江苏省南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0105民初5628号原告：汪建国，男，1975年12月14日生，汉族，住南京市建邺区。原告：张卜，男，1968年1月12日生，汉族，住南京市建邺区。原告：颜萌蒙，男，1969年7月31日生，汉族，住南京市建邺区。以上两原告共同委托诉讼代理人：汪建国，江苏通雅律师事务所律师。被告：南京市江南名府住宅小区业主委员会，住所地南京市建邺区集庆门大街15号。负责人：张世钊，职务：主任。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。原告汪建国、张卜、颜萌蒙诉被告南京市江南名府住宅小区业主委员会（以下简称江南名府业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，发现本院有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告汪建国，原告张卜、颜萌蒙的共同诉讼代理人汪建国，被告江南名府业委会的诉讼代理人应志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪建国、张卜、颜萌蒙向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告江南名府业委会于2017年12月17日和2017年12月29日作出的南京银城物业服务股份有限公司为中标单位，并与之签订三年物业服务合同的决定；2.判令被告江南名府业委会承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告汪建国、张卜、颜萌蒙变更第一项诉讼请求为：判令撤销被告江南名府业委会于2017年12月17日作出的《南京市江南名府住宅小区第五届业主大会第三次表决公告》和2017年12月29日作出的《南京市江南名府住宅小区第五届业主大会第三次表决选票查验结果公告》。事实和理由：2017年12月1日至12月16日，被告就选聘新物业公司突袭召开业主大会，并于2017年12月17日作出南京银城物业服务股份有限公司（以下简称银行物业公司）为中标单位，并与之签订三年物业服务合同的决定，严重侵害了业主的合法权益。首先，作出决定的程序违法。被告未将招标选聘内容、形式、时间、地点、评标、中标办法等完整信息在小区公示，而是在未取得业主大会授权的情况下擅自启动招投标程序。业主不清楚采用的是公开招标还是邀请招标、招标文件发出与投标人提交投标文件的间隔是否符合规定、有无评标委员会、是否有合法专业人员参加。在确定中标人前，被告擅自与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判，并在《业主意见征询表》中明示。没有在行政主管部门监督下监制选票，标题、样式、内容不明确，将物业选聘、物业费、停车费、业主公共收益收入分成等进行捆绑，目的是一票两用，违反了选举投票规则。经了解，票样设计、票箱监管、开票现场组织、唱票、记票人员确定等事项，均未经过物业选聘小组集体讨论。志愿者上门时未带业主名册，征询表上未事先填写业主姓名、房号，签字时未核实是否为业主，甚至在明知为未成年人、承租人时仍要求签字；未将选票放入票箱，而是拿到被告办公室，并私自将选择银城物业公司的投入票箱；通过微信群互通银城物业公司的得票情况等。唱票当日，被告用银城物业公司的20名保安阻碍业主进入现场；唱票、记票人员均为选择银城物业公司的业主，并故意损坏、篡改唱票原始记录；选聘小组成员等均愤而离场，社区工作人员拒绝在唱票结果上签字。对空置房、出租房、门面房，被告在未取得业主书面授权的情况下代签、更改选票，“双过半”数据虚假，两次公布的数据不一致。其次，决定的内容侵害业主权益。物业费、水电费以近三倍的幅度暴涨，收费标准比征询表中载明的四级三类标准高，现有物业服务达不到该标准，存在质次价高的问题。为维护自身合法权益，故提起本次诉讼。被告江南名府业委会辩称，2017年6月30日，南京市江南名府住宅小区与原物业公司签订的合同到期。被告作为业主大会选举产生的执行机构，具有召集业主大会的职责，故其以业委会会议的方式提议成立物业招聘小组并启动招投标程序，是履行职责的行为。在选聘新物业公司时，被告已按法律规定在小区张贴相关材料，并告知召开业主大会的时间、内容等信息，故其召集程序合法。此外，三原告向街道提出异议后，被告已重新统计得票率，并进行公示。因此，在异议期内未提出异议的业主，应视为同意公示内容。国务院《物业管理条例》规定前期物业费的收费标准实行政府指导价，而业主大会成立后的物业费收费标准是否实行政府指导价由业主大会决定。2017年11月6日，被告已公示物业费的拟收取区间。此后，中标单位的收费标准亦在该公示的区间范围内。综上，请求法院依法驳回三原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三原告系南京市江南名府住宅小区的业主。江南名府业委会于2017年7月23日换届选举成立第五届业委会，并于2017年8月15日报南京市建邺区人民政府南苑办事处备案。另查明，2017年9月1日，江南名府业委会召开第五次会议，讨论“做好物业招标的发布招标公告的准备”等议题。2017年9月8日，江南名府业委会召开第六次会议，讨论“尽快成立招标小组，启动招投标程序”等议题。2017年9月12日，江南名府业委会张贴一份《公告》，载明：鉴于原物业服务合同已到期，经前期筹备会议讨论，计划召开业主大会选聘新物业服务公司，现成立物业招聘领导小组。2017年11月5日，江南名府业委会作出一份《关于选聘、续聘物业服务企业业主大会选举结果的公告》，载明：根据业主大会投票结果，同意选聘新物业公司。2017年11月6日，江南名府业委会作出一份《公告》，载明：拟将小区物业服务标准不低于现物业费服务标准，多层住宅物业费标准从1元/平方米至1.6元/平方米范围，小高层住宅物业费标准从1.3元/平方米至2元/平方米范围，应聘物业公司可根据小区实际情况和服务标准合理报价，公示期10天。2017年11月12日，江南名府业委会张贴一份《公告》，告知选聘新物业公司的工作安排。2017年11月13日，江南名府业委会在招标网上发布《南京市江南名府小区公开选聘物业服务企业公告》，言明：2017年11月26日在业委会办公室召开“多选二”评标会议确定两家中标候选单位，然后由业主大会进行最终表决。2017年11月20日，江南名府业委会张贴一份《公告》，载明：经资格预审，有7家物业公司符合报名条件，并于2017年9月26日在业委会办公室召开“多选二”会议。2017年11月22日，江南名府业委会作出《关于召开江南名府小区业主大会2017年第三次会议的通知》，其主要内容为：会议时间为2017年12月1日至12月16日；会议议程为确定中标企业（二选一），业主大会授权业委会与中标企业签订物业服务合同；会议形式为以《业主意见征询表》形式征询业主意见；表决方式为业委会委托业主代表（志愿者）上门书面征求意见、入户发放、回收《业主意见征询表》，业主可以通过书面、电话录音、微信等方式委托代理人表决。2017年11月27日，江南名府业委会张贴一份《公告》，载明：经综合评议，确定银城物业公司、雅居乐生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐物业公司）为中标候选物业企业，并由物业招聘领导小组成员（其中，沈利华亦系业委会委员，但未参加会议，而是出具一份《授权说明》，委托其妻子周锦参会）、两名业主代表签字。2017年11月30日，江南名府业委会张贴一份《公告》，载明：2017年12月2日至4日，银城物业公司、雅居乐物业公司在小区1幢前开展现场宣讲和答疑。2017年12月6日，江南名府业委会张贴一份《关于江南名府住宅小区业主大会表决票开箱的公告》，告知2017年12月17日在小区会所开箱、记票。三原告质证意见为：不认可2017年11月5日、11月6日、12月6日的三份《公告》、沈利华出具的《授权说明》；认可其他证据，但不认可其证明目的。庭审中，三原告提供一份《业主意见征询表》样表，以证明该表的标题和样式刻意混淆、在确定中标单位前擅自与投标人就投标价格等实质性内容进行谈判、服务质价不符等。其主要内容为：表决项1为选定中标候选物业企业（二选一），银城物业公司的方案为：1.物业费：多层1.55元/平方米，小高层1.95元/平方米，商业3.5元/平方米；2.停车费：地面180元/月，地下300元/月，产权80元/月；3.公共收益分成：业主70%，物业30%；4.服务标准：南京住宅物业服务四级三类标准；雅居乐物业公司的方案为：1.物业费：多层1.5元/平方米，小高层2.2元/平方米，商业3.5元/平方米；2.停车费：地面150元/月，地下270元/月，产权80元/月；其他内容同银城物业公司。表决项2为业主大会授权业主委员会与中标单位签订三年物业服务合同。三原告还提供原始唱票记录4页（拍照打印件），以证明不清楚具体得票数，门面房无投票明细，无书面委托的授权票、虚假票，但江南名府业委会不认可其证明目的。三原告还提供照片、微信聊天记录、视频等，以证明江南名府业委会强行开箱唱票、互通银城物业公司得票数等，但江南名府业委会不予认可。还查明，2017年12月17日，江南名府业委会作出《南京市江南名府住宅小区第五届业主大会第三次表决公告》，其主要内容为：本次投票共印刷票数920份，回收700份，有效692份，无效8份，弃权19份（总户数846户，总面积139700平方米）；关于表决项1，银城物业公司得549票，得票比例64.89%，得票面积90651平方米，得票面积比例64.89%；雅居乐物业公司得5票，得票比例0.59%，得票面积82.4平方米，得票面积比例0.59%；关于表决项2，同意业主大会授权业委会与中标单位签订三年物业服务合同542票，得票比例64.07%，得票面积89505平方米，得票面积比例64.07%；银城物业公司为中标单位，公示期7天。2017年12月29日，江南名府业委会作出《南京市江南名府住宅小区第五届业主大会第三次表决选票查验结果公告》，其主要内容为：根据南苑街道物管办指导意见，对封存的选票进行查验，结果为：共收回选票700份，有效691份（其中，弃权19份），无效9份，小区含沿街商业用房总户数846户，总面积114847平方米；关于表决项1，银城物业公司得547票，得票比例61.39%，得票面积66673平方米，得票面积比例58.05%；雅居乐物业公司得4票，得票比例0.45%，得票面积501平方米，得票面积比例0.44%；关于表决项2，同意业主大会授权业委会与中标单位签订三年物业服务合同542票，得票比例60.83%，得票面积66123平方米，得票面积比例57.57%。三原告质证认可上述证据，但不认可其证明目的。再查明，三原告还申请王某,4、孙某,4（均系招聘领导小组成员）出庭作证，以证明江南名府业委会操作业主大会，选聘弄虚作假等，但江南名府业委会予以否认。经本院询问，原告汪建国、颜萌蒙、证人王某,4均称未选银城物业公司，孙某,4称未投票（即空白）。经本院组织双方核对，该四人所述的各自投票情况与《业主大会表决清单》（以下简称表决清单）中记载一致。原告张卜称未投票，但表决清单记载为同意银城物业公司。三原告还提供一份自制的《部分虚假选票统计》、部分《声明》等，以证明有20户业主未委托投票或被骗投票，但表决清单记载为同意银城物业公司。经本院核对，该统计表中记载魏萍未委托投票，但表决清单中并未记载选银城物业公司，而是记载为不同意。南京江南名府业委会称扣除上述（魏萍除外）住宅、商业业主，以及三原告未统计的14户商业业主后，银城物业公司的得票仍符合“双过半”条件；三原告认可扣除后得票数符合要求，但称还应扣除近百份无书面授权的选票。庭审后，三原告向本院提交一份300多户业主签名要求撤销江南名府业委会公告、对目前物业服务不满意的材料。本院认为，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人作为业主的一项法定权利，应由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征集意见的形式，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益或者违反法定程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。但是，该等业主对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。虽然被告江南名府业委会在未经业主大会授权的情况下决定启动招投标程序，以及在“多选二”会议时由他人代为参会，但原物业服务合同到期后，业主大会已经决议重新进行选聘，并根据江南名府业委会的安排进行投票，故本院认定其行为已得到业主大会的认可，即该等瑕疵情形不应影响其依照法定程序所作决定的效力。另外，原告汪建国、颜萌蒙、证人王某,4、孙某,4所述的各自投票情况与表决清单记载一致，并未发现存在虚假意思表示或更改选票的情形。因三原告所举证据不足以证实其他选票存在虚假或江南名府业委会召开会议的程序违法违规，故本院认定江南名府业委会组织召开业主大会，发放、收回、统计表决票的程序合理合法。因业主大会会议通过书面填写表决票的形式对选聘银城物业公司作了决定，且该决定由专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主同意，故本院认定该决定合法有效。并且，即便扣除三原告在统计表中所列的存疑选票和面积，亦未能影响本次投票的结果。因此，本院认定江南名府业委会在取得业主大会授权的情况下，作出银城物业公司为中标单位，并与之签订物业服务合同的决定，未侵犯业主专属决定权。虽然三原告称江南名府业委会提前进行价格谈判、物业费与原先相比有较大增幅，损害了业主的合法权益，但江南名府业委会已在2017年11月6日的《公告》中明确将提升服务标准，并告知物业收费区间，故本院认定业主对此应当知晓。并且，业主在进行票决时，《业主意见征询表》亦载明了候选中标单位的收费标准，且大部分业主仍选聘银城物业公司，故本院认定此系大部分业主的真实意思表示。此外，物业服务作为一种特定商品，其价格受多种因素制约，需通过市场竞价协商确定，即使与原物业服务合同相比有较大提升，也不必然意味对三原告的合法权益造成损害。因此，本院重点从程序上审查江南名府业委会与银城物业公司签约前是否经过了法律规定的必经程序，而没有权利和能力审查物业服务合同中约定的具体价格是否妥当。虽然三原告在庭审后提供了300多户业主的签名资料，但本院认为该等意见与江南名府业委会是否有权与银城物业公司签订合同无关，亦不能根据现有物业服务状况推定选聘时所作的决定不合法。如大部分业主认为现有物业服务企业不能提供与收费标准相匹配的服务，则其可通过其他途径进行解聘或重新选聘。综上，三原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《江苏省物业管理条例》第四十九条、第五十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回汪建国、张卜、颜萌蒙的诉讼请求。本案受理费80元，由原告汪建国、张卜、颜萌蒙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。审 判 长  胡维华人民陪审员  赵小梅人民陪审员  居 莹二〇一九年七月二十二日书 记 员  徐 枫