广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初660号原告（反诉被告）：吴竞烽，男，1984年9月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：洪映辉，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅思，广东国慧律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈佐滔，男，1953年7月23日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：黄荣建，广东三良律师事务所律师。被告（反诉第三人）：佛山绿烜置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇工业大道28号乐趣荟广场1座829号之二，统一社会信用代码91440605MA4UM6XR90。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：李仙艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：符馨予，女，该公司员工。原告吴竞烽与被告陈佐滔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，经原告申请，本院依法追加佛山绿烜置业有限公司（以下简称绿烜公司）作为本案共同被告参加诉讼。诉讼中，被告陈佐滔提起反诉，本院决定受理并与本诉一并审理。本院依法适用简易程序，于2019年4月22日、5月15日公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人洪映辉、刘雅思、被告陈佐滔及其委托诉讼代理人黄荣建、绿烜公司的委托诉讼代理人李仙艳均到庭参加了两次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解；本院依职权进行调查取证。上述期间依法均不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告陈佐滔继续履行原、被告双方于2017年3月13日签订的《回迁房、车位买卖合同》、于2018年8月17日签订的《回迁房、车位买卖补充合同》；2.被告陈佐滔按已经支付的购房款689850元为本金，按20%的标准计付违约金137970元予原告；3.被告陈佐滔将政府退还的案涉房屋、车位面积差额的补偿款42705元退还予原告；4.被告陈佐滔向原告支付因维权产生的前期律师费43000元；5.被告佛山绿烜置业有限公司和被告陈佐滔一起协助原告到房管、国土部门办理案涉房屋及车位的权属登记手续及买卖流转后的过户变更登记手续，将该房屋及车位过户到原告名下；6.本诉诉讼费由被告承担。补充：原告第1项诉讼请求是指被告陈佐滔交付房屋及钥匙、办理房产及车位的一手权属证，在取得一手权属证后办理过户登记；第2项诉讼请求中的违约金主张是弥补每月2500元的租金损失、装修材料和人工涨价的损失及交通费损失。事实和理由：被告陈佐滔于2013年因贵广（南广）客运专线工程征地拆迁与佛山市南海区大沥镇拆迁办公室（以下简称拆迁办）签订《贵广（南广）客运专线工程征拆迁补偿协议书》，选择回迁安置的补偿形式获得两套房屋及两个车位的实物补偿资格。2015年8月3日被告陈佐滔申购房屋，2018年8月17日抽签确认获得案涉位于广东省佛山市南海区大沥镇太平社区居委会冲表村地段“绿地香颂公馆”小区16座****房90平方米的拆迁补偿安置房屋及编号为***号15平方米的车位及案外另一套位于同一小区的90平方米的拆迁补偿安置房屋及15平方米的车位。原告与被告陈佐滔签订《回迁房、车位买卖合同》、《回迁房、车位买卖补充合同》，约定由被告陈佐滔将涉案房屋及车位以766500元的价格出售给原告，其中153300元为定金，合同还对双方的其他权利义务进行了详细约定；原告按照合同约定支付了第一期购房款383250元、第二期购房款306600元给被告陈佐滔，经原告多次追讨被告陈佐滔仍未按合同约定向原告交付房屋、车位、退还房屋与车位面积差额补偿款及办理房屋、车位的权属登记手续，据此原告向法院提出解除合同、赔偿损失的诉讼请求。法院受理并送达材料给被告陈佐滔后，被告陈佐滔表示愿意继续履行合同。原告认为双方签订的《回迁房、车位买卖合同》、《回迁房、车位买卖补充合同》真实合法有效，涉讼房屋及车位已经具备交付、办理产权登记的条件，特此原告变更诉讼请求要求继续合同，以维护原告的合法权利。被告陈佐滔对本诉辩称，1.根据城市房地产管理法的规定，未依法登记领取权属登记的房地产不得转让；2.夫妻关系续存期间，处分房屋应由夫妻双方同意签名确认，因此，涉案房屋不符合上述两项条件，涉案合同及补充协议应当无效，故权属登记过户必须由夫妻共同同意办理，被告陈佐滔不能代表其他共有人办理。绿烜公司对本诉辩称，绿烜公司已与被告陈佐滔签订了购房合同，并约定了办理房屋所有权登记的日期，且已于2018年9月28日交付了涉案房屋，绿烜公司与原告不存在合同关系，无需向原告履行交付或登记权属的义务，请求法院驳回原告对绿烜公司的诉讼请求。被告陈佐滔向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告陈佐滔于2017年3月13日签订的《回迁房、车位买卖合同》、于2018年8月17日签订的《回迁房、车位补充合同》无效；由被告陈佐滔退回购房款689850元予原告；2.本诉及反诉的诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告陈佐滔于2013年因贵广（南广）客运专线工程征地拆迁与佛山市南海区大沥镇拆迁办公室签订《贵广（南广）客运专线工程征拆迁补偿协议书》，选择回迁安置的补偿形式获得两套房屋及两个车位的实物补偿资格。原告于2017年3月13日与被告陈佐滔签订《回迁房、车位买卖合同》，合同签订时，回迁房、车位具体的栋号、房号均没确定。到2018年8月17日，被告陈佐滔通过抽签获得补偿的回迁房分别是：绿地香颂公馆小区16座****房90平方米的拆迁补偿安置房屋及编号为***号15平方米的车位和17座***房90平方米的拆迁补偿安置房屋及编号为***号15平方米的车位。双方于2018年8月17日签订了《回迁房、车位补充合同》。2013年被告陈佐滔获得的一种专属于本人的获得回迁房补偿的资格权利。原告与被告陈佐滔于2017年3月13日签订的《回迁房、车位买卖合同》，合同的标的物是房屋、车房，但被告陈佐滔还没有具体特定的房屋、车位，当时被告陈佐滔凭着这个资格能否获得房屋车位还不得而知，所以当时签订的合同应当无效。直到2018年8月17日，被告陈佐滔通过抽签获得房屋、车位，但至今仍未取得不动产权证书，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。另外，被告陈佐滔获得回迁房补偿的资格是基于原先家庭成员共有的宅基地及地上房屋，日后获得的回迁房车位理应属于家庭成员共有，对于所有家庭成员共有的房屋车位等资产的处置理应由所有家庭成员协商一致作出，被告陈佐滔不能个人擅自处置。原告针对反诉辩称，一、原告与被告陈佐滔签订的《回迁房、车位买卖合同》、《回迁房、车位买卖补充合同》真实、合法、有效，内容不违法法律、行政法规效力性、禁止性的强制规定，依法受法律保护。回迁安置是被告陈佐滔个人单独所有的权利，不存在共有人的情形，其享有房屋及车位的处分权。1.所有由被告陈佐滔签订的法律文件均反映案涉房屋、车位属被告陈佐滔单独所有，故被告陈佐滔有完全的处分权。被告陈佐滔签订的《贵广（南广）客运专线工程征拆迁补偿协议书》、《贵广（南广）铁路大沥段回迁房申购确认书》、《商品房买卖合同（现售）》均可以证实，回迁户资格有且只有被告陈佐滔一人，由被告陈佐滔单独所有。且《回迁房、车位买卖合同》中第二条明确约定回迁安置物业没有共有人和产权纠纷，故被告陈佐滔享有该权利的充分处分权。2.被告陈佐滔在明确获得房屋两套、车位两个后将其中一套房屋、一个车位出售给原告，双方签订的《回迁房、车位买卖合同》、《回迁房、车位补充合同》真实、合法、有效。被告陈佐滔于2015年8月3日向佛山市南海区大沥镇拆迁办公室提交《贵广（南广）铁路大沥段回迁房申购确认书》申购车位两个，房屋两套，拆迁办在2016年1月20日审核通过，明确其获得房屋及车位的数量，期后买卖双方先后签订了《回迁房、车位买卖合同》、《回迁房、车位补充合同》，被告陈佐滔将案涉房屋、车位出售给原告，是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规效力性、禁止性的强制规定，故合法有效。3.《城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的相关规定，依法属于保障房屋主管部门管理上需要而制定的管理性强制规定，不是《合同法》所讲判断合同是否有效的效力性、禁止性强制规定，故案涉房屋、车位即使尚未领证，双方所签的买卖合同、补充合同仍为有效。二、即使案涉房屋及车位存在家庭共有的情形，也应视为被告陈佐滔出卖时已取得其家庭成员的一致同意和充分的授权。陈佐滔的行为已构成表见代理，原告作为善意购买人的合法权益应受法律保护。1.被告陈佐滔于2013年单独与政府签订征地拆迁协议至今已长达六年之久，房屋及车位出卖给原告时，家庭成员也从未提出异议，上述事实行为足以证明所有人是一致同意被告陈佐滔将物业出售给吴竞烽的。2.原告购买案涉房屋及车位是善意的，被告陈佐滔以高于取得房屋及车位的总价2倍多的价格出售给原告，没有原告及案外人***、李雪莲的垫资，被告陈佐滔无法实现案涉房屋的购买权。因此，原告作为善意购买人的合法权益应受法律保护。三、原告已按合同约定向陈佐滔支付了689850元的购房款，现案涉物业已经具备交付、办理产权登记的条件，故被告陈佐滔理应继续履行合同，依法定和约定协助将案涉房屋及车位过户至原告名下。第三人绿烜公司针对反诉陈述称，被告陈佐滔的反诉诉讼请求与绿烜公司无关。庭审中，原告针对本诉反诉共同举证如下：1.原告与被告陈佐滔身份证复印件各1份、绿烜公司企业信用信息公示报告复印件1份，证明当事人的诉讼主体资格。2.《贵广（南广）客运专线工程征地诉迁补偿协议书》复印件1份；3.《贵广（南广）铁路大沥段回迁房申购确认书》复印件1份；4.《贵广（南广）铁路回迁安置房首期购房款缴款通知书》复印件1份；5.《广东省行政事业单位资金来往结算票据AZ05860257》复印件1份；证据2-5证明被告陈佐滔在2013年因贵广（南广）客运专线工程征地拆迁与佛山市南海区大沥镇拆迁办公室签订《贵广（南广）客运专线工程征拆迁补偿协议书》，选择回迁安置的补偿形式获得合计210方的两套房屋及两个车位的购买资格。2015年8月3日被告陈佐滔申购案涉房屋、车位与案外另一套房屋、车位，总价为210方*3500元/方=735000元，被告在2017年1月23日支付了第一期购款房220500。6.《回迁房、车位买卖合同》、中国农业银行回单、业务凭证原件各1份、广东省行政事业单位资金往来结算票据AS89089537复印件1张，收据（2017年3月13日、2017年9月12日）原件2张，证明原告和被告陈佐滔于2017年3月13日签订《回迁房、车位买卖合同》，约定被告陈佐滔以766500元的价格将案涉房屋及车位出售给原告，分三期付款，付款时间分别是签合同当日支付383250元，被告陈佐滔缴交第二期房款后支付306600元，办理完过户登记后支付76650元。签订合同后，原告当日由吴照祥代为支付第一期购房款383250元，被告陈佐滔随即出具收据给原告确认已经收到第一期购房款。在被告陈佐滔支付第二期购房款给拆迁办后，原告于2017年9月12日通过吴照祥的农业银行账户代为支付第二期购房款306600元。7.《分房抽签结果确认书》复印件1份、《回迁房、车位买卖补充协议》原件1份，证明被告在2018年8月17日通过抽签确认其所获得购买资格的两套房屋及车位分别是17座***房，***车位与16座****房，***车位。在确认房号及车位号后，被告陈佐滔提出补充买卖合同，补充协议除确认交易的房号及车位号外，还变更了最后一期的付款方式为在办理公证或过户登记手续后支付，不需要等待出新证。8.收楼确认书复印件1份、收楼当天照片打印件2张，证明被告陈佐滔在2018年9月27日已经确认收到案涉房屋、车位，但并没有交付房屋、车位给原告。9.《委托代理协议》、广东增值税普通发票（NO.09239765）原件各1份，证明原告委托广东国慧律师事务所进行维权。10.《补充代理协议》、广东增值税普通发票（NO.03082960）原件各1份，证明原告与广东国慧律师事务所签订补充代理协议，更改本案的诉讼请求为继续履行合同等。11.《商品房买卖合同（现售）***车位》、《商品房买卖合同（现售）****房》复印件各1份，证明被告陈佐滔在收到法院的应诉通知书后，愿意继续履行合同，将案涉房产及车位的商品房买卖合同交付给原告，合同显示房屋的是由被告陈佐滔单独所有。12.不动产登记信息查询结果（打印日期为2019年3月27日）原件2份，证明涉案房产、土地已经分屋确权，现房屋无查封、无抵押，可办理过户登记手续。13.光盘1张，录音文字打印件1份，证明被告不履行合同义务交付房屋及房屋钥匙予原告，并向原告索取额外费用。14不动产登记信息查询结果（打印日期为2019年5月7日）原件2份，证明被拆迁补偿协议上的拆迁房屋是被告陈佐滔单独所有。经质证，被告陈佐滔对原告证据1无异议。对证据2-5的真实性、合法性和关联性不予确认，原告无法提供原件，无法证明原告取得证据是否合法，涉讼活动不能以复印件作为认定事实的证据使用。对证据6真实性、合法性予以确认，从证据内容可以看出，被告陈佐滔在处理不动产房屋时，并没有经过妻子的同意，不能单独签订买卖合同，且回迁房、车位只是一种取得权益的权利，是专属于个人和家庭，不能转让.对证据7的《分房抽签结果确认书》真实性、合法性和关联性不予确认，复印件不能作为认定事实的证据，对《回迁房、车位买卖补充协议》真实性、合法性和关联性予以确认，回迁房、车位是被告陈佐滔通过拆迁补偿而取得的权利，是否可以顺利取得不动产权证无从考究，根据法律不能转让，单方不能处分夫妻共同财产。对证据8收楼确认书的真实性、合法性和关联性不予确认，复印件、打印件均不能作为认定事实的证据。对证据9、10真实性、合法性和关联性不予确认，原告聘请律师代理产生的费用与被告陈佐滔无关。对证据11真实性、合法性和关联性不予确认，复印件不能作为认定事实的证据，对证据12真实性、合法性和关联性不予确认，正好通过查询结果证明涉案房屋并不是被告陈佐滔名下，依法不能买卖，只是通过征地拆迁补偿计划取得的一种权利，是否能顺利取得房屋的所有权无法确定。对证据13真实性予以确认，从双方的谈话内容，从第一句及其他内容可以理解为原告提出20%的补偿并不是被告陈佐滔提出20%的补偿，纵观整个谈话过程，可以看出是双方因签订协议而产生了纠纷。对证据14因拆迁协议而被拆的房屋登记权属人是被告陈佐滔，被拆前被告陈佐滔在婚姻续存期间，登记于陈佐滔名下的不动产依法属于夫妻共同所有。绿烜公司对原告证据1无异议。对证据2-5及证据7中《分房抽签结果确认书》原告没有提供原件予以核对，该组证据绿烜公司不是签订参与方，无法确认真实性、合法性和关联性。对证据6和证据7中的《回迁房、车位买卖补充协议》无法核实真实性、合法性和关联性，合同和相应的支付凭证是原告与被告陈佐滔签订的。对证据8真实性予以确认，确认被告陈佐滔已收楼。对证据9、10真实性、合法性和关联性无法核实，该组证据不是绿烜公司所签订，且与本案无关。对证据11真实性予以确认，证实了绿烜公司与被告陈佐滔于2019年2月1日签订了商品房买卖合同。对证据12予以确认，尚未达到绿烜公司与陈佐滔约定的产权登记日期，绿烜公司暂无义务办理产权登记。对证据13无法核实，绿烜公司不是录音的相对方。对证据14真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，绿烜公司认为两被告已签订购房合同，涉案房屋的权利义务以购房合同为准，该证据与本案无关。被告陈佐滔针对本诉反诉共同举证如下：1.离婚证原件1份，离婚协议书复印件1张，证明签订合同及补充协议时陈佐滔是在夫妻关系续存期间，处理夫妻共同财产应当由双方签名确认。经质证，原告对被告陈佐滔证据1的离婚证真实性无异议，对关联性有异议，该证据无法证实涉案房产属于被告陈佐滔的夫妻共同财产，对离婚协议的真实性无法确定，被告陈佐滔没有提供原件核对，即使离婚协议为真，也无法证明涉案房产是被告陈佐滔的夫妻共同财产。离婚协议中内容没有涉及涉案房产，且注明夫妻婚姻存续期间，男女双方无债权债务，被告陈佐滔前妻也没有主张过涉案房屋的共有权。离婚协议同样无法推翻原告举证中的不动产登记信息查询结果。绿烜公司对原告证据1真实性、合法性予以确认，但该组证据与绿烜公司无关。绿烜公司针对本诉反诉共同举证如下:1.《关于明确贵广（南广）铁路工程回迁楼收楼事宜的函》原件1份，《贵广（南广）铁路工程回迁楼收楼名单（第二批）》原件11张，证明被告陈佐滔在佛山市南海区大沥镇拆迁办公室发的回迁户名单中。2.《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20190201004702）、《合同补充协议》原件各1份，证明绿烜公司已与被告陈佐滔就涉案房屋绿地香颂公馆16座****房签订商品房买卖合同，合同约定：1、房屋交付时间为2018年9月28日前；2、绿烜公司应在商品房交付之日起360日内办理房屋所有权转移登记。3.《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20190201005102）、《合同补充协议》原件各1份，证明绿烜公司已与被告陈佐滔就涉案房屋绿地香颂公馆地下室***车位签订商品房买卖合同，合同约定：1、房屋交付时间为2018年9月28日前；2、绿烜公司应在商品房交付之日起360日内办理房屋所有权转移登记。4.收楼通知书、收楼确认书原件各1份，证明绿烜公司已于2018年9月27日将涉案房屋交付给被告陈佐滔。经质证，原告对绿烜公司的证据1-4真实性、合法性和关联性予以确认，可以证明被告陈佐滔签订商品房买卖合同的具体房屋标的以及收楼时间，同样可证明涉案房屋是被告陈佐滔单独所有。被告陈佐滔对绿烜公司证据1-4真实性、合法性和关联性予以确认，该些证据与原告无关。诉讼中，本院向拆迁办发函调取涉案拆迁补偿房屋的相关情况，拆迁办复函并后附以下材料：回迁房申购确认书、安置抽签人资格证明、安置户型确认书、抽签结果确认表、分房抽签结果确认书、办证预申报书、拆迁补偿协议（B-190）、房屋移交确认书、房地产权证、集体土地建设用地使用证、承诺函。经质证，原告对该复函及材料无异议。被告陈佐滔对该复函及材料认为不应作为认定本案事实的证据，不作质证。绿烜公司对上述复函和材料无异议。经审查，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证2-5的（《贵广（南广）客运专线工程征地诉迁补偿协议书》、《贵广（南广）铁路大沥段回迁房申购确认书》、《贵广（南广）铁路回迁安置房首期购房款缴款通知书》、《广东省行政事业单位资金来往结算票据AZ05860257》虽为复印件，但鉴于原告并非上述证据的参与方，未能提供证据原件亦符合常理，被告陈佐滔确认签署上述证据并持有上述证据的原件，被告陈佐滔对原告上述举证有异议但未举证推翻，本院对上述证据真实性予以认定；2.原告举证6《回迁房、车位买卖合同》、中国农业银行回单、业务凭证、广东省行政事业单位资金往来结算票据AS89089537、收据（2017年3月13日、2017年9月12日），被告陈佐滔确认已签订该合同并收取相应款项，本院对真实性予以确认；3.原告举证7《分房抽签结果确认书》虽为复印件，被告陈佐滔组作为该证据上显示的签名人对原告上述举证有异议但未举证推翻，本院对该证据真实性予以认定；4.原告举证8的收楼确认书、举证11的《商品房买卖合同（现售）***车位》、《商品房买卖合同（现售）****房》与绿烜公司的相应举证一致，被告陈佐滔组与绿烜公司均确认被告陈佐滔签订相应合同和办理收楼手续，本院对上述证据真实性予以认定；5.原告举证9、10的《委托代理协议》、广东增值税普通发票、《补充代理协议》为原件，本院对真实性予以确认；6.原告举证12、14的不动产登记信息查询结果为原件且加盖行政部门公章，本院对该些证据的予以确认。7.原告举证13光盘和录音文字，被告陈佐滔作为聊天相对方确认真实性，本院对其真实性予以确认。8.被告陈佐滔举证离婚协议，本院将综合案件情况和当事人陈述综合认定。9.拆迁办的复函和后附相关材料，拆迁办作为签订人和参与人确认真实性并加盖公章，本院予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年9月30日，佛山市南海区大沥镇拆迁办公室（甲方，以下简称拆迁办）与陈佐滔（乙方）签订《贵广（南广）客运专线工程征地拆迁补偿协议书）[贵广（南广）客运专线工程S-256]，约定因贵广（南广）客运专线工程建设，乙方同意甲方征拆其土地及地上建构筑物，并确定选择回迁安置的补偿形式，甲方共计可补偿给乙方的回迁面积（即回迁房总套内面积）为171.18平方米，然后乙方根据其申报并由甲方核定的户型和面积，以3500元/平方米的价格回购回迁房；各项补偿款合计为679780.6元；甲方负责办理回迁房的房屋所有权证。2015年8月3日，被告陈佐滔签署《贵广（南广）铁路大沥段回迁安置房申购确认书》（以下简称申购确认书），由被告陈佐滔向拆迁办提出回购回迁房的申请，确认申购回迁房户型为套内面积90平方米，车位数量为两个、回迁房数量为两套，申购总回迁面积为210平方米（套内）。2016年12月19日，拆迁办向被告陈佐滔发出《贵广（南广）铁路回迁安置房首期购房款缴款通知书》，载明根据被告陈佐滔提交的申购确认书的内容，被告陈佐滔共申购回迁房两套、车位两个，折合回迁房回购价为735000元，并通知被告陈佐滔于2017年1月10日前向拆迁办支付220500元首期购房款项。2017年1月23日，拆迁办出具结算票据确认被告陈佐滔支付首期购房款项220500元。2017年7月31日，拆迁办出具结算票据确认被告陈佐滔支付二期购房款项147000元2017年3月17日，被告陈佐滔（甲方，出卖人）与原告（乙方，买受人）签订《回迁房、车位买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：（第一条）甲方出卖的房屋及车位位于广东省佛山市南海区大沥镇太平社区居委冲表村地段“绿地香颂公馆”小区，因房屋尚未建成、尚未抽签分配，具体楼层以抽签确定为准，共壹套，套内面积为90平方米，汽车位壹个，面积为15平方米。房屋、车位合计套内面积为105平方米。上述面积如有增加，按政府有关规定由受益方补交购房款；如有减少，按政府有关规定处理，甲方个人不承担责任。（第二条）本合同所述房屋及车位为回迁安置物业，该房屋及车位没有共有人和产权纠纷，不存在抵押，债权债务纠纷以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。（第三条）物业每平方米计7300元，总交易价为766500元。（第四条）付款时间与方式：分三期付款，第一期支付383250元、第二期支付306600元、第三期支付76650元，其中第三期为甲方将本合同项下的房屋、车位登记过户到乙方名下时，乙方将剩余款项76650元一次性向甲方个人上述账户支付完毕。（第五条）房屋交付：甲方应在交房、交车位当日（约2018年9月）将回迁房及车位相关的所有手续、拆迁补偿协议书、回迁房申购确认书等一切和该出售物业有关的文件及票据交付乙方，甲方于物业交付使用时将交易房产的钥匙全部交付给乙方，车位同时交于乙方实际占有、控制和使用。（第六条）甲方逾期交付房屋及车位的违约责任：除人力不可抗拒的自然灾害及政府行为等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋及车位交给乙方使用，逾期超过六十天，则视为甲方不履行合同，乙方有权选择：1.甲方按乙方累计已付款的百分之二十之标准向乙方支付违约金，合同继续履行，并在合同第五条约定的实际交付之日起三十天内交付物业。如甲方隐瞒此房屋的产权所属人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担。（第七条）1.因所售物业房屋及车位的产权证、土地证及其手续尚未办理，但甲方因资金需要自愿将此房、车位卖与乙方。甲方保证在政府部门允许办理此房车位产权证、土地证及其手续时，甲方立即负责将此房车位的产权证、土地证产权直接办理为乙方名下，并在产权证、土地证及其手续办理完毕后当天内交予乙方，所需费用由乙方承担；2.如因甲方或者政府原因不能将产权证、土地证产权直接办理为乙方名下，则甲方保证在政府部门允许办理此房、车位产权证、土地证及其手续时，立即办妥乙方的第一手房、车位产权证、土地证，然后立即为乙方办理产权证、土地证的过户手续。第一手物业产权证、土地证办妥前所需的所有税费等支出由甲方承担；物业过户到乙方名下所发生的二手税费等支出全部由乙方承担。（第八条）甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付物业款项，并有权要求甲方按年息百分之三十六的利率标准付给乙方利息，同时有权要求甲方双倍返还定金或支付物业总购买款项百分之二十的违约金；甲方不根据本合同的约定将回迁房及车位相关的所有手续、拆迁补偿协议书、回迁房申购确认书等一切和该出售物业有关的文件及票据交付乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付，并有权要求甲方支付违约金20万元；（第九条）甲方保证出售的本物业，在签订本合同的时候，已经本物业共有产权人的同意；甲方违约时，乙方维权所产生的法院案件受理费、财产保全费、律师费等全部维权费用由甲方承担。等等。2017年3月13日、2017年9月12日，被告陈佐滔分别出具收据确认收取原告支付的涉讼合同中的首笔款项383250元和第二期款项306600元。2018年8月17日，被告陈佐滔与拆迁办共同签署《分房抽签结果确认书》，被告陈佐滔确认抽取回迁房两套、车位两个，具体为户型为90平方米的房屋分别为17座***房和16座****房、车位为***号和***号车位。2018年8月17日，原告与被告陈佐滔签订《回迁房、车位买卖补充协议》（以下简称补充协议），约定涉讼合同第一条房屋及车位的基本情况为甲方出卖绿地香颂公馆小区房号为16座****房（以下简称涉讼房屋），套内面积为90平方米，***号汽车位（以下简称涉讼车位），面积为15平方米，房屋和车位合计套内面积为105平方米；付款方式变更为涉讼合同项下的房屋车位登记到被告陈佐滔名下后，被告陈佐滔立即到公证处办理完委托买卖公证所需的手续或到房管、国土部门办理完过户给原告所需的手续后，原告即时向被告陈佐滔付清余下的全部款项；涉讼合同其他条款保持不变。2018年9月26日，拆迁办向被告绿烜公司发出《关于明确贵广（南广）铁路工程回迁楼收楼事宜的函》，其中被告陈佐滔在该批收楼名单中，收楼户型为16座****房和对应车位***号及17座***房间和对应车位***号。2018年9月27日，被告陈佐滔签署收楼确认书，确认接收涉讼房屋和车位。2019年9月29日，原告与被告陈佐滔对涉讼房屋的事宜进行协商，被告陈佐滔：意思就是大家协调下，你现在提出20%补给你，你可以退出，是吧？原告：是啊。被告陈佐滔：这件事我要与儿子谈谈。原告：要谈就快点谈啦，利息这些是每天算的。被告陈佐滔：我又不要20%，又不赔给你，一样卖给你们，那你们认为是便宜了，就当我给你抓阄挑到好房间、层数好，体谅下，给些贴士来，这样也行；我的意思不是说一定要问你拿多少，大家凭良心，反正搞定了迟早就交给你们了，如果达成了没问题我就马上给你们了，反正到时候我拿回来的也一起给你们了，我无所谓。等等。2019年2月1日，被告陈佐滔与绿烜公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号20190201005102）、《商品房买卖合同（预售）》（编号20190201004702），分别约定被告陈佐滔向绿烜公司购买涉讼车位和涉讼房屋，其中，涉讼车位套内面积为12.72平方米、涉讼房屋套内面积为86.43平方米。双方另约定其他权利义务。2018年11月29日，原告与广东国慧律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告聘请该所为本案提供法律服务，原告支付前期律师费20000元。同日，广东国慧律师事务所出具发票确认收取原告律师费20000元。2019年3月1日，原告与广东国慧律师事务所签订《补充协议》，约定本案律师费变更为43000元。同日，广东国慧律师事务所出具发票确认收取原告律师费23000元。经本院发函向拆迁办调查取证，拆迁办函复本院：2018年8月29日，拆迁办与被告陈佐滔签订补充协议，明确被告陈佐滔抽取的回迁房及车位的所有权均办至被告陈佐滔名下；李用霞非贵广（南广）客运专线工程征地拆迁项目的被拆迁户，未就该拆迁项目与拆迁办签订任何协议，亦未发生任何直接关系。另查明，大沥镇太坪村九潭面积60.51平方米土地[土地证号：集用（1989）003711]及位于大××太平九潭××号的房屋建筑面积为60.94的房屋[房产证号：12××71]的权属登记人均为被告陈佐滔单独所有。2019年3月27日的南海区不动产登记信息查询结果显示，涉讼房屋和涉讼车位登记权利人均为佛山绿烜置业有限公司，权利性质为出让/市场化商品房，未显示存在权利限制情况。再查明，被告陈佐滔与李用霞于1978年12月28日办理结婚登记，于2019年1月31日办理离婚登记。诉讼中，原告陈述，涉讼合同的标的物为涉讼房屋及车位；涉讼房屋及车位自被告陈佐滔过户至原告名下的税费由原告承担;原告确认具备在佛山地区购房资格和支付尾期房款的资金能力。被告陈佐滔陈述，涉讼合同标的物是取得回迁房的权利和资格，不是明确的房屋或具体的物权。绿烜公司陈述，绿烜公司根据拆迁办提供的名单办理涉讼房屋及车位权属登记手续；涉讼房屋及车位已办理初始权属登记，正在办理合同备案手续。本院认为，对于涉讼合同与补充协议的效力，被告陈佐滔主张为无效合同，对此，本院具体分述如下：一、是否具有人身专属性。被告陈佐滔在签订涉讼合同前通过《回迁房申购确认书》已预见自己可从贵广（南广）客运专线拆迁项目的回迁房中取得的房屋情况，被告陈佐滔向原告有偿转让的是其享有的安置补偿的财产权利，而非转让购买回迁房的人身资格，涉讼合同并不具有人身专属性。二、是否办理权属登记对效力的影响。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，原告与被告陈佐滔签订涉讼合同和补充协议时涉讼房屋及车位未办理物权登记，不影响合同效力。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件是房地产变动的结果条件，而不是原因条件，不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，被告陈佐滔以上述条文主张涉讼合同及补充协议无效，缺乏法律依据，本院不予支持。三、合同标的物是否具有确定性和可执行性。被告陈佐滔主张与原告交易的仅仅是被告陈佐滔享有的一种预期权利，被告陈佐滔是否能实际获得该回迁房屋和车位并不确定。被告陈佐滔签署的《回迁房申购确认书》明确载明因贵广（南广）客运专线建设拆迁需要，被告陈佐滔经申请购得两套回迁房和两个车位，即该协议明确了转让的是被告陈佐滔取得的回迁房和车库，只要被告陈佐滔交付的是其因贵广（南广）客运专线建设拆迁取得的回迁房和车库，且面积基本符合合同约定即可，该协议约定的交易对象是具有可执行性，即使具体房屋标的在签订涉讼合同时尚未确定也不影响该协议的效力。四、是否属于无权处分夫妻共同财产情形。本案交易标的为拆迁补偿所得的房屋和车位，涉讼房屋和车位属被告陈佐滔与李用霞婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的对于夫妻共同财产的规定，“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的约定，故本案合同是否有效关键在于原告是否有理由相信出售涉讼房屋和车位是被告陈佐滔与其配偶的共同意思表示和被告陈佐滔是否有权处分其夫妻共同财产，原告是否善意买受人。首先，综合当事人的庭审陈述和本案查明的事实，原告与被告陈佐滔原本并不相识，在涉讼房屋和车位尚未办理权属登记的情况下，原告因信赖被告陈佐滔与拆迁办签订的拆迁补偿协议、申购确认书等拆迁材料而与被告陈佐滔订立涉讼合同购买涉讼房屋和车位。被告陈佐滔因贵广（南广）客运专线建设被征迁的土地和房屋均登记在被告陈佐滔个人名下，与拆迁办订立拆迁补偿协议的主体也为被告陈佐滔个人，被告陈佐滔亦未举证在缔约前曾明确告知原告其家庭情况，原告作为一般购房者无从获知亦符合常理。被告陈佐滔作为夫妻一方及原被拆迁不动产的产权登记人对外出售房产，在无相反证据支持的情况下，相对方也有理由相信被告陈佐滔有权出售房产；其次，无论涉讼合同样本为何方提供，涉讼合同中明确载明被告陈佐滔对涉讼房屋享有处分权，已经其他共有产权人同意，原告基于此与被告陈佐滔订立合同，已尽谨慎注意的义务，不存在过错；而被告陈佐滔在与原告签订涉讼合同并已收取大部分购房款后又主张涉讼房屋和车位为夫妻共同财产并以无权处分为由主张合同无效，有违诚实信用原则；最后，被告陈佐滔主张涉讼合同未经配偶李用霞知情或追认，同时又主张涉讼合同与李用霞无关，不同意李用霞参加本案诉讼，被告陈佐滔对其无权处分的主张缺乏充分证据支持，应承担相应举证不能的责任，故本院对被告陈佐滔主张其无权处分夫妻共同财产的抗辩意见不予采纳。综上所述，涉讼合同和补充协议未存在法律规定合同无效的情形，被告陈佐滔主张涉讼合同无效并据此要求将已收取的购房款退还予原告的请求均理据不足，本院均不予支持。涉讼合同和补充协议是原告与被告陈佐滔的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同。根据涉讼合同约定，被告陈佐滔应在涉讼房屋交付使用时将钥匙交付予原告，涉讼车位交予原告实际占有使用，至庭审辩论终结之日，被告陈佐滔未举证证明已将涉讼房屋和车位交付予原告使用，也未举证反映其存在任何交付障碍的情况，原告要求被告陈佐滔支付逾期交付违约金，符合双方约定和法律规定。但涉讼合同约定的违约金标准过高，综合合同履行情况、被告陈佐滔违约情形及原告的实际损失，本院酌定被告陈佐滔应以每月1200元的标准向原告支付逾期交房违约金。鉴于涉讼房屋的交付情况具有不确定性，本院酌定上述违约金自被告陈佐滔收楼之日即2018年9月27日起计算至庭审辩论终结之日即2019年5月15日止，经核算为9160元（1200×7个月+1200÷30×19），原告主张超出部分本院不予支持，其后若有实际损失产生，原告可另行主张权利。针对原告主张的涉讼房屋和车位面积差额补偿款的问题，原告与被告陈佐滔签订涉讼合同和补充协议时双方均未能明确获知涉讼房屋和车位的具体面积，双方系基于对拆迁办与被告陈佐滔签署的拆迁补偿协议书及申购确认书内容的认知而对交易标的物面积暂定为房屋和车位共105平方米。涉讼合同也载有在涉讼房屋实际交付时对面积增减的处理条款。诉讼中，原告与被告陈佐滔均未举证反映政府对回迁房屋实际面积增减有具体规定，在此情况下，双方应结合合同相关条款，遵循公平和等价有偿的原则进行处理。根据涉讼合同约定，如实际交付时标的物面积增加的，由受益方即原告补交购房款；而如实际交付标的物面积减少的，则被告陈佐滔不承担责任，该约定明显有违公平对等原则。故本院认定被告陈佐滔应参照套内面积增加的处理原则退还减少面积相应的购房款予原告，涉讼合同明确约定的涉讼房屋和车位套内面积每平方米单价为7300元，经核算，被告陈佐滔应退还相应减少面积对应的购房款42705元[7300×（105-12.72-86.43）]予原告，对原告该项诉请，本院予以照准。被告陈佐滔因其违约行为致本案诉讼，原告主张被告陈佐滔支付原告因本案支出的律师费43000元，符合双方约定，本院予以支持。原告现已确认其有能力支付剩余房款，绿烜公司同意依约将涉讼房屋及车位转移登记至被告陈佐滔名下，现涉讼房屋及车位未显示存在权利限制情况，被告陈佐滔确认已接收涉讼房屋及车位，故原告请求被告陈佐滔交付涉讼房屋与车位及协助办理过户的主张，本院予以准许。根据合同相对性原则，绿烜公司将涉讼房屋及车位所有权转移登记至被告陈佐滔名下后，被告陈佐滔应将涉讼房屋及车位所有权转移登记至原告名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、陈佐滔应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市南海区大沥镇太平体育南路12号绿地香颂公馆16座****房及位于佛山市南海区大沥镇太平体育南路12号绿地香颂公馆地下室***号车位交付予吴竞烽；二、佛山绿烜置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于佛山市南海区大沥镇太平体育南路12号绿地香颂公馆16座****房及位于佛山市南海区大沥镇太平体育南路12号绿地香颂公馆地下室***号车位转移登记至陈佐滔名下的手续；三、陈佐滔应于位于佛山市南海区大沥镇太平体育南路12号绿地香颂公馆16座****房及位于佛山市南海区大沥镇太平体育南路12号绿地香颂公馆地下室***号车位转移登记至陈佐滔名下之日起十日内协助办理上述房屋及车位转移登记至吴竞烽名下的手续；四、陈佐滔应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金9160元予吴竞烽；五、陈佐滔应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋面积差额购房款42705元予吴竞烽；六、陈佐滔应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费43000元予吴竞烽；七、驳回吴竞烽其他诉讼请求；八、驳回陈佐滔全部反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费13701.76元，减半收取计6850.88元（吴竞烽已预交9805.51元），由吴竞烽负担644.05元，由陈佐滔负担6206.83元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对吴竞烽多预交的诉讼费用9161.46元，在本判决发生法律效力后经书面申请,本院退还予吴竞烽。案件反诉受理费10698.5元，减半收取计5349.25元（陈佐滔已预交），由陈佐滔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年七月二日书记员  钟 丹