黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0206民初109号原告:张彩艳，女，1965年3月10日出生，汉族，齐齐哈尔市第七中学教师，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被告:齐齐哈尔南华苑房屋经纪有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区南苑开发区开发路30号楼，统一社会信用代码91230200755328792Q。法定代表人:张正学，经理。委托诉讼代理人：王福军，系该公司法律顾问。被告：齐齐哈尔南华苑房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市南华苑开发区1号楼，组织机构代码5532880-5。法定代表人：吴宏伟，经理。原告张彩艳与被告齐齐哈尔南华苑房屋经纪有限责任公司（以下简称南华苑经纪公司）、齐齐哈尔南华苑房地产开发有限责任公司（以下简称南华苑房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王谊兰担任审判长、人民陪审员贾敬云、邢艳萍参加评议，分别于2018年5月29日、2018年6月5日、2018年7月27日、2019年1月11日、2019年5月17日、2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告张彩艳均到庭参加诉讼，被告南华苑经纪公司委托诉讼代理人王福军分别于2018年5月29日、2018年6月5日、2018年7月27日、2019年1月11日到庭参加诉讼，于2019年5月17日、2019年6月25日未到庭参加诉讼，被告南华苑房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彩艳诉称，2006年10月31日，富拉尔基建设行政执法局副局长吴某为解决富拉尔基18街区两户未搬迁户房款问题，让张彩艳全额购买了富拉尔基铁西19街区宏光小区1-8-701室、2-3-702室、2-4-701室、2-4-702室共计4套住房。当天，张彩艳在吴某办公室办理了交房款、开收据、签订购房合同事宜。在签订的四份购房合同中均约定大庆大正房地产开发有限公司于2006年12月31日前向张彩艳交付使用上述房产。2006年11月17日，张彩艳在富拉尔基房产管理局取得上述房产商品房预售登记证。被告南华苑房地产公司为套取现金，将张彩艳购买的其中1-8-701室、2-3-702室、2-4-702室房屋另行转让给第三方。为维护自身合法权益，张彩艳自2006年底开始向国家行政机关求助，最终经富拉尔基区长王某3与被告南华苑房地产公司协调，为张彩艳置换了3套住房。2008年9月20日，南华苑房地产公司又将张彩艳购买的其中2-4-701室房屋出售。此后，张彩艳多次找南华苑房地产公司协调此事未果。2010年9月8日，经富拉尔基区长高景发区长与南华苑房地产公司协商后，将2-4-701室房屋给张彩艳置换成富拉尔基南华苑小区10-7-501室房屋作为替换房产，并要求张彩艳向被告南华苑经纪公司支付2000.00元定金，但南华苑经纪公司及南华苑房地产公司一直未给张彩艳出具合同、收据、房屋预售登记证等。张彩艳一直通过富拉尔基区老干部局局长吴某（原富拉尔基区建设行政执法局副局长）与区政府其他相关部门领导为张彩艳主张南华苑小区10-7-501室房屋的合法权益，但南华苑经纪公司及南华苑房地产公司就是不履行其职责，一直拖，至今该房屋的问题也未得到解决。故诉至法院，请求判令南华苑经纪公司及南华苑房地产公司协助张彩艳办理南华苑10-7-501室房屋过户手续，出具该房屋购房合同、购房收据及产权认定介绍信等。（在审理中，张彩艳申请追加南华苑房地产公司为被告，理由为：由于南华苑房地产公司与南华苑经纪公司均是吴宏伟的，是吴宏伟将张彩艳名下的铁西19街区宏光小区2-4-701号房屋重复出卖给案外人王顺友，历任解决该房子问题的政府领导找的也均是吴宏伟，吴宏伟代表的是南华苑房地产公司及南华苑经纪公司，因此要求南华苑经纪公司及南华苑房地产公司共同将铁西19街区宏光小区2-4-701号房屋的购房合同、收据及房屋预售许可证无条件更换为南华苑10-7-501房屋的合同、收据及产权认定介绍信。）被告南华苑经纪公司辩称，被告张彩艳于2010年9月8日到南华苑经纪公司欲购买南华苑小区10-7-501室房屋，交付了2000.00元定金，未付房款。张彩艳所述的其他事实理由不存在或者与南华苑经纪公司无关联，南华苑经纪公司没有权利和义务协助其办理。诉争南华苑小区10-7-501室房屋是张彩艳认筹的，有认筹合同，是新的合同，与调换房屋没有任何关系。张彩艳应依据其认筹合同向南华苑经纪公司支付购房款及利息，南华苑经纪公司才能为其办理该房屋的相关手续。张彩艳所诉的调换房屋事实不存在，与其所诉的铁西19街区宏光小区2-4-701室房屋没有任何关系。富拉尔基区人民法院作出的（2009）富民初字第958号判决书可以证明铁西19街区宏光小区2-4-701室房屋与被告南华苑房地产公司没有关系。应当驳回张彩艳的诉讼请求。经审理查明：诉争富拉尔基南华苑小区10-7-501室房屋的所有权人为被告南华苑房地产公司，南华苑小区的房屋系由南华苑房地产公司开发建设。南华苑房地产公司委托南华苑经纪公司对南华苑小区的房屋进行出售。另查，富拉尔基铁西18街区和19街区（宏光小区）的房屋系张云河（已去世）以大庆市大正房地产开发有限公司的名义开发建设。富拉尔基建设行政执法局曾于2007年5月30日出具《关于19街区出售5户阁楼的情况说明》（吴宏伟及张云河均在该说明上签字予以确认）一份，在该情况说明中载明“2006年11月，铁西18街区未搬迁居民频繁到区政府上访索要租房款，经区政府领导、建设行政执法局、拆迁办与大庆市大正房地产开发有限公司多次协调，对19街区查封的房源进行出售，此款用于发放18街区未搬迁居民的租房款，在出售19街区1-8-701室、2-3-702室、2-4-701室、2-4-702室、6-1-702室5户阁楼过程中，由于大庆市大正房地产开发有限公司为了解决19街区电力安装费用问题，将19街区剩余房源转让给南华苑房地产公司，两公司在交接时出现偏差，导致已出售的5户阁楼中有3户（1-8-701室、2-3-702室、2-4-702室）被南华苑房地产公司重复出售给第三方。问题出现后，原买方（张彩艳）多次上访，要求追回原房，为了解决矛盾，我局派工作人员进行调查核实，确认情况属实。为妥善解决此事，决定将这3套房屋进行调换（后经政府有关部门协调，由张云河将该3套房屋进行了调换），将（张彩艳购买的）原1-8-701室调至2-6-701室，原2-3-702室调至1-6-701室，原2-4-702室调至4-1-702室。调换后，大庆市大正房地产开发有限公司与南华苑房地产公司的经济往来自行调整。”张彩艳系通过富拉尔基建设行政执法局副局长吴某联系从张云河处购买的上述19街区房源中的1-8-701室、2-3-702室、2-4-701室、2-4-702室共计4套住宅（阁楼）。南华苑房地产公司在将张彩艳购买的19街区宏光小区1-8-701室、2-3-702室、2-4-702室3套房屋重复出售给第三方，并由张云河予以调换后，于2008年8月，又将张彩艳购买的另外一套19街区的2-4-701室房屋（张彩艳已交付入户费）重复出售给案外人王某1。张彩艳因此继续向政府有关部门上访要求解决。2011年，经富拉尔基区政府有关领导（副区长高景发）与南华苑房地产公司法定代表人吴宏伟协调，将张彩艳购买的19街区宏光小区2-4-701号房屋（建筑面积53.73平方米）调换至由南华苑房地产公司开发建设的南华苑小区10-7-501号房屋（建筑面积85.84平方米）。张彩艳于2012年以换门锁的方式装修入住南华苑小区10-7-501号房屋，居住至今。张彩艳在入住诉争房屋前后，一直向政府有关部门上访要求解决将其持有的19街区宏光小区2-4-701室房屋的购房合同（体现购房人为张彩艳）、房屋预售许可证等购房手续更换为诉争房屋的购房合同、购房发票等购房手续问题。经富拉尔基区政府有关领导（副区长高景发和副区长张明义）与南华苑房地产公司法定代表人吴宏伟协调，南华苑房地产公司至今未予更换。经本院现场勘查，张彩艳购买的19街区宏光小区2-4-701号房屋现无人居住（由于该房屋门镜已被卸下去，因此能透过门镜窥探屋内）。在审理中，张彩艳提供的证人吴某出庭证实：“我在2005年至2008年担任富拉尔基城建局副局长期间，处理铁西18、19街区动迁房屋，因开发商张云河欠动迁户热网费、动迁费等费用，18街区经常有上访户，开发商没有钱就卖房子，张彩艳购买了19街区4套阁楼，是与开发商的会计及出纳在城建局办公室交的购房款。后期吴宏伟接管了张云河的物业管理，吴宏伟是南华苑公司的法人代表，不知道为什么吴宏伟接手18、19街区物业管理之后就把张云河卖给张彩艳的4套阁楼又另外卖给了别人，张彩艳不服总上访。因为当时张彩艳是在我办公室，我帮着联系卖给她的房子，所以她总找我，她往回要房子又要不回来就总找我，又找区长，几任区长都找我了解情况，我都带着张彩艳向区长做了汇报，区委书记、副书记、区长都找过我，向我了解情况。我在2008年之后就调到别的部门了，但是区里领导还是找我了解情况，一直到张彩艳起诉之后才不找我。我了解的情况以及我向区里领导汇报的情况是房子被卖出后，张彩艳要不回来，是吴宏伟把房子卖给了别人，其中有三套房子是张云河从19街区其他房源中又给张彩艳串了三套房子，因为另一套房子实在没有房源就没有调换成，所以张彩艳就这一套没调换成的房子继续在上访，因为她前三套房子就是通过不停上访的方式，区长找开发商张云河给调换解决的。第四套房子解决难度更大了。我都已经调离城建局，之后的一两年，具体时间实在记不清了，大概在2010至2011年期间，因为张彩艳总上访，我也很关注这件事，我到区里去开会，高景发区长看到我时对我说，张彩艳上访的事终于解决了，把她第四套房子调计到南华苑小区，解决了其上访问题。当时对于我来说这件事解决完了就不用管了。后来听张彩艳说，南华苑公司还没给她出具手续办房照，问题还没有解决。张彩艳因为房照这件事也一直在上访，从未间断过。给张彩艳解决的南华苑小区房子，张彩艳应该是搬进去住了，不然有可能又被卖了”张彩艳提供的证人王某1出庭证实是其在2008年购买了19街区宏光小区2-4-701号房屋，是在南华苑公司购买的，购买装修后又出卖给他人。（证言内容：2008年，我购买房屋的合同是盖有南华苑公司公章的合同，具体南华苑什么名称我不记得了，但是肯定就叫南华苑。我上次开庭时说是南华苑物业，因为我一直觉得那个地方当时应该是物业公司卖房子，好像不是正规的售楼处，但是盖的章肯定是南华苑公司的章。合同样式大约是8开纸大小的软联纸，就是一式复写五六联的那种软纸购房合同，给我的就是其中的一张，是用油笔用复写纸复写的那种，我当时买这个房子花了48000.00元，装修花了2万元。向南华苑公司交完48000.00元房款后，南华苑公司给我开的是三联单的收据，不是正规的购房发票，收据上盖有南华苑公司章，这个收据年头多了我现在找不到了，但我肯定没给买我这房子的人，因为我不想让他们知道我花多少钱买的。我把房子卖给的是一对小夫妻，卖了7万多元，给钱后我就与他们再没有联系了，我把当时我买房的合同给了他们。买房子的人入住过，因为中间好像找过我什么事我去过，我看他俩在那住了，上个星期我与张彩艳及法院工作人员去那看这个房子的时候，房子里的状况和我卖的时候不一样，我卖的时候装修比现在好，但肯定都是我装修的材料，因为房子门镜已被卸下去了，所以就能透过门镜窥探屋内）在本院调查2006年至2008年期间主管城建工作的富拉尔基区政府调研员王某3的笔录中，王某3证实“将张彩艳购买的铁西19街区宏光小区2-4-701号房屋调换为南华苑小区10-7-501房屋的事情不是我办的，但我大概在2008年年末至2009年年初期间问过高景发副区长这件事，高景发副区长确实说给（张彩艳房屋）置换到南华苑小区了。2007年5月30日的《关于19街区出售5户阁楼的情况说明》是我组织签写的，当时吴宏伟、张云河及吴某都在场，都在这份说明上签字确认了，并盖了城建局的公章，一式三份，城建局留了一份，吴宏伟和张云河都应该有……”。在本院调查2012年至2016年期间分管城建工作的富拉尔基区政府副区长张明义的笔录中，张明义证实“我是在2012年政府换届后，分管城建工作，任富拉尔基区政府副区长。我认识张彩艳是因她为房子的事情上访找到我。通过张彩艳当时找我处理她房屋问题的陈述及包括当时城建局长吴某等相关人员的陈述，吴某本人也领张彩艳到我办公室去过，向我汇报过张彩艳购房时的具体情况，前期经过两任区长王某3和高景发（因为高景发突然去世，因此我接管的其主管的城建工作，）已将其前三套房子问题解决完了，到我这要求解决的是她的第四套房子也就是南华苑小区10-7-501号房子的入住问题，因为她当时已经入住该房屋了，只是没有水和电，因此她上访要求解决，然后我和城建局的领导与吴宏伟及张彩艳协商，最后吴宏伟答应给张彩艳解决了供水供电问题达到了入住标准。张彩艳在入住前后一直在找政府要求解决入住和给相关入住手续的问题。一直到我2016年调离富拉尔基区政府，给房屋手续的问题也没有解决。当时吴宏伟也没有拒绝给张彩艳房屋手续，因为当时吴宏伟比较配合和支持政府工作，而张彩艳房子的信访也一直在由政府进行协调，虽然吴宏伟不拒绝给张彩艳房子手续，但也一直未给，我们也多次催促他给张彩艳解决，但由于我工作突然调离了，这件事在我这就停止了，之后的事情我就不知道了。”另查，张彩艳曾于2010年9月8日以购买诉争房屋的方式向南华苑经纪公司交付定金2000.00元。在庭审中，张彩艳称其向南华苑经纪公司交付定金2000.00元定金的原因是：在其因吴宏伟将其购买的前三套房屋出卖，其又去重新选房予以更换时，由于吴宏伟公司的售房员告诉其房源，吴宏伟就将该售房员辞退了，因此在将19街区宏光小区2-4-701号房屋置换到南华苑小区10-7-501号房屋时，由于怕吴宏伟再把售房员辞退，其在与高景发区长商量后，按照售房员的要求交付了2000.00元定金将南华苑小区10-7-501号房屋定下。另查，在本院于2010年4月1日就张云河诉南华苑房地产公司返还财产纠纷作出的（2009）富民初字第958号判决书中，确认“原告张云河于2006年10月24日、2007年6月1日以大庆市大正房地产开发有限公司的名义与被告南华苑房地产公司签订了财产转让合同。合同约定，南华苑房地产公司承担偿还张云河在富拉尔基建设银行贷款400万元的义务。作为交换，张云河用富拉尔基宏光小区商品房及所属设备等资产支付给南华苑房地产公司，作为南华苑房地产公司承担张云河银行贷款及进行收尾施工的工期费用，同时张云河将宏光小区物业管理权转由南华苑房地产公司管理。合同签订后，张云河即将约定的80套商品房钥匙及宏光小区的相应设备交付给南华苑房地产公司。富拉尔基建设执法局（吴某售出的5套房屋（阁楼），张云河予以确认，并由张云河另行补偿（未实际补偿）。南华苑房地产公司进入宏光小区后，销售了房屋、阁楼及车库，对小区的绿地、围墙工程进行了施工。收取了部分小区业主的进户费。”该判决并对关于富区建设执法局（吴吴某）售出的5套房屋的补偿问题，以该5套房屋“是张云河付给南华苑房地产公司房屋的一部分，因建设执法局的出卖，南华苑房地产公司未得到该房屋，双方约定张云河给予南华苑房地产公司补偿。但在合同履行过程中，张云河未给南华苑房地产公司补偿。在双方解除合同后，张云河应补偿南华苑房地产公司140248.60元”为由，判决“原告张云河给付被告南华苑房地产公司富区建设执法局吴某售的5套房屋的补偿款140248.60元。”在该判决中所述的富富拉尔基建设执法局（吴某）售出的5套房屋（阁楼）即包括本案张彩艳通过吴某从张云河处购买的19街区宏光小区4套房屋（阁楼）。以上事实有原告张彩艳提供的证人吴某、王某1、王某2、赵某出庭证言，证人王某3书面证言，证人张某书面证言，进户验收单，19街区2-4-701号商品房销售合同、交款收据、预售登记证，南华苑小区10-7-501号房屋定金收据，被告南华苑经纪公司提供的2018年7月26日平安物业公司证明、南华苑物业公司证明，19街区2-4-701号房屋进户费票据，（2009）富民初字第958号判决书，本院调取的19街区2-4-701号房屋现场照片，本院调查张明义、王某3笔录，当事人的陈述等证据为证。本院认为，由于原告张彩艳提供的吴某出庭证言、王某1出庭证言，及王某3、张明义在本院调查笔录中的陈述内容能够相互印证，可以证明南华苑房地产公司在将张彩艳购买的铁西19街区宏光小区2-4-701号房屋重复出售给案外人王某1后，经政府有关部门协调，南华苑房地产公司同意将张彩艳购买的铁西19街区宏光小区2-4-701号房屋调换为由其开发建设的南华苑小区的10-7-501房屋，因此，张彩艳是因调换而取得的南华苑小区的10-7-501的房屋，而且在张彩艳已装修入住的情况下，南华苑房地产公司的法定代表人吴宏伟在当时主管城建工作的副区长张明义的协调下，也没有拒绝给张彩艳提供购房手续，因此，在南华苑公司已同意并已为张彩艳调换房屋的情况下，应当协助张彩艳办理南华苑小区10-7-501房屋的产权登记手续，为张彩艳出具该房屋的购房合同、收据及产权认定介绍信。由于南华苑经纪公司是受南华苑房地产公司委托对南华苑小区的房屋进行出售的公司，因此，应当与南华苑房地产公司共同协助张彩艳办理南华苑小区10-7-501房屋的产权登记手续。虽然在本院于2010年4月1日就张云河诉南华苑房地产公司返还财产纠纷作出的（2009）富民初字第958号判决书中确认南华苑房地产公司未得到富拉尔基建设执法局吴某出售的5套房屋房屋（其中包括本案张彩艳通过吴某从张云河处购买的19街区宏光小区4套房屋），并判决张云河给南华苑房地产公司予以补偿，但根据富拉尔基建设执法局于2007年5月30日出具的《关于19街区出售5户阁楼的情况说明》（吴宏伟及张云河均在该说明上签字予以确认）中的内容，可以看出在上述张云河诉南华苑房地产公司返还财产纠纷之前，南华苑房地产公司将上述吴某出售的5套房屋中的三套重复出售给他人的事实已被确认，该确认的南华苑房地产公司重复出售房屋的事实在上述（2009）富民初字第958号判决书中并未体现，（2009）富民初字第958号判决书只是针对其案件本身查明的事实所作出的评判，因此，（2009）富民初字第958号判决书中所认定的上述事实不足以作为本案事实认定的依据。由于南华苑经纪公司及南华苑房地产公司分别于2019年5月17日、2019年6月25日经本院传票传唤未到庭参加诉讼，故视为其放弃在此次庭审中的举证、辩论的诉讼权利，本案依法缺席审理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告齐齐哈尔南华苑房屋经纪有限责任公司、齐齐哈尔南华苑房地产开发有限责任公司协助原告张彩艳办理齐齐哈尔市富拉尔基区南华苑小区10-7-501房屋的产权登记手续，为张彩艳出具该房屋购房合同、购房收据及产权认定介绍信。执行办法：待本判决生效后十五日内执行。案件受理费100.00元，由被告齐齐哈尔南华苑房屋经纪有限责任公司、齐齐哈尔南华苑房地产开发有限责任公司负担。（此款已由原告张彩艳预付，待执行时随案件款一并执行）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  王谊兰人民陪审员  贾敬云人民陪审员  邢艳萍二〇一九年七月二十六日书 记 员  王 欢