沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0106民初4693号原告：沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会，住所地沈阳市铁西区。委托代理人：韩宇，系辽宁乾开律师事务所律师。被告：沈阳天昊苑物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：马永刚，系该公司经理。委托代理人：蒋强，系辽宁名望律师事务所律师。原告沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会诉被告沈阳天昊苑物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张珈担任审判长，与审判员吴彦华、审判员赵雨辉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会主任刘兴华、委托代理人韩宇，被告沈阳天昊苑物业管理有限公司法定代表人马永刚、委托代理人蒋强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会诉称，因被告自2013年入驻以来不履行工作职责，不提供物业服务，引起广大业主不满，广大业主于2015年11月2日曾作出《云峰领地全体业主决定》，要求重新招选物业。之后小区业主向社区、街道、铁西区小区办、市房产局物业管理处等机构投诉，因业主委员会迟迟得不到批准，投诉均无结果。被告仍然进驻本小区，但其工作毫无改善迹象，小区几年来一直处于脏乱差状态。在业主不懈努力下，2017年底才被告业主委员会已准许成立。2017年12月12日，小区业主委员会《公告》通知业主就解聘被告一事表达意见，计有15位业主赞成解聘被告，并在《是否解聘物业企业表决票》上签字，12月19日业主大会、业主会公示投票结果：全体业主全票通过解聘被告。2018年1月6日，小区全体业主又在祥云社区指导下召开业主大会，业主们就解聘被告和招聘新物业事宜做出《业主大会决议》。小区业主委员会根据业主大会的决定，于2018年1月6日向被告送达了《解除合同通知书》；祥云社区也将会议内容通知了被告，并要求被告与业主委员会交接资料，但被告拒不交接。2018年1月9日，小区业主委员会为执行《业主大会决议》，与沈阳龙腾居物业管理有限公司签订了《云峰领地服务合同》，但因被告拒不退出，新物业无法进驻。故原告诉至法院，请求本院依法判令1、被告立即退出本小区2、被告按《物业管理条例》第二十九条规定向原告移交材料、腾退其占用出租的公共区域（具体内容见云峰领地物业交接汇总、腾退占有出租区域目录）；3、诉讼费由被告承担。被告沈阳天昊苑物业管理有限公司辩称，1被告依据前期物业合同，依法在诉争的物业区域内提供了物业服务；2、本案原告不具有诉讼主体资格，理由如下：该物业的业主大会、业主选举委员会、业主委员会及相关的决议均被相关管理部门确认无效，并依法收回相关的决议，并在该物业范围内进行了公示，因此原告的主体身份不成立，没有诉权；3、针对原告的1、2项诉讼请求，因其主体资格和法定程序相关结论均不合法，请求驳回原告诉请。本案诉讼费因原告的诉讼不符合法律规定，请求判令原告承担。关于原告所述的云峰领地物业交接汇总及腾退占有出租区域目录有以下三项我司没有相关资料：因为该小区没有燃气设施，所以没有燃气管网图纸；业主活动用房也根本不存在，我司只有物业办公室一间；公共区域我司并未出租。另外七楼物业用房不存在，五楼公共区域没有广告位，一楼垃圾用房没有出租，门前场地不存在，电梯维保合同是物业与电梯维修公司之间签的合同，与原告无关。另外物业公司也不负责消防图纸的保管，只负责消防设备的维护。关于水施和电施的图纸，其他都没有。经审理查明，沈阳市铁西区云峰领地公寓项目由沈阳鑫昊房地产开发有限公司开发建设，被告沈阳天昊苑物业管理有限公司提供物业服务。2015年7月20日，沈阳市铁西区贵和街道办事处印发《铁西区云峰领地小区业主委员会备案通知书》，同意给予业主委员会备案，并确定当日成立沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会，业委会成员名单为主任刘兴华、副主任常占来、委员王英、刘旭、邹泷萱。原告主张自被告物业公司进驻后，小区因无人管理脏乱差现象日益严重，引起广大业主不满。2018年1月6日，沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会在祥云社区指导下召开业主大会，形成了开除被告沈阳天昊苑物业管理有限公司、招聘沈阳龙腾居物业管理有限公司的《业主大会决议》，并向被告下达解除合同通知书，要求被告3日内腾退物业用房，将相关资料交与业主委员会保管。2018年2月8日，沈阳市铁西区贵和街道祥云社区居民委员会出具《情况说明》，确认云峰领地共有业主15人，到会14人，一人委托，全票15票通过，且同意总人数及专有部分面积均过半，确认本次召开的业主大会有效。被告沈阳天昊苑物业管理有限公司称全体业主在38户以上，而参加业主大会业主仅为15户，且均为拒绝缴纳物业费的业主，另主张业主委员会未向房产部门备案，社区街道亦取消了业委会的资格，主张原告无诉讼主体资格，应予驳回其诉请。被告沈阳天昊苑物业管理有限公司至今仍未腾退并移交相关资料，故原告诉至法院。另查明，本院向沈阳市不动产登记中心调取了沈阳市铁西区云峰领地小区业主名下房屋电子登记（簿）查询证明，确认参加业主大会业主人数及专有面积均已过半。另依被告沈阳天昊苑物业管理有限公司申请，本院曾至沈阳市铁西区贵和街道祥云社区居民委员会对其出具的铁西区云峰领地小区业主委员会备案通知书及情况说明进行核实，且曾电话联系沟通，被告知上述通知书、情况说明原件确已撤回，但拒绝出具任何书面说明。上述事实，有当事人的陈述、《业主大会决议》复印件、《情况说明》复印件、《铁西区云峰领地小区业主委员会备案通知书》复印件、《解除合同通知书》复印件及照片，及本院调取的房屋电子登记（薄）查询证明，经开庭质证，本院予以确认，在卷为凭。本院认为，业主的合法权益应当受到法律保护。本案中，原告沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会于2015年7月20日成立，后于2018年1月6日召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，作出《业主大会决议》解聘被告物业公司。尽管原告提供的由沈阳市铁西区贵和街道办事处印发的《铁西区云峰领地小区业主委员会备案通知书》及《情况说明》均为复印件，后经核实，上述材料原件亦被撤回，但仍能够证明云峰领地小区业主委员会在履行法定程序后已经成立的事实，并不能以此否定业主委员会及业主大会的合法性，而在业主委员会成立后，街道及社区居委会亦无权取消业主委员会的主体资格，故业主委员会的成立符合法律规定，且享有诉讼主体资格，被告主张原告无诉讼主体资格于法无据。关于《业主大会决议》的效力问题，被告主张参加业主大会表决的业主均拖欠物业费，可以通过诉讼方式要求业主缴纳，且无证据证明原告存在恶意拖欠物业费的情形，故应当认定参加业主大会的15户业主享有表决权，而《情况说明》原件虽被撤回，但街道办事处或行政主管部门并未作出任何责令改正或撤销《业主大会决议》的决定，《业主大会决议》的内容亦符合法律规定，现根据本院调取的房屋电子登记（簿）查询证明，能够确认《业主大会决议》已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故应当认定该《业主大会决议》合法、有效，被告应当按照决议内容退出小区，并按照《物业管理条例》第三十八条之规定向原告交还物业管理用房，以及《物业管理条例》第二十九条第一款规定的物业管理所必需的相应资料。原告主体适格，诉请于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第十二条、第十六条、第十九条、第二十九条、第三十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳天昊苑物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内向原告沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会交还物业管理用房，并按照《物业管理条例》第二十九条第一款规定交还物业管理所必需的资料；二、被告沈阳天昊苑物业管理有限公司于本判决生效之日起15日内退出沈阳市铁西区云峰领地小区。案件受理费100元，由被告沈阳天昊苑物业管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 张 珈审判员 吴彦华审判员 赵雨辉法官助理孙景坤二〇一九年七月十六日书记员 黄 玥本判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。