广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4621号上诉人（原审被告）：梁松金，男，汉族，1966年2月12日出生，住广东省佛山市高明区**************402，公民身份号码440************810。委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄秋波，女，汉族，1961年4月10日出生，住广东省佛山市高明区****************，公民身份号码440************026。委托诉讼代理人：陈丽娜，广东龙浩律师事务所律师。上诉人梁松金因与被上诉人黄秋波租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。梁松金上诉请求：1.撤销一审判决，改判梁松金无需退还押金22000元，无需赔偿损失100000元给黄秋波；2.一、二审费用由黄秋波承担。事实和理由：（一）一审判决认为梁松金隐瞒了商铺被抵押及被查封的事实，导致案涉合同无法继续履行构成根本违约，属于事实认定错误。双方签订案涉合同时，黄秋波已知悉案涉商铺设定了抵押登记。梁松金的房产证因抵押存放于高明建设银行，黄秋波办理工商营业执照时，梁松金还告知黄秋波需要向银行借出房产证办理营业执照。双方签订案涉合同时，商铺尚未被查封，是在案涉合同履行一段时间后才被查封，并非梁松金刻意隐瞒。一审法院已经确认梁松金提交的微信记录真实，根据合同约定，黄秋波在案涉商铺未被拍卖前已经拖欠租金超过30天，构成根本违约。梁松金无需退还押金及赔偿损失。（二）案涉21、22商铺虽然已经被拍卖，但没有证据证明黄秋波因此存在损失，一审法院酌定赔偿金额10万元不当。黄秋波在庭审中承认与新的买受人协商中，如果协商一致，黄秋波完全可以继续经营，不存在发生损失的事实和理由。在案涉商铺拍卖前，黄秋波使用并未受限，也不存在其他影响经营的情况，所谓的扩大经营，只是黄秋波的个人愿望，黄秋波在一审庭审结束前不能有效证明其实际损失，一审法院酌定赔偿金额10万元不当。黄秋波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄秋波向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商铺出租合同》；2.梁松金向黄秋波赔付财产损失624532元；3.梁松金向黄秋波退还押金22000元；4.梁松金负担本案诉讼费及律师费。一审法院认定事实：2017年7月23日，黄秋波（乙方，承租方）与梁松金（甲方，出租方）签订《商铺出租合同》，约定（节选）：1.甲方将产权属于自己的商铺出租给乙方。甲方出租的商铺座落地址为高明区荷城街道xxx铺首层商铺，面积约为113平方米（含夹层，夹层面积约170平方米）。2.租期为6年，自2017年8月1日（自合同签订起）至2023年8月1日（合同签订起顺延六年）止。3.租金月收取，乙方必须于每个月20日前缴纳当月租金。2017年8月-2019年7月，每月租金11000元，其中第一个月装修期到8月20日；2019年8月-2023年7月，每月租金12100元，第三年开始租金递增10%。本合同一经签署，乙方即应交纳前二个月租金作为押金，合共22000元。合同终止，乙方交清租金及水电费、管理费、电话费、相关税费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不退还。若乙方在承租期间给甲方房屋造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。4.甲方向乙方出示出租商铺的相关产权证明。如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。5.甲方有下列情形之一的，乙方可以终止合同，甲方退还乙方押金，并按照乙方与装修公司签订的装修合同的工程总价款补偿乙方装修损失费用，具体另协商解决：①甲方中途终止合同的；②甲方不提供有关的房产证明给乙方办理申报经营证照的。6.甲方如有需要，可以将此物业进行买卖或用作抵押等用途，但不限于需与乙方进行沟通。7.合同期满，如乙方不愿继续承租的，乙方投入的固定装修（空调机等除外）不能拆走，归甲方所有。2014年1月26日，梁松金与中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（下称高明建行）签订合同编号为2014年（高明）最高抵字第10号《最高额抵押合同（自然人版）》，约定梁松金提供其名下位于佛山市高明区***********之21铺、22铺、23铺等物业为2014年1月26日至2030年12月31日期间佛山市高明区xxx食品有限公司（下称xxx公司）与高明建行签订的人民币资金借款合同等主合同项下的一系列债务及为实现债权与担保权利而发生的费用提供最高额抵押担保，最高限额为18203800元，并对前述21铺、22铺、23铺办理了抵押登记。2015年2月2日，高明建行与xxx公司签订合同编号为2015年（高明）速字第1号《人民币流动资金贷款合同》，约定xxx公司向高明建行借款1200万元用于日常生产经营周转，借款期限一年。后因借款人未按期归还借款，高明建行将xxx公司、梁松金、黎肇明诉至一审法院[案号：（2016）粤0608民初1314号]，一审法院根据高明建行的申请于2016年6月2日查封了梁松金名下的前述21铺、22铺、23铺。一审法院于2016年7月24日作出民事判决书，判决：一、xxx公司向高明建行偿还借款本金1200万元及利息、罚息、复利（详见1314号民事判决书）；二、xxx公司向高明建行支付其为实现债权而支出的律师费35560元；三、高明建行对梁松金名下的前述21铺、22铺、23铺及其他不动产（详见1314号民事判决书）拍卖、变卖所得价款就上述第一、二项债权在18203800元范围内享有优先受偿权……后高明建行提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终3812号民事判决书，判决维持（2016）粤0608民初1314号民事判决第二、三、四、五项，变更第一项为xxx公司向高明建行偿还借款本金1200万元及利息、罚息、复利（暂计至2016年4月21日止，利息为267960元、罚息为22045.31元、复利为2162.75元；自2016年4月22日起至该本金实际清偿之日止，以未支付款项为本金，按照年利率9.24%计算罚息及复利）。该判决于2017年6月24日发生法律效力。中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司受让高明建行的前述债权后，向一审法院申请强制执行[案号：（2018）粤0608执1736号]，一审法院受理后依法向梁松金等被执行人发出执行通知书、报告财产令等材料，并于2018年6月5日通知前述21铺、22铺、23铺等住户于2018年6月15日前搬出相关房屋。一审法院于2018年7月9日裁定拍卖前述21铺、22铺、23铺。2018年9月30日，一审法院执行局以询问笔录方式告知黄秋波拟对前述21铺、22铺及夹层不带租拍卖。黄秋波对此提出异议，一审法院裁定驳回黄秋波的异议请求。另查，2018年7月16日，一审法院向黄秋波发出（2018）粤0608执1736号协助执行通知书，通知黄秋波从2018年7月开始将支付给梁松金的租金支付到一审法院账户。庭审中，梁松金承认没有将案涉21铺、22铺的抵押情况告知黄秋波。梁松金承认已收取黄秋波的押金22000元，黄秋波要求梁松金退还该押金，梁松金同意向黄秋波退还该押金。一审法院认为，黄秋波与梁松金签订的《商铺出租合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。双方均应依照合同的约定全面、诚实地履行自己的义务，即黄秋波应按时足额支付租金，梁松金应确保租赁物能够为黄秋波所正常使用。虽然双方在合同中约定“甲方（即梁松金）如有需要，可以将此物业进行买卖或用作抵押等用途，但不限于需与乙方（即黄秋波）进行沟通”，但是仍应以客观上不影响黄秋波的正常经营活动为限。而本案中，梁松金不但隐瞒了其名下的案涉佛山市高明区***********之21铺、22铺被抵押及被法院查封的事实，而且因其未履行相关债务而被债权人申请强制执行，案涉21铺、22铺已被一审法院依法拍卖，致使双方之间的《商铺出租合同》无法继续履行，梁松金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于案涉21铺、22铺已被一审法院依法拍卖，梁松金已不是案涉21铺、22铺的所有权人，其客观上无法再继续履行《商铺出租合同》，该合同依法应予解除。根据我国合同法第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”同时根据合同约定，“如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失。”因此，梁松金应将其已收取的押金22000元退还给黄秋波，且黄秋波有权要求梁松金赔偿损失。至于黄秋波如何与案涉21铺、22铺的买受人协商新的租赁事宜，既是黄秋波权利救济的范畴，亦是黄秋波意思自治的范畴，并不因此而免除梁松金的违约责任。当然，如果黄秋波能够与案涉21铺、22铺的买受人达成新的租赁协议而继续租赁案涉21铺、22铺，则会降低黄秋波的损失，相应地，梁松金应承担的赔偿责任客观上也会随之降低。但是，案涉21铺、22铺被法院查封、拍卖的事实必然影响到黄秋波的实际经营，既影响黄秋波扩大经营或增加投资的决心，也可能影响黄秋波潜在客户的数量，还增加了黄秋波继续租赁案涉21铺、22铺的时间、金钱成本（注：基于目前的房价及黄秋波对租赁物的紧迫性要求，不排除新的买受人会提高租金），这些情况或多或少会造成黄秋波一定程度的经济损失，且这些损失是已经存在的损失，故梁松金应予赔偿。黄秋波虽然举示了一定的证据来证明其损失，但均不足以有效证明其实际损失情况。结合梁松金的违约程度、黄秋波经营的规模、他案影响的时长、黄秋波的权利救济成本（如委托律师提起诉讼）及本地消费水平等情况，一审法院酌定黄秋波的损失为100000元。黄秋波主张的损失过高，高出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除黄秋波与梁松金于2017年7月23日签订的《商铺出租合同》；二、梁松金于判决发生法律效力之日起十日内向黄秋波退还押金22000元；三、梁松金于判决发生法律效力之日起十日内向黄秋波赔偿损失100000元；四、驳回黄秋波的其他诉讼请求。案件受理费10046元，减半收取5023元，财产保全费3642.66元，共计8665.66元，由黄秋波负担6972.66元，由梁松金负担1693元。本案二审期间，梁松金提交了证据1、朋友圈截图，拟证明黄秋波的店铺仍在经营，没有收到店铺拍卖影响；证据2、银行转账流水，拟证明黄秋波没有交付2018年6月份租金，已构成违约，梁松金无需退还押金。黄秋波提交了其与案外人签订的商铺租赁合同。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。经审查，梁松金提交的证据1不能证明黄秋波的经营未受店铺拍卖影响，本院对其主张的证明内容不予采信；证据2的真实、合法，本院予以采信。黄秋波提交的证据真实、合法，梁松金亦无异议，本院予以采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2017年8月11日，黄秋波向梁松金转账支付33000元，其后每月向梁松金转账支付11000元，至2018年5月止。2019年2月28日，黄秋波与案外人区某就案涉21铺、22铺签订《商铺租赁合同》，约定租期自2019年2月1日至2022年1月30日，第一年每月租金为9000元，后租金标准逐年递增。2019年3月6日，黄秋波与案外人曹某就案涉23号铺隔层签订《商铺出租合同》，约定租期自2019年3月6日至2020年3月5日，租金每月600元。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：1.梁松金是否应向黄秋波退还押金；2.梁松金是否应向黄秋波赔偿损失及一审判决的金额是否合理。关于争议焦点一。梁松金上诉主张，黄秋波欠交2018年6月的租金已构成违约，其向梁松金支付的押金22000元不应予以退还。对此，本院不予支持，理由如下：首先，梁松金于一审庭审中明确表示同意向黄秋波退还押金。其次，2017年7月23日梁松金与黄秋波签订的案涉《商铺出租合同》虽未明确约定装修期免租，但约定第一个月装修期到8月20日，若非免租并无约定装修期的必要。梁松金的代理人在二审期间表示庭后三天内就装修期是否免租出具书面说明，但至今未向本院提交。基于交易习惯及公平合理的原则，本院认为黄秋波关于装修期免租的主张较为可信。结合梁松金至一审判决前从未向黄秋波主张过2017年8月21日至8月31日的租金的事实，本院对黄秋波关于双方口头约定免除上述期间租金的主张亦予采信。则黄秋波于2017年8月11日向梁松金转账支付的33000元中22000元为案涉合同约定的押金，其余11000元为2017年9月的租金。由此，黄秋波于2018年5月向梁松金转账支付的11000元即为2018年6月的租金，黄秋波并未欠付当月租金。关于争议焦点二。经查，案涉《商铺出租合同》约定，梁松金如有需要，可以将此物业进行买卖或用作抵押等用途，但不限于需与黄秋波进行沟通。现有的证据不能证明梁松金将案涉商铺存在抵押及被法院查封的事实告知过黄秋波，故一审法院认定梁松金隐瞒上述事实并无不当。案涉商铺已被一审法院拍卖，梁松金已不是该商铺的所有权人，案涉《商铺出租合同》因客观上无法继续履行而解除，对此梁松金作为出租人负有直接过错责任，且已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定。虽然黄秋波提交的证据不足以有效证明其实际损失，但自黄秋波于2018年6月5日被一审法院通知于当月15日前搬出案涉商铺，至黄秋波于2019年3月6日与案外人（案涉商铺的买受人）重新签订租赁合同的九个月间的一系列事件，必定对黄秋波的经营产生影响，既影响黄秋波现有及潜在客户的数量，亦实际影响到黄秋波继续承租案涉商铺的时间、金钱成本及租期，以致造成黄秋波一定的经济损失。一审判决综合考虑梁松金的违约程度、黄秋波经营的规模、他案影响的时长、黄秋波的权利救济成本（如委托律师提起诉讼）及本地消费水平等情况，酌定梁松金向黄秋波赔偿损失100000元并无不妥，本院予以维持。梁松金关于其并未违约，无需向黄秋波赔偿损失及黄秋波没有证据证明其存在损失，一审判决酌定其向黄秋波赔偿100000元不当的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，梁松金的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2740元，由上诉人梁松金负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月九日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发