广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初9265号原告：曾繁荣，男，1976年8月24日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县。委托诉讼代理人：兰连英，江西保全律师事务所律师。被告：程国兵，男，1966年8月23日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：彭宇，广州琉璃律师事务所律师。第三人：广州市大程展览服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇沙亭岗第一经济社地段工业厂房一楼。法定代表人：程国兵，总经理。委托诉讼代理人：彭宇，广州琉璃律师事务所律师。原告曾繁荣与被告程国兵、第三人广州市大程展览服务有限公司（以下简称大程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾繁荣及其委托诉讼代理人兰连英，被告程国兵及其与第三人大程公司的共同委托诉讼代理人彭宇等均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾繁荣诉称，2017年8月7日，我与被告程国兵签订了一份《厂房租赁合同》，约定由我向被告程国兵租赁位于广州市白云区钟落潭镇金盆中路军区政治部农副基地轮胎市场B区308号厂房中部分厂房区域用于加工五金，租赁期限为2年（自2017年8月1日至2019年7月30日止），每年租金10万元，需缴纳保证金2万元，其中违约责任中有如出租方提前终止合同，应按剩余租金的两倍偿还承租方等约定。后，我根据合同的约定已将10万元租金及2万元保证金支付给被告程国兵；且在被告程国兵的同意下，我更在所承租的厂房区域内加盖了两层简易结构办公用房（面积共约90平方米）。在我使用上述厂房区域至2018年1月20日左右，我方突遭轮胎市场管理人员要求搬离该厂房，不得使用厂房，并强制停水停电（断电更导致电动厂门无法开启），且不让车辆进出大门等，致使我方无法继续使用涉讼厂房。此时，我才得知是因被告程国兵从2017年8月份起一直拖欠轮胎市场有关费用，故轮胎市场已不允许涉案厂房营运生产。为此，我曾找被告程国兵要求解决问题，但被告程国兵却不予理会，也未实际解决问题，无奈之下我只得搬离涉讼厂房。我认为，被告程国兵因自身原因导致我无法继续租赁使用涉讼厂房，双方间租赁合同已无法继续履行，我也无法实现合同目的，双方间租赁合同应予解除；由于是被告程国兵的过错及违约行为，才造成我建成的办公用房无法使用及搬迁等相应的经济损失（至2018年1月20日搬离时止，我仅实际租赁使用涉讼厂房5个月又20天），对此，被告程国兵需承担赔偿损失及相应的违约责任。因此，我现要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，判令被告程国兵向我退回保证金20000元、返还剩余租金52778元（即2018年1月21日起的已缴租金：10万元/年÷12个月×6个月＋10万元/年÷12个月÷30天/月×10天）、支付违约赔偿金52778元、赔偿我方损失30000元（含办公用房建房损失及搬迁损失等），并以155556元为基数按年利率6％计付从起诉之日起的利息。被告程国兵辩称，我不同意原告的全部诉讼请求。根据涉讼《厂房租赁合同》的约定，原告在使用涉讼厂房时是不得使用油漆的，如果原告方使用油漆，合同的租赁保证金将不退还、剩余租金也不能退还。事实上，由于原告违规使用油漆，涉讼厂房被环保部门查处并责令关闭，原告方的上述行为已给我造成了巨大的经济损失，我将另案要求原告赔偿；至于原告要求的建房及搬迁损失3万元，我认为，因原告是在未经我方同意的情况下私自建房，故我方将另案诉讼要求原告恢复原状并承担相应的拆除费用；原告主张的利息也是没有依据。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人广州市大程展览服务有限公司称，程国兵是我司的法定代表人，涉讼《厂房租赁合同》是程国兵代表我司与原告签订，故涉讼厂房的出租方是我司，我司的意见与程国兵之答辩意见一致，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年8月7日，被告程国兵作为出租方（甲方）与作为承租方的原告曾繁荣（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：出租方将坐落在白云区钟落潭镇金盆中路军区政治部农副基地轮胎市场B区308号部分厂房出租给曾繁荣做五金加工使用，面积980平方米，每年租金100000元（不含租赁税、管理费、水费、电费、公摊费等）；租赁期两年，自2017年8月1日起至2019年7月30日止；本合同签订当日内，乙方必须向甲方交纳厂房租赁保证金贰万元整；本合同签订当日内，承租方向出租方一次性交纳厂房租金100000元；第二年缴纳租金，承租方必须提前两个月在2018年6月1日前向出租方一次性支付租金100000元；租赁期间，承租方享有正常使用、收益的权利，同时厂房保养维修责任由承租方负责；出租方的维修保养范围指厂房的主体结构；厂房内消防设施、电路等其它的由承租方负责维修，但如果人为使用不当而造成出租方厂房损失或损坏，承租方负责维修及赔偿责任；承租方租赁期满时，出租方负责该厂房及各项设施的检查验收并结清各项费用及无息退还厂房租赁保证金；租赁期满，如双方不再续约，厂房内属于承租方的物品由承租方自行搬出处理……；……承租方未按期交付租金的，每逾期一天，按应租金总额的1％交付违约金给出租方，……承租方在使用厂房期间内，不能生产和储存违法违规的产品（注：承租方承诺在使用该厂房期内不使用油漆），如承租方违反本合同规定的，一切后果由承租方负责；出租方只出租厂房给承租方合法经营生产五金加工使用；……承租方在使用该厂房期间内，必须配合部队消防安检工作，按照部队消防规定配备消防器材设施，如承租方不配合部队安检工作导致部队责令停产整改或承租方弃租或违背部队管理被部队清除的，出租方不必退还承租方剩余租金及厂房租赁保证金；承租方在使用厂房期间内，如不可避免因素及国家政策原因导致租户搬离，甲、乙双方必须无条件遵守，届时出租方必须退还承租方剩余租金及租赁保证金；除此以外，租赁期未满承租方要求退房，出租方不必退还剩余租金及厂房租赁保证金，如出租方提前终止合同，应按剩余租金的两倍偿还承租方等。签约当天，原告即进驻《厂房租赁合同》所涉厂房并将该厂房用于五金加工经营之用；后，原告更在2017年8月份依约定将《厂房租赁合同》所涉租赁保证金20000元及第一年租赁期的厂房租金100000元交付给被告程国兵。2018年1月20日，原告将其物品从涉讼所租赁的厂房中搬离，不再使用该厂房，此后涉讼厂房一直处于空置状态。由于原告认为被告程国兵的自身原因已导致涉讼《厂房租赁合同》的无法继续履行，故成讼。另查，2010年7月26日，广州市太基市场发展有限公司（甲方〔出租方〕，以下简称太基公司）与第三人大程公司（乙方〔承租方〕）签订《租赁合同》，约定：“甲乙双方经友好协商对广州白云区太和镇金盘村地段广州军区政治部副食生产基地汽车用品轮胎市场租赁事宜，订立本合同。一、土地租赁1、甲方将广州军区政治部副食生产基地汽车用品轮胎市场内B区308号共2200平方米，租给乙方经营使用。2、乙方将根据甲方租用土地的使用要求，在该使用土地上建造厂房，质量安全由乙方负责。租赁用途1、乙方必须将租赁的土地作制作展会专柜加工车间之用。超出此经营范围的，需经甲方同意。三、租赁期限租赁期限从2010年8月01日起至2025年7月30日止。共计拾伍年整……七、乙方责任1乙方须按时缴纳土地租赁租金、管理费、水电费、卫生费等。……八、土地征收、征用及合同解除、终止1、甲乙双方协商一致的可以提前解除本合同。2、在租赁期内，本合同规定的地块使用权和乙方自建的厂房物业权归乙方所有，如遇征收、拆迁、乙方有权享受补偿等”。诉讼中，被告程国兵及第三人大程公司均承认，涉讼308号厂房是大程公司基于上述《租赁合同》向太基公司承租场地后自行出资兴建的一层结构简易厂房（高约5－7米，面积约2200平方米），厂房建造时无办理建设工程规划报建手续，厂房也未取得房屋权属证明，而太基公司则是从广州市永达汽车用品有限公司处转租取得有关场地的；原告承租的涉讼308号厂房部分区域之出租方实际应是大程公司，是大程公司将308号厂房中间隔出面积约980平方米的部分厂房区域转租给原告使用（该处厂房的其余区域〔面积约1300平方米〕则仍由大程公司自行使用）；涉讼《厂房租赁合同》是程国兵代表大程公司与原告所签订，而原告所缴纳的租赁保证金20000元及第一年租赁期的厂房租金100000元也已均由大程公司实际收取。庭审中，原告曾繁荣表示，由于涉讼308号厂房实际是被告程国兵向太基公司承租场地后自建的简易厂房，被告程国兵只是在308号厂房中间隔出部分厂房区域（面积980平方米）出租给原告使用，而太基公司在2017年12月底就曾多次要求原告方搬离涉讼308号厂房并不得使用，太基公司更从2018年1月15、16日起强制暂停了对涉讼308号厂房水电的供应，进而阻止原告方人员及车辆进入上述农副基地轮胎市场区域，最终导致原告已无法再租赁使用涉讼308号厂房，因此，原告才在2018年1月20日将己方物品从涉讼所租赁的厂房中搬离，停止了对涉讼308号厂房的租赁使用；且经原告向太基公司了解，太基公司的上述做法完全是因被告程国兵从2017年8月开始持续拖欠其场地租金及管理费所致；由此可见，涉讼《厂房租赁合同》无法继续履行的原因在于被告程国兵的过错行为，故涉讼《厂房租赁合同》应提前解除，被告程国兵则应按《厂房租赁合同》的约定向原告方退还合同租赁保证金及剩余租金（即2018年1月21日起的已缴租金）并支付相当于剩余租金数额的违约赔偿金；同时，鉴于第三人大程公司是涉讼308号厂房地块的租赁使用人，故大程公司也应对被告程国兵退还合同租赁保证金及剩余租金并支付违约赔偿金等的行为承担连带清偿责任。另，原告承认，因其并不清楚厂房的建造需要办理建设工程规划报建手续，故原告在签订涉讼《厂房租赁合同》前并没有要求出租方提供涉讼308号厂房的权属凭证等材料。对此，被告程国兵及第三人大程公司表示，虽然大程公司确从2017年8月起持续拖欠太基公司的场地租金，但大程公司已据此与太基公司进行过协商，原告在2018年1月20日将其物品从涉讼所租赁的厂房中搬离进而空置涉讼厂房的情形实际上与上述大程公司拖欠太基公司租金的行为并无关系，原告不能使用涉讼所租赁的厂房，完全是因其在租赁使用涉讼厂房期间违规使用油漆并导致厂房被环保部门查封所致；鉴于原告上述在厂房内违规使用油漆的行为已违反涉讼《厂房租赁合同》的约定，由此，在《厂房租赁合同》提前解除后，合同的租赁保证金及剩余租金也不能退还给原告。查，2017年10月份，广州市白云区安全生产监督管理局曾在对涉讼308号厂房进行安全检查后分别对原告曾繁荣经营的“无证五金加工厂”及被告程国兵经营的“无证展柜加工厂”发出《责令限期整改指令书》，责令当事人对检查中存在的问题限期整改，其中曾繁荣经营的“无证五金加工厂”所存在的问题中并未提及有当事人存在违规使用油漆之情形。诉讼期间，原告表示，在被告程国兵的支持和同意下，原告曾自行出资在所承租的厂房区域室内兴建了一栋两层简易结构的办公用房进行使用（该办公用房并无办理规划报建手续），由此，在涉讼《厂房租赁合同》提前解除后，被告程国兵仍应向原告方赔偿该办公用房的建房损失及搬迁损失共30000元。被告程国兵及第三人大程公司对于原告曾自行出资在所承租的厂房区域室内兴建了一栋两层简易结构的办公用房进行使用均无异议，但否认上述办公用房是在被告程国兵及第三人大程公司的同意下所兴建，也不同意原告方主张的有关办公用房的建房损失数额。经本院委托，广州德高价格评估有限公司对涉讼位于广州市白云区钟落潭镇金盆中路、军区政治部农副基地轮胎市场B区308号厂房中原告建造的二层办公用房的建造价值进行了评估，评估基准日为2018年7月24日；经评估，广州德高价格评估有限公司于2019年2月18日作出编号为穗德价估〔2018〕0499号《评估报告书》，评估意见为“广州市白云区钟落潭镇金盆中路、军区政治部农副基地轮胎市场B区308号厂房中原告建造的二层办公用房之建造价值为贰万捌仟陆佰零叁元贰角捌分（￥28，603.28元）等”。举证期限内，原告未能就其主张的搬迁费损失具体情况提供相应的证据。再查，广州市大程展览服务有限公司是2004年3月25日经工商行政管理机关核准成立的企业法人，公司法定代表人为程国兵（即本案被告程国兵），公司股东为程国兵（出资额45万元）及江桂满（出资额5万元），该司现仍在经营。以上事实，有《厂房租赁合同》、《租赁合同》、银行账户交易明细、照片、截图、环境保护告知书、《责令限期整改指令书》、环境保护现场检查记录、证明、工作责任书、军队房地产租赁许可证、安全工作责任书、证人证言及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，被告程国兵作为第三人大程公司的法定代表人，其行为在不同情况下依法具有不同的性质：在涉及第三人大程公司的有关业务行为时，程国兵作为该司的法定代表人，其行为是代表公司作出，行为的后果依法应由第三人大程公司承担；在一般日常生活涉及私人事务的活动中，除非有第三人大程公司的明确授权或事后对其行为的追认，否则，被告程国兵所作民事行为的法律后果仅能由其自行承担。本案中，虽然与作为承租方的原告签订涉讼《厂房租赁合同》的当事人为被告程国兵，但由于被告程国兵及第三人大程公司均当庭承认，涉讼《厂房租赁合同》是程国兵代表大程公司与原告所签订，合同所涉租赁标的物（即位于广州市白云区钟落潭镇金盆中路军区政治部农副基地轮胎市场B区308号部分厂房，面积为980平方米）的出租方为第三人大程公司，而原告所缴纳的租赁保证金20000元及第一年租赁期的厂房租金100000元等也均是由大程公司实际收取；结合涉讼《租赁合同》所反映的租赁事宜（即第三人大程公司向太基公司承租位于“广州军区政治部副食生产基地汽车用品轮胎市场内B区308号”土地地块以建造厂房使用）综合分析，涉讼《厂房租赁合同》的出租方应为第三人大程公司，该合同应为原告曾繁荣与第三人大程公司所签订，合同所涉属于出租方的权利义务依法应由第三人大程公司享有及承担。由此，现原告主张由被告程国兵作为出租方承担涉讼《厂房租赁合同》之权利义务的诉讼请求，欠缺事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。根据法律的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”、“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”。由于涉讼《厂房租赁合同》的出租方大程公司已明确承认，涉讼308号厂房是大程公司基于上述《租赁合同》向太基公司承租场地后，自行出资兴建的面积约2200平方米之一层结构简易厂房，该厂房建造时并无办理建设工程规划报建手续，厂房也未取得房屋权属证明；而至本案法庭辩论终结时止，并没有证据证实涉讼308号厂房已取得建设工程规划许可证或者已经经由主管部门批准建设；因此，涉讼《厂房租赁合同》应认定为无效合同，由此，对于原告曾繁荣现主张解除该合同并要求场地出租方按《厂房租赁合同》的约定支付违约赔偿款及相应利息等的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。基于前述理由，作为出租方的第三人大程公司对于涉讼《厂房租赁合同》的无效是存在过错的；同时，因原告也承认其在签订涉讼《厂房租赁合同》前并没有要求出租方提供涉讼308号厂房的权属凭证等材料，即原告作为承租人对租赁物的合法性是未尽谨慎审查义务的；可见，涉讼《厂房租赁合同》所涉租赁双方当事人（即原告与第三人大程公司）对于该合同的无效均是有过错的；综合案件全部证据及当事人对涉讼租赁合同订立及履行过程的陈述意见等进行分析，原告与第三人大程公司对于涉讼《厂房租赁合同》无效的过错比例可按各占50％为宜。由于第三人大程公司与原告曾繁荣对涉讼《厂房租赁合同》的无效均有过错，故按照合同无效后当事人因无效合同而取得的财产依法应当予以返还的法定原则，原告曾繁荣应将所承租的涉讼308号部分厂房（面积约980平方米）交还第三人大程公司，第三人大程公司则应将其收取的合同租赁保证金20000元返还原告曾繁荣。同时，鉴于涉讼《厂房租赁合同》约定的租赁期为两年（自2017年8月1日起至2019年7月30日止）及每年租金100000元；而原告曾繁荣在开始租赁使用涉讼308号部分厂房后，已实际于2017年8月份按合同约定将第一年整年（即2017年8月1日起至2018年7月30日期间）的场地租金共10万元全部交付给出租方；且双方当事人均确认原告已在2018年1月20日将己方物品从涉讼所租赁的厂房中搬离，不再使用涉讼308号厂房，此后涉讼厂房也一直处于空置状态，可见，原告只是在2017年8月1日至2018年1月20日期间实际承租使用过涉讼308号厂房，从2018年1月21日起原告已没有租赁使用涉讼308号厂房；因此，原告现要求场地出租方向其退还2018年1月21日至2018年7月30日未实际使用租赁物期间的已缴租金52778元（即参照涉讼《厂房租赁合同》约定的租金标准计算2018年1月21日至2018年7月30日的租金，10万元/年÷12个月×6个月＋10万元/年÷12个月÷30天/月×10天）之诉讼请求，合法合理，本院予以支持。鉴于涉讼《厂房租赁合同》约定的厂房租赁期为两年（即2017年8月1日起至2019年7月30日止），现原告基于《厂房租赁合同》的无效已需要将所承租的涉讼308号厂房交还给第三人大程公司；而原告在租赁使用涉讼308号厂房期间，曾自行出资在所承租的厂房区域室内兴建了一栋两层简易结构的办公用房进行使用；且第三人大程公司与原告曾繁荣对涉讼《厂房租赁合同》的无效均是有过错的；同时，涉及308号厂房所涉场地租赁事宜的涉讼《租赁合同》已显示，大程公司向太基公司租赁使用有关场地的租赁期限将至2025年7月30日止；因此，原告曾繁荣现要求将的上述两层简易结构办公用房之建房费用作为其损失，并要求场地出租方承担该部分损失的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。参照广州德高价格评估有限公司对上述二层办公用房的建造价值之评估意见，并按照双方当事人对涉讼《厂房租赁合同》无效的过错比例进行计算，第三人大程公司尚应据此向原告曾繁荣支付补偿款14301.64元为宜。由于原告在举证期限内未能就其主张的搬迁费损失具体情况提供相应的证据，故对于原告要求计算其搬迁费损失的诉讼请求，因欠缺事实依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条之规定，判决如下：一、曾繁荣与广州市大程展览服务有限公司于2017年8月7日签订的《厂房租赁合同》无效；二、曾繁荣于本判决生效之日起十五日内从位于广州市白云区钟落潭镇金盆中路军区政治部农副基地轮胎市场B区308号部分厂房（面积980平方米）迁出，将上述厂房交还给广州市大程展览服务有限公司；三、广州市大程展览服务有限公司于本判决生效之日起十五日内退还曾繁荣租赁保证金20000元；四、广州市大程展览服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向曾繁荣退还2018年1月21日至2018年7月30日期间的已缴租金52778元；五、广州市大程展览服务有限公司于本判决生效之日起十五日内给付曾繁荣补偿款14301.64元；六、驳回曾繁荣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3411.1元，由广州市大程展览服务有限公司负担1909.52元，曾繁荣负担1501.58元；本案受理费已由曾繁荣预交3411.1元，曾繁荣同意由广州市大程展览服务有限公司于本判决生效之日起三日将其应承担受理费的1909.52元部分直接支付给曾繁荣。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  ***人民陪审员  胡美兰人民陪审员  吴湘萍二〇一九年七月十九日书 记 员  罗颖欣