广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0204民初2319号原告（案外人）：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内201室。法定代表人：杨文杰，该司总经理。委托诉讼代理人：陈植林，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李秋华，女，该公司职员。被告（申请执行人）：文广春，女，1956年6月15日出生，汉族，住韶关市浈江区。被告（被执行人）：刘小红，女，1962年7月26日出生，汉族，住韶关市浈江区。被告（被执行人）：邝炳忠，男，1954年6月11日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告韶关市顺宏房地产开发有限公司与被告文广春、刘小红、邝炳忠案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告韶关市顺宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李秋华，被告文广春到庭参加诉讼。被告刘小红、邝炳忠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因案件复杂，争议较大，未能在六个月内审结，经院长批准，延长六个月审限。本案现已审理终结。原告韶关市顺宏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于韶关市浈江区XX商品房；2、确认韶关XX商品房之所有权归属原告；3、本案的全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告拥有位于XX商品房（以下称“该商品房”）之所有权及一切权益，系该商品房合法所有权人。2018年9月25日，原告对执行标的提出书面异议，贵院作出（2018）粤0204执异24号执行裁定书，驳回原告的异议请求。2014年8月31日，原告与邝炳忠签订了《商品房买卖合同》及附件、附录（下简称“买卖合同”），约定由邝炳忠购买原告开发该商品房。该商品房的总房价款为人民币5700000元，根据买卖合同第六条的约定，由邝炳忠按银行按揭分期付款方式支付购房款。签订买卖合同后，因邝炳忠未办理收楼手续，故该商品房未交付至邝炳忠，一直由原告占有。2015年3月26日，中国工商银行股份有限公司韶关分行（以下简称“工行”）与原告（保证人）、邝炳忠（借款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定邝炳忠向工行借款399万元。工行依约放款后，因邝炳忠不能履行《个人购房借款/担保合同》，工行将原告、邝炳忠共同起诉至贵院，要求解除《个人购房借款/担保合同》，并要求邝炳忠偿还贷款本息及承担实现债权等费用，原告承担连带保证责任。贵院判决支持工行诉讼请求，并于2018年7月25日下发（2018）粤0204执897号执行通知书，责令原告履行支付义务，原告按照执行裁定，于2018年8月13日向工行代邝炳忠支付贷款本金3011990.56元、利息135020.18元、案件受理费31077元、保全费5000元、执行费33336元，上述各项代付款项共计3216423.74元。原告向工行代偿后，应视为邝炳忠欠付该商品房房价款，且根据买卖合同附件四补充协议书第二十六条第2款的约定，原告有权选择解除合同。原告已向贵院提起诉讼，请求解除买卖合同等（案号：2018粤0204民初1921号），该案目前处于一审阶段。即使原告未诉请解除与邝炳忠签订的买卖合同，该商品房所有权依旧归属于原告。根据物权法的相关规定，不动产所有权转移以登记为生效要件，该商品房的所有权从未登记在邝炳忠名下，也未交付至邝炳忠，故该商品房之所有权一直属于原告，依法应当停止执行。恳请贵院查明该商品房的权属情况，确认所有权归属原告，并停止执行该商品房，以维护原告的合法权益。原告韶关市顺宏房地产开发有限公司围绕诉讼请求提供的证据有：1、（2018）粤0204执异24号执行裁定书，证明原告已向法院提出执行异议，但被法院驳回；2、《商品房买卖合同》，证明原告与邝炳忠存在商品房买卖合同关系，合同约定由邝炳忠购买原告开发的位于韶关市××商品房××套；3、（2018）粤0204民初55号民事判决书、（2018）粤0204执897号执行通知书、广东省人民法院案款收据，证明原告代邝炳忠向工行偿还3216423.74元；4、案件受理通知书（案号：2018粤0204民初1921号），证明原告已提起解除《商品房买卖合同》之诉；5、商品房屋初始登记证，证明涉案商品房已于2012年5月30日登记在原告名下。被告文广春辩称:一、答辩人和原告没有任何法律关系，原告将答辩人诉为被告，无法律依据。二、答辩人和刘小红、邝炳忠属债务纠纷，刘小红、邝炳忠未按规定还款，答辩人依法对其财产进行保全，依法依规。原告的诉求早已在2018年9月25日被依法驳回，法院做出了（2018）粤0204执异24号执行裁定书。2015年刘小红、邝炳忠购买韶关XX座，和原告签订了房屋买卖合同，首付款171万，完成网签程序，已完成房产交易，合法拥有该房产的产权。同时刘小红、邝炳忠与银行签订购房借款合同后，银行已将房屋余款399万入账原告方，原告已收到房屋全款570万，在法律上已经完成了房产交易，房子的产权不应再属原告所有。且刘小红、邝炳忠交付了的首付170多万，供房三年多，归还本金115万，原告无视刘小红、邝炳忠这些合法权益，依法无理。原告代刘小红、邝炳忠交付了3011990.56的贷款，是履行其作为《个人购房借款/担保合同》的连带保证责任，应是原告作为房地产开发商应承担的投资风险和应有的法律责任，与答辩人对刘小红邝炳忠进行财产保全的案件无关，更与答辩人无关。从2015年到现在，韶关别墅的房价涨了一倍，为了得到这段时间涉案别墅的涨幅利润，原告竟不顾契约精神，不顾市场规律，不顾法院裁定，与民争利，实属无良商家，请求法院依法驳回原告诉求。被告刘小红、邝炳忠无答辩，亦无提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月31日，被告邝炳忠与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》(含附件及附录)，合同约定邝炳忠以价款570万元购买韶关市顺宏房地产开发有限公司开发的位于韶关市浈江区XX商品房（现房）一套，并约定签订合同时支付房款的30%即171万元，2014年9月30日前以银行按揭方式支付399万元，韶关市顺宏房地产开发有限公司在该房经验收合格后于2014年9月30日前交付邝炳忠，邝炳忠委托韶关市顺宏房地产开发有限公司办理及领取《房地产权证》、《房地产他项权证》、《国有土地使用证》，条件是邝炳忠按约定付清房款、税费及其他应付款和相关的一切文件（如身份证、户口簿），并且对所购房屋质量无异议，具备提交后，韶关市顺宏房地产开发有限公司在210天内将办理《房地产权证》所需资料移交韶关市房地产交易登记所，其中《商品房买卖合同》附件四第二十六条买受人邝炳忠若是以银行按揭方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人韶关市顺宏房地产开发有限公司承担保证责任的，出卖人可选择向买受人追偿代付款项，亦可选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》，此时，出卖人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务，出卖人据此解除合同的，买受人应按商品房价款的20%支付违约金给出卖人，买卖双方行使解除权的期限为一年等。2015年3月26日，中国工商银行股份有限公司韶关分行（贷款人）与邝炳忠（借款人、抵押人）、韶关市顺宏房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款399万元，用于购买韶关市XX房，抵押物为韶关市XX房，保证人提供阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足抵押物正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任等。合同签订当日，韶关工行依约向邝炳忠发放贷款399万元。借款抵押房屋未办理抵押登记手续。邝炳忠按约定支付了房款570万元，向韶关市顺宏房地产开发有限公司出具办证所需的相关委托手续及文件。2018年1月3日，因邝炳忠未按约定偿还银行借款，中国工商银行股份有限公司韶关分行向本院提起诉讼，本院作出（2018）粤0204民初55号民事判决，判决邝炳忠、刘小红偿还借款本金3011990.56元及利息承担诉讼费，韶关市顺宏房地产开发有限公司对该债务承担连带清偿责任等，判决生效后，由于邝炳忠、刘小红未清偿债务，进入执行程序，韶关市顺宏房地产开发有限公司于2018年8月13日承担保证责任，代邝炳忠、刘小红偿还了中国工商银行股份有限公司韶关分行欠款3216423.74元（其中借款本金3011990.56元）。原告提交的其于2018年12月18日向韶关市不动产登记中心申请查询后该中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示至韶关市浈江区XX商品房屋权利人为韶关市顺宏房地产开发有限公司，未办理预告登记，无抵押，从2017年10月11日起有多起案件查封了该房产，并有多宗案件进入执行程序。申请执行人文广春与被执行人邝炳忠、刘小红民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月10日作出（2017）粤0204执1192-2号民事裁定书，裁定拍卖被执行人邝炳忠名下的韶关市浈江区XX号商品房，韶关市顺宏房地产开发有限公司以已提起（2018）粤0204民初1921号诉讼请求解除《商品房买卖合同》，及涉案房屋由始自终所有权归其所有，从未过户到邝炳忠名下为由，向本院提出执行异议，要求终止拍卖，本院2018年10月8日以（2018）粤0204执异24号裁定驳回其异议请求，原告提起本案诉讼。另查，原告于2018年8月15日向本院提起诉讼，请求判令解除涉案《商品房买卖合同》，被告邝炳忠支付原告承担保证人代付的借款本金与相关费用，支付原告解除合同违约金114万元（570万元×20%）等，本院2018年11月7日作出（2018）粤0204民初1921号民事裁定，认为原告应以《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”规定主张权利，裁定驳回起诉，该裁定已发生法律效力。诉讼过程中，原告于2019年5月28日再次向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求解除《商品房买卖合同》等，本院已予以立案，案号为（2019）粤0204民初1287号。原告以执行异议之诉一案必须以房屋买卖合同纠纷一案的判决结果为依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，申请本案中止审理。被告邝炳忠陈述2015年银行放贷后，就按合同约定支付了全部购房款570万元，原告通知要求收楼，由于收楼办证税费要20多万，当时没有能力支付，之后2017年房屋被查封就无法办理产权登记手续了，涉案房屋已被法院查封，请法院依法处理。本院认为：本案属案外人异议之诉。被告刘小红、邝炳忠经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未对原告提供的证据和陈述的事实提出异议，本院依据现有证据及查明的事实依法裁判。原告的诉请为不得执行位于韶关市浈江区XX号商品房及确认韶关市浈江区XX号商品房之所有权归属原告。本院认为，首先，涉案房产在人民法院查封之前，被告邝炳忠就与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应恪守履行。虽然涉案韶关市浈江区XX号商品房买卖双方未办理交付手续，权利人仍登记为开发商即原告，但涉案房屋由买受人邝炳忠购买并按合同约定支付了全部购房款570万元，买受人邝炳忠已经按照《商品房买卖合同》履行了相应的合同义务后，原告对涉案房屋不再享有实体性的民事权利，而仅负有向买受人邝炳忠交付房屋的合同义务。即使原告未能按照买卖合同约定将涉案房屋在2014年9月30日前交付邝炳忠，亦应在2015年3月26日银行发放贷款后合理期限内将房屋交付买受人邝炳忠，后邝炳忠因个人经济能力未能办理房屋交付及产权登记手续，仅是邝炳忠个人原因所致。因此，被告邝炳忠依法律规定及合同约定，对韶关市浈江区XX号商品房享有民事权利，享有对外排他权。其次，原告按照三方签订《个人购房借款/担保合同》的约定承担阶段性连带责任保证，代邝炳忠、刘小红偿还了中国工商银行股份有限公司韶关分行欠款3216423.74元后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”规定，原告有权向邝炳忠、刘小红追偿，且主张的只能是债权，而非物权；同时第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”等相关民法规定，原告不能因债权的产生而直接导致物权的转移。再次，原告按照《个人购房借款/担保合同》约定，在承担阶段性连带责任保证后，于2018年8月15日向本院提起诉讼，请求判令解除涉案《商品房买卖合同》，本院2018年11月7日作出（2018）粤0204民初1921号民事裁定已发生法律效力，现其又以提起房屋买卖合同纠纷诉讼，以执行异议之诉一案必须以房屋买卖合同纠纷一案的判决结果为由，申请本案中止审理，没有法律依据，本院不予准许。被告如对上述裁定不服，可另循法律途径解决。综上所述，被告邝炳忠依法律规定及合同约定，对韶关市浈江区XX号商品房享有民事权利，享有对外排他权，本院对该房产进行处置依法有据。原告对该房产不具有足以排除强制执行的民事权益，其诉请理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十九条规定，判决如下：驳回原告韶关市顺宏房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费51700元，由原告韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  陈礼波人民陪审员  郭文杰人民陪审员  陈 强二〇一九年七月十八日书 记 员  郑诗蓉