河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初3241号原告：崔秀平，女，1978年3月8日出生，汉族，住济源市。被告：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路88号。法定代表人：聂小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，该公司工作人员。委托诉讼代理人：于艳芹，河南九威律师事务所律师。原告崔秀平诉被告济源泰宏置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔秀平、被告济源泰宏置业有限公司的委托诉讼代理人吴小飞、于艳芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：判令被告因逾期交房应支付违约金14663.94元（从2015年6月1日至2016年4月30日共计334天，按合同约定的房屋价格的万分之一计算）。事实与理由：2014年5月20日，其与被告签订《商品房预售合同》，约定被告将济源市宏泰天安广场9号楼1单元1502号商品房卖给其，建筑面积125.99平方米，房屋总价款439040元，合同约定交房时间为2015年5月31日。合同生效后，其按约定支付了房款并办理了银行贷款，但被告未能在合同约定的交房日将验收合格的房屋交付给其，经其多次催促，被告于2016年4月30日在房屋未达到交付条件的情况下通知其去办理房屋交付手续，但是截止被告通知之日，该商品房并没有住宅质量保证书及住宅使用说明书。按合同第十一条规定，双方进行验房交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书及住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条规定，逾期超过60日后买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交房之日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。截止2016年4月30日，交房日期已逾期334天，现要求被告支付逾期交房违约金14663.94元。被告济源泰宏置业有限公司辩称：1、根据合同约定，原告应当在备案完成之日起30日内办理完成按揭贷款抵押手续，并将剩余房款转至被告账户。本案中，备案时间为2014年5月28日，原告应当于2014年6月28日将剩余房款300000元转至其账户，但原告转账时间为2014年7月7日，逾期付款9天。根据合同第八条规定，如买受人逾期付款，除双方协商同意或变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告可以延期交房。2、原告已于2016年4月10日验收房屋、领取钥匙并办理业主档案，实际接受并入住，原告已经以自己的实际行动变更了合同对交房条件的约定，现再以商品房不具备交房条件拒绝交接，不应得到支持。3、原告主张逾期交房违约金从2015年6月1日计算至2016年4月30日，截止原告起诉时，被告从未收到原告主张逾期交房违约金的口头或书面声明，2015年6月1日至2016年4月30日的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。原告提供的证据有：商品房预售合同及补充协议（第九条第2项），证明合同约定的交房日期是2015年5月31日，该房屋至今未交付，补充协议证明贷款手续需要原告接到被告的通知，才能去办理。被告对原告提供的证据的真实性无异议。但认为合同第六条约定合同备案完成之日，原告应当去办理按揭手续，备案完成之日也就是通知之日，也视为贷款通知，银行发放贷款是根据买受人提供的相关资料确定是否发放贷款，办理贷款的主要义务在买受人。补充协议第九条第1款也约定买受人在签订合同三日内向银行提供办理贷款的全部资料，也视为贷款通知，银行发放贷款是根据买受人提供的相关资料确定是否发放贷款，办理贷款的主要义务在买受人。按揭贷款合同的双方主体是买受人和银行，银行审查是否发放银行贷款主要审查买受人的主体资格即买受人的身份资格、婚姻情况、收入情况、征信情况，只有买受人的全部情况符合银行发放银行贷款的条件时才准予发放，并不审查出卖人的任何信息，出卖人基于大部分业主不清楚银行贷款的流程，才派员辅助买受人办理贷款，但不能因此将办理按揭贷款的主要义务归结于出卖人。被告提供的证据有：1、商品房预售合同及补充协议（第九条第2项）；2、商品房买卖合同登记备案证明一份，证明原被告双方签订的《商品房预售合同》，被告于2014年5月28日备案登记，根据合同第六条规定，余款应当于2014年6月28日前汇入被告账户；3、中国建设银行零售贷款借据一份，证明2014年7月7日原告的余款300000元才转至被告账户。4、泰宏天安广场业主档案一份，其中验房表、钥匙智能卡领取单等业主档案的签订时间是2016年4月10日，证明原告与2016年4月10日已实际接收并入住。原告对被告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议。认为钥匙虽领取了，但是属于单方面交房，没有达到交房标准，应当视为未交房。贷款的办理时间是被告通知其，其才去办理，具体时间其说不了。经庭审举证、质证，本院认为，原告提供的证据，被告对其真实性无异议，予以认定。被告提供的证据1、2、3、4原告对其真实性无异议，予以认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2014年5月20日，原、被告双方签订了《商品房预售合同》，约定，被告将济源市宏泰天安广场9号楼1单元15层1502号商品房卖给原告，建筑面积125.99平方米，房屋总价款439040元，合同约定交房时间为2015年5月31日。合同第六条第三款规定，买受人应于合同签订之日支付首付款139040元，剩余房款300000元，买受人向银行申请个人按揭抵押贷款，并承担办理手续所产生的相关费用，买受人应在合同备案完成之日起30日内办理完成按揭抵押贷款手续，并将剩余房款转至出卖人账号。合同第九条规定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按约定办理了银行贷款手续，银行贷款于2014年7月7日到被告账户。2016年4月10日原告在验房表、钥匙智能卡领取单等业主档案签字接收房屋，被告交付房屋时未提供住宅质量保证书及住宅使用说明书。本院认为，原、被告之间签订的合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，本院予以认定。根据双方合同约定，被告应当于2015年5月31日交付房屋，如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。但本案中原告于2016年4月10日签收了验房表、钥匙智能卡领取单等业主档案并接收了房屋，故原告主张的违约金应从2015年6月1日起计算至2016年4月10日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告向被告主张违约金至迟应在2019年4月10日向本院提起诉讼，但原告于2019年4月15日起诉，已超过法定3年的诉讼时效期间，故原告的请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，判决如下：驳回原告崔秀平的诉讼请求。案件受理费167元，减半收取83.5元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  杨劲草二〇一九年七月十一日书记员  李清霞