广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初2979号原告：何汉龙，男，1988年4月19日出生，汉族，住广东省开平市。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路**东兴大厦**南侧。法定代表人：牛加强。委托诉讼代理人：贺国帅，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。原告何汉龙与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称“富琳裕邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理，原告何汉龙、被告富琳裕邦公司的委托诉讼代理人贺国帅到庭参加诉讼。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年6月5日再次公开开庭进行了审理，原告何汉龙、被告富琳裕邦公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何汉龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年8月6日期间的逾期交付商品房违约金21642.84元（以购房款380151元为基数，按每日万分之二计算）；2、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。在诉讼过程中，因本院受理申请人宁文霞对被申请人富琳裕邦公司的重整申请，原告何汉龙变更诉讼请求为确认其对被告富琳裕邦公司享有债权21642.84元。事实和理由：原告于2015年3月27日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座806房的住宅，被告在合同上注明了预售许可证号为开预许字第2014173号。合同约定整套房屋的价格380151元。原告选择双方约定的按揭贷款方式付款，当日支付的首期款共计114151元并签署合同。由于被告不开首期款发票，造成贷款中断无法完成付款且扣留合同，原告多次催促无效。2018年6月21日经开平市人民法院审判员黄安民调解下，原告得以取得原件合同。根据购房合同第七条和第九条，手签违约责任仅为日万分之一，远低于同期银行贷款利率；依据中华人民共和国合同法，第一百一十四条，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”。原告与2018年7月11日正式与被告协商（详见EMS1118071234544）修改条款，调整违约金为万分之二，被告至今未回应。请求法院支持原告诉讼请求，判定双方违约金为万分之二。根据购房合同第八条，被告交付商品房期限为2015年12月30日前依法交付原告使用，案涉房屋在2018年10月已将交付使用，被告违约逾期交房既成事实。根据购房合同第九条，请法院支持原告诉讼请求，判定被告承担违约责任并立即已发交付房屋，支付给原告从2016年1月1日至交房日止每日按已交房价总额的万分之二违约金。为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请法院支持原告的上诉诉讼请求。被告富琳裕邦公司辩称，按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交付商品房的超过180天后，原告要求继续履行合同，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，原告认为该违约金计算标准低于造成其实际损失的应当提供证据证明，否则法院应按照原、被告约定的违约金计算标准，计算被告逾期交付房屋的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠区迳头兴南大道6、7、8小区之四土地【国有土地使用权证号：开府国用（2013）第09752号】的使用权人为被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司，使用面积为9834.43平方米。被告于2014年开始在该土地上开发建设商品房，2014年12月3日取得开发项目名称为“裕邦新外滩××幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2014173号），许可证期限为2014年12月3日至2017年12月3日。2015年3月27日，何汉龙与富琳裕邦公司签订了《广东省商品房买卖合同》，何汉龙向富琳裕邦公司购买位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座806房商品房，建筑面积为89.65平方米，房屋总价款为380151元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）；6、到房屋交付之日起，双方同意出卖人具有三个月的谅解期，谅解期后仍然未能交房，从谅解期结束之日起计算违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。签订合同后，何汉龙依约支付首期款114151元。由于富琳裕邦公司未提供合同、发票等办理银行按揭所必须材料给何汉龙，以致于按揭银行于2019年5月30日才发放按揭款266000元。庭审过程中，富琳裕邦公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议；何汉龙认为补充协议中约定的违约赔偿过低，请求参照同楼盘同类型案件确定的标准判决。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。何汉龙与富琳裕邦公司于2015年3月27日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对何汉龙已全额交付购房款、富琳裕邦公司因自身原因未能按照购房合同约定的期限将涉案商品房交付给何汉龙使用等事实无异议，本院予以认可。富琳裕邦公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，何汉龙请求富琳裕邦公司支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。庭审过程中，何汉龙主张上述违约金标准过低，请求参照同楼盘系列案标准调整至万分之二。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，由于何汉龙在诉讼过程中未能举证证明因富琳裕邦公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，而双方约定的违约金标准低于中国人民银行同期贷款利息，故本院认为《广东省商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之一计付的标准确实低于造成的损失，应予调整，调整至按中国人民银行同期贷款利率（酌定按年利率6%）计算较为合理。计算得富琳裕邦公司应支付何汉龙2016年4月1日（三个月谅解期）至2018年8月6日期间的逾期交房违约金16100元（114151元×858天×6%÷365天）。何汉龙请求确认超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告何汉龙对被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司享有债权16100元；二、驳回原告何汉龙的其他诉讼请求。案件受理费341元（原告何汉龙已预交610元），由原告何汉龙负担87元，由被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担254元。原告何汉龙多预交的受理费523元，由本院予以退回。被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应向本院补缴受理费254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄安民审 判 员  余小红人民陪审员  余春实二〇一九年七月八日书 记 员  陈绮琪