四川省开江县人民法院民 事 判 决 书（2019)川1723民初726号原告：李世娟，女，1979年1月17日出生，汉族，住四川省开江县。委托诉讼代理人：邓朝阳，男，1974年4月4日出生，汉族，住四川省开江县。系原告丈夫。委托诉讼代理人：张玉鳌，四川蜀江律师事务所律师。被告：四川万鼎房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区洗面桥街8号5楼7、8、9号。法定代表人：贺学庆。被告：四川万鼎房地产开发有限公司开江分公司，住所地：四川省开江县新宁镇万鼎东方国际1号楼底楼门市。负责人：李明会。二被告委托诉讼代理人：邓承展，四川共法律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：廖奎均，四川共法律师事务所律师。原告李世娟与被告四川万鼎房地产开发有限公司（以下简称万鼎公司）、四川万鼎房地产开发有限公司开江分公司（以下简称万鼎开江分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李世娟的委托诉讼代理人张玉鳌、邓朝阳、被告四川万鼎房地产开发有限公司、四川万鼎房地产开发有限公司开江分公司共同委托诉讼代理人廖奎均到庭参加诉讼，本案依法审理，现已审理终结。原告李世娟向本院提出以下诉讼请求：1、依法判决二被告向原告交付位于开江县万鼎东方国际雅苑二层门市（位于已交付的开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方门市），办理并交付开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方的二层门市水、电、气、光纤设施及户口；2、判令被告限期将位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方的二层门市、位于开江县万鼎东方国际雅苑22层4号住房等不动产登记于原告名下并由被告承担所涉及全部税、费；3、判决被告向原告赔偿逾期交房违约金：（1）、2011年7月5日起至2015年8月30日期间的开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、开江县万鼎东方国际雅苑二层门市及开江县万鼎东方国际雅苑22层4号住房的逾期交房违约金200元/天×1515天=303000元；（2）2015年8月31日至实际交房期间的开江县万鼎东方国际雅苑二层门市的逾期交房违约金（标准按200/天×1/3计算）；4、诉讼费被告负担。事实和理由：被告因开发开江县万鼎东方国际房地产工程建设需要，拆迁原告所有的位于开江县原百苑宾馆A区18号共三层房屋（总门市面积80.95平方米，住房面积40.465平方米），经双方充分协商于2008年7月5日签订了《房屋置换协议书》，协议对“房屋置换位置、面积、交付时间、补偿费用、违约责任”等予以了明确约定，根据约定，被告应于2011年7月5日将置换全部房屋交付原告，但被告于2015年8月30日将置换房屋中开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、开江县万鼎东方国际雅苑22层4号住房交付给了原告，但位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方的二层门市至今没有交付，造成原告经济损失。原、被告双方于2008年7月5日签订的《房屋置换协议书》合法有效，应予切实遵守并且全面履行，但在原告方履行了全部约定义务后，被告未予全部履行合同约定义务，造成了原告的损失。《房屋置换协议书》实质为房屋拆迁安置补偿合同性质，应予定性为“房屋拆迁安置补偿合同”。被告四川万鼎房地产开发有限公司开江分公司系为被告四川万鼎房地产开发有限公司实施委托开发房地产业务的分公司，亦有交付标的物并承担相应民事责任的义务，故作为共同被告。综上所述，原告提起本案诉讼，请求依法判决。被告万鼎公司、被告万鼎开江分公司辩称，1、本案案由错误，双方签署的是《房屋置换协议》，而非拆迁安置合同，说明双方是明知而且自愿接受的。另外，被告根本不具备拆迁主体资格，如果认定为拆迁安置合同，则合同是无效的合同，就应该按合同无效的后果予以处理。2、开江分公司不是合同主体，按照“合同相对性”原则，开江分公司不应是本案的适格被告。而且分公司不是独立法人，没有能力单独承担责任。3、双方事实上履行的是用底楼、住房超面积折抵二楼商业面积和违约金，原告从2015年3月30日接受门市和住房，已占有、使用、收益4年之久，之前原告根本没有对此提出过任何异议，足以证明原告是明知并自愿接受的。即使原告未接受，但在2015年3月30日，就已经知道其二楼商业面积未交付，违约金未给付的事实，但其并没有积极主张权利，到其起诉时已经4年有余，显然其诉请的交付二楼商业面积和违约金，已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，法院应依法驳回其相应的诉请请求。4、即使法院最终认定其未超过诉讼时效，而原告诉请的二楼商业面积，已抵偿给昌金小额贷款公司，昌金公司用其抵押贷款，但未按期偿还，金融机构起诉后，现已进入执行阶段。故二楼商业面积事实上已无交付的可能。5、即使人民法院认定其未超过诉讼时效，在二楼交付不能的情况下，双方应各算各的账，各补各的差价。（1）原告应补给被告：一楼门市实测面积为65.03平米，应补40.474平米，超面积23.555平方米，按照评估价格19000/平米，原告应补466545元。住房实测面积118.91平方米，应补50平方米，超面积68.91平米，按照市场价4800/平米，原告应补330768元。合计原告应补797313元。（2）被告应补给原告：二楼商业面积40.475平米，按照法院委托第三方评估机构评估价格6900元/平米，被告应补原告279277元。违约金：2011年7月5日至2015年3月30日，共计1370天，违约金为1370天×200/天=274000元。合计被告应补553277元。两者相抵，原告实际还应补给被告244036元。综上，原告诉请超过诉讼时效，依法应予以驳回。按照合同约定，算账补差，也是原告应补偿给被告，其诉请依法不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月5日被告四川万鼎房地产开发有限公司（甲方）与原告李世娟（乙方）签订《房屋置换协议》，协议约定：一、乙方置换的房屋坐落开江县原百苑宾馆A区18号，共三层一个门面，总门市建筑面积80.95平方米（不含分摊面积），其中底楼门市面积为40.475平方米、二楼门市面积为40.475平方米。加三层住房为40.475平方米。全装修、水、电、气、光纤全通。置换前门市及住房均在使用。二、甲方置换的房屋坐落在开江县百苑宾馆A区18号，总建筑面积为121.425平方米（不含分摊面积），其中门市面积为80.95平方米（底楼40.475平方米、二楼40.475平方米）。住房50平方米，在第22层楼。门市和住房的位置均在邻42米大道转角边第一个门市48.5米至49米之间，对面为开江县机保局。三、房屋置换时间：2008年7月5日，乙方自动拆除房屋内的全部财务后交甲方按图纸重新修建。甲方必须在2011年7月5日将置换的房屋交乙方安排使用。无论任何原因和理由（除强地震外），甲方均不得逾期交房，如逾期一天，按每逾期一天200元向乙方赔偿。甲方置换的房屋地面及墙壁为水泥沙浆找平，主门安装好防盗门，并配置全部铝合金窗。如属建修质量问题所造成的全部损失概由甲方赔偿。水电到门口。四、置换的门市和住房面积原则上应尽量相当，若有极小差数，底楼门市、二楼门市和住房按当时市场售价互补。甲方若强行将大面积房屋置换给乙方，乙方有权拒绝，甲方应承担相应责任。六、甲方保证所置换房屋没有产权纠纷和债务纠纷，并负责办理置换房屋的土地使用证和房产证，在办理过程中所发生的全部费用由甲方承担。甲方的置换房屋交乙方后，乙方不得改变房屋的主体结构进行装修。必须服从物业管理部门的同意管理。八、本协议书经甲乙双方法人签字、甲方加盖单位公章后生效，即具有法律效率。双方必须恪守信用严格执行，如有违约由违约方全额赔偿对方违约金……协议甲方盖有四川万鼎房地产开发有限公司的印章，负责人贺学庆签名，乙方李世娟签名。协议签订后，原告（乙方）李世娟将整体房屋及房屋产权证交付给被告万鼎房地产开发有限公司，被告对涉及房屋进行了拆除。2015年3月30日，被告将东方国际雅苑一层12号门市（65.3平方米）、22层4号住房（118.91平方米）交付给原告李世娟使用，《房屋置换协议》确认的“二楼40.475平方米”未交付原告李世娟。2015年7月28日，被告四川万鼎房地产开发公司将东方国际2期雅苑幢2-1号房屋（建筑1511.12平方米，包含原、被告签订的《房屋置换协议》中的二楼门市面积40.475平方米）出卖给案外人朱宏均、曾祥芬，并签订《商品房买卖合同（预售）》。同日，案外人朱宏均与开江县农村信用合作联社签订《个人借款合同》，案外人曾祥芬作为共同债务承担人。2015年7月29日，开江县农村信用合作联社将开江县新宁镇东方国际2期雅苑幢2-1房屋办理房屋预告登记。借款到期后，案外人朱宏均、曾祥芬未按时还款，2018年11月21日，开江县农村信用合作联社向开江县人民法院提起诉讼，请求朱宏均、曾祥芬还款，本院作出（2018）川1723民初1898号民事判决书，判决朱宏均、曾祥芬偿还借款及其利息罚息。后开江县农村信用合作联社申请强制执行，本院作出（2019）川1723执153号执行裁定书，裁定对朱宏均、曾祥芬所有的位于四川省开江县东方国际2期雅苑幢2-1商铺（建筑面积1511.12平方米）进行查封并移送评估拍卖。同时查明，原告李世娟原所有的原百苑宾馆A区18号门市为临街门市。原告李世娟置换后的开江县东方国际雅苑一层12号门市，该门市经测绘面积为65.3平方米，原告李世娟置换后东方国际雅苑22层4号住房面积经测绘面积为118.91平方米。该门市现左邻康仁骨科医院租用为大门前厅的13号门市，右邻康仁骨科医院租用为食堂的11号门市。被告没有将《房屋置换协议》确定的开江县东方国际雅苑一层12号门市正上方二层门市交付给原告李世娟，亦未支付违约金及房屋价款结算，现原告向本院提起诉讼。上述事实有原、被告的陈述、原告提交的被告四川万鼎房地产开发有限公司与原告签订的《房屋置换协议》、东方国际二期交房清单、东方国际项目部拆迁房屋赔偿表、开江县房权证新宁权字第4086号房产证、房屋照片三张、房产测绘分层平面图两份、商品房买卖协议、商品房买卖合同、被告提交的四川省房屋面积测绘报告、商品房买卖合同（朱宏均、曾祥芬）、房屋预告登记证明、开江县人民法院作出（2019）川1723执153号执行裁定书予以证明，本院在卷佐证。本院认为，本案争议的主要焦点是：1、原告与被告签订的《房屋置换协议》合同性质认定；2、违约金的计算。原告与被告签订《房屋置换协议》时，虽然被告四川万鼎房地产开发有限公司没有严格按照相关程序进行，被告称双方签订的《房屋置换协议》时，被告不具备拆迁主体资格，主张《房屋置换协议》无效，但事实上拆迁了原告李世娟的产权房屋，并已经在拆迁房屋地面上建设了房屋，且已具备交付房屋条件；从《房屋置换协议》的内容，具备房屋拆迁补偿的主要特征，其实质是房屋拆迁安置。被告四川万鼎房地产开发有限公司又以本案涉及的开江县东方国际雅苑一层12号门市正上方二层门市房屋已经出卖给他人，不能履行此项义务为抗辩，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”《全国民事审判工作会议纪要》二项第十条“被拆迁人依法享有的拆迁补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优于其他权利。”不能因被告的不具备拆迁主体资格又将安置房屋进行出卖的过错责任，从而认定《房屋置换协议》无效，被告不能返还原告李世娟的房屋，显然严重损害原告李世娟的利益，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》，原告与被告约定实行产权调换的方式安置，符合当时的行政管理规定，原告、被告签订的《房屋置换协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，现被告应当按照约定履行义务。因此，被告的抗辩理由不成立，被告四川万鼎房地产开发有限公司应当继续履行交付安置房屋的义务，原告李世娟的诉讼请求，本院予以支持。被告四川万鼎房地产开发有限公司开江分公司成立于2016年12月，经营范围：受公司委托从事房地产开发，不是《房屋置换协议》权利义务主体，原告李世娟请求被告四川万鼎房地产开发有限公司开江分公司履行义务的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的问题，原告与被告签订的《房屋置换协议》第三条，明确约定了违约金的计算方式，双方的约定不违反法律法规，应当从2011年7月5日开始计算至被告履行交付全部安置房屋时止，对原告李世娟的诉讼请求，本院予以支持。至于原、被告对《房屋置换协议》确定的结算，因现阶段被告没有全面履行合同义务，导致结算不能，可另行主张权利。被告又主张本案超过诉讼时效的问题，原告被告签订的《房屋置换协议》至今未全部履行，且这种状态持续至今，尚在诉讼时效期间，故被告的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告四川万鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日向原告李世娟交付位于开江县万鼎东方国际雅苑二层门市（位于已交付的开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方门市），办理并交付开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方的二层门市水、电到户；二、被告四川万鼎房地产开发有限公司在交付全部安置房屋后三十日内，将位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市、位于开江县万鼎东方国际雅苑一层12号门市正上方的二层门市、位于开江县万鼎东方国际雅苑22层4号住房不动产登记于原告李世娟名下并由被告四川万鼎房地产开发有限公司承担所涉及全部税、费；三、被告四川万鼎房地产开发有限公司向原告李世娟支付违约金，违约金按照每天200元从2011年7月5日计算至被告交付全部安置房屋时止；四、驳回原告李世娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15530元，减半收取计7765元，由被告四川万鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  陈昌晏二〇一九年七月三十日书记员  顾 爽