广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初12273号原告：胡建群，女，1966年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李志武，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢宇斌，广东瑶琨律师事务所律师。被告：广东省佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道文华路33号。负责人：胡敬祥。委托诉讼代理人：欧阳振辉，广东常道律师事务所律师。原告胡建群与被告广东省佛山市顺德区容桂街红星股份合作经济社租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡建群及其委托诉讼代理人李志武、卢宇斌，被告的负责人胡敬祥及委托诉讼代理人欧阳振辉到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告赔偿损失1920140元；二、判令被告支付原告产生的证据保存公证费800元；三、判令被告支付原告产生的评估费7300元；四、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告招商引资的需要，原告与被告签订《租赁土地协议书》，约定被告将其位于佛山市顺德区容桂街道红星聚胜工业区星晨路11号的2560平方米土地出租给原告作为投资建厂使用，租赁土地将会持续出租给原告使用。租地协议签订后，原告自行带资在该租赁土地上填土平整土地、修整路面、兴建厂房，并且开通了水、电等设施，兴建成整体厂房。《租赁土地协议书》租赁期限届满，双方均同意续签新的《租赁土地协议书》以对上述租赁土地的租赁期限进行延续。现履行中的《租赁土地协议》是双方于2015年12月28日再次签订，约定租赁期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止，原告一直依约足额向被告交付土地租金。2019年3月22日，被告以原告所承租土地被纳入“三旧”改造范围为由，要求提前解除与原告签订的《土地租赁协议书》，并要求原告必须在2019年6月30日前搬离租赁土地，将租用的土地交还给被告，到期未清理完毕则视为自行放弃相关财产的所有权，被告有权予以处理。原告认为，厂房是原告出资兴建，是原告的合法财产，原告对被告提出的解除合同的理由及要求不予认可，厂房是原告赖以生存的根本，原告很可能因为被告的违约引发其他纠纷，甚至严重影响原告的信誉。被告在提出解除合同之时根本没有考虑过原告作为土地承租人、兴建厂房投资人的利益就单方要求原告搬离，其行为与强盗无异。***主席一再强调“党中央高度重视中小企业发展”，原告的根本都没有了，租用厂房的去也的发展从何谈起？被告此种行为不是简单的违约，而是直接将企业连根拔起。被告提前单方解除《租赁土地协议书》已经构成违约行为，就厂房的价值及相应损失而言，经评估合计为1928240元。原告为此蒙受了巨大经济损失，原告亦为此多次向被告要求合理赔偿，但被告仍拒不对原告进行合理赔偿。综上，因被告的违约行为已经给原告造成严重的经济损失，请求人民法院依法公正判决。被告辩称，案涉土地使用权归被告所有，被告把案涉土地出租给原告符合法律规定，《租赁土地协议书》是双方真实的意思表示，双方应严格履行协议相关内容。《租赁土地协议书》第4条约定：“协议期间，该土地如遇国家、上级政府有关部门征用和规划“三旧”改造的，以及甲方或房地产开发商开发使用的，乙方应无条件服从搬迁，甲方对乙方的拆迁不作任何补偿、赔偿，并立即终止协议，收回该土地。”根据上述约定，被告在收到《容桂街道办事处关于红星聚胜工业区纳入容桂街道“三旧”改造计划的函》时，已及时通过各种方式通知了原告，告知各租户及次承租户终止合同的事宜，提醒其及时安排以减少损失。双方约定的合同终止条件已成就，被告有权按照约定与原告终止合同，被告也已通过各种方式发出了解除合同的通知，根据《租赁土地协议书》第4条，被告无需向原告作任何的补偿、赔偿，并有权收回案涉土地。事实上，被告为减轻原告的损失，除了提前三个月通知外，还决定免收2019年1月至6月的租金。对于地上建筑物因被告只是出租土地，地上建筑物是租户私自搭建，属于违章建筑，且已经建造多年，存在很多安全隐患，也应自行拆除。若原告退出土地时没有及时拆除，被告将找第三方代为拆除，产生的相关费用及损失被告将保留追索权利。按照约定，原告应无条件服从搬迁，且无需作出任何的补偿或赔偿，所做的证据保全造价咨询评估也是原告的自主行为，与被告依约终止合同没有必然的因果关系，也不符合双方的约定，故此，原告的各项请求于法无据，法院应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.对原告提交的评估报告，被告质证认为，案涉地块上的建筑物于2001年兴建，现已使用长达19年，仅剩残值，而评估报告没有反映扣除折旧的问题，因此，对评估报告的真实性不予确认，本院认为，案涉地块上的建筑物没有取得建筑工程规划许可证，也没有取得房屋产权证，案涉的建筑物占用的土块使用权亦不属于原告，评估报告中记载评估机构采取的是重置成本法对地上的构建物本身的价值进行评估，评估报告没有记载是否扣除折旧以及折旧的价值，原告在庭审中明确该评估报告认定的价值1920140元并没有扣除折旧，因此，本院认为该评估报告不能反映该构建物的真实价值，对其真实性不予确认；2.对被告提交的红星社区聚胜工业区租户租赁资料明细表打印件，该书证为被告单方制作，经质辩，原告对该明细表的真实性不予确认，本院对该明细表不予采信；3.对被告提交的《容桂街道办事处关于红星聚胜工业区纳入容桂街道“三旧”改造计划的函》，被告质证认为佛山市顺德区容桂街道办事处只能是申报部门，并非审批部门，该函件不能证明原告现在使用的地块已纳入“三旧”改造的范围，对其真实性、关联性、合法性均不予确认，本院认为，该改造计划函上加盖有佛山市顺德区容桂街道办事处的印章，且函件并非用于证明佛山市顺德区容桂街道办事处为“三旧”改造计划的审批部门，本院对该改造计划函件的真实性予以确认；4.对被告提交的“三旧”改造工作会议记录簿，原告质证认为上述会议记录簿不能反映案涉地块列入“三旧”改造计划得到有权的行政机关的审批，也没有解决会议上提出的问题，从而对其真实性、合法性、关联性不予确认，本院认为，被告提交该会议记录簿仅是用于证明被告多次向各租户告知了“三旧”改造计划并提示各租户积极采取措施减损，会议记录簿上亦有包括原告在内的出席人员手写的签名，因此，本院对该会议记录簿的真实性予以确认；5.对被告提交的股东代表会议签到表、会议记录、表决结果、“三旧”改造工作的表决书，原告质证认为上述证据不能证明案涉地块被有权行政机关列入“三旧”改造范围的事实，且该表决对外不具有法律效力，并据此对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，本院认为，该组证据是被告在其经济组织内部就案涉地块拟进行“三旧”改造进行的表决，有出席人员的签名以及表决结果，本院对其真实性予以确认；6.对被告提交的账号为“容桂发布”的微信公众号于2019年6月3日发布的《轰隆隆～2.5万㎡旧厂房应声倒下，容桂红星聚胜工业区启动清拆！》的文章，原告质证认为，该报道夸大事实且不能证明被告已经获取三旧改造的批文，对其真实性、合法性和关联性均不予确认，本院认为，被告提供了上述报道的发布主体、发布平台，本院对该证据的真实性予以确认，对其证明内容，需要结合其他证据予以分析。本院经审理认定事实如下：2004年4月22日，佛山市顺德区人民政府颁发顺府国用（2004）第1002227号土地使用权证，载明被告是容桂街道办红星广星路13号土地的使用权人，用途为工业用地，终止日期为2054年3月18日。上述土地使用权证的宗地平面图包括了聚胜工业区星晨路11号。2015年12月28日，原告作为乙方（承租方）、被告作为甲方（出租方），双方签订编号为26的《租赁土地协议书》，载明：甲、乙双方经过协商达成租用土地协议，由甲方将聚胜工业区星晨路11号的土地2560平方米租给乙方使用；乙方租用甲方的土地后，地面上的建筑物由乙方自有资金兴建，规定建筑物最低档次用砖墙、铁锌瓦结构；如需改建，改建期间遇有关部门查处的一切责任由乙方负责；乙方租用甲方土地的时间由2016年1月1日起至2020年12月31日止，其中2016年1月1日至2018年12月31日的土地租金为每月每平方米5元，2019年1月1日至2020年12月31日的土地租金为每月每平方米6元，本协议五年乙方应付给甲方总租金合计829440元；乙方付给甲方的租金按季度缴交，即在当年3月25日前、6月25日前、9月25日前、12月25日前缴交，全年租金在当年12月25日前缴交完毕；协议期间，该土地如遇国家、上级政府有关部门征用和规划“三旧”改造的，以及甲方或房地产开发商开发使用的，乙方应无条件服从搬迁，甲方对乙方的拆迁不作任何补偿、赔偿，并立即终止协议，收回该土地。原、被告均确认双方自2001年起形成租赁合同关系，之后续签了案涉《租赁土地协议书》。原告确认其于2001年在案涉租赁物上建造了厂房。2019年1月28日，广东省佛山市顺德区容桂街道办事处向被告发送《容桂街道办事处关于红星聚胜工业区纳入容桂街道“三旧”改造计划的函》，载明：红星聚胜工业区位于容桂街道红星居委会105国道以东、文明东路以南、纵七路两旁片区，已纳入容桂街道“三旧”改造计划。被告于2019年1月25日召开聚胜工业区升级改造工作会议，向聚胜工业区涉及“三旧”改造的各租户传达了聚胜工业区已纳入顺德区2019年村级工业园改造计划及容桂街道“三旧”改造计划的文件精神，并告知各租户将于2019年1月30日张贴容桂街道发出的“三旧”改造计划的函，请各租户及企业负责人着手寻找合适的厂房，做好搬迁准备。2019年3月15日，被告召开红星股份社股东表决大会，就关于推进红星聚胜工业区“三旧”改造工作的相关事项进行表决。该次股东大会享有表决权的代表共45人，参加会议享有表决权的代表共42人，到会享有表决权的股东代表一致同意推进红星聚胜工业区的“三旧”改造工作。原告及案外人胡见明、黄有兴于2019年2月22日就红星社区聚胜工业区“三旧”改造项目的合法性进行信访，佛山市自然资源局顺德分局于2019年3月19日作出佛自然资顺信复（2019）1号答复，答复称红星聚胜工业区位于容桂街道红星居委会105国道以东、文明东路以南、纵七路两旁片区已纳入省自然资源厅“三旧”改造标图建库范围，基本符合“三旧”改造条件，目前正按照有关规定推进相关工作。原告于2019年3月22日收到被告发出的《解除合同通知书》一份，通知书载明因红星聚胜工业区已纳入省自然资源厅“三旧”改造标图建库范围，计划今年下半年启动园区拆除平整工程，被告已于2019年1月份通过召开会议、张贴通知等形式向原告履行了告知义务；现正式通知原告立即解除双方于2015年12月16日签订的《租赁土地协议书》，终止履行该协议，请原告于2019年6月30日前自行将财产搬离租赁土地，否则视为原告放弃相关财产的所有权；如原告配合进行搬迁、清拆工作的，自2019年1月1日起，被告将停止向原告收取2019年1月1日至2019年6月30日的租金。原告在庭审中确认已完成了案涉厂房的大部分搬迁工作，还没有完全搬迁完毕。本院认为，原告与被告签订的《租赁土地协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。《租赁土地协议书》明确约定在租赁期间如遇国家、上级政府有关部门征用和规划“三旧”改造，原告应无条件服从搬迁，被告对原告的拆迁不作任何补偿、赔偿，并立即终止协议，收回该土地。原告认为被告对案涉地块推进“三旧”改造计划未取得国家有权机关的批准，被告解除合同属于违约行为，因此，本案的争议焦点为，被告解除合同的条件是否成就。被告向本院提交了佛山市顺德区容桂街道办事处发出的《容桂街道办事处关于红星聚胜工业区纳入容桂街道“三旧”改造计划的函》，同时，佛山市自然资源局顺德分局对原告的信访作出的答复亦确认了红星聚胜工业区已被上级行政部门纳入“三旧”改造计划范围，被告作为基层的经济主体，依法有义务接受行政机关的管理和指导，因此，在被告向原告发出《解除合同通知书》时，《租赁土地协议书》约定的被告行使合同解除权的条件已成就，被告解除合同符合双方的约定及法律规定，案涉的《租赁土地协议书》于2019年3月22日解除。对原告主张的损失，依据《租赁土地协议书》第4条的约定，被告因案涉租赁物纳入“三旧”改造计划范围而提前解除合同并收回租赁物，无需向原告作任何补偿、赔偿。原告诉请被告赔偿损失并支付各项费用的请求不符合双方约定，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告胡建群的诉讼请求。案件受理费减半收取为11077.08元（原告已预交），由原告胡建群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 冯 清 华二〇一九年七月三十日书记员 欧阳佩玲