广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异72号 案外人：陈志文，男，1976年12月26日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区。 申请执行人：广州珠江小额贷款股份有限公司。住所地：广州市越秀区长堤大马路316号广州珠**侨大酒店第3层303、304、305。 法定代表人：麦燕玉，职务：董事长。 被执行人：广东中汇装饰设计工程有限公司。住所地：广州市越秀区达道路12号802、804、806房。 法定代表人：潘泰辰，职务：总经理。 被执行人：广东中汇阳光药业有限公司。住所地：广州市越秀区达道路12号金达大厦东区817房。 法定代表人：李建新，职务：总经理。 被执行人：阳春中汇置业有限公司。住所地：阳春市春城阳春大道西侧规划行洪渠北中汇星座商品楼首层9号商铺。 法定代表人：梁凡敢，职务：总经理。 被执行人：阳春市昊翔房地产开发有限公司。住所地：阳春市春城新竹路101房（鲤鱼岗4号）。 法定代表人：梁凡敢，职务：总经理。 被执行人：广东中汇阳光房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦8层17、19房。 法定代表人：廖春艳，职务：总经理。 被执行人：广东中汇实业有限公司。住所地：广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦807、809房。 法定代表人：廖春艳，职务：总经理。 被执行人：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广州市番禺区。 被执行人：潘泰辰，男，1974年10月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 被执行人：朱有杰，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 被执行人：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市。 本院在执行申请执行人广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小额贷款）与被执行人广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔房产）、广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震借款合同纠纷一案中，案外人陈志文对本案查封、拍卖、变卖阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城XXX房（以下简称涉案房屋）的所有权向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人陈志文称，其于2015年2月26日向昊翔房产购买XXX房，并签订了广东省商品房买卖合同，其于当日按合同约定的付款方式向昊翔房产支付了326840元的全部购房款，昊翔房产开具收到其全部购房款的收据。据阳春市国土资源局出具《关于昊翔房地产开发有限公司位于春城黑石岭地块的办证情况说明》中的陈述：1、2016年3月16日市住建局为昊翔房产颁发了黑石岭E-4、E-5地块中汇城共53套房地产权证（包括其购买的涉案房屋），并于2016年5月16日为上述53套房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为阳春农商银行……2017年11月9日珠海市中级人民法院对黑石岭E-4、E-5、E-7地块进行查封，因该三宗用地属已售商品房，该局于2018年2月7日已去函珠海市中级人民法院要求解除对该三宗查封用地。综上，其在昊翔房产抵押前已经完成对涉案房屋的购买，是涉案房屋的合法所有人，昊翔公司销售在前、抵押在后，对银行进行骗贷，银行也负有一定责任，应当认定抵押无效。现法院查封涉案房屋不符合事实与法律规定，故请求法院终止对涉案房屋的拍卖并解除查封。 案外人陈志文为证明其主张提供了1、其于2015年2月26日与昊翔房产签订约定购买涉案房屋，建筑面积为93.16平方米，总金额为326840元，已一次性付清楼款的《商品房买卖合同》；2、其于2015年2月26日通过昊翔房产银联POS机消费296840元的《广东农信签购单》、《工银融e行明细查询页面》及《借记卡账户历史明细清单》；3、昊翔房产分别于2015年2月10日、2015年2月26日开具收到其交来涉案房屋定金30000元、房款296840元的《收款收据》各1张；4、昊翔房产与2017年9月12日发出承诺于2017年12月31日前办理房产证的《告中汇城各业主通知书》；5、其于2016年7月6日与阳春市博能燃气有限公司签订的《天然气供用气合同》；6、阳春市恒成物业服务有限公司分别于2015年11月17日、2016年8月7日开具收到其交来水电费、电费的《收据》2张；7、查询其名下在阳春市没有不动产登记的《不动产登记资料自助查询结果证明》。 本院查明，珠江小额贷款与昊翔房产等借款合同纠纷一案，本院于2017年10月20日作出（2016）粤0104民初41937号《民事判决书》，判决：一、广东中汇阳光药业有限公司在判决生效之日起十日内向珠江小额贷款归还借款本金500万元及逾期还款违约金（以500万元为本金，自2016年3月23日起按照年利率24%的标准计算至实际还款之日）；二、广东中汇阳光药业有限公司不履行上述债务时，珠江小额贷款有权就阳春中汇置业有限公司名下位于广东省阳春市春城街道阳春大道西侧××北××·星座商品楼××商铺（××夹层××）的所得价款在最高额抵押担保限额内优先受偿；三广东中汇装饰设计工程有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔房产、黄兆震、潘泰辰、朱有杰分别在500万元的最高余额内，广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司分别在300万元的最高余额内，梁凡敢在366万元的最高余额内，对广东中汇阳光药业有限公司上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向广东中汇阳光药业有限公司追偿；十被执行人共同负担案件受理费58393元及诉讼保全费5000元。上述判决发生法律效力后，珠江小额贷款向本院申请执行，本院于2018年1月8日以（2018）粤0104执578号案立案执行。 在诉讼期间，本院以（2016）粤0104民初41937号《民事裁定书》，依法查封昊翔房产名下位于阳春市春城街道××、××地块××城××型××式住宅××商铺、××房（复式）、XXXX房，查封期限均为2016年11月25日至2019年11月24日。 在执行期间，本院依法委托评估机构对已查封的上述房屋进行评估，并于2018年10月26作出（2018）粤0104执578号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖上述房屋以清偿债务。 另据查询日期为2018年1月18日阳春市国土资源局的《不动产登记资料查询结果证明》显示，目前涉案房屋登记在昊翔房产名下，登记时间为2016年3月16日。该公司在涉案房屋上设定了抵押权，抵押权人为广东阳春农村商业银行股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2016年5月6日至2016年7月20日，登记时间为2016年5月16日。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋是登记在被执行人昊翔房产名下的不动产，本院查封、拍卖、变卖涉案房屋依法有据。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提交的上述证据足以证明其在本院查封前与昊翔房产签订书面买卖合同、付清购房款并合法占有涉案房屋，现没有证据证明其对未办理房屋过户登记存在过错，案外人所享有的权利能够排除执行，故对其提出的执行异议请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 中止本院（2018）粤0104执578号案对执行标的阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5XXX房的执行。 当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林奕云 审判员  周洁萍 审判员  梁嘉俊 二〇一九年七月三十一日 书记员  朱林霞