山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终2641号 上诉人（原审原告）：刘美玲，女，1967年8月16日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：郇长杰，山东豪德律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：郝**，女，1965年2月20日生，汉族，住山东省昌乐县。 上诉人刘美玲因与被上诉人郝**房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘美玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。诉讼费、上诉费、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的房地产买卖契约合法有效,是双方的真实意思表示，应当继续履行,且能继续履行。1、一审法院审理查明认定双方签订的房地产买卖契约合法有效,是双方的真实意思表示,应当继续履行，上诉人自始至终都同意履行该契约,同意支付剩余房款。被上诉人在约定的付款期限前听说涉案房地产要拆迁,便不再想出卖涉案房产,并向上诉人表达了不想再出卖房屋的意思表示,但又不同意将已收款项返还,待拆迁款补偿下来再返还,上诉人便没有同意;另外,因为被上诉人迟迟不将房产首先登记到自己名下,显然没有准备将房产主动过户登记到上诉人名下,因此,上诉人没有按照合同时间支付剩余房款,是行使不安抗辩权。2、被上诉人不想履行该契约,认为该契约已经解除,但没有提供证据证实双方解除的合意,本案也没有法定或者约定解除的事由。上诉人同意将剩余房款支付给被上诉人,本案协议应当且能继续履行。二、一审中上诉人的诉讼请求具体明确,法院认定涉案房产不具备办理过户登记到上诉人名下的条件,属于认定错误。1、一审上诉人要求继续履行契约,并提出办理过户登记的明确具体的诉讼请求。2、上诉人没有支付剩余房款不是合同不能继续履行的原因;涉案合同认定为有效,且双方没有解除,没有中止事由,且上诉人自始至终同意履行自己的全部合同义务,即支付全部房款,合同应当继续履行;3、办理房屋过户登记是被上诉人合同约定的义务,也是法定义务。三、被上诉人未办理涉案房产的产权证书,不属于不能办理过户登记的障碍;合同应当继续履行;涉案房产是被上诉人从昌乐县民政局购买,产权已经归被上诉人所有,且与国土局签订了国有土地使用权出让合同,并缴纳了土地出让金及相关税费。被上诉人虽然没有办理产权登记证书,但其已经是涉案房产的合法权利人,被上诉人未办理产权登记是违约行为,且被上诉人办理产权登记不存在任何障碍。一审法院将违约方的违约行为作为履行义务不能的障碍,属于事实认定错误。综上,上诉人与被上诉人之间的协议合法有效,且能继续履行并适合强制履行,上诉人一直要求且同意继续履行,协议应当继续履行。 郝**辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 刘美玲向一审法院起诉请求：1、继续履行双方于2009年12月25日签订的《房地产买卖契约》，将县城城里街93号房地产变更登记到刘美玲名下；2、本案诉讼费、保全费由郝**负担。 一审法院认定事实：2001年10月25日，昌乐县规划国土局（甲方）与郝**（乙方）签订《国有土地使用权出让合同》，载明：甲方出让给乙方的宗地位于县城城里街93号，面积167平方米，宗地用途为住宅，土地使用权出让年限为70年。出让金18.22元/平方米，总金额3043元，于合同签订之日款项一次交付国土局。乙方在向甲方支付完全部土地使用权出让金后30日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证。同日，昌乐县规划国土局与昌乐县民政局签订《收回国有土地协议书》，载明：为了给郝**提供建设用地，……，收回167平方米地块。2002年1月21日，昌乐县人民政府办公室《关于向王辉等35户出让土地使用权请示的批复》，载明：县城城里街93号（民政局）郝**收回面积167平方米。2009年11月7日，昌乐县民政局《证明》，载明：2001年,我单位将坐落于县城城里街93号房屋及土地出售给昌乐镇西村郝**，面积为167平方米，产权归郝**所有。2001年10月25日，郝**缴纳契税251元、土地评估费400元、出让及土管费4003元。2009年12月25日，郝**（甲方）与刘美玲（买方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将坐落在县城城里街93号房地产（建筑面积约80平方米）、附着物屋后厦子、土地使用面积167平方米出售给乙方，成交价格75000元。契约签章后乙方向甲方预付定金6000元；甲方向乙方交付该房地产时付款至36000元，余款39000元于2010年4月30日前付清。双方同意于2010年4月30日前将该房地产交付乙方。同日，郝**出具收到条，载明今收到刘美玲付购房款36000元。2018年12月12日，昌乐县宝都街道西村社区居委会出具《证明》，载明县城城里街93号房屋，现在保留未拆除。另查明，郝**与张祥明原系夫妻关系，2006年9月4日，二人离婚。 一审法院认为，刘美玲与郝**签订的《房地产买卖契约》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按照约定享有权利、履行义务。根据双方约定，刘美玲应于2010年4月30日前支付剩余房款39000元，但刘美玲未按约支付，且契约未约定办理涉案房屋产权登记证书的条件，双方亦未就办理产权登记证书达成合意，加之郝**未取得涉案房屋的产权登记证书，故刘美玲要求将涉案房屋变更登记到其名下，不具备办理条件，该诉讼请求依法不予支持，其可在条件成就后，另行主张权利。关于郝**抗辩的涉案契约已经解除，因未提供证据证明双方已经就契约解除达成合意，且契约未约定未按约支付房款即解除契约的条件，故该郝**的抗辩不予以采信。综上所述，刘美玲的诉讼请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回刘美玲的诉讼请求。案件受理费4300元，财产保全费1520元，由刘美玲负担。 二审期间，上诉人提交了书面通知、短信、2019年1月19日潍坊晚报公告，主张上诉人同意支付剩余房款，并督促被上诉人履行合同义务。经质证，被上诉人对以上证据不予认可，并主张涉案房屋已经被政府征收。被上诉人提交录音和照片，主张上诉人违约情况。经质证，上诉人认为照片与本案没有关联性，录音不清晰，无法证明被上诉人主张的事项。 经二审审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，刘美玲与郝**签订的《房地产买卖契约》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享有权利、履行义务。根据双方约定，刘美玲应于2010年4月30日前支付剩余房款39000元，但刘美玲未按约支付，郝**亦未将涉案房屋交付刘美玲。因契约未约定办理涉案房屋产权登记证书的条件，亦未约定合同解除的条件，也不存在法定解除事由，因此合同应当继续履行，即刘美玲支付剩余房款，郝**交付房屋，故上诉人关于双方签订的房地产买卖契约合法有效,应当继续履行的主张，本院予以支持。上诉人关于办理涉案房屋产权登记证书及将涉案房屋变更登记到其名下的主张，因契约未约定办理涉案房屋产权登记证书的条件，双方可在合同履行后依照相关规定，到有关部门更名或办理产权登记证书。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初2190号民事判决，即“驳回刘美玲的诉讼请求。” 二、上诉人刘美玲与被上诉人郝**继续履行双方之间的《房地产买卖契约》。 一审案件受理费4300元，财产保全费1520元，二审案件受理费4300元，均由上诉人刘美玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇一九年七月十八日 书记员  于 涛