四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8264号 上诉人（原审被告）：四川广和药业有限责任公司。住所地：成都金牛高新技术产业园区兴盛西路********。 法定代表人：董训作，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：汪毅来，四川恒盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志强，四川恒盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏振兴，男，1983年10月21日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。 委托诉讼代理人：王亮，北京安博（成都）律师事务所律师。 上诉人四川广和药业有限责任公司（以下简称“广和药业公司”）因与被上诉人苏振兴房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初8275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广和药业公司上诉请求：依法将案件发回重审或查清事实依法改判撤销一审判决第二项，驳回苏振兴关于损失的全部诉讼请求。对一审判决第一项、第三项均无异议。事实和理由：一、一审存在程序问题。案外人四川正和包装材料有限公司(以下简称“正和公司”)将案涉租赁物仓库出租给广和药业公司，广和药业公司又部分转租给苏振兴，苏振兴无法正常经营系因正和公司强行封锁仓库大门以及四个仓库的正门。成都市金牛区人民法院在2018年7月30日立案受理苏振兴诉广和药业公司房屋租赁合同纠纷案以前，已于2018年7月27日先行受理了正和公司诉广和药业公司房屋租赁合同纠纷案，在两案一审程序中，广和药业公司分别申请追加正和公司、苏振兴为案件第三人参加诉讼，法院均未准予。本案一审中，广和药业公司多次提请法院注意本案相关重要基本事实（主要指广和药业公司转租是否经正和公司同意，案涉租赁物是否取得建设工程规划许可证等）在成都市金牛区人民法院另案审理当中。根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十条第一款第（五）项之规定，“……本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”。一审法院未追加正和公司作为一审第三人参加诉讼，应当中止一审审理。二、一审存在实体问题。广和药业公司系经正和公司同意后转租案涉租赁物，办理转租合同时正和公司派员在场；广和药业公司系基于对正和公司及成都金牛高科技产业园区管委会的信任而没有审查正和公司作为权利人应当具备的手续，一审法院对导致合同无效的过错划分错误，应当适当减轻广和药业公司责任；苏振兴的损失是搬运货物的搬运费，系正和公司的侵权行为所致，该损失与合同无效造成的损失不同，不应当由广和公司承担。综上，请求二审法院判如所请。 苏振兴辩称，苏振兴认为一审判决认定事实清楚、程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回广和药业公司的上诉请求，维持原判。 苏振兴向一审法院起诉请求：一、判令广和药业公司向苏振兴退还房屋租金81293.33元、租赁保证金35200元；二、广和药业公司赔偿苏振兴各项损失117000元； 一审法院认定事实：2016年12月19日，苏振兴（乙方）与广和药业公司（甲方）签订了《仓库租赁合同》，合同约定：“甲方将位于兴顺东路××号库的仓库租赁给乙方使用，面积为1600平方米，本租赁物的功能为瓷砖存放。租赁期限为2年，即从2017年1月1日起至2018年12月31日止，库房租金按每月每平方米22元,电费1.45元／度。乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金35200元。乙方应一次性向甲方支付半年的租金及押金，合计246400元。”双方还就装修条款、仓库租赁合同的解除、免责条款等事项进行了约定。合同签订后，苏振兴向广和药业公司支付了35200元的押金及2017年1月1日起至2018年6月30日的租金共计633600元，广和药业公司亦将合同约定的租赁物交付给了苏振兴使用，苏振兴将租赁仓库用于储存瓷砖。 2018年4月20日，苏振兴收到案外人正和公司委托律师出具的律师函，表示：“成都市金牛区兴川路177号面积为7339平方米库房系正和公司所有，正和公司与四川广和药业有限公司于2015年9月12日签订《房屋租赁合同》，根据合同约定正和公司将该库房租赁给广和药业，租赁期限自2015年9月14日至2018年9月13日。同时，该合同约定广和药业转租该库房需取得正和公司同意。2018年4月，因广和药业长期欠付租金，正和公司工作人员到库房通知广和药业解除合同并支付欠付租金时得知广和药业违反其与正和公司签订的《房屋租赁合同》，在未告知正和公司的情况下，将该库房部分转租你，为避免双方损失扩大，现正和公司郑重通知如下：一、广和药业将该库房部分转租你未告知正和公司，正和公司也不同意广和药业将该库房部分转租你。二、由于广和药业长期欠付租金及违反合同约定转租该库房，正和公司已通知广和药业解除《房屋租赁合同》。三、鉴于上述情况，请你于2018年5月3日前搬离该库房，逾期正和公司将采取相应的法律手段向你进行追究相关法律责任。”苏振兴收到前述律师函后，于2018年5月起开始着手转运瓷砖，转运工作由苏振兴自行雇请搬运工搬运、运输车辆运输完成。搬运及运输费用苏振兴拟主张为117000元，但苏振兴申请的证人蒋某、龚某、吴某出庭作证证明内容与苏振兴的主张的事实差距较大，证人证言相互冲突。转运工作完成后，苏振兴于2018年6月8日将租赁仓库交还广和药业公司。 上述事实，有广和药业公司、苏振兴的相关陈述、仓库租赁合同、收据、律师函、苏俊锋和刘飞的证言等在案为证，一审法院予以确认。 一审法院认为，广和药业公司出租给苏振兴的租赁物为广和药业公司向案外第三人正和公司租赁所得，苏振兴所出示的证据足以证明广和药业公司转租未经正和公司同意，广和药业公司亦未在庭审辩论终结前提交证据证明其转租获得了正和公司的同意，因此苏振兴、广和药业公司于2016年12月19日签订的《仓库租赁合同》为无效合同。对于苏振兴要求广和药业公司退还房屋租金的诉讼请求，广和药业公司收取了苏振兴2017年1月1日至2018年6月30日的租金共计633600元，因合同无效广和药业公司应当退还。但是苏振兴实际使用租赁物至2018年6月8日，应当支付广和药业公司使用费，使用费一审法院比照双方约定的租金标准计算，故苏振兴应当收取的租金与应当支付的使用费相互抵扣后，广和药业公司应当退还苏振兴22天的租金共计25813元。对于苏振兴要求广和药业公司退还保证金35200元的诉讼请求，因合同无效，广和药业公司应当予以退还，一审法院予以支持。对于苏振兴要求广和药业公司赔偿损失的117000元的诉讼请求。苏振兴主张的损失为合同无效其转库造成的搬运人工费及运输损失。苏振兴提交的仓库搬迁协议与吴某出具的收条载明的金额117000元，与证人证言相互冲突，一审法院对于其主张的117000元损失不予认定。但是，结合证人证言及苏振兴将租赁物用于储存瓷砖，转运瓷砖必然会产生相应费用的实际情况，一审法院酌定苏振兴的损失总计为65000元。苏振兴、广和药业公司签订的《仓库租赁合同》无效，苏振兴未尽到合理的审查义务，未要求广和药业公司提供出租物产权等齐备合法的资料，广和药业公司转租未经正和公司同意，明知不能转租而将租赁物出租给苏振兴，双方对于合同无效均有过错。根据双方的过错，一审法院酌定苏振兴承担合同无效25%的责任，广和药业公司承担合同无效75%的责任。综上，结合本院认定的损失及责任比例，广和药业公司应当赔偿苏振兴损失48750元。苏振兴过高的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、四川广和药业有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还苏振兴租金25813元、租赁保证金35200元；二、四川广和药业有限责任公司于本判决生效之日起五日内赔偿苏振兴48750元；三、驳回苏振兴的其他诉讼请求。 二审期间，广和药业公司向本院提交了如下新证据：证据1.证明1份，由成都市金牛区对高科技产业开发区管理委员会于2015年9月21日出具，出具证明的时间是广和药业公司与正和公司签订租赁合同的日期，拟证明由于合同无效导致的损失，广和药业公司的责任应当减轻。证据2.证明1份，由成都市公安局金牛区分局天回派出所于2015年11月12日出具，拟证明正和公司地址发生变更。 苏振兴经质证发表质证意见，对证据1的真实性、合法性无法确认，请求二审法院予以认定，对关联性不予认可，因为广和药业公司与苏振兴签订的仓储租赁合同是对案涉仓库的租赁关系，并非转租关系，如果证据是2015年9月21日出具并真实，广和药业公司对苏振兴存在隐瞒和欺诈，过错应由广和药业公司承担；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可。 对上述证据1、2的真实性、合法性予以确认。对上述已确认真实性、合法性的证据，对其关联性及证明力问题于本院认为部分予以阐述。 本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致。对此，本院予以确认。 根据双方诉辩意见，对案涉争议焦点问题评判如下： 关于导致《仓库租赁合同》无效的理由。案涉双方对《仓库租赁合同》无效的结果均无异议，本院对此予以确认。广和药业公司对导致案涉合同无效的理由持有异议，其主张合同无效的理由系因上手出租人正和公司向广和药业公司出租案涉厂房时就未取得建设工程规划许可证，导致广和药业公司与苏振兴签订的转租合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案中，作为案涉租赁法律关系的出租人，即广和药业公司，将未取得建设工程规划许可证的案涉库房出租给苏振兴，且在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，故双方就此签订的《仓库租赁合同》无效。对于广和公司的该上诉理由，本院予以采纳。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院法院不予支持。”之规定，本案中，依原出租人正和公司与广和药业公司签订的《房屋租赁合同》第11.3条及正和公司向苏振兴发出的《律师函》中载明“广和药业将该库房部分转租你未告知正和公司，正和公司也不同意广和药业将该库房部分转租你”，本院认为，正和公司不同意广和药业公司进行转租，且广和药业公司并未提供足以采信的证据证明其系经原出租人同意转租，故应承担举证不能的不利后果。根据一审法院查明的事实，于2018年4月，正和公司工作人员到库房通知广和药业公司解除合同并支付租金时得知广和药业公司违反双方约定擅自转租后，于2018年4月20日向苏振新兴发函提出异议，双方对一审法院认定的该事实均无异议。据此本院认为案涉转租法律关系经原出租人正和公司于法律规定的期限内提出异议而无效，一审法院据此认定案涉合同无效亦并无不当。 关于导致合同无效的过错分担及损失承担问题。一审法院对损失金额的认定已做充分说明，本院不予赘述。鉴于租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，广和药业公司作为出租人，无论其从何处获得租赁物，亦有义务保证租赁物系合法有权，即应在确认案涉租赁标的物系合法建造且具有相关手续的基础上才能向他人出租，故其对导致本案合同的无效仍应承担主要责任；苏振兴于签订合同时亦未认真审查上述情况，未尽到审慎义务，其亦对造成合同无效存在过错。同时，广和药业公司对违法转租亦应承担主要责任。故，案涉双方对导致合同无效均存在过错，一审法院根据双方过错程度结合本案实际情况，酌情确定双方对合同无效所造成的损失各承担相应比例的责任并无不妥。另，对于广和药业公司主张的苏振兴的损失系因原出租人正和公司的侵权行为所致而非因合同无效造成的损失，故其不应承担责任的问题。对此，本院认为，依合同之债或依侵权之债主张权利取决于苏振兴对自身权利的选择，苏振兴选择依合同之债向合同相对方广和药业公司主张权利，一审法院按当事人诉请进行审理并无不妥，对其该主张，本院不予采纳。 关于一审程序是否违法的问题。广和药业公司主张因原出租人正和公司与广和药业公司的案件先进入诉讼，关于正和公司是否同意广和药业公司进行转租及合同是否无效仍在审理中，故一审法院应中止本案的审理。对此，本院认为，本案中原租赁合同与转租合同系两个独立存在的合同，基于合同相对性原则，案涉租赁合同主体为苏振兴与广和药业公司，案涉合同仅约束该两方，正和公司与本案处理结果并无关系，且并无足以采信的证据证实本案的审理需以正和公司与广和药业公司案件的处理结果为前提，故对其该上诉主张，本院不予采纳。 综上，广和药业公司的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审及二审案件受理费共计7003元，由四川广和药业有限责任公司负担6003元，由苏振兴负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年七月三十日 书记员  刘昱君