山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0681民初4287号原告：傅萍，女，1935年5月26日出生，汉族，居民，住龙口市。原告：宋瑞，女，1960年7月19日出生，汉族，居民，户籍济南市市中区，现住烟台市芝罘区。二原告委托诉讼代理人：赵巍，山东岳平律师事务所律师。被告：张淑兰，女，1946年2月21日出生，汉族，居民，户籍黑龙江省鹤岗市兴安区，现住龙口市西城区。委托诉讼代理人：张培德，山东渤海平正律师事务所律师。原告傅萍、宋瑞与被告张淑兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋瑞及二原告的共同委托诉讼代理人赵巍、被告张淑兰及其委托诉讼代理人张培德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅萍、宋瑞向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认宋运通和原告傅萍在2009年3月21日与被告张淑兰签订的房屋买卖协议无效；2.判令被告将龙东崖3××号房产证及土地有偿使用证返还给原告；3.要求被告给付九年房租共计30000元；4.确认张淑兰与东江镇崖头村拆迁安置补偿协议无效；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：宋运通和宋运德原是龙口市东江镇崖头村人，两人是兄弟关系，宋运通是宋运德的哥哥。1947年宋运通保卫国家参军，因战功显著，1951年国家进行农村土地确权时，宋运通所在部队向龙口市政府下达命令要求东江镇崖头村对宋运通享受军属荣誉与优待。1951年龙口市东江镇崖头村给宋运通分房屋六间，当时在宋运通父母主持下，把此六间房的北三间分给宋运通，南三间分给宋运德。1960年左右，宋运德将南三间房扒掉，将木料卖掉去东三省另谋生路。此时，宋运德已经不再是龙口市东江镇崖头村人。1965年宋运德和被告张淑兰在黑龙江省结婚。1989年9月1日，龙口市东江镇崖头村房屋产权确权，宋运通此时早已经从部队复员，因在龙口市另有住处，就决定将完全属于自己的北三间房屋和其弟宋运德共有。所以龙东崖3××号房屋产权证依法确认该房屋产权房主是宋运通，共有人是宋运德。原告傅萍是宋运通的妻子，宋瑞、宋永盛、宋永旺、宋永刚是宋运通和傅萍的子女。宋永盛、宋永旺、宋永刚已经声明放弃涉案房屋的继承权，另宋运德和被告张淑兰生有子女宋艳丽、宋艳龙、宋艳海和宋艳玲。2008年，宋运德去世。2009年宋运德的妻子张淑兰在得知东江镇崖头村会拆迁的情况下，采用胁迫的手段，××重的宋运通和傅萍将属于他们的房产份额卖给自己，在宋运通和傅萍不知道房屋将来会拆迁的情况下双方于2009年3月21日签订一份房屋买卖协议书。2012年宋运通因病去世。但是，原告认为，该房屋共有人宋运德去世后，属于他的房屋产权应当由其妻子张淑兰和其子女宋艳丽、宋艳龙、宋艳海、宋艳玲共同继承，此协议书签订时并没有该房屋全体共有人参与，并且该房屋产权至今也一直没有过户，按照《中华人民共和国物权法》以及山东省高级人民法院2011年民事座谈会纪要之相关条款之规定，此房屋因买卖时未经全体共同共有人参与，所以此买卖协议存在严重瑕疵应属于无效协议。另外，根据《中华人民共和国土地管理法》以及2011年和2015年最高人民法院民事座谈会纪要，中华人民共和国合同法第52条之相关规定，因为宋运德和张淑兰都不是东江镇崖头村的户口，宋运通和傅萍将房屋卖给本集体经济组织以外的人，损坏法律法规以及国家政策所维护的社会公共利益，所以此协议也应当认定为一份无效协议。综上，原告认为，2009年3月21日宋运通、傅萍和张淑兰签订的房屋买卖协议，无论从形式上还是从引起的法律后果上，因违反法律法规的规定，应当认定为无效协议。且此房屋买卖后一直没有办理变更登记手续，所以此房屋的物权并不因房屋的买卖而发生变动，所以原告仍然具有属于自己的房屋产权份额。现原告诉至法院，望查明事实，依法作出公正裁决。张淑兰辩称，1、诉状所述的事实完全不是客观事实，诉状所述1951年房屋确权的六间房产，北三间分给宋运通，南三间分给宋运德，完全错误，由分家分书为证，是北三间分给了宋运德，南三间分给了宋运通。南三间房屋时在1960年左右被宋运通之母拆掉，已不存在。1989年重新办理房产证时，因为宋运德不在龙口，宋运通就将完全属于宋运德所有的北三间房屋填写了宋运通和宋运德共有。2、2009年宋运通和原告傅萍将涉案的三间房屋中自有的份额出卖给了被告张淑兰，被告支付给宋运通和傅萍10000元，当时结清。2009年，被告将涉案房屋拆除盖了新房，由村委当时收拆旧盖新的押金条为证。原告称被告采用胁迫手段逼迫傅萍及宋运通将属于他们的房产份额卖给被告，完全不是事实。原告的诉讼请求无理，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的房产证、协议书、部队军人证明书及两份军人家属证明书、家庭关系证明、三份声明，经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信，作为本案认定事实的依据。关于协议书的性质，原告认为是房屋买卖协议，但经本院审查，宋运德去世后，涉案房屋应由其配偶及子女与宋运通、傅萍共有。因涉案房屋是在共有人之间进行作价、分割，因此傅萍、宋运通与被告之间并非房屋买卖合同关系，而是共有物分割的民事法律关系。2.对被告提交的分家契约，原告对其真实性不予认可，但原告并未提交证据证明自己的主张，且原、被告均认可该分家契约中约定的北三间房产即为本案诉争房产，故对该分家契约本院依法予以采信；3.对被告提交的拆旧房盖新房的押金单，原告质证认为，该押金单中的旧房并未指明是本案诉争的房屋，而且原告庭后又提交了涉案房屋不同时代的照片，证明涉案房屋没有经过翻新，所以该证据与本案无关。本院认为，本案争议的焦点是2009年3月21日的协议是否有效，而该收据是在协议签订后产生，因此涉案房屋是否“拆旧盖新”，不属本案审查范围，因此该证据与本案争议焦点并无关联性。本院依法调取了龙口市东江街道崖头村民委员会与被告张淑兰签订的87-2号《房屋搬迁产权调换补偿协议》，协议中载明的张淑兰“被搬迁房屋宅基地面积为206.95平方米”，与涉案房屋1989年房产证中载明的“宅基地面积为155.1平方米”并不相符。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，宋运通系宋运德的同胞哥哥，原告傅萍与宋运通系夫妻关系，原告宋瑞系二人女儿，被告张淑兰与宋运德系夫妻关系。1958年4月7日，宋运通、宋运德的母亲张永珍立分书，载明：“立分书人母张永珍，所生二子长子运通，次子运德。长子分到南房叁间半门窗俱全。运德分到北房叁间半门窗俱全。”,后南三间半房屋在1960年时被拆除。北三间半房屋即本案诉争房产。在1989年颁发的房屋产权登记证书（龙东崖字第3××号）中载明：“房主姓名：宋运通，所有权共有人姓名：宋运德。宅基地面积为155.1平方米”。2009年3月21日，宋运通、傅萍（甲方）与张淑兰（乙方）签订协议书一份，载明：“一、经村调解双方同意，房屋作价贰万元，甲、乙双方各一半。二、经调解宋运通将自己一半房产作价壹万元卖给乙方，作为房产纠纷，甲、乙双方一次了结。三、宋运通房屋的产权证书、土地有偿使用证书一起交给张淑兰收妥。该房屋以前的典契、分书、借据一切证件作废。四、乙方将买房款及以前房屋典契赎回款520元，一次交清给甲方，不欠分文。五、此协议一式两份，甲乙双方各执一份对照。甲方：宋运通、傅萍，乙方：张淑兰。调解主任：宋善刚。证明人：刘玉香。执笔人：王积瑞。2009.3.21立”。另查明，宋运通与原告傅萍共生育三子一女，长女即原告宋瑞，长子宋永盛、次子宋永旺、三子宋永刚。宋永盛、宋永旺、宋永刚均向本院提交声明：“一、房产纠纷追究一事，委托由我姐宋瑞全权代理。二、放弃山东烟台龙口崖头房屋（证××号）的财产及遗产的继承权，特此声明。为谢！”。宋运通于2012年去世。还查明，宋运德与被告张淑兰共生育两子两女，长女宋艳丽，次女宋艳玲，长子宋艳龙，次子宋艳凤。四人在庭审后向本院提交书面材料：“关于母亲张淑兰于2009年3月21日与宋运通、傅萍处理共有房屋一事，对张淑兰所作的共有房屋作价、处理等行为表示完全同意，没有异议”。宋运德于1995年去世。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，1989年颁发的房屋产权证书已经对诉争房屋的所有权进行了确认，为宋运通与宋运德共有。尽管原告方提出该房屋的获得是因为对宋运通参军行为的优待，但政府发放的文件中明确说明是对军属的荣誉和优待，涉案房屋经过张淑珍分家析产、1989年房屋产权确权后，涉案房屋所有权登记为宋运德和宋运通共有，故原告主张诉争房屋应是完全归宋运通所有，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2009年3月21日，宋运通、原告傅萍与被告张淑兰签订的协议书，明确载明了宋运通与原告傅萍同意将诉争房屋中自己的份额作价壹万元卖给被告张淑兰。现原告主张该协议无效，理由为：1、协议的签订是被告张淑兰丈夫去世后，张淑兰与宋运通夫妻签订，宋运德的合法继承人应该是张淑兰及其子女，应由其子女参与签订。本院认为，该房屋买卖协议是宋运通与其妻子傅萍对诉争房屋中其共有份额的处分，并未涉及宋运德享有的份额，即便是张淑兰当时签订协议时，其子女未参与，但在本案庭审后四子女已经对张淑兰的处分行为进行了追认，故对原告的主张，本院不予支持。理由2：根据2015年最高人民法院民事座谈会关于农村房屋买卖处理纠纷，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民是合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”本案中，2009年3月21日签订的协议书，实际上是诉争房屋的共有人之间对共有物的处分，并非原告所谓的农村房屋买卖，故对原告上述主张，本院不予支持。理由3：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房屋买卖行为没有办理房屋买卖变更手续，所以房屋所有权不应当根据买卖发生改变。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，双方签订的协议书自成立时便已经生效，虽涉案房屋未办理过户，但并不影响协议书的合同效力。二原告也未能提交证据证明双方在签订协议时，有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形存在。故原告主张2009年3月21日的协议书无效，无事实与法律依据，本院不予支持。原告基于协议无效提出的其他诉讼请求，同样不能得到支持。关于原告所主张的要求确认张淑兰与东江镇崖头村拆迁安置补偿协议无效的诉讼请求，与本案系不同的法律关系，本案不予一并审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项的规定，判决如下：驳回原告傅萍、宋瑞的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告傅萍、宋瑞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  宋彩凤人民陪审员  吕美杰人民陪审员  曹 倩二〇一九年七月五日书 记 员  唐 琳