广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初578号 原告（反诉被告）：吴明，男，汉族，1959年2月5日出生，公民身份证号码：45050119590205093X，住所地北海市海城区北部湾西路6号31栋209房。 委托诉讼代理人：吴怡璇，广西嘉友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧小燕，广西嘉友律师事务所律师。 被告（反诉原告）：封小云，女，侗族，1968年12月17日出生，住所地北海市海城区。 被告（反诉原告）：杨国合，男，汉族，1963年10月16日出生，住所地北海市海城区。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：罗秩鹏，广西天惠律师事务所律师。 原告(反诉被告)吴明诉被告（反诉原告）封小云、杨国合房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日作出（2016）桂0502民初2231号民事判决书，原告吴明不服该判决上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2017年12月30日作出（2017）桂05民终1125号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）桂0502民初2231号民事判决，并将本案发回重审。本院重审立案后，依法追加杨国合为被告，并依法另行组成合议庭分别于2018年5月4日、2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴明的委托诉讼代理人欧小燕、吴怡璇、被告（反诉原告）封小云、杨国合的共同委托诉讼代理人罗秩鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴明向本院提出如下诉求：1、判令二被告履行《房屋转让协约》义务，将北海市海城区四川南路怡海新村地苑3栋202号的房屋所有权过户给原告。2、本案的全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下：2004年11月22日，原、被告签订《房屋转让协约》一份，约定：被告同意将位于北海市房屋转让给原告，签订该份协议时原告支付被告现金5万元，被告承诺协助原告办理不低于10万元的住房贷款并办理过户手续。被告按房屋的现状交付给原告使用，交付时间最迟不得超过2005年1月31日。2005年1月，被告按约定将房屋交付给原告使用，在转让该房屋时，因被告已经办理银行按揭11万元的贷款，导致原被告无法办理房屋所有权过户。原被告是多年的好友关系，于是口头约定，房屋的转让价款共计16万元，原告于2004年已支付现金5万元，剩余11万元由原告替被告按时向银行归还本息至还清贷款。被告承诺当原告还清该房屋的银行按揭贷款后，在取得了房屋产权证就与原告到北海房地产交易中心办理过户手续。故此，从2006年开始，原告就按时向被告的账户存入应还银行贷款的本息，一直归还至今。令人想不到的是，被告于2016年7月将剩余的按揭贷款约3万元还清银行，在取得房屋产权证后马上又将该房屋抵押银行，再次办理了贷款。虽然原告未办理房屋所有权过户，但被告已于2005年将房屋交付给原告使用至今已经有11年之久，原告已实际支付购房款并实际占有使用，而被告隐瞒原告再次将房屋办理抵押贷款的行为已构成违约。综上，原被告签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，合法有效。被告迟迟不履行房屋过户义务，又将房屋抵押银行的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 被告封小云、杨国合共同答辩称：一、请求法院驳回原告的全部诉讼请求,本案诉讼费、保全费由原告吴明承担。二、两被告不同意将北海市房屋转让给原告。原告与被告封小云于2004年11月22日签订的《房屋转让协议》只是意向合同，该协议约定的现金5万元两被告均没有收到，该协议约定“具体协约细节由正式协议完善”，但双方没有签订正式协议。即使原告支付再多的钱，两被告均不同意将涉案房屋转让给原告。三、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确13项主要内容，但原被告签订的《房屋转让协议》仅是表明买卖意向，没有具体内容。四、原告提交的《房屋转让协议》约定“具体协约细节由正式协议完善”，但双方没有签订任何正式协议。五、原告缴纳的物业、电信、管道燃气等费用是其租居房屋需自行承担的。六、原告是租居两被告的房屋，其汇款行为是支付房屋租金。七、涉案房屋在2002年1月29日办理贷款时评估价值为20万元。 反诉原告封小云、杨国合向本院提出反诉请求：1、判令吴明支付尚欠的房租163052元（房租暂计至2018年4月）；从反诉人提起反诉之日起，以163052元为基数，按年利率6%给付滞纳金；2、判令吴明立即搬离北海市房屋；3、反诉案件受理费、保全费由被反诉人吴明承担。 事实与理由：被反诉人吴明自2005年起租居两被告位于北海市房屋，其未有正常支付租金时反诉人只是口头催促，但因其先提起诉讼，反诉人依法要求其按照市场租赁价格支付房租。房租暂计至2018年4月共计254800元，扣减其已经支付的91748元，被反诉人吴明尚欠房租163052元，且其欠付房租应立即搬离。反诉人的诉讼请求合法有据，请求法院予以支持。 反诉被告吴明辩称，反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉请求。 经审理查明：两被告是夫妻关系，原告与两被告系多年好友关系，原告与案外人陈丽霞是夫妻关系。坐落于北海市的房屋登记在被告封小云名下。 2004年11月22日，被告（转让人、甲方）封小云与原告（受让人、乙方）吴明签订《房屋转让协议》一份，载明：甲方同意将位于北海市房屋转让给乙方，签约之日乙方付现金5万元给甲方。甲方承诺协助乙方办理不低于10万元的住房贷款及帮助办理好过户手续。甲方按现状交房，最迟不超过2005年1月31日。具体协议细节由正式协议补充完善。 2007年3月6日，原告通过银行转账方式向被告支付39982.45元。因转账存在手续费用，被告封小云出具收到40000元房款的收条一份，载明：今收到陈丽霞交来还房款肆万元整（40000.00元）。此外，原告通过代被告偿还诉争房屋银行贷款的方式先后向被告封小云的银行账户汇入52366元。庭审中，原告主张合同签订当日向被告封小云支付现金5万元购房款，两被告否认收到上述5万元购房款。 另查明，原告主张自2005年1月份即开始使用案涉房屋至今，被告主张原告是在2007年开始使用案涉房屋。原告提交的三张分别是2005年5月18日、6月27日、8月1日物业公司开具的收据载明原告向物业公司交付了案涉房屋2005年4月-6月期间的水费、电费以及垃圾处理费。原告提交的两张分别是2005年8月1日、11月15日物业公司开具的发票载明原告向物业公司交付了案涉房屋6月、9月、10月的物业费。另物业公司于2016年9月27日所出具的《证明》中载明“地苑三幢202号房吴明从2005年开始交纳物业费到至今”。2010年4月13日原告就案涉房屋安装有线电视，后在使用期间还安装了管道燃气。 还查明，被告封小云就案涉房屋贷款130000元，贷款发放日期为2002年2月5日，贷款期限为240个月，被告封小云于2016年5月9日提前还清剩余贷款33715.28元。庭审中，原告表示同意将剩余的银行贷款33715.28元支付给二被告。 本案审理过程中，原告申请对涉案房屋在2004年11月22日（同时间同地段）的房屋市场价格进行评估，本院依法委托广西衡泰房地产不动产资产评估有限公司进行评估，该公司于2019年1月29日作出桂衡泰[2019]房估字第BH002号《评估报告》，估价结果：封小云名下位于怡海新村地苑第3栋202号的房屋在2004年11月22日的总价为18.22万元。原告为此支付鉴定费2000元。 本案审理过程中，本院依法通知两被告其主张的房屋租赁合同关系与本院根据案件事实认定的房屋买卖合同关系不一致，可以变更诉讼请求。经本院释明，两被告不同意变更诉讼请求。 本院认为：原告吴明与被告封小云于2004年11月22日签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。两被告抗辩涉案房屋系夫妻共有财产，上述协议的签订未经过被告杨国合的同意应属无效。本院认为原被告系多年的好友关系，且从本案所查明的事实可知，原告最迟也是从2005年5月份开始使用案涉房屋至今，被告杨国合对于原被告之间所签订的上述协议应是知情的，其在长达十来年的时间里一直都未提出过异议，被告杨国合对上述的协议亦应是认可的。因此，对被告的该项主张本院不予采纳。上述协议约定了房屋买卖合同的主要条款，依照该协议约定，原告负有支付房屋价款的义务，被告封小云、杨国合负有交付房屋及协助办理产权过户手续的义务。 上述协议未约定房屋总价款，虽然约定具体细节以双方正式的协议补充完善，但事后并未签订正式的协议，双方对房屋交易价格又未能达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”及《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”的规定，诉争房屋的价款应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。根据鉴定机构出具的评估报告，被告封小云名下位于北海市的房屋在2004年11月22日的总价为18.22万元。故双方应当按照18.22万元的房屋总价履行合同。被告主张涉案房屋价值20万元，依据不足，本院不予采信。 原告主张合同签订之后向被告封小云支付了5万元购房定金，两被告否认收到上述5万元购房款。根据上述协议约定原告在签订协议当日即需支付5万元，被告最迟不超过2005年1月31日按现状交付房屋，按照房屋买卖交易习惯，应是原告向被告支付5万元在前，被告方将房屋交付给原告使用。因此，原告关于其已依约交付5万元购房款的主张成立，本院予以认可。原告主张其代被告封小云偿还涉案房屋银行贷款162277元，二被告不予认可，二被告只认可原告代偿还了91166元银行贷款。根据原告向本院提交的中国工商银行凭证及被告封小云个人账户明细，本院认定原告共代被告偿还按揭贷款92366元（40000元+52366元），超出部分因银行凭证模糊不清真实性无法认定，本院不予认可。综上，原告共向被告支付涉案房屋购房款142366元（50000元+92366元），剩余价款39834元（182200元-142366元）尚未支付。原告占有使用涉案房屋多年，且依约履行了支付绝大部分房价款的义务，但被告自行偿还银行按揭贷款，否认双方买卖合同关系，拒绝协助原告办理涉案房屋过户登记手续，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求二被告继续履行合同协助办理过户的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持，办理房屋过户所产生的税费由原告自行承担。虽然两被告未向原告主张支付剩余购房款，但根据原告在庭审中同意将剩余的银行贷款33715.28元支付给两被告的实际情况，为减少当事人诉累，剩余购房款应一并处理。故原告吴明于本判决书生效之日起10日内向被告封小云、杨国合支付剩余购房款39834元。 针对反诉，两被告主张其与原告（反诉被告）吴明之间存在房屋租赁合同关系，但没有提供证据证实。故两被告反诉要求原告（反诉被告）支付租金及滞纳金、搬离涉案房屋的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告吴明于本判决书生效之日起10日内向被告封小云、杨国合支付剩余购房款39834元； 二、被告封小云、杨国合于本判决书生效之日起30日内协助原告吴明办理位于北海市房屋所有权转移登记手续，办理房屋过户所产生的税费由原告吴明自行承担。 三、驳回反诉原告封小云、杨国合的全部诉讼请求。 本诉案件受理费6550元，诉讼保全费2520元，评估费2000元，反诉案件受理费1780.52元,合计12850.52元，由被告封小云、杨国合承担（本诉案件受理费、诉讼保全费、评估费原告已经预交，被告在履行上述义务时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决确定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用8330.52元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  杜有燕 人民陪审员  韦燕妮 二〇一九年七月一日 法官 助理  施成兰 书 记 员  黄琳琳