西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初7031号 原告：史桂萍。 委托诉讼代理人：陈宗稳，陕西宝伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周传林，陕西宝伦律师事务所律师。 被告：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区北二环中段马旗寨村附近。统一社会信用代码916100006237492964。 法定代表人：朱振平，董事长。 委托诉讼代理人：曹佳颖，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。 原告史桂萍与被告陕西华帝龙置业有限公司（以下简称华帝龙公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史桂萍的委托诉讼代理人陈宗稳，被告华帝龙公司的委托诉讼代理人曹佳颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史桂萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告签订的《商铺认购协议》；2、判令被告返还其购房款162162元；3、判令被告支付违约金55135元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月10日，其与被告签订《商铺认购协议》，约定其购买被告开发的位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角华帝金座X层XXXXX号商铺，建筑面积为20.79平方米，总价为162162元；协议期限为2015年2月10日至2017年2月10日，被告交房日期为2016年12月31日；在协议签订一年内，其与被告签订正式的《商品房买卖合同》，同时签订《委托经营合同》，若因被告原因不能签订，其有权选择解除本协议，并要求被告全额退还已付房款并承担已付房款总额10%的违约金，若其选择继续履行协议，被告支付其已付房款总额10%的补偿金后，协议继续履行；协议签订期满两年，若因被告原因不能与其签订《商品房买卖合同》，被告在协议期满后一个月内无条件退还其已付款项，并再次承担其已付总额10%的违约金。协议签订后，其依约支付了购房款162162元。2017年2月10日，其与被告又签订了《补充协议》，约定双方一致同意将原《商铺认购协议》的有效期变更为自2017年2月10日至2018年2月10日；同意变更《商铺认购协议》第三条第三款为：“若其选择继续履行本协议的，被告支付其已付款总额10%的补偿金后，本协议继续履行；本协议签订期满两年，若因被告原因不能与其签订正式《商品房买卖合同》及委托经营合同，被告再次向其承担已付总额10%的违约金。本协议期满后，若被告仍不能与其签订正式《商品房买卖合同》，被告应提前2个月与其协商处理后续相关事宜。”补充协议签订后，被告未在期限内与其签订《商品房买卖合同》，未按约定向其支付违约金及交付房屋，故诉至法院。 被告华帝龙公司辩称，首先，其公司同意与原告解除《商铺认购协议》。其次，根据《商铺认购协议》第三条约定，若因其公司原因不能与原告签订《商品房买卖合同》时才需承担已付款总额10%的违约金。而其公司已于2015年7月22日取得商品房预售许可证，满足与原告签订正式《商品房买卖合同》的条件。但是因为规划原因导致认购协议中约定的商铺不存在，协议客观上履行不能，并非其公司自身原因造成，故其公司不应承担违约责任。第三，即使其公司需要承担违约责任，也仅需按照协议约定承担已付房款20%的违约金，原告主张的超过已付房款20%部分的违约金，无事实和法律依据，不应支持。 经审理查明，原、被告于2015年2月10日签订了《商铺认购协议》，约定原告认购被告开发的位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角华帝金座X层XXXXX号房屋，单价为每平米7800元，面积约为20.79平方米，总房款162162元，用途为商业；原告于2015年2月10日签订认购协议并一次性付清全部房款；协议有效期自2015年2月10日起至2017年2月10日止。协议第三条第二款、第三款约定，协议签订一年内，双方签订正式《商品房买卖合同》，同时签订《委托经营合同》，若因被告原因不能签订，原告选择继续履行协议的，被告支付原告已付款总额10%的补偿金后，本协议继续履行，协议签订期满两年，若因被告原因不能与原告签订正式《商品房买卖合同》，被告在协议期满后一个月内无条件退还其已付款项，并再次承担原告已付房款总额10%的违约金。协议第四条还约定，双方签订正式《商品房买卖合同》同时签订《委托经营合同》，被告保证原告所收年租金第一年不低于已付款总额的10%，第二年不低于12%。《商铺认购协议》签订后原告付清了全部购房款162162元。2017年2月10日，原、被告签订了《补充协议》，约定双方一致同意将原《商铺认购协议》的有效期限变更为自2017年1月20日至2018年2月10日；第二条约定双方一致同意变更《商铺认购协议》第三条第三款为：“若原告选择继续履行本协议的，被告支付原告已付款总额10%的补偿金后，本协议继续履行；本协议签订期满两年，若因被告原因不能与原告签订正式《商品房买卖合同》及委托经营合同，被告再次向原告承担已付总额10%的违约金；协议期满后，若被告仍不能与原告签订正式《商品房买卖合同》，被告应提前2个月与原告协商处理后续相关事宜。”后因被告不能与原告签订《商品房买卖合同》及交付房屋，原告遂于2019年4月诉至本院。庭审中，原、被告确认涉案房屋现为通铺，无认购协议对应的房号及面积的房屋；原告明确其主张违约金的依据为《商铺认购协议》第三条第二、三款及《补充协议》第二条。 以上事实，有《商铺认购协议》、《补充协议》、《收款收据》及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，当事人对合同的效力可以约定附期限。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，原、被告所签《商铺认购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。协议约定有效期自2015年2月10日至2017年2月10日止。2017年2月10日，双方又签订《补充协议》，将《商铺认购协议》的有效期限变更为三年，至2018年2月10日。但2018年2月10日协议期满后，双方再未续签，故应认定《商铺认购协议》已于2018年2月10日因期限届满终止，原告现请求解除该协议，本院不再支持。但其要求被告返还已付房款162162元，应予支持。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约金的计算方式。本案《商品认购协议》有效期内，原告履行了付款义务，被告却未能按照协议约定与原告签订正式《商品房买卖合同》及交付商铺。被告该行为构成违约，应当根据《商铺认购协议》及《补充协议》的约定向原告支付违约金。双方《商铺认购协议》第三条及《补充协议》第二条中约定，协议签订后一年内，因被告原因双方不能签订正式《商品房买卖合同》和《委托经营合同》，原告选择继续履行协议的，被告应当向原告支付已付款总额10%的补偿金；协议签订期满两年因被告原因仍不能签订上述合同，被告再次向甲方承担已付款总额10%的违约金。根据双方约定，被告共计应向原告支付已付房款20%的违约金32432.4元，原告主张超出该部分的违约金，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告史桂萍购房款162162元； 二、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告史桂萍违约金32432.4元； 二、驳回原告史桂萍其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3543元（原告已预交），现由被告承担，于上述付款时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 李 涛 二〇一九年七月十三日 书记员 尚拥郃 打印人：周惠荣校对人：尚拥郃送达时间：2019年月日