贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5026号原告：李继先，女，1964年8月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：杜祖平，男，1962年4月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二原告委托诉讼代理人：唐嘉曼（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：陈杰（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。统一社会信用代码：9152050205908259X2。法定代表人：韩义，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），系该公司员工。原告杜祖平、李继先与被告贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐嘉曼、被告委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜祖平、李继先向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即为原告办理不动产权属证书；2、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定64642.50元（以382991.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年7月30日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业务的企业。2014年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于毕节市城市南部新区圆梦国际的商品房。《商品房买卖合同》第十一条约定被告应于2016年5月1日前向原告交付商品房，但被告为原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间及违约责任等事由未进行约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了房款，但至今被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋不动产权属证书，被告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益。虽原被告之间并未对被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任进行约定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上，为维护自身合法权益，原告特具状起诉，诉如所求，恳请法院依法判决支持。被告贵州七众置业有限公司答辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理--(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人己付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应子认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定,显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上,应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力判决执行可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。结合原、被告的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明的事实如下：2014年3月30日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区商品房，建筑面积118.72平方米；总价款为382991.00元，买受人在2014年3月30日前支付全部房价款；出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”当日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，约定：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款382991.00元。2016年6月1日，原告办理了交房手续，并向被告缴纳了包括产权登记费在内的相关办证代收款共计12928.00元。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年6月1日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2016年8月30日）之前履行完毕其办理涉案房屋权属证书的义务，即合同中约定的取得办理商品房转移登记的有关文书并交付给原告。本案中，原告已经依约支付了全额购房款，但被告至今尚未取得办理涉案商品房转移登记的有关文书，已经构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。原告向被告缴纳了相关办证费用，依照《补充协议》之约定原、被告形成委托办证关系，故被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款382991.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年8月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。关于被告抗辩合同中对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定，即选择退房的抗辩意见。本院认为，对于在原告选择不退房的情形下被告应承担的违约责任，合同中并未进行明确约定，若按被告的抗辩理由，在原告不选择退房的情况下即不能主张被告的违约责任，可能会导致被告有意拖延履行其办理转移登记义务的情形，显然有悖于公平原则，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杜祖平、李继先逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以已付购房款382991.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年8月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告杜祖平、李继先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一九年七月二十五日书记员  申开旭