文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初8608号原告：干莲花，女，1978年7月26日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：谢群山，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张馨云，江苏百年东吴律师事务所律师。被告：王文敏，女，1985年10月7日出生，汉族，户籍所在地山东省泗水县。委托诉讼代理人：钱浩，江苏求益律师事务所律师。委托诉讼代理人：段熊，江苏求益律师事务所实习律师。原告干莲花与被告王文敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月17日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告干莲花（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人谢群山、张馨云，被告王文敏委托诉讼代理人钱浩、段熊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告干莲花向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还承租的房屋；2、判令被告支付逾期归还承租房屋后产生的房屋占有使用费255680.10元（以130元/平米/月计算，自2017年12月11日暂计至2018年9月10日，应计至被告实际归还房屋之日止）及逾期归还房屋违约金50000元；3、判令被告支付原告律师费损失10000元;4、判令被告结清其占有使用期间的水、电及物业费等费用（自2017年12月11日起至被告迁让房屋之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回上述诉请第四项，其余诉请不变。事实和理由：2012年12月23日，原告干莲花（乙方、承租方）与涉案房屋原所有人萧雄（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定萧雄将苏州工业园区方洲路528号1幢302室房屋出租给原告。合同约定房屋建筑面积为218.53平方米，租期自2013年1月1日起至2025年6月30日止，租金折后总额为1371045.85元。合同还约定，租赁期间房屋转让后，该合同对新的房屋所有人和承租人继续有效。合同第7.2条约定，承租人可以将案涉房屋进行转租。截止2014年7月3日，原告已将该合同所约定租期内的全部租金支付完毕。2013年10月16日，原告干莲花（甲方、出租方）与被告王文敏（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定干莲花将前述房屋出租给王文敏，租期为自2013年12月11日至2017年12月10日止，其中2013年12月11日至2014年12月10日期间的租金为80元/平米/月，每年递增5元/平米/月。该合同第九条约定：乙方有下列行为之一的需承担违约责任，甲方有权没收保证金并处以50000元的违约金。如因此发生诉讼的，诉讼过程中产生的律师费等一切费用均由乙方承担。第10.1条约定：本合同到期终止，不再续租时，乙方应结清租金及水、电等费用。第10.3条约定：乙方如不能及时归还房屋，则从合同终止日起至乙方实际归还房屋之日期间，每日向甲方支付相当于原日租金3倍的租金。上述原、被告间签订的租赁合同期限已经届满，被告依约应结清水、电等费用，并归还房屋。但被告在原告多次催促后仍一直拒绝归还房屋，其行为已严重损害原告的合法权益，给原告造成重大经济损失，应依法承担相应责任。此外，在上述租赁合同履行过程中，案涉房屋被苏州市中级人民法院依法带租拍卖，在相关评估报告中因考虑租约影响将房屋总价从4132283元降至2810464元，后该房屋由案外人谢传东竞得。原告认为，尽管案涉房屋已被依法拍卖，然原告所享有的承租权与转租权依法不受影响，苏州市中级人民法院在竞拍公告、评估、拍卖时均对原告的承租权与转租权予以公示并予充分保护。由此，原、被告双方签订的房屋租赁合同均合法有效，被告王文敏理应在租赁期届满后归还房屋。被告拒绝履行归还房屋的义务，不仅应依法支付房屋占有使用费，更应承担违约责任，支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告王文敏答辩称：第一，原告所提供的两份房屋租赁合同均是虚假合同，涉案房屋的原所有权人为萧雄。涉案合同系在法院有案件被执行时，在房屋被司法拍卖前，临时订立，该合同为虚假租赁合同。其目的是让其债权人少分得房屋财产。原告与萧雄之间恶意串通的行为已经严重侵犯第三人的合法权益。根据合同法第52条的规定，干莲花与萧雄之间及干莲花与王文敏之间签订的租赁合同均是无效的；第二，干莲花并非案涉房屋的合法出租人，其无权向被告主张合同项下的相应权利，被告也无需对其承担合同义务，被告也无需向原告归还房屋及支付租金、房屋使用费并承担违约金等责任。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：诉讼中，原告提交了干莲花（乙方、承租方）与萧雄（甲方、出租方）于2012年12月23日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定干莲花向萧雄承租苏州工业园区方洲路528号1幢302室的房屋，建筑面积为218.35平方米。合同第1.2条约定：乙方租赁上述房屋的用途：商业用途。(乙方自身依法办理相关营业手续)。合同第2.1条：房屋租赁计费期限自2013年1月1日起至2025年6月30日止，共计壹拾贰年。租赁期满，甲方有权收回出租房屋。若甲方继续出租，同等条件下乙方享有优先承租权，乙方如要求续租，须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。合同第3.2条约定：乙方需于2013年6月30日前支付前六年租金，……实际应付604873.17元。乙方须于2014年6月30日前支付后六年房租，……实际应付766172.68元。第7.1条约定：租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。7.2条约定：乙方可以将该承租房屋全部或者部分转租但不得以租赁房屋设定担保或者进行债务抵偿。另外，原告还提交了干莲花（甲方、出租方）与被告王文敏（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定被告向原告承租苏州工业园区方洲路528号1幢302室的房屋，租赁面积为218.35平方米，租赁期限为自2013年12月11日至2017年12月10日止。合同第1.2条约定：乙方租赁上述房屋的用途仅限于美容、美体、美甲（乙方自身依法办理相关营业手续，不超出营业执照登记的营业范围）。第9条约定：乙方有下列行为之一的，乙方承担违约责任，视为乙方自动退租，甲方有权解除本合同、对其实施清场措施并收回房屋，没收乙方保证金及未到期的租金并处以人民币伍万元的违约金，且因此给乙方带来的损失概由乙方自负。如因此发生诉讼的，诉讼过程中产生的律师费、诉讼费仲裁费、执行费、交通费、房屋空置损失等一切费用均由乙方承担。……其他严重损害甲方权益的行为。第10.3条约定：乙方如不能及时归还房屋，赠从合同终止日起到乙方实际归还房屋之日的期间，乙方需每日向甲方支付相当于原租金3倍的租金，逾期达5天的，视为乙方自动放弃该房屋内的所有物品，甲方有权从该房屋中将乙方的物品强行搬出任意处置，清场所产生的费用由乙方承担。被告王文敏称其在签署上述《房屋租赁合同》时，合同出租人处是空白的，其认为的出租人为萧雄而非原告干莲花，但其就此并未提交证据予以佐证。另外，诉讼中，原告提交了收款收据一组，根据该收据原告分别于2012年12月23日向萧雄支付租金70000元，于2013年3月30日向萧雄支付租金50000元，于2013年6月7日向萧雄支付租金300000元，于2013年6月19日向萧雄支付租金300000元，于2014年6月20日向萧雄支付租金200000元，于2014年7月3日向萧雄支付租金220000元，于2014年6月13日向萧雄支付租金300000元，以上合计为1440000元。另查明：2017年，苏州市中级人民法院在执行（2015）苏中执字第00467号案件过程中对苏州工业园区方洲路528号1幢302室不动产（含不可移动装修价值）进行拍卖，并于9月15日发布拍卖公告，该公告中明确上述拍卖的房屋有租赁，所附的租赁合同即为上述两份分别由萧雄与干莲花及干莲花与王文敏签订的房屋租赁合同。另根据，（2015）苏中执字第00467号案件中的执行笔录及执行裁定书的内容可见，涉案苏州工业园区方洲路528号1幢302室已由案外人谢传东以212.5万元的最高价竞得。庭审中，被告王文敏认可涉案的房屋目前仍由其在实际占有使用。以上事实有《房屋租赁合同》、拍卖公告、执行笔录、执行裁定等及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，被告王文敏对于原告干莲花与原涉案房屋房东萧雄间的租赁合同持有异议，但该租赁合同在（2015）苏中执字第00467号执行案件中系作为涉案房屋拍卖时的附件并进行了公示，后涉案房屋亦被带租拍卖，而被告所提交的证据也不足以证明该租赁合同系为虚假合同或存在虚假情形，故对于被告的该抗辩意见，本院不予认可。本案中，原告干莲花系涉案房屋的承租人，且根据执行拍卖公示的租赁合同，其租赁期限为自2013年1月1日起至2025年6月30日止，而原告干莲花与被告王文敏间虽原有租赁合同，但该合同已在2017年12月10日到期，现涉案房屋经庭审确认仍由被告王文敏占有而未返还，故对于原告主张被告王文敏返还涉案房屋的诉请，本院依法予以支持。关于占有使用费，被告王文敏在原租赁合同到期后仍一直占有使用，其应就此承担相应占有使用费用，原告据此主张的使用费标准为130元/平米/月，且合同中约定在此情形下的使用费标准按原租金标准的三倍计算，另外原双方租赁合同最后一期的租金标准为95元/平米/月（即20743.25元/月），综合上述原告诉请标准及原租金标准，本院将该使用费标准酌定为110元/平米/月即24018.5元/月，计算时间为原租赁期限到期的次日（2017年12月11日）至房屋实际返还之日止。关于原告主张的被告王文敏在租赁期限届满后拒不返还房屋而产生的违约金，原告明确主张该违约金的合同依据为合同第九条，而结合合同条款的内容，该条所约定的违约金系指因承租人一方的违约行为而导致合同提起解除而发生的违约金，而非合同到期后因承租人拒不返还房屋而产生的违约金，故该违约金条款与本案情形并不一致，但被告王文敏在租期届满后一直占用涉案房屋，原告作为出租方无法及时收回房屋，由此亦会导致其在收回房屋后需重新安排房屋用途并产生相应的房屋空置损失，参考该损失情况，参考上述违约金约定的条款，故本院酌情按照二个月的房租确定该违约金即48037元。关于原告主张的律师费损失10000元，原、被告双方在租赁合同中约定因承租方违约导致诉讼的，相应律师费用由承租方承担，该约定不违反法律规定合法、有效，且原告就该律师费损失提交了代理合同及律师费发票等证据，原告主张的律师费标准亦未超出合理标准，故对于该项诉请本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王文敏于本判决生效之日起十五日将涉案的苏州工业园区方洲路528号1幢302室房屋返还给原告干莲花；二、被告王文敏于本判决生效之日起十日内支付原告干莲花房屋占有使用费（计算方式：按24018.5元/月，自2017年12月11日起计算至房屋实际返还之日止）；三、被告王文敏于本判决生效之日起十日内支付原告干莲花违约金48037元及律师费损失10000元，两项费用合计为58037元；四、驳回原告干莲花的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6036元，由被告王文敏负担5500元，由原告干莲花负担536元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告王文敏负担部分在判决生效之日起十日内支付原告干莲花。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  王晓嬿人民陪审员  王 静二〇一九年七月二十九日书 记 员  许彤彤拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。