福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初9077号 原告：中国人民解放军南京军区厦门白鹭宾馆，住所地厦门市思明区虎园路6号。 法定代表人：万建波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪宗新，福建联合信实律师事务所律师。 被告：厦门亿跃新贸易有限公司，住所地厦门市思明区东浦路36-40号五楼。 法定代表人：罗培新，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：童跃中，男，该公司股东。 委托诉讼代理人：林耀冠，福建聚泰律师事务所律师。 原告中国人民解放军南京军区厦门白鹭宾馆（以下简称白鹭宾馆）与被告厦门亿跃新贸易有限公司（以下简称亿跃新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白鹭宾馆的委托诉讼代理人洪宗新，被告亿跃新公司的委托诉讼代理人童跃中、林耀冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白鹭宾馆向本院提出诉讼请求：亿跃新公司向白鹭宾馆支付2018年12月至2019年3月期间尚欠的房屋租金887690元。事实和理由：2011年10月25日，白鹭宾馆与亿跃新公司签订合同编号为南［2011］0008322-Ｃ号的《军队房地产租赁合同》，约定白鹭宾馆将位于厦门市思明区，房屋建筑面积6800平方米出租给亿跃新公司作为商务酒店和办公使用，年租金90万元，每年按2%递增，总租赁期限自2012年1月1日至2029年12月31日。此外，合同还约定亿跃新公司不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑、构筑物，确实需要新建和添建的，必须经白鹭宾馆同意，但新建和添建物的权属归白鹭宾馆所有等内容。2013年9月1日，双方签订0008338-Ｃ号《军队房地产租赁合同》，约定白鹭宾馆将厦门市思明区东浦路36-40号Ｃ楼，房屋建筑面积1200平方米出租给亿跃新公司作为酒店办公室使用，年租金172800元，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日。合同还约定亿跃新公司不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑、构筑物，确实需要新建和添建的，必须经白鹭宾馆同意，但新建和添建物的权属归白鹭宾馆所有等内容。此后，双方针对该合同签订《补充协议》，明确亿跃新公司承租的东浦路36-40号Ｃ楼作为其投资的“锦江之星”酒店的办公配套用房，合同租赁期限和双方签订的南［2011］0008322-Ｃ号的《军队房地产租赁合同》租赁期限一致，租赁期限每五年签订一次，租金按每年2%递增等。2017年7月11日，白鹭宾馆上级机关下发通知，要求其下属各单位房地产租赁、农副业生产、招接待行业全面停止有偿服务工作，确保如期完成停偿工作等内容，其中本案涉及的房地产租赁须采用委托管理模式进行停偿处置。根据该通知，2018年6月，白鹭宾馆委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司对上述房产及新建和添建部分的租金价值进行评估。2018年9月28日，上述评估公司作出《房地产估价报告》，确定上述ＡＢＣ三幢及亿跃新公司自建部分总建筑面积12473.29平方米（其中原有建筑面积9380平方米，亿跃新公司自建建筑面积为3092.49平方米），扣除亿跃新公司土建和装修成本后的年租金为241.53万元。因原合同约定的ＡＢＣ三幢的出租面积为8000平方米，经测绘后实际面积为9380.8平方米，亿跃新公司应补交1380.8平方米面积的租金，经评估ＡＢ两幢应补交2018年6月30日前的租金本息合计3215619元，Ｃ幢应补交2018年6月30日前的租金本息合计560764元，ＡＢＣ三幢合计应补交3776383元，亿跃新公司自建的“咖啡学院”和“闽宁悦跃”部分应补交902368元，以上应补交的租金合计4678800元，按剩余租赁期限10年按年分期支付，亿跃新公司每年应补交的含息租金为654900元。最终，评估公司认定案涉房产在当前用途、扣除装修和加盖土建部分及加上应补交的差额租金后持续经营条件下年租金为3070200元。评估结论作出后，双方于2018年11月23日针对案涉租赁房产签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，明确整治后租赁期限自2018年11月1日至2028年6月9日；案涉房产原约定年租金1194624元，整治后年租金调整为3070200元，每年递增2%。协议还明确了房产实测出租面积等内容。亿跃新公司一直未及时足额支付租金，特提起本案诉讼。 亿跃新公司辩称，白鹭宾馆主张亿跃新公司欠付租金没有任何依据。一、白鹭宾馆主张所依据的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》缺乏依据，且内容并非亿跃新公司的真实意思表示，不能作为白鹭宾馆调整租金的依据。亿跃新公司通过招投标承租讼争房屋，双方经充分而友好的协商就租赁事宜涉及的相关权利义务签订了《军队房地产租赁合同》。2015年6月，白鹭宾馆的上级部门善后办通知亿跃新公司将对军产开展停偿工作，要求亿跃新公司配合完成停偿工作。对此，亿跃新公司坚决执行停偿有关规定，积极配合有关部门完成停偿政治任务。同时为一定程度上弥补停偿给亿跃新公司造成的损失，双方经协商一致于2015年12月6日签订《军队房地产租赁合同》，约定10年租金不递增，亿跃新公司以此标准支付租金至今。停偿整改期间，双方主要针对如何增加亿跃新公司自建部分的面积租金及如何调整以后的租金进行磋商，始终未提及补缴租金一事。相关整改方案在2018年2月8日及2018年10月两次呈报中央军委后勤保障部上会时，也未提出要补缴租金。岂料白鹭宾馆却别有用心地利用整改之际，单方将恶意评估作为调整租金的依据，以便达到其变相收回房屋的目的。白鹭宾馆在未与亿跃新公司进行任何协商且未向亿跃新公司调取评估基础资料的情况下，就以其单方委托的评估机构凭空计算出的租金标准作为租金调整依据。亿跃新公司之所以签订2018年11月23日的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，其一是因为白鹭宾馆以收回所有房屋作为要挟；其二，评估报告作出后，白鹭宾馆及评估机构并未向亿跃新公司详细告知和解释评估报告内容。因白鹭宾馆刻意隐瞒，特别是关于双方争议较大的补交部分的内容，导致亿跃新公司一直以为年租金307万元是评估机构合法合规作出的不包含补交租金部分的租金标准。但白鹭宾馆却借此诱骗亿跃新公司与其签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》。其三，白鹭宾馆口头承诺签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》只是配合上级完成停偿任务走形式而已，争议问题可待托管机构接手后与其进一步协商，正是基于这样的形式主义以及白鹭宾馆的恶意隐瞒，才会存在多份版本不同的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》。而在亿跃新公司知晓评估报告详细内容后，亿跃新公司始终对评估报告及整改协议持有异议，并在会议纪要中明确指出亿跃新公司仅为形式上配合完成政治任务签署了相关整改协议，但协议内容并非亿跃新公司的真实意思表示。亿跃新公司认为双方签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》实际仅是为形式上配合完成停偿工作而为之，其内容并非亿跃新公司本意，且整改协议调整租金依据的评估报告缺乏依据，更有背离了双方原有租赁合同的合同本意。故《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》不能作为白鹭宾馆调整租金的依据。二、白鹭宾馆单方委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司所作出的厦均和2018咨120号《房地产估价报告》系错误评估，不能作为租金调整的依据。其一，租赁合同约定的租金是双方在招投标的基础上，通过协商一致达成的，亿跃新公司与白鹭宾馆作为平等的合同主体，享有同等的权利。本身双方尚处于合同存续期间，白鹭宾馆无权单方要求调整租金。白鹭宾馆以上级部门提出配合完成停偿整改工作为由单方委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司对讼争房屋的租金标准进行评估，并以此作为其调整租金的依据其行为本身就没有合同依据，以此作出的评估报告结论当然也无法约束亿跃新公司。其二，厦均和2018咨120号《房地产估价报告》的内容存在重大错误，严重背离客观事实。如：1.评估机构在评估过程中并未向亿跃新公司调取相关资料，全凭单方主观评估，据此作出的评估报告当然也有失客观公正。2.评估机构按照收益法计算酒店收入时，直接按照酒店门市价的单价进行计算。但在实际经营过程中，酒店根本都不会按照挂牌的门市价进行交易的，而均是低于门市价交易的，显然评估机构的计算方法完全背离了客观事实。另外，亿跃新公司每年都有税审，按道理评估机构以收益法计算收入时也应当参考税审资料。3.根据租赁合同第十七条的约定，咖啡学院和闽宁悦跃的房屋均属于合同约定的红线部分的使用范围，不应额外计算租金，评估报告要求补缴该部分租金没有事实依据。4.评估报告在计算咖啡学院和闽宁悦跃租金时计算的是土地租金，但计算土地租金总价时面积却是按照建筑面积1172.12平方米计算而不是按照实际的占地面积计算，这完全就是相互矛盾。5.根据2015年12月6日签订的《军队房地产租赁合同》的约定及双方达成的共识，租金不再递增，但评估报告在计算租金标准时却按照2%递增计算，显然没有合同依据。6.评估报告中关于利息的计算也完全没有任何依据。7.案涉的房屋c栋楼和b栋楼第四层在2015年2月之前都是由福建省厦门机械设备成套局培训中心出租给厦门市纪委用于办案使用，并非由亿跃新公司使用，评估机构要求亿跃新公司补缴该期间租金没有事实依据。8.评估报告认定咖啡学院和闽宁悦跃房屋面积为1172平方米，但实际其中包含244平方米的部分为配电房，评估报告要求补缴该部分租金也没有依据。实际上，评估机构对于本次评估本身就有为难情绪，在各方参加的评审会中，评估机构的代表谢总当场直言不讳地指出本次评估本身就违法，双方合同都没有届满，更没有任何计算依据，完全就是为难评估机构。综上所述，亿跃新公司认为白鹭宾馆的诉请没有任何依据，应予驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年4月1日，白鹭宾馆与亿跃新公司签订一份《协议书》，约定白鹭宾馆与厦门机械设备成套局培训中心（以下简称机械培训中心）于2008年4月1日签订的续租协议，经双方协商并经机械培训中心同意，将租赁方改为亿跃新公司，原租赁方一切相关租赁协议中的权利与义务由亿跃新公司承担。 2011年10月25日，白鹭宾馆与亿跃新公司签订了一份合同编号为南［2011］0008322-Ｃ号的《军队房地产租赁合同》，约定白鹭宾馆将位于厦门市思明区，房屋建筑面积6800平方米出租给亿跃新公司作为商务酒店和办公使用，租赁期限按招标书合作期限为准；年租金90万元，租金按季度支付，亿跃新公司于每月前十日内支付。合同第十六条约定租金从第二年起每年按2%递增。合同第十二条约定本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。此外，合同还约定亿跃新公司不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑、构筑物，确实需要新建和添建的，必须经白鹭宾馆同意，但新建和添建物的权属归白鹭宾馆所有等内容。该合同落款处的“军队房地产管理部门意见”处系空白。 2013年9月1日，白鹭宾馆与亿跃新公司又签订了一份合同编号为0008338-C号《军队房地产租赁合同》，约定白鹭宾馆将厦门市思明区东浦路36-40号C楼，房屋建筑面积1200平方米出租给亿跃新公司作为酒店办公使用，租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日，年租金172800元，租金按月支付，亿跃新公司于每月前十日内支付。合同第十二条约定本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同还约定亿跃新公司不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑、构筑物，确实需要新建和添建的，必须经白鹭宾馆同意，但新建和添建物的权属归白鹭宾馆所有等内容。该合同落款处的“军队房地产管理部门意见”处系空白。此后，双方针对该合同签订了一份《补充协议》，明确亿跃新公司承租的东浦路36-40号C楼作为其投资的“锦江之星”酒店的办公配套用房，合同租赁期限和双方签订的南[2011]0008322-B号的《军队房地产租赁合同》租赁期限一致，租赁期限每五年签订一次，租金按每年2%递增等。 2015年12月6日，白鹭宾馆与亿跃新公司再次签订一份合同编号为0044177-Ｂ号《军队房地产租赁合同》，约定白鹭宾馆将位于厦门市思明区，房屋建筑面积6800平方米出租给亿跃新公司作为商务酒店和办公使用，租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止，租金总额950万元，年租金95万元，租金按月支付，于每月的前十日内支付。合同第十二条约定本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。此该合同落款处的“军队房地产管理部门意见”处系空白。 2018年7月13日，白鹭宾馆与亿跃新公司签订了一份《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，就房地产租赁停偿项目整治相关事宜达成如下协议：项目地址为厦门市思明区梧村街道36-40号，原合同出租面积为8000平方米，自2012年1月1日至2029年12月31日，原合同租金当前年租金为1194624元，递增情况为第三年起每年递增2%；实测出租面积为房屋建筑面积为12473.29平方米（含亿跃新公司投资建设房屋面积），场地面积为6048.6平方米；整治后租赁期限调整为租期10年，自2018年6月10日至2028年6月9日；经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为当前年租金1680000元，每年递增2%。第八条约定此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。第九条约定本协议经双方签字（盖章）后，须经战区级单位批准后生效。2018年9月28日，双方又签订一份《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，将当前年租金变更约定为2680000元，其余约定内容与2018年7月13日的整治协议一致。此外，双方还签署了其他两份未有具体落款时间的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，相关内容与前述两份协议大体相同，具体租金金额有所不同。 另查明，经白鹭宾馆委托，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司于2018年9月28日出具一份《房地产估价报告》，载明估价对象为“思明区东浦路36-40号A、B、C幢、咖啡学院、闽宁悦跃（总建筑面积12473.29平方米，总用地面积6048.6平方米）”，估价结果为“在当前房产用途、扣除装修及加盖土建部分及加上应补交的差额租金后持续经营条件下年租金为人民币叁佰零柒万零贰佰元整”。 2018年10月26日，白鹭宾馆与亿跃新公司的工作人员就讼争租赁房屋的整改协议进行协商，并形成一份情况纪要，该纪要载明“根据军委关于委托管理项目整改实施方案，我馆亿跃新项目需进行评估调租、签订整改协议。我馆按照文件要求，委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司进行评估，评估内容由宾馆房产租金、承租方加盖建筑租金及补面积差额租金三部分组成，经评估年租金为307.02万元。……承租方表示，第一，坚决执行军队停偿有关规定，因明确原合同还未到期，依法合同内容应受到法律保护，但因军队停偿是政治任务，同意协商解决停偿事宜。第二，对此次贵单位要求我们按照由部队指定的评估机构所评估的租金进行重新签订协议（含合同期限的调整）我方持保留意见，但为了配合部队的停偿政治任务，我方只能按贵单位的意见签字盖章。第三，对贵单位要求我方按评估机构评估的467.88万元补交租金，没有法律依据，不合理。我方从未违约合同，坚决不同意补交，但为了支持部队的停偿政治任务，只能在保留意见的前提下按贵单位约定的协议内容签字盖章。第四，关于租赁房屋的水电固定设施是我方垫付，因此我方要求水电固定设施费用应退还我方。第五，对于今天协商并签订的协议内容都是贵单位的意思，因此我方享有向上级申诉的权利”。2018年11月22日，双方再次进行协商，又形成一份会议纪要，该纪要记载了厦门均和房地产土地评估咨询有限公司前述评估报告中租金的具体计算方式，“承租方表示，同意在甲方以政治任务的要求下签订此份整改协议，但同时对评估机构评估的补交款项，认为评估结果无法律依据，对该补交款项持保留意见”。 2018年11月23日，双方再次签订一份《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，就房地产租赁停偿项目整治相关事宜达成如下协议：项目地址为厦门市思明区梧村街道36-40号，原合同出租面积为8000平方米，自2012年1月1日至2029年12月31日，原合同租金当前年租金为1194624元，递增情况为每年递增2%；实测出租面积为房屋建筑面积为12473.29平方米（含亿跃新公司投资建设房屋面积），场地面积为3116.52平方米；整治后租赁期限调整为租期9.6年，自2018年11月1日至2028年6月9日；经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为当前年租金3070200元，每年递增2%。第八条约定此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。第九条约定本协议经双方签字（盖章）后，须经战区级单位批准后生效。该协议的“批准部门意见”处加盖有中央军委后勤保障部办公厅的公章。 还查明，中国共产党厦门市纪律检查委员会（以下简称厦门市纪委）于2018年9月28日出具一份《关于白鹭宾馆东浦路36-40号Ｂ栋楼第四层使用证明函》，载明“贵宾馆租给福建省厦门机械设备成套局培训中心位于，我委于2004年起租用上述Ｃ栋楼作为我委办案场所。此外，我委于2008年10月起租用位于，改造后也作为我委办案场所。以上两处场所我委一直租用至2015年2月底”。此外，机械培训中心也出具一份《证明》，证明所有与厦门市的相关往来费用于2015年5月份已结清。 又查明，自2015年开始至今，亿跃新公司均按95400元/月的标准支付租金，截至本案庭审当月的租金亦已按该标准支付。2019年3月18日，白鹭宾馆向亿跃新公司发出一份《限期缴款通知书》，载明“整改协议签订后，2018年11月1日至2019年2月28日，每月租金为25.5850万元；按照原始合同租金2%的递增，2018年8月1日-2018年10月31日，每月租金为9.9552万元。你方仅按每月9.54万元缴纳租金，截至2019年2月，你方欠缴租金达91.7464万元”。 本案审理中，白鹭宾馆主张因其工作人员计算失误导致前述《限期缴款通知书》将2018年9月1日至2018年10月31日期间的月租金记载为9.9552万元，实际应为9.984万元；亿跃新公司已经支付的租金应先抵扣自2014年9月起少交的租金。亿跃新公司主张根据合同编号为0044177-B号的《军队房地产租赁合同》，租金不再递增，因此自2015年至今的月租金标准均为95400元。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。亿跃新公司虽然主张双方于2018年11月23日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》并非其真实意思表示，但并未对此进行举证证明，该协议已经过中央军委后勤保障部办公厅批准同意，双方约定的生效条件已经成就。此外，亿跃新公司认为该协议中的租金标准所依据的《房地产估价报告》系错误评估，不应作为调整租金的依据。但该评估报告仅是前述协议中重新约定租金标准的参考资料，最终双方系通过签订协议的方式就租金标准重新达成合意，因此白鹭宾馆主张按该协议约定计算租金标准，符合双方约定；根据该协议约定，自2018年11月起租金应为255850元/月。 亿跃新公司自2015年起均按95400元/月的标准支付租金，白鹭宾馆在2019年3月发出《限期缴款通知书》前并未就此提出异议， 双方在2018年10月26日、2018年11月23日就整治协议进行协商时，白鹭宾馆也未提出亿跃新公司少付租金。依照诚实信用原则。应认定双方在实际履行过程中变更了租金标准，因此对白鹭宾馆提出亿跃新公司所支付租金应先补缴2014年9月至2018年10月期间租金差额的主张，本院不予采纳。如前所述，2018年11月起租金应为255850元/月，亿跃新公司仍按95400元/月的标准支付，确存在欠付租金之情形，2018年11月至2019年3月期间支付的477000元应先抵扣2018年11月租金255850元，剩余部分抵扣2018年12月租金，经核算，亿跃新公司欠付的2018年12月至2019年3月期间的租金合计为802250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门亿跃新贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军南京军区厦门白鹭宾馆2018年12月至2019年3月期间欠付的租金802250元； 二、驳回中国人民解放军南京军区厦门白鹭宾馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6338元，由原告中国人民解放军南京军区厦门白鹭宾馆负担610元，由厦门亿跃新贸易有限公司负担5728元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年七月十一日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(7672,0)?)》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。