广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终581号上诉人（原审原告）：姚彦夫，男，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：信义，广东粤威律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旋，广东粤威律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：汕头市礐石农村信用合作社，住所地广东省汕头市濠江区。法定代表人：林裕潮，主任。委托诉讼代理人：刘标湖，广东金联律师事务所律师。原审第三人：沈克，男，汉族，住广东省汕头市金平区。原审第三人：广东联宝贸易有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区。法定代表人：陈振海。原审第三人：陈振海，男，汉族，汉族，住广东省汕头市金平区。原审第三人：沈立欣，男，汉族，住广东省汕头市金平区。原审第三人：黄鸣，男，汉族，住广东省汕头市龙湖区。原审第三人：陈霓，女，汉族，住广东省汕头市龙湖区。上诉人姚彦夫因与被上诉人汕头市礐石农村信用合作社（下称农信社）、原审第三人沈克、原审第三人广东联宝贸易有限公司（下称联宝公司）、原审第三人陈振海、原审第三人沈立欣、原审第三人黄鸣、原审第三人陈霓案外人执行异议之诉一案，不服汕头市濠江区人民法院（2019）粤0512民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，于7月11日公开开庭进行了审理。上诉人姚彦夫的委托诉讼代理人信义、张旋，被上诉人农信社的委托诉讼代理人刘标湖到庭参加诉讼。原审第三人沈克、广东联宝贸易有限公司、陈振海、沈立欣、黄鸣、陈霓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚彦夫上诉请求：1．撤销原判，改判支持姚彦夫一审全部诉讼请求；2．上诉费由农信社承担。事实和理由：一审判决认定事实与适用法律错误，应予改判。一、沈某系沈克的胞弟，与沈克有利害关系，但与姚彦夫及农信社均没有利害关系，依法可以作为证人，其证人证言应作为本案定案依据。一审判决否定沈某证言的证明力，严重违反证据认定规则。二、沈某的证言与一审法院在君悦管理处调查取得的调查笔录内容相互印证，根本不存在不相符的情况。物业管理处加盖公章的行为代表管理处对证明中事实的确认，至于证明的内容由谁起草不重要，关键是管理处加盖公章对其内容进行了确认。三、姚彦夫提供的2013年4月25日的《租赁合同书》、中国民生银行支付业务回单（付款）凭证、租金收款收据、物业管理服务收据、君悦管理处出具的证明、证人沈某的证言，已经可以构成一条完整的证据链，充分证明姚彦夫于2013年5月1日接受案涉房产并支付相应租金，且一直使用至今，姚彦夫依法享有的租赁权足以对抗农信社的事实。四、一审判决在姚彦夫已经提供证据可以充分证实案涉房产自2013年5月1日一直由姚彦夫实际承租使用的事实，且农信社没有提供任何反驳证据情况下，却仍以证据不足为由驳回姚彦夫的诉讼请求，违背了民事诉讼法及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条规定的证据审查认定规则，适用法律错误。五、农信社一审提供的评估报告所附图片，恰恰显示2013年12月18日该评估公司在对案涉房产进行评估时，根本没有实际进入该房产进行实地查勘，仅仅是在其大门外及四周进行拍照，并没有进入案涉房产内部，恰恰证明案涉房产当时是在姚彦夫控制下，评估公司没有办法进入的事实。被上诉人农信社当庭答辩称：一审判决适用法律正确，请求维持原判。原审第三人沈克、广东联宝贸易有限公司、陈振海、沈立欣、黄鸣、陈霓未陈述意见。姚彦夫于2018年12月20日向一审法院起诉请求：1．确认姚彦夫与沈克签订的租赁合同继续有效，姚彦夫对其承租的位于汕头市金平区金砂路99号君悦华庭1幢商务楼20楼（一幢屋面13号房及外围阳台）在租赁期间（2013年5月1日至2033年4月30日止）享有承租权，无需移交给产权人；2．停止汕头市濠江区人民法院（2018）粤0512执恢18号案的执行；3．由农信社承担诉讼费。一审法院认定事实：农信社与联宝公司、陈振海、沈克、沈立欣、黄鸣、陈霓金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年6月20日作出（2016）粤0512民初222号民事判决，查明：2014年1月28日，农信社与沈克签订了编号为10120149900801183的《最高额抵押担保合同》，约定沈克以案涉房产（权证号：粤房地权证汕字第××号、10××80号）为联宝公司自2014年1月28日至2018年1月28日期间与农信社办理的各类业务所形成的债务的最高本金余额1392万元作抵押担保，并办理抵押登记手续，判令农信社对案涉房产享有优先受偿权。后因联宝公司等债务人均未履行上述判决确定的金钱给付义务，农信社向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2018年8月7日以（2018）粤0512执恢18号执行裁定，续行查封案涉房产。2018年11月20日，一审法院以（2018）粤0512执恢18号之一执行裁定，拍卖、变卖案涉房产。姚彦夫向一审法院提出异议，请求确认其对案涉房产在租赁期间享有承租权，无需移交产权人。一审法院经审查作出（2018）粤0512执异25号执行裁定，驳回其异议请求。因不服该裁定，姚彦夫在法定期限内起诉。姚彦夫提交如下主要证据，内容为：1．落款日期为2013年4月25日的《租赁合同书》。合同由姚彦夫和沈克签订，约定姚彦夫向沈克承租案涉房产及配套设施；租期20年，从2013年5月1日至2033年4月30日止；每月租金1万元，每年12万元，每5年支付一次，以现金或者汇款到沈克指定账户；合同签订之日，先支付租金20万元，三个月内支付剩余租金40万元；第二次支付租金日期为2018年5月1日前，第三次交付租金日期为2023年5月1日前，以此类推；租金税、物业管理费及水电费由沈克负责。2．沈克出具的编号为0506093-0506098的收款收据六份，日期分别为2013年5月1日、6月1日、7月1日和2018年5月3日、5月19日、6月16日，分别载明收到姚彦夫租金20万元。3．支付业务回单（付款），显示姚彦夫于2018年5月3日、5月19日、6月16日分别向沈克银行账户汇款20万元。4．君悦管理处出具的落款日期为2019年2月22日的证明一份，内容为君悦华庭1幢商务楼20楼租户姚彦夫（房产业主沈克），自2013年5月1日至今一直使用该地址办公，物业管理费、水电费及电梯运行费由姚彦夫派人缴纳。5．君悦华庭物业管理服务收据多份，内容为收到沈克2015年6月至2019年1月期间的部分物业管理费、水电费及电梯运行费。6．证人沈某的证言，证明姚彦夫将物业管理等费用交与沈某，由沈某代为向物业管理处缴费；沈某称沈克系其兄长。农信社提交的房地产抵押估价结果报告显示，北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司接受沈克的委托，于2013年12月16日至18日期间对案涉房产进行评估。报告还附有现场勘察照片。一审法院于2019年3月25日向君悦管理处调查，该管理处收费员杨淑君称案涉房产登记的权属人为沈克，至于实际使用人是谁，其不清楚；前来缴交案涉房产物业费的人是一个叫沈某的人；姚彦夫提交的落款日期为2019年2月22日、加盖有该管理处公章的证明，系沈某打印好到管理处要求加盖公章的，沈某同时向管理处表示以后的物业管理费由姚彦夫自行缴纳。一审法院认为，本案的争议焦点为姚彦夫主张对案涉房产的租赁权是否足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”租赁权系承租人基于租赁合同对租赁物占有、使用、收益的权利。只有承租人在抵押登记设立前已经依据合法有效租赁合同实际占有租赁物的前提下，承租人主张的租赁权方可对抗抵押权。本案中，沈克将其所有的案涉房产抵押给农信社，并办理抵押权登记手续，农信社依法取得抵押权。姚彦夫称其与沈克于2013年4月25日签订《租赁合同书》，早于抵押权登记设立的日期即2014年1月28日。但是，《租赁合同书》的成立不等于合同的实际履行。在双方当事人对案涉房产的交付时间存在争议的情况下，姚彦夫负有相应的举证责任，即姚彦夫需要提供充分、合理证据证明其在案涉房产的抵押登记前已经实际控制房产。对此，姚彦夫提供了物业管理服务收据、君悦管理处出具的证明、证人沈某的证言等证据。但是，君悦管理处证实案涉房产的物业管理费一直系沈某代缴，对姚彦夫并不清楚，所出示的物业管理服务收据也没有显示任何与姚彦夫有关的信息；君悦管理处所出具的证明系沈某打印好内容直接要求管理处加盖公章，所载明的内容也与一审法院到该管理处调查核实的情况不符，该证明不具有证明力；沈某自称系沈克的胞弟，与沈克有利害关系，对其证言一审法院也不予采信。故姚彦夫所提交的证据不足以证明其在案涉房产设定抵押权之前已获取案涉房产的使用权，其应当承担举证不能的法律后果。综上所述，尽管姚彦夫与沈克签订《租赁合同书》，但是，姚彦夫主张的租赁权不足以对抗农信社享有的抵押权。故对于姚彦夫的诉请，一审法院不予支持。联宝公司、陈振海、沈克、沈立欣、黄鸣、陈霓经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，一审法院判决：驳回姚彦夫的全部诉讼请求；案件受理费15600元由姚彦夫负担。二审诉讼过程中，当事人均未提交新证据。本院查明，原审查明事实与本案证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据当事人的上诉、答辩意见，本案争议的焦点为：案外人姚彦夫对案涉房产是否享有足以排除强制执行的租赁权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”姚彦夫主张对案涉房产在2013年5月1日至2033年4月30日期间享有租赁权且无需移交。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，只有在抵押登记设立前承租人已经依据合法有效的租赁合同实际占有租赁物的前提下，承租人主张的租赁关系方可对抗抵押权。一审法院经审查，认定姚彦夫未能提交充分、合理的证据证明其在案涉房产抵押登记之前已实际承租并控制案涉房产，该认定适用法律及处理正确。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”、“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”之规定，姚彦夫一审提交的租赁合同书、收款收据、证人证言等证据，并不足以证明姚彦夫享有足以阻却或排除人民法院强制执行措施的民事权益，因此姚彦夫应承担举证不能的不利后果。姚彦夫上诉提出一审判决违反证据认定规则，适用法律错误，沈某的证人证言应予采信。经查，一审法院根据证据审查规则并结合案件情况对证人沈某的证言进行审查认定，符合法律及司法解释的规定，姚彦夫该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。姚彦夫上诉还提出农信社的评估报告所附照片证明2013年评估公司在对案涉房产进行评估时没有实际进入该房产实地查勘，恰恰证明案涉房产当时是在姚彦夫控制之下的主张。但据二审庭审结束后本院与姚彦夫以及农信社双方的委托诉讼代理人现场查看情况，上述主张明显与现场情况不符，故姚彦夫该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，姚彦夫未能充分举证证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人沈克、联宝公司、陈振海、沈立欣、黄鸣、陈霓经传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人姚彦夫负担。为终审判决。审审判长  郭建龙审判员  林 玫审判员  林 楠二〇一九年七月二十五日法官助理郑佳娜书记员洪虹