重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初14671号原告：吴小军，男，汉族，1978年5月26日生，住重庆市开县。委托诉讼代理人：梁远春，重庆弘全律师事务所律师。被告：李媛，女，汉族，1987年2月13日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：王萍，重庆渝宏律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司华润二十四城二分公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街55号13幢负1-19，统一社会信用代码91500107MA5U73FC3X.负责人：周燕，职务董事长。委托诉讼代理人：张胜，男，汉族，1993年8月13日生，住四川省广安市广安区，系公司员工。委托诉讼代理人：叶亚运，男，汉族，1990年10月5日生，住重庆市长寿区，系公司员工。原告吴小军与被告李媛及第三人重庆到家了网络科技有限公司华润二十四城二分公司（以下简称到家了公司华润二十四城二分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴小军及委托诉讼代理人梁远春，被告李媛委托诉讼代理人王萍，第三人到家了公司华润二十四城二分公司委托诉讼代理人张胜、叶亚运到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴小军诉称，2018年4月10日，在第三人到家了公司华润二十四城二分公司（经纪方）居间下，原、被告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》。签约后，因被告不良征信原因至今未能在银行成功办理按揭贷款事务，原告向被告发出《律师函》催其尽快办理银行按揭事务。被告收函后向原告通知表示可全款支付，被告予以同意，但被告后又向原告表示通过银行按揭贷款方式支付房款。原告通过配合被告多次办理银行按揭贷款，深感被告无实际购房能力，给原告售房带来巨大风险，且被告出尔反尔，极不诚信，被告经原告多次催告不履行合同，构成违约，原告依法享有解除权。现原告起诉至法院请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋买卖合同》与原、被告及第三人签订的《补充协议》中的房屋买卖合同关系于2018年8月7日起诉状副本送达到被告之日发生解除效力；2、判令解除《居间服务合同》及《交易服务合同》；3、判令被告向原告支付合同约定的房屋总价20%的违约金，原告只主张20万元；4、判令被告已向原告支付的5万元购房定金归原告所有；5、本案案件受理费由被告承担。审理中，原告申请撤回第2、4项诉讼请求。被告李媛辩称，原告无权解除合同，合同不发生解除效力，合同应当继续履行。被告未违约，故不应承担违约责任。如法院判定解除合同，违约责任系弥补原告的损失，而原告作为卖方不存在损失，故不应要求被告承担违约责任。原告起诉解除合同的目系涨价另行出售房屋。合同约定违约金约定过高，原告主张金额也过高，如法院支持，则请求法院依法调低。第三人到家了公司华润二十四城二分公司述称，被告未违约，合同应当继续履行。经审理查明，2018年4月10日，与吴小军（卖方）与李媛（买方）在第三人到家了公司华润二十四城二分公司（经纪方）居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，约定：1、李媛购买吴小军位于重庆市九龙坡区X街X号X幢X号房屋，该物业建筑面积112.46平方米。2、该物业转让成交价格为人民币196万元。3、李媛于签订合同当日支付定金5万元；李媛支付首付款35万元，用于该房屋解押；在办理权属转移登记申请并取回回执单当日支付39万元;李媛银行按揭贷款117万元由放贷银行直接交付吴小军，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由李媛在办理权属转移登记申请并取回回执单当日交付差额给吴小军；吴小军于收齐房款当日将该房屋交付予李媛。4、该房屋已设定抵押，抵押权人为重庆银行，吴小军于李媛按揭审批通过后10个工作日内办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；李媛应于抵押权人告知或吴小军告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向吴小军银行还款账户汇入房款（首付解押款）用于该房屋解押，如李媛贷款购买该房屋，则李媛须于李媛向银行申请的按揭贷款获得审批通过后再向吴小军交付房款用于解押。5、买卖双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料、办理该房屋权属转移登记申请手续。6、卖方同意该房屋合同项下新的产权人为买方本人或买方指定的人员，新产权人可为一人或共有人，卖方同意以买方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记。7、李媛未按照约定付款的，逾期15天之内的，按每逾期一日，向吴小军支付房屋成交价的5‰违约金，并于实际支付之日起3日内向吴小军支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，吴小军有权解除合同，合同被解除的，李媛应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向吴小军支付违约金，并由吴小军退还李媛全部已付款；买卖双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，或逾期解押、逾期交房的，逾期15天之内的，按每逾期一日，支付房屋成交价的5‰违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应自合同解除之日起3日内按房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由吴小军退还李媛全部已付款。同时,买卖双方及中介公司签订《补充协议》，约定李媛在签合同3个工作日内去银行面签并交齐所需资料；中介方承诺在资料完善的情况下20个工作日内按揭审批通过，如未按期通过，每逾期一天中介方赔偿吴小军100元；中介方承诺该房屋在过户并送回银行抵押后三个月内放款，如逾期未放款，中介方全权负责，在三个月内把尾款垫付给吴小军。中介公司落款处系“叶亚运”签字。合同签订当日，李媛向吴小军支付定金5万元。合同签订后，李媛先后在中国建设银行、广发银行、中国工商银行办理按揭贷款申请手续，吴小军均予以配合，但李媛的按揭贷款均未获得审批通过。吴小军陈述未通过的原因系李媛有不良征信记录导致，所以李媛无法按照合同约定通过按揭贷款的方式支付房款，构成逾期付款，导致吴小军的合同目的无法实现，吴小军据此主张李媛违约并要求解除合同。李媛陈述在上述三家银行办理按揭贷款手续属实，多次去银行办理的原因并非征信不良，而是李媛提出产权证权利人增加一人，银行予以拒绝。中介公司陈述，在三家银行办理三次按揭贷款审批属实；李媛征信有逾期记录，但是不影响银行放贷，银行拒绝办理贷款的原因是李媛要求增加一人作为共同贷款人，而共同贷款人与李媛不是亲属或夫妻关系。2018年5月31日，吴小军向李媛发出《律师函》，催促李媛在2018年6月10日之前提交银行按揭贷款审批通过的证明资料，否则视为李媛违反合同约定。2018年6月9日，李媛以《通知函》和委托律师向吴小军发出《关于履行房屋买卖合同的律师函》的形式向吴小军回复：李媛已筹集完毕购房全款并且能够立即全款支付并附上银行账户明细表。2018年6月10日，中介方向吴小军发出《通知函》，载明应李媛要求，李媛现已筹集全部房款，愿意以全款的方式购买该房屋；现通知吴小军在收到本通知之日起5个工作日内前来中介方与李媛办理该房屋的产权转移登记申请手续。2018年6月12日，吴小军向李媛发送手机短信，载明：吴小军向李媛发出律师函后，于2018年6月11日收到李媛回复的通知函，吴小军同意李媛提出的全款支付，让李媛在2天内将全部购房款转到吴小军名下重庆农村商业银行账户内，并告知了账号；待吴小军收到李媛支付的全部购房款后，吴小军在10日内办理该房的解押手续，解押后5日内双方共同办理该房屋的过户手续。后,李媛委托中介方向吴小军发送“按照……存量房交易文件的约定履行合同”、“我有能力支付约定的房屋价款，能够按照房屋买卖合同约定的支付时间支付”、“你想一房二卖的证据我已取得”。李媛对此陈述其表达的意思是按原合同的时间点支付，而非重新按照按揭贷款的方式来支付。审理中，李媛举示招商银行账户历史交易明细表，载明在2018年6月10日，李媛的账户内余额为1984079.99元。审理中，李媛举示2018年7月2日的通话录音、视频录像（2018年6月9日、2018年9月2日）、网站截图。通话录音证明原李媛催告吴小军办理贷款解押手续，但吴小军予以拒绝；视频录像及网站截图证明吴小军一房二卖，且已经收取了客户50万元定金。吴小军起诉的目的是为了涨价并且一房二卖，李媛也因此不敢直接全款支付。吴小军对通话录音的真实性认可，但陈述不知道录音对方是谁；认为该房源在多家中介挂出，并非一房二卖，也未收取其他客户购房定金。审理中，吴小军举示吴小军与李媛及吴小军与中介公司的多次通话录音，拟证明李媛认可未能办理按揭贷款的原因系自己的征信问题，双方对付款方式重新达成了一致意见是李媛立即支付全款，李媛未能立即支付全款而要求吴小军先办理解押手续不符合双方的约定且吴小军也基于李媛未能成功办理按揭贷款的原因不再信任，也无法接受先办手续再付款，以防止收不到尾款的风险。其中2018年6月4日吴小军与李媛的通话录音显示：李媛认可其征信不良记录4次。2018年6月5日吴小军与李媛的通话录音显示：李媛提出全款支付，吴小军表示同意在过户时付清房款，李媛表示因为是临时决定全款，需要2018年7、8月份才能付清房款，或者先付90万元办理过户，在过户后一个月内付清尾款，也表示在2018年6月份准备好全款，7月初过户付款，吴小军觉得时间太久。2018年6月5日吴小军与中介方的通话录音显示：中介方说李媛全款支付，李媛明天就可以支付，本周五就可以过户。另查明，李媛已起诉吴小军要求继续履行合同。上述事实，有当事人陈述、存量房交易文件一套、不动产登记信息查询证明、收条、短信记录、微信聊天记录、通话录音、银行流水、律师函、视频、通知函及庭审笔录等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，原告申请撤回要求解除《居间服务合同》及《交易服务合同》与要求被告向原告支付的5万元购房定金归原告所有的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方于2018年4月10日签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。《房屋买卖合同》约定李媛通过按揭贷款的形式支付部分房款，吴小军配合李媛到三家银行办理了三次按揭贷款审批手续，但均因李媛的原因未能审批通过。后李媛与吴小军双方口头达成全款支付意思表示，但双方对支付的时间及是一次性还是按合同约定的时间节点分期支付存在不同的意见，双方对此并未达成完全一致意见。2018年6月12日，吴小军向李媛发出通知，要求李媛在2天内将支付全款，然后办理解押过户手续，李媛认为按照合同约定的支付节点支付，双方遂发生争议。在此情况下，双方对合同继续履行达成一致意见，但对履行过程中的付款步骤产生争议，从买方角度看，其在解押过户之前付清全款，存在后续不能过户的风险，从卖方角度看，其过户之后存在收不到房款的风险。按照合同法对履行过程中产生争议的规定，没有具体约定的，可以参照行业惯例进行处理，按照二手房买卖中全款支付方式的一般流程,如交易房屋需要办理还款解押手续及卖方需买方资金解押的，买方须按解押银行要求支付解押款的时间向卖方解押还款账户内足额支付解押款，买方在买卖双方到不动产登记中心提交产权转移登记申请手续后向卖方支付剩余款项（可留有小部分款项，在交房时支付），这种方式对买卖双方的风险控制较好，较为合理。本案中，李媛已向吴小军出示了其账户余额可以全款支付，而吴小军坚持李媛在解押、过户前支付全部房款，此并不符合常理，且李媛在此之前已经得知吴小军名下的该房屋还在其他中介出售，李媛未按照吴小军于2018年6月12日向李媛发送通知要求的2天内支付，并不构成违约。因此，吴小军以李媛变更付款方式后未及时付款存在违约，导致合同目的无法实现的意见，本院不予采纳。李媛具备实际履行能力，且合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，吴小军应当继续履行合同。综上，吴小军起诉要求确认解除与李媛的房屋买卖合同关系及要求李媛承担违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴小军的诉讼请求。案件受理费24080元，由原告吴小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  钱 涛人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年七月二十八日书 记 员  周媛颐