西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                  （2018）陕0116民初7425号 原告王敏。 委托代理人刘跃、徐翠，陕西泽诚律师事务所律师。被告张海龙。 第三人西安市长安区安地居房产中介服务部。 负责人邸攀，系该服务部经营者。委托代理人田永春，该服务部员工。 原告王敏与被告张海龙及第三人西安市长安区安地居房产中介服务部（以下简称安地居服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王敏的委托代理人刘跃、徐翠与被告张海龙及第三人安地居服务部的委托代理人田永春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王敏诉称：2017年7月14日，其与被告在第三人的居间服务下签订了“房屋买卖定金合同”一份，约定被告将位于西安市长安区XX街XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX室，建筑面积为139.67平方米的单元房一套以98万元的价格给其出售。合同签订当天即给被告支付定金3万元。2017年9月21日，双方在签订“补充协议”的同时又给被告支付购房款37万元，并于次日在房管部门办理了网签备案登记手续。后被告以多种理由拒绝配合办理过户手续。故诉请：1、判令解除双方签订的“房屋买卖定金合同”及“补充协议”；2、判令被告返还定金3万元、赔偿违约金3万元、承担房屋中介费3万元；3、判令被告返还购房款37万元并按中国人民银行同期贷款利率自2017年9月21日起至实际付款之日止承担利息；4、判令被告承担房屋增值损失632600元；5、本案诉讼费、鉴定费、律师费由被告承担。被告张海龙否认原告所述事实，辩称合同没有继续履行的主要原因是原告资金不到位，在履行过程中原告违约在先。现表示同意解除“房屋买卖定金合同”及“补充协议”，同意退还定金3万元和购房款37万元，不同意原告其余诉讼请求。第三人安地居服务部表示同意由人民法院依法处理。经审理查明：2017年7月14日，王敏（合同中的乙方、买方）与张海龙（合同中的甲方、卖方）及安地居服务部（合同中的丙方、中介方）签订“房屋买卖定金合同”一份，约定张海龙将其所有的位于西安市长安区XX街XX小区XX号楼XX单元XX层XX号建筑面积为139.67平方米的房屋一套以98万元的价格出售给王敏。双方在该合同中就付款方式及过户事宜约定为“1、乙方于2017年7月14日交付给甲方购房定金3万元，此款由甲方收取2万元，丙方收取1万元并妥善保管，于过户完毕之日转交于甲方；2、双方于2017年8月30日前到房管局办理过户手续，乙方支付剩余房款”。同时，原、被告双方在合同中就房屋的交付、违约责任的承担、税费缴纳等与合同相关的权利义务均系概括性约定。合同签订当日，王敏向张海龙支付3万元作为购房定金。2017年9月21日，张海龙（补充协议的甲方）又与王敏的丈夫魏某某（补充协议的乙方）签订“补充协议”一份，约定买卖过程中因甲方需要资金周转，由乙方预支甲方37万元。补充协议还约定：1、甲方积极配合乙方办理房屋过户和银行手续并提供相关资料。如因甲方原因不能办理过户手续，甲方承担所有法律责任和经济损失；2、如果因甲方原因造成无法过户，甲方将退还所有房款并承担相关责任；3、如果因乙方原因造成无法过户，乙方承担甲方银行月供中所产生的利息…。当日，原告给被告（账号为：XXXXXXXXXXXXXXX8867）转款37万元。2017年9月22日，原、被告就付款方式协商为一次性付款，安地居中介服务部为了约束双方即提出让原、被告再签订“西安市二手房买卖合同”作为网签备案合同。网签备案合同签订后，原、被告就付款方式及期限发生了分歧，虽经多次协调均无果。原告遂于2018年7月6日诉于本院坚持其诉讼请求。本案在审理过程中，原告为支持其主张，向本院提交的证据有:1、被告的身份证复印件及房产证复印件，证明被告系涉案房屋的所有权人，具有适格的主体；2、房屋买卖定金合同、定金收条、产权人承诺书、配合过户手续承诺书、补充协议、西安市二手房买卖合同，证明原、被告签订的合同及协议均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方均有约束力；3、银行明细，证明其给被告已经支付定金3万元、购房款37万元，其已按合同约定的内容履行了付款义务；4、录音资料，证明房屋价格普遍上涨，被告违约多方拖延，拒不配合办理后期手续的事实。就原告提交的上述证据，经被告质证后，被告对原告提交的第1、2、3组证据的真实性及证明目的均无异议，对证据4的真实性认可，证明目的不认可，提出聊天的时间起止日期中间有三个月的断层，聊天记录不完整。实际是其一直在催促原告付款，原告因资金不到位未能付款，系原告违约在先。被告就其辩称理由向本院提交的证据有2018年2月1日14时20分41秒和原告丈夫魏某某的录音资料，证明原告因没有收到工程款导致无力支付房屋尾款，原告在本案中存在违约行为。就被告提交的上述证据，经原告质证后，原告对被告提交的录音资料的真实性认可。提出录音资料明确说明其曾让被告退钱就行，如果继续履行“下周一”支票兑现了就继续走下面的流程。“下周一”原告把尾款准备好了，被告又明确要求加价，故不认可其证明目的。第三人安地居服务部对原告提交的上述证据均无异议，对被告提交的录音资料以不知情为由未发表质证意见。审理中，原告又申请对涉案房屋的价值进行司法评估。依原告的申请，本院通过西安市中级人民法院委托陕西建业房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估。2019年4月3日，该评公司做出陕建业房评（2019）第0409821号房地产评估报告，结果为“估价对象在价值时点最终评估价值为人民币161.26万元，评估单价为11546元／平方米。大写：人民币壹佰陆拾壹万元贰仟陆佰元整”。就该评估报告经原、被告及第三人质证后均无异议，本院予以认定。后就本案纠纷，经本院主持调解，原、被告均同意解除涉案合同，被告亦同意返还原告定金3万元、购房款37万元，坚决不同意原告其余诉讼请求，调解未能成立。另查，本案在审理过程中，安地居服务部已经将原告交付的中介费3万元给原告退还，原告对该项诉讼请求表示同意放弃。上述事实有房屋买卖定金合同、定金收条、产权人承诺书、配合过户手续承诺书、补充协议、西安市二手房买卖合同、银行明细、评估报告等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，涉案合同原、被告均同意解除，本院对此予以准许。合同解除后就原告交付的购房定金3万元、购房款37万元，原告请求退还，被告表示同意，本院予依法予以准许。对原告请求退还中介费3万元的诉请，因案件审理过程中安地居服务部已经给原告退还，原告对该项诉请同意放弃，本院对此亦予以准许。本案争议的焦点之一为“原告要求被告赔偿其违约金3万元的诉请能否予以支持”。本案原、被告签订的合同及补充协议对主要条款即付款时间、过户时间、违约责任的承担等均为概括性和随意性约定，双方在合同履行过程中均未尽到谨慎义务，现依据合同内容无法准确判断哪一方存在违约行为。同时，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告已经主张退还其定金3万元，现又要求被告赔偿其违约金3万元，原告该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持；本案争议的焦点之二为“就原告请求被告赔偿其房屋增值损失的诉请应否予以支持”。依据相关法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告先后签订的房屋买卖定金合同、补充协议、西安市二手房买卖合同均系各方真实意思表示，依法成立并生效，对原、被告均具有约束力，双方应按照约定的内容履行各自的合同义务。涉案合同签订后，原告已经给被告支付了定金3万元、购房款37万元。从本案合同履行情况来看原告已经履行了支付部分房款的义务，而被告在庭审中自认涉案房屋解押后其又再次将诉争房屋进行了抵押。被告在明知涉案合同没有解除的情况下再次办理抵押手续，由此可以说明被告在主观上根本没有履行涉案合同的真实意愿。结合本案证据材料及安地居服务部的陈述，兼顾本案合同履行情况、当事人过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告给原告酌情赔偿损失129050元（具体计算方法详见赔偿清单）。另外，在涉案合同履行期间，原告曾向被告提出退钱并同意解除合同，在当时原告就应积极寻找缔约机会，在房屋价款上涨的形势下防止其损失扩大。故对原告请求被告赔偿其购房款37万元的利息及其余损失的诉请，本院依法不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告的以原告违约在先为由，不同意赔偿原告损失的辩称理由无事实及法律依据，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关民事法律、政策之规定，现判决如下：一、原告王敏与被告张海龙签订的房屋买卖定金合同、补充协议予以解除。二、被告张海龙于本判决生效后10日内退还原告王敏定金人民币30000元。三、被告张海龙于本判决生效后10日内退还原告王敏购房款人民币370000元。四、被告张海龙于本判决生效后10日内酌情赔偿原告王敏损失人民币129050元。五、驳回原告王敏其余诉讼请求。本案受理费10126元，王敏已预交，由王敏承担2126元，张海龙承担8000元；鉴定费6500元，王敏已预交，由王敏承担1000元，张海龙承担5500元（张海龙承担的费用在本判决书生效后10日内连同上述款项一并支付给王敏）。    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。              审  判  长     王爱茹                        人民陪审员     李志勇                             人民陪审员     李养花二O一九年    七月四日书 记 员       杨 丹丹