贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初5074号原告：田太庆，男，1985年7月2日出生，土家族，住所地广东省深圳市南山区，经常居住地贵州省贵阳市观山湖区美的林城时代（Ｂ4）栋4单元1层2号。委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所实习律师，一般代理。被告：陈炯，男，1973年3月7日出生，住贵州省贵阳市白云区。被告：许畅，女，1979年8月29日出生，白族，住所地贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：龚一洋，贵州崇实律师事务所律师，特别代理。被告：贵州贵人置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城Z组团商业第三幢1层20号，统一社会信用代码915201903088900628。法定代表人：文泽佳，职务：总经理。委托诉讼代理人：女，汉族，1995年10月18日出生，住所地贵州省仁怀市苍龙街道办事处中元村桐梓坡村民组，公民身份号码：5221301995××××××××，系公司员工，特别代理。本院受理的原告田太庆诉被告陈炯、许畅、贵州贵人置业投资有限公司（以下简称贵人置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告田太庆及委托诉讼代理人赵梅梅、杨治波，被告陈炯、被告许畅的委托诉讼代理人龚一洋，被告贵人置业委托诉讼代理人聂丽丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田太庆诉请：1.解除原告与三被告于2016年11月8日签订的《房地产买卖及居间合约》（合同编号：1501061号）；2.三被告共同返还原告购房款107万元；3.三被告连带赔偿原告同期同地段同类房屋差价损失100万元（诉讼中该项请求变更为1,625,400元）；4、三被告返还原告居间费18,000元；5、本案诉讼费由被告承担（诉讼中该项请求变更为诉讼费、评估费由三被告承担）。被告陈炯辩称:房子是我按揭买的，中介在网上看到后打电话通知我表示希望交易，当时的价格是160万，先付清首付后过户给他，贷款来付尾款。交易是我们三方签订的买卖合同。同意解除合同，同意返还购房款，但是赔偿差价我不同意，居间费用可以返还。被告许畅辩称：本案不属于夫妻共同债务，房屋系陈炯婚前购买，陈炯出卖该房屋给田太庆收到的钱没有用于家庭生活，许畅与陈炯调解离婚时法院已查清无共同财产。被告贵人置业辩称:在双方签订合同前，我公司通过筑房网的开放窗口查询过房屋的产权情况，交易时该房屋并未被查封，房屋不能过户的主要原因在陈炯,我方不承担任何责任,也不应当退还佣金。依据双方当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2016年，原告田太庆通过购房网站了解到被告陈炯位于贵阳市观山湖区长岭北路8号美的·林城时代第Ｂ-01至Ｂ-09栋（Ｂ4）4单元1层2号（Ｂ4）4-1-2,Ｂ1-Ｂ13、1＃地下室（预售合同登记号Ｙ13086824）欲出售，与被告贵人置业联系后，贵人置业作为中介方又联系上陈炯，在贵人置业的主持下，2016年11月8日，陈炯（卖方）、田太庆（买方）、贵人置业签订了《房地产买卖及居间合同（甲种本）》，陈炯将其位于贵阳市观山湖区长岭北路8号美的·林城时代第Ｂ-01至Ｂ-09栋（Ｂ4）4单元1层2号房屋出售给田太庆，该房建筑面积200.05平方米，成交价1600000元。合约签订当日由买方向中介方支付居间服务佣金18000元。在交易过程中，田庆庆向陈炯的付款情况为：合同签订前，2016年11月3日支付10000元，11月7日支付32000元。合同签订后的付款情况为，2016年11月10日支付50000元，11月23日分两次支付，分别为68000元、860000元，2017年6月2号50000元。上述房款合计1070000元，其中920000元用于提前偿还陈炯欠付的银行按揭贷款。银行贷款结清后，田太庆欲与陈炯办理房屋过户登记手续，发现交易房屋于2016年5月22日已被贵阳市乌当区人民法院查封，过户不能。此后，田太庆为争取交易房屋的相关权利，向贵阳市乌当区人民法院提起了执行异议、执行异议之诉后方知，陈炯于2016年11月4日已知晓其所有的本案争议房屋已被贵阳市乌当区人民法院查封。2017年2月陈炯又将本案争议房屋通过其他中介公司卖给案外人杜镔，陈炯隐瞒了其房屋被查封及被田太庆购买的事实。案发后，2018年9月10日陈炯因犯诈骗罪被贵阳市观山湖区人法院判处有期十三年，并“责令被告人陈炯退赔被害人田太庆违法所得人民币107万元”。本案在审理过程中依法对争议房屋价值对外委托评估，经评估房屋现在价值3,225,400元。另查明：被告陈炯与许畅原系夫妻关系，2016年11月28日被告陈炯、许畅及田太庆之弟田恒一同办理了公证，许畅声明：“我与陈炯（公民身份号码：5201131973××××××××）系夫妻关系，我们于2014年3月13日结婚。位于贵阳市观山湖区长岭北路8号美的·林城时代Ｂ-01至Ｂ-09栋（Ｂ4）4单元1层2号的住房壹套【该房产尚未办理不动产权证，实际地址面积以房屋管理部门登记为主，预售合同登记号：Ｙ13086824，预售面积：200.05平方米】上述房产系登记在陈炯名下单独所有的房产。该房产是陈炯在我们婚前购买，在我们婚后共同还贷的房产，据有关法律规定，我特发表如下声明：上述房产系登记在陈炯名下单独所有，我知晓并同意出售上述房产、办理委托买卖房产公证的事宜，我对其处置的行为无异议。”2018年7月25日被告陈炯与被告许畅经贵阳市白云区人民法院主持调解，达成如下协议“一、原告许畅与被告陈炯自愿离婚；二、原、被告婚生女陈枳同由原告许畅抚养，被告陈炯每月支付抚养费人民币3000元至女儿年满18周岁时止。前述抚养费共计人民币504000元，由被告陈炯在三个月内一次性支付完毕。三、案件受理费人民币150元（已减半，原告预交），原告许畅自愿负担”。上述事实有：《房地产买卖及居间合同（甲种本）》、付款凭证、（2018）黔0112民初45号民事判决书，（2018）黔01民终6145号民事判决书，（2018）黔0115刑初245号刑事判决书、（2018）黔0113民初3271民事调解书、川天成房估(2019)第XC087号《房地产司法鉴定估价报告》。本院认为：关于本案合同的效力，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”陈炯以欺诈的手段与田太庆、贵人置业签订了《房地产买卖及居间合同（甲种本）》，陈炯的行为构成诈骗罪，受损害方田太庆在签订合同时对陈炯的诈骗行为并不知情，其并未主张变更或撤销合同的情况下，本案合同依然有效。因本案争议房屋被司法查封，不能变更登记致原告名下，属法律上履行不能，原告请求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”原告请求解除其与陈炯、贵人置业于2016年11月8日签订的《房地产买卖及居间合约》（合同编号：1501061号）本院予以支持。关于被告许畅是否在本案承担民事责任：原告认为陈炯购买的房屋有部分房款是按揭贷款的，该部分是陈炯和许畅婚后共同还贷，二人对还贷部分及其相应的增值享有同等权利，收取田太庆107万元的购房款，其中92万元用于偿还银行贷款，属于用夫妻共同财产的还款部分，另有15万陈炯自认用于家庭生活，许畅应对田太庆的损失承担连带责任。本院认为，田太庆在与陈炯交易的过程中，陈炯、许畅及田太庆的弟弟田恒一同到公证处公证，证实陈炯对其出售的房屋享有独立的处分权利，陈炯在诈骗犯罪中供述用作家用的钱款是指骗取案外人杜镔的购房款的一部分，原告并无证据证实陈炯卖房给田太庆的收益用于夫妻共同生活；其次，本案系合同纠纷，本案的合同相对人是田太庆、陈炯和贵人置业，许畅不是合同相对人，对田太庆在交易中的损失无过错，不应因合同纠纷承担损害赔偿责任。故，本案中被告许畅不承担责任。关于被告贵人置业在本案中是否有过错。贵人置业自称三方在签订《房地产买卖及居间合同（甲种本）》时通过筑房网的开放窗口查询过房屋的产权情况，交易时该房屋并未被查封。贵人置业作为专业的房屋交易中介机构应当知晓房屋产权状况的查询部门是不动产登记中心。该公司未尽忠实义务，仅通过开放窗口的查询就确认陈炯出售的房屋没有交易障碍，由于工作的粗糙，导致一个已被查封了近半年的房屋仍然用于交易，损害请托人田太庆的利益，其有过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”，贵人置业应当返还其收取的18,000元中介费，陈炯并未收取该费用，不承担中介费的连带返还责任。关于原告诉请被告返还购房款107万元的请求，在（2018）黔0115刑初245号刑事判决书已经载明“责令被告人陈炯退赔被害人田太庆违法所得人民币107万元”，购房款107万元属刑犯罪应当被追赃的内容，并且已经对田太庆被诈骗的款项进行处理，该部分不属民事案件审理犯畴，并且依据一事不再理原则亦不应再作处理，该项请求本案予以驳回。关于被告赔偿原告同期同地段同类房屋差价损失1,625,400元的请求。被告陈炯,违反诚实信用原则,将自己没有处分权的房屋用于交易，给田太庆造成了损失，根据《最高人民法院》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”，依照评估价值,原告在同等地段购买同样的房屋需支出3,225,400元房款，原告需另支付购房款3,225,400元-1,600,000元=1,625,400元，对田太庆的损失,根据各方当事人的过错,本院认为,陈炯、贵人置业均有过错，但二者并无共同故意，因此应当分别承担责任，就其过错大小各自承担50%的责任为宜，被告陈炯、贵人置业分别应承担1,625,400元×50%=812,700元。原告未举证评估费支付票据，其支付金额本院无法确定，其请求支付评估费的请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第四百二十五条、《最高人民法院》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告田太庆与被告陈炯、贵州贵人置业投资有限公司于2016年11月8日签订的《房地产买卖及居间合同（甲种本）》；二、被告陈炯于本判决生效后十日内赔偿原告田太庆经济损失人民币812,700元；三、被告贵州贵人置业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告田太庆经济损失人民币812,700元；四、被告贵州贵人置业投资有限公司于本判决生效后十日内退还18,000元中介费给原告田太庆；五、驳回原告田太庆其余诉讼请求。本案案件受理费19,590.6元（原告预交），被告陈炯负担9,545元,被告贵州贵人置业投资有限公司负担10,045.6元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  龙珊珊人民陪审员  张建湘人民陪审员  颜晓燕二〇一九年七月十五日书 记 员  高林峪