江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0682民初10489号 原告：张太岩，男，1963年4月6日生，汉族，住吉林省蛟河市天岗镇荒山村荒山屯，现住如皋市。 委托诉讼代理人：张良，上海市建纬（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李梦晴，上海市建纬（南京）律师事务所实习律师。 被告：如皋如城文峰大世界商贸有限公司，住所地：如皋市如城街道中山东路588号。 法定代表人：陈松林，董事长。 委托诉讼代理人：高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 原告张太岩与被告如皋如城文峰大世界商贸有限公司（以下简称文峰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易程序，后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张太岩及其特别授权委托诉讼代理人张良、李梦晴，被告文峰公司的特别委托诉讼代理人高婷婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张太岩向本院提出的诉讼请求：1、请求依法解除原被告之间的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款1590000元，赔偿损失暂定40万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是如皋市文峰城市广场的开发商，2015年9月，原告在被告的工作人员的宣传鼓动下，购买了被告的楼盘宣传资料和沙盘上的如皋文峰城市广场商业入口北侧的商铺——第5幢1层33号，销售人员不光承诺广场的商业入口在东门，同时也承诺原告的商铺也可能向内开门，可以吸引商场内的客人。2015年9月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将该商铺出售给原告，该商铺面积为101.91平方米，总价为159万元，其中首付款为100万元，剩余59万元原告以按揭贷款的方式支付给被告。后原告按合同约定支付完全部的房款，并办理了“不动产登记”——证号：苏（2017)如皋市不动产权第0014111号，商铺坐落地址改为“如城街道中山东路588号宁荣新城小区5幢33铺室”。被告大约于2016年8月将商铺交付给原告。2018年6月，被告的“文峰城市广场”商业版块正式开业，原告发现被告沙盘和宣传资料上的商业入口己改到南侧，原告商铺所在一侧的商业入口已形同虚设，门前的道路也被变更为消防通道，通道内还用石球拦住，以防止车辆的通行。原告本以为购买的商铺紧挨商业入口，会生意兴隆，这样一来，导致原告的商铺至今也无人承租，想从内侧开门的想法也难以实现。同样，原告商铺同一侧的所有门面房和对面的门面都因此遭遇了同样的尴尬——因商业入口被更改，原来的宣传资料和沙盘上的模型都是幌子，被告根本不按原来的规划和承诺做事，肆意变更规划，导致原告和其他商铺业主的投资目的不能实现，原告方多次和被告协调退房未果。后原告去城建档案馆调取了被告的竣工图纸，发现竣工图上的商业广场的“商业入口”依然标注在原告方一侧，和原来被告营销资料上的一致，被告现在将商业入口变更后和原来的宣传资料、竣工备案资料均不一致，实际上被告已不可能将商业入口变更回来。原告认为，被告在商品房销售结束后，擅自变更商场规划布局，并未通知原告，致使原告合同目的不能实现。因此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明事实，支持原告的诉请。 被告文峰公司辩称：1、答辩人没有违约行为，原告诉请判令答辩人因房屋买卖合同赔偿原告损失40万元不能成立。2、原告在接收案涉房屋之日起一年内未行使法定解除权，解除权依法已经消灭。原告的主体资格问题有疑义，虽然案涉商品房合同是本案原告一个人与被告签订的，但是鉴于原告已经对案涉商品房领取了不动产权证书，产权人为原告与陈凤彩共有，所以鉴于原告方要求解除合同，原告对房屋不享有完整的产权，不能够单独提起本案诉讼，法院应当驳回原告的起诉。2、被告方已经按照双方签订的商品房买卖合同约定交付了案涉房屋，且不存在擅自变更规划的问题，原告要求解除商品房买卖合同、赔偿损失，既没有合法依据也没有法律依据。3、被告于2016年8月底将案涉房屋交付给原告，原告也于2017年8月7日办理了产证，从时间点看其起诉时间为2018年11月7日，双方在合同中并未约定合同解除权的行使期限，根据最高院买卖合同司法解释规定，其最长行使期限为1年，原告的解除权早已丧失。 原告为证明其主张，向本院提交证据如下： 证据1、原告的身份证，购房合同，不动产登记证，证明原告是商品房买卖合同的购房人，被告是买卖合同的出卖人，原被告的诉讼主体适格。也证明陈凤彩作为共有权人是否参加均不影响原告的权利行使，合同总价款159万元，合同附件1证明原告所购买的商铺是商业入口北侧。 证据2、被告的企业信息打印件，证明被告主体情况，说明被告具有商品房开发经营资格。 证据3、原告损失构成的一部分，办证的税费票据一组，统计原告为办理不动产登记手续和接收该商铺所花费实际费用为118561.42元。证明一旦合同解除原告的该部分支出构成损失应当由被告赔偿。 证据4、被告的宣传资料图及商铺周边环境现状照片，证明被告的宣传资料显示涉案商业广场商业入口在被告所购买的商铺一侧，面朝东。证明原告购买该商铺也是相信了宣传资料和销售人员承诺是一致的，促使原告购买该商铺的动机，也是原告订立合同的理由。还证明2018年6月文峰广场开业，被告将商业入口改在南侧，属于擅自变更规划，构成根本违约的行为，也证明原告解除权形成起算点应当从2018年6月开始计算。证明原告所购买的商铺因商业入口的变更而至今无人出租无人使用，包括相邻周边的商铺也无一例外，以此证明原告购买商铺的合同目的不能实现，原告解除权形成的由来。 证据5、竣工图纸，被告在2016年该商业板块竣工备案时，竣工图纸仍然显示原告商铺一侧的大门就是商业入口，同时也证明被告现在所使用的南侧入口在施工图和竣工图上均无任何标注和更改。图纸5-Q5-R所对应位置，标注的是商业入口。同时5-125-14在设计图和竣工图上是没有标注为商业入口的，是现在文峰广场的商业入口。与证据4相互印证。 被告质证认为： 对证据1、原告的身份证，购房合同，不动产登记证，三性没有异议。但是对于原告主张合同附件1即表明其购买的商铺就是规划中的商业入口大门北侧这一证明目的不予认可，从合同附件1中根本看不出哪里是商业入口，且被告方至今不明白原告所主张的商业入口是什么，原告购买的案涉商铺旁边是有一个门进入五号商场，我们也理解为商业入口。不存在原告说东侧的商业入口变更到南侧。南侧有卖场入口，东侧也有入口。 对证据2、被告的企业信息打印件，因为被告方的信息变更，以被告提供的营业执照为准，同意原告的证明目的，被告是有房地产开发资质的。 对证据3、税费票据，真实性没有异议，对原告证明目的不予认可，被告不存在违约行为，原告要求被告承担相应损失没有依据，原告在诉请中主张的40万元，证据中仅涉及到11万多，相差甚远。 对证据4、被告的宣传资料图及商铺周边环境现状照片，真实性无法确认，除了原告自行文字描述外，被告看不出拍摄时间与拍摄方位，甚至从LOGO看到有自行下载于网站，该图片本身并不能证明被告及被告销售人员曾口头承诺过原告购买的商铺在所谓的商业入口附近，也不能证明被告擅自改变了所谓的规划。 对证据5、竣工图纸，形式上的真实性予以认可，但是对于原告的证明目的不予认可，该图纸是底层平面图，案涉工程总平图清晰反映了两个事实，南侧为大型卖场出入口，东侧道路为消防通道，被告方无论事前规划还是交工都是一致的，不存在变更行为。即便是原告提供的提成图东侧是商业入口，其实东侧也是有入口的。不能证明被告改变规划的事实。 被告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 证据1、商品房买卖合同，证明双方关于案涉商品房的权利义务应当以合同约定为准，合同中并未明确约定案涉房屋是位于所谓的5号楼商业入口附近，即便是附件1也仅仅是方位图，上面并没有商业入口字样，同时附件4是双方的协商一致的结果，第6条明确约定，宣传资料和沙盘仅作为买受人了解楼盘信息参考之用，不作为房屋交付的标准，所以该证据证明原告的主张不能成立。 证据2、案涉商品房所在项目的总平图，证明1、项目的南入口有一个大型卖场出入口，东侧商铺门口道路是消防通道，原告主张被告变更规划的事实不能成立。 原告质证认为： 对证据1、被告认为没有标注入口字样，同时也主张合同没有约定原告的商铺是位于5号楼商业入口附近，被告的说法与事实不符，附件1虽然是方位图但是和竣工图是相互对应，竣工图纸上标注的弧形部分就是商业楼盘规划中的商业入口。正是基于此原告才会选择购买该入口北侧商铺，该商业入口北侧第一个商铺就是原告的案涉商铺，同时被告也不能证明该附件1所谓的方位图和原告提交的竣工图纸是否不一致的地方，因此原告提供的竣工图纸，因为被告没有提出异议应当认定为案件事实的依据，对于附件4第6条所谓双方确认的内容是作为参考标准，实际上是被告作为商品房买卖合同一个格式化的条款，或者格式化文本，并且该第6条约定并没有用加粗或者放大字号字体来提示原告予以注意，同时附件4提到的沙盘就是指原告方向法庭举证的证据3示意图，虽然约定的仅作为买受人了解楼盘信息用，正是因为原告相信该沙盘资料信息真实的，也相信被告会按照资料和布局进行建设履行自己的合同义务才促使原被告买卖合同订立，并且该位置位于商业入口，该价格也是高于北侧的，因此从实践中提供格式条款的一方应当提供不利的解释，条款是不公平的，违反诚实信用原则，所以被告不能以此来主张没有违约。 对证据2、真实性、合法性均存在异议，总平图和原告所提供被告没有异议的竣工图是不一致的，同时该总平图形成时间到底何时无法确认，总平图上标注的大型卖场入口和竣工图上标注的位置也不同，竣工图上所标注的位置（现在的商业入口）仅有三个字母LMC，专业术语连门窗三字首字母，并没有标注大型卖场的字母首拼音组成，相反该平面图把竣工图上所标注的东侧入口几个字母已经被屏蔽掉了，所以该证据的真实性和合法性均存在异议，原告方不予认可。被告还应当举证证明该总平图层在房屋销售现场及宣传资料上予以公示，告知每个购房人以提醒购房人予以注意，所以在该证据的真实性、合法性均存在异议的情况下，被告的证据2不能作为证据使用，同时也不能达到被告的证明目的。 经审理查明:原告张太岩与陈风彩系夫妻关系。2015年9月8日，原告张太岩与被告文峰公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人为被告如皋如城文峰大世界商贸有限公司，买受人为张太岩。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于如城街道万寿路以东、中山东路以北、编号为GJ2007-72#A的地块的土地使用权。该地块土地面积为33352㎡,土地使用年限自2013年11月12日至2053年11月12日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房暂定名如皋文峰城市广场。建设工程规划许可证号建字第如320682201400057、建字第如，施工许可证号为320682020140059。第二条预售依据，批准机关为如皋市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为皋建房销字第2014061号。第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房为本合同第一条规定的项目中的第5#幢1层33号房。用途为商业，建筑面积101.91㎡，其中套内面积101.3㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，商品房单价为每平方米15602元，总金额1590000元。第六条付款方式及期限，买受人签订本合同之日支付首付款人民币1000000，并同时按揭人民币590000元，付清全款。第八条交付期限，出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。合同附件四第六条，双方确认：出卖人关于本项目的广告、销售证书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准。 张太岩于2016年12月23日开具1590000元江苏增值税普通发票一张。 2017年8月7日，苏（2017）如皋市不动产权第0014111号不动产权证书一份，载明权利人为张太岩、陈凤彩，为共同共有。坐落于如城街道中山东路588号宁荣新城小区5幢33铺室。不动产单元号为320682100010GB00031F00010035.宗地面积为101.71㎡，国有建设用地使用权2053年11月12日止。 原告于2018年11月7日向本院起诉，要求判如所请。 以上事实，有原告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》及附件等证据并经庭审质证确认在卷佐证。 本院认为：合同解除，指合同成立以后，未履行或未完全履行前，经当事人协议，或者当具备合同解除的条件时，由解除权人行使解除权使合同关系自使或向将来消灭的一种行为。合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及附件不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。被告已经向原告交付了房屋，原告也接受了房屋并已经领取了不动产产权证书，双方的全部合同义务已履行完毕。双方合同的根本目的是一方获得房款，一方取得房屋，双方的合同的根本目的均已达到。《商品房买卖合同》附件四第六条也约定了出卖人关于本项目的广告、销售证书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准。双方签订的商品房买卖合同并没有约定案涉房屋与文峰城市广场商业入口的关系。现原告要求解除合同缺乏法律依据和合同约定。原告的房屋是否能够出租是原告应当承担的商业风险，不应当成为解除合同的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条之规定判决如下： 驳回原告张太岩要求解除与被告如皋如城文峰大世界商贸有限公司签订的《商品房买卖合同》及退还购房款1590000元和赔偿损失40万元的诉讼请求。 案件受理费22710元，由原告张太岩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22710元（开户行：中国银行南通市濠南路支行,户名：江苏省南通市中级人民法院,账号：46×××65）。 审 判 长  刘德兵 人民陪审员  陈克毅 人民陪审员  单祝友 二〇一九年七月八日 见习书记员  徐启阳