安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初3360号 原告：刘淼，女，1969年8月25日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：章磊，安徽永承律师事务所律师。 被告：方立华，男，1956年2月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：李仁怀，安徽正茂律师事务所律师。 第三人：魏勇，男，1963年7月20日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告刘淼与被告方立华，第三人魏勇执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘淼的委托诉讼代理人章磊，被告方立华的委托诉讼代理人李仁怀，第三人魏勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘淼向本院提出诉讼请求：一、立即终止执行（2018）皖0191执1417号强制执行案件，停止对位于合肥市蜀山区蜀鑫路9号新文采花园办公写字楼602室(合产xxxx)、603室（合产xxxx）两套房屋的强制执行措施；二、依法确认刘淼与魏勇于2017年12月9日签订的两份《存量房买卖合同》合法有效，两套房屋归刘淼所有；三、本案诉讼费由方立华承担。 事实与理由：2017年12月9日，刘淼与第三人魏勇就合肥市蜀山区蜀鑫路9号新文采花园办公写字楼602室、603室（合产xxxx、xxxx）两套房屋签订了《存量房买卖合同》，两套房屋总价款为713626元。刘淼于合同签订当日向魏勇支付房屋定金4万元，魏勇出具定金收条一份。刘淼于2017年12月26日缴纳了两套房屋的印花税和契税。刘淼于2017年12月28日办理了两套房屋的资金托管手续，资金托管金额为432600元。刘淼于2017年12月29日向魏勇支付了剩余房款241026元。刘淼与魏勇于2017年12月29日前往房产局办理房屋过户手续时，才发现贵院于当日查封了案涉两套房产，致使刘淼至今不能办理房屋过户手续。经核实，方立华与魏勇因民间借贷纠纷强制执行案件，申请合肥高新技术产业开发区人民法院查封了案涉两套房屋，合肥高新技术产业开发区人民法院现决定对案涉两套房屋进行评估、拍卖。刘淼依法向合肥高新技术产业开发区人民法院提出了书面执行异议申请，并提供了存量房买卖合同、定金收条、招商银行账户历史交易明细表、合肥市存量房资金托管凭证、存量房资金托管协议、税收缴款书，要求解除对案涉两套房屋的查封，并停止对两套房屋的评估、拍卖。2019年4月26日，合肥高新技术产业开发区人民法院下达了（2019）皖0191执异18号执行裁定书，裁定驳回刘淼的异议申请。 被告方立华辩称：一、法院作出的查封合肥市蜀山区蜀鑫路9号新文采花园办公写字楼的查封裁定合法有效。理由是（2017）皖0191民初6320号的民事判决书已经生效。被执行人魏勇拒不执行债务。方立华向贵院提起诉讼，并申请对案涉的房产进行保全，查封期限三年。刘淼与魏勇之间只存在房屋买卖合同关系，并没有及时进行房屋过户登记手续。物权是应该从登记时发生效力。法院在执行过程中查封扣押冻结财产的裁定符合法律规定。二，刘淼与魏勇相互恶意串通，刘淼诉称是2017年12月9日签订的存量房买卖合同，是在方立华起诉之后，方立华于2017年10月30日向法院递交了民事诉状，法院于2017年11月受理了该案。三、魏勇与方立华的借款时间发生在2011年3月，时间在购房之前，魏勇收取的购房款并没有积极主动地进行还款，一拖再拖，拒绝履行自己应付款的义务。魏勇为了躲避债务与刘淼签订的存量房买卖合同，是为了逃避债务。所以方立华认为刘淼与魏勇之间恶意串通，是想共同配合来躲避债务，不履行相应的法律责任。本案中刘淼并没有依法进行登记，方立华已经成功地查封了案涉的房屋，属于合法行为，没有任何瑕疵。 第三人魏勇述称：刘淼陈述的购房情况是事实。因为判决书、查封裁定书中将本人身份信息写错，我认为法院违法查封我房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合双方当庭陈述，本院认定事实如下：2017年10月29日，方立华起诉魏勇至我院，后经其申请，我院出具民事裁定书，于2017年12月29日保全查封案涉房产。经审理，我院对该案作出（2017）皖0191民初6320号民事判决书。判决书生效后，因魏勇未及时履行。2018年10月8日，方立华向我院申请强制执行，我院以（2018）皖0191执1417号立案受理。执行立案后，刘淼向我院提出执行异议申请。我院于2019年4月26日作出执行裁定书，裁定驳回刘淼的异议请求。 2005年11月3日，魏勇（甲方）、安徽新文采国际酒店有限公司（以下简称新文采公司，乙方）签订《写字楼租赁协议》2份，约定魏勇将案涉房产出租给新文采公司，租赁期限12年（2006年3月1日-2018年2月28日），2005年12月31日之前由乙方交房给甲方，之后交给乙方配置，甲方于2016年3月1日起出租给乙方。2017年10月15日，魏勇、新文采公司再次签订《写字楼租赁协议》，租赁期限为2018年3月1日至2026年2月28日。刘淼为新文采公司法定代表人。 2017年12月9日，刘淼（买受人、乙方）、魏勇（出卖方、甲方）签订《存量房买卖合同》，约定魏勇将合肥市蜀山区蜀鑫路9号新文采花园办公写字楼602室、603室（建筑面积47.26平方米、合产xxxx，建筑面积47.26平方米、合产xxxx）以356813元和356813元出卖给刘淼。合同约定一次性付款。合同未对付款时间、过户时间等细节进行任何约定。同日刘淼向魏勇支付购房押金4万元。2017年12月26日，刘淼向合肥市地税局缴纳房款契税11122.58元、11124.36元，印花税142.3元、142.3元。其中显示计税金额分别为278064.38元和278108.95元。2017年12月28日，刘淼向合肥市存量房资金托管账户托管房款216300元和216300元。该托管账户显示双方单个房产交易合同金额为236300元，托管金额216300元，订金20000元。2017年12月29日，刘淼向魏勇转账剩余购房款241026元。 本院认为：刘淼、魏勇签订的《存量房买卖合同》两份，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。方立华主张双方恶意串通，但未提供证据予以佐证。纵观两人签订合同、支付房款、缴纳税费的行为与普通房屋买卖交易并无不同，交易价格也未出现明显低于市场价的情况。故方立华主张刘淼、魏勇存在恶意串通，本院不予采信。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定,金钱债权中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,刘淼于2017年12月9日签订《存量房买卖合同》，于2017年12月28日，向合肥市存量房资金托管账户托管房款216300元和216300元，于2017年12月29日转账剩余购房款。其已经完成签订合同及支付合同价款义务。新文采公司常年租赁、实际占用案涉房屋，刘淼系新文采公司法定代表人，故，在法院查封之前刘淼已合法占有该不动产。未过户亦非刘淼自身原因造成。综上,刘淼对涉诉房屋执行所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形,其享有的权利可以排除执行。刘淼诉请确认案涉两套房屋归其所有，本院予以支持。刘淼仅对案涉两套房产归属提出异议，但诉请终止执行（2018）皖0191执1417号案件全案强制执行，无法律依据，对此部分诉讼，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、不得执行合肥市蜀山区蜀鑫路9号新文采花园办公写字楼602室、603室房屋； 二、确认合肥市蜀山区蜀鑫路9号新文采花园办公写字楼602室、603室房屋归原告刘淼所有，原告刘淼与第三人魏勇签订的《存量房买卖合同》合法有效； 三、驳回原告刘淼的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由被告方立华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  崇 椿 人民陪审员  王礼芬 二〇一九年七月十九日 书 记 员  王 珊 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。