苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初11980号原告：陆婷婷，女，1990年1月29日生，汉族，户籍所在地苏州市吴中区）九盛里41号。委托诉讼代理人：梁浩，江苏悦孚律师事务所律师。被告：倪益，男，1980年3月22日生，汉族，户籍所在地苏州。被告：廉美琴，女，1982年11月14日生，汉族，户籍所在地苏州市相城区。原告陆婷婷诉被告倪益、廉美琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因两被告下落不明，本院依法对被告公告送达了开庭传票、诉状副本等诉讼材料，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告陆婷婷的委托诉讼代理人梁浩到庭参加诉讼。被告倪益、廉美琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告陆婷婷向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告之间签订的《房屋买卖合同》无效2、请求法院判令被告返还原告购房款850000元，利息68000元（2018.8.9至2018.9）实际算至给付之日；3、请求法院判令被告支付本案诉讼费。诉讼过程中，原告明确其诉请主张，若法院认定合同有效，要求判令解除房屋买卖合同；就返还购房款金额，变更为83万元，利息要求自起诉之日起，按照年息24%计算至实际支付之日止。事实和理由：原被告双方于2018年8月9日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于苏州工业园区普惠路6号东方文荟苑28幢2402室的房屋出售给原告，总价为900000元，签订之日原告支付了850000元给被告，余款过户时支付。签订合同后，陆婷婷就向原告支付了83万元，双方约定余下的2万元在案外人搬出房屋后支付，但原告付清房款去收房时，案外人表示不同意搬出房屋，后得知被告与案外人也签订了房屋买卖合同，此房屋涉嫌一房二卖。被告倪益、廉美琴未答辩亦未提交书面答辩状。本院经审理查明认定事实如下：2016年9月28日，苏州工业园区诚唯元有限公司（出卖人）与被告倪益、廉美琴（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买苏州工业园区普惠路6号东方文荟苑28幢2402室房屋，建筑面积为84.09平方米，总价款为326986元，房屋用途为住宅（农村动迁居民保障性住房）。2016年9月28日，倪益、廉美琴（甲方）与案外人何帅（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将坐落于苏州工业园区普惠路6号东方文荟苑28幢2402室出售给乙方，乙方先支付定金伍拾万元，剩余房款壹拾万元等办理完过户手续后一次性付清。双方约定，本合同签订后，甲方不得和他们订立买卖合同或出租合同。2017年6月12日，苏州工业园区普惠路6号东方文荟苑28幢2402室房屋办理了产权登记，登记所有权人系倪益、廉美琴。2018年8月9日，原告陆婷婷（乙方、买进方）与被告倪益、廉美琴（甲方、出售方）签订房屋买卖合同，约定甲方经家庭共有人一致同意，将座落于苏州工业园区普惠路6号东方文荟苑28幢2402室的房屋出售给乙方，使用权面积4.74平方米，建筑面积为84.09平方米，总价为人民币90万元，此房价为甲方到手价格，不承担任何费用。付款方式为：签订本合同时，乙方一次性支付甲方房款人民币85万元，余款人民币5万元等该房屋不动产权证书过户给乙方时付清。因该房屋前期无法过户，甲方需变更房屋权利性质出让/保障更改为出让才能办理过户手续流程，乙方已一次性付清房款（尾款不算），所以甲方在收到房款时将房屋及房屋相关的所有材料包含产权证交付给乙方，交房时甲方须将房屋钥匙、房屋附属物等相关物件全部全付给乙方。合同第五条约定，所有关于房产材料都由乙方来保管，（房产证、购房合同、购房发票），因房屋为保障房，所以房屋保障房产权需满五年申请不动产交易，申请完成后甲方必须第一时间通知乙方办理过户手续。合同第八条约定，本合同不受今后房价浮动的影响，甲乙双方均不得违反本合同。如甲方违反本合同，应及时退还乙方已支付的房款，并以本金的同期银行商业贷款利息支付乙方利息，同时赔偿房屋现值损失的100%作为违约金支付给乙方；如乙方违反本合同，已支付的房款甲方不退还。原、被告各自在房屋买卖合同乙方、甲方处签名按印。2018年8月9日，原告陆婷婷通过其苏州银行尾号为3792的账户向被告倪益转款83万元。2018年8月9日，被告倪益、廉美琴出具收条，收条载明：“今收到陆婷婷购买普惠路6号、东方文荟苑28幢2402室购房房款￥850000整（捌拾伍万圆整）余房款伍万圆在这户当天支付。原告表示，收条载明的收款金额为85万元，实际支付金额为83万元，剩余2万元当时双方约定房屋交付后支付，因房屋至今无法交付，故陆婷婷未支付剩余的2万元。另，2018年10月9日，案外人何帅起诉倪益、廉美琴，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效并返还房款并赔偿违约损失。在该案审理过程中，何帅要求倪益、廉美琴返还80万元，收到返还款项后解除双方签订的房屋买卖合同，倪益、廉美琴表示同意该方案。何帅表示，因房屋现无法交易，且倪益、廉美琴目前返还款项有困难，故决定在诉争房屋可以交易时再行协商是否履行上述买卖合同，故申请撤回本案诉讼。以上事实，由原告向本院提交的房屋买卖合同、银行交易明细、收条、（2018）苏0591民初9341号卷宗材料及当事人庭审陈述予以证实。原告表示，就房屋买卖纠纷处理，陆婷婷曾报警，为查明案情事实，本院依原告申请，依法从斜塘派出所调取了如下证据材料：证据1，原告陆婷婷于2018年11月3日在斜塘派出所作的询问笔录，询问笔录中陆婷婷表示，其购买了车坊文荟苑28幢2402室房屋，总价为90万元，对方先让我交了83万元，作准和2万元要等现在房子里的租客搬走再给倪益，还有5万元是等房子过户的时候再付清，倪益让我给租客半个月的时间，半个月之后租客会搬走的，后来过了半个月，到了今年8月底的时候，我就打倪益电话，倪益电话停机了，一直打不通，然后我就找到了倪益的老婆，她老婆说已经跟倪益离婚了，他说和倪益在今年8月份的时候就已经离婚了，也就是卖完房子之后，倪益的老婆说他在外面被骗了钱，人逃到外面去了，找不到倪益了，然后我就去文荟苑房子里找租客，但是租客不肯搬走，租客说倪益欠了他有六七十万元左右，他不可能搬走的，而且租客和倪益私下有协议的，证明现在这个文荟苑的房子是租客的，而且是早在我购买房子之前就有协议的，是倪益和他老婆一起签署的。并表示，昨天倪益告诉我，他承认房子是一房二卖的。证据2、2018年11月6日案外人何帅在斜塘派出所作的谈话笔录。何帅表示，文荟苑三区28幢2402室房子是2016年9、10月份左右，通过58同城网发现在售卖，就直接联房东倪益购买房屋，约定的房价是60万，我先支付了50万元，由于房子是拆迁安置房，就约定另外10万元尾款在房屋的房产证办下来以后，等房子正式过户了再支付，当时也签订了购房协议的，房子买下来后我就在装修入住了，入住时间是在2017年4月左右，到了2017年7、8月的时候，我就听说我买的这套房子一批上的拆迁安置房的房产证已下来了，于是我就去找倪益，要求过户房子，当时对方说在等房管局的流程，还没审批好，并且倪益还跟我要了1万多块钱的过户费，说是去房管局办过户使用的，由于我对房子交易这块不懂，就相信对方了，也把钱给他了，对方一直拖着到了今年2月左右还没办好过户，于是我就自己到相关部门咨询了，才知道这套拆迁安置房要5年后才能过户的，于是今年4、5月份我找到倪益要求解除合同，退还房款，他说没钱，说等把房子卖给其它人有钱了就把购房款退给我，我同意的，当时我们达成口头协议，等他把钱退给我我就退合同给他，但是到了下午对方就突然联系不上了，我去了他家里，他也不在家里，他老婆孩子在家里的，但是他老婆说他们已经离婚了，倪益去哪她也不知道，在这之前几天，就有个陆婷婷的女的过来找过我，告诉我这房子她买下来了，问我什么时候搬走，由于当时倪益还没跟我讲卖房子的事情，我也不确定对方是不是真买下这套房子，我也没有和对方过多交流，就说这个事情肯定要跟房东一起商量的。到8月29日，陆婷婷就来找我说联系不上倪益了，陆婷婷说这个房子她买下来了，要跟我收房租，我肯定不会给的，因为我都不确定对方有没有把房子买下来，后来倪益的老婆过来说她先帮我把房租付给了陆婷婷，后来陆婷婷没来找我，到20月中旬，我看倪益一直不出现，于是委托到法院起诉了。其前后共给了倪益65万元，当时买房时约定的房价是60万元，我先支付了50万，约定另外的10万尾款等房屋过户以后再支付，但付完50万首款后，倪益以修车、生病等各种理由跟我陆续借了15万元。我找对方要求解除合同，要求对方总共退我80万。证据3、倪益于2018年11月8日在斜塘派出所作的谈话笔录。倪益表示，东方文荟苑28幢2402室房屋是其于2015、2016年左右跟斜塘街道申请购买的经济适用房，房款是33万元，房产证是在2017年9月左右办的。在2016年，我认识了何帅，想在苏州买房子，当时我正好有条件在车坊文荟苑申请经济适用房，就跟何帅讲，要不以我名义去申请，这套房子卖给何帅了，不过房子五年之内不能过户，等到能过户的时候再去办个过户，当时何帅也同意了，价格是60万，谈好后，我就去申请了经适房，批下来后，我就带何帅去街道付了33万左右房款，购房的发票、合同都给何帅了，另外20多万左右的钱是何帅直接付给我的，何帅拿房后就直接装修入住了。到了2018年5月，何帅表示房子还需3年才能过户，他小孩读书等不及落户了，准备把这套房子卖给另外再买一套新房子，由于房子还在我名下，何帅就让我帮把这套房子卖出去，于是我就挂出去了，就有个叫陆婷婷的看中了这个房子，当时他们买这个房子的时候我把何帅的事情和需3年才能过户的事情跟对方都讲的，陆婷婷表示没有问题，当时谈的价格是90万，对方先付了83万给我，7万等过户再给我，陆婷婷付完房款后，要住在房子里，因为我跟何帅之间关于房款的事情没谈拢，何帅不肯搬离，我跟陆婷婷商量过，让她给我一点时间，等我跟何帅的经济纠纷解决后叫他马上搬离，而且我跟陆婷婷说她买这套房子是为了投资，何帅不肯搬离的这段时间就当他租在这里了，产生的房租由其支付给陆婷婷，陆婷婷同意了，我与陆婷婷签了租房协议，约定房租2500元一个月，但陆婷婷还是要求何帅搬离，并报警了。何帅要求我付给包括装修款在内的总共八九十万，超过了现在卖掉的钱，我不同意，何帅也就不肯搬。证据4、派出所调取的何帅向倪益支付款项的支付宝转账电子回单。原告陆婷婷对上述证据真实性予以认可。原告表示，其收到1万元的房租，原告认为，当时房屋买卖合同已签订，尚未解除，故认为房子是在原告的，何帅是租客，廉美琴替何帅代付房租，故1万元不应退还。本院认为，就本案原、被告签订的房屋买卖合同的效力问题，根据庭审调查，原告陈述涉案房屋买卖合同系原、被告双方当事人签订，且根据原告提交的转款凭证，其已支付购房款83万元，且该事实与倪益在派出所作的谈话笔录相互印证，结合现有证据，本院认为，涉案房屋买卖合同系原、被告双方当事人真实意思表示，合法有效，原告主张该合同无效，无相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。原告表示，若法院认定该合同有效，主张解除该房屋买卖合同。本院认为，根据倪益在派出所作的谈话笔录及派出所调取的证据材料显示，两被告于2016年9月28日与案外人何帅签订了房屋买卖合同并收取案外人何帅的部分房款，在此情形下，两被告又与本案原告签订房屋买卖合同，且根据（2018）苏0591民初9341号案件的审理情况，案外人何帅与倪益、廉美琴的房屋买卖合同尚未解除，且目前倪益、廉美琴处于下落不明状态，基于上述事实，原告主张解除与倪益、廉美琴签订的房屋买卖合同，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还其已支付的购房款83万元，有相应事实和法律依据，本院依法予以支持。就其主张的利息损失，本院认为，因被告违约导致合同解除，其应承担相应的违约责任，违约损失应与实际损失相适应，双方合同约定的违约责任过高，且原告作为出卖人，其在明知涉案房屋系政策性房屋、未办理产证的情况下，仍与被告签订房屋，其亦存在一定过错，另，原告已收到被告1万元房租，本院综合考虑被告违约情节、原告实际损失、合同约定，酌情认定被告倪益、廉美琴赔偿原告违约损失125000元。被告倪益、廉美琴未到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告陆婷婷与被告倪益、廉美琴于2018年8月9日就苏州工业园区普惠路6号东方文荟苑28幢2402室房屋签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告倪益、廉美琴于本判决生效之日起十日内退还原告陆婷婷购房款83万元；三、被告倪益、廉美琴于本判决生效之日起十日内支付原告陆婷婷违约损失125000元；四、驳回原告陆婷婷的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12980元，由被告倪益、廉美琴负担，此款项已由原告预交，本院予以退还，由被告倪益、廉美琴于判决生效之日起十日内支付至本院账户。公告费600元，由被告倪益、廉美琴负担，此款项已由原告预交，由被告倪益、廉美琴于判决生效之日起十日内支付原告陆婷婷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏人民陪审员  陈燮根人民陪审员  夏泉根二〇一九年七月二十六日书 记 员  马金叶拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。