江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初8914号原告：上海盛高物业服务有限公司无锡分公司，住所地江苏省无锡市红星路8号-102。负责人：徐敏智，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆晓华（受该公司的特别授权委托），江苏周国忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣挺（受该公司的特别授权委托），男，1979年8月28日出生，该公司员工。被告：无锡市融妍健康管理有限公司，住所地江苏省无锡市西水东城177号1层3层4层5层。法定代表人：陈莉。被告：陈莉，女，1971年10月10日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：鲍珉（受无锡市融妍健康管理有限公司、陈莉的共同特别授权委托），江苏正鹏律师事务所律师。原告上海盛高物业服务有限公司无锡分公司（以下简称盛高物业无锡分公司）与被告无锡市融妍健康管理有限公司（以下简称融妍公司）、陈莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛高物业无锡分公司的委托诉讼代理人陆晓华、荣挺、被告陈莉及无锡市融妍健康管理有限公司的共同委托诉讼代理人鲍珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛高物业无锡分公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、融妍公司立即支付其物业费252140元（1801平方米*20元/月/平方米*7月）、违约金170735元（计算至2018年10月15日，按每日万分之五计算）、延期付款违约金（以422875元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）；2、陈莉对上述债务承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：融妍公司自2013年8月1日起承租无锡市西水东城177-8号1、3、4、5层（1801平方米）用于经营，融妍公司与开发商签订《商业用房租赁合同》约定物业费计算标准、支付方式。其自2013年4月1日至2015年4月30日为该区域提供物业服务，融妍公司于2018年9月结清2014年9月底前的物业费，融妍公司仍拖欠2014年10月至2015年4月的物业管理费252140元。经其多次催告，融妍公司仍未支付，融妍公司已违约，应支付违约金。应融妍公司就案涉房屋物业服务费最后一次付款时间为2018年9月，故其起诉在诉讼时效范围内。融妍公司系自然人独资企业，陈莉系该公司股东、法定代表人，陈莉应就融妍公司的债务承担连带责任。被告融妍公司、陈妍辩称：1、盛高物业无锡分公司主张的物业费已超过诉讼时效；2、盛高物业无锡分公司主张的违约金过高，应依法调低；3、案涉房屋的物业费标准比隔壁商户高一倍，造成其经营困难，显失公平；4、陈妍不应承担连带责任，因融妍公司运行与其个人无关。本院经审理认定事实如下：无锡国盛房产开发有限公司（以下简称国盛公司）与盛高物业无锡分公司签订《无锡西水东商业街区物业服务合同》，约定：1、国盛公司选聘盛高物业无锡分公司对无锡西水东商业街区提供物业服务，物业管理区域东至京梁河，南至西水东1B裙房，西至学前西路，北至古运河。2、合同期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止。物业服务收费标准为包干制，商业物业每月每平方米20元，服务区域面积30000平方米。3、业主（物业使用人）应于房屋销售（租赁）合同约定的交付日期的次月首日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因国盛公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由国盛公司全额交纳。4、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知盛高物业无锡分公司。5、物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。国盛公司、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠费总额的万分之五的标准向盛高物业无锡分公司支付违约金。2013年8月，国盛公司与融妍公司签订《盛高置地·西水东项目之荣ＳＰＡ健康管理租赁合同》，双方约定：1、融妍公司承租无锡市西水东城发展项目内的177-8-1／3／4／5Ｆ，套内建筑面积1801平方米，租期11年，自2013年8月1日起至2024年7月31日止。交付日为2013年8月1日，交付标准为毛坯状态。2、自起租日起，融妍公司应交纳物业管理费。物业管理费为20元／月／平方米，每月36020元。首个付款周期的物业管理费于起租日当日支付，其余付款周期物业管理费于前一个付款周期的第2个月的第25日之前支付。首月物业管理费以承租方在该月实际租赁天数（自商铺起租日起至该月月底）乘以日物业管理费（即每月物业管理费除以当月天数的数额，下同）计算。最后1个月的物业管理费以承租方在该月实际租赁天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以日物业管理费计算。3、在租赁期限内，承租方逾期支付或补缴租金或物业管理费或租赁押金的，每天逾期一日，应自逾期之日起按逾期之日起按逾期交付金额的3%支付滞纳金。4、任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。下列出租方和承租方的地址、电话、传真等为双方确定的、有法律效力的地址、电话、传真等联系方式。一方若指定其他联系方式或者联系方式变更的，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。融妍公司地址为：无锡市。2013年8月1日，融妍公司租用涉诉房屋用于经营活动。2015年4月27日，国盛公司与盛高物业无锡分公司签订《无锡西水东商业街区物业服务合同终止协议》，约定：双方一致同意于2015年4月27日终止原合同，双方不再继续西水东商业街区物业管理服务的合作；双方确认，截止本协议签订之日，盛高物业无锡分公司对西水东商业街区业主（物业使用人）欠缴物业管理费进行催缴、结算；双方确认，除本协议约定的责任义务外，甲、乙双方任何一方均不再就原合同向对方要求任何赔偿、补偿或者承担任何责任和义务。2015年12月14日，盛高物业无锡分公司开具发票，载明收到融妍公司公共服务费36020元。2016年6月8日，盛高物业无锡分公司开具增值税发票，载明收到融妍公司公共服务费、车位服务费36820元。2016年10月24日，盛高物业无锡分公司开具增值税发票，载明收到融妍公司服务费36020元。2017年1月6日，盛高物业无锡分公司开具增值税发票，载明收到融妍公司服务费36020元。2018年9月21日，盛高物业无锡分公司开具增值税发票，载明收到融妍公司服务费36020元。2018年9月，盛高物业无锡分公司以特快专递方式向融妍公司催讨2014年9月-2015年4月的物业费和滞纳金。审理中，盛高物业无锡分公司陈述：盛高物业无锡分公司于2013年4月1日进驻西水东商业街区提供物业服务，于2015年4月30日结束对西水东商业街区的物业服务；本案其主张的融妍公司欠缴的物业服务费期间为2014年10月1日至2015年4月30日。国盛公司向本院出具《情况说明》：盛高物业无锡分公司为西水东商业街提供物业服务至2015年4月30日止，并有权收取该截止日之前的物业费。另查明：2015年12月1日，市场监管部门作出《公司准予变更登记通知书》，明确融妍公司股东由陈莉、王龙变更为陈莉。审理中，融妍公司向本院提交2014年度-2017年度由税务师事务所出具的关于该公司企业所得税汇算清缴的报告，均记载：融妍公司在所有重大方面真实、准确、完整地反映了本纳税年度的所得税纳税申报情况。本院认为：一、盛高物业无锡分公司与融妍公司之间未订立书面物业服务合同，相关法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任；且盛高物业无锡分公司自2013年8月1日起为案涉房屋实际提供了物业服务，作为物业服务提供方，盛高物业无锡分公司有权向业主或物业使用人收取物业服务费用，故盛高物业无锡分公司要求融妍公司支付2014年10月1日至2015年4月30日的物业服务费，依法予以支持。二、融妍公司主张盛高物业无锡分公司的诉讼请求已超过诉讼时效，与事实不符，对融妍公司的该项抗辩不予采纳。三、因盛高物业无锡分公司与融妍公司之间未订立书面物业服务合同，盛高物业无锡分公司基于国盛公司与盛高物业无锡分公司的合同或国盛公司与融妍公司的合同向融妍公司主张支付违约金，不符合合同相对性原则，本院依法不予支持。四、依照公司法的规定，一人有限责任公司的股东需对公司债务承担连带责任的前提是该股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产。本案中，陈莉已举证证明融妍公司的财产独立于其个人的财产，对盛高物业无锡分公司要求陈莉对融妍公司的债务承担连带清偿责任的诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、国务院《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、无锡市融妍健康管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上海盛高物业服务有限公司无锡分公司物业服务费252140元。二、驳回无锡市融妍健康管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7643元、诉讼保全费3020元，合计10663元，由无锡市融妍健康管理有限公司负担6335元，由上海盛高物业服务有限公司无锡分公司负担4328元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  何 英人民陪审员  杨士烟人民陪审员  张霞红二〇一九年七月十二日法官 助理  黄 瑜书 记 员  邹 昀本案援引法律条款《中华人民共和国公司法》：第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。