江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初1451号原告：徐州市玉融房地产开发有限公司，住所地新沂市钟吾路2号。法定代表人：何积光，该单位总经理。委托诉讼代理人：**，新沂市盛元法律服务所法律工作者。被告：徐渊华，男，1991年11月5日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：徐连志（系被告徐渊华的父亲），住新沂市。委托诉讼代理人：孔丽，女，新沂市青春飞扬网吧法律顾问。原告徐州市玉融房地产开发有限公司（以下简称玉融房地产公司）与被告徐渊华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月18日、2019年4月23日公开开庭进行了审理。后因案件复杂转为普通程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告玉融房地产公司的委托诉讼代理人**，被告徐渊华的委托诉讼代理人孔丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉融房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令徐渊华支付租金105000元及逾期利息【以105000元为基数，自2018年9月1日起，按月利率2%计算至2019年2月1日的数额为12600元，以后利息继续计算至还清之日止】，支付玉融房地产公司垫付的电费37980元；2.诉讼费用由徐渊华负担。事实和理由：徐渊华租赁玉融房地产公司位于瀚景园8、1-108商铺，一直未交纳租金，在2018年5月22日向玉融房地产公司出具一张欠条，并约定在2018年9月1日前还清，否则按月利率2%支付利息。徐渊华在经营期间一直未缴纳电费，玉融房地产公司为其垫付电费37980元。上述款项经玉融房地产公司催要，徐渊华至今未付。在本案审理过程中，玉融房地产公司增加诉讼请求，要求徐渊华支付2019年2月的电费12420元，将电费数额变更为50400元。徐渊华辩称，1.玉融房地产公司主张徐渊华一直未缴纳租金不属实，事实上，徐渊华自2018年5月22日已支付7万元房租，并多次主动要求履行后欠的八个月房租105000元，但玉融房地产公司要求徐渊华先结清电费，并避而不见，故徐渊华不构成违约，玉融房地产公司主张的违约金不能成立。2.徐渊华自2018年2月3日至2018年8月6日一直在履行缴纳电费的义务，后期未继续缴纳电费的原因是玉融房地产公司交付的电费缴纳通知单记载的电费数额与实际出入太大，最高的一个月是自2018年1月15日至2月15日的电费，数额高达19680元，徐渊华多次要求检查线路、电表均遭到玉融房地产公司的拒绝，由此推断玉融房地产公司电表、线路存在一定问题。3.从网吧设施的详细清单推断出最多用电4284度，每月电费平均3684.2元，对于玉融房地产公司不合理的电费要求不认可，且每次电费催缴单都是玉融房地产公司单方制作送达徐渊华，没有供电公司的正式发票，徐渊华多次催要正式发票均遭到拒绝。4.2019年3月6日，供电公司的工作人员到达现场实地勘察，供电公司的工作人员表示玉融房地产公司的电表线路接法是其未见过的安装方法，在徐渊华提供的录像光盘有所体现。5.徐渊华拍摄的照片中，电表读数出现上下两排数字并列的现象，正常情况下的电表读数不会并排出现两行数字，且自2019年1月21日到2月17日电表读数居然相差10164个单位，然后从2月17日到2月26日读数居然从14086变回04107，玉融房地产公司的电表读数存在如此大的误差，从这两点可以推断出玉融房地产公司的电表确实存在被人为动过的可能性。6.在玉融房地产公司提供的2019年1月19日的电费催缴通知单上电表底数为3900，而仅仅隔一天多一点的时间，徐渊华拍摄的电表底数为3922，相差22个单位，由于电表为60倍的电表所以用3922-3900=22，22×60=1320度，1320度×1元=1320元，仅仅一天多的时间就产生了1320度电，进一步证明玉融房地产公司的电表确实有问题。综上，徐渊华不存在主观上的违约行为，故不存在违约金一说，玉融房地产公司主张的电费没有正式的发票，徐渊华不予认可，请依法驳回玉融房地产公司不合理的诉讼请求。根据双方提交的证据及其当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2015年11月9日，玉融房地产公司作为甲方，马宇轩作为乙方签订商铺租赁经营协议一份，双方主要约定：一、乙方租赁经营商铺的位置：新沂瀚景园8、1-108商铺，不包括二楼公共配电室，该商铺建筑面积合计约767平方米。二、租赁期限自2015年11月11日起至2019年2月10日止，合计3年3个月，2015年11月11日至2016年2月10日，期间赠送3个月。三、该商铺三年租金标准为46万元，第一年年租金为11万元，2015年11月11日至2017年2月10日，第二年年租金17.5万元，2017年2月11日至2018年2月10日，第三年年租金17.5万元，2018年2月11日至2019年2月10日。四、乙方需缴纳租金保证金3万元用以确保乙方合法使用该商铺。五、本着谁租赁谁使用，谁使用谁装修的原则对商铺进行装修，装修费用乙方独立承担。六、乙方在租赁期限内工商、税收、水费、电费等其他费用由其自行承担。七、租赁期满后，乙方不续租商铺的，乙方自添设备及物品可带走，但不得恶意损坏装饰装潢，乙方结清租赁期间的水、电、税等费用后，甲方在15个工作日内退回乙方交纳的租赁押金。八、在本协议期内双方如有违约行为，双方应协商赔偿金额，如无法达成一致，违约方需赔偿对方该商铺六个月的租金作为违约金并赔偿对方损失。马宇轩于2015年11月9日向玉融房地产公司交纳押金3万元。马宇轩后将涉案店铺转让给顾恒宇，顾恒宇于2017年11月12日将涉案店铺转让给徐渊华。马宇轩、顾恒宇于2019年3月6日分别出具书面说明一份，均表示马宇轩交纳的商铺押金3万元归徐渊华所有。庭审中，玉融房地产公司表示根据上述与马宇轩签订的租赁合同，双方约定违约金为半年租金，故不同意徐渊华提出的以3万元押金冲抵所欠租金。2018年5月22日，徐渊华向玉融房地产公司出具欠据一张，载明：“欠条今欠到徐州市玉融房地产开发有限公司房租费105000元整，每月最少还15000元整，到2018年9月1日前还清，如到期未还清，按月利率2%计付逾期利息2%，立此为据，如不还清停水、停电，合同作废。徐渊华2018.5.22”。双方均认可房租应预先支付，上述欠据上记载的105000元租金是计算至2019年2月10日的房租，并表示除该欠据记载的房租外，双方无其他未结清的房租。徐渊华于2019年2月26日从涉案房屋内搬离。2018年8月前，涉案房屋的电费交纳方式为玉融房地产公司向徐渊华送达电费催缴通知单，后徐渊华根据电费催缴通知单上记载的电费数额向玉融房地产公司交纳电费，电费单价为1元/度，2018年8月前的电费已结清。依据玉融房地产公司单方制作的电费催缴通知单记载：2018年7月至2018年8月青春飞扬网咖用电9960度（2018年8月17日）、2018年8月至2018年9月青春飞扬网咖用电4500度（2018年9月18日）、2018年9月至2018年10月青春飞扬网咖用电2400度（2018年10月19日）、2018年10月至2018年11月青春飞扬网咖用电3300度（2018年11月19日）、2018年11月至2018年12月青春飞扬网咖用电7500度（2018年12月19日）、2018年12月至2019年1月青春飞扬网咖用电10320度（2019年1月19日）、2019年1月至2019年2月青春飞扬网咖用电12420度（2019年2月24日）。对于徐渊华提交的分表照片，徐渊华认为2019年1月21日分表读数为039227、2019年2月17日分表读数为140863、2019年2月26日分表读数为041075；玉融房地产公司不予认可，认为2019年2月17日分表读数出现异常的原因是拍摄角度及光线导致拍摄数字存在偏差，不能因此推断该分表存在问题。玉融房地产公司开发的瀚景园小区一楼的每一户在电力部门均开设单独的户号，钟吾路二楼和三楼仅开设一个户号，设有一个专用变压器，该变压器由玉融房地产公司自己管理，该总表下包含六块分表，分别为玉融房地产公司一块分表（抄表记录为公司）、三楼网络公司一块分表（抄表记录为三楼网络公司）、徐渊华经营的网吧一块分表（抄表记录为网吧）、农业保险一块分表（抄表记录为保险）及足疗店一块分表（抄表记录为足疗）。上述分表均为玉融房地产公司提供，除了徐渊华网吧使用的分表及农业保险所使用的分表，其他四块分表均是玉融房地产公司自用分表，足疗店的分表是2018年8月17日后增加的，足疗店即新沂市君悦水都洗浴中心。足疗店现实际使用的分表为三块，分别为项目部的分表、公司的分表及足疗店的分表。根据玉融房地产公司工作人员每月抄表记录记载：2018年8月17日上述六块分表电量为350393度、2018年9月18日上述六块分表电量为361167度、2018年10月19日上述六块分表显示总数为366235度、2018年11月19日上述六块分表显示总数为411433度、2018年12月19日上述六块分表显示总数为468516度、2019年1月18日上述六块分表显示总数为544076度、2019年2月24日上述六块分表显示总数为632638度、2019年3月19日上述六块分表显示总数为663903度、2019年4月10日上述六块分表显示总数为686014度。经扣减，2018年8月17日至2018年9月18日电量为10774度、2018年9月19日至2018年10月19日电量为5068度，2018年10月20日至2018年11月19日电量为45198度，2018年11月20日至2018年12月19日电量为57083度、2018年12月20日至2019年1月18日电量为75560度、2019年1月19日至2019年2月24日电量为88562度、2019年2月25日至2019年3月19日电量为31268度、2019年3月20日至2019年4月10日电量为22108度。根据玉融房地产公司在供电部门交纳的增值税专用发票记载，于玉融房地产公司提供的2018年8月27日缴纳电费11811.77元（用电15290千瓦时）、于2018年9月25日缴纳电费9931.54元（用电14050千瓦时）、于2018年10月22日缴纳电费9584.78元（用电13350千瓦时）、于2018年11月21日缴纳电费21192.43元（用电29560千瓦时）、于2018年12月20日缴纳电费35952.38元（用电50220千瓦时）、于2019年1月19日缴纳电费55918.76元（用电78110千瓦时）、于2019年2月25日缴纳电费55743.47元（用电77290千瓦时）、于2019年3月18日缴纳电费41742.26元（用电58140千瓦时）。根据供电部门提供的电量及电费信息显示，上述增值税专用发票记载的电量与供电部门提供的数据一致，但供电部门收取的电费数额中不含增值税，2018年8月至2019年4月的具体数额分别为11741.77元、9853.54元、9584.78元、21192.43元、35952.38元、55918.76元、55411.47元、41742.26元、24168.17元。另，上述电量供电部门的抄表时间为每月10日。徐渊华自述其经营的网吧内用量器包含电脑93台（350W10台、300W83台）、电灯45个（3W)、机房里4个交换机（200W)、1台主机（200W)、吊式空调5台（3500W)、挂壁空调3台（1200W)，玉融房地产公司不予认可。根据本院在新沂市公安局调取的材料显示徐渊华经营的青春飞扬网咖电脑在用终端数为90台。经走访，拳头竞技网吧（90台电脑、4台5匹吊式空调）2018年8月至2019年2月每月电量及电费分别为7371度（5718元）、6799度（4944.66元）、3264度（2404元）、2653度（1954元）、2832度（2085元）、4500度（3314元）、5744度（4230元）。乐享网络玩家（139台电脑、6台5匹空调）2018年8月至2019年2月电费及电量分别为17784度（13795元）、18846度（13767.84元）、9745度（7177元）、7060度（5199元）、6861度（5051元）、10649度（7842元）、12676度（9335元）。上述两个网吧的经营者均表示用电高峰期为寒暑假。本院认为，本案争议焦点一在于租金及逾期利息的认定。根据徐渊华向玉融房地产公司出具的书面欠据可以确认徐渊华欠付租金的事实，故徐渊华应根据其出具的欠据数额向玉融房地产公司交付租金。因徐渊华未按双方约定按期足额向玉融房地产公司支付租金构成违约，应承担违约责任。玉融房地产公司主张的逾期利息未超出双方合同约定，本院予以支持。关于徐渊华抗辩的玉融房地产公司拒绝收取其缴纳的租金，因无证据加以证实，故本院不予采信。对于原承租人缴纳的押金，根据原承租人与玉融房地产公司的约定，玉融房地产公司应在承租人结清租赁期间的水电费等费用后的15个工作日内退回租赁押金，因徐渊华并未付清涉案房屋电费，且玉融房地产公司不同意在本案中抵扣，故该3万元押金尚不具备返还条件，不宜在本案中抵扣，徐渊华可待双方约定的条件成就后另行主张。本案争议焦点二在于电费如何认定。徐渊华据以主张其所使用的分表存在问题的依据即为其拍摄的三张照片，经咨询专业人士及仔细核对，2019年2月17日的分表首位数字应为0而非1。经核算，2018年7月至2019年4月，玉融房地产公司抄录的分表总数额（10774度+5068度+45198度+57083度+75560度+88562度+31268度+22108度=335621度）低于该期间总表总数额（15290千瓦时+14050千瓦时+13350千瓦时+29560千瓦时+50220千瓦时+78110千瓦时+77290千瓦时+58140千瓦时=336010千瓦时）389度，该现象亦符合分表总值低于总表数额的常理，故无法认定玉融房地产公司虚报分表数字从中获利。根据与其他相似规模、相似地段网吧比较，徐渊华经营的网吧除了2018年12月至2019年2月三个月的电量高于其他网吧，其他月份无明显差异。关于徐渊华抗辩的应以营业额确定电费的意见，因徐渊华提供的营业额数据并非中间第三方机构保管的数据，证明力较弱，故本院不予采信。根据双方的交易习惯，缴纳电费的流程为玉融房地产公司提供缴费单，徐渊华根据缴费单缴纳电费，徐渊华虽抗辩多次要求检查线路、电表、正式电费发票遭拒，但无证据加以证实，且徐渊华在接手涉案商铺时亦知晓该商铺未在供电公司单独立户，故本院对徐渊华上述抗辩不予采信。虽然玉融房地产公司收取的电费单价高于供电公司电费单价，但根据双方此前电费的履行情况及存在电路损耗情况，可以认定双方存在电费单价为1元/度的约定，经核算电费数额为50400元【（9960度+4500度+2400度+3300度+7500度+10320度+12420度）×1元/度】。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、徐渊华于本判决生效后十日内支付徐州市玉融房地产开发有限公司租金105000元及利息（以105000元为基数，自2018年9月2日起，按月利率2%计算至实际给付之日止）；二、徐渊华于本判决生效后十日内支付徐州市玉融房地产开发有限公司电费50400元；三、驳回徐州市玉融房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3412元，由徐渊华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  刘祖红人民陪审员  沈桂芳二〇一九年七月二十九日书 记 员  张旖桐