江西省彭泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0430民初801号原告：彭泽县平安房地产开发有限公司，住所彭泽县龙城大道，统一社会信用代码91360430741960164F。法定代表人：欧阳结发，总经理。委托代理人：张敏，江西昆群律师事务所律师。被告：熊锡衍，男，1965年2月20日生，住南昌市高新技术开发区。被告：熊志标，男，1995年11月22日生，住南昌市高新技术开发区。两被告共同委托代理人：徐慧，江西秦风律师事务所律师。被告：曾璐瑶，男，1992年7月19日生，住南昌市南昌县。第三人：王劲松，男，1974年8月8日生住安徽省安庆市宿松县。原告彭泽县平安房地产开发有限公司与被告熊锡衍、熊志标、曾璐瑶及第三人王劲松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告熊锡衍、被告熊锡衍与熊志标委托代理人、被告曾璐瑶、第三人王劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭泽县平安房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决撤销合同编号201702768商品房买卖合同，由三被告支付原告违约金233440元；2、三被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、依法确认合同编号201702768商品房买卖合同已于2019年6月16日解除，判令三被告返还原告涉案房屋，并协助办理房屋买卖合同的注销登记；2、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月8日，第三人与被告一恶意串通，签订了商品房买卖合同一份，合同内容未经原告审核同意，第三人利用职务之便，将该合同混放在其他合同一起，骗盖了原告公司印章，再私自加盖由其掌管的黄俭个人印章。合同签订后，三被告未按合同约定支付购房款，第三人即将该房屋钥匙交付给了被告一。被告一与第三人的串通欺诈使原告遭受了很大的损失，原告依据《中华人民共和国合同法》第93条第2款以及房屋买卖合同第7条第2项约定，已于2019年6月16日通知被告解除合同，并要求被告返还房屋。提交证据：原告公司营业执照及法定代表人身份信息、商品房买卖合同1份、证人黄俭证词。被告熊锡衍、熊志标辩称，原告并非“山南府邸”项目实际所有人，该项目实际由王劲松、黄俭等人挂靠在原告公司经营开发，原告不是本案适格诉讼主体；原告没有任何证据证明熊锡衍与王劲松存在恶意串通、欺诈行为，合同编号201702768商品房买卖合同合法有效，被告已支付了购房款，无可被撤销情形，被告无理由承担违约金；第三人合伙人黄俭在2017年10月就知道案涉合同以借款债务抵付购房款，原告2018年3月曾因案涉商品房买卖事宜要求彭泽县公安局立案调查，原告提起诉讼要求撤销合同已过一年的除斥期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告在2019年6月16日要求解除合同，也超出解除权行使期限；原告在法庭审理结束后变更诉讼请求，要求解除合同，超出法定期限，应当另案起诉；并且该商品房买卖合同已经履行完成，原告没有理由要求解除合同。故请求法院驳回原告诉讼请求。提交证据：借款合同、房地产开发“山南府邸”项目承包合同书、股份合作协议书、原告报案部分材料。被告曾璐瑶称同意被告熊锡衍、熊志标辩称意见。第三人王劲松述称，同意被告熊锡衍、熊志标辩称意见。提交证据：银行转账单2张、收据2张。经质证，当事人对上述证据的真实性均未提出异议。经审理，本院确认如下事实：第三人王劲松与黄俭、韩旭借用原告公司名义开发“山南府邸”房地产项目，双方签订合同约定，乙方（王劲松与黄俭、韩旭）承包经营范围：凡“山南府邸”项目商品房开发所涉土地受让，商住楼建设施工、销售等环节，乙方有权在本合同约定的范畴内以甲方（彭泽县平安房地产开发有限公司）的名义自立决定本合同项目的设计、施工销售等工作的实施，双方为本合同项目设定银行专户，所有销售房款必须全额进账。第三人王劲松负责房屋销售和财务出纳工作，房屋销售合同由第三人与买受人签订，黄俭在合同上签名，再加盖原告公司公章，后来黄俭制作私人印章交由第三人直接在房屋销售合同加盖。第三人曾为被告熊锡衍在他人处借款提供担保，为归还该借款，第三人与被告熊锡衍拟定以房抵债，2017年6月8日，被告熊锡衍以被告熊志标、曾璐瑶名义与原告签订商品房买卖合同（合同编号201702768），购买的商品房为“山南府邸”第1幢1层05号房，建筑面积共930.34平方米，总价款3349224元，合同第六条关于付款方式及期限规定，买受人签订本合同时一次性付清总房款，第七条关于买受人逾期付款的违约责任规定，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，当天，第三人出具收到购房款3349224元收据一张，并交付了房屋钥匙。后第三人与黄俭商议该购房款平账事宜，遭黄俭拒绝。原告以遭受被告熊锡衍与第三人串通欺诈为由提起诉讼要求撤销合同，被告熊锡衍称原告公司于2018年3月份曾因案涉房屋买卖一事报案，要求撤销合同的诉讼已过一年除斥期限，于第一次庭审后，申请本院调查，本院查明，原告公司于2018年5月因上述事由向彭泽县公安局报案。原告于2019年6月16日向被告熊锡衍发送书面通知，以三被告没有按合同约定交付购房款为由，解除双方签订的商品房买卖合同，随后，原告公司向本院提出申请变更诉讼请求。另查明，被告熊锡衍承建了“山南府邸”部分工程，与熊志标系父子关系，曾璐瑶系被告熊锡衍合伙人的儿子。本院认为，案涉商品房买卖合同由第三人经手签订，加盖了原告公司公章，内容不违反法律规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。原告公司作为案涉合同中的出卖人，有权利以被告没有支付购房款为由，根据约定解除合同，原告书面通知了被告熊锡衍解除合同事宜，被告熊志标、曾璐瑶应当会及时获知，双方签订的商品房买卖合同自此解除，原告随即请求法院确认解除合同的效力，符合法律规定，本院予以确认，原告要求合同买受人被告熊志标、曾璐瑶返还案涉房屋，并协助办理买卖合同注销登记，理由正当，本院予以支持，被告熊锡衍不是合同当事人，不负有上述义务。原告于第一次庭审后提出变更诉讼请求，但法庭辩论并没有结束，被告辩称原告变更诉讼请求超出法定期限，理由不能成立。第三人未偿还他人的借款，系第三人个人的债务，被告熊锡衍与第三人主张以该欠款抵付购房款，并非原告公司的真实意思表示，事后也没有得到原告的追认，故被告辩称已经支付案涉房屋购房款，与事实不符，本院不予采纳。本案原告在被告逾期付款超过180日后，首先向公安报案，而后提起民事诉讼，根据合同法第九十三条及双方约定解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条系对依据合同法第九十四条提出解除合同的期限作出的规定，因此，被告辩称原告合同解除权消失，无合理依据，本院不予支持。原告作为被挂靠公司，须依法承担案涉房地产开发项目产生的债务风险，原告公司应当与第三人等项目实际经营人按约定履行义务，严格销售款管理，尽可能避免引发纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告彭泽县平安房地产开发有限公司与被告熊志标、曾璐瑶间的商品房买卖合同（合同编号201702768）自2019年6月16日起解除；二、被告熊志标、曾璐瑶与本判决生效后立即返还原告彭泽县平安房地产开发有限公司案涉房屋，并协助办理商品房买卖合同注销登记；三、驳回原告彭泽县平安房地产开发有限公司其它诉讼请求。案件受理费4800元，由被告熊志标、曾璐瑶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  朱子贵人民陪审员  欧阳明人民陪审员  张义法二〇一九年七月三十一日书 记 员  汤 琳