南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初4323号原告：南京慧韬物业管理服务有限公司，住所地南京市建邺区新安江街99号1515室。法定代表人：赵海龙，董事长。委托诉讼代理人：孙晋林，江苏融悦师事务所律师。被告：李世琪，男，1951年6月30日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：李亮，男，1979年7月3日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：郭存兰，李亮母亲，住址同上。原告南京慧韬物业管理服务有限公司（以下简称慧韬物业公司）与被告李世琪、李亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告慧韬物业公司的委托诉讼代理人孙晋林、被告李世琪、李亮的委托诉讼代理人郭存兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧韬物业公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告支付拖欠的2017年3月1日至2018年12月31日间的物业服务费3445.6元（1.1元／平方米×142.38平方米×22个月）、代扣代缴水费2557.5元、公摊水电费539.29元，合计6542.39元及自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止的逾期利息；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2013年9月1日与南京市凯悦天琴花园小区建立物业管理服务合同关系，为被告提供物业管理和服务至今，但被告截止2018年12月底共欠费6542.39元，原告与多种方式催缴无果。现诉至法院，要求处理。李世琪、李亮辩称，2017年年底，物业工作人员要求被告交物业费，被告同意缴纳物业费，但表明其他费用暂缓，因为有问题没有解决，之后物业公司没有来收取费用。2017年5月，秦淮区人民法院民事判决书认定：慧韬物业公司对被告家北面的公共平台有清扫义务，但是慧韬物业公司对判决拒不执行，不打扫，该平台垃圾成堆，污水横溢，蚊虫满天飞，造成被告家窗户不能开，特别是夏天，开窗老鼠往家跑，严重影响被告的正常生活。被告只好自己清扫，还找外面小工打扫若干次，至2017年3月至今，每月清扫两次，每次40元，24个月花费1920元；疏通下水管道3次，每次80元，计240元。另外，慧韬物业公司私自将小区东边车库出口闸栏从车库底部改到地面上，过道停满汽车，早晚汽车喇叭声不断，地面停车严重影响被告的生活，要求整改。再次，慧韬物业公司管理不到位，小区花草树木枯死，收支不公示，物业公司从被告单元拉线到东门用于道闸和保安室的用电，让被告单元业主买单，被告对公摊水电费不予认可，要求原告提供小区三年的水电费明细清单，以便核查。经审理查明：被告李世琪、李亮为父子关系，系南京市秦淮区龙蟠中路368号2幢1单元X室房产业主，该房屋建筑面积为142.38平方米。原告慧韬物业公司于2013年入驻南京市秦淮区龙蟠中路368号凯悦天琴小区提供物业服务至今。2015年6月26日，原告慧韬物业公司（乙方）与南京市凯悦天琴花园住宅小区业主委员会（以下简称凯悦天琴业委会）（甲方）签订一份《【凯悦天琴】物业管理服务合同》（以下简称2015年合同），其中约定：物业管理区域为凯悦天琴花园，总建筑面积84000平方米（高层75000平方米、商业5000平方米）；乙方提供的物业管理服务中包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的养护和管理，公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清扫卫生、垃圾的收集清运）；合同期限叁年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止；物业服务收费实行酬金制方式，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅每月每平方米1.1元，商业用房每月每平方米2元，物业服务费用由物业服务支出和乙方的酬金构成；乙方在预收的物业服务费用中按每年15万元的标准从预收的物业服务资金中提取酬金。除酬金以外的物业管理服务费用归业主所有，由乙方代管，主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用、物业管理区域清洁卫生费用等开支；物业服务费用按每季度交纳，业主应在乙方接管后每季度开始的第一个月20日前支付该季度的物业服务费；乙方应于每季度、年向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况……。2018年，原告慧韬物业公司（乙方）与凯悦天琴业委会（甲方）签订一份《【凯悦天琴】物业管理服务合同》（以下简称2018年合同），合同期限为三年，即自2018年9月1日起至2021年8月31日止，其他条款内容与2015年合同基本一致。另查明，凯悦天琴小区高层住宅原为二次供水，由慧韬物业公司为业主代收代缴水费，被告交纳代收水费至2015年2月10日，水表数为2477度，单价为3.1元/度。2017年12月该小区高层住宅改为直供水，每户安装入户水表，经被告李世琪确认：2017年11月28日水表抄表数为3302度。再查明，2017年2月20日，慧韬物业公司至本院起诉李世琪，要求李世琪支付2014年9月1日至2017年2月28日的物业服务费。本院（2017）苏0104民初1326号民事判决书确认：“被告居住房屋北面房间和厨房窗台下方约2米处有一平台，系楼下南京市烟草公司（集团客服部）门店楼顶，无常规出入口，需从被告所住X室或邻居303室翻窗出入。该平台上有黄色煤气管道和多根白色落水管，其中落水管未直接接入排污管口，落水管排水需流经平台通过平台的三个排水口排出。……慧韬物业公司对于该平台有清扫的义务。但考虑该平台的实际状况，慧韬物业公司对平台清扫应当区别于其他区域，清扫只需在平台状况确实有清扫必要，业主提出清扫要求且提供出入便利的情况下进行”。之后，慧韬物业公司于2017年5月28日、2018年6月16日对平台进行了清扫。审理中，被告对公摊水电费不予认可；对原告提供的自2015至2017年11月28日的代收代缴水费抄表清单真实性予以认可，并表示只愿支付从2017年3月1日起开始至2017年11月的代缴水费。对于被告提供的打扫平台产生的费用、因打扫平台受伤产生的医药费、拟证实疏通平台下水管费用的证人证言，原告慧韬物业公司表示：医药费和打扫平台没有关系，清扫平台费用收据系某百货经营部开具，证人是被告李世琪妻子的弟弟，与被告是亲属关系，故对上述证据均不认可。本院认为，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业及业主具有法律约束力。双方在履行合同期间应当建立和谐和良性关系，业主支付物业服务费以保证物业服务企业的正常运营，维持提供日常物业管理服务的能力；同时物业服务企业应当不断提高物业管理服务水平，及时处理、解决业主提出的合理问题。原告履行了提供物业服务的合同义务，被告事实上也接受了服务，故应履行交纳物业服务费的义务。业主以对物业服务企业服务不满意为由拒交物业服务费，会对正常物业管理活动带来严重影响，同时也会侵犯已交费业主的权益。基于物业服务合同的特殊性，除非物业服务企业不履行合同义务严重影响业主正常生活，或者履行合同存在重大瑕疵，否则对业主应当交纳的物业服务费不宜减免。案涉平台属于物业公司清扫范围，但对平台清扫应当区别于其他区域，清扫只需在平台状况确实有清扫必要，业主提出清扫要求且提供出入便利的情况下进行。2017年至2018年，原告清扫平2次，被告李世琪关于原告清扫平台次数不够、被告自行打扫产生费用等物业服务不到位的抗辩意见，被告没有提供平台需要清扫的次数及确需打扫时通知原告而原告拒绝清扫的证据，亦无有效证据证实清扫平台的实际损失，其它物业管理服务的瑕疵，未严重影响业主正常生活，故不宜减免其物业服务费，原告要求被告支付物业费3445.6元（1.1元／平方米×142.38平方米×22个月）的诉请，本院应予支持。关于代缴水费，被告确认2018年11月28日（安装入户水表前）的水费抄表数的，被告已缴纳至2015年2月10日的水费，应补交2015年2月11日止2018年11月28日的水费，具体计算为：（3302度-2477度）*3.1元=2557.5元。原告没有提供证据公摊水电费用的产生及分摊，故对原告提出的公摊水电费用的诉请，本院不予支持。被告未及时交纳物业费及代缴水费，原告要求自起诉之日至付清之日止按银行同期贷款利率计算的逾期利息的诉请，符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李世琪、李亮于本判决生效之日起五日内给付原告南京慧韬物业管理服务有限公司2017年3月1日至2018年12月31日的物业服务费3445.6元，代缴水费2557.5元，合计6003.1元；及自2019年4月4日起至清偿之日止以6003.1为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的逾期利息。二、驳回原告南京慧韬物业管理服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李世琪、李亮负担。本判决为终审判决。审 判 员  钱英二〇一九年七月三日见习书记员  洪飞