宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民初65号原告（案外人）：黄蓉（曾用名黄晓燕），女，1981年2月14日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张剑，宁夏致和律师事务所律师。被告（申请执行人）：宁夏平罗农村商业银行股份有限公司。住所地宁夏回族自治区平罗县。法定代表人：苏义学，该公司董事长。委托诉讼代理人：马建忠，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张婷，宁夏宁正律师事务所律师。第三人（被执行人）：李学宁，男，1978年8月3日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。第三人（被执行人）：顾爱玲，女，1979年1月29日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。第三人（被执行人）：秦志兵，男，1968年2月25日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区银川市西夏区。第三人（被执行人）：朱万忠，男，1956年9月25日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。第三人（被执行人）：姜浩，男，1982年10月22日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。原告黄蓉与被告宁夏平罗农村商业银行股份有限公司（以下简称平罗农商行）、第三人李学宁、顾爱玲、秦志兵、朱万忠、姜浩案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄蓉的委托诉讼代理人张剑，被告平罗农商行的委托诉讼代理人马建忠、张婷，第三人顾爱玲到庭参加诉讼，第三人李学宁、朱万忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人秦志兵、姜浩经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄蓉向本院提出诉讼请求：1.停止对银川市兴庆区××房屋（房权证号：兴庆区字第××）的强制执行，同时判决黄蓉继续使用该房屋至租赁期满；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年2月19日，黄蓉和顾爱玲签订《租房协议书》，约定顾爱玲将位于银川市兴庆区××的房屋出租给黄蓉，租赁期限为2013年2月19日至2028年2月18日，黄蓉一次性付清15年房租，不再单独交纳房屋押金，合同签订前的物业费等由顾爱玲负担，租赁期间的物业费等由黄蓉负担，双方如有一方违约需支付对方5000元违约金。合同签订生效后，黄蓉于2013年2月19日通过银行向顾爱玲支付房屋租金10万元，同时顾爱玲将涉案房屋交付黄蓉入住使用。黄蓉认为双方签订的《租房协议书》合法有效，黄蓉对位于银川市兴庆区××的房屋截止2028年2月18日前具有合法的使用权，该权利经（2017）宁0104号民初5185号民事判决确认，黄蓉已经对房屋进行了装修并入住使用。根据“买卖不破租赁”的原则，黄蓉系涉案房屋的合法使用权人，其合法权利应当受到法律的保护。现黄蓉诉至法院请求判如所请。平罗农商行辩称，驳回黄蓉的诉讼请求或者驳回起诉。平罗农商行依据（2015）石民初字第74号民事判决、（2016）宁02执48号之一、（2016）宁02执48号之二执行裁定书于2017年12月19日已取得涉案房产的房屋所有权并办理了不动产登记，黄蓉提出案外人执行异议申请时，涉案房屋已执行终结。依据法律规定，黄蓉不具有提出案外人执行异议的条件。第三人顾爱玲述称，黄蓉的诉讼请求能够成立，事实理由属实。第三人李学宁、秦志兵、朱万忠、姜浩未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄蓉提交证据一：（2019）宁02执异7号执行裁定书、送达回证、（2015）石民初字第74号民事判决书，证明黄蓉提起诉讼符合案外人执行异议之诉的法律规定。证据二：《租房协议书》、（2017）宁0104民初5185号民事判决书，证明黄蓉于2013年2月19日与第三人顾爱玲签订了租赁协议，第三人顾爱玲将涉案房屋出租给黄蓉，租期为15年，租金为10万元，同时黄蓉入住该房屋。2017年5月，第三人顾爱玲要求黄蓉搬出房屋，黄蓉将顾爱玲诉至银川市兴庆区人民法院，经法院审理查明确认黄蓉与第三人顾爱玲签订的《租房协议书》有效，黄蓉居住使用涉案房屋的事实。证据三：收据、宁夏增值税普通发票，证明自2013年2月19日至今，黄蓉居住使用该房屋并缴纳居住使用期间的物业费、电梯费、部分期间的采暖费，黄蓉居住涉案房屋合法合理的事实。平罗农商行的质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但达不到黄蓉的证明目的，平罗农商行于2017年12月19日对涉案房屋享有所有权并办理了不动产登记证；对证据二中的《租赁协议书》因是复印件，对证据的三性及证明目的均有异议，对判决书的真实性、合法性无异议，但与本案无关，该证据达不到黄蓉的证明目的；对证据三的三性均有异议，达不到黄蓉的证明目的。第三人顾爱玲对上述证据的三性及证明目的均无异议。平罗农商行提交证据：（2015）石民初字第74号民事判决书、（2016）宁02执48号及（2016）宁02执48号之一、（2016）宁02执48号之二执行裁定书、不动产权证书，证明平罗农商行依据上述生效法律文书已于2017年12月19日取得涉案房屋的所有权并办理了不动产登记，黄蓉的执行异议申请不具备法律规定的程序性要件，同时也不具有享有排除涉案房屋强制执行的民事权益。黄蓉质证意见：对判决书的真实性、合法性、关联性不表异议，对三份执行裁定书及不动产权证书的真实性没有异议，但不能达到平罗农商行的证明目的，黄蓉依据（2019）宁02执异7号裁定书提起的诉讼并无不妥。第三人顾爱玲质证意见：对判决书及三份执行裁定书的三性没有异议，对不动产权证书的真实性没有异议，对办理该不动产的手续不清楚。第三人顾爱玲、李学宁、秦志兵、朱万忠、姜浩未提交证据。本院对以上证据的认证意见：鉴于平罗农商行、第三人顾爱玲对黄蓉提交的证据一和证据二中的（2017）宁0104民初5185号民事判决书的真实性、合法性无异议，且证据二中的《租房协议书》、证据三与（2017）宁0104民初5185号民事判决书可以相互印证，故本院对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认。鉴于黄蓉、第三人顾爱玲对平罗农商行提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认，但不能达到平罗农商行的证明目的。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.平罗农商行与李学宁、顾爱玲、秦志兵、朱万忠、姜浩金融借款合同纠纷一案中，本院于2015年11月11日作出（2015）石民初字第74号民事判决书，判决：一、李学宁、顾爱玲于判决生效之日起十五日内返还宁夏平罗农村商业银行股份有限公司借款500万元、支付利息752661.61元，合计5752661.61元；自2015年6月3日起的利息按月利率13.65‰支付至判决确定的给付之日；二、秦志兵、朱万忠、姜浩对上述第一项中的借款本息承担连带清偿责任。秦志兵、朱万忠、姜浩承担责任后，有权向李学宁、顾爱玲追偿；三、宁夏平罗农村商业银行股份有限公司有权对顾爱玲、李学宁共有的位于石嘴山市大武口区文明路文英巷2幢3单元3号（房产证号为：石房权证大武口区字第XXXX号）及顾爱玲名下位于银川市兴庆区××（房产证号为：房权证兴庆区字第XXXX号）的两套房产，以折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款在他项权利证书登记的债权数额内优先受偿。案件受理费52681元，公告费600元，由宁夏平罗农村商业银行股份有限公司负担789元，由李学宁、顾爱玲、秦志兵、朱万忠、姜浩负担52492元。2.因李学宁、顾爱玲、秦志兵、朱万忠、姜浩未在期限内履行给付义务，平罗农商行申请本院强制执行，本院于2016年2月29日作出（2016）宁02执48号执行裁定书，裁定：冻结、扣划李学宁、顾爱玲、秦志兵、朱万忠、姜浩在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入6487204.61元，或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。在执行过程中本院于2016年3月29日查封了李学宁、顾爱玲抵押在平罗农商行的银川市兴庆区金马华庭C座1113室房产（产权证号：房权证兴庆区字第XXXX号）并进行了评估、拍卖。经过三次拍卖，因无人报名竞买而流拍。银川市兴庆区××房产第三次拍卖保留价255000元。2017年12月14日，平罗农商行向本院递交以物抵债申请，请求将该房产以流拍价格交付该行，以抵偿被执行人拖欠的债务。本院于2017年12月19日作出（2016）宁02执48号之一执行裁定书，裁定：一、解除对位于银川市兴庆区××（产权证号：房权证兴庆区字第××）、位于石嘴山市××号（产权证号：石房权证大武口区字第××）房产的查封；二、将位于银川市兴庆区××房产（产权证号：房权证兴庆区字第××）以255000元交付宁夏平罗农村商业银行股份有限公司抵偿债务；将位于石嘴山市××（产权证号：石房权证大武口区字第××）房产以238000元交付宁夏平罗农村商业银行股份有限公司抵偿债务。上述房产所有权自裁定送达申请执行人时转移；三、宁夏平罗农村商业银行股份有限公司可持裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。3.本院于2017年12月19日作出（2016）宁02执48号之二执行裁定书，裁定：终结本院作出的（2015）石民初字第74号民事判决的本次执行程序，未执行标的5994504.61元（含执行申请费56426元）。宁夏平罗农村商业银行股份有限公司如发现李学宁、顾爱玲、秦志兵、朱万忠、姜浩有财产可供执行的，可再次提出执行申请。4.2018年6月5日，平罗农商行将位于银川市兴庆区××办理了不动产权证书，产权证号为宁（2018）兴庆区不动产权第XXXX号。5、2017年6月15日，黄蓉与顾爱玲房屋租赁合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院作出（2017）宁0104民初5185号民事判决，认定事实为：2013年2月19日，顾爱玲与黄蓉（曾用名黄晓燕）签订《租房协议书》，约定顾爱玲将位于银川市兴庆区××房屋出租给黄蓉居住，租期自2013年2月19日至2028年2月18日，时间为15年，租期内15年房租为100000元,……合同签订当日，黄蓉通过马丽梅银行账户向顾爱玲转款支付租金100000元，顾爱玲向黄蓉出具收据一张，载明收到黄蓉通过马丽梅付15年房屋租金100000元。黄蓉居住期间缴纳了涉案房屋2014年9月1日至2015年12月物业费，并由宁夏××公司出具收据三张，另于2016年12月15日交纳涉案房屋采暖费1152元。判决：一、黄蓉与顾爱玲于2013年2月19日签订的《租房协议书》合法、有效；二、驳回黄蓉的其他诉讼请求。案件受理费125元，由黄蓉负担75元，由顾爱玲负担50元。本院认为，本案的争议焦点为：案外人黄蓉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院作出（2017）宁0104民初5185号民事判决已认定黄蓉与顾爱玲于2013年2月19日签订《租房协议书》合法有效，且认定了黄蓉居住期间交纳了涉案房屋2014年9月1日至2015年12月物业费，另于2016年12月15日交纳涉案房屋采暖费1152元。而本院于2016年2月29日作出（2016）宁02执48号执行裁定书，本案中承租人黄蓉在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人顾爱玲签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用涉案房屋，应当认定为“先租赁后查封”。（2019）宁02执异7号执行裁定书认为：“……依据现有证据无法确定是马丽梅替案外人转付给顾爱玲的房屋租金；案外人是否实际占有使用该房屋无证据证明”、“不能证明《租房协议书》已实际履行”，故实际上否定了承租人租赁权的成立或存续，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。涉案房产所有权自（2016）宁02执48号之一执行裁定书送达平罗农商行时发生转移，且该行于2018年6月5日已为涉案房屋办理了不动产权证书。2017年12月19日本院作出的（2016）宁02执48号之二执行裁定书，只是终结本次执行程序，而不是执行程序终结。依据《最高人民法院》第六条规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”故黄蓉提起案外人执行异议之诉符合法律规定。黄蓉请求停止对涉案房屋的查封、拍卖及搬离涉案房屋的强制措施，继续使用该房屋至租赁期满。涉案房屋已经查封、拍卖后交付平罗农商行用于抵偿债务，平罗农商行亦办理了不动产权证书，故本院对黄蓉请求停止对涉案房屋的查封、拍卖强制措施的诉讼请求，本院不予支持。承租人黄蓉享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，本院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行即在租赁期内停止向平罗农商行进行移交占有涉案房屋的诉讼请求，应当予以支持。综上所述，黄蓉就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求继续使用该房屋至租赁期满的诉讼请求应当予以支持。第三人李学宁、秦志兵、朱万忠、姜浩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：不得执行宁夏平罗农村商业银行股份有限公司所有的位于银川市兴庆区××房屋。案件受理费100元，公告费600元，由被告宁夏平罗农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。本院（2019）宁02执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 辛爱丽审 判 员 安立莎审 判 员 周虎林 二〇一九年七月十二日法官助理 王 芳书 记 员 吴学花附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。