浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初10635号 原告刘燕芳，女，1957年9月3日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托代理人朱家安（特别授权代理），浙江天杭律师事务所律师。 被告苗金华，男，1950年1月17日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人周书玲（特别授权代理），浙江颂杭律师事务所律师。 被告陈军海，男，1974年4月27日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人马诗铭、叶柯（特别授权代理），浙江海浩律师事务所律师。 原告刘燕芳为与被告苗金华、陈军海确认合同无效纠纷一案，于2018年9月17日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告刘燕芳的委托代理人朱家安、被告苗金华的委托代理人周书玲、被告陈军海的委托代理人马诗铭、叶柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘燕芳诉称，刘燕芳与苗金华于1987年3月25日登记结婚。于1999年4月20日购入杭州市江干区××××幢×单元×××室房屋。刘燕芳与苗金华于2001年2月20日登记离婚，双方未对××××幢×单元×××室房屋进行分割，该房屋由苗金华居住使用。2018年6月初，因该房屋被列入征收范围，刘燕芳在与苗金华协商征迁补偿事宜时方得知苗金华与陈军海已于2004年6月7日就该房屋签订了《房屋转让协议》。刘燕芳认为，该房屋系其与苗金华夫妻关系存续期间购买，离婚后未做分割，且该房屋系集体土地上建造的房屋，并无房产证，不具备对外转让的条件。根据《土地管理法》第六十三条的规定，集体所有的土地使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。据此，刘燕芳诉至本院，请求判令：确认苗金华与陈军海于2004年6月7日就杭州市江干区××××幢×单元×××室房屋签订的《房屋转让协议》无效。 被告苗金华辩称,一、刘燕芳与苗金华在婚姻关系存续期间购买××××幢×单元×××室房屋，离婚时双方未分割该房屋的情况属实。二、该房屋系集体土地上的房屋，没有产权证，无法转让。苗金华虽非该集体经济组织成员，但因其开办的企业系范家村的招商引资项目，因此杭州市笕桥镇范家村村民委员会向其出售了该房屋，并签订有协议。三、苗金华取得该房屋后，将房屋作为员工宿舍使用。苗金华招揽陈军海到其公司工作时，陈军海正准备结婚，但是没有婚房，陈军海表示需解决住房及落户的问题。苗金华遂提出可以将范家苑的房屋给陈军海居住。陈军海提出将房屋出售给他，以便户口迁入可以安心工作，并可预付20万元购房款。苗金华求才心切，就收取了预付款并将房屋交付给陈军海居住。双方当时还有一个口头承诺，只要陈军海在苗金华的公司工作满五年，房屋就赠送给陈军海，20万的预付款也可以退还。因陈军海告知苗金华，根据落户政策需要提供房屋转让协议和房款付清的证明。所以，苗金华虽未收到过30万元尾款，但考虑到陈军海要到公司上班，帮助解决落户问题也在情理之中，因而与陈军海签订了协议并出具了收条。而且苗金华认为只要不把购房原始合同、原始凭证交给陈军海，就不会有大问题。且为了慎重起见，苗金华还要求在协议上约定需要苗金华办理房产更名手续。也就是说若双方正式转让房屋的话，那必须由苗金华亲自前往范家村村民委员会办理更名及见证手续。因陈军海一直未到苗金华的公司上班，故苗金华也就没有去办理更名和见证手续。据苗金华了解，《房屋转让协议》上鉴证单位处的盖章是陈军海自行拿着协议去找范家村村民委员会签章的，苗金华并不知情。综上所述，房屋转让协议和收条非苗金华的真实意思表示，请求法院依法判决。 被告陈军海辩称，一、刘燕芳并非合同的相对人，无权提起本案的诉讼。二、苗金华和陈军海签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，合法有效，陈军海是善意第三人，应予以保护的。首先，2004年6月7日，在范家村村民委员会的见证下，苗金华与陈军海签订了《房屋转让协议》。陈军海已依照合同约定支付了房款。苗金华将涉案房屋交付给陈军海，房屋转让协议已经全部履行完毕。其次，苗金华与范家村村民委员会签订的《购房协议书》上合同相对方为苗金华，约定该房屋归苗金华所有。该房屋出售给陈军海时由苗金华占有使用，且房屋转让协议由范家村村民委员会鉴证，陈军海有充分理由相信苗金华对涉案房屋具有完全的处分权和所有权。陈军海并没有义务审查苗金华出售房屋时的婚姻状况。第三，刘燕芳与苗金华在2001年2月20日离婚，即使是夫妻共同财产，陈军海在购房时也没有义务审查刘燕芳与苗金华对涉案房屋是否分割、如何分割。且从离婚协议上可以看出，双方是因性格不合分居多年而离婚。涉案房屋于1999年4月20日购买。而分居多年至少是两年或三年以上。说明苗金华购房的时候，刘燕芳与苗金华早已分居，涉案房屋与刘燕芳无关，是苗金华个人的财产。第四，涉案房屋房价是50万元，符合当时的市场价，是正常交易行为，陈军海是善意第三人。当时同地段商品房的市场价在6000元左右，同小区面积比涉案房屋要大的，总价还低于案涉房屋。第五，范家村已撤村建居，范家村所有村民都农转非。自2004年6月7日起，陈军海就占有使用了涉案房屋，是涉案房屋的所有权人。陈军海还于2005年将户口迁入涉案房屋，是范家社区居民，享有社区选举权和被选举权。多年来所有的居民权利都由陈军海享有，而并非是苗金华享有。范家村村民委员会在《房屋转让协议》上盖章，表明其同意双方之间的买卖行为，并且范家村村民委员会还曾出具证明，认可涉案房屋为陈军海的个人财产。三、本案的起因系涉案房屋于2018年6月被征收，刘燕芳、苗金华看到了拆迁的巨额利益，才提起本案的诉讼。但是陈军海已被拆迁部门及政府相关部门认可，被认定为拆迁安置对象，由陈军海与拆迁部门签订了使用权置换协议，办理了拆迁安置手续。陈军海被认定为拆迁安置对象已经是既定事实。刘燕芳、苗金华的行为严重违背了诚实信用的原则。从其得知涉案房屋进行拆迁后，两人曾共同委托浙江西子律师事务所律师与陈军海进行谈判，要求将拆迁利益的一半归刘燕芳和苗金华，陈军海没有同意，遂成本案诉讼。 经审理查明，本院对于本案以下事实依法予以确认： 刘燕芳与苗金华于1987年3月25日登记结婚，于2001年2月26日登记离婚。双方离婚时就住房的约定为×××××幢××号×××室住房产权及居住权归刘燕芳及女儿所有。 1998年1月17日，杭州市笕桥镇范家村村民委员会向苗金华出具了《浙江省行政事业单位往来款收据》一份，载明，交款单位苗金华，收款项目××幢×单元×××室购房款，金额80000元。 1998年2月19日，杭州市笕桥镇范家村村民委员会再次向苗金华出具了《浙江省行政事业单位往来款收据》一份，载明，交款单位苗金华，收款项目××幢×单元×××室购房款，金额145000元。 1999年4月20日，杭州市笕桥镇范家村村民委员会（甲方）与苗金华（乙方）签订有《购房协议书》一份，约定，乙方购范家苑住宅楼总面积126.36平方米，价格每平方米2000元，总计252720元；乙方购置范家苑住宅楼××幢×单元×××室；房屋购置后，产权归乙方所有，如乙方需办理产权，甲方负责办理好有关房产手续，费用自负；协议签订后十天内乙方将购房款一次性付清，甲方则交钥匙，并负责乙方对房屋的验收；等等。 2004年6月7日，苗金华（甲方）与陈军海（乙方）签订了《房屋转让协议》一份，约定，甲方将其所有的杭州范家村××幢×单元×××室无产权证的房子转让给乙方；甲方转让乙方的房产价格50万元（内含装修费10万元，房屋总面积126.31平方，每平方3170元），乙方在2004年6月底前付清所有款项；甲方负责房产的改名手续及与范家村村委有关房屋转让见证手续的办理，要求在2004年6月底前完成；甲方在2004年7月5日前将房屋交付乙方；房屋交割后所有转让后事宜乙方自行负责；等等。杭州市笕桥镇范家村村民委员会在鉴证单位处签章，并注明情况属实。 苗金华于2004年5月31日向陈军海出具收条一份，载明，今收到购房现金预付款20万元；2004年12月25日，再次出具收条一份，载明，收到购房款30万元。 合同签订后，案涉房屋交付给陈军海居住使用。陈军海于2005年1月4日将户口迁入案涉房屋。 2013年4月11日，杭州市江干区笕桥镇范家社区居民委员会曾出具证明一份，载明，社区居民陈军海，居住在××××幢×单元×××室；此房屋是集体建造农居房，属个人所有。 2018年6月，案涉房屋被列入征收收购范围。2018年7月24日，杭州市江干区范家社区征收工作指挥部登报对范家社区征收集体土地“无证标房”现使用人情况进行公示，陈军海作为案涉房屋现使用人被列入公示名单。 上述事实，有原告刘燕芳提供的《购房协议书》、收据、离婚协议书、离婚证、《房屋转让协议》、《公告》，被告陈军海提供的《房屋转让协议》、收条、身份证、户口簿、证明、范家社区征收集体土地“无证标房”现使用人情况公示及当事人庭审陈述为证。 本院认为，本案的争议焦点为：1、苗金华未征得刘燕芳同意与陈军海签订《房屋转让协议》是否导致合同无效。2、苗金华与陈军海就集体土地上建造的房屋签订《房屋转让协议》，合同是否无效。 对第一个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。苗金华在与刘燕芳婚姻关系存续期间与杭州市江干区笕桥镇范家村村委签订《购房协议书》，刘燕芳对案涉房屋存在利害关系，其虽有权提起本案诉讼，但以苗金华对案涉房屋无处分权为由主张苗金华与陈军海签订的《房屋转让协议》无效，于法无据，本院不予采信。 对第二个争议焦点，本院认为，根据本案查明的事实，案涉《房屋转让协议》不应被认定无效，理由如下：首先，案涉房屋系集体土地上由集体建造的农居房，苗金华与陈军海均非集体经济组织成员，双方之间就案涉房屋进行转让，并没有改变集体土地的使用用途。其次，从《房屋转让协议》双方约定转让的系无产权房屋的情形来看，双方对房屋和土地性质均为明知，双方签订《房屋转让协议》系真实意思表示。苗金华辩称《房屋转让协议》仅系为陈军海落户所需签订，与本案查明事实不符，本院不予采信。第三，案涉房屋占用土地所在的村民委员会在案涉《房屋转让协议》签章。该鉴证手续不论是由苗金华还是陈军海办理，均表明村民委员会对双方房屋交易行为的态度，也就是同意陈军海买受的房屋继续占有使用相应的土地使用权。此后，范家村撤村建居，陈军海于2005年将户口迁入该房屋。且案涉房屋被征收收购时，征迁部门亦认可陈军海为案涉房屋现使用权人，并同意对其进行房屋使用权置换，亦印证了相关部门的上述态度。综上，陈军海、苗金华签订《房屋转让协议》未侵害集体经济组织利益，刘燕芳援引《土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条主张合同无效，依据亦不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告刘燕芳的诉讼请求。 案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告刘燕芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  朱若君 二〇一九年七月十五日 书记员  娄移华