广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5027号上诉人（原审被告）：麦锦华，男，1962年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********，公民身份号码440************652。委托诉讼代理人：曾显扬，广东信广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区狮山镇永安村益北股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区******，组织机构代码7977XXXX-4。负责人：徐宗满，该社社长。委托诉讼代理人：李福炳，广东睿国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蔚汉，广东睿国律师事务所律师。上诉人麦锦华因与被上诉人佛山市南海区狮山镇永安村益北股份合作经济社（以下简称益北股份社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麦锦华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回益北股份社起诉或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由益北股份社承担。事实和理由：（一）佛山市南海区国土城建和水务局的复函显示，涉案土地已办理了用途为住宿餐饮用地的手续，涉案建筑物符合土地利用规划，一审法院未对此事实作出认定错误。（二）土地上的涉案建筑物不是益北股份社所建，是麦锦华自建，物权属于麦锦华。《承包合同（华龙山莊续租）》上已明确是华龙山庄续租，即该合同是原承包合同的延续。从租赁价格亦可知，每年每平方米39.6元是租地的价格，而不是租赁建筑物的价格。故《承包合同（华龙山莊续租）》实际上是麦锦华向益北股份社租地的合同。一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，适用法律错误。（三）法律并未强制要求办理房地产权证，涉案土地和建筑物是否违章，应先由政府部门认定和处理，不应直接由法院处理。政府部门至今没有认定涉案土地和建筑物是违章建筑，也没有要求强制拆除，一审法院对此事实没有认定错误。益北股份社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回麦锦华的上诉请求。益北股份社向一审法院起诉请求：1.确认益北股份社与麦锦华签订的《承包合同》及《附加合同》无效；2.麦锦华立即将位于益北股份社土名为“村后背”2160平方米餐馆及《附加合同》项下的地块返还给益北股份社；3.本案全部诉讼费用由麦锦华承担。一审法院认定事实：2010年4月28日,益北股份社（甲方、出租方）与麦锦华（乙方、承租方）签订《承包合同（华龙山莊续租）》，约定：甲方将其位于狮山镇永安村益北村民小组土名为村后背的一座餐馆租给乙方使用。餐馆面积2160平方米，每年每平方米39.60元，每五年递增10%，乙方必须在6月30日前交清上半年租金，12月31日前交齐下半年租金，否则视为乙方违约。租赁期从2010年5月1日起至2035年4月30日止。2010年5月1日，益北股份社（甲方）与麦锦华（乙方）签订《附加合同》，约定：益北村民小组将华龙山莊前（东侧）旧电房及一块空地租给麦锦华作停车场使用。旧电房每年1200元，旧电房前空地每年1800元。涉案餐馆、旧电房未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案租赁标的为一座餐馆、旧电房及旧电房前空地一块，其中就餐馆与旧电房的租赁合同纠纷为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供餐馆与旧电房的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故益北股份社与麦锦华签订的《承包合同》及《附加合同》中的旧电房租赁合同关系依法无效。旧电房前空地用以餐馆停车用途与餐馆及旧电房作为整体进行租赁使用，该空地租赁以餐馆租赁为前提，餐馆租赁合同无效，该空地租赁合同亦宜认定无效，故《承包合同》及《附加合同》均依法无效。无效合同自始没有法律约束力，益北股份社主张确认上述《承包合同》及《附加合同》无效，一审法院予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。益北股份社主张麦锦华返还涉案餐馆、旧电房及旧电房前空地，一审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认益北股份社与麦锦华于2010年4月28日签订的《承包合同（华龙山莊续租）》、于2010年5月1日签订的《附加合同》无效；二、麦锦华于判决发生法律效力之日起十日内腾退上述第一项合同项下位于佛山市南海区*********************餐馆、华龙山莊前（东侧）旧电房及旧电房前空地予益北股份社。一审案件受理费13811.12元，由益北股份社负担6922.06元，麦锦华负担6922.06元并于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期缴纳的，一审法院依法强制执行。益北股份社多预交的6922.06元，在判决发生法律效力后经益北股份社书面申请，一审法院予以退还。二审中，麦锦华提交双方于1995年签订的承包合同，拟证明麦锦华承租的是土地，涉案建筑物由麦锦华承建。益北股份社没有提交证据。本院组织当事人进行证据交换及质证，经审查，益北股份社对麦锦华提交的证据真实性没有异议，本院确认麦锦华提交的证据真实性。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：双方于1995年3月23日签订的《承包合同》约定，益北股份社将涉案土名为“村后背”、面积为2000平方米的土地出租给麦锦华，租赁期限为1995年5月1日至2005年4月30日。承包租期满或中途退租者，厂房归益北股份社，机械设备归回麦锦华。麦锦华陈述其签订上述《承包合同》后，在其租赁的土地上建造了涉案建筑物即餐馆，益北股份社对此未提出异议。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据麦锦华的上诉意见及益北股份社的答辩意见，本案二审争议焦点为：（一）涉案《承包合同（华龙山莊续租）》及《附加合同》的效力；（二）麦锦华应否向益北股份社返还涉案餐馆及地块。关于争议焦点一。麦锦华上诉认为涉案《承包合同（华龙山莊续租）》是双方于1995年签订的《承包合同》的延续，麦锦华承租的是土地而非餐馆，在涉案土地已办理了用途为住宿餐饮用地手续，且涉案建筑物符合土地利用规划的情况下，《承包合同（华龙山莊续租）》应认定为有效合同。经核查，要判定涉案《承包合同（华龙山莊续租）》的效力，首先要审查该合同的租赁标的物是土地还是建筑物。根据双方于1995年签订的《承包合同》可知，涉案土地承包期限届满后涉案建筑物归益北股份社所有，即自2005年5月1日起益北股份社对涉案建筑物享有使用权。又根据双方签订的涉案《承包合同（华龙山莊续租）》关于益北股份社将涉案土名为“村后背”的一座餐馆租给麦锦华使用”的约定可知，益北股份社取得涉案建筑物即餐馆的使用权后，将该建筑物出租给麦锦华，即涉案《承包合同（华龙山莊续租）》的租赁标的物是涉案建筑物即餐馆，并非麦锦华主张的餐馆所对应的土地。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”由于该餐馆并未取得建设工程规划许可证，因此益北股份社与麦锦华签订的《承包合同（华龙山莊续租）》无效。而《附件合同》中约定的旧电房及旧电房前用以餐馆停车用途的空地与餐馆是作为一个整体进行租赁使用，该旧电房及空地租赁是以餐馆租赁为前提，故该《附加合同》实为附属《承包合同（华龙山莊续租）》而存在的从合同，在《承包合同（华龙山莊续租）》无效的情况下，涉案《附加合同》亦随之无效。麦锦华的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。麦锦华上诉主张撤销一审判决关于其返还涉案《承包合同（华龙山莊续租）》及《附加合同》项下租赁物的判项。经审查，如前所述，涉案《承包合同（华龙山莊续租）》及《附加合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，麦锦华应向益北股份社返还上述合同项下的租赁物，即位于佛山市南海区*********************餐馆、华龙山莊前（东侧）旧电房及旧电房前空地。麦锦华的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，麦锦华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27688.24元，由上诉人麦锦华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月二十一日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊