广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初4264号原告：田再江，男，1971年7月15日出生，澳门居民，委托诉讼代理人：赵延伟，男，汉族，1971年5月27日出生，户籍地珠海市香洲区，住珠海市，系公民代理。被告：珠海农村商业银行股份有限公司高新支行，地址住XXX，统一社会信用代码XXX。法定代表人：罗琎。委托诉讼代理人：周玉军，女，1983年12月29日出生，住珠海市香洲区，系公司员工。委托诉讼代理人：张智勇，男，汉族，1981年2月17日出生，住珠海市香洲区，系公司员工。被告：珠海市南海房产发展有限公司，住所珠海市XXX，统一社会信用代码XXX。法定代表人：林向荣，董事长。被告：东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙），住所浙江省杭州市上城区元帅庙后88号101室-49，统一社会信用代码91330102MA2AXB5HOD（1/1）。执行事务合伙人：候囡囡。委托诉讼代理人：周凯，广东德赛律师事务所律师。第三人：林向荣，男，汉族，1960年3月27日出生，住珠海市，原告田再江与被告珠海农村商业银行股份有限公司高新支行（以下简称“农商行高新支行”）、珠海市南海房产发展有限公司（以下简称“南海公司”）、东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）（以下简称“前海合伙企业”）以及第三人林向荣执行异议之诉一案，本院于2018年05月11日立案后，依法组成合议庭，依法适用普通程序程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人赵廷伟，被告诉讼代理人周玉军，张智勇，周凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：请法院撤销（2018）粤0402执异66号执行裁定书，裁定中止根据（2017）粤0402执10223号《执行裁定书》对珠海市XXX、XXX的拍卖执行。事实与理由：在珠海农村商业银行股份有限公司高新支行与珠海南海房产发展有限公司、林向荣，就（2017）粤0402执10223号《执行裁定书》的强制执行过程中，贵院误将原告的珠海市XXX、XXX，当做被执行人的财产予以执行，原告依法提出本诉讼。原告田再江于2013年9月22日与珠海市XXX、XXX的业主珠海市南海房产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向珠海市南海房产发展有限公司购买珠海市XXX、XXX（面积520平方米）。签约后，原告依约履行了付款义务，珠海市南海房产发展有限公司于2014年9月17日向原告诉讼代理人赵廷伟出具《交付使用通知书》并将珠海市XXX、XXX，并一直承担着该房屋的水电及物业管理费用。2018年3月12日，原告看到贵院发出（2017）粤0402执10223号《执行裁定书》才知悉原告所购之房屋要作为被告二珠海市南海房产发展有限公司的财产拍卖执行。根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，珠海市XXX、XXX（面积520平方米）是原告合法财产，贵院拟将该房屋作为被执行人珠海市南海房产发展有限公司、林向荣的财产执行是明显错误的，特依《民诉法》的规定，提出本案诉讼，以维护原告的合法权益。原告田再江向本院提交证据如下：1.（2018）粤0402执异66号执行裁定书；2.（2017）粤0402执10223号执行裁定书；3.商品房买卖合同（2013.9.22）；4.企业营业执照及规划许可证；5.交付使用通知书；6.收据；7.财务商务大厦装饰装修管理服务协议；8.前期物业服务协议；9.物业管理服务协议；10.物业管理发票；11.不动产抵押登记表；12.（2017）粤04民终1385号民事判决书。被告珠海农村商业银行股份有限公司高新支行辩称，1.农商行高新支行不清楚田再江与南海公司间的就案涉房产的买卖行为；2.南海公司是在抵押存续期间未经抵押权人同意擅自处分抵押物，该行为不能对抗农商行的抵押权，该买卖行为不产生物权的效力；3.根据香洲区法院再此前作出的（2018）粤0402执异340、341号执行裁定书，原农商行高新支行诉南海公司和林向荣的申请执行人目前已变更为东方前海企业，农商行高新支行不应参与此案，即不是适格的主体，综上，请法院依法驳回原告的诉求。被告珠海农村商业银行股份有限公司高新支行未提交证据。被告东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）辩称，首先东方前海的诉讼地位是通过珠海农商行通过债权的转让方式获得本案的债权，并成为新的执行申请人，为便于本案事实查明，我方认为农商行也应当参与本案诉讼，至于其诉讼地位由法院确定。根据担保法49条，以及物权法191条第2款，抵押权人处理抵押物时，应当征得抵押权人的同意，否则该转让行为无效，根据本案查明的事实，南海公司已经在2012年10月10日将涉案房产设定了最高额抵押权给农商行，而原告与南海公司签订的商品房买卖合同的时间是在2013年9月22日，该合同的时间明显晚于设定抵押权的时间，因此根据上述法律的规定，该商品房买卖合同的行为，仅能产生关系；根据我国物权法的规定，物权设立的关系，必须经过，而在本案中，原告与南海公司签订的商品房买卖合同，没有经过抵押权人的登记，也没有经过登记，同时也没有生效的法律文书，确定他享有物权，再者其购买的物业金额巨大，其在签订买卖合同签，不可能不对涉案房产存在相应的了解，其行为不符合物权法106条善意取得的规定。综上，本案执行异议之诉，所审查的是，原告是否有、法定排他的权利来阻却本案的事实，而原告没有任何可以产生物权变动的法律依据，其无权对涉案房产主张任何权利。根据本案基本事实，涉案房屋本身是一个整体，而原告签订的仅仅是其中两间，而该房是不可分割的，在案件的事实查明中，南海公司也充分说明了其不认可原告买卖商品房的事实，因此该合同真实性也存在重大存疑，其债权债务关系也未必真实。被告东方前海惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）未提交证据。被告珠海市南海房产发展有限公司未提出答辩意见，亦未向本院提供证据。第三人林向荣提出未提出答辩意见，亦未向本院提供证据。经审理查明，2016年4月15日本院作出（2015）珠香法民二初字第2378号民事判决，认定2014年6月26日，原告珠海农商银行高新支行与被告林向荣签订编号为10020149903427079的《个人贷款合同》，约定：被告林向荣向原告借款人民币1000万元整作流动资金。2014年6月30日，原告珠海农商银行高新支行与被告南海房产公司在珠海市房地产登记中心办理了抵押登记。原告于2014年6月30日向被告林向荣发放了1000万元的贷款。被告林向荣未偿还借款，本院作出如下判决：一、被告林向荣于本判决生效之日起五日内向原告珠海农村商业银行股份有限公司高新支行偿还借款本金人民币1000万元、利息人民币1636272.3元（含罚息、复利，截止至2016年2月21日），并支付以人民币1000万元为基数，自2016年2月22日起计算至还清时止的全部利息（含罚息和复利）；二、原告珠海农村商业银行股份有限公司高新支行对被告珠海市南海房产发展有限公司名下的位于珠海市香××区海滨××路××至××层酒店的房产变卖、拍卖所得价款就上述债务享有优先受偿权。被告南海公司不服判决提起上诉。珠海市中级人民法院于2017年7月17日作出（2017）粤04民终1385号民事判决驳回上诉，维持原判。2018年11月14日珠海农村商业银行股份有限公司高新支行向本院申请强执行。执行过程中，本院于2018年2月26日作出（2017）粤0402执10233号执行裁定，裁定拍卖位于珠海市香××区海滨××路××至××层酒店的房地产。原告田再江向本院提出异议。本院于2018年3月27日立案受理。2018年4月13日本院作出（2018）粤0402执异66号执行裁定，认定如下事实：位于珠海市香××区海滨××路××至××层酒店的房地产的登记权属人为珠海市南海房产发展有限公司，建筑面积为8307.27平方米，于2012年10月10日设立抵押，抵押权人为珠海市农村信用合作联社高新信用社。2012年12月22日珠海市农村信用合作联社高新信用社经工商管理部门核准变更名称为珠海农村商业银行股份有限公司高新支行。该裁定认为田再江在案涉房产办理抵押登记情况下，购买价值巨大的房产未尽谨慎审慎义务，不符合关于无错买受人物权期待权的保护条件，裁定驳回田再江的异议请求。又查明，田再江提供一份签订时间为2013年9月23日，其为买受人，珠海市南海房产发展有限公司为出卖人，林向荣为保证担保人的《商品房买卖合同》，合同约定：珠海市南海房产发展有限公司将其所有的位于珠海市香××区海滨××交叉口财富商务大厦××楼，建筑面积520平方米出售给田再江，每平方米为25000元，总价款为人民币1300万元，合同签订之起三日内付清全部价款，珠海市南海房产发展有限公司于2013年9月22日前将房屋及相关证明交付田再江……。田再江提供七份由珠海市南海房产发展有限公司、林向荣出具的收据，共收到田再江购房款1300万元。庭审中，田再江称前述购房款1300万元系林向荣代其向珠海市南海房产发展有限公司支付，其未向珠海市南海房产发展有限公司付款。又查明，2018年10月15日，本院作出（2018）粤0402执异341号执行裁定，裁定变更申请人东方前惠楷投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）为本院（2017）粤0402执10223号申请执行人。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为原告田再江对执行标的是否具有排除执行的实体权利。《物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋是登记在珠海市南海房产发展有限公司名下，于2012年10月10日设定抵押。田再江仅提供其与被告珠海市南海房产发展有限公司及林向荣签订的《商品房买卖合同》，该合同记载的日期在抵押之后。案涉房产涉及金额高达1300万元，田再江在购买如此巨额的财产时，应尽谨慎义务，对案涉房产的状况进行调查，从而获知案涉房产已抵押给珠海农村商业银行股份有限公司高新支行。由此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院认定田再江未尽谨慎审慎义务，不符合关于无错买受人物权期待权的保护条件，由此，原告田再江对执行标的不具有排除执行的实体权利，其请求撤销（2018）粤0402执异66号执行裁定书，中止根据（2017）粤0402执10223号《执行裁定书》对珠海市XXX、XXX的拍卖执行等诉讼请求，理据不充分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告田再江的全部诉讼请求。案件受理费99800元，由原告田再江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  肖卫红陪 审 员  陈龙飞人民陪审员  陈淑珍二〇一九年七月十日书 记 员  杨 悦张凯狄