河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终1624号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李晓琳，女，1973年9月28日出生，汉族，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：李建军，河北凯华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨学建，男，1952年10月14日出生，汉族，现住邢台市桥西区，系上诉人李晓琳丈夫。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北永辉房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区达活泉公园东街以西永辉巴黎。 法定代表人：林于航，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王阳。 委托诉讼代理人：范彦芳，河北洋溢律师事务所律师。 上诉人李晓琳、河北永辉房地产开发有限公司（以下简称永辉公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院作出的（2019）冀0503民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李晓琳及其委托诉讼代理人李建军、杨学建，上诉人永辉公司的委托诉讼代理人王阳、范彦芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李晓琳上诉请求：1.依法撤销一审判决中第一项和第二项判决内容，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由如下：1.一审法院认定事实错误，并非上诉人不接收房屋，而是被上诉人拒绝交付涉案房屋。上诉人没有接收到2015年12月10日的交房通知邮件，不代表上诉人在此之前或之后没有找被上诉人接收房屋。根据双方签订的《合同补充协议》的约定，邮寄交房通知不能作为被上诉人交房的凭证。从双方约定的2015年6月30日交房之日起，上诉人就不断找被上诉人交付房屋，但被上诉人以上诉人丢失购房小票为由拒绝交付，并声称交房也可以但需要上诉人还清银行贷款或待上诉人将涉案房屋产权证办好并将房屋抵押后才可以将房屋交付上诉人。2.逾期交房的违约金每日应按总房款的万分之二计算。双方签订的《商品房预售合同》第九条约定出卖人逾期交房按日向买受人支付房款万分之二的违约金。而《合同补充协议》第5条，约定的是买受人的违约责任即买受人应按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。3.被上诉人应向上诉人支付逾期办理房产权属证书的违约金。逾期办理房屋产权证并非是上诉人拒绝接收房屋，导致交房手续迟延所致。合同约定交房日期是2015年6月30日，而实际办理产权证的时间是2018年10月，从上诉人一审提交的视频证据也能看出被上诉人工作人员通知业主办产权证的时间是在2018年9月以后。即使按照一审判决认定，被上诉人2015年12月10日通知交房，上诉人出售涉案房产时间为2017年11月28日计算，也远远超过了《商品房预售合同》第十五条约定的办理时间。 永辉公司辩称，房屋在2015年7月具备了交房条件，对方拒绝接房。到2015年12月7日答辩人向对方发出交房通知，收件人地址就是双方签订商品房预售合同中列明的地址。信函表面有其手机号，注明了交房通知，但是该信函被用户拒收，时间是2015年12月10日。因此，不是答辩人逾期交房，而是对方逾期接房。关于逾期交房违约金应按补充协议第4条约定，有详细的逾期交房违约金的约定是日万分之一。逾期办证是因买受人的原因未能及时取得产权证，因此答辩人不应承担逾期办证的违约责任。 永辉公司上诉请求：依法撤销原判，改判李晓琳支付逾期接房违约金57162元。理由如下：涉案房产在2015年7月9日竣工验收就已具备交付条件。当时售楼部逐一电话通知购房业主前来接房。众多业主在2015年7月初即办理交房手续，但电话联系到李晓琳时，其表示没钱不予接房。后上诉人在2015年12月7日以信函形式告知，但信件于2015年12月10日被退回，改退批条注明“用户拒收”，表明李晓琳已经知晓交房事宜。但李晓琳一直没有办理房屋交接手续，直到2017年11月28日李晓琳才办理完毕接房手续。根据双方所签《补充协议》第5条约定，李晓琳应当按日向上诉人支付总房款的万分之一的违约金。因此，李晓琳应向上诉人支付逾期接房违约金57162元。 李晓琳辩称，上诉人关于逾期接房主张不是事实。买房人多次到售楼部要求接房，不存在逾期接房事实。关于逾期办理房产证问题，依照双方约定，在交付90日就应办理房产证。但是对方已经超过90日，逾期办理了房产证，所以上诉人应承担违约责任。 原审原告李晓琳向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金119905.33元（每日按总房款的万分之二计算，自2015年7月1日至2017年11月28日，共计881日）；2.依法判令被告向原告支付逾期办理房产权属证书的违约金3402.54元。 反诉原告永辉公司向一审法院提起反诉请求：依法判令李晓琳支付逾期接房违约金57162元。 原审法院认定事实，2013年10月15日，李晓琳（买受人）与永辉公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号ＹＳ2013010138），该合同其中约定：商品房位于邢台市桥西区，房屋代码为803711；建筑面积111.45平方米；总房款680507元；交付期限为2015年6月30日前；出卖人应按规定时间将产业交付给买受人使用，否则出卖人应向买受人支付延期时间已付款项按日息万分之一的逾期违约金；买受人必须在出卖人通知（报纸通告或电话通知）30天内到出卖人办理有关交房手续，若超出上述期限，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，由于办证主管部门及买受人原因，未能及时取得产权的，出卖人不负责任。 2014年2月26日，李晓琳（借款人、抵押人）与工商银行新华支行（贷款人）、永辉公司（保证人）签订《个人购买借款担保合同》，该合同其中约定：贷款金额为27万元；贷款期限为20年。 上述合同签订后，李晓琳按照约定付清购房款，并于2017年11月15日还清贷款本息。双方实际于2017年11月28日办理交房手续，同日，李晓琳与郭更哲签订《房屋买卖合同》，将上述房产卖与郭更哲。 庭审中，李晓琳主张永辉公司逾期交房，要求支付违约金。永辉公司对此提出异议，主张系李晓琳逾期接房，并于2015年12月7日以信函方式通知李晓琳接房。该信封表面载明收件地址“邢台市桥西区永辉巴黎16-4-1202”，收件人“李晓琳”，手机号“139××××2829”，“交房通知”，改退批条注明“用户拒收”，邮戳时间为“2015年12月10日”。 原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。双方在合同中虽然约定违约金计算标准为日万分之二，但合同补充协议将违约金计算标准变更为日万分之一，故本院以双方在补充协议中的约定为准。 关于逾期交房、接房违约金问题。永辉公司主张在2015年7月9日已经具备交付条件，并逐一电话通知购房业主，但其提交的业主接房名单不足以证明通知到李晓琳的具体时间，故本院不予采纳。双方虽然未在合同中约定以邮寄的方式进行通知，但永辉公司向李晓琳邮寄的信封表面已经载明“交房通知”和手机号，且邮寄地址和手机号与李晓琳在本案地址确认书中预留的送达地址和手机号一致。因此，李晓琳虽然拒收交房通知，但可以证明李晓琳已经知晓交房事宜。信封的改退批条注明拒收时间为2015年12月10日，此时应视为永辉公司履行的通知时间，据合同约定交房时间延迟164天，永辉公司应当按照约定向李晓琳支付此期间的逾期交房违约金11160.3元（680507元×日万分之一×164天）。双方虽然实际于2017年11月28日办理交房手续，但李晓琳明知永辉公司通知其可以办理交接手续的情况下仍未办理，双方产生争议后也未采取适当措施，导致损失扩大，自身存在过错，故对其主张2015年12月10日之后的违约金不予支持。按照永辉公司的陈述，其明知李晓琳拒绝接房，而没有采取适当措施，导致损失扩大，自身存在过错，故对其主张的逾期接房违约金不予支持。 关于逾期办理权属证书违约金问题。由于李晓琳拒绝接收房屋在先，导致双方实际办理交房手续延迟，且李晓琳已将上述房产卖与郭更哲，应属于双方约定的“买受人原因，未能及时取得产权的”情形，故永辉公司不应当支付此项违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）河北永辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）李晓琳支付违约金11160.3元；二、驳回原告（反诉被告）李晓琳其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）河北永辉房地产开发有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2770元，减半收取计1385元，由原告李晓琳、被告河北永辉房地产开发有限公司各负担一半；反诉案件受理费1230元，减半收取615元，由反诉原告河北永辉房地产开发有限公司负担。 二审审理中，上诉人李晓琳提交情况说明一份，李晓琳主张该情况说明系其去邢台市房管局市场科反映情况时由接待人出具。证明涉案房屋因逾期交房李晓琳已经去房管局反映，经房管局与永辉公司交涉，永辉公司设置两个交房条件，故不存在逾期接房问题。永辉公司对该份证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。二审经审理查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本院认为，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，二上诉人签订的《商品房预售合同》系当地房地产开发主管部门统一出具的示范合同文本，其中包括《邢台市商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四。《邢台市商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条约定，本合同连同附件共14页，一式肆份，具有同等法律效力。上述约定内容表明，涉案《商品房买卖合同》后的附件一至附件四作为《商品房预售合同》的组成部分，与前附的《商品房买卖合同》共同构成《商品房预售合同》的整体内容，且二者具有同等法律效力。涉案《商品房预售合同》经由买卖双方签名及盖章确认，是双方真实意思表示，对买卖双方均具有法律约束力。对于附件四（合同补充协议）第4条有关出卖人未按规定时间交付涉案房产的，应向买受人支付已付款项日万分之一的逾期违约金条款效力问题，从该条款内容看，买卖双方以补充协议的方式对逾期交房违约金的数额重新进行了约定，将该数额调整为“日息万分之一”，该约定并未免除出卖人迟延交房的违约责任或排除买受人取得房屋的主要权利，亦未违反公平原则，故该条款明显不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。况且合同附件四（补充协议）第15条明确约定，《商品房买卖补充合同》与《商品房买卖合同》相抵触时以补充合同为准。买受人李晓琳所购房产价值几十万元，其作为完全民事行为能力人，在购买涉案房产前对包括合同附件四（合同补充协议）在内的所有合同条款应当详细阅读；且《合同补充协议》中明确写明“经买受人和出卖人双方认真磋商，一致同意在2013年10月15日所签《商品房买卖合同》基础上，签订如下补充合同，以资共同遵守”。永辉公司作为普通的房地产开发企业，其在房产交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，《商品房预售合同》前附的“说明”内容中亦载明合同双方可依据自愿原则，对条款内容进行补充、修改和删除，合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。可见，李晓琳对房屋买卖合同条款的内容不仅可以选择与永辉公司另行协商约定，也可以选择接受或者不接受，且李晓琳可以购买房屋的对象并不限定在永辉公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并签订《商品房预售合同》，接受相应的合同条款，是李晓琳对自己权利的处置，不能仅以合同文本系永辉公司预先拟定并提供为由主张不受该合同条款内容的约束。因此，在补充协议与买卖合同具有同等法律效力且对内容抵触条款的处理已作出明确约定的情况下，一审以补充条款的约定内容作为裁判依据并无不妥。关于对逾期交房时间的认定问题。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《合同补充协议》第5条的约定内容并未排除书面通知的方式，系在书面通知外又增加了两种通知方式即报纸通告和电话通知。上诉人永辉公司主张其于2015年7月便电话通知李晓琳交房事宜，但李晓琳对此不予认可，永辉公司亦未提交充分证据证明。2015年12月7日永辉公司通过信函方式向李晓琳邮寄的“交房通知”，邮件封面上注明的收件人地址“邢台市桥西区永辉巴黎16-4-1202”与“139××××1556”、“139××××2829”电话号码，其中邮寄地址与“139××××1556”电话号码系李晓琳签订合同时所留存的居住地址和电话号码，且在本案二审审理中李晓琳亦认可邮件封面上书写的邮寄地址和电话号码无误。邮件封面上明确注明该邮件为“交房通知”，邮政部门的改退批条上写明邮件退回的原因系“用户拒收”，邮戳时间为“2015年12月10日”。以上足以证明李晓琳在2015年12月10日已明确知晓交房事宜，并且从永辉公司一审提交的有关其他住户交房证据内容显示，包括涉案房产在内的住房在2015年12月10日前已具备交付使用条件，故一审将逾期交房违约金的时间计算至2015年12月10日并无不妥。上诉人李晓琳主张永辉公司自2015年7月1日后即拒绝向其交付房屋，该主张明显与永辉公司于2015年12月7日向其邮寄送达“交房通知”的行为相矛盾。至于自2015年12月10日之后至2017年11月28日涉案房产实际交付前二上诉人一直未办理交房手续的原因双方说法不一，且对各自主张均未能提交充分证据证明。依据双方陈述内容，即使有影响正常办理房屋交接手续的其他因素存在，双方亦应积极协商并及时采取合理、有效方式处理，而不应放任损失扩大，故一审法院以双方对扩大损失均存在过错为由对2015年12月10日之后二上诉人分别主张的所谓逾期交房及逾期接房违约金均不予支持并无不妥。关于逾期办证违约金应否支持的问题。依据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则如因出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。可见，出卖人是否承担逾期办证违约责任取决于商品房交付使用后，其是否在约定时间内履行了相应合同义务，但该时间的起算点系商品房交付使用。因涉案房产未在合理期限内办理交付，且上诉人李晓琳于交付当日便将房产转让他人，故李晓琳现既非商品房买卖合同的相对人，亦非涉案房产的权利人。根据上述合同约定，其在交付当日将房产转让后又在本案诉讼中向出卖人永辉公司主张逾期办证违约责任显属不当且无合同依据和证据支持。综上，上诉人李晓琳和永辉公司的上诉主张均不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果妥当，应予维持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3385元，由上诉人李晓琳负担1500元，上诉人河北永辉房地产开发有限公司负担1885元。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇一九年七月十六日 书记员  刘 静