四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初1486号 原告：谭黎，女，1990年6月6日出生，汉族，住四川省旺苍县，现住广元市利州区。 原告：朱洵池，男，1986年7月24日出生，汉族，住广元市朝天区，现住广元市利州区。 二原告共同委托诉讼代理人：张涛，四川智朗律师事务所律师。 被告：巴中市福音房地产开发有限公司，住所地巴中市巴州区白云台周家街44号（德福花园）。 法定代表人:陈良寿，系公司执行董事。 被告：巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司，经营场所广元市利州区东安路。 负责人：刘海，系分公司经理。 委托诉讼代理人：张强，四川天称律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓敏敏，四川天称律师事务所实习律师。 原告谭黎、朱洵池与被告巴中市福音房地产开发有限公司（以下简称福音房地产公司）、巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司（以下简称福音房地产广元分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时二原告委托诉讼代理人、被告福音房地产广元分公司负责人及二委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第二次庭审时二原告委托诉讼代理人、被告福音房地产广元分公司负责人到庭参加诉讼，被告福音房地产公司经本院合法传唤两次庭审均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭黎、朱洵池向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告连带支付未在2017年6月30日前向二原告支付商品房产权双证产生的日万分之五的违约金，截止2019年1月26日，违约金共计288432.3625元。2.诉讼费由二被告承担。2019年5月9日，原告向本院书面申请将第一项诉讼请求明确为：判令二被告连带支付被告未在2017年6月30日前办理所在楼栋9栋不动产权证书的违约金284921元（按购房款1003243元从2017年7月1日至2019年1月20日按日万分之五计算）。事实及理由：2015年1月18日，二原告与二被告签订商品房买卖合同，合同约定了双方的权利义务违约责任等。合同签订后，原告完全按合同履行了义务，被告却未按合同第二十条第（一）款第1项的规定，未在2017年6月30日前取得所在楼栋的权属证明。2019年1月22日被告短信通知原告已经取得该栋房屋权属证书，可以办理转移登记。依照合同约定，被告应当承担已付购房款的日万分之五的违约金，违约时间从2017年7月1日计算至2019年1月20日。被告福音房地产广元分公司因不具备法人主体资格，故二被告应承担连带违约责任。 被告福音房地产公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 被告福音房地产广元分公司辩称，1.本案原告客观上是与福音房地产广元分公司形成的商品房买卖合同关系，购房款支付等均是与广元分公司之间进行。广元分公司依法登记设立，xx项目的土地使用权、房屋所有权大证均登记在广元分公司名下，其有独立的财产，可以独立承担民事责任，福音房地产公司不是本案适格的被告。2.原告诉称适用合同条款错误，双方签订的补充协议的第四条已将合同第二十条覆盖。原告诉称违约事实与客观事实不符，客观上被告没有原告诉称的违约行为，被告办理了房屋总证后就电话通知了原告递交相关办理权证的手续，被告还曾张贴了通知。3.若认定被告违约责任成立，但违约金比例过高，请求法院酌情考虑调减。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2015年1月18日，二原告作为买受人与被告福音房地产广元分公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于广元市利州区住宅，建筑面积133.41平方米，总价款为1003243元，买受人采取一次性付款方式付款。出卖人于2016年10月31日前交付该商品房。产权初始登记约定为：出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起7日内向买受人支付。 当日，双方还签订《商品房买卖合同补充协议》，《补充协议》第四条对合同“产权登记”进行了补充约定，其中第3点约定为：出卖人在取得房屋所有权（总房屋产权证）的2个工作日内，电话或书面通知买受人办理房屋产权和土地使用权转移分户登记，买受人在接到出卖人通知的5个工作日内向出卖人提交办理房屋产权和土地使用产权转移分户登记所需的相关材料证件和交清应缴纳的有关税费。 合同签订后，原告依约交付了全部购房款，被告福音房地产广元分公司依约向原告交付了案涉商品房。 2016年9月28日，原告交纳了购房契税20146元、办证费200元和维修金12056元等款项。 2017年11月22日，被告福音房地产广元分公司取得案涉房屋楼栋不动产权证书，证号为：川（2017）广元市不动产权第0017xxx号。 2019年1月11日，被告福音房地产广元分公司为原告开具案涉房屋的不动产增值税发票。 2019年1月22日，被告福音房地产广元分公司工作人员向原告谭黎发送短信“你好，我是xx开发商的工作人员，请你把夫妻双方的身份证复印件、户口簿复印件（子女的也要复印）、购房合同复印件、结婚证复印件、并出具授权委托书（原件）交到售房部前台，我们给你交纳契税并办理不动产权证。谢谢配合”。 2019年3月12日，xx小区x幢其他业主1-7-1号、3-5-2号取得其房屋的不动产权证书。 2019年4月25日，原告谭黎从被告福音房地产广元分公司处退回契税并出具收条，收条载明“今收到巴中市福音房地产有限公司广元分公司xx全额退x-x-x-x谭黎、朱洵池契税20146.00元。贰万零壹佰肆拾陆元”。 本院认为，二原告与被告福音房地产广元分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。双方在合同中约定被告福音房地产广元分公司应当在2017年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但实际取得时间是在2017年11月22日，被告福音房地产广元分公司该逾期取得总证的行为，按照双方《商品房买卖合同》关于“产权初始登记”的约定，已构成违约，并应当依约向二原告承担支付违约金的违约责任。 至于违约的具体期限。《商品房买卖合同》约定取得整栋楼总证的时间是2017年6月30日前，实际取得的时间是2017年11月22日，因此违约期间为2017年7月1日至2017年11月22日，共计145天。 虽然《补充协议》约定被告福音房地产广元分公司应当在取得整栋楼权属证明后2个工作日内电话或书面通知原告办理分户登记，但未约定被告不及时通知的违约责任；原告以接到短信通知时间（2019年1月22日）来反推被告取得总证的时间（2019年1月20日），并以此计算被告取得总证的违约期限，从双方《商品房买卖合同》和《补充协议》来看，均没有合同条款予以支持。此外，被告未及时通知原告的后果是导致原告办理分户登记时间的延后，但不会对办理总证的时间产生任何影响，亦没有关联。故本院不予支持原告要求将违约时间算至2019年1月20日的诉请。 关于违约金计算标准问题。原告主张按照案涉《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准即按照已付购房款的日万分之五即月利率1.5%计算，被告当庭抗辩违约金过高，请求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，首先，应充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。本案中双方已在《商品房买卖合同》中对违约金的计算标准进行了约定，该约定是基于双方意思自治而确定，本院应予尊重双方的合同自由。其次，确定违约金是否过高应当以违约造成的损失，包括依约履行的可得利益为基本依据。本案中，被告在取得整栋楼的权属证明之后，应当在约定时间内通知原告办理分户登记；但不管是从被告的短信通知时间来看、还是从该栋楼其他房屋买受人取得分户产权证明的时间来看，被告通知时间均应是延后的。在此期间内，对一次性支付购房款的原告来说，可期待利益如融资功能将受到影响；按照双方约定的违约金计算标准进行计算后违约金为72735元（1003243元×1.5%月利率÷30天×145天），该违约金与原告不能如期将房屋进行融资（2017年7月-2019年1月）遭受的贷款利息损失相当，故本院按照双方约定的标准计算违约金，不予采纳被告要求调整违约金计算标准的抗辩观点。 关于原告对被告福音房地产公司的诉讼请求。被告福音房地产广元分公司不具有独立的企业法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，总公司应当对其设立的分公司的债务承担清偿义务，故被告福音房地产公司应当对被告福音房地产广元分公司的违约债务承担共同清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告巴中市福音房地产开发有限公司、巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司自本判决生效之日起十日内共同向原告谭黎、朱洵池支付逾期办证违约金72735元。 二、驳回原告谭黎、朱洵池其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3113元，原告谭黎、朱洵池负担1113元，被告巴中市福音房地产开发有限公司、巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  杨惠淋 二〇一九年七月十六日 书记员  李 婷