广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终4196号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市凯迪美五金制品有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：谭少燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李峰，广东聚英华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市建银贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：陈新池，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所律师。上诉人佛山市凯迪美五金制品有限公司（以下简称凯迪美公司）因与被上诉人佛山市建银贸易有限公司（以下简称建银公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。凯迪美公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或在查明事实的基础上依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由建银公司承担。二审中，凯迪美公司明确其上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第三项、第七项；2.撤销一审判决第四项、第五项、第八项；3.变更一审判决第六项为判令建银公司赔偿凯迪美公司因合同无效遭受的损失共计703155元。事实与理由：两涉讼租赁物没有房屋所有权证和合法的规划报建审批等手续，不符合出租条件，两涉讼合同因此无效。另外，两涉讼租赁物无消防验收，不具备安全生产条件，凯迪美公司不能使用两涉讼租赁物，且在建银公司主张租金期间，凯迪美公司已陆续安排搬迁，事实上根本没法使用两涉讼租赁物。同时，因两涉讼合同无效，使凯迪美公司遭受了703155元的损失。两涉讼合同无效皆因建银公司的过错导致，故凯迪美公司无需支付场地使用费及资金占用损失，反而是建银公司应当赔偿凯迪美公司因合同无效遭受的全部损失703155元。建银公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。建银公司向一审法院起诉请求：1.判令凯迪美公司立即向建银公司支付2018年6月1日-8月31日的租金128517元及滞纳金（租金每个月42839元，滞纳金是以拖欠每月应付租金为本金按日千分之一从当月6号起计算至实际付款之日止，暂计至2018年9月5日为7796.7元）；2.本案诉讼费由凯迪美公司承担。凯迪美公司向一审法院反诉请求:1.确认建银公司、凯迪美公司于2016年10月1日签订的《租赁合同》（合同编号为C××0号）无效，判令建银公司向凯迪美公司返还缴纳的保证金62358元；2.确认建银公司、凯迪美公司于2017年1月1日签订的《租赁合同》（合同编号为C××1号）无效，判令建银公司向凯迪美公司返还缴纳的保证金66159元；3.判令建银公司赔偿凯迪美公司因合同无效遭受的损失703155元，其中设备设施费23373元（凯迪美公司安装消防管、消防箱的费用）、生产货架费606000元、搬迁费73782元；4.本案诉讼费由建银公司承担。一审法院认定事实：建银公司（甲方）与凯迪美公司（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：C××0）（以下简称涉讼合同一），约定：甲方将位于佛山市南海区某市场C80和C82厂房、商铺的部分区域（以下简称涉讼租赁物一）租赁给乙方经营，经营面积为2188平方厂房、C82地块；乙方租赁前述厂房房产作仓库项目之用；租赁期从2016年10月1日至2021年10月1日止，合同期为五年，从2016年10月1日起计算租金，从第3年起递增10%，租赁期间租金具体标准为2016年10月1日起至2017年10月1日止20786元/月，2017年10月1日起至2018年10月1日至20786元/月，2018年10月1日起至2019年10月1日止22864.4元/月；乙方在租赁期内，按月支付租金给甲方，并于每月5日前以现金方式或转入甲方指定账号；乙方自行办理工商经营执照及水电安装、消防、环保等；自合同签订之日起3天内，乙方应向甲方支付履约保证金62358元；甲、乙双方应全面履行合同，乙方无故解除合同的，乙方应清缴离场前的一切费用（包括租金、税金、水、电、卫生等费用）赔偿甲方62358元；乙方迟延支付租赁金及其他费用，甲方则按乙方实欠金额以每天5%计收滞纳金，迟延期间不得超过5天，否则视乙方违约，甲方有权解除合同，乙方就交清所欠缴的费用，履约保证金归甲方所有。2016年9月24日，建银公司出具收据确认收到凯迪美公司按金转账（合同号C××0）62358元。建银公司（甲方）与凯迪美公司（乙方）签订《租赁合同》（合同编号：C××1）（以下简称涉讼合同二），约定：甲方将位于佛山市南海区某市场C80和C82厂房、商铺的部分区域（以下简称涉讼租赁物二）租赁给乙方经营，经营面积为C82地块2321.47㎡；乙方租赁前述厂房房产仓库项目之用；租赁期从2017年1月1日至2022年1月1日止，合同期为五年，从2017年1月1日起计算租金，从第3年起递增10%，租赁期间租金具体标准为2017年1月1日起至2018年1月1日止22053元/月，2018年1月1日起至2019年1月1日至22053元/月，2019年1月1日起至2020年1月1日止24259.36元/月；乙方在租赁期内，按月支付租金给甲方，并于每月5日前以现金方式或转入甲方指定账号；乙方自行办理工商经营执照及水电安装、消防、环保等；自合同签订之日起3天内，乙方应向甲方支付履约保证金66159元；甲、乙双方应全面履行合同，乙方无故解除合同的，乙方应清缴离场前的一切费用（包括租金、税金、水、电、卫生扥费用）赔偿甲方66159元；乙方迟延支付租赁金及其他费用，甲方则按乙方实欠金额以每天5%计收滞纳金，迟延期间不得超过5天，否则视乙方违约，甲方有权解除合同，乙方就交清所欠缴的费用，履约保证金归甲方所有。2016年11月6日，建银公司出具收据确认收到凯迪美公司按金转账（合同编号C××1）66159元。另查明，凯迪美公司持有一份出具时间为2017年11月8日、收款人为佛山市南海某工程部的收据（No3××9）原件，该收据载明收到佛山市凯迪美五金制品有限公司交来消防管、消防箱预付订金3000元，安装完后尾款转账20373元。凯迪美公司提供了交易时间为2017年11月15日的网上银行电子回单，该回单显示转账金额为20373元。2018年9月20日，建银公司提起诉讼。一审中，建银公司、凯迪美公司均确认凯迪美公司已向建银公司支付至2018年5月31日的租金；凯迪美公司在2018年9月初搬离了两涉讼租赁物。凯迪美公司陈述其主张的生产货架在2018年9月全部拆除并搬离两涉讼租赁物，后全部运走没有放在园区了。建银公司确认凯迪美公司在两涉讼租赁物内安装了消防管和消防箱，建银公司不同意以补偿为前提接收两涉讼租赁物内安装的消防管和消防箱。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”《广东省城乡规划条例》第四十八条规定：“在城市、镇规划区范围内进行临时建设的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请核发临时建设工程规划许可证。临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延期期限不超过一年。”建银公司虽主张两涉讼租赁物已办理临时建筑备案申请，但其并未提供证据证明两涉讼租赁物为城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府批准建设的临时建筑，故建银公司、凯迪美公司就两涉讼租赁物形成的租赁合同无效，一审法院对凯迪美公司要求确认两涉讼合同无效的反诉请求予以支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，一审法院对凯迪美公司请求建银公司分别返还定金62358元、定金66159元的反诉请求予以支持。虽然建银公司、凯迪美公司签订的两涉讼合同无效，但凯迪美公司实际使用两涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照两涉讼合同约定的租金标准支付实际使用两涉讼租赁物期间的使用费予建银公司。建银公司、凯迪美公司均确认凯迪美公司自2018年6月1日起欠付建银公司使用费，凯迪美公司在2018年9月初搬离了两涉讼租赁物，故凯迪美公司应支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的场地使用费128517元[（20786元/月+22053元/月）×3个月）]予建银公司。参照两涉讼合同约定，凯迪美公司应在每月5日向建银公司缴交当月场地使用费，凯迪美公司逾期支付场地使用费，给建银公司造成了资金占用损失，故凯迪美公司应各以42839元（20786元/月+22053元/月）为本金从2018年6月至2018年8月每月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予建银公司。两涉讼合同无效，建银公司要求按两涉讼合同约定的日千分之一标准计算滞纳金无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，一审法院不予支持。关于建银公司是否需赔偿因合同无效遭受的损失问题，一审法院分析如下：1.搬迁费用，建银公司作为出租方提供合法适租的租赁物为其基本义务，建银公司就未经批准建设的租赁物与凯迪美公司签订租赁合同，其对两涉讼合同无效存在过错；建银公司作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，租赁物是否合法适租应为承租人首先关注考虑的因素，其本应在两涉讼合同签订前查核了解相关情况，而非草率签订合同并进场使用，故致合同无效，凯迪美公司亦存在过错。建银公司、凯迪美公司就两涉讼合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。凯迪美公司在进场前不尽合理审慎注意义务，进场后又以租赁物没有规划报建审批为由而搬离，由此造成的搬迁费损失应由其自行负担，故一审法院对凯迪美公司要求建银公司赔偿搬迁费73782元的反诉请求不予支持。对凯迪美公司提供的收据原件（金额为73782元）、证明原件（附谭某某身份证复印件、行驶证复印件），一审法院不再审查认定；2.生产货架费，建银公司、凯迪美公司对两涉讼合同无效均存在过错，且建银公司购买的生产货架未与涉讼租赁物形成附合，凯迪美公司亦实际搬走了上述生产货架，故对凯迪美公司要求建银公司赔偿其生产货架费606000元的反诉请求，一审法院依法不予支持；对凯迪美公司提供的收据（金额为607589元）原件、货架费用证明原件、营业执照原件、网上银行电子回单照片打印件（金额为607589元），一审法院不再进行审查认定；3.安装消防管、消防箱的费用；建银公司、凯迪美公司对于两涉讼合同的无效具有同等过错，现建银公司、凯迪美公司均确认凯迪美公司在两涉讼租赁物内安装了消防管和消防箱，且消防管和消防箱已于租赁物形成附合，建银公司亦不同意以补偿为前提接收涉讼租赁物内安装的消防管和消防箱，故按照双方导致合同无效的过错，建银公司应向凯迪美公司支付安装消防管和消防箱的损失11186.5元（22373元×1/2），凯迪美公司对该项损失的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认建银公司与凯迪美公司签订的《租赁合同》（合同编号：C××0）《租赁合同》（合同编号：C××1）无效；二、建银公司于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金62358元予凯迪美公司；三、建银公司于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金66159元予凯迪美公司；四、凯迪美公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的场地使用费128517元予建银公司；五、凯迪美公司各以42839元为本金从2018年6月至2018年8月每月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予建银公司，本项随上列第四项清；六、建银公司于判决发生法律效力之日起十日内支付损失11186.5元予凯迪美公司；七、驳回建银公司的其他诉讼请求；八、驳回凯迪美公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计1513.14元，由建银公司负担73.14元，由凯迪美公司负担1440元。反诉受理费6058.36元，由建银公司负担1547元，由凯迪美公司负担4511.36元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”之规定，因建银公司未能提供证据证明两涉讼租赁物为经主管部门批准建设的临时建筑，故其与凯迪美公司签订的两涉讼合同均属无效合同，一审法院对合同效力认定正确，本院予以维持。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：凯迪美公司是否应向建银公司支付场地使用费及资金占用损失；凯迪美公司上诉主张703155元损失是否应当得到支持。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一审中，建银公司、凯迪美公司均确认凯迪美公司自2018年6月1日起欠付建银公司占有使用费，且凯迪美公司已于2018年9月初搬离了两涉讼租赁物，故凯迪美公司应向建银公司支付2018年6月1日至2018年8月31日期间的场地使用费128517元[（20786元/月+22053元/月）×3个月）]。凯迪美公司上诉主张无需支付场地使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于资金占用损失。因凯迪美公司逾期支付场地使用费，必然造成建银公司资金占用损失，一审判决凯迪美公司以42839元（20786元/月+22053元/月）为本金、从2018年6月至2018年8月每月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予建银公司，于法有据，本院予以维持。关于争议焦点二。凯迪美公司上诉主张，因两涉讼合同无效，建银公司应向其赔偿损失共计703155元。本院认为，建银公司作为出租方未尽到保证两涉讼租赁物合法适租的义务，凯迪美公司作为承租方未尽合理审慎的注意义务，双方对两涉讼合同无效均具有同等过错，应各自承担相应的责任。对于凯迪美公司主张的损失，本院具体分析如下：1.货架损失606000元。因货架并非凯迪美公司为使用两涉讼租赁物而特别定制，且货架未与两涉讼租赁物形成附合，凯迪美公司亦已自行取回，故对于凯迪美公司该项上诉请求，本院不予支持。2.安装消防管、消防箱的费用23373元。因建银公司、凯迪美公司对于两涉讼合同的无效具有同等过错，现建银公司、凯迪美公司均确认凯迪美公司在两涉讼租赁物内安装了消防管和消防箱，消防管和消防箱已与租赁物形成附合，建银公司亦不同意以补偿为前提接收两涉讼租赁物内安装的消防管和消防箱，故根据双方导致合同无效的过错，本院认定建银公司应向凯迪美公司支付安装消防管和消防箱的损失11686.5元（23373元÷2）。一审判决对该损失金额的计算有误，本院予以纠正。3.搬迁费73782元。凯迪美公司在进场前未尽合理审慎注意义务，进场后又以两涉讼租赁物未规划报建审批为由迳行搬离，由此造成的搬迁费损失应由其自行负担。综上所述，凯迪美公司的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19554号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19554号民事判决第八项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19554号民事判决第六项为：佛山市建银贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市凯迪美五金制品有限公司赔偿损失11686.5元；四、驳回佛山市凯迪美五金制品有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1513.14元，由佛山市建银贸易有限公司负担73.14元，由佛山市凯迪美五金制品有限公司负担1440元。一审案件反诉受理费6058.36元，由佛山市建银贸易有限公司负担1029.92元，由佛山市凯迪美五金制品有限公司负担5028.44元。二审案件受理费12004.85元，由佛山市建银贸易有限公司负担7.2元，由佛山市凯迪美五金制品有限公司负担11997.65元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月二十八日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋