山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初8809号原告：于永晓，男，1971年7月26日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：孙祺龙，青岛市北金口法律服务所法律工作者。被告：陈志青，男，1964年1月13日出生，汉族，住青岛市市北区。第三人：单倩，女，1971年8月5日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：吴东玲，山东中苑律师事务所律师。第三人：青岛市住房公积金管理中心，住所地青岛市山东路2号甲。法定代表人：曹彦平，主任。委托诉讼代理人：臧丽君，该单位工作人员。原告于永晓与被告陈志青、第三人单倩、第三人青岛市住房公积金管理中心房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人孙祺龙、被告陈志青、第三人单倩委托诉讼代理人吴东玲、第三人青岛市住房公积金管理中心委托诉讼代理人臧丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告、第三人单倩继续履行双方签订《房地产买卖合同》并于本判决生效后立即协助原告办理过户手续;2、判令被告、第三人单倩支付原告延期违约金，自2018年6月30日起每天按照总房款万分之十计算至实际履行日为止;3、判令被告、第三人单倩支付未按约定迁出户口违约金，自2018年6月30日起按照每天200元计算至实际迁出日为止;4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年6月8日签订《房地产买卖合同》，原告购买被告位于青岛市市北区长沙路*户房屋，房屋面积为147.17平方米，双方约定房屋成交价为人民币175万元整，付款方式为分两次付款，2016年6月8日原告向被告支付了首付款人民币135万元整，剩余房款待房屋过户时以银行贷款方式支付给被告。合同签订后原告履行付款义务，被告也将涉案房屋交付给原告进行装修并由原告居住至今。因涉案房屋性质为限价商品房，根据政策需满五年方可上市交易，因此原、被告双方在《房地产买卖合同》中约定办理房屋过户时间为2018年6月30日。2018年原告要求被告协助办理银行贷款手续，并在合同约定的时间内办理过户手续，被告却一直以各种理由拒绝，导致原告无法顺利办理贷款手续，并且约定房屋过户时间到期后，被告也拒绝办理过户手续，原告多次与被告协商均没有任何效果，现原告为维护个人合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决被告履行双方签订《房地产买卖合同》，协助原告到房屋交易中心办理过户手续，望判如所请。被告辩称，被告不存在违约或者继续履行的情况。事实上原、被告均存在违约，双方买卖的房屋是经济适用房，按照规定不允许买卖，买卖合同是无效的。第三人单倩述称，涉案房屋是夫妻共同财产，处分共有不动产应经全体共有人同意。原、被告签订合同均未告知我方，更未征求我方意见，严重损害我方权益。我方知情后明确表示不同意原、被告的买卖。我方自2016年起就与被告分居，我方认为原、被告系以低价签订合同，属于恶意串通损害我方利益。根据青岛市相关规定，涉案房屋在五年内不得上市交易。原告明知我方系被告配偶而未将签订房屋买卖合同的事实告知我方，更未取得我方同意，不具备善意，且房屋尚未办理过户手续，同时，我方认为合同价并非合理对价，原告不构成善意取得，根据物权法第97条、106条，婚姻法解释三第11条规定，我方有权追回房屋，故申请原告向我方返还、腾交房屋并承担房屋使用费。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人青岛市住房公积金管理中心述称，1、被告与我方于2011年11月27日签订青岛市住房公积金贷款抵押借款合同，向我方借款40万元用于购买涉案房屋，借款期限18年，并以涉案房屋作为向我方还款的担保，办理了房地产抵押登记手续，该借款合同系我方与被告间的真实意思表示，合法有效，被告应当依照借款合同履行还款义务，截至2019年7月22日，被告已还款本金136640.29元，已还利息104204.34元，剩余本金263359.71元；2、被告未依照借款合同约定清偿全部本息前，不得私自处置涉案房屋，原被告之间的房屋买卖行为无效，对于被告将房屋转让给原告一事，被告并未告知我方，且未经我方同意，被告与我方签订的借款合同第7条第4项约定，抵押期间未经我方书面同意，被告对抵押权无权出租、变卖、重复抵押、抵偿债务馈赠等，被告擅自处分抵押物的行为系无效行为，由此引发的一切损失由被告承担；3、退一步讲，若法院判决确认原被告间的买卖行为有效，并判令被告协助原告办理产权过户手续，则在被告向我方清偿剩余全部本金后，我方方可同意协助办理涉案房屋的解押手续。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈志青与第三人单倩系夫妻关系。坐落于青岛市长沙路*户房屋系二人夫妻关系存续期间取得，该房屋房地产权证登记为陈志青单独所有。2011年10月陈志青与第三人青岛市住房公积金管理中心签订公积金贷款抵押借款合同，向该中心借款40万元用于购买涉案房屋，并以该房屋提供抵押担保。至2019年7月22日，被告尚欠公积金贷款本金263359.71元。2016年6月8日原、被告签订房地产买卖合同，约定被告将诉争房屋出售给原告，房屋建筑面积147.17平方米，成交价格1750000元,原告于2016年6月8日支付被告首付款1350000元，剩余购房款400000元原告于该房屋可以办理过户时申请银行贷款支付被告；该房屋在2018年3月26日具备过户条件后，原告应在60日内向银行提交贷款申请并签订贷款协议；原、被告均有责任不迟于2018年6月30日前配合办理房屋过户手续；被告于2016年6月10日将房屋钥匙交给原告；被告保证此房屋无户口登记，如有户口则被告须于2018年6月30日前迁出，如未按约定迁出，每迟一日，被告赔偿原告200元，此赔偿额度无上限等。合同签订后原告向被告支付定金50000元、购房款1300000元，被告依约将房屋交付原告居住使用。自2018年4月起原告多次联系被告协商办理房屋产权过户事宜，被告以其工作忙、其妻子不同意等为由未予同意。庭审中，第三人单倩认可其在诉争房屋所在小区担任物业主任，具体工作内容为管理该小区物业工作人员、管理卫生、收取物业费等。原告、第三人单倩均认可2016年期间原告的妻子与单倩曾在小区物业发生争执，关于争执原因双方所述不一，原告称系因车位被占找物业，单倩称系因第三人不同意卖房。庭审中，经询问单倩何时得知被告将房屋卖给原告，单倩称是在2018年被告让其协助原告办理过户时知道的。诉讼中，原告为表明其具备支付购房款的能力，于诉讼期间向本院案款账户缴纳40万元。对有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交物业费、车位使用费、电梯费收据共16张、公用事业抄收对账单6张、电费缴费证明一宗，用以证明原告已于2016年6月入住诉争房屋。被告对该组证据中的物业费收据真实性不予认可，但对证明事项无异议，认可确已将房屋交付原告。单倩称对该组证据真实性无法确认，庭审后核实，并称因诉争房屋非原告所有，原告没有义务交纳物业费等费用，单倩一直在外租房居住，诉争房屋由被告使用，具体情况第三人不清楚。经本院询问被告、单倩是否缴纳过诉争房屋近两年来的物业费、车位费等费用，二人均表示未交过，单倩表示不清楚是谁交的该费用，称庭审后核实。后单倩未将需庭审后核实的情况告知本院。2.单倩提交青岛河东物业有限公司出具的证明材料一份，用以证明单倩自2016年2月15日至今一直在青岛市台柳路*号租房居住，单倩与被告处于长期分居状态，单倩对被告出售房屋不知情。原告对该证据不予认可，称单倩于2016年6月找人搬家腾房，将涉案房屋交付给原告，故原告认为单倩当时应当在涉案房屋居住，且对房屋买卖知情。被告对该证据予以认可。本院认为，单倩提交的该份物业公司证明，原告对其真实性不予认可，且该证据也不足以证明单倩与被告是否分居、感情状况如何等，也无法证明单倩对涉案房屋买卖是否知情，故对该证据本院不予采信。3.原告申请证人肖某出庭作证，用以证明单倩对被告向原告出售房屋知情且同意。该证人作证称，其居住在涉案房屋所在的长沙小区，其与于永晓是同乡，其认识单倩，不认识陈志青；2016年3月于永晓给其打电话，问其是否认识小区的单倩，因听说单倩有房子要卖，于永晓想要买；证人给单倩打了电话，问是否有房子要卖，单倩问其如何知道的，其告知系老乡通过中介得知的，单倩让找她老公陈志青，并将陈志青电话告知证人，证人就将电话告知于永晓；5月份于永晓又打电话给证人说买房的事差不多了，只差腾房时间没有定下来，让证人帮忙联系单倩尽快腾房；证人给单倩打电话单倩说太忙了，让等一等；6、7月份时证人在小区遇到于永晓，于永晓告知证人房子腾出来了，并邀请证人一起去房子里面看了看。原告对证人证言予以认可。单倩对证言真实性有异议，称证人确实曾经问过单倩有无房屋出售，单倩当时答复的是不知道，让找其老公陈志青；证人从某找过单倩要求腾房；该证人证言恰好证明原告对于涉案房屋系夫妻共同财产系明知的，不能证明单倩对原、被告房屋买卖知情并同意，单倩让买房找其老公并不代表单倩同意卖房。本院认为，单倩对证人所称的曾于2016年3月联系单倩询问买房事宜、单倩让证人找单倩丈夫陈志青的事实予以认可，但对证人所称的其后联系腾房的事实不予认可，原告也未提交其他证据证明证人所述联系单倩腾房的事实，故本院对证人证言予以部分确认。根据该部分证言内容可知，2016年3月原告通过证人肖某联系单倩买房，单倩告知证人让其联系自己的丈夫陈志青。4.单倩提交户口簿两页，用以证明单倩得知被告要卖房后将孩子户口迁入涉案房屋内，目的为防止被告私自卖房。原告对该证据真实性无异议，但认为房屋买卖时房屋权利人的权利与该房屋户主及户口内成员没有关系，单倩所述不能成立。对此本院认为，单倩子女户口迁移情况与涉案房屋买卖合同没有必然联系，单倩提交的证据不能证明其主张。本院认为，诉争房屋虽登记在被告一人名下，但因该房屋系被告与第三人单倩婚姻关系存续期间取得的，故该房屋应为二人夫妻共同财产。本案中当事人争议的焦点问题为：单倩对于原、被告买卖诉争房屋是否知晓、是否同意。本案中被告认可已于2016年6月将诉争房屋交付原告居住使用至今。单倩虽称其与被告夫妻感情不和、两地分居、不知道被告将房屋卖给原告，但其在本案中提交的证据不足以证明这一事实，且即便其所述分居情况属实，其作为诉争房屋所属小区的物业经理，明知自家房产由他人居住多年，却从某提出异议，显然也不符合常理。原告提交的诉争房屋近年来物业费、车位费、电梯费等费用单据若干张，单倩庭审中既对原告提交的单据真实性不予确认，又说不清楚诉争房屋近年来的相关费用系何人所交，庭审后也不将落实意见告知本院。鉴于单倩自认其在诉争房屋所属小区担任物业经理，负责管理物业、收取物业费等工作，而诉争房屋又系单倩自家房产，故单倩对于该房屋物业费等相关费用的交纳情况理应清楚，其关于该诉争房屋物业费用交纳问题的陈述显然不实，由此，本院认为第三人在本案中相关陈述可信度较低。另，证人肖某在2016年3月向单倩询问卖房事宜，如单倩所述其不同意卖房为真，则其当时完全可以表示不同意卖房的态度，但单倩并未如此告知证人，而是告知证人联系其丈夫即本案被告陈志青，由此亦可知，单倩当时同意被告出卖诉争房屋。其在事后多年又提出不同意卖房，有违诚实信用原则。诉争房屋虽系限价商品房，但现已具备办理产权过户的条件，故原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。第三人单倩对被告向原告出卖诉争房屋的事实知晓且同意，现原告已向被告支付大部分购房款，被告也已将房屋交付原告居住使用多年，原告要求被告继续履行合同，协助办理产权过户手续，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据公平原则及合同约定，原告亦应向被告支付剩余购房款400000元。因被告以该房屋向第三人青岛市住房公积金管理中心办理抵押贷款，贷款本息尚未还清，故可由原告先行代被告偿还尚欠贷款本金及利息，之后由被告与青岛市住房公积金管理中心办理涉案房屋解除抵押手续，最后由被告与第三人单倩协助原告办理涉案房屋产权过户手续。双方合同中约定的逾期办理过户的违约金计算方式为总房款日万分之十，鉴于该约定的违约金较高，原告未提交证据证明因被告违约给其造成高额损失，故本院对违约金酌情予以调整，以原告已支付房款的同期银行贷款利息为准。双方合同约定被告向外迁出户口的时间与办理产权过户的时间系同一时间，由此可知双方真实意思是被告将房屋产权过户给原告后应将户口迁出，现双方尚未办理产权过户手续，原告要求被告支付未迁出户口的违约金，尚不具备处理条件，本案中对原告该请求暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、原告于永晓于本判决生效之日起十日内代被告陈志青偿还因青岛市市北区长沙路*户房屋抵押借款所欠第三人青岛市住房公积金管理中心的贷款本金余额及利息（以还款日实际欠款金额为准）；二、被告陈志青与第三人青岛市住房公积金管理中心于原告于永晓履行上述第一项还款义务后十五日内共同办理青岛市市北区长沙路*户房屋的解除抵押手续；三、被告陈志青、第三人单倩于上述一、二项履行完毕后十五日内协助原告于永晓办理青岛市市北区长沙路*户房屋的产权转移登记手续；四、原告于永晓于上述第三项履行之日支付被告陈志青、第三人单倩剩余购房款（以40万元为基数，扣除上述第一项原告代为履行的数额）；五、被告陈志青于本判决生效之日起十日内支付原告于永晓违约金（以1350000元为基数，自2018年6月30日至上述第三项履行完毕之日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）案件受理费500元，由被告陈志青负担，于本判决生效之日起十日履行完毕。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孙 媛人民陪审员  于敬乐人民陪审员  牛清洁二〇一九年七月三十日书 记 员  林 洁