江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初976号原告：江苏苏信房地产评估咨询有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区昆仑大道美的广场D座1018室。负责人：王根伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：史方银，男，1970年5月11日生，汉族，该公司经理，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李涛，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。被告：徐州市土地储备中心，住所地徐州市新城区镜泊西路7号。法定代表人：解洲胜，该中心主任。委托诉讼代理人：张帅，男，1987年1月19日生，汉族，该单位员工，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘钦祥，该公司法律顾问。原告江苏苏信房地产评估咨询有限公司徐州分公司(以下简称苏信公司)诉被告徐州市土地储备中心（以下简称储备中心）服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏信公司的委托代理人史方银、李涛、被告储备中心的原委托诉讼代理人王凡子、张厚刚及变更后的委托诉讼代理人张帅、刘钦祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付评估费621900元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月6日，原告与被告签订《评估委托合同》，约定被告委托原告对位于徐州市鼓楼区三环北路北侧鼓楼工业园范围内的房屋、地面附着物、设备及其附属设施进行评估,同时约定了评估收费的标准、收费方式、合同期限等。因鼓楼工业园范围内共涉及十九家企事业单位的资产需要评估，涉及房产、地面附着物、设备及其附属设施众多，为保障能按约完成评估工作，原告投入了大量人力物力，尽职尽责，按约严格履行合同义务，在双方约定的期限内完成了对涉案项目的全部评估工作，并将全部十九家企事业单位的评估结果交给被告。之后，原、被告双方在收费标准上发生争议，被告仅按单宗项目进行计费，其行为严重违背了合同约定，也完全无视原告付出的辛苦劳作，违背了公平诚信原则。原告与被告多次协商无果后，无奈诉至法院。经原告按合同约定及相关收费标准核算，扣除被告已支付的152300元，被告尚欠621900元。被告储备中心辩称，原告的起诉主张不能成立，原告计算评估费标准及总额没有事实及法律依据。根据苏价服【2003】233号文件的精神，房地产评估收费应该按宗计费，宗是土地学的概念，意为权属界址线所封闭的地块，一般情况下一宗地为一个权属单位。涉案工业园项目整体为一宗地块，土地权属为村集体所有，所以应按一宗土地进行计价收费；被告委托原告对一宗地上的地面附着物评估，苏信公司为了自身工作的方便开展，在被告未要求的情况下自行分割了十九家单位进行评估。即便如此，无论是按照一宗地上的地面附着物，还是按照该地块上存在的十九个单位进行评估，均没有增加原告评估工作的内容和工作量，被告应按照一个评估项目支付评估费用；徐州市市政府约定俗成的都是整个评估进行结算，从未有过分开结算；合同约定是按照审定的金额作为评估费的标准，原告没有按照审定的标准计算。合同约定房屋及地面附着物的支付费率为苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计费，原告把附属物按照发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计费是错误的；双方之前曾经发生过一起委托评估事务，一整块地包含二十五家单位和个人，最终结算是以整宗地范围内建筑物的评估总计为基数计算评估费用的。综上所述，原告的起诉应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据，结合当事人各方的陈述，可以确认如下事实：2015年3月6日，苏信公司与储备中心签订了一份评估委托合同，其中合同第一条约定：储备中心拟对本市三环北路北侧鼓楼工业园范围内的土地进行征收储备，并委托苏信公司对上述范围的地面附着物依据有关评估规范进行估价；第二条第二款约定：储备中心应在经济行为实现后根据苏信公司申请支付评估费用。计算基数为审计部门的审定金额，房屋及地面附属物的支付费率为苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%分档累进，设备及其附属设施的支付费率为发改价格【2009】2914号文件规定计费率下限累进。第三条第二款约定了评估报告的交付时间为2015年10月30日前。合同签订后，苏信公司安排工作人员对上述工业园范围内的资产进行评估，并如约向储备中心提交了五批次的评估报告（共五份报告，计十九家企业）。储备中心将上述评估结果提交徐州市审计局。徐州市审计局另行委托多家评估机构分别对涉案十九家企业地面资产评估值逐一进行了审核，并于2016年9、10月份分五批次将复核结果报告向市政府进行汇报。涉案资产评估总价值为32188.34万元，审计定额为24417.05万元。另查明，2018年8月1日，储备中心向苏信公司支付152300元。2018年12月20日，苏信公司致函储备中心，认为上述委托事项评估费应为825903.2元，储备中心已付152300元，尚欠673603.2元。再查明，在本案诉讼之前，储备中心未将徐州市审计局的审定结果告知苏信公司。苏信公司在2018年8月1日前未向储备中心申请支付评估费用。还查明，苏信公司营业执照工商登记类型为有限责任公司分公司，成立日期为2003年8月29日。在庭审过程中，为了节约诉讼成本，经本院释明，储备中心与苏信公司按照本院的要求分别计算出了如下数据：1、十九家企业房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费全部加总后按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算，十九家企业设备加总后按照发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算，苏信公司及储备中心计算的评估费总金额均为152300元；2、将评估工作按照十九家企业进行拆分，每家企业分别按照房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费全部加总后按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算，设备按照发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算，再将十九家企业分别计算所得的评估费进行加总，苏信公司及储备中心计算的评估费总金额均为520400元；3、十九家企业的房产加总后按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算，附属物单独加总、停业损失及搬迁补助单独加总、区政府工作经费单独加总、设备单独加总后分别按照发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算，苏信公司计算的评估费总金额为279464.77元，储备中心计算的评估费总金额为279500元；4、将评估工作按照十九家企业进行拆分，每家企业的房产按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算，每家企业的附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费单独分别按照发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算，再将十九家企业分别计算所得的评估费进行加总，储备中心计算的评估费总金额为774200元，苏信公司计算的平复费总金额为781900元，后调整为774500元，最终苏信公司认可了储备中心计算的数额774200元。为了进一步查清案件相关事实，本院要求原、被告提供双方之间或者与其他单位合作的委托评估案例进行比照。经比照，关于工作周期、工作量、评估总价值，原、被告提供的案例与涉案委托事项存在明显差异。关于评估费用的计算方式，原、被告在此前合作的项目中，原告苏信公司陈述一直是被告储备中心先计算出具体的评估费金额，再通知原告开票收取。在原、被告合作的“万寨水泥厂周边土地收购储备评估”项目中，该评估地块上涉及的补偿主体30户，补偿项目包括房产评估价值、定附属物评估价值、搬迁补助费、临时安置补助费、提前搬迁奖、包干费、拆迁服务费、拆迁工作经费、拆迁单位奖金九项内容，被告储备中心陈述上述九项内容的评估费是根据审计部门审定的金额、九项内容全部加总后依据苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算出来的。在原、被告合作的“民主南路西侧丰储街32#青年路小学科教房地产及附属物收储价值评估”项目中，该评估地块上涉及的补偿主体1户，补偿项目包括房产价值、土地使用权价值、定附属物评估价值、搬迁补助费、临时安置补助费、提前搬迁奖、包干费、拆迁服务费、拆迁工作经费、拆迁单位奖金十项内容，被告储备中心陈述上述十项内容的评估费是根据审计部门审定的金额、十项内容全部加总后依据苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算出来的。在原、被告合作的“徐州市能源工业学校（农科院周边）房产及附属物、设备收储价值评估”项目中，该评估地块上涉及的补偿主体1户，补偿项目包括教学楼及附属物建筑、附属物及房屋装修、教学机械设备搬迁、在建工程投资费用、搬迁及临时安置补助费、提前搬迁奖、单位工资及社保、包干费、拆迁单位服务费及奖金、拆迁工作经费十项内容，被告储备中心陈述教学机械设备搬迁费依据发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算评估费，其他九项是加总后按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算评估费。原告陈述双方基本上就合作了上述三个项目。另，原、被告确认双方合作项目所使用的合同均是储备中心提供的制式合同。因原、被告对评估费计算的差异过大且无法达成一致意见，本案无法调解。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的委托评估合同系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。我国合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，对价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。根据我国合同法解释的规定，下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。经审理，本案的争议焦点为：1、评估费是应按所有企业的总值计算还是按每个企业评估值单独计算；2、关于房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费的评估费是全部加总后计算，还是分项单独计算；3、关于附属物、停业损失及搬迁补助、政府工作经费的评估费的计算是应按照苏价服【2003】233号文件规定，还是应按照发改价格【2009】2914号文件规定计费。就本案而言，解决上述问题应当首先依据合同约定；合同没有约定的，双方可以协商确定；协商不能达成一致意见的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格确定评估费用。（一）关于评估费是应按所有企业的总值计算还是按每个企业评估值单独计算的问题。针对评估费是是应按所有企业的总值计算还是按每个企业评估值单独计算的问题，原告就其按照每个企业评估值单独计算评估费的主张，提出以下理由：1、对十九家企业的评估工作涉及的工作量巨大、工作时间跨度长；2、原告对十九家企业分别提供了评估数据，十九个单独数据可以单独使用，是被告进行拆迁补偿的主要依据；3、十九家企业的厂名、厂址都是单独的，原告在评估报告中也是单独列明；4、收费文件约定每宗土地单独计费，一个企业项目涉及的土地应视为一宗土地。被告就应当按照所有企业的总值计算评估费用的主张，提出以下理由：1、涉案合同约定的就是一个项目；2、原、被告的交易惯例也是按照一个项目计价；3、被告与其他评估机构的交易惯例也是按照一个项目计价；4、原告混淆宗地的宗与收费文件上宗的内涵，收费文件上的宗是指一个项目而不是指土地登记上的宗地。经审查，原、被告在评估委托合同中未对该争议问题作明确约定。诉讼过程中，双方就该问题亦不能协商达成一致意见。合同的有关条款也未涉及上述争议问题，故解决上述问题应重点审查原、被告双方的交易习惯，即在评估行为当地或者评估领域、评估行业通常采用并为当事人双方订立合同时所知道或者应当知道的做法或当事人双方经常使用的习惯做法。庭审中，原告苏信公司的举证并不能证明其要求依据每个企业评估值单独计算评估费的主张符合双方的交易习惯；而在被告储备中心提供的双方合作的“万寨水泥厂周边土地收购储备评估”项目中，涉及25处房产，包含了30户补偿主体，该项目在计算评估费用时是按照评估总值进行计算而未按照不同的补偿主体分开计算，原告主张其对此项目的评估费计算提出过异议，但是原告未予举证证明。本院认为，本案是基于一份委托合同产生的评估纠纷，从原、被告的举证可以初步证明双方之间的习惯做法是一个委托评估项目按照评估总值计算评估费用，原告未提供证据证明按照十九家企业拆分计算评估费用符合合同约定或者法律规定，故本院依法认定涉案评估项目应按照所有企业的总值计算评估费用。（二）关于附属物、停业损失及搬迁补助、政府工作经费的评估费计算是应按照苏价服【2003】233号文件规定，还是应按照发改价格【2009】2914号文件规定计费的问题。关于附属物问题。根据评估委托合同的约定，房屋及地面附属物的支付费率为苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%分档累进，设备及其附属设施的支付费率为发改价格【2009】2914号文件规定计费率下限累进。庭审中，被告主张评估报告中的附属物是指地面附属物，并提供了房产、设备、附属物及构筑物明细表证明其主张；原告主张评估报告中的附属物是指与设备有关的地面附属物及设备的附属设施，但房产、设备、附属物及构筑物明细并不能证明原告的主张，且原告要求将与设备有关的地面附属物按照发改价格【2009】2914号文件计算评估费也不符合合同约定，故本院依法认定涉案附属物应当依据苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%分档累进计费。关于停业损失及搬迁补助、政府工作经费的评估费计算依据问题。涉案评估委托合同中并未对停业损失及搬迁补助、政府工作经费的评估费计费方式作出约定，双方就该问题同样不能协商达成一致意见，合同的有关条款也未涉及此问题如何解决，而在双方当事人合作的其他评估项目中，搬迁补助费、拆迁工作经费均是按照苏价服【2003】233号文件执行计费的。故本院认为，根据以往交易的习惯做法，停业损失及搬迁补助、政府工作经费的评估费应依据苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%分档累进计费。（三）关于房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费的评估费是全部加总后计算，还是分项单独计算的问题。涉案委托评估合同中并未对上述问题进行明确约定，双方当事人就该问题亦无法达成一致意见，合同的有关条款也没有对该问题作出规定，在双方当事人合作的其他评估项目中，房产、定附属物、搬迁补助、拆迁工作经费等同类依据计费的补偿项目，均是加总后计算评估费用。本院认为，本案是基于一份委托合同产生的评估纠纷，原告未提供证据证明分项计算符合合同约定或法律规定，根据双方以往交易的习惯做法，应当将房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费的评估费是全部加总后计算评估费。综上所述，涉案评估费用的计算首先应当按照徐州市审计局出具的《关于鼓楼工业园搬迁企业地面资产评估值审核情况的报告》中的审定金额作为计算评估费的基数，然后，十九家企业房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费全部加总后按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算，十九家企业设备按照发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算。为减少司法审计费用的支出，本院要求双方按上述方法自行计算，最后一致确认的按上述方法计算的评估费总金额为152300元，本院对此评估费依法予以认定。鉴于被告已将此评估费支付给原告，原告继续要求被告支付评估费，无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江苏苏信房地产评估咨询有限公司徐州分公司的诉讼请求。案件受理费10540元（原告已预交），由原告江苏苏信房地产评估咨询有限公司徐州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  任正辉审 判 员  蒋 敏人民陪审员  杨 军二〇一九年七月二十九日书 记 员  吴晓晨