灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1081民初690号原告：郭振宇，男，1954年5月7日出生，汉族，住灯塔市。原告：赵桂凤，女，1955年8月26日出生，汉族，住址。二原告共同委托诉讼委托代理人：冯洪海，灯塔市宏凯法律服务所法律工作者。被告：李勇，男，1974年2月16日出生，汉族，住灯塔市。被告：张月英，女，1974年7月30日出生，汉族，住灯塔市。二被告共同委托诉讼代理人：张铭，男，1951年7月7日出生，汉族，住灯塔市天福Ｂ区，系被告张月英之父。被告：周峰，男，1972年6月24日出生，汉族，捕前住辽阳市文圣区。原告郭振宇、赵桂凤为与被告张月英、李勇、周峰案外人执行异议之诉一案，于2019年2月2日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告郭振宇及二原告的委托诉讼代理人冯洪海、被告张月英及被告张月英、李勇的委托诉讼代理人张铭、周峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭振宇、赵桂凤向本院提出的诉讼请求为：一、排除灯塔法院对被告周峰名下的位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋的执行；二、请求法院确认被告周峰名下的位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋归原告所有；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告郭振宇、赵桂凤于2015年4月17日经法律服务所代书，与被告周峰签订房屋买卖合同，被告周峰将其所有的位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋（建筑面积为45.34平方米）出售给原告，作价9万元。协议签订后，被告周峰将房屋交付原告，原告付清房款。后由于该房系动迁房，动迁部门未办理房照，导致原告无法办理房屋产权变更登记。原告对没有办理房屋产权变更登记没有过错。2018年11月8日，灯塔市人民法院作出（2018）辽1081执693号执行裁定，查封辽阳市文圣区祥和水岸小区6号楼西二单元6楼中、西门两户房屋，其中中门房屋即原告购买的房屋，该房屋系周峰已经出售并实际交付给原告，没有办理产权变更登记，原告没有过错，现法院裁定驳回原告的执行异议。依照《民事诉讼法》第227条规定，特诉至法院，请法院保护原告的合法权益。被告张月英、李勇辩称：原告请求确认被告周峰名下的位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋归原告所有，不符合《物权法》第9条规定。被告周峰自2013年拖欠被告李勇、张月英运费，一直没有结清欠款，被告周峰口头承诺周三村动迁，动迁后所得拆迁补偿款还清运费。2015年4月，被告周峰居住地动迁，被告周峰得到位于辽阳市祥和水岸小区两处房产和拆迁补偿款648，146.4元，被告周峰没有履行承诺还款义务。2015年12月22日，被告周峰给张月英、李勇出具欠据106，640元，并在欠据上注明承诺每年还款20，000元，至今没有履行偿还欠款义务。被告周峰于2015年4月将位于辽阳市祥和水岸小区6号楼系2单元6层35号房屋，建筑面积为45.34平方米的学区房以低于市场交易价格百分之七十，不足每平方米2，000元的价格卖给原告郭振宇、赵桂凤，市场交易价为每平方3，500元左右。被告周峰与原告郭振宇系外甥与舅舅关系。《合同法》解释（二）第19条规定，转让价格达不到市场价百分之七十的，一般可以视为明显、不合理的低价。《合同法》第74条规定，债务人以明显不合理低价转让财产对债权人造成损害，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。被告周峰与原告郭振宇以合法形式签订买卖房屋协议来掩盖转让财产，逃避债权人的追债，被告周峰欠张月英、李勇的钱在先，原告郭振宇买房在后，郭振宇一直不在该房居住。《物权法》第9条规定，不动产屋权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记发生效力。未经登记不发生效力。《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据辽阳市文圣区罗大台镇人民政府与被告周峰签订的《房屋补偿安置协议书》即《周三界坝地块回迁安置运行单》足以证明辽阳市祥和水岸小区6号楼西2单元6层35号房屋实际所有人为周峰，并不是郭振宇、赵桂凤。被告李勇、张月英请求法院驳回郭振宇、张月英的诉讼请求被告周峰未作答辩。经本院审理查明，原告郭振宇与赵桂凤系夫妻。被告李勇、张月英系夫妻。原告郭振宇系被告周峰舅舅。张月英、李勇与周峰民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月30日作出（2018）辽1081民初184号民事判决，判决：被告周峰于本判决生效后十日内偿还原告郭振宇、赵桂凤欠款106640元。并自2018年1月8日起至给付之日止承担日万分之五的违约金。该判决发生法律效力后，郭振宇、赵桂凤向本院申请执行。本院于2018年11月8日作出（2018）辽1081执693号执行裁定书，裁定内容为：“查封被执行人周峰所有位于辽阳祥和水岸6号楼西二单元6楼中、西门房屋，查封期限为三年自2018年11月8日-2021年11月7日，查封期间不得出售、抵押。”原告郭振宇曾于2015年4月14日向本院提出诉前保全申请，申请保全辽阳市文圣区人民政府财政局应给付周峰、李敏的补偿款600，000元。本院于2015年4月14日作出（2015）灯立保自第9号民事裁定书，裁定查封第三人辽阳市文圣区人民政府财政局应给付周峰、李敏补偿款600，000元。原告郭振宇、赵桂凤于2015年4月17日与被告周峰、李敏（系被告周峰的前妻）签订房屋买卖合同，合同约定周峰、李敏将座落在辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号（面积45.31平方米，房屋产权证号为00××68）的楼房以9万元的价格抵顶原告郭振宇及赵桂凤。被告周峰已将本案诉争房屋的相关手续（包括回签安置运行单、房屋征收补偿安置协议书、住房维修基金通知单）交给原告郭振宇、赵桂凤。2015年10月14日，原告郭振宇就本案诉争的房屋与华润燃气有限公司签订居民用户供用气合同。在本院执行李勇、张月英与周峰民间借贷纠纷一案中，郭振宇、赵桂凤对本院查封位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号（建筑面积为45.34平方米）房屋提出书面异议。本院对郭振宇、赵桂凤所提出的异议，于2019年1月25日组织了听证，并于2019年1月31日作出（2019）辽1081执异2号执行裁定书，裁定：驳回案外人郭振宇、赵桂凤的异议请求。本院向郭振宇、赵桂凤、周峰、徐紫微送达了（2019）辽1081执异2号执行裁定书。郭振宇、赵桂凤向本院提起案外人执行异议之诉。上述事实，有当事人陈述、（2019）辽1081执异2号执行裁定书、（2015）灯立保自第9号民事裁定书、安置协议书复印件、回迁安置运行单复印件、住房维修基金通知单复印件、房屋买卖合同书复印件、入户缴费通知书复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以确认。本院认为，本案的争议焦点为，原告郭振宇、赵桂凤是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院能否执行位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对于法院查封前已签订买卖合同，且支付全部购房款，但尚未办理房屋权属证书且对未办理过户登记没有过错的不动产买受人，赋予其物权期待权，相对于普通债权优先保护。物权期待权的理论基础是物之交付的债权优先于普通金钱债权。本案中，二原告购买涉案房屋没有支付现金或转账，是用“抵账”的方式取得了涉案房屋的占有、使用权，由于“抵账”的目的是消灭债权，只能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优于另外一个债权的实现，即“以物抵债”中的受让人不属于物权期待权的保护范围，原告郭振宇、赵桂凤对诉争的房屋并不享有排除强制执行的权利。对于二原告主张位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层35号房屋的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争的房屋并未登记在二原告名下，故对于主张二原告请求确认本案诉争的房屋为其所有的请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告郭振宇、赵桂凤的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭振宇、赵桂凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  曹 凯人民陪审员  李林卓人民陪审员  周德明二〇一九年七月十五日书 记 员  李媛媛本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国物权法》第九条：动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。