江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初20696号原告：沈丽萍，女，1970年5月29日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告:饶丽，女,1980年1月28日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：姚升传，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：文举，江苏剑桥颐华律师事务所律师。第三人：昆山横海房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山开发区创业路1588号象屿两岸贸易中心3幢34、35室，统一社会信用代码：91320583MA1MT1PJ4J。法定代表人：满澄澄，该公司总经理。原告沈丽萍与被告饶丽、第三人昆山横海房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告沈丽萍、被告饶丽及其委托诉讼代理人姚升传、第三人昆山横海房地产经纪有限公司的法定代表人满澄澄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈丽萍向本院提出诉讼请求：1、追究被告合同违约责任，按照合同约定赔付相关违约金37170元；庭审中原告变更该项诉请为：追究被告合同违约责任，按照合同约定赔付相关违约金247800元；2、赔偿原告处理此事的交通误工等费用2000元；3、被告承担诉讼以及律师费用10000元。事实和理由：售房人沈丽萍，购房人饶丽以及居间方昆山横海房地产经纪有限公司于2018年5月1日签订房屋买卖(居间)合同(no.2802113)，将昆山市中华园路1555号珑庭花园X号楼XXXX室出售给购房人饶丽，实际成交价格为247.8万元。合同第五条第2款约定：“买卖双方须在5月8日之前提供相应原合法的(过户/贷款)证件并进行资金托管，否则视为违约。”资金托管或缴纳符合规定首付款是购房者贷款购房合规资金到位的证明，是交易的必要条件，如果不完成整个交易就无法继续。2018年5月1日签约后，原告当场履行合同将相关证件的原件(房产证、不动产权证)交给居间方，并收取5万元的定金，但是被告却没有在5月8日之前履行银行贷款要求的资金到位要求。由于兴业银行规定贷款条件是规定“4、有购买住房(商用房)合同或协议，且借款人已支付符合规定的首付款；”，但是饶丽根本没有交付符合规定的首付款。直到6月7日，资金才到位。接到居间方通知后原告于6月8日就到昆山兴业银行协助办理贷款确认手续，并收到20万元的首付款。由于这个违约行为，造成过户、贷款手续的延后，7月20日才完成过户和收到全部首付款，到10月11日贷款部分才划给原告，给原告的置换购买房屋带来经济损失。综上，原告要求按照合同以及相关法律追究被告饶丽的违约责任，根据合同第五条第5款的约定“如有一方无法履行，每延期一日违约方向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金”。5月8日到6月7日计30天，共计37170元。被告饶丽辩称：被告自始至终依约积极履行合同，无任何违约情形，原告主张的违约情形不成立。首先，双方在涉案《房屋买卖（居间）合同》中，除对定金5万元、尾款1万支付有明确约定外，对其他房款及贷款金额、过户时间、贷款到账时间等并未进行明确约定，实质上也没有资金托管或所谓缴纳符合规定首付款约定，且合同履行过程中，也不存在这些操作。合同履行过程中，被告已经积极履行了义务，不存在任何违约行为。一方面，就所谓资金托管而言，《房屋买卖（居间）合同》第五条第2款中虽有“资金托管”几字，但该条款作为格式条款，对双方并不必然发生约束力。事实上，在合同签订之时及履行过程，原、被告双方、中介方、实际贷款银行兴业银行等均未提出需要进行资金托管、如何进行资金托管，这足以说明协议各方并没有就所谓“资产托管”进行约定，或协议各方以行为的方式明确，本次交易不进行资金托管。另一方面，被告积极履行合同，积极配合中介方安排的网签、审贷等流程。《房屋买卖（居间）合同》第七条规定，原告收取定金后，将房产和土地证（不动产证）原件存放于中介方，原、被告双方全权委托中介方办理挂牌、网签、过户等手续。被告于2018牟5月4日即向中介方提供所有购房资料，中介后续委托昆山房猫金服信息科技有限公司办理网签、审贷等程序，具体经办人员为王某。被告于2018年5月多次向王某询问网签进度，2018年5月30日王某告知网签通过，并由第三人中介公司通知原、被告于2018年6月8日至兴业银行办理贷款手续。在兴业银行办理贷款手续的整个过程中，被告从未收到兴业银行要求“缴纳符合规定首付款”，原告所谓被告没有在2018年5月8日之前履行银行要求的资金到位义务而构成违约，更是无稽之谈。如前所述，《房屋买卖（居间）合同》过户时间、贷款到账时间等并未进行明确约定，也就不存在因违约行为造成过户、贷款手续延后的问题。其次，原告因兴业银行放款相对较晚，无故归咎于被告，实属滥用诉讼权利，浪费司法资源。《房屋买卖（居间）合同》第八条规定，如因洪水、地震、水灾或者法律规定，政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行，原告、被告、中介三方互不承担违约责任。本案中，因兴业银行放款收紧，致使实际放款时间较晚，对此皆因银行政策变化原因所致，对此原、被告双方均有预期。根据上述约定，即便存在所谓违约情形而致使本合同不全面履行的，被告亦因此免责。第三，退一步而言，即便原告主张的违约情形成立，其主张的违约金标准亦过高，应相应调低。第三人述称：合同第五条第2款约定的意思是双方提供材料让我们做网签、办理贷款。被告在5月8日之前提供相应的材料，是通过微信发给我的。当时还没有网签通过，所以走不到贷款那一步，也谈不上资金托管。整个办理过程基本上都是按操作流程走的，合同只对5万定金的支付时间以及尾款1万元的支付时间进行了约定，对其他款项的支付没有约定，我认为被告支付房款没有迟延。2018年5月1日签合同时及后续交易过程中原、被告双方均未向我方提出过资金托管的问题。本院经审理查明：2018年5月1日，原告沈丽萍（卖方）和被告饶丽（买方）以及第三人昆山横海房地产经纪有限公司（中介方）签订一份《房屋买卖（居间）合同》，约定被告购买原告的昆山市中华园路1555号珑庭花园X号楼XXXX室的房屋，价款为247.8万元。合同第四条约定,被告于2018年5月1日向原告交付定金5万元。合同第五条约定，昆山横海房地产经纪有限公司为原、被告双方提供交易机会，应如实传递原告或被告所提供的信息，就有关政策、法规进行咨询，并协助原、被告双方办理产权或租赁权过户手续，原、被告双方须在2018年5月8日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。合同第七条约定，原告收取定金后，将房产证和土地证（不动产证）原件存放于昆山横海房地产经纪有限公司，原、被告双方全权委托昆山横海房地产经纪有限公司办理挂牌、网签、过户等手续。合同第九条约定，在他项权证下发一个月后，在甲乙双方无过错的情况下，贷款放不下来责任由昆山横海房地产经纪有限公司承担，交纳给原告剩余房款的万分之五的滞纳金，即每延期一日需向原告交纳剩余房款的万分之五的滞纳金。注：原告有尾款1万元与昆山横海房地产经纪有限公司作为房屋交接，房屋交接同时昆山横海房地产经纪有限公司归还原告。2018年5月4日，被告将办理网签、贷款所需的资料发送给昆山横海房地产经纪有限公司的法定代表人满澄澄。在被告与昆山横海房地产经纪有限公司员工王某于2018年5月22日至2018年7月3日的微信聊天记录中，被告询问王某贷款还有几天，王某回称：最近兴业银行昆山一笔都没有审批的，苏州领导不签字，就没有审批通过的。被告询问王某网签好了吧？按揭贷款没有问题吧？王某回称：网签没好，七个工作日左右。王某还在微信中称银行放款很慢的。另查明:被告为证明其主张，申请证人王某出庭作证。王某在庭审中的证言：我是负责帮助中介作贷款、网签后续工作的，我是服务于中介的。我接到本案贷款是在2018年5月，2018年5月30日左右网签通过，2018年6月8日办理贷款手续，先办理网签再办理贷款。银行没有要求客户要资金托管，是根据客户意愿的。被告于2018年5月1日支付定金5万元，于2018年6月8日支付20万元，于2018年7月20日支付108.8万元，于2018年10月13日支付1万元。后被告支付了全部购房款，目前双方的交易已经完成，涉案房屋已于2018年7月23日登记在被告饶丽名下。上述事实有房屋买卖合同、房产证、微信聊天记录、证人证言以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。合同第五条第2项约定的“资金托管”，并不是房屋买卖的交易惯例，也不是合同履行的必经过程，根据证人王某的证言，银行没有要求客户要资金托管，是根据客户意愿的。第三人昆山横海房地产经纪有限公司亦述称：2018年5月1日签合同时及后续交易过程中，原、被告双方均未向中介方提出过资金托管的问题。综上，原告诉称的被告在办理资金托管方面存在违约，本院不予采信。关于付款问题，合同仅对定金的支付时间和尾款的支付时间进行了约定，对其他款项的支付时间未作约定，从被告的付款时间看，其并不存在迟延付款的行为，且被告在和经办人王某的沟通中，也一直在催促网签和贷款事宜，王某也在微信中回复银行放款慢，但银行发放贷款慢的责任不在于被告，之后被告也支付了全部购房款，双方的交易也已经全部完成，在此情况下，原告再追究被告的迟延付款责任缺乏依据，本院不予支持。至于原告诉称的其因置换购买房屋所遭受的经济损失，原告未提供证据，本院不予采信。综上，本案中，被告并不存在违约行为，对于原告基于被告违约所提的全部诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈丽萍的诉讼请求。案件受理费5197元，由原告沈丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  张志高人民陪审员  俞雪花人民陪审员  倪 琴二〇一九年七月二十三日法官 助理  樊 晶书 记 员  王筱倩