广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初2290号原告：深圳市滨海物业管理有限公司，法定代表人：荆涛，总经理。委托诉讼代理人：王磊，男，1981年12月31日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：阮犁荒，广东创安律师事务所律师。被告：韦章饶，被告：罗颖玲，委托诉讼代理人：韦章饶，男,系被告配偶。原告深圳市滨海物业管理有限公司与被告韦章饶、罗颖玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理，于2019年4月28日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王磊、被告及被告罗颖玲的委托诉讼代理人韦章饶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业服务费人民币2601.77元；逾期交纳物业服务费违约金人民币4656.31元，合计7258.08元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月31日，原告与深圳市南山区滨海之窗物业业主委员会就原告向滨海之窗小区提供物业管理服务事宜，签订了《滨海之窗物业服务委托合同》，协议约定由原告向滨海之窗的住宅、写字楼、商铺的全体业主提供物业服务，服务期限自2010年12月31日至2015年l2月30日。物业服务费收费方式为包干制，根据业主拥有物业的建筑面积计收。其中，小高层住宅收费标准为250元／平方米／月，高层住宅收费标准为2.80元／平方米／月，写字楼收费标准为6.50元／平方米／月，商业物业收费标准为6.50元／平方米／月。被告作为滨海之窗的业主，享受了原告提供的物业服务，按照合同约定，每月应当按照按时交纳。但被告自2015年11月1日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益。原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。一、本人不认可滨海物业的起诉，不认可诉讼违约金，不认可滞纳金。滨海物业管理混乱，2016年4月30日与滨海小区解除合同，在街道组织的交接过程中，抗拒离场，最后以零交接被强行清退。滨海物业没有证据证明我未缴费，请滨海物业提供我未缴费的证据。滨海物业追诉物业费的期间为2015年11月1日至2015年12月30日，按国家《民法总则》规定民事诉讼时效期为三年，本案立案时间为2019年l月21日，往前追诉三年，原告故意在起诉状上书写日期是2018年11月5日，就是为了混淆视听，故意造成没有超过诉讼时效的假象，所以滨海物业的诉讼金额也是不对的；二、滨海物业服务合同没有依法规续签，该服务合同无效。滨海物业自2004年本小区开盘，前身闽泰物业进入管理，后期更名为滨海物业。在管理过程中不能尽到物业责任，长期以包干制合同在小区谋取巨额利润（按目前小区酬金制测算，小区每年盈余约400万），2004年进入后从未进行关于物业续签的相关业主大会表决，但是仍然在小区服务，要求滨海物业出具业主大会表决公告等合法的续签文件，对其物业服务合同的合法性表示质疑；三、滨海物业服务不达标，失职，给业主带来生命危险。滨海物业在服务期间，管理混乱，出现多次入户盗窃现象，可以在110查询报案信息。法院有必要可以调取信息。滨海物业以包干制合同服务小区，但对基础设施保管保修不到位，多台电梯频繁出现坠梯、夹人现象，2017年经过南山特种设备科相关部门检验达到了政府认定的老旧危险电梯更换标准进行更换。小区外墙不维护，出现上百户业主外墙漏水维修不及时现象；四、2016年4月30日，滨海物业零交接退出小区，没有与小区做清算审计，没有进行多收费用及欠缴费用处理，导致以下费用未清退给业主：1．停车费预收未退约130万元；2．装修押金未退已统计35500元（仍有未统计业主）；3．欠缴房屋日常维修基金589893.09元（日常维修基金应缴按2010年1月-2016年4月共76个月，住房面积203918.16平方米*0.25元*76个月=3874445.04元，实际缴纳3284551.95元，差异金额589893.09元，部分因业主原因未缴），以上部分未清还资金业主们将进行诉讼追讨；五、滨海物业在欠费催收中没有尽到告知义务。2016年4月30日零交接退出滨海之窗，退出滨海小区前，没有以书面形式公告业主并进行相关催收工作。因此，物业费不能及时收取，滨海物业有极大的管理责任；六、滨海物业诉讼的滞纳金不符合《合同法》，业主拖欠了物业费，给物业公司造成损失如何评估？最多能够加收多少违约金？《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”市民迟交某些费用，对企业的损失应该按照相当于银行利息赔偿，或者考虑惩罚性，法院可以同意适当提高利率标准。如果市民觉得自己要付的违约金过高，可以向法院申请调整违约金的数额。按照最高人民法院的有关司法解释，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金。按最高人民法院规定，可在中国人民银行利率水平上加收最高30%。同时，根据最高人民法院对民间信贷最高利息的规定，消费者违约金的所有赔偿不得超过年息24%的上限。滨海物业的物业费未交的损失是其未交费用的利息损失。所以滨海物业诉讼的滞纳金不符合《合同法》。综上所述，答辩人认为，滨海物业的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。我不同意支付欠缴物业费金额，不同意支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区环东路西环北滨海之窗花园某房（以下简称涉案房产），建筑面积136.01平方米，于2005年9月12日核准登记至被告韦章饶、被告罗颖玲名下。2007年2月1日，深圳市南山区滨海之窗小区业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《“滨海之窗”临时物业服务委托合同》，约定：本合同有效期自2007年2月1日起至滨海之窗业主大会选聘物业公司接管为止；物业管理服务费收费标准为小高层住宅2.5元/平方米/月，高层住宅2.8元/平方米/月；及其他内容。2009年12月21日，深圳市南山区滨海之窗业主委员会出具《业主管理规约》，内容为：业主应按照有关规定交纳、使用和管理维修基金；业主未按规定交付物业管理服务费的，物业管理公司应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，物业管理企业有权要求业主或物业使用人补缴并从逾期之日起，按每天万分之五收取滞纳金等。2010年12月31日，深圳市南山区滨海之窗小区业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《“滨海之窗”物业服务委托合同》，约定：乙方为涉案小区提供物业管理服务；物业服务期限为五年，自2010年12月31日起至2015年12月30日止；物业服务费收费标准为小高层住宅2.5元/平方米/月，高层住宅2.8元/平方米/月;业主应每月按时缴纳物业服务费，交费日期为每月的10日和20日前，逾期不缴费的，按《业主公约》的约定处理；本体维修基金由业主（物业使用人）缴交，标准为0.25元/平方米/月；及其他内容。2016年3月2日，深圳市南山区滨海之窗花园第四届业主委员会向原告出具《关于调整滨海之窗物管合同真空期的通知》，内容为：该业委会将真空期调整延长至2016年4月30日，在此期间继续由原告在本小区内履行相应物业管理职责和权利。为证明原告于2018年4月28日向被告邮寄了律师函，催收相关费用，原告提交了EMS快递详情单及盖有邮戳的投放快递明细单。被告对该证据不予认可，表示未签收该函件。被告向本院提交《滨海之窗业委会候选人缴费情况》，证明被告已经缴纳涉案房产的管理费及维修基金。该份证据的复印件有深圳市滨海物业管理有限公司滨海之窗管理处的盖章，并有深圳市南山区滨海之窗花园第五届业主委员会盖章确认。在庭审中被告陈述，其已经以现金形式缴纳相关物业管理费用。原告对该项证据不予认可，认为加盖红章的深圳市南山区滨海之窗花园第五届业主委员会并非合同期内相关当事人，不能对相关内容作证明。本院认为，原告与涉案小区业主委员会签订的《“滨海之窗”物业服务委托合同》合法有效，该合同到期后，原告继续为涉案小区提供物业管理服务，故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告称其已通过现金方式交纳涉案房产的相关物业管理费，且其提交了加盖深圳市滨海物业管理有限公司滨海之窗管理处印章的《滨海之窗业委会候选人缴费情况》用于证明其未欠缴相应的物业管理费；该缴费情况显示被告韦章饶管理费未欠费、维修基金未欠费，亦未备注有其他欠费项目，现原告对该缴费情况中加盖其印章的真实性不予否认，且庭审中原告亦称相关的收缴凭证遗留在新的物业管理处，综上，对于原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。进而原告主张被告支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告深圳市滨海物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告深圳市滨海物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王小燕二〇一九年七月六日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。