四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川15民初61号原告（申请人）：周岚，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：冯双，四川丰宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师被告（案外人）：陈怀兵，男，1962年9月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，董事长。委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。原告周岚与被告陈怀兵、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人冯双、江倬琰，被告陈怀兵的委托诉讼代理人戴家彬，被告冉寅吾、寅吾房产公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周岚向本院提出诉讼请求：1.请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇二二四阳光北园36号、37号房屋，四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园（翠竹苑）7幢1层44号房屋；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异52号《执行裁定书》裁定中止对位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇二二四阳光北园36号、37号、四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园（翠竹苑）7幢1层44号房屋（以下简称案涉三房）的执行缺乏事实和法律依据。1.案涉执行标的所有权人是寅吾房产公司，不是陈怀兵的。案涉执行标的登记在寅吾房产公司名下，法院根据周岚在执行案件前的保全申请，对寅吾房产公司名下的案涉执行标的进行查封，进入执行程序后，对执行标的采取评估、拍卖措施符合法律规定，依法应继续执行，不应予以中止；2.陈怀兵提供的证据不足以证明其对本案执行标的享有足以排除周岚执行的事实。陈怀兵与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认，同时也不能证明《商品房买卖合同》的真实签订时间。陈怀兵未提供相应的转账凭证证明其支付了全部房款。也未提供证据证明对案涉房屋由其实际占有使用；3.《执行裁定》认定陈怀兵对本执行标的享有足以阻止执行缺乏证据，导致适用法律错误。陈怀兵不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定的任一情形，《执行裁定》根据上述规定裁定中止对本执行标的的执行确系适用法律错误。被告陈怀兵答辩称，请求驳回周岚的诉讼请求。理由如下：1.陈怀兵与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且合同签订前，寅吾房产公司与陈怀兵之间存在民间借贷关系，寅吾房产公司为归还借款，与陈怀兵签订《商品房买卖合同》，将借款本息转购房款，并对房屋交付、违约责任等进行了约定；2.案涉《商品房买卖合同》签订时间分别是2015年8月7日、2016年3月15日、2016年3月18日，早于法院查封日期2017年12月20日；3.借款本息转购房款并不为法律所禁止；4.案涉房源系现房销售，并不存在预售许可所需的备案登记程序；5.陈怀兵已于2015年8月7日、2016年3月15日、2016年3月18分别接收案涉房屋并将其投入使用，已合法占有改房；6.陈怀兵前期出借给寅吾房产公司的款项是按照寅吾房产公司的指示，打入寅吾房产公司员工冉小玲账户3200000元，并由冉小玲转付寅吾房产公司；7.未予办理过户登记并非陈怀兵的过错所致；8.陈怀兵购买的房屋符合法律规定的条件，具有足以排除周岚申请执行的物权期待权，宜宾市中级人民法院的裁定书有足够的法律支持；9.周岚的主张没有证据支持，其说法违反事实，人民法院应当依法不予支持；10.根据该商品房买卖合同确定双方权利义务，判断整个合同的签订、履行过程中陈怀兵无违约行为。该合同意思表示清楚，权利义务明确，无违反法律强制规定。根据合同类案件的判定的通说认为，无违约即为无过错。被告冉寅吾、寅吾房产公司答辩称，根据《物权法》相关规定，涉及抵押的物品并非禁止流通，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年7月3日，寅吾房产公司将位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇二二四阳光北园36号、37号房屋抵押给宜宾市商业银行股份有限公司翠屏支行；四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园（翠竹苑）7幢1层44号房屋抵押给宜宾正和融资担保有限公司。2014年2月25日，陈怀兵通过银行账户向冉小玲银行账户转账3200000元。2014年8月29日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账2300000元,备注用途均为还款；2014年10月30日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账1900000元，备注用途均为还款；2015年1月27日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账1000000元，备注用途均为还款。陈怀兵与寅吾房产公司签订三份《商品房买卖合同》，分别购买翠竹苑7幢1层44号（面积30.95平方米，合同金额251314元）、阳光北园12幢1单元1层36号（面积35.41平方米，合同金额233540元）、阳光北园12幢1单元1层37号（面积38.58平方米，合同金额238593元），前述三份《商品房买卖合同》的房屋抵押情况均为（抵押），房屋交付时间分别为2016年5月15日前、2016年4月30日前、2016年4月30日前，三份合同均未填写合同签订的时间。2015年8月7日，寅吾房产公司出具《收款收据》一张，载明：收到陈怀兵翠竹苑7幢1-44号门面款251314元。2016年3月15日，寅吾房产公司出具《收款收据》一张，载明：收到陈怀兵阳光北园12-1-1-37门面款238593元。2016年3月18日，寅吾房产公司出具《收款收据》一张，载明：收到陈怀兵阳光北园12-1-1-36门面款233540元。2017年6月2日，因周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，本院作出（2017）川15执155号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，本院查封了案涉房屋。该案执行过程中，陈怀兵提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2019）川15执异52号执行裁定书，裁定：中止对位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇二二四阳光北园36、37号商品房及四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园（翠竹苑）7幢1层44号商品房的执行。2019年6月9日，宜宾绿城物业服务有限公司出具《证明》三份，分别载明：寅吾房产公司于2015年8月7日将叙州区柏溪镇阳光花园翠竹苑7幢1层44号门面正式交付业主陈怀兵；于2016年3月15日将叙州区柏溪镇阳光北苑12幢1单元1层37门面正式交付业主陈怀兵；于2016年3月18日将叙州区柏溪镇阳光北苑12幢1单元1层36门面正式交付业主陈怀兵。2017年5月11日，陈怀兵与四川省宜宾县天泉供水有限责任公司签订《供用水安装合同》一份，约定安装阳光花园翠竹苑7-1-44号门面陈怀兵用水管道安装工程。2017年7月12日，陈怀兵之妻冉银学与杨开平签订《房屋租赁合同》，将阳光北园12幢1层36、37号出租给杨开平用于经营汽车美容，租赁期限自2017年7月21日至2019年7月20日。2019年6月12日，寅吾房产公司出具《委托收款及以房抵债的证明》，载明：冉小玲同志系我公司员工。2009年至2015年期间，我公司委托冉小玲代为收取借款，其收取的款项实为我公司收款。2014年2月25日，冉小玲个人工商银行账户62×××85收到陈怀兵银行转账支付的出借款3200000元。冉小玲收取陈怀兵款项后已转付我公司，我公司是该借款的债务人，由我公司承担债务人的权利义务。陈怀兵有购房意愿，经我与公司协商，陈怀兵将在我公司的3200000元中的部分723447元抵作购房款，陈怀兵分别于2015年8月7日、2016年3月15日、2016年3月18日与我公司签订了书面的《商品房买卖合同》，购买我公司开发的翠竹苑7栋1层44号门面房（购房价251314元）、阳光北园12幢1单元-1层37号（购房价238593元）、阳光北园12幢1单元-1层36号（购房价233540元），我公司向陈怀兵出具了统一的购房款票据，并将该门面交付陈怀兵。2019年6月13日，冉寅吾出具《证明》并加盖有寅吾房产公司公章，载明：2009年至2015年期间，寅吾公司因经营的需要委托员工冉小玲、刘烈彬、夏强、江勇、吴玉兰收取借款。上列人员收取出借人的款项后已转付寅吾公司，寅吾公司是该借款的债务人，由寅吾公司承担债务人的权利义务。本院认为，本案争议焦点为：陈怀兵对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇二二四阳光北园36号、37号、四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园（翠竹苑）7幢1层44号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。陈怀兵主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查陈怀兵购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下：第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，从寅吾房产公司出具的《收款收据》、《委托收款及以房抵债的证明》、《证明》等证据材料看，陈怀兵的购房款来源于其与寅吾房产公司的债权。现陈怀兵提交的银行转账凭条的收款人为冉小玲，但其并未提供证据证明在转账时寅吾房产公司出具了指定收款人账号的相关依据，冉小玲收款后也未在及时转入寅吾房产公司账户。陈怀兵提供的冉小玲向寅吾房产公司转款凭证分别为：2014年8月29日、2014年10月31日、2015年1月27日，三笔转款的金额均与本案的转款金额不符合，且该转款金额涉及到若干件关联案件，即使寅吾房产公司事后开具证明追认债务，但鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其在案涉以物抵债商品房买卖合同签订近四年后出具的拟排除执行的《委托收款及以房抵债的证明》，在无其他直接证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到陈怀兵向寅吾房产公司实际交付了购房款的证明目的。第二，对案涉商品房不能办理过户登记，买受人陈怀兵存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人陈怀兵对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张优先权，陈怀兵的买受人权利障碍仍然不能涤除。第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人陈怀兵的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于陈怀兵未经确认的民间借贷债权转让为基础的债权请求权；二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；陈怀兵的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算，也无生效判决确认。即使继续周岚债权请求权的执行，也并未对陈怀兵债权的实现形成不利影响；三是从权利发生的根源上来看，陈怀兵购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。综上所述，陈怀兵对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇二二四阳光北园36号、37号房屋与四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园（翠竹苑）7幢1层44号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行案涉房屋的理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行被告宜宾寅吾房地产有限责任公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇二二四阳光北园36号、37号房屋及四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园（翠竹苑）7幢1层44号房屋。案件受理费80元，由被告陈怀兵、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 陈西苓审 判 员 彭晓烽审 判 员 李 荷二〇一九年七月二日法官助理 梅兴艳书 记 员 张 莉