广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初486号原告：鲁由龙，男，1986年8月3日出生，白族，住湖南省桑植县。委托诉讼代理人：吴丹花，佛冈县潖江法律服务所法律工作者。被告：黄明星，男，1987年5月20日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告鲁由龙与被告黄明星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法组成合议庭于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告鲁由龙及其委托诉讼代理人吴丹花到庭参加了诉讼，被告黄明星经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁由龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年1月14日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告立即返还原告已支付的房屋转让款40万元给原告，并按银行同期贷款利率计算利息直至还清所有款项为止；3、判令被告赔偿违约金169000元给原告；4、判令诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年1月14日原告与被告签订《房地产买卖合同》，原告向被告购买位于佛冈县房屋；签订合同当天，原告向被告支付房屋首期款30万元，余款待被告将房屋过户给原告后，由原告通过银行按揭支付。因上述房屋处于抵押状态，合同约定由被告于合同生效之日起60日内自行筹资赎契并办理过户给原告的手续，但最晚不得迟于2018年6月30日。卖方的违约责任，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过60日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金……（详见《房地产买卖合同》）。原被告签订合同后，原告按合同约定于2018年1月14日支付了10万元的房屋定金，于2018年1月22日支付了30万元的房屋首付款。被告收到原告支付的上述房款后却没有按合同约定还清该房屋的银行按揭贷款、办理注销抵押登记手续等。由于被告的原因导致房屋不能过户，原告也办理不了银行按揭贷款。经原告多次催收，被告明确表明“原告支付的40万元已经花完了，没办法去银行赎房产证、注销抵押登记”，后来无法联系、寻找到被告。综上所述，被告未按合同约定将房产证赎契并过户给原告，导致房屋不能继续交易，根据双方签订的《房地产买卖合同》约定，原告有权要求与被告解除双方签订的《房地产买卖合同》，同时被告需向原告支付房屋转让成交价20%的违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄明星在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。原告鲁由龙围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、身份证；证据2、房地产买卖合同、收据；证据3、被告身份证。被告黄明星在举证期限内未向本院提交证据，其经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据的辩证、质证的权利。本院经审理认定事实如下：2018年1月14日，原告鲁由龙（买方）与被告黄明星（卖方）签订了《房地产买卖合同》，原告向被告购买位于佛冈县房屋，转让价款为845000元。合同约定了以下事项：1、买方在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金人民币100000元；2、买房须于2018年1月31日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款人民币300000万支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；3、买卖双方须共同向房地产所在地土地登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2018年6月30日（含当日）；4、涉案房屋处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起60日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；5、如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过60日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金（合同第十一条）。合同签订后，原告于2018年1月14日向被告支付购房定金100000元，于2018年1月22日向被告支付购房首期款300000元。被告收取上述购房款400000元后，未按合同约定还清涉案房屋的银行按揭贷款及注销涉案房屋抵押登记手续。原告多次催促未果，向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订了《房地产买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行各自义务。原告鲁由龙按合同约定支付了购房款合计400000元给被告黄明星，已全面履行合同义务。被告收取购房款后，未按合同约定还清涉案房屋的银行按揭贷款，亦未注销涉案房屋抵押登记手续，已构成违约事实，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定和合同第十一条“如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过60日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”的约定，原告请求解除《房地产买卖合同》及请求被告支付房屋转让成交价845000元20%的违约金169000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求被告返还已付的购房款400000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求计算已付购房款的利息，因被告违约应支付违约金169000元，违约金具有赔偿损失的功能，该违约金已足以弥补利息损失，故该请求理由不充分，本院不予支持。被告黄明星经本院传票传唤，无正当理由不到庭，视为其放弃对本案的抗辩权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告鲁由龙与被告黄明星于2018年1月14日签订的《房地产买卖合同》。二、被告黄明星于本判决生效之日起十五日内返还购房款400000元给原告鲁由龙。三、被告黄明星于本判决生效之日起十五日内赔偿违约金169000元给原告鲁由龙。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9590元，保全费2745元，合计12335元，由被告黄明星负担。原告鲁由龙可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费9590元，保全费2745元，合计12335元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员  刘永红人民陪审员  刘国辉人民陪审员  梁神林二〇一九年七月十五日书 记 员  黄丹鸿申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。