江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初964号原告：盐城经济技术开发区步凤镇人民政府，住所地盐城经济技术开发区龙凤东路11号法定代表人：商国童，该镇镇长。委托诉讼代理人：陈爱国，该镇工作人员。委托诉讼代理人：孙学荣，江苏中茵海华律师事务所律师。被告：江苏东科建设工程有限公司，住所地盐城经济技术开发区步凤镇安龙村一组村委员会办公楼。法定代表人：陈家盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈璐，江苏瑞信律师事务所律师。第三人：江苏博翔置业有限公司，住所地盐城市盐渎公园西门北侧D区B栋（4）。法定代表人：孙冈，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴静，江苏盐海中亚律师事务所律师。原告盐城经济技术开发区步凤镇人民政府（以下简称步凤镇政府）与被告江苏东科建设工程有限公司（以下简称东科公司）、江苏博翔置业有限公司（以下简称博翔公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月21日受理后,依法适用普通程序，于同年4月3日公开开庭进行了审理。原告步凤镇政府的委托诉讼代理人陈爱国、孙学荣，被告东科公司的委托诉讼代理人陈璐，第三人博翔公司的委托诉讼代理人戴静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告步凤镇政府向本院提出诉讼请求：1、请求法院立即停止对位于盐城经济技术开发区步凤镇新城路一号碧水蓝湾13号楼48套商品房强制执行，并解除对案涉房屋的查封。2、请求贵院依法确认48套商品房房产权归原告所有。事实和理由：原告与第三人于2017年11月7日签订了案涉房屋《团购框架协议书》，作为原告对拆迁户的安置房源，并于同年11月10日签订了案涉房屋买卖协议书，同日将案涉房屋网签到原告名下。同年11月17日，原告按第三人的指定将案涉房屋的全部购房款18651118.35元转入第三人指定的盐城市东方担保有限公司账户，原告由此有偿取得了案涉房屋。原告与第三人签订的《团购框架协议书》以及《房屋买卖协定书》具备建设部颁发的《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，应视为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房买卖合同。且该两份协议合法有效，原告实际已支付房屋对价，实际已取得了房屋所有权，没有登记只是物权未设立，不影响房屋所有权的取得。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第29条的规定，原告与第三人签订协议在前，贵院查封涉案房地产在后，且原告已支付全部购房款，所购48套商品房均为安置房，属于48户民居的唯一安置房屋，因此原告都涉案房屋享有的权利能够排除执行，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告东科公司辩称，1、原告与第三人签订的《团购框架协议书》只是一份框架协议，双方只是就商品房买卖初步达成合意，协议中并没有明确商品房的房号及基本情况，没有付款时间和方式，没有交付使用的条件等内容，不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不能认定为商品房买卖合同。原告称于2017年11月7日与第三人签订房屋买卖协议书并网签至原告名下不是事实，其并未签订合法有效的房屋买卖协议书；2、被告系案涉商品房的开发商，对案涉房屋享有物权。原告与第三人虽签订了房屋团购框架协议，支付了对价，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记物权就未设立。原告并未进行不动产登记，因此不发生物权变动的效力，案涉房屋仍系第三人所有。3、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第29条的规定，原告与第三人之间并没有签订合法有效的商品房买卖合同，且原告购房的商品房不是用于自行居住且不是原告名下的唯一房产，因此原告不能排除执行。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人博翔公司辩称，1、案涉房产早已出售给原告，且原告支付了全部的房款，办理了网签手续，案涉房产的钥匙也早已交付，因此案涉房屋的所有人应当是原告；2、在被告与第三人的建设工程施工合同案件的执行过程中第三人与盐城市金大洲城镇建设发展有限公司签订了《关于盐东镇东城名居商品房一期（2批）回购安置协议书》，约定盐东镇政府回购部分房源作为安置房，相关的购房款优先支付欠被告及案外人张伟、戴克锋的债务，被告作为委托支付债权人在该协议上签字，据第三人了解，被告已经分二批次收取了500多万元的工程款，第三人认为被告完全可以依据本协议实现债权，无须查封案涉房产。综上我公司对原告的诉讼请求及事实理由无异议，请求法院依法处理。经审理本院依法认定事实如下：涉案房屋系坐落于盐城经济技术开发区房屋。盐城仲裁委员会受理东科公司作为申请人与被申请人博翔公司建设工程施工合同纠纷一案，并于2017年1月16日作出盐仲（2015）裁字第213号裁决书，载明：“一、解除申请人与被申请人于2014年4月27日签订的《建设工程施工合同》及2014年4月28日签订的《补充协议》。二、被申请人向申请人支付工程款23146409.95元。三、申请人对东城名居住宅小区1-3#、5-7#楼工程拍卖、折价款项享有工程款优先受偿权，受偿范围限于被申请人欠付工程款23146409.95元。四、申请人在工程质量保修义务范围内对东城名居住宅小区1-3#、5-7#楼工程存在的质量问题承担维修责任，并在收到本裁决书之日起7日内将东城名居住宅小区1-3#、5-7#楼工程交付给被申请人。五、驳回申请人的其他仲裁请求。六、驳回被申请人的其他仲裁反请求。七、本案仲裁费用162295元，保全费用10000元，鉴定费用250000元，合计422295元。由申请人承担88019元，被申请人承担334276元。此款已由申请人预缴386691元，被申请人预缴35604元。被申请人在履行本裁决书第二项义务时一并向申请人支付298672元。上述二、七款项合计23445081.95元，被申请人在收到本裁决书之日起7日内一次性支付给申请人。逾期支付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。该裁决书生效后，东科公司向江苏省盐城市中级人民法院申请执行，后江苏省盐城市中级人民法院指定本院执行。本院于2017年3月14日立案，案号为（2017）苏0902执1072号。在执行过程中，本院于2018年3月15日作出（2017）苏0902执1072号执行裁定，并于同年7月23日查封了博翔公司开发的涉案房屋。步凤镇政府遂向本院提出执行异议，本院经审查于2019年1月3日作出（2018）苏0902执异248号执行裁定书，裁定驳回步凤镇政府的异议申请。步凤镇政府不服该裁定，遂提起本次诉讼。另查明，2017年11月7日，步凤镇政府（甲方）为安置辖区内拆迁户与博翔公司（乙方）签订《房屋团购框架协议书》一份，约定(摘要):“一、为支持乙方楼盘开发，解决甲方拆迁户安置需要，甲方同意将乙方开发的碧水蓝湾13幢楼盘作为拆迁房安置点。……四、甲方系团购房的代表，所团购的商品房主要用于拆迁户安置，并按拆迁进度和安置需求，及时落实拆迁户安置工作。五、甲方所购商品房状况：1、碧水蓝湾13幢共48套商品房，总建筑面积5669.8平方米。甲方根据安置量需要优先购买，楼号由拆迁户实际选房时确定，拆迁户选定房号后，由乙方与拆迁户订立商品房买卖合同，并按本协议第八条第三项的约定由乙方为拆迁户办理权属证明。……七、房屋价款与支付方式：1、甲方按房屋类型、建筑面积，以团购均价并考虑物价局核定的楼层系数标准与乙方进行结算。团购均价按照3380元/平方米结算。2、乙方在双方签订本协议时，将48套住房全部网签到甲方名下，甲方方可预付约定房款，金额计18651118.38元。八、交房约定：……商品房达到交付使用条件后，乙方应当书面通知甲方办理交付手续，双方签署房屋交接单及交接房屋钥匙后视为交房，房屋如有质量问题由乙方负责处理。3、交房时间：乙方必须在2018年2月28日前按本协议第八条第一项的约定将上述第13幢48套商品房交付给甲方进行安置，逾期视为违约。……”。后步凤镇政府与博翔置业公司签订48份《商品房买卖议定书》，并至盐城市不动产登记中心进行备案，在该买卖议定书中对房屋的座落、建筑面积、单价及价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、面积确认及面积差异处理、规划设计变更的约定、关于产权登记的约定、保修责任等进行明确约定。2017年11月11日，步凤镇政府（甲方）与博翔公司（乙方）、盐城市东方担保有限公司（丙方）、盐城市东方投资开发集团有限公司（丁方）共同签订的购买房屋及房款支付的《协议书》一份，约定(摘要):“鉴于：一、甲方拟买受乙方开发的“碧水蓝湾”小区第十三幢楼宇的部分房产用作安置房，甲乙双方已就标的房产之房号、面积等达成初步一致意见，目前双方还未签订正式的《商品房买卖合同》，购房款项暂未支付。……四、甲方为合理利用资金，计划向丁方借款2000万元用作购房款，丁方初步同意借款给甲方。为推进甲方安置计划的开展，同时为保证乙方尽快售出开发的房产并尽早结清其关联公司债务，各方经过友好协商，并经过主管部门认可，达成协议如下，以明确各方权利义务并共同遵守：一、甲、乙双方就甲方购买乙方房产事宜，达成协议如下：1.1甲方向乙方购买乙方开发的、坐落在盐城经济技术开发区商品房，该四十八套商品房即附件盐城市市区商品住房价目表（由乙方于2017年8月1日提供）中记载的、除101-112商铺及公厕以外的其他商品房，具体房号、户型、层高、套内建筑面积、分摊建筑面积、总建筑面积、销售单价及总价等详见该附件，最终以甲乙双方签订《商品房买卖合同》为准；……1.3购房款交付的对象：甲乙双方特别约定，甲方在本协议生效之日起7日内，向丙方直接交付本协议第二条中的约定全部款项的总金额，暂计至2017年10月27日，为18651118.35元，丙方收到的该款项视为乙方已收到的购房款，如购房款金额高于丙方收到的该款项，不足部分由甲方另行向乙方承担。1.4除国家相关法律另有规定以外，本协议中关于甲乙双方商品房买卖的事项约定不明的，或本协议中的此类约定与甲乙双方另行签订《商品房买卖合同》不一致的，除购房款交付对象的约定以本协议为准外，其余均以《商品房买卖合同》为准……”。该份协议书的附件为一份“碧水蓝湾花园13号楼政府团购价明细表”，在该份表格注明了48套房屋的具体房号、面积、单价、总价和网签合同号。2017年11月16日，博翔公司向步凤镇政府出具收取案涉房屋销售款的收款收据一份，收据上注明的金额同付款委托书的金额。同月17日，步凤镇房屋征收服务中心通过盐城农商银行转给博翔公司指定的收款人盐城市东方担保有限公司18651118.35元，并注明是博翔置业团购房款。本院认为：原告步凤镇政府与第三人博翔公司签订的《房屋团购框架协议书》，约定步凤镇政府购买博翔公司开发的48套房屋用于安置其辖区内的拆迁户，后步凤镇政府又与博翔公司签订48份《商品房买卖议定书》并进行网签，该48份协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且博翔公司作为出卖人已经按照约定收受购房款，故该48份协议应依法认定为商品房买卖合同。该买卖合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。现因东科公司申请执行博翔公司一案，本院查封了涉案48套房屋，步凤镇政府提出异议，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院查封涉案48套房屋之前，步凤镇政府与博翔公司已签订合法有效的书面买卖协议（已网签），且所购房屋系用于安置给拆迁户居住使用，步凤镇政府亦已在2017年11月17日支付了全部购房屋价款，故步凤镇政府提出的异议请求具有法律和事实的依据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对位于盐城经济技术开发区步凤镇新城路一号碧水蓝湾13号楼涉案48套商品房的强制执行，并解除对涉案48套房屋的查封。二、确认涉案48套房屋归原告盐城经济技术开发区步凤镇人民政府所有。案件受理费133706元，由被告江苏东科建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式叁份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  马 静人民陪审员  朱艳华人民陪审员  冯 暇二〇一九年七月二十日法官 助理  毛家梅书 记 员  宋相慧附录法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。4、建设部颁发的《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。