广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4753号上诉人（原审被告）：洪卓涛，男，汉族，住广东省揭阳市揭东区。被上诉人（原审原告）：佛山市海翔房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：罗剑华，总经理。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。上诉人洪卓涛因与被上诉人佛山市海翔房地产开发有限公司（以下简称海翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洪卓涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案诉讼费由海翔公司承担。事实和理由:一、洪卓涛不应承担商铺占用费。洪卓涛在本案起诉前曾多次与海翔公司沟通，因自己资金周转困难，希望变卖商铺内的物品以还清尚欠的租金，但海翔公司一直不同意，并用铁锁把商铺门口锁住，导致洪卓涛一直无法变卖商铺内的物品。因此，并不是洪卓涛希望占用案涉商铺，而是洪卓涛客观上无法转移商铺内的物品。二、逾期付款的利息过高。基于前述，海翔公司应对洪卓涛逾期支付租金承担大部分的责任。洪卓涛确实拖欠海翔公司的租金，但洪卓涛一直寻求积极的、合理的方法解决问题，而非逃避责任，故洪卓涛当时逾期付款是有合理解释的，逾期付款利息过高，且洪卓涛无需支付。三、2018年9月28日已签订终止合同，故洪卓涛无需支付占有使用费。被上诉人海翔公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。海翔公司向一审法院提出诉讼请求：1.洪卓涛立即向海翔公司返还其占用的位于佛山市禅城区************号商铺，并向海翔公司支付上述商铺占用费（占用费从2018年10月1日起至实际返还上述商铺之日止按每月21578.70元向海翔公司支付占用费，暂计至2018年10月31日为21578.70元）；2.洪卓涛立即向海翔公司清偿拖欠的租金39797元及逾期付款利息（利息从2018年10月10日起每日按拖欠租金39797的千分之五计算）；3.本案诉讼费用由洪卓涛承担。一审法院查明：海翔公司与佛山市禅城区************号商铺的产权人签订商铺返租合同承租涉案商铺。2017年5月24日，海翔公司与案外人张某签订《**城市花园商铺租赁协议》，约定海翔公司将位于佛山市禅城区************号商铺出租给案外人张某使用，租赁期限为4年，自2017年7月1日起至2021年2月28日止，第一年租金为每月15659元，月租金从第二年起每年递增6%，即从2017年7月1日至2018年6月30日为每月15659元，从2018年7月1日起至2019年6月30日止为每月16599元。上述租赁协议生效后，海翔公司依约将上述商铺交付给案外人张某使用。后案外人张某在租赁期间将上述商铺转租给洪卓涛。2018年9月30日，海翔公司（协议甲方）、洪卓涛（协议丙方）及案外人张某（协议乙方）三方签订《租赁合同终止协议书》，协议约定：“鉴于甲乙双方于2017年5月24日就甲方位于佛山市禅城区************商铺签订一份《**城市花园租赁协议》，因乙方实际已将上述商铺转租给丙方，丙方提出将不再使用上述商铺，三方经充分友好协商，自愿达成本协议：一、甲乙丙三方一致同意自2018年10月10日起终止上述《**城市花园租赁协议》，丙方同意在上述期限届满前搬出上述租赁物并将上述租赁物返还给甲方。如丙方逾期返还上述租赁物，丙方同意按上述租赁协议约定的租金标准上调30%向甲方支付占用费；二、乙方向甲方支付的租赁保证金37582元作为提前终止上述租赁协议违约金支付给甲方，甲方不再向乙方退还；三、截至2018年10月10日，乙方共欠甲方租金39797元（计至2018年9月30日止），甲乙丙三方同意由丙方承担乙方上述债务，丙方同意在2018年10月10日前向甲方付清上述欠租，如逾期支付丙方同意按每日千分之五向甲方计付欠租利息……。”因洪卓涛未履行《租赁合同终止协议书》约定的内容，海翔公司诉至一审法院。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。海翔公司与洪卓涛签订的《租赁合同终止协议书》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均得依约行事。关于海翔公司诉请要求洪卓涛返还商铺及支付占有费问题。协议约定洪卓涛应在2018年10月10日前向海翔公司返还涉案商铺，逾期按租赁协议约定的租金标准上调30%支付占用费。洪卓涛未按约定期限履行义务，构成违约，应承担继续履行等违约责任，一审法院对海翔公司诉请返还涉案商铺的诉请予以支持。至于占用费的问题，洪卓涛应按协议约定每月21578.70元[16599元×（1+30%）]支付从2018年10月1日至实际返还商铺之日止，一审法院对海翔公司诉请的占有费予以支持。关于海翔公司诉请清偿拖欠的租金及支付逾期付款利息的问题。协议约定洪卓涛应在2018年10月10日前向海翔公司支付计至2018年9月30日止的租金39797元，逾期支付按每日千分之五计付欠租利息。洪卓涛未按约定期限履行义务，构成违约，应承担继续履行等违约责任，一审法院对海翔公司诉请的租金39797元予以支持。至于逾期付款利息的问题，协议约定每日千分之五的标准过高，洪卓涛亦对此提出抗辩，一审法院将利息的标准调整为每月2%并从2018年10月11日起算逾期利息，对海翔公司诉请超出部分一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、洪卓涛在判决发生法律效力之日起十日内向海翔公司返还佛山市禅城区************号商铺并支付占用费（占用费按每月21578.70元从2018年10月1日起计至实际返还上述商铺之日止）；二、洪卓涛在判决发生法律效力之日起十日内向海翔公司支付租金39797元及逾期付款利息（以39797元为本金，按每月2%从2018年10月11日计至实际清偿之日止）；三、驳回海翔公司的其他诉讼请求。如洪卓涛未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序审理，案件受理费减半收取667元，财产保全费634元，合计诉讼费用1301元，由洪卓涛负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，海翔公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年11月26日将洪卓涛放在案涉商铺内的物品进行了查封，并在案涉商铺大门张贴了封条。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系:1.洪卓涛应否向海翔公司支付占用费;2.洪卓涛应否向海翔公司支付租金及逾期付款利息。案涉《租赁合同终止协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。现洪卓涛未按约定于2018年10月10日届满前向海翔公司返还案涉商铺并支付租金，构成违约，其应承担相应的违约责任。海翔公司主张洪卓涛应支付自2018年10月1日起至实际返还案涉商铺之日止的占用费。对此，本院认为，根据已查明的事实可知，海翔公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年11月26日将洪卓涛放在商铺内的物品进行了查封，并在商铺大门张贴了封条，至此，因海翔公司的查封行为导致洪卓涛在实际上已无法再正常使用案涉商铺，且核查一审开庭笔录可知，一审法院在询问“双方是否愿意在法院主持下交接？”洪卓涛明确表示“同意”，而是海翔公司不同意进行交接。故此，占用费的计算应计至2018年11月26日。双方在终止协议约定自2018年10月10日起终止案涉《**城市花园租赁协议》，海翔公司所主张的2018年10月1日至2018年10月10日期间的占用费实际为租金，故本院认定洪卓涛应向海翔公司支付2018年10月1日至2018年10月10日的租金5533元（16599元÷30天×10天）。同时，根据终止协议约定，如洪卓涛逾期返还案涉商铺的，其应按租赁协议约定的租金标准上调30%向海翔公司支付占用费，故本院结合已查明的事实认定洪卓涛应按协议约定按每月21578.7元[16599元×（1+30%）]支付从2018年10月11日至2018年11月26日期间的占用费33087.34元[21578.7元÷30天×46天]，综上，洪卓涛应向海翔公司支付自2018年10月1日至2018年11月26日的租金及占用费合计38620.34元，一审法院对此认定有误，本院径予纠正。洪卓涛未按约定期限向海翔公司支付计至2018年9月30日止的租金39797元，一审法院根据协议约定认定洪卓涛应向海翔公司支付该部分的租金39797元并承担逾期付款利息符合事实和法律规定，本院予以维持。又因协议约定的利息标准过高，且洪卓涛对此亦提出异议，一审法院据此将利息标准调整为每月2%并从2018年10月11日起算逾期利息合理有据，本院予以维持。洪卓涛上诉主张因海翔公司将案涉商铺上锁，导致其无法变卖商铺内的物品来支付尚欠的租金，故其无需支付占用费及支付逾期付款利息，因其该主张缺乏依据，故本院不予支持。综上所述，一审判决对部分事实认定不清，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28017号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28017号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28017号民事判决第一项为：洪卓涛应在本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市海翔房地产开发有限公司返还佛山市禅城区************号商铺并支付占用费合计38620.34元；四、驳回佛山市海翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1334元，由洪卓涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月十二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽