江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初2588号 原告：盐城市乾和物业管理有限公司，住所地在盐城市华邦国际东厦顶楼。 法定代表人：单立超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李晓开，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。 被告：孙青，女，1986年11月12日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 被告：丰巾莉，女，1982年10月15日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 被告：丁洁瑾，女，1982年4月12日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 三被告共同委托诉讼代理人：孙云昌，男，1963年5月22日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 三被告共同委托诉讼代理人：孙云兰，女，1961年1月8日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 原告盐城市乾和物业管理有限公司（以下简称乾和物业公司）与被告孙青、丰巾莉、丁洁瑾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法由代理审判员刘云鹏适用简易程序，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告乾和物业公司的委托诉讼代理人李晓开、被告孙青、丰巾莉、丁洁瑾的共同委托诉讼代理人孙云昌、孙云兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乾和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付尚欠原告从2016年2月15日到2019年2月14日期间的物业管理费46031元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：我方作为盐都区燕铭华庄小区物业管理单位，被告是燕铭华庄小区12幢102室的业主。该房作幼儿园使用，被告目前尚欠我方从2016年2月15日到2019年2月14日的物业管理费用46031元（扣减已支付的4000元），经我方多次催要未果，同意在本案中一并冲减被告已缴纳的装修保证金1500元。请求法院依法支持我方的诉讼请求。 被告孙青、丰巾莉、丁洁瑾共同答辩称：我们是燕铭华庄小区12幢102室的业主。2016年2月5日，我们已经缴纳了从2016年2月15日至2017年2月14日期间的物业管理费4000元。自2016年下半年至今，我们的房屋一直用于开办幼儿园，双方未签订物业服务合同。我们同意按照之前缴纳的每年4000元标准向原告缴纳物业管理费，对原告方的其他诉讼请求不同意支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年，原告乾和物业公司与盐城市腾达房地产开发有限公司签订了一份前期物业服务合同，约定由乾和物业公司对燕铭华庄提供前期物业管理服务。该合同中约定：“第一条物业基本情况：物业名称：燕铭华庄；物业类型：小高层、高层、商业；坐落位置位于东至西环路，西至神州路，南至现状围墙，北至三河子；建筑面积220824平方米。第六条：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：带电梯住宅：1.38元/月/平方米，商业：1.57元/月/平方米。第七条：物业服务费勇（物业服务资金）按年缴纳，业主或物业使用人应在每年12月31日前履行缴纳义务。第三十五条：本合同自签订之日起生效、执行，生效后乙方即应进入介入程序；本合同有效期叁年，从2013年9月1日起至2016年8月31日止；但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十六条：本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业服务企业。” 2012年12月，原告乾和物业公司对于燕铭华庄小区的物业服务收费问题向盐城市盐都区住房和城乡建设局申请物业服务费备案，该备案表载明乾和物业公司资质等级为三级，申报等级为五级，申报物业服务收费标准为带电梯住宅1.38元/月/平方米，商业1.57元/月/平方米。盐城市盐都区住房和城乡建设局同意暂按五档标准收取服务费。盐城市盐都区物价局对该申报意见为：“1、你单位要按住建部门校准的服务等级做好服务。同意普通住宅前期物业费标准为0.6元/㎡，浮动幅度为20%。2、非普通住宅物业费按合同约定执行。3、物业管理区域内住宅电梯、二次供水等设备运行维护费以及公共照明、公共用水等代收代交费用按实分摊、定期公布。4、住宅小区车辆停放按盐市价发（2011）58号文执行。5、要按明码标价规定做好公示。” 2016年2月5日，三被告共同委托的诉讼代理人孙云兰以12#幼儿园的名义向原告乾和物业公司缴纳了2016年2月15日至2017年2月14日期间的物业公共服务费4000元。同日，其又以12#幼儿园的名义向原告乾和物业公司缴纳了装修保证金1500元。在庭审中，原告乾和公司同意在本案中一并冲减被告已缴纳的1500元装修保证金。三被告未与原告签订服务服务合同。 2017年2月24日，三被告共同与盐城市腾达房产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买燕铭华庄小区12幢102号房。该房共三层，不带电梯，用途为幼儿园，建筑面积883.88平方米，属于普通商品房。该商品房单价为2970.79元/平方米，房款合计为人民币2625822元。在该幼儿园内，有独立的保洁、保安及设备维修工人。原告负责小区物业公共设施、设备的维护、维修、养护和管理、物业区域的巡视及物业公共部分的清洁、垃圾的处理、污水管道的疏通、公共绿化、建筑物的养护及管理、公共秩序的维护及安全防范等事宜。三被告在缴纳4000元物业公共服务费及1500元装修保证金后，未向原告乾和物业公司缴纳其余物业费用，经原告乾和物业公司多次催要未果，为此，原告诉至本院。 本院认为，《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同，是物业服务单位提供物业服务的依据。本案中，尽管原、被告之间未签订正式的物业服务合同，但从事实角度来看，被告所有并使用的12幢102室地处燕铭华庄小区内部，属于原告提供物业服务的范围，且被告已于2016年缴纳了一年期间的物业公共服务费4000元，并同意继续按照4000元标准支付物业费，应当认定原、被告之间存在合法的物业服务合同关系。原告向被告提供了物业管理服务，被告应当向原告支付物业费。关于原告主张按照普通住宅类商品房的标准收取物业费的请求，因原、被告双方并未约定物业费标准，且原告乾和物业公司所提供的物业管理服务主要在被告所有的12幢102室幼儿园工作场所的外围，服务内容和事项主要在燕铭华庄小区的公共设施，不涉及被告开办的幼儿园专用区域内部的物业服务工作，同时原告也于2016年收取了被告缴纳的物业公共服务费4000元，被告所有的12幢102室亦系燕铭华庄小区单独配套用作开办幼儿园的房产，原告无其他证据可证明该小区内对于相同性质房产的物业费标准，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，对原告主张物业管理费的请求，本院认定参照被告之前缴纳的每年4000元的标准计算2016年2月15日至2019年2月14日期间的物业管理费，同时由于原告同意冲减被告已缴纳的1500元装修保证金，该行为系原告对自身权利的处分，不损害被告的合法权益，应予以准许。 据此，依据《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告孙青、丰巾莉、丁洁瑾于本判决生效后十日内向原告盐城市乾和物业管理有限公司支付从2016年2月15日起至2019年2月14日止按每年4000元标准计算的物业管理费6500元（已扣除4000元物业公共服务费及1500元装修保证金）。 二、驳回原告盐城市乾和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费950元，减半收取为475元，由原告盐城市乾和物业管理有限公司负担200元，被告孙青、丰巾莉、丁洁瑾负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（汇款户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）预交上诉案件受理费。 代理审判员  刘云鹏 二〇一九年七月十八日 书 记 员  张 卉 附录法律条文 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。