广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初4743号原告：黎金悦，男，1973年3月22日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，原告：黎凤银，女，1976年1月31日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，两原告共同委托诉讼代理人：楚玲，广东格新律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：谭学志，广东格新律师事务所律师。被告：梁培祥，男，1953年11月6日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市南沙区，暂住广东省广州市南沙区，被告：梁培明，男，1954年11月28日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：梁培坤，男，1958年10月14日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市南沙区，暂住广东省广州市南沙区，被告：梁凤英，女，1962年8月4日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：梁柏祥，男，1967年4月30日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市南沙区，暂住广东省广州市南沙区，法定代理人：梁炳坤，男，1969年7月28日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市南沙区，暂住广东省广州市南沙区,被告：梁炳坤，男，1969年7月28日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市南沙区，暂住广东省广州市南沙区,被告：梁英好（又名梁妹女），女，1965年1月7日出生,户籍所在地广东省广州市南沙区。原告黎金悦、黎凤银与被告梁培祥、梁培明、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某、梁英好房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎金悦、黎凤银共同委托诉讼代理人楚玲，被告梁培祥、梁某（为被告梁柏祥法定代理人）、梁培坤、梁凤英到庭参加诉讼。被告梁培明、梁英好下落不明，无法送达，本院发出公告要求被告梁培明、梁英好到庭应诉，被告梁培明、梁英好逾期没有到庭参加诉讼。本院依法缺席开庭进行审理，现已审理终结。黎金悦、黎凤银向本院提出诉讼请求：1.梁培祥、梁培明、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某、梁英好协助办理将广州市南沙区南沙街广隆苑XX房屋所有权转移登记到原告黎金悦、黎凤银名下的手续；2.本案诉讼费由被告梁培祥、梁培明、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某、梁英好负担。事实和理由：黎金悦、黎凤银与梁培祥、梁培明、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某、梁英好的父母梁基、朱玉根于2010年1月26日签订《房屋买卖合同书》，约定梁基、朱玉根将位于广州市南沙区广隆苑安置区xx房屋出售给黎金悦、黎凤银，成交价为186691元。梁基、朱玉根在可办房产证之日，应立即办理房产证，并且由黎金悦、黎凤银代为领取，且应无条件的协助黎金悦、黎凤银办理房屋的过户手续。黎金悦、黎凤银先向梁基、朱玉根支付了定金10000元整，合同签订当日，梁基、朱玉根向黎金悦、黎凤银交付了房屋，黎金悦、黎凤银一次性支付剩余房款176691元，并一直居住该房屋至今。现黎金悦、黎凤银已领取了房产证原件。现梁基、朱玉根已经死亡，梁培祥、梁培明、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某、梁英好为梁基、朱玉根的继承人，应按《房屋买卖合同书》的约定办理房屋所有权转移登记手续。梁培祥、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某共同辩称，梁培祥、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某没有和黎金悦、黎凤银进行过房屋买卖交易，也不清楚其父母是否与黎金悦、黎凤银签订过《房屋买卖合同书》，故不同意黎金悦、黎凤银的诉讼请求。梁培明、梁英好没有答辩。本院经审理认定事实如下：梁培祥、梁培明、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某、梁英好是梁基（男，1929年4月15日出生，原户籍所在地广东省广州市南沙区XX街XX号，因死亡于2010年7月19日注销户口）、朱玉根（女，1928年4月18日出生，原户籍所在地广东省广州市南沙区XX街XX号，因死亡于2010年10月8日注销户口）夫妻生育的子女。梁基和朱玉根的父母均先于两人死亡。广州市南沙区南沙XX街XX房（建筑面积81.1701平方米，土地使用权取得方式为划拨，房产登记号为2011登记字4001455号）在不动产登记机构登记的产权人为梁基。2010年1月26日，梁基、朱玉根（为甲方）和黎金悦、黎凤银（为乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定“第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在广州市南沙区XX街XX号XX房的房产，总建筑面积为81.1701平方米。该房产尚未取得房产证，甲方的购房合同为：穗南开十地安【2009】167号。第二条上述房产的交易价格为人民币186691元整。已付定金人民币10000元折抵购房款，剩余房款人民币176691元，在房屋交付之日一次性支付。第三条甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责。第四条甲方应于收到乙方全额房款当日将交易的房产交付给乙方使用并把穗南开土地安【2009】167号购房合同和原购房收据或发票的原件交由乙方收执。房产交付之前产生的切费用和责任由甲方负责，交付之后产生的一切费用和责任由乙方负责，因此房产生的权利也由乙方享有。第五条甲方在可办房产证之日，应立即办理房产证，并且由乙方代为领取，且应无条件地协助乙方办理房屋的过户手续。经双方协商，办理房地产过户手续所需缴纳的税费由乙方承担。”当天，黎金悦通过银行转账向梁基支付了176691元。梁基和梁培明出具《收据》，确认已收到上述房屋房款186691元。梁基、朱玉根将涉案房屋和房产证交付给黎金悦、黎凤银，但一直没有办理涉案房屋转移登记手续。在本案件诉讼期间，广州市南沙区房地产交易中心向本院出具《购房资格证明》，证实截至2018年11月14日止，黎金悦、黎凤银具备本市房屋限购区域内住房购房资格。为核实涉案房屋是否能办理转移登记手续，本院向广州市南沙区国土资源和规划局发出征询函。该局复函称：“一、经查，南沙区南沙街广隆苑XX街XX号XX房产权人为梁基，产权案号：2011登记字XX号，土地性质为国有，土地未办有偿使用手续。二、涉案房屋无查封、抵押等限制转移情况，可转让或过户。因涉案房屋所占土地使用权类型为划拨，未办理有偿使用手续，该房应缴纳土地出让金后，方可办理转移登记手续。该房屋过户至黎金悦、黎凤银名下，应符合广州市住房限购政策的相关规定。”本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。梁基、朱玉根和黎金悦、黎凤银签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。黎金悦、黎凤银具有购房资格，并已根据涉案合同约定支付全部房价款，梁基、朱玉根向黎金悦、黎凤银交付涉案房屋及房产证等证件。双方均已经履行房屋买卖合同约定的主要义务。办理涉案房屋转移登记手续是出卖人的附随义务，梁基、朱玉根应予以协助办理。由于梁基、朱玉根已经死亡，两人死亡时涉案房屋所有权和遗产实际价值为限的债务由梁培祥、梁培明、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某、梁英好等继承人继承。现根据广州市南沙区国土资源和规划局的复函，涉案房屋在补缴土地出让金后，可以办理相关不动产权登记手续，不存在无法办理房屋转移登记的情况。因此，梁培祥、梁培明、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某、梁英好等人应履行义务，协助黎金悦、黎凤银办理涉案房屋的转移登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条的规定，判决如下：被告梁培祥、梁培明、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某、梁英好（又名梁妹女）等梁基和朱玉根的继承人应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理广州市南沙区南沙街XX街XX号XX房（建筑面积81.1701平方米，土地使用权取得方式为划拨，房产登记号为XX号）产权人转移登记为原告黎金悦、黎凤银的手续。本案受理费100元，由被告梁培祥、梁培明、梁培坤、梁凤英、梁柏祥、梁某、梁英好（又名梁妹女）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  赵 岩二〇一九年七月十五日书 记 员  成涵真