山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初306号原告：金瑛，女，1975年8月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张秀玲，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李时雨，山东圣义律师事务所实习律师。被告：山东南侨房地产发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐伟福，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。原告金瑛与被告山东南侨房地产发展有限公司（以下简称南侨房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金瑛及其委托诉讼代理人张秀玲、被告南侨房地产公司委托诉讼代理人陈冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金瑛向本院提出诉讼请求：1.判令南侨房地产公司立即交付名泉春晓二期工程E1、E2、E3公建（商务办公）部分1单元13层3-1307、3-1308、3-1309房屋三套，并办理房屋不动产权证；2.判令南侨房地产公司支付违约金（以3617238元为基数，自2016年11月30日起至实际交付之日止，按日万分之一计算）；3.案件受理费由南侨房地产公司负担。事实和理由：金瑛与南侨房地产公司于2015年3月26日签订商品房买卖合同三份，购买了南侨房地产公司开发建设的名泉春晓二期工程E1、E2、E3公建（商务办公）部分1单元13层3-1307、3-1308、3-1309房屋三套。合同签订后，金瑛按照合同约定向南侨房地产公司履行了付款义务。但南侨房地产公司违约，在房屋已经达到交付条件的情况下拒绝向金瑛交付房屋，经金瑛多次催要未果。为维护合法权益，金瑛诉至法院，提出如上诉请。南侨房地产公司辩称：一、我公司已交付了涉案房屋，不存在逾期交房的事实。2015年3月26日，金瑛因购买涉案房屋资金不足，向案外人山东嘉泉装饰工程有限公司（以下简称嘉泉公司）借款143万元，因金瑛不能向嘉泉公司提供担保，双方商定在金瑛不能按时偿还借款时由嘉泉公司占有房屋以促使金瑛还款的方式为借款提供增信，金瑛由此出具了《承诺书》和《委托书》。后金瑛未能按时还款，故委托书约定的委托关系生效。另，商品房买卖合同附件五补充协议第八条“房屋交接”中也明确约定，“办理交房手续时买受人同意持授权委托手续的第三人有权代为办理交房手续，由此产生的法律后果由买受人全部承担”。涉案房屋已经于2016年10月17日由嘉泉公司收受，则委托关系的法律后果应由委托人即金瑛承担。为了避免恶意侵害他人债权而产生法律责任，我公司根据金瑛自己出具的委托书向嘉泉公司转移占有涉案房屋是合法的。金瑛在诉状中称未收到房屋，实质系其与嘉泉公司之间因借款担保产生的占有纠纷，与我公司无关，我公司已按合同约定的交房期限和法律规定的可为情形交付了房屋。二、金瑛要求我公司为其办理房产证的诉求错误，金瑛也无权要求我公司为其报备房屋产权登记资料。首先，办理房产证的义务主体不是我公司而是金瑛自己，根据合同附件五补充协议第九条“房地产权属证书的办理事项”约定，我公司仅是将资料报备给产权登记部门，办理房产证的主体是金瑛，只有在金瑛依法缴纳各项税金、费用后才能办理下来房产证，故金瑛诉求由我公司办理房产证没有法律逻辑，本身不具有可行性，是错误的。其次，我公司并未违约，根据商品房买卖合同条款，只要我公司自交房起600日向产权登记部门报备资料，就不属于违约行为，合同另特别约定，“如一方向另一方书面承诺的报备资料的期限，则可以以单方的承诺为准。”结合金瑛出具的承诺书载明的内容，“房屋交付后，该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完《借款协议》约定的所借款项之次日”，双方之间关于报备资料期限的约定相较于原合同已经变更为了附条件的期限，所附条件即“金瑛需向嘉泉公司还清借款”，在所附条件尚未成就的情况下，我公司尚无义务为金瑛报备产权登记资料。再次，退一步讲，即使仍按原合同中约定的交房后600日报备资料的期限执行，我公司也无法为金瑛报备资料，因为其一，2018年4月10日，涉案房屋已经被济南市历下区人民法院查封，金瑛于2018年4月17日收到了查封涉案房屋的通知书，而此时合同中约定的报备期限即交房后600日尚未届满，根据合同附件五补充协议的约定，我公司仍保留涉房屋的所有权，报备资料意味着转移涉案房屋权属登记的开始，所以根据所有权保留的约定，我公司有权拒绝为金瑛报备资料。其二，因涉案房屋存在被法院查封的事实，事实上产权登记部门是无法为金瑛办理房产证的，其也就不接受我公司为金瑛报备资料的行为，在客观上也属于履行不能。综上，应驳回金瑛的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经质证，当事人对下列证据的真实性无异议：金瑛提交的商品房买卖合同、收款收据、农业银行交易凭证及汇款凭条、招商银行个人贷款借据、房屋权属登记信息；南侨房地产公司提交的借款协议、委托书、承诺书、资料交接单、通知、交房手续书、交房回执单、（2018）鲁0102民初1687号民事裁定书、协助执行通知书、（2018）鲁01民终6654、6656、6659号民事判决书。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年3月26日，金瑛作为买受人，南侨房地产公司作为出卖人，签订商品房买卖合同三份，由金瑛购买南侨房地产公司开发建设的位于济南市天桥区堤口路56号、58号、60号名泉春晓二期工程E1、E2、E3公建3-1307、3-1308、3-1309房屋三套，3-1307房屋建筑面积113.37平方米，价款为1144703元；3-1308房屋建筑面积133.9平方米，价款为1384769元；3-1309房屋建筑面积113.29平方米，价款为1087766元；以上总价款为3617238元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2016年11月30日前将取得开发项目《综合验收备案证明》及《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房违约责任”约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条“关于产权登记”约定，出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。合同附件五补充协议第八条“房屋交接”第5项约定，“办理交房手续时，买受人同意持授权委托手续的第三人有权代为办理交房手续，或有第三人持有关文书向出卖人主张房屋逾期收房、解除商品房买卖合同代退已付购房款或将房屋出租及拍卖的，出卖人有权决定是否配合，由此产生的法律后果由买受人全部承担，若出卖人因此参加诉讼的，由此产生的诉讼及律师费用亦由买受人承担”。补充协议第九条“房地产权属证书的办理事宜”第1项约定，“在确认出卖人房屋办证期限以商品房交付时间作为起算时间时，如双方另有约定或一方另行向另一方书面承诺的，则以双方另行约定或单方的书面承诺为准。”合同签订当日，金瑛向南侨房地产公司缴纳首期购房款387238元。剩余购房款，金瑛向招商银行贷款180万元、向案外人山东嘉泉装饰工程有限公司（以下简称嘉泉公司）借款143万元，已支付南侨房地产公司全部购房款3617238元。2015年3月26日，金瑛与嘉泉公司签订借款协议，约定金瑛向嘉泉公司借款143万元，用于购买名泉春晓E3-1307、E3-1308、E3-1309房产。金瑛应于2015年6月30日前还款73万元，于2015年9月30日前还款70万元。如金瑛如期归还借款，则嘉泉公司免收利息；如金瑛逾期还款，嘉泉公司有权追回借款，要求金瑛按借款总额的0.3%支付违约金，并要求金瑛自借款之日起至实际还款之日止按同期银行贷款利率的四倍支付逾期利息损失及其他费用。金瑛同时向嘉泉公司出具委托书及承诺书。委托书内容为，“山东嘉泉装饰工程有限公司：本人由于资金周转问题向贵公司借款用于认购济南名泉春晓E3-1307、E3-1308、E3-1309号房，同时承诺严格按照协议约定期限归还借款，如出现未按时归还所借款项，本人授权贵公司全权代为办理该套房屋的收楼及其他相关手续，在该房屋交付后，贵公司有权代我与山东南侨房地产开发有限公司解除该套房屋的《商品房买卖合同》以我已付的购房款或对该房屋以出租、拍卖等方式向我进行追偿。此委托期限至经山东嘉泉装饰工程有限公司确认所借款项全部还清之日止，未还清之前不得撤销。”承诺书内容为，“山东南侨房地产公司：本人由于资金周转问题向山东嘉泉装饰工程有限公司借款用于认购济南名泉春晓E3-1307、E3-1308、E3-1309号房，双方已于2015年3月26日签订《借款协议》，本人同意如下内容：1.如本人未按时偿还第三方山东嘉泉装饰工程有限公司的借款，同意由该公司持我签字的《委托书》前往贵公司办理房屋的交付手续及相关手续，此交付即视为贵公司对我的交付，交付后，如该公司因我未还款将房屋拍卖、出租或代我公司与贵公司解除《商品房买卖合同》以我已付首付款实现受偿的，我无异议。2.房屋交付后，该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完《借款协议》约定的所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖合同》约定办证起算日期的，则仍按《商品房买卖合同》执行。”2015年3月27日，嘉泉公司将上述借款协议、承诺书交付给南侨房地产公司。因金瑛未能于2015年6月30日前还款73万元，嘉泉公司2015年7月8日向南侨房地产公司发出通知，通知南侨房地产公司不得向金瑛本人交房及配合金瑛向房产管理部门报备房屋产权证资料，由嘉泉公司全权代表金瑛收受房屋。2016年10月14日，南侨房地产公司将涉案房屋交付给嘉泉公司。另查明，因金瑛未能按约定偿还借款，嘉泉公司以金瑛、孙理华为被告提起诉讼。案经一审、二审，（2018）鲁01民终6654、6656、6659号民事判决书判决金瑛、孙理华偿还嘉泉公司借款并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息。另，在上述案件审理过程中，法院作出（2018）鲁0102民初1687号民事裁定书及协助执行通知书，查封了涉案房产，查封期限自2018年4月10日起至2021年4月9日止。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金瑛因购买涉案房屋向嘉泉公司借款143万元，为保证按时还款，其向嘉泉公司出具委托书及承诺书，承诺如其不能按约定偿还借款，由嘉泉公司代为办理涉案房屋的收受及其他相关手续，并可将房屋拍卖、出租或代其解除《商品房买卖合同》以已付首付款实现受偿，系金瑛为获得借款而向出借人嘉泉公司提供的担保方式，不为法律法规所禁止，且金瑛与嘉泉公司对双方之间的借款及担保方式向房屋出卖人南侨房地产公司进行了告知，具有法律约束力。因金瑛未能按约定偿还嘉泉公司借款，南侨房地产公司依据金瑛出具的委托书、承诺书将涉案房屋交付给嘉泉公司，符合双方约定，相应的法律后果应由金瑛承担。因此，金瑛诉称南侨房地产公司违约未交付房屋，无事实和法律依据，不予支持。因涉案房屋已被司法机关查封，金瑛诉求南侨房地产公司办理房产证，属履行不能，亦不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条规定，判决如下：驳回原告金瑛的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2770元，由原告金瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  陈士连二〇一九年七月三日书记员  王 慧