湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初3552号原告：封孝凤，女，1985年11月28日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘昆明，男，1985年1月20日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系原告封孝凤之夫。被告：湖南富瑞房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路二段198号新世纪大厦5楼。法定代表人：侯周华。委托诉讼代理人：李宇光，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，湖南联合创业律师事务所律师。原告封孝凤诉被告湖南富瑞房地产开发有限公司（以下简称“富瑞公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告封孝凤的委托诉讼代理人刘昆明，被告富瑞公司的委托诉讼代理人李宇光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封孝凤向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的房屋交付义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（从2018年11月1日起至实际交付房屋之日止，暂计至2019年4月15日需支付原告违约金14194.73元）；3、如继续违约，还需将后续的违约金按合同约定支付给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月14日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于长沙市天心区正塘坡路145号的富瑞苑楼盘2栋16层1606号房屋，总房款855104元。合同签订后，原告依约支付全部购房款，但被告却未依约于2018年10月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告的行为已构成违约，应依照合同约定，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金直至实际交付之日。原告遂诉至法院。被告富瑞公司辩称，上述涉案房屋已经五方验收，符合原被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，被告已完成交付房屋的义务，不构成违约。本院经审理认定事实如下：2018年6月，原告封孝凤（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定1、买受人购买座落于天心区正塘坡路145号第2栋16层1606号房屋，建筑面积95.81平方米，总房价855104元。2、合同第十条约定了交付期限及条件，即出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3、合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。4、合同第二十三条约定，本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。5、双方还约定了其他权利义务。同时《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》约定：1、第三条约定商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负。2、第五条关于交付期限及条件的约定：本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。双方另就相关权利义务进行了补充约定。此后原告封孝凤向被告支付购房款855104元，并于2018年6月19日交纳房屋契税等。被告则分别于2018年6月29日、2018年11月5日向原告封孝凤出具购房款的增值税发票。2018年10月31日，商品房买卖合同约定的交房时间届满，因涉案房屋尚未到达交付条件，原告等相关业主遂找被告解决，被告承诺2018年12月31日前交房。2018年12月26日，被告在《长沙晚报》上刊登交房公告，载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋、2栋商品房已经具备合同约定的交付条件，现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续，逾期视为我公司已履行房屋交付义务。具体事项如下：一、交房地点：富瑞苑1栋5号门面。二、交房时间：1栋2018年12月31日至2019年1月3日；2栋2019年1月4日至2019年1月7日。三、收房应缴清款项及携带证件、资料，需交齐购房相关税费；提供业主身份证原件及复印件、购房合同及交款凭证原件等。另需准备预交1年物业管理费及预交水费200元。四、咨询电话0731-846××××9”。原告等相关业主仍认为被告交付房屋不合格，多次上访，到相关部门投诉。2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站向被告富瑞公司、湖南省第二工程有限公司、湖南智埔工程咨询有限公司出具长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，载明“你单位建设、施工、监理的富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。否则，我站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚。”2019年2月26日，长沙市住房和城乡建设局信访处收到富瑞苑业主提交的《请求解决富瑞苑房屋质量问题和违规交房的联名信》，并于当日组织业主、被告、长沙市建设工程质量监督站等进行协调，被告承诺6个月内达到交房标准。现原告认为涉案房屋至今未经验收，不符合交付条件，与被告发生纠纷。另查明，2018年12月19日，建设单位被告富瑞公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1#栋、2#栋以及1#栋、2#栋地下室进行了验收。本院认为，原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系真实、合法、有效的合同，双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按合同约定于2018年10月31日前向原告交付房屋，且未提交被告符合延期交付条件以及原被告另行变更交房时间的相关证据，被告的行为确已构成违约，应承担相应的民事责任。现就双方的争议焦点评析如下：一、被告于2018年12月26日向原告交房的行为是否存在违约问题。原、被告双方根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，对房屋交付的条件产生分歧，是否违约各执己见。被告认为在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定交房条件为经五方验收合格即达到商品房验收合格的标准，现涉案房屋已经建设、监理、施工、设计、勘察验收合格，就已到达交房条件，且被告已履行了通知交房义务，被告不构成违约。原告则认为被告的五方验收仅为其内部验收，且被相关部门认定为违法交房，被告的行为构成违约。本案中，被告在合同约定的交房期间内未能完成交房义务，直至2018年12月19日涉案房屋经建设、监理、施工、设计、勘察验收后，被告于2018年12月26日再行通知原告等业主交房。但在2019年1月4日，建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站向建设单位即被告富瑞公司、施工单位即湖南省第二工程有限公司、监理单位即湖南智埔工程咨询有限公司出具函件，明确上述建设、施工、监理的富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。要求立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。对此，本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接受建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当有规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，长沙市建设工程质量监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明条件。现建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站针对涉案楼房富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程的建设、施工、监理未经验收，就交付使用，违反相关法律法规作出认定，且长沙市建设工程质量监督站要求涉案楼房的建设、施工、监理单位组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。被告关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需长沙市建设工程质量监督站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。被告已取得的五方验收记录不能否定建设行政主管部门对于五方验收未合格的认定。故本院对被告的上述辩称不予采信。同时，涉案楼房富瑞星座1#栋、2#栋及地下室工程系主体工程，长沙市建设工程质量监督站认定其建设、施工、监理未经验收，涉及对房屋的正常使用造成较大影响以及存在人身财产安全隐患等问题。综上，本院认为案涉房屋未达到交付条件，被告的行为已构成违约。二、关于被告是否应继续履行交房义务的问题，本院认为，被告有义务向原告交付既符合合同约定亦不违反法律法规强制性规定的合格房屋，故对于原告要求被告继续履行合同约定的房屋交付义务的诉讼请求，本院予以支持。三、关于违约金数额问题，原告主张被告从2018年11月1日起，按照原告所购房屋总房款万分之一每日的标准支付违约金至实际交房之日止。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，且被告公司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，综上酌定判令被告给付原告违约金31211元（855104元×0.1‰/天×365天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告封孝凤违约金31211元；二、限被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向原告封孝凤交付已经验收合格的房屋（该房屋座落于长沙市天心区正塘坡路145号富瑞苑第2栋1606号）；三、驳回原告封孝凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费减半收取77元，由被告湖南富瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  向 利二〇一九年七月十一日法官助理蔡远程代理书记员  徐晓芳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。