福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初2226号 原告：深圳市银典物业管理服务有限责任公司，住所地广东省深圳市南山区前海路0101号丽湾商务公寓A-2616、2617、2618。统一社会信用代码：914403007311039358。 法定代表人：莫林生。 委托诉讼代理人：汤星，公司员工。 被告：**安，男，1950年9月16日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：陈昱，男，1978年9月15日出生，汉族，住福建省长乐市，被告之子。 原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司（以下简称“银典物业公司”）与被告**安物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银典物业公司的委托诉讼代理人汤星与被告**安的委托诉讼代理人陈昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银典物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年3月至2019年4月的物业管理费11500.8元、公摊水电费3024元及逾期缴费违约金（违约金按每日万分之五计算，自2015年3月起计至被告实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告**安系元洪锦江一期1#703单元的业主。原告基于与福州市台江区武夷嘉园业主委员会签订的《物业服务合同》，从2011年2月22日起至今为小区提供物业管理服务，积极履行相关合同义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。但被告自2015年3月起至今，长期拖欠原告物业管理费11500.8元、公摊水电费3024元。原告曾多次以多种形式向被告催讨物业管理费及公摊费等，但被告均未予以回复。 被告**安辩称，物业最基本的服务是卫生和安防工作，但被告公司将小区垃圾长期堆放在5号楼楼下，十天半个月才清理一次，引得小区内滋生大量的蚊虫，特别是每年夏季来临尤其严重，其孙子暑假期间多次在小区花园被虫子咬伤，被告多次投诉却不得解决。而5号楼旁边就是元洪锦江幼儿园，也是孩子们上学放学的必经之地，没有及时处理垃圾不仅严重影响小区居民和幼儿园孩子们的身心健康，还有辱福州市作为全国文明卫生城市的荣誉。被告所在小区自2000年交付使用开始，因车位紧张，业主们就经常将车辆停放在小区花园通道的边上，最早的融侨物业公司服务到位，将每辆车都登记了电话号码，以防发生突发情况使用。但原告公司在2017年5月11日发生的一场巨大火灾面前毫无作为。消防车辆到达小区后被挡在小区外面无法进入，也无法使用云梯等专业消防器材灭火。后火虽被扑灭，但仍给业主造成巨大损失。从火灾发生到大火被扑灭这么长的时间里都未见有物业电话通知业主移车腾出生命通道。火灾过后，物业面对小区停车难的现实情况，不是查找自身不足，积极与业主沟通协调，而是强硬地到处设置路障阻止业主停车，简单地将责任一推了之。更可气的是，元洪锦江小区本是一个封闭式管理的社区。原告公司刚入驻时就提出改造小区门禁，也很顺利地完成了改造。但门禁自改造好到2017年间就没有使用过，几年时间内从小区的各个出入口到各栋楼的出入口全部24小时对外开放，任人出入，更谈不上对陌生人员进行盘查。直至2018年再次重新改造门禁后，才改变了小区长期不设防的局面。因本小区已投入使用十几年，各设施确实有所老化，但就像一个老人，更需要细心呵护。但小区电梯多年来没有报警系统，数次发生业主及孩子被关在电梯内无法呼救，只能通过敲打、高喊等方式求救。1号楼的一部电梯自2016年起多次长达几个月不能运行却无人维修，直至2018年由业主集资才更换了新的电梯。原告公司在物业管理方面已经严重违反其提供的合同中第四条和第十九条的约定。且本小区目前管理混乱，不仅有原告一个公司，还有一个元洪商场管理中心，每天重复收取停车费用，对同一天内同一业主车辆进入花园地面停车场和负一层北面同属小区业主共有的停车场均被收费，违反了物业服务合同的约定。原告提供的物业服务合同，没有条款支持其违约金诉请。根据物业服务合同约定，小区各处摆放、张贴各类广告，收益却不知所踪，被告强烈要求原告公开各项收支明细。原告提供的物业服务合同明确约定有效期到2017年2月28日止。鉴于物业之前的不作为，事实上本小区居民已经拒绝与其续签合同，其应及时自动撤离。此外，原告的部分诉请超过2年诉讼时效，即原告诉请2017年2月28日之前的物业费没有依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2014年2月25日，元洪锦江花园（一期）业主委员会（甲方）与原告银典物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对元洪锦江一期提供物业服务，物业服务费按建筑面积向业主收取，多层住宅为每平方米1.5元／月；业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用，属于业主共同使用的公共水电费用按业主每户每月63元分摊；物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务；合同期为三年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。合同签订后，原告进驻该小区实行物业管理服务。被告**安居住的福州市台江区每月应交纳物业服务费239元、水电公摊费63元。合同期满后，由于该小区业委会未能及时选聘新的物业服务企业，该小区由被告银典物业公司继续提供物业服务至今。现因被告自2015年3月起未交纳物业服务费及水电公摊费，原告诉至本院，请求判如诉请。 本院认为，银典物业公司与元洪锦江花园（一期）业主委员会订立的与《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此具有法律约束力，均适用于住在元洪锦江花园（一期）小区的全体业主。被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，双方之间形成了物业管理服务合同关系。现原告已履行了物业管理服务义务，被告作为物业管理服务的实际受益人理应及时向原告交纳物业管理服务费用。对被告提出的时效抗辩理由，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，另据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，原告的诉请应适用三年诉讼时效。现原告于2019年4月29日向本院提起诉讼，本案亦无证据证明存在诉讼时效中断之情形，故原告要求被告支付2016年4月30日之前的物业服务费，已超过三年诉讼时效期间，本院不予支持。综上，现被告应当按物业服务费每月239元、水电公摊费每月63元的标准，向原告支付2016年5月至2019年4月止的物业服务费8604元（239元×36个月）、水电公摊费2268元（63元×36个月）。原告公司要求被告支付所欠物业服务费的违约金诉请缺乏合同依据，本院不予支持。被告提出原告并未履行合同义务致使小区管理混乱等辩解，不能成为其拒不支付物业服务费的理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告**安应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司2016年5月至2019年4月止的物业服务费8604元、水电公摊费2268元。 二、驳回原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费286元，适用简易程序减半收取计143元，由原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司负担63元，被告**安负担80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  杨静 二〇一九年七月二十五日 书记员  林洲 附：本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条窗体顶端 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 窗体底端 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 窗体顶端 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Zyfl?/?javascript:void(0);?)关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Zyfl?/?javascript:void(0);?)规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 窗体底端 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条窗体顶端 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。