广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3276号原告：张文光，男，1981年9月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：韩燕，广州金鹏律师事务所律师。被告：广东驿亭信息科技有限公司，住所地：广州市荔湾区荷景南路33号生产研发中心自编W1019房。法定代表人：林建民，总经理。委托诉讼代理人：黄丽君，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市亨鑫房产代理有限公司，住所地：广州市海珠区江南大道中路134号自编2号412房。法定代表人：程康，总经理。委托诉讼代理人：林晓莹，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仕琳，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告张文光与被告广东驿亭信息科技有限公司（以下简称驿亭公司）、广州市亨鑫房产代理有限公司（以下简称亨鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告张文光及其委托诉讼代理人韩燕，被告驿亭公司委托诉讼代理人黄丽君，被告亨鑫公司委托诉讼代理人林晓莹、张仕琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文光诉讼请求：1.确认张文光与驿亭公司所签署的《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》于2018年10月17日解除；2.判令驿亭公司、亨鑫公司立即向张文光退还租赁定金和租金共计人民币53060元；3.判令驿亭公司、亨鑫公司向张文光支付款项利息，利息自2018年12月25日起算，以中国人民银行同期贷款利率计至实际还清之日止（暂计至2019年4月8日）；4.判令驿亭公司、亨鑫公司承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2017年11月26日，张文光通过亨鑫公司向驿亭公司认租位于广州市荔湾区东沙街小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心项目2座W2020号物业，约定租赁总价款624115元，定金30000元，第一期款项164155元（含定金），余下款项办理银行按揭手续。当日，张文光分两笔向驿亭公司、亨鑫公司支付款项共计53060元。次日，张文光与驿亭公司签订《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》，后在合同履行过程中，各方协商同意解除租赁确认书，且亨鑫公司须在2018年12月16日前将张文光已缴交款项全额退至张文光账户。至今，张文光未收到驿亭公司、亨鑫公司退回的款项。综上，张文光与驿亭公司、亨鑫公司建立的租赁关系受法律保护，经协商一致解除后，驿亭公司、亨鑫公司应按约定及时向张文光退还已缴交的全部款项，但驿亭公司、亨鑫公司违背诚信，至今未向张文光退还。被告驿亭公司答辩：一、我方不确认与张文光签署过《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》。二、张文光转账到广州市罗马瓷砖专卖商行的账户，我方没有收取张文光任何款项，我方也没有承诺退款，我方不承担任何退赔责任。被告亨鑫公司答辩：一、本案为租赁合同纠纷，合同甲乙双方为张文光及驿亭公司，根据合同相对性，亨鑫公司不是合同相对方，不是本案适格被告，无需承担退款责任。二、涉案合同项目代理期间，约2017年10月底，由于驿亭公司资金紧张，将该项目的大部分股权出售给广州市敏捷投资有限公司。收购后广州市敏捷投资有限公司与驿亭公司关于本项目的出租方出现争议，是驿亭公司的该行为导致项目租赁合同收取定金后无法继续履行，与我方无关。即使部分款项由我方收取，也是基于驿亭公司与亨鑫公司《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》在实践中引起的行为，驿亭公司应向亨鑫公司退还保证金并按合同支付正常溢价的租金，这部分费用高于亨鑫公司代收的款项，但只是另案要处理的问题。在驿亭公司对亨鑫公司存在欠款的情况下，我方更无理由替驿亭公司承担付款责任。三、在驿亭公司的多次催促下，为了与其保持友好关系及顺利退还保证金，我方不得不致函给张文光表明会退款，但该函不代表我方对张文光有退款的合同义务，驿亭公司基于其与张文光签订的《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》及《退款申请书》同意返还款项，责任需由驿亭公司承担。四、我方在代理期间为吸引更多客户租赁涉案项目的场地，在高于驿亭公司给出的12500元、15000元合同底价基础上用溢价部分的佣金做了特惠活动，即承租方一次性支付58000元就给予总房价12万元的优惠。该优惠价格体现在合同总价款中，58000元优惠金在特惠活动确认协议及收款收据上均写明不予退还的，且应先行支付。张文光实际支付的优惠金为53060元，未支付完毕全额优惠金，更未支付定金，未履行完合同义务，属于违约在先。经审理查明：驿亭公司与广东德舟际实业有限公司（以下简称德舟际公司）于2017年7月17日签订《小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》（合同编号：XMKJ2017071711），约定由驿亭公司委托德舟际公司对外租赁广州市荔湾区荷景南路33号小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心项目办公室。同日，驿亭公司（甲方）与亨鑫公司（乙方）签订《小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》（合同编号：20171117XMKJDLZL002），约定：甲方委托乙方代理租赁位于广州市荔湾区荷景南路33号小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心的有关事宜，种类和范围为办公室。委托期间，从2017年5月1日起至2017年12月31日止（乙方客户保护期为本合同终止后15日止）。甲方责任及权利，提供营销场地，配合并监督乙方的渠道分销工作；甲方有权对乙方的代理活动进行监督、管理、检查，有权对乙方的代理情况进行考核和惩处；有权针对乙方在履约过程中出现的违约、违规、违法等相关情况进行核查。乙方责任及权利，本合同终止之日起10天内乙方应将甲方提供的场地、办公设备等返还给甲方；乙方指派的工作人员虽在甲方的经营场所工作，但与甲方不构成任何的劳动或雇佣关系；乙方不得绕过甲方直接与客户签署协议建立任何业务合作关系。乙方应遵守以下业务准则：业务活动中与客户接触时，如客户需要了解该业务主体情况的，应主动表明本方为甲方代理商的身份，但不得以任何方式向客户明示或默示其民事行为的法律责任由甲方承担或连带承担；不可向客户收取任何费用；无权向包括客户在内的任何第三方表示其有权接受支付任何损失赔偿或代表甲方进行赔偿承诺，等等。2017年11月17日，德舟际公司和亨鑫公司共同向驿亭公司发出《关于小马空间汽车文化（互联网）小镇项目销售代理工作协调函》（函号：20171117004），申请驿亭公司与亨鑫公司再行签订一份《生产研发中心办公室租赁代理合同》，将由亨鑫公司负责结算合同内产生的佣金及相关税务工作。驿亭公司、德舟际公司及亨鑫公司均在该协调函上盖章。2017年11月27日，张文光与梁君鸿（销售代表）签订《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》（以下简称租赁确认书），约定：出租方驿亭公司，承租方张文光；承租物业，广州市荔湾区东沙街小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心项目二层W2020号。建筑面积为40.51平方米，租赁该物业之总价款￥607650元，租赁该物业之确定价￥607650元整。付款办法，定金￥30000元须与签署本物业租赁书时付清；第一期款￥577650元须于2017年12月4日前付清（含定金）。租赁双方同意尚未签订《物业租赁合同》之前，此物业租赁书作为购买该物业之合法有效合约，在租赁双方签订的《物业租赁合同》生效时，本物业租赁书自行终止，如有与本物业租赁书条款相抵触的，以《物业租赁合同》为准。本物业租赁确认书一式四份，双方签署后生效，具有相同法律效力。备注：客户已交30000元定金，2017年12月4日交齐￥577650元，逾期按挞定处理。张文光在承租方及出租方两处签字，梁君鸿在销售代表处签字。亨鑫公司确认梁君鸿是其司销售人员。租赁确认书签订当日，张文光向亨鑫公司支付53060元。亨鑫公司并未将张文光支付的该款项转付给驿亭公司。驿亭公司曾有关小马空间汽车文化（互联网）小镇项目代理事项在《致广州市亨鑫房产代理有限公司的工作函》（函号：2018100800TKD002）中明确：依照《小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》及相关法律文件约定，我司与贵司（亨鑫公司）达成合作。现经过核实，由贵司服务的客户通过贵司向小马空间项目生产研发中心楼意向认租物业：W2020室（认购人：张文光），认租过程中，贵司直接收取上述该物业认租客户预交的全部款项，且一直未转交给我司的行为，违反了双方签订的《小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》的第五条款，已构成实质性违约……贵司必须把预收取的款项足额无条件直接退还给客户。2018年12月16日，亨鑫公司的《广州市亨鑫房产代理有限公司工作函》（函号：20181211100TKD003）载明：依照《小马空间汽车互联网小镇租赁代理合同》及相关法律文件约定。由我司服务的客户通过我司向小马空间汽车文化互联网小镇意向认租物业：W2020室（认购人：张文光），经过核实，该认租过程中，我司收取上述该物业认租客户预缴的部分款项。现因客户提出放弃继续认租该物业，经我司协商同意作退款处理，我司定必配合完成下述相关工作：我司必须把预收取的部分款项足额无条件分期退还给客户，并将款项退还手续的相关签收文件副本提交一份给我司存档。我司也把预收取的部分款项于2018年12月24日前足额无条件退还给客户。函件签署日期2018年12月24日退回总金额人民币53060元。另查明，2018年10月17日，小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业的部分承租人与驿亭公司、亨鑫公司就解除租赁确认书及退款事宜开会协商，并形成会议记录。内容如下：一、由于客观原因，经协商，驿亭公司同意客户退出该物业并解除认租合约，经驿亭公司、亨鑫公司、客户三方协商同意作全额退款处理；二、会议表明亨鑫公司为驿亭公司的代理商，双方明确承诺分别将收取的款项全额退还给客户；三、会议表明驿亭公司、亨鑫公司双方明确分别将预收取的款项全额退还给客户，驿亭公司收取的款项驿亭公司负责全额退还，亨鑫公司收取的款项亨鑫公司负责全部退还；四、会议指出把所有签订的合同解除同时将款项全额退还客户；五、会议表明退款时间为25个工作日；六、如在25个工作日内客户未收到驿亭公司和亨鑫公司的全部退款，驿亭公司与亨鑫公司将向客户计付银行同期贷款利率的利息，同时驿亭公司承担相关法律责任。庭审中，驿亭公司与亨鑫公司均确认，驿亭公司在项目二楼有办公地点，而亨鑫公司办公场所就在项目大楼的一楼。张文光称2017年11月27日，其在驿亭公司提供的租赁确认书上签字，因在落款处签字错误，后与驿亭公司重签合同。驿亭公司称盖章后再给合同原件。但驿亭公司一直以其未付清第一期款项为由拒绝交付合同原件。其无法接受该推脱理由，要求驿亭公司交付原件，但一直未果。亨鑫公司称，确认张文光承租物业的事实，但没有找到与张文光的合同原件。本案中，亨鑫公司为支持其主张，还提交了《特惠活动确认协议》、佣金计算明细，证明本项目的特惠活动约定了张文光缴纳的5.8万元优惠保证金是不予退还的；本项目实际的佣金计算方式，其收取的佣金应包括合同溢价和优惠金，实际代收款项少于应收佣金。对此，张文光和驿亭公司均不予确认。诉讼中，张文光向本院提出诉讼保全申请。经审查，本院于2019年4月18日作出裁定，查封、冻结或扣押驿亭公司、亨鑫公司名下价值53778.08元的财产。本院认为，就涉案小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心办公室对外出租事宜，驿亭公司与亨鑫公司为委托代理关系。在委托代理期间，亨鑫公司与张文光签订了租赁确认书，虽然在该租赁确认书中张文光误在承租方及出租方两处签名，且出租方驿亭公司没有盖章，但亨鑫公司收取张文光部分款项并在本案中确认张文光承租物业的事实，此为亨鑫公司对涉案租赁确认书的认可。《致广州市亨鑫房产代理有限公司的工作函》的内容亦表明，驿亭公司并未对涉案租赁确认书提出异议，亨鑫公司与张文光所签租赁确认书已发生法律效力。在2018年10月17日的会议中，小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业的部分承租人与驿亭公司、亨鑫公司已经达成解除租赁确认书的一致意见；驿亭公司和亨鑫公司分别出具的工作函也确认两者同意向张文光退还款项。本案当事人并没有举证证明涉案租赁书解除的具体时间，结合当事人退款的共同意思表示，本院认定涉案租赁确认书解除时间为亨鑫公司出具工作函的时间。对张文光主张确认涉案租赁确认书解除予以支持，但解除时间应确定为2018年12月16日。关于驿亭公司与亨鑫公司退款责任问题。驿亭公司作为租赁确认书的出租方，由其承担合同解除后的相应义务，并无疑义。作为委托代理人，依约定亨鑫公司并无收取客户款项的权利，但其收取款项且未转交给驿亭公司，明显不当。驿亭公司已明确要求亨鑫公司向承租人退款，由此亨鑫公司负有与驿亭公司共同向张文光退还其所收款项的义务。事实上，亨鑫公司已以书面形式作出向张文光退款的意思表示，此为其对退款责任的确认。本案驿亭公司与亨鑫公司主张不承担退款责任，缺乏依据，本院不予支持。张文光要求驿亭公司与亨鑫公司共同向其退还租赁定金和租金的请求，依据充分，本院予以支持。至于款项利息，亨鑫公司出具的工作函已经明确在2018年12月24日前全额退款给张文光，在驿亭公司与亨鑫公司均未履行退款义务的情况下，张文光主张自逾期之日起依中国人民银行同期贷款利率计收利息，该主张标准合理，依据正当，可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张文光与被告广东驿亭信息科技有限公司签署的《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》于2018年12月16日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东驿亭信息科技有限公司、广州市亨鑫房产代理有限公司共同向原告张文光支付款项53060元及利息（以53060元为本金，自2018年12月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费572元及诉讼保全费558元，均由被告广东驿亭信息科技有限公司、广州市亨鑫房产代理有限公司各负担一半。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年七月三十日书记员  魏冬菊姚晓丹