江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0681民初7412号原告：沈洪斌，男，1982年11月29日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴亚梅，启东市鼎盛法律服务所法律工作者。被告：黄杰，男，1974年12月4日生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住江苏省启东市。被告：赵施楣，女，1973年12月9日生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住江苏省启东市。两被告共同委托诉讼代理人：吴海东，江苏东晋律师事务所律师。原告沈洪斌与被告黄杰、赵施楣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈洪斌及其委托诉讼代理人吴亚梅、被告黄杰、赵施楣及两被告的共同委托代理人吴海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈洪斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的合同，将启东市汇龙镇北上海B区施工号1号201室房屋过户至原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告发现案涉房屋买卖合同无法履行，故变更为：1.判令两被告赔偿因无法继续履行房屋买卖合同所造成的损失：（1）返还已支付的购房款30万元并支付从2016年11月9日起按银行同期贷款利率计算利息至实际返还至日止；（2）两被告支付合同约定的违约金20.9万元；（3）两被告支付房屋差价75.13万元；2.本案诉讼费、房屋评估费由被告承担。事实与理由：2019年10月6日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将启东市汇龙镇北上海B区施工号1号201室房屋以104.5万元出售给原告。原告按约支付前期房款30万元，余款待办理过户后付清。经原告多次催促办理过户，但被告找各种理由拒绝。黄杰、赵施楣辩称，案涉房屋的的评估价格持有异议，按照启东法院同一区域评估时间相近，房屋类型基本接近的另一评估报告出具的评估基价11000元/平，以该时间节点启东市城投公司拍卖的房屋的起拍价约8000元/平，因此本案中评估报告的价格与同样有司法鉴定资质的评估结果偏20%，因此请求法院对案涉房屋进行重新评估；对购房款的返还，我方没有异议。利息包括违约金以及房屋的差价按照法律的规定，不应该超过合同的实际损失，不能累计结算；案涉房产在合同签订时，处于未定状态拆迁人名下的拆迁房，原告在签订合同时理应明知并考虑到案涉房屋自签订之日起到合同最终的履行时间存在很多不确定的风险，譬如相关政府政策的变化、原产权人的毁约等因素，都会导致最终合同的实际不能履行。原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时，没有尽到谨慎义务，对于案涉房产实际的产权人以及合同履行的风险，没有充分考虑并加以防范，其自身也存在显然的过错，因此依据合同法的公平原则，原告也应当承担相应的法律责任；被告赵施楣不是合同的当事人，因此不是本案的适格主体。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理查明事实如下：2016年10月6日，被告黄杰作为甲方/代理人（卖方）、原告沈洪斌作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容如下：1.甲方/代理人将启东市汇龙镇北上海B区施工号1﹟-201、现37﹟201室出售给乙方，建筑面积约130㎡，车库面积约12.76㎡，价格为104.5万元（实际面积根据测绘局实测为准，相差面积根据成交价格计算，多贴少补）；2.因入住发生的物业公司正常入住费用及配套设施费用由乙方承担；3.在签订合同时，乙方先支付定金1万元，2016年10月20日前支付首付款29万元，剩余房款74.5万元在办理产权证之后贷款付清或一次性付清，如贷款付清时间从转让之日起30天付清；4.根据建设局验收合格后统一交房，乙方须支付该房总额的/%契税，用于乙方办理房产证；5.乙方付清房款后甲方即交房，房产所有权证由甲方代理领取后交还乙方；6.如甲方违约，甲方按规定支付乙方购房定金的双倍外，还应支付总房款的20%的违约金。如乙方违约则按约定除定金外，还应支付甲方总房款20%的违约金；7.双方发生争议协商不成依法向人民法院起诉。备注：装修押金、领钥匙由乙方支付。被告黄杰在甲方栏内签名并加盖启东市美伦房产销售有限公司的印章、原告沈洪斌在乙方栏内签名。启东市和家房产代理中心加盖印章。当日，被告黄杰出具收条，收取原告沈洪斌定金1万元。被告黄杰在具收人栏内签名，启东市和家房产代理中心加盖印章。同年10月20日，被告黄杰、赵施楣出具收条，收到原告沈洪斌支付首付款18万元，被告黄杰、赵施楣在具收人栏内签名并加盖启东市美伦房产销售有限公司的印章。同年11月9日，被告黄杰又出具收条，收到原告沈洪斌的房款11万元。被告黄杰在具收人栏内签名并加盖启东市美伦房产销售有限公司的印章。另查明，被告黄杰、赵施楣原系夫妻，于2017年5月26日进行离婚登记。启东市美伦房产销售有限公司，系有限责任公司（自然人投资或控股），于2016年1月22日成立，于2018年11月27日注销，其法定代表人系被告黄杰。庭审中，原告沈洪斌提出申请要求对启东市汇龙镇北上海B区37幢201室（施工号1﹟-201）房屋价格进行评估。本院委托江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司进行价格评估。该公司以2018年9月6日作为本次价值时点于2019年4月30日作出《房地产估价报告》，启东市汇龙镇北上海B区37幢201室（施工号1﹟-201）建筑面积130㎡，评估单价13425元/㎡，计174.53万元；配套车库（储藏室）建筑面积12.76㎡，评估单价4000元/㎡，计5.1万元，总价179.63万元。原告沈洪斌支付评估费1万元。以上事实，由《房屋买卖合同》、收条、离婚证、企业信用信息公示报告、《房地产估价报告》及到庭当事人的庭审陈述相佐证。本院认为，根据相关的司法解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告沈洪斌与被告黄杰签订的关于启东市汇龙镇北上海B区37幢201室（施工号1﹟-201）房屋的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规和行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应受其拘束，按照约定全面履行各自的义务。原告沈洪斌支付了定金、房款，被告黄杰作为房屋出售人应负有履行协助办理过户手续及交付房屋的义务，现因被告黄杰未取得案涉房屋的所有权致使房屋买卖合同不能履行，被告黄杰违反了合同约定原则，行为已构成根本违约，理应承担违约责任。而原告沈洪斌作为房屋买受人，在签订合同时对房产情况应作全面充分了解，就合同标的权属进行认真审查，负有审慎义务。现原、被告在审理中均同意解除合同，故案涉《房屋买卖合同》予以解除。被告方认为江苏大新房地产地价评估有限公司以2018年8月13日价值时点于2019年2月26日对启东市汇龙镇北上海B区44幢403室房屋建筑面积98.2㎡计115万元案涉房屋的评估价值过高的问题。本院认为，按照原告沈洪斌起诉的时间节点来确定房屋评估价值时点符合相关规定，且评估机构及评估人员均具有相应资格，评估程序合法，评估价值基本合理，为减少诉累，故两被告要求重新评估的申请，本院不予采信。本院综合考量，案涉房屋评估价值与本地区市场价值、双方在合同签订、履行过程中存在的过错、支付的房款金额等因素，被告黄杰酌情赔偿原告沈洪斌经济损失55万元。原告沈洪斌支付的购房定金、购房款合计30万元由被告黄杰予以返还。因本案中原告沈洪斌的损失已作赔偿，故其主张购房款利息损失、违约金等均包含于此，本院不予支持。案涉买卖合同发生于被告黄杰、赵施楣夫妻关系存续期间，且被告赵施楣收取购房款，可以证明其对案涉买卖合同是知晓并参与其中，故案涉债务属两被告夫妻共同债务，被告赵施楣也共同承担责任。评估费用列入诉讼费处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈洪斌与被告黄杰于2016年10月6日签订的关于启东市汇龙镇北上海B区37幢201室（施工号1﹟-201）房屋的《房屋买卖合同》；二、被告黄杰、赵施楣应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告沈洪斌购房款30万元；三、被告黄杰、赵施楣应于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告沈洪斌损失55万元；四、驳回原告沈洪斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16142元（原告沈洪斌已预交），由原告沈洪斌负担5255元、被告黄杰、赵施楣共同负担10887元；评估费10000元（原告沈洪斌已预交），由原告沈洪斌负担3256元、被告黄杰、赵施楣共同负担6744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16142元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈春花人民陪审员  王红美人民陪审员  顾凯贤二〇一九年七月二十三日书 记 员  陈琳琳