山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初1135号 原告：山东滨州联江塑胶制品有限责任公司，住所地滨州市滨城区滨北北城工业园张富路9号，统一社会信用代码91371602740975620A。 法定代表人：张翠娥，该公司经理。 委托诉讼代理人：石永亮，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：张弘路，山东源诚（滨州）律师事务所律师。 被告：滨州华洋汽车销售服务有限公司，住所地滨州市滨城区渤海五路北首（东方红路口北两千米），统一社会信用代码91371600052368974D。 法定代表人：于忠海，该公司经理。 委托诉讼代理人：劳国锋，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 原告山东滨州联江塑胶制品有限责任公司（以下简称联江公司）与被告滨州华洋汽车销售服务有限公司（以下简称华洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联江公司委托诉讼代理人石永亮、张弘路，被告华洋公司委托诉讼代理人劳国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联江公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告对承租的原告租赁物予以恢复原状，如不能恢复时应就拆除、毁损部分予以折价赔偿，暂计10万元；2.判令被告赔偿原告租赁收益损失(截止2019年3月11日为346666.67元；自2019年3月12日起至被告履行恢复原状之日止，按年租金40万元计算)；3.本案的诉讼费、保全费等费用均由被告承担。诉讼过程中，原告联江公司将诉讼请求变更为：1.判令被告就拆除毁损部分赔偿原告经济损失300430元及原告为被告垫付的拆除违建费用8600元；2.判令被告赔偿原告租赁收益损失（自2018年5月3日截止2019年3月11日312天，金额为341917.80元），利息损失参照银行罚息按照同期银行贷款利率的1.5倍为24700元，两项合计366617.80元，原告暂主张346666.67元；自2019年3月12日起至本案判决生效之日止按年租金40万元计算；3.本案的诉讼费、保全费、评估费等费用均由被告承担。事实和理由：2017年6月5日，原被告签订租赁合同，约定被告承租原告位于滨州市院内的5408平方米的场地、展厅及附属车间使用；其中明确标注租赁范围及具体面积、位置，租赁期限自2017年7月1日起至2027年6月30日止，租金为第一年度至第三年度租金每年40万元，第四年度至第十年度每年45万元，并约定了租金给付方式、权利义务、违约责任等。合同签订后，原告将租赁标的物交付被告使用，被告支付了第一年度的租金。被告将租赁标的物欲用于汽车品牌4S店经营，但在未对4S店项目立项、土地、规划、环保等进行报批的情况下擅自对租赁物的部分展厅进行了内部改建施工，对部分墙体、地面进行了拆除，并在性质为耕地的部分空场地上进行施工。后被告的违法建设被规划建设局下令停工拆除。被告因此将原告诉至滨州市滨城区人民法院要求解除租赁合同，滨州市滨城区人民法院于2019年1月3日作出了（2018）鲁1602民初81号民事判决书，判决双方签订的租赁合同解除，同时该判决书中对被告违法改建的事实予以认定，并阐明原告对原租赁场地毁损而导致的损失有权另行主张赔偿。现由于被告施工改建给原告租赁场地毁损造成的经济损失，原告保留经鉴定后变更诉讼数额的权利，且相应场地自纠纷发生至今被告一直未能进行清理及恢复原状致使原告相应租赁收益受损，上述损失，被告均应依法赔偿。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告滨州华洋汽车销售服务有限公司辩称，1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告所指的涉案房屋因并没有取得建设工程规划许可证，无法对外进行租赁业务，没有所谓的任何租赁收益损失；2.关于被告在无法了解涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况下与本案原告签订房屋租赁合同，事实上该合同为无效合同。被告在该涉案房屋中投入的装修费用及其他各项费用等法律关系，尚未与原告结清且在本案中原告至今仍扣留被告大量装修原材料。因此，被告在各项损失尚未获得清偿，且原告仍扣留被告大量装修原材料的前提下，客观上无法恢复所谓涉案房屋的原状；3.另本案的诉讼费保全费等费用由被告承担无法律支持；4.被告并不是对租赁房产进行擅自改建装修，原被告通过租赁合同明确约定被告有权选择自行建设及装修，原告不得干涉，并且原告负责协调工商、税务、城管等相关部门为被告改进装修、营业等营造良好的外部环境。原告已通过书面同意，被告对租赁房产进行装修改建，而且原告也明知被告租赁房产是用于4S店营业，必须经过装修后才能进行4S店营业，被告并未擅自对租赁房产进行改建和装修，并没违反合同约定，无需承担任何违约责任。原告的该项损失，并不是被告的违约事实造成，不适用违约责任的法律规定。既然被告有权对租赁房产进行装修，而现在造成租赁房产无法恢复原状的根本原因及被告无法继续对租赁房产进行改建的根本原因都是原告将没有任何规划建设的违章建筑出租于被告所致，规划局所出具的证明也能侧面证明此事；被告改建装修涉案房屋不违约，没有任何过错所以被告对该项损失无需承担任何赔偿责任；5.根据《中华人民共和国建设部令》第46号建筑装饰装修管理规定第八条，在涉案房屋改建装修时，应由房屋所有权人和使用人共同向房屋所在地的房地产行政部门提出申请，而不仅仅是由房屋使用人。涉案房屋仅有一个规划部门出具的选址意见，而没有任何其他的规划建设手续，属于明显的违章建筑。违章建筑在拆除时根据我国法律规定无需补偿，而该份评估报告在评估时罔顾涉案房屋为违章建筑的事实，将车间评估出了28万元的价值明显有违常识；6.根据（2018）鲁1602民初81号民事判决书第六页明确载明规划建设局作出说明，其是针对被告院内占用耕地部分进行施工的车间下方的停工和责令拆除恢复原状的行政处罚决定，也即是说原告要求赔偿和评估的车间为耕地，违反国家法律法规规定租赁合同的该部分为无效合同。对于车间的损失应适用无效合同的缔约过失责任，被告对于该损失没有任何过错，是由于本院原告隐瞒租赁场地包含耕地及违章建筑所致，应由本案原告自行承担损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：租赁合同、具体面积及位置附图打印件、本院（2018）鲁1602民初81号民事判决书、庭审笔录、规划选址意见、书面证明、照片、规划建设局书面证明、评估费发票、评估报告，本院认定事实如下： 2011年，原告联江公司拟将其在租赁土地上的车间等使用场地申请汽车品牌4S店建设。相关部门批准了原告联江公司使用的包括涉案租赁场地在内的汽车品牌4S店项目的选址申请，具体内容为：该项目位于滨州工业园区205国道以西、江淮汽车以北，项目符合规划要求，原则上批准建设，但需尽快办理立项、土地、环保、安监等相关手续，按法定程序报批。涉案租赁场地、展厅及附属车间在上述区域内。 被告华洋公司欲租用原告联江公司部分场地进行汽车4S店经营。后被告华洋公司通过微信方式知晓了租赁场地平面布局情况。 2016年6月5日，被告华洋公司（承租方、乙方）与原告联江公司（出租方、甲方）签订租赁合同，约定，乙方租赁甲方位于滨州市院内的5408平方米的场地、展厅及附属车间，其中，新建展厅1348平方米，包含一楼大厅1058平方米，二楼大厅263平方米；展厅前空场地1110平方米；展厅后场地600平方米；展厅后车间1530平方米；车间后停车场地820平方米，具体面积及位置见附图，乙方在上述约定的区域内依法进行经营；租赁期限自2017年7月1日起到2027年6月30日止，2017年6月5日至2017年6月30日为免租期；第一年度至第三年度租金，每年40万元；自合同签订之日起乙方交纳给甲方订金5万元，该订金于2017年7月1日转为当年租金，乙方于2017年7月1日支付第一年度剩余租金35万元；甲方指定租金支付到张永安账户；甲方负责协调工商、税务、城管等相关部门，为乙方改建、装修、营业等营造良好的外部环境；乙方有权选择自行建设及装修，甲方不得干涉；装修期间，若因政府要求或甲方要求乙方停止施工或不得再度进行施工，影响乙方正常经营活动的，甲方有义务在乙方接到有关通知七日内将甲方所纳订金及租金退还乙方，并就乙方已经投入的建设、装修等相关费用按市场价进行等价赔偿；乙方装修、运营期间出现第三方、政府、甲方及其他原因导致乙方无法继续装修、经营的，乙方有权解除合同并要求甲方承担装修、运营及其他损失。 同日，被告华洋公司向原告联江公司支付订金5万元。2017年6月30日，被告华洋公司向原告联江公司支付租金35万元。 合同签订后，在未对涉案4S店项目立项、土地、规划、环保等进行报批的情况下，被告华洋公司将涉案租赁物中的部分展厅进行了内部施工，对部分展厅进行了拆除、改建，并在性质为耕地的部分空场地上进行了施工。 2017年8月16日，规划建设局向原告联江公司下发了滨工规建停字第[2017]0816号《建设行政执法责令停止违法行为通知书》，责令其停止施工行为，办理相关手续后再施工。2017年8月18日，规划建设局向原告联江公司下发了滨工规建停字第[2017]0818号《建设行政执法责令停止违法行为通知书》，责令停止施工，五日内自行拆除。通知下达后，原告联江公司将违法建设的构筑物进行了拆除。 拆除后，原被告对合同事宜协商未果。华洋公司与原告联江公司租赁合同纠纷一案于2018年1月8日诉至本院，要求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令联江公司返还华洋公司租金40万元；3.判令联江公司赔偿华洋公司各项损失437113元。本院经审理查明……诉讼过程中，规划建设局作出说明，其是针对联江公司院内占用耕地部分进行施工的车间下发的停工和责令拆除、恢复原状的行政处罚决定。华洋公司在限定期限内已对违反规定的构筑物进行了拆除。2018年5月3日庭审中，本院询问原被告在不能继续进行4S店建设时，为减少双方损失，是否同意配合清理租赁场地。原被告均表明配合清理场地，但双方一直未积极进行清理……另查明，涉案租赁场地虽有汽车品牌4S店项目规划选址审批手续，但该审批只是说明在该土地上进行4S店建设，符合相关部分的城市规划。如进行具体4S店项目的建设，还需登记使用人办理项目的立项、土地、规划、环保等审批手续。涉案租赁物占用的土地，系联江公司从滨州工业园区租用的土地，自2003年开始交纳土地使用税金。按现行土地规划政策规定，该宗土地不能进行新建项目的审批……本院认为……因华洋公司施工改建而将联江公司原租赁场地毁损造成的损失，联江公司可另行主张……并于2019年1月3日作出（2018）鲁1602民初81号民事判决书，判决：一、华洋公司与联江公司于2017年6月5日签订的租赁合同解除；二、联江公司于该判决生效后十日内退还华洋公司租赁费64658元；三、驳回华洋公司其他诉讼请求。该判决已生效。 审理过程中，根据原告联江公司申请，本院依法委托山东华永资产评估有限公司对涉案租赁物被拆除、损毁部分市场价值进行评估。山东华永资产评估有限公司于2019年5月25日作出评估报告，载明，经评估测算，联江公司租赁物被拆除、损毁所造成的经济损失在2019年5月13日的市场价值为300430元。原告联江公司对该评估报告无异议，被告华洋公司认为该评估报告所评估的车间为违章建筑，评估价值过高，范围扩大，缺乏科学性。原告联江公司因此支出鉴定费10000元。 涉案租赁物双方仍未进行清理。原告联江公司自认涉案场地拆除损毁的部分现状和原状一致，对于没有争议的原前面展厅二楼于2019年6月24日开始装修。 本院认为，原告联江公司与被告华洋公司签订的租赁合同中场地部分系耕地性质的部分为无效合同，其他部分不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，已经本院生效的（2018）鲁1602民初81号民事判决予以确认。双方当事人应依约履行。涉案合同已经本院生效的（2018）鲁1602民初81号民事判决确认于2018年1月14日解除，被告华洋公司应对原告联江公司涉案租赁物拆除损毁部分依约进行赔偿。根据合同约定，原告联江公司负责协调工商、税务、城管等相关部门，为被告华洋公司改建、装修、营业等营造良好的外部环境。即被告华洋公司进行改建、装修原告联江公司是同意的，由此导致对涉案租赁物拆除、损毁所造成的损失，双方均应负同等责任。经本院依法委托，涉案租赁物被拆除、损毁所造成的损失为300430元，故被告华洋公司应向原告联江公司赔偿折价损失150215元（300430元×50%）。 关于原告要求被告支付其垫付的拆除违建费用8600元的主张。本院认为，虽然本院（2018）鲁1602民初81号民事判决认定系被告华洋公司拆除，但现有证据能够证实拆除涉案违建费用8600元系原告联江公司所支出，对该费用，被告华洋公司应向原告联江公司支付。原告联江公司的该项主张，本院依法予以支持。 关于原告要求被告赔偿租赁收益损失的主张。本院（2018）鲁1602民初81号民事判决已判决至2018年5月3日的费用。在该案审理过程中，双方均于2018年5月3日表明对涉案租赁场地进行清理，但至今未进行清理。涉案房屋已于2018年1月14日解除，后涉案租赁物就在原告控制之下，涉案租赁物至今未清理，对于2018年5月3日之后租赁收益损失系扩大损失，双方均具有过错。原告联江公司自认已于2019年6月24日对涉案部分租赁物开始装修。故涉案租赁收益损失自2018年5月4日至2019年6月24日，共计416天，参照原租赁合同每年40万元的标准计算为宜，应由原告承担该期间损失的50%，被告承担该期间损失的50%，金额为227945元（40万元÷365天×416天×50%）。该损失已足以弥补原告的利息损失，其要求利息损失的主张，本院不予支持。综上，被告华洋公司应向原告联江公司赔偿损失386760元（150215元+8600元+227945元）。原告联江公司的其他主张，本院依法不予支持。被告华洋公司所提不应承担责任的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告滨州华洋汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告山东滨州联江塑胶制品有限责任公司损失386760元； 二、驳回原告山东滨州联江塑胶制品有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10753.79元，财产保全费2754元，鉴定费10000元，共计23507.79元，由原告山东滨州联江塑胶制品有限责任公司负担10153.79元，被告滨州华洋汽车销售服务有限公司负担13354元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  孙春华 人民陪审员  李建祥 人民陪审员  赵海燕 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  唐梦瑶