浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初2759号原告（反诉被告）：祝龙弟，男，1944年08月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：祝海燕（系原告女儿），女，1970年5月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：曹震宇，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告（反诉原告）：詹兰英，女，1947年10月05日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告（反诉原告）：蔡功达，男，1965年09月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告（反诉原告）：蔡功武，男，1967年11月08日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告（反诉原告）：蔡海珍，女，1971年05月04日出生，汉族，住温州市鹿城区。以上四被告共同委托诉讼代理人：黄漫超，浙江海昌律师事务所律师。以上四被告共同委托诉讼代理人：蔡冰睿，浙江海昌律师事务所律师。第三人：温州市鹿城区进城口改建工程指挥部，住所地：温州市鹿城区双屿温金路136号。法定代表人：陈志华。原告（反诉被告）祝龙弟（以下简称原告）为与被告（反诉原告）詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍（以下简称四被告）、第三人温州市鹿城区进城口改建工程指挥部（以下简称“进城口指挥部”）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人祝海燕、曹震宇，被告蔡功达、蔡功武以及四被告的共同委托诉讼代理人黄漫超到庭参加诉讼。第三人进城口指挥部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与蔡炳尧、詹兰英于2004年签订的《房屋卖尽契》合同有效；2.判决确认坐落于鹿城区的房屋归原告所有；3.判决被告立即对鹿城区房屋办理不动产登记手续，办理登记手续所需所有费用由被告承担；4.判决第三人协助被告完成本诉状第三项的登记手续；5.判决被告在完成本诉状第三项登记行为后立即协助原告将鹿城区房屋的不动产产权过户至原告名下；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：蔡功达、蔡功武、蔡海珍系蔡炳尧的子女，詹兰英系蔡炳尧的妻子。蔡炳尧已去世，2012年12月17日注销户口，蔡炳尧的父母早于蔡炳尧去世，四被告系蔡炳尧的第一顺序继承人。2004年3月29日，蔡炳尧和詹兰英将其原坐落于鹿城区郑桥路1巷1弄28号的房屋被拆迁后安置所得的一套建筑面积为118平方米的安置房出卖给原告所有。双方于当天签订《房屋卖尽契》。《房屋卖尽契》约定房屋每平方米单价为3770元，总购房款为444860元，立契前付定金10000元，立契之日原告支付购房款404860元，剩余房款待蔡炳尧和詹兰英将安置房钥匙交给原告时，原告支付10000元，待安置房过户至原告名下时，原告再支付20000元；如今后安置房实际建筑面积与118平方米不同，则按实际建筑面积，每平方米3770元进行结算，多还少补。《房屋卖尽契》签订时，原告即按约支付购房款404860元，加上之前支付的定金10000元，原告已支付购房款414860元。2004年3月29日，双方去原鹿城区公证处办理房屋委托公证手续。2005年12月，蔡炳尧和詹兰英出卖的安置房确认为坐落于郑桥2号地块A1区2幢1504室。2010年，第三人将坐落于鹿城区广龙大厦2幢1504的房屋交付给被告，被告随即将该房屋交付给原告。原告按《房屋卖尽契》的约定向其支付购房款10000元。同时，詹兰英、蔡功武与原告就该房屋的增购，楼层差，水电，有线电视，煤气等费用进行结算，原告另行向被告詹兰英支付费用51550.60元。原告2010年10月6日搬入该房屋居住至今。2017年4月，现该房屋的不动产权证初始登记在第三人名下。据原告了解，该房屋已可以办理不动产登记手续。因蔡炳尧已去世，《房屋卖尽契》约定的房屋不动产登记及协助原告办理不动产变更登记义务，依法应由蔡炳尧的法定继承人即詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍履行。现该房屋登记在第三人名下，因此需第三人协助四被告完成不动登记手续。原告曾多次要求被告履行《房屋卖尽契》约定的不动产登记手续及协助原告办理不动产变理登记手续，但遭拒。针对原告的起诉，四被告辩称，1.对原告的第3项诉请，房屋卖尽契约定过户所需要的费用，及过户的税金，均由买受人承担。目前，涉案房屋初始登记在第三人名下，因此涉案房屋过户至蔡炳尧继承人名下，是将涉案房屋登记变更给原告，必须的手续，因此，如果涉及到办理登记手续的费用，应当由原告承担。2.原告尚未按约定向被告支付足额购房款，涉案房屋在卖尽契中约定，出售面积为118平方米，实际面积是128.94平方米，比起约定面积，增加了10.94平方米。关于该增加面积的结算，双方口头达成按拆迁办结算价即每平方米11000元计算，但是原告并未支付该款项及相关费用。被告收到原告的购房款，共计424860元。其次，原告在诉状中提出，已经向被告支付51550.6元不属实。涉案房屋的卖尽契只有一份，并且在原告处保存。各被告对该卖尽契约定的面积与价格等合同必备要素并不清楚。当时，原告与蔡功武沟通的时候，蔡功武仅仅根据原告的说法，暂时将原告要求的数值列明，并就增加部分的结算予以计算。如果双方当时系结算，原告提供的结算单也不出现实际增加面积的价格与卖尽契约定的标准不同。综上，恳请依法裁判。同时，四被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向四被告支付房屋增购款、楼层差额等费用合计154015元；（面积差额部分10.94平方米×11000元/平方米+20000元+10315元楼层差+510元水电费+2850元管道煤气费=154015元）2.判令本诉及反诉的诉讼费由原告承担。事实和理由：2004年3月29日，蔡炳尧、詹兰英与原告签订《房屋卖尽契》，将原坐落于温州市鹿城区郑桥路1巷1弄28号的房屋拆迁安置房一套出卖给原告，该房屋面积为118平方米，每平方米价格为3770元。同时约定，房屋门锁交给原告时，原告向蔡炳尧、詹兰英支付10000元。房屋过户给原告之后，原告再向蔡炳尧、詹兰英支付20000元。2005年12月，涉案房屋被确认为是广龙大厦2幢1504室。根据拆迁安置房结算表，该涉诉房屋实际面积为128.94平方米。2010年，蔡炳尧、詹兰英在拆迁办缴纳了涉案房屋的增购、楼层差、水电，煤气费等共计51450.4元。后，原告于2010年10月份入住。由于涉案房屋的实际面积较《房屋卖尽契》增加了10.94平方米，关于该面积的房款计算标准，四被告与原告曾在街道司法所达成一致意见，即按市场价（拆迁办结算价）11000元/平方米予以结算。但之后，原告并未向四被告人支付任何差额款项。此外，亦未支付20000元的购房余款。针对四被告的反诉，原告辩称，反诉请求原告支付154015元不能支持。1.所谓增加面积10.94平方米，楼层差10315元，水电510元及煤气费2850元已经在被告向原告交付房屋时结算并支付。2.四被告主张的154015元中有20000元是在房屋过户到原告名下后才需要支付。支付条件尚未成就。3.即便如被告所述，增购款楼层差等费用尚未支付，其在反诉中提及的这一系列费用已经超过诉讼时效。针对本诉的答辩，根据双方签订的房屋卖尽契，房屋登记在被告名下产生的所有费用，包括税费由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合双方当事人的陈述以及质证意见，双方争议的焦点为：四被告在2010年向原告交付涉案房屋时，原告有无向被告支付房屋的增购、楼层差、水电、有线电视、煤气等费用51550.6元。对此，原告提供了结算单、录音拟证明其已实际交付了款项。其中结算单载明：“认购：10.02×3780=37875.6；楼层差10315；水电表510；煤气2850；51550.60+10000=61550.6。”录音证据为祝海燕到詹兰英家中与詹兰英对话时所录。对结算单，四被告对真实性无异议，蔡功武确认内容系其本人书写，但认为结算单系双方就增加面积如何处理的磋商。四被告对录音的真实性无异议，但认为不能证明原告已实际交付51550.6元。本院认为，四被告对结算单和录音的真实性没有异议，二份证据与本案具有关联性，本院予以认定。具体分析如下：首先，录音证据反映了以下内容：1.书写结算单时祝海燕、詹兰英、蔡功武均在场。2.祝海燕与詹兰英对话中多次提到双方已经就面积差等款项已经结算。3.蔡功武反悔，要求按照市场价进行结算。詹兰英也称蔡功武反悔，她也没办法，其向中介了解后，面积差应按市场价，要求原告方再补金额。4.在录音第9分35秒时，祝海燕提到蔡功武书写的结算单，款项交给蔡功武，詹兰英明确予以了确认。5.詹兰英也多次表示当时结算的时候，单价高于约定，要返还给原告每平方米20元。可见，该录音证据可以证明原告与被告方已经进行了结算，并已按照结算单上的金额将款项交付给了蔡功武的事实。其次，结算单的内容系由蔡功武直接书写在拆迁安置房结算表复印件背面。结算单中还包括了房屋卖尽契中所涉的交付钥匙时应支付的10000元。四被告认可收到结算单中的10000元，却否认收到其余51550.6元，不符合常理。同时，若原告未支付面积差价款，却将钥匙交付原告并由原告居住房屋，亦与常理不符。综上所述，上述证据足以证明原告已实际向四被告交付了房屋面积差、楼层差、水电表安装、煤气等费用51550.6元。对当事人提供的身份证复印件、户籍信息摘抄复印件、事业单位信用查询信息复印件、常住居民户籍内册复印件、注销户口证明复印件、房屋卖尽契、安置协议书、委托公证书、安置房定位单、安置房结算表、结算单、不动产权证书、暂扣款条、复印件等无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的广龙大厦管理处出具的证明，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合证据的法定形式，本院不予认定。结合上述证据及争议焦点认定，本院经审理查明事实如下：被告蔡功达、蔡功武、蔡海珍系蔡炳尧的子女，被告詹兰英系蔡炳尧的妻子。蔡炳尧已去世，2012年12月17日注销户口，蔡炳尧的父母早于蔡炳尧去世，四被告系蔡炳尧的第一顺序继承人。2004年3月29日，蔡炳尧和詹兰英将其原坐落于鹿城区郑桥路1巷1弄28号的房屋被拆迁后安置所得的一套建筑面积为118平方米的安置房出卖给原告所有。双方于当天签订《房屋卖尽契》，《房屋卖尽契》约定：房屋出卖人蔡炳尧自愿将坐落温州市鹿城区郑桥路1巷1弄28号老屋拆迁就近安置的私有混合结构的安置房一套，建筑面积118平方米，出卖给祝龙弟所有。双方议定每平方米人民币3770元正，合计总卖款444860元正。立契前付定金款10000元正，立契之日付房款404860元正。余款30000元正，门锁交给受买方时付10000元，留20000元正待出卖方缴清办自己产权证所需的款项，领到蔡炳尧姓名的完全私有房产权证，并将产权过户签字祝龙弟名下后付清。房屋卖尽后，一切合法权益均归受买方，房屋由受买方管业居住与自由处理，今后出卖方任何人均无权干涉。该房在权属、卖方争议或其他债务、房屋造价等方面如有枝节不清，应由出卖方自己理直，与受买方无涉。今后在办理房、地产权过户手续时，出卖方应无偿协助受买方办完毕，不得推却，过户所需的费用及过户税金等均由受买方自负，与出卖方无关。今后房价不论有无涨落，现议定的每平方米3770元正一律不变。产权的建筑面积同118平方米如有增减，应以每平方米3770元正进行多还少补卖价款。房屋的交付条件一律按房开公司的统一验收的标准工程项目交付，房内电表等规定的配套设施费由受买方自负，楼层补贴也由受买方自理。《房屋卖尽契》签订时，原告已按约支付定金及购房款共计414860元。2005年12月，蔡炳尧和詹兰英出卖的安置房确认为坐落于郑桥2号地块Ａ1区2幢1504室。后，第三人将坐落于鹿城区广龙大厦2幢1504的房屋交付给四被告。四被告将该房屋交付给原告，原告同时向被告詹兰英、蔡功武支付了购房款10000元及房屋面积差、楼层差、水电表安装、煤气等费用共计51550.6元。此后，原告搬入涉案房屋居住至今。原告至今尚欠购房款20000元。2017年4月26日，第三人进城口指挥部办理了涉案房屋的不动产权证书，证书号为浙（2017）温州动产权第0035214号，房屋建筑面积为130.31平方米，登记地址为温州市鹿城区。本院认为，原告与蔡炳尧、詹兰英签订的房屋卖尽契是双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因蔡炳尧已亡故，其全部第一顺位继承人即四被告均未放弃继承。故合同履行相关权利义务由四被告承受。现涉案房屋初始登记已完成，房屋过户条件已成就，原告要求第三人进城口指挥部协助四被告完成涉案房屋的产权登记，继而要求四被告将产权过户至原告名下的请求，符合房屋卖尽契的约定，本院予以支持。原告主张被告办理涉案房屋不动产登记手续所需所有费用由被告承担。因支付相关费用系被告向第三人履行义务，原告并非该法律关系的当事人，无权主张被告对第三人履行义务。但涉案房屋卖尽契载明了以下内容：“留2万元正待出卖方缴清办自己产权证所需的款项”，“出卖方应无偿协助受买方办完毕，不得推却，过户所需的费用及过户税金等均由受买方自负”。因此，产权办理至出卖方名下的费用由出卖方负担，由出卖方过户至买受人的费用由买受人负担。另，原告主张涉案房屋归其所有。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋现未登记在原告名下。因此，原告该项主张本院不予支持。关于四被告的反诉请求。按照房屋卖契约定，产权的建筑面积118平方米如有增减，房价款以每平方米3770元多还少补。因此，面积差应按每平方米3770元计算，四被告主张按每平方米11000元计算没有依据，本院不予支持。原告已支付10.02平方米的面积差价27875.6元、楼层差价10315元、水电表安装费510元、管道煤气费2850元，无须再支付。原告得房实际面积130.31平方米和合同约定面积118平方米的差额部分，扣除原告已支付的10.02平方米面积差价部分，原告仍应支付四被告面积差价8633.3元[（130.31平方米-118平方米-10.02平方米）×3770元/平方米]。四被告虽对部分面积差（即房产证所载比结算表多出的1.37平方米）未提出主张，但原告自愿支付，为减少诉累，本院予以确认。关于购房尾款2万元，四被告配合原告办理过户后，由原告向四被告支付。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第三十三条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）祝龙弟与蔡炳尧、被告（反诉原告）詹兰英于2004年3月29日签订的《房屋卖尽契》有效。二、第三人温州市鹿城区进城口改建工程指挥部于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍办理坐落于温州市鹿城区不动产转移登记手续；上述不动产转移登记办理完成后七日内，被告（反诉原告）詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍协助原告（反诉被告）祝龙弟办理上述不动产转移登记至原告（反诉被告）祝龙弟名下。三、原告（反诉被告）祝龙弟于本判决生效之日起十五内支付被告（反诉原告）詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍购房面积差价8633.3元以及剩余购房款20000元。四、驳回原告（反诉被告）祝龙弟的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13800元，减半收取6900元，由原告（反诉被告）祝龙弟负担3450元；由被告（反诉原告）詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍负担3450元。反诉受理费1690元，由原告（反诉被告）祝龙弟负担25元，由被告（反诉原告）詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍负担1665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市。审判员 叶 珺二〇一九年七月二十六日书记员 陈茜茜