广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16150号原告：佛山市禅城区盈康资产经营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区镇中路西侧、东平路北侧石湾置业陶瓷批发市场一区综合楼首层、二楼（住所申报）。统一社会信用代码91440604719365270X。法定代表人：钟东。委托诉讼代理人：何万龙、马智桃，均为广东龙浩律师事务所律师。被告：佛山市禅城区新基抛光砖总汇，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道盘龙新村18座首层五号仓库。统一社会信用代码92440604L0495391X2。经营者：伍伟忠，男，汉族，1964年5月13日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：朱素雅，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婉珍，广东法岸律师事务所实习律师。原告佛山市禅城区盈康资产经营有限公司与被告佛山市禅城区新基抛光砖总汇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后,适用简易程序,于2019年7月12日公开开庭进行了审理。双方当事人的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市禅城区盈康资产经营有限公司起诉提起如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年5月1日至2019年5月31日期间14885平方米涉案仓库的租金差额合计人民币4429031.75元(其中按照租金单价差额7.89元／平方米／月计算2016年5月1日至2018年4月30日租金差额为2818623.60元；按照8.29元／平方米／月计算2018年5月1日至2019年4月30日期间租金差额为1480759.80元；按照8.71元／平方米／月计算2019年5月1日至2019年5月31日期间租金差额为129648.35元)；2.判令被告向原告补交实际多占用的2312.98平方米涉案仓库的租金l918524.39元(其中按照22元／平方米／月计算2016年5月1日至2018年4月30日期间的租金为1221253.44元；按照23.1元／平方米／月计算2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金为641158.06元；按照24.26元／平方米／月计算2019年5月1日至2019年5月31日期间的租金为56112.89元),并赔偿资金占用损失41134.56元；3.判令涉案仓库改造保证金1400000元归原告所有；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系佛山市禅城区石湾沙岗围东平河侧仓库(以下简称“涉案仓库")的所有权人和经营主体,根据市区公有资产管理规定和经营需要,委托佛山市禅城区租售服务中心(以下简称“禅城租售中心")对上述物业的承租权进行公开竞价招标出租。鉴于涉案仓库存在一定的安全隐患,原告在招租前,曾就涉案仓库租金问题委托佛山市公信房地产土地估价有限公司进行评估,根据该评估报告分析,如考虑承租人需要投入约260万元对涉案仓库修缮改造,则租金可适当降低至15元／平方米／月,可上下浮动1元。此后,原告委托禅城租售中心就涉案仓库的承租权进行公开招标时,在租赁方案中已明确竞投单位中标后需在30日内开始投入260万资金进行物业安全改造,并在中标后交纳改造保证金140万元,该次招标由被告中标。原被告双方于2015年9月22日签订《租赁合同(一)》,约定原告将涉案仓库(面积为14885平方米)出租给被告,租赁期5年,自2016年5月1日至2021年4月30日,前两年租赁费用为210000元／月(折算单价为14.11元／平方米／月),第三年起每月租金逐年递增5％,租赁期届满后,涉案仓库(包括更新改造部分)和供水供电、消防设施全部归原告所有。双方还约定,被告必须在合同签订后七天内向原告支付物业改造保证金140万元,并在合同签订后30天内进行物业安全改造,总投资金额不低于260万,亦即原告必然享有涉案仓库安全改造后的预期利益。为此,原告给予被告远低于涉案仓库市场价(22元／平方米／月)的租金优惠,按照14.11元／平方米／月的标准计算租金。但被告严重违反合同约定,经原告多次催促,才于2016年12月15日向原告支付物业改造保证金,而时至原告起诉之日仍未按照合同约定投入资金对涉案仓库进行安全改造,致使原告造成巨大租金损失。为此,被告应当对照合同签订时涉案仓库的市场租赁价格向原告补交租金差额,即按照7.89元／平方米／月计算2016年5月1日至2018年4月30日租金差额2,818,623.60元,按照8.29元／平方米／月计算2018年5月1日至2019年4月30日期间租金差额1,480,759.80元,按照8.71元／平方米／月计算2019年5月1日至2019年5月31日期间租金差额为129,648.35元。被告严重违反合同约定,其所交纳的140万元物业改造保证金依法依约应由原告没收。2018年7月,原告委托佛山市测绘地理信息研究院对涉案仓库进行面积测绘,得知涉案仓库的实际面积为l7l97.98平方米,比租赁合同约定的面积多2312.98平方米。2018年11月l5日,原告委托广东龙浩律师事务所律师向被告发出律师函,要求被告确认租赁物实际面积并结清其一直实际多占用面积2312.98平方米的涉案仓库租金,但被告对此置之不理。被告的行为严重违反了诚实信用原则和《中华人民共和国合同法》的相关规定,给原告造成重大租金损失,被告应当就其实际多占用面积2312.98平方米的涉案仓库按照市场价标准(合同签订时涉案仓库租金市场价为22元／平方米／月,按照合同约定租金标准自第三年开始递增5％)向原告补交实际多占用的租赁费用1,9l8,524.39元,即按照22元／平方米／月计算2016年5月1日至20l8年4月30日期间租金1,221,253.44元(22*2312.98*24),按照23.1元／平方米／月计算2018年5月1日至2019年4月30日期间租金641,158.06元(22*1.05*2312.98*12),按照24.26元／平方米／月计算2019年5月1日至2019年5月31日期间的租金为56,112.89元(22*1.05*1.05*2312.98*1)。被告经原告2018年11月15日催告仍不补交2312.98平方米涉案仓库的租金差额,给原告造成资金被占用的损失,应予以赔偿。被告佛山市禅城区新基抛光砖总汇辩称，一、原告以被告未进行物业升级改造为由，主张租金差额缺乏依据。第一，被告在签订合同后即开始对物业进行改造，目前改造金额已超出合同约定的260万元，符合原告公示的招租信息及双方合同的约定。第二，即使被告未足额完成改造，租赁期限尚未届满，被告只要在租赁期限届满前即2021年4月完成改造，即完成合同约定义务，原告无权要求被告提前完成改造。第三，即使被告未足额完成改造，因合同并无相关约定，原告仅有权要求被告补足价值260万元的升级改造工程,无权要求被告承担其他违约或赔偿责任。第四，原告出租时，物业的月价值单价只有14.11元/平方米，其无权以修缮完成后的租金水平即月价值单价22元/平方米主张较高标准的租金。第五，即使被告最终未足额完成改造，原告亦无权主张租金差额。首先，原告同时主张租金差额及没收保证金明显过分高于实际损失，被告认为原告主张金额过高。其次，原告提供的《房地产租金咨询报告》，对被告没有任何的约束力，既不符合法定程序也不符合公平公正之原则，原告无权按照22元/平方米/月的标准收取租金差额。再次，《房地产租金咨询报告》建议的每年租金递增幅度为2%-4%，但原告超出建议范围按照5%进行租金递增，原告已经在被告对物业的升级改造中逐年获取更高的出租收益了。二、原告主张实际多占用面积的租金及利息缺乏依据。第一，双方约定根据固定数额收取租金，物业的实际租赁面积与租金无关。第二，被告根据招投标时公示的招租信息、合同约定标准支付租金正确。如实际租赁面积存在误差，过错亦在于原告，其应承担全部过错责任。第三，原告的行为变相剥夺被告的知情权及选择权。如实际租赁面积存在误差，其错误的公示信息导致被告错误地承租涉案物业。原告存在过错，其应自行承担不利后果。第四，原告提供的测绘面积未经过双方确认，且没有相关有资质的测绘机构盖章确认，其提供的测绘面积错误，其据此主张多占用面积的租金错误。第五，即使按照实际占用面积收取租金，原告也只能按照当时的租金水平收取租金，其无权以修缮完成后的较高租金水平主张多占用面积的租金。同时，原告没有提供的邮寄律师函的快递回执，其无权从2018年11月16日起开始计算多占用面积的租金利息。三、原告没收物业升级改造保证金没有依据。如前所述，被告目前改造金额已超出合同约定的260万元，原告理应向被告退还物业升级改造保证金。退一步说，即使被告未足额完成改造，在租赁期限未届满的情况下，被告依然有权根据市场情况、物业现状等继续对物业进行升级改造，原告没收物业升级保证金的条件不成就，其无权没收该保证金。本院经审理认定如下事实：2015年8月,原告委托案外人佛山市禅城区财产经营有限公司对位于佛山市禅城区石湾沙岗围东平河岸侧仓库物业进行公开竞价招租。被告参与竞租并成交。2015年9月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同（一）》，约定：甲方出租物业为位于佛山市禅城区沙岗围东平河侧仓库（以下简称“涉案仓库”），租赁面积为14885平方米；租赁期限5年，从2016年5月1日起至2021年4月30日；租金计算和交纳期限为2016年5月1日至2018年4月30日期间的租赁费为每月210000元、2018年5月1日至2019年4月30日期间的租赁费为每月220500元、2019年5月1日至2020年4月30日期间的租赁费为每月231525元、2020年5月1日至2021年4月30日期间的租赁费为每月243101元，租金从2016年5月1日起计收，每月10号前交纳当月租金，逾期甲方有权按每日千分之五计收滞纳金；为担保乙方对物业进行改造，乙方须在合同签订后七天内向甲方支付物业改造保证金140万元，该保证金在物业改造完成并经验收后由甲方退回给乙方；乙方应在合同签订后七日内向甲方交付履约保证金63万元；乙方须在合同签订后30天内进行物业安全改造，总投资金额不低于260万元。该合同还就违约责任等其他事项做了约定。上述合同签订后，被告于2016年12月15日向原告支付了改造保证金140万元。至2019年5月31日的《租赁合同（一）》所约定的租赁费用亦支付完毕。原告陈述称，其于2018年7月经委托佛山市测绘地理信息研究院对涉案仓库进行面积测绘后得知涉案仓库的建筑面积为17197.98平方米。后原告委托律师事务所发函要求被告结清实际占用费并确认租赁面积，未果。另查明，诉讼中，经询问，原、被告双方共同确认：2001年4月12日，原、被告双方签订租赁协议，被告向原告承租位于佛山市禅城区石湾沙岗围的闲置荒地，面积约为2万平方米，租期为2001年4月16日至2016年4月15日。被告之后在该荒地建设了简易仓库。按照双方租赁合同的约定，租赁合同期满后的地上建筑物归原告所有，故原告在土地租赁期间届满后自2016年4月16日取得涉案仓库的所有权。涉案仓库目前未取得建设工程规划许可证件。再查明，原告曾于2015年6月份委托佛山市公信房地产土地估价有限公司对涉案仓库的的租金水平进行评估。该评估机构作出《报告书》认为，涉案仓库进行大规模修缮完成后的的租金为22元／（月·平方米）；扣除修缮成本及投入等因素后的租金中位数约为15元／（月·平方米），上下浮动1元／（月·平方米）。以下事实，有原告举证的《佛山市禅城区石湾沙岗围东平河岸侧仓库招租信息》、《资产租赁交易方案》、《竞租成交确认书》、《租赁合同（一）》、《报告书》、律师函、收据以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。首先应审查双方签订的《租赁合同（一）》的效力。一、合同效力问题涉案仓库未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”的规定，本案原、被告双方所签订《租赁合同（一）》应认定为无效合同。二、合同无效后的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就原告的各项诉讼请求及其判断理由分析评述如下：1.关于原告的第一项诉讼请求。原告主张《租赁合同（一）》所约定的租赁费是基于被告同意对涉案仓库进行投资金额不低于260万元的改造情况下而在市场价的基础上作了大幅优惠的结果，但被告未按承诺进行相应改造，故应当返还优惠的租赁费差价。对此，首先，涉案《租赁合同（一）》无效，除纠纷解决条款外的其他合同内容均自始不发生法律效力，合同内容自然亦对被告无拘束力，原告无权据此合同要求被告履行改造义务或者要求其承担相应违约责任；其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案被告已经按照合同约定的租赁费用标准向原告支付了截至2019年5月31日的占有使用费，原告举证也不足以证实该租赁费标准明显低于市场价值。至于原告依据佛山市公信房地产土地估价有限公司所作的《报告书》主张涉案仓库的租金为22元／（月·平方米）的问题，且不说该《报告书》是否符合证据合法性问题，从该《报告书》的内容来看，该报告书认为涉案仓库的租金为22元／（月·平方米）是以该仓库“大规模修缮完成”为前提。现原告出租给被告的仓库未经修缮，却要求被告按经过修缮的标准支付占有使用费，显然不合理。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。2.关于原告的第二项诉讼请求。原告要求被告支付超出合同约定面积部分的仓库占有使用费。对此，本案原告向被告所承租的标的物是涉案仓库整体，而非仓库的某部分面积，双方签订的《租赁合同（一）》所约定的计算租金的基本单位是“整个仓库”而非“多少面积”，即双方在结算租金或占有使用费时亦只需考虑租赁或者占有使用的期限，而无需考虑仓库的面积大小。因此，即使涉案仓库的实际面积大于合同约定面积，原告要求被告支付超出约定部分面积租金的主张亦无理据，其要求被告赔偿该部分租用资金占用损失的主张也当然不能成立。对被告的该项诉讼请求，本院不予支持。3.关于原告要求的第三项诉讼请求。按照上述《合同法》的规定，本案《租赁合同（一）》无效，原告所收取的物业改造保证金被告有权要求原告返还。原告该诉请，于法不合，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告佛山市禅城区盈康资产经营有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取为33160元（原告已经预交）,由原告佛山市禅城区盈康资产经营有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一九年七月十五日书记员 蔡漪琳