广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7627号上诉人（原审被告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*******************。法定代表人：林杰龙,执行董事。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周列庆，男，汉族，1967年3月15日出生，住广东省广州市黄浦区*************。上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称“恒福公司”）因与被上诉人周列庆房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条、第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周列庆支付返租租金15600元；二、驳回原告周列庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为157元（原告已预交），由原告周列庆负担38元，由被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担119元。”恒福公司不服上述判决，向本院提起上诉。其上诉的主要内容和上诉请求是：一、一审法院认为租金的履行期限约定不明，属事实认定不清。周列庆在一审当庭表示：从签订《认购书》的次日起，周列庆就享有要求恒福公司支付租金的请求权。然而，一审法院对竟然将周列庆所称的租金履行期限认定为“属于约定不明”，显属事实认定不清，导致了恒福公司丧失了诉讼时效的抗辩权。二、一审法院适用法律错误。既然一审法院认定涉案楼盘的广告宣传资料对租金的履行期限约定不明，即明显不符合“对房屋的说明和允诺应具体确定”的要求。一审法院就不应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定恒福公司的广告宣传资料属于要约，否则，显属适用法律错误。三、一审法院存在程序违法，剥夺了恒福公司的质证权。在（2019）粤0607民初1774号民事判决书第8页第二行中所提及的《广告宣传单》及《视频宣传资料》均未在周列庆、恒福公司的举证材料当中，亦未经双方当事人质证，一审法院却根据上述证据材料进行了有关的事实认定，严重损害了恒福公司的质证权，导致本案证据事实的认定违法。针对恒福公司的上诉，周列庆答辩称：1.恒福公司广告宣传“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”，只是表明周列庆签约后就享有向恒福公司收租的权利，但是恒福公司何时履行给付租金的义务没有明确规定。由于认购书和购房合同上也没有明确履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行。因此一审法院认为履行期限约定不明是正确的，本案诉讼时效并没有丧失。2.要约并不要求必须明确履行期限，恒福公司广告宣传“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”就是对房屋的具体说明和允诺，表明此房子签约后就可以有一年的收益。符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”,一审法院适用法律正确。3.周列庆在一审法院提供的证据(2018)粤06民终7194号高国庆的判决书中已经包含了广告宣传单和视频宣传资料，视频宣传资料也就是三份公证书（2017）粤广广州第187110、187111、187112的内容。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规则》第九条第四款和第六款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实和已为有效公证文书所证明的事实当事人无需举证证明，无需举证证明的事项当然也不需要在法庭上进行质证了。一审法院程序合法，上述证据并不需要在法庭上进行质证。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院维持原判。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对于被上诉人提交的证据，本院将于下文述及。二审期间，恒福公司未向本院提交新的证据材料。经审查，本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据当事人的诉辩举证及本案查明的事实，对本案在二审争议的问题，本院综合分析认定如下：关于本案原审程序是否违法的问题。经审查，原审中，对于周列庆提交的广告宣传单等证据确实没有经过庭审质证程序，一审判决存在程序瑕疵。但对于恒福公司有异议的证据，周列庆在二审中再次提交，本院在法庭调查中组织双方进行了质证认证，已经弥补了一审法院程序上的瑕疵，因此，对于恒福公司提出的一审程序问题，本院予以纠正。原审中存在的该程序瑕疵是否会导致本案改判，本院尚需结合本案其他事实进行综合认定。关于恒福公司的广告宣传单是否构成要约的问题。经审查，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”该法第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，周列庆提交的涉案楼盘的广告宣传单、广告视频等宣传资料，指向的广告内容均与涉案楼盘具有关联，而恒福公司经三水区市监局调查，也确认为了配合所开发的“恒福丽铂公馆”楼盘销售而委托相关主体制作、发布过此类广告宣传资料。恒福公司作为涉案楼盘的开发商，在涉案楼盘销售、推广过程中，未对相关主体发布的宣传内容提出异议，未及时撤销失效的广告宣传，也未能举证证明向购房者出售房屋时已明示出售的房屋与先前广告返租收益的房屋不同，故其依法应对发布的广告行为和效力承担相应的法律责任。根据涉案楼盘对外销售发布的广告宣传资料中的广告语以及列明不同户型对应即收租金情况等内容，关于租金回报收益的内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确。涉案楼盘的对外销售广告所作的租金收益说明，足以让周列庆等购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，周列庆就此内容与恒福公司订立合同的行为已使恒福公司销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。据此，恒福公司应按照周列庆购买房屋面积相对应的租金标准履行返租义务。一审判决判令恒福公司按照周列庆购买房屋面积相对应的租金标准，以12个月为限向周列庆履行返租义务，该处理并无不当，本院予以维持。恒福公司的该项上诉不成立，本院不予支持。关于本案的诉讼时效问题。恒福公司上诉主张周列庆请求支付返租租金已过诉讼时效，理由不成立，本院对此不予支持。综上所述，恒福公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽存在程序瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔景诚审 判 员 张雪洁审 判 员 张 莹二〇一九年七月十九日法官助理 李晓霖书 记 员 朱夏嬙