昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初734号原告：云南浙滇置业有限公司，住所地：云南省昆明市经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：杨举，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈直照，男，1978年10月24日生，住址：云南省昆明市东川区。被告：周会仙，女，汉族，1967年6月27日生，住址：云南省昆明市东川区。原告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）与被告陈直照、周会仙商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浙滇公司的委托诉讼代理人杨举到庭参加诉讼，被告陈直照、周会仙经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浙滇公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋（当庭放弃返还房屋的诉讼请求）；2、判令被告向原告赔偿其违约行为给原告造成的损失4485.17元，并向原告支付违约金62224。10元；3、判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元。上述款项共计：￥71709.27元（大写：人民币柒万壹仟柒佰零玖元贰角柒分）；4、判令被告承担诉讼过程中实际产生的公告费、保全担保费；5、判令被告承担本案的诉讼费（含案件受理费及保全费）。事实与理由：根据原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，以及原被告与贷款银行签订的《贷款合同》：被告作为购房人向原告购买房屋【以下简称“该房屋”，房屋地址：昆明市呈贡区，应按约向原告支付购房总价款￥622241元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款;原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任；若被告自约定的应付款时限届满60天后仍未付清，视为被告单方解除合同，原告有权自行处置该房屋，且被告应按购房总价款的10%向原告支付违约金;合同中，同时对各方的权利义务进行了明确。合同签订后，原告按约办理了该房屋的备案登记。但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向银行代偿房屋按揭贷款￥399097.02元（含代偿利息￥4485.17元）。综上所述，被告的严重违约行为导致原告遭受巨额损失，且双方合同目的已无法实现。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，以维护自身合法权益。被告陈直照、周会仙经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状及证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，经审查，本院认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：浙滇公司（甲方）、陈直照、周会仙（乙方）于2014年8月27日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：被告陈直照、周会仙向原告浙滇公司购买昆明市呈贡洛羊物流片区第Ｅ组团01幢第13层1304号房，房屋总价款622241元。第六条第三款约定：买受人支付首付款192241元，付款日期：2014年8月27日。余额430000元向银行贷款支付。”第八条规定：“乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列（一）方式处理，一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，乙方按下列（3）种约定承担违约责任。……。3、若乙方自本合同约定的应付款时限届满60天后仍未付清款项，视为乙方单方解除合同，甲方有权自行处置该物业，同时乙方须按总房款的10%支付违约金，甲方在扣除违约金后将乙方所剩房款以不计息的方式退还乙方。”第十三条第三款第2项规定：“甲方无过错的情况下，乙方单方提出解除合同的，乙方应按合同总金额10%向甲方支付违约金，乙方应在30日内与甲方办理解除合同的相关手续，同时甲方应在扣除违约金后以不计息的方式退还乙方所剩房款。合同解除后甲方有权自行处置该房屋。”《合同补充协议》第一条第5款规定：“在按揭贷款过程中若出现如下情况均视为乙方单方解除合同，应按主合同第十三条第三款执行：……；（2）乙方不按时支付银行规定的月付按揭款，导致甲方代乙方履行担保责任的。”该条第6款规定：“因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，……。”合同签订后，被告陈直照、周会仙按照合同约定支付了192241元首付款。之后，陈直照、周会仙与中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，就陈直照、周会仙购买的该套住房向该银行贷款金额为430000元，浙滇公司是该按揭贷款合同的保证人，浙滇公司为贷款合同提供阶段性连带责任保证。担保借款合同经昆明市明信公证处公证。后陈直照、周会仙连续逾期未偿还银行贷款，根据《按揭贷款合同》，浙滇公司作为保证人承担了连带保证责任，于2017年9月28日向银行偿还了贷款本金394611.85元，利息4485.17元。现案涉房屋的贷款已经结清。案涉房屋的购销合同于2014年8月27日办理了登记备案手续。另查明，被告陈直照、周会仙系夫妻关系。本院认为：关于合同应否解除及原告主张返还房屋的诉讼请求问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。被告未能按时偿还银行贷款，致原告承担了连带担保责任，依合同约定视为被告的违约行为使得原告具备合同的单方解除权，故本院对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请予以支持。解除合同的时间认定为浙滇公司向银行代偿贷款本金、罚息、利息的时间即2014年9月28日。关于原告要求被告立即配合其办理购房合同备案登记注销手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此本院对原告的该诉请予以支持，但原告应给予被告必要的履行准备时间，该时间本院确定为本判决生效之日起十日内。关于违约责任如何确定。因被告未按时支付银行按揭贷款，而导致原告承担担保责任，根据《商品房购销合同补充协议》第一条第5款约定，此种情况视为被告单方解除合同，《商品房购销合同》第十三条第三款约定，被告单方解除合同，应承担合同总金额10%的违约金，故原告主张违约金有相应的合同依据。涉案合同解除后，但至今备案登记仍在被告名下，原告无法使用或另行出售，给原告造成了实际损失，合同约定的违约金不属于约定过高的情形，被告应按合同总金额10%计62224.1元向原告支付违约金。对原告主张的要求被告支付代偿利息4485.17元有银行贷款结清证明予以证明，本院依法予以支持。关于被告应否支付律师费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的律师费系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，但根据原告提供的律师代理费支付发票，本次诉讼涉及的案件为12件，原告支付的律师代理费为30000元，每案应为2500元，本院依法予以认定，原告提出的尚有一半的律师代理费待结案执行后支付，该部分被告也应承担的主张，因该费用尚未实际发生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、原告浙滇置业有限公司与被告陈直照、周会仙于2014年8月27日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2017年9月28日解除；二、由被告陈直照、周会仙于本判决生效之日起十日内向原告浙滇置业有限公司赔偿代偿利息4485.17元，支付违约金62224.1元、律师费2500元，上述费用合计69209.27元；三、被告陈直照、周会仙于本判决生效之日起十日内配合原告浙滇置业有限公司到相应国家机关办理《商品房购销合同》备案的注销手续。四、驳回原告云南浙滇置业有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1593元、公告费260元，由被告陈直照、周会仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  林 莉人民陪审员  贺大成人民陪审员  任明新二〇一九年七月二十二日书 记 员  何 静