浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初4251号 原告（反诉被告）：胡小丽，女，1983年10月22日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：沈渊，浙江红邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙德康，男，1970年12月20日出生汉族，无固定职业，住奉化市。 委托诉讼代理人：胡丽君，浙江之星律师事务所律师。 原告胡小丽为与被告孙德康房屋租赁合同纠纷一案，于2018年4月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员龚媛媛适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案于2018年10月11日转为普通程序，组成合议庭审理。本案审理期间，被告孙德康提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案分别于2018年6月29日、2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告胡小丽的委托诉讼代理人沈渊，被告孙德康及其委托诉讼代理人胡丽君到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告申请庭外和解但未果。本案现已审理终结。 原告胡小丽起诉称:2013年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区王隘路70弄22号左商场的店面房出租给被告使用，租赁期限为两年，即自2013年8月21日起至2015年8月20日止，租金为1500元/月。租赁期限届满后，被告继续向原告租赁涉案房屋，双方未签订书面的房屋租赁合同，口头约定租金按1500元/月计算。后因涉案房屋被拆迁，拆迁办通知原告须于2018年3月20日腾空涉案房屋并上交钥匙。原告提前通知被告，被告表示同意，但被告至今未腾退涉案房屋。为此，请求判令：被告腾退向原告租赁的位于宁波市鄞州区王隘路70弄22号商场左的房屋。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、判令被告支付原告房屋占有使用费4500元（暂计算至2018年5月20日，之后的房屋占有使用费按1500元/月继续计算至实际腾退之日止）。 被告孙德康答辩并反诉称：被告自2007年起向原告租赁涉案房屋，双方签订了书面的《房屋租赁合同》，租赁期限截止2019年2月14日。2017年9月，宁波市鄞州区政府作出王隘地块危旧房改造项目房屋征收决定，涉案房屋被列入征收拆迁范围。2017年11月27日，原告与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室签订了《非住宅房屋征收货币补偿协议》，约定对涉案房屋给予货币补偿，并将房屋装修、设施设备以及停产停业等损失列入赔偿范围。原告提前解除租赁合同关系，违约在先，且被告已经腾退涉案房屋并向拆迁办上交钥匙，原告无权要求被告腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费。被告作为涉案房屋的实际承租人，理应成为涉案房屋拆迁补偿的权利人和利益享受人，但原告至今未向被告支付相应拆迁补偿。为此，反诉请求判令：一、原告支付被告违约金1500元、非住宅征收一次性搬迁和临时安置费6641元、停产停业损失补偿费33201元、重大设施搬迁补偿费2364元、装修损失补偿费2433元，合计46139元；二、原告返还被告押金1000元；三、原告支付被告公证费2000元。 原告胡小丽针对被告孙德康的反诉答辩称：原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月20日到期。之后，原、被告未签订书面的房屋租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同关系，原告有权随时解除租赁合同关系。原告解除与被告的租赁合同关系，系因拆迁所致，原告不存在违约行为，被告无权要求原告支付违约金。2017年9月，宁波市鄞州区政府作出王隘地块危旧房改造项目房屋征收决定。2017年11月27日，原告与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室签订了《非住宅房屋征收货币补偿协议》，该协议约定的各项补偿均系对涉案房屋所有权人作出的补偿，承租人并非补偿对象，被告无权享有相关补偿。原、被告签订的《房屋租赁合同》未就拆迁补偿作出约定，被告亦无权依据上述合同主张拆迁补偿。被告未向原告支付过房屋押金，被告无权要求原告返还押金。公证费系被告的扩大损失，并非原告造成的，不同意支付。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。 原告胡小丽为证明自己的主张，向本院提交《租房合同》、《房屋租赁合同》各一份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系；涉案房屋的租金为1500元/月，租赁期限已于2015年8月20日届满的事实。 被告孙德康为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《房屋租赁合同》两份（其中租赁期限自2016年2月15日起的《房屋租赁合同》系复印件）、支付宝转账凭证一份（打印件），用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁期限尚未届满，原告解除租赁合同关系，构成违约的事实； 2.营业执照一份（复印件），用以证明被告向原告租赁涉案房屋，用于经营蔬菜海鲜店，被告可以享受拆迁补偿的事实； 3.《非住宅房屋征收货币补偿协议》、非住宅房屋征收货币补偿核算单、资产清查评估明细表、宁波市房屋征收非住宅用房价格评估分户报告各一份（均为复印件），用以证明原告已与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》，拆迁补偿包括一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁损失补偿费、装修费的事实； 4.（2018）浙甬永证民字第1623号公证书一份、微信聊天记录文字稿一组（打印件）、公证费发票一份，用以证明涉案房屋的租赁期限尚未届满；被告因本案支付公证费2000元的事实。 本案审理期间，本院依职权对宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办工作人员梁君进行调查，并制作调查笔录一份，梁君陈述：涉案非住宅房屋征收货币补偿核算单中的结合使用状况计算补偿资金系根据涉案房屋的评估价值计算所得，货币补偿补助系对房屋价值给予的补偿，按房屋评估价值的20%计算所得，上述两项补偿系根据被拆迁房屋的性质来给予补偿，如房屋性质为商业，就按商业用房补偿，不需要涉案房屋的营业执照；一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费分别按房屋评估价值的1%、5%计算所得，重大设施搬迁损失补偿费系根据资产清查评估明细表中所载设施的评估值减去残值计算所得；拆迁办仅与房屋产权人发生关系，至于房屋产权人与承租人的关系由其自行处理，拆迁办不予处理；根据验房公司出具的搬迁证明，涉案房屋已于2018年3月21日搬迁完毕，且该房屋已于2018年11月被拆除了。 上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下： 对于原告提交的证据1，被告对真实性无异议，但认为被告自2007年起承租涉案房屋，双方所订租赁合同约定的租赁期限截止2019年2月14日。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对于被告提交的证据1，原告对租赁期限自2013年8月21日起的《房屋租赁合同》以及支付宝转账凭证均无异议，原告确实收到了2018年2月20日前的房屋租金，但对租赁期限自2016年2月15日起的《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同系复印件，未经原告签字确认。因被告提交的租赁期限自2016年2月15日起的《房屋租赁合同》系复印件，且被告未进一步提交证据证明该合同系王志瑜所签，原告亦不予认可，故本院对上述《房屋租赁合同》不予确认，仅对租赁期限自2013年8月21日起的《房屋租赁合同》以及支付宝转账凭证予以确认。对于被告提交的证据2，原告对真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，认为被告并非涉案房屋拆迁补偿的权利人及利益享受人，涉案房屋系商业用房，即使未开店经营，亦可获得相应补偿，被告主张的各项补偿均系补偿给房屋产权人，而非补偿给被告。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对于被告提交的证据3，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为拆迁补偿的对象为房屋产权人，而非房屋承租人。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对于被告提交的证据4，原告对真实性无异议，认为被告提交的微信聊天记录恰恰证明租赁期限自2016年2月15日起的《房屋租赁合同》并非王志瑜本人签字，被告于2017年5月就知道涉案房屋即将被拆迁，原告已于2018年1月8日通知被告搬离涉案房屋，并于2018年2月与被告协商解除租赁合同关系，被告支付的公证费系其扩大损失，与原告无关。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。对于本院依职权制作的调查笔录，原告对真实性、合法性均无异议，认为被调查人明确表示一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁损失补偿费均归属于房屋产权人，而非被告；被告有异议，认为涉案房屋的各项补偿均系参照该房屋的实际使用情况计算所得，拆迁办前期调查时，明确要求被告提交房产证及营业执照，涉案房屋的一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁损失补偿费均需涉案房屋连续进行商业经营才能给予，对涉案房屋腾空及拆除的时间无异议。本院对上述证据的真实性予以确认，对原、被告各自的主张将在说理部分予以阐述。 本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实： 2009年2月21日，原、被告签订《租房合同》一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区王隘路70弄22号左商场的店面房出租给被告，租期5年，房租为14200元/年，每半年付一次，房租需提前半个月支付，水电费由被告自行支付，房租押金1000元整，如被告未支付或违约，原告有权终止本合同。上述《租房合同》的租赁期限尚未届满，原、被告于2013年8月就涉案房屋又签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限2年，即自2013年8月21日起至2015年8月20日止，租金为1500元/月，6个月付一次，房屋押金1000元，租赁期间的水电费、电话费、网通、有线电话及治安费、物业管理费等费用均由被告负担；被告不按时交付房租、水电费、电话费等应付费用，原告有权让被告无条件搬迁，并承担违约责任。上述《房屋租赁合同》的租赁期限届满后，原告继续将涉案房屋出租给被告，房屋租金为1500元/月，双方未签订书面的房屋租赁合同。2017年5月31日，被告通过微信联系原告，要求原告提供房产证复印件以及租房合同，用于办理新的营业执照，原告通过微信向被告发送了房产证复印件，让被告自行打印，租房合同反正是走程序，由被告自己弄，原告询问被告涉案房屋什么时候拆迁，被告向原告发送了小区门卫张贴的公告。2017年6月5日，原告通过微信向被告提供了王志瑜的身份证号码，被告告知原告可以到居委会登记了。2017年8月16日，被告通过微信联系原告，称已经支付三个月房租，原告表示被告可以找新的店面了。2017年11月21日，原告通过微信联系被告，询问被告是否需要续租房屋，被告表示要续租。同日，被告通过支付宝向原告支付房屋租金4500元。2018年1月23日，原告通过微信联系被告，询问被告打算什么时候搬离，如被告生意不做了，房子年前交掉，被告表示同意，但要求原告算一下拆迁补偿，原告表示回宁波再谈。之后，原、被告就涉案房屋的拆迁补偿未能达成一致意见。被告因本案支付公证费2000元。 另查明，宁波市鄞州区人民政府于2017年9月12日发布关于王隘一村地块危旧房改造项目房屋征收决定公告，公告期限为1日，房屋征收决定自公告期限届满之日起生效。2017年11月27日，涉案房屋的所有权人王志瑜与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，约定：被征收房屋评估金额为664002元（商业用房）；货币补偿补助132801元、一次性搬迁和临时安置费6641元、停业停产损失补偿费33201元、重大设施搬迁损失补偿费2364元，合计征收补偿资金839009元。宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室工作人员向本院陈述，涉案房屋的一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费系按房屋评估价值的1%、5%计算所得，重大设施搬迁损失补偿费系根据资产清查评估明细表中所载设施的评估值减去残值计算所得；如房屋性质为商业，就按商业用房补偿，不需要涉案房屋的营业执照；涉案房屋已于2018年3月21日搬迁完毕，于2018年11月被拆除。 本院认为：原告提交的证据可以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。原、被告于2013年8月签订的《房屋租赁合同》，租赁期限于2015年8月20日届满，双方未再签订书面的房屋租赁合同，但被告仍继续使用涉案房屋，并按1500元/月继续向原告支付房屋租金，由此可见原、被告自2015年8月21日起形成不定期租赁合同关系。根据原、被告之间的微信聊天记录，被告提交的租赁期限自2016年2月15日起的《房屋租赁合同》系其自行签订，用于办理营业执照，原告及其丈夫王志瑜均未签字确认。原告据此主张双方之间的房屋租赁期限截止2019年2月14日，依据不足，本院不予采信。现有证据表明原告于2018年1月23日要求被告搬离并交还涉房屋，被告表示同意，涉案房屋亦已于2018年3月21日搬迁完毕，由此可见原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2018年3月事实解除，被告亦已于该月腾退涉案房屋，故本院对原告要求判令解除双方房屋租赁合同以及被告腾退涉案房屋的诉讼请求，不再作出判决。根据物权法第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，征收决定于2017年9月12日公告，于2017年9月13日生效，涉案房屋原所有权人的物权已然灭失。现原告未提交证据证明国家将涉案房屋的占有、使用、收益权益予以让渡，故原告要求被告自2018年2月21日起继续支付房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告支付违约金1500元的反诉请求。因原、被告自2015年8月21日起形成不定期租赁合同关系，涉案房屋于2017年9月12日被列入拆迁范围，被告对此知情，而原告于2018年1月23日要求被告搬离、交还涉案房屋时，被告亦表示同意，故被告的上述反诉诉请，依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告支付一次性搬迁和临时安置费6641元、停产停业损失补偿费33201元、重大设施搬迁补偿费2364元、装修损失补偿费2433元（合计46139元）的反诉请求。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》未就涉案房屋的拆迁补偿如何支付进行约定，双方亦未能就此达成合意。本院认为原、被告之间的房屋租赁合同关系，因政府征收而不能继续履行，被告作为承租人需另行寻房屋经营，客观上需要获得适当的搬迁及恢复经营费用，相应的经营损失亦为必然。基于公平原则考虑，适当的搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费以及重大设施搬迁补偿费应当给予。本院根据涉案房屋补偿协议确定的补偿金额，酌定原告给予被告一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁补偿费合计12000元。根据涉案房屋的资产清查评估明细表，被告主张的装修损失补偿费已包括在重大设施搬迁补偿费中，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。被告反诉要求原告返还房屋押金1000元并支付公证费2000元，依据不足，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）胡小丽于本判决生效后十日内支付被告孙德康（反诉原告）一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁补偿费合计12000元； 二、驳回原告（反诉被告）胡小丽的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）孙德康的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费130元，由原告胡小丽负担；反诉案件受理费514.24元，由原告胡小丽负担126元，被告孙德康负担388.24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  龚媛媛 人民陪审员  周雪良 人民陪审员  赵七楠 二〇一九年七月十八日 代书 记员  胡 婕