广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初7648号原告：王建军。委托代理人：闫洪师，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人：鲁菲，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市大贸股份有限公司。法定代表人：欧阳江兵，董事长。委托代理人：郑杏捞，广东贤耀律师事务所律师。委托代理人：苏戚萍，广东贤耀律师事务所律师。第三人：深圳市车安科技发展有限公司（以下简称车安科技公司）。法定代表人：顿孟元，总经理。委托代理人：王建军，个人身份信息同上。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人闫洪师和鲁菲、被告委托代理人郑杏捞到庭参加了诉讼。第三人车安科技公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告赔偿原告2000万元；2.本案诉讼费用由原告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：确认原被告之间签订的《深圳市房地产认购书》及补充协议解除。事实与理由：2009年5月9日，原告与被告签署了《深圳市房地产认购书》，原告认购被告开发的“十二橡树庄园（二期）”项目的某房，合同总价5052504元。合同签署当日，原告支付定金10万元。5月15日，原告又支付首期款70万元。双方并在认购书上约定，如果原告的公司中标被告上述项目弱电智能化系统工程，则工程款扣抵余下房款。2009年11月25日，原告代表第三人车安科技公司与被告签署了《十二橡树庄园B块智能化系统安装合同》，合同金额175万元，合同第五条约定：本工程无预付款及工程进度款，双方商定所有工程款的95％用以抵扣乙方购买的D4-6房款。2012年6月9日，原告与被告又签署了《十二橡树庄园A块智能化系统安装合同》，合同金额360万元。合同第五条约定：本工程无预付款及工程进度款，双方商定所有工程款的95％用以抵扣乙方购买的D4-6房款。上述两项工程早已完工，但验收一直久拖到2013年9月和2014年9月。根据原、被告之间签署的争议房产认购书以及双方在合同上的补充说明，原告和被告之间已经签署了合法有效的房屋买卖合同。被告本应在争议房产开盘时通知原告办理房产过户手续，但被告并未通知原告，且将争议房产卖给了第三方。被告违背诚实信用原则、一房多卖的行为，给原告造成了巨额经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请公正判决。被告辩称，1.涉案认购书已于2009年5月16日终止。根据认购书约定，原、被告必须在签订认购书之日起七日内即2009年5月16日之前签订正式买卖合同，买卖合同一旦签订，认购书的效力即终止，或者在双方约定的时间内签订买卖合同，除非双方书面同意认购书的时效延期，否则认购书的效力终止，涉案房地产可以另行出售。本案中，原、被告并未在约定的时间内签订正式买卖合同，也未就延长该认购书的时效达成书面意见，因此该认购书于2009年5月16日已自行终止，被告有权将涉案房地产另行出售。2.因原告未能按约定的时间付清首期款才导致双方未能签订正式的买卖合同。根据原、被告签订的认购书及补充协议约定，原告采取付款方式为向银行借款支付购房款，具体为原告需于2009年5月16日前支付不低于30%的购房款，即1522504元（含定金），按揭金额、按揭年限以银行最后审批为准，因此，原告应在该认购书签订之日起七日内与按揭银行办妥按揭手续。另约定，原告应付清全部购房款或付清首期款、办妥按揭手续的同时，与被告签订《深圳市房地产买卖合同》即上述所称正式的买卖合同，然被告虽支付了10万元定金，但未在约定期限内支付涉案房产的首期款。根据认购书的约定，原告应对未能依约与被告签订正式买卖合同承担违约责任，原告要求被告赔偿2000万元不应得到支持。3.以工程款抵扣购房的按揭款实际上不能履行。2009年5月11日原告向被告请求变更付款方式为在十二橡树庄园弱电智能化系统工程投标后在同等条件下中标则工程款抵房款。2009年11月25日，被告发现中标工程的单位是本案第三人，而第三人的股东并不仅原告一人，还存在多个自然人股东，原告占股不到30%，根本不能以该工程的款项来抵扣私人的购房按揭款，况且该工程约定价款的95%根本不足以抵扣购房款，但是原告未能按其补充说明的承诺在三天内办理按揭手续。4.根据认购书的约定，双方签订正式买卖合同期限届满之日是2009年5月16日，涉案房产所在项目就是原告作为股东之一的第三人承包的项目安装工程位置所在，即原告知道并应当知道签署正式买卖合同的时间期限、涉案房屋开盘时间。但原告并未在约定的期限内办理手续，且长达9年的期间未提出任何义务，即使其认为权利受损也已超过诉讼时效。5.原告要求赔偿2000万元既无合同约定也无法律依据。原告无证据证实被告应对涉案房屋另售他人承担违约责任，且原告仅支付了80万元（含10万元定金）购房款。在合同无约定违约责任的情况下，即使原告认为其权利受损主张赔偿，也应提供证据证实其实际损失，但原告并未提供相应的证据。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。第三人书面辩称，1、第三人与被告的《十二橡树庄园B地块智能化系统安装合同》系双方在平等协商的基础上所签署，该合同没有违反法律强制性规定，也不存在其他合同无效的情形，应当得到双方的遵守;原告作为第三人股东系代表第三人在上述合同上签字。2、涉案合同约定，第三人不要求被告支付工程预付款及工程进度款，并将所有的工程款的95％用于抵扣“乙方”所购买的D4-6房款。这里需要说明的是，第三人并没有同被告签署房屋买卖合同。这里的“乙方”所购买的D4-6房屋，实际上是指第三人股东即原告王建军购买的被告的一套别墅D4-106，第三人同意以工程款抵扣该房的购房款，被告与第三人均清楚知晓。3、上述工程已于2013年竣工并于2015年7月15日移交被告使用。经审理查明：2009年5月9日，原告与被告签订了一份《深圳市房地产认购书》（以下简称认购书），原告认购被告的十二橡树庄园（二期）项目某房（以下简称涉案房产），合同总价款为5052504元；原告采取向银行借款方式付款；签订本认购书时，原告向被告支付定金100000元。合同五条约定，自签订认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因原告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，原告已付定金不予退还。如因被告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，被告应双倍返还原告已付定金。同日，原、被告签订了一份《认购书补充协议》（以下简称补充协议）。该补充协议第2条约定付款方式如下：原告须于2009年5月16日前支付不低于30%的房款，即1522504元（含定金）；按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，如银行贷款金额减少，首期款将有所增加；原告自签订认购书之日起7日内与按揭银行办妥按揭相关手续。第3条约定，若原告未按期支付任何一笔款项，每延期一日，原告应按逾期金额的万分之三向被告支付违约金。第4条约定，原告应在付清全部购房款或付清首期款、办妥按揭手续的同时，与被告签订《深圳市房地产买卖合同》。第6条约定，认购书中所称的“买方（原告）原因”包括：（1）原告逾期付款超过三个自然日；（2）原告逾期未按被告要求办理按揭手续，或因原告提交资料不合格、资信状况或其他原告原因导致银行按揭未获批准；（3）原告逾期未与被告签订买卖合同或原告单方解除认购书或补充协议；若发生上述事由之一，认购书及补充协议自动终止，原告所交定金不予退回。第8条约定，在下述情况下，被告有权拒绝与原告签订买卖合同，且不视为被告违约：（1）选择一次性支付购房款的，在原告付清购房款之前；（2）选择银行按揭方式支付购房款的，在原告付清首期款及提交按揭所需全部材料、签署按揭相关文件、获得银行同意贷款之前。补充协议的其他约定与认购书约定一致。同日，被告出具收款收据确认收到了原告支付的涉案房产购房定金10万元。2009年5月11日，原告在前述认购书上出具承诺，内容如下：原告承诺十二橡树庄园弱电智能化系统工程投标揭标后，在同等条件下中标，则工程款抵房款。另原告先期支付房款800000元，即按认购书付款时间规定支付完800000元。补充说明：若工程不能中标，承诺三天内办理合同按揭手续且支付完按揭款。案外人梁仲滔亦在认购书上书写如下内容：经请示欧总后，同意此承诺及补充说明，请预算部配合。2009年5月15日，原告向被告支付购房款70万元，被告出具收款收据予以确认。2009年11月25日，被告（发包方、甲方）与第三人（承包方、乙方）签订《十二橡树庄园B地块智能化系统安装合同》，约定第三人承包被告位于龙岗区坂田街道办布龙路南侧的“十二橡树庄园”项目B地块智能化系统安装工程，工程总价175万元（已包含设备费、材料费、安装费、税金及完成全部工程及交付使用前一切费用）；承包方式为总价包干，包设备、材料采购，包工程施工、设备安装、调试；包质量、包安全、包验收；工程无预付款及工程进度款，双方商定所有工程款的95%用以抵扣“乙方”所购买的D4-6房款，剩余5%为质保金，保修期两年满无质量缺陷后一次性无息付清，抵扣房款相关手续时，应提供相应金额的合法有效工程款发票给被告，财务与第三人另办理购房相关交易手续。合同还约定了工程承包范围、工期及质量要求、双方责任、设计变更及结算计价办法等。2011年3月7日，涉案房产转移登记至案外人黄礼智名下。2012年6月12日，被告（发包方、甲方）与案外人深圳市车安通讯工程有限公司（承包方、乙方，以下简称车安通讯公司）签订《十二橡树庄园A地块智能化系统安装合同》，约定案外人车安通讯公司承包被告位于龙岗区的“十二橡树庄园”项目A地块智能化系统安装工程，工程总价360万元（已包含设备费、材料费、安装费、税金及完成全部工程及交付使用前一切费用）；承包方式为总价包干，包括但不限于设备、材料采购，包工程施工、设备安装、调试；包质量、包安全、包验收等一切费用；工程无预付款及工程进度款，双方商定工程竣工验收合格并结算后，被告应支付的所有工程款的95%用以抵扣“乙方”向被告所购买的十二橡树庄园D组团D4-6房款，剩余5%作为保修金，待保修期满无质量问题并结清相关款项后一个月内无息付清；办理抵扣房款相关手续时，案外人车安通讯公司应提供相应金额的合法有效工程款发票给被告，待本合同工程竣工且验收合格后、双方确认结算结果时，由被告财务与案外人车安通讯公司另办理购房相关交易手续。合同还约定了工程承包范围、工期及质量要求、双方责任、结算及变更的计价办法等。2016年4月28日，案外人车安通讯公司向被告开具深圳市建筑行业统一发票，发票记载被告向案外人车安通讯公司支付十二橡树庄园A地块智能化系统安装合同的工程进度款3420000元。被告对该发票的真实性、合法性予以认可，但辩称没有收到。因原、被告对于上述工程款是否用于抵扣原告购买涉案房产的购房款以及前述认购书及其补充协议的效力产生分歧，原告遂诉至本院并提出前述请求。另查，原告系第三人的股东，占股28.75%。原告系案外人车安通讯公司的法定代表人兼股东，占股95%。庭审中，双方确认A、B地块智能化系统安装工程尚未结算工程款，并确认被告未支付工程款。原告主张工程施工过程中增加了工程量，被告代理人称不清楚是否增加了工程量。原告提交了两份《分部分项工程竣工验收单》、一份《工程移交单》和工程施工的签证审批流程单，用以证明A、B地块智能化系统安装工程已竣工验收合格并交付使用。两份竣工验收单记载的施工单位分别是案外人车安通讯公司和第三人车安科技公司（加盖的均是案外人车安通讯公司的公章），建设单位是被告，“建设单位”一栏分别有档案资料员、工程部经理、项目副总经理、项目总经理出具“验收合格”的意见，但未加盖被告公章。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。《工程移交单》记载移交单位是案外人车安通讯公司，建设单位是被告，接收单位是深圳市十二橡树庄园管理处，移交内容为前述A、B地块智能化系统安装工程，接受意见处记载“同意接收”，落款时间为2015年7月15日，但未加盖被告或接收单位公章。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但被告在庭审中称其知晓原告与物业公司办理了工程的交接手续，被告认为不能因此视为被告同意接收工程。原告还提交了案外人车安通讯公司出具的《情况说明》，用以证明案外人车安通讯公司同意将十二橡树庄园A地块智能化系统安装工程的95%工程款用于抵扣原告购买涉案房产的购房款。案外人车安通讯公司出具《情况说明》称，原告系案外人车安通讯公司的股东兼法定代表人，案外人车安通讯公司没有同原告签署房屋买卖合同，《十二橡树庄园A地块智能化系统安装合同》中所称工程款抵扣购房款实际为原告购买的被告的一套别墅，车安通讯公司同意以工程款的95%用于抵扣该购房款，并称上述工程已于2014年9月1日竣工、于2015年7月15日移交被告使用。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。原告向本院申请评估涉案房产2016年4月28日的价值，以证明被告违约行为所致原告房屋差价损失。评估过程中，本院另增加2015年7月15日作为评估价值时点。经摇珠委托，深圳市深美林房地产评估有限公司作出深美林估字[2019]第2号《房地产估价报告》，评估结果为：涉案房产2016年4月28日的评估总值为13300300元，2015年7月15日的评估总值为10052400元。原告垫付评估费用32450元。原告对评估报告的真实性、合法性、关联性均没有异议，但认为应当依据2016年4月28日的评估结果作为衡量原告经济损失的标准，理由是：1、原告是在2018年4月涉案房屋开始装修时才知晓房屋已被另售；2、2016年4月28日涉案房产的评估单价63395元/㎡已低于当时的实际成交价69000元/㎡；3、即便法院认为原告有防止损失扩大的义务，该义务应建立在原告知道或应当知道被告违约行为的前提下，但原告是在2018年4月才知晓被告的违约行为，且根据双方约定，办理涉案房产交易手续需以双方确认结算工程款为前提。综上，原告认为采纳案外人车安通讯公司向被告开具工程款发票的时间即2016年4月28日作为衡量原告经济损失的时间节点更为合理。被告对评估报告提出如下异议：1、涉案房产不具备评估的客观条件，不能以评估结果推定原告遭受损失。2、评估报告以2015年7月15日、2016年4月28日为基准日，不具备合法依据。认购书及其补充协议因原告的违约行为已于2009年5月16日终止。涉案工程合同的签订时间是2009年11月25日，该期间原告作为涉案工程的负责人也时常出入小区，其理应知晓涉案房屋的业主入伙，故即使原告认为其权利受损，也应在2009年11月25日之前便知情。关于原告主张的开具工程款发票的时间2016年4月28日，原告对开票时间具有单方决定权，且发票并未送达给被告，发票的开具时间与原告是否知情以及何时知情权利受损并不存在必然的因果关系。3、因被告违约在先才导致涉案房产交易失败，被告至今未支付涉案房产的购房款，即使其认为权利受损，也应当扣除购房成本。4、即使按2015年7月15日认定原告对其权利受损知情，原告起诉之日也已过了诉讼时效，其主张不应得到支持。本院认为，原、被告签订的认购书及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行。原告在认购书上所作承诺及补充说明变更了原来约定的付款方式，案外人梁仲滔代表被告书写同意字样，原被告双方对此均无异议，双方理应按照变更后的付款方式履行合同义务。认购书及其补充协议虽约定在7日内签订房屋买卖合同，但协议的内容已经约定了双方当事人名称或者姓名和住所、认购房屋的基本状况、销售方式、房屋总价款及付款方式、付款时间，已经具备房屋买卖合同主要条款，并且被告已经按照变更付款方式后的约定收受了80万元的购房款，该认购书及其补充协议应当认定为房屋买卖合同。原、被告约定剩余购房款的支付方式为“若在同等条件下中标，则工程款抵房款；若工程不能中标，承诺三天内办理合同按揭手续且支付完按揭款”，该约定为附条件的民事法律行为。根据被告与第三人车安科技公司、案外人车安通讯公司分别签订的A、B地块智能化系统安装合同，合同中均约定“工程无预付款及工程进度款，双方商定所有工程款的95%用以抵扣乙方所购买的D4-6房款”，并约定“抵扣房款相关手续时，应提供相应金额的合法有效工程款发票给被告，（被告）财务与第三人另办理购房相关交易手续”。结合原告系第三人及案外人车安通讯公司的股东身份，综上可知，签订涉案A、B地块智能化系统安装合同时，被告知道并且应当知道涉案工程合同约定的“所有工程款的95%用以抵扣乙方所购买的D4-6房款”即为前述认购书上约定的“若在同等条件下中标，工程款抵房款”，即原、被告关于工程款抵扣房款的约定条件已成就。因此，被告辩称认购书及其补充协议的效力已于2009年5月16日终止，理由不成立，本院不予采纳。原告已依约支付了购房款80万元，在认购书及其补充协议没有解除的情况下，被告将涉案房产转移登记至案外人黄礼智名下的行为已构成根本违约，原告据此主张解除合同并要求被告赔偿原告房屋差价损失，合法合理，本院予以支持。被告辩称原告未付清首期款1522504元，但根据双方2015年5月11日作出的变更付款方式约定，原告的付款义务已变更为“先期支付房款800000元”、剩余房款以工程款抵扣，且原告已依约支付了购房款80万元，故对被告该项辩解，本院不予采纳。被告辩称原告并非第三人车安科技公司及案外人车安通讯公司的唯一股东，其无权代表该两公司作出工程款抵扣房款的意思表示，但该两公司在涉案A、B地块智能化系统安装合同中已然同意工程款抵扣房款，被告亦未能提交证据证明其在签订了B地块智能化系统安装工程后基于不安抗辩而通知原告提供继续履行认购书及其补充协议的适当担保，故对被告该项辩解，本院亦不予采纳。关于房屋差价损失的认定。原告主张其于2018年4月才知晓涉案房产被另售他人，但主动将其知道或应当知道权利受损的时间节点确定为2016年4月28日即案外人车安通讯公司向被告开具工程款发票的时间。被告不予认可，认为原告应于2009年11月25日之前便知情。本院认为，被告在庭审中确认其将涉案房产另售他人之前并未通知原告，被告也未提交证据证明涉案房产早有业主入住、装修且足以使出入同一小区的原告引起注意，原告关于涉案房产于2018年4月进行装修方知晓权利受损的说法与本院组织评估时的现场勘查现状相符。根据涉案工程合同约定，涉案房产办理转移登记手续的前提是双方结算工程款，而原、被告在庭审中均确认工程款尚未结算，即在工程款未结算的情况下，原告不具备要求被告办理涉案房产转移登记手续的条件。综上，被告认为原告应于2009年11月25日之前知晓权利受损，证据不充分，本院不予采纳。根据原告提交的发票，案外人车安通讯公司向被告开具工程款发票的时间为2016年4月28日，被告在庭审中对该发票的真实性认可，但辩称未收到。本院认为，根据法律规定，案外人车安通讯公司应按其开具的发票种类及票面金额承担相应的税费，结合前述论述，在被告未通知原告涉案房产已转卖他人且被告并未向案外人车安通讯公司支付任何工程款的情况下，案外人车安通讯公司非应被告要求而自行开具工程款发票342万元的可能性不大。据此，原告将该开票时间作为其知道或应当知道权利受损的时间节点较为合理，本院予以采纳。根据评估报告，涉案房产在该时点的评估总值为13300300元。双方约定以工程款抵房款，现工程款尚未结算，双方因工程款结算所致纠纷可另循法律途径解决，并在工程款结算时将涉案房产的购房款予以相应抵扣。综上，原告诉请被告赔偿2000万元，超过了涉案房产在2016年4月28日评估时点的评估总值13300300元，超出部分本院不予支持，未超出部分予以支持。关于被告的诉讼时效抗辩。同前述论述，被告未能证明原告知道或理应知道其权利受损的时间系在2009年11月25日之前，被告主张的原告所称工程移交时间2015年7月15日亦不符合双方约定的工程结算后再办理涉案房产转移登记手续。被告提出的诉讼时效抗辩，证据不充分，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告王建军、被告深圳市大贸股份有限公司签订的《深圳市房地产认购书》及其补充协议；二、被告深圳市大贸股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告房屋差价损失13300300元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141800元、评估费32450元（原告已预交），由原告负担受理费47501元、被告负担受理费94299元、评估费32450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  章颖芬人民陪审员  黄海俊人民陪审员  陈冬兰二〇一九年七月十八日书 记 员  罗玉娟附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。