广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6850号上诉人（原审被告）：陈展标。委托诉讼代理人：尹建功，广东东成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐文勤。原审被告：林静。原审第三人：王伟。原审第三人：钟涛。上诉人陈展标和被上诉人唐文勤、原审被告林静、原审第三人王伟、钟涛因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。陈展标上诉请求:1.撤销原判；2.改判驳回唐文勤的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由唐文勤承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。唐文勤与第三人王伟签订的涉案房屋买卖合同应依法认定无效。该合同是在陈展标与第三人钟涛协商还款过款中，王伟在没有得到陈展标的合法授权的情况下，突然以明显低于市场成交价格（单价仅4280元/平方米）将陈展标名下的坐落于佛山市顺德区***************星汇华轩A1001房屋出售给唐文勤，该合同上没有陈展标的亲笔签名，也没有得到陈展标的事后追认。则唐文勤在与第三人王伟签订该房屋买卖合同时，没有尽到一个成年人合理谨慎的义务，不符合善意取得的构成要件，因此唐文勤不可善意取得该不动产。二、钟涛、王伟已因涉嫌套路贷犯罪被羁押，陈展标就本案也已报警，本案所谓的民事纠纷其实是钟王二人犯罪事实的一部分。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。针对陈展标的上诉，唐文勤、林静、王伟、钟涛未提交书面答辩意见。唐文勤向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈展标、林静将座落于佛山市顺德区***************星汇华轩A1001房屋交付给唐文勤；2.判令陈展标、林静向唐文勤支付违约金150000元；3.本案诉讼费由陈展标、林静承担。一审法院认定的事实：2014年9月17日，陈展标、林静与王伟签订《委托书》一份，委托王伟处理位于佛山市顺德区大良街道近良社区********************屋（以下简称：涉案房屋）与位于佛山市顺德区大良街道近良社区居委会永同路十五街2号之一房屋的出售事宜，委托权限包括：“1.代为出售上述房屋，签订房地产买卖合同，签订存量房网签文件，办理房屋买卖合同公证，收取售房款及买受人支付的贷款和缴纳相关的费用；2.代为到相关房地产交易、管理、登记部门办理换领新证、产权交易、过户、查档、登记等手续；3.代为办理该房地产的物业管理、业主卡、水、电、燃气、电话、有线电视、宽带等方面的开户、销户、过户手续；4.如上述房地产的购买人需要办理二手楼按揭贷款手续，代为协助办理相关手续；5.代为清偿以上述房地产的抵押物的借款，代为取回相关金融机构或私人退回的他项权证及相关文件；6.代为办理上述房地产的抵押注销登记手续；7.纳税申报和缴纳上述房屋的税款以及支付一切正当费用”。2014年9月25日，顺德区公证处出具（2014）粤佛顺德第45641号公证书，对上述委托行为进行了公证。2014年10月28日，陈展标、林静出具《声明书》一份，声明撤销上述委托书，同时表示“因特殊原因无法将上述公证书交回佛山市顺德公证处”。2014年10月31日，顺德区公证处出具（2014）粤佛顺德第51396号公证书，对上述声明行为进行了公证。2014年11月7日，顺德区公证处通过王伟预留的电话向其告知了该公证书内容。2015年7月7日，陈展标向广东稳贷电子商务有限公司营业地邮寄《函告》及（2014）粤佛顺德第51396号公证书，告知钟涛其已通过公证方式撤销了对王伟的上述委托。2015年7月28日，王伟以陈展标委托人名义与钟涛签订《协议书》一份，约定钟涛同意解除对涉案房屋的抵押登记以便利该房产的出售，陈展标及王伟收到出售款后立即向钟涛清偿所欠的上述借款。2015年8月4日，王伟以陈展标、林静委托人名义与唐文勤签订《房地产买卖合同》一份，约定唐文勤以500000元的价格购买陈展标名下的涉案房屋,陈展标、林静于2015年8月20日将该房屋交付给唐文勤使用；该合同第五条第一款同时约定“甲方（即陈展标、林静）决定中途不卖或逾期10天仍未交付房地产时，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方应在毁约之日起10日内双倍返还定金给乙方（即唐文勤），并同时把所收的购房款退还给乙方，另赔偿人民币壹拾伍万元整的违约金给乙方”。同日，唐文勤通过转账方式向王伟支付了购房款500000元，王伟遂将其中的262856元支付给钟涛以偿还陈展标、林静所欠借款，但王伟所收取的剩余购房款237144元未返还给陈展标、林静。2015年8月6日，王伟持上述委托书及（2014）粤佛顺德第45641号公证书与唐文勤办理了涉案房屋的产权转移登记手续（新房地产权证号为：粤房地权证佛字第0315067779号）。陈展标于2016年3月24日以确认合同无效纠纷为案由向一审法院提起诉讼［案号为：（2016）粤0606民初4151号］，诉请判决：“1.判决确认唐文勤购买位于佛山市顺德区***************屋的买卖合同无效；2.判令王伟、钟涛向唐文勤返还买卖上述房产的不当得利500000元；3.判令王伟、钟涛、唐文勤赔偿唐文勤恶意转让上述房产的损失200896元”。一审法院于2016年6月20日作出（2016）粤0606民初4151号民事判决书，认定“……唐文勤有理由相信持上述《委托书》的王伟具有相应代理权，其作为不知情的善意方签订涉案《房地产买卖合同》，并已依约支付了相应对价；……王伟在明知其代理权已终止的情况下仍与唐文勤签订上述《房屋买卖合同》，擅自以低于同期市价的价格出售涉案房屋，应就由此造成的唐文勤损失承担赔偿责任。……钟涛在明知王伟出售涉案房屋的代理权已终止的情况下，仍与其签订上述《协议书》，解除对涉案房产的抵押登记以便利王伟出售该房产，依法应对王伟赔偿部分承担连带责任”，据此判决“一、王伟应在判决生效之日起三日内向陈展标返还所留存的剩余售房款人民币237144元；二、王伟应在判决生效之日起三日内向陈展标赔付损失款人民币125000元；三、钟涛对上述第二项款项承担连带赔偿责任；四、驳回陈展标的其他诉讼请求。”该判决作出后，仅王伟、钟涛不服判决提出上诉。王伟、钟涛先后提出撤回上诉申请。2017年12月4日，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终7168号民事裁定书、（2016）粤06民终7168号之一民事裁定书，裁定准许王伟、钟涛撤回上诉。前述判决已发生法律效力。陈展标、林静于2014年12月2日在民政部门协议离婚。诉讼中，陈展标、林静均表示涉案房屋为陈展标的婚前个人财产，该房屋现由陈展标交其父母居住使用。王伟为广东稳贷电子商务有限公司股东及职员，钟涛同为该公司股东。陈展标称唐文勤系广东稳贷电子商务有限公司职员及钟涛女友，但未提供相应证据予以佐证。一审法院认为，唐文勤与陈展标、林静之间交易涉案房屋的房屋买卖合同关系的合法性及效力，一审法院已在（2016）粤0606民初4151号民事判决中予以认定。该判决已发生法律效力，具有既判力，予以确认。陈展标、林静称唐文勤存在与第三人王伟、钟涛恶意串通情形的抗辩意见，未能提供新证据佐证，不予采纳。涉案房屋现由陈展标占有使用，唐文勤要求陈展标向其交付涉案房屋的诉讼请求，理由充分，予以支持。上述《房地产买卖合同》第五条第一款所约定违约金的适用条件是唐文勤行使合同解除权，但唐文勤却在本案中主张继续履行该合同。同时，该合同本是第三人王伟在故意隐瞒其代理权已被终止的情况下与唐文勤所签订，故此交易行为所造成损失最终应由第三人王伟及协助王伟办理过户手续的第三人钟涛承担；而第三人王伟、钟涛就此交易对陈展标所承担的赔偿责任问题，一审法院已在（2016）粤0606民初4151号民事判决中先行处理。因此，唐文勤要求陈展标、林静向其支付逾期交付涉案房屋的违约金150000元的诉讼请求，不予支持。唐文勤可就此逾期交付的损失另案向王伟、钟涛提出主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、陈展标应于判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市顺德区大良街道近良社区********************屋交付给唐文勤；二、驳回唐文勤的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1650元、财产保全费1270元，合共2920元（已由唐文勤预交），由唐文勤负担。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，唐文勤与陈展标、林静签订《房地产买卖合同》的效力已经（2016）粤0606民初4151号民事判决认定，该判决已经产生法律效力，本院予以确认。陈展标诉称案涉房屋是王伟在没有得到陈展标合法授权的情况下出售予唐文勤，案涉《房地产买卖合同》应认定为无效。根据上述生效判决认定的事实和《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，唐文勤有理由相信王伟有代理权，王伟的代理行为构成表见代理而有效。故陈展标的上诉意见，无法律依据，本院不予支持。《房地产买卖合同》第三条约定：“陈展标、唐文勤双方同意于本合同签订之日起10日内携带有关资料到房地产管理部门办理房地产过户手续。陈展标、唐文勤同意于2015年8月20日由陈展标将该房地产交付给唐文勤使用。”本案中，唐文勤已经办理了案涉房屋的产权转移登记手续，按照合同约定，陈展标应在指定期限内交付案涉房屋。由于陈展标一直未交付案涉房屋，故唐文勤诉请陈展标交付案涉房屋，有合同依据，本院予以支持。《房地产买卖合同》第五条约定：“陈展标决定中途不卖或逾期10天仍未交付房地产时，作陈展标中途毁约处理，本合同即告解除……另赔偿人民币壹拾伍万元违约金给唐文勤。”本案中，唐文勤支付了案涉房屋对价之后，案涉房屋的房地产权证已经转移到唐文勤名下，即唐文勤已经取得案涉房屋产权。且陈展标撤销王伟委托之后，未及时收回王伟的《委托书》和相应的公证书导致案涉《房屋买卖合同》的签订，其行为确实存在疏忽。由于陈展标与王伟、唐文勤之间就案涉《房屋买卖合同》的效力及房屋的交付问题，一直处于诉讼中。且（2016）粤0606民初4151号生效民事判决认定王伟擅自以低于同期市价的价格出售了案涉房屋，并判决王伟等赔偿相应的损失。可见，陈展标未实际交付房屋事出有因，综合案件实际情况，一审法院不予支持唐文勤要求陈展标、林静支付逾期交付案涉房屋违约金150000元的诉请，处理适当，本院予以维持。综上所述，陈展标的上诉意见不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人陈展标负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年七月二十九日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋