广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初133号 原告中国建设银行股份有限公司宜州支行，住所地河池市宜州区庆远镇城中中路**。统一社会信用代码：914512819009200809。 负责人唐运勇，行长。 特别授权委托代理人何绍汉，广西锦康律师事务所律师。 被告何涛志，男，1979年9月2日生，汉族，户籍所在地广西仫佬族自治县，现住河池市宜州区。 被告谭柳青，女，1983年10月24日生，壮族，户籍所在地河池市宜州区，现住河池市宜州区。 被告广西旺和房地产开发有限公司，，住所地河池市宜州区庆远镇中央豪庭小区******房 法定代表人顾剑峰，经理。 原告中国建设银行股份有限公司宜州支行（以下简称建行宜州支行）诉被告何涛志、谭柳青、广西旺和房地产开发有限公司（以下简称旺和公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案。依法由审判员潘立峰、审判员覃敏红、人民陪审员韦展菊组成合议庭适用普通程序于2019年7月11日公开开庭进行了审理，原告建行宜州支行的委托代理人何绍汉到庭参加诉讼，被告何涛志、谭柳青、旺和公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告建行宜州支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告何涛志、谭柳青于2012年8月9日签订的编号为450211300-011-2012000256《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决被告何涛志、谭柳青偿还原告借款本金284737.88元，利息1162.67元，罚息7.94元，合计285908.49元（利息暂计至2018年11月2日，此后以尚欠借款本金284737.88元为基数按合同约定的罚息利率计付罚息至清偿之日止）；3、判决何涛志、谭柳青赔偿律师费20000元；4、判决何涛志、谭柳青承担诉讼费；5、原告有权对何涛志、谭柳青位于广西河池市宜州区南山路中央豪庭1栋1单元401号房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；6、被告旺和公司对被告何涛志、谭柳青上述第2、3、4项债务承担连带清偿责任。事实和理由：2012年8月9日，被告因购买住房与原告签订的编号为450211300-011-2012000256《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：何涛志、谭柳青向原告借款303000元，用于购买位于广西河池市宜州区中央豪庭1栋1单元401号房产，借款期限自2012年8月9日起至2037年8月9日止，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，并于每年1月1日调整一次，还款方式为等额本息，何涛志、谭柳青以其所购买房产为贷款提供抵押担保。合同签订后，原告已经履行了放款义务，被告亦签署借款借据并办理了在建工程抵押登记。但被告何涛志、谭柳青未依约还款，截至2018年11月2日，被告何涛志、谭柳青已经累计拖欠借款本息合计1935.23元，其中本金764.62元、利息1162.67元、罚息7.94元。原告多次催收未果。被告旺和公司系中央豪庭的开发商、销售商，其与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为购买中央豪庭1栋1单元401号房产而与原告建立借贷关系的债务人在对应借款合同项下的全部债务承担连带责任保证。保证期间自借款合同生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。被告何涛志、谭柳青的个人住房贷款在此保证范围内。原告认为，被告何涛志、谭柳青未能按约按时足额还款的行为已经构成违约，原告有权根据合同约定宣布贷款立即到期，要求被告何涛志、谭柳青立即清偿借款本息及相关费用、解除借款合同、行使担保权、要求被告承担诉讼费、律师费，要求被告旺和公司承担连带责任。为维护原告的正当权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告旺和公司书面答辩称，原告建行宜州支行已经自动从旺和公司的账户代扣了按揭款，旺和公司不存在违约行为，不应当承担连带责任。旺和公司账户有足够存款可以代借款人归还借款本息，原告故意不扣款而起诉提前收回贷款不利于诚信履行原则。原告提出的律师费没有依据，没有民事委托合同也没有正式发票，且收费金额明显高于社会正常标准，不合理。原告应先对抵押物进行处置，不足部分旺和公司才承担清偿责任。根据物权法规定，原告与旺和公司并没有就物保与人保作出约定，应先对借款人何涛志、谭柳青的抵押物进行处置，不足部分答辩人才承担责任。综上，原告的诉请明显不合理，请求法院驳回原告的诉请。 被告何涛志、谭柳青既未作出书面答辩，也未向法庭提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2012年8月3日，被告何涛志、谭柳青向原告申请办理个人住房贷款。2012年8月9日，原被告双方签订编号为450211300-011-2012000256《个人住房（商业用房）借款合同》，协议主要约定：借款用途为购买位于宜州市中央豪庭1栋1单元401号房产；借款金额328000元；借款期限为2012年8月9日至2037年8月9日；贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，每年1月1日调整一次约定，借款逾期的（未在合同约定时间前足额偿还任意一期借款本息），罚息利率为执行贷款利率水平上浮50%；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月每月借款期限起始日对日的，则当月最后一日为还款日；还款方法为采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为2224.94元。双方还约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项构成违约，贷款人有权行使宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；借款人未按时还清任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部还清之日止，按合同约定计算罚息和结息方式收取罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、。律师费等）均由借款人承担；抵押担保范围包括借款本金、利息、为实现债权发生的相关费用，借款人未足额履行到期债务，贷款人有权行使抵押权利，贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或者拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务。2012年8月9日，原告建行宜州支行向被告何涛志的中国建设银行账户转账328000元。2013年1月30日，原告建行宜州支行和被告何涛志、谭柳青到房管部门办理了预购商品房设定抵押权预告登记，预告登记权利人为建行宜州支行。后被告出现未能按约定及时足额还款情形。截止2019年7月12日，被告尚欠原告贷款余额277742.91元，拖欠本金793.18元，拖欠利息1134.11元，拖欠罚息21.48元。 另查明，2011年3月25日，原告建行宜州支行与被告旺和公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定:旺和公司（保证人）愿意为因购买座落于宜州市城南山水宜人生活城北面“旺和-中央豪庭”项目所属住房房产而与建行宜州支行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。所担保的债权指自2011年3月25日至2016年3月25日期间因原告向债务人发放个人住房贷款的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息、违约金等款项以及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括诉讼费、律师费等）。旺和公司担保责任最高额为2亿元。保证方式为连带责任保证。保证期间为债务人签订单笔借款合同之日至借款合同项下的抵押已经生效，抵押人办妥抵押财产的相关权属证书并将抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。旺和公司在保证合同生效之日起三个工作日开设保证金账户，资金余额不低于贷款本金余额2%，对于保证合同下的全部应付款，原告有权直接从保证金专户中划拨。 再查明，被告何涛志、谭柳青所购房屋宜州市南山路中央豪庭1幢1单元401号房产已办理抵押登记，抵押权人为原告建行宜州支行。该房于2016年12月12日被本院依法查封。 以上事实有原告提交的借款申请书、借款合同、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证、中国建设银行个人贷款对账单、不动产登记信息查询结果证明、对公活期存款交易明细报表及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。原告已经按约定向被告发放328000元贷款，被告何涛志、谭柳青作为借款人应按合同约定偿还本息。但被告在贷款期间多次不按合同约定履行偿还义务，导致原告建行宜州支行需扣划旺和公司保证金进行还款，其行为已经违反借款合同约定，应承担相应的违约责任。截止2019年7月12日，被告尚欠原告贷款余额277742.91元，拖欠本金793.18元，拖欠利息1134.11元，拖欠罚息21.48元。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在合同中约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，贷款人有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，因此原告请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》及两被告偿还借款本息有合同依据和法律依据，本院予以支持。双方在合同中约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担，但原告未能提供证据证实其为实现债权所支出的律师费，对其请求被告支付律师费20000元，本院不予支持。原被告约定以被告何涛志、谭柳青名下的位于宜州区中央豪庭1栋1单元401号房产为抵押物，为被告何涛志、谭柳青向原告的借款本息等提供抵押担保，且已在房产管理部门办理了抵押登记，该抵押行为合法有效，原告就抵押房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。同时，因被告何涛志、谭柳青已经将涉案房屋进行抵押，原告取得了抵押权，应认定旺和公司的阶段性担保的保证责任免除条件成就。对原告请求被告旺和公司对被告何涛志、谭柳青的债务承担连带保证责任的主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告中国建设银行股份有限公司宜州支行与被告何涛志、谭柳青于2012年8月9日签订的编号为450211300-011-2012000256《个人住房（商业用房）借款合同》； 被告何涛志、谭柳青偿还所欠原告中国建设银行股份有限公司宜州支行贷款余额277742.91元，拖欠本金793.18元，拖欠利息1134.11元，拖欠罚息21.48元（截止2019年7月12日），此后利息以277742.91元为基数按中国人民银行贷款基准利率上浮50%计至还清之日止； 中国建设银行股份有限公司宜州支行对被告何涛志、谭柳青所有的位于河池市宜州区中央豪庭1栋1单元401号房产拍卖、变卖所得价款在设定抵押登记的债权范围内享有优先受偿权。 驳回原告的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2944元，由被告何涛志、谭柳青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘立峰 审 判 员  覃敏红 人民陪审员  韦展菊 二〇一九年七月二十日 法官 助理  韦兰情 书 记 员  邹旺恒