广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1803号原告：上海高力国际物业服务有限公司广州分公司，营业场所广州市天河区天河路208号东塔07层04号单元，统一社会信用代码91440101550563625A。负责人：冯文光。委托诉讼代理人：黄伟国、李国峰，广东天胜律师事务所律师。被告：陈文艺，男，1970年7月9日出生，住广州市天河区，委托诉讼代理人:邓定永，广东诺臣律师事务所律师。原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司（以下简称“高力物业”）诉被告陈文艺物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高力物业委托诉讼代理人李国峰、被告陈文艺及其委托诉讼代理人邓定永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高力物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的物业服务费（2016年6月至2018年6月期间每月服务费495.64元，合计12391.02元）；2.判决被告向原告支付拖欠的水电费（2016年5月至2018年8月公摊水电费及2016年5月至2018年6月自用水费合计1242.17元）；3.判决被告向原告支付违约金（物业费违约金从欠缴当月5日起，水电费违约金从产生的次月5日起算，按每日应交费用的千分之三的标准支付）；4.判决被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：陈文艺是福港鼎峰花园A9-1503的业主，与高力物业签订有《前期物业管理服务协议》，该协议中对高力物业提供服务的范围及物业服务费等费用的收费标准、交费日期均有明确约定。多年来，陈文艺一直接受高力物业提供的物业管理服务。至2018年6月，陈文艺已拖欠物业管理费12391.02元拖欠水电费（含公摊水电、自用水电）1242.17元，合计13633.19元。高力物业多次催促，陈文艺均拒绝支付相关费用。高力物业认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，根据《物业管理条例》第七条第（五）项，业主在物业管理活动中，应履行按时缴纳物业服务费用的义务；以及双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条关于物业管理费用的缴纳日期之约定,陈文艺的行为已明显构成违约，请求判如所请。陈文艺答辩称：不同意高力物业全部诉讼请求。主要理由如下：一、陈文艺实际收楼时间为2018年7月8日。根据陈文艺与开发商的约定，交楼时间为2015年11月21日，但因房屋存在严重质量问题，陈文艺没有在验收表上签字并要求开发商进行整改。但高力物业与开发商相互推诿扯皮，导致陈文艺一直不能收楼，在陈文艺不断催促下，涉案房屋经过两次整改后质量问题才基本解决。陈文艺与开发商于2018年7月8日验收，高力物业才在《交楼验收表》上填写了至2018年7月8日案涉房屋的水、电表检查抄表记录，陈文艺在《交楼验收表》“业主验收后签署”一栏签名确认，该日应为实际交楼之日，在此之前产生的相关费用不应由陈文艺承担；二、案涉房屋主卧衣帽间墙底歪斜，属于“主体结构工程的质量问题、装修问题”，不符合合同约定的交楼条件，陈文艺有权拒绝收楼且无需承担任何法律责任。三、陈文艺在实际收楼后，即按时足额缴纳了物业管理费、水电费等相关费用，不存在任何违约之处，高力物业要求陈文艺补缴相关费用并支付违约金，没有事实和法律依据。四、因原告延迟交楼，导致陈文艺不能如期正常使用案涉房屋。根据合同约定，原告应按政府相关部门公布的同地段同类房屋租金标准向陈文艺支付违约金，陈文艺保留向原告追究此项责任的权利。经审理查明：高力物业与陈文艺签订《福港鼎峰花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），该协议没有签署落款日期，高力物业主张系2015年11月21日签署。根据陈文艺签署的《收楼资料确认表》记载，高力物业于2015年11月21日将《服务协议》交予业主陈文艺签收，故可判断《服务协议》签署日期为2015年11月21日，高力物业陈述属实。该《服务协议》约定高力物业是由福港鼎峰花园房地产开发单位广州市宏康福港房地产开发有限公司通过招标方式选聘的前期物业服务企业。陈文艺所购房屋《商品房买卖合同》编号：201405179453，房号：A9栋1503；类型：商住；座落位置：香雪大道西281号（自编A9栋）；建筑面积：136.03平方米。其中第四条约定业主缴纳费用的方式和时间：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳当月各类物业服务费用及上月共用水电分摊费用的义务；收楼时，首次缴纳三个月的物业服务费用；物业服务收费标准如下：住宅：3.61元／月·平方米，不包括物业管理区域内共用水电费分摊；物业管理区域内共用水电费分摊包括但不限于：公共水电费、线损费、路灯电费、楼宇公共照明、二次供水费用、电梯运行电费、车库照明电费、车库清洁用水费、公共清洁用水费等。其中车库照明电费及车库清洁用水费按车库车位个数平均分摊，其余费用按广州市政府有关规定进行分摊，收费标准按照供水、供电部门所公布最新标准为准，以本月分摊上月的方式计收；因业主原因空置房屋的，业主缴纳物业服务费用及共用水电分摊费用标准不变；业主缴纳物业服务费用及共用水电分摊费用，从发展商所出具的《收楼通知书》所注明的收楼日期开始计算；第十条违约责任：高力物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求高力物业限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，高力物业承担相应的法律责任；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，高力物业有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三标准向高力物业支付违约金。高力物业除有权按协议约定收取违约金外，若业主逾期一个月仍未缴交的，高力物业可采取包括将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等催缴措施。逾期三个月仍未缴交的，高力物业可向物业所在地的人民法院提起诉讼，业主应承担由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、交通费、执行费等费用。2015年11月21日，陈文艺前往涉案房屋办理收楼手续，于当日签署《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》、《福港鼎峰花园物品确认表》、《福港鼎峰花园交楼验收表》，其中《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》载明高力物业将单元钥匙共20条，信箱钥匙2条及《前期物业管理服务协议》、《委托银行代收费协议书》等8份文件交予A9-1503房业主陈文艺。《福港鼎峰花园物品确认表》载明高力物业将燃气灶、抽油烟机、消毒柜等物品移交给陈文艺。《福港鼎峰花园交楼验收表》载明福港鼎峰花园已按照政府的批准文件及国家规范建设完成，符合约定交楼条件，现交付使用，欢迎业主对室内设施进行验收，并提出宝贵意见。维修项目栏列出：1.入户花园推拉门锁不到；2.主卧衣帽间墙底歪斜；3.厨房水龙头下方排水处漏水；4.客厅空调洞大阳台位置有疑问；5.地漏盖生锈等5项内容。陈文艺在“业主签署确定”处签名，“业主验收后签署”位置空白。同日，陈文艺将入户门钥匙1条交高力物业托管，以便高力物业跟进涉案房屋维修工程。2016年1月28日，高力物业与陈文艺进行二次验收，《福港鼎峰花园交楼验收表》维修项目栏列出:1.主人房衣帽间墙底歪斜；2.客厅挂式空调洞封上；3.入户花园门套脚湿透；4.厨房门套有破损等4项内容。陈文艺于当日在“业主签署确定”处签名，于2018年7月8日在“业主验收后签署”位置签名。同时，该表备注:“至2018年7月8日水电读数：电：42.83，水：51m3”，陈文艺在该文字下面签名确认。庭审中陈文艺陈述该日应为收楼时间，陈文艺为证明案涉房屋质量问题不符合交楼条件，提交了其与广州市宏康福港房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同》部分条款予以佐证，其中补充协议第六条关于商品房交付手续第7款约定：“广州市宏康福港房地产开发有限公司发出收楼通知后，如陈文艺认为该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题、装修问题，陈文艺有权以书面方式向广州市宏康福港房地产开发有限公司提出要求保修，由广州市宏康福港房地产开发有限公司按照合同约定负责处理和解决，但陈文艺不得以此为由延迟或拒绝收楼；陈文艺以上述理由拒绝收楼或拒绝办理交付手续的，仍视为广州市宏康福港房地产开发有限公司如期交楼，陈文艺须按约定付清所欠费用后才能接收该商品房”。2018年5月8日，高力物业委托广东天胜律师事务所向陈文艺发出《关于催收物业管理费等费用的律师函》（邮件号码：1034593275628），催促陈文艺缴纳截至2018年4月28日已欠缴高力物业的物业管理费11399.74元及水电费（含公摊水电、自用水电）1060.14元及因拖欠费用产生的违约金4007.75元，总计16467.63元，该邮单于2018年5月11日显示投递，陈文艺确认收悉。高力物业提供了其自行制作的《鼎峰2019年3月收款通知单》，该清单上显示A9-1503单元欠缴2016年6月1日至2018年6月31日物业管理费12391元；2016年5月1日至2018年8月31日公摊水电费1119.34元，2016年8月1日至2018年6月30日自用水费为122.83元。高力物业为证实已代缴公共水电费的事实，提交了收款人为广州供电局有限公司、广州开发区供水管理中心的中国建设银行单位客户专用回单。另查明，2016年3月10日广州市宏康福港房地产开发有限公司向鼎峰花园业主发出《2016年3月6日会议协商相关问题的回复》，详细列明了关于维修、返修期间物业管理费及水电费的收取条件：如因维修、返修导致业主尚未能入住的，在此期间的物业管理费及水电费由广州市宏康福港房地产开发有限公司承担；如维修、返修不影响入住的，在此期间的物业管理费及水电费由业主承担，但广州市宏康福港房地产开发有限公司将视情况对业主维修、返修期间的物业管理费进行减免；如维修、返修已完成且达到合同约定及正常使用标准，业主因故未入住且未完成再次验收的，物业管理费及水电费自维修、返修完成之日起由业主承担。又查明，陈文艺于2015年11月21日缴纳了3个月的物业管理费。庭审中，双方确认涉案房屋物业费的标准为每月495.64元。上述事实由《服务协议》、住户信息登记表、《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》、《福港鼎峰花园物品确认表》、《福港鼎峰花园交楼验收表》、收楼流程说明、收楼流程办理单、钥匙托管书、《鼎峰花园物业服务中心物业管理费收款清单》、代扣电费、水费回执、《关于催收物业管理费等费用的律师函》及邮寄底单、妥投证明、《鼎峰2019年3月收款通知单》、《广州市宏康福港房地产开发有限公司2016年3月6日会议协商相关问题的回复》及当事人陈述等予以证实。本院认为：陈文艺与高力物业签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。高力物业按照合同约定对涉诉物业所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。本案的争议焦点是陈文艺缴纳物业服务费的起算时间问题。《服务协议》约定业主缴纳物业服务费用及共用水电分摊费用，从发展商所出具的《收楼通知书》所注明的收楼日期开始计算；收楼时，首次缴纳三个月的物业服务费用；因业主原因空置房屋的，业主缴纳物业服务费用及共用水电分摊费用标准不变。上述约定是当事人真实意思表示，双方应切实履行，故缴纳物业服务费应从开发商出具的收楼通知书上注明的收楼日期开始计算。陈文艺于2015年11月21日办理了收楼手续，接收了房屋钥匙，在《福港鼎峰花园物业服务中心收楼资料确认表》上签名，并预交3个月物业管理费，故高力物业主张从该日起算物业管理费有理有据，本院予以采信。关于涉诉房屋的质量问题，属于陈文艺与发展商广州市宏康福港房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，而本案高力物业、陈文艺之间为物业服务合同纠纷，两者属于不同法律关系，陈文艺可以另循法律途径解决，本案不予处理。综上，陈文艺未支付2016年6月至2018年6月物业管理费的答辩意见，于法无据，本院不予支持。关于公摊费问题。高力物业依《前期物业管理服务协议》作为其收费依据，提供银行转账回单证明已实际缴纳所负责案涉小区公摊费用，并向业主公告，之后发律师函向业主催收相关费用。陈文艺作为小区业主之一，理应承担公共水电分摊费用的责任，对高力物业主张陈文艺支付2016年5月至2018年6月公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。关于自用水费问题。鉴于双方均在交楼验收表上确认涉案房屋存在质量问题需要进行修补工程，且双方在2018年7月8日才确认水表计数，2016年8至2018年6月30日期间产生的水费不多，极大可能系维修房屋产生，此水费由陈文艺负担亦不公平，故对高力物业主张陈文艺承担自用水费的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题。在高力物业未提交证据证明其实际损失的情况下，《物业服务协议》约定的违约金标准畸高；陈文艺辩称在开发商和高力物业未维修整改完毕，其未最终验收房屋之前有权拒交物业管理费，属通过抗辩的方式请求本院调整违约金；陈文艺认为涉案房屋存在质量问题及维修拖拉，是高力物业没有跟进、反馈以及服务质量差等原因才未缴纳物业管理费。综合考虑以上，本院认为高力物业主张物业管理费的违约金标准过高，且陈文艺未缴纳上述物业管理费不是恶意违约，本院依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之三计算违约金。但分段计算的违约金均以不超过本金为限。对于超出上述标准的诉讼请求，本院予以驳回。对于公摊水电费的违约金。陈文艺对高力物业主张的公摊费系因为涉案房屋存在质量问题及物业服务问题才未缴纳，并非恶意拖欠，故本院酌情调整为以拖欠费用为本金，从本金确定的下一日起，按照日万分之三计算违约金，即以1242.17元为本金，从2018年7月1日起，按照每日万分之三的标准计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈文艺应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付拖欠的2016年6月1日至2018年6月30日的物业管理费12391元及逾期违约金（每月以495.64元为基数，每日按万分之三的标准计算，从当月5日起算至实际支付之日止。以上违约金均以不超过本金为限）；二、被告陈文艺应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司支付2016年5月1日至2018年8月31日的公摊水电费1119.34元及逾期违约金（以1119.34元为基数，从2018年7月1日起，按照每日万分之三的标准计算至付清之日止）；三、驳回原告上海高力国际物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由被告陈文艺负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  安慧二〇一九年七月八日法官助理黄兰芳书记员罗徐昉昀附：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。