西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初5863号原告：程炜，男，1990年3月10日出生，汉族，住西安市雁塔区大华阳光曼哈顿1-1-2004。委托诉讼代理人：陈文龙，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思思，陕西弘业律师事务所律师。被告：西安曲江雅居乐房地产开发有限公司，住所地西安市曲江新区、11002、11006、11007。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵太娥，女，该公司职员。原告程炜与被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈文龙、李思思，被告委托诉讼程序代理人贾士宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告购买的“西安曲江雅居乐花园1幢5单元27 层52702号”商品房的房屋漏水问题进行维修，并出具维修完成报告。诉讼中，原告明确漏水部位为餐厅顶部、厨房顶部、与客厅连接的南向阳台、与餐厅相连接的北向阳台。2.判令被告以涉案总房款1666454元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付自2016年11月2日至实际交付之日的逾期交房违约金（暂计算至2018年12月1日为126484元）。诉讼中，原告明确其违约金的合同依据为第二十八条，若违约金的主张不能成立，原告依据商品房买卖合同司法解释第十七条第三款的规定，要求被告按照每月5000元的标准赔偿损失。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月29日，原告在被告处签订《认购单》，认购被告开发的“西安曲江雅居乐花园1幢5单元27层52702号”商品房一套，后双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同第九条约定房屋交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定：出卖人应当在2016年11月1日前向买受人交付该房屋。原告按照合同约定向被告交付了房屋首付款，办理了银行按揭手手续，被告于2016年6月25日向原告出具收到银行按揭款的收款收据。但截至2017年2月5日，被告才将涉案房屋的实测面积落实到位，因此逾期向原告交付了房屋，截止2018年12月1日，被告应承担逾期交房违约金126484元。原告在验房过程中发现房屋室内墙身多处出现漏水，涉案房屋未达交付条件，遂一直与被告及有关部门协商维修问题，未收房成功。截止目前，房屋漏水问题已发生两年有余，该问题仍未解决，原告无法收房，更无法入住。被告长期怠于维修房屋漏水问题，已远超过正常期限，其行为严重违反了合同约定。合同及附件第十二均未约定渗漏问题的违约金责任，故依据合同第十二条第1款关于继续履行合同，出卖人每日支付房屋总价万分之一违约金的约定，要求被告承担赔偿责任。原告现诉至贵院，望判如所请。被告答辩称，1.被告已在2016年10月24日向原告发出收楼通知书，通知原告在合同约定交房时间收楼。原告未在该时间办理收楼手续。根据商品房买卖合同约定，视为原告对该商品房验收合格并接管。因此被告已完成按期交房义务，原告要求被告承担逾期交房的责任不能成立，应予驳回。2.原告在办理收房手续后反映房屋存在漏水问题，被告已及时维修解决完毕。因此原告要求被告对房屋漏水问题进行维修并出具维修报告的诉讼请求不能成立。3.原告已办理入住手续。被告在2017年8月1日收到原告投诉后，已于当年10月15日将原告反映的问题维修完毕。退一步来讲，原告主张的租金标准真实性无法确认，应以当时的市场租金为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合议、认购单、收款证据、短信息截图、客户服务工作单、投诉处理单、收楼通知书及邮寄资料、业主文件/钥匙签收表、前期物业管理服务协议、工程维修验收移交单等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。本院根据审理确认的证据和当事人的陈述认定事实如下：2016年2月29日，原告在被告处签订《认购单》，认购被告开发的西安曲江雅居乐花园1幢5单元27层52702号商品房一套，后双方签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，案涉房屋预测建筑面积为209.65平方米，套内建筑面积166.97平方米，房屋总价款1666454元，付款方式为首付款和商业贷款。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的条件。合同第十一条约定，被告应当在2016年11月1日前向原告交付案涉房屋；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；原告查验房屋存在包括屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等在内的除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条约定，被告逾期交付房屋的，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付全部购房款万分之一的违约金。合同第二十八条约定双方未约定或者约定不明的内容，补充协议见附件十二。合同附件十二补充协议并未约定逾期交付房屋的违约金条款。另查，合同并未约定被告出具维修报告的条款。合同签订后，原告按约支付全部购房款。2016年10月26日，被告向原告邮寄送达收楼通知书，要求在2016年11月1日前办理收楼手续。2017年2月8日，原告与物业公司签订前期物业服务协议，随后领取钥匙、电卡、IC卡等物品。2017年3月11日，原告收到落款单位“雅居乐物业曲江花园客户服务中心”的短信信息，载明：“您的房屋实测面积报告已落实到位，如有需要，请前来物业前台查看，特此通知”。被告提交的《房产测绘成果报告》载明：被告于2016年10月取得西安市房产测量事务所出具的包括1号楼在内的报告。被告于2017年8月1日派单的《雅居乐全国服务热线投诉处理单》记载原告在2017年2月8日验房时发现室内墙身多处漏水，拒绝办理收楼手续等内容。被告售后服务组工作人员于2017年8月6日在投诉处理单上注明接单处理情况：“因1号楼5单元屋面防水问题，电梯井内漏水，经电梯井渗入1-5-2702户内，现决定在2017年8月15日完成1号楼5单元屋面防水重做工程，解决1-5-2702户内漏水问题”。被告售后服务组工作人员还于2017年8月23日、9月7日在不同的投诉处理单上注明案涉涉房屋漏水问题尚未解决，因雨天需顺延，预计9月17日完成等内容。被告提交的《工程维修验收移交单》载明浙江横店建筑公司向被告提交了1号楼1、3、5单元小屋面、屋面基层找坡等施工内容以及闭水试验已完成，完工时间为2017年10月15日等内容。被告在11月27日作出了验收合格的意见。同日，物业公司作出了“已完成。如后期渗漏、排水不畅、积水问题责任由浙江横店负责”。庭审中，经询，原告称2017年10月15日至本案法庭辩论终结前，案涉房屋未再发生漏水情况。被告称其通过口头形式向原告告知了维修完成报告的内容。本院认为。案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于被告要求被告维修漏水部分并出具维修完成报告的问题。经查。被告在诉前已对案涉房屋漏水问题进行了维修，维修完工日期为2017年10月15日。原告在庭审中认可案涉房屋自2017年10月15日至本案法庭辩论终结前未再发生漏水问题。故本院对原告在本案中要求维修漏水部分的请求，不予支持。至于原告主张的被告出具维修完成报告的请求。因合同并未对该内容进行约定，原告的该项主张，无合同依据，故本院不予支持。关于损失问题。经查。原告关于违约金的主张，与所主张的违约事实不相符，亦无合同依据，本院对原告关于违约金的主张，不予支持。根据在案的投诉处理单、工程维修验收移交单以及原被告的陈述来看，被告向原告交付的房屋存在渗漏水问题，交付时案涉房屋不符合居住条件。被告的前述行为属违约行为，应承担赔偿原告损失的违约责任。原告主张的损失属于其不能使用房屋而存在客观损失。本院参酌原被告关于租金的意见关并根据案涉房屋位于本市曲江新区以及面积的情况，酌定按照每月租金为3500元认定原告不能使用案涉房屋的损失。被告在合同约定的交付日期前通知原告办理收楼手续。而原告至2017年2月8日才办理收楼手续。故本院判令被告向原告赔偿自2017年2月8日起至2017年10月15日的损失，计得28816.67元（3500元×8个月+3500元÷30天×7天）综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程炜赔偿损失28816.67元。二、驳回原告程炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2830元（原告已预交），由原告负担1000元，被告负担1830元并于履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    栗  德  亮  人民陪审员    贾  长  兴人民陪审员    刘  新  玲二○一九年 九 月 十七日书  记  员    贾      凡打印：相丽华        校对：田雪     2019年  月  日送达 1