广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10909号原告：佛山化纤集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛罗公路45号，统一社会信用代码91440600617621763W。法定代表人：唐翔。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆秋霞，广东龙浩律师事务所实习律师。被告：佛山市基裕房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾二路5号之一402室，统一社会信用代码9144060471239890XR。法定代表人：吕仲明。委托诉讼代理人：林汉明，广东南岭律师事务所律师。原告佛山化纤集团有限公司诉被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告按2013年1月21日双方签订的《租赁协议书》约定的租金标准向原告支付租赁物业占有使用费（从2018年8月1日起至被告将承租的物业返还给原告之日止）及违约金，暂计至2019年4月30日的占有使用费为957814元、违约金为69438元，合计1027252元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年1月21日签订一份《租赁协议书》，约定：原告将位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的自有空置房等物业（地上建筑物贰栋，建筑面积约5413平方米，空地面积约3000平方米）出租给被告；租赁期限从2013年3月1日至2033年2月28日止；前三年2013年3月1日至2016年2月28日的月租金为55000元，第四年起月租金增加2750元，即：……，第6年（2018年3月1日至2019年2月28日）月租金为63250元，第7年（2019年3月1日至2020年2月28日）月租金为66000，第8年（2020年3月1日至2021年2月28日）月租金为68750元，第9年（2021年3月1日至2022年2月28日）月租金为71500元……；承租方必须每月5日前交纳当月租金及上月水电费，如承租方不按时交纳租金及水电费，出租方有权对该违约行为按日息万分之五计算滞纳金。协议书还对抵押金、违约责任等作出了约定。同一日，原被告双方还签订了另外一份《租赁协议书》，约定：原告将位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的自有空置房等物业（地上建筑物1栋，建筑面积约1797平方米，空地面积约5986平方米）出租给被告；租赁期限从2013年3月1日至2033年2月28日止；前三年2013年3月1日至2016年2月28日的月租金为36666元，第四年起月租金增加1830元，即：……，第6年（2018年3月1日至2019年2月28日）月租金为42156元，第7年（2019年3月1日至2020年2月28日）月租金为43986元，第8年（2020年3月1日至2021年2月28日）月租金为45816元，第9年（2021年3月1日至2022年2月28日）月租金为47646元……。其他主要条款均与前一份《租赁协议书》一致。2018年6月25日，佛山市禅城区人民法院作出（2017）粤0604民初7581号《民事判决书》，判决：一、确认原告与被告于2013年1月21日签订的两份《租赁协议书》于2017年8月2日解除；二、被告在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告返还承租的位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的物业（建筑面积约5413平方米，空地面积约3000平方米）以及位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的物业（建筑面积约1797平方米，空地面积约5986平方米）。被告不服该判决提起上诉，2019年3月12日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终8210号《民事判决书》，驳回被告上诉，维持原判。诉讼过程中，被告从2018年8月起开始拒交房屋占有使用费，又拒不将租赁物业交还给原告。被告辩称，一、法院以案涉房屋所在地被纳入统一重新规划的范围，且被土地储备部门收储，涉案《租赁协议书》实际上无法继续履行为由解除被告与原告签订的两份《租赁协议书》，判决不当，双方签订的两份《租赁协议书》应继续。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同无法履行不是当事人可以解除合同的法定情形。法院以合同实际无法履行为由解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定。2、即便涉案土地、房屋交政府土地储备中心收储，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，租赁协议依法应继续履行，不应解除。3、被告现在仍继续使用涉案物业，不存在判决认定的《租赁协议书》实际无法履行。基于以上法律规定及实际情况，双方签订的两份《租赁协议书》应继续履行，不应解除。二、因两份《租赁协议书》合法有效，应继续履行，所以原告主张占有使用费不成立。三、被告使用物业的实际面积与租赁合同约定的面积有重大差异，法庭应委托有测绘资质的司法鉴定机构鉴定被告实际使用物业的具体面积后，再根据公平合理原则确定被告应付租金的金额。本案两份租赁合同约定地上建筑物总面积为7210㎡，但本案有房产证的建筑物总面积只有4521㎡，且不知道是否是被告使用的物业，无房产证的西苑附属楼面积无任何依据证实是892㎡。原告称第二份租赁合同对应的房产证号为粤房地证佛字第××号，但该房产的地址是佛罗公路47号自编104号，不是租赁合同约定的佛罗公路45号。另外，本案无证据证实被告使用的两幅空地面积分别为3000平方米和5986平方米。为此，被告请求法庭委托有测绘资质的司法鉴定机构鉴定被告实际使用物业的具体面积，再根据公平合理、等价有偿原则确定被告应付租金的数额。四、原告严重丧失商业信誉，严重违约，被告有权中止履行合同，暂停支付租金。法院判决确认租赁合同于2017年8月2日解除，其中一个理由是原告与佛山市禅城区土地储备中心签订协议，将土地、房屋交政府土地储备中心收储。显然该合同解除原因既不是不可抗力，也不是被告与原告协商一致，而是原告主动实施单方违约行为造成的。另外，原告还向法院起诉，要求确认合同于2016年12月30日解除，并要求被告返还场地，导致合同最终被法院判决于2017年8月2日解除，被告须交还场地，所以原告不但违约，而且严重丧失商业信誉，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第(三)点关于“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方丧失商业信誉的，可以中止履行”的规定，被告有权中止履行合同，暂停支付租金。五、原告要求被告按日万分之五支付违约金无任何依据。1、双方签订的租赁合同被法院判决确认于2017年8月2日解除，合同约定的租金支付时间、金额及违约责任等约定已失效，原告要求被告按日万分之五支付违约金无任何依据。2、如上所述，原告严重丧失商业信誉，严重违约，被告有权中止履行合同，暂停支付租金。综上所述，原告的诉讼请求不成立，请依法驳回。诉讼中，原告举证如下：1、营业执照、企业信用信息公示报告，证明原被告诉讼主体资格。2、租赁协议书1份，证明原被告双方于2013年1月21日签订《租赁协议书》，约定：原告将位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的自有空置房等物业（地上建筑物贰栋，建筑面积约5413平方米，空地面积约3000平方米）出租给被告；租赁期限从2013年3月1日至2033年2月28日止；第6年（2018年3月1日至2019年2月28日）月租金为63250元；第7年（2019年3月1日至2020年2月28日）月租金为66000元；如承租方不按时交纳当月租赁及上月水电费，出租房有权对该违约行为按日息万分之五计算滞纳金。3、租赁协议书1份，证明原被告双方于2013年1月21日签订《租赁协议书》，约定：原告将位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的自有空置房等物业（地上建筑物1栋，建筑面积约1797平方米，空地面积约5986平方米）出租给被告；租赁期限从2013年3月1日至2033年2月28日止；第6年（2018年3月1日至2019年2月28日）月租金为42156元；第7年（2019年3月1日至2020年2月28日）月租金为43986元；如承租方不按时交纳当月租赁及上月水电费，出租房有权对该违约行为按日息万分之五计算滞纳金。4、房地产权证8份（粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地产权证佛字第××号），证明原告系案涉物业的所有权人。5、（2017）粤0604民初7581号民事判决书、（2018）粤06民终8210号民事判决书,证明两份判决书确认双方于2013年1月21日签订的2份《租赁协议书》于2017年8月2日解除；被告应在判决发生法律效力之日起三十日内将承租物业返还给原告。前述判决已于2019年3月21日发生法律效力。诉讼中，被告未举证。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、5，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据4，已由（2017）粤0604民初7581号案判决书确认其真实性，经核对，本院亦予确认。本院经审理查明：2013年1月21日，原、被告签订《租赁协议书》，约定：原告将位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的自有空置房等物业（地上建筑物贰栋，建筑面积约5413平方米，空地面积约3000平方米）出租给被告；租赁期限从2013年3月1日至2033年2月28日止；前三年2013年3月1日至2016年2月28日的月租金为55000元，第四年起月租金增加2750元，即：……，第6年（2018年3月1日至2019年2月28日）月租金为63250元，第7年（2019年3月1日至2020年2月28日）月租金为66000，第8年（2020年3月1日至2021年2月28日）月租金为68750元，第9年（2021年3月1日至2022年2月28日）月租金为71500元……；同日，原、被告双方还签订了另外一份《租赁协议书》，约定：原告将位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的自有空置房等物业（地上建筑物1栋，建筑面积约1797平方米，空地面积约5986平方米）出租给被告；租赁期限从2013年3月1日至2033年2月28日止；前三年2013年3月1日至2016年2月28日的月租金为36666元，第四年起月租金增加1830元，即：……，第6年（2018年3月1日至2019年2月28日）月租金为42156元，第7年（2019年3月1日至2020年2月28日）月租金为43986元，第8年（2020年3月1日至2021年2月28日）月租金为45816元，第9年（2021年3月1日至2022年2月28日）月租金为47646元……。后因合同解除纠纷，原告将被告诉至本院，2018年6月25日，本院作出（2017）粤0604民初7581号《民事判决书》，判决：一、确认原告与被告于2013年1月21日签订的两份《租赁协议书》于2017年8月2日解除；二、被告在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告返还承租的位于禅城区佛罗公路45号（原西苑宾馆、设备部办公楼）的物业（建筑面积约5413平方米，空地面积约3000平方米）以及位于禅城区佛罗公路45号（原化纤学校）的物业（建筑面积约1797平方米，空地面积约5986平方米）。被告不服该判决提起上诉，二审法院作出（2018）粤06民终8210号《民事判决书》，驳回被告上诉，维持原判。上述判决已于2019年3月21日发生法律效力。庭审中，原告明确：参照租赁协议第三条第四款要求被告支付违约金。庭审中，被告确认：被告在原租赁合同履行过程中并未向原告提出过承租面积差异问题，且一直按照租赁合同的租金标准向原告支付租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉及原、被告双方房屋租赁合同关系解除后，被告无权占有涉案房屋（场地）问题。经生效判决确认，双方的租赁合同关系已解除，故被告继续占用涉案房屋（场地）已无法律依据，其基于占有涉案房屋（场地）所获得的利益属不当得利，应以支付占有使用费的方式向原告返还。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告主张按合同约定的租金标准计算占有使用费，合法有据，应予支持。关于被告提出的承租面积差异问题。首先，被告在一审判定其返回房屋且明确返回面积的情况下，其未就面积差异问题提出上诉，生效判决已经认定被告返还面积的情况，在其效力未被推翻前，其对本案有拘束力；其次，合同约定的出租面积为约数，而被告在原租赁合同履行过程中并未向原告提出过承租面积差异问题，且一直按照租赁合同的租金标准向原告支付租金，由此可知，被告已确认合同约定的租金即为其使用涉案房屋（场地）的对价；故本院对被告提出的以实际使用面积计付租金的抗辩不予支持，对其面积测绘申请不予准许。关于原告主张的违约金。因涉案租赁合同已解除，原告要求参照其约定计算占有使用费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山化纤集团有限公司支付占有使用费957814元（从2018年8月1日暂计至2019年4月30日，此后至实际返还涉案房屋、场地之日止的占有使用费按涉案两份《租赁协议书》约定的租金标准计付）；二、驳回原告佛山化纤集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7023元，由被告佛山市基裕房地产中介服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年七月十一日书记员  潘有鹏