广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初333号原告：中山市金保达商业有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路66号石门工业1区第4幢1楼88号，统一社会信用代码91442000MA4UPRDD07。法定代表人：姜正，总经理。委托诉讼代理人：梁锡垣，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小清，广东泽荣律师事务所律师。被告：孙右明，男，1984年11月6日出生，汉族，住四川省古蔺县，被告：中山市聚升贸易有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路66号石门工业区1区第4幢2楼2卡，统一社会信用代码91442000MA4UUCRBX4。法定代表人：余燕，经理。上列被告共同委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。原告中山市金保达商业有限公司（以下简称金保达公司）与被告孙右明、中山市聚升贸易有限公司（以下简称聚升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金保达公司委托诉讼代理人梁锡垣，被告孙右明、聚升公司委托诉讼代理人苏秋云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金保达公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1被告孙右明、聚升公司向原告金保达公司支付拖欠的租金33600元及暂计至2018年12月25日的逾期付款违约金90480元（违约金计算方式：2017年4月至2017年10月期间以每月所欠租金4800元为基数，从每月4日起按每日千分之五分别计算至清偿之日止）;2.租赁押金14400元归原告金保达公司所有。事实和理由：原告金保达公司与被告孙右明签订一份《租赁合同》，约定被告孙右明向原告金保达公司租赁位于中山市沙溪镇新濠路66号石门工业一区第四幢厂房和宿舍二层202办公室，用于办公和存货。合同约定租赁期从2016年10月28日至2019年10月28日止。2017年1月1日至2017年12月31日租金为4550元/月，次年起租金每年递增5%。被告孙右明在合同签订之日应向原告金保达公司缴交押金13650元。被告孙右明应在每月3日前一次性向原告金保达公司缴交当月租金，逾期缴纳则按拖欠租金总额每日千分之五计收违约金，逾期超过10天仍未缴清的，原告金保达公司有权解除合同，收回租赁物，且被告孙右明所交的租赁押金无偿归原告所有。合同签订后，双方同意将首年租金变更为4800元/月，租赁押金相应变更为14400元。但被告孙右明从2017年4月开始拖欠租金。随后，因被告孙右明经原告金保达公司多次催促仍拒绝支付租金，原告金保达公司于2017年11月与被告孙右明解除合同，并收回租赁物。上述租赁物的实际使用方为被告聚升公司，被告孙右明承租期间聚升公司多次为其支付租金。聚升公司在被告孙右明承租期间均表示共同与被告孙右明承担支付租金的义务。因此，被告聚升公司应共同承担租金清偿义务。原告金保达公司认为，原告金保达公司与被告孙右明之间签订的租赁合同系真实意思表示，应属合法、有效；被告孙右明拒不向原告金保达公司支付租金的行为已构成违约。原告金达保公司为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告金保达公司的诉求。诉讼中，原告金达保公司增加1项诉讼请求：判令解除原告金保达公司与被告孙右明签订的租赁合同。原告金保达公司为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的以下证据：1.租赁合同；2.催缴租金律师函、快递单；3.租金、押金收据一份。被告孙右明、聚升公司辩称：1.与原告金保达公司之间的主体应为聚升公司，孙右明是代表聚升公司签订，产生的义务及法律后果应由聚升公司承担，与孙右明无关。2.聚升公司已经于2017年的6月底口头通知原告金保达公司解除合同，并从租赁物迁出搬走，将租赁物交还给原告金保达公司。租赁押金14400元已用于抵扣2017年4月至6月的租金。因此，聚升公司不存在拖欠原告金保达公司租金的问题。3.按租赁合同的约定，每月租金应当在每月3日前支付。因此，即便存在欠租问题，原告金保达公司的主张也超过了一年的诉讼时效。其主张的2017年4月至10月租金对应应当在2018年4月至10月3日前主张，而原告金保达公司是在2018年的10月后才向被告孙右明、聚升公司主张，所以超过了诉讼时效，请法院依法驳回原告金保达公司的诉求。被告孙右明、聚升公司在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：金保达公司与孙右明是房东与租客的关系。孙右明因办公和存货需要，向金保达公司租赁位于中山市沙溪镇新濠路66号石门工业一区第四幢的厂房二层202办公室（以下简称涉案租赁物）。2016年10月28日，金保达公司（出租方、甲方）与聚升公司（承租方、乙方）签订租赁合同（编号：20161028004），主要约定：甲方将座落于涉案物业租赁给乙方，乙方用于办公、存货经营；租赁期限为3年，自2016年10月28日起至2019年10月28日止（其中，自2016年10月28日起至2016年12月31日止为免租期）；具体租金收取标准：2017年1月1日至2017年12月31日，月租金4550元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金4777.5元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金5018元；合同签订之日，乙方向甲方缴交第一个月租金肆仟伍佰伍拾元整[小写￥(划掉4550元改成)4800元]，今后乙方应于每月3号前向甲方缴清当月租金；合同签定之日，乙方向甲方缴交物业租赁押金壹万叁仟陆佰伍拾元整[小写￥(划掉13650元改成)14400元]；乙方拖欠租金超过10天的，甲方有权解除本合同并收回租赁物，乙方所交租赁押金归甲方，乙方投入的装修无偿归甲方所有；如乙方没有法定或约定的理由擅自解除本合同或因乙方原因导致本合同无法履行的，则乙方所交的租赁押金无偿归甲方所有，乙方投入的装修无偿归甲方所有；如乙方逾期缴清租金的，每逾期一日，则乙方应按拖欠租金总额以每日千分之五计付违约金给甲方；如逾期10天仍未缴清的，则甲方有权解除本合同，收回租赁物，且乙方所交的租赁押金无偿归甲方，乙方投入的装修无偿归甲方所有；在履行本合同过程中，甲方向乙方发出的所有通知、文件、文书等均可按乙方确认的有效送达地址送达；乙方确认的有效送达地址为沙溪镇新濠66号金保达商业广场二层202办公室；该合同还约定其他事项。金保达公司在协议“甲方、出租方”处签名、盖章，孙右明在“乙方、承租方”处签名确认。签订租赁合同后，金保达公司称双方同意首年租金变更为4800元，租赁押金变更为14400元，其于2016年10月28日把涉案租赁物交付给孙右明。同日，孙右明向金保达公司缴纳了2017年1月份的租金4800元及14400元押金，金保达公司出具收据一份记载：今收到聚升公司交来承租202办公室三个月押金￥14400,2017年1月份租金￥4800元，合计￥19200。金保达公司称孙右明、聚升公司从2016年10月开始交租金至2017年3月，之后开始拖欠租金，经其催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：因孙右明未按时缴纳租金，金保达公司委托广东泽荣律师事务所于2018年11月29日向孙右明邮寄发出律师函，主要记载：截止发函之日，阁下尚拖欠委托人2017年4月份至2017年10月租金及违约金合计124080元，等等。金保达公司称其已于2017年11月收回涉案租赁物。孙右明、聚升公司则称金保达公司已于2017年6月份已收回涉案租赁物。双方确认交付、收回涉案租赁物时并无交接。但孙右明、聚升公司称交接时与金保达公司的工作人员协商好，并且管理人员还加锁锁上。又查：企业信用信息公示报告显示：企业名称：中山市聚升贸易有限公司的；类型：有限责任公司（自然人独资）；法定代表人：余燕；成立日期2016年9月5日。另，聚升公司称孙右明是聚升公司的员工，当时是代理公司签订合同，租赁合同的主体应为聚升公司。并称即便其存在违约行为，金保达公司主张的违约责任过重，押金是属于保证金的性质，不能直接没收；欠租每天千分之五违约金过高，一般按银行同期同类贷款利率计算违约金。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。金保达公司与聚升公司（孙右明签名）签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点是：一、金保达公司的主张是否已超过诉讼时效的问题；二、本案当事人如何承担责任的问题；三、违约责任的问题。关于焦点一，金保达公司的主张是否已超过诉讼时效的问题。孙右明、聚升公司称金保达公司主张其拖欠2017年4月至2017年10月的租金，应在2018年10月3日前主张，金保达公司公司在2018年10月后才向其主张，已超过诉讼时效。金保达公司则认为适用三年的诉讼时效。本院认为：根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故根据上述规定，金保达公司主张孙右明、聚升公司支付拖欠2017年4月至2017年10月租金的请求尚未超过诉讼时效。关于焦点二，本案当事人如何承担责任的问题。本案中，孙右明在租赁合同“乙方”处签名，聚升公司认为孙右明是其员工代理其签订租赁合同，其才是合同的主体，合同产生的义务及法律后果由其承担，与孙右明无关（但对此并未提交证据予以证实）。金保达公司请求孙右明、聚升公司共同清偿拖欠的租金。本院认为，聚升公司自愿承担清偿责任，与法不悖，本院予以照准。关于孙右明的责任问题，虽然聚升公司称孙右明是其员工，代理其签订合同，但对此并未提交证据予以佐证。在没有充分证据证实孙右明签订合同的行为是代表聚升公司的情况下，孙右明在租赁合同“乙方、承租方”签名理应对因此产生的法律后果承担责任。因此孙右明亦应该对拖欠的租金承担清偿责任。关于焦点三，违约责任的问题。本案中，金保达公司作为出租方已依协议将涉案租赁物出租给孙右明，孙右明作为承租方应该依合同按时缴纳租金，现孙右明无故拖欠租金，已构成违约。金保达公司有权依合同解除租赁合同并要求孙右明支付拖欠的租金。虽然聚升公司、孙右明称其于2017年6月已经退回涉案租赁物，但金保达公司对此不予确认，并称其于2017年11月才收回涉案租赁物。此外，聚升公司、孙右明并无提交证据予以佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，聚升公司、孙右明作为承租方，若抗辩于2017年6月已归还涉案租赁物，应该举证予以证明，但其并无提交证据予以佐证。故本院对聚升公司、孙右明该抗辩不予采纳。现金保达公司请求解除双方的租赁合同及请求孙右明支付拖欠2017年4月至2017年10月的租金33600元，符合双方的约定，本院予以支持。关于金保达公司请求押金14400元归其所有，因双方租赁合同明确约定“乙方拖欠租金超过10天的，甲方有权解除本合同并收回租赁物，乙方所交租赁押金归甲方”，故本院对此请求亦予以支持。关于金保达公司主张聚升公司、孙右明支付违约金（以每月所实欠租金为基数，从每月4日起按每日千分之五分别计算至清偿之日止）的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。现聚升公司、孙右明认为违约金过高。因没收押金与违约金均具有违约惩罚的性质，而涉案债权债务法律关系为房屋租赁合同纠纷。作为出租方的金保达公司，逾期收取租金的损失，实为利息损失，如上述，本院已支持其要求押金14400元归其所有的请求，已可以弥补其因承租人孙右明逾期缴纳租金所造成的损失。基于此，故本院将违约金调整为以每月所实欠租金为基数，从每月4日起均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。综上，金保达公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。孙右明、聚升公司辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中山市金保达商业有限公司与被告孙右明签订的租赁合同（编号：20161028004）;二、被告孙右明、中山市聚升贸易有限公司于本判决发生效力之日起七日内向原告中山市金保达商业有限公司支付拖欠2017年4月至2017年10月的租金33600元及违约金（违约金计算方法：以每月实际拖欠租金为基数，从每月4日起均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止）；三、被告孙右明、中山市聚升贸易有限公司已缴纳的押金14400元归原告中山市金保达商业有限公司所有；四、驳回原告中山市金保达商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3070元（原告中山市金保达商业有限公司已预交），由被告孙右明、中山市聚升贸易有限公司负担并于本判决发生法律效力之日起七日内直接返还原告中山市金保达商业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  廖鑑财审 判 员  熊 伟人民陪审员  高青薇二〇一九年七月二日书 记 员  梁宝兴杨平丽