云南省陇川县人民法院民 事 判 决 书（2019）云3124民初153号原告杨云彩，男，汉族，1962年7月20日生，身份证住址：云南省保山市隆阳区，现住址：云南省德宏州陇川县。原告杨云波，女，汉族，1961年7月20日生，身份证住址：云南省保山市隆阳区，现住址：云南省德宏州陇川县。被告杨黎霞，女，汉族，1981年6月29日生，住址：云南省德宏州陇川县。委托诉讼代理人王颂华，系杨黎霞的姐姐，代理权限为特别授权代理。被告邱嗣虞，男，汉族，1959年9月26日生，住址：云南省德宏州陇川县。委托诉讼代理人罗冬军、王灵，重庆知习律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告杨云彩、杨云波与被告杨黎霞、邱嗣虞确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，于2019年4月16日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨云彩、杨云波、被告杨黎霞的委托诉讼代理人王颂华、被告邱嗣虞及委托诉讼代理人罗冬军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告杨黎霞与被告邱嗣虞于2018年2月7日所签订的《房屋买卖合同》无效。2、本案一切诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年9月17日，二原告收到被告邱嗣虞诉其排除妨害纠纷一案的起诉状副本及相关证据材料才发现其中有一份被告邱嗣虞与被告杨黎霞所签订的《房屋买卖合同》。因为该《房屋买卖合同》中所指房屋是二原告用多年积蓄全额出资修建的，二原告是该房产的实际财产所有人，与被告杨黎霞没有任何关系，被告杨黎霞无权处理该房产。被告杨黎霞将二原告全额出资建盖的房屋非法转卖他人，严重侵犯了二原告的合法利益。在整个房屋买卖过程中，合同双方没有经过二原告的同意，也没有二原告的书面授权。事后，合同双方也没有找二原告签字追认，该《房屋买卖合同》是在二原告完全不知情的情况下签订的，被告杨黎霞与被告邱嗣虞签订的《房屋买卖合同》显已损害二原告的合法利益，其买卖合同关系是无效的，其行为是违法的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。故该《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。综上所述，二原告认为，本案二被告签订的《房屋买卖合同》严重侵犯了二原告的合法权益，自始至终都不具备任何法律效力。为此，二原告特诉至于贵院，望能查明事实，并依法作出公证判决。被告杨黎霞辩称，一、被告杨黎霞对原告陈述的事实予以认可，并愿意对涉诉房屋与两原告及前夫杨虎进行家庭财产分割，该涉诉房屋的房屋土地系被告杨黎霞购买，但该涉诉房屋的建盖及装修均系两原告出资，被告杨黎霞在与前夫杨虎离婚时并未涉及财产的分割。被告杨黎霞认为该涉诉房屋系原家庭成员共同的财产，理应分割成四份，两原告各一份，杨虎一份、被告杨黎霞一份。二、被告杨黎霞与本案的被告邱嗣虞签订了《房屋买卖合同》，但被告邱嗣虞并未履行向被告杨黎霞支付合同约定的购房款人民币140万元，现在法庭上明确要求被告邱嗣虞于2019年4月20日前向被告杨黎霞支付购房款140万元，如逾期支付视为双方解除该《房屋买卖合同》并要求被告邱嗣虞赔偿因其改变及破坏该涉诉房屋结构所造成的损失（包括但不限于恢复原状等）。综上所述，被告杨黎霞对原告的主张予以认可，请求依法裁判。被告邱嗣虞辩称，一、《房屋买卖合同》意思表示真实，内容合法有效。2018年2月7日被告邱嗣虞与杨黎霞在平等自愿基础上，充分协商签订《房屋买卖合同》，不存在虚假的意思表示，《房屋买卖合同》经陇川县章凤镇章凤村委会晃相村民小组村干代表见证和同意，内容合法有效。二、被告邱嗣虞有理由相信被告杨黎霞有权处分涉案房产。签订《房屋买卖合同》前，被告杨黎霞向被告邱嗣虞出示《土地转让协议》、《附加协议》及《离婚协议》，被告杨黎霞向陇川县章凤镇章凤村委会晃相村民小组出具《情况说明》。陇川县章凤镇章凤村委会晃相村民小组村干代表签字确认同意转让房屋，该村民小组收取了被告邱嗣虞的落户费36000元，《土地转让协议》、《附加协议》转让人牙帅赛及涉案土地相邻人确认界线并同意转让。根据上述事实，被告邱嗣虞有足够理由相信被告杨黎霞有权处分涉案房产。综上所述，被告邱嗣虞与杨黎霞之间签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容合法有效。被告邱嗣虞有理由相信杨黎霞有权处分涉案房产，原告的诉讼请求缺乏事实基础，无法律依据支撑，请依法驳回诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交了七组证据：1、原告的身份证复印件二份，欲证明原告诉讼主体适格。2、民事裁定书一份，欲证明本案所涉的房屋没有判给原告。3、房屋买卖合同一份，欲证明该合同是杨黎霞和邱嗣虞签的，是无效的。4、农村建房承包合同一份，欲证明案所涉的房屋是原告找工人建盖的。5、收据一份，欲证明原告支付本案所涉房屋的建房款的事实。6、证人董某证言，欲证明房子是二原告出资，由董某、董钱微、蒋某建的。7、证人蒋某证言，欲证明杨云彩、杨云波和董某签合同的事实及房子是二原告出资，由董某、董钱微、蒋某建的。经质证，被告杨黎霞对原告提交的证据第1、2、3、4、5、6、7组真实性、合法性、关联性认可。经质证，被告邱嗣虞对原告提交的证据第1组真实性、合法性、关联性均认可，对证据第2组的真实性认可，但认为与本案无关联。对证据第3组的真实性认可，认为该合同系二被告自愿签订的，内容公平合理。对证据第4组的真实性认可，但认为杨云彩并非签字人，杨云彩的笔迹颜色与其他不一致，杨云彩的名字是之后加上去的，合同尾部没有杨云彩签名，故合同的甲方并没有杨云彩。而且承包合同并不能证实由二原告出资建设该房屋。对证据第5组的真实性不认可，认为该收据并未载明所支付的资金是由二原告支付给董某的。收据金额与建房合同金额不一致，不能证明系同一笔款项。建房合同和收据不能共同证实二原告出资建房。对证据第6、7组证人前后陈述，以及两位证人的陈述存在矛盾，不予认可。被告邱嗣虞针对其答辩主张向本院提交了三组证据：1、房屋买卖合同、情况说明二份、收据、视频，欲证明杨黎霞与邱嗣虞签订房屋买卖合同以表示真实，并且房屋买卖合同经晃相村民小组同意并依据习惯办理落户手续。2、土地转让协议、土地转让附加协议、农村土地承包经营权证书、附页、离婚协议各一份，欲证明签订房屋买卖合同时，杨黎霞有权处分涉案房屋。邱嗣虞有理由相信杨黎霞对涉案房屋享有所有权和处分权。3、协助执行通知书、（2018）云3124执异2号执行裁定书各一份，欲证明陇川县人民法院认定涉案房屋原属杨黎霞所有。房屋买卖合同有效，执行异议成立。经质证，原告对被告邱嗣虞提交的证据第1、2、3组均不认可。被告杨黎霞对被告邱嗣虞提交的证据第1组对合同形成的过程不认可，合同是本人签的，但是在受胁迫情况下从昆明下来才签的。对证据第2组真实性认可，但对证明内容不认可，杨黎霞只有土地的所有权，没有房屋的所有权。对证据第3组的真实性无异议，但证明内容和证明目的不认可，合同是无效的，杨黎霞是被胁迫的。被告杨黎霞未提交证据。本院认为，原告提交的第1组证据来源合法能够证实原告的身份情况，本院予以确认；证据第2、3、4组被告杨黎霞、邱嗣虞对其真实性认可，本院予以确认；对证据第5、6、7组与证据第4组能够相互佐证，其真实性本院予以确认。对被告邱嗣虞提交的证据第1组原告不认可，被告杨黎霞对其合法性不予认可，本院对合同签订的真实性确认，但对其合法性、证明观点不予采信。对证据第2组原告不认可，被告杨黎霞对其真实性认可，但证明内容不认可，本院对其真实性予以确认，但证明观点不予以采信。对证据第3组真实性予以确认，但证明观点不予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年4月18日，杨黎霞与陇川县章凤镇晃相下寨小组村民牙帅赛达成土地转让协议，取得陇川县章凤镇章凤村委会晃相村民小组的土地一宗，土地转让款为杨黎霞筹付。2014年4月2日，原告与董某签订《农村建房承包合同》后,在该宗土地上建盖房屋一栋，2017年8月房屋竣工，建房款为原告筹付。上述房地产性质为农村集体土地建筑，未办理房产登记。2018年2月7日，被告杨黎霞因案外人宋春燕向其催讨借款，与被告邱嗣虞签订《房屋买卖合同》，将上述房地产转让给被告邱嗣虞，合同约定转让价款为1400000元，付款方式为签订合同之日一次性付清。合同签订后，邱嗣虞未向杨黎霞支付购房款。另查明，一、原告杨云彩、杨云波系夫妻关系。2012年12月31日，被告杨黎霞与二原告的儿子杨虎结婚，后一直二原告共同居住生活在涉案房屋。2017年12月15日杨黎霞与杨虎协议离婚，双方在离婚协议中对涉案房屋未作分割处理。二、被告杨黎霞于2018年2月7日签订《房屋买卖合同》时，原告及其儿子未在场，也未授权杨黎霞处分该房地产。后原告对转让涉案房地产的行为未进行追认，庭审中原告对涉案房地产的转让行为明确表示不予认可。三、案外人宋春燕向被告邱嗣虞借款40万元，双方存在借贷关系。综合各方诉辩主张，本案当事人争议的焦点如下：2018年2月7日，杨黎霞与邱嗣虞所签订《房屋买卖合同》是否有效？本院认为，本案属确认合同无效纠纷。家庭成员基于一定的法律事实而形成的家庭财产为家庭共有财产。本案诉争的房屋系杨黎霞与原告杨云彩、杨云波的儿子婚姻关系存续期间建造，建房工程款是二原告支付，土地转让费是被告杨黎霞支付，建房时被告杨黎霞与原告一家人共同在一起生活，双方未就涉案房屋的产权进行登记和约定，该涉案房屋应属于原告杨云彩、杨云波及其儿子杨虎、被告杨黎霞的共同共有的家庭财产，而非被告杨黎霞一人所有，在杨黎霞离婚时，对该房屋也未进行明确分割，故该涉案房屋现仍应属原告及其儿子与杨黎霞共同共有家庭财产。《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国物权法》第九十五条:“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，杨黎霞作为涉案房地产共有权人之一，在未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的情况下，擅自与被告邱嗣虞就涉案房地产签订房屋买卖合同，依照上述法律规定，杨黎霞的行为应属无权处分。房屋买卖合同订立后，二原告对该处分行为不予追认，杨丽霞也未取得完全的处分权，依照上述法律规定，该房屋买卖合同应属无效。合同订立后，被告邱嗣虞未实际向杨黎霞支付购房款，不符合上述法律规定的“以合理的价格转让”的情形，故被告邱嗣虞的受让行为依法不构成善意取得。综上，原告的主张事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于被告邱嗣虞抗辩与杨黎霞之间签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容合法有效的意见，依法不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条第一款、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条之规定，判决如下：被告杨黎霞与被告邱嗣虞之间于2018年2月7日签订的《房屋买卖合同》无效。本案案件受理费100元，由被告杨黎霞、被告邱嗣虞各承担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  马 丽审 判 员  赵丽红人民陪审员  梁 宏二〇一九年七月三十日书 记 员  毛 谦