中华人民共和国天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0102民初9298号原告：周小齐，男，1964年1月28日出生，汉族，津港国际新能源发展有限公司职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张旺，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱祥凯，天津益清律师事务所律师。被告：徐丽华，女，1951年11月7日出生，汉族，光明日报天津办事处保健站退休医生，住天津市河西区。委托诉讼代理人：赵秀霞，天津允诚律师事务所律师。被告：赵津生，男，1944年9月3日出生，汉族，住天津市河东区。原告周小齐与被告徐丽华、赵津生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周小齐及其委托诉讼代理人张旺、朱祥凯、被告徐丽华的委托诉讼代理人赵秀霞到庭参加诉讼，被告赵津生经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。周小齐向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2002年5月22日签订的《房屋转让协议》合法有效；2.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与二被告系朋友关系，二被告原系夫妻关系。2002年5月22日被告赵津生以被告徐丽华的名义与原告签订《房屋转让协议》，约定将坐落天津市河东区松鹤里22号院房屋以价款17万元转让给原告。协议签订后，双方房屋及房款均交接完毕，原告居住该房屋至今，期间房租一直由原告缴纳。因被告在国外，原告多次催促被告办理公产房变更承租人手续，被告拒绝，因此成讼。徐丽华辩称，驳回原告的诉讼请求。1、依据天津市高级人民法院因直管公产房屋租赁产生争议案件受理问题的审判委员会纪要第二条的规定，当事人之间因变更直管公产房屋承租人发生争议提起的民事诉讼不属于民事案件受理范围，根据以上规定，请求驳回原告起诉；2、原告曾起诉要求被告办理承租人变更手续，此次是要求确认房屋买卖协议有效，虽然先后两个诉讼请求，但是系一个诉请的两部分，原告此次属于重复起诉，应该驳回起诉；3、诉争房屋是徐丽华出资购买，其是合法有效使用权人，赵津生没有在协议上签字，且当时二被告已经离婚，也没有赵津生收款记录，当时徐丽华在国外，故该协议不成立。赵津生未出庭应诉，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：徐丽华与赵津生原系夫妻关系。双方于1986年登记结婚，1998年5月14日在美国离婚，2005年3月29日在天津市河东区民政局登记结婚，2013年2月在美国离婚。双方均未在中国申请承认外国法院的离婚判决。2002年2月17日，徐丽华出境，2004年10月18日，徐丽华入境。1994年10月18日，徐丽华与河东区房管站签订购房协议，约定徐丽华出资购买诉争房屋使用权。购房协议中有徐丽华的签字和加盖的人名章。徐丽华户籍变动情况:1995年7月19日由松鹤里35号院50号搬到松鹤里22号院1号，2005年1月9日迁入卫国道秀丽园18号楼4门203号，2005年4月7日迁入卫国道秀丽园16号楼1-401号，2008年10月30日迁入卫国道秀丽园18号楼4-203号。2005年3月1日的收养登记证上记载“赵津生和徐丽华申请收养其表弟周小齐之女周志悦为养女”，赵津生和周小齐的住址处手写为天津市河东区松鹤里22号院。周小齐提交一份名称是“房屋买卖协意”的材料，内容是：今有徐丽华座落于河东区.12平米（院面积39.9平米）经双方协商壹拾柒万元（17.0000万元）卖给周小齐。从今起此房权归周小齐所有。付款方式一次性付清（已付清）如反悔将接受全部法律责任。买方周小齐签字，卖方，加盖徐丽华印章，2002年5月22日。上述材料所有字迹为周小齐手写。周小齐称当时赵津生将房屋承租合同交付自己。在2016年8月11日，周小齐补交了诉争房屋自1996年7月至2016年8月的房屋租金。周小齐和徐丽华手中各自持有一份房管站出具的房屋租赁合同。现房管站已经由春华房管站接管，在档案交接中没有相关信息。徐丽华手中持有一份诉争房屋的《天津市公有房屋租赁合同》，载明房屋坐落河东区松鹤里，计租面积145.26，起租日期1994年11月1日，合同条文中承租人处写有徐丽华名字，盖有天津市河东区房产管理所印章和徐丽华人名章。周小齐手中持有一份诉争房屋的《天津市公有房屋租赁合同》，载明房屋坐落河东区院，计租面积185.12，1995年6月1日立，盖有天津市河东区房管站房地业务专用章和徐丽华人名章。春华房管站向徐丽华出具说明一份，内容：“证明--我春华房管站管界非住宅地址河东区松鹤里居委会，付食综合商场，承租人徐丽华，计租面积为164.96平方米。特此证明（此证明仅限办理拆迁使用）。春华房管站，2019年4月11日。”经本院到天津市河东区春华房管站核实，两本房屋租赁合同都是原房管站出具。现情况是：诉争房屋由原归房管站管理转移至春华房管站管理。另查，根据天津市公安局出入境管理局调取的记录显示，赵津生于2014年5月8日出境前往美国至第一次庭审时间未有入境记录。再查，周小齐曾起诉徐丽华房屋买卖合同纠纷，要求徐丽华协助其办理诉争房屋承租人变更手续，本院认为，诉争房屋系公产房屋，且已列入拆迁范围，变更承租人的诉讼请求不属于民事案件受理范围，因此出具（2018）津0102民初3121号民事裁定书，驳回周小齐起诉。该裁定已经生效。天津市公有住宅房屋租金收据显示2016年8月补交了诉争房屋自1996年的房屋租金共计55627.9元。赵津生经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利。本案的争议焦点：“房屋买卖协意”的效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，周小齐与赵津生签订的“房屋买卖协意”系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，虽未办理诉争房屋承租人变更登记，但并不因此影响其效力。关于徐丽华的抗辩理由，首先，本案并非共有住房变更承租人案件，仅确认合同效力，故不属于《天津市高级人民法院关于因直管公产房屋租赁产生争议案件受理问题的审判委员会纪要》中规定的内容，属于人民法院民事案件受案范围。其次，关于周小齐曾起诉徐丽华房屋买卖合同纠纷，因两次起诉的诉讼请求不一样，因此不属于重复起诉。再次，“房屋买卖协意”形成是在2002年5月，在至今较长时间内，各方均未对其提出异议。徐丽华辩称签订“房屋买卖协意”期间其在国外，与赵津生也已经离婚，赵津生没有收款记录，不应认定其有效，对此徐丽华未提交证据证实赵津生与周小齐存在恶意串通或周小齐明知或应知未经徐丽华同意以及其存在重大过失的事实。徐丽华与赵津生两次在美国离婚，对于涉诉房屋问题在离婚判决翻译件中未有体现，即便原件有体现，外国法院判决也未经我国法院承认、执行，徐丽华每次回国亦未到诉争房屋进行过查看，不知房屋由他人居住，故徐丽华主张其对“房屋买卖协意”不知情不符合日常生活常理，法院难以采信。最后，根据《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻双方在处理夫妻共同财产时，具有平等的处分权。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，徐丽华虽然未在“房屋买卖协意”上签字，但是上面有其印章，在1994年10月18日徐丽华与河东区房管站签订购房协议上、徐丽华手中的的《天津市公有房屋租赁合同》上也有其印章，可见徐丽华曾经有过在合同中盖印章的情况。且其与赵津生曾系夫妻关系，二人亦不经常回诉争房屋内居住，不论双方是否解除婚姻关系，在婚姻关系当事人未将相关情况进行告知的情况下，周小齐对徐丽华与赵津生之间的婚姻及财产情况不可能知情。本院认为，徐丽华与赵津生原系夫妻关系。本案涉诉协议签订时，赵津生向周小齐出示了诉争房屋的房产证、钥匙和徐丽华的印章，并在周小齐支付购房款后将房屋租赁合同、钥匙交付周小齐。作为诉争房屋的买受人，周小齐有理由相信赵津生取得了处分诉争房屋的代理权。赵津生的行为构成表见代理，其代理行为有效。同时，徐丽华在涉诉协议签订后多次回国，并认可其与赵津生于2005年在天津市河东区民政局登记结婚，后于2013年离婚，但截至2015年双方发生争议之前，徐丽华未对诉争房屋进行查看，未对周小齐占有使用诉争房屋提出异议并主张权利，亦未对上述情况作出合理解释。徐丽华关于其对诉争房屋买卖行为不知情的主张，本院不予采信。周小齐的诉讼请求本院予以支持。赵津生经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：确认原告周小齐与被告徐丽华于2002年5月22日签订的《房屋转让协议》（“房屋买卖协意”）有效。案件受理费80元，公告费600元，由被告徐丽华负担。如不服本判决，原告周小齐和被告徐丽华可在判决书送达之日起十五日内，被告赵津生可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  齐明审 判 员  冯爽人民陪审员  胡晓二〇一九年七月二十八日法官助理韩磊书记员王娟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。