杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初12255号 原告：浙江腾飞工程建设监理有限公司，住所地杭州市西湖区百家园路61号1幢。 法定代表人：方茂才，董事长。 委托诉讼代理人：许利侠、叶康，系公司员工。 被告：邱志彦，男，1981年3月24日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：唐丹麒、章晓敏，浙江人地律师事务所律师。 第三人：杭州三箭装饰工程有限公司，注册地杭州市西湖区百家园路61号1幢2层整层。 法定代表人：邹洲。 原告浙江腾飞工程建设监理有限公司（以下简称腾飞公司）与被告邱志彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月27日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年3月5日第一次公开开庭进行了审理。原告腾飞公司的法定代表人方茂才及其委托诉讼代理人叶康、被告邱志彦及其委托诉讼代理人唐丹麒到庭参加诉讼。2019年1月11日，本院依法通知杭州三箭装饰工程有限公司（以下简称三箭公司）作为第三人参加诉讼，于2019年6月28日第二次公开开庭进行了审理。原告腾飞公司的委托诉讼代理人叶康、被告邱志彦及其委托诉讼代理人唐丹麒到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾飞公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除被告邱志彦与第三人三箭公司签订的《房屋租赁合同》；2.被告邱志彦支付拖欠的租金（含配套及管理费）390276元、滞纳金460542元（从2017年8月22日起暂算至2018年10月15日，实际计算至义务履行完毕之日，按照日千分之五标准计算）；3.被告邱志彦支付物业管理费13122元、水电费3224元；4.被告邱志彦支付违约金56006元；5.判令原告腾飞公司没收被告邱志彦支付的保证金21680元；6.被告邱志彦承担本案诉讼费。 事实与理由：2016年1月22日，三箭公司与被告签订《房屋租赁合同》，三箭公司将位于杭州市出租给被告。合同明确约定房屋租赁期限、租金、配套及设施管理费、保证金等各项费用及滞纳金、违约金等各项内容。被告于2016年1月22日向三箭公司支付租赁保证金21680元。根据《房屋租赁合同》第二条租赁期的约定及第三条关于租金、配套及设施管理费的约定，该房屋租赁期自2016年2月22日至2021年2月21日止，整个租赁期租金、配套及设施管理费总价1340576元。截止至2018年10月15日，被告共应支付租金、配套及设施管理费共计780516元，被告已累计向三箭公司支付租金、配套及管理费390240元。被告自2017年8月22日起累计拖欠租金、配套及设施管理费390276元。合同剩余租期租金、配套及设施管理费总价为560060元。三箭公司无数次催促要求被告按约支付相关费用，但被告一直置若罔闻，拒不支付。根据《房屋租赁合同》第四条关于滞纳金及第十条关于违约金的约定，被告应承担滞纳金355168元(暂算至2018年9月18日)，承担违约金为56006元。根据《房屋租赁合同》第五条关于物业管理费、能耗费、水电费收取的约定及华鸿大厦物业单位杭州华元物业管理有限公司出具的《华鸿大厦A座1004室欠费统计(截止至2018年9月30日)》，被告共计拖欠物业费13122元，水电费3224元。 2018年7月25日，三箭公司与原告达成《债权债务转让协议书》，协议明确三箭公司将华鸿大厦1号楼10楼1004号办公室对被告享有或应承担的权利及义务转让给原告。2018年8月2日三箭公司向被告寄送了《债权转让通知书》及《债权债务转让协议书》，被告于2018年8月3日签收。同时三箭公司以短信方式通知被告债权债务的转让事宜。三箭公司已向被告及时履行通知义务且被告已明确得知该转让事宜，根据《合同法》第七十九条、第八十条规定，原告享有对被告的债权，故诉至法院。 被告邱志彦辩称：1.案涉租赁合同已经解除，无需再次解除。被告早于2018年1月12日与三箭公司协商一致，双方以明确的意思表示一致同意解除《房屋租赁合同》。2.三箭公司无权出租案涉房屋，则原告更加无权向被告主张任何租赁费用。据被告事后了解，三箭公司不是案涉华鸿大厦A座1004室的房屋所有权人，其无权将房屋出租给被告。3.本案房屋的实际承租人系杭州文彦教育咨询有限公司，被告不是适格被告。被告系案外人杭州文彦教育咨询有限公司的法定代表人，因公司经营需要，其代表公司向三箭公司承租案涉房屋作为经营场所，应由公司承担相应的合同权利义务。被告仅仅系作为法定代表人履行职务，不是本案适格被告。4.本案债权债务的概括转让，未征得合同相对方的同意，应属无效。根据合同法第84条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案《债权债务转让协议书》第2条约定乙方(即原告)同意承受甲方(即三箭公司)基于以上《房屋租赁合同》项下出租方应承担的所有义务。该债务转让，并未征得杭州文彦教育咨询有限公司的同意，不发生法律效力。5.本案租赁合同已经双方协商一致于2018年1月12日终止，被告已及时腾退，原告及三箭公司无权要求被告支付此后的租金。退一步讲，原告至迟于2018年1月10日已经知晓了被告腾退的事实，并向被告发函催款，其应采取积极措施避免损失扩大，但其未采取任何措施。因此，2018年1月10日之后的租金属于扩大损失。根据民法通则第114条规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。因此，2018年2月起的租金损失属于扩大部分损失，应由原告自行承担。6.本案原告主张的没收保证金、滞纳金和违约金等违约金额过高，远远超过原告实际损失，依法应予调整。房屋租赁合同第8条明确约定，赔偿金额难以计算的，以剩余租金总额的10%计算，即原告的损失为56006元。根据合同法司法解释(二)第29条的规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照合同法第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，原告主张的违约金额不应超过72807元。然而原告主张违约金56006元，没收保证金21680元，滞纳金460542元，合计538228元，明显远远超出了原告的实际损失，请求人民法院予以调整。7.原告及三箭公司从未提供配套设施及管理服务，无权收取该配套设施及管理费，已经收取的应予退还。依照合同约定，被告向原告缴纳款项共计411920元，其中保证金21680元，租金253384.5元，配套设施及管理费136855.5元。但原告及三箭公司自始至终未向被告提供过配套设施及管理服务，当然无权收取该配套设施及管理费，已经收取的136855.5元应予退还。根据合同法第99条的规定，双方互负债务，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。因此，被告有权要求以该136855.5元债权抵销原告主张的案涉债务。8.原告及三箭公司未向被告开具不动产租赁的增值税发票，导致原告经济损失，应予以相互抵销。根据发票管理办法第19条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。根据增值税暂行条例第21条规定，纳税人销售货物或者应税劳务，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。《房屋租赁合同》第3条已经明确本合同约定租金价款均属于含税价。但三箭公司从未向被告开具任何增值税发票。不动产租赁增值税税率为11%，即导致被告可抵销的增值税进项额减少27872元，造成了被告的经济损失，原告应予赔偿。故被告有权要求在原告主张费用中抵销27872元。9.原告及三箭公司不是物业管理合同的合同相对人，也不是水务电力公司，无权收取物业、能耗及水电费。《房屋租赁合同》第5条约定，乙方须与华元物业公司签订物业管理合同，即本案物业费、能耗费、水电费均系向物业公司缴纳，原告及三箭公司不是合同相对人，无权收取任何费用。综上所述，原、被告均不是本案适格主体，本案债务转让协议也属于无效，同时原告可主张金额为租金65644元，违约金72807元，合计138451元，被告可要求抵销金额为返还配套管理费136855.5元，保证金21680元，租金未开票损失27872元，合计186407.5元，因此，原告可主张金额低于被告可抵销金额，故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人未作答辩。 原告提供了下列证据材料： 1.房屋租赁合同1份，用于证明被告向三箭公司承租房屋以及双方对租赁期限、租金、滞纳金、权利义务等内容的约定； 2.中国建设银行客户专用回单1份，用于证明被告于2016年1月22日支付保证金； 3.客户收付款入账通知1份1，用于证明被告已支付2016年2月22日至2017年8月21日的租金的事实； 4.催告函1份，用于证明三箭公司发函要求被告支付自2017年8月22日起拖欠租金等费用的事实； 5.物流信息1份、EMS邮寄面单1份、短信联系截图1份，用于证明被告已签收三箭公司以EMS方式寄送的催告函以及被告对自己的欠款情况已知情； 6.债权转让协议书1份，用于证明三箭公司向原告转让被告承租房屋的所有债权债务； 7.债权转让通知书1份，证明三箭公司已告知被告债权债务转让相关事宜的事实； 8.物流信息1份、EMS邮寄面单1份及短信联系截图1份，用于证明被告已签收三箭公司以EMS寄送的债权转让通知书、债权债务转让协议书，并阅读短信的事实； 9.物业公司出具的华鸿大厦A座1004室欠费统计（截止至2018年9月30日）1份，用于证明被告拖欠物业费13122元，水电费3224元。 原告提供的上述证据经被告质证，被告对证据1-3无异议，但合同约定租金含税，支付的款项部分租金，部分属于配套设施及管理费；对证据4、5真实性无异议，但对催告函里面租金及滞纳金计算方式不予认可，同时可以证明三箭公司在2018年1月10日已经知晓被告腾空的事实并实际控制了案涉房屋；对证据6-8的真实性无异议，但该债权债务的转让应当经过被告同意而不是简单的履行通知义务，因此该债权债务的转让应属无效；证据9，与本案无关。第三人未到庭质证，视为放弃质证权利。 被告提供了下列证据材料： 1.工商登记信息1份； 2.经营场所照片1份； 3.物业费发票1份； 证据1-3共同证明被告系案外人杭州文彦教育咨询有限公司的法定代表人，其租赁案涉房屋系履行职务行为，应由公司承担相应的责任； 4.录音光盘1份； 5.录音文字整理材料2份； 证据4、5共同证明原、被告双方曾于2018年1月12日协商一致，同意终止履行租赁合同； 6.QQ聊天记录截图1份； 7.三箭公司催告函1份； 证据6、7共同证明被告将钥匙交还给原告，原告也已经查看了租赁场地的腾退情况并控制了房屋。 被告提供的证据经质证，原告对证据1-3的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，被告是否为该公司法定代表人与本案无关，案涉租赁合同的主体是被告；对证据4、5的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，录制时间2018年12月4日，原告已经提起本案诉讼，当时在诉调中，该沟通内容只是就能否达成调解意向进行的沟通；对证据6的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该证据系被告与其公司员工之间的沟通联系，与原告无关，无法证明原告参与沟通，也没有证据显示原告已经知道并拿到钥匙；对证据7的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，不能体现原告应知道被告腾退。第三人未到庭质证，视为放弃质证权利。 第三人未提供证据材料。 上述原、被告提供的证据，本院认证如下：原、被告提供的证据的真实性，双方均无异议，故本院对其真实性均予以认定。 本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2016年1月22日，三箭公司与被告签订《房屋租赁合同》1份，三箭公司将位于杭州市办公房（以下简称“租赁房屋”）出租给被告使用，建筑面积约324平方米（含公用部分分摊面积），租赁期自2016年2月22日起至2021年2月21日止。该份合同第三条“租金、配套设施及管理费、保证金”部分约定：该房屋第一至三年每年含税租金168923元，配套设施及管理费91249元，合计260172元；第四年含税租金177580元，配套设施及管理费95620元，合计273200元；第五年含税租金186860元，配套设施及管理费100000元，合计286860元；保证金21680元，保证金在租赁期满后原数退还。第四条“租金、配套设施及管理费、保证金支付方式”部分约定：租金（含配套及管理费）以先付后用为原则，半年一付。首期租金（含配套及管理费）应于2016年1月29日前支付，保证金须于合同签订当日支付。租金（含配套及管理费）逾期未交，应交纳滞纳金，滞纳金为未付租金（含配套及管理费）千分之五/天。第五条“物业管理费、能耗费、水电费收取”：合同签订后三个工作日内，乙方（即被告）须与华元物业公司签订物业管理合同，按合同约定交纳物业管理费、能耗费等相关费用；租赁期间的水电费，乙方应按照华元物业的规定要求及时、足额支付。第八条：租赁期内，乙方（即被告）有下列行为之一的，甲方（即三箭公司）有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失，乙方应予以赔偿，赔偿金额难以计算的，以剩余租金总额的10%计算：……4.违反本合同第四条或第五条规定，未按期支付租金（含配套及管理费）或水电、物业等其他相关费用，逾期超过半个月。第十条：租赁期内，甲乙双方如遇特殊原因，需提前终止租赁，须提前二个月以书面形式通知对方，经双方协商同意后方能终止。任何一方未经对方同意而违约毁约的，则必须承担由此而造成的经济损失，按剩余租期的租金及管理费的10%向对方支付违约金。合同签订当日，被告向三箭公司交付保证金21680元。三箭公司按约将租赁房屋交付被告使用。被告将租赁房屋用于其担任法定代表人的杭州文彦教育咨询有限公司经营使用。2016年1月29日，被告按照半年一付原则，支付三箭公司合同约定的首期租金（含配套及管理费）130080元。2016年9月21日，被告又支付130080元。2017年3月1日，被告再次支付130080元。此后，被告未再向三箭公司支付合同约定的租金（含配套及管理费）。2018年1月10日之前，被告未经三箭公司同意，单方终止履行租赁合同，将租赁房屋腾空后搬离租赁房屋，并将租赁房屋钥匙放置于租赁房屋对面的家庭信息接入箱内。三箭公司经上门查看，发现被告已经腾空搬离，于2018年1月10日向被告发催告函。2018年1月12日，被告向三箭公司提出终止合同，但双方协商无果。 2018年7月25日，三箭公司与原告签订《债权债务转让协议书》1份，约定将三箭公司基于前述房屋租赁合同项下对被告享有或应承担的权利及义务转让给原告，原告同意接受。具体内容：1.甲方（即三箭公司）同意将其基于以上《房屋租赁合同》项下对债务人邱志彦依法享有的债权本息转让给乙方（即原告）；2.乙方同意承受甲方基于以上《房屋租赁合同》项下作为出租方应当承担的所有义务；3.甲方承诺充分配合乙方向债务人主张权利。乙方承诺因其未履行以上《房屋租赁合同》项下义务给甲方造成的任何直接或间接损失的，乙方应承担赔偿责任。2018年8月2日，三箭公司向被告寄送《债权转让通知书》，上面载明：三箭公司与原告签订《债权债务转让协议书》，将三箭公司对被告享有的债权转让给原告，现通知被告在收到通知后无需向三箭公司履行欠款，直接向原告履行支付义务。次日，被告收到该份通知。 另查明：案涉租赁房屋的所有权人为原告。案涉租赁房屋的物业公司即杭州华元物业管理有限公司出具《华鸿大厦A座1004欠费统计（截止时间2018年9月30日）》1份，载明：1.2017年11月18日至2017年12月17日，未付水电费2349.91元；2.2017年12月18日至2018年1月10日，未付水电费873.80元；3.2018年1月1日至2018年9月30日，未付物业费13122元（4.5元/平方米，324平方米）。 本院认为：三箭公司与被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。三箭公司虽然与原告签订的是《债权债务转让协议书》，但至该协议书签订之时，案涉租赁合同出租方的义务几乎已经履行完毕，仅剩返还保证金的义务，且该义务产生的债务显然可与被告拖欠的租金相冲抵，故三箭公司实际上享有对被告的是债权，其将该债权转让给原告，并已经通知被告，故该债权转让对被告发生效力。被告为案涉租赁合同的一方当事人，其实际如何使用租赁房屋并不影响其应承担的承租人的法律责任，故被告辩称其非适格被告，于法无据，本院不予采纳。按照合同约定，被告在租赁期内没有单方解除合同的权利，故被告腾空并搬离租赁房屋的行为并不能导致租赁合同解除。现原告要求解除案涉租赁合同，因被告严重违约，故其该项请求，合法有据，本院予以支持。关于合同中约定的“配套设施及管理费”。因案涉合同是房屋租赁合同，租金是出租人交付租赁房屋的对价，本案中并无除房屋之外的其他配套设施，也不存在所谓管理行为，故案涉合同上所列“配套设施及管理费”实际就是租金，故被告抗辩不予支付该部分款项，不符合合同依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在本案中，虽然被告违约，但其已向三箭公司提出终止合同，并腾空搬离租赁房屋，三箭公司也实际掌控了租赁房屋，三箭公司不采取适当措施致使损失扩大，其无权就扩大的损失要求被告承担。至于被告应支付租金的截止日期，从被告在2018年12月4日录制的与原告代理人叶康的沟通录音可以显示，双方曾同意将租金计算至2018年1月31日，该日期作为租金计算截止日期，符合本案的实际情况，基本合理，故本院确认被告应支付租金至2018年1月31日，经计算，被告拖欠租金数额共计115492元。关于逾期支付租金的违约金。根据合同约定，租金是先付后用，且半年一付，故拖欠的租金至迟应于2017年8月21日前付清。但是被告未能按时支付，故应支付逾期付款违约金。案涉租赁合同约定，逾期支付租金则应支付滞纳金，滞纳金即为违约金，但是合同约定的违约金标准日千分之五过分高于实际造成的损失，故本院酌情降低至日万分之五。关于物业管理费和水电费。原告是该房屋的所有权人，其对上述费用需向相关公司承担最终支付的法律责任，故原告要求被告向其直接支付，并不违反法律规定，故本院予以准许。水电费3223.71元是被告租赁房屋期间产生，故被告应当支付。被告租金承担至2018年1月31日止，故被告应承担2018年1月的物业管理费1458元。关于被告毁约应承担的违约责任。根据合同约定，被告毁约不履行合同，按剩余租期的租金及管理费的10%向对方支付违约金。按照此约定，计算可得出的违约金数额为96493元，该数额相当于四个月半的租金，而原告主张的该部分违约金为56006元，该数额相当于二个月半的租金，就本案的实际情况，再给予出租人二个月半的期限用于其采取重新对外出租等适当措施以弥补被告违约给其造成的损失基本合理，故本院对原告的该项请求予以支持。关于保证金，原告无合同依据不予返还，故被告主张用于抵销其所欠款项，本院予以准许。第三人经本院公告传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四规定，判决如下： 一、杭州三箭装饰工程有限公司与邱志彦于2016年1月22日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、邱志彦支付浙江腾飞工程建设监理有限公司拖欠的房屋租金115492元； 三、邱志彦支付浙江腾飞工程建设监理有限公司不继续履行合同的违约金56006元； 四、邱志彦支付浙江腾飞工程建设监理有限公司水电费3223.71元、物业管理费1458元； 五、上述第二至四项合计176179.71元，扣除保证金21680元，邱志彦还需支付浙江腾飞工程建设监理有限公司款项154499.71元，该款于本判决生效之日起十日内付清； 六、邱志彦于本判决生效之日起十日内支付浙江腾飞工程建设监理有限公司逾期支付租金的违约金24196元（计至2018年10月15日）；2018年10月16日起至上述第二项租金付清之日的逾期付款违约金，则按照未付租金数额和日万分之五标准另行计算支付； 七、驳回浙江腾飞工程建设监理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13248元，由浙江腾飞工程建设监理有限公司负担8942元，邱志彦负担4306元。公告费650元，由杭州三箭装饰工程有限公司负担，于本判决生效之日起十日径直支付浙江腾飞工程建设监理有限公司。 浙江腾飞工程建设监理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。邱志彦于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  杨志敏 人民陪审员  王景莉 人民陪审员  王 皓 二〇一九年七月二十四日 书 记 员  朱旭莉