广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初1873号原告：李志华，男，汉族，1984年10月2日出生，住广州市天河区，委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。被告：珠海正顺房地产代理有限公司，住所地：珠海市吉大九洲大道中1082号二层1-5轴。法定代表人：杨东方。委托诉讼代理人：范晶晶，系珠海正顺房地产代理有限公司法务。原告李志华诉被告珠海正顺房地产代理有限公司（以下简称正顺公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后依法适用简易程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告李志华的委托诉讼代理人姚剑雄、被告正顺公司的委托诉讼代理人范晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志华诉称，2019年1月17日，李菊英作为卖方、李志华作为买方、正顺公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》（1792890)，约定正顺公司为李志华向李菊英购买位于珠海市××区××城区珊瑚海路××房提供居间服务。合同中居间服务的约定如下：10.3买方向经纪方支付210,000元用于交纳卖方税费，剩余部分作为经纪方居间报酬。卖方或买方支付经纪方费用不足以交纳当事人税费时，应由当事人另行承担，否则三方可解除本合同，且均不承担违约责任。11.2本合同签订后1日内，买方应按照成交总价的2%(￥39,000.00元）；按10.3条支付经纪方居间报酬。13.3如因卖方或买方任何一方或双方违约致使经纪方未能取得居间报酬，经纪方有权要求违约方按本合同第11条约定的买卖双方的居间报酬金额赔偿经纪方损失，经纪方主张权利而产生的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）由违约方承担。2019年3月11日，李志华向被告支付了居间报酬39,000元，并预交210,000元用于交纳卖方税费。当天办理税费手续时，卖方李菊英实际交纳税款为126,967.14元，从李志华预交的210,000元当中予以扣除；李志华作为买方应交的税款为25,142.85元，由李志华自行交纳。买方李志华和卖方李菊英同日办理案涉房屋的过户登记手续。李志华支付的税费预交款在代卖方交税后仍剩余83,032.86元，经李志华多次催促，被告至今仍未返还。原告认为，原、被告双方约定居间报酬为39,000元，原告支付的税费预交款210,000元系用于代卖方交税，不足部分由原告补齐，若有剩余，则对照居间报酬39,000元进行多退少补。在原告已另行足额支付了居间报酬39,000元的情况下，税费预交款剩余的83,032.86元应当返还原告。但经原告多次催促，被告至今仍未返还，其对该款项的占有已构成恶意，依法应当返还多收的税费预交款剩余的83,032.86元，并支付相应的利息886元（以83,032.86元为本金，按年利率6%，自2019年3月12日起计至实际付清之日止，暂计至2019年5月15日为886元）。同时，根据合同第13.3条约定和对等原则，被告亦应当承担原告为主张权利而产生的律师费等费用。原告据此诉至法院请求判令：一、被告向原告返还多收的税费预交款83,032.86元及利息886元（以83,032.86元为本金，按年利率6%，自2019年3月12日起计至实际付清之日止，暂计至2019年5月15日为886元）；二、被告向原告支付律师费4000元；三、本案诉讼费由被告负担。原告向本院提交了如下证据：1.房地产买卖合同（1792890）；2.买卖业务预收费专用收据（S1906201），买卖业务预收费专用收据（S1906202），银行流水、结婚证；3.李菊英税收完税证明；4.王泽南税收完税证明；5.民事委托代理合同和发票。被告正顺公司辩称，一、被告只是按照与原告在微信中约定的《税费协议》收取应得的居间报酬。被告作为居间人于2019年1月17日促成李志华及案外人李菊英签订了位于珠海市××××房的《房地产买卖合同》，合同约定买方向经纪方支付210,000元用于交纳卖方税费。签约后原告告知被告，由于之前在其他中介公司算过卖方税费是25万左右，所以很担心税费不够还需要其再次支付，要求被告向其承诺。由此被告员工谭雄旗经理拟定了一份《税费协议》，其中约定“李志华向正顺地产支付210,000元用于交纳卖方税费，如卖方税费超210,000元，不足250,000元由正顺地产的居间报酬垫付，如超250,000元由买方承担，否则三方可解除原合同。不足210,000元剩余部分作为正顺地产的居间报酬。”被告员工谭雄旗经理签名盖手指模后于2019年1月18日下午17点通过微信发送给原告，原告于2019年1月18日下午17点零8分回复OK手势，表示同意，达成了此项微信书面协议。《合同法》第十条、第十一条分别规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式等多种形式。”，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”这里的数据电文，包含通讯网络在内的网络条件下，当事人之间为了实现一定目的，通过电子邮件和电子数据交换所明确相互权利义务关系的协议。二、被告完全尽到了居间义务，并且在此微信书面协议中承担了税费调高需要垫付税费的风险，应该获得协商好的应得利益，并未侵害原告的财产权益，同时税局对税费的调整时高时低，不是由被告控制的。众所周知珠海的房屋过税价不公开并且时有调整，所以,当时估算的税费被告只能按签订合同时的前例预估房屋过税价为19,500元一平方米来估算卖方税费，（个人所得税=预估过税价19,500*97.67=1,904,565－原购价1,328,970－(原契税)19,021－（佣金）39,000－（银行利息）16,000＝501,574＊20%＝100,314.8，增值税=预估过税价19,500*97.67*5.6%=106,655.64,个人所得税+增值税=206,970.44,所以根据惯例预估了21万元的税费。2019年3月11日，涉案房屋过户时卖方李菊英个人所得税38,129.06元，增值税88,838.08元，合计126,967.14。税局做了税费调整，调低成了18,020元一平方米，这是被告不能控制的，如果税局的税费是调高的话，被告同样要承担垫付税费的风险。并且涉案房屋的小区税费还在持续调低，据被告所知现在已经低15,000元一平方米。综上所述，被告并未侵害原告的财产权益，反而是原告一开始要求不够税费要由经纪方垫付，并协商用微信的书面协议约定“不足210,000元剩余部分作为正顺地产的居间报酬”,税后原告发现过税价调低马上就无视约定，要求被告退回税费剩余部分的行为属违约行为，据此,原告返还税费剩余部分的诉讼请求缺乏事实和法律依据,恳请人民法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告向本院提交了如下证据：1.《税费协议》；2.谭雄旗与李志华微信记录（1月18日、3月25日）；3.李菊英2016年预售定金发票；4.王泽南2019年3月11日购房发票。经审理查明，2019年1月17日，买方李志华、卖方李菊英、经纪方正顺公司三方共同签订《房地产买卖合同》[（售）1792890]，合同第10.3条约定：买方向经纪方支付210,000元用于交纳卖方税费，剩余部分作为经纪方居间报酬。第11.2条约定：本合同签订后1日内，买方应按照成交总价的2%（￥39,000元）支付经纪方居间报酬。根据原告提交的《买卖业务预收费专用收据》（S1906201、S1906202）显示正顺公司于2019年3月11日向李志华、王泽南出具该收据确认收到李志华、王泽南向其支付的210,000元、39000元，收据上载明的项目名称分别为：卖方税费及佣金、佣金。被告确认上述两份收据的真实性。李志华、王泽南两人为夫妻关系。根据被告提交的《税费协议》及与原告的微信聊天记录显示，被告的工作人员于2019年1月18日将《税费协议》发给原告，内容记载李志华购买珠海市××××房的房产税费情况说明：李志华向正顺地产支付人民币21万元用于交纳卖方税费，如卖方税费超过21万元不足25万元由正顺地产的居间报酬垫付，如超25万元，买方承担,否则三方可解除合同。不足21万元剩余部分作为正顺地产的居间报酬。该《税费协议》没有原告的签名。庭审中，原告称“根据合同的第11.2条的约定，经纪人的佣金总额为3.9万元，我方认为3.9万元包括21万元的剩余部分。我方已分别向被告支付了3.9万元和21万元”。原、被告双方确认涉案房屋卖家李菊英承担的税费为126,967.14元，该款已由被告收取的原告的21万元中支付。被告称，其是按签订合同时参考税务部门公布的单价定1.95万元/平方米计算涉案房屋的税收为21万元，原告担心日后的税费不止21万元，所以跟我们协议商超过部分由被告承担，少于21万元的部分就作为佣金。在交税时由于税务机关将计算单价降到1.8万元/平方米，才导致税收少了。以上事实有原、被告提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。一、关于被告是否应向原告返还剩余税费及支付利息的问题。《房地产买卖合同》已明确约定买方向经纪方支付210,000元用于交纳卖方税费，剩余部分作为经纪方居间报酬。此外，《买卖业务预收费专用收据》（S1906201）也载明了该款项210,000元的项目名称为卖方税费及佣金，进一步佐证了若税费不足210,000元时，交纳税费后的剩余款项将作为经纪方的佣金，即居间报酬。同时，虽然《税费协议》没有原告的签名，但是结合《房地产买卖合同》、收据及聊天记录，原、被告对税费的约定问题是明确的，即“卖方税费超过21万元不足25万元由正顺地产的居间报酬垫付，如超25万元，买方承担否则三方可解除合同。不足21万元剩余部分作为正顺地产的居间报酬”。纳税金额并非一成不变，其与税收政策、计算单价有关，原、被告都有面临少交、多交税的风险。涉案21万元的税费，金额较大，原告亦可事先通过税务机关等了解税收的相关情况。现涉案房屋的实际税费为126,967.14元，不足210,000元，被告依据《房地产买卖合同》的约定有权收取剩余部分的款项作为其经纪方的居间报酬。原告称“3.9万元包括21万元的剩余部分”，根据《房地产买卖合同》的约定，210,000元为税费的预交款、39,000元为买方支付给经纪方的居间报酬，并未约定该39,000元包含在210,000元的剩余部分中，在税费未确定的情况下，将居间报酬囊括在尚无法确定是否有剩余的税费预交款中也不符合交易习惯，故对原告要求被告向其返还210,000元中剩余的税费预交款及佣金39,000元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于被告正顺公司有权收取210,000元中剩余的税费预交款及佣金39,000元，被告无需向原告支付利息。二、关于律师费的负担问题。原告聘请律师所产生的律师费费用，并非是原告主张权利的必要费用。此外，本院已认定原告主张被告向其返还税费预交款及利息没有事实和法律依据，本院已经不予支持。故原告主张被告支付律师费4000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李志华的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取999元，由原告李志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  邓在闲二〇一九年七月二十五日法官助理罗湘书记员梁锦春