重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初14514号原告：刘佳金，男，1996年5月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：米某，重庆雄明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，重庆雄明律师事务所律师。被告：刘娟，女，1983年3月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：周某，重庆聚兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯某，重庆聚兴律师事务所律师。原告刘佳金与被告刘娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘佳金的委托诉讼代理人米某、李某，与被告刘娟的委托诉讼代理人周某、冯某到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告刘佳金向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年5月20日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告2018年9月15日至2019年5月29日期间拖欠的租金242143元以及退房前按合同约定标准计算的租金；3.被告支付原告违约金46080元；4.被告支付原告垫付的物业服务费和电费7274.45元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系位于南岸区涂山镇涂山路580号1单元幼儿园的诉争房屋所有人。2018年5月20日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定合同签订当日被告支付原告2018年7月15日至2018年9月15日两个月的租金60000元，随后，每年3月15日和9月15日一次性支付半年的租金。原告于2018年7月1日将涉案房屋交付，但被告支付60000元后未再付过租金。此外，因被告未交物业费和电费，也由原告垫付。被告刘娟辩称，其于2018年8月31日就已经通过证人代露向原告提出解除合同，原因在于诉争房屋根本不具备开办幼儿园的条件。被告早就将诉争房屋交还原告，物业服务费和电费也应当由其自行承担，故不同意原告的诉讼请求。此外，原告主张违约金也过高。经审理查明，2018年5月20日，于惠英委托代理刘佳金与刘娟签订《房屋租赁合同》，约定刘佳金作为出租方将座落于重庆市南岸区涂山镇涂山路580号1单元幼儿园，建筑面积471平方米，产权性质为小区配套幼儿园，出租给承租方刘娟使用。房屋租赁期间为10年，从2018年9月15日起至2028年9月14日止。刘佳金于2018年7月1日将房屋交付刘娟使用，刘娟于2018年7月1日至2018年9月14日期间进行装修；又约定，2018年9月15日至2019年9月14日的租金为每年360000元、2019年9月15日至2020年9月14日的租金为每年380000元、2020年9月15日至2021年9月14日的租金为每年400000元，此后每年租金以2万元递增。第一次签订合同当日支付2018年7月15日至2018年9月15日两个月的租金60000元，之后按照半年支付，每年3月15日和9月15日支付；再约定，刘佳金保证对房屋享有所有权，该房屋用途为小区配套幼儿园并有权向刘娟出租。刘佳金不得将刘娟租用的物业租给任何第三方。刘娟逾期交付房租的，刘佳金有权要求对方每逾期一天支付违约金为月租金额的千分之六。如刘娟逾期一个月未交付房租，刘佳金有权单方解除合同并要求赔偿损失。刘娟必须服从物业管理公司的管理，所有应缴纳的费用（如物管费、水电气滞纳金等）由刘娟自行承担。合同签订后，刘娟依约向刘佳金支付了2018年7月15日至2018年9月15日的租金60000元并进场装修，筹备开办幼儿园事宜。2018年8月15日，重庆市南岸区城市管理综合行政执法局下发《责令（限期）改正通知书》，以诉争房屋使用人擅自占用居民区绿地为由责令限期恢复绿化原始地貌。2018年8月30日，诉争房屋所在社区基层组织对幼儿园室外场地扩建过程中侵占业主所有的建筑物公共有部分进行处理，未能达到一致。刘娟此后未再交纳租金，刘佳金于2018年11月6日向诉争房屋地址投寄了《租金催告书》，邮政部门反馈“收件人已离开此地”信息后将邮件退回。另查明，位于重庆市南岸区涂山镇涂山路580号1单元幼儿园的物业系刘佳金单独所有，属性为教育和科教用地。2019年5月9日，刘佳金作为业主向物业服务企业交纳2019年2月至6月的物业服务费每月1176.47元，合计5882.35元和2019年1月的电费215.60元。庭审中，双方当事人关于合同是否已经解除以及系何方解除分歧较大。本院应刘娟的申请传唤证人代露出庭作证。证人述称，其系诉争房屋筹办幼儿园的园长。2018年8月30日，幼儿园在对室外活动场地扩建过程中与小区业主关于是否侵占公用部分绿地产生争议。其应刘娟的要求将诉争房屋钥匙交还于惠英，并告知其自行协调处理，但当时并未明确提出解除租赁合同。刘娟认为，证人交还钥匙的行为已经代表解除租赁合同的意思表示。刘佳金否认收到钥匙，证人代露对此也无其他证据证明。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《租金催告书》、EMS回单、收费单据，以及被告提供的《授权委托书》、《责令（限期）改正通知书》等书证以及当事人陈述和证人证言在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，承租人应当按照合同约定的期限支付租金，无正当理由未支付或才迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。行为人可以明示或者默示作出意思表示，但沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意见表示。本案中，原、被告于2018年5月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，内容具备房屋租赁合同的必要内容且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律上的约束力。非经法律程序，不得擅自变更或者解除。现原、被告均主张解除合同，并且时间和理由不一。对于所主张解除事由是否发生法律上的效力，不仅要从解除权利的行使是否符合法律规定，而且还要甄别一方当事人是否已经具备法律规定或者合同约定的解除权。只有解除权成立，才能发生合同解除的法律后果。根据双方当事人主张合同解除的时间先后顺序，被告辩称其于2018年8月31日就已经通过证人代露向原告提出解除合同，但证人在庭审作证时述称其只是受命交还钥匙并没有作出解除合同的意思表示。证人所称交还钥匙的行为充其量只能构成对诉争房屋占有使用的变化，并不能构成解除合同的意思表示。此外，证人对于其交还钥匙的事实，还缺乏其他证据佐证，尚未达到法律要求的证明标准，故本院对被告辩称合同已于2018年8月31日解除的反驳理由不予支持。根据双方订立的合同内容，只是着重约定了幼儿园建筑物的建筑面积，以及要求原告对诉争房屋产权和用途的瑕疵担保，并无关于室外活动场地的具体约定。经询问，原、被告也认可所谓的室外活动场为诉争房屋外毗邻小区公共绿地的空地。该部分用地，并未包含在原告的产权范围之内。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。承诺的内容应当与要约的内容一致，合同的内容以承诺的内容为准。被告辩称原告关于室外活动场地的承诺缺乏相应的事实依据，其在扩建过程中擅自占用共有绿地受到行政机关处罚并不能归因于原告。原告以被告未按时交纳租金行使单方解除权，符合双方约定和法律规定，故本院认定被告于2019年7月6日收到起诉状副本之日为租赁合同的解除时间。同时，被告作出承租人仍然应当按照合同约定支付原告合同解除前的租金，其中于2018年9月15日之前支付2018年9月15日至2019年3月14日期间的租金180000元，于2019年3月15日之前支付2019年3月15日至2019年7月6日的租金＝360000元÷12个月×3个月+360000元÷12个月÷30天×22天＝112000元，合计292000元。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告之间的租赁合同于2019年7月6日解除后，原告有权收回诉争房屋。现原告并未提供被告拒不交付妨害其恢复所有权的相关证据，故本院对原告要求被告支付合同解除后租金的主张不予支持，但原告可以对被告逾期支付合同期内租金主张损害赔偿。双方当事人关于逾期支付租金约定日千分之六的利率明显过高，原告亦无证据证明其实际损失，本院参照有偿合同的一般规定对资金占用损失的大小进行认定，故本院对原告要求被告以欠付租金中180000元为基数从2018年9月15日起、另以112000元为基数从2019年3月15日起分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清为止的主张予以支持。此外，关于原告主张的物业管理费和电费，根据合同约定也应由被告对合同解除前部分予以承担，故本院对原告要求被告支付原告垫付的2019年1月的电费215.60元以及2019年2月至6月物业服务费5882.35元的主张予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原、被告签订《房屋租赁合同》已经于2019年7月6日解除；被告刘娟于本判决生效后十日内支付原告刘佳金拖欠的租金292000元，并以其中180000元为基数从2018年9月15日起、另以112000元为基数从2019年3月15日起分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清为止；被告刘娟于本判决生效后十日内支付原告刘佳金垫付的物业服务费5882.35元和电费215.60元；驳回原告刘佳金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2889元（原告已预交），由被告刘娟负担，限被告刘娟于本判决生效后十日内将诉讼费径行支付原告刘佳金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  杨 锐二〇一九年七月二十四日法官助理  谢义克书 记 员  程 娟