贵州省三穗县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔2624民初1131号 原告（反诉被告）：熊齐书，女，1975年7月20日出生，汉族，住贵州省天柱县。 委托诉讼代理人：潘盛茂，贵州清水江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黔东南州众诚房地产开发有限责任公司（以下简称州众诚房开公司），住所地贵州省凯里市文化南路32号。 法定代表人：蒋云辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢世琼，该公司财务。 委托诉讼代理人：麻小萍，三穗县瓦寨镇法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）熊齐书与被告（反诉原告）州众诚房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告熊齐书及其委托诉讼代理人潘盛茂，被告州众诚房开公司的委托诉讼代理人谢世琼、麻小萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）熊齐书向本院提出诉讼请求：请求判决被告按双方于2009年4月25日签订的《商品房买卖合同》（编号：20090329018）中的约定给原告办理御景商业街A区1层21号、22号门面的产权登记；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2009年在三穗县开发御景商业街，原告于2009年3月28日向被告预交1000元订购被告开发的御景商业街A区1层21号、22号门面，次日，原告再次向被告付款220000元，被告向原告提供合同，4月1日，原告再次支付112615元，2009年4月25日，双方正式签订《商品房买卖合同》原告购买被告开发楼盘的A区1层21号、22号门面，建筑面积87.02平方米，总价663615元整，到签订合同时，原告共支付333615元，4月26日，原告也预交了7500元的办理费，原告计划是想向银行按揭贷款330000元，也向被告提交了银行按揭材料，到被告销售部经理刘纯波得知原告短时间内筹集到250000元，就叫原告不用办理按揭了，交了250000元，80000元余款等通知办房产证的时候一起补齐，便把原告的银行按揭材料退还，当时双方只达成口头协议，双方没有形成书面文件。2009年8月16日，原告再次向被告支付250000元，至此原告共计支付房款583615元。尚有80000元未支付。 2009年10月，被告将合同约定门面交付原告使用，原告便把门面装修出租了，原告也多次去被告销售部找刘纯波，问其何时可以办理房产证，得到的答复是刘纯波不在，再后来，听说该房子因质量原因，未能验收，不能办理房产证，就没再去问了，按照约定，等被告通知。但直至今日，没有正式告知原告可以办理房产证和缴纳尾款，原告也多次催促被告，直到2018年11月1日，被告才告知原告其银行账户，原告并于11月2日向被告转账80000元付清尾款。 综上所述，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，被告应在商品房交付使用总证办理后90日内配合原告办理产权登记。现被告拒绝原告办理房产证已存在违约，经原告多次催告，并未履行其义务，为此，为了维护自身权益诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）州众诚房开公司反诉称，1、请求人民法院依法判令熊齐书承担因其延迟履行支付购房款80000元的违约责任，即支付违约金262800元给州众诚房开公司，之后州众诚房开公司再依法给熊齐书办理房产证相关手续；2、本案一切诉讼费由熊齐书承担。事实与理由：2009年3月28日，熊齐书向答辩人（反诉人）州众诚房开公司购房在三穗县开发御景商业街中A区1层21、22号门面并支付定金1000元，第二天双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定为按揭方式购房。在熊齐书支付完首付款332150元（分别于2009年3月29日付220000元、2009年4月1日支付112615元）后，熊齐书就在州众诚房开公司售楼部口头要求不按揭付款，各付现金。之后，于2009年8月16日付款250000元，当天熊齐书口头承诺“在交房后付清余款80000元”。2009年10月，答辩人（反诉人）州众诚房开公司将熊齐书所购买的A区1层21号、22号门面交付给熊齐书管理使用。熊齐书得到门面后，即进行装修使用，至今已有九年之久，期间，州众诚房开公司多次向熊齐书催收购房余款80000元，熊齐书以各种理由推迟未付，2018年11月2日才将余款80000元付给州众诚房开公司，熊齐书的行为严重违约。依《商品房买卖合同》第七条1款（1）项的约定和根据《中华人民共和国合同法》第61条、第161条的规定，熊齐书应按日支付万分之10的违约金给州众诚房开公司。即从2009年11月1日起至2018年11月1日止共九年3285天总计262800元。这也是导致答辩人不能向房管部门办理产权证备案的主要原因，其责任应由熊齐书承担。对此，为维护答辩人（反诉人）州众诚房开公司的合法权益，特依法向贵院提出答辩和反诉，请求法律保护。 原告（反诉被告）熊齐书对被告（反诉原告）州众诚房开公司的反诉辩称，一、被告所述事实错误，答辩人熊齐书不存在违约事实。答辩人熊齐书于2009年被答辩人州众诚房开发公司购买其开发的御景商务街A区1层21号、22号门面，并已付大部分款项，根据当时熊齐书与州众诚房开公司御景商务街楼盘销售经理刘纯波的口头协议，熊齐书支付80000元尾款是在州众诚房开公司通知可以办理房产证时支付，后因御景商务街出现质量问题，未能通过验收，不能及时办理房产证，根据双方的约定，熊齐书交付尾款时为州众诚房开公司通知可以办理房产证时。但在此期间，众诚公司并未通知熊齐书前来支付尾款80000元，熊齐书也未接到过州众诚房开公司的任何通知（包括：电话、书信、书面告知函等）。2、因州众诚房开公司迟迟未通知熊齐书前来缴纳80000元尾款，导致熊齐书以为州众诚房开公司一直无法办理房产证，熊齐书也多次向州众诚房开公司询问，但州众诚房开公司不予理睬，直到2018年10月熊齐书正式向州众诚房开公司发通知函，要求其提供公司账户，州众诚房开公司才提供公司账户，在州众诚房开公司提供公司账户第二天，熊齐书便向州众诚房开公司支付了80000元的尾款。二、熊齐书与州众诚房开公司签订的《商品房买卖合同》（编号：20090329018）约定的违约金过高，要求熊齐书支付262800元不符合法律规定。1、在《商品房买卖合同》第七条第一款约定的每日万分之10违约金过高，已经普遍高于当时的贷款利率，结合现在《商品房买卖合同》关于违约金的约定为每日万分之1.5，可以看出当时签订的违约金过高。州众诚房开公司提供合同约定高额违约金并未向当事人释明。2、根据我国《合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法》解释（二）第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”。本案中州众诚房开公司不能证明其因熊齐书在2018年11月2日支付尾款是其实际损失多少。综上，答辩人熊齐书并不存在违约，还多次询问被答辩人州众诚房开公司何时可以办理房产证和支付尾款80000元的事实。而且约定的违约金过高。被答辩人提出的反诉请求无事实、法律依据，因此法院应当依法驳回被答辩人的反诉请求，依法保护答辩人的本诉请求，以维护答辩人的合法权益不受侵犯。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2009年3月28日，原告向被告预购被告开发的三穗县御景华城A区1层21号、22号商品房，并预交定金1000元。次日，原、被告双方达成商品房买卖协议，当日，被告经办人刘纯波（现无法联系）在《商品房买卖合同》签名，盖了公司公章、法定代表人印鉴章，该合同约定的主要内容如下：1、原告向被告购买A区1层21、22号商品房，建筑面积87.02平方米，单价每平方米7626元，总金额663615元，付款方式为银行按揭付款方式，即原告于2009年4月2日前付清购房首期款333615元，银行按揭贷款330000元，现原告于2009年3月29日付款220000元，余款113615元须在2009年4月2日前付清；2、原告逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理(不作累加)，(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止。买受人按日向出卖人支付途期应付款万分之10(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采用分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定；3、被告逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，接下列方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加）(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之10的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。4、交房期限，被告应在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已综合验收合格的商品房交付原告使用；5、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用总证办理后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意接下列第1或2项处理，即1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。双方还就其他事项进行了约定。 2009年3月29日，原告向被告支付购房款220000元，4月1日，原告再次向被告支付购房款112615元，首期购房款333615元（含定金1000元在内）付清。2009年4月25日，原告在《商品房买卖合同》上签字，《商品房买卖合同》成立。4月26日，原告向被告预交办证费7500元。在合同履行过程中，双方改变合同约定的向银行按揭贷款330000元的约定，变更为原告以现金方式付款，被告便将原告的银行贷款资料退给原告。2009年8月16日，原告向被告支付购房款250000元，至此，原告付给被告购房款582615元，尚欠80000元未支付。2009年10月，被告将原告所购商品房交付原告使用，原告对所购房屋进行装修后出租。2010年2月2日，被告开发的三穗县御景华城A区1、2、3号楼竣工验收，2013年5月24日，三穗县住房和城乡建设局对原告开发的三穗县御景华城A区1、2、3号楼准予备案。此后，原告曾询问被告办理房产证的情况，被告未作明确答复，原告向被告交付余款80000元时，被告认为原告违约应一并交清违约金故未收取原告的购房余款。被告开发的三穗县御景华城A区1、2、3栋楼住宅及一、二商业用房首次产权登记时间均为2015年1月，当月，被告为原告办理了所购的三穗县御景华城A区1层21号商品房的产权登记（原告不知情），22号商品房至今未办理产权登记。2018年10月28日，原告向被告发出《关于请求提供公司银行账号的函》，2018年10月31日，被告向原告发出回复函，具体内容如下：您于2009年4月与我公司签订一份《商品房买卖合同》，购买我公司所开发的御景商业街A区1层21、22号门面。按照合同约定，您应于2009年4月2日前向我司支付全部购房款，但熊齐书未履行支付义务，至今尚未支付完购房款，按照您发给我公司“关于请求提供公司银行账号的函”，您可用以下两种方式付清所欠款项：1、到我公司售楼部交付款项并办理相关手续（我公司的售楼部从御景商业街项目开盘至今都一直在营业，办公地点从未改变）。2、将所欠款项汇入我公司账户（账户名：黔东南州众诚房地产开发有限责任公司，开户行：贵州三穗农村商业银行股份有限公司车站支行；账号：2591010401201100008661，您转款入公司账户后请持交款凭证到我公司售楼部办理相关手续。请收到本函之日起两日内用以上两种方式中的其中任意一种方式付清所欠款项及违约金（按合同约定计算至实际支付日）。2018年11月2日原告支付了所欠被告购房余款80000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》成立有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，未按合同约定履行自己的义务或者履行合同义务不符合约定的即构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在合同履行过程中，双方就后期购房款以口头方式重新约定（即原告与被告商品房销售经办人刘纯波的口头约定，现刘纯波无法联系），即将银行按揭贷款方式支付改为现金支付方式。该口头约定原告称是“在2009年8月16日付款250000元，80000元余款等通知办房产证的时候一起补齐。”，被告称是“在2009年8月16日付款250000元，当天熊齐书口头承诺在交房后付清余款80000元。”，为此，双方各持己见，双方亦均无充分的证据予以证实自各主张的事实，按交易习惯，结合双方合同约定，双方所称的购房尾款80000元的履行期限均有一定的合理性、可能性，故本院对双方所称的履行期限均不予认定，应认定为履行期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。另外，被告也没有充分证据证实其在合理期间或者何时向原告主张购房尾款80000元的事实存在。双方在合同中约定，被告应在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已综合验收合格的商品房交付原告使用。2009年10月被告已将原告所购商品房交付原告使用，2010年2月2日被告开发的三穗县御景华城A区1、2、3号楼竣工验收，可见，被告交付原告的商品房不符合合同约定。2013年5月24日三穗县住房和城乡建设局对原告开发的三穗县御景华城A区1、2、3号楼准予备案，2015年1月被告开发的三穗县御景华城A区1、2、3栋楼住宅及一、二商业用房首次产权登记，当月被告办理了原告所购御景商业街A区1层21号商品房产权登记，22号商品房至今未办理产权登记，也可见，被告履约行为不完全符合双方合同关于产权登记的约定，即出卖人应当在商品房交付使用总证办理后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定，故被告辩称多次向熊齐书催收购房余款80000元，熊齐书以各种理由推迟未付，2018年11月2日才将余款80000元付给州众诚房开公司，熊齐书的行为严重违约导致其不能向房管部门办理产权证备案的主要原因的意见，不予采纳。综上所述，原告主张判决被告按双方于2009年4月25日签订的《商品房买卖合同》（编号：20090329018）中的约定办理御景商业街A区1层21号、22号商品房的产权登记的诉讼请求，符合法律规定、符合合同约定，应予以支持，鉴于被告已办理了原告所购御景商业街A区1层21号商品房产权登记，22号商品房至今未办理产权登记，因此，被告仍有义务按合同约定协助办理22号商品房不动产权登记。被告反诉请求依法判令原告承担因其延迟履行支付购房款80000元的违约责任，即支付违约金262800元，之后再依法给熊齐书办理房产证相关手续的反诉请求，没有事实根据，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黔东南州众诚房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起30日内将原告（反诉被告）熊齐书购买的三穗县御景华城A区1层22号商品房的不动产权证协助办理至原告（反诉被告）熊齐书名下。 二、驳回反诉原告（本诉被告）黔东南州众诚房地产开发有限责任公司的反诉请求。 本诉案件受理费60元，反诉案件受理费5242元，合计5302元，由原告（反诉被告）熊齐书承担30元，被告（反诉原告）黔东南州众诚房地产开发有限责任公司承担5272元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 长  潘盛成 审 判 员  杨 琴 人民陪审员  刘 云 二〇一九年七月四日 书 记 员  杨 鹏