山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0702民初1269号原告：韩志红，女，1963年8月9日生。委托诉讼代理人：李政欣，山东国欣律师事务所律师。被告：潍坊海纳房地产集团有限公司，住所地：潍坊市潍城区东风西街与和平路交叉口向北300米路东唯美国际售楼处。诉讼代表人：潍坊海纳房地产集团有限公司管理人。委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。原告韩志红与被告潍坊海纳房地产集团有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告对被告享有的具有优先受偿权的破产债权金额为8249923元、普通债权为3670800元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年起，被告多次向原告借款。至2017年7月2日，经双方对账，被告欠原告款项8050000元。原、被告达成以房顶账协议，被告以在建的38套房产抵顶欠款，双方签订了房屋买卖合同并于2013年9月办理了商品房预售登记。因该工程一直未竣工，因此，被告一直未向原告交付房产。2018年12月27日，潍坊市潍城区人民法院发布公告，已经受理被告破产清算案件，并依法指定了破产管理人。我方如实申报了债权，破关管理人并未认定我方债权。其中，借款本金8050000元、住宅专项维修基金为179023元、合同备案费20900元，共计8249923元，具有优先受偿权。延期交房违约金3670800元（8050000元×0.2‰×2280天、2012年8月30日至2018年11月30日）为普通债权。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告辩称，1、原告诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。因原告与海纳公司所签订的商品房买卖合同是基于借贷关系所发生的借贷担保协议，属于最高人民法院所认定的未履行借款协议，而提供担保的情形，属于非典型性担保，依法应当撤销。2、涉案38份《商品房买卖合同》所约定的房屋单价在7000元至9000元不等，而原告提交的《声明》中记载的房屋抵扣价格为4000多元，明显低于市场价格，对其它债权人也是不公平的，依法应当确认无效。3、原告与海纳公司之间的借贷关系没有相应的付款凭证，无法证实原、被告之间实际借款的数额，即涉案商品房买卖合同房屋款是否通过借款抵账，没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告向案外人李海萍转账1300000元是否与原告有关。原告提供潍美国际中心一期项目联系单三份，拟证明被告向案外人李海萍转账1300000元与原告无关联，该笔款项系因被告与潍坊泰恒建筑安装劳务有限公司（案外人李海萍为该公司财务人员）之间业务关系产生。被告对该证据不予认可，主张该笔款项系被告向原告的还款，但未提供相反证据。本院认为被告未能提供证据证明其向案外人李海萍转账130万元的事实与原告相关。对原告主张，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《借款协议》一份，约定：1、乙方向甲方借款人民币捌佰零伍万元整，以摩尔公寓房子（房号为：27层，2701至2719、2726至2736，共计26套，面积为1441.18㎡,28层、2818至2830，共计12套，面积为553.03㎡，两层共计1994.21㎡）作为抵押。2、乙方向甲方借款期为三个月，到期不还以上房号房子归甲方所有，甲方不再支付乙方任何房款。3、双方如有纠纷，可向潍坊市奎文区人民法院起诉。4、甲乙双方签字之日起生效，此协议一式两份，甲乙双方各一份。同日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明：“潍坊海纳房地产集团有限公司承诺向韩志红借款以摩尔公寓房子网签所有销售合同在2012年7月6日前到所属房管局备案与此所产生的一切费用由海纳房地产集团有限公司承担。”同日，被告向原告出具金额为8050000元的《收据》一份，交款单位：韩志红、收款方式：现金4000000元、转账4050000元，人民币（大写）：捌佰零伍万元整，收款事由：2701至2719、2726至2736计26套、2818至2830计12套。2012年7月6日，原、被告双方就涉案38套房屋分别签订《商品房预售合同》38份(合同编号:YS00170254、YS00170274、YS00170100、YS00170074、YS00170144、YS00170118、YS00170125、YS00170273、YS00170418、YS00170064、YS00170139、YS00170278、YS00170021、YS00170340、YS00170309、YS00170305、YS00170290、YS00170046、YS00170422、YS00170396、YS00170389、YS00170034、YS00170364、YS00170109、YS00170062、YS00170401、YS00170358、YS00170348、YS00170324、YS00170294、YS00170266、YS00170230、YS00170134、YS00170103、YS00169882、YS00169908、YS0016980、YS00169872)，合同均约定被告应当在2012年8月30日前向原告交付房屋，若逾期交房超过90工作日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30工作日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金但不承担利息。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。2013年9月3日，被告向原告出具《声明》一份，载明：“潍坊海纳房地产集团有限公司（简称海纳公司）欠韩志红借款共计805万元（大写：捌佰零伍万元整），因海纳公司无力偿还韩志红，双方经协商，海纳公司以房产抵顶该借款，商定的抵顶价格：均价4036.69元/平方米。双方签订了商品房买卖合同一宗（共38份，合同编号见附件），但该宗合同约定的房价均高于4036.69元/平方米，海纳公司特此向韩志红出具声明，海纳公司实际按照抵顶价格4036.69元/平方米与韩志红结算，不按合同约定的价格结算。特此声明！附件（合同编号）YS00170254、YS00170274、YS00170100、YS00170074、YS00170144、YS00170118、YS00170125、YS00170273、YS00170418、YS00170064、YS00170139、YS00170278、YS00170021、YS00170340、YS00170309、YS00170305、YS00170290、YS00170046、YS00170422、YS00170396、YS00170389、YS00170034、YS00170364、YS00170109、YS00170062、YS00170401、YS00170358、YS00170348、YS00170324、YS00170294、YS00170266、YS00170230、YS00170134、YS00170103、YS00169882、YS00169908、YS0016980、YS00169872”。2013年12月16日，涉案38套房产办理了备案手续。原告已缴纳上述房产的住宅专项维修基金共计179023元、合同备案费共计20900元。本院认为，本案争议的《商品房买卖合同》签订前，原、被告之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同。但双方系争商品房买卖合同是在被告未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本金转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告难以清偿债务时，通过将被告所有的商品房出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。对涉案房屋单价明显低于当时的市场均价的问题，原告称系被告在无力偿还借款的情况下，双方商定原告放弃借款期限内利息，被告将房屋按照建房成本价出售给原告。本院认为普通借款合同均会约定利息，本案中，原告放弃利息仅将借款本金80500000元转化为购房款，被告降低房屋售价，双方达成利益平衡点，符合常理。对原告该项主张，本院予以采信。但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本金转来。因被告逾期交房，原告主张逾期交房违约金3670800元，本院予以支持。在涉案房屋办理不动产登记前，原告仅享有债权。经本院确认，原告对被告享有破产债权的金额为11920723元（购房款8050000元+住宅专项维修基金为179023元+合同备案费20900元+逾期交房违约金3670800元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第四十六条、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：原告韩志红对被告潍坊海纳房地产集团有限公司享有的破产债权金额为11920723元。案件受理费84500元，减半收取42250元，由被告潍坊海纳房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 王文成二〇一九年七月十九日代书记员 刘倩文