苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初5954号 原告:朱荣跃，男，1958年8月14日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：张**，江苏吴中益律师事务所律师。 被告：曹学鹏，男，1993年8月7日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：王敏霞，江苏执着律师事务所律师。 第三人：苏州菊之华友屋餐饮服务企业（有限合伙），住所地苏州工业园区师惠坊*幢*室。 执行事务合伙人：苏州菊之华餐饮管理有限公司。 原告朱荣跃与被告曹学鹏、第三人菊之华友屋餐饮服务企业（以下简称“友屋企业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱荣跃及其委托诉讼代理人张**、被告曹学鹏委托诉讼代理人王敏霞到庭参加诉讼，第三人友屋企业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱荣跃向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回第三人租房押金50000元；2、判决被告赔偿第三人损失1866524.4元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月，苏州菊之华餐饮管理有限公司（以下简称“菊之华公司”）、吴国洁、朱荣跃、刘淑梅、孙为鲜筹建有限合伙企业经营日本料理店，吴国洁以个人名义与被告曹学鹏签署《师惠坊商铺租赁合同》，从被告处承租苏州工业园区师惠坊*幢*室房屋，租赁期自2017年3月7日至2023年5月6日，合同签署后，合伙企业对租赁房屋进行装修并购置安装设施设备、厨房用品、餐具等。2017年5月2日，第三人友屋企业（有限合伙）核准设立，菊之华公司为执行合伙事务的普通合伙人（委派代表刘鹏），吴国洁、朱荣跃、刘淑梅、孙为鲜皆为有限合伙人。2018年5月9日，第三人收到吴国洁转来的《解除合同通知函》，被告称承租方未按照约定的日期支付租金，通知吴国洁解除苏州工业园区师惠坊98号房屋租赁合同。事实上，第三人在2018年5月5曰已经支付了相应的租金，只是错付到了苏州创智不动产经纪有限公司（房屋的合法出租人），第三人表示让创智将租金转给曹学鹏或重新支付曹学鹏，但曹学鹏置之不理，并草率地解除了合同，将该房屋又出租给了黄天夫，黄天夫于2018年5月12日将第三人的日本料理店封锁，随后黄天夫又转租他人经营。鉴于曹学鹏不当解除合同的行为，造成了第三人损失，原告作为友屋企业有限合伙人，致函执行事务合伙人，要求以第三人的名义对曹学鹏提起民事诉讼，维护第三人的合法利益，但执行事务合伙人怠于行使权利。现原告根据《中华人民共和国合伙企业法》第六十八条第（七）项等法律规定，提起诉讼。 被告曹学鹏辩称，原告并非租赁合同当事人，与被告签订合同的是吴国洁，原告不具有诉讼主体资格；吴国洁未按照合同约定支付租金，被告解除合同符合法律规定；其对原告主张损失不予认可，且即使存在损失也与被告无关，被告不应承担任何赔偿责任。 第三人友屋企业未答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，苏州市中级人民法院作出（2015）苏中执字第0136-2号执行裁定书，认为被执行人苏州盛齐资产管理有限公司的财产拍卖未能完成，现申请执行人恒丰银行股份有限公司苏州分行申请将该财产交付其管理，在不损害其他债权人合法权益和社会公共利益情况下，对其申请可予准许，裁定如下：将被执行人苏州盛齐资产管理有限公司名下位于苏州工业园师惠坊12幢、师惠坊16-52幢16号、师惠坊16-52幢18号、师惠坊16-52幢26号、师惠坊16-52幢32号、师惠坊16-52幢36号、师惠坊16-52幢52号、师惠坊56-72幢56号、师惠坊56-72幢64号、师惠坊56-72幢72号、师惠坊76-98幢76号、师惠坊76-98幢78号、师惠坊76-98幢88-306号、师惠坊76-98幢98号的房地产交付恒丰银行股份有限公司苏州分行管理。管理期限为三年（自2016年7月1日起至2019年6月30日止）。 2016年8月22日，案外人恒丰银行股份有限公司苏州分行（委托人）与苏州创智不动产经纪有限公司（受委托人）签订授权委托书，载明：鉴于2016年6月20日，苏州市中级人民法院作出(2015)苏中执字第0136-2号执行裁定书，将苏州盛齐资产管理有限公司名下位于苏州工业园师惠坊12幢、师惠坊16-52幢16号、师惠坊16-52幢18号、师惠坊16-52幢26号、师惠坊16-52幢32号、师惠坊16-52幢36号、师惠坊16-52幢52号、师惠坊56-72幢56号、师惠坊56-72幢64号、师惠坊56-72幢72号、师惠坊76-98幢76号、师惠坊76-98幢78号、师惠坊76-98幢88-306号、师惠坊76-98幢98号共计14套房产交付委托人管理。委托人现将上述商铺的日常管理权限委托受委托人代为履行，委托事项包括：1、与承租人续签租赁合同；2、向承租人收取房屋租金(包括催收承租人拖欠的房屋租金)；3、对空置房产进行招租并以受委托人名义签订租赁合同；4、法院裁定权限范围内，委托受托方处理的其他事项，本授权不可转委托，解释权归委托方所有。 2017年3月7日，案外人吴国洁（乙方）与被告曹学鹏（甲方）签订《师惠坊商铺租赁合同》约定，甲方将座落于苏州工业园区师惠坊商业街师惠坊*幢*号一至三层房屋出租予乙方用以经营日本料理店，房屋面积481.29平方米，租期自2017年3月7日起至2023年5月6日止，免租期自2017年3月7日起至2017年5月6日止；租金第一年，2017年3月7日至2018年5月6日(含免租期两个月)，年租金为68万元，第二年2018年5月7日至2019年5月6日，年租金为68万元；租金支付时间和方式，采用先付后用的原则支付，租金每半年支付一次，乙方应于签订本合同之日起五日内支付前半年租金，以后需提前一个月支付下一期租金，乙方应该将租金、履约保证金等相应费用支付到甲方开立的以下账户，开户名：曹学鹏，开户行：中国工商银行苏州城东分理处，账号：62×××95，如甲方需要变更收款帐户，甲方可提前一个月书面通知乙方，乙方收到通知并确认无误后方可向变更后收款帐户支付相应款项；乙方须在本合同签订之日起五日内向甲方支付履约保证金人民币伍万元，该保证金作为乙方履行各项合同义务的保证。双方合同期满乙方无违约及拖欠各项费用的行为，甲方应在合同期满后一个月内无息退还保证金。如乙方履行合同中出现包括但不限于欠付租金、水电费等任何违约行为，甲方有权暂扣全部履约保证金用于支付相应款项。待乙方违约事实处理完毕根据甲方实际损失情况，保证金如有剩余甲方可无息退还，如不足以补偿甲方损失，甲方有权继续追索；合同期满后，乙方应于合同期满次日无条件返还房屋，并应取得甲方确认同意退场的书面材料。合同期满后三日内，乙方仍不办理退房手续的，甲方有权自行进入并收回该房屋，无需其他方进行见证或公证。乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿。同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担。因乙方违约导致合同非正常终止的，乙方不得要求甲方赔偿房屋内的装修折旧；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，没收保证金，并有权要求乙方支付违约金及赔偿损失，拖欠房屋租金、保证金、物业管理费、水电费等费用超过30日的(含30日)；如乙方逾期向甲方支付本合同项下的租金等任何款项或未按合同约定补足保证金或押金的，应就逾期支付款项按每日千分之一的标准支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同。同时，甲方可采取下列一项或多项措施：（1）甲方可以停止或切断向该房屋提供水、电及其它物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任。同时乙方应承担甲方采取上项措施期间的该房屋租金、物业管理费和本合同约定的其它任何费用及重新接驳水、电及其它公用设备的费用。（2）甲方有权自乙方缴纳的履约保证金及水电押金中扣收全部应付款项；乙方出现本合同上述约定的违约行为，甲方有权通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任，不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利；根据本合同规定及本合同有关文件而发出的通知、单据等均采用书面形式，乙方确认甲方送达相关通知、催款函等以及产生纠纷后法院送达司法文书的地址为本合同载明的通讯地址即苏州市吴中区木渎镇苏香名园*号*幢*室，甲方使用挂号信、特快专递发出的国内邮件，在寄出七日后视为送达，国外邮件，在挂号信、特快专递寄出十日后视为送达，本合同一式叁份。其中甲、乙双方各执一份，苏州创智不动产经纪有限公司执有一份，均具有同等效力。被告曹学鹏在出租方处签名、署期，吴国洁在承租方处签名、署期，苏州创智不动产经济有限公司在合同空白处加盖公章，并备注：对本合同内容予以确认。 2017年3月18日，原告朱荣跃与案外人孙为鲜、刘淑梅、吴国洁、刘鹏签署《合伙协议》，约定设立友屋日本料理（苏州园区店）合伙企业（有限合伙），最终名称以工商行政管理机关核准的名称为准，经营场所苏州工业园区师惠坊98号，普通合伙人为菊之华公司、有限合伙人刘鹏，全体合伙人的出资数额和份额占比为吴国洁份额占比40%，朱荣跃份额占比16%，刘淑梅份额占比16%，孙为鲜份额占比8%，菊之华公司份额占比20%。合伙企业仅有一名普通合伙人，普通合伙人菊之华公司为合伙企业的执行事务合伙人。 2017年5月2日，友屋企业（有限合伙）成立，工商登记信息显示，执行事务合伙人菊之华公司，委派代表刘鹏，合伙人共计五名，分别为刘淑梅、吴国洁、朱荣跃、孙为鲜、菊之华公司。菊之华公司法定代表人为斯培浪。 2018年4月10日，被告向吴国洁发出通知函，载明：2017年3月7日，你与本人签订《师惠坊商铺租赁合同》一份，合同约定由本人将苏州工业园区师惠坊*幢*号一至三层房屋出租予你用以经营日本料理店，租期六年，自2017年3月7日起至2023年5月6日止。根据合同约定，租金采用先付后用的支付原则，每半年支付一次，每次提前一个月支付下一期租金，因此，你应于2018年4月7日前支付2018年5月7日至2018年11月6日期间的半年租金34万元，目前，你已经逾期支付，构成违约，现特通知你，收到通知后5日内将租金支付至本人银行账户内，希望收到通知后予以配合。被告吴国洁于2018年4月10日在回执中，签名确认已收到上述通知。 2018年5月5日，第三人委托孟微忠向苏州创智不动产经纪有限公司转账支付了34万元，并附言：师惠坊98号2018年5月7日至11月6日半年租金。 2018年5月8日，被告曹学鹏向吴国洁发出解除合同通知函，载明：2017年3月7日，你与本人签订《师惠坊商铺租赁合同》一份，合同约定由本人将苏州工业园区师惠坊*幢*号一至三层房屋出租予你用以经营日本料理店，租期六年，自2017年3月7日起至2023年5月6日止。根据合同约定，你应于2018年4月7日前支付2018年5月7日至2018年11月6日期间的半年租金34万元，然而你并未按约支付租金，虽经多次催促，你至今尚未支付，因此，根据合同约定，本人现特通知你解除双方于2017年3月7日签订合同，希望你收到通知后三日内腾空并迁出房屋。同日，被告通过EMS向向吴国洁邮寄送达了该解除通知书。 2018年5月10日，被告曹学鹏（甲方）与案外人黄天夫（乙方）签订《师惠坊商铺租赁合同》约定，甲方将座落于苏州工业园区师惠坊商业街师惠坊*幢*号一至三层房屋出租予乙方用以经营日本料理店，房屋面积481.29平方米，租期自2018年5月10日起至2023年5月9日止，租金第一年，2018年5月10日至2019年5月9日，年租金为68万元，第二年2019年5月10日至2020年5月9日，年租金为71.5万元。同日，案外人黄天夫向原告转账支付了39万元（含半年度租金34万元、保证金5万元）。2018年5月12日，被告将案涉房屋交付黄天夫使用。 2018年5月18日，原告向被告回函，载明：发吴国洁《解除合同通知函》收到，我们已经在2018年5月5日将租金34万元付出，因付款金额较大，为慎重起见，想先核实一下账户再付款，但一时没有找到你的联系方式，故问了姜辛辛先生，姜辛辛给我们提供了创智不动产经纪有限公司的账户，并明确款项已收到，创智公司未能及时通知你，阴差阳错产生了现在问题，因此我方没有根本违约，不能接受合同解除，我方希望创智不动产把钱转给你，或者退回来后，我方再次支付。因我们园区店内部产生了一些问题，导致本次付款拖延了20多天，真是非常抱歉，但从本意讲，我们确实没有故意拖欠房租，希望曹先生和我们及现在承租人黄先生能够商谈处理此事。 2018年6月22日，原告向菊之华公司、友屋企业、刘鹏发送《催告执行事务合伙人及其委托代表履行职责函》，载明：2018年5月9日友屋企业收到吴国洁转来的《解除合同通知函》，曹学鹏通知吴国洁解除苏州工业园区师惠坊98号房屋租赁合同，而该房屋实际是友屋企业租赁，用于开设日本料理店。由于签订租赁合同时友屋企业还在筹建中，故以吴国洁的名义与曹学鹏签订租赁合同。友屋企业租赁该房屋后，投入了巨额资金添置设备设施和对房屋进行装修。在友屋企业不存在根本性违约的情况下，曹学鹏就草率地解除了合同，对友屋企业的巨额投入不予处理，并且将该房屋重新出租给了黄天夫，导致黄天夫于2018年5月12日将友屋企业的日本料理店封锁。曹学鹏的不当解除合同行为已造成友屋企业巨额损失。本人作为友屋企业的有限合伙人，现要求执行事务合伙人(委托代表刘鹏)在收到本函后一周内，以友屋企业(有限合伙)名义提起民事诉讼，追究曹学鹏的法律责任，包括赔偿损失等，维护友屋企业的合法利益。菊之华公司法定代表人斯培浪于2018年6月25日签收。 庭审中，原告朱荣跃提交苏州东恒会计师事务所审核咨询服务报告、物业费发票、员工工资单一组，主张因被告违法解除合同，给第三人造成损失合计1866524.4元，其中开办费358805.8元、固定资产256641元、装修费1050281元、低值易耗品174484元、物业费3849.6元、员工遣散费22463元。被告质证会计师审核报告、员工工资单真实性不予认可，物业费发票真实性无异议，审核报告明确系依据第三人提供资料编制而成，仅供第三人企业内部合伙人参考使用，且上述所谓损失与被告无关，系吴国洁违约导致合同解除。 被告曹学鹏提交增值税电子发票、银行转账凭证，主张涉案房屋2018年4月发生水费1487.82元、5月发生水费669.93元，发生电费7431元，电费开票日期2018年6月，具体哪个月份产生不清楚，以上水电费合计9588元，承租人吴国洁拖欠未付，后由黄天夫代付掉，被告于2018年7月转账支付黄天夫4588元、5000元，合计9588元，该款项应从合同保证金中予以扣除。原告质证真实性无异议，但第三人于2018年4月30日结束营业，故4月30日之后不可能产生水电费，2018年5月4日，经电力公司催缴，原告缴纳了4月份电费15688元，原告对于水费不清楚。 庭审中，原告朱荣跃陈述，合伙企业除了工商登记5名合伙人外，还存在张大伟等14人隐名合伙人，张大伟的部分合伙份额是吴国洁代持，因合伙企业在经营过程中，存在一些问题，合伙人之间对经营方式产生矛盾分歧，2018年4月27日，合伙人召开会议决定把店面出售不再经营，4月30日店铺就结束营业了。后来有人愿意接手，但是合伙人吴国洁想无偿占有该店面，就阻挠他人接手、破坏合伙企业，执行合伙事务的刘鹏也是吴国洁的表弟，副店长吴艳是吴国洁的表妹，财务刘迎芝是吴国洁表妹，合伙人之间矛盾主要是吴国洁与其他合伙人之间分歧。被告解除租赁合同后，将房屋另行转租给黄天夫，2018年5月12日，黄天夫、张大伟将第三人店门三个门锁更换掉，强行占有了涉案房屋，其后黄天夫和张大伟将店面锁住，拒绝其搬离店内物品。 被告曹学鹏陈述，原告搬离合伙企业的物品，其从未阻止，原告未能搬离物品也是因为合伙内部矛盾、合伙人张大伟原因导致。对于原告要求退还合同保证金5万元，因承租人存在违约行为，该保证金应予罚没，以惩罚承租人违约，且承租人导致其水电费损失。 以上事实，由执行裁定书、授权委托书、师惠坊商铺租赁合同、合伙协议、工商登记信息、银行交易凭证、催告函、解除合同通知函等证据以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，案外人吴国洁与被告曹学鹏签订的《师惠坊商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。吴国洁为设立友屋企业而承租师惠坊*幢*号房屋，后第三人友屋企业成立，吴国洁为有限合伙人，其将涉案房屋交由第三人经营使用，故第三人系合同权利义务的实际承担者，其具有诉讼主体资格；现第三人内部合伙人之间存在僵局，执行事务合伙人菊之华公司怠于行使权利，原告朱荣跃作为第三人的有限合伙人以自己名义提起诉讼，符合法律规定，本院确认原告具有诉讼主体资格。 在租赁合同履行过程中，被告向吴国洁发出解除合同通知，原告认为被告解除合同违法，本院认为，首先，吴国洁在友屋企业成立前，与被告签订租赁合同，友屋企业成立后，吴国洁并未与被告协议变更合同主体，其后租赁合同履行过程中，第三人均通过吴国洁支付租金，故对被告来讲，吴国洁代表合伙企业，被告向吴国洁发出解除通知，对于第三人具有法律效力；其次，按照租赁合同约定，承租人租金应先付后用、每半年支付一次且提前一个月支付下一期租金，拖欠房屋租金、水电费等费用超过30日的(含30日)，被告可以解除合同，第三人未能按期支付2018年5月7日至2018年11月6日租金34万元，已构成违约，且2018年4月底，第三人因合伙人之间存在矛盾已停止经营准备出售，此时，被告经向吴国洁催促租金无果后，发出解除合同通知，具有正当性；最后，原告称其已于2018年5月5日支付苏州创智不动产经纪有限公司半年度租金34万元，不存在违约行为，本院认为，因双方已在合同中明确约定了收款账户为被告曹学鹏，且之前租金亦是直接支付被告，苏州创智不动产经纪有限公司并非租赁合同主体，原告支付给其34万元行为，不能视为对被告履行合同义务行为，故对原告意见本院不予采信，被告解除合同行为具有法律效力，本院确认双方租赁合同已于2018年5月9日解除。 因当事人在租赁合同中约定因承租方违约导致合同解除，出租方对于装修残值不予赔偿，现第三人违约导致合同解除，原告诉请被告赔偿第三人装修损失1050281元，缺乏正当性，本院不予支持；原告诉请的开办费358805.8元、物业服务费3849.6元、员工遣散费损失22463元，无事实及法律依据，本院亦不予支持；原告诉请的固定资产256641元、易耗品损失174484元，本院认为本质上系第三人可移动物品的搬离，被告解除合同时催促第三人限期搬离，但第三人未能搬离，其后被告并未阻止原告搬离房屋内物品，且诉讼中被告明确表示愿意配合原告搬离，原告自述其在搬离物品时，受到案外人黄天夫、张大伟阻挠而非被告阻挠，而张大伟系第三人隐名合伙人，即第三人合伙人之间对于搬离物品存在分歧，故对于涉及第三人物品搬离事项，本案中不予处理。原告诉请返还合同保证金5万元，被告辩称应予罚没且承租人拖欠水电费合计9588元，本院认为因被告提供电费发票无法确认哪一期金额，且原告已经交纳过电费，故对于被告主张电费金额本院不予确认，而被告主张水费金额2018年4月1487.82元、5月669.93元，因原告未能举证其已支付过相关费用，故本院予以确认，合同保证金应首先抵扣水费2157.75元，另因第三人存在违约行为，考虑第三人过错、被告损失、兼顾合同的履行情况，本院酌情认定被告扣除1万元（含水费2157.75），余款4万元，被告应返还第三人。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国合伙企业法》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告曹学鹏于本判决生效之日起十日内返还第三人苏州菊之华友屋餐饮服务企业保证金4万元； 二、驳回原告朱荣跃其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22048元，由原告朱荣跃负担21580元，被告曹学鹏负担468元，被告负担部分款项已由原告预交，本院不再退还原告，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告朱荣跃。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  顾宏俊 人民陪审员  夏泉根 人民陪审员  陈燮根 二〇一九年七月三十日 法官 助理  闫可可 书 记 员  周 敏