广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初15801号原告（反诉被告）：陈银美，女，1979年3月10日出生，汉族，住广州市番禺区，被告（反诉原告）：佛山市圆方房地产有限公司，住所地佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场负一层，统一社会信用代码914406005744527005。法定代表人：吕日锵。委托诉讼代理人：伍健鹏，广东连通律师事务所律师。原告陈银美诉被告佛山市圆方房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内于2019年7月1日向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告陈银美、被告的委托诉讼代理人伍健鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期办理房产证违约金6103.28元（以331700元为本金，按每日万分之一的标准，从2016年12月11日计至2017年6月12日）；二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原、被告于2015年9月16日签订了《广东省商品房买卖合同》，原告已依约履行了全部付款义务。根据《广东省商品房买卖合同》第八条、第九条第一款、第十五条的规定，被告应于2015年10月31日前向原告交付经竣工验收合格的商品房，但该商品房所在的建筑于2015年12月8日才通过竣工验收，同年12月11日才进行备案。被告逾期交房的行为已构成违约，应按不超过60日的违约责任继续履行合同。二、根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在商品房实际交付之日起365天内向原告提交办理房地产权证所需的资料。按照涉案商品房实际交付日期，被告应于2016年12月10日前向原告交付办证所需的资料。但被告于2017年6月12日才向明福智富广场业主出具《通知》，告知业主可以办理房产证，交齐房款的业主于2017年6月12日起带齐资料到被告办公室领取办理房地产权证所需的资料，并由各业主前往佛山市行政服务中心办理房地产权证相关手续。被告于2017年6月14日向原告邮寄上述《通知》，原告于2017年6月15日收到该邮件。由于被告原因造成逾期，自逾期之日起被告应按已付房价款每日万分之一支付违约金，故此，被告应向原告支付逾期办证违约金6103.28元（331700元×0.0001×184天）。此外，被告的逾期办证违约责任始于2016年12月11日，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告应依法享有三年诉讼时效。被告答辩称：原、被告于2015年9月16日签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层662号商品房，总价为331700元，付款方式分为银行按揭商业贷款160000元、现金171700元，支付时间均为2015年9月16日。原告分别于2015年9月17日前分三笔向被告支付购房款171700元、于2016年8月27日（逾期344日）向被告支付购房款60000元、于2017年6月22日（逾期626日）向被告支付购房款100000元。原告在其起诉书中确认被告逾期办证违约责任始于2016年12月11日，根据合同第十五条的约定，截至2016年12月11日，原告实付购房款231700元，故被告仅应向原告支付逾期办证违约金4263.28元（231700元×0.0001×184天）。被告向本院提出反诉请求：一、原告向被告支付逾期付款违约金25452元；二、原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年9月16日签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层662号商品房，总价为331700元，付款方式分为银行按揭商业贷款160000元、现金171700元，支付时间均为2015年9月16日。原告分别于2015年9月17日前分三笔向被告支付购房款171700元、于2016年8月27日（逾期344日）向被告支付购房款60000元、于2017年6月22日（逾期626日）向被告支付购房款100000元。原告逾期付款，构成违约，根据合同第七条的约定，应向被告支付逾期付款违约金25452元（160000元×344天×0.03%元/天+100000元×298天×0.03%元/天）。原告针对被告的反诉答辩称：一、原、被告于2015年9月16日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告采取银行按揭方式支付购房款，商业贷款160000元，现金支付171700元，支付时间均为2015年9月16日。按一般生活经验，原告不可能在签订合同当天便向银行提交资料申请办理商业贷款，银行也不可能在申请当日便向原告发放贷款。因此，合同设置的房款支付时间对原告显失公平，事实上履行不能。双方于同日签署了《补充协议》，第三条第1、2款明确被告承认银行按揭商业贷款160000元不可能在当天成功支付。二、签订合同后，原告按要求将相关材料提供给被告，由被告代为向银行申请办理按揭贷款的全部事宜。但因政策原因，银行未能通过原告的按揭贷款申请。2016年8月27日，被告同意原告分两期支付剩余购房款160000元，于当日支付60000元，余款100000元在办理房产证前一次性付清，并让原告签订《特殊要求申请审批表》。原告已按约定将60000元当天支付给了被告，剩余100000元亦在2017年6月22日支付完毕。另根据《补充协议》第三条第3款的约定，原告未延迟支付购房款，不存在违约行为。2017年6月12日，被告向原告发出《通知》，仅要求原告见通知后尽快支付未付购房款100000元。如被告认为原告确构成违约并应承担违约责任，为何不在要求支付购房款的同时一并要求支付违约金。可见，即使原告构成违约，被告也以通知方式放弃追究原告的违约责任。三、被告在2019年6月25日才提出要求原告支付违约金，已超过法律规定的三年诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，原告有权拒绝支付违约金。诉讼中，原告就本、反诉一并举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信息查询结果。拟证明原、被告的主体资格。2、商品房买卖合同、购房发票。拟证明被告逾期通知原告领取办证资料。3、建筑工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。拟证明涉案房产取得竣工验收的时间。4、通知。拟证明被告于2017年6月12日通知原告领取办证资料。5、补充协议。拟证明16万元按揭贷款不可能在签订合同当日就支付完成。6、特殊要求审批表。拟证明经过原、被告沟通协商，被告同意原告分两期支付购房款。诉讼中，被告就本、反诉一并举证如下：1、《企业信用信息》、原告身份证。拟证明原、被告诉讼主体资格。《广东省商品房买卖合同》。拟证明原、被告于2015年9月16日签订《广东省商品房买卖合同》，约定了购房总价、付款方式、支付时间。《通知》。拟证明被告于2017年6月12日向原告发出催收剩余10万元购房款的通知，被告请求原告支付逾期付款违约金的诉讼时效发生中断。收款统计表、5张收据及5张交易流水单。拟证明原告于2015年9月17日前分三笔支付购房款171700元、于2016年8月27日（逾期344日）支付购房款60000元、于2017年6月22日（逾期626日）支付购房款100000元，构成违约。经质证，本院认证：原告的证据1-4，被告无异议，本院予以采信；原告的证据5有原件核对，被告对真实性无异议，本院予以确认；原告的证据6仅为其单方填写的申请，并无相关单位或人员签章确认，亦无其他有效证据佐证原告的主张，本院不予确认。被告的证据1、2、3分别与原告的证据1、2、4举证重复，本院不再重复认证；被告的证据4有原件核对，原告对真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年9月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为1501018871的《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买佛山市禅城区江湾一路2号负一层662号房产，总价款331700元。合同还约定“……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：√3、银行按揭（1）结算方式：商业贷款；约定金额：160000元；付款比例：48%；约定日期：2015-9-16；（2）结算方式：现金；约定金额：171700元；付款比例：52%；约定日期：2015-9-16；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户……第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条、交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√4、该商品房经竣工验收合格……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人须向买受人提交办理房地产权证所需的资料，由于出卖人原因造成逾期，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房……”。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定“……三、按揭付款的方式及期限。1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任……四、买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”。原告分别于2015年9月11日、2015年9月16日、2016年8月27日向被告支付购房款30000元、141700元、60000元。2017年6月12日，被告向原告发出《通知》，内容为“您购买我公司所开发的位于禅城区××广场××号铺，现已可以办理房地产权证，但是，由于您选择的付款方式为银行按揭贷款，而银行由于政策性的原因，导致您至今还未办理按揭贷款。截止2017年6月12日止，您尚欠我公司购房款项100000元，请您见通知后尽快支付余下购房款100000元给我公司，以便不影响您办理房地产权证的手续……”。2017年6月22日，原告向被告支付购房款100000元。被告当日向原告开具了金额为331700元的购房款发票。另查明，涉案房产所在的佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目已于2015年12月8日竣工验收，于2015年12月11日取得竣工验收备案。原告当庭陈述：被告实际交房应是竣工验收备案的那天；整个楼盘都是被告代办贷款，原告于2015年9月16日签订合同当日就提交贷款资料给被告，但因政策原因导致原告无法取得贷款。被告当庭陈述：签订合同当日原告就提交贷款资料给被告，但被告只是协助原告贷款；被告内部没有对原告的分期付款作出批复。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的逾期办证违约金。被告对其逾期184天（2016年12月11日至2017年6月12日）向原告提交办证所需资料的事实无异议，根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应按已付房价款日万分之一的标准支付违约金。截至2017年6月12日，原告已付房款金额为231700元，故被告应向原告支付逾期办证违约金4263.28元（231700元×1/10000×184天）。原告诉请超出部分，与合同约定不符，本院不予支持。关于被告诉请的逾期付款违约金。根据《补充协议》第三条的约定，商品房买卖合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款。故原告至迟应于2015年12月22日前付清购房余款160000元，原告于2016年8月27日付款60000元、于2017年6月22日付款100000元已构成违约，其应向被告支付2015年12月23日至2017年6月22日期间的逾期付款违约金。被告自2015年12月23日起已知悉或应当知悉其相关权利受到侵害，因上述违约金实为累计性持续发生之债，故每日违约金应各为独立债务，应分别起算诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》虽于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年，但至被告于2019年7月1日提起反诉时止，2015年12月23日至2016年7月1日期间的逾期付款违约金的诉讼时效已届满，原告抗辩有理，本院予以采纳。故原告应向被告支付2016年7月2日至2017年6月22日期间的逾期付款违约金11706元（160000×3/10000×57天+100000×3/10000×299天）。被告诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。原告虽抗辩其已与被告达成分期付款协议、被告已放弃追究其逾期付款违约责任，但并未举证证明，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈银美支付逾期办理房地产权证违约金4263.28元；二、原告陈银美于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市圆方房地产有限公司支付逾期付款违约金11706元；三、驳回原告陈银美的其他诉讼请求；四、驳回被告佛山市圆方房地产有限公司的其他反诉请求。如原、被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由原告陈银美负担8元，被告佛山市圆方房地产有限公司负担17元；反诉费218元，由原告陈银美负担100元，被告佛山市圆方房地产有限公司负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年七月十五日书记员 余柔敏