广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8161号原告（反诉被告）：陆耀忠，男，1970年10月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何X芳（原告妻子），住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：文斌，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴定珠，女，1964年1月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄志坚，广东智友律师事务所律师。原告陆耀忠与被告吴定珠租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月16日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2019年7月9日公开开庭审理了本案。原告陆耀忠的委托诉讼代理人何意芳、文斌，被告吴定珠及其委托诉讼代理人黄志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返回原告《房屋出租合同》的双倍定金7200元；2.被告赔偿原告租赁投入损失49500元；3.被告赔偿原告因《房屋出租合同》无效而另行租赁厂房的租金费用差额损失113391.6元（自2013年1月1日起计算至2027年1月1日止共14年，每年按8099.4元计算，租金费用损失合计为113391.6元）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年3月19日，被告与原告签订《房屋出租合同》，约定被告将102平方米（东至益伦五金厂、西至广鹏厂房、南至新村耕地、北至公路）房屋（以下简称涉讼租赁物）出租给原告使用；租期自2010年3月19日起至2027年1月1日止。原告向被告支付了2010年3月19日至2011年3月18日租金3600元和定金3600元。2017年10月20日，被告就《房屋出租合同》提起诉讼致佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初16210号案，请求解除《房屋出租合同》，法院最终判决双方签订的《房屋出租合同》无效，但未对原告因合同无效产生的损失进行判决，现该判决书已生效。原、被告之间的《房屋出租合同》被判决无效系因出租人被告未取得租赁物的建设工程规划许可等报建材料所致。根据《合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因此被告应当双倍返还基于《房屋出租合同》所收取的原告的定金7200元，同时被告应赔偿原告对涉讼租赁物进行装饰装修的投入损失49500元（详见厂房装饰装修投入费用明细表），以及因《房屋出租合同》无效而另行租赁涉讼租赁物同类、同合同期、同等大小的租赁费用损失113391.6元（根据原告对涉案厂房周边厂房租赁市场的调查，目前涉案厂房周边厂房租金标准均价为114.7元/平方米/年，后付《涉案厂房周边厂房实际租金标准明细表》）。另，根据（2017）粤0605民初16210号民事判决书的认定，原告已于2012年年底搬离了涉案厂房，因此，租赁费用损失应自2013年1月1日起计算至原《房屋出租合同》约定的2027年1月1日合同期满日止，共14年。综上所述，原告向法院起诉，希望判如所请。被告辩称，一、《房屋出租合同》已被认定为无效合同，且没有任何一项条款约定原告交纳的款项为定金，原告第1项诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回：1.《房屋出租合同》已被（2017）粤0605民初16210号民事判决书认定为无效，无效合同自始对双方无法律约束力。而定金罚则是建立在合同有效的基础上才发生法律效力，故原告请求双倍返还定金没有法律依据。2.原告无证据证实其所交的保证金形成定金法律效力，合同第五条约定被告收取原告一年的租金作为保证金，合同期满后无息归还予原告，除此之外无其他条款对该保证金有特别约定，故该保证金没有通过合同其他特别约定的形式形成法律意义上的定金效力，故原告要求双倍返还定金没有事实依据。3.该所收取的保证金已被法院作交纳租金处理了，（2017）粤0605民初16210号民事判决书第6页有明确的阐述。二、原告第2、3项诉讼请求没有事实依据，不应予支持：1.关于房屋维修损失问题。根据合同第七条的约定，涉讼租赁物在合同期内的维修责任已归责于原告，在此期间确需对涉讼租赁物进行修葺，由此造成的维修责任依约应由原告承担。现原告诉请要求被告赔偿，与合同约定不符。况且，原告无证据证明其确已因涉讼租赁物维修而支付了49500元，特别是现有证据证实涉讼租赁物已残破不堪，原告根本没有履行过修葺房屋的义务，不会产生维修费，故请法院不予支持。2.关于重新租房造成的损失问题。在（2017）粤0605民初16210号民事判决书中，原告已自认其于2012年底搬离了涉讼租赁物，该事实也被法院认定，故搬离涉讼租赁物是原告自愿的，而不是被迫的，且搬离后也一直没有与被告办理交接手续，直到被法院判决返还及强制执行后才转由被告使用，因此不存在原告重新租借厂房用于生产经营。且双方其签订合同约定的房屋用途是民用房，而非工业厂房，根本不会也不可能因此造成原告任何损失。综上所述，请求驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿因擅自拆卸、毁损房屋材料而给被告造成的损失59300元；2.反诉费用由原告承担。事实和理由：2017年12月底，法院作出（2017）粤0605民初16210号民事判决书，判决原告将涉讼租赁物返还给被告，原告在收到上述判决后，拒不履行交房义务，反而于2018年1月29日自行到涉讼租赁物处亲自动手毁损了房屋瓦面，拆走、损坏支架杉木、金字架、角条、门窗等建筑材料，造成被告损失50600元。被告得知这一情况后，雇请了勾机到场准备进行作业，造成原告制止而无法工作，白白损失了8700元。被告报警处理，原告拒不听从民警劝告，百般阻挠，故原告应赔偿上述损失予被告，特提起反诉。原告针对反诉辩称，1.被告所称的损失不存在及所称的原告毁损房屋的行为不属实。2018年1月29日，原告是否有到涉讼租赁物已经不记得，即使有去，原告到涉讼租赁物并非阻挠被告维修。被告要拆除原告承租的另外的厂房，原告不同意被告拆除。原告不存在被告所称的毁损、破坏房屋的行为。2.对被告所称的勾机损失8700元不确认，该损失不存在；被告聘请的勾机，即使有损失，也与原告无关。4.被告的反诉不符合事实，是完全无理，是为了逃避被告应当承担对原告损失的责任，应予以驳回。诉讼中，原告针对本诉和反诉举证如下：1.陆耀忠身份证复印件1份，用以证明原告主体适格。2.吴定珠身份证复印件1份，用以证明被告主体适格。3.房屋出租合同原件1份，用以证明2010年3月19日，被告与原告签订《房屋出租合同》，约定被告将102平方米（东至益伦五金厂、西至广鹏房屋、南至新村耕地、北至公路）房屋出租给原告使用；租期从2010年3月19日起至2027年1月1日止；每年租金3600元，租赁定金3600元。4.（2017）粤0605民初16210号民事判决书复印件1份，用以证明因被告未取得租赁物的建设工程规划许可等报建材料，《房屋出租合同》被法院判决无效；原告已支付《房屋出租合同》所租厂房定金3600元和2010年3月19日至2011年3月18日租金3600元；原告经营的工厂至2012年底搬离涉讼租赁物。5.厂房租赁合同复印件3份，用以证明与涉讼租赁物相距数米至数十米不等的同样位于金沙东联向南村的厂房实际市场租金标准为114.70元/年/㎡。涉案厂房租赁面积102㎡，租期至2027年1月1日，租金为3600元/年，即单价为35.29元/年/㎡；若在涉讼租赁物周边重新租赁同类、同等大小的厂房，租金为102㎡×114.7元/年/㎡=11699.4元/年，比涉案厂房原约定的3600元/年的租金增加了11699.4-3600=8099.4元/年；因《房屋出租合同》无效而导致原告另行租赁同类、同合同期、同等大小厂房的租金损失为8099.4元/年×14年=113391.60元。6.照片彩色打印件8张，用以证明涉讼租赁物经过了原告维修、修补，并通了水电。该组照片拍摄于2017年9月份。经质证，被告对原告证据1、2身份信息无异议。对证据3房屋出租合同的真实性无异议，但对原告称3600元为租赁定金有异议，该合同第五条明确约定该款为保证金，期满后是无息归还，除此外，双方没有就该保证金作出双倍或没收的定金罚则的约定，故其认定为定金无事实依据，且在16210号民事判决书第六页该款项已被法院作支付原告使用该房屋的费用予以抵扣处理。对证据4（2017）粤0605民初16210号民事判决书的真实性无异议，该证据恰恰证明了是原告自行搬离涉讼租赁物，而不是因被告的原因，且该涉讼租赁物自其搬离后一直没有履行交还给被告的义务，导致该房屋原告在法院强制执行前一直无法使用，直至法院强制执行之后，才交回给被告使用。对证据5厂房租赁合同有异议，涉讼租赁物约定的用途是作为民用房，而不是厂房，而原告搬离后所使用的是厂房，两者没有可比性。该房屋是原告自行搬离，且其一直没有交还给被告使用，原告占用涉讼租赁物至法院强制执行前，故其所谓的损失与被告无关。对证据6照片中除了编号第4张照片的情况外，其他均反映的是涉讼租赁物的情况，但具体是否是2017年的情况无法确认。被告针对本诉和反诉举证如下：1.广东增值税普通发票原件1份，用以证明在（2016）粤0605民初16210号民事判决书生效后，被告取回涉讼租赁物时聘请勾机进行维修和受到原告的阻挠，导致被告无法施工而损失聘请勾机费用8700元。2.照片彩色打印件17张，用以证明（2016）粤0605民初16210号民事判决书生效后，原告对涉讼租赁物进行破坏的事实。3.（2018）粤0605民初11576号民事判决书原件1份。4.（2018）粤06民终11978号民事判决书原件1份。5.（2019）粤0605执5997号公告原件1份。6.（2018）粤0605执4579-2号公告复印件1份。证据3-6，用以证明涉讼租赁物及被告的父亲出租给原告的厂房均经过法院的强制执行后方收回由被告使用，不存在原告所称的在其租赁期间恶意占用的事实。经质证，原告对被告证据1发票的真实性无异议，但对其关联性及证明内容有异议，发票并不能证明是被告的损失，被告假如有聘请勾机，其目的不清楚。被告称是其损失，不符合事实。对证据2照片中部分反映的是厂房某个时间的状况，然后这些图片完全不能证明被告所称原告对涉讼租赁物的破坏，图片中有人在屋顶上维修房屋，该人是被告雇请的，并非是原告雇请的。图片中有几个煤气瓶是废弃的，并非原告拿来点火的，且厂房是破旧，并非是人为损坏，有些是自然倒塌。对证据3-6法院文书的真实性无异议，但对其证明内容有异议，证据5、6当时法院曾打过两次电话通知原告代理人到场配合拍摄，但原告代理人没有到场，经原告代理人询问当事人了解涉讼租赁物早已搬空没有再使用，并不存在恶意占用的问题。后原告到过两次法院并称已搬离涉讼租赁物。经审查，对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证厂房租赁合同为复印件，上述合同为原告与案外人订立，被告不确认，相关合同的签订相对方未出庭作证，原告也未提供其他证据予以佐证，本院对该组证据的真实性不作认定。2.原被告举证中的照片，本院将结合双方其他举证和庭审陈述作综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年3月19日，被告吴定珠（甲方）与原告陆耀忠（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将102平方米（东至益伦五金厂、西至广鹏房屋、南至新村耕地、北至公路）房屋出租给乙方使用；租期从2010年3月19日起至2027年1月1日止；房屋使用性质为民用房，年租金为3600元；甲方收取乙方一年的租金作为保证金，合同期满后无息归还予给乙方；因历史久远，吴亨平生前所签的合同无效，以此合同为准；并对租金支付等进行了约定。2017年10月20日，吴定珠就《房屋出租合同》提起诉讼，致本院（2017）粤0605民初16210号案。该案认定吴定珠和陆耀忠在2010年3月19日签订《房屋出租合同》后，陆耀忠向吴定珠交纳了2010年3月19日至2011年3月18日的租金3600元和定金3600元；且在（2017）粤0605民初16210号案的诉讼过程中，双方确定陆耀忠搬离涉讼租赁物时未办理交接手续，吴定珠自认涉讼租赁物未办理规划报建手续。本院在审理后认定双方签订的《房屋出租合同》因未办理规划报建及将民用房用于生产经营用途，违反法律的强制性规定而无效，并认定陆耀忠已于2012年底搬离，陆耀忠已支付的定金用于抵扣涉讼租赁物的使用费，并判决陆耀忠将《房屋出租合同》项下租赁物（东至益伦五金厂、西至广鹏房屋、南至新村耕地、北至公路）共102平方米返还予吴定珠。上述案件的民事判决书已于2018年3月6日发生法律效力。诉讼中，被告述称：自原告2012年底搬离后，被告曾对涉讼租赁物进行门的维修；被告主张的50600元维修费用损失系由聘请工程队进行预算核定，被告尚未实际支付相应费用；被告雇请勾机系用于对涉讼租赁物进行屋顶拆除和清理垃圾。本院认为，原、被告于2010年3月19日签订的《房屋出租合同》已被前案生效判决认定无效。对于致合同无效的原因和过错，一方面，被告作为出租方，在涉讼租赁物未办理规划报建手续的情况下仍与原告签订涉讼合同，将不适租的物业出租予原告使用，存在过错；另一方面，原告作为承租方，在订立合同时负有审查租赁物权属和是否符合规划的谨慎义务，且在合同明确约定涉讼租赁物使用用途为民用房的情况下原告仍将其用于生产经营用途，本身亦存在过错。在原被告对《房屋出租合同》的无效均存在过错的情况下，结合前案生效判决已将原告支付的3600元定金款项用于抵扣原告应支付的使用费，原告主张被告双倍返还定金理据不足，本院不予支持。关于原告诉请的装饰装修损失，经审查，原告主张其对涉讼租赁物进行了装修，被告不予确认，鉴于原告已于2012年底搬离的事实和被告主张于2012年后曾进行过相应维修的陈述，原告未举证证明其搬离前已进行了房屋装修改造的事实，也未提供相关装修材料的采购单据、装修费用的支付凭证予以证实，原告请求装修损失49500元缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请因合同无效需重新租赁厂房的租金差价损失，如前所述，原、被告对合同无效均存在过错，故在合同清理结算后，原告如需重新租赁新的场所进行经营，所产生的租金亦理应自行承担，原告诉请该租金损失亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。被告反诉主张原告赔偿因原告擅自拆卸、毁损房屋而产生的50600元维修费用损失和8700元雇请勾机作业损失，首先，被告举证未能充分有效反映原告存在上述侵权行为，其次，被告在诉讼中陈述其雇请勾机用于拆除屋顶和清理垃圾，被告举证未能反映该费用的用途与其主张的原告侵权行为具有直接的因果关系；最后，被告主张的维修材料损失尚未实际支付，原告主张的损失未实际产生，综上，被告该反诉请求，理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回陆耀忠的全部诉讼请求；二、驳回吴定珠的全部反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取1850.92元（陆耀忠已预交），由陆耀忠负担。反诉案件受理费减半收取614.25元（吴定珠已预交），由吴定珠负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年七月三十日书记员  刘冬花