广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终7415号上诉人（原审原告）：陈妹，女，汉族，1951年9月12日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：莫春娇，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞艺彤，广东毅隽达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：佛山市万科中心城房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黄捷。委托诉讼代理人：李聪冲，男，汉族，1996年1月1日出生，住安徽省淮南市潘集区。上诉人陈妹、佛山市万科中心城房地产有限公司（以下简称万科中心城公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初352号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年4月19日作出判决：“一、被告佛山市万科中心城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告陈妹办理佛山市禅城区岭南大道北**号*座***房、*座****房、*座****房、*座***房、*座****房、*座****房的不动产权登记手续；二、被告佛山市万科中心城房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈妹支付2017年5月28日至2019年1月7日的迟延办证违约金合计65016.78元，自2019年1月8日起至被告佛山市万科中心城房地产有限公司履行完毕上述第一项协助义务之日止的迟延办证违约金由被告佛山市万科中心城房地产有限公司按3359.2元/月的标准向原告陈妹计付；三、驳回原告陈妹的其他诉讼请求。如被告佛山市万科中心城房地产有限公司未按本判决指定的期间履行协助义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取352元，由被告佛山市万科中心城房地产有限公司负担。”陈妹不服一审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，改判万科中心城公司向陈妹支付自2016年4月1日起至实际取得不动产权证书时止的迟延办证违约金；2.本案诉讼费由万科中心城公司负担。事实与理由：一、一审法院认定迟延办证违约金的起算点从首次确权登记完成后90日起计算是错误的，应从房屋交付后90天内即2016年4月1日起算。双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》及《佛山万科广场回迁房协议》对案涉回迁房办证期限及迟延办证违约金均无明确约定，故本案应当适用我国商品房相关规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”同时，双方签订《佛山万科广场回迁房协议》第四条约定“案涉回迁房的交付时间为2016年1月1日前。”据此，万科中心城公司应于2016年4月1日前办理完毕房屋产权证，现万科中心城公司在一审诉讼后才开始办证，理应从逾期之日起即2016年4月1日起算迟延办证的违约金。二、回迁房有别于普通商品房，应当侧重保护被拆迁人权益。首先，就产生基础以及参与方的相对地位而言，房屋拆迁补偿安置活动中的被拆迁人地位更弱势。其次，就参与方权利的转变而言，被拆迁人以丧失其赖以生存的房屋所有权换来对回迁房的期待权，这种从既得利益到期待利益的转变，对被拆迁人是极为不公平的。考虑到公平公正原则的要求，我国相关法律法规也是侧重对被拆迁人利益的维护，并强调相应的补偿或奖励。因此，回迁房较之普通商品房的特殊性使得回迁房对法律保护的需求更为迫切，故本案迟延办证违约金起算点适用普通商品房相关规定合法有据，应得到支持。针对陈妹的上诉，万科中心城公司辩称，一、《房屋拆迁安置补偿合同》约定万科中心城公司应为陈妹办理产权证，但未明确约定是协助履行办证义务还是实际取得房产证，根据签订在后的《佛山万科广场回迁房协议》可知，万科中心城公司的办证义务应为取得首次登记确权清单即具备办理产权证条件，万科中心城公司认可一审法院对于办证违约时间的起算点，已经考虑到陈妹的权益。二、回迁房办证涉及到主体较多，过程较为繁琐，仅靠万科中心城公司一方无法完成，因此万科中心城公司履行的办证义务应限于其作为拆迁人或开发商能尽的义务，包括通知等，在万科中心城公司发出办证通知后，若因陈妹未能及时签署相应的办证资料或者由于在办证过程中包括但不限于房管局等行政机关的原因导致办证期间延后或延长，万科中心城公司不应对此承担违约责任。三、目前上诉案件中绝大多数村民已经取得不动产权证，表明万科中心城公司积极履行办证协助义务，未取得不动产权证的拆迁房屋是由于其本身存在的固有缺陷导致，包括缺少产权证或者房屋情况说明，而并非万科中心城公司不履行办证协助义务所致，相应的不利后果不应该由万科中心城公司承担。违约金应以实际损失为依据，回迁房屋最重要的应为交付使用，万科中心城公司将回迁房屋交付予陈妹后即可对房屋进行使用，即使未及时办理产权证，也未造成明显的直接损失。万科中心城公司不服一审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判万科中心城公司承担自涉案回迁房屋首次确权登记后90日起至万科中心城公司向陈妹发出办证通知之日止的延期办证违约金；2.本案二审诉讼费由陈妹负担。事实和理由：一审法院忽视万科中心城公司提交的办证通知书以及邮件回单，对于迟延办证违约金的计收时间认定错误。《佛山万科广场回迁房协议》并未直接约定不动产权证的办结时间，仅约定万科中心城公司应在商品房交付后720天内具备办理房产证的条件，即取得《商品房所有权初始登记通知书》。在此种情况下，结合回迁房有别于普通商品房的特殊性质，万科中心城公司认可一审法院关于延期办证违约金的计收起始时间，即自涉案回迁房首次确权登记事项完成后90日起，但对于违约金计收的截止时间（即“入件时间”）不予认可。万科中心城公司提交的《关于佛山万科广场六期返迁房产权证办理相关事宜的通知函》及邮件回执可知，万科中心城公司已于2018年10月末、11月初向陈妹连续发出办证通知并告知办证程序和所需材料，提醒陈妹前来办证，但陈妹并未及时前来配合完成办证工作，导致万科中心城公司办证工作进展缓慢，涉案回迁房的“入件时间”不断延后。佛山万科广场项目为旧改项目，回迁房的办证流程相较一般商品房更为复杂，涉及交叉选房、继承公证、增购部分的房款以及各种税费交纳、各种资料的签署等，在办证过程中更需要陈妹协助。万科中心城公司取得涉案回迁房《商品房首次登记确权清单》并向陈妹连续发出办证通知，在其拒不配合办证的情况下，迟延办证的责任应由陈妹承担，即迟延办证违约金的计收截止时间应为万科中心城公司发出《关于佛山万科广场六期返迁房产权证办理相关事宜的通知函》之日即2018年10月31日。一审法院将涉案房屋的“入件时间”视为万科中心城公司实际履行完毕办证协助义务的时间，并将其作为迟延办证违约金的计收截止日期，忽视了万科中心城公司在办证过程中的积极性与主动性以及陈妹在办证过程中的不配合行为，加重了万科中心城公司的赔偿责任，不具合理性及合法性，应予改判。针对万科中心城公司的上诉，陈妹辩称，一、办证通知书只是万科中心城公司通知村民可以向万科中心城公司递交材料，但能否成功办证并且实际取得产权证未知。拆迁合同第四条约定，万科中心城公司应为陈妹办理房屋产权证，陈妹予以配合。陈妹取得产权证，万科中心城公司才完成办证义务，而办证通知书不能证明万科中心城公司已履行完毕办证义务。在一审诉讼中，万科中心城公司并未提交办证通知书，故此，万科中心城公司以通知书时间为违约金截止时间无事实依据，也违反合同约定。二、至今仍有部分村民未取得产权证。一审判决将办证的主要义务归于陈妹，协助义务归于万科中心城公司，对迟延办证违约金基数只是以每月安置补偿款的50%计算，而非按法律规定的银行贷款利息计算，对违约金的起算时间也未按合同约定的迟延办证之日起算，而是向后推延一年之久按房管部门首次确权登记之日计算，认定错误。万科中心城公司在拆迁中未能完全按照相关法律法规执行，导致后续办证工作困难重重，如果违约金截止时间为其发出通知书的时间，相当于解除了其办证义务，至今未能取得产权证的村民后续如何办证，其是否还会予以办证都将存在巨大隐患，村民的权益无法得到应有保障。三、村民的旧屋在2010年已拆迁，拆迁合同约定万科中心城公司应在2013年底交楼。法律规定交楼后90日内应予办证，否则违约。万科中心城公司在2016年1月1日前交楼，同村村民通过诉讼最早在2019年1月得以办证，但仍有部分村民至今未取得产权证，村民要求万科中心城公司予以办证，其对此置之不理，在其他村民提起诉讼后意识到问题严重性，才开始补办相关建设手续着手准备为村民们办证。万科中心城公司的行为已构成违约，应对其违约行为予以严惩，依法公正判决。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，二审争议焦点为一审判决认定的迟延办证违约金的计收起止时间是否合理。经审查，涉案《房屋拆迁安置补偿合同》、《佛山万科广场回迁房协议》均为合同双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。陈妹经过继承公证取得卢文炽的案涉遗产,故卢文炽与万科中心城公司签订的合同对陈妹亦具有约束力。关于迟延办证违约金的起算时间。案涉合同并未明确约定办证期限，陈妹上诉主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，迟延办证违约金应从房屋交付后90天内即2016年4月1日起算。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案所涉的回迁房系带有一定的政策因素和改善被拆迁户用房的目的，与以营利为目的商品房买卖有着本质性的差异，无论从协议主体还是标的物的性质来看，案涉回迁房不属于商品房，且回迁房的办证要求有别于商品房，政策性强、协调事项多，权属证书办理难度及工作量、手续更为复杂，办证期限不应直接适用商品房的相关法律法规。一审法院综合考量上述因素，确认案涉回迁房首次确权登记事项完成之日（即2017年2月27日）起90日内为万科中心城公司协助办证的合理期限，即2017年5月28日为迟延办证违约金的起算日期，处理并无不当，本院予以维持。陈妹的该项上诉主张于理无据，本院不予支持。关于迟延办证违约金的截止时间。万科中心城公司上诉主张其连续向陈妹发出办证通知，陈妹拒不配合，应自行承担迟延办证的责任，即迟延办证违约金计算至其发出办证通知之日即2018年10月31日止。但万科中心城公司并未提供充分证据证实其曾向陈妹发出上述办证通知而陈妹拒不配合办证，应承担举证不能的不利后果。本案中，案涉回迁房虽已于2017年2月27日完成首次确权登记，但一审时尚未取得不动产权证，在万科中心城公司未有证据证明其已履行完毕协助办证义务的情况下，一审法院据此认定其应承担自2017年5月28日起至其履行完毕协助办证义务之日止的迟延办证违约金，处理并无不当，本院予以维持。万科中心城公司的该项上诉主张理由不充分，本院不予支持。综上，陈妹、万科中心城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费754元，由上诉人陈妹负担50元，上诉人佛山市万科中心城房地产有限公司负担704元。本判决为终审判决。审 判 长  张 莹审 判 员  侯 进审 判 员  禤敏婷二〇一九年七月九日法官助理  张湘洁书 记 员  邹洁婷