云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初4048号原告：昆明天润源物业服务有限公司,住所地为云南省昆明市高新区云南软件园1501号。法定代表人：蒋宇行。委托诉讼代理人：段璎轩、李燕梅，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：姚凯曦，男，满族，1989年3月22日生，住辽宁省义县。原告昆明天润源物业服务有限公司（以下简称：天润源公司）诉被告姚凯曦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人段璎轩、李燕梅到庭参加了诉讼，被告姚凯曦经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2016年8月1日起至2018年4月20日物业服务费人民币2646元（以下均为人民币）；2、请求判令被告向原告支付计算至被告实际支付完毕物业服务费用之日止的逾期付款违约金（该违约金自2016年8月1日起暂算至2018年4月20日为328.35元）;3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实理由：原告为合法设立的物业服务企业，与云南鹏海房地产开发有限公司（以下简称：鹏海公司）签订了《前期物业服务合同》，受聘对鹏海公司开发建设的溪麓南郡小区提供物业服务。被告为溪麓南郡小区18幢108室业主，有权享受原告提供的物业服务，承担支付物业服务费的义务。被告自2016年8月1日起，便以种种理由拒绝向原告支付相应的物业服务费用。截止至原告起诉之日，被告仍未履行支付物业服务费义务，其行为已严重损害了原告的合法权益。现原告特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的全部诉请。被告未到庭亦未提交书面答辩意见。为证明其主张，原告向法庭提交如下证据：1、商品房买卖合同登记备案表、房屋信息查询摘抄表、公证书、溪麓南郡小区家庭成员登记表及业主迁入登记表、溪麓南郡住宅销售结果表测绘报告，欲证明：1、被告向鹏海公司购买了溪麓南郡18幢-108室房屋，成为溪麓南郡小区业主；2、被告购买的溪麓南郡18幢-108室房屋实测面积为77.6平方米；3、被告已将溪麓南郡18-108室房屋出卖给案外人，案外人于2018年4月20日搬进溪麓南郡18幢-108室房屋；2、前期物业服务合同、发票、费用结算票据，欲证明：1、2011年9月29日原告与溪麓南郡小区开发商鹏海公司签订了《前期物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费标准为1.65元/月/平方米，业主未按合同规定按时足额缴纳物业服务费的，原告有权按每天迟延一日收取业主应付金额的3‰的违约金；2、被告物业费用已支付至2016年7月31日，此后便长期欠付原告物业服务费，被告应当依据《前期物业服务合同》约定之标准按时足额向原告支付物业服务费，其拒交物业费的行为已构成违约，应当承担违约责任；3、催收照片、物业费欠费通知，欲证明原告多次催告被告支付物业服务费，但被告一直未履行支付义务；4、客户来电来访记录本、工程接报修登记本及溪麓南郡物业服务中心派工单（公共及专有区域）、公共检查记录表、道路平整及楼道翻新照片、专业内墙涂刷技术方案、通知、《物业手册》装修指南、装修巡查记录表，欲证明原告作为溪麓南郡小区的物业服务企业，在日常物业管理工作中，对小区住户工程接报维修、公共检查、共有部位维修保养、装饰装修制度及要求等方面均作了大量物业工作，原告对小区公共部位进行了维修、养护和管理；5、标准保养合同、电梯日巡检记录、电梯年检温馨提示照片、消防设备设施保养记录、关于消防通道严禁停车的温馨提示、每月防火巡查记录表、消防器材检查卡照片、二次供水清洗消毒合同书、发电机保养记录、地坑泵保养记录、风机、地坑泵保养记录、风机房保养记录、水泵房巡查记录表、弱电监控系统维修记录表、弱电可视对讲系统维修记录表、管道疏通及工程维修照片，欲证明原告作为溪麓南郡小区的物业服务企业在日常物业管理工作中，对溪麓南郡小区电梯、消防、二次供水、发电机、地坑泵、风机、水泵、弱电监控、弱电可视对讲、管道等物业公用设施做了大量运行、维修、养护和管理工作；6、小区垃圾清运合同、小区生活垃圾清运合同、保洁清洁照片、欲证明原告作为溪麓南郡小区的物业服务企业，进行了共有部位相关场地清洁卫生、垃圾收运处理等物业服务工作；7、销售货物或者提供应税劳务、服务清单、云南省增值税专用发票、绿化作业照片、消杀通知，欲证明原告进行了公共绿化养护管理、绿化杀虫防害等物业服务工作；8、车辆进出记录、外围车辆巡检记录表、车辆及物品出入申请单，欲证明。原告进行了车辆管理物业服务工作；9、监控室摄像头检查记录表、收条、门禁卡发放单、外来人员登记表、溪麓南郡货物出入放行条、巡逻签到表，欲证明原告在公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理上，做了大量物业服务工作；10、新闻报道、社区活动照片、关于寒假期间小区安全的温馨提示、劳动节温馨提示、停水通知、关于高考期间降低噪音的温馨提示、回访记录表，欲证明：1、原告积极参与、组织社区活动，丰富业主/住户文化活动，积极进行公共事务管理工作；2、原告对小区业主/住户进行回访，大部分业主/住户对原告提供的物业服务是满意的。被告未提交证据。经审查，本院对原告提交的证据1中测绘报告，因无业主方签字确认，且无出具机构资质及现场测绘记录证明，本院对其真实性不予确认，其余证据真实性予以确认；对证据2真实性予以确认；对证据3、4、5、6、7、8、9、10中除照片证据外，真实性予以确认，对照片证据，因无法证明形成时间及是否为日常活动所形成，本院对其真实性不予确认。审理过程中，本院依职权对溪麓南郡小区进行了现场勘察并制作了现场勘察笔录。原、被告对现场勘察笔录真实性无异议。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：被告于2010年4月21日购买了鹏海公司开发的昆明市盘龙区润源路溪麓南郡18幢1层108室房屋，房屋建筑面积为77.6平方米。2018年1月15日，被告将上述房屋出售并办理了产权变更登记。2011年9月29日，鹏海公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定鹏海公司委托原告提供溪麓南郡一期前期物业管理服务，在本委托管理物业交房后，在物业管理区域内，提供的日常物业服务包括：1、物业共用部位及附属建筑物、构筑物的维修、养护的管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位、附属建筑物、构筑物及相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共园林绿化的管理养护；5、物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；6、本物业管理区域内公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理；7、业主入住及委托管理区域内物业的装饰装修管理服务；8、业主档案资料及物业档案资料的建立和管理；9、配合和协助辖区政府行政管理单位，完成有关本委托管理物业的相关工作；10、法律法规规定由物业管理公司管理的其他事项；物业服务费用有业主按期拥有的物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.65元/月/平方米；物业服务费用缴纳周期按季度或年度收取，业主或物业使用人应履行交纳义务，按现交费后服务原则，在物业服务费用到期前15日内予以交纳，如逾期交纳物业服务费用的，原告有权按约定收取违约金；二次加压费（7层以上住户收取）：6元/月/户；生活垃圾清运费按照政府收费文件执行；业主未按合同规定按时足额缴纳物业服务费用的，原告有权按每天延迟一日收取业主应付金额的3‰的违约金；本合同期限自2010年9月1日至2013年12月31日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期限届满，由全体业主共同决定续签合同或另行选聘物业服务企业或其他管理人；如合同期限届满但该物业管理区域未有新聘其他物业服务企业提供物业管理服务的，则合同按年度进行闫旭，延续期间，原告有权根据项目实际物业服务要求以及市场变化对物业服务费用进行调整；合同还对其他权利义务进行了约定。被告支付物管费至2016年7月31日后未再支付，故原告诉至法院主张其诉请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法、有效，对被告具有约束力，双方均应按该合同履行相关义务。合同有效期限届满后，虽原、被告未重新签订合同，但原告继续为溪麓南郡小区提供物业管理服务，且被告前述合同期限届满后仍继续向原告交纳物业管理费，依据上述事实，应认定双方存在事实上的物业服务关系。被告交纳物业服务费至2016年7月31日，并于2018年1月15日将房屋出售并办理了所有权变更登记，故原告有权主张被告支付2016年8月1日至2018年1月15日的物管费。对原告主张被告2018年4月才搬离，故费用应计算至2018年4月的意见，本院认为，原告未提交证据证明新业主与物业使用人即被告约定在使用期间物业费由被告支付，故对原告该意见，本院不予采纳。根据合同约定，高层住宅物业服务费为1.65元/月/平方米，被告房屋为高层住宅，建筑面积为77.6平方米，故2016年8月1日至2018年1月15日的物业服务费为2240.7元。因原告未全面举证证明其2016年至2018年的合同履行情况，且根据本院现场勘察情况，原告在履行公共设施维护、小区安保等方面确存在不到位的问题，故本院酌情扣除原告主张的物业服务费的30%，被告应向原告交纳的物业服务费为1568.49元（2240.7元*0.7）。对原告主张的违约金，本院认为，因原告履行合同义务存在瑕疵，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姚凯曦于本判决生效之日起十日内支付原告昆明天润源物业服务有限公司2016年8月1日至2018年1月15日的物业管理服务费1568.49元；二、驳回原告昆明天润源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告昆明天润源物业服务有限公司承担25元，由被告姚凯曦承担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 蒋 煜人民陪审员 陈 欣人民陪审员 杨瑾雯二〇一九年七月三十日书 记 员 陈 瑞