广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6093号上诉人（原审被告）：广州市新领地物业有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：陈国仕。委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院、佛山市南海区精神卫生中心），住所地广东省佛山市佛平路。法定代表人：张松平。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓俊南，广东信广律师事务所律师。上诉人广州市新领地物业有限公司（以下简称新领地公司）因与被上诉人佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院、佛山市南海区精神卫生中心）（以下简称南海医院）合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新领地公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回南海医院的诉讼请求；2.本案全部诉讼费由南海医院负担。事实和理由：一、一审法院认定法律关系错误。南海医院不具有垫付保证金的主体资质，要求新领地公司返还保证金于法无据。该笔保证金由新领地公司于2015年3月份根据与南海医院签订的租赁协议以冲抵租金的方式获得，同时南海医院将其与原租户之间签订的租赁合同原件全部移交新领地公司。至此，新领地公司与原承租人之间成立新的租赁关系，新领地公司与原承租人之间的结算，例如保证金的返还应由新领地公司实施。南海医院自行垫付的保证金应由租户返还，而不是由新领地公司承担。二、在新领地公司承租期间，原未到期租户中有部分承租人尚欠新领地公司2016年1月份租金未付，其中5号铺欠3726.8元，9号铺欠3726.8元，15号铺欠2015年12月份及2016年1月份租金合计5632元，19号铺欠3337.2元，21号铺欠4369.6元，22号铺欠3657元，因上述承租人至今未交纳租金，存在违约行为，新领地公司有权根据合同约定扣除相应的保证金，不予退回。南海医院在返还原租户保证金时没有尽到审慎核实的义务，严重损害新领地公司的合法利益。被上诉人南海医院答辩称，1.本案是无效合同的处理及合同解除后的清算，就无效合同部分，引起的法律后果是恢复原状、返还已得财产，故南海医院直接返还保证金给原承租人是合理合法的。就有效部分合同，新领地公司与原承租人只存在事实上的租赁关系，并没有签订新的租赁合同，而原承租人并不承认其与南海医院的租赁合同的权利义务全部转移给新领地公司，原承租人明确表态，相应的保证金只向南海医院主张，而事实上，南海医院也依据原来与承租人签订的合同返还了相应的保证金，因此，新领地公司应当向南海医院支付相应的款项。2.新领地公司与原承租人之间的租赁合同关系与本案无关，如果其认为租户拖欠其租金，应当另案主张。综上，新领地公司的上诉请求无事实依据，请求驳回。被上诉人南海医院向一审法院起诉请求判令：1.新领地公司向南海医院返还保证金236900元及支付以此为本金从2016年2月2日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算的利息，暂计算至2019年1月21日为39932.5元；2.本案诉讼费用由新领地公司承担。一审法院查明事实：2014年12月23日，南海医院、新领地公司签订《南海区公有物业租赁合同》，约定南海医院向新领地公司出租位于平桂街、南新三路、南海大道、海六路共48间商铺，双方对租赁面积、期限、租金等事项均进行了约定，其中还约定：涉案物业有一部分没有到期，签订租赁合同后南海医院把全部物业移交给新领地公司，未到期部分物业要按南海医院现有合同执行，到期后再由新领地公司同租户签订新合约。2015年3月31日，南海医院、新领地公司签署《佛山市南海区人民医院铺位未到期合同移交表》和《佛山市南海区人民医院铺位未到期租户保证金移交表》，确认新领地公司收到南海医院移送的未到期合同15份、未到期租户保证金236900元。2015年10月15日，南海医院出具《缴费通知》，告知新领地公司4月份租金34万元，扣除南海医院需要转给新领地公司的未到期铺位合同保证金23.69万元及未及时移交铺位的0.7503万元，新领地公司4月份实际应缴租金为9.5597万元。2015年10月31日，新领地公司向南海医院四门诊首层10号商铺的承租人陆映波退还合同保证金3000元，并于同日与案外人邓顺志就上述商铺签订了租赁合同，并收取了保证金3000元。2016年2月3日，南海医院召集涉案商铺原承租人召开会议，要求48间商铺的租金、水电费从2016年2月2日起由承租人向南海医院支付，无需再向新领地公司支付任何费用；对于临工宿舍5、9、15、19、21、22号铺位，门诊扩建1、5、6、7号铺位，南海大道铺位，南新三路1、2、5、6、10、11号铺位（共17间铺位），南海医院与原承租人的权利义务按原租赁合同条款执行，租赁期限到期后租户不再续租的，租户向南海医院交回保证金收据后，由南海医院向租户垫付合同保证金，期后由南海医院向新领地公司追偿。2016年3月29日，一审法院对南海医院诉新领地公司租赁合同纠纷一案立案受理，并于2017年1月21日作出（2016）粤0605民初5328号民事判决书，其中判决确认南海医院与新领地公司于2014年12月23日签订的《南海区公有物业租赁合同》于2016年2月2日解除，另认为因南海医院、新领地公司签订《南海区公有物业租赁合同》虽将未到期租户的租赁合同、保证金移交给新领地公司，由新领地公司作为出租方进行管理，但涉及三方之间的合同权利义务关系约定尚不明确，故相应保证金的收退应在南海医院、新领地公司及相应承租方之间进行结算，不宜在该案中进行处理，故对南海医院的相应诉请在该案中不予支持。新领地公司对上述判决不服并提出上诉，佛山市中级人民法院于同年10月26日作出（2017）粤06民终1886号民事判决书，其中认为涉案商铺48间中有12间商铺（位于平桂街临工宿舍楼两翼）没有产权证明和建设工程规划许可证，故涉及该部分商铺的租赁合同因违背国家法律法规等强制性规定无效，另涉案符合国家法律法规取得建设工程规划许可证的36间涉案商铺的租赁合同合法有效，并判决变更上述一审判决第一项为：确认南海医院、新领地公司于2014年12月23日签订的《南海区公有物业租赁合同》（仅限涉案36间商铺部分的合同但不包括平桂街临工宿舍的两翼12间商铺部分的合同）于2016年2月2日解除，并对上述一审判决其他部分判项予以撤销及变更，对南海医院主张新领地公司返还未到期租户保证金问题未作论述和处理。该案于2017年11月3日已生效。2016年7月25日至2018年9月28日期间，除位于平桂街某号铺及南新三路某号铺的保证金合计10000元外，南海医院已陆续向其余15间铺位的承租人退还保证金合计226900元。2019年1月21日，南海医院提起本案诉讼。诉讼中，南海医院、新领地公司一致确认南海医院应转交给新领地公司的未到期租户合同保证金236900元已与新领地公司应交的2015年4月的部分租金相抵扣。一审法院认为，南海医院、新领地公司于2014年12月23日签订的《南海区公有物业租赁合同》已经（2017）粤06民终1886号民事判决书认定为部分无效、部分解除，本案系就该合同无效及解除后双方权利义务的继续清理结算。根据已查明事实可知，南海医院基于涉案合同已将涉案17间未到期铺位保证金236900元交付予新领地公司，现涉案合同已被认定为部分无效、部分解除，而仅有涉案南新三路某号铺的保证金3000元是由新领地公司退还予原承租人，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”的规定，新领地公司无权继续占用除其已退还原承租人的3000元以外的其他款项，故一审法院认定新领地公司应退还233900元（236900元-3000元）予南海医院，对南海医院超出该核定额的诉讼请求一审法院不予支持。对于南海医院主张新领地公司支付逾期付款利息的问题，因涉案款项的结算涉及南海医院、新领地公司与案外人的结算，新领地公司的返还义务至本案诉讼才最终确定，故一审法院对南海医院该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条之规定，判决：一、新领地公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还233900元予南海医院；二、驳回南海医院其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5452.48元，减半收取计2726.24元（南海医院预交），由南海医院负担321.99元，由新领地公司负担2404.25元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。南海医院预交的案件受理费2404.25元，在判决发生法律效力后经南海医院书面申请，一审法院予以退还。二审期间，南海医院向本院提交了律师调查笔录4份。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，南海医院提交的律师调查笔录不属新证据，不应作为本案定案依据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为新领地公司应否向南海医院返还233900元。《中华人民法共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，双方均无证据证明南海医院将其作为出租人的权利义务概括转让给新领地公司经得原租户同意，且双方均确认新领地公司与原租户未重新签订租赁合同，故该转让行为无效，原租户曾向新领地公司支付个别月份的租金是根据南海医院的指示向第三人履行债务，新领地公司以此为由主张其已与原租户形成新的租赁合同关系依据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”的规定，《南海区公有物业租赁合同》已为生效判决认定部分无效、部分解除，故新领地公司依据该合同约定取得的保证金236900元已返还予南海医院，一审扣除新领地公司已退还原承租人的3000元后判决新领地公司向南海医院返还233900元正确，本院予以维持。至于新领地公司主张原部分租户存在拖欠租金的情形故保证金应用于抵扣欠付的租金的问题，不属本案审理范围，本院不予审查处理。综上，新领地公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费5452.48元，由上诉人广州市新领地物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年七月三十日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪