广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3460号原告：罗朝军，男，汉族，1981年9月4日出生，住湖南省桃源县，原告：邓珍花，女，汉族，1981年8月19日出生，住湖南省耒阳市，上列原告的委托代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。上列原告的委托代理人：陶坤玲，广东威法律师事务所实习律师。被告：陈蕾宇，男，汉族，1983年10月17日出生，住广东省湛江市赤坎区，委托代理人：李小飞，广州金鹏律师事务所律师。被告：张永杰，男，汉族，1983年12月10日出生，住广东省汕头市潮阳区，被告：广州市天维房地产代理有限公司，住所地广州市增城新塘镇XX铺。法定代表人：覃金成。第三人：幸素娥，女，汉族，1977年10月4日出生，住广州市番禺区，委托代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。委托代理人：邓文护，广东尚情律师事务所实习律师。原告罗朝军、邓珍花诉被告陈蕾宇、张永杰、广州市天维房地产代理有限公司（以下简称天维公司）、第三人幸素娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗朝军、邓珍花及其委托代理人刘斌、陶坤玲、被告陈蕾宇的委托代理人李小飞、天维公司的法定代表人覃金成、第三人幸素娥的委托代理人邓文强到庭参加诉讼，被告张永杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗朝军、邓珍花向本院提出诉讼请求：l、解除原被告之间于2017年1月9日签定的关于广东省广州市增城区新塘镇XXX房的《更名购房声明书》及补充付款方式条款（房屋价格970000元）；2、三被告共同返还原告购房定金100000元；3、三被告共同赔偿原告按揭费7000元；4、三被告共同赔偿原告由于被告违约而产生的房屋差价损失350315元；5、三被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告陈蕾宇、张永杰与第三人幸素娥签订了《房地产买卖合同》，约定被告陈蕾宇、张永杰购买第三人幸素娥位于广东省广州市增城区XXX房，但是由于被告陈蕾宇、张永杰不符合购房条件，便委托中介转卖上述房屋。2017年1月7日原告与被告天维公司签订了《定金支付及要约发出委托书》，合同约定被告天维公司就广东省广州市增城区新塘镇XXX房代原告向被告陈蕾宇、张永杰发出要约，签订上述合同后原告向被告天维公司支付诚意金5000元；原告与被告陈蕾宇、张永杰、天维公司于2017年1月9日签定的关于广东省广州市增城区新塘镇XXX房的《更名购房声明书》及补充付款方式条款，合同约定该房产的建筑面积为106.22平方米，总房价为970000元整，被告天维公司对本次交易承担担保责任，签订合同时原告罗朝军按照合同的约定支付给被告天维公司购房款定金30000元，2017年1月19日支付定金20000元，2017年1月20日原告向被告支付了按揭费7000元，被告天维公司对上述费用给原告出具了收据，原告根据被告陈蕾宇、张永杰的要求为原业主幸素娥垫付供房款1157元，原告按约履行了上述义务后，被告陈蕾宇、张永杰、天维公司均拒绝继续履行合同，2017年4月26日原告分别向被告陈蕾宇、张永杰、天维公司发出了催促交易通知，被告陈蕾宇、张永杰收到原告的通知后确认与原业主发生纠纷从而导致原业主幸素娥不愿意出卖上述房屋，现由于被告陈蕾宇、张永杰的原因导致涉案房屋无法继续交易，发送两次催促通知书后向被告发出《解除合同通知书》，现《更名购房声明书》及补充付款方式条款均已解除。被告的行为构成根本违约，根据合同法规定原告支付的定金，被告应当双倍返还定金，并赔偿原告损失，原告多次要求被告承担责任，被告均置之不理。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望公正判决如请求。被告陈蕾宇辩称：2017年1月9日被告陈蕾宇、被告天维公司与原告罗朝军签订更名购房声明书，根据该声明书约定被告张永杰已下订本案所涉房屋，被告陈蕾宇催成被告张永杰指定原告罗朝军继续购买涉案房屋，被告陈蕾宇也确认收到了原告罗朝军支付的定金5万元，上述更名购房声明书签订后，被告陈蕾宇与中介方已催成被告张永杰和原告罗朝军与原业主幸素娥共同签订了补充协议，由被告张永杰指定原告罗朝军作为被告张永杰的贷款产权人，被告陈蕾宇提交了补充协议作为本案的证据，因原告拖延出资赎契，及原业主不配合，导致交易无法继续履行，鉴于交易无法履行的实际状态，被告陈蕾宇同意解除更名购房声明书；更名购房声明书签订时，陈蕾宇与中介方已清晰向原告阐明了所促成的该交易的模式及风险，且达成共识，由于出售方及产权人不同意配合继续履行合同的情形，不属于陈蕾宇及中介方所能控制的风险，所以三方均同意如出现产权人不同意出售的情形下不适用违约条款的约定，所以才达成本案的更名购房声明书，陈蕾宇已按该更名购房声明书约定催成交易，在因客观因素与产权人不同意的情形下，陈蕾宇多次表示退还原告已支付的款项，该要求符合三方签订的更名购房声明书的约定，陈蕾宇不存在违约行为；如上所述，原告主张要求赔偿房屋差价损失不具有事实和法律依据，根据三方签订的更名购房声明书约定如出现产权人不配合的风险由原告承担，陈蕾宇不承担此责任，请法院判决解除更名购房声明书及补充协议，陈蕾宇愿意退还定金，请法院驳回原告的诉讼请求。被告天维公司辩称：基于买卖交易，天维公司告知了原告涉案房屋存在的状态及风险；新的购买人与原业主签订了更名购房声明书，也办理了按揭手续，原购买人指定了贷款人，原购买人与原告是表哥表弟的关系，确认了两原告贷款的事实，委托的网签合同双方都是签了字的，由于拖的时间太长，导致业主不配合的情形，在签更名购房声明书的时候，虽然有违约条款的约定，但并不是陈蕾宇能控制的，我方并不存在不履行合同的情况，请法院判决按更名购房声明书及天维公司与原业主签订的补充协议去履行。第三人幸素娥述称：一、第三人与原告之间并没有产生法律关系，不存在合同纠纷。本案中，根据原告所提交的证据显示，与原告产生法律关系并发生纠纷的自始至终是被告陈蕾宇、张永杰、天维公司，根据我国合同法的相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律效力，对合同缔约关系以外的第三人不产生任何约束力。第三人与原告之间没有合同关系，无论被告有无违约，第三人对原告的损失不承担任何责任。二、第三人与被告已合法合理处理房屋买卖合同纠纷，并支付相关违约金，故房屋所有权仍为第三人所有，就此，原告与被告之间的合同纠纷与第三人无关。2016年12月17日第三人与被告张永杰签订房地产买卖合同，但因发生纠纷，双方一致同意解除2016年12月17日签订的《房地产买卖合同》合同号码：（0000479）房产证号（712438），并于2017年5月10日签署《解除合同协议书》，协议约定，双方解除房屋买卖合同，第三人退回张永杰支付的定金2万元，并自愿支付违约金为楼价10%即8.88万元，中介服务费1.33万元，按揭费0.6万元，共12.81万元，第三人如期支付并到帐12.51万元，剩余0.3万元双方约定被告张永杰协助解除网签后支付，合同解除互不追究责任。根据我国合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，且双方不违反平等自愿原则，因此，2017年5月10日《解除合同协议书》合法有效，第三人己支付违约金，并合理赔偿被告张永杰的损失，就此，第三人与被告张永杰之间的合同纠纷己合法合理解决，而本案原告与被告之间的合同纠纷与第三人无关，第三人不因此承担责任。被告张永杰未提供书面答辩意见。经审理查明：位于广州市增城区XXX房的权属人为第三人幸素娥。2016年12月17日，第三人幸素娥与被告张永杰及中介方广州市名佳房地产代理有限公司三方签订《房地产买卖合同》，合同编号0000479。约定：被告张永杰购买第三人幸素娥位于广州市增城区新塘镇XXX房，面积106.22平方米，总楼价888000元。卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。此交易过程中，如果买卖双方有任何一方违约，需向守约方支付房屋总楼价10%的违约金。合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担等约定。2017年1月7日，原告邓珍花（委托人）与被告天维公司（受托人）签订《定金支付及要约发出委托书》，委托事项：经受托人介绍及协助，委托人察看过座落在新塘镇XXX房的物业，并有购买该物业的意向，现特委托受托人向上述物业的所有权人即卖方发出要约，委托内容如下：一、委托人确认以下列要约条件为准发出要约：1、建筑面积106.22平方米，具体以《房地产证》记载为准；2、总楼价97万元正。二、委托人同意在签订本委托书时支付人民币5仟元作为委托人的购房定金交受托人保管。受托人须严格依照上述要约条件尽力促成买卖，若受托人在2017年1月9日前未能与卖方就以上要约条件达成协议并取得卖方承诺，代保管的购房定金应无息退还委托人……。2017年1月7日，原告邓珍花支付5000元诚意金给被告天维公司，被告天维公司立回《收款收据》给原告邓珍花收执。2017年1月9日，原告罗朝军与被告陈蕾宇、天维公司签订《更名购房声明书》，约定：关于张永杰、陈蕾宇于2016年12月1日已下定的物业位于新塘镇XXX房，其认购价格为人民币888000元。由于张永杰名下有房产，现指定由罗朝军名义购买，双方协商的价格是人民币97万元，税费由新认购方支付。……由中介约原业主与新认购方签三方买卖合同。在签合同前，新认购方先将人民币52000元交由中介方保管，在与原业主签好三方买卖合同并出具买方银行同意贷款书后，由中介方转给原认购方收款人，新认购方与业主签订好三方买卖合同，确认价仍按人民币888000元填写，其合同内容仍以张永杰所签的条件相同，中介方担保此交易的一切流程，直至成功的过户给新认购方。签订此声明书后，三方均遵守以上约定。若有一方违约，则违约方赔偿守约方人民币5万元，仅限于产权方守约的条件下。……付款方式：1、新认购方于2017年1月9日支付定金人民币3万元定金，定金余款人民币2万元于2017年1月16日前支付给原认购方……。陈蕾宇、罗朝军签名，中介方被告天维公司的法定代表人覃金成签名并盖被告天维公司印章。2017年1月9日，原告罗朝军支付3万元定金给被告天维公司，被告天维公司立回《收款收据》给原告罗朝军收执。2017年1月19日，原告罗朝军支付2万元定金给被告天维公司，被告天维公司立回《收款收据》给原告罗朝军收执。上述5万元定金是包含原告邓珍花在2017年1月7日所付的5000元诚意金。2017年1月20日，原告罗朝军支付7000元按揭代理费给广州市信耀荣房地产销售代理有限公司代理办理按揭。2017年2月24日，第三人幸素娥（卖方）与被告张永杰（买方）和原告罗朝军、邓珍花（指定贷款产权人）签订《补充协议》，约定：买卖双方于2016年12月17日广州市名佳房地产代理有限公司签订的房地产买卖合同，物业地址增城区新塘镇XXX房，补充协议如下：买方张永杰指定的贷款产权人为罗朝军，双方遵守合同编号0000479。幸素娥、张永杰、罗朝军、邓珍花分别在协议上签名捺印。2017年3月14日，中国农业银行股份有限公司广州海珠支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》给原告罗朝军，拟同意在符合该行贷款条件的前提下向原告罗朝军发放人民币贷款62万元等。2017年4月26日和5月10日，原告罗朝军向被告张永杰、陈蕾宇和天维公司用快递发出《催促交易函》，内容为：双方就涉案房屋签订了《更名购房声明书》及《补充协议》，并支付了购房定金50000元、按揭费7000元和为原业主垫付供房款1157元，张永杰、陈蕾宇与原业主发生纠纷导致原业主不愿意出卖涉案房屋导致双方无法继续进行交易等。2017年5月2日，被告陈蕾宇向原告罗朝军发出《关于“催告函”的回复函》，内容为：根据《更名购房声明书》约定，如原产权人违约不同意本项交易则不构成双方违约，可向原告退还支付的费用（定金款项），请原告提供账号或直接协商等。2017年5月10日，被告张永杰（甲方、买方）与第三人幸素娥和案外人王树荣（乙方、卖方）签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除2016年12月17日签订的《房地产买卖合同》合同号码：（0000479）；二、因乙方违约，乙方退回甲方支付的定金2万元，乙方自愿支付给甲方违约金为楼价10%即8.88万元，中介服务费1.33万元，按揭费0.6万元，共12.81万元，乙方转账到甲方指定账户等。同日，被告张永杰立回收据给第三人幸素娥收执，内容张永杰收到幸素娥、王树荣支付解除合同费用125100元。2017年5月17日，原告罗朝军向被告张永杰、陈蕾宇和天维公司用快递发出《解除合同通知书》，认为被告张永杰、陈蕾宇和天维公司已经构成根本违约，通知被告方解除《更名购房声明书》及《补充协议》。2017年5月24日，原告向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。2018年2月9日，原告向本院提交《评估鉴定申请书》，申请对涉案房屋价格评估鉴定。本院经摇珠确定广东均正房地产与土地估价有限公司作为涉案房屋的评估机构，评估基准日为2017年5月24日。原告向该公司缴交了5801元的评估费，该公司出具《房地产估价报告》，载明涉案房屋的评估价格为1320315元。庭审中，被告陈蕾宇在质证中确认收到两原告的定金5万元。本院认为：涉案房屋的产权人是第三人幸素娥，第三人幸素娥违约与被告张永杰协议解除了双方签订的《房地产买卖合同》，主合同解除，从合同《补充协议》亦解除，原告与被告陈蕾宇、天维公司签订的《更名购房声明书》及补充付款方式条款，已没有继续履行的必要，现原告请求解除《更名购房声明书》及补充付款方式条款，本院予以支持。对于两原告请求双倍返还定金的问题。被告天维公司收取两原告定金5万元，有收据为证，被告陈蕾宇在质证中也确认收到该款项。被告陈蕾宇、天维公司与原告罗朝军签订《更名购房声明书》后，被告张永杰与两原告和第三人幸素娥签订了《补充协议》，两原告未能购买到涉案房屋的原因是由于第三人幸素娥违约不履行合同义务造成，因此，被告陈蕾宇、天维公司应返还定金5万元给两原告。两原告请求被告张永杰、陈蕾宇、天维公司共同返还定金10万元，依据不足，本院不予支持。对于原告请求赔偿房屋差价损失和按揭费损失的问题。根据两原告与被告张永杰、第三人幸素娥签订的《补充协议》约定，涉案房屋的贷款产权人为两原告。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”被告张永杰经第三人幸素娥同意，将涉案房屋的付款义务转让给两原告。付款义务是房屋买卖合同履行的主要义务，被告张永杰将合同主要义务转让给两原告，同样合同的相关权利也相应转让给两原告。被告张永杰未经两原告同意与第三人幸素娥签订《解除合同协议书》，损害了两原告的合法权益。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，被告张永杰应赔偿两原告损失。至于两原告的损失赔偿应当以实际损失为基础，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因涉案房屋交易期间，房价上涨较快，两原告可能损失较多的房价升值等预期利益，不能够按照合同签订时的市场价购买房屋，因此本院综合衡量广东均正房地产与土地估价有限公司的评估结果、合同约定的总房价以及违约金数额等，酌定被告张永杰向两原告赔偿损失10万元。两原告主张被告张永杰、陈蕾宇、天维公司共同赔偿，依据不足，本院不予支持。对两原告请求赔偿按揭费损失，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。被告张永杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条第（二）项、第一百二十一条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告罗朝军与被告陈蕾宇、广州市天维房地产代理有限公司于2017年1月9日签订的《更名购房声明书》及补充付款方式条款；二、被告陈蕾宇、广州市天维房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗朝军、邓珍花返还定金50000元；三、被告张永杰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗朝军、邓珍花赔偿损失100000元；四、驳回原告罗朝军、邓珍花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16746元，由原告罗朝军、邓珍花负担3246元，被告陈蕾宇、广州市天维房地产代理有限公司负担12238元，被告张永杰负担1262元。评估费5801元，由被告张永杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  涂玉田人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇一九年七月十二日书 记 员  周思珍姚俊焕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十八条规定当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。