山东省寿光市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0783执异40号 案外人：潍坊晟鑫置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区丰华路“丰华.星河苑”小区沿街楼1号楼3楼。 诉讼代表人：潍坊晟鑫置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：王中丽，潍坊晟鑫置业有限公司管理人成员。 委托诉讼代理人：马伟华，潍坊晟鑫置业有限公司管理人成员。 申请执行人：刘桂荣，女，1958年3月9日生，汉族，住寿光市。 被执行人：何素芹，女，1962年9月22日生，汉族，住寿光市。 本院在执行申请执行人刘桂荣与被执行人何素芹、黄廷圣民间借贷纠纷一案中，案外人潍坊晟鑫置业有限公司对本院（2014）寿执字第72执行裁定书提出异议，本院依法组成合议庭，公开听证进行了审查，现已审查终结。 案外人潍坊晟鑫置业有限公司称，法院在执行刘桂荣与何素芹、黄廷圣民间借贷纠纷一案中作出（2014）寿执字第72执行裁定书，查封潍坊晟鑫置业有限公司开发的诸城金钻华庭商业住宅A座写字楼：四层：A0401、A0402、A0403、A0405、A0406、A0407、A0408、A0409、A0410、A0411；（十套）五层：A0501、A0502、A0503、A0505、A0506、A0507、A0508、A0509、A0510、A0511、A0512、A0513、A0513A、A0515（十四套）六层：A0603.A0605.A0606.A0607.A0608.A0609.A0610.A0611.A0612.A0613（十套）七层：A0701.A0702.A0703.A0705.A0706.A0707.A0708.A0709.A0710.A0711.A0712.A0713.A0713A.A0715（十四套）十九层：A1901.A1902.A1903.A1905.A1906.A1907.A1908.A1909.A1910.A1911.A1912.A1913.A1913A.A1915（十四套）。法院查封上述62套房产，是错误的，请求撤销该执行裁定书，中止对案涉房产的执行并解除查封。事实与理由：一、被查封的诸城金钻华庭商业住宅A座写字楼系破产资产；二、何素芹与晟鑫置业公司系民间借贷债权债务关系，双方就案涉房产达成《商品房买卖合同》，系为其民间借贷债权提供担保，该合同不能引起物权的变动，不能作为认定何素芹对案涉房产享有物权的依据；三、上述房产在房管部门所做的合同网签，不能作为确认不动产物权的依据；四、晟鑫置业对案涉房产享有的权益足以排除本案的执行。综上，案涉62套房产系由案外人潍坊晟鑫置业有限公司开发建设，何素芹与案外人之间系民间借贷关系，为保证案外人还款，双方又签订商品房预售合同为借款提供担保，并将案涉房产网签在何素芹名下。以商品房买卖合同担保借贷合同，系非典型担保行为，应认定无效。何素芹系案外人民间借贷的债权人，双方之间并未发生真实的房屋买卖合同关系，何素芹对案外人享有的仍然是债权。案涉房产虽网签在何素芹名下，但网签合同仅是房管部门的行政管理措施，并不能引起物权权属的变动，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权变动应经依法登记，未登记不发生不动产的确权效力，所以案涉房产仍属于案外人所有。2014年12月26日，山东省潍坊市寒亭区人民法院作出（2015）寒商破字第1-1号民事裁定，裁定受理潍坊晟鑫置业有限公司破产清算，并于2015年4月1日作出（2015）寒商破字第1-2号民事裁定宣告其破产。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。故案涉62套房产属于破产财产。在案外人进入破产程序后，何素芹已按照法律规定的程序向管理人申报债权，要求解除购房合同，偿还其借款及利息，何素芹不享有案涉62套房屋的所有权。请求支持案外人的异议请求。 申请执行人刘桂荣辩称，案外人的异议请求不成立。 经审查查明，申请执行人刘桂荣与被执行人何素芹、黄廷圣民间借贷纠纷一案，本院于2013年10月20日作出（2013）寿民初字第3790号民事判决书，内容为：一、被告何素芹、黄廷圣返还原告刘桂荣借款本金3000000元；二、被告何素芹、黄廷圣支付原告刘桂荣利息180000元、逾期利息及违约金自2011年12月24日计算至本判决生效之日；三、驳回原告其他诉讼请求。以上一、二项于判决生效后十日内履行。案件受理费31200元，保全费5000元，由被告负担。之后，申请执行人向本院申请强制执行，执行案号为（2014）寿执字第72号。本案在诉讼阶段，本院于2013年8月21日作出（2013）寿初初字第3790—1号民事裁定书，查封了案涉房产。于2015年8月28日，本院作出（2014）寿执字第72号执行裁定书，查封案涉房产。于2018年8月23日对案涉房产房产进行续封。 另查明，因潍坊晟鑫置业有限公司向被执行人何素芹借款，双方协商用潍坊晟鑫置业有限公司开发的诸城市金钻华庭商务中心的62套房产抵顶潍坊晟鑫置业有限公司欠何素芹的债务。双方于2011年11月29日签订商品房预售合同，并于同年12月1日登记备案。但上述房产至今未交付给何素芹。2015年4月1日，山东省潍坊市寒亭区人民法院作出（2015）寒商破字第1-2号民事裁定书，宣告潍坊晟鑫置业有限公司破产。2015年3月10日，何素芹向管理人提交债权申报编号259号的债权申报表，申请债权数额1.53亿元（本金8860万元、利息6450元），并载明“2011年债务人与我方协商用诸城金钻华庭房产62套抵顶借款。现要求解除购房合同偿还借款支付利息。”管理人至今未曾通知何素芹要求继续履行基于抵债协议的购房合同。后经对潍坊晟鑫置业有限公司财产评估，其中位于诸城市金钻华庭商业住宅商务中心项目（包括案涉房产）评估价值共计6989.7871万元。2015年4月8日，管理人作出（2015）晟鑫破管字第10号破产财产变价方案。同年4月10日，山东省潍坊市寒亭区人民法院作出（2015）寒商破字第1-4民事裁定书，对该破产财产变价方案予以认可。2015年4月8日，管理人作出（2015）晟鑫破管字第11号破产财产分配方案，将何素芹的债权列为普通债权。2015年4月10日，山东省潍坊市寒亭区人民法院作出（2015）寒商破字第1-5号民事裁定书，裁定认可管理人拟定的《破产财产分配方案》。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案案涉房产是案外人潍坊晟鑫置业有限公司开发，潍坊晟鑫置业有限公司因向被执行人何素芹借款，虽然与何素芹签订商品房预售合同，以其房产抵顶借款，并进行了登记备案，但潍坊晟鑫置业有限公司至今未向何素芹交付房产，更没有将案涉房产登记在何素芹名下，因此何素芹并不享有案涉房产的所有权。案外人晟鑫置业对案涉房产享有的权益能够排除本案的执行。潍坊晟鑫置业有限公司与何素芹协商用包括案涉房产在内的62套房产抵顶其欠何素芹的债务，双方并签订了商品房预售合同，但何素芹并未占有案涉房产，更没有取得案涉房产的物权，因此以房抵债的协议尚未实际履行，商品房预售合同尚待履行。根据破产法的相关规定，在潍坊晟鑫置业有限公司进入破产程序后，管理人对上述合同有权决定解除或继续履行，该权利的行使并不受案涉房产查封事实的限制。本案中，何素芹申报债权时签字确认要求解除购房合同，同时管理人在破产受理之日起二个月内也未通知继续履行，因此上述合同应视为解除，案外人潍坊晟鑫置业有限公司享有案涉房屋的物权。在潍坊晟鑫置业有限公司进入破产程序后，有关潍坊晟鑫置业有限公司财产的保全措施应当解除。另外，管理人将案涉房产列为破产财产，其破产财产变价方案及分配方案已经山东省潍坊市寒亭区人民法院作出的民事裁定书予以确认，案涉房产已被确认为破产财产。何素芹对管理人解除上述合同，并将案涉房产列为破产财产若有异议，应当通过诉讼程序予以救济。综上，案外人对案涉房产享有的权利能够排除本院的强制执行，案外人的异议请求成立，本院予以支持。申请执行人及被执行人的辩称意见不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于诸城金钻华庭商业住宅A座写字楼：四层：A0401、A0402、A0403、A0405、A0406、A0407、A0408、A0409、A0410、A0411；（十套）五层：A0501、A0502、A0503、A0505、A0506、A0507、A0508、A0509、A0510、A0511、A0512、A0513、A0513A、A0515（十四套）六层：A0603.A0605.A0606.A0607.A0608.A0609.A0610.A0611.A0612.A0613（十套）七层：A0701.A0702.A0703.A0705.A0706.A0707.A0708.A0709.A0710.A0711.A0712.A0713.A0713A.A0715（十四套）十九层：A1901.A1902.A1903.A1905.A1906.A1907.A1908.A1909.A1910.A1911.A1912.A1913.A1913A.A1915（十四套）。共计62套房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  吕汉庆 审判员  陈立华 审判员  刘德伟 二〇一九年七月二日 书记员  郑 钰