广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3637号上诉人（原审原告）：吴名华，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审原告）：刘海燕，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭云波，广东云方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市高德置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：**禧。委托诉讼代理人：黄志杰，广东天骅律师事务所律师。上诉人吴名华、刘海燕因与被上诉人佛山市高德置业有限公司（以下简称高德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴名华、刘海燕上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同）；3.高德公司向吴名华、刘海燕返还购房定金20000元、购房首期款293619元，协助吴名华办理契税18709元、印花税9312元、专项维修资金6236.19元的退款手续，并自合同解除之日起按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项的利息；4.一、二审诉讼费由高德公司负担。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误，应予撤销。（一）根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，涉案合同及《商品房买卖合同》补充协议（以下简称补充协议）是由高德公司预先拟定并统一签订的格式条款，吴名华、刘海燕只可被动接受，无法根据具体情况更改。合同法第三十九条第一款规定了格式条款的说明义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条的规定，高德公司作为提供格式条款的一方，对于免除或限制自己责任的格式条款，未采取足以引起对方注意的方式并依照对方的要求作出说明，明显增加购房人的义务和责任，排除其权利，属于格式条款，依法不应产生效力。一审判决认定涉案合同约定不明确或有特殊约定部分，双方又另行签订补充协议对权利义务作出进一步约定，并据此否定补充协议作为格式条款的性质，违背客观事实和交易习惯。高德公司无权依据补充协议主张吴名华、刘海燕继续履行合同。（二）吴名华、刘海燕主张解除合同符合法律规定和司法实践。本案中，微信聊天记录、按揭贷款惯例可以证明高德公司作为开发商负责贷款合作并协助办理按揭贷款手续。微信聊天记录亦证明因高德公司员工对办理按揭贷款作出承诺，吴名华、刘海燕才签订涉案合同，并按高德公司的要求提供银行按揭贷款资料。在遇到障碍的情况下，高德公司承诺帮助吴名华、刘海燕协调解决（包括寻找其他银行），但一直未有结果。2018年7月中旬，高德公司通知吴名华、刘海燕可以办理贷款，最后却没有办理成功。故吴名华、刘海燕不能获得贷款不是吴名华、刘海燕的原因造成，而是高德公司具有过错。该情形应视为不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，吴名华、刘海燕有权请求解除合同并要求高德公司退还首期房款和利息。即使是因吴名华、刘海燕的信用记录导致银行不批准贷款，但双方约定吴名华、刘海燕的付款方式是按揭贷款，无法办理贷款导致吴名华、刘海燕无法向高德公司支付购房款，涉案合同无法继续履行，根据司法解释及司法实践也应判决退房，由吴名华、刘海燕适当补偿高德公司的损失。根据“特殊法优于普通法”的法律适用原则，一审判决适用合同法第九十三条第二款、第九十四条规定作为本案法律依据有失偏颇。高德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。涉案合同及补充协议是格式条款，但不代表格式条款不发生法律效力。只有在剥夺了相对方的主要权利或减免高德公司的主要义务时才出现效力问题。高德公司只是要求作为购房者的刘海燕、吴名华支付购房款，合法合理。吴名华、刘海燕因自身征信原因无法贷款是其自身责任，即使不能贷款，吴名华、刘海燕也可以一次性支付房款。高德公司已为吴名华、刘海燕联系了诸多金融机构，但金融机构均表示吴名华、刘海燕因征信问题无法贷款。吴名华、刘海燕向一审法院提出诉讼请求：1.解除涉案合同；2.高德公司立即返还吴名华、刘海燕购房定金20000元、购房首期款293619元、契税18709元、印花税312元、专项维修资金6236.19元；3.高德公司自合同解除之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付上述款项的利息；4.本案诉讼费用由高德公司承担。一审法院认定事实：2018年1月29日，吴名华、刘海燕（乙方，买受人）与高德公司（甲方，出卖人）签订涉案合同及涉案补充协议各一份，双方主要有以下约定：1.买卖对象：位于佛山市顺德区×单位，预测建筑面积共29.22平方米；2.价款：按建筑面积计单价为21342.2元/平方米，总价款为623619元；3.付款方式及期限：买受人于2018年1月29日前支付首期房价款313619元，余款310000元向最终审批的银行机构申请贷款支付；4.如果乙方单方提出解除本合同，甲方有权拒绝并要求乙方继续履行合同；5.乙方选择银行按揭付款的，若由于政策改变或乙方的原因致使在本合同签订后30天内按揭申请未获批准，或银行批准的年限和金额不足以付清乙方应付之款项，乙方应于上述期限届满或收到通知之日起七日内选择其他付款方式付清余款，逾期不付清余款的，甲方有权将提交申请办证资料时间顺延，并依《商品房买卖合同》约定追究乙方违约责任。吴名华、刘海燕已付清定金及首期款共计313619元，顺德农商银行代佛山市顺德区国土城建和水利局向吴名华、刘海燕收取了维修基金6236.19元，另外，高德公司还代有关部门向吴名华、刘海燕收取契税、印花税。由于吴名华、刘海燕申请按揭贷款未得到审批，且认为贷款不能审批的原因与高德公司也有关系（如因其资质不够，导致银行不愿意对该司开发的项目开展贷款业务等），因此不愿意继续履行合同，故而诉至一审法院。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于本案合同是否属格式条款。格式条款是指当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，首先，吴名华、刘海燕、高德公司签订的涉案合同系由原中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的范本，并非由当事人自行拟定；其次，在该范本中，有关当事人权利义务的约定包括价款支付、付款方式及期限、商品房交付条件、交付时间、违约责任等，均系提供若干选项供当事人自行选择，而且在相关条款后也留有空白行，供当事人对该条款的内容进行修改、增补或删减，如果没有当事人的自行选择或对内容进行修改、增补或删减，该范本不具有任何可以约束当事人的价值（因为所有关于权利义务的约定均不确定）；再次，双方有就上述合同约定不明确或有特殊约定部分，又另行签订补充协议，对双方权利义务作出进一步的约定。综合以上分析，涉案合同及协议不符合格式条款的特征。故此，一审法院认为，上述合同和协议均由当事人签字或盖章，应体现了当事人真实意思表示，其内容也不违反有关法律行政法规的强制性规定，应为合同有效并对当事人具有拘束力。关于吴名华、刘海燕是否有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，吴名华、刘海燕要求解除的理由在于贷款银行未能审批吴名华、刘海燕提出的按揭贷款申请。其一，双方未约定如未审批按揭贷款可作为吴名华、刘海燕解除合同的条件或事由；其二，从吴名华、刘海燕征信信息可知，吴名华、刘海燕于最近期限内在有关银行有个别的逾期记录，因此不排除贷款不能审批与吴名华、刘海燕自身征信有关；其三，从目前履行情况来看，尚未有证据证明高德公司在履行合同过程中有违约行为。可见，本案中不存在上述法律规定的可以解除合同的约定或法定情形。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”因此，吴名华、刘海燕在本案中主张解除合同，理据不足。综上所述，本案合同应继续履行，对吴名华、刘海燕要求解除涉案合同并要求高德公司返还已支付款项等的请求，一审法院在本案中不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回吴名华、刘海燕的诉讼请求。案件受理费6383.14元，减半收取计3191.57元，由吴名华、刘海燕负担。二审期间，吴名华、刘海燕向本院提交《×贷记卡大额消费分期付款借款合同》《×贷记卡分期付款保证担保合同》，拟证明吴名华、刘海燕的征信良好。高德公司未提交新证据。本院为查明吴明华、刘海燕的按揭贷款申请情况向广东顺德农村商业银行股份有限公司×支行（以下简称龙×农商银行）发出调查函，该行向本院出具复函。本院组织双方当事人对上述证据进行质证。经审查，吴明华、刘海燕提交的证据来源真实，形式合法，本院对其真实性、合法性予以确认，对其关联性和能否证明吴明华、刘海燕主张的证明内容在本院认为部分论述。龙江农商银行的复函来源真实，形式合法，且与本案相关，本院予以采纳。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2019年3月28日，刘海燕、吴明华分别和广东顺德农村商业银行股份有限公司×支行（以下简称容×农商银行）签订《×贷记卡大额消费分期付款借款合同》《×贷记卡分期付款保证担保合同》，约定容桂农商银行向刘海燕发放240000元大额消费分期借款，期数为60期，吴明华提供连带责任保证担保。本院二审期间向龙江农商银行发函询问：“吴明华、刘海燕是否曾就购买佛山市顺德区某单元向你行申请310000元按揭贷款被拒贷？其被拒贷时间和具体原因为何？”龙江农商银行复函称：“吴明华曾于2018年1月因购买位于佛山市顺德区某单元向我行申请31万元贷款，后经我行查询中国人民银行信用信息基础数据库，因吴明华的信用记录不符合我行贷款审批要求，我行于2018年2月拒绝其贷款申请。”本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：吴名华、刘海燕是否有权解除涉案合同。本院对此持否定态度，理由是：本案中，吴明华、刘海燕和高德公司约定，除定金和首期房款外的剩余房款支付方式为商业贷款。已查明，吴明华向龙×农商银行申请商业按揭贷款被拒。吴明华、刘海燕据此主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定解除涉案合同。该条司法解释规定为：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述规定，认定吴明华、刘海燕解除合同之主张是否成立应分析其未能获取银行按揭贷款的原因。根据龙×农商银行的复函可知，吴明华因自身信用记录不符合该行贷款审批要求导致按揭贷款申请被拒；刘海燕未向该行提出申请。因此，在无其他证据反驳的情况下，该复函足以证明吴明华的按揭贷款申请未获批准并非高德公司的原因造成，亦不属于“不可归责于当事人双方的事由”，吴明华、刘海燕无权依据前述司法解释规定要求解除涉案合同。因个人信用记录随时间实时变化，银行对于不同种类借款的审批条件亦存在不同，故吴明华、刘海燕在一审判决后向容×农商银行申请大额消费分期付款借款获批，不足以反驳龙江农商银行复函之证明内容，本院对吴明华、刘海燕在二审提交的《×贷记卡大额消费分期付款借款合同》《×贷记卡分期付款保证担保合同》的关联性和证明内容不予采纳。吴明华、刘海燕主张因高德公司工作人员曾向其承诺能够办理按揭贷款，其才决定购买涉案房屋，但办理按揭贷款属于买受人应承担的义务，能否获得贷款审批取决于买受人的自身情况，高德公司作为商品房的出卖人仅负协助义务，故吴明华、刘海燕以高德公司违背办理按揭贷款之承诺存在过错为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。吴明华、刘海燕还上诉主张，因其无法取得按揭贷款，涉案合同在事实上无法继续履行，应予解除。对此，本院认为，补充协议第八条第2款第③项约定，因吴明华、刘海燕的原因致使本合同签订后30天内按揭申请未获批准，吴明华、刘海燕应选择其他付款方式付清余款。此系吴明华、刘海燕的真实意思表示，吴明华、刘海燕应依约履行，且其二审提交的借款合同亦证明其具备通过其他方式支付购房余款的能力，故吴明华、刘海燕关于涉案合同在事实上无法履行之主张不成立。吴明华、刘海燕主张补充协议的该约定为格式条款，无效。经审查，该条款的约定内容不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的免除高德公司责任、加重吴明华和刘海燕的责任、排除吴明华和刘海燕的主要权利之情形，亦不存在合同无效的法定事由，合理合法，应为有效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。如上所述，补充协议的上述约定并未免除或者限制高德公司的责任，故高德公司对该条款不负提示和说明义务，吴明华、刘海燕以高德公司未履行格式条款之提示说明义务为由主张该条款无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，吴名华、刘海燕的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6383.14元，由上诉人吴名华、刘海燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月十二日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡