广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终761号 上诉人（原审原告）：广西富川旺源农产品有限公司，住所地：广西壮族自治区富川瑶族自治县富阳镇园艺路一区一号，统一社会信用代码：914511237913477472。 法定代理人：毛某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林芳成，男，住广西壮族自治区富川瑶族自治县，由广西壮族自治区富川瑶族自治县富阳镇新建社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：张兵，女，1966年9月7日出生，布依族，桂林市秀峰区东方日出智力幼儿园举办者，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审被告）：朱纪昀，男，1992年2月24日出生，布依族，广西第三建筑工程有限公司职员，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审被告）：张造然，男，2001年12月24日出生，布依族，广西师范大学附属外国语学校高二学生，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审被告）：张潇予，女，1998年3月26日出生，布依族，北京外国语大学学生，住北京市海淀区。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋俊才，广西务诚律师事务所律师。 原审第三人：桂林市房地产开发总公司，住所地：广西壮族自治区桂林市民主路38号，统一社会信用代码：91450300198853497Q。 法定代表人：覃东雄，该公司总经理。 上诉人广西富川旺源农产品有限公司因与被上诉人张兵、朱纪昀、张造然、张潇予，原审第三人桂林市房地产开发总公司确认解除合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院(2018)桂0302民初408号民事判决，依法向本院提出上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人广西富川旺源农产品有限公司的法定代表人毛某及其委托诉讼代理人林芳成，四被上诉人张兵、朱纪昀、张造然、张潇予的委托诉讼代理人蒋俊才，原审第三人桂林市房地产开发总公司的法定代表人覃东雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西富川旺源农产品有限公司上诉请求：1、撤销桂林市秀峰区人民法院(2018)桂0302民初408号民事判决；2、确认四被上诉人2018年2月3日作出的解除合同行为无效；3、四被上诉人继续履行原桂林市房地产开发总公司与上诉人于2010年10月8日签订的租赁协议；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人提交的多份与桂林市秀峰区东方日出智力幼儿园（以下简称东方日出智力幼儿园）签订的《协议书》以及被上诉人张兵九次转款共计1859800元的合作分红记录能够证明：双方间为合作关系而非房屋租赁合同关系，因此上诉人的行为不是转租，未违反上诉人与第三人桂林市房地产开发总公司签订的《补充协议》与《协议书》中不得转租之约定，该协议在约定期间内仍持续有效。四被上诉人参与竞买取得了涉讼租赁房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此四被上诉人应概括承受原租赁合同中合同当事人之权利义务，继续将涉讼房屋租赁给上诉人。且四被上诉人已收取上诉人预付至2021年2月14日的租金192500元之事实证明四被上诉人已接受拍卖物即诉讼房产存在租赁的事实。故根据“买卖不破租赁原则”，四被上诉人在取得涉讼房产所有权并收取上诉人预交的租金后，应继续履行原租赁合同，而非解除合同。 张兵、朱纪昀、张造然、张潇予辩称，一审判决程序合法，认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 桂林市房地产开发总公司述称，尊重法院的判决。 广西富川旺源农产品有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认四被告于2018年2月3日作出的解除合同行为无效；2、四被告继续履行原桂林市房地产开发总公司与原告于2010年10月8日签订的租赁协议。 一审法院认定事实：2008年9月28日，第三人为甲方与富川瑶族自治县旺源房地产开发有限公司为乙方就合作开发篦子园幼儿园地块达成《联合开发房地产项目协议》。2009年12月10日，双方签订《补充协议》，约定（节录）“四、《原协议》增加一条款为：如乙方不能在约定的时间完成定点文及计划文，甲方同意乙方承租篦子园幼儿园15年……”。2010年10月8日，双方签订《协议书》，约定（节录）“二、甲方同意将篦子园幼儿园房屋租给乙方从事幼儿教育使用。2、租赁期为十五年，自2011年2月15日起至2026年2月14日止。在租赁期间，乙方不得转租幼儿园，如出现转租，甲方有权终止租赁。3、前十年的租金共65万元……2021年2月15日起至2026年2月14日租赁期的租金双方另行协商，并另签订租赁协议”。2011年2月14日，毛某向第三人支付租金35万元；2016年2月2日，毛某向第三人支付租金30万元。 2011年1月18日，毛某为甲方与桂林市秀峰区东方日出智力幼儿园为乙方签订《协议书》，约定（节录）“经甲、乙双方协商，甲方现将承租的原桂林市房地产开发总公司所属桂林市秀峰区篦子园小区幼儿园与乙方共同合作经营：一、合作经营期限三年（从2011年2月10日起至2014年2月10日止）……二、乙方负责经营幼儿园的一切费用及投资，甲方负责将房租交给桂林市房地产开发总公司。三、为简化核算，乙方付给甲方的利润为每月贰万元正。乙方须在合同签订之日起五日内预付半年的利润壹拾贰万元正，满半年后五日内再预付半年的利润壹拾贰万元正，以此类推！如果一次性付全年利润，其乙方应付给甲方的利润为壹拾玖万玖千玖百元整。如乙方不能按期付款，甲方有权终止合作经营。付款时间为每年的1月25日前”。2013年7月21日，双方续行签订《合作协议书》，有效期延长至2017年2月10日，年纯利润增加至278000元。2017年1月15日，双方再次签订《合作协议书》，有效期延长至2020年2月10日，年纯利润增加至305800元，并约定“如任何一方违约，赔对方壹年租金”。截至2017年1月25日，被告张兵累计向毛某转款计1859800元。 2017年11月19日，四被告参加桂林市象山区人民法院网络司法拍卖，以6505000元最高价竞得拍卖标的物桂林市篦子园小区1-3层幼儿园，桂林市象山区人民法院于2017年11月30日作出（2017）桂0304执580号之二执行裁定予以确认并于2017年12月28日将截至2021年2月14日的剩余租赁期限的预付租金192500元转与被告张兵。 2018年2月3日，四被告向原告及毛某发出《解除合同告知书》，称“鉴于贵公司承租该房产并非用于自己经营，而是多次转租他人使用的实际情况，现根据《协议书》第二条第2项规定，解除（终止）本协议”。此后被告张兵与毛某短信往复。2018年4月25日，原告向该院提起本案诉讼。 同时查明：桂林市秀峰区东方日出智力幼儿园由被告张兵于2003年举办，其2011年2月份以前向第三人承租涉讼租赁场所作为办学场所。 另，富川瑶族自治县旺源房地产开发有限公司于2012年5月25日变更企业名称为广西富川旺源农产品有限公司，其法定代表人为毛某。 特别说明：被告张兵表示其作为桂林市秀峰区东方日出智力幼儿园举办人，该幼儿园对于本案纠纷的意见与其意见一致。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，原告虽因复函对象及内容指向错误而实际未对四被告的合同解除通知书面异议，但其于2018年4月提起本案诉讼请求否定四被告解除通知的效力符合法定异议期限的规定，原告得提起本案确认之诉。 原告法定代表人毛某与桂林市秀峰区东方日出智力幼儿园签订的协议，其法律后果当由法人承受。上述协议虽冠以合作之名，但均以一方提供经营场所收取固定收益、他方自行经营、自负盈亏为根本，故原告与桂林市秀峰区东方日出智力幼儿园间的法律关系实为房屋租赁合同关系，原告的行为构成转租。 四被告参与竞买取得涉讼租赁房屋所有权，则四被告概括承受原租赁合同（原告与第三人于2010年10月8日签订的协议）中原权利人之权利义务，原告亦可向四被告主张其对原权利人的抗辩。根据该协议对“在租赁期间，乙方不得转租幼儿园，如出现转租，甲方有权终止租赁”的约定，原权利人称不知转租事宜，且无证据证明存在其应当知道的途径，四被告承继出租人地位后亦及时异议，故原告的转租行为致合同约定的解除条件成就，四被告依约解除合同符合法律规定，原告与第三人于2010年10月8日签订的协议依法解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条的规定，判决：驳回原告广西富川旺源农产品有限公司的诉讼请求。本案原告已预交案件受理费50元，由原告广西富川旺源农产品有限公司负担；原告已预交公告费350元，由被告张兵、朱纪昀、张造然、张潇予共同负担并给付原告。 二审中，双方均未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1、一审是否存在遗漏当事人之情形；2、四被上诉人解除与上诉人的租赁关系或合作关系是否合法有效。 关于一审是否遗漏当事人的问题。涉讼协议的双方为本案上诉人与被上诉人四人，原协议甲方桂林市房地产开发总公司已作为第三人参与诉讼，不存在遗漏当事人情形。上诉人诉称应当追加东方日出智力幼儿园为当事人方能查明事实，因该幼儿园的举办人张兵已作为本案被上诉人，且该幼儿园举办人张兵在本案诉讼中明确表示该幼儿园对本案诉讼意见与其一致，故东方日出智力幼儿园在本案中既无需承担责任，其不参加本案诉讼亦不影响本案的事实查明，故上诉人要求将东方日出智力幼儿园追加为本案当事人的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于四被上诉人解除与上诉人的租赁关系或合作关系是否合法有效的问题。毛某作为上诉人的法定代表人与桂林市秀峰区东方日出智力幼儿园签订三次《协议书》的行为可认定为代表行为，协议所涉权利义务由毛某所代表的法人即本案上诉人享有和承担。四被上诉人在取得篦子园小区幼儿园房产所有权后，承继了原审第三人桂林市房地产开发总公司关于该房产的权利义务，即承继了2010年10月8日签订的《协议书》中第三人的权利义务，其有权按照法律规定和协议约定提出解除合同的要求。对于四被上诉人以上诉人存在转租行为违反《协议书》中第二条第2项为由解除《协议书》的行为是否有效的问题。本院认为，毛某与东方日出智力幼儿园签订的三次《协议书》虽冠以“合作经营”之名，但实际是张兵一方单方经营，自负盈亏，毛某实际并未参与东方日出智力幼儿园的经营管理，只收取固定的收益，既不参与幼儿园的经营分红亦不负责幼儿园的亏损，故一审据此认定毛某与涉讼幼儿园签订的协议名为合作经营，实为租赁并无不当。因此上诉人从原审第三人处租赁涉讼房产后又租赁给东方日出智力幼儿园，违反了上诉人与原审第三人2010年10月8日签订的《协议书》中第二条第2项“不得转租”之约定，被上诉人四人作为上述《协议书》原审第三人一方合同当事人的权利义务承继人，其有权根据约定解除该《协议书》，故被上诉人解除涉讼协议书的行为合法有效。上诉人诉称其与东方日出智力幼儿园是共同经营的合作关系，而非租赁关系，不成立转租的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人广西富川旺源农产品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王裕松 审 判 员 李 艳 审 判 员 邹国良 二〇一九年七月十日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 熊玉珍