四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初575号 原告（反诉被告）：王熙，男，1983年4月16日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：刘杭，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：鲁维一，男，1990年1月1日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：赖顺彬，四川迪扬律师事务所律师，特别授权代理人。 原告（反诉被告）王熙与被告（反诉原告）鲁维一房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王熙的委托诉讼代理人刘杭，被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人赖顺彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王熙向本院提出诉讼请求：1、判令系争房屋的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告支付2017年8月份租金15265元；3、判令房屋押金15265元归原告所有；4、判令被告支付2018年10月、11月租金30530元（租金计算至《房屋租赁合同》解除之日，现暂计算至起诉之日）。事实和理由：原告王熙与被告鲁维一于2017年6月签订《房屋租赁合约》约定将原告位于高新区天府二街房屋出租给被告使用，合同约定房屋租赁期间为2017年7月1日起至2025年6月30日（2017年7月7日至2017年8月31日为装修期，期间仅免租租金），双方合同约定租金每三个月为一期的方式交付，每次交付租金须于下期租金到期前提前15天交付甲方。后原告依约将房屋交付被告使用。被告应于2018年9月15日前支付10月至12月的租金。而被告始终未支付租金。 被告在签订合同时称2017年7月7日至2017年8月31日因房屋装修需要，原告依照被告要求，免除了两个月的租金。而原告在催要租金过程中，了解到被告在2017年7月31日前，就已将房屋转租。原告认为被告以欺骗形式获得免租期，严重违反诚实信用，被告应当支付2017年8月租金。原告与被告经多次协商，但均未果，为维护原告自身的合法权益，特具状至贵院，诚望判如所请。 鲁维一辩称：1、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告从没有任何的违约行为，而原告作为房屋的产权人，却没有尽到合同约定的保障被告作为租赁人应当正常使用的义务，原告存在相应的违约行为。根据合同法的相关规定，在合同相对方有违约行为时，合同一方可以请求相对方承担违约责任并根据情况要求其继续履行合同，所以被告认为合同不应当被解除。 2、针对原告提出的2－4项诉讼请求，被告认为与事实和法律不符，被告均不应支付任何的款项和费用。针对本案的诉讼费和其他费用的诉讼请求，被告认为不应当承担。其他关于案涉租赁合同是否应当继续履行以及原告存在的违约行为等将在被告的反诉中向法庭做进一步阐述。 鲁维一向本院提出反诉请求：1、请求贵院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，并要求反诉被告继续履行合同；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付因其违约给反诉原告造成的各项损失，包括：房屋空置期租金及收益损失4970元，房屋腾退搬运费用损失2000元，再次招租中介费损失24850元，空置期间物管费损失7143.4元，以上违约损失共计83693.4元。事实和理由：反诉原告与反诉被告委托的代理人杨峥于2017年6月签订《房屋租赁合约》，约定反诉原告租赁反诉被告所有的位于高新区天府二街的商业写字楼，合同还约定：反诉原告需对房屋进行装修，故存在两个月的免租期；反诉原告可将房屋用于转租或分租。经反诉原告投入装修后，该房屋具备对外出租的条件，遂反诉原告将房屋转租给中交广州航道局有限公司。2018年7月，反诉被告本人及其委托人杨峥、公司财务刘西扬均告知反诉原告，因反诉被告要将房屋出售，且买方不接受该房屋带租约，故反诉被告要求与反诉原告解除租赁合同，反诉被告承诺向反诉原告支付剩余租金、中介费、房屋装修损失等各项违约损失，反诉原告出于反诉被告诚恳的态度无奈下同意在反诉被告指定的期限内腾空房屋。在反诉原告按反诉被告要求与本来将要续租的租客解约，并腾退房屋后，反诉被告突然又告知反诉原告房屋暂不出售，要求继续履行合同。此后反诉原告的房屋已处于空置状态，且反诉原告为了腾退房屋已产生了各项损失。反诉原告就反诉被告的违约反悔行为多次与其进行沟通，要求反诉被告明确合同是否继续履行，且要求反诉被告承担因其反复违约造成各项损失，但反诉被告仅仅提出继续履行合同却拒绝承担上述各项支出和损失。反诉原告的房屋于2018年8月1号开始出现空置，直至2018年10月5日，在花费了额外中介费用后，才找到新的租客。反诉原告通过微信、电话、发律师函等各种方式多次要求反诉被告支付空置期的费用损失，腾退费用损失、物业费用损失及中介费用，但反诉被告均拒绝支付，还要求反诉原告继续支付2018年10月后的租金。双方就此争执不下，反诉原告告知反诉被告，若其不承担相关损失，反诉原告将拒绝支付租金，直至相关损失得到补偿。2018年12月份，反诉原告思考再三，为避免与新租客的合同受到影响，无奈下继续支付了一个季度的租金，但反诉原告仍一直就相关赔偿事宜与反诉被告协商和沟通，直至2019年1月份，反诉原告收到高新区人民法院依法送达的传票。 反诉原告认为，双方签订的《房屋租赁合约》系双方的真实意思表示，合同双方应当就合同所确定的义务予以履行。反诉被告明知反诉原告投入装修，且房屋用于转租的情况下，单方面提出解除合同的行为已经涉嫌违约，在反诉原告按其要求准备中止合同后，其又反悔不同意支付相关违约损失，再次提出要继续履行合同，如此反复的违约行为给反诉原告造成了包括租金损失、中介费用损失、腾退费用损失及房屋空置等各项损失。尽管反诉原告已经通过自己的努力，通过继续履行合同的方式尽力减少损失，但反诉被告仍然要恶意向贵院提出解除合同，现在反诉原告有权要求反诉被告继续履行合同并承担因其违约给反诉原告造成各项损失。综上，为维护反诉原告之合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》得有关规定，特向贵院依法提起反诉，望贵院依法支持争议，判如所请。 王熙对鲁维一的反诉请求辩称：代理人认为针对本案的反诉不应当由原告进行承担，其次仅从反诉的证据来看也存在多处矛盾之处，原、被告的矛盾主要是由于被告方欺骗原告承担不实的责任而导致，具体的理由在后续阶段进行阐述。 本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，王熙向杨峥出具《委托书》，委托杨峥负责处理XX房的出租等一切事宜。 2017年6月，鲁维一（乙方）与王熙的委托代理人杨峥（甲方）签订《房屋租赁合约》，约定：甲方同意将坐落于成都市高新区天府二街房屋出租给乙方使用，用途为办公；租赁期为96个月，从2017年7月1日起至2025年6月30日止（2017年7月7日至2017年8月31日为装修期，期间仅免租金），甲方应于2017年6月29日交房，逾期交房则视为违约；每月租金为15265元，租金每3个月为一期的方式支付，每次交付租金须于下期租金到期前提前15天交付甲方，第一期租金45795元，第一期租金对于的租期为2017年6月30日至2017年9月1日，乙方应于2017年6月29日交付甲方；签订本合约同时，乙方须即时向甲方支付15265元作为租房押金；在租赁合同期内，乙方有权将该物业分租或转租；租赁期间，乙方若超过付款时间达十天或以上未付下期租金，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气费、煤气费、清洁费、水电费及相关费用达两个月或以上视为乙方违约，合约因乙方违约终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任；在租赁期内如甲方需解约合同的，必须提前一个月书面通知乙方，并征得乙方书面同意，乙方同意解约的，甲方应当留个乙方不低于两个月的另行租房时间，并在乙方搬离后返还押金、返还乙方已交付又尚未到期的全部租金，甲方按照折旧赔偿装修损失，甲方按照前述约定与乙方协商达成书面解约协议后，本合同解除，否则乙方有权继续使用承租物业。 2017年6月29日，杨峥确认收到鲁维一房租租金一个月和押金一个月，共计30530元。2017年9月15日，鲁维一支付了2017年10月1日至2017年12月31日期间的租金45795元。2018年1月2日，鲁维一支付了2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金45795元。2018年3月26日，鲁维一支付了2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金45795元。2018年6月22日，鲁维一支付了2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金45795元。2018年12月5日，鲁维一支付了2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金45795元。 2018年7月18日，鲁维一向杨峥发送微信消息：杨总，你帮我问了吗？杨峥回复：不好意思，刚一直在忙，我问了，是说老板不想租了。鲁维一回复：我们花了这么多钱装修，一年时间，不想租了？杨峥回复：这个也确实不是我能左右的，我也是今天才了解到。鲁维一回复：我们确实花了很多时间和精力还有财力去装修这个房子，我们还涉及到下一家违约，如果真的甲方违约，我们会按照合同约定追回我们的损失（当然这是我们最不想见到的），因此，希望你能和王总再次确认一下。2018年7月19日，鲁维一向杨峥发送：请问王总这边怎么说？杨峥回复：他那边不会租了，而且他认为你们实际上并没有花什么装修费用在当中，当时兴师动众说装修，他还给了你们免租期，这点他都没有追究。这是他上午表达的观点。鲁维一回复：那还是走正常途径吧。 2018年7月26日，王熙的助理刘西扬向鲁维一发送消息：现在房主的意思是需要卖房，不再续租，你这边看需要多久处理？鲁维一回复：你们能不能带租约卖，毕竟我们投入的装修、家具、消防、空调成本，还有我们租客的违约成本都非常高。刘西扬回复：我问过房主，买家这边的意思是自己用，没法转租。2018年8月10日，刘西扬向鲁维一发送消息：周末好，房主那边确认目前办公室短期内不会变化，你看是继续履行合同？鲁维一回复：你是不是逗我们玩儿呢，我赔了客户一个月房租，现在房子空着，要另外找客户，又要给一个月中介费。当时我苦口婆心的给你们说了，你们一个想法，我们损失多大。2018年10月15日，刘西扬向鲁维一的同事张维发送消息：晚上好，请你方支付本季度租金，你方所述赔偿，我方不予认同。 2018年9月12日，鲁维一向王熙送达了《律师函》，要求王熙与鲁维一商议合同继续履行或解除的相关事宜；无论王熙是否要求继续履行合同，你方都应向委托人支付以下违约损失：租客违约金21300元、房屋空置期损失8046元、房屋搬运腾退费用2000元、再次招租中介费26625元、空置期物管费每月3559.7元；在你方未能妥善解决上述问题并支付赔偿前，委托人有权拒绝支付房屋租金及物管和相关水电气费用。2018年10月15日，刘西扬向鲁维一的同事张维发送消息：你好，请问你们多久付房费。张维回复：抱歉，律师函里面说明了付房租的事情，现在事情还未得到处理。刘西扬回复：我们不认同你方观点，请于今天10月22日按约支付租金。 另查明，鲁维一于2017年7月20日将该房屋转租给了中交广州航道局有限公司，转租租期为2017年8月1日至2018年7月31日；每月租金为21300元。2018年9月27日鲁维一与另一租客韩伽淇签订《租赁合同》将案涉房屋转租给韩伽淇，租期为2018年10月5日起至2020年10月4日，租金每月24850元。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、《委托书》、《房屋租赁合约》、收条、转账支付凭证、聊天记录、《律师函》、转租《房屋租赁合约》、《租赁合同》等证据在卷证明。 本院认为，王熙与鲁维一签订的《房屋租赁合约》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。现本案的争议焦点在于：1、王熙是否有权解除《房屋租赁合约》；2、合同履行过程中谁违约及是否应承担违约责任。关于以上争议焦点，本案对此评析如下： 首先，王熙在本案中主张解除合同依据在于鲁维一未按时支付租金并且经催告仍未支付，其享有法定的解除权，对此，本院认为，依照双方合同约定，鲁维一应当在2018年9月15日前支付租金，鲁维一未按约支付的行为构成违约，但考虑到在本案中王熙在2018年7月首先作出了拒绝继续履行合同义务的意思表示，该行为已经构成根本违约，鲁维一据此暂缓支付租金符合通常民事主体的处理习惯，当然，鲁维一在没有和王熙就解约达成一致意见的情况下坚持己见迟迟未按约支付租金的行为仍然构成违约，但与前述鲁维一的根本违约相较尚不构成根本违约，且鲁维一已经在2018年12月支付了2018年9月15日应付的租金，故考虑到本案双方磋商过程和过错程度，本院认为鲁维一的行为不构成合同的法定解除情形，王熙在本案中不应享有法定的解除权。 第二，如前所述，在本案中王熙和鲁维一均存在违约行为，均应当承担相应的违约责任。就王熙的诉讼请求而言，本院已经认定鲁维一迟延支付租金的行为并不构成根本违约，王熙无权解除涉争房屋租赁合同。而王熙依据解除合同所提出的各项诉讼请求均不应支持，鲁维一已经支付了2018年10月1日至2018年12月31日的租金，其后的租金鲁维一继续依约履行即可。就反诉原告鲁维一的诉讼请求而言，对于其请求确认涉争房屋租赁合同有效的请求本院予以确认，但其要求王熙继续履行合同由于指向不明确本院不予处理，双方均应按照合同约定继续履行各自权利义务。对于鲁维一主张的违约损失，本院认为，虽然王熙有拒绝履行合同的意思表示，但其并未实际收回租赁房屋，仍然履行了租赁合同项下主要义务，因此鲁维一所主张的损失并无法律和事实依据，本院不予支持。就本案王熙提出拒绝继续履行合同的主张而言，鲁维一已经取得了本案合同的解除权，但鲁维一并未依法主张该权利，因此，其在协商过程中未达成一致解除合同意见的情况下单方作出的行为应当由其自行承担相应责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）王熙与被告（反诉原告）鲁维一签订的《房屋租赁合同》有效； 二、驳回原告（反诉被告）王熙的全部诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）鲁维一的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取2482元，反诉案件受理费减半收取946元，共计3428元由原告（反诉被告）王熙负担2482元，由被告（反诉原告）鲁维一承担946元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何进 二〇一九年七月二十九日 书记员  叶慧