广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初2748号原告：广东元海资产物业投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路30号世纪名轩710室，统一社会信用代码91440604758314273B。法定代表人:周树登。委托诉讼代理人：吴诗韵、蓝奕波，均系原告公司员工。被告：李祖德，男，1963年8月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：蒋建平，广东迅衡律师事务所律师。原告广东元海资产物业投资管理有限公司诉被告李祖德物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月26日受理后，依法适用简易程序，后因被告就本案涉讼合同提起确认合同无效诉讼，本案中止诉讼并转为普通程序。后李祖德等诉广东元海资产物业投资管理有限公司确认合同无效纠纷案件经本院作出（2018）粤0604民初7005号民事判决并发生法律效力后，本案恢复审理。本院对本案公开开庭进行了审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2011年5月至2017年12月期间的物业管理服务费50322.4元；2、被告自拖欠物业管理费之日起向原告支付违约金(滞纳金）及利息损失共135773.79元（违约金以20128.96元为本金，自2011年5月15日起按每日3‰计算，计至2013年12月31日，共117741.2元；利息损失以30193.44元为本金，自2014年2月15日起按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算，暂计至2017年12月31日，共18032.56元）；3、被告立即向原告支付自2011年5月至2017年7月期间垫付的公摊水电费合计1523.73元；4、被告自拖欠公摊水电费之日起向原告支付利息损失共计418.52元（利息损失以1523.73元为本金，自2011年5月15日起按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算，现暂计至2017年12月31日）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月30日，原告与被告所在的佛山市禅城区“怡景苑”住宅小区全体业主签订了《佛山市禅城区怡景苑住宅小区物业服务合同》，合同约定：原告为佛山市禅城区怡景苑住宅小区的业主提供物业管理服务，小区的业主在每月的5号前通过银行交付上月物业服务费，现金交纳的，应于每季的第二个月15日前向乙方交纳当季的物业服务费。逾期交纳的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金（违约金）。物业区域内产生的供水、供电费应向业主收取，原告代为缴纳。被告是怡景苑二区63座的业主，原告在负责怡景苑物业服务管理期间，一直按照合同约定提供各项物业服务。在物业服务合同约定的期限届满后，被告所在小区的业委会虽未与原告签订新的物业服务合同，但原告一直完整、及时按物业服务合同的约定提供物业服务至今，包括被告在内的全体业主并未反对双方存在事实物业服务关系。因此，被告应向原告交纳包括物业服务费在内的相关费用。但2011年5月至今，被告却以各种理由拖欠物业服务费、公摊水电费。虽经原告多次催促，被告仍拒绝交纳。被告辩称：一、原告收取物业管理费所依据的合同是无效的，无权收取。二、原告的管理是不及格的。表现在没有按照物业管理合同的规定，提供相关的保安的上岗证；原告管理混乱，多次发生砍树事件，损害了小区环境；原告也曾道歉承认卫生差；外部人员以及车辆可以随意进出小区，因为被告房屋接近小区门口，小车喇叭的滋扰一直侵害被告；另外原告还采取暴力催收物业管理费的方式，影响被告休息，甚至用铁链封锁被告进出的大门。三、关于滞纳金以及违约金，因为合同无效，所以这一切的收取没有依据。四、众多业主反对原告的服务，原告服务太差。第一届业委会2013年解散，至今仍然没有业委会，原告因此也一直霸占怡景苑的物业服务。五、原告在事实占有怡景苑期间，也将游泳池、停车场等公共地方进行广告，进行盈利活动，原告是无权取得，应该返还给业主。六、被告在2011年4月前的物业管理费均是全额缴付，至于2011年4月后物管费未交系因为原告承诺增加减速带、禁鸣喇叭却没有做到以及物业管理服务差等原因。七、对原告的诉讼请求，其中第一项、第三项，在合理的范围内可以协商，对违约金，认为标准过高。关于利息，认为利息计算标准没有依据。诉讼中，原告提交了以下证据：1、原告营业执照、核准变更证明、被告公安人口信息查询资料，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《佛山市禅城区怡景苑住宅小区物业服务合同》，证明原被告双方存在物业服务合同关系，物业服务费交纳标准、逾期缴纳的违约责任。《关于变更物业服务合同有关条款的补充协议》，证明变更后的物业服务费的缴纳标准。4、2012年-2016年的催交通知单、2017年发出的律师函，证明原告多次向被告催交物业服务费及相关费用。5、《怡景苑2011年物业服务费调价方案》会议决议，证明怡景苑住宅服务费调价方案经面积人数71.75%业主同意，符合物业服务合同及物业管理条例相关规定，且经业委会及居委会、派出所相关人员签字盖章确认，方案合法有效，对包括被告在内的全体业主具有约束力。6、关于怡景苑2011年物业服务费调整的公告，证明原告已将合法有效的调价方案进行公示，被告未提出异议。7、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表、服务（收费）备案回执，证明原告就怡景苑调价事宜向佛山市禅城区发展规划和统计局进行备案，且已通过备案。催费通知单，证明原告于2013年3月23日以张贴公告的形式催缴被告缴纳物业管理费。欠交服务费住户公示，证明原告于2013年5月21日通过公告的形式告知包括被告在内的欠交服务费业主的情况及所欠服务费金额，催促被告交纳物管费。关于催缴物业服务费的通知，证明原告于2014年6月30日、2015年10月30日、2016年11月14以张贴公告和律师函的形式催缴被告缴纳物业管理费。减速带图片，证明原告已在小区门口安装减速带，已尽告知、管理义务。限速及禁止鸣笛图片，证明原告已安装限速标识及禁止鸣笛标志，已尽合理告知、管理义务。物业服务企业资质证书，证明原告具有一级物业服务资质。水电费分摊清单及发票，证明原告主张被告欠交水电费计算依据。诉讼中，被告提交了以下证据：通知，证明首届业委会候选人名单，与在《物业服务合同》上签名的业委会成员名单有非业主，在《物业服务合同》上签名的业委会人员不能代表全体业主，所签订的《物业服务合同》无效。投诉门户网站截图，证明内容同上。通知，证明原告的前身佛山市元邦资产物业管理有限公司进驻怡景苑通知，业委会无权代替业主大会选聘物业公司，违反法律法规规定，选聘无效。有关编写佛山市禅城区怡景苑《业主大会议事规则》、《管理规约》的资料搜集，证明第二届业主大会筹备发信给原告要求协助筹备工作，大多数业主不满意原告的物业服务，认为物业管理费过高，重新成立业委会，重新选聘物业公司。邀请信、怡景苑业主大会表决通知，证明大多数业主不满意原告的物业服务，认为物业管理费过高，重新成立业委会，重新选聘物业公司。关于《佛山市怡景苑业主大会议事规则》、《佛山市怡景苑管理规约》两份草稿征求业主意见，证明大多数业主不满意原告的物业服务，认为物业管理费过高，重新成立业委会，重新选聘物业公司。致怡景苑业主的公开信，证明原告干涉业主大会成立业委会的工作，想不合法长期霸占怡景苑的物业服务合同。佛山市禅城区国土城建和水务局关于罗友威信访问题的答复，证明怡景社区、石湾居委和原告一同干预怡景苑业主大会成立业委会的工作。致怡景苑全体业主的一封信，证明原告在管理期间，管理混乱，导致小区环境被破坏。《业主满意度测评意见表》意见和建议回复，证明原告在管理期间，管理混乱、清洁卫生差、小区车辆乱停，不是业主的车辆随意进出，完全没有管理，多次反映的禁鸣喇叭问题没有解决，导致被告常年被进出的车辆滋扰。怡景苑小区续聘物业服务企业意见表决书，证明被告明确不同意续聘，因为原告不合法也不合格。欠交服务费住户公示，证明原告将被告所谓“欠费”名单公布，故意侵扰被告的生活，宣传、披露业主隐私。树木被砍伐照片，证明原告管理期间，管理混乱，导致小区环境破坏。电能表照片，证明原告擅自关掉被告的电闸，导致被告家里停电，损害被告的家电。封路墩和铁链照片、通话记录截屏，证明原告用黑社会的手段暴力野蛮向被告催收物业费，连续多天滋扰被告，用大石和铁链堵住被告进出自家的大门，被告报警，在警察出面，原告依然不理，继续封堵。原告的行为给被告造成极大心理和精神伤害，也耽误了被告的工作，在怡景苑小区给被告造成极大的负面影响。游泳池承包照片、广告位照片，证明原告未经业主同意擅自经营共用部位、共用设施设备，设置广告牌、停车位等进行盈利活动。停车场照片，证明原告未经业主同意擅自将共用部分进行盈利活动。光盘，里面包含原告暴力催收的视频、小区内车速过快的视频、小区喇叭滋扰视频、小区随意进出视频，游泳池对外发包的录音，证明原告存在暴力催收、小区内车速过快等现象。温馨提示（2016年12月23日）。证明原告违反了物业合同第二十八条的约定，需要安装电网却没有履行，导致安全问题，构成违约。违约电网位置图、防盗电网安装前后对比。证明原告违反了物业合同第二十八条的约定，需要安装电网却没有履行，导致安全问题，构成违约。温馨提示。证明由于原告违约，防盗电网缺失，导致怡景苑小区治安恶化，经常发生入屋盗窃事件，全体业主的生命和财产长期受到威胁。外来游泳人员的照片。证明原告违反了物业合同第三十条的约定，将游泳池转包给外来人员经营，并向社会公众开放，致使社会人员随意出入小区，生活环境被严重打扰。温馨提示（怡物字【2011】009号）。证明原告违背自己向全体业主承诺的承诺，也是违约行为。温馨提示（怡物字【2013】027号）。证明原告知道被告提出的问题却长期不作为。好消息。证明原告违背自己向全体业主承诺的承诺，也是违约行为。会议签到表签字、怡景苑小区物业管理招标评标报告、投标单位评分汇总表、《怡景苑2011年物业服务费调价方案》会议决议、通知（首届业委会侯选人名单）、佛山市禅城区物业管理区域业主委员会备案回执。证明：1、首届业委会从筹办到签订物业合同、调价，非业主一直在参与并把控。2、他们没有资格代表全体业主。3、他们没有诚信，弄虚作假。业委会筹备组记录。证明首届业委会存在严重的失信行为，弄虚作假，没有资格和能力履行业委会的职责。答辩意见（蔡伟峰）。证明蔡伟峰向法庭提交虚假陈述，意图妨碍司法公正，行为失信，无法履行业委会职责。民事答辩意见（庞永强）。证明庞永强向法庭提交虚假陈述，意图妨碍司法公正，行为失信，无法履行业委会职责。民事答辩状（关剑辉、陈钜光、刘文英、区卓智）。证明关剑辉、陈钜光、刘文英、区卓智向法庭提交虚假陈述，意图妨碍司法公正，行为失信，无法履行业委会职责。证人罗某出庭作证。被告认为证人罗某的证言可以证实涉讼物业服务合同以及补充协议无效。在庭审过程中，本院出示了生效的法律文书（2018）粤0604民初7005号《民事判决书》。本院对以上证据认证如下：原告提供的证据1为诉讼主体资格证据，本院经审查后予以确认；证据2、3、5、6、7可以互相印证且为生效判决（2018）粤0604民初7005号《民事判决书》所确定，本院予以确认；证据4、8、9、10可以互相印证，证实原告催收的事实，本院予以确认；证据11、12，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据13为原告的服务资质证书，本院对真实性予以确认；证据14，被告虽有异议但并无相反证据推翻，本院予以采信。对于被告提供的证据1－8、11、26-31，因生效的法律文书（2018）粤0604民初7005号《民事判决书》对被告李祖德等诉广东元海资产物业投资管理有限公司确认合同无效纠纷已经作出判决，故本院在本案中无须就涉讼合同是否有效进行审查，对于以上证据本院不予采信；证据9-10、12-25，以上证据不足以证实被告主张的原告构成违约，本院对被告主张的证明内容不予采信。综合本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下事实：被告李祖德为佛山市禅城区魁奇二路16号二区六十三座业主，该房屋建筑面积394.95平方米。2009年12月，原告的前身佛山市元邦资产物业投资管理有限公司与被告所在的佛山市禅城区“怡景苑”住宅小区第一届业主委员会（下称“怡景苑”业委会）签订了一份《佛山市禅城区怡景苑住宅小区物业服务合同》，约定：原告为怡景苑住宅小区提供物业服务，合同期限为自2010年1月1日起至2012年12月31日止；住宅建筑面积物业服务费按照1.1元/平方米/月收取；花园面积收费为0.5元/平方米/月；物业使用人应于每月5日前交付上月物业服务费，逾期缴纳的，从逾期之日起按日千分之三计收滞纳金。以上合同第四十四条还约定：双方应在合同期满前三个月向对方提出书面意见及商讨有关续约事宜。若未能达成新的物业管理合同，则按本合同的条款继续执行一年。2011年3月1日，“怡景苑”业委会与原告签订一份《关于变更物业服务合同有关条款的补充协议》，内容为从2011年1月1日起，物业服务标准调整为1.6元/平方米/月。以上合同期限届满后，双方并未续签合同。但原告为“怡景苑”小区提供物业服务至今。根据原告提供的清单，被告共拖欠自2011年5月至2017年7月的公摊水电费为1523.73元。被告欠费后，原告多次催收未果。另查明：原告具有一级物业服务资质，经营范围包括物业管理、停车场管理等。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告李祖德等诉广东元海资产物业投资管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院作出的（2018）粤0604民初7005号民事判决已经发生法律效力。根据以上生效的法律文书，本院确认原告与佛山市禅城区“怡景苑”住宅小区第一届业主委员会于2009年12月30日签订的《佛山市禅城区怡景苑住宅小区物业服务合同》以及2011年3月1日签订的《关于变更物业服务合同有关条款的补充协议》有效。被告作为小区业主，以上《佛山市禅城区怡景苑住宅小区物业服务合同》以及《关于变更物业服务合同有关条款的补充协议》对其具有约束力，被告应按照以上合同的约定交纳物业管理费以及公摊费用。2012年12月31日之后，以上合同期限届满，怡景苑小区没有成立新的业主委员会，原告在此情况下继续为怡景苑小区提供物业服务至今，双方存在事实上的物业服务关系，怡景苑小区的业主应参照以上合同约定的物业管理费标准向原告支付物业管理费并支付公摊费用。关于原告主张的物业服务费、公摊费用。原告为被告提供物业管理服务，其有权依据合同的约定向被告主张物业管理服务费及物业分摊费用。被告的房屋建筑面积为394.95平方米，每月应交纳的物业管理费为394.95平方米×1.6元/平方米＝631.92元。原告仅主张为每月629.03元，属于原告对自身权利的自由处分，本院不做主动干涉，可予支持。截止至2017年12月31日，被告尚拖欠原告的物业服务费为50322.4元（629.03元/月×80个月＝50322.4元）。关于原告主张的公摊水电费1523.73元，原告提供了部分水电费分摊清单和发票以证实其主张，被告虽然提出异议但并无相反证据推翻，本院对原告的主张亦予以支持。关于原告主张被告支付违约金和利息损失的诉请。对于2011年5月起至2013年12月止的物业服务费（共32个月，金额合计为20128.96元），被告未按照合同约定依约按期支付物业服务费，已构成违约，故原告有权向被告主张违约金。另因双方约定的违约金为日千分之三，该违约金标准明显过高，且被告对此提出异议。本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，确定被告应分别以每月物业服务费629.03元为本金，自2011年6月6日起按年利率24%分段累计计付其逾期物业服务费的违约金。至于2014年1月1日至2017年12月期间的物业服务费（共48个月，金额合计为30193.44元），由于双方并无约定违约金，也没有约定缴纳物业服务费的期限，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，确定被告应自原告主张权利即起诉之日起按照年利率6%向原告支付资金占用期间利息。原告的相关诉请超过部分，本院不予支持。同理，对于原告主张的公摊水电费利息损失，本院确定自原告起诉之日起按照年利率6%计算资金占用期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、第二款第（一）项的规定，判决如下：一、被告李祖德于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东元海资产物业投资管理有限公司支付佛山市禅城区魁奇二路16号二区六十三座房屋自2011年5月起至2013年12月期间的物业管理费20128.96元及违约金（违约金以每月629.03元为本金，从欠费次月6日起以年利率24%分段累计至实际清偿日止）；二、被告李祖德于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东元海资产物业投资管理有限公司支付佛山市禅城区魁奇二路16号二区六十三座房屋自2014年1月起至2017年12月期间的物业管理费30193.44元及利息（利息以30193.44元为本金，自2018年1月26日起以年利率6%计算至实际清偿日止）；三、被告李祖德于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广东元海资产物业投资管理有限公司支付佛山市禅城区魁奇二路16号二区六十三座房屋自2011年5月起至2017年7月期间的公摊水电费1523.73元及利息（利息以1523.73元为本金，自2018年1月26日起以年利率6%计算至实际清偿日止）；四、驳回原告广东元海资产物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4854元，由原告广东元海资产物业投资管理有限公司负担3000元，由被告李祖德负担1854元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  邬青山人民陪审员  陈锦阳人民陪审员  李杏珍二〇一九年七月五日书 记 员  潘有鹏