福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0213民初1985号 原告：张继义，男，1982年3月3日出生，汉族，住福建省武平县。 原告：钟雅婷，女，1982年6月5日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 二原告委托诉讼代理人：陈贤政，福建知圆律师事务所律师。 被告：薛军政，男，1973年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被告：陈秀凤，女，1974年8月4日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：薛军政，系被告陈秀凤之夫 原告张继义、钟雅婷与被告薛军政、陈秀凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张继义、钟雅婷的委托代理人陈贤政，被告薛军政、陈秀凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张继义、钟雅婷向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2013年3月24日签订的《房屋租赁合同》及2014年1月5日签订《房屋租赁补充协议》无效；2、请求判令被告立即向原告退还租赁保证金72000元；3、请求判令被告立即向原告退还多支付的租金（计算至原告实际搬离涉租赁物之日止，现暂自2019年7月1日计算至2019年12月31日止，为：72000元/年÷12×6=36000元）；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2013年3月24日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于厦门市翔安区，许可证号:新店建村许（2008）新167号的房屋租赁于原告使用。租赁物应在合同签订之日起240天（八个月）内完工。合同同时约定，在协议签订之日起七日内，原告应支付被告租赁定金人民币72000元，在被告将租赁物交付给原告时，该定金转为租赁保证金。2013年3月26日，原告通过银行转账方式向被告指定的银行账户支付了72000元的租赁定金。2014年1月5日，原告与被告签订了一份《房屋租赁补充协议》，补充协议确认租赁物未按照合同期限240天内完全完工，于2013年12月31日基本完工，经双方友好协商，不予追责；原告不再要求两个月的免租期。双方协商确定2014年1月1日为租赁物的“起租日”，租赁期为十年，即租赁期限至2023年12月31日。补充协调签订之日起七日内，原告应支付被告第一年的租赁金人民币72000元，以后为每年12月31日之前付清下一年度租赁金。补充协议签订后，原告均按照协议约定及时向被告支付了租金，现已向被告支付至2019年12月31日的所有租金。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。因被告所出租租给原告的房屋并未按照建设规划许可的规定建设房屋，至今仍未取得相应的房屋权属证明。因此，原告与被告所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》应为无效合同。被告依法应退还原告所支付的租赁保证金及多支付的租金部分。为维护原告的合法权益，恳请贵院依法判如所请。 被告薛军政、陈秀凤辩称，2013年3月24日答辩人与原告签定一份《房屋租赁合同》并收原告租赁定金72000元，后转为租赁保证金。2014年1月5日答辩人与原告签定一份《房屋租赁补充协议》双方确定自2014年1月1日起至2023年12月31日止，租赁期十年。2019年4月原告单方向答辩人提出终止房屋租赁并向答辩人索讨租赁保证金72000元未果。原告于2019年5月8日以“出租人就未取得建设工程规划许可证者未按照建设工程规划许可证规划建设房屋”为由向法院提出上诉，要求法院判决答辩人与原告签定的《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充协议》无效。现答辩人反诉申辩理由如下：1、答辩人与原告签字合同前，已于2008年7月15日取得房屋建设许可证并按批准三层要求建设完工。并在签定合同时提供建设许可证让原告确认。根据相关法律规定在签定合同前或一审前取得建设许可证所签定合同为有效合同，故原告提出判令《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》为无效合同的依据不足不实。答辩人所建房屋虽有部分超平方数，但根据相关司法解释没有明确规定是违章违法。再者农村的自建房属于集体土地建设屋，不适用国有土地管理规定，且农村自建房是我国传统方式主流，自建房出租通常不需手续，只要两者协议，即签定一个合同就可以了。故答辩人请求法院判决答辩人与原告签定的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》为合法有效合同。2、原告要求答辩人退还多支付租金36000元证据不足，于理不公，在双方平等遵守合同约定下，答辩人没有违反合同规定，但原告单方自行终止合同，故答辩人恳请法院判决原告诉求无效。3、请求判令原告承担本案的诉讼费用。为维护答辩人的合法权益，恳请贵院依法如所请求。 本院经审理查明，原告张继义、钟雅婷与被告薛军政、陈秀凤于2013年3月24日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于厦门市翔安区的房屋（许可证号:新店建村许（2008）新167号）出租给被告。合同约定：在协议签订之日起七日内，原告应支付被告租赁定金72000元，在被告将租赁物交付给原告时，该定金转为租赁保证金。2013年3月26日，原告通过银行转账方式向被告指定的银行账户支付了72000元的租赁定金。2014年1月5日，原告与被告签订了一份《房屋租赁补充协议》，双方商定以2014年1月1日为租赁物的“起租日”，租赁期为十年；原告应于补充协调签订之日起七日内向被告支付第一年的租赁金72000元，以后为每年12月31日之前付清下一年度租赁金。合同签订后，原告支付房屋租赁款至2019年12月31日。2019年6月29日，双方因租赁房屋维修问题发生纠纷，原告终止履行租赁合同，腾空租赁房屋交还被告，要求被告退还合同保证金为72000元及2019年7月1日至12月31日期间的租金36000元，被告则认为原告违约不予退回，原告遂诉至本院，请求法院判令如上请求。 另查明，新店建村许（2008）新167号福建省村镇个人住宅建设许可证载明：申请人薛军政，建筑面积270㎡，用地面积90㎡，建筑层数三层。实际建筑面积约546㎡、用地面积约95㎡、建筑层数五层。 上述事实，有原被告陈述在案的庭审笔录、原告提供的房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、个人客户账户明细清单，被告提供的房屋租赁合同书、房屋租赁补充协议、福建省村镇个人住宅建设许可证，以上证据已经开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。 本院认为，本案讼争出租房屋未按照福建省村镇个人住宅建设许可证的规定进行建设，属违法建筑。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原被告以该违法建筑作为租赁标的物所签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，原告主张被告退还合同保证金72000元及2019年7月1日至12月31日期间的租金36000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告张继义、钟雅婷与被告薛军政、陈秀凤签定的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效； 二、被告薛军政、陈秀凤应于本判决生效之日起五日内退还原告张继义、钟雅婷合同保证金72000元及租金36000元，合计108000元。 如果被告薛军政、陈秀凤未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2460元，减半收取为1230元，由被告薛军政、陈秀凤承担，款项限于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （陈秋潮） 二〇一九年七月十八日 代书记员（ 陈小 燕） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。