广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9324号原告：陈志成，男，1985年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：凌剑，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静仪，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义务小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告陈志成诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告陈志成及其委托诉讼代理人凌剑、被告委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《商铺使用权流转合同》（合同编号0265）约定商铺使用期超过2036年1月30日的部分无效；2、被告向原告返还商铺使用费237703.50元；3、被告向原告支付利息（以237703.50元为本金，从2015年6月4日按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际清偿之日止），现暂计至起诉之日为43752元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年4月28日签订《商铺使用权流转合同》（下称《流转合同》）和《委托经营协议书》，两合同编号均为0265。《流转合同》约定被告将位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第二层2338号商铺（下称“涉案商铺”）使用权提供给原告使用，使用期限为40年，即从2016年1月31日至2056年1月31日，涉案商铺交付日期为2016年2月1日，原告需现金支付商铺使用费361311元，涉案商铺使用期到期后原告须无条件将该商铺返还给被告。原告签订上述《流转合同》后，原告已全部支付上述的商铺使用费361311元（含定金），被告于2015年6月4日向原告出具相应的商铺使用费发票。《委托经营协议书》约定原告将涉案商铺的经营管理事务委托给被告处理，委托经营期限为5年，原告在委托经营前3年的收益在涉案商铺使用费总额中予以抵扣，即《流转合同》约定原告现金支付的商铺使用费是已经扣除被告应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，被告在委托经营期的第四、五年按季度向原告支付租金，每季度租金为9508元。《流转合同》名为“商铺使用权流转合同”，实质为房屋租赁合同，违反我国《合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定，故《流转合同》约定商铺使用期超过2036年1月30日的部分无效。由于被告已经收取原告涉案商铺40年的使用费239981元，该费用远远高于当地房屋租赁市场指导租金标准，根据《合同法》关于合同无效部分处理的规定，被告应向原告返还使用费475407元÷2=237703.50元，并且需向原告支付上述使用费自支付之日起的利息，原告同意从出具发票之日起算上述利息。原告曾多次联系被告要求确认上述事实，并返还使用费及支付利息，但被告明确表示拒绝。为此，原告特提起诉讼。被告辩称：合同无论形式还是内容都没有违反法律禁止性规定，是有效合同；虽然法院对被告相同性质的商铺有生效的判决，被告认为如果参照以上生效的判例，原告计算返还商铺使用费的计算有错误，应该是以361311元作为被告收取使用费的总价，除以相应的年份再计算，所以原告诉请二的计算是错误的。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件。拟证明原告的诉讼主体资格。2、被告国家企业信用信息公示系统的信息截图。拟证明被告在国家企业信用信息公示系统的信息截图3、商铺使用权流转合同。拟证明原被告签订涉案的《商铺使用权流转合同》，该合同约定了涉案商铺的位置、面积、商铺使用费金额、交铺时间等。4、委托经营协议书。拟证明被告需原告签订协议，将涉案商铺委托被告进行经营，委托经营期限为5年，原告在委托经营前3年的收益在涉案商铺使用费总额中予以抵扣，即《流转合同》约定原告现金支付的商铺使用费是已扣除被告应向原告支付的前三年商铺委托经营收益，被告在委托经营期的第四、五年按季度向原告支付租金，每季度租金为9508元，因此涉案商铺使用费40年的总额为361311+9508×4×3=475407元5、发票。拟证明原告已经按照合同约定向被告现金支付涉案商铺的租金（即商铺使用费）361311元，为此被告为原告开具相应的发票。（2018）粤06民终6502号判决书。拟证明已有关于被告商铺的相同案例由禅城区人民法院、佛山中级人民法院两级法院作出生效判决，该判决对事实的认定、涉案商铺的合同总价计算方法、责任的承担等方面都可为本案提供参考作用。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照复印件。拟证明被告的诉讼主体资格。2、法定代表人身份证明书。拟证明被告的诉讼主体资格。3、弼唐村集体土地合作开发协议书、情况说明。拟证明被告佛山市明福市场运营发展有限公司有权将涉案商铺的使用权提供给原告使用。4、集体土地使用权证（编号：集用（2013）第1100092号）、宗地图、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收备案表》。拟证明涉案商铺是具有合法的建筑手续的。5、《商品使用权流转合同》《付款方式更正补充协议》（第三层3115号商铺）。拟证明原告、被告具有合同关系，被告将涉案商铺的使用权提供给原告使用，合同约定2015年2月1日至2035年1月31日商铺使用费为239981元，支付方式为分期付款。6、《委托经营协议书》。拟证明被告与原告存在委托经营关系，双方约定委托经营期5年。委托经营期前三年的收益已在原告支付的商铺使用费总额中予以性抵扣。7、收据及刷卡凭证。拟证明被告已收取原告（第二层2338号铺）商铺使用费361311元。8、《商铺租金回报协议》（第二层2338号商铺）。拟证明双方于2015年4月28日签订了《商铺租金回报协议》，明确约定了被告向原告支付租金回报至“佛山义乌小商品城”项目开业前一个月为止。9、付款凭证。拟证明自2015年5月至2016年8月期间，被告就涉案商铺（第二层2338号商铺）向原告共支付租金回报37961.76元。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：原告举证的证据，被告均无异议，本院予以确认。被告举证的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。本院经审理查明：2015年4月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0265），约定：一、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第二层2338号商铺，建筑面积22.91平方米；二、1.甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给于乙方使用权期限合共为40年，即从2016年1月31日至2056年1月31日。商铺使用费按面积计算，商铺使用费总额361311元；2.甲方有权根据实际情况，对商城内及该商铺内品类规划进行适当调整，乙方应遵守并执行；三、1.甲方交付该商铺给乙方的日期为2016年2月1日，商城的开业时间为2016年2月1日；2.商铺正式开业之日的装修标准及现状视为乙方承按该商铺的标准；四、商铺使用费付款方式为一次性付款：本合同签订之日，乙方一次性向甲方支付该商铺实际使用费361311元。……七、（一）甲方违约责任：……2.甲方的商铺交付期限及开业时间延期超过一年，乙方可选择退铺，且甲方需在乙方提出退铺申请后的三十个工作日内按照该合同的商铺使用费金额全额退还给乙方；……十、1.本合同的见证方为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，见证方知晓并同意本合同中的甲方作为《佛山义乌小商品城》项目的唯一法定单位与乙方签订该合同，并承诺《佛山义乌小商品城》的使用期限为2016年1月31日至2056年1月31日，但使用期限到期后乙方需无条件将该商铺交还给本合同的甲方；2.本合同第二条第1点所约定的商铺使用费是指自2016年1月31日至2036年1月31日期间的商铺使用费，其中2036年1月31日至2056年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区五峰四路与雾岗路交汇佛山义乌小商品城的第二层2338号商铺委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为22.91平方米；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益；三、1.委托经营期限，甲方同意委托乙方经营该商铺期限为五年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止；2.委托期满，除甲方自行经营外，乙方和租用该商铺的第三人在同等条件下有优先承租权；3.商铺交接：甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜；…5.委托经营期满后，乙方将该商铺交还给甲方，若甲方需委托乙方继续经营管理该商铺，双方可以重新协商并另行签订委托经营协议。如双方未就继续委托经营达成一致的，甲方可于期满后15日内收回商铺的经营权；6.在委托经营期限内，甲方同意乙方委托浙江中国小商品城集团股份有限公司管理该商铺；四、1.委托经营期前三年的收益在乙方的商铺使用费中一次性抵扣，该收益已在乙方支付的商铺使用费总额中予以抵扣，即甲、乙双方于2015年4月28日签订的《商铺使用权流转合同》第二条第1点中所约定的商铺使用费总额是已扣除乙方根据本协议应向甲方支付的前三年商铺委托经营收益；2.第四、五年租金回报按季度支付，即每季度租金为9508元，每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日为乙方向甲方支付租金的时间。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租金回报协议》，约定：双方就该商铺开业前的租金回报事宜达成如下协议：一、甲方同意在《佛山义乌小商品城》项目正式开业前向乙方支付所购买商铺的租金；二、租金标准为乙方签约时实际付款额的8%/年，并从乙方交款时的次月起开始计算（注：如乙方签约交款时间为当月的15号以前，则甲方向乙方支付当月的半个月租金，如为当月15号以后，则从乙方交款的次月起开始计算租金）；三、甲方向乙方支付的租金回报至“佛山义乌小商品城”项目开业的前一个月为止，开业当月起不再支付该协议规定的租金，并按双方签署的《委托经营协议书》内容执行。2015年3月11日，被告出具收据，确认收到原告定金20000元；2015年4月28日，被告出具收据，确认收到原告支付的商铺使用权租赁款341311元。2015年6月4日，被告向原告开具发票，发票金额为361311元。2015年5月至2016年8月期间，被告累计向原告支付涉案商铺的租金回报37961.76元。另查明一：佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社。佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社与被告于2012年11月8日签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，明确双方合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城，由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。另查明二：2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。另查明三：（2018）粤06民终6502号生效判决书认定，被告与另案原告何献佳签订的《商铺使用权流转合同》中约定的商铺使用费应为40年使用权的对价，被告应向何献佳返还已支付的一半商铺使用费。该《商铺使用权流转合同》中约定的商铺位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3267号、第四层4195号。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还被告，可知该合同实为期限为40年的房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2036年1月30日的部分无效，使用期限未超过2036年1月30日的部分有效，依法受法律保护。关于合同无效部分的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《商铺使用权流转合同》使用期限超出2036年1月30日的部分无效，故该部分所取得的财产应当予以返还。根据前述查明事实，双方在合同中约定的商铺使用费应为40年使用期限的对价，被告应当向原告返还已支付的商铺使用费361311元的一半，即180655.50元。本案中，原告主张应将《委托经营协议书》中约定已抵扣商铺使用费的前三年商铺委托经营收益也计算在退还的金额内，对此本院认为，双方在《委托经营协议书》明确约定《商铺使用权流转合同》约定的商铺使用费是已经抵扣三年委托收益后的价格，原告也认可该商铺使用费对应的是40年的对价，且双方亦并未明确约定商铺使用费、三年委托收益的计算标准，故原告诉请将三年委托收益也计算在返还金额内，无事实和法律依据，本院不予支持。关于应返还款项的利息，原告于2015年4月28日向被告付清商铺使用费，应自该日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。现原告主张从开具发票之日即2015年6月4日计收利息，属于对民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈志成与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2015年4月28日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0265）中使用期限超出2036年1月30日的部分无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈志成返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第二层2338号商铺自2036年1月31日至2056年1月31日的商铺使用费180655.50元并支付利息（利息以180655.50为本金，从2015年6月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际支付完毕之日止）；三、驳回原告陈志成的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2761元，保全费1927元，合计4688元，由原告陈志成负担937元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担3751元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年七月一日书记员 冯裕雯