广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1956号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司。住所地：广东省佛冈县石角镇北园路篁胜酒店宿舍楼一楼。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹景辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗诗琪，该公司人事专员。被上诉人（原审原告）：张世聪，男，汉族，住广东省佛冈县。上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称煌盛公司）因与被上诉人张世聪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。煌盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判上诉人支付每日按总房价款0.01%的标准计算至上诉人在建设主管部门经验收合格并书面通知被上诉人收房之日止的违约金；3、由上诉人承担本案上诉费用。主要事实和理由：根据合同约定，上诉人交付涉案商品房的条件是经验收合格，并非一审判决认定的经竣工验收备案。一审判决将其扩展解释为经竣工验收备案，违反了双方当事人的意思自治。建设工程竣工验收的行政审批程序是先进行验收，确认合格后再由施工、开发、设计、勘察、监理等单位凭验收合格材料报备竣工验收备案手续，经验收备案后即可办理房产证。可见，从验收合格到验收备案是行政管理流程，房屋在验收合格后已经完全符合交付条件，双方在合同中选择验收合格为交付条件是合法有效的约定。涉诉的第3、4、5、6栋楼房经验收合格的时间点为2017年8月8日，一审判决应当按照双方的约定确定违约金的截止期限。张世聪答辩称：按其一审意见。张世聪向一审法院起诉请求：1、判令煌盛公司继续履行《广东省商品房买卖合同》（合同编号201501232637183）；2、判令煌盛公司自2016年4月1日起至实际向张世聪交付符合交房条件的房屋之日止，按日向张世聪支付全额房款万分之一的逾期交房违约金[暂计算至2019年2月25日（1061天）为54067.50元]。若判决生效后煌盛公司仍无法交付符合交房条件房屋的，煌盛公司先行向张世聪支付直至执行之日为止产生的违约金，实际交房之日前每月1号向张世聪支付上一个月产生的违约金；3、判令诉讼费用由煌盛公司承担。一审法院认定事实：煌盛公司是佛冈县××商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2015年1月23日，张世聪（买受人）与煌盛公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201501232637183），约定：张世聪向煌盛公司购买广东省佛冈县石角镇××商住区××房，总房价为509590元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金……。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……。合同签订后，张世聪依约向煌盛公司支付购房款509590元，但煌盛公司收款后，对涉案房屋所在的××商住区一期工程至今未办理竣工验收备案手续，未交付给张世聪使用。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张世聪与煌盛公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。根据双方当事人的陈述，本案主要的争议焦点为双方对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，甚至关系到居住人的人身安全。但对于商品房的质量问题，买受人自身难以做出判断，故合同约定交付标准主要的目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘察、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案并非简单的登记行为，而是主管机关保障房屋质量的重要手段，从这个角度出发，“该商品房验收合格”应理解为验收备案。此外，广东省建设厅作为本地商品房验收的主管机关，其在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确表示商品房验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，该回复再次印证了涉案合同预定的“该商品房经验收合格”应当理解为经竣工验收备案[上述关于房屋交付条件的论述，清远市中级人民法院在与本案争议焦点相同的（2018）粤18民终2573号上诉人（原审被告）佛冈煌盛房地产开发有限公司与被上诉人黄某商品房预售合同纠纷一案的判决中予以确认]。张世聪已依约定付清购房款给煌盛公司，履行了付款义务。煌盛公司未于合同约定的2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给张世聪。如上所述，经验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，但涉案商品房至今仍未办理工程竣工验收备案手续，未达到交付条件，煌盛公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于张世聪的诉讼请求。1、请求继续履行《广东省商品房买卖合同》。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，张世聪要求继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。2、请求煌盛公司支付逾期交房违约金。如上所述，煌盛公司逾期未交房，已违约，应依合同约定支付违约金给张世聪。按照双方在《广东省商品房买卖合同》第九条“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。”和第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，煌盛公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知张世聪办理交付手续。如上所述，涉案房屋办理竣工验收备案手续才符合房屋交付标准，因此，逾期交房违约金应计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达张世聪之日止。从2016年4月1日起计至2019年2月25日（共1061天）的违约金为54067.50元（509590元×0.01%×1061天），2019年2月26日起的逾期交房违约金，每日按总房价款0.01%的标准计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达张世聪之日止。张世聪的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。判决：一、张世聪与佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2015年1月23日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、佛冈煌盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金54067.50元（暂计至2019年2月25日，2019年2月26日起的逾期交房违约金，按总房价款每日0.01%的标准计算至佛冈煌盛房地产开发有限公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达张世聪之日止）给张世聪。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1152元，减半收取576元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交证据：建筑工程竣工验收报告，拟证明涉案商品房于2017年8月8日经验收合格。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案商品房的交付标准如何认定。关于涉案商品房的交付标准如何认定的问题。双方对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。上诉人认为商品房经验收合格后即可交付，无需在建设行政主管部门备案。本院认为，商品房交付，应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该条件为法定交付条件，当事人约定交付标准高于该交付条件的，按当事人约定；当事人约定交付标准低于该交付条件的，适用法定交付条件。一审法院对此已论述充分，本院在此不再赘述。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1152元，由上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年七月二十二日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。