成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初710号 原告：张远山，男，1967年11月23日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 原告：段国梅，女，1973年10月14日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 二原告共同委托诉讼代理人：蒋奇，上海段和段（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：王生忠，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被告：刘官金，男，1966年8月24日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：成都帝睿建筑装饰工程有限公司，住所地成都市金牛区38楼3803号。 法定代表人：刘飞，总经理。 被告：成都朗煜建筑装饰工程有限公司，住所地成都市武侯区武侯大道铁佛段1号1栋2单元12层1210号。 法定代表人：刘官金，总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：罗浩，四川瑞展律师事务所律师。 第三人：大连万象美物业管理有限公司成都分公司，住所地成都市金牛区成彭路东二段11号二楼16号。 负责人：李传玉。 委托诉讼代理人：胡钰，女，汉族，1993年1月12日出生，住四川省江安县，系公司员工。 原告张远山、段国梅与被告刘官金、成都帝睿建筑装饰工程有限公司（以下简称“帝睿公司”）、成都朗煜建筑装饰工程有限公司（以下简称“朗煜公司”）、第三人大连万象美物业管理有限公司成都分公司（以下简称“万象美成都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张远山、段国梅的共同委托诉讼代理人蒋奇、王生忠，被告刘官金、帝睿公司、朗煜公司的共同委托诉讼代理人陈远、罗浩，第三人万象美成都公司的委托诉讼代理人胡钰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张远山、段国梅向本院提出诉讼请求：1.判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司支付2016年9月14日至2018年12月13日的欠付租金388359元；2.判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司支付滞纳金直至租金付清之日止，暂计至2018年10月13日为40211.14元；3.判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司缴付物管费，暂计至2018年12月31日为966203.55元；4.判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司支付违约金直至物管费缴清为止，暂计至2018年9月30日为1429485.77元；5.判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司承担本案诉讼费。事实与理由：2014年6月14日，张远山、段国梅(甲方)与刘官金（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定刘官金承租张远山、段国梅位于成都市金牛区38楼整层房屋（3801、3802、3803、3804、3805、3806、3807、3808号房屋）作为办公使用，房屋租期为五年，自2014年9月14日至2019年9月13日止，合同第五条约定，租期前两年即2014年9月14日至2016年9月13日租金为82581元/月，租期第三年即从2016年9月14日至2017年9月13日租金为86710元/月，租期第四年即2017年9月14日至2018年9月13日租金为91045元/月，租期第五年即2018年9月14日至2019年9月13日租金为95597元/月，租金按季支付，在上一次租金到期前一个月的15日前一次性支付后3个月租金，第七条约定租赁期间由刘官金、帝睿公司、朗煜公司支付水、电、卫生、物业费等费用，拖欠租金应支付滞纳金，滞纳金按每月租金的千分之五计算，合同第二十二条约定，合同签订生效后，由于刘官金经营公司的营业执照正在办理过程中，签订此合同时单位名称及盖公章处预留空白，乙方签订合同者为待注册单位的法定代表人，待单位工商注册后，在预留空白处填上单位名称及加盖单位公章，乙方的所有权利义务由注册后的单位承担与享有。合同签订后，张远山、段国梅按约将房屋交付给刘官金，刘官金将上述房屋交与帝睿公司、朗煜公司使用，目前刘官金、帝睿公司、朗煜公司拖欠租金388359元及拒不支付物业费，其中拖欠2016年9月14日至2017年9月13日递增租金49548元，2017年9月14日至2018年9月13日期间的递增租金52020元，2018年9月14日至12月13日租金286791元，滞纳金按照年利率24%的标准分段计算，暂计至2018年10月13日为40211.14元。依据《前期物业服务协议》约定，案涉房屋物业管理费在每季度的5号之前缴纳，每平方米15元，如逾期缴纳则承担每日千分之五的违约金，刘官金、帝睿公司、朗煜公司未缴付2014年10月物业管理费以及2015年10月1日起至今的物业管理费共计966203.55元。为维护张远山、段国梅的合法权益，特向法院起诉。 庭审过程中，张远山、段国梅提出增加诉讼请求，要求“1、判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司支付2016年9月14日至2018年12月13日的租金437907元；2、判令刘官金、帝睿公司、朗煜公司支付滞纳金直至租金付清之日止，暂计至2018年10月13日为43858.84元”。 刘官金辩称，因张远山、段国梅的房屋存在严重漏水问题，不符合合同对房屋使用的要求，因此双方在履约过程中多次交涉后达成不予收取递增部分租金的意见，张远山、段国梅的房屋漏水且拒绝维修给刘官金、帝睿公司、朗煜公司造成损失也应当减免相应租金，故张远山、段国梅的第一项、第二项诉讼请求不符合本案事实及法律规定；案涉房屋属于万达广场顶层，属于公共部分，物管公司也负有维修养护的责任，张远山、段国梅没有进行维修，物管公司也未妥善处理漏水问题，刘官金、帝睿公司、朗煜公司未享受到恰当的物业服务，根据《中华人民共和国合同法》有关履行抗辩权的规定，刘官金、帝睿公司、朗煜公司有权拒付物业费；朗煜公司不是本案适格被告。 朗煜公司与刘官金的答辩意见一致。 帝睿公司与刘官金的答辩意见一致。 第三人未发表答辩意见。 经审理查明，2014年6月14日，张远山、段国梅（甲方）与刘官金（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：第一条甲方将座落于成都市金牛区38楼楼层（3801号、3802号、3803号、3804号、3805号、3806号、3807号、3808号）房屋（总楼层为38层）出租给乙方使用。建筑面积共计1651.63平方米；第二条乙方租用出租房屋的期限为五年，即自2014年9月14日至2019年9月13日止；第三条甲方将房屋出租给乙方作商业办公用途使用；第五条2014年9月14日至2016年9月13日期间的租金为82581元/月，2016年9月14日至2017年9月13日期间的租金为每月86710元/月，2017年9月14日至2018年9月13日期间的租金为91045元/月，2018年9月14日至2019年9月13日期间的租金为95597元/月。甲乙双方签订此合同当日内（即2014年6月14日），乙方需要支付保证金82581元给甲方，并在2014年6月20日前支付3个月的租金247743元给甲方。乙方不存在违约行为且结清一切费用和保证房屋无非正常损坏情况下，合同到期后甲方无息退还给乙方保证金；第六条甲方在收取保证金后当日内，即于2014年6月14日将出租房屋交付乙方使用。房屋装修免租期为3个月，自2014年6月14日至2014年9月13日；第七条租赁期间乙方负责支付2014年6月14日后的出租房屋全部的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、房屋租赁管理费、租赁税及因使用而产生的其他所有费用；第十条乙方在出租房屋使用过程中，如出租房屋及内部的设施非因乙方原因出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施；甲方应接到乙方通知后3日内进行维修；乙方无法通知甲方或者甲方拒不履行的，乙方可自行维修。本条维修（包括乙方代为维修）的费用由甲方承担；第二十二条本合同自甲乙双方签字后生效，由于乙方营业执照正在办理过程中，签订此合同时乙方单位名称及盖公章处预留空白，乙方签订合同者为待注册单位的法定代表，待乙方单位工商注册后，在预留空白处补充填上单位名称及加盖单位公章，乙方的所有权利义务由乙方工商注册后的单位承担与享有。2014年6月14日，张远山收取案涉房屋押金82581元。 合同签订后，张远山、段国梅向刘官金交付案涉房屋，刘官金向张远山、段国梅按照每月86710元/月支付租金至2018年9月13日，2018年9月14日后，刘官金未支付租金。2014年8月5日帝睿公司成立。 2018年10月17日张远山、段国梅向刘官金发出《告知函》，要求刘官金支付欠付的租金和物管费。2018年10月22日，刘官金向原告《致函》，称因漏水其不再续租案涉房屋，并在2018年11月21日搬离。2018年9月17日，万象美成都公司向张远山发出《关于缴纳所欠物业管理费的函件》，载明2014年10月1日至2014年10月31日、2015年10月1日至2018年9月30日期间的催费函件，截止2018年9月30日欠交物业费891880.20元，滞纳金1429485.77元。 另查明：一、金牛区38楼3801、3802、3803、3804、3805、3806、3807、3808号房屋系张远山、段国梅共有； 二、由于案涉房屋明显存在漏水情况，2018年11月12日，四川省成都市蜀都公证处对案涉房屋的屋顶及现状进行摄像、拍照等证据保全，2018年11月14日，该公证处出具（2018）川成蜀证内民字第57639号《公证书》； 三、万象美成都公司称，2018年11月11日，因张远山以微信的方式告知万象美成都公司，由于刘官金拒绝缴纳物业费和房屋租金，要求对案涉38楼1-8号房屋进行停电。2018年11月13日帝睿公司搬离案涉房屋，因为搬离部分物品未经正常程序进行拦截，经联系后得到张远山同意于2018年11月15日将案涉租赁房屋进行锁门。 四、在租赁期间，张远山、段国梅未提供向刘官金、帝睿公司、朗煜公司主张递增租金证据。 上述事实有当事人的身份信息、《房屋租赁合同书》、《前期物业服务协议》、《网签合同信息查询记录》、《公证书》等证据和双方的当庭陈述在案予以印证。 本院认为，《房屋租赁合同书》系当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定履行相关的权利义务。 本案的争议焦点：一、谁系本案租赁承租人；二、承租人应付租金金额；三、违约责任。 关于承租人。根据双方合同约定：“本合同自甲乙双方签字后生效，由于乙方营业执照正在办理过程中，签订此合同时乙方单位名称及盖公章处预留空白，乙方签订合同者为待注册单位法定代表，待乙方单位工商注册后，在预留空白处补充填上单位名称及加盖单位公章，乙方所有权利义务由乙方工商注册后的单位承担与享有”。本案中，刘官金为设立帝睿公司，作为帝睿公司发起人以自己名义与相对人张远山、段国梅签订租赁合同，对此情况，张远山、段国梅是明知的。帝睿公司已成功设立，且注册地址为案涉部分房屋，因此租赁合同应直接约束张远山、段国梅和帝睿公司。在租赁合同履行过程中，2014年8月5日帝睿公司设立，将涉租房屋登记为公司住所地，张远山、段国梅认可帝睿公司在案涉房屋进行经营活动，因此帝睿公司已经实际享有了租赁合同的权利。依照《最高人民法院若干问题的规定（三）》第二条的规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，帝睿公司设立后，已实际享有了合同权利，并且庭审中认可其为合同相对人，对《房屋租赁合同书》予以了确认，应由帝睿公司向合同相对人张远山、段国梅承担相应的法律责任。故张远山、段国梅主张刘官金、朗煜公司支付相关费用的请求不予支持。 关于租金。庭审中当事人均确认帝睿公司截止2018年9月14日前的租金已按照每月82581元支付，2018年9月14日后未付租金。庭审中查明，案涉房屋于2018年11月15日锁门致使合同履行不能，故此时间应为帝睿公司支付的租金时间。根据合同约定递增金额，2016年9月14日至2017年9月13日期间的租金（86710元-82581元）×12个月为49548元，2017年9月14日至2018年9月13日租金（91045-82581）×12个月为101568元，2018年9月14日至2018年11月15日的租金95597元/月÷30天/月×62天为197567.13元，前述租金共计348683元。 关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中，案涉房屋明显存在多处漏水，且庭审中张远山、段国梅认可漏水事实，故张远山、段国梅未尽到合理的维修义务，其存在严重的过错；帝睿公司已履行大部分合同义务，其未付租金占应付租金比例较低，即帝睿公司未支付部分租金的行为系瑕疵履行行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，双方均未按照合同约定全面履行自己的义务，结合双方的过错程度，合同的履行情况，本院酌定张远山、段国梅自行承担80%的责任，帝睿公司承担20%的责任；故帝睿公司应当向张远山、段国梅支付租金为69737元（348683元×20%）。 关于滞纳金。由于双方均存在违约，故张远山、段国梅主张的滞纳金不予支持。 关于物管费、违约金。对于张远山、段国梅主张支付物管费及违约金的主张，本院认为本案系房屋租赁合同纠纷，帝睿公司并非前期物业服务协议的合同相对方，且张远山、段国梅未提交证据证明其已代付物业费及违约金的证据，故对于张远山、段国梅的主张不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《最高人民法院若干问题的规定（三）》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、成都帝睿建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向张远山、段国梅支付租金69737元； 二、驳回张远山、段国梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费29394元，减半收取14697元，由成都帝睿建筑装饰工程有限公司负担2939元，张远山、段国梅负担11758元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一九年七月三日 书记员  王文凤