湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0684民初483号原告（反诉被告）：宜城市天王房地产开发有限公司（以下简称天王公司），住所地：宜城市襄沙大道，统一社会信用代码：9142068469513942XE。负责人：杨荣成，天王公司董事长。委托诉讼代理人：尹炳银，湖北秉迎律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告(反诉原告)：郭纪琴，女，1965年1月13日生，汉族，住宜城市。委托诉讼代理人：钱诚、汪定云，北京仁人德赛(武汉)律师事务所律师。代理权限为一般授权。本院于2014年8月4日受理原告天王公司诉被告郭纪琴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，被告郭纪琴提出反诉。本院于2015年4月9日作出（2014）鄂宜城民二初字第000149号民事判决。郭纪琴提起上诉，襄阳市中级人民法院于2015年12月18日作出（2015）鄂襄阳中民三终字第00531号民事裁定，以郭纪琴未按要求交纳上诉费为由，裁定按上诉人撤回上诉处理。因郭纪琴申诉，襄阳市中级人民法院于2017年12月14日作出（2017）鄂06民申3号民事裁定，决定再审。于2018年7月17日作出（2018）鄂06民再13号民事裁定，以二审作出按上诉人撤回上诉处理不当为由，裁定撤销（2015）鄂襄阳中民三终字第00531号民事裁定，按二审程序恢复审理。恢复二审后于2018年12月20日作出（2018）鄂06民终2970号民事裁定，以一审法院认定事实不清，判决不当为由，裁定撤销本院（2014）鄂宜城民二初字第000149号民事判决，发回本院重审。本院于2019年2月19日重新立案，另行组成合议庭。因双方当事人申请与杨友莲、周锋、江德长、李璐波、杨有军四案合并审理，本院于2019年6月10日合并公开开庭，原告天王公司的法定代表人杨荣成及委托诉讼代理人尹炳银，被告郭纪琴的委托诉讼代理人钱诚、汪定云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天王公司向本院提出诉讼请求：请求依法责令被告按照约定办理备案登记，返还保证金195万元，支付违约金200万元，并承担诉讼费。经庭审释明，原告变更诉讼请求为请求解除门面房置换拆迁补偿协议及门面房置换补偿补充协议，返还保证金195万元，支付违约金200万元并承担诉讼费。事实和理由为：原、被告于2010年11月19日和2013年1月16日先后签订《门面房置换拆迁补偿协议》《门面房置换拆迁补偿补充协议》。协议约定原告为被告还建门面房一间；工程完工后，由包括被告在内的5家被拆迁户选择6间门面房；原告向被告提供保证金200万元；原告逾期不交付还建门面房，承担每间200万元的违约金，并承担逾期租金损失；原告在取得预售许可证并为被告在房管局办好备案登记后，被告将保证金200万元（除每间留5万元外）如数返还；下余5万元在原告办好房产证和土地证时当天返还；如在双方约定的时间内，被告不能依约返还保证金，被告承担违约金200万元。原告按约定将保证金200万元打入被告指定账户。还建门面房完工后，原告多次通知被告与其他被拆迁户办理选房、交房及备案登记等手续，被告置之不理。综上，原、被告约定办理备案登记后，被告返还保证金195万元，但被告拒不选择、接收还建门面房，也不配合办理备案登记，导致无法完成备案登记手续。被告的行为是为自己的利益不正当阻止条件成就，根据合同法第四十五条规定，应当视为条件已成就，被告应当返还保证金195万元。被告拒不办理备案登记和拒不返还保证金的行为已构成违约，应当按照约定支付违约金200万元。请求法院支持原告的诉讼请求。庭审中，要求把办理备案登记变更为请求解除门面房置换拆迁补偿协议及门面房置换补偿补充协议。被告郭纪琴向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告配合反诉人依据约定，和周锋、江德长、李璐波、杨有军、郭纪琴4家被拆迁户优先由北向南从被反诉人开发的天王?荣城国际商住楼商业一层中共同选择6间还建门面房位置，确定大小并砌墙、安装电、门后，为反诉人办理房屋预告登记；2.判令反诉被告按每间每月5000元的标准赔偿反诉人的租金损失(从2014年7月16日起算至工程竣工验收后交付还建门面房为止)及承担违约金200万元；3.诉讼费及因此而产生的其他费用由天王公司承担。事实与理由为：2010年11月19日天王公司与反诉人签订《门面房置换拆迁补偿协议》。协议约定将反诉人位于襄沙（原米厂）一楼40㎡的一间门面房拆除，并就还建门面房的位置、面积建设期间的损失等进行了约定。但天王公司违背约定将包括反诉人还建门面房在内的整栋楼交付给了湖北军翔投资实业集团有限公司。郭纪琴等8家被拆迁户将天王公司这一严重违约行为反映到宜城市委、市政府，经做工作，双方于2013年1月16日签订《门面房置换拆迁补偿补充协议》，约定原还建房南侧宜城市行政服务中心对面的工程完工后,所有的门面房优先由反诉人选择，由北向南由5家被拆户选择6间门面房,距原还建地点向南约定13米。从协议签订10日起，18个月内向反诉人交付还建门面房。逾期，甲方天王公司承担每间200万元的违约金，并承担逾期交房期间的乙方租金损失，每间每月5000元。实际履行中，天王公司在不具备约定选房条件下，于2014年6月21日通知反诉人6月24日上午选房，反诉人与另外4家被拆迁户在天王公司邱文忠经理配合及其他国家工作人员见证下，按约定优先由北向南共同选定了连续６间还建门面房位置，并丈量了总体大小。但事后天王公司拒绝按共同选定的还建门面房位置履行协议，将共同选定的其中两间还建门面房向南单独砌墙隔开。随着补充协议约定的18个月内交付还建门面房期限到来，补充协议约定的工程尚在建设中，5家被拆迁户于2014年7月16日到天王公司协商交房问题，天王公司声称中间是消防通道、商场大门，不能任由我们５家拆迁户由北向南连续选择6间门面房，否定了先前的选房承诺，要求接收指定的还建门面房。综上，天王公司在违约的情况下先行起诉，为此提起反诉，请求维护反诉人合法权益。经审理查明，天王公司是一家从事房地产开发经营的企业。郭纪琴在宜××××路（原米厂）有40㎡的临街门面房一间。2010年11月19日,天王公司与郭纪琴签订《门面房置换拆迁补偿协议》。协议约定，天王公司拆除郭纪琴的一间门面房。新建面向襄沙门面房返还给郭纪琴一间门面房40㎡。多出的面积，由郭纪琴按照商业成本3200元/㎡付给天王公司。天王公司工程在建期间，郭纪琴的停业补偿金为每间门面按10000元/年计算,有效工期18个月。如工程延期，继续承担停业补偿金(10000元/年)按月计算到工程竣工。协议签订后，天王公司拆除了郭纪琴的门面房。天王?荣城国际一期房地产开发建设工程竣工后，天王公司整体出售给湖北军翔投资实业集团有限公司，没有按协议在原址交付还建门面房。2013年1月16日，天王公司作为甲方与郭纪琴签订《门面房置换拆迁补偿补充协议》，补充协议约定：1.甲方还建门面房地址变更到宜城市行政服务中心对面襄沙新开发的门面房，变更地址补偿费每间10万元。2.工程完工后，所有门面房优先由乙方选择，由5家拆迁户由北向南选择6间门面房，距原还建地点向南约13米。3.交房时间自签订协议10日起，18个月内向乙方交付还建门面房。逾期，甲方承担每间200万元的违约金，并承担逾期交付房屋期间乙方的租金损失，每间每月5000元。4.施工期间，甲方给乙方每间每月2500元租金补偿。5.还建门面房的房产证、土地证，甲方给乙方全部办好，所涉税费由甲方全部承担。6.甲方还建门面房每间开间不低于3.5米,高不低于4米。7.甲方为履行本补充协议自愿向乙方提供每间门面房保证金200万元，在签订协议时打入乙方提供的个人帐户，逾期不提供保证金，协议不生效。8.甲方在取得预售许可证并为乙方办好备案登记后，乙方将保证金200万元(除留每间5万元外)如数返还甲方，甲方在验收合格后将还建门面房交给乙方。每间5万元在甲方办好房产、土地证时当天返还给甲方。如在约定的时间内，乙方不能依约返还甲方保证金，乙方按每间门面房承担违约金200万元。补充协议签订当日，天王公司向郭纪琴支付保证金200万元。天王公司在一期工程南侧实施天王?荣城国际6﹟商住楼开发建设。2014年4月29日，天王公司书面通知郭纪琴于2014年5月6日前到天王公司天王?荣城国际项目部选定还建门面房位置。2014年6月21日，天王公司再次书面通知于2014年6月24日上午到天王公司选定门面房并领取钥匙。6月23日，天王公司天王?荣城国际6﹟商住楼取得鄂宜房售证字(2014)10号商品房预售许可证。6月24日，宜城市公证处指派公证员章某对天王?荣城国际6﹟商住楼已建门面房现状进行了公证。具体情况为天王?荣城国际6﹟商住楼一楼由北向南已建门面房6间，其中北边4间门面房相邻，往南间隔三个框架的距离为2间相邻门面房。郭纪琴等人到现场发现6间门面房不相邻，未选定具体的门面房。6月25日，天王公司申办5家被拆迁户商品房预售备案手续，宜城市住房保障和房屋管理局以购房者没有签订《商品房买卖合同》为由，未受理天王公司的备案申请。天王公司在宜城市广播电视台播放通知，要求郭纪琴等被拆迁户于6月28日到天王公司办理选房及交房手续。同年7月10日至7月15日，天王公司再次在宜城市广播电视台播发通知，要求郭纪琴等被拆迁户于2014年7月15日到天王公司办理选房、签订《房屋产权调换协议书》及相应的备案、预告登记手续。7月16日，郭纪琴等5家被拆迁户找到天王公司，要求在紧邻北边4间门面房的南侧砌成2间门面房，天王公司以要留有大门通道及消防通道为由拒绝，导致郭纪琴等5家被拆迁户未能选定具体的门面房。补充协议约定的房屋主体工程完成交付后，附属水电工程至今未完工，也未办理竣工验收手续，补充协议约定的还建门面房一直未在房屋主管部门备案登记。另查明，襄阳市中级人民法院作出的（2018）鄂06民终2968号、2969号、2970号、2971号、2972号民事裁定书已发生法律效力，五份民事裁定查明，天王公司于2014年6月23日取得天王?荣城国际6﹟商住楼商品房预售许可证书，但双方对工程是否完工存在争议。根据襄阳市中级人民法院审理施工方北龙建设集团有限公司诉天王公司建设工程施工合同纠纷作出的（2017）鄂06民初162号民事判决查明的事实，案涉《建设工程施工合同》约定天王?荣城国际二期6﹟楼开工日期为2013年8月8日，竣工日期为2015年10月8日。涉案6﹟楼实际于2014年12月1日封顶，由于天王公司未按工程进度付款导致停工。直至2017年7月30日施工方完成工程并向天王公司交付。天王公司于2014年8月提起本案诉讼时，已过了2014年7月16日交房时间。此时天王公司不具备交房条件。且襄阳市中级人民法院作出的（2017）鄂06民初162号民事判决确认北龙建设集团有限公司对天王?荣城国际二期4﹟、6﹟楼及地下室工程折价、变卖或者拍卖的价款在78936190.26元范围内享有优先受偿权。天王?荣城国际二期6﹟楼被襄阳市中级人民法院查封，并进入执行拍卖程序，双方合同是否能继续履行存在疑问。经本院释明，本诉原告天王公司请求把办理备案登记变更为请求解除门面房置换拆迁补偿协议及门面房置换补偿补充协议解除合同，其他不变。反诉原告郭纪琴不变更诉讼请求，要求继续履行合同交付房屋并办理相关证件，赔偿租金损失和支付违约金。还查明，天王公司因房地产开发，拆除了郭纪琴原有房屋同地段相邻的两栋楼，对该地段门面房补偿价为每平方米3万元。襄阳市中级人民法院在审理北龙建设集团有限公司诉天王公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年7月24日作出（2017）鄂06民初162号民事裁定书，查封了天王公司开发的位于宜城市天王?荣城国际二期6﹟楼的门面房。在执行过程中，于2018年3月1日作出（2018）鄂06执74号之一执行裁定书，裁定拍卖天王公司位于宜城市天王?荣城国际二期4﹟、6﹟楼房屋所有权和所占土地使用权及对应的地下室所有权。上述事实，有门面房置换补偿协议、门面房置换补偿补充协议、保证金领条，选房通知、现场照片、设计图纸，录音资料，襄阳市中级人民法院（2018）鄂06民终2968号、2969号、2970号、2971号、2972号民事裁定书，本院依职权调取的（2018）鄂0684民初1825号民事判决书、（2017）鄂06民初162号民事裁定书、（2017）鄂06民初162号民事判决书、（2018）鄂06执74号之一执行裁定书，以及当事人的陈述予以证实。本院认为，天王公司是依法登记成立的房地产开发公司，其在房地产开发活动中，需要利用郭纪琴等人所有的门面房及其土地使用权，与郭纪琴协商签订门面房置换拆迁补偿协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定。天王公司将建设的门面房整体出售给案外人导致不能履行交付还建门面房，但双方协商后签订了《门面房置换拆迁补偿补充协议》，重新约定了门面房地址、交房时间、门面房宽度、高度、售房合同备案登记、证照办理、履行担保、违约责任及承担方式等内容，对原置换协议全面变更，双方应以《门面房置换拆迁补偿补充协议》履行义务。天王公司以多次通知拆迁户选房、签订合同办理备案手续和交付房屋钥匙，郭纪琴拒不选房和受领房屋钥匙为由，主张其履行了协议，无违约行为。但天王公司通知郭纪琴等拆迁户时，房屋建设工程未竣工验收，不具备交房条件，故对天王公司的该主张不予支持。由于补充协议约定的房屋未办理备案登记，至今也未办理竣工验收，不具备交付房屋的条件。襄阳市中级人民法院裁定查封了本案所涉案门面房，作出的（2017）鄂06民初162号民事判决也确认北龙建设集团有限公司享有优先受偿权，且已裁定拍卖正在执行过程中。因此，本案双方约定的交房义务，事实上已经不能履行。故对原告天王公司要求解除《门面房置换拆迁补偿协议》及《门面房置换补偿补充协议》的诉讼请求予以支持。对反诉原告郭纪琴要求继续履行合同，交付房屋并办理证件的反诉请求不予支持。鉴于天王公司拆除了郭纪琴原有的门面房屋，解除协议后无法返还原房屋，应采用货币方式赔偿房屋损失。因反诉原告未提出赔偿房屋损失的诉求，本案不宜一并处理，双方可另行协商或另案提起诉讼。由于天王公司未按照协议约定的期限向郭纪琴交付还建门面房，反诉原告郭纪琴请求按每间每月5000元标准赔偿租金损失，从2014年7月16日至工程竣工验收后交付还建门面房为止并支付违约金200万元。根据补充协议约定，天王公司自2013年1月16日签订补充协议10日起，18个月内向郭纪琴交付还建门面房，逾期交付房屋承担每间每月5000元租金损失并承担每间门面房违约金200万元。据此，对反诉原告要求按每间每月5000元标准赔偿租金损失的诉讼请求予以支持。租金损失应从2014年7月27日起计算至本判决作出之日共计60个月，天王公司应赔偿郭纪琴门面房租金损失30万元。因案涉门面房只有40㎡，补充协议既约定逾期交房按每间每月5000元赔偿租金损失，又约定每间房屋200万元违约金。参照天王公司拆除同地段同类门面房赔偿价每平方米3万元计算，郭纪琴原有的门面房价值120万元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，应当认定双方约定的违约金过高。综合考量天王公司存在的违约行为和已支付200万元保证金必然产生的利息，以及合同不能履行与郭纪琴一直未签订合同，导致还建房不能备案被其他法院查封也存在因果关系。本案参照双方在补充协议约定的逾期交付房屋每间每月租金损失标准5000元，从约定的交房时间2014年7月27日计算至本判决作出之日，由天王公司支付违约金30万元，相对公平合理。故对反诉原告郭纪琴要求反诉被告支付200万元违约金的诉讼请求，部分予以支持。双方在补充协议中约定的保证金是对履行协议的保证，天王公司不能履行协议，应当用保证金履行赔偿。郭纪琴在扣减租金损失和违约金之后，应将剩余的保证金退还给天王公司。故本院对天王公司要求郭纪琴返还保证金195万元的诉讼请求，部分予以支持。对其要求被告郭纪琴支付200万元违约金的诉讼请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:一、解除原告宜城市天王房地产开发有限公司与被告郭纪琴签订《门面房置换拆迁补偿协议》和《门面房置换拆迁补偿补充协议》。二、反诉被告宜城市天王房地产开发有限公司赔偿反诉原告郭纪琴租金损失30万元，支付违约金30万元。三、被告郭纪琴在原告宜城市天王房地产开发有限公司已给付的200万元保证金范围内，扣减本判决第二项租金损失和违约金后，于本判决生效后十日内返还宜城市天王房地产开发有限公司保证金140万元。四、驳回本诉原告宜城市天王房地产开发有限公司和反诉原告郭纪琴的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告宜城市天王房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费11400元，由被告郭纪琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  王 权审 判 员  王爱美人民陪审员  胡劲祥二〇一九年七月三十一日书 记 员  周 佩