广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初1269号原告：许秋婵，女，汉族，1991年1月15日出生，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：陈彬,广东民怡律师事务所律师。被告：陈永友，男，汉族，1957年06月29日出生,广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：陈聪,男，汉族，1961年10月24日出生,广东省廉江市人，住廉江市，原告许秋婵诉被告陈永友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序,由审判员许志清独任审判，于2019年5月27日依法公开开庭进行了审理，书记员陈洪森担任庭审记录。原告许秋婵及其委托代理人陈彬、被告陈永友的委托代理人陈聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判决确认原、被告签订的《委托合资建房合同》无效;2、判令被告返还230000元房款给原告及向原告支付从2017年12月3日起至还清时止以尚欠款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因居住需要拟购买房屋。经他人介绍，原告同意向被告购买集资楼房，双方商定的交易楼房为“美景南路西五街合资建房13层东面套房及摩托车库一间”，交易价格为230000元，交房日期为双方签订合同之日起算约250天。2017年12月3日，原告与被告签订《委托合资建房合同》。2017年11月8日，原告将150000元购房款交付被告，2017年12月3日，原告将80000元购房款交付被告，同日被告出具《收据》给原告，确认原告巳交清房款230000元。至今，被告未交付房屋给原告。据被告解释，因用地、报建等手续不完备，已被政府管理部门责令停工，何时交房不能确定。原告认为，原告实际是向被告购买房屋，并不是委托建房。根据《中华人民共和国合同法》第396条规定，委托合同是指委托人和受托人约定,由受托人处理的事务必须是受托人自己可以为之的事务,也就是说原告应当是自己可以建造房屋的，但《委托合资建房合同》第八条明确说明，用于建造涉案房屋的土地系被告购买廉江市城南街道大路边村的私人宅基地，即是说，原告没有建房的土地，从这个角度看，原告与被告签订《委托合资建房合同》的前提基础条件都不具备，委托他人代建也就无从谈起。因此，原、被告签订的《委托合资建房合同》实为房屋买卖，且是预售性质。根据法律规定，不论涉案房屋用地为何种性质，双方的房屋买卖均无效。双方的房屋买卖违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的地”的强制性规定，合同无效。另，本市不属于国家确定的宅基地制度改革试点地区，参照2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效。"的意见，双方的房屋买卖也应认定为无效。依以上事实及法律根据，法院应认定原、被告签订的《委托合资建房合同》无效。合同无效，被告因该合同取得原告的230000元依法应予返还，并应向原告支付占用资金期间的利息。综上，原告为维权特向你院起诉，望依法判决如请。原告为其诉讼请求，向本院提交的证据材料有：1、原告的身份证信息，证明原告的诉讼主体资格；2、常住人口个人信息表,证明被告的诉讼主体资格；3、委托合资建房合同、存取款业务凭单、入账汇款业务凭单、收据，证明原告己付购房款23万元。针对原告的诉讼请求，被告答辩称，许秋婵与陈永友是属于业主（许秋婵等人）委托合资建房关系。1、详见《委托合资建房合同》的开头序言,“为解决住房问题，乙方（许秋婵）委托甲方（陈永友）合资建房”。也就是说本合同中合资建设房屋的主体是业主许秋婵，而陈永友是接受业主委托进行房屋建设的工程承包者。2、《合同》第二章，各个业主对于合资建房规格、施工质量和工期要求，有具体约定。3、《合同》第八条，所有购地款也是由各个业主分摊承担，实际上是各个业主共同购买该地皮的使用权。并且各业主按份共有该地皮的使用权。4、《合同》第五条，各个业主也是根据工程建设进度情况，分期分段付款的。5、《合同》第七条，楼房（不含场基在内）每平方米造价2100元。按每套120平方米计,加上另配车库一间8平方米合计即128万元。而许秋婵的该套房议价为230000元，即每平方米均价仅1796.87元。按照目前的建楼造价，上述价格仅为钢材、沙石、水泥、砖、石灰和人工的成本价。6、《合同》第八条，关于产权登记和水电表安装开户等均有明确约定。明确约定，乙方（许秋婵）入住后，该幢楼所使用私人宅基地使用权，甲方（陈永友）巳和该地业主商议购得，乙方（许秋婵入住后，该套房屋属乙方所有，但没有房屋所有权证。如果今后能办理以上两证，所需费用由乙方负责。即上述房地产两权归乙方。水电表安装总表分到套房用水电，每套房独立水表、电表，水费、电费单由乙方管理人负责通知到户集中缴交，与甲方无关。甲方交屋后，该套房的所有权（含摩托车位）归乙方所有。乙方拥有无限期使用权。乙方在使用期间，甲方不得以任何理由于涉乙方的使用权利。如果政府或有关部门依照政策法律、法规需要征用该宅基地及房屋时，宅基地及房屋赔偿全部归乙方所有，按乙方所占乙方拥有无限期使用权。乙方在使用期间，甲方不得以任何理由于涉乙方的使用权利。如果政府或有关部门依照政策法律、法规需要征用该宅基地及房屋时，宅基地及房屋赔偿全部归乙方所有，按乙方所占份额分摊,甲方负责协助处理,但赔偿所得与甲方无关。二、本案中宅基地的来源是大路边村民宅基地，而大路边村属于城中村,土地使用权来源合法。三、原告许秋婵所投入230000元交给陈永友。陈永友作为受委托建筑方，完全将230000元按质按量按期投入楼房工程建设了。而陈永友并非挪用占用该款,不存在不当得利。按法依理,不存在返还问题。四、委托合资建楼合同签订时,许秋婵自己是成年人,也很有社会阅历，看清看楚合同性质，也明知道合资楼存在风险但价格仅为正规楼盘（如锦绣华景、美景国际、永兴国际等）价格1/4。许秋婵也是明明知道避税可以减轻其自己业主负担，出资少又能解决家庭住房问题。许秋婵作为美景南路西五街美景集资房十三楼东套业主是完全清楚该套房性质的。许秋婵委托合资建楼所产生的风险和责任应当由许秋婵本人自负。五、许秋婵作为业主委托陈永友合资建楼，现在楼房建好了，你许秋婵必须接受该套房。这完全归属于工程承揽合作关系，如果你许秋蝉不需要该房你可转让给其他人。不应以合同存疑，要求受委托建设者退款是无理的，依法无据。六、对于许秋蝉等人参与非法合资建楼的责任问题，目前，廉江市人民政府职能部门尚未作出定性，今后该楼应该由业主补交税费留用、或拆除、或政府征收变卖、或罚没处理，尚未定论。本案属于私人非法合资从事非法建楼的违法行为，不宜作为民事案件先行处理，待今后廉江市人民政府作出处理意见后再作别论。鉴此，恳请人民法院依法驳回原告许秋婥的起诉请求。被告为其答辩意见,没有证据向本院提交。经庭审质证，被告对原告证据的质证意见是：对证据1-3真实性无异议，证据3内容有异议，实质是委托合资建房并不是房屋买卖。本院经审理查明，2017年11月8日，原告作为乙方与被告作为甲方双方签订一份《委托合资建房合同》,合同主要内容有：1、工程地点：美景南路西五街;2、房屋面积和价格计算,甲乙双方约定按以下方式计算上述套房面积和价格,每平方米2100元,每套室内占面积约120平方米，每套总价约为人民币260000元。每套另配车库一间;3、付款方式，签订合同当天（2017年11月8日）乙方一次性付给甲方委托合资建房款人民币150000元，余款在工程完成交付乙方装修时付清;4、关于产权登记约定，建设该大厦的土地是政府规划的大路边村私人宅基用地,甲方己和该地业主商议购得该宅基地使用。乙方入住后,该套房屋属乙方所有,但没有房屋所有权证。如果今后能办理以上两证,所需费用由乙方负责。……。合同签订当日,原告即时支付人民币150000元给被告，2017年12月3日，又将80000元购房款交付被告。同日，被告出具《收据》给原告，确认收到原告购房款230000元。现被告己在上述地址上建好主体十六层框架结构的房屋。后因被告未取得合法建造手续，在2018年8月30日被廉江市城南街道城市管理办公室责令停工。经原告多次与被告沟通，未获解决。2019年4月8日原告诉至本院请求处理。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告请求确认双方签订的《委托合资建房合同》无效,实质是欲解除双方的的房屋买卖合同关系;并请求被告返还购房款23万元及利息的问题。本案房屋买卖是原、被告在平等自愿的基础上协商一致而达成的,是双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》。第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，合同对当事人具有法律约束力。被告尚未依法办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等手续的情况下，擅自组织建设施工、违法销售房屋,该行为违反了行政管理法律规定,导致建设工程目前仍为违法建设工程状态,被告负有一定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，原、被告可以协商解除合同，或在约定的解除条件成就，或法定解除条件出现时，当事人可以解除合同。在本案，当事人在合同中没有约定解除的条件，在合同履行过程中也从未协商解除合同。虽然被告违章建设施工,但行政主管部门对违章建筑尚未做出最后处理,合同目的是否能够实现尚不确定。因此,没有法定的解除条件出现。由此可认定，双方订立的房屋买卖合同不具备解除的条件,原告提出的解除合同、赔偿损失的主张，没有法律依据和事实依据，对原告诉讼请求不予支持，应予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告许秋婵的诉讼请求。案件受理费2375元，由原告许秋婵负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提供上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  许志清二〇一九年七月十九日法官助理庞宇清书记员庞霖