四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初2168号 原告：谢亚恒，男，1994年5月21日出生，汉族，户籍地四川省中江县，现住成都市成华区。 委托诉讼代理人：谢毅，男，系谢亚恒之父。 被告：成都龙湖锦祥置业有限公司。住所地：成都市锦江区红砂社区联合二组房屋303号附126号。 法定代表人：汪智超，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠虹阳，泰和泰律师事务所律师。 原告谢亚恒与被告成都龙湖锦祥置业有限公司（简称龙湖锦祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢亚恒及其委托诉讼代理人谢毅，被告龙湖锦祥公司的委托诉讼代理人冯思然、鞠虹阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢亚恒向本院提出诉讼请求：1.龙湖锦祥公司对所售成品房屋装修存在问题限期进行整改（当庭明确装修存在的问题包括：卧室墙纸接缝明显、浴缸质量差需要更换、木地板不平并扑灰、卫生间返碱严重、书房外墙渗水）；2.龙湖锦祥公司据实核算，向谢亚恒返还多收的装修款350000余元（当庭明确：实际装修成本为147138元，实际收取的装修款为504946元，应返还的多收装修款为357808元）；3.龙湖锦祥公司撤回关于从2019年1月开始收取物业费的要求；4.龙湖锦祥公司承担本案的诉讼费及相关的鉴定费。事实与理由：2018年4月，龙湖锦祥公司与谢亚恒签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，双方约定：谢亚恒购买由龙湖锦祥公司开发建设的“龙湖天璞名邸”项目的商品房，该房预测建筑面积共126.68平方米，套内建筑面积102.84平方米，该房屋为成品住宅，按照“方案四（当代新古典主义）：3986元/平方米”实施装修；商品房价格按照套内面积计算，单价为每平方米16612.27元，总价款为1708406元（含504946.48元装修款）。合同签订后，谢亚恒通过银行按揭贷款的方式向龙湖锦祥公司全额支付了全部购房款。合同签订后，经业主多次争取，龙湖锦祥公司开放样板间供业主参观，但发现装修品质与50余万元的装修价格不符，龙湖锦祥公司所用装修材料多为市场淘汰产品，遂多次向相关主管部门投诉，要求龙湖锦祥公司公开装修明细、改善装修质量，但均未予解决。龙湖锦祥公司无视相关政策红线，以精装修名义，以质次价高的设施设备来抬高价格，严重损害了购房者的利益，构成了法律意义上的欺诈。同时，龙湖锦祥公司未明码标价、以次充好的行为，已经构成了对消费者的欺诈，其应根据消费者权益保护法第五十五条的规定向谢亚恒等业主每户支付约150万元的赔偿。龙湖锦祥公司还存在装修质量粗糙、施工工序严重偷工减料等情况，经谢亚恒委托的专业人员对龙湖锦祥公司所交付房屋的装修进行造价估算，案涉房屋的装修成本不足15万元，折算约1200元/平方米，远达不到双方约定的3986元/平方米的装修标准，龙湖锦祥公司构成了合同欺诈。而且，龙湖锦祥公司收取的装修总价款包含了公摊面积的装修价款，违背了社会常识。因此，请求法院对装修造价进行司法鉴定，据实核算后龙湖锦祥公司返还多收取的装修款。另外，龙湖锦祥公司加班加点赶工期，提前三个月交房并收取物业费的行为，导致交付房屋存在质量问题，不具备收房入住条件，其在房屋整改完成前不得早于2019年3月收取物业服务费。 龙湖锦祥公司辩称，1.关于第一项诉讼请求，谢亚恒在起诉时并未对所谓的具体装修问题进行明确，不符合民事诉讼法第一百一十九条“有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，无法查明案件事实，也不具有可执行性，该项诉讼请求属于事实问题，谢亚恒应举证证明所谓问题的存在。2.关于第二项诉讼请求，谢亚恒主张返还多收的装修款，是一种请求权，任何请求权均需要基于某种法律规范而成立，谢亚恒声称其诉请均根据相关法律规定及合同约定，但是法院作为中立裁判机构，不负有主动寻求法律依据和事实依据的职责，因此需要谢亚恒自己明确其所依据的相关法律规定和合同约定。根据案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，双方对标的房屋交易价款、选定的装修方案及该方案对应的装修价格均进行了确认，买卖双方应按照标的总价进行交易和支付对价。案涉《成品住宅实体样板房建设完成情况表》已对案涉房屋的室内装修标准进行了明确约定，龙湖锦祥公司按照该装修标准进行装修及交付即交付物与约定物不存在差别即可，龙湖锦祥公司无需返还装修差价。3.关于第三项诉讼请求，谢亚恒主张的法律性质显著错误，物业服务费系物业服务公司收取，属于物业服务合同纠纷，与本案主体不同、性质不同，其主张撤回某种要求不属于法律规制的范围；在法律处理上，只可能判决诸如收费的请求权是否成立，而不应该判决撤回某种意思表示，即使收费意思表示作出之后，仅仅可能是不成立，而不应判决撤回。综上，请求驳回谢亚恒的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月26日，受龙湖锦祥公司的咨询委托，四川开元工程项目管理咨询有限公司承接了龙湖锦祥公司交付的龙湖天璞名邸项目1、5、6、7#楼室内装修工程开发报建编制工作，并出具了《龙湖天璞名邸项目1、5、6、7#楼室内装修工程开发报建编制报告》（开元控字（2018）川第00030号），载明“工程开发报建编制结果”：龙湖天璞名邸项目1、5、6、7#楼室内装修方案“典雅白法”、“摩登罗曼式”、“南法自然主义”、“当代新古典主义”的单方造价均为3986元/平方米，并附有《装修价格构成表》、《成品住宅实体样板房建设完成情况表》。 2018年4月29日，卖方龙湖锦祥公司（甲方）与认购人谢亚恒（乙方）签订《认购协议书》，约定：乙方自愿认购“龙湖·天璞”项目号房屋，测绘建筑面积126.68平方米（其中套内建筑面积102.84平方米，共用部位和共用房屋分摊建筑面积为23.84平方米），总价款1708406元。 当日，出卖人龙湖锦祥公司（甲方）与买受人谢亚恒（乙方）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《补充协议》，约定：谢亚恒购买由龙湖锦祥公司开发建设的“龙湖天璞名邸”项目号商品房，该商品房预测建筑面积共126.68平方米，套内建筑面积102.84平方米，分摊的共有建筑面积23.84平方米；该商品房为成品住宅，出卖人与买受人约定按“方案四（当代新古典主义）：3986元/平方米”实施装修，改商品房为非成品住宅的，装修标准是×元/平方米；该商品房按照套内建筑面积计算，单价为每平方米16612.27元，总价款为1708406元，付款方式为公积金贷款方式；该房商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明，2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；出卖人在2019年3月31日前向买受人交付该商品房；关于装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。附件六所附的《成品住宅实体样板房建设完成情况表》就典雅白法、摩登罗曼式、南法自然主义、当代新古典主义等四种装修方案的硬装主材、厨卫设备及其他相关设备标准进行了专门约定。《补充协议》第七条第5款约定：买受人理解并接受，本合同约定的装修价格数据对应于出卖人报送给建设行政主管机关的装修方案，且已由工程造价咨询服务机构核定和建设行政主管部门收执，故只要出卖人按照报送的装修方案实施，买受人对该价格本身的高低及价格构成再无异议。 同日，谢亚恒签署的《声明与承诺书》主要载明：本人在选择购房前，已在龙湖锦祥公司工作人员的带领下参观了龙湖天璞名邸项目的成名住宅样板间，并详细查看了该项目销售现场显著位置公示的成品住宅建设楼栋、单元、户型、装修设计、施工和监理单位信息，菜单式装修的选择内容，采用的装修部品部件品牌、型号和备选品牌、型号，采用的装修材料的质量及环保证明、装修工程质量保修期、开发企业当前的信用等级以及由工程造价咨询服务机构核定并报送建设行政主管部门收执的装修工程价格等信息，且龙湖锦祥公司工作人员已就前述内容进行了详尽解释及充分提示；本人知悉和确认《商品房买卖合同摘要》中所列“清水成交价”与“装修成交价”、《商品房买卖合同》第四条中的“按[方案（××）：××元/平方米]实施装修”、“装修标准”等数据、《商品房买卖合同》末尾的“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准”文句、由工程造价咨询服务机构核定的装修工程价格/装修价格，均是龙湖锦祥公司应行政管理部门格式要求和管理性要求所做之列示。还明确：凡是有关装修的数据列示，均适用以下处理规则，本人不会以此追究龙湖锦祥公司的任何责任：本人认可该数据并非龙湖锦祥公司装修部分的直接成本价，不等于装修材料价及施工费、税金、规费、预测利润等鉴定价格的简单相加，本人承诺不因任何事由而要求龙湖锦祥公司举示价格构成，龙湖锦祥公司有权自定装修部分的价格标准，任何体现装修价格标准的数据，均是市场行为，本人自愿接受该交易定价，本人不得以装修工程的鉴定价格低于约定装修价及/或装修样板房的付款凭证与该约定的装修交易价格存在价差等任何理由，要求解除购房合同或向龙湖锦祥公司主张调低、补充、返还装修款项；本人理解和接受，该等价格数据对应于龙湖锦祥公司报送给建设行政主管机关的装修方案，且已由工程造价咨询服务机构核定和建设行政主管部门收执，故只要龙湖锦祥公司按照报送的装修方案实施，本人对该价格本身的高低及价格构成再无异议。 前述《四川商品房买卖合同（预售）》签订后，谢亚恒依约向龙湖锦祥公司支付了购房款。2018年5月22日，该商品房买卖合同办理备案登记，合同备案摘要显示清水成交价为1203460元、装修成交价为504946元，合计1708406元。 2018年12月，案涉龙湖天璞名邸项目二标段1、5、6、7#楼公区及套内装修装饰工程取得《竣工验收报告》，验收结论为合格。2018年12月7日，龙湖锦祥公司取得案涉龙湖天璞名邸项目二标段1、5、6、7#楼《房屋建筑面积测绘成果报告》。 2018年12月19日，龙湖锦祥公司向谢亚恒发出《交房通知书》，通知其于2018年12月26日至27日9时-17时办理房屋交接手续，谢亚恒于2018年12月20日收到该《交房通知书》。 以上事实，有当事人提交并经当庭举证、质证的《认购协议书》、《四川省商品房买卖合同(预售)》及其附件和《补充协议》、《声明与承诺书》、商品房买卖合同摘要、付款回执、《龙湖天璞名邸项目1、5、6、7#楼室内装修工程开发报建编制报告》、、《工程竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《交房通知书》及邮寄单等证据以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，龙湖锦祥公司与谢亚恒签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，谢亚恒按约履行了付款义务，龙湖锦祥公司也依约履行了房屋交付义务。双方当事人争议的焦点在于：龙湖锦祥公司是否应向谢亚恒返还装修差价并赔付资金占用利息损失；案涉房屋装修是否存在质量问题，若存在，龙湖锦祥公司是否应当限期整改；谢亚恒主张龙湖锦祥公司撤回关于从2019年1月开始收取物业费要求的诉讼请求是否能够得到支持。对此，本院阐述如下： 关于谢亚恒主张的装修差价及资金占用利息损失。虽然案涉合同中有“出卖人与买受人约定按方案一（典雅白法）、3986元/平方米实施装修”的内容，但是结合《认购协议书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的内容，案涉房屋总价系按照套内建筑面积计算，装修价格包含在房屋总价中一并计价，且装修价格并非等同于装修价值，即房屋装修价值无法从房屋总价中剥离；谢亚恒申请对房屋装修价值即成本造价进行鉴定，实际系主张将房屋装修价值从房屋总价中予以剥离，与前述合同约定不符，也与市场规律和商品交易惯例相矛盾，本院对其鉴定申请不予准许。前述3986元/平方米系买卖双方协商一致的装修价格的计价标准，属于房屋总价计价标准的组成部分，并非房屋装修价值或成本造价，该计价标准受签约时的市场因素、管理成本、预期利润等计价因素影响，已经达成的价格不受后续市场因素或成本价值的变化所影响。并且，案涉房屋所在项目的套内装修装饰工程已经通过竣工验收，龙湖锦祥公司已履行通知谢亚恒办理房屋交接手续的相关义务，而谢亚恒并未提供证据证明龙湖锦祥公司交付的房屋装修标准与合同约定的房屋装修标准存在不一致的情况，也未提交证据证明其所支付的房屋总价款与当时同类房屋的市场价格存在较大差距，即不存在约定装修价格过高导致房屋总价畸高而显失公平的情形。另外，虽然商品房买卖合同摘要单独列明了装修成交总价，且谢亚恒据此认为龙湖锦祥公司收取的房屋总价款中包含了装修总价款504946元，但是商品房买卖合同备案登记系行政行为，其备案登记的内容并不当然完全等同于买卖合同双方当事人约定的内容，且案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和补充协议仅约定了装修单价，并未约定装修总价，即前述装修成交总价金额并非等同于买卖双方约定的装修总价，因此不存在龙湖锦祥公司按照房屋建筑面积计算装修总价款的情况。综上，本案所涉商品房的最终交易价格系双方在平等自愿的前提下依法达成，谢亚恒以案涉房屋的装修造价远低于合同约定标准为由主张龙湖锦祥公司返还装修差价并赔付资金占用利息的诉讼请求缺乏事实依据、合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于谢亚恒主张龙湖锦祥公司对案涉房屋装修存在的质量问题限期整改的问题。本案中，谢亚恒主张案涉房屋存在“卧室墙纸接缝明显、浴缸质量差需要更换、木地板不平并扑灰、卫生间返碱严重、书房外墙渗水”等问题，要求龙湖锦祥公司对其进行整改，但是其并未提交能够客观反映案涉房屋存在其所陈述的问题以及该问题属于房屋装修质量问题的相关证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，谢亚恒应承担举证不能的不利后果。故本院对谢亚恒的该项主张也不予支持。 关于谢亚恒主张龙湖锦祥公司撤回从2019年1月开始收取物业费要求的问题。本案系商品房预售合同纠纷，龙湖锦祥公司与谢亚恒之间存在商品房预售合同关系，但无证据证明双方之间存在物业服务合同关系，也无证据证明龙湖锦祥公司向谢亚恒提出收取物业服务费的主张，且谢亚恒的该项主张即要求对方撤回某项意思表示不属于法院的审理范围，故本院对谢亚恒的该项主张也不予支持。 综上所述，谢亚恒的诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告谢亚恒的诉讼请求。 案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告谢亚恒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一九年七月二十六日 书记员  覃雪梅