宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初7105号 原告:徐永达,男，1991年3月24日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：刘佳，宁夏臻之律师事务所律师。 被告：银川市白云房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：杨芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨硕，宁夏宁人律师事务所律师。 原告徐永达与被告银川市白云房地产开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐永达的委托诉讼代理人刘佳、被告白云公司的委托诉讼代理人杨硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐永达向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理银川市金凤区XXX室商品房的房屋所有权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金40048元（自2017年6月19日至2019年5月29日），2019年5月20日起至具备办证条件之日止的违约金以564858元为基数按日万分之一继续计算；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月15日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定由原告购买被告开发的位于金凤区XXX室房屋一套。合同第十一条约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条第二款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因房屋实测建筑面积与预售面积不符，房屋总价款为564858元。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2015年6月27日向原告交付了涉案房屋。因被告的原因致使原告一直无法取得所购商品房的权属登记证书，被告行为已构成违约。综上，为维护原告的合法权利，诉至法院，望判如所请。 被告白云公司辩称，一、因有关办案部门将办理产权登记的相关材料悉数调走，导致白云公司无法为原告办理产权登记手续。白云公司早已具备为原告办理房产证的条件，相关材料均已准备齐全，但因白云公司前法定代表人涉刑，目前处于被羁押状态，办案部门将包括原告购买的楼盘在内的用以办理《初始登记证》的相关材料全数调取，致使办证事宜延误。这是国家公权力机关的职务行为，并非是白云公司能够控制的因素，也非白云公司的过错。法定代表人与公司是劳动合同关系，法定代表人属于雇员范畴，对外关系上，法定代表人对外以法人名义进行民事活动时，其代表职权来自法律的明确授权，但不论是法律还是被告公司章程均未授权前法定代表人进行刑事犯罪，因此，被告前法定代表人涉刑，办案部门调取资料导致被告无法办理《初始登记证》的行为，不属于合同二十条约定的“因出卖人原因”造成的买受人未能取得该商品房的房屋所有权证书情形。故白云公司不应承担违约金的赔付义务。二、原告主张违约金的起始点无法确定。根据合同第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，…”。首先，本案中，并非是出卖人原因导致买受人未取得案涉房屋的所有权证书。相反，白云公司在备齐办理案涉楼盘《初始登记证》的各项报批材料，准备提交办理时，被办案机关悉数调取，是白云公司根本不能控制的不可抗力因素，对此，白云公司只能无条件配合，由此造成的后果不应全部由白云公司承担。其次，合同条款中“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止”是一个不确定且由原告掌控的日期，即使被告办理了《初始登记证》，也无法明确原告办理房屋所有权登记的时间是什么时候，这完全是原告的自主权利，由原告自行处置，很多人买了房子多年都不办理产权证书，以此要求被告承担违约责任，有违合同约定和公平原则。最后，原告从未向白云公司主张过办证事宜，即使白云公司向原告支付违约金，也应以原告首次主张权利之日，即本案立案之日作为逾期办证违约金的起算时间。三、未能办理房屋所有权登记证书没有给原告造成损失，违约金主张过高，应予调整。原告入住4年多来，从未因房屋问题向被告主张过权利，结合法律设定违约金的目的可知，违约金是为遭受实际损失的一方提供救济和赔偿的途径，是救济性请求权。但本案涉案房屋未能办理产权登记，对原告并未造成任何实际损失。因此，原告主张的违约金明显过高，应予调整。综上，恳请法庭予以驳回徐永达的诉请。 原告围绕其诉讼请求，依法提交了《银川市商品房买卖合同(预售)》、购房发票、补充协议、决算书，经审核，以上证据来源合法、内容真实，与本案事实相关联，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月15日，原告徐永达与被告白云公司签订一份《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的位于银川市金凤区XXX室房屋，建筑面积111.5平米，房屋总价568427元；被告应当在2015年6月30日前向原告交付该房屋，自合同签订之日起30日办理商品房预售合同登记备案手续。逾期办理房屋所有权证书的违约责任约定：因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起720日取得该商品房所有权证书的，原告有权解除合同；原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。2015年6月27日，被告向原告交付了上述房屋，根据双方签订的补充协议，该房屋实际建筑面积为110.8平米，实际房价为564858元。合同约定的办理房屋产权证书期限届满后，被告未能协助原告办理房屋产权证书，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告按约向被告支付全部购房款后，在商品房买卖合同约定的办理房屋产权登记期限届满后，涉案房屋仍未能办理产权登记证书，被告存在违约。根据庭审调查，涉案房屋现因资料不全无法办理产权登记，且无法确定办理日期，故对原告要求被告协助其办理房屋产权登记证书的诉讼请求，因办理条件不成就，暂不予支持。对原告主张的逾期办理产权登记证书违约金，因被告存在违约行为，应按照合同约定向原告支付相应的违约金，对原告主张截止2019年5月29日的违约金40048元，计算准确，本院予以支持，后期违约金，按照合同约定，以购房款564858元为基数，按照日万分之一继续计算至本判决确定的给付之日。被告辩解不能办理房屋产权证书系不可抗力因素，其不承担违约责任及违约金从立案之日开始计算的意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐永达逾期办理产权登记证书违约金40048元,2019年5月20日后的违约金，以购房款564858元为基数，按照日万分之一标准继续计算至本判决确定的给付之日； 二、驳回原告徐永达的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费401元，由被告银川市白云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  武刚 二〇一九年七月二十二日 书记员  翟静 ?