广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异76号 案外人：严龙，男，1970年8月20日出生，汉族，身份证住址：广东省阳春市。 申请执行人：广州珠江小额贷款股份有限公司。住所地：广州市越秀区长堤大马路316号广州珠**侨大酒店第3层303、304、305。 法定代表人：麦燕玉，职务：董事长。 被执行人：广东中汇装饰设计工程有限公司。住所地：广州市越秀区达道路12号802、804、806房。 法定代表人：潘泰辰，职务：总经理。 被执行人：广东中汇阳光药业有限公司。住所地：广州市越秀区达道路12号金达大厦东区817房。 法定代表人：李建新，职务：总经理。 被执行人：阳春中汇置业有限公司。住所地：阳春市春城阳春大道西侧规划行洪渠北中汇星座商品楼首层9号商铺。 法定代表人：梁凡敢，职务：总经理。 被执行人：阳春市昊翔房地产开发有限公司。住所地：阳春市春城新竹路101房（鲤鱼岗4号）。 法定代表人：梁凡敢，职务：总经理。 被执行人：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广州市番禺区。 被执行人：潘泰辰，男，1974年10月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 被执行人：朱有杰，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 被执行人：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市。 本院在执行申请执行人广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小额贷款）与被执行人广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔房产）、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震借款合同纠纷一案中，案外人严龙对本案查封、拍卖、变卖阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城xxx房（以下简称涉案房屋）的所有权向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人严龙称，其于2016年10月25日向昊翔房产购买中汇城.四季花园/枫丹白露小区xxx房，并签订了广东省商品房买卖合同，其于2016年12月25日按合同约定的付款方式向昊翔房产支付了60万元的全部购房款，昊翔房产开具收到其全部购房款的收据。据阳春市国土资源局出具《关于昊翔房地产开发有限公司位于春城黑石岭地块的办证情况说明》中的陈述：2017年11月9日珠海市中级人民法院对黑石岭E-4、E-5、E-7地块进行查封，因该三宗用地属已售商品房，该局于2018年2月7日已去函珠海市中级人民法院要求解除对该三宗查封用地。综上，其在昊翔房产抵押前已经完成对涉案房屋的购买，是涉案房屋的合法所有人，昊翔公司销售在前、抵押在后，对银行进行骗贷，银行也负有一定责任，应当认定抵押无效。现法院查封涉案房屋不符合事实与法律规定，故请求法院终止对涉案房屋的拍卖并解除查封。 案外人严龙为证明其主张提供了1、其于2016年10月25日与昊翔公司签订约定购买涉案房屋及E9幢701房，付款方式按照双方签订的补充协议条款执行的《广东省商品房买卖合同》（其中面积、单价、总金额等信息为空白）；2、其与昊翔房产于2016年签订约定按照2016年10月25日签订的借据上的条款，昊翔房产如果不能按约定期限向其还款，本次协议中的涉案房屋及E9701房按照2500元/平方米的价格抵顶给其的《补充协议》；3、昊翔公司于2016年10月25日开具收到其交来涉案房屋及E9幢701房房款600000元的《收据》1张；4、其与深圳市万福物业管理有限公司阳春分公司于2017年10月3日签订确认交收涉案的E8幢702房、E9幢701房并领取房屋进户门钥匙1套的《业主收楼确认书》；5、深圳市万福物业管理有限公司阳春分公司于2018年10月13日开具收到其交来装修押金6000元的《收款收据》1张。 本院查明，珠江小额贷款与昊翔房产等借款合同纠纷一案，本院于2017年9月14日作出（2017）粤0104民初1226号《民事判决书》，判决：一、广东中汇装饰设计工程有限公司在判决生效之日起三日内向珠江小额贷款清偿欠款本金500万元及逾期利息（逾期利息从2016年4月23日起至实际付清之日止，按年利率24%标准计算）；二、广东中汇装饰设计工程有限公司如不能偿还上述欠款，由广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔房产、梁凡敢、黄兆震、潘泰辰、朱有杰在《最高额保证合同》约定的限额范围内（广东中汇阳光药业有限公司在750万元内，阳春中汇置业有限公司在900万元内；昊翔房产在3600万元内；梁凡敢在1500万元内；黄兆震、潘泰辰、朱有杰在500万元内）承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后有权向广东中汇装饰设计工程有限公司追偿；三、广东中汇装饰设计工程有限公司不履行上述还款义务时，珠江小额贷款有权就阳春中汇置业有限公司名下位于广东省××市春城街道阳春大道西侧规划行洪渠北中汇·星座商品楼首层12号商铺（含夹层）房屋、15号商铺（含夹层）房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；案件受理费67800元、诉讼保全费5000元由八被执行人共同负担。上述判决发生法律效力后，珠江小额贷款向本院申请执行，本院于2018年1月8日以（2018）粤0104执579号案立案执行。 在诉讼期间，本院以（2017）粤0104民初1226-1号《民事裁定书》，依法查封昊翔房产名下位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城E型板式住宅xxxx房。上述房屋的查封期限均为2017年3月9日至2020年3月8日。 在执行期间，本院依法委托评估机构对已查封的上述房屋进行评估，并于2018年10月26作出（2018）粤0104执579号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖上述房屋以清偿债务。 另据查询日期为2018年1月18日阳春市国土资源局的《不动产登记资料查询结果证明》显示，目前涉案房屋登记在昊翔房产名下，登记时间为2016年3月16日。该公司在涉案房屋上设定了抵押权，抵押权人为广东阳春农村商业银行股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2016年5月6日至2016年7月20日，登记时间为2016年5月16日。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋是登记在被执行人昊翔房产名下的不动产，本院查封、拍卖、变卖涉案房屋依法有据。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院于2017年3月9日查封涉案房屋，案外人于2017年10月3日交收涉案房屋，其并未在法院查封前合法占有涉案房屋。案外人提供的上述证据显示其与昊翔房产的商品房买卖是基于其与昊翔房产之间债权债务关系的以物抵债，并非真实的房屋买卖关系，现其提出终止拍卖并解除查封的请求不符合上述的法律规定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人严龙对本院（2018）粤0104执579号案执行标的阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城xxxx房所提的异议请求。 当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林奕云 审判员  周洁萍 审判员  梁嘉俊 二〇一九年七月三十一日 书记员  朱林霞