广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5561号原告：中山市汇翠物业管理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇汇翠山庄汇宜路56幢一楼，统一社会信用代码914420002821443513。法定代表人：张明，执行董事。委托诉讼代理人：杨锋，该司员工。被告：谈粤红，女，1973年10月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告中山市汇翠物业管理有限公司（以下简称汇翠物业公司）与被告谈粤红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇翠物业公司委托诉讼代理人杨锋，被告谈粤红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇翠物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2015年9月至2017年5月期间共21个月的物业管理费3046.68元及违约金（以每月物业管理费145.08元为基数，分别从欠费次月1日起按千分之三利率计算至清偿之日止）；2．被告向原告支付2015年9月至2017年5月期间共21个月的安防维护费105元；3．被告向原告支付2015年9月至2017年5月期间共21个月的公用电费168元；4．被告向原告支付2015年8月至2017年5月期间共22个月的电费1271.96元。事实和理由：被告购买了位于中山市××山庄水晶××房并已入住。2010年6月30日，原告与被告所在小区的业主委员会签订《中山市物业服务合同》，对双方权利和义务进行了约定。根据物业服务合同的约定，被告应向原告支付上述费用。原告多次催讨无果，为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告谈粤红辩称，1．被告在原告与汇翠山庄业主委员会签订的物业服务合同服务期内已交清相关费用，不存在欠费。2．案涉的物业服务合同是不合法的，是伪造，应为无效合同。汇翠山庄业主委员会的成员李柳广、钟仪东就职的单位是开发商中山市红塔物业发展有限责任公司（以下简称红塔物业公司）的全额控股投资的公司即原告汇翠物业公司及广大汇翠学校，主体资格不合法。2010年汇翠山庄业主委员会选举产生的业委会成员选票完全造假，与原告签订的物业服务合同是无效合同。汇翠山庄业主管理规约盖的公章是红塔物业公司，与原告无关。被告从未与原告签订任何业主管理规约。另，2006年9月28日签订的物业服务合同上记载的原告营业执照注册号是2010年2月10日变更登记后的注册号，2010年6月30日签订的物业服务合同上的注册号却是变更登记前的注册号，可证明原告提交的物业服务合同造假。3．原告无资质承接总面积超过20万平方米以上的小区物业服务管理业务。4．原告提交的情况说明是伪造的。中山市坦洲镇金斗社区居民委员会及原告出具的证明均为原告出具退管情况说明之后的一年零四个月出具的，实际情况与时间节点上完全不符合，属于伪造证据。5．根据相关的规定，原告主张的安防维护费并不在物业管理费的构成项目内，原告擅自扩大收费范围，另根据相关规定，安防维护费、公用水电费属于物业服务的的支出构成，原告收取上述费用属于重复收费，原告应向各业主退还其违规收取的费用。6．原告向被告违法违规收取高价电费。原告并非收取电费的适格主体，其提供的代付凭证无法证明具体代被告交了多少电费，被告从未委托原告代交电费，原告的行为属于其单方意愿。原告抄表读数未经业主签名确认，另，中山市坦洲镇供电局在2012年7月开始按照“合表用户”的电费标准调整为0.677元/度，但原告收取电费的标准为0.717元/度，违法、违规收取高价电费。7．原告在非法无效的物业服务合同到期后没有提供相应的物业服务和管理，使小区存在垃圾无人清理、消防设施未维护、消防通道被堵塞、监控设备损坏、无安保巡逻、电梯未安检等问题，并且构成事实上的持续根本违约，严重损害了所有业主包括被告在内的利益。8．原告不作为导致小区内存在各类违章建筑，原告长期侵占出租架空层违建建筑、电梯广告和小区内广告横幅、公共道路旁停车费等应归属于小区所有业主的公共利益和权益，且原告从未在小区范围内公示过财务收支及业主公共收益收支情况。本院经审理认定事实如下：1．中山市坦洲镇汇翠山庄物业管理有限公司于2017年11月30日变更登记为中山市汇翠物业管理有限公司。2010年6月30日，中山市坦洲镇汇翠山庄物业管理有限公司（以下简称汇翠山庄物业公司）与汇翠山庄业主委员会签订物业服务合同，约定由汇翠山庄物业公司对汇翠山庄小区提供物业管理服务，服务期限为5年，自2010年6月19日起至2015年6月19日止；物业服务收费和酬金提取采用包干制，即按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水、电费除桃源居、沁芳园、水晶园为每户8元外，其他包括亲泽园在内均为每户每月5元由汇翠山庄物业公司向业主或物业使用人收，安防维护费按每户每月5元标准收取;汇翠山庄物业公司按合同约定的内容及要求提供服务，并按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：水晶园按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；汇翠山庄物业公司从2010年6月19日开始实施物业服务并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的10日、20日、30日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，物业服务合同还约定了其他内容。2．谈粤红系中山市××山庄水晶××房的业主，于2010年10月8日收楼，房屋建筑面积为96.72平方米，每月应付物业管理费145.08元（1.5元/平方米×96.72平方米）。谈粤红确认其并未交纳2015年9月至2017年5月的物业管理费、安防维护费、公共电费及2015年8月至2017年5月的电费。3．2016年10月20日，汇翠山庄物业公司作出退管公告，记载公司定于2017年3月1日退出汇翠山庄小区物业管理服务。2017年2月24日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局及金斗社区居委会出具关于请求汇翠山庄物业公司延迟退管的函，要求汇翠山庄物业公司要以小区的稳定大局为重，在招聘新物业公司前继续服务汇翠山庄小区。2018年10月11日，汇翠物业公司出具情况说明一份，记载2017年5月29日由东莞市明茵物业管理有限公司临时接管汇翠山庄小区，2017年6月1日汇翠物业公司正式退出。4．经查，由于历史原因，汇翠山庄小区的住户尚未实现居民用电抄表到户，小区住户的电费缴纳方式为小区物业服务公司向小区住户代收电费后，统一支付给中山供电局。供电公司从2012年7月开始按照“合表用户”的电费标准调整为0.677元/度。汇翠物业公司提交其代缴电费的发票、银行回单等用于证明其代包括谈粤红在内的小区业主支付电费，并提交了其制作的电表抄表表，读数显示谈粤红2015年7月度数2976度，2017年5月度数4750度，汇翠物业公司称因线损其按照0.717元/度标准收取电费。谈粤红对电费抄表度数不确认。5．谈粤红提交小区内环境的照片、处罚详情截图、诉求截图用于证明汇翠物业公司未履行合同义务、小区内存在违章建筑、垃圾无人清理、消防设施未维护、消防通道被堵塞、监控设备损坏、无安保巡逻、电梯未安检等问题及汇翠物业公司无资质承接汇翠小区物业服务管理业务。汇翠物业公司对照片不确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。谈粤红认为汇翠山庄业主委员会与中山市坦洲镇汇翠山庄物业管理有限公司签订的《中山市物业服务合同》无效，但其举证未能证明合同存在无效的事由，对其抗辩意见本院不予采纳，现该合同已因履行期限届满而终止，合同终止后，中山市汇翠物业管理有限公司在2015年6月19日至2017年6月1日期间仍然为汇翠山庄小区业主提供物业服务，谈粤红亦接受了物业公司的服务。本院认为，物业服务合同到期后，合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方没有明确提出异议并接受该服务行为的，应当视为合同关系的实际成立，应当按照原物业服务合同约定内容确认彼此的权利义务内容。在中山市汇翠物业管理有限公司继续依照合同约定提供物业服务后，谈粤红应按照合同约定履行交纳物业管理费、公共电费、安防维护费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付物业管理费的违约责任。谈粤红称中山市汇翠物业管理有限公司未尽职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但从谈粤红提交的证据来看并不足以认定其主张中山市汇翠物业管理有限公司存在不履行物业服务合同之根本违约之情形，谈粤红以此拒付物业管理费、公共电费、安防维护费亦无合法依据，本院对其前述抗辩理由不予采纳。谈粤红自2015年9月起未交纳物业管理费、公共电费、安防维护费，中山市汇翠物业管理有限公司要求其交纳自2015年9月至2017年5月的物业管理费及至实际清偿之日止的违约金、公共电费、安防维护费的主张，理据充足，本院予以支持。综上，谈粤红应支付2015年9月至2017年5月的物业管理费合计3046.68元（145.08元/月×21个月）、公共电费168元（8元/月×21个月）、安防维护费105元（5元/月×21个月）。关于违约金的问题，由于谈粤红欠付物业管理费给中山市汇翠物业管理有限公司造成了相当于利息的损失，双方约定逾期交纳物业费按日千分之三计算违约金的标准超过了实际损失的计算标准，因此本院仅支持按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，以每月物业管理费145.08元为基数，自2015年9月至2017年5月于每月应付物业管理费的次月一日起分别计算违约金。对于中山市汇翠物业管理有限公司要求谈粤红支付代缴电费的诉请，由于历史原因汇翠山庄小区并未实现由供电公司抄表到户，小区业主不能直接向供电公司缴纳电费，只能通过物业服务公司代收代付，在物业服务公司已实际代业主向供电公司支付电费的情况下，业主应向物业服务公司返还。本案中，中山市汇翠物业管理有限公司提交了其垫付电费的增值税发票、中国建设银行扣划电费回单及其对谈粤红的电表抄表读数证明其已代小区业主代缴了电费及业主实际用电量，谈粤红虽然不予确认，但其承认在此期间确实未曾向供电公司缴纳过电费，在中山市汇翠物业管理有限公司已为其垫付了电费的情况下，谈粤红应向中山市汇翠物业管理有限公司支付其垫付的电费。依照《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等相关规定，物业服务企业向业主代收水、电、气等费用不得加收任何费用，因中山市汇翠物业管理有限公司未举证证明其加收电费具有合同依据或已取得被收费业主或业主大会同意，其单方决定加收的费用缺乏依据，因此谈粤红应向中山市汇翠物业管理有限公司支付其代缴电费1201元[（4750度-2976度）×0.677元/度]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谈粤红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市汇翠物业管理有限公司支付中山市坦洲镇汇翠山庄水晶园4幢902房2015年9月至2017年5月的物业管理费3046.68元及违约金（以145.08元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率，分别自每月应交物业管理费的次月一日起计至实际清偿之日止）、安防维护费105元、公共电费168元；二、被告谈粤红于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告中山市汇翠物业管理有限公司代其垫付案涉房屋的电费1201元;三、驳回原告中山市汇翠物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元，减半收取计82元（原告已预交），由被告谈粤红负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一九年七月五日书记员  林振华马倩