山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初4280号原告：中国人民解放军72687部队，驻地青岛市崂山区崂山路58-4号。负责人：陈诚，队长。委托诉讼代理人：连吉春，山东名昊律师事务所律师。被告：青岛市物资贸易中心，住所地青岛市市北区华阳路7号甲。法定代表人：姜文忠，总经理。委托诉讼代理人：王文，山东岛城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，山东岛城（城阳）律师事务所实习律师。被告：马军，男，1962年10月6日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：刘同波，山东海利丰律师事务所律师。原告中国人民解放军72687部队与被告青岛市物资贸易中心、马军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人连吉春，被告青岛市物资贸易中心委托诉讼代理人王文、王慧，被告马军及其委托诉讼代理人刘同波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将青岛市市北区瑞昌路*户房屋交还原告；2.被告支付房屋租金（使用费）43615.3元(自2016年1月1日计算至2019年2月，2015年之前所欠租金暂不主张，2019年3月之后要求按照每月1147.8元计算至被告实际交还房屋之日)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告马军原为被告青岛市物资贸易中心职工，其父马学法为原告部队离休干部，现已移交地方。1991年9月30日原告与被告签订借房协议书，实际上为租赁，将涉案房屋有偿借给被告住用，约定借用期限自1991年9月30日至1992年9月30日，合同期满被告须将房屋交还，房租按照军委文件收取。合同期满后被告未将房屋交还，并一直住用至今。被告青岛市物资贸易中心辩称，1，本案是否属于人民法院受理范围的问题。因本案涉及军队房屋分配、占有、使用的历史遗留及腾退问题，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定:凡不符合、有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撒并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申清解决。另根据《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》规定“根据最高人民法院1992年11月25日下发的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的精神，因涉及军队房地产腾退、拆迁安置而引起的纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起诉讼的，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉，并可告知其向有关部门申请解决。”被告马军的父亲马学法原系原告部队离退休干部，原告为了解决军队离退休干部及家属住房问题，将涉案房屋租给马学法父子，因原告占有使用的涉案房屋属于部队公房。在马学法与子马军对涉案房屋占有使用期间，原告按照部队文件的相关规定对该房屋进行管理，并按照部队文件的相关规定收取租金，故双方因涉案房屋形成的管理和占有使用关系属于部队内部管理权限范畴。由于涉案房屋属于部队公房，其管理主体属于部队，故马学法及其子马军在合同期满后能否继续占有使用涉案房屋，以及占有、使用期间的租金按照何种标准确定，仍然属于部队内部管理权限范畴。故本案不属于人民法院受案范围。2.本案将贸易中心作为被告，属于诉讼主体不适格。承租合同的承租人、实际使用人均为马军、马学法。贸易中心并非合同当事人。根据《借房协议书》最上面:“为解决军队家属住房问题，加强营房管理，根据军队房地产清查整顿和房地产管理的有关规定，对于复员、转业干部及地方人员仍住军队住房，现地方未安排住房需暂住军队住房的，一律办理借房手续。为此，特签订一下借房协议。”该协议签订的目的是为了解决军队家属住房问题。并未涉及军队家属的工作单位。贸易中心在合同中盖章仅仅表示其为马军1991年签订合同时的工作单位。并无其他意义。3.该合同期限为1991年9月30日至1992年9月30日。根据《职工调动呈批表》，马军自1992年9月23日被调离青岛市物资贸易中心。后马军已经不是贸易中心的员工，马军与原告1992年合同到期之后继续使用房屋、租金支付的具体情况，贸易中心均不知情，被告马军辩称，1.本案系军产租赁纠纷，不应当由人民法院受理。2.原告租金的主张与事实不符，我曾于2016年至2017年将房屋使用费交给原告的工作人员康振华。3我目前并无私有住房，按照协议原告应当继续为我租借住房。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对无异议的事实和证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1991年9月30日解放军37492部队作为甲方、青岛市物资贸易中心作为乙方签订借房协议书，约定甲方将位于四方区瑞昌路*户房屋借给军队离退休干部马学法之子马军居住，马军系乙方职工，借住期限自1991年9月30日至1992年9月30日，合同期满乙方应当将房屋交还，如确需再借，须经部队同意并重新办理借住手续；房租按军委文件收取等。该合同由甲乙双方签字盖章，并由马学法、马军签字。在借住单位盖章处各方添加一条约定，内容为：协议期满，如乙方单位无法解决住房，甲方应允许继续再借。庭审中，马军自述：涉案房屋是1974年分配给我父亲马学法的，我就一直跟着父亲在内居住，户口也自1974年迁入该房屋，后来我父亲进了干休所分配住房，我家把北岭大院的一处小房交给了部队，根据当时政策，部队解决离休干部子女住房困难，就由我在涉案房屋内居住使用至今。原告认可马学法自1974年起承租涉案房屋。马军于1992年9月调离青岛市物资贸易中心，调入青岛中达化纤有限公司工作。马军称其所供职的单位均未向其分配过住房，其与妻子也未自行购买过住房，名下无房产。马军称其自1991年9月起一直按照原告单位要求交纳房屋租金。并提交收条四张，称系原告单位营房科职工康振华收取租金后出具的，并称其最后一笔租金是于2017年12月交纳的，当时是预交2018年租金600元，具体是交到几月份其不清楚，之后其向原告交纳租金原告拒收。原告庭审后落实意见为：“康振华为我部职工，我部认可其出具收条收取马军房租事，但其收取的房租只是马军应缴房租的一小部分。”经询问原告向马军收取租金的标准，原告称应当按照市场价格收取，因马军不同意，故原告每年均向马军收取一部分租金，并无具体标准。马军称不清楚原告按照什么标准收取租金，只是每年根据原告要求向其支付租金。原告主张被告按照市场价格支付租金，并提交总后勤部发布的《关于调整军队住房租金标准的通知》予以证明。马军认为，即便其属于应当腾退房屋的人员，原告通知马军腾退房屋的时间为2018年10月16日，根据该通知第二条第（二）项，在该时间之前也应当按照每平方米每月10元计收房租，在2019年10月16日之后才应当按照市场价格计收房租。原告则认为，根据双方签订的借房协议，马军自1992年9月30日即应当腾退涉案房屋，故其应当自1992年10月1日起按照市场价格向原告支付房租。马军则认为原告主张该时间房租已超过诉讼时效。本院认为，原、被告于1991年签订的借房协议书系各方真实意思表示，合法有效，该协议书对借房期限、租金收取问题等事项进行了明确约定，其虽名为借房协议，实为租赁合同，故本案属于人民法院民事诉讼受理范围，被告关于本案不属于人民法院受理范围的抗辩意见本院不予采纳。根据借房协议书约定，如马军所在单位未给其解决住房，其可继续借用涉案房屋，但须经原告同意并重新办理借住手续。协议约定的借房期限届满后，双方未办理重新借住的手续，故马军现以其所在单位未给其分配住房为由要求继续住用涉案房屋，不符合合同约定，本院不予支持。自协议约定借住期满后至今，马军一直实际住用涉案房屋，原告也一直收取马军租金至2018年，故双方之间实为不定期租赁合同关系，原告有权随时要求解除合同，但应当在合同期限前通知马军。现原告要求马军腾还房屋，符合法律规定，本院予以支持。马军提交的交纳租金收据中对租金交纳期间、计租标准等均未注明，原告对向马军收取租金的标准也未能作出具体说明，亦未提交有关文件予以证明，故本院根据原告向被告马军出具的最后一期租金收据（预交2018年租金600元），确定原告向马军收取租金的标准为每年600元。原告提交的《关于调整军队住房租金标准的通知》第二条第三项规定适用的人员范围是“军队建立住房补贴制度以前转业复员人员以及其他地方人员，在地方已安排住房或已按房改优惠政策购买了住房，应当腾退军队住房、继续占用的，……”，本案中原告提交的证据不能证明马军属于上述人员范围，且原告多年来一直收取马军房租，均未按照上述规定收取，故本案中原告要求马军按照涉案房屋市场价格支付2016年至2019年2月的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，判决如下：一、被告马军于本判决生效之日起十五日内将青岛市市北区瑞昌路*户房屋腾还原告中国人民解放军72687部队；二、被告马军于本判决生效之日起十五日内支付原告中国人民解放军72687部队房屋租金（自2019年1月1日至本判决生效之日后十五日，按照每年600元标准支付）。案件受理费1399元，减半收取699.5元，原告负担424.5元，被告负担275元，于本判决生效之日起十五日内履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 孙 媛二〇一九年七月十六日书记员 孙晓蕾