福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初13470号 原告（反诉被告）：吴宝连，女，1990年2月27日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：邓珉、尹娟，广东穗江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李小婷，女，1973年3月29日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：林永标、陈伟，福建闽鹭律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴宝连与被告（反诉原告）李小婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，先依法适用简易程序审理，后因案情复杂依法裁定转入普通程序，公开开庭进行了审理。案经二次开庭，第一次开庭吴宝连的委托诉讼代理人邓珉，李小婷的委托诉讼代理人林永标到庭参加诉讼；第二次开庭吴宝连的委托诉讼代理人邓珉，李小婷的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴宝连经变更诉讼请求后向本院提出诉讼请求：1.请求李小婷退还购房款150万元；2.李小婷支付应返还购房款150万元的利息，以150万元为基数自起诉之日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。事实和理由：吴宝连与李小婷于2018年3月24日通过21世纪不动产中介签订《房产买卖协议》一份，约定吴宝连购买李小婷位于晋江市房产一套，房屋价款为354万元，定金10万元。合同签订后，吴宝连按照约定陆续支付了包含定金10万元在内的购房款总计170万元后，双方因各自原因协商解除购房合同，李小婷同意退回所有购房款，该房屋也未过户至吴宝连名下。李小婷于2018年9月30日退还给吴宝连10万元购房款，现李小婷以各种理由拖延退还上述购房款。 李小婷辩称，1.其不同意吴宝连关于双方已协商解除购房合同的主张，诉争房屋买卖合同签订后，吴宝连未能按合同约定支付购房款，却单方提出解除合同，但其并未同意。吴宝连于本次诉讼中再次主张解除合同，李小婷同意于法院受理其反诉请求之日作为诉争房屋买卖合同解除之日。2.从诉争房屋买卖合同的履行事实来看，吴宝连存在严重的违约行为，并直接导致该合同无法继续履行，因此诉争房屋买卖合同解除的责任应由吴宝连承担。鉴此，吴宝连无权要求退还已付定金10万元，且因诉争房屋买卖合同自签订至解除期间，该房屋价值大幅度下降，该损失应由吴宝连赔偿。3.吴宝连明确承诺于2018年5月20日前向其支付204万元用于房产解押，并补偿其利息损失2万元，因吴宝连并未依约履行付款义务，导致其无法提前偿还银行贷款，故其因此而多支付的利息亦应由吴宝连赔偿。4.其曾向吴宝连支付10万元是用于解决吴宝连的资金周转需求，并非用于退还购房款，不能用作其同意解除合同的理由。综上，基于吴宝连的违约事实，请求法庭依法审查认定吴宝连所应承担的违约责任，并直接从应退还给吴宝连的购房款中予以扣除。 李小婷向本院提出反诉请求：1.吴宝连立即赔偿李小婷的贷款利息损失103740.3元（计算至2018年11月30日的利息）；2.吴宝连立即赔偿李小婷房屋差价损失65873元。事实和理由：其与吴宝连于2018年3月24日签署《房屋买卖协议》后，吴宝连未按约定期限付款，导致该协议无法继续履行，其行为已构成了根本违约。现其同意解除该《房买卖协议》及《补充协议》。本案合同解除的原因在于吴宝连，该房屋现有市场价格与签订《房屋买卖协议》时相比，已大幅度降低，吴宝连应当承担相应的违约责任。 吴宝连辩称，李小婷的反诉请求没有事实与理由依据。1.本案不存在贷款的利息损失。因为该诉争房产并未解押，仍处于最初的按揭贷款状态，相关利息本就应当由李小婷支付。2.吴宝连同意赔偿李小婷10万元定金以及不主张支付170万元自解除合同之日起至起诉之日止的利息，李小婷的损失已经足额得到弥补，因此吴宝连不应当再支付所谓的差价损失。且该房产截至今日是处于升值状态，其不存在其他损失 审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认。2018年3月24日，吴宝连与李小婷签订《房屋买卖协议》一份。2018年3月31日，林国昆作为吴宝连的受托人代吴宝连与李小婷签订《补充协议》一份。合同约定吴宝连向李小婷购买位于晋江市的房屋，总房款354万元。合同签订之后，吴宝连支付给李小婷10万元定金，之后再陆续支付了购房款160万元。诉争房屋未办理过户登记也未交房。诉争房屋未解除抵押登记。后因吴宝连的资金问题未能支付剩余购房款，合同未再继续履行。林国昆作为吴宝连的受托人代吴宝连与李小婷签订《补充协议》，并与李小婷就房屋买卖事宜进行沟通协商。李小婷于2018年9月30日支付10万元给吴宝连用于退还购房款。 双方当事人争议焦点为：1.房屋买卖协议解除的时间的认定；2李小婷应否赔偿吴宝连的利息损失；3.吴宝连应否赔偿李小婷贷款的利息损失103740.3元及房屋差价损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴宝连提供以下证据：1.吴宝连的身份证一份，拟证明吴宝连的诉讼主体资格；2.李小婷的身份证一份，拟证明李小婷的诉讼主体资格；3.《房产买卖协议》一份，拟证明合同约定事项；4.中介费收款收据一份，拟证明吴宝连支付中介费4万元；5.房产证、涉税证明各一份，拟证明房产的基本信息；6.定金收条一份，拟证明吴宝连于2018年3月24日支付定金10万元的事实；7.银行转账凭证四张及微信聊天记录截图一张，拟证明吴宝连依约支付了包含定金10万元在内的170万元购房款的事实；8.晋江市国土资源局查询证明一份，拟证明诉争房屋系李小婷所有；9.（2018）闽0582财保125号民事裁定书一份，拟证明吴宝连已对案涉房屋申请财产保全；10.微信聊天记录截图三张，拟证明双方已经协商一致解除房屋买卖合同，李小婷也同意退还吴宝连支付的购房款。 李小婷提供以下证据：11.《房产买卖协议》一份，拟证明双方关于房产买卖的权利义务约定；12.《补充协议》一份，拟证明双方对付款时间的变更及吴宝连违约的事实；13.（《公证书》各一份，拟证明吴宝连逾期付款、违约的事实，也正是因为吴宝连的违约导致本案诉争合同无法继续履行；14.《个人额度借款合同》、《个人最高额抵押合同》、中国邮政储蓄银行交易清单各一份，拟证明因吴宝连违约给李小婷造成的损失；15.智慧柜员机业务回执一份，拟证明李小婷于2018年9月30日向吴宝连支付10万元的事实；16.《个人最高额抵押合同》一份，拟证明诉争房屋用于抵押贷款；17.离婚证及离婚协议各一份，拟证明诉争房产产权归属李小婷所有及贷款本息应由李小婷负责偿还。 审理中，李小婷申请对诉争房屋在评估基准日2018年9月30日的市场价值进行评估。本院准许后依法委托泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司评估，评估结论为委托资产在评估基准日的评估价值为3474127元整，评估费10000元。 对无争议的证据1-9、11-13、15、17，本院依法予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：证据10与证据13能够证明吴宝连与李小婷就诉争房屋买卖过程及合同解除的协商过程。证据14、16来源合法，内容客观真实，予以认定。 关于争议焦点一。本院认为，吴宝连、李小婷签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。从李小婷提供的双方微信聊天记录可以认定因吴宝连个人原因无法继续履行合同，双方在2018年9月协商解除合同及退款事宜。结合李小婷在2018年9月30日退还吴宝连购房款10万元，本院认定吴宝连与李小婷房屋买卖合同解除的时间为2018年9月30日。 关于争议焦点二。本院认为，房屋买卖合同解除之后，李小婷应当退还吴宝连已付购房款。吴宝连同意定金10万元由李小婷收取以作为解除合同对李小婷的赔偿，本院予以认定。扣除李小婷已经退还给吴宝连的10万元购房款，李小婷还应退还吴宝连购房款150万元。双方就合同解除后的退款时间未能达成一致意见，吴宝连于2018年10月22日向本院提起诉讼，视为催告。故，吴宝连要求李小婷支付购房款150万元的占用利息，自起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的主张，本院也予以支持。 关于争议焦点三。本院认为，吴宝连在合同履行中，因其个人原因无法履行合同，要求与李小婷解除合同。合同解除后，李小婷有权要求吴宝连赔偿损失。诉争房屋经评估，在合同解除当日即2018年9月30日的评估价值为3474127元，比双方约定的房屋总价减少65873元。故，李小婷要求吴宝连赔偿房屋差价损失65873元的主张，本院予以支持。李小婷主张的利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 除双方当事人无争议的事实外，本院另查明，本案诉争合同及补充协议于2018年9月30日解除。李小婷因吴宝连解除合同造成房屋差价损失65873元。吴宝连于2018年10月22日向本院提起诉讼。李小婷于2018年11月27日向本院提起反诉。 综上所述，吴宝连、李小婷签订的房屋买卖合同，因吴宝连个人原因无法继续，导致合同于2018年9月30日解除。吴宝连无权要求李小婷返还定金10万元，还应当另行赔偿李小婷房屋差价损失65873元。合同解除后，李小婷应当返还吴宝连购房款150万元及占用利息。李小婷反诉要求吴宝连支付利息的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告李小婷应于本判决生效之日起十五日内返还原告吴宝连购房款150万元及支付购房款150万元的占用利息，利息自2018年10月22日起至实际还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算； 二、反诉被告吴宝连应于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告李小婷房屋差价损失65873元； 三、驳回反诉原告李小婷的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费18300元，由被告李小婷负担。反诉受理费1933元，由反诉原告李小婷负担724元，由反诉被告吴宝连负担1209元。评估费10000元，由被告李小婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  吴雅莉 人民陪审员  洪清户 二〇一九年七月二十二日                            本件与原本核对无异                书记员庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。