海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0108民初7081号 原告：陈麟财，男，1959年12月3日出生，汉族，住海口市美兰区。 原告：吕标，男，1987年8月5日出生，汉族，住海口市美兰区。 原告：郑维强，男，1963年8月3日出生，汉族，住海口市秀英区。 原告：陈以坤，男，1991年8月30日出生，汉族，住海口市美兰区。 原告：林震，男，1986年10月15日出生，汉族，住海口市美兰区。 五原告共同委托诉讼代理人：王小明，海南泽田律师事务所律师。 五原告共同委托诉讼代理人：符思程，海南泽田律师事务所律师。 被告：海南思吉利酒店管理有限公司，住所地海口市琼山区海府路140-1号。 法定代表人：邓继猛，经理。 委托诉讼代理人：袁殊凡，北京德和衡（海口）律师事务所实习律师。 被告：邓继猛，男，1972年12月18日，汉族，住海口市琼山区。 二被告共同委托诉讼代理人：毛菊苹，北京德和衡（海口）律师事务所律师。 原告陈麟财、吕标、郑维强、陈以坤、林震与被告海南思吉利酒店管理有限公司（以下简称思吉利公司）、邓继猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告陈麟财及原告陈麟财、吕标、郑维强共同委托代理人王小明、符思程，被告思吉利公司法定代表人邓继猛（本案另一被告）及二被告委托代理人毛菊苹到庭参加诉讼。后，本院追加陈以坤、林震为本案原告。第二次庭审，原告陈麟财及五原告共同委托代理人王小明、符思程，二被告共同委托代理人毛菊苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五位原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年10月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告共同将海口市美兰区文明东路88号A座2、3层承租房屋被破坏的承重墙恢复原状（经鉴定合格）；3.判令二被告将坐落于海口市美兰区文明东路88号A座1、2、3层承租房屋返还给原告；4.判令二被告共同向原告支付违约金500000元、律师服务费60000元；5.本案的诉讼费、鉴定费由二被告承担。 事实和理由：2017年10月12日，原、被告双方经协商签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定原告将坐落于海口市美兰区文明东路88号A座1、2、3层的房屋出租给被告使用，租赁期限为14年。合同第八条第2款约定，租赁期内，被告根据生产经营需要对标的房屋进行维修，但原则上不得破坏原房主体结构……；第5款约定，被告在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构，否则视为违约，应向原告支付违约金；第十一条第1款约定，房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权单方解除合同，收回出租房屋：(1)、未经原告同意，擅自将租赁房屋进行改造……。第2款约定，合同履行期间，因原被告双方任何一方违约导致合同解除、无效、终止情形的，违约方应当向守约方支付违约金50万元，并赔偿因此给守约方造成的全部损失；第5款约定，本合同各项条款约定的损失包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费、鉴定费、实现债权所发生的一切费用等。双方还对租金等其他事项进行了详细约定。合同签订后，原告依约将涉案房产交付两被告使用，被告即开始对涉案房产进行了装修。装修过程中，两被告擅自将第3层的承重墙拆除，将原承重墙体打通改造成一宽80公分，高2米左右的门洞，改造成带独立卫生间的房间。原告知悉上述情况后向被告送达了恢复墙体的通知。两被告接到通知后置之不理，仅以木板将门洞进行简易的遮挡。2018年1月8日，原告在对房屋进行检查的过程中发现，两被告不仅未对第3层损坏承重墙进行修复，反而又将第2层的承重墙也一并拆除同样改造成带独立卫生间的房间。被告破坏承重墙的行为严重违反了合同约定，给涉案房产带来了巨大的安全隐患。2018年1月18日，原告正式向两被告发出《关于美兰区文明东路88号A座第2、第3层拆除承重墙恢复原状的告知函》，要求两被告停止侵害、恢复原状，两被告接函后置之不理。2018年4月26日，原告又向两被告送达了《律师函》，要求其修复承重墙，被告仍未对承重墙进行符合受力标准的维修。 基于以上事实，原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，应受法律保护。两被告在装修过程中擅自拆除承重墙体，其行为已严重违反合同约定，严重危害整栋大厦的使用安全，构成根本性违约。现原告依照合同约定，有权要求解除与两被告签订的《房屋租赁合同》并要求两被告承担相应违约责任。为维护原告合法权益，现将该案诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告思吉利公司辩称，一、原告诉称被告拆除承重墙并未恢复，被告对此事置之不理与事实不符。（一）五原告诉称“被告将原承重墙打通改造成一宽80公分，高2米左右的门洞及反而又将第2层的承重墙也一并拆除同样改造带独立卫生间的房间”，与事实严重不符。实际的情况是，被告思吉利公司与五原告于2017年10月12日签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同）。五原告于2017年11月2日交付涉案房屋给被告，被告于2017年11月5日进行装修，于11月21日将第3层的一面墙打通改造宽70公分、高2米左右的门洞，于11月26日在第2层的一面墙凿十几个10厘米的孔。（二）被告及时将第3层打通宽70公分、高2米左右的门洞、第2层的一面墙凿十几个10厘米的孔进行恢复，原告诉称被告对此事置之不理，与事实严重不符。首先，涉案房屋的物业公司即海南大禹物业管理有限公司（以下简称大禹物业）于2017年12月2日在巡查涉案房屋装修时发现上述情况后，要求被告进行整改。另，原告于2018年1月8日发现后要求被告恢复墙体。被告于2018年1月16日要求施工方恢复原样，并让原告现场检查。其次，大禹物业公司于2018年3月20日向被告出具《关于1-3层承租方将主墙面开门的说明》，明确认可被告在2018年1月16日将其恢复，不影响房屋安全，并表示就此事请相关部门出具鉴定报告。再次，应原告对涉案两处洞、孔作检测并提供报告的要求，被告于2018年4月2日委托海南保庆建筑工程质量检测有限公司对恢复后的两面墙体进行检测鉴定，该公司于2018年4月12出具编号为201804JD0047号《房屋检测鉴定报告》，检测结论：1、该建筑二至三层剪力墙破损处已进行修补；强度符合原设计值；2、剪力墙修补处表面不平整；根据现场及一起检测数据可得：该建筑主体结构符合设计要求。结构安全性符合标准要求。不影响整体承载。被告于2018年4月17日将《房屋检测鉴定报告》交付给大禹物业郑淑强及陈以坤，他们当时认可并未提出异议。 二、被告对两面墙开洞、孔的行为并未构成根本性违约，原告要求解除合同于法无据。第一，合同第八条第2款“租赁期内，被告根据生产经营需要对标的房屋进行装修，但原则上不得破坏原房主体结构，装修费用由被告自负，租赁期满后被告不再租赁，原告也不作补偿”及第5款“被告在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构，否则视为违约，应向原告支付违约金”之规定，被告认为，第2款与第5款相矛盾，第2款约定的是原则上不得破坏；同时被告自始至终未改变房屋的结构，并及时修复涉案两处的洞、孔，未造成涉案房屋安全且不影响整体承载，故被告不存在根本性违约的事实。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院按照合同法第二百一十九条的规定处理”之规定，在本案中，被告在原告要求修复的情况下及时将两面墙凿洞、孔恢复，并通过有资质检测公司检测结果不影响整体承载，故原告要求解除合同于法无据。 三、被告一直按照与原告签订的合同全面履行义务。被告自签订合同以来积极履行合同义务。第一，签订合同当日向原告交付交纳履约保证金37.5万元，原告向被告出具一张收据。第二，被告于2018年6月15日向原告支付2018年6月15日至2018年9月14日的租金共计311250元，被告一直在全面履行合同义务。 四、原告存在多处违约，被告保留反诉或起诉要求原告承担违约责任。1.因原告拖欠大禹物业的物业管理费45万元，大禹物业公司在2018年4月22日停电，为此被告多次催原告补交该物业费，让物业及时开通水电。但原告推诿此事，被告为了让酒店在5月份开业，迫不得已给物业公司出具一份《承诺书》，代原告垫付45万元物业费，现于2018年4月26日向大禹物业支付10万元拖欠的物业费。本次停电时间共计4天，造成被告的工人无法施工，由此产生窝工费等很大经济损失。2.原告向被告承诺重新安装主电缆和电柜，直至今日未安装，导致被告无法正常营业，被告迫不得已自己出钱安装主电缆和电柜。3.现在仍有3间房屋及3楼的1处走廊存在漏水情况，导致不能对外正常营业，损失巨大。4.一楼的墙体出现“拆”，被告向原告反映此事，但原告未给出合理解释，有承租意向的客人来到现场，他们误认为此处要拆迁立即打消承租的念头。另外未开通1层水电，一直未能解决。基于这两种情况未解决，导致被告未能将1层出租，造成被告每月白白亏损8、9万元。原告多次未按履行租赁合同义务，被告考虑的是要长期与原告打交道，能化解的事尽量协商解决，不想以诉讼的方式解决。 五、原告多次要求将合同期限由原来的14年变更11年，且要求再次作检测并经其书面同意方可继续租赁，否则解除合同，被告为涉案房屋花掉装修费已达人民币700多万，故被告拒绝这极为不合理的要求。原告多次要求变更租赁期限，并于2018年4月25日通过发律师函一并将房屋租赁合同补充协议邮寄给被告，内容是：1、再次要求被告委托鉴定单位进行鉴定；2、鉴定检测报告经原告书面认可，双方方可继续履行合同，否则原告有权解除合同并承担违约责任；3、租赁合同期限由14年变更11年。对于原告极为不合理的要求，被告坚决不同意。被告的该份补充协议名为补充，实为解除合同提供依据，原告不能因为被告对涉案房屋经营的酒店生意不错，竟而想尽一切手段来解除合同，达到接盘该酒店自行经营目的，以此获得更多商业利润。经营的酒店行业特点是，前期资金投入非常大，收益慢。现被告仅为这次装修花费已达人民币700多万，该巨大的投资，需长期、持续、稳定的经营方可回收成本。 综上，被告一直按照诚实信用原则，积极全面履行合同义务，不存在根本违约行为，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告邓继猛辩称，我同意被告思吉利公司的答辩意见，同时补充如下：邓继猛不是本案的适格主体，应当驳回原告对邓继猛的起诉，邓继猛在租赁合同中仅作为思吉利公司的法定代表人与原告进行工作上的对接，并不是本租赁合同关系的当事人，故法院应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈麟财、吕标、郑维强、陈以坤、林震提交的证据有：1.《房屋租赁合同》，证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，合同约定在房屋维修或使用过程中不得改变房屋的主体结构否则视为违约，原告有权要求被告解除合同并支付违约金、律师费；2.现场照片、3.《楼层结构图》、4.《告知函》、5.《律师函》，共同证明被告破坏了承租房屋2、3层的承重墙，对房屋结构造成了严重损害，严重影响了房屋的使用安全。被告的上述行为严重违反了合同的约定，已经构成根本性违约行为；6.《联合购买资产、经营、管理协议书》，证明原告主体适格，有权解除与被告签订的《房屋租赁合同》；7.海口市房权证海房字第HK381987号，证明涉案房屋归原告按份共有。原告在庭审过程中补充提交二份证据：8.《法律事务委托合同》、9.律师代理费发票，共同证明原告在本案一审阶段支出律师费人民币6万元。 经质证，被告思吉利公司、邓继猛对证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可，对其证明内容不予认可，该证据恰好证明被告享有涉案房屋的装修权，原则上不得破坏原主体结构；对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可，第七张照片显示的是涉案房屋第二层，只是打了一些孔，并没有拆除承重墙，而且被告已及时将拆除部分进行了修复；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明内容不予认可，从我方提供的检测报告可以看出，我方凿开的第三层墙体以及打孔的第二层墙体，是剪力墙，并不是承重墙；对证据4的真实性、合法性、关联性均予以认可，该证据证明被告是在原告要求的三日期限内将涉案房屋恢复原状，且聘请了具有检测资质的公司出具了检测报告，已向物业和陈以坤移交了检测报告。对证据5的真实性予以认可，对其关联性、合法性及证明内容均不予认可，被告完全按照原告的要求进行修复，并得到了有检测资质的公司出具的检测报告，不存在对房屋造成损害，未影响房屋的使用安全，未达到根本性违约。对证据6的真实性无法确认，对其合法性、关联性及证明内容均不予认可，从其表述内容可以看出是内部协议，对外不产生法律效力，且该协议第一条表明五原告在涉案房屋相关重大事项实行一票否决制，该协议第四条表明原告想通过解除租赁合同，实现他们经营被告酒店的目的。对证据7的真实性、合法性、关联性均予以认可，对证明内容不予认可。对证据8、9的真实性予以认可，但不清楚律师收费方式。 被告思吉利公司、邓继猛提交的证据有：1.《房屋租赁合同》，证明被告思吉利公司与原告于2017年10月12日签订的《房屋租赁合同》，约定租期、租金及在租期内原告应保证涉案房屋正常的水电供应；2.《收据》，证明原告收取被告交纳的履约保证金人民币37.5万元；3.《收据》，证明被告按合同约定向原告支付2018年6月15日至2018年9月14日期间的租金共计311250元；4.《照片》，证明被告应原告的要求对两面墙处洞、孔进行修复，并且得到有资质鉴定机构出具的鉴定报告，不影响整栋墙体的使用、承载；5.《关于1-3层承租方将主墙面开门的说明》，证明被告对打通、凿洞进行及时恢复，恢复后的结果得到海南大禹物业管理有限公司的认可；6.《房屋检测鉴定报告》、7.《海南保庆检测公司营业执照副本》、8.《海南保庆检测为海南法院司法委托鉴定、评估、拍卖专业机构备案单位的通知》、9.《海南保庆检测公司的资质证书》、10.《资质认定证书》、11.《资质认定证书附表》、12.《批准海南保庆检测公司检验检测的能力范围》、13.《资质认定证书附表》之扩项及增加标准，证明海南保庆检测公司是具有工程质量检测资质的公司，且是海南省高级人民法院认定为海南法院司法委托鉴定、评估、拍卖专业机构备案单位；被告委托专业公司对修补后的墙体进行检测，检测结论为该建筑主体结构符合设计要求，结构安全性符合标准要求，不影响整体承载;14.《交纳10万元物业费收据》、15.《承诺书》《补充协议一》，证明原告欠大禹物业45万元的物业管理费，且被告为原告垫付涉案房屋租赁前欠的10万元物业管理费；16.《律师函》、17.《补充协议》，证明原告在律师函所述内容与事实不符；原告在补充协议中认可被告修补了两处洞、孔后，仍继续要求被告委托房屋检测单位且未经其书面认可，双方继续履行合同，否则视为被告违约，其有权解除合同并承担违约责任；由原14年租赁期限变更11年。18.海口市房权证（海房字第HK381987号），证明涉案房屋系五原告按份共有；19.六张照片（两处洞、孔房间现状），证明经修复后，房屋主体结构未变更，这两处地方未实现任何价值，只能摆放一张桌子；20.六张照片（房间、走廊漏水），证明原告未按合同履行修缮义务；21.照片（拆字），证明被告在承租期间发现承租一层面出现“拆”字；22.六张照片（酒店大堂、房间），证明被告在承租涉案房屋装修的酒店标准为舒适、豪华。 经质证，原告陈麟财、吕标、郑维强、陈以坤、林震对证据1-4的真实性、合法性、关联性予以认可，证据4照片可以反映承重墙被破坏的情况，但不能反映墙面最终修复的结果，该照片可以证明二楼墙体上所打的孔是连续的，足以将墙体分割，墙体实际承重功能已经遭受损坏，与直接拆除无异；证据5不符合民诉法解释第一百一十五条的规定，上没有负责人签字、单位盖章或负责人联系电话，并且仅是盖了物业公司保安部的章，不能作为证据使用；对证据6的形式真实性予以认可，但对其合法性、关联性不予认可，首先，在鉴定报告声明部分的第六点，说明该份报告仅供评估不能作为证据使用。其次，该鉴定报告没有明确记载取样位置和取样过程，且在检测结论处无鉴定人员及鉴定公司签字盖章，同时根据原告所提供的结构图可以看出，承重墙结构图上可体现有多样参数，但该份报告均未对参数进行评估并给出结论。最后，该鉴定报告中的附图错误，该图为大厦一楼的结构图，并非二、三层结构图，同时此附图部分建筑并非本案涉案的房屋，结构图所示面积现在是国税局占用的员工之家部分，不是承租房屋，并且根据测量结果，推论该测量的位置在原告所提供的完整结构图右下角部分承重墙，而本案被破坏承重墙位于原告所提供结构图左上角。因此，该份鉴定报告不能证明被告已经将墙体恢复至原状；对证据7-13的真实性予以认可，对合法性、关联性均有异议，这家公司是鉴定公司，不具有设计资质，同时即便该公司具有鉴定资质，但其所制作的鉴定报告程序严重违法，结论不够客观公正；对证据14的真实性予以确认，对其合法性、关联性不予确认，原、被告签订的协议中约定，房屋交付被告使用后，由被告自行交付水电、物业费用。被告向物业公司支付水电费、物业费是正常的缴费行为，与本案不具有关联性；对证据15的真实性、合法性、关联性均不予认可，承诺书系被告单方出具，没有得到原告的认可，原告也从未作出同意被告替原告支付物业费的意思表示，关于《补充协议一》，原、被告并非该补充协议的当事人，若该协议存在物业费的分歧应当由协议双方自行解决，与本案原、被告没有法律关系；对证据16的真实性、合法性、关联性予以认可，该律师函发送的时间是在原告作出鉴定报告之后，且结合该函的内容可看出原告从未认可被告将承重墙恢复原状。现今承重墙的恢复情况尚未明确。直至开庭当天，被告尚未聘请具有鉴定资质的机构按照要求重新作出鉴定；对证据17的真实性、合法性、关联性均不予认可，该补充协议系被告单方制作提供，无双方签字盖章，并且也不能证明与本案有任何法律上的关系，达不到被告的证明目的；对证据18的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据19的真实性、合法性、关联性均不予认可，该照片所拍摄墙面经过装修，并不等同于承重墙的功能性恢复至原状，并且也不能确定所拍摄的墙面就是被破坏的墙面；对证据20、21、22的真实性、合法性、关联性均不予认可，上述证据与本案也不具有法律上的关联性。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，同时认定事实如下：2017年10月12日，陈麟财等五位原告（甲方、出租方）与被告思吉利公司、邓继猛（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于海口市美兰区文明东路88号A座1、2、3层，建筑面积为4854.42平方米，使用面积为3574.93平方米租赁给乙方经营（因房屋部分面积被海南省国税局侵占，现房屋实际使用面积不足4854.42平方米）；租赁期限为14年，自2017年10月15日至2031年10月14日；乙方须向甲方交纳履约保证金37.5万元，履约保证金用于乙方在经营使用过程中对该房屋公共设施造成损害的赔偿或乙方违约时对甲方的赔偿或抵扣乙方拖欠的房屋租金及水电费。若履约保证金不足以赔偿相应损失，乙方还应另行赔偿。租金标准为：每五年为一期，共三期，每期的月租金递增10%。第一期（即第壹年至第伍年）月租金为人民币12.5万元，一个季度租金为人民币37.5万元。自合同签订之日至甲方收回被国税侵占的房屋面积之日止，将每期月租金下降17%，第一期月租金下降17%后为人民币103750元，一个季度租金为人民币311250元。乙方应当自2018年6月15日起支付第一个季度租金（2017年10月15日至2018年6月15日期间为乙方装修期，甲方给予乙方免租金）。合同第六条第4款约定，本合同到期或解除后，甲方有权收回房屋，乙方应当在到期日或解除日搬出乙方所属设备和物品，如逾期三日不搬，甲方有权自行组织人员进行搬迁并处理乙方所述设备和物品，由此产生的费用由乙方承担，并依法要求乙方按房屋租金的贰倍支付占有使用费用，且依法追究乙方侵权责任。第八条第2款约定，租赁期内，乙方根据生产经营需要对标的房屋进行装修，但原则上不得破坏原房主体结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再租赁，甲方也不作补偿。第5款约定，乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构，否则视为违约，应向甲方支付违约金。第十一条第1款第1项约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自将租赁房屋进行改造。第3款约定，合同履行期间，因甲乙双方任何一方违约导致合同解除、无效、终止情形的，违约方应当向守约方支付违约金50万元，并赔偿因此给守约方造成的全部损失。第5款约定，本合同各项条款约定的损失包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费、鉴定费、实现债权所发生的一切费用等。合同签订后，被告邓继猛于2017年10月12日向原告支付大禹商铺承租方租房保证金37.5万元，并于2018年6月15日向原告支付2018年6月15日至2018年9月14日租金311250元，后分别于2018年9月15日、12月15日以及2019年3月15日、6月15日分别向原告交付租金311250元。原告于2017年11月2日将涉案房屋交付给被告使用。 2018年1月14日，原告向被告思吉利公司出具了一份《关于美兰区文明东路88号A座第2、3层拆除承重墙恢复原状的告知函》，告知被告思吉利公司未经业主及物业公司的同意，约于2018年1月8日，擅自在第2、3层的承重墙上开了大约70公分的门洞，严重破坏了住房整体性和结构安全，构成严重的违约行为；并要求被告停止侵害行为，限期3日内将拆改承重墙体门洞恢复原状，并征得相关部门验收，将验收报告移送原告。如被告在限期内不进行恢复，原告将与被告解除合同。2018年4月25日，原告委托海南泽田律师事务所王小明律师和符思程律师向被告思吉利公司发出一份《律师函》，要求被告思吉利公司在收到律师函之日起十五日内，委托经海南省行政机关备案的，具有相应房屋安全检测资质的鉴定单位，对乙方破坏的承重墙修复程度及房屋安全质量进行鉴定并将检测鉴定结果移送原告。鉴定机构鉴定人员进行现场勘查时，需通知原告、物业到场。被告未予配合，遂成讼。 另查明，2016年4月13日，五原告签订了《联合购买资产、经营、管理协议书》，其中载明五原告共同参与竞拍获取位于海口市文明东路88号铺面4854.52㎡，各人占有产权份额分别为：陈以坤25%、林震20%、吕标20%、陈麟财20%、郑维强15%。海口市房权证海房字第HK381987号证显示，位于海口市文明东路88号A座第1、2、3层系五原告按份共有的，共有人所有的份额与上述协议书约定的一致。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的证据6，因有原件核对，且部分协议内容与证据7房权证内容相对应，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性和证明内容予以认可；2.对原告提交的证据8、9，因有原件核对，且合同当事人系本案原告及原告的委托诉讼代理人，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性和证明内容予以认可；3.对被告提交的证据5，被告未提交原件供核对，且该《说明》中亦载明被告会就此事请相关部门出具鉴定报告，故本院对该证据的证明内容不予认可；4.对被告提交的证据6-13，因有原件核对，本院对上述证据的真实性予以认可，并认可被告曾委托海南保庆建筑工程质量检测有限公司对涉案房屋已修补的墙体进行安全鉴定，且该公司据此出具鉴定报告的事实。但该鉴定报告系被告单方委托鉴定机构作出的，且该报告的内容存在不明确之处，同时原告在本案审理过程中已申请本院对大禹公寓A座2、3层房屋被被告破坏的承重墙的修复程度进行鉴定，故本院对上述证据的证明内容不予认可，涉案房屋2、3层被告破坏的墙体的修复情况以本院委托的鉴定机构作出的鉴定结论为准；5.对被告提交的证据14-15，该证据内容系关于物业费、水电费的缴纳，与本案没有关联性，故本院对该证据的关联性不予认可；6.对被告提交的证据17，该协议上未有甲、乙方双方的签字盖章，且原告对协议内容并不认可，故本院对该证据的证明内容不予认可；7.对被告的提交的证据19，该照片显示涉案房屋被破坏的墙体已被修复，该内容与证据6-13相佐证，且与原、被告的陈述一致，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可；8.对被告提交的证据20-22，拟证明的内容与本案没有关联性，本院对其关联性不予认可。 经查明，2018年1月16日，被告将涉案房屋第2、3层被破坏的墙体进行修补。2018年4月2日，被告思吉利公司委托海南保庆建筑工程质量检测有限公司对涉案房屋1-3层受损部分（受损的剪力墙）进行安全鉴定。海南保庆建筑工程质量检测有限公司于2018年4月12日出具《房屋检测鉴定报告》（报告编号：201804JD0047），检测结论为：1、该建筑二至三层剪力墙破损处已进行修补；强度符合原设计值；2、剪力墙修补处表面不平整。海南保庆建筑工程质量检测有限公司具有主体结构工程检测的资质【（琼）建检字第7097号资质证书】，且在《海南法院司法委托鉴定、评估、拍卖专业机构备案名录（2017-2019年度）》中。 再查明，2018年4月25日，五原告（委托人、甲方）与海南泽田律师事务所（受托人、乙方）签订《法律事务委托合同》，乙方指派王小明、符思程律师为五原告诉被告思吉利公司租赁合同纠纷一案的委托代理人，律师服务总费用为人民币90000元，其中一审阶段律师服务费60000元，二审阶段律师服务费30000元。 在本案诉讼过程中，原告陈麟财、吕标、郑维强向本院提出鉴定申请，请求对位于海口市美兰区文明东路88号大禹公寓A座2、3层房屋被被告破坏的承重墙的修复程度进行鉴定。海南汇国建筑工程检测有限公司受本院委托按照委托鉴定内容对大禹公寓A座涉案项目进行了检测鉴定，并于2019年4月6日作出大禹公寓A座司法鉴定报告（报告编号HNHG2019SFJD001），鉴定结论：1.大禹公寓A座二层2～1/F-1/G墙实际为两列直径为120mm连续洞口，现状已采用原混凝土芯样封堵，并采用砂浆密封灌实，对剪力墙已钻断钢筋未连接，未采用任何剪力墙开洞加固补强措施，不满足规范要求；2.大禹公寓A座三层2～1/F-1/G墙开洞尺寸为740mm×2200mm，现状已采用钢筋混凝土封堵修复，封堵部分水平钢筋及竖向钢筋未与原剪力墙对应钢筋一一连接，且未采取任何剪力墙开洞加固补强措施，不满足规范要求，并提出建议：1.对大禹公寓A座二、三层2～1/F-1/G墙及与之相关的梁、板等结构构件和填充墙等非结构构件进行裂缝、变形损伤监测；2.大禹公寓A座二、三层2～1/F-1/G墙经有资质单位复核验算后采取剪力墙加固及加强措施。鉴定费用为21200元。另，2019年4月26日，经原告委托代理人王小明、符思程与被告委托代理人毛菊苹协商，本次鉴定部位拆除和修复的费用依据鉴定结果由法院裁定，拆除费用暂由申请方支付。在庭审过程中，原告向本院出具一份收据，表明拆除墙体的费用为400元。综上，本案的鉴定费用共计21600元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）是双方当事人在平等互利的基础上自愿达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规禁止性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。本案中存在如下争议焦点： 一是关于是邓继猛是否本案适格被告的问题。 本案中，《合同》中的“乙方（承租方）”为海南思吉利酒店管理有限公司和邓继猛，且邓继猛亦在该合同落款处签名、按手印。另，涉案房屋履约保证金的收据上的付款人为邓继猛。由此，邓继猛是本案房屋租赁合同关系的当事人，是本案的适格被告。被告提出邓继猛不是本案适格被告的主张，于法无据，本院不予支持。 二是关于《合同》的解除和涉案租赁房屋的返还问题。 本案中，被告与原告签订《合同》，承租坐落于海口市美兰区文明东路88号A座1、2、3层房屋。合同签订后，原告将上述涉案房屋交付给被告使用，被告对涉案房屋进行装修。在装修过程中，被告将涉案房屋第二、三层的两堵剪力墙（属于承重墙）凿开洞口。经原告要求，被告在对该两堵墙体进行了封堵修复后，委托有资质的鉴定机构对该墙体进行安全鉴定，得到了“强度符合原设计值”的检测结论。原告对上述鉴定结论不予认可，遂在本案中申请对两堵墙体进行重新检测。海南汇国建筑工程检测有限公司经检测作出该两堵墙体不满足规范要求的鉴定结论。原告认为，被告破坏墙体的行为违反了《合同》第十一条第1款第1项的约定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，要求解除合同和返还涉案房屋。首先，根据双方签订的《合同》第八条第2款“租赁期内，乙方根据生产经营需要对标的房屋进行装修，但原则上不得破坏原房主体结构……”的约定，被告有权对涉案房屋进行装修（改造），且原告一直知晓被告对该房屋进行装修的事实，但并未对此提出异议，故原告提出被告违反《合同》第十一条第1款第1项“未经甲方书面同意，擅自将租赁房屋进行改造”的约定，没有事实依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”本案被告在涉案房屋的两堵剪力墙上凿洞，但在原告要求的期限内对该墙体予以修复，同时委托有资质的公司进行检测并得到合格的鉴定结论，应当视为被告在原告要求的合理期限内恢复原状，履行了合同约定和法律规定的义务，故原告提出被告违反法律规定的主张，没有事实依据，本院不予支持。最后，根据海南汇国建筑工程检测有限公司出具的大禹公寓A座司法鉴定报告，涉案墙体经有资质单位复核验算后可以采取加固及加强措施，现被告亦同意对其进行加固及加强，且被告承租的房屋面积达数千平方米，涉案损坏的墙体面积占租赁房屋面积极小的比例，故本院认为被告在涉案房屋第二、三层中的两堵剪力墙上凿洞的行为尚未构成根本违约。综上，原告提出要求解除合同及返还租赁房屋的诉请，没有合同和法律依据，本院不予支持。 三是关于违约责任。 本案中，被告在对涉案房屋进行装修过程中，将涉案房屋第二层2～1/F-1/G墙凿开两列直径为120mm连续洞口，将涉案房屋第三层2～1/F-1/G墙凿开尺寸为740mm×2200mm的洞口。该两堵墙体均属于剪力墙。剪力墙，又称结构墙，是指房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体，属于房屋的主体结构。由此，被告存在破坏涉案房屋主体结构的行为，违反了《合同》第八条第2款“租赁期内，乙方根据生产经营需要对标的房屋进行装修，但原则上不得破坏原房主体结构”的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告在对涉案房屋装修过程中，破坏涉案房屋的主体结构，损坏涉案房屋第2、3层2～1/F-1/G墙墙体，应当承担将上述墙体恢复原状至检验合格的责任。 另，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方签订的《合同》第八条第5款约定，被告在使用房屋过程中，不得擅自改变房屋的结构，否则视为违约，应向原告支付违约金。《合同》第十一条第3款对违约金数额进行了约定，即违约方应当向守约方支付违约金50万元。故原告要求被告向其赔偿违约金500000元，有事实和合同依据，本院予以支持。关于律师费，原告依据《合同》第十一条第3款和第5款的约定，要求被告向其支付律师服务费60000元。本院认为，《合同》第十一条第3款和第5款的适用条件为“合同履行期间，因甲乙双方任何一方违约导致合同解除、无效、终止情形的”。本案被告虽存在违约行为，但并未构成根本违约，亦未导致合同解除、无效和终止。且，虽原告为维护自身权利支出的律师费属于其作为守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，但违约金同样具有赔偿损失的作用，上述500000元违约金已足够弥补原告的损失。因此，原告诉请被告向其支付律师费的主张，没有事实和合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告海南思吉利酒店管理有限公司、邓继猛须于本判决生效之日起十五日内将海口市美兰区文明东路88号A座第2、3层2～1/F-1/G墙恢复原状至检验合格； 二、被告海南思吉利酒店管理有限公司、邓继猛须于本判决生效之日起十日内向原告陈麟财、吕标、郑维强、陈以坤、林震支付违约金500000元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币134769.8元（原告已预缴），由原告陈麟财、吕标、郑维强、陈以坤、林震负担125969.8元，由被告海南思吉利酒店管理有限公司、邓继猛负担8800元。鉴定费人民币21600元（原告陈麟财、吕标、郑维强已预缴），由被告海南思吉利酒店管理有限公司、邓继猛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                        ⺀                         wkq4nqxku9slhpjjqj       案件唯一码                                                           审 判 长 王 莺             人民陪审员 李明学             人民陪审员 黄亚六                         二〇一九年七月九日                         法 官 助 理 陈雯雯             书 记 员 邢国玮             速 录 员 陈晓东                 附：相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。