大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7173号原告：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑颖，系辽宁恒信律师事务所律师。被告：大连友谊灯饰批发市场升辉照明器材商行，系个体工商户，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（友谊灯饰批发市场内）。经营者：梁元升，男，1970年9月3日生，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：梁运辉，女，1979年6月11日生，汉族，系梁元升妻子，住址大连市甘井子区。原告大连友谊灯饰批发市场（以下简称原告）与被告大连友谊灯饰批发市场升辉照明器材商行（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林，被告的委托诉讼代理人梁运辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友谊灯饰批发市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的柜台租金12,180元、物业费459元，合计12,639元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，约定原告将272号柜台租赁给被告使用，面积116平方米，租金标准70元/月/平，每月租金金额8,120元。物业服务费每月131元（包含水费15元）。截至本案起诉，被告拖欠原告柜台租金12,180元（拖欠期间自2018年7月至2018年8月15日），物业费131元（拖欠期间自2018年5月至2018年8月15日）。原告多次向被告催要，被告以各种理由拒绝支付，故原告诉至法院，请求依法判决。被告大连友谊灯饰批发市场升辉照明器材商行辩称，不同意原告的诉讼请求。原告同意给被告打折，年初时原告承诺只要被告交满6个月租金，可以免一个半月租金，所以原告缴纳了2018年1月至6月的租金。2017年2月1日，市场发生火灾后，市场的环境改变，垃圾无人清理，被告自己去清理，原告没有尽到责任。被告的店面有漏水，走廊有漏水，所以被告拒绝支付物业费。被告的押金发票丢失了，当时被告承租时，原告给了被告一个原承租人的票据，被告认为这个上面不是被告的名字，工作人员说承租时需要将押金缴纳给上一个承租人，所以被告就将钱交给了转租给被告店铺的人5,000元。进店时被告无法测量店铺面积，大商后对被告店铺进行了三次测量，被告实际面积是107平方米，这些年来，原告多收取几万元的费用。租赁期间原告收取的电费和大商收取被告的不一样，原告存在多收取店铺电费的情况。对被告的答辩意见原告辩称，原告是按照合同约定的经营面积收取租金，约定的经营面积包括店铺的实际使用面积和分摊的相邻店铺之间的过道面积，过道面积由相邻店铺按照各50%的比例分摊。被告声称大商公司的测量面积比合同约定的经营面积少，原告推测大商公司测量面积应该是没有计算分摊的相邻店铺之间的过道面积。过道面积属于开展经营活动必需的空间范围，如没有留出过道，商场业户无法进行商场的经营活动，过道面积应属各业户经营活动所必须，按照市场经营的行业惯例，应计算到双方约定的经营面积之中。并且被告最开始租赁的店铺是没有经过装修的，现大商公司测量的是经过装修的店铺，装修占用的面积应该是没有计算到面积之中。双方之间租赁合同约定的经营面积清楚明确，合同各项条款是双方协商确定的意思表示一致的，而且合同已经履行多年，均没有提出任何异议，应按照该份合同约定的各项条款确定双方的权利义务。案涉店铺是98年从大商公司租赁的库房，后经过改造划分为营业店铺，经与首租业户共同测量一致确定经营面积，包括店铺内的实际使用面积和走廊过道分摊的面积，首租业户因自身原因不再继续经营的，就将店铺转租给他人，受让人支付给首租业户转让费后，与原告仅在变更承租人情况下签订租赁合同，合同内容延续原合同的各项条款。有的店铺承租人已经数次变更，后续承租人从没有就合同约定面积向原告提出任何异议，一直按照与首租业户确定的面积支付租金。所以双方应按照约定的经营面积及标准计算租金。关于物业费，原告向市场内的各业户提供了包括公共区域的卫生清扫，市场秩序的维护，相应店铺的维修，上述服务原告支付了相关的成本，提供的是有偿服务，被告接受服务应当向原告支付相应的费用，原告虽然不是物业公司，但为了市场经营，提供了上述服务，被告就应支付相应的费用。如被告可以提供交付押金的有关凭证，经原告确认核实后，同意从被告欠付的租金内进行抵扣。原告收取的电费电价除包括电业局确定的基本电价，还包括原告为完成电力的输送增加的变压器成本及变压器的维护费用，上述费用已经计算到了原告收取的电价中，原告电价的确定符合法律规定，也符合市场内行业经营的惯例，各大市场输送到各业户的电价是由多种因素综合确定的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下：原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于272号，经营面积为116平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准80元/月/平方米，按月支付，租金总额9,280元/月×12月=111,360元。合同租赁期间，原告调低租金标准，按照70元/月/平方米收取租金。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用。双方口头约定被告租赁期间每月向原告交纳物业费131元（包含水费15元）。被告按照此标准交纳了部分租赁期间的物业费。截至2018年9月12日，被告拖欠自2018年7月起至2018年8月15日止租金12,180元以及自2018年5月起至8月15日止物业费459元未付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租272号柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效，被告应当按照上述合同中约定的租金标准向原告交纳租赁期间的租金。原告庭审中自认调低租金计算标准，主张按照70元/月/平方米计算标准，本院予以照准。关于被告辩称双方曾就租金减免达成一致意见，但原告不予认可，且被告也未提供证据予以证明，故被告的该项辩称意见，没有依据，本院不予采纳。关于被告辩称租赁面积有异议的意见，本院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁关系多年，形成的书面合同中确认的面积为116平方米，被告也一直按面积116平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。现被告拖欠原告租金12,180元未付无理，综上，关于原告主张被告支付拖欠租金12,180元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付物业费的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就物业费虽未订立书面合同，但被告接受原告物业服务系客观事实，且被告已经按照131元/月的标准向原告支付了物业费，原告亦予以接受，双方之间的物业服务合同关系成立，被告应当按照131元/月的标准向原告支付物业费。故关于原告主张被告支付拖欠的物业费459元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称原告提供的物业服务不到位，不同意支付物业费的意见，被告对此并未提供证据予以证明，故被告的该项辩称意见，没有依据，本院不予采纳。关于被告要求返还押金的意见，现被告提供合同附加条款以及通知均无法证明其交纳了押金以及押金数额，故被告的该项辩称意见，证据不足，本院不予采纳。被告可待证据充分后，另行向原告主张。关于被告辩称原告收取的电费与大商收取的电费不同的意见，不构成拒绝支付租金和物业费的合理理由，故该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告大连友谊灯饰批发市场升辉照明器材商行自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金12,180元及物业费459元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币130元（原告已预付），由被告大连友谊灯饰批发市场升辉照明器材商行负担，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李晓男人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一九年七月一日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。