山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终2697号 上诉人（原审被告）：昌邑市汇海置业有限公司，住所地昌邑市交通街506号1幢。 法定代表人：刘恺，经理。 委托诉讼代理人：昌洪伟，山东诚公（潍坊滨海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张延斌，山东致允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：匙美玲，女，汉族，1980年5月28日出生，住昌邑市。 委托诉讼代理人：杨明珂，山东恒昶律师事务所律师。 上诉人昌邑市汇海置业有限公司（以下简称汇海置业）因与被上诉人匙美玲商品房预售合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2018）鲁0786民初2302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇海置业上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。案外人刘小波、周黎明、徐徐洲系上诉人开发的昌邑市公园道壹号项目的实际施工人,上诉人根据其三人的要求将房子先行办理到其三人(或其指定的人)名下,但自2015年11月进入冬季其三人就停止了施工,且在上诉人催促施工情况下仍未继续施工,致使上诉人超付刘小波等三人工程款1600余万元。一审法院在未调查核实的情况下,径行认定上诉人欠刘小波工程款是错误的。上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同关系是基于债权转让合同关系形成的,上诉人有权拒绝履行该合同。二、一审判决程序违法。一审判决认定上诉人与被上诉人之间是基于债权转让关系形成的房屋买卖合同关系,且涉及刘小波等三人,根据法律规定,该案应追加案外人刘小波等三人作为第三人参加诉讼。三、本案应中止审理。上诉人诉案外人刘小波等三人建设工程合同纠纷一案,昌邑市人民法院已立案(案号:2018鲁0786民初字第3706号),此案正在审理中,该案应以上诉人与刘小波等三人建设工程纠纷案件审理结果为依据,根据法律规定,应中止审理。 匙美玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 匙美玲向一审法院起诉请求：1、判令汇海置业立即将预售给匙美玲的“公园道一号”小区14幢1单元1301号商品房及储藏室到昌邑市房产管理中心、昌邑市不动产登记中心办理登记备案；2、交付涉案合同约定的不动产、并自2016年10月1日起，以房款总额为基数，按月万分之五支付逾期交房违约金至实际履行之日。3、诉讼费、保全费由汇海置业承担。 一审法院认定事实：2016年1月15日，匙美玲与汇海置业签订合同编号为ＹＳ0034901的《商品房预售合同》，合同约定：汇海置业将位于昌邑市（建筑面积122.18平方米，房屋代码223144；第14幢储藏室02号，建筑面积16.46平方米，房屋代码223193），以每平方米4155.09元的价格预售给匙美玲，总房款为576061元；付款方式为一次性付款,买受人在签署《商品房预售合同》时，交纳全部房价款，共计576061元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；交房时间为2016年6月30日前，交房应具备的条件是：取得建筑工程竣工验收备案表及面积实测技术报告书，并符合本合同约定；除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期90日后，出卖人按月向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；商品房预售的，自合同生效之日30天内，由出卖人向住房保障和房产管理局申请登记备案。合同签订后，因汇海置业欠工程建设方刘小波工程款，匙美玲通过刘小波与汇海置业以工程款抵顶的方式交付了房款，2016年1月15日，刘小波为汇海置业出具收据，内容为：今收到昌邑市汇海置业有限公司匙美玲工程款抵顶14＃-1-1301房屋款，首付房款金额人民币576061元。同日，汇海置业出纳人员按照合同约定的价款576061元为匙美玲出具收据并入账，收款事由中注明14-1-1301。另查，涉案房屋未到相关部门办理商品房预售登记备案，该楼房亦未竣工和通过整体验收。 一审法院认为，匙美玲、汇海置业之间签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。匙美玲按合同约定履行了交付房款的义务，汇海置业未按合同约定及时到有关部门进行登记备案，亦未按合同约定的交房时间将已预售给匙美玲的房屋交付匙美玲，根据双方签订的《商品房预售合同》第十条“逾期90日后，出卖人按月向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行”，汇海置业构成违约，应按照合同约定承担违约责任，匙美玲要求汇海置业进行登记备案和交付房屋的诉讼请求予以支持。双方约定交房时间为2016年6月30日前，根据上述违约金的计算方式，匙美玲要求自2016年10月1日起，以房款总额576061元为基数，按月万分之五支付逾期交房违约金至实际履行之日，符合合同约定和法律规定，予以支持。汇海置业辩称涉案房屋系以房抵债，产权登记并未办理完毕，未完成法律上的交付行为，所以汇海置业随时可以收回房屋，法院认为，汇海置业欠工程建设方刘小波工程款，而刘小波与本案匙美玲亦有债权债务关系，故三方协商由汇海置业以涉案房屋抵顶欠款的形式由匙美玲与汇海置业针对本案特定的房屋对面积、价款、付款方式、房屋交付、违约责任等主要内容订立了正式的商品房预售合同，该商品房预售合同并不存在违反法律规定的情形，亦未损害汇海置业的利益，是三方当时根据欠款情况及房屋的市场价格一致达成统一意见后形成的房屋买卖合同关系，现汇海置业以未进行产权登记及交付为由要求收回房屋，根据《商品房预售合同》第二十七条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向住房保障和房产管理局申请登记备案，故至今未办理备案登记的责任在汇海置业，双方虽然约定交房时间为2016年6月30日前，但至今汇海置业仍未竣工和通过整体验收，故房屋未交付的责任仍在汇海置业，汇海置业上述抗辩违背了诚实信用原则，违反了法律规定和合同约定，不予支持。综上所述，匙美玲的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、昌邑市汇海置业有限公司将预售给匙美玲的位于昌邑市（建筑面积122.18平方米，房屋代码223144；第14幢储藏室02号，建筑面积16.46平方米，房屋代码223193），于判决生效之日起30日内到昌邑市房产管理中心、昌邑市不动产登记中心办理预售登记备案；二、昌邑市汇海置业有限公司按照合同约定将预售给匙美玲的位于昌邑市（建筑面积122.18平方米，房屋代码223144；第14幢储藏室02号，建筑面积16.46平方米，房屋代码223193），于工程竣工、验收合格，并取得面积实测技术报告书和商品住宅交付使用批准文件后，交付匙美玲；三、昌邑市汇海置业有限公司向匙美玲支付违约金（以576061元为基数，按合同约定每月万分之五自2016年10月1日起计算至交付房屋之日止），于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9561元，财产保全费3400.3元，共计12961.3元，由昌邑市汇海置业有限公司负担。 二审期间，上诉人提交了传票和受理案件通知书，主张上诉人与案外人刘小波等三人的案件已经立案，而本案应以该案的审理结果为依据，因此，本案应中止审理，同时应查明刘小波是否与被上诉人存在债权债务关系，追加刘小波等人参加诉讼。经质证，被上诉人认为，上诉人提交的案件与本案没有关联性，且与主张的事实相互矛盾。 经二审审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，匙美玲与汇海置业之间签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。匙美玲已经按合同约定履行了交付房款的义务，汇海置业未按合同约定及时到有关部门进行登记备案，亦未按合同约定的交房时间将已预售给匙美玲的房屋交付匙美玲，汇海置业构成违约，应按照合同约定承担违约责任，因此，一审法院认定汇海置业构成违约并承担违约责任，并无不当。汇海置业主张涉案房屋系以房抵债，产权登记并未办理完毕，未完成法律上的交付行为，所以汇海置业随时可以收回房屋，本院认为，汇海置业、刘小波及匙美玲三方协商由汇海置业以涉案房屋抵顶欠款的形式，匙美玲与汇海置业订立了正式的商品房预售合同，该商品房预售合同并不存在违反法律规定的情形，亦未损害汇海置业的利益，是三方一致达成统一意见后，匙美玲与汇海置业形成的房屋买卖合同关系，汇海置业主张超付刘小波等三人工程款，拒绝履行该房屋买卖合同，于法无据，且违背了诚实信用原则，该主张，本院不予采信。上诉人主张一审法院程序违法，根据查明的事实，上诉人与被上诉人之间订立了正式的商品房预售合同，该合同没有涉及到第三人，因此，上诉人主张追加刘小波等人参加诉讼，没有法律依据，一审法院并无程序违法的事项，基于以上事实，上诉人主张该案应以其与刘小波等三人的案件的结果为依据，应当中止审理，无事实及法律依据，以上主张，本院均不予采信。 综上所述，上诉人昌邑市汇海置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9561元，由上诉人昌邑市汇海置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇一九年七月十八日 书记员  于 涛