广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3513号原告：林中正，男，1987年7月8日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：涂吉伟，广东锐锋律师事务所律师。被告：陈土林，男，1984年7月15日出生，汉族，身份证住址：广东省阳山县。委托诉讼代理人：许洋、梁学军，均系广东本华律师事务所律师。原告林中正诉被告陈土林租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人涂吉伟、被告委托诉讼代理人许洋、梁学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林中正向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告双方签订的《场地、仓库租赁合同》无效；2、请求判决被告退还合同保证金50080元；3、请求判决被告赔偿原告装修损失共计554963.5元（场地装修费：215750元；仓库改造费：42000元；监控安装费：21000元；施工费：276213.5元）；4、请求判决被告赔偿原告搬运费52300元;5、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年7月16日签订《场地、仓库租赁合同》，约定被告将位于荔湾区龙溪南围工业区A区A街8号租赁给原告作经营使用，租赁期限为10年，自2018年8月1日至2028年12月31日止。在被告将涉案仓库交给原告使用时，该涉案仓库已经做了硬化处理。原告依据合同约定缴纳了保证金，并按照自己经营需要对涉案场地、仓库进行了装修和改造，现在处于正常经营中。2018年11月15日，原告突然接到广州市荔湾区人民政府海龙街道办事处发来的《告知书》，认为涉案场地、仓库是违法建筑，将在2018年11月20日进行强制拆除。原告接到《告知书》后才发现被告一直欺骗原告说涉案场地、仓库是工业园区。原告完全相信了被告欺骗的说辞，承租了涉案场地并进行了装修和改造，投入了大量的人力和物力。现涉案场地、仓库必须拆除，导致原告巨大损失。原告多次找被告协商解决，但是，被告拒绝赔偿。原告从事布料批发和零售业务，场地、仓库需要堆放各种款式、各种类型的布料几万匹布料。为分门别类堆放布料，必须搭建货架才能堆放。由于时间非常紧张，原告于2018年12月25日与戚冠华签订合同，由其负责抢运布料，其他的财物均无法搬离，如货架等都被损坏并被政府拉走，导致原告损失非常严重。根据我国法律及相关的司法解释，为维护原告的合法权利，现依法向人民法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告陈土林辩称：一、答辩人与原告签订的租赁合同合法有效。涉案场地所属地块是经政府相关部门批准的经济发展留用地，答辩人在承租涉案场地后，从未对涉案场地进行改动，一直可以正常使用、出租，政府相关部门在原告承租之前也从未对涉案场地提出过任何整改要求，涉案场地在原告承租之前完全符合政府的管理规范，导致涉案场地不能继续使用是原告的违法搭建行为造成的，与答辩人无关。二、答辩人与原告签订的租赁合同明确约定承租人不得私自搭建建筑物，无论合同是否有效，原告均不得违法搭建，因此，退一万步说，即使答辩人与原告签订的租赁合同无效，也不能作为原告要求答辩人赔偿其违法搭建所支出的费用的理由。三、原告自2018年10月份起就未向答辩人交付租金，原告是2018年12月才搬离涉案场地的，保证金刚好冲抵2个月租金，答辩人无需退还。同时，鉴于租赁合同无法继续履行的责任在原告，原告所主张的搬运费应由原告自行承担。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年7月16日，出租方（甲方）被告与承租方（乙方）原告签订《场地、仓库租赁合同》，约定：甲方将位于龙溪南围工业区A区A街8号现时状况场地租赁给乙方作经营场地使用。面积1172平方米，空地分摊面积160平方米，租赁期共10年，自2018年8月1日至2028年12月31日止,每月场地面积租金23440元,空地面积租金1600元，共25040元。租金从2019年8月开始递增等等；签约时乙方须交两个月按共50080元给甲方作为合同保证金。租金每月为一期计收一次，乙方应将租金于当月5日前交给甲方；在乙方租赁期满后，甲方负责对经营场地进行检查验修。验修合格，如乙方交清各项费用，即将按金如数退回（不计息），如乙方未交清，可将按金抵扣所有欠款项，如按金不足以抵扣所欠款项，应向乙方追收；场地内的设施不得随意改动，如需改动或重新装修，须征得甲方的同意后才可施工，场内内设施及门窗等如有损坏，应自行维修；租赁期满或合同终止后，所有建筑实体及装修，水电管线等设施，即无偿归属甲方所有，未征得甲方同意，乙方不得拆走，如有拆走或损数，应负责赔偿；等等。合同签订当天，原告向被告支付了保证金50080元，被告则向原告交付了案涉场地。之后，原告在案涉场地进行了装修，在部分场地修建了办公室及厕所，场地主要用作放置布匹的仓库使用。原告向被告交租至2018年10月31日。2018年10月18日，广州市荔湾区人民政府海龙街道办事处发出《告知书》，告知场地当事人：你在海龙××××路变电房北侧地块涉嫌违法占地搭建混合结构建筑物。现告知你，请按照相关的规定，在2018年10月23日前自行清理拆除，若你方未及时整改，我街报请区执法部门强制整改，由此产生的相关法律责任由你方负责承担。2018年11月15日，广州市荔湾区人民政府海龙街道办事处发出《告知书》，告知场地当事人：你在海龙××××路变电房北侧地块涉嫌违法占地搭建混合结构建筑物。现告知你，请按照相关的规定，在2018年11月19日前自行拆除，逾期不整改，将在2018年11月20日由区执法部门强制拆除。2018年12月25日，原告搬离案涉场地，原被告双方没有办理交接手续。现案涉场地已被拆除，硬底化地面已被铲除，案涉场地只留下钢结构棚架（无顶棚），场地处于空置状态。另查，南围工业园以北的土地（含案涉场地）原由龙溪十二社出租给林桂根作种养使用，面积39.42亩，使用期从2009年1月1日至2028年12月31日。2017年8月15日，上述土地承租人变更为陈土林。另房管部门于2010年6月2日向广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社作出《关于核定农村集体经济发展留用地指标的函》，表示：按照征收留用地“征一补一”原则，同意按征收你社原经济发展留用地10638平方米的100%的比例核定留用地指标为10638平方米等等。诉讼期间，原告为证明其装修损失向本院提供了证据3、龙溪仓库装修合同、单价措施项目清单与计价表、工程结算报告、银行流水及付款凭证，证明合同双方是原告与广州第六装饰工程有限公司，仓库是A区A街8号，支付的款项为215750元，原告支付给广州第六装饰工程有限公司项目负责人郑荣心的银行账户的，有付款凭证和银行流水。证据4、施工合同、补充协议、工程结算单及付款凭证（工程结算单中前6项的费用是8号仓库的，后3项的费用是6号仓库的），证明双方是原告与戚来民，实际是搭建仓库的堆放布料的不锈钢货架，支付的款项为276213.5元。按照合同约定，支付到戚来民和杨玲的银行账户，有银行对账单、电子回单、付款凭证。证据5、仓库改造施工协议书及付款凭证（6号、8号仓库均有施工，按两个仓库的面积比例折算，6号仓库是8号仓库的1/3，所以8号仓库价款大约42000元），证明双方是原告与黄银洲，金额为42000元，有银行转账记录、银行回单。证据6、监控工程合同、工程验收报告及付款凭证，证明双方是原告与黄广恩，金额为21000元，其中微信转账2000元、银行转账19000元。证据7、布匹搬运协议书、付款凭证、收款收据，证明由于原告另外聘请了戚冠华组织车队和人员搬迁，搬迁费为每匹布5元，总共支付了52300元。原告提供证据8、广州市荔湾区综合行政执法局国土资源行政处罚决定书（荔综国土处字[2016]第3号），证明涉案场地土地用途为一般农用地，而非工业用地，被告擅自水泥硬化并搭建钢结构大棚被荔湾区行政执法局进行行政处罚，行政处罚作出时间为2016年3月16日。被告故意隐瞒涉案场地的用途及对行政处罚的客观情况，向原告作出虚假陈述导致原告作出错误判断签订场地租赁合同，因此被告对原告的损失负有全部的责任。被告质证认为：对证据3真实性不予确认，我方无法确认广州第六装饰工程有限公司是否与原告签订该合同，流水也无法与结算报告相对应，这些流水转账完全是原告与案外人勾结、串通作出的虚假的流水。施工未经被告同意，是原告私自搭建违法行为，造成的损失无论是否存在，均由其自行承担。所以对清单所列的内容有异议，认为是原告与案外人恶意串通作出的；对证据4真实性不予确认，该证据属证人证言，证人应当出庭作证，否则证据不予确认。该合同的签订时间是2018年7月5日，租赁合同是7月16日签订的，还没承租就签订该合同，不符合常理。戚来民的款项约定支付给杨玲，该转账是否是原告与杨玲之间的其他账户往来。原告与合同相对人串通，恶意损害被告的行为。本合同是在8号场地施工的，与6号场地无关。从清单可以看出本案大部分原告的损失都是故意夸大，都是虚构的；对证据5真实性不予确认。理由与证据4一致；对证据6真实性不予确认。理由与证据4、5一致；对证据7，真实性不予确认。原告最后一天搬离涉案场地是2018年12月23日，而原告提交的戚冠华的搬迁合同写的是2018年12月25日至2019年1月5日，我方认为在2018年12月23日已经完成了全部的搬离工作，这份搬迁合同与我方没有任何关系。原告所有的证据，我方认为均不能作为其向被告追偿损失的依据，因为所有这些支出均是原告的违法搭建行为引起的，该行为并没有征得出租方的同意，所造成的损失只能由原告自行承担。案涉场地是可以作为存放货物使用的。对证据8真实性没有意见，行政处罚决定书所指的场地不是涉案场地，是涉案场地斜对面的场地。且处罚是在2015年4月份，当时也已经处理完毕，场地也没有进行硬化。林伟英正是经历了这件处罚后，出租方与承租方明确约定不得擅自对涉案场地进行硬化，不得私自搭建违建。所以涉案场地一直没有硬化，至于涉案场地硬化是原告自行施工造成的。另原告于2018年10月8日向林伟英承租了龙溪南围工业区A区A街6号场地，面积660平方米，该场地与案涉场地相邻，场地用作放置布匹的仓库使用。本院认为：依据房管部门作出的《关于核定农村集体经济发展留用地指标的函》，只能证明同意给予广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社经济发展留用地指标10638平方米。被告并没有证据证明案涉场地所属地块经相关行政主管部门核定为经济发展留用地。从南围工业园以北的土地（含案涉场地）原由龙溪十二社出租给林桂根作种养使用，该土地应为农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第十二条、第四十四条、第六十三条的规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；未经法定程序，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉《场地、仓库租赁合同》项下的土地为集体所有的农用地，被告将案涉场地出租给原告作非农业用途，且在案涉场地涉嫌违法占地搭建混合结构建筑物，故涉案《场地、仓库租赁合同》为无效合同。因涉案《场地、仓库租赁合同》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，故原告要求被告退回履约保证金50080的诉讼请求，本院予以支持。因涉案《场地、仓库租赁合同》无效，根据公平合理原则并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告应参照合同约定的租金标准向被告支付实际占用场地的使用费。因原告实际已于2018年12月25日搬离场地，应扣减原告搬迁前的场地使用费(2018年11月1日至2018年12月25日，参照租金25040元/月计)后，履约保证金余款4846元予以退回。原告在签订案涉《场地、仓库租赁合同》时，对案涉场地的土地性质、产权情况未尽到基本的审慎义务，对合同的无效亦存在过错。根据公平合理原则，原告的损失应由原、被告各承担50%。原告提交的相关装修合同及支付凭证符合合同约定用途的装修范围内，装修费数额本院予以认可，被告应向原告赔偿装修损失554963.5元的50%即277481.75元。相应的搬运费52300元亦属搬迁正常的支出，本院予以认可，被告应向原告赔偿搬运费损失52300元的50%即26150元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第六十三条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：确认原告林中正与被告陈土林于2018年7月16日签订的《场地、仓库租赁合同》无效。在本判决发生法律效力之日起三十日内，被告陈土林向原告林中正退还履约保证金余款4846元。在本判决发生法律效力之日起三十日内，被告陈土林向原告林中正赔偿装修损失277481.75元。在本判决发生法律效力之日起三十日内，被告陈土林向原告林中正赔偿搬运费损失26150元。五、驳回原告林中正的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5187元，由原告林中正负担2593元，被告陈土林负担2594元（此案件受理费已由原告预交，本院不作退回，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年七月十九日书记员  马 晴姚晓丹