河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀02民终5155号上诉人（原审被告）：河北信之兰物业服务有限公司，住所地：迁安市燕山大路北段西侧。法定代表人：李晓英，该公司总经理。委托诉讼代理人：温树忠，男，1961年4月4日生，汉族，现住。委托诉讼代理人：裴增彬，河北品思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹立志，男，1997年4月27日出生，汉族，农民，现住迁安市。委托诉讼代理人：曹永博（系曹立志父亲），男，1969年6月26日出生，汉族，农民，现住迁安市。被上诉人（原审被告）：唐山市金港房地产开发有限公司，住所地：迁安市丰安大路东侧。法定代表人：兰玉岐，该公司总经理。上诉人河北信之兰物业服务有限公司因与被上诉人曹立志、唐山市金港房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服河北省迁安市人民法院（2018）冀0283民初3048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。河北信之兰物业服务有限公司上诉请求：撤销迁安市人民法院（2018）冀0283民初3048号民事判决，发还重审或依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定上诉人承担全部责任属于认定事实错误。曹立志家下水道返水的根本原因是海绵城市施工方堵塞污水井所致，原审法院对于上述事实未查明，直接判决上诉人承担全部责任错误。被上诉人曹立志对损害发生有过错，应减轻赔偿人的赔偿责任。原审法院依据唐山永大资产评估有限公司作出的鉴定报告确定曹立志财产损失价值是错误的，上诉人请求法院重新委托鉴定机构对曹立志的财产损失进行鉴定。金港公司没有移交下水管道井设施、消防设施竣工合格、符合正常使用的相关资料，也未对下水管道井是否存在安全隐患进行查验、检查，金港公司应对曹立志的财产损失承担赔偿责任。曹立志答辩称，河北信之兰物业服务有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。曹立志向一审法院起诉请求：1、要求被告赔偿房屋损失58890元和评估费2000元；2、要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月8日，原告与被告金港公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋及负一层110号地下室。同日，原告向被告信之兰公司缴纳了物业费、垃圾清运费等费用，被告信之兰公司向原告出具了《前期物业管理服务协议》，原告虽未签字但对此内容认可。协议约定了信之兰公司负有对房屋公用部位、共用设施设备（含共用的上下水管道、井）等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务，应做到：共用设施设备运行正常、定期维护保养、专人维护保养、建立设备台账、制定保养维修计划并按计划实施等内容。原告购买涉案房屋后进行了装修，铺设了地砖，贴了壁纸，安装了品牌衣柜、踏踏米、卫生洁具等，但未入住。2018年2月1日，信之兰公司人员发现涉案房屋往外流大量污水，并造成地下室漏水，遂电话告知原告家人，原告家人到场后打开房门，发现污水是从自家厕所往外流出的粪水，经与信之兰公司一同排查，发现室外的排污管道井已被冻鼓，信之兰公司人员用热水将管道井冲开，发现管道井内存有石头水泥块等垃圾，造成管道井堵塞污水不能顺利排泄，而自一楼原告家的厕所处返流外溢至其房屋各处，将原告房屋内的装修含地面、墙纸、家具、榻榻米等淹渍污损，并流出屋外造成地下室污染。信之兰公司人员清理了管道井内堵塞的垃圾后管道通畅，后信之兰公司又与原告一起清理了被淹现场。此后原告就房屋损失问题要求被告解决未果，遂诉于本院。另查明，被告金港公司与被告信之兰公司于2015年签订了《迁安市金港花园物业管理服务合同》（含附件），金港公司将涉案房屋所在小区的物业委托给了信之兰公司，合同期限自2015年1月28日起至2020年1月27日止。双方合同约定：信之兰公司承接物业时，金港公司应配合信之兰公司对物业共用部位、共用设施设备进行查验；对于合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，合同双方应按规定进行查验并签订确认书，作为界定各方责任的依据；信之兰公司负有对本小区物业的共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理职责，发现安全隐患应及时予以整改，其中对污水管井及排水系统等设施设备应制定计划，定期巡视，并进行检查、疏通；金港公司应监督检查信之兰公司对物业的各项方案和计划的实施。合同签订后，双方未按合同约定办理相关设施设备等物业承接项目的查验交接手续。金港花园小区属于在建小区，二被告签订合同时涉案房屋所属的4#楼尚未竣工，至2016年7月16日经竣工验收合格，金港公司于当月31日将含涉案楼房在内的楼房钥匙交给信之兰公司，原告2017年3月8日购房并从信之兰公司处取得楼房钥匙。在金港公司的《住宅工程质量承诺书》中承诺，给排水管道的保修期为2年。原告涉案房屋的水淹事故发生在保修期内。审理过程中，原告申请鉴定因污水淹渍房屋造成的经济损失，经本院委托，唐山永大资产评估有限公司（原唐山永大资产评估事务所）出具资产评估报告书，认为原告涉案房屋损失的墙面、地板、衣柜等拆除毁损装修及物品并重新装修和重置物品所需费用为58890元。原告为鉴定事宜支出鉴定费2000元。一审法院认为，本案的焦点是：一、损失责任承担问题；二、原告的损失情况。一、被告金港公司与被告信之兰公司之间的《迁安市金港花园物业管理服务合同》、原告与被告信之兰公司的《前期物业管理服务协议》、原告与被告金港公司的《商品房买卖合同》，以上三份合同系各方真实意思表示，合法有效，合同各方均应按合同约定履行各自义务。本案中，金港公司通过与信之兰公司的《迁安市金港花园物业管理服务合同》，双方形成委托关系，金港公司将金港花园小区内的相关物业服务委托给了信之兰公司，信之兰公司取得了对涉案小区物业的管理权，应按双方合同约定履行对涉案小区物业的维修、养护、管理等义务。原告购房后向信之兰公司缴纳了物业费，原告与信之兰公司形成了物业服务合同关系，信之兰公司应按照与业主的《前期物业管理服务协议》的约定，向业主提供对含管道井在内的公共设施进行维护、管理、疏通等服务，确保管道井能够正常使用。金港公司作为卖方向原告出售的房产及配套的管道井等公用设施均经过竣工验收合格，不存在质量问题，原告的房屋因管道井堵塞而被淹受损时，管道井虽在质保期内，但堵塞并非管道井本身的质量问题，故金港公司不应承担维修责任。信之兰公司以未与金港公司办理相关物业的验收移交手续为由，未履行对管道井的维护、管理、疏通等义务，导致管道井堵塞、污水返流致原告房屋及室内物品被淹的事故，在管道井本身质量合格且无证据证明该管道井堵塞的垃圾是在建房过程中所留的情况下，物业公司作为该公用设施的管理者和服务者，应当对原告的损失承担违约赔偿责任。至于二被告之间未按双方委托合同约定履行相关物业的验收交接手续、金港公司未履行对信之兰公司的监督检查义务，属于二被告之间的合同履行范畴，二被告之间可另案解决，但不能因此免除信之兰公司对业主的服务义务及违约损害赔偿责任。原告装修后虽未入住，但对于其损失的发生不存在过错，对于污水返流所造成的损失不应承担责任。二、唐山永大资产评估有限公司（原唐山永大资产评估事务所）针对原告的水淹损失所出具的资产评估报告书，该评估报告的程序及内容合法，本院予以采信。原告的水淹损失经鉴定评估为58890元，原告因鉴定所支出的鉴定费2000元，以上损失合计60890元，本院予以认定。综上所述，被告信之兰公司应对原告的60890元损失承担违约损害赔偿责任，原告及被告金港公司不承担责任。遂判决：一、被告河北信之兰物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告曹立志损失60890元；二、被告唐山市金港房地产开发有限公司不承担赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由被告河北信之兰物业服务有限公司负担。本院二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，关于上诉人河北信之兰物业服务有限公司在本案中的责任问题。被上诉人唐山市金港房地产开发有限公司将涉案小区的物业服务事宜交由上诉人河北信之兰物业服务有限公司。上诉人河北信之兰物业服务有限公司应按照《前期物业管理服务协议》的约定，向业主提供对含管道井在内的公共设施进行维护、管理、疏通等服务，确保管道井能够正常使用。现因上诉人河北信之兰物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，致使被上诉人曹立志的财产造成损失。一审法院判决上诉人河北信之兰物业服务有限公司对于被上诉人曹立志的全部财产损失进行赔偿符合合同约定，亦不违反法律规定。上诉人河北信之兰物业服务有限公司上诉称，对于被上诉人曹立志的损失不进行全部赔偿的理据不足，不予支持。唐山永大资产评估有限公司作出鉴定报告确定了曹立志的财产损失，一审法院依据该报告进行判决依据充分。综上所述，河北信之兰物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,322.0元，由上诉人河北信之兰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐万启审判员  沈 军审判员  毕雪维二〇一九年七月二十五日书记员  房善忠——