广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初6292号原告：黄茜，女，汉族，1960年12月4日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：谢一凡，广东正思律师事务所律师。委托诉讼代理人：田奇生，广东正思律师事务所律师。被告：黄韬，男，1986年2月17日出生，户籍地址珠海市香洲区，现住北京市朝阳区，委托诉讼代理人：李超，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丽娟，北京市京都律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市拱北粤海东路1148号，统一社会信用代码91440400X17503368W。法定代表人：刘小宇，行长。委托诉讼代理人：瞿缨，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欢欢，广东精诚粤衡律师事务所律师。原告黄茜与被告黄韬确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，依法追加中国银行股份有限公司珠海分行作为本案第三人。原告的委托诉讼代理人谢一凡、被告的委托诉讼代理人李超、胡丽娟，第三人的委托诉讼代理人周欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄茜向本院提出诉讼请求：1.请求确认黄茜与黄韬在2009年5月15日签订的《珠海市房地产买卖合同》无效；2.判令被告办理房屋抵押注销手续；3.判令被告将珠海市吉大情侣南路152号（宏海湾花园）1栋2单元102房产权过户到原告名下；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告母亲是比较好的朋友关系，因此原告多年来一直对被告比较照顾。2004年，原告在珠海购买香洲区吉大九洲大道绿茵豪庭1栋3单元1204房时，得知被告想入户珠海，就安排以被告及原告另外一个朋友的名义购房，将房屋部分产权登记在原告名下，使被告实现入户珠海，户籍地址即为该房屋地址。本案讼争的珠海市吉大情侣南路152号（宏海湾花园）1栋2单元102房是原告在2004年向珠海市茂升房地产开发有限公司购买的。2009年，原告因其他诉讼急需资金，想用涉案房屋向银行申请抵押贷款。但被银行告知，抵押贷款比较难获审批，若用二手房按揭贷款方式比较容易。原告就与被告商议，以办理二手房过户及办理二手房银行按揭的方式，由被告配合原告取得银行贷款。被告同意配合办理后，原告与被告虚假签订房屋二手房买卖合同，将房屋过户给被告，由被告申请银行按揭贷款。原告以被告的名义向银行按揭贷款期限是二十年。一直以来都是原告将按揭款交付给被告，再由银行从被告账户扣款。房屋一直是由原告使用，物管费也是原告支付的。现贷款期限即将届满，原告要求被告将房屋过户还给原告，被告找借口拒绝配合，另一方面却将房屋委托中介准备出售，意图侵占原告财产。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。原告黄茜提交以下证据：1.房产证；2.珠海市房地产买卖合同；3.购房抵押贷款合同；4.收据（物业管理费）、发票（物业管理费）；5.房屋装修申请表；6.恒怡物业管理有限公司前期物业管理服务协议；7.业主使用登记表；8.北京市朝阳区人民法院审理的黄茜与黄韬房屋租赁纠纷案（2019）京0105民初34144号案件证据材料；9.情况说明；10.王幽汇款给王韬的银行流水；11.王幽与黄韬聊天记录；12.黄茜与黄韬微信；13.原告在被告租住处张贴催告函件的照片；14.原告向被告邮寄关于再次要求尽快办理珠海房产归还转移过户和公证委托的通知；15.邮寄流程单。被告黄韬辩称，原告与被告母亲为亲姐妹，并非原告所诉朋友关系。被告户籍所在地为广东省××香××区××大道东××单元××房，并不在涉案地址，原告起诉书中的描述与事实不符。双方签订的《房地产买卖合同》合法有效依法应当受到法律保护。2009年5月15日，双方签订《房地产买卖合同》，约定原告将案涉房屋以78万元的价格出卖给被告，被告依约支付房款。双方根据合同约定在缴纳相关税费后办理了不动产转移登记手续，将案涉房屋所有权人变更为被告。被告依法享有涉案房屋所有权。综上所述，原告的诉讼请求完全无任何事实和法律依据，请求法院驳回。被告黄韬提交证据：1.物业公司系统截屏；2.物业公司工作人员微信记录。第三人述称：一、中国银行珠海分行善意取得对系争房屋的抵押权。2009年5月7日，原被告双方到第三人中国银行珠海分行申请办理个人房屋贷款申请时，提供了相应的出售财产声明书、二手楼购房意向书、首付款收据、原告的房产证等材料，第三人中国银行珠海分行有理由相信原被告之间存在真实的买卖合同关系，第三人中国银行珠海分行与被告黄韬签订《个人二手住房贷款合同》是双方的真实意思表示，且第三人中国银行珠海分行也并不清楚原被告房屋买卖的真实目的是假借订立房屋买卖合同骗取银行贷款，故根据《物权法》第106条的规定第三人中国银行珠海分行善意取得对系争房屋的抵押权。二、退一步讲即便原被告之前签署的房屋买卖合同属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形，应确认为无效，被告对系争房屋不具有所有权，但根据《物权法》善意取得的规定，银行仍可善意取得系争房屋的抵押权。三、在系争房屋抵押权未灭失的情况下，原告不能要求办理房屋所有权的转移登记。另根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知的第四十五条第二款规定：“房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,抵押权未消灭,出卖人请求返还房屋,要求办理房屋所有权转移登记的,不予支持;出卖人主张将应当返还给买受人的价款在担保债权的范围内支付给抵押权人或者将该款提存消灭抵押权后返还房屋的,应予支持。”在第三人中国银行珠海分行对系争房屋抵押权未灭失的情况下，原告不能要求办理房屋所有权的转移登记。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。第三人提交证据：1.黄茜身份证复印件；2.黄韬的身份证及户口本复印件；3.个人房屋贷款申请表；4.出售财产声明书；5.二手楼购房意向书；6.首付款收据；7.个人二手住房贷款合同；8.黄茜的中国银行开户卡；9.借款借据；10.房地产权证；11.不动产权登记表；12.房地产他项权证；13.不动产登记证明；14.珠海市不动产登记情况查询结果。经审理查明，原告黄茜与被告黄韬的母亲为姐妹关系。原告黄茜2004年向开发商购置了珠海市吉大情侣南路152号（宏海湾花园）1栋2单元102房，并办理了产权登记，该房屋建筑面积171.75平方米。2009年5月15日，黄茜与黄韬签订了珠海市国土资源局、工商行政管理局统一格式的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，约定以78万元价格将前述房产转让给黄韬，并以此合同于2009年5月18日办理了转移登记。关于该合同的履行，黄茜主张系为了办理贷款手续而签订，用于过户后贷款发放，黄韬主张已以现金方式支付了78万元的房款。2009年5月7日，黄茜与黄韬共同到中国银行珠海分行办理贷款申请手续，共同签署了涉及前述房产的《二手楼购房意向书》，其中约定房屋价格1511000元，首期款511000元，贷款1000000元。黄韬还填写了《个人房屋贷款申请表》，申请贷款100万元，并出具了收到首期款511000元的《首期款收据》，黄茜出具了《出售财产声明书》。2009年5月12日，黄韬与中国银行珠海分行签订《购房抵押贷款合同》，约定贷款100万元，发放至黄茜名下账户。2009年6月6日，中国银行珠海分行办理了抵押权登记，并于2009年6月10日发放了贷款。黄韬认可上述手续是为了配合黄茜向银行贷款而办理，亦认可贷款一直由黄茜负责偿还，在有时延误后也有自行还款。签订合同后，黄韬的房产证原件由黄茜持有，双方也未就房屋办理交接手续。黄韬认为房屋是毛坯状态，不具备使用条件，一直未使用。黄茜则主张房屋一直由自己使用，还对厨房和卫生间进行了装修，2011年与物业管理公司签订管理合同，并支付物业管理费，其提交了相应合同及部分费用票据。目前，双方产生纠纷并有其他诉讼，原告认为被告存在换证及出售房产等行为，故提起本案诉讼，并表示同意清偿按揭贷款。本院认为，原告诉求确认合同无效并主张合同无效的相关后果，本案应为确认合同效力纠纷。争议的焦点在于：一、黄韬关于《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》已实际履行而贷款手续则是为了配合黄茜的主张是否成立；二、房屋买卖合同的效力及法律后果。对此分析认定如下：一、黄韬前述主张是否成立的问题。一是双方先申请贷款再签订买卖合同办理过户，之后贷款放款并完成抵押权登记等手续，从合同签订的时间及履行情况来看，与被告陈述的“在双方买卖关系产生后，原告以其急需资金为由请求按揭贷款行使向银行贷款”的说法相矛盾。二是黄韬主张现金方式支付78万元的房款，没有提交支付的凭证和资金来源的证明，也没有黄茜出具的收款的凭据，本院不予采信。三是房产变更登记后并未办理房屋交接手续，与交易习惯不符。2011年的前期物业管理协议由黄茜签订、黄茜对房屋部分装修等也映证了房屋仍由黄茜控制的事实，相比之下，黄韬提交的截屏仅能说明物业公司系统中的户名，微信仅能说明物业公司就窗户损坏与其联系的事实，不能证明房屋交接及实际控制房产的事实。综上，黄韬主张其支付78万元房款，合同已实际履行，依据不足，本院不予支持。相反，黄韬亦认可贷款手续是为了配合黄茜的情况下，黄茜主张签订买卖合同及办理过户手续均是为获取贷款更具可信性，本院予以采信。二、合同的效力及后果。《民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”综合前述理由，原被告签订买卖合同真实目的系为了套取贷款，买卖合同应认定为无效。合同无效，因合同取得的财产应该返还。黄韬应将登记至其名下的案涉房产变更登记回黄茜名下。案涉房产上设有第三人的抵押权登记，现黄茜同意清偿前述贷款剩余款项，不损害第三人的权益，应予准许，黄韬应在黄茜清偿贷款后协助办理抵押注销手续和转移登记手续。综上所述，原告的诉讼请求理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告黄茜与被告黄韬2009年5月15日签订的涉及珠海市吉大情侣南路152号（宏海湾花园）1栋2单元102房的《珠海市房地产买卖合同》无效。二、被告黄韬于原告黄茜清偿因前述房屋向第三人中国银行股份有限公司珠海分行的贷款余款后十日内协助办理该房产抵押权注销手续。三、被告黄韬于原告黄茜清偿前述贷款后十日内协助办理珠海市吉大情侣南路152号（宏海湾花园）1栋2单元102房转移登记手续至原告黄茜名下。案件受理费减半收取21400元、保全费1520元，合计22920元，由原告黄茜负担11460元，被告黄韬负担11460元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 吴 杰二〇一九年七月十六日书记员 张烔尉何倩