福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初1069号 原告：泉州惠安县岛内贸易有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇中心花园B型**，统一社会信用代码91350521073227038P。 法定代表人：吴其耀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周昌淦，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林培德，福建泉中律师事务所律师。 被告：姜杰，男，1978年6月1日出生，汉族，住江苏省高邮市。 原告泉州惠安县岛内贸易有限公司（以下简称岛内贸易公司）与被告姜杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序进行审理，2019年4月15日，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周昌淦、林培德、被告姜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岛内公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2018年2月1日至2018年12月31日止租赁经营期间所拖欠的岛内价购物广场租赁经营费用1577770.06元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金（按月利率3%的标准，暂计至起诉之日止283998.61元）；3.判令被告向原告支付由原告所垫付的从2018年5月10日起至2018年9月9日租赁经营期间水电费用共计272490.51元。以上三项共计2134259.18元。事实与理由：2017年11月28日，原、被告双方签订《岛内价购物广场资产租赁经营合同》，约定由被告向原告租赁经营位于惠安县螺城镇中新花园B型1号一楼至三楼及地下停车场的岛内价购物广场，租赁经营期限从2018年1月1日起至2025年5月15日止。双方在合同约定，从2018年1月1日起至2020年12月30日至租赁费为每月455000元，从2021年1月1日起至2025年5月15日止租赁费用为每月502000元。租赁费用按月支付，每月下旬支付下月度的租赁费用。如逾期，被告应按月利率3%支付逾期付款违约金给原告，如果逾期天数累计超过60天，则原告有权单方解除合同，被告应以一季度的租赁费用为标准向原告支付违约金，另外，双方约定租赁期间的水、电、物业费用等由被告承担。租赁合同签订后，原告依约履行了合同义务，交付岛内价购物广场由被告管理经营，被告随即全面租赁岛内价购物广场进行经营。但是从2018年2月份起，被告开始拖欠租赁款，仅支付了部分租赁款。截止2018年12月31日，被告已经累计拖欠租赁款1577770.06元(扣除被告已经给付和第三方分租户代为向原告交付租赁费用后的余额)。而且被告租赁期间拖欠岛内价购物广场的水、电费，因物业催讨，原告不得不代为垫付272490.51元水、电费给惠安县螺城中新花园物业管理有限公司。因被告已经长期拖欠租赁款和水电费，构成严重违约，根据合同约定，应当支付月利率3%支付逾期付款违约金。 被告姜杰辩称，签订合同属实。从签订合同经营过程中涉及很多房产纠纷，导致招商经营不了。原告诉称租金缴纳情况属实，本人交的租金与第三方交的总金额与原告诉称是一致的。拖欠租金是在7月份时做了口头移交的手续，签了一份代收租金的函。拖欠租金及代垫的水电费数额属实，违约金偏高，要求减免违约金。 经审理查明，2012年12月25日，岛内公司法定代表人吴其耀（乙方）与案外人张志雄（甲方）签订《房屋租赁合同》1份，双方约定，一、出租房屋的面积、附属财产等情况：1、甲方出租的房屋及附属财产位于惠安县，面积1-5层约11839.21平方米、地下室2568.52平方米，但不包括该号楼的附属楼1-3层603平方米。1-5层的具体面积以房屋所有权证记载的面积为准。地下室没有办理房屋所有权证，房屋的用途以房屋所有权证记载为准。……。三、租赁期限：从签订本合同之日起至2025年5月15日止。本合同实际计算租金日期从2013年5月15日起。……。九、乙方所租赁的房屋及财产在没有经过甲方书面同意下，不得整栋转租，（同意乙方对外进行招商出租）否则甲方有权单方解除合同，乙方并且还应承担本合同规定所有违约责任及赔偿损失的责任。 2017年11月28日，原、被告双方签订《岛内价购物广场资产租赁经营合同》1份约定，按照所有权和经营权分离的现代企业制度要求，甲方即岛内贸易公司对设立在惠安县螺城镇的岛内价购物商场实行整体资产租赁经营，转由乙方即姜杰为岛内价购物广场资产承租经营方，租赁范围为中新花园B型1号一楼至三楼及地下停车场。为明确双方的权利义务，经双方商定，特订立本合同。第一章租赁经营期限一、本合同租赁经营期限为2018年01月01日起，至2025年05月15日止，共7年零5个月。甲、乙双方进行资产盘存，于2017年12月20日前办理交接手续。乙方保证资产不受损但不保值（合同附件二：岛内价购物广场资产盘存表）；第二章租赁费用、支付方式及保证金二、租赁费用从2018年01月01日起，至2020年12月30日止，乙方承租后每月租赁费用肆拾柒万元整（￥455000元）。从2021年01月01日起，至2025年05月15日止，乙方承租后每月租赁费用伍拾壹万柒仟元整（￥502000元）.以上费用均为不含税，税费由乙方承担。租赁费用指定汇入账号：户名：王煜熙中国农业银行6228450688096502274；三、租赁费用支付方式，先支付后使用，按月支付，每月下旬一次性交付下月度的租赁费用；如逾期，乙方则按月利率3%支付逾期付款违约金给甲方，如逾期天数累计超过60天，甲方有权单方面解除合同，乙方还应以一季度的租赁费费用为标准向甲方支付违约金。四、……五、合同期内，与租赁经营有关的水、电、物业等费用，由乙方自行承担。租赁物及岛内价购物广场内一切设备设施和固定用品（另加附表）的保养、修缮、维护义务由乙方负责，费用由乙方承担；如有人为损坏或遗失的，乙方按交接时的评估价赔偿。乙方保证购物广场治安和消防验收安全。……。从合同签订起租日开始截至2018年12月31日被告应当支付租金5460000元，被告直接支付的租金998373元，由第三方分租户支付2883856.94元，合计3882229.94元，被告尚欠截止2018年12月31日的租金1577770.06元，原告代被告垫付水电费、物业费用272490.51元。被告向原告承租中新花园1-3楼及停车场系原告向案外人张志雄承租的，承租时，所承租的商场及地下停车场均经过公安消防部分验收合格。 以上事实，除被告称承租之前消防不合格，是经被告出资整改后才合格外，其他事实双方均无异议，且有原告提供的营业执照、法定代表人身份、原告与被告签订的岛内价购物广场资产租赁经营合同、关于尽快支付租金的函、催款通知、房屋租赁合同原告公司法定代表人吴其耀与张志雄签订的、建筑工程消防验收意见书及相关材料、营业申请消防安全检查网上公告、房产证复印件，以及双方当事人陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方争议的焦点为租金及原告代垫水电费如何支付及原告请求的违约金是否偏高？ 原告认为，原、被告双方签订的《岛内价购物广场资产租赁经营合同》合法、有效。被告尚欠租金及代垫水电费，事实清楚，被告应当依法全面履行支付租金及垫付水电费的义务，违约金的起算时间经双方确认自2018年10月1日起算，至于月利率3%是否偏高由法庭判决，被告应支付违约金。 被告认为，对于租金部分没有意见，代垫水电费按庭外协商的数额17万元计，违约金偏高要求减免。 本院经审查认为，案涉主要租赁物即中新花园B型1号一楼至三楼权属明确，消防安全等相关手续具备，原告公司法定代表人吴其耀与张志雄签订的房屋租赁合同，明确约定乙方即原告公司可以对外进行招商出租，从签订本合同之日起至2025年5月15日止。原告与被告签订《岛内价购物广场资产租赁经营合同》，约定甲方即岛内贸易公司对设立在惠安县螺城镇的岛内价购物商场实行整体资产租赁经营，转由乙方即姜杰为岛内价购物广场资产承租经营方，租赁经营期限为2018年01月01日起，至2025年05月15日止。该转租合同涉及的租赁物具备出租条件，也没有违反原合同的约定，原告主张双方签订的《岛内价购物广场资产租赁经营合同》，合法、有效，应予采纳。原告主张的逾期支付租金1577770.06元，双方均无异议，应以认定。原告代垫水电费272490.51元，被告无异议，要求按双方庭外协商的数额17万元计，原告不同意，故，应按原告实际代垫的272490.51元认定。原告按月利率3%的标准，计算逾期付款违约金，标准偏高，应予适当调低，应调整为按月利率2%的标准为宜。原、被告双方同意违约金计算从2018年10月1日起算按三个月计算，可照准，故，违约金为1577770.06元X2%X3，计为94666.2元。 综上事实，本院认为，原、被告双方签订的《岛内价购物广场资产租赁经营合同》，没有违反法律、法规的强制性规定，也没有违反原告与案外人张志雄签订的《房屋租赁合同》的约定，应认定合法、有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未能依合同约定支付租金、代垫水电费，已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付租金1577770.06元、代垫水电费272490.51元、有事实依据和法律依据，应予支持。被告违约，原告合同约定请求被告支付逾期支付租金的违约金，有事实依据，其请求违约金计算标准偏高，应予调低，按调整后的数额94666.2元，予以支持。被告请求代垫水电费按庭外协商的数额17万元计，原告不同意，其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下： 一、被告姜杰应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州惠安县岛内贸易有限公司自2018年2月1日起至2018年12月31日止尚欠租金1577770.06元，并支付截至2018年12月31日止的逾期支付租金的违约金94666.2元； 二、被告姜杰应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州惠安县岛内贸易有限公司代垫水电费272490.51元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费22305元，由被告姜杰负担，应于本判决生效五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  庄奕渠 人民陪审员  王耐蘅 人民陪审员  郑志彬 二〇一九年七月四日 书 记 员  陈思莹 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼义务。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。