广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初165号原告：广州嘉成商业管理有限公司，住所地广州市越秀区龟岗大马路6号35铺，统一社会信用代码91440101MA5AN69396。法定代表人：曾卓，总经理。委托诉讼代理人：黄志杰、谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。被告：黄惠芬，女，1966年12月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：曾德炼、李彪，广东正大联合律师事务所律师。原告广州嘉成商业管理有限公司（以下简称“嘉成公司”）与被告黄惠芬租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉成公司的委托诉讼代理人黄志杰，被告黄惠芬的委托诉讼代理人曾德炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉成公司诉称：原、被告于2018年11月6日签订《租赁意向书》，约定租赁物业为广州市天河区天河北路XXX号高科大厦商场2层，被告于2018年11月15日前交场。《租赁意向书》签署后，原告已按照约定向被告支付150000元的履约保证金，并已启动包括引进知名教育机构等的前期准备工作，但在约定签订正式租赁合同日期前，被告却迟迟未与原告落实租赁合同签署事宜，原告于2018年11月7日将按照《租赁意向书》条款制作的租赁合同初稿发至被告，经多次催促也未收到被告确定的回复。直至2018年11月15日，被告向原告发出《关于终止租赁意向书的函》，单方解除《租赁意向书》。被告未在约定日期前向原告交付租赁场地且无故单方解除《租赁意向书》，已构成严重违约，故原告按照《租赁意向书》第六条第4点约定起诉被告双倍返还履约保证金，即向原告赔偿除已退还履约保证金外的150000元，现请求法院判令：一、被告赔偿原告150000元；二、本案受理费由被告承担。被告黄惠芬答辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：一、双方签署的《租赁意向书》因终止条件成就，已自动失效。根据意向书的约定，如果被告在2018年11月15日前取得高科大厦商场2层全部物业的转租分租权，那么双方就签署正式的租赁合同，因此该意向书实际上是附终止条件的。意向书签署后被告一直在协调出租事宜，但因部分商户未退场且被告未取得部分业主的授权，所以意向书约定的先决条件无法满足，该意向书所附终止条件已成就，意向书自动失效。二、原告依据《租赁意向书》第六条第4点要求被告赔偿150000元不符合约定。从意向书的整体来看，第六条第2点是约定先决条件不成就的情况下被告应在收到原告通知后及时退还保证金，第3点是约定先决条件成就的情况下，原告不签署租赁合同的违约责任，那么第4点约定的应当是先决条件成功后被告不签署租赁合同的违约责任，这从第4点第2款约定的是先决条件成就后双方如何签署正式租赁合同也可以证明。而本案属于先决条件不成就的情况，那么就不应当适用第4点双倍返还的约定。三、原告已确认因先决条件不成立，被告不需要支付赔偿金。意向书终止后被告已主动返还150000元保证金，原告对此未提出异议。此后，双方就租赁事宜还一直保持沟通协商，原告也没有就保证金问题提出任何主张。四、原告要求被告支付150000元赔偿金显失公平。关于高科大厦商场2层物业的产权、租赁情况，被告在签署租赁意向书时已如实向原告披露，原告也完全知悉，所以双方仅是签署意向书而不是正式的租赁合同。并且，原告没有提供任何证据证明其遭受的实际损失，即便其确实做了前期准备工作，也完全是其自身对先决条件满足可能性进行分析判断后的商业行为，与被告无关。经审理查明：2018年11月6日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁意向书》（以下简称《意向书》），约定：（第一条）先决条件：1、甲方同意乙方将租赁物业租赁给乙方用于教育培训，并保证其对租赁物业有合法完整的所有权，不存在任何权利瑕疵，如甲方为非产权人的，则应保证有转租分租权，并提交相关证明给乙方。甲方有权出租租赁物业并保证承租方对租赁物业的使用权不受任何第三方提出任何权利主张；2、甲方承诺向乙方提供业主同意作为商业用房的书面意见原件和租赁合同原件供乙方办理执业登记；……4、商铺要求：商铺内的非固定物件由甲方清除，商铺按现状交付。合作期间，甲方保证乙方对合作物业的使用权，若因第三方主张（包括但不限于行使抵押权）导致乙方无法使用合作物业的，因此造成的损失，甲方承担赔偿责任。（第二条）租赁物业：坐落于广州市天河区天河北路XXX号高科大厦商场2层2389.2837平方米（实际以产权证为准，其中包括黄武文及黎桂洪名下商铺，面积为442.0862平方米）（以下简称“涉案物业”）；备注：2018年11月15日前交场、产权人信息及产权人本人查册证明资料应在签订本意向书当天交齐给乙方；使用面积具体以双方或第三方机构测量为准，位置详见附图。（第四条）租赁期限：2018年11月15日至2026年9月30日。（第六条）履约保证金：1、为示合作诚意，乙方于本租赁意向书签订之日起三个工作日内向甲方支付履约保证金150000元，签订正式租赁合同时，该履约保证金自动转为合同保证金。乙方按照本租赁意向书约定支付履约保证金后，甲方不得无故解除本租赁意向书。……2、如果甲方确实因租户不能退出场地，甲方应于收到乙方发出的终止本意向书通知后三个工作日内向乙方一次性全额退还履约保证金。否则，每逾期一日，甲方应按履约保证金总额的千分之五向乙方支付违约金。3、先决条件满足的情况下，乙方因自身原因未按照本租赁意向书与甲方签订租赁合同的，甲方按照本租赁意向书所收取的履约保证金不予退还。4、甲方未按照本租赁意向书约定与乙方签订正式租赁合同、在意向时间内将租赁物业另租他人或无故解除本租赁意向书的，甲方应将所收取的履约保证金双倍返还乙方。本意向书约定的先决条件满足后，经乙方通知，甲方与乙方于2018年11月15日前签订正式租赁合同。正式租赁合同签订后，甲方应及时交付该物业于乙方，双方现场办理书面交接手续等内容。诉讼中，被告主张因未能取得涉案物业的全部转租分租权且部分商铺未能退租，故《意向书》已自动终止，其已于2018年11月15日向被告全额退还履约保证金，提供如下证据拟予以证明：证据1、银行转账电子回单，显示被告于2018年11月15日向原告银行转账150000元。证据2、原告与被告工作人员的微信聊天记录，显示2018年11月9日16时57分被告向原告方发送微信称“恐怕在合同签约期限之前有些客户是办不过来”；2018年11月14日19时37分被告回复原告微信称“今天下午谈到现在了，还没有达成一致”；2018年11月15日12时27分原告向被告发送微信称“黄总，中午好，由于与您签订的高科大厦二楼租赁意向书约定签合同期限已到，请落实该场地的租赁合同签署事宜，我司特发函告知，请查收”，被告回复称收到并要求对方联系他人；2018年11月15日17时02分被告发送微信称“陈总，我下午就已经现将履约保证金打回给你先了”，同日17时07分被告再次向原告发送名称为“关于终止租赁意向书的函……”的文档；2018年11月18日12时09分原告发送微信称“现把拟承租区域平面图发给您，建议按照刚才与您通电话时提出的方法，因该区域现场已经清场，贵方不用暂时空置没租金收入也履行了您我双方的意向约定，我司可以将与机构的承诺意向兑现，三方共赢的”，被告对此回复称“由于双方未能就租赁合同达成一致，且先决条件不足，双方租赁意向书已终止履行。张总也明确表示终止协议互不追究，所以现在不存在履行双方意向约定的事宜”等内容。证据3、原告与被告工作人员现场交谈的录音录像以及文字稿，反映谈话过程中被告方工作人员称“既然张总这样说的话，我们把之前的意向取消了之后，再谈这个事情，怎么样”，原告方“张总”回复称“合同意向书已解除完了，您钱也退给我了，对不对？钱我也收到了，这事情也没有了，还有什么呢”。经质证，原告对上述证据1-3的真实性均予以确认，确认已收悉被告退还的履约保证金，确认其知晓被告有部分租户未能完成退场手续，辩称录音录像中部分内容以偏概全。原告主张《意向书》中的先决条件并非给予被告时间取得涉案物业的处分权，而是用于准备相关证明材料，《意向书》第6条第2点仅是指若被告违约，原告享有单方解除权，原告还可以选择不解除合同。被告主张《意向书》中先决条件约定的是双方签订正式租赁合同的前提条件，《意向书》第6条第2点是约定先决条件不满足的情况下被告最迟应向原告退还履约保证金的责任，并非指仅原告享有单方解除权。本院认为：本案争议焦点在于《意向书》中履约保证金的退还规则。根据已查明事实，原被告双方系在《意向书》中第六条的项下分四小点对“履约保证金”的含义、金额、退还规则等内容逐条作出约定，根据上下文义及行文逻辑，双方先是在第1点中明确约定原告支付履约保证金后被告不得无故解除本《意向书》，随后在第2点中约定如若出现租户不能退出场地的特殊情形，在此情形下被告应在一定期限内向原告退还履约保证金，反之则应承担迟延退还履约保证金的违约责任，第3点及第4点则是对双方单方解除《意向书》违约责任的一般规定。结合原被告双方签署《意向书》的实际情况来看，从《意向书》第一条第1点以及第六条第2点可认定原告签署《意向书》之时即已知晓被告所提供的涉案物业存在租户不能如期退还场地以致《意向书》终止的可能性；又根据原、被告的微信聊天记录来看，被告在签署《意向书》后数次向原告反馈称其与涉案物业中部分租户未能达成一致意见，原告亦当庭确认其知晓在此过程中被告与部分租户未能完成交接手续，此后，被告在双方约定签署正式租赁合同的当天及时向原告全额返还履约保证金并发送终止租赁意向书的函，而原告方在此过程中并未就此提出异议或向被告主张双倍履约保证金，由此可见，原告对于涉案物业可能因租户退还场地问题导致《意向书》无法继续履行存在合理预见，被告以租户未能退出场地为由终止《意向书》而主动退还履约保证金时原告亦未提出异议，故被告根据《意向书》约定全额返还履约保证金并无不当，而原告依据《意向书》第六条第4点要求被告赔偿其履约保证金150000元缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州嘉成商业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3300元，由原告广州嘉成商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  伍建红二〇一九年七月二十三日书 记 员  邱莉晶谢婉萍