重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初13242号原告：陈家旭，男，1982年4月23日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：重庆阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区涂山镇阳光路1号3、5幢非住宅6层，统一社会信用代码915001087398098364。法定代表人：李景申，执行董事。委托诉讼代理人：王欣（公司员工，特别授权），女，1990年5月8日出生，汉族，住四川省仁寿县。原告陈家旭与被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称“阳光壹佰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员何流独任审理，依法适用简易程序于2019年7月16日第一次公开开庭，2019年7月18日第二次公开开庭对本案进行了审理。原告陈家旭，被告阳光壹佰公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈家旭诉称：2017年12月1日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买位于重庆市南岸区石溪路正街X号房屋，并办理了备案登记手续。原告在2017年12月4日支付了首付款694549元，2018年3月28日支付按揭款1590000元。2018年4月2日接房后将涉案房屋托管并向被告提交了全部办证资料。此后，原告分别在2018年12月24日、2019年3月8日向重庆市南岸不动产登记中心查询，显示涉案房屋仅预告登记在原告名下，但并未办理产权登记。依照双方合同约定，被告的行为已构成逾期办证违约。据此，原告起诉来院，要求判令：1、被告在3日内为原告办理重庆市南岸区石溪路正街X号房屋的产权登记事宜；2、被告向原告支付逾期办证违约金11123元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回其第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：被告向原告支付2018年6月2日（含当日）至2018年11月14日期间的逾期办证违约金11422.75元。被告阳光壹佰公司辩称：涉案房屋于2018年11月15日被北京市石景山区人民法院查封，由于房屋被查封，房屋登记机构不收取办理产权资料，也不出具登记受理单。因房屋被查封后无法办证不是被告的责任，若涉案房屋要顺利办证，需原告及时解除涉案房屋查封事宜。对于原告变更之后的诉讼请求，被告同意支付。原告为证明其诉称事实，向本院举示证据如下：1、《重庆市商品房买卖合同》，用以证明双方的房屋买卖合同关系，合同第十三条第2项、第4项第2款约定了办证时间和逾期办证的相关违约责任；2、《家具电器托管协议》、《客户交房结算单》，用以证明2018年4月2日涉案房屋已经交付；3、《房屋租赁合同》、《补充协议》，用以证明2018年4月2日涉案房屋已经交付；4、重庆市增值税普通发票两张，用以证明原告已支付了全部购房款；5、重庆市南岸不动产登记中心《房屋登记信息查询证明》两张，用以证明在2018年12月24日和2019年3月8日原告对房屋现状进行查询；6、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，用以证明涉案房屋在2017年12月1日预登记在原告名下；7、2019年7月16日重庆市南岸不动产登记中心《房屋登记信息查询证明》，用以证明涉案房屋确有北京市石景山区人民法院的司法查封，查封时间为2018年11月15日。被告对证据1的真实性无异议，但认为在补充协议第七条第9项约定，违约金总金额不得超过总房款的0.5%；补充协议第七条第2项第3款约定，非因甲方原因导致的乙方未能按照规定期限取得权属证书的，甲方不向乙方承担责任。对证据2中《家具电器托管协议》的真实性不予认可，因被告不是合同相对方；对证据2中的《客户交房结算单》真实性无异议，确实在2018年4月2日将涉案房屋交付给原告。对证据3《房屋租赁合同》、《补充协议》，因被告不是合同相对方，对真实性不予认可，但房屋交付时间被告予以认可。对证据4真实性无异议，被告确实已收到了全额房款。对证据5的真实性无异议，房屋是预登记在原告名下。对证据6、7的真实性无异议，但认为涉案房屋被查封之后，被告不应承担逾期办证的违约责任，原告需尽快解除查封，以便被告为其办理涉案房屋的不动产权证。被告为证明其辩称事实，向本院举示证据如下：8、被告网签系统查询记录的截图，用以证明涉案房屋状态标记显示房屋已经被查封。原告认为该证据并没有加盖公章，对证据8的真实性不予认可。根据当事人的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院认定如下事实：2017年12月1日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定由原告购买位于重庆市南岸区石溪路正街X号房屋,该房屋系预售商品房、装修房；总成交金额为2284549元，原告在2017年11月30日支付首付款（含定金）694549元，余款1590000元以银行按揭贷款方式支付。合同第十三条约定，预售商品房在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并提交相关资料，取得土地房屋登记机构出具的受理单。若因被告的责任逾期超过180日后，原告要求继续履行合同，合同继续履行，自约定的向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得登记受理单之日为止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并在被告实际取得登记受理单之日起30日内向原告支付该违约金。第二十五条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五《合同补充协议（一）》第七条约定，非因被告原因导致原告未能按约定期限取得权属证书的，被告不承担责任。被告因延期办理房地产权证违约的，其支付给原告的违约金总额不超过房款总额的0.5%。2017年12月1日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，证明涉案房屋已办理预购商品房买卖合同登记备案。2017年12月4日，原告向被告支付购房款694549元，2018年3月28日，原告向被告支付房款1590000元。另据《客户交房结算单》及双方当庭陈述，原告已支付涉案房屋的全部房款及各项代收税费，并向被告提交了办理涉案房屋不动产权登记的全部材料。2018年4月2日，被告将涉案房屋交付原告。截至2019年7月16日，涉案房屋上有中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的抵押权登记（系原告按揭贷款抵押），及北京市石景山区人民法院的司法查封[（2018）京0107执恢178号]。另据被告当庭陈述，涉案房屋因存在法院的司法查封无法办理不动产权登记，待原告解除司法查封后被告立即为原告办证。本院认为，原、被告在2017年12月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告按约定支付了全部购房款及相关税费，并提交了办理不动产权登记的全部资料，被告按约定向原告交付了涉案房屋。依照合同第七条的约定，被告应在涉案房屋交付之日（2018年4月2日）起60日内，即最迟在2018年6月1日为原告办理不动产权登记。但被告一直未履行上述合同义务，其行为已构成违约。依照第十三条的约定，被告应当承担逾期办证的违约责任，即自约定的办证之日起，至被告实际提交资料并取得登记受理单之日为止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。但因涉案房屋在2018年11月15日被北京市石景山人民法院查封，事实上无法办理产权登记。依照《合同补充协议（一）》第七条的约定，非因被告原因导致未能按期办理不动产权证的，被告不承担责任。原告据此要求被告支付2018年6月2日（含当天）起至涉案房屋被查封之前，即至2018年11月14日为止，共计166天的逾期办证违约金，符合双方的合同约定，本院依法予以支持。又因双方在《合同补充协议（一）》第七条中约定，被告因逾期办理涉案房屋不动产权登记须支付给原告的违约金总额不超过房款总额的0.5%，即11422.75元。原告主张2018年6月2日（含当天）至2018年11月14日期间的逾期办证违约金，按合同第十三条的约定计算已超出上述约定。因此，对原告要求被告支付逾期办证违约金11422.75元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈家旭支付重庆市南岸区石溪路正街X号房屋的逾期办证违约金11422.75元。本案案件受理费减半收取79元，由被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司负担（原告已垫付，被告在支付上述违约金时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  何 流法官助理  姚静婷二〇一九年七月十九日书 记 员  曹迁玲