云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0602民初2543号原告李明娥，女，1965年2月10日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，居民，住昭阳区。委托代理人杨茂，云南意衡律师事务所律师（特别授权）。被告刘兴昆，男，1975年7月6日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，居民，住昭阳区。被告罗顺飞，女，1977年10月14日出生汉族，云南省大关县人，农民，住大关县。原告李明娥诉被告刘兴昆、罗顺飞租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日受理后，依法由审判员罗天华适用简易程序于2018年8月8日公开开庭审理了本案，因案情复杂，2018年9月26日，本案转为普通程序。2019年7月10日，本院依法组成合议庭再次开庭审理本案，原告李明娥的委托代理人杨茂，被告刘兴昆、罗顺飞经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告李明娥诉称，二被告系夫妻关系。自2011年1月10日起，二被告开始租用原告位于昭阳区房屋，并签订租房协议，约定租赁期限为2011年1月10日起至2017年1月9日止，租金在每年的12月15日前支付。租赁期间的水、电、物管费、垃圾清运费等租房所产生的费用由二被告承担。该段租赁期间的租金二被告已支付完毕，部分水、电、物管费、垃圾清运费等费用未付清。随后，二被告与原告口头约定：自2018年1月8日起年租金为84000元，二被告继续租赁房屋。2018年4月4日，刘兴昆与原告签订交房协议，约定刘兴昆于同年4月1日将上述房屋钥匙交还原告，双方租赁关系至此结束。但2018年1月8日至2018年4月1日的租金二被告仅支付了20000元，租赁期间所产生的水费1250.7元，电费3733元、物管费8928元、垃圾清运费1680元，二被告均未支付。经水、电、物业等管理向原告催收，原告交齐后，二被告拒绝支付给原告。现原告诉请判决：一、请求二被告支付原告租金84000元，水费1250.7元，电费3733元、物管费8928元、垃圾清运费1680元，以上合计99591.7元。被告刘兴昆辩称，当时李明娥请弘彩物业管理公司的工作人员张某调解，我和李明娥达成了协议：我把我的东西搬走完，我就不差欠李明娥一分钱，李明娥说把协议拿去打印，之后就没见面了。差欠的房租60000多元，我自己搭桥建的木房子及设备，全部抵给李明娥，就不差欠李明娥任何钱了。被告罗顺飞辩称，我在所租赁的房屋外面搭建了一个广告牌，花了30000多元，被李明娥私自撤走后，打她自己的广告。如果我将所搭建的房屋及设备撤走，我就同意付房租。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：一、2017年1月9日之后，二被告是否租赁原告的房屋？二、被告刘兴昆、罗顺飞是否差欠原告租金84000元，水费1250.7元，电费3733元、物管费8928元、垃圾清运费1680元，以上合计99591.7元？针对以上争议，原告李明娥向本院提交以下证据：一、原告的身份证、房屋产权证复印件各1份，证明原告主体资格；二、被告刘兴昆的身份证复印件1份，证明被告主体资格；三、二被告的《离婚证》复印件1份，证明二被告于2018年3月22日离婚，房屋租赁关系发生在二被告婚姻关系存续期间；四、《租房协议》原件1份，证明原、被告双方订立房屋租赁合同的事实；五、租金欠条原件1份，证明二被告欠原告2016年1月8日至2017年1月7日期间的租金15000元；六、租金欠条原件1份，证明二被告欠原告2017年1月8日至2018年1月7日期间的租金84000元；七、《交房协议》复印件1份，证明原、被告租赁关系终止日期为2018年4月1日；八、收据复印件3份，发票复印件1份，证明二被告欠原告为其垫交的水费1250.7元，电费3733元、物管费8928元、垃圾清运费1680元的事实；九、原告银行账户交易记录复印件3页，证明被告刘兴昆支付原告所欠租金15000元，但2017年1月8日至2018年4月1日期间的租金，刘兴昆只支付了20000元。经质证，被告刘兴昆对原告提交的证据认为是真实的，是自己签名。被告罗顺飞对原告提交的证据认为，房屋租赁合同不是刘兴昆签订的，是罗顺飞签订的，房屋租金是51000元。刘兴昆无权代表罗顺飞出具欠条。被告刘兴昆、罗顺飞针对其答辩理由向本院提交证人证言1份，证人张某出庭证实：我与原、被告没有关系，我是物管公司员工，是办公室负责人。2018年，李明娥来找我，请我们物管公司与刘兴昆调解，喊刘兴昆搬出房屋。双方来到我办公室，当时我就说刘兴昆欠我们物管费、电费、垃圾处置费，李明娥答应由她承担，我就写了一份协议，刘兴昆搬出去，所有债权债务两清，包括房租、电费物管费、垃圾清理费，刘兴昆装修的几十万元也不要了，搭建的房屋以及设备也不要了，以前所有的债权债务两清，没有具体的写什么，双方都是自愿达成的。之后双方要签字的时候，李明娥说把协议拿去打印了，之后就没有来了，第二天刘兴昆就来搬东西。他们之间的协议是我亲自写的，协议里面说的是所有的债权债务两清，在我们办公室登记过，但没有写下具体的内容，我今天所说的话完全属实，如果有虚假，愿意承担一切法律后果。经质证，原告李明娥对被告刘兴昆、罗顺飞证人张某证言的三性均不予认可，认为该证言与刘兴昆签订的交房协议内容相互矛盾，书证的证明力大于证人证言的证明力，李明娥是否与刘兴昆达成债权债务相互抵销的协议，被告无其他证据辅证证人证言。通过当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的九组证据，被告刘兴昆无异议，承认欠条、交房协议上的签名是自己的签名，但原告提交弘彩物业有限责任公司专用收据复印件3份，未提交原件予以核对，其中号码为0004135的票据内容未复印完整，且票据上未载明所收取物业费用的房屋编号，不能确定该3份票据记载的费用与被告所租赁房屋的关联性，故对原告提交第八组证据的证明目的不予认可。原告提交的其余八组证据证明内容相互印证，且符合合法性、真实性、关联性原则要求，依法均予以采信。被告罗顺飞对原告提交的第四组证据无异议，对其他证据有异议，认为被告刘兴昆无权代理或代表自己与原告订立合同，无权代表自己出具欠条。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》规定：“第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”因原告李明娥提交的九组证据均不能证实被告罗顺飞事后追认刘兴昆所出具的欠条，不能证实该债务属于刘兴昆以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，不能证实该债务用于被告夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，也不能证实其所主张的水电及物业管理费用产生于罗顺飞租赁房屋期间；事实上，在李明娥与罗顺飞订立的《租房协议》期限届满后，从原、被告双方提交证据及庭审陈述中均可认定系刘兴昆与李明娥洽谈租房、洽谈交房、洽谈以装修、装饰设备冲抵租金、水电等费用事宜，李明娥并未与罗顺飞协商前述各项事务，因此，根据上述司法解释的规定，依法认定原告所主张的租金、水电等各项费用属于李明娥与刘兴昆之间的债权债务关系，并非罗顺飞与刘兴昆所负夫妻共同债务，依法对被告罗顺飞不具有约束力。被告刘兴昆、罗顺飞的证人张某的证言，具备证据的真实性、关联性、合法性原则，依法予以采信。但对被告提供证人证言的证明目的不予采信，从证人张某的证言可以看出：李明娥与刘兴昆产生纠纷后，经物业管理工作人员张某调解，李明娥与刘兴昆达成口头协议，刘兴昆以装修、装饰所租赁房屋的设备冲抵刘兴昆所欠李明娥的房租、水电、等各项费用，刘兴昆搬出所租赁的房屋，但在张某将协议拟好，双方签字时，李明娥以把协议拿去打印为由，未签字确认。事后李明娥反悔，不承认其与刘兴昆协商的内容，说明刘兴昆与李明娥最终未能达成一致协议，因此，对被告方提供证人张某证言的证明目的不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实:被告刘兴昆与罗顺飞系夫妻关系，二被告于2018年3月22日协议离婚。2011年1月8日，被告罗顺飞与原告李明娥订立《租赁协议》，租用原告位于昭阳区房屋，约定租赁期限为2011年1月10日起至2017年1月9日止，租金在每年的12月15日前支付。该段租赁期间的租金已支付完毕。后被告刘兴昆与原告李明娥达成口头租赁协议，继续租赁该房屋。2017年3月28日，刘兴昆出具欠条给李明娥，该欠条载明：兹有壹线ＫＴＶ商户欠步行街3栋309、316、317户主李明娥2017年1月8日至2018年1月7日全年房租合计84000元（捌万肆仟元），此据，欠款人：刘兴昆。2017年3月28日，同日，刘兴昆又出具一份欠条给李明娥，该欠条载明：兹有壹线ＫＴＶ商户欠步行街3栋309、316、317户主李明娥2016年1月8日至2017年1月7日房租合计15000元（壹万伍仟元），全年房租合计84000元（捌万肆仟元），已付69000元（陆万玖仟元），尚欠房租15000元（壹万伍仟元）。此据，欠款人：刘兴昆，四月底付清，2017年3月28日。2017年7月10日，刘兴昆出具欠条给李明娥，该欠条载明：今欠李明娥2017年房租84000元，7月份底前先付20000元，欠款人：刘兴昆，房东有权收回房子，2017年7月10日。2018年4月4日，李明娥与刘兴昆订立《交房协议》，该协议载明：乙方（刘兴昆）已于2018年4月1日将朱提步行街3栋3楼9号、16号、17号商铺钥匙交甲方（李明娥），视为已交还商铺，4月1日以后房租与刘兴昆无关，商铺内物品乙方（刘兴昆）于2018年4月10日前搬走，10日后商铺内仍遗留有物品，甲方以垃圾处理。此致，甲方：李明娥，乙方：刘兴昆，2018年4月4日。2018年6月28日，原告诉至本院。本院认为，原告李明娥与被告罗顺飞签订《租赁协议》期限届满后，被告刘兴昆与原告李明娥达成口头租赁协议，租赁李明娥位于朱提步行街3栋309、316、317号房屋。2017年3月28日，刘兴昆出具欠条给李明娥，该欠条载明其欠李明娥全年房租合计84000元，对此，刘兴昆予以承认，故原告李明娥要求被告刘兴昆支付房租84000元，应予以支持。原告李明姓提交的水费收据上载明“朱提步行街3幢317号”，开票日期为2018年4月17日，故依法支持李明娥主张的水费1250.7元。原告李明娥主张其为刘兴昆租赁房屋代缴的电费3733元、物管费8928元、垃圾清运费1680元，证据不足，不予支持。原告李明娥请求由被告罗顺飞与被告刘兴昆共同承担支付其所主张的各项费用，因罗顺飞与李明娥订立《租赁协议》期限届满后，李明娥提供证据不足以证实罗顺飞在租赁期限届满后与其洽谈租赁房屋的事实，不足以认定刘兴昆租赁房屋所产生的债务属于罗顺飞与刘兴昆的夫妻共同债务，因此，对原告李明娥要被告罗顺飞承担本案民事责任的请求，依法不予支持。被告刘兴昆主张其已与李明娥达成协议，以其装修、装饰所租赁房屋的设施、设备冲抵其应支付给李明娥的房租等费用，从证人张某证言可以看出：刘兴昆对所租赁房屋进行过装修、装饰，原告李明娥与被告刘兴昆达成上述口头协议，李明娥同意刘兴昆以其装修、装饰所租赁房屋的设施、设备冲抵其应支付给李明娥的房租等费用，虽然李明娥口头上同意，但是最终并未在张某所写协议上签名认可，因此，对被告刘兴昆主张以其装修、装饰所租赁房屋的设施、设备冲抵其应支付给李明娥的房租等费用的理由，不予支持。结合被告刘兴昆对所租赁房屋进行过装修、装饰，李明娥现将房屋出租给他人使用，承租人仍在利用刘兴昆对所租赁房屋进行的装修、装饰的实际，根据公平原则，对李明娥所主张的房租84000元，水费1250.7元，共计85250.7元，由被告刘兴昆支付85250.7元的一半，即42625.35元给李明娥。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告刘兴昆支付原告李明娥房租、水费共计42625.35元，在本判决生效后30日内履行完毕；二、驳回原告李明娥的其他诉讼请求；三、驳回原告李明娥对被告罗顺飞的诉讼请求。如果被告刘兴昆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，自款项到期之日起至款项付清之日止。案件受理费2290元,由原告李明娥承担1272元，被告刘兴昆承担1018元。如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告刘兴昆不自动履行本判决，原告李明娥可在本判决规定履行期限届满后法律规定的斯间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  罗天华人民陪审员  杨燕玲人民陪审员  马 丽二〇一九年七月十二日书 记 员  陈 智法律条文附后:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。