山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁1302民初10676号 原告：姚某某,女,汉族,1992年11月12日生,居民,住山东省平邑县。 委托诉讼代理人：冯李勇，山东理永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜兆雷，山东理永律师事务所律师。 被告：临沂某某集团有限公司,住所地临沂市兰山区沂蒙路207号。 法定代表人:李银程,总经理。 委托诉讼代理人：陈东坤，公司法务职工。 委托诉讼代理人：赵玉峰，山东铭星律师事务所律师。 原告姚某某与被告临沂某某某集团有限公司（以下简称某某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚某某的委托诉讼代理人姜兆雷，被告某某某公司的委托诉讼代理人陈东坤、赵玉峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姚某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告交付原告所购阳光金泰小区房屋18套，价值共计400万元。二、判令被告开具发票，为原告办理产权过户手续；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告姚某某与被告某某某公司于2016年9月19日在阳光金泰营销中心签订《山东省新建商品房买卖合同》两份,约定原告出资购买被告公司开发的位于北城新区××路与××路交汇处阳光金泰(现某某祥和)小区公寓房18套,总房款4000068元,并预付定金4万元。原告在2018年3月28日得到被告承诺不追究逾期付款责任后,将购房款400万元打入被告在临沂兰山农村商业银行金雀山支行的账户内。截至起诉时止,被告仍未向原告交付上述房屋,也未办理产权登记手续。为维护原告合法权益,特诉至法院,请支持原告的诉求。 被告某某某公司辩称：根据法院立案的案由以及原告的诉讼主张、事实与理由的来看,本案从表面上系一起房屋买卖合同纠纷案件。但是,本案的实质是以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保。原告诉讼主张所依据的《商品房买卖合同》并非原告及我公司双方的真实意思表示,《商品房买卖合同》的签订系基于我公司以李银程、临沂国成置业有限公司(以下简称:“国成公司”)的名义进行借款，与原告姚某某所就职的临沂市上合投资有限公司(以下简称“上合公司”)及股东存在民间借贷合同关系所设定的担保,而并非真实的房屋买卖关系。同时,本案原告所签订《商品房买卖合同》中所涉18套房产仅仅是为了上述民间借贷所设定担保中的一小部分,除此之外还有以案外人王言飞、赵永飞签订《商品房买卖合同》的另外94套房产担保,共累计涉及民间借贷资金6500万元。另外,本案原告姚某某以及案外人王亮、王言飞、王庆玲、赵永飞使用“套路贷”手段的行为,通过虚构事实或隐瞒真相进行所谓的民间借贷,并借助于国家司法机关的力量(即法院判决)达到其非法占有我公司的房产为目的,其行为涉嫌诈骗罪、虚假诉讼罪,请法庭将本案移送公安机关立案侦查。具体的事实理由和证据主要有以下几个方面: 一、关于本案的民间借贷形成的事实过程及《商品房买卖合同》的形成。 首先,关于双方民间借贷关系的形成、金额以及所提供担保的形式。我公司是一家以房地产开发与销售经营为主的有限公司,法定代表人系李银程。同时,李银程也系“国成公司”的实际控制人。2016年中期,因上述两家公司的资金周转困难,李银程通过朋友介绍认识了“上合公司”的实际控制人王亮,双方经过商谈之后,王亮表示可以提供资金支持,但必须提供房产作为担保。后王亮提出可以以签订《房屋买卖合同》并进行预售备案登记的方式将我公司开发预售的商品房进行担保,待借款还清后,再办理预售的注销登记。李银程处于急需资金周转的困境,同意了其要求。而后,我公司分别以李银程及“国成公司”的名义自2016年9月20日至2018年4月9日期间先后分9笔向“上合公司”及王亮借款共计本金6500万元,其中从王言飞账户转账支付至李银程个人账户借款1900万元,从王言飞账户转账支付至“国成公司”账户借款共计2000万元;从赵永飞账户转账支付至李银程账户借款600万元,从赵永飞账户转账支付至“国成公司”账户借款10813738元;从原告姚某某账户转账支付至我公司账户借款800万元;从王亮账户转账至我公司账户借款1186262元。对此,我公司有与原告姚某某及“上合公司”、王言飞、赵永飞、王亮、王庆玲之间资金往来的账目明细及会计财务凭证、银行转账记录予以证实。上述借款在签订借款合同时,“上合公司”仅提供了借款合同、保证合同以及顾问合作协议等合同文本各一份,在我公司、李银程、“国成公司”根据其要求签署后留存在了“上合公司”,“上合公司”没有向我公司、李银程、“国成公司”交付上述任何合同文本。同时,为了保证上述借款的偿还,“国成公司”提供了其名下的94套房产签订《商品房买卖合同》作为担保。其中签订买卖合同预售备案至王言飞名下的房产共计48套;签订买卖合同预售备案至赵永飞名下的房产共计46套;我公司提供了自己名下的18套房产与原告姚某某签订了《商品房买卖合同》两份并备案登记制原告名下。 其次,原告姚某某与案涉放贷人员及“上合公司”的相互关系。期间,经过我公司了解,原告系“上合公司”的会计。“上合公司”的实际控制人系王亮,赵永飞系上合公司”的业务经理。根据“上合公司”的工商登记信息显示:“上合公司”的法定代表人兼执行董事为王言飞,公司的股东为王亮、王言飞,经理为王庆玲,监事为王亮。对此,我公司有李银程与王亮、赵永飞的短信记录、微信聊天记录、我公司财务人员卢伟与赵永飞的微信聊天记录、原告姚某某的银行交易流水记录以及工商登记信息为证。第三,本案中《房屋买卖合同》所担保借款400万元的形成过程。1、本案所涉借款400万元系李银程与“上合公司”形成的第一笔借款。该笔借款形成于2016年9月20日,借款人为李银程,“上合公司”系以王言飞为出借人并以其账户进行转账支付至李银程账户本金计400万元。该笔借款双方约定利率为月息3.2%。同时,“上合公司”以收取财务顾问费用的名义要求我公司支付财顾费362000元,我公司于该笔借款发生的当日，通过李银程为实际控制人的临沂市玉山装饰设计有限公司账户转账王言飞的账户362000元,对此“上合公司”向我公司开具了加盖其公司公章的财顾费收款收据。在“上合公司”转账支付上述借款的前一天(即2016年9月19日),为了保证上述借款的偿还,我公司根据王亮的指示,与王亮指定的“上合公司”财务人员(即本案原告姚某某)签订了两份《商品房买卖合同》(即本案所涉的两份合同)作为该笔借款的担保,并将案涉的18套房产在不动产登记机关办理了商品房预售的备案登记。在上述400万元借款到达我公司账户之后,我公司为原告姚某某开具了金额分别为1555582元、2444486元的房款收据两张。2、2017年3月17日,我公司将该笔借款本金400万元偿还至王亮指定的其公司业务经理赵永飞的银行账户。借款期间,我公司共向“上合公司”支付利息844668元,该利息根据王亮的指示分别支付至王言飞及赵永飞的账户。由于在2017年3月20日至2017年7月5日期间又形成借款2100万元,故基于该400万元借款形成18套房产担保的《商品房买卖合同》没有办理预售的注销登记。同时,又与王言飞、赵永飞签订了94套《商品房买卖合同》作为担保。该2100万元借款,我公司于2017年9月20日全部偿还。3、2017年9月20日,我公司又向“上合公司”借款共计本金2000万元。其中,“上合公司”以原告姚某某的账户向我公司转账支付借款400万元,以王言飞账户向“国成公司”转账支付借款1000万元,以赵永飞账户向“国成公司”转账支付借款600万元。约定利率为月息3.2%。该笔借款2000万元,我公司于2018年4月2日通过临沂政信混凝土有限公司转账支付至王亮账户,并全部偿还完毕。又因双方商定,我公司还需继续用款,故上述112套房产均没有办理《商品房买卖合同》预售备案的注销登记。但之前我公司所开具的房款收据均收回予以作废处理。4、2018年4月9日,我公司再次从“上合公司”借款2000万元,并以之前已经签订备案的112套房产的《商品房买卖合同》做担保,其中包括以原告名义签订的18套房产的商品房买卖合同。该2000万元借款,“上合公司”以王言飞账户转账支付至“国成公司”账户借款1000万元;以赵永飞账户转账至“国成公司”账户借款4813738元;以原告姚某某账户转账至我公司账户借款400万元;以王亮账户转账至我公司账户1186262元;以上合计2000万元。在该笔借款2000万元到账后,我公司于2018年4月9日又向原告姚某某开具金额分别为2444486元、1555582元的购房款收据两张,“国成公司”分别向王言飞、赵永飞开具购房款收据六张,上述购房款收据共计金额为2000万元,与我公司的借款金额一致。自2018年6月14日至2018年10月19日期间,我公司分六次共向“上合公司”指定的王言飞、王庆玲账户偿还本金1000万元,尚剩余借款本金1000万元未偿还。其中,借款利息已经支付至2018年12月29日。由于我公司尚欠“上合公司”借款1000万元未能归还,故“上合公司”以其中设定担保的18套预售备案房产的《商品房买卖合同》,以原告姚某某的名义,以房屋买卖合同纠纷为理由,要求法院判决交付该18套房产,并达到其非法占有的目的。 二、关于本案所涉两份《商品房买卖合同》的效力及认定。首先,根据上述事实及证据可以认定:本案中所涉两份《商品房买卖合同》系基于民间借贷关系而设定的担保,我公司在这里不再重述。其次,根据该两份《商品房买卖合同》的内容审查可以看出,该两份《商品房买卖合同》存在多处与一般的房地产交易习惯不符的情形，应依法认定该两份合同的意思表示不真实。主要存在以下几个方面:1该两份合同所涉房产位于“阳光金泰”地产项目的xx号楼1单元,该楼共计21层,而所涉的18套房产分别位于该楼的2-21层,两份合同的商品房单价均为每平方米2985.30元,这与一般交易习惯中每层楼房均存在单价差异的情况不符;2、两份合同均约定在签订本合同前买受人已向出卖人支付订金20000元,且原告在诉状中亦声称其已预付定金4万元。但事实上,原告从未支付过预付定金4万元,且如果原告已支付了定金4万元,那么其在诉状中称于2018年3月28日付款时却又支付了400万元购房款,同时还声称我公司承诺不追究其逾期付款责任(该主张并没有任何证据予以证实)。如果原告陈述属实的话,其应支付的购房款金额应为396万元,故原告的陈述前后矛盾,是虚假的。3、两份合同签订的时间均为2016年9月19日,约定的付款方式及时间均为在2016年9月19日前一次性付清。但原告在诉状中称直到2018年3月28日才将购房款400万元打入我公司账户,且称我公司承诺不追究其逾期付款责任。该合同的签订时间与付款时间、付款方式以及逾期18个月付款的做法与一般的交易习惯及常理不符。4、2016年9月,临沂房价正处于增长期,我公司对涉案xx号楼在2016年2月至5月期间所销售的单价就已经达到了每平方米3500元至4000元不等(我公司有与案外人所签订的真实的商品房买卖合同为证),而原告在2016年9月份签订合同的单价每平方米却不足3000元,该价格明显低于市场价格,这也与常理不符。5、原告在诉状中称直到2018年3月28日才将购房款400万元打入我公司账户,但在我公司与原告的银行交易流水记录中显示:2017年9月20日从原告姚某某账户转账至我公司账户现金400万元,备注为:某某某集团借款。这难道也是巧合。第二,关于案涉两份《商品房买卖合同》性质的认定及本案的处理。民间借贷中以借贷为目的签订商品房买卖合同作为借贷的担保,实际上是一种让与担保的模式,在我国相关民法法律规范中并没有对让与担保制度的明确规定,仅在2015年9月1日实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当中首次对这种情况作出了司法解释,即:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回其起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”即以签订房产买卖合同作为借贷关系担保的这种方式,须按照双方民间借贷的真实法律关系进行诉讼及处理,单独要求起诉借款人履行房产买卖合同不会得到法院的支持。基于上述事实及法律规定,本案中原告主张判令我公司交付房产,并为其办理过户的请求，法院应当依法予以驳回。 三、本案涉嫌以“套路贷”的方式实施诈骗以及虚假诉讼犯罪的情形,请法院依法将本案移送公安机关立案侦查。2019年4月9日,最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部共同颁布并实施了《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》。该意见对“套路贷”与平等主体之间基于意思自治而形成的民事借贷关系存在本质区别进行了界定。同时,对“套路贷”惯用的手法及步骤亦进行了明确的约定。并对明知他人实施“套路贷”犯罪,具有以下情形之一的,以相关犯罪的共犯论处:其中包括提供资金、场所、银行卡、账号、交通工具等帮助的以及协助以虚假事实提起诉讼或者仲裁的。据我公司了解,“临沂市上合投资有限公司”存在从银行贷款并以非法转贷方式谋取高额利息的情形,现已被临沂市金融资产管理局将其关联银行账户实施监管。本案中,涉案人员以“临沂市上合投资公司”名义对外宣传,继而以签订《财务顾问合作协议》的方式收取一定的费用,以公司股东、管理人员、财务人员的个人名义与我公司签订高息的借款合同以赚取高额利息,在回收借款利息时,交叉使用付息账户,造成司法机关难以对应计算付息金额的形式来逃避高利贷的审查。同时,为了非法占有我公司提供担保的房产,以原先设计好的《商品房买卖合同》诉至法院,意图通过法院判决的方式来达到其非法占有的目的，这也是“套路贷”与“普通民间借贷”的本质区别。普通的民间借贷仅仅为获取高额的利息,而本案则不然,如果原告的做法得逞,其非法占有了涉案房产近三分之一的价值。同时,本案涉案累计金额达6500万元,我公司已支付利息达1300元万元。我公司认为:原告姚某某以及案外人王亮、王言飞、王庆玲、赵永飞使用“套路贷”手段的行为,通过虚构事实或隐瞒真相进行所谓的民间借贷,并借助于国家司法机关的力量(即法院判决)达到其非法占有我公司的房产为目的,其行为涉嫌诈骗罪、虚假诉讼罪,请法庭将本案移送公安机关立案侦查。综上所述:2018年是国家严厉整治民间借贷中不法行为的关键年,2019年是严厉打击“套路贷”犯罪的关键年,其中严厉打击职业放贷人、高利贷、高利转贷以及“套路贷”等违法放贷及犯罪行为,为此公安部、银保监会、国家市场监督管理总局、中国人民银行联合发文《关于规范民间借贷行为维护经济金融秩序有关事项的通知》,最高院亦发布《关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》,联合整治民间借贷中不规范行为。本案原告及上述涉及人员,已经违反了上述法律法规的规定,请法院依法查清事实,对上述事实以及原告的违法违规行为依法予以认定,依法作出公正的判决或移送公安机关立案侦查,以维护我公司的合法权益。 庭审中双方均提供了相应证据，对方均进行了质证。 本院认为，被告对其主张双方存在民间借贷关系的事实举证充分，本院对此予以认定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。庭审中本院向原告释明变更诉讼请求，原告明确表示拒绝。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条一款（三）项，参照上述司法解释的规定，裁定如下： 驳回原告姚某某的起诉。 案件受理费19400元，退回原告。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张培亮 二〇一九年七月二十三日 书记员  许宇翔