辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终527号上诉人（原审原告，申请执行人）：沈阳健晖混凝土有限公司，住所地沈阳市沈河区沈阳路210号。法定代表人：王姿涵，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨涵，辽宁邦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘学伟，辽宁邦言律师事务所律师。被上诉人（原审被告，案外异议人）：刘克民，男，1959年1月15日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李学林，男，1955年1月20日出生，汉族，系沈阳市大东区洮昌法律服务所法律工作者。原审被告（被执行人）：辽宁战友房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区新华路111号。法定代表人：屈德祥。沈阳健晖混凝土有限公司（以下简称“健晖公司”）因与刘克民、辽宁战友房地产开发有限公司（以下简称“战友房产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年7月1日公开开庭审理了本案。上诉人健晖公司的委托诉讼代理人潘学伟，被上诉人刘克民及其委托诉讼代理人李学林到庭参加诉讼。战友房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人健晖公司的上诉请求和理由是：1、请求法院撤销一审判决，依法改判准许执行被告辽宁战友房地产开发有限公司名下位于沈阳市和平区新华路111号3-13-2房屋；2、本案一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：1、原审判决认定事实不清，证据不足。首先，根据上诉人与被上诉人战友公司、刘克民于2012年5月9日签订的《执行和解协议书》，及该《执行和解协议书》所确定的2008年7月29日上诉人与战友公司签订的《执行和解协议书》《补充协议》《承诺书》的内容，可以确定，在2012年5月9日时，刘克民不仅知晓战友公司名下房屋的执行情况，其当时认可涉诉房屋为战友公司财产。根据上诉人2012年参与签订和解协议的员工了解，当时刘克民为战友公司的财务工作人员，虽上诉人现在没有证据证明刘克民为战友公司员工，但其以战友公司代理人身份与上诉人签订《执行和解协议书》的行为本身就可以证明，刘克民与战友公司系利益共同体。由此可见，刘克民主张已在2003年与战友公司签订合法有效的买卖合同，并不真实。其次，关于刘克民主张的已支付大部分房款，也并不属实。其主张的房款中，均没有相关付款凭证，仅有战友公司出具的收款收据，而收款收据的收款事由，并非购房款。最后，刘克民举证的部分水电费凭证证明其实际居住于涉诉房屋，并不充分，其名下没有其他房屋，也不等于其配偶或其他共同生活的人名下没有房产。2、原审判决适用法律错误沈阳中院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出中止执行的裁定，虽上诉人主张刘克民的情况不符合该条法律规定中可以排出执行的条件，但在本案中适用该条法律规定是正确无误的，本案原审判决依据该《规定》第二十九条，认定涉诉房屋为房地产开发企业名下的商品房是错误的，战友公司虽为房地产开发企业，但涉诉房屋是战友公司自有房屋，并非商品房。而根据该规定第二十八条，刘克民并没有已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故其实际情况不符合可以排出执行的情况。被上诉人刘克民辩称：一法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。具体事实和理由：一、一审法院认定事实清楚2017年7月10日沈阳市中级人民法院对其居住的位于沈阳市和平区新华路111号3-13-2商品房进行查封。因是被上诉人购买的商品房，故依法向沈阳市中级人民法院提出书面的执行异议。经沈阳市中级人民法院审理于2017年8月2日下达《执行裁定书》（2017）辽01执异1166号裁定如下：中止对位于沈阳市和平区新华路111号3-13-2号房屋的执行。查封的房产是被上诉人购买的商品房。2003年11月29日被上诉人与辽宁战友房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，房屋价格为257,024元。被上诉人已全额支付（2003年11月29日支付购房款150,000元、2005年2月7日支付购房款100,600元、2017年7月31日将剩余购房款6424元交付沈阳市中级人民法院执行局）。辽宁战友房地产开发有限公司与2003年11月29日给被上诉人开具《商品房准住通知书》居住至今，被上诉人居住期间从未有争议。二、一审法院适用法律正确依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被上诉人与辽宁战友房地产开发有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》支付了商品房买卖合同约定的大部分购房款且将剩余价款交付沈阳市中级人民法院执行局。战友房产公司二审未发表答辩意见。健晖公司向一审法院诉称：1.准许执行被告战友房产公司名下位于沈阳市和平区新华路111号3-13-2房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告战友房产公司买卖合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院于2004年5月19日已立案执行，在执行过程中，法院于2004年12月1日作出（2004）执字第552号民事裁定书，裁定查封被执行人战友房产公司名下位于沈阳市和平区新华路111号3-13-2的房屋。后本案被告（案外人）刘克民对执行标的提出了书面异议，称该房屋为被告案外人刘克民于2003年向被执行人战友房产公司购买且已支付大部分购房款，认为该房屋应属其所有，请求法院解除对该房屋的查封。法院在未通知原告举证，且未组织开庭的前提下，做出了（2017）辽01执异1166号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市和平区新华路111号3-13-2房屋的执行，此行为严重侵害了原告合法权益。原告认为本案两被告系利益共同体，2004年法院依据原告的申请对涉案房屋采取了查封措施，且在执行过程中，在执行法院的主持下，2012年5月9日原告与被执行人战友房产公司签订执行和解协议书时，被告案外人刘克民曾作为被执行人战友公司的委托代理人签署了执行和解协议，这充分表明被告即案外人刘克民其不仅知晓法院对战友房产公司名下房屋的执行情况，而且案件执行过程中是代表被执行人战友房产公司利益的，由此，原告认为案外人刘克民向法院提出执行异议，且宣称其在房屋查封之前已经购买该涉案房屋并支付大部分购房款应为虚假情况，亦是为了维护被执行人战友房产公司的利益。望法院查明事实的基础上，依法支持原告诉讼请求。刘克民一审答辩意见：一、2017年7月10日沈阳市中级人民法院对其居住的位于沈阳市和平区新华路111号3-13-2商品房进行查封，因是被告购买的商品房，故依法向沈阳市中级人民法院提出书面的执行异议。二、查封的房产是被告购买的商品房。2003年11月29日被告刘克民与战友房产公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，房屋价格为257,024元。被告刘克民已支付购房款257,024元（2003年11月29日支付购房款150,000元、2005年2月7日支付购房款100,600元、2017年7月31日支付剩余购房款6424元交付沈阳市中级人民法院执行局。三、战友房产公司于2003年11月29日给被告开具《商品房准住通知书》居住至今，被告居住期间从未有争议。四、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告与战友房产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》支付了商品房买卖合同约定的大部分购房款且将剩余价款交付沈阳市中级人民法院执行局，并在2003年11月29日就已合法占有商品房，居住至今，战友房产公司至今未办理房产证。应当驳回原告的诉讼请求。战友房产公司一审未到庭亦未发表答辩意见。一审法院认定事实：2003年11月29日，战友房产公司与刘克民签订《商品房买卖合同》，约定刘克民购买战友房产公司开发的位于沈阳市和平区新华路113号第1幢3-13单元2号房，总金额257,024元。出卖人应当在2003年12月31日前将单体验收合格水暖电通的房屋交付使用。2003年11月29日，战友房产公司为刘克民开具《收款收据》，金额为150,000元，收款事由为战友馨港3-13-2回迁房款。2003年11月29日战友房产公司为刘克民开具《商品房准住通知》。2004年3月22日铁西区拆迁办向铁西区房产局房改办开具《联系通知单》，告知：坐落在铁西区的自管住宅，现已拆迁，请按房改政策给予办理房改手续。其下注明：刘克民参加房改建筑面积34.53㎡。2005年元月8日，铁西区拆迁办（甲方）与刘克民（乙方）就铁西区爱工南街1号212房屋拆迁安置事宜达成协议：一、乙方于05年元月8日搬出上址，原有产籍房屋腾空，自建房屋自行拆除。二、过渡期间用房自行解决。三、乙方原有私房，建筑面积34.53平方米。……同日刘克民取得《领取动迁货币安置款通知单》，领款金额为100,645元，领款时间为2005年2月7日。2005年2月7日，战友房产公司为刘克民出具《收款收据》，金额为100,600元，收款事由为回迁房款3-13-2。刘克民向法院提交了2005年之后的部分涉案房屋的水、电费收据，以及沈阳市和平区房产管理局供暖公司于2018年7月11日出具的《证明》，载明：新华路113号3-13-2号房屋从2003-2004季度至2017-2018年度，均正常供暖。2017年7月31日刘克民向沈阳市中级人民法院暂存款账户支付6424元。刘克民提供了沈阳市不动产登记中心出具的《无查询结果证明》，证明刘克民在2018年7月6日11时32分未查询到房屋登记记录。另查明，健晖公司与战友房产公司买卖合同纠纷一案，一审法院作出（2003）沈中民（3）合初第900号民事判决书，该案于2004年5月19日立案执行，执行案号为（2004）执字第552号。在执行过程中，一审法院于2004年12月1日预查封战友房产公司名下的位于沈阳市和平区新华路111号3-13-2房屋。在执行过程中，案外人刘克民对执行标的提出书面执行异议。2017年8月2日一审法院作出（2017）辽01执异1166号《执行裁定书》，裁定中止对位于沈阳市和平区新华路111号3-13-2房屋的执行。裁定认为，刘克民在一审法院查封前与战友房产公司已签订合法有效的书面买卖合同购买涉案房屋并支付合同约定的大部分购房价款并且将剩余价款支付一审法院执行并已合法占有涉案房屋，涉案房屋非因刘克民自身原因未办理过户登记，案外人刘克民异议成立。又查明，2017年7月26日，沈阳市和平区政务审批服务局出具《文件情况说明》，内容：刘克民所购房屋，沈阳市和平区新华路113号-3-13-2，现在地址应改为沈阳市和平区新华路111号战友鑫港大厦3-13-2。再查明，2008年7月29日，健晖公司（申请执行人）与战友房产公司（被执行人）签订《执行和解协议书》，约定：一、双方共同确认被执行人欠申请人本金1,691,230元。二、双方同意用被执行人所有的位于和平区新华路111号（战友鑫港大厦）七套房产（3-13-280.62㎡、……）共计548.1㎡抵给申请人抵偿上述本金、利息及其他全部费用。三、从协议生效日起，被执行人负责交房产钥匙、负责配合申请人开具大发票及办理相关产权（每平方米按3800元计算）手续。四、房屋契税、维修基金等相关房产费用由申请人负担。房产移交前的物业费、水电、煤气等各项费用由被执行人承担，移交后由申请人负担。同日，健晖公司（申请人）与战友房产公司（被执行人）签订《补充协议》，约定：一、双方同意用被执行所有的位于和平区新华路111号（战友鑫港大厦）3-4-2建筑面积80.62㎡的房产抵换原址3-13-2建筑面积80.62㎡的房产。如3-4-2无抵押、查封、案外权利人提出权利要求，该抵换生效；如有上述情况，该抵换不发生效力，还应由被执行人将原有3-13-2房产交给申请人。二、双方一致同意先将3-4-2移交申请人。三、办理入住前的水电费用由被执行人负担，入住后费用由申请人负担。从2008年冬季起供暖费用由申请人负担。四、如抵换成功，本协议与执行和解协议具有同等效力。2012年5月9日，健晖公司（申请执行人）与战友房产公司（被执行人）签订《执行和解协议书》，约定：一、双方共同确认，被执行人尚欠申请人工程款本金1,691,230元，诉讼费36,992元，保全费17,432元，公告费390元，共计金额1，768,944元。二、经市法院执行局委托评估、拍卖的，为被执行人所有的位于和平区新华路111号（战友鑫港大厦）的五套房产情况。（房号、面积：3-14-2、80.62㎡；3-15-2、80.62㎡；3-16-2、80.62㎡、3-17-2、80.62㎡；3-17-5、86㎡）共计建筑面积：408.48㎡；合计金额：1,460,824元。三、被执行人共提供了七套房产。除上述五套房产已处理接收完毕，现有3-4-4房仍需办理申请人接收。该房已被查封，已由申请人掌控，而另一套3-4-2房因在市房产大厦无注册登记，而无法进行查封，被执行人尚欠申请人本金308,120元。四、鉴于3-4-4房已由申请人掌控，双方协商同意按市场评估价5700元/㎡，该房建筑面积59㎡，合计金额336,300元。以抵债偿还被执行人欠申请人的本金和部分利息。五、双方共同确认原2008年7月29日签订的《执行和解协议书》、《补充协议》、《承诺书》继续履行有效。该协议落款处有健晖公司委托代理人徐明签字，刘克民作为战友房产公司委托代理人签字。一审法院认为，战友房产公司经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃了答辩、举证、质证、辩论等相关诉讼权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，依法缺席判决。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案审查的焦点为案外人刘克民就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，刘克民提供了其与战友房产公司签订时间为2003年11月29日的《商品房买卖合同》，并提供了战友房产公司分别于2003年11月29日、2005年2月7日为其开具的房款收据、其向一审法院账户支付剩余房款的通知及战友房产公司于2003年11月29日为其开具的《商品房准住通知》、涉案房屋的水、电费收据等证明其实际入住的相关证据，健晖公司虽对此不予认可，并以刘克民代表战友房产公司与其签订的执行和解协议等证据为由，提出刘克民系战友房产公司的工作人员并对其公司与战友房产公司的债权债务知情，但该证据不足以推翻或否定刘克民的主张，故应认定刘克民与战友房产公司于法院查封之前即签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付了房款。另据刘克民提交的沈阳市不动产登记中心出具的《无查询结果证明》能够证明刘克民名下并无其他用于居住的房屋，故依照上述法律规定，应当认定刘克民对涉诉房屋享有排除原告健晖公司请求对该房屋强制执行的民事权益，即对于原告请求法院准许对位于位于沈阳市和平区新华路111号3-13-2房屋的强制执行的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决驳回沈阳健晖混凝土有限公司的诉讼请求。案件受理费5155元，由沈阳健晖混凝土有限公司负担。本院二审查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，主要审查案外人刘克民是否对争议房屋享有所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。于本案，1.《商品房买卖合同》证明刘克民签订买房合同时间为2003年11月29日，早于法院查封日期。2.沈阳市不动产登记中心出具的《无查询结果证明》能够证明刘克民名下并无其他用于居住的房屋。3.战友房产公司开具的《收款收据》、一审法院《暂存款进账通知单》能够证明刘克民已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。由此可见，刘克民购买案涉房屋符合《规定》第二十九条规定的其权利能够排除执行的情形，一审没有支持健晖公司继续执行案涉房屋的诉讼请求是正确的。综上所述，沈阳健晖混凝土有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5155元，由沈阳健晖混凝土有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐学峰审判员  倪立新审判员  黄海洋二〇一九年七月十日书记员  周明静