鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0302民初2071号原告：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁东区解放东路368号31栋101室。负责人：乔春宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡微，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：李焕波，男，1980年8月1日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。原告上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司诉被告李焕波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的委托诉讼代理人刘沫含、胡微，被告李焕波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业费6704.64元、违约金2389.22、电梯费900元，合计9993.86元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系鞍山爱家皇家花园12楼1083房业主，建筑面积124.16平方米。原告与被告于入住时签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费由原告按建筑面积以1.8元/月/平向被告收取，被告应于每年12月20日前向原告交纳次年上半年物业费，每年6月20日前向原告交纳下半年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金，现被告拖欠2017年1月1日至2019年6月30日物业服务费、电梯费，经原告多次催要，被告拒不交纳。原告认为，双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，被告拖欠原告物业费、电梯费拒不交纳已经构成违约，根据我国《合同法》的相关规定，被告应该承担支付欠款及违约金的责任，故请求人民法院依法判决被告给付所欠物业费、电梯费、违约金，合计9993.86元。被告李焕波辩称，一、《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》一级收费标准为1.3元，爱家物业服务费价格为1.8元。1、日常管理与服务项第3条规定，按物业服务费的六大项内容分别立帐，公布物业服务费收入支出情况，每半年公布一次。(从未公布)2、公用设施设备维修保养第7条规定，住宅区道路平整，主要道路及停放场交通标志齐全、规范。(骑士广场三个月破损状态)3、协助维护公共秩序第3条规定，对进出住宅区的劳务人员实行临时出入证管理。(从未看到劳务人员持出入证进出小区或办证)4、绿化养护管理第2条规定，草坪生长良好，及时修剪和补种，无杂草、杂物。(基本以杂草为主)二、《鞍山市物业服务收费管理实施办法》20081208下发,20090101执行，其中第五章备案管理及《收费许可证》审验，每年第一季度，没有明示或出示。三、爱家物业服务存在诸多瑕疵，未达到相关物业服务标准和要求1、安保和临时出入人员管理是物业服务的基本内容也是重要内容，存在重大失职。2017年全年至2018年一季度，小区南门、西门因为多次维修、更换门禁而造成门禁长期处在无法正常工作的状态，完全敞开大门，各种闲杂人员随意出入年多的时间，楼宇门在2017-2018年也长期处在未能锁闭状态,2018年二季度小区新门禁投入使用后，仍有多位拾荒者长期处在无人监管的自由出入状态，随意翻动垃圾箱、丢弃垃圾、出入大堂，给业主财物安全和卫生环境造成极大影响。2、设备、设施维修、维护不及时,2017年至今，爱家小区内有多处建筑、设施长时间处在待整改状态，维修拖拉不及时，有的一年时间也未见落实，例如入户大堂及外部灯柱磁砖脱落,9号楼西侧地面塌陷无草皮等,2019年3月份因骑士场地面地砖塌陷鼓包，挖开45平方米的施工区域，直至6月中旬才用水泥抹平而不是地砖，不仅未能恢复原状，影响园区环境与品质，这样一个小问题用三个月的时间来处理，而且骑士广场是业主及儿童聚集场所，物业只用警戒线围挡存在重大安全隐患。3、物业无法保障小区良好的居住环境，第一大堂、电梯间卫生清理不及时，质量不好；第二垃圾桶清倒不及时，垃圾经常落地，夏季刺激性气味严重：第三2017至今，爱家东侧新建小区施工，经常至夜间22时以后，甚至在中高考期间也是如此，严重噪音扰民，因是开发商与物业公司的关系，多次向物业反映均未有任何效果，严重影响业主休息：第四对进入小区的车辆停放监管不到位，造成车辆停放混乱。第五由于物业监管沟通不到位，造成多位业主在园区内随意拉绳晾晒、草坪上晾晒秋菜，严重影响园区环境；第五、园区门店装修缺乏监管，建筑垃圾随意堆放，目前在南侧和西侧分别有两处垃圾堆放时间已有几个月未能清理。4、小区存在多项安全隐患，第一是几年来由于物业监管不力以及措施不到位造成小区消防通道经常被车辆堵塞；第二是截止目前地下停车场及电梯间仍存在手机无信号或信号弱的情况，如果发生意外，根本无法与外界取得联系；第三是电梯间四方对讲功能长期不能正常使用，按报警按纽经常无人接听；四、关于“拒不缴费”的说法，纯属无稽之谈,2017年是物业服务问题最多的年，物业与我沟通，我提出建议和解决方案，但被物业回绝,2018年也是如此，如果不管物业服务质量如何都要交物业费，那么物业服务存在诸多问题为什么不能降低物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对本案事实作出如下确认：李焕波系上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司提供物业管理服务的鞍山爱家皇家花园小区12号楼1083室房屋的业主，房屋的建筑面积为124.16平方米。上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司与鞍山爱家皇家花园的开发商鞍山爱家房地产开发有限公司签订了一份《鞍山爱家皇家花园前期物业服务合同》，约定上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司按照房屋建筑面积每年分上下半年两次收取物业管理费，其中物业管理费的收费标准为1.8元/㎡/月；电梯费收费标准为30元/月/户；逾期缴纳则每日加收欠费总额的3‰作为违约金。现李焕波拖欠2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费6704.64元、电梯费900元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司与鞍山爱家皇家花园的开发商鞍山爱家房地产开发有限公司签订《鞍山爱家皇家花园前期物业服务合同》为李焕波居住小区提供物业服务，上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司实际提供了物业服务，李焕波亦实际接受了上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司提供的服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，李焕波理应按照合同的约定向上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司提出要求李焕波支付其所拖欠的物业管理费6704.64元、电梯费900元的诉讼请求具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于李焕波辩称物业管理服务存在瑕疵一节，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，对于业主提出物业管理中存在的问题，物业公司应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。关于上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司提出要求判令李焕波支付按合同约定计算的违约金的诉讼请求，本院认为，鉴于该小区的实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第三十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李焕波于本判决生效后十日内偿还上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司物业管理费6704.64元、电梯费900元；二、驳回上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李焕波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  杨依桐人民陪审员  王明宝人民陪审员  田 洋二〇一九年七月三十日代理书记员  廉 欣