海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初457号   原告：陈某，住海南省定安县。   委托诉讼代理人：王某1，海南颖川律师事务所律师。   委托诉讼代理人：唐某，海南颖川律师事务所实习律师。   被告：海南蓝海水产投资开发有限公司，统一社会信用代码：91460000665133772B。   法定代表人：王某2，董事长。   委托诉讼代理人：马某，系海南蓝海水产投资开发有限公司监事会主席，住海南省海口市桂林洋开发区。   原告陈某与被告海南蓝海水产投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人王某1、唐某、被告海南蓝海水产投资开发有限公司的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2．判令被告双倍返还原告购房款243769元及违约金44536.41元（违约金算至付清为止，暂计至2019年1月31日）；3.由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2015年5月11日原告与被告签订《蓝海水产交易中心认购书》，认购书约定原告购买被告开发的蓝海水产交易中心××楼商铺，商铺建筑面积20.24平方米；付款方式为按揭付款；在签订本认购协议书时已缴纳认购意向金1万元转为认购商铺定金。同时约定本认购协议书在原被告签订《商品房买卖合同》时失效。原告实际上于2015年1月28日、5月11日分别向被告缴纳认购意向金各5000元，同日被告分别出具了收据。2015年5月21日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》（合同号：2015052101），合同约定原告购买被告商铺总金额为241884元，原告按揭付款，签订合同当日付清总房款的50%即人民币121884元，并按要求提供按揭所需全部资料。约定于2015年10月30日前交房。《合同》第九条约定被告未能按本合同约定的期限交房，逾期在三十日之内的，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告账户转入购房款111884元，同时被告出具收据以证明。原告按合同约定向被告支付房款121884元后，被告到期却并没有按照合同约定向原告交房。后查明，被告在并没有取得商品房预售许可证明的情况下，违规向原告出售商品房，被告的行为已构成严重违约。而且至今被告也没有将原告所购买的商品房交付给原告，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金，违约金自2015年10月30日算至被告付清时止，暂计至2019年1月31日，共计1218天，违约金为：121884元×0.3‰×1218=44536.41元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，隐瞒事实，违规向原售出售商品房，现原告请求解除合同，被告应向原告双倍返还购房款243769元。综上，在被告违约后，原告多次催促被告解除合同、双倍返还购房款及支付违约金，并给了被告合理的履行期间，但至今被告仍然未履行应有义务，故诉至法院请求判如所请。   被告海南蓝海水产投资开发有限公司辩称，原告在签署房屋购买合同时，对被告公司房地产项目充分了解，签订前也做了足够的调查，签订时被告提供了公司的各种证件，证明合同合法有效，无欺骗行为；四年来原告没有说要退房款，说是想要房子，现在房价涨了收益高，原告诉求的第一项诉请可以理解，但是双倍返还购房款没有依据，因为被告公司这个项目是国家级的水产项目，项目是由国资委投资的，建房初期各种手续都是齐全规范的，所以原告的指控被告隐瞒事实是没有依据，法院应不予支持原告的诉讼请求。被告对解除合同没有意见，对违约金的计付没有意见，但对双倍返还已付购房款有意见。   本院经审理认定事实如下：位于海口市美兰区桂林洋经济开发区“海南（国家级）水产物流交易中心系被告海南蓝海水产投资开发有限公司开发建设的项目。原告陈某于2015年5月11日签订《蓝海水产交易中心认购书》认购被告商铺，并交付了认购意向金10000元，同年5月21日，原告陈某与被告海南蓝海水产投资开发有限公司签订《仓储铺面买卖合同》购买被告水产物流交易中心第二栋一层F1086号房屋（仓储铺面），该合同约定：仓储铺面每平方米11951元，总金额241884元，付款方式为按揭付款，买受人于签订合同当日付清总房款的50%即121884元，并按要求提供按揭所需的全部资料；房屋的交付时间为2015年10月30日前交房；出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在三十日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过三十日，买受人有权单方面解除合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；出卖人应自房屋竣工验收之日起2年内为买受人办理完毕房屋权属证书。”该合同载明的项目建设依据为“1.《国有土地使用权证》；2.《建设工程规划许可证》；3.《建设工程施工许可证》”。合同签订次日，陈某以案外人黄某的名义向转账支付首付款111884元。期间，案外人中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司于2015年3月13日与国家开发银行股份有限公司海南省分行、海南蓝海水产投资开发有限公司签署《信贷资产转让合同》受让国家开发银行对被告拥有的1.46亿元债权及其项下的相关权益，并相继与多家贷款单位签订《债权转让协议》受让贷款方对被告享有的债权及相应权益；同日，中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司与海南蓝海水产投资开发有限公司签署《债务重组协议》，对债权1.94亿元按被告公司实际占用资金金额及天数计收重组收益。2017年5月26日,中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司向海南省高级人民法院起诉，要求被告海南蓝海水产投资开发有限公司立即偿还重组债务本金1.932亿元及偿还重组收益。2018年1月12日，省高级人民法院根据生效的（2017）琼民初20号民事判决书确定的内容，作出（2018）琼执1号执行裁定书，裁定冻结海南蓝海水产投资开发有限公司在金融机构的存款，或查封、扣押、冻结其他等值财产。2019年1月8日，原告陈某因省高院查封被告名下的房产（含其购买的××栋房）提出查封异议。省高院认为陈某与海南蓝海水产投资开发有限公司签订的《房屋买卖合同》未在房产管理部门取得备案编号的正式合同，没有支付全部的购房价款，也没有提供证据证明其已经合法占有涉案异议商铺，于2019年1月18日作出（2019）琼执异35号执行裁定书，裁定驳回陈某的异议。2019年1月10日，原告陈某向本院提起诉讼，诉讼请求如上所述。诉讼中，陈某以被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明为由，主张被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：被告海南蓝海水产投资开发有限公司同意陈某解除合同、计付违约金的诉求，不认可赔偿一倍已付购房款的诉讼主张。   另查，截止至庭审结束之日，被告未提供案涉房屋已取得房屋预售许可证明的相关证据，案涉不动产于2015年3月27日设定抵押，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司海南省分公司。2019年1月29日，本院根据陈某的申请作出（2019）琼0108民初457号民事裁定书，裁定对被申请人海南蓝海水产投资开发有限公司在商业银行开设的银行账户内的存款进行了冻结。   本院确认的以上事实，有《蓝海水产交易中心认购书》《仓储铺面买卖合同》、收据、海南省高级人民法院（2019）琼执异35号执行裁定书以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告在与原告签订商品房买卖合同时尚未取得案涉交易中心第2栋房屋的商品房预售许可证，至目前为止仍未取得该房屋的销售资格，依照上述规定，原告陈某与被告海南蓝海水产投资开发有限公司于2015年5月21日签订的《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。无效合同自始无效，不存在解除的问题，原告陈某在诉讼中以被告未取得销售房屋的预售许可证明致合同无效而主张返还、赔偿，其对合同无效的事实已经明确知晓，故本院可依公权确认其合同无效，对陈某诉请解除合同的该项请求，本院不予作出处理。被告海南蓝海水产投资开发有限公司在合同无效的情形下同意按陈某已经购房款计付违约金，被告的处分意见有效。因此，被告应自2015年10月30日起至实际清偿款项之日止按每日万分之三向陈某计付违约金。依合同载明的内容，被告在预售案涉房屋时已披露其项目建设的依据，没有列明办理了预售许可证，因此，原告陈某主张被告隐瞒未领取预售许可证明的事实，缺乏事实依据，对其要求被告承担已付购房款一倍的该项诉讼请求，本院不予支持。被告在庭审中对陈某提供的2015年1月28日收到陈某212房定金5000元的收据与本案的关联性虽提出异议，但未提供证据证明陈某尚存在购买该公司其他房产的事实，根据《蓝海水产交易中心认购书》《房屋买卖合同》的约定，陈某应交付的首付款共计121884元，上述款项累计为121884元，因此，本院确认陈某于2015年1月28日支付的212房的定金5000元已在同年5月11日冲抵了认购商铺应付定金中的5000元，现合同无效，原告陈某诉求返还已付购房款121884元，本院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、判决如下：   一、被告海南蓝海水产投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈某返还购房款121884元并支付违约金（以121884元为基数，自2015年10月30日起至款项实际清偿之日止，按每日万分之三计付）；   二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5624.58元（原告已预缴），由被告海南蓝海水产投资开发有限公司负担；财产保全措施申请费1961.5元，由被告海南蓝海水产投资开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 梁其恩   人民陪审员 谭燕萍   人民陪审员 陈春妹     二O一九年七月八日   书记员 简雯霏   书记员 黎晓晴   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。