江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1883号上诉人（原审原告）刘雨薇，女，汉族，1997年6月19日出生，证件号码：360426199706190028，地址：德安县。委托诉讼代理人：王弟林，江西博阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江西旺祥实业有限公司，住所地江西省南昌县莲塘镇向阳路562号。法定代表人魏旺莲，系公司董事长。委托诉讼代理人吴多多，女，1974年9月23日出生，汉族，住德安县，系公司工程部员工。上诉人刘雨薇与被上诉人江西旺祥实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服江西省德安县人民法院（2019）赣0426民初484号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘雨薇委托诉讼代理人王弟林到庭参加庭询，本案现已审理终结。上诉人刘雨薇上诉请求:撤销德安县人民法院（2019）赣0426民初484号民事判决第二项判决，改判被上诉人向上诉人赔付逾期交付违约金13876.72元（暂计至2019年3月31日止），并自该日起以房款总额为基数按日万分之一继续支付违约金直至房屋达到约定交付条件之日止；即被上诉人应在合理期限内完成案涉房屋的竣工验收备案并提供符合合同约定的水、电、天然气供应条件；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、被上诉人交付房屋钥匙时至今，案涉房屋始终未经国家部门竣工验收备案，也不符合合同约定的居民水、电、天然气供应使用交付条件，属于严重违反国家强制性法律规范的违约交付责任，不产生法律上的交付效力，应由被上诉人承担逾期交付责任。被上诉人江西旺祥实业有限公司答辩称，上诉人在接收房屋时，被上诉人已就未通水、电、天然气的情况告知了上诉人；被上诉人因上诉人装修临时提供了水电。故请求驳回上诉，维持原判。刘雨薇向原审法院提出诉讼请求：1.要求被告江西旺祥实业有限公司（以下简称旺祥公司）支付逾期交房违约金13876.72元（截至2019年3月31日止），并自该日起以房款总额为基数按日万分之一向原告支付违约金至房屋达到约定交付条件之日止。2.要求被告支付逾期取得房屋产权证期间的违约金7031.85元（截至2019年3月31日），并自该日起以房款总额为基数按日万分之一向原告承担违约金直至房屋产权证登记之日止。原审查明并确认的事实认定如下：2017年7月12日，原告刘雨薇与被告旺祥公司签订《商品房买卖合同》，被告旺祥公司将其开发建设的翰林学府三期住宅小区16幢1单元102室出售给原告刘雨薇。合同约定房屋总价款380184元。合同第九条商品房交付条件约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：……（2）逾期超过30日后，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定内容:（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，交房时，水装至水表；本县暂无自建供水设施；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，交房时，电装至电表；3.供暖……；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，天然气管道敷设，按县规划部门要求执行；5.……；6.……；7.……。如果在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第×种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任……。（2）×。2017年7月11日，原告刘雨薇向被告旺祥公司支付购房首付款160184元、房屋维修基金7603元、办证费用200元。合同签订后，原告刘雨薇与共青农村商业银行股份有限公司木环支行于2017年7月14日签订《个人购房贷款/担保合同》，按揭贷款220000元向被告支付了购房款。2018年1月10日，原告向被告支付天然气开通费2800元、装修押金1000元、水电费200元、垃圾清运费1000元、2018年3月30日至2019年3月30日的物业费1175元，原告刘雨薇当日接收房屋并开始装修入住。原告认为被告虽然在2018年1月10日将房屋交付给原告，但房屋未依法竣工验收不符合交房条件，供水、供电及天然气等商品房相关设施设备不符合合同约定的交付条件，原告向本院提交了国网江西省电力有限公司德安县供电分公司于2019年3月28日出具的《翰林学府三期小区暂不具备供电条件情况说明》和江西省德安润泉供水有限公司于2019年4月4日出具的《翰林学府三期小区暂不具备供水条件的情况说明》。《翰林学府三期小区暂不具备供电条件情况说明》载明：开发商未及时投资进行电力设施建设导致该小区不具备供电条件。《翰林学府三期小区暂不具备供水条件的情况说明》载明：2017年9月28日旺祥实业与德安润泉供水有限公司签订了供水安装合同，按合同要求供水公司2018年3月已完成安装工程量的40%，但目前为止，旺祥实业没有按合同兑现工程款和用户报装手续，根据城镇供水条例，目前不具备安装条件。上述事实，有原、被告的陈述，原告的身份证复印件，被告企业信息公示报告，商品房买卖合同，个人住房借款/担保合同，借款凭证，《翰林学府三期小区暂不具备供水条件的情况说明》，《翰林学府三期小区暂不具备供电条件的情况说明》等证据证明。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，合同双方当事人应按合同约定履行各自的义务，履行合同义务不符合约定的，应按合同约定承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告已于2018年1月10日实际接收房屋，并在之后装修入住，视为房屋已交付使用，虽至今未达到合同约定的交付条件，但并未约定实际接收房屋后还应继续承担逾期交付房屋的违约责任，而合同约定的交房期限为2018年3月30日，故原告在合同约定的交房期限之前已实际接收房屋并装修入住的情形下要求被告支付逾期交房违约金至房屋达到约定的交房条件时止缺乏事实和法律依据，该院不予支持。原、被告签订的商品房买卖合同约定，买受人未能在合同约定的商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同约定的交房日期为2018年3月30日，而被告至今未能办理房屋权属证书，应按约定承担逾期办证的违约责任。原告依据合同约定要求被告支付逾期取得房屋权属证书期间的违约金7031.85元的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。被告经本院合法传唤既未到庭参加诉讼，也未提交证据、书面答辩，相应不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告江西旺祥实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告刘雨薇逾期取得房屋权属证书违约金7031.85元，并继续支付违约金自2019年4月1日起至取得房屋权属证书时止（以380184元为基数按日万分之一计算）。二、驳回原告刘雨薇要求被告江西旺祥实业有限公司支付逾期交房违约金至房屋达到约定的交付条件时止的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161.36元（原告已预交，已减半），由原告刘雨薇负担107.09元，被告江西旺祥实业有限公司负担54.27元，被告负担部分于本判决生效之日起三日内付给原告刘雨薇。二审审理中，各方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审已查明并确认：上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第十条商品房相关设施设备交付条件约定内容:（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，交房时，水装至水表；本县暂无自建供水设施；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，交房时，电装至电表；3.供暖……；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，天然气管道敷设，按县规划部门要求执行；5.……；6.……；7.……。如果在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第×种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任……。（2）×。而上诉人提交的证据亦证明涉案房屋在交付给上诉人时确实不具备上述合同约定的交付条件。故被上诉人严重违反了《中华人民共和国合同法》第六十条规定，应根据合同第十二条的约定承担违约责任，支付违约金。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，但适用法律错误，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省德安县人民法院（2019）赣0426民初484号民事判决第一项，即：被告江西旺祥实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告刘雨薇逾期取得房屋权属证书违约金7031.85元，并继续支付违约金自2019年4月1日起至取得房屋权属证书时止（以380184元为基数按日万分之一计算）；二、撤销江西省德安县人民法院（2019）赣0426民初484号民事判决第二项，即：驳回原告刘雨薇要求被告江西旺祥实业有限公司支付逾期交房违约金至房屋达到约定的交付条件时止的诉讼请求；三、被上诉人江西旺祥实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人刘雨薇支付逾期交房违约金13876.72元，并继续支付违约金自2019年4月1日起至房屋达到约定交付条件时止（以380184元为基数按日万分之一计算）。四、驳回上诉人刘雨薇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费161.36元；二审案件受理费215.35元，共计376.71元。由被上诉人江西旺祥实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柯为民审判员  朱 力审判员  施龙西二〇一九年七月二十九日法官助理何其明书记员王晖