福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初1148号 原告：厦门燃气投资发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路51号5楼，统一社会信用代码913502001549912735。 法定代表人：郑小鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁智明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗亚楠，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市宝凯人防设备有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路育秀中心A幢1502，统一社会信用代码91350203737899436T。 法定代表人：陈琼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万德里，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵翼，福建重宇合众律师事务所律师。 被告：中国平安人寿保险股份有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路55号禹洲广场16楼、17楼、2006单元、21楼F-G单元，统一社会信用代码91350200X12119295X。 负责人：潘亮，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：罗斯凯，该公司职员。 委托诉讼代理人：郑麒，该公司职员。 原告厦门燃气投资发展有限公司（以下简称燃气公司）与被告厦门市宝凯人防设备有限公司（以下简称宝凯公司）、中国平安人寿保险股份有限公司厦门分公司（以下简称平安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燃气公司的委托诉讼代理人袁智明、罗亚楠，被告宝凯公司的委托诉讼代理人万德里，被告平安公司的委托诉讼代理人罗斯凯、郑麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燃气公司向本院提出诉讼请求：1.燃气公司有权没收宝凯公司支付的履约保证金74000元；2.宝凯公司立即向燃气公司支付租金259061.42元及滞纳金（滞纳金以月租金91481.55元为基数，按每日3‰，自2018年6月15日起计至所有租金付清之日止）；4.宝凯公司、平安公司共同支付燃气公司房屋及车位占用费1119964.21元（房屋占用费按7094.08元/天，自2018年6月15日计至2018年11月19日为1113770.56元；四个车位占用费为1200元/月，自2018年6月15日计至2018年11月19日为6193.65元；4.宝凯公司、平安公司共同赔偿燃气公司因财产保全支出的保全责任保险费3925.42元。 事实和理由：2008年6月11日，燃气公司（订约时公司名称为厦门市燃气总公司）与宝凯公司（订约时公司名称为厦门市宏智商贸有限公司，以下简称宏智公司）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，燃气公司将址于厦门市思明区湖滨南路51号四楼、五楼的房屋以及2#、3#、4#、5#地下停车位（以下统称案涉房产）出租给宝凯公司用于办公；租赁期限为十年，自2008年6月15日起至2018年6月14日止；四楼出租单价15元／平方米、月租金33165元，五楼出租单价18元／平方米、月租金39456元，车位月租金300元／个，前三年月租金按照前述标准计付，以后每三年月租金环比递增8%，以此类推，即2017年8月1日至2018年6月14日期间，四楼的月租金为41778.35元、五楼的月租金为49703.2元、四个车位的月租金为1511.65元；宝凯公司应向燃气公司支付74000元作为履约保证金。合同还约定，宝凯公司应在每月10日前将当季度租金支付给燃气公司，每延迟一天，应按月租金加付3‰的滞纳金，宝凯公司拖欠租金达10天以上，燃气公司有权收缴保证金。合同签订后，燃气公司如约将案涉房产交给宝凯公司。然宝凯公司却未能按期支付租金，2018年3月1日至2018年6月14日期间的租金，经燃气公司多次催要，宝凯公司至今仍尚欠259061.42元未支付。此外，租赁合同约定的租赁期限届满后，宝凯公司拒不按合同约定将案涉房产腾空并交还给燃气公司，故宝凯公司应向燃气公司支付占有使用费。经燃气公司至案涉房产现场实地查看并与平安公司确认：宝凯公司承租案涉房产后，将案涉房产转租给了平安公司；燃气公司与宝凯公司签订的租赁合同约定的租赁期限届满后，案涉房产也一直由平安公司占有使用，燃气公司有权依法律规定妖气平安公司支付逾期腾房期间的占用费。后宝凯公司和平安公司于2018年11月19日腾空交还案涉房产，故案涉房产的占用费应计至2018年11月19日。 宝凯公司辩称，一、宝凯公司并无违约行为，其拖欠租金与延期交付房屋系燃气公司未履行出租人义务行为造成，燃气公司无权没收宝凯公司支付的履约保证金。1.宝凯公司并无拖欠房屋租金行为：宝凯公司与燃气公司签订的租赁合同的租赁期限为十年，即2008年6月15日至2018年6月14日止，宝凯公司均按时交付租金，履行了承租人的义务。但在租赁期间，燃气公司只收取租金，对于该物业的电梯停运、房屋漏水均不予维修。宝凯公司在租赁期间对房屋漏水支付了大额的维修费用。因此，在合同履行末期，宝凯公司要求燃气公司给予租金优惠或者在房屋优先承租方面给予适度的考虑。同时宝凯公司答应在完成协商完毕以后，按期交付相应的租金。2.宝凯公司延期交付房屋系燃气公司行为造成：2018年4月12日，燃气公司发函告知宝凯公司，如宝凯公司需续租该房产，请于2018年4月23日前回函告知燃气公司。宝凯公司于2018年4月18日回函，明确告知燃气公司继续承租该房产。然而，在2018年6月12日，燃气公司却告知宝凯公司要收回自用，不再对外出租。宝凯公司也明确告知其所承租的物业涉及的面积为4403平方米（四楼面积2211平方米、五楼面积2192平方米）且人员众多，无法在短时间内寻找到合适的场所，并承诺于2018年12月14日前交付房产给燃气公司。 燃气公司主张依据评估报告计算占用费没有法律依据，宝凯公司占用案涉房产系燃气公司行为造成，无需支付房产占用费。1.燃气公司自行委托评估机构对案涉房产进行租金评估，宝凯公司已于2018年8月14日明确表示不认可该租金标准，同时该评估机构是燃气公司单方委托，对宝凯公司并不具有效力。2.宝凯公司延期交付案涉房产，系燃气公司行为造成。燃气公司已通知宝凯公司可以继续承租，宝凯公司也已明确答复要继续承租。但是，当宝凯公司要继续承租该物业时，燃气公司却告知宝凯公司要收回自用，不再对外出租。同时依据双方签订的《租赁合同》，一方如有正当理由要求提前解除合同，须提前叁个月书面通知对方，在征得对方书面同意后，本合同方能解除。因此，从合同的履行方面来看，燃气公司至少应该提前叁个月通知对方，并征得宝凯公司同意后，方能解除合同。针对案涉房产面积大且人员众多，短时间内不易寻找到合适的场所，宝凯公司承诺在2018年12月14日前交付案涉房产。然而实际情况是宝凯公司在2018年11月19日就已腾空该案涉房产。 燃气公司在宝凯公司占有案涉房产期间，屡次阻扰宝凯公司使用该案涉房产，并采取了恶意停电的侵权行为，对宝凯公司与平安公司造成极大的经济损失。因此，燃气公司也无权要求宝凯公司支付案涉房产的占用使用费。 四、在宝凯公司与燃气公司履行租赁合同期限内，燃气公司于2015年向法院起诉要求终止双方的租赁合同，被法院驳回诉讼请求。在宝凯公司正常支付租金的情况下，燃气公司采用多种手段阻扰、威胁宝凯公司正常使用案涉房产，其行为也极其恶劣。 综上，宝凯公司并无相应违约行为，相反燃气公司不履行出租人义务，对电梯停运不予维修，对案涉房产漏水不予理睬，延期告知宝凯公司不再继续出租，对宝凯公司使用案涉房产进行阻扰，拉闸停电，其无权没收宝凯公司的履约保证金及要求宝凯公司支付延期交付物业的占用使用费。燃气公司的诉讼请求缺乏相应的事实与法律依据，应予以驳回。 平安公司辩称，一、平安公司与宝凯公司之间的租赁合同是合法有效的，租赁期限自2008年12月20日至2018年11月19日。 平安公司于2008年与宝凯公司签订房屋租赁合同时，约定自2008年12月20日起向宝凯公司租赁位于厦门市思明区的房屋（下称案涉房屋）作办公使用。由于该房屋为转租房屋，合同在签订时，宝凯公司向平安公司提供房屋所有权人厦门市燃气总公司（即原告）盖章的《同意转租函》电子版，后平安公司又分别于2013年和2016年与宝凯公司续签了租赁合同，其中2016年的租赁合同到期时间为2018年5月19日。因案涉房屋较为老旧，原定在2016年签署的该份租赁合同到期后将营销服务部进行整体搬迁，平安公司也已与案外人厦门汇盈商业管理有限公司签订了租赁合同，承租了座落于厦门市湖里区汇盈大厦的单元作为职场。但因汇盈大厦职场装修后需职场空置挥发甲醛，为保障员工身心健康，平安公司才会于2018年4月与宝凯公司签订补充协议，续租至2018年11月19日止，在签订补充协议时，宝凯公司的股东也是负责租赁事宜的经办人陈婉瑜提供了一份燃气公司盖章的《同意转租函》电子版至平安公司的经办人刘宜青，《同意转租函》显示同意转租期限至2019年12月31日止。基于综上事实，平安公司与宝凯公司的上述租赁合同均在双方自愿、平等的基础上签订，且有合法转租证明，租赁关系是合法有效，这一过程平安公司是无过错的。 二、基于上述租赁合同关系，平安公司对案涉房屋享有合法的使用权，且租赁期内平安公司已向宝凯公司全数支付了房屋租金，燃气公司要求平安公司承担占有使用费是不合理且没有事实和法律依据的。 平安公司根据上述租赁合同，已在约定期限内向宝凯公司如期全数支付了租金。自始自终，燃气公司和宝凯公司都未告知平安公司其二公司之间存在租赁纠纷。从宝凯公司提交的证据更能看出，宝凯公司在2018年6月收到燃气公司寄送的《不再出租通知书》后，不仅不告知平安公司，还依然于2018年8月收取平安公司支付的最后一期租金，存在十分明显的恶意。而燃气公司早已知晓平安公司为案涉房屋的次承租人，即使在燃气所主张的宝凯公司存在拖欠租金时，也从未向平安公司告知。退一步说，燃气公司完全可以在2018年6月后直接告知平安公司，宝凯公司拖欠租金，而由平安公司代付欠付租金。可燃气公司既未告知宝凯公司拖欠租金，也未要求平安公司腾退房屋，而是在2018年11月2日直接采取人为断电的方式，导致平安公司对案涉房屋无法使用，平安公司在不清楚燃气公司与宝凯公司之间究竟存在何种纠纷的情况下，只能提早安排搬离案涉房屋，这也导致平安公司的正常经营遭受巨大损失。 三、需要说明的是，案涉车位是因为平安承租案涉房屋，宝凯公司同意免费给平安公司使用，因平安公司缴纳了房屋租金，因此车位实际也支付了相应对价。 四、燃气公司因财产保全支出的保全责任保险费，与平安公司无关，不应由平安公司承担，而应当由宝凯公司承担。 因此，平安公司认为，平安公司与宝凯公司之间的租赁合同合法有效，对该案涉房屋享有合法的使用权，且租赁期内已向宝凯公司全数支付了房屋租金，燃气公司要求平安公司承担占有使用费是不合理且没有事实和法律依据的。综上所述，请求依法驳回燃气公司对平安公司的全部诉讼请求。 燃气公司围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、《律师函》、邮寄底单及签收记录、《房地产评估报告》、《关于尽快归还湖滨南路51号裙楼4-5楼并结清拖欠费用的通知》、保单、担保函、增值税发票、银行付款回单，宝凯公司围绕抗辩意见依法提交了《房屋租赁合同》、告知、《回复函》两份、送达回单两份、《厦门市燃气总公司房屋租赁合同期满不再出租通知书》、《关于湖滨名宫四楼五楼停电的说明》、《告知函》，平安公司围绕抗辩意见依法提交了《房屋租赁合同》三份、《补充协议》、《函件》两份、增值税发票、《律师函》、案件受理通知书、《民事起诉状》、（2015）思民初字第4236号《民事判决书》。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年6月11日，厦门市燃气总公司（出租方、甲方，后于2019年2月28日名称变更登记为燃气公司，联系人陈怡凡）与宏智公司（承租方、乙方，后于2009年6月11日名称变更登记为宝凯公司，联系人陈婉瑜）签订《房屋租赁合同》，合同第一条“租赁房屋的基本情况及租赁用途”约定：1.湖滨南路51号四楼，钢混结构，2211㎡、无装修，租赁用途为办公；2.湖滨南路51号五楼，钢混结构，2192㎡、有装修，租赁用途为办公；3.地下停车库四位：2#、3#、4#、5#。第二条：甲方出租房屋为目前现状，乙方对甲方有权出租上述房屋没有异议，且乙方对房屋的相关情况充分了解（中央空调、消防设备、水管道、烟雾报警器、自来水、排污系统等已运行工作十几年），乙方因办公经营需要可自行负责动产添置。第三条“租赁房屋期限及月租金”，租赁期限为2008年6月15日起至2018年6月14日止，因房屋装修需要等因素，免收四十五天的租金，租金自2008年8月1日起缴交；乙方承租四楼因无装修按每平方米15元，共计月租金33165元；乙方承租五楼有装修，按每平方米18元，共计月租金39456元，乙方应在每季度首月10日前按合同约定金额将当月租金转入甲方账户，每推迟一天，乙方应按月租金加付每天3‰的滞纳金；乙方拖欠租金达10天以上视为违约，甲方有权解除合同，收回房屋，并追回租金及滞纳金，收缴保证金；乙方承租房屋的月租金前三年的月租金按合同签约日期时月租金计收，以后每三年月租金环比递增8%，其中2017年8月1日至2018年6月14日的租金为四楼41778.35元/月、五楼49703.2元/月，计91481.55元/月；乙方承租的车位租金为每个每月300元，计月租金1200元，缴交的时间、方式等与房屋租金一致；乙方缴交的租金为承租的房屋租金及车位租金的总计。合同第四条：双方签订租赁合同时应一次性支付相当于乙方承租房屋及车位一个月租金即74000元作为租赁合同履约保证金，支付2万元作为水电保证金，共计94000元，租赁期满后，甲方应将保证金无息退还乙方，乙方发生违约行为，甲方有权收缴保证金；若房屋出现损坏或乙方有违约行为，则甲方有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项，履约保证金不足扣除的甲方有权追偿。合同第八条约定：乙方不得将租赁房屋及车位抵押、转借、转让，合同期满后，乙方需按时将房屋完好归还甲方。合同第九条约定：房屋租赁期内，在无发生违约的前提下，双方均不得无故解除合同；一方如有正当理由要求提前解除合同，须提前三个月书面通知对方，在征得对方书面同意后，本合同方能解除，合同解除后，由提出解除合同一方向对方支付一个月租金作为违约赔偿金。合同还就双方的权利义务进行了其他约定。 上述租赁合同签订后，双方依约履行合同义务。 2018年4月12日，厦门百城置业有限公司（下称百城公司）业务管理部向宝凯公司发出《告知》，告知宝凯公司根据相关规定，案涉房屋需进行公开出租，如宝凯公司需续租该房产，请于2018年4月23日前回函告知百城公司，宝凯公司在同等条件有优先承租权，逾期未回复，视为在合同期满不再续租。 宝凯公司于2018年4月18日回函如下：宝凯公司承租的案涉房屋（原租赁合同是宝凯公司与燃气公司签订），在原租赁合同到期后，宝凯公司有意向继续承租该物业。百城公司于次日收件。 2018年6月6日，燃气公司向宝凯公司发送《房屋租赁合同期满不再出租通知书》，通知宝凯公司：经研究，为满足燃气公司经营需要，案涉房产在租赁期满后收回自用，不再对外出租，请宝凯公司及时清空内部财物，按时将房屋完好归还燃气公司。 宝凯公司于2018年6月28日向百城公司回函如下：宝凯公司于2018年6月12日收到《厦门市燃气总公司房屋租赁合同期满不再出租通知书》，该通知书与百城公司2018年4月12日向宝凯公司发送的《告知》内容完全相反，以致宝凯公司的搬迁公司需要调整。因工作场地大且人员众多，宝凯公司短时期内不易寻找到合适的场所，现特向百城公司协商，宝凯公司将尽快落实搬迁事宜并承诺在2018年12月14日前搬离思明区湖滨南路51号4楼、5楼。 2018年8月6日，燃气公司向宝凯公司发送《关于尽快归还湖滨南路51号裙楼4-5楼并结清拖欠费用的通知》，通知宝凯公司双方的租赁合同已于2018年6月14日到期，燃气公司需将上述房屋收回自用，不再对外出租；上述情况燃气公司已多次函告宝凯公司，但宝凯公司至今仍未搬离，未将租赁房产归还，为确保国有资产的保值增值，燃气公司将向宝凯公司收取占用期间的占用费，占用费标准按燃气公司对该房产重新评估价即49元/㎡/月；截至2018年8月5日共计拖欠租金242720.64元、占用费368857.76元，函告宝凯公司在收到通知后5个工作日内交清所有拖欠费用并将房屋完好归还燃气公司。 宝凯公司于2018年8月14日向燃气公司、百城公司回函如下：“宝凯公司收到《关于尽快归还湖滨南路51号裙楼4-5楼并结清拖欠费用的通知》，宝凯公司有如下异议：1.宝凯公司2018年6月28日按宝凯公司要求书面回复了关于延期搬迁的事宜；2.关于2018年6月14日后房租计算的异议，这只能算是原合同的延期，房租计算应该按原合同执行，宝凯公司不接受按新的估价计算，且造成现在的延期也是燃气公司和百城公司（2018年4月和6月）两份通知所造成的”。 2018年8月20日，燃气公司委托律师向宝凯公司发送《律师函》，函件载明：“宝凯公司至今拖欠租金未支付，且租赁期限届满已超过两个月，宝凯公司仍在使用租赁房屋，已构成严重违约。燃气公司有权采取法律手段收回租赁房屋，并追讨欠付租金、滞纳金、房屋占用费，没收保证金。希望宝凯公司于收函后七日内与燃气公司办理租赁房屋交接、支付拖欠租金和滞纳金及房屋占用费等事项”。宝凯公司于次日收函。 2018年11月10日，湖滨名宫物业服务中心向宝凯公司出具《关于湖滨名宫四楼五楼停电的说明》，载明“由于宝凯公司与燃气公司存在租赁纠纷，燃气公司已多次到湖滨名宫要求配合其停止四楼五楼供电，由于燃气公司未出具证明函件，我方多次拒绝并及时通知湖滨名宫四楼五楼实际使用人平安公司就此问题与宝凯公司及燃气公司协商解决，由于宝凯公司未能及时解决该问题，燃气公司于2018年10月30日向我服务中心发出协助通知，请求我服务中心协助燃气公司停止供电，11月2日燃气公司人员来湖滨名宫对湖滨名宫四楼五楼停止供电，并请我方给予配合，整个停电过程均由燃气公司人员实施，我方对停电过程均有拍照存档，宝凯公司若有疑义或其他事宜，请宝凯公司直接与燃气公司联系解决”。 2018年11月19日，燃气公司向宝凯公司发出《告知函》，函告宝凯公司“经现场确认，自2018年11月19日起案涉房屋内已无人员办公，燃气公司将收回房屋及地下车位，请宝凯公司在2018年11月23日将房屋内的所有物品清空，否则将视为废物处理，由此导致的任何损失均由宝凯公司自行承担”。 另查明，宝凯公司承租案涉房产后转租给平安公司。 2008年10月14日，燃气公司向宝凯公司发函，载明：宝凯公司提出湖滨南路51号四楼和五楼转租证明一事，经研究同意宝凯公司在继续承担支付租金义务且不改变房屋用途的情况下转租第三方，期限自2008年6月15日至2018年6月14日。 宝凯公司与平安公司先后于2008年、2013年、2016年签订五年期、三年期、17个月期的《房屋租赁合同》，租期分别自2008年12月20日、2013年12月20日、2016年12月20日起算，租期截至2018年5月19日。其中，2008年合同约定的月租金标准为211815元，2013年合同约定合同期内租赁费用总金额为9701004.96元，2016年合同期内租赁费用总额为4674045.96元。 2018年4月24日，宝凯公司与平安公司签订《补充协议》，双方就宝凯公司将案涉房屋（建筑面积为4103.64㎡）的房屋出租给平安公司一事于2016年9月16日签订《房屋租赁合同》，经协商签订补充协议如下：一、将原《房屋租赁合同》第二条变更为“平安公司租用出租房屋的租赁合同期限为23个月，起始时间为2016年12月20日，到期时间为2018年11月19日，平安公司于2016年12月20日起开始支付租金”；二、将原《房屋租赁合同》第五条变更为“合同期内租赁费用总金额为6323709.24元，其中增值税金额为301129.01元”，单位租金为67元/平方/月；三、双方确认平安公司已支付宝凯公司租赁保证金30万元，租赁合同期满后，宝凯公司应在期满之日起5个工作日内将合同租赁保证金30万元退还平安公司；四、宝凯公司确认在租赁合同期内，对租赁合同及本补充协议所述房屋具有合法的出租权。本补充协议期限内，若宝凯公司提前解除合同的，应按原租赁合同第十四条的约定承担违约责任，平安公司租金按实际使用时间予以结算。…… 前述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，平安公司足额按期支付宝凯公司租金，并于2018年11月19日租期届满后腾退归还案涉房产。 2019年1月4日，平安公司向宝凯公司及其法定代表人发送《律师函》，载明“根据双方房屋租赁合同，宝凯公司应在租赁期满之日起5日内将租赁保证金退还平安公司，现平安公司早已在2018年11月初退出租赁房屋，依约将房屋完好返还宝凯公司，但宝凯公司至今未能将租赁保证金予以退还。特致函敦促在收函后五个工作日内向平安公司退还租赁保证金30万元”。 后平安公司因宝凯公司未退还租赁保证金及案涉房屋自2018年11月2日起被断水断电为由向本院提起诉讼，诉请宝凯公司退还租赁保证金30万元及退还租金损失。 还查明，燃气公司委托厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋办公房地产租金进行评估，价值时点为2018年4月27日，估价结果为案涉房屋（四楼、五楼）的月租金单价为49元/㎡。 燃气公司曾于2015年起诉宝凯公司，以宝凯公司将案涉房产擅自转租给平安公司以及装修为由诉请解除双方之间的租赁关系及有权没收履约保证金94000元。本院于2015年12月28日作出（2015）思民初字第4236号民事判决，判决认定燃气公司对宝凯公司将案涉房产转租给平安公司并不持异议，驳回燃气公司的诉讼请求。 燃气公司和宝凯公司共同确认，截至2018年6月14日，宝凯公司尚欠燃气公司租金259061.42元；合同期满后宝凯公司未支付房屋占用费，燃气公司亦未退还履约保证金。宝凯公司已付的水电保证金20000元，燃气公司称该保证金已抵扣宝凯公司承租房屋期间产生的水电费，宝凯公司对是否已抵扣无法确认但未向本院举示证据。 本案审理中，燃气公司向本院申请诉前财产保全，请求保全宝凯公司名下价值1226694.03元的银行存款或等值财产，本院依法作出裁定并采取保全措施，冻结了宝凯公司名下厦门银行账户，冻结金额为10756.94元，原因是账户余额不足。燃气公司为此支出财产保全申请费5000元、保全责任保险费3925.2元。 平安公司为证明其对案涉房屋享有合法承租权，并非是无权占用，提供宝凯公司向其出示的函件一份，该函件载明内容为“宝凯公司：你公司提出湖滨南路51号四、五楼转租许可证明一事，燃气公司原租赁合同并无禁止转租规定。经研究，同意你司在继续承担支付租金义务其且不改变房屋用途的情况下转租至2019年12月31日。燃气公司，2018年1月12日”。平安公司为证明宝凯公司向其出具前述转租同意函的经过，还申请证人刘某出庭作证，刘某到庭陈述：其是平安公司职场管理室主任，2018年4月在审核平安公司与宝凯公司的租赁合同续租材料时发现燃气公司原来出具的同意转租证明中，租赁期限仅到2018年6月；但平安公司与宝凯公司的合同期限到2018年11月19日，所以平安公司要求宝凯公司出具燃气公司同意转租的函件，后来宝凯公司的联系人陈婉瑜通过手机拍照将函件发送给陈某，但相关材料提供给公司审核后即已在手机中删除。 宝凯公司对平安公司出具的落款日期为“2018年1月12日”的函件的真实性予以确认，主张该函件是燃气公司通过微信发送给宝凯公司的，该份函件仅有电子版。但宝凯公司并未在本院指定的期限内将接收该函件电子版的原始载体提交核对。 燃气公司主张其从未向宝凯公司出具落款日期为“2018年1月12日”的同意转租的函，如存在该函，宝凯公司在此后跟燃气公司的沟通中肯定会提及“燃气公司早已同意续租”的情形，但宝凯公司从未提及，实属反常。燃气公司对证人陈某的证言真实性不予确认，认为陈某陈述的合同审查及订约时间均发生在2018年4月，但第二份同意转租函的时间是2018年1月12日，依照常理，应是平安公司发现需要燃气公司出具同意转租函，宝凯公司再向燃气公司要求出具，时间应在2018年4月之后，故与常理不符；且证人对出具转租函的具体经过也无法全部说明，其证言依法不能采信。 本院认为，燃气公司与宝凯公司于2008年6月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约诚信履行。根据租赁合同约定，租赁期限至2018年6月14日届满，根据双方在2018年4月至6月期间往来函件的内容，双方并未就合同期满后的续租问题协商一致，双方应依合同约定诚信处理合同期限届满后的事宜。关于燃气公司的各项诉讼请求，具体分析如下： （一）关于宝凯公司支付的履约保证金74000元的处理。双方租赁合同签订后，宝凯公司依约支付履约保证金74000元。根据租赁合同第四条约定，租赁期满后，燃气公司应将保证金无息退还宝凯公司，宝凯公司发生违约行为，燃气公司有权收缴保证金；若房屋出现损坏或宝凯公司有违约行为，则燃气公司有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项，履约保证金不足扣除的燃气公司有权追偿。可见根据该条约定内容，如因宝凯公司违约产生的赔偿费用可从履约保证金中予以抵扣。根据查明事实，宝凯公司确实存在拖欠租金及租期届满后未依约腾房之违约行为，燃气公司亦就此主张了滞纳金及其他损失，相关违约赔偿费用应从履约保证金74000元予以抵扣。 （二）关于尚欠租金及滞纳金。燃气公司和宝凯公司均确认宝凯公司在租赁期限内尚欠租金259061.42元，本院对此予以确认。宝凯公司未依约足额支付租金，构成违约，除应支付该尚欠租金外，还应依租赁合同第三条约定支付滞纳金。宝凯公司认为滞纳金计算标准即每日千分之三过高，燃气公司称其系以房屋月租金91481.55元作为计算基数，故按每日3‰计算滞纳金并不存在过高的问题。本院分析认为，宝凯公司长期承租案涉房产，欠租金额不足三个月，且自2018年4月起双方即开始协商续租事宜，燃气公司及其认可的百顺公司的两次发函内容确实存在冲突，双方对在合同履行末期是否有协商延期支付以及给予租金优惠等也各执一词。鉴于燃气公司因宝凯公司欠付租金造成的主要损失是该欠付租金及资金占用利息，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情调整宝凯公司应支付的滞纳金金额为欠付租金259061.42元的30%即77718.43元，该款项与履约保证金74000元抵扣后，宝凯公司还应支付3718.43元。 （三）关于逾期腾退案涉房产的占用费。因双方未就续租事宜协商一致，宝凯公司应在租赁合同期限届满后依约退还案涉房产。宝凯公司关于“解除合同须提前三个月书面通知对方、且征得对方通知”的抗辩意见系针对合同提前解除之情形，而本案属合同履行期限届满后的情形，不适用该约定条款，对宝凯公司的该抗辩，本院不予采纳。宝凯公司主张已发函承诺于2018年12月14日前腾房，并不存在逾期腾房的情形，但该承诺并未得到燃气公司的同意，本院对宝凯公司逾期腾房的事实予以确认，宝凯公司的行为构成违约，应向燃气公司支付占用期间的房产使用费。燃气公司与宝凯公司之间的租赁合同未对逾期腾房的占用费标准进行约定，宝凯公司对燃气公司按市场评估价的标准主张占用费持有异议。本院分析认为，燃气公司提交的《房地产估价报告》虽系其单方委托，但宝凯公司并未就其对评估价格的异议提出反驳证据，且结合宝凯公司与平安公司约定的租金标准（每平方米每月67元），燃气公司主张的月租金单价（每平方米每月49元）系属合理价格，本院对该占用费标准予以采纳。但，因百顺公司在2018年4月12日的发函与燃气公司在2018年6月6日的发函内容确实存在冲突，宝凯公司在两次发函期间对可继续承租案涉房产存有信赖，结合案涉房产的面积较大，承租时间较长，腾退确实需要一定的期限，故本院酌定租赁期满后两个月内宝凯公司仍可参照双方约定的租金标准支付房屋占用费，此后应按市场评估价即7094.08元/天（4403.64㎡×49元/月/㎡×12个月÷365天）的标准支付占用费；燃气公司主张宝凯公司按租赁合同约定标准即1200元/月支付车位占用费，本院予以支持。燃气公司于2018年11月19日收回案涉房产，占用费应计算至该日止；宝凯公司主张因燃气公司擅自停电给其造成损失，可另行处理。宝凯公司应支付的房屋及车位占用费共计877282.51元（91481.55元/月×2个月+7094.08元/天×97天+6193.65元）。 （四）关于保全责任保险费、保全申请费。燃气公司与宝凯公司之间的租赁合同并未明确约定因一方违约产生的追索债权费用的承担，且保全责任保险费也非燃气公司的必然损失，故本院对燃气公司关于由宝凯公司负担保全责任保险费3925.42元的主张，不予支持。燃气公司因宝凯公司违约提起本案诉讼并支付保全申请费5000元，燃气公司将该项申请费列入诉讼请求，要求宝凯公司负担，本院予以支持。 （五）关于平安公司是否应向燃气公司支付逾期腾房期间的占用费。燃气公司主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。宝凯公司在未经燃气公司同意的情形下将案涉房产交由平安公司占有使用，平安公司对房屋的占有属于无权占有，负有腾房义务。平安公司因无权占有、使用案涉房产，侵害了燃气公司的物权请求权，与燃气公司是否催告平安公司腾房及平安公司是否已向宝凯公司支付租金无关，故要求负有腾房义务的平安公司支付燃气公司逾期腾房期间的占用费。本院分析认为，燃气公司对宝凯公司提供给平安公司的落款日期为“2018年1月12日”的同意转租函件的真实性不予确认，宝凯公司未能提供该函件原始载体供核对。如燃气公司在2018年1月份即出具了同意宝凯公司转租到2018年12月31日的函件，宝凯公司在此后的往来函件中却未以此进行抗辩，不符常理。本院对宝凯公司提供给平安公司的前述同意转租函件的真实性不予确认，宝凯公司在与燃气公司的租赁合同期限届满后已丧失转租权。因宝凯公司、平安公司逾期腾退案涉房产给燃气公司造成损失，现燃气公司依据法律规定要求平安公司支付逾期腾房占用费，本院予以支持。平安公司以不存在过错、已足额支付宝凯公司租金为由抗辩不应承担逾期腾房期间占用费的义务，缺乏依据，但平安公司可依转租事实向转租人宝凯公司另行主张相关权利。 综上，对燃气公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 原告厦门燃气投资发展有限公司没收被告厦门市宝凯人防设备有限公司所付履约保证金74000元； 被告厦门市宝凯人防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告厦门燃气投资发展有限公司租金259061.42元及滞纳金3718.43元（其它滞纳金已在上述履约保证金中扣除）； 被告厦门市宝凯人防设备有限公司、中国平安人寿保险股份有限公司厦门分公司于本判决生效之日起十日内支付原告厦门燃气投资发展有限公司房屋及车位占用费877282.51元； 驳回原告厦门燃气投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计收18431元，由燃气公司负担3657元、宝凯公司负担14774元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；保全申请费5000元，燃气公司已向本院缴纳，宝凯公司应于本判决生效之日起七日内支付燃气公司该款项。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年七月六日 法官助理冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。