浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初355号原告：浙江怡华物业服务有限公司，住所地：杭州市三台山路161号119室。法定代表人：胡国建，执行董事。委托代理人：周云清、袁晨，浙江海浩律师事务所律师。被告：杭州启富房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道文一西路958号西溪悦城1幢103室。法定代表人：李尚明，执行董事。委托代理人：王涛、高坡，公司员工。原告浙江怡华物业服务有限公司（下称原告）为与被告杭州启富房地产开发有限公司（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法由审判员周新宇独任审判，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁晨及被告的委托代理人王涛、高坡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告系杭州市余杭区未来科技城明日之城小区（下称明日之城小区）的开发商，2016年6月被告就该小区的前期物业服务项目进行公开招标，原告参与投标，并于2016年6月20日中标。2016年8月11日，原、被告签订《前期物业服务合同》，确认聘用原告为明日之城小区提供前期物业服务，并约定了双方的权利义务。此后，原告从2018年年初开始安排上述物业服务计划，并积极准备招聘、选择专业服务提供商等工作。2018年8月初，原告收到被告寄送的落款时间为2018年8月1日的《关于解除明日之城项目＜前期物业服务合同＞的通知》，该通知以原告“参与投标并在存有众多问题的情况下获得中标”，“迟迟不与被告签订合同”以及“发现原告在服务的小区物业服务存在不同程度的问题”为由，并称其获得双过半业主的授权，自送达通知之日起解除与原告签订的《前期物业服务合同》。原告收到通知后，立即向被告寄送了要求继续履行合同的函，质疑被告的理由，并要求继续履行合同。被告收到函件后，置之不理。2018年12月上旬，原告再次联系被告要求其告知物业交付时间及原告进场时间，但被告拒绝告知，称合同已解除。原告认为，被告的行为违反合同约定，遂诉至法院，请求判令：1、确认被告于2018年8月1日出具的《关于解除明日之城项目的通知》无效；2、判令被告继续履行原、被告2016年8月11日签订的《前期物业服务合同》。为支持其诉请主张，原告向本院提交如下证据：1、明日之城住宅小区前期物业服务招标文件一份（节选），证明被告于2016年6月就明日之城小区的前期物业服务进行公开招标的事实。2、明日之城住宅小区前期物业服务招标文件（节选）一份，证明原告就明日之城小区的前期物业服务项目进行投标的事实。3、余杭区物业服务招投标中标确认单一份（复印件），证明原告2016年6月20日中标明日之城小区的前期物业服务项目的事实。4、前期物业服务合同一份，证明原、被告2016年8月11日签订前期物业服务合同，约定物业预计交付时间是2018年12月31日的事实。5、关于解除明日之城项目《前期物业服务合同》的通知一份（复印件），证明被告通知原告自该通知送达原告之日起，前述前期物业服务合同即告解除的事实。6、关于要求继续履行《前期物业服务合同》的函件一份，证明原告质疑被告的解除合同的理由，并明确表示要求继续履行前期物业服务合同的事实。7、国家企业信用信息公示系统一份（打印件），证明被告拒绝原告入驻明日之城小区后，选择的物业服务者广东天力物业发展有限公司（下称天力公司）与被告系关联单位的事实。被告答辩称：被告向原告发出的关于解除明日之城项目《前期物业服务合同》的通知合法有效，原被告签订的前期物业服务合同已经解除。1、双方签订的物业服务合同是委托合同，根据合同法相关规定，被告作为委托人有权提出解除合同。2、明日之城小区业主依法有权决定选聘、解聘物业服务人。现明日之城小区的业主们已经选择解除与原告的前期物业服务合同，被告送达了解除通知，合同自通知达到原告时解除。3、原、被告之间的合同关系没有继续履行的现实可能。双方合同解除后，小区业主自行选择了天力公司，该公司已经全面接管小区的物业服务工作，时间已达四个多月，原告入场履约存在事实上的障碍。请求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。为支持其答辩意见，被告向本院提交如下证据：1、房屋测绘成果报告书一组；2、综合验收分项意见书一份；3、竣工房屋物业管理用房缴交确认单一份，共同证明明日之城项目建筑面积、房屋户数、物业用房、社区用房等详细情况的事实。4、浙江省商品房买卖合同（节选）四百零三份，证明四百零三户户主就明日之城商品房买卖事宜与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，订立合同关系的事实。5、关于更换明日之城项目前期物业服务公司的确认书四百零三份，证明包括被告在内的大量业主不愿意接受原告提供物业服务，均明确要求解除前期物业服务合同，在此情况下授权被告处理解除合同等相关事宜的事实。6、关于解除明日之城项目《前期物业服务合同》的通知一份，证明被告依据业主授权依法通知原告解除《前期物业服务合同》的事实。7、EMS全球邮政特快专递面单一份，证明前述通知于2018年8月6日送达原告的事实。8、明日之城前期物业服务协议（节选）四百二十九份，证明明日之城小区业主自行委托新选聘的物业单位提供物业服务，并签订《前期物业服务协议》的事实。经庭审质证，当事人对证据发表如下质证意见：原告提交的证据，被告对证据1、2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为原、被告已就明日之城招投标事宜签订前期物业服务合同，这两份证据无法说明本案争议情况；对证据3、4、5三性没有异议；对证据6三性均有异议，认为被告从未收到过该函件，真实性无法查证，ems面单及物流查询单未经快递公司盖章确认；对证据7合法性有异议，认为原告提交的是打印件，合法性存在瑕疵，被告确与天力公司属关联公司，但两公司是独立法人，双方各自行使权利义务，不能混为一谈。本院审查认为，上述证据材料，对本案待证事实有证明力，故本院予以认定。被告提交的证据，原告对证据1、2、3的真实性合法性没有异议，关联性有异议，认为明日之城小区业主如果已经办理专有部分的不动产登记，则专有部分面积应以登记记录为准；对证据4真实性合法性没有异议，关联性有异议；对证据5真实性、合法性无法确认，原告曾向200多户业主进行了电话求证，绝大多数业主不记得曾签署过这份文件，且401份确认书中，只有22份确认书系与房屋买卖合同同一天签署，其余均早于房屋买卖合同而签署，绝大多数签署人在签署确认书的事实都还不是业主，根本不存在所谓授权。另外所有的确认书都是统一格式，明显是被告自行设定后要求购房人签署的，无法证明签署人的真实意思表示，该事实原告也与业主电话求证过；对证据6、7的真实性没有异议，合法性与关联性不予认可，因为被告不享有法定单方解除权，该解除通知不发生合同解除的法律效果；对证据8的真实性无异议，合法性以及关联性有异议，经原告向业主求证，他们与天力公司签订了的物业服务协议系受到被告强迫，且天力公司未经招投标程序而成为前期物业管理人，本身已违反法规规定。本院审查认为，上述证据材料，对本案待证事实有证明力，故本院予以认定。经审理，本院认定的事实如下：被告系明日之城小区开发商，2016年6月该小区的前期物业服务项目进行公开招标，原告于2016年6月20日中标。2016年8月11日原、被告签订《前期物业服务合同》，确认被告聘用原告为该小区提供前期物业服务，并约定了双方的权利义务。其后，在该小区房屋出售过程中，部分购房者签署确认书，要求更换小区前期物业服务公司。2018年8月初，被告向原告寄送《关于解除明日之城项目＜前期物业服务合同＞的通知》，告知因获得双过半业主的授权，解除与原告签订的《前期物业服务合同》。原告于2016年8月8日向被告回函，要求继续履行合同，但被告未予答复。此后原告多次联系被告要求进场服务，但遭到被告拒绝。为此，原告诉至法院，请求上判。另查明，明日之城小区多数业主现自行委托天力公司提供前期物业服务，并签订了前期物业服务协议。本院认为，根据合同法相关规定，在履行期限届满之前，合同当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，在原告实际进场进行前期物业服务之前，被告即以通知函方式告知原告解除双方达成的《前期物业服务合同》，并于此后阻止原告进入小区提供服务，清晰地表明了不履行合同义务的主观意愿。因原告并未开始实际履行物业服务合同，本案中不存在无法停止合同履行的现实障碍，故被告解除合同的行为，应属有效。现明日之城小区诸多业主已经与天力公司签订前期物业服务协议，且天力公司已经实际进场服务，原告要求继续履行《前期物业服务合同》的诉请，已无法现实可能性。故此，原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告浙江怡华物业服务有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告浙江怡华物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  周新宇二〇一九年七月三日书记员  杜 洁