云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初7072号原告（反诉被告）：陈立，男，1979年12月30日出生，汉族，住云南省昆明五华区。委托诉讼代理人：李春燕，云南陈永键律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明泰凌科技有限公司，统一社会信用代码：91530111MA6KL9056H。住所地：云南省昆明市西山区气象路延长线王家坝22号蓝色综合楼4楼。法定代表人：邬烈云，董事长。委托诉讼代理人：李雨，昆明泰凌科技有限公司工作人员，特别授权代理。原告陈立与昆明泰凌科技有限公司（以下简称：泰凌公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，被告泰凌公司在举证期限内提起反诉，本院受理后，决定合并审理本诉和反诉，并依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈立及其委托诉讼代理人李春燕，被告（反诉原告）泰凌公司的委托诉讼代理人李雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈立向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金12,000元；2.判令被告支付解除租赁合同的违约金6,000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系昆明市五华区茭菱路×号×号库房×层、×层房屋（以下简称：租赁物）的合法使用权人。2019年1月初原告在58同城网络平台发布租赁物信息后，被告公司股东张益铭即与原告协商房屋租赁事宜，并在多次查看租赁物现状后与原告达成口头承租合意，双方商定将房屋一层（建筑面积约210平方米）出租给被告，房屋二层免费提供给被告使用（原告保留一间30平方米左右的办公用房），租期14个月，月租金6,000元……。当时房屋一层放置有广告印刷设备（包括空压机、履膜机、开槽机、压泡机、模切机、切纸机、雕刻机、压膜机、压纹机、打印机、喷绘机等），原告为将租赁物腾空交付给被告，部分设备低至原价四折，部分设备按废铁处理。2019年1月14日，张益铭通过微信方式支付了租赁保证金6,000元，并将其起草的《房屋出租合同》和补充协议通过微信方式发给原告，原告未提出异议。2019年1月29日，被告搬入房屋一层办公，当时房屋一层内还有2-3台设备未处理，原告承诺待合同签订和租金支付后，即将设备挪至他处。被告搬入后，一直拖延签订合同。2019年3月29日，张益铭突然告知原告要退租，并于当晚21时完成搬离。现因双方对应付租金和损失协商未果，因此提起诉讼。被告泰凌公司辩称，原告一直未腾空房屋，且租赁物没有产权，交付使用的面积并没有达到我公司要求，导致我公司无法按照约定使用租赁物和实现合同目的，并因此又重新租用了其他房屋，产生新的损失。反诉原告泰凌公司向本院提出反诉请求：1.确认租赁合同无效；2.判令反诉被告退还2月20日至3月20日期间未提供使用的110平方米对应的租金3,142元；3.判令反诉被告赔偿两次搬家的费用3,000元；4.判令反诉被告赔偿因不清空仓库，无法搬迁，占用原仓库两个月的费用10,000元；5.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我公司是一家以经营医疗器械为主的公司，需要有不少于100平方米的办公区域及不少于250平方米的仓库，卫生达标，才能取得医疗器械经营许可证。由于原租赁单位要收回我公司租赁的办公区域及仓库，故我公司自2018年12月中旬开始寻找新的经营场地。2018年12月27日我公司股东张益铭在58同城网络平台上看到陈立发布的房屋招租信息，并数次到现场查看后，与陈立达成承租合意，并于2019年1月14日向陈立支付了租赁押金6,000元，亦将根据双方口头协议内容制作的租赁合同发给陈立。陈立承诺会将我公司搬入前将屋内的垃圾和设备清空，将符合约定的租赁物提供给我公司使用，但自2019年1月30日我公司进场，直至同年3月29日离开，租赁物内的设备和垃圾始终未清空，我公司实际使用的房屋一层面积不超过100平方米，二层则从未交付使用。由于交付的场地面积不足导致我公司无法办证和经营，而原仓库一直在付费，原房东也催促我公司腾空场地，2019年3月29日，我公司通知陈立不租了，要另找新场地，并同意按双方口头协议约定在扣除22天的装修期后，将2019年2月20日至3月29日期间的租金支付给陈立（扣除押金后再付9天的租金），但陈立不同意，不许我公司搬离并报了警，我公司不得已将家具等物品又搬回原租赁仓库堆放。反诉原告认为，协商过程中，我公司曾将书面租赁合同发给陈立，但因陈立不签合同，导致我公司无法向其支付租金，亦无法办理营业执照和经营许可证等。同时，由于陈立未按约定的租赁面积提供场地，导致我公司无法进行装修，不能搭建仓库，因而一直占用原租赁单位的仓库，并因此多付了两个月的租金10,000元，应由陈立赔偿；由于陈立不履行合同导致合同无效，我公司不得不进行二次搬迀，因此支付的搬家费3,000元应由陈立赔偿。还有，由于陈立交付使用的场地面积不达100平方米，其应将未提供使用的场地110平方米对应的租金3,142元退还我公司。反诉被告陈立辩称，合同无效的理由不成立。泰凌公司单方无故解除不定期租赁合同，应承担违约责任。根据口头合意，泰凌公司按商定条款拟写的房屋租赁合同及补充协议约定的一层租赁面积为210平方米，月租金为6,000元，为配合泰凌公司办理相关证件，我方同意免费提供二层142平方米的面积给泰凌公司使用，故约定的租用面枳为352平方米。泰凌公司于2019年1月29日搬入并开始使用租赁物，于此，虽然双方未实际签订租房合同，但合同己实际履行，不定期租赁合同关系成立。其次，泰凌公司主张我方未按合同约定提供租赁场地，要求扣除房租3,142元没有事实依据，租期应自泰凌公司搬入之日起计算，尽管双方在未签订的租赁合同中约定租期自2019年2月20日起算，但该起算日期以考虑泰凌公司长期租用房屋为前提而给予的装修期，由于泰凌公司搬入后未履行长期租用承诺，故不应享受我方以其长期租用为前提给予的免租装修期。同时，由于未签订租赁合同，泰凌公司支付定金搬入后，双方形成不定期租赁关系，租期应按实际租用期间计算，而不应按未签订的合同约定的条款计算。第三，为将一楼空间腾空给泰凌公司使用，我方在其搬入前低价出让了大部分印刷设备，泰凌公司是在看到房屋空间清理完成后才搬入的。第四，泰凌公司明知其经营业务需要的租赁空间，既然其经多次实地查看决定租用我方场地，即已证明该场地是符合其使用要求的。综上，基于公平合理原则，泰凌公司单方解除不定期租赁合同，至少应承担实际使用期间的租金。合同解除前，按习惯应提前通知对方，否则至少应支付一个月的租金作为违约金。于此，请求驳回泰凌公司的反诉请求，支持我方的本诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月28日，陈立（承租人）与案外人云南建工第三建设有限公司（出租人）签订《物业租赁合同》，合同约定出租人将云南省昆明市交林路×号库房×层、×层（不含一层试压室、二层楼梯口第一间库房）出租给承租人使用，年租金为78,750元，租期自2018年5月1日至2019年4月30日止……。2019年1月14日，泰凌公司股东张益铭通过微信支付方式向陈立支付了租赁押金6,000元。同年1月29日，泰凌公司根据双方达成的口头租赁协议内容：1.租赁物：云南省昆明市交林路×号库房×层210平方米房屋，×层142平方米免费提供给泰凌公司使用；2.租金：月租金6,000元；3.租赁保证金：6,000元；4.租期：14个月，自2019年2月20日至2020年4月19日，2月20日前为免租装修期……，搬入云南省昆明市交林路6号库房，开始使用该房屋至2019年3月29日搬离。2019年3月29日，陈立向公安机关报警称：“发生租房纠纷，要求调处”。公安民警到达现场后了解到：陈立系茭菱路×××号×号仓库出租人，于2019年1月30日将房子租给张益铭做为公司办工用房，先期张益铭付陈立6,000元定金，张益铭到仓库地点后发现仓库的物品没有搬导致不能办理相关手续，张益铭决定不租，但陈立认为张益铭没有交房租不同意她离开，双方因此发生纠纷；陈立要求张益铭支付3个月房租，但张益铭不同意，民警现场调解未果后建议双方通过司法途径解决。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，当事人口头达成租赁合意，租期为14个月，但合同未采用书面形式，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”规定，案涉租赁合同关系应当视为不定期租赁合同关系，按法律对不定期租赁合同的规定处理。其次，根据合同法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，在不定期租赁合同履行过程中，出租人、承租人均可以随时解除合同，但出租人解除合同的，应当在合理期限前通知承租人，承租人解除合同的，则无须履行该提前通知义务。根据上述法律规定和审理确认的法律关系，结合约定和履行事实，本院认为，首先，《房屋出租合同》约定的合同生效条件为“协议经当事人同意、签名盖章后生效”，现合同生效条件未成就，故该书面租赁合同不生效，对当事人没有法律约束力。其次，根据法律对不定期租赁合同的规定，当事人达成的、经审理确认的口头协议内容除租期外，其他关于租赁物、租金、押金等明确的、属于租赁关系基本内容的约定合法有效，受法律保护。第三，在不定期租赁合同关系中，作为承租人的泰凌公司随时有权解除合同，且不负有提前通知出租人的义务。因此，本院对泰凌公司在本案中行使任意解除权解除合同的合法性和法律后果予以确认，陈立以泰凌公司行使任意解除权解除合同构成违约的诉讼理由不能成立，对应的违约金请求本院亦不予支持。第四，不定期租赁的租期始于承租人占有、使用租赁物之日，终于不定期租赁合同终止之日，结合本诉请求和证据证明的租赁物使用事实，本院确定案涉不定期租赁合同项下的租金应按两个月计算（2019年1月29日至2019年3月29日）为12,000元。同时根据法律对合同解除后果的规定，结合费用的性质，本院确定租赁保证金应当予以返还，故以租赁保证金抵充泰凌公司应支付的租金后，泰凌公司还应向陈立再行支付租金6,000元。第五，租赁物系陈立向案外人租赁取得的库房，陈立对租赁物有使用权（在合同约定的租期内），泰凌公司主张案涉不定期租赁合同无效的理由于法无据，本院不予采纳。第六，对于泰凌公司请求退还未交付的租赁物对应面积110平方米租金3,142元的理由，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，由于泰凌公司未能举证证明未交付使用的租赁面积，不能证明的不利后果应由其承担，故本院对该项反诉请求不予支持。第七，泰凌公司请求的搬家费3,000元、租金损失10,000元在法律上属于违约损失，由于泰凌公司未能举证证明该损失系陈立在履行不定期租赁合同中的违约行为所致，故本院对该反诉请求亦不支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条规定，判决如下：一、本诉被告昆明泰凌科技有限公司应于本判决生效后三日内向本诉原告陈立支付租金6,000元；二、驳回本诉原告陈立的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告昆明泰凌科技有限公司的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费250元，减半收取计125元，由本诉原告陈立负担75元，本诉被告昆明泰凌科技有限公司负担50元；反诉案件受理费102元（已减半收取），由反诉原告昆明泰凌科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李其恒二〇一九年七月十日书记员  李根琼