江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初5763号原告：南京清域酒店管理有限公司，住所地在南京市建邺区所街29号。法定代表人：王宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宝相，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：季发成，江苏维世德律师事务所律师。被告：南京德汇投资顾问有限公司，住所地在南京市玄武区中央路224号。法定代表人：刘斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：宗炜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王西园，北京大成（南京）律师事务所律师。原告南京清域酒店管理有限公司（以下简称清域酒店）与被告南京德汇投资顾问有限公司（以下简称德汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告清域酒店的委托诉讼代理人王宝相、季发成，被告德汇公司的委托诉讼代理人宗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清域酒店向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的房屋租赁合同；2、要求被告赔偿原告租赁房屋装修费用796518.60元、赔偿因被告违约而造成原告代支付给次承租人的经济损失46428元、支付“爱月付”违约金11910元、搬迁运输费7400元、返还预付租金50458元、租赁押金50000元以及违约金605496元。事实和理由：2011年12月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告向原告出租南京市中央路××号中车集团南京七四二五工厂2层及以上房屋，面积1422平方米，首期及第二期租期是自2012年6月1日至2023年5月31日止。合同签订后，原告已将租金缴至2017年11月30日，但是2017年10月，在未协商前提下被告采取断电措施，导致原告无法正常营业，因此2017年11月1日原告被迫停止营业。2017年11月14日，被告又强行拆除了原告房屋装修以及相应设备，因此造成原告巨大经济损失，为此原告诉至法院。审理中，原告申请撤回其部分的诉请，最终的诉讼请求是：要求被告返还房屋租金50458元和押金50000元。被告德汇公司辩称：关于南京市中央路××号中车集团南京七四二五工厂的房屋，2011年12月31日原、被告双方签订租赁合同属实。租赁期限分段计算，即自2012年6月1日起至2018年1月1日是第一期，如果被告能与房屋产权单位协商继续承租，第二期是自2018年4月30日至2023年5月31日，但是2017年7月由于原告未能按约交纳租金，被告已向法院起诉要求解除租赁合同，后因涉案场地拆迁原告主动退还承租场地以及涉案房屋而撤诉。被告没有强行拆除原告涉案房屋内部的装修和设备，原告的主张没有任何事实依据，所以请求驳回原告的诉请。经审理查明：2011年12月31日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订一份租赁协议，双方约定：1、甲方同意将中央路××号中车集团南京七四二五工厂老厂区（原尼克模型租赁物业）2层及以上建筑物业面积，承租面积为1422平方米的房屋出租给乙方使用。甲方保证该房屋未设抵押、未被查封，且权属无争议、归甲方所有。该出租房屋用于经营园区办公、办公配套、企业员工宿舍、部分商业公寓经营等使用；2、租期11年，首期房屋租赁期限自2012年6月1日起至2018年1月1日止，第二期租约期限自2018年4月30日起至2023年5月31日止，第二期租约由甲方与产权单位签订后期租赁契约后立即生效，即（6+5模式）；如果甲方与原产权单位续约不成功，甲方保证产权方与乙方可以继续签约以保障本合同继续履约成功，顺利完成11年的房屋整体租赁合作期限，否则乙方有权要求甲方、产权方赔偿各类因未履约所造成的一切经济损失；3、甲方于2012年1月5日前向乙方交付承租房屋，甲方给予乙方2012年2月15日至5月31日为装修改造施工免租期（总计3个半月）。本合同年租金为778000元／年，乙方以汇款方式支付给甲方；年租金前三年不变，从第四年度开始租金在原基础上上浮8%，年租金为840000元／年。本合同签订后，乙方于2012年1月5日前给付甲方50000元作为保证金，合同期满、乙方将房屋交还甲方时，甲方于7个工作日内无条件全额退还乙方；4、租金按6个月为一期支付，第一期租金于2012年1月20日支付，第二期租金于2012年12月1日前支付，以此半年支付期限类推，以后每期租金支付时间为上期租金到期前10天支付，先付后用。如乙方逾期支付租金，按照公式（拖欠租金*拖欠天数*中国人民银行颁布的同期标准贷款利率）结果向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过30日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止合同，并追究乙方违约责任；5、本项目物业如遇政府改造、土地拆迁的时候，核定后属于甲方拆迁应得的经济补偿归甲方所有，核定后属于乙方拆迁应得的经济补偿（如装修、设备改造、经营、搬家费等补偿）归乙方所有。甲方无法定事由和本合同依据在合同期内单方解除合同，应向乙方支付至少相当于12个月本合同租金的金额作为违约金，同时返还所有乙方前期投入本项目的投资待摊成本（乙方须提供相应装修单据发票）。乙方无法定事由和本合同依据在合同期内单方解除合同，应向甲方支付至少相当于12个月本合同租金的金额作为违约金，且甲方概不退还乙方已预付租赁费用，且自乙方退租之日起甲方有权重新处置其原承租房屋。2012年1月1日，原、被告双方又签订了一份补协议，双方约定：2011年12月双方签订租赁合同中乙方的租金基数为778000元／年，现在租金基数调整为550000元／年，租金前3年不变，从第4年度开始租金在原基础上上浮8%，年租金为594000元／年；在2012年1月8日内乙方交付保证金及3个月房租20万元给甲方，甲方在1月8日左右将房屋交付乙方，1月20日前乙方再付给甲方后3个月房租剩余款项，达到以上条件乙方施工人员可于2月份进场施工。2012年1月8日，以银行转账方式原告给付被告房屋押金5万元；2017年6月12日，以银行转账方式原告给付被告房屋租金302748元，对应租期自2017年6月1日起至2017年11月30日。审理中，原告补充表示：（1）2017年10月20日，在未事先商量的情形下，被告擅自采取断水断电措施，导致原告无法正常经营，原告于11月1日被迫搬离涉案房屋，当时原、被告双方没有办理书面腾退手续；（2）11月14日在原告未将涉案房屋内的设施、设备、物品搬离时，案外的第三方已将涉案房屋拆除；（3）10月20日以后，能够接受涉案房屋断水断电状况的客户继续租用，不能接受该种状况的客户就已退租。被告补充表示：（1）2017年6月1日至11月30日的租金，依据双方约定该期租金原告应于2017年5月20日左右支付，原告于6月12日支付已实际迟延了20多天；此外，在每一期租金支付时原告基本都存在延期支付的情形；（2）原告是从涉案房屋中主动搬离，实际时间是在2017年11月初，具体停业时间并不清楚，搬离涉案房屋一事原告从未通知被告；因为原告租金已缴纳至11月30日，所以被告明确表示原告可以在11月30日前搬离；（3）被告未曾对原告采取过断水断电措施，2017年11月10日左右，在原告搬离后涉案房屋已被案外的第三方拆除。上述事实有房屋租赁合同、补充协议、付款申请单、收据、北京银行客户回单以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。2017年6月12日，原告已经给付被告房屋租金302748元，对应租期自2017年6月1日起至2017年11月30日，每月租金的数额为50458元。在本案审理中，被告也明确认可其同意原告在11月30日前搬离涉案房屋即可，但是在案外人将涉案房屋拆除的情形下原告是于11月14日被迫搬离涉案房屋，所以剩余半个月的房屋租金被告应当返还给原告。在涉案房屋租赁合同中约定，原告应于2012年1月5日前给付被告50000元作为保证金，合同期满、交还涉案房屋时，被告应无条件全额退还；在双方的补充协议中也约定，2012年1月8日原告支付保证金以及3个月房租20万元给被告，被告则在1月8日左右将房屋交付原告。现在涉案房屋已被拆除，涉案房屋租赁合同在事实上已无继续履行的可能，所以被告应依约将保证金退还给原告。综上，原告要求被告返还剩余租金25229元和预交保证金50000元的诉请，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；超过该数额的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京德汇投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告南京清域酒店管理有限公司租金25229元和保证金50000元；二、驳回原告南京清域酒店管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2309元，由原告负担609元，被告负担1700元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  陆雪萍人民陪审员  周琪宝二〇一九年七月四日书 记 员  罗安迪