河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再380号再审申请人（一审原告、二审上诉人）舒桦楠，男，汉族，1991年1月10日生，住河南省开封市鼓楼区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）周炜，男，汉族，1987年10月30日生，住河南省开封市经济技术开发区。二申请人共同委托代理人路永耀，北京大成（郑州）律师事务所律师。再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）开封市润通置业有限公司。住所地开封市开发区金明西街集英花园A区30号楼西单元4层东户。法定代表人左先锋，该公司总经理。委托诉讼代理人张留群、袁坤，河南辽源律师事务所律师。再审申请人舒桦楠、周炜与被申请人开封市润通置业有限公司（以下简称润通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服开封市中级人民法院(2018)豫02民终413号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人舒桦楠、周炜及委托诉讼代理人路永耀，被申请人润通公司的委托诉讼代理人张留群、袁坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2017年11月4日，舒桦楠、周炜向开封市金明区人民法院起诉请求：1.润通公司继续履行购房合同，立即向舒桦楠、周炜交付房屋，并按合同约定支付逾期交房违约金(暂计算至2017年11月10日为1751元)；2.润通公司立即办理购房合同的信息备案手续；3.润通公司立即为原告办理房屋产权登记，交付房地产权属证书，并支付违约金56元；4.本案所有诉讼费用由润通公司承担。金明区人民法院一审认定，舒桦楠、周炜与润通公司签订《商品房买卖合同》一份。约定：舒桦楠、周炜购买润通公司开发的润通大厦9层920房，合同号为GF-2000-0171(0099302),建筑面积94.49平方米，购房单价5919元/平米，购房金额为559286元。其中，第6条约定，舒桦楠、周炜于签订合同之日一次性付清总房款。合同签订后，舒桦楠、周炜于2015年12月12日向润通公司缴纳购房款19286元，润通公司向舒桦楠、周炜出具收据一份。现舒桦楠、周炜以房款全部交清为由，要求被告履行合同，双方纠纷成诉。另查明，润通公司自认《商品房买卖合同》签订日期为2015年12月12日。金明区人民法院一审认为，合同法第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、“依法成立的合同受法律保护”。舒桦楠、周炜与润通公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。合同第六条约定，“舒桦楠、周炜于签订合同之日一次性付清总房款。”原告舒桦楠向润通公司交纳房款19286元。其余540000元舒桦楠、周炜以案外人张培、舒丽、舒艳君、张天琪、刘东敏等债转购收据来折抵购房款不符合双方合同约定及法律规定，债转购收据不能说明与本案有关联性。对润通公司辩称的“双方订立合同的基础是舒桦楠、周炜以河南九洲天中投资发展集团公司的债权转换而来”，鉴于舒桦楠、周炜对该事实不予认可，且双方均未提交证据证明与本案有关联性，本案不予查证。对没有实际得到舒桦楠、周炜全额购房对价款的事实，予以支持。因舒桦楠、周炜没有完全按照双方签订的合同约定全面履行义务，故舒桦楠、周炜的诉讼请求没有事实及法律根据，该院不予支持。该院于2017年12月10日作出（2017）豫0211民初3791号民事判决，判决：驳回原告舒桦楠、周炜的诉讼请求。案件受理费减半收取后为4696元、诉讼保全费3230元，合计8016元，由舒桦楠、周炜负担。舒桦楠、周炜不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令润通公司按照购房合同约定为舒桦楠、周炜办理购房合同的信息备案、房屋权属登记资料备案、交付房屋、支付违约金等合同事项；2.本案一、二审诉讼费用由润通公司承担。开封市中级人民法院二审认定，2014年12月12日，河南九洲天中投资发展集团公司（以下简称九洲天中公司）给开封投资户出具承诺书，将其所有的富辰大厦，抵押给向其公司投资的开封投资户。开封投资户（含舒桦楠、周炜）推选的代表与九洲天中公司、润通公司的代表，经过协商达成债转购协议，约定九洲天中公司将其所有的富辰大厦作价1100万元抵给润通公司，于2015年4月25日前办理完过户手续，并再支付给润通公司487万元，润通公司接收开封投资户投资到九洲天中公司的债权。2015年1月17日，案外人舒艳君、张培等在九洲天中公司的投资款收据，经九洲天中公司盖章确认后，交给润通公司，同日，舒艳君、张培等与润通公司签订（2015）债转购第009号《房屋认购协议书》。2015年1月27日，润通公司为舒艳君、张培等人出具收据，收到债权54万元。舒桦楠、周炜于2015年12月12日交购房尾款19286元，同日，舒桦楠、周炜与润通公司签订商品房买卖合同。2016年11月24日，因九洲天中公司不履行合同,不办理房屋过户、不付款(487万),润通公司于2016年12月向法院起诉,要求九洲天中公司履约,并申请法院对九洲天中公司待转让房产进行查封。在查封时,得知待转让房产在2014年12月30日已被其他司法机关查封。2016年12月19日，润通公司撤诉。2016年12月20日,润通公司再次起诉,要求确认润通公司与九洲天中公司签订的合同无效，2017年6月22日,开封市金明区人民法院作出（2017）豫0211民初220号民事判决，判决润通公司与九洲天中公司2015年1月22日签订的协议书无效。该院认定的其它事实与一审一致。开封中级人民法院二审认为，2015年1月17日案外人舒艳君、张培等与润通公司签订的（2015）债转购第009号《房屋认购协议书》、2015年1月22日润通公司与九洲天中公司签订的资产置换协议、2015年12月12日舒桦楠、周炜与润通公司签订的商品房买卖合同等一系列合同是一个整体，互相联系。在这三个合同中，润通公司与九洲天中公司签订的资产置换协议是一个基础合同，也是另外两个合同生效的条件，没有这个合同，就不会有另外两个合同的产生。在润通公司与九洲天中公司签订的资产置换协议因违法而被法院确认无效后，另外两个合同就失去了赖以生效的基础和条件，该基础条件不能成就，舒桦楠、周炜与润通公司签订的商品房买卖合同因条件不成就而不能生效。那么舒桦楠、周炜要求润通公司交付房屋、支付违约金等合同事项不能得到支持。综上所述，舒桦楠、周炜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定理由不妥，但判决结果正确，予以维持。该院于2018年4月17日作出(2018)豫02民终413号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9392元，由舒桦楠、周炜负担。舒桦楠、周炜申请再审称，二审认定润通公司与九洲天中公司于2015年1月22日签订的协议是基础合同，是债权转让协议、房屋认购协议、商品房买卖合同的生效条件，该关键事实的认定缺乏任何证据加以证明，也缺乏合同依据及法律依据。请求：撤销开封市中级人民法院(2018)豫02民终413号民事判决，改判润通公司继续履行《商品房买卖合同》，向舒桦楠、周炜交付房屋，并支付逾期交房违约金（以已交购房款559286元为基数，按日万分之0.1，自2017年1月1日计算至实际交付房屋之日）；本案诉讼费、保全费由润通公司负担。润通公司答辩称，舒桦楠、周炜对2015年1月22日的协议是明知的；舒桦楠、周炜混淆了债权债务转让与代第三方履行义务的概念；舒桦楠、周炜用九州天中公司的债权购买润通公司的房产，九州天中公司将富辰大厦转让给润通公司，并支付部分现金，由于九州天中公司应当交付的房产被查封，导致润通公司无法实现债权，如继续履行合同，必然造成权利失衡。综上，舒桦楠、周炜的再审请求依法不应支持。本院再审查明，舒桦楠、周炜（××）与润通公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》约定，舒桦楠、周炜购买润通公司润通大厦9层920号房，建筑面积94.49平方米，单价为每平方米5919元，总金额599286元；××于合同签订当日一次性付清总房款，出卖人应在2016年12月31日前将约定的商品房交付××使用；出卖人逾期交付房屋超过60天，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之0.1的违约金；出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人预期超过120天，按已付房价的万分之一向××一次性支付违约金；本合同生效之日起30日内，由出卖人向开封市房地产交易登记中心办理本合同的信息备案手续。本院再审查明的其它事实与一、二审一致。本院认为，根据舒桦楠、周炜的再审请求及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、资产置换协议是否为三方协议、商品房买卖合同生效的前提和条件；二、润通公司是否应继续履行商品房买卖合同向舒桦楠、周炜交付房屋，并支付违约金。一、关于资产置换协议是否为三方协议、商品房买卖合同生效的前提和条件案外人舒艳君、张培等（舒桦楠、周炜的亲属）与润通公司、九洲天中公司于2015年1月17日签订的三方协议书，包含两项合意，一是九洲天中公司对舒艳君、张培等所负债务由润通公司承担；二是润通公司承担该债务后，舒艳君、张培等对润通公司享有债权（由舒桦楠、周炜实际享有），并以该债权与润通公司达成认购润通大厦西塔9层920号商品房的以物抵债协议。该协议系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效协议。根据该三方协议，舒桦楠、周炜在补交剩余房款后与润通公司签订了商品房买卖合同，约定购买润通大厦9层920号房，该协议亦为有效合同。本案中，润通公司承担九洲天中公司的债务是基于其与九洲天中公司之间的资产置换协议，即使舒艳君、张培等（舒桦楠、周炜的亲属）知晓该债务承担的原因，因该资产置换协议及其履行并未作为三方协议生效的前置或成就条件而写入三方协议，故该原因行为的法律效力并不当然及于三方协议，三方协议及商品房买卖合同的法律效力并不依附于资产置换协议，二审认定三方协议及商品房买卖合同因资产置换协议无效而未生效，无事实和法律依据，应予纠正。二、关于润通公司是否应继续履行商品房买卖合同的问题如上所述，舒桦楠、周炜与润通公司之间签订的商品房买卖合同为有效合同。合同法规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”本案中，润通公司认可舒艳君、张培等人的54万元债权抵顶舒桦楠、周炜应缴纳的购房款，在舒桦楠、周炜缴清购房尾款19286元后，双方签订了商品房买卖合同，对所购房屋的坐落位置、面积、单价、总价、交房时间、逾期交房的违约责任等事项进行了明确约定，舒桦楠、周炜已依照合同约定履行了全部合同义务；但润通公司在收到全部购房款后，并未按照合同约定向舒桦楠、周炜按期交付房屋，构成违约，依法应继续履行合同，并按照合同约定的事项承担相应的违约责任。综上，一、二审认定事实清楚，但认定案涉商品房合同未生效，驳回舒桦楠、周炜的诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销开封市中级人民法院（2018）豫02民终413号民事判决及开封市金明区人民法院（2017）豫0211民初3791号民事判决；二、开封市润通置业有限公司应于本判决生效后向开封市房地产交易登记中心办理案涉商品房买卖合同的信息备案手续；三、开封市润通置业有限公司应于案涉房屋具备交房之日起十日内向舒桦楠、周炜交付润通大厦西塔9层920号商品房，协助办理不动产权属登记；四、开封市润通置业有限公司应向舒桦楠、周炜赔偿逾期交房违约金（以559286为基数，自2017年1月1日起按日万分之0.1计算至实际交房之日至），以及逾期办理产权登记的违约金56元。一审案件受理费减半收取后为4696元、财产保全费3320元，二审案件受理费9392元，均由开封润通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韦贵云审判员  毛彦功审判员  段励刚二〇一九年七月三十一日书记员  张鑫鼎