福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初1851号 原告：厦门联和置业发展有限公司，住所地福建省厦门市集美区集美大道68号第一层之二。 法定代表人：孙立志，总经理。 委托诉讼代理人：陈耿阳、李琳琳，福建明鼎律师事务所律师。 被告：高浔，男，1972年12月8日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告厦门联和置业发展有限公司（以下简称联合置业公司）与被告高浔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联合置业公司的委托诉讼代理人陈耿阳、李琳琳，被告高浔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联合置业公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认自2018年6月15日起解除双方于2017年12月18日签订的《场地租赁合同》；2.判决高浔向联合置业公司支付2018年2月1日至2018年6月15日期间租金324000元（即72000元＊45个月）及逾期付款违约金97200元（按逾期交付租金3240元的30％计算）；3.判决高浔自2018年6月15日起至实际交还场地之日止，按照72000元／每月的标准向联合置业公司支付房屋占用费暂计至2019年3月30日为612000元）；4.判决高浔向联合置业公司支付拖欠的2018年1月至2018年6月期间自来水费53740元、电费6775．70元（详见附件《水电费计算明细》）；5.本案诉讼费由高浔承担。事实与理由:2017年12月18日，原被告双方订立《场地租赁合同》（以下简称合同”），合同约定联合置业公司将其所有的位于集美北部工业区JM9205地块的8000平方米场地出租给高浔作为停车场、洗车等使用，租赁期限为2018年2月1日至2019年1月31日，每月的租金应于每月1日前支付，租赁期间，高浔负责交付水电费。合同还约定，若高浔延迟支付租金超过7日，则联合置业公司每天有权按迟付租金部份的干分之三支付逾期付款违约金，拖欠月租金超过一个月的，联合置业公司有权解除合同。合同签订后，联合置业公司如期交付场地，但高浔却未向联合置业公司支付任何一期的租金、由于高浔严重违反了双方合同约定，联合置业公司于2018年6月8日向高浔付出《律师函》，通知高浔双方合同于2018年6月15日解除。但此后，高浔依旧拒绝付款，双方也一直未办理场地的移交手续。此外高浔在租赁期间共拖欠水费537.40元元，电费6775.70元，高浔亦应将该费用支付给原告。为维护自己的合法权利，联合置业公司特依据《中华人民共和国合同法》等规定向法院起诉，请求法院判如所请。 高浔辩称，2017年12月18日我与孙立志双方口头约定首次合同从2018年2月1日目起至2019年1月31日止，以后每年签一次合同，直至场地被政府征用。孙立志让他的员工吴书雄把租赁合同发给我，双方签定关于厦门联和置业发展有限公司场地的租赁合同，其中我本人在租赁合同上签字，孙立志让吴书雄盖公司公章后将合同交给我。2017年12月18日，我通过海峡手机银行从海峡银行卡转了5万元给孙立志；2017年12月27日，我通过建行手机银行从建行卡转了5万元给孙立志；共计转款10万元。从2017年10月开始，我跟孙立志就场地租赁一事进行了10次以上的沟通（平均每周1至2次），到12月18日签定合同，这段时间都是我和孙立志两个人直接、单独沟通，其中2017年10月初至2017年11月中句，沟通地点集美凤麟花园孙立志的办公室；2017年11月中旬以后，沟通地点为厦门联和置业发展有限公司孙立志新建的办公室；沟通内容主要是场地如何使用和如何让场地发挥最大价值，比如：停车场、修理厂、充电桩、洗车广告牌等汽车后市场服务，以及驾校、广告牌等配套服务。我与孙立志沟通这几个月来，没有第三人参与沟通并提出任何意见。合同签订后，我和另一名股东对场地的使用开展紧张的、密集的治谈。至12月25日，初步确定了一家驾校进驻（使用面积约2000平）、一家修理厂进驻（使用原场地的一楼框架结构，约550平）、一家充电桩公司进驻（约20个充电桩，占用20个停车位）、一家自动洗车设备公司进驻（进驻4套自动洗车设备，占用8个停车位）。2017年12月27日，我跟孙立志就场地硬化、垃圾清理、场地钉子冒出路面、场地面向集美大道一侧大门口的硬化和清理现有水泥路面存在高低落差、车辆的进出通道、场地用电用水及场地的使用规划等进行再沟通，此时孙立志一位开驾校的朋友过来喝茶（此前见过一至两次，但从未发表过任何意见），听到我们的谈话内容，跟孙立志说场地不要做驾校，对他的生意有影响，然后离开了。那天谈话结束后，孙立志送我到门口并特意交代我：“场地不要做驾校了，看能不能做别的。”在这种情况下，再加上临近2018年春节，场地急需硬化完工，我和股东商量后决定专心做场地硬化施工，终于赶在2018年春节前一周（2月7日），完成了场地硬化、场地钉子拔除、场地照明、场地保安值班室、场地监控、场地通水电、场地安装智能停车设备、场地划线等工作，暂停了场地的其他工作。2018年春节后，经与孙立志沟通，场地的其他对接工作继续开展，3月初，一家修理厂进驻，并对场地的一楼架空层进行简单装修（照明、隔办公室、广告牌等），3月10日（具体目期可能有偏差一至两天）晚上9点半左右，孙立志打电话给我，说“广告牌做的大高了，要把广告牌的高度降下来。”我立即从岛内开车到场地，经现场查看，比原墙壁高出约50公分，经与修理厂沟通，同意降低广告牌高度。3月11日（具体日期可能有偏差两至三天）中午，孙立志给我打电话，说“广告牌先不要动，也不要装修，等我通知。”我立即电话告知了修理厂，修理厂表示配修理厂的事情至2018年3月底没有进展，转眼到了4月，这中间我和孙立志多次泡茶或电话沟通，从孙立志处得知该处一楼架空层地段可能受地铁6号线的影响，面临拆迁，时间可能很快、也可能一至两年。孙立志说：“等地铁6号线确定了消息再做，没必要浪费钱、浪费时间。”经与孙立志沟通，与此同时，充电桩项目、自动洗车项目等全部暂停，等待明确消息。至2018年4月中旬，我跟孙立志在他办公室泡茶时，此事还没有准确的消息，孙立志说：“主要原因是地铁6号线暂停施工，2018年4月20日（具体日期可能有偏差一至两天）下午在孙立志办公室，双方谈到了停车场的现状，孙立志说：“这样下去也不是办法，你欠的租金也不用再交了，水电费也没多少钱，不用交了，我个人补贴你5万元，你把场地投资的设备清走，场地还给我，你看这样行不行？”（并与第二天将以上内容发了微信给我，但该微信内容由于手机2018年7月10丢失而清空）我说我考虑一下。我说我考虑一下的主要原因是场地建设费用支出太大，原计划15万左右，实际支出311700元，超出了预算1倍以上。具体费用：1、场地硬化2200平，每平米60元，计132000元；2、通水通电：18000元；3、照明设备：1200元；4、监控设备：6500元；5、保安办公室、监控室、厨房等27000元；6、场地停车位划线、进出停车场指示标志划线等：22000元；7、保安室大门修整、场地钉子切除、垃圾清理等5000元；8、租金：100000元。但是我当时并非觉得孙立志5万元给我大少，当时主要是想怎么把场地的价值发挥出来，想一切办法减少双方的损失。2018年5月1日早上8点30分左右（具体日期可能有偏差至两天），孙立志给我打电话，说“这两天把这个事情确定下，我个人补贴你10万元，你久的租金不用交了，水电费也不用交了，但是把设备全部撤走、把车场的车辆清走，这两天尽快确定。”我觉得这个事情再拖下去已无意义，而且孙立志有一直站在我的角度替我考虑，当即在电话里回复孙立志“没有问题。双方约定5月4日下午在他办公室碰面，同时双方在电话里约定给我10－15天的时间清理设备和车辆。孙立志回复说“这个没有问题。”2018年5月4日下午我给孙立志打了多次电话，电话均接通但是无人接听。此后20多天，我每天都有给孙立志打电话，或者发微信，或者直接去他的办公室找他，但是电话均无人接听，微信没有回复，办公室关门。2018年5月底，孙立志的女儿让人跟我联系，我当时在泉州办事，立刻从泉州回到厦门与孙立志女儿见面，孙立志女儿要求：一是立刻付租金和违约金；二是场地另有它用，立即把场地清空。我把我跟孙立志的沟通、微信以及聊天内容等大致跟孙立志女儿说了，但是孙立志女儿说现在是她在管理，如果她以前知道孙立志把场地出租出去，她是不同意出租的。我知道此事很不好谈，但是即使是这样，我积极跟孙立志女儿通过电话、短信沟通，希望能按照孙立志的意思，双方减少损失，尽最大努力尽快处理。2018年6月初，有三、四个人堵在停车场门口，并且在停车场内发宣传单，说我欠款不交，停车场关闭，让车主把车开走，导致停车场车主打电话报警，警察到达后认为此事应是我和孙立志之间来处理，遂要求所有人马上离开。此事发生后，我主动找孙立志的女儿沟通，在孙立志的办公室，我、孙立志女儿、孙立志女婿三个人口头约定，该场地孙立志的女儿要使用，该场地的相关费用由孙立志跟我之间解决，停车场最迟于6月30日关闭。我当时的想法是，先关闭停车场，不把矛盾进一步激化，同时让已在停车场内的车主有一点时间去找车位。并且希望在这段时间内，等待孙立志出现，只要孙立志出现了，此事一定能圆满解决。6月21日，再次发生几个人到停车场发宣传单，说我欠款不交，赶走停车场车主的行为。车主和保安纷纷打电话过来，并且或者直接去他的办公室找他，但是电话均无人接听，微信没有回复，办公室关门。6月21日，再次发生几个人到停车场发宣传单，说我欠款不交，赶走停车场车主的行为。车主和保安纷纷打电话过来，并且情绪非常激动。由于跟孙立志联系不上，遂决定当天对所有车辆进行了清理、并对所有车辆做了退款处理。6月21日后，停车场两个大门被封闭。从2018年3月中旬至2018年4月中句，孙立志公司的财务人员和吴书雄有给我打电话，询问场地租金事情。我跟财务人员不熟悉，没有说太多；但是我有跟吴书雄把场地当前的实际情况告知他。2018年4月中旬后，以上两人没有再给我打电话。从2018年5月15日至2018年6月14日，吴书雄发微信给我，告知我场地要交租金。我一方面很奇怪，为什么跟孙立志说好的事情，怎么一下子全变了；另一方面我将孙立志的意思通过文字告知了吴书雄：书记（孙立志）说我这边退出，保留设施、设备（此处笔误，应为清理设施、设备），停车场硬件设施建设的钱抵房租，他给我5万元钱。吴书雄回复：股东意思，一切按合同执行。2019年4月22日，我接到李律师的电话，说停车场要使用，里面还有我的东西，要清理。我告知李律师，2018年6月21日所有车辆均通知离场，并对所有车辆做了清理和退费，且停车场两个大门封闭，确定没有我的任何东西在里面。李律师提醒我说确实有东西在里面，我说如果有的话，那就是一辆别人的车因为车主出差在外，没有来得及开走，等他过来开的时候，两个大门都封闭了，车主当时有给我打电话，我告诉他要尽快想办法开出来。后来就没有再联系了。经4月22日我与车主（胡敏：180××××8566）证实，确实如此；遂立刻告知车主，停车场要使用，车子赶紧开走；车主询问两个大门封闭，如何将车开出。我将此情况通过电话告知了李律师，李律师回复说：“这几天确定把车开出来的方法和具体时间。”我又将此情况回复了车主。4月29日下午2：30左右，我到现场配合李律师、车主将该车辆从内门拖走。该场地自2018年3月开始正式运营，至2018年6月21日止，月租车停放每个月平均70辆，临时车停放非常少，原计划300个停车位，只停了三分之一不到，且因为各项配套不到位，经营一直没有好转，每月严重亏损。因为场地运作不良及场地所面临的实际情况，另一个股东在2018年6月底就撤股了；而且由于投资超过预期，场地硬化的费用，至今还有6万多元未结清。孙立志所说的我所久的租金不需要我交，他个人再补贴我10万元的方案，是从该场地的实际情况出发，同时也是照顾体贴我的最佳方案。但很可惜，事情竟演变到今天的样子。由于2018年7月10日手机丢失，导致所有手机资料全部被清空。通过技术手段，恢复了部分聊天记录，其中包括我与吴书雄的微信聊天记录，手机其他相关信息还在恢复中。以上所述均为事实，如果与事实有偏差，我愿意承担一切法律责任！ 经审理查明： 联合置业公司与高浔于2017年12月18日签订《场地租赁合同》，约定联合置业公司将坐落在厦门市集美区面积为8000平方米的场地出租给高浔作为停车场、洗车使用。租赁期限为一年，自2018年2月1日起至2019年1月31日止，联合置业公司于2017年12月18日将该场地交付高浔使用。合同约定租金为每平方米9元/月，租金每月为72000元。基于该场地个别部位需要平整、水泥硬化、划线、安装停车设备、监控等，联合置业公司同意高浔自2018年2月1日起开始计付租金。合同还约定，甲方须保证该场地的土地使用权权属清楚，并享有处分该场地的权利。合同第五条违约责任约定：如乙方拖欠应付甲方租金超过7日，甲方按每日3‰计收乙方应交而未交的滞纳金；如乙方未经甲方同意，拖欠租金超过一个月以上的，甲方有权单方解除合同，收回场地，乙方应向甲方支付应付未付租金的20%作为违约金，如因乙方擅自转租该场地，合同取消甲方直接收回该场地。如甲方因建设需要等不可抗力需要收回场地，可随时收回场地，甲方不需要承担任何责任。 合同签订当场高浔便向孙立志转账5万元，后又于2017年12月27日向孙立志转账5万元，联合置业公司向高浔交付了场地。场地交付后高浔便开始进行场地硬化、垃圾清理等工作。合同约定的租赁期限内，高浔将案涉场地作为停车场和洗车使用，至2018年4月中旬，高浔未按期支付租金以及水电费等费用。 后经孙立志和高浔沟通，高浔同意将场地清理后交还给联合置业公司，联合置业公司通过发律师函等做法让高浔在6月30日前关闭停车场、停止场地的使用。高浔遂清理场地、将车辆移出场地，仅剩一辆车未在6月21日前开出场地。联合置业公司也于6月8日向高浔发出律师函，通知高浔解除与之签订的租赁合同。之后联合置业公司封锁大门，场地完全被封锁。至2019年4月29日，联合置业公司与高浔配合将场地内的车辆清理。 以上事实，有联合置业公司依法提交的《场地租赁合同》、国有土地使用证、水电费发票、律师函。快递底单及邮件跟踪查询单作为证据，高浔对上述证据均无异议。高浔依法提交微信聊天记录、场地租赁说明、对账单、报警回执作为证据，联合置业公司对上述证据均无异议。本院经审查后对联合置业公司和高浔提供证据三性予以确认。 综上所述，本院认为，本案系追讨租金引起的租赁合同纠纷。联合置业公司与高浔签订的《场地租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同约定及法律规定全面履行合同义务。联合置业公司作为出租方，已按合同约定将案涉场地交付给高浔使用；高浔作为承租方，亦应依约支付租金。高浔自合同签订以来交付租金10万元后再未支付一期租金，因此联合置业公司主张其支付欠付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。高浔未按合同约定支付租金已经构成违约，应当承担违约责任。联合置业公司主张高浔支付逾期付款违约金，本院认为，根据双方关于“如乙方拖欠支付甲方租金超过7日，甲方按每日3‰计收乙方应交未交款的滞纳金”的约定，联合置业公司现主动将违约金计算标准调整为交付租金的30%，系其对自身权利的处分，且不违反法律的规定，本院予以支持。 联合置业公司据此主张解除合同，且于2018年6月8日向高浔发出解除合同的通知，该通知于2018年6月15日到达高浔处，根据《合同法》对于当事人解除合同的规定以及合同约定的解除合同的事项，合同应当于2018年6月15日解除，因此对于联合置业公司主张解除合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 至于水电费，双方合同约定由高浔承担该项费用，且联合置业公司出具的发票证明自2018年1月至2018年6月，高浔共拖欠水电费共计6775.70元，对于该笔款项，高浔应当偿还，因此联合置业公司要求高浔支付拖欠的水电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 此外，联合置业公司还主张高浔支付自2018年6月15日至2019年4月29日的场地占用费，根据双方庭审供述以及本院认定的证据来看，自2018年4月22日联合置业公司通过律师向高浔通知要其清理场地以来，至2018年6月21日联合置业公司在场地内张贴清空告示并封锁大门，在此期间场地基本清空，仅剩一辆车未清理出去，本院认为不影响联合置业公司场地的使用。同时合同已于2018年6月15日解除，合同解除后高浔应当返还场地的使用权，因此本院认为自2018年6月15日至2018年6月21日期间应当支付场地占用费。联合置业公司认定占用费的标准为72000元/月，按照合同约定的租金标准为72000元/月，因此认定标准并无不当，本院支持联合置业公司占用费的计算标准。因此在本案中，占用费的计算按照72000元/月的标准，即2400元/天，2400元*8天=19200元。对于联合置业公司主张的超过该期间的部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、厦门联和置业发展有限公司与高浔于2017年12月18日签订的《场地租赁合同》于2018年6月15日解除； 二、被告高浔应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联和置业发展有限公司支付2018年2月1日至2018年6月15日期间租金324000元（扣除已支付的10万元）及逾期付款违约金97200元； 三、被告高浔应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联和置业发展有限公司支付场地占用费19200元（按2400元/天的标准，自2018年6月15日起计至2018年6月21日止）； 四、被告高浔应于本判决生效之日起十日内向原告厦门联和置业发展有限公司支付欠付水费、电费共计6775.70元。 六、驳回原告厦门联和置业发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14165元，减半收取7083元，由原告厦门联和置业发展有限公司负担3046元，由被告高浔负担4037元，应于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 王 峰 二〇一九年七月九日 书记员 陈达旺 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。” 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”