云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2801民初1641号 原告：西双版纳滨江度假庄园物业有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市大沙坝。 统一社会信用代码：91532801568816205B。 法定代表人：鲁建平，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张浩，男，1983年11月23日出生，汉族，身份证住址湖北省安陆市，系西双版纳滨江度假庄园物业有限公司小区副主任。特别授权代理。 被告：王朋，男，1968年3月1日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市宜良县。 委托诉讼代理人：刘威，女，1968年10月13日出生，汉族，现住景洪市，与被告王朋系夫妻关系。一般授权代理。 原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告王朋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滨江物业公司的委托诉讼代理人张浩、被告王朋的委托诉讼代理人刘威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滨江物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄福江苑2号楼602号房屋物业管理费2128.08元及违约金2681.38元和车位管理费720元以及违约金907.2元（暂计算至起诉之日，被告并应承担违约金至物业管理费、车位管理费付清之日止），以上共计6436.66元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月27日，被告签署了《承诺书》，认可原告制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》以及原告与西双版纳滨江果园度假山庄有限公司签署的《滨江果园避寒度假山庄前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，其中第24条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.50元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.2元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取。”第25条约定：“业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍需按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用。”第27条约定“购买车位的业主对其所购车位享有永久使用权，业主应按30元/个车位/月向乙方交纳车位管理费，车位管理费在业主交房时一次性预缴一年，自车位交付业主使用起计算。”第36条规定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。2012年11月28日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。2013年3月20日，被告办理了车位交付手续，签署了《车位管理协议》。合同签订初期，被告按月履行了相关交费义务。但自2017年1月1日起被告分别一直拖延拒绝向原告交纳物业管理费和车位管理费。由于原、被告双方约定应在每年开始前15日内提前履行交纳义务，因此截止至2018年度，被告尚拖欠物业管理费和车位费共计2848.08元，并因此产生相应违约金。经原告多次催收，被告均未予以答复，故原告起诉至人民法院。 被告王朋辩称，被告不愿意交纳物业费的原因有以下几点：1.办理房屋交接手续时签署的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规则》和《滨江果园避寒度假山庄前期物业管理服务合同》存在霸王条款；2.2014年3月至2016年5月期间原告未经业主同意在福江苑1号门路对面商铺往北30米的位置，离被告所居住的2栋直线距离30米左右的位置临时垃圾中转站，垃圾的臭味及托运垃圾的车辆严重影响了被告的日常生活，影响了被告所呼吸的空气质量，导致被告的母亲重病去世，父亲也因此生病生活不能自理。相关业主多次找到原告沟通把垃圾中转站搬离，但原告均坚持说仅为临时垃圾站甚至说不可能搬离，直到2016年5月业主自发组织了封起垃圾站的通道并且找了电视台和报社报道才终于将垃圾站搬离；3.2013年12月至今，福江苑1号对面长约100米的公共空地上陆陆续续的开了4家烧烤摊，烧烤摊经营时排放的油烟和吃烧烤人的高声喧哗声严重影响到了被告，而原告作为小区物业管理企业不但没有对这行为进行制止，还收取了烧烤摊交纳的费用；4.在距离福江苑直线距离10米的马路对面有一个傣族人焚烧去世的亲人的大坑，俗称“龙坑”，该龙坑的存在导致被告经常受到焚烧气味的影响外，内心也经常觉得阴森恐惧；5.被告认为原告在履行物业服务义务时存在弄虚作假的行为，光雇佣人员来刷卡打考勤，却没有实际的进行相应的物业服务，正是原告弄虚作假的行为导致小区的卫生很差，只有上面来检查时就临时抱佛脚做表面文章应付检查；6.关于车位管理费，被告认为占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位属于业主共同所有，而地下停车位属于“人防工程”属于业主共同所有，根据相关法律规定，物业公司是无权就业主共有部分向业主收取管理费的。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告滨江物业公司提交的证据1被告王朋的身份证复印件、证据2景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知、证据3《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》、《前期物业服务合同附件》、《承诺书》、《车位管理协议》；证据4入住手续书、商品房买卖合同登记备案表可以证明原告向被告提供相关物业服务的事实，本院予以采信并在卷佐证。证据6西双版纳滨江果园避寒度假山庄规划建筑设计方案无法证明原告欲证明的内容，本院不予采信；证据7景改复（2012）22号文件《景洪市人民政府关于西双版纳滨江果园避寒度假山庄项目验收备案的批复》的真实性本院予以采信；证据8福江苑外围商铺及还未建设的规划场地照片两张无法证明原告欲证明的内容，本院不予采信。证据4中的公函和证据5业主欠费计算依据明细系原告单方制作本院不予采信。被告王朋提交的证据1微信聊天记录所载内容不明确，不能证明被告欲证明的内容，本院不予采信；证据2垃圾站所在位置照片及新闻报道照片原告对真实性无异议本院予以采信。 根据庭审举证和认证，本院确认如下法律事实： 西双版纳滨江果园避寒山庄有限公司与原告滨江物业公司就滨江果园避寒度假山庄提供前期物业管理服务事宜签订《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”），并制定《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》。前期物业合同中第24条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.50元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.20元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取……”；第25条约定：“……业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用……”；第27条规定：“配套的地下停车场属于甲方所有，委托乙方管理。购买车位的业主对其所购车位享有永久使用权，业主应按30元/个车位/月向乙方交纳车位管理费，车位管理费在业主交房时一次性预缴一年，自车位交付业主使用起计算。”；第36条规定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”，合同还约定了其他内容。2012年4月27日，被告王朋签署《承诺书》表示自己作为滨江果园避寒度假山庄福江苑2幢602号房的买受人确认已经详细阅读西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》和《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》，同意遵守规约和合同的约定，并愿意承担因违反规约或者合同约定产生的相应责任。2012年11月28日，被告办理入住，并签署《入住手续书》。2013年3月20日，原、被告双方签署《车位管理协议》，就被告位于西双版纳滨江果园避寒度假山庄福江苑地下车库的A107号车位管理事宜达成协议，约定车位管理费标准为30元/月。入住前期，被告尚且按照合同及协议的约定按时交纳物业管理服务费和车位管理费，但自2017年1月1日起开始拖欠物业管理费和车位管理费，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告滨江物业公司与被告王朋受《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》的约束，各自享有权利并负有义务，现原告履行了提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费和车位管理费，对于被告答辩时候提出的垃圾中转站、“龙坑”严重影响被告日常生活故拒交物业费的辩解，鉴于垃圾中转站于2016年已经搬离原位置且原告作为物业服务公司仅凭其无法根本上解决“龙坑”的问题，被告以此拒交物业费有违公平原则。对于被告辩称在购买房屋时未被告知“龙坑”存在的问题，因购房合同相对方并不是原告物业公司，故对此被告可以另行主张相关权益。对于车位的权属问题不属于本案物业服务合同纠纷的审理范围，被告的车位接受了原告提供的相关物业服务应当支付相应费用，故本院对原告主张被告支付拖欠的物业费2128.08元（自2017年1月1日起至2018年12月31日止）及车位费720元（自2017年1月1日起至2018年12月31日止）的主张予以支持。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，被告未按时交纳物业费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他大多数业主均按时交纳了物业费，因此其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益。对于业主和物业公司之间存在的问题，业主可以通过召开业主大会选举业主委员会的方式，由业主委员会代表业主与物业企业进行沟通协商予以解决。 关于被告是否应该支付违约金3681.38元的问题，本院认为被告拖欠物业服务费系因双方对物业管理服务质量存在争议，并非恶意拖欠。物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，综合考虑整个小区和谐发展，故本案不予支持原告提出的违约金主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王朋于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司支付滨江果园避寒度假山庄福江苑2号楼602号房屋2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费2128.08元、车位费720元； 二、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王朋负担，原告预交的案件受理费本院不再另行清退，由于本判决生效之日起十日内直接径付原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  陈前妃 二〇一九年七月三日 书记员  刀启娜