四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初1609号 原告：仲一夫，男，1990年10月27日出生，汉族，住成都市郫都区。 原告：谌利，女，1990年11月3日出生，汉族，住四川省什邡市。 二原告共同的委托诉讼代理人：熊春生，四川博成律师事务所律师。 被告：陈桂任，男，1953年11月27日出生，汉族，住广州市白云区。 被告：吴明珍，女，1968年5月17日出生，汉族，住广州市白云区。 二被告共同的委托诉讼代理人：邱文锋，四川恒和信律师事务所律师。 第三人：成都丰伟房地产经纪有限公司，住所地成都市新都区大丰润丰路354号3栋105号。 法定代表人：张卓，总经理。 委托诉讼代理人：雷有旭，男，该公司工作人员。 原告仲一夫、谌利与被告陈桂任、吴明珍及第三人成都丰伟房地产经纪有限公司（以下简称丰伟房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月20日作出（2018）川0114民初3346号民事判决。陈桂任、吴明珍不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于12月20日作出（2018）川01民终15389号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告仲一夫、谌利及其委托诉讼代理人熊春生，被告吴明珍及其与陈桂任共同的委托诉讼代理人邱文锋，第三人丰伟房地产经纪公司的委托诉讼代理人雷有旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仲一夫、谌利向本院提出诉讼请求：陈桂任、吴明珍1.交付成都市新都区大丰萃杰路99号5栋1单元13楼1308号房屋；2.协助办理该房屋过户手续；3.支付违约金109000元；4.赔偿1年租金10800元；5.赔偿律师费15000元；6.赔偿财产保全申请费1270元。事实和理由：2017年8月30日，双方当事人经丰伟房地产经纪公司居间订立《存量房屋买卖合同》，约定陈桂任、吴明珍将其按份共有的成都市新都区大丰萃杰路99号“蓝光·花满庭”5栋1单元13楼1308号房屋出售给仲一夫、谌利，总价545000元。双方依约又订立《房屋转让预约合同》并公证。在房屋具备过户条件情况下于2018年2月8日，双方对该房屋买卖在不动产登记机构联网系统网签。但网签后陈桂任、吴明珍以各种理由拒绝到不动产登记机构办理递件及面签手续。仲一夫、谌利为此不得不另行租房居住，多支出了费用。 陈桂任、吴明珍辩称，其在订立《存量房屋买卖合同》时未取得房屋权属证书，不具备订立本约条件，只能订立预约合同。该预约合同性质的《存量房屋买卖合同》已被《房屋转让预约合同》取代而失效。在订立本约的条件即取得房屋权属证书成就前，因仲一夫、谌利拒不支付购房款，陈桂任、吴明珍通知解除了双方的预约合同。目前虽取得房屋权属证书，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，预约合同的违约责任并不包括强制订立本约。此外，案涉房屋及购房人资格是否符合相关房屋限购政策规定也有疑问。因此，仲一夫、谌利请求继续履行预约合同并办理过户手续不能成立。其他诉讼请求，请人民法院亦不予支持。因为即使陈桂任、吴明珍不愿意协商订立本约的行为构成违约，仲一夫、谌利依法也应当采取适当措施防止损失扩大。仲一夫、谌利没有损失或者至多有支付20000元定金的利息损失，而且违约金依法可调整减少。 丰伟房地产经纪公司述称，双方当事人争议原因是房屋市场价格上涨。2018年1月，陈桂任、吴明珍通知丰伟房地产经纪公司要求仲一夫、谌利增加溢价金140000元，被拒绝后降至70000元。直至本案起诉时，陈桂任、吴明珍再次向丰伟房地产经纪公司表示将溢价金降至20000元至30000元。目前所有交易流程均是按照合同约定进行的。本案交易符合相关房屋限购政策规定，不存在履行障碍。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的举证和质证，本院认定事实如下： 2017年8月30日，陈桂任、吴明珍与仲一夫经丰伟房地产经纪公司居间订立《存量房屋买卖合同》。该合同相关条款包括：（一）陈桂任、吴明珍将其按份共有的成都市新都区大丰萃杰路99号5栋1单元13楼1308号住房（不动产登记的建筑面积67.07平方米）以总价545000元出售给仲一夫。（二）仲一夫直接支付陈桂任、吴明珍定金20000元。（三）在双方到不动产登记机构办理网签及产权过户手续当日，支付首付款305000元（含定金），剩余240000元通过银行贷款支付。（四）买卖双方须于本合同生效40个工作日内提交按揭银行贷款相关资料。若银行贷款经审核未通过或者经审核通过的贷款数额不足以支付购房款，买方应于本合同签订后过户当日内补足。因买方资信问题经银行审核未通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约。如因任何一方迟延提交相关按揭资料，或者提交资料不符合银行要求等原因导致本合同最终不能履行，则视为该方违约。（五）2017年12月31日以前到不动产登记机构办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。（六）卖方须于收到首付款或过户当日（以先到时间为准）交付房屋。（七）卖方负责在2017年10月20日以前结清该房屋银行贷款及一切债务，保证拥有合法处分权。（八）若买方有未按照本合同约定支付购房款等任何一种违约行为，则应当承担支付约定成交价20%的违约金、定金不被返还等违约责任，同时卖方有权解除合同。（九）若卖方有签约后反悔或者以各种理由拖延致使合同无法按照约定时间履行等任何一种违约行为，则应当承担支付约定成交价20%的违约金、双倍返还定金等违约责任。（十）过户产生所有费用由买方负担（若此房有继承或者赠与税由卖方负担）。（十一）订立本合同后10个工作日内到公证机构办理预约合同公证。（十二）发生争议时，各方首先通过友好协商解决，协商不成可向房屋所在地人民法院提起诉讼，由此所产生的一切费用（包含律师费等）由违约方全部承担。 仲一夫按照合同约定向吴明珍支付了定金20000元，向丰伟房地产经纪公司支付了佣金11000元；吴明珍、丰伟房地产经纪公司分别向仲一夫出具了收条。2017年9月4日，陈桂任、吴明珍与仲一夫、谌利经四川省成都市蜀都公证处公证订立《房屋转让预约合同》。该合同约定的标的物、价款、违约金数额等内容与此前的《存量房屋买卖合同》相同，相关条款还包括：（一）陈桂任、吴明珍承诺待取得不动产权证后将该房屋转让给仲一夫、谌利。双方应按本预约合同内容签订正式房产转让合同。双方确认，已在本合同中就房产买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同约定，完成房产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖合同目的。本合同不作为房产产权转移依据。（二）陈桂任、吴明珍于取得该房产不动产权证后20个工作日内与仲一夫、谌利订立正式合同。 仲一夫、谌利提供了双方当事人均未签字的，于2018年2月8日由成都市存量房交易服务平台生成的，成存房买（居）第59358号《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》。该网签合同规定经网签后双方签字即生效。 另查明，2018年3月9日，仲一夫、谌利与四川博成律师事务所订立《委托代理合同》，委托该所指派熊春生律师代理本案诉讼。仲一夫、谌利为此产生代理费15000元。在本院原审中，于5月7日，陈桂任、吴明珍以仲一夫、谌利未按照《存量房屋买卖合同》约定于该合同生效40个工作日内提交按揭银行贷款相关资料为由，通过邮政特快专递发出《解除合同通知书》，通知解除《存量房屋买卖合同》《房屋转让预约合同》，并要求支付违约金109000元。仲一夫、谌利申请查封案涉房屋，为此交纳保全申请费1270元。在本院重审中，仲一夫、谌利为证明其另行租赁房屋居住产生损失，提供1份房屋租赁协议及相应支付租金凭证。该租赁协议承租人为谌利，约定租赁房屋位于成都市郫都区国宁西路88号，面积30平方米，每月租金900元，租赁期限从2018年2月27日起1年。 在原审二审中，经法官发问《存量房屋买卖合同》与《房屋转让预约合同》是何关系，以及为何《房屋转让预约合同》约定另行订立正式合同；丰伟房地产经纪公司陈述当时未取得房屋权属证书所以公证订立《房屋转让预约合同》，约定另行订立正式合同是因为不动产登记机构规定办理过户需要正式合同即网签合同。对此，吴明珍承认公证订立《房屋转让预约合同》确实系当时未取得房屋权属证书，但认为被居间人误导；经法官追问有无证据证明自己受误导订立合同，却又回答“我当时告知中介，我方尚未取得房产证”。 再查明，2016年7月12日，仲一夫与谌利登记结婚。仲一夫的户籍在成都市郫都区，谌利的户籍在四川省什邡市。2013年8月22日、2017年12月15日，陈桂任、吴明珍就案涉房屋分别取得商品房合同备案登记、所有权登记。仲一夫、谌利提供于2019年3月29日查询的《个人住房信息查询记录》显示，其名下在成都市22个区（市）县内均无房屋记录。 2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号）规定：在原先商品住房限购基础上扩大住房限购范围，将二手住房纳入限购范围。据此在新都区等11个限购区域内购买二手住房，购房者须具有限购区域户籍，或者在限购区域稳定就业连续不间断缴纳社会保险24个月以上。2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018〕17号）。根据该通知第二条规定，在新都区、郫都区等11个区域内新购买商品住房或二手住房，应当同时符合两个条件：（一）购房人户籍在前述11个区域（其中户籍迁入前述区域未满24个月的，应在前述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在前述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人以上家庭在全市范围内拥有1套以下自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。该通知第五条规定：在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。 以上事实，有当事人的陈述以及相关书证在卷佐证。 本院认为，本案为有关城市二手住房的房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》，因双方均未签字或者盖章，并非成立的合同。在先的《存量房屋买卖合同》与在后的《房屋转让预约合同》，均为成立并生效的合同。其中，《存量房屋买卖合同》是本约合同，《房屋转让预约合同》是预约合同。 预约与本约是彼此相对而言的，其相互区别是合同标的不同。预约以缔结本约为标的，是约定将来成立一定协议的合同。预约的履行是相应缔约行为，而本约的履行则不再是缔约行为。不论预约与本约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，其双方均应当按照约定全面履行自己的义务。《存量房屋买卖合同》明确约定陈桂任、吴明珍将案涉房屋以总价545000元出售给仲一夫。据此合同陈桂任、吴明珍有义务向仲一夫交付房屋并转移所有权，仲一夫也有义务向陈桂任、吴明珍支付价款。陈桂任、吴明珍以其当时未取得案涉房屋权属证书为由，主张该合同为预约，不符合该合同本身的约定，也缺乏相应法律依据，本院不予采纳。双方在该合同基础上再公证订立《房屋转让预约合同》，真实意图仍是确保最终实现在先合同目的。陈桂任、吴明珍认为在后合同取代在先合同，提出在先合同失效的主张同样不成立，因为它缺乏合同约定的事实基础，也不符合当事人承认的订立在后合同目的，而且其在本院原审中以仲一夫、谌利违约为由，通知解除在先合同，隐含前提也是在先合同仍然有效。 陈桂任、吴明珍解除合同的行为不发生法律效力。根据最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。陈桂任、吴明珍通知解除合同理由是，仲一夫、谌利未按照《存量房屋买卖合同》约定，于该合同生效40个工作日内提交按揭银行贷款相关资料。然而根据该合同约定，相关事实是：1.提交贷款资料义务是买卖双方义务而非买方单方义务；2.任何一方均可能构成该方面违约，但均以导致合同最终不能履行为前提；3.向银行贷款支付部分价款仅是买方支付价款的方式之一，其有使用其他方式补足的义务和权利，而且其构成该方面违约的前提同样是导致合同最终不能履行。由此可知，陈桂任、吴明珍主张仲一夫、谌利违约并行使解除权并不成立。此外，行政机关设立存量房交易服务平台，属于规范交易的行政管理措施。该平台的运用及其生成的合同文本并不改变合同的当事人意思自治性质，除非当事人双方在其中自愿达成新的合意，否则也不影响此前成立的合同效力和内容。因此，《存量房屋买卖合同》效力目前依然存续。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此可知：1.当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，即构成违约；2.当事人违约的法律后果是承担继续履行、赔偿损失等违约责任。 关于继续履行问题。《存量房屋买卖合同》约定交付房屋、办理所有权转移登记的履行期限均已届满，陈桂任、吴明珍拒不履行该义务构成违约。目前陈桂任、吴明珍取得了案涉房屋所有权登记，具备办理转移登记基础条件。根据在卷的公证书等客观证据可以证明，本案二手住房交易发生于成都市人民政府办公厅发布成办发〔2017〕10号通知以后，发布成办发〔2018〕17号通知以前。仲一夫的户籍在限购区域，符合政策要求的购房人资格。谌利的户籍虽不在限购区域，但其早在该2份通知出台前与仲一夫登记结婚组成家庭。仲一夫、谌利夫妻作为共同买受人的购房人资格成立。陈桂任、吴明珍就案涉房屋于2013年取得商品房合同备案登记，早于成办发〔2018〕17号通知施行时间。因此，本案二手住房交易在购房人资格、交易房屋等方面均符合相关政策规定，不存在履行转移登记障碍。仲一夫、谌利请求继续履行，本院予以支持。 关于违约金与赔偿损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条等规定可知：1.作为赔偿损失事先预定的违约金可依法调整；2.当事人对同一违约行为不能一并主张支付违约金与赔偿损失；3.在同时约定违约金与定金的情形下，守约方可选择适用违约金或者定金条款。《存量房屋买卖合同》对同一违约行为同时约定了定金、违约金、赔偿损失等违约责任条款。本案中，仲一夫、谌利一并提出支付违约金和赔偿损失等请求，陈桂任、吴明珍也请求调整违约金。赔偿1年租金、律师费、财产保全申请费等请求均属赔偿损失范围，均应当依法被支付违约金请求所吸收，并作为调整违约金依据之一。鉴于损益相抵、定金性质等法律规定，参酌双方当事人互负主要义务应当同时履行和本案定金数额等实际，本院酌定支持违约金20000元。为减少当事人讼累，根据双方当事人同时履行合同约定和仲一夫、谌利同时履行意愿，其应当同时履行支付剩余价款525000元的义务，扣除前述应得违约金后，还应当支付505000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、仲一夫、谌利在本判决发生法律效力之日起7日内给付陈桂任、吴明珍505000元； 二、陈桂任、吴明珍在本判决发生法律效力之日起7日内向仲一夫、谌利交付成都市新都区大丰萃杰路99号5栋1单元13楼1308号住房，并申请将该住房的所有权及相应建设用地使用权转移登记给仲一夫、谌利； 三、驳回仲一夫、谌利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10598，由仲一夫、谌利负担1807元，陈桂任、吴明珍负担8791元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  付建勇 审 判 员  苏 平 人民陪审员  曾 涛 二〇一九年七月十二日 书 记 员  冯荣荣