陕 西 省 白 水 县 人 民 法 院民 事 判 决 书(2019)陕0527民初134号原告白水县XX镇XX村XX社，住所地白水县XX路。负责人刘满全，系该社社长。委托代理人王建才，男，陕西秦泉律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人王峰涛，男，陕西秦泉律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部，住所地陕西省渭南市白水县，现住所地白水县。负责人姚君，男，系该经营部负责人。委托代理人康迪，男，四川斗城律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告白水县XX镇XX村XX社（以下简称东北社）诉被告遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部（以下简称遂宁经营部）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告白水县XX镇XX村XX社长刘满全、委托代理人王建才、王峰涛，被告遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部负责人姚君、委托代理人康迪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东北社向本院提出以下诉讼请求：1、要求被告为原告办理3000平方米商业用房的产权证，并将产权证交给原告；2、要求被告依约承担违约责任，向原告支付违约金220万元；3、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年10月28日，原、被告双方共同签订了《联合开发协议》，合同约定：一、乙方根据甲方提供的地块和经批准的红线规划图及己办理土地出让手续的土地证等全部文件，修建一白水县的地标工程“瑞都大厦”，乙方依据批准文件进行设计和修建及承担建造费用，工程总造价为人民币贰仟贰佰万元整，建造时间有效工期为18个月，开工之日以白水县城建局批准的建设工程规划许可证日期为准。二、甲方所得建筑面积总计3000平方米(其中一楼50％的建筑面积约800平方米加上二楼建筑面积约1100平方米加上三楼建筑面积约1100平方米)……甲方所分房屋后，剩余房屋由乙方自行出售或出租。三、《国有土地使用权证》由甲方保管，到乙方把属于甲方的三千平方米商业用房的产权证办理好后，交于甲方，甲方把《国有土地使用权证》交还于乙方使用。乙方在办理相关手续的时候，需使用《国有土地使用权证》时，甲方应与配合。四、如有一方违约，违约方需向另一方赔偿该工程造价10％的违约金，等条款。2012年10月21日，被告将3000平方米的房产交付给原告使用，依据法律规定，被告应在交付房屋后90日内为原告办理产权手续。至今尚未办理，被告违约，原告诉至法院。被告遂宁经营部辩称：未办理产权证的事实予以认可，被告未构成合同违约，不应承担违约责任。1、原、被告双方联合开发共同经营瑞都大厦，应共同承担风险。2、本案中双方约定共同修建，第一二三层作为报酬给原告，协议并未约定办产权证的时间。但实际已交付，现在正在积极办理。3、未对一楼50%约800平米加上二楼约1100平米三楼1100平米，作为报酬给东北社，对契税并未约定，在争议产权证办理的过程中，导致被告履行不能，原告有很大责任；我们认为应由原告方承担税费。涉案房屋国有土地证在原告手中，被告在办理产权证的过程中，不能使用，所以办不下证；被告在2012年已将相关资料交给住建局，予以备案，但住建局说我们并未交，所以产权证也没有办下来。综上，被告认为原、被告共同经营，理应共同承担风险，原告有重大过错，被告并未违约，不应承担违约责任。联合协议已实际履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证。原告东北社向本院提交以下证据：第一组：1、2009年10月28日原、被告签订的联合开发协议一份。a、协议第一条，原告提供土地，被告根据文件设计和修建并承担建造费用，修建期是18个月，原告不承担责任。合同总价款是2200万元。b、合同第五条，原告所得建筑面积共计3000平米，是联合开发协议的置换面积，剩余房屋由被告方自行出售或出租。c、合同第九条第三项，按照合同，办证是被告的义务，办证过程产生费用由被告承担，原告义务是配合。原告一直催促被告办理产权证。该条款证明办证方是被告，并自行承担所有费用。d、合同第十条对违约责任有明确规定，是工程总价款的10%。2、2009年11月3日白水县公证处作出的（2009）白证经字第668号公证书一份。第二组：白某某（2009）第158号国有土地使用权证，该土地证所涉土地原属东北社的集体土地。被告遂宁经营部质证认为，对证据一的真实性、合法性均不持异议。对联合开发协议的真实性认可，关联性不认可。协议中是原告提供土地，被告设计、修建。协议第七条若原告不要3000平米的商场，被告按600万元人民币总价值付给原告。3000平米的商场价值600万元。第九条第三项，该条款是交付条件的约定，证明双方未对办证产生费用进行约定，而且本条对办理产权证的期限未作约定。对证据二国用土地使用权证真实性、合法性、关联性均予以认可。被告遂宁经营部向本院提交以下证据：2012年10月21日，被告向原告交付3000平米房屋的移交清单一份，证明已经交付原告，并已实际使用产生收益。原告东北社对被告提交的移交清单不持异议。对于各方当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的2019年10月28日双方签订的《联合开发协议》，同年11月3日白水县公证处的公证书，白某某（2009）第158号国有土地使用权证，由于被告遂宁经营部对上述证据的真实性、合法性不持异议，本庭对上列证据的真实性、合法性予以认定。对于被告提交的2012年11月21日双方就3000平方米房产的移交清单，因原告东北社不持异议，本庭对此证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。根据原、被告当事人的举证、质证、当庭陈述及本院认定的证据，结合庭审笔录，本院认定事实如下：2009年10月28日，原告东北社与被告遂宁经营部签订《联合开发协议》。合同第一条约定：乙方根据甲方提供的地块和经批准的红线规划图及己办理土地出让手续的土地证等全部文件，修建一白水县的地标工程“瑞都大厦”，乙方依据批准文件进行设计和修建及承担建造费用，工程总造价为人民币贰仟贰佰万元整，建造时间有效工期为18个月，开工之日以白水县城建局批准的建设工程规划许可证日期为准。第五条约定：甲方所得建筑面积总计3000平方米(其中一楼50％的建筑面积约800平方米加上二楼建筑面积约1100平方米加上三楼建筑面积约1100平方米)。第七条约定：如甲方不需要3000平方米的商场，由乙方按600万元人民币的总价值付给甲方。第九条约定：《国有土地使用权证》由甲方保管，到乙方把属于甲方的三千平方米商业用房的产权证办理好后，交于甲方，甲方把《国有土地使用权证》交还于乙方使用。乙方在办理相关手续的时候，需使用《国有土地使用权证》时，甲方应与配合。同时约定了如下违约责任“如有一方违约，违约方需向另一方赔偿该工程造价10%违约金。”此合同经白水县公证处进行公证后双方开始履行。2012年11月21日，被告遂宁经营部按约向原告东北社交付3000平方米商品房。合同履行中，原告东北社拖欠被告遂宁经营部部分工程款，遂宁经营部亦未按约给原告办理3000平方米商品房产权证。遂宁经营部就拖欠工程款一案已向本院起诉，该案尚在审理中，本案诉讼由此引起。本院认为：2009年10月28日，原告东北社与被告遂宁经营部签订《联合开发协议》，该协议的签订是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，属有效协议；从协议内容看，此联合开发协议是由东北社提供土地，遂宁经营部负责修建开发，商品房建成后，原告东北社获3000平方米置换房，开发商遂宁经营部为其办理相关产权证的协议，该协议第一条、第五条、第七条、第九条，双方约定了上述内容，由此可见，原告东北社所诉3000平方米商品房的办证义务应由被告遂宁经营部承担，与原告无关，被告代理人质证时认为双方联合开发，办证义务应由原、被告双方共同承担的主张不予采信；关于办证中所需相关费用问题，主要是“协议”第九条中“乙方将3000平方米产权证办理好交于甲方”之约定，其中是否包含办证的相关费用问题，对这一问题本院认为，协议将办理3000平方米商品房相关产权证约定为被告遂宁经营部的义务，“办理好”其中就包括办证和交纳相关费用，双方就相关办证费用未作进一步说明的情况下，双方的真实意思应当是对办证和交费在“办理好”之列的一种认可，因而“办理好产权证”即为双方约定的被告合同义务，办证所需费用理应由被告遂宁经营部承担；至于被告庭审时认为未办理产权证的原因是由于办证时需要白某某（2009）第158号国有土地产权证书，而该土地证一直由东北社持有，他经营部多次向原告索要未果造成的，另一未办理原因是东北社拖欠他方工程款一直未付，对这一问题，本院认为被告遂宁经营部当庭并未提交任何自己办证时向原告东北社索要过该案开发土地的国有土地产权证书的相关证据，亦未提交该经营部曾在相关行政部门办证备案的手续，另外就原告东北社拖欠工程款一案正在审理中，拖欠工程款应与办证无关，因而被告遂宁经营部的上述抗辩理由不能成立；另：“协议”中对办证期限未作约定，被告遂宁经营部是否构成违约的问题，对此问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，本案被告遂宁经营部为原告办证的期间应是房屋交付时间2012年11月21日之次日起90日内办理，而本案被告在交付房屋至今已达六年之久，并未给原告东北社办理产权证，显然构成违约。对于原告东北社主张的220万元违约金问题，其计算依据是该“协议”第十条双方的约定，此约定是以“协议”所涉总价款为基数，该“协议”开发的土地由原告东北社提供，双方以总工程造价为基数约定违约责任，符合联合开发的实际情况，另：本案所诉3000平方米商品房的获得基础是联合开发协议，而非原告东北社购买，双方权利义务的确定亦是从联合开发的角度确定的，违约责任理应按“协议”总价款来确定，加之该3000平方米的商品房是商用房而非住宅，商用房的价值较一般的住宅变化更大，因而本院认为双方约定不违反法律规定，不属于违约金约定过高的情形，被告庭审时称双方违约金约定过高，应以600万元为基数计算违约金的抗辩理由不能成立。  综上所述，原告东北社要求被告遂宁经营部办理3000平方米产权证并承担未办理产权证的违约金220万元的诉讼请求应予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，判决如下：一、被告遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部于判决生效后三十日内为原告白水县XX镇XX村XX社办理本案所涉3000平方米的商品房权属证书，并承担办理权属证书的相关费用。二、被告遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部于判决生效后十五日内支付原告白水县XX镇XX村XX社违约金220万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，由被告遂宁市经济实业房地产开发总公司白水经营部承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审  判  长   李美玲人民陪审员   张红侠人民陪审员   王世杰二0一九年六月二十八日书  记  员   张筠婕  1