山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0105民初6602号 原告：张吉生，男，1983年9月7日出生，汉族，济南乐喜施肥料有限公司业务员，住济南市。 原告：朱希娟，女，1982年3月14日出生，汉族，济南泰希诺有限公司员工，住济南市。 以上两原告共同的委托诉讼代理人：鲍宏炜，山东海右律师事务所律师。 被告：杨红燕，女，1989年1月10日出生，汉族，职业不详，户籍地山东省邹平县，现住址不详。 被告：郭珠亮，男，1989年9月8日出生，汉族，职业不详，户籍地山东省邹平县。 第三人：绿地地产济南滨河置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金成发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘松，男，1982年8月5日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 第三人：中国农业银行股份有限公司济南市中支行，住所地济南市。 代表人：范连涛，该银行行长。 原告张吉生、原告朱希娟与被告杨红燕、被告郭珠亮、第三人绿地地产济南滨河置业有限公司（以下简称绿地公司）、第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行(以下简称农行市中支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张吉生、原告朱希娟及其委托诉讼代理人鲍宏炜到庭参加了诉讼。被告杨红燕、被告郭珠亮、第三人绿地公司、第三人农行市中支行经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张吉生、朱希娟向本院提出诉讼请求：1、张吉生、朱希娟支付杨红燕、郭珠亮剩余购房款；2、绿地公司协助杨红燕将位于济南市天桥区绿地滨河国际城x-x地块二期xx号楼x单元xxxx室房屋转移登记至杨红燕名下（登记过程中需缴纳的维修基金、契税等各项费用由杨红燕、郭珠亮负担）；3、杨红燕协助张吉生、朱希娟将上述第2项所列房产转移登记至张吉生、朱希娟名下（登记过程中需交纳的房产增值税、个人所得税及其他附加税等各项税款由杨红燕、郭珠亮负担；工本费等各项费用由张吉生、朱希娟负担）；4、杨红燕、郭珠亮偿付张吉生、朱希娟违约金（自2019年４月起至上述房屋转移登记至张吉生、朱希娟名下之日止，按每日2000元计算）；5、案件受理费、保全申请费、保全担保保险费、律师代理费等其他实现债权的费用由杨红燕、郭珠亮负担。事实与理由：2017年5月12日，张吉生、朱希娟与杨红燕签订《房屋买卖合同》，约定杨红燕将其所有的位于济南市天桥区绿地滨河国际城x-x地块二期xx号楼x单元xxxx室房屋出售给张吉生、朱希娟，总价款1200000元。郭珠亮系杨红燕的配偶，系上述房屋的共有人，因其未到场签订合同，故通过电话确认了上述合同。合同签订后，张吉生、朱希娟按约支付了房屋价款，对房屋进行了装修并入住。后因杨红燕、郭珠亮逾期偿还农行市中支行的贷款，致使绿地公司代为偿还多期贷款本息。现已无法与杨红燕、郭珠亮取得联系，故张吉生、朱希娟诉至法院。 杨红燕、郭珠亮均未提出答辩意见，均未提交证据。 绿地公司、农行市中支行均未陈述意见，均未提交证据。 依据当事人提交的证据及其庭审陈述，本院认定如下事实： 2014年8月4日，杨红燕作为买受人，与出卖人绿地公司签订合同编号为销售（字）201415981755号的《商品房买卖合同》，主要约定：杨红燕购买绿地公司开发的位于绿地滨河国际城x-x地块xx号楼x-xxxx房屋，建筑面积118.86平方米，价款计865170元；买受人应于签订本合同当日向出卖人支付不低于总房款30%首付比例的房款，计260170元，其余房款605000元由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款方式支付，并于本合同签订之日起15日内支付给出卖人；房屋应于2016年10月31日前交付，出卖人应于房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 2017年5月12日，杨红燕作为甲方，与作为乙方的张吉生、朱希娟签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿出售位于济南市天桥区绿地滨河国际城x-x地块二期xx号楼x单元xxxx室房产给乙方；房屋所有权人为杨红燕，共有权人为郭珠亮；房屋建筑面积为118.86平方米（以上内容以《商品房买卖合同》为准）；房屋总价款为1200000元，乙方于本合同签订时支付甲方首付款360000元；在房屋未办理过户手续前银行的贷款由甲方负责继续偿还；该房产在农行市中支行设有房地产抵押，甲方应当在取得房产证之日起15日内到有关单位办理解除抵押手续；乙方在甲方办理解除抵押手续期间向甲方支付房款12万元，用于甲方偿还银行贷款；余款720000元于甲方取得房产证并协助乙方将办理房屋过户手续的全部资料交给房管部门当日同时由乙方支付给甲方；甲方收款账户为户名为杨红燕的工商银行账号xxxxxxxxxxxxxxxxxxx；甲方应于接到开发商办证通知之日起15日内按要求缴纳办证的相关材料，办理相关手续，以办理房产证，该阶段产生的所有税费由甲方承担；甲方应于取得房产证并办理完毕银行解押手续之日起7个工作日内，协助乙方办理房屋所有权转移登记手续，该阶段产生的所有费用由乙方承担；甲乙双方于合同签订之日完成房屋验收交接手续，甲方把房屋于同日交付乙方占有使用；如因甲方未按时归还银行贷款致使银行行使抵押权，乙方有权用尚未支付的房屋余款代甲方偿还银行贷款，甲方需向乙方支付代偿款及利息，因此所产生的包括但不限于诉讼费、律师费、中介费等费用由甲方承担；如因甲方原因（包括但不限于开发商等第三方原因）导致乙方最迟于开发商通知甲方办理房产证之日起半年内无法取得房屋所有权，甲方应按每日2000元的标准支付违约金，逾期一个月后乙方有权解除合同，并要求甲方赔付违约金300000元。 就上述合同的履行情况，张吉生、朱希娟于诉讼中主张如下： 双方当事人于2017年5月12日签订《房屋买卖合同》当日，张吉生、朱希娟即向杨红燕支付了购房款360000元，收到该购房款后，杨红燕亦将其与绿地公司签订的合同编号为销售（字）xxxxxxxxxxx号的《商品房买卖合同》以及涉案房屋交付与张吉生、朱希娟。且，就上述交易情况，张吉生、朱希娟以电话形式征得了杨红燕的配偶郭珠亮的同意。其后，因杨红燕未能按约向农行市中支行偿还贷款，导致由绿地公司开始代杨红燕偿还涉案房屋贷款，共计偿还48977.74元。再其后，因无法与杨红燕及郭珠亮取得联系，张吉生、朱希娟便开始代杨红燕向农行市中支行偿还涉案房屋贷款以及代其向绿地公司偿还已由绿地公司代其向农行市中支行偿还的贷款48977.74元。截止至今，张吉生、朱希娟已代杨红燕还清涉案房屋贷款以及代其向绿地公司偿还已由绿地公司代其向农行市中支行偿还的贷款48977.74元。除去前述由张吉生、朱希娟代杨红燕偿还的贷款以及已向杨红燕支付的购房款360000元外，现张吉生、朱希娟尚欠杨红燕购房款计209945.41元。现涉案房屋之上除因本案采取的查封措施外，不存在其他查封、抵押，且已具备办证条件。所以现张吉生、朱希娟提起本案诉讼，提出了相应诉讼请求。 就其上述主张，张吉生、朱希娟提交了如下证据予以佐证： 1、邹平市民政局婚姻登记处出具的结婚登记审查处理表1份，载明杨红燕与郭珠亮于2011年10月21日登记结婚。 2、号码为xxxxxxxxxxx的电话录音光盘及其文字整理材料、短信记录打印件各1份，其中电话录音显示：自称郭珠亮之人认可杨红燕系其妻子，并同意杨红燕与张吉生、朱希娟签订涉案《房屋买卖合同》。 3、中国建设银行济南师范路支行出具的个人活期账户交易明细1份、中国农业银行济南济洛路支行出具的银行卡交易明细1份、落款时间为“2017.5.12”、落款人签名为“杨红燕”且签名之上捺有指印1枚的收条1份，其中，个人活期账户交易明细载明：户名为朱希娟尾号为xxxx的账户于2017年5月12日分四次向户名为杨红燕尾号为xxxx的账户内转账付款计160000元；银行卡交易明细载明：户名为张吉生尾号为xxxx的账户于2017年5月12日分五次向户名为杨红燕尾号为xxxx的账户内转账付款计200000元；收条载明：“今收到张吉生和朱希娟房屋首付款叁拾陆万元整（￥：360000）”。 4、中国农业银行济南市中支行出具的业务凭证1份，载明：户名为张吉生尾号为xxxx的账户于2018年12月29日向户名为绿地公司尾号为xxxx的账户内转账付款48977.74元。 5、中国农业银行济南市中支行出具的业务凭证5份及贷款合约基本信息1份（该6份材料所载合约名称均为杨红燕，贷款合同号均为xxxxxxxxxxxxxxxx），其中，传票号为0023-0025的业务凭证载明：户名为张吉生尾号为xxxx的账户于2019年3月29日代杨红燕还款10028.38元；传票号为xxxx的业务凭证载明：户名为张吉生尾号为xxxx的账户于2019年6月20日代杨红燕还款3359.15元；传票号为xxxx的业务凭证载明：户名为张吉生尾号为xxxx的账户于2019年6月20日代杨红燕还款3337.82元；传票号为xxxx的业务凭证载明：户名为张吉生尾号为xxxx的账户于2019年6月20日代杨红燕还款3316.49元；传票号为xxxx的业务凭证载明：户名为张吉生尾号为xxxx的账户于2019年6月20日代杨红燕还款561035.01元；贷款合约基本信息载明：合约名称为杨红燕、贷款合同号为xxxxxxxxxxxxxxxxx的贷款状态为结清。 6、落款时间为“2019年7月24日”、落款处加盖有“绿地地产济南滨河置业有限公司”印鉴的情况说明1份，载明：“鉴于我司已收到因杨红燕、郭珠亮逾期还贷而由我司代为偿还的中国农业银行股份有限公司济南市中支行贷款本息，且房屋所欠剩余全部银行贷款本息已还清，绿地滨河国际城D2地块二期24号楼现已具备办证条件，故我司决定继续履行商品房买卖合同(合同编号：销售（字）xxxxxxxxxxx)，协助杨红燕、郭珠亮办理房地产权属证书。” 7、济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息1份，载明：位于天桥区绿地滨河国际城x-x地块二期xx号楼x-xxxx房屋所有权人为杨红燕，无共有情况，面积为118.86平方米，无抵押。 8、落款时间为“2018年10月17日”、加盖有“绿地滨河国际城物业服务中心”印鉴的温馨提示1份，载明：滨河国际城一期7号楼和二期所有楼宇现已具备不动产权证办理条件。 9、山东增值税普通发票1份，载明的购买方为张吉生，货物或应税劳务、服务名称为保险服务、诉讼保全责任险，金额为1500元。 10、山东增值税普通发票1份、委托代理合同1份，证明张吉生、朱希娟为本案诉讼支出律师代理费25000元。 本院认为，杨红燕、郭珠亮、绿地公司、农行市中支行经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃了答辩（陈述）、举证、质证等相应诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行负担。 对于张吉生、朱希娟与杨红燕于2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》，郭珠亮作为杨红燕的配偶，虽未在该合同之中予以签名，但依据该合同载有共有人、实际签订人状况以及张吉生、朱希娟提交的通话录音、短信记录打印件之表象，足以显示出杨红燕就签订该合同有着充分的代理权以及张吉生、朱希娟亦尽到了注意义务，且依据杨红燕与绿地公司所签订的《商品房买卖合同》载明的当事人而言，杨红燕亦享有对该合同权利的处分权，故该合同虽无郭珠亮签名，但不足以影响到该合同的效力。鉴于此，并因该合同形式要件合法、所载交易对价合理，不违背法律法规的禁止性规定，能够体现出合同当事人的真实意思表示，故合法有效，合同当事人应当恪守履行。 依据杨红燕与绿地公司所签订的《商品房买卖合同》以及张吉生、朱希娟与杨红燕于2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》所载内容，并结合张吉生、朱希娟于诉讼中提交的如本判决所列明的证据3至8所载内容，足以显示出杨红燕先自绿地公司购买涉案房产即位于天桥区绿地滨河国际城x-x地块二期xx号楼x-xxxx房屋并将其转卖予张吉生、朱希娟，以及张吉生、朱希娟已支付购房款360000元并已代杨红燕偿清涉案房屋贷款，且涉案房屋现已具备办理产权证条件的事实，故对此本院予以认定。因此，现张吉生、朱希娟要求杨红燕依约办理涉案房屋的产权登记合法有据，且现绿地公司亦同意对此予以协助，所以，对于张吉生、朱希娟要求绿地公司协助杨红燕将涉案房产过户登记至杨红燕名下的请求本院予以支持。至于该过户登记过程中所产生的维修基金及相关税费，因涉及相关行政、税务部门职权行使范围，本院无法予以评判，故应由杨红燕与绿地公司依照相关法律规定以及约定予以承担。在涉案房屋转移登记至杨红燕名下后，依其与张吉生、朱希娟之约定，其亦负有将涉案房屋转移登记至张吉生、朱希娟名下的义务。因此，张吉生、朱希娟要求在涉案房屋转移登记至杨红燕名下后再转移登记至其两人名下的请求亦合理有据，对其该请求本院予以支持。对于该过程中所产生的税费，与上同理，亦由杨红燕与张吉生、朱希娟依法依约予以负担。 对于张吉生、朱希娟已代杨红燕偿还的银行贷款（计630054.59元），应视为向杨红燕支付的购房款，在扣除该款项以及已向杨红燕支付的购房款360000元，尚欠209945.41元未付清，如上所述，在涉案《房屋买卖合同》继续履行的情况下，张吉生、朱希娟应当将该余款向杨红燕予以付清。 对于张吉生、朱希娟主张的保全担保保险费以及律师代理费，因双方当事人于涉案合同中并未对本案所查明的违约情形应当承担的违约责任进行明确约定，且该两项费用亦非当然支出，故其两人要求杨红燕承担该两项费用依据不足，对其该请求本院不予支持。 对于张吉生、朱希娟要求杨红燕承担违约责任的请求，双方当事人虽于涉案《房屋买卖合同》对于违约办理涉案房屋产权登记作出了违约责任约定，但因张吉生、朱希娟于诉讼中未能就杨红燕的该违约行为给其造成损失作出合理解释及未能进行举证，故对其要求按照每日2000元计算违约损失的请求本院不予支持。但是，又鉴于杨红燕确构成违约，综合本案案情，本院酌定由杨红燕向张吉生、朱希娟赔付违约金10000元。 对于张吉生、朱希娟要求郭珠亮承担违约责任的请求，因郭珠亮非系涉案《房屋买卖合同》当事人，不负有合同义务，故对其该请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告张吉生、原告朱希娟于本判决生效之日起10日内支付被告杨红燕购房款209945.41元； 二、第三人绿地地产济南滨河置业有限公司于本判决生效之日起15日内协助被告杨红燕将合同编号为销售（字）xxxxxxxxxxx号《商品房买卖合同》项下的位于天桥区绿地滨河国际城x-x地块二期xx号楼x-xxxx房屋产权转移登记至被告杨红燕名下(注：产权转移登记过程中所产生的维修基金及相关税费由被告杨红燕及第三人绿地地产济南滨河置业有限公司依据相关法律法规规定及前述《商品房买卖合同》约定交纳)； 三、被告杨红燕于本判决生效之日起30日内将位于天桥区绿地滨河国际城x-x地块二期xx号楼x-xxxx房屋产权转移登记至原告张吉生、原告朱希娟名下（注：产权转移登记过程中所产生相关税费由原告张吉生、原告朱希娟与被告杨红燕依据相关法律法规规定及《房屋买卖合同》约定负担）； 四、被告杨红燕于本判决生效之日起10日内偿付原告张吉生、原告朱希娟违约金10000元； 五、驳回原告张吉生、原告朱希娟的其他诉讼请求。 案件受理费16550元，财产保全申请费5000元，均由被告杨红燕负担。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 郭 怡 审判员 张清国 审判员 曹新建 二〇一九年七月三十日 书记员 苏 婷