海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9002民初441号 原告：琼海善源物业服务有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇嘉博路爱华路交叉口北侧（新天阳光花园**201）。 法定代表人：麦某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：麦某2，女，1976年10月20日出生，汉族，住海南省琼海市，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈某，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被告：张某，男，1966年7月4日出生，汉族，原住浙江省宁波市海曙区。 原告琼海善源物业服务有限公司（以下简称善源物业公司）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院2019年2月13日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因被告住址不祥需要公告送达而依法裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦某2、陈某到庭参加诉讼，被告张某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告善源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告张某向原告支付物业管理费、滞纳金、公摊，共计3573.85元；2.判决被告张某向原告支付水费、生活垃圾费共计146.10元；3.本案诉讼费、公告费97.5元由被告承担。事实和理由：被告购买位于琼海市××镇琼海兆和万泉椰风假日小区9栋2单元902房，并已入住使用。2010年9月1日，原告与开发商琼海兆和实业有限公司签订了该小区的《前期物业服务合同》，原告为该小区提供物业服务。后因故原告于2018年3月1日终止为该小区提供物业服务。被告购买902房并使用，原告也依物业服务合同提供了服务。按物业服务合同第五条的约定，被告所购的房屋属于电梯房（即带有电梯设备），被告应按1.3元/平方米的价格缴纳物业服务费，公摊费按照0.2元/平方米计算。被告所购买9栋2单元902房建筑面积为74.87平方米，其每月应向原告缴纳物业服务费为97.33元（1.3元/平方米×74.87平方米），公摊费为14.97元（0.2元/平方米×74.87平方米）。因被告属于候鸟性居住人群，仅冬天过来居住生活，原告按小区收取物业服务费的惯例，对上述人群都是采取按年收取物业服务费和公摊费，即在每年12月31日前，被告必须向原告缴纳当年的物业服务费和公摊费。被告每年应向原告缴纳的物业服务费为1167.96元（97.33元/月×12个月），公摊费为179.64元（14.97元/月×12个月）。但被告自2016年1月1日起至2018年2月28日止，一直未按合同的约定，向原告缴纳物业管理费和公摊费，现共欠原告物业管理费2530.58元（97.33元/月×26个月），公摊费为389.22元（14.97元/月×26个月）。按物业服务合同第26条的约定，如没有按时缴纳物业服务费，原告有权每日按所欠物业服务费总额的1‰收取滞纳金，但在本案中，原告依据相关法律规定主张每月按2%收取滞纳金。那么，原告应向被告收取的滞纳金为（逾期天数计算至2018年8月31日止）：1.2016年滞纳金467.18元（1167.96元×0.02元/月×20个月）；2.2017年滞纳金186.87元（1167.96元×0.02元/月×8个月）。以上两年的滞纳金总额为654.05元。那么，被告应向原告缴纳的物业服务费、滞纳金、公摊费的总额为3573.85元(2530.58元+654.05元+389.22元)。另外，该小区情况特殊，电梯房6楼以上（含6楼）的住户需要收取二次供水费用和生活垃圾处理费，并由原告代收。原告在每月底都进行抄表，计算出被告所实际使用的水费。被告至今仍拖欠水费为62.10元（2.7元/吨×23吨）、生活垃圾费为84元（6元/月×14个月），两项合计146.10元。原告已多次催促被告及时缴纳上述欠费，但被告都无理推辞，拒绝缴纳。被告拒绝缴纳上述费用的行为，已经严重侵犯了原告合法的财产权益。为了维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。 被告张某没有答辩，亦没有提供证据材料。 原告为证明其所主张的事实，提供《兆和·万泉椰风前期物业服务合同》、《关于办理兆和·万泉椰风假日小区物业移交手续的通知》、《原告向小区业主发出的通知》、《收取物业费、公摊费明细账》、《琼海住市宅物业服务收费告示牌》、《圆通速递单》、《被告张某房产证》、《琼海市商品房买卖合同》及《公告费发票》等相关证据材料复印件。经审查，原告提供的上述证据能够相互印证，能形成完整证据链，能够证明被告张某系琼海兆和万泉椰风假日小区的业主、被告拖欠原告物业管理费、公摊费的事实，故本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并依法予以采信作为认定本案事实的根据。 根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告善源物业公司系从事物业管理、建筑保洁服务、旅游基础设施开发、室内水电安装、室内装修工程等业务的企业法人，其成立于2009年7月20日，营业期限至2039年7月20日。2010年9月1日，原告与开发商琼海兆和实业有限公司协商，由原告负责开发商建设的琼海兆和万泉椰风假日小区的物业服务管理，并签订了《前期物业服务合同》，该合同第5条第1款约定“高层电梯住宅物业服务费为每月1.3元/平方米”；第26条约定“甲方（即开发商琼海兆和实业有限公司）、业主或物业使用人违反本合同第5条、第7条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，物业公司有权按每日千分之一收取滞纳金等内容”。合同签订后，原告随后就进入该小区进行物业管理至2018年2月28日，并自2010年9月1日起开始收取物业管理费和公摊费。在管理小区期间，原告根据琼海市物价局的规定，在该局监管下在琼海兆和万泉椰风假日小区竖起了《琼海市住宅物业服务收费告示牌》，明确电梯房的水电公摊费为每月0.2元/平方米。因该小区的业主多为候鸟性居住人群，大多冬天过来居住生活，为方便收取物业服务费，原告采取按年收取物业服务费和公摊费，即被告必须于每年的12月31日前向原告缴纳当年的物业服务费和公摊费。被告张某购买琼海市嘉积镇银河路琼海兆和万泉椰风假日小区9栋2单元902房，并于2014年2月7日办理房产登记，记载面积74.87平方米。被告每月应向原告缴纳物业服务费为97.33元（1.3元/平方米×74.87平方米），公摊费为14.97元（0.2元/平方米×74.87平方米）。被告自2016年1月1日起至2018年2月28日止一直未向原告支付物业服务费、公摊费，共欠原告物业管理费2530.58元（97.33元/月×26个月），公摊费为389.22元（14.97元/月×26个月）。因被告拖欠上述费用未缴交，原告遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。因被告住址不祥，本院已于2019年4月18日通过《人民法院报》将起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票等诉讼材料公告送达给被告张某，被告张某无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院已依法缺席审理。 另查明，琼海兆和万泉椰风假日小区的水费和生活垃圾处理费有两种收取方式，其中电梯房5楼以下和楼梯房的住户直接由自来水公司收取和代收，电梯房6楼以上的由琼海市环境卫生管理处委托原告善源物业公司向各住户收取每户每月6元。被告从2017年1月1日起拖欠水费为62.10元（2.7元/吨×23吨）、生活垃圾费84元（6元/月×14个月），两项合计146.10元，均已由原告代付。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：被告是否应当缴交物业服务费；滞纳金的计算方式是否符合法律规定。关于被告是否应当缴交物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告已经与开发商签订《前期物业服务合同》，依法取得了管理琼海兆和万泉椰风假日小区的权利，被告系该小区9栋2单元902房的业主，因此原告与被告之间已形成物业服务关系，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》对原、被告双方均具有法律约束力，应严格依照该合同的约定履行。《前期物业服务合同》已明确约定高层（电梯）住宅物业服务费每月1.3元/平方米，且在2014年后国家政策已不再要求物业公司收取物业费必须要经过琼海市物价局备案，现原告根据琼海市物价局于2014年前的批复标准向被告收取物业服务费并未违反双方的约定和法律规定，公摊费每月0.2元/平方米也已经在小区里公示。被告购买房屋面积为74.87平方米，其每月应支付的物业服务费为97.33元和公摊费14.97元，自2016年1月1日至2018年2月28日合计26个月，被告共拖欠原告物业服务费2530.58元和公摊费389.22元。原告要求被告支付物业服务费和公摊费，理由正当充分，本院予以支持。关于滞纳金的计算方式是否符合法律规定的问题。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，被告未支付物业服务费的行为已违反合同约定，构成了违约，根据《前期物业服务合同》约定，被告应当按照每日1‰计付滞纳金至被告实际付清物业费之日止，但是原告仅要求被告按照月利率2%的标准支付滞纳金至2018年8月31日止，该主张未违反合同约定，亦未违反法律规定，本院依法予以照准。原告主张滞纳金为654.05元，即1.2016年滞纳金467.18元（1167.96元×2%元/月×20个月）；2.2017年滞纳金186.87元（1167.96元×2%×8个月），以上两年的滞纳金总额为654.05元，但是原告承认当年的物业服务费收取时间为当年的12月31日前，则当年的滞纳金应当自下年度的1月1日起开始计算，因此拖欠2016年物业服务费的滞纳金应为420.47元（1167.96元×2%×18个月）、拖欠2017年物业服务费的滞纳金应为186.87元（1167.96元×2%×8个月），故被告应向原告支付的滞纳金为607.34元（420.47元+186.87元）。此外，被告尚拖欠原告代收取的水费62.10元和生活垃圾处理费84元，合计146.10元，原告均已代为支付，故原告要求被告支付此费用的理由正当充分，本院依法予以支持。综上所述，被告应支付物业服务费2530.58元、公摊费389.22元、滞纳金607.34元，共计3527.14元，应支付的水费62.10元和生活垃圾处理费84元，合计146.10元。被告张某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张某应当在本判决发生法律效力之日起五日内向原告琼海善源物业服务有限公司支付物业服务费2530.58元、公摊费389.22元、滞纳金607.34元，合计3527.14元； 二、被告张某应当在本判决发生法律效力之日起五日内向原告琼海善源物业服务有限公司支付代收取的水费62.10元和生活垃圾处理费84元，合计146.10元； 三、驳回原告琼海善源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元和公告费97.5元，由被告张某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 邹燕萍 审 判 员 何书权 审 判 员 王 裕 二〇一九年七月二十三日 法官助理 余嘉佳 书 记 员 羊琼花 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《最高人民法院关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院 关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。