浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初1316号 原告（执行案外人）：柯某，男，1993年11月5日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：孙瑞森，浙江浙瓯律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吴连妹，女，1963年7月3日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：孙成耀，浙江永学律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕统恩（系被告丈夫），男，1961年6月12日出生，汉族，住永嘉县。 第三人（被执行人）：王丽华，女，1964年6月30日出生，汉族，住永嘉县。 原告柯某与被告吴连妹、第三人王丽华案外人执行异议之诉一案，于2019年2月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告柯某及其委托诉讼代理人孙瑞森、被告吴连妹的委托诉讼代理人孙成耀、吕恩统到庭参加诉讼，第三人王丽华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告柯某向本院提出诉讼请求：一、判令不得执行坐落于永嘉县屋，并终止执行；二、判令确认原告与第三人等签订的涉案房产《契约》合法有效，涉案房屋属原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由： 2010年1月22日，原告与第三人及胡忠林、蒋美香签订涉案房屋买卖的《契约》一份，并以150万价格购买第三人等名下共有房产即涉案房屋。《契约》签订后原告依约分三次向第三人全额支付房屋价款150万元（其中现金支付15万元，通过浙江永嘉农村商业银行账户向第三人账户汇款105万元，通过中国建设银行账户向第三人账户汇款30万元，总计150万元）。购房款支付完毕后，涉案房屋随即交付并由原告使用至今。但因原告以外的种种原因，涉案房屋迟迟未能过户，虽经原告多次催促交涉并向有关部门申请，仍无果。近日，原告惊悉涉案房屋因第三人与被告民间借贷纠纷（2017浙0324民初4951号之一）已被贵院查封，现已进入执行程序。原告对涉案享有足以排除强制执行的权益，为了保障原告的合法权益，原告依法向贵院提起执行异议申请，因贵院执行局错误的理解和认定，裁定驳回了原告的异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债券执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告与第三人的涉案房屋买卖的事实、特征、关系并已支付全部房款项及未能办理过户手续非因原告自身原因所致等情形符合法定的、能够排除执行的具体条件和要求。对此为了维护法律的正确实施，保护当事人的合法权利，向贵院人民法院提起执行异议之诉。 综上所述，原告与第三人签订《契约》的行为客观真实、合法有效，并符合最高人民法院的相关司法解释属于排除执行的对象及规定，证据充分、确凿。为了维护原告的合法权益不受侵害，请求贵院依法判决支持原告的上述诉讼请求。 被告吴连妹辩称：1、涉案房屋坐落在永嘉县，土地性质是集体土地，原告不属于东方村村民；房屋买卖时原告不满18周岁，不具有购买房屋的资格，且原告没有在房屋买卖契约上签名。故原告与第三人之间的房屋买卖违反法律规定，原告与第三人的房屋买卖是无效的；2、原告没有支付全部价款。原告的父亲与第三人虽有汇款记录，但没有注明是购房款，可能是与第三人之间的民间借贷关系，不能证明原告支付购房款；3、假设原告与第三人的房屋买卖是合法有效的，但原告没有办理房屋过户登记，房屋所有权仍属第三人所有，原告也只是拥有债权，故法院的查封是正确的；原告并非东方村村民，明知不能办理房屋过户登记而购买房屋，不能办理房屋过户登原告自身存在过错。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人王丽华未作答辩。 原告在举证期限内向本院提供了下列证据： 1、原告身份证复印件一份，以证明原告诉讼主体资格； 2、户口簿复印件一份，以证明林微与柯某系母子关系； 3、被告及第三人身份信息二份，以证明被告吴连妹、第三人王丽华身份情况及诉讼主体资格； 4、《契约》一份；以证明原告于2010年1月22日购买涉案房屋的事实； 5、银行汇（本）票申请书及存款分户明细查询各一份，以证明原告已于2010年1月22日支付房款共计135万元的事实； 6、土地使用权变更联系单、房屋审查联系单、证明各一份，以证明房屋买卖前原告对第三人是否因欠债影响房屋买卖、权属是否清楚进行审查的事实； 7、公证书一份，以证明涉案的房屋买卖已办理了的委托公证手续的事实； 8、证人郑某、李某的关于房屋买卖经过说明及证言，以证明涉案房屋买卖经过及购房款有原告父母已全额支付完毕的事实； 9、（2019）浙0324执异6号民事裁定书，以证明异议申请被驳回的事实； 10、王丽华的情况说明，以证明原告的款项已经全部付清的事实； 11、李永生情况说明、身份证、银行汇款记录单三张、装修施工证明、陈洪先身份证、工资汇付银行记录单、照片、电费代（办）缴情况说明、张丐聪身份证、代缴代办电费单据，以证明涉案房屋已经由原告实际占有、使用和管理的事实； 被告吴连妹、第三人王丽华未向本院提供证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告吴连妹对原告提供的证据1、2、3、7三性均无异议；对证据4三性有异议，从形式上看契约是2010年1月22日签订的，这种契约80年代使用的，涉案房屋是通过房屋中介出卖的，房介一般不是用这种契约的形式，而且契约上没有原告的签名，从签名的笔迹来看，签字应该是同一个人的笔迹，该契约共有人蒋美香也没有签名，故该契约是不真实的；对证据5真实性无异议，关联性有异议，不排除原告父亲柯统亮与原告存在民间借贷的行为；对证据6的真实性有异议，契约于2010年1月22日签订的，土地使用权变更联系单、房屋审查联系单、证明出具时间比契约早；证据8两位证人都有选择性记忆，对现金支付记忆特别清楚，故证人证言缺乏客观真实的，不能证明原告待证的事实;证据9三性均无异议；对证据10，由于是原告提供的，是否是王丽华本人签名有异议，真实性有异议；对证据11情况说明和身份证三性有异议，本案没有签订租赁合同，缺乏真实性；银行汇款记录，真实性无异议，不能证明系本案的待证事实，仅仅显示江北街房屋，江北街房屋是很多的，无法证明是涉案的房屋；对证据装修施工证明三性都有异议，特别是装修照片，永嘉这边的房子都是这样的，不能证明待证事实；对证据电费代（办）缴情况说明、张丐聪身份证、代缴代办电费单据三性均有异议，电费代缴并不表示就是原告所缴纳的，张丐聪也可能帮王丽华代为缴费，王丽华在2017年之后，有经济上的落差，也有可能由张丐聪帮王丽华代为缴纳，原告补充的证据11缺乏真实客观性，也没有相应的房屋租赁合同加以印证待证事实。 对于原告提供的证据，本院作如下认定：第三人王丽华未到庭进行质证，视为其放弃质证的权利。经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、5、7、9真实性无异议，本院予以确认；对证据4被告认为虚假的，但未提供充分证据予以证明，故证据3《契约》的真实性予以认定，其效力在说理部分阐述；证据5银行汇（本）票申请书及存款分户明细查询可以证明原告的父亲柯统亮于2010年1月22日汇款135万给第三人王丽华，虽未记载为购房款，但结合《契约》的内容，足以认定该汇款135万为购房款；证据6系永嘉县国土资源局及永嘉县房产交易所向相关机关单位发出的审查联系单，并盖有公章，故真实性予以确认；证据8证人郑某系房屋中介、李某系代笔人，对涉案房屋买卖较为清楚，其证言较为客观，可信度高，本院予以认定；证据10王丽华系本案第三人，经本院合法传唤不到庭，其出具情况说明的真实性不予认定；证据11中的银行汇款记录单、工资汇付银行记录单、照片、电费代（办）缴情况说明、代缴代办电费单据，可以形成证据链，可以证明涉案房屋原告以其母亲的名义已出租的事实。 综合上述认定的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实： 涉案房屋坐落于永嘉县（不动产权证号02××34）。不动产登记簿记载：永嘉县屋权利人为王丽华、胡忠林、蒋美香，不动产权证号02××34，其中王丽华享有1/2份额。土地权利性质为宅基地。2010年1月22日，王丽华、胡忠林、蒋美香将涉案房屋出卖给柯烁武，并签订了一份《契约》，该《契约》载明王丽华、胡忠林、蒋美香经中介介绍，自愿将坐落于永嘉县江北街131号（地号：3-18-0-81041，用地面积65.6平方米）四层的房屋以150万元出卖给柯某；今后办理房屋公证、房产过户、土地过户等一切税费均由柯某负责，王丽华、胡忠林、蒋美香无条件到场协助办理；房价已全额一次性付清无欠等内容。《契约》签订后，于同日王丽华、胡忠林、蒋美香到浙江省温州市浙南公证处办理了委托公证手续，将涉案房屋的转让、过户等事项委托给张丐聪。2010年1月22日，原告父亲柯统亮支付了全部房屋价款，其中现金15万元、银行转账135万元。柯某购买涉案房屋后，由其母亲林微将房屋出租给他人使用。 另查明，本院在审理吴连妹与王丽华民间借贷纠纷一案中,应吴连妹申请，于2017年12月21日，本院以（2017）浙0324民初4951号之一裁定，轮后查封了位于永嘉县产（权证号02××34）中王丽华享有的相应份额。2018年3月27日，本院作出（2017）浙0324民初4951号民事判决：王丽华于本判决生效之日起十日内偿还吴连妹借款本金150万元并支付利息（利息按月利率1.2%计付，从2015年1月1日开始至实际履行完毕之日止）。由于王丽华未按约履行，吴连妹申请执行，本院立案执行，案号为（2018）浙0324执2192号。2019年1月9日柯某提出书面执行异议申请，2019年1月31日，本院作出（2019）浙0324执异6号执行裁定，驳回柯某的异议请求。柯某不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。 再查明，本院于2017年2月13日、2017年7月6日对涉案房屋进行查封，现已解封。 本院认为：本案争议焦点是原告柯某是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，该规定明确了特定买受人享有排除执行的物权期待权的成立要件。对照本案而言，首先，柯某与王丽华、胡忠林、蒋美香于2010年1月22日签订了书面的《契约》，根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”柯某与王丽华、胡忠林、蒋美香签订的《契约》，是针对已建好的农村房屋进行买卖，系双方真实意思表示，该合同没有违反法律的强制性禁止性规定，应属合法、有效。土地管理法约束的是宅基地使用权的单独转让，吴连妹主张柯某不属于涉案房屋所在地居民，不能购买集体土地性质的房屋，且柯某不满18周岁，不具有购买房屋的资格，合同应属无效，没有事实与法律根据，其主张合同无效，本院不予支持。其次，柯某买受涉案房屋后，虽未居住使用涉案房屋，但柯某以其母亲的名义将涉案房屋出租给他人使用，柯某已对涉案房屋进行支配和管理，应认定柯某于查封前已实际占有涉案房产；第三，吴连妹主张柯某的父母支付给王丽华的款项不是购房款，没有充分证据予以证明，按照常理，柯某父母替柯某支付购房款，应认定为柯某支付涉案的购房款，故柯某已按照合同约定支付价款150万元；最后，关于有无过错问题，由于本案涉案房屋未能办理过户手续，是因涉案房屋土地性质所致，而非买受人故意不办理过户手续，故不能归责于原告柯某。综上，柯某主张案涉房屋享有的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件，故柯某要求停止对涉案的强制执行的诉讼请求，本院予以支持。本案中的《契约》虽属合法、有效，但并未完成变更登记手续，柯某请求确认诉争房产归其所有，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十七第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于永嘉县的房屋（不动产权证号02××34）； 二、驳回原告柯某的其他诉讼请求。 本案受理费18300元，原告柯某负担6300元，被告吴连妹负担12000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  盛向光 人民陪审员  孙宏贵 人民陪审员  胡百林 二〇一九年七月十日 书 记 员  吴微微 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn