山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初7号原告（反诉被告）：威海文平房地产开发有限公司。住所地：威海市环翠区和谐家园35号-2。法定代表人：张德元，执行董事。委托诉讼代理人：邹丹，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向婷源，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会，住所地威海火炬高技术产业开发区西北山路8号。法定代表人：孙建国，主任。委托诉讼代理人：谷昭波，男，该居委会会计。委托诉讼代理人：杨玉山，山东明威律师事务所律师。原告（反诉被告）威海文平房地产开发有限公司（以下简称文平公司）诉被告（反诉原告）威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会（以下简称西北山居委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年3月30日作出（2014）威民一初字第63号民事判决。文平公司不服，向山东省高级人民法院提起上诉。山东省高级人民法院于2018年11月26日作出（2018）鲁民终1138号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2019年1月4日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。文平公司之委托诉讼代理人邹丹，西北山居委会之委托诉讼代理人谷昭波、杨玉山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。文平公司向本院提出诉讼请求：1.判令西北山居委会给付文平公司合作开发利益（应分得住宅、车库、草棚、网点及相应价款）、各项费用（税金、借款、逾期交房违约金、支付拆迁政策之外的费用及楼宇门、对讲门、暖气增容费、煤气安装费）共计10613684.78元；2.诉讼费用由西北山居委会负担。事实和理由（同反诉答辩意见）：万盛家园一期中文平公司应支付西北山居委会差价款8157910元，万盛家园二期中西北山居委会应支付文平公司差价款4867272元、借款7008278元、暖气增容费、煤气安装费983593.05元、对讲门费用30800元、超额支付的补偿费1665852.94元，西北山居委会还应支付一二期项目税费3908083.28元、文平公司因逾期交房而承担的违约金307715.51元，以上款项计算后西北山居委会合计应支付文平公司10613684.78元。对于具体争议问题分述如下：第一部分：万盛家园一期项目中的相关问题。万盛家园一期中双方对于开发总面积及实际交付给西北山居委会的安置面积及车库和草棚的分成面积均无异议。争议问题主要是居委会综合楼（大酒店）、孙建波等11户拆迁居民的补偿、五交化宿舍、废旧物资回收公司的补偿、税金的承担(因万盛家园二期也涉及税金的问题，税金问题在第三部分单独论述)及违约金问题。一、居委会综合楼（大酒店）应否补偿问题：1.综合楼不应当在合同约定之外再单独补偿。根据2002年9月26日合同第四条第4款约定，居民拆迁房屋及甲方资产相加总拆迁面积为12820平方米。这是双方对当时拆迁总面积的一个确认，文平公司对西北山居委会回迁面积按照合同约定计算就不应当超过该面积，里革厂减半按超市面积折顶(减半2524／2=1262平方米按照网点价格5600元／平方米计算)，其余按照80％折算回迁面积，最终实际回迁面积不可能超过该拆迁总面积，原审判决认定文平公司应给西北山的安置面积却高达l3842．68平方米(其中住宅12029．86平方米，网点1812．82平方米)完全背离合同约定。以合同约定拆迁面积12820平方米为依据计算应安置回迁面积是9498．8平方米【1262+(12820-2524)x80％】，这与文平公司统计的万盛家园一期应回迁面积9410．12平方米仅相差88．68平方米，故居委会综合楼不应当在合同约定之外再额外进行补偿。西北山居委会认为综合楼在一期就已经拆迁，该综合楼建筑面积2640多平方米，居委会所有产权房屋在一期被拆除并不多，如此大面积更是没有，当时双方拆迁所有面积都有登记，为何唯独缺少综合楼，如此明显的建筑拆除不可能被双方忽视。至于具体的拆迁原因及应否补偿问题，事隔十几年，经手人都已经更换，西北山居委会和文平公司各有不同说法，但合同是当时双方真实意思表示，是经过反复磋商、测算、论证、妥协最终达成一致结果，不能因为西北山居委会更换法定代表人就将之前约定全盘否定，按照合同的约定，综合楼补偿其实已经暗含在西北山回迁及分成当中，不应在合同约定之外再单独补偿。退一步讲，即便按照西北山居委会在原审时的陈述“当时签订协议时文平公司也不想拆除大酒店，但是规划用地审批在其红线之内，必须要拆除，否则无法审批。所以在双方没有达成补偿协议情况下文平公司即拆除了大酒店，且拆除是西北山居委会同意拆除的”，综合楼也不应当补偿。综合楼在规划用地红线内并不等同于实际建筑就占用了综合楼土地，因为实际建筑边界离红线还有很大一段距离，对此西北山居委会也没有提供任何有效证据(其提供的总平面图根本看不出来综合楼的位置)证明实际建筑占用了综合楼土地。西北山居委会自认其同意拆除，双方拆除时又没有达成一致进行补偿，说明西北山居委会当时认可文平公司不进行补偿。退一步讲，基于没有实际占用综合楼土地及当时双方没有达成一致的情况，也应由双方协商确定如何补偿，而非全部由文平公司承担。2.综合楼是由西北山居委会拆除。综合楼与其他住宅一样都是由西北山居委会具体实际实施拆迁，而非由文平公司拆迁。西北上居委会主张综合楼是由文平公司拆迁，理由是文平公司是拆迁人(即拆迁许可证存根上记载的拆迁人)。但文平公司只是名义上拆迁人，居委会才是实际拆迁人。拆迁许可证发证时间为2003年2月24日，2002年12月8日的协议书中记载，当时有部分不属于西北山居委会产权的建筑物拆迁受阻，而综合楼产权属于西北山居委会，可见综合楼在当时己经拆迁完毕，此时文平公司尚不是拆迁人。西北山居委会在原审庭审中称文平公司取得上述拆迁许可证是二期改造拆迁许可证，与一期没有任何关系。西北山居委会在庭审中也多次认可政府委托居委会签订安置补偿协议，因为土地尚未出让，文平公司尚未取得开发权，居委会与村民比较熟悉。3.文平公司从未对综合楼进行部分补偿。原审判决根据怡园街道办事处审计站和西北山居委会理财小组确认的书面材料认定文平公司支付的38万元属于综合楼补偿款是错误的。该38万是西北山居委会向文平公司借款。一笔是8万，另一笔是30万元，西北山居委会分别于2003年8月4日和2003年12月11日出具了收款收据，事由明确写明是借款，该收款收据真实反映当时该笔款项用途。而该书面材料形成于2008年12月30日，完全是西北山居委会单方制作，未经文平公司确认。西北山居委会理财小组是居委会内部机构，怡园街道办事处属于居委会主管部门，出具这份材料既没有向文平公司调查落实，也没有原始材料作为依据。从材料内容看，该笔款项在居委会帐面挂在“应付款”会计科目上，是居委会应当偿还给文平公司，账务处理与收款收据中记载事由完全相符。仅凭怡园街道办事处审计站和西北山居委会理财小组确认书面材料不能改变其向文平公司借款事实。更不能以此为由认定文平公司向居委会进行综合楼部分补偿，进而认定应当承担综合楼所有补偿。4.案涉项目并没有占用综合楼土地。正式拆迁前，综合楼及村里牌坊都因为拓宽道路而被拆除，居委会曾表示要向政府要一块补偿。综合楼拆除后土地现为市政道路，文平公司开发的项目并没有占用该综合楼土地，既然没有实际受益就无需承担补偿义务。5.即便需要进行补偿，综合楼一层按照网点补偿也没有依据。原审判决认定根据综合楼的性质和具体使用情况，一层面积参照网点价值补偿，二层以上按照住宅补偿。但根据西北山居委会提供的威海市卧龙山集团公司大酒店工商登记信息显示，该公司经营期限自1992年8月22日到1997年8月22日，根据其提供的发票领购簿显示，经营时间截止到1995年11月28日，无任何证据证实居委会综合楼一层在拆迁时仍在进行商业经营。且按照双方合作开发协议约定，除里革厂减半后按照网点补偿，其余全部都是按照住宅补偿。二、孙建波等11户不应由文平公司补偿。2002年12月8日协议约定“甲乙双方友好协商，先在一期开发建设的八栋住宅楼中，在分给甲方的比例分成中暂安置这ll户，待二期工程建成后再由乙方对这部分面积予以补偿”。该协议提到的二期并不是实际开发的万盛家园二期，该二期最终并没有给文平公司开发，而是由居委会给了高新投资公司开发。西北山居委会认可文平公司没有开发该协议二期，而是由高新投资公司使用。按照谁受益谁补偿原则，文平公司没有占用该开发土地，就不应当承担补偿义务。三、五交化宿舍不应由文平公司补偿。该五交化宿舍不在拆迁开发范围内，西北山居委会在原审时提交该房屋产权登记(房产证号：威房字第××号，房屋坐落西北山村397号)，但没有提供任何该房屋在文平公司开发地块上的信息。据文平公司了解，西北山居委会还与威海虹江房地产开发有限公司合作开发房地产，五交化宿舍应该就在该合作开发地块上，该房屋房产证由威海虹江房地产开发有限公司申请注销。该部分补偿面积108．8平方米(136平方米x80％)应当从住宅安置面积中扣除。四、废旧物资回收公司不应由文平公司补偿。西北山居委会提交其与环翠区废旧物资回收公司负责人张起福签订的回迁协议及补偿协议，但是根据回迁协议内容看，是关于西北山居委会与威海高新投资(集团)有限公司联合拆迁开发卧龙福地小区回迁房的回迁协议，与本案没有任何关联性。其提交的《住宅安置补充协议》是对西北山居委会与废旧物资回收公司2011年3月4日签订补偿安置协议的补充，但该2011年3月4日协议的内容不清。《住宅安置补充协议》提到，文平公司转给回收公司的还有三份《房地产转让合同》，说明文平公司已经对回收公司进行了补偿。在事实不清情况下，认定西北山居委会通过补偿行为受让回收公司债权缺乏依据。据文平公司了解，一期工程最南面一栋楼与威海市环翠区废旧物资回收公司之间交界处有空地，废旧物资回收公司协商文平公司在空地处盖网点房，占用两家各一部分土地，所以约定建成后其中一个网点房(约70平方米)给废旧物资回收公司，并约定在临该公司交界处留5米的大门通道。后来因为规划不批准等原因导致该网点房并没有建设，因此2003年6月13日协议并没有实际履行。如果废旧物资回收公司认为应当交付，其可以另案诉讼。如在本案中解决，应当追加废旧物资回收公司参加诉讼。第二部分：万盛家园二期项目相关问题。万盛家园二期双方均无争议的是开发总面积及实际交付西北山安置面积及车库、草棚、网点分成面积。万盛家园二期项目争议问题主要是居民回迁面积补偿比例问题、文平公司超额支付补偿费负担问题、楼宇门(对讲门)及暖气增容费、煤气安装费负担问题。一、万盛家园二期项目居民回迁面积补偿比例问题。2002年12月12日协议书是万盛家园二期开发协议，该协议明确约定“按居民每户住宅及院子总面积的80％折算回迁住宅面积”。原审判决认定按照房屋面积的100％及院子面积的96％给予村民补偿背离双方合同约定。1.西北山居委会违反合同约定多给村民补偿的部分应由其自行承担。文平公司确实给居委会出具授权委托书，但授权委托书要求依据法律及有关约定合理履行。西北山居委会应按照与文平公司约定，根据居民每户住宅及院子总面积80％折算回迁住宅面积，签订补偿协议，但西北山居委会却在与部分村民签订补偿协议时违反该约定，理应对其违约行为所造成后果承担责任。2.文平公司自行与六户拆迁户签订补偿协议是基于拆迁特殊需要，不变更与西北山居委会合作开发协议的约定。该六户本应由西北山居委会签订补偿协议，但西北山居委会并没有履行自己合同义务，在拆不动情况下就将其交给文平公司，由文平公司分别谈判拆迁补偿事宜，最终根据各户谈判结果分别达成协议。3.西北山居委会从未将违约签订协议情况告知文平公司，也没有要求文平公司多支付补偿款。事实上，西北山居委会超出与文平公司协议约定补偿标准多给村民补偿是其对自己拆迁利益的处分，其自愿多给村民的补偿应由其自行承担。二、万盛家园二期文平公司超额支付补偿费负担问题。一期、二期项目都约定由西北山居委会负责拆迁、安置工作，由于其不履行合同义务导致文平公司多支付的补偿费应当由西北山居委会负担。该部分超额支付补偿费是拆迁户(钉子户)提出超额补偿要求，二期项目中文平公司超额支付补偿费用是1665852．94元，该部分补偿费应计入开发成本。三、关于楼宇门(对讲门)的费用负担问题。二期开发合同第七条第5款约定对讲门按户分摊由开发商收取或由村收取，在分成比例面积中扣除给文平公司，西北山居委会与回迁户签订的回迁安置合同第五条“回迁新房的配置”也明确约定楼宇门费用由回迁户负担，因此该部分费用应当在西北山分成中予以扣除。按照文平公司实际支付的对讲门款项平均到每户，每户应分摊200多元，文平公司只要求居委会负担30800元(200元x154户)，该金额应当在西北山居委会的分成中扣除。四、关于二期项目中暖气增容费、煤气安装费的负担问题。按照二期合同约定该两部分费用由回迁户支付，实际已经由西北山居委会在回迁时收取。如西北山居委会不认可己经收取，文平公司申请调取西北山公司会计凭证及会计账簿。西北山居委会在与村民签订的安置补偿协议中约定该两项费用并不在安置范围之内，应当另行收取，其己经实际收取，则应当转给文平公司，或直接在分成中扣除。即便西北山居委会尚未收取，也应在分成中扣除，因为合同明确约定“回迁由村委统一分配，乙方(指文平公司)不与居民发生关系”，如果西北山居委会不收取，是其不履行合同义务，后果应由其自行承担。第三部分：一期、二期项目中均存在的税金分担、西北山居委会尚欠文平公司款项及逾期交房违约金的承担问题。一、西北山居委会税金分担问题。文平公司与西北山居委会合作开发房地产，因文平公司有开发资质，西北山居委会不具备开发资质，故所有开发房屋都确权在文平公司名下，然后再进行分户。实际操作过程中，文平公司将回迁面积与分成面积都交付给西北山居委会，由西北山居委会给居民安置或对外销售(西北山居委会主张其没有对外销售，实际上其销售给了回迁户。比如某回迁户应当回迁面积是100平方米，但实际上回迁了150平方米，多出50平方米就属于销售面积)。税务部门将应安置面积和居委会分成面积之和作为交税面积，以该面积为基数计算应当缴纳税金，对文平公司下达了税务处理决定书(其中二期税务处理决定书更是将应当回迁面积和实际回迁面积进行了区分，分别核定了交税单价)。因此不管是居民回迁安置房还是西北山居委会分成房屋(分成面积就是其销售面积)，全部都已经通过文平公司缴纳税款，该税款应当按照合同约定进行负担。2002年9月26日合作开发协议第五条第4款明确约定“销售楼房的税金等费用按分成比例各自负担，回迁户的房权证按全市房产拆迁管理办法交纳”。按照合同约定回迁户按照威海市城市房屋拆迁管理办法执行。但该办法第24条只规定办理房产证时交易费和契税的缴纳办法(即“采用货币补偿的被拆迁人以货币补偿款购买商品房屋，在办理房屋权属登记时，免除被拆迁房屋与新购房屋建筑面积相等部分的交易费及补偿款总额与新购房屋总价款相等部分的契税，超出部分按规定缴纳。被拆迁人实行房屋产权调换的，在办理房屋权属登记时，免除被拆迁房屋与安置房屋建筑面积相等部分的交易费，超出部分按规定交纳，并将超出部分建筑面积按市场评估价格换算成价款后缴纳契税。”)，并没有规定流转税(包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，地方教育附加)的缴纳办法，因此双方对流转税的缴纳办法应当属于没有约定。回迁房屋按照税务部门的规定视同销售，且已下达处理决定，明确应当缴纳的流转税金额，文平公司已经实际缴纳。因双方之间是合作开发关系，回迁面积本质上属于分给西北山居委会的面积，无论是对回迁户销售还是对回迁户之外的人销售，都不影响其分担税金，相关税金应当由西北山居委会承担。二、西北山居委会尚欠文平公司的款项问题。文平公司主张西北山居委会尚欠文平公司款项7008278．6元，西北山居委会只认可5170819元。有异议的款项具体如下：1.2003年8月的8万元、2003年12月的30万元，合计38万元，该两笔款项的原始收款收据事由一栏写明是“借款”，怡园街道办事处审计站和西北山居委会理财小组共同审计将该两笔费用确认为文平公司拆除综合楼给付的躲迁费、搬家费，既未调查落实文平公司，也没有任何证据作为依据。2.2006-6-9的211242元、2006-9-108的293490元、2007-1-34的1435元、2008-11-120的300000元、2009-4-70的451292．6元，共计1257459．6元，该部分款项均是西北山居委会向文平公司借款，其中一部分款项在西北山居委会向文平公司借款时就告知了明确用途，所以在收款收据上注明，还有一部分直接标注借款。该部分款项在文平公司账面上都记载为文平公司的应收款(应收西北山居委会)。如果严格根据原始收款收据的记载内容认定，则211242元、293490元的收款收据没有记载款项用途是补偿款，而且也没附有补偿居民的名单，该两笔款项应当作为西北山居委会向文平公司借款。1435元、300000元、451292．6元的原始收款收据虽然记载收取的是超期费，但是该超期费用已经超出双方签订合同时约定的补偿费用标准，而且超期安置是由于西北山居委会没有做好拆迁工作，延期拆迁导致，应由西北山居委会承担。三、关于逾期交房违约金的承担问题。西北山居委会对逾期交房和办证的违约金真实性没有异议，只是认为不应由其承担。但合作开发协议明确约定，居委会负责现场拆迁工作，文平公司不与居民发生关系，实际拆迁是由西北山居委会组织实施。2011年买受人林荣耀通过诉讼要求文平公司承担逾期交房的违约金，威海市环翠区人民法院和威海市中级人民法院两审终审判决文平公司需要向林荣耀承担违约金，判决书认定由于蔡玉泰、刘美华逾期拆迁导致逾期交房，但文平公司应当先向林荣耀承担违约责任，之后再向应当承担违约责任的主体主张权利。因西北山居委会负有拆迁义务，其没有完全履行该义务就应当承担不利法律后果，故逾期交房违约责任应当由西北山居委会承担。西北山居委会向本院提出反诉请求：判令文平公司向西北山居委会支付下列补偿款项：1.拆迁综合楼（原卧龙山大酒店，房证号威房字第××号）补偿款14787000元；2.因安置环翠区废旧物资回收公司而应得补偿款392000元；3.因安置孙建波、王德绪、罗司成、张满昌、张喜、王晋永、苗华德、高元平、仲继英、西北山居委会等11户被拆迁人而应获得补偿款4710200元；4.二期改造差额补偿面积补偿款7582400元；5.拆迁威房字第××号房屋(西北山居委会称“五交化宿舍”)的补偿款399872元，合计27868472元。事实与理由（同本诉答辩意见）：在合作开发房地产过程中，文平公司拆迁西北山居委会的厂房、综合楼（原卧龙山大酒店）、威海市环翠区废旧物资回收公司、11户民房、原五交化宿舍，均应给付补偿款而未给，文平公司还应给付二期改造差额补偿面积补偿款。西北山居委会未拖欠文平公司分配利益及费用，文平公司应支付西北山居委会上述款项。关于具体争议项目，分述如下：一、关于税金分担问题。双方协议约定“销售楼房的税金等费用按分成比例各自负担，回迁户的房权证按全市房产管理办法交纳”。该条款把所有房屋分成销售部分和回迁部分，但只对销售部分的税金负担进行约定，对回迁部分未约定。只要没有明确约定由西北山居委会承担税金，当然应由文平公司承担。万盛家园一期开发中，除拆迁户回迁外，剩余面积全部让文平公司自行销售。西北山居委会没有分得任何面积，也没有对外销售过任何面积。西北山居委会是按合同约定的最低结算价格与文平公司进行清算，谁销售谁承担销售税金，这是合同约定的本意。如果西北山居委会销售房屋高于结算底价之外销售获利，可以承担税金，而实际上剩余面积全部让文平公司销售，再让西北山居委会承担文平公司销售楼房的税金，既不公平也不合理，也不符合合同约定。万盛家园二期项目西北山居委会分得部分剩余面积，也进行了销售。但由于文平公司是纳税主体，必须文平公司交纳该部分销售税金后，再由西北山居委会进行补偿。文平公司必须证明其已经交纳西北山居委会销售该些楼房面积的销售税金，且需证明该些销售面积应交纳销售税金的具体数额。文平公司提供的两份税务机关处理决定书，只是税务机关在税务稽查过程中发现文平公司有漏报现象，并非税务机关对该项目最后进行税务清查，税务机关也不可能针对某一个开发项目进行最后清查。该两个决定书不能证明文平公司不拖欠税款，如果开发商开发的房屋未作销售处理，就不会在税务机关显示销售阶段拖欠税款。事实上西北山居委会共销售房屋面积(包括车库)l627．87平方米，至今文平公司没给购房者办理房产证，这说明西北山居委会销售部分文平公司根本就没有交纳相关税款。二、关于11户的补偿问题。双方合同约定“先由西北山居委会给11户补偿，二期建成后再由文平公司将该面积补偿给西北山居委会”。该11户在一期开发中拆除，拆迁户也签定拆迁补偿安置合同，按照补偿合同给予了安置。2008年文平公司的二期项目已经建成，具备合同约定的补偿条件。因万盛家园一期西边各厂房拆迁受阻，才出现了该11户的问题。该1l户位于一期项目边缘与工厂之间，由于房屋已经拆除，目前无法还原11户准确位置，该11户并不是方方正正的一块土地。一期项目的6、7号楼最西单元及西边、北边小区道路以及高新投资公司开发的A23楼东单元的部分均是该1l户的大体位置。关键是，文平公司开发的二期项目在2008年建成，高新投资公司2012年之后才开始开发建设，于2014年建成，二者相差六年时间。文平公司在2008年二期建成后就应该按约定补偿西北山居委会。高新投资公司西北山三期拆迁明细表中根本就没有该11户，也未与该11户签订过任何拆迁补偿合同，没有证据证明高新投资公司占用该土地面积。西北山居委会陈述少部分面积被高新投资公司占用，只是客观陈述事实，也没有任何证据予以证明，文平公司也提供不出证据证明，而高新投资公司也不认可占用该些拆迁户土地而给予补偿。该11户拆迁补偿合同当事人是拆迁人与被拆迁人，西北山居委会代表文平公司(拆迁人)与业主签订合同，该合同不能约束合同外其它人，且合同已经生效并履行完毕多年，如果文平公司认为不应该补偿这些拆迁户，只有在撤销安置补偿合同前提下，方能达到目的，否则合同已经履行完毕多年，不能返还到合同履行前状态。关于旧村改造房屋拆迁补偿问题，2011年之前执行的是《国务院城市房屋拆迁管理条例》。该条例规定，“谁拆迁谁补偿”是一个基本原则。开发商拆了别人房子，就应当补偿。即使拆除后不建设，也有补偿义务。如果拆了十套民房，项目建设完成后，只用了其中九套面积，剩余一套面积没用得上，那么剩余这一套肯定也得补偿。开发商补偿义务来源于拆迁补偿合同，而不是拆迁土地最终使用用途。三、关于西北山大酒店应否补偿问题。原合同约定拆迁范围的确不包括大酒店，后来大酒店列入拆迁范围，拆迁面积应以实际拆迁面积为准。根据拆迁房屋所有权注销登记表，大酒店就在其中，拆迁人对被拆迁人补偿是法定的，除非明确放弃补偿。四、关于废旧物资公司补偿问题。文平公司与该公司达成协议，约定补偿70平方米网点房。西北山居委会实际给该公司回迁了房屋，该公司将权利转让给西北山居委会，故西北山居委会有权向文平公司主张补偿。五、关于二期项目居民回迁补偿标准问题。文平公司委托西北山居委会与被拆迁户签订拆迁安置协议，所有安置补偿协议均经过文平公司审查，并保存在文平公司处，文平公司从未提出异议，相关回迁面积已经安置给居民，不可能再撤销。六、关于五交化宿舍的补偿问题。该五交化宿舍与上述11户中的五交化车间相连，原审中其主张是397号集体公房，经核实后确认应为976号集体公房，397号房屋建筑面积是136平方米，976号房屋建筑面积是227.2平方米，按照每平方米2200元计算，五交化宿舍补偿款应是399872元。七、暖气增容费、煤气安装费均属配套费，应由建设方承担，楼宇门等费用西北山居委会也没有实际收取。八、关于双方往来款问题。38万元属于躲迁费和搬家费，实际上大酒店的躲迁费和搬家费远高于此，其他争议款项也均属拆迁补偿费用。九、逾期交房违约金，属于开发商应当承担责任，与西北山居委会无关。十、1665852.94元超额补偿费，系由文平公司与拆迁户签订合同，西北山居委会并不知情，不应承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无异议的证据及确认事实，本院认定事实如下：2002年9月26日，西北山居委会与文平公司签订房地产联合开发协议书，约定：一、开发地点：西北山酒店以西。二、开发建筑面积3.39万平方米的房地产。三、西北山居委会的责任：1、提供3.39万平方米建筑面积的场地，施工中的水、电接通并按市标准收费；2、负责规划施工场地内的房屋拆迁具体工作；3、村委有关拆迁改造的优惠政策由文平公司享受；4、帮助文平公司解决开发建筑资质、按揭贷款事宜；5、必需协调文平公司施工中的周边关系；6、必需协调文平公司办理开工的一切手续，费用由文平公司承担；7、必需协助文平公司办理土地过户的一切手续，费用由文平公司承担。四、文平公司的责任：1、出资建筑3.39万平方米的建筑工程，超出面积西北山居委会、文平公司按1.6:8.4比例分成；2、出资拆迁中的费用；3、负责整个建筑过程中的各种手续所发生的一切费用；4、居民拆迁补偿由文平公司承担。包括西北山居委会资产总拆迁面积为12820平方米。五、补偿办法：1、依据房权证，按居民每户住宅及院子总面积的80%折算回迁住宅面积；2、按居民户口簿每人发给780元的补偿费，每户发给800元搬迁费，院内成材树每棵按50-100元计算，每户提前一天交钥匙奖励50元，满额为1500元/户，补偿给居民；3、凡回迁户一律使用宿舍楼由西北山居委会统一分配，西北山居委会厂房2524平方米减半按超市抵顶，余数按住宅面积付给西北山居委会，文平公司不与居民发生关系。回迁地址以建筑从东至西，从北至南进行安置；4、销售楼房的税金等费用按分成比例各自负担，回迁户的房权证按全市房产拆迁管理办法交纳。六、利益分配、销售价格：1、利益分配：按建筑面积扣除回迁面积后1.6:8.4分成，文平公司得8.4成，西北山居委会分成部分用超市折顶（草棚按建筑对应面积1100元/平方米、居民回迁户草棚按400元/平方米计算）；2、销售价格：网点每平方米5600元（含一、二层），住宅价格2200元/平方米，超市按5600元/平方米，双方相互找差时均按上述价格。七、工期与质量：……5、本工程的住宅、网点分别安装水、电、暖、煤气、闭路电视、宽带网络、电话线、室内水表、煤气表等不另计算，防盗门按半价由开发商收取。八、定金及违约：1、双方签订合同时文平公司向西北山居委会交100万元定金；2、违约：双方如若违约，均按本工程总造价千分之三赔偿对方。3、未尽事宜另行协商。2002年12月8日，双方签订关于西北山旧村改造工程的补充协议一份，约定在联合开发实际运作过程中，在原协议中签定的全部拆迁工程有凯莱酒店、市华澳铝塑门窗厂、市百姓蜂窝煤厂、市邮电装饰公司、东方艺校等5个单位产权及土地使用权不属于西北山居委会，这在原签定的协议中没有体现出来，致使拆迁工作受阻，文平公司不得不将原开发建设的面积及用地红线范围都作了相应的调整，原规划一次性开发建设的工程项目，现调整为分两期进行开发建设。用地红线图及拆迁范围也相应调整为两期。西北山村11户村民（附表，包括孙建波等）的老房被划在二期拆迁开发的范围内。但文平公司考虑到西北山居委会已提前通知这11户村民进行搬迁，为使西北山居委会不食言，确保这11户搬迁户的妥善安置。双方经友好协商，先在一期开发建设的八栋住宅楼中，在分给西北山居委会的比例分成里暂时安置这11户搬迁户，待二期工程建成后再由文平公司对这部分还建面积予以补偿。2002年12月12日，双方签订卧龙山庄第二期工程房地产联合开发协议（但西北山居委会认为该协议并未实际履行），协议约定：一、开发地点：西北山路西侧（规划中带幼儿园部分）。二、开发建筑面积2.5万平方米（以规划图纸面积为准）。三、西北山居委会责任：1、提供2.5万平方米建筑面积的场地，施工中的水、电接通并按市标准收费；2、负责规划施工场地内的房屋拆迁、安置等具体工作；3、政府有关拆迁改造的优惠政策，由文平公司享用；4、必需协调文平公司施工中的周边关系；5、必需协调文平公司办理开工的一切手续，费用由文平公司承担。四、文平公司责任：1、出资建筑2.5万平方米的建筑工程，包括硬化、绿化各种配套及物业管理；2、出资拆迁中的费用；3、负责整个建筑过程中的各种手续所发生的一切费用；4、由文平公司无偿提供实量数额的房屋给西北山居委会用于安置搬迁户的回迁居住等工作（包括村的集体房屋、厂房等资产）。五、补偿办法：1、依据房权证，按居民每户住宅及院子总面积的80%折算回迁住宅面积。二层小楼回迁按房证实际面积给予搬迁补助，村的集体房屋、厂房按房证实际面积给予搬迁补助；2、按居民户口簿每人发给780元的补偿费（人口不包括集体户口或户口挂在该房主户头上的其他外来人口），每户发给800元搬迁费，院内成材树按每棵50-100元计算，每户提前一天交钥匙奖励50元，满额为1500元/户，补偿给居民；3、凡回迁户一律使用宿舍楼，由西北山居委会统一分配，文平公司不与居民发生关系。回迁地址以建筑地盘从东至西、楼由下至上进行安置；4、销售楼房的税金等费用（含交易费、契税等）按分成比例各自负担，回迁户的房权证按全市房产管理办法交纳。六、利益分配、销售价格：按建筑面积扣除回迁面积（包括集体的面积）后进行分成，即西北山居委会得1.7成，文平公司得8.3成。西北山居委会分成部分用幼儿园抵顶；2、销售价格：网点5600元/平方米（含一、二层），住宅价格2200元/平方米，幼儿园按4600元/平方米，村厂房按拆迁数额的50%付给幼儿园，余者50%用住宅抵顶，拆迁户找差按1980元/平方米折顶，双方相互找差时均按上述价格。七、工期与质量：……5、本工程的住宅、网点分别安装水、电、暖、煤气、闭路电视、宽带网络、电话线。室内水表、电表等不另计算。回迁户负责暖气增容费，煤气安装费按每户1450元由回迁户支付，对讲门按户分摊由开发商收取或由村收取，在分成比例面积中扣除给文平公司；6、合同签订后一月内付定金100万元给西北山居委会。八、违约责任：双方如若违约，均按本工程总造价千分之三赔偿对方；2、未尽事宜另行协商。2003年2月24日，威海市城市建设房屋拆迁办公室向文平公司发放了威房拆许字（2003）第1号房屋拆迁许可证，载明拆迁人为文平公司，建设项目为万盛家园，项目地点为西北山村，拆迁建筑面积16387.54平方米，占地面积17722平方米。2003年7月28日，双方又签订西北山村旧村改造二期改造工程合同书一份，约定：1、开发地点及建设规模：西北山村（规划中带幼儿园板块部分），规划总建筑面积2.5万平方米；2、西北山居委会提供土地与文平公司联合开发商业、住宅楼；3、待《改造方案》审批完成后签定详细联合开发条款。2003年6月13日，文平公司与原威海市环翠区废旧物资回收公司签订协议书一份，约定文平公司在西北山村开发改造商住小区，交界于原威海市环翠区废旧物资回收公司，临交界处预留宽5米的大门通道，通道北建约70平方米的网点房归原威海市环翠区废旧物资回收公司所有，文平公司负责建设施工，施工完毕，文平公司无偿为威海市环翠区废旧物资回收公司办理产权登记手续。2014年6月12日，西北山居委会与威海市广富再生资源有限责任公司（原威海市环翠区废旧物资回收公司）签订住宅安置补充协议一份，约定西北山居委会给威海市广富再生资源有限责任公司安置在高新开发一区A1-704室住宅一套，面积为88.37平方米。安置完毕后，威海市广富再生资源有限责任公司与文平公司的一切债权由西北山居委会独享，文平公司建设万盛家园一期时占用威海市广富再生资源有限责任公司约550平方米土地的任何补偿全部归西北山居委会所有。2016年9月5日，原威海市环翠区废旧物资回收公司向文平公司发出通知，告知相关债权转让给西北山居委会，由文平公司直接向西北山居委会履行义务（或要求70平米网点房，或要求现金补偿392000元）。上述合作开发协议签订后，双方进行了拆迁、建设，联合开发房地产项目名称为万盛家园一、二期。万盛家园二期项目占地与2002年12月12日、2003年7月28日协议所约定带幼儿园板块的位置有所不同。在万盛家园一期拆迁过程中，西北山大酒店（即西北山居委会综合楼，建筑面积2640.41平方米，其中一层建筑面积为601.03平方米）、五交化宿舍（拆迁面积的80%为181.76平方米）、孙建波等11户拆迁户（拆迁面积的80%为2141.44平方米）被拆除。万盛家园一期工程建成楼房八栋，分别为1-8#楼。住宅面积为29764.12平方米（261户）、网点面积为5765.53平方米（44个），车库面积为2358.22平方米（91个），草棚面积为1042.86平方米（94个），以上建筑面积总计为38930.73平方米。文平公司主张应安置的住宅面积为8148.12平方米；西北山居委会主张应安置的住宅面积，除文平公司认可面积外，还包括11户孙建波等先拆迁户的回迁面积2141.44平方米、村委里革厂厂房的半数1262平方米、五交化宿舍回迁面积181.76平方米。文平公司主张应安置的网点面积为1262平方米；西北山居委会主张应安置的网点面积为3972.41平方米（除文平公司认可面积外，还包括卧龙山大酒店2640.41平方米）。万盛家园二期工程建成楼房八栋，分别为9-16#楼。住宅面积为31556.34平方米、阁楼面积为3267.53平方米、网点面积为606.09平方米、车库面积为1745.64平方米，草棚面积为2356.47平方米，以上建筑面积总计为39532.07平方米。谷祖芹的房屋133.55平方米被拆除，生效裁判文书确认西北山居委会应给付谷祖芹回迁安置面积124.97平方米。文平公司另与谷锡洲、谷昭良签订协议，约定免费赠不少于20平方米的车库一个，其中赠与谷锡洲的车库23.95平方米，赠与谷昭良的车库是27.8平方米，合计51.75平方米。文平公司主张应安置的住宅面积为11616.91平方米（即按拆迁户房屋面积或院子面积的80%回迁安置）；西北山居委会主张应安置的住宅面积为14459.31平方米（即按拆迁户房屋面积+院子面积的96%回迁安置以及谷祖芹的133.55平方米）。文平公司主张赠与谷锡洲、谷昭良的车库面积51.75平方米因西北山居委会拆迁不及时造成，应由西北山居委会承担，从西北山居委会分成面积中扣除；西北山居委会主张赠与谷锡洲、谷昭良的车库面积系文平公司单方行为，应由文平公司自行承担。2004年12月23日，文平公司支出楼宇门款699444.30元。2005年1月4日，文平公司支出入户门费用18000元、单元门费用7600元、车库门费用43200元。2009年4月30日，文平公司支出万盛家园二期1#楼钢质进户门、单元对讲门费用66960元。文平公司主张上述楼宇门、入户门、单元门、车库门等费用均系防盗门，按约定应由西北山居委会承担一半费用。西北山居委会主张防盗门费用文平公司可以向房屋业主收取一半费用，但西北山居委会并未收取该费用，亦不应承担向文平公司支付的责任，对于其他各种门的费用系开发费用，应由文平公司承担。万盛家园一期开发销售过程中，文平公司向大鹰贸易公司支付了补偿费12万元。2006年10月至2011年11月，文平公司向殷得涛、刘建泉、孙波、丛树胜、徐晓颜、邵春香、王孝庆、时伟明、刘进水、白燕、赵殿玉、林荣耀等购房户分别支付了延期违约金（车库差价），共计307715.51元。万盛家园二期开发销售过程中，文平公司货币额外补偿5户，共计1272581元；文平公司支付拆迁政策之外的费用及逾期拆迁补偿金393271.94元。文平公司主张西北山居委会拆迁不力导致的损失，应由西北山居委会承担，西北山居委会主张按合同约定拆迁费用应由文平公司承担。万盛家园二期开发过程中，文平公司支付暖气增容费760293.05元，煤气安装费223300元。文平公司主张按合同约定上述费用应由住户承担，西北山居委会应向住户收取后返还文平公司，西北山居委会主张其无义务收取上述费用，应由文平公司自行承担。2007年12月12日、2010年2月4日，威海市地方税务局作出税务处理决定书，分别对文平公司开发万盛家园一期、二期工程作出限期补缴税款决定。文平公司主张上述税款应由西北山居委会按双方分成比例分担，西北山居委会主张上述税款系文平公司开发拆迁时发生的税款，并无西北山居委会对外出售分成房产所形成的流转税，故不应由西北山居委会分担。双方对于西北山居委会是否应当承担税费及西北山居委会应计税房产面积存有争议，但对于相关税费的计算方式确认一致，即一期、二期项目按照计税房产面积分别乘以2500.3元/平方米、3500元/平方米作为计税基数，营业税税率按照5%计算，城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加费分别按照营业税的7%、3%、1%计算。合作开发过程中，文平公司向西北山居委会支付多笔款项，对于其中的借款共517万元，双方均予以认可。对拆迁补偿款3305009.54元，文平公司主张除2007-2-76付款400000元、2008-2-97搬迁费393066.80元、2009-4-70回迁逾期费494712.60元中的43420元、2009-12-148安置费200000元、2010-11-258回迁户面积差430244.14元之外的1838278.60元，均系文平公司垫付给西北山居委会的补偿款，西北山居委会应予返还。西北山居委会主张上述1838278.60元中，2003-8-付20借款80000元、2003-12-付14借款300000元实为拆除村综合楼补偿款，2005-12-54400000元为搬迁费，其余均为补偿款，按合同约定均应由文平公司承担。关于双方存在争议的相关补偿项目及费用等，文平公司提交如下证据：1.威海市房屋权属注销登记申请表一份，显示西北山村397号房屋系由威海虹江房地产开发有限公司申请注销登记，并非由涉案项目拆迁；2.万盛家园现场照片，证实原与废旧物资回收公司签订协议约定网点房位置实际上没有进行建设，故不用给予补偿；3.施工图结算书一份，证实二期项目2-8#号楼对讲门及对讲门系统价格合计97728元；4.本院（2011）威民一终字第274号判决书一份，证实因西北山居委会没有按时拆迁，导致文平公司向该买受人支付了违约金，其他买受人的情况亦类似；5.二期项目中西北山居委会与回迁户签订的回迁协议及出具的回迁户已经结清回迁楼费用的证明，该回迁协议载明暖气碰头费55元/平方米，煤气每户1450元，闭路电视每户380元，楼宇门每户300元，该证明中未详细列明结清费用的具体项目。文平公司认为该两项证据结合，可以证实回迁户应缴纳上述费用且已经缴纳，西北山居委会账目上应当有所记载。对于上述证据，西北山居委会质证认为，1.对该注销登记申请表真实性没有异议，万盛家园实际拆迁的五交化宿舍确实不是397号房屋；2.对照片真实性没有异议，文平公司进行旧村改造拆迁时，废旧物资回收公司一片空地在拆迁改造范围内，与文平公司协商补偿70平方米网点房，从照片看该空地成小区通道，应当认定开发商已实际利用该空地，并非只有建成房屋才是利用，是否建设是由文平公司决定；3.对施工图结算书情况不清楚，但相关费用不应由西北山居委会负担；4.对判决书真实性没有异议，西北山居委会是根据文平公司委托协助文平公司拆迁，违约金应由文平公司承担；5.对回迁协议与证明的真实性没有异议，但协议签订后西北山居委会实际上并未收取暖气增容费、煤气安装费、楼宇门等费用，相关账目上亦未记载收取该部分费用。西北山居委会为证明文平公司实际拆迁所谓“五交化宿舍”的情况，提交自威海市不动产登记中心查询的威海市公有房屋所有权证存根一份，显示房证号为威房字第××号，所有权人为西北山村委会，坐落于，建筑面积227.20平方米，备注为车间，由文平公司申请注销登记。文平公司认为，无法确认该房屋是否属于西北山居委会所有，是否在万盛家园项目中拆迁，此前西北山居委会提交的拆迁房屋所有权证注销登记表中记载了四套拆迁房屋，另外三套均标注名称，但该976号房屋并未标注名称，无法确认对应关系，且按西北山居委会所述，该套房屋与11户房屋中五交化车间相连，则更无法确认由万盛家园项目占用。对于2002年12月12日、2003年7月28日的协议是否适用于实际开发建设万盛家园二期项目，双方存有争议。文平公司认为该两份协议均真实有效并实际适用，西北山居委会认为并未适用。西北山居委会提交了其与高新投资公司合作开发西北山旧村改造土地规划示意图及现场照片、文平公司与高新投资公司的工商登记信息，以证实该幼儿园板块实际并未由文平公司开发以及两公司之间的关系，以及存在争议的11户与万盛家园一期与高新投资公司开发楼盘之间的位置关系。文平公司认为，其与高新投资公司之间属于各自独立的法人，幼儿园板块原定在万盛家园二期中进行开发，实际开发时将幼儿园板块分离，划到三期中，此后三期未交给文平公司开发；该照片为现状照片，且无法确认相关对应关系。文平公司为证明其主张的相关协议与开发地块之间关系以及争议房产情况，提交如下证据：1.最初开发时的文平房地产卧龙山庄详细规划图；2.万盛家园二期早期图纸复印件；3.万盛家园二期项目土地证（威国用2004第120号）复印件及所附宗地图复印件，其中显示土地使用权面积16545.55平方米；4.2005年12月29日的万盛家园二期项目工程建设项目报建证，其中记载建设八栋住宅楼，面积39000平方米；5.2003年2月12日威海市人民政府关于威海市国土资源局收回部分国有土地并将其所有权出让给威海文平房地产开发有限公司的批复，其中载明西北山村管理使用的18657平方米城镇居民点用地、威海市环翠区废旧物资回收公司使用的530平方米国有工矿用地，共计19187平方米土地依法收回，并将其中的17722平方米土地使用权出让给文平公司，作住宅用地，其余1465平方米土地作规划道路用地。文平公司认为，大酒店拆除系用于规划建设道路；6.威海火炬高技术开发区经济发展局关于同意威海文平房地产开发有限公司对西北山村进行旧村改造的批复，其中载明同意由文平公司对西北山村部分旧村进行二期拆迁改造，总建筑面积39000平方米，其中，新建住宅楼30500平方米，商业网点5000平方米，幼儿园3500平方米；7.加盖有威海市公安局门楼牌管理办公室印章的万盛家园二期详细规划总平面图，其中显示规划用地19414平方米，总建筑面积29999.6平方米；8.11户房屋位置标注图，以证实万盛家园一期未占用该地块；9.卧龙山庄三期工程房地产联合开发协议书复印件一份，协议复印件显示加盖双方印章但未记载签订时间，记载开发地点为西北山路西侧（规划中三座小高层部分），开发建筑面积2.5万平方米。西北山居委会质证认为，除证据2、8、9真实性不予认可，其余真实性没有异议，但认为上述证据显示，文平公司实际开发的二期项目地块要比2002年12月12日协议约定的大，实际建筑面积3.9万平方米，远高于该协议约定的2.5万平方米，说明该协议并未实际履行；无法确认1465平方米土地就是大酒店的占地，且房地产商进行开发，征地也要算上道路用地，而大酒店的拆迁明细表与房屋权属注销登记表明确显示是文平公司拆迁注销。经审查双方提交的上述图纸，无法确认为案涉项目开发协议签订时所附图纸，经比对相关图纸及照片等亦无法准确区分大酒店、废旧物资回收公司、11户等争议房产与万盛家园项目占地之间准确对应关系。本院认为，西北山居委会与文平公司就合资、合作开发房地产事宜签订的相关协议书、补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点主要为：1、万盛家园二期项目应采用何种居民拆迁安置补偿方案；2、一、二期项目开发中的争议房产应否给予拆迁安置补偿，如何计算安置面积；3、税费、楼宇门、防盗门、暖气增容费、煤气安装费、合同约定标准之外的补偿费及违约金等费用是否应由西北山居委会分担，如何分担；4、西北山居委会借支文平公司款项数额是多少。针对上述焦点，结合相关证据与事实，分析认定如下：关于第一个焦点问题，即万盛家园二期项目应采用何种拆迁补偿安置方案。文平公司主张应按照2002年12月12日协议书确定即按房屋和院子总面积的80%确定，二层小楼、村集体房屋、厂房按房证实际面积确定，超出部分应由西北山居委会自行承担，从西北山居委会分成面积中扣除。西北山居委会认为该2002年12月12日协议书并未实际履行，应以实际签订的安置补偿协议确定的标准计算，即按房屋面积的100%及院子面积的96%给予村民拆迁安置面积。从2002年12月12日协议书签订的前后关系来看，该协议书签订后双方于2003年7月28日又签订一份西北山村旧村改造二期改造工程合同书，该合同书约定的开发地点、建设规模及规划总建筑面积与2002年12月12日协议书约定的一致，但该合同书明确注明“待《改造方案》审批完成后签定详细联合开发条款”。从形式上看，该合同书实质上对2002年12月12日协议书进行了变更和调整，西北山居委会所述2002年12月12日协议书并未实际履行这一事实的存在具有高度可能性。另外，也无充足证据显示2003年7月28日协议后双方还签订并实际履行其他协议来确定详细的开发条款，而双方实际开发建设的万盛家园二期项目的占地位置与上述两份协议约定带幼儿园板块亦有较大不同。综合来看，对于双方实际开发建设的万盛家园二期项目是否适用2002年12月12日协议书，不能一概而论，应当结合具体事项履行情况进行具体分析。根据文平公司于2005年7月21日为西北山居委会出具的授权委托书，文平公司委托西北山居委会实施前期拆迁准备工作，西北山居委会有权代表文平公司同被拆迁人签订拆迁合同，有权代为及时发放拆迁补偿费用。在案涉项目实际拆迁安置过程中，无证据显示文平公司对西北山居委会与村民签订的拆迁安置合同提出异议，文平公司称其对此完全不知情亦与常理不符，且其亦与部分拆迁户签订了类似的拆迁补偿协议，应视为其认可西北山居委会采用的该拆迁安置方案，即二期项目拆迁过程中按实际回迁方案即按房屋面积100%及院子面积96%给予村民拆迁安置面积。关于第二个焦点问题，双方存在争议拆迁安置项目有：1、西北山居委会里革厂2524平方米厂房；2、孙建波等11户拆迁户的安置房屋；3、文平公司赠与谷锡洲、谷昭良的车库；4、西北山大酒店2640.41平方米；5、二期项目中谷祖芹的房屋；6、威海市环翠区废旧物资公司70平方米网点房；7、“五交化宿舍”房屋。对于西北山居委会里革厂2524平方米如何安置问题，2002年9月26日协议书中约定，“西北山居委会厂房2524平方米减半按超市抵顶，余数按住宅面积付给西北山居委会”。从该合同约定分析，对2524平方米厂房的补偿安置，首先应减半即确定补偿面积减少一半为1262平方米以超市（网点房）抵顶。如超市面积（不适合分割，五号楼商业面积为784.41平方米，六号楼商业面积为1216.13平方米）不足以抵顶的情况下，余数再按住宅面积（不减半）付给西北山居委会。对于孙建波等11户拆迁户应由谁负责安置的问题。文平公司主张由于规划调整，该11户拆迁户的土地在案涉项目一、二期中均未占用，不应予以补偿，应由实际占用土地的开发商予以补偿。西北山居委会主张该11户房屋土地在现万盛家园一期、高新投资公司开发楼盘以及两者之间道路均有占用，但认为根据2002年12月8日补充协议，该11户拆迁户先在西北山居委会比例分成里暂时安置，二期工程后应由文平公司对该部分还建面积予以补偿，现二期已经建成，故应由文平公司予以补偿。根据双方提供的现有证据，无法准确区分万盛家园项目及高新投资公司开发项目对于该11户房屋占地的占用情况。通常情况下，签订2002年12月8日补充协议时所指的二期项目应当包含该11户房屋占地。但此后实际开发建设的二期项目占地范围与原约定二期项目位置有所调整，该调整原因与过程不清，无法确定双方是否有新的约定，亦不排除在实际开发建设二期范围内文平公司亦应需承担该11户的补偿。综合来看，按照双方该补充协议的约定，应由文平公司履行该部分拆迁安置义务，相关面积应当计入拆迁安置面积，在万盛家园二期工程中就该部分面积对西北山居委会予以补偿。对于西北山大酒店（居委会综合楼）2640.41平方米的拆迁安置问题。西北山居委会主张西北山大酒店不包括在一期合同约定的范围内，但由于在万盛家园一期规划用地红线内，故必须拆除，因此在未达成拆迁补偿协议的情况下由文平公司拆除，土地由文平公司万盛家园一期项目占用一部分。文平公司则主张西北山大酒店位于开发范围之外，由西北山居委会拆除，项下土地现为市政道路，不应由其安置补偿。根据双方陈述的拆迁过程，及协议约定开发地点为“西北山酒店以西”的内容看，双方原签订协议时约定拆迁范围应当不包括该大酒店，但后期在开发建设过程中进行了拆迁。现无法确定拆迁时双方对于该大酒店的补偿有所约定及如何约定，根据现有证据亦无法确定万盛家园一期项目与该大酒店原占地之间的准确位置关系。但该大酒店确属在万盛家园一期开发建设期间进行了拆迁，权属注销登记申请表亦加盖文平公司印章。即便大酒店所在土地未完全由万盛家园一期项目占用，如文平公司所称为市政道路，通过文平公司所提交的批复文件看，亦不排除其中部分为同期代征地占用。因此，文平公司为项目开发建设单位，按照当时的规定，属于大酒店地块的拆迁人，其应当承担相应补偿安置义务。根据西北山大酒店性质，参考万盛家园一期协议书中约定补偿方案即房屋及院子总面积的80%，本院酌定西北山大酒店一层面积601.03平方米的80%即480.82平方米参照网点价值补偿，二层以上面积2039.38平方米的80%即1631.50平方米则参照住宅价值补偿，计入应拆迁安置面积。对于万盛家园二期工程中谷祖芹房屋拆迁安置补偿问题。西北山居委会主张根据生效裁判文书可以确定谷祖芹的无证房产并非违法建筑，应当对谷祖芹133.55平方米的房屋进行补偿且西北山居委会亦实际履行了该义务，该拆迁义务本应由文平公司承担，故文平公司应当对西北山居委会的该项损失293810元（133.55平方米×2200元/平方米）予以补偿。文平公司主张谷祖芹的房产系违法建筑，未与西北山居委会签订拆迁补偿协议书，不应给予补偿。根据本院（2015）威民一终字第150号生效民事判决，西北山居委会应给予谷祖芹拆迁安置补偿面积124.97平方米，故谷祖芹该部分房屋面积应作为拆迁安置面积。文平公司赠与谷锡洲、谷昭良的车库应否计入安置面积问题。文平公司在与谷锡洲、谷昭良签订的协议中约定免费赠与不少于20平方米的车库一个，实际给予谷锡洲的车库面积为23.95平方米，谷昭良的车库面积为27.8平方米，西北山居委会主张上述两个车库共51.75平方米，系文平公司自行给予谷锡洲、谷昭良的拆迁安置补偿，不属于正常的拆迁安置补偿面积，不应计入开发成本。文平公司主张上述车库面积系作为拆迁安置面积实际补偿给村民，应计入开发成本。本院认为，该车库面积系为合作开发项目的实现即双方共同利益对村民作出的实际拆迁安置，应计入开发成本，对文平公司的主张，本院予以采纳。对文平公司应补偿给威海市环翠区废旧物资回收公司的70平方米网点房（折合补偿款392000元）。西北山居委会主张已经由其给威海市环翠区废旧物资回收公司补偿住宅楼一套88.37平方米，储藏室7.74平方米，文平公司应向西北山居委会实际支付补偿款392000元。文平公司主张应由其与威海市环翠区废旧物资回收公司二者协商确定补偿问题，未授权西北山居委会代为处理，亦不认可西北山居委会的补偿数额。但西北山居委会通过其补偿行为已经受让了威海市环翠区废旧物资回收公司的债权，文平公司应向西北山居委会履行安置补偿义务，该部分拆迁安置面积应计入开发成本。对威房字第××号房屋的拆迁安置补偿问题。通过西北山居委会提交的证据可以认定该房屋属其所有，并在万盛家园一期项目中被拆除，应予安置补偿，该房屋建筑面积227.20平方米，应回迁面积181.76平方米，按每平方米2200元计算，合计为399872元。西北山居委会主张由文平公司安置补偿，予以采纳。关于第三个焦点问题，即双方存在争议的开发建设费用：1、楼宇门和防盗门费用应否由西北山居委会分担；2、万盛家园二期项目中暖气增容费、煤气安装费应否由西北山居委会分担；3、文平公司房地产开发过程中缴纳的税费应否由西北山居委会分担；4、文平公司在合同约定及拆迁政策之外向拆迁户支付的费用应否由西北山居委会分担；5、文平公司向购房者支付的逾期交房违约金应否由西北山居委会承担。对楼宇门和防盗门费用的问题，一期项目合同约定防盗门按半价由文平公司收取。西北山居委会主张合同约定的是防盗门，没有对楼宇门费用及其它费用进行约定，而回迁时西北山居委会并未向回迁户收取防盗门费用，故对于防盗门费用不应由西北山居委会返还给文平公司。文平公司无证据证实西北山居委会已实际收取防盗门费用，故其主张西北山居委会向其返还一半防盗门费用，缺乏事实根据，不予采纳。对万盛家园二期项目中暖气增容费、煤气安装费的问题，西北山居委会认为该费用其并未实际收取，由于文平公司享受了旧村改造优惠政策，故暖气增容费及煤气安装费应由文平公司承担。因暖气增容费、煤气安装费性质属于城市建设综合设施配套费，按规定应由开发商负担。因2002年12月12日协议书内容是否实际履行存疑，亦无证据证实西北山居委会实际收取了该部分费用，故文平公司要求西北山居委会向其支付该笔费用，理由不当，不予采纳。对万盛家园一期、二期开发过程中税费分担问题。协议书约定，销售楼房的税金等费用按分成比例各自负担，回迁户的房权证按全市房产拆迁管理办法缴纳。诉讼中，双方对于相关税费的计算标准均无异议，只是对于协议内容真实意思、应计税房产面积有异议。根据房屋拆迁时的政策规定及实际情况，并基于公平合理原则，该协议条款应理解为，扣除按约定标准计算的住户（不含西北山居委会）回迁安置面积外，其余已实际交付的房产应由西北山居委会承担房产销售阶段流转税费。因此，西北山居委会应承担税费=（文平公司实际交付西北山居委会的房产面积-应当回迁给住户的房产面积）×双方确认的房产计税单价×相关税费税率。按照该标准计税面积、计税基数应为，一期项目：实际交付住宅面积12192.34平方米-应回迁住户住宅面积10289.56平方米（包括文平公司认可的8148.12平方米、孙建波等11户先拆迁居民房屋2141.44平方米）=1902.78平方米；实际交付车库面积759.95平方米-应回迁住户车库面积0平方米=759.95平方米；实际交付草棚面积378.83平方米-应回迁住户草棚面积0平方米=378.83平方米；实际交付网点房面积130.29平方米-应回迁住户网点房面积0平方米=130.29平方米，计税面积合计1902.78平方米+759.95平方米+378.83平方米+130.29平方米=3171.85平方米。计税基数为3171.85平方米×2500.3元/平方米=7930576.56元。二期项目：实际交付住宅面积17274.77平方米-应回迁住户住宅面积14450.73平方米（按100%房证面积+96%院子面积的原则安置，加上谷祖芹的安置面积124.97平方米）=2824.04平方米；实际交付车库面积868.90平方米-应回迁住户（谷锡洲、谷昭良）车库面积51.75平方米=817.15平方米；实际交付草棚面积1073.68平方米-应回迁住户草棚面积0平方米=1073.68平方米，计税面积合计2824.04平方米+817.15平方米+1073.68平方米=4714.87平方米。计税基数为4714.87平方米×3500元/平方米=16502045元。一、二期项目合计计税基数为7930576.56元+16502045元=24432621.56元。西北山居委会应承担的税费：营业税为24432621.56元×5%=1221631.08元；城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加费合计为1221631.08元×（7%+3%+1%）=134379.42元，上述税费合计为1221631.08元+134379.42元=1356010.5元。对于文平公司在合同约定及拆迁政策之外向大鹰贸易等拆迁户支付的现金补偿费用。西北山居委会主张属于文平公司自愿给予被拆迁人的优惠，不应由西北山居委会承担或计入开发成本。本院认为，协议书约定文平公司负责出资拆迁中的费用，故该笔费用属于拆迁中的费用，文平公司主张由西北山居委会承担，不予采纳。对文平公司主张的因西北山居委会拆迁不及时导致逾期交房而由文平公司支付买受人的违约金，因该项目拆迁人及开发商均为文平公司，西北山居委会并非案涉项目的法定拆迁人，亦无法确定项目房屋逾期交付完全系西北山居委会组织拆迁不利所致。文平公司主张西北山居委会赔偿其逾期交房违约金的损失，理由不当，不予采纳。关于第四个焦点问题，即西北山居委会尚欠文平公司的款项数额。根据双方往来账目，文平公司主张应由西北山居委会向其偿还7008278.60元。西北山居委会经核实，对以下几笔提出异议：1、2006年10月17日文平公司付给西北山居委会的20万元。西北山居委会主张该款项是文平公司资助西北山居委会购买车辆的款项，且在收据中已经注明是资助车款。2、对于2003年8月收到的8万元、2003年12月收到的30万元，计38万元，西北山居委会主张2008年12月30日怡园街道办事处审计站和西北山居委会理财小组共同审计确认是收到的文平公司拆除村综合楼给付的躲迁费、搬家费。3、对2006-6-9延期补偿费211242元、2006-9-108延期补偿费293490元、2007-1-34延期补偿费1435元、2008-11-120延期补偿费300000元、2009-4-70延期补偿费451292.60元，共计1257459.60元，西北山居委会主张上述款项是拆迁补偿费用，应由文平公司负担。对2006年10月17日文平公司付给西北山居委会的20万元，收据载明为资助车款，应系文平公司对西北山居委会的赠与。文平公司对西北山居委会入账的收据不予认可，与证据载明内容不符，不予采纳。对2003年8月的8万元，2003年8月的30万元，上述款项根据怡园街道办事处出具的审计意见，应为拆除村综合楼的补偿款（包括躲迁费及搬家费），文平公司主张系西北山居委会向其借款，与事实不符，不予采纳。对2006-6-9延期补偿费211242元、2006-9-108延期补偿费293490元、2007-1-34延期补偿费1435元、2008-11-120延期补偿费300000元、2009-4-70延期补偿费451292.60元，共计1257459.60元。根据协议书约定，居民拆迁补偿由文平公司承担，故文平公司主张上述款项为西北山居委会向其借款，与事实不符，不予采纳。西北山居委会对剩余5170819元的欠款予以认可，对该事实予以确认。综上，文平公司与西北山居委会合作开发成果包括：万盛家园一期项目住宅29764.12平方米（2200元/平方米，价值65481064元）、车库2358.22平方米（2200元/平方米，价值5188084元）、草棚1042.86平方米（400元/平方米，价值417144元）、网点5675.73平方米（5600元/平方米，价值31784088元）；万盛家园二期项目住宅34823.87平方米（2200元/平方米，价值76612514元）、车库1745.64平方米（2200元/平方米，价值3840408元）、草棚2356.47平方米（1100元/平方米，价值2592117元）、网点606.09平方米（5600元/平方米，价值3394104元）。上述房产总值为189309523元。万盛家园一期项目中，根据双方约定的文平公司与西北山居委会按8.4:1.6的比例分成计算，1、住宅的应安置面积为12102.82平方米（包括文平公司认可的8148.12平方米、孙建波等11户先拆迁居民的房屋2141.44平方米、五交化宿舍181.76平方米、卧龙山大酒店二至五层1631.50平方米），可分成面积为17661.3平方米（西北山居委会分成面积应为2825.81平方米），文平公司给付西北山居委会实际安置面积为12192.34平方米，欠付西北山居委会2736.29平方米。文平公司应向西北山居委会支付6019838元；2、车库的可分成面积为2358.22平方米（西北山居委会分成面积应为377.32平方米），文平公司给付西北山居委会实际安置面积为759.95平方米，超付382.63平方米。西北山居委会应返还文平公司841786元；3、草棚的可分成面积为1042.86平方米（西北山居委会分成面积应为166.96平方米），文平公司给付西北山居委会实际安置面积为378.83平方米，超付211.97平方米。西北山居委会应返还文平公司84788元；4、网点的安置面积应为1812.82平方米（包括西北山居委会里革厂厂房1262平方米、卧龙山大酒店一层480.82平方米、威海市环翠区废旧物资回收公司房屋70平方米），可分成面积为3952.91平方米（西北山居委会分成面积应为632.47平方米），文平公司给付西北山居委会实际安置面积为130.29平方米，欠付西北山居委会2315平方米。文平公司应向西北山居委会支付12964000元。故，在万盛家园一期项目中，文平公司应向西北山居委会支付差价款18057264元（6019838元-841786元-84788元+12964000元）。万盛家园二期项目中，根据双方均认可的文平公司与西北山居委会按8.3:1.7的比例分成计算，1、住宅的安置面积应为14450.73平方米（按100%房证面积+96%院子面积的原则安置，加上谷祖芹的安置面积124.97平方米），可分成面积为20373.14平方米（西北山居委会分成面积应为3463.43平方米），文平公司给付西北山居委会实际安置面积为17274.77平方米，欠付639.39平方米，文平公司应向西北山居委会支付1406658元；2、车库的安置面积应为51.75平方米（谷锡洲、谷昭良的车库），可分成面积为1693.89平方米（西北山居委会分成面积应为287.96平方米），文平公司给付西北山居委会实际安置面积为868.90平方米，超付529.19平方米。西北山居委会应返还文平公司1164218元；3、草棚的可分成面积为2356.47平方米（西北山居委会分成面积应为400.60平方米），文平公司给付西北山居委会实际安置面积为1073.68平方米，超付673.08平方米。西北山居委会应返还文平公司740388元；4、网点的可分成面积为606.09平方米（西北山居委会分成面积应为103.04平方米），文平公司给付西北山居委会实际安置面积为0平方米，欠付西北山居委会103.04平方米。文平公司应向西北山居委会支付577024元。在万盛家园二期项目中，文平公司应向西北山居委会支付差价款79706元（1406658元-1164218元-740388元+577024元）。据此，在万盛家园一、二期项目合作开发过程中，文平公司尚欠西北山居委会开发利益18136340元（18057264元+79706元）未予分配，扣除西北山居委会尚欠文平公司的借款5170819元及应负担的税费1356010.5元后，尚余11609510.5元，应按合同约定给付西北山居委会。综上，文平公司的本诉请求不成立，不予支持；西北山居委会的反诉请求部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条规定，判决如下：一、威海文平房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会开发利益11609510.5元；二、驳回威海文平房地产开发有限公司要求威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会给付合作开发利益及费用10613684.78元的诉讼请求；三、驳回威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85482元，由威海文平房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费90571元，威海文平房地产开发有限公司负担37730元，威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会负担52841元；诉讼保全费5000元，威海文平房地产开发有限公司负担2083元，威海火炬高技术产业开发区怡园街道办事处西北山社区居民委员会负担2917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  侯进荣审 判 员  王军志人民陪审员  丛日国二〇一九年七月五日书 记 员  丛丽颖