山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终2033号上诉人（原审被告）：莱阳市古柳万家房产中介服务部，所在地址莱阳市梨园小区。负责人：刘建青，该服务部经理。委托诉讼代理人：张佳祺，山东霁涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:孙淑丽，女，1969年1月13日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：宁喜民，山东博旭律师事务所律师。上诉人莱阳市古柳万家房产中介服务部（以下简称古柳中介）因与被上诉人孙淑丽合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初6463号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。古柳中介的委托诉讼代理人张佳祺，孙淑丽及其委托诉讼代理人宁喜民参加诉讼。本案现已审理终结。古柳中介上诉请求：1、依法撤销莱阳市人民法院作出的(2018)鲁0682民初6463号民事判决。2、依法判令驳回孙淑丽对古柳中介的全部诉讼请求。3、一、二审诉讼费由孙淑丽承担。事实和理由：契约中明确约定定金需扣除中介费后返还，一审认定申请人未提交充分证据证明中介费数额，进而判决申请人全额返还，无法律依据。古柳中介与孙淑丽、买方闫淑萍之间系居间合同关系，孙淑丽为房屋的卖方，闫淑萍为房屋的买方，古柳中介为居间人。古柳中介作为居间人的义务为促成孙淑丽与买方闫淑萍之间达成房屋交易，根据我方提交的证据及一审查明的事实显示，三方于2017年6月1日共同签订《房地产买卖契约》，并就涉案房屋买卖事宜达成一致，该合同系买卖双方的真实意思表示，自双方签字后便产生法律效力。合同第二条明确约定：“该房屋定金为人民币壹万元整，乙方（闫淑萍）于签署本合同时将定金交付于中介方，由中介方于房屋交易无误后转交甲方（孙淑丽），以冲抵房款，合同签订后中介视为合同生效，如因任何一方中途违约需返还定金，中介将双方中介费扣除后将余下定金退还。”故本案中，若孙淑丽要求返还定金，按照双方合同约定，应当扣除双方的中介费，本案的焦点问题在于，中介费的具体数额为多少。基于房屋中介行业的居间特点，买卖双方的中介费用各异，双方各自与中介方签订居间合同，一审判决认为申请人未提交充分证据证明买卖各方的中介费标准，该认定无法律依据。庭审中，孙淑丽主张其作为卖方的中介费为房屋成交价的1%即2535元，该行为属于孙淑丽的自认，故申请人对于该事实不需要举证，人民法院应当对该中介费标准予以认定；至于买方闫淑萍的中介费问题，庭审中申请人已提交《看房协议》一份，该协议明确载明古柳中介与买方闫淑萍约定的中介费为房屋成交价的3%即7605元，该事实亦已证实。故，买卖双方的中介费合计10140元，定金扣除后并未有剩余，古柳中介无返还义务，孙淑丽的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。孙淑丽辩称，一审认定事实清楚,适用法律准确,古柳中介的上诉理由不能成立,请求二审法院依法维持原判。孙淑丽向一审法院提出诉讼请求：1、判令古柳中介返还已经收取的购房定金人民币10000元，并赔偿损失20000元；2、古柳中介承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月1日，古柳中介作为房屋中介方，与孙淑丽及闫淑萍签订了《房地产买卖契约》一份，合同约定：孙淑丽将其位于家电小区1#西一单元301西户房屋出售给闫淑萍，房屋成交价为253500元，闫淑萍于签署本合同时将定金10000元交付于中介方，由中介方于该房屋交易无误后转交孙淑丽，以冲抵房款…孙淑丽于签署合同后应停止出售该房屋，并将该房屋的所有权证、土地使用证交由中介代为保管，如因任何一方中途违约需返还定金，中介将双方中介费扣除后，将余下的定金退还。合同还规定了违约责任：如果买方中途毁约，买方不得向卖方索要定金，另付给卖方相当于定金数额的违约金…任何一方逾期超过30日仍未履约的，视为违约，守约方有权解除合同，同时悔约方承担悔约责任。合同签订后，闫淑萍支付给古柳中介定金10000元，孙淑丽将房产证及土地证交付给古柳中介方保管。后因闫淑萍不予购买涉案房屋，2017年6月30日古柳中介将上述证件退还给了孙淑丽，并由孙淑丽出具收到条。庭审中，孙淑丽主张因闫淑萍在签订合同后的一个星期左右向孙淑丽表示不予购买涉案房屋，孙淑丽于2017年6月23日将涉案房屋出售给了第三人戴进松并签订了房屋买卖合同。合同签订后戴进松交付给孙淑丽定金10000元，因古柳中介不交还孙淑丽房屋的产权证书导致孙淑丽无法与戴进松继续进行房屋交易，致使孙淑丽赔偿了戴进松10000元违约金，还造成孙淑丽的经营损失10000元。对于上述主张，孙淑丽提交了其与戴进松签订的房地产买卖契约一份、录音光盘一张及书面材料两份，主张录音是2017年6月26日、6月29日孙淑丽与古柳中介处工作人员吕永华的通话录音，能够证实古柳中介扣押了孙淑丽的房产证件及闫淑萍违约的事实。经质证，古柳中介主张孙淑丽与戴进松的买卖协议与本案无关，不予认可;即使若该合同是真实的，孙淑丽2017年6月1日与闫淑萍签订了房屋买卖合同，合同明确约定在合同签署后孙淑丽应当立即停止出售房屋，孙淑丽再次出售涉案房屋构成违约，应当支付违约金；孙淑丽提交的录音材料是2017年6月29日的，古柳中介已于2017年6月30日将房屋产权证书等返还给了孙淑丽，该录音不具有证据性。古柳中介还主张闫淑萍从未向古柳中介主张过不购买涉案房屋，录音中的吕永华也并非古柳中介处的工作人员，且录音中显示闫淑萍确定不要涉案房屋的时间是2017年6月29日，而孙淑丽是6月23日就与戴进松再次签订房屋买卖合同，构成了违约。另，对于中介费的约定双方也存在争议。孙淑丽主张若交易成功买方承担的中介费为交易额的0.5%，卖方承担的中介费为交易额的1%，因交易未成功所以本次没有中介费。古柳中介则提交了看房协议复印件一份，主张约定中介费为房屋成交价的3%，并称孙淑丽自认中介费为2535元，其认同该标准，孙淑丽及闫淑萍的中介费共计10105元。古柳中介还主张按照交易惯例，房屋买卖双方不可能知道对方支付的中介费的数额，也不可能出现在同一张房屋买卖的委托书中。孙淑丽要求古柳中介支付的款项包括：1、闫淑萍支付的定金10000元；2、赔偿戴进松的违约金10000元；3、孙淑丽的经营损失10000元。对于上述主张，古柳中介提出异议称中介方转交定金的前提是房屋交易成功，古柳中介扣除中介费后将剩下的定金退还，但因房屋没有买卖成功，没有达到将定金转交给孙淑丽的条件，即使应当退还也应扣除买卖双方的中介费10105元。对于其他损失古柳中介均不予认可。因双方意见分歧较大，致调解未成。上述事实，有孙淑丽、古柳中介的陈述、房地产买卖契约、收到条、录音材料等在案为凭，足以采信。一审法院认为，对于孙淑丽主张的三项款项：1、在孙淑丽与闫淑萍的房屋买卖合同中，闫淑萍支付了定金10000元并由古柳中介接收保管，后因闫淑萍放弃购买涉案房屋构成违约，根据合同约定该定金应当扣除中介费后交付给孙淑丽。对于中介费双方存在争议，孙淑丽主张房屋交易未成功故没有中介费，古柳中介虽主张中介费按照10105元支付但并未提交充足的证据证实，故对中介费不予认定。古柳中介应当向孙淑丽返还所代收的定金10000元。2、孙淑丽于2017年6月1日与闫淑萍签订了房屋买卖合同，合同约定的违约期限为30天，在此期间孙淑丽于2017年6月23日即与第三方再次签订了房屋买卖合同，系孙淑丽的单方行为，其是否赔偿第三方违约金与本案无关，且古柳中介对该合同的真实性亦不予认可，故对孙淑丽该主张不予支持。3、孙淑丽主张的经营损失依据为古柳中介不予返还房产手续，但根据庭审调查可以看出，古柳中介在合同约定期限内已将涉案房产手续返还给了孙淑丽，孙淑丽该主张于法无据，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等之规定，判决：一、古柳中介于判决生效后十日内一次性返还孙淑丽购房定金款10000元。二、驳回孙淑丽的其他诉讼请求。如古柳中介未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由孙淑丽负担183元，古柳中介负担92元。二审中，古柳中介明确其上诉请求为：1、孙淑丽依照合同约定承担中介费2535元（合同金额的1%）；2、古柳中介扣除孙淑丽中介费后将剩余的7465元一次性返还；3、本案中，古柳中介放弃对闫淑萍中介费的主张。一审庭审中孙淑丽自认中介费为2535元，古柳中介亦认同该标准。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条对居间合同作了如下规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，在古柳中介的居间下，孙淑丽、闫淑萍、古柳中介于2017年6月1日签订了《房地产买卖契约》。该《房地产买卖契约》具备了房屋买卖合同的主要条款，系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效契约。即古柳中介作为中介方促成了孙淑丽与闫淑萍房屋买卖合同的成立，依法有权收取居间报酬。对于居间报酬的收取方式，三方当事人在签订的《房地产买卖契约》有明确约定：“如因任何一方中途违约需返还定金，中介将双方中介费扣除后，将余下的定金退还。”。对于古柳中介应扣除的居间报酬数额，孙涉丽自认在居间服务工作完成的情况下，中介报酬为2535元，本院认为，古柳中介虽促成了孙淑丽与闫淑萍房屋买卖合同的成立，但交易并未完成，古柳中介未提供产权过户、房屋交付验收等后续服务，故古柳中介在居间义务未完成的情况下得到的居间报酬应与其实际完成的居间服务工作相适应，结合本案实际情况，本院酌情确定孙淑丽应向古柳中介支付中介报酬为1600元。综上，上诉人上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初6463号民事判决第一项；二、撤销山东省莱阳市人民法院（2018）鲁0682民初6463号民事判决第二项；三、孙淑丽付给莱阳市古柳万家房产中介服务部中介服务费1600元；四、上述一、四项相抵，莱阳市古柳万家房产中介服务部于判决生效后十日内一次性付给孙淑丽人民币8400元。一审案件受理费275元，由孙淑丽负担198元，莱阳市古柳万家房产中介服务部负担77元，二审案件受理费550元，由孙淑丽负担396元，莱阳市古柳万家房产中介服务部负担154元。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年七月十九日书记员  杨晓丹