河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初3099号原告：韩超，男，1985年5月5日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：吴燕芳，系原告妻子。被告：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路88号。法定代表人：聂小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，该公司工作人员。委托诉讼代理人：于艳芹，河南九威律师事务所律师。原告韩超诉被告济源泰宏置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩超的委托诉讼代理人吴燕芳，被告济源泰宏置业有限公司的委托诉讼代理人吴小飞、于艳芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：判令被告因逾期交房应支付违约金19805元（从2015年6月1日至2016年8月15日共计441天，按合同约定的房屋价格的万分之一计算）。事实与理由：2014年5月21日，其与被告签订《商品房预售合同》，约定被告将济源市宏泰天安广场17号楼1单元1703号商品房卖给其，建筑面积123.78平方米，房屋总价款451517元，合同约定交房时间为2015年5月31日。合同生效后，其按约定支付了房款并办理了银行贷款，但被告一直未予交房，经其多次催促，被告于2016年4月30日以电话及邮件形式通知其去办理商品房交付手续，但是截止被告通知之日，该商品房并没有住宅质量保证书及住宅使用说明书。按合同第十一条规定，双方进行验房交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书及住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条规定，逾期超过60日后买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交房之日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。截止2016年8月15日，交房日期已逾期441天，现要求被告支付逾期交房违约金19805元。被告济源泰宏置业有限公司辩称：1、根据合同约定，原告应当在备案完成之日起30日内办理完成按揭贷款抵押手续，并将剩余房款转至被告账户。本案中，备案时间为2014年5月30日，原告应当于2014年6月30日将剩余房款316000元转至其账户，但原告转账时间为2014年11月14日，逾期付款137天。根据合同第八条规定，如买受人逾期付款，除双方协商同意或变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告可以延期交房。2、根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。济源市房管局也要求开发商业主未缴清维修基金时，不得向业主交付房屋。原告维修基金缴纳时间为2016年8月18日。在原告维修基金未缴清之前，被告可以拒绝交接房屋。原告缴纳维修基金后，即于2016年8月18日办理了交房手续，实际接收并入住房屋。3、原告主张逾期交房违约金从2015年6月1日计算至2016年8月15日，截止原告起诉时，被告从未收到原告主张逾期交房违约金的口头或书面声明，2015年6月1日至2016年8月15日的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。原告提供的证据有：1、商品房预售合同一份及补充协议（第九条第2项），证明合同约定的交房日期是2015年5月31日，该房屋至今未交付。补充协议证明贷款手续需要原告接到被告的通知，才能去办理。2、提供交物业费、维修管理费等票据，可以证明缴纳维修基金后于2016年8月18日之后才出具这些票据，才有交房的意向。被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议。但认为合同第六条约定合同备案完成之日，原告应当去办理按揭手续，备案完成之日也就是通知之日。补充协议第九条第1款也约定买受人在签订合同三日内向银行提供办理贷款的全部资料，也视为贷款通知，银行发放贷款是根据买受人提供的相关资料确定是否发放贷款，办理贷款的主要义务在买受人。按揭贷款合同的双方主体是买受人和银行，银行审查是否发放银行贷款主要审查买受人的主体资格即买受人的身份资格、婚姻情况、收入情况、征信情况，只有买受人的全部情况符合银行发放银行贷款的条件时才准予发放，并不审出卖人的任何信息，出卖人基于大部分业主不清楚银行贷款的流程，才派员辅助买受人办理贷款，但不能因此将办理按揭贷款的主要义务归结于出卖人。被告提供的证据有：1、商品房预售合同及补充协议（第九条第2项），2、商品房买卖合同登记备案证明一份，证明原被告双方签订的《商品房预售合同》，被告于2014年5月30日备案登记，根据合同第六条规定，余款应当于2014年6月30日前汇入被告账户；3、中国银行零售贷款借据一份，证明2014年11月14日原告的余款316000元才转至被告账户；4、河南省住房专项维修资金专用票据一份，证明原告2016年8月18日才缴纳了维修资金；5、泰宏天安广场业主档案一份，其中验房表、钥匙智能卡领取单等业主档案的签订时间是2016年8月18日，证明原告于2016年8月18日已实际接收并入住。原告对被告提供的证据1、2、3、4、5的真实性无异议。但认为钥匙虽然领取了，但是属于被告单方面交房，没有达到交房标准，应当视为未交房。贷款的办理时间是被告通知其，其才能去办理，具体时间不是其说了算。经庭审举证、质证，本院认为，原告提供的证据，被告对其真实性无异议，予以认定。被告提供的证据1、2、3、4、5，原告对其真实性无异议，予以认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2014年5月21日，原、被告双方签订了《商品房预售合同》，约定，被告将济源市宏泰天安广场17号楼1单元1703室商品房卖给原告，建筑面积123.78平方米，房屋总价款451517元，合同约定交房时间为2015年5月31日。合同第六条第三款规定，买受人应于合同签订之日支付首付款135517元，剩余房款316000元，买受人向银行申请个人按揭抵押贷款，并承担办理手续所产生的相关费用，买受人应在合同备案完成之日起30日内办理完成按揭抵押贷款手续，并将剩余房款转至出卖人账号。合同第九条规定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按约定办理了银行贷款手续，银行贷款于2014年11月14日到被告账户。原告于2016年8月18日拿的住房钥匙，交付房屋时未提供住宅质量保证书及住宅使用说明书。本院认为，原、被告之间签订的合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，本院予以认定。合同签订后双方均应按合同约定履行自己的义务。原被告签订商品房买卖合同前，原告已向被告交付了首付款，合同签订后，原告按合同约定办理了银行贷款手续，银行于2014年11月14日将贷款发放给被告，目前被告没有证据证明迟延交付房款的责任在原告，故被告辩称原告逾期付款的理由不能成立，本院不予采纳。根据双方合同约定，被告应从逾期交付的第二天起按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，按原告已付房款451517元的万分之一从2015年6月1日起计算至2016年8月18日，现原告主张计算至2016年8月15日，共计441天，违约金应为19912元，原告主张19805元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告请求超过诉讼时效，但原告于2016年8月18日从被告处接收房屋，自2016年8月18日起至原告起诉之日未超过法律规定的诉讼时效，故被告该辩称理由不能成立，本院不予支持。审理中，被告另辩称原告未按期缴纳维修金其可以延期交房，但原告未按期交纳维修金并不违背合同约定，被告该抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告济源泰宏置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告韩超违约金19805元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，减半收取147.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  杨劲草二〇一九年七月五日书记员  李清霞