贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初178号原告：吴海英，女，1969年11月29日出生，苗族，贵州省印江土家族苗族自治县人，务工，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：卢文，贵州贵开律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：蔡文森，贵州贵开律师事务所律师，特别授权。被告：铜仁地区万九房地产开发有限公司。地址：贵州省铜仁市东太大道南长城内。法定代表人：黄万九，系该公司董事长。被告：谭学素，女，1972年10月15日出生，苗族，贵州省铜仁市人，铜仁市碧江区计生协会职工，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：林翔，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。第三人：滕拉沙，男，1955年09月02日出生，汉族，贵州省铜仁市人，无业，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所律师，特别授权。原告吴海英与被告铜仁地区万九房地产开发有限公司（以下简称“万九房开公司”）、谭学素、第三人滕拉沙商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴海英及其委托诉讼代理人卢文、被告谭学素及其委托诉讼代理人陈素琼到庭、第三人滕拉沙的委托诉讼代理人肖璐到庭参加诉讼，被告万九房开公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理完毕。原告吴海英向本院提出诉讼请求：1、判令被告万九房开公司继续履行《商品房买卖合同》，完善交房手续，签署环西新区房屋的《房屋交付单》等交付手续给原告；2、确认被告万九房开公司与第三人滕拉沙于2010年3月26日签订《商品房买卖合同》，对环西新区房不发生物权效力；3、确认被告万九房开公司与第三人滕拉沙于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》与环西新区房没有关联；4、判令被告谭学素返还原告购买的万九房开公司开发的环西新区房屋（估价人民币800000元）；5、判令被告谭学素停止侵害、恢复房屋交付的原状；6、被告谭学素支付占用原告房屋的占用费30000元；7、案件受理费由被告谭学素承担。事实及理由：2010年1月8日，原告购买被告万九房开公司开发的环西路新区房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》（合同号为：Ｄ201002320），合同约定：所购买商品房为：第二栋第1单元1-8-2号房，建筑面积220平方米，商品房单价每平方680元，总金额人民币150000元，当日现金支付方式一次性支付。2010年1月11日，铜仁地区房产管理局进行登记备案，备案登记号为：Ｄ201000030。2010年1月12日，被告万九房开公司将房屋交付给原告，但因被告一系列因素，未按照《商品房买卖合同》第十条的约定签署《房屋交接单》给原告，因原告长期居住在印江县，偶尔来铜仁看房子。2018年9月30日，原告去看房子时，才发现原告购买的房屋被被告谭学素侵占，进行了装修，居住在里面。原告要求被告谭学素搬出，拒不理睬，原告向碧江区凉水井派出所报案，派出所去处理，被告谭学素也不搬出，派出所要求原告通过诉讼程序解决。2018年11月15日，原告向法院提起诉讼，请求返还房屋，在诉讼中，被告谭学素提出，她是从徐鹏来处购买，徐鹏来从第三人滕拉沙处购买，第三人滕拉沙与被告万九房开公司于2010年3月26日签订有《商品房买卖合同》。于是，原告决定事情撤诉，另行起诉。原告认为：原告与被告万九房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行各自的义务，原告已经履行全部义务，但被告没有全面履行交房义务，被告应当继续履行；原告与被告万九房开公司签订的《商品房买卖合同》，已经向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经原告同意，被告万九房开公司处分该房屋，不发生物权效力；第三人滕拉沙与被告万九房开公司签订的《商品房买卖合同》内容不真实，形式缺要件，与原告购买的房屋无关联。第三人滕拉沙明知被告万九房开公司无权处分该房屋，双方系恶意串通，另行订立商品房买卖合同侵害原告利益，双方订立的商品房买卖合同应属于无效；被告谭学素无权占用原告购买的房屋，应当承担返还原物、停止侵害、支付房屋占用金的责任，占用金参照铜仁市最低的租金标准的二分之一计算，两年计人民币30000元。综上所述，特诉至人民法院。被告谭学素答辩称：1、涉案的两份商品房买卖合同均有效。原告吴海英与被告万九房开公司于2010年1月8日签订的《商品房买卖合同》、第三人滕拉沙与万九房开公司2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》，没有违反法律、行政法规强制性规定之处，也没有证据表明存在合同无效的其他情形，则两份合同均为有效合同；至于原告方代理人认为滕拉沙的合同有涂改，但涂改之处有手印进行确认，说明双方对涂改之处没有意见；对于回购的约定只能说明合同双方预留有两个月的犹豫期，即附有期限的履行合同，如同购买保险有十天犹豫期一样，但这并不能说明滕拉沙签订的合同就是对借款的担保，且原告方也没有其他证据予以佐证，因此，原告认为涂改、回购欲否认滕拉沙签订的合同真实性，显然不具有说服力；最后，对于合同后是否附平面图，并不是合同必须的形式要件，原告主张合同缺乏形式要件无法律依据，因此，对于两份合同的法律效力应均予以认定；二、原告的备案登记不具有物权排他性效力。备案登记是房管部门根据房地产管理法的规定履行的行政管理职能，没有任何法律规定备案登记具有排它效力。原告方认为备案登记具有法律效力，是错将备案登记混淆成预告登记，不应支持；三、徐鹏来与滕拉沙之间的买卖合同、谭学素与徐鹏来之间的合同均是合法有效的，谭学素已合法占有该房屋，权利应受法律保护。本案在“一房二卖”的情形下，只能以占有时间来确定权利保护顺位。原告方没有证据证明房屋已交付，则不能认定其占有的事实。腾拉沙将从万九房开公司接过来的房屋先交由徐鹏来，徐鹏来自2012年起居住至2015年，谭学素购买后自2017年8月装修入住，二人占有房屋共六年多。且三方均是通过百年房屋中介公司转让，而且在转让前均在网上公开转让信息，三方之间在转让时均是公开、透明、合法转让，不存在串通交易，手续均是合法的，对其占有行为应认定为合法占有，主观上没有任何侵犯他人权利的故意，因此，基于被告谭学素已合法占有的事实，应保护其对涉案房屋享有权利。对于原告方的权利，只能通过解除合同，向万九房开公司另行主张损失。第三人滕拉沙答辩称：1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应当予以驳回；原告称：“2010年1月8日，原告购买被告万九房开公司开发的西外环新区房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》……2010年1月11日，铜仁地区房产管理局进行登记备案。”可知，按原告所述，原告与被告万九房开公司签订的《商品房买卖合同》于2010年1月8日便成立，原告又称：“2010年1月12日，被告万九房开公司将上述房屋交付给原告，但因一系列因素，未按照《商品房买卖合同》第十条约定签署《房屋交接单》给原告。”可知，原告自2010年1月12日便知自身权利被万九公司公司侵犯，但其直到2018年11月15日才向法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，其诉请已经超过三年的诉讼时效，依法应当予以驳回。此外，如原告所述，第三人滕拉沙于2010年3月26日与万九房开公司签订《商品房买卖合同》后，又将该房屋卖与徐鹏来，徐鹏来又将该房屋卖与本案被告谭学素，被告谭学素实际占有该房屋并居住，长达八年时间，房屋几经易主，原告却从来没有主张过自己权利。原告称其“长期居住在印江县，偶尔来铜仁才去看看房子”，原告作为一个完全民事行为能力人，购房后竟然长达8年时间不去关心和过问自己的房子，其行为实在让人匪夷所思，与常理不符，其怠于行使其自身权利，应当承担败诉的风险；二、第三人腾拉沙与万九房开公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，原告的诉求没有事实依据和法律依据，应当依法予以驳回；2010年3月26日，第三人与被告万九房开公司签订《商品房买卖合同》，并于合同签订当日以现金方式支付购房款人民币375，000元，万九房开公司出具收据，收据编号0266902。双方平等、自愿、意思表示真实，签订的《商品房买卖合同》无论形式还是内容均合法有效，且第三人已经履行完买受人全部付款义务，万九房开公司也按约交付了房屋，双方均履行完毕合同。原告称第三人与万九房开公司恶意串通，但没有任何证据加以证实，且第三人购房时对该房屋已经出卖给原告的情况不知情，无论是从第三人自身的认知能力，还是从合同的签订过程和交易习惯，第三人均不可能知情。原告称第三人与万九房开公司恶意串通，无事实依据。此外，虽第三人与万九房开公司签订的《商品房买卖合同》未备案，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三人与万九房开公司均具备完全民事行为能力，且意思表示真实，合同内容和形式均合法有效。备案系行政行为，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力。备案登记的内容是对商品房预售合同本身进行备案，而不是向社会公众宣示债权已被保护，并不产生“未经权利人同意，处分该不动产不发生物权效力”的排他性后果。备案登记的方式是在商品房预售合同上加盖备案登记专用章，也不是将权利人及其特定的权利写入登记簿。备案登记不具备预告登记的性质，并不发生物权的对抗效力，原告的主张没有法律依据。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定：“第三人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”第三人与万九房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告第二项诉请没有法律依据，依法应当予以驳回；三、原告与万九房开公司签订的《商品房买卖合同》不符合交易习惯，意思表示不真实，应当归于无效，其诉讼请求依法不应得到支持。根据第三人与万九房开公司于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》第四条的约定，该商品房的单价为每平方米人民币1，500元，符合市场交易价格，而原告在2010年1月8日于万九公司签订的《商品房买卖合同》第四条约定的单价为每平方米人民币680元。同样的房子，两个月前的价格远低于市场价，甚至低于成本价，这与市场交易习惯完全不符，也不符合常理，且原告提交的《房屋买卖合同网上备案信息摘要》和《备案登记表》均有涂改，且备案信息与《商品房买卖合同》严重不符。合同签订时间是2010年1月8日，而备案登记表上登记的签约时间是2009年1月8日，此其一；其二、《房屋买卖合同网上备案信息摘要》登记的建筑面积是234.7平方米，而备案登记表上是220平方米，如此重大的两处错误，原告竟没有主张更正。由此可见，原告并无真实的购房意思表示，且该购房价格严重低于市场价，不符合真实的市场交易习惯，该合同因缺乏真实的交易行为而应归于无效。故原告要求继续履行合同的主张依法不应得到支持。综述，原告与万九房开公司签订的《商品房买卖合同》明显低于市场价，不符合真实的市场交易习惯，应当归于无效，且原告的诉请已过诉讼时效，依法应当予以驳回。第三人与万九房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效且已实际履行，依法应当得到支持。当事人围绕诉讼请求、答辩依法提交了证据材料，对原告、被告、第三人提交的对方没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据认定如下：原告提交的原告与被告公司签订《商品房买卖合同》以及其提交的《备案登记表》、《信息表》、收款收据、第三人滕拉沙与万九公司签订了《商品房买卖合同》；被告谭学素提交的房屋转让合同、商品房买卖合同、证明、交费通知单、证人证言。上述证据均能证明该房屋的买卖情况、登记情况、现有状态，且来源合法，真实有效，本院予以确认。原告提交的贵州省铜仁地区水利水电工程移民局函及相关附件，本院认为，该证据与本案无关联，达不到原告证明之目的，本院不予采纳；被告铜仁地区万九房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，并由其承担相应的不利后果。经审理认定事实如下：2010年1月8日原告吴海英与被告万九房开公司签订《商品房买卖合同》，房号为第2（幢）（座）1（单元）（层）1-8-2号房，单价为每平方米人民币680元，约定交房时间为2009年8月30日前，房价总金额为人民币150，000元，原告吴海英已支付。另据网上备案信息显示，争议房屋于2010年1月11日予以备案。2010年3月26日第三人滕拉沙与被告万九房公司签订《商品房买卖合同》，房号为第2（幢）（座）1（单元）（层）1-8-2号房，建筑面积250平方米，套内面积232.4平方米，单价为每平方米人民币1，500元，约定交房时间为2010年03月25日，房价总金额为人民币375，000元，第三人滕拉沙已付清。2011年2月15日第三人滕拉沙与案外人徐鹏来签订购房意向书，并于2011年2月25日，第三人滕拉沙与案外人徐鹏来签订《房屋转让合同》，合同约定将坐落于铜仁市西外环小区2栋1单元1-8-2号房屋以人民币331，800元转让给徐鹏来，徐鹏来于2011年2月25日支付房款人民币231，800元。2015年4月6日被告谭学素与案外人徐鹏来签订《房屋转让合同》，合同约定将铜仁市西外环小区2栋1单元1-8-2号房屋以人民币475，000元转让给被告谭学素，谭学素并于2015年4月6日支付给徐鹏来人民币300,000元，于2015年7月12日支付给徐鹏来人民币100,000元。争议房屋现由被告谭学素居住。根据查明事实及原告诉称、被告、第三人答辩，本案争议焦点为：1、原告诉讼是否超过诉讼时效？2、原告与被告公司签订《商品房屋买卖合同》以及第三人与被告公司签订的合同是否合法有效？原告与被告公司签订的网签备案是否发生物权效力？3、第三人与被告公司是否存在恶意串通行为？4、被告谭学素是否长期占有和使用房屋？1、原告诉讼是否超过诉讼时效？原告在庭审中诉称：“其已于2010年1月份拿了房屋钥匙，但未有得到交房手续，并未经常居住，后来连锁都换了，直到2018年才发现”。本院认为，根据查明事实及本案证据，原告于2010年1月08日与被告万九房开公司签订《商品房买卖合同》后，并未有积极实现其权利，在争议房屋经过第二次买卖，第三、第四次转卖后，才通过诉讼程序欲实现其合同目的，明显不符合常理。原告作为一个完全民事行为能力人，且争议标的为不动产，在长达8年的时间里，原告应通过相应的救济渠道积极实现其权利，但是其却怠于行使其权利。原告诉称，诉讼时效应从其收到出卖人办理交房手续的书面通知之日起。其理由显然不成立，本案系房屋买卖争议，原告应根据合同约定，在被告万九房开公司未按时交付房屋时，积极行使其权利，而不是持消极态度，等待万九房开公司履行其交房义务。因此，原告之诉讼已过诉讼时效；2、原告与被告公司签订《商品房屋买卖合同》以及第三人与被告公司签订的合同是否合法有效？第三人与被告公司是否存在恶意串通行为？原告与被告公司签订的网签备案是否发生物权效力？本院认为，原告吴海英与被告万九房开公司于2010年1月8日签订的《商品房买卖合同》、第三人滕拉沙与万九房开公司于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》，没有违反法律、行政法规强制性规定之处，也没有证据表明存在合同无效的其他情形，两份合同均为有效合同。原告诉称第三人滕拉沙与万九房开公司于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》有涂改之处以及第三人滕拉沙辩称原告吴海英与被告万九房开公司2010年1月8日签订的《商品房买卖合同》约定价格不符合交易习惯，意思表示不真实等理由均不影响该两份合同的效力；原告诉称被告万九房开公司与第三人滕拉沙存在恶意串通，但其并未有提供相应证据予以证实，且从第三人与被告万九房开的交易过程及交易价格来看，并不存在恶意串通之行为。因此，本院认为，该两份商品房买卖合同均为有效合同；原告诉“称其已经过备案，应产生物权效力”。本院认为，合同备案制度不等于预告登记制度，备案登记是房管部门根据房地产管理法的规定履行的行政管理职能，并不产生物权的排他效力。因此，原告与被告公司签订的网签备案不发生物权效力；3、被告谭学素是否长期占有和使用房屋？根据本案查明之事实，以及双方庭审之辩论，均足以证明被告谭学素对争议房屋处于占有和使用状态。综上所述，1、原告之诉请已过诉讼时效；2、不动产买卖在合同均为有效且均未产权登记情况下，应以占有时间的先后予以确定权利保护顺位，显然本案被告谭学素已合法占有房屋，应保护其对涉案房屋享有权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一八十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告吴海英的全部诉讼请求。案件受理费人民币12，100元，由原告吴海英承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铜仁市中级人民法院。审 判 长  张学成人民陪审员  胡贵祥人民陪审员  雷以训二〇一九年七月一日法官助理杨阳书记员唐坤