山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0683民初6808号 原告：孙志勇，男，1965年10月3日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。 原告：孙兆阳，男，1991年11月20日出生，汉族，城镇居民，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：刘功臣，男，1963年2月15日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 二原告共同委托诉讼代理人：吴国鸿，山东平鼎律师事务所律师。 被告：莱州市农业机械有限公司，住所地：莱州市。 法定代表人：傅春，经理。 委托诉讼代理人：孙汝亮，莱州正航法律服务所法律工作者。 第三人：莱州市银资房地产开发有限公司，住所地：莱州市。 法定代表人崔志强，经理。 原告孙志勇、孙兆阳与被告莱州市农业机械有限公司、第三人莱州市银资房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙志勇、孙兆阳的共同委托诉讼代理人刘功臣与吴国鸿、被告莱州市农业机械有限公司委托诉讼代理人孙汝亮到庭参加了诉讼，第三人莱州市银资房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理，现已审理终结。 原告孙志勇、孙兆阳向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令：1、被告、第三人协助原告将坐落于莱州市文化东街府东苑一号楼底层商铺101号网点房的不动产证办理至原告孙兆阳名下；2、被告赔偿二原告经济损失100万元；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更了诉讼请求，请求法院判令被告协助原告办理不动产权证，不再要求第三人协助。对赔偿的经济损失100万元系计算至原告起诉之日，对原告起诉之后至被告将不动产权证办至原告名下的损失，原告将另行主张。事实与理由：原告孙兆阳系原告孙志勇之子。2013年5月份，原告孙志勇与被告莱州市农业机械有限公司签订买卖房屋合同，约定被告将其所有的坐落于莱州市文化东街府东苑一号楼底层商铺101网点房卖给原告孙志勇、孙兆阳所有，房屋价款为1712.8万元。由于被告一直未按约定期限为原告孙志勇、孙兆阳办理房屋所有权证，原被告多次协商，于2018年5月22日签订和解协议，约定房屋总价为1712.8万元，原告已付1212万元，被告补偿原告经济损失100.8万元，原告于2018年5月23日之前付清尚欠房款400万元，被告必须在2018年8月份将房屋不动产证直接办至原告孙兆阳名下，如未在约定期限办妥不动产证，被告赔偿原告经济损失100万元。协议签订后，原告于2018年5月22日付清房款400万元，但被告至今未将涉案房屋的不动产证办至原告孙兆阳名下。经查询，涉案房屋现登记在开发商莱州市银资房地产开发有限公司名下。原告认为，被告与第三人应当协助原告将不动产证过户至孙兆阳名下，故诉至贵院，望依法判决。 被告莱州市农业机械有限公司辩称，一、涉案房产没有过户，被告没有责任，是原告孙志勇不配合、不履行的自身原因造成的。二原告明知房产登记在第三人处，需要第三人协助，被告多次催促孙志勇去第三人处协商办理过户事宜，原告均拒绝，因此造成至今未过户的原因是原告拒绝履行，原告违约，被告积极履行没有过错；二、根据最高院的司法观点，涉及第三人过户义务，法院不宜强制判决第三人履行。如无法履行或者不能履行，法院应当判决驳回原告的诉讼请求。被告的意见是三方协商解决纠纷；三、原告孙志勇自2013年至今占有使用该房屋并收取利益，但未缴足房款，原告没有任何经济损失。双方虽在合同中约定100万元的经济损失，但约定过高。原告主张100万元的经济损失属于过高、夸大自我损失，没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人莱州市银资房地产开发有限公司未作述称。 当事人围绕诉讼请求及主张的事实提供了相关证据，本院进行了证据的交换与质证，原告提交了2018年5月22日的《和解协议》和收款凭证、李俊风签字的2013年5月份缴纳房款的收据明细、2018年5月22日的收款凭证；第三人提交的被告与第三人签订的《合作开发合同》证据，对上述证据，原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 审理中，原、被告双方对未按《和解协议》约定的2018年8月份办结房屋产权证的责任及违约损失事宜产生争执，并进行了举、质证。 关于违约责任。 原告主张，自己根据《和解协议》，已于2018年5月22日付清房款400万元，但被告至今未依协议约定将涉案房屋的不动产证办至原告孙兆阳名下，构成违约。另因涉案房屋款额过大，原告借了大量款项并约定了利息，因被告未及时办理房屋不动产证而给原告造成无法贷款的利息损失，超过100万元，要求被告按《和解协议》的约定赔偿原告100万元。被告主张，双方虽签订了《和解协议》，但当时原告对涉案房产当时登记在第三人处明知，办证存在诸多因素，原告孙志勇有义务到第三人处协调而拒绝配合，被告不存在过错，应系原告违约。 被告对其主张提交了以下证据： 证据一、原告孙志勇(乙方)与被告(甲方)于2013年10月25日签订的《房屋买卖合同》拍照复印件1份，其中，该合同第四条房屋购买手续变更及费用承担约定1、乙方承诺乙方负责协调房地产开发商办理房屋买卖变更手续并承担由此产生的各种费用。2、如乙方无法协调房地产开发商变更房屋买卖变更，开发商坚持将房屋交付给甲方，由甲方先登记在甲方名下，再变更登记到乙方名下，由此造成费用增加，因办理房产登记和变更登记所产生的各种税、费及依法应由甲方承担的税费均由乙方承担。3、在办理房产买卖手续变更和登记变更的过程中，依法由甲方出具的手续，甲方应予以配合。被告主张该证据从农机公司原法定代表人王忠财妻子李俊风手中拍摄，李俊风不给原件，因此不能提交原件，被告用以证实当时约定由原告孙志勇负责协调房地产开发商办理房屋买卖变更手续，并承担由此发生的各项费用。 证据二、录音资料一宗。分别为：1、2017年11月13日，被告单位傅春、周东林等与原告孙志勇、刘华臣（孙志勇妻）在被告农机公司会议室的谈话录音。被告主张，该录音证实双方在协商办证事宜时，原告认可签过购房合同，多次提到合同找不到了，并对被告给其出示的合同复印件无异议；还可以证实原告对自己应到第三人银资房地产处配合办理房产证手续明知。2、2018年7月4日、8月6日、8月8日、8月22日、8月29日、8月30日，被告单位周东林与原告孙志勇的通话录音6份。录音中周东林多次告诉原告孙志勇到第三人处协调办证事宜，其中2018年8月22日的通话录音显示：周：身，我那个嘛，我心思你有空咱就直接上银资家去趟，把这个程序再给你捋刷一遍。孙：银资我不去了，我给你说，和我没什么关系。……周：一个是给你办证，你说，你要不朝面这个事能好使？孙：我把钱给你们，我从你手里买的房子，和银资的关系是你俩的关系，和我没关系。周：哎呀，不管和谁的关系，你反正是给你办证你就要参与，我们只是，写的也很明白，包括原来那个13年10月25号写的也很明白，我们都是协助你办理，那么，你怎么最后还不去？那么，你不知道这个房子是银资家盖的。……2018年8月29日的通话录音显示：周：协议写的也很清楚，办证的费用由你孙志勇缴纳，对不对，你现在弄出个你该交的你交，我短信里面给你说的你应该明白，对不对，低度产你依法交的你交，但是你到现在没交，是不是。孙：我说，这个办证咱都上房管局去，房管局能给我开出多少单子来咱就交。周：你现不是说“哎呀，我在房管局等着，应该交的我交”，你现在就过来，拿着钱，这不给你说了嘛，一看到了月底了我也没研究这个事来，你先拿17万多退少补，对不对，你也收到了那么你不交怎么办？孙：这17万是什么意思？周：研究的就先让你拿17万，多退少补。……孙：我给你说，银资和我没关系，我是第三者，你俩之间的关系。……。被告主张上述录音证据用以证实被告多次催促原告到第三人处办理相关手续，原告拒绝，因此违约责任不在被告。 证据三、原告孙志勇与高松堂于2013年11月4日签订的《房屋租赁合同》复印件1份、收到2013年12月1日至2014年11月30日的88万元的房租与2万元保证金的收条复印件各1份、碧桂园莱凤台的门头照片1张。被告用以证实原告从2013年将房屋出租，其对当时的房产登记在第三人名下应是明知的。 经质证，原告对证据一要求被告提交原件，对复印件不予质证。另，原告孙志勇表示自己手中没有买卖合同，系口头协议购买，是否签过书面的买卖协议记不清了。对证据二录音的真实性无异议，但认为是否经过修改不确定，整理笔录亦不完全，原告同时提出以下质证意见：1、原告孙志勇认可农机公司的周东林曾通知自己到第三人处，自己去后，第三人拿出一个40多万的好象是综合税费的单据让交钱，因自己与第三人没有关系，感觉也不应该交钱，就没交，之后就没再去。2、2017年11月13日的录音是在原被告达成2018年5月22日《和解协议》之前的谈判过程，双方的权利义务在《和解协议》中均有详细标注，故应以《和解协议》的约定为准，而不应以双方谈判过程的言语为准。《和解协议》第四条明确约定了原被告关于诉争房产的买卖合同，以本和解协议为准，此前的合同均作废，也就是说在此之前不管是否存在双方签订的合同，均不能影响本案所诉争房产的双方当事人权利义务，何况在录音中原告从来没有认可被告所出示的合同复印件真实性。3、对被告提交的其他录音资料证明不了被告的主张，恰恰证实了被告违约无故拖延双方约定的办证义务。《和解协议》的第二条，明确约定了不动产权证是由被告方直接办到原告孙兆阳名下，从来未涉及到被告所指的银资公司。被告以要求原告到不符合法定办证手续的银资公司处办理产权手续，既不合法也不合理。原告对证据三的真实性无异议，但表示该组证据证明不了被告的主张，且碧桂园只在2018年5月至11月期间租赁了半年，现在房屋闲置。 审理中，原告对《和解协议》第二条约定的“该房屋不动产证由甲方（指被告）直接办到孙志勇之子孙兆阳名下”解释为从被告处直接办到孙兆阳名下。被告对此的解释为双方约定从第三人处直接办至孙兆阳名下。 被告还主张，多次通知原告到第三人处协调是需要原告提交孙兆阳的身份信息、开具购房发票、原告孙兆阳需签订房屋买卖合同、商谈一次与二次过户的费用承担等问题。原告对此则主张，自己是与被告发生的房屋买卖关系，被告与银资之间的关系与原告无关。如果真如被告所称由银资公司直接将证办至孙兆阳名下，明显违反国家的税收法。录音中显示被告一直要求原告到银资公司处缴纳有关费用，而缴纳房产过户费用应当到房产局或者税务部门缴纳。 关于违约金。 原告主张，因被告无故不履行办证义务，原告无法以房产作抵押办理贷款手续，导致原告利息损失，远远大于双方《和解协议》约定的100万元。原告向本院提交了借条、银行交易记录、身份证复印件一宗，具体内容为：1、2018年5月21日，原告孙志勇借彭淑华376万元，约定的月利率为2分，约定2018年9月1日还清，逾期双倍利息。该笔利息损失为44.996万元；2、2018年6月29日，原告孙志勇借王建平180万元，约定月利率为2分。该笔借款的利息损失为16.925万元；3、2017年3月2日，原告孙志勇向李浩志借款201万元，期限为一年，利息约定按银行存款利率，逾期月利率为2分。该笔利息损失23.934万元；4、2017年3月2日，原告孙志勇向刘卫顺借款200万元（2017年5月2日汇过50万元，5月3日汇过150万元），期限为一年，利息按银行存款利率计算，逾期按月利率为2分。该笔的利息损失为24.054万元；5、2014年2月28日，原告向刘香臣借款100万元，期限为一年，利息按银行存款利率计算，逾期月利率2分，该笔利息损失为11.967万元；6、2018年5月24日，原告孙志勇向杨健借款50万元，逾期月利率为2分，该笔借款的利息损失为5.918万元。上述利息损失均计算至2018年11月19日,总计为127.794万元。另外，原告于2013年年底还借吴宇322万元，在2018年7月22日将该笔欠款已偿还，实际上该笔利息的损失为13.524万元。 经质证，被告对其真实性均不认可，认为缴纳房款是原告的义务，房款的来源与被告无关，被告对此不承担赔偿责任。况且被告在收取房款时，已补偿了原告100.8万元，在和解协议中有体现。原告对被告的说法不予认可，表示该100.8万元是双方在签订和解协议前对之前各种违约行为给原告造成的损失，双方协商了100.8万元，包括停水停电、修缮、无法租赁的费用，因被告擅自停水停电、部分利息损失，而本案中主张的100多万元的损失是指和解协议签订后的损失。 经审查，对上述有争议的证据，本院认定如下：一、原告对被告提交的证据一不予认可。涉案房屋价值巨大，原告孙志勇主张其与被告之间的买卖关系仅是口头协议，不符合常理，其对与被告于2013年10月25日签订的《房屋买卖合同》拍照复印件不认可，但又不能提交双方签订的买卖协议，因此，本院对被告提交的《房屋买卖合同》复印件的真实性予以确认。二、对被告提交证据二与证据三的真实性无异议，本院予以确认，对其证明力待结合其他证据再予以确认。三、被告对原告提交的有关涉案房屋支付款的借条、银行交易记录、身份证复印件一宗均不认可，本院暂不予确认，对其证明力等结合其他证据再予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年5月，被告莱州市农业机械有限公司（以下简称农机公司）与第三人莱州市银资房地产开发有限公司（以下简称银资公司）签订《合作开发合同》一份，约定双方合作开发位于莱州市府东街22号北首（原莱州市农业机械有限公司院内），西邻府东街，东邻果品公司，南邻农机公司家属院，北邻文化东路，占地面积约8198平方米的楼盘项目，并就合作中双方的责任与义务进行了约定。其中第五条第2项约定，项目在验收合格后15日内将甲方（指被告）所留产权北起一号楼1-2层沿街房约1800平方米移交给甲方，产权归甲方产权所有，并在三个月内将土地证和房产证办理到甲方名下，相关费用按国家规定执行。 之后，项目合作开发完毕，第三人将上述合同约定的应给付被告的房产交付给被告，但涉案房产登记在第三人名下，一直未办理房产的过户登记手续。 原告孙志勇与原告孙兆阳系父子关系。2013年5月份，原告孙志勇与被告莱州市农业机械有限公司约定，被告将其所有的坐落于莱州市文化东街府东苑一号楼底层商铺101网点房卖给原告孙志勇，价款为1712.8万元。2013年5月8日至10日，原告通过刘华臣（二原告共同委托诉讼代理人）三次汇入李俊风（原农机公司法定代表人的妻子）在中国银行的账户共计470万元定金。2013年5月15日，李俊风在上述三笔款项明细上收款人处签字。2013年10月25日，原告孙志勇与被告签订的《房屋买卖合同》1份，对上述所购房屋的价款及费用承担进行了约定。之后，原告又陆续付给被告742万元，以上原告共计付款1212万元，余款500.8万未付。涉案房屋已于2013年交付至原告手中对外租赁使用至今。 在此期间，双方一直未办理房产登记过户手续，原告亦未就余款向被告支付。2018年5月22日，原告孙志勇作为乙方与作为甲方的被告签订《和解协议》一份，约定：一、乙方出资购买甲方位于莱州市文化东街府东苑一号楼底层商铺东一、二两间两层面积约860平方米(以实测办证面积为准)，房屋总价1712.8万元，乙方已付房款1212万元(账面742万元，打在李俊凤（风）账上470万元，李俊凤（风）未交给农机公司入账)。因甲方给乙方造成部分经济损失，甲方补偿乙方经济损失100.8万元，乙方尚欠甲方购房款400万元。二、该房屋不动产证由甲方直接办到孙志勇之子孙兆阳名下，甲方必须在2018年8月份办结，办证费用依法由乙方承担的由乙方承担。三、甲方未在约定期限内办妥不动产证，甲方赔偿乙方经济损失100万元整，并立即办结。四、甲方与乙方关于购买莱州市府东苑商铺的买卖合同以此为准，在此之前甲乙双方签订的合同作废(本协议第一、第四条所指房产为同一房产)。五、乙方已付房款1212万元，其中打在李俊风账上的470万元房款，由甲方负责追回，但乙方必须协助配合，并将李俊凤给乙方出具的“收款收据”、“中国银行客户回单”、“中国农业银行进账单”、“中国银行(网上银行)转账凭据”等所有原件交付给甲方，以备诉讼使用，以上材料交付时间，自协议签字生效后即时交付。甲方需乙方出庭作证，乙方必须无条件出庭作证。如孙志勇不出庭作证或出具的证明有假导致对方不承认，由此造成经济损失，乙方赔偿甲方100万元整。六、乙方在2018年5月23号之前将尚欠房款400万元给甲方付清。本合同一式两份，双方签字生效。甲乙双方各执一份。原告孙志勇在乙方签字，被告当时的法定代表人周东林在乙方签字并加盖被告单位在甲方印章。签订《和解协议》当日，原告付给被告400万元，被告给原告出据收款凭证一张，并加盖被告单位财务专用章。 之后，因办理房产证事宜，原、被告及第三人仍旧协商未果，原告诉至本院。 本案审理过程中，被告莱州市农业机械有限公司经与第三人银资公司协调，2019年4月19日，涉案房屋的不动产权登记在被告莱州市农业机械有限公司名下，不动产权证号为：鲁（2019）莱州市不动产权第0005254号，被告为此花费公共维修基金、契税等办证费用17万余元。 审理期间，原告孙志勇主张，自己买房是为给儿子孙兆阳做生意用。 本院认为，原告孙志勇购买被告莱州市农业机械有限公司位于莱州市文化东街府东苑一号楼底层商铺东一、二间房屋，原告孙志勇与被告莱州市农业机械有限公司之间的房屋买卖合同关系依法成立有效。 本案的焦点是：被告未按照协议约定的时间将涉案房屋的产权办至原告孙兆阳名下是否构成违约，应否赔偿原告100万元。 关于违约责任。根据本案案情及双方提交的证据，本院认为，原、被告签订《和解协议》时，均对涉案房屋的状况及不动产权证尚未办理至被告名下明知。协议中对如何将涉案房屋的不动产证由第三人办至孙兆阳名下未约定明确，且原、被告双方对协议约定的过户费用的分担亦产生争执，原告孙志勇主张，自己仅应承担自被告办理至孙兆阳名下的相关费用；被告认为原告孙志勇应承担自第三人办理到孙兆阳名下依法应当交纳的所有费用。 上述约定应属约定不明。因此，本院认为，对涉案房屋未按约定的时间办至原告孙兆阳名下的后果，双方均有过错。考虑到被告提交的录音证据证实被告在双方约定的办证期限到来之前的时间内多次催促原告到第三人处协调办证的相关事宜及费用的承担问题，原告均消极对待，因此，本院认为，原告孙志勇对此应负有主要过错。《和解协议》约定了逾期办证的经济损失100万元，基于上述分析，本院认为，以被告承担30%的违约责任为宜。对原告主张之后损失另行计算的说法，本院不予采纳。原告自认在《和解协议》中被告补偿了其100.80万元的经济损失,该补偿应系双方约定对之前的损失进行的补偿。 本案在审理期间，涉案房屋已于2019年4月19日登记在被告名下，现原告要求被告配合其将涉案房屋的不动产权办理到原告孙兆阳名下，理由正当，本院予以支持，但原告孙志勇对此应依不动产登记部门的相关要求与规定依法承担税费等各项费用。原告撤回要求第三人协助办证的请求，本院予以准许。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，第三人缺席，判决如下： 一、被告莱州市农业机械有限公司配合原告将坐落于城区文化东街189号银资·府东苑1幢101号商铺的不动产权证办理至原告孙兆阳名下，限本判决生效后三十日内履行完毕。 二、被告莱州市农业机械有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙志勇30万元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，由原告负担8000元，已交纳；被告负担5800元，限于本判决生效后七日内交于本院。申请费5000元，由被告负担，此款原告已交纳，由被告于本判决生效后七日内将此款直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  邱志霞 人民陪审员  杨文珍 人民陪审员  傅秀云 二〇一九年七月十日 书 记 员  秦榕檠