广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初2852号 原告:周日桂，女，1979年8月10日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：韦永效，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：方金全，南宁市兴宁区三塘镇法律服务所法律工作者。 被告：广西聚联市场投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧，统一社会信用代码：91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄炳三，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 原告周日桂与被告广西聚联市场投资有限公司（以下简称“聚联公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周日桂的委托诉讼代理人韦永效，被告聚联公司的委托诉讼代理人黄炳三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周日桂向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年4月19日签订的《合作建设商住楼合同》无效；2、被告退还合作建房楼款173083元及利息（利息计算方法：以173083元为基数，自2018年4月19日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计息至付清之日止）。 事实与理由：2018年4月19日，原告与被告签订一份《合作建设商住楼合同》，约定：“土地性质：集体用地；项目定名：聚联名苑；原告（乙方）参与被告（甲方）的合作建设该商住楼，原告向被告支付首期合作建房款173083元。”，该合同是以合作建房的名义，实为房屋买卖行为，被告无法提供该房屋的预售许可证等审批手续，严重违反法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。被告应依法返还原告合作建房款173083元，原告多次催讨未果，遂提起诉讼，请求法院支持原告诉请。 被告聚联公司答辩称：1、《合作建设商住楼合同》并非房屋买卖合同，不适用商品房买卖或者预售的法律规定，涉案的《合作建房合同》是有效的。2、原、被告均有过错，不应由被告承担全部利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2018年4月19日，被告聚联公司（甲方）与原告周日桂（乙方）签订了《合作建设商住楼合同》，约定：乙方与甲方合作建房的房屋为第五栋1单元13层1307号房，房屋建筑面积为122.09平方米，房屋使用权期限为60年，合作建房房屋单价为每平方米4050.49元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付合作建房总款的35％即173083元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35%即173083元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的20%即98905元，在接到交付该套房通知一周内交纳剩余合作建房款即合作建房总款的10％即49453元。双方还就其他事项进行了约定。此外，该合同首页的“合作建设商住楼合同说明”中记载：“1、本合同主签约使用之文本。乙方已充分了解该土地性质为集体土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条记载：“1、土地性质：集体用地2、项目位置：南宁市兴宁区天德路3、土地权属：南宁三塘镇山场坡围村村委4、用地概况：该土地面积为15400.33，土地规划用途为其他商服用地。”合同第二条“合作建房模式”中记载：“3、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村村的合作建房关系、模式、土地性质、用途，愿意出资合作建设该商住楼。”合同签订当天，原告向被告交付合作建房款173083元，被告就此向原告出具了收据。 因原告认为其与被告签订的《合作建房合同》无效，经与被告协商退还购房款未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 上述事实，有《合作建设商住楼合同》、收款收据及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为：一、关于涉案合同的性质问题。 被告聚联公司与原告周日桂签订的合同名称为《合作建设商住楼合同》，但经审查合同内容后，从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告向原告出售房屋的本质属性，又由于原告实际向被告购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《合作建房合同》为商品房预售合同。 二、关于涉案合同的效力问题。 由于原、被告签订的《合作建房合同》实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得《合作建设商住楼合同》所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2018年4月19日签订的《合作建设商住楼合同》应属无效。 关于原告要求被告返还购房款并支付利息损失的问题。 由于原、被告签订的《合作建设商住楼合同》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告因《合作建设商住楼合同》取得的房款173083元应当返还给原告。对于原告要求被告支付的利息损失，被告未取得房屋预售许可证明系其与原告签订的《合作建设商住楼合同》无效的原因，被告对此负有过错。但从《合作建设商住楼合同》的约定来看，原告在订立合同时已经明确知道讼争房屋建设用地的土地性质和原告受让标的为房屋使用权等事项，原告此时就已经知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证和办理房屋所有权证的法律后果，在此情况下，原告仍与被告订立《合作建设商住楼合同》，自身也有过错，应承担一定的责任，故本院根据原、被告双方的过错比例，酌情认定被告应按70％的比例向原告支付利息损失，具体计算方式为：以173083元为基数，自2018年4月19日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的70％计付。原告要求被告从2018年4月19日起，按银行同期贷款利率支付利息有悖原告自身应承担的责任，故本院对原告主张的利息不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、原告周日桂与被告广西聚联市场投资有限公司于2018年4月19日签订的《合作建设商住楼合同》无效； 二、被告广西聚联市场投资有限公司向原告周日桂返还购房款173083元并支付利息（利息计算方式：以173083元为基数，自2018年4月19日日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的70％计付）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3762元，由被告广西聚联市场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘慧玲 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  雷瑞强 二〇一九年七月十七日 书 记 员  黄长娇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。