河北省石家庄市桥西区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0104执异104号 异议人（被执行人）：石家庄龙城房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区槐安西路100号，组织机构代码74341911-X。 法定代表人：张波，该公司董事长。 申请执行人：姜备战，男，1969年6月17日出生，汉族，住石家庄市平山县。 本院在执行姜备战与石家庄龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城公司）民间借贷纠纷一案中，被执行人龙城公司向本院提出异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人龙城公司称，法院正在执行的姜备战申请执行龙城公司一案，法院委托石家庄盛泽房地产评估有限公司（以下简称评估公司）对申请人位于桥西区槐安西路100号，红旗大街116号龙城国际（紫金大厦）办公楼地上建筑4、5、6层，地下建筑负1层、负2层及1层归申请人使用部分的房产进行了评估，并已做出石盛泽【2017】房估字第277号《房地产估价报告书》，法院以该估价报告书所评估的价格为依据委托京东网对上述房产进行了两次拍卖，目前均已流拍。因该估价报告书存在瑕疵，评估程序严重违法，侵害了申请人的合法权益，故申请撤销拍卖。事实与理由：一、主观臆测估价对象，评估程序严重违法。在评估公司做出的《房地产估价报告书》第9页第三条估价对象显示：此次估价未能进入估价对象第6层及地下1、2层勘察。由此可以看出评估公司仅凭主观想象推测估算了其价值，从而导致评估对象发生偏差，评估报告发生错误，具体如下：1、评估报告第9页：“未进入六层，预估与四、五层装修状况相同，用途办公”“普通地砖、白墙”，此基础上做出的估价严重有误，与实际严重不符。六层实际用途为：市区核心地段四合院高端会所。装修：古建青砖瓦、木作、油漆彩绘、红木隔断、红木吊顶、贴纯金箔等。市中心核心CBD中纯古建四合院高端会所，产品资源的稀缺性、地段的优越性奠定了其难以用货币估量的市场高价值，该评估报告将六层的房产价值评出了比四层（办公、简装）单价还低近200元的价格。严重低估了其市场价值。2、评估报告第9页：“未进入-1、-2层，预估普通人防工程，毛坯”，此基础上做出的估价严重有误，与实际严重不符。-1、-2层实际用途为：精装商超、办公。装修：高端精装修。市中心核心CBD地段，交通便利，两条交通主干道交汇处，商业价值明显。评估报告中却评出了与普通偏远小区中的人防毛坯储藏室相同的价格（约2500元/平米）。极其严重低估了其市场价值。3、评估报告第6页：“始终未见土地证、房产开发手续等文件”，按无证无手续房产预估，但实际情况是该房产土地及开发手续全部齐全。因此其做出的估价严重有误，与实际严重不符，严重低估了其市场价值。（土地证、房产开发手续见附件）。评估公司在没有实际勘察评估对象的内部结构及装饰装修的情况下通过主观推测就做出了违反事实的评估报告，严重违反了评估程序，致使估价报告缺乏客观性，公正性，全面性（第6层及地下1、2层照片见附件）。二、评估价格与实际价格严重背离。评估公司在估价方法上采用的是比较法。紫金大厦及周边的商业办公楼的房产目前的市场成交价格为16000元每平米以上。并且2016年8月石家庄市中级人民法院委托河北华丰房地产评估有限公司对紫金大厦的房产进行评估，当时房产评估单价为每平方米10095元，评估时点为2016年7月29日。而此次评估时点为2017年9月26日，两次评估时点相差一年多，并且近几年石家庄房地产价格不断上升，但此次评估价值与上次评估价值有大幅下降，差距巨大，不升反降。由此可见，该评估公司根本没有做到坚持独立、客观、公正的原则，所做出的估价结论与客观合理价格严重不符。三、估价对象被错评拍卖将造成国有资产的流失。龙城公司曾于2014年7月份与河北融投担保集团签订借款担保协议，龙城公司以包括估价对象在内的全部资产为其关联公司提供保证担保，总金额约20亿元（部分保证担保合同见附件）。估价对象被严重低评，如果被法院强制执行抵债后将直接损害龙城公司的清偿能力，并造成涉及河北融投的国有资产的流失，在损害公司其他债权人合法权益的同时还将会影响到龙城公司正常办公秩序和整个龙城系公司的风险化解工作。另外，近段时间，为依法推进石家庄龙城系企业通过破产重整的方式整体化解债务风险，最大限度公平规范保护龙城系企业债权人的合法权益，省、市、区三级政府高度重视，先后数次召开相关政府及法院参加的联席会议，并已就协调中止对石家庄龙城资产的司法拍卖及石家庄龙城通过司法重组，以有效盘活资产等问题，进行反复沟通，数次安排部署。此举的目的是为了避免石家庄龙城系企业在具备破产原因情况下个别债权人通过法院单一执行程序获得全额清偿，多数债权人的债权被悬空，危及龙城系债务风险整体化解进程等不利后果的出现。综上所述，评估公司做出的《房地产估价报告书》评估所采用依据不全面、不正确，评估程序严重违法根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释（2004）16号】第六条规定当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。另外，贵院基于错误评估所开展的网络拍卖严重违反了拍卖程序。评估程序违法、评估结论错误的评估报告公示极大误导了参与网络司法拍卖的竞买人，严重违反了拍卖程序，且极有可能损害当事人的利益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”因此，恳请法院撤销拍卖，中止案件执行。 申请执行人姜备战辩称，申请执行人姜备战与被执行人龙城公司民间借货纠纷执行一案中，龙城公司提出撤销拍卖的申请，姜备战认为龙城公司的申请不符合法律规定，不应得到支持。石家庄市桥西区人民法院依照法定程序对龙城公司房产进行评估，并依法进行了两次网络司法拍卖，在整个拍卖过程中没有任何违法及违反程序之处。网络司法拍卖依据的是桥西法院选取的评估机构出具的评估报告，在程序上没有任何的错误。本案的评估对象准确、无误，龙城公司归根结底是认为评估报告的评估结果过低。对此，姜备战认为：1、在评估报告第4页及第6页明确注明“由于被申请人不配合，未能进入估价对象地上6层及地下部分”，所以如果评估价格存在偏差也是龙城公司自己的原因造成的，评估程序并不存在违法之处；2、评估报告第6页明确“估价结果是在假定估价对象未取得《房屋所有权证》状况下的价值”并没有错误，申请人向房产登记部门去调取评估房产的产权资料，均没有查到任何信息。龙城公司至今拒绝向法院提供任何有关评估房产产权证及相关手续文件，反而是姜备战向法院尽最大限度的提供了一些房产资料，因此评估报告按没有《房屋所有权证》来进行估价没有任何问题，不存在龙城公司所说的评估程序违法。3、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，龙城公司应当在收到评估报告后十日内向人民法院提出，而其在收到评估报告后近一年半的时间、拍卖流程结束后才提出异议，是龙城公司违反了法律规定。2019年1月23日第二次流拍后，姜备战当即向法院申请了以物抵债。目前龙城公司正在申请破产，一旦进入破产程序，龙城公司的上述房地产将无法被继续执行，无疑这将给姜备战带来巨大的经济损失。对于龙城公司其他债权人无法得到清偿是龙城公司造成的，龙城公司却“偷换概念”，妄图把责任推卸给姜备战。综上，姜备战认为石家庄市桥西区人民法院对龙城公司房产的拍卖程序合法，不应当撤销。 本院查明，原告姜备战与被告龙城公司、张波民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月14日作出（2016）冀0104民初3673号民事判决：一、被告石家庄龙城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告姜备战借款本金1564万元；二、驳回原告姜备战的其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力，因龙城公司未履行判决确定的义务，姜备战于2017年1月9日向本院申请执行。在执行过程中，本院查封了被执行人龙城公司坐落于石家庄市桥西区红旗大街116号龙城国际（紫金大厦）办公楼地上建筑4、5、6层、地下建筑负1层、负2层及1层归龙城公司使用部分的全部房产土地使用权。2018年8月17日，本院作出（2018）冀0104执恢569号执行裁定书，拍卖属于被执行人龙城公司位于石家庄市桥西区红旗大街116号龙城国际项目（紫金大厦）办公楼地上建筑4、5、6层及1层归龙城公司使用的部分房产，地下建筑负1层、负2层及归龙城公司使用的土地使用权。上述房产土地详情及实际使用房产、土地面积以龙城公司与中国建设银行股份有限公司河北省分行的置换协议确定的为准。 另查明，本院于2017年9月20日委托石家庄盛泽房地产评估有限公司对涉案房产进行评估，2017年9月26日，该公司到现场对涉案房产进行勘察，但未能进入涉案房产地上6层及地下部分。2017年11月14日，该公司出具石盛泽【2017】房估字第277号房地产估价报告书，该报告书中载明“由于被申请人不配合，未能进入估价对象6层及地下查看，本次估价设定6层装修状况与4、5层相同，现状用途为办公，地下1层及地下2层设定为人防工程，毛坯”。在报告第6页载明“截至出报告点，估价委托人未能提供估价对象《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》等相关权属文件，本次估价结果是在假定估价对象未取得《房屋所有权证》状况下的价值”。在报告的附件中，附有本院向评估公司提供的涉案项目的建设工程规划许可证、土地登记卡以及石家庄市城乡规划局出具的《关于“龙城国际”项目的情况说明》（该说明中载明涉案项目已经办理了建设工程规划许可，其中含一栋六层办公楼）。该报告的附件中还附有涉案项目各层的平面图，通过平面图显示，涉案项目6层与4、5层建筑格局不同。 再查，2017年11月27日，被执行人龙城公司对上述报告提出异议，被执行人在异议书中称“估价对象6层其建筑格局与4、5层完全不同，且用途也不是办公用途，地下1、2层是精装修的售楼部，其价值要远高于全部认定为人防工程的价值”。石家庄盛泽房地产评估有限公司于2017年12月12日对上述异议作出回复，在该报告中载明“房地产估价报告书依据不足假设已对此进行说明。如当事人配合，注册地产评估师能进行现场勘查，实际状况与设定状况不符，本报告可以做相应调整”。后未对报告进行调整，并分别于2018年12月3日、2019年1月24日对涉案房产在京东网络司法拍卖平台上进行拍卖，两次拍卖均流拍。后，被执行人向本院提出异议，要求撤销拍卖，通过其向本院提交的涉案项目的6层及地下1、2层照片显示，地上6层为四合院，装修与4、5层明显不同，地下1、2亦非毛坯房。 本院认为，异议人（被执行人）在本院启动拍卖并两次流拍的情况下，就该拍卖标的物以评估价格过低等理由提出异议，要求撤销拍卖，应当按照执行异议进行审查。其异议的核心理由是因未进入现场，导致对估价对象错误认识而作出了过低的评估价格。经本院审查，在被执行人未予配合的情况下，评估人员未能进入拍卖对象的第六层和地下负一、负二层进行现场勘查。并根据第四、五层情况作参考对第六层进行评估，将负一层和负二层认定为普通人防工程毛坯房进行评估。现实情况是第六层为中式四合院，装修为古建青砖瓦、木作、油漆彩绘、红木隔断、红木吊顶、贴纯金箔等，与预估对象严重不符。该执行标的物形象也与执行人员的认识出现重大偏差。虽然异议人对产生以上结果有不可推卸的责任，但在对执行标的物的客观形象产生重大误解和偏差的情况下，为尊重客观事实，本着实事求是的态度和公平公正的理念，以给予进行重新评估或补正评估的救济为宜。依据评估结果，本案执行中两次拍卖均流拍，虽未产生拍卖成交的结果，但也以撤销该两次拍卖为宜。启动重新评估并根据新的评估结果进行重新拍卖即可使其合法权益得到合理保护。基此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，裁定如下： 一、撤销本院作出的（2018）冀0104执恢569号执行裁定书； 二、重新作出执行行为。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省石家庄市中级人民法院申请复议。 审判长  刘如杰 审判员  马连英 审判员  季 磊 二〇一九年七月一日 书记员  苏会肖