河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终659号上诉人（原审被告）：河南省智杰置业集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区人民东路3幢401-412。法定代表人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：白汉新，河南书剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑谦，男，汉族，1971年7月17日出生，住海南省海口市美兰区。委托诉讼代理人：张**，河南翰法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双利，河南翰法律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：河南技改建设集团有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区古城路与学府街交叉口南100米龙富小区商业楼5、6楼。法定代表人：谢雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：卫霞，河南洛浦律师事务所律师。上诉人河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰公司）因与被上诉人郑谦、河南技改建设集团有限公司（以下简称技改公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初1792号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人智杰公司的委托诉讼代理人白汉新，被上诉人郑谦的委托诉讼代理人张**，被上诉人技改公司的委托诉讼代理人卫霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智杰公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回郑谦的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由郑谦和技改公司承担。事实与理由：1.智杰公司与技改公司因保证金纠纷在对生效民事判决执行中，达成以房抵债协议，用智杰公司开发的商品房抵给技改公司的债权人郑谦，由于房价未能最终达成一致，该协议未履行。随后技改公司申请执行，洛阳市洛龙区人民法院于2018年7月从智杰公司处将全部本息执行完毕，至此该债权债务履行完毕，由此产生的以房抵债协议因债权消灭而失去效力，郑谦无权主张房产权利。现技改公司在双方债权债务已经履行完毕的情况下又以房抵债，系重复收账，有失公允。2.本案的商品房买卖只是抵账意向，所有商品房抵账人都没有交纳过房款，也没有签订正式的商品房买卖合同，本案只是三角债务清偿。3.商品房抵账人没有交纳房款，不属于买卖关系。一审判决认定本案是商品房买卖关系，和上述执行案件无关，认定事实错误。综上，案涉商品房买卖合同买受人一方没有支付过房款，以房抵账的账款和利息已经法院全部执行完毕，仍判决智杰公司交付商品房有违事实。郑谦辩称，1.智杰公司与郑谦的房屋买卖合同关系成立，智杰公司应该履行交付房屋和协助过户的义务。智杰公司和郑谦签订的以房抵债协议书、收据上均注明有房号、房屋面积、购房价款等，郑谦以抵账方式购买房屋，足额支付购房款。智杰公司承诺在房屋具备过户条件时将房屋过户至郑谦名下。双方未签订正规购房合同不影响双方房屋买卖关系的成立，且不签正规合同的责任在智杰公司。2.智杰公司与技改公司在执行生效判决中的纠纷是另一个法律关系，不能以智杰公司与技改公司有执行纠纷为由，不履行交房和协助办证义务。如果智杰公司与技改公司在执行中存在纠纷，应当另案解决，不能以此为理由，不履行与郑谦之间的房屋买卖合同。3.一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，应依法维持。技改公司辩称，1.智杰公司上诉主张与事实不符，以房抵债协议是真实的。智杰公司和技改公司两次达成协议约定折抵的房价为每平方米3500元，并约定技改公司对所折抵的房屋可以买卖、抵债，如抵债，不论抵多少钱均不影响上述折抵价3500元。双方约定具体明确，智杰公司因房屋涨价故意赖账不履行，并非因为房价不能达成一致未能履行。一审判决认定智杰公司按照协议约定交付房屋，是正确的。技改公司申请执行问题是和智杰公司之间的债权债务问题，与智杰公司交付已经折抵了的房屋给郑谦无关，技改公司申请执行的是智杰公司除折抵房以外所欠的债务，但至今仍未执行回一分钱，智杰公司在上诉状中称执行完毕，纯属歪曲事实。2.智杰公司的上诉理由不能成立，智杰公司前后说法不一，自相矛盾，有智杰公司根据抵账协议开出的购房收款收据为证。郑谦向一审法院起诉请求：1.判令被告智杰公司将老城区揽翠城小区3号楼1单元504号房屋、揽翠城小区3号楼1单元7××号房屋交付给原告郑谦；2.判令被告智杰公司协助将揽翠城小区3号楼1单元504号房屋、揽翠城小区3号楼1单元7××号房屋产权证办理至原告郑谦名下；3.本案诉讼费用全部由被告智杰公司承担。一审法院认定事实：2016年7月10日，智杰公司（甲方）与技改公司（乙方）签订一份《补充协议》，协议约定：“甲乙双方经充分协商，就智杰丽都名邸项目1#和6#楼建设工程施工补充合同约定的退还履约保证金一事，达成如下协议，共同遵守：一、甲方确认，2013年10月9日，乙方向甲方按施工协议约定，交纳履约保证金1500万元。二、甲方确认，从2014年10月16日（交保证金已一年零七天系应退保证金时间）起，到2016年7月16日止，甲方欠乙方履约保证金利息787．5万元（月息2．5％），本息共计欠22875000元。三、甲方同意将自己拥有的揽翠城房产，按3500元／平方米（详附具体房产面积及楼号位置）抵给乙方偿还上述欠款及利息。四、抵给乙方的全部房产，赵现锋在乙方办理相关手续，乙方委托赵现锋全权处置。赵现锋出售该房产时，甲方负责将出售的房产登记在赵现锋指定的买受人名下。需向国家缴纳的费用，由甲方和买受人各自承担，超出3500元／平方的费用由乙方赵现锋缴纳，甲方应予协助办理手续。五、甲方保证抵给乙方还保证金及利息的房产，无纠纷，无瑕疵，无设定他向权。六、本协议签订之日起三日内，甲乙双方到房管部门对抵账的房产进行核对，确认无误后报人民法院予以确认。所欠利息计算到报人民法院确认之日止，乙方同时终结诉讼。七、从人民法院对本协议确认之日起，抵债的房产所有权归乙方所有，甲方不得再作处置。否则，对乙方造成损失，由甲方双倍赔偿。”2016年7月12日，智杰公司出具了一份《揽翠城3#楼59套房源汇总》。技改公司诉智杰公司建设工程施工合同纠纷一案，河南省洛阳市洛龙区人民法院于2016年12月1日作出（2016）豫0311民初1472号民事判决：一、智杰公司于判决生效后十日内退还技改公司履约保证金1500万元；二、智杰公司于判决生效后十日内以1500万元为本金，按月利率2%支付技改公司自2014年10月16日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息；三、驳回技改公司的其他诉讼请求。判决后，双方均未提起上诉。2017年5月2日，智杰公司（甲方）与技改公司（乙方）又签订一份《还款协议书》，约定：“根据洛龙区人民法院（2016）豫0311民初1472号民事判决书确定甲方应履行的还款义务，双方经协商达成如下还款协议，共同遵守。一、双方同意2016年7月10日补充协议第三条、第四条以房抵债的内容继续履行（具体房源以洛龙区法院已查封甲方62套房子为基础，实际折抵6571平方米）。二、如甲方能按协议将折抵的房屋实际交付乙方，乙方同意利息一次性确定为800万。总计本息欠款按2300万计算还款。诉讼费、保全费乙方自愿自己承担。三、如甲方不能在2018年12月1日前将折抵的房屋全部实际交付乙方，乙方则扣除已折抵部分数额外，申请人民法院按原判决确定的义务执行。四、甲方折抵给乙方的房屋，乙方有权处置给任何第三方（包括抵、买卖、设定他向权利等），不管乙方处置价款多少，均不影响双方2016年7月10日第三条签订的以房抵款价。如乙方以房抵债，甲方凭乙方书面债权转让通知书，给受让方办理房产登记有关手续。如乙方卖给第三方，甲方凭乙方书面通知给受买人办理房产登记手续。乙方采取上列两种处置方式后，甲方自收到乙方书面债权转让通知及书面买卖通知之日起，双方按实际面积，以2016年7月10日协商的以房抵款价计算额为准，消灭双方债权债务。五、甲方如不能给受让人、买受人办理房产登记手续，造成损失，由甲方承担，与乙方无关。六、本协议自签订之日起生效，壹式肆份，双方各执贰份。”2017年6月10日，李建军出具一份承诺书，愿以揽翠城3号楼1单元504号、3号楼1单元7××号房款充抵其债权，将该房屋收据办理到郑谦名下，房屋办理过户、房屋产权证等其他关于房屋的任何手续及费用均由其承担。2017年7月3日，技改公司向智杰公司发出通知，委托智杰公司将揽翠城3号楼1单元504号、3号楼1单元7××号房屋办理到郑谦名下。2017年7月4日，智杰公司向郑谦开具了两份收据，两份收据分别载明：“今收到郑谦技改抵账客户，交来揽翠城3-1-504房款、面积129.07平方米，人民币伍拾贰万玖仟壹佰捌拾柒元整”、“今收到郑谦技改抵账客户，交来揽翠城3-1-703房款、面积90.33平方米，人民币叁拾玖万零捌佰壹拾叁元整”。2017年7月12日，智杰公司（甲方）与郑谦（乙方）签订两份《协议书》，其中一份《协议书》约定：“一、本协议所涉房产位于河南省××城区××小区××楼××单元××室。该房屋建筑面积为129．07平方米（最终面积以房管局实测为准）。二、河南技改建设集团有限公司（赵现锋）将以上房产转让给乙方，甲方予以认可。待具备办理各项房产登记手续时，甲方将房产办理到乙方名下。三、本协议自签订之日起生效，协议书一式参份，甲方贰份，乙方壹份”；另一份《协议书》约定：“一、本协议所涉房产位于河南省××城区××小区××楼××单元××室。该房屋建筑面积为90.33平方米（最终面积以房管局实测为准）。二、河南技改建设集团有限公司（赵现锋）将以上房产转让给乙方，甲方予以认可。待具备办理各项房产登记手续时，甲方将房产办理到乙方名下。三、本协议自签订之日起生效，协议书一式参份，甲方贰份，乙方壹份”。智杰公司按照技改公司的要求，与技改公司的债权人就包含本案涉案房屋在内的39套房屋办理了抵账手续，对59套房源汇总表上载明的其余20套房屋未再办理抵账手续。为此，技改公司向河南省洛阳市洛龙区人民法院申请强制执行，要求智杰公司履行（2016）豫0311民初1472号民事判决确定的全部义务。在案件执行过程中，智杰公司与技改公司就已办理抵账手续的39套房屋应抵扣多少钱未达成一致意见。技改公司请求减去已折抵的39套房屋价款15556975元，但河南省洛阳市洛龙区人民法院对技改公司的该申请未予准许，于2018年6月11日作出（2018）豫0311执473号执行裁定：冻结、划拨智杰公司银行存款15000000元及利息、执行费82519元、案件受理费114050元及保全费5000元；或査封、扣押其相应价值财产；或扣留、提取其等额价值财产。并分别于2018年6月20日、6月21日、7月24日分五次扣划智杰公司29740319元。2018年10月25日，智杰公司向郑谦发出书面通知，载明：“郑谦：河南技改建设集团有限公司诉我公司建设工程施工合同纠纷一案，判决书（2016豫0311民初1472号）作出后，双方达成和解：以房屋抵偿判决款项。我公司依据技改公司的指示，与贵方签订《协议书》和出具收款票据。后技改公司毁约，向洛龙区人民法院申请强制执行，已经从我公司账户足额划扣全部判决款项，我公司对技改公司的判决债务已经全部履行完毕。有鉴于此，抵房事宜已失效，您与河南技改建设集团有限公司的债务纠纷可自行解决。现郑重通知您：自收到本通知之日起，解除贵方与我公司签订的2017年7月12日二份《协议书》和收款票据作废。特此通知。”为此，郑谦持状诉至法院。一审法院认为，智杰公司按照技改公司的要求将房屋抵偿给郑谦，同时向郑谦开具购房收据，该购房收据系其真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。该购房收据明确载明了房屋的房号、面积和价款，已具备了房屋买卖的合同要件，故双方之间成立房屋买卖合同关系，智杰公司应当按照约定履行合同义务。故郑谦要求智杰公司将位于老城区揽翠城3号楼1单元504号房屋、3号楼1单元7××号房屋交付给郑谦，并协助郑谦将该房屋的房屋产权证办理至郑谦名下的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持，所需相关费用由郑谦承担。至于技改公司申请执行智杰公司一案，系智杰公司和技改公司之间的债权债务关系，不能对抗郑谦要求其履行房屋买卖的合同义务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、智杰公司于本判决生效之日起十五日内将位于洛阳市老城区揽翠城3号楼1单元504号房屋、3号楼1单元7××号房屋交付给郑谦；二、智杰公司于本判决生效之日起十五日内协助郑谦办理上述房屋的不动产权属证书，所需相关费用由郑谦承担。一审案件受理费4025元，由智杰公司负担。二审审理中，智杰公司与技改公司围绕上诉请求提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。另查明，案件审理过程中，本院到现场勘验案涉房屋，案涉房产为毛坯状态，尚处于智杰公司实际控制中。本院认为，关于智杰公司与郑谦之间是否成立房屋买卖合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第十二条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法等内容”。本案中，智杰公司与郑谦就案涉房屋抵账给郑谦的相关事宜，智杰公司于2017年07月04日向郑谦出具了收据，载明了房屋号、面积、成交总价，且加盖智杰公司财务专用章，商品房买卖合同的主要内容明确，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现一审法院判决智杰公司按照合同约定继续履行合同，交付房屋并协助办理房屋产权证并无不当。依据合同相对性原则，智杰公司以其与技改公司债权债务关系发生变化为由，主张不再履行房屋买卖合同义务于法无据，本院不予支持。智杰公司与技改公司之间的债权债务可以另行解决。综上所述，智杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南省智杰置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年七月二十九日书记员  张亚楠