江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初17094号原告（反诉被告）:陈艳，女，1975年8月6日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：毛广松，江苏华脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丁业，江苏华脉律师事务所律师。被告：徐淮宁，男，1978年2月14日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告（反诉原告）：沭阳县恒安驾驶员培训学校，住所地沭阳县扎下镇扎下街西首1000米。投资人：李丽阳，该校校长。二被告共同委托诉讼代理人：黄立远，沭阳县扎下法律服务所法律工作者。原告陈艳诉被告徐淮宁、沭阳县恒安驾驶员培训学校（以下简称恒安驾校）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月26日、2019年5月22日、2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈艳（参加第二、第三次庭审）及其委托诉讼代理人周丁业、二被告共同委托诉讼代理人黄立远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳向本院提出诉讼请求：1、解除三方签订的土地租赁协议；2、二被告返还原告租金70000元，并支付违约金100000元。事实和理由：2018年2月3日，原告与二被告签订土地租赁协议，协议约定二被告将恒安驾校北侧土地出租给原告生产石子，协议第四条第一款约定，由二被告保证道路畅通和变压器正常使用（200KW）。原告已按约定向被告支付租金。现被告未能按约定提供变压器及保证道路畅通，导致原告订立合同的目的不能实现。被告徐淮宁辩称，本案诉争的土地系被告恒安驾校作租赁沭阳县一组土地。被告徐淮宁系被告恒安驾校的副校长，因此，原告和被告恒安驾校签订租赁合同时，被告徐淮宁在合同中签字属职务行为，原告转账给被告徐淮宁的土地租赁款项也由被告徐淮宁交付给被告恒安驾校。根据合同相对性，只有被告恒安驾校才有权对外转租其从沭阳县一组租赁的土地。综上，被告徐淮宁不是本案适格主体，请求驳回原告对被告徐淮宁的起诉。被告恒安驾校辩称，被告恒安驾校与案外人沭阳县一组部分村民于2017年2月16日签订了土地租赁合同取得了本案诉争土地的使用权，并在诉争土地上从事苗木栽植活动。后原、被告于2018年2月3日签订租用土地协议，约定将被告恒安驾校有使用权的恒安驾校北侧即本案诉争土地出租给原告生产石子。合同签订后，原告即在诉争土地上搭建彩钢瓦、毁损被告恒安驾校的苗木并占有使用该争议土地至今。因原告多次向被告副校长徐淮宁请求租赁该土地，后经徐淮宁向被告恒安驾校汇报上述情况，原、被告签订了本案中的租赁土地合同，且被告恒安驾校实际收取了原告土地租金67000元。原告诉称被告未能提供变压器及保证道路畅通不是事实，首先，被告恒安驾校内道路可以完全畅通至原告所租赁的土地。其次，原告诉称被告恒安驾校没有为其提供200KW变压器不是事实。事实是因该变压器实际使用人为原告，被告方在合同中承诺为原告办理200KW变压器因用电方是原告，必须是基于原告申请，由被告方负责协调关系为其办理三相电，但被告方副校长徐淮宁多次通知原告提供该用电申请，但原告一直推诿。反诉原告恒安驾校向本院提出反诉请求：1、确认原、被告之间的土地租赁合同无效；2、判令反诉被告拆除安装在反诉原告土地上的设施，恢复至农田状态并交付反诉原告；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告苗木及院墙等损失10000元。反诉被告辩称，反诉原告的反诉不符合法律规定，且其反诉的事实和理由无事实和法律依据。收取的租金为70000元，变压器在合同中约定由反诉原告提供，事实上被告一直未提供变压器，完全是反诉原告的责任。由于反诉原告违约，如法庭认定合同无效，也完全是反诉原告的过错，所以反诉被告没有恢复原状的责任。原告为支持其诉讼主张，提供以下证据：1、原、被告签订的租用土地协议一份，证明双方约定租期、违约金等事实；2、原告与被告徐淮宁的微信聊天记录，证明原告已于2018年10月8日明确通知被告：因为被告违反约定，解除合同；3、原告的沭阳农村商业银行流水一份，证明2018年2月8日原告为支付租金向被告徐淮宁转账70000元；4、加工承揽合同一份，证明原告为履行合同，向杭州宋源过滤机械有限公司购买机器并交付定金20000元，但由于被告违约，导致场地不能使用，机器不能继续购买，使得原告损失定金20000元；5、银行流水凭证，证明原告实际向杭州宋源过滤机械有限公司支付了20000元；6、原告为履行合同为场地购买各项材料修建场地收据9张，共计费用87949元，证明原告为场地购买材料、建设基础设施造成的损失；7、微信截图9张，证明被告退还给原告3000元不是事实，实际是被告向原告转3000元支付案外人谢红某的利息；8、现场图片5张和原告使用材料的流水1张，证明原告为履行合同修建场地设施，由于被告的违约导致无法使用造成原告损失；9、证人张某的证言，证明原告的相关损失，证人张某主张陈述：原告购买机器设备由其经手，并向杭州一家公司支付20000元定金，但没有退还原告，洗沙机器卖给了其一个朋友，亏了5000元。二被告质证意见：对证据1真实性无异议，该合同为无效合同，因合同无效，双方约定的合同义务对双方均无约束力。被告恒安驾校确实收到原告土地租金67000元，本案土地转包方为被告恒安驾校，与被告徐淮宁没有关系，被告徐淮宁不是适格主体。证据2是原告单方面发送给被告徐淮宁，被告徐淮宁未作任何答复，因合同自始无效，无需原告通知解除。对证据3、4、5、6不予认可，原告从未将任何机器拉至争议土地，该证据与本案无关联性。对证据7真实性无异议，被告徐淮宁向原告支付的3000元与土地租金无关。对证据8不予认可。证据9不能证明原告主张损失。二被告为支持其辩解意见，提供以下证据：1、被告恒安驾校与沭阳县签订的土地租赁合同一份，证明被告徐淮宁不是适格主体，被告徐淮宁无权向外发包该土地；2、照片10张，证明原告所诉称的道路不畅通不是事实；3、农村土地承包经营权证书及扎下镇周沟村村委会证明一份，证明被告从农户手中所租赁的土地为责任田，使用性质为农业用田，所以双方签订协议为无效协议，原告主张的损失及违约金不应得到支持。原告质证意见：证据1的真实性由法庭认定。证据2的真实性无异议，但不能达到二被告的证明目的。证据3中的土地是否为涉案土地无法确定，且农民承包责任田依法可以出租，被告主张合同无效没有法律依据，即使合同无效，被告明知不能出租仍出租，属欺诈行为，不影响原告主张赔偿。本院认证意见：对原告提供的证据1、2、3，本院对其真实性予以确认；对原告提供的4、5、6、8、9，因原告未提供其他证据予以佐证，本院对其真实性不作认定，对其与本案的关联性不予确认；对原告提供的证据7，本院对其真实性予以确认。对二被告提供的证据1、3，该证据能相互印证，本院对其真实性予以确认；本院对二被告提供的证据2的真实性予以确认。关于合同主体问题，原告主张该合同的相对人为被告恒安驾校及被告徐淮宁。本院认为，在原告签订的涉案土地租用协议上，虽然有被告徐淮宁的签名并加盖恒安驾校的印章，但被告徐淮宁系被告恒安驾校的副校长，且涉案的土地系被告恒安驾校与沭阳县一组的村民签订土地租赁合同而取得土地使用权，被告徐淮宁在双方的协议中签字的行为应属职务行为，其行为后果应由被告恒安驾校承受，故本案土地租赁合同的双方当事人应为原告与被告恒安驾校。本院经审理认定事实如下：2017年2月16日，被告恒安驾校与沭阳县一组村民签订《土地租赁合同》，约定沭阳县一组村民将位于沭阳县，将四至为：东起沙巷居委会十组地界、西至南北排水沟、北至周沟村本组包某1、包某2、包某3、王某四户地界、恒安驾校原租地界址出租给被告恒安驾校，租赁期限为20年，自2017年2月16日至2037年2月16日止，租金每亩每年1500元。2018年2月3日，原告与被告恒安驾校签订《租用土地协议》，约定被告恒安驾校将恒安驾校北侧土地（上述土地中的部分土地，约15亩，四至为：东起沙巷居委会十组地界、西至南北排水沟、北至周沟村本组包某1、包某2、包某3、王某四户地界、南至恒安驾校北面围墙）租给原告生产石子，租赁期限为2018年3月12日至2028年3月12日，租金为每亩每年4533元，共计68000元；双方责任及义务约定：1、被告恒安驾校保证道路畅通和变压器正常使用（200KW）。2、在租用期间，农户不得以任何理由干扰原告用地，如果有人干扰，被告恒安驾校负责协调，如协调不好，被告恒安驾校赔偿原告一切经济损失……协议第六条约定：如有一方违约，赔偿对方损失壹拾万元。2018年2月8日，原告通过银行向被告徐淮宁转账70000元。本案的争议焦点为：1、双方签订的合同是否合法有效；2、原告要求被告返还租金70000元，并支付违约金100000元是否应当支持；3、被告恒安驾校（反诉原告）要求原告（反诉）原告拆除相关设施、恢复土地原状，并赔偿苗木及围墙损失是否应当支持。关于第一个争议焦点，即合同效力问题，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”，第三十一条第一款规定“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地”，第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。本案中，双方争议的土地系基本农田，为农业用途，但原告与被告恒安驾校签订的《租用土地协议》中明确约定将该土地用生产石子，该合同内容明显违反了上述法律规定。原告在涉案土地上安装相关设施，拟用于生产石子，属改变土地用途，现原告未提交任何证据证实其已办理相关土地审批手续，违反了法律的强制性规定。综上，原告与被告恒安驾校签订的《租用土地协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因双方签订的合同无效，原告应向被告恒安驾校返还涉案土地。虽然双方签订的合同无效，但原告仍应参照合同约定的租金支付实际占用土地期间的土地占用费。原告主张其已于2018年10月8日通知被告恒安驾校解除合同，但涉案土地上仍有原告的相关物品，且被告恒安驾校也否认土地已返还，应视为原告仍占用该土地，故原告要求被告恒安驾校返还租金的诉讼请求，本院不予支持。原告还要求被告恒安驾校支付违约金100000元，且根据的是双方签订的协议第六条，如前所述，双方签订的该协议无效，故该违约金条款亦无效，本院对原告的该诉讼请求亦不予支持。同时，原告主张其相关损失，购买机器设备的定金损失、购买材料建设基础设施造成的损失，但对于定金损失，并非履行合同能够实现的可得利益；对于购买材料建设基础设施的损失，原告提供的证据不足以证明其损失，故本院对原告主张的违约金不予支持。关于第三个争议焦点，通过现场勘验，涉案土地周围仍有金属围栏，且地上有部分物品及基础设施，原告（反诉被告）应予以拆除。被告恒安驾校（反诉原告）还要求原告（反诉被告）赔偿苗木及围墙损失，反诉原告未能提供证据证明土地交付反诉被告使用前的该土地上存在苗木，且反诉原告在庭审中陈述其从村民处租赁的土地为空地，价格较低，而租赁给反诉被告时有苗木，价格较高，本院认为，即使该土地上存在苗木应包含了相关苗木的费用，反诉原告要求反诉被告赔偿苗木损失无事实和法律依据。对于反诉原告主张的围墙损失，经本院组织双方现场勘验，且反诉原告亦认可其租赁给反诉被告的土地与免费让反诉被告使用的小块土地之间没有其他通道，故本院认为反诉被告拆除一小段围墙通行合理，反诉原告要求赔偿围墙损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告徐艳与被告沭阳县恒安驾驶员培训学校于2018年2月3日签订的《租用土地协议》无效；二、原告徐艳应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告沭阳县恒安驾驶员培训学校返还涉案土地（东起沙巷居委会十组地界、西至南北排水沟、北至周沟村本组包明生、包明有、包明亮、王飞四户地界、南至沭阳县恒安驾驶员培训学校北面围墙），并拆除该土地上的相关附属设施、恢复土地的农业用途；三、驳回原告陈艳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告沭阳县恒安驾驶员培训学校的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由原告陈艳负担；反诉费25元，由反诉原告沭阳县恒安驾驶员培训学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费3725元。审 判 长  廖胜维人民陪审员  张书新人民陪审员  张 蕾二〇一九年七月九日书 记 员  吴 强附录法律条文《中华人民共和合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。