广东省佛山市南海区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0605民初5487号原告：梁耀祥，男，1964年7月31日出生，住佛山市南海区****号，公民身份号码。委托诉讼代理人：陈伟清，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙其焕，广东金纳律师事务所律师。被告：佛山保利弘雅房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区*************************，统一社会信用代码。法定代表人：唐翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：高明光，国信信扬律师事务所律师。被告：佛山市同盛工程有限公司，住所地：佛山市南海区***********************，统一社会信用代码。法定代表人：陈怀童，该公司经理。委托诉讼代理人：雷铤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告梁耀祥与被告佛山保利弘雅房地产开发有限公司（以下简称保利弘雅公司）、佛山市同盛工程有限公司（以下简称同盛公司）租赁合同纠纷一案,本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告梁耀祥及其委托诉讼代理人蒙其焕，被告保利弘雅公司的委托诉讼代理人高明光，被告同盛公司的委托诉讼代理人雷铤到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告梁耀祥向本院提出诉讼请求：1.两被告支付拆迁补偿金1043362元及利息（从起诉之日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年2月原告实际承租“省副食基地”3号地块2000平方米的土地(该地与杜x分租给原告的2200平方米土地紧连)建厂使用，原告承租后在该地上建造了1988平方米的厂房并使用，并一直支付土地租金，因政策原因，2016年11月“省副食基地”要求原告交还该土地，该土地由两被告负责整理，2016年11月15日原告交还了该土地，地上的建筑物已经被拆除，但两被告一直认为原告与“省副食基地”没有土地使用合同而不肯将土地上建构筑物补偿金、搬迁费等补偿金共1043362元支付给原告。为维护原告的合法权益，故起诉。被告保利弘雅公司辩称，被告保利弘雅公司已将涉案土地整理工作分包给被告同盛公司，并已将合同款项全部支付给被告同盛。由被告同盛公司与涉案土地上所有租户洽谈补偿事宜。被告保利弘雅公司与该租户不发生任何法律效力。第二，只有在土地所有权人确认租户的情况下，土地整理方才有义务与该租户商定合同解除补偿事宜。只有该租户与省X副食品生产基地签署解除合同协议的情况下，土地整理方有可能代为履行补充义务。原告并无证据证明其承租涉案土地的真实性合法性及其主张的厂房的真实性合法性。土地整理方即被告同盛公司无法与其洽谈涉案土地补偿事宜，不可能在没有任何指令情况下代为履行补偿义务。被告保利弘雅公司更无义务代被告同盛公司或省X基地向原告进行补偿。第三，假设原告确实在涉案土地建造了其主张的厂房，在未经土地所有权人确认，未经有关部门批准情况下，该厂房属于违法建筑。土地整理方没有责任和义务向违建方进行补偿。请法院驳回诉请。被告同盛公司辩称，一、原告既没有涉案土地的租赁协议，也没有终止租赁关系的补偿协议，无权向生产基地或被告同盛公司主张补偿款。原告梁耀祥与广东省X副食品生产基地，既没有就其所称的省副食基地3号地块2000平方米土地签订任何租赁协议，也没有就涉案土地签订任何补偿协议。原告也没有提交任何直接证据（例如原告就涉案土地交纳租金和水电费的证据），能证明原告实际承租了涉案土地，原告也无法证明在涉案土地上自行建造了建筑物。因此，在没有任何证据能证明涉案土地和土地上建筑物存在的情况下，无论是生产基地，还是保利弘雅公司、被告同盛公司均没有任何义务向原告支付补偿款。二、即使涉案土地和建筑物存在，生产基地和被告同盛公司也没有义务就私自建造的违法建筑进行赔偿或补偿。假设原告梁耀祥真的在涉案土地上建造了建筑物，也是未经生产基地同意，未经政府部门规划施工许可，而私自建造的违法建筑。根据法律和司法解释的规定，生产基地、被告同盛公司均没有义务予以赔偿或补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条“对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”三、根据合同相对性原则，被告同盛公司不是涉案土地使用人和出租人，没有义务对作为承租人的原告进行补偿。被告同盛公司是涉案土地的平整施工方，不是土地所有人或出租人，与涉案土地租赁没有直接法律关系。按照合同相对性原则，原告应与生产基地确认有无租赁关系，在确认存在租赁关系情况下再向生产基地主张补偿并签订相关协议，原告无权向被告同盛公司和保利弘雅公司主张权利。被告同盛公司在实际土地整理过程中，存在代生产基地支付补偿款的情况，但前提是基于生产基地提交给被告同盛公司的与承租人签订的书面租赁协议和补偿协议。在没有补偿协议以及生产基地的书面代付款通知情况下，被告同盛公司没有任何义务代生产基地向原告支付补偿款。四、被告同盛公司提交的生产基地与原告签订的补偿协议，足以证实生产基地已经对原告的承租土地进行了全部补偿，不存在还没有补偿的情形。生产基地不可能查清核实所有未签订书面协议的租赁事项，也没有必要对同一承租人签订几份补偿协议。因此，生产基地在与原告于2016年9月2日签订的《终止土地有偿使用协议书》的第一条明确约定“甲、乙双方同意，双方之间签订的上述所有租赁关系相关协议（含补充协议或其它未列明的协议）于2016年9月3日终止，双方互不承担任何违约责任。”第三条第2点约定“乙方确认在租赁协议终止后不再向甲方提出任何要求。”上述约定证明，生产基地对原告的补偿已经包括所有未列明的协议和租赁事项。原告无权在已经签订补偿协议的情况下，又另行就其他未列明的无法证实真实性的租赁事项，再向生产基地或被告同盛公司提起额外的补偿要求。综上所述，请求法院依法驳回原告的无理诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、两被告企业信息打印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.民事判决书复印件2份，用以证明被告同盛公司是涉案土地的整理者，按照2份判决认定当时对涉案厂房的补偿按照每平方米524.83元进行补偿；3.地图截图打印件1份、照片打印件6张，用以证明原告厂房的位置和状况；4.建厂承包协议书原件1份（附x、X身份证复印件1份）、平面图复印件1份、2014年5月20日手写结算书原件1份、收据（金额6000元）原件1份、转账汇款打印件1份、收款收据复印件9份、POS刷卡单复印件3份，用以证明原告请人建筑厂房的情况，厂房所有权归原告所有，原告支付相关建筑费用；5.银行流水打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司南海x支行业务办讫章）、厂房租赁合同原件2份，用以证明原告向X生产基地支付土地租金以及涉案土地由原告使用的情况以及原告将建好的涉案厂房出租给案外人的情况。诉讼中，被告保利弘雅公司举证如下：1.竞投公告打印件1份、竞投成交确认书复印件1份（庭后提交原件予以核对），用以证明被告保利弘雅公司于2016年4月7日竞得省Xx基地土地整理项目；2.《省Xx基地土地整理协议》复印件1份（庭后提交原件予以核对），用以证明被告保利弘雅公司于2016年4月18日签订了《土地整理协议》；3.《省Xx基地土地整理分包协议》复印件1份（庭后提交原件予以核对），用以证明被告保利弘雅公司将竞得的省Xx基地土地整理项目的土地整理工作分包给了被告同盛公司，土地整理费用为164500000元；4.付款凭证及收据复印件1份，用以证明被告保利弘雅公司已经按照合同约定在2016年5月-2017年2月期间，将全部的整理费用分八次支付给了被告同盛公司。诉讼中，被告同盛公司举证如下：1.《终止土地有偿使用协议书》原件1份，用以证明《终止土地有偿使用协议书》已经解决了梁耀祥与生产基地的所有租赁关系并进行了补偿，不存在还没有解决的租赁关系；2.《确认书》原件1份，用以证明梁耀祥已经收到生产基地支付的所有补偿款，不存在还需要另外支付补偿款的情形。经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的证据1、2及证据5中的银行流水真实性无异议，原告保利弘雅公司和原告对被告同盛公司提供的证据1、2真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据3、4及证据5中的厂房租赁合同，本院结合案件事实予以综合认定；对被告保利弘雅公司提供的证据1中的竞投成交确认书、证据2、3，被告保利弘雅公司庭后提交了相应原件予以核对，本院对其真实性予以确认；对被告保利弘雅公司提供的证据1中的竞投公告，本院结合案件事实予以综合认定；对被告保利弘雅公司提供的证据4，被告同盛公司作为收款方对付款凭证和收据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年4月7日，佛山市南海区桂城街东区经济联合社（发包方）、佛山市南海区桂城街中区经济联合社（发包方）与佛山市南海区****************（招标人）、被告保利弘雅公司（竞得人）签订《竞投成交确认书》，该确认书写明，保利弘雅公司在2016年4月7日佛山市南海区****************举办的省Xx基地土地整理项目竞投会中，竞投位于南海区桂城街道x新城X东段的土地整理竞投项目，资产占地面积约922亩。2016年4月18日，佛山市南海区桂城街东区经济联合社、佛山市南海区桂城街中区经济联合社（甲方）与保利弘雅公司（乙方）签订《省Xx基地土地整理协议》，该土地整理协议写明省Xx基地位于南海区桂城街道x新城X东段，面积共约922亩，为原x公社x大队（现为东区经联社及中区经联社）所有的集体土地，现有地上建（构）筑物约25万平方米，符合“三旧”政策的用地约206亩，其中可出让用地约167亩，由政府按规划公开出让，并按政策及约定分配利益；规划道路用地约38.65亩，由南海区人民政府征收，委托桂城街道办事处负责具体实施，用作建设规划道路；甲方是土地整理工作的实施主体，委托乙方负责土地整理各项工作的具体实施；土地整理范围为省Xx基地全部用地范围约922亩。2016年4月23日，被告保利弘雅公司与被告同盛公司签订《省Xx基地土地整理分包协议》，约定：同盛公司负责与租户商定解除合同的补偿事宜，促成租户与广东省Xx基地签订解除合同协议，代为履行补偿义务，对附着物进行清拆，平整土地，协助完善可出让地块相关用地手续；同盛公司分包承担土地整理工作的包干费用为164500000元。2016年9月2日，广东省X副食品生产基地（出租人、甲方）与原告梁耀祥（承租人、乙方）签订《终止土地有偿使用协议书》，约定：甲、乙双方于2004年3月10日签订的《土地有偿使用协议》约定由甲方将位于广东佛山南海区xx的广东省X副食品生产基地2号地第五块9100平方米出租给乙方与X共同使用，租赁期限为2004年9月1日至2019年8月31日，经法院（2010）南民一初字第2395号确认乙方与X区分使用该土地及上盖建筑物，乙方拥有其中北面4450平方米土地及上盖建筑物之使用权，X拥有其余南面4650平方米土地及上盖建筑物之使用权，因X就《土地有偿使用协议书》及判决书中确定为乙方所有的北面4450平方米租赁场地及上盖建筑物向甲方提出任何补偿（赔偿）要求等法律责任，均由乙方负责解决并承担全部责任；甲乙双方同意双方之间签订的所有租赁关系相关协议（含补充协议或其它未列明的协议）于2016年9月3日终止，双方互不承担任何违约责任；乙方于2016年10月17日前将租赁场地返还移交给甲方；双方同意甲方向乙方支付租赁场地上建构筑物补偿金、搬迁费等补偿金共1920000元。2016年10月20日，原告梁耀祥出具《确认书》，确认收到广东省X副食品生产基地根据2016年9月2日签订的《终止土地有偿使用协议书》交来的补偿金1920000元。另查明，本院于2017年11月28日立案受理杜x、李敏娟与保利弘雅公司、同盛公司租赁合同纠纷一案[案号：（2017）粤0605民初18583号]，2018年6月13日，本院作出（2017）粤0605民初18583号民事判决书，判决被告同盛公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付6052992.55元予杜有应、李敏娟，该案同时经审理查明：2014年2月29日，杜x与梁耀祥签订《土地分租协议》，约定杜x将位于佛山市南海区xx的广东省X副食品生产基地3号地内的2200平方米土地转租给梁耀祥使用；2016年11月15日，杜x收回梁耀祥分租部分的土地。同盛公司不服（2017）粤0605民初18583号民事判决书，提起上诉。佛山市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）粤06民终9346号民事判决书，对一审法院查明的事实予以确认并判决驳回上诉，维持原判。2019年3月15日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告主张其在本案中所主张的拆迁补偿金所涉及的地上建筑物已拆除，该地上建筑物不同于2016年9月2日《终止土地有偿使用协议书》所涉及的地上建筑物，且亦非包含在（2017）粤0605民初18583号案所涉及的梁耀祥向杜x转租的3号地内的2200平方米土地上的地上建筑物，本案所涉地上建筑物与其向杜x转租的2200平方米土地的地上建筑物相连，地上共有厂房4188平方米，杜x拿到的补偿款仅包含梁耀祥转租的2200多平方米土地的地上建筑物的补偿，不包含余下2000平方米土地上的建筑物，但原告就该2000平方米的土地未与广东省X副食品生产基地签订书面的租赁合同。原告明确其在本案中要求支付的拆迁补偿金的计算方式为524.83元/平方米×1988平方米，其中524.83元/平方米是按照（2017）粤0605民初18583号案所涉及的补偿标准而得出。两被告陈述其不清楚原告在本案所主张的租赁物位于何处，其亦否认原告有向广东省X副食品生产基地承租其所主张的土地并建造地上建筑物。被告同盛公司陈述《省Xx基地土地整理分包协议》所涉及的土地已经平整完毕。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”本案中，两被告与其负责整理土地上的承租人并不存在租赁合同关系，被告同盛公司需承担向各承租人支付补偿款的义务是基于其作为实际土地整理主体依据承租人与出租人签订的补偿协议承担相应的款项支付义务。现原告作为承租人就其所主张的租赁物并未与拆迁人或被拆迁人达成拆迁补偿协议，故依照《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十六条规定，原告应就其所主张的租赁物先行与拆迁人或被拆迁人签订补偿协议。原告在与拆迁人、被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的情况下，就补偿安置争议向人民法院提起的诉讼的不属于法院受理民事诉讼的范围，本院依法驳回其起诉；对原告提供的证据3、4及证据5中的厂房租赁合同，被告保利弘雅公司提供的竞投公告，本院不再予以审查确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第一款第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项及第二款，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项、第二十七条第二款的规定，裁定如下：驳回原告梁耀祥的起诉。本案不交纳案件受理费，原告已预交的受理费7095.13元，在本裁定发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告梁耀祥。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年七月一日书记员 郑幸莉