湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0682民初997号原告：老河口市佳苑吉物业服务有限公司。住所地：老河口市融晟外滩普罗旺斯小区。法定代表人：余孝林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：金娟，系湖北正音律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛颖，该公司员工。被告：罗延平，男，1986年10月14日生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：罗连香，系被告罗延平父亲。原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司与被告罗延平物业服务合同一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序审理。原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司的委托诉讼代理人金娟、牛颖、被告罗延平的委托诉讼代理人罗连香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付所欠物业费2017元，违约金605.1元，共计2622.1元（截止2018年9月30日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月5日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于老河口市××晟外滩·××小区××楼××单元××室房产提供物业服务。协议中约定了物业管理费用、收费明细、双方权利义务以及违约责任（逾期缴纳按欠费总额日千分之五计算）。协议签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年10月1日起，未按照《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费，截止2018年9月30日共计拖欠2017元，经原告多次催促被告仍未履行。为了维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定。特提起诉讼，请人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告罗延平辩称，1、房屋漏水一年多没有解决是没有缴纳物业费的主要原因；2、原告主张物业费不知怎么计算的。另，1、驳回原告的诉求；2、本案诉讼费由原告承担；3、原告在30日内依法公示2015年9月30日以来的收支明细；4、原告以后也应依法定期公示收支情况；5、原告承担被告重装和对6楼露天阳台地漏的疏通处理等费用；6、前期物业合同以及公约作废；7、原告退还2015年10月1日至2016年2月5日的物业费用，以及2016年2月5日至2017年1月的部分物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交2016年2月5日与被告签订的《前期物业服务协议》，证明原、被告双方签订物业服务合同，合同中约定了物业管理服务费用、收费明细、双方权利义务以及违约责任等。被告称该协议是被告罗延平签订的，当时物业公司说是初步签的，签订后就缴纳了相关物业费。本院认为，该合同是双方真实意思表示，本院予以采信。2、原告提交融晟外滩·普罗旺斯小区业主欠费明细，证明被告拖欠物业费用。被告持有异议，认为不知怎么计算的。本院认为，关于被告欠费情况，根据双方签订的合同、当事人在法庭上的陈述以及相关部门出台的文件予以确定，对此证据本院不予采信。3、房屋质量保证书，证明开发商对房屋保修范围和期限。被告未发表具体意见。本院认为，该证据能够证明开发商对原告购买房屋的保修范围和期限，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗延平系老河口市××晟外滩·××小区××楼××单元××室房产的业主。2016年2月5日与原告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：第四条：房屋共用部位、共用设施及其运行的维护与管理。服务范围：包括楼盖、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、道路、停车场（棚）、垃圾房（道）、化粪池、沟渠、共用照明系统、室外排水管网、消防设施、电梯、发电机、水泵、共用设施设备使用的房屋（保修期内或由专业机构负责的除外）。第十二条：双方同意乙方（老河口市佳苑吉物业服务有限公司）按以下标准向甲方（罗延平）或非业主使用人收取物业管理费及相关费用：（需政府定价的以物价部门核定为准）1、多层住宅、车库、杂物间按业权面积每月每平方米0.6元。2、高层住宅（含多层电梯房）按业权面积每月每平方米1元。3、商业（含住改商）按业权面积每月每平方米2元。4、地下停车位服务费每月每辆35元。5、垃圾清运费住宅每月每户6元。第十六条：物业管理费用收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准。第十七条：共用部分、设施设备（包括共用照明、电梯、中央空调、供暖、二次供水、公共绿化、水景）运行、维护发生的用水用电费用，须独立计量核算，根据实际消耗由乙方向全体业主按业权面积分摊计收等。合同签订后，被告罗延平缴2015年10月至2016年9月物业费724元（100.61平方米×0.6元×12月）;垃圾清运费72元；公摊费300元。原告方分别给被告出具收据各一张，收据上注明下次缴费时间为2016年10月。2016年6月，因被告房屋的上层（6楼）阳台管道堵塞，产生积水并渗透到被告家中，被告向原告反映，未得到及时解决。后被告于2018年春，自行找人疏通堵塞管道。之后，被告以自行修复管道堵塞需原告支付600元修理费用为由，未向原告方缴纳物业管理费用。另查明，被告与房产开发单位约定的房屋保修期其中关于管道堵塞保修期为2个月;被告房屋的上层（6楼）于2017年2月15日出售，发生管道堵塞时该房屋仍由开发商管理。老河口市发展和改革局、老河口市住房和城乡建设局2018年3月24日发布的河发改价格（2018）54号《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，主要内容为：物业服务收费按不同性质和特点，分别实行政府定价和市场调节定价。住宅前期期服务收费和保障性住房服务收费实行政府定价管理；老河口市市区前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准调整为：多层住宅0.8元/月/平方米；执行时间为：2018年4月1日。本院认为,原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是当事人真实意思表示，依法成立。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原告已提供了相关的物业服务，被告应当交纳相应的服务费用。具体交费数额根据合同约定，本院认定如下：2016年10月1日至2017年9月30日物业服务费为724元（100.61平方米×0.6元×12月）；垃圾清运费72元。2017年10月1日至2018年3月31日物业服务费为362元（100.61平方米×0.6元×6月），2018年4月1日至2018年9月30日物业服务费为483元（100.61平方米×0.8元×6月），垃圾清运费72元。原告主张2016年10月1日至2018年3月31日之间按每平方米0.2元收取公摊费，因其未提供收取该项费用的计算依据，本院对此项请求不予支持，原告可在收集相关证据后另主张权利。本院在审理过程中，原告放弃要求被告承担违约金的诉讼请求，本院予以准许。被告辩称，要求公开收支明细接受业主监督、前期物业合同作废、退还2015年10月1日至2016年2月5日的物业费用，以及2016年2月5日至2017年1月的部分物业费用等，分别涉及不当得利、业主知情权、解除物业合同等不同的法律关系，被告罗延平若认为与原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司之间存在上述纠纷，可另行起诉主张权利。其要求原告承担疏通管道费用，首先，其没有提供正式票据证明此项损失产生；其次，其居住房屋上层发生管道堵塞时，该房屋还未出售，仍由开发商或建设商管理，开发商建设商应当在保修范围内予以维修，被告因此产生的损失可向其持有的《商品住宅质量保证书》上载明的责任主体主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院的解释》第六条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告罗延平于本判决生效后十日内一次性支付原告老河口市佳苑吉物业服务有限公司2016年10月1日至2018年9月30日物业服务费、垃圾清运费1713元。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗延平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费50元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号17×××56）。审判员  卢勇二〇一九年七月一日书记员  张群