江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初2368号原告（反诉被告）：孔青，女，汉族，1977年1月7日出生，住江西省上饶市信州区。委托代理人：李青栩，北京市京师律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：任印明，北京市京师律师事务所实习律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：龚亨良，男，汉族，1965年12月1日出生，住江西省上饶市信州区。委托代理人：郑享洪，江西瀛赣律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：倪太鹏，江西瀛赣律师事务所律师，一般授权代理。原告（反诉被告，以下简称原告）孔青诉被告（反诉原告，以下简称被告）龚亨良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔青及其委托代理人李青栩、任印明，被告龚亨良及其委托代理人郑享洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本诉称，2017年5月4日，原告与被告签订《租房合同》。合同约定被告将其位于信州区汪家园钟灵路68号房屋两栋（1-3层）连前后院子出租给原告使用，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日，租金每年46,000元，租金每年增长2,000元，押金500元。经被告同意，原告对房屋进行了装修并用于经营上饶市信州区钟灵幼儿园。2019年，原告承租的房屋被纳入上饶市中心城区三江片区（汪家园三期）棚户区（胜利桥头以东片区）城中村改造项目，案涉房屋被征收，租赁合同已经依法履行。故原告提起诉讼，请求依法判令解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同；请求依法判令被告向原告支付房屋装饰装修补偿金225,960元（538平方米*420元/平方米）；请求依法判令被告向原告支付停产停业损失费93,058.8元（计算方法：775.49平方米*120元/平方米）；请求依法判令被告向原告支付搬迁费38,774.5元（计算方法：50元/平方米*775.49平方米）；本案诉讼费由被告承担（以上共计357,793.3元）。被告本诉答辩，1.原告没有法定理由解除双方租赁合同；2.对原告第二、三、四项诉请与被告无关，若有关应由原告自行承担；3.针对事实部分，原、被告之间签订租房合同是双方真实意思表示，原告占有使用租赁物至今，被告方从未要求原告搬离租屋，被告不存在违约。至于钟灵幼儿园所处地段被信州区人民政府纳入征迁范围是属于原、被告双方在签订租赁合同时均不可预见到的不可抗力情形，为此被告不存在法定或约定违约情形，不存在赔偿原告任何损失。被告反诉称，反诉人与被反诉人之间于2017年5月4日签订租房合同一份。根据租房合同约定，被反诉人应在开学后立即支付租金，然而时至今日已经快放暑假，且租赁合同也即将届满，被反诉人仍然未按照租房合同约定支付剩余半年的租金，被反诉人的行为构成重大违约。故提起反诉，请求判令被反诉人按租赁合同约定支付2019年3月1日至8月31日止的半年租金计25,000.00元，并按年利率6%标准支付资金占用费直至款项付清之日止；本案的本诉、反诉诉讼费用由被反诉人承担。原告反诉答辩称，不同意反诉的诉讼请求，反诉被告多次要求反诉原告到反诉被告处支付租金，但反诉原告一直说拿房租抵装修费，现又以反诉被告未支付租金为由提出反诉，是违背双方之前约定的违约行为，应依法驳回反诉原告的诉请，支持反诉被告的诉请。原告针对本诉，提供以下证据：一、《租房合同》一份，证明原告孔青承租被告龚亨良所有的位于信州区汪家园钟灵路68号房屋两栋（1-3层）连前后院子。二、《上饶市中心城区三江片区（汪家园三期）棚户区（胜利桥头以东片区）城中村改造项目集体土地上房屋征收补偿方案》一份，证明原告承租的案涉房屋属于该城中村改造项目，案涉房屋被征收。三、《民办非企业单位登记证书》（法人统一社会信用代码：52361102680911907K）一份，证明原告早在2006年已经承租案涉房屋，原告于2008年10月23日办理了《民办非企业单位登记证书》，案涉房屋装饰装修由员工所为。四、《中华人民共和国民办学校办学许可证》（教民136110260000300号）一份，证明原告早在2006年已经承租案涉房屋，于2006年办理《中华人民共和国民办学校办学许可证》，于2018年3月通过最新年检，案涉房屋装饰装修由原告所为。被告对上述证据的质证意见：对第一组证据没有异议，但是该合同里面对于原告诉请的三项赔偿在合同中没有约定。第二组证据没有被告龚亨良的签名，与本案无关。对于第三组证据、第四组证据没有异议，对证明对象有异议。原告根据经营需要对房屋进行适当装修是原告自身行为，就算存在损失也不应该由被告承担。经审查，本院对原告上述证据的真实性予以确认，对双方无异议的事实予以确认。被告针对本诉，提供以下证据：一、被告身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格适格。二、照片一组、录音录像一份，证明迄今为止，原告的“钟灵幼儿园”一直在正常经营，并未停业，原告要求支付停业尊师无事实依据。三、租赁合同一份（同原告出示的合同），证明原告主张的装修损失、搬家费无合同依据。原告对上述证据的质证意见：对第一组证据三性没有异议。对第二组证据，由于原告在2019年6月27日停止经营的，照片的真实性认可，证明目的不认可。我方在2019年6月27日是在经营，但与我方要求赔偿损失是没有关系的。对于录像的真实性、证明对象均不认可。第三组证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可。虽然装饰装修和搬家费合同中没有约定，但是在真实情况中存在的。经审查，本院对被告上述证据的真实性予以确认，对双方无异议的事实予以确认。原告针对反诉，提供以下证据：录音电子版和录音整理书面材料一份，证明反诉人已经承诺将半年房租抵装修费。被告对上述证据的质证意见：1.对于该份证据的提交时间有异议，本案是合意庭程序，被反诉人应当在开庭前七天提交法庭。被反诉人是当庭提交，我方要求法庭择日进行证据质证；2.证据形成时间分别是2019年3月14日、2019年3月30日，被反诉人有时间庭前提交，但原告仍采取证据突袭，我方要求择日该份证据质证；3.对被反诉人录音书面整理稿提出意见，该书面整理稿是截录，并不能反映通话的整个情况，所以对三性均有异议；4.退一万步来讲，就算反诉人当时有过房租抵装修费类似话语，但是并没有得到任何人的确认与合意，也就是说没有形成最终结果，所以反诉人要求被反诉人支付剩余半年房租有合同依据。经审查，本院对原告上述证据的真实性予以确认，对双方无异议的事实予以确认。被告针对反诉，提供以下证据：《租赁合同》一份，证明被反诉人应当按照合同约定从开学始支付半年租金。原告对上述证据的质证意见：该组证据真实性认可，证明对象不认可。经审查，本院对被告上述证据的真实性予以确认，对双方无异议的事实予以确认。经审理查明，原告孔青与被告龚亨良签订《租房合同》，合同约定被告龚亨良将自有的坐落在信州区汪家园钟灵路68号房屋两栋（1-3）租给原告孔青办幼儿园，租赁期限从2016年9月1日到2019年8月31日止，租金为每年46,000元，每年增加2,000元，原告在开学后支付给被告，租金半年支付一次。嗣后，原告顺利承租办学至今。2019年初，涉案房屋纳入上饶市中心城区三江片区（汪家园三期）棚户区（胜利桥头以东片区）城中村改造项目规划，原告从2019年3月1日至8月31日半年租金计25,000元未交给被告，原告至开庭时仍承租被告房屋。本院认为，原告本诉诉请应依照双方签订的《租房合同》约定，时至庭审时原告仍承租被告房屋，案涉房产也未进入拆迁补偿程序中，被告也未获得任何拆迁补偿，原告的各项诉请即缺乏法律依据，又无事实根据，不予支持。被告反诉原告拖欠租金事实清楚，原告也当庭承认，故对反诉诉请应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条和《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告孔青所有诉讼请求；二、原告孔青在本判决生效后十日内支付被告龚亨良租金25,000元；三、驳回被告龚亨良其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,666元，反诉案件受理费212元，总计6,878元，由原告孔青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  吴庆京人民陪审员  郑小芳人民陪审员  陈丽萍二〇一九年七月二十三日书 记 员  王慧卿