浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初3514号 原告：李艳桔，女，1981年2月22日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：沈勇，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东鑫，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：周舟，男，1981年1月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：赵启新，浙江方策律师事务所律师。 原告李艳桔与被告周舟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人沈勇，被告的委托诉讼代理人赵启新到庭参加诉讼。后本院于2019年7月17日再次公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人刘东鑫，被告的委托诉讼代理人赵启新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告价款2500000元；2.被告赔偿原告损失共计44250元（起诉日至房屋修复日租金）；3.被告承担全部诉讼费及相关费用。事实和理由：2017年8月5日，原告在中介公司员工的带领下，第一次参观了被告欲出售的坐落于杭州市西湖区房屋（以下简称案涉房屋），因房屋内家具、窗帘、装满书籍的书柜遮挡墙面，导致原告未能发现房屋质量问题，被告并未主动披露，原告误以为房屋无质量问题最终决定购买。同年9月3日晚，原、被告与中介公司签订《杭州市房地产经纪服务合同》。9月8日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》（以下简称转让合同）及《房产转让补充协议》（以下简称补充协议）。9月14日，原告支付1500000元首付款，后于10月19日取得房屋不动产权证。12月10日，被告父亲向原告交付房屋时，因遮挡物墙挂照片、窗帘都已搬掉，渗水痕迹明显，此时被告父亲才告知原告，该房屋曾有渗水问题，但不严重而且已经维修完毕。书房的渗水处因固定书架遮挡，被告父亲没有如实告知。原告请物业公司及装修公司查看后得知房屋存在渗漏点，物业无法确定渗漏点，也无法保证能完全修复渗水缺陷，装修公司对于外墙的渗水无法处理。12月20日，双方协商解决但未能达成一致意见。原告购买案涉房屋前将其颐景园房屋出售，计划购买案涉房屋后立即搬进，但因案涉房屋多处渗水而无法装修且该问题无法解决，导致原告无法装修并居住使用案涉房屋。2018年1月4日，原告向被告发出《律师函》，要求根据商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十三条解除转让合同，并在被告收到本函之日起五日内办理退房等相关事宜，但被告至今未对上述《律师函》作出回复。且自2017年10月30日至起诉日原告一直另行租赁房屋居住，由此造成原告每月额外租金损失（每月租金损失8850元（租金1为2017年10月至2018年4月，3650元／月，租金2为2017年11月至2018年11月，5200元／月）。根据我国合同法第一百一十一条和商品房买卖合同纠纷案件司法解释第二十三条规定，因被告在签订合同时未主动披露和隐瞒房屋质量问题，原告有权要求减少价款。综上，因被告将存在严重质量问题的房屋出售于原告，且未如实披露房屋存在质量瑕疵的行为严重侵犯原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.被告退还原告减少的房屋价款250000元；2.被告赔偿原告无法居住租金损失237868.33元，物业费3666.24元；3.被告赔偿原告漏水部位重新装修损失50000元；4.被告支付原告维修费用7301元（以上四项合计548835.57元）；5.被告承担全部诉讼费及鉴定评估费用60000元。事实和理由：因在诉讼过程中鉴定机构已对房屋的漏水问题出具了鉴定报告。故原告根据鉴定结论对诉讼请求进行变更。 被告辩称：第一，原告要求返房屋价款2500000元，并无事实和法律依据。本案并非商品房买卖合同而是二手房买卖合同，二手房与商品房相区别的是，二手房的交易条件是按现状交易，被告也不存在相应的隐瞒。合同约定原告对案涉房屋作了充分了解而愿意购买，故被告并不存在欺骗的故意。案涉房屋不存在瑕疵，且原告在诉状中陈述的瑕疵点在其收房时就已存在，这进一步证明在交易时，原告接受案涉房屋的现状。交易完成后，并不存在被告减少价款或者赔偿损失的依据。第二，关于损失。如果原告购买案涉房屋后要重新装修，本身就会产生租赁房屋的租金事实，如果原告不需要装修马上住进去，产生的是间接损失而非基于房屋买卖合同的直接损失。如果案涉房屋瑕疵存在，被告依法承担修复的责任，且诉状中没有关于房屋修复费用的诉讼请求。综上，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，1.因未对房屋价值进行评估，故减少价款无事实和法律依据，且该项诉讼请求与原告主张的维修费相矛盾。2.关于租金损失。原告提出租赁两个房屋的租金损失的要求不合理，且从2017年12月13日原告可以进行修理但怠于修理，对于扩大的损失原告应自行承担责任，且我市并无支持租金损失的判例，故被告无需承担责任。如需承担租金，也应评估鉴定。3.关于装修损失。因案涉房屋原告现正在装修，故不存在重新装修损失。4.是否需要维修，被告分析两个鉴定报告后认为不能确定。5.本案诉讼费是根据原告高额的诉讼请求而形成，评估必要性问题，被告已经提出书面异议，被告认为只能根据评估结果作为评判基础来进行相应分配。 原告围绕诉讼请求依法提交的杭州市房地产经纪服务合同、杭州市房屋转让合同、房产转让补充协议、现金存款凭证、杭州市不动产权证、2017年8月4日渗水墙的照片、2017年11月渗水墙的照片、2018年4月12日渗水墙的照片、原被告间的手机微信聊天截图、录音及翻译后的文字、律师函、杭州市房屋转让合同（合同编号为2017转让0460889）、房屋租赁合同、杭州市房屋租赁合同及租金支付凭证、两份鉴定报告、鉴定费发票等证据，被告提交的情况说明、有偿维修服务单业主漏水登记表、照片等证据，上述证据形式合法、内容真实，本院经审查后予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2017年9月8日，原、被告通过中介公司居间介绍签订转让合同及补充协议，约定原告通过中介公司居间介绍购买案涉房屋，房屋价格为5000000元，面积为127.3平方米，付款方式为1500000元首付于2017年9月15日前支付，余款以商贷形式支付，交房方式为银行放贷后3个工作日内被告交付于原告。物业费由被告结清至交房日。原告于2017年支付了首付款并于同年10月19日取得案涉房屋不动产权证。被告于同年12月10日将案涉房屋交付原告。自2017年12月13日起，原、被告关于房屋是否存在渗漏水以及修复问题进行沟通，因协商不成，原告遂诉至本院要求判如所请。 庭审中，原告向本院申请对案涉房屋是否渗漏、如渗漏其原因、部位、面积以及修复方案、时间及支出进行评估鉴定，本院先后委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司（下称建科院公司）、浙江信望工程咨询有限公司（以下简称信望公司）进行评估鉴定。建科院公司对案涉房屋墙面渗漏出具《司法鉴定报告》，经渗漏情况查看、渗漏点构造情况查勘，案涉房屋多处存在渗水痕迹，具体为1.南阳台顶板下水管处存在渗漏痕迹，2.主卧南墙西侧墙体存在渗漏痕迹，窗西下角及窗底处存在渗水痕迹，窗台处密封胶存在老化脱落现象，3.主卧东墙存在渗水痕迹，4.东边次卧东墙窗下角处存在渗水痕迹，窗台密封胶存在老化脱落现象，窗角局部存在孔洞，5.东边书房东墙墙体存在渗水现象，外墙面设置装饰窗，装饰窗框与墙体间存在缝隙。南阳台顶板渗漏原因为下水管与楼板交界处存在塑料杂质，穿板管道部位防水处理不当导致楼板漏水；主卧南墙穿墙空调管防水处理不当导致窗边墙渗水，窗台处密封胶老化导致窗角处渗水；主卧东墙外墙面防水局部失效导致墙体渗水；东边次卧东墙窗台处密封胶老化、窗角局部存在孔洞，导致窗角处渗水；东边书房东墙装饰窗部位防水老化导致墙体渗水。建科院公司同时出具了修复方案。 信望公司出具《工程造价鉴定报告书》，案涉房屋鉴定造价为7301元，但南阳台修复方案工作面为原告所在楼户的上一层住户阳台，修复会对楼上住户现有装修及生活造成影响，因目前无法对该住户现有装饰进行勘察，故本次鉴定涉及上层案外第三人权益部分无法计入本次鉴定结果；因修复方案涉及外墙铲除、楼板凿孔，影响范围已不局限于原被告双方及所涉案的单户房屋（涉及邻里关系、小区物业、高层外墙铲除可能还需要审批手续等），故修复时间本次鉴定报告不作鉴定，同时因上述因素增加的费用本鉴定也未考虑。 原告为前述两次鉴定共计预付鉴定费60000元。原告于2017年11月6日至今承租金都花园小区X-X-XXX，房屋面积95.06平方米，月租金为5200元，租期截至2019年11月5日；于2017年10月25日承租嘉绿景苑西园X-X-XXXX，房屋面积为63.67平方米，月租金最初为3650元，现今为3950元，租期截至2020年4月10日。原告已对案涉房屋进行装修，装修时间预计为2019年5月13日至2019年9月10日。 本院认为：原、被告签订的转让合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约履行自身合同义务。上述合同签订后原告已按约支付合同价款、履行了合同义务，但被告交付的案涉房屋存在多处渗漏、严重影响原告的正常使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿由此给原告造成的经济损失，具体为：原告维修房屋费用7301元，原告于2018年5月13日至2019年5月13日期间（已扣除2017年12月10日至2018年4月30日的装修及维修期间）无法使用案涉房屋产生的损失6000元/月×12个月=72000元，评估鉴定费用60000元，前述费用合计139301元，对于上述部分的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的被告退还原告房屋价款250000元（因房屋漏水导致房屋价值降低而产生）、物业费3666.24元，因其并未提供证据证明损失的存在，且其主张的漏水部位重新装修损失50000元，因案涉房屋原告购买后本来就要进行装修，故该三项请求无事实及法律依据，本院不予支持。对被告提出其是基于现状交付的二手房，故不应承担赔偿责任的抗辩，因被告作为出卖人负有对买卖合同标的物质量的瑕疵担保义务，具体到本案中，即便标的物为二手房，但也应符合通常标准即房屋能够满足正常的居住使用要求，而被告交付原告的房屋存在多处严重的渗漏，严重影响原告的正常居住使用，显然不符合房屋交付的通常标准，构成对原告的违约，前述抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。对原告提出自2017年12月13日起原告可以进行修理但怠于修理，对于扩大的损失原告应自行承担责任的抗辩，如前述，因被告交付的房屋存在质量问题而构成对原告的违约，故被告有义务对交付的房屋进行修复，且原告在维修前需要第三方评估鉴定，以确定房屋渗漏的原因及维修费用和时间等事项，因此，本案并不存在因原告怠于修理而应自行承担损失的事实，被告的前述抗辩无事实依据，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百十三条第一款规定，判决如下： 一、周舟于本判决生效之日起十日内赔偿李艳桔租金损失72000元。 二、周舟于本判决生效之日起十日内支付李艳桔维修费7301元、评估鉴定费60000元。 三、驳回李艳桔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取案件受理费4944元，由李艳桔负担3813元，由周舟负担1131元。 李艳桔于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；周舟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕后旺 二〇一九年七月十八日 书记员  孙晓霞