广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终435号上诉人（原审被告）：唐海波，男。委托诉讼代理人：何柳辉，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔鑫，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱瑞珍，女。委托诉讼代理人：罗雪菊，广东奇强律师事务所律师。上诉人唐海波因与被上诉人朱瑞珍房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市人民法院（2018）粤0904民初3799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。唐海波上诉请求：1.撤销(2018)粤0904民初3799号民事判决第二、三项，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由朱瑞珍承担。事实和理由：一、2016年10月19日，唐海波与陈某福在签订的关于第三层房屋的转租协议实际上是朱瑞珍以唐海波名义与陈某福形成的房屋租赁合同关系。首先，陈某福是朱瑞珍的朋友，是经由朱瑞珍介绍认识的。在第三层房屋转租之前，朱瑞珍要求唐海波以其名义与陈某福签订关于第三层房屋的转租协议，唐海波是按照朱瑞珍的意思订立合同。其次，转租合同签订后，陈某福将每月的租金直接交给朱瑞珍。唐海波对第三层房屋的租金支付情况不清楚，唐海波提供的关于陈某福向其支付租金的流水也能证明陈某福的交租情况。最后，第三层房屋交由陈某福使用至今。因此，虽是以唐海波的名义与陈某福签订转租协议，但实际上是朱瑞珍与陈某福的直接租赁关系，故从2016年10月9日起，唐海波无需再向朱瑞珍支付第三层房屋的租金。二、2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》的债权债务关系是关于房屋首层和第二层房屋的租赁关系（第三层房屋已被朱瑞珍出租），然而在2017年10月23日，朱瑞珍将房屋的第二层出租给沈某辉。至此，涉案租赁合同的债权债务关系发生变更，已变为房屋首层的债权债务关系。故唐海波从2017年11月1日开始不再支付二层的租金。根据《民法通则》第136条的规定，延付、拒付租金的诉讼时效是一年，由于朱瑞珍未向唐海波主张支付首层、第二层的租金，基于房屋首层、第二层的租赁关系的11个月的租金请求权的诉讼时效是从2017年10月11日起至2018年10月11日陆续已过诉讼时效。唐海波享有对抗房屋首层、第二层租赁关系的租金请求权的时效抗辩权。三、由于租赁法律关系发生变更，唐海波从2017年11月份开始，向朱瑞珍支付的租金仅仅是变更后的合同中关于房屋首层的租金。故唐海波己按照合同约定向朱瑞珍支付租金。朱瑞珍辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同书》是合法有效的，双方是在2018年12月27日协议解除，双方在《房屋租赁合同书》履行期间，作为出租方同意，承租方同意将承租的第三层房屋转租给陈某福，符合法律规定，租赁合同相对方是唐海波和陈某福，权利义务应由唐海波承担，至于租赁物的第二层房屋，只是合同的一部分的变更，并且朱瑞珍起诉时不主张第二层的租金。二、本案没有超过法律规定的诉讼时效期间，合同从签订到2018年12月27日一直在持续履行，期间唐海波也断断续续支付租金，所以唐海波主张超过诉讼时效期间明显没有事实和法律依据。朱瑞珍向一审法院起诉请求：1.判令解除朱瑞珍与唐海波于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令唐海波立即支付拖欠的房屋租金930500元（从2016年12月1日起至2018年12月1日，唐海波应付租金为1482000元，减去己付租金551500元，尚欠租金930500元，以后的房屋租金按月租金52200元计至唐海波搬离朱瑞珍房屋之日止）。3.判令唐海波支付违约金18610元（按拖欠房屋租金930500元，月利率2%计算，从2018年11月16日起计至2018年12月16日止，违约金共18610元。以后违约金按合同约定的拖欠房屋租金总额计算，按月利率2％计至付清之日止）：4.判令唐海波已交付的定金50000元，归朱瑞珍所有；5.本案的一切诉讼费用由唐海波负担。一审法院审理查明：朱瑞珍与潘某华是夫妻关系，于2013年11月1日，朱瑞珍丈夫潘某华（甲方）与唐海波（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，合同主要内容：一、潘某华同意将位于茂名市电白区*********综合楼首层的五间房屋（电梯左侧至西湖路口）及二至三楼，首层面积约430㎡，二至三楼面积约2360㎡租赁给唐海波经营酒店使用；二、租赁期为五年，即从2013年11月1日起至2018年10月30日止；三、租金金额及交付方法，1.租赁的租金金额为2013年11月1日起至2015年10月30日止，每月租金陆万陆仟元正，从2015年11月1日起至2018年11月30日止，每月租金柒万捌仟元止……。合同签订后，潘某华按约定将房屋交付给唐海波使用。于2016年10月19日，唐海波在朱瑞珍同意下将第三层转租给陈某福经营网吧使用，并由其丈夫潘某华在与陈某福签订的房屋租赁合同上作为“经知人”签名。于2016年11月30日，因房屋的权属人是朱瑞珍，朱瑞珍（甲方）与唐海波（乙方）重新签订《房屋租赁合同书》一份，取缔原其丈夫潘某华与唐海波于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同书》，重新签订的合同主要内容：一、朱瑞珍将登记在其名下的位于茂名市电白区*********综合楼首层的五间房屋（电梯左侧至西湖路口）及二至三楼，首层面积约430㎡，二至三楼面积约2300㎡租赁给唐海波经营酒店使用；二、租赁期限自2016年12月1日起至2021年10月30日止；三、租金金额及交付方法，1.租赁的租金金额为2016年12月1日起至2018年10月30日止，每月租金柒万仟贰佰元人民币正，从2018年11月1日起至2021年10月30日止，每月租金捌万玖仟贰佰元人民币止。2.缴交租金方式采用先交租后用屋的原则，乙方必须按租金的月额全数于每月二十八号前交纳下一个月的租金，如下月十号前仍不缴交的则视为违约，甲方有权单方终止合同另作处理，对超期部分欠交的租金每天加罚滞纳金1%。四、租赁条件及责任。1.唐海波以风险抵押的形式进行租赁房屋，在签订合同时需缴交定金人民币伍万元正作为风险抵押金交由甲方保存…”。合同签订后，朱瑞珍按约定将登记在其名下的位于茂名市电白区*********综合楼首层的五间房屋（电梯左侧至西湖路口）及二至三楼房屋交付给唐海波使用，唐海波按约定支付了定金50000元给朱瑞珍。于2017年10月23日，在唐海波的同意下，朱瑞珍与丈夫潘某华将出租给唐海波的三层房屋中的第二层出租给沈某辉，租赁期限为10年，从2017年11月1日起至2027年10月30日止，月租金为37000元，并于2017年11月1日交付沈某辉使用，沈某辉承租后一直按期支付租金。于2016年11月30日朱瑞珍与唐海波签订《房屋租赁合同书》后，经朱瑞珍确认，第一层租金支付情况为：唐海波于2017年8月30日支付租金33000元、2017年9月12日支付17000元，2017年11月4日支付15000元、2017年11月18日支付15000元，2017年12月24日支付15000元，2018年1月18日支付21000元，2018年2月12日支付21000元，2018年3月23日支付交21000元，2018年4月17日支付21000元，2018年5月17日支付21000元，2018年5月24日支付21000元，2018年6月20日支付21000元，2018年7月7日支付20000元，2018年9月29日支付20000元，共计：282000元。该款均是唐海波支付房屋租金给朱瑞珍丈夫潘某华，朱瑞珍确认对唐海波己支付上述第一层房屋租金共282000元。第三层租金支付情况为：于2018年1月9日分两笔支付，付款人为梁某军支付40000元、2018年3月18日支付30000元，付款人为刘付某华，2018年3月20日支付35000元，付款人为梁某军，2018年5月9日支付30000元，付款人为梁某军，2018年5月26日支付20000元，付款人为梁某军，2018年6月21日支付15000元，付款人为刘付某华，2018年8月10日支付35000元，付款人为梁某军，2018年9月22日支付20000元，付款人为刘付某华，2018年9月25日支付10000元，付款人为梁某军，2018年11月5日支付16000元，付款人为刘付某华，2018年11月15日支付18500元，付款人为刘付某华，以上共计：269500元。前述房屋租金均是支付给朱瑞珍丈夫潘某华，朱瑞珍确认上述269500元均是唐海波己支付第三层房屋的租金。第二层的房屋租金于2017年11月由朱瑞珍出租后，不再主张该层房屋的租金。于2018年12月27日，朱瑞珍的委托代理人（特别授权）与唐海波签订《房屋租赁解除协议书》，双方同意于当天解除朱瑞珍、唐海波于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》。一审法院认为：结合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点问题为：一、朱瑞珍、唐海波双方于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》是否己解除的问题。朱瑞珍、唐海波双方于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。唐海波认为双方签订的《房屋租赁合同书》已于2016年解除，因2016年签订了新的合同，应按新合同履行义务的抗辩意见。在2016年11月30日朱瑞珍、唐海波签订《房屋租赁合同书》取缔朱瑞珍丈夫潘某华与唐海波于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同书》之前，于2016年10月19日唐海波在朱瑞珍的同意下己将第三层房屋转租给陈某福，后于2017年10月23日在唐海波的同意下，由朱瑞珍及其丈夫潘某华转租给沈某辉。唐海波以上述转租行为导致朱瑞珍、唐海波于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同》已解除的意见。因为第二层房屋由朱瑞珍另行出租给第三人，是经唐海波同意，而第三层房屋由唐海波转租第三人，也经朱瑞珍同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，第三层房屋是经出租人朱瑞珍同意由承租人唐海波转租，且在2016年11月30日双方签订的《房屋租赁合同书》中仍约定将第三层租给唐海波，所以双方签订的《房屋租赁合同书》对第三层的约定依然有效，唐海波应继续履行义务。至于第二层，经唐海波同意朱瑞珍于2017年10月23日转租给第三人，租赁期限自2017年11月1日起，因此，2017年11月1日起第二层唐海波不应再履行交付租金的义务。因朱瑞珍、唐海波并未书面解除于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》，只是变更部分第二层由朱瑞珍另行出租。故对唐海波提出的朱瑞珍、唐海波双方于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》己于2016年解除的抗辩意见不能成立。二、关于唐海波拖欠朱瑞珍房屋租金数额问题。双方于2016年11月30日签订《房屋租赁合同书》后至2017年10月31日止，租金应按约定的月租金为79200元支付，2017年11月1日起的租金应按每月42200元（原月租金79200-朱瑞珍转租收取租金37000元）支付，计至2017年10月31日止。据双方提供的证据及朱瑞珍确认显示，唐海波只是于2017年8月30日支付33000元及2017年9月12日支付15000元，两次支付租金共计50000元，2017年11月1日起至2018年11月17日期间共计支付了租金501500元。唐海波主张2017年12月前的租金己支付，但其没有提供证据予以证实，一审法院不予认定。而2016年12月1日起至2018年11月30日止的租金应为1429800元[(871200+506400+52200-1382820)］，2016年12月1日至2017年10月31日共11个月，11×79200元=871200元，2017年11月1日至2018年10月31日共12个月，12×42200元=506400元，2018年11月1日起至2018年11月30日1个月，月租金52200元(按合同约定2018年11月1日起的租金为52200元，89200-37000＝52200)]，计至2018年11月30日唐海波尚欠朱瑞珍租金878300元(1429800-50000-505500=872300)。双方于2018年12月27日解除《房屋租赁合同》，如唐海波未将涉诉房屋交回朱瑞珍使用，即应按合同约定支付租金（合同解除后为使用费，按月租金52200元每月的标准计算，从2018年12月1日起计至还涉讼房屋之日止）至将涉案房屋交回朱瑞珍使用时止。三、本案的2017年12月前租金是否己超诉讼时效问题。朱瑞珍、唐海波于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》于2018年12月27日解除，且唐海波自2017年8月30日起至2018年11月15日止均有向朱瑞珍支付房屋租金。朱瑞珍于2018年11月19日向一审法院提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。唐海波提出本案2017年12月前的租金已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。四、关于定金和违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，朱瑞珍选择适用违约金，故一审法院对朱瑞珍主张唐海波己支付的定金50000元归朱瑞珍所有的请求不予支持，予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，朱瑞珍、唐海波在《房屋租赁合同书》中约定对超期部分的租金每天加罚滞纳金1%，现朱瑞珍主张拖欠租金的违约金按月利率2%计算，符合法律规定，一审法院予以支持。但其主张按拖欠房屋租金930500元没有依据，应按拖欠租金878300元计算。从2018年11月16起至2018年12月15日止的违约金应为17566元(878300×0.02=17566)。唐海波己交付朱瑞珍的定金50000元，应先抵兑违约金，剩余部分再抵兑租金，不再退还给唐海波，计至2018年12月15日止唐海波应尚欠朱瑞珍租金845866元(878300+17566-50000＝845866)，2018年12月16日起的违约金应以拖欠租金845866元为基数，按月利率2%计，计至付清拖欠租金时止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十四条的规定，判决：一、确认朱瑞珍与唐海波于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》于2018年12月27日解除。二、限唐海波在判决发生法律效力之日起十日内向朱瑞珍支付租金845866元及违约金[租金878300及违约金17566共895866元，唐海波所交的定金50000元先抵兑违约金后抵况租金，定金50000元不再退还给唐海波，抵兑后违约金以拖欠租金845866元为基数，从2018年12月16日起按月利率2%计至付清之日止）。三、限唐海波在判决发生法律效力之日起即搬离位于电白区XX号综合楼首层的五间房屋（电梯左侧至西湖路口）及三楼房屋，将该物业交还给朱瑞珍管理[在逾期交还期间，按月租金（合同解除后为使用费）52200元／月标准计算，自2018年12月1日起计至交还涉讼房屋之日止给朱瑞珍]。四、驳回朱瑞珍的其他诉讼请求。如果唐海波未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14769.22元，由朱瑞珍负担3500.22元由唐海波负担11269元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院认为，本案争议的焦点有：一、唐海波是否拖欠第三层房屋的租金；二、唐海波是否存在违约行为；三、本案是否超过法律规定的诉讼时效期间。一、关于唐海波是否拖欠第三层房屋的租金的问题。唐海波上诉主张涉案的第三层房屋实际上是朱瑞珍以唐海波的名义于2016年10月19日与案外人陈某福签订了转租合同，朱瑞珍将涉案的第三层房屋转租给陈某福。故此，唐海波自2016年10月19日起即不应再向朱瑞珍支付涉案第三层房屋的租金，也不存在拖欠涉案第三层房屋租金的情况。但从本案现在的证据来看，与案外人陈某福签订《房屋租赁合同书》将涉案第三层房屋出租给案外人陈某福的是唐海波，并不是朱瑞珍与案外人陈某福订立租赁合同。唐海波主张虽然签订《房屋租赁合同书》的是其本人，但实际上是在朱瑞珍要求下，才以唐海波的名义与陈某福签订的合同，实际上是朱瑞珍将涉案第三层房屋转租给陈某福。但唐海波对其该主张并没有提供充分的证据予以证明，根据谁主张谁举证的原则，应由唐海波承担举证不能的法律后果。唐海波主张涉案的第三层房屋转租给陈某福后，是由陈某福直接向朱瑞珍支付租金，故应当认定是朱瑞珍与陈某福订立了转租合同。但从本案查明的事实来看，向朱瑞珍支付涉案第三层房屋租金的是案外人刘付某华和梁某军，并不是陈某福，且从唐海波与陈某福签订的《房屋租赁合同书》及朱瑞珍与唐海波签订的《房屋租赁合同书》的内容来看，可以认定涉案第三层房屋的租金是由陈某福向唐海波支付，唐海波再向朱瑞珍支付，在朱瑞珍否认其收到案外人刘付某华和梁某军支付的租金是陈某福支付的情况下，不能认定涉案第三层房屋的租金是由陈某福直接向朱瑞珍支付的。因此，唐海波的该主张也不成立，本院不予支持。一审判决认定唐海波拖欠涉案第三层房屋的租金正确，本院予以维持。二、关于唐海波是否存在违约行为的问题。从上述第一个争议焦点的分析可知，唐海波并没有按其与朱瑞珍于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同书》的约定按时足额向朱瑞珍支付租金，其行为显然违反双方签订的《房屋租赁合同书》的约定，构成违约。唐海波主张其已经按《房屋租赁合同书》的约定支付了涉案首层房屋的租金，故不存在违约行为的理由不成立，本院不予支持。三、关于本案是否超过法律规定的诉讼时效期间的问题。从本案查明的事实来看，唐海波最后一次支付租金的日期是2018年11月15日，故朱瑞珍于2018年11月19日向一审法院提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。唐海波主张朱瑞珍请求支付2017年12月前的租金已超过法律规定的诉讼时效期间的理由不成立，本院不予支持。综上所述，唐海波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11269元，由上诉人唐海波负担。本判决为终审判决。审判长  江剑兵审判员  庞健军审判员  曾维海二〇一九年七月五日书记员  郑富华书记员  汤智磊