山东省寿光市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0783执异39号 案外人：潍坊晟鑫置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区丰华路“丰华.星河苑”小区沿街楼1号楼3楼。 诉讼代表人：潍坊晟鑫置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：王中丽，潍坊晟鑫置业有限公司管理人成员。 委托诉讼代理人：马伟华，潍坊晟鑫置业有限公司管理人成员。 申请执行人：山东华庆实业有限公司，住所地：寿光市寿光市台头镇李王村。 法定代表人：张延庆，经理。 委托诉讼代理人：张莹，山东鸢都英合律师事务所律师。 被执行人：何素芹，女，1962年9月22日生，汉族，住寿光市。 本院在执行申请执行人山东华庆实业有限公司与被执行人寿光融汇财务服务有限公司、刘元庆、何素芹、黄廷圣债权转移合同纠纷一案中，案外人潍坊晟鑫置业有限公司对本院（2014）寿执字第2011号执行裁定书提出异议，本院依法组成合议庭，公开听证进行了审查，现已审查终结。 案外人潍坊晟鑫置业有限公司称，法院在执行山东华庆实业有限公司与寿光融汇财务服务有限公司、刘元庆、何素芹、黄廷圣债权转移合同纠纷一案中作出（2014）寿执字第2011-10执行裁定书，查封潍坊晟鑫置业有限公司开发的诸城金钻华庭商务中心房号为：（一）A1903、A510、A508、A507、A506、A505、A501、A502、A408、A407、A406、A405、A403、A402、A401、A409、A1902、A1901、A715、A503计20套房产，系轮候查封；（二）A座：七层（A0715除外）13套；十九层（A1901-1903除外）11套；六层（A0601、A0602、A0613、A0615除外）10套；A0511、A0512、A0513、A0513A、A0410、A0411、A0515计7套，计41套，系第一查封。综上，法院查封上述61套房产，是错误的，请求撤销该执行裁定书，中止对案涉房产的执行并解除查封。事实与理由：案涉61套房产系由案外人潍坊晟鑫置业有限公司开发建设，何素芹与案外人之间系民间借贷关系，为保证案外人还款，双方又签订商品房预售合同为借款提供担保，并将案涉房产网签在何素芹名下。以商品房买卖合同担保借贷合同，系非典型担保行为，应认定无效。何素芹系案外人民间借贷的债权人，双方之间并未发生真实的房屋买卖合同关系，何素芹对案外人享有的仍然是债权。案涉房产虽网签在何素芹名下，但网签合同仅是房管部门的行政管理措施，并不能引起物权权属的变动，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权变动应经依法登记，未登记不发生不动产的确权效力，所以案涉房产仍属于案外人所有。2014年12月26日，山东省潍坊市寒亭区人民法院作出（2015）寒商破字第1-1号民事裁定，裁定受理潍坊晟鑫置业有限公司破产清算，并于2015年4月1日作出（2015）寒商破字第1-2号民事裁定宣告其破产。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。故案涉61套房产属于破产财产。在案外人进入破产程序后，何素芹已按照法律规定的程序向管理人申报债权，要求解除购房合同，偿还其借款及利息，何素芹不享有案涉61套房屋的所有权。请求支持案外人的异议请求。 申请执行人山东华庆实业有限公司辩称，一、何素芹与案外人签订的商品房买卖合同合法有效，已在房管部门办理房产登记手续，且相应房款已经以案外人的欠款抵顶，即房款已全数交清，因此应认定涉案房产归何素芹所有。二、不能以何素芹与案外人存在借款关系为由认定何素芹无购买房产的真实意思，也不能以此认定何素芹不属于法律规定的享有优先权的购房户，因案外人前期借款无法偿还，后期以房产抵顶，双方先为借贷的意思表示，后期作出以房顶账的意思变更，符合常理。三、即使如案外人所述何素芹称涉案房产系债权担保，何素芹本人的陈述也不应采信，案外人于2014年12月26日进入破产清算程序，何素芹在案外人进入破产程序后申报债权并要求解除购房合同，而涉案房产早已被申请执行人查封，综合其他申请执行人对涉案房产的查封，何素芹称涉案房产系债权担保，及其向破产管理人提交解除合同申请系处于逃避执行的非法目的，不应作为定案依据，何素芹在申请执行人不知情的情况下，以普通债权申报，或可获得清偿，若主张房屋所有权，则房产必然被各申请执行人所执行。综上，应当驳回案外人的异议申请。 被执行人何素芹辩称，潍坊晟鑫置业有限公司因欠被执行人借款未还，经与该公司负责人吴永强协商，该公司用案涉房产抵顶了部分欠款，双方签订了相关楼房买卖合同，并到房管部门备案登记到被执行人名下，这些房产绝对是该公司无法偿还我借款而抵顶给我的房子，绝对不是他们这些房产作为担保借款用。因此，案涉房屋的所有权应归被执行人所有，并不是作为借款担保。在潍坊晟鑫置业有限公司破产清算时，工作组人员告知被执行人房屋网签合同不具有法律效力，因被执行人不懂法，当时身体也不好，所以被执行人就按工作组人员说的写了个放弃房权要债权的材料，并把当时借款的银行转账单给了他们，然后他们叫我回去等待通知。 经审查查明，山东华庆实业有限公司与被执行人寿光融汇财务服务有限公司、刘元庆、黄廷圣、何素芹债权转移合同纠纷一案，本院于2014年3月25日作出（2013）寿商初字第2173号民事判决书，内容为：一、被告寿光融汇财务服务有限公司、刘元庆、黄廷圣、何素芹于判决生效后十日内偿还原告山东华庆实业有限公司2400000元及代偿借款后产生的利息20000元；二、四被告对上述债务承担连带清偿责任。受理费26160元，保全费5000元，由被告负担。之后，申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为（2014）寿执字第2011号。本案在诉讼阶段，本院于2013年10月25日作出（2013）寿商初字第2173号民事裁定书，轮候查封了案涉房产。于2015年10月10日，本院作出（2014）寿执字第2011-10号执行裁定书，查封何素芹名下位于诸城金钻华庭商务中心房号为（一）A1903、A510、A508、A507、A506、A505、A501、A502、A408、A407、A406、A405、A403、A402、A401、A409、A1902、A1901、A715、A503计20套房产，系轮候查封；（二）A座：七层（A0715除外）13套；十九层（A1901-1903除外）11套；六层（A0601、A0602、A0613、A0615除外）10套；A0511、A0512、A0513、A0513A、A0410、A0411、A0515计7套，计41套，系第一查封。于2018年9月25日对案涉房产房产进行续封。 另查明，因潍坊晟鑫置业有限公司向被执行人何素芹借款，双方协商用潍坊晟鑫置业有限公司开发的诸城市金钻华庭商务中心的62套房产（包含案涉61套房产）抵顶潍坊晟鑫置业有限公司欠何素芹的债务。双方于2011年11月29日签订商品房预售合同，并于同年12月1日登记备案。但上述房产至今未交付给何素芹。2015年4月1日，山东省潍坊市寒亭区人民法院作出（2015）寒商破字第1-2号民事裁定书，宣告潍坊晟鑫置业有限公司破产。2015年3月10日，何素芹向管理人提交债权申报编号259号的债权申报表，申请债权数额1.53亿元（本金8860万元、利息6450元），并载明“2011年债务人与我方协商用诸城金钻华庭房产62套抵顶借款。现要求解除购房合同偿还借款支付利息。”管理人至今未曾通知何素芹要求继续履行基于抵债协议的购房合同。后经对潍坊晟鑫置业有限公司财产评估，其中位于诸城市金钻华庭商业住宅商务中心项目（包括案涉房产）评估价值共计6989.7871万元。2015年4月8日，管理人作出（2015）晟鑫破管字第10号破产财产变价方案。同年4月10日，山东省潍坊市寒亭区人民法院作出（2015）寒商破字第1-4民事裁定书，对该破产财产变价方案予以认可。2015年4月8日，管理人作出（2015）晟鑫破管字第11号破产财产分配方案，将何素芹的债权列为普通债权。2015年4月10日，山东省潍坊市寒亭区人民法院作出（2015）寒商破字第1-5号民事裁定书，裁定认可管理人拟定的《破产财产分配方案》。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案案涉房产是案外人潍坊晟鑫置业有限公司开发，潍坊晟鑫置业有限公司因向被执行人何素芹借款，虽然与何素芹签订商品房预售合同，以其房产抵顶借款，并进行了登记备案，但潍坊晟鑫置业有限公司至今未向何素芹交付房产，更没有将案涉房产登记在何素芹名下，因此何素芹并不享有案涉房产的所有权。案外人晟鑫置业对案涉房产享有的权益能够排除本案的执行。潍坊晟鑫置业有限公司与何素芹协商用包括案涉房产在内的62套房产抵顶其欠何素芹的债务，双方并签订了商品房预售合同，但何素芹并未占有案涉房产，更没有取得案涉房产的物权，因此以房抵债的协议尚未实际履行，商品房预售合同尚待履行。根据破产法的相关规定，在潍坊晟鑫置业有限公司进入破产程序后，管理人对上述合同有权决定解除或继续履行，该权利的行使并不受案涉房产查封事实的限制。本案中，何素芹申报债权时签字确认要求解除购房合同，同时管理人在破产受理之日起二个月内也未通知继续履行，因此上述合同应视为解除，案外人潍坊晟鑫置业有限公司享有案涉房屋的物权。在潍坊晟鑫置业有限公司进入破产程序后，有关潍坊晟鑫置业有限公司财产的保全措施应当解除。另外，管理人将案涉房产列为破产财产，其破产财产变价方案及分配方案已经山东省潍坊市寒亭区人民法院作出的民事裁定书予以确认，案涉房产已被确认为破产财产。何素芹对管理人解除上述合同，并将案涉房产列为破产财产有异议的，应当通过诉讼程序予以救济。综上，案外人对案涉房产享有的权利能够排除本院的强制执行，案外人的异议请求成立，本院予以支持。申请执行人及被执行人的辩称意见不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于诸城金钻华庭商务中心房号为：（一）A1903、A510、A508、A507、A506、A505、A501、A502、A408、A407、A406、A405、A403、A402、A401、A409、A1902、A1901、A715、A503计20套房产；（二）A座：七层（A0715除外）13套；十九层（A1901-1903除外）11套；六层（A0601、A0602、A0613、A0615除外）10套；A0511、A0512、A0513、A0513A、A0410、A0411、A0515计7套，计41套。共计61套房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  吕汉庆 审判员  陈立华 审判员  刘德伟 二〇一九年七月二日 书记员  郑 钰