托克托县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0122民初1604号 原告：刘瑞平，男，农民，住托克托县。 委托诉讼代理人：付有强，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。 被告:刘景龙，男，住托克托县。 被告：刘心元，男，农民，住托克托县。 第三人：内蒙古世华房地产开发有限责任公司,住所地呼和浩特市玉泉区。 法定代表人:赵金元,该公司董事长。 委托诉讼代理人：李丹丹，内蒙古鸿举律师事务所律师。 原告刘瑞平与被告刘景龙、刘心元，第三人内蒙古世华房地产开发有限责任公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑞平及其委托诉讼代理人付有强，被告刘心元，第三人世华公司的委托诉讼代理人李丹丹到庭参加诉讼，被告刘景龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘瑞平向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘景龙协助原告从第三人处办理位于托县亿福佳园小区A1座4单元601室、A1座2单元301室两套房屋的更名及交付房屋的手续；2、判令被告刘心元为被告刘景龙履行上述义务向原告承担连带保证责任；3、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，刘瑞平增加诉讼请求为：请求确认第三人世华公司与被告刘景龙签订的房屋买卖协议及刘瑞平与被告刘景龙签订的房屋买卖协议有效。事实和理由：2017年6月5日,世华公司将其开发的位于托县亿福佳园小区A1座4单元601室、A1座2单元301室两套房屋抵顶给刘景龙,并与其签订了“商品房买卖合同”,并向刘景龙出具了收到上述两套购房款的收据。2017年6月7日,刘景龙又将上述两套房屋转让给刘瑞平,在房屋买卖协议中约定刘景龙有协助刘瑞平在世华公司处办理买卖房屋的更名及交付房屋的义务。且刘心元为刘景龙向刘瑞平提供履行上述义务的保证责任。在买卖协议签订同时，刘瑞平将两套房屋的购房款54万元全部给付刘景龙。综上,世华公司开发的房屋现已具备更名、交房条件,但是刘景龙、刘心元均拒绝到世华公司处向刘瑞平提供配合更名、交房的义务,导致刘瑞平至今无法取得该房屋的相关权利。为此，刘瑞平提起诉讼。 刘景龙未做答辩。 刘心元辩称，担保这套房的事实认可，等刘景龙回来协调这件事，刘心元不清楚这件事，刘心元听刘景龙说在亿福佳园做营生，没有钱给顶的房，开出房卖给的别人。 世华公司辩称，一、被告刘景龙与世华公司签订的《商品房买卖合同》无效，涉案房屋的所有权及处置权归世华公司所有，具体理由：1.世华公司与被告刘景龙确于2017年6月5日签订了关于A1座2单元301室、4单元601室两份《商品房买卖合同》,但该合同表象为房屋买卖,实为被告刘景龙因施工缺少资金，世华公司向其出借两套房屋用于民间借贷。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该《商品房买卖合同》应认定为无效合同。2.被告刘景龙与世华公司签订的《商品房买卖合同》未明确约定购房款的支付时间,被告刘景龙也未向世华公司支付过任何房款，世华公司也未将所涉房屋交付刘景龙,同时也未给刘景龙办理权属登记。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条明确规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款；另依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；及第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《城市房地产管理法》第三十八条第6项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。故《商品房买卖合同》不符合买卖合同的构成要件,该房屋的所有权及处置权仍然属于世华公司。3.刘瑞平、刘景龙签订的《房屋买卖协议》只能约束订立合同的原被告双方当事人,对合同以外的其他人没有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”说明合同在相对人之间发生效力，除法律明确规定外，一般不能约束合同之外的第三人。对于连环买卖，虽然针对同一标的物，且交易彼此连续，但仍属于不同的主体和不同的法律关系，故刘瑞平不能突破合同的相对性，直接向世华公司主张权利。刘瑞平只能要求刘景龙协助办理权属证书及交付涉案房屋；4.假设刘景龙与世华公司签订的《商品房买卖合同》有效，因涉案房屋尚未办理产权登记，刘景龙仍未取得该房屋的所有权，其转让合同权利义务未经世华公司追认，故刘景龙与刘瑞平之合同行为对世华公司不发生法律效力。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”；第八十八条规定：“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案被告刘景龙处分世华公司的房屋,是属于处分他人的财产,世华公司拒绝追认,所有该合同对世华公司不发生效力,对世华公司没有约束力。二、本案刘瑞平、刘景龙签订的《房屋买卖协议》无效，具体理由：1.建议法庭应查明刘瑞平、刘景龙之间的房屋交易行为的真实性，本案两套涉案房屋总价在70余万元，刘瑞平、刘景龙《房屋买卖协议》月的价格仅为54万元，低于市场价格近20%，且双方的《房屋买卖协议》又约定由刘心元承担更名及交付房屋的保证责任，已违背房屋买卖的交易习惯，说明刘瑞平、刘景龙签订的协议名为《房屋买卖协议》，实为刘瑞平、刘景龙之间发生的债权债务关系；2.法庭允许刘瑞平直接向世华公司请求更名、交付房屋，刘景龙的其他债权利益可能会受损。特别是在刘景龙恶意逃避债务时，其与第三人虚构房屋买卖合同，由第三人通过法院裁判获得房屋所有权，使刘景龙的其他权利人的利益落空；3.本案被告刘景龙首先是对涉案房屋无权处分，其次是其转让合同的权利义务未经世华公司同意，故刘瑞平与刘景龙之间的合同行为对世华公司不发生法律效力，《房屋买卖协议》应为无效协议；4.刘瑞平依据与刘景龙签订的《房屋买卖协议》要求世华公司承担更名义务，已违反我国房地产税收有关法律规定，造成国家税收的流失。二手房交易需要交纳营业税、个人所得税、契税等税种，如果允许世华公司直接向刘瑞平更名，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失，同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌；综合上述理由，世华公司与刘瑞平没有任何合同及法律关系，涉案房屋产权明确属于世华公司且不存在任何争议，故所以请求本院驳回刘瑞平的诉讼请求。 刘瑞平围绕诉讼请求依法提交的证据为：第一组、《商品房买卖合同》（2份）、收据（2份），证明：1.2017年6月5日，世华公司将其开发的位于托县亿福佳园小区A1座4单元601室、2单元301室两套房屋（具体信息详见购房合同）转让给本案被告刘景龙；2.2017年6月5日，世华公司给刘景龙出具了收到上述购房款的收据两份，价格分别为336896元、368480元;第二组、《房屋买卖协议书》（2份）、收条（1份），证明：1.2017年6月7日，刘景龙将其从世华公司处受让的位于亿福佳园小区A1座4单元601室、2单元301室两套房屋又转让给刘瑞平，刘心元为刘景龙的转让行为担保；2.2017年6月7日，刘景龙给刘瑞平出具了收到上述购房款的收据，两套房屋给刘景龙交付购房款54万元。 刘景龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利。刘心元质证认为：担保合同的字是刘心元签的，在大盛魁路南签的，收条上的字不是刘心元签的。世华公司质证认为：对第一组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，刘景龙与世华公司签订的购房合同，为世华公司向刘景龙出借房屋，被告刘景龙没有向世华公司支付过购房款；对第二组证据的真实性、合法性、相关性不认可，买卖合同没有经世华公司确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”世华公司虽对刘瑞平举证的第二组证据不认可，但其未能提供足以反驳的相反证据，本院对刘瑞平举证的《商品房买卖合同》、收据、《房屋买卖协议书》、收条予以认定。 本院依法从托克托县房地产管理所调取了以下证据：北京市朝阳区人民法院（2016）京0105执字第3292号《强制执行裁定书》、北京市朝阳区人民法院（2016）京0105执字第3292号《协助执行通知书》、北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初38644号《民事裁定书》、北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初38644号《协助执行通知书》。刘瑞平质证认为：对本院调取证据的真实性认可，刘心元质证认为对这件事情不清楚，世华公司质证认为涉案房屋属于查封状态。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月5日，世华公司作为出卖人与买受人刘景龙签订二份《商品房买卖合同》，将位于托克托县双河镇远大路与黄河大街交汇处西北角第A1幢2单元301号房、4单元601号房出售于刘景龙，同日，世华公司向刘景龙出具二份收据，收据载明世华公司分别收到刘景龙购房款336896元及368480元。2017年6月7日，刘景龙作为甲方（出让人），刘瑞平作为乙方（受让人），刘心元作为担保人，共同签订二份《房屋买卖协议书》，该协议书约定，甲方同意将其所有的位于亿福佳园A1-4-601、A1-2-301二套房屋转让给乙方。该房屋是该小区的开发单位抵顶给甲方，甲方在转让给乙方；上述房屋的购房款分别为贰拾玖万元、贰拾柒万元，该款由乙方向刘景龙先交纳280000元、260000元，剩余20000元待开发商将合同买受人变更为乙方时并办理该购房合同网签手续时由乙方一次性向甲方交清。乙方向甲方（此处有笔误，应为甲方向乙方）保证该房屋的开发建设、预售等法律手续齐全并合法，该房屋不存在抵押、一房二卖、配偶不知情转让等瑕疵，并保证在该房屋在具备交房条件时将房屋钥匙等设施全部交付乙方，保证乙方享有甲方在该房屋购房合同中享有的一切权利。为了保证上述承诺的履行，甲方愿提供保证人保证上述保证事项的全部履行。同日，刘景龙向刘瑞平出具收条，该收条载明：“今收到刘瑞平亿福佳园购房款伍拾肆万元整。”由于刘景龙、刘心元未按约定履行义务，刘瑞平向本院起诉。 另查明，北京市朝阳区人民法院于2016年7月27日作出（2016）京0105执字第3292号《强制执行裁定书》、《协助执行通知书》，该裁定书载明：吴晓东诉赵永文、内蒙古世华房地产开发有限公司一案，业经内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处审理终结，该案（2016）呼青证·执字第4号法律文书已发生法律效力。权利人依法向本院申请执行。本院已向被执行人发出执行通知，但被执行人在指定期限内不予履行法律文书确定的义务。为维护法律的尊严，保护申请人的合法权益，人民法院应予强制执行。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，裁定如下：预查封、冻结内蒙古世华房地产开发有限责任公司名下预售许可证号为（2012）房预销售证第010号、（2012）房预销售证第013号的全部房屋。《协助执行通知书》载明的查封期限为三年，于2016年7月27日至2019年7月26日止。2019年4月30日，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民初38644号《民事裁定书》以及《协助执行通知书》，该裁定书载明：申请人北京中绿投资有限公司（以下简称中绿公司）与被申请人世华公司、赵永文、张芳民间借贷纠纷一案，中绿公司于2019年4月28日向本院申请财产保金，请求冻结世华公司、赵永文、张芳的银行存款114974353.24元；如有存款不足，则查封或扣押与不足额部分同等价值的财产。中绿公司以其在北京市朝阳区人民法院（2011）朝执字第12812号案件中的案款333442305.972元提供担保。北京市朝阳区人民法院审查认为，中绿公司的财产保全申请符合法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条、第一百零三条第一款之规定，裁定如下：冻结被申请人世华公司、赵永文、张芳的银行存款一亿一千四百九十七万四千三百五十三元二角四分；如存款不足，则查封或扣押与不足额部分等价值的财产。上述《协助执行通知书》载明：“托克托县房地产管理所：本院做出的（2019）京0105民初38644号民事裁定书已发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，请协助执行以下事项：一、查封、冻结内蒙古世华房地产开发有限责任公司名下预售许可证（2012）房预销售证第010号、（2012）房预销售证第013号、（2018）房预销售证009号的全部房屋；二、查封期限为三年，自2019年5月9日至2022年5月8日。”本案所涉二套房屋处于查封状态。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。世华公司与刘景龙签订的《商品房买卖合同》以及刘景龙与刘瑞平签订的《房屋买卖协议书》均系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。本院对于刘瑞平关于确认世华公司与刘景龙签订的二份《商品房买卖合同》以及刘瑞平与刘景龙签订的二份《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求予以支持。世华公司的答辩理由因无证据支持且不符合常理，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”由于本案所涉二套房屋已被查封，刘景龙、刘心元无法继续履行合同、协助刘瑞平办理房屋的更名及交付手续，构成履行不能。刘瑞平关于要求刘景龙协助其从世华公司处办理案涉房屋的更名及交付手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，刘瑞平的诉讼请求部分成立，其成立部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下： 1确认原告刘瑞平与被告刘景龙、刘心元于2017年6月7日签订的二份《房屋买卖协议书》以及被告刘景龙与第三人内蒙古世华房地产有限责任公司于2017年6月5日签订的二份《商品房买卖合同》有效； 2驳回原告刘瑞平的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告刘景龙、刘心元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。 审 判 长  郝麟书 人民陪审员  刘海平 人民陪审员  郝 羽 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  刘 芳