安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初2844号 原告：安徽徽科工程项目管理有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区海棠路**生产研发楼**，统一社会信用代码91340100MA2NAX2U48。 法定代表人：李连华，总经理。 委托诉讼代理人：孙宇豪，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁欢，安徽华人律师事务所律师。 被告：汪升旺，男，汉族，1985年12月12日出生，住湖北省黄梅县。 委托诉讼代理人：章俊岭，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨冰，安徽天禾律师事务所律师。 原告安徽徽科工程项目管理有限公司（以下简称徽科公司）与被告汪升旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徽科公司的委托诉讼代理人孙宇豪、丁欢，被告汪升旺的委托诉讼代理人章俊岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徽科公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被双方签订的《院士大厦房屋使用协议》，汪升旺立即将院士大厦6层返还给徽科公司；二、汪升旺立即向徽科公司支付拖欠的办公房使用费及物业费152640元（房屋使用费、物业费均自2019年2月7日暂计算至2019年4月6日，以后顺延至实际返还房屋之日止）；三、汪升旺立即向徽科公司支付逾期付款违约金26880元（按照月办公使用费的1%暂计算至2019年4月6日，以后顺延至款清之日止）；四、汪升旺赔偿徽科公司因主张权利而支出的律师费4000元；五、案诉讼费、保全费均由汪升旺承担。 事实与理由：2018年6月8日，原、被告分别签订了《院士大厦房屋使用协议》，合同约定徽科公司将拥有合法租赁权的位于合肥高新技术产业开发区整层房屋租赁给汪升旺办公使用。合同亦对办公房使用费及物业费、使用期限及付款方式、违约责任等进行了具体的约定。合同签订后，徽科公司即如约将房屋交付汪升旺使用。但汪升旺并未按照双方约定按期足额支付办公房使用费及物业费。经徽科公司多次催告，汪升旺至今仍拖欠徽科公司办公房使用费及物业费，汪升旺的行为已构成严重违约，给徽科公司造成巨大经济损失。 被告汪升旺辩称：一、徽科公司并非案涉房屋的产权人，是否有权利出租案涉房屋并不确定，因此双方签订的合同是否有效也不确定。二、即使双方签订的合同有效，也于2018年8月13日已经解除。汪升旺于2018年9月按照解约协议的约定支付了解约补偿款368000元给徽科公司。双方权利义务已于2018年8月份终止。汪升旺不存在支付租金及返还房屋的义务，也不应承担赔偿义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合双方当庭陈述，本院认定事实如下：2018年6月8日，徽科公司（甲方）、汪升旺（乙方）签订《院士大厦房屋使用协议》，约定将徽科公司合肥高新技术产业开发区习友路与玉兰大道交口东北角院士大厦六层整层（建筑面积1600平方米）出租给汪升旺，使用期限3年，2018年6月8日至2023年6月7日。合同约定：免使用费装潢期60天（2018年6月8日至2018年8月7日）；使用费28元/月/平方米，季度付费，押一付三，总额179200元；物业费3.8元/每月/平方米，季度物业费36480元，押一付三，装修期2个月，共计6个月；房屋使用费、物业费每3个月支付一次，先付费后使用，首期办公房使用费及物业费在免费用装潢期结束前10日付清，支付办公使用费缴纳在相应的月份提前15日付清后3个月办公房使用费；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议，收回房屋；1、未按约定期限支付办公房使用费逾期达20日的；……；乙方未按约定支付办公房使用费的，除仍应及时如数补交办公房使用费外，每逾期一天，应按月办公房使用费的1%向甲方支付违约金；因守约方维护合法权益而支付的诉讼费、律师费等所有直接和间接损失由败诉方承担。徽科公司如约向汪升旺交付了案涉房屋，用于装修。 2018年9月11日，汪升旺通过马梅向徽科公司支付房租款368320元。 2019年3月18日，徽科公司向汪升旺发出《律师函》，要求汪升旺处理拖欠租金及物业费事宜。汪升旺未予回复。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：汪升旺提供2018年8月13日，其与深圳市龙城物业管理有限公司合肥分公司院士大厦服务中心签订的《解约协议》复印件，无原件予以核对，本院对于该证据真实性不予认可。故而汪升旺陈述的单方申请解除合同，与深圳市龙城物业管理有限公司合肥分公司院士大厦服务中心协议支付35万元了结的事实，本院不予采信。深圳市龙城物业管理有限公司合肥分公司院士大厦服务中心仅为案涉房屋的物业服务机构，无论其是否对《解约协议》予以确认，徽科公司并不知情，也不会对徽科公司产生对应的法律后果。 本院认为：徽科公司、汪升旺双方签订《房屋租赁合同》，未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。 关于解除双方签订的《院士大厦房屋使用协议》，根据庭审中原被告双方对于是否继续履行合同的态度，双方对合同应解除的意见是一致的，汪升旺对于返还房屋也已经明确向徽科公司告知，故双方对于解除《院士大厦房屋使用协议》及返还房屋在庭审当日已经达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，当事人协商一致，可以解除合同。故该《院士大厦房屋使用协议》已于2019年6月19日解除，徽科公司诉请解除《院士大厦房屋使用协议》，将院士大厦六层返还给徽科公司，本院不再重复进行支持。 关于拖欠房屋使用费，徽科公司主张368320元付款为6个月房屋使用费、1个月房屋使用费押金及8个月物业费用、1个月物业费用押金。但汇款中对款项用途的描述仅为房租款，故本院认定368320元全部为房屋使用费。6个月房屋使用费共计为268800（28×1600×6）元，剩余99520（368320-268800）元，应为自2019年2月7日后的房屋使用费。经计算，实际支付至其后2个月又6天（即至2019年4月12日）（28×1600×2+28×1600÷30×6=98560）,余数960（99520-98560）元为其后房屋使用费。因汪升旺在庭审中对于返还房屋已经明确告知，故房屋使用费计算至2019年6月19日。故2019年4月13日至2019年6月19日，共计67天，汪升旺尚欠房屋使用费99093（28×1600÷30×67-960）元。 关于拖欠物业费用，自2018年6月8日至2019年6月19日汪升旺共计拖欠物业费用，75392（3.8×1600×12+3.8×1600÷30×12）元。 关于逾期付款违约金，双方签订的《院士大厦房屋使用协议》约定，乙方未按约定支付办公房使用费的，除仍应及时如数补交办公房使用费外，每逾期一天，应按月办公房使用费的1%向甲方支付违约金。双方对违约金约定金额过高，本院酌减为中国人民银行同期同类贷款利率二倍计算。自2019年4月13日起，以99093元为基数，计算至款清之日止。 关于律师费，双方签订的《院士大厦房屋使用协议》约定，因守约方维护合法权益而支付的诉讼费、律师费等所有直接和间接损失由败诉方承担。故徽科公司诉请要求汪升旺支付律师费用4000元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告汪升旺于本判决生效后十日内向原告安徽徽科工程项目管理有限公司支付房屋使用费99093元，物业费75392元； 二、被告汪升旺于本判决生效后十日内向原告安徽徽科工程项目管理有限公司支付逾期支付房屋使用费违约金（以99093元为基数，自2019年4月13日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准两倍计算至款清之日止）； 二、驳回原告安徽徽科工程项目管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3970元，由被告汪升旺承担，保全费1520元，由被告汪升旺承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  李章伦 人民陪审员  孙 静 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  王 珊 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。