呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初1706号原告：赵中山，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘波，内蒙古英南律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿娜日，内蒙古英南律师事务所律师。原告：霍荣先，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘波，内蒙古英南律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿娜日，内蒙古英南律师事务所律师。被告：呼和浩特市威尔浪小额贷款有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：刘雨恩，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊强，内蒙古坤雅律师事务所律师。第三人：胡智华，男，鄂尔多斯市东胜区华隆实业有限责任公司董事长，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：郭鑫，北京大铭（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛金连，北京大铭（呼和浩特）律师事务所律师。原告赵中山、霍荣先与被告呼和浩特市威尔浪小额贷款有限责任公司、第三人胡智华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月4日公开开庭进行审理，原告赵中山、霍荣先及其共同委托诉讼代理人刘波、阿娜日，被告呼和浩特市威尔浪小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人樊强，第三人胡智华的委托诉讼代理人郭鑫、薛金连到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵中山、霍荣先向本院提出诉讼请求：1、请求不得执行位于呼和浩特市赛罕区远五纬路东岸国际B区17号楼5层1单元502室房屋。2、确认原告赵中山、霍荣先对呼和浩特市赛罕区远五纬路东岸国际B区17号楼5层1单元502室房屋享有所有权。事实和理由：二原告系夫妻关系。2011年10月至2011年12月9日止，第三人与其妻子袁凤梅陆续向二原告借款，共拖欠了7015000元。2012年11月12日，二原告与第三人胡智华、袁凤梅和鄂尔多斯市华隆实业有限责任公司签订了还款协议，约定鄂尔多斯市华隆实业有限责任公司作为共同债务人，承诺与第三人胡智华、袁凤梅向二原告承担共同还款责任，共计偿还金额为7015000元。并约定了以第三人胡智华名下的本案争论房屋抵顶其中230万元的债务。第三人胡智华与袁凤梅当日向二原告交付了争议房屋以及钥匙。因争议房屋是第三人胡智华与袁凤梅按揭贷款购得，保证于2012年12月31日前还完银行贷款之后立即办理产权变更登记。于2014年7月12日、2018年3月10日双方又签订了补充协议，约定将争议房屋贷款的还款期限和办理产权变更登记的日期延期至2014年11月1日，并再次确定了二原告已合法占有争议房屋，其所有权人为二原告。直至2015年因第三人胡智华、袁凤梅与其他债务人的执行纠纷，鄂尔多斯市东胜人民法院作出（2014）东执字第3848号执行裁定，查封了本案争议房屋。二原告提出异议后并起诉了执行人与第三人胡智华和袁凤梅，鄂尔多斯市东胜人民法院作出了（2018）内0602民初772号民事判决书，确认了二原告对于没有及时办理产权变更登记的事实不存在过错，并终止执行争议房屋。2019年3月份，二原告去不动产登记中心办理变更登记时发现，呼市回民区法院根据（2016）内0103执1000-2号执行裁定书，裁定查封、拍卖第三人胡智华名下的争议房屋。二原告对此提出书面异议，呼市回民区人民法院于2019年4月22日作出（2019）内0103执异18号执行裁定书，驳回了二原告的异议请求。二原告于2012年11月12日至今为止，已实际占有了争议房屋，并将争议房屋转租给其他人，且按时交纳了争议房屋的物业费、取暖费等费用。本案中，二原告在签订协议之前不仅通过登记机关进行了查询确认了争议房屋所有权人为第三人胡智华和袁凤梅，无其他共有人，争议房屋除了没有还清房屋贷款之外再无其他纠纷，更没有被人民法院查封等受限制的情况。因此二原告与第三人胡智华经平等自愿协商后，签订了房屋买卖协议应属合法有效，且在人民法院采取查封措施前，二原告已实际占有该房屋，未办理过户系因第三人胡智华房屋有贷款及法院查封造成，而非二原告原因造成。本案实际情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告针对争议房屋享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行，应当予以解封。综上，为了维护二原告合法权益，特提起诉讼。被告呼和浩特市威尔浪小额贷款有限责任公司辩称，排除强制执行应当符合：查封前已签订合法有效的合同。涉案房屋是在2015年法院查封的。还款协议明确约定甲乙丙三方，协议一式四份，甲乙丙签字捺印后生效，但该协议甲方没有签字捺印，故该协议并未生效。协议对出借金额约定不明。关于借款，原告仅提供了130多万元的转账凭证，原告没有证明借贷关系真实存在。涉案房屋抵押在银行，对于抵押的房屋，本案第三人是无权处置的。排除强制执行还应当符合：查封前占有使用房屋。原告提供的均是2016年之后的房屋租赁合同及缴纳物业费、暖气费的票据，原告没有证明其在2012年占有该房屋的事实。关于房屋已支付全部价款这一条件，原告通过借款抵顶房款，但原告仅仅提供了135万元的转账凭证。原告是在知道房屋存在抵押的情况下仍进行抵顶。2012年至2015年是完全可以办理房屋产权的，原告没有要求第三人办理房产证，原告存在过错。银行及地产公司多次要求办理房屋产权，原告没有办理。第三人胡智华陈述，同意原告的诉讼请求。2012年签订还款协议后，就把案涉房屋交付原告使用，之后房屋所有的物业费均是由原告进行支付的。还款协议不存在法定无效的情形。原告与第三人就还款协议相关的部分义务已经履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、呼和浩特市威尔浪小额贷款有限责任公司诉胡智华借款合同纠纷一案，2016年9月13日，本院作出（2016）内0103民初1042号民事判决书，判决：胡智华偿还呼和浩特市威尔浪小额贷款有限责任公司借款本金450万元及利息。该判决生效后呼和浩特市威尔浪小额贷款有限责任公司申请本院强制执行。2016年12月15日，本院作出（2016）内0103执1000-2号执行裁定书，裁定第一项：查封、拍卖被执行人胡智华所有的坐落于赛罕区远五纬路东岸国际B区17号楼5层1单元502房屋。2016年12月15日，本院作出（2016）内0103执1000-2号协助执行通知书。2019年4月12日，原告提出执行异议申请，本院于2019年4月22日作出（2019）内0103执异18号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。2、2011年10月8日，原告霍荣先与第三人胡智华、袁凤梅、鄂尔多斯市华隆实业有限责任公司（法定代表人系第三人胡智华）签订借款协议，协议记载：鄂尔多斯市华隆实业有限责任公司、胡智华、袁凤梅从霍荣先处借款130万元。2011年11月7日，原告霍荣先与第三人胡智华、袁凤梅、鄂尔多斯市华隆实业有限责任公司签订借款协议，协议记载：鄂尔多斯市华隆实业有限责任公司、胡智华、袁凤梅从霍荣先处借款143万元。2011年12月6日，原告霍荣先与第三人胡智华、袁凤梅、鄂尔多斯市华隆实业有限责任公司签订借款协议，协议记载：鄂尔多斯市华隆实业有限责任公司、胡智华、袁凤梅从霍荣先处借款520万元。2010年10月7日，原告霍荣先向第三人胡智华的妻子袁凤梅转账50万元。2011年10月9日，原告霍荣先向第三人胡智华的妻子袁凤梅转账35万元。2011年11月7日，原告霍荣先向第三人胡智华的妻子袁凤梅转账110万元。2011年12月9日，原告赵中山向准格尔旗赵二成渠煤炭有限责任公司转账400万元。以上共计595万元。3.2012年11月12日，原告霍荣先与第三人胡智华、袁凤梅签订还款协议，协议第二条第二款约定：“胡智华、袁凤梅自愿用夫妻共有的位于呼和浩特市赛罕区东岸国际南区二期17号楼1单元602室，面积197.5平方米房屋，折价230万元抵顶鄂尔多斯市华隆实业有限责任公司向霍荣先借款本金230万元。”2014年7月12日，原告霍荣先与第三人胡智华、袁凤梅签订补充协议，该协议对偿还本金利息的期限延长至2014年11月1日，对抵顶房屋办理产权变登记时间延长至2014年11月1日。2018年3月10日，原告赵中山、霍荣先与第三人胡智华、袁凤梅签订补充协议，该协议根据呼和浩特市房产局出具的不动产登记查询证明，将之前约定的位于呼和浩特市赛罕区东岸国际南区二期17号楼1单元602室及东岸二期（1#站）珊瑚顶17号楼1单元602室房屋的地址、房号统一补正为呼和浩特市赛罕区远五纬路东岸国际B区17号楼5层1单元502室。4.2012年11月12日的还款协议签订后，第三人胡智华、袁凤梅将案涉房屋钥匙交付原告，原告占有、使用该房屋，并于之后将房屋出租。因案涉房屋系第三人以按揭贷款方式购买并将房屋抵押银行，按揭贷款未偿还完毕，房屋仍在银行抵押，故无法为原告办理房屋所有权变更登记。现案涉房屋依然登记在第三人胡智华、袁凤梅名下。本院认为，本案系案外人执行异议之诉法律关系，争议焦点为：1、原告就执行标的即呼和浩特市赛罕区远五纬路东岸国际B区17号楼5层1单元502号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2、原告对案涉房屋是否有所有权。针对以上争议焦点，本院认为，原告出示的借款协议及转账凭证能够证实原告与第三人之间存在真实的借贷关系。原告与第三人签订的还款协议、补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与第三人签订的还款协议中对案涉房屋进行了抵顶，由于抵顶本身包含买卖合同和抵销两种法律关系，因此可以适用上述法律规定。本案经庭审查明可以认定以下事实：在法院查封之前，原告与第三人已签订合法有效的抵账协议，原告已合法占有案涉房屋，因抵账协议包含债务抵销，故相当于已支付全部对价。由于案涉房屋上设有抵押权无法办理过户登记，该原因不应归咎于原告自身。综上，原告就执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据以上法律规定，本案所涉房屋所有权的归属仍应以登记为准，本案所涉房屋系第三人以顶账形式处分给原告，在办理过户登记之前，仍属第三人胡智华、袁凤梅共同共有，原告依据顶账协议得享有所有权变更登记请求权，只有变更登记后才能发生所有权转移的效果，因此原告请求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、不得执行位于呼和浩特市赛罕区远五纬路东岸国际B区17号楼5层1单元502号房屋。二、驳回原告赵中山、霍荣先的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告呼和浩特市威尔浪小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 阿拉坦其其格人民陪审员 郝  瑞  芳人民陪审员 赵  晓  蒙 二0一九年七月二十五日书 记 员 白  丽  琴附：相关法律条文《最高人民法院》第三百一十二条第一款第一项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。