广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初10599号原告：张玲，女，1982年9月21日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：李伟光，肖映君，分别为广东南鹏展法律师事务所律师、律师助理。被告：中山市一加房地产有限公司，住所地中山市东凤镇。法定代表人：曾丽燕。被告：曾丽燕，女，1985年9月9日出生，汉族，住广州市白云区。以上两被告共同委托诉讼代理人：罗春生、程双，分别为广东诺钧律师事务所律师、律师助理。被告：吴荣城，男，1960年10月1日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。原告张玲与被告中山市一加房地产有限公司（以下简称一加公司）、曾丽燕、吴荣城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，因本案存在不适用简易程序情形，本院裁定转为普通程序，并于2019年2月25日、同年7月8日公开开庭进行审理。原告张玲及其委托诉讼代理人李伟光，被告一加公司、曾丽燕委托诉讼代理人罗春生到庭参加诉讼，被告吴荣城经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除张玲、一加公司和吴荣城于2018年4月10日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号NO.YJ8000xxx）；2.请求判令一加公司、曾丽燕向张玲返还购房定金100000元及逾期付款利息损失（以100000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）；3.请求判令一加公司、曾丽燕向张玲退回涉案中介费15000元；4.请求判令吴荣城向张玲返还购房定金50000元及逾期付款利息损失（以50000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）；5.请求判令吴荣城向张玲支付违约金188760元（按总楼价的20%计算）及逾期付款利息损失（以188760元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）。庭审中，张玲将第二项诉讼请求变更为：请求判令一加公司、曾丽燕、吴荣城共同向张玲返还购房定金100000元及逾期付款利息损失（以100000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）。事实和理由：2018年4月10日，张玲、吴荣城、一加公司三方签订了房屋买卖合同，约定由吴荣城将其位于中山市东凤镇××湖半岛花园××房出售给张玲，总成交房款为943800元，交易定金为150000元。因涉案房产存在抵押情况，三方约定由吴荣城于合同签订之日起45日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续并将该房地产原件交予一加公司，如吴荣城逾期履行超过15个工作日，则张玲有权解除合同并可要求吴荣城双倍返还定金或支付房款20%的违约金等，一加公司作为居间方在上述合同盖章。签订合同后，张玲依约分别支付了购房定金150000元，其中向吴荣城支付了定金50000元，向一加公司交付了100000元用于办理涉案房产解押手续，另外向一加公司支付了中介费15000元。但至今吴荣城仍没有按合同约定履行义务，拒不办理相关的手续，也没有退回已收取的定金50000元，一加公司亦没有退回已收取的100000元和中介费15000元。一加公司系自然人独资有限公司，曾丽燕系一加公司的唯一股东，曾丽燕应对一加公司的上述债务承担连带清偿责任。一加公司、曾丽燕辩称，1.一加公司在签订合同前已严格审查吴荣城的身份证和房地产权证，并到涉案房屋现场查看，确认房屋属吴荣城所有才对外放盘；2.签订合同当日，一加公司将《中山市不动产登记资料证明》出示给张玲看，并明确告知张玲涉案房产的抵押情况，一押权人为东凤工行，二押权人吴少升，抵押金额为700000元。工行的抵押欠款具体多少，一加公司并不清楚，据吴荣城反映系90000元左右。由于张玲担心吴荣城有挪用资金的可能，为确保资金安全，张玲与吴荣城均同意将100000元购房定金由张玲转入一加公司的账户用于办理注销工行抵押，故吴荣城在合同上注明已收到定金150000元。当一加公司与吴荣城到东凤工行办理解押时，该行告知吴荣城尚欠抵押款80600元，一加公司就将80600元转给吴荣城，吴荣城在一加公司监督下将80600元交给了银行。过后，该行告知一加公司，吴荣城还欠工行银行信用贷款93350元，要吴荣城还完该款后才能办理注销抵押，一加公司马上将上述情况告知吴荣城，并表示因为还有19400元定金余款在一加公司处，吴荣城只要再支付70000元就可以，但吴荣城表示自己已无能力再支付。一加公司便组织张玲与吴荣城进行协商，建议由张玲垫付该70000元用于赎楼，该款可以在首期款中扣除，但张玲坚决不同意。对于定金余款19400元如何处理，张玲既不同意收取该款，也不同意一加公司交给吴荣城，吴荣城也表示该款系专用于工行解押，亦不愿意收取，并表示自己没有能力再办理工行解押，后双方无法达成一致意见一直僵持未果。2018年5月后，一加公司再也无法联系吴荣城。一加公司认为张玲与吴荣城均同意将100000元购房定金汇入一加公司账户，系因为确保该资金安全专用于办理工行解押，一加公司在此过程中已尽到审慎的义务不存在任何过错，并愿意将定金余款19400元退回给张玲。同时，确保交易房屋无权利瑕疵、权利负担或者及时排除交易障碍，系吴荣城的合同义务并非一加公司的义务；3.涉案房屋买卖合同实际上系复合合同，包括房屋买卖合同和居间合同，一加公司不存在故意隐瞒事实、提供虚假情况的行为，即使系吴荣城个人原因导致房屋买卖合同无法履行，张玲的合同目的无法实现，而张玲仅只能依法解除房屋买卖合同而不能解除居间合同；4.一加公司虽有向张玲如实报告交易财产状况等相关信息的义务，但如实报告的信息范围仅限一加公司已知道的情况，对于尚未获悉的情况并无调查义务；且法律规定获得居间报酬的法定条件是“居间人促成合同成立”，法律上并不要求居间人必须要在确保房屋买卖合同完全履行的情况下才有权要求支付居间报酬，合同能否完全履行取决于合同双方能否诚信全面履行合同义务，并不取决于居间人，因此张玲以吴荣城没有按照合同约定履行义务，拒不办理相关手续为由，要求一加公司退还中介费缺乏法律和事实依据。综上，一加公司在涉案房屋交易过程中不存在任何过错行为，房屋买卖合同并非无效合同，张玲的损失是由吴荣城造成的，故一加公司无需退还15000元中介费，剩余的购房定金19400元可以在法院的监督下退回给张玲。吴荣城未到庭应诉、答辩，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明:涉案房产位于中山市东凤镇××湖半岛花园××房(以下简称涉案房产)，不动产证书号：粤房地权证中府字第××号；权利人：吴荣城；抵押权人：中国工商银行股份有限公司中山东凤支行，不动产登记证明号（他项权证号）：粤房地他项权中府字第××号。2018年4月10日，张玲作为买方、吴荣城作为卖方、一加公司作为中介方共同签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：YJ8000xxx），合同主要内容：吴荣城将涉案房产出售给张玲；总成交房款为943800元，张玲分二次支付房款：其中购房定金150000元张玲同意在合同签订时向吴荣城支付，双方一致同意上述定金由张玲或吴荣城委托一加公司支付至吴荣城名下的银行收款账户，即视为吴荣城已收讫；张玲须于缴税过户当日将除定金之外的楼款793800元支付至吴荣城名下的银行收款账户；在张玲取得银行贷款承诺函或吴荣城完成全部注销抵押，且吴荣城已取得不动产权证书原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署【广东省房地产买卖合同】并办理递件过户手续，递件回执由一加公司或第三方代为托管；张玲与吴荣城均清楚该房产以现状出售，张玲已检查或已授权代表代为检查该房产，故张玲不得据此拒绝交易，该房产产权现状依吴荣城陈述确定，吴荣城对其真实性负责并保证没有查封情况，双方清楚涉案房产处于抵押状态，吴荣城承诺于本合同签订之日起45日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将该房地产证原件交予一加公司；买卖双方同意张玲支付定金时从定金或楼款中预留2000元作为交房保证金交由一加公司托管；鉴于一加公司已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向一加公司支付28300元作为佣金，其中张玲向一加公司支付佣金28300元；如吴荣城未按照合同约定期限履行义务，张玲有权要求吴荣城以转让总价款为基数支付每日万分之五作为违约金并继续履行合同；如吴荣城逾期履行超过15个工作日，则张玲有权解除合同并可要求吴荣城双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；合同还特别约定：张玲、吴荣城双方同意除定金外全部楼款793800元于缴税过户前托管于银行，等该物业完成缴税过户取得回执当天支付给吴荣城。合同签订当日，张玲向吴荣城转款50000元作为定金，吴荣城向张玲出具收据，收据载明“兹收到买方张玲交付购房定金人民币：壹拾伍万元整（小写：￥150000.00元）。同月12日，张玲向一加公司支付中介费15000元，并转账100000元给一加公司保管，用于支付给吴荣城的剩余定金100000元。次日，一加公司与吴荣城共同到中国工商银行东凤小沥支行申请办理注销抵押手续，一加公司根据吴荣城委托将张玲上述100000元中的80600元转账给中国工商银行股份有限公司中山东凤支行，用于偿还吴荣城欠银行的抵押贷款，余款19400元仍由一加公司保管。后因吴荣城个人原因，涉案房产至今仍未办理涂销抵押登记手续，仍处于抵押状态。另查明，一加公司系曾丽燕为唯一股东的有限责任公司。本院认为，张玲、吴荣城及一加公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。从合同的内容来看，上述合同的内容存在张玲与吴荣城之间的房屋买卖关系和张玲、吴荣城与一加公司之间的居间关系的合同约定，故涉案合同属于买卖合同和居间合同的复合合同，三方应按合同各自约定享有相应的权利和承担相应的义务。关于涉案合同中房屋买卖合同部分，张玲与吴荣城约定吴荣城在签订涉案合同之日起45日内自行筹资还清银行贷款，涂销抵押登记，但吴荣城至张玲提起本案诉讼之日仍未办理上述手续，致使合同无法履行，构成根本违约，应承担全部违约责任。张玲请求解除涉案合同中房屋买卖合同部分，理据充分，本院予以支持。合同解除后，因吴荣城系违约方，张玲要求吴荣城退回已收取的定金130600元（50000元+80600元）及按约定标准赔偿张玲违约金188760元的诉讼请求，理据充分，本院一并支持。对张玲超出上述认定的退款请求，本院予以驳回；至于已付款的利息损失，因上述本院已以购房总款20%的标准支持张玲的违约金诉讼请求，该违约金补偿包含张玲已付款被占用期间产生的利息损失，故不应该再行计付，张玲相应的诉讼请求，本院予以驳回。至于迟延付违约金的付款利息损失，首先，涉案的房屋买卖在张玲提起本案诉讼时仍未解除，违约金的支付时间尚未确定，不会产生逾期利息损失，其次，违约金支付时间确定之后所产生的逾期利息，本院会依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定在判项后加以载明，无须作为诉求处理，故张玲相应的诉讼请求，本院亦予以驳回。关于涉案合同中居间合同部分，张玲认为一加公司没有履行告知涉案房产存在抵押情况和没有尽职监管代管款构成违约。对此，本院认为，首先，涉案合同第六条第二项已明确载明涉案房产处于抵押状态，张玲认为一加公司隐瞒该情况，显属无理。其次，一加公司收取代管款后按吴荣城的意思向中国工商银行股份有限公司中山东凤支行转账80600元，系依据合同第三条“……。买卖双方一致同意上述定金由买方或买方委托居间方支付至卖方名下的银行收款账户，即视为卖方本人已收讫……”的规定履行保管和付款义务，且实际支出的款项系用于涂销涉案房产的抵押，以便最终促成张玲与吴荣城的交易，而对于余下的19400元，一加公司在庭审中亦表示同意退回张玲。因此，一加公司亦不存在保管代管款失职的情形，综合上述两点分析，一加公司在履行合同过程中并不存在违约情形，张玲要求解除涉案合同中居间合同部分和一加公司退回中介费15000元，理据不充分，本院不予支持。又因涉案的房屋买卖合同已解除，一加公司尚未支付给吴荣城的19400元已没有代管的需要，且一加公司亦同意返还，故一加公司应及时返还给张玲。吴荣城经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃答辩、举证、质证、抗辩的权利，不影响本院依法作出判决。综上所述，张玲的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、本判决生效之日解除原告张玲与被告吴荣城、被告中山市一加房地产有限公司于2018年4月10日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》中房屋买卖合同部分；二、被告吴荣城于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张玲退还定金130600元；三、被告吴荣城于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张玲支付违约金188760元；四、被告中山市一加房地产有限公司、曾丽燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张玲退回代管款19400元；五、驳回原告张玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6606元，由原告张玲负担280元，被告吴荣城负担6326元（该款原告张玲已预交，被告吴荣城于上述付款期限内一并迳付原告张玲，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  邱 岳审判员  黄好娇二〇一九年七月三十日书记员  黄嘉恩书记员  肖亮华