贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5133号原告：蔡瑶，男，1991年3月23日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州三利房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号。法定代表人：李新华，职务董事长。委托诉讼代理人：谢恩治，男，1978年6月30日生，汉族，系该公司员工。原告蔡瑶与被告贵州三利房地产开发有限公司（以下简称“三利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡瑶，被告三利公司委托诉讼代理人谢恩治均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡瑶向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；2.判令被告向原告退还已收取的煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费共计4503元；3.判令被告以上述款项为基数，按照人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付自2015年11月起至实际付清之日止期间的资金占用利息；4、判令交房期间的四通费抵扣协议无效，撤销其效力，向原告支付剩余50%违约金3203元，根据《商品房买卖合同》转移登记违约条例应向原告支付延期转移登记违约金525.06元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的大上海楼盘的房屋；合同签订后，原告按照合同约定向被告支付相应购房款，被告向原告收取了煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费共计4503元。原告认为，被告收取上述四通费的行为已经违法，该部分费用属于房开商的开发成本，是计算在购房款里面的，被告无权再向原告收取，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确规定，煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费已包含在商品房销售价格中，被告根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条向原告另行收取上述费用的行为违反了有关规定，该条款应认定为无效，被告收取的上述款项应退还原告。同时，被告占用了原告的上述资金，应向原告支付资金占用费。此外，被告在交房时以山体滑坡为由造成延期交房，为不可抗力因素，要免除部分责任，原告之后了解到山体滑坡发生于2012年，被告理由不成立，应向原告支付剩余50%违约金及延期转移登记违约金。被告三利公司辩称，第一，本案诉请已超过诉讼时效，原告交费时间在2015年左右，现在已过3年诉讼时效；第二，被告收取的费用为建设房屋的实际支出，未计入商品房价格，不具备退还的法律基础；第三，原告诉请的资金占用利息缺乏法律依据；第四，《补充协议》第五条为有效合同条款；第五，应按实际收取的四通费予以退还。第六，关于蔡瑶的违约金诉请，法律关系与本案无关，应另案处理。本院经审理认定事实如下：2014年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定原告被告开发的位于贵阳市云岩区新添大道南段302号大上海商贸城·上海之春项目的房屋一套，合同对所购房屋具体房号、面积、购房总价款等进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施：1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；……4.燃气：按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。……”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第五条对合同第七条补充约定：“商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费。”。合同签订后，原告于2015年11月4日向被告支付煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费共计4503元，被告于同日向原告出具加盖被告公司印章的《收据》一张，该《收据》载明违约金抵扣3203元，实收1300元。之后，原告认为《补充协议》第五条对煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费的约定属于格式条款，被告未对该条款予以说明，且违反相应法律法规，被告另行收取上述费用的行为属重复收取，无法律和事实依据，要求被告退还该费用，被告不予退还，原告遂诉至本院，请求如前。另查明，2015年11月4日，原、被告另签订《协议》一份，就房屋延期交房违约金赔偿达成相关约定。庭审中，因被告抗辩原告第四项违约金诉请不宜在本案中一并处理，原告表示保留另案处理的权利。本院认为，合法的商品房买卖合同关系依法受法律保护。本案争议焦点在于以下几个方面：一是《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条是否有效；二是本案是否过诉讼时效；三是三利公司收取的煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费是否应当退还；四是资金占用损失如何计算;五是原告第四项诉请是否应当在本案中一并处理。首先，关于《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条的效力方面。其一，《补充协议》第五条与主合同《商品房买卖合同》第七条、第二十九条相悖，虽原、被告双方于《补充协议》第五条约定商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费，但该约定变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，若《补充协议》中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。其二，《补充协议》第五条违反法律法规的规定，国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第五条效力的依据，但其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据。其三，《补充协议》第五条系被告提供的格式条款，加重了原告的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，被告公司提供的《补充协议》第五条，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。因此，《补充协议》第五条应认定为无效。其次，关于诉讼时效方面。其一，关于诉讼时效是否适用于合同或合同条款无效的认定方面，原告主张为合同条款无效，属确认之诉，不属于诉讼时效的客体范围，对于合同无效的请求，不仅当事人可以提出，非合同当事人的第三人也可以提出，人民法院、仲裁机构亦可以主动审查合同的效力，因此，诉讼时效不应适用于关于合同效力的认定。其二，关于原告主张退还上述款项的请求是否过诉讼时效方面，对原告基于合同无效而提出的返还主张，其诉讼时效应自《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条被确认无效之后起算，本院已确认《补充协议》第五条为无效条款，原告主张退还上述的诉请并未超过诉讼时效。再次，关于三利公司收取的煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费是否应当退还方面。其一，《补充协议》第五条已被确认为无效条款，无效条款自始无法律约束力。其二，煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费系房屋交付前必要的建设及安装费用，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。其三，煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费包含于商品房售价中，被告辩称原告交纳的四通费用并未计算在商品房价格中，但其未提交充分证据予证明，且原告不予认可，根据《商户房买卖合同》的约定，及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件之规定，上述费用应包含在商品房销售价格中。因此，对被告的该辩称意见，本院不予采信，被告理应退还原告上述费用。其四，关于被告辩称即使退款亦应按实际交付款项支付方面，因被告违约，原告以被告应向原告支付违约金用于抵扣上述费用，实质未减少支付，理应按《收据》载明的总费用予以退还。最后，关于资金占用损失如何计算方面，因被告三利公司收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，结合案情，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率计算资金占用损失，资金占用费应从原告交款之日即2015年11月4日起计算至实际退还完毕之日止。至于原告诉请的确认《协议》无效、支付剩余50%延期交房违约金及延期转移登记违约金的诉请，与本案非同一法律关系，本院在本案中不作处理，原告可另案主张权利。综上，对原告要求判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效的诉请，本院予以支持；对原告要求判令被告向原告退还已收取的煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费共计4503元的诉请，本院亦予以支持；对原告要求判令被告以上述款项为基数，按照人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付自2015年11月4日起至实际付清之日止期间的资金占用利息的诉请，本院支持由被告以未退还煤气安装开户费、电表开户费、水表开户费、电视开户费为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率向原告支付自2015年11月4日起至实际付清之日止期间的资金占费，超出部分，不予支持；对原告要求判令交房期间的四通费抵扣协议无效，撤销其效力，向原告支付剩余50%违约金3203元，根据《商品房买卖合同》转移登记违约条例应向原告支付延期转移登记违约金525.06元的诉请，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告蔡瑶与被告贵州三利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；二、被告贵州三利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告蔡瑶独立供水开户费、独立供电开户费、独立燃气开户费、有线电视开户费共计4503元，并以未退还费用为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率向原告支付自2015年11月4日起至实际付清之日止期间的资金占费；三、驳回原告蔡瑶其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州三利房地产开发有限公司承担（此款原告已预交，被告于履行上述判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年七月二十二日书记员 杨雪莲