广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初6946号原告（反诉被告）：张东强，男，*年*月*日出生，被告（反诉原告）：刘研，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区，原告（反诉被告）张东强与被告（反诉原告）刘研房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张东强、被告（反诉原告）刘研到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张东强提出以下诉讼请求：1.请求判令被告退还财物现金港币2万元、人民币2300元、ipad平板、衣物、床上用品、生活用品等，总价值约3万元；2.请求判令被告退还房租押金人民币11000元；3.请求判令被告赔偿违约金人民币5200元。事实和理由：原告租住香洲区××广场××房，租赁期从2015年6月15日至2019年6月15日，最初合约从2015年6月15日至2017年6月15日，2017年到期后双方口头约定继续续约，没有补签合约，但双方有信息、短信为证。租赁期间没有发生任何问题，至2019年双方约定2019年4月15号当天办理退房退押金手续。2019年4月15日上午，原被告及物业管理处人员三方在场，准备交付手续，期间被告借故说需要回去拿旧合约就离开，一直到下午，原告电话多次催促，被告都推说忙，说找不到合约，最后说不返回，改天再办，原告和物管人员只好作罢。当日傍晚，原告有要事到外地，就通知管理处和被告回珠海后再约时间办理搬离手续。4月26日，原告回到住所，发现门锁已给人换掉，同时原告知道已有新租户在里面居住，原告当时十分惊讶，为什么有人可以随时开门换锁，原告立刻报警，警察到场后，被告不出面，警察说其无权处理，原告持续多天联系被告，被告都不理，电话也不接，叫原告发信息。原告多次报警，被告也不出面，什么也不谈，原告只好上告到法院。原告于4月15日去外地，回来时，房子进不去,在住所的财物被侵占，原告当时还没有搬走，东西什么都没有了，故诉至法院，请求法院判如所请。原告提供了如下证据：1.租金收据、押金收据、租金存入单；2.房产租赁合同；3.短信截图。被告刘研辩称，原告称4月15日离开房屋后还留有财物缺乏事实依据，原告捏造事实，事实是原告多项违约，拖欠各项费用及租期已到不交房屋。2015年6月初，被告委托世华地产中介代理出租名下位于珠海市香××区××大道中××号（格力广场）3-1202房，该房是二房二厅一卫一厨，另有一非常大的室外阳台，全新装修，全屋有墙纸，并有全新高档家具。因该房是被告精心布置，仅午休时居住过，厨房未开过灶,割爱首次出租。被告要求必须确定租户信息，要求亲自见租户，对租户提更高的居住要求。6月9日，中介推荐原告张东强来洽谈租赁该房，原告与妻子和被告见面时再三承诺一定会非常爱惜使用该房，并且向被告保证该屋居住仅为原告夫妻，偶尔其女儿会从澳门过来居住，保证非常爱干净。在原告的承诺下，被告与原告及中介于当日签订三方租赁合同，同时三方在该房里逐一核对室内家私电器，核实室内及装修所有物品的状态全部是优，原告签字认可，被告留存交房当时的室内照片。合同租金双方约定为税前5000元人民币/月。2016年底，被告有次无意中在小区遇到原告妻子带着一条大狗在遛狗，被告当时非常意外和气愤，上前询问其是否带狗居住在租赁房屋。原告妻子当时欺骗被告说是别人的狗，被告再三和她强调，租赁房屋是被告非常心爱的装修及家电布置，请其务必爱惜。2017年合同即将到期，原告发短信给被告希望继续租赁，被告萌生恻隐之心，短信告知考虑续租，并减租金为税前4500元人民币/月。后因租金太低，多次想调整租金，因原告不同意调整也不搬走，被告都多次做出让步没有坚持，就这样断断续续租到了2018年12月15日。被告于此时再次提出调整租金到税前5200元人民币/月，态度坚定，并只同意租到2019年4月15日,否则解约。这次原告同意被告的租金及租期要求。2019年2月15日支付租金时，原告开始拖欠1月15日至2月15日的物业管理费。物业管理费缴费周期是每月的1号至30号，因原告是6月9日开始租住，所以首月仅支付了租金，之后都是在15日补当月管理费。原告辩称是维修门锁产生费用，但事先并无通知被告，被告无法获知和界定真实原因是否是人为损坏或忘带钥匙，之后，双方因为原告仅支付了租金而开始拖欠管理费等费用开始短信争论，在原告一系列的挑衅和恐吓的短信交流中，被告提出如果不尽快支付拖欠费用，要考虑通知物业停水电，原告再次发来短信恐吓。虽然关于拖欠费用的问题还没有解决，但考虑到当时还在春节假期，被告最后还是再次忍耐着原告的恶劣态度，没有坚持要求物业停水电。房屋租赁到期日是2019年4月14日，原被告短信约定4月15日到该出租房屋办理退租事宜。因原告多次恐吓和态度恶劣，被告出于人身安全考虑，不愿独自一人面对原告，就委托物业管理处派1名保安和1位楼长一起来协助解决。4月15日上午9点35分，原告发信息给被告说“房子已清理干净”，催被告过来办理退房手续，被告按照之前短信约定的时间到达楼下，在楼下和物业人员集合准备上楼时碰到原告夫妻带着一条大狗一起回来，这时被告才明白原告夫妻瞒着被告一直带狗一起居住在被告精心布置全新的房屋内。大约11点30分到达房屋内后，被告痛心的发现，全屋已经面目全非，客厅墙纸多处严重污迹、发霉，客厅豪华欧式沙发多处污迹、破损，有多处明显的狗咬破损，三人位沙发的坐垫基本被狗咬成碎渣，并且少了一个单人位沙发，鞋柜面有破损，餐桌面有色素沉淀污迹，茶几面有破损和污迹,窗帘有被狗咬破损的痕迹等。当时屋内确实如原告之前短信所述已清理其所有行李物品，仅在客房衣柜看见一床旧被子，原告说是出租时房屋内的物品。被告一边打开所有衣柜和抽屉检查房屋内是否还有原告未完全清理干净的杂物，一边和原告核对欠费数额，并对少一个单人位沙发产生质疑，让原告出具物品清单核对。在被告发现房屋有损坏问题和原告有不同意见时，原告走到被告面前用手指着被告，大声叫骂要求退押金，那条大狗也一直围着被告在转，保安人员担心大狗会做出什么过激的行为，一边安抚狗，一边用对讲机联系管理处再多派一名保安前来协助。第二名保安到达不久，大约12点15分左右，被告告知原告在没有清单的情况下无法继续核对欠费和沟通物品人为损坏的赔偿。被告对原告说明回去找清单，下午再来房屋内办理手续。原告不同意被告离开，大声叫喊要求立即退押金，被告说找到家电清单就回来当面核对。被告回到家用午餐后，就开始寻找2015年签约时的合同和家电清单。大约13点多，原告打电话催被告去办理退租，被告回复说找到清单就过来。13点35分被告收到原告发来短信说“租金没退前，房子属于我，现放现金十万，没时间和你玩，记住三点不到就走人，半个月之后才能回来”，被告回复说“尽量四点半左右到，清单找到就拿过来，找不到就当面来核对”。原告再次发来短信要挟恐吓“去有关部门举报你，你干净就不要怕，出租税几万”。被告在原告万般无理及挑衅的态度下，仍然发信息说“租金合同不是含税价，四点半可以过来房屋处理如何退租事宜”，原告明确回复说“不需要了”。在这种情况下，被告只好发短信告知原告，房屋内遗留任何物品都视为其遗留垃圾，并告知被告会尽快换锁，原告因为拖欠各项费用及造成物品损坏等已经构成违约，被告保留继续追讨的权利，原告发短信告知被告法院见。被告在万般无柰之下，只好咨询派出所，可否出警协助被告撬开自己名下租赁合同已到期的房屋大门锁，民警答复工作忙碌，被告可寻求物业公司保安人员协助。4月16日下午两点半，被告在物业公司二名保安、一名楼长、二名保洁及二名开锁人员的共同见证下，撬开自家门锁，看见屋内状况与4月15日基本没什么变化，原有家电损坏严重，墙纸污迹发霉严重，全屋没有行李物品，二名保安协助打开所有抽屉和衣柜门检查，除之前客房衣柜里原出租屋内的一床旧被子外，其他都空着。房屋未清洁，厨房及洗手间尤其明显。之后，二名换锁员继续换锁，二名保安和楼长协助查看全屋后离去，二名保洁开始清洁全屋。为了明确责任，开锁后，被告第一时间和物业公司的楼长抄对了水、电表数据，被告同时核对了之前的付租帐号，原告已经拖欠了数月管理费及水、电等费用。再次检查全屋，被告发现租赁前全新的西门子洗衣机已经坏了，无法使用，阳台的晾衣架因为人为的恶意破坏无法使用，衣柜的门及抽屉因为使用的问题有各种破损，被告只能逐一重新购买、安装及修复。4月22日，经过中介推荐，新租户搬入该房,被告也开始整理各项证据向原告追讨拖欠的各项费用及物品损坏的赔偿。4月25日下午三点多,新租客突然联系被告,说门锁不知被谁撬了，正与被告沟通时，又有人在外面砸门叫骂。新租客非常害怕，被告不知原因，只能紧急联系物业。四点多，被告收到一条短信显示有一未接电话，是原告的电话号码，在此之前，从上次原告发信息说“我们法院见”之后完全没有收到其任何联系，无论是电话还是短信。被告回短信问原告何事，原告说要砸门进房。在新租户的人身安全受到威胁的情况下，被告拨打110报警，民警快速出警，并劝原告离开。4月26日上午十点多，原告再一次在出租房外砸门，新租客也向被告提出退租意向，当日十一点左右吉大派出所联系过被告，说原告在派出所，问被告是否有时间过去，因是临时联系，被告在外地办事无法立刻到场，就告知派出所民警改天再谈。综上，原告的所有诉讼请求违背事实真相，严重缺乏事实依据，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。被告答辩提供了如下证据：1.租赁合同；2.租赁标的物业交楼时家私电器清单及交楼时状态；3.房屋租赁交付时照片；4.小区遛狗照片；5.因拖欠各项费用争论的往来短信；6.原告威胁被告的往来短信；7.原告告知被告“房屋清理干净”的短信；8.原告夫妻在电梯间带狗照片；9.厅墙纸严重污迹、发霉及房间墙纸正常的照片；10.沙发严重污迹及被狗咬破损的照片；11.保安安抚大狗防止意外发生的照片；12.4月15日中午13点原告要挟挑衅短信；13.4月16日14点各方见证下开锁的视频；14.4月16日15点与物业一起核对水、电数据抄表的照片；15.管理费、水、电等费欠费统计表；16.房屋设施人为破坏，维修、换锁、清洁、衣架等产生的各项费用计算表；17.4月25日原告破坏门锁的照片及被告与新租户的短信照片；18.4月25日被告报警及民警出警记录。被告刘研提出了以下反诉请求：1.判令反诉被告违反合同约定，已拖欠费用累计超过1000元，反诉原告依据合同有权立即解除合同，押金作为违约金全部没收；2.判令因反诉被告在退房时少了一个单人位沙发，要求反诉被告按价赔偿5500元，同时要求反诉被告赔偿人为因素导致的沙发等物品严重损坏的损失6000元，共计11500元；3.判令反诉被告赔偿因使用不当等人为因素导致的墙纸严重污迹发霉翻新后产生的费用11620元；4.判令反诉被告赔偿因以上维修等原因房屋空挡期半个月的租金2500元，赔偿因反诉被告人为使用导致房屋里其它物品损坏、维修及反诉被告不还钥匙撬锁产生的费用2580元，共计5080元；5.判令反诉被告向反诉原告偿还帮反诉被告垫付的一半税费6602元；6.判令诉讼费由反诉被告承担。事实和理由同答辩意见。被告反诉提供了如下证据：1.租赁合同；2.租赁标的物业交楼时家私电器清单及交楼时状态；3.房屋租赁交付时照片；4.小区遛狗照片；5.因拖欠各项费用争论的往来短信；6.原告威胁被告的往来短信；7.原告告知被告“房屋清理干净”的短信；8.原告夫妻在电梯间带狗照片；9.厅墙纸严重污迹、发霉及房间墙纸正常的照片；10.沙发严重污迹及被狗咬破损的照片；11.保安安抚大狗防止意外发生的照片；12.4月15日中午13点原告要挟挑衅短信；13.4月16日14点各方见证下开锁的视频；14.4月16日15点与物业一起核对水、电数据抄表的照片；15.管理费、水、电等费欠费统计表；16.房屋设施人为破坏，维修、换锁、清洁、衣架等产生的各项费用计算表；17.4月25日原告破坏门锁的照片及被告与新租户的短信照片；18.4月25日被告报警及民警出警记录；19.原购沙发订货单；20.墙纸更换费用报价单；21.税单。对于被告的反诉，原告辩称，被告所述拖欠的费用原被告双方约定在2019年4月15日进行结清，2019年4月份的水电费和物业费没有支付给被告，其余已经付清。原告没有从被告处取走沙发，在租赁期间沙发一直保持原状，墙纸发霉是自然损耗，不是原告故意损坏，与原告无关。关于租赁空档期因原被告尚未办理交接，被告很快又将房屋另行出租，原告不清楚如何产生空档期。原告不认可被告有撬锁费用，不清楚被告所述的税前租金，不认可被告全部反诉请求。对于被告的反诉，原告没有提供证据。经审理查明，原被告双方于2015年6月9日签订租赁合同，约定原告承租珠海市香洲区××广场××房，租期两年，自2015年6月15日至2017年6月14日止，租金每月5000元，押金11000元，租赁期间的管理费、水电费等杂费由原告负担。合同另外约定，原告故意或过失损毁物业及设施应负责修缮和恢复原状或赔偿损失，物业及设施如系正常使用造成损坏，被告应及时维修并承担所需费用，租赁期限届满不续租，原告应在合同期限届满之日起三日内无条件搬出租赁房屋并结清费用，不搬离物品视为原告放弃屋内物品的所有权，被告有权对物品自行处置。合同签订后，原告支付了押金11000元及首月房租5000元，被告将房屋交由原告使用。在租赁过程中，原被告双方不断协商延长租期，最终约定租期至2019年4月15日，双方未签订书面续租合同。原被告双方约定于2019年4月15日办理退房交接手续并结清费用，但当天中午，被告称需回去找清单，之后双方对于交接时间无法达成一致，故双方于2019年4月15日未能办理房屋交接手续。原被告双方确认原告租金已经付清，尚欠水电费及物业费，但双方对于具体欠付的水电费和物业费金额存在争议。被告于2019年4月16日破坏门锁自行收回了租赁房屋，并于2019年4月22日将房屋另行出租，2019年4月26日原告前往租赁房屋发现门锁已更换后对门锁进行了破坏。本院认为，原被告双方于2015年6月9日签订的租赁合同于2017年6月14日到期后，双方约定将租赁期限延长，因双方未签订新的书面租赁合同且新的租期超过六个月，故应视为不定期租赁合同。双方经协商确定租赁合同于2019年4月15日到期，故原被告之间的租赁合同于2019年4月15日终止，不存在提前解除租赁合同的情形，因此，原告主张的违约金及被告主张的解除合同没收押金的诉讼请求均无法律依据，本院均予以驳回。租赁合同到期终止，被告应按照合同约定在结清费用后将押金退还原告，被告对于原告欠付的水电费、物业费等费用虽未提起诉讼请求，但双方对于2019年4月份的费用无争议，为避免累诉，本院确认在扣除2019年4月份的费用462.41元后，被告应将剩余押金10537.59元退还原告。对于原告主张的要求被告退还在房屋内的财物，因原告未能提供证据证明财物在房屋内且为被告取走，本院对于原告的该项诉讼请求不予支持，同理，被告主张的要求原告赔偿单人位沙发的请求因无证据证明该沙发在出租房屋内且为原告取走，本院也不予支持。按照合同约定，租赁期限届满之日起三日内原告应搬出租赁房屋，而被告在租赁期限届满的次日即换锁收回房屋，被告提前自行收回房屋，因此被告对其主张的于2019年4月16日产生的拆换锁费用980元及保洁清洁费用160元应自行承担。对于被告主张的新安装衣架、新购置洗衣机及餐桌等物品的损坏费用，被告称上述物品损坏均是其于2019年4月16日自行收回房屋时发现的，被告主张是原告人为损坏但并未提供证据予以证明，原告对此予以否认，被告应承担举证不能的法律后果。关于被告主张的4月25日的修锁费用，被告虽未能提交付款记录，但原告认可是其破坏且费用金额较小符合市场水平，本院予以确认，原告应向被告赔偿修锁费用80元。对于被告主张的沙发损坏赔偿费6000元及墙纸翻新费用11620元，因被告并未修复沙发及墙纸，上述费用尚未产生，被告提供的证据也不能证明实际损失，因此本院对于被告的该项主张不予支持。至于被告主张的装修等原因产生的房屋空档期租金损失，没有合同依据，另因被告并未对房屋进行大的装修并很快另行出租，并且房屋出租本身即存在交易的不便利性，房屋租赁期限届满至再次出租之间的租金损失不应由原告承担。对于被告缴纳的租金税费，原被告之间对于税费的负担无书面约定，原告对于被告关于税费负担的说法也不认可，因此税费应当按照法律规定负担，被告无权要求原告分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百一十八条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘研于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张东强返还扣除2019年4月份费用人民币462.41元后的押金人民币10537.59元；二、原告（反诉被告）张东强于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）刘研支付修锁费用人民币80元；三、上述一、二项相抵扣后，被告（反诉原告）刘研于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张东强返还押金人民币10457.59元；四、驳回原告（反诉被告）张东强其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘研其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币729元，由原告张东强负担人民币555元，被告刘研负担人民币174元。反诉案件受理费减半收取人民币335.03元，由反诉原告刘研负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇一九年七月二十二日书记员 卢燕婷