广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3763号上诉人（原审原告）：陈始明，男，汉族，住广东省罗定市***************，公民身份号码441************336。上诉人（原审原告）：李灿英，女，汉族，住广东省罗定市*************，公民身份号码445************422。被上诉人（原审被告）：佛山三水保利鑫和房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码914********949563T。法定代表人：唐x，总经理。委托诉讼代理人：欧阳娟芬，广东华璟律师事务所律师。上诉人陈始明、李灿英因与被上诉人佛山三水保利鑫和房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初5601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈始明、李灿英上诉请求：1.撤销一审判决，改判保利公司向陈始明、李灿英赔偿损失71441元（按涉案房屋总价的10%计）；2.改判保利公司向陈始明、李灿英支付逾期交房违约金38578元（违约金以涉案房屋总价714412元为本金，按照日万分之四，从2018年5月31日起计至实际交房之日止，暂计至2018年10月12日为38578元）；3.判令本案一、二审诉讼费用由保利公司承担。事实和理由：1.涉案房屋属于期房，陈始明、李灿英与保利公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，涉案房屋正处于围闭建设中。因此，本案应定性为商品房预售合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。2.双方在签订合同时，保利公司未如实告知陈始明、李灿英涉案房屋客厅外主阳台存在被实体墙、柱子、门楼柱侵占的情况，属于违反合同约定，未尽到提醒义务，应承担相应的违约责任。3.保利公司在收楼当天没有按照相关规定向陈始明、李灿英出示加盖公章的《建设工程竣工验收备案表》，仅出示了复印件。保利公司交付的涉案房屋客厅外主阳台与一般房屋阳台不同，违反了公序良俗。保利公司未告知陈始明、李灿英涉案房屋客厅外主阳台被实体墙、柱子、门楼柱等侵占的问题是否可修复。涉案房屋的采光无法满足日常生活需要。因此，陈始明、李灿英有合理理由拒收涉案房屋。4.《商品房买卖合同（预售）》附件所述的“客厅外主阳台局部会受到本栋入口门楼柱造型的影响，视线受到遮挡”是指人站在客厅外主阳台向本栋入口门楼柱观看时，视线受到遮挡而不是阳台受到遮挡。5.《补充协议》载明陈始明、李灿英确认保利公司已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示不代表保利公司已履行其告知义务，反而证明保利公司排除了陈始明、李灿英在合同主要权利受到损害时的异议权、合同解除权及请求赔偿权，免除了其未履行合同主要义务而应承担的责任，该格式条款无效。6.陈始明、李灿英并不知悉涉案房屋主阳台存在被实体墙、柱子、门楼柱侵占的情况。涉案合同附件一并未显示主阳台存在被实体墙、柱子、门楼术侵占的情况，但实际交付的涉案房屋的主阳台则存在上述情况。涉案合同及附件也未说明因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物未在平面图标示。因此，保利公司未告知陈始明、李灿英涉案房屋主阳台存在被实体墙、柱子、门楼柱侵占的情况，构成违约。保利公司辩称：1.保利公司所交付的商品房符合合同约定，一审判决认定涉案房屋主阳台和客厅的现状未违反合同约定，依法不应当承担赔偿责任正确。2.涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，保利公司不存在逾期交楼的事实，不应承担逾期交房的违约责任。一审法院认定保利公司已履行了相应的合同责任，不存在逾期交楼的行为，属于认定事实正确。陈始明、李灿英向一审法院起诉请求：1.保利公司向陈始明、李灿英赔偿损失71441元（按涉案房屋总价的10%计）；2.保利公司向陈始明、李灿英支付逾期交房违约金38578元（违约金以涉案房屋总价714412元为本金，按照日万分之四，从2018年5月31日起计至实际交房之日止，暂计至2018年10月12日为38578元）；3.本案诉讼费由保利公司承担。一审法院认定事实：2016年9月24日，陈始明、李灿英作为买受人，保利公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》、附件以及《补充协议》，由陈始明、李灿英向保利公司购买其开发的位于佛山市三水区*************************。合同第三条第四款约定，该商品房的测绘机构为佛山市三水xx测绘有限公司，预测建筑面积为105.84平方米，其中套内建筑面积为84.49平方米，分摊面积为21.35平方米。合同第六条第二款约定，该商品房按照套内建筑面积计算，单价为每平方米8455.58元，总价为714412元。合同第九条第一款约定，该商品房交付的条件为：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，商品房于2018年5月30日前交付，交付时，出卖人应出示第九条约定的证明文件。合同附件十载明：1层、2层01、02户型客厅外主阳台局部会受到本栋入口门楼柱造型的影响，视线受到遮挡；1-6层的结构剪力墙厚度比标准层的剪力墙厚约50mm不等，会出现1-6层的局部空间比其他楼层的空间稍小。《补充协议》载明：买受人确认，出卖人在签订买卖合同、本协议及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。《补充协议》第四条第五款约定，该商品房的唯一交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；若该商品房出现质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同约定承担保修责任，买受人不得因出卖人需履行保修责任而要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。上述《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签订后，陈始明、李灿英通过自付款和按揭付款的方式，向保利公司履行了支付房款义务。2018年5月21日，保利公司向陈始明、李灿英送达交楼通知书，通知陈始明、李灿英于2018年5月30日办理收楼手续。2018年5月30日，陈始明、李灿英以客厅阳台宽度、楼层高度与合同约定不符、大阳台属半开放式、门框开裂、瓷砖破损等为由拒绝收楼。2018年6月21日，保利公司向陈始明、李灿英邮寄《维修完成确认函》，通知陈始明、李灿英保修事项已维修完成，于2018年6月25日到现场验收。2018年6月23日，陈始明、李灿英发现涉案房屋仍未完全整改，故拒绝收楼，并向保利公司送达《拒绝收楼通知函》。另查明，根据《商品房买卖合同（预售）》附件一房屋平面图显示，涉案房屋的主阳台（客厅阳台）宽度为3800mm。再查明，涉案房屋于2018年5月21日经竣工验收合格，于2018年5月24日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，于2018年5月22日由新达公司进行面积测绘。2018年5月30日，保利公司在交楼时向陈始明、李灿英出示了《单位（子单位）工程竣工验收备案表》和《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈始明、李灿英与保利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）以及《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。综合陈始明、李灿英与保利公司的诉辩意见，本案争议的焦点有两个：一是涉案房屋主阳台和客厅的现状是否违反《商品房买卖合同（预售）》的约定；二是保利公司是否存在逾期交楼的行为。关于争议焦点一。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十载明的内容显示，1层、2层01、02户型客厅外主阳台局部会受到本栋入口门楼柱造型的影响，视线受到遮挡；1-6层的结构剪力墙厚度比标准层的剪力墙厚约50mm不等，会出现1-6层的局部空间比其他楼层的空间稍小。又根据《补充协议》载明的内容显示，买受人确认，出卖人在签订买卖合同、本协议及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。由此可见，保利公司在与陈始明、李灿英签订《商品房买卖合同（预售）》时，已明确告知陈始明、李灿英涉案房屋存在瑕疵，而陈始明、李灿英对存在的瑕疵知悉并接受。虽然涉案房屋的客厅阳台存在实体墙、柱子以及被门楼柱侵占的瑕疵，对房屋的采光、视野等造成一定的影响，但上述瑕疵并未违反合同约定，也不属于严重影响房屋正常使用的质量问题。事实上，陈始明、李灿英在与保利公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，已知悉并接受涉案房屋存在主阳台视线受到遮挡、局部空间比其他楼层的空间稍小的瑕疵。陈始明、李灿英现主张涉案房屋主阳台的现状违反合同约定，其主张与事实不符，一审法院不予采纳。关于客厅的宽度问题。一审法院认为，一般情况下，房屋平面图标注的尺寸是外部尺寸即包括墙体在内的尺寸，而不是内部尺寸。本案中，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》附件一房屋平面图显示，涉案房屋的客厅阳台即主阳台宽度标注为3800mm即3.8米，因该尺寸并未注明为内部尺寸，故应为外部尺寸，即包括墙体在内。陈始明、李灿英主张涉案房屋的客厅实际宽度为3.5米，但其测量的是内部尺寸，不包括墙体在内，显然与房屋平面图标注的尺寸不符。由于没有证据显示涉案房屋客厅的外部尺寸少于3.8米，故陈始明、李灿英主张客厅的宽度违反合同约定缺乏事实依据，一审法院不予采纳。关于争议焦点二。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条第一款的约定，涉案房屋交付的条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。根据查明的事实，涉案房屋于2018年5月21日经竣工验收合格，并于2018年5月24日取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，又于2018年5月22日经xx公司测绘并取得《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。由此可见，涉案房屋已符合合同约定的交付条件。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，涉案房屋于2018年5月30日前交付，交付房屋时，应出示第九条约定的证明文件。根据查明的事实，保利公司于2018年5月21日向陈始明、李灿英送达交楼通知书，通知其于2018年5月30日办理收楼手续，并在交楼当日出示了《单位（子单位）工程竣工验收备案表》和《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。由此可见，保利公司已履行了相应的合同义务，并不存在逾期交楼的行为。陈始明、李灿英主张保利公司逾期交楼缺乏事实依据，一审法院不予采纳。综上所述，涉案房屋主阳台和客厅的现状并未违反《商品房买卖合同（预售）》约定，同时保利公司也不存在逾期交楼的行为，故陈始明、李灿英主张保利公司赔偿损失和承担违约责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回陈始明、李灿英的全部诉讼请求。案件受理费减半收取即1250元，由陈始明、李灿英负担。二审中，陈始明、李灿英向本院提交了照片两张、销售宣传手册，拟证明购买涉案房屋前观看的样板房主阳台与实际交付的主阳台严重不同，保利公司未如实告知涉案房屋客厅外主阳台存在被实体墙、柱子、门楼柱侵占的情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，陈始明、李灿英提交的证据不能证明其证明内容,本院对此不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点为保利公司是否存在违约行为以及是否应承担相应的违约责任。陈始明、李灿英上诉主张涉案房屋主阳台存在被实体墙等侵占的情况，保利公司交付的房屋不符合合同的约定。本院认为，涉案合同附件载明涉案房屋“客厅外主阳台局部会受到本栋入口门楼柱造型的影响，视线受到遮挡”，该约定应理解为涉案房屋客厅外主阳台同时存在局部受该栋入口门楼柱造型影响和视线受到遮挡两种情况。陈始明、李灿英主张涉案合同附件所载的上述内容仅告知其主阳台视线会受遮挡、保利公司未如实告知涉案房屋客厅外主阳台构造受门楼柱影响与事实不符，本院不予采信。虽然涉案合同附件一《房屋平面图》并未显示门楼柱等对涉案房屋客厅外主阳台的影响，但由于该平面图是各层房屋统一的平面图，在涉案合同附件对此已另作说明的情况下，不能仅以此作为涉案房屋的交付标准。由于涉案合同附件对门楼柱等对涉案房屋客厅外主阳台存在的影响已作充分说明，陈始明、李灿英签订涉案合同表明其已知悉并接受涉案房屋客厅外主阳台存在构造和视线方面的瑕疵，保利公司向陈始明、李灿英交付涉案房屋并未违反合同约定。陈始明、李灿英上诉主张保利公司未按约定交付房屋构成违约，应承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈始明、李灿英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人陈始明、李灿英负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月十六日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡