广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6843号上诉人（原审原告）：魏杨巧慧。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区西南街海棠房屋中介服务部。经营者：钟连喜。委托诉讼代理人：张思平，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝翠花。原审被告：黎永恒，现在广东茂名监狱服刑。上诉人魏杨巧慧因与被上诉人佛山市三水区西南街海棠房屋中介服务部（以下简称“海棠服务部”）以及原审被告黎永恒房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。魏杨巧慧上诉请求：1.撤销佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1065号民事判决第五项；2.判决海棠服务部对黎永恒对魏杨巧慧负担的以下债务承担连带清偿责任：返还购房款755000元并支付自2017年7月14日起至购房款实际返还之日止按照年利率4.35%计算的资金占用期间的利息及支付违约金139500元；3.海棠服务部承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.海棠服务部未按照法定的房屋中介服务标准和要求对案涉房产房源信息进行尽职调查。在存量房（二手房）交易行业，为避免群众上当受骗，相关政府部门多年以来三令五申，要求中介机构尽职尽责，规范经营，其中包括要求中介机构对推介的房源进行尽职调查，并且也为中介机构的尽职调查提供了众多便利。2.海棠服务部未按照法定的房屋中介服务标准和要求向魏杨巧慧如实告知资金托管相关事宜。3.海棠服务部作为专业房屋中介服务机构，完全有能力履行上述义务，但其为促成房屋买卖交易以收取佣金，不惜突破上述服务标准和要求，擅自拆除防止魏杨巧慧受骗的种种法律防线。其实海棠服务部在向魏杨巧慧推荐房源前进行进尽职调查，或者只要其如实告知魏杨巧慧资金托管的事宜，就会大大降低魏杨巧慧被骗的几率。正是海棠服务部未尽到上述义务，给黎永恒诈骗魏杨巧慧提供了可乘之机，致使魏杨巧慧遭受巨大经济损失。4.一审法院在认定海棠服务部是否尽到中介义务方面存在明显错误，不能成立。海棠服务部了解案涉房屋的真实情况，是判定其是否故意隐瞒或者提供虚假情况的前提条件。但海棠服务部就连尽职调查案涉房源真实情况的义务都未尽到，更遑论在判定其故意隐瞒或者提供虚假情况的义务了。一审法院在没有依法查清上述前提条件是否具备的情况下，就径直认定魏杨巧慧未提供证据证明海棠服务部在签订案涉房屋买卖合同时明知案涉房屋存在被法院查封的情况而故意隐瞒或者提供虚假情况，系明显认定事实错误，从而错误地免去了海棠服务部的尽职调查法定义务。5.海棠服务部的一审答辩不符合事实以及不符合房屋交易中介服务标准和要求。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以纠正。海棠服务部答辩称：1.在一审庭审过程中，海棠服务部提供了其员工祝翠花与黎永恒自放盘之日起至被抓获之日止的全部微信聊天记录，没有证据显示海棠服务部与黎永恒有串通欺骗或故意隐瞒魏杨巧慧案涉房屋重要信息的客观行为。同时，因黎永恒存在故意欺骗的主观意图，有意隐瞒案涉房屋已被查封的事实，海棠服务部作为中介机构，已经认真核对过涉案房屋产权人信息、房屋地址的情况，也向黎永恒及其配偶询问过房屋的状态，直至到行政服务中心领取房屋网签的交易密码均未发现房屋状态存在异常的情况，其居间义务已经完全尽到。2.黎永恒有意隐瞒欺骗及故意不配合海棠服务部，而目前三水区查询房屋相关权属状态依然需要产权人本人配合，海棠服务部作为居间方亦不能强行要求其配合，黎永恒的行为亦不是海棠服务部可以控制的，实际上，海棠服务部也是本案的受害人。案涉《房地产买卖合同》约定“卖方保证房产没有产权纠纷或者其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或者权利障碍的，概由卖方负责处理”。因此，一审法院认定黎永恒“在签订《房地产买卖合同》时并未将房屋查封情况告知魏杨巧慧和海棠中介”的事实正确。3.魏杨巧慧所陈述的“资金托管相关事宜”的意见是指引性建议，在三水区存量房交易中尚未实施，与本案不具有关联性。4.魏杨巧慧称海棠服务部为了收取佣金擅自突破法律防线促成交易没有事实的依据，海棠服务部在本案中尚未收取过任何居间费用。5.本案案由为房屋买卖合同纠纷，海棠服务部并不是房屋买卖合同的当事人，亦非本案适格的主体，因此，其诉请海棠服务部承担连带责任没有合同依据。本案中，导致魏杨巧慧无法取得案涉房屋的所有权，即本案合同履行的障碍在于黎永恒故意向魏杨巧慧隐瞒了案涉房屋已被查封的事实，这也是涉案合同被撤销的根本原因。根据合同的相对性以及合同法的有关规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产应予返还；同时结合广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第四十四条，房屋买卖合同被撤销后，出卖人应当将收取的价款返还买受人。该通知明确规定返还价款的主体为“出卖人”，因此，魏杨巧慧要求海棠服务部承担返还财产的连带责任没有法律依据。6.魏杨巧慧与海棠服务部所存在的关系为居间关系，根据我国合同法对居间行为的有关规定，其要求居间方若存在“故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任”，但海棠服务部并不存在上述行为，因此魏杨巧慧诉请我方承担连带责任亦没有法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。魏杨巧慧向一审法院起诉请求：1.撤销魏杨巧慧与黎永恒、海棠服务部签订的《房地产买卖合同》；2.黎永恒向魏杨巧慧返还价款755000元及支付资金占用期间的利息（按年利率4.35%计算，直至价款实际返还之日，自2017年7月14日起暂计至2019年1月11日为48611.25元）；3.黎永恒向魏杨巧慧支付违约金139500元；4.海棠服务部对黎永恒的第二、三项债务承担连带清偿责任，并退还定金10000元；5.本案诉讼费用由黎永恒、海棠服务部承担。一审法院认定的事实：2017年7月6日，魏杨巧慧作为买方，黎永恒作为卖方，海棠服务部作为经纪方，三方共同签订《房地产买卖合同》。合同约定：经纪方为买卖双方提供居间服务，卖方向买方出售位于佛山市三水区*********雅居乐花园雅怡居3座2304房，总价款为1395000元；买方在签约当天向卖方支付购房定金105000元，于2017年7月10日前支付首期房款400000元，于2017年7月14日之前支付第二笔房款300000元，其余房款以按揭贷款方式支付；为保证本次交易顺利完成，卖方需向经纪方支付10000元作为水电押金，待转户手续完成后无息退回给卖方；卖方保证房产没有产权纠纷或者其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或者权利障碍的，概由卖方负责处理；在买方已支付首期房款或办理房屋产权过户过程中，卖方单方面放弃出售该物业或由于卖方自身原因致使交易不成功或不按合同约定条款交接物业，则视为卖方单方面违约，卖方需三天内无息退还全部已收房款，同时向买方支付房价的10%作为违约金。合同签订后，魏杨巧慧在2017年7月6日至7月14日期间向黎永恒支付了定金、首期房款和第二期房款合计805000元（其中10000元由魏杨巧慧代黎永恒支付给海棠服务部作为押金）。2017年9月7日，魏杨巧慧得知案涉房屋已被法院查封，随即联系海棠服务部。海棠服务部得知后，多次要求黎永恒解决处理，但黎永恒不断以各种理由拖延。在魏杨巧慧说要报警后，黎永恒分别于2017年9月15日和9月25日向魏杨巧慧返还购房款合计50000元。但剩余购房款755000元，黎永恒至今未向魏杨巧慧返还。涉案房屋于2017年5月27日被一审法院查封，查封期限自2017年5月27日起至2020年5月26日止。2017年5月底，黎永恒收到法院邮寄送达的关于查封案涉房产的法律文书，但其在签订《房地产买卖合同》时并未将房屋查封情况告知魏杨巧慧和海棠服务部。黎永恒因上述行为构成合同诈骗罪，被判处有期徒刑五年六个月。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。黎永恒明知涉案房屋已被法院查封，无法将房屋出卖，但其故意隐瞒相关事实，使魏杨巧慧在违背真实意思表示的情况下，与其签订《房地产买卖合同》，向其购买涉案房屋。黎永恒的行为构成欺诈，导致魏杨巧慧的合同目的落空。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”据此，魏杨巧慧现主张撤销上述合同于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”魏杨巧慧现主张黎永恒返还购房款755000元，并支付自2017年7月14日起至款项实际退还之日止，按年利率4.35%计算的资金占用期间的利息，以及支付违约金139500元，黎永恒对此均无异议，予以支持。关于海棠服务部的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。”根据上述法律规定，居间人承担赔偿责任的前提是其故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况。魏杨巧慧主张海棠服务部对黎永恒的本案债务承担连带清偿责任，但未能提供证据证明海棠服务部在签订涉案《房地产买卖合同》时明知涉案房屋存在被法院查封的情况而故意隐瞒或提供虚假情况。虽然黎永恒陈述海棠服务部的员工祝翠花在2017年7月7日知道涉案房屋已被法院查封，但仅为其一面之词，没有任何证据予以佐证，且其与海棠服务部在本案中存在利害关系，难以令人信服，故对其陈述不予采信。综上，魏杨巧慧的主张缺乏法律依据，不予支持。根据查明的事实，魏杨巧慧代黎永恒向海棠服务部支付了10000元押金。魏杨巧慧现主张海棠服务部返还该10000元，海棠服务部表示同意，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十七条、第五十八条、第一百一十四条第一款、第三款、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、撤销魏杨巧慧与黎永恒、海棠服务部于2017年7月6日签订的《房地产买卖合同》；二、黎永恒须于判决生效之日起五日内向魏杨巧慧返还购房款755000元，并支付自2017年7月14日起至购房款实际返还之日止，按年利率4.35%计算的资金占用期间的利息；三、黎永恒须于判决生效之日起五日内向魏杨巧慧支付违约金139500元；四、海棠服务部须于判决生效之日起五日内代黎永恒向魏杨巧慧返还购房款10000元；五、驳回魏杨巧慧的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取即9524元，由黎永恒负担。在本案二审过程中，各方当事人均未向本院提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于印发修改后的的通知》（法[2011]42号）第三部分第3点：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”本案中，案涉《房地产买卖合同》中包含房屋买卖合同和居间合同的内容，当事人诉争的法律关系包括房屋买卖合同纠纷和居间合同纠纷，本案案由为房屋买卖合同纠纷和居间合同纠纷。一审判决确定的案由不当，本院予以纠正。魏杨巧慧上诉请求判决海棠服务部对黎永恒所负债务承担连带清偿责任，属于本案居间合同纠纷诉争内容，是本案二审审查范围。2017年7月6日，魏杨巧慧、黎永恒和海棠服务部签订《房地产买卖合同》中包括海棠服务部向魏杨巧慧、黎永恒提供经纪服务的内容，三方之间的居间合同成立，且合法有效。各方当事人应当严格按照合同约定履行义务，不履行或者不按照合同约定履行的，构成违约，应当承担违约责任，给对方当事人造成经济损失的，应当予以赔偿。《房地产经纪管理办法》第四条规定：“从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。”第二十二条第一款规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016]168号）明确要求规范中介服务行为，“加强房源信息尽职调查。中介机构对外发布房源信息前，应当核对房屋产权信息和委托人身份证明等材料，经委托人同意后到房地产主管部门进行房源信息核验，并编制房屋状况说明书。房屋状况说明书要标明房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋坐落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其它应当说明的重要事项。”上述行政规章和部门规范性文件规定了经纪机构从事房地产经纪活动的基本遵循。本案中，案涉房屋于2017年5月27日被人民法院查封，而黎永恒故意隐瞒被查封的事实委托海棠服务部出售该房，海棠服务部未到房地产主管部门进行房源信息核验即发布房源信息，并居间撮合魏杨巧慧和黎永恒于2017年7月6日订立《房地产买卖合同》，海棠服务部存在违规操作行为。海棠服务部片面强调系黎永恒故意隐瞒房屋被查封的事实且拒绝配合查验房屋权属状态，其不可能控制黎永恒的行为，忽视相关行政规章和部门规范性文件对房地产买卖中介机构从事房地产买卖经纪活动的要求，本院对其相关辩解不予支持。海棠服务部违规提供房地产中介服务，没有全面依法履行居间合同义务，属于违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于黎永恒存在欺诈行为，黎永恒和魏杨巧慧之间房屋买卖合同被撤销，合同被撤销的法律后果应由黎永恒承担。本案没有证据表明海棠服务部与黎永恒存在恶意串通的行为，因此，魏杨巧慧要求海棠服务部对黎永恒所负债务承担连带清偿责任的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。但是，海棠服务部的违规操作行为，撤除了防止黎永恒欺诈的“防火墙”，致使黎永恒欺诈得逞。海棠服务部的行为成为魏杨巧慧被骗的条件之一。如果黎永恒不能返还购房款755000元及其利息，其不能返还部分则为魏杨巧慧的经济损失，海棠服务部应按照其违约程度、造成魏杨巧慧经济损失的责任大小予以相应赔偿。综合案件实际情况，本院酌定海棠服务部应对魏杨巧慧的损失承担10%的补充清偿责任。至于一审判决黎永恒向魏杨巧慧支付违约金139500元，属于依据黎永恒和魏杨巧慧之间房屋买卖合同承担的责任，不属于海棠服务部违约行为造成的直接损失，魏杨巧慧要求海棠服务部对该139500元债务承担连带清偿责任理据不足，本院不予支持。海棠服务部引用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定的内容，认为其不存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益”的行为，因而不承担赔偿责任。该辩解意见无视其在从事房地产买卖经纪活动中的违规操作行为，对其违规操作行为的性质和法律后果没有正确的认识，本院不予支持。综上所述，魏杨巧慧的上诉请求部分成立，部分不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1065号民事判决第一项、第二项、第三项和第四项；二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1065号民事判决第五项；三、如果原审被告黎永恒不能履行广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初1065号民事判决第二项确定的付款义务，不能向魏杨巧慧返还购房款755000元、支付自2017年7月14日起至实际返还上述购房款之日止按照年利率4.35%计算的资金占用期间利息，则由被上诉人佛山市三水区西南街海棠房屋中介服务部对黎永恒不能支付的款项部分承担10%的补充清偿责任。四、驳回上诉人魏杨巧慧的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取9524元，由黎永恒负担8572元，由佛山市三水区西南街海棠房屋中介服务部负担952元。二审案件受理费13231元，由魏杨巧慧负担2056元，由佛山市三水区西南街海棠房屋中介服务部负担11175元。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年七月二十三日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋