沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初90号原告：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路47-4号，统一社会信用代码91210100117678798C。法定代表人：王杰昌，系该公司总经理。委托代理人：刘翔，男，1984年11月7日出生，汉族，该公司职员，住沈阳市和平区。委托代理人：朱海维，辽宁观策律师事务所律师。被告：沈阳延辉教育咨询中心，住所地沈阳市沈河区青年大街167号1908室，统一社会信用代码912101035507689382。投资人：徐秋雷。委托代理人：田鹏辉，辽宁朗峰律师事务所律师。委托代理人：李凤梅，辽宁正时律师事务所律师。原告沈阳市和兴房地产开发有限公司与被告沈阳延辉教育咨询中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，于2018年4月17日作出（2017）辽0102民初12489号民事判决书，被告沈阳延辉教育咨询中心不服向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终6599号民事裁定书，裁定撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初12489号民事判决；本案发回沈阳市和平区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘翔、朱海维、被告的委托代理人田鹏辉、李凤梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年12月23日签订《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》，原告以位于沈阳市和平区长白西路51号的时代广场办公楼（蓝海大厦）1404-1415号房间（建筑面积845.51平方米）提供给被告研发科技项目和办公使用，时间为2013年12月23日至2018年12月22日。截止到2017年6月30日，被告共拖欠房屋租赁费人民币2,072,051.13元，截止到2017年4月1日，被告共拖欠供暖费用人民币54,112.64元，截至到2014年10月15日及2016年12月份电费共计人民币13,538.80元。综上，请求依法裁判，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1.请求被告支付欠缴的房屋租赁费人民币2,072,051.13元、供暖费用人民币54,112.64元、电费人民币12,430元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，1.原告所说的实际租赁期限和面积错误，依照双方签订的协议，从2013年12月23日开始合同关系，至2014年6月22日协议应该终止。我方将办公家具搬出涉诉房屋时物业公司阻止搬出，在此情况下，我方被迫将家具存放6个房间，办公使用房间是2个，这两个房间一直使用到2017年6月10日。2.原告所说的租金标准错误。按照协议约定，适用3倍标准缴纳房屋租金应具备三个条件，一是半年内未将纳税关系落户和平区，二是协议终止，三是半年时间。据此，按照3倍标准缴纳房屋租金的时间应该是从2013年12月23日至2014年6月22日。但是，我方之所以未能将纳税关系落户和平区，是因为原告出租的涉诉房屋没有产权证，无法办理纳税关系落户手续，不是我方主观上不想办理。所以，2013年12月23日至2014年6月22日半年时间也不应该按3倍标准缴纳房屋租金。在此之后，更不应按3倍标准缴纳房屋租金。3.原告所说的电费和取暖费计算方式也错误。因为涉诉房屋的租赁期限和租赁面积计算错误，所以必然导致以期限和面积为计算基础的电费和取暖费数额错误。另外，原告按照何种标准缴纳电费应该以电业局开具的发票为准。经审理查明，2013年12月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》，协议约定：甲方以位于沈阳市和平区长白西路51号的时代广场办公楼（蓝海大厦）B座14楼1401-1415号房间（建筑面积1069.87平方米）提供给乙方研发科技项目和办公使用，原则上为期五年，即自2013年12月23日至2018年12月23日止；房屋租金第1、2年为年273元/平方米，第3年为年423元/平方米，第4、5年为年523元/平方米，乙方如达到第三条第（二）项要求，甲方免于收取房租，如未能达到当年要求，则按照第三条第（三）项要求补交房租；协议第二条政策支持（一）乙方注册于和平区的母公司或分支机构可享受区政府科技三项费用的支持（标准为企业当年上缴税收区级可支配部分的30%），作为地方政策奖励扶持资金；（二）甲方承诺：为乙方创业发展提供优质服务，对乙方所遇困难在法律及职权允许的范围内尽力尽快协商解决。三、产业规划（一）乙方如非和平区注册的母公司或分支机构，需在半年内将纳税关系落户和平区，否则协议终止，乙方有义务在协议终止后一个月内，按照本协议约定租金标准的三倍向甲方补交房租，且不再享受第二条第（一）项政策支持，同时甲方有权解除本合同；（二）乙方承诺：1、入住第一年业务类型初步成形，实现年纳税额1200元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于273元/平方米）；2、第二年实现年纳税额1500元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于273元/平方米）；3、第三年实现年纳税额1800元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于423元/平方米）；4、第四年实现年纳税额2200元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于523元/平方米）；第五年实现年纳税额2600元/平方米（年纳税总额区内可支配部分不低于523元/平方米）；（三）乙方如不能实现以上发展目标，首先用入区库税收的70%弥补企业房租，不足部分由第二条第（一）项奖励资金予以补足，若仍不足，则乙方按照本协议约定的租金标准于当年年满后1个月内向甲方缴纳不足部分的房屋租金，直至乙方可兑现承诺。四、特别约定（一）甲方应协调乙方与大厦产权人的关系，确保乙方正常经营；（三）乙方承诺在协议期内退出沈阳市网络文化协会会员之日起即刻迁出大厦，并不再享有本协议和沈阳市网络文化协会提供的任何扶植政策及相关会员权益，合同到期或因其他原因合同终止，乙方需在到期或合同终止之日迁出大厦，否则视为乙方弃大厦内的物品，甲方有权自行处置，并要求乙方承担相应处置费用；（四）乙方自行承担电费、物业费及采暖费等乙方为使用标的房屋产生的所有费用，乙方须向物业公司每月交纳电费、每年10月15日前交纳采暖费，按时向甲方预交全年度物业费……。协议签订后，原告于2013年12月23日将涉诉房屋的1404-1415号房交付被告，建筑面积共845.51平方米，被告未按约定在工商部门办理落户迁移手续，亦未交纳房屋租金。现原告起诉至法院。另查明，原告已缴纳涉诉房屋2015-2016、2016-2017两个年度采暖费54,122.64元。上述事实有建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、土地证、沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议、发票、供热合同、商品房销售面积分层分户表、协议、营业执照、企业机读资料、民事判决书、证人证言以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《沈阳市网络文化大厦房屋使用和产业发展协议》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告已依约交付房屋，但被告既未在约定期限内将纳税关系落户沈阳市和平区，也未支付房屋租金，系违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告按协议约定的三倍标准支付租金的诉讼请求，双方签订的协议中虽有此约定，但该项目为招商引资项目，被告在租赁期内与负责招商引资的工作人员沟通将四间涉诉房屋腾空并提出退租，但因原、被告对于物业费问题未达成一致意见，故未与原告完成交接，鉴于以上情形，不宜适用三倍标准支付租金，故被告应按协议约定租金支付原告请求的2013年12月23日至2017年6月30日期间租金1,040,400.06元（845.51平方米×273元×2年+845.51平方米×423元×1年+845.51平方米×523元×0.5年）。关于被告提出的租赁范围仅为1414-1415号房间的答辩意见，其提供的证据不足以证明其主张，且原告对此亦不予认可，应由其承担举证不利的法律后果，故对该答辩意见不予采纳。关于原告要求被告按32元/平方米的标准支付2015-2016、2016-2017两个年度采暖费54,122.64元（32元×845.51平方米×2年）的诉讼请求，协议约定应由被告承担涉诉房屋的采暖费，被告虽提出停止供暖的申请，但因涉诉房屋所在大厦是一个整体，无法单独办理停供，现原告已缴纳了上述期间的采暖费，被告理应按协议约定承担承租房屋的采暖费用，故本院对原告的该项请求予以支持。关于原告主张的电费，双方在合同中没有明确约定电量的计算方式，被告所使用房屋没有单独的电表，对于用电量无法核实，对于原告提出的计费方式被告不予认可，且原告未能举证其就诉争房屋实际交纳电费的数额，故对该请求不予支持。关于被告提出因涉诉房屋无产权证书导致被告不能办理纳税关系落户的答辩意见，因涉诉房屋所在大楼存在经营商户落户迁移的情况，故对该答辩意见不予采纳。关于被告提出其已退还1406、1408、1409、1410四个房间的意见，负责招商引资的工作人员并非产权单位的工作人员，租赁房屋的腾退应当是出租方与承租方之间完成，故被告该意见没有法律依据，不予采纳。关于被告提出程某证人证言用以证明系大厦物业阻拦导致被告未能退房的意见，证人程某系被告单位工作人员，且未出庭接受质证，故对该份证据不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳延辉教育咨询中心于本判决生效后十日内给付原告沈阳市和兴房地产开发有限公司2013年12月23日至2017年6月30日期间租金1,040,400.06元；二、被告沈阳延辉教育咨询中心于本判决生效后十日内付原告沈阳市和兴房地产开发有限公司2015年11月1日至2016年3月31日、2016年11月1日至2017年3月31日的采暖费共计54,112.64元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,918元，由被告沈阳延辉教育咨询中心负担14,651元，由原告沈阳市和兴房地产开发有限公司负担9,267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  刘陶然二〇一九年七月二十九日法官助理刘成久书记员李萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。