江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初766号原告（反诉被告）：南京勋远置业有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区太平南路166号，统一社会信用代码913201041350584535。法定代表人：陈来铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨健，男，该公司职员，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：石炜炜，女，该公司职员，住江苏省南京市浦口区。被告（反诉原告）：杨卫国，男，1954年12月14日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：沈仲莲，女，住江苏省南京市玄武区。原告（反诉被告）南京勋远置业有限公司（以下简称勋远公司）与被告（反诉原告）杨卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，勋远公司的委托诉讼代理人石炜炜，杨卫国到庭参加诉讼。杨卫国于2019年3月23日提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，勋远公司的委托诉讼代理人石炜炜、杨卫国的委托诉讼代理人沈仲莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）勋远公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨卫国支付自2018年3月1日起欠缴的租金104000元及逾期付款违约金22620元，共计126620元；2.判令杨卫国支付解约违约金52000元；3.判令杨卫国立即腾退、返还房屋；4、判令杨卫国按照租金标准支付房屋使用费（自2018年12月1日至实际腾退返还房屋之日，按照17333元/月的标准计算）；5、判令本案诉讼费用由杨卫国承担。事实和理由：2017年12月26日，勋远公司与杨卫国签订《商铺租赁合同》，约定：勋远公司将位于南京市秦淮区远洋国际xxx号-xx商铺（以下简称案涉商铺）出租给杨卫国，租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止。商铺已交付，杨卫国已入场装修。根据合同约定，杨卫国应在合同签订之日支付租金52000元及履约保证金34667元，之后租金每三个月支付一期，不按期支付租金的，杨卫国应按欠付租金金额每日千分之一的标准支付违约金，超过30日的勋远公司有权解除合同，杨卫国应按合同解除当月租金的三倍支付违约金。但自合同签订以来，杨卫国仅支付履约保证金10000元，租金一直未付，己达到合同解除条件。2018年11月30日，勋远公司向杨卫国寄送《合同解除通知函》，通知合同解除，要求杨卫国支付相关费用，搬离交回案涉商铺，但杨卫国一直未办理。截止合同解除之日，杨卫国累计欠付租金104000元，产生逾期付款违约金22620元，还应按合同解除当月租金的三倍支付解约违约金52000元。故勋远公司诉至法院，请求依法支持勋远公司的诉讼请求。被告（反诉原告）杨卫国辩称，签订合同首先要诚实信用，在合同履行过程中勋远公司有欺诈行为，明知案涉商铺不能作为餐饮使用，还把房屋出租给杨卫国。发现问题后，杨卫国积极就这个问题向勋远公司汇报，与消防管理人员进行沟通，大家达成一致意见，即等环评过关后再签订一个补充协议，但勋远公司却直接起诉了。如果勋远公司要求解除合同的话，应当赔偿杨卫国的经济损失。故杨卫国向本院提出反诉诉讼请求：1.判令撤销合同；2.判令勋远公司返还保证金20000元；3.判令勋远公司赔偿装修及各类损失280000元（其中装修费85000元、水电改造、电表箱31500元、消防改造6500元、门头和店标6800元、厨房设备、冰柜、操作台、冰箱、空调40000元、人员工资50000元、食材30000元）；4.判令勋远公司承担本案诉讼费用。事实和理由：勋远公司作为开发商早知道案涉商铺不具备《大气污染防治条例》的要求，且向政府相关部门承诺不会设置餐饮经营项目。然而，勋远公司故意隐瞒该重要事实，并提供格式合同，告知案涉商铺可做餐饮使用，造成杨卫国租赁目的无法实现，无法合法对商铺使用收益。合同签订第二天，杨卫国在得知商铺不能作为餐饮经营后，及时通知勋远公司并要求退租退保证金，此时商铺尚未装修，但勋远公司业务经理王大雷承诺由勋远公司想办法搞定，环评审批正在办理中，可先行装修，与环评工作同步进行，待环评通过证照办下来后重新确定起租期。因环评过程较长，杨卫国一直无法办理相关证照，至今无法经营使用，造成装修及各类损失28万余元，系勋远公司违背诚实信用原则、隐瞒并提供虚假情况所致，故其应承担赔偿责任。原告（反诉被告）勋远公司辩称，1.租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不具有无效或可撤销事由。2.勋远公司仅收到杨卫国支付的保证金10000元，勋远公司没有违约，杨卫国无权要求勋远公司承担损失。根据合同约定，租赁用途为商业，承租人对房屋性质用途等现状完全了解，而营业执照的办理应由实际经营者负责并办理，出租人没有法定办理的义务，合同对此也未约定。餐饮本身相比一般业态有着更为严格的准入条件，杨卫国在合同签订后发现办证没有那么顺利，便一直推诿支付租金，至今租金一分未付，勋远公司不应为其不谨慎的行为买单承担所谓的损失。就装修损失而方，因承租人违约导致出租人提前解除合同的，对于可移动设备设施，承租人应自行带走，对于不可移动之装修和设施，承租人应不计残值全部移交给出租人，即使不考虑哪一方违约导致合同解除，根据合同的约定，对于可移动的设备设施，勋远公司也不承担任何损失，对于不可移动的设备设施，杨卫国在未取得相关经营许可的情况下，即对案涉商铺进行装修，应自行承担相应的责任。综上，请求法院依法驳回杨卫国的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此查明事实如下：案涉商铺系勋远公司开发建设。2017年12月26日，勋远公司（甲方）与杨卫国（乙方）签订《南京中城国际广场项目物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将案涉商铺出租给乙方作商业使用，租赁面积53.09平方米；交付时间为2018年3月1日，起租日为实际交付之日，如发生起租日延迟，租赁期限相应顺延；租赁期限五年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止；2018年3月1日起至2018年8月31日，租金为52000元，此首笔租金乙方于合同签订之日一次性向甲方付清，第一年租金为156000元，租金按季度支付，上期租金到期前五日，支付下一期租金；乙方应在合同签订当天或之前，向甲方支付本合同的履约保证金34667元，租期内乙方无权要求用履约保证金支付或抵扣其应付的任何款项；合同期满终止且乙方履行合同规定的全部义务（包括但不限于向甲方返还商铺、保证甲方交付的水电、消防、智能化系统等机电设备状况良好、及时付清租金及违约等）之后的一个月内，甲方将无息返还履约保证金；若因乙方违约导致甲方提前解除合同的，则对可移动的设备设施，乙方可自行带走；对于不可移动的装修和设施，应妥善保持，并不计残值全部移交于甲方所有，所有权属甲方；若因甲方违约导致乙方解除合同的，则对可移动的设备设施，乙方自行带走，对不可移动的装修和设施，甲方应当按照资产评估公允价值进行回购。合同签订后，勋远公司将案涉商铺交付杨卫国。杨卫国支付保证金10000元，其在办理营业执照过程中了解到因案涉商铺所在项目没有设置油烟井道，不具备餐饮经营条件，导致餐饮经营户不能及时办理餐饮业态的营业执照。后杨卫国委托他人对案涉商铺进行装修，装修完成后商铺一直空置至今。2018年11月6日，杨卫国领取个体工商户营业执照，名称为南京市秦淮区杨卫国美食店，经营场所为案涉商铺，经营范围包含：餐饮服务、预包装食品、散装食品销售。2018年12月25日，杨卫国领取《食品经营许可证》，主体业态为餐饮服务经营者（微型餐饮），经营项目包含：预包装食品（含冷藏冷冻）食品销售、糕点类食品制售（不含裱花蛋糕）。2018年11月30日，勋远公司向杨卫国发出《合同解除通知函》，载明：杨卫国拖欠2018年3月至11月租金，严重侵害公司合法权益，特函告合同解除，要求杨卫国在收到函件后三日内支付合同解除前的租金及相应产生的违约金，并按合同约定的时间搬离并交回案涉商铺。审理中，对于合同是否继续履行的问题，杨卫国在第一次庭审中明确表示不同意解除合同，并认为正常按合同来说租金从具备开业条件即2018年12月26日起算比较合理。2019年3月23日，杨卫国提起反诉，认为案涉商铺至今无法经营使用，要求撤销合同、要求勋远公司退还保证金并赔偿损失。2019年4、5月，杨卫国因心肌梗死、冠心病、糖尿病先后两次入院治疗。勋远公司在庭审中表示为减少损失，在双方达成调解的情况下，可以对2019年5月24日之前的问题既往不咎，杨卫国可以自己经营或在双方都确认的情况下转让给他人经营。对此，杨卫国表示现在身体状况较差，没有办法开业经营，同意将商铺交还给勋远公司。对于案涉商铺不可移动的装修部分价值，勋远公司主张其经测算，该部分价值约48394.66元。经释明，杨卫国不申请对装修价值等进行评估。截至一审判决时，杨卫国尚未将案涉商铺腾空返还给勋远公司。本院认为，勋远公司与杨卫国签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，双方均应遵照执行。杨卫国反诉请求撤销《租赁合同》，无事实及法律依据，本院不予支持。本案杨卫国为经营餐饮而承租案涉商铺，双方在合同中约定租赁用途为商业，在没有特别注明不能用于经营餐饮的情况下，应当认定合同约定的商业用途包含餐饮在内。勋远公司在将案涉商铺交付杨卫国后，因案涉商铺不具备餐饮经营条件，导致杨卫国未能及时办理餐饮业态的营业执照，合同目的无法实现，应当认定勋远公司交付的商铺不适租，勋远公司无权收取该期间的租金，并应当对此承担逾期期间的违约责任。杨卫国主张在此期间产生人员工资损失50000元，虽未能提供证据，但考虑到杨卫国系个体经营，实际聘用亲朋参与管理系较为惯常的经营方式，综合考虑本案的实际情况及双方的过错程度，本院酌定勋远公司应赔偿的人员工资损失以10000元为宜。对于杨卫国主张的食材损失，杨卫国陈述在收到房屋第二天办理相关证照手续时即得知案涉商铺不具备经营餐饮条件，而其应当在具备开业条件的情况下再购置食材，现其主张食材损失，依据不足，本院不予支持。对于合同解除及违约责任的承担问题，从本案查明的事实来看，杨卫国于2018年12月25日方取得《食品经营许可证》，具备开业经营条件，勋远公司虽称案涉商铺于2018年10月即通过环评，但未能提供相应证据，故本院认定案涉商铺自2018年12月25日起符合合同约定的适租条件，勋远公司于2018年11月30日即发函行使解除权，于法无据，不能产生合同解除的法律后果。后勋远公司于2019年1月10日诉至法院，要求杨卫国腾让房屋并支付解约违约金，应视为其通过诉讼的方式行使合同解除权，现杨卫国亦不希望继续履行合同，故双方签订的《租赁合同》于起诉状副本送达杨卫国之日即2019年1月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。勋远公司要求杨卫国腾让案涉商铺，于法有据，本院予以支持。对于勋远公司要求杨卫国自2018年3月1日起支付租金、使用费的诉讼请求，如前所述，2018年12月25日之前案涉商铺不能满足合同约定的适租条件，勋远公司无权收取租金；2018年12月25日房屋具备经营条件之后，杨卫国占用商铺即应支付租金，但因勋远公司于2018年11月30日即发函要求解除合同，解约不当，客观上导致杨卫国在不能确认合同是否能继续履行的情况下不敢径行筹备开业，案涉商铺一直空置至今，对于案涉商铺长时间的空置，合同双方均存在一定过错，故本院酌定杨卫国应按7000元/月的标准向勋远公司支付租金、使用费至房屋腾让之日止。对于勋远公司要求杨卫国支付违约金的诉讼请求，如前所述，双方对合同解除均有过错，故本院对勋远公司该项诉请，不予支持。对于杨卫国要求勋远公司赔偿损失的反诉请求，其中对于可移动设施、设备等，杨卫国应自行搬离，其要求勋远公司赔偿厨房设备、冰柜、操作台、冰箱、空调损失的诉讼请求，本院不予支持。对于不可移动的装修、水电、消防改造费等部分损失的反诉请求，因双方对合同解除均存在过错，故对杨卫国相关损失，应按各自的过错程度进行分担；因杨卫国未能提交证据证明其对案涉商铺所作装修、改造花费的具体金额，亦不申请进行评估，应承担举证不能的法律后果；鉴于该项费用确已发生，本院综合案涉商铺实际装修状况、勋远公司的自认以及双方的过错程度等，酌定勋远公司支付杨卫国的装修、改造等损失以40000元为宜。另对于杨卫国请求勋远公司退还保证金20000元的反诉请求，勋远公司陈述其仅收到杨卫国支付的保证金10000元，杨卫国未能举证证明其已支付保证金20000元，应承担举证不能的法律后果；现双方《租赁合同》已解除，勋远公司应将其收取的保证金10000元返还给杨卫国。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨卫国于本判决生效之日起十日内腾空迁出南京市秦淮区远洋国际xxx号-xx商铺，将商铺返还给原告（反诉被告）南京勋远置业有限公司；二、被告（反诉原告）杨卫国于本判决生效之日起十日内按7000元/月的标准支付原告（反诉被告）南京勋远置业有限公司租金、使用费（自2018年12月25日起计算至返还商铺之日止）；三、原告（反诉被告）南京勋远置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）杨卫国经济损失50000元；四、原告（反诉被告）南京勋远置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）杨卫国保证金10000元；五、驳回原告（反诉被告）南京勋远置业有限公司的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杨卫国的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3872元，由原告（反诉被告）南京勋远置业有限公司负担2657元、被告（反诉原告）杨卫国负担1215元；反诉案件受理费2900元，由原告（反诉被告）南京勋远置业有限公司负担580元、被告（反诉原告）杨卫国负担2320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱教莉人民陪审员  王龙芹人民陪审员  郭 进二〇一九年七月九日见习书记员  章 涵