云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初106号原告：杨颖，女，汉族，1995年6月14日生，云南省大理市人，住大理市。委托诉讼代理人：陈橙，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。原告：杨荣华，男，汉族，1944年8月3日生，云南省大理市人，住大理市。原告：杜荣兰，女，汉族，1949年1月1日生，云南省大理市人，住大理市。原告及杨荣华、杜荣兰的委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨淑涵，女，汉族，1977年1月6日生，云南省大理市人，住大理市。被告：唐笙根，男，汉族，1978年11月26日生，重庆市巴南区人，住大理市。委托诉讼代理人：李光明，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张艳，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵与被告唐笙根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2018年8月13日作出（2018）云2901民初194号民事判决书。被告唐笙根不服该判决，向云南省大理白族自治州中级人民法院提起上诉。云南省大理白族自治州中级人民法院审理后，于2018年12月10日作出（2017）云29民终1080号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨颖及委托代理人陈橙、原告及杨荣华、杜荣兰的委托诉讼代理杨淑涵、被告唐笙根及其委托诉讼代理人李光明、张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2012年8月9日签订的《房屋租赁合同》，并将涉案房屋交回给原告；2、判令被告将本案涉案房屋恢复原状（拆除前后院加盖的三间卫生间、将前院2楼餐厅改成住房加隔出来的5间，老房的2楼客厅加隔出来的1间，后院1楼的祠堂加隔出来的1间，前院院心加盖的石头房1间改造回原样，将3楼种菜的花台拆除并修复因此导致的2楼楼顶渗水印记；拆除加接的水管并修补好在墙上打的3个洞、前院凉亭的柱子刷漆，加底座的地方拆除）；3、判令被告向原告支付违约金60000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，被告于2012年8月9日向原告承租了位于大理市占地面积为732平方米（两院）的房屋作为居住使用，双方于2012年8月9日签订了《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》约定，租赁用途为居住，租期12年，自2012年8月19日起至2024年8月19日止，租金为每年50000元。合同签订后，原告依约向被告提供了本案的涉案房屋供其使用。2017年，原告因周围邻居告知才知晓被告将该房屋用作经营使用，在未征得原告同意的情况下擅自改动了房屋的结构、设施，在原有的客厅、房间等基础上又加隔出来很多房间，分租给他人。且因居住的客人数量多，被告又在院子里加盖了三个卫生间，并将屋楼顶改造为菜地等，其行为违反了《房屋租赁合同》第四条：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改动房屋结构或装修，需提前征得甲方同意”。被告在未告知原告及经原告同意的情况下，将房屋结构及设施随意改动的行为，己构成违约。根据《房屋租赁合同》第十条：“违约责任，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担，另外责任方需再赔偿对方60000元”之约定，被告未按合同的约定使用房屋，且未经原告同意随意改动房屋结构、装修的行为，原告依约有权终止合同并要求被告恢复房屋原状。同时，就被告的违约行为，还需向原告支付违约金60000元。被告唐笙根辩称：一、原告所述与事实不符。被告确实对房屋进行了装修和整改，但仅仅是为了改善居住环境而做了简单修整，并未改变房屋的主体结构，也是在原告知晓并同意的情况下进行的整改。整改完成后，被告及家人自行居住，也未出租给他人使用。本案的实际情况为：1、被告在承租房屋后，发现房屋院落中的大部分设施因年久失修已经破旧不堪，且房屋一侧属于敞开状态，可能存在被盗的风险，屋内也没有可以试用的卫生间。为了改变居住和生活环境，在征得原告一方口头同意的情况下，于2013年、2014年、2016年期间，多次聘请工人对房屋进行了修缮。将敞开部分的围墙进行了修葺，并在房屋院内加盖了卫生间、隔板房等相应设施以便生活之需。对此，原告一方是知晓并同意的，在房屋修整过程中，原告还多次到房屋施工现场进行查看，并对修葺方案提出相应意见，被告充分考虑并尊重原告方意见，在双方共同监督下完成了房屋的整改，2、案涉房屋先后于2013年、2014年、2016年都进行过修整，并非2017年才进行施工，原告一家住大理市，而案涉房屋地址为大理市，距离不超过两百米，且原告一方在案涉房屋背后钟了菜地，必须经过案涉房屋门口，若原告不同意修整房屋。原告方作为房主到现在才对被告修整房屋提出异议与常理不服，也不符合本案实际。3、被告本人为佛教文化爱好者，远离家乡来到大理生活居住。被告承租房屋后，偶尔有外地朋友到大理参加活动，会到被告家中居住，但这是对房屋的正常使用，并未将房屋出租给他人作经营性使用，被告未违反双方约定。二、本案被告的行为没有违反合同约定，房屋租赁合同应当继续履行，原告诉请没有法律依据，应当驳回。双方签订的房屋租赁合同第四条明确约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改动房屋结构或装修，需提前征得甲方（原告）同意，改造或装修费用有乙方承担。”被告根据自身居住需要，在征得原告同意的情况下，有权对房屋作出装修整改。而双方对于同意的方式并未作出明确书面要求，从本案双方的居住地点、来往记录等客观事实来看，原告对于房屋的改动是知晓并同意的。在此情况下，原告对于房屋整改未提出异议，事实上已默许了被告对房屋进行整改，被告并未违反合同约定。原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵就其提出的诉讼主张向本院提交如下证据：Ａ1、原告“身份证”复印件一份，拟证明原告的主体资格；Ａ2、“云南省大理市宅基地使用证”（Ｎ000852）和（Ｎ000860）两本，拟证明涉案房屋的土地使用权人系原告杨颖父母刘永辉和杨素平；Ａ3、“户口册”两本，拟证明原告杨颖父母刘永辉和杨素平于2009年6月29日死亡及杨荣华、杜荣兰系杨素平的父母;Ａ4、大理镇西门村委会“证明”一份，拟证明涉案房产及宅基地由原告杨颖继承管理；Ａ5、“房屋租赁合同”一份，拟证明原、被告双方于2012年8月9日签订了“房屋租赁合同”约定原告将房屋租给被告，租期为12年，合同还约定了解除合同的条件和违约责任，合同还得到原告杨颖祖父母杨荣华、杜荣兰的追认；Ａ6、照片17张，拟证明原告房屋出租前的状况及被告租赁房屋后加盖卫生间、在屋顶种菜等状况；Ａ7、“视频资料”及大理镇西门村委会“调解情况说明”，拟证明2018年1月17日，大理西门村委会组织原、被告双方就房屋租赁事宜进行调解，双方就房屋装修、改造等意见分歧，调解未果；Ａ8、证人杨某、黄某的证人证言，证人杨某陈述，涉案房屋出租前房屋比较整洁，卫生条件很好，出租后房屋有较大的变动，院内卫生条件较混乱较差……。证人黄某陈述，房屋出租前房间很大，看起来很清爽，现在楼顶上种菜，大房间被隔成小房间感觉没有之前好……。经质证，被告唐笙根对原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵提交的证据A1至A4三性无异议；对证据A5三性无异议，议证明方向持有异议；对证据A6无异，但提出菜地是在原告参与下建的，隔房是临时搭建，原告在场；对证据A7中的“调解情况说明”无异议，对“视频资料”无异议，证明方向持有异议；对证据A8证人证言合法性、关联性无异议，真实性和证明方向不予认可。被告唐笙根就其答辩主张向本院提交如下证据：Ｂ1、“身份证”复印件一份，拟证明被告的身份情况；Ｂ2、收条三份、银行流水二份，拟证明原、被告订立合同后，被告按合同约定支付了全部租金；Ｂ3、证人胡某的证人证言，证人陈述内容与被告答辩陈述一致；Ｂ4、“房屋租赁合同”一份，拟证明双方约定，在原告同意的情况下，被告有权对房屋进行装修整改，但双方未对同意的方式作出明确约定；Ｂ5、收款收据及付款证明10份，拟证明案涉房屋在2014年、2016年时已经装修完毕，与原告所述事实不符；Ｂ6、案涉房屋地理位置图片及微信聊天记录截图个一份，拟证明原、被告双方居住地点较近，原告到过案涉房屋，客观上知晓房屋的装修及改造，被告并未违约。经质证，原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵对被告唐笙根提交证据Ｂ1、Ｂ2、Ｂ4、Ｂ6三性无异议；对Ｂ3证人胡某的证言认为证人与本案有利害关系，对证人证言三性不予认可。对Ｂ5认为形式要件不合法，不予认可。本院认为，原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵提交的证据Ａ1、Ａ2、Ａ3、Ａ4、Ａ5、Ａ6、Ａ7、Ａ8和被告唐笙根提交的证据Ｂ1、Ｂ2、Ｂ4、Ｂ6具备证据真实性、合法性、关联性，本院确认。被告方的证人胡某的证言Ｂ3及Ｂ5，原告方的质证意见成立，本院不予确认。依庭审举证、质证、认证及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：1、位于大理市占地面积为732平方米（两院）的房屋所有人和宅基地使用人系原告杨颖父母刘永辉和杨素平，2009年9月26日，刘永辉和杨素平去世后，上述房屋和宅基地由原告杨颖管理使用。2、2012年8月9日，原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵作为甲方与被告唐笙根作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大理市占地面积为732平方米（两院）的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限为12年，即从2012年8月19日起至2024年8月19日止，年租金为50000元，租金共计600000元一次付清。合同还约定乙方在租赁期间不得将房屋整体转租给第三方、不得随意损坏房屋设施，如需改动房屋结构或装修，需提前征得甲方同意，租赁结束时房屋改造或装修部分乙方需按甲方要求，将房屋还原到甲方认可的状态。违约责任约定为，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成损失由责任方承担。另由责任方赔付对方60000元整。合同签订后被告先后于2012年7月29日、8月9日、8月20日向原告方支付了12年租金600000元。3、被告租赁房屋后在承租的两院落内加盖了三间卫生间，将大间房屋用石膏板隔成数间小房间，在砖混结构房屋三楼顶建了花台用于种菜，在房屋墙壁上打眼安装了水管，改变了租赁房屋原样。4、2018年1月9日，原告方向大理镇西门村委会反映称杨颖在2017年10月发现承租人唐笙根未履行租赁合同条款，未征得房屋所有权人同意下对房屋进行改动等与唐笙根多次交涉未果，请求大理镇西门村委会予以调解。大理镇西门村委会于2018年1月15日，到现场了解情况后，组织双方调解，承租方唐笙根同意按房主提出的要求对改动的房屋进行整改，出租方杨颖表示承租方已违反合同不同意，要求解除合同，双方意见分歧，调解未果。2018年1月18日，原告向本院提起诉讼。本院认为：原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵与被告唐笙根签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当依照合同约定行使权利和履行义务。本案被告唐笙根在合同履行过程中，在原有的客厅、房间等基础上又加隔出多间房间，在院子里加盖了三个卫生间，在三楼屋顶加盖了花台作为菜地等。双方订立的《房屋租赁合同》第四条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改动房屋结构或装修，需提前征得甲方同意”，由此可以认定唐笙根在管理使用涉案房屋期间，即房屋租赁合同履行期内，经杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵同意，可以对房屋进行改造或装修，故唐笙根对房屋进行改造或装修的行为本质上并不必然构成违约。本案中，唐笙根对房屋进行改造、装修的事实存在，但双方对“征得同意”的表现形式没有约定，且被告从2012年起居住至今，原告并未在合理期限内提出异议，结合当事人负有的举证责任原则和诚实信用原则，以及本案合同履行时间等客观情况，原告关于被告对涉案房屋进行装修改造未经其同意而解除合同的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵的全部诉讼请求。案件受理费人民币1300元，由原告杨颖、杨荣华、杜荣兰、杨淑涵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  赵建城审判员  董 琼审判员  马 泽二〇一九年七月五日书记员  李成成