黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0111民初182号原告：付宏宇，女，1975年10月5日出生，汉族，自由职业，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：高广志，黑龙江拓行律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鑫，黑龙江拓行律师事务所律师。被告：李凤波，男，1963年11月15日出生，汉族，农民，住哈尔滨市呼兰区。被告：吴艳春，女，1967年4月2日出生，汉族，农民，住哈尔滨市呼兰区。二被告共同委托诉讼代理人：官忠伟，呼兰区司法局长岭法律服务所法律工作者。第三人：呼兰区腰堡街道办事处水师村民委员会，住所地：呼兰区腰堡街道水师村。负责人：吴艳春，职务村委会书记。委托诉讼代理人：刘文军，男，职务村委会会计，住呼兰区。第三人：哈尔滨市呼兰区教育局，住所地：呼兰区南二道街**。法定代表人：杨力，职务局长。委托诉讼代理人：于德水，男，1976年8月23日生，呼兰区教育局房产科科员。原告付宏宇与被告李凤波、吴艳春、第三人呼兰区腰堡街道办事处水师村民委员会（以下简称水师村委会）、第三人哈尔滨市呼兰区教育局（以下简称呼兰教育局）、返还原物纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付宏宇的委托诉讼代理人高广志、何鑫，被告李凤波、吴艳春及共同委托诉讼代理人官忠伟，第三人水师村委会委托诉讼代理人刘文军，第三人呼兰教育局委托诉讼代理人于德水均到庭参加诉讼，原告付宏宇经传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付宏宇向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决二被告搬离腰堡水师小学，并将校内房屋及土地交还给原告付宏宇；2.依法判决二被告暂按每月1000元支付原告自2010年2月3日至实际搬离日止的房屋及土地使用费用，暂计算到起诉日为107000元（具体每月使用费以鉴定为准）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2009年1月1日，原告与谭学文签订《合同转让协议书》，谭学文将承包的水师村小学院内土地使用权转让给付宏宇，价款为30000元。2010年2月2日，付宏宇通过拍卖的形式购买了水师小学的房产及围墙、大门，并于2010年6月28日支付了拍卖价款及佣金。当付宏宇接收该房屋及土地时，方知已被李凤波、吴艳春占有、使用。付宏宇要求李凤波、吴艳春搬离学校，被拒绝。为维护原告的合法权益，起诉至法院。二被告辩称：2008年11月1日，李凤波与水师村委会签订承包合同，将水师小学租给二被告搞养殖，租金30000元，租期30年。由于养殖赔钱，已经停产四、五年了。我们也不在学校居住。水师小学是水师村集体财产，呼兰教育局的拍卖行为违法，原告并未取得水师小学的所有权。刘文军述称：水师小学最早在村北，距离现在的小学有500米左右。现在的小学前身是呼兰亚麻厂青年点两栋宿舍，后来下乡知青都走了，宿舍空闲。大约在一九七几年，原水师小学校舍倒塌，水师村委会将小学搬到“青年点”。1987年遭遇龙卷风，呼兰教育局告知水师村委会自行维修校舍。1996年南栋校舍房盖损坏，村委会组织村民每户出资100元进行维修。2003年水师小学与腰堡小学合并，水师小学校闲置。2008年11月1日，水师村委会将小学出租给李凤波，租金30000元，租期30年（2008年11月1日至2038年10月31日），李凤波于2016年12月30日支付租金。水师小学校舍并非呼兰教育局所有，而是水师村集体财产，呼兰教育局无权拍卖水师小学。于德水述称：2009年5月，我局向呼兰区“国资办”申请对腰堡街道水师小学进行评估，经“国资办”同意后，我局委托哈尔滨市汇海资产评估事务所（以下简称汇海评估所）对该校舍进行评估，评估价格为93845元。2010年1月，我局委托黑龙江天丰拍卖有限公司（以下简称天丰拍卖公司）对该校舍进行拍卖。2010年2月2日付宏宇竞拍成功，并于2010年6月28日交付全部价款。根据哈尔滨市呼兰区人民政府办公室《关于加强中小学闲置校舍管理的通知》(哈呼政办发〔2007〕30号)第一条、第三条、第五条，水师小学为我局所有，我局拍卖水师小学的行为合理合法。原告围绕其诉讼请求提交以下证据：一、哈汇资评报字（2009）第Z067号资产评估报告复印件一份（与原件核对无异）。证明呼兰教育局委托汇海评估所，对呼兰教育局所属的水师小学的资产进行评估，评估价格为93845元；同时经过了“国资办”的批准同意对外处置。经质证，二被告及水师村委会对证据的真实性无异议，但认为校舍产权不属于呼兰教育局，该局无权处理小学校舍。二、委托拍卖合同复印件1份、拍卖成交确认书复印件1份、结算票据复印件1张（与原件核对无异）。证明2010年1月20日，呼兰教育局委托天丰拍卖公司对水师小学进行社会公开拍卖；2010年2月2日，付宏宇与天丰拍卖公司签订了拍卖成交确认书；2010年6月28日，付宏宇向呼兰教育局基建办账号交付93845元，取得了水师小学的所有权。经质证，二被告及水师村委会对证据的真实性无异议，但认为呼兰教育局基建办作为收款单位不符合法定程序。三、2010年6月5日呼兰教育局出具的资产证明复印件1张。证明呼兰教育局是水师小学校舍及围墙的所有权人，已拍卖给付宏宇，请有关部门协助办理手续（无房屋产权证件）。经质证，二被告及水师村委会对证据的真实性无异议，但认为权属证明只有建设部门和房产部门能够出具，而呼兰教育局无此权利。四、《合同转让协议书》复印件1份及图纸复印件1份、合同书复印件一份（与原件核对无异）。证明2009年1月1日，水师村委会将水师小学院内6289.76平方米土地卖至谭学文名下，承包期限30年，承包费30000元。同日谭学文又将该土地使用权转让给付宏宇。经质证，二被告及水师村委会对该证据的真实性有异议，认为该合同没在村委会备案，村里账目上也没记载收到承包费。该合同应视为假合同。五、国务院《关于进一步加强农村教育工作的决定》（国发〔2003〕19号）、黑龙江省人民政府《关于进一步加强农村教育工作的意见》（黑政发〔2004〕60号）。证明农村校舍应由教育局管理。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为国有资产的土地性质必须是国有土地，但争议土地是集体使用权，因此该房屋为集体所有不属于国有。六、哈尔滨市呼兰区人民政府办公室《关于加强中小学闲置校舍管理的通知》（哈呼政办发〔2007〕30号)一份。证明：1、2004年后农村学校的财、物已经上收呼兰教育局统一管理；2、农村闲置学校的处置权归呼兰教育局；3、水师村委会明知校舍等资产属于呼兰教育局。经质证，二被告及水师村委会对证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明校舍产权属于呼兰教育局，其无权处理该校舍。七、录音1份及录像2份。证明原告竞拍的校舍一直被二被告及水师村委会占有使用。经质证，二被告及水师村委会对该证据有异议，认为该证据不能证明通话时间、地、地点/div>八、《承包校舍合同书》复印件1份。证明李凤波于2008年11月1日与水师村委会签订承包小学校舍合同，承包期限30年，租金30000元。该合同属于无效合同，二被告系非法占有、使用水师小学。经质证，被告及第三人村委会对该证据无异议。九、呼兰区人民法院2018年12月19日庭审笔录复印件1份。证明吴艳春与李凤波系夫妻关系，是共同侵权人。经质证，被告及第三人村委会对该证据无异议。第三人呼兰教育局委托诉讼代理人对上述证据无异议。本院认为，原告提交的证据一、二、三、五、六、七、八、九，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对于证据四中，谭学文与水师村签订的合同书，已得到时任村书记薛金玉证实，该合同客观、真实，本院予以采信。付宏宇与谭学文签订的合同转让协议书，因谭学文未出庭证实，被告及水师村委会否认，该协议书效力本院无法确定，不予采信。二被告围绕其答辩意见提交以下证据：一、《承包校舍合同书》复印件（与原件核对无异）1份。证明水师村委会与李凤波签订承包校舍合同，租期30年（2008年11月1日至2038年10月31日），租金30000元。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但认为该合同未经村民大会决议，属无效合同。而且哈尔滨市呼兰区人民政府办公室《关于加强中小学闲置校舍管理的通知》已经确定校舍的所有权属于呼兰教育局，水师村委会的发包行为属于无权处分。二、租赁该校舍的交款票据复印件1张。证明李凤波于2016年12月30日将承包费30000元交给水师村委会。经质证，原告认为承包校舍多年后才补交承包费，经办人是李凤波妻子吴艳春，侵权人也是吴艳春，故对该证据的真实性有异议。三、原呼兰县土地利用管理局于1984年11月30日颁发的土地证复印件一份。证明水师小学用地是村集体土地。原告对该证据的真实性没有异议，但认为水师小学的土地性质虽然是集体所有，但是该土地上的房屋属于国有性质。四、借据复印件1份。证明2018年9月30日谭学文从水师村委会支走2万元，谭学文没有交付买地款。经质证，原告对证据的真实性有异议，认为被告未提供原件，且此证据中“谭学文”签字与原告提供证据中“谭学文”签字有差异。付宏宇和谭学文所签订的合同，与村委会和谭学文签订的合同无关。经质证，水师村委会对上述证据无异议。经质证，呼兰教育局对上述证据不发表质证意见。本院认为，证据一、二、三客观、真实，与本案具有关联性，予以采信。证据四与本案无关，不予采信。第三人水师村委会围绕其所陈述事实提交以下证据：一、《承包校舍合同书》1份及承包费收据1份。证明2008年11月1日村委会将水师小学出租给李凤波，租期30年，租金30000元。2016年12月30日在李凤波村中账面存款中扣除租金30000元。经手人吴艳春。经质证，二被告及呼兰教育局对该证据无异议。原告对该证据的真实性有异议。二、证人李某、郑某、周某证言三份。证明水师小学曾由村民每户出资100元进行维修。经质证，原、被告及第三人呼兰教育局对该证据均无异议。本院认为，上述证据客观、真实，予以采信。第三人呼兰教育局庭后提交了“关于呼兰区教育局对腰堡水师学校闲置校舍进行拍卖处置的依据说明”、“腰堡水师学校校舍纠纷一案情况说明”、呼兰教育局收付宏宇拍卖款账目凭证。供法庭参考。本院依付宏宇申请调取李凤波与吴艳春的婚姻状况，证明二被告现在是夫妻关系。经质证，原、被告、第三人村委会及第三人教育局均无异议。该证据客观真实，本院予以采信。本院依法调查水师村上任书记薛金玉。薛金玉证实：1、自己于2000年至2014年12月，先后担任水师村委会主任、书记。谭学文是三家村书记，三家村与水师村合并后，谭学文是合并后的书记。2、谭学文与水师村签订一份“合同书”，将水师小学院内土地租给他。薛金玉在合同上签字，当时没盖公章。因为公章在腰堡镇管理，至于后来怎么盖的自己不知道。3、水师村与李凤波签订一份“承包校舍合同书”。自己知道此事。但具体租金、租期都记不清了。经质证，各方当事人均无异议。该证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。本院经审理确认事实如下：二被告系夫妻。案外人谭学文曾任水师村委会书记，吴艳春现任水师村委会书记，该村暂时没有村委会主任。呼兰区腰堡街道水师小学原址位于村北，距离现水师小学500米左右。现校舍前身是呼兰亚麻厂青年点南北相对二栋宿舍，建于1975年。这两栋校舍现独立成院，开东门。南栋校舍南边有约6300平方米空地，现种植玉米。知青返城后，宿舍闲置。一九七八年左右，原水师小学校舍倒塌，水师村委会将小学搬到青年点宿舍，变成现在的水师小学。1996年，南栋校舍房盖损坏，村委会组织每户村民出资100元进行维修。2003年水师小学与腰堡小学合并，水师小学闲置。按照国务院《关于进一步加强农村教育工作的决定》（国发〔2003〕19号）、黑龙江省人民政府《关于进一步加强农村教育工作的意见》（黑政发〔2004〕60号）、哈尔滨市呼兰区人民政府办公室《关于加强中小学闲置校舍管理的通知》(哈呼政办发〔2007〕30号)要求，呼兰教育局对农村校舍进行管理。2008年11月1日，水师村委会将水师小学出租给李凤波，租金30000元，租期30年（2008年11月1日至2038年10月31日），李凤波于2016年12月30日支付租金，经手人是吴艳春。合同签订后，二被告随即在小学搞养殖，经营至2015年停产，该校舍闲置，现由二被告管理。2019年1月1日，水师村委会与案外人谭学文签订《合同书》。主要内容是“水师村将水师屯学校院内土地（房屋所占面积除外）面积6289.76平方米卖至谭学文名下，四至以院墙为准，以图为准。期限从2009年1月1日至2059年1月1日。通道口30000元，土地款从谭学文账面存款中扣除”。同日，谭学文与付宏宇签订《合同转让协议书》。这两份合同约定土地面积、价款完全一样，但后一个合同没约定承租期限。2009年5月10日，呼兰教育局向呼兰区“国资办”申请对水师小学进行评估。国资办同意后，呼兰教育局委托汇海评估所对该校舍进行评估，该所于2009年5月25日出具哈汇资评报字（2009）第Z067号意见书，评估价格为93845元。该意见书中“房屋建筑物清查评估明细”载明：校舍（砖木结构，331㎡）、校舍（砖木结构，340㎡）、围墙（砖4寸结构、334.8㎡）、大门一座（砖铁结构）。2010年1月20日，呼兰教育局委托天丰拍卖公司对该校舍进行拍卖。2010年2月2日付宏宇竞拍成功。拍卖成交确认书载明：“拍卖物名称呼兰区腰堡水师小学房屋及围墙大门。房产671平方米，围墙334.8延长米，大门1座”。付宏宇于2010年6月28日将拍卖款93845元交付给呼兰教育局基建办账户。此后，原告要求二被告搬离水师小学，被拒绝。另查明，原告于2019年6月24日申请将原诉讼请求第二项变更为：判决被告二人按每月500元支付原告自2010年2月3日至实际搬离日止的房屋及土地使用费用，暂计至起诉日为53500元。本院认为，1、水师小学财产产权问题。该小学校舍前身是呼兰亚麻厂知青宿舍，知青返城后闲置，后变成水师小学。尽管校舍建在村集体土地上，但校舍产权不能认定为水师村所有。2、呼兰教育局拍卖小学财产问题。依据国家、黑龙江省及呼兰区政府文件，最迟于2004年8月24日，呼兰教育局对所有学校享有管理权，有权处置学校财产。因此，呼兰教育局拍卖水师小学财产合法。拍卖前，呼兰教育局已履行了相关审批手续。3、原告竞拍问题。综合分析各方提交的证据，应认定原告竞拍合法有效，已取得该小学财产所有权。4、被告李凤波与水师村委会签订的《承包校舍合同书》效力问题。因签订时间是2008年11月，而早在2004年8月24日前，各级政府已下发文件，学校由教育局管理。加之，该合同书没有水师村法定代表人签字，被告及水师村委会又没提交村民代表会议记录，该承包合同属无效合同。5、案外人谭学文分别与水师村委会、付宏宇签订的学校土地承包协议效力问题。按照有关文件、通知要求，最迟在2004年8月24日，学校的人、财、物均由呼兰教育局管理。该局只是将校舍、围墙、大门拍卖。水师村委会将小学南侧土地承包给谭学文并签订了合同，该合同真实。至于该合同效力问题，本案不予审理。6、原告诉请问题。原告合法竞拍已取得水师小学财产所有权，但应以拍卖成交确认书载明的财产为准。原告要求被告返还水师小学财产的请求予以支持。原告要求二被告返还小学南侧土地，因拍卖时并未涉及该土地，而是另外形成了集体土地承包关系，本案不予处理。原告要求被告赔偿租赁费53500元，没有法律依据，不予支持。综上所述，原告付宏宇的诉讼请求本院予以部分支持。被告及水师村委会辩称理由无法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十五条规定，判决如下：一、被告李凤波、吴艳春于判决生效后三日内将呼兰区腰堡街道水师小学房屋及围墙、大门（房产671平方米，围墙334.8延长米，大门1座）返还原告付宏宇；二、驳回原告付宏宇其他诉讼请求。案件受理费2440元，减半收取1220元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  肖志军审 判 员  郝振生人民陪审员  于秀影二〇一九年七月四日书 记 员  叶春雪