广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初13740号原告：王卫江，男，1972年12月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吴石明、冯劲，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东中人企业（集团）有限公司，住所地广州市天河区上元岗中成路300号，统一社会信用代码914400001903795599。法定代表人：何黎明，董事长。委托诉讼代理人：习江玲、李刚，均系广东习法律师事务所律师。原告王卫江与被告广东中人企业（集团）有限公司（以下简称“中人公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王卫江的委托诉讼代理人吴石明、冯劲，被告中人公司的委托诉讼代理人习江玲、李刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王卫江诉称：原告与赖少芳是夫妻关系。原告与赖少芳以广州市军软电脑有限公司（现广州军软科技有限公司）的名义向被告购买了位于广州市天河区上元岗中成路XXX号702、704、706房，广州市军软电脑有限公司向被告支付上述房屋价款合计1299248元。被告收到上述款项后，向广州市军软电脑有限公司出具《元岗住房交款情况》。2005年12月16日，广州市军软电脑有限公司出具《证明》，确认该公司购买的上述房屋，实际付款人和产权人是原告和赖少芳。其中，原告是上述704房的实际付款人和产权人。原告购买房产后，占有、使用房产至今。原告与被告之间成立房屋买卖合同关系，合法有效，原告已向被告付清购房款、办证费等款项，已履行买方义务，被告至今未能为原告办理房产证，已构成违约。原告多年来一直要求被告办理所购房屋的产权证，被告也承诺办理，但至今仍未办妥。据原告了解，被告已为一部分购房者（小业主）办理了房产证，并没有额外收取费用。原告担心由于被告迟迟未能办证，可能造成现在办理房产证需要比之前及时办证增加额外费用等不利后果，倘若如此，原告与其他已办证住户应享有同等待遇，因被告逾期未为原告办理房产证，过错在于被告，一切不利法律后果应由被告承担，额外增加的费用都应由被告支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告逾期办证严重超过法律规定的一般正常期限，损害了原告的合法权益，原告考虑到诉讼时效的限制，要求被告自本案起诉之日前三年开始承担支付违约金的责任。现请求法院判令：一、被告为原告办理位于广州市天河区上元岗中成路XXX号南梯704房（现址：上元岗中成路XXX号704房）的房屋权属证书；二、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2015年5月8日起，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、本案诉讼费用由被告负担。被告中人公司辩称：一、原告与被告不存在房屋买卖合同关系，原告主体不适格。二、广州市军软电脑有限公司与被告没有签订书面的房屋买卖合同，广州市军软电脑有限公司支付房款后，被告即同意广州市军软电脑有限公司占有、使用所购房屋。原告不是合同当事人，原告无权要求被告转让房屋所有权，无权要求被告承担违约责任。三、原告所购房屋是被告按照成本价出售给军队转业和企业内部人员的，属于国企内部福利购房，不属于商品房，该房屋所有权为国家，未办理土地有偿使用手续，不能进行产权转让，不属于商品房性质，本案不应当适用商品房买卖合同的相关法律规定或司法解释，原告无权依据商品房买卖合同司法解释要求被告办证并承担逾期办证违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。四、原告所购房产无法办理产权过户登记手续，主要原因在于房屋所在土地价值持续不断高涨，相关土地房产部门不断拖延，要求按照现有政策补缴地价及税费后才准予办理过户，但原告不愿意缴纳土地出让金及房屋契税等各项费用，导致被告无法办理产权过户登记，被告没有违约行为。根据国企上级部门的规定，被告只有在原告缴清全部房款和土地出让金及相关税费等各项费用后，房管部门同意办理产权过户时，为了走流程才会签订房屋买卖合同给房管局，因此，正常情况下双方是不签订买卖合同的。业主缴清房款后，被告即把房屋交付给业主实际占有、使用、收益。本案中，原告与被告没有签订过书面的房屋买卖合同，原告支付房款后被告即同意原告实际使用被告的房屋。五、被告目前面临严重经营困难，公司仅剩留守人员处理日常事务及协助业主办证，已经资不抵债，如果土地出让金、税费、违约金由被告承担，会导致被告企业立即无法运转，最终导致包括原告在内的400多户业主无法办理房产证，不利于社会稳定，且被告又不存在过错。经审理查明：2006年1月2日，被告出具《元岗住房交款情况》给原告，载明军软电脑公司购买元岗住宅楼XX栋16702号、16704号、16706号房，总面积812.03平方米，应交款1299248元，已交款1299248元。被告确认其与广州市军软电脑有限公司（以下简称“军软公司”）就元岗住宅楼16栋704号房（以下简称“涉案房屋”）形成房屋买卖合同关系，军软公司已向其缴清购房款，其已将涉案房屋交付军软公司使用至今。诉讼中，案外人军软公司到庭证实，其公司法定代表人与原告系亲属关系，当时原告系以该公司名义购买涉案房屋，上述购房款项实际由原告支付，该房屋的全部权利及义务全部归属于原告，该公司不就涉案房屋及缴款的事实主张任何权利。被告否认与原告存在房屋买卖合同关系，但未就此提供证据予以证明。另查明：本院同期立案受理了李振峰、朱赤宇等人分别诉中人公司等三十余件案件，李振峰、朱赤宇等人均主张中人公司向其出售同样位于元岗或伍仙桥住宅楼的房产，其均已全额支付购房款并占有使用所购房屋至今，但中人公司均未能为其办理所购房屋的房产证。现原告以被告迟延办理涉案房屋房地产权证为由，向本院提起诉讼。关于房屋地址。原、被告双方均确认岗住宅楼16栋704号房即为上元岗中成路319号南梯704房，现地址为上元岗中成路331号704房。关于土地出让金。双方均确认涉案房屋目前具备办理房屋产权证的条件，仅是由于涉案房屋未补交土地出让金及相关税费而未能办理过户；双方均不同意缴交涉案房屋的土地出让金，均认为应由对方负责缴交。原告为证明其诉请办证地址上元岗中成路319号南梯704房现址为上元岗中成路XXX号704房，以及其现占有使用涉案房屋，向本院申请律师调查令持令向广州市房地产档案馆调取登字0XXXX6号《广州市房地产权属证明书（存根）》以及相应的测字11XXXXX81《房屋面积测量成果报告书》，上述资料载明房地坐落天河区上××岗中××（××），登记权属人中人公司，登记字号02登记字1XXXX2号，房屋所有权性质国有，所有权来源新建，附记一栏注明“土地未办有偿使用手续”；其中，报告书中所附《广州市房地产查丈原图（总图）》显示319号分为南北两侧连体主楼，朝北一侧主楼注明为319号北梯，朝南一侧主楼注明为319号南梯，该两栋连体主楼又分别分设成三栋连体楼。为核实上述事实，2019年4月22日本院组织原被告双方前往现场进行勘查，现场房屋布局与上述查丈原图所示内容一致，其中，朝北一侧主楼为三栋连体楼，现场门牌号××、323号、325号，朝南一侧主楼同样为三栋连体楼，现场门牌号××、329号、331号。同时，经询问元岗街道办事处中人社区居委会工作人员，其答复称经大确权的中成路319号南梯（自编16栋）现址为中成路327号、329号、331号。现场勘查过程中，上述房屋仅在栋楼入口处悬挂该栋楼门牌，各房屋门口并未悬挂具体门牌，原告亲属指引地址并使用钥匙打开中成路331号704房的门锁。另，2018年8月23日本院在中成路331号704房大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其他组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。此外，原告向本院提交了广州市广晟物业管理有限公司于2010年4月7日出具的2009年5月至12月物业费（载明今收到王卫江16704房的前述款项）及中国人民解放军物业管理处于2006年4月4日出具的发票联（载明付款单位“王卫江”，收费项目名称“16704房05年4月至06年4月物业管理费”）；经质证，被告对上述证据不予确认，但认为上述证据可以证明被告早已将涉案房屋交付给原告占有、使用。本案审理过程中，本院先向广州市国土资源和规划委员会发函调查包括涉案房屋在内的多处房产的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况等内容，该局于2018年9月25日出具复函（穗国土规划协查【2018】XXX号），函称：“天河区上元岗中成路306、308、310、312号（即17号）”、“天河区上元岗中成路314-322号”、“天河区上××岗中××（××）”依次以02登记148503、148504、148502号案首次登记在中人公司名下。来函要求查询的306号601房、308号701房、312号301房暂无预告登记（预售合同备案）、查封、抵押信息，暂未办理转移登记信息。之后，本院再向广州市规划和自然资源局发函查询上述问题，该局于2019年2月3日出具复函（穗规划资源协查【2019】XX号），函称：天河区上元岗中成路319号、伍仙桥中人集团宿舍1、2、3、4栋分别以2002登记148502、148500、148498、148497、148499号案首次登记在中人公司名下。除1栋111、113、2栋217、3栋324房外，暂无来函查询房号转移登记、抵押和查封信息。此后，本院又向广州市规划和自然资源局天河区分局发函调查包括涉案房屋在内的多处房产的所在地块的土地性质、土地使用权取得方式、出让条件及产权转移问题等内容，该局于2019年7月10日出具复函（穗规划资源天函【2019】XXX号），函称：一、经查，涉案地块分别以2002登记字148503、148504、148502、148500、148498、148497、148499号办理首次登记在中人公司名下，《广州市不动产登记查册表》登记附注均显示：土地未办有偿使用手续。涉案地块属原军用土地向地方移交的历史用地，查无相关划拨用地手续。未查询到对应房屋签订的出让合同信息。二、涉案房屋所在地块未办有偿使用手续，需按规定计收土地出让金后，方可转为出让用地。部分房屋已取得房地产权属证书并已缴交相关土地出让金，不影响涉案地块的性质。另，原告向本院提交穗登记业务函[2018]01988号《不具备购房资格告知书》，载明经广州市不动产登记中心核查，原告不具备本市住房限购区域内住房购房资格，查询时点为2018年9月4日。本院认为：本案审查调处的是原、被告之间的房屋买卖合同关系。关于合同关系的认定，被告虽辩称其与原告不存在房屋买卖合同关系，原告并非本案适格主体，但其确认其与军软公司就涉案房屋形成房屋买卖合同关系，且军软公司已向其缴清购房款，现原告主张其为实际购房人，并提供证据证明实际由其长期占有、使用涉案房屋，军软公司亦到庭证明上述事实，并明确表示涉案房屋的相关权利义务均归属原告，被告虽不予确认，否认其与原告存在合同关系，但未能提供相反证据予以证明。如上，现有证据可认定原、被告双方之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，该解释所指的商品房系由房地产开发企业开发建设且向社会销售，而本案被告并非上述条款中所述的“房地产开发企业”，因此涉案房屋的买卖不适用上述《解释》的规定，原告依据《解释》的规定主张权利缺乏依据，本院不予支持。房屋买卖合同关系中，作为出卖人的主要义务是交付房产、协助办理产权过户登记手续；买受人的主要义务是支付房款。本案中，双方虽然未对作为出卖人的被告何时协助办理过户手续作出约定，但在作为买受人的原告已履行支付全部房款的主要义务之后，作为出卖人的被告显然理应在合理期限内履行协助办理过户手续的义务。根据行政主管部门的复函，涉案房屋所在地块属原军用土地向地方移交的历史用地，查无相关划拨用地手续，该土地未办有偿使用手续，需按规定计收土地出让金后，方可转为出让用地，涉案房屋所在地块部分房屋已取得房地产权属证书并已缴交相关土地出让金，不影响涉案地块的性质。由此可见，涉案房屋所在地块若需转为出让用地、办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，必须先行缴交土地出让金。但原、被告双方在买卖房屋时并未对土地出让金的负担问题作出明确约定，现双方亦未能就此协商一致。在此情形下，考虑到：1、被告本身并非专业以房地产开发销售为业的企业；2、被告建造涉案房屋之时尚无需缴纳土地出让金，且以明显低于同地段同类型房屋的市场价格向特定的主体即其内部职工及家属出售房屋，而非以市场价格面向社会销售；3、原告购得房屋后占用、使用房屋至今，实际享受涉案房屋的收益及增值部分；4、房管部门虽称涉案房屋所在地块查无划拨用地的手续，但该地块系原军用土地移交地方的历史用地且未办理土地有偿使用手续，涉案房屋办证的前提是所在地块转为出让用地，该地块情形实际上与划拨用地办证时需转为出让用地的情形是一致的；而依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。综合上述因素，结合公平合理的民法原则，参照《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述规定，本案应由原告承担土地出让金更为妥当、合理。综上，因办理产权过户和房地产登记手续需以缴交土地出让金为前提，而负有缴纳土地出让金的义务的原告明确拒绝缴纳该部分款项，因此原告要求产权过户和房地产登记手续的诉请存在事实上的履行障碍，本院不予支持。涉案房屋至今未能办理过户手续的障碍在于原、被告双方均不同意承担土地出让金，如前所述被告并不负有承担土地出让金的义务，因此上述手续至今未能办理并不能归责于被告，原告要求被告支付迟延办证违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王卫江的全部诉讼请求。本案受理费7950元，由原告王卫江负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦审 判 员  叶汉杰人民陪审员  康国安二〇一九年七月三十一日书 记 员  蒲肖明梁昭仪谢婉萍