广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3643号上诉人（原审原告）：文颖颖，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：曾富生，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。上诉人文颖颖与被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称“雄盛王府公司”）因房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初21149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文颖颖上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判雄盛王府公司向文颖颖支付逾期交楼违约金共计60747元（暂计至2018年8月30日）；2.一审、二审诉讼费由雄盛王府公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。具体体现在：1.否定文颖颖在一审提供的一些重要证据，如《房屋租赁管理合同》、未完工的照片等。2.错误认定雄盛王府公司提交的证据6工程竣工验收备案表，从而证明位于佛山市禅城区X路X号二座711室即涉案房屋取得测绘报告。3.错误认定文颖颖签收《收楼确认书》即表示其收楼。事实上，文颖颖签署《收楼确认书》是雄盛王府公司诱骗所致，称其只有签收了《收楼确认书》后才能装修房屋，文颖颖本意是同意装修，而不是同意收楼；而且涉案房屋是精装房，到目前为止尚不具备交付条件，文颖颖在一审也提供了其拒绝收楼的证据，均可证明文颖颖签署《收楼确认书》并非同意收楼。二、房屋租金与违约金为完全不同的概念，一审判决不应在违约金中扣除14020元。文颖颖与雄盛王府公司签订的《广东省商品房买卖合同》，与文颖颖、广州顺某投资咨询有限公司（以下简称顺某公司）签订的《房屋租赁管理合同》是两个完全不同的法律关系，一审判决违约金是雄盛王府公司逾期交楼所致，与租金没有任何法律牵连关系。因此，一审判决将租金认定为违约金错误。三、一审判决认定违约金的计算标准明显低于实际损失，请求二审法院支持文颖颖在一审提出的月租金为64.1元/m2的标准计算违约金。本案违约金计算标准，一是应根据《房屋租赁管理合同》约定的市场租金确定，二是从造成的实际损失方面考虑。因雄盛王府公司违约，对文颖颖所造成的实际损失是：（1）每月租金损失49.33元/m2；（2）文颖颖每月支付的物业管理费损失3.8元/m2；（3）每月公摊的水电费损失；（4）物价上涨因素等所造成的损失。因此，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金低于实际造成的损失时，可以请求人民法院予以增加。雄盛王府公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。具体体现在：1.公共区域绿化、公共配套设施、基础设施不是涉案商品房约定的交付条件，取得竣工验收备案表即达到商品房交付条件。涉案楼盘是分期分区开发的，公共区域是随着开发的完善而逐步完善的，涉案楼盘竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，文颖颖等业主签约时对该情况是清楚了解的。合同对公共配套设施、基础设施等均有约定，可按照合同约定整改处理，不影响商品房的交付。2.雄盛王府公司于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件。文颖颖接到通知后办理收楼符合买卖合同和装修合同约定，其后反悔属于违反诚信的行为，应不予支持。二、文颖颖与案外人顺某公司签订的《房屋租赁管理合同》未实际履行，文颖颖无证据证明顺某公司有向其支付过租金，一审认定雄盛王府公司已向文颖颖支付了违约金14020元并予以扣减正确。三、文颖颖诉求按每月64.1元/m2作为逾期交楼违约金计算标准没有依据。一审判决认定按照文颖颖与顺某公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的租金标准计付逾期交楼违约金，已背离政府统计的市场租金标准。综上，文颖颖的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院予以驳回。文颖颖向一审法院起诉请求：1.雄盛王府公司支付延期交楼违约金60747元（暂时计算到2018年8月30日）;2.雄盛王府公司承担本案所有诉讼费用。庭审中，文颖颖确认逾期交楼违约金的起算日期为从2017年1月1日起计算至实际交付日，计算标准为按照市场租金。一审法院认定事实：2016年1月4日，文颖颖为购买禅城区X路X号X座X室与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定商品房建筑面积为47.37平方米，商品房价款为560814元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款280814元，约定日期：2016年1月4日；商业贷款方式支付280000元，约定日期：2016年1月19日。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付；3.对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2017年1月，文颖颖作为出租方（甲方）与广州顺某投资咨询有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日，每半年租金为14020元。2017年2月10日，文颖颖出具收据，上载：本人文颖颖今收到佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付本人购买的雄盛王府广场2A座711室延迟交楼足额补偿违约金14020元，《商品房买卖合同》合同编号……签名处有文颖颖签名及捺印。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向文颖颖在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。另查明一，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。另查明二，文颖颖作为甲方、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司作为乙方、雄盛王府公司作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》的约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。其中附件1还包括了佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准和佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准。另查明三，文颖颖于2018年2月3日签署《收楼确认书》，确认签收了案涉房屋。另查明四，文颖颖、雄盛王府公司分别提交的商品房买卖合同中，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》，均作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且有雄盛王府公司盖章确认。庭审中，文颖颖确认主张的逾期交楼违约金无扣减雄盛王府公司已付的违约金。同时明确拒绝收楼的理由包括：1.交楼不符合法定交楼条件，包括竣工合格表，备案表、测绘表；2.雄盛王府公司不符合合同约定的交楼的条件，合同约定了绿化、公共设施、通水通电通网络等条件，但在交楼时，所有条件都不符合；3.到目前为止，精装房尚在装修中。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖合同及其补充协议、房屋装修协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据文颖颖、雄盛王府公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金的计算标准及截止时间如何确定。关于逾期交楼违约金计付标准问题。本案中，就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方并无争议，雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因买受人在购买涉案房屋时已将该房屋出租，并已约定租金标准，故出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得的租金的损失是必然的实际利益损失，且文颖颖还可能因无法交付租赁房屋而向承租人承担违约责任。因此，应将文颖颖出租案涉房屋的租金标准作为雄盛王府公司支付逾期交楼违约金的标准。文颖颖起诉按出租案涉房屋的租金标准提高30%计付交楼违约金，无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件，系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且雄盛王府公司盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，文颖颖有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即案涉商品房为带装修交付；其次，根据约定，雄盛王府公司收取的房价中已包含装修费用，作为对价，并结合房屋装修协议的约定，雄盛王府公司有义务保证在交楼同时将装修工程交付给文颖颖。因此，文颖颖在装修工程未完成、房屋未达交楼标准前，有权拒绝收楼。本案中，文颖颖在知道涉案房屋未达交付标准前于2018年2月3日办理收楼手续，应视为对雄盛王府公司交付房屋的确认，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持……”的意见，一审法院确定文颖颖办理收楼日期即为逾期交房违约金的计算截止日期。文颖颖主张超出部分，一审法院不予支持。雄盛王府公司自2016年12月31日起已逾期交楼，而文颖颖主张从2017年1月1日起算逾期交楼违约金，系其对自身权利的自由处分，一审法院予以支持。雄盛王府公司从2017年1月1日至2018年2月3日逾期交楼399天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：14020元÷180天×399天=31077.6元。据前查明，文颖颖确认已收取雄盛王府公司支付的逾期交楼违约金14020元，故应予以扣减，雄盛王府公司应支付的逾期交楼违约金为17057.67元。对文颖颖诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向文颖颖支付逾期交楼违约金17057.67元；二、驳回文颖颖的其他诉讼请求。如雄盛王府公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费659元，由文颖颖负担474元，雄盛王府公司负担185元。二审期间，上诉人文颖颖向本院提交如下证据：广东增值税普通发票一份，拟证明顺某公司支付租金14020元，故租金不能作为违约金予以扣除；《室内装修竣工验收通知书》一份，拟证明涉案房屋于2018年9月3日完成房屋装修工程，才符合交楼条件，故迟延交房违约金应计算至2018年9月3日。被上诉人雄盛王府公司未向本院提交新证据。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证，雄盛王府公司发表了质证意见。经审查，本院认定如下：文颖颖提供的证据1，雄盛王府公司认为发票金额并未实际支付，本院对上述证据不予采信；文颖颖提供的证据2，雄盛王府公司对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，佛山市柏裕装饰设计工程有限公司于2018年9月3日向文颖颖发送《室内装修竣工验收通知书》，内容为“您委托我司为您所购买的禅城区X路X号佛山市雄盛王府广场X座X室/房屋进行室内装修，现已按约定竣工，请您在2018年9月5日之前，携带本通知书、本人身份证原件及装修合同等，前来佛山市禅城区X路X号首层P21铺（柏裕装饰公司现场办公地）办理房屋装修竣工验收交付手续。若您未在本《通知书》规定的时间内前来办理房屋装修竣工验收交付手续的，则视为该房屋室内装修工程合格，达到《房屋装修协议》约定装修标准，且视为您已接收该房屋装修，我司已完成房屋装修交付义务。”文颖颖认为《室内装修竣工验收通知书》表明涉案房屋于2018年9月3日装修完工符合交楼标准，故迟延交房违约金应计算至2018年9月3日。本院认为，围绕着诉辩双方的意见，二审争议焦点为一审对雄盛王府公司应承担的违约责任的认定是否正确。经审查，文颖颖与雄盛王府公司签订的《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《房屋装修协议》均是各方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行义务。就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方一审时均无异议，雄盛王府公司逾期交楼构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交楼违约金的计算标准，一审判决认定按照涉案房屋租金标准14020元/半年计算。文颖颖上诉主张因雄盛王府公司逾期交楼造成其租金损失外，还包括物业管理费损失、每月公摊的水电费用损失、物价上涨等因素造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于实际造成的损失时，可以请求人民法院予以增加”的规定，上述逾期交楼违约金的计算标准过低，应予以增加。经审查，《广东省商品房买卖合同》第九条“出卖人按该商品房的市场租金向买受人支付违约金”是对出卖人逾期交楼违约责任的约定，文颖颖与顺某公司于2017年1月签订的《房屋租赁管理合同》约定案涉房屋每半年租金为14020元。因此，一审判决依据上述合同约定以案涉房屋的租金14020/半年作为逾期交楼违约金的计算标准，该处理并无不当，本院予以维持。文颖颖上诉主张逾期交楼违约金的计算标准过低，应予以增加，理由不成立，本院不予支持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间，经审查，首先，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且雄盛王府公司盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，文颖颖有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即涉案商品房为带装修交付。其次，根据约定，雄盛王府公司收取的房价中已包含装修费用，作为对价，结合《房屋装修协议》的约定，雄盛王府公司有义务保证在交楼同时将装修工程交付给文颖颖。本案中，文颖颖虽已于2018年2月3日签订《收楼确认书》，但涉案房屋尚为毛坯状态，尚未达到交付使用的条件，文颖颖签订《收楼确认书》的行为应理解为交付装修公司装修，不能作为文颖颖对收楼的确认并据此计算逾期交楼违约金的截止日期。佛山市柏裕装饰设计工程有限公司于2018年9月3日向文颖颖发送《室内装修竣工验收通知书》，文颖颖认为《室内装修竣工验收通知书》表明涉案房屋于2018年9月3日装修完工符合交楼标准，迟延交房违约金应计算至2018年9月3日。因涉案房屋已完成装修工程，达到交付标准，文颖颖亦同意迟延交房违约金计算至2018年9月3日。故本院认为应以2018年9月3日作为逾期交楼违约金的截止日期。一审判决认定文颖颖签订《收楼确认书》即为逾期交房违约金的计算截止日期，处理不当，本院予以纠正。文颖颖一审确认从2017年1月1日起算逾期交楼违约金，雄盛王府公司从2017年1月1日至2018年9月3日逾期交楼共611天，根据上述违约金标准，其应支付的逾期违约金为：14020元÷180天×611天=47590.11元。关于雄盛王府公司是否已向文颖颖支付逾期交楼违约金14020元，文颖颖上诉主张14020元的性质为案外人顺某公司交纳的租金而非雄盛王府公司支付的违约金，不应在违约金中扣减。经审查，2017年2月10日，文颖颖签署《收据》，确认收取雄盛王府公司交付涉案房屋迟延交楼足额补偿违约金14020元，故一审判决认定雄盛王府公司已向文颖颖支付迟延交楼违约金14020元，处理并无不当，本院予以维持。文颖颖该项上诉主张理据不足，本院不予支持。经核算，扣除雄盛王府公司已经支付的逾期交楼违约金14020元，雄盛王府公司应向文颖颖支付逾期交楼违约金33570.11元（47590.11元－14020元）。综上所述，文颖颖的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。本案因二审期间出现新的事实导致改判，一审法院依法不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初21149号民事判决第一项为：被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人文颖颖支付逾期交楼违约金33570.11元；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初21149号民事判决第二项；三、驳回上诉人文颖颖的其他诉讼请求。一审案件受理费，按照一审判决部分负担；二审案件受理费892元，由上诉人文颖颖负担375元，被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担517元。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年七月十五日法官助理 金玲子书 记 员 龚淑仪