广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9178号原告：陈鹏，男，1977年12月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：谢永生，男，1966年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：邓燕玲，女，1964年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：黄丽芳，女，1968年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：黄丽芬，女，1966年11月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城。原告：卢秀琼，女，1954年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：陈铭，男，1949年9月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：莫礼荣，男，1979年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：霍至勇，男，1983年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上述原告共同委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。被告：广东阳光家园社区服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路33号2座首层A区，统一社会信用代码：91440604661479848A。法定代表人：梁健斌。委托诉讼代理人：吴诗韵，女，1986年9月28日出生，住广东省佛山市禅城区，系被告公司员工。第三人：佛山市禅城区润联大厦小区（第二届）业主委员会，住所地广东省佛山市禅城区绿景一路18号之一润联大厦。负责人：陈艳姣，主任。原告程鹏、谢永生、邓燕玲、黄丽芳、黄丽芳、卢秀琼、陈铭、莫礼荣、霍至勇诉被告广东阳光家园社区服务有限公司，第三人佛山市禅城区润联大厦小区（第二届）业主委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认2012年8月31日签订的《润联大厦物业管理服务合同》第八条第3点、第4点、第5点、第6点、第7点、第9点、第11点的条款无效；2、判令确认2014年8月30日续签的《润联大厦物业管理服务合同》第八条第3点、第4点、第5点、第6点、第7点、第9点、第11点的条款无效；3、判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原告是佛山市禅城区润联大厦小区的业主，被告是小区的前任物业服务公司，第三人是小区现任业主委员会。2012年8月31日润联大厦第一届业主委员会和被告签订《润联大厦物业管理服务合同》（以下简称《合同一》），后双方再于2014年8月31日续签《润联大厦物业管理服务合同》（以下简称《合同二》），《合同二》一直执行到被告于2019年1月29日撤场。《合同一》第八条第5点规定“北面户外露天停车位实施有偿使用，收益所得用于补充物业管理费不足。”第6点规定：“。公共资源创收（业主共同收益）中，乙方每月向甲方支付公共收益的40%，用于小区公共建设，每半年结算一次，汇入甲方指定的银行账户。公共收益其余60%用于补充物业管理费不足。”《合同二》第八条第6点规定：“。公共资源创收（业主共同收益）中，乙方每月向甲方支付公共收益的40%，用于小区公共建设和维护，每半年结算一次，由乙方暂代甲方管理，具体支出由业主委员会审批。公共收益其余60%用于补充物业管理费不足。”《合同一》及续签的《合同二》的第八条第5点、第6点均规定小区绝大部分的公共收益直接给予被告填补物业管理费不足，甚至在续签的《合同二》第八条第6点还进一步约定小区公共收益余下的40%亦约定由被告保管使用。根据《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”之规定，小区公共收益依法归全体业主共有，公共收益的处置和使用应当通过业主大会决定用途。然而，《合同一》及续签的《合同二》均未经过业主大会表决同意，也未在小区公示，是被告擅自与润联大厦第一届业主委员会签订的，违反了上述法律规定。除此以外，《合同一》及续签的《合同二》第八条第3点、第4点、第7点、第9点、第11点，涉及擅自提升小区物业管理收费金额、约定地下室物业收费水平、约定专项维修资金使用方式、约定业主支付滞纳金等内容，均在不同程度上侵犯了业主的权利。原告认为，涉案两份物业合同未经全体业主大会表决同意，直接通过第八条相关条款规定，将属于小区绝大部分的公共收益用于补充被告物业管理费不足，直接规定小区公共收益用途，擅自提高物业管理收费、设置滞纳金等，严重侵犯了原告及其他小区业主的合法利益。因此该条款未经全体业主表决同意，排除业主享有、使用小区全部公共收益、物业收费水平等主要权利，依法属于无效条款。因此，为维护自身及小区全体业主的合法利益，原告特根据《合同法》第五十二条第（二）点、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）点之规定提起诉讼。诉讼中，原告增加以下法律依据：合同法第52条第5点，物权法第76条，物业管理条例第11、12、54条、广东省物业管理条例44、53条。事实补充：合同是第一届业主大会委员以及主任未经全体业主表决选聘被告作为物业服务企业，并且未经业主进行二次表决明确涉案公共收益由被告代管并按相应比例分配，签订协议后也没有相应公示，存在串通侵害业主权益的情形，依合同法第52条第2点规定合同应无效。被告辩称，一、原告的主体不适格。根据《物业管理条例》、《物权法》等相关法律、法规的规定，对于认定物业服务合同无效，因涉及全体业主共同利益，应由业主大会授权或者由业主委员会依照法律规定起诉，而非由业主个人在未经业主大会授权的情况下以自己的名义提起诉讼。原告无权在没有经业主大会授权的情况下以自己的名义提起诉讼，请求认定物业服务合同无效。二、物业服务合同签订的程序合法，内容真实有效。1、根据《物业管理条例》、《最高院关于审理物业服务纠纷司法解释》的规定，业主委员会的决定对全体业主具有法律约束力。润联大厦小区第一届业主委员会选聘物业服务企业，并与被告签署物业服务合同，属于履行职务行为，程序合法，内容真实有效。2、退一步而言，就算物业服务合同签订手续存在瑕疵，其并不当然无效，物业服务合同均已履行完毕，且履行期间全体业主均未提出异议，即表明大多数业主对物业服务合同的认可，说明服务合同的内容并未损害全体业主的合法权益。3、此外，被告在签订物业服务合同时作为善意第三人完全有理由相信业主委员会有权代表全体业主进行选聘物业服务企业：首先，《广东省物业管理条例》第二十四条第（二）款明确规定，业主委员会“代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同”，因此业主委员会代表业主选聘物管企业的职责是法定的，也是行业惯例。因此，为维护被告的信赖利益及全体业主的共同权益，物业服务合同具有法律效力。三、物业服务合同无法定无效的情形。被告与业主委员会所签订的物业服务合同是双方真实意思表示，内容并无《合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，未违反法律、行政法规的效力强制性规定，未侵犯业主的合法权益。原告亦未提供相关证据证明物业服务合同存在法定无效的情形，其应承担举证不能的不利法律后果。四、原告提起诉讼时已过法定时效。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。原告请求确认物业服务合同部分条款无效，实质上是请求撤销业主委员会的决定，而两份物业服务合同分别签订于2012年、2014年，原告起诉时显然已过法定时效，应予驳回。补充，被告签订合同是善意的，无证据证明被告与业主大会委员以及主任进行串通，而且选聘及两次的合同签订都有经过公示，涉及公共收益被告仅是代管，没有侵害业主权益。第三人未到庭，但于庭前提交答辩意见，称：2012年8月31日，根据小区《议事规则》，润联大厦（第一届）业主委员会7位成员代表全体业主与被告签定了《润联大厦物业管理合同》，但该合同中关于小区公共收益等相关内容确实未经过业主大会表决。2014年8月31日，润联大厦（第一届）业委会主任洪百胜与被告再次签定了《润联大厦物业管理合同》，其他业委会成员没有在合同上签名，合同也没有经过小区的业主大会表决。后来润联大厦（第一届）业委会任期届满，于2018年10月进行业委会换届，2018年11月第三人成立。在两届业委会进行换届资料交接时，才发现第一届业委会主任洪百胜私自与被告在2014年续签《润联大厦物业管理合同》的事实，才知道该续签合同的部分内容相比2012年签订的版本进行了修改。后，第三人依法将2014年续签《润联大厦物业管理合同》向小区业主告知，小区很多业主对合同条款提出了异议。另外，被告在提供物业管理服务期间，从来没有向业委会支付过小区公共收益，也不存在代管小区公共收益，没有就使用合同提取小区公告收益向业委会提出申请。被告一直是自行占有、使用、处分全部的公共收益，第三人换届成立后，多次要求被告移交和支付小区公共收益，被告均予拒绝。第三人认为两份《润联大厦物业管理合同》均未经过业主大会表决同意，若合同条款确实侵犯了业主的权利，理应为无效条款。诉讼中，原告提交以下主要证据：1、原告身份证复印件、房产证复印件、购房合同，证明原告主体适格。2、被告信息查询，证明被告主体适格。3、业主委员会备案回执，证明第三人主体适格。4、2012年《润联大厦物业管理服务合同》、2014年《润联大厦物业管理服务合同》，证明①2012年8月31日润联大厦第一届业主委员会和被告签订《润联大厦物业管理服务合同》，2014年8月31日续签合同。②两份物业服务合同未经业主大会表决同意，在合同第八条第3点、第4点、第5点、第6点、第7点、第9点、第11点，擅自约定小区公共收益的处置，约定提升小区物业管理收费金额、约定地下室物业收费水平、约定专项维修资金使用方式、约定业主支付滞纳金及约定小区公共收益的分配比例等内容，侵犯业主权利。诉讼中，被告提交以下主要证据：1、《物业服务合同》2份，证明润联大厦小区第一节业委会签订物业服务合同，属于履行职务行为，被告作为善意第三人完全有理由相信业委会有权代表全体业主签订物业服务合同，因此，两物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。2、关于润联大厦五颗大棕树砍掉咨询公示及意见征询表、关于润联大厦更换电梯开关电源和排气扇意见征询表、关于润联大厦更换1座1梯对讲主机公示及意见征询表、收费率统计表，证明大部分业主已清楚、认可物业服务合同的相关条款，并且原告也在意见征询表签名，按物业服务合同的约定履行相关权利义务，实际上是对物业服务合同效力的确认。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据，经核对，本院确认其真实性。本院经审理查明：2012年8月31日，禅城区润联大厦业委会（第一届）作为委托方（甲方）和被告作为物业服务企业（乙方）签订《润联大厦物业管理服务合同》，约定合同期限为两年，自2012年9月1日起至2014年8月31日止；第八条第1点约定，本物业区域物业服务收费方式为包干制，盈余或者亏损均由乙方享有或承担；乙方不得以亏损为由降低服务标准或减少服务项目。第二点约定，物业服务支出必须包括以下项目：……物业共用部位、公用设施（包括电梯的保养和检验费）的日常运行、维护费用……第3点约定，本物业的管理服务费按建筑面积（产权证面积）计，住宅1.0元/月/平方米。签订后一年内暂不调整物业管理费标准。一年后，即2013年9月1日起，乙方按物业服务费1.3元/月/平方米标准收取。第4点约定，地下室车位管理服务费，汽车位按每个每月30元计，摩托车位按每个每月5元计。第5点约定，北面户外露天停车位实施有偿使用，收益所得用于补充物业管理费不足起，经双方协商，按180元/月/个收取。第6点约定，北面户外停车位出租收入及电梯广告、各种宣传栏广告等公共资源创收（业主共同收益）中，乙方每月向甲方支付公共收益的40%，用于小区公共建设，每半年结算一次，汇入甲方指定的银行账户。公共收益其余60%用于补充物业管理费不足。乙方须提供公共资源创收明细表，以保障甲、乙双方的共同受益。第7点约定，管理处办公室、保安宿舍等物业用房的水电费由乙方承担，停车场照明、公共照明设施、给排水设施设备、电梯设备、绿化清洁用水等公共水电费由用户按户数均摊，管理处每两个月公布数据。第9点约定，公共房屋、设备设施维修：公共房屋、设备设施维修工程费用单项在1000元内开支，（含1000元）由甲方公共收益支付，超过1000元以上的工程项目，由双方另行专题研究费用筹集问题（由业主分摊或申请维修基金支付）。包括以下内容：①单项开支的公共房屋、设备设施维修工程；②由公共房屋、设备设施更换工程；③公共房屋、设备设施改造工程；④所有增加设备设施工程；⑤因不可预见的天灾如雷击、地震等引致的公共房屋、设备设施损坏修复工程；⑥重大设备或房屋大、中维修费。第11点约定，业主或使用人逾期交纳物业管理费、公共水电费等费用的，乙方在20个工作日将欠费情况以书面形式通知业主或物业使用人。业主或物业使用人从逾期之日起每日按拖欠金额的2‰交纳滞纳金。2014年8月30日，双方再次签订一份《润联大厦物业管理服务合同》，约定合同期限为一年，自2014年9月1日至2015年8月31日；其中第八条的约定与2012年签订的物业服务合同基本一致，不同之处在于：第3点约定管理服务费为1.3元/月/平方米，第6点约定，北面户外停车位出租收入及电梯广告、各种宣传栏广告等公共资源创收（业主共同收益）中，乙方每月向甲方支付公共收益的40%，用于小区公共建设，每半年结算一次，由乙方暂代甲方管理，具体支出由业主委员会审批。公共收益其余60%用于补充物业管理费不足。乙方须提供公共资源创收明细表，以保障甲、乙双方的共同受益。该合同落款处“甲方”仅有“代表人”签名，并无业委会盖章。庭审中，双方一致确认：各原告已经交清被告服务期内的物业费和公摊费用。原告另于庭后回复，润联大厦小区物业管理费自2012年9月至2013年8月收1元一方，2013年9月至2018年4月收1.3元一方，2018年5月至2019年1月收1.45元一方，原告均是按照上述标准缴费。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。由该规定可知，业委会及业主均有权提起确认合同无效之诉，各原告作为涉案小区业主，有权以自己的名义提起本案诉讼，而并无需经业主大会授权后方可起诉，故被告关于各原告主体不适格的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。另外，被告还抗辩称各原告提起诉讼时已过法定时效，但其依据的法律规定为《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条即业主撤销权除斥期间的司法解释规定，而本案为确认合同无效之诉，该法律规定显然不适用于本案，故被告该抗辩同样缺乏依据，本院不予支持。本案中，并无证据证明签订涉案合同的双方当事人存在恶意串通的情形，故原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定主张合同无效，本院本院不予支持。根据上述司法解释的规定，结合原、被告的诉辩意见，本案应重点审查涉案合同条款是否存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的情形。至于业委会所签物业合同是否经合法表决、由业主大会合法授权，属业主撤销权之诉审查范围。关于合同无效条款的认定。（一）涉案合同第八条第3、4、7点，涉及小区物业管理服务费、车位管理服务费的收费标准及公摊费用的分担，因无证据证明被告提供的物业服务水平与上述条款约定的收费标准明显不符，且各原告已按该条款约定的标准缴清了被告服务期内的物业费和公摊费用，故难以认定为不合理加重业主责任的约定，原告主张上述条款无效，缺乏依据，本院不予支持。（二）涉案合同第八条第9点，根据原告主张，涉及专项维修资金使用方式，而根据该点约定，超过1000元以上的工程项目，由双方另行专题研究费用筹集问题（由业主分摊或申请维修基金支付），即该点并未明确约定超过1000元以上的工程项目由维修基金支付，而是由双方另行研究，故不宜认定为不合理加重业主责任的约定，原告主张无效，缺乏依据，本院不予支持。（三）涉案合同第八条第11点，涉及违约金标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过高，当事人可以请求减少；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条规定了逾期利率不超过年利率24%、分别或一并主张逾期利息、违约金或者其他费用总计不得超过年利率24%，可知法律规定对违约金标准过高采取了部分不予保护、当事人有权要求调整的处理原则，但并未规定因此无效，故原告主张违约金条款无效，本院不予支持。（四）涉案合同第八条第5、6点，涉及小区公共收益问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、《物业管理条例》第五十五条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”、《广东省物业管理条例》第五十三条第三款“利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有”等法律法规的规定，小区公共收益归全体业主共有，其使用应由全体业主共同决定。因涉案合同约定物业收费模式为包干制，即盈余或者亏损均由被告享有或承担，而上述第5、6点又约定公共收益的40%用于小区公共建设，其余60%用于补充物业管理费不足，在无证据证明上述条款经全体业主合法表决通过的情况下，该条款既加重了业主的责任，使得业主在包干制的收费模式下除交纳物业管理费用之外还要将公共收益的60%交由被告补充物业管理费不足，也排除了业主使用公共收益的决定权，属对法律赋予业主重要而基本的权利的侵犯，故根据上述法律规定，应当认定为无效。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告广东阳光家园社区服务有限公司与佛山市禅城区润联大厦小区（第一届）业主委员会分别于2012年8月31日、2014年8月30日签订的《润联大厦物业管理服务合同》中第八条第5、6点（涉及小区公共收益）为无效条款；二、驳回原告程鹏、谢永生、邓燕玲、黄丽芳、黄丽芳、卢秀琼、陈铭、莫礼荣、霍至勇的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告广东阳光家园社区服务有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年七月一日书记员  潘有鹏