广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初5236号 原告：林德宏，男，1965年4月3日出生，汉族，住南宁市。 原告：杨冬兰，女，1965年5月25日出生，汉族，住南宁市。 原告：卢世卿，男，1980年12月12日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：章坚，广西观复律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏继辉，广西观复律师事务所实习律师。 被告：肖斌，男，1964年4月11日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：梁学军，广西通桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂华，广西通桂律师事务所实习律师。 原告林德宏与被告肖斌租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年10月16日公开开庭进行了第一次审理。在审理过程中，原告林德宏请求追加杨冬兰、卢世卿为本案原告，本院根据案件事实追加后，于2019年4月10日公开开庭进行了第二次审理，原告林德宏本人及原告林德宏、杨冬兰、卢世卿的委托诉讼代理人章坚、魏继辉，被告肖斌及其委托诉讼代理人梁学军、涂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林德宏、杨冬兰、卢世卿向本院提出诉讼请求：1、判令解除三原告与被告于2014年12月30日签订的《厂房租赁合同》。2、判令被告向三原告支付租金111665元及利息2617.61元（利息以欠款本金111665元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年4月5日暂计算至2018年10月16日暂计为2617.61元，此后利息计算至被告付清全部租金及利息时止）。3、判令被告向三原告支付滞纳金5843.75元（滞纳金=拖欠租金金额×0.5%×拖欠时间，至2018年10月16日滞纳金暂计为5843.75元，此后计算至被告付清全部租金及利息为止）。4、判令确认三原告无需向被告返还履约保证金13000元。5、本案诉讼费全部由被告承担。在庭审过程中，原告当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告向三原告支付租金（或厂房占用费）139165元及利息2870.15元（利息以欠款本金139165元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年4月5日暂计算至2018年10月16日暂计为2870.15元，此后利息计算至被告付清全部租金及利息时止）。 事实与理由：2005年4月,原告二杨冬兰、原告三卢世卿共同承包位于南宁市石埠实业有限公司三分场(面积为2.23亩)的土地进行综合开发使用,在承包合同有效期内(2005年4月1日至2035年3月31日),委托原告一林德宏对该地块进行经营管理。2014年12月30日,原告一与被告经双方协商一致,签订了《厂房租赁合同》,合同约定租赁期限从2015年1月1日至2020年12月31日止。租赁租金第一年和第二年(即2015年-2016年)每年租金为100,000元,即每月租金为8,334元;租期第三年和第四年(即2017年-2018年)每年租金为110,000元,即每月租金9166.66元;租期第五年(即2019年)起每年租金为120,000元,即每月租金为10,000元。合同约定被告应依照合同约定按季度支付租金,被告向原告一支付13,000元作为保证金,如被告未按时支付租金超过一个月的,原告一有权要求被告支付当期应交租金额0.5%的滞纳金(每逾期1个月按0.5%)。合同有效期内,任何一方违约,对方都有权提出解除本合同,由此造成的经济损失由违约方负责赔偿。至2017年,被告开始不按时支付租金,从2017年6月起至本案起诉时共拖欠租金111,65元。原告一通过微信、短信、电话、粘贴催租函等多种方式要求被告支付租金,被告也在短信、微信中表示愿意继续支付。经多次催缴租金后,被告于2018年4月4日出具了《还款保证》，并于2018年6月12日出具了《欠条》,承认拖欠原告一关于厂房租金111665元。但被告出具《还款保证》、《欠条》后,依然没有向三原告支付过任何租佥。综上,三原告认为,被告理应依照《厂房租赁合同》、《还款保证》、《欠条》及时支付租金。由于被告的违约行为,严重损害了原告的合法权益。为维护三原告合法权益,现向人民法院起诉,请求依 法判决。 被告肖斌辩称，一、涉案合同违法、自始无效,无需诉讼解除。2009年9月1日最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。第三条:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。涉案《厂房租赁合同》也同时违反《土地管理法》第四条:国家实行土地用途管制制度;第四十四条:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续或第六十三条;《城乡规划法》第三十九条、第四十四条;《企业国有资产法》第七十二条;《民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十五条;《合同法》第五十二条等强制性法律规范。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。而《民法总则》第一百五十七条以及《合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。二、对于租赁标的物场地,因为三原告至今未能提供名下《国有土地使用权证》或者《集体土地所有权证》、《集体土地建设用地使用权证》等用以证明其出租标的物来源合法,足见其并非该场地适格出租主体,而且违反2010年9月30日《国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》(国土资发[2010]155号)、2014年9月29日《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发[2014]127号)等规定,因而无权收取包括但不限于本案租金、利息及违约金等。同时结合三原告诉状住址及被告提交的工商信息查询单等证据,该场地应另有其主,且土地性质为国有划拨农业用地,未经依法办理用地审批以及农用地转用审批手续,不得非法建设及转租。三原告蓄意欺上瞒下、越俎代庖,不但欺诈被告,还涉嫌非法攫取国有资产。三、事实上并非被告单方面违约,反倒是三原告违约在先。鉴于三原告交付给被告的该租赁合同标的物,系未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》而建成的临时违章建筑,而且依照《土地管理法》第五十七条、《城乡规划法》第四十四条,临时使用土地期限一般不超过二年。正是由于三原告在缔约阶段恶意欺瞒,直接导致被告签约后作为承租人根本无法实现在5年合同期限内作为约定“生产用途”使用和收益,也不能顺利办理企业法人营业执照及通过消防、规划等有关部门审批,始终难以实现正常经营,更谈不上盈利获取包括租金等合法收入。既然本案出租人未按照约定将租赁物交付承租人、并在租贷期间持续保持租物符合约定的用途，对此纵使承租人拒缴或缓交对价租金也是情有可原、合理合法,并非恶意拖欠,况且事实上其间还遭遇到火灾等客观事故;依照《合同法》第六十六条规定:当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。另,三原告还违反《合同法》第九十六条等、未经通知催告被告解除租赁合同,便强行锁闭了租赁标的物,导致在双方租赁合同仍然存续的情况下,被告却完全丧失实际承租权继而遭受极大直接损失、间接损失及可预期利益损失,而且三原告扣押的被告财产价值高达约百万元以上,远超对应租息,就算相互折抵也还绰绰有余,何至于被逐出门外?且至今三原告还在继续褫夺被告承租权益同时追索所谓合同剩余期限的权益,既不当得利且显失公平。四、1、本案三原告收取租金的对价应是“按照合同约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,否则缺乏合法性基础。2,三原告并非行政机关无权收取所谓“滞纳金”。3、鉴于三原告违约在先或至少双方互有违约,三原告应返还被告履约保证金13000元。综上,恳请法庭公正审理,依法驳回原告全部诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年4月1日，南宁市石埠实业有限责任公司与原告杨冬兰、卢世卿签订土地承包合同书，约定南宁市石埠实业有限责任公司将所属旧化工厂用地范围内提供2.23亩土地面积给杨冬兰、卢世卿承包，由杨冬兰、卢世卿负责综合开发，承包期限为30年，从2005年4月1日至2035年3月31日止。2006年5月2日，杨冬兰、卢世卿委托林德宏对南宁市石埠实业有限公司三分场（面积为2.23亩）的土地在承包合同有效期内进行管理经营使用。2014年12月30日，原告林德宏和被告肖斌签订《厂房租赁合同》，内容为：甲方（林德宏）将位于南宁市的厂房约1300平方米租赁于乙方（肖斌）使用，乙方（肖斌）租用该厂房期限为5年，即2015年1月1日至2020年12月31日止；租赁租金第一年和第二年为每年100000元，每月计币8334元，第三年和第四年每年110000元，每月计币9166.66元，第五年起120000元，每月计币10000元；甲乙双方签订合同时，乙方（肖斌）向甲方（林德宏）支付保证金13000元（含水电押金3000元），当月租金8334元，总计币21334元，从第7个月后按季度支付租金。合同期满乙方付清租金及一切费用后，甲方将保证金全额无息退还乙方，如乙方未按时支付租金超过一个月的，甲方有权要求乙方支付当期交租金额0.5%的滞纳金；甲乙双方签订合同时，甲方将免收乙方一个月租金作为乙方的装修期。 双方签订《厂房租赁合同》后，被告如期支付了租金合计253335元，之后被告未能如期支付租金，原告林德宏以微信、短信、张贴《租金催缴通知书》的形式向被告主张租金，2018年4月4日，被告向原告林德宏出具《还款保证》，内容为“本人肖斌保证于2018年4月底以前向林德宏支付人民币50000元欠租，约定5月底以前付清所余欠租，若果不能履行，林德宏有权自行处理厂里物品。”。2018年6月12日，被告向原告林德宏出具《欠条》，内容为“今欠到林德宏厂房租金（2017年至2018年6月），总计111665元。”因被告未能如期交纳租金，原告于2018年6月25日向本院提起诉讼，2018年9月30日，原告单方给租赁的厂房加了一把锁并阻止被告搬出物品，2018年11月14日，被告经原告许可，将位于厂房的个人物品拖走。 另查明，原告林德宏、杨冬兰、卢世卿均系南宁市石埠实业有限责任公司的职工，原告林德宏与杨冬兰是夫妻关系。南宁市石埠实业有限责任公司出具的证明显示：旧属化工厂厂房属国有土地，承包者有使用权，所有权归公司，厂房由承包者自主综合开发使用，所修建的厂房使用权归承包者所有。 就《厂房租赁合同》的效力问题，本院于2019年6月27日到南宁市石埠实业有限责任公司进行了现场调查，南宁市石埠实业有限责任公司已变更为南宁市罗文实业有限责任公司。因年代久远，与原告签订承包合同的当事人员已退休，现公司无了解厂房现状的人员。本院遂要求原告限期提供合同有效证据的相关材料并针对原、被告之间的合同效力问题向原告予以释明，经本院释明后,原告称如法院认定合同无效，被告以应当支付原告场地占用费，具体由法院依法裁判。 本院认为，关于原告林德宏与被告肖斌签订的《厂房租赁合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，如前所述，现无证据证明涉案的旧化工厂厂房取得建设规划许可或经批准建设，故原告与被告之间签订的《厂房租赁合同》应为无效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告于2018年6月12日向原告林德宏出具了欠条，双方确认被告欠付的2017年至2018年6月的租金为111665元，该欠条可作为确定房屋占有使用费的依据。同时，参考合同约定的双方租金缴纳周期为一个季度，原告又于2018年9月30日加装锁后才对租赁场地进行了实际控制，本院据此认定被告实际占用涉案厂房至2018年9月30日，即被告应支付2018年7月-2018年9月之间的房屋占有使用费。考虑被告逾期付款造成了原告利息损失，原告主张被告支付厂房占有使用费及按中国人民银行同期贷款利率计算利息，于法有据。本院酌情结合双方欠条形成的合意确定被告应返还的房屋占有使用费及利息如下：被告应支付给原告的房屋占有使用费本金为111665+9166.66×3=139165元，原告的利息损失分为两部分，即以111665元为本金，从2018年7月1日计算至2018年9月30日按中国人民银行同期贷款利率计算利息，以139165元为本金，从2018年10月1日按中国人民银行同期贷款利率计算利息，均计算至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，原告请求超出部分本院不予支持。 因原告林德宏与被告肖斌签订的《厂房租赁合同》无效，故原告主张解除《厂房租赁合同》的诉讼请求本院不予支持，原告要求被告支付滞纳金的主张，实属主张被告逾期付款的违约责任，合同无效约定的违约责任亦无效，故对原告主张的该项诉讼请求，本院也不予以支持。 关于履约保证金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；故原告应当返还被告履约保证金13000元，为减少当事人的讼累，本院酌情在被告应支付的房屋占有使用费中予以抵扣，抵扣前述款项后，被告肖斌尚需支付给原告林德宏、杨冬兰、卢世卿房屋占有使用费为126165元（139165元-13000元=126165元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款之规定，判决如下： 被告肖斌向原告林德宏、杨冬兰、卢世卿支付房屋占有使用费126165元及利息（计算方式：以111665元为本金，从2018年7月1日计算至2018年9月30日按中国人民银行同期贷款利率计算利息，以139165元为本金，从2018年10月1日按中国人民银行同期贷款利率计算利息，均计算至实际清偿日止）； 驳回原告林德宏、杨冬兰、卢世卿的其他诉讼请求。 案件受理费3356元，由原告林德宏、杨冬兰、卢世卿负担585元，由被告肖斌负担2771元。 上述给付金钱债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄子祥 人民陪审员  莫艳林 人民陪审员  卢嘉红 二〇一九年七月十五日 法官 助理  黎 恒 书 记 员  冼 娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。