浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初268号 原告：卢春生，男，1967年1月21日出生，汉族，住浦江县。 委托代理人：徐金荣,浙江天程律师事务所律师。 被告：颜浙庆，男，1979年10月23日出生，汉族，住嘉兴巿南湖区。 委托代理人：郑诗贵、张晓红，浙江开发律师事务所律师。 原告卢春生与被告颜浙庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐金荣,被告委托代理人郑诗贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢春生起诉称，2008年12月，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将其拥有的嘉兴市中山路建国路口姚氏广场五楼商用房1551平方米（毛坯）出租给被告使用，期限8年，租金第一年20万元，以后每年40万元，并由被告承担该房产应支付的物业管理费及水电费等。合同签订后，被告分次向原告支付了租金共30万元，后利用该房产从事广告等经营活动至今。原告在其后多次向被告催收租金，被告以各种理由推拖，至今仍未付余款。现诉请判令：一、被告支付原告房租300万元，交还其占用的嘉兴市中山路建国路口姚氏广场五楼商用房；二、诉讼费由被告承担。本案审理过程中，因期间原告找到涉案租赁合同，显示有关合同条款与原诉状不一，故原告请求将诉讼事实部分变更为租赁期限为8年半，租金前半年不收，后3年每年40万元，后5年为每年50万元，违约金每日千分之一；请求调整诉讼请求第一项为：被告支付原告房租4191700元，支付违约金暂估100万元（自2010年6月1日起暂计至起诉前，请求按同期银行贷款利率的二倍计算至实际清偿日）。 被告颜浙庆答辩称，原、被告之间不存在租赁关系，原告没有将涉案房屋交付给被告。本案中原、被告虽然签订过合同，但是合同已经撕毁，双方没有合同原件。原告第一次起诉时间、租金等都不对，可以看出原告对本案事实是模糊状态，现在提供合同是复印件是从物业公司取得的。涉案房屋到目前还是三不通状态，不通、水、电、路，无法作为房屋正常使用。根据租赁合同房屋应当交付承租人正常使用，出租方现在房屋无法正常使用。这么多年原告从未向被告催收过房租，不符合常理，原告在录音中也表示不是其真实意思，本次起诉是其老婆意思，其老婆并不知道房屋实际情况。从租赁合同可以看出是要先支付租金后使用，每期付款时间、金额是确定的，如果原告的主张成立，法律规定的时效已经超过。涉案房屋处于这个状况，本次起诉是原告后来的老婆、老丈人要求，之前原告跟被告关系一直很好。被告只是作广告生意的，不可能签订租赁合同后不使用房屋。原告的请求不应予以支持，应予驳回。 原告针对其诉讼请求提交了下列证据： 1、产权证，证明原告对涉案房屋拥有所有权。 被告质证，对真实性无异议，时间是2009年6月23日，而本次合同开始2008年，这个证据无法证明租房时产权所有权的权利，房屋所有权人是原告，是原告婚前财产，跟现任妻子陈卉无关。 原告述称，房屋是2008年司法拍卖取得，拍卖完毕到取得产权证大概有一年时间。 2、2018年11月1日、11月19日录音证据摘录、光盘2份，证明原告为本案租赁合同收取租金向被告交涉过，被告也认可双方之间这种关系，也承认结欠租金，只是对结欠金额、支付时间未达成一致。 被告质证，对真实性无异议，但是无法从录音中体现被告承认租赁关系，原告老婆对租赁时间、楼层都不清楚，被告也说明钥匙一直没有交付给他，且不通水、电、路，8000元这个事情被告只是知道，但没有收到，没有转租。录音中很多重要内容摘录不完整。第二份录音内容中陈卉陈述的内容与第一份录音中是一致的，但是是错误的。被告也向原告反映房屋无法使用，房屋不要了。广告牌的费用被告从2008年开始都是支付给物业公司，原告没有权利出租广告牌，广告费与原告无关。 原告述称，录音摘录中加黑部分可以反映被告认可租赁关系，被告租赁房屋是为了广告位。 3、房屋租赁合同（复印件，来源于物业公司档案备案，设置广告物业公司要求证明与房主的关系），证明双方之间存在租赁关系，对双方权利义务作了约定，说明主要租赁是为了广告。 被告质证，对真实性无异议，双方之间没有原件，原告方说的不诚信，广告位原告无权处分，租赁广告位有另外的租赁合同。 针对自己的抗辩，被告举证如下： 1、物业公司证明一份，证明涉案房屋一直空置，被告对房屋没有使用和控制过。 原告质证，真实性无异议，但是表达内容不完整、正确，屋内基本空置，但是有一小间被告曾经出租给别人，上面KTV的小姐租赁过几个月。 被告述称，有100平方堆过啤酒，但是没有住过人，这个事情物业跟被告讲过，但被告没有收过房租。 2、2019年1月17日录音光盘，证明本次诉讼本不是原告真实意思表示，原告与被告很长时间没有联系过，自始自终没有看到合同原件，原告说有原件，不诚信。 原告质证，真实性无异议，诉讼是谁的意思代理人不清楚，但是代理人是原告本人委托的。原件没有是因原件在原告前妻处，无法向其前妻要。 3、视频光盘，证明房屋路不通、水电不通，无法使用的现状。外围广告牌只挡了一部分窗户。 原告质证，真实性无异议，路不通，因被告没有使用，物业公司为了便于管理把门的地方砌掉了。原告的窗户都被广告遮住了。 4、协议6份，证明租赁广告的主体不是被告个人，广告位出租权、收租权在物业公司，与原告无关。 原告质证，真实性无异议。据原告知道这两个公司的法定代表人是被告，被告主要从事广告活动，设置广告取得业主和物业的同意，他跟物业的协议不能替代业主的协议。 5、付款情况，嘉兴市博天文华传播有限公司、嘉兴市力天广告有限公司、嘉兴市颜氏文华传播有限公司营业执照及股东出资信息。 原告质证，付款情况真实性不清楚；对营业执照及股东出资情况真实性无异议。 根据原告申请，证人陈某（嘉兴市嘉峰物业管理有限公司经理）出庭作证述称：本案的房屋原告拍卖后，被告要租赁广告位来找其，其告诉他现在房屋换主人了，要征得现任房主的同意，所以被告从其这里拿到了原告的号码，不然房屋会被遮光。现在房屋有通道的，可以从电梯上下。原告是2008年到物业公司说他买了这个房屋，被告跟原告是2009年签定租赁合同的，但是被告租赁房屋不是为了经营，就是为了外墙广告。2011年民会俱乐部（KTV）的房子跟原告的房子是相邻的，KTV老板找其要租赁100个平方给小姐作休息室，所以其把被告介绍给他，具体他们自己谈的，一年租金大概7000—8000元。被告承租房屋后，曾不是很正规跟其说，说合同不算了。房屋租赁下来他才有权租广告，但他也没有让原告电话通知其，也没有任何协议给其看。这四个广告位全部包括了原告房屋外面的广告位。广告租赁合同2008年房屋是原告前妻在管的，物业费是她在支付，2009年之后物业费是被告在支付的。被告没有使用过房屋，没有产生水电费。KTV要租赁100平方，其知道被告租赁了原告的房屋，所以让KTV联系被告。其知道房租大概8000元左右，第一年是支付给被告的，因被告找其了，但是后面有没有支付其不清楚。2008年物业费原告前妻支付了，一平方1元，2009年开始由被告承担，但他物业费没有交进来，拿酒折价冲抵物业费了。6份广告合同收取的使用费是外墙面场地租赁费，跟房屋租金无关。如果被告没有租赁原告的房屋，被告的广告不能给他做，因业主有意见是不能给他做。广告位按市场价格被告租赁这个房屋前，2000年相同广告位每年场地费大概10多万。现在广告不景气，租不出去，所以便宜了。被告承租房屋后，在物业公司备份过租赁合同，原告提供的合同就是从物业公司拿的。被告不提供租赁合同，广告位是不会给他做的。其一开始就知道被告租赁房屋是为了做广告，他做出去广告费多少其不清楚。KTV占用的100平方租赁合同没有在物业公司备份过。房屋他根本不用，水电可以马上通，他只要装修就可以了。 原告质证，对该证人证言没有异议。 被告质证，对该证人证言表明的客观事实没有异议，但证人主观猜想租赁房屋是为了做广告不认可。 根据被告申请，证人金某出庭作证述称：2007年4月其退休开了法苑宾馆，2009年时关闭了其想把设施及其他东西再利用起来，想再继续租房屋，其通过其他人认识了姚氏广场物业公司的陈经理，他告诉其房东在富阳，老陈把被告的电话给了其，其联系了被告。被告将有关情况告知其，被告陪其去富阳找了原告。被告跟其说要租房要跟富阳房东自己谈。其对这个房屋很满意，所以又找了老陈，但这个房屋水电不通、路也不通。其跟原告电话谈了后，他有点消极，不是很积极，让其水电自己解决。因水电要房东开通的，不是物业公司可以开通的，时间大概2009年。其租赁房屋要见到老板，至于原被告之间关系其不清楚。后来其没有继续租赁涉案房屋了，因老板对水电这个事情消极，所以后来其决定不租了。 原被告质证，均没有异议。 本院认证如下：原告提供的证据1-3及被告提供的证据1-5；双方申请的证人出庭作证的证词均与本案具有关联性，可以印证本案事实，本院对上述证据予以认定。 本院经审理查明，2009年3月11日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将其拥有出租权的位于嘉兴市姚氏广场营业房第五层三区商业用房及外墙广告使用，出租给乙方仅用于经营使用；租赁建筑面积1551平方米，租赁期限自2008年12月1日至2017年5月31日止；乙方应向甲方支付租赁保证金5万元，乙方无违约的情况，甲方到期向乙方返还保证金，保证金不计息；乙方每半年向甲方支付租金一次，采用先付款后租赁的方法；租金前三年每年40万元，后五年每年50万元，租金自2009年6月1日起开始计算（装修期为三个月），于合同签订之日支付（2009年6月1日至2009年12月31日期间）租金20万元，以后乙方须本租赁期届满前一个月支付下一期租金，以此类推；税金部分甲方同意乙方自行交纳乙方应依法按时向税务部门交纳税金；甲方在租赁期间不得将此房产抵押、拍卖或转让；乙方应按月足额交纳在租赁期间产生的水、电、通讯、宽带（含物业管理费、房屋设施的维修、电梯年检维修费及电费、保安费、公用公摊水电费等）等其他各项费用，其中装修水电工程甲方承担4万元；乙方未经甲方书面同意，不得转租、转让、转包给第三方使用；不得擅自对房屋进行装修、改造、改变房屋结构及用途；甲方不得将广告转租、转让、转包（或变相的方式）给第三方使用；甲、乙双方如违反本合同的约定或乙方中途退租的（甲方已收租金将不予退回），应向对方支付10万元违约金，造成对方损失的还应赔偿实际损失；甲方未按合同约定按时向乙方交付房屋，每迟延交付房屋一日，甲方每日按乙方实际支付租金的千分之一向乙方支付违约金；乙方未按期交付租金的，每逾期一日，按应交金额的千分之一支付违约金；每年租金税由甲方承担17000元其余税金由乙方承担；乙方应在合同期满或通知指定的期限前腾空房屋，乙方逾期未腾空的或不返还出租房屋的，租赁保证金甲方不予返还；本合同出租的房屋指嘉兴市姚氏广场营业房第五层三区及户外三块广告位，不含通道等公共部位；乙方在租赁中应与相关的物业公司或业主委员会协调好卫生、消防、水、电供应等关系，办理房屋租赁中的有关衔接手续（如电梯、车位、室外广告位事宜）等。 另查明，涉案租赁房屋于2009年6月23日办理了房产登记，房屋所有权人为卢春生，规划用途为商业服务，建筑面积为1551.32平方米。嘉兴市嘉峰物业管理有限公司出具的证明证实：卢春生所属姚氏广场五层三区产权房从2009年至今一直空置，颜浙庆从未使用过也未产生过任何水电费及物业费。 另查明，2009年6月29日，嘉兴市嘉峰物业管理有限公司（甲方）与嘉兴市力天广告有限公司签订《协议书》一份，载明甲、乙双方就乙方租赁甲方广告招牌位置一事，达成如下协议：甲方同意乙方在“姚氏广场”靠中山路（E）轴到建国路（18轴五层范围内三块（具体广告位见附图红线表示）的公共位置租赁给乙方设置经营广告招牌；租赁期限自2009年7月1日至2010年6月30日止；上述广告牌位置实行有偿使用，其有偿使用费为每年15000元，在协议签订之日由乙方一次性支付；上述广告招牌的铁架所有权的争议由乙方和嘉兴市吉杨广告策划制作有限公司自行协调解决，甲方概不负责等。该协议由嘉兴市嘉峰物业管理有限公司陈某与嘉兴市力天广告有限公司法定代表人颜浙庆签名并各自加盖了单位印章。2010年5月26日嘉兴市嘉峰物业管理有限公司（甲方）与嘉兴市力天广告有限公司再次签订《协议书》一份，对上述租赁广告招牌位置一事续租，租赁期限自2010年7月1日至2013年6月30日止，有偿使用费调整为每年3万元等。2013年嘉兴市嘉峰物业管理有限公司（甲方）与嘉兴市力天广告有限公司再次签订《协议书》一份，对上述租赁广告招牌位置一事续租，租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日止，有偿使用费为每年3万元等。2016年8月16日，嘉兴市嘉峰物业管理有限公司（甲方）与嘉兴市颜氏文化传播有限公司签订《协议书》一份，对上述租赁广告招牌位置一事予以租赁，租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日止，有偿使用费为每年3万元等。2017年9月6日，嘉兴市嘉峰物业管理有限公司（甲方）与嘉兴市颜氏文化传播有限公司再次签订《协议书》一份，对上述租赁广告招牌位置一事予以续租，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日止，有偿使用费为每年45000元等。2018年7月16日，嘉兴市嘉峰物业管理有限公司（甲方）与嘉兴市力天广告有限公司再次签订《协议书》一份，对上述租赁广告招牌位置一事续租，租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日止，有偿使用费为每年4万元等。 另查明，嘉兴市力天广告有限公司于2008年10月14日成立，注册资本50万元；嘉兴市颜氏文化传播有限公司于2013年8月22日成立，注册资本30万元；嘉兴市博天文化传播有限公司于2014年2月18日成立，注册资本30万元；上述三家公司法定代表人均为颜浙庆，经营范围均为设计、制作、发布、代理国内各类广告等。 本案审理过程中，颜浙庆书面确认于2008年12月通过银行转账卢春生涉案房屋租金20万元，卢春生的前妻于2009年2月向其收取涉案房屋押金10万元。 另查明，证人金某证实2009年其曾与颜浙庆一起去找卢春生联系涉案房屋租赁事宜，后因卢春生对协助开通水电态度消极而未果。 另查明，证人陈某证实民会KTV曾就涉案房屋要求租赁100平方事宜与颜浙庆联系接洽。 另查明，原告卢春生于2018年11月1日曾至被告颜浙庆处交涉租金事宜。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定行使权利、履行义务。现被告承租涉案房屋后，被告自认已支付租金20万元及押金10万元，但其并未提供书面证据予以佐证，而原告在诉状中自认已收取租金30万元，故本院认定被告已支付租金30万元。根据双方签订的房屋租赁合同，双方不仅约定了租赁涉案房屋，而且约定了涉案房屋外的外墙广告位的租赁经营使用，结合被告以其所开办的广告公司与物业公司所签订的租赁广告招牌位置的六份协议，可以认定被告已使用了租赁房屋，且基于该租赁房屋进行了广告位招牌的制作使用经营，并支付了原告涉案房屋部分租金，故被告抗辩原告未交付涉案房屋与事实不符，本院不予采信；至于被告是否实际使用涉案房屋，系被告对租赁权的处置方式，不影响原被告间租赁合同的效力。根据双方合同约定，“乙方每半年向甲方支付租金一次，采用先付款后租赁的方法”，且“以后乙方须本租赁期届满前一个月支付下一期租金，以此类推”，故根据被告的抗辩双方约定的租金支付期限应适用诉讼时效三年的规定，即对于原告主张的截止2015年11月1日后的租金及逾期支付违约金的诉讼请求予以支持。因此，被告依照合同约定尚应支付原告涉案房屋2015年12月1日至2017年5月31日止的租金75万元及相应逾期支付租金违约金。原告诉请按同期银行贷款利率的二倍计算逾期支付相应租金违约金，符合法律规定，本院酌定按年利率4.35%的二倍予以计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告颜浙庆于本判决生效之日起十日内支付原告卢春生房屋租金75万元及逾期支付相应租金违约金（按年利率8.70%，以合同约定的相应租金逾期支付期限计算至实际清偿之日止）； 二、驳回原告卢春生的其他诉讼请求。 案件受理费48142元，由原告卢春生负担39000元，由被告颜浙庆负担9142元，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈晋伟 人民陪审员  陆惠凤 人民陪审员  李冬菊 二〇一九年七月三日 书 记 员  许新元