江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初6789号原告：周军，女，1977年5月7日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：金洪良，江苏智和律师事务所律师。被告：叶万物，男，1969年8月6日生，汉族，住无锡市锡山区。原告周军与被告叶万物排除妨害纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周军及其委托诉讼代理人金洪良，被告叶万物到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周军向本院提出诉讼请求：一、判令叶万物立即搬离无锡市新吴区号房屋旁的大堂、楼梯及通道；2、本案诉讼费用由叶万物承担。事实与理由：2017年6月22日，其在无锡市锡山区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上以最高价竞得无锡市新吴区、475-9、475-10、475-11、475-12、475-14号房屋，并办理了不动产证书。叶万物与原房屋所有权人无锡嘉友置业有限公司（以下简称嘉友公司）签订的《梅里水晶城底商租赁合同》已于2018年8月30日到期，其此前曾诉至本院，与叶万物达成调解协议，确认其与叶万物之间的不定期租赁关系解除，叶万物支付其占有使用费。但是，叶万物仍占据着无锡市新吴区号旁的大堂，拒不搬离。其认为该大堂、楼梯及通道为二楼房屋所有人共有，系为通往二楼通行方便所设的公共部分，叶万物为无权占有，因此其诉至本院，请求判如所请。叶万物辩称，1、其是与嘉友公司签订的租赁合同，且租赁合同签订在前，周军购买房屋在后，其有权占有案涉大堂位置；2、其占据案涉大堂并没有妨害周军的权利，其已经将空间腾出，不妨害通行。周军围绕诉讼请求依法提交了以下证据，拟证明其主张的事实。1、不动产权证书6份，用以证明其是无锡市新吴区、475-9、475-10、475-11、475-12、475-14号房屋的所有人。2、房屋平面图及嘉友公司梅里水晶城项目部竣工图一组，用以证明无锡市新吴区旁的大堂、、楼梯及通道系公共部分。3、照片一组，用以证明案涉大堂、楼梯及通道被叶万物摆放的物品所占用。叶万物对上述证据的质证意见为：1、对不动产权证书、房屋平面图及竣工图均无异议；2、对于照片，其向法庭陈述其已经将大堂、楼梯及通道内的家具有序摆放，已不影响通行。叶万物围绕其抗辩意见提供了如下证据，拟证明其辩称事实：1、租赁合同一份，系叶万物与嘉友公司签订，约定嘉友公司将位于无锡市新吴区（梅里水晶城）地上二层210、211、212、213、214、215、216、217、218、219号商铺（房间编号仅作为确认租赁面积之用）租赁给其。用以证明其是租赁嘉友公司的房屋。诉讼中，叶万物还陈述：其与嘉友公司的租赁合同于2018年8月30日到期，其想续租，但因无法联系到嘉友公司的相关负责人，因此租赁合同尚未签订。2、照片一份，用以证明其已经将大堂、楼梯及通道内的物品摆放整齐，并留出通道，不影响上下楼梯的通行。周军对上述证据的质证意见为：1、对真实性无异议，但是租赁合同期限已经届满，叶万物为无权占有；2、案涉大堂、楼梯及通道内仍然有叶万物放置的物品。本院对周军、叶万物提供的证据认证如下：1、对于不动产权证书、房屋平面图及竣工图，因周军提供了原件，故对真实性予以确认，且与本案具有关联性，本院确认该组证据作为本案相关事实的依据；2、对于租赁合同，因叶万物提供了原件，周军亦对真实性予以认可，且与本案具有关联性，本院确认该组证据作为本案相关事实的依据；3、对于双方提交的照片，均能提供原始载体，本院予以认定。本案中，双方一致认可的事实有：1、嘉友公司无工作人员在现场，其均无法联系到嘉友公司人员；2、案涉楼盘的二楼除了周军所购买的位置外，现所有权人为嘉友公司，但均已被法院查封；3、案涉大堂中的楼梯系除去电梯之外通往二楼的唯一通道。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年4月30日，嘉友公司与叶万物签订《梅里水晶城底商租赁合同》一份，合同有以下约定：1、嘉友公司将位于无锡市新吴区（梅里水晶城）地上二层210、211、212、213、214、215、216、217、218、219号商铺（房间编号仅作为确认租赁面积之用）租赁给叶万物；2、租赁房屋面积为：建筑面积1413.72平方米（含公共部位与公用分摊面积）；3、租赁期限：自2012年4月30日至2018年8月30日止，共计6年。到期后，叶万物未与嘉友公司办理续签等手续。2017年8月29日，周军取得无锡市新吴区、475-9、475-10、475-11、475-12、475-14号房屋的所有权，并办理了不动产权利证书。不动产权利证书上载明的房屋用途均为：批发零售用地/商业、金融、信息。另查明，2018年9月21日，周军将叶万物诉至本院，要求解除与叶万物之间的不定期租赁合同关系，要求叶万物搬离无锡市新吴区、475-9、475-10、475-11、475-12、475-14号房屋并支付占用期间的占有使用费。该案经本院调解，叶万物将放置于无锡市新吴区、475-9、475-10、475-11、475-12、475-14号房屋内的所有物品搬离，并达成调解协议，确认：1、周军与叶万物之间的不定期租赁合同关系于2018年10月30日解除；2、叶万物于2018年10月31日前向周军支付占有使用费13166元。本案审理过程中，本院工作人员前往案涉大堂查勘，现场大堂及大堂通往二楼的楼梯两边均有叶万物摆放的家具，大堂中间及楼梯中间腾空用于通行。本院认为，本案双方的争议焦点为：1、叶万物在案涉大堂、楼梯及通道处摆放物品的行为是否对周军的权利造成侵害；2、周军是否有权利向叶万物提起诉讼，要求排除妨害。关于争议焦点1，叶万物在案涉大堂、楼梯及通道摆放物品的行为是否对周军的权利造成侵害。理由如下：（1）位于无锡市新吴区旁的大堂、楼梯及通道为梅里水晶城项目全体业主所有，系公共部分；（2）周军购买的房屋的用途均为“批发零售用地/商业、金融、信息”，系商业用途，梅里水晶城底层也均为商铺。事实上，叶万物就是在此经营家具店，大堂、楼梯上的物品均为经营家具店所用。因此，大堂、楼梯也应符合特定的用途，周军所购买的二楼房屋目前未经营任何商业项目，但周军可以在法律、法规允许的范围内经营各类商业项目，并不限于家具经营，而叶万物在大堂及楼梯摆放家具并售卖的行为会对二楼业主的经营造成实质影响；（3）大堂内及楼梯两边摆放的物品减少了大堂及楼梯通行宽度，虽然一至两人通行无碍，但考虑到二楼也是商业用途，因此，在大堂内及楼梯两边摆放物品对周军的通行权造成了侵害。关于争议焦点二，周军有权要求叶万物排除妨害。（1）案涉大堂及楼梯是共有部分，周军作为二楼部分房屋的业主，对建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利；（2）叶万物在大堂内及楼梯两边摆放物品对周军的权利造成侵害，周军有权要求叶万物停止侵害、排除妨害；综上，叶万物在案涉大堂及楼梯处摆放物品侵害了周军的权利，叶万物应当停止侵害，并将摆放在无锡市新吴区旁的大堂、楼梯及通道处的物品搬离。因此，对周军的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条，《最高人民法院》第十五条之规定，判决如下：叶万物于本判决发生法律效力之日起十日内将摆放在无锡市新吴区旁的大堂、楼梯及通道处的物品搬离。案件受理费100元（此款已由周军预交），由叶万物负担，周军同意其预交的诉讼费用由叶万物向其直接支付，本院不再退还，由叶万物在本判决发生法律效力之日起十日内向周军支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐晓磊人民陪审员  杨 玲人民陪审员  廉 洁二〇一九年七月二十五日法官 助理  毕 俊书 记 员  蒋婉婷本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。