浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0802民初2346号原告（反诉被告）：衢州众升商业管理有限公司，统一社会信用代码91330802595768608R，住所地浙江省衢州市柯城区荷花中路1幢地下78号。法定代表人：周茗皓。委托诉讼代理人：戴美娟，浙江论剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：衢州市柯城区冰峰网吧，统一社会信用代码9133080235532889X7，住所地浙江省衢州市柯城区通荷路77-11号2层。投资人：章峰，董事长。被告：章峰，男，1977年12月9日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。原告（反诉被告）衢州众升商业管理有限公司（以下简称众升公司）与被告（反诉原告）衢州市柯城区冰峰网吧（以下简称冰峰网吧）、被告章峰房屋租赁合同纠纷一案，众升公司于2019年4月12日向本院起诉，本院立案后，众升公司于2019年4月17日申请追加章峰为本案的共同被告，本院于2019年5月27日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）众升公司的委托诉讼代理人戴美娟、被告（反诉原告）冰峰网吧投资人章峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）众升公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除；2、判令冰峰网吧向众升公司支付拖欠的租金160235元及违约金（根据租赁合同第11.2条：每延迟一日，应支付相当于欠费金额按万分之一计算违约金，众升公司主动调整违约金按月2%计算，暂计至2019年3月22日的违约金为195371.35元，详见后附计算表）；3、判令冰峰网吧向众升公司支付拖欠的物业管理费2733元及违约金（根据租赁合同第11.2条：每延迟一日，应支付相当于欠费金额按万分之一计算违约金，众升公司主动调整违约金按月2%计算，暂计至2019年3月22日的违约金为7385.78元，详见后附计算表；4、判令冰峰网吧向众升公司支付补偿金224475元（根据租赁合同第11.2条：冰峰网吧应另行支付12个月的租金224475元作为补偿金）；5、判令冰峰网吧支付逾期腾房占用使用费29520元；6、判令章峰对冰峰网吧的债务承担无限连带清偿责任；7、案件诉讼费用由冰峰网吧承担。事实和理由：2015年4月26日，双方签订《房屋租赁合同》一份，众升公司将位于衢州市柯城区租赁面积为410平方米的房屋出租给冰峰网吧经营使用，冰峰网吧在该房屋内经营品牌为“冰峰网咖”。租赁合同约定：一、租赁期限为5年4个月，从2015年5月8日至2020年9月7日止，装修期4个月即2015年5月8日至2015年9月7日。房屋租金每年为299300元，每年租金一次性支付，第一年租金于2015年8月8日前支付，以后每年提前一个月（即每年的8月8日）支付次年租金；二、物业管理费每月2460元，以一个月为一个交费期，除第一期物业管理费于本合同签订后5个工作日内支付，以后每月物业费用，冰峰网吧应当在每个月的20日前一次性足额支付下个月度物业费用；三、冰峰网吧拖欠租金，应向众升公司支付滞纳金，每逾期一日众升公司有权向冰峰网吧收取所拖欠租金的千分之一的滞纳金，经众升公司催收后，拖欠租金单次超过30天的，众升公司有权单方解除合同，同时众升公司有权留置所有的设备、设施，合同履约保证金不予返还，且众升公司有权要求冰峰网吧另行支付12个月的租金作为补偿金；四、合同生效后，冰峰网吧不得以任何不正当理由解除本租赁合同，如冰峰网吧有上述行为的，履约保证金不予返还，以上不足以弥补众升公司损失的，众升公司有权向冰峰网吧进行追诉造成的所有损失。众升公司依约交付房屋，但冰峰网吧却没有按约支付租金和物业管理费等费用（具体拖欠数额详见后附清单）。经众升公司多次催收，冰峰网吧均以各种理由拖欠支付租金和物业管理费等。众升公司认为，冰峰网吧的行为已构成违约，众升公司有权请求解除租赁合同，且冰峰网吧应当承担相应的违约责任。故众升公司提起诉讼，诉讼请求如前。众升公司为证明其主张，向本院提供以下证据：1、《房屋租赁合同》1份，证明对冰峰网吧逾期支付租金及物业费应承担的违约责任作了明确约定；2、租金收据1份42页、物业费收据1份14页、催缴租金回执、催缴租金函及EMS单1份11页，证明冰峰网吧逾期支付租金及物业费，众升公司多次催告的事实；3、2018年10月11日《律师函》1份，证明众升公司回复冰峰网吧解除《房屋租赁合同》的理由不成立，要求继续履行合同，并在收函后三日内付清拖欠的各项费用并赔偿众升公司的损失；4、2019年3月22日《律师函》1份，证明众升公司要求与冰峰网吧解除合同并要求结清欠款的事实；5、《设备出让合同》、《物品出门单》、章峰与张海平的短信截图，证明冰峰网吧将租赁房屋中的所有物品以10000元的价格出让给瞿士永、瞿士永于2019年5月9日取走全部物品的事实。被告（反诉原告）冰峰网吧、被告章峰答辩称，一、《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除缺乏事实与法律依据，不能成立。因众升公司提供的物业在交付后的经营过程中，长时间持续性漏水及噪音的影响，经冰峰网吧多次反复沟通并通过政府部门协调最终没有得到响应，该场地已经无法适合冰峰网吧的经营需求，冰峰网吧无奈于2018年8月分别投送了两次解约通知书给众升公司，并遭到了众升公司的无视与阻碍；二、冰峰网吧应向众升公司支付拖欠的租金160235元及违约金195371.35元（暂定至2019年3月22日）不成立。冰峰网吧于2018年7月与众升公司财务对账，并在2018年8月关门之前并不欠租且有多余金额。具体为：1、根据众升公司提供的对账单，2018年8月15日缴纳18000元未进行计算；2、2018年8月投送给众升公司解约通知书被迫关门后，众升公司提供的对账单中还倒欠冰峰网吧物业费9020元；3、众升公司合同约定，需到冰峰网吧购买28000元的消费券的金额没有履行；4、冰峰网吧缴纳的20000元保证金在众升公司。综上，冰峰网吧被迫关门本是弱势一方，并在解约后付清了租金，何来的欠款，更不要说违约金了。三、冰峰网吧应向众升公司支付拖欠的物业管理费2733元及违约金7385.78元（暂定至2019年3月22日）不成立。2018年8月投送给众升公司解约通知书被迫关门后，众升公司提供的对账单中还倒欠冰峰网吧物业费9020元；四、冰峰网吧支付众升公司违约补偿金224475元不成立。冰峰网吧并没有违约，违约的是众升公司。众升公司提供的场地无法满足冰峰网吧的正常使用，且一直阻挠冰峰网吧的正常经营，其中还包括了无理由的讹诈，导致冰峰网吧的全面损失。被告(反诉原告)冰峰网吧向本院提出反诉请求：1、确认双方于2015年4月26日签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月26日有效解除；2、判令众升公司退还履约保证金20000元及已收取的物业费82000元；3、判令众升公司赔偿因合同解除给冰峰网吧造成的搬迁损失、财产毁损损失以及装修损失共计255636元（详见损失计算清单一）；4、判令众升公司赔偿消费卡损失以及因漏水造成的维修费损失、财产损失、营业损失和装修损失，共计758642.6元（详见损失计算清单二）；5、判令反诉费用由众升公司承担。事实与理由：2015年4月26日，双方签订《房屋租赁合同》，约定众升公司将位于衢州市柯城区房屋出租给冰峰网吧经营网咖生意，期限自2015年5月8日至2020年9月7日止。冰峰网吧装修开业后不久发现，只要是雨季，室内便会出现大面积漏水现象，尤其暴雨天气屋内滴水不断。期间，经多次通知，众升公司一直未修复和处理。为避免损失扩大，冰峰网吧自行对漏水墙面墙顶进行修补，但由于漏水是房屋结构所致，单纯性的室内修补系无法根决漏水原因，漏水状态一直持续的阶段性发生。2018年8月18日至8月20日期间，因夏季暴雨又出现大面积滴水，冰峰网吧已无力排除障碍，经反映后众升公司仍消极对待。冰峰网吧寻求其他部门（12345）反映后，众升公司任然无动于衷。同时，冰峰网吧租赁期间自2016年12月起，租赁房屋楼面出现剧烈震动，难以营业，持续至今。曾多次向众升公司提出，要求排除妨碍，一直未得到解决。上述出现的漏水状态，确已造成网咖墙体、电脑、电器及设备损坏，漏水期间营业场所水滴成灾，电路短路、断路，已经彻底无法对外经营；同时，该漏水和震动也造成网咖形象环境受损、消费客户流失，严重影响网吧的正常经营。为保证网吧客户的消费权益不受损害和有效延续，2018年8月26日冰峰网吧无奈关门停业并通知众升公司解除租赁合同，后将营业地址搬至通荷路77-11号二楼，并重新进行租赁、装修及购置设备。但众升公司却把冰峰网吧张贴的搬迁公示私自更改，强行进入冰峰网吧场所并更换门锁，甚至千方阻挠不让冰峰网吧搬出自己的贵重物品。期间，冰峰网吧曾三次前往租赁用房，但因门锁更换和众升公司的强行阻拦，都无法进入租赁场所搬出贵重物品，导致了网吧资产（桌椅空调等）无法重复利用，造成损失进一步的扩大。之后，众升公司将此处租赁场地外租于第三人，在没有任何通知的情况下又把冰峰网吧的财产和装修破坏，拆除租赁物内的重要设施。综上，冰峰网吧认为，出租人应当履行租赁物的维修义务，并保持租赁物符合约定的用途。但自2016年6月漏水最初发生时及楼面出现震动时起，众升公司在较长的合理期限内，一直不予履行租赁物的维修义务，漏水根源至今未解决，且漏水与震动现象仍在延续扩大，给冰峰网吧造成了财产和营业损失，也致使冰峰网吧无法实现合同目的。为此，冰峰网吧只能依法行使合同解除权利，却遭到众升公司无理阻拦。期间，众升公司一方面不同意解租禁止冰峰网吧搬出财物，另一面却又更换门锁阻碍冰峰网吧进场经营，其行为前后矛盾实则系在百般刁难冰峰网吧，最后却又自行将该场地出租于他人且未向冰峰网吧作任何通知，目前有关冰峰网吧留于现场的资产和装修均已遭到破坏，确已造成冰峰网吧搬迁、财产及装修的损失。冰峰网吧为证明其主张，向本院提供以下证据：1、《房屋租赁合同》1份，证明双方签订房屋租赁的事实；2、漏水与地面震动照片39张，证明租赁房屋漏水及楼面震动无法正常营业的事实；3、漏水视频1份，证明众升公司应负事故全部责任的事实；4、损害财产照片1份，证明因房屋漏水造成财产损失的事实；5、《通知书》1份，证明冰峰网吧于2018年8月25日向众升公司发出解除租赁合同的事实；6、网吧营业收入明细表1份，证明冰峰网吧自2015年9月至今营业网吧平均每天营业额为1983元的事实；7、漏水维修发票2张，证明房屋因漏水产生维修费用损失的事实；8、履约保证金、物业费票据，证明冰峰网吧缴纳保证金及物业费的事实；9、众升公司换锁视频、众升公司私自进入场地视频、众升公司未通知私自破坏装修视频，证明众升公司换锁的事实；10、购买桌子、椅子、空调发票、仓库租赁收据、搬运费收据、临时场所装修收据，证明冰峰网吧在通荷路重新营业的事实。原告（反诉被告）众升公司答辩称，一、冰峰网吧无权解除《房屋租赁合同》，冰峰网吧实际履行合同3年多，现以《合同法》第九十四条来解除合同，于法无据。2018年8月26日冰峰网吧的解除通知不符合法律规定和合同约定，属无效解除。理由如下：1、房屋质量合格，不存在构造缺陷。冰峰网吧反诉称因房屋结构所致楼面长期大面积漏水和长期剧烈震动，与事实严重不符。本案租赁房屋约410平方米，位于凯升广场4楼。凯升广场通过政府综合验收交付使用至今，在凯升广场1楼至5楼的经营户几十家，从来没有一户经营户向众升公司反映房屋存在楼面长期大面积漏水和长期剧烈震动影响经营使用等现象，且冰峰网吧没有提供证据证明上述情况；2、冰峰网吧反诉称多次通知众升公司，但众升公司一直未修复和处理，与事实严重不符。漏水与楼面局部震动是因其他经营户装修不当所致，而不是房屋结构问题，且众升公司已尽到及时修复和处理的义务，对冰峰网吧的经营未造成影响。2015年至2018年期间，冰峰网吧曾向众升公司报修过2次漏水（第一次：2016年12月底，第二次：2018年8月18日）和1次地面局部震动问题（2016年12月底），经查，漏水是因为楼上经营户装修不当所致，众升公司接到报修后第一时间通知5楼和1楼的用户并及时维修，众升公司已尽到及时处理和修复的义务。冰峰网吧没有证据证明经多次通知而众升公司置之不理，也无证据证明楼面从2016年12月剧烈震动至今未解决，更无证据证明从装修后至今一直存在大面积漏水，这也从另一方面说明众升公司已尽到及时处理和修复的义务；另外，根据冰峰网吧自报的《冰峰网吧营业款明细》显示，2016年5月营业款69254.5元，2016年6月营业款92985.5元，2016年7月营业款113491元，2016年8月营业款109445元，从营业款看，2016年6月底漏水已及时修复，漏水对冰峰网吧的营业未造成影响；2016年11月营业款57732元，2016年12月营业款59523元，2017年1月营业款85719元，2017年2月营业款70544元，从营业款看，2016年12月底排烟机震动局部影响楼面对冰峰网吧的营业并未造成影响；2018年5月营业款30676.5元，2018年6月营业款30724.5元，2018年7月营业款32041.5元，2018年8月1日至8月21日关门营业款17069元，可见，2018年7月与5、6月营业额持平略增，冰峰网吧说2018年7月遇暴雨天气又出现大面积漏水影响营业额与事实不符，2018年8月营业额下降是因冰峰网吧擅自关门停业造成，与众升公司无关；3、受市场影响营业额下降是冰峰网吧想单方解除合同的根本原因，冰峰网吧想通过无限放大漏水和排烟机震动问题以到达逃避其单方违法解除合同责任的目的。二、冰峰网吧主张退还履约保证金20000元和物业费82000元与《房屋租赁合同》约定相违背，于法无据，应予以驳回。理由：《房屋租赁合同》第11.2.1条规定，冰峰网吧拖欠租金超过30天的，众升公司有权单方解除合同，合同履约保证金不予返还。第11.2.2条规定，合同生效后，冰峰网吧不得以任何不正当理由解除本租赁合同，如有上述行为的，履约保证金不予返还，以上不足以弥补众升公司损失的，众升公司有权向冰峰网吧追诉造成的所有损失。本案冰峰网吧拖欠租金超过30天的违约行为事实清楚，但冰峰网吧擅自解除合同的理由不成立、不正当，合同履约保证金不予返还具有合同依据。另缴纳物业费是冰峰网吧应尽的合同基本义务。冰峰网吧请求返还履约保证金和物业费同样不符合约定，且于法无据。三、冰峰网吧主张的搬迁损失、毁损损失、装修损失、消费卡损失、维修费损失、财产损失、营业损失共计1014278.6元，证据不足，应予以驳回。理由：一方面，冰峰网吧没有证据证明其发生搬迁损失、毁损损失、装修损失、消费卡损失、维修费损失、财产损失、营业损失共计1014278.6元；另一方面，冰峰网吧没有证据证明众升公司造成冰峰网吧发生搬迁损失、毁损损失、装修损失、消费卡损失、维修费损失、财产损失、营业损失共计1014278.6元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，要求驳回冰峰网吧的反诉请求。经双方举证、质证，本院现场勘察，并结合庭审中双方的陈述，本院认定以下事实：2015年4月26日，众升公司与冰峰网吧的授权签约代表曹冰签订《房屋租赁合同》一份，众升公司将位于衢州市柯城区租赁面积为410平方米的房屋出租给冰峰网吧经营使用，冰峰网吧在该房屋内经营品牌为“冰峰网咖”。租赁合同约定：一、租赁期限为5年4个月，从2015年5月8日至2020年9月7日止，装修期4个月即2015年5月8日至2015年9月7日。房屋租金每年为299300元，每年租金一次性支付，第一年租金于2015年8月8日前支付，以后每年提前一个月（即每年的8月8日）支付次年租金；二、冰峰网吧保证在合同签订后3个工作日内向众升公司支付100000元人民币定金，其中20000元作为合同履约保证金，剩余80000元自动转为第一年租金。装修期满后众升公司向冰峰网吧购买28000元网吧消费卡；三、物业管理费每月2460元，以一个月为一个交费期，除第一期物业管理费于本合同签订后5个工作日内支付，以后每月物业费用，冰峰网吧应当在每个月的20日前一次性足额支付下个月度物业费用；四、若冰峰网吧擅自停业二日以上五日以下，视为冰峰网吧违约，众升公司要求要求冰峰网吧支付违约金双倍当日房租；若冰峰网吧擅自停业超过五日以上的，众升公司要求解除合同并要求冰峰网吧赔偿损失并按12个月租金支付违约金；五、冰峰网吧拖欠租金，应向众升公司支付滞纳金，每逾期一日众升公司有权向冰峰网吧收取所拖欠租金的千分之一的滞纳金，经众升公司催收后，拖欠租金单次超过30天的，众升公司有权单方解除合同，同时众升公司有权留置所有的设备、设施，合同履约保证金不予返还，且众升公司有权要求冰峰网吧另行支付12个月的租金作为补偿金；六、合同生效后，冰峰网吧不得以任何不正当理由解除本租赁合同，如冰峰网吧有上述行为的，履约保证金不予返还，以上不足以弥补众升公司损失的，众升公司有权向冰峰网吧进行追诉造成的所有损失。六、任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行。可经专人递交，或挂号信件，或以快递服务，或传真到另一方，或以电子邮件的方式发到另一方。通知被视为送达的日期应按如下方法决定：其中以特快专递的方式发送的通知应于交予快递服务发送后第3天视为有效送达。《房屋租赁合同》签订后，众升公司依约交付冰峰网吧1幢凯升广场第四层租赁面积为410平方米的房屋，冰峰网吧依约向众升公司缴纳100000元，除20000元转为保证金外，剩余80000元自动转为租金，并对该房屋进行了装修，原定于2015年9月7日开业，因消防未解决，实际开业时间为2015年9月20日。之后，双方口头约定对《房屋租赁合同》的租金、物业费进行调整，租金从每平方2元降为1.5元，物业费从每平方6元降为5元，装修期满后众升公司未向冰峰网吧购买28000元网吧消费卡，在租赁期间，冰峰网吧也未以书面形式向众升公司要求其购买28000元网吧消费卡。在冰峰网吧租赁期间，每逢暴雨，租赁屋内会出现不同程度的墙面漏水情况，电路出现短路、断路情况，对一般的漏水，冰峰网吧自行对漏水墙面墙顶进行修补外，还时常用水桶接水的方式处理；对漏水特别严重的，则向众升公司报备要求修理，如2016年6月底，冰峰网吧向众升公司报备，众升公司接到报备后的第一时间通知5楼的用户并及时维修，采取补漏等有效措施，得到暂时解决。因衢州的雨水较多，漏水状况一直持续的阶段性发生，冰峰网吧曾向12345反映后，但漏水现象未得到根本性解决。除漏水外，还存在地面局部震动问题，冰峰网吧于2016年12月底向众升公司报备，众升公司查明震动是因为1楼用户排烟机磨损过度所致，采取了更换排烟机的有效方法得以处理。2018年8月18日，冰峰网吧又因严重漏水向众升公司报备，鉴于2018年8月18日至8月20日期间，租赁房屋内又出现大面积滴水，因无力排除障碍，且漏水事态逐步扩大，冰峰网吧于2018年8月25日向众升公司发出《通知书》，通知众升公司自本通知发送后第三日起，解除《房屋租赁合同》，并要求退还履约保证金20000元后清场腾退，且保留其他权益。冰峰网吧于2018年8月25日在网吧门上张贴《通知书》，于2018年8月26日通过邮政快递送达《通知书》给众升公司。2018年10月11日，众升公司向冰峰网吧发出《律师函》，回复冰峰网吧解除《房屋租赁合同》的理由不成立，要求继续履行合同，并在收函后三日内付清拖欠的各项费用并赔偿众升公司的损失,2019年3月22日，众升公司向冰峰网吧发出《律师函》，通知解除《房屋租赁合同》，要求即时结清拖欠的房屋租金、物业管理费、水电费等相关费用，并在收函后三内将房屋内的活动货物和物品撤离，清扫场地保持整洁，不得毁损房屋内固定装饰装修等。冰峰网吧向众升公司发出《通知书》之后，即租赁了衢州市通荷路77-11号二楼作为新的营业场所，之后未在原租赁场所经营网吧业务，并于2018年9月前往原租赁场所试图搬走网吧设备以重新利用，因众升公司不同意，双方有争议，冰峰网吧因此报警，最终冰峰网吧未拿走任何财物。2018年10月22日，众升公司工作人员未通知冰封网吧调换了冰峰网吧的门锁。2018年12月，冰峰网吧将电脑搬出，众升公司报警。2019年2-3月，冰峰网吧重新购置空调、桌椅等，正式开业。2019年4月15日，冰峰网吧将租赁房屋内的所有设备以10000元的价格转让给案外人瞿士永，2019年4月，众升公司将其中的一部分场地出租他人。2019年5月9日，瞿士永凭借与冰峰网吧签订的《设备出让合同》到租赁房屋内拆除了全部设备。从众升公司自制的《冰峰网吧欠款及违约金计算表》中可以看出，截止2018年8月7日，冰峰网吧尚欠众升公司租金39695元，截止2018年8月20日，冰峰网吧多缴纳众升公司物业管理费9020元，但冰峰网吧于2018年8月15日缴纳的2000元、18000元共计20000元未列入，综上，冰峰网吧不欠物业费，将多交纳的物业费折抵租金，实际尚欠众升公司租金10675元。冰峰网吧自报的《冰峰网吧营业款明细》显示，从2015年9月至2018年8月21日，总营业额2141485.58元，平均每月59486元，每天1983元，但2019年3月后，每月营业均为3万余元，与平均数有一定距离。另查明，冰峰网吧系个人独资企业，章峰系冰峰网吧的投资人。本院认为，本案的争议焦点是双方解除房屋租赁合同的时间应如何认定？应从法律规定、合同约定、双方实际履行合同中的情况、双方对各自的主张所提供的证据四方面予以综合认定。1、从法律规定上，合同解除的类型有协议解除、约定解除、法定解除。法定解除有一般法定解除和特殊法定解除。一般法定解除即《合同法》第94条规定，其中第（4）规定当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人享有法定解除权；同时，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2、从合同约定上，《房屋租赁合同》未约定冰峰网吧享有合同解除权，但约定了众升公司在下列二种情况下享有合同解除权，一是冰峰网擅自停业超过五日以上的；二是冰峰网吧拖欠租金单次超过30天的，众升公司有权单方解除合同。3、从双方履行合同的情况上，根据《合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当履行租赁物的维修义务。从租赁物的使用情况看，众升公司于2015年4月26日将房屋出租给冰峰网吧后，给予冰峰网吧四个月免租期，用于装修，租赁期限五年。冰峰网吧经过四个月的装修，于2015年9月20日开业。开业后不久就出现只要是雨季，室内便会出现漏水现象，尤其是暴雨天气房屋内滴水不断。冰峰网吧自行对漏水墙面墙顶进行维修，还向12345反映，但漏水现象未得到彻底解决。2016年6月，因出现大面积漏水，冰峰网吧向众升公司报备，众升公司虽然及时对漏水问题作了处理，也只是暂时控制，只要下雨天，墙面仍有渗水。2018年8月18日，房屋内再次出现大面积漏水，因漏水状态一直持续的阶段性发生，网咖墙体、电脑、电器及设备受到不同程度的损害，电路短路、断路，加上地面震动，影响了网吧的整体环境，对网吧的经营确实产生了一定的负面影响，但是冰峰网吧仍然守约经营，直至2018年8月18日至20日期间的连续暴雨，冰封网吧已无力解决漏水问题，于2018年8月25日、26日以不同的方式向众升公司发送解除合同通知书，并另行选择了新场所继续经营网咖业务，除从原租赁场所取走电脑外，重新购置了其他物品，于2019年3月重新开业。对众升公司而言，众升公司在接到冰峰网吧报备后均及时处理，没有置之不理，反而积极配合维修，在得知冰封网吧向其发出解除租赁合同后，于2018年10月22日发律师函不同意冰峰网吧解除合同，于2019年3月22日发律师函要求解除合同，作出了回复。从双方各自提供的证据上，众升公司提供的证据不能证明冰峰网吧解除合同是因为受市场影响营业额下降的原因及冰峰网吧想通过无限放大漏水和排烟机震动问题以达到逃避其单方违法解除合同责任的目的；冰峰网吧提供的证据只能证明租赁房屋存在漏水、电路短路、短路的现象，不能证明众升公司拒绝履行维修义务。综上，本院认为，众升公司与冰峰网吧签订的《房屋租赁合同》合法有效，冰峰网吧已经营了三年左右，基本上履行了支付租金及物业费的义务。根据契约精神，冰峰网吧本应继续全面履行合同义务，但因为出现租赁房屋漏水现象，且在雨天特别是暴雨天一直持续的阶段性地发生漏水，导致网吧环境、形象受损，电路短路、短路的现象也容易引发不安全隐患，而客户需要的是一个安全、温馨、舒适的环境及优质的服务，冰峰网吧仍守约经营，直至2018年8月18日始，再次因暴雨严重影响网吧经营，导致冰封网吧无力解决，冰峰网吧因此于2018年8月25日、26日向众升公司分别以在网咖门上张贴和通过邮政快递向众升公司送达了解除合同通知书，这在双方签订合同时是无法预见的，合同至2020年9月7日才能到期，在这种环境下继续履行合同对冰峰网吧来说是不公平的；冰峰网吧并非因商业风险因素故意借此解除合同，而是另行选择了新场所继续经营网咖业务，且已于2019年3月开业。根据公平原则，并结合案件的实际情况可以解除合同，但应当承担相应的赔偿损失的违约责任。鉴于众升公司明知冰峰网吧已分别以二种不同的方式向其送达了解除合同通知书，但其怠于行使自己的合同解除权，故对2019年3月22日前租赁房屋闲置所产生的租金损失120540元，本院将酌情予以认定。对众升公司提出的要求冰峰网吧支付拖欠的租金及违约金、物业费及违约金的诉讼请求，经审理查明，冰峰网吧实际尚欠众升公司租金10675元，故对尚欠的租金10675元及违约金予以支持。对众升公司提出要求冰峰网吧支付补偿金224475元的诉讼请求，因《房屋租赁合同》约定的是冰峰网吧无故拖欠租金单次超过30天的，众升公司除有权解除合同外，还有权要求冰峰网吧另行支付12个月的租金作为补偿金。现查明，冰峰网吧仅尚欠众升公司租金10657元，并已支持按月利率2%的标准判令支付违约金，可实际弥补冰封网吧尚欠众升公司租金给众升公司造成的损失，故本院不予支持。对众升公司提出的要求冰峰网吧支付逾期腾房占用使用费29520元（2019年3月22日至2019年5月9日期间）的诉讼请求，因《房屋租赁合同》实际于2018年8月29日解除，冰封网吧于2018年9月前往租赁场所取回所有财物，但因众升公司报案未果；2018年10月22日，众升公司调换门锁，冰峰网吧于2018年12月取走电脑，冰封网吧因不能取走其他财物，重新购置，导致冰封网吧将其他财物出让他人，其他物品于2019年5月9日拆除取走，故该费用应由众升公司自行承担。对众升公司提出的要求章峰对冰峰网吧的债务承担无限连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对冰峰网吧提出的要求众升公司退还履约保证金及已收取的物业费82000元的反诉请求，依据《房屋租赁合同》的冰峰网吧拖欠租金超过30天的，合同履约保证金不予返还的约定，冰峰网吧的反诉请求于法无据，本院不予支持；对要求返还收取的物业费82000元的反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。对冰峰网吧提出的要求众升公司赔偿损失的反诉请求，因冰封网吧已将电脑取回，其他物品已折价出让他人，其他损失应自行承担，故对该反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十九条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）衢州众升商业管理有限公司与被告（反诉原告）衢州市柯城区冰峰网吧签订的《房屋租赁合同》于2018年8月29日解除；二、被告（反诉原告）衢州市柯城区冰峰网吧于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）衢州众升商业管理有限公司房屋租金10657元及违约金（自2018年9月8日始至本判决确定的履行之日止按月利率2%计算）；三、驳回原告（反诉被告）衢州众升商业管理有限公司要求被告（反诉原告）衢州市柯城区冰峰网吧支付物业费及违约金的诉讼请求；四、驳回原告（反诉被告）衢州众升商业管理有限公司要求被告（反诉原告）衢州市柯城区冰峰网吧支付补偿金的诉讼请求；五、被告（反诉原告）衢州市柯城区冰峰网吧于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）衢州众升商业管理有限公司逾期腾房占用使用费的诉讼请求；六、被告（反诉原告）衢州市柯城区冰峰网吧于本判决生效之日起10日内赔偿原告（反诉被告）衢州众升商业管理有限公司2019年3月22日前租赁房屋闲置所产生的租金损失72324元；七、被告章峰对上述第二、六项承担无限连带清偿责任；八、驳回被告（反诉原告）衢州市柯城区冰峰网吧的反诉请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9676元，减半收取4838元，由原告（反诉被告）衢州众升商业管理有限公司负担3870元，由被告（反诉原告）衢州市柯城区冰峰网吧负担968元，于本判决生效之日起七日内付清，逾期强制执行；反诉案件受理费12406元，减半收取6203元，由被告（反诉原告）衢州市柯城区冰峰网吧负担（已付讫）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  李欣二〇一九年七月十日法官助理聂勋书记员徐咏馨