江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0116民初1885号原告：张伟，男，1970年10月2日生，汉族，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：刘远林，江苏锐昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福林，江苏锐昂律师事务所律师。被告：江苏苏皖商汇贸易有限公司，统一社会信用代码91320000565285509K，住所地南京市中山北路241号。法定代表人：李燕飞。第三人：江苏江北农副产品市场管理有限公司，统一社会信用代码913200006945396245，住所地南京市六合区龙池街道龙杨路9号华侨沪江商城02幢316室。法定代表人：张海，该公司经理。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑琳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。第三人：张洪，女，1980年3月28日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告张伟与被告江苏苏皖商汇贸易有限公司（以下简称苏皖商汇公司）及第三人江苏江北农副产品市场管理有限公司（以下简称江北农副市场管理公司）和张洪委托合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托诉讼代理人刘远林和张福林、第三人江北农副市场管理公司的委托诉讼代理人彭鹏和郑琳到庭参加诉讼，被告苏皖商汇公司及第三人张洪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除张伟与被告苏皖商汇公司签订的《江北国际食品城商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），苏皖商汇公司与第三人江北农副市场管理公司及张洪将位于南京市六合区商铺恢复原状并返还给张伟；2.判令苏皖商汇公司和江北农副市场管理公司共同给付张伟2017年度租金44210元，并自2018年3月1日起按121元/天标准支付占有使用费用至实际返还房屋之日止；3.判令苏皖商汇公司和江北农副市场管理公司向张伟支付自2017年2月28日起至实际返还房屋之日止按万分之二支付滞纳金；4.由苏皖商汇公司承担本案诉讼费用。事实和理由：张伟购买了位于南京市六合区综合楼Ⅱ区—1017号商铺后，与苏皖商汇公司签订《委托经营管理合同》。根据双方合同约定，苏皖商汇公司应支付2017年2月28日至2018年2月28日的租金，但未能支付。经多次沟通未果，张伟遂诉至法院，请求判如所请。被告苏皖商汇公司未作答辩。第三人江北农副市场管理公司述称：1.江北农副市场管理公司是江苏华侨沪江置业有限公司（以下简称沪江置业公司）的全资子公司，负责该公司自有资产的运营，2017年8月31日鼓楼法院裁定受理沪江置业公司破产清算案，并指定北京市君泽君（南京）律师事务所作为管理人，鼓楼法院于2017年11月21日发出通知书要求江北农副市场管理公司交接；2.关于综合楼经营，自2014年2月28日交房至2014年3月9日无商户进场经营，综合楼对面的违建大棚一直未拆迁，导致对面商户无法引流，也给综合楼招商带来不利，包括张伟等在内的业主通过多次上访、寻找媒体等方式促成了违建大棚拆除；3、关于改造，2017年初，综合楼在蒋波的主持下进行招商，为了招商需要，业主代表于2017年4月18日达成一致，同意在不影响经营的情况下对综合楼进行改造，改造后虽然促成部分招商，但是部分商户没有进场经营。2018年1月27日，200名左右业主一起找到管理人，开发区也找到管理人，希望管理人牵头将违建大棚商户引流到综合楼，同时形成备忘录，由江北农副市场管理公司接管。第三人张洪未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，主要有商品房预售合同、委托经营管理合同、房屋所有权证等。对有争议的事实和证据，即原告提交的《关于江苏苏皖商汇贸易有限公司、江苏江北农副产品市场管理有限公司合并经营管理的通知》（以下简称合并经营通知），本院认定如下：该合并经营通知，一是证据形式不是原件，二是合并经营与本案查实情况不符，这一通知实质上未予履行，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，张伟与沪江置业公司签订《商品房预售合同》购买了位于南京市六合区商铺，合同约定交房时间为2014年6月30日前。同日，张伟(委托方)与苏皖商汇公司（受托方）签订《委托经营管理合同》并附署一份江北国际食品城商铺招商经营管理授权委托书，约定将前述所购房屋交由后者统一规划、招商、宣传、经营和管理，委托期限十年（即2014年4月30日至2024年4月30日），委托方自愿放弃该商铺前三年的所有收益（免租期），盈亏与委托方无关；第四年、第五年委托方固定收益为44210元/年，由受托方代收代付，实际收益低于该标准的，不足部分由受托方补足，若实际收益高于该标准的，超出部分归受托方所有；第六至第十年期间，受托方按实际收取租金90%返还给委托方，10%作为受托方的管理费用；租金每半年支付一次，支付时间为当年的6月30日和12月31日。合同中包括委托经营期限、租金、产权变动处置、装修等18个条款内容，简要为：受托方可以径直以自己名义出租商铺，无须再征得委托方授权；受托方可以根据经营及业态需要对商铺进行全部或部分装修，包括但不限于对商铺进行重新间隔、布局等，装修商铺所涉的一切费用全部由受托方或实际使用人承担，委托方还同意受托方对商城公共区域部分进行装饰装修，费用由受托方自行承担；如受托方未按约支付租金或转付租金，每逾期一日应向委托方支付逾期款项万分之二的滞纳金；委托方不得以任何方式干预、侵犯受托方行使本协议约定的权利，否则承担赔偿责任等等。上述合同签订后，案涉商铺如约交付，张伟于2017年9月28日办理了该房屋的不动产权证，载明建筑面积32.63平方米。案涉商铺所在的沪江综合楼，由沪江置业公司开发建设，该楼的1－3层为商业用房、4－6层为办公用房，共已销售438套，尚有424套未售出。沪江置业公司拟筹建江北国际食品城（又称华侨沪江商城），但招商并不顺利，在业主委托经营的免租期内始终未能成市，引起部分业主的不安，于是有部分业主于2017年4月18日召开会议同意对综合楼一层进行装修改造。当时由沪江置业公司的实际控制人蒋波主持改造工程，完工后再次招商（对外以江北农副市场管理公司名义签约和出具租金收据），并于2017年9月22日举办开业仪式，但仍然未能形成市场。时值附近违建大棚拆除之际，在当地政府有关部门配合下，江北农副市场管理公司招纳了部分被拆迁商户入驻综合楼一层，于2018年3月9日再次开业并形成现今的肉类、水产等副食批发零售市场。张洪即是承租II-1017号商铺相对位置摊位的商户。根据销售平面图计数，沪江综合楼一层共有201户业主，原有商铺面积相对较小，不利于招商经营。案涉改造工程大致分为两种情形，一是临街商铺(即外围商铺，以下简称外铺)共62间，根据南北对称关系将隔墙拆除，如Ⅰ区的1097号与1085号商铺合并、Ⅱ区的1098号与1097号商铺合并等，改造成33间外铺（其中4间原为大间，不存在破除隔墙）；二是非临街商铺（即内部商铺，以下简称内铺）共139间，将每个内铺的四面隔墙拆除，改造成低矮的案板式摊位单元，其中I区（水产、蔬菜区）变化大于Ⅱ区（肉类区），分别为：①I区原有4排69个内铺，改造后为5排96个摊位，另在公共区域和出口处新增8个摊位和2个卤菜铺位；②Ⅱ区原有4排70个内铺，改造后为4排71个摊位，另在公共区域增加28个摊位。经过前述改造，现有203个摊位与原内铺的面积、区位不能完全一一对应，部分内铺之局部面积被改作公用过道。目前，综合楼二层和三层的商铺尚未改造，也未能招商出租。现有的进驻市场经营的商户，大致可分为两个阶段招商而成，一类是由蒋波主管期间招商，账面上约有119户，每年一户所收租金在9000元－40000元不等，共计收取租金1825500元，另收取定金513000元，部分商户还须交纳物业费5000元/户（物业费的收费单位为南京华侨物业管理有限公司六合分公司，但未实际开展物业服务）；另一类是违建大棚拆除时招商，当时的招商政策是：前半年免收租金，后一年即租期截止2019年9月8日，则按以下两个标准交纳租金：一是门面房（即33个外铺）用户，每年租金为40000元，部分商户交纳了保证金5000元；二是摊位用户，每年租金12000元，不另交定金、保证金和物业费。江北农副市场管理公司向本院申报一共新收租金计1836000元。苏皖商汇公司成立于2010年11月19日，由江北农副市场管理公司和江苏泰和投资管理有限公司各出资500万元和1000万元设立，现任法定代表人李燕飞声称该公司没几个人，是空壳运营、没有实体，其本人正试图解除职务任命。江北农副市场管理公司由沪江置业公司全资设立，注册资本1000万元。2017年8月31日，南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106破申3号民事裁定书裁定受理债权人江苏中郡建设有限公司关于沪江置业公司（其母公司江苏华侨房地产开发有限公司的破产已先行由该法院受理）的破产清算申请，并指定北京市君泽君（南京）律师事务所担任该公司的破产管理人。2017年2月后，因苏皖商汇公司不能按约支付委托经营收益，前述业主内部产生不同意见，一部分人愿意维持现状，并愿意通过免租金方式继续支持江北农副市场管理公司培育市场，另一部分人则要求按原合同约定兑现固定收益，否则收回商铺，遂引发本案诉讼及十余起同类案件。本院认为，张伟与苏皖商汇公司自愿达成的《委托经营管理合同》(以下称本案合同)，具有法律约束力，双方应自觉遵守合同约定，履行合同义务。根据双方约定，苏皖商汇公司应于2017年6月30日第一次支付第四年委托期内的前半年固定收益，于同年12月31日支付后半年固定收益，第五年收益分配以此类推。但是，苏皖商汇公司未能如约履行前述付款义务，且已不开展经营活动，现张伟起诉要求解除本案合同，不违反法律规定，应予准许。包括张伟在内的众多业主未能如约获得收益的原因是：华侨沪江商城早期招商不成功，未形成市场和产生收益，另一方面则是苏皖商汇公司的经营缺位。因此，本案中暴露出两个矛盾点：1、众业主的商铺出租后，被他人有效使用而无任何收益所得，2、现行市场的维护管理者与产权人之间无任何合同联系，其地位不明确。关于第一点，张伟等原告有权依据合同约定向委托经营相对方收取所承诺的收益，包括解除合同前的固定收益以及解除合同后的占有使用费收益。其中，占有使用费收益可比照原合同约定处理，但在确定第六年收益数额时，一是因现有摊（铺）位数与原商铺数不一致，故难以用简单方式确定具体金额，二是本案中虽查明了大概的租金总额，而每个摊位的应得收益数额则涉及到未参与诉讼的其他业主的分配权益，尚需众业主集体商议，且与资金持有人之间核对收益明细、磋商成本扣除等。据此，本案暂不适宜处理第六年以后的收益问题。关于第二点，江北农副市场管理公司在诉讼中也未说清楚其行为性质及依据，但碍于先前既已存在的本案合同关系，该公司在苏皖商汇公司经营缺位时自愿填补经营空缺，改造商铺进行招商，既未直接与相关业主建立合同关系，也未损害相关业主的权益，其做法应予肯定，其角色与代为履行合同的第三人相似，有关合同责任仍由苏皖商汇公司承担。张伟主张该公司与苏皖商汇公司存在人格混同，但证据不足，本院不予采纳。本案的审理主旨是，理顺目前当事各方的法律关系及逐步解决其中暴露出的矛盾。寄于此，本院支持解除本案合同，即是为创建新的财产利用秩序扫清障碍。张洪等商户进驻市场租赁摊（铺）位，符合本案合同的目的，是既有合同运行中衍生的结果，这也牵扯到第六年租金收益的生成，故张洪等商户善意合法的租赁行为受法律保护，张伟等业主委托经营时应当预见也理应承受这一后果。张伟要求计付滞纳金（迟延付款违约金），有合同依据，本院予以支持。因现有内外铺与原商铺差别过大，故张伟等原告基于解除诉求进一步要求恢复原状、返还商铺，既不经济，客观上也难以实现，本院不予支持。目前，沪江综合楼二层、三层尚未招商成功、建成市场，由此可见，市场不是天然而成。楼上下市场的反差告诉众业主，应珍惜现有成果。现行市场是个整体，各业主可依照建筑物区分所有权制度依法行使各自权利。江北农副市场管理公司在无合同依据情况下，管理市场、收取租金，应善始善终，维系至商户租赁期届满之时，从中如有过错仍须承担相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告张伟与被告江苏苏皖商汇贸易有限公司签订的《江北国际食品城（又名“华侨沪江商城”）商铺委托经营管理合同》；二、被告江苏苏皖商汇贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告张伟支付第四年、第五年委托经营收益、占有使用费合计88420元，并按每日万分之二的标准支付迟延付款违约金、损失（以22105元为基数，分别自2017年6月30日、2017年12月31日、2018年6月30日和2018年12月31日计算至实际给付之日止）；三、驳回原告张伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费905元，由江苏苏皖商汇贸易有限公司负担。原告预交的905元由本院予以退回，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用交付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  金 鑫审 判 员  张 琼人民陪审员  李鸿云二〇一九年七月十二日书 记 员  吕 倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。