广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1651号原告：邓赞康，男，汉族，1991年9月5日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：徐科、邓纪华，均系广东荣韬律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码91440101786092161T。法定代表人：郑重，总经理。委托诉讼代理人：余小晔，该公司员工。原告邓赞康与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓赞康的委托诉讼代理人徐科、邓纪华，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余小晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓赞康向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付违约金193833.23元（以总房价1994169元为基数，按每日万分之二的标准，自2017年12月16日起暂计至2019年4月15日，实际计至被告向原告交付符合交房条件的房屋之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买被告出售的从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-138栋2梯201房，原告与被告签订了认购书、广州市商品房买卖合同（预售），同时被告还要求原告签订了一份装修合同。合同签订后，原告已经向被告支付了涉案房屋毛坯房价款及装修款。原告认为被告是为了规避政府限价而将购房款拆分出一部分装修款，被告提供的装修极为简单，与签订的装修合同价格相去甚远。被告要求原告签订装修合同是违法行为，该装修合同应为无效。涉案房屋目前仍然是临时用电，不符合合同约定的交楼条件，被告应承担逾期交楼的违约责任。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称：1、被告不存在迟延交楼的情形，商品房买卖合同约定交楼标准为毛坯房，被告在商品房买卖合同约定交楼时间之前取得竣工验收备案表，符合涉案商品房的交付条件，且原告已确认毛坯房收楼手续，原告主张从2017年12月16日开始计算违约金没有任何合同及法律依据。2、涉案房屋装修款不属于购房款，房款及装修款金额的约定为双方真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人，在购买涉案商品房时选择购买带有装修的商品房并且已委托被告为涉案房屋的装修主体，因此双方签订的认购书、商品房买卖合同及装修合同属于双方当事人真实意思表示不违反法律规定应当合法有效，原告不得以装修款作为计算房款的一部分，即使法院认定装修款为房款的一部分，也不能将全部责任推卸到被告一方，否则有违诚实信用原则，且损害当事人信赖利益。3、原告要求按照总房款1994169元每日万分之二计算违约金没有任何依据。4、永久用电并非法定交楼条件，且原告已经同意使用临时用电，双方签署商品房买卖合同补充协议6.3款已明确约定原告同意被告以临时设施或服务取代，不影响原告居住前提，原告不得以此为由主张赔偿或者拒绝收楼。最后，即使法院认为被告存在逾期交楼情形，被告认为逾期交楼违约金计算标准应按照同地段租金一半计算。经审理查明：2017年9月17日，原告作为认购方与被告作为出售方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，内容为：认购物业为雅居乐名门半岛花园三期四组团L138栋2梯201房，售价为1169581元，于2017年12月15日前交付使用。认购方自愿选择豪华装修的装修标准，认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修总价为824588元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的11个月，装修款的支付方式为分期付款，第一期装修款258102元须于2017年9月24日前付清，第二期装修款344136元须于2017年3月17日前付清，第三期装修款222350元须于2018年9月17日前付清。2017年9月24日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-138栋2梯201房的涉案房屋；建筑面积132.43平方米；单价为每平方米9983.62元，总金额为1169581元；原告以按揭贷款方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件七补充协议第九条处理。《补充协议》第五条约定：5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，原告同意办理收楼手续。原告在办理商品房交接手续时，除原告能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告外，被告应按收楼通知书指定日期完成向原告交付该商品房的义务，原告不接收时，被告不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。原告在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由原告一次性书面提出异议，由被告负责保修，但该异议不成为原告拒绝收楼的抗辩理由。5.6原告按照被告的通知办理该房屋交接验收手续时，若原告认为被告的交付不符合约定但仍签署房屋交接验收单的，视为原告同意对合同约定交付标准的变更。第六条约定：6.3小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告正常居住为前提，在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。第九条约定：9.1被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；被告以同等或更高品质的材料、设备替代的，视为符合双方约定标准。9.2如在房屋交接时，房屋套内的装饰、设备虽存有瑕疵或与合同约定不符，但不影响房屋正常使用的，原告同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔，被告应对存在的问题予以整改或提供整改方案（包括但不限于更换未达到合同约定标准的装饰、设备）。9.3最终所交付房屋的建材标准均以买卖合同附件六约定为准，样板房内装饰装修及设施等不作为交付标准。9.8被告交付商品房标准为毛坯，被告以毛坯现状交楼，具体详见《商品房买卖合同》附件六。第十七条约定：17.7鉴于原告购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，原告收楼后委托被告进行装修（原告授权被告可聘请有装修资质的装修合同为其所购房屋进行装修），并同时与被告签订《装修合同》，原告与被告双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即：如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，约定：原告与被告双方就原告购买的雅居乐名门半岛花园-三期四组团L138栋2梯201房涉案房屋的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条、装修工程位置：三期四组团L138栋2梯201房；第二条、委托事项：被告及被告聘请的第三方（以下统称为甲方，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以被告实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为824588元，第一期装修款247376元须于2017年9月24日前付清；第二期装修款329835元须于2018年3月17日前付清；第三期装修款247377元须于2018年9月17日前付清。第六条、装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年11月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原告与被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。第十条、其他：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。同日，原告向被告签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收雅居乐名门半岛三期四组团L138栋2梯201房单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2018年11月15日（装修合同约定时间）开始计算。同日，原告向被告签署《委托确认书》，内容为：原告于2017年9月24日向被告购买三期四组团L138栋2梯201房，并与被告签订（编号为20170924324X）《商品房买卖合同》及补充协议（下称买卖合同）。因原告委托被告进行装修，故现原告委托被告进行毛坯收楼。原告在业主签名确认处签字。上述合同签订后，原告已支付了全部装修款824588元及全部购房款1169581元。在庭审中，被告亦确认原告已按合同向被告支付涉案房屋的购房款和装修款。被告于2018年11月8日向原告发出《收楼通知书》。庭审中，被告确认涉案房屋的用电标准为临时用电。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案存在以下几个问题：第一，关于原告与被告签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》的效力及涉案房屋总价款的问题。被告与原告在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的同时又要求原告与其签订了2017年9月24日的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款1169581元，一部分为装修价款824588元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，被告与原告签订装修合同为虚假意思表示，且有违法嫌疑，故原告与被告在2017年9月24日签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》应为无效。但是，双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为1994169元。因此，原告主张以房屋交易价款1994169元作为计算逾期交楼违约金的基数，依法有据，本院予以支持。第二，关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案原告作为买受人依约支付了房款，被告作为出卖人应转移房屋所有权给原告，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故被告提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，由于被告为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。第三，被告应否向原告承担逾期交楼的违约责任问题。双方签订的商品房买卖合同约定被告应当在2017年12月15日前向原告交付毛坯房，但综合双方的合同及付款情况，被告应向原告交付的是装修完毕的涉案房屋，考虑到装修需要一定的施工时间，故本院认为应参照双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》载明的交付日期即2018年11月15日作为被告应向原告交付涉案房屋的日期。但截止本案一审辩论终结前，涉案房屋尚未符合交楼标准，故被告应自2018年11月16日起向原告承担逾期交房违约责任。原告主张的2018年11月16日之前的违约金，本院不予支持。鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故本院仅支持原告主张的自2018年11月16日起至原告向本院起诉之日即2019年4月16日的违约金。2019年4月16日之后的违约金，原告可另行主张。第四，违约金的计算问题。根据双方的合同约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。本院支持的自2018年11月16日起至2019年4月16日止的违约金，未超过180天，故该段时间段应该按已付楼款总额1994169元的每日0.1‰的标准计算违约金。对于原告超出该范围及标准主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金每日按照总房款1994169元的万分之一为标准，从2018年11月16日起计算至2019年4月16日止）给原告邓赞康；二、驳回原告邓赞康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2088元，由原告邓赞康负担1809元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  焦梦云二〇一九年七月十二日书记员  陈振文