广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4074号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔星大道。负责人：陈宇辉。委托代理人：林伟良、黄聪颖，该公司员工。被告：阮学良，男，1975年9月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司诉被告阮学良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司的委托代理人林伟良，被告阮学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2011年2月至2018年4月的物业服务费，共计176653.5元；二、被告向原告支付违约金，违约金以当月所拖欠的物业服务费为计算基数，按照0.5‰标准计算至被告付清物业服务费止；三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年3月23日，原告与被告签订《碧桂园豪园前期物业服务协议》，约定选聘原告对碧桂园豪园项目提供前期物业管理服务。协议签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2010年3月23日购买碧桂园豪园翠湖苑一街010号，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园豪园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费2385.04元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5‰向原告支付违约金。被告于2011年2月开始拖欠原告物业服务费，至2018年4月拖欠的款项已经达215911.29元。原告已多次向被告催收，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告阮学良辩称：一、2010年12月24日，被告接到增城市碧桂园物业发展有限公司寄来的收楼通知书挂号信后对涉案房屋进行验收，验收时发现涉案房屋存在屋顶漏水、屋檐开裂，墙壁渗水的情况，另最低层高只有2米也与合同约定的3.6米不一致。被告当时就依照合同约定向增城市碧桂园物业发展有限公司提交该商品房不符合交楼标准异议书，但增城市碧桂园物业发展有限公司至今未给被告回复，涉案房屋的钥匙还在开发商手中。根据涉案《广州市商品房买卖合同》第十六条的约定，增城市碧桂园物业发展有限公司未对被告提出的异议作出答复及处理，应视为该商品房未交付，同时依据《物业管理条例》的规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳，所以被告不需交纳物业管理费及相关费用。二、2018年6月29日，被告首次收到碧桂园豪园物业管家催交物业服务费的电话；在接到本案传票时，被告第一次见到碧桂园催交物业费律师函，该函件没有收件人签名。三、涉案合同存在格式条款，原告亦未依约完全履行物业服务合同约定的义务，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告存在欺诈和损害被告合法权益的行为。四、原告未依《物业管理条例》第二十九条规定和涉案《广州市商品房买卖合同》第十五条约定向被告提供相关资料，被告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。五、涉案房屋最低层高只有2米与涉案《广州市商品房买卖合同》约定的3.6米不一致，属于规划、设计的变更，根据买卖合同约定，上述规划、设计的变更需要经过被告同意，但该变更未征求过被告的意见，且被告未见过规划管理部门的审核批准材料。被告要求追加开发商为本案当事人。六、原告的诉讼请求已过诉讼时效。经审理查明：2010年3月24日，被告与增城市碧桂园物业发展有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买位于增城区××街××房；合同约定2010年12月30日前交付房屋。签订上述合同当日，被告（甲方、业主）与广东碧桂园物业管理有限公司荔城分公司（乙方、物业服务企业）签订一份《碧桂园·豪园前期物业服务协议》，约定“……就甲方已购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司……负责开发建设的碧桂园·豪园商品住宅区……中的翠湖苑一街10号……交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式、标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元及花园面积每月每平方米0.5元计收。……合计该物业的房屋建筑面积为807.48平方米，该物业的花园面积为703.00平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按2370.2元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行扣费的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……十四条甲方的权利和义务包括：1、按照本协议约定，享有接受乙方提供物业管理服务的权利。……3、按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费……。第十五条乙方的权利和义务包括：……5、乙方根据实际情况提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。……7、按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……第二十八条在本协议履行过程中，乙方以甲方在本园区内的居住地址为送达地址向甲方送达一切文件，甲方如有特别要求，应书面通知乙方，由此增加的额外费用由甲方负担。……”。2015年3月31日，涉案房屋登记在被告名下，建筑面积为812.2平方米。2018年6月7日，本院立案受理本案。另查，原告成立于2006年4月24日，经营范围是房地产业。2012年11月26日，广东碧桂园物业管理有限公司荔城分公司的名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司。2015年12月7日，经广州市工商行政管理局准予变更登记，广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司的名称变更为原告。广东碧桂园物业服务股份有限公司与原告同属碧桂园集团，是总公司与分公司关系。原告提交一份自制的物业费欠费明细表，该明细表载明被告未支付2011年2月至2018年4月的物业服务费，共计176653.5元（每月物业服务费金额为2030.5元），违约金39257.8元。庭审过程中，一、原告明确计算本案物业服务费的起止时间按原告自制的物业费欠费明细表载明的时间，即2011年2月至2018年4月。二、原、被告均确认，涉案房屋没有办理收楼手续。三、被告认为，（一）被告有接到收楼通知书，在2012年至2016年期间都有去验收，但因为地下室漏水问题一直没有解决，且售楼处的工作人员口头承诺处理好漏水问题才收物业服务费，所以被告一直未支付物业服务费。（二）对于房屋存在漏水等问题，被告提交了书面异议书给售后服务小组，对方未出具收条。（三）为证明涉案房屋一直存在漏水等问题以及原告未尽物业服务责任，被告提交照片34张；原告对上述证据无异议。（四）被告提交一份《关于碧桂园豪园翠湖苑一街10号的现状报告》和一份《关于碧桂园豪园翠湖苑一街10号房屋层高勘查报告》并做如下陈述，上述两份报告是被告本人制作，并未找原告方或者第三方测量，被告申请法院对涉案房屋进行重新调查和楼层层高测量。原告对上述两份报告则表示不清楚是否在涉案房屋内测量。四、原告提交一份《催收楼信件快递单》和一份《催交物业服务费信件快递单》，拟证明原告向被告发出过收楼通知书以及催收过物业服务费。经核查，《催收楼信件快递单》上印有2010年12月24日的邮戳，《催交物业服务费信件快递单》上印有2016年12月11日的邮戳；原告向被告邮寄上述快递单的地址为广东省增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤雅苑32街12号，但均未提供妥投证明。五、原告陈述（一）涉案的前期物业服务协议中记载的房屋地址与涉案商品房买卖合同约定的房屋地址是同一房屋，只是别墅写成101。（二）2018年有收到被告口头反映房屋存在质量问题，原告如实将被告反映的问题反映给开发商，开发商根据合同约定回复被告反映的问题已在保修期外。（三）《催收楼信件快递单》及《催交物业服务费信件快递单》上的邮戳即是该邮件的邮寄时间。本院认为：原、被告签订《碧桂园·豪园前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，被告按月支付物业服务费，属物业服务合同纠纷，两被告申请追加增城市碧桂园物业发展有限公司为被告，是属于另一法律关系，本院不予采纳。《碧桂园·豪园前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。被告抗辩涉案合同涉格式条款，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告存在欺诈和损害被告合法权益的行为，并无依据，本院不予采信。故原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋所在园区提供了物业服务，被告应按约定交纳物业服务费。依据《碧桂园·豪园前期物业服务协议》第六条约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的物业交付时间是2010年12月30日，故物业服务费应自2010年12月30日开始交纳。被告抗辩房屋未交付不应交纳物业服务费与《碧桂园·豪园前期物业服务协议》不符，本院不予采纳。至于被告提出原告未履行义务的抗辩，被告对此提供的照片不足以证明其主张，故本院对其该抗辩不予采纳。被告未按合同约定支付物业服务费的行为已构成违约。至于被告所提及的房屋存在屋顶漏水、屋檐开裂，墙壁渗水等质量问题，存在实际层高与合同约定层高不一致的情况以及开发商未向被告提供相关交楼资料，上述纠纷均与涉案物业服务无关，不属于本案的审查范围，当事人以此为由拒绝支付物业服务费，于法无据，本院不予采纳。同理，被告以房屋存在实际层高与合同约定层高不一致的情况为由申请法院对涉案房屋进行重新调查和楼层层高测量，本院亦不予接纳。关于被告抗辩的诉讼时效问题。原告提供了一份《催交物业服务费信件快递单》，主张已于2016年12月11日向被告发出催交物业服务费通知单，经核查，上述通知单的邮寄地址并非合同约定的邮寄地址，被告亦不予确认原告有向其催收。截至本案立案之日2018年6月7日止，原告主张的2015年6月7日以前的物业服务费确已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定三年的诉讼时效期间，不受法律保护，本院对被告该抗辩予以采纳。至于原告请求被告支付2015年6月7日至2018年4月30日的物业服务费，合法有据，本院予以支持。现原告主张被告每月应交纳的物业服务费为2030.5元（812.2平方米×2.5元/平方米/月）并不违反合同约定及法律规定，经核算，上述期间的物业服务费共70593.72元[2030.5元/月×34个月+（2030.5元÷30日×23日）]，原告主张要求被告支付超出上述物业服务费金额的部分，本院不予支持。至于物业服务费的违约金问题。涉案合同约定每月物业服务费应在每月的10日前支付，逾期支付的从拖欠物业服务费的次日起按日0.5%计算违约金。从本案证据看，对于房屋质量等问题，被告一直提出异议，对此，原告也承认被告向其反映该问题，且其将情况告知开发商，其没有同意免除物业服务费。由此可见，本案被告不交纳物业服务费，事出有因，不属于恶意违约。而且，原告也未能提供证据证明其因被告欠付物业服务费导致的实际损失。鉴于此，根据双方合同的履行情况，当事人的过错程度以及实际损失，故本院将合同约定的违约金计算标准酌定调整，其中，2015年6月的违约金以1556.72元（2030.5元÷30日×23日）为本金，从2015年6月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止；其他月份的违约金以欠付的物业服务费为本金，从拖欠物业服务费的当月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，违约金的总额不超过物业服务费总额70593.72元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阮学良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司支付自2015年6月7日至2018年4月30日的物业服务费70593.72元；二、被告阮学良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司支付违约金（2015年6月的违约金以1556.72元（2030.5元÷30日×23日）为本金，从2015年6月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止；其他月份的违约金以欠付的物业服务费为本金，从拖欠物业服务费的当月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，违约金的总额不超过物业服务费总额70593.72元）；三、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4538.6元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司负担3038.6元，被告阮学良负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  周伟权人民陪审员  毛美清二〇一九年七月十八日书 记 员  赖蓝婷齐文法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。