广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1798号原告：上海高力国际物业服务有限公司广州分公司，营业场所广州市天河区天河路208号东塔07层04号单元，统一社会信用代码91440101550563625A。负责人：冯文光。委托诉讼代理人：黄伟国、李国峰，广东天胜律师事务所律师。被告：曾静，女，1977年3月12日出生，汉族，原身份证地址湖北省石首市，现身份证住址广州市萝岗区，被告：钟天会，男，1977年11月25日出生，汉族，住广州市萝岗区，委托诉讼代理人：曾静，系钟天会配偶。原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司（以下简称“高力物业”）诉被告曾静、钟天会物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高力物业委托诉讼代理人李国峰、被告钟天会的委托诉讼代理人、被告曾静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高力物业向本院提出诉讼请求：1.判决两被告向原告支付拖欠的物业服务费（2016年7月至2018年10月期间每月服务费602.44元，合计16868.32元）；2.判决两被告向原告支付拖欠的水电费（2016年5月至2018年8月公摊水电费及2018年1月至2018年8月自用水费，合计2153.21元）；3.判决两被告向原告支付违约金（物业费从欠缴当月5日起，水电费从产生的次月5日起算，按每日应交费用的千分之三的标准支付）；4.判决两被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：曾静、钟天会是福港鼎峰花园A8-503的业主，与高力物业签订有《前期物业管理服务协议》，该协议中对高力物业提供服务的范围及物业服务费等费用的收费标准、交费日期均有明确约定。多年来，曾静、钟天会一直接受高力物业提供的物业管理服务。至2018年10月，曾静、钟天会已拖欠物业管理费16868.32元，截至2018年8月，拖欠水电费（含公摊水电、自用水电）2153.21元，合计19021.53元。高力物业多次催促，曾静、钟天会均拒绝支付相关费用。高力物业认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，根据《物业管理条例》第七条第（五）项，业主在物业管理活动中，应履行按时缴纳物业服务费用的义务；以及双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条关于物业管理费用的缴纳日期之约定,陈文艺的行为已明显构成违约，请求判如所请。曾静、钟天会答辩称：关于物业费，收楼后共交了五个月物业费，收楼时预交了三个月物业费，后来高力物业又从钟天会银行卡上扣划两个月物业费。后期不交物业费的原因：一是收楼后发现房屋有空洞等质量问题，并且也找专门机构进行鉴定，但物业跟开发商在解决房屋质量问题上互相推诿，没有切实解决问题；二是物业费收费标准超过了国家收费标准，不应该按每平3.61元收取物业费，应该按国家最高标准2.88元收物业费；三是高力物业服务质量不到位，经常对业主不理不睬，房屋整改也不及时，涉案房屋出现漏水、家门口的大瓷砖损坏、临近房屋的楼道防火门经常关不上等问题一直跟物业反应也未解决。关于水电费：第一，对于2018年的自用水费，因为总表在物业那里，其虽然对水费的用水量表示质疑，但之前同意交，是物业拒收。并且曾静、钟天会认为由物业代收不合理，其想直接交给供水公司。第二，对于公摊水电费问题，开发商有游泳池和会所、商业铺面、并且小区也有学校，公摊费用是否包含了前述房屋设施的水电费，物业也没有公布，曾静、钟天会对其费用表示质疑。本院经审理查明：2015年12月22日，高力物业与曾静、钟天会签订《福港鼎峰花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），该《服务协议》约定高力物业是由福港鼎峰花园房地产开发单位广州市宏康福港房地产开发有限公司通过招标方式选聘的前期物业服务企业。曾静、钟天会所购房屋《商品房买卖合同》；房号：A8栋503；类型：商住；座落位置：香雪大道西279号（自编A8栋）；建筑面积：165.65平方米。其中第四条约定业主缴纳费用的方式和时间：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳当月各类物业服务费用及上月共用水电分摊费用的义务；收楼时，首次缴纳三个月的物业服务费用；物业服务收费标准如下：住宅：3.61元／月·平方米，不包括物业管理区域内共用水电费分摊；物业管理区域内共用水电费分摊包括但不限于：公共水电费、线损费、路灯电费、楼宇公共照明、二次供水费用、电梯运行电费、车库照明电费、车库清洁用水费、公共清洁用水费等。其中车库照明电费及车库清洁用水费按车库车位个数平均分摊，其余费用按广州市政府有关规定进行分摊，收费标准按照供水、供电部门所公布最新标准为准，以本月分摊上月的方式计收；因业主原因空置房屋的，业主缴纳物业服务费用及共用水电分摊费用标准不变；业主缴纳物业服务费用及共用水电分摊费用，从发展商所出具的《收楼通知书》所注明的收楼日期开始计算；第十条违约责任：高力物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求高力物业限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，高力物业承担相应的法律责任；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，高力物业有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三标准向高力物业支付违约金。高力物业除有权按协议约定收取违约金外，若业主逾期一个月仍未缴交的，高力物业可采取包括将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等催缴措施。逾期三个月仍未缴交的，高力物业可向物业所在地的人民法院提起诉讼，业主应承担由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、交通费、执行费等费用。2016年1月2日，曾静、钟天会前往涉案房屋办理了收楼手续，于当日签署了《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》、《福港鼎峰花园物品确认表》。其中《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》载明高力物业将单元钥匙、信箱钥匙、及《前期物业管理服务协议》、《委托银行代收费协议书》等8份文件交予A8-503房业主曾静、钟天会。《福港鼎峰花园物品确认表》载明高力物业将燃气灶、抽油烟机、消毒柜等物品移交给曾静、钟天会。钟天会在业主签字处签字确认，并备注：开发商保留钥匙进行返修返工，物品及水电费业主不确认。曾静、钟天会陈述因房屋质量需要维修，直至2016年6月才实际入住。为证明涉案房屋存在质量问题，曾静、钟天会提供了广州天玑房地产咨询服务有限公司房屋质量咨询报告及大量图片予以证明。曾静、钟天会陈述，高力物业存在车库漏水、垃圾成堆、墙面瓷砖破裂、防火门关不上等等服务质量不到位问题，并提供了大量图片予以证明。2018年5月8日，高力物业委托广东天胜律师事务所向曾静、钟天会发出《关于催收物业管理费等费用的律师函》（邮件号码：1034593238028），催促曾静、钟天会缴纳截至2018年4月28日已欠缴高力物业的物业管理费13253.68元及水电费（含公摊水电、自用水电）1196.82元及因拖欠费用产生的违约金4576.62元，总计19027.12元，该邮单于2018年5月9日显示“他人收，丰巢箱”，但曾静、钟天会均称没有收到该快递。高力物业提供了其自行制作的《鼎峰2019年3月收款通知单》，该清单上显示A8-503单元欠缴2016年7月1日至2018年10月31日物业管理费16868.32元；2016年5月1日至2018年8月31日公摊水电费1358.06元；2018年1月1日至2018年8月31日自用水费795.15元。高力物业为证实已代缴公共水电费的事实，提交了收款人为广州供电局有限公司、广州开发区供水管理中心的中国建设银行单位客户专用回单，并提供了关于公共区域水电费分摊事宜，分别列出了楼宇内梯灯、楼宇内电梯用电、楼宇内加压水泵供水用电、园区照明用电、地下车库照明用电、楼宇清洁用水、地下车库清洁用水的分摊办法。又查明，曾静、钟天会于2015年12月22日缴纳了2016年3月1日至2016年5月31日的物业管理费1794.09元。2016年6月27日又缴纳了物业管理费602.44元。上述事实有《服务协议》、住户信息登记表、《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》、《福港鼎峰花园物品确认表》、《鼎峰花园物业服务中心物业管理费收款清单》、代扣电费、水费回执、《关于公共区域水电费分摊事宜》、《关于催收物业管理费等费用的律师函》及邮寄底单、妥投证明、《鼎峰2019年3月收款通知单》、广州天玑房地产咨询服务有限公司房屋质量咨询报告、照片及当事人陈述等予以证实。本院认为：曾静、钟天会与高力物业签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。服务协议约定物业服务收费标准为住宅：3.61元／月·平方米，不包括物业管理区域内共用水电费分摊，该标准不超出政府限定范围，是双方的真实意思表示，应予以确认。曾静、钟天会关于物业费标准过高的抗辩意见本院不予支持。高力物业按照合同约定对涉诉物业所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。关于曾静、钟天会拒付物业管理费理由是否成立问题，第一、关于涉诉房屋的质量问题，属于曾静、钟天会与发展商广州市宏康福港房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，而本案高力物业与曾静、钟天会之间为物业服务合同纠纷，两者属于不同法律关系，曾静、钟天会可以另循法律途径解决。第二、曾静、钟天提出高力物业服务质量不到位，认为物业管理费应予以减免，并提供了大量图片予以证明。本院认为即便高力物业提供的服务确实存在不符双方合同约定的情形，也属于高力物业在管理方面的瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，曾静、钟天会可以请求高力物业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但曾静、钟天会不能以此为由拒缴物业费或要求减免。关于公摊水电费。《服务协议》已约定物业管理费不包括物业管理区域内共用水电费分摊，高力物业公司依《前期物业管理服务协议》、《关于公共区域水电费分摊事宜》作为其收费依据，提供银行转账回单证明已实际缴纳涉诉物业所在小区的公摊费用，并向业主公告。曾静、钟天会作为小区业主之一，仅有质疑账目不清而没有相反证据证明高力物业公司收费明显过高、不合理的情况下，理应承担公共水电分摊费用的责任，曾静、钟天会的该答辩主张，理据不足，本院不予采信。关于自用水费。曾静、钟天会虽质疑用水量，但未提供证据予以证实，此部分水费高力物业已代缴至广州开发区供水管理中心，曾静、钟天会理应承担向高力物业支付的责任。关于违约金问题。在高力物业未提交证据证明其实际损失的情况下，《物业服务协议》约定的违约金标准畸高，曾静、钟天会认为涉案房屋存在质量问题及维修拖拉，是高力物业没有跟进、反馈以及服务质量差等原因才未缴纳物业管理费。综合考虑以上，本院认为高力物业主张物业管理费的违约金标准过高，且曾静、钟天会未缴纳上述物业管理费确非恶意违约，本院依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用的万分之三计算违约金，但分段计算的违约金均以不超过本金为限。对于超出上述标准的诉讼请求，本院予以驳回。对于水电费的违约金。曾静、钟天会对高力物业主张的水电费系因为涉案房屋存在质量问题及物业服务问题才未缴纳，并非恶意拖欠，故本院酌情调整为以拖欠费用为本金，从本金确定的下一日起，按照日万分之三计算违约金，即以2153.21元为本金，从2018年9月1日起，按照每日万分之三的标准计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾静、钟天会应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付拖欠的2016年7月1日至2018年10月31日物业管理费16868.32元及逾期违约金（每月以602.44元为基数，每日按万分之三的标准计算，从当月5日起算至实际支付之日止。以上违约金均以不超过本金为限）；二、被告曾静、钟天会应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付2016年5月1日至2018年8月31日公摊水电费及2018年1月1日至2018年8月31日自用水费共计2153.21元及逾期违约金（以2153.21元为基数，从2018年9月1日起，按照每日万分之三的标准计算至付清之日止）；三、驳回原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告曾静、钟天会负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  安慧二〇一九年七月八日法官助理黄兰芳书记员罗徐昉昀附：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。