湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初571号原告（执行案外人）：陶建爱，男，生于1986年1月20日，汉族，湖北省郧阳区人，无固定职业，住湖北省十堰市张湾区。原告（执行案外人）：常建芬（系原告陶建爱妻子），女，生于1988年1月1日，汉族，湖北省郧阳区人，无固定职业，住湖北省十堰市张湾区。二原告共同委托诉讼代理人：胡锦秋，湖北平长律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（申请执行人）：明国辉，男，生于1976年2月12日，汉族，个体工商户，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：张念鹏，湖北郧和律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳对方诉讼请求，进行调解，提起反诉、上诉，代签法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：雷明辉，湖北郧和律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳对方诉讼请求，进行调解，提起反诉、上诉，代签法律文书等特别授权。第三人（被申请人）：章玉球，男，生于1970年1月19日，汉族，住湖北省丹江口市。第三人（被申请人）：赵杰(系第三人章玉球前妻)，女，生于1984年5月11日，汉族，无固定职业，住湖北省丹江口市均县。委托诉讼代理人：翟晓琴，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳对方诉讼请求，进行调解，提起反诉、上诉，代签法律文书等特别授权。原告陶建爱、常建芬与被告明国辉及第三人章玉球、赵杰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月1日立案后，依法组成由审判员张晓荣担任审判长并主审，审判员沈文国、人民陪审员吕东参加的合议庭，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告陶建爱、常建芬及其委托诉讼代理人胡锦秋，被告明国辉及其委托诉讼代理人张念鹏，第三人赵杰的委托诉讼代理人翟晓琴到庭参加了诉讼，第三人章玉球经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶建爱、常建芬向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2018）鄂0381财保55号民事裁定书第二项，不得对十堰市××××号阳光栖谷40幢1-3-2号房屋查封（保全），依法解除查封（保全）措施；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告陶建爱、常建芬一家五口通过辛苦打拼积攒了点积蓄欲改善一下家里生活环境。2018年11月5日通过十堰市玺阁房地产经纪咨询有限公司（以下简称“玺阁公司”）经理黄青、十堰富贵家二手房信息咨询有限公司（以下简称“富贵家信息公司”）经理刘玲介绍得知第三人赵杰的一套位于北京××路阳光栖谷小区的房子欲售卖，双方经现场查看了解，原告决定买下此房，但因第三人赵杰的该房屋在银行有40余万元的抵押贷款，经中介公司建议可以先代赵杰归还贷款，以还款额抵扣房款，之后再付清尾款，中介公司可以帮忙办理还款解押，并找开发商办理合同改签手续完成过户。2018年11月8日，二原告与第三人赵杰及玺阁公司签订了《房屋买卖协议》，协议约定房屋总价款64.7万元，并约定签订协议之日，原告陶建爱、常建芬支付定金3万元，在2018年11月15日前支付该房屋首付款45万元整，用于帮第三人赵杰归还银行贷款，银行贷款还清解除抵押后，在2018年11月30日前在房地产开发商处转签合同，当日支付剩余房款16.7万。协议签订当日，原告陶建爱、常建芬即向第三人赵杰支付了41万元（含3万元定金）购房款用于归还银行贷款，第三人赵杰收到该41万元房款后于当日向武当山农商行转账还清了所欠贷款，并将该房屋原商品房买卖合同、发票及钥匙交付给了原告常建芬，同时约定剩余购房款23.7万元待合同转让当日一次性支付。2018年11月14日，武当山农商行工作人员及第三人赵杰到市不动产登记中心办理解除抵押时却发现该房屋在2018年11月12日被丹江口市人民法院查封。基于以上事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告陶建爱、常建芬对被查封房产享有足以排除对此房的查封及执行措施的实体权利。理由：一、原告陶建爱、常建芬与第三人赵杰签订房屋买卖合同前向不动产登记部门查询了房屋登记信息，显示该房屋并未查封，此时第三人赵杰作为预告登记权利人对该房屋享有处分权，原告陶建爱、常建芬也系善意购买人，向第三人赵杰支付了大部分购房款并帮其偿还了银行贷款，双方约定的房屋买卖价格符合当地当时的市场价格，购房合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规规定，应为真实有效；二、第三人赵杰收到大部分购房款当日，将该房屋钥匙及原始商品房买卖合同、发票等全部交付给了原告，并已打算装修入住该房，原告已取得对该房产实质上的合法的占有控制权；三、原告及第三人赵杰均积极履行购房合同，解除了房屋原有的抵押，但因法院查封行为导致未能继续到开发商处办理合同转让，此非因买受人的原因未能办理转让手续；四、该保全案件所涉纠纷系因金钱债权，原告系基于购房行为，目的是取得房屋物权，根据物权优先于债权的基本原则应解除保全行为；五、被告明国辉申请保全时，应已对第三人赵杰的房产信息进行过查询，当时抵押并未解除，如非购房人代偿银行贷款解除抵押，今后在执行该房产时亦会因银行优先受偿权的存在而仅能执行剩余的财产权益，其对此情况应当明知，亦应当预见到其查封保全行为在执行中的实际效果。同时法院亦可要求原告将剩余未支付房款提存入指定账户提供担保，并不会导致其保全利益损失；六、原告一家老小五口人居住在拥挤小屋内，居住面积远没达到全市人均住房建筑面积38.55平方米的标准（2017年全市统计公报），现所购住房是其一家最基本的生活保障，另外其大部分购房款是向亲友借来的，指望购房后以房向银行抵押还款，如该房被查封甚至最终被执行，将导致一家人陷入绝境，甚至是妻离子散、家破人亡的境地，从法律对权益保护的价值权衡考量，相对于经营利益，应给与生存利益更多更优先的关注和保护。综上，原告对执行（保全）标的物的实体权利符合足以排除执行（保全），恳请依法支持原告的诉讼请求。被告明国辉当庭口头辩称，丹江口市人民法院（2019）鄂0381执异11号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回本案原告的诉讼请求。第三人赵杰当庭口头辩称，原告起诉状所述属实，赵杰的房屋确实是在法院采取保全措施之前已经出卖给了原告，原告已经交付大部分房款，第三人赵杰已经将房屋交付给原告占有使用，原告属于善意购买人，原告夫妻享有排除本案执行的实体权力，请支持原告的诉讼请求，（2019）鄂0381执异11号裁定书认定事实不清，裁判结果错误。第三人章玉球在收到本院送达的起诉状副本后，在法定的期限内未答辩，亦未向本院提交任何证据。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经庭审审查认证的证据，本院认定的事实如下：被告明国辉因与第三人赵杰、章玉球之间的民间借贷纠纷，于2018年11月5日向本院申请诉前财产保全，请求：1、对第三人赵杰所有的位于湖北省十堰市××阳光××室房屋一套（不动产单元号：420303006008GB70248F00150015）予以查封；2、对第三人赵杰所有的位于湖北省十堰市××阳光××室房屋××套（不动产单元号：420303006008GB70159F00100008）予以查封；3、对第三人章玉球所有的猎豹牌小型普通客车（车牌号：鄂Ｃ×××××）一辆予以扣押。被告明国辉于2018年11月1日向中国人民财产保险股份有限公司丹江口支公司投保《诉讼保全责任保险》，保险金额：100万元，保险期限：2018年11月2日零时起至2020年11月1日二十四时止，保单号：PZDM201842030000000025。中国人民财产保险股份有限公司丹江口支公司同日向本院出具《诉讼保全责任保险保单保函》予以担保，本院经审查，于2018年11月6日作出（2018）鄂0381财保55号民事裁定书，裁定：一、查封第三人赵杰所有的位于湖北省十堰市××阳光××室房屋一套（不动产单元号：420303006008GB70248F00150015），查封期限为三年；二、查封第三人赵杰所有的位于湖北省十堰市××阳光××室房屋××套（不动产单元号：420303006008GB70159F00100008），查封期限为三年；三、扣押被申请人章玉球所有的的猎豹牌小型普通客车（车牌号：鄂Ｃ×××××）一辆，扣押期限为二年。上述查封限于保全金额100万元。2018年11月12日，本院执行机构依据上述裁定，到十堰市不动产登记中心依法查封了第三人赵杰所有的位于湖北省十堰市××阳光××室房屋一套（不动产单元号：420303006008GB70248F00150015）及赵杰所有的位于湖北省十堰市××阳光××室房屋××套（不动产单元号：420303006008GB70159F00100008），查封期限均为三年。另查明，2018年11月5日，二原告通过玺阁公司经理黄青、富贵家信息公司经理刘玲介绍，得知第三人赵杰所有的一套位于十堰市张湾区××阳光××室××套房屋（不动产单元号：420303006008GB70159F00100008）欲售卖，双方经现场查看了解该房屋情况后，于2018年11月8日，二原告（甲方）与第三人赵杰（乙方）及玺阁公司（丙方）签订《房屋买卖协议》，约定：第三人赵杰将其位于十堰市××××号阳光栖谷40幢302号，建筑面积为96.48平方米的一套房屋转让给二原告，房屋交易价格为64.7万元，签订本协议的当日支付定金3万元，其余房款支付方式为：2018年11月15日前支付购房首付款45万元，用于帮第三人赵杰偿还银行贷款，银行贷款还清解除抵押后，在2018年11月30日前在房地产开发商处转签合同的当日支付余款16.7万元，房款付清的当日将房屋交付给二原告。协议签订的当日，二原告支付第三人赵杰购房款41万元（含3万元定金），第三人赵杰收到此房款立即偿还了争议房屋的银行按揭贷款，并在当日将该房屋原商品房买卖合同、发票、及房门钥匙交付给了原告常建芬，同时约定剩余购房款23.7万元待合同转让当日一次性支付。2018年11月14日，二原告及第三人赵杰在银行解除按揭贷款抵押手续去不动产登记中心办理房屋过户手续时，发现该房屋已于2018年11月12日被本院查封。2019年1月17日，原告陶建爱、常建芬对本院作出的（2018）鄂0381财保55号民事裁定书提出书面异议。要求依法撤销（2018）鄂0381财保55号民事裁定书第二项，解除对第三人赵杰名下位于十堰市张湾区××阳光××室××套房屋的查封保全措施。本院经审查认为，债权人为了实现自己的债权，可以在诉讼前对债务人的财产进行保全。本案中，被告明国辉依法申请对第三人赵杰所有的位于湖北省十堰市××阳光××室××套房屋（不动产单元号：420303006008GB70159F00100008）进行保全，其行为符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款；4、非因买受人的原因未办理过户登记的。本案中，二原告虽然在本院查封前与第三人赵杰签订了房屋买卖协议，但该协议不是房屋买卖的规范合同，未在相关部门备案，无法确认其真实性。同时，二原告既没有付清全部房款，也没有在法院查封前实际占有涉案房屋。二原告提出的已得到房屋的钥匙、原始购房合同、发票及已支付大部分房款就已取得该房屋的实际控制权等理由不符合上述规定，其异议理由不能成立，本院不予支持。并于2019年1月25日，作出（2019）鄂0381执异11号执行裁定书，裁定：驳回原告陶建爱、常建芬的异议请求。原告不服，遂向本院提起诉讼。本院认为，债权人为了实现自己的债权，可以在诉讼前对债务人的财产进行保全。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款；4、非因买受人的原因未办理过户登记的。本案中，二原告在本院查封前已就涉案房屋与第三人赵杰签订了《房屋买卖协议》。并在签订《房屋买卖协议》的当日支付了大部分房款，对下欠的23.7万元的房款在本案诉讼期间二原告已于2019年7月18日自愿提存到本院标的款账户，第三人亦在双方签订《房屋买卖协议》的当日将涉案房屋的钥匙、原始购房合同、发票均交付给了二原告，二原告及家人在本院查封前实际占有涉案房屋，目前二原告已对涉案房屋进行了装修入住。涉案房屋没有办理过户手续亦非买受人的原因。故二原告对涉案房屋享有足以排除强制执行行为的民事权益，原告的异议理由成立，本院予以支持。被告明国辉的辩解理由不成立，本院不予采纳，第三人赵杰辩解理由成立，本院予以采纳。第三人章玉球经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩权和对其他当事人所提交证据进行质证的权利，本案可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得对第三人赵杰所有的位于湖北省十堰市张湾区北京北路57号阳光栖谷40幢1-3-2室的一套房屋（该房屋的不动产单元号为：420303006008GB70159F00100008）予以查封；二、本院（2019）鄂0381执异11号执行裁定于本判决生效时自动失效；三、驳回原告陶建爱、常建芬的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告明国辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张晓荣审 判 员  沈文国人民陪审员  吕 东二〇一九年七月二十二日法官助理施丹卉书记员朱珊珊本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定时效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定时效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。3.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人的原因未办理过户登记的。