广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4077号 原告：方穗，女，1990年1月21日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原告：李金坚，男，1966年1月1日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 两原告共同委托诉讼代理人：李英伟，南宁市衡鉴法律服务所法律工作者。 被告：广西聚联市场投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧，统一社会信用代码：91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄炳三，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 原告方穗、李金坚与被告广西聚联市场投资有限公司（以下简称“聚联公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方穗、李金坚及其共同委托诉讼代理人李英伟，被告聚联公司的委托诉讼代理人宋舒妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方穗、李金坚向本院提出诉讼请求：1、确认两原告与被告签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》无效；2、被告退还两原告第一期合作建楼房款191463元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年3月4日，原告与被告签订一份《合作建设回建安置住宅楼合同》（以下简称合同），原告购买被告建设的聚联名苑2号楼1单元907号房。原告按合同约定当天支付了第一期合作建楼房款191463元，合同签订后，被告也没有动工，截止目前为止施工现场只有几台购机挖土。《合同》第九条交付期限约定，被告应在2019年12月30日前交房。现在距离交房时间还有六个月，但楼房没有开始打地基建设，按照生活法则被告不可能按期交房。被告为了规避法律，打着与原告合作建设回建安置住宅楼的名义，实际是预售楼房，收取原告的预售款，经了解，被告没有提供出建设“南宁市三塘镇山场坡围村村委回建安置住宅项目”的合法手续，也没有提供楼房预售许可手续，被告的行为属于违反法律的强行性规定，原告与被告签订《合作建设回建安置住宅楼合同》是无效合同。被告应依法返还原告合作建房款191463元，原告多次催讨未果，遂提起诉讼，请求法院支持原告诉请。 被告聚联公司答辩称：合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法合同，双方规定是使用权转让，原告有偿取得一定期限的房屋使用权，满足租赁合同的构成要件，即便无效也是超过20年的无效，未超过20年部分我方认为是合法有效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2018年3月4日，被告聚联公司（甲方）与原告方穗、李金坚（乙方）签订了《合作建设回建安置住宅楼合同》，约定：乙方参与甲方的合作建设回建安置住宅楼，并交付本合同第五条约定合作建设回建安置住宅楼款，可分得本项目2栋1单元9层902号房。房屋建筑面积为142.68平方米，房屋使用权期限为60年，自该回建安置住宅楼交付之日起至2079年12月30日止。该回建安置住宅楼合作建房单价为3834.01元/平方米，合计总价款为547036元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付首期款为合作建房总款的35％即191463元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35％即191463元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的20％即109407元，在楼房达到交房条件，接到甲方书面或电话通知一周内交纳剩余合作建房款即合作建房总款的10％即54703元。甲方应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的楼房交付乙方使用。甲方依据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见（南府发[2013]11号）》的相关政策，在5年内与相关政府部门申请土地转变工作，若未能通过，则乙方有权要求甲方按本合同约定价款回购本合同约定的住宅楼，甲方不能以任何理由推诿。双方还就其他事项进行了约定。此外，该合同首页的“合作建设回建安置住宅楼合同说明”中记载：“1、本合同主签约使用之文本，乙方已充分了解该土地性质为回建安置土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条项目建设依据记载：“因南宁市兴宁区城市建设改造和征地拆迁，本项目的土地权属（南宁建设用地规划许可文号：南宁市【2017】南国土批字第03-02号），甲方取得了以下回建安置住宅地块的开发权，地块概况如下：1、土地性质：回建安置住宅用地2、项目位置：南宁市兴宁区天德路3、土地权属：南宁三塘镇山场坡围村村委4、用地概况：该地块土地面积为17325.28，土地规划用途为住宅用地；土地证号为：桂（2016）南宁市不动产权第00164**。”合同第二条“合作建房模式”中记载：“1、甲方负责提供属于南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村回建安置住宅楼。2、甲方为联营合作代建方，负责合作建设回建安置住宅楼的审批手续（和）建造事宜，寻找合作建设回建安置住宅楼的出资单位或个人，合作建设回建安置住宅楼的出资单位或个人缴纳的合作建设回建安置住宅楼款在支付开发建设成本费用后如有结余（合作建房款）的归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村村的合作建设回建安置住宅楼关系、模式以及建设回建安置住宅楼的土地性质、用途，愿意出资合作建设回建安置住宅楼，根据合同约定支付合作建设回建安置住宅楼款（合作建楼房款），并按本合同约定享有回建安置住宅楼在约定年限内的使用权。” 合同签订当天，被告向原告出具《收据》，载明到原告支付的涉案的聚联名苑2＃楼1单元902号房首期款191463元。 因原告认为其与被告签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》无效，经与被告协商退还购房款未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 本院认为：一、关于涉案合同的性质问题。 原、被告签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》由于约定了原告一方仅提供资金而不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质，从双方签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》内容来看，虽然约定了原告取得的仅是房屋的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其房屋买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为回建安置住宅楼无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告向原告出售房屋的本质属性，又由于原告实际向被告购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》为商品房预售合同。 二、关于涉案合同的效力问题。 由于原、被告签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得《合作建设回建安置住宅楼合同》所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2018年3月4日签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》应属无效。 关于原告要求被告返还购房款的问题。 由于原、被告签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告要求被告返还其因《合作建设回建安置住宅楼合同》取得的房款191463元，符合前述法律规定，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、原告方穗、李金坚与被告广西聚联市场投资有限公司于2018年3月4日签订的《合作建设回建安置住宅楼合同》无效； 二、被告广西聚联市场投资有限公司向原告方穗、李金坚返还购房款191463元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4129元，由被告广西聚联市场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  雷瑞强 二〇一九年七月三十日 法官 助理  滕秋梅 书 记 员  陆丹丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。