广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4577号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄锦波，男，汉族，1978年9月24日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈源庆，女，汉族，1971年1月25日出生，住广东省信宜市。委托诉讼代理人：高志富，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：区兆彬，广东骏和律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市粤龙福房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：钟某1。上诉人黄锦波因与被上诉人陈源庆、原审第三人佛山市粤龙福房地产代理有限公司（以下简称粤龙福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17758号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄锦波上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，改判支持黄锦波全部反诉请求；2.一审、二审诉讼费由陈源庆负担。事实与理由：一审判决事实认定错误。一、一审判决认定陈源庆与黄锦波、粤龙福公司签订的《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）未对办理过户手续的时间进行约定是错误的。因签订合同时涉案房屋未能出证，双方无法约定具体过户日期。但涉案合同中对过户的时间有明确约定：（一）涉案合同第六条第一款第四项约定：在守约方、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天；（二）涉案合同第十二条约定：签订合同当天买方知悉卖方的房地产权证办理中，卖方于房产证办结日起通知经纪方及买方办理房屋过户手续。二、涉案合同第六条[违约责任]约定：本合同签订后，若买卖双方有如下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍金额罚则：（4）在守约方或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时。本案中，黄锦波在2018年7月17日、7月21日、7月22日、7月25日催促陈源庆办理过户手续，但陈源庆在收到微信后并未作出回复。粤龙福公司在2018年7月17日已收到税务部门的缴纳税款通知，但陈源庆拒绝缴税，导致未能过户。陈源庆在黄锦波四次催促后拒不办理缴纳税款手续，其行为根据涉案合同第六条第一款第四项关于违约责任的约定已构成违约。三、一审认定涉案合同未对解除条件进行约定是错误的。根据涉案合同第六条约定，在陈源庆已构成违约的情况下，即已具备解除合同的条件，黄锦波有权依法依合同解除涉案合同。四、陈源庆拒不办理缴纳税款手续的行为构成违约，因此黄锦波于2018年8月5日通知解除合同是依约定解除，不存在过错，黄锦波不需要承担责任。五、涉案合同因陈源庆违约而解除，黄锦波不存在过错，不应返还已收定金。六、涉案合同约定，守约方支付的中介费应由违约方支付。本案中，黄锦波是守约方，陈源庆是违约方，因此，黄锦波已支付的中介费应当由陈源庆承担。陈源庆辩称，一、一审法院认定至2018年7月10日陈源庆与黄锦波均知悉涉案房屋已出房产证属事实认定错误。黄锦波在2018年7月10日在微信上发出的房产证为2703室房屋的房产证，并非涉案房屋的房产证，客观上陈源庆不可能在2018年7月10日知悉涉案房屋已出房产证。二、一审法院认为陈源庆以税费未确定，要求粤龙福公司再核一次税为由，认定具体过户时间不明确没有事实及法律依据。因全部交易税费由陈源庆承担，粤龙福公司口头告知陈源庆税费约16万元，与双方交易前粤龙福公司计算的税费相差巨大，陈源庆提出核实税费符合常理。核税、缴税是办理房产过户手续的重要步骤，2018年7月27日陈源庆未能与黄锦波协商一致过户时间也符合常理。在未明确税费是否与粤龙福公司口头告知的数额一致前，陈源庆无法与黄锦波确定办理过户手续的时间。根据粤龙福公司员工谭志杰的陈述，行政服务中心工作人员答复谭志杰涉案房屋所在楼栋将在2018年8月2、3日出核价。因此，在2018年7月27日陈源庆、黄锦波与粤龙福公司三方协商确定办理过户手续的时间是无意义的，如果此时买卖双方约定在2018年8月3日前办理过户手续的，也将因税费未最终核实而无法履行。三、涉案房屋交易税费未最终确定时黄锦波即不断催促陈源庆办理过户手续是不当的，且催促的形式、手段、内容与其催促关啟元、关炳林、陈源庆、黄嘉敏、朱汉年是一样的，其催促是为了恶意制造陈源庆及关啟元、关炳林、陈源庆、黄嘉敏、朱汉年等人违约的假象，达到其解除合同没收买家定金的目的。四、一审法院不确认陈源庆举证的粤龙福公司出具的《情况说明》但又未向粤龙福公司核实该《情况说明》的情况，不利于案件的审理。2018年8月9日陈源庆与粤龙福的工作人员到行政服务中心核实相关税费，得知数额为172532.49元，当日下午陈源庆也通知粤龙福公司告知黄锦波到行政服务中心办理缴税及过户相关手续，黄锦波仍然表示解除合同不予退还定金。粤龙福公司又于2018年8月20日告知黄锦波到行政服务中心办理房产缴税手续，但仍未得到黄锦波的回复。2018年8月26日粤龙福公司再次通知黄锦波到行政服务中心办理相关手续，黄锦波却向粤龙福公司发出《关于佛山市南海区九江信某广场3号楼2608房解除购房合同的函》，明确表示解除《房屋的买卖合同》并没收陈源庆的定金。五、合同履行过程中，黄锦波恶意催促，企图没收买家购房定金，并单方要求变更履行期限及付款时间、过户条件，到2018年8月5日单方解除合同。粤龙福公司分别在2018年8月9日、20日、26日催促黄锦波配合办理缴税及过户手续时均遭到黄锦波拒绝。显然陈源庆在履行合同中不存在过错，过错在黄锦波严重违反诚实信用原则。粤龙福公司未发表意见。陈源庆向一审法院起诉请求：1.确认陈源庆、黄锦波签订的房屋买卖合同于2018年8月5日因黄锦波违约而解除；2.黄锦波立即向陈源庆返还定金50000元及赔偿经济损失350000元（按照合同约定房屋成交价10%计算违约金+房屋增值部分的实际损失）；3.黄锦波承担陈源庆支付给粤龙福公司的中介代理费及咨询服务费5000元；4.本案诉讼费用由黄锦波承担。黄锦波向一审法院反诉请求：1.黄锦波无需向陈源庆退还定金50000元；2.陈源庆向黄锦波支付中介费5200元；3.本案反诉费用由陈源庆承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广东省佛山市南海区*********************[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0164411号]，登记权利人为黄锦波，登记时间为2018年7月4日；2018年10月23日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示涉案房屋无抵押，因陈源庆申请财产保全，涉案房屋被广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605执保3822号案查封。2018年4月18日，陈源庆（买方）与黄锦波（卖方）、粤龙福公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》,即涉案合同，约定：买方向卖方购买涉案房屋，建筑面积123.66平方米；物业之成交价680000元，定金50000元，买方应在签署合同时交付卖方，买卖双方须于签署合同后60个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料；首期楼款（不含定金）630000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接交付给卖方；买卖双方应在签署本合同后2018年＿月31日前配合经纪方完成本次交易的递件手续；买卖双方税费交付方式为买方自行承担，买卖双方同意卖方交付涉案房屋予买方之日期为卖方收齐全部楼款当天；买卖双方应及时提供与涉案房屋交易有关的完整资料（含涉案房屋权属证明原件、有关身份证原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续；基于经纪方已促成合同成立，卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询服务费10200元。涉案合同第六条[违约责任]约定，本合同签订后，若买卖双方有如下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍金额罚则或相当于成交价10%金额作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买涉案房屋；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致合同的目的不能实现；（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合同之条款；（5）违约方资金托管协议及有关合同的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形。涉案合同手写注明收楼前产生的费用是卖方承担，收楼后产生的费用由买方承担，签合同当天买方知悉卖方的房地产权证办理中，卖方于房产证办结日起通知经纪方及买方办理房屋过户手续。陈源庆通过微信转账方式分别向黄锦波支付10000元、4800元；2018年4月19日，陈源庆通过转账方式向黄锦波支付30000元。陈源庆、黄锦波均确认陈源庆共向黄锦波支付定金50000元，其中5200元是陈源庆代黄锦波向粤龙福公司支付了中介费。同日，粤龙福公司出具收款收据，确认收到黄锦波涉案房屋中介咨询服务费5200元。2018年6月14日，粤龙福公司出具收款收据，确认收到陈源庆承购涉案房屋的中介咨询服务费5000元。2018年7月10日，陈源庆、黄锦波就涉案房屋创建网签合同；2018年7月17日，陈源庆、黄锦波就涉案房屋提交网签合同。佛山市南海区国土城建和水务局出具的《行政服务中心项目办理表》载明申办事项为黄锦波、佛山信某百年置业有限公司申报国有土地范围内买卖转移登记（共用宗）的业务，受理时间为2018年6月28日，承诺办结日期为2018年7月19日，取件日期为2018年7月10日。2018年8月5日，黄锦波向陈源庆和粤龙福公司发出《关于佛山南海区九江新基广场3号楼2608房解除购房合同的函》，该函写明自2018年4月18日，陈源庆、黄锦波在粤龙福公司处签订涉案房屋购房协议，黄锦波的房产证的出证日期为2018年7月4日。从2018年7月5日起，黄锦波已通知陈源庆，涉案房屋的房产证已经出来了，可以办理相关手续，并多方面催促办理过户手续及付清余下房款，2018年7月20日，黄锦波正式以文字形式向陈源庆进行催促通知，期限为2018年7月25日前办理相关手续即支付余下房款，超过25日需要承担违约责任，陈源庆在2018年7月25日前没有办理过户手续及向黄锦波支付余下房款；2018年7月25日，黄锦波又向陈源庆第二次发出正式文字的催促通知，期限为7月30日前办理相关手续及支付余下房款。同样，也提醒陈源庆超过30日后需要承担违约的责任，但陈源庆始终还没有办理手续即向黄锦波支付余下的房款。现为2018年8月5日，陈源庆始终没有办理手续及向黄锦波支付余下的房款，陈源庆已经违约，定金全额不退还给陈源庆。现正式向陈源庆发出本函，陈源庆已经单方违约，一切后果自负，并承担违约责任，签订的购房合同已经失效。另查明，2018年7月6日至2018年8月6日期间，黄锦波通过微信方式与陈源庆及其代理人沟通涉案房屋交易事宜；2018年7月6日，黄锦波在微信告知陈源庆代理人7月中旬可以领房产证，拿到后可以办理过户手续；同日，陈源庆代理人回复称“我等待你吧！”2018年7月9日，陈源庆在微信群通知黄锦波、佛山信某百年置业有限公司申报国有土地范围内买卖转移登记（共用宗）项目已经办结可以去行政服务中心窗口取件；陈源庆代理人回复称“我的钱可能会在月底左右到账，你先做好你的准备工作等待吧！我会尽快处理这个问题的”；2018年7月10日，黄锦波微信通知房产证已出并发送了不动产权证照片；2018年7月17日，黄锦波通过微信方式群通知称“这个月必须办理过户手续，否则，将视为违约，并承担责任”；2018年7月21日、7月22日，黄锦波通过微信方式通知陈源庆（包括陈源庆代理人）7月25日前办理过户手续及支付完全部余款，否则将承担违约的风险并提醒陈源庆由于国家税务税制度改革及调整，已调高增值税的纳税税率征收，请慎重了解自身所需交纳的税款（税费比较多），考虑清楚自身的资金情况才交税，一旦交税后二天内必须要一次性支付余下的全部房款并办理过户手续；2018年7月25日，黄锦波在微信群发出通知催陈源庆必要在7月30日前办理过户手续及支付完全部余款；2018年8月6日，黄锦波在微信群向陈源庆发出解除购房合同的函。2018年8月31日，陈源庆提起诉讼。诉讼中，粤龙福公司陈述其提交涉案房屋网签合同后，行政服务中心在2018年7月25日电话告知粤龙福公司涉案房屋的税费约160000元，粤龙福公司把该情况告知了陈源庆，陈源庆认为税费数额过高，粤龙福公司想约陈源庆、黄锦波2018年7月25日带齐资料去行政服务中心核税交税，黄锦波没有说不同意，陈源庆对税费有异议，粤龙福公司也认为税费比预期中的几万元高出很多，因税费异议，当日没有去；2018年7月27日，粤龙福公司约买卖双方签订补充协议，确定过户时间，但双方争执较大，黄锦波称不在7月30日过户有可能解除合同、不退还定金，也可能考虑继续履行合同，陈源庆称对税费异议较大，没有同意明确过户时间，最后双方没有达成合意。2018年8月5日黄锦波发出解除合同的函。一审法院认为，陈源庆、黄锦波及粤龙福公司签订的涉案合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉案合同既包含了陈源庆、黄锦波之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含粤龙福公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现陈源庆、黄锦波就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对陈源庆、黄锦波之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。案件的争议焦点为2018年8月5日，黄锦波是否有权解除合同；若黄锦波无权单方解除合同，其于2018年8月5日主张解除合同是否构成违约，对此一审法院分析如下：一、2018年8月5日，黄锦波是否有权解除合同2018年7月10日，黄锦波通知陈源庆已领取房产证并发送房产证照片，故至2018年7月10日，陈源庆、黄锦波均已知悉涉案房屋已出房产证，在陈源庆、黄锦波在涉案合同中未对办理过户手续的时间进行约定的情况下，陈源庆、黄锦波应对办理过户手续的时间进行协商，黄锦波在未与陈源庆协商的情况下，单方确定需在2018年7月25日前办理过户手续无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。2018年7月25日粤龙福公司作为中介方协调陈源庆、黄锦波确定过户时间时，双方本应根据实际情况协商确定过户日期。陈源庆以税费未确定、要求粤龙福公司再核实一次税费为由不明确具体过户时间没有事实和法律依据，对其抗辩一审法院依法不予采纳。在2018年7月25日，陈源庆、黄锦波就过户时间无法协商一致且涉案房屋实际已具备办理过户手续条件的情况下，黄锦波催促陈源庆在某一期限内履行过户义务并无不当，但其应当给予陈源庆合理期限履行义务。黄锦波在2018年7月25日确定2018年7月30日前办理过户手续，该期间并非合理的期限，且在涉案合同未对解除条件进行约定的情况下，黄锦波未经催告即要求解除合同于法无据。综上所述，至2018年8月5日，黄锦波要求解除涉案合同时，其并未具有单方解除权，黄锦波认为陈源庆构成违约无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。二、黄锦波于2018年8月5日主张解除合同是否构成违约黄锦波在2018年8月5日虽不具有单方解除权，但其在陈源庆、黄锦波未对过户时间进行约定且陈源庆以税费为由拒不明确过户时间、黄锦波亦在2018年7月25日催促陈源庆于2018年7月30日办理过户手续而陈源庆亦未予以配合的情况下，黄锦波于2018年8月5日发出解除合同的函亦无不当，其行为亦未构成违约，陈源庆对黄锦波要求解除合同的通知有异议，可以请求法院确认解除合同的效力，亦可要求黄锦波继续履行涉案合同。但在涉案合同具备继续履行条件，且陈源庆、黄锦波均未提供证据证明对方存在根本违约的情况下，陈源庆、黄锦波均确认涉案合同于2018年8月5日解除，故一审法院对陈源庆要求确认涉案合同于2018年8月5日解除的诉讼请求予以支持。涉案合同因双方均无意继续履行而解除，双方对此均存在过错，故一审法院对黄锦波返还陈源庆定金50000元的诉讼请求予以支持；对陈源庆要求黄锦波赔偿经济损失350000元的诉讼请求及黄锦波要求没收陈源庆定金50000元的反诉请求均不予支持；对陈源庆请求就涉案房屋进行差价鉴定的申请依法不予准许。涉案合同因双方过错而解除，陈源庆、黄锦波因涉案合同支出的中介费用应由双方各自负担一半。现黄锦波因出售涉案房屋向粤龙福公司实际支付中介费5200元，陈源庆因购买涉案房屋向粤龙福公司支付中介费5000元，陈源庆、黄锦波因交易涉案房屋支出的中介费总额为10200元，对该费用陈源庆、黄锦波应各负担5100元，故经核算，陈源庆应向黄锦波支付中介费损失100元（5200元-5100）。黄锦波诉请超出核定部分，一审法院不予支持。粤龙福公司经一审法院合法传唤未到庭参加第二次庭审，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认陈源庆与黄锦波于2018年4月18日签订的《房地产买卖合同》中关于广东省佛山市南海区*********************[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0164411号]的房屋买卖合同关系于2018年8月5日解除；二、黄锦波应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予陈源庆；三、陈源庆应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费损失100元予黄锦波；四、驳回陈源庆的其他诉讼请求；五、驳回黄锦波的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计5300元，财产保全费2520元，合共7820元，由陈源庆负担4650元，黄锦波负担3170元。反诉受理费590元，由陈源庆负担25元，黄锦波负担565元。二审期间，黄锦波、陈源庆、粤龙福公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈源庆、黄锦波、粤龙福公司签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。综合各方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为涉案房屋买卖合同关系解除后陈源庆的责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案合同第二条约定买卖双方税费缴付方式为买方自行承担。第六条约定：“本合同签订后，若买卖双方有如下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍金额罚则或相当于成交价10%金额作出赔偿：……（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时。”涉案合同手写注明签合同当天买方知悉卖方的房地产权证办理中，卖方于房产证办结日起通知经纪方及买方办理房屋过户手续。按照上述约定，陈源庆在黄锦波通知房产证办妥之日即应配合履行过户手续。如在黄锦波发出办理交易的相关手续的通知后五天仍不履行，黄锦波有权解除合同并有权要求赔偿。根据本案查明的事实，2018年7月10日，黄锦波发微信通知陈源庆已出房产证，其后多次催促陈源庆办理过户手续。2018年7月17日粤龙福公司提交涉案房屋的网签合同后于7月25日电话告知陈源庆税费金额。据此，可以认定涉案房屋办理过户手续的条件已成就，陈源庆应按约定缴纳税费及办理过户申请手续。但其后陈源庆以税费过高为由要求再次核税，对过户时间不予明确，其行为明显不当。至8月6日黄锦波在微信群中发出解除合同函，陈源庆也未举证证明其有继续履行合同的行为。在涉案房屋已经具备办理过户手续的条件，且黄锦波已合理催告的情况下，陈源庆未在催告后5天内履行合同已构成违约，黄锦波作为守约方有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”黄锦波上诉请求没收陈源庆定金50000元并要求陈源庆承担黄锦波支付的中介服务费5200元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。一审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，黄锦波的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17758号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17758号民事判决第二项、第四项、第五项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17758号民事判决第三项为陈源庆应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费损失5200元予黄锦波；四、陈源庆向黄锦波支付的定金50000元归黄锦波所有；五、驳回陈源庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5300元，财产保全费2520元，反诉受理费590元，二审案件受理费1180元，合计9590元，由被上诉人陈源庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年七月十一日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏