江西省婺源县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣1130民初18号 原告：王瑞森，男，1970年8月3日出生，汉族，江西省婺源县人，私营业主，住江西省婺源县。 委托诉讼代理人：查旺平，婺源县法律服务所法律工作者。 被告：婺源县公安局交通警察大队，住所地婺源县蚺城街道文博路23号，机关统一社会信用代码1136093401479992M。 负责人：张发先，系该大队大队长。 委托诉讼代理人：王进生，男，住婺源县，系该大队副大队长。 委托诉讼代理人：王界和，江西青之蓝律师事务所律师。 原告王瑞森与被告婺源县公安局交通警察大队(以下简称“婺源交警大队”)租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月21日公开开庭进行了审理，因案情较为复杂，本案转普通程序于2019年6月13日第二次公开开庭进行了审理。原告王瑞森及其委托诉讼代理人查旺平、被告婺源交警大队的委托诉讼代理人王进生、王界和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王瑞森提出诉讼请求：1.确认被告婺源交警大队于2018年12月14日婺公交字（2018）77号“关于解除租赁合同的通知”无效；2.判令被告婺源交警大队继续履行与原告于2016年1月11日签订的《婺源县公安局交警大队车辆维修场所及清障车5年使用权租赁合同》；3.判令被告婺源交警大队立即给付拖欠原告的卫生费、执勤费、停车费、拖车费、吊车费、施救费、车辆购置费、机器设备款等费用共计人民币2400534元。诉讼中，原告将第三项诉讼请求中诉讼标的2400534元变更为502150元。事实和理由：2012年10月15日，原告与吕志华签订协议，将被告停车场及清障车五年承租权剩下的两年零四个月承租期内所有投资设备以65万元（实收64万元）转让给原告，同年11月6日，原、被告及吕志华三方共同确认该转让协议，并约定原、被告承租期从2012年11月6日至2015年3月19日，被告移交191㎡砖混房屋、419㎡钢结构棚、2159㎡空地（但少移交655㎡）及粤海牌8T清障车一辆，每年租金112000元。2016年1月11日，原、被告通过公开挂牌网络拍卖交易方式，签订了《婺源县公安局交警大队车辆维修场所及清障车5年使用权租赁合同》，约定：原告承租期从2016年1月11日至2021年1月10日；被告移交191㎡砖混房屋、419㎡钢结构棚、2164㎡空地（但少移交655㎡）及粤海牌8T清障车一辆；每年租金10万元。合同签订后，原告依合同约定履行，但被告于2018年9月10日突然口头通知原告解除租赁合同，原告自身没有过错，且被告有大量的费用未支付，故原告不同意解除合同。2018年12月14日，被告正式行文通知原告解除合同，要求原告于2018年12月24日前撤离。被告的行为不符合法律规定，原告为维护自己的合法权益，只能依法起诉，请求人民法院依法支持原告的诉请。 婺源交警大队辩称：1.原告提出让被告支付卫生费、执勤费、停车费、拖车费、吊车费、施救费、车辆购置费、机器设备款等费用没有事实和法律依据，原告所提出的上述费用并不是基于租赁合同所产生的，并且大部分费用已超过诉讼时效，被告也不是支付上述费用的主体，上述费用与本案的租赁合同纠纷没有任何关联性；2.被告解除租赁合同是基于合同第七条第六、八项的约定，是因为政府规划而解除，是约定解除；3.原告所提出的可得利益损失没有事实和法律依据。在合同履行过程中，因政府需征用涉案场地，已出现合同约定解除的情形，而不是被告违约而提出解除合同，原告主张被告赔偿可得利益没有法律依据，且原告主张的可得利益损失数额没有任何证据予以支持。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 王瑞森围绕诉讼请求向本院提交的证据如下： 1、原告身份证一份，拟证明原告身份信息及具备诉讼主体资格。 2、被告机关统一社会信用代码证情况说明一份，拟证明被告是法人单位。 3、原告交纳租金银行汇款凭证，拟证明原告按约交纳2017年1月份至2018年8月份的租金166672元。 4、原告交纳保证金结算票据一份，拟证明原告按约交纳保证金10万元可抵租金。 5、原、被告于2016年1月11日签订的租赁合同，拟证明：①租赁期5年；②每年租金10万元；③被告必须交付原告的租赁物有：191㎡砖木结构简易平房一幢；2164㎡车辆修理场所；粤海牌8T清障车一辆。 6、被告关于解除合同的通知一份，拟证明被告于2018年12月14日无故通知原告解除合同的内容不合法。 7、婺源县物价局〔婺价字（2016）10号〕关于婺源县公路清障施救服务收费项目和收费标准一份，拟证明原告按规定收取停车等各种费用。 8、2018年12月18日领条一份，拟证明被告欠原告打扫西门老车站卫生费1000元。 9、被告2018年4月份执勤记录一份，拟证明被告拖欠原告执勤费400元。 10、2018年4月至10月停车记录一份及2018年4月至2018年10月的发票七份，拟证明被告拖欠停车费25657元。 11、暂扣车辆明细表一份，拟证明被告于2010年4月15日至2016年元月10日拖欠原告停车费518662.6元。 12、暂扣车辆明细表一份，拟证明被告于2016年元月10日至2016年4月30日拖欠原告停车费93984元（其中四轮车64辆、三轮车14辆，二轮车276辆）。 13、暂扣车辆明细表一份，拟证明被告2016年元月11日至2018年9月10日拖欠原告停车费207559元、拖车费33350元、吊车费4600元、施救费3500元，共249009元。 14、暂扣车辆“超时”停车明细表一份，拟证明被告拖欠停车费19711.8元，但这些车子已经由被告拿回去了。 15、暂扣车辆停车费和施救费明细表各一份，拟证明被告2018年9月11日至2018年11月22日拖欠原告停车费36204.4元、拖车施救费3450元，共39654.4元。 16、2012年10月15日原告与吕志华签订的转让协议一份，拟证明原告受让了吕志华涉案停车场从2012年10月1日至2015年3月19日期间的经营使用权。 被告的质证意见：对证据1、2、3、4无异议；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，认为面积不一定准确，但被告是按现状交付的；对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告是按政府的抄告单发出解除合同通知书，也符合合同约定解除合同的条件；对证据7真实性没有异议，对关联性有异议；对证据8、9、10无异议；对证据11，被告有异议；对证据12、13的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告是按公安部146号令第58条第二款的规定处理停车费的，被告扣车对车辆进行检测的时间约20天，这个期间的停车费由被告负担的，但被告通知车主取车，而车主不取车发生的停车费是由车主承担的；对证据14、15的真实性无异议，对关联性有异议，被告主张按口头约定的时间计算停车费；对证据16的真实性、合法性和关联性均有异议。 婺源交警大队为支持其抗辩主张向本院提交的证据如下： 1、婺源县人民政府办公室抄告单（婺府办抄字【2018】640号）一份及附件（城南商贸城项目规划意见、城南商贸城已征地范围图、2018年投资项目的通知），拟证明政府征收案涉停车场。 2、拍卖成交确认书二份，拟证明2017年12月1日拍卖了371辆车辆，拍卖成交价是96000元；2018年9月13日，拍卖了305辆车辆，拍卖成交价是113700元。 3、固定资产车辆评估明细表一份，拟证明对2019年3月4日移交的车辆（124辆）拟拍卖（实际拍卖121辆）的评估价是80434元。 原告的质证意见：对证据1没有异议；对证据2、3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为停车费应以停车的数量、停车的时间和物价局的收费标准来确定，而不是以拍卖价款来确定。 本院对原、被告所提交的证据认证如下： 对原告的证据1、2、3、4，被告无异议，本院予以采信；对证据5，被告对真实性无异议，本院予以采信；对证据6，被告对真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；对证据7，被告对真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认；对证据8、9、10，被告没有异议，经本院审核，原告的计算有误，证据10的金额为24257元，而不是原告主张的25657元，证据8、9、10金额共计为25657元；对证据11，原告在诉讼中撤回该部分请求，与本案无关联性，本院不予认定；对证据12、13，被告对真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认；对证据14、15，被告对证据的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认；对证据16，原告提交了合同原件，本院对证据的真实性予以确认。 对被告的证据1，原告没有异议，庭审中原告亦认可合同解除符合双方在合同中约定解除的情形，故本院予以采信；对证据2、3，原告对真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认。 经审理本院认定事实如下：2012年10月15日，原告与吕志华签订协议，将被告停车场及清障车五年承租权剩下的两年零四个月承租期经营权及相关投资设备以65万元（实收64万元）转让给原告。同年11月6日，原、被告及吕志华三方签订了《婺源县公安局交警大队停车场及清障车经营使用权转让租赁合同》，确认了原告与吕志华的转租关系，原告承继了吕志华与被告签订的原租赁合同中的合同权利和合同义务，明确原告的承租期从2012年11月6日至2015年3月19日，合同还对其他相关事项进行了约定。2016年1月10日，原、被告签订《婺源县公安局交警大队车辆维修场所及清障车5年使用权租赁合同》，合同约定的主要内容为：租赁物及用途：191㎡砖木结构简易平房一幢，2164㎡车辆修理场所（含419㎡结构棚）及粤海牌8T清障车一辆，租赁物只能作为车辆修理场所使用，不得作为其他用途；转让方式价格：甲方（婺源交警大队）将上述产权依据产权交易规则，通过公开挂牌网络拍卖的交易方式，乙方（王瑞森）以人民币五十万元整竞标的5年使用权，租赁期限五年（2016年1月11日至2021年1月10日止）；乙方应在2016年1月11日前支付第一年成交价款（租金）10万元及5年总成交价的拥金，剩余40万元租金在后4年内每年以10万元金额分摊交付，每年租金应在上一年租赁时间到期前一个月支付给甲方，乙方还应交纳10万元作为甲方将租赁资产交付给乙方的押金；乙方因各类收费问题引起的各类矛盾纠纷与甲方无关；合同解除条件，下列情形之一，甲方有权解除合同：……6.因城市规划建设而拆除租赁物的；…8.因政府政策不能继续租赁的。合同第十条第四项约定，根据此次网络拍卖会《拍租公告》,乙方应在拍租成交后,立即一次性支付原承租人场地补偿费(即该修理场遗留的甲方暂扣车辆停车、保管等一切费用)六万元，由于原承租人通过竞拍再次成为承租人，所以，原承租人补偿费由乙方承担，与甲方无关。合同签订后，原告依约交纳保证金10万元，原告使用涉案停车场和清障车。至2018年9月10日，原告向被告交纳租金共计266672元（保证金10万元已折抵租金），同日，因政府征用涉案停车场，被告口头通知原告解除合同。同年12月14日，被告向原告发出〔婺公交字（2018）〕77号内容为关于解除租赁合同通知的文件及附件（政府抄告单、城南商贸项目规划意见、城南商贸城征地范围、2018年投资项目的通知）。 2016年3月18日，婺源县物价局出具关于明确婺源县公路清障施救服务收费项目和收费标准的函，该函载明了婺源县公安局、交通执法部门指定的暂扣、暂存交通事故、违法车辆的收费标准。 2017年12月1日，被告将停发在涉案停车场的371辆报废车按废物资处理进行了拍卖，成交价为96000元；2018年9月13日，被告将停发在涉案停车场内的305辆报废车按废物资处理进行了拍卖，成交价为113700元；2019年3月31日，上饶市周华永辰资产评估有限公司对停发在涉案停车场内的121辆报废车进行了评估，评估价值为80434元。 本院认为，原、被告于2016年1月10日签订的《婺源县公安局交警大队车辆维修场所及清障车5年使用权租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。由于城市规划建设，政府对涉案停车场进行征用，出现了双方在租赁合同中约定的解除合同的情形，被告因此提出解除合同，庭审中原告对此亦无异议，双方在庭审认可租赁合同于2018年9月11日解除，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《行政强制法》第二十六条第三款规定“因查封、扣押发生的保管费用由行政机关承担”，故被告应承担因查封、扣押车辆而发生的停车费。本院对原告主张的停车费及其他相关费用作如下认定：1.原告主张清扫老车站停车场卫生费1000元、2018年4月份执勤费400元及2018年4月至2018年10月停车费24257元，合计25657元，被告没有异议，本院予以认定；2.原告主张2016年1月11日至2016年4月的停车费93984元（停放在婺源西站停车场车辆发生的停车费）及2016年1月11日至2018年9月10日停车费207559元（停放在交警大队旁边文博停车场车辆发生的停车费），合计301543元。被告认为被告主张的上述停车费用均是车主未取走的车辆发生的，被告已将这些车辆作废物资处理进行了评估拍卖（其中前两次已拍卖成交，2019年3月31日对第三批处置车辆进行了评估，因公告期未满未举行拍卖，前两次拍卖的成交价与评估价一致），原告主张的停车费不能超过车辆的评估拍卖价，被告同意在车辆评估拍卖价款数额内对原告主张的停车费进行补偿。根据租赁合同中乙方（原告）因各类收费问题引起的各类矛盾纠纷与甲方（被告）无关的约定，交纳停车费的主体是车主，但该约定与《行政强制法》的相关规定不符，本院根据双方签订租赁合同时关于交纳停车费主体的约定、合同的履行情况及《行政强制法》关于保管费用承担的规定等因素，酌情认定原告主张的停车费为被告处置车辆评估拍卖的价款，即290134元（96000元+113700元+80434元），对超出部分本院不予支持；3.原告主张2016年1月11日至2018年9月11日拖车费33350元、吊车费4600元及施救费3500元，因该部分费用不属于保管费用，原告主张被告支付，没有法律依据，本院不予支持；4.原告主张“超时费”19711.80元，因双方对该部分车辆的停车费已进行了结算，应视为原告放弃了“超时”部分的停车费，故对原告的该项诉请，本院不予支持；5.2016年1月11日至2018年9月10日两年零八个月（合计32个月），原告认为被告少移交655㎡租用场地，故主张被告应返还原告租金74134.80元〔266672元×（655㎡÷2355㎡=0.278）〕，被告认为，被告是按现状交付了，不存在面积多少的问题。在诉讼中，经双方现场测量，确认停车场面积为1800㎡，与合同约定的面积2355㎡相差555㎡（2355-1800），被告在签订合同时未尽到谨慎的注意义务，原告亦未及时向被告提出异议，本院根据合同的履行情况及该部分面积未交付对原告经营造成影响大小等因素，酌定由被告返还原告租金5万元；6.原告主张2018年9月11日至2018年11月22日的停车费36204.40元、施救费3450元，因双方确认租赁合同于2018年9月11日解除，且原告从2018年9月11起未再向被告交纳租金，故对原告的该部分诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条和《中华人民共和国行政强制法》第二十六条第三款规定，判决如下： 一、原告王瑞森与被告婺源县公安局交通警察大队于2016年1月10日签订的《婺源县公安局交警大队车辆维修场所及清障车5年使用权租赁合同》于2018年9月11日解除； 二、被告婺源县公安局交通警察大队支付原告王瑞森365791元，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 三、驳回原告王瑞森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13002元，由原告王瑞森负担3002元，被告婺源县公安局交通警察大队负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  潘金平 人民陪审员  叶兰英 人民陪审员  詹玉珍 二〇一九年七月十五日 书 记 员  孙文美