四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初1355号 原告：成都市佳乐房地产开发有限公司，住所地成都市新都区三河大道23号。 法定代表人：任海强，董事长。 委托诉讼代理人：伍陈凯，四川发现律师事务所律师。 被告：林振杰，男，1979年5月19日出生，汉族，住福建省安溪县。 被告：林淑丽，女，1979年9月10日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告成都市佳乐房地产开发有限公司（以下简称佳乐公司）与被告林振杰、林淑丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，由于被告林振杰、林淑丽下落不明，本案转为普通程序，公告向其送达了诉讼文书，并由审判员赵乐担任审判长，与人民陪审员骆恒、谭燕组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告佳乐公司的委托诉讼代理人伍陈凯到庭参加诉讼，公告期届满，被告林振杰、林淑丽未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳乐公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.确认佳乐公司与林振杰、林淑丽签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2018年12月17日解除；2.林振杰、林淑丽配合佳乐公司至新都区不动产登记中心办理案涉房屋的合同网签及备案注销登记手续，若在判决生效后十日内合同网签及备案仍未注销的，佳乐公司有权单独办理合同网签及合同备案注销登记；3.林振杰、林淑丽支付逾期配合办理合同备案注销手续的违约金，自2018年12月27日至办理完毕止，以总房款总价为基数，按每日万分之八计算；4.林振杰、林淑丽向佳乐公司支付代为偿还的中国农业银行股份有限公司成都新都支行（以下简称农行新都支行）的各项款项共计334415.4元；5.林振杰、林淑丽向佳乐公司支付解除合同违约金99700元；6林振杰、林淑丽立即腾退返还案涉房屋，并向佳乐公司按照每日1000元支付自2018年1月17日至腾退完毕止逾期腾退违约金；7.林振杰、林淑丽向佳乐公司支付按每日500元计算自收房日2017年8月30日至合同解除日（共474天）的房屋使用费计237000元；8.以上款项从林振杰、林淑丽已支付购房款中扣除，不足部分由林振杰、林淑丽另行支付；9.林振杰、林淑丽向佳乐公司支付保全费、律师代理费。事实与理由：佳乐公司与林振杰、林淑丽于2015年8月26日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，由林振杰、林淑丽采取按揭贷款方式购买了佳乐公司开发的“佳乐广场住宅”X幢X单元X层X号房屋。合同签订后，佳乐公司依约履行了义务，但林振杰、林淑丽未按期足额偿还银行按揭贷款，导致贷款银行宣告贷款提前到期，并解除了《个人购房担保借款合同》，佳乐公司从而承担了担保责任。林振杰、林淑丽的违约行为给佳乐公司造成了严重的损失，故诉至法院。 林振杰、林淑丽未作答辩。 本院经审理认定事实如下，2015年8月26日，佳乐公司（出卖人）与林振杰、林淑丽（买受人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议（合同备案号XXXXXX），约定林振杰、林淑丽购买佳乐公司开发的位于新都区房屋，建筑面积102.78平方米，总价款为498503元。林振杰、林淑丽采取贷款方式购买，首期支付购房总价款的31.8%即158503元，其余价款340000元以向农行新都支行贷款的方式支付。补充协议载明“十一出卖人承担担保责任时，买受人的义务……2.在出卖人承担保证人的责任期间，若非因出卖人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准，包括但不限于拖欠银行的按揭款），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额20%的违约金；如非因出卖人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金……十二对合同解除及违约责任的补充约定1.在出卖人和买受人任何一方根据合同或本补充协议的规定行使解除权时，合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2.无论何种原因导致合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内或达成的约定日期内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网签合同备案注销手续及该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理合同备案注销手续等。如买受人未在前述规定的时间内配合出卖人办理注销手续，买受人应按日支付合同总房款万分之八的惩罚性违约金。（2）如果合同解除时，该商品房已交付买受人，则1）买受人应在合同解除通知送达后30日内腾空该商品房，买受人逾期腾房的，每逾期一天，还应按每天1000元的标准向出卖人支出房屋使用费；2）买受人应在归还商品房时，该商品房应与交付时的状态相符，出卖人不承担装修损失。如果该商品房及其装修、设备发生损坏、缺失，买受人应当照价赔偿。3）买受人应自收房日起至合同解除日期间，按照每日500元的标准支付房屋使用费。4）因买受人原因而出卖人解除合同的，即使买受人已经装修了房屋，出卖人无需向买受人做出任何补偿、赔偿。3.出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人签订及解除合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利……十三对通知的补充约定1.买受人的有效送达地址以合同中写明的联系地址为准……4.双方确认，所有约定采用书面形式的通知，其方式为传真、中国邮政邮寄信件、快递信件或手递信件、报纸公告等方式中的任意一种，由出卖人自主作出选择……以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出之日起第四日中午12时为送达日……” 此后，林振杰作为借款人，并与林淑丽共同作为抵押人与贷款人农行新都支行、保证人佳乐公司签订了《个人购房担保借款合同》，向农行新都支行借款340000元用于购买案涉房屋，佳乐公司为上述借款承担阶段性连带保证责任。 合同签订后，因林振杰、林淑丽未依约履行还款义务，农行新都支行于2018年7月9日向本院提起诉讼，请求判令林振杰、林淑丽立即归还借款本金302222.2元、截止2018年1月22日产生的利息、罚息、复利10025.59元以及直至付清本金为止的资金利息（含利息、罚息、复利等）、佳乐公司对上述借款本息承担连带清偿责任，同时主张林振杰、林淑丽、佳乐公司支付律师代理费9367元。审理过程中，农行新都支行撤回了对林振杰、林淑丽的起诉并与佳乐公司达成一致的调解意见，并经本院（2018）川0114民初5859号民事调解书确认。 2018年12月13日，佳乐公司根据（2018）川0114民初5859号民事调解书的协商内容，向农行新都支行转款334415.4元，附言“林振杰一案代偿本息、诉讼费、受理费和律师费。”2018年12月14日，农行新都支行向佳乐公司出具《代偿证明》，载明“……我行已于2018年12月13日收到贵公司代偿借款人林振杰、林淑丽所欠我行本金302222.20元，利息、罚息及复利为24447.58元，案件受理费3062.12元、律师费4683.50元，以上费用共计334415.4元（大写：人民币叁拾叁万肆仟肆佰壹拾伍元肆角）。” 2018年12月13日，佳乐公司依约通过EMS向林振杰、林淑丽合同中所留地址成都市新都区海峡茶城X栋X单元X楼X号邮寄送达了《解除合同通知书》并办理了公证，通知书载明“……合同签订后我公司依约履行了合同义务，而你方却逾期偿还银行贷款，致使贷款银行解除了《个人购房借款担保合同》，我公司承担了担保代偿责任。你方违约行为已严重侵犯了我公司合法权益，我公司现依据合同约定行使合同解除权，解除与你方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，你方应立即偿还我公司代偿全部款项，并承担相应违约责任，亦应立即配合我公司办理合同解除后续事宜。” 另查明： 一、案涉合同办理了备案登记，合同备案号为XXXXXX，登记地址为新都区三河街道乐城金街X号X栋X单元X楼X号。交房条件成就后，佳乐公司通知林振杰、林淑丽收房，但林振杰、林淑丽并未收房，即该房屋实际未完成交付； 二、佳乐公司与四川发现律师事务所签订《民事案件委托代理合同》委托该所代理本案纠纷，并支出律师代理费37012元。 上述事实有佳乐公司向本院提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、（2018）川0114民初5859号民事调解书、网上银行电子回单、《代偿证明》、《公证书》、《解除合同通知书》、EMS特快专递邮寄单、《民事案件委托代理合同》、网上银行电子回单、增值税发票、房屋网签信息及到庭当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，佳乐公司（出卖人）与林振杰、林淑丽（买受人）于2015年8月26日签订的关于新都区三河街道乐城金街X号X栋X单元X楼X号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行己方义务。合同签订后，佳乐公司依约履行了己方义务，但林振杰、林淑丽未按约定履行按时偿还购房贷款的义务，致使农行新都支行解除了与林振杰、林淑丽签订的《个人购房担保借款合同》，并且佳乐公司承担了连带保证责任，代林振杰、林淑丽归还了贷款本金、利息、罚息、复利及诉讼费、律师费共计334415.4元，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，结合佳乐公司与林振杰、林淑丽补充协议第十一条的约定，佳乐公司享有合同解除权。第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”佳乐公司于2018年12月13日以EMS特快专递的形式向林振杰、林淑丽发送了《合同解除通知书》，根据合同约定，自寄出之日起第四日中午12时为送达日且该通知书送达时合同即解除，因此，对佳乐公司要求确认与林振杰、林淑丽签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2018年12月17日解除的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权赔偿损失。”的规定以及《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十三条的规定：“持法院或者仲裁机构生效裁判文书或协助执行通知书判定由单方办理的，可单方申请办理”，本院对佳乐公司要求林振杰、林淑丽协助办理案涉房屋的备案注销登记手续，若林振杰、林淑丽不配合，佳乐公司可单独办理合同备案注销登记手续的诉讼请求予以支持；合同确认解除后，佳乐公司应退还林振杰、林淑丽购房款498503元，因林振杰、林淑丽并未接收案涉房屋，故本院对佳乐公司要求其腾退返还该房屋的诉请不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定以及《商品房买卖合同》补充协议的约定，佳乐公司已经按约承担了保证责任，故本院对佳乐公司要求林振杰、林淑丽支付代偿款项334415.4元的诉讼请求予以支持；同时林振杰、林淑丽的行为已经构成违约，应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定以及前述补充协议的约定，对佳乐公司要求林振杰、林淑丽支付解除合同违约金99700元（购房总款的20%）的诉讼请求，本院予以支持，并对其要求林振杰、林淑丽支付因本案诉讼实际产生的律师代理费37012元的诉请予以支持。佳乐公司要求上述款项从林振杰、林淑丽已支付购房款中扣除，不足部分由林振杰、林淑丽另行支付的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失。”林振杰、林淑丽能够预见的损失赔偿额即根本违约解除合同的损失赔偿额，解除合同违约金系对违约方最严厉的惩罚，且佳乐公司亦未提交证据证明其因合同解除遭受的其他实际损失，林振杰、林淑丽也未实际接收、占有过案涉房屋，故本院对佳乐公司主张林振杰、林淑丽支付房屋使用费、逾期办理网签备案手续及逾期腾退房屋违约金的诉讼请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告成都市佳乐房地产开发有限公司与被告林振杰、林淑丽签订的《商品房买卖合同》（合同备案号XXXXXX）及补充协议于2018年12月17日解除； 二、被告林振杰、林淑丽于本判决发生法律效力之日起7日内协助原告成都市佳乐房地产开发有限公司办理新都区三河街道乐城金街X号X栋X单元X楼X号房屋的合同备案注销登记手续，若被告林振杰、林淑丽拒不配合，原告成都市佳乐房地产开发有限公司可自行办理上述房屋的合同备案注销登记手续； 三、原告成都市佳乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内退还被告林振杰、林淑丽购房款498503元； 四、被告林振杰、林淑丽于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告成都市佳乐房地产开发有限公司代偿款项334415.4元、违约金99700元、律师代理费37012元，共计471127.4元，该款项由原告成都市佳乐房地产开发有限公司直接从被告林振杰、林淑丽已付购房款中扣除； 五、驳回原告成都市佳乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11512元，保全费3876元，共计15388元，由被告林振杰、林淑丽负担（此款原告成都市佳乐房地产开发有限公司已预交，被告林振杰、林淑丽履行上述支付义务时一并结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 赵乐 人民陪审员 骆恒 人民陪审员 谭燕 二〇一九年七月二十四日 书 记 员 王倩