江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初1266号原告：南京铂鑫资产经营管理有限公司，住所地南京市秦淮区御道街58-1号第三层。法定代表人：陈绪胜，总经理。委托诉讼代理人：李斌，江苏九州祥和律师事务所律师。被告：陈国良，男，1964年10月25日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：李全龙，北京友恒（南京）律师事务所律师。原告南京铂鑫资产经营管理有限公司（以下简称铂鑫公司）与被告陈国良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告铂鑫公司的委托诉讼代理人李斌，被告陈国良的委托诉讼代理人李全龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铂鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还秦淮区承租房屋；2.判令被告向原告支付自2017年1月1日起至实际返还案涉租赁物之日止的租金以及占有使用费（租金、占有使用费均按原约定年租金160000元标准，暂计算至2018年12月31日为320000元）；3.向原告支付违约金39900元，依据合同约定按月租金三倍比例计算；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月14日，被告与南京市洪武路办事处第三产业办公室签订《房屋租赁协议》一份，承租房屋所在地为（以下简称案涉房屋），面积460平方米，用于开办“梦海洗浴休闲中心”，期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，年租金为160000元，按季度支付。另合同第十四条违约责任约定，违约方必须赔偿对方相应的经济损失（赔偿金一般不产国月租金的三倍）。依据南京市秦淮区人民政府发布的《关于全区行政事业单位经营性国有资产集中经营管理的通知》[秦政办发（2016）108号]要求各行政事业单位的经营性国有资产实行集中管理，案涉房屋的出租、管理、维护等权益自2016年7月1日起均由原告承接负责，故南京市秦淮区洪武路办事处第三产业办公室与被告签订的《房屋租赁协议》中约定由出租方享有的权利义务一并由原告承继。2018年7月4日，原告向被告发出《告知函》，告知其合同到期后，原告将收回该处房产，不再对外出租，要求被告于合同到期后，即2018年12月31日前自行清空房屋交还原告。2018年10月24日，原告再次委托律师向被告发出律师函，告知其房屋租赁到期后限期搬离，并结清拖欠房租，但时至今日，被告仍未履行上述返还房屋义务，并依然拖欠租金，故原告诉至法院。被告陈国良辩称，1.原告承租的案涉房屋使用面积为800平方米，不是原告陈述的460平方米；2.被告在承租过程中并没有违约，2015年3月12日案涉房屋发生火灾，在承租过程中双方就火灾赔偿没有达成一致意见，故被告未缴纳相应的房租。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实，本院认定如下：南京市秦淮区人民政府洪武路办事处（以下简称洪武路办事处）为260.6平方米房屋的产权人。2014年1月6日，洪武路办事处与南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白下房产经营公司）签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，由洪武路办事处另向白下房产经营公司承租641.3平方米房屋。2016年1月14日，南京市秦淮区洪武路办事处第三产业办公室（以下简称洪武路办事处三产办公室）与被告签订了《房屋租赁协议》一份，约定洪武路办事处三产办公室将位于、面积460平方米的房产出租给被告开办梦海洗浴休闲中心，年租金160000元整，租期三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；付款方式按照先付租金后使用的原则，年租金按季度支付。协议第十四条约定：甲、乙双方必须以守约为本，均不得违约，一旦违约责任成立，本协议即自然终止，违约方必须赔偿对方相应的经济损失（赔偿金一般不超过月租金的三倍）。若守约方经济损失过大，而又无法追回时，可向房屋所在地人民法院起诉或向仲裁机关申请仲裁。协议履行过程中，被告交纳了截至2016年12月31日的房租，其余房租未交。2016年8月29日，南京市秦淮区人民政府办公室下发《关于全区行政事业单位经营性国有资产集中经营管理的通知》[秦政办发（2016）108号]，要求由原告承接、统一运营管理全区各行政事业单位的经营性国有资产，7月1日起至年底前分批实施资产移交工作，各单位将经营性国有资产的管理权（权属关系保留在原单位）全部移交给原告，行政事业单位不再从事资产经营业务；原告对全区行政事业单位经营性国有资产运营收益进行统一收缴等。2016年12月20日，洪武路办事处向原告移交案涉房屋。2017年7月3日，原告向被告发出《通知》，告知被告欠缴2017年1月1日至2018年12月31日期间租金，并要求被告限期缴纳拖欠租金，逾期将解除《房屋租赁合同》。2018年7月4日，原告向被告发出《告知函》，告知案涉房屋的租赁合同将于2018年12月31日到期，原告将于合同到期后收回案涉房屋，不再对外出租，要求被告于2018年12月31日前自行清空房屋交还原告，并结清所欠租金及相关水电费，若逾期未办理，将视房屋内物品为废弃物处置。另查明，案涉房屋曾于2015年3月12日发生火灾。原告陈述，因线路老化导致失火，原因在于被告，出于被告家庭及经营困难，原产权单位减免了2015年房租20000元作为补贴。被告则认为线路老化年久失修，维修义务应由产权人承担，并向本院申请调取失火原因及消防部门行政处罚情况，本院向其开具了调查令，后被告称其未调取到。庭审中，被告另提交了其与案外人张顺宁于2007年12月4日签订的《关于转让金月潭沐浴休闲中心协议书》复印件及装饰预算表，证明其从张顺宁处承租案涉房屋时面积为800平方米，存在加盖，以及案涉房屋因失火重新装修。原告质证称对证据真实性均不予认可，且无法核实案涉房屋在被告之前的承租情况及有无加盖。关于违约金，被告认为过高，不应超过合同总价款的20%。本院认为，《房屋租赁协议》履行期间，洪武路办事处依据政府有关文件向原告移交案涉房屋，案涉房屋由原告实际管理，其已承继《房屋租赁协议》的权利义务。现《房屋租赁协议》约定租期届满，被告应立即向原告返还案涉房屋，并支付2017年1月1日至2018年12月31日的欠付租金320000元，以及自2019年1月1日起至被告实际返还案涉房屋之日止的占有使用费。被告主张案涉房屋存在加盖及失火责任在于原告，但其提交的与案外人签订的协议书为复印件，且未能就失火原因等提供证据证明，本院均不予采信。原告主张按《房屋租赁协议》租金标准计算占有使用费，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因被告长期欠付租金，已构成违约，对原告造成损失，原告根据合同约定标准主张违约金并不过高，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告陈国良于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京铂鑫资产经营管理有限公司返还位于南京市秦淮区的房屋；二、被告陈国良于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京铂鑫资产经营管理有限公司支付租金320000元及占有使用费（占有使用费按160000元/年为标准，自2019年1月1日起计算至被告陈国良返还上述房屋之日止）；三、被告陈国良于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京铂鑫资产经营管理有限公司支付违约金39900元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6699元，由被告陈国良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  黄子辰人民陪审员  夏春梅人民陪审员  潘立峰二〇一九年七月十五日见习书记员  窦丹丹