江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初4701号 原告:江苏建扬化工有限责任公司，住所地在南京市浦口区夹河新村279号。 法定代表人:唐林，总经理。 诉讼代表人:叶晓宁，江苏建扬化工有限责任公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人刘婷、丁杰（实习），江苏冠文律师事务所律师。 被告：南京慧友服装水洗有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区夹河新村279号。 法定代表人:李志财，总经理。 委托诉讼代理人：刘玉慧，女，汉族，1956年1月18日出生，住南京市鼓楼区，系公司股东。 原告江苏建扬化工有限责任公司（以下简称建扬化工公司）与被告南京慧友服装水洗有限公司（以下简称慧友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建扬化工公司的委托诉讼代理人刘婷、丁杰到庭参加诉讼，被告南京慧友服装水洗有限公司的法定代表人李志财、刘玉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏建扬化工有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出夹河新村279号厂房并返还场地及租赁房屋；2、判令被告支付拖欠的2003年、2005年、2016年及2017年四年房屋租金人民币77000元；3、判令被告按租金21000元每年的标准支付自2018年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占用费；4、判令被告支付违约金人民币5000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月7日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01破15号民事裁定书，裁定受理江苏建扬化工有限责任公司（以下简称建扬公司）破产清算一案，并作出决定书，指定江苏东方清算事务所有限公司担任建扬公司管理人，全面接管建扬公司。根据管理人接管的合同资料显示，2002年9月6日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，由被告承租原告位于南京市浦口区夹河新村279号院内靠近排灌沟旁的平房共279平方米，租赁期限15年，自2003年1月1日起至2017年12月31日，前十年租金为每年16500元，空地占用费为每年1000元，合计17500元；后五年租金一次增长20%即每年21000元。合同约定，租金每年分两次支付，第一次于前一年12月30日前，第二次于6月30日前，每次各付年租金50%（含空地占用费）。如一方违约，支付另一方违约鑫5000元。 协议签订后，被告一直未按约定时间及时支付租金，经多次催要，被告支付了2004年、2006年度至2015年度房屋租金，尚欠原告2003年度、2005年度、2006年度及2017年度租金共计77000元未支付。2017年12月28日原告致函被告，通知被告双方签订的《房屋租赁协议书》即将到期，不再续租，要求被告迁出，并将所欠房屋租金付至原告指定帐户。因被告迟迟未履行，2018年3月14日原告再次致函被告，要求被告迁出并支付欠付房屋租金及占用费。但被告仍以种种理由拖延至今，拒不迁出。综上所述，被告拖欠租金的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。特向贵院依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求向法院提交以下证据： 证据一：南京中级人民法院作出2017苏01破15号民事裁定书及决定书各一份，证明原告已经被宣布破产，并且指定江苏东方清算事务有限公司担任管理人； 证据二：2002年9月6日签订的《房屋租赁协议书》一份，证明原、被告之间的房屋租赁关系，租赁协议已于2017年12月31日到期，双方合同关系消灭； 证据三：收条七张及账面收据，证明租金收取情况，已收取房屋租金人民币203000元，尚欠房屋租金77000元； 证据四：2017年12月28日管理人邮寄限期搬离通知书，2018年3月14日通知书各一份，邮寄面单及签收记录各两份、黏贴通知照片两张，证明原告已通知被告双方租赁合同到期不再续租，催要房屋租金及占用费，并已提前通知被告迁出。 被告慧友公司辩称，被告跟原告的租赁合同已经到期，在合同有约定国家不拆迁可以优先租赁，在2017年12月28日原告发通知说破产要求立即迁出，与协议中约定提前半年不符合。对于搬迁，合同在其他事项第三条虽约定对改造后原房屋增值部分期满后无偿交原告所有，但当时双方口头约定后期增加的部分厂房和设施归被告。对于租金，2003年与2005年租金已经实际支付但原告没有给收据，对于2016年、2017年房租，协议中约定原告代垫水电增容费总计4万元左右可以折抵租金。2015年房屋租金已经交付破产管理人，但原告没有给收据。 对原告提供的证据发表以下质证意见： 对证据一真实性没有异议，但被告在2018年3月份才收到； 对证据二租赁协议真实性无异议，协议约定租赁房屋面积为275平方，后被告又增盖270多平方房屋； 对证据三2003年、2005年已经支付了但被告没有给收据。2015年也已经交付给清算组但没有收据； 证据四被告在2018年1月中旬收到通知并与原告商谈过，3月14日通知书也收到，但时间都是之后的，原告张贴通知的地方，被告在2015年已经不再该地实际经营，后原告通过邮寄被告收到的；停产原因是因为青奥会，被告排污水和锅炉不符合要求，但场地没有搬迁。 被告就其辩称向法院提交协议书一份，证明被告代垫电费增容费17827.54元，关于水增容费用凭据找不到了，费用大约在18000左右，该费用可折抵2016年度及2017年度租金。 原告就被告提供的证据的真实性认可，但认为被告未提供工程结算清单及支付费用的凭证，无法证明工程的具体结算金额。 本院认证意见：原告提供的证据一至证据四被告对其真实性均无异议，本院予以确认。被告提供的协议书原告无异议，对其真实性本院予以确认，该证据证明2002年10月23日被告与南京宁远电控工程有限责任公司就厂房电力安装工程签订协议，工程预算造价为17827.54元，该证据与租赁协议中对于增容费的约定相印证，因合同签订时间距今已近20年，被告无法提供支付凭证具有一定的合理性，本院对被告支付增容费17827.54元予以确认。 经审理查明，2002年9月6日原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告租用原告夹河新村279号院内靠近排灌沟旁的平房（6.8米x6.7米房屋两间、7.65米x20.9米挑高厂房一间，20.42米x4米的厂房）275平方米用于经营，原告提供现有的水电设施，被告如需增容，费用由被告代垫，待协议到期最后一年在租金中扣除，增容后的产权归属被告。租赁期限自2003年1月1日至2017年12月31日；自2003年1月1日起至2017年12月31日，前十年租金每年租金16500元，空地占用费为1000元，合计17500元；后五年租金一次增长20%即每年21000元。合同约定，租金每年分两次支付，第一次于前一年12月30日前，第二次于6月30日前，每次各付年租金50%（含空地占用费）。如一方违约，支付另一方违约金5000元。自2016年起被告因其已垫付的水、电增容费超过应支付的租金为理由，未再向原告支付租赁费。 另查明，2017年11月7日南京市中级人民法院裁定宣告原告破产，并指定江苏东方清算事务所有限公司担任原告管理人。2017年12月28日原告向被告发出限期搬离通知书，告知被告法院已宣告原告破产，江苏东方清算事务所有限公司为原告管理人，双方租赁合同已到期，通知被告自收到本通知书之日起七天内向原告管理人指定帐户支付2016年1月1日至2017年12月31日之间的房屋租金42000元，支付2003年、2005年的房屋租金，自租赁协议终止之日起七日内搬离租赁房屋，逾期不搬离管理人将按每天250元的标准向被告收取房屋占用费。2018年3月14日原告再次向被告寄发了通知书，要求被告从场地中迁出并支付欠付房屋租金及场地占用费。 再查明，被告租用原告厂房期间支付电力增容费17827.54元；被告主张还支付水增容费18000元，未向法庭举证，庭审中经向南京水务集团了解，原告厂区土地上共有三家用水单位，被告水管表径为25、原告另两处地址水管表径分别为25、50。因水务局于2004年开始将相关资料录用电脑，2004年之前水表变更情况无法查询。 以上事实有原、被告当庭陈述、（2017）苏01破15号民事裁定书及决定书、《房屋租赁协议书》、收条、收据、限期搬离通知书、通知书、邮寄面单、协议书及本院调查笔录等证据证实。 本院认为，原、被告于2002年9月6日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，现双方租赁期限已届满，被告应将租赁物返还原告。故原告要求被告立即迁出夹河新村279号厂房并返还场地、返还租赁房屋的诉讼请求于法有据，本院应予支持。对于被告建在原告使用的土地上的其他建筑物，被告应予拆除并恢复原状。原告要求被告支付2003年、2005年租金，因该诉讼请求已过诉讼时效，本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告要求被告支付2016年及2017年房屋租金及房屋占用费的诉讼请求，根据合同约定被告租用厂房期间的增容费用可待租赁合同到期后最后一年在租金中扣除，故原告主张的2016年及2017年房屋租金应扣除被告电力增容费17827.54元后，被告应支付原告租金24172.46元，并按租金21000元每年的标准支付自2018年1月30日起至实际迁出之日止的房屋占用使用费于法有据，故原告的该项诉讼请求，其合理部分的诉请，本院应予支持。被告辩称其还垫付了水增容费，因其未充分举证，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。因被告逾期支付房屋租金，根据合同约定应支付违约金5000元，故原告要求被告支付逾期付款违约金5000元具有合同依据，本院应予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四之规定，判决如下： 被告南京慧友服装水洗有限公司于本判决生效之日起五日内按《房屋租赁协议书》的约定将所承租的原告租赁物返还原告破产管理人并从上述租赁物中迁出； 被告南京慧友服装水洗有限公司于本判决生效之日起五日内支付自2016年1月1日起至2017年12月31日房屋租金人民币24172.46元，并按租金21000元每年的标准支付自2018年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占用使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1981元由被告南京慧友服装水洗有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》和《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1981元。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。 审 判 长  孔慧萍 人民陪审员  姚玉兰 人民陪审员  余贵春 二〇一九年七月八日 书 记 员  赵曼菲