河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初661号原告：米建平，男，1962年12月14日出生。被告：陈磊，男，1990年10月26日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：盛海亮，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯林存，河南良承律师事务所律师。原告米建平与被告陈磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告米建平，被告陈磊的委托诉讼代理人盛海亮、侯林存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米建平向本院提出诉讼请求：1.请求支持原《租赁合同》中约定的违约占用费计算方法，判决陈磊支付米建平999041.8元；2.承担米建平方为解决此次纠纷，支付的所有诉讼、诉讼保全、代理、交通、食宿等费用。事实和理由：一、米建平、陈磊双方于2018年1月13日，签订了副标题为“2018年苑陵街56号租约”的《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，内容约定：1.米建平将位于郑州市××××号一楼商铺(以下称“租赁物业”)，出租给陈磊作为营商用途，租赁期自2018年1月21日起至2019年1月20日止；2.米建平在前十五个自然日，书面形式通知陈磊收回租赁物业情况下，米建平可以随时收回出租物业，无需给予陈磊任何赔偿或补偿。由此给陈磊引起的所有损失，全部由陈磊承担；3.租约终止，未经米建平书面同意，陈磊逾期不将租赁物业交还米建平，则逾期期间物业占用费以上期租金的叁倍记；4.因陈磊违反合约条款而被米建平终止合约时，则作陈磊毁约论，米建平有权因此没收保证金并向陈磊追收其他所欠费用。双方约定米建平有权随时收回租赁物业的背景是：陈磊想赶上2018年春节(1月28日)全年销售最旺季卖货，但陈磊给出的租金价格，远低于当时市场正常水平，米建平拒绝接受后，陈磊说试试行情，同时承诺，应米建平要求，陈磊随时交还物业。此方案是陈磊主动提出，米建平同意，双方签约。二、2018年2月春节过后，有几个商户同米建平确定，愿意以市场正常价格，承租租赁物业。米建平遂联络陈磊协商，要么支付正常市场租金;要么依约退还租赁物业。陈磊拒绝两个建议，要求米建平要么赔偿其损失，要么按原合同价格，继续经营，米建平不同意陈磊要求，之后，陈磊开始拒绝接听米建平电话，米建平方无奈，按照合同规定，于2018年3月27日，将《终止合同通知》一张送达苑陵街56号商铺内，店员收取通知，但拒绝签字；一张张贴于租物业内。米建平方多次联络陈磊，要求履行合同约定，退还租赁物业，均不获陈磊理会。后来了解到，陈磊已经违反合同约定第六条，擅自将租赁物业转租给了第三方使用。该第三方离户主动致电米建平，告知陈磊将租赁物业转租给他的事实，并表示不获陈磊赔偿，绝对不会退出租赁物业。三、迄今为止，原《租赁协议》已终止三百余日，陈磊一再对米建平返还物业及赔偿损失要求置之不理。陈磊辩称：一、米建平不享有任意解除权。根据《中华人民共和国合同法》第232条规定，对于房屋租赁合同的任意解除权仅限于不定期租赁合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中对房屋的租赁期有明确的约定，该合同不属于不定期租赁合同，因此米建平无权行使任意解除权。其次，双方签订的《房屋租赁合同》中第二条第1款中的“租赁期内，米建平在提前十五个自然日，书面形式通知陈磊收回租赁物业情况下，米建平可随时收回物业，无需给予陈磊任何赔偿或补偿。由此给陈磊引起的所有损失，全部有陈磊承担”，并不是指双方已经约定了米建平对该《房屋租赁合同》享有任意解除权，该条款应理解为在双方协商一致解除合同或者出现法定的解除合同的情形时，米建平可提前十五个自然日书面通知陈磊收回物业，在签订《房屋租赁合同》时，米建平利用缔约优势地位约定了大量免除己方责任、排除对方权利的条款，并未遵循公平原则确定双方的权利和义务，若此款认定为约定了米建平的任意解除权，也应属无效条款。陈磊在合同签订后已经按照约定履行了全部的付款义务，在租赁期内不存在任何违约行为，也没有解除合同的意愿，因此米建平无权单方解除合同。二、米建平的诉请没有事实和法律依据。双方签订的《房屋租赁合同》是有效的，陈磊也已经履行了全部付款义务，因此陈磊按照约定占有、使用涉案房屋不属于违约行为。此外，在《房屋租赁合同》到期后，陈磊已将涉案房屋交付给米建平，双方办理了交接手续，对涉案房屋已经不存在任何争议。因此，米建平要求陈磊支付赔偿金及各项费用，没有法律和事实依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月13日，米建平、陈磊双方签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.陈磊承租米建平所有的位于郑州市××××号，房产证面积共计225.12平方米的商业房产的其中一楼全部约112.56平方米（以下简称“租赁物业”），作为营商用途。陈磊可以免费摆放货品在苑××楼，但米建平可以随时收回二楼物业另作他用，而无需向陈磊赔偿或补偿，陈磊若有任何损失，则陈磊全部承担；2.租赁期自2018年1月21日起至2019年1月20日止，总计期限为壹年。其中2018年1月14日至2018年1月21日为装修免租期。米建平不计收租金。租赁期内，米建平在提前十五个自然日，书面形式通知陈磊收回租赁物业情况下，米建平可随时收回物业，无需给予陈磊任何赔偿或补偿。由此给陈磊引起的所有损失，全部有陈磊承担；3.租赁期内每租赁年度租金人民币五十五万元整；4.租赁保证金为人民币伍万元整，该保证金不计利息。陈磊如在租赁期未满前中/终止租赁，或因陈磊违反本合约条款而被米建平终止本合约时，则作陈磊毁约论，米建平有权因此没收保证金并向乙方追收其他所欠费用。陈磊在租赁期满未续租，双方同意解除本合同或按照合同第七条第三款规定终止本合同同时，陈磊须将所有租金、水电费及一切应由陈磊缴付及承担之费用清付；倘若陈磊未能付清上述有关费用，米建平可在该项保证金内扣除；陈磊付清前述各项费用后五个工作日内，米建平须将上述保证金（或剩余保证金）退回给陈磊，米建平逾期退还的，每逾期一日应支付给陈磊应退未退金额1%违约金；5.陈磊应将租赁保证金及首期租金共计人民币600000元于签订本合同当日或次日支付米建平。本合同签订后五日内，若米建平仍未全额收到陈磊首期租金及租赁保证金，则本合同自动失效，为此陈磊赔偿米建平违约金壹拾万元。米建平若于2018年1月14日或之前收齐陈磊租金及租赁保证金，则米建平于2018年1月14日或之前，将租赁物业交付给陈磊。若米建平在收齐陈磊租金及租赁保证金后五日内，不能将租赁物业交付给陈磊，则本合同自动失效，为此米建平全额退还陈磊所支付租金及租赁保证金，并额外赔偿乙方违约金壹拾万元；6.租赁期内，陈磊承担一切由其经营生意所产生之费用及由其使用租赁物业及其设施所引起之费用，列举的费用包括水电费等；7.租约期满或租约中/终止，未经米建平书面同意，陈磊逾期不将租赁物业交还米建平，包括继续留置任何物品在租赁物业内，则逾期期间物业占用费以上期租金的叁倍记；由此给米建平造成其它损失的（如租金差额、出售差价、给其他租户的逾期交房赔偿等），陈磊另行负责根据米建平损失，双倍赔偿给米建平；8.米建平或其代理人将文书邮寄到租赁物业或交给租赁物业内陈磊员工或张贴于租赁物业内，即视为米建平已将文书送达陈磊。案涉房屋所有权人为米建平，房屋坐落于二七区苑××号，规划用途为商业服务，建筑面积233.42㎡，套内建筑面积223.2㎡，产权证号为：郑房权证字第**。《房屋租赁合同》签订当日，陈磊向米建平支付了55万元租金和5万元租赁保证金，共计60万元。2018年3月27日，米建平向案涉租赁房屋上张贴了《终止合同通知书》，主要载明：依据双方于2018年1月13日签订的（2018年苑陵街56号租约）《房屋租赁合同》条款约定，出租方现通知你，米建平已经决定提前收回苑陵街56号一楼租赁房屋，终止上述租赁合同。即日起算，请于十五个自然日内，将上述租赁房屋交还米建平。2019年2月21日，米建平、陈磊双方就案涉房屋进行交接，并签署交接单，交接单载明：电费为1890度等，陈磊将涉案房屋交还米建平。另查明，一、2017年5月17日米建平与案外人冯晓锋签订《房屋租赁合同》，约定：1.租赁期自2017年5月18日起至2019年5月17日。2.2017年5月18日至2018年5月17日，租金78.904万元；2018年5月18日至2019年5月17日，租金80万。二、2019年4月13日米建平与案外人冯晓锋签订《房屋租赁合同续约协议》，约定：1.将上述《租赁合同》终止日期延长两年至2021年5月17日；2.续约期内，每年年度租金为80万元，分四期支付，每期40万元。签订本协议当日，案外人冯晓锋支付米建平首期租金，剩余部分按上述《租赁合同》执行。三、2017年5月18日冯晓锋向米建平转账494520元，2017年11月7日冯晓锋向米建平转账40万元，2018年3月16日李贝向米建平转账40万元，2018年9月17日李贝向米建平转账40万元，2019年4月9日李贝向米建平转账40万元。四、庭审中米建平陈述：同等面积、相近位置及同一用途的租赁物的租金水平是每年80万。再查明，双方均认可5万元保证金是租赁保证金，不是定金；另双方均选择适用国内法作为解决本案争议的准据法。上述事实有《房屋租赁合同》、《终止合同通知书》、微信聊天记录、短信记录、《交接单》、证人证言、银行交易明细及转账凭证等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为：原告米建平系香港特别行政区居民，本案系涉港房屋租赁合同纠纷，应参照涉外民事案件处理。案涉租赁房屋位于郑州市××××号，属本院辖区，原告米建平向本院提起诉讼，符合我国关于不动产纠纷专属管辖的规定，且本院有权管辖涉外民商事案件，故本院对本案具有管辖权。米建平、陈磊在庭审中选择处理本案争议适用的法律为中华人民共和国法律，依照《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条之规定，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。债务应当清偿，债权人有权要求债务人按照合同约定履行义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。米建平、陈磊双方签订的《房屋租赁合同》系缔约双方内心真意，双方意思表示的形成和表达均真实、自由，为意思表示时均达到了意思自治的状态，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法、有效，双方均应依照诚实信用原则行使合同权利并恪守合同义务。《房屋租赁合同》签订后，陈磊依约向米建平支付了55万元租金和5万元租赁保证金，米建平亦依约向陈磊交付了租赁房屋，《房屋租赁合同》约定租赁期自2018年1月21日起至2019年1月20日止，其中2018年1月14日至2018年1月21日为装修免租期，不计收租金，因此案涉租赁房屋对应的计付租金的起始日期为2018年1月22日。《房屋租赁合同》约定：“租赁期内，米建平在提前十五个自然日，书面形式通知陈磊收回租赁物业情况下，米建平可随时收回物业，无需给予陈磊任何赔偿或补偿……米建平或其代理人将文书邮寄到租赁物业或交给租赁物业内陈磊员工或张贴于租赁物业内，即视为米建平已将文书送达陈磊”，上述约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条所确立的约定解除权的构成要件，因此米建平享有解除权，米建平于2018年3月27日作出解除合同的意思表示，且该意思表示于当日到达陈磊，因此双方订立的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除。合同解除后，陈磊仍继续占有案涉租赁房屋至2019年2月21日，已构成违约，应根据其过错程度承担相应的违约责任。2018年3月27日案涉《房屋租赁合同》解除，因此陈磊应于2018年4月11日之前将租赁房屋返还米建平，而陈磊于2019年2月21日将案涉房屋归还米建平，逾期返还房屋316天，已构成违约，应承担违约责任。2018年1月22日至2018年4月11日这一期间为双方约定的米建平行使解除权后陈磊的合理返还期间，此期间的租金应当按照双方约定的租金标准（年租金55万元）计付，因此2018年1月22日至2018年4月11日期间的租金为120548元（550000÷365×80）。米建平对此租期主张的租金亦为120548元，此部分租期内对应的租金，本院予以支持。米建平行使解除权后，陈磊应当依约将租赁物于2018年4月11日前返还米建平，但陈磊未全面、适当履行合同义务，因其违约行为致米建平履行利益、固有利益受有损失，因此陈磊应承担违约责任。但陈磊的违约责任，应当以双方通过法律行为所创设的权利义务关系为基础，并应当综合考虑合同履行情况、损失大小，过错程度、预期利益等因素，以妥当确定违约责任，而不应当脱离《房屋租赁合同》去认定违约责任。同时损失的确定应当受到可预见规则、减损规则、损益相抵规则及混合过错规则等规制，依在卷证据，本案米建平发出解除合同的通知后，在权利受到侵害的情况下仅仅通过在诉讼外主张权利的方式请求陈磊返还房屋，并未通过其他民事纠纷解决机制解决民事争议，至双方于2019年2月21日交接后才行使诉讼权利，对损失的扩大未采取适当措施，因此本案中的损失应当给予必要限制。双方于《房屋租赁合同》中约定的“逾期期间物业占用费以上期租金的叁倍记”，是双方约定的违约金的计算方法，米建平诉请陈磊支付2018年4月12日至2019年2月21期间的占用费即为违约金。违约金旨在补偿损失兼顾惩罚违约方，因此违约损害赔偿应当遵循填平规则，违约一方应承担违约责任，但守约一方亦不可因对方的违约行为而额外受益。本案中米建平、陈磊双方约定的年租金为55万元，因此陈磊的违约责任应当以年租金55万元为基础，并结合米建平的损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则加以判断。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，案涉《房屋租赁合同》约定的违约金明显过高，陈磊亦主张米建平诉请的违约金过高，因此本案应当予以酌减。因陈磊违约行为致米建平在2018年4月12日至2019年2月21期间不能对其所有的房屋行使使用、收益等权能，给米建平造成了财产损害，因此在考虑《房屋租赁合同》约定租金标准为55万元每年的基础上，以同一区域、同一用途、相似面积、相似时段的其他租赁物的年租金计算米建平的损失及预期利益更为妥当，因此本案应当以年租金80万元计算2018年4月12日至2019年2月21期间陈磊应支付的违约金为692603元（800000÷365天×316），本院在上述数额范围内予以支持，过高部分不予支持。关于5万元租赁保证金的性质，合同当事双方均未约定此5万元为定金亦未约定定金罚则，双方在庭审中也认可此5万元不是定金，因此依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，上述5万元租赁保证金米建平应予退还，但应扣减陈磊占有租赁物期间产生的电费。2019年1月21日交接单上显示的电费为1890度，参考同类型电价，本院酌定1890度对应的电价为1153元（1890×0.61），因此米建平应返还陈磊租赁保证金48847元（50000-1153）。陈磊已于《房屋租赁合同》签订当日支付米建平55万元房屋租金和5万元租赁保证金，因此陈磊该应当应向米建平支付214304元（120548+692603-550000-48847），超出部分不予支持。米建平主张陈磊应向其支付为解决纠纷而产生代理、交通、食宿等费用，但就这部分主张，米建平未举示证据证明费用支出的情况及数额，因此上述费用本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈磊于本判决生效后十日内向米建平支付214304元；二、驳回米建平其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13791元，保全费5000元，合计18791元，由原告米建平负担14844元，由被告陈磊负担3947元。如不服本判决，米建平可以在判决书送达之日起三十日内，陈磊可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省高级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  郑志军审判员  谢颂琳审判员  刘 皓二〇一九年七月十五日书记员  苑陈阳