广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5032号上诉人（原审原告）：佛山颐景园置业发展有限公司,住所地广东省佛山市南海区**********办公楼，统一社会信用代码914***********626Q。法定代表人：黄斌，总经理。委托诉讼代理人：张晓佳，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：游镇涛，广东信孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘萍华，女，汉族，1974年8月14日出生，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码440************922。上诉人佛山颐景园置业发展有限公司（以下简称颐景园公司）因与被上诉人刘萍华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。颐景园公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项；2.撤销一审判决第四项，并改判：（1）解除案涉合同及补充协议；（2）判令刘萍华在合同解除后到案涉物业所在地房管部门办妥合同解除手续并承担相关税费、手续费；（3）刘萍华腾退位案涉房屋；（4）刘萍华办理住宅专项维修资金8649.98元的退款手续；（5）刘萍华返还佛山颐景园置业发展有限公司代清偿的借款本息及诉讼费用574918.78元，连同违约金及律师费合计626168.68元。上述款项626168.68元从刘萍华已支付的购房款864998元予以扣除，剩余购房款238829.32元返还予刘萍华。3.刘萍华承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院以颐景园公司代刘萍华履行了支付贷款本息费用等债务后，可获得向刘萍华追偿相关款项的权利，再结合案涉房屋被多案查封的实际情况，认定颐景园公司解除合同及办理解手续等诉请没有法律依据，该认定显然属于认定事实错误，适用法律错误。首先，本案为商品房预售合同纠纷，合同真实、合法有效。案涉房产是由颐景园公司开发建设的商品房，已确权登记在颐景园公司名下，刘萍华仅仅是预告登记权利人，并非物权的实际权利人，截至目前也未变更登记至刘萍华名下，故案涉合同并未履行完毕。其次，根据合同法九十三条和合同补充协议第三条的约定，刘萍华未按期偿还银行按揭款，颐景公司已承担了担保责任，解除合同的条件已成就，颐景园公司有权解除合同。最后，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部协助执行若干问题的通知》第十五条规定可知，预查封是对刘萍华尚未进行登记但将来有可能会进行登记的房屋的一种预先限制性登记，只有登记机关核准房屋登记在刘萍华名下时，预查封才转为正式查封。该预查封限制的是刘萍华对房屋进行再处理的权利，保全的是刘萍华将房屋变更登记到自己的名下的请求权。刘萍华的该项请求权能否实现有赖于双方基于案涉合同建立的商品房预售合同关系，因此，预查封并不能限制或改变产生该请求权的法律关系，当发生合同约定的解除事由时，预查封同样也不能限制颐景园公司基于正当理由解除合同。2.一审法院以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的相关规定认定颐景园公司在刘萍华已完全支付购房款的情况下无权再主张案涉房屋的所有权，显然属于适用法律错误。该司法解释第34至37条是关于所有权保留的相关规定，故涉及不动产纠纷的本案不应适用上述司法解释。3.大量司法判例显示，各地法院对已支付完毕购房款、已交付房屋、因业主断供导致开发商承担担保责任从而诉请解除商品房买卖合同均予以支持。如佛山市中级人民法院的（2018）粤06民终4482号民事判决书、清远市中级人民法院作出的（2018）粤18民终61号民事判决书等。刘萍华没有发表答辩意见。颐景园公司向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》及补充协议；2.刘萍华于上述买卖合同解除后15日内到涉案物业所在地房管部门办妥合同解除的全部手续；3.刘萍华向颐景园公司支付违约金43249.90元（按房价款总额的5%计算）；4.刘萍华承担颐景园公司为实现债权而支付的律师费8000元；5.刘萍华腾退位案涉房屋；6.刘萍华办理住宅专项维修资金8649.98元的退款手续；7.刘萍华承担本案的全部诉讼费用；8.刘萍华返还颐景园公司代清偿的借款本息及诉讼费用574918.78元，上述款项连同第3、4项诉请的违约金及律师费合计626168.68元。上述款项626168.68元从刘萍华已支付的购房款864998元予以扣除，剩余购房款238829.32元返还予刘萍华。一审法院认定事实：2014年6月19日，颐景园公司、刘萍华签订《商品房买卖合同》（合同编号：201********102），约定：颐景园公司将案涉房屋（位于广东省佛山市南海区**********xxxx房）以总价864998元售予刘萍华；首期款264998元在预售合同网上签订之日起30日内支付，剩余房款600000元刘萍华应于2014年7月4日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；颐景园公司应当在2015年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格且已办理竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付刘萍华使用。同日，双方还签订了补充协议，对上述《商品房买卖合同》补充约定：……第三条9合同约定如刘萍华采用银行按揭贷款方式支付房款，并由颐景园公司提供阶段性借款担保的，则刘萍华在该担保期间对银行的违约视同对颐景园公司的违约。在颐景园公司的该阶段性担保责任解除前，如刘萍华对银行构成违约（包括刘萍华不按时归还银行按揭款项，刘萍华所购房屋被司法机关查封等），颐景园公司有权解除本合同。颐景园公司解除合同的，刘萍华应当向颐景园公司支付总房价款5%的违约金，同时赔偿颐景园公司的全部损失（本协议中的损失包括税务损失及追偿所支出的各项费用）。颐景园公司有权从刘萍华已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚金、违约金及其它各项应由刘萍华承担的费用，剩余款项退还刘萍华……第三条10如果出卖人承担保证责任后，未解除《商品房买卖合同》及收回该商品房的，则有权直接向买受人追偿全部损失，且买受人还应另按《商品房买卖合同》总房价款5%向出卖人支付违约金。签约后，颐景园公司、刘萍华于2014年7月17日与中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行（以下简称丹灶农行）签订了编号为440***********111的《个人购房担保借款合同》，约定：该行向刘萍华发放贷款600000元用于购买案涉房屋，刘萍华以案涉房屋作还款抵押担保，担保范围包括但不限于合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、等贷款人实现债权的一切费用，等等约定其他权利义务；颐景园公司为刘萍华的上述债务承担连带保证担保，保证期间自贷款发放之日起，至购房人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。后，丹灶农行依约向刘萍华发放了贷款600000元。至此，刘萍华已支付完毕全部购房款864998元。2014年7月29日，案涉房屋办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为刘萍华，不动产登记证明号为粤房地预登佛预字第0xxxx8号。2015年6月29日，刘萍华签署《房屋交接表》，接收案涉房屋。2018年10月31日，一审法院受理丹灶农行诉刘萍华、颐景园公司金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤0605民初21952号]，审理后认定刘萍华从2018年8月起开始未足额还款，并判令：一、刘萍华应于判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金551656.62元及相应利息（暂计至2018年12月6日，利息10054.79元、罚息56.3元、复利109.34元；从2018年12月7日起，以本金551656.62元为基数按中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算罚息至欠款全部清偿日止，应付未付利息10054.79元按前述罚息利率计算复利；若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则上述罚息、复利计算标准自基准利率调整之日起相应调整）予丹灶农行；二、颐景园公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回丹灶农行的其他诉讼请求。上述判决发生法律效力后，颐景园公司根据丹灶农行的付款函（应付款总额574918.78元，其中贷款本金551656.62元、利息10054.79元、罚息5023.28元、复利199.87元、诉讼费7984.22元），于2019年1月17日通过网上银行汇款574918.78元予丹灶农行。丹灶农行在同日出具了《清偿证明书》，确认已收到颐景园公司清偿的款项574918.78元。2018年12月6日，颐景园公司提起本案诉讼。另查，涉案房屋上有案号为（2017）粤0605执保3483号、（2018）粤0605执保263号的查封案号。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。经审查，颐景园公司与刘萍华签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。而补充协议约定在刘萍华未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致颐景园公司作为担保责任人而承担担保责任的，颐景园公司有权解除买卖合同、收回涉讼房屋。经查，刘萍华在本案中已经支付完毕全部购房款，履行了《商品房买卖合同》约定的主要义务，佛山颐景园置业发展有限公司也已将涉讼房屋交付刘萍华使用。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。颐景园公司在刘萍华已经支付全部购房款的情况下，无权再对涉讼房屋主张所有权。颐景园公司在代刘萍华履行了支付其所拖欠丹灶农行的贷款本息费用等债务之后，可获得向刘萍华追偿相关款项的权利，再结合涉讼房屋已被多案查封的实际情况，颐景园公司要求解除《商品房买卖合同》和补充协议没有法律依据，也违反了公平原则，一审法院不予支持，对颐景园公司诉请刘萍华协助办理解除手续及协助办理住宅专项维修资金的退还，一并不予支持。但颐景园公司、刘萍华在补充协议第三条第10款处约定“如果出卖人承担保证责任后，未解除《商品房买卖合同》及收回该商品房的，则有权直接向买受人追偿全部损失，且买受人还应另按《商品房买卖合同》总房价款5%向出卖人支付违约金”，故颐景园公司诉请刘萍华返还已向丹灶支行支付的款项共574918.78元（为贷款本金51656.62元、利息10054.79元、罚息5023.28元、复利199.87元、诉讼费7984.22元）及支付违约金43249.90元（即购房总额684998元*5%），一审法院予以支持。颐景园公司主张的律师费用8000元，为颐景园公司诉讼本案的合理支出，一审法院予以支持。刘萍华经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、刘萍华应于判决发生法律效力之日起十日内返还574918.78元予颐景园公司；二、刘萍华应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金43249.90元予颐景园公司；三、刘萍华应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费8000元予颐景园公司；四、驳回颐景园公司的其他诉讼请求。二审期间，颐景园公司向本院提交佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初4341号民事判决书、（2010）粤0607执1115号执行受理案件通知书；本院（2019）粤06民终757号民事裁定书及生效证明；佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初23429号民事判决书、（2019）粤0604执7168号执行受理案件通知书；本院（2018）粤06民终0604民终4482号民事判决书；清远市中级人民法院作出的（2018）粤18民终61号民事判决书。本院组织双方当事人进行了证据质证。经审查，颐景园公司提交的证据与本案无关，不作为本案的定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为案涉合同是否应予解除。颐景园公司上诉主张，刘萍华未依按时归还银行贷款，颐景园公司作为阶段性借款担保人在履行担保责任后有权根据案涉《商品房买卖合同》的约定解除合同，案涉房屋被预查封不能阻却颐景园公司行使合同解除权。首先，刘萍华已全额向颐景园公司支付完购房款，即完成了《商品房买卖合同》约定的付款义务，且于2015年6月29日已接收了案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条关于“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，颐景园公司诉请刘萍华腾退案涉房屋应不予支持。其次，案涉房屋已被多案预查封。预查封的对象是被执行人（即刘萍华）基于一个有效的房屋买卖所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。由此，依据公平原则，且在涉及诸多案外人利益的情况下，颐景园公司诉请解除合同法院依法不予支持。最后，颐景园公司在代刘萍华履行了支付其所拖欠丹灶农行的贷款本息费用等债务之后，获得了向刘萍华追偿相关款项的权利，一审判决亦已判决刘萍华向颐景园公司返还相关款项。由此，一审判决对颐景园公司诉请解除案涉合同及刘萍华腾退案涉房屋、协助办理合同解、退还住宅专项维修资金等手续均不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，颐景园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4103.86元，由上诉人佛山颐景园置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月十五日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发