浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0424民初1324号原告：仇燕鸣，女，1976年3月17日出生，汉族，住海盐县。原告：郁冯良，男，1973年2月3日出生，汉族，住海盐县。二原告共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律工作者。被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。法定代表人：林尔良。委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。原告仇燕鸣、郁冯良为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，请求法院判令：1、被告承担逾期交房的违约金39520元（计算自2014年9月30日至2016年5月30日，计算方式=650000元×0.0001×608天）；2、被告承担二原告逾期办证的违约金39209.47元（计算自2016年8月28日至2018年4月23日，计算方式=650240元×0.0001×603天）；3、被告承担本案诉讼费用。本院于2019年3月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人方燕、被告的委托诉讼代理人冯美芳、齐好均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理，本院查明事实如下：2012年10月28日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，二原告向被告购买美林·金色港湾三期第17幢1单元703号房，该房建筑面积约135.08平方米，合同总价款650000元；合同第七条及附件三对付款方式及期限作出了约定。该合同第九条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。该合同第十六条及附件三对关于办理产权的事宜约定为：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。附件三第3点对第十六条的补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证，房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误迟办理的，出卖人不承担责任。2015年3月26日被告向二原告发出《延期交房通知书》一份，载明：因施工方无故停工影响了“美林·金色港湾”17、18号楼的竣工日期，因此又延误了您所购房屋的交付日期。在此很抱歉地通知您：您所购房屋将再次延期交付，为此我们深感抱歉。按我公司与您签订的购房合同第十条第1款的规定，特提前告知您，相关延期交付所引起的违约金，将严格按照上述合同约定执行。2016年5月16日，被告向二原告发出《交房须知》及《交房通知书》各一份。《交房须知》向二原告告知了收房流程、交付需携带的资料、所需缴纳的费用等内容。《交房通知书》载明：我公司现正式通知您：您购买的美林·金色港湾三期经有关部门验收合格，已具备了交房条件，我公司现正式通知您可以办理收房手续。请您按《交房须知》要求前来办理有关手续，届时本公司相关部门，物业管理公司以及施工单位等人员将在现场集中为您办理各项交房手续。办理地点：美林三期售楼部；办理日期：2016年5月21日—2016年5月31日；办理时间：上午8：30—中午11：30，下午13：00—下午16：00；考虑集中办理人数较多，为使您能顺利、快捷的办理收房手续，根据幢数安排，我公司特安排您在2016年5月26日下午来售楼部办理收房手续。如您有特殊情况不能在规定时间内前来办理的，请提前与我们联系。2016年5月30日，原告仇燕鸣与被告办理收房及结算手续，被告出具购房确认结算清单，并由原告仇燕鸣及相关经办人签字确认。该结算清单载明：房屋总房款为650240元，加上被告代收办证费用、物业专项维修基金等共计667400.10元，二原告已预交房款650000元，应收17400.10元。二原告于同日缴清该款项。同日，被告向二原告出具违约金计算单一份，载明：计算截止日为2016年5月25日，房号17-703，已付房款650000元，合同交付日期2014年9月30日，收款时间2014年9月30日之前，逾期天数603天，利率为0.01%，违约金额（每日万分之一）为-39195.00元。2018年4月23日，被告办理涉案房不动产权证并交付二原告。庭审中，被告答辩称，第一、本案的主体不适格。被告已申请追加嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）为共同被告参与诉讼。因被告与伟达公司、中达公司在2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），该协议书中明确了被告将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告。第二、美林三期可以办理交房的日期为2016年5月21日，二原告于2016年5月30日办理交房手续，系二原告自身原因造成，对2016年5月21日之后的逾期天数，不应由被告承担违约责任。且依据购房合同第十条约定，被告应于2014年9月30日前交房，对2014年10月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金共计23660元已过诉讼时效。第三，对于逾期办证的天数，应根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人办理初始登记，而不是二原告提出的商品房交付后90日内。第四，因被告目前经营困难，二原告提出的逾期办证违约金过高，恳请法庭予以调整。上述事实有二原告提供的《浙江省商品房买卖合同》、购房确认结算清单、不动产权证书、交房通知书、交房须知、延期交房通知书、违约金计算单及到庭当事人的陈述为证。本院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定：第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。本院认为，首先，被告申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与二原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向二原告履行的义务。被告如确有证据证明中达公司应承担违约责任，被告可另行起诉，不影响被告的权利救济。因此，对于被告提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请本院不予准予。第二，关于逾期交房的天数及诉讼时效问题。本院认为，根据合同约定，被告应于2014年9月30日前向二原告交付合同约定的房屋，但实际被告通知二原告于2016年5月21日至同月31日期间办理交房手续，明显存在延迟交付房屋的情形，二原告可以依法要求被告承担逾期交房违约金。而且，二原告只要在被告通知的上述期间收房，均为合理，故，被告提出的交房日期为2016年5月21日的抗辩意见，不符合双方约定，本院不予支持。至于被告主张的部分逾期交房违约金已超过诉讼时效的问题，本院认为，逾期交房违约金按日计算，因此，逾期后每天产生的违约金数额是固定的，这些违约金可以区分为数个个体债权分别主张。事实上，二原告在合同约定交房日期次日就知道或应当知道其权利受到侵害，应当向被告主张违约金。2016年5月30日，被告向二原告出具违约金计算单，属被告对有关债务的确认，诉讼时效中断，诉讼时效于2016年5月30日重新计算。二原告于2019年3月12日向本院起诉，未超过诉讼时效，故对被告提出的部分逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。对于违约金的计算标准，二原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。现二原告主张每日按已支付房款0.01%的标准计算自2014年9月30日起至2016年5月30日止的逾期交房违约金共计39520元，本院认为，二原告的计算标准符合双方约定且不违反法律规定，但其请求的逾期交房违约金的起算时间应自2014年10月1日起，经本院核算，二原告可请求的逾期办证违约金为39520元（650000元×0.01%×608天）。第三，关于逾期办证的天数问题。二原告认为，因双方合同第十六条关于逾期办证具体起始时间约定不明，因此应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“自买受人在房屋交付使用之日起90日内未办理的，应承担违约责任”的规定，自2016年8月28日起计算逾期办证天数。本院认为，商品房买卖合同中第十六条虽没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此被告提出应适用附件三中关于逾期办理权属约定的意见本院予以采纳。本案中，二原告委托被告办理涉案房屋的权属证书，并于2016年5月30日交房当日交清被告预收的办证费用。按照合同附件三的约定，被告应于2017年5月25日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案办理。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，本院认为在被告向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2017年6月1日前办理不动产权登记并取得权属证书，而涉案房屋实际办理不动产权登记证书时间为2018年4月23日，逾期326天。对于违约金的计算标准，二原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，二原告可请求的逾期办证违约金为21197.82元（650240元×0.01%×326天），对二原告多请求部分，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江美林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告仇燕鸣、郁冯良逾期交房违约金39520元、逾期办证违约金21197.82元，共计60717.82元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。如果被告浙江美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费884元，由原告仇燕鸣、郁冯良共同负担202元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。（此页无正文）审判员  李夏琰二〇一九年七月三日法官助理高凯茜书记员马亚军