江苏省无锡市新吴区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0214执异47号案外人：刘立军，男，1963年11月17日生，汉族，住江苏省宜兴市。申请执行人：朱明锁，男，1976年10月18日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被执行人：宜兴市才福物资有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园铜峰工业区。法定代表人：陈才福。在本院执行朱明锁与宜兴市才福物资有限公司（以下简称才福公司）民间借贷纠纷一案中，案外人刘立军对执行才福公司名下位于江苏省宜兴市东侧的部分房屋及相应土地提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，朱明锁与才福公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月27日作出（2016）苏0291民初7195号民事调解书：一、才福公司于2017年8月30日前归还朱明锁借款本金190万元并支付相应利息（以190万元为基数，自2016年7月6日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；二、若才福公司未按上述约定履行付款义务，则需另行支付朱明锁违约金5万元，且朱明锁有权就才福公司未履行的全部款项加本条约定的违约金一并申请法院强制执行；三、双方当事人无其他纠葛。案件受理费22800元，减半收取11400元，由才福公司负担，才福公司于2017年8月30日前将该款直接支付给朱明锁。该民事调解书发生法律效力后，根据朱明锁的申请，本院于2017年9月6日立案执行，案号为（2017）苏0214执1917号。在该案执行过程中，本院于2019年3月1日以向房屋登记机关登记的方式查封才福公司名下位于江苏省宜兴市东侧的房屋及土地使用权；于2018年5月11日作出执行裁定书，裁定评估拍卖才福公司所有的位于江苏省宜兴市东侧的房屋及土地使用权；于2018年12月10日作出拍卖公告（一拍）并张贴。案外人刘立军提出异议称，对拍卖才福公司名下位于江苏省宜兴市东侧的部分房屋及相应土地使用权（具体为面向该楼房自左向右第一、二共两间第一、二层）有异议，要求停止对相应房屋及土地使用权的执行。相应的事实和理由：刘立军于2004年11月8日购买才福公司的上述房屋，但在刘立军不知情的情况下，才福公司又将该房抵押给朱明锁借款，且已进入司法拍卖程序，法院对上述房屋的执行行为侵害了刘立军的合法权益，提出上述异议。申请执行人朱明锁辩称，不同意刘立军的上述异议，与刘立军签订房屋转让协议的是宜兴市化水环保设备厂，与才福公司没有关系；刘立军没有按照约定的时间办理过户，存在没有及时过户的过错，且其对双方之间的买卖关系也不认可；在抵押之前其曾去抵押房屋的现场实地查看，确有他人在经营，但并未向经营者核实，只是询问才福公司后被告知相应的经营户为租赁户并提供了租赁协议，故其仅认可异议人与才福公司之间的租赁关系；另外，2008年异议人在办理过户时应该知道无法办理过户登记等。被执行人才福公司辩称，上述房屋是宜兴市化水环保设备厂（后名称变更为才福公司）于2004年11月出卖给刘立军的，价款315000元，并于2004年底交付，出卖房屋时不能办理过户手续，但2013年刘立军曾告知其可以办理，但也没有催其办理，其并不知晓现在能否办理过户手续。朱明锁在办理抵押登记前曾向其核实过上述房屋的权属、使用情况，但其仅告知朱明锁出租给他人，并未告知已经出售他人的事实。另查明，2004年11月8日，甲方宜兴市化水环保设备厂与乙方刘立军签订《房屋转让协议书》，约定：甲方将坐落在104国道旁，铜峰工业开发区南侧本厂主楼房，北第一、第二间二层转让给乙方，共计约300平方米，（按实际面积计算）价格每平方米1050元，合计金额315000元。付款方式：签协议之日付23万元，余款在2005年6月30日前付清。另外关于房产证过户手续，由甲方领到总证，半年后负责办理给乙方等。该《房屋转让协议书》上还盖有才福公司公章，刘立军陈述系宜兴市化水环保设备厂名称变更为才福公司后由才福公司约于2008年补充加盖的，证明才福公司认可上述房屋出售。根据宜兴市房屋权属证明、宜兴市土地使用权登记情况载明的内容，才福公司所有的位于宜兴市东侧，建筑面积为2919.74平方米的房屋，于2016年4月6日办理抵押登记，抵押金额为200万元，抵押权人为朱明锁；于2016年6月13日办理抵押登记，抵押金额为50万元，抵押权人为张辉；上述房屋相应土地使用权人为才福公司，相应国有土地使用证办证时间为2006年7月。以上事实，有案外人、申请执行人及被执行人的陈述，案外人提供的《房屋转让协议》，宜兴市房屋权属证明、宜兴市土地使用权登记情况等证据在卷予以证明。在审查过程中，根据刘立军提供的收条，载明其2004年11月8日至2005年5月11日期间累计向陈才福付款31万元，但另提供载明日期为2008年7月2日、金额为52000元的收条；对于支付款项的来源刘立军未提供相应的证据说明，但提供殷盘余出具的证明证明全额支付购房款的情况。经质证，才福公司认可刘立军已经全额支付购房款315000元的事实，并确认双方之间无其他往来。在审查过程中，刘立军提供契税收据、宜兴综合规费专用缴款书、宜兴市涉税土地权属变更（抵押）完税证明单，相应税费是刘立军2008年7月以无锡广机贸易有限公司（以下简称广机公司）名义缴纳的，原因是异议房屋不能登记至个人名下，广机公司是其担任法定代表人和持有股份的公司，所以就以广机公司名义缴纳了异议房屋及相应土地使用权中土地权属变更的土地使用税和相关税费。在审查过程中，刘立军陈述其在2004年11月签署上述《房屋转让协议》后就拿到涉案房屋用于堆货，至今仍在使用。在审查过程中，朱明锁陈述案涉抵押登记办理前其曾去上述房屋实地查看，确实看到其他商户在经营，当时才福公司向其提供了三五张租赁协议告知待抵押房屋对外出租，但其并未与实际经营户核实与才福公司是不是存在租赁关系，只是在起诉前提醒所谓的承租人涉案房屋将拍卖时才被经营户告知实际经营户与才福公司之间系房屋买卖关系。本院认为：执行过程中，人民法院有权查封被执行人应当履行义务部分的财产。才福公司是本案所涉执行案件的被执行人，法院查封、拍卖才福公司名下位于宜兴市东侧的房屋及相应土地使用权，符合法律规定，并无不当。根据刘立军所提执行异议的内容，其所提执行异议属案外人异议，其所提执行异议的实质是主张系才福公司名下位于宜兴市东侧的房屋及相应土地使用权中部分房屋及土地使用权的买受人，其对该房屋享有的实体权利能够排除对上述涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，才福公司名下位于宜兴市东侧的房屋及相应土地使用权中从北数起第一、二间的第一、二层房屋及相应土地使用权转让给刘立军，双方在法院查封该房屋之前签订了书面转让协议，才福公司亦将相应的房屋及土地使用权交付给刘立军占有、经营使用。刘立军提供收条证明其向才福公司支付完毕全部价款的事实，但并未进一步提供证据证明款项的来源。另外，刘立军是以个人名义向才福公司（此前名称为宜兴市化水环保设备厂）购买异议房屋及相应土地使用权，但就过户事宜，仅以非合同相对方的广机公司名义缴纳了土地权属变更的相应税费，也未涉及房屋过户的相关税费缴纳，而刘立军在2008年7月缴纳了土地权属变更的相应税费后至今未能办理全部异议房屋及相应土地使用权的过户登记，也未提供证据证明异议房屋及相应土地使用权本可过户，至今未能过户并非因为自身原因所致。现根据刘立军提供的现有证据，不足以证明案外人刘立军对异议房屋及相应土地使用权享有能够排除执行的实体权利，其上述执行异议于法无据，应予驳回。抵押权人对抵押物的所有权、使用权权属有进行必要审查的义务。本案中，异议房屋的转让发生于抵押登记12年前，朱明锁作为才福公司名下位于宜兴市东侧的房屋的抵押权人，在办理抵押权登记前明知有他人占有使用异议房屋及土地，但未核实清楚相应房屋的实际使用状态，未对抵押物权属进行合理审查即办理抵押登记，存在明显过错。但朱明锁的上述过错，也不足以导致案外人刘立军对异议房屋及相应土地使用权享有排除执行的权益的后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回刘立军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  戴鸿峰人民陪审员  吴伟忠人民陪审员  沈 伟二〇一九年七月十八日书 记 员  孙春凤