广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1316号原告：广州市缔造房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇凤凰北一路10号。法定代表人：许煜明，该公司总经理。委托代理人：李会文，广东广岭律师事务所律师。委托代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。被告：李景忠，男，1969年5月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：陈天军，广东穗益律师事务所律师。委托代理人：何梦诗，广东穗益律师事务所实习人员。第三人：许煜明，男，1991年12月14日出生，汉族，住广东省饶平县高堂镇西林塘头篮三巷8号。委托代理人：李会文，广东广岭律师事务所律师。委托代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。原告广州市缔造房地产代理有限公司诉被告李景忠、第三人许煜明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市缔造房地产代理有限公司及第三人许煜明的委托代理人李会文，被告李景忠及其委托代理人陈天军、何梦诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市缔造房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求，1、被告向原告退还租房押金5000元；2、被告向原告支付搬迁补助费3000元、停产停业费54000元、奖励102330元；3、被告向原告支付装修费损失57379元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月24日，原告的法定代表人即本案第三人作为乙方、被告作为甲方签订了《租赁合同》，约定甲方出租位于增城区××村××街××号房屋给乙方，租期三年，自2017年1月1日至2020年1月1日止，每月1日交当月租金，乙方向甲方缴纳5000元作为押金。合同签订后，乙方按约定交纳了押金并履行合同的各项义务。后原告在增城区××村××街××号房屋成立了广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司从事房地产中介、房屋场地租赁、房地产咨询、投资咨询服务等业务。2017年期间，广州市增城区人民政府永宁街道办事处发布《增城区宁埔大道与黄埔区连接市政道路工程项目（广穗高速南辅项目）永宁段土地征收方案》，拟征收永宁段土地，增城区××村××街××号房屋属于被征收范围。随后永宁街道办又发布了该路段土地和房屋征收补偿安置方案，方案对被征收土地和房屋的补偿作出了明确规定。为配合政府征收工作，广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司搬离了永宁街岗丰村大埔街1号房。之后，被告从拆迁部门获取了房屋的征收补偿款。原告认为，原告作为承租人对承租的房屋依法享有占有、使用、收益的权利，因政府征收行为导致租赁合同无法继续履行，承租人不得不另寻经营地点，给承租人造成了严重不便和经济损失。承租人有权就征收补偿项目中的搬迁补助费（3000元）、停产停业补偿费（54000元）、奖励（102330元）获得补偿。被告应在收到政府补偿安置款后将上述款项支付给原告。此外，原告为成立分公司共花去装修费98365元，现租赁未到期缔造公司就被迫搬离，由此产生的装修损失按剩余租赁期限折算为57379元，应由被告承担。原告多次向被告协商沟通上述款项支付事宜，被告均不予理会，被告的行为严重损害了原告的权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告李景忠辩称，原告的起诉缺乏事实和法律依据，应予以驳回。1、原告称是为了配合拆迁而搬离租赁房屋不是事实。2018年3月15日，相邻建筑物的施工倒塌导致案涉租赁房屋被压倒一部分，致使案涉租赁物损坏存在安全隐患，被永宁街相关部门责令立即搬离停止使用。所以在原告搬离案涉租赁房屋时，政府的征收拆迁工作没有开始实施。2、原告实际上已从相邻建筑物的业主、施工方处获得了赔偿款45000元，原告的损失已得到弥补，原告向被告主张的赔偿是重复主张。3、基于案涉租赁房屋存在被压坏的事实，原告在2018年3月16日已搬离案涉租赁房屋，故原、被告双方的租赁关系实际上在2018年3月16日已提前终止。原告在搬离之后，既没有使用案涉租赁的房屋，也没有交纳租金给被告，双方都认为租赁关系已终止。若原告主张的补偿款得到法院支持，被告保留要求原告支付租金的权利。综上，原告的各项诉请均缺乏事实和法律依据。第三人许煜明述称，与原告的意见一致，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2016年12月24日，被告（甲方、出租方）与第三人（乙方、承租方）签署《租赁合同》，约定甲方出租位于增城区××村××街××号房屋（以下简称案涉房屋）给乙方使用，租期由2017年1月1日至2020年1月1日止，每月租金5000元，每月1日前缴纳当月租金；乙方向甲方缴纳5000元作为租赁押金，乙方在租赁期满之日缴清该房屋的物业管理费、水电费等费用且甲方验收房屋无损后，甲方应将押金无息退回乙方；每年租金增加百分之十；合同期内如遇不可抗力的自然灾害或市政拆迁造成租赁合约无法履行时，双方互免责任，不属违约，甲方须退回押金给乙方等。签订合同后，被告将案涉房屋交付给第三人使用，第三人使用案涉房屋经营房地产中介公司。2017年2月1日，被告为配合第三人办理营业执照，与原告签订《房屋租赁合同》，合同载明原告向被告承租案涉房屋，租期自2017年2月1日至2019年2月30日，月租1000元，每月10日前现金缴付租金给被告等内容。2017年11月24日，广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司经广州市增城区工商行政管理局核准成立，负责人为第三人，登记的经营场所为案涉房屋。2018年3月1日，第三人通过其员工吴小姐向被告的配偶黄群娣支付了案涉房屋2018年3月份的租金5500元。2018年3月15日，案涉房屋相邻的在建房屋（业主为李某）倒塌，压坏了案涉房屋相邻的墙面，并导致案涉房屋门面破损。之后，广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司搬离出案涉房屋一楼，此后第三人也没有使用案涉房屋。2018年4月18日，第三人与案外人李某签署《岗丰村大埔街1号缔造地产损失赔偿》，载明房东李某赔偿25000元给给缔造地产。2018年7月7日，广州市增城区人民政府永宁街道办事处（甲方）与黄群娣（乙方）签订《增城区宁埔大道与黄埔区连接市政道路工程项目（永宁段）征收补偿协议》，约定以下内容：甲方因市政道路建设需要，须征收乙方的房屋及土地，房屋产权人是黄群娣，房屋实测建筑面积596.58平方米，经核算，房屋占地区/土地及房屋、建筑物（含地上附着物）补偿合计2518795.21元，奖励金合计510650.34元，增加补偿合计132万元，搬迁补助费12463.45元，临时安置补助费合计117650.40元，停产停业损失补偿合计57439.80元。上述补偿协议的附件1合同金额构成表载明以下内容：1、房屋价值补偿2505758.89元，附着物补偿13036.32元，合计2518795.21元，其中居住用途面积490.21平方米，住改商用途面积106.37平方米；2、简易建筑补偿34456.50元；3、奖励金，计算方式，房屋及附着物补偿（含简易建筑）×奖励系数，（2518795.21＋34456.50）×（9%＋11%），金额为510650.34元，第一期签约9%，全货币补偿不作安置11%；4、增加补偿，计算方式5500×增加补偿面积（240元），金额为132万元，取实测居住用途面积240平方米以内为增加补偿面积；5、搬迁补助费，计算方式，商业用途面积×25元/平方米+其他用途面积×20元/平方米，106.37平方米×25元+490.21平方米×20元，金额为12463.45元；6、临时安置补助费，计算方式，居住用途面积×20元/平方米/月×12个月；7、停产停业损失，计算方式为商业用途面积×45元/平方米/月×12个月，106.37平方米×45元×12个月，金额为57439.80元。同日，广州市增城区永宁街市政管理所出具《证明》，内容为：“兹有黄群娣……位于广州市增城区永宁街岗丰村大埔街1-1号的房屋属于增城区宁埔大道与黄埔区连接市政道路工程项目（永宁段）拆迁范围内。目前，该业主已与我街签订房屋征收补偿协议。特此证明！”被告为证明原告并非是因为拆迁征收搬离案涉房屋，而是因为案涉房屋的相邻建筑房屋倒塌，导致案涉房屋的门面招牌被损坏，原告基于该原因在当天已搬离出案涉房屋，且原告也获得侵权人赔偿的事实，申请证人钟某和证人李某到庭作证。证人钟某陈述以下内容：其是永宁街岗丰村委的村干部，负责调解工作；其与被告是同村村民，但不是同一合作社的社员；2018年3月15日，李某的位于大埔街在建的房屋倒塌，压倒了相邻即被告的房屋一楼（也就是缔造地产经营的房屋一楼），导致被告的房屋一楼墙身移位、门口破损，存在安全隐患，当时村干部以及镇街的干部都在场，街道办事处认为被告房屋的一楼不能再继续使用，考虑到安全问题，街道办事处与村委会均要求缔造地产公司当天下午全部搬离出被告的房屋，之后的第二、第三天，缔造地产公司又陆续将被告房屋内的电脑等办公用品都搬走了；后来，缔造地产公司的许老板找到村委会，要求村委会针对其办公用品的扣压与倒塌的房屋业主李某和施工的包工头进行协商；经协调之后，三方在2018年4月左右达成一致意见，由李某赔偿缔造地产公司30000元，包工头赔偿20000元，包工头当场赔偿了款项给许老板，李某承诺在几个月后再赔偿给许老板；据了解，李某已向许老板支付了赔偿款；在此事中，其是负责缔造地产公司与李某、包工头之间的赔偿调解事宜。证人李某陈述以下内容：其与被告是同村人，被告是其哥哥；其位于永宁街××大街××号的房屋突然倒塌，压坏了相邻属于被告的房屋，导致被告房屋一楼门口广告牌、房屋里面的电脑、办公桌、门口停放的摩托车损坏；之后地产公司的老板许煜明要求其赔偿，其与包工头、许煜明三方进行了协商，由其与包工头一起向许煜明赔偿45000元，其中其向许煜明赔偿了25000元，并于2018年4月18日支付完毕，另外包工头向许煜明赔偿了20000元，包工头是先付款给许煜明再签订的赔偿协议；就房屋倒塌导致的地产公司损失问题，业经三方协商解决。关于案涉房屋实际承租人的问题。原告陈述：是第三人向被告承租了案涉房屋，目的是为了经营广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司，承租案涉房屋实际履行的是第三人与被告签订的《租赁合同》，第三人是实际承租方。第三人认可原告上述陈述的内容，并确认其是实际承租人。被告也认可原告上述陈述内容，被告称第三人是案涉房屋的实际承租人，被告提供的《房屋租赁合同》是为配合第三人办理工商营业执照所签。之后，第三人又陈述：第三人是以原告法定代表人的名义与被告签订的《租赁合同》，当时有向被告说明身份，因操作不规范，所以在签订合同时没有将所有事项写进合同中。被告回应：被告与第三人签署《租赁合同》时，第三人表明是以个人名义签署的合同，第三人当时并没有向被告表明是以原告法定代表人的身份签订合同；在签订租赁合同的一个月后，第三人要办理营业执照，被告才知道第三人是原告的法定代表人。第三人在诉讼过程中提交书面说明一份，内容为：第三人从2017年1月1日起向被告承租案涉房屋用于原告成立广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司，现第三人同意基于与被告产生的房屋租赁合同纠纷中的所有权利和义务均由原告享有和承担。本案审理过程中：一、原告陈述以下内容，1、相邻房屋倒塌当天，村委会、街道办事处、消防等有关部门的人员来现场勘查情况，发现案涉房屋损坏严重，存在严重安全隐患，无法继续使用，且案涉房屋属于拆迁范围，村委会及街道办事处就责令原告搬离案涉房屋，原告在此情况下才搬离了案涉房屋。2、即使如被告所说，原告没有对房屋进行过装修，但原告从上一手接手承租案涉房屋，支付了相应的费用，该费用包括了房屋装修，故原告也是支付了房屋的装修成本。3、原告确认收到了李某支付的赔偿款25000元以及包工头支付的赔偿款20000元。4、原告与被告签订的《房屋租赁合同》是用作工商登记备案的，租赁案涉房屋实际履行的是被告与第三人签订的《租赁合同》。5、原告认为案涉房屋的租赁合同关系并没有解除，即使租赁合同关系已解除，也是街道办事处下发通知要求原告搬离之后才解除。二、被告陈述以下内容，1、在第三人承租案涉房屋之前，案涉房屋也是出租给他人经营地产中介公司，在第三人承租之后，只是换了招牌，搬了办公用品，装了一个卷闸门，此外并没有进行其他装修；原告所说的转手等费用，被告并不知情，即使存在原告所述的转手费，该费用也不是装修费，装修装饰是房屋的添附，应属于房屋所有人所有。2、位于增城区××村××街××号房屋（以下简称1号房屋）属于宅基地，权利登记在被告配偶黄群娣名下，1号房屋有办理宅基地的报建手续。3、根据《增城区宁埔大道与黄埔区连接市政道路工程项目（永宁段）征收补偿协议》（含附件）的内容可知，1号房屋共596.58平方米，1号房屋的一楼属于住改商，面积共106.37平方米，案涉房屋位于1号房屋一楼的其中一半，共53平方米；《增城区宁埔大道与黄埔区连接市政道路工程项目（永宁段）征收补偿协议》的附件1合同金额构成表载明，序号3的奖励金分两部分，第一期签约支付总补偿款的9%，被告选择了全货币补偿，不需要置换房屋，所以再按总补偿款的11%进行奖励，因此该项奖励金与原告没有关系；序号5的搬迁补偿费分两项，其中一楼按商业用途的面积以每平方米25元补偿，其余的居住用途以每平方米20元补偿，因此该补偿是基于建筑物的补偿，并非是经营过程中搬迁的补偿；序号7的停产停业损失也是基于住改商按房屋面积所作的补偿，与原告无关。4、第一次庭审之后，1号房屋整栋楼都已被政府拆除。5、被告认为案涉房屋的租赁合同关系在2018年3月16日已解除，解除的原因是李某的房屋倒塌导致案涉房屋出现安全问题，政府部门责令原告撤离，而原告事实上也搬离了案涉房屋，且承租人也未向被告继续支付租金，应视为租赁合同关系已实际解除。三、第三人陈述以下内容，1、自向被告承租案涉房屋之后，对案涉房屋的墙面、地面、广告牌进行了装修，花费了57379元。2、第三人从承租案涉房屋开始有按月向被告交纳租金至2018年3月31日止，之后就没有支付了，因案涉房屋相邻的房屋倒塌，压坏了案涉房屋，导致房屋无法继续使用，且案涉房屋开始实施征收，所以第三人就没有再继续交纳租金给被告了。3、在相邻房屋倒塌后，第三人于2018年3月15日就搬离出案涉房屋。四、被告在第一次庭审中表明同意退还5000元押金给原告。本院认为，被告与第三人签订《租赁合同》，约定被告将案涉房屋出租给第三人使用，每月租金为5000元，租期从2017年1月1日至2020年1月1日止，每年租金递增10%。庭审中，各方当事人均确认关于案涉房屋的租赁履行的是被告与第三人签订的《租赁合同》，第三人才是案涉房屋的实际承租人。虽然第三人之后陈述，是以原告法定代表人的名义与被告签订的《租赁合同》，但被告对此不予认可，并主张被告与原告签订的《房屋租赁合同》是为了配合第三人办理工商执照所签订，原告亦表明《房屋租赁合同》是用作工商登记备案所用。而且第三人也提交书面说明，认可是其本人从2017年1月1日起向被告承租了涉案房屋。事实上，在案涉房屋租赁过程中，被告是按照《租赁合同》约定的租金金额收取每月的租金。因此，本院认定案涉房屋的实际承租人是第三人，关于案涉房屋的租赁履行的是被告与第三人签订的《租赁合同》。承上文分析，虽然案涉房屋的实际承租人是第三人，但被告在庭审中表明同意退还5000元押金给原告，第三人对于原告要求被告退还案涉房屋租房押金的诉请也表明同意，故原告主张被告退还押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。根据查明的事实，第三人承租案涉房屋后，是用于经营广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司，并在被告的配合下，办理了广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司的工商营业执照。在《租赁合同》履行过程中，案涉房屋由于相邻房屋倒塌的原因，造成与案涉房屋的墙身以及门口被损坏的情况，也导致案涉房屋存在安全隐患，不能正常使用，第三人以及广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司当天就搬离了涉案房屋。结合证人钟某和证人李某的陈述可知，在相邻房屋倒塌当天，永宁街道办事处以及村委会基于房屋倒塌存在安全隐患，均要求广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司的相关人员全部搬离出案涉房屋，相邻房屋的业主李某及包工头基于房屋倒塌给第三人造成的损失，还向第三人赔偿了45000元。原告也承认陈述，经村委会、街道办事处、消防等有关部门的人员到现场后发现案涉房屋损坏严重，存在严重安全隐患，无法继续使用，村委会及街道办事处就责令其搬离案涉房屋。由此可见，第三人及广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司是基于相邻房屋倒塌造成案涉房屋无法使用，存在安全隐患，经村委会及街道办事处责令才搬离了案涉房屋。自相邻房屋倒塌导致案涉房屋无法正常使用之后，第三人及广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司已搬离出案涉房屋，后续也没有占有使用过案涉房屋，被告也未向第三人主张支付租金，表明案涉房屋的毁损致使租赁双方的合同关系无法继续履行，合同目的无法实现，双方以行为表明不再履行合同，故被告与第三人签订的《租赁合同》在第三人搬离案涉房屋之时已实际解除。在《租赁合同》解除的三个月后，被告的配偶黄群娣与广州市增城区人民政府永宁街办事处签订《增城区宁埔大道与黄埔区连接市政道路工程项目（永宁段）征收补偿协议》，包括涉案房屋在内的1号房屋被政府征收。可见，被告与第三人的《租赁合同》关系解除在前，案涉房屋被征收在后，第三人以及广州市缔造房地产代理有限公司永宁街岗丰村分公司并非是基于案涉房屋被政府征收而搬离出案涉房屋。而且，《增城区宁埔大道与黄埔区连接市政道路工程项目（永宁段）征收补偿协议》载明搬迁补助费以及停产停业费是按房屋面积进行的补偿，奖励金是针对黄群娣属于第一期签约人业主以及不用另行安置所作的补偿，因此，被告及其配偶黄群娣基于案涉房屋被政府征收所得的搬迁补助费、停产停业费、奖励金等均与第三人或者原告无关。综上，原告主张被告支付搬迁补助费3000元、停产停业费54000元、奖励金102330元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的装修费损失问题。首先，原告并非是案涉房屋的实际承租人。相邻房屋的业主李某及包工头针对房屋倒塌造成的损失已向第三人作出赔偿。其次，案涉房屋的毁损致使《租赁合同》无法继续履行并非是被告的原因造成，被告对此无过错。相反，案涉房屋因相邻房屋倒塌造成毁损，被告亦属于受到损害的一方。最后，原告或者第三人并未就案涉房屋的装修费用问题提供相应的证据予以证明。综上，原告主张被告支付装修损失57379元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李景忠于本判决发生法律效力之日起五日向原告广州市缔造房地产代理有限公司退还押金5000元。二、驳回原告广州市缔造房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4626元，由原告广州市缔造房地产代理有限公司负担4521元，被告李景忠负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年七月八日书 记 员  周思珍姚俊焕