江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初4836号原告：苏州腾骏实业投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平工业园金泰路8号。法定代表人：柯旭红，总经理。委托诉讼代理人：周小梅，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱省伟，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州佳吉联快运有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇木东公路26-9号。法定代表人：付长明，董事长。委托诉讼代理人：徐大江，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘丹，该公司员工。第三人：苏州宏伟实业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道开泰路18号（长江总部经济园）。法定代表人：高峰。第三人：苏州际达华物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道金泰路8号。法定代表人：马正俭。原告苏州腾骏实业投资发展有限公司（以下简称腾骏公司）与被告苏州佳吉联快运有限公司（以下简称佳吉联公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员卢秋明独任审判。本案分别于2018年9月18日、2019年1月10日公开开庭进行了审理，原告腾骏公司的委托诉讼代理人周小梅、朱省伟，被告佳吉联公司的委托诉讼代理人徐大江到庭参加诉讼。审理中，根据原告的申请，本院通知苏州宏伟实业有限公司（以下简称宏伟公司）、苏州际达华物业管理有限公司(以下简称际达华公司)作为第三人参加诉讼。因第三人宏伟公司、际达华公司下落不明，本院于2019年3月1日公告送达起诉状副本及开庭传票等。本院依法组成合议庭，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告腾骏公司的委托诉讼代理人周小梅、朱省伟，被告佳吉联公司的委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。第三人宏伟公司、际达华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告腾骏公司诉称，根据苏州市中级人民法院（2016）苏05执303号之三执行裁定书，原告于2017年12月26日通过该院司法拍卖竞得苏州市相城区太平工业园金泰路8号的土地使用权及地上建筑物，该房地产的所有权自裁定送达原告时转移。原告接管上述房地产后，通知被告缴纳自竞拍取得上述房地产所有权之日的租金，并要求被告与原告签订租赁合同；同时告知被告如不签订租赁合同并缴纳租金，原告将要求被告立即搬离并对相应区域停水停电。但被告并未签署合同并缴纳租金。此后被告并未应原告要求与其签订租赁合同并缴纳相应租金，而是于2018年6月初向原告致函称：被告于2018年1月1日，已与际达华公司签订了《租赁合同》，租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日，并称已向际达华公司支付了2018年一年的租金。原告已于2018年6月11日书面回复被告关于原告已通过竞拍取得相关房地产所有权等相关事宜，同时，在该回复函中，原告明确要求被告应支付截止2018年6月30日的租金共527040元。原告认为，被告与际达华公司签订合同前，苏州中院已公开拍卖相应房地产，并对此进行了公告，且已于2017年12月26日成交。际达华公司明知相关房地产已被苏州中院拍卖处置完毕，仍与被告签订合同并收取被告租金，其行为在法律上属于无权处分，另一方面，被告人微言轻具有完全民事行为能力的商事主体，在法院已将相关房地产拍卖成交后，仍与际达华公司签订合同并支付租金，构成恶意串通，损害了作为新产权人的合法利益，也破坏了法院的执行秩序。因被告非法占用原告房产，拒不支付相关房产的使用费用，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2018年1月1日起至2018年6月30日的土地使用费527040元（土地7320平方米，现市场价为12元/平方米，共欠7320*12*6为527040元，请求支付至被告实际搬离之日）；2、被告一个月内搬离场地，若限期未搬离的，按实际产生费用计算；3、诉讼费由被告承担。审理中，因被告已搬离租赁地，现原告腾骏公司将诉讼请求变更为：1、确认2017年11月22日被告佳吉联公司与第三人际达华公司签订的《厂房租赁合同书》无效。2、被告支付原告自2018年2月8日起至2018年11月15日的土地使用费1118409元（土地11880平方米，按被告与第三人签订的租赁合同的租金10.27元/平方米计算）。3、诉讼费由被告承担。被告佳吉联公司辩称，原、被告之间不存在土地租赁合同，因此以该案由为纠纷无论是事实还是适用法律均为错误。本案是原告经过网上竞拍所得的产权，从苏州市中级法院在网上公布的显示，本案产权为带租拍卖并公布了相关的租赁合同。据此，本案应适用买卖不破租赁原则的法律和司法解释规定。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人宏伟公司、际达华公司未进行答辩。经审理查明，位于苏州市相城区太平街道太平工业园金泰路8号[土地证号相国用（2010）第00269号]土地使用权及房屋的原产权人为第三人宏伟公司。上述土地使用权及房屋自2014年12月17日至2015年12月17日抵押给案外人中国光大银行股份有限公司苏州分行。后在中国光大银行股份有限公司苏州分行与苏州宏伟实业有限公司、苏州通源化工有限公司、苏州泰安房地产开发有限公司、苏州缥缈轩酒店有限公司、高峰、白仁彦、高鹏、侯桂芹金融借款合同纠纷一案的执行过程中，江苏省苏州市中级人民法院于2017年11月1日作出（2016）苏05执303号之一民事裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人宏伟公司名下位于苏州市相城区太平街道太平工业园金泰路8号[土地证号相国用（2010）第00269号]土地使用权及地上建筑物（含无证房产）。同年11月21日，该院在淘宝司法拍卖网络平台上发布公告，载明上述拍卖标的、竞价时间、竞买人条件、评估报告、拍卖方式等，在拍卖标的基本情况介绍中载明：“标的物有人使用中，本次拍卖以现状为准”。同年12月26日，原告腾骏公司以210800000元最高价竞得。2018年2月7日，该院作出（2016）苏05执303号之三民事裁定书，裁定：一、位于苏州市相城区太平街道太平工业园金泰路8号[土地证号相国用（2010）第00269号]土地使用权及地上建筑物（含无证房产）的所有权及相应的其他权利归买受人腾骏公司所有。上述房地产的所有权自本裁定送达腾骏公司时起转移。二、买受人腾骏公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续。同年2月8日，该裁定书送达原告腾骏公司。2017年11月22日，际达华公司作为出租方（甲方）与佳吉联公司作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定甲方将租赁物总占地面积11880平方米（其中：物流仓库3105平方米、综合办公楼1449平方米、门卫室26平方米、混凝土停车场地7320平方米）租给乙方作为物流仓库使用，租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日止，租赁费用为年租金1464100元（含税），一年一付，保洁费为每月300元，保证金为30000元，乙方应于本合同签订后当日向甲方一次性支付租赁保证金。该合同双方还约定了其他事宜。合同签订后，佳吉联公司于2017年12月7日向际达华公司支付1494100元（其中租金1464100元、保证金30000元）。2018年6月7日，佳吉联公司向腾骏公司发出《公函》，明确其承租厂房的租期自2018年1月1日至2019年12月31日，租金为1464100元/年，电费按预交后充值使用，水费按实际使用凭发票支付。其已支付自2018年1月1日至2018年12月31日租金，并于2018年3月6日、3月7日开始将水、电费交付贵公司，同年6月6日又支付电费20000元，但贵公司至今尚未将电费给其充值，要求贵公司尽快给其电费充值并使用，并对尚未结算的水费提供合规发票，不要采取断电、断水。同年6月11日，腾骏公司向佳吉联公司回函，明确：其以最高应价拍得位于相城区太平工业园金泰路8号土地使用权及地上建筑物，而佳吉联公司与际达华公司签订的租赁合同在其取得竞拍产权后，属不具约束力合同，该合同不得损害其相应的权力，佳吉联公司于2018年1月1日起至今未缴纳房屋土地租赁使用费，根据现市场价格已欠房屋土地租赁使用费共1131600元，故其要求佳吉联公司接到该回函时，在3个工作日内将上述欠款支付腾骏公司。同年6月12日，佳吉联公司向腾骏公司复函，明确：其与际达华公司签订的租赁合同并支付一年租金早于贵司拍卖成功时间，且租赁物无论在原判期间，还是拍卖期间，均没有任何一方通过法律程序书面通知我方，但事后了解，法院在拍卖标的介绍中租赁情况栏注明“标的物有人使用中，本次拍卖以现状为准”。因此，其在不知情的情况下，善意续签租赁合同并支付一年租金，且合同约定买卖不破租赁原则。同年6月19日，腾骏公司向佳吉联公司发出《租金催缴函》，明确：佳吉联公司在接到该函三日内支付自2018年1月1日起至2018年6月30日租金计527040元，并与其签订租赁合同，逾期视为放弃租赁权利，应立即搬离现使用的场地，逾期未搬离的，其将按上述租金标准的两倍支付使用费。如在三日内仍然拒绝签订合同并支付租金的，其将对相关区域停水、停电，后果由佳吉联公司承担。之后，因佳吉联公司与腾骏公司就支付租金及重新签订租赁合同产生纠纷，现腾骏公司诉至法院。另查明，2007年6月8日，宏伟公司（甲方）与佳吉联公司（乙方）签订了《房屋（场地）租赁合同》一份，约定乙方因货运业务需要，租赁甲方位于苏州市相城区太平工业园金泰路8号的房屋场地。租赁物总占地面积11880平方米（其中：物流仓库3105平方米、综合办公楼1449平方米、门卫室26平方米、混凝土停车场地7320平方米）；租赁期10年，从2008年1月1日起至2018年12月31日止；租金前六年年租金为100万元，后四年年租金逐年递增10%；第一年租金：A、合同签订后预付租金30万元，B、全部建筑封顶预付租金30万元，C、全部工程结束（经验收合格）乙方搬进场地后预付租金40万元，以上三项付款，按上列规定15日内付清；第二年起每半年三个月支付年租金的50%。该合同双方还约定了其他事宜。合同签订后，双方按约履行相应的义务。根据宏伟公司的要求，佳吉联公司于2017年6月29日向宏伟公司指定的收款人际达华公司支付最后一次租金计732050元（2017年下半年租金）。审理中，2018年10月26日，佳吉联公司向腾骏公司发出《通知函》，明确：其于2018年11月3日搬家，要求腾骏公司于2018年11月5日上午9点派人前来办理场地交接手续，逾期视为放弃双方交接，房屋出现问题由腾骏公司担责。腾骏公司收到该函后，未按约办理场地交接手续,但腾骏公司认可被告已于2018年11月15日搬离案涉租赁场地及房屋。上述事实，由原、被告提交的厂房租赁合同书、执行裁定书、竞价成功确认书、租金催缴函、回函、复函、通知函、公函、财付通付款电子账单、房屋（场地）租赁合同、付款回单及当事人在庭审中的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案中，原告腾骏公司通过法院公开拍卖方式取得了位于苏州市相城区太平工业园金泰路8号的土地使用权及地上建筑物，物权变更自拍卖成交裁定书送达原告时转移。根据现有证据，虽被告佳吉联公司曾于2007年6月8日与第三人宏伟公司签订了房屋（场地）租赁合同，并约定租赁期为十年（自2008年1月1日起至2018年12月31日止），租金半年一付，先付后租，且被告截止2017年底按约向宏伟公司支付了租金，其中最后一笔租金支付给宏伟公司的指定收款人第三人际达华公司，但被告在上述合同尚未到期之前，又重新与际达华公司于2017年11月22日签订了厂房租赁合同书，并约定租赁期为二年（自2018年1月1日起至2019年12月31日止），租金一年一付，先付后租，虽被告辩解该合同未实际履行，但从被告向际达华公司实际支付租金及保证金金额，以及被告向原告出具公函、复函内容看，均能证实被告是根据双方重新签订的租赁合同按约履行支付租金义务，故应认定被告与际达华公司签订的厂房租赁合同书已实际履行。对于原告要求确认被告与际达华公司签订的厂房租赁合同书无效的问题。虽案涉房屋的原所有权人及土地使用权人为宏伟公司，并非际达华公司，但际达华公司与宏伟公司系关联公司，且在本院审理的其他案件中均由际达华公司对外出租并收取租金，际达华公司作为宏伟公司授权的有权对外签订租赁合同并收取租金，且被告与际达华公司签订的租赁合同，虽系在案涉房屋所有权及土地使用权抵押给案外人之后，又在被法院查封、拍卖之后，依照相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力，但并不表示租赁合同因此无效，目前尚无证据表明被告与际达华公司的租赁合同有合同法规定的无效情形，且原告未提供证据证明被告与际达华公司签订租赁合同存在恶意对抗法院执行，故原告主张被告与际达华公司签订的厂房租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。原告作为买受人，被告与际达华公司签订的厂房租赁合同对其不具有约束力，故原告有权作为案涉房屋的所有权及土地使用权人要求被告搬离并返还房屋及场地，但因被告已在审理中将案涉房屋及场地返还给原告，故原告对该项诉请已撤回，本院予以准许。对于原告要求被告支付自2018年2月8日起至2018年11月15日实际搬离之日止的土地使用费1118409元（土地11880平方米，租金约10.27元/平方米/月）。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，原告已于2018年2月8日取得了案涉房屋的所有权及土地使用权，原告作为案涉房产的权属人，有权对案涉房产的收益主张相关权利，但被告是基于其与际达华公司之间的租赁合同关系占有使用涉案房产，且被告按照合同约定向际达华公司支付2018年度租金的时间在原告取得案涉房产之前，故原告要求被告支付上述期间的土地使用费的诉请，于法无据，本院不予支持。但原告有权向际达华公司主张返还租金的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决如下：驳回原告苏州腾骏实业投资发展有限公司的诉讼请求。本案案件受理费11138元，保全费3170元，公告费600元，合计人民币14908元，由原告腾骏公司负担14858元，被告佳吉联公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  卢秋明人民陪审员  周云生人民陪审员  陈雪梅二〇一九年七月二十二日书 记 员  李 益