青海省海东市乐都区人民法院   执行裁定书   （2019）青0202执异5号   案外人：青海鑫盛隆源房地产开发有限公司。   住所地：西宁市城南新区南京路45号龙田大厦5楼。   统一社会信用代码：91630000698530563G   法定代表人：柳华，该公司总经理。   委托代理人：吴嘉福,男,汉族,该公司销售部经理.   申请执行人：海东天盛小额贷款有限公司。   住所地：乐都区碾伯镇古城大街45号金都名居4楼西。   统一社会信用代码91632123595048782R。   法定代表人：李宗福，该公司执行董事。   委托代理人：柴晓强，该公司业务经理。   委托代理人：周万存，男，汉族，该公司业务经理。   被执行人：赵元合，乐都区居民。   被执行人：王玉萍，乐都区居民。   在本院执行申请执行人海东天盛小额贷款有限公司与被执行人赵元合、王玉萍、赵鸿云、蒲积庆、茹尧春民间借贷纠纷一案中，案外人青海鑫盛隆源房地产开发有限公司对本院查封被执行人赵元合、王玉萍房屋的执行行为不服，于2019年7月10日向本院提出书面异议，请求中止或暂缓本院对该房屋的查封、评估、拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。   案外人青海鑫盛隆源房地产开发有限公司称：乐都区人民法院正在执行申请执行人海东天盛小额贷款有限公司与被执行人赵元合、王玉萍民间借贷纠纷一案中,查封了青海鑫盛隆源房地产开发有限公司所有的位于乐都区鑫盛都市名城7号楼1单元13层1134室的房屋,此前被执行人赵元合、王玉萍于2018年7月14日与青海鑫盛隆源房地产开发有限公司签订了《商品房预售买卖合同》，并支付首期房价款156390元，剩余房款由被异议人赵元合,王玉萍向银行按揭贷款支付，直至2019年5月30日余款340000元仍未支付,申请人依照合同约定以邮寄送达的方式向被异议人赵元合、王玉萍送达书面通知函,告知被异议人:“通知您前来办理结清房款及办妥按揭手续,并以通知函发出之日起7日内为最后期限,如逾期未配合处理,本公司将根据上述合同条款,解除双方买卖合同”。依据合同约定双方现已解除买卖合同,该房产属于青海鑫盛隆源房地产开发有限公司所有，现由于法院查封了该房产,致使青海鑫盛隆源房地产开发有限公司不能充分行使权利,为维护其合法权益,要求本院解除对该房屋的查封,并停止对该房产的评估、拍卖程序。   本院查明，2016年11月15日申请执行人海东天盛小额贷款有限公司与被执行人赵元合、王玉萍、赵鸿云、蒲积庆、茹尧春签订了《借款合同》。和合同约定:被执行人赵元合、王玉萍向申请执行人海东天盛小额贷款有限公司借款20万元,茹尧春签订《担保合同》,蒲积庆、赵鸿云签订《抵押合同》,为此笔贷款提供连带担保责任,期限为6个月,于2017年5月15日到期后五被告未偿还本金20万及利息34467元(利息暂算至2017年8月20日至2018年4月12日止)，申请执行人海东天盛小额贷款有限公司诉至本院，经本院审理，于2018年6月27日作出（2018）青0202民初866号民事调解书，被执行人赵元合、王玉萍承诺于2018年10月30日前给付申请执行人134467元，于2018年12月30日前给付申请执行人100000元,之后利息按实际还款日计算。履行期满后申请执行人海东天盛小额贷款于2019年3月13日向本院申请执行，本院于同日立案执行后，向被执行人赵元合、王玉萍发出执行通知书、报告财产令、缴款通知书等法律文书，责令其二人履行生效法律文书所确定的义务。但被执行人至今未履行,本院于2019年3月20日作出（2019）青0202执177号执行裁定书查封了被执行人赵元合、王玉萍名下的位于乐都区鑫盛都市名城7号楼1单元1134室的房屋，期限为三年。经查，2018年7月14日案外人青海鑫盛隆源房地产开发有限公司与被执行人赵元合、王玉萍签订了商品房预售买卖合同（合同编号：YS20198676，房屋代码：530000），将青海鑫盛隆源房地产开发有限公司建造的位于乐都区鑫盛都市名城7号楼1单元13层1134室的房屋出卖给被执行人赵元合、王玉萍，该房屋总价款496390元，被执行人赵元合、王玉萍已于2018年6月25日前支付首期房价款156390元，余款340000元至今未给付。该合同第八条逾期付款责任中约定逾期付款在15日之内，买卖人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。青海鑫盛隆源房地产开发有限公司于2019年5月30日向被执行人赵元合、王玉萍发出通知函，自该通知送达之日起7日内，被执行人赵元合、王玉萍未支付剩余房款及办理按揭手续。   本院认为，案外人青海鑫盛隆源房地产开发有限公司与被执行人赵元合、王玉萍于2018年7月14日签订的《商品房预售买卖合同》合法有效,且办理了商品房预售合同登记备案,但未办理商品房预告登记。依据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定；“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案外人青海鑫盛隆源房地产开发有限公司与被执行人赵元合、王玉萍虽然签订了《商品房预售买卖合同》，但未办理房屋过户登记手续，且该房屋尚未竣工交付,被执行人赵元合,王玉萍没有实际占有该不动产,已经支付的首付款未超过合同约定总价款的百分之五十,也没有证据证明被执行人赵元合、王玉萍所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋以及本案存在法律规定的未经登记即发生物权变动效力的其他情形，故乐都区鑫盛都市名城*号楼*单元*室房屋的所有权并未转移至被执行人赵元合、王玉萍名下，该房屋的所有权归案外人青海鑫盛隆源房地产开发有限公司所有。另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”据此，对于已经办理商品房买卖预告登记的商品房，人民法院不得执行。但《商品房预售买卖合同》备案登记不等于预告登记本身，不具备预告登记的效力。《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”即预告登记是我国物权法上的一项制度，目的是为了保障债权人将来能够实现物权，进行预告登记以双方当事人的约定为前提，且须当事人向登记机构申请办理。本案中青海鑫盛隆源房地产开发有限公司与赵元合、王玉萍并未约定进行预告登记，双方也没有实际向登记机构申请预告登记。《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”；《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条第一款规定：“申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。”可见，商品房预售时，对预售合同进行登记备案制度属于我国的行政管理制度，且已备案的商品房预售合同是办理预告登记必须提交的材料，商品房预售合同备案并不等于预告登记本身，不产生预告登记的效力。   综上所述，青海鑫盛隆源房地产开发有限公司对位于乐都区鑫盛都市名城*号楼*单元**室的房屋享有所有权，可以排除金钱债权中人民法院针对房屋的强制执行,案外人提出的中止或暂缓执行本案的异议请求合理合法，本院予以支持。依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百五十六条第（二）项、《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）项、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：   中止案外人青海鑫盛隆源房地产开发有限公司所有的位于乐都区鑫盛都市名城*号楼*单元*室房屋的查封。   如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向海东市中级人民法院申请复议。   审判长 马有德   审判员 江 勇   审判员 沈晓庆     二〇一九年七月十一日   书记员 祝艺佳