江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初2329号 原告（反诉被告）：樊小雷，男，1991年6月18日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。 委托诉讼代理人：高正华，永丰县恩江法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：王路程，男，1991年5月13日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。 委托诉讼代理人：龙玉霏，广东华商律师事务所律师。 第三人：吉安市吉州区泽林中介所，住所地：吉安市吉州区韶山东路19号，系个体工商户。 实际经营者：林文治，男，1962年8月26日出生，汉族，住江西省吉安市。 原告樊小雷与被告王路程，第三人吉安市吉州区泽林中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊小雷委托诉讼代理人高正华，被告王路程委托诉讼代理人龙玉霏，第三人吉安市吉州区泽林中介所实际经营者林文治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊小雷向本院提出诉讼请求：1、依法确定原、被告双方于2019年3月11日签订的《房屋买卖合同》有效并继续履行；2、判令被告承担转让成交价的20%作为违约金支付给原告，暂计6万元；3、判令案涉房屋（吉安市吉州区吉庆路达观天下2号13栋2-1103房）归原告所有，判令被告协助原告办理案涉房屋过户手续；4、诉讼费用及其他所有费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方通过第三人于2019年3月11日签订了房屋买卖合同，原、被告双方同意以人民币108万元对位于吉安市吉州区商品房进行交易。原告樊小雷委托其父亲樊玄清与第三人、被告一起签订了房屋买卖合同，且樊玄清于2019年3月10日转款5000元给被告，于2019年3月11日转款575000元给被告。被告于2019年3月11日向原告出具收条，收到樊小雷人民币580000元。之后，被告一直未按合同约定将涉案房屋过户给原告。原告及其父亲、第三人一直多方面联系被告，但被告一直无动于衷，甚至不接电话不回信息。因原告是在职武警警官，其住房公积金贷款需要北京武警总部审批（2019年5月5日已经获得武警总部的批准）。原告获得武警部队军人住房公积金贷款资格批准书后立刻联系并通知被告，但被告一直拖着不予理睬原告，导致原告一直无法获得案涉房产。合同履行期间，原告提出再次支付50万元给被告，被告仍然不予理睬。 被告王路程辩称，原、被告签订的合同，约定的是剩余房款以按揭或现金方式支付。合同补充条款第14条约定卖方赎楼后，两日内与买方办理过户手续，被告在签订合同后一直呆在吉安，直至13号被告知无法办理过户手续，原告存在违约。2019年4月7日，原告再次要求被告前来办理过户手续，被告从深圳赶回吉安，当火车行至赣州时，又被告知办理不了过户手续，被告从赣州下火车，直接回深圳。同时，原告在未过户的十日内亦未向被告支付剩余房款50万元。根据合同第十条约定，合同法第九十三条约定，买方逾期超过10天，卖方享有合同解除权，可以要求违约方支付合同总价20%违约金。被告于2019年4月27日向原告发出律师函，要求解除买卖合同并支付违约金，双方签订的合同已解除。 第三人吉安市吉州区泽林中介所辩称，原、被告双方是通过朋友介绍过来的，第三人只是负责代办手续，负责代办过户、银行按揭等手续。至于原、被告双方的洽谈过程，第三人不知情。 被告王路程向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告樊小雷向反诉原告支付违约金21.6万元；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告因急需资金周转出售其名下达观天下2期13栋2-1103物业，原、被告于2019年3月11日签订《房屋买卖合同》，合同标的总价款108万元。反诉原告收到58万元首付款，根据合同第14条第1项约定，反诉原告于2019年3月11日当天向银行赎楼并拿到了房产证。根据合同第14条补充条款第2项约定，反诉原告还完银行按揭款拿到房产证后，两天内卖方配合卖方办完产权过户手续。原告于2019年3月11日已具备过户条件，截至2019年3月13日，反诉被告以各种理由不配合办理过户手续。经反诉原告多次催促，樊小雷称4月8日可以办理过户手续，反诉原告便于4月7日从深圳回吉安配合办理过户手续，但当火车行驶至赣州后，反诉原告被告知无法办理过户，反诉原告只好在赣州下车返回深圳。被告多次逾期，违反合同第十四条补充条款第二项约定，反诉原告多次催促未果，根据合同第十条约定，合同法第九十三条第二款规定，反诉原告可解除合同，并要求反诉被告支付违约金。反诉原告于2019年4月27日向反诉被告发出律师函，合同已解除。 原告樊小雷辩称，原告于2019年3月11日至13日期间告诉过被告，因原告住房公积金还未批准，暂时无法办理过户手续。案涉房屋价格为108万元，已经支付了58万元首付款，剩余50万元房款约定的付款方式为公积金付款。如果公积金贷款额度不足50万元，剩余不足部分在十日内支付现金。2019年4月7日，原告以为自身公积金已经审批了，便通知被告来吉安办理过户手续。但是，当日晚上，原告发现公积金未审批便通知被告无法办理过户手续，并向被告表达了歉意，还向被告发送了1000元微信红包弥补被告车费损失，但是被告并未收取。原告部队公积金的审批必须原告个人申请，再逐级上报到北京总部，总部批准后才能到银行办理贷款手续，最后才是过户。所以说得到总部审批是过户的前提，公积金贷款未审批就无法过户。被告认为合同已解除并没有道理，合同并未解除。2019年5月5日，原告的公积金贷款已审批便通知被告前来办理贷款及过户手续，但是被告并不配合，合同能继续履行。 第三人辩称，原、被告双方是通过朋友介绍过来的，第三人只是负责代办手续，负责代办过户、银行按揭等手续。至于原、被告双方的洽谈过程，第三人不知情。 本院经审理认定事实如下：吉安市吉州区吉庆路2号达观天下一期13幢2-1103号房系被告王路程单独所有。2019年3月11日，原告樊小雷（买方）、被告王路程（卖方）在吉安市吉州区泽林中介所的居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定，买卖双方通过经纪方出售及购买位于吉安市吉州区，建筑面积为161.31平方米，证件号码为0036759，房地产性质为住宅。该物业之转让成交价为108万元，以上转让价不含税费。约定付款方式为按揭贷款，首付58万元，按揭50万元。如卖方所出售该物业出于按揭状态中，则卖方须在三个工作日内赎出房产证及他项权证。赎出房产证及他项权证后两个工作日内须将房产证原件及他项权证原件交予给经纪方并配合办理产权过户等相关手续。买卖双方自行约定，买卖双方所需付税费：1、营业税；2、个人所得税；3、契税；4、印花税；5、土地增值税；6、抵押登记费；7、房地产交易费；8、工本费；9、委托公证费；10、查档费，买方自愿支付上述款项。卖方须在银行打了尾款两天内负责将该物业交予给买方使用。在此之前，卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括水电、煤气、管理费、电话费、有线电视费、土地使用费等），该物业在签订合同之时已开通之设施随物业转予买方，相关转予费由买方出，未开通的设施由买方自己开通之设施随物业转予买方，相关转予费由买方出，未开通的设施由买方自己开通。卖方须保证对上述物业享有完整所有权，能完全支配及处理。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任，或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十四条补充条款，1、签合同时买方一次性付给卖方首付款58万元，卖方当天还银行按揭款，余款50万元，银行公积金贷款，如果公积金贷款申请不到50万元，不足部分付现金（十天之内付清余款）；2、还完银行按揭款拿到产权证后，两天内卖方配合买方办完产权过户手续。签订合同当日，原告向被告支付了58万元首付款，被告向原告出具一张收条，载明：“今收到樊小雷购买王路程坐落于吉安市吉州区，房屋首付款为58万元，该款项已通过工商银行转入本人提供的银行帐号。”被告收到原告首付款的当日去银行办理了案涉房屋的赎楼手续，被告将案涉房屋的不动产权证放置第三人处。2019年3月12日，原告向所在单位申请军人住房公积金贷款。2019年4月4日，原、被告双方约定于2019年4月8日去办理案涉房屋的不动产权证，被告应约乘坐4月7日深圳至吉安的火车，当火车行至赣州时，被告知因原告公积金贷款尚在审批中，暂时无法办理过户手续，为此被告于当日返回深圳。2019年4月15日，原告以微信的方式告知被告，预计其公积金贷款于2019年5月5日获批，希望被告于2019年5月6日左右回吉安办理过户手续，被告担心原告再次爽约，未与原告确定具体过户时间。2019年4月28日，被告委托律师向原告邮寄律师函，要求解除双方签订的房屋买卖合同并支付违约金。2019年5月5日，中国人民武装警察部队后勤部批准原告的公积金贷款资格，内容为经审核，批准樊小雷向中国农业银行分支机构申请军人住房公积金贷款，贷款金额为50万元，贷款期限为20年。因被告认为合同已解除，原、被告双方未办理买卖后续事宜。 以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、收条、转款凭证、公积金贷款资格批准书、公积金贷款申请表、不动产权证、微信聊天记录，被告提交的《房屋买卖合同》、微信聊天记录、短信记录、电话录音、律师函以及原、被告的庭审陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同第3.3条约定，剩余房款50万元的付款方式为按揭贷款，同时根据合同第14条补充条款第一项约定，余款50万元银行公积金贷款，如果公积金贷款申请不到50万元，不足部分付现金（十天之内付清余款），根据该两条前后文的理解，可以理解为原告50万元尾款的支付方式为公积金贷款，在公积金贷款批准数额不足50万元的情况下，不足房款在十日内付清，并不能得出被告辩称的所有尾款50万元在签订合同并过户后的十日内付清的结论，显然双方对此条款存在理解错误。而原告公积金贷款于2019年5月5日获审批，此时满足过户并贷款的条件，原告亦在其公积金贷款获批后通过微信的方式告知被告可以前来办理过户手续，原告也向本院表示其愿意一次性支付剩余尾款，为此，合同有继续履行的条件。虽然合同约定在签订合同后两日内办理过户手续，但原告在其公积金贷款未审批的情况下，即便办理了案涉房屋的过户手续，其公积金贷款也无法办理，为此，原告的该行为虽然存在过错，但也在情理之中。原告要求被告继续履行双方签订的房屋买卖合同的诉请，应予支持，原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。被告反诉要求原告解除合同并支付违约金的诉请，不予支持。考虑到之前原告因贷款未审批而错误的要求被告前来吉安办理过户手续，导致被告存在一定的经济损失，为此，本院酌定原告赔偿被告5000元的经济损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告樊小雷与被告王路程继续履行双方于2019年3月11日签订的《房屋买卖合同》； 二、驳回原告樊小雷其他诉讼请求； 三、原告樊小雷赔偿被告王路程经济损失5000元，限判决生效后七日内付清； 四、驳回被告（反诉原告）王路程其他反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，减半收取计650元，由原告樊小雷负担。反诉费2270元，由反诉原告王路程负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  聂芳 二〇一九年七月三日 书记员  郭雨