河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0322民初192号原告：杨良静，女，1981年3月16日出生，汉族，现住孟津县。委托诉讼代理人：许延星，系原告杨良静丈夫，特别授权。被告：侯乐乐，男，1990年5月16日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。被告：洛阳特驰汽车销售有限公司，住所：洛阳市孟津县城关镇桂花大道与龙马路交叉口南凯澳福邸南侧门面房。法定代表人：霍明军。原告杨良静诉被告侯乐乐、洛阳特驰汽车销售有限公司（以下简称特驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年1月17日立案受理后，因被告侯乐乐下落不明，本院于2019年3月28日在河南法制报上刊登了应诉、开庭公告，并决定适用普通程序于2019年7月1日公开开庭对本案进行审理。原告委托诉讼代理人许延星，被告特驰公司法定代表人霍明军到庭参加了诉讼，被告侯乐乐经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告庭审时明确诉讼请求如下：1、判令解除原被告之间签订的租赁协议。2、判令两被告支付原告房屋租金14720元（实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）。3、判令两被告支付迟延支付租金的违约金13579.20元。4、判令两被告支付使用承租房屋产生的水、电及物业等费用（暂计）3006.90元（实际要求计算至被告返还所占用房屋之日）。5、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2017年9月29日购买孟津县城关镇中央花园11-02的门面房，购买时被告已租赁该门面房，为保障原被告的合法权益，2017年11月2日，被告与原告重新签订租房协议并加盖特驰公司公章，合同对租期、租金、违约金等进行了约定。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水、电、物业管理等费用，构成违约。为维护原告合法权益，诉至贵院，请依法支持原告诉求。被告侯乐乐缺席无答辩。被告特驰公司辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求，请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告与答辩人签订协议是为了售后经营，协议签订后，答辩人一直按约定支付租金，房屋也进行了装修和设备购置安装，但因业务繁忙，答辩人一致没有办理工商注册登记。2018年7月份，原告告知答辩人门锁被换，答辩人才知晓此房屋被其他人占用。后了解到该房屋一直被洛阳合勤汽车销售有限公司占用，我方与其交涉未果。经查洛阳合勤汽车销售有限公司成立时间为2017年9月15日，即在原告与答辩人签订协议前该公司已经以该住所注册了公司，原告却未告知答辩人该情况。原告明知合同目的无法实现，还与答辩人签订租房协议，具有重大过错，违约在先。故答辩人认为原告在与答辩人签订租赁协议时故意隐瞒事实，未尽到如实告知义务，具有明显过错，应依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩主张，本庭归纳争议焦点为：1、原告主张的诉讼请求是否有事实根据与法律依据？2、被告特驰公司抗辩意见能否被法院支持？围绕争议焦点，原被告向本院提供了相关证据，本院依法进行了质证、辩论，现查明的事实如下：2017年11月2日，原告（甲方）作为出租方与被告（乙方）侯乐乐签订了租房协议，协议主要约定：“甲方将自有的位于孟津县城关镇中央花园11-02号的门面房出租给乙方使用，面积约120平方米。租赁期限为3年，从2017年11月20日起至2020年11月20日。月租金为23元/平方米，交纳方式为按季度支付，计人民币8280元，由乙方在2017年11月20日前交纳给甲方，先付后用，以后每个季度付款一次，应在付款期末前10天支付。乙方拖欠租金超过15天的，甲方可以终止合同，收回房屋。乙方必须遵守当地区域内的各项规章制度，按时交纳水、电、卫生及物业管理等费用。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1%，以天数计算向甲方交付违约金。该房屋乙方已与原房主签订协议，租金缴纳至2017年11月20日，本协议自签订之日起生效，原协议作废，租金自2017年11月20日起算。”协议落款处原告杨良静在甲方签字确认，被告侯乐乐在乙方签字确认并加盖了被告特驰公司的公章。协议签订后，被告特驰公司通过被告侯乐乐向原告支付了两个季度的租金，之后未再支付过租金，原告认可该事实，本院对此予以确认。原告代二被告交了2017年6月至2018年9月期间的水、电及物业管理费用，共计3006.9元。庭审中，被告特驰公司称其签订租赁协议后，一直在购买设备、装修房屋，但至今为止并未实际占用、使用涉案房屋。2018年7月份被告特驰公司将涉案房屋装修完毕，设备放置到租赁房屋内，后来发现房屋钥匙被换了，经其调查发现涉案房屋已经被洛阳合勤汽车销售有限公司占用了，因此认为原告未经其同意将房屋租赁给他人使用，遂未再向原告交纳过租赁费。原告称不清楚房屋钥匙被换一事，原告于2018年8月、9月曾向被告催要房租，10月份左右因联系不到被告侯乐乐，原告去店里才发现案外人崔延飞在占有使用涉案房屋，随即要求崔延飞支付房租，崔延飞自2018年11月至今已向原告交纳了房租，但双方并未签订任何协议。经询问，被告特驰公司称案外人崔延飞系其监事，同时也是洛阳合勤汽车销售有限公司的监事，原告及被告特驰公司均不认可崔延飞交纳房租行为与被告特驰公司有关。原告与被告特驰公司均表明双方签订的租房协议无法再实际履行。庭审后，为进一步查清事实，本院对案外人崔延飞进行询问，崔延飞称其系被告特驰公司的监事，但是否是洛阳合勤汽车销售有限公司的监事不清楚，其2018年10月初进驻涉案房屋时被告特驰公司已经将房屋装修完毕，其在涉案房屋内经营洛阳合勤汽车销售有限公司，并自2018年11月开始向原告交房租至今，但并未与原告签订租房协议。崔延飞认可其交房租行为系个人行为，与本案被告无关。本院认为，原告与二被告签订的租房协议系双方真实意思的表示，不违背法律规定，是合法有效的，原被告均应按照协议全面行使权利、履行义务。关于二被告责任承担问题，因被告侯乐乐缺席，未提出抗辩意见，其是否系职务行为，在被告特驰公司不能明确的情况下，其作为合同相对方，应与被告特驰公司共同承担责任。被告侯乐乐缺席，视为放弃举证、质证、辩论及最后陈述的权利，不利后果由其承担。被告特驰公司称2018年7月之后涉案房屋钥匙被换无法再进入，但未提供相关证据予以证明，结合案外人崔延飞的证言及被告特驰公司提供的微信截图，本院认定被告侯乐乐及特驰公司实际租赁涉案房屋的时间为2017年11月20日至2018年9月底，因其具体日期难以确定，本院以2018年9月20日作为被告实际租赁涉案房屋的截止日，被告特驰公司支付了2017年11月20日至2018年5月20日的租金，剩余租金（2018年5月21日至2018年9月20日，共计123天）至今未支付给原告，构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，二被告应支付原告剩余租金、水电费、物业管理费及逾期交纳租金的违约金。被告特驰公司称原告在将房屋租赁给其之前未告知此房屋已租赁给他人，该事实证据不足，其拒绝交纳房租的辩解意见本院不予采纳。二被告至今尚欠原告租金数额为11040元（23元/月/平方米×120平方米×4个月），逾期违约金数额为113.16元（23元/月/平方米×120平方米÷30天×123天×1%），水电费、物业管理费数额为3006.9元。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨良静与被告侯乐乐、洛阳特驰汽车销售有限公司2017年11月2日签订的租房协议于本判决生效之日解除。二、被告侯乐乐、洛阳特驰汽车销售有限公司于判决书生效后十日内，支付原告剩余租金11040元。三、被告侯乐乐、洛阳特驰汽车销售有限公司于判决书生效后十日内，支付原告迟延支付租金的违约金113.16元。四、被告侯乐乐、洛阳特驰汽车销售有限公司于判决书生效后十日内，支付原告垫付的租赁房屋的水、电及物业管理费用3006.90元。五、驳回原告杨良静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费580元，由原告负担320元，被告侯乐乐及洛阳特驰汽车销售有限公司负担260元。被告承担的部分，限其于本判决生效后七日内向本院交纳，逾期不交纳本院将移交执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  臧梦华人民陪审员  常利红人民陪审员  张晓茹二〇一九年七月十日书 记 员  盛晓静