贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初693号原告（反诉被告）：仁怀市和德源房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市盐津街道办事处国酒新城一期，注册号520382000291609。法定代表人：李光发，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田伟，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，。委托诉讼代理人：郭显芬，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）:梅世琼，女，1972年1月7日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：张兴成，贵州佳信律师事务所律师。原告（反诉被告）仁怀市和德源房地产开发有限公司（以下简称仁怀和德源公司）与被告（反诉原告）梅世琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因双方争议较大，本院依法于2019年4月15日将案件转为普通程序后，再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）仁怀和德源公司委托诉讼代理人田伟、郭显芬到庭参加诉讼，被告（反诉原告）梅世琼及其委托诉讼代理人张兴成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）仁怀和德源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还红星美凯龙（仁怀）商场-1F-022、-1F-023展位；2.判令被告支付原告展位占用费用226671元（展位占用费用以37.5元/㎡/月为基数，展位占用面积805.94㎡支付，自2018年5月20日起计算至返还原告商场展位之日为止，暂计算至2019年1月3日）；3.判令本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：被告梅世琼于2017年5月20日与原告签订《红星美凯龙（仁怀）家居商场展位租赁及管理服务合同》，租用红星美凯龙（仁怀）商场-1F-022、-1F-023展位，用以经营柔然壁纸、摩力克、御秀三品牌产品，展位面积805.94㎡，租赁期间自2017年5月20日到2018年5月19日止，租金单价为15元/㎡/月，综合管理费为20元/㎡/月，物业管理费为2.5元/㎡/月。被告应于使用展位之日起，按双方约定缴纳相应的展位租赁费用，但2018年5月19日租赁期限届满后，被告并未与原告续签相应的租赁合同，《红星美凯龙（仁怀）家具商场展位租赁及管理服务合同》期满终止。截止至今，被告一直占用商场-1F-022、-1F-023展位未返还，经原告多次催促被告签订合同及缴纳租金，但被告仍未支付，原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。诉讼过程中，原告将其事实与理由部分载明的内容“但2018年5月19日租赁期限届满后，被告并未与原告续签相应的租赁合同，《红星美凯龙（仁怀）家具商场展位租赁及管理服务合同》期满终止。截止至今，被告一直占用商场-1F-022、-1F-023展位未返还，经原告多次催促被告签订合同及缴纳租金，但被告仍未支付”变更为“2018年5月19日租赁合同期限届满后双方未签订新的合同，被告亦未缴纳租金，双方不存在事实租赁合同关系，被告系无权占有，原告有权要求被告支付相应的占用费用”。被告（反诉原告）梅世琼辩称，原告主张的事实不成立，请依法驳回原告的诉讼请求。原告诉称2018年5月19日后，催促被告签订合同和缴纳租金不属实。虽然合同约定的租赁期限是2018年5月19日，但是合同约定的期限届满后，被告多次要求原告订立合同，原告以各种借口推诿拖延，并非被告不订立合同。被告租用原告展位，花费300多万元进行装修，是想长期在此经营发展，从行为学的角度，被告如果不订立合同，势必造成巨大损失，被告并不愿意不订立合同而造成巨大损失。原告诉称被告不订立合同不符合正常的行为习惯和逻辑思维。原告诉请被告返还展位无事实依据。根据合同法规定，在合同约定的租赁期届满后，承租人继续使用租赁物的，视为原租赁合同继续有效。被告装修方案报原告备案同意之后进行装修，投入300多万元，被告以三个品牌租赁入住，各自风格、营销方式、产品特点都不一样，被告装修就是分成独立的三个区块，各自有自己的独立区位范围，分别装修了门头，但是刚投入使用，原告就要求配合工作，用砖砌墙堵了被告的两个门头，对被告的租赁物使用和经营造成了重大影响和损失（将视情况另案主张权利），为此，原告专门和被告订立了三个品牌的《协议书》，特别约定了不超过15天，但是此后原告不闻不问，一直拖到现在，对被告造成的损失还在继续，对于被耽搁未能按照合同目的使用租赁物的时间应当顺延。根据合同法规定，在原告遮挡被告门面，并且未按照约定15天内拆除遮挡物造成租赁物不能使用，被告享有抗辩权，原告履行则被告履行，原告没有履行则物权要求被告履行。另外，根据原告方招租政策，凡是建立租赁关系的，租赁期限为3年，3年中总共有免租期15个月，订立书面合同的方式是一年一签，因为要调整租金，才将3年的免租期15个月分解到3年中，第一年免租期为4个月，商场总共有126个客户即承租人均按这个政策办理，被告认为原告的招租政策就是要约与承诺的二重性质，被告向原告承租时，其构成对要约的承诺，所以原、被告之间的租赁期限为3年，原告是将3年的时间用3个不同阶段的时间来表达，这在原告的诉状之中能得到印证，原告称2018年5月19日后，被告不与其签合同，这一表达就是对其3年承租期的一个印证，且有同商场126位承租人与原告之间的交易习惯可以印证，所以原告主张的只有一年合同期限不是事实。反诉原告梅世琼向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告履行《协议》约定，将封堵的“御秀”、“摩力克”两个展位门头的砖墙拆除，恢复反诉原告展位门头原状；2.对于因封堵门头期间的租赁期依法顺延（顺延期间计算是从2018年3月23日即封堵之日起至拆除之日止这段期间为顺延期间，并在总租期三年中予以扣除）；3.诉讼费用反诉被告承担。事实与理由：2017年11月13日，反诉被告和反诉原告签订“御秀”、“柔然”、“摩力克”三个品牌墙纸（布）的独立租赁合同，反诉原告投入300多万元对三个品牌装修了三个独立展区销售产品。被告统一管理全部承租户的经营收入，统一收银。2018年3月29日，反诉被告要求反诉原告配合工作，将“御秀”、“摩力克”门面临时封堵，并订立《协议》，约定砌墙封堵门面时间不超过15天，也就是最迟到2018年4月5日。后反诉被告将“御秀”、“摩力克”两个品牌独立经营区域门头和进出口封堵，造成两个品牌停业无法经营。约定的期限届满后，反诉被告拖延直至今，没有将墙体拆除和恢复原状，造成两个品牌无法经营，并且对另一个品牌“柔然”也造成了一定程度的影响。据此，反诉被告应当顺延租期、拆除封堵物、恢复原状、造成两个品牌经营损失将视情况另案主张。另外，反诉被告的商场应当经消防验收等综合验收合格，才能保障租用户依法使用，反诉被告才能履行合同法的出租义务，同时这是一个人口密集的场所，应当消防验收合格才能投入使用，所以反诉被告应举证证明消防验收报备和验收合格。反诉被告仁怀和德源公司辩称，首先反诉被告不是协议书的合同主体，该协议书与本案的租赁合同没有必然关联性，与反诉被告无关，此外，就反诉原告宣称的我方应当在规定的时间内，拆除砌墙是没有事实根据和法律依据的，原告方提供的协议书注明为砌墙的时间而不是拆墙的时间，而且答应砌墙的时间也不是我方，这与反诉被告没有关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月11日，仁怀和德源公司作为出租方，案外人仁怀润鑫商业管理有限公司（以下简称润鑫管理公司）作为管理方，摩力克窗帘负责人梅世琼作为承租方，就出租方将其所有的红星美凯龙（仁怀）商场负1Ｆ-022展位租赁给承租方，并委托润鑫管理公司对红星美凯龙（仁怀）商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜，共同签订了《红星美凯龙（仁怀）家具商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称《合同》），《合同》第一部分即专用条款部分约定：第1条展位位置及编号。1.1租赁给承租方的展位编号为负1Ｆ-022，位于贵州省仁怀市城广场红星美凯龙商场（以下简称“展位”）。第2条计租面积。2.1经各方共同测量，展位实测面积303.74平方米，测量结果见本合同附件一“展位平面图”。商场公摊率为27%。经核算，该展位计租面积为416.08平方米。（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊面积）。第3条展位用途。3.1承租方承租该展位仅限用于经营窗帘类商品，品牌及系列为摩力克窗帘。第4条租金和管理费。4.1承租方应于每一付款周期向出租方支付租金、综合管理费，并向管理方支付管理费（管理方润鑫管理公司就其收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌宣传及营销推广、金融相关增值服务等，详见本合同通用条款）。4.2租金单价为15元／平方米／月，综合管理费为20元／平方米／月，均为半年一付。4.3出租方收取租金及综合管理费。该部分租金、综合管理费付至出租方账户。4.4物业管理费单价为2.5元／平方米／月，每半年一付，由承租方直接向管理方支付。4.5承租方应于2017年6月20日前一次性足额支付首期租金、综合管理费和物业管理费；鉴于承租方为首期进驻商场的商户，出租方及管理方给予其4个月的展位免费试用期，即承租方应于下一付款周期之前的日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期（应为6个月，免租4个月，实缴2个月）租金、综合管理费和物业管理费。4.6租赁展位4个月的免费使用期仅限于免租金、综合管理费和物业管理费，不包括电费、水费、空调费等费用。第5条租赁期限和付款周期。5.1租赁期和服务期限均为2017年5月20日至2018年5月19日止，出租方应于起租日将展位交付承租方，交付状态及相应设施、设备清单见本合同附件二“交接清单”。5.2租金和综合管理费的起算日期为2017年5月20日；物业管理费的起算日期为2017年5月20日。5.3根据“先付费、后使用”的原则，租金、综合管理费和物业管理费的付款周期为6个月一付。第6条保证金。6.1……承租方应于本合同签订当日向管理方支付管理保证金18000元整。6.2本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙按以下第（3）种方式向承租方返还质量保证金：（3）承租方对外承诺商品质保期不低于三年（＞3），自本合同终止之日起满前述不低于三年（＞3）年后一次性返还（以商户实际签订的质保协议为准）。第7条装修。……第11条合同构成。11.1本合同专用条款、通用条款和附件均为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。第12条合同变更、解除和终止。12.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且经三方签字盖章后生效。12.2承租方特别同意，未经润鑫管理公司向承租方出具专门的书面授权书，红星美凯龙（仁怀）商场的工作人员无权代表红星美凯龙（仁怀）商场作出任何变更合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意。……。2017年11月11日，仁怀和德源公司作为出租方，案外人仁怀润鑫商业管理有限公司（以下简称润鑫管理公司）作为管理方，柔然壁纸、御秀刺绣负责人梅世琼作为承租方，就出租方将其所有的红星美凯龙（仁怀）商场负1Ｆ-023展位租赁给承租方，并委托润鑫管理公司对红星美凯龙（仁怀）商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜，又共同签订了《红星美凯龙（仁怀）家具商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称《合同》），《合同》第一部分即专用条款部分约定：第1条展位位置及编号。1.1租赁给承租方的展位编号为负1Ｆ-023，位于贵州省仁怀市城广场红星美凯龙商场（以下简称“展位”）。第2条计租面积。2.1经各方共同测量，展位实测面积284.6平方米，测量结果见本合同附件一“展位平面图”。商场公摊率为27%。经核算，该展位计租面积为389.86平方米。（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊面积）。第3条展位用途。3.1承租方承租该展位仅限用于经营壁纸类商品，品牌及系列为柔然、御秀刺绣。第4条租金和管理费。4.1承租方应于每一付款周其向出租方支付租金、综合管理费，并向管理方支付管理费（管理方润鑫管理公司就其收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌宣传及营销推广、金融相关增值服务等，详见本合同通用条款）。4.2租金单价为15元／平方米／月，综合管理费为20元／平方米／月，均为半年一付。4.3出租方收取租金及综合管理费。该部分租金、综合管理费付至出租方账户。4.4物业管理费单价为2.5元／平方米／月，每半年一付，由承租方直接向管理方支付。4.5承租方应于2017年6月20日前一次性足额支付首期租金、综合管理费和物业管理费；鉴于承租方为首期进驻商场的商户，出租方及管理方给予其4个月的展位免费试用期，即承租方应于下一付款周期之前的日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期（应为6个月，免租4个月，实缴2个月）租金、综合管理费和物业管理费。4.6租赁展位4个月的免费使用期仅限于免租金、综合管理费和物业管理费，不包括电费、水费、空调费等费用。第5条租赁期限和付款周期。5.1租赁期和服务期限均为2017年5月20日至2018年5月19日止，出租方应于起租日将展位交付承租方，交付状态及相应设施、设备清单见本合同附件二“交接清单”。5.2租金和综合管理费的起算日期为2017年5月20日；物业管理费的起算日期为2017年5月20日。5.3根据“先付费、后使用”的原则，租金、综合管理费和物业管理费的付款周期为6个月一付。第6条保证金。6.1……承租方应于本合同签订当日向管理方支付管理保证金48000元整。6.2本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星美凯龙按以下第（3）种方式向承租方返还质量保证金：（3）承租方对外承诺商品质保期不低于三年（＞3），自本合同终止之日起满前述不低于三年（＞3）年后一次性返还（以商户实际签订的质保协议为准）。第7条装修。……第11条合同构成。11.1本合同专用条款、通用条款和附件均为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。第12条合同变更、解除和终止。12.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且经三方签字盖章后生效。12.2承租方特别同意，未经润鑫管理公司向承租方出具专门的书面授权书，红星美凯龙（仁怀）商场的工作人员无权代表红星美凯龙（仁怀）商场作出任何变更合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意。……。两份《合同》第二部分即通用条款部分均约定：第1条承租方资质。1.1承租方应严格按照本合同约定的商品品牌、品类和系列名称以及承租方取得的授权范围开展经营，不得随意变更经营范围、增加经营品类。1.2承租方拟变更或新增经营品类的，应当以书面方式向红星美凯龙（仁怀）商场的管理方仁怀润鑫管理有限公司（以下称红星美凯龙（仁怀）商场）提出申请，并根据本条约定提交相应的证明文件，经红星美凯龙书面同意后方可销售新品类商品。1.3承租方承诺其于本合同签订之日前已向红星美凯龙提交以下文件：1.3.1承租方营业执照、税务登记证、组织机构代码、法定代表人/负责人身份证；承租方签署本合同后在展位地址上注册设立公司、企业或个体工商户的，应当以新设立实体的名义重新签订补充协议，且由承租方为新设立实体承担连带保证责任，并提交前述文件；……第7条商场日常管理。……7.13在合同期内，如遇经营所需，红星美凯龙（仁怀）商场对商场进行规划、调整，承租方必须无条件服务并积极配合。……第21条合同的变更、解除和终止。……21.3合同终止前，承租方如有意续约，应在租赁合同期满前两个月向出租方和红星美凯龙（仁怀）商场提出书面申请，并重新签订书面合同。在同等条件下，承租方享有优先承租权。承租方在租赁合同期满前两个月未提交书面续租申请的，视为不续签租赁合同，出租方和红星美凯龙（仁怀）商场有权将该展位另行招商出租。……第22条其他。22.1出租方全权委托管理方从事商场的全面经营管理并承诺不干预红星美凯龙（仁怀）商场的日常管理行为。出租方须按时向承租方提供符合合同约定的可满足正常经营活动的展位，为承租方经营活动提供便利，保证本展位设施设备正常运行，如出租方违反本条约定给承租方或管理方造成任何损失的，则由出租方承担赔偿责任。……。2018年3月23日，润鑫管理公司作为甲方与御秀、摩力克、柔然负责人梅世琼作为乙方，签订了《协议书》，约定：因甲方消防需要，需对负一楼进行整改。就关于柔然、摩力克、御秀刺绣三个展位遮挡事宜，甲乙双方达成以下协议：1、甲方给予乙方四个月免费外墙广告使用权，广告位编号：11号，使用期限：2018年3月28日至2018年7月27日。广告画面需到甲方企划部进行审核及报备，审核报备通过后方可使用，到期后甲方有权拆除其广告；2、甲方给予乙方三个月的免费外墙广告使用权，广告位编号：1号，使用期限：2018年3月28日至2018年6月27日。广告画面需到甲方企划部进行审核及报备，审核报备通过后方可使用，到期后甲方有权拆除其广告；3、甲方给予乙方四号中庭立柱15天免费使用权（4根立柱），使用时间由乙方向甲方提交书面申请，广告画面需到甲方企划部进行审核及报备，审核报备通过后方可使用，到期后甲方有权拆除其广告；4、上述内容所有广告制作安装费用全部由乙方承担，若在安装过程中产生所有安全责任事故由乙方全部承担。5、甲、乙双方在履行本协议过程中若发生争议，应协商解决。协商不成时，双方可向甲方住所地人民法院起诉。6、本合同一式二份，由甲乙双方各执一份，均具有同等效力。注砌墙施工不超过十五天。另查明，2018年3月23日，润鑫管理公司与梅世琼签订《协议书》后，施工后至今实际遮挡了摩力克窗帘、御秀刺绣品牌的两个展位，以致进入摩力克窗帘、御秀刺绣品牌展位须经柔然壁纸展位进入。2018年4月，梅世琼等红星美凯龙（仁怀）商场的商户收到润鑫管理公司和红星美凯龙（仁怀）商场的合同续签通知与缴费通知单后，认为红星美凯龙（仁怀）商场下发的催收通知单存在严重违背招商政策等问题，联名向红星美凯龙（仁怀）商场提交了诉求信。再查明，红星美凯龙（仁怀）商场招商过程中，曾发布商业广告即招商政策，该招商政策载明内容：租金单价，负一层均价：35元/㎡/月，……；免租期，3个月装修期、12个月免租期，合计：15个月；公摊率27%；建筑面积=实际面积/（1-27%）；首次签约合同期：三年。润鑫管理公司对其物业管理费，在本案中，书面委托仁怀和德源公司收取。本院认为，本案争议的焦点为：1.案涉展位租赁期限及其是否届满；2.仁怀和德源公司主张梅世琼返还租赁物是否具有事实依据；3.仁怀和德源公司主张梅世琼支付展位占用费是否具有事实依据；4.梅世琼主张仁怀和德源公司将封堵御秀刺绣、摩力克品牌所对应两个展位门头的砖墙拆除、恢复原状的请求应否予以支持；5.梅世琼主张仁怀和德源公司将租赁期依法顺延是否具有事实依据。一、关于案涉展位租赁期限及其是否届满的问题。因红星美凯龙（仁怀）商场系仁怀和德源公司所有，红星美凯龙（仁怀）商场在招商过程中发布的招租商业广告，内容（房屋和租金）具体确定，且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，依法应认定为要约；梅世琼作出承诺并通知仁怀和德源公司时租赁合同成立生效；虽然在履行合同过程中仁怀和德源公司、润鑫管理公司、梅世琼之间共同签订书面合同，约定租期为一年，但是该合同中仁怀和德源公司与梅世琼约定的免租期只有四个月，明显不足招商政策约定的15个月，且15个月免租期也超过一年，书面合同约定的一年租期无法达到梅世琼租赁展位并在一年内真正实现减免15个月租期的目的，梅世琼陈述免租期包含在招商政策约定的三年中，仁怀和德源公司将三年租期分三个不同阶段，按每年一签的方式对免租期进行分解处理符合客观常理，本院予以采信；为此，本院认定案涉展位租赁期限为三年，仁怀和德源公司主张案涉展位租赁期限为一年且已届满本院不予采信。二、关于仁怀和德源公司主张梅世琼返还租赁物是否具有事实依据的问题。因案涉展位租赁期限尚未届满，合同尚未解除，仁怀和德源公司主张梅世琼返还展位，于法无据，本院不予支持。三、关于仁怀和德源公司主张梅世琼支付展位占用费是否具有事实依据的问题。结合仁怀和德源公司、润鑫管理公司、梅世琼共同签订的合同及招商政策载明内容，以及梅世琼尚在案涉展位经营的事实，仁怀和德源公司主张于法有据，本院予以支持。四、关于梅世琼主张仁怀和德源公司将封堵御秀刺绣、摩力克品牌所对应两个展位门头的砖墙拆除、恢复原状的请求应否予以支持的问题。虽然梅世琼所经营御秀刺绣、摩力克品牌所对应两个展位的门头被封堵系客观事实，但因该两个门头对应展位系因商场消防建设需要而封堵，拆除封堵砖墙、恢复原状，可能会引发公共安全隐患，故本院对其不予支持。五、关于梅世琼主张仁怀和德源公司将租期依法顺延是否具有事实依据的问题。虽然梅世琼所经营御秀刺绣、摩力克品牌所对应两个展位的门头被封堵系客观事实，门头被封堵后，客观上会为梅世琼经营带来不便或对其租赁案涉展位经营目的的实现造成一定影响，但因双方并未约定封堵展位后租赁期限需要顺延，故梅世琼的主张没有事实依据，本院对其不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梅世琼在本判决生效后立即以37.5元/㎡/月为基数，按照展位占用面积805.94㎡，自2018年5月20日起向原告（反诉被告）仁怀市和德源房地产开发有限公司计付展位占用费至实际占用展位之日止（给付方式按照《红星美凯龙（仁怀）家具商场展位租赁及管理服务合同》约定）；二、驳回原告（反诉被告）仁怀市和德源房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）梅世琼的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4700.00元，反诉案件受理费60.00元，合计4760.00元，由仁怀市和德源房地产开发有限公司负担60.00元、由梅世琼负担4700.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  骆运淋人民陪审员  刘明轩人民陪审员  龚学科二〇一九年七月十二日书 记 员  李 政