四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1603民初198号 原告：蒋时远，男，1950年7月16日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：龙章福，广安市前锋区法律援助中心援助律师。 被告：张百梅，女，1990年12月16日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：何雪强，四川虹永律师事务所律师。 被告：何佳，男，1984年11月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：陈园园，四川虹永律师事务所律师。 被告：谢明莉，女，1982年6月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张林，四川信和信律师事务所律师。 第三人：广安正大房地产开发有限公司，住所地广安市前锋区工业集中区广前大道60号。 诉讼代表人：广安正大房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 原告蒋时远与被告张百梅、何佳、谢明莉及第三人广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日作出（2018）川1603民初227号判决后，被告张百梅、何佳不服提起上诉。广安市中级人民法院以“对蒋时远支付的购房款的去向未予查明，该事实的认定直接影响返还主体的确定，系基本事实认定不清”为由，作出(2018)川16民终1208号终审裁定，撤销本院(2018)川1603民初227号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋时远及委托诉讼代理人龙章福、被告张百梅的委托诉讼代理人何雪强、被告何佳的委托诉讼代理人陈园园、被告谢明莉的委托诉讼代理人张林、第三人正大房产公司管理人委托诉讼代理人刘明清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋时远向本院提出诉讼请求：要求三被告共同返还原告购房款280000元，并从收款之日起按商业银行同期贷款利率支付利息。事实及理由：原告于2014年3月20日在前锋恒顺星城售房部看房，被告张百梅处认购7幢16楼5号房一套。2014年3月25日签订了商品房买卖合同，同日转账270000元给被告谢明莉，给现金10000元给被告张百梅。签订合同、转款、购买房屋均是被告张百梅带我去的，我向张百梅支付的10000元现金是分两次给的，一次给的5000元定金，一次给的5000元房款。2017年6月23日，正大房产公司进入破产重整程序，经管理人审查，确认原告在正大房产公司的债权为0元，同时查明原告所购房屋系被告何佳抵押转卖房。为维护原告之合法权益，故诉至法院。 被告张百梅辩称，她在原告购房的过程中起销售人员的引导作用，是职务行为。在整个过程中并未实际收取原告的房款，原告所称的10000元并无证据证明原告是支付给她的，她对原告交付的款项不应承担相应返还的责任。 被告何佳辩称，争议房屋不是她的，她也未收到原告的280000元购房款，故她不应当承担返还原告购房款的责任。 被告谢明莉辩称，原告与第三人签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，真实有效。本案系房屋买卖合同纠纷，她不是该合同的主体之一，因此不应承担返还购房款的责任。本案房屋是第三人委托销售的房屋，因她是受委托方的销售人员，故应由第三人承担责任。已将所收款项按公司安排全部支付给了何佳，若认定她收到该款项，也应以涉嫌职务侵占罪由公安机关处理，不应由法院管辖。 第三人正大房产公司辩称，本案原告和第三人之间没有建立真实的房屋买卖关系，且被告与原告建立了房屋买卖关系，第三人只是配合转卖。本案是抵房转卖，被告张百梅、谢明莉系何佳委托销售房屋，非成都明信房地产营销有限公司的服务行为。何佳与第三人不存在债权债务关系，虽签订了抵房合同，但该合同未实际履行，何佳尚未取得房屋所有权，不能对外转卖该房屋。何佳与恒立化工之间的债务由于抵房合同未实际履行，其应另案主张。 当事人围绕诉讼请求，依法提交的证据，本院在庭审中组织当事人进行了证据交换质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告举证及陈述，结合本案审理，对本案事实综合认定如下： “恒立·恒顺星城”系正大房产公司开发的房产项目，由成都明信房地产营销有限公司销售，谢明莉、张百梅系该销售公司的工作人员。 广安恒立化工有限公司(以下简称“恒立化工”、法定代表人王成)与正大房产公司系关联公司，恒立化工与何佳存在债权债务关系，恒立化工因无力向何佳清偿债务，遂用正大公司开发的“恒立·恒顺星城”房屋抵偿所欠何佳债务。在此前提下，正大公司与何佳签订了《“恒立.恒顺星城”房屋认购书》。2014年2月21日，正大公司对其中所抵偿给何佳的7-2-16-5号房，向何佳出具了编号为1715340的收据，收据载明：收到何佳购房款7-2-16-5（原收据2014年2月21日33218405）321840元。 何佳取得正大公司抵债房后，便进行转卖。原告蒋时远因需购房，便选中了购买正大公司抵债给何佳的7-2-16-5号房。2014年3月25日，正大房产公司（出卖人）与蒋时远（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：正大房产公司将位于“恒立·恒顺星城”7幢2单元16楼5号房屋出售给蒋时远，面积约为89.4㎡；单价为3600元/㎡，总金额321840元；付款方式为：一次性付款。在签订本合同当日，买受人支付购房价款总额的100%（含定金）￥321840元。签订合同当日，正大房产公司向原告蒋时远出具了编号为172530号收据，载明：今收到蒋时远7-2-16-5购房款321840元，并注明“换（原据号：1715340）”。 在签订合同的同一日，蒋时远在信用社取现金27万元存入谢明莉账户，谢明莉认可收到该笔款项，其称转给付了何佳，但未提供依据证实。 蒋时远称为购房，另向张百梅支付现金10000元，提供了证人张为琴（证实蒋时远于2014年3月22日在她处借款5000元支付给张百梅作为购房定金）、杨某（证实签合同当天蒋时远还向张百梅支付了现金5000元）证实。 何佳在本院受理的（2018）川1603民初277号案审理中向办案人员陈述“清算组有关我的统计表看，只有李冉冬（2018）川1603民初211号、蒋时远（2018）川1603民初227号的原票据为何佳，但是这二套的购房，有款在之前转给我的，也有之后一二个月才转给我的。我当时只认购了五套房屋，放在售楼部。出卖了转给我的款是王成还我的借款，至于如何卖，卖多少钱我未管。”经本院从银行储蓄机构查实的交易明细反映，谢明莉分别于2014年3月3日、2014年4月26日向何佳账户转款入二笔资金，其中2014年4月26日转入的资金金额为256000元。 2017年6月23日，本院作出(2017)川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清算组为管理人，原告对所购房屋向正大房产公司管理人申报债权，经该公司管理人审查后确认原告的债权为0。 本院认为，何佳获得正大公司抵债房合同后，又将其放在售房部，实为委托或同意他人代为转卖。原告虽系与正大公司名义签订的《商品房买卖合同》，但因合同所涉标的房已由正大公司抵债给了何佳，正大公司未从买卖合同中收取任何价款，故买卖合同的实际出卖方应为被告何佳，正大公司之行为实为系接受委托以自己的名义协助配合何佳完成向原告出售房屋。这亦可从本案中间人谢明莉辩称所收原告价款全部付给了何佳、谢明莉向何佳转款的银行交易明细、正大公司出具的收据注明“换”字的意思表示及何佳在相关案件中的陈述得出该结论。 房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同。何佳作为实际出售人在收取了原告相应房屋价款后，即负有向原告交付房屋的义务。虽然何佳已将其从正大房产公司获得的“恒立恒顺星城”7-2-16-5号抵债房通过正大公司与原告签订《商品房买卖合同》之方式变更为原告为买受人，但姓名之变更并不表明其已履行完毕了房屋买卖合同之交付房屋义务，因房屋属不动产，其交付应以不动产变更登记为准。即使何佳与原告以变更合同买受人姓名的方式约定了何佳应履行向原告交付房屋之义务转由第三人正大公司履行，原告亦可基于变更买受人姓名后之《商品房买卖合同》向第三人正大公司主张交付义务，或正大公司亦因同意变更合同买受人姓名而具有向原告履行交付之义务，但现因正大公司管理人对原告申报的购买房屋，通过审核确认其权利为0的方式，表明已拒绝向原告履行《商品房买卖合同》义务，对管理人拒绝向原告履行交付义务之后果，根据《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，在正大公司披露实际售房人何佳后，原告亦有权选择何佳作为相对人主张权利，要求其承担相应法律责任。 因第三人正大公司拒绝向原告交付房屋，致使原告购房之目的不能实现，现要求相关责任人返还向其收取的购房款及占用利息，理由成立。相关责任人承担向原告返还收取的购房款义务后，相应的买卖合同关系即视为解除，因返还购房款应以解除购房合同为前提。何佳承担了向原告返还相应购房款后，亦可基于原有法律关系，继续行使相应权利。 对于何佳所收原告购房款金额，谢明莉虽主张所收原告270000元全转付给了何佳，但何佳在本案中不予认可。结合何佳在（2018）川1603民初字277号案中之陈述及何佳与谢明莉之间的银行交易明细，再结合考虑谢明莉之中间人身份，其有可能将收取的售房款扣除相应中间费用金额后再转付给何佳这亦较符合常理，故本院认可谢明莉向何佳转付的金额为银行交易明细显示的256000元。 对原告主张支付给张百梅的现金10000元，有证人证实，证人证言亦较符合情理，且原告其后换取的321840元的收据亦能与之印证，该事实具有高度可能性，故本院对原告主张向张百梅支付了10000元的事实予以认定。 被告张百梅、谢明莉作为中介人，代销他人售房时本不应自己直接收取标的款，但收取他人款项后又无依据表明部分款项之去向或不提供去向，代销售给原告的房屋现未能获得正大公司的认可，中介行为未能成功，原告的购房目的未能实现，其中有部分款项去向不明或未提供去向亦系张百梅、谢明莉存之原因所致，故对收取的购房款去向不明或未提供去向之部分金额应由其承担返还责任。张百梅、谢明莉虽主张其系职务行为，但结合本案所涉房屋当时已抵债给何佳的情况下，正大公司无必要亦无理由自行销售或委托他人销售，谢明莉亦未提供销售本案房屋系职务行为依据，故对其主张职务行为的意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、由被告张百梅向原告蒋时远返还10000元及占用利息，由被告谢明莉向原告蒋时远返还14000元及占用利息，由被告何佳向原告蒋时远返还256000元及占用利息；利息均从2014年3月25日起按中国人民银行规定的短期贷款利率计算至还款时止； 二、驳回原告蒋时远的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后15日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金债务利息。 案件受理费5500元，由被告张百梅负担250元，被告谢明莉负担350元，被告何佳负担4900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  王银河 人民陪审员  李自周 人民陪审员  李本路 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  谭 华 附相关法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。