山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初496号原告：陈淑英，女，1972年2月9日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：刘士强，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：于纪国，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。被告：李晓铮，男，1974年5月3日出生，汉族，住泰安市泰山区。被告：孙娟，女，1975年7月8日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李晓冰，山东泰山蓝天律师事务所律师。原告陈淑英与被告李晓铮、孙娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈淑英的委托诉讼代理人刘士强、于纪国，被告李晓铮及李晓铮、孙娟的委托诉讼代理人李晓冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈淑英向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年10月17日签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告双倍返还定金400000元、装修房屋费11000元，支付违约金150000元，合计561000元；2.诉讼费、保全费、担保金由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：解除双方签订的房屋买卖合同。事实和理由：2018年10月17日，原告经中间人孙宁恩介绍，购买被告位于泰安市户的房产，上午看好房后，双方确定成交价为500000元，并于2018年10月17日签订了房屋买卖合同，按合同约定即时转入被告指定账户200000元定金，余款2019年1月1日前交接房产手续时一并给付。直到2018年12月31日三方见面，因被告未带房产手续，且称房子早已办理按揭贷款，双方争执不下，最后被告先行离开，但原告等到现在也未见到房产手续。被告的行为已经构成实际违约，且涉案房产因办理了银行按揭无法过户，被告无权按约定出售该房产。原告于2019年1月13日接到中间人转来的被告发出的告知函，纯属恶人先告状，颠倒黑白。为此原告也通过中间人发给被告告知函回复。现原告要求解除合同，赔偿损失。李晓铮辩称，一、原告诉称不实。双方于2018年10月17日签订的房屋买卖合同并未约定“余款2019年1月1日前交接手续时一并给付”。1、根据双方签订的房屋买卖合同第一条的约定：“甲方将位于灵芝小区27#东—6层西户，房产证号泰安第号，房屋建筑面积81.18平米，包括水电、天然气、暖气、整体装修、防盗门、配房一间、空调一台，以人民币小写500000元，大写伍拾万元价款出售给乙方，甲方保证此房产能办理不动产证，否则全款退还乙方，乙方向甲方支付定金贰拾万元，剩余房款于2019年1月1日前付清（不含押金），并办理房屋交接及把房产证过户所需材料交于乙方。”该条约定非常明确，“剩余房款于2019年1月1日前付清（不含押金），并办理房屋交接及把房产证过户所需材料交于乙方”。该条款约定双方的义务履行有先后顺序，即乙方应当于2019年1月1日前付清房款，乙方付清房款的义务在先，甲方在乙方付清房款后办理房屋交接及把房产证过户所需材料交于乙方，甲方交接房屋及提供房产证、过户材料的义务在后。无论是从字面理解还是交易习惯，均不能成立原告起诉所称的“余款2019年1月1日前交接手续时一并给付”的事实。2、涉案房屋市场价值620000元，这也是双方在商谈时的价格。协商转让时答辩人明确告知房屋有抵押贷款的情况，因做生意周转资金紧张，急于用款，因此低于市场价格近10%的低价500000元要求一次性付款转让给原告，而原告正是了解此情况，也跟答辩人明确提出自己买房的目的是囤房寻找买家，待到案涉房屋找到买家再办理房屋过户手续，因此答辩人才答应支付一部分房款，余款于2019年1月1日前付清。答辩人是急于用款低价转让，笃定原告付清余款、房产解除抵押后就能及时交付房产过户手续。原告是囤房赚差价，要找到合适的下家有利可图，才付清余款，要求过户。这是双方当事人签订合同的真实情况。3、原告诉称双方于2018年12月31日三方见面情况的陈述与事实不符。2018年12月31日三方见面商谈支付余款时，答辩人提出原告应当按照合同约定剩余房款在2019年1月1日前付清，但原告要求答辩人带房产手续，双方对合同义务的履行发生争议。4、2019年1月3日，答辩人与原告再次协商，根据答辩人的录音资料证明原告在签订房屋买卖合同时就知道涉案房屋有贷款抵押的事实，因此，原告称不知道案涉房屋有贷款抵押，进而称称答辩人告知其房子办理的是按揭贷款的陈述不属实。5、原告诉称答辩人已经实际违约，案涉房产已经办理银行按揭，无法过户，被告无权按约定出售房产不属实。答辩人出让的房产没有办理按揭贷款，答辩人因生产经营需要办理商业贷款，一直按照约定支付利息，且贷款行也知道答辩人出让房屋归还贷款的事实。贷款行没有不同意答辩人出让房屋。6、2019年1月13日，答辩人发出告知函，因“未在合同规定的时间内2019年1月1日支付剩余房款299980元，已构成违约，现甲方房屋房价按最初售价620000元售予乙方，望乙方在接告知函5日内把剩余房款419980元付清，并办理房屋交接手续。如期限内未付清剩余房款，甲方有权重新找买家，原定定金不予退还。”该告知函的主要内容是告知原告构成违约。在2019年1月16日告知函的回复中，原告称自己手机银行有足够的款款项，但是其2019年1月1日前并没有付清剩余购房款，也能证明原告没有按照合同约定履行自己的义务，构成违约。二、原告交付定金后没有按照合同约定交纳剩余购房款，其无权要求返还定金。1、根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，本案根据交易习惯确定双方的权利义务，而买卖房屋的交易习惯是先交钱后办房产证，本案合同约定也是如此。原告交纳剩余房款的义务在先，答辩人协助办理房产证的义务在后，在原告拒不交纳剩余房款这种先合同义务的情况下，答辩人完全可根据合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定享有先履行抗辩权，答辩人的行为并没有违约。原告的行为才是真正的违约。根据合同法第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第八十九条的规定，原告非但不能要求被告双倍返还定金，相反根据定金罚则，该定金应收归被告所有。同时原告还有继续履行合同的义务。2、本案原告支付的200000元应当为预付款的定金条款，违反了担保法第九十一条的规定，定金的数额不得超过合同标的额的20%，这一比例为强制性规定，当事人不得违反，超过部分无效。三、根据我国合同法第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款”。这就是说定金和违约金是不能同时并用，而只能选择其一适用，适用了定金罚则就不能再适用违约金责任。原告没有证据证明答辩人违约在先，证明不了答辩人违反定金条款，原告不能要求答辩人双倍返还定金，更不能要求答辩人承担违约金责任。因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据。综上，原告交付定金后负有交纳剩余房款的义务而拒不履行，属于违约在先，所交定金应收归被告所有。为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。两被告有位于泰安市泰山区房屋一套（即涉案房屋），登记产权人为孙娟。李晓铮于2017年向泰安银行借款300000元，借款期限2017年3月14日至2019年3月14日，并以该房屋办理抵押。2018年10月17日，原告与两被告签订房屋买卖合同一份，原告为乙方，两被告为甲方。合同约定：一、甲方将涉案房屋包括水电、天然气、暖气、整体装修、防盗门、配套费一间、空调一台以500000元的价格出售给乙方，甲方保证此房产能办理不动产证，否则全款退还乙方，乙方向甲方支付定金200000元，剩余房款于2019年1月1号前付清（不包括押金），并办理房屋交接及把房产证过户所需材料交于乙方；二、甲方保证其产权无纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责，并赔偿因此给乙方造成的损失；三、甲乙双方协商甲方无条件委托公证或过户到乙方指定的人名下，委托公证或过户的费用由乙方承担，双方约定余款贰万元作为押金，甲方委托公证或过户签字后乙方付清余款；四、违约责任：甲乙双方签订合同生效后，该房产无论升值、贬值，双方都不得违约，如有违约，违约方赔偿对方违约金为该房款总额的30%；六、备注：如乙方交付给甲方全款（不包含押金），甲方履行合同第三条约定，否则违约，如有违约，违约时甲方赔偿乙方违约金房产评估价总房款的双倍。庭审中，被告提交双方签订的房屋买卖合同，该合同第三条约定为“双方约定余款贰拾万元作为押金”。原告主张系笔误，应以原告所提交合同为准。当日，原告向被告支付200000元，李晓铮在原告合同文本背面出具收到条一份，载明：“今收到陈淑英购房定金贰拾万元整。”庭审中，原告提交案外人王奇的中国光大银行对账单一份，用以证明其系通过王奇的账户向李晓铮支付的购房款。2018年12月31日，原告、李晓铮、孙宁恩、王奇在某餐厅碰面商谈相关事宜。原告主张其具备支付剩余购房款的能力，但被告未能向原告提供房产证等手续，且当天才告知原告涉案房屋存在抵押贷款，抵押要于2019年3月份才能解除，双方未能达成一致意见，据此可以认定被告违约。庭审中，原告提交了李晓铮向被告出具的《告知函》、原告向李晓铮出具的《告知函的回复》、中间人孙宁恩向李晓铮出具的《关于告知函的答复》、孙宁恩出具的《说明》，并申请孙宁恩、王奇出庭作证，用以证明前述事实，以及原告、孙宁恩、王奇于2019年1月1日在孙宁恩办公室等待李晓铮履行合同，但李晓铮并未赴约履行合同义务，应承担违约责任。孙宁恩述称，其职业为房产中介，其于2018年12月31日才得知涉案房屋存在抵押贷款；2019年1月1日原计划等待李晓铮到场后支付尾款并直接办理过户手续；买房的一般顺序是买房人先交部分房款，过户时交尾款，先后顺序双方协商。王奇述称，原告购房自用，本次交易中，双方的权利义务为原告见到房产材料后向被告打款，被告的房屋存在抵押，故应于2018年12月31日前解除抵押，取得房产材料后才能向原告要款；双方于2018年12月31日面谈时谈到了该情形，但在签订合同时没有谈这么详细。被告提交了双方四人于2018年12月31日面谈时的谈话录音。在该录音中，李晓铮称其在签订合同时即已经告知对方涉案房屋存在抵押的事实，对方辩称其并未了解具体的抵押方式，对抵押方式存在误解；李晓铮述称其已经向对方交付了房屋钥匙，对方系房屋中介，可随时装修房屋或寻找下家出售房屋，对方未置可否；李晓铮承诺抵押于2019年3月份到期，届时可协助对方办理过户手续，并提出解决方案，双方未能达成一致意见。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。被告庭审时提交的录音证据显示，原告关于其于2018年12月31日双方四人见面时才知悉涉案房屋存在抵押的事实的陈述不属实，原告购房自用的陈述亦不属实。录音证据显示双方在订立合同时未能充分协商，全面确定相关事实及双方的权利义务履行方式，原告证人王奇亦认可双方“在签订合同时没有谈这么详细”，以致本案纠纷的产生。合同法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”现双方未能形成补充协议，原告要求解除合同，被告的《告知函》及答辩意见显示其亦同意解除合同，故对原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求本院予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案系因双方约定不明确且双方事后未能达成一致意见，并均表示不再履行合同导致合同解除，故不宜认定任何一方为违约方。故此，对原告要求返还已付购房款200000元的诉讼请求本院予以支持，对相应的其他诉讼请求本院不予支持。原告要求被告赔偿装修费用11000元，但其未提交证据证实该费用实际产生的事实，故对该请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告陈淑英与被告李晓铮、孙娟于2018年10月17日签订的房屋买卖合同；二、被告李晓铮、孙娟于本判决生效之日起十日内返还原告陈淑英购房款200000元；三、驳回原告陈淑英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4705元、保全费3270元，共计7975元，由原告陈淑英负担5132元，由被告李晓铮、孙娟负担2843元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  孙其运二〇一九年七月二十二日书记员  辛 建