广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初2249号原告：广州农鑫农业有限公司，住所地广东省广州市天河区柯木塱南路35号1栋111房。法定代表人：沈月半，总经理。委托诉讼代理人：王家兵，广东汇俊律师事务所律师。被告：英德市领峰房地产有限公司，住所地广东省英德市英城教育路北6号金华大厦AC幢三楼301室。法定代表人：杨开森，总经理。委托诉讼代理人：林晓丹，女，1982年2月23日出生，住英德市，系该公司股东。原告广州农鑫农业有限公司与被告英德市领峰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王家兵，被告的委托诉讼代理人林晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州农鑫农业有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告在本案判决发生法律效力之日起90日内协助原告办理取得位于英德市英红镇××大道西侧、××路北侧峰景豪庭房屋的不动产权证；2．判决被告向原告支付从应办理取得房地产权证的2015年9月30日至实际办理取得不动产权证之日的逾期办理不动产权证违约金，暂计至2019年9月30日为46,816元；3．本案诉讼费由被告负担。在法庭审理中，原告变更其诉讼请求为：1．判决解除原告与被告于2014年5月4日签订的《商品房买卖合同》;2．判决被告向原告返还购房款141,868元;3．判决被告向原告返还已收取的办证费用1,469元;4．判决被告按照已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率8.25%，从缴纳房款日的2014年5月4日起计算利息，暂计至2019年7月30日为60,382元;5．判决被告向原告赔偿住房专项维修基金1,733.35元;6．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2014年5月4日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于英德市英红镇××大道西侧、××路北侧峰景豪庭房屋出售给原告。该合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前将合同约定的该商品房交付原告使用。合同第十五条约定，被告应当在该商品房交付使用后90日内，为原告办理该房的房地产权属证书。合同签订后，原告按合同约定一次性向被告付清了房款141,868元、办证费用1,469元，并于2014年5月12日向英德市地方税务局英红分局缴纳该房的契税4,256.04元。但直至原告提起本案诉讼之日，被告都一直未为原告办理案涉房屋的房地产权属证书。由于涉案房屋至今不具备进行房屋所有权转移登记的条件，被告已构成违约，因此提出上述诉讼请求。对于违约金的计算，根据合同规定，如被告违约解除合同，只需向原告支付违约金142元，明显低于被告给原告造成的损失，不公平、不合理，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额;该解释同时规定损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，请法院依法支持原告的全部诉讼请求，如果被告未支付上述款项给原告时，涉案房屋不能返还给被告。被告英德市领峰房地产有限公司辩称，我方同意原告解除合同、退回房屋。原告已付的购房款、办证费用可以退回，但房屋专项维修基金应由原告向住建局申请退款。至于违约金，只能按照合同约定的违约金计算方式计算，因为合同是双方自愿签订的，且该合同已在住建局进行了备案。本院经审理认定事实如下：2014年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的位于英德市英红镇××大道西侧、××路北侧峰景豪庭商品房预售给原告;房屋建筑面积共69.22平方米，其中套内建筑面积55.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.54平方米;房屋总价款141,868元，原告于2014年5月4日一次性付清;被告应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告;除合同规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过360天后，原告有权解除合同，被告按已付款的0.1%支付违约金;被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告退房，被告退还原告的购房款。原告不退房，按已付房价款的0.1%向原告支付违约金;等等。同日，原告向被告支付案涉购房款141,868元，并将办证费用1,469元交付给被告。2014年5月12日、11月7日，原告分别缴纳了案涉房屋的契税4,256.04元和住宅专项维修资金1,733.35元。2014年8月1日，上述《商品房买卖合同》在英德市住房和城乡建设局办理备案。2015年10月26日，被告向原告出具《关于峰景豪庭交楼时间的函》，载明：我公司承诺在春节前完成交楼手续，并在交楼完60天内办理房产证交付业主。原、被告确认，2015年12月间，被告应原告的请求为案涉房屋安装房门并将房屋钥匙交付给原告。此外，我院于2019年6月26日向英德市不动产登记中心核查涉案房屋是否办理所有权初始登记，英德市不动产登记中心回复涉案房屋在其中心无登记发证信息。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，是有效合同。在合同履行过程中，被告于2015年10月26日向原告出具《关于峰景豪庭交楼时间的函》，原告未表示异议，应视双方对案涉房屋的交付时间和产权办证时间作出变更。根据被告《关于峰景豪庭交楼时间的函》，其应在2016年春节前完成交楼手续，并在交楼完60天内办理房产证交付原告。但被告至今逾期3年多仍未为原告办理涉案房屋的产权证，且案涉房屋至今尚未在英德市不动产登记中心办理房屋初始登记，不具备进行房屋所有权转移登记的条件，被告的行为已构成违约。现原告请求解除合同、退回购房款和办证费用，被告表示同意，本院予以支持。关于违约金的计算问题。虽然合同约定，被告逾期办证的违约责任为，原告退房，被告退还原告的购房款;原告不退房，被告按已付款的0.1%支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，合同解除后，被告在返还原告已付购房款的同时，仍需赔偿原告因此所造成的损失。由于双方对因被告逾期办证导致合同解除所造成的损失计算未作出约定，原告请求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，从被告收取购房款之日即2014年5月4日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失，本院予以支持。关于原告已缴纳的住宅专项维修资金1,733.35元。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则”和第十八条“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户”的规定，住宅专项维修资金缴纳后，属房屋的附属财产，随同房屋所有权一同转移。因此，原告请求被告赔偿住宅专项维修资金1,733.35元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：一、解除2014年5月4日原告广州农鑫农业有限公司与被告英德市领峰房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》;二、限被告英德市领峰房地产有限公司在本判决发生法律之日起15日内返还购房款141,868元和违约金（以141,868元为基数，从2014年5月4日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）给原告广州农鑫农业有限公司，原告在被告履行上述付款义务时将位于英德市英红镇英红大道西侧、为民路北侧峰景豪庭B栋404号房屋返还给被告英德市领峰房地产有限公司;三、限被告英德市领峰房地产有限公司在本判决发生法律之日起15日内返还办证费用1,469元给原告广州农鑫农业有限公司;四、限被告英德市领峰房地产有限公司在本判决发生法律之日起15日内支付住宅专项维修资金1,733.35元给原告广州农鑫农业有限公司，原告在收到上述款项时将住宅专项维修资金过户给被告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2036.84元（此款原告已缴纳），由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈镜科二〇一九年七月二十九日书记员  罗兰君附：英德市人民法院标的款账号户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：71×××45。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账号，当事人转(存)入该账号，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。