江苏省无锡市新吴区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0214执异49号案外人：宜兴市斯太尔汽配经销部，住所地江苏省宜兴市环科园104国道东侧。经营者：王如青，男，1963年2月20日生，汉族，住江苏省宜兴市。申请执行人：朱明锁，男，1976年10月18日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被执行人：宜兴市才福物资有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园铜峰工业区。法定代表人：陈才福。在本院执行朱明锁与宜兴市才福物资有限公司（以下简称才福公司）民间借贷纠纷一案中，案外人宜兴市斯太尔汽配经销部（以下简称斯太尔汽配经销部）对执行才福公司名下位于江苏省宜兴市东侧的部分房屋及相应土地提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，朱明锁与才福公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月27日作出（2016）苏0291民初7195号民事调解书：一、才福公司于2017年8月30日前归还朱明锁借款本金190万元并支付相应利息（以190万元为基数，自2016年7月6日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；二、若才福公司未按上述约定履行付款义务，则需另行支付朱明锁违约金5万元，且朱明锁有权就才福公司未履行的全部款项加本条约定的违约金一并申请法院强制执行；三、双方当事人无其他纠葛。案件受理费22800元，减半收取11400元，由才福公司负担，才福公司于2017年8月30日前将该款直接支付给朱明锁。该民事调解书发生法律效力后，根据朱明锁的申请，本院于2017年9月6日立案执行，案号为（2017）苏0214执1917号。在该案执行过程中，本院于2019年3月1日以向房屋登记机关登记的方式查封才福公司名下位于江苏省宜兴市东侧的房屋及土地使用权；于2018年5月11日作出执行裁定书，裁定评估拍卖才福公司所有的位于江苏省宜兴市东侧的房屋及土地使用权；于2018年12月10日作出拍卖公告（一拍）并张贴。案外人斯太尔汽配经销部提出异议称，对拍卖才福公司名下位于江苏省宜兴市东侧的部分房屋及相应土地使用权（具体为面向该楼房自左向右第六、七、八、九、十共五间第一、二层）要求停止对相应房屋及土地使用权的执行。相应的事实和理由：斯太尔汽配经销部分别于2008年4月25日、2015年3月31日购买才福公司的上述房屋，但在斯太尔汽配经销部不知情的情况下，才福公司又将该房抵押给朱明锁借款，且已进入司法拍卖程序，法院对上述房屋的执行行为侵害了斯太尔汽配经销部的合法权益，提出上述异议。申请执行人朱明锁辩称，不同意斯太尔汽配经销部的上述异议，斯太尔汽配经销部没有按照约定的时间办理过户，存在没有及时过户的过错，且其对双方之间的买卖关系也不认可；斯太尔汽配经销部于2015年3月31日购买才福公司相应房屋时应当知道涉案房屋有江苏银行蠡园支行的抵押，其仍进行购买存在重大过错；在抵押之前其曾去抵押房屋的现场实地查看，确有他人在经营，但并未向经营者核实，只是询问才福公司后被告知相应的经营户为租赁户并提供了租赁协议，故其仅认可异议人与才福公司之间的租赁关系；另外，2008年异议人在办理过户时即知道无法办理过户登记等。被执行人才福公司辩称，上述房屋中第六、七、八三间两层是其2008年出卖给王如青的，其与王如青于2008年4月20日签订了《房屋转让协议》约定价款51.5万元，后因之前的价格过低，双方又于2008年4月29日重新签订了《房屋转让协议》，约定价款62万元，其于2008年5月交付上述房屋，但实际王如青仅向其支付了51.5万元；第九、十两间两层是其2015年出卖给王如青的，相应价款59.5万元已经全部付清，并于2015年4月交付；2008年出卖房屋时不能办理过户手续，但2013年王如青曾告知其可以办理，但也没有催其办理，其并不知晓现在能否办理过户手续。朱明锁在办理抵押登记前曾向其核实过上述房屋的权属、使用情况，但其仅告知朱明锁出租给他人，并未告知已经出售他人的事实。另查明：斯太尔汽配经销部（王如青）提供的，甲方才福公司与乙方斯太尔汽配经销部（王如青）于2008年4月20日签订的《房屋转让协议》，约定：甲方将其所有的、位于宜兴综合楼，面对房屋自左向右第六、七、八三间的第一、二层，面积290平方米转让给乙方；转让总价51.5万元，签订协议时，乙方付甲方定金10万元，2008年4月30日前交房屋时乙方再支付甲方38万元，余款3.5万元待办好房产、土地转让手续后一次付清；甲方应积极协助乙方尽快办理房产、土地证的过户，费用由乙方承担等。斯太尔汽配经销部（王如青）主张应以该协议作为双方买卖结算的依据。才福公司提供的，甲方才福公司与乙方斯太尔汽配经销部（王如青）于2008年4月29日签订的《房屋转让协议》，约定：甲方将其坐落于宜兴综合楼第六、七、八三间的第一、二层，面积290平方米转让给乙方；价款62万元，预先支付定金10万元，签订协议时一次性付清，甲方将房屋交给乙方，土地不属转让，只能为使用等。才福公司主张应以该协议作为双方买卖结算的依据。斯太尔汽配经销部（王如青）提供的，甲方才福公司与乙方斯太尔汽配经销部（王如青）于2015年3月31日签订的《房屋买卖协议》，约定：甲方将其所有的、位于宜兴综合楼，面对房屋自左向右第九、十间的第一、二层，面积192平方米的房屋转让给乙方（该楼第六七八三间同样的二层已于2008年4月20日转卖给乙方）；转让总价59.5万元，签订购房协议时乙方付甲方49.5万元，甲方必须在2015年4月30日前向乙方交付房屋及约定土地的所有权，同时乙方一次性付清余下购房款；在政策允许办理产权过户时，甲方应积极无偿协助办理产权过户给乙方等。根据宜兴市房屋权属证明、宜兴市土地使用权登记情况载明的内容，才福公司所有的位于宜兴市东侧，建筑面积为2919.74平方米的房屋，于2016年4月6日办理抵押登记，抵押金额为200万元，抵押权人为朱明锁；于2016年6月13日办理抵押登记，抵押金额为50万元，抵押权人为张辉；上述房屋相应土地使用权人为才福公司，国有土地使用证办证时间为2006年7月。以上事实，有案外人、申请执行人及被执行人的陈述，案外人提供的落款日期为2008年4月20日的《房屋转让协议》、2015年3月31日的《房屋买卖协议》，被执行人提供的落款日期为2008年4月29日的《房屋转让协议》，宜兴市房屋权属证明、宜兴市土地使用权登记情况等证据在卷予以证明。在审查过程中，斯太尔汽配经销部（王如青）提供收条，载明其2008年4月20日至2008年7月2日期间分四次累计向才福公司付款51.5万元；2015年5月7日、5月31日分别向才福公司付款共计59.5万元，并陈述其中8.4万元没有实际支付，系用陈才福夫妻向其借款抵扣。对于支付款项的来源斯太尔汽配经销部（王如青）提供取款凭条、王如青个人向才福公司银行账户的现金交款单予以说明2008年支付购房款中41万元的情况，以及王如青个人向陈才福个人银行转账记录予以说明2015年支付购房款的情况。经质证，才福公司认可斯太尔汽配经销部（王如青）支付了上述两笔购房款，但认为针对2008年4月所购房屋斯太尔汽配经销部（王如青）尚有10.5万元没有支付，并陈述2015年5月所购房屋支付的59.5万元购房款中8.4万元没有实际支付，系陈才福与妻子向王如青所借，因异议所涉房屋是陈才福个人出钱所建，故直接从购房款中进行抵扣。在审查过程中，斯太尔汽配经销部（王如青）提供契税收据、宜兴综合规费专用缴款书、宜兴市涉税土地权属变更（抵押）完税证明单，证明2008年7月7日其缴纳了异议房屋及相应土地使用权中土地权属变更的土地使用税和相关税费。在审查过程中，斯太尔汽配经销部（王如青）提供情况说明，证明其签署上述《房屋转让协议》后于2008年5月即进场装修经营；另提供情况说明和房屋出租合同、人民调解协议书，证明其签署上述《房屋买卖协议》后于2015年4月进场改造装修，并于2015年9月出租给了徐志强。在审查过程中，斯太尔汽配经销部（王如青）提供情况说明，证明在2008年4月20日签署《房屋转让协议》后没几天，才福公司以要出售异议所涉房屋隔壁同样三间房要价为由，让其再写一份假的购房协议，把房价写到62万元，其由于法制意识淡薄就同意了，并在一段时间后向才福公司核实被告知已经撕掉。斯太尔汽配经销部（王如青）另提供落款处有才福公司盖章和陈才福签字、落款时间为2018年1月18日的《证明》，载明才福公司法人陈才福分别于2008年4月20日、2015年3月31日将位于环科园104国道东侧综合楼面向大楼自左向右第六至十间共计五间二层和门前场地及房屋对应土地一并转卖给斯太尔汽配经销部法人王如青，由于政策原因，房产证和土地证尚未单立开来，但该房产及土地的所有权早已归王如青所有等。经质证，才福公司对上述《证明》确认是其出具，但称因当时喝了酒且没有仔细看，故不予承认。在审查过程中，朱明锁陈述案涉抵押登记办理前其曾去上述房屋实地查看，确实看到其他商户在经营，当时才福公司向其提供了三五张租赁协议告知待抵押房屋对外出租，但其并未与实际经营户核实与才福公司是不是存在租赁关系，只是在起诉前提醒所谓的承租人涉案房屋将拍卖时才被经营户告知实际经营户与才福公司之间系房屋买卖关系。本院认为：执行过程中，人民法院有权查封被执行人应当履行义务部分的财产。才福公司是本案所涉执行案件的被执行人，法院查封、拍卖才福公司名下位于宜兴市东侧的房屋及相应土地使用权，符合法律规定，并无不当。根据斯太尔汽配经销部（王如青）所提执行异议的内容，其所提执行异议属案外人异议，其所提执行异议的实质是主张系才福公司名下位于宜兴市东侧的房屋及相应土地使用权中部分房屋及土地使用权的买受人，其对该房屋享有的实体权利能够排除对上述涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，才福公司名下位于宜兴市东侧的房屋及相应土地使用权中从北数起第六、七、八、九、十间的第一、二层房屋及相应土地使用权转让给斯太尔汽配经销部（王如青），双方在法院查封该房屋之前签订了书面转让协议，才福公司亦将相应的房屋及土地使用权交付给斯太尔汽配经销部（王如青）占有、经营使用。现斯太尔汽配经销部（王如青）与才福公司之间对于上述第六、七、八三间两层所涉房屋买卖关系应以哪份合同为准及相应房屋价款具体为多少存在争议，对于上述第九、十两间两层房屋支付价款中8.4万元为抵偿陈才福夫妻个人债务，且斯太尔汽配经销部（王如青）并未进一步提供证据证明所付购房款的全部来源。另外，斯太尔汽配经销部（王如青）仅针对2008年所购房屋缴纳了土地权属变更的相应税费，未涉及2015年所购房屋，也未涉及房屋过户的相关税费缴纳事宜，而斯太尔汽配经销部（王如青）在2008年7月缴纳了土地权属变更的相应税费后至今未能办理全部异议房屋及相应土地使用权的过户登记，也未提供证据证明异议房屋及相应土地使用权本可过户，至今未能过户并非因为自身原因所致。现根据斯太尔汽配经销部（王如青）提供的现有证据，不足以证明案外人斯太尔汽配经销部（王如青）对异议房屋及相应土地使用权享有能够排除执行的实体权利，其上述执行异议于法无据，应予驳回。抵押权人对抵押物的所有权、使用权权属有进行必要审查的义务。本案中，异议房屋的转让分别发生于抵押登记8年和3年前，朱明锁作为才福公司名下位于宜兴市东侧的房屋的抵押权人，在办理抵押权登记前明知有他人占有使用异议房屋及土地，但未核实清楚相应房屋的实际使用状态，未对抵押物权属进行合理审查即办理抵押登记，存在明显过错。但朱明锁的上述过错，也不足以导致案外人斯太尔汽配经销部（王如青）对异议房屋及相应土地使用权享有排除执行的权益的后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回宜兴市斯太尔汽配经销部的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  戴鸿峰人民陪审员  吴伟忠人民陪审员  沈 伟二〇一九年七月十八日书 记 员  孙春凤