四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1123民初630号 原告:杨林,曾用名杨桂芳，女,生于1972年3月14日，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：周鹏，四川英华年律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：蔡雨芯，四川英华年律师事务所实习律师。 被告：蔡忠斌,男,生于1969年10月2日,住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈达洪，犍为县玉津法律服务所法律工作者。 被告：饶泽霞，女，生于1971年10月13日,住四川省犍为县。 被告：朱伟,男,生于1989年12月1日,住四川省荣县。 原告杨林与被告蔡忠斌、饶泽霞、朱伟确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨林及其委托诉讼代理人周鹏、蔡雨芯，被告蔡忠斌及其委托诉讼代理人陈达洪，被告朱伟到庭参加诉讼。被告饶泽霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告杨林向本院提出诉讼请求：1.确认被告蔡忠斌、饶泽霞与被告朱伟2018年11月22日签订的《存量房买卖合同》无效；2.判令三被告立即将坐落于犍为县房屋的权属证书恢复登记在蔡忠斌名下；3.判令被告朱伟返还犍为县房屋，并立即腾退房屋；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告蔡忠斌原系夫妻关系，婚姻关系存续期间生育了一女蔡莉平，在犍为县按揭购房一套（即：本案争议房屋），2003年12月29日，双方登记离婚，同年12月30日，双方就前述房屋达成协议约定：被告蔡忠斌占50%，原告占30%，女儿蔡莉平占20%，并约定该房由被告蔡忠斌居住，未经双方同意不得买卖。被告蔡忠斌、饶泽霞二人于2005年7月登记结婚，二人于2018年11月22日与被告朱伟签订《存量房买卖合同》以350,000元将该房屋出售给朱伟。现该房屋已变更登记在朱伟名下，并由其实际占有使用。涉案房屋属于原告、蔡忠斌、蔡莉平的共有财产，被告蔡忠斌、饶泽霞二人无权处分，朱伟以明显不合理的低价购该房屋，损害了原告利益，被告三人签订《存量房买卖合同》无效。 被告蔡忠斌辩称，原告请求之一为确认之诉，请求之二为变更之诉，请求三为给付之诉，被告认为原告只能选择其一，而不能共同提出，第二根据物权法106条，无处分权人将不动产转让给第三人，所有权人有权追回，但是如果受让人是善意取得或已经交付或已经登记则不能追回。本案中买卖的房屋已经登记在朱伟名下，朱伟已经支付价款，朱伟也不知晓蔡忠斌和原告还有一段婚姻关系，因此朱伟已实际善意取得该房。关于补充协议，不是被告蔡忠斌的真实意愿，不承认该协议的效力。因此，原告的请求不应得到支持。 被告饶泽霞提交答辩状辩称，自己与蔡忠斌于2005年7月登记结婚，2018年2月协议离婚。自己一直不知道蔡忠斌与杨林签有补充协议一事。 被告朱伟辩称，一、2018年11月购买蔡忠斌房屋时，蔡忠斌明确告知自己此房属于其本人单独所有，房管所在过户时要求蔡忠斌前妻饶泽霞在卖方一栏签字，自己确实不知道蔡忠斌与饶泽霞之前还有一段婚姻，如果知道自己也不会买这个房子；二、房屋买卖合同签订后，已按照约定向蔡忠斌付清房款350,000元，履行了房款的支付义务；三、关于该房的转让，房屋已经从蔡忠斌名下过户到朱伟名下，蔡忠斌已将房屋进行了交付，自己花了十几万进行装修后入住。转让价格是根据房管所的认定并交付了相应的税费，所有流程均为房管部门、税务部门认可后进行的，并未违背市场价值规律。不同意原告的诉讼请求。 经审理查明，原告与被告蔡忠斌于1992年5月21日登记结婚，双方于1993年5月9日生育一女蔡莉平。2002年11月，以蔡忠斌名义在中国农业银行犍为县支行按揭贷款购买了位于犍为县住房一套，该房于2006年8月22日登记办理产权登记，证号为犍房权证2006字第××J000XXXX号。2003年12月29日，原告与被告蔡忠斌登记离婚，次日，双方就该房屋产权分割签订《补充协议》约定：被告蔡忠斌占50%，原告占30%，女儿蔡莉平占20%，并约定该房由被告蔡忠斌居住，未经双方同意不得买卖。 同时查明，被告蔡忠斌、朱伟于2018年11月5日通过犍为县宜居房产中介所签订《二手房买卖合同》，约定蔡忠斌将其位于犍为县住房一套[房产证号为：犍房权证2006字第××J000XXXX号，国土证号为：犍国用（2006）第（一）-××号]出售给朱伟，价款为350,000元，于2018年11月5日首付68,000元，于同年12月10日前支付282,000元。 另查明，被告蔡忠斌、饶泽霞二人于2005年7月26日登记结婚，2018年2月23日登记离婚。2018年11月22日，蔡忠斌、饶泽霞与被告朱伟签订的《存量房买卖合同》，合同约定蔡忠斌、饶泽霞以350,000元价款将案涉前述房屋出售给朱伟。该房已于2018年11月26日办理不动产权登记证书，由犍房权证2006字第××J000XXXX号、犍国用（2006）第（一）-××号转移-买卖登记，登记权利人为朱伟，不动产登记证书号为：川（2018）犍为县不动产权第00XXXXX号，该房已交付朱伟由朱伟占有使用。 还查明，朱伟于2018年11月28日将案涉前述房屋作抵押物向中国邮政储蓄银行股份有限公司犍为县支行贷款350,000元支付给蔡忠斌。蔡忠斌分别于2018年11月5日、12月7日向朱伟出具收条，收条载明收到朱伟购房款68,000元、282,000元。 再查明，本案涉案房屋地址及楼号原为“犍为县XX镇XX村X组XXXA幢X单元XXX号”，后变更为“犍为县XX镇XX村X组XXXA幢X单元XXX号”。 认定以上事实，有经过庭审质证的以下证据予以证实，并在卷佐证： 一、原告提交的证据：原告与蔡忠斌的离婚证、离婚登记表、离婚协议及补充协议，涉案房屋变更登记证据； 二、被告蔡忠斌提交的证据：个人住房按揭合同及公证书、补充协议、蔡忠斌与饶泽霞的离婚协议、二手房买卖合同、朱伟的个人及家庭房屋信息记录、房款收条复印件、银行交易明细及对账单； 三、被告朱伟提交的证据:完税证明及增值税发票、收条原件二份、银行交易明细、中国邮政储蓄银行借款合同及公证书、不动产登记证书。 本院认为,蔡忠斌、饶泽霞将案涉前述房屋出售给朱伟，朱伟按合同约定支付了价款，房屋已实际交付购买人，且已按规定缴纳税费并办理了不动产转移登记，朱伟已取得了不动产权利证书，因此该房屋买卖已实际完成，朱伟已取得该房的所有权，即使该房原系原告与蔡忠斌等人共有，朱伟取得购买该房也构成善意取得。原告关于蔡忠斌出售该房系无权处分，朱伟也未明确提出属善意取得，不构成善意取得，买卖合同应属无效的主张，由于朱伟辩称意见中主张其购买蔡忠斌的房屋取得房屋产权的理由均系善意取得的基本条件，朱伟购买该房屋并取得房屋产权构成善意取得，因此原告该主张本院不予支持。关于原告主张的朱伟购买该房屋时有过错、不构成善意取得，出售价款系明显不合理的低价，且规避了国家税收，以及违反了公序良俗等应属无效的主张，由于原告未提交充分证据予以证明，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 驳回原告杨林的诉讼请求。 本案案件受理费100元,由原告杨林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长  杨荣超 审判员  李 为 审判员  舒 利 二〇一九年七月九日 书记员  徐 杰 附：本裁定适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 2、《中华人民共和国物权法》 第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》 第十五条：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。