贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4519号原告：柯恒芳，女，1988年10月13日生，汉族，住广东省惠东县。被告：贵州中和置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区三桥南路131号B栋1单元2层1号。法定代表人：刘晓君，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田丹，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张月进，贵州贵达律师事务所律师。原告柯恒芳与被告贵州中和置业有限公司（以下简称“中和置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯恒芳、被告中和置业委托诉讼代理人田丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柯恒芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告赔偿7号房逾期交房违约金合计49234.28元，以及赔偿违约金在同期银行贷款利息合计3318.93元；2.请求判令被告向原告退还7号房屋面积差额的购房款50586.55元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年1月2日，被告将位于贵阳市云岩区以预售的方式出售给原告，并签订《商品房买卖合同》，其后，原告按照合同约定向被告交纳团购费2000元，预售购房款12963元，同时，原告为上述房屋另向被告分期缴付购房款，根据《借款协议》的约定，从2016年6月30日起，每6个月为1期共10期，每期金额均为8975.1元，现被告已向原告交付了4期购房款35900元，并通过银行贷款支付购房款40万元，除此之外，被告还向原告代为收取房屋的预告登记费和房屋维修基金等费用，因此，原告作为买受人已经向被告履行应当的义务。2017年8月31日，被告未按约向原告交房。2018年2月，原告从被告处领取房屋钥匙，正待进行房屋装修时，被告知“该工程所有3号楼的消防验收还未通过，等消防验收合格后，再行通知。”故原告放弃装修，至今尚未接到被告关于入住的通知。依照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条、第十四条以及《商品房买卖合同》补充协议有关规定“逾期交房的，出卖人应当向买受人承担买受人已经交付房款按照每日万分之二违约金给予赔偿。”而被告逾期交房时间，应当从2017年9月1日起计算至2019年2月28日（共546天），原告已向被告支付购房款450863.4元（2000+12963+35900.4+400000），被告应向原告赔偿逾期交房违约金49234.28元(450863.4×2/10000×546)；同时，上述房屋违约金的同期银行贷款利息为3318.93元。另外，根据《商品房买卖合同》第十五条以及本合同补充协议中第十条有关规定“房屋实测套内面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比值在3%以内（含3%）的房价款由出卖人退还买受人”，而原告购买被告的7号房套内建筑面积为56.97㎡，房屋建好后，被告委托贵阳市房产测绘队对其房屋套内建筑面积测量结果与合同约定相比少了3.71㎡，被告应按购房价每平方米8859.29元【（2000+12963+89751+400000）÷56.97㎡】退还差额。综上，原告依据相关法律法规，诉至法院。被告中和置业辩称：1.对于逾期交房，涉案房屋已经具备交房条件，已竣工验收，且原告的房屋在2018年1月31日通过贵阳晚报及电话短信等方式告知交房事实，原告已于2018年2月7日接收了房屋。同时，涉案项目在施工过程中先后存在因政府行为或不可抗力造成停工91天，根据合同约定，该期间应当从约定交房之日进行顺延。2.对于差额面积，涉案房屋现有实测面积为依据贵阳市房屋建筑面积测绘报告认定，存在面积差额，但该差额是否真实存在，最终应以房屋权属证书作为依据，故请求驳回第二项诉请。3.部分案件中，原告的购房款总价部分有商会补贴，但该款实际未付，故房屋价款应以原告实际支付的为准，实际购房款低于商品房买卖合同约定的购房款，由于购房总价款减少，导致房屋单价变化，因此面积补偿款也不能按合同约定的单价进行计算。本院经审理认定事实如下：原告因购买被告修建的中和宝霖广场项目的房屋，于2015年12月19日向被告支付房屋团购费2000元、预售购房款12963元。2016年1月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：房屋建筑面积为86.42㎡，套内建筑面积为56.97㎡、房号为3号楼1单元9层7号房；其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米14270.02元，总价款812,963元。”第八条关于付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……3.贷款方式付款。买受人以银行按揭（公积金贷款）付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计412963元，余款400000元以银行按揭（公积金贷款）支付……”第十一条约定：“出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、《商品房住房交付使用备案书》。”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权退房，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”，第十五条约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据；实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理，1.根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比=（房屋实际面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。”，附件十二《补充协议》第一条第3项约定：“主合同及本补充协议所述的书面通知方式可以为手机短信、电子邮件、传真、快递、登报等形式……”，第六条约定：“关于交付时间和条件约定：主合同第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人和买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工备案表》。”，第八条关于逾期交房责任约定：“1、如遇下列情况导致出卖人延期交房，出卖人免予承担任何利息支付及违约、赔偿责任，且交房时间根据工期延误的期限均相应顺延：①凡因举办博览会、重大节日活动及运动会等大型活动，政府相关部门采取限制或禁止施工的；由于政府调整规划、市政配套设施迟延，致该房屋所在小区外市政配套设施与小区内配套设施接驳延迟，或甲方向政府相关部门提交文件后未再法定期限内取得相应审批手续等非甲方能力所及的情况而导致的延期；……”，第十条关于面积差异处理，第1项约定：“1.房屋实测面积与合同第三条约定的面积发生误差时，双方均同意按照下列方式进行结算，且买受人不以面积误差为由要求退房。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积的，面积误差比在3%以内的（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……3.买受人承诺对出卖人所委托的具有相关资质的专业房地产测绘机构所出具的测绘结果不持异议，并以此作为双方实测面积的依据。”，第十八条关于不可抗力方面约定：“如发生凝冻、雪灾自然灾害且新闻媒体对此已报道，为公众知悉的情形，出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间顺延，并对此不承担违约责任。”2016年2月3日，原告作为借款人、被告作为保证人、中国工商银行贵阳金阳支行（以下简称“工行金阳支行”）作为贷款人共同签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定原告向工行金阳支行贷款400000元用于购置上述房屋，贷款期限为10年，贷款一次性划入被告所属银行账户，原告按月等额本息还款。同日，工行金阳支行将该400000元借款按约定划入被告所属银行账户。至此，原告共计向被告支付购房款450863.4元（2000+12,963+400,000+8975.1×4）。2018年1月31日，被告在贵阳晚报上刊登一则《交房公告》，载明：“您所购买的中和宝霖广场1号楼、3号楼已竣工验收合格，具备交房条件，现予以交房。一、交付日期：2018年2月6日—2018年2月10日集中办理交房手续；……”2018年2月7日，被告向原告交付涉案房屋。审理中原告表示此后接到被告的通知，因消防原因要求交回房屋钥匙，但原告未交。2018年7月3日，贵阳市公安消防支队向被告出具一份《建设工程消防验收意见书》，载明：“你方申报的中和宝霖广场1-3#楼（不含装修）……经我支队审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程土建部分消防验收合格；……”2018年8月9日，贵阳市房产测绘队出具一份《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，载明涉案房屋套内面积为53.26㎡，共有面积为29.07㎡，建筑面积为82.33㎡。2019年4月10日，被告取得中和宝霖广场1#楼、2#楼、3#楼（地上部分）竣工验收备案表。审理中，被告主张因政府原因及不可抗力，导致先后停工91天，要求对逾期交房时间进行扣减，并提交被告与监理单位浙江同舟建设管理有限公司、施工单位四川永志建设有限责任公司共同出具的“中和宝霖广场”业主告示书，主张：1.2015年高考、中考扣减6天；2.2015年5月16日至5月30日，由于异常恶劣天气大暴雨导致施工现场被淹没及清理现场，扣减15天；3.2015年6月26日至6月28日贵阳市政府举办2015年生态文明城市国际论坛会导致停工3天；4.2015年12月10日至12月14日贵阳市住建局开展2015年度施工安全生产、文明施工工作，应扣减5天；5.根据相关规定，2016年1月份因气温低于零下1度而停工6天；6.2016年5月24日至5月30日，贵阳市政府举办中国电子商务创新发展峰会暨贵阳国际大数据产业博览会要求停工6天；7.2016年高考、中考扣减6天；8.2016年7月5日至7月11日贵阳市政府举办2016年生态文明城市国际论坛会导致停工7天；9.2017年4月15日至4月20日，省第十二次党代会召开，停工6天；10.2017年5月16日至22日，关于环保督查组对贵阳开展“六个一律”环保“利剑”执法专项检查，停工7天；11.2017年5月24日至5月26日，贵阳市政府举办中国国际大数据产业博览会，停工3天；12.2017年6月20日至6月22日，贵阳市政府举办2017年生态文明贵阳国际生态论坛，停工3天；13.2017年高考、中考扣减5天；14.2017年7月10日至7月14日，贵阳市住建局开展建筑施工预防高处坠落专项活动，扣减5天；15.2016年9月17日至9月24日，因施工现场安全事故造成停工整改7天；以上共计91天应予扣减。原告对此不予认可，认为只是建设方自行出具，无相关部门的文件予以佐证。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，原告提交的《企业信息查询》《收款收据》《个人购房借款/担保合同》等，被告提交的《说明》《消防验收意见书》《竣工验收报告》《竣工验收备案表》《交房公告》《测绘报告》等，及原、被告共同提交的《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经当庭质证审核，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行义务。本案争议焦点在于逾期交房天数的认定及房屋面积差额是否应以房屋产权证书载明面积为依据问题。针对焦点一，对于逾期天数，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。本案中，经被告通知，原告于2018年2月7日办理了交房手续，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被告已于2018年2月7日完成了本案房屋的交付。虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失；同时，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定：逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止，故对原告主张在其实际接收房屋后被告继续承担逾期交房违约责任既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，本院不予支持。对于应否扣除被告主张因不可抗力、政府行为导致停工的91天问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”首先，本案合同签订于2016年1月2日，对被告主张的在合同签订前的扣减事项，本院均不予采信。其次，对被告主张的中考、高考，因不属于不能预见之情形，本院亦不予采信。对于被告主张的气温低于零度以下造成的停工，因被告并未提交气候出现较大反常之情形，冬季正常出现的零度以下的天气，亦属应当能预见之情形，本院亦不予采信。对被告主张的因政府召开生态文明城市国际论坛会、中国电子商务创新发展峰会暨贵阳国际大数据产业博览会、中国国际大数据产业博览会以及省党代会等活动造成的工期延误，虽然上述会议的开展系客观事实，但被告并未举证证明会议期间须停工，本院不予采信。对于被告主张扣除2015年度建筑施工安全生产、文明施工工作开展、2017年关于环保督查组对贵阳开展“六个一律”环保“利剑”执法专项检查行动、2017年贵阳市住建局关于开展建筑施工预防高处坠落专项整治行动、2016年施工现场安全事故造成停工整改共计32天，被告并未提交相应证据佐证，同时也未证明上述活动的开展与停工之间关联，故本院不予支持。综上，本院对被告主张应予扣减的逾期天数，均不予采信。对原告主张的逾期交房违约金，从约定交房逾期之日2017年9月1日计算至原告实际收房之日2018年2月7日共计159日，按照原告实际付款金额450863.4元及双方约定违约金标准日万分之二计算为14337.46元（450863.4元×159日×万分之2/日），本院在此范围内予以支持，对超出部分不予支持。对于原告主张的违约金在同期银行贷款利息，双方对此并无约定，且该利息亦属违约金范围，与原告主张的违约金属重复计算，于法无据，本院不予支持。针对焦点二，双方合同第十五条及补充协议第十条均约定房屋面积系由出卖人委托的有资质的房产测绘机构出具的测绘结果作为双方实测面积的依据，并非由房屋产权证书载明，被告主张与约定不符，本院不予采信。原告于诉状中自认涉案房屋实际总价为504714元（2000+12963+89751+400000），被告亦于庭审中予以确认，因此，房屋套内面积价格实际为8859.3元/㎡（504,714元÷54.21㎡）。现根据贵阳市房产测绘队出具的《测绘报告》，涉案房屋套内面积为53.26㎡，较双方约定面积减少3.71㎡（56.97-53.26）。根据约定，在套内建筑面积误差比在3%以内的部分，被告应当返还原告差额房款15141.43元（56.97×3%×8859.3元/㎡），超出3%的部分，被告应双倍返还原告购房款为35453.15元【（3.71㎡-56.97×3%）×8859.3元/㎡×2】，由此，被告应向原告支付面积差价款为50594.58元（15141.43元+35,453.15元），现原告仅主张50586.55元，应从其自愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州中和置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告柯恒芳逾期交房违约金14337.46元；二、被告贵州中和置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告柯恒芳面积差额房款50586.55元；三、驳回原告柯恒芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）案件受理费2342元，减半收取1171元，由原告柯恒芳承担426.33元，被告贵州中和置业有限公司承担744.67元（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年七月一日书记员 杨雪莲