安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初2741号 原告：王飞，男，1985年7月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被告：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路**，统一社会信用代码：9134030005445602X3。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡光宝，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。 原告王飞与被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王飞、被告荣盛公司委托诉讼代理人蔡光宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王飞诉称：1、请求被告向原告支付逾期办理房屋所有权的违约金65044元（违约金自2017年1月1日至2018年8月30日房屋所有权证实实际办理之日止，按535784元*0.02%*607天计算）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月14日，原告为购买荣盛锦绣香堤小区15栋2单元2801号房产，与被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201312130127〕，双方在合同中对于房屋坐落、面积、价款、交付期限、产权登记等作出了明确约定。2013年12月17日，原告委托被告为原告代理人，代表原告到房屋管理部门办理并领取上述房屋的房地产权证、国有土地使用证、房地产他项权证。2015年12月31日，原告在荣盛公司处办理了交房手续，并向被告交纳了契税、共维积金等费用，取得了被告交付的上述房产。另，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地权证书的，被告应当按原告已付购房款的日0,02%标准向原告支付违约金。综上，被告逾期办理不动产权证书的行为，已经违反了合同约定及相关法律规定，为此原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法受理，判如所请。 被告荣盛公司辩称：1、原告是办理涉案房屋权属证书的法定义务人；在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，原告与被告之间存在委托与受托的代理关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款之规定，办理涉案房屋权属证书是原告的法定义务。而因原告系通过按揭贷款方式购买涉案房屋的，被告须替原告向相关按揭银行交纳一定数额的保证金、承担阶段性还款保证责任，为确保原告能配合办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书，以便被告免除阶段性保证责任、取回为原告担保而提交给银行的保证金，特由原告委托被告代为办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书。在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，被告与原告之间形成的是一种委托代理关系，故而，双方的相应权利义务应该基于委托代理关系进行确定。2、在关于涉案房屋的商品房买卖合同关系中，被告依法依约承担特定的合同义务——即将涉案房屋初始登记申请材料在一定期限内提交至产权登记机关，唯有被告违反该义务方为原告逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。因商品房系不动产，开发商不仅负有交付商品房的义务，还要确保商品房产权登记于开发商名下，如此，开发商对商品房的所有权拥有方式才能由基于合法建设取得转变为不动产初始登记后取得，进而，商品房的权属证书方能由开发商名下转移至购房者名下。根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定被告保证涉案房屋所有权可以转移至原告名下的合同义务是：“在商品房交付360日内，将办理权属登记需由出卖人（即被告）提供的资料（即涉案房屋的初始登记申请材料）报产权登记机关备案”（此即为涉案房屋的初始登记申请）。否则，因被告的责任而逾期将初始登记申请材料提交至产权登记机关，被告应“按已付房价款的日0.02%向买受人（即原告）支付违约金”。对于原告未能取得权属证书，被告承担责任仅为2017年2月20日之前，之后被答辩人未能取得产权证书的原因不在被告。结合《商品房买卖合同》第八条关于涉案房屋交付的约定，被告应在2016年12月31日前将涉案房屋的初始登记申请材料提交至产权登记机关。实际履行中，被告于2017年2月20日提交涉案房屋初始登记申请材料的。被告确有违约，但依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告仅应向原告支付2016年12月31日至2017年2月20日期间的违约金。3、无论是按照委托代理关系，还是按照商品房买卖合同关系，原告都无权要求被告承担2017年2月20日以后原告未取得涉案房屋权属证书的违约责任。因为在商品房买卖合同关系中，被告在涉案房屋初始登记申请材料提交完成取得不动产登记收件单之日，即完成所有出卖人的义务，在此后办理产权证书的阶段，被告仅是协助义务，在不能归结为被告原因时，原告未取得涉案房屋权属证书不能要求被告承担违约责任。而在委托代理关系中，被告系无偿为原告涉案房屋权属证书办理的代理人而并非产权登记机关，被告仅是代原告向产权登记机关申请办理涉案房屋的权属证书，无法决定产权登记机关的办事流程和办证期限；此外，原告出具的公证委托书并未载明被告的义务，也未载明被告责任，实际上，原告是否取得涉案房屋的权属证书皆不影响其权益，反而会导致被告因原告未取得涉案房屋的权属证书而自身权益受损的情况出现，故而原告无法依据委托关系要求被告承担违约金，更何况，被告已履行了委托事项，代原告向产权登记机关申请办理涉案房屋的所有权证书。 经审理查明：2013月12月14日，王飞与荣盛公司签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定王飞购买荣盛公司位于蚌埠市，所售房屋为项目中第15栋2单元28层02281号，建筑面积共92.68平方米，单价为每平方米5869.68元，总价款为人民币544002元，付款方式为按揭付款，即买受人于签订合同当日向出卖人付清首付房款（人民币）壹拾陆万肆仟零贰元整，余款（人民币）叁拾捌万元整应于2013年12月16日前办理完银行按揭手续。王飞共支付购房款535784元。其中，该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代为买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2013年12月26日，经蚌埠市众信公证处公证，王飞向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表王飞到房屋管理部门办理并领取房屋产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押相关手续并领取他项权证。还约定办理上述事项所需规费由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。 在案件的审理过程中，荣盛公司认可王飞依照约定按时缴纳了全部购房款并交付了办理产权证书的预备金以及合格的办证资料。原、被告双方认可涉案房屋交付的时间为2015年12月31日。原告亦认可荣盛公司于2018年4月2日向产权登记机构提交了涉案房屋产权证办证的相关资料。 以上事实有原、被告的身份信息资料、《商品房买卖合同》、《公证书》、购房发票、收据、蚌埠市不动产登记中心查档说明、营业执照、登记字号：皖（2017）蚌埠市不动产权利证明书第0006335号、蚌埠市房屋交易确认书（转让）、不动产登记收件单（不动产权），双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。在对于房屋权属证书的办理没有特别约定的情况下，办理房屋权属证书的义务主体并非简单的主办和协办关系，而是相互补充的关系。但是，办理完毕房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的主要义务。办理房屋初始登记（俗称大产证）是办理转移登记到购房者名下的单独房屋产权（俗称小产证）的前提条件。本案中，荣盛公司在向王飞交付房屋时，大产证并未办理完毕，而在《商品房买卖合同》第十五条产权登记部分约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……，该约定虽然特别约定了荣盛公司的办理房屋权属证书的义务，但是没有明确报备的资料只指是大产证，还是包含小产证。本院认为，在没有明确约定大产证或小产证的情况下，对合同约定的内容有不同理解时，应当根据合同所使用的语句、合同目的、习惯及诚信原则确定该条款的真实意思。故本院分析如下：该条中对于王飞以按揭方式购房的情况，还约定了“买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代为买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证”，并结合公证书公证的事项，可见荣盛公司明知其有为王飞办产权证、房地产他项权证的义务；在由荣盛公司代办产权证、房地产他项权证的情形下，王飞所关注的应当是小产证在什么期限内能办至其名下，而具体什么时候办理大产证并非王飞所关注。如仅仅认为该期限为办理大证，而办理小证却没有约定期限，显然不符合签订房屋买卖合同的合同目的；此外，该条中亦约定了“买受人未按照上述约定的日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。”可见王飞提供的办证资料应该是其办小产证的资料，而不会是办大产证的资料，在约定王飞迟延交付办小产证资料要承担责任的情况下，而认为荣盛公司对于办小产证没有合同约定，且不承担责任也有违合同公平原则；最后，荣盛公司在房屋交付时即收取王飞相关办证预备金及资料的行为，亦可知荣盛公司的该条约定的真实意思是办理小产证。基于上述理由，本院认为双方合同约定的报备资料包含办理小产证资料。荣盛公司未能在合同条款约定的时间内办理完毕约定的事项应当承担逾期办证的违约责任。双方认可房屋交付的时间为2015年12月31日，荣盛公司应该于2016年12月25日前将办理小产证的相关资料交付至产权登记机构。违约金的的计算应自2016年12月26日起至2018年4月2日，以已付购房款535784元为基数按照日0.02%计算。因荣盛公司代办义务为合同约定的“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”即完成了代办义务，王飞主张违约金应计算至产权证实际办理完毕之日止，有违合同约定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付原告王飞自2016年12月26日起以535784元为基数以日0.02%计算至2018年4月2日的（逾期办证）违约金； 二、驳回原告王飞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1426元，减半收取713元，由原告王飞承担113元，被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司承担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  刘新成 二〇一九年七月十九日 法官助理迟郑国 书记员赵羽煊