浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初11120号 原告：宁波绿都房地产开发有限公司（统一社会信用代码为91330212736959xxx）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道长丰，法律文书送达地址为宁波市鄞州区鄞县大道。 法定代表人：王久松。 委托代理人：仇港玲，浙江红邦律师事务所律师。 被告：浙江东源控股集团有限公司（统一社会信用代码为91330200768508xxx）。住所地：宁波市海曙区蓝天路，法律文书送达地址同上。 法定代表人：虞良，该公司董事长。 被告：浙江东源控股集团有限公司鄞州分公司（统一社会信用代码为91330212768529xxx）。住所地：宁波市鄞州区古林镇葑，法律文书送达地址为宁波市海曙区。 法定代表人：虞良，该公司董事长。 委托代理人：周旭锋，浙江浙东律师事务所律师。 委托代理人：胡红艳，该公司员工。 原告宁波绿都房地产开发有限公司为与被告浙江东源控股集团有限公司（以下简称东源公司）、浙江东源控股集团有限公司鄞州分公司（以下简称东源鄞州分公司）合作开发房地产合同纠纷一案，于2018年8月16日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理。审理中，原告申请对被告东源鄞州分公司的财务账册进行证据保全，本院依法裁定予以准许。本案于2018年9月14日、2019年3月26日两次公开开庭进行审理，原告的委托代理人仇港玲，被告东源鄞州分公司的委托代理人周旭峰、胡红艳到庭参加诉讼，被告东源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告起诉称：2004年年底，原告与被告东源公司就3号地块的开发建设事宜经协商达成一致，由被告东源鄞州分公司出面，竞拍取得了3号地块的土地使用权，并于2005年1月与宁波市鄞州区国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，土地转让价格为90538290元。原告与被告东源公司按照50%的比例投资，原告出资45625725元，被告东源公司出资45155527.50元用于支付相应土地转让价款及其他相应税费。2006年12月6日，原告与被告东源公司签署《3号地块合作协议》，约定双方按50%的比例投入资金、承担风险和结算合作费用，就相关权利义务进行了明确。协议签订后，原告依约履行继续出资义务，合作开发的项目东源华府小区于2007年11月取得预售许可证,于2008年12月26日竣工验收并备案。在销售期间，被告东源公司未与原告协商，也未经原告同意，擅自将46套别墅按低于原定价格的优惠价出售给第三方，差价高达20125927元。根据合作协议第六条第二项规定，其他双方各自所需优惠房之额度由各自承担，因此被告东源公司自行降价出售别墅给第三方的该部分差额，应由被告东源公司自行承担，故被告东源公司应将该部分差价按50%的比例支付给原告。合作开发期间，东源华府项目名下的应收款为32063090元，原告按比例可分得应收账款16031545元，项目名下银行存款为16172.91元、现金15214.29元，原告按比例可分得15693.60元，项目名下三辆汽车余值660097元，原告按比例可分得330048.50元。故原告请求判令：一、被告东源公司和东源鄞州分公司按照《3号地块合作协议》约定共同向原告支付东源华府合作开发项目结算分配款26440250.60元，最终结算分配以审计报告为准；二、被告东源公司与东源鄞州分公司按约定比例分割东源华府未销售的商品房、车位及尚未领证的房产。审理中，基于审计报告，原告将诉讼请求确认为：一、被告东源公司和东源鄞州分公司共同向原告支付东源华府合作开发项目结算款14453361.48元；二、被告东源公司和东源鄞州分公司共同向原告支付别墅差价款10062963.50元（擅自降价总额的一半）；三、被告东源公司和东源鄞州分公司分割尚未取得权证部分的房产约2600平方米。 两被告共同答辩称：一、合资、合作或者公司赚取的利润是财产权的一部分，是否分配和如何分配盈余原则上属于管理自治的范畴，如果要分配盈余，应由合资、合作者会议或者股东会审议批准。如果未就盈余分配作出协议，人民法院不能强制要求将盈余分配给合资、合作者或者股东。东源华府项目并未完成相关的结算或者清算，被告东源鄞州分公司也曾向原告书面要求对东源华府项目进行清算并关闭有关账户，但原告明确拒绝。在项目未汇缴清算，尚有大量应付款（如税费）情况下，原告不应当向法院提出最终结算方面的诉求，法院也不应当支持原告这种置各类税费和应付款于不顾，只享受利益却不承担义务的行为。二、原告认为被告东源鄞州分公司“降价销售”侵害其财产利益，原告可以提起侵权之诉，而非本案的财产分配之诉。被告东源公司不存在低价销售别墅行为，而是基于当时客观情况（市场行情、周边环境改造、按约的特殊权利）进行了必要且合理的价格调整，没有侵害原告合法利益的举动。与宁波市南天房地产经纪有限公司（以下简称南天公司）签订的《东源华府项目销售代理合同》并非实际履行的代销合同，实际代销公司是宁波天时利房地产投资咨询有限公司（以下简称天时利公司）。原告与被告东源公司已经合作10余年，参与管理并多次收到分红，任由这么多套别墅“降价”销售，在本案起诉前才提出异议，不符合实际情况。三、专项审计报告并不全面，而且多处臆测，有失客观公正，不能作为盈余分配的依据（具体见鉴定报告异议）。此外，被告东源鄞州分公司还答辩称，2600平方米没有房产证的房产系建设在原宁波盟良金属制品有限公司（以下简称盟良公司）的土地上，系小区配套建设，原告无权分配。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、企业基本信息1份，拟证明被告东源公司和东源鄞州分公司的基本情况； 2、《3号地块合作协议》1份，拟证明原告与被告东源公司之间项目合作的权利义务； 3、《国有土地使用权出让合同》、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、开工报告各1份、竣工验收报告1套（均系复印件），拟证明3号地块开发依法进行的事实； 4、项目投入款清单1份，拟证明原告与被告东源公司的出资情况； 5、《东源华府项目销售代理合同》（附东源华府别墅价目表）、东源华府实测备案面积表、东源华府销售汇总表、地下室产权车位表、小高层汽车库表、商铺表、东源华府未售房产表各1份，拟证明被告东源公司和东源鄞州分公司委托南天公司销售涉案楼盘并对别墅进行定价的事实，以及涉案楼盘总体销售情况； 6、东源华府剩余别墅明细表、东源华府别墅定价与销售差价清册1份，拟证明被告东源公司未与原告协商擅自降低别墅价格出售给第三方，产生差价20129527元，两被告应支付其中的一半给原告的事实； 7、三辆汽车款回收情况表、其他应收款明细表、银行及现金余额表各1份，拟证明因项目开发需要购置汽车三辆及汽车款回收情况，以及被告东源鄞州分公司其他应收款情况及银行存款和现金情况； 8、企业基本信息3份，拟证明南天公司、天时利公司在同一地点办公，南天公司、天时利公司和宁波南天控股集团有限公司法定代表人均为虞天良，该三家公司系关联公司的事实； 9、宁波市君园建筑装饰工程设计有限公司（以下简称君园公司）基本信息1份，拟证明君园公司的控股股东系被告东源公司，两被告主张的涉及君园公司的927万元借款未实际发生的事实； 10、宁波银行网上银行交易凭证1份，拟证明被告东源公司将被告东源鄞州分公司的资产通过私下设立的账户进行转移的事实。 两被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、《策划及销售代理合同》附东源华府别墅价目表1份，拟证明涉案项目由天时利公司代理销售的事实； 2、《东源华府余房代理销售服务合同》附东源华府余房（别墅）价格表（复印件）1份，拟证明与南天公司之间的合同并未实际履行，因之前订立的合同价格太高，为尽快回笼资金签订了余房销售合同的事实； 3、关于东源华府余房价格调整的报告、东源华府别墅销售情况说明（复印件）各1份，拟证明因项目房屋销售情况不佳进行价格调整的事实； 4、情况说明1份，拟证明项目所有房屋均系天时利公司销售的事实； 5、东源华府底价表1份，拟证明项目没有低于底价销售的情形； 6、承诺书2份、担保书（复印件）1份、函1份、企业信息（打印件）1份，拟证明宁波市恒厚实业有限公司（以下简称恒厚公司）为被告东源公司开发房产提供担保，作为条件，被告东源公司承诺恒厚公司在项目开盘后可以单价不高于1万元的价格购买房屋，即为后来苏仁娣购买的房屋优惠100万元的原因； 7、《商品房买卖合同》1份、发票2份（均系复印件），拟证明别墅A5-04及车位B6-D4已经销售的事实； 8、佣金支付凭证1套，拟证明被告东源鄞州分公司对外付款均需经过原告法定代表人王久松和被告东源公司法定代表人虞良签字，原告对房屋销售情况系知情的事实； 9、管理人员名单表、工资表各1份，拟证明原告与被告东源公司人员共同参与项目建设的事实； 10、证明1份、收款收据6份，拟证明原告派去的出纳经手被告东源鄞州分公司款项进出的事实； 11、关于东源华府8幢21号105有关说明、协议书、收条各1份，拟证明案外人钱宏购买联排别墅优惠的原因； 12、情况说明1份，拟证明案外人周愔粟购买的别墅尾款无法收回的原因； 13、记账凭证2份、协议书、付款委托书（2016年3月17日）、借款协议、利息清单、付款委托书（2016年3月16日）各1份，拟证明被告东源鄞州分公司向虞良的儿子虞凌军借款，并且双方约定以应收房款偿还借款的事实； 14、记账凭证1套，拟证明被告东源鄞州分公司欠被告东源公司款项927万元的事实； 15、情况说明、关于东源华府退房及定金转移的申请各1份，拟证明原告法定代表人王久松的儿子王永平欠被告东源鄞州分公司160万元的事实； 16、关于同意宁波盟良金属制品有限公司章程的批复、批准证书、营业执照、组织机构代码证各1份，拟证明盟良公司系合法设立，法定代表人为虞良的事实； 17、企业信用信息公示报告1份，拟证明宁波大成建设有限公司（以下简称大成公司）与王久松、王永平三者互为关联的事实； 18、征用土地协议书、用地界址、农村集体经济组织统一收据、重要涉外投诉送阅单、致市长的信各1份，拟证明盟良公司拥有用地界址范围内的土地使用权的事实； 19、补偿及土地征用协议书、鄞州区3号居住地块规划设计条件、鄞州区3号居住地块规划控制图、东侧配套地块建设总平面图各1份，拟证明被告东源鄞州分公司征用沿机场路16.3亩土地，收取了地块代为建设、代为养护费用等570万元，在该地块上进行建设与管理的事实； 20、函、会议纪要各1份，拟证明原告参与被告东源鄞州分公司管理，并掌握该项目资金使用情况的事实； 21、回复函、通知函各1份，拟证明原告不同意进行清算和歇业，以及因原告原因被告东源鄞州分公司未收回部分借款的事实； 22、复函、关于东源华府小区更换劣质自来水管的协调会议纪要、社区会议记录、收款收据各1份，银行交易凭证2份，拟证明大成公司施工的自来水管不符合要求导致工程质量问题赔偿合计25万元的事实； 23、照片2份，拟证明大成公司水电均接自东源华府项目，相关费用应由大成公司承担的事实； 24、退房收据4份，拟证明项目房屋出售情况； 25、土地回购协议、证明、补偿和土地征用协议书、协议书各1份，拟证明盟良公司仍是东源华府项目东侧约13.96亩土地实际使用权人的事实； 26、函1份，拟证明原告掌握项目房屋销售及全部资金情况的事实； 27、现场照片2份，拟证明原告擅自填埋东源华府项目周边河流作为垃圾场，并进行违法建设，对该项目商品房销售价格产生严重不利影响的事实。 对原告提供的证据，两被告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1、2、3，两被告无异议，本院予以认定。对证据4，两被告认为应以审计为准。该证据系原告自行制作，本院不予认定。对证据5，两被告对《东源华府项目销售代理合同》的真实性无异议，但认为合同并未实际履行，对合同后所附的东源华府别墅价目表真实性有异议；对东源华府实测备案面积表无异议；对其余证据的真实性有异议。本院对《东源华府项目销售代理合同》、东源华府实测备案面积表的真实性予以认定；其余表格未经两被告确认，真实性无法核实，本院不予认定。对证据6，两被告对东源华府剩余别墅明细表真实性无异议，但认为与南天公司的合同并未实际履行，对东源华府别墅定价与销售差价清册真实性有异议。本院对东源华府剩余别墅明细表予以认定，东源华府别墅定价与销售差价清册系原告自制，本院不予认定。对证据7，两被告对真实性有异议。因本案中已委托鉴定机构进行审计，故对于可分配利润及资产情况，本院以鉴定报告为准。对证据8，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对证据9，两被告对证据的形式真实性无异议，但认为借款实际发生。本院对证据的真实性予以认定，对证明目的将在鉴定报告认证部分阐述。对证据10，两被告对证据的形式真实性无异议，对关联性有异议，认为系总公司与分公司之间的正常款项往来。本院对证据的真实性予以认定，对证明目的将在鉴定报告认证部分阐述。 对两被告提供的证据，原告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1，原告对合同真实性无异议，但认为合同后所附的价目表并非原始的合同附件，系事后修改，且该价目表仅有虞良签字，未经原告确认。本院对《策划及销售代理合同》的真实性予以认定，但两被告提供的《策划及销售代理合同》系从完整的装订版本中拆分出来的一部分内容，《策划及销售代理合同》的装订痕迹与两被告提供的合同附件即价目表的装订痕迹不一致，且价目表中虞良的签字落款时间也在合同落款时间之后，故本院认为，两被告提供的价目表并非《策划及销售代理合同》签订当时的合同附件。对证据2，原告对真实性有异议，且认为该合同及价格表未经原告确认。两被告提供了合同及附件的原件，本院对真实性予以认定，对证明目的将在说理部分阐述。对证据3，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为天时利公司的负责人与两被告具有利害关系。关于东源华府余房价格调整的报告系原件，本院对真实性予以认定，东源华府别墅销售情况说明系复印件，真实性无法核实，本院不予认定。对证据4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对证据5，原告对证据的形式真实性无异议，对内容有异议，认为该价格并非原告与被告东源公司确认的合同底价。本院对证据的真实性予以认定，对证明目的将在说理部分阐述。对证据6，原告对除企业基本信息之外的其余证据真实性、关联性均有异议。两被告虽提供了承诺书、担保书及函的原件，但恒厚公司的担保行为无其他证据佐证，仅凭被告东源公司及恒厚公司单方出具的材料，无法证明恒厚公司为涉案项目开发提供担保的事实，故对该组证据本院不予认定。对证据7，原告无异议，本院予以认定。对证据8，原告对真实性表示由法院认定，并表示被告东源鄞州分公司与天时利公司签第一份合同原告系知情，但与天时利公司签署余房代理销售合同原告系不知情。两被告提供的支付凭证无明显瑕疵，本院对真实性予以认定，对证明目的将在说理部分阐述。对证据9，原告对真实性无异议，认为人员中陈永勇和高东海因虞良不同意未进入项目，出纳肖丹娜一直都在，翕继苗是在2009年年底与施工单位结算之后离开。本院对证据的真实性予以认定。对证据10，原告对证据的真实性有异议，认为王光芬虽然系原告派出人员，但无法证明该材料系其本人书写，且王光芬也无法代表王久松；对收款收据原告表示以法院核实为准。本院认为，证明的出具人王光芬系原告派出人员，原告虽然对其签字提出异议，但未提供足以推翻该证明的反证，故本院对该证据予以认定。对证据11，原告对说明的真实性、合法性、关联性有异议，对协议书和收条的真实性有异议。关于东源华府8幢21号105有关说明出具人叶平国的身份不明，本人也未出庭作证，本院不予认定；而协议书、收条系因池塘补偿而形成，难以证明与涉案项目房屋出售优惠有关，与本案缺乏关联性，本院亦不予认定。对证据12，原告对真实性、合法性、关联性均有异议。因情况说明出具人周愔粟未到庭，亦无其他证据佐证情况说明记载的事实，故本院对该证据不予认定。对证据13，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为不存在借贷关系。对证据14，原告对真实性无异议，确认总公司与分公司之间存在款项往来，但认为并非借款。本院对证据13、14的真实性予以认定，对证明目的将在鉴定报告认证部分综合阐述。对证据15，原告对真实性无异议，但认为系个人借款，与公司无关。本院对该证据的真实性予以认定，对证明目的将在鉴定报告认证部分阐述。对证据16，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因该证据涉及与项目有关的绿化用地问题，故本院对该证据予以认定。对证据17，原告无异议，本院予以认定。对证据18、19，原告对真实性、合法性、关联性均有异议。上述证据系原件，本院对真实性予以认定，对证明目的将在鉴定报告认证部分阐述。对证据20，原告对函件的真实性无异议，对关联性有异议，认为原告只是陈述将会应被告要求按协议投入资金，无法证明原告掌握项目资金使用情况；对会议纪要真实性、合法性、关联性有异议。本院对函的真实性予以认定，对证明目的将在说理部分阐述；会议纪要仅有被告东源公司法定代表人虞良签字，无原告签章，本院不予认定。对证据21，原告对真实性无异议，对关联性有异议。本院对该证据予以认定。对证据22，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法证明水管出现问题系大成公司所致。该组证据系原件，本院对证据的真实性予以认定，对证明目的将在鉴定报告的认证部分阐述。对证据23，原告对真实性、合法性、关联性均有异议。两被告并未提供照片原始载体，仅凭该照片无法证明其待证目的，本院不予认定。对证据24，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对证据25，原告对除证明外的证据真实性有异议，对证据关联性亦有异议。被告提供了证据原件，本院对证据的真实性予以认定，对证明目的将在鉴定报告认证部分阐述。对证据26，原告对真实性无异议，对关联性有异议。本院对证据真实性予以认定，对证明目的将在说理部分阐述。对证据27，原告对真实性、合法性、关联性有异议。该证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。 为查明案件事实，本院依法向浙江共业律师事务所调取了说明、协议书、承诺书、付款凭证、执行裁定书、协助执行通知书、中信银行进账单、诉讼费专用票据、支票存根各1份，发票2份。 对本院调取的证据，原告对真实性无异议，被告东源公司未到庭，视为放弃质证权利，被告东源鄞州分公司对真实性无异议，对证明目的有异议。本院对证据的真实性予以认定，对证明目的将在鉴定报告认证部分阐述。 根据原告申请，本院委托宁波国信震邦会计师事务所对原告和被告东源公司合作开发的东源华府项目从2004年12月至鉴定机构选定之日为止的财务进行审计，鉴定机构出具了国信震邦专审字（2018）012号《专项审计报告》和《针对国信震邦专审字（2018）012号专项审计报告补充意见书》。《专项审计报告》记载，截止2017年5月31日，东源鄞州分公司经审定后的资产总额为33127063.59元，负债总额4220340.64元，未分配利润（净资产）28906722.95元，审定后资产、负债、净资产明细如下：1、流动资产—货币资金212593.09元、预付款项220000元、其他应收款32154470.50元、存货520000元；2、固定资产—20000元；3、流动负债—应付账款2000000元、预收款项35000元、应交税费213611.07元、其他应付款1787661.57元、其他流动负债184068元；4、未分配利润-28906722.95元。东源鄞州分公司截止2017年5月31日的净资产审定余额为28906722.95元，扣除20%的股息红利个人所得税5781344.59元，可实际分配的利润23125378.36元，其中王久松可分配利润11562689.18元、虞良可分配利润11562689.18元。因公司账面货币资金余额不足，应以其他应收款、预付账款及实物资产进行分配，若应收资产存在坏账及期后无法收回或实物资产变现金额与审计存在差异，需双方共同协商解决，若无法协商，则由法院最终判定实际可分配的利润金额，以及双方资产上实际如何分配应由法院判定。《针对国信震邦专审字（2008）012号专项审计报告补充意见书》记载，因庭审过程中原、被告提供的证据需对审计报告原内容进行修改及补充，审计调整第11项，原报告中将账面原固定资产中两辆大众轿车应收车款余额全部调整到其他应收款科目，调增了其他应收款—车款660097元，调减了其他应收款—叶轩含和邬雪飞的固定资产转让款合计150000元，调增了未分配利润510097元，经庭审中与被告确认，没有应收未收的汽车转让款、原其他应收款—叶轩含和邬雪飞的固定资产转让款150000元也无法收回，且其中一辆大众车还在公司并没有清理。另外，大众CC购买于2010年9月，目前行驶里程为121518公里，根据二手车交易市场报价，该车价值大概为88000元，庭后由原被告双方协商处理，暂时按其市场价在审计报告中予以调整。综合以上三笔调整，应合并调减原审计报告中的未分配利润572097元，原审计报告中截止2017年5月31日的净资产审定余额为28906722.95元，现经调整后审定资产余额为28334625.95元，扣除20%的股息红利个人所得税5666925.19元，可实际分配利润调整为22667700.76元，其中王久松可分配利润11333850.38元，虞良可分配利润11333850.38元。特别说明，因公司可用于分配的资产不足，如果因后期应收款发生坏账损失或其他情况导致实际利润无法分配而计提的个人所得税没有实际支付，或者后期企业清算等情况存在其他需缴纳的税金而在报告中没有计提，由主审法官根据实际情况调整应分配给原被告的利润金额，本报告中对该部分金额无法进行准确的调整。 针对《专项审计报告》，原告的异议、鉴定机构的回复及本院认定意见如下：异议1，《专项审计报告》P4第4项，记载“2009年3月东源鄞州分公司与宁波市南天房产经纪有限公司签订的销售代理合同并没有真正执行”，该结论仅有两被告单方陈述，无客观证据支持。鉴定机构回复，被告东源鄞州分公司与南天公司签署代理销售合同在前，与天时利公司签署代理销售合同在后，且房屋实际上也由天时利公司销售，从结果上来说被告东源鄞州分公司与南天公司的合同确实没有履行。鉴定机构系按照房屋的实际销售价格进行审计。本院认为，在涉案东源华府小区开发及销售过程中，原告派遣的出纳肖丹娜一直在被告鄞州东源分公司从事财务工作，在被告东源鄞州分公司支付给天时利公司的销售代理费发票背面，有原告法定代表人王久松签字，可以确认原告知晓涉案房产实际系由天时利公司代理销售并认可该代理销售行为的事实。此外，2011年1月24日，原告向被告东源公司出具函件，要求“在2011年1月29日前将东源置业鄞州分公司的银行存款余额约1600万元按投入比例进行分配并支付”，并要求“在2011年2月1日前将东源华府余留未售房产（A1-04、A2-05、A3-04、A5-04、A7-01、A8-02、A9-10计7套，车库6只，店面8间，地下车位按具体未售数量平均分配）按协议约定进行分配”，可见，原告不仅清楚被告东源鄞州分公司的财务状况，也了解涉案东源华府小区房产的销售情况。而且，此时大部分别墅已经由天时利公司代理销售，但原告在函件中对天时利公司的代理销售行为及代理销售价格并未提出异议，应认定原告对天时利公司房屋销售行为及销售价格的认可。故从本案证据足以认定，被告东源鄞州分公司与南天公司签署的销售代理合同并未实际履行，鉴定报告中的论述并无不当，鉴定机构按照房屋实际销售价格进行审计亦为合理，对原告该项异议本院不予采纳。异议2，关于被告东源鄞州分公司在宁波银行南门支行的账户，除了本案中已经确认的由宁波市海曙区人民法院汇入的283万元款项被转入被告东源公司之外，原告怀疑还有其他款项汇入被告东源公司，要求两被告提供全部银行流水或申请法院向银行调取。鉴定机构回复，对于应收常州华艺铝型材有限公司宁波分公司的借款为2009年发生的款项，该笔借款没有相应借款协议，后期陆续归还300万元，东源鄞州分公司于2011年起诉至宁波市海曙区人民法院，法院出具（2012）甬海商初字第5号民事调解书认定该案被告及时归还借款本金及利息，后宁波市海曙区人民法院实际执行归还借款366万元，东源鄞州分公司实际入账83万元，另283万元于2012年5月3日和2013年1月24日收到执行款当日转入东源总公司，分公司未入账，已进行审计调整，调整后应收常州华艺借款余额为134万元。应收浙江东源控股集团有限公司的往来款余额283万元，是审计调整事项，宁波市海曙区人民法院执行的常州华艺归还借款283万元，分公司将执行款转入东源总公司，未在分公司入账，现将该笔审计调整至应收东源总公司的款项。其余因没有相应财务凭证，未予审计。本院认为，对于被告东源鄞州分公司擅自转入被告东源公司的款项283万元，鉴定机构已进行审计调整，将该金额项列入应收被告东源总公司的款项，被告东源鄞州分公司可依法向被告东源公司追回。至于被告东源鄞州分公司是否还存在将其他执行款汇入被告东源公司的行为，应由原告举证。鉴于原告系派遣了出纳在被告东源鄞州分公司任职，而原告也未提供还存在其他款项转移行为的线索或初步证据，故对于原告要求两被告提供或法院调取被告东源鄞州分公司宁波银行南门支行全部银行流水的申请，本院不予准许，对原告该项异议，本院不予采纳。异议3，《专项审计报告》P15第10项，关于计提工资、公积金问题，从2016年2月开始，企业并未为原告方财务人员缴纳公积金，从2017年1月开始也未向原告方财务人员发放工资，故对计提工资、公积金有异议，对之前工资的发放、公积金的缴纳也有异议。鉴定机构回复，这部分费用是一个预计的费用，因为公司存续期，员工还在，需要预计一笔费用，当时确定下来工资存续期计算至2017年12月，而且只计算了两个人的工资，像会计胡红艳确实还在工作，因此计入成本。本院认为，鉴于被告东源鄞州分公司仍然存续，尚有公司事务需要处理，即使后续公司办理注销等，也需要人员操作，鉴定机构预计了2个员工的工资、公积金计入成本合理。原告对之前工资的发放、公积金的缴纳也有异议，但未提供证据，本院对原告该项异议不予采纳。异议4，《专项审计报告》P23-24第M项,2016年8月支付给浙江永成物业管理有限公司的东源华府小区自来水整改工程款25万元调整入开发成本不恰当，该笔维修款未开具正规发票，且该工程需整改系业主单位造成还是施工单位施工不当造成或者是不可抗力因素造成的并不明确，直接列入开发成本不妥。鉴定机构回复，该笔费用具有票据，系确实发生的费用，列入成本合理。本院认为，根据两被告提供的复函、关于东源华府小区更换劣质自来水管的协调会议纪要、社区会议记录、收款收据、银行交易凭证，东源华府小区自来水管存在问题进行更换属实，该笔费用由被告东源鄞州分公司实际支出，且该笔25万元维修费支出的操作员即为原告派驻的出纳肖丹娜，对该费用的支出原告应为知情，故该笔费用列入被告东源鄞州分公司成本合理，对原告该项异议本院不予采纳。如后续经法定程序判定了水管问题的责任主体，被告东源鄞州分公司可另行向责任主体主张权利。 两被告的异议、鉴定机构的回复及本院认定意见如下：异议1，公司在清算时存在土地增值税、企业所得税、个人所得税的补交或退回，现被告东源鄞州分公司未清算，最终盈利无法确定，因此无法分配利润。鉴定机构回复，房产销售至80%以上就要对土地增值税进行清算，税务局会根据房屋销售的收入、成本等对预交的税额做一个清算，多退少补，大部分的土地增值税已经结算，剩余部分房产的土地增值税也已经预缴，存在补税或退税的可能。除了土地增值税，其他的税不存在清算。本院认为，在本案审理中，原告与被告东源公司均同意在不注销被告东源鄞州分公司的情形下，对从2004年12月开始至鉴定机构选定之日止的东源华府项目进行整体的财务审计，故鉴定机构据此展开审计并无不当，对两被告该项异议本院不予采纳。异议2，浙江宝华建设集团有限公司（以下简称宝华公司）与虞良没有关系，君园公司的1460万元装修款是真实发生。鉴定机构回复，东源鄞州分公司分别于2010年6月25#凭证、6月26#凭证、6月29#凭证入账开发成本-君园建筑1460万元，开发成本-宝华建设11310203元，开发成本-大成建设11310203元，该三笔成本入账除大成建设一笔补偿款600万元无发票外，均以施工单位开具的建安发票入账，但在审计中，发现以下问题：1、该三个施工单位均为原、被告的关联公司，其中大成建设为王久松实际控制、宝华建设和君园建筑为虞良实际控制；2、三笔入账凭证中君园建筑开具的发票内容为别墅装修款，发票金额1460万元，东源鄞州分公司后续提供别墅装修的施工合同，无相应的工程预决算内容，且装修工程合同价格明显偏高；3、宝华建设和大成建设分别为虞良和王久松控制，两笔前后开具的发票金额一致，期后实际支付了该笔工程款，期末工程应付余额均为100万元；4、东源鄞州分公司分别在2010年6月28日和6月30日转入君园建筑工程款合计2122987.60元，而该笔款项支付附件记录的实际为三笔工程款的应缴税款（14600000+11310203+5310203）=31220406×6.8%=2122987.60元（其中大成建设600万元未开具发票），由此可见三笔工程成本入账是东源鄞州分公司为少缴纳所得税而从自己关联公司虚开的成本发票；5、应付君园建筑的余款12477012.40元，被告东源鄞州分公司后续陆续汇给君园建筑，但因其为虚入成本，因此通过东源总公司又将款项陆续转入分公司账户。其中，东源总公司分别于2011年4月1日、4月7日、4月11日转入分公司500万元、250万元、290万元，于2011年4月19日以王永平、虞凌军付房款的名义现金缴存转入320万元，分公司于2011年4月19日转回给总公司113万元，总金额合计1247万元，与分公司汇给君园建筑的金额12477012.40元相差7012.40元，该账务处理足可以证明此开发成本为虚增。该笔君园建筑的虚增成本导致分公司挂账其他应付款-总公司的账面金额927万元为虚增负债。该诉讼发生后，东源鄞州分公司将该笔款项在2016年冲抵其他应收款-虞良的房款9259998元，因此对该两笔账务进行审计调整：调增其他应收款-虞良往来9259998、调减其他应付款-东源总公司往来10002元、调增未分配利润927万元。本院认为，在本院组织质证时，被告东源公司法定代表人虞良陈述“君园公司装修的是6套别墅样板房，还是其他的商铺装修，尚德公司装修也装修最多两套，而且当时原告的大成公司也开过1900万元的款项，这张发票也是虚开的”，原告派至被告东源鄞州分公司的出纳肖丹娜陈述“当时施工单位有两家，一家是大成，一家是宝华，两家单位都存在多开发票的情况，每家大概1030多万，这个都是作为两家的利润分配的形式。大成是原告的，宝华是被告的”。虞良及肖丹娜的陈述印证了鉴定机构关于虚开发票的记载及君园公司、宝华公司、大成公司、被告东源鄞州分公司、东源公司之间上述款项往来的形成经过，鉴定机构对五家公司之间款项往来的审计有会计账册作为依据，脉络清晰、证据充分，至于宝华公司与虞良有无关系不影响上述事实的认定。两被告认为君园公司的装修款1460万元系真实发生，但其仅提供了《建筑工程施工承包合同》及简单的苗木标价清单，没有预算书、决算书、施工图等证据来印证施工的实际发生，且两被告的陈述也与财务凭证记载不符，故对两被告该项异议，本院不予采纳。异议3，职工养老保险系法定需要缴纳的费用，被告提出作为成本必须据实扣除，但审计报告中却一律不列入成本。鉴定机构回复，公司无论发生什么费用，都需要在发生期正常列入财务成本，但是本案中，两被告未提供实际向员工发放工资凭证、缴纳社保凭证，而且其主张的员工工资、社保也是在诉讼后才列入，并未在发生期列入财务成本，审计无法计入，对被告东源鄞州分公司财务账册中正常列支的职工工资、社保支出已在报告中列入成本。本院认为，两被告未能举证证明其主张的职工工资、社保已实际支出，且如果该部分费用系实际支出的成本，那么被告东源鄞州分公司在发生期未正常列入成本亦不符合常理，对两被告该项异议本院不予采纳。异议4，阿斯顿马丁牌轿车的购买应列入成本，因为在《3号地块合作协议》中约定，合作项目中新购商务车一辆。鉴定机构回复，东源鄞州分公司2011年11月购入的阿斯顿马丁汽车购买原值2796774元，当时购买汽车价款由虞良的儿子虞凌军个人支付，东源鄞州分公司在2011年11月30日出具了一份借款情况说明，说明公司暂时资金短缺，等次年资金宽裕时再归还虞凌军本人。该借款说明中未提及关于借款利息的事项，该笔借款也一直未支付。至2016年3月18#、19#凭证东源鄞州分公司按借款协议计提借款利息1372847元，本息合计4169621元。2016年凭证后所附借款协议为2011年11月1日签订，协议约定借款期限：自2011年11月30日至2015年12月31日至，借款利息计算及支付办法：月息0.987%，到期还本付息。东源鄞州分公司依据该借款协议于2016年3月将4169621元分别冲减其他应收款-张定国、马旭林、翁永剑、周愔粟的房款。2013年9月该车因单项事故造成损坏，经由宁波德通汽车服务有限公司修理，修理费为50万元。东源鄞州分公司在2014年10月收到发票时由应雪芳（虞良妻子）缴存现金40万元到分公司账户，再由分公司转账支付给德通汽车公司，余额10万元一直未付。该事项经审计认为：1、虞凌军并非东源鄞州分公司员工，且其与双方合作的“东源华府”项目也无直接关联，未在分公司担任任何职务，该车购买后也一直由虞凌军个人使用，并未用于分公司经营，这点被告也未予以否认，且原告也提出当时购买车辆只是在分公司挂牌，并不需要分公司出资，因此与分公司无关的个人支出不应当作为分公司的资产入账；2、2016年3月份入账凭证后附的借款协议时间上与当时2011年入账的借款说明时间上存在逻辑错误，不予采信；3、该阿斯顿马丁汽车在实际使用过程中保险费及其他费用均未在公司列支，2014年10月支付的维修费也是由应雪芳个人款项存入公司后支付，因此可以说明该车是经双方协商只是在公司挂牌，非实际公司购买车辆；4、双方因本案发生纠纷诉至法院在前，该借款利息期后入账，故不予确认。本院认为，该辆阿斯顿马丁汽车虽然挂在被告东源鄞州分公司名下，但车款由虞良的儿子虞凌军支付，车辆的维修费由虞良妻子应雪芳支付，车辆保险等费用也未在被告东源鄞州分公司列支，庭审中两被告也承认车辆有时候是虞凌军使用，如该车确由被告东源鄞州分公司购买，则上述事实显然与常理不符，故该车应实际由虞凌军购买后挂在被告东源鄞州分公司名下。被告东源鄞州分公司在2016年3月份才将虞凌军支付的该笔购车款入账冲抵，显然系因诉讼采取的后补手续，难以证明交易当时的实际情况。故关于阿斯顿马丁车辆，本院认同鉴定机构意见，对两被告该项异议不予采纳。异议5，大成公司2000万元工程款发票实际未发生，要求鉴定机构列入被告东源鄞州分公司应收款。鉴定机构回复，审计过程中根据财务账册并未有两被告提及的该笔2000万元事项。因两被告未能提供该项异议涉及的相关证据，本院不予采纳。异议6，大成公司向被告东源鄞州分公司的借款100万元，以地块开发对大成公司造成损失为由，被告东源鄞州分公司赔偿给大成公司的600万元，两笔款项均要求原告返还。鉴定机构回复，100万元已列入被告东源鄞州分公司应收款，600万元款项已在异议2的解释中阐明。本院认为，100万元借款在审计报告中已列入被告东源鄞州分公司应收款，被告东源鄞州分公司可另案向大成公司要求返还，600万元款项已在异议2中论述，故对两被告该项异议本院不予采纳。异议7，因大成公司施工导致的水管维修费25万元，应计入东源鄞州分公司成本。鉴定机构回复，该笔费用已计入被告东源鄞州分公司成本。本院认为，两被告虽然认为自来水管问题系大成公司施工导致，但因当前未经法定程序进行责任判定，而该笔25万元系被告东源鄞州分公司实际支出，故鉴定机构列入成本合理。异议8，因大成公司不配合，导致墙改费365000元未能退回，应该由原告返还。鉴定机构回复，该笔款项原始凭证为2005年1月发生的新型水泥基墙体材料专项款，该款项规定新型墙体材料达到标准按一定比例退还，实际并未返还，2005年发生该笔支出时东源分公司已入开发成本科目。诉讼发生后，东源分公司于2016年3月将未收到的墙改基金入账借方挂大成建设的往来，贷方入营业外收入。具体的凭证后所附的情况说明为2008年12月出具，该情况说明指出该笔款项之所以没有返还是大成建设公司导致。审计认为，1、该笔墙改基金非约定返还的款项，即使返还也是部分而非全额返还，且分公司在2005年该笔款项支付时已经入开发成本，2、原、被告在法庭质证时说明该部分损失已经在后期支付工程款中部分扣除，3、情况说明在2008年出具，但是并未进行账务调整，综合以上三点，该笔账务列入分公司成本。本院认为，对于新型水泥及墙体材料专项款，被告东源鄞州分公司已入成本，在2008年出具情况说明后也未调整，目前对于款项未能退回原因也未依法进行责任判定，故本院采纳鉴定机构意见，对两被告该项异议不予采纳。异议9，东源华府小区东侧地块的开发成本未计入分公司成本，且对开发成本金额的计算有异议。鉴定机构回复，关于小区东侧地块60米政府绿化用地问题，其中30米为原盟良公司的用地、另30米为政府向薛家经济合作社征用的绿化用地。政府要求东源鄞州分公司负责该绿地的绿化、养护和代管，并同意东源鄞州分公司在该用地上建造了三幢大约2600平方米的钢结构房屋。被告在该部分用地上建造房屋及绿化、养护支付了一定的成本和费用，因此主张该部分成本计入东源华府项目开发成本。但因该部分绿化用地不属于东源华府项目用地、且该部分用地上的建筑也是违章建筑，因此本所在审计中没有将该部分成本计入审计调整事项，而是将该部分作为争议事项单独说明。根据两被告提供的资料，该部分成本为3124827.60元，另外根据东源鄞州分公司2009年12月24日与宁波市江北安佳信建筑装饰工程有限公司确认的工程结算书，明确绿地部分附属办公用房的土建工程总造价为1314916元，该部分成本东源鄞州分公司已经取得该公司的建筑安装专用发票，发票金额1315000元，东源鄞州分公司已分别于2008年12-14#、2009年1-60#、2009年12-45#凭证入东源鄞州分公司开发成本，提请法院在判定该60米绿化用地成本时予以考虑。本院认为，对于该部分金额问题，两被告虽提出异议，但未能举证证明，本院不予采纳。对于该部分是否列入被告东源鄞州分公司成本问题，本院认为，根据被告东源鄞州分公司与古林镇政府在2003年3月12日签署的《补偿及土地征用协议书》及被告东源鄞州分公司于2006年9月6日向古林镇人民政府、古林镇城建办、薛家村递交的《申请报告》，东源华府小区旁机场路绿化用地的绿化、养护和今后代管都由被告东源鄞州分公司负责，古林镇人民政府就此提供的补偿款3783540元也由被告东源鄞州分公司享有，绿化部分的临时建筑建造申请也由被告东源鄞州分公司递交，故该地块上所建建筑的权益也应由被告东源鄞州分公司享有。根据权利与义务一致原则，因该绿化地带所支出的相关成本应计入东源分公司成本，因建造绿化用地上临时建筑的土建成本1314916元已经在2008年入被告东源鄞州分公司账目，故根据两被告提供的资料所计算的另外成本3124827.60元，也应计入被告东源鄞州分公司成本，对两被告就此提出的异议，本院予以采纳。异议10，东侧绿化用地租赁费约196万元（2004年12月30日至2018年8月，按12000元每年每亩计算）要求计入成本，因为东侧绿化用地有一部分仍属于盟良公司所有。本院认为，涉案的东源华府小区所在土地系被告东源鄞州分公司通过土地拍卖从国土资源部门取得的国有土地使用权，而机场路的绿化用地相关权益也通过被告东源鄞州分公司与宁波市海曙区古林镇人民政府签署的《补偿及土地征用协议书》予以确定，故被告东源鄞州分公司对东源华府小区范围内土地及绿化用地具有合法权益。两被告并未提供关于部分绿化用地使用权仍属于盟良公司的有效权证，其主张东侧绿化用地一部分属于盟良公司所有缺乏依据。两被告提供的《土地回购协议》仅能证明盟良公司22亩土地被回购的事实，而宁波市海曙区经济合作社的证明也不具有证明土地权属的效力，故对两被告该项异议本院不予采纳。异议11，东侧绿化用地上2600平方米临时用房复原成绿化的费用500万元应计入成本。本院认为，目前东源华府小区东侧绿化用地上的临时用房尚未拆除，拆除费未实际发生，两被告主张将拆除、复原费用计入被告东源鄞州分公司成本缺乏依据，对该项异议本院不予采纳。异议12，200万元补偿金应该由原告单独付给被告东源公司。鉴定机构回复，王久松曾在2006年承诺，双方利润分成后，由宁波荣大置业公司返还给被告东源公司200万元补偿金，审计认为，该承诺执行应在双方利润分成之后，即诉讼结束之后，按法院判决生效时，被告就该事项可向原告申请补偿，在该案审结前，该补偿不应在项目利润审计中直接确认。本院认为，根据王久松在2006年出具的承诺书，该笔200万元系在双方利润分成之后支付的补偿款，故鉴定机构未将该笔款项计入本案审计报告并无不当，对该笔200万元如何处理问题，本院将在说理部分阐述。异议13，王永平欠被告东源鄞州分公司购房款160万元，应列入应收款。鉴定机构回复，该笔款项未入分公司帐目，鉴定报告出具之前两被告也未提交情况说明，因此未列入应收款。本院认为，庭审中，被告东源鄞州分公司认可该王永平应付的160万元购房款已经由虞良妻子应雪芬代为支付，该笔160万元并未计入被告东源鄞州分公司的账目，而且王永平出具的情况说明也只能证明虞良与王久松各分得投资收益160万元的事实，故两被告要求将该160万元列入被告东源鄞州分公司的应收款缺乏依据，对该异议本院不予采纳。 针对《针对国信震邦专审字（2018）012号专项审计报告补充意见书》，原告对真实性无异议，但认为固定资产转让款15万元应能够收回，并不是无法收回，另一辆大众车辆还在也不属实。本院认为，15万元固定资产转让款已列应收款，大众车辆经审查确实在被告东源鄞州分公司名下，故对原告上述异议本院不予采纳。被告东源公司未提出异议，被告东源鄞州分公司向本院提交了《专项审计报告补充意见的异议》，但该份异议均系针对《专项审计报告》，而非针对报告变更部分提出，已过异议期，本院不予采纳。故本院对《专项审计报告》及《针对国信震邦专审字（2018）012号专项审计报告补充意见书》予以认定。 综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下： 2006年12月6日，原告（乙方）与被告东源公司（甲方）签署《3号地块合作协议》，约定合作项目为位于占地约23126平方米的“3号地块（东源豪景）”住宅小区，合作方式为设立宁波市东源置业有限公司鄞州分公司，甲乙双方各派员二至四人成立分公司管理班子，负责合作项目的具体操作；双方按各50%的比例投入资金、承担风险和结算合作费用，本协议签署前双方已各自投入4530万元，以后根据合作项目需要仍按约定的比例分期分批投入，双方协议签订前已发生的费用另行约定时间确定；分公司实行独立核算、专款专用，所有合作项目的成本必须经双方指定人员的签名才能入账，其中计划内开支由双方确定的人员签字，大额和计划外的费用开支必须由双方法定代表人共同签字确认；合作期限为本协议签订之日起到小区交付后六个月为止，涉及到法律责任和小区善后事宜另行商议；本合作项目开始房屋销售之日，房屋预售收入除用于工程开支和分公司经营成本外，双方可按出资比例逐步回收，项目开发完成交付后六个月内双方完成结算，并就善后问题作出约定，对不能完成销售的房屋，双方根据出资比例和公平原则进行分配结算；本合作项目未经双方书面同意不得设定任何抵押、担保等一切债务，房屋自行销售或委托销售由双方共同商定，其中整个小区留十套商品房作为业务优惠房，优惠额由双方共同商定，其他双方各自所需优惠房之额度由各自承担，合作项目的税金返还部分和区、镇等财政返还的税款必须进入分公司账户，抵扣合作项目的开发成本；甲方无偿提供分公司前期办公地点，待扩初会审通过后分公司迁入现场办公司；合作项目中新购商务车一辆，配专职驾驶员一名，其费用由该项目列支，待该项目结束后，作价给任何一方；任何一方擅自动用分公司账户资金（包括以本合作项目标的、分公司的资产进行抵押或设定债务等）的，按实际动用额（抵押等）的两倍向另一方承担违约金；任何一方拖延利润分配结算，拖延方应自另一方书面要求提出之日起到实际结算日止按银行同期贷款利率四倍支付对方违约金。协议签订后，涉案的合作项目“东源华府”于2006年12月24日开工建设，2007年11月26日取得商品房预售许可证，于2008年12月12日经竣工验收合格。在涉案项目进行中，原告与被告东源公司分别派人员进入，原告方派出人员为副负责人翕继苗、出纳莫维燕、前期部员工陈永勇、工程部高东海，后续原告又派肖丹娜作为出纳进入被告东源鄞州分公司。 2007年10月16日，被告东源鄞州分公司与天时利公司签署《策划及销售代理合同》，约定将东源华府项目委托天时利公司进行独家策划代理销售，服务内容包含房产销售及签约、备案、交房、办证、按揭工作，销售房屋户数包括小高层住宅256套，联体别墅46套、商铺9套；委托销售期间，天时利公司按被告东源鄞州分公司指定的价格销售，同时根据市场反应提出调价建义方案，经被告东源鄞州分公司签字确认后，调整现场销售价表。2009年4月16日，被告东源鄞州分公司与天时利公司签署《东源华府余房代理销售服务合同》，约定将东源华府余房34户的销售独家委托给天时利公司，合同后附了一份东源华府余房（别墅）价格表。2009年4月，天时利公司提交关于东源华府余房价格调整的报告，记载“东源华府的别墅因受宏观政策的影响，在开盘销售后，销售极不理想，除了部分内部开发商保留房源外，对外实际销售仅为7套，其余还是亲朋好友购买，在实际销售执行中，别墅价格明显严重高于客户心理预期。我公司建议，在个别客户已有意向的情况下，将别墅余房的价格下浮10%作为新的价格表，一户一价，单独洽谈，以不突破新的底价为原则，力争成交高于底价的价格。价格表附后，考虑到老客户的因素，建议本次调整不对外，内部执行”。同年4月16日，被告东源鄞州分公司负责人虞良签批“由于联排房屋交付后，工程质量和烟道漏水纠纷较多，同时考虑原联排定价偏高和市场降价双重影响及机场路即将建设高架，在充分考虑老客户交付完成后，同意价格作相应调整，但对外不作宣传，只许内部掌握，把握各套联排价格能交则交，随行就市保证协调沟通”。2009年3月10日，被告东源分公司（甲方）与南天公司（乙方）签署《东源华府项目销售代理合同》，约定甲方委托乙方销售东源华府项目，委托方式为代理期内的独家销售代理，销售价格一房一价，详见清单。被告东源公司的法定代表人虞良签署过一份东源华府剩余别墅明细表，记载“A1-04、A2-05、A7-06、A3-04，上述四套房屋优惠幅度可享受500/㎡，其余房屋优惠幅度可享受1000元/㎡，予你方考虑执行”，虞良签批“同意按上述价格发南天房产销售”。2016年4月，南天公司出具情况说明，记载“宁波市南天房地产经纪有限公司于2009年3月10日与宁波市东源置业有限公司签订了《东源华府项目销售代理合同》，因价格远高于市场价格，经市场推广后，无法成交。经双方协商后，同意终止合同履行，双方没有任何结算的往来，双方互不追究实际违约责任”。 2000年3月18日，鄞县经济合作社(甲方)与盟良公司（乙方）签署《土地征用协议书》，乙方从甲方处获得座落于鄞县西侧的土地30亩的使用权。2003年5月12日，古林镇人民政府（甲方）与被告东源鄞州分公司（乙方）签署《补偿及土地征用协议书》，约定3号居住地块由乙方拍卖所得，根据区土地储备中心在土地拍卖前对古林镇要求、条件、规定，甲方应承担费用：机场路道路绿化用地计16.38亩本应由甲方全额承担的费用及预留用地（征地）拆迁现委托乙方绿化、养护和今后代管，本应甲方承担实施的各类大小配套（除下水道接口外），因考虑实际操作问题，甲乙双方协商，甲方一次性货币补偿给乙方，以后与甲方无涉，以上二项协议价计570万元；乙方同意向甲方下属薛家经济合作社，补偿每亩11.7万元，计16.38亩，计191.646万元；以上合计甲方应支付乙方款项为3783540元。2004年12月，盟良公司（乙方）与古林镇村镇建设房屋拆迁办公室（甲方）签署《土地回购协议》，约定因规划调整，甲方回购乙方位于薛家村南阳畈东侧，东至机场公路留地，南至霄峰塑胶有限公司，西至宁波商校围墙，北至宁波大成公司围墙的土地，土地面积14603.40平方米，合22亩，回购价格总计8323938元，地面附着物赔偿2175030元。2006年9月6日，被告东源鄞州分公司向鄞州区古林镇人民政府，古林镇城建办、薛家村递交申请报告，报告提出，被告东源鄞州分公司拍得3号地块，涉及机场路60米道路绿化预留用地，该土地以每亩13万元的价格出售给被告东源鄞州分公司，并由其实施该地块园林绿化的种植和养护，为便于住宅销售及周边环境的美化管理，意在该地块上建造临时用房一处，建筑面积约560平方米，采用框架结构建来作为住宅售楼中心及园林管理用房之用。宁波市鄞州区古林镇人民政府城建办盖章，记载“情况事实，请办理有关手续”。2018年9月20日，经济合作社出具证明“你单位在2000年3月18日，在我南阳畈地块征地30亩，后因机场路规划调整由原来的30米改为60米，故你单位原征地30亩，后政府回购22亩，剩下8亩仍属原征地单位”。 2006年12月5日，宁波荣大置业集团有限公司（以下简称大荣公司）向被告东源公司出具承诺函一份，记载“根据3号居住地块房地产开发合作协议各项条款之规定，因以甲方（宁波市东源置业有限公司）名义组建的鄞州分公司，有一定的企业信誉连带责任和以东源置业有限公司已办理好全部前期工作所产生的额外费用（额外费用指交际费用等）。故在双方利润分成后，由宁波荣大置业有限公司返回给宁波东源置业有限公司贰佰万元补偿金”，王久松在承诺书上签字。 2007年2月7日，原告向被告东源鄞州分公司出具函件，记载涉案项目的投资款170万元原告将根据协议支付，在支付投资款前，要求被告东源鄞州分公司提供原施工单位缴纳的保证金用款详细清单及财务报表，以便原告尽快付款，并且要求在支付投资款前办妥开具收款收据事宜。虞良在该份函件后签批“同意对账，对以前本合同已支付各项款项必须在两天内利带息前来结算好，同意开票”。2011年1月24日，原告向被告东源公司出具函件，记载东源华府小区已交付使用，本应在6个月内完成的结算因故至今仍未结算，为加快结算进度，函告：1、在2011年1月29日前将东源置业鄞州分公司的银行存款余额约1600万元按投入比例进行分配并支付；2、在2011年2月1日前将由贵方出借款项（含房款13489998元）共计25489998元按投资比例进行分配并支付给投资方，所借出款项由原借款批准方负责收回；3、在2011年2月1日前将东源华府余留未售房产（A1-04、A2-05、A3-04、A5-04、A7-01、A8-02、A9-10计7套，车库6只，店面8间，地下车位按具体未售数量平均分配）按协议约定进行分配；4、在2011年2月25日前将东源华府小区（即东源鄞州分公司）所有账务进行财务统计并按约定进行结算。 2010年8月30日，原告法定代表人王久松的儿子王永平代王久松出具申请，记载于2007年12月订购东源华府别墅三套，每户各付定金30万元，现只申请购买其中一套，将定金90万元转作房款。2011年4月19日，王永平出具情况说明“经虞良与王久松协商决定，对浙江东源控股集团有限公司鄞州分公司的投资收益进行分利，双方各分得160万元”。 2011年1月4日，被告东源鄞州分公司（乙方）与浙江共业律师事务所（甲方）签署协议书，约定“根据浙江省宁波市中级人民法院（2011）浙甬民二终字第745、785号民事调解书，宁波天一置业有限公司应在2011年12月28日前将297万元付至江苏华艺装饰工程有限公司宁波分公司的指定收款人浙江共业律师事务所账号内。因乙方向华艺宁波分公司起诉并通过海曙区法院冻结了天一置业上述应付华艺宁波分公司款项，天一置业公司至今未向华艺宁波分公司的指定收款人支付上述款项。为尽快解决现有争议，甲方作为华艺宁波分公司指定收款人与乙方经协商达成如下协议：双方同意首先将297万元款项中的167万元用于支付乙方与华艺宁波分公司借款纠纷案债权额确认后的第一笔清偿款，由海曙法院在该案结案后直接划给乙方，同时将天一置业公司应付华艺宁波分公司的剩余130万元由海曙法院划给甲方，其中用于支付华艺宁波分公司应支付甲方的律师代理费26万元。如乙方未能收到上述167万元款项，则甲方不得要求海曙法院划付剩下的130万元，如乙方最终未能收到上述167万元则本协议作废，双方均不需履约，也不承担违约责任”。2012年2月8日，宁波天一置业有限公司向浙江共业律师事务所支付工程款50万元。同年2月29日，浙江共业律师事务所开具了总金额为30万元的律师费发票。同年3月5日，浙江共业律师事务所律师马传业出具承诺书，记载“本人代表华艺宁波分公司与天一置业公司协商债务归还过程中，天一公司表示愿意在2012年3月底还83万元，2012年4月底还83万元，其余部分5月底还清，如再逾期，按一审判决执行。现承诺，3月底及4月底的两笔还款，首先归还华艺分公司欠东源控股集团的欠款（调解书已生效），在此之前，不让其他债权人参与分配。在东源控股集团在3月底未收到83万元前律所已收律师费暂不予处理”。同年4月1日，宁波市海曙区人民法院向被告东源鄞州分公司宁波银行账户汇入执行款83万元，同日，被告东源鄞州分公司上述账户汇出83万元至被告东源公司。同年5月3日，宁波市海曙区人民法院向被告东源鄞州分公司宁波银行账户汇入执行款83万元。同年5月23日，浙江共业律师事务所根据原宁波市江东区人民法院协助执行通知书，将20万元汇入法院账户用于履行被执行人江苏华艺装饰工程有限公司宁波分公司依据甬劳仲案字第1114号法律文书确定的义务。 2016年8月29日，因东源华府小区自来水管质量问题，被告东源公司鄞州分公司向浙江永成物业管理有限公司支出维修费25万元，该笔费用支出的操作员为原告派出的出纳肖丹娜。被告东源鄞州分公司在同年8月23日曾发函给大成公司，称水管问题系大成公司责任，要求大成公司承担该笔维修费。 被告东源公司原名为宁波市东源置业有限公司，2010年4月1日起变更为现名。被告东源鄞州分公司成立于2004年12月29日，原名称为宁波市东源置业有限公司鄞州分公司。天时利公司与南天公司的法定代表人为虞天良，系被告东源公司法定代表人虞良的亲属。盟良公司的法定代表人为虞良。大成公司的法定代表人为王永平，系原告法定代表人王久松的儿子。君园公司的法定代表人为张定国，其法人股东为被告东源公司。 另查明：经鉴定，被告东源鄞州分公司截止2017年5月31日的净资产审定余额为28334625.95元，扣除20%的股息红利个人所得税5666925.19元，可实际分配利润调整为22667700.76元，其中王久松可分配利润11333850.38元，虞良可分配利润11333850.38元。本案鉴定费120000元，其中90000元由原告预付，30000元因两被告迟延提交鉴定资料，应鉴定机构要求追加，由被告东源鄞州分公司预付。 本院认为，原告与被告东源公司签署的《3号地块合作协议》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。协议约定，合作期限为本协议签订之日起到小区交付后六个月为止，项目开发完成交付后六个月内双方完成结算，故双方的合作开发结算条件已经成就。根据鉴定机构出具的《专项审计报告》和《针对国信震邦专审字（2018）012号专项审计报告补充意见书》，被告东源鄞州分公司审定资产余额为28334625.95元，扣除20%的股息红利个人所得税5666925.19元，可实际分配利润为22667700.76元，其中王久松可分配利润11333850.38元，虞良可分配利润11333850.38元。但是，在审定后的资产、负债、净资产明细中，货币资金仅212593元，负债4220340.60元，其公司资金远不足以支付负债，而应收款虽高达3000多万元，但均未收回。在被告东源鄞州分公司通过诉讼等方式追回应收款之前，就分公司资产状况而言，尚不具有分配盈余的可能性。另外，被告东源鄞州分公司目前尚剩余两辆汽车，但因原告与被告东源公司均表示要钱不要车辆实物，且被告东源鄞州分公司目前尚有对外应付款，车辆亦不具备分配条件。故对于原告要求两被告向原告支付合作开发结算款14453361.48元的诉讼请求，本院不予支持。至于被告东源鄞州分公司汇入被告东源公司的执行款283万元，已列入被告东源鄞州分公司的应收款，应由被告东源公司返还给被告东源鄞州分公司。被告东源鄞州分公司抗辩称283万元其中167万元系宁波天一置业的执行款，与被告东源鄞州分公司无关。本院认为，根据被告东源鄞州分公司与浙江共业律师事务所签署的协议书记载，167万元系江苏华艺装饰工程有限公司宁波分公司（以下简称华艺公司）欠被告东源鄞州分公司的款项，由华艺公司的债务人天一置业公司将款项汇入宁波市海曙区人民法院后，由法院转至被告东源鄞州分公司账户。故该笔款项系被告东源鄞州分公司的执行款，对上述抗辩意见本院不予采纳。 对于原告要求被告东源公司和东源鄞州分公司共同向原告支付别墅差价款10062963.50元（擅自降价总额的一半）的诉讼请求，本院认为，原告派遣的出纳肖丹娜一直在被告鄞州东源分公司从事财务工作，在被告东源鄞州分公司支付给天时利公司的销售代理费发票背面，有原告法定代表人王久松签字，可以确认原告知晓涉案房产实际系由天时利公司代理销售并认可该代理销售行为的事实。2011年1月24日，原告向被告东源公司出具函件，要求“在2011年1月29日前将东源置业鄞州分公司的银行存款余额约1600万元按投入比例进行分配并支付”，并要求“在2011年2月1日前将东源华府余留未售房产（A1-04、A2-05、A3-04、A5-04、A7-01、A8-02、A9-10计7套，车库6只，店面8间，地下车位按具体未售数量平均分配）按协议约定进行分配”，可见，原告不仅清楚被告东源鄞州分公司的财务状况，也了解涉案东源华府小区房产的销售情况。此时大部分别墅已经由天时利公司代理销售，但原告在函件中对天时利公司的代理销售行为及代理销售价格并未提出异议，故本院认为，对于2011年1月24日原告发函之前所销售的别墅价格，原告应是认可的。被告东源鄞州分公司与南天房产签署的合同并未实际履行，故相应的别墅价目表也不能作为参考依据。对于被告东源鄞州分公司与天时利公司签署的《东源华府余房代理销售服务合同》及东源华府余房（别墅）价格表，原告虽然表示不知情，但从2011年1月29日前销售的别墅余房价格来看，有部分销售价格与价格表中的“调整10%销售总价”的金额接近，部分低于“调整10%销售总价”，部分高于“调整10%销售总价”，而对该部分别墅销售价格，原告未提出异议，故本院认为原告系认可《东源华府余房代理销售服务合同》及东源华府余房（别墅）价格表。对于原告2011年1月24日发函后被告东源鄞州分公司所销售的7套别墅A1-04、A2-05、A3-04、A5-04、A7-01、A8-02、A9-10，其中A1-04出售给翁永剑，售价比“调整10%销售总价”低213104元，A2-05出售给钱宏，售价比“调整10%销售总价”低314201元，A7-01出售给张定国，售价比“调整10%销售总价”低137756元，A8-102出售给被告东源公司，售价比“调整10%销售总价”低1170183元，剩余三套出售价格均高于“调整10%销售总价”。本院认为，《3号地块合作协议》约定，房屋自行销售或委托销售由双方共同商定，其中整个小区留十套商品房作为业务优惠房，优惠额由双方共同商定，其他双方各自所需优惠房之额度由各自承担。从上述四套房屋销售价格来看，明显低于调整后的销售总价，尤其其中出售给被告东源公司的别墅比调整后价格低100余万元，但该部分优惠未经原告事先确认和事后追认，对于由此产生的与调整后总价相比的差价1835244元，应由被告东源公司承担，故被告东源公司应将差价的一半917622元支付给原告。对原告主张的别墅差价支付诉讼请求，本院在上述范围内予以支持，对其余部分不予支持。两被告抗辩称低价销售四套别墅均有理由，但缺乏证据支持，本院不予采纳。 对于原告要求被告东源公司与东源鄞州分公司分割尚未取得权证部分的房产约2600平方米的诉讼请求，本院在两被告的鉴定报告异议9中已经论述，与该部分房产相关的支出已经计入被告东源鄞州分公司成本，该部分房产的权益也由被告东源鄞州分公司享有，故对该部分绿化用地上临时用房，原告和被告东源公司可根据《3号地块合作协议》的约定分享与房屋相关的权益。但是，因该部分房产建立在绿化用地上，未经规划审批，未取得相关产权证书，无法分割，故对于原告要求分割上述房产的诉讼请求，本院亦不予支持。 对于两被告提出的200万元补偿款问题，本院认为，该笔200万元虽因涉案的3号居住地块开发所产生，但承诺书记载该笔200万元补偿款应在项目利润分成后，由荣大公司返回给被告东源公司，支付主体并非原告，故被告东源公司可另行向荣大公司主张，对该笔款项在本案中不予处理。被告东源鄞州分公司还提出向鲍如东借款800万元和向永晟机械借款600万元系被王久松欺骗，但缺乏证据支持，本院不予采纳。对于两被告提出的被告东源鄞州分公司应根据当地政府要求在东侧配套用地上解决停车场、业主活动配套场所、消防通道改道、噪音隔离及绿化养护补种等问题，需要大量资金投入的意见，本院认为，东源华府小区项目系原告与被告东源公司按照50%的比例合作开发建设，即使后续被告东源鄞州分公司因此需要继续成本投入，也可由合作双方按照比例出资，并不影响审计进行及本案审理，况且对于上述问题是否真实存在两被告也并未举证，对该意见本院不予采纳。两被告还提出大成公司部分工业用地成本（包括接电费、通电大型设备及工程安装分摊费用及临时用水、用电安装费等），应当在原告收益中予以扣除。本院认为，两被告并未举证证明大成公司曾占用被告东源鄞州分公司的上述接电费等费用，对该意见本院不予采纳。被告东源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告浙江东源控股集团有限公司于本判决生效后七日内向原告宁波绿都房地产开发有限公司支付别墅差价917622元； 二、驳回原告宁波绿都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费164382元，由原告宁波绿都房地产开发有限公司负担151406元，被告浙江东源控股集团有限公司负担12976元；证据保全费30元，由原告宁波绿都房地产开发有限公司负担；鉴定费120000元，由原告宁波绿都房地产开发有限公司负担45000元，被告浙江东源控股集团有限公司负担75000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  徐旭霞 人民陪审员  徐慧娥 人民陪审员  胡根世 二〇一九年七月二十五日 代书 记员  杨利波