广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初516号原告（反诉被告）：广州鸿汇物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：戴志华。委托代理人：韩东，该公司员工。被告（反诉原告）：卢永乐，男，1982年2月23日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。原告（反诉被告）广州鸿汇物业管理服务有限公司诉被告（反诉原告）卢永乐物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州鸿汇物业管理服务有限公司（以下简称鸿汇物业公司）的委托代理人韩东，被告（反诉原告）卢永乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鸿汇物业公司向本院提出诉讼请求：一、卢永乐向鸿汇物业公司支付欠缴的2018年2月1日至2018年12月31日的物业管理费1086.8元，2018年2月1日至2018年7月31日的清洁服务费60元，2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费245.5元、排污损耗分摊费134.1元，2017年2月1日至2018年12月1日的排污费488.1元、水费975元，分摊电费92.9元，以及滞纳金2215.9元（每月的滞纳金从当月逾期缴费之日的次日即21号起按每天3‰计算至2018年12月29日止）；二、由卢永乐承担本案诉讼费。事实与理由：鸿汇物业公司为包括卢永乐在内的全体小区业主提供物业管理服务。自卢永乐成为小区业主后，一直依约履行义务按时缴纳物业管理费、水电费等费用。自2017年3月份开始，卢永乐开始拒缴物业管理费、水电费等费用。鸿汇物业公司多次催缴无果，诉至法院。被告（反诉原告）卢永乐辩称：不同意鸿汇物业公司的诉讼请求，对鸿汇物业公司主张的物业服务费、水电费以及滞纳金有异议，计费标准不符合国家相关标准。对于滞纳金是由于鸿汇物业公司没有履行上述义务，所以才没有缴费。鸿汇物业公司管理缺失，达不到合同约定，滞纳金的收取违反合同法规定，清洁服务费的收取也没有依据。被告（反诉原告）卢永乐向本院提出反诉诉讼请求：一、《前期物业服务合同》第八条第四款无效；二、鸿汇物业公司返还清洁服务费660元以及支付利息（从2012年8月1日起至付清之日止）；三、卢永乐对鸿汇物业公司本诉主张的物业服务费减半支付；四、小区红建筑线外的马路路灯和水管产生的水电费为违法违规收费；五、鸿汇物业公司返还水电周转金以及管理费按金共600元以及支付利息（从2007年10月30日起至付清之日止）；六、诉讼费由鸿汇物业公司负担。事实和理由：《前期物业服务合同》是当年收楼时捆绑签署的，业主没得选择。合同第八点第四款不平等条款，只约定了业主的违约责任，没有约定物业方的违约责任。清洁服务费是重复收费，经业主索要，鸿汇物业公司拒绝退款。因鸿汇物业公司服务质量下降，管理能力低下，多次投诉均未改正，且小区公摊电费高得离谱，卢永乐无奈暂停缴纳物业服务费，对此暂停缴纳物业服务费的期间要求减半支付。小区建筑红线外马路的分摊水电费不应由业主承担。水电周转金以及管理费按金至今未退。原告（反诉被告）鸿汇物业公司辩称：一、驳回卢永乐的第一项诉讼请求，业主是自愿签署《前期物业服务合同》的，并非是霸王条款；二、清洁服务费实质是垃圾处理费，并非是物业服务费中的保洁服务费。鸿汇物业公司只是代收垃圾处理费，收取后已支付给新塘镇环境卫生管理办公室以及新塘镇城管中队，由上述职能部门负责定时定点清理垃圾。因此退还亦应由上述职能部门退还而非鸿汇物业公司退还。且清洁服务费已经超过诉讼时效。三、卢永乐主张减半收取物业服务费缺乏依据，请求驳回卢永乐该诉讼请求。四、分摊水损费用已有生效民事判决书认定，请求驳回卢永乐的该诉讼请求。五、因卢永乐未按《前期物业服务合同》履行缴费义务，因此其构成违约，鸿汇物业公司无须退还水电周转金及管理费按金。经审理查明：2009年9月11日，广州汇美物业发展有限公司将名称变更为广州鸿汇物业管理服务有限公司。位于广州市增城区新塘镇汇美金都路3号13座1304房的权属人为卢永乐和曾桂爱。卢永乐提供一份曾桂爱出具的代理授权书，内容为两人是夫妻关系，由曾桂爱委托卢永乐全权代理，向鸿汇物业公司追偿违法收取的物业费押金、水电周转金和清洁卫生费等事项。鸿汇物业公司和涉案房屋的小区其他业主签订的《前期物业服务合同》第八条第四款内容为“乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，逾期三个月不交纳费用的，甲方可向人民法院起诉要求限期交纳，并申请禁止乙方转让、出租和抵押直到拍卖该物业。”。根据鸿汇物业公司提交的2018年12月的《缴费通知单》显示，卢永乐拖欠2018年2月1日至2018年12月31日的物业管理费1086.8元，2018年2月1日至2018年7月31日的清洁服务费60元，2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费245.5元、排污损耗分摊费134.1元，2017年2月1日至2018年12月1日的排污费488.1元、水费975元。另查，2018年10月29日，涉案小区的业主唐国琦以鸿汇物业公司为被告，诉至本院，案号为（2018）粤0118民初7127号。2018年12月17日，本院作出（2018）粤0118民初7127号民事判决书，认定以下，根据增城市发展改革和物价局于2013年4月8日作出增价访[2013]5号《关于钟先生投诉汇美体育花园住宅小区收取清洁服务费问题的回复》、广州市增城区新塘镇人民政府于2018年1月19日作出增新信访[2018]10号《信访事项处理意见》、本院于2018年6月27日作出（2017）粤0183民初7625号《民事判决书》可知，鸿汇物业公司并非收取清洁服务费的合法主体，鸿汇物业公司向唐国琦收取清洁服务费并无法律依据，因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，唐国琦请求鸿汇物业公司退还2012年8月至2018年6月的清洁服务费合计705元，理据充分，予以支持，据此，该判决书判决鸿汇物业公司向唐国琦退还2012年8月至2018年6月的清洁服务费合计705元。2018年10月29日，涉案小区的业主胡红国以鸿汇物业公司为被告，诉至本院，案号为（2018）粤0118民初7129号。2018年12月17日，本院作出（2018）粤0118民初7129号民事判决书，认定以下，根据本案查明事实及双方陈述，胡红国主张鸿汇物业公司退还管理费押金434元与水电周转金300元，合理合法，且鸿汇物业公司亦表示同意退还，故予以支持。对于胡红国主张的利息问题，由于鸿汇物业公司收取上述款项于法无据，故鸿汇物业公司占用上述款项确实造成胡红国有利息损失，因此，本院认为鸿汇物业公司应从胡红国交纳上述款项时（2007年10月）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至退还之日止支付利息。据此，该判决书判决如下，一、鸿汇物业公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还管理费押金434元与水电周转金300元以及支付利息（利息以734元为本金，从2007年10月起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至退还之日止）给胡红国。二、驳回胡红国的其他诉讼请求。2019年1月4日，鸿汇物业公司以涉案小区的业主程飞为被告，诉至本院，案号为（2019）粤0118民初251号。2019年5月21日，本院作出（2019）粤0118民初251号民事判决书，认定以下，本案为物业服务合同纠纷。本案中鸿汇物业公司具备物业管理资质，程飞作为业主自愿与原告签订《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效。程飞作为汇美体育花园的业主，享受了鸿汇物业公司提供的物业服务，且双方在合同中约定了被告交纳物业管理费以及按有关部门规定的标准支付水费、排污费和电费等费用，因此，现鸿汇物业公司请求程飞支付2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费382.8元、2018年8月1日至2018年12月1日的水费114.9元、2018年8月1日至2018年12月1日的排污费62.8元，理据充分，予以支持。关于水损分摊费和排污损耗分摊费的问题。由于鸿汇物业公司和程飞签订的《前期物业管理服务合同》并未对水损分摊费和排污损耗分摊费如何计算进行约定，签订合同之后亦未对此问题进行协商。而根据鸿汇物业公司提交的证据显示自来水公司只负责向鸿汇物业公司收取涉案汇美体育花园所在的汇美新村的几个大水表的水费，对于汇美新村内的各用户的水费则由鸿汇物业公司代收，而鸿汇物业公司对于公摊的水损量以及各用水户分摊公共水损的比例的计算方法亦合理，且该计算方法适用于整个汇美新村的所有用水户。因此，对于程飞提出鸿汇物业公司计算的水损分摊费和排污损耗分摊费不合理，理据不足，不予采纳。为此，对于鸿汇物业公司请求被告支付2018年8月1日至2018年12月1日的水损分摊费61.6元、排污损耗分摊费33.6元，理据充分，予以支持。关于滞纳金问题。在《前期物业管理服务合同》明确约定了违约金从逾期之日起按每天3‰计算。程飞抗辩认为其已预交了管理费按金和水电周转金故鸿汇物业公司可在预交的费用中扣减。对此，鸿汇物业公司认为管理费按金和水电周转金不是预交的水电费和管理费，而只是押金，故程飞可以另行要求退还。本院认为，程飞确实存在拖延交纳物业服务费、水费、排污费、水损分摊费、排污损耗分摊费的行为，违反《前期物业管理服务合同》约定，故现鸿汇物业公司主张计算至2018年12月29日止的滞纳金107.1元，符合合同约定，予以支持。据此，该判决书判决如下，程飞于本判决发生法律效力之日起十日内向鸿汇物业公司支付2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费382.8元，2018年8月1日至2018年12月1日的水费114.9元、排污费62.8元、水损分摊费61.6元、排污损耗分摊费33.6元以及截止至2018年12月29日的滞纳金107.1元。2019年1月8日，本院立案受理本案。在本案的审理过程中，一、鸿汇物业公司和卢永乐确认以下，（一）双方并未签订《前期物业服务合同》。（二）卢永乐缴纳了2012年8月至2018年1月期间的清洁服务费，其中2012年8月按15元收取，之后均按每月10元收取。二、鸿汇物业公司提供一份2010年1月其与广州汇美房地产发展有限公司签订的《汇美体育花园物业管理服务合同》，其表示，该份合同并未约定业主逾期交纳物业服务费等费用应承担的违约责任，而在此之前的其与广州汇美房地产发展有限公司签订的合同已经找不到。三、卢永乐提出其已于2019年1月21日缴纳完毕鸿汇物业公司在本案中主张的物业服务费、排污费、水费以及分摊电费，为此其提供相应的收款收据。在法庭辩论终结后，鸿汇物业公司书面回复法院，表示确认卢永乐已于上述日期缴纳完毕鸿汇物业公司在本案中主张的物业服务费、排污费、水费以及分摊电费，因此其撤回要求卢永乐支付物业服务费、排污费、水费以及分摊电费的诉讼请求，并表示不要求房屋产权人之一曾桂爱承担本案责任。四、卢永乐表示其是二手业主，无法提供水电周转金、管理费按金收据，其为此出示一份周叶远的《证明》，证明内容为周叶远将涉案房屋在2012年12月13日出售给卢永乐，交易中已将水电周转金、管理费按金等费用的权益归卢永乐所有。鸿汇物业公司对此不予确认。五、卢永乐表示，虽其未与鸿汇物业公司签订《前期物业管理服务合同》，但因鸿汇物业公司以该合同主张违约金，因此其坚持要求确认该合同的第八条第四款为无效条款。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。卢永乐与鸿汇物业公司之间并未签订《前期物业管理服务合同》，卢永乐并非合同相对方，因此其反诉要求确认《前期物业管理服务合同》第八条第四款为无效条款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。虽然卢永乐与鸿汇物业公司之间未签署《前期物业管理服务合同》，但鸿汇物业公司作为具备物业管理资质的公司，为涉案小区提供了物业服务，卢永乐作为小区的房屋业主，应向鸿汇物业公司缴纳物业服务费以及支付鸿汇物业公司代为向相关部门缴纳的费用。因此卢永乐反诉要求鸿汇物业公司减半收取物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。现双方确认卢永乐已于2019年1月21日缴清鸿汇物业公司在本案中主张的物业服务费、排污费、水费以及分摊电费，且鸿汇物业公司表示不要求房屋产权人之一曾桂爱承担本案责任，故鸿汇物业公司主张要求卢永乐支付未付的水损分摊费245.5元、排污损耗分摊费134.1元，理据充分，本院予支持。鸿汇物业公司自愿撤回要求卢永乐支付物业服务费、排污费、水费以及分摊电费的诉讼请求，是其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。至于卢永乐反诉要求确认小区红建筑线外的马路路灯和水管产生的水电费为违法违规收费，卢永乐对此未提供证据证明其主张，因此本院对该诉讼请求不予支持。至于卢永乐提出水损分摊费和排污损耗分摊费不合理的抗辩。由于双方并未对水损分摊费和排污损耗分摊费如何计算进行约定，而根据鸿汇物业公司提交的证据显示自来水公司只负责向原告收取涉案汇美体育花园所在的汇美新村的几个大水表的水费，对于汇美新村内的各用户的水费则由鸿汇物业公司代收，而鸿汇物业公司对于公摊的水损量以及各用水户分摊公共水损的比例的计算方法亦合理，且该计算方法适用于整个汇美新村的所有用水户。因此卢永乐上述抗辩，理据不足，本院不予采纳。至于清洁服务费。根据增城市发展改革和物价局于2013年4月8日作出增价访[2013]5号《关于钟先生投诉汇美体育花园住宅小区收取清洁服务费问题的回复》、广州市增城区新塘镇人民政府于2018年1月19日作出增新信访[2018]10号《信访事项处理意见》来看，鸿汇物业公司并非收取清洁服务费的合法主体，鸿汇物业公司收取清洁服务费并无法律依据，因此根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，鸿汇物业公司主张要求卢永乐支付2018年2月1日至2018年7月31日的清洁服务费60元，无事实和法律依据，本院不予支持。卢永乐提供了曾桂爱出具的委托卢永乐收取相关款项的授权书，故卢永乐反诉请求鸿汇物业公司向其退还2012年8月至2018年1月的清洁服务费660元以及支付利息，理据充分，本院予以支持。每月的清洁服务费的利息应以10元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至付清之日止。至于鸿汇物业公司主张其收取的清洁服务费实质是垃圾处理费。因鸿汇物业公司提供的证据不足以推翻上述广州市增城区新塘镇人民政府于2018年1月19日作出增新信访[2018]10号《信访事项处理意见》的意见，因此本院对其该主张不予采信。至于鸿汇物业公司提出卢永乐要求退还清洁服务费已过诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害以及义务人之日起计算。根据广州市增城区新塘镇人民政府于2018年1月19日作出的增新信访[2018]10号《信访事项处理意见》，最终确定了上述费用的性质以及责令鸿汇物业公司应予退还，但鸿汇物业公司却未履行上述义务，故鸿汇物业公司以卢永乐该主张超过诉讼时效的抗辩理由，显然不能得到支持。关于滞纳金问题。因双方并未签署《前期物业管理服务合同》，鸿汇物业公司亦未提供其他证据证明卢永乐缴纳滞纳金的计算依据，因此鸿汇物业公司主张要求从逾期之日起按每天3‰计算，并无依据。因卢永乐确实存在逾期缴纳物业服务费、水电费以及分摊水电费等费用的行为，故滞纳金宜按中国人民银行同期贷款基准利率计算，其中2018年2月1日至2018年12月31日的物业服务费的滞纳金以1086.8元为本金，从2019年1月1日起计至2019年1月21日止；2017年2月1日至2018年12月1日的排污费的滞纳金以488.1元为本金，从2018年12月2日起计至2019年1月21日止；2017年2月1日至2018年12月1日的水费的滞纳金以975元为本金，从2018年12月2日起计至2019年1月21日止；2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费的滞纳金以245.5元为本金，从2018年12月2日起计至付清之日止；2017年12月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费的滞纳金以134.1元为本金，从2018年12月2日起计至付清之日止。上述滞纳金的总额均不得超过本金。鸿汇物业公司主张要求清洁服务费的滞纳金，并无依据，本院不予支持。至于卢永乐反诉要求鸿汇物业公司返还水电周转金以及管理费按金及支付利息。因卢永乐未提供相应的水电周转金以及管理费按金票据，而卢永乐所提供的《证明》并不足以证明涉案房屋的原业主已缴纳上述款项，加之鸿汇物业公司对此亦不确认，因此本院对卢永乐的该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卢永乐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州鸿汇物业管理服务有限公司支付2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费245.5元、排污损耗分摊费134.1元；二、被告（反诉原告）卢永乐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州鸿汇物业管理服务有限公司支付滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期贷款基准利率计算，其中2018年2月1日至2018年12月31日的物业服务费的滞纳金以1086.8元为本金，从2019年1月1日起计至2019年1月21日止；2017年2月1日至2018年12月1日的排污费的滞纳金以488.1元为本金，从2018年12月2日起计至2019年1月21日止；2017年2月1日至2018年12月1日的水费的滞纳金以975元为本金，从2018年12月2日起计至2019年1月21日止；2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费的滞纳金以245.5元为本金，从2018年12月2日起计至付清之日止；2017年12月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费的滞纳金以134.1元为本金，从2018年12月2日起计至付清之日止），上述滞纳金的总额均不得超过本金；三、原告（反诉被告）广州鸿汇物业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）卢永乐退还2012年8月至2018年1月的清洁服务费660元以及支付利息（每月的清洁服务费的利息应以10元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至付清之日止）；四、驳回原告（反诉被告）广州鸿汇物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）卢永乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由原告广州鸿汇物业管理服务有限公司负担25元，被告卢永乐负担25元，案件反诉受理费125元，由原告广州鸿汇物业管理服务有限公司负担25元，被告卢永乐负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  陈丽华人民陪审员  赖葵花二〇一九年七月十九日书 记 员  王燕芳