广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初11400号原告（反诉被告）：何燕飞，男，1980年11月2日出生，汉族，住广东省遂溪县委托诉讼代理人：林晓明，广东星旭律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁敏，女，1987年1月15日出生，汉族，住湖北省荆州市委托诉讼代理人：王淑晶，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭凤姣，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞市恒辉置业有限公司，住所地：广东省东莞市麻涌镇法定代表人：郑树浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑杰文，女，1981年1月16日出生，汉族，住广东省吴川市，该公司员工。第三人：中国银行股份有限公司东莞麻涌支行，住所地：广东省东莞市麻涌镇负责人：彭星。原告何燕飞与被告袁敏、第三人东莞市恒辉置业有限公司（以下简称“恒辉置业公司”）、中国银行股份有限公司东莞麻涌支行（以下简称“中国银行麻涌支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日受理后，被告袁敏于2018年6月23日向本诉原告何燕飞提起反诉。本院依法适用简易程序，于2018年7月19日、2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告何燕飞的委托诉讼代理人林晓明，被告袁敏及其委托诉讼代理人王淑晶，第三人恒辉置业公司的委托诉讼代理人郑杰文到庭参加两次庭审；第三人中国银行麻涌支行经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何燕飞向本院提出诉讼请求：1、判令袁敏返还何燕飞购楼款（含定金）165000元及利息（定金150000元自2017年3月16日计至还清之日止，预付楼款15000元自2017年11月1日计至还清之日止，均以中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、判令袁敏赔偿何燕飞房屋差价损失554300元（以评估价为主）；3、判令袁敏赔偿何燕飞已支付给居间方的居间费用27900元；4、判令袁敏赔偿何燕飞因维权所支付的费用共42800元（律师费38000元，保险公司担保费4800元）；5、本案诉讼费、保全费、评估费由袁敏承担。庭审中，何燕飞明确，增加一项诉讼请求：解除双方房屋买卖合同关系，原诉讼请求第二项变更为：判令袁敏承担违约责任，并赔偿何燕飞房屋差价损失511800元。事实和理由：何燕飞、袁敏经居间方恒辉置业公司的居间促成，在2017年3月15日自愿签订了《房屋买卖及居间合同》，何燕飞购买袁敏在押房产（位于东莞市麻涌镇XX村XXXX花园XX号住宅楼XXX，产权号：粤XXXX东莞不动产权第0127XXX号），该物业转让价为930000元。合同签订当天，何燕飞向袁敏支付定金20000元，2017年3月16日何燕飞向袁敏支付定金130000元，定金合计150000元。签订合同时，袁敏向何燕飞承诺该房屋没有存在供楼断供的现象。于是在居间方的指引下，何燕飞、袁敏必须向居间方提供贷款银行中国银行麻涌支行所需的资料，何燕飞已按要求及时提供所有资料并办理相关公证。在2017年9月初中国银行麻涌支行审查中，要求袁敏补上贷款银行供楼流水及开具余额证明，但袁敏迟迟没有开具余额证明；2017年10月27日银行又发现了袁敏存在供楼断供的事实，要求袁敏把断供补上再审批，这时袁敏向何燕飞求援，要求何燕飞预先支付15000元让袁敏把断供补上；何燕飞在2017年11月1日向袁敏转账15000元。直到2017年11月10日后，袁敏才补上余额证明，事后重新查档重新向银行申请。2018年2月9日，中国银行麻涌支行向贷款申请人出具《同意个人住房贷款意向书》，恒辉置业公司及时通知双方办理其他赎楼等事宜，但袁敏向中国银行麻涌支行索要《同意个人住房贷款意向书》后不顾居间方的通知，完全不配合赎楼及贷款等其他事宜，在此期间，何燕飞多次向居间方打听过户的时间及询问袁敏的情况，居间方表示已经多次通知袁敏，但袁敏没来也没办法。整个过程中，何燕飞完全按照居间方的通知履行了自己应尽的义务，不存在任何违约。后来，何燕飞知道袁敏不配合是因为涉案房屋楼价大大飙升，不愿意卖楼，在约定的有效期即将结束时，反而污蔑何燕飞违约，并在2018年3月30日通过居间方向何燕飞发来单方解除合同的告知（函），明确表示单方终止合同，不继续履行合同，此已经构成根本性的违约。何燕飞在收到此函后，想与袁敏沟通继续履行合同，然而袁敏一意孤行。2018年5月，袁敏已经存在断供供楼的事实，使交易房产无法进一步进行，而且袁敏单方解除合同，何燕飞无法达到合同目的，要求解除房屋买卖合同由袁敏承担违约责任。袁敏的故意违约，直接造成何燕飞购买同样房屋的成本大大增加，房屋差价500000元以上，根据《中华人民共和国合同法》第107条、113条的规定，袁敏应当赔偿何燕飞房屋差价损失。另外，依据《房屋买卖及居间合同》第28条的规定，由于袁敏的违约，何燕飞维权的律师费等必须由袁敏承担。何燕飞为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼。袁敏辩称，1、何燕飞违约在先，袁敏依照合同约定解除合同，于法有据。余额证明及供楼断供导致贷款手续迟延，无法在三个月内办妥贷款，何燕飞及恒辉置业公司具有不可推卸的责任。余额证明本该可以在申请贷款当天，即2018年8月3日办理；2017年9月，袁敏才得知需要出具该余额证明。恒辉置业公司本联系袁敏到银行办理，但却一拖再拖。在签订房屋买卖合同时，袁敏就明确表示，因其在外欠债几十万，已无力支付房子月供，因此才需要出卖案涉房屋。恒辉置业公司表示，案涉房屋过户前的月供可由何燕飞负责，但何燕飞一直未支付房屋月供，导致袁敏出现供楼断供的情况。袁敏多次催促恒辉置业公司进行居间义务，通知何燕飞支付案涉房屋月供以尽快办理相关手续未果。后何燕飞仅支付15000元。在此期间，袁敏一直积极配合相关手续的办理，相反，恒辉置业公司并没有尽到居间方的义务。袁敏为办理银行的相关手续奔走多次无果。何燕飞也没有依约承担案涉房屋的月供，导致房屋出现断供的情况。如余额证明一早办理，顺利办理贷款，袁敏也不会出现供楼断供的情况。签订合同时，案涉房屋确实没有出现断供的情况,袁敏也明确表明此后将无力承担房屋月供。袁敏也不希望案涉房屋出现断供情况以影响后续手续的办理，何燕飞及恒辉置业公司对房屋断供具有不可推卸的责任。案涉房屋交易期间，袁敏一直与何燕飞就房屋交易进度进行沟通，何燕飞对贷款申请迟延并超过约定期限是知晓的。袁敏已经积极配合恒辉置业公司进行各项手续的办理，但贷款却迟迟没有批下来。袁敏已尽到合同义务，恒辉置业公司没有尽到居间义务，案涉房屋交易进度袁敏一概不知，对何燕飞进行催促及询问也没有得到结果，恒辉置业公司直至2018年4月20日才在《崔促函》对贷款未获审批作出回应。无奈之下，袁敏于2018年1月18日向何燕飞出具《违约告知（函）》；期后与何燕飞沟通无果。贷款申请超过三个月仍未获银行批准，何燕飞对于贷款迟延负有责任，也没有自筹资金支付剩余部分楼款，继续履行合同，已构成根本违约。虽经袁敏多次催促未果。2018年2月9日，银行出具同贷书，但何燕飞已构成违约，且合同应视为解除。退一步而言，即使袁敏构成违约，何燕飞请求的房屋差价损失也于法无据，不应得到支持。银行对申请贷款人出具同贷书，主要审查贷款人的还款能力等，袁敏出现断供，但何燕飞贷款与袁敏贷款无关，因此袁敏的银行流水、余额证明与申请贷款者向银行贷款无关。综上所述，何燕飞违约在先，袁敏并不存在违约行为，故请法院驳回何燕飞全部诉讼请求。第三人恒辉置业公司述称，对原告的诉请、事实与理由均无异议。袁敏向本院提出反诉请求：1、确认袁敏与何燕飞签订的《房屋买卖及居间合同》已解除；2、判令何燕飞向袁敏支付违约金186000元；3、判令何燕飞支付袁敏因本案支付的律师费25000元；4、判令何燕飞支付本案诉讼费。事实与理由：2017年3月15日，袁敏与何燕飞、第三人恒辉置业公司签订《房屋买卖及居间合同》。合同约定，何燕飞购买袁敏位于东莞市麻涌镇XX村XXXX花园XX号住宅楼XXX，该房产转让价格为930000元；何燕飞应于合同生效之日支付定金150000元，于银行贷款通过5天内支付130000元，剩余价款650000元由何燕飞通过贷款方式支付；如贷款申请超过三个月未获银行批准的，何燕飞应在接到恒辉置业公司补交楼款通知后30日内自筹资金支付反诉人剩余部分楼款，合同继续履行；如违反该条款，逾期三十天仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除合同，并可以要求违约方承担相当于该物业转让价格的20%的违约金。合同签订后，袁敏依约配合何燕飞及恒辉置业公司办理相关贷款及公证的手续。何燕飞提及的余额证明本该可以在申请贷款当天，即2018年8月3日办理。因袁敏第一次进行房屋买卖，相关手续一概不知，恒辉置业公司应做好相应的工作安排，其通知袁敏签署相关文件，袁敏都会积极配合。但申请贷款当天没有办理，袁敏也不知晓需要办理。2017年9月，袁敏才得知需要出具该余额证明。恒辉置业公司本联系袁敏到银行办理，但却一拖再拖。直至2017年l0月27日，恒辉公司约袁敏到银行办理，后又表示没约到行长无法办理。早在签订房屋买卖合同时，袁敏就明确表示，因其在外欠债几十万，己无力支付房子月供，因此才需要出卖案涉房屋。恒辉置业公司及何燕飞也表示，案涉房屋过户前的月供由何燕飞负责，但何燕飞一直未支付房屋月供，导致后面出现供楼断供情况。袁敏多次催促恒辉置业公司进行居间义务，通知何燕飞支付案涉房屋月供以尽快办理相关手续未果。后何燕飞仅支付15000元。此期间，袁敏一直积极配合相关手续的办理，相反，是恒辉置业公司并没有尽到居间方的义务。袁敏为办理银行的相关手续奔走多次却没有结果。如余额证明一早办理，顺利办理贷款，反诉人也不会出现供楼断供的情况。签订合同时，案涉房屋确实没有出现断供的情况。袁敏也不希望案涉房屋出现断供情况以影响后续手续的办理，但袁敏无力还贷的情况何燕飞和恒辉置业公司均是知晓的，因此，案涉房屋出现断供而导致贷款手续迟延的责任不能全归咎于袁敏，何燕飞及恒辉置业公司具有不可推卸的责任。自2017年10月12日起，袁敏一直在微信与何燕飞就房屋交易进度进行沟通，已经积极配合恒辉置业公司进行各项手续的办理，并无故意不履行相关义务而导致贷款审批迟延。相反，袁敏才是受害者。袁敏己尽到合同义务，恒辉置业公司没有尽到居间义务，案涉房屋交易进度袁敏一概不知，恒辉置业公司直至2018年4月20日才在《崔促函》对贷款未获审批作出回应；对何燕飞进行催促及询问也没有得到结果。无奈之下，袁敏于2018年1月18日向何燕飞出具《违约告知（函）》，表明如何燕飞希望继续履行合同，则在收到函10内就房屋剩余价款，违约赔偿及相关损失达成书面解决方式，如未回应，则视何燕飞不再履行该《房屋买卖及居间合同》，合同于2018年1月31日解除。实际上，该函发出后，袁敏仍希望何燕飞能积极主动就此事情沟通，也在微信上反复与何燕飞确认是否收到该函，并明确表示要何燕飞就该函作出回复，均未果。2018年2月9日，银行出具同贷书，但何燕飞已构成违约，且合同应视为解除。根据合同约定，何燕飞应承担相当于该物业转让价格的20%的违约金及袁敏因本案聘请律师维权所产生的的律师费。银行对申请贷款人出具同贷书，主要审查贷款人的还款能力等，袁敏出现断供，但何燕飞贷款与袁敏贷款无关，因此袁敏的银行流水、余额证明与申请贷款者向银行贷款无关。袁敏特向法院提起反诉。何燕飞辩称，一、何燕飞在涉案房屋交易过程中不存在任何违约行为，《房屋买卖及居间合同》第14条有记载贷款过程，何燕飞向银行按揭贷款必须袁敏积极配合，及中介方指引交给银行；贷款意向书只是银行的意向，并不是最终的贷款合同，因银行放贷的前提条件必须是卖方将房产过户到买方名下，买方将房子抵押给银行，银行才放款。银行批准贷款才是本案涉案房产贷款最终取得的贷款额，如果贷款额低于650000元，则何燕飞才有义务自筹资金支付剩余款项。袁敏提出的三个月不符合合同约定及银行贷款的正常流程。二、何燕飞从来没有承诺替袁敏供楼，涉案的15000元是在袁敏断供，影响申请贷款的情况下，何燕飞帮袁敏支付银行，15000元的性质属于预付首期款。三、本案交易过程中，何燕飞及恒辉置业公司再三催促袁敏配合银行贷款及赎楼手续未果，并存在目前房子断供的现象。四、何燕飞一直按照恒辉置业公司和银行的通知到场，也提供所有的资料，从不拖延。依据《房屋买卖及居间合同》第33条规定，通知时间即为履行时间，袁敏在恒辉置业公司反复通知情况下，不予配合，即存在违约行为。综上，本案袁敏违约，何燕飞不存在任何违约且支付了165000元给袁敏，但袁敏不积极配合应当承担相应违约责任。恒辉置业公司述称，一、三方签订《房屋买卖及居间合同》，约定房屋尾款由何燕飞通过银行房贷支付给袁敏；因袁敏欠银行360000元需由担保公司赎楼，贷款审批条件必须按银行与担保要求提供相关贷款资料。《房屋买卖及居间合同》第十三条可知，三个月贷到款的起始是从袁敏将房产证过户到何燕飞名下之日起算，如房产抵押给银行后三个月何燕飞未获得银行贷款的，何燕飞才需自筹资金给付给袁敏。二、《房屋买卖及居间合同》第三十三条可知，合同履行期限非具体日期，由恒辉置业公司根据交易办理里程通过电话或书面通知义务人，通知指定时间为履行时间。这表明何燕飞、袁敏自愿接受恒辉置业公司的通知履行义务。但袁敏在恒辉置业公司电话或通知后拒不履行协助办理贷款事宜：1、何燕飞与袁敏于2017年8月7日签贷款时，何燕飞缺银行流水，何燕飞2017年8月23日补齐流水等待银行审批，审批期间银行因要做担保赎楼，经查征信袁敏信用卡出逾期次数比较多，需要袁敏提供流水与银行的余额证明。2017年9月9日袁敏咨询恒辉置业公司员工如何办理银行流水与余额证明；直到2017年10月27日袁敏在恒辉置业公司员工陪同下到银行打流水，同时农业银行人员表示袁敏出现断供情况，需要把断供款补上才同意给余额证明，也因行长不在让袁敏下次再开余额证明，当天只能打流水证明。袁敏表示财务紧张没有钱供楼，我们建议让客户借部份钱给她供楼，先把余额证明打印出来给银行批贷款。2017年10月31日何燕飞借给袁敏15000元供楼款用于供楼用，其间恒辉置业公司多次催袁敏到银行开余额证明，直到2017年11月10日袁敏到银行拿余额证明给银行。因袁敏征信有问题，担保公司与银行不同意接此赎楼单，经恒辉置业公司协调确定，让客户出手续费让担保公司现金赎楼，手续费由何燕飞出。2018年2月9日银行出具《同意个人住房贷款意向书》。同贷书出后需要袁敏办理查档等相关手续，担保公司安排赎楼。银行审批贷款意向过程中，袁敏2018年1月18日给何燕飞发《违约告知函》，恒辉置业公司让何燕飞不用理睬，因为合同条款没有体现何燕飞的违约行为，计算贷款申请日应买卖双方资料齐全，银行才能开始审批，而且贷款是否批准期限是在袁敏将房产过户到何燕飞名下之日起才起算。恒辉置业公司于2018年4月20日向袁敏出具崔告函，让袁敏办理相关手续，袁敏却给恒辉置业公司与何燕飞寄来了一份解约通知书，明确书面表示解除合同。在恒辉置业公司与袁敏微信中记载，袁敏不积极、不配合贷款审批，故意拖延提供贷款审批所需资料以至想让何燕飞出现违约行为，还一味地想收尾款。三、恒辉置业公司没有拖延办理资料，一切按合同办事。袁敏没有公证委托恒辉置业公司，恒辉置业公司不得自行或代为办理相关手续；袁敏也极少向恒辉置业公司询问交易进展；在未明确目的及预约的情况下，导致多次奔走。四、居间合同约定袁敏供楼至还清贷款止，恒辉置业公司与袁敏于2017年10月27日到银行打供楼流水与开余额证明时才知道袁敏出现断供；由何燕飞借款15000给袁敏供楼；5月22日农行人员表示无法联系袁敏，涉案房产再一次出现断供，让何燕飞帮再次帮袁敏供楼遭拒。故恒辉置业公司完全按合同约定积极办理，没有过错，也早已完成居间合同的签订；袁敏可能因涉案房屋房价已大幅提升而拖延交易。第三人中国银行麻涌支行未提交书面意见及证据。经审理查明，何燕飞作为买方、袁敏作为卖方、第三人恒辉置业公司作为居间方，三方于2017年3月15日签订《房屋买卖及居间合同》，约定通过居间方恒辉置业公司，何燕飞向袁敏购入位于东莞市麻涌镇XX村XXXX岸花园XX号住宅楼XXX号房[粤XXXX东莞不动产权第0127XXX，登记日期2017年6月29日]，该房产处于抵押状态，抵押在中国农业银行麻涌支行，无断供情况。合同第六条约定，该物业转让成交价为930000元，通过银行按揭付款。合同第九条约定，定金为150000元，买方须于本合同生效之日支付，合同生效后已付定金抵作楼款。合同第十条约定，楼款（不含定金）780000元分阶段支付，买方于银行贷款通过五天内支付130000元，剩余部分楼款650000元由买方通过（商业或公积金）贷款方式支付，该款项由贷款行直接划入卖方在该行开设的账户。合同第十二条约定，买方办理贷款，双方应按下列时间要求提交贷款所需资料并签署申贷款相关文件；（一）办理商业贷款的，双方应于本合同签署后5个工作日内；（二）办理公积金贷款的，应在买方《房地产权证》办出后5个工作日内；（三）办理公积金贷款若因银行或公积金中心的审批贷额小于买方申请额度时，由恒辉置业公司无偿协助买方办理超过公积金贷款额度部分进行商业贷款事项。合同第十三条约定，双方经约定通过中国银行合作的提保公司担保办理银行快贷（即提前放贷），担保费由买方支付;提前放贷条件及时间由双方与担保公司在担保合同予约定。合同第十四条约定，若因银行或公积金中心的审批同贷额小于买方申请贷额导致首期款不足的，买方应在接到恒辉置业公司补交首期款通知后10日内自筹资金补足。贷款申请超过三个月（商业及公积金贷款起始日分别为合同生效之日及买方产权证办出日）未获银行批准的，买方应在接到恒辉置业公司补交楼款通知后30日内自筹资金支付卖方剩余部分楼款，合同继续履行。合同第十五条约定，卖方确认尚有360000元的贷款（含本金及当月利息）未偿还；由担保公司赎楼。合同第十六条约定，卖方利用买方支付的楼款还贷的，应在本合同签定后5个工作日内办理恒辉置业公司工作人员代办提前还贷、取回产权资料、交易过户等相关手续的公证委托，并不得擅自中途撤销委托；买方办理商业贷款的，应在本合同签定后5个工作日内办理指定恒辉置业公司工作人员代办抵押登记等相关手续的公证委托，并不得擅自撤销委托。双方应在合同生效5个工作日内向恒辉置业公司提交公证所需资料。合同第十七条约定，卖方月供物业贷款需缴交至贷款实际扣取提前还贷款之日止；卖方需利用买方贷款还贷但因买方不配合原因导致贷款手续延迟而使卖方不得不持续供楼的，则延迟期间的供楼利息由买方承担。合同第十八条约定，卖方须于在签署本合同当日按恒辉置业公司要求将交易资料托管于恒辉置业公司处，作办理转让手续之用；非合同解除或权利义务终止情形下，卖方不得向恒辉置业公司索取该资料，但交易流程要求的除外。合同第十九条约定，双方或其经公证的委托代理人应在收到恒辉置业公司的电话或书面通知之日起3个工作日内备齐办理该物业产权过户资料，并同时到房管交易所签署相关文件办理产权过户手续。合同第二十四条约定，卖方或买方违反第七至第十三条、第十四至第十六条、第十九至二十三条约定之一的，或拒不履行其应尽义务导致交易无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：（一）每逾期一天，违约方须按标的物业转让价的1‰向守约方支付违约金；（二）逾期有三十天且仍未履行的，守约方可依据合同法第93条单方面解除本合同，并可以要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金；（三）因一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用。合同第二十八条约定，三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担。合同第三十一条约定，本合同中所称“交易所需资料”包括但不限于：各方身份证明资料、房地产所有权证、购房合同书、贷款合同书、委托公证文书、有关税费票据、还款凭证、利息发票及各方签署的有关文书等。合同第三十二条约定，双方应确保通讯畅通和通讯地址正确（如有变更应当在2日内通知其他方），以保证恒辉置业公司及时通知到双方办理有关手续。一方根据他方提供的地址发出通知的，五日内即视为送达。合同第三十三条约定，合同履行期限非具体日期的，由恒辉置业公司根据交易办理里程通过电话或书面形式通知义务人，通知指定的时间即为履行时间。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处签有“袁敏”及按捺、“何燕飞”及按捺，加盖“东莞市恒辉置业有限公司”印章及员工签名，三方手签日期均为2017年3月15日。何燕飞主张，因袁敏未按约定及要求提交相关的材料，案涉房屋存在断供情况，导致无法办理相关的手续，袁敏存在违约行为；没有约定赎楼的具体时间；袁敏在同贷书出具后必须赎楼并配合办理贷款事宜，但袁敏经催促未办理赎楼；合同因袁敏2018年3月30日发出解除函单方解除。袁敏主张，因恒辉置业公司没有及时全面履行告知义务，何燕飞未按合同约定在贷款申请超过三个月未获银行批准的情况下支付楼款，存在违约；没有约定赎楼的具体时间；合同已于2018年1月31日解除。恒辉置业公司主张，因袁敏未按约定及要求提交相关的材料，案涉房屋存在断供情况，导致无法办理相关的手续，袁敏存在违约行为；没有约定赎楼的具体时间；合同并未解除。按照何燕飞、袁敏与恒辉置业公司员工提交的证据及信息记录，本院按时间顺序列举主要内容如下：2017年3月15日，何燕飞向袁敏现金支付了定金20000元，向恒辉置业公司支付居间费27900元；恒辉置业公司收到以下文件：维修基金发票、契税发票、律师费发票、商品房按揭登记证明书、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同。2017年3月16日，何燕飞向袁敏转账支付了定金130000元。2017年9月，恒辉置业公司员工与袁敏沟通出具余额证明事宜。2017年10月1日至2018年3月31日，何燕飞与袁敏的信息记录显示，袁敏对中介的能力产生质疑，中介向买卖双方均称对方资料不齐，而不清楚具体要什么材料；放款金额与赎楼金额不对应，应该先放款再赎楼。何燕飞表示中介要求袁敏打供楼流水即可，但中介无法联系袁敏。袁敏于2018年1月22日请何燕飞就房子交易、延期付款、后续付款进行书面回函，因时间长，交易条件要做相应变更，并发送告知函（未显示内容）。何燕飞表示会回函，并于1月31日表示中介说二月初银行会放款；于3月28日表示担保公司可帮袁敏赎楼，请袁敏准备相关资料办理；于3月31日表示银行贷款已批，担保公司开始介入赎楼，听中介表示袁敏发了一份解除合同，但并未正式收到函件，希望约谈相关事宜。袁敏表示合同解除告知函已寄给中介，请中介转交何燕飞。2017年10月12日至11月7日，恒辉置业公司员工就银行贷款、余额证明事宜联系袁敏。2017年10月17日，恒辉置业公司员工向袁敏发送两份文件；2017年10月19日，袁敏向恒辉置业公司员工询问代付房贷事宜，双方就打证明时间进行沟通，袁敏表示在黄埔办理公证；2017年10月27日，恒辉置业公司员工与袁敏沟通公证事宜，恒辉置业公司员工表示要等银行贷款批了再做公证，在恒辉置业公司员工询问下，袁敏表示有两期（2017年10月开始断供两期）没有供楼，恒辉置业公司员工表示让买家先垫付。2017年11月1日，何燕飞向袁敏支付了15000元，该款项为预付款。2017年11月3日，恒辉置业公司员工与袁敏沟通农行开证明事宜；2017年11月7日，袁敏表示未能按约定时间到银行。2017年11月10日，袁敏把余额证明给银行。2018年2月9日，中国银行麻涌支行出具《同意个人住房贷款意向书》，表示拟同意何燕飞为购买案涉房屋的个人住房贷款申请，贷款金额为650000元，最终以贷款合同签署为准；双方需补齐材料、落实银行规定的放款条件；备注：1、出一本证，2、佰喜保证合同及担保函、递件回执、正评，3、13万首期收据；意向书有效期为3个月。该《同意个人住房贷款意向书》由谁、何时从银行领取存在争议。2018年3月30日，袁敏向恒辉置业公司发出《合同解除告知（函）》表示，袁敏已按合同约定提交了相关资料，并多次到银行、房管等部门拍照并签署相关证明文件，积极配合办理按揭贷款事宜，充分履行了合同约定的全部义务；何燕飞自合同签订以来，除支付150000元外，未支付其他任何款项，经催讨未果。故袁敏于2018年1月18日通过快递方式向何燕飞书面送达《违约告知函》，要求何燕飞就逾期付款事宜进行沟通协商未果。鉴于何燕飞逾期支付房款已达一年之久，经袁敏及恒辉置业公司催告后仍不履行合同义务，故根据合同法第九十四条及《房屋买卖及居间合同》第二十四条的约定，袁敏正式通知恒辉置业公司并请代为转达何燕飞，三方签订的《房屋买卖及居间合同》自即日起正式解除终止，并将通过诉讼的方式处理案涉违约责任的承担问题。附袁敏的有效联系方式，收件地址为广州市黄埔区，手机号码为15XX279XXXX。2018年4月20日，恒辉置业公司向袁敏发出《崔促函》表示，何燕飞同贷书于2018年2月9日已出，经恒辉置业公司与何燕飞多次电话和信息通知袁敏办理相关赎楼手续未遂，故发函催促，请袁敏三个工作日内配合担保公司办理相关赎楼交易手续。函中罗列贷款迟延审批经过及原因为：1、2017年8月3日双方申请贷款；2、2017年8月7日袁敏到中国银行递交资料并签署审批资料；3、2017年9月初中国银行需袁敏补上物业贷款银行即农业银行供楼流水及开余额证明；4、2017年10月27日打流水农行没有开到余额证明；5、银行审批发现袁敏出现断供，补上再能审批，期间何燕飞支付15000元给袁敏补供楼款；6、补供后2017年11月10日袁敏再次拿余额证明，重新查档，重新打印流水。补齐相关材料后银行开始审批流程，至2018年2月9日出具同贷书，即同贷书迟延原因在于袁敏未及时补齐材料造成。担保公司需袁敏到场重新办理手续可赎楼。该邮件于2018年4月21日签收。2018年5月5日，何燕飞的委托律师向号码为15622796655的手机发送信息表示，何燕飞已向袁敏支付165000元，《同意个人住房贷款意向书》于2018年5月9日失效，希望袁敏在2018年5月7日前主动联系何燕飞及恒辉置业公司，及时办理贷款及赎楼手续，避免违约。袁敏回信表示，袁敏多次催讨房款未果，已决定终止交易；不清楚5月9日贷款到期一事。2018年6月21日，袁敏与恒辉置业公司员工的信息记录显示，袁敏对恒辉置业公司要求出具余额证明的时间有异议，认为应该在八月或九月中旬就应该通知办理，八月时袁敏不欠任何房款；袁敏多次打印余额证明、办理公证未果。恒辉置业公司员工表示余额证明是后期担保公司要求的，资料只能本人取，袁敏均需配合办理相关程序。袁敏表示交易前已明确因无力还贷才卖房，确认信用卡有负债导致征信受到影响；在签订合同时并没有断供；恒辉置业公司承诺由何燕飞承担过户前房贷。恒辉置业公司员工表示应按合同约定处理；双方并未签订补充协议，且何燕飞已额外出借15000元；银行表示无法联系袁敏。为查明案涉房屋的供房、贷款情况，本院分别于2019年2月26日、2019年6月10日发函到中国银行麻涌支行、于2019年3月19日、2019年6月10日发函到中国农业银行股份有限公司东莞麻涌支行调查。2019年3月6日中国银行麻涌支行复函称，何燕飞为购买案涉房屋申请个人住房贷款，何燕飞与袁敏签署相关按揭贷款文件，贷款已于2018年2月9日通过初步审核，意向发放贷款650000元，并出具了《同意个人住房贷款意向书》，该意向书已于2018年4月19日向恒辉置业公司代表郑杰文交付。恒辉置业公司不确认意向书的签收人为其公司员工郑杰文，且其不需要原件，当时无法联系袁敏办理相关手续。2019年3月27日中国农业银行股份有限公司东莞麻涌支行回复称，案涉房屋在2018年9月16日至2019年3月16日存在断供情况；没有办理赎楼手续；办理赎楼手续申请人需提前一个月向银行提交还款申请书才能还款，在银行出库他项权证后，经银行电话通知，申请人到银行领取不动产注销申请表、他项权证到房管部门办理注销手续。2019年6月19日中国农业银行股份有限公司东莞麻涌支行复函称，案涉房屋供款情况如下：袁敏2015年1月开始供款，至2017年1月供款正常，从2017年2月开始逾期，然后2017年3月连续还款2期，2017年9月又开始逾期，然后2017年11月连续还款3期，从2018年9月开始断供，至今一直没有还过款。2019年6月25日中国银行麻涌支行回复函称，案涉房屋于2017年8月7日何燕飞本人申请个人二手住房供款，申请的贷款类别为跨行转按（即跨行赎楼），2017年11月15日经查询袁敏征信后，未能叙做跨行转按业务，后改做担保快贷，由于未能叙做跨行转按业务，故相关跨行转按资料未存留；基于保护客户信息，不能附上申请人提交的材料（《房屋买卖及居间合同》复印件一份、《借款人家庭住房信息查询证明》原件一份、何燕飞及黄容铃身份证复印件各一份、何燕飞家庭户口本复印件一份、何燕飞结婚证复印件一份、何燕飞及黄容铃收入证明原件各一份、何燕飞工行流水原件一份、黄容铃交通银行流水原件一份、首期款收据复印件一份、何燕飞还款借记卡复印件一份、何燕飞20万《个人贷款确认书》、《个人信用贷款合同》、平安银行流水原件各一份）；由于该贷款时隔多时，无法确定当时是否缺材料和补材料等情况，且无法明确申请人提出申请后因何一段长时间出具《同意个人住房贷款意向书》。另查，案涉的东莞市麻涌镇XX村XXXX花园XX号住宅楼XXX号房（粤XXXX东莞不动产权第0127XXX号），权利人为袁敏，共有情况为单独所有。为确认案涉房屋当前实际价值，何燕飞申请对案涉房屋进行评估。本院准许后，经本院摇珠确定并委托深圳市世联土地房地产评估有限公司东莞分公司进行评估，该公司出具一份《房地产估价报告》，确定上述18号住宅楼203房产在价值时点2018年3月31日的估价结果为：单价15000元/平方米，市场价值1441800元。何燕飞为此支付了评估费6100元。另，何燕飞向本院申请了财产保全，向中国人民财产保险股份有限公司东莞市分公司支付保险费4800元。本院于2018年5月10日依法作出（2018）粤1971民初11400号民事裁定书，裁定冻结袁敏存款800000元或查封、扣押其相应价值的财产。何燕飞因委托广东汉章律师事务所提起本案诉讼，向该律师事务所支付律师费38000元。袁敏因委托广东盈隆（东莞）律师事务所提起本案反诉，向该律师事务所支付律师费25000元，提交的律师费发票为5000元。以上事实，有《房屋买卖及居间合同》、银行转账流水及定金收据、同意个人住房贷款意向书、合同解除告知（函）、催促函及送达材料、房屋产权证、收款收据、委托代理合同及发票、微信聊天记录、收件收据、短信截图、调查函回复，以及本院庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，第三人中国银行麻涌支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃陈述及质证的诉讼权利，法律上的不利后果由其自行承担。粤XXXX东莞不动产权第0127XXX号不动产权证显示，案涉的东莞市麻涌镇XX村XXXX花园XX号住宅楼XXX号房权利人为袁敏，共有情况为单独所有。可见，袁敏有处分该房屋的权利。何燕飞与袁敏以及第三人恒辉置业公司于2017年3月15日签订《房屋买卖及居间合同》，本院依法认定该合同成立并合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的权利义务。何燕飞与袁敏双方在该合同履行过程中产生了案涉纠纷。关于合同买卖相对方谁存在违约行为，存在违约行为的一方应如何承担违约责任的问题。本院结合案涉证据及各方的陈述分析如下，第一、《房屋买卖及居间合同》约定，案涉物业的转让成交价为930000元，何燕飞应于合同生效之日支付定金150000元，应于银行贷款通过五天内支付130000元，剩余部分楼款650000元通过贷款方式支付。第二、何燕飞已支付定金150000元、预付款15000元。第三、中国银行麻涌支行出具的《同意个人住房贷款意向书》的落款时间为2018年2月9日；经本院调查，无法查明为何《同意个人住房贷款意向书》长时间未出具。第四、何燕飞、恒辉置业公司主张袁敏未按双方的约定及时提交相关的材料及办理相关的手续，在《同意个人住房贷款意向书》出具前，袁敏确实存在此行为。第五、根据中国银行麻涌支行的回复，案涉贷款类别曾进行变更，变更原因在于2017年11月15日查询袁敏的征信导致，故袁敏以何燕飞未在贷款申请超过三个月未获银行批准，自筹资金支付剩余楼款为由解除合同的理由不成立。第六、《同意个人住房贷款意向书》的出具，以及出具后三方的沟通信息，表明三方已就《同意个人住房贷款意向书》出具前的行为达成合意，三方应按《房屋买卖及居间合同》约定的，《同意个人住房贷款意向书》出具后的义务履行。第七、经询问，三方均表示未对赎楼时间进行明确的约定。第八、恒辉置业公司无证据证明其已及时向房屋买卖双方履行了相关的告知义务。第九、可查明的情况是，恒辉置业公司于《同意个人住房贷款意向书》出具当天知晓、何燕飞最迟在2018年3月31日知晓该意向书已出具。第十、合同第十条约定何燕飞应于银行贷款通过五天内支付130000元，剩余部分楼款650000元由何燕飞通过贷款方式支付；结合合同第十四条关于银行审批同贷额小于申请贷款额的约定，以及贷款金额与合同约定的剩余部分楼款金额一致、《同意个人住房贷款意向书》中明确记载需要13万首期收据的备注，何燕飞应于银行贷款通过，即知晓《同意个人住房贷款意向书》出具后五天内支付130000元；何燕飞未履行此义务，也未与袁敏进行有效的沟通协商。第十一、案涉物业在合同签订前后均存在逾期还款的情况。第十二、袁敏于2018年3月30日向恒辉置业公司发出《合同解除告知（函）》表示解除案涉合同，而此时间恰在何燕飞应付款时间段内。因此，何燕飞、袁敏主张的对方存在的违约行为均不成立，本院均不予采纳。因何燕飞、袁敏均主张解除合同，故本院确认案涉《房屋买卖及居间合同》已解除。在双方均有过错的情况下，根据过错的先后顺序及程度，本院酌定，由袁敏向何燕飞返还已支付的购楼款（含定金）165000元，袁敏赔偿何燕飞已支付的居间费用27900元；对于何燕飞超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回；对袁敏要求何燕飞支付违约金、律师费的诉讼请求，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告何燕飞、被告袁敏、第三人东莞市恒辉置业有限公司签订的《房屋买卖及居间合同》已解除；二、被告袁敏应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何燕飞返还购楼款（含定金）165000元；三、被告袁敏应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何燕飞赔偿居间费用27900元；四、驳回原告何燕飞的其他诉讼请求；五、驳回被告袁敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案本诉受理费5900元、保全费4520元，共10420元（何燕飞已预交），由原告何燕飞负担7907.48元，被告袁敏负担2512.52元。本案反诉受理费2232.5元（袁敏已预交），由被告袁敏负担。本案评估费用6100元（何燕飞已预交），由原告何燕飞自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张子慧二〇一九年七月一日书记员  曾艳霜书记员  李健东附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。