四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初1543号 原告（反诉被告）：四川同泰置地有限责任公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水社区。 法定代表人：李民，董事长。 委托诉讼代理人：田文庆，男，1989年9月11日出生，回族，系公司员工，住成都市双流区。 被告（反诉原告）：翟荣华，男，1966年2月4日出生，汉族，住四川省营山县。 被告（反诉原告）：陈碧蓉，女，1968年3月9日出生，汉族，住四川省营山县。 共同委托诉讼代理人：周飞，北京市中伦文德（成都）律师事务所。 共同委托诉讼代理人：龚军，北京市中伦文德（成都）律师事务所。 原告四川同泰置地有限责任公司（以下简称同泰置地公司）与被告翟荣华、陈碧蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，被告翟荣华、陈碧蓉向本院提起反诉，本院于2019年3月21日立案受理。本、反诉案件合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）同泰置地公司的委托诉讼代理人田文庆和被告（反诉原告）翟荣华、陈碧蓉的共同委托诉讼代理人周飞、龚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同泰置地公司向本院提出本诉诉讼请求：1.解除同泰置地公司与翟荣华、陈碧蓉签订的《商品房买卖合同》、补充协议及其附件。翟荣华、陈碧蓉腾退房屋，恢复原状；2.判决同泰置地公司可单方面申请办理房屋的网签及商品房预售合同登记备案注销手续和预告登记手续；3.判决翟荣华、陈碧蓉向同泰置地公司支付违约金50520.6元。事实和理由：同泰置地公司与翟荣华、陈碧蓉于2013年3月12日签订了《商品房买卖合同》，约定双方交易房屋为源上湾国际社区同泰千叶郡5幢2单元903号，房屋总价为505206元，首付款为155206元，剩余款项35万元为商业贷款付款。合同签订后，翟荣华、陈碧蓉支付了首付款。2013年4月8日，翟荣华、陈碧蓉与中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称工行成都滨江支行）签订了《个人购房借款／担保合同》，向工行成都滨江支行贷款35万元，贷款期限18年，同泰置地公司为该笔贷款的保证人。按照翟荣华、陈碧蓉与工行滨江支行签订的借款合同约定，翟荣华、陈碧蓉自2013年6月开始偿还贷款。在2017年1月前，翟荣华、陈碧蓉按约每月履行了归还贷款的义务，但之后，翟荣华、陈碧蓉却逾期15期归还贷款。工行滨江支行多次联系翟荣华、陈碧蓉归还贷款无果的情况下，于2018年4月起诉到成都市锦江区人民法院，要求同泰置地公司履行保证责任，2018年7月，同泰置地公司履行了保证责任，代翟荣华、陈碧蓉向工行滨江支行偿还了贷款本金、利息、复息、罚息共计320482.68元。根据上述事实，翟荣华、陈碧蓉的行为已构成违约，故同泰置地公司起诉至法院，以维护其合法的权益。 翟荣华、陈碧蓉本诉辩称，一、同泰置地公司诉称的主要基础事实不真实。工行滨江支行向法院提起的诉讼系虚假诉讼，且在该案诉讼中，同泰置地公司并未征求翟荣华、陈碧蓉的意见，也未等法院的裁判，就仓促代偿了贷款，使翟荣华、陈碧蓉丧失了自己与工行滨江支行积极达成还款和解协议的机会。二、同泰置地公司起诉的合同解除权并不存在，且双方所签订的《商品房买卖合同》已基本履行完毕（除了同泰置地公司未按合同约定办理产权证之外），不具备解除合同的基础法律事实和法律依据。三、即使同泰置地公司诉请的合同解除权事由存在，该事实也是由于同泰置地公司未依约按时为翟荣华、陈碧蓉办理房产证，致使其担保责任没有及时解除所导致，应当视为解除条件不成就，同泰置地公司仍然无权主张解除合同。四、同泰置地公司如确实向工行滨江支行代偿了贷款，其主张权利的基础法律关系是代偿法律事实，而并非商品房买卖合同关系，账目核对清楚之后，应当依法向翟荣华、陈碧蓉行使追偿权，不应在本案进行处理。综上所述，同泰置地公司诉称的解除权并不存在，依法应予驳回其全部诉讼请求，并由另案追偿权纠纷进行解决。 翟荣华、陈碧蓉向本院提起反诉诉讼请求：判令1.同泰置地公司为翟荣华、陈碧蓉办理位于成都市新都区房屋的不动产权证；2.同泰置地公司向翟荣华、陈碧蓉支付延迟办理不动产权证的违约金（从2015年12月20日计算至实际办理完不动产登记之日止）。事实和理由：2013年3月12日，翟荣华、陈碧蓉与同泰置地公司签订《商品房买卖合同》，约定翟荣华、陈碧蓉购买同泰置地公司所开发的同泰千叶郡5幢2单元903号房屋，购房总价款505206元。合同签订后，翟荣华、陈碧蓉依约通过按揭贷款方式向同泰置地公司付清了全部购房款。合同第十条约定，同泰置地公司应当在2013年12月30日前向翟荣华、陈碧蓉交付商品房，且根据合同第十九第第二款第二项的约定，同泰置地公司应当在2015年12月20日前为翟荣华、陈碧蓉办理不动产权证书。但经翟荣华、陈碧蓉多次催告，同泰置地公司却未按约为翟荣华、陈碧蓉办理权属证书。 同泰置地公司反诉辩称，同泰置地公司并未延迟办证，根据翟荣华、陈碧蓉还款情况，案涉商品房属于预告抵押阶段，翟荣华、陈碧蓉具有长期逾期还款的情况，工行滨江支行拒绝转为正式抵押。且根据补充协议中关于办证资料的相关约定，而翟荣华、陈碧蓉并未按约定向同泰置地公司交齐办证资料。翟荣华、陈碧蓉反诉诉称多次催告办证不是事实，二人并未向同泰置地公司催告过办证。以及翟荣华、陈碧蓉存在逾期未足额归还工行滨江支行贷款本息的行为，该行为已构成根本性违约，同泰置地公司有权提出解除合同。 本院经审理认定事实如下：2013年3月12日，同泰置地公司与翟荣华、陈碧蓉签订了《商品房买卖合同》（网签备案号191464），约定翟荣华、陈碧蓉购买同泰置地公司开发的位于成都市新都区商品房，该商品房测绘建筑面积共100.12平方米，其中套内建筑面积81.21平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.91平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6220.98元，总价款505206元，翟荣华、陈碧蓉采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司成都第二支行借款支付。同泰置地公司应当在2013年12月30日前向翟荣华、陈碧蓉交付商品房。合同第十九条产权登记（二）转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托四川同泰置地有发责任公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。”合同附件五付款方式及期限的约定其中载明“对合同第五条补充约定：……2、对第3项贷款方式付款补充约定：……（4）若因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款10%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。”合同签订之日，双方当事人又签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第十条对合同第十九条（产权登记）第（二）项的补充约定其中载明“买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证、房管局出具的预告登记证明文件等）及费用（包括但不限于契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。上述涉及资料及费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定要求为准。” 上述合同及协议签订后，翟荣华、陈碧蓉向同泰置地公司支付了首付款155206元。2013年4月8日，翟荣华、陈碧蓉与工行成都滨江支行签订了经公证的《个人购房借款/担保合同》，向工行成都滨江支行贷款35万元，贷款期限18年，同泰置地公司为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证。案涉房屋也办理了预告抵押登记（抵押件号：预0222382）。2013年5月16日，工行滨江支行向翟荣华、陈碧蓉发放了贷款35万元，此笔款项直接转入了同泰置地公司的银行账户。对上述贷款，翟荣华、陈碧蓉自2013年6月份开始，在每月的16日前向工行滨江支行归还贷款本息。2013年12月12日，同泰置地公司向翟荣华、陈碧蓉交付了案涉商品房，商品房交付时，翟荣华、陈碧蓉向同泰置地公司缴纳了办证所需的各项税、费，同泰置地公司也向翟荣华、陈碧蓉退还了房屋面积差额款0.21元。 对于当事人没有争议的事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、公证书、《个人购房借款/担保合同》、房屋验收交接表、业主收房流程表、销售不动产统一发票、缴费明细表等证据在卷佐证。 对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.同泰置地公司提交了《翟荣华逾期贷款划扣情况说明》、传票、民事起诉状个人还款凭证、个人贷款结清证明、还款证明、交纳诉讼费用通知书、人民法院诉讼收费专用收据、银行流水证明，证明（1）翟荣华、陈碧蓉从2014年就开始未正常归还贷款本息，至2014年11月16日累计6次未按时偿还贷款，之后也存在多次逾期还款的情况；（2）2016年1月12日工行滨江支行向同泰置地公司发出了履行保证责任通知书，同泰置地公司于2016年1月18日代翟荣华归还了贷款的逾期本金3102.86元、利息6392.98元（含复息、罚息），共计9495.84元；（3）在翟荣华、陈碧蓉累计41期逾期未按约归还贷款本息时，2018年1月12日，工行滨江支行向翟荣华、陈碧荣邮寄送达了提前收回个人贷款通知书，要求翟荣华、陈碧蓉清偿全部借款本金及相应利息。在翟荣华、陈碧蓉未按通知履行后，工行滨江支行向四川省成都市国力公证处申请出具与翟荣华、陈碧蓉之间签订的《个人购房借款/担保合同》的执行证书，四川省成都市国力公证处于2018年4月12日作出了不予出具执行证书决定，提出工行滨江支行可以向有管辖权的人民法院提起诉讼解决。后工行滨江支行即向成都市锦江区人民法院提起了诉讼，要求翟荣华、陈碧蓉偿还本金和积欠的利息，并要求同泰置地公司对翟荣华、陈碧蓉的全部贷款本息承担连带保证责任。成都市锦江区人民法院于2018年5月28日立案（2018）川0104民初5705号。案件受理后，同泰置地公司于2018年7月20日向工行滨江支行承担了保证责任，代翟荣华、陈碧蓉清偿了所欠工行滨江支行的全部贷款本金301144.36元和利息19338.32元（含复息、罚息），共计320482.68元，并承担了（2018）川0104民初5705号案件的案件受理费3093元。翟荣华、陈碧蓉对上述证据均有异议，认为工行滨江支行是虚假诉讼，在诉讼中并未要求解除抵押协议，工行滨江支行也并未宣布贷款提前到期，向工行滨江支行代偿贷款本息的人并非同泰置地公司，是案外自然人。本院认为，同泰置地公司提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信，对上述证据证明的上述事实予以确认。2.翟荣华、陈碧蓉提交了（2018）川0104民初5705号民事裁定书、借记卡账户历史明细账单、同小区房产近一年的成交价，证明同泰置地公司与工行滨江支行系恶意串通，提起虚假诉讼，工行滨江支行未提出解除抵押合同；翟荣华、陈碧蓉也在积极主动归还贷款，工行滨江支行并未宣布贷款提前到期，仍在分期划扣贷款，同泰置地公司的代偿行为系其自身行为所致，不应由翟荣华、陈碧蓉承担违约责任，其目的是侵吞翟荣华、陈碧蓉的房产。同泰置地公司对上述证据的证明目的均不认可。本院认为，从翟荣华、陈碧蓉提交的借记卡账户历史明细账单看，仅能反映其在2017年1月份、5月份、6月份和2018年5月份有还款的情况，未能完整的反映翟荣华、陈碧蓉自还贷之日起即2013年6月16日至成都市锦江区人民法院立案之日止2018年5月28日的归还贷款情况，不能否定其存在多次逾期还款的事实，同理也不能证明在工行滨江支行诉至法院时，其仍存在积极清欠工行滨江支行贷款本息的行为。故本院对翟荣华、陈碧蓉提交的（2018）川0104民初5705号民事裁定书、借记卡账户历史明细账单所证明的目的不予采纳。关于同小区房产近一年的成交价，其只是网上尚未交易房产的截图，不能证明是房产的实际成交价，故该证据缺乏真实性，也缺乏关联性，本院不予采信。 本院认为，同泰置地公司与翟荣华、陈碧蓉签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。在合同履行过程中，同泰置地公司现提出解除与翟荣华、陈碧蓉之间签订的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”同泰置地公司与翟荣华、陈碧蓉签订的《商品房买卖合同》明确约定，如因翟荣华、陈碧蓉原因，导致工行滨江支行解除与翟荣华、陈碧蓉的抵押贷款协议，并要求同泰置地公司承担连带清偿责任时，同泰置地公司有权解除合同。本案中已查明，因翟荣华、陈碧蓉逾期归还贷款本息，工行滨江支行在2016年1月12日曾向同泰置地公司发出了履行保证责任通知书，同泰置地公司收到通知后履行了相应的保证责任。后又因翟荣华、陈碧蓉逾期15个月未按时偿还贷款本息，工行滨江支行向法院提起诉讼，要求翟荣华、陈碧蓉归还所有贷款本金、所欠利息和实际执行完毕之日所产生的利息，并要求同泰置地公司承担连带保证责任。故合同中约定的解除条件的事由已出现，根据上述法律规定，同泰置地公司享有约定解除权，在解除权成就的前提下，同泰置地公司现主张解除合同，符合法律的规定及合同的约定，本院予以支持。关于翟荣华、陈碧蓉在本诉中抗辩称，解除合同条件不成就，双方签订的合同除同泰置地公司未依约办理房屋产权证之外，已履行完毕，不具备解除合同的基础。对此，本院认为，翟荣华、陈碧蓉对于反驳同泰置地公司的诉讼请求所依据的事实而提供的证据，不足以证明其主张，也不能否定其在履行与工行滨江支行的借款合同时存在违约行为，以及同泰置地公司承担了担保责任的客观事实存在。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故本院对翟荣华、陈碧蓉的抗辩理由不予采纳。 关于同泰置地公司要求翟荣华、陈碧蓉腾退房屋、恢复原状，要求可单方面申请办理案涉房屋的网签及商品房预售合同登记备案注销手续和预告登记手续，并要求翟荣华、陈碧蓉支付违约金50520.6元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉房屋已交付翟荣华、陈碧蓉，双方当事人之间签订的合同也网签备案，并办理了预告抵押登记，合同解除后，翟荣华、陈碧蓉应将房屋腾退给同泰置地公司，以及恢复至原状态，即注销房屋的网签、合同登记备案手续和预告登记手续。对于上述手续的注销，同泰置地公司要求单方面申请办理，根据《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十三条之规定：“持法院或仲裁机构生效裁判文书或协助执行通知书判定由单方办理的，可单方申请办理。”故同泰置地公司的上述诉讼请求，本院予以支持。关于同泰置地公司主张的违约金，翟荣华、陈碧蓉抗辩称同泰置地公司主张的违约金过高，依据同泰置地公司与翟荣华、陈碧蓉签订的《商品房买卖合同》明确约定：“如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；……若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款10%的违约金。”故同泰置地公司要求翟荣华、陈碧蓉支付违约金50520.6元的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，本院予以支持，翟荣华、陈碧蓉的抗辩理由本院不予采纳。本案中，翟荣华、陈碧蓉实际支付了购房款200958.57元（首付款155206元+已还贷款本金45752.78元-房屋面积差额款0.21元），合同解除后，同泰置地公司在扣除代偿的利息25731.3元、代支付的案件受理费3093元和上述本院认定的违约金50520.6元后，应将剩余购房款退还翟荣华、陈碧蓉。 关于翟荣华、陈碧蓉的反诉主张，其中翟荣华、陈碧蓉要求同泰置地公司办理房屋不动产权证的诉讼请求是基于双方之间的合同继续履行的情况下，因上述本院已对同泰置地公司要求解除合同的诉讼请求予以支持，故翟荣华、陈碧蓉此项诉讼请求，本院不予支持。关于翟荣华、陈碧蓉主张的延迟办理不动产权证的违约金的诉讼请求，也是基于合同继续履行的基础上，且根据本院查明的事实，在合同约定的权属转移登记期间，翟荣华、陈碧蓉已累计违约多次，并未按期足额偿还工行滨江支行贷款本息，其行为已构成违约。故翟荣华、陈碧蓉作为违约一方要求同泰置地公司承担延迟办证的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，同泰置地公司的诉讼请求，符合法律及合同约定，本院予以支持；翟荣华、陈碧蓉的反诉诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除四川同泰置地有限责任公司与翟荣华、陈碧蓉于2013年3月12日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》； 二、翟荣华、陈碧蓉于本判决生效之日起十五日内将位于成都市新都区商品房腾退给四川同泰置地有限责任公司； 三、四川同泰置地有限责任公司可单方面申请办理位于成都市新都区合同登记备案和预告抵押登记注销手续； 四、翟荣华、陈碧蓉应向四川同泰置业有限责任公司支付违约金50520.6元。此款在四川同泰置业有限责任公司应退还给翟荣华、陈碧蓉的购房款中扣除； 五、驳回翟荣华、陈碧蓉的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费632元（已减半收取），由翟荣华、陈碧蓉负担；反诉案件受理费937元（已减半收取），由翟荣华、陈碧蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一九年七月三日 书记员  侯 毅