苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0506民初968号 原告（案外人）：邹祥生，男，1970年4月18日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 原告（案外人）：陈雪莲，女，1976年11月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：屠海群、蒋建江，苏州市吴中区木渎法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：何榕，女，1973年3月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。 第三人（被执行人）：朱江浩，男，1977年8月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 原告邹祥生、陈雪莲与被告何榕、第三人朱江浩案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹祥生及两原告共同委托诉讼代理人屠海群，被告何榕、第三人朱江浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定事实如下：何榕与朱江浩、徐良琴民间借贷纠纷一案，本院于2013年7月4日作出（2013）吴木商初字第0029号民事判决：朱江浩归还何榕欠款1780229.26元及该款自2012年9月18日起至本判决确定的给付期限最后一日止按银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金；驳回何榕其他诉讼请求。该判决发生法律效力以后，何榕向本院申请强制执行，案号为（2013）吴执字第1672号。 2017年12月13日，本院作出（2013）吴执字第1672号之二裁定书，查封坐落于苏州市吴中区两套房屋中朱江浩享有的份额。查封后，案外人邹祥生、陈雪莲向本院提起执行异议，邹祥生、陈雪莲认为，其已于2016年7月28日向朱龙福夫妇（被执行人朱江浩父母）购买了涉案房屋，其对涉案房屋享有所有权，法院查封涉案房屋侵害了其合法权益，应停止执行并解除查封。本院于2019年1月9日作出（2019）苏0506执异1号执行裁定书，驳回案外人邹祥生、陈雪莲的执行异议。案外人邹祥生、陈雪莲不符该裁定，向本院提出执行异议之诉。 邹祥生、陈雪莲向本院提出诉讼请求：1.停止对苏州市吴中区木渎镇金运花园27幢1002室房屋的执行行为并解除对该房屋的查封；2.确认原告邹祥生、陈雪莲与朱龙福、沈梅英于2016年7月28日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并确认苏州市吴中区木渎镇金运花园27幢1002室房屋为邹祥生、陈雪莲所有；3.案件受理费由被告承担。审理中，两原告将第二项诉讼请求变更为：确认苏州市吴中区木渎镇金运花园27幢1002室房屋为邹祥生、陈雪莲所有。事实和理由：涉案房屋系朱江浩父母拆迁安置房，其于2016年7月28日即在法院查封前与朱龙福夫妇签订了购房协议，签订协议时朱江浩在场，亦同意出售。其按约支付了全部购房款，并对涉讼房屋进行了装饰装修，入住房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，涉案房屋不得查封。 被告何榕辩称，首先，涉案房屋没有取得产权证。另外，该房屋为拆迁安置房，系家庭财产，第三人朱江浩亦享有份额，两原告与朱龙福夫妇交易不合法。其次，其并非《房屋买卖协议书》合同主体，本案诉讼对象应为朱龙福夫妇，并非其。最后，相关主体系非法转移朱江浩财产，侵害其债权实现，本案查封措施合法。其为残疾，现处失业状态，为弱势群体，法院应维护其合法权益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人朱江浩述称，首先，涉案房屋系吴中区木渎镇灵岩村谢巷（7）南谢巷村14号老宅拆迁安置所得，老宅由其父母出资建造，其没有任何贡献。其次，2003年，其父母出资建造位于苏州市吴中区。婚后其与父母分家时，家庭成员协商一致，吴中区归其及其配偶徐良琴所有，木渎镇灵岩村谢巷（7）南谢巷村14号老宅归其父母所有，因此在2016年4月25日，其向其父母出具了安置房放弃承诺书，放弃老宅拆迁分配权益。其对案涉房屋没有份额。再次，原告在与其父母签订案涉房屋买卖合同时，其在场，由于其已出具了安置房放弃承诺书，故其没有在房屋买卖合同上签名。而出卖涉案房屋实际系其父母替其还债，房屋买卖交易价格符合当时市价，其父母亦不认识原告，并非串通转移财产。最后，执行案件中，法院已查封了吴中区房屋及木渎镇雀梅花园16幢3107室房屋，而上述两处房屋市价已超过其所负何榕债务。综上，原告与其父母就案涉房屋买卖合法。由法院依法判决。 经本院审理认定事实如下：2016年7月28日，乙方邹祥生、陈雪莲与甲方朱龙福、沈梅英签订《房屋买卖协议书》。载明：甲方将坐落于苏州市吴中区木渎镇安置房金运花园27幢1单元1002室中户一套（毛坯）卖于乙方，面积约95.85平方米。双方协商一致达成如下协议：①房屋总价款人民币捌拾贰万元正，协议签订时一次性付清柒拾柒万元正，余款伍万元待甲方取得房产证、土地证后无条件配合乙方房屋过户时一次性付清；②签订协议后交付钥匙，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等手续及相关的交接事宜，产权同时转移。购房合同原件等材料交付乙方，甲方取得两证后15日内交付乙方；③该房屋系拆迁安置房，暂无产权证。今后办理甲方名下产权证费用由甲方承担，办理过户手续的费用、税金均由乙方承担，与甲方无关。甲方无条件配合房屋过户手续。如甲方到期不协助办理有关手续，则支付违约金贰拾肆万元正给乙方，同时乙方有权向人民法院起诉强制过户。落款甲方处由朱龙福、沈梅英签名、捺印，乙方由邹祥生、陈雪莲签名、捺印。次日，邹祥生转账支付沈梅英购房款77万元，沈梅英出具《收据》，确认收到该款。2018年5月22日，邹祥生转账支付沈梅英购房余款5万元，当日，沈梅英出具收据，确认收到该款。 又查，2009年12月29日，朱龙福与苏州市吴中区木渎镇动迁管理办公室就木渎镇灵岩村谢巷（7）南谢巷村14号拆迁事宜签订《民房动迁补偿协议书》，安置成员为五人（朱龙福夫妇、朱江浩夫妇及朱江浩女儿），共三套安置房，分别为吴中区木渎镇金运花园39幢506室（建筑面积134.69平方米）、27幢1002室（建筑面积95.85平方米）及雀梅花园16幢3107室（建筑面积77.13平方米）。 审理中，两原告表示，其为女儿结婚购房，购房之前不认识朱龙福家人。签订房屋买卖合同时，朱江浩在场，同意出售该房屋。其支付77万元后拿到了房屋钥匙，后进行了装饰装修。2017年5月4日，开通了燃气，目前仍居住在涉案房屋内。2018年12月准备就涉案房屋办理产权证时才知晓该房屋已被法院查封。对此提供《居民用户供用气合同》、水费缴费卡、电费缴费卡、燃气费发票予以佐证。第三人朱江浩表示，朱龙福、沈梅英系其父母，吴中区木渎镇灵岩村谢巷（7）南谢巷村14号老宅由其父母出资建造，当时其年幼，对该房屋并没有贡献。其与徐良琴于2002年7月登记结婚（2013年4月协议离婚，离婚后，徐良琴继续在朱江浩家居住两年）。2003年9月5日，其父母出资建造了吴中区房屋。2009年老宅房屋被拆迁，家人共同居住在吴中区房屋内。2012年左右，其与父母分家，家庭成员协商一致，吴中区归其及其配偶徐良琴所有，故该房屋产证登记在其与其配偶名下，木渎镇灵岩村谢巷（7）南谢巷村14号老宅归其父母所有。2016年4月份，徐良琴准备去南京组建新家庭，再次就家庭财产进行了分割，吴中区房屋归其所有，雀梅花园16幢3107室归徐良琴，金运花园39幢506室归其父母，金运花园27幢1002室准备出卖，故其于2016年4月25日向其父母出具了安置房放弃承诺书，放弃老宅拆迁分配权益，其对涉案房屋不享有份额。出售涉案房屋时，其在场，因其已放弃了涉案房屋份额，故其没有在房屋买卖合同上签名。另外，父母出售涉案房屋系帮助其归还其结欠案外人沈春方70万元债务（沈梅英收到原告支付的首付款77万元当日转账还款沈春方50万元，于2016年8月1日再次转账还款沈春方20万元）。因其与其父母经济独立，其父母帮助其归还债务后，其无力偿还，其父母向吴中法院起诉要求其还款【案号：（2018）苏0506民初4881号】。综上，两原告与其父母出售房屋真实合法，交易价格亦符合当时市价，不存在恶意串通损害他人利益。另外，吴中法院已查封了吴中区房屋及木渎镇雀梅花园16幢3107室房屋，而上述两处房屋市价已超过其所负何榕债务，何榕债权可以得到保障，法院属于超标的查封。对此提供吴县农村宅基地报批表、木渎镇姑苏路花苑小区38-58号房屋《建房合同书》、暂支单、《安置房弃权承诺书》、沈梅英苏州银行账户交易明细对账单、沈春方出具的借款证明、（2018）苏0506民初4881号民事裁定书、姑苏路花苑小区38-58号产权证及《房屋估价报告书》予以佐证。被告何榕表示，两原告与朱龙福、沈梅英交易不合法。其为残疾，现处失业状态，为弱势群体，法院应维护其合法权益。 以上事实，由原告提供的《房屋买卖协议书》、《收据》、工商银行转账凭证、《居民用户供用气合同》、电费缴费卡、燃气费发票、（2019）苏0506执异1号民事裁定书，被告何榕提供残疾证、银行交易明细，第三人朱江浩提供的《民房动迁补偿协议书》、《木渎镇拆迁户安居房屋安置协议书》、《建房合同书》、暂支单、《安置房弃权承诺书》、苏州银行账户交易明细对账单、沈春方出具的借款证明、（2018）苏0506民初4881号民事裁定书、产权证、《房屋估价报告书》，及庭审笔录、质证笔录、谈话笔录等证据予以证明。 本院认为，被执行人朱江浩不反对案外人邹祥生、陈雪莲异议，在本案中应列为第三人。本案争议焦点为：1、是否应停止执行涉案房屋并解除查封；2、两原告是否取得涉案房屋所有权。关于焦点一。首先，涉案房屋系朱龙福家庭成员拆迁安置房，系朱龙福家庭合法财产，朱龙福夫妇将该房屋出售给原告并不违反法律禁止性规定。其次，从朱龙福夫妇与原告关系、交易目的、交易时间及交易价格分析，房屋买卖交易发生在法院查封之前，整个交易流程并无疑点。被告何榕亦未提供两原告与朱龙福夫妇或朱江浩恶意串通的证据。再次，根据家庭成员对房屋贡献程度分析，朱龙福家庭成员在对家庭财产进行分配时，朱江浩夫妇享有木渎镇姑苏路花苑小区38-58号房屋，放弃拆迁安置利益，家庭财产分配大致公允，并无明显不妥。最后，在签订房屋买卖合同时，朱江浩表示其在场（当时朱江浩已离婚），未提出异议，原告购买涉案房屋并无过错。综上，原告与朱龙福夫妇签订的《房屋买卖协议书》合法有效。现两原告已按约交付了全部购房款，并对涉案房屋进行装饰装修，自2017年入住至今，两原告对涉案房屋理应享有占有、使用、收益之权利。综上，对涉案房屋采取查封措施不妥，应停止对该房屋的执行行为。即原告请求停止对涉案房屋的执行并解除查封，于法有据，本院予以支持。关于焦点二，根据物权法的相关规定，房屋所有权以产权登记为准，未经依法登记，不发生物权转移之法律效力，房屋所有权在转移登记前，买受人仅对出卖人享有债权和请求对方履行协助过户之权利，并不能取得房屋所有权。另，涉案房屋并未进行初始登记，朱龙福夫妇亦未取得房屋所有权，故原告要求确认该房屋为其所有之诉讼请求于法无据，本院不予支持。两原告表示本案案件受理费自行承担，于法不悖，本院予以认定。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、不得执行苏州市吴中区人民法院作出的（2013）吴执字第1672号之二裁定书裁定查封苏州市吴中区木渎镇金运小区27幢1002房屋朱江浩享有的份额。 二、驳回原告邹祥生、陈雪莲关于确认苏州市吴中区木渎镇金运小区27幢1002房屋为原告邹祥生、陈雪莲所有的诉讼请求。 案件受理费人民币12000元，由原告邹祥生、陈雪莲共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。 审 判 长  杜荣尚 人民陪审员  朱惠珍 人民陪审员  刘 伟 二〇一九年七月十七日 书 记 员  赵 霞