四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初3544号 原告：罗刚，男，1980年10月18日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：曾宪充，四川法也律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官莉，四川法也律师事务所律师。 被告：杨静，女，1981年9月23日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：刘光军，男，1976年2月24日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区，系杨静丈夫。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：徐万刚。 原告罗刚与被告杨静、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称“四川链家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗刚及其委托诉讼代理人曾宪充、被告杨静的委托诉讼代理人刘光军到庭参加诉讼，第三人四川链家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 罗刚向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2018年8月14日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、依法判令被告退还原告向其缴纳的房屋租金84000元、房屋押金7000元，并赔偿违约损失448513.4元及原告向第三人支付的房屋中介费3500元、物业费4986元。事实和理由：2018年8月14日，被告在第三人四川链家公司的居间下自愿将自己的清水房租赁给原告使用，并于当日与原告签订了编号为100001925068的《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份。合同签订后，原告依约于签订合同当日将一年的租金84000元及押金7000元支付给了被告，同时还向第三人支付了居间费用3500元。被告于收款当日将房屋钥匙交予原告，并告知“现在房内有电，电卡要到公司去领，我下次过来去办”。之后，原告立即开始对房屋进行设计装修。从被告将房屋交给原告起，原告一直在催促被告尽快办理电卡、水卡及物业费的交接，但被告一直以正在办理为由拖延不交，直到2019年1月8日，电卡里的电彻底使用完毕，装修工人无法继续作业为止，被告仍不能将电卡、水卡交付原告。现案涉房屋由于无法供电，致使原告已定作好的装修设施无法安装，且房间漆黑根本无法使用。由于被告出租的是清水房，原告在征得其同意的情况下对租赁房屋进行装饰装修，并为此支付了巨额装修费。现因被告出租的房屋无法供电且用水也得不到保障，致使原告至今不能入住，根本无法实现合同目的，被告的行为已构成根本性违约。 杨静辩称，案涉房屋现由原告方实际使用，且已改变房屋原先的用途，不同意解除合同，电卡可以马上去办理。至于对原告方造成的一些影响和损失，可以进行房租补偿。 第三人四川链家公司未作陈述，亦未提供任何证据。 本院经审理认定事实如下：2017年12月29日，杨静（买受人）与成都大鸿置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定杨静购买成都大鸿置业有限公司开发的首座二期2幢1单元11层2号房屋。 2018年8月14日，杨静（甲方、出租方）与罗刚（乙方、承租方）、四川链家公司（丙方、经纪方）签订了合同编号为100001925068的《房屋租赁合同》一份，合同约定：“一、房屋基本情况1、甲方拥有的房屋位于成都市高新区天府大道北段999号（该房屋所属楼盘首座max，幢号：2，单元：1，楼层：11，房号：1102），建筑面积约为207.75平方米。2、房屋权属状况：甲方持有商品房买卖合同。……二、房屋租赁情况及登记备案1、租赁用途：办公；……三、租赁期限1、房屋租赁期自2018年8月14日至2023年10月31日，共计5年3个月。甲方应于起租期前1日将房屋按约定条件交付给乙方。……四、租金及押金1、该房屋租金每月租金为人民币（小写）7000元。2、租金每12个月交付一次。乙方向甲方支付的首次租金合计人民币（小写）84000元，在本合同签订之日起1日内付清；第二次租金于2019年10月31日之前付清，之后每间隔12个月支付一次租金。3、乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金人民币（小写）7000元。……五、其他相关费用的承担方式1、租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳。……六、居间服务2、乙方（承租方）应在签订本合同当日向丙方支付佣金人民币（小写）3500元。3、本合同签订后，如甲乙双方解除、中止或变更租赁关系的，甲乙双方仍应向丙方支付所约定的佣金。” 同日，杨静（甲方、出租方）与罗刚（乙方、承租方）签订了《关于合同（编号：100001925068）的补充协议》一份，协议约定：“1、租赁期间，本合同房屋乙方作为设计类办公场所经营使用，……甲方如果在租赁期内违约或者因产权纠纷造成乙方不能正常使用房屋，甲方需要承担责任并作出赔偿，赔偿金额为合同租期内剩余租期租金的总额。2、乙方知晓甲方首座max2栋1单元1102的房子未在房管局备案。3、合同自2018年8月14日起正式生效，甲方给予乙方两个月十七天空置期。4、第一年由2018年8月14号至2019年10月31号共交付租金84000元，第二年由2019年11月1日2020年10月31日共交付租金84000元，第三年由2020年11月1日至2021年10月31日开始递增租金的百分之8共交付租金为90720元，第四年由2021年11月1日至2022年10月31日递增租金的百分之8共交付租金为97977.6元，第五年由2022年11月1日至2023年10月31日递增租金的百分之8共交付租金为105815.8元。” 同日，罗刚分两笔向杨静转款84000元、7000元，并向四川链家公司转款3500元。2018年12月11日，罗刚交纳了案涉房屋2018年7月至12月期间的住宅物管费共计4986元。 另查明，为案涉房屋装修，罗刚分别与四川金长成建筑工程有限公司、四川盛和美家暖通设备有限公司、四川美橡斋家居用品有限公司、成都纳里亚衣橱家居有限公司签订了《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、《中央空调设备购买及安装合同书》、《实木整装定制合同》、《整体定制家具销售合同》，合同约定价款分别为190000元、78000元、176000元、48000元。 又查明，根据四川省成都市国力公证处（2019）川国公证字第48488号《公证书》所载内容，案涉房屋在2019年4月24日仍处于电表跳闸、装修停滞状态。 庭审中，原、被告双方一致陈述，案涉房屋交接时，被告方仅交付了钥匙，未交付水电气卡。 上述事实有原、被告身份信息材料、房屋租赁合同及补充协议、商品房买卖合同、建设银行电子回单、物管费票据、成都市家庭装饰装修工程施工合同、中央空调设备购买及安装合同书、实木整装定制合同、整体定制家具销售合同、公证书以及原、被告当庭陈述等在卷佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。被告提交的电卡补办程序图片，无法核实其来源及真实性，本院不予采信。被告提交的装修管理费及物业管理费票据系复印件，真实性未能核实，且与本案不具有直接的关联性，本院亦不予采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，罗刚与杨静签订房屋租赁合同及补充协议的目的，在于依照合同约定及房屋性质正常使用租赁房屋。杨静作为出租人，有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，向承租人交付电卡虽属于从合同义务，但杨静迟延履行该从合同义务的行为直接导致罗刚无法对承租房屋继续进行装修和使用，甚至在本案庭审后双方申请的和解期间，杨静仍未能履行交付电卡的从合同义务，故本院认为，合同目的已无法实现，罗刚得以行使法定解除权，对于罗刚主张解除双方于2018年8月14日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。 同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除系因杨静违反从合同义务导致，故罗刚有权主张其退还已收取的房屋租金84000元及押金7000元，并按照双方《补充协议》的约定，承担损失赔偿责任。由于杨静违约导致案涉房屋未能完成装修，也即罗刚实际未能正常使用案涉房屋，故根据双方《补充协议》的约定，杨静应承担的赔偿金额应为五年租期租金的总额462513.4元，现罗刚主张其赔偿损失448513.4元，并未超过协议约定，本院予以支持。由于上述损失赔偿金额系双方签约时对出租人违约导致房屋无法使用的情况下对承租人损失的综合预判，应视为涵盖了承租人的所有损失，故对于罗刚主张杨静另赔偿其支出的中介费3500元、物业费4986元的诉讼请求，本院不再支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、罗刚与杨静于2018年8月14日签订的合同编号为100001925068的《房屋租赁合同》及《关于合同（编号：100001925068）的补充协议》于本判决生效之日起解除。 二、杨静在本判决生效后十日内退还罗刚房屋租金84000元、押金7000元，并赔偿罗刚损失448513.4元。 三、驳回罗刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4640元，由罗刚负担40元，杨静负担4600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 方 嘉 二〇一九年七月十一日 书记员 谢明言