襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0607民初5765号原告：段丹丹，女，1983年10月5日生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李春兵，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：马经明，湖北百龙律师事务所律师。被告：闫贵元，男，1958年11月6日生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：范文志，襄阳市襄州区伙牌镇法律服务所法律工作者。原告段丹丹与被告闫贵元租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理，原告段丹丹及其委托诉讼代理人马经明，被告闫贵元及其委托诉讼代理人范文志到庭参加诉讼。本案审理过程中，发现案情复杂，争议较大，裁定转为普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理，原告段丹丹及其委托诉讼代理人李春兵，被告闫贵元及其委托诉讼代理人范文志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段丹丹向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告支付原告违约金5.8万元；3.判决被告支付原告因无法继续经营而产生的违约损失5.8万元；4.判决被告支付原告剩余租赁期内的装饰装修残值损失；5.本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。2019年5月23日原告当庭将诉讼请求第4项变更为：判决被告支付原告剩余租赁期内的装饰装修残值损失153423.12元。事实和理由：2015年3月30日，原告段丹丹与被告闫贵元签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的坐落在襄阳市襄州区××牌镇××组××楼的房屋，承租面积330平方米，租赁期限为2015年3月30日至2021年6月1日，租金为每年22000元。同时，原告与案外人李晓签订另一份《房屋租赁合同》，该房屋紧邻被告出租的房屋。此后，原告出资装修上述两套房屋，共同用于经营伙牌童之梦幼儿园。2018年下半年开始，被告无故多次通过锁门的方式意图单方面终止《房屋租赁合同》，导致幼儿园师生多次无法正常进入幼儿园或困在幼儿园内无法正常离开，其行为影响及其恶劣，给幼儿园师生造成了诸多危险，严重的损害了童之梦幼儿园的声誉。被告的严重违约行为已使得原告无法正常经营童之梦幼儿园，原告也无法继续承租案外人李晓的房屋。原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，被告明确表示且以自己的行为表明不履行该合同义务，原告有权要求其在履行期限届满之前承担违约责任。同时，因被告违约导致原告无法继续承租案外人李晓房屋而产生的违约损失及剩余租赁期内装饰装修残值损失均应由被告承担。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判如所请。被告闫贵元辩称，1.被告并未要求解除合同，并未将幼儿园师生困在教师情形，相反原告行为存在解除合同情形，同时保留向原告主张违约责任权利；2.针对违约金，第二项诉讼请求5.8万元过高，第三项诉讼请求5.8万元违约金不应当由被告承担；3.针对装修残值损失，被告并无过错，不应承担；4.诉讼费不应当承担。经审理查明，2015年3月30日，原告段丹丹与被告闫贵元签订《房屋租赁合同》，其中甲方为被告闫贵元，乙方为原告段丹丹，约定：第一条：1.合同所出租房屋坐落在襄州区××牌镇××组××楼；2.承租面积330平方米；第二条：房屋内部的装修情况及主要设备毛坯房无其他任何设备；3.房租租赁的期限，租赁期限为陆年，2015年3月30日起至2021年6月1日，2015年3月30日起至2015年6月1日为装修期，不计算租赁费。租赁期限届满前180天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提前提出。第四条：租金及其交纳方式，每年租金22000元。租金按年交付。第五条：房屋修缮和装修，……乙方在使用过程中，如果房屋自身出现质量问题，应由甲方予以修缮，如果不能解决导致乙方无法继续使用的，那么乙方有权解除合同。甲方同意乙方对出租房屋的装修，并且已知晓乙方的装修方案。……第七条：违约责任，……3.乙方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付20000元违约金。4.合同期内，任何一方单方面擅自违约，除赔偿对方损失外，还应另外向守约方支付违约金3.8万元。另查明，原告段丹丹按合同约定支付被告闫贵元房租费至2019年1月份。还查明，原告段丹丹于2016年在本案涉诉租赁房屋后墙打了一个门。原告段丹丹在涉诉租赁房屋前面起了护栏。后来，被告闫贵元以原告打门未经过本人同意为由，擅自将原告段丹丹用于经营幼儿园的涉诉租赁房屋门锁住，影响幼儿园正常运营。还查明，原告段丹丹租赁被告闫贵元的涉诉租赁房屋后，用于经营伙牌童之梦幼儿园，并取得了中华人民共和国民办学校办学许可证。还查明，经湖北华仁资产评估房地产估价有限公司估价，原告段丹丹租赁的被告闫贵元襄州区伙牌镇襄郜居委会一组20号房屋装修评估值为84949.37元，租赁的案外人李晓襄州区伙牌镇襄郜居委会一组21号装修评估值为68473.75元。还查明，原告段丹丹因本案涉诉租赁房屋问题影响幼儿园运营，已经搬离本案涉诉租赁房屋，同时搬离了其承租的紧邻本案涉诉租赁房屋的案外人李晓所有的位于襄阳市××区××牌镇××组××号的房屋，案外人李晓因本案原告段丹丹违约，起诉至本院。李晓诉本案原告段丹丹租赁合同纠纷案我院已另案受理，并于2019年6月3日作出（2019）鄂0607民初519号民事判决书，判决主文如下：一、解除李晓与段丹丹于2015年3月30日签订的房屋租赁合同；二、被告段丹丹于本判决生效后十日内向李晓支付违约金11000元；三、驳回原告李晓的其他诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收据、照片等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一.原告在本案涉诉租赁房屋开后门是否经过被告同意，是否属于违约行为；二.被告闫贵元是否存在违约行为；三.原告的损失范围是否包含原告因无法继续经营而产生的违约损失5.8万元；对于上述争议焦点，本院分析评判如下：关于争议焦点一，在房屋租赁情形下，在外墙开门属于重大房屋建筑主体变更，应当经过出租方的同意，本案原告段丹丹未能充分举证在后墙开门经过了被告闫贵元的同意，应承担不利后果，本院认定原告段丹丹在涉诉租赁房屋后墙开门存在违约。关于争议焦点二，被告闫贵元不满原告段丹丹在后墙开门，应当通过合法合理方式主张权利，被告闫贵元擅自经已出租的房屋进行锁门，影响原告段丹丹经营的童之梦幼儿园运营及声誉，存在违约行为。关于争议焦点三，依照《中华人民共和国合同法》第113条第1款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”损失赔偿范围包括可得利益损失，因被告闫贵元的违约，原告经营的幼儿园运营及声誉受到损害，造成对案外人李晓赔偿支付违约金11000元，该违约金属于原告的可得利益损失，截止本案法庭辩论终结前，原告段丹丹未向本院提供相关证据证明其已实际支付该违约损失，故在本案中，本院对该主张不予处理，原告段丹丹可待损失实际发生后另案另行主张。综上，原被告双方在履行生效的房屋租赁合同期间，均存在违约行为，导致房屋租赁合同无法继续履行，本院酌定对于合同解除后原告段丹丹的损失按照被告闫贵元承担70%的责任，原告段丹丹承担30%的责任予以承担。原告段丹丹请求解除原被告双方于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。原告段丹丹主张被告支付原告违约金5.8万元，原被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定的二项违约金，属于重复约定，只有一项发生效力，结合原告自认，本院认定3.8万元违约金产生效力，被告抗辩认为违约金过高，请求调整，结合原告并行主张违约金与装饰装修残值损失、被告闫贵元的过错程度、房屋租赁合同的履行情况，本院酌情认定违约金11000元。原告段丹丹主张被告支付原告因无法继续经营而产生的违约损失5.8万元，经本院（2019）鄂0607民初519号判决结果调整为11000元，本院认定原告待实际发生后另案另行主张。原告主张被告支付原告剩余租赁期内的装饰装修残值损失153423.12元，本院认为，原告租赁案外人李晓得房屋的装饰装修残值损失68473.75元与本案租赁合同纠纷中被告违约行为无直接因果关系，不应予以支持，本院仅认定原告主张的本案涉诉租赁房屋被告闫贵元的房屋装饰装修残值损失84949.37元；被告抗辩涉诉租赁房屋外的草坪、栅栏等不属于合同约定租赁范围，不应赔偿，本院认为原告段丹丹租赁被告闫贵元房屋后作为经营童之梦幼儿园的生产要素，在墙外布置草坪、栅栏属于密切相关的支出项目，属于原告段丹丹遭受的实际损失，故对被告抗辩不予采信。综上，原告段丹丹的损失共计95949.37元，被告闫贵元承担70%的责任，被告闫贵元应当共计赔偿原告67164.56元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告段丹丹与被告闫贵元于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告闫贵元于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告段丹丹违约金及各项损失共计67164.56元；三、驳回原告段丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，鉴定费5000元，共计7780元，由被告闫贵元负担5446元，原告段丹丹负担2334元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张占勇审 判 员  卓洪涛人民陪审员  顾会祝二〇一九年七月二日法官助理杜剑波书记员胡娴婧