山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初6026号原告：王志玉，男，1959年7月5日出生，汉族，烟台市市场监督管理局工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：于英春,北京市尚公（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴重佑，北京市尚公（烟台）律师事务所实习律师。被告：张译文，女，1996年2月5日出生，汉族，芝罘医院工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：毕重亮，山东盛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆学芳（系被告母亲），女，1967年11月18日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告王志玉与被告张译文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告王志玉的其委托诉讼代理人于英春、吴重佑与被告张译文的委托诉讼代理人毕重亮、荆学芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告将位于烟台市芝罘区小棚返还原告；2、判令被告向原告支付延期付款违约金36000元。事实与理由：2017年10月10日，原、被告双方签署《房产买卖合同》，约定原告将其所有的位于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告，总价款555000元，被告采取分期付款的方式支付购房款，首付款195000元，余款350000元采取银行贷款的方式支付，延迟支付的，被告每天向原告支付600元违约金。合同签署后，原告严格履约，但被告在标的房产过户登记后未按合同约定向银行申请贷款，在延期60天（2017年12月19日申请贷款）后才向银行申请贷款，致使原告也延期60天才收到售房余款。另，本次房产交易未涉及小棚，但被告入住标的房产后，私自将原告小棚门锁砸开并占有使用，原告多次要求被告返还并报警，但被告置之不理。诉讼中，原告又表示，根据原告向贷款银行了解情况得知，贷款银行的贷款调查日期是2017年10月11日，审批通过日期是2017年10月13日，被告交付房产证的日期是2017年12月19日，所以被告并不是没有向银行申请审批贷款，而是延期缴纳房产证导致贷款不能放款，被告应支付违约金。被告辩称：1、该小棚与涉案房屋一并卖于被告，要求驳回原告第1项诉讼请求。2、被告在办理贷款的过程中没有延期，也没有违约行为，不承担延期付款的违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2017年9月25日，原被告在签订的《定金》中约定：原告自愿将涉案房屋，面积60.83平方米卖给被告，房价共计555000元，被告预交定金10000元，特此立据。2017年10月10日，原、被告在签订的《房产买卖合同》中约定：原告同意将所拥有的涉案房屋出售给被告，此房建筑面积为60.83平方米，权属为私有，房屋所有权证号为烟房私证Ｅ字第××号。原告保证此房产一切情况介绍属实，承诺自签合同之日起至过户之时保证此房产无任何权属等经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍及相关亲属同意出售，同时需付清交房前的所有水、电、天然气及生活相关的费用。被告必须保证银行商贷通过审批后，原告承诺在3日内交割房产，在房产产权转移办理过程中，原告保证积极配合被告办理有关所有权转移手续。第四条：被告已经对原告以上房产状况作了充分了解，同原告协定房屋交易成交价格为555000元，此价格包括房产配套费。此协议签订当日被告付10000元为购房定金，付款方式为银行贷款方式支付，首付款195000元被告于2017年10月12日前支付原告（不含购房定金），房产余款350000元由被告于2017年10月20日向银行申请贷款，按银行放款程序放款后支付原告。若因被告自身原告导致银行不给发放贷款，则被告须以现金形式在本合同签订后3个月支付余款，否则为延迟支付。以上款项延迟支付每天按600元作为滞纳金。超过3个月原告有权单方解除合同。第五条：合同签订后，如遇税费调整，新增加的部分可由原被告双方各自承担税费，或按法律规定协商。第六条：此协议签订之后，原被告双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法：若原告违约，双倍返还被告购房定金。若被告违约，原告没收被告购房定金；若定金不足以弥补损失时，守约方可要求违约方按照本合同中房屋总价款的20%支付违约金。第七条：原被告双方在接到银行放款通知后3日内相互配合到相应房产部门办理房产所有权转移手续。因原被告双方任何一方原因造成延迟，每天按照100元/天赔偿给对方作为补偿金。延迟30天，守约方有权单方解除合同，并有权要求对方按照本协议的规定承担违约责任，不足部分，可要求赔偿。第八条：经原被告双方协商，被告于2017年10月20日前向银行申请商业贷款，商业贷款必须确定可以放款，若被告个人征信问题无法正常审批贷款，则被告于过户后3个月内补齐全款，若未执行，执行合同第四条第二款。2017年9月25日，被告向原告支付定金10000元。2017年10月13日，原告收到被告支付的房款195000元。被告向中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行借款350000元用于购置二手住房，贷款发放日期为2018年2月1日，贷款到期日为2048年2月1日。2018年2月1日，原告收到银行发放的贷款350000元。原告已将涉案房屋交付给被告。涉案房屋（建筑面积60.83平方米）于2017年11月9日登记至被告名下（不动产权证号为鲁2017烟台市芝不动产权第0021315号）。中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行系涉案房屋的抵押权人，抵押金额为350000元，抵押登记时间为2018年1月11日，抵押期限自2018年1月4日至2047年1月3日。诉讼中，原被告认可一致，涉案小棚未进行单独登记，在原告的原房屋产权证书上也没有表述。小棚坐落于烟台市芝罘区（地理位置实为一层），没有编号，具体位置是，从北侧单元门进入后对向（南向）有一扇大铁门，打开铁门之后向左转，左转后面向两个小棚，右边那个小棚即是涉案小棚，小棚门在北侧。小棚现由被告占用。原告主张：涉案房屋系原告参加房改时购买的房改房，当时小棚是原告单独花钱购买，原房产登记时也没有将房产及小棚登记在一起，说明二者是分开的，可供拆分的。《房产买卖合同》载明的房产配套费用是指水电暖，不包括小棚，原告并未将小棚出售给被告，2018年4月以后原告到小棚拿东西，发现门锁被更换，被告私自将小棚的门锁砸开，擅自使用。被告持房产证办理了户口迁移手续后于2017年12月19日逾期60日才将房产证交付至银行，被告延期缴纳房产证导致贷款不能放款，应支付违约金。对此，原告提交烟台市房改售房价格审查书一份，其中第三项“住房设施增加项目计算”载明小棚或地下室，3平方米，单价100元，增加额300元。原告表示小棚属住房设施增加项目，与第四项“住房建筑面积计算”是分割开的，第五项“售房价格计算”中小棚的款项也是单独计算300元，由此证明涉案房屋与小棚单独存在，不存在小棚附属于房产。被告对证据真实性没有异议，但认为恰恰证明了该小棚是该房产的附属设施，一并计算在房款中。被告认为：被告看房时问过原告有没有小棚，原告领着去看了小棚，原告称555000元全包，包括小棚、水电暖，《房产买卖合同》所涉房产配套费用，是指与房屋有关的一切配套的设施费用，包括水电暖、小棚，涉案小棚作为涉案房屋的附属设施，也应为被告所有。2017年11月原告交付了房屋，交付当天被告索要小棚，原告让等两天，大概在12月被告再次索要小棚，原告让再等一个月，直到2018年3月26日原告打电话让被告去他的办公室，告知原告妻子不同意交付小棚、要重新卖小棚重新签合同。2018年4月被告发现小棚的锁没锁，当时小棚里面只有未收拾的垃圾，被告以为原告同意交付房屋，就将自己的东西搬进去了。关于银行贷款，因被告老家催促被告迁出户口，被告着急买房子落户，2017年10月13日银行贷款审批通过，涉案房屋的房产证在2017年11月10日办理到被告名下，原告于2017年11月14日才将户口迁走，被告的户口直至2017年12月17日才落户到涉案房屋名下，被告于2017年12月19日就到银行办理了相关的贷款登记，双方就贷款事项一直进行协商，不存在所谓的违约情况，并且根据双方合同第四条约定因被告自身原因导致银行不给发放贷款的情况下，被告需以现金的方式在3个月内支付余款否则视为延期支付，现在银行并没有拒绝发放贷款，因此不存在合同中约定所谓的迟延支付的问题，更谈不上违约金的问题。对此，被告提交了原告和被告母亲荆学芳的微信聊天记录打印件一页并当庭出示手机中的聊天记录、被告落户于涉案房屋的户口本。聊天记录显示，2017年11月14日原告称“不好意思，户口已签走，你可以叫你姑娘去上户口了”，荆学芳称“没什么，你也是不知道，就是的在约时间去办代款”，原告称“好，什么时间去提前告诉我”。户口本显示2018年2月23日迁入。被告以此证明当时双方就落户口事宜事前有过协商，当时原告的户口未迁出，被告的户口就无法落到该房产下，原告在2017年11月14日才将其户口迁出并通知被告去落户口，被告的户口在2018年2月23日迁到涉案房屋，被告将房产证交到公安机关办理迁移户口过程中，由于公安系统的流程时间过长，期间被告到公安处将房产证取出到银行办理了贷款手续。原告对聊天记录真实性无异议，但认为该证据内容是2017年11月14日原告户口迁走后告知被告可以去落户，并未表明同意对房款支付时间的延期，被告母亲在回复中也在再约时间去办贷款，原告的回复是什么时间去提前告诉我，也就是说原被告双方协商的主要内容仍然是办理贷款，原告仅是告知被告可以迁户口，原告于2017年11月14日迁走户口与办理抵押没有法律上的关系，也没有先后顺序，合同中也没有约定户口的办理内容，故被告主张的因办户口影响了银行放款本身就是其自身原因，与原告没有任何关联；户口的迁移时间与上次庭审时被告所述将房产证放在公安机关办理迁移户口手续没有关联性，被告将房产证用于何种用途目前也仅仅是口述，没有提供任何相关证据予以证明，即使房产证用于户口迁移从被告刚才的口述中也可以看出期间是可以将房产证取出到银行办理贷款手续的，所以被告延迟办理贷款的违约情况属实。2019年5月13日，本院对中国工商银行股份有限公司烟台南大街支行个人贷款中心客户经理隋晓磊进行了调查。隋晓磊表示：借款人申请购房贷款的流程是，申请贷款方需提供买卖双方的身份证原件、复印件、户口本、婚姻状况证明，借款人还需提供征信报告、收入证明、银行流水，卖方还需提供房产证、土地证，双方提供工行银行卡、涉案房屋的评估报告，以上资料备齐就可以去银行申请。申请贷款的具体流程是，我行初审上述材料后由借款人填写贷款申请表，上述材料全部提供齐全后银行审批通过申请人的借款申请。审批通过之后，我行通知借款人去房管局办理过户，办理好房产证之后借款人给我方房产证，如果当天上午给我行房产证，我行就将房产证信息录入系统，如果是当天下午给我行房产证，时间太晚录不上系统就第二天录入系统中，一般情况下是当天情况录入。我行录入房产证信息后，我们约客户办理抵押手续，房管局出具他项权证，我们领取他项权证后一般也是当天录入系统他项权证信息。然后我行就会向卖方的账户发放借款。被告申请表贷款调查日期是2017年10月11日，贷款审批通过日期是2017年10月13日，录入房证时间是2017年12月19日，他证录入系统时间是2018年1月11日。本院认为：原、被告于2017年10月10日签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。（一）当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于原告主张的返还小棚的诉讼请求。本院认为，小棚作为涉案房屋的重要附属设施，是否一并出售，根据交易习惯，一般会作出明确的约定。在原被告签订的《房产买卖合同》中并未明确约定原告一并出售了涉案小棚，合同中所涉的“房产配套费”也无法看出包含了涉案小棚的出售费用，被告亦未提供证据证明原告有出售小棚的意思表示，故本院认为原告并无一并出售小棚的意思表示，被告占用涉案小棚没有合法依据，原告要求被告返还涉案小棚，理由正当，本院予以支持。（二）关于原告主张的违约金。《房产买卖合同》中明确约定被告于2017年10月20日向银行申请贷款，对于银行具体放款时间并无约定，根据庭审调查，被告于2017年10月11日即向银行申请贷款的事实清楚，被告不存在违约行为，原告现以被告于2017年12月19日才将房产证交付至银行导致贷款不能放款为由要求被告支付违约金，于约无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告张译文于本判决生效之日起10日内将坐落于烟台市芝罘区的小棚返还给原告王志玉；二、驳回原告王志玉的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由原告王志玉负担725元，由被告张译文725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 杨  秀  伟人民陪审员 于  丽  美二〇一九年七月二十六日书 记 员 姜慧萍（代）