福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初1643号 原告：黄国祥，男，1962年7月21日出生，汉族，住永安市。 原告：万伯珍，女，1965年6月29日出生，汉族，住永安市。 委托诉讼代理人：黄家城，福建商通律师事务所律师。 被告：福建万年房地产有限责任公司，住所地：永安市中山路689号。统一社会信用代码：91350481553217656A。 法定代表人：唐家琪，执行董事。 委托诉讼代理人：吴大亮、黄人杰，福建众强律师事务所律师。 原告黄国祥、万伯珍与被告福建万年房地产有限责任公司（以下简称万年公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄国祥、万伯珍的委托诉讼代理人黄家城、被告万年公司委托诉讼代理人黄人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄国祥、万伯珍向本院提出诉讼请求：1、判令万年公司立即支付原告逾期交房违约金296499元；2、判令万年公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年11月18日，原告与万年公司签订了1份《商品房买卖合同》，原告向万年公司购买其开发建设的永安市“日出东方”小区8幢1单元2001号预售住宅商品房，合同约定该商品房建筑面积142.2平方米，单价为每平方米8196.08元，房款总金额为1165483元；该买卖合同第八条第1款第1项规定“出卖人（万年公司，以下同）应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人（即原告，以下同）使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”；第九条规定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金”。合同签订后，原告在2014年6月30日前，即已将上述购房款1165483元按合同的规定支付给了万年公司，而万年公司却未按合同约定的时间将上述房屋依合同约定交付给原告，在原告的催促下，万年公司才于2018年4月28日通过其委托的物业公司将上述房屋交付原告使用，万年公司的实际交房时间已逾期2年4个月，明显构成违约。 万年公司辩称：一、原告起诉要求答辩人支付逾期交房违约金属于债权请求权，受诉讼时效的限制，原告的起诉已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求不应得到支持。原告起诉要求答辩人支付逾期交房违约金属于债权请求权，受诉讼时效的限制。2013年11月18日，原告与答辩人签订《商品房买卖合同》，合同约定答辩人应在2015年12月31日前将涉案房屋交给原告，原告应当自2016年1月1日起就知道其权利受侵害，应于2019年1月1日前主张逾期交房违约金，原告起诉状的落款日期为2019年4月12日，因此原告的起诉已经超过了法定诉讼时效，原告的诉讼请求不应得到支持。二、如若法院认为本案未超过诉讼时效，由于原告计算逾期交房违约金的方式错误，原告请求支付2016年1月1日至2018年4月28日逾期交房违约金296499元同样不应得到支持，具体理由如下：1、根据合同附件六第五条第（6）项第二款的约定：“商品房交付时，如存在局部瑕疵（指不影响该房屋结构安全性的情形），双方应按本合同约定及时办理该房屋交付手续，出卖人承担保修责任并在合理期限内完成整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该房屋的交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任。”房屋于2016年4月28日即可办理交房，有些办理完交房的住户早已装修入住，原告也于2018年5月12日对涉案房屋进行装修（注：2018年8月27日验收），2019年1月18日入住，由此可见，涉案房屋结构安全性在验收前并没有问题，因此根据合同的约定，原告逾期办理交房手续，答辩人无需承担逾期交房违约责任。2、涉案房产预售面积为142.2平方米，预售总价为1165483元，实测面积为142.08平方米，实测总价为1164499元，原告实际支付1165483元后，答辩人已将多出的984元返还给原告，原告实际支付的购房款为1164499元。3、2016年4月16日，答辩人向原告发出《交房通知书》，告知原告于2016年4月28日至永安市中山路689号“日出东方”营销中心办理交房手续等；2016年4月17日，原告黄国祥签收了《交房通知书》，直至2018年4月28日，原告万伯珍才前往被告处办理交房手续，交接了涉案房屋，涉案房屋的结构安全性并没有问题。根据合同附件六第五条第（6）项第二款的约定，答辩人无需承担逾期交房违约责任，如若答辩人要承担逾期交房的违约责任，那么逾期交房的时间也应当是自2016年1月1日至2016年4月28日，逾期交房天数118天，即逾期交房违约金为1164499元×万分之三×118天＝41223.26元。 黄国祥、万伯珍围绕诉讼请求向本院提交如下证据（复印件）： 证据一：《商品房买卖合同》，证明：1、原告向万年公司购买其开发建设的永安市日出东方小区8幢1单元2001号预售住宅商品房，建筑面积142.2平方米，单价为每平方米8196.08元，房款总金额为1165483元的事实。2、证明本案合同约定的交房时间是2015年12月31日，通过竣工验收合格和消防验收合格是合同约定的交房条件之一，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金的事实。 证据二：购房发票，证明：原告已按合同的规定，在2014年6月30日前将1165483元购房款全部交清给万年公司的事实。 证据三：收款收据，证明：万年公司于2018年4月28日通过其委托的物业公司，将原告购买的房屋交付原告使用的事实。 证据四：竣工验收备案表，证明：本案原告购买的房屋所在的永安市日出东方小区8号楼于2018年8月27日才通过竣工验收的事实。 万年公司的质证意见： 证据一真实性无异议，但购房款不应以合同为准，应当以实际支付金额为准，并且根据合同附件六第五条第（6）项第二款的约定，“存在局部瑕疵，不影响该房屋结构安全性”也可以交房。 证据二真实性无异议，但黄国祥、万伯珍实际支付的购房款为1164499元。 证据三真实性无法确定，并且缴纳物业费与交房没有关联性，无法证实黄国祥、万伯珍的主张，交房时间也不应以缴纳物业费的时间为准。 证据四真实性无异议，但竣工验收时间不能作为黄国祥、万伯珍计算逾期交房违约金的时间节点。 万年公司向本院提交如下证据（复印件）： 证据一：福建增值税普通发票，证明：万年公司返还黄国祥、万伯珍购房款984元。 证据二：《交房通知书》、特快专递单，证明：2016年4月16日，万年公司向黄国祥、万伯珍发出《交房通知书》，告知黄国祥、万伯珍于2016年4月28日至永安市中山路689号“日出东方”营销中心办理交房手续等，黄国祥于2016年4月17日签收了《交房通知书》。 证据三：《日出东方房屋交接验收表》，证明：2018年4月28日，万伯珍在《日出东方房屋交接验收表》中签字，交接了涉案房屋。 庭后，万年公司向本院补充提交了一份《付款凭证》，证明万年公司于2018年4月28日返还黄国祥、万伯珍购房款984元，2018年9月6日是开票时间。 黄国祥、万伯珍的质证意见： 证据一真实性无异议，但应注意退还购房款的时间是2018年9月6日，而黄国祥、万伯珍是在2013年11月、12月及2014年6月30日已付清购房款1165483元，按合同约定是按已付购房款计算违约金而不能扣除万年公司的退款。 证据二有异议，交房通知书第一行写的是黄国祥、万伯珍所购买的房屋具备交房条件，而事实上涉案房屋所在的8号楼是到2018年8月27日才竣工验收，所以该通知的内容不属实。 证据三真实性无异议，证明了本案涉案房屋实际上是2018年4月28日才交付黄国祥、万伯珍使用。 对万年公司补充提交的证据，黄国祥、万伯珍表示不需要质证，由法庭认定。 本院认证：黄国祥、万伯珍、万年公司提交的证据具备证据属性，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下： 1.2013年11月18日，黄国祥、万伯珍与万年公司签订一份《商品房买卖合同》（含附件六：《合同补充协议》），黄国祥、万伯珍购买万年公司开发的位于永安市城区商品房,价格为1165483元，黄国祥、万伯珍已付清购房款。2018年4月28日，万年公司返还黄国祥、万伯珍购房款984元。 2、《商品房买卖合同》第八条对房屋交付条件与期限约定：“出卖人（即万年公司）应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……”；合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。”；合同附件六第五条（对合同第八条的补充约定）第一款第（6）项约定：“商品房交付时，如存在局部瑕疵（指不影响该房屋结构安全性的情形），双方应按本合同约定及时办理该房屋交付手续，出卖人承担保修责任并在合理期限内完成整改工作。如买受人因此不与出卖人办理该房屋的交付手续，则出卖人无需承担延期交房的责任。” 2016年4月17日，黄国祥签收了万年公司寄交给其的《交房通知书》，该通知书以住宅已竣工验收合格、具备交房条件为由，通知万伯珍于2016年4月28日办理交房手续。2018年4月28日，万伯珍、黄国祥接收涉案房产。涉案房产所在的万年·日出东方房地产项目中的第8幢楼于2018年8月27日通过永安市住房和城乡规划建设局组织的房屋竣工验收并办理备案。 本院认为，万伯珍、黄国祥与万年公司签订的《商品房买卖合同》及其附件六（合同补充协议）是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵守信用，依约履行。对本案的争议焦点，本院评判如下：1、关于诉讼时效。根据合同约定，万年公司逾期交房应当支付违约金，本案的诉讼时效应当从万年公司需支付违约金或万伯珍、黄国祥向其主张违约金时起算，而不是从万年公司的违约行为发生时起算。本案中，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人万伯珍、黄国祥可以随时主张，万年公司关于诉讼时效的抗辩理由不能成立；2、关于交房时间。对合同条款的理解与适用应当客观全面，不能断章取义。《商品房买卖合同》第八条对房屋交付条件与期限作了明确的约定，只有在满足合同第八条约定的前提下，买卖双方若对交房仍有争议，才能适用合同附件六第五条第一款第（6）项的约定，万年公司未正确理解合同文意，以附件六第五条第一款第（6）项的约定作为其无需承担逾期交房责任的理由不成立。同时，涉案房产于2018年8月27日才通过竣工验收及办理备案，万年公司发出的《交房通知书》的内容严重失实，且黄国祥虽然签收了该通知书，但不代表万伯珍、黄国祥同意改变合同约定的交房条件。因此，万年公司逾期交房的期间应当从2016年1月1日起至2018年8月27日止，万伯珍、黄国祥要求万年公司支付从2016年1月1日起至2018年4月28日期间（848天）的逾期交房违约金具有法律和合同依据；3、关于违约金的计算基数。根据合同规定，万年公司逾期交房，应按日向万伯珍、黄国祥支付已付款万分之3的违约金。至2018年4月28日，万伯珍、黄国祥已支付的购房款为1165483元，本案中，万伯珍、黄国祥要求万年公司支付违约金的截止时间也是2018年4月28日，故本院对万年公司要求扣减984元、以1164499元为基数计算违约金的抗辩请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 福建万年房地产有限责任公司应于本判决生效后十日内向万伯珍、黄国祥支付逾期交房的违约金296499元。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5747元，减半收取2873.5元，由福建万年房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 陈 斌 二〇一九年七月十日 书记员 林永虹 附：本判决书适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。