文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初7156号原告：上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市沙坪坝区红糟房正街99号附168、169号，统一社会信用代码91500106663598031N。诉讼代表人：沈萍，上海景瑞物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：郭爽，女，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司职工，住重庆市渝北区。被告:刘海燕，女，1976年12月15日出生，汉族，重庆市天星桥中学教师，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：成伟安（刘海燕之夫），男，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（以下简称景瑞重庆分公司）与被告刘海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月16日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告景瑞重庆分公司的委托诉讼代理人郭爽、被告刘海燕及其委托诉讼代理人成伟安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景瑞重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年1月1日至2019年3月31日期间物业服务费6052.8元（1.5元/月/每平方*103.4平方米*39个月），并以6052.8元为基数，从2016年1月1日起按每日千分之三的标准累计支付违约金至本金付清时止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是重庆市沙坪坝区小区的物业服务公司，被告是该小区房屋的业主，房屋建筑面积103.4平方米，每月物业服务费155.2元。2008年3月20日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，合同约定多层高级花园洋房的物业服务收费标准为1.50元/月·平方米，含电梯为1.90元/月·平方米。被告应当在当月10日之前（或物业管理公司通知时间前）缴清物业服务费。逾期未交纳，被告应按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告按照合同约定提供了物业服务，但被告至今未交纳2016年1月1日起的物业服务费。被告刘海燕辩称，原、被告确于2018年3月20日签订物业服务协议。被告接房装修后的第一年房屋就开始漏水。在质保期内，原告在负责对被告房屋漏水问题进行维修和处理，但直到质保期届满仍未能处理好漏水问题，房屋至今仍在漏水。由于现在无法联系到原告的物业经理，也没有人处理，被告无奈只能以拒交物管费的方式进行抗辩。原告为此在2013年向人民法院提起诉讼，要求被告交纳欠缴的物业服务费。原告在该次诉讼过程中举示的物业服务协议上被告的签字并非被告书写。该案调解过程中，原告曾承诺为被告解决房屋漏水后，被告再交物业服务费。被告记不清楚自己房屋的建筑面积，但认可物业服务费每月按1.5元/月/每平方的标准交纳。本院经审理认定事实如下：2009年10月14日，上海景瑞物业管理有限公司（乙方）与刘海燕房屋所在小区开发商重庆景康置业发展有限公司（甲方）签订《一期前期物业服务合同》一份，约定由甲方选聘乙方对一期住宅小区实施前期物业管理服务，合同期限为2009年10月14日至业主大会成立与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。双方约定物业服务费按建筑面积计算，其中，花园洋房为（无电梯）按1.50元/月.平方米（不含公摊费），高层住宅为1.35元/月·平方米（不含公摊费）。物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月前5日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。随后，上海景瑞物业管理有限公司委托其分支机构景瑞重庆分公司对小区进行物业服务。刘海燕系重庆市沙坪坝区房屋的所有权人。刘海燕按照被告记不清楚自己房屋的建筑面积，但认可物业服务费按1.5元/月/每平方的标准向景瑞重庆分公司支付了2016年以前的物业服务费。2016年1月1日至2019年3月31日期间，刘海燕未支付物业服务费。2019年1月、3月，景瑞重庆分公司两次向刘海燕书面催交欠缴的物业服务费。另查明，小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业服务企业进行物业服务，由景瑞重庆分公司一直为刘海燕所在小区提供物业服务。还查明，因刘海燕欠付物业服务费，景瑞重庆分公司曾于2015年向本院提起过诉讼。后景瑞重庆分公司撤回了起诉。审理中，景瑞重庆分公司还举示了《前期物业服务协议》一份，拟证明其与刘海燕签订了物业服务协议。刘海燕对该证据中“刘海燕”签字的真实性提出异议，景瑞重庆分公司不申请对该证据“刘海燕”签字是否刘海燕亲笔书写进行司法鉴定，本院对该证据不予采信。刘海燕还举示了其房屋照片，拟证明其房屋屋顶漏水的事实。景瑞重庆分公司对该组证据的真实性没有异议，但认为刘海燕房屋漏水原因不明，并否认曾与刘海燕达成协议，约定待刘海燕房屋漏水问题处理完善后再交物业服务费。本院对该证据予以采信。因双方为是否曾达成过协议，约定待刘海燕房屋漏水问题处理完善后再支付物业服务费争议较大，本院调取了（2015）沙法民初字第12462号案件的庭审记录。在该案庭审记录中，景瑞重庆分公司仅表示刘海燕房屋漏水已超过质保期，只能动用大修基金进行修理，不能证明刘海燕主张的待证事实。庭审中，刘海燕认可，其在诉讼过程中向景瑞重庆分公司支付欠付的物业服务费后，景瑞重庆分公司确实为其修理了漏水的屋顶斜坡面，但修理后仍然漏水。刘海燕陈述，其电话告知了景瑞重庆分公司维修后漏水的情况，景瑞重庆分公司表示其未接到刘海燕电话通知。上述事实，有景瑞重庆分公司提交的《物业管理委托合同》、《催款通知书》、挂号信函收据、整付零寄交寄清单、电梯定期检验报告、照片、夜间巡逻表、档案查询结果、物业费收据以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上海景瑞物业管理有限公司与重庆景康置业发展有限公司签订的《一期前期物业服务合同》对业主具有约束力。景瑞重庆分公司受上海景瑞物业管理有限公司委托对小区提供物业服务，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应当遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。刘海燕主张曾与景瑞重庆分公司达成协议，约定待刘海燕房屋漏水问题处理完善后再支付物业服务费，景瑞重庆分公司对此予以否认。则刘海燕负有举示证据证明其事实主张的义务。审理中，刘海燕未能举示证据证明待证事实，故本院对刘海燕的此一主张不予采信。即使屋顶漏水的问题按约属景瑞重庆分公司维修范围，刘海燕认可景瑞重庆分公司确实为其修理了漏水的屋顶斜坡面，则景瑞重庆分公司已按约履行了物业服务合同义务。至于刘海燕主张景瑞重庆分公司未能修理完善，修理后仍然漏水。由于刘海燕未能举示证据证明其通知了景瑞重庆分公司进行修理，因此不能证明景瑞重庆分公司未能履行合同约定的维修义务。本院对刘海燕的此一主张亦不予采信。景瑞重庆分公司为小区提供了物业服务，刘海燕接受了景瑞重庆分公司提供的物业服务，应当按照合同约定向景瑞重庆分公司支付物业服务费。合同约定物业管理费收费标准为1.35元/月/平方米，刘海燕认为物业服务费支付标准为1.5元/月/每平方，则刘海燕每月应交物业服务费为155.1元（1.50元/月·平方米*103.4平方米），刘海燕应支付2016年1月1日至2019年3月31日期间物业服务费6048.9元（155.1元/月*39个月）。《一期前期物业服务合同》约定，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月前5日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。现刘海燕未按约交纳2016年1月1日至2019年3月31日期间物业服务费，应当承担违约责任，按照合同约定从逾期之日起支付违约金。但合同约定的违约金标准过分高于景瑞重庆分公司因此产生的损失，本院酌情以年利率24%计算逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告刘海燕于本判决发生法律效力后三日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司2016年1月1日至2019年3月31日期间物业服务费6048.9元。二、被告刘海燕于本判决发生法律效力后三日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司逾期支付物业服务费违约金，该违约金以刘海燕2016年1月1日至2019年3月31日期间每季度欠付物业服务费465.3元为基数，从逾期之日起，按每日千分之三计付至付清之日止。三、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 李 勤人民陪审员 游 颖人民陪审员 段 娟二〇一九年七月八日书 记 员 张玲玲