云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3204号原告：胡应坤，男，汉族，1957年12月18日出生，户籍地：云南省曲靖市麒麟区，现住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：梁平，女，汉族，1967年8月27日出生，户籍地：重庆市九龙城区，现住重庆市巴南区，系原告妻子，特别授权代理。被告：昆明胜意房地产开发有限公司（以下简称胜意公司）。住所：昆明市盘龙区。法定代表人：程娟。委托诉讼代理人：王丽丹，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨崇玲，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。原告胡应坤诉被告昆明胜意房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，依法组成合议庭于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告胡应坤及其委托诉讼代理人梁平，被告昆明胜意房地产开发有限公司的委托代理人王丽丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金，从2016年1月1日起至实际交房为止(2016年1月1日起150天，按10元计算，违约金为1500元，2016年6月1起，按每天20元计算，暂计算至2019年3月20止的违约金为2040元，共计违约金21940元)；2、诉讼费由被告承担。事实及理由:原告在被告建设的商品房胜意嘉园处购得位于地下室-4层G017号房的车位，原告于2015年11月4日向被告一次性付清购房款10万元，双方于2015年12月10日签订了《商品房购销合同》，约定交付时间为2015年12月31日前。并约定被告逾期交房应从合同约定交房时间届满后至实际交房之日止150天内，被告每天按10元向原告支付违约金，合同继续履行;逾期满150天后，被告每天按20元向原告支付违约金，合同继续履行。2018年3月，被告以短信的方式通知原告于2018年3月5日接房，原告依通知带上接房所需的一切，到物管处接房，原告要求被告出示五证二书一表，被告的工作人员告知没有，原告就拒绝接房。事后才得知被告建设的房屋并没有按照相关法律规定达到验收标准就交付使用。被告直到现在都还不具备法定的交房条件，按照法律规定、《商品房购销合同》的约定，请求法院判令被告支付逾期交房违约金至实际交房时止。被告辩称：原告于2019年3月21日起诉超过诉讼时效，根据民法相关规定保护民事权利诉讼期间为3年，原告与被告之间签订的商品房购销合同第十条约定的交付期限为2015年12月31日交付，即原告在2015年12月31日以后就知道或者应当知道权利受到损害，在此之后三年内原告怠于行使诉权超过法律规定的诉讼时效，因此原告诉求逾期交房违约金的请求权被阻却。另外根据双方签订的商品房购销合同第十条约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方也就是被告应当以昆明日报报纸公示的形式通知原告办理交接手续,交接时，被告仅需向原告提交商品房质量保证书以及商品房使用说明书。被告确实存在一定的违约行为，但是被告已于2016年的12月27日按照合同第十条的约定，在昆明日报刊登昆明胜意嘉园交房公告，通知所有业主于2016年12月28日到12月30日办理接房手续。被告认为被告已经按照合同约定履行了通知以及向其他业主的交房义务，原告因自身原因拒绝到被告处办理接房手续，自2016年12月27日起的逾期交房违约金不应由被告承担。因此请求法庭查明事实，以实际情况认定被告的逾期交房违约金。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：商品房购销合同、收据二份，证明原被告双方间的房屋买卖关系，原告已经按照约定履行了合同约定的义务；第二组证据：短信内容复印件二份、查询通知书一份，证明原告在2018年2月28日第一次接到被告接房的书面通知，原告按照接房通知要求在2018年3月5日开具了查询通知书去接房，而被告不出示符合交房条件的相关法律文件后原告拒绝接房，2018年8月14日第二次接到被告接房的书面通知，原告要求被告公示或出示行政主管部门出具的符合交房的相关文件，且对合同约定的违约责任提出了请求。证明原告多次去接房时，被告均不能提供工程竣工备案表、消防验收合格等相关文件，被告的违约行为还在持续。经质证，被告对原告提交的第一组证据无异议，请法庭注意第10条；第二组证据不认可，无法核实聊天对象是被告工作人员且原告所述我方未向其提供符合交房条件的相关法律文书并非为涉案合同约定中被告应当履行的义务。被告胜意公司为证明其答辩意见向法庭提交如下证据:第一组证据：（2019）云0103民初3204号《举证通知书》，证明《商品房购销合同》第七条交付期限约定应于2015年12月31日交付房屋，原告于2019年3月21日提出诉讼，间隔3年3个月，超过法律规定的诉讼时效，被告怠于行使诉讼权利；第二组证据《商品房购销合同》，证明：1.原告购买被告开发的胜意嘉园地下室负4层G017车位，于2015年7月31日签订《商品房购销合同》，合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力；2.合同第七条交付期限约定被告应于2015年12月31日交付；3.合同第九条违约责任约定自本合同约定交付期限届满后支付违约金；4.合同第十条交接约定被告以《昆明日报》报纸公告形式通知原告交房，应向原告提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于乙方原因未能按期交接的责任由乙方承担；第三组证据：《昆明日报》、交房公告、昆明胜意房地产开发有限公司微信公众号截图（2016年12月26日）、商品房质量保证书，商品房使用说明书，证明2016年12月27日被告已经按合同约定公告交付房屋，房屋满足约定的交付条件，自此房屋未能交接应由原告承担所有责任。根据双方合同第九条约定的违约金额为150天，每天10元，212天每天20元，共计5740元，与原告主张21940元的相差甚远。被告补充提交：第一组证据：单位（子单位）工程质量竣工验收记录表C5-2、《工程竣工验收证明书》，证明：1、原告购买的房屋位于昆明胜意嘉园地下室-4C层G017号车位，该车位所在地下室在2016年12月27日通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位的质量验收；2、昆明胜意嘉园地下室于2016年12月27日取得《工程竣工验收证明书》，达到涉案合同约定的交付条件；第二组证据：胜意嘉园业主交房流程表、昆明胜意嘉园小区房屋验收表、胜意嘉园物料领取表，证明：1、2016年12月29日，昆明胜意嘉园小区9栋业主刘某某已经办理完接房手续；2、昆明胜意嘉园小区9栋在2016年12月27日已经具备交房条件，原告因个人原因拒绝办理交房手续。经质证，原告对被告提交的第一组证据三性认可，证明目的不认可，2018年3月份我方第一次收到接房通知，在短信里就提到违约金的问题，最后一次是2018年8月16日通过短信方式提出过违约金的主张，诉讼时效中断；第二组证据三性认可，证明目的不认可，涉案房屋不符合法定交房条件，仅符合约定的交付条件；第三组证据《昆明日报》，交房公告，昆明胜意房地产开发有限公司微信公众号截图（2016年12月26日），公告交付之日涉案房屋不具备法定交付条件，公告交付不等于交付，且涉案合同补充协议1-1约定双方联系方式为电话，不是报纸公告。商品房质量保证书、商品房使用说明书三性不认可，日期模糊不清楚。原告对被告补充提交的第一组证据真实性不认可，《工程竣工验收证明书》五方单位盖章的地方均无日期，不知道何时完成的五方验收；第二组证据不认可，真实性无法核实且与本案无关。本院认为，原告提交的第一组证据和被告提交的第二、三组证据以及补充的第一、二组证据具有真实性，综合证实合同第十条明确约定了交房的条件为经被告组织验收合格后以报纸公告的形式交付，被告组织验收合格以及报纸公告交房的时间均为2016年12月27日，原告逾期接房，根据合同约定2016年12月28日视为已经交房。关于原告提交的第二组证据，涉案合同并未约定以短信通知形式交房，本院不予采信；关于被告提交的第一组证据，被告逾期交房持续至2016年12月27日，原告主张未超过诉讼时效。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2015年7月31日原告向被告支付车位款人民币100000元，由被告向原告出具收据确认，后双方于2015年12月10日签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于金马镇大树营社区中营村胜意嘉园地下室-4层G017号车位，总价款人民币100000元，交付时间为2015年12月31日前，原告于2015年11月4日一次性支付人民币100000元。被告应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以《昆明日报》报纸公告形式通知原告办理交接手续。若被告未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止150天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期150天后，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行。2016年12月27日，建设单位即本案被告组织勘察单位云南省地震工程勘察院、设计单位中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司、监理单位昆明艺汇工程监理咨询有限公司、施工单位云南工程建设总承包股份有限公司对昆明胜意嘉园主体工程A标段地下四层地基基础工程、装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给排水采暖工程、建筑电气工程、建筑节能工程共6个分部进行了工程竣工验收，验收结论为合格。同日，被告在《昆明日报》发布公告，通知昆明胜意嘉园业主于2016年12月28日至12月30日（每天办理时间为9:00-17:00）期间安排分批次办理交房手续。2018年3月，原告办理接房时认为被告交付的房屋不具备法定的交房条件拒绝接房，现诉至法院主张其诉请中的权利。本院认为：原被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同已成立并生效。原告按照约定给付了相应的合同价款，被告应当按照约定于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。经审理查明，涉案房屋已于2016年12月27日由建设单位胜意公司组织勘察、设计、监理、勘察单位验收合格，并由上述单位共同出具《工程竣工验收意见》，同日被告按合同约定在昆明日报刊登交房公告，通知业主交房期间为2016年12月28日至12月30日。至此被告已经履行了涉案合同约定的交房义务，同时被告当庭已提供商品房质量保证书，商品房使用说明书佐证涉案房屋具备交付的条件。根据合同约定，原告拒绝接房的，公告交房的次日即2016年12月28日视为已经交付房屋，此后的逾期接房责任由原告自行承担。故被告应向原告支付的逾期交房违约金自2016年1月1日至2016年12月27日共计362天的违约金人民币5740元（150×10＋212×20=5740）。关于原告提出涉案房屋不具备法定的交付条件的问题，本院认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。根据上述规定，建设工程交付使用的条件为建设工程验收合格，而非必须经建设行政主管部门予以备案。本案中，原被告双方约定的“经建设单位组织验收合格”的交付标准不违背或低于法律规定。故原告以涉案房屋不具备法定的交房条件拒绝接房的理由不成立。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《建设工程质量管理条例》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：被告昆明胜意房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡应坤支付自2016年1月1日起至2016年12月27日止逾期交房违约金人民币5740元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币349元由原告胡应坤承担人民币258元，被告昆明胜意房地产开发有限公司承担人民币91元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  李洪利人民陪审员  付秋燕二〇一九年七月二十五日书 记 员  赵路娟