福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5123号 上诉人（原审被告）：许杰，男，1987年1月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：洪芳芳、林欣，福建新世通律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：许伟，男，1991年10月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：洪芳芳、林欣，福建新世通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司，住所地福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦2层07号。 负责人：范志勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：童建炫、周惟佳，福建博世律师事务所律师。 上诉人许杰、许伟因与被上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司（以下简称卓越物业福州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 许杰、许伟上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定两上诉人应当向被上诉人支付2017年7月26日起至2018年5月20日止的物业服务费，系认定事实不清，适用法律错误。1.根据《前期物业管理服务协议》的约定，两上诉人无需支付2017年7月26日起至2018年5月20日止的物业服务费。2.由于被上诉人严重侵害两上诉人的物权，导致两上诉人无法占有、使用案涉房屋，更谈不上接受被上诉人的物业服务。因此，两上诉人亦无需支付2017年7月26日起至2018年5月20日止的物业服务费。二、一审判决认定“卓越物业福州分公司在提供物业管理服务中存在服务不到位而导致许杰、许伟不主动交纳物业服务费用”，属认定事实不清，适用法律错误。被上诉人未履行法定或合同约定的物业服务管理义务，甚至严重侵害两上诉人物权，导致两上诉人无法占有、使用案涉房屋。因此，两上诉人亦无需支付2017年7月26日起至2018年5月20日止的物业服务费。三、一审判决认定两上诉人应向被上诉人支付2017年7月26日起至2018年5月20日止的物业服务费151545.4元，超出被上诉人的诉讼请求，是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判或发回重审。 卓越物业福州分公司辩称，一、建设单位签订的前期物业合同对许杰、许伟有约束力。2013年4月17日，卓越物业福州分公司与申发大厦建设单位福建申发置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由卓越物业福州分公司对位于福州市台江区鳌峰街道曙光路132号的申发大厦提供物业服务，物业服务费为每月每平方米7.5元，水电公摊由业主分摊。业主应于每月5日前交纳当月物业费，逾期应按日万分之五支付违约金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”因此该合同对申发大厦的全体业主具有约束力，各业主应按照合同约定履行按时支付物业费和公共水电费用的义务。而2018年5月21日许杰、许伟办理入驻手续时签订的物业服务合同，只是办理入驻手续的一个形式。即使没有签订这份合同，也不能否定卓越物业福州分公司是申发大厦物业管理人的身份，因为卓越物业福州分公司对申发大厦的物业管理权是申发大厦建设单位依法授予的，不因个别业主的否定而失效。许杰、许伟辩称只需交纳2018年5月21日之后的物业费，没有事实和法律依据。二、未使用房屋不等于没有享受物业服务，不能成为拒交物业费的理由。2017年7月26日许杰、许伟取得申发大厦的物权后，没有立即过来接收房屋，而是等到2018年1月18日才由广西法院的法官带着一起来现场交接。此前为了保证空置房屋的安全，卓越物业福州分公司对1901-1909号房屋采取停水停电和限制电梯停靠的措施。2018年1月18日交接房屋时，卓越物业福州分公司要求许杰、许伟支付该房屋尚欠的物业费，包括2017年7月26日他们取得物权之后的物业费，但是遭到拒绝。之后台江区法院以卓越物业福州分公司未及时开通水、电、电梯构成侵权为由，判决卓越物业福州分公司赔偿许杰、许伟2018年1月18日至2018年5月20日的租金损失51万多元。许杰、许伟因为在此期间未能正常使用房屋，其所受到的损失已经得到赔偿。但与此同时，卓越物业福州分公司正常为申发大厦，包括许杰、许伟所有的1901-1909号房屋提供物业服务，也应该得到相应的报酬。为了申发大厦的安全、卫生和美观，卓越物业福州分公司的员工付出了保安、保洁和绿化及水电、电梯设施的维修保养，许杰、许伟作为业主，都是受益人。现在许杰、许伟拒不支付物业费，这是违反物业服务合同约定的违约行为，与已审结的案件是两个完全不同的法律关系。三、许杰、许伟应承担逾期支付物业费的违约责任。许杰、许伟2017年7月26日通过司法拍卖购买了申发大厦19层01-09号房，成为了申发大厦的业主，就应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，逾期交纳时，卓越物业福州分公司有权要求许杰、许伟支付拖欠的物业费、公共水电费，并有权要求许杰、许伟按照合同约定支付逾期付款违约金。许杰、许伟所有的申发大厦19层01-09号房建筑面积为2053.73㎡，每月应交纳物业费15402.98元（2053.73㎡×7.5元/㎡）。从2017年7月26日至2018年5月20日，许杰、许伟应按照约定标准交纳物业费。卓越物业福州分公司原审诉讼请求是以明确的时间段计算的物业费，共计154029.8元。原审法院在查明许杰、许伟应交纳物业费的时间段后，按照物业费标准和许杰许伟的物业面积，计算出许杰、许伟应交纳的物业费详细公式，其中2017年7月份的为6天，2018年5月份的为20天。最后计算出来的总金额为151545.40元，比卓越物业福州分公司请求的154029.8元少了2484.4元。在卓越物业福州分公司主张的费用中，除了154029.8元的物业费外，还有3799.41元的公共水费和31282元的公共电费，这是物业公司为了整座大厦的日常运营而垫付的公共费用，合同明确约定应该由全体业主分摊。综上所述，许杰、许伟在竞买案涉房屋后，就已经成为申发大厦的业主，其所拥有的房屋已经接受卓越物业福州分公司提供的物业服务，因此应当按照物业服务合同约定交纳物业费用。原审判决认定事实清楚，使用法律正确，许杰、许伟的上诉理由不能成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 卓越物业福州分公司向一审法院起诉请求：判令许杰、许伟立即向卓越物业福州分公司支付从2017年7月26日起至2018年5月20日止，申发大厦19层01-09号房屋物业管理费154029.8元、公共水费3799.41元、公共电费31282.42元以及逾期付款违约金25299.4元（该违约金以每月欠付的物业费为基数，按照每日万分之五的标准计算，自逾期付款之日起暂计至2018年11月5日，此后继续按此标准计算至许杰、许伟实际付清拖欠款项之日止）。 一审法院认定事实：2013年4月17日，福建申发置业有限公司（甲方）与深圳市卓越物业管理股份有限公司（以下简称“深圳卓越物业公司”）（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：1.甲方选聘乙方对福州申发大厦提供前期物业管理服务；2.本合同期限共三年，自项目确定交付之日开始。业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；3.本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……申发大厦5层及以上办公楼：每平方米每月7.5元；4.业主（物业使用人）应于物业交付买受人之日起按月交纳物业服务费用；5.物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；6.甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可要求其限期交纳；逾期不交纳的，应按日加收应交纳费用万分之五的标准向乙方支付违约金；7.本合同期满前六个月，业主大会尚未成立的，乙方服务达到约定标准，则甲乙双方按照本合同期限自动顺延至业主大会成立之日终止；8.乙方有权委托福州分支机构履行本合同的权利与义务。该合同还就其他事项进行了约定。 根据广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（以下简称兴宾区法院）（2015）兴法执字第363号之七《执行裁定书》所载内容：兴宾区法院在执行林夫与林瑞财、广西华美纸业集团有限公司民间借贷纠纷一案中，于2017年6月14日委托广西臻利拍卖有限公司拍卖被执行人位于福州市台江区（以下简称“九套房产”）。2017年7月7日，买受人许杰、许伟以3226.1424万元的最高价竞得。故兴宾区法院依法裁定上述九套房产的所有权归许杰、许伟所有，财产权自本裁定书送达许杰、许伟时起转移。2017年7月26日，许杰、许伟签收了上述执行裁定书，并配合法院执行员在九套房产的现场制作了《执行笔录》，同意以现状接收拍卖标的物。 2018年1月17日，兴宾区法院向深圳卓越物业公司发出《协助执行通知书》，要求深圳卓越物业公司给予许杰、许伟办理九套房产的入驻手续。在送达之时，法院工作人员明确告知物业公司工作人员如果不协助许杰、许伟办理入驻手续，则物业公司应自行承担相应后果，如果物业公司不签收协助执行通知书，则留置送达。 因许杰、许伟认为卓越物业福州分公司对上述九套房产采取断水、断电、限制电梯停层措施，致使许杰、许伟无法正常接管、使用上述九套房产，2018年4月24日，许杰、许伟向一审法院提起物权保护纠纷诉讼[案号（2018）闽0103民初1748号]，要求卓越物业福州分公司、深圳卓越物业公司立即停止侵权，恢复上述九套房产的供水、供电，恢复福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦19层的电梯使用，并向许杰、许伟赔偿自侵权行为发生日2017年7月26日起至侵权行为停止之日止因无法正常接收、使用上述九套房产导致的经济损失。该案诉讼过程中，卓越物业福州分公司于2018年5月21日与许杰、许伟办理了九套房产的入住手续。同日，许杰、许伟（甲方，业主）、卓越物业福州分公司（乙方，物业服务企业）签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定：1.甲方物业坐落位置及面积：申发大厦19层01-09号，建筑面积2053.73平方米；2.物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳，具体标准如下：写字楼7.5元/月·平方米（此费用不包含中央空调能耗费及中央空调系统维护费）。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，许杰、许伟预交了2018年5月21日至2018年11月20月的半年的物业费合计92417.85元（7.5元/月·平方米×2053.73平方米×6个月）。许杰、许伟的九套房产通水通电，也通了电梯。2018年8月29日，一审法院作出（2018）闽0103民初1748号民事判决，判令卓越物业福州分公司、深圳卓越物业公司向许杰、许伟赔偿自2018年1月18日起至2018年5月21日止，因断水断电和停止电梯停泊相应楼层给许杰、许伟造成的租金损失513432元。宣判后，卓越物业福州分公司不服该判决，向福州中院提起上诉。福州中院于2018年12月3日作出（2018）闽01民终9471号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本案诉讼中，许杰、许伟陈述：1.其于2017年7月26日至2018年1月17日期间有向物业公司交涉，要求交房，但物业公司一直拒绝办理。对于该期间的交涉情况，许杰、许伟并未举证证明；2.2017年7月26日至2018年5月20日期间，由于电梯并未在九套房产所在的19层停泊，只能坐电梯到18层或者20层，然后步行到19层；如果18层和20层的门都关了，19层就进不去。卓越物业福州分公司陈述：1.其为深圳市卓越物业管理股份有限公司的分公司，没有独立法人资格，领取了营业执照。深圳市卓越物业管理股份有限公司与福建申发置业有限公司签订《前期物业服务合同》后，实际是由卓越物业福州分公司为申发大厦提供物业服务至今；2.2018年1月17日兴宾区法院向其送达协助执行通知书时，其才知晓九套房屋的产权人已变更为许杰、许伟；3.2017年7月26日至2018年5月20日期间，可以坐电梯到18层，然后步行到九套房产所在的19层。 一审法院认为，兴宾区法院（2015）兴法执字第363号之七《执行裁定书》已于2017年7月26日送达许杰、许伟，九套房产的财产权亦于该裁定送达时起转移至许杰、许伟名下。根据《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”以及第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”故许杰、许伟自2017年7月26日起即为上述九套房产的业主，负有交纳九套房产物业服务费用的义务。福建申发置业有限公司、深圳卓越物业公司就申发大厦的前期物业服务签订了《前期物业服务合同》，该合同系各方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故福建申发置业有限公司与深圳卓越物业公司就申发大厦签订的《前期物业服务合同》对许杰、许伟具有约束力。该合同约定，深圳卓越物业公司有权委托福州分支机构履行本合同的权利与义务，且申发大厦的物业服务实际是由卓越物业福州分公司提供，故许杰、许伟应按照该合同的约定向卓越物业福州分公司支付物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据该条规定，物业服务企业未对欠费业主进行书面催交，并不构成对其要求支付物业费的主张不予支持的理由。许杰、许伟应当向卓越物业福州分公司支付2017年7月26日起至2018年5月20日止的物业服务费151545.40元（7.5×2053.73×6/31+7.5×2053.73×9+7.5×2053.73×20/31=151545.40），超过上述确认部分不予支持。讼争的九套房产为办公用房，若无法通水电、电梯无法停靠，则无法正常使用，故卓越物业福州分公司在提供物业管理服务中，存在管理服务不到位而导致许杰、许伟不主动交纳物业服务费用的情形，因此对卓越物业福州分公司提出的要求许杰、许伟按每日万分之五支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。卓越物业福州分公司未提交2017年7月26日起至2018年5月20日期间，每月公共用电、公共用水的实际用量、电公摊费、水公摊费的具体计算方式以及其每月已向业主公示分摊金额的相关证据，亦未证明其已垫付的为申发大厦的水电公摊费用，故对于卓越物业福州分公司要求许杰、许伟支付九套房产从2017年7月26日起至2018年5月20日止公共水费3799.41元、公共电费31282.42元以及相应逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……”卓越物业福州分公司系深圳卓越物业公司的分公司，依法设立并领取营业执照，可以作为民事诉讼的当事人。据此，判决如下：一、许杰、许伟应于本判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司支付物业管理费151545.40元；二、驳回深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据，对一审查明的事实亦无异议。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于上诉人许杰、许伟对入住前无需支付物业服务费的有关异议，经查，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据该规定，物业服务企业已经提供服务的，业主应当缴纳物业服务费。根据本案已查明的事实可以确认，许杰、许伟于2017年7月26日成为案涉九套房产的业主，于2018年5月21日办理入住手续。福建申发置业有限公司与深圳卓越物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主许杰、许伟具有约束力。卓越物业福州分公司作为案涉九套房产所在的申发大厦的物业服务提供方，在2017年7月26日起至2018年5月20日期间为包括案涉九套房产所在的申发大厦提供了物业服务，故许杰、许伟应当向卓越物业福州分公司支付2017年7月26日起至2018年5月20日止的物业服务费151545.40元，许杰、许伟的该项诉请于法无据，本院不予支持。 综上所述，许杰、许伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3330元，由上诉人许杰、许伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈朝晖 审判员  纪得军 审判员  刘茂元 二〇一九年七月三十一日 书记员  马洁琳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。