四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0502民初2435号 原告：张玉华，女，汉族，1973年10月23日生，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：安宁，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻鸿波，重庆合纵律师事务所律师。 被告：泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司，住所地泸州市江阳区江阳南路6号楼6楼,统一社会信用代码91510502682394181C。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：周苏嘉，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：张桂泰，国浩律师（福州）事务所律师。 原告张玉华与被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（以下简称“蓝田土地整理开发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉华的委托诉讼代理人安宁、喻鸿波，被告蓝田土地整理开发公司的委托诉讼代理人周苏嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张玉华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付逾期交房违约金85631.83元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月，原告与被告签订编号为CH-01-0605号《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告将其开发的位于泸州市江阳区项目为“融豪.翡翠城地块五”8-3-1-302号房屋出售给原告，该房屋总价款为381096元，原告采取一次性付款方式支付房款。同时，《合同》第十一条明确约定商品房交房日期为2016年4月30日前；第十三条逾期交房责任约定出卖人逾期交房的，按照买受人已付房款的日万分之三支付违约金。双方签订合同后，原告在合同约定时间向被告支付了全部购房款。2016年4月30日交房日期届满后，被告未能按约向原告如期交房。至2019年1月20日，诉争房屋达到交付条件，被告通知原告可接收房屋。截至2019年1月20日，按照《合同》约定，被告逾期交房共计994天，需向原告支付逾期交房违约金113642.83元。经原告催告，2016年12月，被告向原告支付了2016年5月至2016年12月期间的八个月逾期交房违约金28011元，剩余的违约金被告未支付。市场经济要求交易双方遵循诚实信用原则，《中华人民共和国合同法》第八条也明确载明，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告逾期交房近3年之久，应当按照双方《合同》约定向原告支付逾期交房违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判如所请。 被告蓝田土地整理开发公司辩称：1、逾期交房并未对原告造成任何损失，按照日万分之三计算违约金过高，请求按照日万分之零点五标准计算；2、原、被告之间的《承诺书》已对逾期交房违约金进行了结算，原告无权要求被告另行支付违约金；3、若法院认定被告应当继续支付违约金，则计算违约金的起算时间应当以原告交清全部房款之日起开始计算。 经本院审理查明，原告张玉华与被告蓝田土地整理开发公司于2014年9月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：原告购买被告开发的位泸州市江阳区号住房一套，合同面积77.44㎡，房款总价381096元。合同第十一条（一）约定，出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，……逾期超过60日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告一次性支付了全部购房款381096元。 由于被告未在合同约定的期限内交房，2016年12月2日，被告向原告出具书面《承诺书》，载明“乙方张玉华购买甲方泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司开发楼盘融豪翡翠城琥珀郡8-1-302号房屋，与甲方签署了《商品房买卖合同》，由于客观原因甲方逾期交楼。现经友好协商一致，双方自愿选择履行《商品房买卖合同》的权利和义务，分两期由甲方向乙方支付逾期交房违约金，即2016年12月31日支付28011元，……2017年6月30日（暂定）之前交房，按实际交房日计算……”。被告按照《承诺书》向原告支付了截止于2016年12月31日之前的违约金28011元。 2019年1月12日，被告通过短信通知原告在2019年1月16日前携带相关材料办理接房手续。原告前往被告公司办理了接房手续。 上述法律事实，有原、被告的陈述、身份信息、营业执照、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《承诺书》、短信《通知》等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，原告张玉华与被告蓝田土地整理开发公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，《承诺书》均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。双方在合同履行过程中因《承诺书》是否系对逾期交房违约金的结算、逾期交房违约金约定标准是否过高、是否应当予以调减以及关于原告实际损失举证责任的分配等问题而引发本案诉讼。 （一）关于《承诺书》是否对违约金进行了结算的问题。被告蓝田土地整理开发公司与原告张玉华签订的《商品房买卖合同》合同约定，出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。但本案被告的实际通知原告的交房时间为2019年1月16日，该时限已超过合同约定的期限，故被告蓝田土地整理开发公司应当承担逾期交房的违约责任。被告基于此违约行为，对截止于2016年12月31日之前的逾期交房违约金28011元进行承诺并实际支付，系原、被告协商一致的结果，该《承诺书》并无对逾期交房违约金一次性结算的意思表示，被告的违约行为仍持续至2019年1月16日，应当继续承担逾期交房的违约责任。交房逾期2017年1月1日至2019年1月16日为746天。 （二）关于原告诉请的违约金计算标准是否过高，应否调减的问题。原告主张逾期交房违约金应当严格按照合同约定的日万分之三计算，被告则认为该约定过高，应当根据实际损失调减至日万分之零点五。本院认为，以契约自由为代表的意思自治是民商法的基石，现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利，最大限度地维护交易的稳定性。但契约自由不是绝对的，对契约自由导致的事实上的不平等等负面影响，人民法院应当根据法律规定进行干预和调整，以实现契约自由与契约正义之间的平衡。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，在强调违约金补偿性的同时，有限度地体现惩罚性，既保护债权人的利益，警示合同当事人不得违反约定，又激励当事人积极大胆地从事交易活动和经济流转。《合同法》赋予了当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了契约自由的宗旨。同时，亦依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况作出了限制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”按照上述规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。关于实际损失大小的证明，根据“谁主张，谁举证的”原则，违约方提出调减违约金应当承担证明实际损失的举证责任，但因实际损失与守约方更为接近，守约方举证证明其实际损失的能力明显大于违约方，考虑到违约方不可能举出守约方损失的全部证据，因此，违约方举出的证据或提出的理由能够足以让人对违约金约定的公平性产生怀疑即可，守约方则应当提供证据证明其实际损失的大小。因本案被告主张原告未产生实际损失及违约金过分高于同地段同类房屋的租金，未能提供证据证明违约金的合理标准为日万分之零点五，原告亦未举证证明其实际损失与约定的违约金相当，故本院兼顾涉及整个“融豪翡翠城”小区合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的万分之一计算较为合理。即381096元×0.1‰×743天=28315元（取整数）。 （三）关于是否应当比照已发生法律效力2017川（0502）民初3919号、2752号民事判决书对违约金按照日万分之三确定的问题。上述两案在审理过程中，被告蓝田土地整理公司并未对合同约定的违约金标准请求予以调整，因此已发生法律效力2017川（0502）民初3919号、2752号民事判决书载明的结果不能作为本案的判决依据。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张玉华因逾期交房的违约金28315元； 二、驳回原告张玉华的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费适用简易程序减半收取970元，由原告张玉华负担646元，被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司承担324元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王莉 二〇一九年七月十日 书记员  朱康