安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初2071号 原告：王永霞，女，1974年11月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：曹兰英，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。 被告：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙浩，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑶瑶，安徽禹风律师事务所律师。 原告王永霞与被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王永霞的委托诉讼代理人曹兰英、被告荣盛公司的委托诉讼代理人孙浩、张瑶瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王永霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金65037元（逾期办证时间从2016年6月23日计算至2018年4月18日，截止共计665天，即违约金为489002元×0.02%/日×665天=65037元）；2、被告蚌埠市荣盛伟业房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2013年5月29日，原告与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201305290028），原告以按揭方式购买被告开发的荣盛·锦绣香堤8号楼1单元20层01203号住宅房一套，建筑面积86.88平方米，房屋总价款489002元。合同约定被告于2015年6月30日前交房，并约定交房后360日内被告为原告办结房屋所有权证，如逾期则每日按已付房价款的0.02%向原告支付违约金等，并于2013年6月3日签订了由开发商全权办理房屋所有权证的委托公证书。2015年6月23日，被告按照合同约定通知原告验收房屋并办理了入住手续，原告入住当日已向被告全额交清了房屋契税、公共维修基金及其他办证费用和资料，并敦促其早日办结房屋所有权证，原告多次去被告处问询房屋所有权证办好没有，回复说正在办理，但直至2018年4月18日，被告才给原告办结房屋所有权属证书。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条、《合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金。综上，为了维护原告的合法权益，原告遂诉至人民法院，请求判如所请。 被告荣盛公司辩称：1、原告是办理涉案房屋权属证书的法定义务人；在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，原告与被告之间存在委托与受托的代理关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，办理涉案房屋权属证书是原告的法定义务。而因原告系通过按揭贷款方式购买涉案房屋的，被告须替原告向相关按揭银行交纳一定数额的保证金、承担阶段性还款保证责任，为确保原告能配合办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书，以便被告免除阶段性保证责任、取回为原告担保而提交给银行的保证金，特由原告委托被告代为办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书。在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，被告与原告之间形成的是一种委托代理关系，故而，双方的相应权利义务应该基于委托代理关系进行确定。2、在关于涉案房屋的商品房买卖合同关系中，被告依法依约承担特定的合同义务——即将涉案房屋初始登记申请材料在一定期限内提交至产权登记机关，唯有被告违反该义务方为原告逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。因商品房系不动产，开发商不仅负有交付商品房的义务，还要确保商品房产权登记于开发商名下，如此，开发商对商品房的所有权拥有方式才能由基于合法建设取得转变为不动产初始登记后取得，进而，商品房的权属证书方能由开发商名下转移至购房者名下。因而，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等均有相关规定。而据双方《商品房买卖合同》第十五条约定被告保证涉案房屋所有权可以转移至原告名下的合同义务是：“在商品房交付360日内，将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料（即涉案房屋的初始登记申请材料）报产权登记机关备案”（此即为涉案房屋的初始登记申请）。否则，因被告的责任而逾期将初始登记申请材料提交至产权登记机关，被告应“按已付房价款的日0.02%向买受人（即原告）支付违约金”。对于原告未能取得权属证书，被告承担责任仅为2016年8月12日（被告在该日将初始登记申请材料提交至产权登记机关）之前，之后原告未能取得产权证书的原因不在被告。3、无论是按照委托代理关系，还是按照商品房买卖合同关系，原告都无权要求被告承担2016年8月12日以后原告未取得涉案房屋权属证书的违约责任。在商品房买卖合同关系中，原被告的权利义务应该基于法律和商品房买卖合同来确定。如前所述，被告重要合同义务之一即按照约定期限提交涉案房屋初始登记申请材料，以得以将涉案房屋登记至答辩人名下、取得涉案房屋的不动产权利证明书。被告虽逾期提交了涉案房屋初始登记申请材料依法依约应当承担一定的违约责任，但作为商品房的出卖人，被告在涉案房屋初始登记申请材料提交完成取得不动产登记收件单之日，即完成所有出卖人的义务，在此后办理产权证书的阶段，被告仅是协助义务，在不能归结为被告原因时，原告未取得涉案房屋权属证书不能要求被告承担违约责任。在委托代理关系中，被告系无偿为原告涉案房屋权属证书办理的代理人而并非产权登记机关，被告仅是代原告向产权登记机关申请办理涉案房屋的权属证书，无法决定产权登记机关的办事流程和办证期限；此外，原告出具的公证委托书并未载明被告的义务，也未载明被告责任，实际上，原告是否取得涉案房屋的权属证书皆不影响其权益，反而会导致被告因原告未取得涉案房屋的权属证书而自身权益受损的情况出现，故而原告无法依据委托关系要求别搞承担违约金，更何况，被告已履行了委托事项，代原告向产权登记机关申请办理涉案房屋的所有权证书。综上，请求法院依法判决，驳回原告的不法诉请。 经审理查明：2013年5月29日，王永霞与荣盛公司签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定王永霞购买荣盛公司位于蚌埠市，所售房屋为项目中第8号楼1单元20层01203号。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。 2013年6月3日，经蚌埠市众信公证处公证，王永霞向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需规费由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。 2015年6月17日，王永霞作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为484330元。 王永霞与荣盛公司均认可房屋交付的时间并认可逾期办证的起算时间为2016年6月20日。此外，2017年1月10日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。现涉案房屋已经办理皖（2016）蚌埠市不动产权第0021315号权属证书。 以上事实有原、被告的身份信息资料、《商品房买卖合同》、《公证书》、购房发票、交房记录表、《蚌埠市房屋交易确认书（转让）》、不动产登记中心查档说明、双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与王永霞真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受王永霞委托，代王永霞办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。因双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。经审查，蚌埠市房屋交易确认书（转让）中载明，荣盛公司于2017年1月10日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其违约导致逾期办证的违约金计算至2017年1月10日。荣盛公司主张逾期办证违约金应计算至涉案房屋完成初始登记之日，以及王永霞主张逾期办证违约金应计算至涉案房屋所权证办结之日，均与双方约定的合同内容不符，本院均不予支持。对于违约金计算的基数，原告主张按购房合同约定的总房款为计算违约金的基数，本院经审查认为，因案涉合同已明确约定“出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金”，因此原告的该主张无事实和法律依据，本院认为应以原告方购房发票载明的原告实际交付的购房款为基数计算违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付原告王永霞自为2016年6月20日起以484330元为基数以日0.02%计付至2017年1月10日的（逾期办证）违约金； 二、驳回原告王永霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1426元，减半收取713元，由原告王永霞承担213元，被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司承担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 庞 珂 二〇一九年七月五日 书记员 彭圆圆