广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3502号原告：凌黎，女，1971年2月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：广州市黄埔区大沙街横沙股份经济联合社，住所地广东省广州市黄埔区大沙东路137号。法定代表人：罗俊强，董事长。委托诉讼代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾亮珍，广东高义律师事务所实习人员。第三人：罗永雄，男，1968年1月22日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。第三人：陈银芳，女，1969年10月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：卢慧铮，广东高义律师事务所律师。第三人：罗淑仪，女，1989年10月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：卢慧铮，广东高义律师事务所律师。原告凌黎与被告广州市黄埔区大沙街横沙股份经济联合社（以下简称横沙经联社）及第三人罗永雄、陈银芳、罗淑仪确认房屋拆迁安置补偿协议无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凌黎，被告横沙经联社的委托诉讼代理人关天强、曾亮珍，第三人罗永雄、陈银芳及陈银芳、罗淑仪的共同委托诉讼代理人卢慧铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌黎向本院提出诉讼请求：1.判令横沙经联社与陈银芳签订的《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》【横沙经联社拆协（2104）第10-0040A号】和罗永雄签订的《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》【横沙经联社拆协（2014）第10-0040B号】无效；2.本案的诉讼费由横沙经联社承担。事实和理由：2017年1月13日被黄永强在广州市黄埔区人民法院起诉案号（2017）粤0112民初243号，在庭审中黄永强申请法院到横沙经联社查询拆迁的情况，该经联社书面回复如下：涉案福围里19号房屋属于横沙城中村改造范围，罗永雄于2014年3月18日将80平方米回迁住宅面积赠予婚生女罗淑仪，并当日由罗永雄、罗淑仪、陈银芳与该经联社签订两份《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》，该房屋所有补偿款由罗永雄母亲岑丽婵代领，其中签约奖励款10000元已于2014年支付完毕，因该房屋暂不在本期改造范围内，故余下拆迁补偿款暂未支付。凌黎才偶然得知属于凌黎个人财产的房产从2009年至今被罗永雄再次利用，私下伙同他人违法签订《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》。广州市集体土地房产证登记字号为穗集地证字第0123507的产权人是凌黎个人财产，拆迁办未经产权人凌黎同意私自违规与罗永雄和陈银芳签订协议，违规操作，未尽到涉案房产的房产证所有权的审核责任，严重侵害了凌黎的合法权益，必须更正。至于广州市集体土地房产证登记字号为穗集地证字第0123507如何所得，要将这九年被骗的事实一一呈出：2008年3月凌黎和罗永雄在天河区体育东路的婚姻介绍所相识，当时他自称经营汽配生意多年，没负担、很有孝心的离婚男，第二个月就向凌黎求婚，可拿证不久就说汽配生意不好，回家不是要钱（发工资给他的员工）就是说自己不舒服，甚至说汽配的档口被迫关门，双方的婚姻维持不下去，之前欠凌黎的钱无法还并要凌黎再给20万元，他将手上属于他个人的宅基地过户给凌黎，就带着凌黎去公证协议书，再办公证书（2008）穗黄证字第1656号房屋赠与，再办登记协议离婚（2008年10月）；同年11月获得穗集地证字第0123507号证；2009年8月再次联系凌黎，得知凌黎仍然单身就再次写保证书要求复婚，两次诉讼法院离婚，2011年3月那次撤诉，至当时冻结写了悔过书的110万元，几天内被罗永雄到澳门输光。罗永雄输光回来后忏悔说已将凌黎的起诉状交给所有欠款的相关人，导致这么多年以来都是以穗集地证字第0123507房产的被起诉。另外第二次起诉离婚在开庭中才知道广州市黄埔区人民法院（1999）黄埔大庭民初字第24号民事调解书的内容；其中2011年5月16日的诉讼至去年都是第三人罗永雄因赌博骗凌黎以涉案房签下的买卖合同和律师见证书等，当年（2011年5月）广州电视台经济频道也到拆迁补偿办录制过，并对公众播放了。诉讼也一直打到2017年11月30日广州市中级人民法院判决本人胜诉。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人应该享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准的规定，不动产物权实行登记生效原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。综上所述，横沙经联社无权与陈银芳和罗永雄私下签订【横沙经联社拆协（2104）第10-0040A号】和【横沙经联社拆协（2014）第10-0040B号】《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》，严重损害凌黎的私有财产，应当予以纠正。凌黎为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请查明本案的事实，支持凌黎的诉请。横沙经联社辩称：1.我方并非适格的被告。案涉房屋的权属争议系凌黎与罗永雄、陈银芳之间的纠纷，凌黎如果认为其权益受损，应当起诉侵权人，我方并非侵权人，因此，罗永雄、陈银芳应当为本案的被告，我方为本案的第三人。2.我方与罗永雄、陈银芳签署的拆迁补偿协议依法有据，程序合法。2010年10月22日下午，我方在展示中心一楼会议室召开居民代表大会，研究讨论《横沙城中村改造拆迁安置补偿方案》（稿VII）及《横沙集体经济组织购买商铺的指引》，会上98人表决通过上述文件。我方向村民发放宣传册，对横沙村拆迁补偿方案及问题答疑等房屋拆迁补偿事宜进行宣传。2014年3月18日，罗永雄、陈银芳向我方递交广州市黄埔区大沙镇村民利用宅基地建房申请表和广州市黄埔区人民法院作出的（1999）黄法大庭民初字第24号民事调解书，证明罗永雄、陈银芳是广州市黄埔区横沙村横沙大街福围里19号房屋的权属人，我方与罗永雄、陈银芳签订了横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议【横沙经联社拆协（2014）第10-0040A号】、【横沙经联社拆协（2014）第10-0040B号】。3.凌黎未对涉案房屋的权属问题提出异议。2015年5月23日至5月29日，我方对横沙城中村改造中的摇珠资格（拆迁房屋的地址及产权人）进行公示，广州市萝岗区公证处对公示进行公证，广州市萝岗区公证处出具了（2015）粤广萝岗第6534号-6540号公证书。2015年7月1日至7月3日，我方对摇珠顺序、签约时间和拆迁房屋的地址、拆迁补偿协议、产权人进行公示，凌黎在整个拆迁补偿的过程中均未对涉案房屋的权属问题提出异议。4.凌黎是否涉案房屋的产权人尚未确定，依法应当中止审理本案。综上所述，我方并非适格的被告，在签订拆迁补偿协议和回迁房分配过程中的程序合法，依法应当驳回凌黎对我方的起诉。罗永雄述称：凌黎的诉讼请求没有依据，我方不同意其诉讼请求。陈银芳、罗淑仪述称：1.凌黎获得涉案房屋的依据也就是凌黎和罗永雄的离婚协议，已经被广州市黄埔区人民法院确认部分无效，房产证已被铁路法院判令撤销，其已失去了起诉的主体资格，依法应当驳回其起诉。2.我方根据我方与罗永雄的民事调解书与横沙经联社签订拆迁补偿协议，依法有效，且经过公示、公证等手续，拆迁补偿协议合法，依法应受保护。本院经审理认定事实如下：2014年3月18日，横沙经联社（甲方）与陈银芳（乙方）签订《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》【横沙经联社拆协（2014）第10-0040A号】，约定：第一条，乙方房屋坐落于广州市黄埔区横沙村横沙大街福围里19号。乙方的房屋现状已由甲方委托测绘公司测量完毕并出具《房地产查丈原图》，双方一致同意以此作为确认房屋现状的依据。乙方被拆迁房屋建基面积为78.0362平方米，框架结构，3层，有合法手续的空地面积1.9638平方米，四层以下（含四层）主体建筑面积为140.831平方米，飘楼、阳台建筑面积为1.7604平方米（按50%计算建筑面积），其中有合法产权且符合一户一宅的建筑面积为1.7604平方米。第二条，乙方的补偿建筑面积为161.7604平方米，其中19.169平方米按1000元/平方米向甲方购买指标面积，计19169元。乙方实际选择的回迁房总建筑面积161.7604平方米。乙方选择安置住宅的建筑面积为120平方米，选择41.7604平方米的建筑面积按比例置换成商业，置换成的商业建筑面积平方米数未定（未确定置换比例的，双方日后另行签订补充协议）。第十九条，乙方委托岑丽蝉代为收取本协议产生的所有补偿款。2014年3月18日，横沙经联社（甲方）与罗永雄、罗淑仪（乙方）签订《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》【横沙经联社拆协（2014）第10-0040B号】，约定：第一条，乙方房屋坐落于广州市黄埔区横沙村横沙大街福围里19号。乙方的房屋现状已由甲方委托测绘公司测量完毕并出具《房地产查丈原图》，双方一致同意以此作为确认房屋现状的依据。乙方被拆迁房屋建基面积为78.0362平方米，框架结构，3层，有合法手续的空地面积1.9638平方米，祖屋空地面积4.3081平方米，四层以下（含四层）主体建筑面积为76.6688平方米。第二条，乙方的补偿建筑面积为168.6162平方米，其中91.9474平方米按1000元/平方米向甲方购买指标面积，计91947.4元。乙方实际选择的回迁房总建筑面积168.6162平方米。乙方选择安置住宅的建筑面积为120平方米，选择48.6162平方米的建筑面积按比例置换成商业，置换成的商业建筑面积平方米数未定（未确定置换比例的，双方日后另行签订补充协议）。第三条，围墙（18墙）面积为13.2108平方米，甲方按100元/平方米补偿给乙方，共计1321.08元。第十九条，乙方委托岑丽蝉代为收取本协议产生的所有补偿款。2014年3月24日，罗永雄（赠与人）在广州市黄埔区大沙街横沙第十股份经济合作社和广州市黄埔区大沙街横沙社区居民委员会的见证下与罗淑仪（受赠人）签订《房屋赠与证明书》，主要内容为：赠与人是受赠人的父亲，为赠与房屋，赠与人与受赠人协商一致同意：赠与人自愿将其坐落在广州市黄埔区横沙村横沙大街福围里19号的房屋部分无偿赠与给受赠人。根据横沙城中村改造房屋拆迁安置补偿方案计算，回迁安置面积为168.6162平方米，赠与回迁安置住宅面积80平方米。赠与人保证赠与给受赠人的是房屋的合法所有权，并免遭任何第三人追索。受赠人负责办理房屋的变更登记手续以及承担相关的税费。如日后第三人对赠与房屋有争议，由受赠人与赠与人共同承担责任。横沙经联社提交（2015）粤广萝岗第6534号-6540号、第9412号公证书拟证明其已对涉案房屋拆迁补偿的相关事项进行公示，凌黎并未提出异议。2017年7月3日，横沙经联社向本院出具《关于横沙大街福围里19号房屋的拆迁补偿情况的回复》，主要内容为：经查实，罗永雄是横沙第十经济社居民，房屋地址位于横沙大街××里××横沙城中村改造范围。根据罗永雄提供的《广州市黄埔区人法院民事调解书》，其房屋第一层归罗永雄所有，第二层、第三层归陈银芳所有。罗永雄于2014年3月18日赠与其婚生女罗淑仪80平方米回迁住宅面积，当日由罗永雄、罗淑仪与我经联社签订《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》[协议号拆协（2014）第10-0040B号]，该房屋所有补偿款由罗永雄母亲岑丽婵代领。其中该房屋的签约奖励款1万元整于2014年已支付完毕。因横沙城中村改造采取“分期分批开发建设”，该房屋暂不在本期改造拆卸范围内，所以余下拆迁补偿款暂未支付。已生效的（2018）粤01民终19399号民事判决查明以下事实：陈银芳和罗永雄于1990年1月23日登记结婚，并生育了两个小孩罗淑仪和罗健强。1999年4月9日，陈银芳和罗永雄经法院主持调解离婚[（1999）黄法大庭民初字第24号]，双方在调解协议中就位于广州市黄埔区横沙村横沙大街福围里19号的三层房屋达成协议：第一层归罗永雄所有，第二、三层归陈银芳所有。2006年5月17日，经罗永雄申请，广州市国土资源和规划委员会核准作出穗集体证字第0111113号《集体土地房产证》，载明：权属人为罗永雄，权属来源为1998年新建，房屋占有份额为全部，建筑结构为三层钢筋混泥土结构。罗永雄于2006年10月11日领取了该证。2008年4月28日，罗永雄和凌黎登记结婚。2008年5月5日，凌黎和罗永雄就广州市黄埔区横沙村横沙大街福围里19号的三层房屋达成协议：该房屋系罗永雄的婚前财产，该房屋产权归凌黎个人所有，属于凌黎的个人财产。2008年5月21日，凌黎和罗永雄就上述房产分割协议在广州市黄埔区公证处予以了公证[（2008）穗黄证字第1656号公证书]。2008年10月10日，凌黎和罗永雄在广州市天河区民政局协议离婚，双方就广州市黄埔区横沙村横沙大街福围里19号房屋达成如下协议：该房屋归女方凌黎所有，男方罗永雄协助办理过户手续。2008年11月21日，经凌黎和罗永雄共同申请，该房屋转移登记至凌黎名下，权属来源为2008年离婚转移，房屋所占份额为全部，房管部门颁发了穗集地证字第0123507号广州市集体土地房产证。2009年9月8日，凌黎和罗永雄办理了复婚登记。2014年10月11日，凌黎向法院提出离婚诉讼，法院于2015年1月6日作出（2014）穗黄法民一初字第609号民事判决，准予双方离婚。2017年10月18日，陈银芳向广州铁路运输第一法院提出行政诉讼，以罗永雄在2006年5月15日申请登记广州市黄埔区横沙村横沙大街福围里19号房屋权属时损害了其权益为由，请求撤销穗集体证字第0111113号广州市集体土地房产证。广州铁路运输第一法院以陈银芳的起诉超过法定起诉时效为由于2018年4月27日以(2017)粤7101行初3758号《行政裁定书》裁定驳回陈银芳的起诉。该裁定作出后，陈银芳在法定时限内未提出上诉。2017年8月30日，陈银芳向广州铁路运输第一法院提出行政诉讼，以凌黎和罗永雄在2008年11月21日对广州市黄埔区横沙村横沙大街福围里19号房屋的转移登记损害了其权益为由，请求撤销穗集体证字第0123507号广州市集体土地房产证。广州铁路运输第一法院于2018年6月27日以(2017)粤7101行初3105号行政判决，撤销穗集体证字第0123507号广州市集体土地房产证。判后，广州市国土资源和规划委员会和凌黎均不服一审判决，分别向广州铁路运输中级法院提出上诉。（2018）粤01民终19399号民事判决认定：一、广州市黄埔区横沙村横沙大街福围里19号房屋是陈银芳和罗永雄在婚姻关系存续期间建造，属于陈银芳与罗永雄的夫妻共同财产，陈银芳和罗永雄于1999年的离婚诉讼中达成调解协议，约定该房屋的第一层归罗永雄所有，第二、三层归陈银芳所有。该调解协议由人民法院生效的（1999）黄法大庭民初字第24号《民事调解书》予以确认，是合法有效的，具有法律效力和法律约束力。因此，罗永雄和凌黎在2008年10月10日签订离婚协议，约定该房屋归凌黎所有，罗永雄协助办理过户手续，对其中的第二、三层，罗永雄无权处分，因此相应约定是无效的。虽然（2017）粤7101行初3758号行政裁定驳回了陈银芳要求撤销穗集体证字第0111113号广州市集体土地房产证的起诉，但该裁定属于程序性处分，并没有否定该房屋属于陈银芳和罗永雄夫妻共同财产的事实，也没有否定该房屋的第二、三层归陈银芳所有的事实。二、一审判决认定该房屋全部归凌黎所有的约定中，涉及到陈银芳所有的第二、三层的内容无效并无不当，应予以维持。本院审理本案过程中，另查明，广州铁路运输中级法院以市国规委核发穗集地证字第0123507号广州市集体土地房产证的行为已不可能侵犯陈银芳的合法权益，陈银芳与该登记行为没有利害关系，其不具有提起该案诉讼的原告主体资格为由于2019年3月25日以(2018)粤71行终2635号《行政裁定书》裁定撤销原广州铁路运输第一法院(2017)粤7101行初3105号行政判决，驳回陈银芳的起诉。上述事实有《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》《房屋赠与证明书》、公证书、《关于横沙大街福围里19号房屋的拆迁补偿情况的回复》、（2018）粤01民终19399号民事判决书、(2018)粤71行终2635号行政裁定书等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，已生效的（2018）粤01民终19399号民事判决已认定广州市黄埔区横沙村横沙大街福围里19号房屋是陈银芳和罗永雄在婚姻关系存续期间建造，属于陈银芳与罗永雄的夫妻共同财产，陈银芳和罗永雄于1999年的离婚诉讼中达成调解协议，约定该房屋的第一层归罗永雄所有，第二、三层归陈银芳所有，该调解协议由人民法院生效的（1999）黄法大庭民初字第24号《民事调解书》予以确认，是合法有效的，具有法律效力和法律约束力，罗永雄和凌黎在2008年10月10日签订离婚协议，约定该房屋归凌黎所有，罗永雄协助办理过户手续，对其中的第二、三层，罗永雄无权处分，因此相应约定是无效的。因此，凌黎主张横沙经联社与陈银芳签订的《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》【横沙经联社拆协（2014）第10-0040A号】无效无理据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。已生效的(2018)粤71行终2635号《行政裁定书》裁定撤销原广州铁路运输第一法院(2017)粤7101行初3105号行政判决，驳回陈银芳的起诉，目前，涉案房屋仍登记在凌黎名下，考虑罗永雄和凌黎在2008年10月10日达成的离婚协议中约定该房屋归凌黎所有，罗永雄未提交证据证实其系涉案房屋的权属人，其也未提交证据证实其取得涉案房屋的处分权；罗永雄、罗淑仪与横沙经联社签订《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》【横沙经联社拆协（2014）第10-0040B号】后，凌黎并未对此进行追认。因此，凌黎主张横沙经联社与罗永雄、罗淑仪签订的《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》【横沙经联社拆协（2014）第10-0040B号】无效有理据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告广州市黄埔区大沙街横沙股份经济联合社与第三人罗永雄、罗淑仪于2014年3月18日签订的《横沙城中村改造（村民）房屋拆迁安置补偿协议》【横沙经联社拆协（2014）第10-0040B号】无效；二、驳回原告凌黎的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由原告凌黎负担7867元，被告广州市黄埔区大沙街横沙股份经济联合社负担3933元。原告凌黎已预交案件受理费，本院不予退还，被告广州市黄埔区大沙街横沙股份经济联合社应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告凌黎。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  丁树祥人民陪审员  潘新标二〇一九年七月二十二日法官助理李丹丹书记员王结仪