广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初6363号原告（反诉被告）：宋维娜，女，1987年11月12日出生，汉族，身份证住址：XXXXX.被告（反诉原告）：符华文，男，1984年2月28日出生，汉族，身份证住址：XXXXX.委托诉讼代理人：肖志锋，广东华信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢培超，广东华信达律师事务所律师。原告（反诉被告）宋维娜与被告（反诉原告）符华文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，符华文在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋维娜、被告（反诉原告）符华文及委托诉讼代理人肖志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋维娜向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除商铺转租合同（剩余合同期内租金总额89888元）；2.判令符华文支付给宋维娜被拖欠的递增房租费24104元（2017年10月7日-2019年5月6日）；3.判令符华文支付给宋维娜拖欠房租的违约金人民币50000元；4.判令符华文承担本案的诉讼费。事实与理由：宋维娜与符华文于2016年10月7日签订商铺转租合同。合同期限为2016年10月7日至2019年10月6日。第一年月租为每月人民币16000元。从第二年起，每年按前一年所交租金递增6%来缴纳房租费用。双方签订合同时均详细阅读了合同的条款，并清楚了解合同的全部内容，且亲笔签字，以供双方共同遵守。合同签订后，宋维娜按照合同的约定，将房屋及时交付给符华文投入经营使用。符华文在收到房屋使用后，起初还按时交租。可后来，符华文总是找各种借口为由拖欠房租，在宋维娜的再三催讨下，再将房租交上。自从第二年起，符华文就一直拖着不交合同中约定的递增部分的房租费用，总是说迟一点。时至今日，符华文所拖的递增房租费用高达24104元。宋维娜多次向其催讨，可符华文就是拒不理睬，为此，宋维娜特起诉，恳请贵院明察，早日判决。被告（反诉原告）符华文辩称：第一，我已履行交付租金的主合同义务，不存在违约情形。我与宋维娜于2016年10月7日签订《商铺转租合同》，合同期限为2016年10月7日至2019年10月6日。合同签订后，我按时向宋维娜支付房租，没有拖欠房租，自本案起诉时，我未拖欠租金，没有违约情形，双方所签《商铺转租合同》不符合约定或者法定解除的条件。且宋维娜既要求解除合同，又要求我支付合同剩余期限的租金，更是没有任何事实与法律依据。第二，我无需支付递增租金，即便属于应支付而未支付，也不属于宋维娜可解除合同的情形。1.宋维娜曾口头承诺不用支付递增房租费用。我与宋维娜签订《商铺转租合同》后，宋维娜交付商铺，我投入经营使用，由于商铺外修路影响生意及租赁物质量问题（商铺下水道一直爆水管，非常影响经营活动），因此宋维娜曾向我表示不用支付房租递增费用。2.实际上，双方持续以不收取房租递增费用的方式履行合同。自2016年10月7日双方签订商铺转租合同以来，宋维娜从来没有向我收取房租递增费用，宋维娜从未提出异议更没有做出过催讨，因双方确实已经认可了这种不收取房租递增费用的合同履行方式，事实上双方已经对合同有关租金递增的条款进行了实质变更。因此，要求我支付租金的递增部分缺乏事实依据。3.即使租金属于应支付部分，宋维娜也无权以此主张解除合同。首先，双方在合同中约定，我未按约支付租金的，宋维娜有权解除合同，但并未约定我未缴纳递增部分的，宋维娜可行使合同解除权。因此，双方并未约定此情形属于合同约定解除的情形。其次，根据《合同法》第94条第三款、第四款的规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”此情形才符合本案合同的法定解除的要件。可见，法定解除要件很明确：必须是我没有履行主要债务导致宋维娜无法实现合同目的。而本案中，我一直按约交付租金（每月16000元），已经履行合同约定的主要债务，宋维娜通过出租房屋收取租金的合同目的已得以实现。对于所约定6%的房租递增费用，并非合同的主要义务，也不可能导致宋维娜的合同目的无法实现，更何况宋维娜从未对该部分进行催讨且我拒绝履行。综上，宋维娜主张解除合同的依据并不符合合同的约定及法律的规定，其据此主张解除合同的诉求应予以驳回。第三，宋维娜因无法继续履行《商铺转租合同》，继而提起诉讼意在躲避违约责任。我与宋维娜双方所签合同为转租合同，宋维娜与房东所签租赁合同已于4月份到期，然而宋维娜此前承诺，保证能展期至与我所签转租合同之租期届满之日。而2019年4月份，宋维娜无法与房东续期租赁合同，导致无法向我履行4月份以后的转租合同，此举给我造成巨大的经济损失。而且，案涉物业已经由业主出租给其他方，宋维娜不可能再继续履行与我签订的《商铺转租合同》，致使我的合同目的无法实现。第四，关于宋维娜诉讼请求第一项认为是符华文无法履行剩余合同义务而提出解除合同，那么剩余合同期限内的租金符华文不应当支付。综上，宋维娜的诸项请求并没有事实及法律依据，宋维娜此举严重损害我的合法权益。恳请法庭查明事实，对宋维娜的全部诉讼请求予以驳回。被告（反诉原告）符华文向本院提出以下反诉请求：1.判令解除《商铺转租合同》；2.判令宋维娜向符华文退回押金32000元，支付违约金50000元，并开具480000元租金发票；3.本案所有诉讼费用均由宋维娜承担。事实和理由：符华文与宋维娜于2016年10月7日签订商铺转租合同，合同期限为2016年10月7日至2019年10月6日，每月租金为人民币16000元，押二付一，押金为32000元，违约金为50000元。合同签订后，符华文按时向宋维娜支付房租，并未拖欠房租。符华文与宋维娜双方所签合同为转租合同，宋维娜与房东所签租赁合同已于2019年4月份到期，宋维娜此前承诺，保证能展期至与符华文所签转租合同之租期届满之日。然而此时，宋维娜无法与房东续期租赁合同，导致无法向符华文履行4月份以后的转租合同，此举给符华文造成巨大的经济损失。而且，案涉物业已经由业主出租给其他方，宋维娜不可能再继续履行与符华文签订的《商铺转租合同》，致使符华文合同目的无法实现。为了躲避违约责任，宋维娜恶人先告状，于2019年4月份用房租递增费用的名义向法院提起诉讼，要求符华文承担违约责任。综上所述，符华文认为，宋维娜的行为违背了诚实信用原则和法律规定，严重侵害了符华文的合法权益，应当承担民事法律责任。为维护自身合法权益，符华文谨诉诸贵院，恳请贵院查明事实，判如所请。原告（反诉被告）宋维娜对被告（反诉原告）符华文上述反诉辩称：我跟符华文一直协商，要达成一致协议才会跟大房东签订合同。但双方一直协商无果，符华文拒绝沟通。我也跟夏湾市场沟通了这事情。最后我只能终止该合同，25号也发了终止合同的书面材料给符华文，然后跟XXX最后终止合同。不是符华文反诉所说的，没有经过协商沟通。是因为符华文没有交我的递增费，也没有按时交付租金，所以我选择终止合作。符华文提交的微信凭证说我本人默认不加符华文递增费，我没有说过，只是说不加租，没有说不加递增费。符华文从来没有按时交租，递增费和滞纳金都没有给我。因没有与符华文达成一致，所以不跟符华文履行到期的合同。原符华文签订合同是有写到我给对方开具发票，但符华文没有按照金额给我交付租金，所以我不能按照合同给符华文开具发票。另外，合同中写到税金由符华文自己承担。所以如果符华文想开具发票，可以与我一起缴纳税金。原告（反诉被告）宋维娜针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.商铺转租合同；2.被告身份证复印件；3.2019年4月15日微信聊天记录截图；4.微信转账凭证；5.与XXX对话截图；6.2019年4月23日微信聊天记录截图。被告（反诉原告）符华文针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.租金收据；2.2019年2月14日微信聊天记录截图；3.2019年4月23日微信聊天记录截图；4.租赁合同；5.通知；6.商铺移交确认书。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年10月7日，宋维娜和符华文签署《商铺转租合同》。约定宋维娜将其租赁的位于珠海市香××区××号商铺转租给符华文用作餐饮使用，租赁期限自2016年10月7日至2019年10月6日止。租金为每月16000元，押二付一，每期租金于每期开始前提前七天缴付，先付后用。如符华文逾期支付租金超过2个工作日，每逾期一日，宋维娜有权按所欠付费用款项的10%收取滞纳金，如超过7天，则视为符华文自动退租，构成违约，违约后符华文缴付的押金不予退还，宋维娜有权收回商铺并追究符华文的违约责任。租金每年递增6%。符华文依约按时缴纳租金，并承担租赁期内的水、电、通讯费、治安费、税金、卫生费等一切因符华文使用而产生的费用。如任何一方未按合同的条款履行，且过错方在未征得对方的谅解下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金5万元整。2019年4月16日，珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司下发《通知》，载明：“吴鹏显示：贵方租赁本公司XXXX商铺，合同期在2019年4月30日到期，我司本着同等条件老租户优先的续签原则，贵方请在25日前来公司续签租赁合同，否则，本公司视为贵方合同期满弃租并将此商铺另租他人，请贵方在4月30日清理商铺内东西，如没有执行我司视为商铺内东西为丢弃物，按垃圾处理。多谢合作！”2019年4月30日，珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司与案外人符晓琳签署《租赁合同》，约定符晓琳承租案涉商铺，每月租金13700元，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日止。2019年5月1日，珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司与案外人符晓琳签署《商铺移交确认书》，载明：“甲方珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司。乙方：符晓琳。甲方与吴鹏于2014年6月17日签订XX商铺租赁合同，合同期自2019年4月30日止。根据商铺的现状，现甲方将XXX商铺空置，面积共为205.32平方米移交给乙方使用，经乙方验收，符合商铺移交要求，予以移交确认。”根据宋维娜与符华文之间的微信转账记录显示，符华文存在延迟支付当月租金的情况。如2018年10月租金为2018年10月12日支付10000元、10月13日支付6000元；2018年11月租金为2018年11月12日支付8000元、11月15日8000元；2018年12月租金为2018年12月11日支付8000元、12月13日支付8000元；2019年1月租金为2019年1月11日支付8000元、1月12日支付8000元；2019年2月租金为2019年2月14日支付8000元、2月17日支付8000元；2019年3月租金为2019年3月11日支付8000元、3月13日支付8000元；2019年4月租金为2019年4月15日支付16000元。根据宋维娜与符华文之间的微信聊天记录，宋维娜与符华文就案涉纠纷多次进行沟通。2019年2月12日，宋维娜催符华文交付当月租金，符华文称“我们广东人在这边做生意都是这个样子的……不是每个月都那么准时，资金周转过来了就会转给你……差那么几天根本就不是什么事，除非是超过一个月很严重的时候，人家业主从来不会催的。”宋维娜在沟通中称：“我觉得交铺租和对好不好是两码事情，到时间了该交就交，再有钱的人该交房租也要交啊……而且再说，你觉得我是对你不好吗？正常每年都应该递增价钱的，我也没有加你钱，因为我觉得你也有你的不容易对吧……”2019年4月23日上午10:37，符华文称：“宋小姐你好，我刚回到餐厅，我刚才打你电话你正在通话中，这样关于店铺的事情，你过来我们面对面谈好，还有今年交租费的发票还没开给我，什么时候开给我？我在店铺等你。”宋维娜向符华文回复称：“事总要解决，心平气和的坐下来把事谈一下。找个最佳的解决方案把事情解决了。一会我再过去找你一下。”2019年4月24日，宋维娜向符华文发送信息：“付华文先生，通知你下个月按照合同，租金为18000元，请按照合同规定按时交纳。”2019年5月2日，宋维娜向符华文发送信息：“付华文先生，你多次拒绝商谈，并且不配合交接。我已进行法律诉讼请求。4月25日已通知你清理屋内物品，否则按照垃圾进行处理。现房屋已由屋主收回，请不要占用其他人空间和时间。今天你打电话说要赖在这里不走，这样你会造成更大的损失，现屋内物品已按垃圾处理，希望你配合，避免你的不必要损失。”宋维娜于庭审中陈述，与房东珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司签署租赁合同的吴鹏是我的叔叔。双方在签署租赁合同时，我并没有口头承诺过可以继续续租。的确收取了符华文支付的租赁押金32000元。在租赁期限，我曾和符华文提过递增房租，但符华文说生意不好做，当时就没有收取递增费用，但并不代表我就放弃了递增费。2019年4月，双方通过微信协商租金事宜，但符华文不回复，拒听电话。于是我和三、四位朋友于2019年4月23日一起到案涉商铺，我和另外一位女性朋友就与符华文协商，符华文并不予以理睬并报警。当时警察过来觉得我并没有影响到符华文，警察就离开了。其后4月25日符华文亲自又去公安局报案，但据我向公安局了解的情况，公安局对于符华文的报案不予受理。符华文已经清缴至2019年4月30日的租金。符华文于庭审中陈述，双方在签署租赁合同时，看过宋维娜和珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司的租赁合同。当时问过宋维娜在其与珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司合同到期后还能不能续租，宋维娜口头承诺可以继续续租。在双方微信沟通后，2019年4月宋维娜带了社会人员过来案涉商铺聚众吵闹后导致我受伤，我已报警。宋维娜过来吵闹是为了要收取递增房租费。双方此前由于修路、租赁房产洗手间等问题协商一致不用缴纳递增费。我现在还在案涉商铺继续经营，2019年5月后与珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司签署租赁合同的符晓琳是我的同村人。本院认为，宋维娜及符华文之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。宋维娜与符华文于诉讼请求中均表明解除合同的意愿，故本案的争议焦点主要在于以下三点：（1）关于符华文是否应支付递增房租费的问题本案中，双方签署的租赁合同明确约定租金按照每年6%递增。符华文辩称由于修路、租赁房产洗手间等问题，其与宋维娜协商一致不用缴纳递增费。但对此，符华文并未提交有效证据证明双方存在协商一致的情形，其所提交的微信聊天记录中，宋维娜明确表示此前系因考虑到符华文做生意不容易才未收的递增费，而并非双方由于存在其他修路等原因协商一致而不收取的递增费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”符华文没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果，本院对于符华文提出的该抗辩理由不予采纳。宋维娜主张符华文支付递增房租费有合同约定，有合法依据。据计算，2017年10月7日至2019年5月6日期间的房租递增费应为25363.2元（其中包括：1.2017年10月7日至2018年10月6日房租每月应为16000元*1.06=16960元，即每月递增费为960元，合计960元*12个月=11520元；2.2018年10月7日至2019年5月6日房租每月应为16960*1.06=17977.6元，即每月递增费为1977.6元，合计1977.6元*7月=13843.2元）宋维娜现主张符华文支付24104元递增费未超过上述合同约定，本院予以支持。二、关于宋维娜是否应就未履行完毕租赁合同约定期限承担违约责任的问题符华文反诉称因宋维娜未与房东续租案涉房产是导致其转租合同无法继续履行的主要原因，宋维娜应为此承担违约责任。本院经审查后认为，符华文该主张无合理依据。首先，符华文自认在与宋维娜签署转租合同时知悉宋维娜与房东之间的租赁期限，则符华文理应对双方是否能全部履行转租期限有合理的预见。符华文主张双方在签署转租合同时宋维娜曾承诺一定会续租，但宋维娜对此亦予以否认，而符华文并未提交相关证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，符华文应承担未充分举证之不利后果，本院对于符华文主张宋维娜曾承诺会续租的意见不予采纳。其次，根据本庭于庭审中查明的事实，珠海市鑫鸿房地产营销顾问有限公司于2019年4月16日向宋维娜一方发出《通知》，其内容为通知宋维娜一方办理续租手续。即案涉房产的房东在租期将要届满前等主动邀约宋维娜一方进行续租，可见宋维娜在办理续租方面并无客观上的阻碍。再者，宋维娜在房东通牒的最后续租期限（2019年4月25日）前一段时间仍在频繁联系符华文协商收取递增费事宜，其曾积极通过微信联系符华文及主动上门与符华文协商。其中，宋维娜在2019年4月24日还主动向符华文发送微信，通知付华文2019年5月的租金标准按照18000元收取，但符华文并未予以回复。以上双方一系列的协商过程揭示，宋维娜明显有续租的主观意愿，反观符华文的举动并不符合常理。在符华文未支付前期欠付的递增费及就其后租金金额采取消极对待的态度、拒绝与宋维娜沟通时，宋维娜放弃与房东之间的优先续租权属情有可原，符华文对此负有一定的过错责任。最后，根据符华文于庭审中的陈述，案涉商铺的新承租人符晓琳系其同村人，符华文在新承租人与房东签署租赁合同后并未中断在案涉房产经营餐饮门店。该情况可见符华文与新承租人之间必然有紧密的沟通和联系，不能排除符华文自身存在不愿意宋维娜续租成功的可能性。综上，本院认定宋维娜本身并不存在违约行为，不应承担相应的违约责任，符华文主张宋维娜支付违约金5万元并无相关依据，本院不予支持。（1）关于符华文每月延迟支付租金是否构成违约的问题根据双方签署的转租合同条款约定，每期租金应于每期开始前提前七天缴付，如超过7天，则视为符华文自动退租，符华文缴付的押金不予退还，即符华文每月支付租金的时间应为每月1日。但根据宋维娜提交的符华文缴纳租金的微信转账记录，符华文的确存在延迟交付租金的情况，其多次支付租金的时间均延迟了15日甚至以上。符华文的行为已构成违约，宋维娜有权没收押金不予退还。本院对于符华文提出宋维娜退还其押金32000元的主张不予支持。考虑到符华文虽每月延迟支付租金，但其违约行为并未致使宋维娜不能实现合同项下收租的目的，以及宋维娜没收的押金已属符华文承担了一定违约责任的结果，本院对于宋维娜请求符华文支付违约金5万元的主张不予支持。四、关于符华文请求宋维娜开具租金发票的问题关于是否开具租金发票的问题，并非民事诉讼的处理范畴，符华文可另循其他法律途径解决，本院对于关于符华文请求宋维娜开具租金发票的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：—、解除原告（反诉被告）宋维娜与被告（反诉原告）符华文于2016年10月7日签署的《商铺转租合同》；二、被告（反诉原告）符华文于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）宋维娜支付房租递增费24104元；三、驳回原告（反诉被告）宋维娜其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）符华文全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1790元，由原告（反诉被告）宋维娜负担1000元、被告（反诉原告）符华文负担790元；反诉受理费1850元，由被告（反诉原告）符华文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇一九年七月二十三日书记员  梁 縉李洁仪