广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初4115号 原告：罗安，男，1985年10月2日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 原告：谢晓雪，女，1987年1月29日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：欧敏，广西同望律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：梁运干，广西同望律师事务所实习律师。 被告：广西玉林宏业房地产开发有限公司，住所地广西玉林市中秀路124号1号楼1单元201室，统一社会信用代码：914509005690551880。 法定代表人：苏祖业，公司总经理。 委托诉讼代理人：钟光武，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 第三人：广西玉林田丰房地产有限公司，住所地广西玉林市人民中路118号，统一社会信用代码：91450900619723842H。 法定代表人：苏业忠。 第三人：苏业忠，男，1955年10月8日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：陈文，女，1962年1月28日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：苏祖业，男，1959年3月15日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：卢斌，男，1975年5月31日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：欧敏，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁运干，广西同望律师事务所实习律师。 第三人：罗志贵，男，1955年3月16日，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：欧敏，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁运干，广西同望律师事务所实习律师。 原告罗安、谢晓雪与被告广西玉林宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）、第三人广西玉林田丰房地产有限公司（以下简称田丰公司）、第三人苏业忠、陈文、苏祖业、卢斌、罗志贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，于2017年12月19日作出(2017)桂0902民初2001号民事判决。原告罗安、谢晓雪不服上述判决，提起上诉。2018年7月25日，玉林市中级人民法院以一审判决认定事实不清，程序违法为由，裁定发回重审。本院于2018年11月8日重新立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗安、谢晓雪的共同委托诉讼代理人欧雪、梁运干，被告宏业公司的委托诉讼代理人钟光武，第三人卢斌、罗志贵的共同委托诉讼代理人欧敏、梁运干到庭参加诉讼。第三人苏业忠、陈文、苏祖业经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗安、谢晓雪向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告与被告签订的7份《房屋买卖合同》依法解除；2、因被告宏业公司未为原告办理商品房买卖合同备案、过户的过错，直接导致房屋买卖合同无法继续履行，请求法院判决被告向原告返还购房价款（涉案房屋为宏业家苑1＃2-602号房、1＃1-1003号房，1＃1-803号房，2＃1-504号房，2＃1-604号房，2＃2-201号房，以及负二层119号停车位），总计人民币2488700.5元；3、请求法院判决被告按银行同期贷款利率的标准向原告支付资金占用费180932元（从涉案房屋被查封之日即2015年11月8日暂计至2017年5月12日，之后部分继续计算至购房款还清之日止）；4、本案诉讼费应由被告承担。事实和理由：一、原告与被告于2015年8月2日签订《玉林市商品房买卖合同》(7份)，签订时系原被告双方的真实意思表示，双方均已签字盖章，故该买卖合同已经依法生效。根据约定，原告负有向被告支付房屋价款的义务，被告则应及时为原告办理商品房买卖合同备案登记、按时交付质量合格房屋、配合办理房产过户登记等。二、原告已支付全部购房总价款，金额为人民币2488700.5元，且被告对此已经确认，即关于商品房买卖合同的买方主要义务已经履行完毕。本案涉及代偿，即被告同意代第三人向原告偿还借款债务，由被告向原告出售宏业家苑的6套房屋及1个车位总价计人民币2488700.5元，原告应向被告支付的上述2488700.5元直接抵扣第三人应返还给原告的全部借款债务，抵扣完成则原告与第三人之间的借款债务消灭，具体经过如下:2012年10月16日，第三人卢斌、罗志贵向第三人中的田丰公司、陈文签订《借款合同》，第三人苏祖业作为保证人，由卢斌出借人民币300万元整，罗志贵出借人民币200万元整，合同对还款期限、利息、违约金等做了相应约定。后因到期不能偿还，又分别于2013年1月14日、2月6日、3月15日签订了三份《借款合同补充协议》，约定延期还款，延期还款期限分别自2012年12月16日起至2013年1月15日止、2013年1月16日起至2013年2月15日止、2013年2月15日起至2013年3月14日止。2013年1月7日，原告罗安与第三人田丰公司、苏业忠、陈文签订《借款合同》，由罗安出借人民币300万元整，合同对还款期限、利息、违的金等做了相应约定。后因到期不能还款，又分别于2013年2月6日、3月5日、4月4日签订了三份《借款合同补充协议》约定延期还款，延期还款期限分别自2013年2月6日起至2013年3月5日止、2013年3月5日起至2013年4月4日止、2013年4月4日起至2013年5月3日止。2013年2月6日，苏祖业出具《承诺书》，承认卢斌、罗志贵出借人民币500万元以及罗安出借人民币300万元给其与田丰公司的事实，并且其本人使用其中400万的借款。苏祖业承诺借款中400万元由田丰公司负责偿还，另400万元由其本人归还。后因第三人到期无法偿还原告借款，经过协商和结算，最终达成由本案被告为第三人苏祖业代偿上述借款债务。2015年8月2日，原告与被告宏业公司签订7份《玉林市商品房买卖合同》，被告将宏业家苑的1#2-602房、1#1-1003房、1#1-803房、2#1-504房、2#1-604房、2#2-201房、负二层119号停车位卖给原告，该6套商品房以及1个车位的总价款为人民币2488700.5元，该购房总价款直接抵扣第三人欠付原告的全部借款债务。同日，被告向谢晓雪出具1#2-602房、1#1-1003房、1#1-803房的《单位内部收款收据》并加盖被告公章，确认已收到相应房款并备注“兑借款”;向罗安出具2#1-504房、2#1-604房、2#2-201房、负二层119号停车位的《单位内部收款收据》并加盖被告公章，确认已收到相应房款并备注“兑借款”。该七张《单位内部收款收据》总金额为人民币2488700.5元。另，原告罗安与谢晓雪系夫妻关系。综上，自被告向原告确认已收到房款之日起，原告与第三人之间的价款债务即行消亡，被告的代偿行为已经履行不能撤销，原告与被告应当按照所签订的商品房买卖合同履行各自的权利与义务。三、被告为第三人代偿的方式并未违反相关的法律规定,未影响任何其他第三方的合法利益，且已经实际履行，应得到法律保护。1、《商品房买卖合同》(7份)涉及的交易房产在合同签订时无其他交易障碍，其产权完全归属于被告，无查封无抵押，不涉及其他债权债务关系。《商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”2、本案被告与第三人之间有密切的关联关系，这也是被告愿意代偿的前提和基础。经工商查询，2016年3月3日被告法定代表人变更，由苏祖业变更为苏钊。宏业公司2014年度年报显示，2014年1月27日股东苏祖业实缴出资额为人民币3050万元。3、原告在收到被告开具的《单位内部收款收据》后，按照被告和第三人的要求当场销毁了和借款事实有关的原件，原告与第三人之间的债务已经全部冲抵房款。四、原告与被告于2015年8月2日签订《商品房买卖合同》(7份)，且同日已经支付全部购房总价款并得到被告确认，根据合同约定和相关法律规定，被告应当及时为原告办理房产买卖合同的备案登记，但是被告一直懈怠履行该义务，原告多次催告均未果。经查询，2015年11月8日，上述房屋买卖合同所汲及的6套房屋以及1个车位已经被查封，查封期限为3年。至此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经无法继续履行。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向玉林市住房和城乡规划建设委员会申请登记备案”，原告认为，正是因为被告一直不去给原告办理合同备案登记，才导致涉案房产被查封的严重后果，被告的行为已经严重违约，并且给原告造成无法取得物业的重大损失，故原告有权解除合同并要求被告退还全部购房价款。综上，本案中，被告为第三人的代偿行为已经履行，原告与被告的借款债务已经消亡，而原告与被告之间实际形成了新的房屋买卖法律关系。原告已经支付全部购房价款，被告却未按照约定在合同生效后30日内办理合同备案登记，最终导致涉案房屋被案外人查封的严重后果，被告的严重违约行为给原告造成了重大财产损失。为此，原告向本院提起诉讼。 被告宏业公司辩称，答辩人与被答辩人之间不存在真实的房屋买卖合同关系，答辩人签订本案《商品房买卖合同》的目的是为了向被答辩人借款而做出的担保。虽然答辩人与被答辩人之间签订了本案的《商品房买卖合同》，但是该《商品房买卖合同》并不是答辩人的真实意思表示，被答辩人从未向答辩人支付过任何购房款项，双方当事人之间也不存在被答辩人主张的答辩人代他人偿还借款的事实。答辩人之所以和被答辩人签订本案6份《商品房买卖合同》，是因为答辩人当时出于融资建设宏业家苑项目的需要，意图向被答辩人借款250万元而将本案涉及的6套商品房及车位作为借款的担保，并没有买卖房屋或是代他人抵偿债务的意思。后来，因双方就具体的借款事宜不能达成一致意见，被答辩人并未向答辩人支付任何借款，双方当事人之间因此而不存在民间借贷合同关系。既然被答辩人从未交付过任何款项给答辩人，答辩人就没有将本案房产交付给被答辩人的义务，被答辩人起诉要求解除7份《商品房买卖合同》，答辩人没有意见，但被答辩人要求答辩人返还所谓的购房款并支付资金占用费，则无事实和法律依据，依法应予驳回。综上，答辩人认为，被答辩人没有依约借款给答辩人，也没有按《商品房买卖合同》约定支付购房款，双方签订的《商品房买卖合同》已合法解除，被答辩人第二项、第三项诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回被答辩人的第二项、第三项诉讼请求。 第三人田丰公司、苏业忠、陈文、苏祖业未作陈述。 第三人卢斌、罗志贵陈述称，其同意原告的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。被告对原告提供的第一组证据的1、2的三性均有异议，认为没有原件，不应作为定案的依据；对证据3,保证书的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，签订商品房买卖合同的目的是为了向两原告融资借款250万元，如果不能归还借款的情况下就用房子作为抵押，兑付借款，因此收款收据虽然出具，但是没有实际收到原告的借款，签订合同当天也没有收到原告一次性交付的款项，因此合同并不能证明宏业公司与被告签订商品房买卖合同的目的是为了代他人偿还借款，纯粹是宏业公司和原告的行为，与其他人没有关联。对于第二组证据，认为是原告与相关第三人的行为，与被告无关。本院认为，6份《商品房买卖合同》、7份《单位内部收款收据》证明原被告签订了房屋买卖合同，且被告开具了收款收据给原告，收据中注明是兑借款，有宏业公司及其公司的工作人员通过银行转账支付给罗安的流水记录和宏业公司出具给罗安等收执的保证书等证据证实，能证明宏业公司愿意以其公司开发的6套房和1个车位的价款代苏祖业偿还欠罗安、罗志贵的借款。对原告提供的第二组证据，被告均有异议，认为与本案没有关联性。本院认为，原告的证据（二），均不能直接证实原告以借款兑购房款的事实。 根据原、被告双方提交的证据及庭审的陈述，本院确认事实如下：2012年10月16日，第三人卢斌、罗志贵与田丰公司签订《借款合同》，约定由田丰公司向卢斌、罗志贵借款500万元（其中卢斌借300万元，罗志贵借200万元）给田丰公司，借款用途栏载明：本借款用于田丰公司江南康城住宅小区及苏业忠夫妻、苏祖业夫妻使用，月息为2.5%，期限从2012年10月16日至2012年12月15日，共二个月，苏祖业作为田丰公司的担保人在担保人栏签字、捺指印确认。第三人罗安与田丰公司于2013年1月7日签订《借款合同》，约定由田丰公司向罗安借款300万元，给田丰公司和苏业忠使用，月息为2.5%，期限从2013年1月7日至2013年2月6日，共一个月。当日，罗安将300万元转账支付到苏业忠的银行账户，田丰公司和苏业忠出具《借据》给罗安收执，确认收到罗安借款300万元整。同年的2月6日，借款期限届满，田丰公司无力归还借款给罗安，双方于当日签订《借款合同补充协议》，借款期限延长一个月，苏祖业作为田丰公司的担保人在担保人栏签字、捺指印确认。2013年6月15日，苏业忠和苏祖业签订《资金往来结算协议书》，内容有：经双方对账及相关协议，自2009年1月至2013年6月15日止，双方资金的调拨情况，双方确认得出如下结果：一、物资商场确认苏业忠及田丰公司实际欠苏祖业款项200万元整，该款项双方确认从其他项目兑数归还；二、双方按约定共同向卢斌、罗超及罗安的借款本金共800万元，该借款由双方各自承担50%，即苏业忠承担400万元，苏祖业承担400万元。双方各自负责归还上述的本金及利息（具体是按苏祖业2013年2月6日的承诺书内容）。苏祖业于当日出具《承诺书》。承诺书的内容有：“现田丰公司和我本人于2013年2月6日同卢斌、罗志贵借款的500万元，以及同罗安借款300万元，以上借款情况是：借卢斌、罗志贵的本人使用的100万元是2013年3月14日到期，本人使用罗安的300万元借款是2013年3月5日到期，以上共计800万元，其中的400万元是田丰公司公司负责归还，另400万元本人负责按时归还，如本人不能按时归还的借款部分，本人同意按借款合同的责任承担处罚。”苏祖业还在承诺书上写明：请田丰公司代我支付25万元占用费。原告在庭审中确认，苏业忠使用的400万元，田丰公司已归还，苏祖业使用的400万元（即罗志贵的100万元和罗安的300万元）没有归还，但支付了部分利息，利息是打到罗安的银行账户。从第三人罗安提供的银行流水来看，从2014年3月18日至2015年7月16日期间，宏业公司通过其公司的银行账户、员工苏钊的银行账户、员工覃坚的银行账户共12次汇款给罗安。 另查明，罗志贵系罗安的父亲，罗安与谢晓雪系夫妻关系。2013年3月29日，第三人肖友经与罗安签订《合作借款协议书》，约定由罗安将借给田丰公司、苏业忠、陈文的300万元本金的债权中的200万元本金债权以200万元的价格转让给案外人肖友经。同日，肖友经通过银行转账的方式支付了200万元给罗安，肖友经在罗安与田丰公司签订的《借款合同》的最后一页写明：“本人认可和确认承担2013年1月7日罗安与苏业忠、陈文、苏祖业、田丰公司签订的借款合同。2月6日、2月27日签订的《借款合同补充协议》中的条款权利和义务责任。从2013年3月29日开始，借款中，肖友经借200万元整，罗安借100万元。”，肖友经当日还在《借款合同补充协议》上签字并书写：本人确认此协议。除了转让给肖友经的200万元债权，罗志贵和罗安对苏祖业还享有200万元的债权。 2013年3月6日，卢斌和罗志贵分别出具《授权委托书》给罗安、谢晓雪，委托罗安、谢晓雪全权处理其二人与田丰公司、苏业忠、苏祖业、陈文的以房屋抵借款事宜，授权范围包括但不限于签订商品房买卖合同、办理合同备案、办理房屋过户手续等。2015年8月2日，经协商后，原告罗安、谢晓雪与被告签订了6份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：宏业家苑2-1-604、1-1-1003、1-1-803、1-2-602、2-1-504、2-2-201），合同约定由被告宏业公司将其开发的位于玉林市中秀路124号宏业家苑2幢1单元604号房、1幢1单元1003号房、1幢1单元803号房、1幢2单元602号房、2幢1单元504号房、2幢2单元201号房和负2层119号车位出售给原告，售价共为2488700.5元。合同约定：买受人须于签订本合同同时一次性付清合同价款；出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人。合同还约定了违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。 合同签订当日，宏业公司出具了七份《单位内部收款收据》给原告罗安、谢晓雪收执。其中1栋2单元602号房的收款收据的内容有：交款人谢晓雪交来宏业家苑1#楼2-602号房款人民币352213元。现金或转账栏载明：兑借款。其他六份收款收据的内容除了名字、房号和金额不同外，其他内容均相同。同日，宏业公司还出具了《保证书》给谢晓雪、罗安收执。保证书的内容有：我公司向肖严、罗安、谢晓雪保证，今销售给肖严、罗安、谢晓雪的以下房屋（详见附件），如三位顾客需要更名给其他人的，本公司积极配合办理变更手续，无条件办理，不收取任何费用，待肖严、罗安、谢晓雪确认最终房屋户名后，到房产相关部门办理备案、开正式发票事宜。合同签订后，宏业公司以罗安、谢晓雪没有支付购房款为由，没有为上述房产办理备案登记手续，也没有在合同规定的交付期限内将房屋和停车位交付给原告使用。在庭审中，宏业公司称上述的房屋和车位已经全部出售给他人。 本院认为，从苏业忠和苏祖业共同签署的《承诺书》的内容可看出，其二人共同向卢斌、罗志贵、罗安借的800万元，由其二人各自承担400万元，其中借罗安的300万元及借罗志贵的200万元中的100万元系苏祖业使用，由其负责归还。扣除已经转让给肖友经的200万元本金债权，苏祖业还欠罗安、罗志贵200万元，其二人享有按比例追究苏祖业在《借款合同》及《借款合同补充协议》中的相关担保财产的权力。2015年8月2日，宏业公司与罗安、谢晓雪签订了六份《商品房买卖合同》及车位买卖合同，当时苏祖业是宏业公司的法定代表人。从合同的价格来看，成交的6套房和1个停车位的总价款为2488700.5元，与苏祖业欠罗安、罗志贵的借款本息相近。从宏业公司出具给罗安、谢晓雪收执的《单位内部收款收据》来看，该收款收据中写明系“兑借款”，经本院查明，宏业公司与罗安、谢晓雪之间并不存在借贷关系。结合卢斌和罗志贵授权罗安、谢晓雪全权处理其二人与田丰公司、苏业忠、苏祖业、陈文的以房屋抵借款事宜以及宏业公司和其公司员工苏钊、覃坚等通过银行共12次转账汇款给罗安、宏业公司出具《保证书》给罗安、谢晓雪收执等事实，本院认定上述收款收据中写明的“兑借款”中的“借款”之意是指苏祖业与罗安、罗志贵之间借款。“兑借款”之意即为以宏业公司开发的宏业家苑的六套房和一个停车位的购房款兑清苏祖业欠罗志贵、罗安的全部借款（包含本金及利息）。办理商品房买卖手续的过程即是双方兑数的过程，宏业公司与罗安、谢晓雪在《商品房买卖合同》上签字、宏业公司出具《单位内部收款收据》给罗安、谢晓雪收执后，商品房买卖合同成立，兑数过程即完成，购房款2488700.5元亦视为已支付。至此，罗安、罗志贵与苏祖业之间的借贷关系归于消灭，宏业公司与罗安、谢晓雪之间的商品房买卖合同关系随之产生。对此事实，没有证据表明有任何一方当事人提出过异议，应认定这是苏祖业、宏业公司、罗安、谢晓雪、罗志贵、卢斌等人的真实意思。因此，罗安、谢晓雪与宏业公司于2015年8月2日签订的六份《商品房买卖合同》及车位买卖合同是双方真实意思表示，系有效合同。宏业公司有按合同约定的时间交付商品房及车位给原告使用的义务。然而，宏业公司在兑数后，并没有按约定办理上述房产及车位的备案登记手续，也没有在合同规定的期限将房屋及车位交付给原告使用，而是以罗安、谢晓雪没有支付购房款为由，将上述的房屋全部出售给他人，导致本案合同无法继续履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于原被告双方均要求解除上述六份《商品房买卖合同》及车位买卖合同，本院予以准许。上述六套房和一停车位的总价为2488700.5元，在合同解除后，应由宏业公司偿还给罗安、谢晓雪。虽然双方在合同中没有约定资金占用费，但宏业公司占用原告的购房款又拒不交付房屋给原告使用，确实造成了原告的利息损失，原告起诉请求宏业公司按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付资金占用费符合法律规定，本院予以支持。宏业公司从双方签订商品房买卖合同之日即2015年8月2日起，即占用原告的购房款，原告起诉请求资金占用费从2015年11月8日起计算，不违反法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告罗安、谢晓雪与被告广西玉林宏业房地产开发有限公司于2015年8月2日签订的合同编号分别为宏业家苑2-1-604、1-1-1003、1-1-803、1-2-602、2-1-504、2-2-201的六份《商品房买卖合同》和负二层119号停车位的买卖合同； 二、被告广西玉林宏业房地产开发有限公司归还购房款2488700.5元给原告罗安、谢晓雪； 三、被告广西玉林宏业房地产开发有限公司支付资金占用费给原告罗安、谢晓雪（资金占用费的计算：以2488700.5元元为基数，自2015年11月8日起计算至购房款付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费28157元，财产保全申请费5000元，公告费750元，合计33907元（原告已预交），由被告广西玉林宏业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  李良敏 人民陪审员  蒋 鑫 人民陪审员  庞玉萍 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  黄承柱