宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初2853号原告：宁夏建源物业服务有限公司，统一社会信用代码916401007632325471。法定代表人：施某。委托诉讼代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：刘某，身份证号码640122197410170614，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，党员，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏建源物业服务有限公司与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告宁夏建源物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢某、被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏建源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付物业服务费6312元，违约金1893元，合计8205元；2.本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：原告与宁夏建元房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为兰山园A区提供物业服务，被告按其拥有物业的建筑面积缴纳物业服务费，如被告未及时缴纳物业费，原告有权要求被告限期补齐，并收取原告欠费总金额30%的违约金。被告刘某系兰山园A区B-5号营业房业主，其建筑面积87.66平米，按约定被告每年应向原告缴纳物业费526元，物业费收费标准为0.50元/㎡/月。被告自2007年1月1日起至2018年12月31日，共计144个月。被告无故拖欠6312元物业费未予缴纳，原告多次催缴被告仍拒绝缴纳。原告认为合同履行至今，原告依约为被告所在小区提供了物业服务管理，但被告却不履行自己的交费义务，被告的行为侵害了原告的合法权益。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告刘某辩称，一、被答辩人主张的物业费缺乏依据。1、答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系；2、被答辩人所谓的事实物业服务根本不存在。二、被答辩人主张的物管费收取缺乏依据。1、无服务，从何而来的物业费；2、答辩人与被答辩人双方未约定物管费收取标准。综上所述，鉴于被答辩人提供物业管理服务、收取物管费及其标准无任何依据，答辩人无需支付被答辩人主张的物业费及滞纳金。相反，被答辩人强行提供的物业服务直接违背了包括答辩人在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益，答辩人恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2004年10月29日，原告与贺兰县兰山园A区的开发商宁夏建源房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏建源房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县兰山园A区提供物业管理服务。同时约定贺兰县兰山园A区物业费收费标准为，住宅按建筑面积0.30元/㎡/月，非住宅按建筑面积0.80元/㎡/月，空置房屋按建筑面积0.20元/㎡/月。合同期限自2004年10月28日至2013年9月止。2004年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2004年9月至2013年9月。2013年8月6日，宁夏建源房地产开发有限公司变更为宁夏建元房地产开发有限公司。2013年9月22日，原告与贺兰县兰山园A区的开发商宁夏建元房地产开发有限公司又续签了《前期物业服务合同》，合同约定贺兰县兰山园A区物业费标准为，多层住宅0.35元/㎡/月,商业物业0.5元/㎡/月，业主应于物业达到交付条件之日起缴纳物业费，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在年初履行缴费义务。合同期限自2013年9月起至2016年7月25日止。2013年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2013年9月至2016年7月25日。被告系贺兰县兰山园A区B-5号营业房业主，房屋建筑面积为87.66㎡，被告拖欠自2007年1月1日至2018年12月31日期间的物业费6312元，违约金1893元，共计8205元。原告向被告发出了催交物业费的催费通知书（温馨提示），被告以原告未提供物业服务为由未在限定期限内缴纳物业费。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县兰山园A区B-5号营业房与贺兰县新贸市场西侧B段5号营业房是同一套房屋。上述事实，由原告提交的前期物业服务合同、备案登记表、照片，以及被告提供的房产证原件、照片予以证实，依据原、被告当庭陈述，本院予以采信。本院认为，原告与开发商宁夏建元房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏建元房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县兰山园A区提供物业管理服务，该合同合法有效。被告系涉案营业房的所有权人，宁夏建元房地产开发公司代表全体业主签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，原、被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了相关物业管理服务，虽服务有瑕疵，但未构成根本违约，仍对涉诉营业房的电力设施维护管理、房顶垃圾清理等物业服务项目进行服务。被告作为该营业房屋的业主，应当支付相应的物业费用。关于物业费的收费标准，原告提供的第一份前期物业服务合同中约定，物业费为非住宅按建筑面积0.80元/㎡/月，原告自行降低收费标准为非住宅按建筑面积0.50元/㎡/月收取物业费，符合法律规定。因原告提供的《前期物业服务合同》中约定委托期限至2016年7月25日止，庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2007年1月1日至2016年7月25日期间的物业费5040元、违约金1512元，共计6552元。经计算被告应支付物业费为5077元（87.66㎡×0.5元/㎡/月×115个月+87.66㎡×0.5元/㎡/月÷30天×25天=5077元），且被告辩称原告服务有重大瑕疵，原告认可物业服务有瑕疵，原告应对被告承担违约责任，本院酌情扣减被告应缴纳物业费总额的45%，对原告要求被告支付物业服务费5040元的诉讼请求，予以支持2772元（5040元－5040元×45%）。关于违约金，原告与宁夏建元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽然约定了：甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳原告费用的，乙方有权要求甲方限期补交所欠费用，可从逾期之日起每日按照所欠费用的3‰和1%加收滞纳金。但前期物业服务合同中未约定物业费缴纳的具体时间，原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，对原告要求被告承担违约金1512元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告刘某向原告宁夏建源物业服务有限公司支付2007年1月1日起至2016年7月25日止的物业费2772元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏建源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏建源物业服务有限公司负担17元，被告刘某负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 毛文亮 二〇一九年七月十九日法官助理 时 楠书 记 员 曹佳贝附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。