云南省洱源县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2930民初473号原告（反诉被告）：大理华天置业有限公司。统一社会信用代码：915329300615876183。住所地：云南省大理州洱源县茈碧湖镇温泉小区九台路。法定代表人：宦泽斌，系公司董事长。未出庭）。委托诉讼代理人：李四涛，云南善律律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告（反诉原告）：赵志成，男，1987年11月4日出生，白族，农民，云南省洱源县人，住洱源县。被告（反诉原告）：李圣娟，女，1989年7月6日出生，白族，农民，云南省洱源县人，住洱源县。系赵志成妻子。二被告共同的委托诉讼代理人：侯蔚霞，云南辉进波律师事务所律师。委托权限：特别授权。原告大理华天置业有限公司（以下简称华天公司）与被告赵志成、李圣娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华天公司的委托诉讼代理人李四涛，被告赵志成、李圣娟及共同委托的诉讼代理人侯蔚霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华天公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付2018年10月1日至2019年9月30日止的租金279873元，支付违约金83961.9元，合计363834元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年8月16日，原告作为甲方，二被告作为乙方，在凤凰城招商部签订了《天森?凤凰城商铺租赁合同》，合同约定甲方将凤凰城的S1栋辅楼三层租赁给乙方使用，租赁期限为三年，即2017年10月1日起至2020年9月30日止，自2017年10月1日起正式计算租金，第一年租金为186582元，第二年租金为279873元，租金方式以先交租金，后使用为原则，第一年租金在签订本合同时支付，以后租金每年支付一次，乙方在上一年度租金到期前2个月支付下一年度租金，乙方逾期支付租金或其他费用，每逾期一天，按欠缴金额的5‰向甲方支付滞纳金。合同签订后，二被告只向原告支付了第一年的租金，未向原告支付第二年租金。经向二被告发出催款通知，二被告仍未交清租金。因二被告未交付租金的行为已经构成违约，按照约定，二被告应该向原告支付违约金369432.36元，所以起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。赵志成、李圣娟辩称，原、被告双方签订租赁合同是属实。但在签订合同前，原告宣称凤凰城24小时全天候营业，能容纳50万人休闲聚会，商场已有德克士、耀莱成龙国际影城、大润发超市、华美达酒店、泽辉珠宝等多家大型品牌入驻，并将于2017年10月1日隆重开业。原告对凤凰城的不实宣传，使被告认为该商场是成熟商圈，值得投资经营，从而以高价承租了凤凰城S1栋辅楼第三层，租期为2年，并在合同中约定了二被告具有电玩、室内儿童娱乐、美发的独家经营权，在商圈内不会出现有与被告经营冲突的商家。被告租房后，投入了巨大资金进行装修。而原告宣传的商场至今未开业。招商时承诺的商场配套设施没有落实，电梯没有投入使用，甚至连商场的基础设施也没有完善，所提及的品牌商家更是一家都没有入驻，整个商业城萧条凌乱。原告没有保障商圈应有的经营环境和氛围，致使被告没有顾客，经营目的不能实现。同时，原告还违反合同约定，先后引进多家美发店以及允许其他商家设置儿童娱乐设施，侵犯了被告的独家经营权。对此，被告曾向原告提出过异议，原告也认可侵犯了被告独家经营权的事实，双方进行协商后，原告承诺免除被告第二年的商铺租金。所以原告诉称被告欠原告第二年租金及违约不实，请求驳回原告的诉讼请求。因为原告的虚假招商，在未进行竣工验收及取得消防验收合格的情况下，与被告签订《天森?凤凰城商铺租赁合同》，违反了相关法律规定，符合合同无效的情形，应当认定租赁合同无效，为此，特提起反诉：1、请求确认与原告签订的《天森?凤凰城商铺租赁合同》无效；2、请求判令原告返还已收租金186582元，退还被告缴纳的保证金33318元；3、请求判令原告返还被告商铺的装饰装修和设施损失费680000元；4、本案的诉讼费用由原告承担。原、被告围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院确认如下：对于《天森?凤凰城商铺租赁合同》及附件，原、被告均在合同中签字，且至今被告已经对合同所涉铺面取得了工程验收及消防验收合格，故对于该合同中包含独家经营权等内容的各项约定本院予以确认。对于原告提交的催款通知，二被告予以否认，因原告未提交通知已经送达给二被告的相关证据，故对原告主张的已经向二被告催款的证明方向不予认可。对于原告提交的主体工程验收记录及消防验收意见书，二被告认为系采取非法手段获取。本院认为，经调查核实，该两份证据系相关管理部门对涉诉的S1栋及辅楼进行验收合格的证据，该证据形式要件合法，且与本案有关联，对原告主张的该栋房屋已经取得相应合格证的事实予以认定。对于被告提交的“自主维权协议”、照片、其他商户的工商登记材料、招商宣传手册、微信截屏、视频及录音、接处警登记表及证人证言，原告认为经营风险是被告造成的，且与本案无关联，对于凤凰城的宣传是招商，不是承诺一定有这些商家，同时原告也一直努力招商。对于独家经营权，是原告雇请的销售人员私自承诺，为此，原告还开除了该人员，而且目前已经没有其他商家经营理发，对于室外的娱乐项目，被告也未提出优先经营。对于录音，原告认为录音未征得被录音人的同意，三证人与本案有利害关系，录音及证言，应不予确认。经审查，本院认为，对上列证据及证人证言，有些证据虽然形式要件有瑕疵，但是各证据间均能相互印证，故对于被告主张原告虚假招商，同意被告享有独家经营权后又引进其他商家的违约行为，商铺经营环境不佳使商家损失，经与原告协商后，原告同意免租一年的证明方向予以认可。对于被告提交的收据、装修合同，原告认为收据不是正规的票据，而且被告是装修了自己承租的房子用于经营，经审查，本院认为，对于被告进行的装修，本院予以认可，但是对于支出的装修费，因不属于完税票据，对此，本院不予确认。原告对被告提交的《消防安装工程承包合同》予以认可，认为消防工程是被告为了经营需要而做的工程，但是不认可支出的真实性。对于消防投诉，认为与本案无关。经审查，本院认为，被告所提交的《消防安装工程承包合同》，形式要件合法，本院予以确认，对第二次消防支出，因无完税票据，本院仅对被告支出了二次消防费用的事实予以确认。对被告提交的消防投诉及整改通知，形式要件合法且与本案有关联，本院予以确认。对被告提交的竣工验收备案登记表，因该登记表未注明是对争议的S1栋进行验收，故对被告的证明方向本院不予确认。对被告提交的其他商户的申请书，本院认为与本案无关，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告华天公司系经营酒店开发与管理、旅游开发与管理、房地产开发与管理、项目投资与管理等项内容的公司。原告公司在洱源县城九台路进行的《天森?凤凰城》房地产项目中的S1栋及辅楼完工后，对其铺面进行了招商，其中招商手册中以标题式的字样在页眉标注“洱源首个五星级酒店?温德姆华美达广场入驻凤凰城”、“大润发超市?耀莱成龙国际电影城入驻凤凰城”。同时，在户外等相关广告中均称“热烈祝贺众品牌商家入驻凤凰城”。原告招商部工作人员都以“超市、影院、四星级酒店等大牌商家已经入驻凤凰城商业中心，赶快下手吧，不然好商铺都被抢光了”等理由进行招商。二被告系夫妻，与张俊合伙后，于2017年8月16日以二被告为承租人（乙方），与原告（甲方）签订了《天森?凤凰城商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁S1栋辅楼三层，面积951.35㎡，租期2年，自2017年10月1日2019年9月30日止。租金24.5元/㎡/月，免租4个月，第一年实收8个月租金，即186582元，第二年租金279873元，乙方应对承租店铺及时继续装修，费用由乙方自行负责，装修时间2017年8月16-9月30日。合同期满，如乙方不再续租或双方就续租未能协商一致或合同提前终止的，乙方应在合同期满日或收到甲方书面解除或终止通知后3日内撤出，在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施，垃圾等物品清除出租赁房屋，其中已经形成附合的装饰装修物（即不可移动设施）采取“来装去留”的原则，乙方不得撤除，甲方不予补偿，未形成附合的装饰装修物由乙方自行撤除，并自行承担全部费用。此外，双方约定：1、电玩可以享有独家经营权，商圈内不会出现与乙方冲突的设备（如其它商家需要摆设设备需与乙方协商）；2、儿童娱乐室内享有独家经营权；3、室外娱乐优先乙方经营，如乙方不经营，甲方有权找经营户经营；4、美发可以享有独家经营权。合同签订后，二被告缴纳了33318元的履约保证金。二被告和合伙人开始对所租铺面进行了装修及二次消防的安装，对于所租铺面，由二被告经营电玩，其合伙人张俊经营美发，各合伙人分别到工商登记部门办理了工商登记。2018年2月5日，张俊美发店开业，同年2月14日二被告的电玩城开业。此后，原告又招商了两家美发店。在未征求二被告的室外优先经营权的情况下，引进大量室外娱乐设备设施，其中有些铺面走廊摆设了儿童摇摇车。因二被告及合伙人发现所承租三楼以下的铺面均未出租，整栋楼层的电梯未运行，环境差，物业管理不善，原告宣传的各大商家仍未入驻。同时，原告又引进其他同行商家的行为侵犯了其独家经营权，便开始与原告招商部人员协调租金事宜，经过多次协调后，原告招商部工作人员回复二被告同意免除其一年的租金。另查明，本案所涉的S1栋辅楼，原告已经取得了工程验收合格及消防验收合格。2019年4月25日，原告以二被告未支付租金为由诉至本院。在审理过程中，二被告亦提起反诉，因双方各持己见，达不成协议。本案争议的焦点为：1、原、被告签订的《天森?凤凰城商铺租赁合同》是否有效？2、被告应否支付原告租金？3、原告在招商过程及管理过程中是否存在过错或违约行为？4、被告的各项损失应如何确定？本院认为，本案中，原、被告签订的《天森?凤凰城商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，该合同未违反法律的禁止性、效力性规定，属于合法有效的合同，双方均应按约履行。被告主张的该合同中所涉租赁物即S1栋未取得消防验收及合格验收的辩解，与查明的事实有悖，本院不予采信。对二被告提出的确认《天森凤凰城商铺租赁合同》无效的反诉请求，本院不予支持。对于原告提出的请求判令二被告向原告支付2018年10月1日至2019年9月30日止的租金279873元，支付违约金83961.9元，合计363834元的诉讼请求，因在审理过程中，已经查明，经过原、被告多次协商，原告已经同意免除被告一年租金，故对此请求，无事实依据，本院不予支持。根据《房地产广告发布规定》第三条规定：房地产广告必须真实、合法、科学、准确、不得欺骗、误导消费者。因原告在招商过程中，采取了以各大商家均已入驻凤凰城的方式进行招商，从而误导了商铺经营者作出判断，对此，原告在缔约过程中存在过错。同时，在双方履约过程中，原告违反了合同中对二被告独家经营权的约定，在未征求二被告优先经营权的情况下，擅自引进其他商户及娱乐设备设施，影响了二被告的经营权利，对此给二被告造成的损失，原告应该进行赔偿。鉴于原告在与被告协商减免租金过程中，已经达成减免一年租金的承诺，也属于对二被告经营损失的补偿之一，考虑到双方合同签订的租期短，原告作了大量投资的实际，故对于二被告的经营损失，本院酌定由原告再行赔偿二被告10万元为宜。对于二被告请求判令原告返还已收租金186582元，返还商铺的装饰装修和设施损失费68万元的反诉请求，因双方签订的合同属于有效合同，且于法无据，本院不予支持。被告缴纳的保证金33318元，可在合同终止后按约定返回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（三）项之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉）大理华天置业有限公司的诉讼请求。二、限原告（反诉被告）大理华天置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）赵志成、李圣娟损失100000元。三、驳回被告（反诉原告）赵志成、李圣娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3378元，反诉案件受理费575元（已减半收取），合计3953元由原告大理华天置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  杨利珍二〇一九年七月二日书记员  杨晓峰