西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初5926号原告（反诉被告）：郑妍妍，女，1986年12月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：董晨，陕西至正律师事务所律师。被告（反诉原告）：王立军，男，1979年7月15日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。委托诉讼代理人：苏丹，陕西信邦律师事务所律师。被告：贺霞，女，1979年6月18日出生，汉族，住西省运城市盐湖区。第三人：西安诚德房地产信息咨询服务有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：杨俊，该公司经理。委托诉讼代理人：张于辉，男，1992年2月9日出生，汉族，该公司员工，住陕西省咸阳市乾县。原告（反诉被告）郑妍妍诉被告（反诉原告）王立军、贺霞、第三人西安诚德房地产信息咨询服务有限公司（以下简称诚德公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑妍妍的委托诉讼代理人董晨，被告王立军及其委托诉讼代理人苏丹，被告贺霞，第三人诚德公司的委托诉讼代理人张于辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑妍妍向本院提出诉讼请求：1.判令被告在十日内协助原告办理房屋过户登记手续；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月21日，原告郑妍妍（乙方）与被告王立军（甲方）以及第三人诚德公司（丙方）共同签订《西安市XX房XX居间合同》（以下简称《房屋买卖合同》），合同约定将被告王立军所有的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋出售给原告，房屋面积91.93平方米，总价款为650000元，定金为30000元，付款方式为公积金贷款。双方约定被告将房屋产权变更至原告名下，原告办理贷款后支付原告剩余房款。当日，原告向被告支付30000元购房定金，被告向原告出具收到该笔款项的《定金收条》，并将房屋交付原告使用，原告对房屋进行装修后并于当月正式入住，自此之后的物业费、水电气费均由原告进行缴纳。2016年12月之后，原告一直督促被告办理房屋过户登记手续，但被告一直拖延，原告已在案涉房屋居住至今。原告多次催促，被告仍拒绝为原告办理过户手续。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王立军辩称，双方在履行买卖合同过程中，原告违约在先，故应当解除合同并由原告支付占用房屋期间的租金损失。2016年12月21日，在第三人诚德公司的居间服务下，其与原告签订《房屋买卖合同》。合同约定：房屋总价为65万元，原告在2016年12月22日前支付3万元定金。房款支付方式为：原告申请公积金贷款。双方还就交房时间、违约责任等进行了明确约定。截止庭审时我仍未取得案涉房屋的房产证，原告要求十日内协助其办理过户手续，条件并未成就。另外，原告仅仅交付了30000元定金，后续一系列房屋过户手续，没有办法完成。如网签、办理申请公积金贷款及缴纳各项税费、过户登记，均需要其签字配合。因此，原告要求被告办理过户手续，条件均未成就，也不可能履行。同时，被告王立军向本院提出反诉：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间所签订的《西安市XX房XX居间合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付占用房屋期间的租金损失（以每月1500元标准，自2017年1月1日起计算至实际腾房之日止）；3.判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由同答辩意见。针对被告王立军的反诉，反诉被告郑妍妍辩称，被告王立军反诉主张解除合同无合同依据，也无法律依据，原告没有违约行为。根据合同约定，付款方式是先支付定金30000元。后期余款以其申请公积金贷款的方式支付，但由于王立军拒绝配合过户，导致其不能申请公积金贷款。王立军称原告未能支付100000元预付款，但该情况在合同中并无约定，原告在庭审中表示愿意将剩余购房款一次性支付给王立军，王立军拒绝接受。合同中约定的房屋交付时间为2016年12月22日，当日被告向原告交付了钥匙，原告自此之后即为合法有权居住，被告王立军主张的租金损失没有任何依据。并且，原告已经将房屋过户的担保费、按揭费等相关费用支付给了第三人诚德公司，原告并无拒绝配合过户的行为。被告王立军提出反诉完全是在给拒绝履行合同找一个理由，其不诚信的行为不应得到法律的保护。被告贺霞辩称，案涉房屋属于其与王立军的夫妻共同财产，其对王立军和郑妍妍所签订的《房屋买卖合同》并不知情，也未在合同上签字，其不同意将案涉房屋出售给郑妍妍。第三人诚德公司述称，其公司为原告郑妍妍和被告王立军提供居间服务属实，原告要求过户，被告要求解除合同，均与诚德公司无关，不发表意见。是否解除合同请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 2016年12月21日，被告王立军委托案外人陈某某（甲方）与原告郑妍妍（乙方）及第三人诚德公司（丙方）共同签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、房屋基本情况。甲方王立军将位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋售予乙方郑妍妍，该房屋建筑面积91.93平方米，该房屋无房屋所有权证但有购房合同，购房合同号为Y10028067，甲方未将该房屋出租，该房屋为甲方自住或空置状态；二、交易价格。该房屋交易价格为650000元，其中购房定金30000元整，于2016年12月22日前由乙方实际支付给甲方，上述交易价格为甲方净拿价。该房屋的交易价格包含甲方应交或已交的该房屋附加费用及基础设施、设备等费用（包含但不限于房屋专项维修基金、甲方购房时已缴纳之税费、初装费、入住费用、已发生之物业及相关费用）、前述费用乙方不再承担。甲方同意该房屋的专项维修基金随房屋一并转移给乙方；三、付款方式。付款方式为乙方申请公积金贷款，甲方有义务积极配合乙方完成贷款申请及审批、放款等手续；四、交易税、费约定。（一）、该房屋交易过程中产生的所有交易税、费由乙方承担，并由乙方自行缴纳到房地产管理机关及税务机关。（二）、本合同签署后，若遇政府或有关部门大幅度提高税费，增加部分严重超出缴纳方承受能力、致使缴纳方不愿意承担的，由甲乙双方协商解决，协商不成可解除本合同。（三）、本合同签订时，丙方已经促成成交，乙方应按本合同约定交易价格的1%向丙方支付中介费和代书费。（四）、本合同签订当日，甲乙双方应向丙方缴纳中介费及代书费用（包括但不限于按揭费、担保费、评估费、过户费、资料费等相关费用）。（五）、若乙方付款方式由按揭贷款变更为一次性全款支付，乙方因办理贷款已经产生的费用包括但不限于评估费、担保费、资料费等自行承担；五、交屋约定。（一）、三方约定，甲方于2016年12月22日前向乙方交付该房屋。（二）、交屋前，该房屋已经发生的物业管理费、水电费、暖气费、燃气费、有限电视费等所有物业及相关费用由甲方承担，交屋后由乙方承担。（三）、该房屋内固定设施设备、房屋结构、管线及厨房和卫生间的固定设施应保持原状，房屋内现有装饰、装修、入墙家具、普通灯具由甲方随房赠送给乙方。（四）、房屋内的现有家具、家电按空房交屋处理；六、户口迁出。甲方出售该房屋，有义务到房屋所在地的户籍管理机关办理完成该房屋上原有户口迁出手续，迁出时间双方约定为过户前迁出；七、违约责任。（一）、本合同签订后，甲方若出现下列情形之一，视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同并要求甲方承担违约责任。甲方应在违约责任发生之日起5个工作日内，向乙方退还已收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取乙方的中介费不予退还，由甲方直接赔付乙方：（1）、甲方房屋产权不清晰，导致无法办理产权转移登记。（2）、甲方房屋有抵押或向第三人设定有财产担保的情况，而未告知甲方和丙方导致无法办理产权转移登记。（3）、甲方房屋被法院查封、共有人不同意出售、优先权利人未放弃或有其他未清偿债权债务导致无法办理产权转移登记。（4）、本合同签订后，甲方拒绝该房屋出售给乙方。（5）、本合同签订后，未经乙、丙方同意，甲方将该房屋出售给乙方以外的其他人的。（6）、本合同签订后，甲方未经乙方同意，自行提高房屋交易价格、变更付款条件、变更付款流程的。（7）、本合同履行过程中，发现甲方隐瞒该房屋严重瑕疵或相关事项，导致交易困难、无法交易或交易后给乙方或丙方造成重大损失的。（二）、本合同签订后，乙方若出现下列情形之一，均视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方在违约行为发生之日起5个工作日内，向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取的中介费不予以退还，由乙方直接赔付甲方。（1）、乙方所提供的办理该房屋产权转移登记的资料不完整、不真实或无效，导致乙方不符合房地产管理部门要求的购房资格，无法办理产权转移登记。（2）、本合同签订后，乙方拒绝购买该房屋的。（3）、本合同签订后，未经甲、丙方同意，乙方变更买受人的。（4）、本合同签订后，乙方未经甲方同意，自行降低房屋交易价格、变更付款条件、变更付款流程的。（5）、本合同履行过程中，发现乙方隐瞒相关事项，导致交易困难，无法交易或交易后给甲方或丙方造成重大损失的。（三）、若因乙方原因导致其银行贷款资格未获审批通过，则乙方可在银行确认退单后30日内变更贷款人。若乙方不能变更贷款人的，则本合同第三条约定的乙方付款方式自动变更为一次性全款支付，乙方应于丙方通知之日起45日内自筹房款与甲方办理过户登记手续。如果乙方不能变更贷款人也无全款支付能力的，则乙方构成违约，乙方无权要求甲方退还购房定金，不足以赔偿甲方损失的应额外承担的因此给甲方造成的损失，同时，乙方按本合同约定向丙方缴纳的中介费不予退还。（四）、甲方若未按本合同第二、三、四条之约定向乙方履行义务的，则每逾期1日，甲方应支付乙方本合同约定交易价格1‰的滞纳金。逾期超过30日，甲方应额外向乙方支付本合同约定交易价格10%的违约金。（五）、乙方若未按本合同第二、三、四条之约定向甲方履行义务的，则每逾期1日，乙方应支付甲方本合同约定交易价格1‰的滞纳金。逾期超过30日，乙方应额外向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金。（六）、逾期交房责任……（七）、本合同签订后，甲乙丙三方任何一方不得单方面变更合同条款，不得单方面解除合同，否则视为违约，违约方应分别赔偿守约方本合同约定交易价格3%的违约金……合同签订当日，郑妍妍向王立军的委托代理人陈某某支付购房定金30000元，王立军将案涉房屋交付郑妍妍使用。同时，郑妍妍还向诚德公司缴纳了中介费、担保费、按揭、评估费、过户费、抵押登记等费用，诚德公司向郑妍妍出具收款收据。2017年7月14日，王立军拟向购买案涉房屋时办理按揭贷款的西安银行提前清偿贷款，曾向郑妍妍家属发短信联系，要求郑妍妍向其支付100000元，短信内容显示：“兄弟！这段忙给忘了答复你了，我和家里商量得十万”。双方协商未果。2017年7月25日，西安市房地产管理部门将案涉房屋登记至王立军名下。2017年8月21日，贺霞通过其名下工商银行账户向王立军名下西安银行还贷账户转入115000元，用于提前偿还剩余购房贷款。购房贷款结清后，西安银行为案涉房屋办理了解除抵押手续。之后，郑妍妍要求王立军继续履行合同办理房屋过户事宜，王立军和贺霞均不再同意将案涉房屋售予郑妍妍。庭审中，原告郑妍妍向本院提交其名下余额为675438.26元的兴业银行存款凭证，证明有能力一次性向被告支付剩余购房款。另查明，本案在审理过程中，经郑妍妍申请，本院作出（2018）陕0104民初5926号民事裁定书和（2018）陕0104执保526号执行裁定书，对案涉房屋进行了查封，查封期限自2018年8月29日起至2021年8月28日止。本院认为，本案争议的焦点问题有以下几点：一、本案所涉《房屋买卖合同》的效力问题。被告王立军与原告郑妍妍及第三人诚德公司就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告王立军将案涉房屋售予原告郑妍妍的意思表示明确，且已经将案涉房屋交付原告居住使用，其应当继续履行合同。二、买受人郑妍妍是否构成违约问题。王立军反诉称郑妍妍未能及时向其缴纳购房款构成违约，故应当解除合同，但根据合同条款，双方在合同中仅约定了定金的付款时间和金额，对剩余购房款的付款时间以及其中首付款和按揭贷款的比例等内容并未约定。另外，双方在合同中对剩余购房款的付款方式约定为郑妍妍申请公积金贷款支付。根据西安市二手房交易习惯，为了保障交易安全，买卖双方在房地产管理部门办理二手房交易网签合同备案手续的同时需要办理资金监管账户，买受人申请贷款成功后，贷款银行直接将贷款存入资金监管账户，同时买受人将其余购房款存入资金监管账户，出卖人将收取的定金也存入资金监管账户，在房屋过户手续完成后，存入资金监管账户的全部购房款再转账支付给出卖人。本案中，王立军在签订《房屋买卖合同》时并未取得案涉房屋的所有权证。之后，虽然房地产管理部门已于2017年7月25日将案涉房屋所有权证登记至王立军名下，但直至本案审理期间王立军仍辩称其未能取得案涉房屋的所有权证，在王立军不予配合提供案涉房屋所有权证的前提下，郑妍妍是无法单方办理公积金贷款以及二手房买卖合同网签备案手续的。庭审中，郑妍妍表示其愿意变更付款方式为一次性支付剩余全部购房款，反而是王立军和贺霞以共有人未能一致同意出卖为由，拒绝继续履行合同。综上所述，郑妍妍至今未能向王立军支付剩余购房款的原因系被告拒绝继续履行合同所致，王立军反诉称郑妍妍未能及时向其支付购房款构成违约的理由不能成立，本院对王立军的反诉请求不予支持。三、本案所涉《房屋买卖合同》对被告贺霞是否具有约束力问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的理解第二项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。” 房屋系一个家庭重要财产，房屋买卖是夫妻处置家庭财产的重大事宜。本案中，被告王立军与原告郑妍妍及第三人诚德公司于2016年12月21日签订《房屋买卖合同》后，郑妍妍向王立军支付了定金30000元，王立军也将案涉房屋交付郑妍妍居住使用。2017年7月14日，王立军向郑妍妍的家属发送的短信显示：“…我和家里商量得十万”。2017年8月21日，贺霞通过其名下工商银行账户向王立军名下西安银行还贷账户转入115000元，用于提前偿还剩余购房贷款。王立军在庭审中还表示其出卖房屋时贺霞是知情的。并且，贺霞在本案起诉之前并未对郑妍妍购买房屋事宜提出异议。以上事实可以证明贺霞对王立军将涉案房屋出售给郑妍妍一事是知情并且认可的。此外，参照西安市XX市场的价格情况，合同约定的房屋价款也符合当时的房屋市场售价，案涉房屋也登记在王立军名下，郑妍妍当时完全有理由相信王立军出售房屋的决定是其夫妻二人的共同意思表示，故贺霞不得以不同意或不知情为由对抗作为善意第三人的郑妍妍。因此，本院认为郑妍妍与王立军及诚德公司之间签订的《房屋买卖合同》对王立军和贺霞均具有约束力。因案涉房屋的所有权证已登记至王立军名下，郑妍妍也向本院举证证明其具备一次性支付剩余购房款的能力，本案所涉《房屋买卖合同》具备继续履行的条件。现郑妍妍诉请要求王立军、贺霞协助其办理案涉房屋过户手续，本院予以支持。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下： 一、本判决生效后三日内，原告郑妍妍向被告王立军、贺霞支付剩余购房款620000元；二、被告王立军、贺霞自收到原告郑妍妍支付的剩余全部购房款后十日内协助将位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋（不动产权证书号为：陕（2017）西安市不动产权第1245098号）过户至原告郑妍妍名下，相关税费由原告郑妍妍承担；三、驳回反诉原告王立军的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100元和保全费3770元（原告已预交），由被告王立军、贺霞共同承担。反诉费275元（反诉原告已预交），由反诉原告王立军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长      周  荣审  判  员      赵兴华人民陪审员      惠秋霞 二〇一九年七月二十四日 书  记  员      邓雪珊 1