广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7622号上诉人（原审被告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林杰龙，执行董事。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石尊宝，男，1973年2月12日出生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：陈文新，国信信扬律师事务所律师。原审第三人：广州邦盈置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：梁锦威，总经理。委托诉讼代理人：黎丽明，女，1983年6月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区，公司员工。上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）因与被上诉人石尊宝、原审第三人广州邦盈置业有限公司（以下简称邦盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年5月22日作出判决：“一、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告石尊宝支付返租租金13200元；二、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告石尊宝返还多收取的房款20880元；三、驳回原告石尊宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1975元（原告已预交），由原告石尊宝负担1201元、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担774元。”恒福公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回石尊宝的诉讼请求；2.诉讼费由石尊宝承担。其上诉主要内容是：一、一审法院存在事实认定错误。1.佛山市三水区**监督管理局（以下简称三水区市监局）仅认定恒福公司委托深圳××影视数码有限公司制作建立了微网站，而该微网站已于2016年3月9日停止使用。宣传单张则是由其它广告公司制作，该宣传单张并未承诺明确、具体的返租行为。对于存在返租内容的2份广告宣传单张，三水区市监局并未认定是由恒福公司或由恒福公司委托他人制作，该组证据材料的来源不清。一审法院将涉及恒福公司开发楼盘的全部宣传广告认定为是恒福公司发布的广告，该事实认定错误。2.恒福公司与佛山市××酒店管理有限公司（以下简称××酒店）签订了曼思顿与××公馆合作协议，且三水区市监局认定广告宣传中的“曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收取”等内容真实。履行该给付租金义务的主体应为××酒店。一审法院认定恒福公司为履行租金给付义务的主体错误。3.一审法院确认石尊宝在2017年2月4日已支付198900元，该款项已超过商品房买卖合同约定的总房款190500元。然而石尊宝从2016年11月至2017年7月31日仍然按月向恒福公司支付所谓的“首期款借款”，2017年8月26日石尊宝还寄发一份《不符合收楼条件的告知函》，在函中明确声明“本人暂停止支付后续的分期购房款”，显然石尊宝的事实行为承认了2016年9月26日支付给恒福公司的78500元，其中50000元是支付给邦盈公司的团购服务费。该款已经由恒福公司直接退还给邦盈公司，石尊宝对此是知情的而且一直无异议。二、一审法院适用法律错误。1.一审中石尊宝诉请恒福公司支付12个月的租金，但双方并未就成立12个月的租赁关系订立书面合同，表明双方并未就租赁事宜达成一致意见。一审法院判决支持12个月返租租金有违《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，属于适用法律错误。2.涉案楼盘的广告宣传单及停用的微网站所宣传的返租是一种商业运营行为，并非是对开发规划范围内的房屋及相关设施等硬件设施所做的说明和允诺。如果将返租运营理解成是对房屋及相关设施的说明和允诺，扩大了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的文义表述范围。三、石尊宝请求支付租金的请求权已过诉讼时效。根据涉案广告内容“即买即收租”，自石尊宝与恒福公司签订了《认购书》之日起已享有请求支付租金的权利。时至石尊宝起诉后一审立案之日止，已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的一年诉讼时效。针对恒福公司的上诉，石尊宝答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒福公司的上诉请求没有合法依据，应予以驳回。针对恒福公司的上诉，邦盈公司未发表答辩意见。在二审诉讼中，上诉人恒福公司向本院提交一份《不符合收楼条件的告知函》，拟证明石尊宝在函中声明“本人暂停止支付后续的分期购房款”，石尊宝的事实行为承认了2016年9月26日支付给恒福公司的78500元，其中50000元是支付给邦盈公司的团购服务费，该款已经由恒福公司直接退还给邦盈公司，石尊宝对此是知情的而且一直无异议。石尊宝、邦盈公司均未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，上诉人恒福公司提交的证据，各方对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，对证明内容在“本院认为”部分进行论述。经审查，本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为恒福公司是否对石尊宝负有返租义务；石尊宝于2016年9月26日支付给恒福公司50000元款项的性质。经审查，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”该法第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，石尊宝提交的涉案楼盘的广告宣传单、广告视频等宣传资料，指向的广告内容均与涉案楼盘具有关联，而恒福公司经三水区市监局调查，也确认为了配合所开发的“××公馆”楼盘销售而委托相关主体制作、发布过此类广告宣传资料。恒福公司作为涉案楼盘的开发商，在涉案楼盘销售、推广过程中，未对相关主体发布的宣传内容提出异议，未及时撤销失效的广告宣传，也未能举证证明向购房者出售房屋时已明示出售的房屋与先前广告返租收益的房屋不同，故其依法应对发布的广告行为和效力承担相应的法律责任。根据涉案楼盘对外销售发布的广告宣传资料中的广告语以及列明不同户型对应即收租金情况等内容，关于租金回报收益的内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确。涉案楼盘的对外销售广告所作的租金收益说明，足以让石尊宝等购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，石尊宝就此内容与恒福公司订立合同的行为已使恒福公司销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。据此，恒福公司应按照石尊宝购买房屋面积相对应的租金标准履行返租义务。一审判决判令恒福公司按照石尊宝购买房屋面积相对应的租金标准，以12个月为限向石尊宝履行返租义务，该处理并无不当，本院予以维持。恒福公司上诉主张其并未制作或者委托他人制作存在返租内容的广告宣传单张、其与石尊宝签订的合同未约定返租事宜、其与××酒店签订合作协议，履行给付租金义务的主体是××酒店而非恒福公司、其无需承担返租义务，理由均不成立，本院不予支持。恒福公司上诉主张石尊宝请求支付返租租金已过诉讼时效，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持……”的规定，因恒福公司一审时并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，本院对此不予支持。关于石尊宝于2016年9月26日支付给恒福公司50000元的款项，恒福公司上诉主张50000元系石尊宝应付给邦盈公司的团购费，石尊宝汇错账户，经石尊宝、恒福公司、邦盈公司三方协调确认，直接由恒福公司代石尊宝将该50000元作为团购费转付邦盈公司，故该50000元并非购房款。邦盈公司同意恒福公司的该项上诉意见。石尊宝不同意恒福公司的该项上诉意见，认为其与邦盈公司没有签订任何合同，也没有委托恒福公司向邦盈公司支付团购费等费用，该50000元系其支付给恒福公司的购房款。经审查，恒福公司、邦盈公司对该款项的性质及转付并未提供充分证据证明已取得石尊宝的确认或同意，恒福公司二审提交的《不符合收楼条件的告知函》亦不能证明该款项的性质是团购费而非购房款，故恒福公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决对此处理正确，应予维持。综上所述，恒福公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇一九年七月十九日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩