四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1304民初573号 原告（申请执行人）：任开茂，男，1971年5月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告（案外人）：陈瑞蓉，女，1980年5月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：姚秀，四川泰宇律师事务所律师。 第三人（被执行人）：苟定奎，男，1975年5月6日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 第三人（被执行人）：刘恒，男，1973年10月6日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川南充正林机械化工程有限公司，住所地南充市嘉陵区玉泉路**。 法定代表人：易凡，执行董事。 原告任开茂与被告陈瑞蓉、第三人苟定奎、刘恒、四川南充正林机械化工程有限公司（以下简称正林机械化公司）执行异议之诉一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告任开茂、被告陈瑞蓉的委托诉讼代理人姚秀、被告刘恒的委托诉讼代理人邓伟杰到庭参加了诉讼。第三人刘恒、正林机械化公司，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告任开茂向本院提出诉讼请求：1.请求法院准许在（2017）川1304执671号案件中对坐落于南充市高坪区天来豪庭×幢×单元××层×号住宅房的执行；2.二被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原告与第三人苟定奎、刘恒、正林机械化公司民间借贷纠纷一案，南充市嘉陵区人民法院（以下简称嘉陵法院）于2017年作出了（2016）川1304民初1880号民事判决，判决第三人归还原告借款200万元及利息。诉讼中，原告申请嘉陵法院依法查封了南充市高坪区天来豪庭×幢×单元××层×号住宅房。判决发生法律效力后，原告向嘉陵法院申请了强制执行，嘉陵法院于2018年8月31日作出了（2017）川1304执671号之三执行裁定，裁定继续查封上述房屋。被告陈瑞蓉称其与苟定奎存在债权债务关系，苟定奎在嘉陵法院查封上述房屋前已将该房屋抵偿给自己，于是被告于2019年1月向嘉陵法院提出执行异议，嘉陵法院于2019年1月18日作出（2019）川1304执异1号执行裁定，中止对坐落于南充市高坪区天来豪庭×幢×单元××层×号住宅房的执行。原告认为，被告自称苟定奎已将该房屋抵偿给自己不是事实，南充市顺庆区人民法院（以下简称顺庆法院）出具的《情况说明》不真实，现顺庆法院拟撤销其作出的《情况说明》。所以，嘉陵法院作出的（2019）川1304执异1号执行裁定错误。据此，为维护原告的合法权益，现根据相关规定，特向法院起诉，恳请支持原告的诉讼请求。 被告陈瑞蓉辩称，被告与第三人苟定奎、丁小娟于2014年因苟定奎、丁小娟欠被告300万元，通过顺庆法院审理并查封了苟定奎的两套住房，该案生效后，于2015年向顺庆法院申请执行，在执行过程中顺庆法院委托评估机构对南充市高坪区天来豪庭×幢×单元××层×号住宅房进行评估，评估价为54.5万元，在执行过程中，经执行法官张建新组织，根据评估价值，陈瑞蓉与苟定奎、丁小娟达成了以房屋补偿抵扣部分借款的方式进行和解，并于5月30日签订《房屋买卖协议》，执行法官张建新在该协议上签字，备注属实。该买卖协议约定尚欠银行按揭款13万余元，从合同签订之日起由买受人陈国荣支付，丁小娟将案涉房屋的门禁卡、钥匙及房屋交付给陈瑞蓉使用至今，陈瑞蓉将银行的按揭款全部还完后，取得了房屋的所有权证，陈瑞蓉与苟定奎、丁小娟在执行阶段通过执行法官组织协调达成的房屋买卖协议有效，不损害任何第三人的利益，房屋也实际交付陈瑞蓉使用至今，根据有关规定，应当排除执行，驳回原告的诉讼请求。同时，原告起诉时间是2019年2月2日，顺庆法院作出执异6号裁定时间是2019年2月18日，原告起诉时在诉状中怎么知道顺庆法院要撤销其向嘉陵法院出具的《情况说明》，说明存在关系案、人情案等。 第三人刘恒述称，与我无关。 第三人苟定奎、正林机械化公司未到庭，亦无述称和举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录,本院认定案件事实如下： 原告任开茂诉第三人苟定奎、四川南充正林机械化工程有限公司（以下简称正林机械公司）、刘恒民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，在审理过程中，原告任开茂于2016年9月20日向本院申请财产保全，本院于同日作出（2016）川1304民初1880号民事裁定书，裁定查封了第三人苟定奎与丁小娟共有的位于南充市高坪区天来豪庭×幢×单元××层×号住宅（产权证号0×××8，以下简称案涉房屋）和第三人苟定奎所有的位于南充市嘉陵区玉泉路××号×幢×单元×层×-×号住宅（产权证号00××84）各一套，查封期限为两年，该案经审理，本院于2017年2月6日作出（2016）川1304民初1880号民事判决，判决第三人苟定奎偿还原告借款本金200万元及利息,第三人正林机械公司、刘恒负连带责任，该判决生效后，原告任开茂于2017年6月5日向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2018年8月31日作出（2017）川1304执671号之三执行裁定书，裁定继续查封上述案涉房屋执行等。后第三人苟定奎之妻丁小娟不服本院（2017）川1304执671号之三执行裁定，并以案涉房屋已与被告陈瑞蓉达成执行和解（未过户）为由，于2018年7月9日向本院提出执行异议，请求解除案涉房屋等，本院经审理于2018年7月20日作出（2018）川1304执异59号执行裁定，裁定驳回丁小娟的异议请求。2018年12月20日，被告陈瑞蓉对本院（2017）川1304执671号之三执行裁定不服，向本院提出书面异议申请，本院于2019年1月4日立案受理后，本院经审理于2019年1月18日作出（2019）川1304执异1号裁定，裁定中止本院对案涉房屋的执行。原告任开茂收到该裁定后，于2019年2月12日向本院提起执行异议之诉。 同时查明，被告陈瑞蓉与第三人苟定奎民间借贷纠纷一案，于2014年向南充市顺庆区人民法院（以下简称顺庆法院）起诉，在诉讼过程中，被告陈瑞蓉于2014年10月30日向该院申请诉讼保全，该院于2014年10月31日作出（2014）顺庆民保字第689号民事裁定书，查封了第三人苟定奎上述两处住宅。该院经审理于2014年12月31日作出（2014）顺庆民初字第4298号民事判决，判决第三人苟定奎向被告陈瑞蓉给付借款300万元及相应利息。该判决生效后，被告陈瑞蓉于2014年6月1日向顺庆法院申请强制执行，该院在执行过程中，委托四川豪思房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，评估价为54.55万元。 2016年1月15日，第三人苟定奎之妻丁小娟与被告陈瑞蓉签订《房屋抵押担保合同》，双方约定抵押财产为甲方所有的案涉房屋一处，担保范围为第三人苟定奎和丁小娟共同向被告陈瑞蓉的借款及利息以及实现抵押权的费用，金额为300万元，双方商定抵押担保的房产现值为410378.91元，自2016年6月15日起该房产按揭款129121.09元由陈瑞蓉代为支付，该房屋由陈瑞蓉保管并使用。 2016年5月30日，第三人苟定奎、丁小娟与被告陈瑞蓉签订了《房屋买卖协议》，协议主要内容为“出卖人苟定奎向买受人借款300万元，到期未能还款，通过顺庆法院（2014）顺民初字第4298号民事判决后，出卖人仍不能履行归还义务，买受人依法申请顺庆法院强制执行。在执行过程中经承办法官张建新组织协调，双方达成以房屋抵偿部分借款的合意。1.出卖人自愿将案涉房屋建筑面积127.75平方米的房屋出售给买受人；2.房屋的出售价以顺庆法院委托评估的价格545500元为准。因出卖人尚欠银行按揭款129121.09元未支付，法院评估费6000元实际由买受人垫付，扣除银行按揭款和评估费用，买受人实际应当支付房屋价款410378.91元。3.出卖人的房款410378.91元，从买受人应收借款中直接扣减，冲抵房屋价款，出卖人下欠剩余借款按照约定履行。4.本协议签订之日，出卖人将房屋的《房屋产权证》、《国有土地使用证》、按揭银行银行卡、小区门禁卡、房屋钥匙等交付给买受人。买受人有权行使房屋的处置权、占有权、收益权、使用权等所有权的全部权利。5.在签订以本房屋价款抵偿借款的《房屋买卖合同》之前，出卖人与买受人签订的关于房屋抵债或担保协议自动失效，以本合同为准。6.本协议一式三份，自出卖人与买受人签字之时生效，出卖人、买受人各持一份，交顺庆法院存档一份，每份具有同等效力”，顺庆法院具体承办此案的承办人张建新在该协议上签字“属实”。自2016年6月20日起，被告陈瑞蓉及其员工关娅开始每月向案涉房屋的按揭银行工行四川高坪支行支付案涉房屋的按揭款，并于2017年3月份全部还清。 2019年4月19日，第三人苟定奎、丁小娟在四川省南充市高坪公证处办理《委托书》，委托梁碧涛代理办理案涉房屋包括房屋转移登记的相关合同及手续。 另查明，2018年11月6日，顺庆法院向本院出具了《关于陈瑞蓉申请苟定奎民间借贷纠纷一案解除查封物情况说明》，内容如下“我院于2015年6月17日受理陈瑞蓉申请执行苟定奎借款合同纠纷一案，执行标的为300万元。执行中我院查封了苟定奎与丁小娟共同所有的案涉房屋。因被执行人苟定奎在外务工无法回来处理，其妻子丁小娟（共同所有人）出面与陈瑞蓉庭内达成和解协议，并约定将苟定奎的案涉房屋抵偿给申请人陈瑞蓉，并同时请求法院解除该房屋的查封，我院于2016年7月24日解除上述房屋的查封”。后因原告任开茂对该说明提出异议，顺庆法院以与签发稿内容有一定出入为由，于2019年2月18日作出（2019）川1302执异6号执行裁定，裁定撤销该院于2018年11月6日出具的《关于陈瑞蓉申请苟定奎民间借贷纠纷一案解除查封物情况说明》。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告陈瑞蓉提交的证据能否证明在人民法院查封之前其与第三人苟定奎、丁小娟签订合法有效的书面合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等？ 一、关于案涉《房屋买卖协议》是否合法有效的问题。根据第三人苟定奎、丁小娟与被告陈瑞蓉于2016年5月30日签订的《房屋买卖协议》约定“房屋的出售价以顺庆法院委托评估的价格545,500元为准。因出卖人尚欠银行按揭款129,121.09元未支付，法院评估费6,000元实际由买受人垫付，扣除银行按揭款和评估费用，买受人实际应当支付房屋价款410,378.91元。出卖人的房款410,378.91元，从买受人应收借款中直接扣减，冲抵房屋价款，出卖人下欠剩余借款按照约定履行”的内容可以证明案涉房屋抵偿的金额是以法院委托评估价为准，不存在恶意串通损害其他债权人权益的情形。该协议虽具有以物抵债的性质，不论该协议是否属于人民法院主持下的和解协议，均不影响以物抵债协议属于诺成合同的性质，该协议不具有法律、法规规定的效力性无效情形，合法有效。 二、关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。被告陈瑞蓉与第三人苟定奎、丁小娟签订《房屋买卖协议》的次月就开始代第三人苟定奎、丁小娟支付案涉房屋的按揭贷款，并于2017年3月份全部还清按揭贷款，案涉房屋的价款应视为被告陈瑞蓉已全部支付。 三、关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有问题。《房屋买卖协议》签订日期为2016年5月30日，被告陈瑞蓉在签订合同同时就在第三人苟定奎、丁小娟处取得案涉房屋的《房屋产权证》、《国有土地使用证》、按揭银行银行卡、小区门禁卡、房屋钥匙等，且被告陈瑞蓉从2016年6月开始按《房屋买卖协议》约定代第三人苟定奎、丁小娟支付案涉房屋的按揭贷款，而本院在原告任开茂起诉第三人苟定奎等人民间借贷一案中，查封案涉房屋的时间为2016年9月22日，故被告陈瑞蓉在取得案涉房屋的《房屋产权证》、《国有土地使用证》、按揭银行银行卡、小区门禁卡、房屋钥匙并偿还案涉房屋银行按揭款时应视为被告陈瑞蓉已合法占有，本院认定被告陈瑞蓉合法占有的时间早于本院查封的时间。 四、关于是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题。在被告陈瑞蓉于2017年3月份还清案涉房屋按揭贷款涤除抵押权后，案涉房屋就处于查封状态，存在权利障碍，案涉房屋不能办理过户登记的原因不属于买受人陈瑞蓉自身所致。 综上所述，根据现有在案证据，应当认定被告陈瑞蓉就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告任开茂的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，判决如下： 驳回原告任开茂的诉讼请求。 本案案件受理费7,456元，由原告任开茂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审 判 长  王从银 人民陪审员  王 慰 人民陪审员  谢小君 二〇一九年七月四日 书 记 员  曹 霖