河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执复221号 复议申请人（异议人、被执行人）：石家庄天同轻工机械有限公司，住所地石家庄高新区黄河大道195号。 法定代表人：张英波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谷兆辉，河北世纪联合律师事务所律师。 申请执行人：杨超，男，1979年11月17日出生，汉族，住石家庄高新区。 买受人：赵菲，男，1988年11月30日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 复议申请人石家庄天同轻工机械有限公司（以下简称天同公司）不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（以下简称开发区法院）（2019）冀0191执异25号执行裁定向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 在开发区法院执行杨超与天同公司实现担保物权纠纷一案中，异议人天同公司对开发区法院对其名下房产、土地的拍卖行为不服，向开发区法院提出书面异议。 开发区法院查明，2015年7月，异议人天同公司以其名下的房产、土地为德胜塑料有限公司（以下简称德胜公司）在河北井陉农村商业银行股份有限公司（以下简称井陉农商行）的借款1800万元提供抵押担保。2017年5月，井陉农商行将其对德胜公司的债权及对天同公司的抵押权一并拍卖，杨超通过竞买取得了上述债权及抵押权。杨超于2018年6月5日向开发区法院提出申请，请求强制拍卖或变卖天同公司抵押的房产、土地以实现其竞买的债权，开发区法院立案后，依法适用特别程序进行了审查，于2018年6月25日作出（2018）冀0191民特32号民事裁定，对天同公司提供的抵押物即石家庄高新区黄河大道195号6-*号土地【石开（东）国用2003字第***号土地证、面积16215平方米】、东高新黄河大道195号007幢房产（石房权证开字第××号）、东高新黄河大道195号004幢房产（石房权证开字第××号）、东高新黄河大道195号010幢房产（石房权证开字第××号）、东高新黄河大道195号002幢房产（石房权证开字第××号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变现，申请人杨超对变现后所得款项对借款人德胜塑料有限公司所欠本息23305905元及本金18000000元的逾期利息（以18000000元为基数，自2018年6月6日起至付清之日止、按月利率11.1562‰）优先受偿。该裁定已发生法律效力。2018年7月16日，开发区法院根据杨超的申请立案强制执行。执行过程中，开发区法院向天同公司发出执行通知，并委托河北华友资产评估有限公司对涉案房产、土地进行了评估，河北华友资产评估有限公司于2018年12月6日作出冀华友司鉴字（2018）第3033号资产评估报告书，评估结论为，涉案的石家庄东高新黄河大道195号四处房产及土地使用权价值为人民币2893.89万元。开发区法院于2018年12月11日、12日分别向杨超、天同公司的委托代理人送达了资产评估报告书。天同公司对资产评估报告提出异议，河北华友资产评估有限公司于2018年12月20日出具异议答复函，对天同公司所提异议进行了答复。2019年1月7日，开发区法院作出（2018）冀0191执713号之一执行裁定，拍卖天同公司名下石家庄高新区黄河大道195号6-*号土地【石开（东）国用2003字第***号土地证、面积16215平方米】、东高新黄河大道195号002幢房产（石房权证开字第××号）、东高新黄河大道195号004幢房产（石房权证开字第××号）、东高新黄河大道195号007幢房产（石房权证开字第××号）、东高新黄河大道195号010幢房产（石房权证开字第××号），并将裁定书送达双方当事人。开发区法院决定依法对上述房产、土地在京东网络司法拍卖平台进行公开拍卖，并将网拍时间、网址事先告知了杨超、天同公司。2019年1月8日，开发区法院在京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、淘宝网、中国拍卖行业协会网上发布拍卖公告，对拍卖标的、起拍价、竞买人资格、竞买须知、竞价规则、交款方式等事项予以公告。本次拍卖于2019年2月13日10时在京东网开拍，于2019年2月14日10：00：29结束，一拍成功，竞买人赵菲以最高价胜出，成交价格为29088900元，赵菲已将成交价款如数付至指定账户。2019年2月22日，开发区法院作出（2018）冀0191执713号之三执行裁定，裁定拍卖的土地使用权和房产的所有权自裁定书送达买受人时转移至买受人赵菲，买受人可持裁定书到登记机构办理产权过户登记手续。 另查明，天同公司曾于2017年7月14日向河北省井陉县人民法院提起诉讼，要求确认天同公司与井陉农商行签订的抵押合同无效，井陉县人民法院审理后判决驳回了天同公司的诉讼请求，天同公司提起上诉，河北省石家庄市中级人民法院审理后驳回了天同公司的上诉，维持原判。 开发区法院认为，天同公司所提执行异议的理由不能成立，现分述如下。天同公司提出法院拍卖其财产未予通知，致使其对拍卖事宜不知情，未能参加竞买，损害了其合法权益。经查，开发区法院在拍卖前已通过法院专递的方式按照天同公司委托代理人确认的送达地址向天同公司的委托代理人送达了拍卖裁定书、网拍告知书等法律文书，上述法律文书于2019年1月8日签收，应视为天同公司对拍卖事项已经知悉，故天同公司所提该项理由不能成立。天同公司提出开发区法院在人民法院诉讼资产网和京东网发布的拍卖公告中要求竞买人交纳的保证金数额不一致，变相限制了潜在竞买人的参加，损害了天同公司的合法权益。经查，开发区法院在人民法院诉讼资产网最初发布的拍卖公告中要求竞买人交纳的保证金为300万元，但随后进行了变更，将保证金数额变更为500万元，与京东网公告的保证金数额一致，且该保证金的数额符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条规定的起拍价百分之五至百分之二十的范围，并未限制潜在竞买人参与竞买，亦未损害天同公司的合法权益，故天同公司所提该项理由不能成立。天同公司提出其名下土地上有“锦江之星”酒店在开业经营，该酒店价值较高，对应使天同公司的财产价值也较高，拍卖公告对此占有情况未予公告，使得其财产被贱卖，损害了天同公司的权益。经查，“锦江之星”宾馆租赁的办公楼所占范围内的土地用途为工业用地，设计用途属工业用途附属办公用房，非商务金融酒店用途，评估时评估机构结合实际情况、土地性质、土地用途等进行分析、测算后作出评估报告，评估结论符合客观情况，且拍卖公告已明确拍卖的房产、土地存在租赁，亦公告了租金及租赁期限，至于是否明确租赁用途，对拍卖结果并无影响，故天同公司所提该项理由不能成立。天同公司还提出其对评估报告提出了异议，法院对其所提异议应作出裁定，法院仅以评估机构补充资料及说明作为答复而未作出裁定，剥夺了天同公司向上级法院提出主张维护自己权益的机会，法院在此情况下继续拍卖，程序违法。经查，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》虽然规定当事人对评估报告可提出书面异议，但现有法律、法规及司法解释并未规定对此类异议应作出裁定。天同公司提出异议后，开发区法院将其书面异议转交了评估机构并与评估机构进行了沟通，评估机构针对天同公司的异议出具了答复函逐项进行了答复，开发区法院审查后并未发现评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或评估程序存在严重违法的情形，并将评估机构答复函送达了天同公司，天同公司也没有提出重新评估的申请，故本案的拍卖程序并无不当，天同公司的该项理由不能成立。天同公司还提出被拍卖的房产存在租赁情况，承租人对拍卖的房产享有优先购买权，拍卖公告称没有优先购买权人损害了承租人的合法权益。经查，本案拍卖的房地产虽有租赁，但拍卖前开发区法院已向承租人告知了拍卖的相关事项，并就其是否行使优先购买权向承租人进行了释明、询问，承租人表示其选择继续承租的权利，不行使优先购买权，故本案拍卖并未损害承租人的优先购买权，天同公司所提该项理由不能成立。天同公司亦提出拍卖公告显示该公告在人民法院诉讼资产网、京东网、淘宝网、公拍网、中国拍卖行业协会网发布，经其查询，仅在人民法院诉讼资产网、京东网查询到拍卖公告，未在其他网站查询到拍卖公告，限制了其他竞买人参加竞买，损害了天同公司的合法权益。经查，涉案房地产的拍卖公告在上述五个网站均有发布，天同公司所述不实，其该项理由亦不成立。 根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之家恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。经开发区法院审查，天同公司所提异议理由均不符合以上规定的撤销网络司法拍卖的情形，故其提出的撤销本次拍卖并重新评估拍卖的请求开发区法院不能支持，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人石家庄天同轻工机械有限公司的异议请求。 天同公司向本院申请复议称，一、执行异议审理程序错误。本案中拍卖财产数额巨大，双方争议事项较多，分歧较大，属于案情复杂、争议较大的案件，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定，应当进行听证。一审法院在审理执行异议的过程中，连申请执行人杨超及买受人赵菲都传唤到庭了解情况，反而没有传唤复议申请人到庭了解情况核实相关事实，就轻率的径直作出裁定，认定事实存在严重错误，并不给予复议申请人解释说明的机会；审理程序存在严重错误，所作出的裁定与事实不符，存在明显错误，应当予以撤销。二、认定事实错误。1、一审法院进行拍卖时并未通知复议申请人，也未向复议申请人送达相关法律文，复议申请人并不知道具体的拍卖时间和拍卖情况，致使复议申请人对拍卖事宜不知情，未能参加竞买，损害了复议申请人的合法权益。一审裁定却认定是复议申请人的代理人签收了相关法律文书，明显与事实不符。2、拍卖公告内容不一致。一审法院进行拍卖时在人民法院诉讼资产网上发布拍卖公告要求竞买人交纳保证金300万元，而在拍卖平台京东网上发布的拍卖公告中要求竞买人交纳的保证金是500万元，变相限制了潜在竞买人的参加，违反法律规定损害了复议申请人的合法权益。复议申请人在拍卖结束后对相关网站上的拍卖公告进行逐一核实时发现了此情况，而一审裁定竟说开始时是300万元，后来变更为500万元，明显与事实不符。复议申请人提交的相关证据已经对该情况进行了证明，自开始公告至拍卖结束止，各网站之间一直存在保证金数额不一致的情况，更别说在拍卖过程中进行变更了，一审裁定对此事实认定明显错误。3、未如实公告拍卖标的物的情况。复议申请人名下土地上有“锦江之星”酒店在开业经营，该酒店价值较高，对应的使复议申请人财产价值也较高，而拍卖公告对此占有情况并未如实公告，使复议申请人财产价值贬损，对其他竞买人不公，使复议申请人财产贱卖，损害了复议申请人的权益。拍卖财产上存在“锦江之星”酒店是申请执行人杨超看中该资产及进行购买的主要原因，也是买受人进行购买的主要原因，一审裁定却认为该酒店是否存在及土地用途不影响其价值，明显错误，该酒店及占有的土地正是该拍卖财产的核心资产，其价值对资产的整体价值影响重大，财产评估报告及拍卖公告故意淡化此财产价值，才使其他竞买人认为该资产价值不高，购买意愿不强烈，才使得复议申请人杨超及雇佣的买受人得手，得以将复议申请人的财产抢占。4、对复议申请人所提执行异议未予处理的情况下直接拍卖违反法定程序。开发区法院对复议申请人名下的土地房产委托评估机构进行了评估，评估报告作出后复议申请人对该评估报告向一审法院提出了异议，并提交了书面异议申请，该异议也属于执行异议，一审法院应当对复议申请人所提异议予以书面答复，而不是以评估机构补充资料及说明作为所提异议的答复，因为复议申请人是向一审法院提出的异议，而不是向评估机构申请的异议，一审法院应针对复议申请人的异议作出裁定，但一审法院至今未对复议申请人所提异议作出任何裁定，变相剥夺了复议申请人向上级法院提出主张维护自己权益的机会，一审法院在没有作出裁定的情况下继续进行拍卖，明显错误，拍卖程序严重违法，拍卖行为无效。5、拍卖公告自相矛盾，损害承租人合法权益。拍卖公告显示由承租人租赁的情况，承租人是优先购买权人，但公告说没有优先购买权人，一审裁定认定是承租人放弃优先购买权，但复议申请人未见到任何证据证明此事，即使有也是事后进行的编造，一审裁定对此认定错误。6、拍卖公告显示该公告在人民法院诉讼资产网、京东网、海宝网、公拍网、中国拍卖行业协会网上发布，以使更多潜在竞买人参加竞买，使拍卖财产能够充分得到竞争，但通过查询，该公告仅在人民法院诉讼资产网、京东网公告，并未在其他网站公告，限制了其他竞买人参加竞买，损害了复议申请人的权益。一审裁定认定拍卖公告已在其他网站进行了公告，但未向复议申请人提供任何证据，复议申请人至今也未查到其他网站公告，一审裁定对此认定错误。 为维护复议申请人的合法权益，现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定提出复议申请，请求贵院依法撤销一审裁定，撤销对复议申请人名下房产土地的拍卖及停止办理任何手续。 在本院听证过程中，天同公司又补充以下复议理由：1、评估机构委托选取程序错误。2、一次性选出三个评估机构，程序错误。3、无理由直接将第一个评估机构替换而由第二个评估机构进行评估，程序错误。4、评估师张连顺参加评估时未通过评估师年检，不具备评估资格，所作出的评估报告无效。5、评估师张连顺没有进行现场勘验等具体工作，在现场未进行任何工作，工作严重失职，所作出的评估报告无效。6、评估报告对我公司财产严重低估，恶意隐瞒贬低我公司财产，评估无效。7、执行法院依据无效的评估报告进行拍卖，程序严重错误应予撤销。 杨超称，我认为天同公司对以生效的法律文书确定的义务未履行，按照法定程序对其名下的土地、房产进行评估，又遵循公开、公平、公正诚实守信的原则，在网络司法拍卖平台进行了拍卖，评估拍卖程序透明，合法、真实有效，请求驳回天同公司的执行复议。 赵菲称，根据网络司法拍卖平台发布的拍卖公告进行了竞买，作为竞买人我完全具备了民事行为能力，符合竞买条件，也充分了解了标的物的情况、竞价工作，交款方式，法律责任，整个竞买过程公开透明符合规定的竞买条件，并在规定的期限内支付了全部的拍卖成交款，法院作为国家的审判机构，每一个案件、每一道程序都具备严肃性和公正性，法院的一切行为都依法办事，现已拍卖成交完毕，我对拍卖结果没有异议。 本院查明的事实与开发区法院异议裁定认定的事实一致。另查明，2018年12月12日，开发区法院为赵志江制作了执行笔录，开发区法院就赵志江承租天同公司的土地和房产，征询赵志江是否行使优先购买权的意见，赵志江明确答复，放弃优先购买权。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其利害关系人，当事人及其利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，关于天同公司提出评估师张连顺未通过年检，不具备评估资质的问题，河北华友资产评估有限公司向开发区法院提交了资产评估师职业资格证书登记卡，该登记卡载明，张连顺年检信息为通过（2018-03-21），因此应认定张连顺具有评估资质，天同公司的该项理由，本院不予采纳。关于天同公司称评估师张连顺没有进行现场勘验等具体工作，在现场未进行任何工作，工作严重失职，所作出的评估报告无效的问题，河北华友资产评估有限公司在对天同公司对评估报告异议答复函中回复，评估人员现场执业规范、严格遵守了评估准则，尽勉尽责完成了该项目现场评估勘察及调查工作并在此基础上出具了《资产评估报告书》，且天同公司未向法院提供证据证明张连顺在评估过程中有严重违法的行为，故天同公司的该项理由本院亦不予支持。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，天同公司主张应撤销拍卖的请求，其理由均不符合上述司法解释规定的应撤销的情形，天同公司的该项主张本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。开发区法院在异议审查中采取书面审查的方式并无不当，天同公司称开发区法院未举行听证违反法定程序，本院不予支持。关于天同公司提出开发区法院未通知其有关拍卖的事项及承租人优先购买权的问题，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。开发区法院于2019年1月8日向天同公司委托诉讼代理人邮寄拍卖裁定书、网拍告知书等法律文书，该代理人予以签收，应认定开发区法院已将拍卖的事项通知了天同公司。被拍卖的财产承租人优先购买权的问题，一是应由承租人自己主张优先购买权，二是经开发区法院征询承租人赵志江的意见，其表示放弃优先购买权，故开发区不通知赵志江拍卖事项符合司法解释的规定。 综上所述，天同公司的复议申请不能成立，本院不予支持。开发区法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回石家庄天同轻工机械有限公司复议申请，维持河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191执异25号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇一九年七月二十六日 书记员  赵玲艳