江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初2832号原告（反诉被告）：符金波，男，1973年3月28日生，汉族，住南京市秦淮区。被告（反诉原告）：陈明珠，女，1975年11月17日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：端木婷婷，北京市盈科（南京）律师事务所（实习）律师。原告（反诉被告）符金波与被告（反诉原告）陈明珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，陈明珠于2019年4月15日提起反诉。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）符金波，被告（反诉原告）陈明珠的委托诉讼代理人曹义怀、端木婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）符金波向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令陈明珠退还从门头被拆除之日起的剩余租金172600元以及押金20000元；3.判令陈明珠赔偿符金波各种损失共计1100000元。事实和理由：符金波与陈明珠于2016年7月1日签署租赁协议，承租金銮广场3F-1商铺（以下简称案涉商铺）用于经营彤德莱火锅，租赁期十年。租赁期开始后，陈明珠多次严重违约，尤其是在店面门头和标识问题上严重伤害符金波的利益，造成双方在租金支付上产生很大分歧。2017年11月，陈明珠起诉要求符金波支付租金，在符金波提交大量证据后陈明珠同意调解。符金波考虑到彤德莱火锅于2017年7月底安装新门头后生意正在好转，同时还剩余很长租赁期，故同意法庭调解，在法庭调解中陈明珠同意对自己的各种违约行为作出补偿并承担所有诉讼费用，同时符金波提出接受调解的最基本条件是陈明珠必须保证彤德莱火锅新门头的现状，在陈明珠接受这一基本条件后双方达成调解协议，并且在法院的卷宗照片上双方对门头现状进行签字确认。然而，2018年5月4日彤德莱火锅的新门头再次被拆除，新门头被拆除后彤德莱火锅的生意立刻一落千丈。经过财务核算，即使租金为零，店面的收入也无法承担人员工资和水电开支，万般无奈情况下彤德莱火锅于2017年5月22日停止营业。事情发生后符金波第一时间向陈明珠提出交涉，但陈明珠至今未能承担自己的违约责任并给出可行的解决方案。由于陈明珠多次严重违约，造成彤德莱火锅自开业以来一直举步维艰。符金波承租的一个最重要原因就是陈明珠当时提供了非常好的外立面门头位置，但符金波在开业时精心制作的门头很快就被市容管理部门拆除，因为那个位置不允许安装门头。符金波在没有门头店招的状态下一直处于亏损状态，直到2017年7月陈明珠指定了新的门头位置才开始逐渐好转。金銮广场平时的管理非常混乱，里面有大量的外卖商户，严重破坏公共区域的形象，在周边是众所周知的“外卖楼”，而且由于卫生状况差遭受过曝光和处罚，市场口碑很差。因此符金波唯一可以生存的途径就是利用彤德莱火锅在南京市场的品牌优势，依靠外立面门头将消费者吸引到金銮广场三楼进行消费。综上所述，确保彤德莱火锅外立面门头是符金波赖以生存的基础，同时按照法院调解书也是陈明珠必须履行的最基本的义务。目前外立面门头位置己被金銮广场重新制作了自己的门头，符金波也被告知彤德莱火锅的门头不可能恢复，故符金波提出解除租赁合同，并要求陈明珠赔偿各种损失，这些要求合情合理合法，请法院支持。被告（反诉原告）陈明珠辩称，1.双方系房屋租赁合同关系，在2017年诉讼过程中双方进行调解，陈明珠承诺按照现有外立面门头的现状作出相应保证，该保证是针对陈明珠提供一个合适的位置给符金波作为店招，但不可能保证因符金波自身或者第三方的原因将门头拆除，现门头拆除原因一是门头没有经过相应的行政管理部门审批，二是案涉商铺现由秦淮区政府统一外墙出新，店招将由政府部门统一规划，故门头拆除仅仅是暂时性的，亦并非陈明珠原因。2.双方签订合同的目的是房屋租赁，陈明珠已将案涉商铺交付给符金波使用，显然悬挂店招并非房屋租赁合同的主要合同义务，门头可能仅是合同的附随义务，门头拆除没有导致合同目的不能实现，陈明珠在门头被拆除后也与符金波进行协商，可以在大厅安装一个店招，且争议的门头在拆除时符金波并非仅有这一处门头，还有其他三个位置可以做店招，故符金波要求解除合同既没有合同依据也不符合合同法94条规定的解除条件。3.关于符金波主张的各项损失以及要求退还租金的诉讼请求，没有事实根据，符金波经营所造成的损失显然是其自身经营无方导致，与门头没有必然或者直接的联系，且相邻很多承租户因门头暂时拆除，将自己外立面悬挂店招，并未造成经营损失。综上，请求依法驳回符金波的本诉诉讼请求。被告（反诉原告）陈明珠向本院提出反诉诉讼请求：判令符金波支付2018年9月7日至2019年9月6日租金500000元及违约金（自2018年8月7日起至实际支付时止，按每日万分之二计算）。事实和理由：双方于2016年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2016年9月7日至2026年9月7日，租金第一年半年付，以后年付，逾期支付租金的，按照所欠房租每日千分之一支付违约金。符金波至今拖欠房租500000元，故陈明珠提起反诉。原告（反诉被告）符金波辩称：1、符金波认为门头店招是店面经营不可缺失的部分，双方在签订租赁合同时，符金波就是看中陈明珠能够提供合适的外立面门头位置，符金波在陈明珠第一次提供的外立面门头位置制作了非常精美的店招，但很快这个店招被政府部门拆除，拆除理由是陈明珠提供的位置不可以制作门头店招，加之陈明珠有其他很多违约行为，故2017年12月双方有了第一次诉讼。第一个门头被拆除之后，符金波一直要求陈明珠提供新的门头位置，直至2017年7月陈明珠又提供第二个外立面门头位置，双方也签字确认。符金波考虑到有了新的门头位置，且还有将近九年的承租期，陈明波又对其违约行为作出了相应的回应，故双方达成调解协议，符金波在调解协议中特别强调要确保现有的外立面门头现状，这是达成调解书的前提条件，陈明珠在调解书中也确保此门头不会被拆除。符金波认为，外立面门头对经营有重要影响，且在调解书中陈明珠也确保外立面门头现状，因为第一次门头就是被政府部门拆除，故第二次在调解书中的承诺主要就是针对第一次门头被拆除后不能再出现这样情况作出的承诺。2018年5月外立面门头又一次被拆除，经营一落千丈，符金波于5月22日即停止经营清空场地，并告知陈明珠无法经营。符金波给陈明珠发了多个沟通的短信和微信，陈明珠没有直接正面地回复，符金波要求返还房屋，陈明以拿房屋无用为由，让符金波转让房屋，但房屋也无法转让出去。后陈明珠也同意自己找人接手房屋。符金波认为不能再等下去了，故提起诉讼。陈明珠认为提交了房屋就履行其义务，但其提供的金銮广场不能提供外立面门头，且内部非常混乱，造成符金波的经营业态在没有外立面门头的情况下很难生存。没有外立面门头后，按照调解书的约定，陈明珠构成实质性的违约，就应该停止计算租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,查明事实如下：案涉商铺系陈明珠承租的公房。2016年7月1日，陈明珠（甲方）与符金波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉商铺出租给乙方，租赁用途为餐饮；租期自2016年9月7日至2026年9月7日，其中2016年7日1日至2016年9月7日为装修免租期，如果因公共部分装修影响到乙方经营则免租期顺延；租金为每年525600元，每两年递增5%，物业管理费为每月每平方米5元，租金第一年半年一付，以后租金年付，需在上一次租金到期前一个月内支付；乙方需在签约当日支付20000元作为履约保证金，房屋交付后该保证金自动转为房屋押金的一部分，甲方交付房屋时，乙方需支付半年房租262800元，开业后一个月内支付剩余30000元保证金；甲方保证商铺在合同签订时不附有任何其他担保物权和债权，商铺现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防建筑要求和标准及其他有关规定，并已合格通过相关验收，也未被法院或其他政府机构采取查封、扣押等强制措施；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同并向甲方索赔：1.不能提供房屋或所提供房屋不符合本合同的约定，严重影响乙方商业经营；2.甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方商业使用的；3.因该物业原因或甲方原因导致乙方无法正常开业、营业的；甲方应保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于30日内向对方主张；由于乙方处于建筑物三楼，无法单独营业，所以甲方应确保其出租和管理的综合体建筑按合同时间开业；因国家相关政策及开发商地标改造需要拆除房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担违约责任。合同签订后，符金波向陈明珠支付保证金20000元及半年租金262800元，陈明珠将案涉商铺交付符金波使用。符金波对案涉商铺进行装修，经营“彤德莱火锅”。2017年11月22日，陈明珠向本院起诉，请求判令符金波支付2017年3月7日至2017年9月6日期间拖欠的租金262800元及违约金，支付2017年9月7日至2018年9月6日期间拖欠的租金525600元及违约金。2017年12月19日，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议：一、关于双方2016年7月1日就金銮广场3F-1号商铺签订的《房屋租赁合同》，因新租户洪七公商铺占用三楼电梯口公共区域，陈明珠同意从第二个租赁年度开始年租金标准由525600元下调至500000元，第三个租赁年度开始以500000元为基数每两年递增5%，合同其他条款不变，符金波接受三楼公共区域现状（以卷宗照片为准）并不得另行主张损失;二、因陈明珠此前的公共区域装修延误、房屋外立面门头广告设立及电梯数量争议事宜，陈明珠同意免除符金波2016年9月7日至2017年3月6日期间的房租，即起租期从2017年3月7日开始计算，符金波已支付的半年租金作为2017年3月7日至2017年9月6日房租，符金波同意维持现状并放弃因此问题产生的所有主张，陈明珠必须保证符金波现有外立面门头现状（以卷宗照片为准）；三、符金波承诺于2017年12月26日前向陈明珠支付2017年9月7日至2018年9月6日期间的租金500000元及季度物业管理费4800元（物业管理费起算日期为2017年9月7日），如逾期未支付，符金波向陈明珠支付违约金50000元。调解协议签订后，符金波向陈明珠支付2017年9月7日至2018年9月6日期间的租金500000元。2018年5月4日，政府相关部门对金銮广场外立面门头进行出新改造，除一楼迎街门面的门头保留外，原各商户在金銮广场入口上方广告牌上设立的店招均被拆除，上述调解协议所涉“彤德莱火锅”的店招亦被拆除。2018年5月22日，符金波停止在案涉商铺内的经营行为，后案涉商铺空置至今。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案符金波主张陈明珠违反调解协议的约定，未能履行确保外立面门头现状的承诺，导致符金波经营出现严重亏损，陈明珠的行为构成根本违约，据此要求解除合同并要求陈明珠赔偿其损失。对此，本院认为，本案案涉商铺并非迎街门面，商铺位于金銮广场的三楼，双方在签订租赁合同时并未对门头、店招等进行约定。虽然陈明珠在调解协议中承诺保证门头现状，但门头被拆除系政府相关部门的整治行为，并非陈明珠所能控制。且根据相关法律规定，设立门头、店招等需履行申报审批手续，符金波作为门头店招实际使用人，并未相关报审手续，其对于店招被拆除应当有所预计。退一步说，即便陈明珠未能确保店招不被拆除构成违约，因其交付的案涉商铺满足合同约定的经营条件，客观上商铺系位于金銮美食广场内部，双方在签订合同中并未明确约定案涉商铺有独立的店招，客观上被拆除的店招亦非“彤德莱火锅”的唯一招牌，美食广场入口处还设有其店招。符金波称因店招被拆除，导致经营出现严重亏损，但其所举证据不足以证明该事实；且火锅店的经营好坏与商家经营模式、周边经营环境、天气等多种因素均有关联，而符金波于店招被拆除后二十余天即停止火锅店的经营，即便火锅店的经营业绩出现下滑，也不能证明仅系店招被拆所致。综上，符金波所举证据不足以证明陈明珠存在根本违约。对于合同是否继续履行的问题，虽然陈明珠不存在根本违约行为，但合同的租赁期限为十年，双方合同履行之初即产生纠纷诉至法院，火锅店自2018年5月22日已停止经营，租赁合同在客观上难以继续履行，故对符金波要求解除合同并退还保证金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除，符金波应将案涉商铺腾空返还给陈明珠。对于符金波诉请要求赔偿损失的诉讼请求，因陈明珠的行为不构成根本违约，并未导致合同目的无法实现，符金波擅自停止经营并要求解除合同，相关损失应由其自行承担。对于符金波要求陈明珠退还2018年5月4日至2018年9月6日期间租金172600元的本诉诉讼请求以及陈明珠要求符金珠支付2018年9月7日至2019年9月6日期间租金500000元及违约金的反诉诉讼请求，本院认为，虽然符金波于2018年5月22日即停止经营，但案涉商铺并未交还陈明珠；而陈明珠明知符金珠已停止经营，合同在客观上无法继续履行，在2018年8月下一期租金缴费期满后既未催缴租金亦未行使合同解除权，导致案涉商铺长期处于空置状态。双方对于损失扩大均存在过错，综合本案实际情况、双方过错程度等，本院酌定对于符金波已付的租金，陈明珠无需退还，符金波亦无需再向陈明珠支付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）符金波与被告（反诉原告）陈明珠签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）符金波于本判决生效之日起十日内将其承租的南京市中山南路101号－1金銮广场3F－1号商铺腾空返还给被告（反诉原告）陈明珠；三、被告（反诉原告）陈明珠于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）符金波租赁保证金20000元；四、驳回原告（反诉被告）符金波的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈明珠的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16433元，由原告（反诉被告）符金波负担16179元，被告（反诉原告）陈明珠负担254元；反诉案件受理费4400元，由被告（反诉原告）陈明珠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱教莉人民陪审员  解 燕人民陪审员  蔡志良二〇一九年七月十七日见习书记员  章 涵