福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初293号 原告：蔡龙景，男，1972年9月28日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人:苏德谋,北京君颜（厦门）律师事务所律师。 被告：福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司，住所地福建尤溪经济开发区埔头园，统一社会信用代码：91350426761776903Q。 法定代表人：李珠妹，该公司执行董事兼总经理。 原告蔡龙景与被告福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两次开庭，原告蔡龙景的诉讼代理人苏德谋均到庭参加诉讼，被告福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡龙景向本院提出诉讼请求：1.确认蔡龙景与福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司于2008年6月21日签订的《房产转让协议》有效；2.福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司支付蔡龙景房价款96250元（已扣未支付的房价款）、违约赔偿款暂计601503.75元，算至福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司实际付清款项时;3.福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司支付蔡龙景购房定金20000元；4.福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司补偿蔡龙景购房差价损失暂计427246.25元。诉讼中，经本院释明后，蔡龙景变更诉讼请求为：1.确认蔡龙景与福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司于2008年6月21日签订的《房产转让协议》无效；2.判令福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司立即返还蔡龙景已支付的购房款96250元，并支付该款自2008年8月21日起至实际还款日止按年利率6%计付的资金占有期间的利息；3.判令福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司支付蔡龙景房屋装修款125000元（以评估价值为准）；4.判令福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司赔偿蔡龙景购房损失1153750元（以鉴定评估价为准）。事实和理由：2008年6月21日，蔡龙景因居住需要向福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司购买在尤溪县城关埔头工业园福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司工厂内宿舍楼，经协商约定，蔡龙景购买福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司宿舍楼402室的一套房产，建筑面积约125平方，以每平米1540元的价格转让给蔡龙景，共计192500元。蔡龙景签订协议时支付给福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司定金20000元，两个月内或交房时付50%，余下50%，在办理企业房产证的前提下，于2009年8月20日付清。如需搬迁，政府补给福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司属于蔡龙景的面积补偿（包括土地补偿）归蔡龙景所有，如不足房价款，由福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司补足房价款给蔡龙景。福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司在一年内必须办理企业房产证，如未能办理企业房产证，蔡龙景余下的50%房价款推迟至福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司办完企业房产证时付清。在未办理企业房产证前政府如要拆迁，福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司应赔偿蔡龙景房价款、装修款，以及以上款项总和按月利率1.5%计算的利息，并承担违约责任。嗣后，蔡龙景按协议规定支付福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司房价款和定金，对房屋进行装修花费了125000元，并实际居住。但福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司至今未按协议规定办理企业产权证和分户产权证。2018年8月，蔡龙景收到尤溪县住房和城乡规划建设局通知书，蔡龙景才知其向福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司购买的房产要搬迁、腾空，否则将被采取强制执行措施。据蔡龙景向县住建局了解得知，福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司已于2013年8月30日私自与县住建局签订了《房屋征收补偿协议》，已将卖给蔡龙景的房子交给住建局进行安置补偿，并拿到了赔偿款。但福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司并未对蔡龙景进行赔偿和支付相关款项。上述事实有双方签订的《房产转让协议》、《收款收据》、《通知书》和福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司与县住建局签订了《房屋征收补偿协议》，县住建局的《行政诉讼答辩状》等为证。蔡龙景认为，其与福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司在自愿、平等的前提下签订了《房产转让协议》，并不违反法律规定，是有效的，根据该协议规定，福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司至今未按约定办证，且因政府拆迁而获得补偿款后，拒不将补偿款及安置权益给蔡龙景，属严重的违约行为，其应承担合同约定的法律后果和违约责任。故，为维护合法权益，提起诉讼，请求判如所请。 福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司书面辩称，1.蔡龙景要求确认《房产转让协议》无效，符合法律规定；2.蔡龙景要求返还的购房款96250元，已预留在县住建局，蔡龙景应根据县政府征迁安置办法，直接向县住建局领取；3.蔡龙景主张要求按年利率6%计算资金占用期间利息于法无据，若有利息，应当从蔡龙景住用该房屋租金中对抵；4.蔡龙景主张的房屋装修款，也可以依征收时评估的等级直接向县住建局领取；综上，蔡龙景要求赔偿损失，于法无据，其可以享受县政府出台的搬迁安置优惠政策。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换并组织进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依蔡龙景申请和依职权调取了证据，并组织进行质证，蔡龙景对证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据、事实，本院认定事实如下：2008年6月21日，福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司作为甲方与蔡龙景作为乙方签订《房产转让协议》一份。该协议约定的主要内容有：甲方同意将坐落在本公司内的新建宿舍楼402室的一套房产建筑面积约125㎡，以1540元/㎡，杂物间20㎡，以1600元/㎡的价格转让给乙方；乙方签订本协议时应支付给甲方定金20000元，在两个月内或交房时付50%，余下50%（在办理企业房产证的前提下）在2009年8月20日付清；甲方的宿舍楼基本符合政府规划，若干年后如需搬迁，政府补给甲方属乙方的面积补偿（包括土地补偿）归乙方所有，如不足房价款由甲方补足房价款；甲方在一年内必须办理企业房产证，如未能办理企业房产证，余下的50%房价款推迟至办完企业房产证付清，在未办理企业房产证前政府如要拆迁，甲方应赔偿房价款、装修以及总和的月1.5%的利息给乙方，并负违约责任，在未办理企业产权证期间，乙方必须给予保密等内容。上述协议签订后，2008年6月22日，蔡龙景向福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司交纳购房定金20000元，同年8月21日，蔡龙景向福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司交纳购房款76250元，二次缴纳房价款的50%共计96250元，而后，福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司将上述房屋交付给蔡龙景，蔡龙景对房屋装修并使用至今。 2011年10月17日，尤溪县人民政府常务会议研究通过《尤溪县水东片区第四期旧城改建房屋征收补偿方案》，并于2011年10月18日印发执行，对尤溪县水东片区第四期旧城（含案涉房屋）进行改建房屋征收。2013年8月23日，尤溪县住房和城乡规划建设局与福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司签订了《尤溪县水东片区第四期旧城改建房屋征收补偿协议》，对福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司厂区范围内的土地和房屋（含案涉房屋）等进行货币补偿。为此引发纠纷，蔡龙景向本院提起诉讼。 另查明，福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司未办理土地用途变更手续，在厂区工业用地上建设了案涉上述房屋。 本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，但必须遵守法律、行政法规。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。本案中，福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司未经人民政府批准，擅自改变工业用地建设用途，建设宿舍楼并向不特定的人出售，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，双方于2008年6月21日签订的《房产转让协议》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，蔡龙景依无效合同占有、使用的案涉房屋应当返还给福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司，福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司依无效合同取得的房屋购房款96250元，亦应当返还给蔡龙景；福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司向不特定的人出售其未经批准的在工业建设用地上建设的宿舍楼，蔡龙景明知并与福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司达成保密条款，购买了案涉房屋，订立合同过程中双方均有过错，应当各自承担相应的责任。综合来说，福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司应承担相应较大的过错责任，本院酌定福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司除应自行承担无效合同给自身造成的房屋租金等各项损失外，还应承担蔡龙景购房款96250元自2008年8月21日起至实际返还购房款之日止按年利率6%标准计算的资金占用期间的利息损失；合同无效后给蔡龙景造成的装修、购房差价等其他各项损失，蔡龙景应自行承担。福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对抗辩权的放弃，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，蔡龙景诉讼请求中合法合理部分，本院予以支持，不合法、不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司与蔡龙景于2008年6月21日签订的《房产转让协议》无效。 二、福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司应于本判决生效之日起15日内返还蔡龙景购房款96250元，并支付该款自2008年8月21日起至实际返还之日止按年利率6%标准计算的资金占用期间的利息。 三、蔡龙景应于本判决生效之日起15日内将案涉的福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司宿舍楼402室及杂物间腾空返还给福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司。 四、驳回蔡龙景的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17718元，由蔡龙景负担14018元，由福建省尤溪县沈鑫纺织有限公司负担3700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  刘友水 人民陪审员  罗良趾 人民陪审员  洪秀梅 二〇一九年七月十五日 法官助理詹梅榕 书记员张霞 附法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。