河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书民事判决书309680221（2019）豫1503民初3789号原告：卢某，女，汉族，1972年12月27日出生，住河南省信阳市平桥区，现住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：孙建、钱坤（实习），河南申威律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：信阳铁路房地产开发有限公司。住所：信阳市工人街。法定代表人：秦业斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张劼，河南文丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：吴宏宇，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告卢某诉被告信阳铁路房地产开发有限公司(以下简称“铁路公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院2019年5月9日立案受理后,依法适用简易程序,于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告刘卢某及其委托诉讼代理人孙建、钱坤，被告铁路公司的委托诉讼代理人张劼、吴宏宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢某向本院提出诉讼请求：1.继续履行合同办理产权证并支付违约金195613元(按中国人民银行逾期贷款利息从2012年3月30日暂计至2019年4月30日)；2.对外墙临街面及侧立面干挂花岗石或赔偿损失；3.本案诉讼费、律师费、交通费等相关费用由被告承担。事实与理由：2011年1月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，在平桥××羊山铁道佳苑小区购买住房一套，一次性支付被告全部购房款350185元。根据合同约定：被告应当在2011年3月31日前，向原告交付经验收合格的商品房，并在商品房交付使用后360日内(即2012年3月30日前)将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2012年至今，原告每年都多次向被告售楼部工作人员提出要求，提供办理房屋产权证所需的相关资料。被告让其售楼部工作人员接待，以各种理由推脱，至今没有提供相关资料，致使原告没有取得房屋产权证，亦无法用该房进行贷款融资，对创业投资和生活消费造成极大影响。原被告签订的《商品房买卖合同》第15条第2款约定，如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。出卖人逾期办证七年多，若对期限没有要求，作为出卖人的被告只需承担350元的违约金，明显不足以弥补买受人的损失，对作为买受人的原告极为不公。根据《合同法》第39条、40条、41条之规定，该违约金条款按日计算更符合通常理解。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。4.75%×(1+40%)×350185×12×7=195613元(暂计至2019年4月30日)，从2012年3月30日计算至办理产权证。《商品房买卖合同》第十二条明确约定“因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”此外，合同约定，对外墙临街面及侧立面干挂花岗石。至今，被告没有如约履行。因此，原告为维护其合法权益，特诉至法院,请求判如所请。原告卢某在庭审中变更诉讼请求,将诉讼请求的第1项变更为:判令被告向原告支付逾期办理房产登记违约金163011元。被告铁路公司辩称，一、被告没有违约行为。被告与原告双方于2011年1月签订了《商品房买卖合同》，2011年11月交房。交房之后，被告一直积极准备房屋初始登记相关资料，但是由于其他非答辩人决定的因素影响，被告未能及时向房屋登记主管部门提交房屋初始登记资料。但是这并没有影响原告的正常使用，自交房至今，原告已经使用七年之多这期间原告也没有遭受任何损失。二、已经履行协助办理房屋产权登记的义务。被告的不动产首次登记已于2018年8月完成，转移登记的相关资料也已经交付给原告。三、原告第二项诉请涉及案涉住宅楼的共有部分，原告未经全体业主授权，不具有原告主体资格。根据最高院关于审理建筑物区分所有权案件的司法解释，案涉一、二层外立面属于业主共有部分，非原告单独所有。同时，全体业主在收房后均无人提出异议。原告应当得到业主大会或全体业主授权，才具有诉权。四、原告的起诉已经超过了诉讼时效。根据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》及交房手续，双方关于产权登记及装饰装修作了以下约定：(1)被告需在2012年11月将需要由被告提供的权属登记资料报送产权登记机构。如果原告未在约定期限内取得产权证，则被告向原告支付房款总额0.1%的违约金。(2)D座1-2层侧立面做干挂花岗岩处理。1.关于违约金的诉讼时效问题。案涉违约金为固定比例计收，与逾期时间长短无关。因此，在双方约定期限届满后，诉讼时效期间应当开始起算，早己超过两年。2.关于外墙干挂花岗岩的问题。被告自2011年11月向原告交付房屋后，原告至起诉前均未向被告书面要求将X座X层侧立面做干挂花岗岩处理，其已经认可房屋交付现状。因此，不论自2012年11月还是2011年11月，原告早已超过两年未向被告主张违约责任请求权，该违约责任请求权已经超过2年的诉讼时效，故原告的各项诉求不能成立，依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：2011年1月18日，原告卢某与被告铁路公司签订合同编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于平桥区羊山铁道××小区××单元××号房××套，建筑面积为106.04平方米，总房款为350185元。合同第十五条约定,“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2、3项处理:2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、如因政府原因造成延期办理产权登记，买受人不能主张出卖人违约，出卖人在可能的时间内尽快提供相关材料并协助办理权属登记手续，办理相关房地产权属证书发生的一切费用由买受人承担。”。原告于签订合同之日向被告支付全部购房款350185元。2011年11月17日，被告向原告交付涉案房屋，并支付逾期交房违约金7984元。另查明，2018年8月24日，被告已完成涉案房屋的初始登记。2019年6月，原告已取得该房屋的房地产权证。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、调查笔录，被告提供的商品房买卖合同、豫（2018）信阳市不动产权证XXXXXXXXXXX号信阳市不动产登记存根、违约金支付通知存根复印件、羊山铁道佳苑违约金计算表复印件，本案的庭审笔录在卷佐证。根据上述查明的事实，本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方的房屋买卖属真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于原告的第一项诉讼请求，被告抗辩称诉讼时效已过，因为逾期办证违约金属于合同一部份规定,被告尽管未遵守合同的约定迟延办证,但被告仍在持续履行合同且履行了涉案商品房初始登记,因此原告请求逾期办证违约金仍在诉讼时效内,被告该抗辩不符合事实,对其抗辩本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，如因出卖人的责任,买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2、3项处理:2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告认为约定违约金过低，要求被告按银行逾期贷款利率向原告支付从2012年3月30日至2019年4月30日逾期办理权属登记违约金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”本案中，原告未提交证据证明被告逾期办证造成原告的损失情况，故应当依照双方当事人约定计算违约金，违约金应计算为350185×0.1%=350.185元，原告的该项诉讼请求，本院支持被告向原告支付违约金350.2元。关于原告的第二项诉请，原告可按合同约定向被告书面申请后另行协商解决，本案不再赘述。综上,依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：被告信阳铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢某支付逾期办理房地产权属证书违约金350.2元；驳回原告卢某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2106元,由被告信阳铁路房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，应当于上诉期限届满前交纳上诉费（上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16）。并在交费后的次日起5日内将交费凭证交付本院一审承办人。上诉人未按上述规定交纳上诉费和交付上诉费凭证的，本院将依法按自动撤回上诉处理。审判员  杨娟二〇一九年七月二日书记员  吴钦