湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初690号原告加双平，男，1980年3月8日出生，汉族，住湖北省随县。委托诉讼代理人董自先，随州市忠信法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人陈钢，男，1982年1月3日出生，汉族，住随州市曾都区。代理权限：特别授权。被告张军，男，1972年9月6日出生，汉族，住随州市曾都区。被告张向阳，男，1975年3月4日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人苏长金、彭媛媛，湖北常泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人随州市金鑫房地产开发有限责任公司。住所地：随州市曾都区北郊办事处明珠路西端。法定代表人项林翠，经理。委托诉讼代理人金玉龙，系该公司员工。代理权限：一般代理。原告加双平与被告张军、张向阳、第三人随州市金鑫房地产开发有限责任公司（以下简称：“金鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告加双平的委托诉讼代理人董自先、陈钢，被告张军、被告张向阳及其委托诉讼代理人苏长金、第三人金鑫公司的委托诉讼代理人金玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告加双平向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告张军签订的《房屋销售协议》，2、判令两被告返还原告支付的购房款130万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月3日，被告张军（乙方）与第三人金鑫公司（甲方）签订《房地产合作开发协议》，约定位于随州市曾都经济开发区××小区××街南侧××、××、北××、××楼由张军开发，双方约定了房源分配及其他条款。2015年7月2日，被告张军与原告加双平签订《房屋销售协议》，被告张军将其与第三人金鑫公司合作开发的金域龙湾小区内的27套房屋以450万元整体打包转让给原告，由原告自行对外销售，售房款归原告所有。之后原告将260万元购房款交付给被告张军。原告已对外销售5套。2015年8月4日，被告张军与第三人金鑫公司合作开发的房屋因被告张向阳以与被告张军存在合伙纠纷为由提起诉讼而被曾都区法院查封24套。2016年3月，法院判决被告张军在第三人金鑫公司合作开发而享有的全部权利义务归属于被告张向阳。基于上述原因，原告与被告张军所签订的《房屋销售协议》无法履行只有解除，原告自行销售的五套房屋的按揭购房款也无法结算。2016年8月28日，被告张军与原告签订《解除房屋销售协议》，约定原告已付的260万元，被告张军返还现金130万元，剩余130万元以原告已销售的5套房屋抵偿100万元，下余30万元由被告张军支付给原告。原告与被告张军双方签订《房屋销售协议》时二被告系合伙关系，对外应承担连带清偿义务。被告张军辩称,原告所诉属实。被告张向阳辩称,一、原告与被告张军签订的销售协议我不知情；二、2015年7月2日，被告张军与原告加双平签订《房屋销售协议》上原告加双平的签名不是其本人所签，且原告加双平未向被告张军支付任何款项，该协议未实际履行；三、陈钢支付给被告张军的260万元与本案不具有关联性；四、被告张军与我之间的合伙关系已经终止，被告张军的行为属无权处分，因此产生的债务应属被告张军个人债务。第三人金鑫公司述称，我公司无意见。经审理查明，2011年3月3日，被告张军（乙方）与第三人金鑫公司（甲方）签订了《房地产合作开发协议》，协议主要约定,“一、合作开发项目土地位置及范围、面积、性质：1、地理位置及范围：甲方与乙方合作开发房地产项目位于随州市曾都经济开发区××小区至××国道地段中间，具体位置位于金龙街南侧4、6号楼、北侧6、7号楼。2、土地面积合作开发项目土地的总面积为5055平方米。3、土地性质为商业用地，出让年限为40年（2008年-2048年）。二、合作开发方式：1、甲方将上述土地开发项目整体与乙方合作开发。2、上述土地属甲乙双方合作开发的项目，仍以甲方名义进行，使用甲方的营业执照和资质证书，属甲方的一个项目部，甲方开发项目之一。乙方应按每单元一万元计算。15米宽为一个单位即折合22.5单元，应交甲方22.5万元开发管理费，经协商仅交20万元甲方开发管理费。三、合作开发办法和分配方式。1、甲方提供土地证，选址意向书、规划用地许可证……。2、建筑设计方案必须经甲方审定，一二层为框架结构，一层楼高4.2米，二层楼高为3.3米。3、乙方投资建设资金、地质钻探、单体效果图、建筑设计费用、建设许可证等直至房产证的办理，全部由乙方投资和办理相应手续。如甲方统一报建按报建费用标准由乙方向甲方直接支付。4、房产分配方法：第一层口面房和二楼一半面积属甲方所有，剩余房产全部由乙方自行出售。5、为了商业口面与二楼形成一体化，甲方用一部分一楼口面交换二楼房屋，交换方法一楼口面1平方米换二楼2平方米（2：1）。四、附属物和基础设施的权属……。五、财务管理。双方应建立建全财务账目，甲方负责会计组账，乙方负责出纳支出，按照房地产会计管理制度严格账目管理，依法纳税。六、甲乙双方的责任。1、合作开发建设是甲乙双方土地与建设项目合作的前提条件，甲方为乙方提供在办理项目规划、施工、售房及产权手续等过程中需要的营业执照，资质证书等资料。2、上述土地如因土地征用，出让手续存在问题造成的损失由甲方负责。3、施工队伍必须文明施工，若因施工损坏甲方树木和基础设施应由乙方赔偿和修复。4、物业管理：双方协商统一建立物业管理机构，服从小区的统一管理。5、该项目无论出现质量问题或者安全事故概由乙方承担，甲方概不负责。6、基础设施全部由乙方负责，根据街道的市政设计按建筑面积分摊。7、乙方必须在2011年9月30日前全部动工建设，超过9月30日，作为乙方放弃，甲方可另行施工，已经发生的前期费用甲方概不承担，管理费和定金不退。七、保证条件，乙方按每单元向甲方交纳2.5万元保证金，乙方共开发22.5个单元，应交保证金50万元。该保证金项目结束，办理结算后由甲方退还乙方，如乙方违反合同造成甲方损失的，甲方可以从保证金中扣除。八、违约责任。若一方违约，需承担因此给对方造成的经济损失并承担违约金100万元。九、本协议甲乙双方各执二份，双方签字后，乙方向甲方交纳保证金和管理费后协议生效。甲方：陈德高及金鑫房地产公司印章，乙方：张军，2011年3月3日”。金鑫房地产公司与张军签订房地产合作开发协议之后，张军与张向阳合伙开发随州市曾都经济开发区金龙湾小区南3号、5号、北6号、7号楼。2014年3月19日，张军（甲方）与张向阳（乙方）签订《产权转让协议书》该协议内容为：“经甲乙双方协商，现将甲方和乙方（以各占50%股份）与金鑫房地产公司合作开发的南3#、南5#、北6#、北7#四栋商品房，按张军原与金鑫房地产公司所签订的合同协议甲方、乙方应共同分得的南3#口面房和二楼商业用房共计1523.26平方米，其中一楼761.63平方米，二楼76.63平方米，减去二楼应分摊的物业管理用房约为100㎡，二楼实际面积约为661.36㎡，一二楼实际面积约为1422.72㎡。经甲乙双方商定一二楼作价为400万元。（甲乙双方应各分得50%）甲方将所分得的50%门面房（作价200万元）转让给乙方，该房屋出售或办证所产生的一切税费由乙方按税法规定交纳。付款方法：乙方在2014年4月3日支付甲方100万元，余款100万元乙方在2014年7月3日前付清。甲方必须全力配合乙方办理该房屋的销售及办证的各项手续，在办理该房屋手续时由甲方个人提供200万的税票（各种正规票都可以）给乙方交给金鑫房地产开发有限公司。2014年10月11日，陈德高（甲方）与张军（乙方）签订《转款协议》，协议约定：“经随州市金鑫房地产开发有限责任公司与张军商定，关于金龙湾南3#、南5#、北6#、北7#号楼四栋转款约定，此商品房销售款项支出应开支后余款约定转入以下账户：账号62×××90，户名张鹏，开户行：建行新居支行。此账户不再更改，直至商品房销售完为止。2014年10月11日。”2014年11月1日，张向阳与张军签订了《工程清算协议》，协议内容为：“由张军和金鑫房产签约的南3、南5、北6、北7#楼已完工，经合伙人张军和张向阳协商，统一清算结果如下：张军投资总额424万元，张向阳投资总额424万元，经双方约定工程利润五五分成。在工程未清算前，张军抽回成本240万元，张向阳抽回成本140万元，现剩房子40套，现估价20万元每套，含税费（六楼送七楼和三、四、五楼均价），计800万元，银行保障金68万元，水电押金5万元，陈总保证金30万元，劳动保障金18万元，现共计资产921万元。去除张军应收回本金184万元，张向阳应收回本金284万元，应付外欠工程款90万元，税金100万元，余下263万元，双方各分一半131.5万元。因2012年7月，张军向张向阳借款110万元，2013年6月前张军向张向阳累计借款100万元，合计210万元，利息2.5分，总计324万元。由双方协商，张军把属于他的315.5万元资产抵给张向阳，双方账务到此彻底结清完结。”2014年11月13日，张军（甲方）与张向阳（乙方）签订了《合伙清算协议》，协议内容为：“2011年3月，甲、乙双方签订《房地产合作开发协议》，双方在协议中约定，甲方投资424万元，乙方投资424万元，双方合作开发金龙湾小区项目，现工程已结束，双方就工程项目的清算达成如下协议：一、经双方核算，工程结束后，双方现共计资产921万元。除去各项成本、费用支出后，余263万元，双方按约定利润五五分成，甲、乙双方各得131.5万元。二、经双方协商，因甲方曾向乙方借款，借款本息共计324万元，甲方将属于自己的315.5万元资产抵给乙方，以偿还借款本息共计324万元，甲、乙双方的债权债务关系终结。三、双方约定，具体结算明细见双方签订的《产权转让协议》、《工程清算协议》和双方的账务结算清算。四、本协议一式三份，自甲、乙双方签订之日起生效，每份都具有同等的法律效力。”同日，该《合伙清算协议》经随州烈山公证处（2014）鄂烈山证字第1668号公证书予以公证。2015年7月2日，被告张军（乙方）与加双平（甲方）签订《房屋销售协议》，主要约定如下：“一、乙方在金域龙湾所拥有房屋，剩余27套转让给甲方，现甲乙双方就乙方所拥有房屋以肆佰伍拾万元价款出售给甲方，对外销售价格由甲方自行定价，具体房屋是：1、南3号楼1单元602号；2、南3号楼2单元601号；3、南3号楼3单元601号；4、南3号楼4单元601号；5、南3号楼5单元601号；6、南5号楼1单元602号；7、南5号楼2单元501号；8、南5号楼2单元401号；9、南5号楼3单元401号；10、南5号楼4单元402号；11、南5号楼4单元401号；12、南5号楼4单元602号；13、南5号楼4单元601号；14、南6号楼2单元601号；15、北6号楼3单元502号；16、北6号楼4单元601号；17、北6号楼4单元602号；18、北6号楼4单元501号；19、北7号楼1单元601号；20、北7号楼1单元302号；21、北7号楼1单元502号；22、北7号楼1单元402号；23、北7号楼2单元402号；24、北7号楼3单元401号；25、北7号楼2单元501号；26、北7号楼3单元502号；27、南3号楼2单元501号；二、房屋总价款450万元，双方签订合同三日内支付30万元，2015年7月30日前支付360万元，2016年12月30日支付尾款60万元。同时，双方还约定了售后保修，违约责任等合同条款。”协议签订之后，加双平于2015年7月28日至2015年12月4日共出售五套房屋（即南5号楼4单元401号、北6号楼2单元601号、南5号3单元401号、南3号楼2单元501号、南5号楼4单元601号），已销售的五套房屋价款，一部分由原告加双平收取领走，一部分存入第三人金鑫公司账户。2015年8月4日张向阳向本院申请诉前保全，本院于2015年8月4日作出（2015）鄂曾都民初字第01922号民事裁定书，裁定，“对被申请人随州市金鑫房地产开发有限责任公司位于随州市曾都经济开发区金龙湾小区24套房屋，分别为，南3号楼（证号随州市房权证城区字第**）第一单元602室、二单元601室、三单元601室、四单元601室、五单元601室；南5号楼（随州市房房权证城区字第**）第一单元602室、二单元401室、501室、三单元401室、四单元402室、602室；北6号楼（随州市房权房权证城区字第**）二单元601室、三单元502室、四单元501室、601室、602室；北7号楼（随州市房权证房权证城区字第**）单元302室、402室、502室、601室、二单元402室、三单元401室、402室、502室的房屋予以查封……”。2015年9月，因张向阳与张军因合伙发生争议，张向阳诉至本院后，本院于2016年3月14日作出（2015）鄂曾都民初字第01922号民事判决书，判决，“一、原告张向阳与被告张军于2014年11月13日签订的《合伙清算协议》有效；二、被告张军与被告随州市金鑫房地产开发有限责任公司于2011年3月3日签订的《房地产合作开发协议》中被告张军的权利、义务由原告张向阳享有、承担。”2016年8月28日，被告张军（乙方）与加双平（甲方）签订《解除房屋销售协议》，主要内容为：双方协议解除2015年7月2日签订的《房屋销售协议》，约定原告陈钢已付房款260万元，已退130万元，剩余130万元被告张军以未查封房屋五套（南5号楼4单元401，北6号楼2单元601，南5号楼三单元401，南3号楼2单元501，南5号楼4单元601等五套）房屋抵扣100万元，下余30万元由被告张军支付。后因张军未返还，原告于2020年1月16日诉至本院。庭审中，原告加双平的委托诉讼代理人陈钢陈述，2015年7月2日被告张军（乙方）与加双平（甲方）签订《房屋销售协议》及2016年8月28日，张军（乙方）与加双平（甲方）签订的《解除房屋销售协议》上“加双平”的签字均系陈钢接受加双平口头授权后代签。陈钢同时向法院提交《特别授权委托书》一份，主要内容为，“特别授权委托书，因本人和陈钢、张军及随州市金鑫房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，现书面委托（原已口头委托）陈钢全权处理（包括协商、诉讼、调解及执行等事宜），并有权转委托他人代理处理本案。陈钢及转委托人处理该案的一切代理行为本人均表示认可，并由我和陈钢共同承担相应法律责任。特此委托。委托人：加双平。被委托人：陈钢。2019年9月11日”。本院认为，在本案中，原、被告争议的焦点有：一、陈钢以原告加双平的名义与被告张军签订的《房屋销售协议》和《解除房屋销售协议》，是否认定为原告加双平的委托代理行为？（一）根据委托代理人陈钢在庭审中的陈述，在与被告张军签订房屋销售协议时与原告加双平通过电话，并口头授权委托其代签；（二）由陈钢转给被告张军的购房款凭证载明：用途为“加双平项目费用”；（三）解除房屋协议中载明，“2015年7月2日张军与加双平签订房屋销售协议（此房屋实际是陈钢与加双平合伙，由陈钢以加双平之名与张军签订的房屋销售协议）……”;被告张军在此协议中予以认可，诉讼中又无异议；（四）原告加双平于2019年9月11日出具的特别授权书对陈钢的委托代理行为予以追认。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款规定，“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”，根据该款法律规定和查明的事实，应认定上述两份协议系原告加双平委托陈钢与被告张军签订的。二、原告加双平与被告张军已签订了《解除房屋协议》，是否还需再次解除？《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。原告加双平与被告张军于2015年7月2日签订的《房屋销售协议》中的房屋因与被告张向阳存在纠纷，经原告加双平与被告张军协商于2016年8月28日签订了《解除房屋销售协议》，且双方无异议，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据该条法律的规定，应由被告张军依据《房屋销售协议》取得原告加双平的购房款，对未返还的130万元，应按《解除房屋销售协议》中的约定由其予以返还。三、原告加双平诉请被告张向阳与被告张军共同返还其购房款的请求是否成立？根据本院2016年3月14日作出的（2015）鄂曾都民初字第01922号民事判决书经审理查明中载明，2014年3月19日，张军（甲方）与张向阳（乙方）签订的《产权转让协议书》,2014年11月1日，张向阳与张军签订了《工程清算协议》，同年11月13日，张军（甲方）与张向阳（乙方）签订了《合伙清算协议》。至此，被告张军与被告张向阳之间的合伙关系已经终止。而且原告加双平与被告张军签订的《房屋销售协议》是在被告张向阳与被告张军合伙关系终止之后。故原告加双平诉请被告张向阳与被告张军共同返还其购房款无事实和法律依，其诉请应依法予以驳回。四、原告加双平已销售的五套商品房及房屋价款归谁所有？（一）依据本院2016年3月14日作出的（2015）鄂曾都民初字第01922号民事判决书经审理查明中，“2014年11月1日，张向阳与张军签订的《工程清算协议》中证明，张军应收回本金184万元，张向阳应收回本金284万元，加上现剩房子40套，张军应分余款131.5万元，合计315.5万元，抵偿其借张向阳的借款本息324万元，其资产归张向阳所有”。张军不再对其资产享有所有权和处分权。因此，原告加双平与被告张军签订《房屋销售协议》之后已销售的五套房屋及其价款应属被告张向阳所有；（二）根据原告加双平与被告张军签订的《解除房屋销售协议》中显示，“原告加双平付被告张军购房款260万元，被告张军已返还130万元，用五套房屋抵扣100万元，剩余30万元由被告张军支付”。根据该协议中的约定，被告张军尚欠原告加双平购房款30万元。但原告加双平在本次诉讼中，要求被告张军、张向阳返还购房款130万元，证明了原告加双平自认已销售的五套房屋及其房屋价款不属于被告张军所有，同时，也不属于原告加双平所有。被告张军辩称，“原告所诉属实”，即原告与被告张军签订《房屋销售协议》时二被告系合伙关系的事实与本院查明的事实不符。被告张向阳辩称的部分理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十五条第一款之规定，判决如下：一、原告加双平与被告张军于2015年7月2日签订的《房屋销售协议》，已于2016年8月28日协商解除，本院予以确认；二、被告张军于本判决生效之日起十五日内偿还原告加双平购房款130万元；三、驳回原告加双平的其他诉讼请求。案件受理费15400元，由被告张军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  孙晓明人民陪审员  苏功茂人民陪审员  刘前富二〇一九年七月二十一日法官助理李冬梅书记员乔玥