山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3623号 原告：王佐民，男，1962年5月25日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：高昂，山东锦林律师事务所律师。 被告：肖义训，男，1940年9月17日出生，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：陈刚，山东博论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宇峰，山东博论律师事务所律师。 被告：顾兵，男，1967年3月13日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：陈刚，山东博论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宇峰，山东博论律师事务所律师。 原告王佐民与被告肖义训、被告顾兵执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人高昂、被告肖义训、被告顾兵及其共同委托诉讼代理人李宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王佐民向本院提出诉讼请求：1.请求判令对涉案的位于青岛市辽源路×××号房屋中止执行；2.请求判令确认原告享有对上述标的物的租赁权（租赁期限至2030年11月27日）；3.诉讼费由两被告承担。事实与理由：贵院受理被告与杜爱荣民间借贷纠纷执行一案，贵院已将被执行人杜爱荣所有并设有抵押权的位于青岛市市北区户房屋带租拍卖，流拍后将上述房屋以物抵债给两被告。根据青岛市市北区人民法院于2013年5月15日作出的（2012）北民三商初字第835号民事判决书（已生效）认定的事实，贵院执行案件中的被执行人杜爱荣尚欠青岛市市北区人民法院案件中原告雒仁春本金人民币184万余元及利息未还清，根据上述房屋原所有权人杜爱荣、单连胜与雒仁春于2011年3月30日签订的《房屋租赁合同》，涉案拍卖的房屋已于2011年3月30日出租给雒仁春，从2011年3月30日开始承租，租赁期间为19年，年租金为人民币15万元，租金从双方的借款本息中折抵，并约定承租人雒仁春对此房屋有转租权，此合同至今有效且正在履行。2014年11月28日承租人雒仁春与本案原告签订《房屋租赁合同》，将上述房屋转租给本案原告，从2014年11月28日开始转租，租赁期间为16年，年租金为人民币15万元，租金从双方的借款本息中折抵，并约定本案原告有转租权，此合同至今有效且正在履行。贵院（2019）鲁0202执异174号执行裁定书记载，被告对被执行人杜爱荣、单连胜与案外人雒仁春于2011年3月30日签订的《房屋租赁合同》真实性不认可，认为签订房屋租赁合同时并未发生借贷关系，认为双方的借贷关系是从2011年12月开始的，但事实是，双方早在2011年之前就存在借贷关系，而且借贷关系一直在不断的发生，青岛市市北区人民法院中认定的2011年12月开始的借贷关系，只是涉及到青岛市市北区人民法院案件的借贷关系，双方之前的借贷关系因双方已处理所以没有在青岛市市北区人民法院的诉讼中提及，但双方就涉案房屋租赁的事实一直存续至今，也是双方借贷关系延续的一种处理办法，此办理符合法律规定且真实有效，所以被执行人杜爱荣、单连胜与案外人雒仁春于2011年3月30日签订的《房屋租赁合同》真实有效并履行至今。贵院（2019）鲁0202执异174号执行裁定书认为，被执行人杜爱荣、单连胜与案外人雒仁春签订的《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非房屋租赁合同，故涉案房屋不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，此认定是错误，双方签订的是《房屋租赁合同》，此合同中有房屋的具体位置，出租的期限，年租金的价格，双方的权利义务，完全符合合同构成及生效的法律要件，且此合同从签订一直履行至今，只是租金的支付方式约定为本合同租金按年支付，以甲方（杜爱荣、单连胜）夫妇及其关联方应向乙方（雒仁春）偿还的借款本息折抵，此约定只是对双方租金的支付方式的一种约定，而且双方的债权已经过青岛市市北区人民法院生效判决予以确认，贵院仅以支付方式来否定整个合同的效力是错误的。原告认为，任何的房屋租赁合同租赁的都是房屋使用权，抵债只是租金支付的一种方式，租金支付的方式与合同本身的属性及效力无关，上述裁定既已认定杜爱荣和单连胜与雒仁春签订的合同有效且成立在涉案抵押权设定之前，也认定案外人雒仁春与原告王佐民签订的合同有效，那就应当适用合同法中的买卖不破租赁原则，上述裁定仅以租金的支付方式来认定不适用“买卖不破租赁”原则是错误的，也是前后矛盾的。且，贵院没有权利在执行案件中认定被执行人与案外人签订合同的效力问题，应当由本案被告或利害关系人通过撤销权诉讼来撤销此合同的效力，贵院在执行裁定中直接对此合同效力进行否定违反相关法律规定，是错误的认定。根据贵院关于本案作出的拍卖公告，涉案拍卖的房屋已带租拍卖，说明涉案房屋的买受人及被告对涉案房屋已对外出租是知情的，并同意带租拍卖或同意带租以物抵债，故，贵院在执行案件已完全终结后再要求原告腾让出此房屋于法无据。另，贵院执行的案件依据的欠款形成时间为2011年4月，而本案被执行人杜爱荣与案外人雒仁春签订《房屋租赁合同》的时间为2011年3月，也就是说在本案被告将借款出借给被执行人杜爱荣之前，在涉案拍卖房屋抵押给被告之前，涉案的上述房屋就已经出租给案外人雒仁春了，根据法律规定，设立在抵押权之前的承租权可以对抗抵押权，而且贵院在拍卖上述房屋时，也对房屋的现状予以了说明，此房屋是带租拍卖的，所以不论是买受人还是现在的产权人应知晓上述房屋的现状，也对房屋现状表示认可才会同意以物抵债的，所以不论从抵押权与承租权形成的时间，还是房屋以现状带租拍卖或带租以物抵债，被告均无权要求原告腾让涉案房屋，贵院也无权在执行案件终结后再要求腾让房屋，故，原告的诉讼请求应当得到支持。以维护原告的合法权益，诉至贵院，请求判如所请。 被告肖义训、被告顾兵共同辩称，一、原告起诉的事实理由已经过贵院（2019）鲁0202执异174号执行裁定书裁判，原告在本案中再使用同一事实理由提出执行异议之诉，违反了民事诉讼法第二百二十七条的规定，贵院不应受理。 1、原告在本案起诉的事实理由与其之前提出经过生效裁判裁定的异议事实理由一致。答辩人与被执行人杜爱荣借贷纠纷执行一案，原告已分别于2018年12月10日、2019年2月18日向贵院提出了执行异议，异议理由均为“本案被执行人杜爱荣将涉案的青岛市辽源路128号-13号租赁给雒仁春，其后雒仁春又将房屋租赁给原告，根据买卖不破租赁原则王佐民不应从涉案房屋内迁出。”2、贵院（2014）南执字第11337-3号、（2019）鲁0202执异174号执行裁定书，对原告提出的与本案一致的诉讼事实理由审查后均做出了驳回原告异议的裁定。2018年12月10日原告提出异议后，经过贵院审查认为杜爱荣与雒仁春之间名为租赁实为使用权抵债的行为不属于租赁法律关系，不适用买卖不破租赁原则。贵院（2014）南执字第11337-3号执行裁定书做出原告异议不成立，责令其从涉案房屋内迁出的裁定。2019年2月18日原告对（2014）南执字第11337-3号执行裁定书向贵院提出执行异议，贵院做出（2019）鲁0202执异174号执行裁定书，认为（2014）南执字第11337-3号执行裁定书，合法有效，并裁定驳回王佐民的异议。同时，该裁定书明确告知“如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼”。二、应当依法驳回原告的起诉。民事诉讼法第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据该条的规定，原告起诉的事实理由在与原裁定无关的，才能向贵院提起诉讼，而本案中王佐民起诉的事实理由与（2014）南执字第11337-3号、（2019）鲁0202执异174号执行裁定书已作出裁判的事实理由不仅有关联、而且与原裁定的事实理由一致，所以按照上述法律规定应当依照审判监督程序办理，而不是提起诉讼。另，本案为一审普通程序，不是二审或者审判监督程序，不能对已经过裁判的案件进行重新审理，不仅违反了民事诉讼法第二百二十七条的程序性规定也违反了一事不再理的基本法律原则。综上，原告的起诉严重违反法律的程序性规定，贵院不应受理，请求依法驳回王佐民的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院认定如下： 因案外人杜爱荣与案外人雒仁春存在借款纠纷，雒仁春向青岛市市北区人民法院提出诉讼，2013年5月15日，青岛市市北区人民法院作出（2012）北民三商初字第835号民事判决书，判决杜爱荣偿还雒仁春借款本金1847809.86元及相应利息。 因案外人杜爱荣与肖义训、顾兵存在借款纠纷，肖义训、顾兵向本院提起诉讼。2013年12月2日，本院作出（2013）南民初字第70402号民事判决书，判令：一、杜爱荣于本判决生效之日起十日内偿还肖义训借款本金130万元及该款项自2012年10月1日起至本判决生效之日止按照银行同期贷款利率四倍计算的逾期利息；二、杜爱荣于本判决生效之日起十日内偿还顾兵借款本金270万元及该款项自2012年10月1日起至本判决生效之日止按照银行同期贷款利率四倍计算的逾期利息；三、杜爱荣于本判决生效之日起十日内偿付肖义训、顾兵律师代理费16万元；四、肖义训、顾兵有权就上述债务对已经设定抵押的位于青岛市市北区户房产作折价或者以拍卖、变卖方式所得的价款享有优先受偿权。因杜爱荣未履行生效法律文书确定的还款义务，2014年5月22日，申请执行人肖义训、申请执行人顾兵向本院申请强制执行。 2016年7月13日，本院作出（2014）南执字第11337-2号执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人杜爱荣继承的登记在单连胜名下位于青岛市市北区网点房产的查封。二、将被执行人杜爱荣继承的登记在单连胜名下位于青岛市市北区网点房产交付申请执行人肖义训、顾兵，抵偿被执行人在（2013）南民初字第70402号民事判决书中应支付申请执行人的债4429000元。位于青岛市市北区网点房产的所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。三、申请执行人肖义训、顾兵可持本裁定书到财产管理机构办理相关过户登记手续。2016年8月3日，该执行裁定书送达给申请执行人肖义训、申请执行人顾兵。2017年4月17日，本院张贴公告，责令被执行人杜爱荣及青岛市市北区房产的居住使用人于2017年5月15日前将涉案房屋腾交给申请执行人肖义训、申请执行人顾兵。 王佐民于2018年12月10日向本院提出执行异议，要求撤销强迁公告。2019年1月11日，本院作出（2014）南执字第11337-3号执行裁定书，该执行裁定书认为，虽然王佐民提交的被执行人杜爱荣、单连胜与雒仁春签订的房屋租赁合同在本案抵押借款合同之前，但根据租赁合同约定和王佐民的陈述表明，即使双方之间的租赁合同成立，也是基于双方之间的借贷关系而签订的以租金折抵借款协议，该协议属于名为租赁实为房屋使用权抵债协议，该租赁合同不能对抗申请执行人的抵押权，亦不适用合同法规定的买卖不破租赁原则。本院虽然在拍卖公告中载明上述拍卖财产是内有租户，实际是本院根据现场勘查作出的现状拍卖，经审查该租赁合同不适用合同法规定的买卖不破租赁原则，被执行人涉案房产占有使用人应当依法腾交房产给申请执行人。裁定如下：责令王佐民及房屋占有使用人于本裁定书生效之日起五日内从青岛市市北区房产内迁出。后王佐民向本院提出书面异议，2019年4月9日，我院作出（2019）鲁0202执异174号执行裁定书，驳回原告的异议。原告王佐民签收上述裁定后向我院提起本案诉讼。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提交： 1、杜爱荣、单连胜与雒仁春签订的房屋租赁合同一份，合同约定：房屋租金按年支付，以杜爱荣、单连胜及其关联方应向雒仁春偿还的借款本息折抵。原告以此证明案外人杜爱荣、单连胜于2011年3月30日将涉案房屋出租给雒仁春，租赁期限19年，年房屋租金为150000元，雒仁春有转租权，此合同履行至今。二被告质证后称，对证据的真实性、合法性均有异议。根据（2012）北民三商初字第835号民事判决书查明双方之间的借款关系开始于2011年12月27日，原告提交的房屋租赁合同签订于2011年3月30日，其中约定房租抵顶欠款的问题，所以该两份证据相互矛盾，房屋租赁合同明显是伪造的。 2、雒仁春与王佐民签订的房屋租赁合同一份，合同约定：雒仁春欠款抵顶房屋租金。原告以此证明雒仁春于2014年11月28日将涉案房屋转租给原告，租赁期限16年，年租金15万元，原告有转租权，以房租抵顶装修款。二被告质证后称，对证据的真实性、合法性均有异议。 经查，现涉案房屋登记在肖义训、顾兵名下。 本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，原告王佐民主张对涉案青岛市市北区房屋中止执行并请求确认原告享有对上述标的物的租赁权。被告肖义训、顾兵认为：杜爱荣与雒仁春之间的房屋租赁合同名为租赁实为使用权抵债的行为不属于租赁法律关系，不适用买卖不破租赁原则，因此原告的诉讼请求不应支持。庭审中，原告提交的杜爱荣、单连胜与雒仁春签订的房屋租赁合同约定：房屋租金按年支付，以杜爱荣、单连胜及其关联方应向雒仁春偿还的借款本息折抵。本院认为，即使原告提交的杜爱荣、单连胜与雒仁春签订的房屋租赁合同系真实的，一、一般的房屋租赁关系中，承租人的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金；而原告提交的房屋租赁合同系以租抵债，其实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于普通的房屋租赁合同。二、根据合同相对性的原则，以租抵债协议仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。故本案情形不适用“买卖不破租赁”原则，原告主张其对涉案房屋的权利不能对抗被告对涉案房屋的物权。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告王佐民的诉讼请求。 案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告王佐民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  辛双武 二〇一九年七月五日 书记员  刘晓静