湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0811民初419号原告：林春梅，女，1973年7月9日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：林小岩，广东正德律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：何嘉慧，广东正德律师事务所律师，代理权限：一般代理被告：陈秋桂(又名陈秋贵)，男，1956年12月4日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区，委托诉讼代理人：沈时耀，广东大展律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：翟文辉，广东大展律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告林春梅与被告陈秋桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日作出（2017）粤0811民初139号民事判决书，被告不服提起上诉，湛江市中级人民法院于2018年4月3日作出（2018）粤08民终249号民事裁定书，认为本院作出的（2017）粤0811民初139号民事判决书认定基本事实不清，故予以撤销，发回重审。2018年5月14日，本院予以立案重审，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院在审理（2017）粤0811民初139号案件中作出（2017）粤0811民初139-2号民事裁定书，认为湛江市卓裕实业有限公司（以下简称卓裕公司）没有原告诉讼主体资格，裁定驳回其起诉，该裁定已发生法律效力，故在本案中不再列卓裕公司为原告。原告的委托诉讼代理人林小岩和被告陈秋桂及其委托诉讼代理人翟文辉、沈时耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2016年1月1日至店铺搬清腾迁之日止非法占用太平市场门前11-12号店铺的占用费（按每月每平方米50元计算，11-12号店共约96平方米，占用费以法院委托评估机构评估为价值准，暂计至起诉之日止为67200元）；2.判令被告于判决生效之日起五日内搬清腾空太平市场门前11-12号商店，交还给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告林春梅与湛江市市场物业管理总站麻章站（下简称麻章物业管理站）签订《市场租赁合同》，约定麻章物业管理站将其所有的太平农贸市场、湖光农贸市场、志满农贸市场租赁给原告经营，期限自2004年12月1日起至2024年11月30日止，同时约定其他权利义务。其后，原告林春梅将上述三个市场的经营权委托卓裕公司经营管理，期限自2005年1月1日起至2024年11月30日止。2013年1月1日，卓裕公司与被告签订了《市场铺位租赁合同书》，约定每季度租金为4675元，合同约定了租金支付、违约责任等权利义务。因被告在租赁过程中拖欠租金，故原告曾提起诉讼，湛江市麻章区人民法院、湛江市中级人民法院分别作出了（2015）湛麻法民二初字第76号民事判决书和（2015）湛中法民一终字第877号民事判决书，判决被告支付原告租金及利息等。判决后，被告于2015年7月1日再次拒付租金。2015年12月30日租赁期限届满，被告以租金过高为由，拒不支付租金，不肯续签合同，也不退还店铺，继续占用经营，且被告散布虚假情况，纠集其他租户抗租和向政府上访等，以达到其赖租、恶意占用店铺经营的目的。现被告已付清2015年12月30日之前的租金，但2016年1月1日起至今的租金，被告尚未根据合同和法律规定支付，已构成根本性违约，构成侵权，严重侵害了原告的合法权益，故被告应当参照市场租赁评估价支付占用租赁物期间的租金，并返还租赁物。被告辩称，1.林春梅、卓裕公司作为本案原告，主体不适格。林春梅承包市场经营权后委托卓裕公司管理，故卓裕公司仅有管理权，没有经营权。根据卓裕公司麻章分公司2016年12月6日的《公告》，2004年12月28日，林春梅已将市场经营权转包给卓裕公司，卓裕公司2016年12月6日又转包给吕先生，故林春梅已不是市场的经营者。因此二原告的诉讼主体不适格。2.原告诉请按照评估价格支付2016年1月1日之后的租金没有事实和法律依据。租赁市场是被告等经营户在90年代集资帮助政府建设。根据《市场铺位租赁合同书》第5条约定，期满后，在双方协商的基础上方可上调租金标准，而不是由承包人单方面决定租金，更谈不上评估，应当按照原合同约定的租金标准支付，且原告没有按时收取租金，并非被告拒付。3.原告诉请法院判令被告搬迁腾空铺位无理，不应支持。被告在2015年12月30日租赁期限届满后，多次要求与原告协商续签合同和洽谈租金问题，但原告一直置之不理，也不派员前来收取租金。甚至于2016年12月，突然在市场内以卓裕公司的名义张贴一张公告，称市场转包给“吕先生”经营，造成市场出现停水停电、打烂门锁等恶劣事件。被告从来没有拒交租金，并要求与原告续签合同。综上，林春梅与卓裕公司不具原告主体资格，应予以驳回其起诉。如果林春梅与卓裕公司具备原告主体资格，应予以驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定的事实如下：2004年11月25日，林春梅与麻章物业管理站签订了《市场租赁合同》，约定麻章物业管理站将其所有的太平农贸市场、湖光农贸市场、志满农贸市场租赁给林春梅经营，经营期限自2004年12月1日起至2024年11月30日止，同时约定其他权利义务等。原告提交的《委托书》证实在2004年12月28日，林春梅将上述三个市场的经营管理权委托卓裕公司行使，代为出租、收取租金等，期限自2005年1月1日至2024年11月30日止。被告主张林春梅与卓裕公司不是本案适格原告，其提交了林春梅与卓裕公司签订的《〈市场租赁合同〉转包通知书》和卓裕公司麻章分公司2016年12月6日的《公告》，欲证实太平农贸市场已承包给“吕先生”。但原告不予确认该事实，被告亦未能提供“吕先生”的具体身份信息，本院无法确认。因此，本院确认原告林春梅承包太平农贸市场出租经营权和委托卓裕公司进行经营管理的事实。原、被告均提交了涉案2013年1月1日《市场铺位租赁合同书》，且均无异议。合同第一条约定甲方(卓裕公司麻章分公司)同意将太平农贸市场内门前商店11-12号铺位租给乙方(陈秋桂)经营使用；第二条约定铺位租赁期限为叁年，时间从2013年1月1日至2015年12月30日；第三条约定铺位租金按每季4675元计算，每年租金合计人民币18700元，租金按季度缴交，乙方必须在每季度第一个月十五日前交清当季度租金……；第五条约定使用期满后，甲方应该根据我国国民经济增长率以及太平市场经济的实际状况，在双方协商的基础上，调整租金的标准，若乙方不继续租赁的，甲方有权收回铺位另做安排；第八条约定承租方必须按规定缴交租金，如不按时缴交租金从超期之日起计，每天按拖欠金额3%缴交滞纳金，违规2个月不交租金的，出租方有权将商店收回并追缴租金处理……。对于被告支付租金情况，被告提交了原告出具的2015年第三、四季度租金的发票，证实被告于2016年3月17日向卓裕公司交付了2015年第三、四季度的租金（共10张发票），每季度租金均为4455元（891元×5张）。原告确认被告已付清2015年12月31日之前的租金，但自2016年1月1日起拒付租金。原告提交了2017年2月20日《太平市场陈秋贵拖欠门前商店11、12号租金及店铺占用费情况一览表》，欲证实被告尚拖欠租赁期满后2016年1月至2017年2月期间的占用费67200元。但该金额未经被告确认，且显然高于原合同约定的租金标准。庭审中，被告确认合同履行期限届满后至今仍使用11-12号铺位的事实，并表示同意按原合同约定的租金标准随时支付租金。另，被告提交的致“尊敬的陈秋贵老板”的通知（署名商场承包者）：“……如须续租，请于2017年1月1日前将您经营的11-12号商铺的租金共30015元一次性交清（租金含2016年以前23760元和2017年6255元），否则视为退租，由我市场重新招租。”原告认为该证据没有原告相关人员的签名而不予认可。被告还提交了2017年1月16日《收回商店通知书》，该通知以卓裕公司麻章分公司的名义发出，虽系复印件，但原告对该通知没有异议。该通知书的内容为：“太平市场门前商店行11-12号档主陈秋桂从2015年7月1日起至2015年12月31日止，拖欠商店租金共8970元（含卫生费）。我司于2017年1月5日发出催款通知书，并于2017年1月8日发出停水电通知书，贵档主不与理会我司发的通知，不交清所欠租金。现经公司研究决定，对你租赁的商铺采取收回处理。望接到通知书三日内，清理好你的物品，搬出市场。否则我司将采取必要的措施，因此造成的一切后果自负。”结合原告提交的《太平市场陈秋贵拖欠门前商店11、12号租金及店铺占用费情况一览表》和被告提交的致“尊敬的陈秋贵老板”的通知、《收回商店通知书》，双方在租赁期满后显然对被告继续使用商铺的租金计算标准有争议，原告主张调高租金，但被告不同意提租，仅同意按原合同约定租金标准计算租金。因此，双方至今没有续签租赁合同。为续签合同，被告等其他商户曾向太平镇人民政府提出请求，要求镇政府监督卓裕公司与其签订合同未果。为证实原告同意按照原合同履行，被告提交租户苏玉春和陈少梅交付2016年第一、二季度租金，原告所出具的《收据》两张，但被告未能提交该两租户原合同，故无法确认原告收取该两租户2016年后的租金标准与原合同约定的租金一致。庭审中，本院对原告收取租金的方式或习惯进行调查，原告认为被告一直拒付租金，通过诉讼才交付了租金，但被告认为一直是原告派员到每个商铺收取租金，原告没有按时前来收取，各执一词。另，在本案中，原告申请对被告在合同期限届满后继续使用租赁物期间的租金进行评估作价，但被告不同意委托评估，认为应当按照原合同约定的租金标准支付。在重审期间，经本院依法委托湛江市中正资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，该公司授托后于2018年7月17日给本院出具《关于不能评估的说明函》，认为评估标的位于太平镇且时间涉及过去二年，由于公司无法获取过去二年太平镇商铺租赁市场的具体案例，故不能胜任本次的评估工作。原告对此提出异议，本院依法要求该评估公司进行复议。该评估公司于2018年8月13日再次致函本院，予以坚持其上述意见。本院将复议结果送达给双方，原告不服，至庭审结束后2018年9月11日，原告继续申请评估，要求重新摇珠选定其他评估机构进行评估，被告对此仍表示不同意。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1.林春梅和卓裕公司是否具备本案原告主体资格的问题；2.原告主张被告支付2016年1月1日之后的占用费如何计算的问题；3.被告是否应腾空租赁物并予以返还给原告的问题。一、对于第一个焦点问题。2004年11月25日，林春梅与麻章物业管理站签订了《市场租赁合同》，依法取得涉案市场的经营管理权，故林春梅系实际承包经营权人。2004年12月28日，林春梅委托卓裕公司对市场进行经营管理，双方构成委托合同关系。卓裕公司在履行委托合同过程中，于2013年1月1日以自己的名义与被告陈秋桂签订《市场铺位租赁合同书》，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条“（第一款）受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。（第二款）受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。（第三款）委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩”第一款、第三款的规定，原告林春梅和卓裕公司均可作为原告提起诉讼。但在诉讼中，卓裕公司已披露了林春梅的委托关系，故卓裕公司依法不再享有对被告陈秋桂的诉讼权利，卓裕公司不是本案的适格原告，林春梅有权对陈秋桂提起诉讼，具有原告主体资格。另，在原审诉讼中，本院于2017年9月15日已作出（2017）粤0811民初139-2号民事裁定书，驳回湛江市卓裕实业有限公司的起诉，现该裁定已发生法律效力，故在本案的重审中应当不再将卓裕公司列为共同原告。因此，被告提出林春梅不是本案适格原告的抗辩主张不成立，本院不予采信。二、对于第二个焦点问题。合同租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方构成不定期的租赁合同关系，原合同继续有效。虽双方对租赁期满后的租金标准有争议，但不能因此改变租赁合同的性质。因此，对于2016年1月1日之后的占用费，应当按照原合同约定的每季度4675元的租金标准计算。据此，暂计至法庭辩论终结当月月底止，即2016年1月1日至2018年9月30日止的租金应为51425元（4675元/季度×11个季度），被告理应支付给原告林春梅。对于原告主张超过原合同计算标准所计算得的租金，于法无据，本院予以驳回。但对于2018年9月30日之后的占用费，原告可另案诉讼。对于原告主张按照评估价确定被告支付占用费的问题。由于双方构成不定期租赁合同，原合同继续有效，原告主张按照评估价确定占用费显然与法律相悖，故本院不予采信。三、对于第三个焦点问题。合同履行期限届满后双方构成不定期租赁合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告有权随时解除合同。被告提交的《收回商店通知书》的内容证实原告已行使了合同解除权，故本院确认双方的不定期合同关系实际于2017年1月16日已解除。合同解除后，被告继续占有使用租赁物显然没有事实依据，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张收回租赁物有事实和法律依据，本院予以支持。但应当给予被告搬迁的合理宽限时间，故限被告在本判决生效后的三个月内腾空商铺，将商铺返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零三条第一款、第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、限被告陈秋桂于本判决发生法律效力后十日内支付2016年1月1日至2018年9月30日的租金人民币51425元给原告林春梅。二、限被告陈秋桂于本判决发生法律效力后三个月内腾空太平市场门前11-12号商铺，将商铺予以返还给原告林春梅。三、驳回原告林春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2968.68元，由原告负担1030.02元，被告负担1938.66元；在原审中因评估产生的评估费用由原告负担。原告已预付受理费2968.68元，本院不作退付，被告负担受理费1938.66元由被告在上述履行期限内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  谢法算人民陪审员  卢 祥人民陪审员  莫云飞二〇一九年七月二十二日书 记 员  郑伟玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。