东莞市第一人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1971民初11398号原告：洪海，男，1979年2月11日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：阳小青，广东召棠律师事务所律师。被告：叶金锋，男，1977年3月9日出生，汉族，住广东省云浮市云安县，委托诉讼代理人：胡小华，广东华文律师事务所律师。第三人：王锐斌，男，1995年7月1日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：李钢，广东莞企律师事务所律师。委托诉讼代理人：简凤娇，广东莞企律师事务所实习律师。原告洪海（以下简称洪海）与被告叶金锋，第三人王锐斌宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法由审判员陈志彪适用简易程序于2019年4月26日公开开庭进行了审理，原告洪海的委托诉讼代理人阳小青，被告叶金锋及其委托诉讼代理人胡小华到庭参加诉讼。后本案追加第三人王锐斌参加诉讼，又于2019年7月4日公开开庭进行了审理，原告洪海及其委托诉讼代理人阳小青，被告叶金锋的委托诉讼代理人胡小华，第三人王锐斌的委托诉讼代理人李钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪海向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间的宅基地转让合同无效，东府集用（1989）第1900281710435号宅基地使用权人为原告所有；2、判令原告与被告双方各自返还财产或产权凭证；原告返还被告168000元，被告返还原告权利凭证。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月3日，原告将东府集用（1989）第1900281710435号宅基地以168000元价格，转卖给被告叶金锋，在被告向原告支付价款168000元后，原告将案涉土地使用权证书交付给被告。后因该转让行为违法，原告无法为被告办理宅基地土地使用权过户手续。据此，原告特向贵院起诉，要求确认原被告间的土地使用权转让合同无效，判令被告将上述案涉土地使用权证书返还给原告。被告叶金锋辩称，1、根据土地管理法第81条，涉案土地纠纷应由相关土地部门处理，不属于法院民事处理的范围。2、原被告交易土地的价款是190000元，并非原告所说的168000元，同时被告叶金锋在2018年4月23日已将涉案宅基地转让给王锐斌并由其实际控制和使用，不具备返还的客观条件。综上，请求法院驳回原告洪海的起诉。第三人王锐斌辩称，第三人王锐斌于2018年4月23日从本案的被告叶金锋处受让宅基地，转让价格为320000元，第三人王锐斌接收上述宅基地后添附了建筑物，同时也办理了水电的变更，相应的水电费由第三人王锐斌交付，所以原告洪海要求被告叶金锋返还受让的土地事实上返还不能，同时第三人王锐斌在宅基地上添附了建筑物，基于上述的理由，请求法院裁定驳回原告洪海的起诉。经审理查明，2015年6月3日，洪海与叶金锋签署转让宅基地合同书，该合同书载明“立卖宅基地（又称转让宅基地）转让人洪海，身份证号：，持有宅基地一块长18.29米，宽7.66米，实际面积141.1平方米。坐落在南坑王屋旧围，土地证东府集用（1989）第（1900281710435）号，东至6.47-7.39米巷，围墙，南至0.5米巷，王绍平，西至4.86米巷，王兆平，北至0.06米巷，王沛棠。现同意将此宅基地转卖给叶金锋，身份证号：。”该合同书中并盖有“东莞市××镇××村村民委员会”样式的印章，并注“村委会只作辖地管理第三方见证，不作任何财产证明。”洪海与叶金锋双方签署合同后，洪海于2015年6月3日向叶金锋出具收据，收据载明“今收到叶金锋宅基地坐落南坑土地证东府集用（1989）第（1900281710435）号地款：190000（拾玖万元整）结清”。2018年4月23日，叶金锋（出让方，甲方）与王锐斌（承接方，乙方），企××镇××村委会（见证方，丙方）签订宅基地转让合同，合同约定：1、甲同意将位于企××镇××村朱门斗（土名）141.1平方米（土地证为东府集用【1989】第1900281710435号）宅基地用地及地上物整体以叁拾贰万元转让给乙方。………5、转让后，此宅基地及地上物均归乙方所有，乙方有权在该宅基地上建造房屋，有关费用由乙方负责。丙方处盖有“东莞市××镇××村村民委员会”样式的印章。叶金锋与王锐斌签订合同后，叶金锋将案涉土地及地上建筑物交付给王锐斌。庭审中，叶金锋主张与洪海签订合同后，叶金锋将土地款交付给洪海，洪海亦将土地及地上建筑物交付给叶金锋。洪海则认为双方并没有办理书面的交接手续，洪海只是将土地证交给叶金锋，并让叶金锋自行到现场取得建筑物，双方并没有交接。叶金锋则认为虽然双方没有办理书面的交接手续，但是洪海移交土地及同意叶金锋使用涉案土地及地上建筑物的行为移交构成了事实上的移交。而且宅基地转让合同书签订时间是2015年6月3日，叶金锋在当日就已经交付了全部的转让款，洪海亦于当日移交土地证书，即双方在2015年6月3日已经各自按照转让宅基地合同书的约定履行完毕各自的义务。涉案土地及地上建筑物在2015年6月3日已经转让完成并由叶金锋实际占有并使用。另本案为查明案件事实，发函至东莞市××镇××村村民委员会，东莞市××镇××村村民委员会函复如下：（1）该土地现实际使用人是东莞市××镇××村第三村小组村民王锐斌，身份证号：。（2）该土地上有建筑物，建筑物现状为附件图；由于该建筑物较早期建成，无法调查有否相应报建手续。（3）该土地上建筑物有报装水电，水电部门用户资料显示为王锐斌。（4）案涉两份转让合同中的公章是我村公章，是见证合同双方本人签订资料。该函复并附有案涉土地建筑物的三张图片。洪海对该函复的质证意见如下：1、该函复是村委会盖的章，但是不清楚经办人是谁。针对函复的第一条写的实际使用人是王锐斌是不妥的，没有列举权利人是谁，并且村委会是有备案的，权利人应当是洪海。2、图片上显示的是案涉土地及地上的建筑物。该土地上的建筑物是洪海添附的，但是正规的报建手续还没办。3、针对第3条，水电表是洪海初装的，原始安装是洪海，不知道水电为何是王锐斌也没有相关附件证明。而且当时交水电是在企石镇登记并缴纳的。4、针对第4条是符合事实，函复的主体更加知道案涉土地是洪海，与函复的第1、2、3条是矛盾的。基于以上的意见，该函复不能作为本案认定事实和裁判的依据，只能作为参考。叶金锋对函复及三张图片的真实性及内容予以确认。王锐斌对函复及图片的三性予以确认，认为从洪海的陈述来看，涉案的建筑物是没有办理相应的报建手续，各方也没有提供相应的证据证明涉案建筑物办理了相应的保健手续，王锐斌受让以后添附部分也没有办理报建手续，所以王锐斌认为涉案建筑物是否属于违章建筑物需要政府或城建部门确认，因此，王锐斌请求法院裁定驳回洪海的起诉。另查明，案涉土地座落企××镇××村第三村民小组，土地证号：东府集用（1989）第1900281710435，使用权面积141.10㎡，用途为住宅，使用权类型为批准拨用宅基地。该土地上有建筑物，洪海陈述该建筑物并没有相应的报建手续。另洪海明确第二项诉求“请求被告叶金锋返还产权凭证”是指请求被告叶金锋返还产权证件以及案涉土地及地上建筑物的权利。以上事实，有原告洪海提供的转让宅基地合同书、土地使用权证、宗地图，被告叶金锋提供的宅基地转让合同、收据，本院到东莞市××镇××村村民委员会调取的函复及图片及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为宅基地使用权纠纷，案涉土地的土地证号为东府集用（1989）第1900281710435，登记的使用权人为洪海，使用类型为批准拨用宅基地，该宅基地上建有建筑物。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：……（四）村民住宅用地使用权。”的规定，叶金锋非案涉集体组织成员，案涉土地的转让亦非用于农业建设，案涉土地上的建筑物未依法领取建设用地，建设工程的规划许可。并且涉案土地及地上建筑物的现使用人为第三人王锐斌，并非叶金锋。综合上述因素，洪海与叶金锋之间的宅基地使用权纠纷，应先向行政主管部门申请对涉案土地及其地上建筑物进行处理后，可就因履行合同而产生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。因此，本案裁定驳回洪海的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（一）款第（三）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条的规定，裁定如下：驳回原告洪海的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  陈志彪二〇一九年七月十五日书记员  李艳珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（四）村民住宅用地使用权。”