山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4131号 原告：羊双，女，1976年6月1日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：程晓，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东火炬置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370112664868662T。 法定代表人：陈岭，董事长。 委托诉讼代理人：罗浩，泰和泰（济南）律师事务所律师。 原告羊双与被告山东火炬置业有限公司（以下简称火炬置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理，原告羊双的委托诉讼代理人程晓，被告火炬置业的委托诉讼代理人罗浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 羊双向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令火炬置业支付羊双逾期交房的违约金63787元，并支付逾期支付的利息，自2019年4月25日起至火炬置业全部偿付之日止，按中国银行同期贷款利率计算；2.本案诉讼费用由火炬置业承担。事实与理由：2010年8月25日，羊双购买火炬置业开发的济南市历城区港沟街道大官庄村火炬东第项目住宅一套，房号为xx。2016年6月12日，因火炬置业公司逾期交房，双方达成《补充协议书》，根据协议，火炬置业应支付羊双因逾期交房的违约金63787元。但火炬置业却至今未付相关费用，为维护羊双的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 火炬置业辩称，本公司需要核实羊双与火炬置业签订的商品房买卖合同、收款收据、付款凭证及补充协议书的原件等证据，综合认定双方是否存在真实的商品房买卖合同关系。双方签订的补充协议书约定的逾期交房违约金过高，已超过给羊双造成的实际损失，本公司无力承担，请求降低。虽然补充协议书约定了逾期交房违约金数额，但未就该违约金约定具体的给付时间，本案羊双在起诉前并未向本公司主张过该违约金，故诉求逾期支付的利息无法律依据。 经审理本院认定事实如下： 1.2010年8月25日，济南火炬置业有限公司（出卖人）与羊双（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同第一条对项目建筑依据进行了说明：出卖人以出让方式取得位于济南市历城区港沟镇大官庄村地块的土地使用权，土地使用权证号为历城国用（2008）第0500140号。该地块土地面积为154741平方米，规划用途为居住用地，土地使用年限自2008年10月29日至2078年6月19日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为火炬东第。开发项目经营权证明号为济建开证许字第2010-001号建设工程规划许可证号为建字第370112200900206号，施工许可证号为20100036。第二条对商品房销售依据进行约定，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为济建开预许字第（2010）080号。第三条约定，买受人购买的商品房为xx，建筑面积88.29㎡，单价3420.52元/㎡,房屋金额为301998元；地下储藏室面积9.46㎡，单价2200元/㎡，金额20812元；房屋与附属物总价款322810元。第八条约定了房屋交付期限，出卖人应当在2012年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房按照2000年颁布的《建设工程质量管理条例》由五大质量责任主体签字验收合格。并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2.（1）因政府规划等行政部门对项目进行调整导致工期延误的，以及因市政配套设施的批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；（2）因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；（3）施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；（4）买受人未按本合同约定期限付款的；（5）其他非出卖人所能控制的因素。3、由于上述1、2项所列情形，出卖人可据实予以延期交付且不承担违约责任。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 2.2010年9月8日，济南火炬置业有限公司向羊双出具编号为9056360的收据一份，载明：“交款单位羊双收款方式刷卡人民币（大写）叁拾贰万贰仟捌佰壹拾元整￥322810”火炬置业在该收据上加盖财务专用章。 3.2011年1月4日，济南火炬置业有限公司工商登记的企业名称变更为山东火炬置业有限公司（火炬置业）。 4.2016年6月12日，火炬置业将火炬东第xx房屋交付给羊双，火炬置业并向羊双出具编号为7567009的收据一份，载明：“交款单位羊双收款方式人民币（大写）贰佰伍拾元整￥250收款事由代收有线电视开户费1-2-1903”，火炬置业在该收据上加盖财务专用章。 5.2016年6月12日，火炬置业（出卖人甲方）与羊双（买受人乙方）签订《补充协议书》一份，协议约定：“一、在交房结算时，甲方应向乙方支付的相关费用如下：根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》中第八条规定，因规划调整、市政配套延期及高温降雨等因素影响施工天数为320天（其中因规划调整影响102天，高温降雨影响38天，市政配套影响180天），扣除上述免责天数后，截至乙方所购房屋交房之日，即2015年8月31日止产生的逾期交房的违约金总额63787元。二、在交房结算时，乙方应向甲方支付的相关费用如下：1、乙方交纳暖气开户及热力表费用合计金额0元。（注：暖气开户费78元/㎡,热力表2450元/户）；2、乙方交纳燃气开户费0元/户；3、乙方交纳有线电视开户费用250元/户；上述相关费用经结算后乙方应当支付给甲方费用总额为250元。三、乙方自愿收房，并认可应收房时间为2015年8月31日，同意在交房时依据本协议第二条约定缴纳相关费用后，办理收房手续。四、经乙方查看确认甲方交付的房屋符合双方协商确认的交房条件，并认可所交房屋的状况。本协议签订后，除本协议约定的甲方应向乙方支付的款项外，乙方不得以延期交房或交房不符合《商品房买卖合同》约定为由向甲方主张其他任何权利。五、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，如与《商品房买卖合同》约定不一致，以本补充协议约定的内容为准。” 6.羊双与火炬置业均认可本次诉讼逾期交房违约金63787元，系根据羊双与火炬置业签订的补充协议的约定，火炬置业在涉案房屋未实际交房的情况下，约定交房日为2015年8月31日，自逾期交房之日2012年2月1日起至约定的交房日2015年8月31日，扣除因规划调整、市政配套延期及高温降雨等因素影响施工天数320天，违约金63787元＝总房款322810元×总房款日万分之二的标准64.562元（合同第九条约定）×逾期交房天数988天。 本院认为，火炬置业与羊双签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，火炬置业与羊双应按合同约定履行各自的合同义务。本案立案时确定的案由是房屋买卖合同纠纷，经审理查明，本案系羊双依据商品房买卖合同针对开发商火炬置业提出的诉讼，其诉讼请求为判令火炬置业依据商品房买卖合同承担违约责任。故此，本院依法将本案案由变更为商品房销售合同纠纷。涉案房屋约定的交房日期为2012年1月31日，火炬置业未按期交房应根据合同约定承担逾期交房的违约责任。火炬置业与羊双于2016年6月12日签订了补充协议，对逾期交房的违约天数及支付违约金的标准均作出了明确约定，该补充协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，且以该补偿协议约定的逾期交房的违约金来计算本案的逾期交房违约金。羊双主张火炬置业应向其支付逾期交房违约金63787元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的约定，火炬置业扣除320天后且在涉案房屋未交付的情况下约定逾期交房的违约时间截止至2015年8月31日，且约定羊双不得以延期交房向火炬置业主张任何权利，该补充协议中双方约定的违约金要少于火炬置业按商品房买卖合同约定应承担的违约金，火炬置业辩称该63787元违约金过高并要求调低，无事实依据，本院不予支持。根据补充协议火炬置业与羊双并未对该63787元违约金支付的时间进行约定，而该补充协议签订的时间为2016年6月12日，该违约金系发生在2015年8月31日之前的违约金，该违约金系合同之债，双方对履行期限约定不明确的，羊双作为债权人可以随时要求履行。羊双自2019年5月8日向本院提起诉讼，其主张按中国人民银行同期贷款利率的标准自起诉之日至该违约金实际支付之日止的利息，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告山东火炬置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告羊双支付逾期交房违约金63787元及利息（以63787元为基数，自2019年5月8日起至该违约金实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、驳回原告羊双的其他诉讼请求。 案件受理费1394元，减半收取697元，由被告山东火炬置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张俊丽 二〇一九年七月二十九日 书记员  张雨晴