广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13403号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市南海区********************夹层物业管理用房，统一社会信用代码：914***********592T。负责人：阮玉美。委托诉讼代理人：王文中，男，系该公司员工。被告：周金华，男，1974年1月15日出生，汉族，住湖南省长沙市宁乡县****长*******，公民身份号码430************558。诉讼中确认可送达地址：广州市天河区******。委托诉讼代理人：陈琼，广东盈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金武，男，1976年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码430************814，系被告周金华的弟弟。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代佛山分公司）与被告周金华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王文中、被告的委托诉讼代理人陈琼、周金武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告周金华向原告时代佛山分公司支付2015年2月至2019年3月期间的物业服务费15025元(暂计至2019年3月31日,并请求计算至实际付清之日止);2.被告周金华向原告时代佛山分公司支付物业服务费滞纳金9772.28元(按每日欠缴费用的1‰计算,暂计至2019年3月31日,并请求依照《前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日)；3.本案诉讼费用由周金华承担。诉讼中，时代佛山分公司举证如下：1.原告《营业执照》复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》原件3份，用以证明佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（甲方）与广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（乙方）于2015年6月1日签订《前期物业管理服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对时代（依云小镇）峰云名居（物业名称）提供前期物业管理服务事宜；未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3‰/天的标准向乙方支付违约金等内容。3.《广东省商品房买卖合同》原件3份，用以证明佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：被告向佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司购买涉诉房屋等内容。4.《佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果》原件3份，用以证明被告是涉诉房屋的购房人。5.《收楼通知书》原件1份、EMS邮单原件1份，用以证明原告于2013年11月15日通知被告收楼。6.《催收楼通知书》原件1份、EMS邮单原件1份，用以证明原告向被告催收楼。7.《催缴费通知书》原件、EMS邮单原件1份，用以证明原告向被告催缴费。8.《竣工验收备案表》原件1份，用以证明时代风云名居第二组团（9-17栋与地下室）于2009年4月20日竣工验收，于2009年5月4日备案日期。9.（2018）粤0605民初11593号民事判决书原件1份，用以证明原告对被告的101房号已起诉物业管理费。被告周金华辩称，1.被告至今未从建设单位收楼，涉案物业管理费用应由建设单位承担。2.原告与建设单位签订的前期物业服务合同没有向被告作出说明，被告亦没有对此作出承诺，故对被告不生效。3.退一步讲，即使被告已于2015年1月30日收楼，因物业合同签订的时间为2015年6月1日，故原告亦无权主张2015年6月1日之前的物业管理费及滞纳金。4.原告主张的2015年2月至2017年3月的物业管理费及滞纳金已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回。5.原告与建设单位签订的物业管理合同关于滞纳金的约定于法无据，且标准过高，原告请求的滞纳金已超过合同标的的30%。诉讼中，被告没有举证。案经开庭审理，本院组织双方当事人对证据进行了质证，经审查双方提供的证据材料，同时结合双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2011年1月30日，被告周金华（买受人）与佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（出卖人，下称开发商）签订《广东省商品房买卖合同》，约定主要内容：被告以739548元（分五期付款：最后一期须于2014年3月30日前付清）向开发商购买佛山市南海区********************2***（以下简称涉讼房屋），建筑面积共66.78平方米；（第三条）买受人购买的商品房为现房；（第八条）出卖人应在2015年1月30日前将验收合格及竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付原告；（第十一条）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。1.如买受人未付清应付款或违约金，出卖人不承担逾期交房的违约责任；2.如买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起十五日内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括物业管理等相关费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；双方并约定其他权利义务。2013年11月15日，开发商向被告预留的地址、联系方式寄送13栋6单元101、201、202、301房《收楼通知书》，通知被告于2013年11月30日到时代峰云名居物业中心办理上述房屋的收楼手续。2015年3月12日，开发商向被告预留的地址、联系方式寄送13栋6单元101、201、202、301房《催收楼通知书》，通知被告按照《商品房买卖合同》的约定，上述房屋视为已于2015年1月30日交付被告使用。2016年12月14日，原告向被告通过邮寄方式发出《催费通知单》，通知交纳涉案房屋的物业欠费。2019年6月10日，原告向本院提起本案诉讼。另查明，（一）原告原名称为广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司,于2011年5月31日经核准变更为广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。2011年12月1日，时代佛山分公司与涉讼物业的开发商佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司选聘时代佛山分公司对涉讼物业所在的峰云名居楼盘提供前期物业管理服务；物业服务费用按多层住宅2.5元/月/平方米、独立式别墅4.5元/月/平方米收取，业主应于每季度第二个月10-15日前交纳物业服务费用；物业服务费用不包括二次供水电费、电梯电费所产生的费用由受用人按量每月进行分摊；合同期限自2011年12月1日起至2016年11月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。2015年6月1日，时代佛山分公司与涉讼物业的开发商佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订《时代（依云小镇）峰云名居前期物业服务合同》一份，约定：佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司选聘时代佛山分公司对涉讼物业所在的峰云名居楼盘提供前期物业管理服务；物业服务费用按叠加别墅2.5元/月/平方米、独立式联排别墅4.5元/月/平方米收取，物业服务费按月交纳，业主应于当月15日前交纳物业服务费用；业主或承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费总额的3‰向时代佛山分公司支付滞纳金；合同期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。（二）时代峰云名居9-17栋住宅与地下室于2009年4月20日竣工验收，于2009年5月4日竣工验收备案。（三）2018年7月4日原告向本院提起诉讼，要求被告交纳13栋6单元101房的物业管理费及滞纳金，本院已于2019年3月5日作出（2018）粤0605民初11593号民事判决，支持了原告的诉讼请求。（四）周金华共与佛山市南海时代胜誉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》四份，购买了位于佛山市南海区********************101、201、202、301房，房屋其实是一间复式房屋，拥有4个房产证。本院认为，本案争议焦点在于：（一）被告是否已收楼，原、被告之间是否形成物业服务合同关系。本案中，涉讼房屋已于2009年4月20日竣工验收，于2009年5月4日竣工验收备案，开发商已履行通知收楼手续，根据《商品房买卖合同》的约定，视为开发商已于2015年1月30日将涉案房屋交付给被告使用。因此，原、被告之间已形成物业服务合同关系，原告作为物业服务企业应按照物业服务合同约定提供物业管理服务，被告作为业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同，有义务按时交纳物业服务费用。（二）原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效。原告在本案中主张2015年2月1日至2019年3月30日的物业服务费和公摊水电费及滞纳金，因被告提出诉讼时效抗辩，故本院对原告的诉讼请求是否起过诉讼时效期间予以审查。因双方约定的物业服务费、公摊水电费均为按月计收，原告请求的滞纳金亦为按月计算，由此形成的债权为继续性债权，故将每月的上述费用视为单个债权分别适用诉讼时效。原告主张的上述费用的诉讼时效期间跨越了《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日，故对其是否超过诉讼时效期间应分段分析：对2015年2月1日至2015年9月30日物业服务费用和滞纳金诉请，其二年诉讼时效期间因原告于2016年12月14日向被告发出《催费通知单》而中断，从通知之日起重新计算二年的诉讼时效期间，根据前述司法解释第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，上述期间的费用应适用三年的诉讼时效期间，其诉讼时效期至2019年12月13日止，现原告于2019年6月10日提起本案诉讼，尚未超过诉讼时效期间。至于原告主张2015年10月1日之后的相关费用，基于上述理由，尚未超过诉讼时效期间。（三）被告应支付的相关费用具体金额问题。结合前述关于诉讼时效期间的认定，被告应向原告支付2015年2月至2019年3月期间的物业服务费。经核算，该期间的物业服务费15025.50元（4.5元平方米/月×66.78平方米×50个月）。原告主张被告支付按每日欠缴费用的1‰计算的逾期付款滞纳金符合服务合同的约定，本院亦予以支持。经核查，计至2019年3月31日止的滞纳金为9772.28元，此后的滞纳金仍按上述标准继续支付，但支付滞纳金总额应以欠缴的物业服务费15025.50元为限。综上所述，原告的诉讼请求有理，本院予以支持。被告的辩解无理，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第(五)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周金华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋（时代峰云名居13栋6单元201号房）2015年2月1日至2019年3月31日止的物业管理费共15025.50元予原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。二、被告周金华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年3月31日的逾期滞纳金9772.28元及从2019年4月1日起至实际清偿之日止以上述第一项尚欠的物业服务费为本金按每日1‰计付滞纳金予原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司,本项应付的滞纳金总额以15025.50元为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209.97元（时代佛山分公司已预交），由周金华负担，并应于支付上述款项同期迳付时代佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  **文二〇一九年七月十二日书记员  白婉菲