西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初2309号原告：杨永超，男，1984年5月26日出生，汉族，住西安市曲江新区。原告：陈新娟，女，1987年2月2日出生，汉族，住西安市曲江新区。共同委托诉讼代理人：张雅，陕西泽诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：毋红强，陕西泽诚律师事务所律师。被告：西安曲江雅居乐房地产开发有限公司，住所地西安市曲江新区、11002、11006、11007号。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵太娥，女，该公司职员。原告杨永超、陈新娟与被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈新娟及共同委托诉讼代理人张雅、毋红强，被告委托诉讼代理人贾士宁、赵太娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即与原告办理房屋交付手续，将《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》、房屋钥匙交付原告，并为原告建立住户档案，办理《业主证》《住户证》。2.判令被告向原告支付因逾期交房给原告造成的损失暂计100000元，计算参照涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以月租金10000元，自2018年1月1日至2018年10月31日。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX环以北、新开门南路以西的西安曲江雅居乐花园小区6幢1单元3层10302室，该房屋为被告对外展示的样板间。合同第九条约定商品交付条件为已取得建筑工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，被告应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品。合同签订后，原告按约支付全部购房款。约定房屋交付时间到期后，原告按约前去查验房屋，发现房屋内多处水管漏水，地板损坏严重。原告发现上述问题后，立即提出异议，被告承诺尽快为原告修缮完毕，但至今该房屋水管漏水问题仍然未彻底解决。因被告未能按约交付房屋，其行为已构成违约。故原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称，1.原告所诉内容与事实不符，被告已按双方签订的商品房买卖合同约定实际履行了房屋交付义务，不存在逾期交房的事实，更不存在因逾期交房给原告造成的损失。在不存在合同约定可以拒收房屋的情况下，原告未接收房屋，应自行承担损失。2.原告已实际领取了入住相关物品，实际使用了该房屋，故其要求被告为其办理房屋交付手续的诉讼请求不能成立，其要求被告为其建立住户档案，办理《业主证》、《住户证》也没有任何法律和合同依据。3.被告愿意向原告交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、照片、安居客网页截图、收楼通知书、EMS投递记录、IC卡签收登记表、燃气报警器领用登记表、电子领用登记表、可视对讲领用登记表、承诺书等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。本院根据审理确认的证据和当事人的陈述认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区XX环以北、新开门南路以西的西安曲江雅居乐花园6幢1单元3层10302室（以下简称案涉房屋），预测建筑面积为300.25平方米，套内建筑面积257.92平方米，房屋总价款395万元，付款方式为一次性支付全部购房款。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的条件；该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付案涉房屋；交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件付齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理；原告查验房屋存在包括屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等在内的除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验之日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条约定，被告逾期交付房屋的，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付全部购房款万分之一的违约金。合同附件十二补充协议第5.5条第一款约定，关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得买卖合同第九条约定的建设工程竣工验收备案证明文件的，即符合交付条件。合同签订后，原告按约支付全部购房款。2017年12月21日，被告向原告邮寄送达了收楼通知书，要求在2017年12月31日前办理收楼手续。原告后在办理收楼手续时发现房屋存在渗漏情况并将此情况反馈给被告。2018年3月，原告领用了燃气报警器、IC卡、可视对讲机等物品。2019年2月14日，陈新娟出具《承诺书》称因交楼时房屋存在部分瑕疵，开发商进行了正常返修，现返修工作已全部结束，经与开发商协商，本人愿意接受开发商对返修期间作出的补偿方案即同意开发商补偿4600元，此事一次性了断，不再以任何形式就返修期间或者房屋瑕疵问题向开发商或者物业公司主张任何权利。原告称出具《承诺书》是案涉房屋暖气漏水严重，原告自行找人维修花费4600元，被告承诺按照报销程序解决该费用，并非对返修方案的承诺。原告提交的2018年7月、2019年2月的案涉房屋内部照片显示，案涉房屋存在渗漏水现象，导致墙面瓷砖开裂。庭审中，被告表示案涉房屋于2018年5月维修完毕，原告则称被告在随后的数月均在维修案涉房屋，原告于2018年10月底才入住案涉房屋。原告提交的“安居客” 2019年3月28日网页截图显示：案涉房屋所在小区的254平方米的房屋租金报价为11000元/月至13000元/月，330平方米左右房屋的租金报价为20000元/月。被告对网页截图的真实性不认可，认为案涉房屋小区内200平方米左右房屋每月租金为3000元。本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告要求被告交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》的主张，有合同依据，被告亦同意交付，故本院对原告的该项主张，予以支持。原告要求交付钥匙的主张与其陈述的2018年10月底入住案涉房屋的主张矛盾，入住的事实已能推定原告领取了案涉房屋钥匙的事实。故本院对原告的该项主张，不予支持。原告要求被告为其办理住户档案、业主证、住户证的主张，无合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿租金损失的问题。经查。根据在案的《承诺书》、照片打印件以及原被告双方的陈述来看，被告交付案涉房屋时存在渗漏水现象。《商品房买卖合同》第十一条对房屋渗漏水问题的处置方式已进行了明确约定。该约定内容属被告的合同义务，故被告应对其已履行了合同义务的事实承担举证责任。虽然被告主张原告在2018年3月领用入住所需物品，但被告在庭审中陈述其在2018年5月完成对案涉房屋的维修工作，说明至2018年5月维修完毕前，案涉房屋尚不符合居住条件。原告主张被告对案涉房屋维修至2018年10月，该陈述内容涉及的期间适逢夏天及秋天的多雨季节，原告陈述的维修完毕时间符合生活经验，具有合理性。综上来看，原告已提供反驳证据，能证明其主张的事实。被告并未提供充分证据证明其已履行了交付符合居住条件房屋的事实，故应由被告承担举证不能的不利后果。基于前述，本院认定被告在2018年10月完成对案涉房屋渗漏水问题的修复工作。被告在约定的交付日期并未交付符合居住需求的房屋，属违约行为，应承担赔偿原告损失的违约责任。原告主张的租金损失属于其不能使用房屋而存在客观损失。本院参酌原告提交的租金网页截图及被告关于案涉房屋所在小区其他房屋租金的陈述内容，并根据案涉房屋的面积，酌情认定每月租金损失为5000元，并由被告向原告赔偿2018年1月至2018年10月的租金损失50000元（5000元×10个月）。另外，虽然被告提交了《承诺书》，但原告亦对此进行了解释，该解释内容与在案的照片能形成基本印证，原告的解释内容具有合理性。被告未再提供反驳证据，应由其承担举证不能的不利后果。故本院对《承诺书》中关于4600元解决本案争议事项的内容，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨永超、陈新娟交付《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。二、被告西安曲江雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨永超、陈新娟赔偿2018年1月至2018年10月的租金损失50000元。三、驳回原告杨永超、陈新娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元（原告已预交），由原告负担1000元，由被告负担1300元并于履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    栗  德  亮  人民陪审员    廉  晓  健人民陪审员    郭  军  峰二○一九年 七 月 十七 日书  记  员    贾      凡 1