安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0311民初219号 原告（执行案外人）：申丽华，女，1967年8月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。 委托诉讼代理人：周自明，安徽国梦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成娟，安徽国梦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陆鹏，男，1973年4月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人：姜贺德，安徽明钰律师事务所律师。 被告（被执行人）：杜玉竹，男，1971年11月28日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 被告（被执行人）：**，女，1969年2月3日出生，汉族，1住安徽省马鞍山市含山县。 第三人（被执行人）：胡学衫，男，1966年10月28日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 第三人：张信标，男，1970年6月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 原告申丽华与被告陆鹏、杜玉竹、**、第三人胡学衫、张信标案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申丽华及其委托诉讼代理人周自明，被告陆鹏周及其委托诉讼代理人姜贺德到庭参加诉讼。被告杜玉竹、**，第三人胡学衫、张信标经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申丽华向本院提出诉讼请求：1．不得执行位于蚌埠市京铭晨苑11号楼2单元18层1803号房产（备案号：90977)）2.本案诉讼费用由三被告承担。 事实和理由：2014年9月27日，被告杜玉竹与蚌埠市京铭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于蚌埠市京铭晨苑11号楼2单元18层1803号房产（备案号：90977）2015年1月20日，被告杜玉竹、**出具委托书，委托张信标代理涉案房屋办证、出售、收款等与转让房屋有关的一切事宜，并进行了公证。2016年9月20日第三人张信标收取原告购买涉案房屋定金1万元，并出具收条。2016年12月1日双方签订《购房合同》一份，约定：原告购买京铭晨苑11号楼2单元18层1803号房产，房款35万元，原告先支付33万元，待房产过户后付清剩余2万元；张信标将3本委托书1份买卖合同和一张发票交与原告，如过不了户，张信标负责。同日,原告向张信标支付了32万元购房款，张信标将涉案房屋交付给了原告。同年12月,原告将涉案房屋装修后入住至今。2018年2月1日蚌埠市淮上区人民法院依据被告陆鹏的强制执行申请，作出（2017）皖0311执829号执行裁定，查封被告杜玉竹和被告**共同所有的位于蚌埠市京铭晨苑11号楼2单元18层1803号房产（备案号：90977）。原告就执的向蚌埠市淮上区人民法院提出书面异议，2018年12月蚌埠市淮上区人民法院作出（2018）皖0311执异3号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告杜玉竹、**委托人张信标签订的《购房合同》合法有效，应受法律保护；原告已按合同约定付清全部购房款，且于2016年12月入住并实际占有使用了涉案房产。依据相关司法解释的规定，原告对涉案房屋依法享有排除执行的民事权利。故此，蚌埠市淮上区人民法院应当解除对涉案房产的查封，且被告杜玉竹、被告**和第三人张信标有义务协助原告办理房屋过户手续。为此，特提起诉讼，请求查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。 陆鹏辩称：1.陆鹏有权申请执行。陆鹏根据生效的（2017）皖0311民初3号民事判决申请强制执行被执行人杜玉竹、**财产时，蚌埠市京铭晨苑11号楼2单元18层1803号房屋登记在被执行人名下，且没有设定查封、抵押等权利限制，因此陆鹏的申请执行并获得受偿权利受法律保护。2.原告的诉讼请求没有事实依据，且不符合法律规定。第一，原告认为在法院查封之前已经实际占有涉诉房屋不是事实。售购双方既没有交接手续，也没有实际入住的其他证据，不能证明在法院查封之前已经合法占有涉诉房。第二，从原告2016年9月购房到2018年2月查封，原告有足够的时间办理过户登记，原告没有提供证据证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”。第三，原告与张信标签订的购房合同没有法律效力，张信标只是受托人，代理房东进行房屋买卖活动，而合同中约定张信标为所有人，既不是事实，也不符合法律规定，直接导致即使该合同到房地产交易中心，也无法办理过户手续。3.原告和张信标的行为，涉嫌故意危害陆鹏的利益。涉诉房购买价格为472,055元，且是在2014年9月房价最低迷的时候购买，2016年底，该处房价每平方米普遍上涨2,000元以上，该房价格应当在60万元以上，而原告与张信标仅以35万元签订了买卖合同，不仅远低于市场价格，也远低于原购房价格，不合常理。综上，原告的诉讼请求既没有事实依据，也不符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告杜玉竹、**以及第三人胡学衫、张信标均未向本院提交答辩意见。 原告申丽华为证明自己诉讼主张的事实，向本院提交了以下证据： 1.原告身份证，证明原告主体资格； 2.被告、第三人的身份证复印件，证明被告、第三人的主体资格； 3.商品房买卖合同，购房发票，证明2014年9月27日被告杜玉竹购买了涉案房屋； 4.委托书、公证书，证明2015年1月20日被告杜玉竹、**委托第三人张信标办理手续，并公证； 5.收条、购房合同，证明2016年12月1日原告与被告杜玉竹、**签订买卖合同并进行了约定，以及原告已经支付定金及购房款的事实； 6.证明（蚌埠置元物业管理有限公司出具）、物业费收据2张及情况说明、电信公司业务登记单、供电发票3张、燃气发票1张、户口本，证明原告自2016年入住涉案房屋至今，原告与崔丹系母女； 7.淮上区人民法院执行裁定书，证明原告提出书面异议被驳回； 8.蚌埠市龙子湖区工农社区居委会出具的证明，证明原告至今仍住在案涉房屋。 9.出庭证人崔丹（申丽华女儿）的证言，证明2016年12月14日，崔丹打电信电话预约上门，将宽带及电视业务从北工地移到京铭晨苑第11号楼2单元18层1803室。 被告陆鹏质证意见：对证据1、2、3、7无异议。对证据4的真实性、关联性、合法性无异议，但认为委托书只是委托张信标替房屋所有人代为办理售房合同。证据5中的购房合同真实性无法核对，即便真实也不符合法律规定，张信标是代理人，不是买卖合同当事人，不发生法律效力，银行转账无异议，但是转给张信标的，不是转给售房人的。对证据6中的物业费发票，认为2017年的物业费不能证明该收据是原告所交，2018年的与本案无关；对电信业务单真实性有异议，是印刷章，不是业务章，实际上是复印件，无法确定真实性；对供电发票、燃气单，真实性无异议，但认为与本案无关联，电费、燃气费缴费人均不是原告，达不到原告的证明目的。对证据8，认为没有证明人，没有负责人的签字，不能达到证明目的。对证据9，认为移机无证据，办理电信套餐应有每个月的缴费登记，且证人是原告女儿，不具证明力。 本院认证认为，对被告陆鹏无异议的证据本院予以确认，对有异议的证据认证如下：对证据4的真实性、关联性、合法性予以确认。对证据5的真实性予以确认。对证据6中的户口本真实性予以确认；2017年的物业费收据显示缴纳人为杜玉竹，物业公司出具证明证明申丽华2016年入住涉案房屋依据不足，且物业公司并无此类权限，物业公司出具情况说明证明2017年物业费系申丽华所缴纳，与物业费收据记载不符，本院不予确认；电信公司业务登记单中无业务申请人/经办人签字，根据业务回单背面显示的中国电信股份有限公司蚌埠分公司业务服务协议第十条的规定，业务协议需经双方签字才能生效，故本院不予确认；供电发票3张均显示户名为魏冬香，燃气发票上显示姓名为张信标，无法证明电费及燃气费系申丽华或其家人缴纳，本院不予确认。对证据8的真实性予以确认，但居委会仅证明申丽华现住涉案房屋，不能证明申丽华在房屋查封之前就已经住在涉案房屋。对证据9，崔丹办理电信移机业务无证据予以证明，不予确认。 被告陆鹏为证明自己诉讼主张的事实，向本院提交了（2017）皖0311民初3号民事判决书，证明陆鹏申请执行有法律依据。该判决书是本院的生效法律文书，本院予以确认。 被告杜玉竹、**以及第三人胡学衫、张信标均未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在审理陆鹏与杜玉竹、**、胡学衫借款合同纠纷一案中，于2017年7月6日，作出（2017）皖0311民初3号民事判决，判决：一、被告杜玉竹、**、胡学衫于本判决生效之日起十日内偿还原告陆鹏借款本金60,000元及利息（按照年利率6%的标准自2016年12月10日起计算至借款实际付清之日止）；二、驳回原告陆鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1,886元，公告费560元，以上合计2,446元，由被告杜玉竹、**、胡学衫共同负担。该判决生效后，陆鹏向本院申请强制执行，本院于2017年11月21日立案执行，案号为（2017）皖0311执829号。 2018年2月1日，本院作出（2017）皖0311执829号执行裁定，查封被执行人杜玉竹所有的坐落于蚌埠市京铭国际京铭晨苑11#楼2单元18层1803号房产（备案号:90977）。查封期限3年。 本院在执行申请执行人陆鹏与被执行人杜玉竹、**、胡学衫借款合同纠纷一案中，案外人申丽华对执行标的提出书面异议。本院经审查，于2018年12月4日作出（2018）皖0311执异3号执行裁定，驳回案外人申丽华的异议请求。申丽华不服，提起诉讼。 另查明：2014年9月27日，杜玉竹与蚌埠市京铭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司名下位于蚌埠市京铭国际京铭晨苑11#楼2单元18层1803号住宅，该《商品房买卖合同》已经备案，备案号:90977。杜玉竹一次性付款472,055元。 2015年1月20日，杜玉竹、**出具委托书，委托张信标代理案涉房屋办证、出售、收款等与转让房屋有关的一切相关事宜，并于2015年1月22日在安徽省蚌埠市众信公证处进行了公证。 2016年9月20日，张信标出具收条“今收到申丽华壹万元定金”，该收条上方书写“协议”，该协议约定申丽华购买张信标京铭晨苑11#楼2单元18层1803号房屋，房屋总价款35万元，先付定金1万元，11月30日以前再付32万元，余款2万元过户后再给，过户费由申丽华自理。“协议”与收条上没有申丽华签名。2016年12月1日，张信标与申丽华签订《购房合同》，再次约定上述内容及过户登记等事宜。同日，申丽华通过中国银行“无折转客户账”方式向张信标转款32万元。 案涉房屋至今未办理产权证书。 本院认为，本案的争议焦点问题是：申丽华对案涉房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案案涉房屋未登记在申丽华名下，申丽华并未取得该房屋所有权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，申丽华提供的中国电信业务回执单没有客户签名，提供的2017年物业费、燃气费、电费票据均不是申丽华或其家人的姓名，目前申丽华提供的证据不足以证明申丽华在本院查封之前就占有案涉房屋。此外，原告也没有提供证据证明涉案房屋未办理过户登记属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。本院依法查封案涉房屋符合法律规定。申丽华不享有足以阻却执行的民事权益。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告申丽华的诉讼请求。 案件受理费6550元，由原告申丽华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  陈小会 人民陪审员  何 娜 人民陪审员  王 玲 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  孙 晶 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日其十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。