福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初8770号 原告：厦门毕升印刷厂，住所地福建省厦门市思明区禾祥西路39号，统一社会信用代码91350200155010166H。 法定代表人：郭传能，厂长。 委托诉讼代理人：黄勇清，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江垟，福建自立律师事务所实习律师。 被告：林秀玉，女，1956年10月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：李文益，男，1953年11月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：徐云峰，男，1943年5月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：林祝成，男，1947年10月15日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：蔡静竹，女，1953年1月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：王德军，福建重宇合众律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：方成俊，福建重宇合众律师事务所实习律师。 原告厦门毕升印刷厂（以下称毕升印刷厂）与被告林秀玉、李文益、徐云峰、林祝成、蔡静竹物权保护纠纷一案，本院于2019年4月22日立案，依法适用简易程序公开审理。原告毕升印刷厂的委托诉讼代理人黄勇清、江垟，被告林秀玉、李文益、徐云峰、林祝成及该四被告与蔡静竹的共同委托诉讼代理人王德军、方成俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕升印刷厂向本院提出诉讼请求：1、判令五被告立即向原告返还厦门市禾祥西路禾祥西路35号之三室店面（门牌号为××；2、判令五被告向原告支付占用费（自2018年6月1日起算，按每月8800元计算至前述房屋实际返还之日止）；3、判令由五被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系厦门市禾祥西路35号之四室店面所有权人。1998年2月17日，禾祥西路35号Ａ座禾祥公寓管委会推选四名代表李建科、张良民、蔡荣辉、伍泽赏代表禾祥西路35号Ａ座禾祥业主与原告签订一份《协议书》。《协议书》约定：原告将仓库改成的包括案涉店面在内的两间店面与禾祥业主具有使用权的共摊地交换使用，协议有效期10年，自1998年6月1日至2008年6月1日止。2008年5月30日双方再次签订一份《补充协议书》，甲方由禾祥业主管理处盖章，三位代表签字，约定原协议书的有效期延长10年，即至2018年6月1日止。2018年4月3日，因《补充协议书》中约定的有效期即将届满，原告向禾祥公寓业主管理处寄送《合同到期收回店面告知函》，明确告知该协议到期后将不再与禾祥公寓业主管理处续签，且将收回上述店面，业主管理处应做好搬迁准备。禾祥公寓业主并未提出异议。2018年6月1日，《补充协议书》已经到期，原告有权收回案涉店面。原告要去接管案涉店面时，发现案涉店面被案外人蔡荣辉和祝艳红非法占有，故于2018年8月22日起诉蔡荣辉和祝艳红，并由思明区人民法院立案受理，案号为：（2018）闽0203民初15045号。在该案审理过程中，五被告向法庭出具情况说明并到法庭接受询问形成询问笔录，自认其以禾祥公寓业主代表身份，接管讼争店面并拟委托中介打算重新将店面出租，自认其占有讼争店面的事实。故此，五被告实际占用原告讼争店面的事实清楚。而且，原告与禾祥公寓业主的《补充协议书》已经到期，双方并未就讼争店面重新达成任何协议，禾祥公寓业主无权且也并未要求继续占有讼争店面，五被告在没有授权的情况下，也并无权代表禾祥公寓全体业主作出任何意思表示。故此，五被告占用原告讼争店面是一种非法占有行为，原告有权要求被告返还讼争店面并支付占用费。 林秀玉、李文益、徐云峰、林祝成、蔡静竹辩称，第一、案涉房屋返还义务人是禾祥公寓全体业主，不是本案被告。原告应当起诉全体业主，若原告不追加全体业主参加诉讼，因被告不适格，法庭应当判决驳回原告的起诉。本案案涉房屋系原告依据1998年合同约定交付给禾祥公寓全体业主管理、使用，此后禾祥公寓全体业主内部授权给5位业主即本案5位被告代为管理、使用，5位被告系经全体业主内部授权对案涉房屋进行管理、使用，其代理行为一切后果均由全体业主承担，5位被告虽然是业主之一，其本身不是1998年合同的当事人一方即全体业主，因此，本案诉讼主体结构存在问题。退一步而言，即使按照原告所述5位被告对案涉房屋系非法占有，并未获得全体业主的授权，被告认为，因本案原告的诉请涉及到全体业主的利益问题（包括1998年合同权益以及全体业主共摊地的物权利益等），原告仍然应当追加其他全体业主参加诉讼，无论作为共同被告也好，还是作为第三人也好，总之，全体业主参加诉讼是不可回避的，否则就无法处理涉及到全体业主利益的案涉房屋是否应当返还的问题。若原告坚持不同意追加全体业主参加诉讼的话，被告认为法庭应当判决驳回原告的起诉。此前原告起诉蔡荣辉返还案涉房屋的一审、二审案件中，被告和法庭均多次要求原告起诉全体业主参加诉讼，有利于查明案件事实，尤其是蔡荣辉二审案件中法庭明确告知原告应当撤回起诉后重新起诉全体业主，但原告撤回起诉后至今仍不选择起诉全体业主，其目的就是企图规避1998年协议书第12条约定的合同义务，即印刷厂请求返还案涉房屋的前提是复建南面围墙和东大门，然后原告又将以一审原告未起诉全体业主，故一审法院无权对1998年协议书的内容进行认定为由进行上诉，最终导致案件又撤回起诉或者发回重审。第二、案涉房屋的形成由来。印刷厂的仓库位于禾祥西路35号禾祥公寓大楼的一层，原仓库大门朝北，仓库的南面沿街没有大门。禾祥公寓大楼的主墙至南面有一段围墙，形成宽2-3米的共摊地，印刷厂将南面围墙拆除且将东大门西移之后，形成原仓库沿街，再将原仓库北大门封堵后，在南面开门，形成沿街十几间店面。故此，上述店面是在印刷厂原仓库基础上，加上禾祥公寓业主的共摊地之后得以形成，为平衡各方关系，双方在1998年以书面合同的方式约定，印刷厂将其中2间店面交由禾祥公寓业主使用、管理。且在第12条明文约定双方不再合作续约时，由印刷厂复建南面围墙和东大门，经业主验收后立即返还2间店面，这就是返还店面前提条件的约定，即恢复原状，厦门市民政局也在1998年合同上加盖公章予以确认。1998年合同10年期满后，双方在2008年时又签订了一份补充协议，对于期限进行续签10年，其余条款基本不变。该补充协议上加盖了禾祥公寓业主管理处印章。第三、依据1998年协议书第12条的约定，在原告未能举证证明其已复建南面围墙和东大门的情形下，原告无权主张返还案涉房屋。1998年协议书第12条明文约定，乙方复建围墙和东大门后，经甲方代表验收签字，当即归还上述标的物和五千元信用金。由此可知，原告应当举证证明其已完成合同约定的义务，才有权据此主张返还案涉房屋。第四、原告无权向被告主张占用费。正如前述，在原告未能举证证明其已按照1998年协议书第12条约定完成复建南面围墙和东大门的合同义务，原告无权主张返还案涉房屋，同时也无权主张占用费。综上，原告仅起诉本案5位被告，既存在被告主体不适格问题，在诉讼请求的实体方面也没有事实和法律依据。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 禾祥西路35号101室房屋系毕升印刷厂所有，该房屋位于禾祥西路35号A座禾祥公寓（以下称禾祥公寓）的底层，规划用途为仓库。 1998年2月17日，毕升印刷厂（乙方）与禾祥公寓业主（甲方）就交换使用场地等相关事宜签订一份《协议书》，约定如下：一、乙方拟将其在禾祥西路35号Ａ座禾祥公寓底层仓库改成朝南的商业性店面。为了经营方便，要求使用该公寓南面围墙与该公寓南主墙之间的“公摊地”；拆除该公寓南面围墙；将该公寓的东大门后移，西大门内的值班室西移，甲方同意乙方有条件地使用上述要求。二、乙方应将其由上述所指仓库改成的两间店面（卷门完好独立、有夹层和水电设施，不含其它装修）与甲方具有使用权之“公摊地”交换使用，并应在拆除该公寓南面围墙的前一天将这两间店面交予甲方管理，同时提供这两间店面开业注册所需的选址证明，交换使用后，双方可自用或出租。……十二、本协议届期若双方不再交换使用场地，或由于不可抗御的原因，双方确定须中途中止本协议，乙方应复建该公寓南围墙和其东大门，并承担此项费用。乙方应交给甲方人民币5000元，作为上述信用金，在本协议生效之时一次性交清。若双方确定中途须终止本协议，应给甲方本协议标的物（两间店面）的使用者不少于三个月的搬迁准备期；乙方复建围墙和东大门后，经甲方代表验收签字，当即归还上述标的物和伍仟元信用金。……十四、甲方是由该公寓的业主组成的，作为本协议的签约方，由该公寓管委会推选四名代表（李建科、张良民、蔡荣辉、伍泽尝）参加本协议的签约，以上甲方代表签约、应有甲方业主签字的授权委托书。十五、本协议附件两份：一份是双方认同的以该公寓的红线图为底图，标示本协议的标的物，即交换使用的“公摊地”和两间店面；一份是双方认可的该公寓东大门西大门新建、重建两值班室位置示意图。十六、本协议经双方代表签字盖章并由乙方主管局鉴证后即发生法律效力。该协议甲方落款处由四位代表签字，该协议中还加盖了厦门市民政局公章。上述协议签订后，双方履行合同将禾祥西路35号Ａ座禾祥公寓底层仓库改建成商业店面，毕升印刷厂将其中两间店面（现门牌号分别为禾祥西路35-103、××交付禾祥公寓业主管理。 2008年5月30日，厦门毕升印刷厂（乙方）与禾祥公寓业主（甲方）签订一份《补充协议书》，将原协议书有效期限再延续十年，延期至2018年6月1日止。该补充协议中甲方落款处由三位业主代表签字，并加盖有“禾祥公寓A座业主管理处”印章。该《补充协议书》约定的有限期限届满后，双方未再续期。 2014年8月，禾祥西路35号依照《思明区老旧住宅小区物业管理工作实施方案》等政策文件规定，经三分之二业主签名推荐，成立了以徐云峰、张共华、蔡静竹、林祝成、李文益、林秀玉为成员的无物业小区居民自主管理小组，并向所在社区居委会报备，该小组义务为小区管理服务至今。厦门市思明区鹭江街道对上述情况出具了书面材料证明。 2018年9月，禾祥西路35号共41户业主签署《委托说明书》载明：“我们公寓一直以来都是自主管理，现任的管理人员有徐云峰、林秀玉、林祝成、蔡静竹、李文益五位，他们负责公寓的一切事务。我们所有业主都知道我们的两间店面是用我们全体业主的公摊地（我们房产证上的红线图），与毕生印刷厂交换使用的，我们把这两间店面出租，收取的租金专门用于公寓的卫生保洁、保安、公摊水电费，安装防盗门、防盗监控、日常的、不定期的公寓养护以及配合政府行为等费用。我们无需缴纳物业费，我们这是属于‘以楼养楼’的方式。” 截至本案法庭辩论终结，禾祥公寓尚未成立业主委员会。禾祥西路35-103、禾祥西路35-104店面均以“禾祥公寓A座业主管理处”作为出租方租赁给案外人使用。 本院认为，根据《物权法》第三十四条规定，毕升印刷厂主张被告返还原物，须证明被告无权占有原物的事实。在案证据表明，毕升印刷厂系根据《协议书》约定向禾祥公寓全体业主交付禾祥西路35-103、禾祥西路35-104店面，业主联名签署的《委托说明书》亦表明占有使用上述店面的主体是全体业主。林秀玉、李文益、徐云峰、林祝成、蔡静竹作为经政府有关部门认可及社区居委会备案的无物业小区居民自主管理小组成员，在为全体业主义务管理店面过程中在相关文件材料上签署个人姓名并不代表其系按个人的意思占有使用店面。换言之，林秀玉、李文益、徐云峰、林祝成、蔡静竹并非禾祥西路35-103、禾祥西路35-104店面的实际占有主体，毕升印刷厂主张五人占有店面并要求返还和赔偿损失没有事实依据，对其诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回厦门毕升印刷厂的诉讼请求。 本案案件受理费1110元，由毕升印刷厂负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年七月十二日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。