广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7006号原告（反诉被告）：王道成，男，汉族，住河南省西平县委托诉讼代理人：梁凤洁，广东多方律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文英，广东多方律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘燕梅，女，汉族，住广东省佛山市南海区委托诉讼代理人：何定华，广东循理律师事务所律师。第三人：佛山市南海区晋原房地产中介服务部，住所地：佛山市南海区经营者：梁润华。委托诉讼代理人：梁正东，该公司员工。原告王道成与被告潘燕梅、第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部（下简称“晋原中介服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼中，被告潘燕梅提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本案合并审理，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告王道成及其委托诉讼代理人梁凤洁，被告的委托诉讼代理人何定华、第三人的委托诉讼代理人梁正东到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年3月29日签订的关于佛山市南海区**********************的《房屋买卖合约》；2.被告立即向原告返还定金50000元；3.被告立即向原告返还首期款200000元；4.被告立即向原告支付违约金145000元；5.被告立即向原告支付居间费5000元、按揭费18000元；6.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：基于第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部提供的中介服务，原告王道成与被告潘燕梅于2018年3月29日签订编号为xxx的《房屋买卖合约》，约定：1、原告王道成向被告潘燕梅购买其名下的位于佛山市南海区**********************屋，房屋成交价为人民币1450000元；2、本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方支付相当于定金双倍或总楼款10%的违约金：“(1)一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；(2)一方拒绝出售或购买物业……3、因本合同发生的争议纠纷，由上述物业所在地法院管辖。合同签订后，原告依约向被告支付了定金50000元及首期楼款200000元。根据双方《房屋买卖合约》第六条的约定，“任何一方隐瞒等情形，从而导致本合约的目的不能实现则视为违约”，被告潘燕梅收取原告款项后，拒不配合原告办理房屋过户手续。原告多次催促被告方履行合同义务，但被告方仍拒不履行，被告方的行为已构成违约。被告在与原告签订合同后，又将涉讼房屋抵押给案外人，是导致本次合同无法履行的根本原因。被告答辩称：一、双方成立房屋买卖合同关系，被告同意解除合同，并返还定金5万元及首期楼款19.5万元。被告与原告及第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部三方共同于2018年3月29日签订《房屋买卖合约》，合同约定被告向原告出售位于佛山市南海区**********************，成交价为145万元，定金为5万元，首期楼款20万元，剩余房款由原告采用银行贷款方式支付，第三人为双方提供中介服务。因此，被告与原告成立房屋买卖合同关系。合同签订后，原告依照约定向被告支付了定金5万元，其后，被告因需要提前还贷需要资金周转，所以提出要求原告提前向被告支付首期楼款19.5万元，并签订了《买卖合同补充协议》，因第三人当时要求被告向原告支付5000元的利息，因此，原告实际支付首期房款是195000元。被告收取原告的定金及首期楼款后，被告还向其他第三方借款提前还贷，被告已分别于2018年5月18日、2018年6月8日办理案涉房屋的涂销抵押登记，被告已积极履行合同约定的义务，并配合原告办理新的贷款手续。被告已积极履行并配合原告办理房屋的过户手续，但是由于原告一再拖延无法办理过户手续，导致被告为涂销抵押登记而对外借款的期限届满，资金周转失灵，被告已无法继续履行合同。因此，被告同意解除三方签订的《房屋买卖合约》，并向原告返还定金5万元及首期楼款19.5万元。二、被告非合同违约一方，不应承担违约责任。（一）原告不符合佛山市购买住房的条件。如前所述，被告已积极履行并配合原告办理房屋过户手续，被告曾多次追问原告及第三人何时可以办理过户手续，但原告及第三人后来才告知被告，因原告在佛山市内没有缴纳相应年限的社会保险或个人所得税，不符合佛山市购买住房的条件，原告及第三人均向被告承诺会尽快处理好，并促成双方的交易，所以，被告一直等待原告符合过户的条件办理过户。其后，被告亦多次对两人进行催促，均没有得到正面的回复。根据《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》（文件号：佛府办函[2017]xx号）第一条第二款之规定“非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域（指在禅城区全区、南海区桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域）购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定”，原告户籍为非佛山市*民，且其在本案中也未能提供证据证明其符合上述文件规定的购房资格。因此，原告于签订购房合同时，其并不具有佛山市内购买住房的资格，从而导致无法办理过户手续。（二）因原告无法办理过户手续导致合同违约，其主张要求被告支付违约金缺乏事实和法律依据。首先，按照合同签订时的购房政策规定，原告需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，原告作为非佛山市户籍人员，截止至开庭当日，其仍未能提供该个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。其次，根据双方签订的《房屋买卖合约》第二条第二款第二点约定“双方约定待卖方还清银行贷款后一个月内办理房屋过户手续，被告已分别于2018年5月18日、2018年6月8日办理银行的涂销抵押登记手续，并多次要求原告办理过户手续，但因原告不具有佛山市购买住房的资格而无法过户，因此，导致合同违约的是原告，而非被告，其主张要求被告支付违约金缺乏事实和法律依据。（三）原告主张要求被告支付居间费用、按揭费用缺乏事实和法律依据。根据合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”而本案中，因原告不符合佛山市购买住房的条件导致无法办理过户，从而致使合同违约，原告一方为违约方，其无权要求被告向其支付所产生的损失；其次，该费用并非本案涉房屋交易所必须产生的费用，且缺乏证据予以支撑。因此，原告要求支付居间费及按揭费用缺乏事实和法律依据。综上所述，被告同意解除合同，并返还定金5万元及首期楼款19.5万元，原告不具有佛山市购买住房资格，其行为导致违约，被告非合同违约一方，不应承担违约责任。第三人作为中介服务机构，在促成双方交易之前，应当审慎检查买方的购买资质，并向双方当事人讲述清楚当时政府的限购政策，其不仅漠视政府的限购政策，更是为了赚取中介费用，企图以其他手段帮助原告购买社会保险，但也无法办理过户手续，其次也因为第三人及原告的拖延，从而导致被告的资金周转困难，被告为履行合同提前还贷到处借款，却因原告无法办理过户，产生巨额借款，造成被告的巨大经济损失。第三人答辩称：对原告的起诉没有意见。被告潘燕梅向本院提出反诉请求：1.解除被告与原告于2018年3月29日签订的《房屋买卖合约》；2.原告立即向被告支付违约金145000元；3.原告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告与原告及第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部三方共同于2018年3月29日签订《房屋买卖合约》，合同约定被告向原告出售位于佛山市南海区**********************，成交价为145万元，定金为5万元，首期楼款20万元，剩余房款由原告采用银行贷款方式支付，第三人为双方提供中介服务。因此，被告与原告成立房屋买卖合同关系。合同签订后，被告分别于2018年3月29日、2018年4月26日收取了原告支付的定金5万元及首期楼款19.5万元，随即被告向原抵押权人中国银行股份有限公司广州荔湾支行、佛山市南海京能小额贷款有限公司提前清偿贷款，并分别于2018年5月18日、2018年6月8日办理涂销抵押登记手续。被告已积极履行提前还贷及涂销抵押登记的义务，但被告多次要求原告办理过户手续时，第三人及原告均向被告表明，因为原告为非佛山市户籍人员，其不具有佛山市购买住房的资格，需要等待原告缴纳相应年限的社会保险后才能办理过户手续。被告因提前还贷需对外借款，且借款期限较短，此后，被告多次催促原告及第三人，第三人均以未办理好社会保险为由一直拖延被告。根据双方签订的《房屋买卖合约》第六条违约责任第一款“守约方有权解除本合约，并有权要求违约方支付相当于定金双倍或总楼款10%的违约金，第三点约定“任何一方隐瞒等情形，从而导致本合约的目的不能实现”，原告于签订合同时明知当时佛山市的限购政策规定，且明知自己不具有佛山市购买住房的资格，故意隐瞒实际情况，从而导致双方签订的合同不能履行，且造成被告巨大的经济损失，其行为已严重违反诚实守信的基本原则，且已构成违约，应向被告支付违约金。因此，为维护被告的合法权益，特向贵院提起反诉，恳请贵院在查明本案事实的基础上作出公正的裁决。针对被告反诉，原告辩称：被告的反诉没有事实和法律依据。在签订买卖合同时，被告是知悉原告暂时没有购房资格，且同意等待原告具备购房资格后再办理过户手续，原告在被告涂销后开始履行合同接下来的义务，积极在高明区购买房产准备办理入户，但因被告个人经济原因问题，在2018年8月和9月分别私自将房屋抵押给他人，且原告及第三人多次联系被告，均不接听电话，也不与原告取得联系，被告是导致本次合同无法履行的主要过错方，是本案的违约方，应当承担违约责任。第三人答辩称：被告在签订合同时是知悉原告不具备购房资格，被告当时是同意先签订合同还清贷款在买方具备购房资格再办理过户手续。原告提供证据如下：1.原告的身份证复印件、被告的身份证复印件、第三人的企业公示信息打印件各1份，用以证明原告、被告、第三人的诉讼主体资格。2.房地产权证（潘燕梅）复印件1份、土地证（潘燕梅）复印件1份、《房屋买卖合约》原件1份、买卖合同补充协议原件1份、离婚协议书复印件1份、区爱平身份证复印件1份，用以证明双方的权利义务、房屋的权属情况，被告要求原告提前支付房款200000元。3.同意个人住房贷款意向书复印件1份，用以证明原告已办理了银行贷款申请。4.首期楼款收据原件1份、定金收据原件1份，用以证明原告向被告支付了定金及提前支付了首期楼款。5.催告函原件1份、EMS邮单原件1份，用以证明原告多次催促被告履行合同义务。6.房地产权证（区爱平）复印件1份、土地证（区爱平）复印件1份、转账记录打印件1页、收据原件1份、收款收据原件1份、《房屋买卖合同》原件1份，用以证明原告为履行合同办理房屋购房资格，委托第三人在高明购入案外人的房产用以入户。7.佛山市（南海区）不动产登记（抵押权）信息查询结果打印件1份，用以证明被告于2018年8月20日、9月30日在与原告签订了合同后又将该房屋抵押给两名案外人。8.中介费收款收据原件1份，用以证明原告向中介方支付了中介费5000元。被告提供证据如下：1.佛山市（南海区）不动产登记（抵押权）信息查询结果原件2份，用以证明被告于合同签订后，积极履行合同约定的义务，其已分别于2018年5月18日、2018年6月8日办理诉讼房屋的涂消抵押登记。2.《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》复印件1份，用以证明原告在签订合同时不具备在佛山市内购买住房的资格，因原告的原因未能办理房屋过户手续，导致违反三方所签订的《房屋买卖合约》合同约定，原告是本案的违约方。第三人没有提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。原告举证1，被告及第三人无异议，本院予以确认。原告举证2的房地产权证（潘燕梅）、土地证（潘燕梅）、《房屋买卖合约》、买卖合同补充协议、离婚协议书，被告和第三人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告举证3、4，被告和第三人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告举证5，被告不予确认，而原告并未举证证明已向被告成功送达，本院不予采证。原告举证6和原告举证2的区爱平身份证，被告不确认，该组证据涉及到案外人区爱平的权利义务，本院不在本案中进行认定。原告举证7，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性。原告举证8，被告及第三人无异议，本院予以确认。被告举证1、2,原告、第三人对其真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理后认定如下事实：2018年3月29日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人晋原中介服务部（经纪方）签订一份《房屋买卖合约》：物业地址：佛山市南海区*********************。房地产权编号为第xxx号。该物业成交价1450000元。定金50000元，买方应在签署本合约同时交付给卖方，卖方收到定金后应立即向贷款银行申请还贷手续，待还清贷款后积极配合买方办理房屋按揭过户手续。首期楼款200000元，买方应在买卖双方到地税、房管部门办理交税过户并领到受理回执当天支付给卖方。（双方约定待卖方还清银行贷款后1个月内办理房屋过户手续）。尾期楼款（即申请贷款额）1250000元，由买方申请贷款的银行直接支付给卖方（贷款金额以同意贷款书为准）如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房产证过户当天付清给卖方。若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方支付相当于定金双倍或总楼款10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买物业；（3）任何一方隐瞒等情形，从而导致本合约的目的不能实现，等约定。同日，被告向原告出具收据确认收到定金50000元。2018年4月18日，中国银行广州越秀支行批准同意向原告发放贷款1200000元。原告与被告签订《买卖合同补充协议》：一、因卖方要申请银行还贷，现经双方协议要求买方王道成提前转首期楼款200000元给卖方，卖方并同意支付5000元作为利息给买方，卖方在收到首期楼款后应立即向贷款银行申请还贷手续不得作其他用途。二，其他约定按原合同履行。2018年4月26日，被告向原告出具收据确认收到首期楼款200000元。原告在庭审中确认实际向被告支付首期款为195000元。另查，涉讼房屋于2018年5月18日涂销了抵押权人为佛山市南海京能小额贷款有限公司的抵押登记，于2018年6月8日涂销了抵押登记人为中国银行股份有限公司广州荔湾支行对涉讼房屋的抵押登记。2019年4月16日，经查询，涉讼房屋登记在被告潘燕梅名下，抵押权人为张振庭、罗嘉妍，设立抵押登记时间分别为2018年8月20日、2018年9月20日。原告确认至庭审辩论终结仍未具有涉讼房屋的购房资格。被告确认原被告协商过原告具有购房资格后再办理过户手续，并达成了一致意见。第三人在庭审中确认，2018年6月份被告有告知第三人其已还清贷款，要求尽快安排办理过户手续。第三人承诺会尽快去高明找房以解决原告的购房资格问题，当时被告并未要求具体过户时间。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《房屋买卖合约》及《买卖合同补充协议》系原、被告的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。原告起诉请求解除涉讼的《房屋买卖合约》，被告亦同意解除，原被告对解除涉讼的《房屋买卖合约》达成合意，本院对原、被告解除涉讼的《房屋买卖合约》的诉请予以支持。被告主张原告不具备涉讼房屋的购房资格构成违约，但被告确认原被告协商一致待原告具备购房资格后再办理过户，第三人晋原中介服务部亦表明被告在签订合同时是知悉原告暂不具备购房资格的，被告主张原告不具备购房资格构成根本违约，本院不予支持。原被告约定原告向被告支付首期款200000元用于被告向贷款银行申请还贷，被告收取首期款200000元后于2018年6月8日注销了涉讼房屋的抵押登记，又于同年8月20日将涉讼房屋抵押予案外人，被告在注销抵押后再次将涉讼房屋抵押予案外人的行为有失诚信，但在原被告约定涉讼房屋在原告具备涉讼房屋的购房资格后再办理过户手续而原告直至庭审辩论结束仍未具有涉讼房屋的购房资格的情形下，原告主张被告将涉讼房屋再次抵押的行为构成根本违约，本院不予支持。原告直至庭审辩论结束仍未具备涉讼房屋的购房资格，原告主张被告不协助原告办理过户手续构成根本违约，缺乏依据，本院不予支持。原被告主张对方构成根本违约的情形均不成立，原告诉请被告支付违约金、居间费、按揭费，本院不予支持。被告诉请原告支付违约金，本院不予支持。原告诉请被告返还定金50000元，被告亦同意返还，本院予以支持。原告诉请被告返还首期款200000元，被告仅同意返还首期款195000元，原告亦确认实际向被告支付首期款数额为195000元，原告主张被告返还首期款200000元缺乏依据，本院确认被告需向原告返还首期款195000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王道成与被告（反诉原告）潘燕梅于2018年3月29日签订的《房屋买卖合约》中关于双方的权利义务约定；二、被告（反诉原告）潘燕梅应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元、首期款195000元予原告（反诉被告）王道成；三、驳回原告（反诉被告）王道成的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）潘燕梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取3785元、财产保全费2610元，合计6395元（原告已预交11703.75元），由原告负担2162.5元，被告负担4232.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院提交，逾期提交本院将依法强制执行。原告多预交的9541.25元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退回。反诉受理费减半收取1600元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年七月二十六日书记员  成海欣