山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初434号 原告:张坤,男,1980年2月10日生,汉族,银行职员,住北京市海淀区。 委托诉讼代理人:张伟,日照东港正律法律服务所法律服务工作者。 被告:赵春玲,女,1968年3月24日生,汉族,居民,住日照市。 被告:周绪玉，男,1966年11月26日生,汉族,居民,住日照市，与赵春玲为夫妻关系。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘静，山东海洋律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：丁凤，山东海洋律师事务所实习律师。 原告张坤与被告赵春玲、周绪玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张坤及其委托诉讼代理人张伟，被告赵春玲、周绪玉的共同委托诉讼代理人刘静、丁凤到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告张坤向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方房屋买卖合同关系并判令赵春玲、周绪玉向原告双倍返还定金64万元，退还购房款28万元并赔偿房屋差价损失（具体按鉴定计算）；2.涉案诉讼费、保全费由两被告负担。事实与事由:原告张坤经人介绍购买被告赵春玲与配偶周绪玉所有的位于日照市东港区永利国际小区3号楼2单元2602号房产，原、被告双方经电话、短信、微信等方式联系商定原告购买两被告的涉案房屋，并确认面积为205平方米，单价一万元每平方米，车位12万元，储藏室24.35平方米，单价3400元每平方米，价格为82790元，总购房款为220万元。张坤与赵春玲经短信沟通张坤先转款32万元，周一再转款18万元，剩余的房款在两被告协助办理房屋更名手续后再付款。张坤通过民生银行转款至赵春玲名下32万元购房款定金，原告张坤后续又给赵春玲转款18万元。至此，原告已实际履行包含定金的50万元购房款，后被告继续催款要求再付款20万元，出于信任表示诚意而且原告已经付了很多款为了能继续买到房子原告再次转款10万元以期两被告马上为其办理更名手续，综上原告共给被告转款60万元。原告一直等待办理更名手续无果后联系两被告，被告赵春玲声称售楼处领导不在，后原告多次找被告要求其配合办理涉案房产更名手续继续履行房屋买卖合同，但被告一直推脱不予配合并将原告拉黑，经初步了解日照当地房价上涨可能为被告违约根本原因。原告认为两被告的行为已构成根本违约，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。 被告赵春玲、周绪玉辩称：1.原、被告双方之间没有存在房屋买卖协议或者合同，双方之间就涉案的房屋存在达成一致的更名协议；2.原、被告双方在约定中并不存在定金条款；3.房屋未更名成功，是因为原告在约定的时间内未履行房屋更名的付款义务，综上双方之间房屋更名合同为无效合同，请依法驳回原告的诉讼请求；同时我方认可收到原告房屋更名款60万元；第一次诉讼中经调解我方同意返还更名款60万元，但被告拒绝接受，因此我方认为不承担原告拒不接受更名款导致的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交了如下证据：证据一、张坤与赵春玲短信聊天记录，证明原、被告双方就涉案房屋价款、位置进行确认，可视为就房屋买卖合同主要条款与被告达成一致；证据二、张坤与赵春玲微信聊天记录，证明原、被告双方对涉案房屋的坐落、价款以及转账数额进行确认，充分证明了双方的房屋买卖合同关系；证据三、移动公司花费详单，张坤与赵春玲短信往来记录，证明原、被告双方经过短信确认；证据四、中国民生银行个人账户对账单两份及中国工商银行转账单一份，证明张坤购买两被告支付的房款。以上证据均证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；证据五、2018年7月24日原告与赵春玲之间的微信聊天记录及其截图一宗，证实被告明确不卖该房子了造成根本违约，所以原告请求解除涉案买卖合同；证据六、2018年7月26日原告与赵春玲之间的通话录音及书面整理材料，证实双方协商事宜。 被告赵春玲、周绪玉质证认为，对证据一系原、被告双方不在同一个城市，双方只能通过短信电话进行交流，这是双方进行商谈的时候进行的印迹，对该证据的真实性予以认可，该证据的第二页最下面部分写到双方是更名关系，其中总房款是220万元，定金32万元，同时约定另外房款18万元应于3月5日付清，被告负责将涉案房屋更名登记到原告名下，因此，原、被告双方之间是一个更名房屋协议，并非房屋买卖协议，原被告双方在商谈时原告明确确认该房子是更名，我方尚未有房屋的合法手续；对证据二真实性无异议，在该证据的第二页原告明确关心该房屋什么时候更够更名，被告回复你着急我们就办，原告回复你等我的消息，这一段可以证实原被告双方之间是一个房屋更名关系，且在此原被告双方对更名的时间未作出明确的约定，更名时间由原告通知我方办理，证据第三页4月13日聊天记录可以看出原告之前承诺于下周一也就是3月5日支付18万元，直至4月13日尚给被告打款，原告第一次构成违约；对证据三真实性无异议；对证据四银行流水，对证据的真实性无异议，我方确实收到了原告转账的60万元，但其中民生银行的18万元原告于2018年4月13日支付；另补充，对于原告提交的证据一短信记录3月2日12点35分，张坤给我方发短信表明“今天先转32万，周一再转18万，剩余的您把房子更名后再给您”，我方回复“好的”，由此证明双方存在的是更名合同，房屋更名合同是违反法律强制性规定的，因为双方均知晓赵春玲和周绪玉并未取得房屋的所有权，且被告也未向张坤出示过房屋的购房合同及房产证等手续，购房风险很大，原因就在于房屋为更名房屋，房屋不在被告名下，城市房地产管理法第三十八条第5、6款和民法总则153条第二款规定该合同应属于无效合同；对于证据五真实性无法确认，庭后二日内核实当事人并出具书面核实意见，对于证据一无异议是因为见过该份证据所以予以确认；对证据六真实性无异议，被告在录音中也陈述新永利的单位领导没有见到，说明是否能更名要取决于新永利公司。 被告提交了如下证据：证据一、2018年7月25日原告与赵春玲的通话录音一份及书面整理材料（录音在2018鲁1102民初7007号案件中），证实双方通过电话的方式确认于2018年6月30日前办理交钱和更名，录音中原告明确陈述其违约，未在指定的时间内即2018年6月30日之前办理交接及更名手续。 原告张坤质证认为，对该份证据的真实性无异议，时间无异议，但该证据不能证实被告主张的2018年6月30日不交款就不能办理房屋更名手续，书面整理材料第3页原告主张“大姐，你没说房子到6月底不卖”，赵春玲回复“是，我没那么说”，也没有约定原告付清房款后再办理更名手续，还应以双方2018年3月2日的短信记录“剩余房款在更名后再支付”的约定为准。 本院依职权到日照市新永利房地产开发有限公司（以下简称新永利公司）调查并制作调查笔录交双方质证，原告认为该份调查笔录能够证实两被告对涉案房屋有处分权；被告对该调查笔录的真实性无异议，但是认为：1、被调查人系新永利公司的普通员工，其所陈述的只是其自己的片面了解，不能代表公司领导上层的意见；2、被调查人也在材料中陈述，多次督促周绪玉过来办理手续一事，说明原、被告双方之间在确定了2018年6月30日必须代理手续的情况下，未来办理是原告的违约行为；3、被调查人也陈述周绪玉如果把房子卖给别人，经公司领导审核后我们可以帮助办理网签登记手续，在2018年6月底之前是可以的，2018年6月底之后就不存在审核后再办理网签登记手续的情况，所以才造成目前涉案房屋既未登记在原告名下，也未登记在被告名下，同时也造成被告无法处理该套房屋的局面。 本院依职权到日照市东港区民政局调查两被告身份关系，日照市东港区民政局出具结婚登记审查处理表，本院交原、被告双方电话质证，原、被告双方对该证据真实性无异议，均认可两被告系夫妻关系。 经审查，被告对于原告提交的除证据五外的其他证据的真实性均无异议，原告提交的证据内容真实且与本案具有关联性，对原告提交的以上证据的证据效力及证明力本院均予以确认。对原告提交的证据五被告未在限定期限核实，原告提交证据原始载体，本院对真实性予以确认，且原告提交的证据内容真实且与本案具有关联性，故对原告提交的证据五的证据效力及证明力本院予以确认。原告对于被告提交的证据的真实性无异议，被告提交的证据内容真实且与本案具有关联性，对被告提交的以上证据的证据效力及证明力本院予以确认。本院依职权调查所作的调查笔录及结婚登记审查处理表，原、被告双方均对该证据真实性无异议，以上两份证据内容真实且与本案具有关联性，故对该两份证据的证据效力及证明力本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。2018年2月份，原告（买受人）向被告（出卖人）协商购买位于日照市东港区永利国际小区3号楼2单元2602室房屋，涉案房屋系新永利公司开发的，并未办理出登记在被告名下的产权证书，仅以周绪玉的名义分别于2016年5月10日向新永利公司交款1万元，2016年9月27日交款4万元，2017年11月13日交款15万元，2018年3月2日交款31万元，以上共计51万元，以上收款凭证均加盖新永利公司的财务专用章。 原、被告双方并未签订房屋买卖合同，仅以短信、微信、电话联系等方式进行沟通，并最终确认涉案房屋面积为205平方米，单价为1万元/平方米，附带车位12万元，附属储藏室24.35平方米，单价为3400元/平方米，以上房屋及车位、储藏室共计225.279万元，后经协商确认涉案房屋及车位、储藏室共计220万元。2018年3月2日，张坤向赵春玲发短信“好的，我今天先给您转32万，周一再给您转18万。剩余的您把房子更名后我再给您，总价是220万元”，赵春玲短信回复“恩，好的，就这样吧，我们成交，房子是永利国际3号楼，2单元，26楼层西户，205平方”及“储藏室是24.35平，车位是/个”。同日，张坤向被告转账32万元，并向赵春玲发短信询问“转的32万房款定金收到了吗？”，赵春玲短信回复“我还没到呢”以及“你好，你转账过32万房子款我以收到，收款人周绪玉”。 张坤主张该32万元系定金，并主张在转账时亦备注为房款定金，被告在本案中不予认可，认为仅系购房首付款，但在2018年8月14日，张坤就涉案纠纷起诉赵春玲、周绪玉至本院，案号为（2018）鲁1102民初7007号案件中，在该案审理过程中，刘静作为赵春玲、周绪玉特别授权的代为庭审、和解、签收法律文书的委托诉讼代理人在该案中陈述“对于退款，在2018年7月30日赵春玲给原告打电话，告知我方可以在扣除因原告违约应支付的定金32万外剩余的28万可以退回原告，但是原告不接受”。对此，被告认为该陈述是基于原告认可违约，故其才认可32万元系定金，若原告不认可违约，主张被告违约，则被告就认为该32万并非定金，并认为定金是双方签订合同时的真实意思表示，而非之后追认或其他行为。 被告主张原告在短信中称“周一再给你转18万元”，应为2018年3月2日（周五）发短信时的下周一即2018年3月5日原告向被告转房款18万元，但原告未按约转款，拖至2018年4月13日才转该房款18万元。原告主张被告于2018年4月12日通知其转款，故其于2018年4月13日转款18万元。原告还主张双方商定剩余房款等房屋更名后再支付被告，但因被告急用钱虽房屋未更名，原告还于2018年5月29日转账给被告两笔5万元，共10万元，故原告主张共计向被告支付定金32万元，购房款28万元。被告认可收到购房款60万元，不认可定金32万元。 对于涉案房屋更名时间，原告主张双方并未明确约定，被告主张原告必须于2018年6月30日前付款才能办理更名，并提交原告与赵春玲于2018年7月25日的通话录音，在该录音中，赵春玲称“我这个人是实打实的说，是不是你29号的那天给我打过来10万，我那时候是不是说你快准备6月21日把这事给办完，把这个手续弄好我给你换名，你把钱给我准备好，你说大姐如果是不出意外的话6月21日差不多，如果要是有什么意外的话保证6月30日和你办完，张坤你说是不是这么个事吧”，张坤回应“对，我是这么说的，这话我都认，您说的我都认”，其后，赵春玲称“张坤，咱把所有问题都抛开，咱是不是说好了，你当时跟我说好让我提前一个月给你打电话，我是不是4月20日给你打电话，虽然当时没有短信记录，全是通话记录，你说是不是，你不承认我也没办法”，张坤回应“我承认，我说的话跟我做的事我都承认，我是晚交了就是晚交了，这我承认，这是我的错误。但是我的错误不足以构成您不卖给我房子的决定啊……”，其后张坤称“但是大姐，您没说房子到六月底不卖啊”，赵春玲回应“是，我没那么说”，其后赵春玲称“你和我们说的最晚6月30号，我们说的明明白白的6月21日办理完成，最晚拖到30号，你说是不是这么说的吧？”，张坤回应“我承认我说过这话，那我说这话，不能作为你不把房子卖给我的原因”，赵春玲回复“现在我也决定不下来，我待会让老周上售楼处去问问，到底是什么情况，我到时候再给你打电话，行吧？”，张坤回复“行，如果售楼处不能更名的话，我们就签个协议，下了房本更名我也认，咱们现在就签协议，这几天我把40万，我晚交了多少天，就按照市面上正常合同该交多少罚金就交多少罚金，我都认了，我都给你”，赵春玲回复“让老周去问问吧，问问再说吧”。 原告提交其于2018年7月26日与赵春玲的通话录音，在该录音中，张坤问“跟周哥（周绪玉）你问了吗你们去售楼处”，赵春玲回复“去找，没找着老板，说是回来了就是没在公司里”，其后张坤称“没加微信前我第一笔给你32万的时候，咱们就约定了先给你50万对不对？剩下的更名之后再给，在短信里说的很清楚你看看”，赵春玲回复“哦，那个我有”，张坤回复“所以说呢，就不存在我晚给你钱的事，你明白吗，你们要是六月份催我回去更名，我没回去的话那是我的责任，对不对？你没有说过，你想想这里面的利害关系，我说的对不对？”，赵春玲回复“这回别说些这个，到明天再说吧”，张坤回复“好，那我等你信，好吧”。 本院依职权于2019年5月6日到新永利公司调查，该公司员工称周绪玉确在其公司预定涉案房屋，并主张以该房屋抵顶工程款，但未办理手续，其公司多次催促周绪玉来办理相关手续，最后一次催办时间大约是在2018年10月份以后，并主张周绪玉再不来办理，其公司将收回涉案房屋另卖，现周绪玉若还想购买涉案房屋，则购房款需要重新计算。 原告主张要求法定解除双方之间的房屋买卖合同，因被告根本违约不再出卖涉案房屋，且无法办理过户手续，故要求解除合同。被告认为其不存在根本违约的情形，且认为双方并非房屋买卖合同关系，而系房屋更名合同，因涉案房屋现在无法办理更名手续，导致合同目的无法实现，所以双方之间的更名合同应予解除，而非被告违约导致原告要求解除合同。 原告主张因被告根本违约，故要求法定解除双方之间的房屋买卖合同，解除合同后，被告应当按照定金罚则双倍返还定金共计64万元（32万元×2），并返还其他购房款28万元。被告对定金32万元不予认可，亦不认可其存在违约行为，认为系原告未及时配合故无法在双方约定的时间内办理更名手续造成的，但主张因更名合同无法实际履行，同意返还原告支付的购房款60万元。 此外，原告还主张被告应赔偿原告房屋差价损失，并申请对房屋差价进行鉴定，被告对此不予认可，认为系原告违约。 本案中，原告申请查封、冻结被告名下的财产，并支出保全费5000元。 本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原、被告双方虽未签订书面合同，但双方通过短信、微信及电话联系，达成买卖涉案房屋的合意，系双方真实意思表示，双方均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定的内容形式权利、履行义务。被告主张双方就涉案房屋达成一致的更名协议，而非房屋买卖合同，并主张其尚未取得涉案房屋的合法手续，根据《中国人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，以及《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定违法法律、行政法规的强制性规定，故认为涉案合同为无效合同。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条规定，合同法第五十二条第（五）款规定的“强制性规定”，是效力性强制性规定，故涉案房屋是否取得权属证书，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。故对被告辩称其与原告签订的房屋买卖合同无效的主张，本院不予采信。 原告以被告存在违约行为，涉案房屋无法更名过户为由，要求法定解除双方之间的房屋买卖合同，被告对此不予认可，认为系原告未及时配合被告于2018年6月30日办理完涉案房屋的更名及付款，从而导致涉案房屋现无法办理更名过户手续，但被告提交的证据不足以证实其主张，其提交的赵春玲与张坤在2018年7月25日通话录音中，赵春玲称“把这个手续弄好我给你换名，你把钱给我准备好”，并不能证实双方已商定张坤先付剩余房款后，被告协助原告办理房屋更名手续，该通话录音以及原告张坤提交的其与赵春玲于2018年7月26日的通话录音，仅能证实双方就涉案房屋办理更名手续进行协商但并未达成原告先交付剩余房款后，被告才协助办理更名手续的最后一致意见。被告另辩解原告迟延交付18万元，构成违约，但该违约并非根本违约，不足以导致解除合同。原告于2018年3月2日向赵春玲发的短信中明确载明“好的，我今天先给您转32万元，周一再给您转18万，剩余的您把房子更名后我再给您，总价是220万”，赵春玲回复“恩，好的，就这样吧，我们成交，房子是永利国际3号楼，2单元，26楼层西户，205平方”及“储藏室是24.35平，车位是/个”，系双方之间的明确约定，故双方应以2018年3月2日短信确认的被告配合原告先将涉案房屋更名后，原告再将剩余房款交付给被告的约定为准。现涉案房屋并未更名至原告名下，且亦无法更名至原告名下，导致原告的合同目的无法实现，故原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案房屋买卖合同已解除，原告要求被告双方返还定金64万元（32万元×2）及购房款28万元，被告同意返还原告购房款60万元，认为32万元并非双方约定的定金，并认为定金应当以书面形式约定，不能事后追认。考虑原告在打款时备注“房款定金”，且发短信询问赵春玲“转的32万房款定金收到了吗”，赵春玲回复“你好，你转账的32万房子款我以收到，收款人周绪玉”，但在本院处理的（2018）鲁1102民初7007号民事案件中2018年10月12日的法庭审理笔录中，刘静作为赵春玲、周绪玉特别授权的代为庭审、和解、签收法律文书的委托诉讼代理人陈述“对于退款，在2018年7月30日赵春玲给原告打电话，告知我方可以在扣除因原告违约应支付的定金32万外剩余的28万可以退回原告，但是原告不接受”，并在该庭审笔录上签名，故应当认为被告已书面认可该32万元系定金，对被告认为该陈述是基于原告认可违约，故其才认可32万元系定金，若原告不认可违约，主张被告违约，则被告就认为该32万并非违约金的辩解，不予采纳。被告虽主张因原告未及时配合其于2018年6月30日将涉案房屋更名导致无法更名，但根据本院调查，新永利公司称其于2018年10月份还联系被告办理涉案房屋手续，故被告称最后更名时间截至2018年6月30日，无证据证实。因该32万元系定金，被告作为接受定金一方现无法履行涉案房屋更名义务，应当双倍返还原告定金64万元。故对原告主张被告双方返还定金64万元及购房款28万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。本案中，原告要求被告赔偿其房屋差价损失，但由于原、被告在订立涉案房屋买卖合同时，对涉案房屋尚未办理权属证书的事实双方均知情，现涉案房屋无法更名导致合同目的无法实现，从而解除涉案房屋买卖合同，故原告对该合同解除亦有一定过错，且被告已经双倍返还原告定金，亦足以弥补原告因解除合同造成的损失，故对原告申请对涉案房屋市场价值进行评估的鉴定，不予准许。对原告主张被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中国人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中国人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决如下： 一、解除原告张坤与被告赵春玲、周绪玉签订的关于日照市东港区永利国际小区3号楼2单元2602室的房屋买卖合同； 二、被告赵春玲、周绪玉于本判决生效之日起七日内双倍返还原告张坤定金64万元； 三、被告赵春玲、周绪玉于本判决生效之日起七日内返还原告张坤购房款28万元； 四、驳回原告张坤本案的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13000元，保全费5000元，均由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  张红艳 人民陪审员  尹成录 人民陪审员  潘光妮 二〇一九年七月四日 书 记 员  黄秋扬