房户和回迁户办理房屋产权证书，后续手续由太和区政府负责协调补齐。2015年7月6日，原告与被告及其父母签订《房屋互换协议书》，约定上述《委托建房协议书》、《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》及《产权调换补充协议》内容中约定的以地换房98平方米及产权调换98平方米共两户房屋由于该宗土地政府未出让，回迁安置房没有落实，经双方协商用上述两户98平方米房屋换取原告已建成的14号楼205.15平方米（最后以产权测绘为准）楼房一处，原两户98平方米安置协议作废。2015年7月10日，原告为被告出具住房批准证，被告交纳了入住费、水、电费、物业费等相关费用及装修后入住天成雅典小区14号楼43号房屋居住至今。但至今原告仍未取得该地块的土地使用权。 本院认为，原告诉求中要求确认的《委托建房协议书》已被2015年7月6日签订的《房屋互换协议书》约定作废，该《房屋互换协议书》系双方真实意思表示且原、被告已经按该协议内容实际履行，原告为被告办理了入住手续，被告交纳了相关费用及装修后居住至今，而关于原告提出的其没有取得国有土地使用权证书，该房产转让行为无效的问题，该问题业经锦州市信访工作联席会议研究决定对于未批先建问题，土地及规划部门免于行政处罚，在开发企业缴齐全部土地出让金后，先行给予购房户和回迁户办理房屋产权证书，后续手续由太和区政府负责协调补齐。综上，原告的该项请求，不符合本案的客观实际情况，应予驳回。被告李彪辩称原告诉求无事实及法律依据，请求依法驳回原告诉求的意见，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告锦州市天成房屋开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费50元（已减半），由原告锦州市天成房屋开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员 黄 磊 二〇一九年七月二十六日 书记员 贾天琪