福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0982民初1243号 原告（反诉被告）：福建省益丰汽车贸易有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市双岳工业集中区B9。 法定代表人：苏亮，系该公司的总经理。 委托诉讼代理人：卢章照，福建起来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凯璐，福建起来律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：福建嘉博文农业科技有限公司，住所地福建省福鼎市双岳工业集中区B-9。 法定代表人：郭金道，系该公司的总经理。 委托诉讼代理人：张图、雷晶晶，福建于飞律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建省益丰汽车贸易有限公司（以下简称益丰公司）与被告（反诉原告）福建嘉博文农业科技有限公司（以下简称嘉博文公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）益丰公司的委托诉讼代理人卢章照、吴凯璐到庭参加诉讼，被告（反诉原告）嘉博文公司的委托诉讼代理人张图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 益丰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决终止双方于2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》，判令嘉博文公司立即返还坐落于福鼎市双岳工业项目集中区B-9号内的房屋；2.由嘉博文公司支付从2019年3月10日起至返还之日止按每天733.70元计算的使用费，并按日万分之五支付违约金（滞纳金）；3.由嘉博文公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月1日益丰公司与嘉博文公司签订《厂房租赁合同》，由嘉博文公司承租益丰公司坐落于福鼎市双岳工业项目集中区B-9号内的已建厂房（五层），租用期限为10年，即从2017年3月10日起至2027年3月10日止，该厂房第一、二年租金为26万元，第三年至第五年每年按上年租金的3%递增……。该价格为不含税价，如嘉博文公司需要益丰公司提供租金发票其相关税费由嘉博文公司自负。同时该合同第五条：嘉博文公司应于每年3月1日前向益丰公司交付租金，如逾期未交付租金，逾期部份按日万分之五收取滞纳金（违约金），益丰公司有权单方面强制收回租赁场所。之后，嘉博文公司仅支付至2019年3月9日的租金，期间，于2018年12月17日经双方协商由嘉博文公司出具《承诺书》一份：“我司承诺于2019年3月1日前一次性支付福建省益丰汽车贸易有限公司双岳工业园区13-B-9号（双岳路1号）厂房租赁金及税金354458元（大写：叁拾伍万肆仟肆佰伍拾捌元），其中包括：2019年3月1日至2020年3月1日租金267800元（大写：贰拾陆万柒仟捌佰元）、2017年3月1日至2020年3月1日三年的房产租赁款86658元（大写：捌万陆仟陆佰伍拾捌元），房产租赁税不含滞纳金，滞纳金以税务部门核定为准。我公司若未按时一次性支付以上款项，本公司与福建省益丰汽车贸易有限公司签订的房屋租赁合同无条件终止。我公司将于2019年3月10日内结清厂房所涉及的水电费并搬迁清空原属我公司的所有设施设备，搬迁清空可移动的物品，其他已装修部分应保持原样无偿归还给福建益丰汽车贸易有限公司。”但嘉博文公司仍未按《承诺书》履行义务。2019年3月20日益丰公司具函《终止房屋租赁合同告知函》给嘉博文公司，但嘉博文公司仍然拒不返还财产。 嘉博文公司公司辩称，一、对于双方签订厂房租赁合同、并对租期、租金进行约定、2018年12月11日嘉博文公司出具承诺书行为等事实没有意见。但是上述承诺书不能自动产生双方解除合同的法律后果。作为解除租赁合同应有一套完整的程序。二、2019年3月1日，具体可追溯至2019年2月，供销社欠嘉博文公司一笔钱应予以归还，嘉博文公司于2月20几日已与益丰公司沟通，益丰公司亦同意延期付款；3月1日后因供销公司一直未支付欠款，导致嘉博文公司亦无法及时支付款项给益丰公司。后经过工业区管委会主任还有其他领导人打电话给益丰公司负责人说明该情况；3月19日嘉博文公司一收到供销社该笔款项就支付给了益丰公司。整个过程嘉博文公司都在积极履行付款义务，只是因为客观原因拖欠几天。嘉博文公司的行为并没有给益丰公司造成损害，也不是根本性违反合同约定的情形。嘉博文公司是在合理期限内交付租金给益丰公司，而益丰公司却在3月19日收到款项后，于3月21日发出终止租赁合同告知书是没有法律依据的，其行为也损害到嘉博文公司的利益。因此嘉博文公司认为《终止房屋租赁合同告知函》不能产生解除合同的法律后果，同时亦提起诉讼要求确认该份告知函无效。另外在嘉博文公司承租益丰公司厂房之前，该厂房破烂不堪，整个院子都是荒草，承租后，嘉博文公司对厂房进行了休整，重新装修，花费两百多万，如果要解除合同，会给嘉博文公司重大损失，所以请求法院驳回益丰公司的诉讼请求。 嘉博文公司反诉请求：1.依法确认嘉博文公司出具的《终止房屋租赁合同告知函》无效；2.依法判令嘉博文公司继续履行双方于2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》。事实与理由：2017年3月1日，益丰公司向嘉博文公司承租坐落于福鼎市双岳工业项目集中区B-9号内厂房，租期约定自2017年3月10日起至2027年3月10日止，并约定第一、二年租金为260000元，第三年至第五年每年按上年租金的3%递增，每年3月1日前向嘉博文公司支付租金。为此，双方于2017年3月1日签订了《厂房租赁合同》。而后，益丰公司使用上述厂房至今，期间投入200多万元用于维修厂房。2019年3月份，因第三方拖欠益丰公司的款项，致使益丰公司逾期支付了第三年度租金，该年度租金益丰公司于2019年3月19日支付给了嘉博文公司。但未曾想到，嘉博文公司在收到益丰公司租金后，却突然于2019年3月21日向益丰公司发出《终止租赁合同告知函》。益丰公司方认为，嘉博文公司的行为严重损害了益丰公司的经济利益，且无任何法律依据。在此情况下，请求法院依法确认嘉博文公司出具的《终止房屋租赁合同告知函》无效，并依法判令嘉博文公司继续履行双方于2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》。 益丰公司辩称，一、益丰公司与嘉博文公司确实在2017年3月1日签订租赁合同，并对租赁期限、每年租金、租金递增及支付方式等方面进行约定。但是嘉博文公司在履行合同过程中，存在没有按合同约定及2018年12月17日嘉博文公司出具的承诺书履行支付租金的义务。二、益丰公司并没有收到嘉博文公司诉称的2019年3月19日支付的租金。 诉讼中，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人无异议的益丰公司提供的益丰公司的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人的身份证、企业信息查询结果、《厂房租赁合同》、益丰公司厂房权属登记证书、嘉博文公司提供的其企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、益丰公司的企业信息查询报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。 双方对以下证据形成争议： 益丰公司提供的以下证据：1、《承诺书》一份，用于证明嘉博文公司于2018年12月17日承诺于2019年3月1日付清租赁款，若未支付租金，应于2019年3月10日前归还租赁物2、《终止房屋租赁合同告知函》，用于证明经益丰公司催告嘉博文公司后，嘉博文公司仍未归还租赁物，遂发函要求终止租赁合同。 嘉博文公司提供的以下证据：1、银行交易电子回单，用于证明益丰公司于2017年2月、3月，2018年4月至8月、2019年3月将每年的租金通过银行汇款方式汇到嘉博文公司原法定代表人李某的银行账号，其中，2017年益丰公司汇款租金270000元、2018年汇款租金260000元、2019年汇款租金354458元。2、终止房屋租赁合同告知函一份，用于证明益丰公司于2019年3月22日收到嘉博文公司要求终止房屋租赁合同的函件的事实。 诉讼中，本院依职权通知证人李某出庭作证。 本院认为，益丰公司提供的证据1承诺书系嘉博文公司出具的，予以采信。益丰公司提供的证据2《终止房屋租赁合同告知函》与嘉博文公司提供的《终止房屋租赁合同告知函》系同一份证据，结合双方陈述，该证据能够证明，2019年3月22日嘉博文公司收到益丰发公司发送的上述函件，函件中益丰公司认为嘉博文公司未按照承诺书约定期限缴纳厂房租金及租赁税合计354458元，厂房租赁合同应无条件终止，要求嘉博文公司在2019年3月25日前按承诺书约定的移交条件将厂房清空移交给益丰公司。嘉博文公司提供的证据1银行交易电子回单，结合本院依职权核实的证人李某的证言，能够证明益丰公司已将2017年、2018年的租金支付给益丰公司，并于2019年3月19日将2019年的租金及2017年3月1日至2020年3月1日三年的房产租赁税汇入益丰公司前法定代表人李某的银行账户中；虽然在2019年1月29日时益丰公司已将其法定代表人李某变更为苏亮，但从李某当庭陈述可体现嘉博文公司所汇入的上述李某账户在李某担任法定代表人期间实际都是被用于益丰公司收付款使用，之后则因涉及刑事案件账户被相应执法机构冻结，亦未用作他用，且2019年3月19日所汇入的金额与承诺记载的嘉博文公司于2019年应支付款项相同，另外，承诺书出具时间是2018年，约定的付款时间是2019年3月1日，在上述期间内益丰公司却未将法定代表人变更情况或收款账户变更情况告知作为承租方的嘉博文公司，同时存在2017、2018年租金均是通过李某账户支付给益丰公司情形，因此，嘉博文公司于2019年3月19日汇入李某账户的354458元系嘉博文公司支付给益丰公司的承诺书记载的款项的可能性较大，应视为益丰公司已于2019年3月19日收取了承诺书记载的款项，至于上述账户被相应机构冻结导致上述款项亦冻结的问题，系益丰公司另行主张的问题。 经庭审举证、质证并认证，对本案的主要事实作如下认定： 益丰公司与嘉博文公司于2017年3月1日签订了《厂房租赁合同》一份，其中益丰公司为甲方，嘉博文公司为乙方，约定由乙方承租甲方坐落于福鼎市双岳工业项目集中区B-9号内的已建厂房（五层），租用期限为10年，即从2017年3月10日起至2027年3月10日止，该厂房第一、二年租金为人民币26万元，第三年至第五年每年按上年租金的3%递增……。该价格为不含税价，如乙方需要甲方提供租金发票其相关税费由乙方自负。同时该合同第五条：乙方应于每年3月1日前向甲方交付租金，如逾期未交付租金，逾期部份按日万分之五收取滞纳金（违约金），且甲方有权单方面强制收回租赁场所。 此后，嘉博文公司通过益丰公司法定代表人李某账户支付了2017年和2018年租金。 2018年12月17日，嘉博文公司向益丰公司出具《承诺书》一份，承诺：“我司承诺于2019年3月1日前一次性支付福建省益丰汽车贸易有限公司双岳工业园区13-B-9号（双岳路1号）厂房租赁金及税金354458元（大写：叁拾伍万肆仟肆佰伍拾捌元），其中包括：2019年3月1日至2020年3月1日租金267800元（大写：贰拾陆万柒仟捌佰元）、2017年3月1日至2020年3月1日三年的房产租赁税86658元（大写：捌万陆仟陆佰伍拾捌元），房产租赁税不含滞纳金，滞纳金以税务部门核定为准。我公司若未按时一次性支付以上款项，本公司与福建省益丰汽车贸易有限公司签订的房屋租赁合同无条件终止。我公司将于2019年3月10日内结清厂房所涉及的水电费并搬迁清空原属我公司的所有设施设备，搬迁清空可移动的物品，其他已装修部分应保持原样无偿归还给福建益丰汽车贸易有限公司”。 2019年1月29日益丰公司将法定代表人李某变更为苏亮。 2019年3月19日，嘉博文公司将承诺书涉及的租金及房产租赁税合计354458元通过原法定代表人李某的银行账户支付给益丰公司。 2019年3月22日，嘉博文公司收到益丰发公司发送的《终止租赁合同告知函》，函件中益丰公司认为嘉博文公司未按照承诺书约定期限缴纳厂房租金及房产租赁税合计354458元，厂房租赁合同应无条件终止，要求嘉博文公司在2019年3月25日前按承诺书约定的移交条件将厂房清空移交给益丰公司。 2019年4月19日双方互相将对方诉至本院，后本院决定将二案合并审理。 双方争议的焦点问题：一、嘉博文公司履行相应合同过程中是否存在违约行为。二、双方于2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》是否能够终止。 对此，本院结合上述查明的事实及采信的证据，综合分析认定如下：一、关于嘉博文公司履行相应合同过程中是否存在违约行为的问题。根据《厂房租赁合同》及嘉博文公司向益丰公司出具的《承诺书》约定，嘉博文公司应于2019年3月1日前一次性将2019年3月1日至2020年3月1日的租金267800元、2017年3月1日至2020年3月1日三年的房产租赁税86658元合计354458元支付给益丰公司。而嘉博文公司直到2019年3月19日才支付上述款项，属逾期付款，构成违约。 二、关于双方于2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》是否能够终止的问题。2018年12月17日的承诺书由嘉博文公司出具给益丰公司，承诺书开头明确载明“根据厂房租赁合同相关规定”，因此上述承诺书系双方对《厂房租赁合同》的补充约定，对双方均有约束力。在承诺书中嘉博文公司明确承诺其在2019年3月1日前一次性支付2019年3月1日至2020年3月1日的租金和2017年3月1日至2020年3月1日三年的房产租赁税，若其未及时支付上述款项的，本案租赁合同将无条件终止，并对返还租赁物等作出承诺。承诺书中明确约定了合同终止的条件。嘉博文公司在2019年3月19日支付了承诺书涉及的款项，一方面，上述付款时间已超过承诺书约定的付款期限；另一方面，上述支付是通过银行转账方式，益丰公司收取款项的账户当时又被相应机构冻结，无法体现益丰公司实际是在何时知道款项到账，亦无法通过上述行为确认收取款项就是代表益丰公司同意延期付款，且从益丰公司在几天内用发送书面函件方式表示其仍要求按承诺书约定条件终止合同来看，双方之间并未就付款期限延期达成合意，因此，嘉博文公司的付款行为，仅能视为其违约后的补救行为，作为守约方的益丰公司仍有权要求终止合同。 综上所述，本院认为，益丰公司与嘉博文公司签订的《厂房租赁合同》和《承诺书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。当事人可以约定一方终止合同的条件，终止合同的条件成就时，终止权人可以终止合同。嘉博文公司未在厂房租赁合同和承诺书约定的期限内向益丰公司支付价款构成违约行为，同时依据承诺书约定，嘉博文公司上述违约行为属于终止合同的条件，作为守约方的益丰公司有权要求终止合同，益丰公司已于2019年3月22日将其要求终止合同的《终止房屋租赁合同告知函》发送给嘉博文公司，双方的《厂房租赁合同》视为于2019年3月22日终止。由于合同已终止，益丰公司再要求终止合同已无必要；而嘉博文公司关于确认上述《终止房屋租赁合同告知函》无效、继续履行双方签订的《厂房租赁合同》的请求，与双方约定不符，缺乏法律依据，不予支持。合同终止后，未履行的不再履行，益丰公司要求嘉博文公司返还厂房的请求应予以支持。益丰公司还请求从2019年3月10日起至返还之日止按每天733.70元计算厂房使用费，由于终止合同的责任在于嘉博文公司，且承诺书已明确记载在嘉博文公司未按时付款后，应在2019年3月10日前清空、并返还厂房，而每天733.70元是符合租赁合同约定的计付租金标准，因此益丰公司的上述请求可予以支持。益丰公司还要求从2019年3月10日起至厂房返还之日止按日万分之五支付违约金，上述违约金实质上是逾期返还厂房产生的违约金，双方对此未有约定，且益丰公司已请求了占用厂房期间的使用费，因此，益丰公司的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告（反诉原告）福建嘉博文农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还坐落于福鼎市双岳工业项目集中区B-9号内的房屋给原告（反诉被告）福建省益丰汽车贸易有限公司，并从2019年3月10日起至厂房返还之日止按每天733.70元计算使用费。 驳回原告（反诉被告）福建省益丰汽车贸易有限公司的其他请求。 三、驳回被告（反诉原告）福建嘉博文农业科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费515元，减半收取计257.5元，由被告（反诉原告）福建嘉博文农业科技有限公司负担；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）福建嘉博文农业科技有限公司负担. 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  谢维芳 二〇一九年七月十九日 书记员  许佳佳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。