河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0207民初1761号 原告：张之取，男，汉族，1987年3月8日生，住唐山市丰**。 原告：张昭亚，女，汉族，1985年8月16日生，住唐山市丰**。 以上二原告委托代理人：秦旭方，河北弘诚律师事务所律师。 被告：董会芹，女，汉族，1960年3月1日生，住唐山市开平区。 被告：张万**，男，汉族，1950年1月29日生，住唐山市开平区。 被告：张万新，男，汉族，1953年1月6日生，住唐山市开平区。 被告：张秀艳，女，汉族，1968年7月20日生，住唐山市路**。 被告：张泉，男，汉族，1982年12月16日生，住唐山市开平区。 原告张之取、张昭亚与被告董会芹、张万**、张万新、张秀艳、张泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张之取的委托代理人秦旭方、原告张昭亚及其委托代理人秦旭方、被告张万**、张万新到庭参加诉讼，被告董会芹、张秀艳、张泉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张之取、张昭亚向本院提出诉讼请求：1、认定二原告与被告董会芹及张俊峰订立的房屋买卖合同有效，确认丰南区丰南镇丽水馨苑3-1-203归二原告所有。2、判令被告协助办理房屋过户手续。3、诉讼费由被告负担。事实与理由：张俊峰早年丧偶，自1992年开始同三儿张万杰（2007年12月去世）及被告董会芹（三儿媳）共同生活。2011年北京铁路局唐山车务段站区事务管理办公室配售张俊峰经济适用房一套（丰南区丰南镇丽水馨苑3-1-203室）。为表达对被告的补偿，张俊峰于2011年11月9日在唐山市德信公证处立下公证遗嘱一份：“我去世后，丰南区丰南镇丽水馨苑3-1-203室房产权利全部遗留给我三儿媳董会芹个人继承。”2017年11月11日张俊峰及被告董会芹通过中介将丰南区丰南镇丽水馨苑3-1-203室房产以30万元的价格卖给二原告，同时张俊峰及被告董会芹将房屋及房产手续交给二原告。因年限原因当时未能办理过户手续。2018年9月26日张俊峰去世。2019年原告要求过户房产时受阻，有关部门认为缺少生效法律文书支持未果，特诉于法院，请支持原告诉请。诉讼中，原告放弃第一项诉讼请求。 被告董会芹既未答辩亦未提交证据。 被告张万**、张万新辩称：1、依据相关法律法规，该房屋买卖合同无效，同时严重违反我父张俊峰及我个人意愿，且侵犯了我私人财产，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求并判定房屋买卖合同无效。第一，《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定，“……购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易……”，该规定属于行政法规的效力性强制性规定，违反该规定会导致合同无效。因此，购买不满五年的经济适用房的合同无效。原告与被告董会芹及张俊峰签订的房屋买卖合同约定交易的房屋性质属于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条“严格经济适用房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”的规定，经济适用房在五年内不能上市交易。经济适用住房是政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。对经济适用房违规交易，损害了经济适用住房面向社会群体的公共利益。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。……（四）损害社会公共利益……”的规定，原、被告欲交易经济适用房的行为是破坏经济适用房设立初衷的，应当认定原告与被告董会芹及张俊峰签订的房屋买卖合同无效。2、所立遗嘱无效。房屋出售非老人（张俊峰）本意。1985年母亲于宝英因病去世，我们兄弟轮流照顾老人（张俊峰）的生活。直到8年后，三弟（张万杰）和三弟媳（董会芹）强烈要求老人（张俊峰）和他们一起生活。因他是老兄弟，我们哥俩并没有跟他争。那时三弟（张万杰）家经济收入甚微，生活的大部分开支，依靠老人（张俊峰）的退休金。2007年三弟因车祸去世后，三弟媳（董会芹）为了老人（张俊峰）的退休金及所有的财产，不顾忌庄里村民的议论，言之不雅，依然坚持与老人（张俊峰）一起生活。原以为老人（张俊峰）每月有6000多的养老金，董会芹会善待老人（张俊峰）。后来才知，老人（张俊峰）吃的饮食很差，还经常遭到呵斥。老人（张俊峰）就是在这样的环境下，董会芹用尽各种伎俩，致使老人（张俊峰）在不理智、迫不得已，并且我们兄弟毫不知情的情况下，写下了所谓的遗嘱。并在老人（张俊峰）强烈反对卖房的情况下，执意将楼房售出，将收房款直接注入董会芹自己的账户，独吞老人（张俊峰）的家产。《中华人民共和国继承法》第二十二条第二、三、四款规定“遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗等所立的遗嘱无效。综上可见从事实及法律上，涉案房产均系所有被告共同所有，我们不同意卖，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告张秀艳答辩称：我叫张秀艳（1302051968××××××××）,我是张俊峰的女儿，自愿放弃对他财产的继承，对其所立遗嘱及卖房一事均不知情，亦不参与。 被告张泉既未答辩亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：1、张俊峰系北京铁路局唐山机务段退休职工。2011年8月19日北京铁路局唐山车务段站区事务管理办公室配售给张俊峰一套经济适用房。该套住房位于唐山市丰南区。该房屋所有权证书显示房权证号为丰南区房权证丰南镇字第××号，房屋所有权人张俊峰，共有情况为单独所有，登记时间2014年4月14日，规划用途住宅（92.15平方米）、地下室（5.06平方米），土地使用权取得方式为国有（划拨）。该房屋国有土地使用证显示证号丰南国用（2014）第Ｃ-××号，土地使用权人张俊峰，地类（用途）住宅，使用权类型划拨，发证时间2014年8月22日。 2、张俊峰与于宝英系夫妻关系，二人婚生三子、收养一女，分别为长子张万**、次子张万新、三子张万杰、女儿张秀艳。于宝英于1985年去世。张万杰与董会芹系夫妻关系，张泉系二人之子。自1992年起张俊峰一直与张万杰一家共同生活。2007年12月张万杰死亡，张俊峰仍随三儿媳董会芹共同生活，董会芹对其尽了主要赡养义务。2011年11月9日，张俊峰立下遗嘱并经河北省唐山市德信公证处公证，遗嘱内容为：我去世后，该套房屋（唐山市丰南区）的房产权利全部遗留给我三儿媳董会芹个人继承…… 3、2017年11月11日，甲方（出卖人）张俊峰、董会芹与乙方（买受人）张昭亚、张之取，经居间方唐山市丰南区丰南镇千家房地产经纪服务所清源街店签订编号0003180号《房屋买卖合同》一份。该《房屋买卖合同》约定：甲方将坐落于唐山市丰南区以人民币32万元的价格出售给乙方。房屋成交价格不因市场价的变化而变化，包含为使该房屋完全符合过户条件，办理相关证明、文件、证件等材料所需的费用，继承、赠与、析产的公证费、印花税、登报费、公共维修基金、预告登记证代办费、本合同签订前该房屋未交纳的契税；该房屋实际成交价格里未包含的费（税）由乙方承担。该房屋的产权变更方式为过户，过户的相关费（税）由乙方承担。乙方于2017年11月11日向甲方交付购房定金人民币20000元，于2017年12月10日前支付甲方一期款（含定金）人民币300000元，于过户该房屋当日支付甲方二期款人民币20000元。甲方应当于2018年2月20日之前向乙方交付该房屋。乙方应当在该房屋具备过户条件之日起60日之内通知甲方办理该房屋的过户手续，甲方应当在收到乙方过户通知后45日内无条件协助乙方将该房屋过户到乙方或乙方指定人名下。甲方应当于物业交接之日起30日内将该房屋内所有户口迁出。本合同甲、乙、居间方签字（盖章）即生效。甲方（指印）处张俊峰签字捺印；共有人／委托人（指印）处董会芹签字捺印、张泉签字捺印；乙方（指印）处张之取签字捺印，共有人／委托人（指印）处张昭亚签字捺印；居间方（签章）处唐山市丰南区丰南镇千家房地产经纪服务所清源街店加盖公章、郑亚男签字。签订合同当日，张之取给付张俊峰、董会芹购房定金人民币20000元。张俊峰、董会芹向张之取出具定金收条一份，注明“今收到张之取交来购买张俊峰坐落于唐山市丰南区购房定金人民币￥20000元（大写：贰万元整）。收款人签字：董会芹（签字捺印）、张俊峰（签字捺印）。日期：2017年11月11日”。2017年11月22日，张昭亚通过中国农业银行62×××78账户向董会芹62×××70账户转款人民币280000元；张俊峰、董会芹向张昭亚出具购房款收条一份，注明“今收到张昭亚交来购买张俊峰坐落于唐山市丰南区购房款人民币￥280000元（大写：贰拾捌万元整）。收款人签字：张俊峰（签字捺印）、董会芹（签字捺印）。日期：2017年11月22日”。后，案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用证交付张昭亚、张之取，案涉房房屋由张昭亚、张之取居住。现，由于案涉房屋过户问题原、被告发生争议原告诉至法院，本院于2019年4月10日立案。 4、2018年9月26日张俊峰去世。张秀艳在庭前书面答辩状中明确表示放弃继承。张俊峰的法定继承人范围为被告长子张万**、次子张万新、尽了主要赡养义务的丧偶儿媳董会芹、代位继承人孙子张泉。 5、原告张之取、张昭亚系夫妻关系。诉讼中，原告表示自愿负担土地出让费和交易契税。 上述事实，有原、被告陈述，原告提供的原告结婚证、公证书、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋买卖合同、张俊峰婚姻状况承诺书、打款凭证、定金收条、购房款收条、张俊峰火化证、居民死亡殡葬证等证据予以证实。 本院认为：案涉房屋唐山市丰南区房屋所有权证、国有土地使用证显示房屋所有权人为张俊峰（单独所有）。张俊峰生前于2017年11月11日以其本人及董会芹为出卖人与买受人张昭亚、张之取签订了《房屋买卖合同》。虽然签订该《房屋买卖合同》时案涉房屋购买不满５年，但张昭亚、张之取已经按照与张俊峰、董会芹签订的《房屋买卖合同》约定将房屋首期房款人民币30万元支付，张俊峰、董会芹亦为张昭亚、张之取出具了收款收条并将房屋所有权证、土地使用证及案涉房屋交付张昭亚、张之取，仅余办理过户及支付尾款人民币2万元尚未履行，即《房屋买卖合同》大部分权利义务已经实际履行完毕，现张昭亚、张之取起诉时诉争房屋已具备上市交易条件，故在张俊峰已于2018年9月26日去世且其继承人张万**、张万新、董会芹、张泉未书面表示放弃财产权益继承的情况下，张昭亚、张之取要求张万**、张万新、董会芹、张泉协助将案涉房屋过户至其二人名下的诉求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告张万**、张万新、董会芹、张泉于本判决生效后十五日内协助原告张之取、张昭亚按照相关登记机关的要求办理唐山市丰南区［房屋所有权证号为丰南区房权证丰南镇字第××号、国有土地使用证号为丰南国用（2014）第Ｃ-××号］房屋的权属转移登记手续。 案件受理费人民币5800元，由被告董会芹、张泉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长 肖 梅 审判员 么晓梅 审判员 李怀刚 二〇一九年七月五日 书记员 马艳惠