广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3066号上诉人（原审被告）：佛山市竤海企业管理咨询有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：简浩然。委托诉讼代理人：黄发林，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶芯铜，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村平东股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：麦耀锡，董事长。委托诉讼代理人：周德卫，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，广东国龙律师事务所律师。原审被告：陈志海，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。原审被告：简浩然，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。两原审被告的共同委托诉讼代理人：黄发林，广东瑶琨律师事务所律师。上诉人佛山市竤海企业管理咨询有限公司（以下简称竤海公司）因与被上诉人广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村平东股份合作经济社（以下简称平东股份社）、原审被告陈志海、简浩然房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初21024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。竤海公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费用由平东股份社承担。事实与理由：一审判决认定《××广场租赁合同》（以下简称涉讼合同）无效，且根据竤海公司已支付一年租金的事实推定竤海公司已获得占有利益，并据此判决竤海公司承担占有使用费，属于认定事实不清。事实上，竤海公司在租赁涉讼场地后，涉讼场地上的建筑还未经竣工验收，不可能用于出租，竤海公司亦从未收取过任何租金，故平东股份社要求竤海公司参照涉讼合同约定支付不当得利于法无据。为妥善解决本案纠纷，竤海公司建议以双方约定的建设期间的租金标准来计付本案占用费。平东股份社辩称：（一）平东股份社已按照《项目开发合作协议》的约定交付涉讼土地，无论竤海公司是否将涉讼土地上的建筑投入使用，其应按约定承担支付租金的义务。而且，在2017年7月份前，竤海公司按约支付租金，从未提出因涉讼土地上的建筑物未建成导致不能交租的抗辩。另外，据了解，竤海公司实际上有将涉讼建筑物出租并由此获益，故竤海公司上诉主张无需支付占有使用费没有依据。（二）涉讼建筑物即便存在违建，但平东股份社就其中合法报建的部分有权出租，故竤海公司针对涉讼建筑物的合法报建部分应支付占有使用费。涉讼合同不能一概认定为无效。（三）一审判决未认定《项目开发合作协议》无效，故根据该协议的约定，陈志海、简浩然需承担该协议项下所有义务和法律责任，即陈志海、简浩然应对平东股份社主张的占用费承担共同清偿责任。陈志海、简浩然共同述称，同意竤海公司的上诉意见。平东股份社向一审法院起诉请求：1.判令竤海公司立即支付承租费用390377.25元；2.判令陈志海、简浩然对竤海公司所欠承租费用承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费全部由竤海公司、陈志海、简浩然承担。一审中，平东股份社明确第一项诉讼请求变更为竤海公司立即支付承租费用190377.25元，因为竤海公司、陈志海、简浩然在起诉后于2018年9月10日向平东股份社支付了20万元。还明确其主张的承租费用计算期间为2017年7月至2018年9月。一审法院认定事实：2014年5月20日，平东股份社作为甲方与陈志海、简浩然作为乙方签订《项目开发合作协议》，约定：合作项目位于佛山市禅城区**********侧、***侧（地块十一之五）的地块，总用地面积共395㎡，合作方式为乙方出资、甲方提供土地，合作项目建成后所有地上建筑物全部由乙方按协议约定的条件承租。在甲方权利义务部分约定，甲方不参与合作项目的经营、不承担亏损；合作项目的立项、报建等一系列手续均以甲方的名义办理，具体工作和相关费用由乙方负责；乙方权利义务部分约定，自本协议签订之日起17个月内即2016年6月30日前须将合作项目建成和装修完毕并投入使用，否则，自逾期之日起，乙方须按协议第四条的约定全额支付承租费用给甲方。第四条租赁条件：……双方同意乙方对合作项目地上所有物业进行承租，由乙方进行包装后统一对外招商……1.承租期限为20年，自2016年7月1日至2036年6月30日……6.上述租赁物实行先交费后使用原则……19.不论乙方以什么名称或者字号利用租赁物对外经营，乙方均须承担本合同项下所有义务和法律责任。2017年1月20日，陈志海、简浩然向平东股份社出具《变更承租人申请确认书》，申请上述合作协议约定的××广场租赁合同，以竤海公司签约，法定代表人简浩然、股东陈志海自愿承担该租赁合同所有义务及承担无限连带责任，落款处有平东股份社与竤海公司、陈志海、简浩然签章。2017年3月3日，广东省佛山市禅城区*******股份合作经济联合社（以下简称**经联社）作为甲方与竤海公司作为乙方签订《**广场租赁合同》，确认双方签订了上述合作协议，并约定：2016年7月1日至2019年6月30日期间承租费用为：首层、第二、三层、四层按建筑面积共898.4㎡，共计承租费用25000元/月；第五层及天面以上的按建筑面积205.03㎡每平方5.0元/月，共计承租费用1025.15元/月；目标地块范围内地下室和配套空地、电房、垃圾房及停车位在承租期间供乙方免费使用。2017年3月3日，××经联社作为受托人与平东股份社作为委托人签署《联合声明书》，主要内容为：上述租赁合同系委托人委托受托人以受托人名义签订，合同载明租赁物是委托人的产业，该租赁合同直接约束委托人和承租人。该声明书落款处有承租人竤海公司签章。2018年5月11日，平东股份社委托律师事务所向竤海公司、陈志海、简浩然发出《律师函》，敦促竤海公司、陈志海、简浩然在七日内缴清承租费用312301.8元。另查明：根据佛山市禅城区发展规划和统计局的回复，涉讼竤海××广场项目已于2015年6月2日取得建设工程规划许可证，该许可证显示，涉讼项目建筑面积9518.16平方米，建筑层数：地下一层，地上一层、地上四层。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉讼项目的建设工程规划许可证显示，建筑面积9518.16平方米，建筑层数：地下一层，地上一层、地上四层，而涉讼租赁合同约定了高于地上四层的层数，即建有地上五层以上，且陈志海、简浩然作为建设方承认实建面积为17867.79㎡，而平东股份社经一审法院询问未明确答复实建面积，故应推定涉讼租赁物系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依据上述司法解释，双方就该租赁物签订的涉讼合同无效。关于占有使用费。根据上述司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于涉讼建筑物由陈志海、简浩然负责建设，租赁合同亦未明确约定租赁物交付时间，而竤海公司、陈志海、简浩然亦自认已向平东股份社支付了一年的租金312301.8元，并在起诉后又支付了20万元的租金，应推定承租人竤海公司已获得了占有利益，依照无效合同返还财产的处理原则，应以折价方式向出租人返还其获得的利益。因此，依照上述法律规定，竤海公司应按合同约定的租金标准向平东股份社支付占有使用费。合同约定的每月租金为26025.15元（25000元+1025.15元），平东股份社主张自2017年7月计至2018年9月，共15个月，占有使用费为390377.25元，理据充分，应予支持。扣除已支付的200000元，竤海公司仍应支付190377.25元。因法律规定就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订的租赁合同无效，并未规定违建部分无效、合法报建部分有效，故竤海公司、陈志海、简浩然认为应按合法建筑比例来计算租金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于陈志海、简浩然的责任。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。涉讼租赁合同为主合同，陈志海、简浩然为该租赁合同项下债务承担连带责任的约定为从合同，因租赁合同无效，故相应保证责任的约定亦为无效，平东股份社要求陈志海、简浩然承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认平东股份社委托××经联社与竤海公司于2017年3月3日签订的《××广场租赁合同》无效；二、竤海公司于判决发生法律效力之日起十日内，向平东股份社支付2017年7月至2018年9月的占有使用费190377.25元；三、驳回平东股份社的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2054元，由竤海公司负担。本院二审期间，竤海公司围绕上诉请求提交了照片，拟证明涉讼建筑物无法正常使用，竤海公司并未有实际收益。平东股份社、陈志海、简浩然未提交新证据。经审查，竤海公司在二审中提交的新证据无法证明其所主张的证明内容，本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是竤海公司是否应当向平东股份社支付2017年7月至2018年9月的占有使用费及占有使用费的计算标准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本院认为，涉讼项目的建设工程规划许可证上记载的建筑面积为9518.16平方米，建筑层数为地下一层，地上一层、地上四层，而涉讼租赁合同中约定的租赁物为地上五层，且陈志海、简浩然作为建设方承认实建面积为17867.79㎡，而平东股份社经一审法院询问未明确答复实建面积，一审法院依据前述司法解释的规定，认定涉讼租赁物系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、涉讼租赁合同无效，于法有据，本院予以维持。根据前述司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审中，竤海公司、陈志海、简浩然自认已向平东股份社支付了一年的租金312301.8元，与涉讼合同约定的租金标准26025.15元/月相符。在平东股份社提起本案诉讼后，竤海公司又向平东股份社支付了20万元，并在交易回单上注明“××广场平东2017年7月到2018年6月部分租金”，即竤海公司以自己的行为确认应向平东股份社交纳2017年7月以后的部分占有使用费。截至2018年9月，竤海公司仍占有涉讼建筑物，参照涉讼合同约定的租金标准，竤海公司应向平东股份社支付2017年7月至2018年9月期间的占有使用费共计390377.25元，扣除已支付的20万元，竤海公司仍应向平东股份社支付190377.25元。竤海公司上诉主张应按合法建筑比例计算占有使用费，于法无据，本院不予支持。二审中，平东股份社主张，陈志海、简浩然应对本案债务承担连带清偿责任。本院认为，平东股份社并未提出上诉，故本院在二审中对该主张不予审查。综上所述，竤海公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4108元，由上诉人佛山市竤海企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月三日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋