广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7278号上诉人（原审原告）：佛山市嘉业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：杨凤娟，董事长。委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楹，广东卓盈律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：钟广志，男，汉族，1955年4月30日出生，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市嘉业物业管理有限公司（以下简称嘉业公司）因与被上诉人钟广志物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年3月6日判决：“一、被告钟广志于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市嘉业物业管理有限公司支付2017年5月至2018年10月的物业管理费合计3636.60元；二、驳回原告佛山市嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取258元，由原告佛山市嘉业物业管理有限公司负担224元，被告钟广志负担34元。”嘉业公司不服上述判决，向本院提起上诉，主要上诉的事实与理由如下：一、原审法院认为嘉业公司2012年6月至2015年9月的物业管理费诉请已过诉讼时效的法律适用依据错误。二、原审法院仅凭钟广志提供的银行账户有足够的资金余额可划扣物业管理费以及嘉俊华苑管理处在2017年4月14日出具的钟广志没有拖欠管理费的《回函》这两个理由，认定嘉业公司免除了钟广志2017年4月之前的物业管理费的依据不足。三、钟广志未履行缴纳物业管理费的义务，理应承担《物业服务合同》约定的违约金。四、原审法院仅凭《责令改正通知书》来认定嘉业公司在物业管理上存在不足来酌定2018年8月至2018年10月期间的物业管理费按照80%计算的依据不足。五、即使法院认为嘉业公司物业管理上存在不足的情况，钟广志应提起反诉或者另案起诉要求嘉业公司承担物业管理不足的责任，法院不能直接以嘉业公司物业服务不到位为由判决嘉业公司在2018年8月至2018年10月期间的物业管理费仅按80%计算。另外，嘉业公司在庭审中补充以下上诉意见：1.2012年5月份前钟广志都有缴纳管理费，后期其担任副主任后利用其身份要求对涉案的物管费分开收取，不在钟广志的基础上收取，当时要求现金交付，后期其通过现金交付的理由逐步拒绝缴费，且在小区里谋取私利。2.在2017年换届选举，钟广志有欠费记录，但因其当时嘉业公司基于被诱导的情形，故作出没有欠费的证明。出具的背景是，证明是属于给街道用以选举业委会成员的使用，并非用于确认嘉业公司豁免钟广志的物业管理费。且当时盖章的业务员工作失职，未核实钟广志是否欠管理费，只是核查是否交公摊电费。当时钟广志作出错误的诱导。故嘉业公司认为钟广志基于诱导及利用职权，其应当遵循其业主的义务，不应豁免其管理费。上诉请求：1.撤销原审判决第一、第二项，并改判支持嘉业公司的全部诉讼请求；2.本案的一、二审的全部诉讼费由钟广志承担。钟广志答辩称：钟广志委托银行托收管理费，是无限期让其扣费，钟广志手上有从2012年至2018年的物业费清单。钟广志作为业委会主任，应当带头交管理费。陈某根与钟广志住在同一栋房子，每天都见面，但是其没有通知钟广志欠费，也没有告诉钟广志的家人。当时业委会的筹备组发给管理处一个函，《回涵》认定这7人没有欠费，上面还有管理处的公章。嘉业公司没有按照《物业管理委托合同》的约定履行。二审期间，嘉业公司提交以下新证据：1.《嘉俊华苑消防项目申请维修基金》一份；2.微信聊天记录截图、《为何中庭不能留？为何表决不及时公示？》各一份；3.《致华苑全体业主的公开信》一份。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。经核实，嘉业公司提交的以上证据与本案均没有关联性本院不予采信。钟广志在二审期间未向本院提交新的证据材料。经审理，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩、举证及查明的事实，本院对二审时的争议焦点分析认定如下：关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”嘉业公司主张钟广志自2012年6月至2018年10月期间一直没有缴纳物业管理费，双方约定钟广志应于每月10日前缴纳管理费，按照上述法律规定，嘉业公司从2012年6月11日起应当知道其权利受到损害，其诉讼时效应从2012年6月起计算，但是《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年，此前的诉讼时效为二年，因此2015年9月前物业管理费的诉讼时效依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定最迟已于2017年9月10日届满，因此嘉业公司上诉请求钟广志支付2012年6月至2015年9月的物业管理费诉请已超法定诉讼时效，本院不予支持。关于2015年9月至2017年4月14日期间的物业管理费的问题。嘉业公司的下属机构嘉俊华苑管理处于2017年4月14日出具的《回涵》反映，钟广志2017年4月14日前无拖欠管理费的情况，钟广志预留的物业管理费账户也有足够的资金余额，但是嘉业公司从未划扣物业管理费，应视为嘉俊华苑管理处免除了钟广志2017年4月14日之前的物业管理费。嘉业公司上诉主张其作为善意第三人对于《回涵》记载的内容并不知情，免除钟广志的物业管理费属于管理处的个人行为，并不排除管理处的工作人员与钟广志串通出具该《回涵》，但是嘉俊华苑管理处属于嘉业公司的下属机构，嘉俊华苑管理处作出的免除钟广志物业管理费的行为，代表的是嘉业公司，其不属于善意第三人。另外，嘉业公司以该行为属于管理处工作人员的个人行为作为抗辩理由，而否定《回涵》的效力，没有事实与法律依据，本院不予支持。故钟广志无需向嘉业公司支付2017年4月14日之前的物业管理费。关于2017年5月至2018年10月期间物业管理费的问题。对于钟广志未缴纳2017年5月至2018年10月期间的物业管理费的事实双方均无异议。但根据佛山市公安局禅城分局公安派出所2018年8月3日作出的《责令改正通知书》反映，嘉业公司在提供小区物业服务的过程中确实存在瑕疵，嘉业公司认为《责令改正通知书》提及的需要整改情况与实际情况不符，但是并未举证证明，且《责令改正通知书》属于公安部门作出的行政行为，嘉业公司即使对于其中记载的内容不服，应通过行政复议或者行政诉讼途径解决，现有证据反映嘉业公司既未提起行政复议又未提起行政诉讼，故本院对于《责令改正通知书》记载的内容予以确认。由于嘉业公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，故原审酌情判决钟广志2018年8月至2018年10月期间的物业管理费按照80%计算并无不当，本院予以维持。经本院核算原审判决钟广志应向嘉业公司支付2017年5月至2018年10月期间的物业管理费3636.60元（209元×15个月+209元×3个月×80%）正确，本院予以维持。关于违约金的问题。案涉物业服务合同约定，支付违约金的前提为钟广志未能按时足额交纳物业服务费用，而根据钟广志提交的交纳物业管理费账户流水可知，钟广志已存入足额金额，但嘉业公司未予扣划，且未举证证明无法扣划的责任在于钟广志，嘉业公司也未能举证证明已通知钟广志应以现金或其他方式交纳，故嘉业公司上诉请求钟广志支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当。嘉业公司上诉缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费426元，由上诉人佛山市嘉业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 进审 判 员  张 莹审 判 员  禤敏婷二〇一九年七月十九日法官助理  李敏娜书 记 员  梁小敏