烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初2379号原告：烟台市牟平区紫金花园物业管理有限公司，住所地烟台市牟平区鱼鸟河西路399号。法定代表人：曲建利，经理。委托诉讼代理人：贾波，女，1977年6月10出生，汉族，住烟台市牟平区,系公司职工。委托诉讼代理人：王晓峰，山东前卫律师事务所律师。被告：唐鲁宁，男，1957年6月29日出生，汉族，住江苏省徐州市支龙区。委托诉讼代理人：刘宝利，山东宁海律师事务所律师。原告烟台市牟平区紫金花园物业管理有限公司诉被告唐鲁宁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台市牟平区紫金花园物业管理有限公司的委托诉讼代理人王晓峰、被告唐鲁宁的委托诉讼代理人刘宝利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台市牟平区紫金花园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付所欠物业管理费等共计4,819.70元及逾期交费违约金（以欠款为基数按日0.3%的比例自2014年1月15日起至被告全部付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告唐鲁宁于2008年3月26日与烟台东方海洋置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于烟台市牟平区的住宅楼，并于2010年4月正式领取了钥匙，成为该房的业主。2010年5月16日，原告与烟台东方海洋置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告为烟台市牟平区紫金花园小区提供前期物业管理服务。被告理应按时交纳物业管理费。被告只交纳了2013年的物业管理费，2014年、2015年、2016年、2017年的物业管理费经原告多次催交至今未交纳。被告唐鲁宁辩称，第一、对物业费的每年度的交费基数1,452.00元被告没有异议。第二、物业管理费应该从被告实际收房之日起开始计算，被告在2013年5月2日收房并交纳了物业费1,452.00元，即已付清2013年5月2日至2014年5月2日期间的物业管理费用，从2014年5月2日至2017年4月20日期间未交纳物业费，在2017年4月20日原告退出了紫金花园小区的物业管理，此后被告不需要向原告交纳物业费。第三、原告提交的《前期物业服务合同》第七条当中约定物业服务费按半年交纳，即业主和物业使用人应当在每年的1月15日、7月15日前履行交纳义务，逾期不交的按照日0.3%的比例支付违约金，而本案原告2019年6月1日才起诉要求被告支付2014年至2017年的物业管理费，在此之前原告未向被告主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，故本案原告主张2016年5月31日之前的物业费超过了诉讼时效期间。第四、被告的房屋自交付至今一直处于空置状态，根据《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》第十三条的规定，被告应当按照收费标准的70%交纳物业管理费。第五、原告主张逾期交费违约金过高，理由有二：1.原告在此之前从未向被告主张过违约金，根据法律规定原告主张2016年6月1日之前的逾期交费违约金均已超过了诉讼时效；2.原告按照每天0.3%主张违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案原告的损失无非是被告应交物业费用的利息损失，因此以每年未交物业费的数额为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金或者以每年未交物业费的数额为基数按年利率24%为限计付违约金，符合法律规定。综上，原告主张的物业费数额过多，同时其要求物业费的违约金的数额亦过高，请求法庭依法裁判。本院经审理认定事实如下：2008年3月26日，被告唐鲁宁与案外人烟台东方海洋置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告购买该公司开发的烟台市牟平区紫金花园小区21号楼2单元101号房产，总建筑层数住宅5层，属于多层住宅，合同所载该房的建筑面积为131.31平方米。在前述《商品房买卖合同》第12页中买卖双方签名落款处下方附有附件一、二、三、四的相关内容，其中附件四为：“1、住宅小区入住合同；2、物业管理合同”。2010年5月16日，原告烟台市牟平区紫金花园物业管理有限公司（合同中的“乙方”）与烟台东方海洋置业有限公司（合同中的“甲方”）签订一份《前期物业服务合同》，合同约定由原告为前述烟台市牟平区紫金花园小区提供物业服务，其中第二条约定服务内容为：“1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。”第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳人，具体标准如下：多层住宅：0.9元/月·平方米；高层住宅：1.2元/月·平方米……。”第七条约定：“业主应于2011年7月1日之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月15日、7月15日前履行交纳义务。逾期不交，乙方按每天0.3%的比例收取违约金。”第二十八条约定：“本合同期限自2010年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。”第三十三条约定：“本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。”2010年4月份，被告的亲戚梁东代替被告在原告提供的《住户正式钥匙领取表》（21号楼）中户号为2－101的备注处签名，其前注明内容为：“钥匙全清、门铃猫眼已领。”同时该表中还有该单元其他住户包括但不限于孙志明、张德奎等人的签名。2013年5月2日，被告唐鲁宁向原告烟台市牟平区紫金花园物业管理有限公司交纳了物业管理费1,452.00元，同时原告与被告签订一份《紫金花园物业管理合同》，该合同第一页的内容为“物业管理公约（入住合同）物业管理人：烟台市牟平区紫金花园物业管理有限公司，住所：烟台市牟平区鱼鸟河西路399号N2公建法定代表人：曲建利房屋所有权人和使用人：（以下统称业主），住所……。”第二页内容为：“为明确小区业主、管理人及其他有关各方在占有、使用、维护及管理等方面的权利和义务，保障楼宇及小区的正常使用和管理，维护各方当事人的合法权益及小区的公共秩序，创造良好的生活环境，特签订本公约。一、总则……。”自2014年起至今，被告未再向原告支付物业服务费。涉案房屋自交付空置至今，但被告未到原告处办理空置确认登记手续。2017年4月20日，原告与烟台市牟平区紫金花园业主委员会签订一份《协议》，约定原告于2017年4月25日上午七点解除对该小区的物业服务，由新的物业公司接管该小区，涉案《前期物业服务合同》自动作废。2017年10月9日，原告起诉褚新强（系与被告同一小区另一业主）物业服务合同纠纷一案，即（2017）鲁0612民初2712号案，该案判决书主文第二项内容为：“被告褚新强自2014年1月16日起，按照每日0.3%的比率支付原告烟台市牟平区紫金花园物业管理有限公司应缴物业服务费968.00元的逾期违约金，直至款项付清为止；自2014年7月16日起，按照每日0.3%的比率支付原告烟台市牟平区紫金花园物业管理有限公司应缴物业服务费968.00元的逾期违约金，直至款项付清为止。”后经二审审理维持原判。庭审中，原告明确违约金的计算标准，事实依据是《前期物业服务合同》第六、七条的约定，该合同中第七条明确约定物业费应按半年交纳，业主和物业使用人应当在每年的1月15日、7月15日前履行交纳义务，逾期不交的按照0.3%的比例来交纳违约金，故截至2019年7月15日的违约金的计算方式是2014年上半年的违约金以每年应交纳的物业费为1,452.00元÷2×0.3%×2005天（2014年1月15日至2019年7月15日）=3,920.00元；2014年下半年的违约金为1,452.00元÷2×0.3%×1805天（2014年7月15日至2019年7月15日）=3,472.00元；其他年度的违约金依此类推分别数额为2015年上半年的违约金为3,038.00元、2015年下半年的违约金2,604.00元、2016年上半年的违约金为2,170.00元、2016年下半年的违约金为1,736.00元、2017年上半年的违约金为833.00元，金额合计17,807.00元，现原告仍要求被告支付违约金至款项实际付清之日止。被告抗辩主张本案的违约金过高，认为可按照银行同期贷款利率或者不超过年利率24%作为计算标准。对此，原告表示不同意，并提供书面代理词阐述论证应按照双方合同约定的每日0.3%的比例计算违约金，理由有四：1.被告的违约交纳物业费给原告造成巨大损失，因为物业费是原告维持公司运营的唯一收入，而作为前期物业服务公司收取的物业费主要是用于支付物业保安人员和保洁人员的工资、劳保，以及小区公共设施的维护、维修（不能使用物管基金），被告长期拒交物业费直接影响原告的正常运行，也直接影响到原告为小区业主提供的服务，正由于像本案被告这样的业主长期拒交物业服务费，才使原告于2017年4月25日终止涉案的物业服务合同；2.本案中，无论被告是否按时交纳物业费，原告都兢兢业业为包括被告在内的小区全体业主提供了物业服务，直至2017年4月25日业主委员会与原告解除涉案的《前期物业服务合同》；3.被告自2010年4月成为紫金花园小区的业主，只交纳了2013年的物业费，2014年、2015年、2016年和2017年所欠原告的物业费分文未交，即使原告不再为该小区提供服务，被告亦未主动交纳所欠物业费，却在长达四年多的时间内一直拒绝履行唯一的合同的义务，其弃约、失信的行为从根本上违反了《合同法》规定的当事人应当全面、诚实履行合同义务，按照合同约定的每天0.3%计算违约金不仅可以弥补原告所遭受的经济损失，也可以间接惩罚被告的严重违约行为，亦符合《合同法》规定的关于违约金具有惩罚性的立法本意；4.《合同法》规定双方当事人约定的违约金过高，应一方当事人的申请，法院可适当调整，但调整的幅度不宜过大，否则就是司法权力干预当事人意思自治。庭审中，原告针对自己的诉讼请求向本院提交七份证据：证据一、被告与东方海洋置业有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明被告于2008年成为烟台市牟平区的业主；证据二、《前期物业服务合同》，该合同系原告与山东东方海洋置业有限公司于2010年5月16日签订的，证明原告自签订之日起为烟台市牟平区紫金花园小区提供了物业服务；证据三、《协议》一份，该协议系原告与紫金花园小区业主委员会签订的，时间是2017年4月20日，证明原告为紫金花园小区提供物业服务截止时间是2017年4月25日；证据四、被告于2013年交费的发票存根联一份，证明被告一年应交的物业管理费为1,452.00元，该发票同时证实被告接受了原告提供的服务理应交纳以后年限的物业费；证据五、物业服务企业资质证书一份，证明原告具有物业服务三级物业服务资质；证据六、《住户正式钥匙领取表》，该表的形成时间为2010年4月份，该表中有被告亲戚梁东(系被告妻弟)签名，用于证明被告2010年4月份成为涉案房屋的业主，并且事实上该小区的业主基本都是在2010年4月领取的钥匙，即2010年4月份该小区所有房屋基本完成交付；证据七、烟台市中级人民法院民事判决书一份，该判决系原告起诉该与被告同在一个小区的业主褚新强，该案判决褚新强支付物业服务费并自2016年1月16日起按照每天0.3%的比例向原告支付违约金，该判决说明原告主张的按照双方约定的0.3%比例收取违约金并不过高，而是适当的。被告对原告提交的上述证据的真实性均没有异议，但是对其证明内容有异议，其中《商品房买卖合同》只能证明在2008年被告购买了紫金花园的房产，但房屋并未交付；对《前期物业服务合同》的证明内容没有异议，但是根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，房屋未交付给买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；《协议》的证明内容没有异议，可以看出自2017年4月25日后被告不再需要向原告交纳物业费；对收费发票及资质证书的证明内容没有异议；《住户正式钥匙领取表》中梁东签字能否代表本案被告无法确定，因为在签字的时候梁东未必取得被告的授权，且该表上的日期由原告单方书写，故不认可原告的主张具体领取钥匙的时间，如按原告所述2010年4月涉案房屋已经交付给被告，原告在2013年5月份才开始收取物业费，明显相互矛盾，具体情况请依法裁判；烟台市中级人民法院民事判决书与本案没有直接的关联，而且我国也不是适用判例法，被告也可以庭后提供两份民事判决书证实违约金过高，法院依法进行了调整。被告唐鲁宁针对自己的抗辩主张向本院提交《物业管理合同》一份，证实原、被告于2013年5月2日重新签订了物业服务合同，该物业服务合同实际上已经替代了之前的《前期物业服务合同》，该合同中没有约定违约金条款，即2013年5月2日之后并不存在逾期付款违约金的问题。原告对该《物业管理合同》的真实性没有异议，主张该合同系入住合同，是《商品房买卖合同》的附件4中的第一项中的“入住合同”，该合同并不能等同于《前期物业服务合同》，也不能替代《前期物业服务合同》。本院认为，本案争议的焦点有二，一为被告欠原告物业服务费的数额是多少？二为原告主张的违约金是否过高？针对第一个问题，被告唐鲁宁欠原告多少物业服务费。首先，案外人烟台东方海洋置业有限公司与原告烟台市紫金花园物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示；同时涉案小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，其开发建设单位即烟台东方海洋置业有限公司选聘原告为该小区提供物业服务，符合我国《物业管理条例》第二十一条的规定，故该物业服务合同合法有效，而该《前期物业服务合同》对被告等小区业主均具有法律约束力。至于被告提供的《物业管理合同》，从其内容看应为该小区的管理公约，而无法取代涉案的《前期物业服务合同》；更何况涉案《前期物业服务合同》第三十三条明确约定：“本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。”故本案原、被告之间的物业服务合同关系应以《前期物业服务合同》的约定为准，即原、被告双方均应严格按照该合同的约定行使权利和履行义务。其次，原告提供的《住户正式钥匙领取表》能够证明被告于2010年4月份领取了涉案房屋钥匙，因为该表中不止被告的代领人梁东一人的签名，而是整个单元楼房的交付凭证，故应认定被告于2010年4月份收房，即自此时起应向物业服务管理单位交纳物业服务费。现原告主张被告于2013年5月2日交纳了2013年度的物业服务费并且提供了相应的单据，表明被告认可原告已向该小区提供物业服务之事实，以及被告应交纳的物业服务费标准（即每年度为1,452.00元）。现有证据证明被告只交纳了2013年度的物业服务费，而原告提供服务至2017年4月24日，故按照合同的约定原告应收的物业服务费为4,936.80元（1,452.00元*3年+1,452.00元÷12个月*4个月零24天）。又因涉案房屋自交付至今一直处于空置状态，即在原告提供服务期间亦为空置状态，参照《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》（自2015年10月1日起施行，有效期三年）第十三条第一款：“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按30%予以减收。”的规定，涉案房屋自2015年10月1日至2017年4月24日的物业服务费应按70%收取，故截至2017年4月24日被告尚欠原告物业服务费为4,218.06元(1,452.00元+1,452.00元÷12个月*9个月+1452.00÷12个月*19个月零24天)。现原告要求被告立即付清拖欠的物业服务费，事实清楚，理由正当，本院予以支持，对于其主张物业服务费计算的截止时间为2017年4月25日，因其解除服务时间为2017年4月25日上午七时，即未提供25日的服务，故本院不予支持；对于其主张的物业服务费4819.70元的超出部分601.64元，本院亦不予支持。至于被告认为已交纳的1,452.00元系2013年5月2日至2014年5月2日期间的物业服务费的抗辩主张，因与物业服务行业交易习惯及涉案物业服务合同的约定不符，且被告未提供相应的证据予以证明，故对其该抗辩不予支持。针对第二个问题，原告主张的违约金是否过高。首先，原、被告之间的《前期物业服务合同》中第七条约定：“物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月15日、7月15日前履行交纳义务。逾期不交，乙方按每天0.3%的比例收取违约金。”被告在接受了原告提供的物业服务的情况下，有义务按照约定的数额和期限交纳物业服务费，现在证据证明其自2014年起未再支付物业服务费，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担补交费用并支付违约金等法律责任。其次，违约金是指合同当事人约定的，一方违约时，即不履行或履行合同不符合约定条件时，应根据违约情况向对方当事人支付一定数额的货币。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可知，当事人请求人民法院对违约金进行调整予以减少的条件是约定的违约金过分高于造成的损失。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”即认定“过分高于造成的损失”的标准是约定的违约金超过造成损失的百分之三十，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，本案中被告抗辩主张违约金过高，则应承担相应的举证责任，但在未提供任何证据的前提下认为其违约给原告的造成的损失仅为利息损失，显然不当，因为原告作为一家从事物业服务经营的营利性企业，非自然人或金融机构，物业费是其公司运营的唯一收入，该物业费主要用于支付物业保安人员、保洁人员的工资、劳保及小区公用设施的维护、维修，而不是将物业费收取后存入银行不流通，所以原告的损失包括但不限于利息损失，故被告应承担举证不能的法律后果。再者，原告主张因被告未交费给其造成巨大的经济损失，但未能提供直接的证据予以证实，亦未能提供相应的证据证明其主张按日0.3%的比例计算的违约金与其实际产生的损失相一致。另外，庭审中，其对2019年7月15日之前的违约金数额确定为17,807.00元，高达欠款本金4,218.06元，违约金明显较高。鉴于本案中被告自2014年起至今未向原告支付物业服务费的事实，即其行为已构成严重违约；根据我国立法和司法实践均承认的违约金具有惩罚性和补偿性的双重属性；再结合该合同的履行情况、损失情况及违约情形，本院酌定本案的违约金的计算标准以日0.1%为宜，即被告应按日0.1%的比例向原告支付逾期付款违约金。按照物业服务交费期限的约定，具体分段计算如下：被告应从2014年1月16日起，按照每日0.1%的比例支付原告应交物业服务费726.00元的逾期违约金，直至款项付清为止；应从2014年7月16日起，按照每日0.1%的比例支付原告应交物业服务费726.00元的逾期违约金，直至款项付清为止；应从2015年1月16日起，按照每日0.1%的比例支付原告应交物业服务费726.00元的逾期违约金，直至款项付清为止；应从2015年7月16日起，按照每日0.1%的比例支付原告应交物业服务费647.10元（726.00元÷6个月*3个月+726.00元÷6个月*3个月7*70%）的逾期违约金，直至款项付清为止；应从2016年1月16日起，按照每日0.1%的比例支付原告应交物业服务费508.20元（726.00元*70%）的逾期违约金，直至款项付清为止；应从2015年7月16日起，按照每日0.1%的比例支付原告应交物业服务费508.20元的逾期违约金，直至款项付清为止；应从2017年1月16日起，按照每日0.1%的比例支付原告应交物业服务费406.56元（726.00元÷6个月*4个月*70%+726.00元÷6个月÷30天*24天*70%）的逾期违约金，直至款项付清为止。至于原告主张自2014年1月15日起算违约金，对于超出部分，本院不予支持。综上所述，原、被告之间的《前期物业服务合同》合法有效，现原告已依约履行了物业服务义务，被告理应按照合同的约定支付物业服务费，现被告未支付相应的物业服务费已构成违约，故应承担相应的违约责任。又因被告的违约行为一直处于持续状态，且原、被告双方的物业服务合同履行至2017年4月24日，故其诉讼时效的起算时间为2017年4月25日起，至原告起诉之日未超过《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效，所以本院对被告主张原告诉请中2016年5月31日之前的物业服务费及相应的违约金已超过诉讼时效的观点不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告唐鲁宁自本判决生效之日起十日内向原告烟台市牟平区紫金花园物业管理有限公司支付2014年1月1日至2017年4月24日的物业服务费4,218.06元。二、被告唐鲁宁应自2014年1月16日起，以726.00元为基数按照每日0.1%的比例向原告烟台市牟平区紫金花园物业管理有限公司支付逾期违约金，直至款项付清之日止；应自2014年7月16日起，以726.00元为基数按照每日0.1%的比例向原告支付逾期违约金，直至款项付清之日止；应自2015年1月16日起，以726.00元为基数按照每日0.1%的比例向原告支付逾期违约金，直至款项付清为之日止；应自2015年7月16日起，以647.10元为基数按照每日0.1%的比例向原告支付逾期违约金，直至款项付清之日止；应自2016年1月16日起，以508.20元为基数按照每日0.1%的比例支付向原告支付逾期违约金，直至款项付清之日止；应自2015年7月16日起，以508.20元为基数按照每日0.1%的比例向原告支付逾期违约金，直至款项付清之日止；应自2017年1月16日起，以406.56元为基数按照每日0.1%的比例向原告支付逾期违约金，直至款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元减半收取25.00元由被告唐鲁宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于秀丽二〇一九年七月二十五日书记员  刘晓宇