广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6848号上诉人（原审原告）：罗颜英，女，汉族，1963年11月21日出生，住广东省佛山市禅城区**************。公民身份号码440************026。委托诉讼代理人：康亚西，广东的信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱祖明，男，汉族，1951年11月1日出生，住广东省佛山市禅城区*************巷3号。公民身份号码440************017。委托诉讼代理人：张峰明，广东国龙律师事务所律师。上诉人罗颜英因与被上诉人邱祖明土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初3003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。罗颜英上诉请求：1.判令罗颜英与邱祖明2017年1月7日签订《土地租用人变更申请书》所确认的佛山市禅城区南庄镇紫南集团有限公司（以下简称“紫南集团”）位于紫南村（土地编号为：204）的土地使用权承包方主体由邱祖明变更为罗颜英的内容合法有效；2.判令邱祖明赔偿罗颜英讼争“租赁土地”建筑物补偿费552098.50元；3.本案一、二审诉讼费用由邱祖明承担。事实和理由：1.案涉《土地租用人变更申请书》经双方代表及发包方代表紫南集团监事长罗永秋的共同签字确认，是三方真实意思的表示，符合土地发包转租合同的形式要件，合法有效，应依法受到法律的保护。2.虽然《土地租用人变更申请书》标题是申请书，但结合《收据》及罗颜英银行转账流水，符合合同成立的基本要件。该收据证明双方对诉争物业转让价格明确约定149900元。该款不可能是诚意金，诚意金必须明确约定，且10万多元的诚意金按常理是整数，不可能到精确至百元。罗颜英按约定支付物业转让款，邱祖明在收到物业转让款后再次确认已将诉争物业转让给罗颜英的事实。双方所签订的《土地租用人变更申请书》对诉争转让租赁地块及地上建筑物的四至界限范围、面积、双方的权利义务都做了明确约定，已经构成合同成立的证据链条。3.邱祖明的行为已经构成恶意毁约。第一，149900元转让价格符合案涉地块当时的市场价格。罗颜英于2014年10月20日领取到紫南集团有限公司的经营场地证明，在此之前邱祖明独资的佛山市禅城区明兴五金厂已搬至紫洞公路西粤丰北，不在案涉土地上经营。即自2014年10月20日之后案涉土地地上建筑物闲置，只有车间内存放小量杂物。第二，“租赁合同”明确2013年1月至2016年12月每年租金为13065元，从2017年1月1日起每年租金为80400元，且每年租金递增10％。市政道路工程禅港路工程于2016年动工，该工程围蔽施工，原通往案涉地块的村道封闭。邱祖明为了避免亏损，于2016年12月与罗颜英协商转让讼争物业。后经双方反复讨价还价于2017年1月4日共同确认转让价格149900元。2017年3月，邱祖明得知诉争物业补偿款超过转让价格的3倍，未经罗颜英同意，擅自退回物业交易款149900元，企图将诉争物业补偿款据为己有。第三，《土地使用权承租方变更协议》于2017年1月4日生效，之后罗颜英多次催促邱祖明办理过户手续，但邱祖明拒不协助。邱祖明答辩称：《土地租用人变更申请书》只是一个意向，不是合同。后来，邱祖明和罗颜英没有达成协议，罗颜英丈夫冼明柱要求邱祖明退回149900元，冼明柱写了一张纸条，要求邱祖明将钱款回到他指定的银行账户。这说明邱祖明和罗颜英之间买卖没有达成。罗颜英没有出一分钱，也没有对案涉厂房进行投入，现在想要回补偿款，不符合法律规定。一审判决正确，应驳回罗颜英的上诉。罗颜英向一审法院起诉请求：1.罗颜英与邱祖明2017年1月7日签订《土地租用人变更申请书》所确认的紫南集团位于紫南村（土地编号为：204）的土地使用权承包方主体由邱祖明变更为罗颜英的内容合法有效；2.邱祖明赔偿罗颜英诉争“租赁土地”建筑物补偿款552098.5元；3.邱祖明承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2001年2月18日，案外人紫南集团与邱祖明签订《紫南集团有限公司发包土地合同书》，约定由紫南集团将紫南村（编号204）的2亩土地发包给邱祖明使用，承包期限至2022年12月31日；2001年至2004年每年邱祖明应交承包金5200元，2005年起每年承包金按当时物价及具体情况另行确定。该合同还约定承包期内，紫南集团允许邱祖明转让、出租使用权，但必须到紫南集团办理转让、出租手续，转让、出租后，邱祖明仍负有监督责任，未办理转让、出租手续之前，一切仍由邱祖明负责。2007年1月19日，案外人紫南集团与邱祖明签订《土地使用权面积核定合同书》，经重新丈量，核定的土地面积与上述2001年2月18日签订的合同中所涉土地原面积增加0.01亩，补收05年租金50元，本合同未规定的其他事项仍按原合同条款执行。2016年9月8日，案外人紫南集团（发包方、甲方）与邱祖明（承包方、乙方）签订《土地租赁合同补充协议》，主要内容：因主合同及补充协议并无约定2017年1月1日至租赁期满的2022年12月31日期间的承包金，现双方协商并达成如下补充协议：1、甲方向乙方出租的土地面积为2.01亩，承包金以2.01亩为基础计收。2、自2017年1月1日起土地承包金按每年每亩40000元计收，土地承包金每四年在原承包金的基础上上调10%。5、本补充协议生效后，即为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。2017年1月4日，罗颜英与邱祖明签订《土地租用人变更申请书》，主要内容：“兹有邱祖明于2001年2月18日与紫南集团签订《紫南集团有限公司发包土地合同书》，根据合同约定，紫南集团将位于紫南村的一块土地使用权租赁给邱祖明使用，租赁地块计租面积2.00亩。现因邱祖明自身原因需要将土地使用权承包方由邱祖明变更为罗颜英，经双方充分公平协商一定，该土地使用权、地上的所有建筑物及配套设施已由双方自行处理完毕，与他人无关，现向紫南集团申请办理土地使用权承包方的变更手续，一致确定自《土地使用权承租方变更协议》生效之日起，原来承租方的一切权利、责任与义务由邱祖明变更为由罗颜英继续履行，望紫南集团能给予协助办理。”邱祖明、罗颜英于该申请书落款处“申请人：【原合同人】”、“【变更人】”分别签名及捺印，在该申请书下方有手写内容：“同意变更申请，罗永秋”。2017年1月24日，案外人邱志汝出具《收据》，内容：“今有邱祖明转让物业给罗颜英，于2017年元月24日收到罗颜英转款149900元。”邱祖明确认通过其儿子邱志汝的账户收取该笔款项。2017年3月18日，案外人邱志汝向冼明柱转账支付149900元。罗颜英确认已收取该笔款项。2017年7月27日，罗颜英（乙方）、邱祖明（甲方）、案外人紫南集团（丙方）共同签订《协议书》，主要内容：“鉴于：1.2001年2月18日，甲方与丙方签订了一份《紫南集团有限公司发包土地合同书》，约定甲方承租丙方位于紫南村（土地编号为204）的土地。合同签订后，甲方自行出资在租赁土地上兴建了相关地上建筑物。2.签订本协议时，双方对地上建筑物的权属及土地承包权存在争议，双方拟通过法律途径解决。3.2017年5月，因市政规划需要，丙方需收回租赁土地，并解除甲方与丙方签订的租赁合同，且丙方对地上建筑物进行补偿。现因甲、乙双方均认为其为地上建筑物的所有权人及租赁土地的承租方，并要求丙方向其支付征地拆迁补偿款，由此出现争议。为确保丙方尽快收回租赁土地及拆迁工作尽快完成，三方经协商达成如下协议，以资信守。一、无论乙方或丙方为租赁土地的承租人，甲方、乙方、丙方均同意签订本协议之日起解除租赁双方之间的租赁合同关系，租赁双方均不承担违约责任。二、甲方、乙方同意，在2017年8月10日前将地上建筑物内的物品搬离，并向丙方交付租赁土地及地上建筑物。逾期搬离的，视为物品所有人放弃物品的所有权，丙方有权作遗弃物处理，并自行收回租赁土地及地上建筑物，由此产生的损失由甲方、乙方自行承担。三、就土地租赁合同的解除，丙方同意向承租人支付地上建筑物补偿款552098.50元，甲方、乙方对该补偿金额知悉并同意按该金额补偿地上建筑物。四、甲方、丙方确认，就地上建筑物补偿款及搬迁费，丙方已向甲方支付256790元，剩余295308.50元未支付。甲方、乙方、丙方同意，由甲方、乙方自行协商或通过司法途径解决双方变更租赁土地承租方的纠纷，纠纷解决后，甲方已收取的补偿款及丙方未支付的补偿款根据甲、乙双方内部和解协议或司法机关出具的裁判文书进行处理。纠纷解决期间，补偿款不计付任何利息。五、乙方同意放弃就租赁合同的提前解除及甲方已收取的补偿款向丙方主张任何权利，仅直接向甲方追偿。……”诉讼中，罗颜英陈述：涉案《土地租用人变更申请书》就是变更协议，双方没有再另外签订新的变更协议。罗颜英以涉案土地办理营业执照的住所地址，并向邱祖明支付款项，但政府已在2017年3月6日发出文件，同年5月份正式征收，且邱祖明至今未搬走其物品，导致罗颜英无法实际使用、占有涉案土地及地上建筑物。签订涉案申请书时，罗颜英、邱祖明双方均不知道政府要征收土地，双方已在申请书中明确自行处理完毕建筑物及配套设施，即罗颜英已支付完毕款项，虽然在申请书中未明确金额，但在收据中已经确认系转让款，该笔149900元款项包含土地使用权、地上建筑物及配套设施的费用。签订涉案申请书，罗颜英取得紫南集团协议书办理营业执照，但由于村委会告知因征收所有账户冻结，不予办理罗颜英的交租事宜。邱祖明陈述：罗颜英、邱祖明双方未签订《土地使用权承租方变更协议》，最终价格没有协商一致，且实际上涉案地上建筑物及配套设施尚未处理，涉案《土地租用人变更申请书》仅是提前告知及征求土地出租方的意见，并未形成合同。该笔149900元只是诚意金性质，因为罗颜英要先转账15万元，但银行收取手续费的规定，所以才转账149900元。后来双方未协商一致，邱祖明又将该诚意金退还给罗颜英。当时邱祖明提出的交易价格是60万元，与政府征收价格差不多。邱祖明确认已经全部收到征收补偿款。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。罗颜英与邱祖明签订的《土地租用人变更申请书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。关于罗颜英的诉请是否能够得到支持。第一，邱祖明与紫南集团签订的《紫南集团有限公司发包土地合同书》约定，紫南集团允许邱祖明转让、出租使用权，但必须到紫南集团办理转让、出租手续，未办理转让、出租手续之前，一切仍由邱祖明负责。据此，罗颜英、邱祖明双方签订《土地租用人变更申请书》，罗颜英自述该申请书得到紫南集团监事长罗永秋的同意，即已向紫南集团办理了上述合同所需的报备手续。但从罗颜英、邱祖明与紫南集团签订的《协议书》中反映，罗颜英、邱祖明对涉案土地承包权及地上建筑物的权属仍存有争议，紫南集团并不确认土地租用人已由邱祖明变更为罗颜英的事实。第二，从《土地租用人变更申请书》的内容来看，主要系罗颜英、邱祖明双方对于涉案紫南村编号204土地的使用权租用人变更的申请，并约定自双方签订《土地使用权承租方变更协议》之日起原承租方的权利义务由邱祖明变更为罗颜英继续履行。在诉讼中，双方均确认未签订申请书中约定的《土地使用权承租方变更协议》。罗颜英认为该申请书即可作为双方的变更协议书，无需再另行签订新的协议。但该申请书的内容未明确约定转让价款、具体条件等，仅是双方前期磋商的文件，并未达成详细的一致意见。且，邱祖明已将罗颜英支付的149900元款项予以返还，双方之间关于转让价款尚未达成一致，亦未实际履行完毕。第三，事实上，罗颜英从未向涉案土地的出租方即紫南集团履行相应的合同义务，比如缴纳租金等各项费用，由此可反映涉案土地的租用人变更手续尚未办理完毕，相关的合同权利义务仍由邱祖明享有与承担。因此，罗颜英、邱祖明双方签订《土地租用人变更申请书》后尚未实际将所涉土地使用权租用主体由邱祖明变更为罗颜英，罗颜英主张确认变更主体的内容合法有效缺乏理据，不予支持。因承租的主体尚未变更，罗颜英无权要求邱祖明将紫南集团支付的建筑物补偿款赔偿予罗颜英。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回罗颜英的全部诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取4660元，由罗颜英负担。在本案二审过程中，罗颜英向本院提交了一下证据材料：1.佛山市禅城区明兴五金厂的企业基本信息查询打印件1份，拟证明佛山市禅城区明兴五金厂的法定代表人为邱祖明，注册地址为佛山市禅城区********粤丰北。2.紫南集团出具的《经营场地证明》1份，拟证明罗颜英经营的佛山市禅城区顺达发模具厂与本案讼争场地相邻。对上述证据材料，邱祖明认为与本案无关，也不是新证据。经查，罗颜英提交的两份证据材料均系复制件，且其内容与本案事实之间无直接关联，本院不予接纳。经审理，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第十二条第一款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，罗颜英和邱祖明于2017年1月4日签字的《土地租用人变更申请书》，系二人为转租案涉土地而共同向紫南集团递交的书面申请文本，该申请书本身不是合同，不具备合同的法律效力。但是，该申请书的内容和罗颜英、邱祖明共同向紫南集团申请变更案涉土地承租人的行为，可以证明罗颜英和邱祖明之间曾经达成共识的部分内容：1.将案涉土地使用权承包方由邱祖明变更为罗颜英；2.“自《土地使用权承租方变更协议》生效之日起，原来承租方的一切权利、责任与义务【具体详见原合同与变更协议，且双方均已明确知晓】由邱祖明变更为由罗颜英继续履行。”上述内容还可证明邱祖明和罗颜英达成了采用书面形式订立合同的共识。此外，罗颜英向一审法院提交《收据》一份，该收据能证明邱祖明收到罗颜英支付的转让物业款149900元，但是，该收据不能证明邱祖明和罗颜英就物业转让款达成一致意见的具体数额。由此可见，罗颜英和邱祖明之间虽然就转租案涉土地曾经有过共识，但是，没有证据证明他们的共识中有转租土地和转让地上建筑物的价款数额。并且，罗颜英和邱祖明有订立《土地使用权承租方变更协议》的共识，而双方现在均不能提供该书面合同。邱祖明曾收到罗颜英支付的149900元，之后邱祖明又按照罗颜英丈夫提供的账号退回了该149900元，表明他们之间最终没有达成协议。所以，罗颜英和邱祖明之间关于转租案涉土地和转让地上建筑物的合同没有成立。罗颜英关于《土地租用人变更申请书》意思表示真实、符合土地发包转租合同的形式要件、合法有效的上诉意见，与案件事实不符，本院不予支持。罗颜英关于邱祖明恶意违约的上诉意见理据不足，本院亦不予支持。综上所述，罗颜英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9320元，由上诉人罗颜英负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年七月二十六日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋