广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初1811号原告：杜斯荣，男，1963年6月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽律师事务所律师。被告：黄买容，男，1966年4月16日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告：梁卫英，女，1970年10月12日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。两被告共同委托诉讼代理人：李京海，广东珠明律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：赵淑娴，广东珠明律师事务所实习律师。第三人：黄妙霞，女，汉族，1981年4月25日出生，户籍所在地：广东省中山市。第三人：珠海市丰川机电设备有限公司，住所地：广东省珠海市吉大石花东路123号一栋首层A号车库。法定代表人：曹彦尧，执行董事。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告杜斯荣与被告黄买容、梁卫英，第三人黄妙霞、珠海市丰川机电设备有限公司（简称丰川公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理，原告杜斯荣的委托诉讼代理人林志刚，被告黄买容及被告黄买容、梁卫英的共同委托诉讼代理人李京海，第三人黄妙霞到庭参加了诉讼，被告丰川公司经法院合法传唤没有到庭。本院现已缺席审理终结。原告杜斯荣向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付自2015年10月19日至2018年11月的占用费281,200元（7600元×37个月）；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告曾向金湾法院起诉称自2015年3月2日对位于珠海市××南港中路四套房屋（以下简称涉案房屋）进行了占用，并称将其中三套出租，法院受理案号为（2019）粤0404民初957号。2015年10月19日，涉案房屋已经登记在原告名下，原告从未授权被告将房屋进行占用或出租，被告也并非涉案房屋之前的所有权人，且被告在明知涉案房屋系原告所有，仍然将之非法占有并出租牟利，侵犯了原告的房屋所有权，给原告造成经济损失，该损失为被告非法占用期间的占用费，参照被告的出租价格及同地段的租赁价格计算，自2015年10月9日计算至被告返还房屋之日即2018年11月。被告抢占原告房屋，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。原告杜斯荣向本院提交了以下证据：民事起诉状、房屋租赁合同、（2019）粤0404民初957号《传票》、不动产登记表。被告黄买容、梁卫英辩称，一、被告在原告之前已合法购买并占有涉案房产。1.涉案房产系被告合法购买并占有使用：涉案房产原系第三人丰川公司名下位于珠海市××南港大道的房产。2014年6月29日，第三人黄妙霞及案外人何生（乙方）与丰川公司（甲方）签订《房地产（股权）转让合同》，约定以整体股权转让的方式，将上述德亨花园房产转让给乙方，并授权乙方在支付首期50万元款项后，即有权装修和对外出售、出租项目房产。2015年初，被告与黄妙霞协商购买四套房产，并于同年2月16日转账支付了购房款15万元，同年3月2日，双方就上述四套房产签订书面《房地产买卖合同》，涉案房屋即交付被告占有使用。被告随后对其中的三套房进行了装修，并于2016年6月25日再支付购房款27万元。因此，被告在2015年3月2日已合法购买并占有、使用涉案房屋。2.原告购买涉案房产远在被告之后，根据（2018）粤04民终3163号民事判决认定的事实，原告与丰川公司就涉案德亨花园项目8栋房产签订转让合同的时间是2015年9月15日，时间远在被告之后。二、本案的实质是一房两卖问题。1.被告涉案房产买卖合同的卖方主体也是丰川公司，涉案房产原系丰川公司名下房产。而黄妙霞与丰川公司《房地产（股权）转让合同》，约定是以整体股权转让的方式转让房产，所以，即便该合同得以履行，涉案房产的产权人并不会发生变更，仍是丰川公司。因此，黄妙霞依据丰川公司在《房地产（股权）转让合同》中的授权向被告出售涉案房产，系代理行为，后果应由丰川公司承担，丰川公司才是出卖人或转让方。2.丰川公司存在一房两卖的违法、违约行为丰川公司先是通过授权代理人黄妙霞，将涉案房产于2015年3月2日转让给被告并交付使用，后又于之后的2015年9月15日将房产转让给原告并办理过户手续，其显然存在一房两卖的违法、违约行为。三、原告理应向丰川公司主张违约赔偿责任，而无权向被告主张权利。如前所述，被告涉案房产买卖合同的卖方主体也是丰川公司，被告系依据合同和交付行为在先合法占有和使用涉案房产。丰川公司虽然将涉案房屋转让给被告并交付后，又将房产出售给了原告，但其与被告之间的合同并未解除或终止，被告有权继续占有房屋。由于丰川公司的一房两卖行为，导致其不能向原告交付，属于丰川公司对原告的违约，原告理应向丰川公司主张违约赔偿责任，而无权向被告主张权利。相反，作为一房两卖的受害人，即便被告，也有权向丰川公司主张一房两卖的违约责任。但原告不仅不通过法律途径确认在一房两卖情形下，其是否有权取得涉案房屋，也不向丰川公司主张不能交付违约责任，反而于2018年11月份通过更换锁具等方式，将被告合法占有的涉案房屋强行违法占有（当时被告即曾报警处理），并提起本案诉讼要求被告赔偿其所谓2018年11月前的房屋占用费，实属本末倒置，其请求不但没有事实和法律依据，且其行为严重损害被告的合法权益。四、原告对被告的起诉不但没有事实和法律依据，其请求赔偿金额本身也事实不清、证据不足。1.涉案房产项目至今仍是烂尾楼，房屋在转让并交付给被告时均为毛坯房，水电均不完善，是被告出资对其中的201、202、301三间房屋进行了装修，并自行从外部接驳水电，才是三间房屋初步具备了使用条件。2.201、202、301三间房屋装修后，仅有201、202曾经出租。其中201房虽与第一个承租人于2016年12月5日签订了租赁合同，但因承租人的个人原因，并未实际履行，直至2018年7月18日才成功出租给第二个承租人李坤海；202房则于2017年8月1日才出租给承租人蔡锦青。在被告投入资金全面装修后，租金也分别仅为1600元/月和1200元/月，否则涉案房屋根本不具备出租、使用的条件。原告所谓租金7600元/月没有任何事实依据。综上所述，原告请求被告支付房屋占用费没有任何事实和法律依据，请求法院驳回其对被告的起诉。被告黄买容、梁卫英向本院提交了以下证据：《房地产（股权）转让合同》、珠海市房地产买卖合同、结算业务委托书、借条及补充协议书、房屋租赁合同、涉案房屋室内照片、（2018）粤04民终3163号《民事判决书》、告知书。第三人黄妙霞辩称，被告黄买容、梁卫英的答辩内容属实，原告起诉两被告要求支付占用费没有事实和法律依据，我与被告在签订合同时就把涉案房屋交付给被告，直至2015年底丰川公司才把涉案房屋卖给原告杜斯荣，黄妙霞与两被告的买卖合同是合法的。第三人黄妙霞没有向本院提交证据材料。第三人丰川公司辩称：一、目前，我公司与涉案房屋无关。2015年10月19日，涉案房屋已经办理完毕过户手续并变更登记至原告杜斯荣名下，珠海市中级人民法院作出的（2018）粤04民终3163号民事判决中也得到确认；二、被告黄买容、梁卫英申请追加我公司作为第三人参加诉讼并无事实和法律依据。既然涉案房屋现并非登记在我公司名下，案件的处理结果与我公司也没有法律上的利害关系，依据《民事诉讼法》第五十六条及民事诉讼法司法解释第七十三条规定，我公司并非本案的适格当事人。第三人丰川公司没有向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2014年6月29日，黄妙霞、何生作为乙方与丰川公司作为甲方签订《房地产（股权）转让合同》，就甲方名下位于珠海市××南港大道德亨花园房产转让事宜约定：“一、甲方将名下位于珠海市××水镇××花园房产5409.2平方米按现状以公司整体股份转让方式转让给乙方，转让价款为1400万元；二、乙方在签订本合同当日支付定金50万元到甲方指定的银行账户；三、乙方从2014年7月1日起负责支付甲方用位于珠海市××南港大道德亨花园房产抵押给珠海市兴业银行贷款500万元及珠海市农商银行金湾支行贷款900万元的利息，月息约102,500元；四、乙方在支付第一笔定金（利息）50万元后四个月内再支付50万元到甲方指定账户还银行利息，从支付利息的第十一个月起由乙方直接向相关银行支付利息，若乙方未能按时及时支付银行贷款利息而造成违约，乙方除支付银行贷款违约金处，甲方有权收回该物业，乙方不予退赔；五、乙方在指定期限（2015年5月28日前）还没能付清兴业银行贷款500万及农商银行金湾支行900万贷款时，需循环贷款甲方无条件协助，但循环贷款时产生的一切费用由乙方；六、乙方在交付首期50万元后，即日起可根据自身要求自行设计装修，策划销售，对外出租等所产生的一切费用与甲方无关，同时，甲方不参与该项目的营运工作；七、乙方销售房屋收入的房款（含对外出租）汇入甲方指定账户作为银行贷款的还款，待还清银行贷款后，甲方将丰川公司全部股权转让过户给乙方指定人员名下，同时甲方在珠海报发表声明和由律师见证对转让前的债权债务与乙方无关，转让后的债权债务由乙方承担与甲方无关，转让后如因历史遗留问题导致乙方损失的，由转让股权前的法人和股东负责赔偿……。”2015年2月16日，被告梁卫英通过银行向第三人黄妙霞转账人民币150,000元；2015年3月2日，被告梁卫英（乙方）与第三人黄妙霞及珠海君豪房地产代理有限公司（甲方）签订《房地产买卖合同》（4份），约定甲方将涉案房屋出售给乙方，合同还约定了乙方向甲方支付的房屋价款；2016年6月25日，第三人黄妙霞及珠海君豪房地产代理有限公司共同出具借条：因黄妙霞经营珠海南水德亨花园项目资金周围需要，现向黄买容、梁卫英借款人民币270,000元整，用该项目的8-601作为抵押，该款项于2016年9月21日前归还；2016年6月25日，被告黄买容与第三人黄妙霞签订《补充协议书》，内容如下：针对双方于2015年3月2日就珠海金湾区南水镇南港大道德亨花园X-XXX房签订买房协议，双方同意该借款转为出借人黄买容向黄妙霞应付的买卖房款。2015年9月15日，原告杜斯荣作为乙方（受让方）与第三人丰川公司作为甲方（转让方）签订了二份《房地产买卖合同》，分别约定由甲方将位于南水镇南港大××花园××栋住宅及首层02-04号车库1227.94平方米（权证号码040××××3068）、南水镇南港大道德亨花园8栋住宅及首层01-08号车库1854.96平方米（权证号码04××71）房产以1,991,533元和3,008,467元的价格转让给乙方，房屋建筑面积分别为1227.94平方米和1854.96平方米。依据上述两份合同，上述房产于2015年10月19日办理转移登记至原告杜斯荣名下，转让后的登记地址和权证号码分别为：南水镇南港中路23号2栋201-801房、302-802房及首层02-04号车库（权证号码04××90）和南水镇南港中路23号8栋201-801房、202-802房及首层01-08号车库（权证号码04××91）。房产办理转移登记后，南水镇南港中路23号2栋201-801房、302-802房及首层02-04号车库于2015年12月15日办理了最高额抵押登记手续，为原告杜斯荣438万元的债务提供担保，抵押权人为工商银行珠海分行，该抵押手续已于2016年8月4日注销；南水镇南港中路23号8栋201-801房、202-802房及首层01-08号车库于2015年12月21日办理了最高额抵押登记手续，为原告杜斯荣300万元的债务提供担保，抵押权人为上海浦发银行珠海分行。本案所涉的四套房屋包含在上述丰川公司与杜斯荣买卖的南水镇南港中路23号8栋201-801房、202-802房当中。2019年3月25日，房产部门将涉案房屋分割为单独产权及房号，分别为：南水镇南港中路23号8栋201房（权证号码201××××6758）、南水镇南港中路23号8栋202房（权证号码201××××6759）、南水镇南港中路23号8栋301房（权证号码201××××6756）、南水镇南港中路23号8栋601房（权证号码201××××6750）。庭审过程中，被告述称涉案四套房屋于2015年3月2日签订《房地产买卖合同》当天就已经交付，当时无论是涉案房屋还是其他房屋都是烂尾楼，是被告投资装修后才具备出租条件，水电也是被告从外围接驳。另，201房租赁合同签订（2016年12月5日）后没有实际履行，直至2018年7月18日才实际出租给李坤海；202房于2017年8月1日出租给蔡锦青。黄妙霞作为原告与杜斯荣、珠海市丰川机电设备有限公司作为被告，何生、黄锐联作为第三人在珠海市香洲区人民法院提起债权人撤销权诉讼，在该案中，原告黄妙霞提出的诉讼请求：一、撤销2015年9月15日杜斯荣和珠海市丰川机电设备有限公司签订的关于德亨花园2栋住宅及首层车库02-04车库和8栋及01-08号车库；二、杜斯荣和珠海市丰川机电设备有限公司办理德亨花园2栋住宅及首层车库02-04车库和8栋及01-08号车库的产权过户至珠海市丰川机电设备有限公司名下；三、杜斯荣和珠海市丰川机电设备有限公司承担本案诉讼费用。该院经审理作出（2017）粤0402民初6716号民事判决，驳回原告黄妙霞的全部诉讼请求。原告黄妙霞不服上述判决上诉至向珠海市中级人民法院，珠海中院于2018年12月4日作出（2018）粤04民终3163号民事判决：驳回上诉，维持一审判决。原告称其实际占用涉案房屋的时间为2018年11月份，被告称原告于2018年11月份通过换锁方式强行占有涉案房屋。以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案争议焦点为被告是否应向原告支付涉案房屋占用费。对此，本院综合评析如下：一、被告占有涉案房屋的性质。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。2014年6月29日，丰川公司与黄妙霞签订房地产转让合同，将涉案房屋转让给黄妙霞，黄妙霞于2015年3月2日与被告签订房地产买卖合同，将涉案房屋转让给被告，并同时将涉案房屋交付被告占有，被告占有房屋是基于与黄妙霞之间的合同关系，在丰川公司将涉案房屋出卖并变更登记给原告之前被告就已经占有了涉案房屋，虽然因故未完成之后的变更登记，在法律意义上讲属于无权占有，但该占有为善意占有，被告并没有过错。二、被告是否属于民法上的不当得利。不当得利是无合法根据取得不当利益，而使他人利益受损。如上节所述，被告占有房屋是基于合同关系，涉案房屋交付给被告时为毛坯状态，不具备居住条件，是被告将房屋装修后才有实际的居住条件，被告并未从占有涉案房屋中取得不当利益，反而是被告出资购买涉案房屋并投入资金装修后又得不到房屋的产权而利益受损，原告主张被告属不当得利依据不足。三、原告主张“房屋变更登记至其名下时起，其就享有对涉案房屋的占有者追讨占用费的权利”，该主张法律依据不足。从法理上讲，登记与交付为不动产交易中不同的法律行为，构成不动产发生移转的整体条件，原告的变更登记行为仅为不动产移转的生效要件，对外起公示作用，而非不动产物权的完整交付，完整的交付是一个交付与登记相结合的过程。本案中，原告于2015年10月18日将涉案房屋变更登记至自己名下后从未发生过交付行为，并没有发生占有移转，涉案房屋一直由被告占有，原告在变更登记之后基于产权可以要求合同相对方和实际占用人将涉案房屋“交付”，但在涉案房产实际发生占用移转之前其无权要求被告支付占用费。原告并没有依据合同通过公力救济去完成涉案房产变更登记之后的交付，而是于2018年11月份通过换锁等私力救济方式占有了涉案房屋，至此才完成了涉案房屋的“交付”。综上，被告在原告取得房屋产权之前就占有涉案房屋，为善意占有，被告并未获取不当得利，原告虽最终取得涉案房屋的产权登记，但至2018年11月止原告从未实际获得“交付”，原告要求被告支付2015年10月19日至2018年11份的占用费依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告的诉讼请求证据不足，应当承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杜斯荣的诉讼请求。案件受理费人民币2759元，由原告杜斯荣负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴明星二〇一九年七月二十日法官助理陈丽冰书记员徐春荣