石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初7859号 原告：中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行，住所地：石家庄市长安区裕华东路177号。 负责人：邢伟栋，该支行行长。 委托诉讼代理人：齐文敬，河北嘉实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩金龙，河北嘉实律师事务所律师。 被告：张另巧，女，1963年5月14日出生，汉族，住河北省邢台市宁晋县。 被告：朱翠现，男，1963年4月21日出生，汉族，住河北省邢台市宁晋县。 被告：石家庄义兴房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区义堂路8号国瑞园B16号楼北侧商业114室。 法定代表人：常建军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晓明，河北新业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘倩，河北新业律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行诉被告张另巧、朱翠现、石家庄义兴房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行的委托诉讼代理人齐文敬，被告石家庄义兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈晓明、刘倩到庭参加了诉讼，被告张另巧、朱翠现经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告朱翠现签订的《个人购房借款／担保合同》；判令被告朱翠现、张另巧清偿全部贷款本金196255.66元，利息、罚息3557.29元，合计199812.95元（本息计算至2018年9月10日），并按借款合同约定支付利息（罚息、复利）至本息实际清偿完毕之日；2、判令被告石家庄义兴房地产产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告对被告朱翠现抵押的房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用及实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2010年1月14日，被告与原中国工商银行股份有限公司石家庄建设支行（以下简称：原工行建设支行）签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称“合同”），合同约定：朱翠现向原工行建设支行借款360000元，用于个人住房购置。贷款期限为15年；借款利率：以同期银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%；贷款发放后遇基准利率调整按照合同约定处理；还款方式：按月等额本息还款。合同还约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告朱翠现以其名下位于石家庄市长安区提供了担保。抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2010年1月8日，被告张另巧签订共同还款责任确认书和同意抵押承诺书，承诺对全部贷款本息承担还款责任。合同签订后，原工行建设支行依据合同约定向被告发放了借款，但被告朱翠现却未能按合同约定的还款期限及时偿还贷款，至原告起诉时，被告已连续7期未偿还贷款。 被告张另巧、朱翠现未到庭，亦未提交书面答辩状。 被告石家庄义兴房地产开发有限公司辩称，1、对欠款数额不清楚，我公司并无任何过错，不应被扣保证金；2、我公司于2018年6月14日办理涉案房屋不动产权证，依据《个人购房借款/担保合同》第16.2条约定，应在取得不动产权证30日办理抵押登记，原告怠于办理抵押登记，应视为放弃抵押物的担保，我公司作为保证人，应在原告放弃范围内免除担保责任；3、被告朱翠现目前没有逾期还贷的款项，贷款合同不应被解除；4、我公司承担阶段性连带保证责任，仅对朱翠现逾期还贷款项承担保证责任，而非对合同解除后朱翠现应清偿的剩余贷款本息承担连带清偿责任，现朱翠现正常还贷，我公司不应承担保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认。原告提交的证据：1、2010年4月6日，二被告签订的商品房买卖合同，证明贷款的用途。2、2010年1月14日原工行建设支行与被告朱翠现签订的《个人购房借款/担保合同》，证明被告朱翠现向原工行建设支行申请36万元贷款，用于购买石家庄市桥东区义堂路8号国瑞园B9号住宅楼03单元0604号房。借款期限180个月；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，据此确定当期执行利率（年）4.158%，逾期年利率5.733%，贷款发放前、后遇基准利率调整按照合同约定处理；还款方式为：按月等额本息还款；借款人未按合同约定还款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率以贷款利率为基础加收30%确定；因借款人未依约还款，贷款人为实现债权所产生的所有费用由借款人承担；借款人连续三个月或累计六个月未依约足额还款，贷款人有权解除合同。3、2010年1月8日，张另巧签署的共同还款责任确定书。4、2010年1月14日工商银行《个人借款凭证》，证明原工行建设支行已依约放款。5、历史明细列表，证明截止2019年6月14日被告朱翠现已累计出现8期逾期还款,被告朱翠现的贷款余额为160242.21元。6、2012年中国工商银行股份有限公司河北省分行营业部的函、2014年中国工商银行河北省分行的工银冀复[2014]121号文件，证明原工行建设支行业务归属原中国工商银行股份有限公司石家庄桥东支行，后桥东支行又更名为中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行。被告朱翠现、张另巧未到庭，视为放弃举证、质证等诉讼权利；被告石家庄义兴房地产开发有限公司对上述证据的真实性无异议，经核对原件，对上述证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。被告石家庄义兴房地产开发有限公司提交的证据：1、不动产权证，证明本案所涉房产已办理不动产权证书。2、工商银行扣划保证金电子回单，证明原告扣划石家庄义兴房地产开发有限公司保证金。3、原告银行出具的朱翠现还款明细，证明朱翠现目前正常还款，没有逾期。原告对上述证据的真实性无异议，经核对原件，对上述证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告石家庄义兴房地产开发有限公司称原告怠于办理房屋抵押登记，原告的保证责任应免除。对此本院认为，《个人购房借款/担保合同》约定，保证人石家庄义兴房地产开发有限公司自愿提供连带责任保证，保证范围为阶段性连带责任保证，即在满足“合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”两项条件后，保证人免除保证责任。本案尚未办理房屋抵押登记，故根据合同约定，被告石家庄义兴房地产开发有限公司不能免除保证责任。被告石家庄义兴房地产开发有限公司称原告怠于办理抵押登记，首先，本案所涉房产的权利证书是2018年6月办妥，原告起诉时间是2018年10月，从时间上看，不能认定是原告怠于行使办理抵押登记的权利。其次，从常理上讲，原告办理抵押登记后即享有抵押权，在借款人违约时，原告有权行使抵押权，拍卖、变卖抵押房产，对所得价款优先受偿，比仅有保证人提供保证担保更利于其债权的实现。因此，从主观上讲原告没有理由去怠于行使办理抵押登记的权利。再次，关于办理抵押登记的程序，本案所涉房产为一手房，被告石家庄义兴房地产开发有限公司并未统一领取房产证，而是由购房人自行领取，也就是说，购房人在未办理抵押登记的情况下就领取了房产证书，此行为客观上同时增加了原告与被告石家庄义兴房地产开发有限公司的风险。在被告朱翠现已经持有房产证书的情况下，如果朱翠现不配合原告办理抵押登记，原告单方是无法完成抵押登记事项的。故综合以上三点，不足以认定原告存在怠于行使办理抵押登记的行为。2、关于原告主张解除合同的问题，根据欠款明细，显示截止2019年6月14日，被告朱翠现已累计8期未依约足额还款，按合同约定，原告有权行使解除权。虽然在诉讼期间被告将逾期部分全部偿还，但被告累计8期逾期已成既定事实，合同约定的解除条件已经成就，原告在彼时起诉要求解除合同，符合合同约定和法律规定。 本院认为，根据原、被告朱翠现签订的《个人购房借款/担保合同》，二者之间成立金融借款及担保合同关系。根据个人借款凭证，原告已依约向被告朱翠现发放36万元贷款，但被告未能按合同约定偿还相应本息，已构成违约。借款凭证约定当期执行年利率为4.158%，逾期年利率为5.733%，关于罚息和复利的约定均未超出法律规定的范围，本院予以支持。根据欠款明细，显示截止2019年6月14日被告朱翠现已累计8期未依约足额还款，合同约定的解除条件已经成就，原告据此要求解除合同，被告偿还全部贷款本息，应予支持。在原告起诉后，被告已偿还了逾期部分，截止到2019年6月14日，欠款数额为本金160242.21元，被告应予偿还。根据被告张另巧签署的《共同还款责任确定书》，被告张另巧作为该笔借款的共同申请人，愿承担还款责任，故被告张另巧应承担共同还款责任。 根据《个人购房借款/担保合同》的保证条款及石家庄义兴房地产开发有限公司在保证人处的签章，石家庄义兴房地产开发有限公司为朱翠现借款承担连带责任至办理房屋抵押登记时止，本案所涉房产尚未办理抵押登记，故被告石家庄义兴房地产开发有限公司仍应承担连带保证责任。因本案所涉房产未办理抵押登记，故原告不能对该房产享有优先受偿权，对原告要求实现抵押权的请求，不予支持。 根据2012年中国工商银行股份有限公司河北省分行营业部的函、2014年中国工商银行河北省分行的工银冀复[2014]121号文件，原中国工商银行股份有限公司石家庄建设支行业务归属原中国工商银行股份有限公司石家庄桥东支行，后原中国工商银行股份有限公司石家庄桥东支行又更名为中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行，即本案原告，故中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行作为原告主张权利，诉讼主体适格。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、终止原告中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行与被告朱翠现签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房]字[营业部]行[建设]支行[2010]年[159]号）。 二、被告朱翠现、张另巧于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行截止到2019年6月14日的借款本金160242.21元，后续利息、罚息按合同约定继续计算至实际清偿之日。 三、被告石家庄义兴房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任，被告石家庄义兴房地产开发有限公司承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向被告朱翠现、张另巧追偿。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司石家庄裕东支行的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4296元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判长  夏琳琳 审判员  张宇帆 审判员  苏渝涵 二〇一九年七月二十三日 书记员  瞿 惠