福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初6805号 原告：卓宗正，男，1980年7月18日出生，汉族，住福建晋江市。 委托诉讼代理人：李光进，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：银发（福建）投资有限公司，住所地福建省晋江市紫帽镇紫湖村民委员会（紫湖村寮内3号），统一社会信用代码91350582791799583X。 法定代表人：王志连。 委托诉讼代理人：邹仪科，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祖贤，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被告：王志连，男，1955年4月19日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告卓宗正与被告银发（福建）投资有限公司（以下称银发公司）、王志连商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓宗正的委托诉讼代理人李光进，被告银发公司的委托诉讼代理人邹仪科、李祖贤到庭参加诉讼。被告王志连经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓宗正向本院提出诉讼请求：1.银发公司立即将址于晋江市紫湖绿景山庄3幢602商品房交付给其使用；2.银发公司立即向其支付至实际交房之日的逾期交房违约金，暂计至2019年5月30日共415648.5元（违约金以已付房款1721112元为基数按日万分之一点五计算，自2015年1月1日起计算至实际交房之日止）；3.王志连对前述债务承担连带责任。事实和理由：其与银发公司签订《商品房买卖合同》，约定其向银发公司购买址于晋江市紫湖绿景山庄3幢602的房产，合同就商品房基本情况、付款方式及期限、违约责任、逾期交房责任等双方权利义务进行了约定。合同签订后，其依约履行了付款义务，依据合同约定，银发公司应于2014年12月31日前将商品房交付给其，但银发公司直至今日仍未能交付符合合同约定交付条件的商品房，银发公司的行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。据查询，被告银发（福建）投资有限公司系一人公司，被告王志发系银发（福建）投资有限公司唯一股东，依法应对公司债务承担连带责任。故诉至法院，望判如所请。 银发公司辩称，一是其已按合同约定在交房日前通知卓宗正前来交房，卓宗正诉求其承担逾期交房违约责任的事实不清、证据不足，依法应予驳回。其提交的证据能综合证实银发公司在包括涉案房屋在内的整个项目具备交房条件后，在合同约定的交房日前已通过委托进行物业管理的富邦物业公司电话通知了各位业主前来交房，该项目的其他业主业已都已同银发公司办理了交房手续并装修入住；卓宗正拒不前来收房，银发公司及相关物业公司长期多次致电卓宗正要求其前来办理交房手续，且经催收拒不缴交物业服务费。二是卓宗正实际存在恶意拒不收房且拒绝交纳物业管理费的行为，违反了《商品房买卖合同》、《物业服务委托合同》的约定，严重侵害了银发公司的合法权益。其在满足交房条件的情况下多次要求卓宗正前来办理交房手续，曾多次通过电话及国内挂号信函向卓宗正致函催缴物业管理费，但卓宗正仍置之不理，人为地恶意拖延，其无奈向其发律师函催缴进而采取法律手段维护自身合法权益。恰恰相反，卓宗正应向其承担相应的违约责任，其保留提起反诉及另案起诉追究违约责任的权利。综上，请求驳回卓宗正的诉讼请求。 王志连未作答辩。 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换证据和质证。 卓宗正向本院提交如下证据：1.居民身份证一份，以证明卓宗正的诉讼主体资格适格；2.身份信息及企业登记信息各一份，以证明王志连及银发公司的诉讼主体资格适格及王志连系银发公司的唯一股东；3.商品房登记备案申请表、商品房买卖合同各一份；4.发票复印件一份；5.个人贷款支付凭证（复印件加盖工商银行条形印章）一份，以共同证明双方的商品房买卖合同权利义务关系及卓宗正已支付全部购房款的事实。 银发公司提供如下证据：6.《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，以证明2014年10月18日涉案商品房项目已经设计、勘测、施工、监理单位验收合格；7.《银发.紫湖绿景山庄装修管理规定》两份，系业主接受房屋后入场装修时与物业公司签订的入场装修管理规定的合同，以证明涉案商品房所在楼盘经银发公司委托进行物业管理的富邦物业公司电话通知，部分业主已办理交房并在2015年年初已入场装修；8.《福建省太平富邦物业管理有限公司预约收楼客户意向登记表》一份，来源于开发商委托物业公司通知签订合同的业主来办理交房手续，物业公司对通知的相关信息及业主的反馈情况在登记表上予以记录，以证明银发公司通过富邦物业公司多次致电要求包括卓宗正在内的业主前来办理交房手续并将业主反馈情况登记入册；9.国内挂号信函收据复印件一份及整付零寄交寄清单两份，以证明银发公司自行通过挂号信向未缴纳物业费的包括卓宗正在内的业主致信催收物业管理费，国内挂号信函收据及交寄清单是向卓宗正催收物业费邮件的回执及费用的清单；10.律师函、快递单打印件各一份，以证明卓宗正违反《商品房买卖合同》《物业服务委托合同》约定，银发公司于2019年3月23日邮寄律师函向卓宗正业主发出催缴物业管理费，卓宗正于2019年3月28日签收。 王志连未提供证据。 本院认为，王志连未到庭参加诉讼，又未提出书面答辩意见或意见陈述，也未对相关证据提出质证意见，视为其自愿放弃举证、质证及抗辩权利。证据1、2能证明各方当事人的诉讼主体资格。证据3、4、5相结合能够证明原、被告双方签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定且卓宗正已依约支付全部购房款的事实。证据6来源合法，形式客观，可以证明2014年10月18日涉案商品房项目已经设计、勘测、施工、监理单位验收合格的事实。证据7是涉案商品房所在项目的部分业主与物业公司签订的入场装修管理规定的合同，但无法证明银发公司委托物业公司电话通知卓宗正办理交房的事实。证据9无原件予以核对，且收据上无法体现哪一张是邮寄给卓宗正的，但卓宗正自认其有于2019年上半年收到银发公司寄出的催缴物业费的信函，本院予以确认。证据10虽卓宗正不予认可，但是邮单打印件可以体现银发公司于2019年3月23日邮寄给卓宗正关于催缴物业管理费的律师函已于2019年3月28日被签收的事实，对上述证据和事实，本院均予以认定。证据8系银发公司委托进行物业管理的物业公司单方制作，卓宗正对其真实性予以否认，该证据无法证明物业公司已实际通过电话通知卓宗正办理交房事宜，本院不予认定。 经审理查明，卓宗正与银发公司于2013年12月21日签订合同编号为201312210009的《商品房买卖合同》及补充协议附件六，约定卓宗正向银发公司购买址于晋江市紫湖绿景山庄3幢602号房屋，总房价为1721112元，银发公司应于2014年12月31日将符合交付条件的房屋交付给原告。合同签订后，卓宗正按照约定支付首付款以及贷款给银发公司，购房款已全部付清。银发公司在2019年上半年向卓宗正邮寄通知其交纳诉争房屋的物业管理费。现双方尚未办理交房手续。王志连系银发公司的法定代表人，也是唯一股东。卓宗正于2019年5月30日向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日将符合约定条件的商品房交付买受人。合同补充协议附件六第三条约定，出卖人的交房通知书以挂号邮件的形式发出，此后买受人才可办理验收交接手续。涉案商品房所在项目虽于2014年10月18日已经设计、勘测、施工、监理单位验收合格，但银发公司提供的证据无法证明其已于2014年12月31日前依照合同约定以挂号邮件的形式向卓宗正发出交房通知书，且双方在合同中也明确将合同显示的确认姓名、地址、电话作为双方邮件联系的依据，但银发公司委托物业公司催缴物业费的通知地址也不是合同约定的确认地址，银发公司应承担举证不能的不利后果。银发公司关于其已经在合同约定期限内向卓宗正履行通知交房义务的说法，本院不予采信。 综上所述，本院认为，银发公司未按照合同约定的形式通知卓宗正交房且目前亦尚未实际交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。卓宗正请求继续履行合同，由银发公司交付涉案房屋并按照合同约定承担自交付期限的第二天（即2015年1月1日）起至实际交付之日止按日支付已付款万分之一点五的违约金，均有事实和合同根据，本院予以支持。银发公司系王志连投资设立的一人有限责任公司，王志连未能举证证明其个人财产独立于银发公司的财产，王志连应对银发公司的债务承担连带责任，卓宗正请求王志连对上述债务承担连带责任的主张，本院亦予以支持。王志连经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告银发（福建）投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内将符合涉案《商品房买卖合同》约定的交付条件的址于晋江市紫湖绿景山庄3幢602商品房交付给原告卓宗正使用； 二、被告银发（福建）投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告卓宗正支付自2015年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以已付房款1721112元为基数按日万分之一点五计算）； 三、被告王志连对前述债务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费20290元，因适用简易程序减半收取为10145元，由被告银发（福建）投资有限公司和王志连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员  胡 谦 二〇一九年七月三日 法官助理  杨燕萍 书 记 员  洪雅玲 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。