文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初10321号原告:周文，男，1992年3月10日出生，汉族，重庆科睿尔教育咨询有公司部门主管，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：秦廷勇，重庆嘉豪律师事务所律师。被告：王阗春，男，1974年9月28日出生，汉族，重庆市监察委员会公务员，住重庆市渝中区。第三人:中国工商银行股份有限司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街13号，统一社会信用代码9150010790313195XB。诉讼代表人:江凯，中国工商银行股份有限司重庆九龙坡支行行长。委托诉讼代理人：曾萍，女，中国工商银行股份有限司重庆九龙坡支行信贷管理部职工，住重庆市九龙坡区。原告周文与被告王阗春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，根据原告周文的申请，本院依法通知中国工商银行股份有限司重庆九龙坡支行（以下简称工商银行九龙坡支行）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周文及其委托诉讼代理人秦廷勇，被告王阗春到庭参加诉讼。第三人工商银行九龙坡支行的委托诉讼代理人曾萍曾到庭参加诉讼。后原告周文变更诉讼请求后，工商银行九龙坡支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周文向本院提起诉讼请求：1、判决确认《房地产买卖居间协议》有效，由被告继续按照合同约定涤除位于重庆市沙坪坝区房屋上设立的抵押登记，并协助原告办理房屋买卖过户登记手续。2、判令被告支付原告逾期办理解押手续违约金120000元。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年3月24日，原、被告与经纪人重庆积家美房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区房屋卖给原告，建筑面积61.41平方米，合同价款61万元，付款方式为按揭贷款，原告第一次于签订合同当日支付定金20000元，解押时第二次支付90000元，过户时第三次支付75000元，余款420000元通过银行按揭支付，另有5000元押金交房时支付，并约定了违约条款，违约方需支付违约金20%。同日，原告并将20000元定金以现金方式交付给被告，被告出具收条一张。5月14日，原告与中国工商银行股份有限公司重庆高科技支行签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定被告应于2018年6月30日办理解押，但被告逾期未办理解押，违反了合同约定。随后，原告按被告通知在7月4日到银行办理解押手续。被告当场要求原告支付230000元解押款进行解押。原告认为，原告按约仅需支付90000元解押款，要求按约支付被告解押款。被告不提供其银行帐户，又要求原告确保在7月底能够拿到银行贷款，或者要求原告支付全款。双方协商未果后，被告明确拒绝将房屋卖给原告，违反了三方合同约定。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，三方签订的《房地产买卖居间协议》意思真实，各方应当按照合同约定履行义务。原告按照约定履行了自己相应的义务，被告未按照合同约定履行义务，应该履行合同约定的义务并承担违约责任。请人民法院依法审理，保护原告合法权益。被告王阗春辩称，被告按约履行了合同义务，原告所述部分不实。在双方签订合同时，原告和中介公司都承诺可以在2个月内拿到银行贷款。2018年6月，原告才告知被告其贷款申请在2018年5月24日通过了银行审批。但被告向中介核实时，中介并未明确告知被告审批结果。由于在原告和中介承诺的期间内，被告并未取得银行贷款，因此，在原、被告协商后，原告于2018年6月底同意在购房款总额上增加40000元。被告要求原告准备90000元解押款。7月2日，被告询问原告能否在解押时支付全部解押款23万余元和过户时应当支付的房屋首付款75000元，原告表示同意。由于上述费用合计有30余万元，被告不放心，再次追问了原告，原告做了肯定的答复。7月4日，原、被告一起到银行解押。到场后，原告又说他带的钱不够，也未要求被告提供还款的银行卡号。被告遂要求原告确认在7月底前银行是否能够放款，或者被告愿意降低一至两万元，原告一次性支付全部购房款。被告当时并未要求原告增加支付房款。当时，在这个过程中，还有其他人愿意以更高的价格购买被告房屋，被告均未同意，说明被告是诚实的遵守了合同约定。被告认为，原告违反关于银行放款时间的约定，也未按约支付被告解押款，在被告反复与原告沟通的情况下，原告拒绝协商，存在过错。原、被告签订的房屋买卖合同系有效合同，但原、被告已口头协商变更了合同约定的购房总价、款项支付时间、支付金额。被告愿意与原告协商处理纠纷。第三人工商银行九龙坡支行陈述，截至2018年8月1日，被告尚有贷款本金231527.49元未偿还。第三人同意被告偿还贷款本息和支付提前还款违约金后，提前还款解押。解押后，原、被告双方自行办理房屋转让手续。但如果借款人未将贷款本息提前存入贷款账户，第三人不接受借款人的提前还款申请。本院经审理认定事实如下：王阗春系位于重庆市沙坪坝区住宅房屋所有权人。王阗春在该房屋上为工商银行九龙坡支行设立了抵押登记。2018年3月24日，王阗春（甲方）、周文（乙方）、重庆积家美房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：乙方购买甲方位于重庆市沙坪坝区住宅房屋一套，总成交金额610000元，办理产权过户、配套设施过户所产生的相关费用由乙方独自承担。该房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行九龙坡支行。甲方于2018年6月30日前办理抵押注销手续。第四条付款方式，约定：乙方于签订合同当日支付甲方定金20000元；于解押当日支付90000元；于权属转移登记时支付75000元；向银行申请个人二手房贷款420000元支付甲方房款。如银行实际贷款金额低于此金额，则不足部分由乙方自筹资金于过户前支付甲方；乙方于甲方交付房屋时支付尾款5000元。第五条中介服务费、权证代办费、按揭服务费、过户税费及其他费用，约定：乙方须于办理按揭申请手续当日向丙方支付按揭服务费3000元。第七条违约责任，约定：1、本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金的金额按房屋成交价的20%计算。2、本合同签订后，若因非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介服务费丙方不予退还，尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付中介服务费可向违约方或过错方追偿。第九条补充条款，约定：1、甲乙双方选择在积家美房产代为办理乙方购房按揭贷款业务，积家美负责办理以下手续：按揭面签、抵押登记、取证回银行业务，除开以上业务，其余业务不负责办理。2、甲乙双方约定若乙方多次签按揭未果，甲乙双方取消买卖关系，双方不承担违约责任。甲方愿意配合办理三次按揭审批，按揭审批不超过60个工作日。同日，周文支付王阗春定金20000元，王阗春向周文出具了收条。随后，周文向工商银行申请了按揭贷款。办理按揭贷款过程中，王阗春多次催问周文贷款申请审批情况。2018年5月11日，周文在QQ中向王阗春发送文字信息，询问何时办理解押手续。王阗春答复，中介公司口头称通过了，但尚未拿到审批。随后，王阗春告知周文其因故没钱解押，要求周文准备解押款。周文表示按合同履行，在解押时支付90000元。2018年5月14日，周文向王阗春发送手机短信息，告知贷款申请已经审批通过，要求王阗春按约办理解押手续。2018年5月21日，周文在QQ中向王阗春发送贷款审批流程截屏图一张，告知贷款申请已审批通过。王阗春答复，中介公司并未告知其贷款申请审批结果，也未看到银行书面证明，不能确认贷款申请是否审批通过，而且审批时间已经超过了合同约定的期限，必须确认通过后才同意办理解押手续。随后，周文又在QQ中向王阗春发送了《个人购房借款／担保合同》封面、署名页照片。王阗春认为该合同照片不完整，且银行尚未盖章，也没有写明签订时间，不能证明周文贷款申请确已审批通过。周文答复，若银行不能放贷则愿意全额支付购房款。王阗春答复，最好能全额支付购房款。双方当事人均表示愿意协商。随后，周文再次在QQ中向王阗春发放了《个人购房借款／担保合同》封面照片，要求王阗春继续履行合同。王阗春认为周文发送的照片仍然不能证明其贷款申请已经审批通过，中介公司工作人员也未告知其贷款申请是否审批通过。2018年6月2日，王阗春表示愿意预约办理解押手续，但认为贷款审批周期过长，要求周文支付全部解押款。2018年6月15日，周文通过QQ联系王阗春，表示已经准备好解押款，询问办理解押手续时间。随后，王阗春答复，由于周文贷款申请审批周期过长，增加了王阗春的资金成本，要求周文承担一部分损失，并询问周文是否能全额支付购房款。2018年6月29日，王阗春通过QQ联系周文，表示随时可以办理解押手续，并要求增加购房款至650000元。2018年7月2日，周文通过QQ联系王阗春，询问其何时到银行办理解押手续。王阗春答复“首付款和那4万你准备好了啥，解压的时候付”，周文答复“准备好了”，王阗春再次询问“你既有首付又有解压款？”，周文答复“我一直准备着呢”，王阗春表示“加起来有三十多万了”，周文答复“够”。2018年7月3日，王阗春通知周文次日到工商银行九龙坡支行办理解押手续，并将工商银行解押流程照片发送给了周文，告知需要填写提前解押书面手续并将解押款支付到贷款账户中，两周后才能扣款。2018年7月4日，周文及其朋友赵雷、王阗春到工商银行九龙坡支行拟办理还款解押手续。周文认为办理解押手续需要支付的解押款已经超出了合同约定解押当日应当支付的房款，仅同意按照房屋买卖合同约定履行付款义务。王阗春认为，周文贷款审批期限已经超过了合同约定的期限，应当由周文支付全部解押款办理解押手续，并确保在7月31日前支付全部购房款，或者立即全额支付购房款，购房款总价减少10000元。随后，双方为贷款审批期限以及银行放款时间发生争议。其间，赵雷表示，“总价也加到65万了一开始说好的61万”，周文未表示反对。因双方当事人发生争议后未能协商达成一致意见，至今尚未办理解押手续。周文向本院提起诉讼后，王阗春仍向周文发送手机短信息，要求继续履行合同，周文亦曾答复要求继续履行合同，但双方最终未能达成一致意见。诉讼过程中，周文于2018年8月25日转账支付王阗春购房款325000元。审理中，周文先后变更诉讼请求，最终确定诉讼请求为：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同。2、判令被告支付不履行合同的违约金122000元（610000元×20%）。3、判令被告退还原告已付房款325000元。4、判令被告赔偿原告2018年3月24日至2018年9月30日期间的房屋差价损失77800元(687800元－610000元)。根据周文的申请，本院委托重庆众城资产评估土地房地产估价有限责任公司对涉案房屋在2018年9月30日的市场价值进行评估。2019年1月22日，重庆众城资产评估土地房地产估价有限责任公司作出（重庆）众城司法鉴定2019第010号《司法鉴定估价报告》，评估结论为：估价对象在价值时点2018年9月30日所体现的房地产市场价值为68.78万元。针对周文变更后的诉讼请求，王阗春答辩同意解除房屋买卖合同，退还周文已经支付的购房款325000元和定金20000元，但不同意周文的其他诉讼请求。审理中，周文为证明其主张，还举示了如下证据：1、《个人购房借款／担保合同》、抵押合同、授权委托书、法定代表人证明书、营业执照、罗辑、蔡知平身份证复印件、工商银行系统内周文贷款审批流程截屏图，拟证明周文按约办理了按揭贷款申请手续，并经银行审批通过。王阗春对该组证据的真实性、证明目的没有异议，但认为其在2018年7月4日办理解押手续时才看到借款合同，且银行审批通过时间已经超过了合同约定的期限。2、2018年2月16日至7月4日期间周文、王阗春QQ聊天记录截屏图，拟证明周文于2018年5月11日就告知王阗春银行审批通过了贷款申请，但王阗春拒不承认也不按约办理解押手续。王阗春对该证据的真实性没有异议，但对完整性存在异议。王阗春陈述，周文在2018年5月21日才告知审批通过，并向其发送了电脑截图，但王阗春无法核实真实性，遂向积家美公司核实，但积家美公司答复说并未拿到银行审批。由于银行审批时间超过了合同约定的期限，王阗春多次与周文电话协商，周文同意增加40000元购房款，作为对王阗春的补偿。6月29日，王阗春就通知周文可以办理解押手续。7月2日，双方协商达成一致意见，由周文支付全部解押款和首付款共计30余万元。7月4日办理解押手续时，由于周文拒绝履行7月2日达成的协议，王阗春才提出希望周文支付全部购房款以及愿意减少10000元房价款，并未单方面变更合同约定。3、2018年7月4日上午周文、王阗春谈话录音及文字整理资料，拟证明双方办理解押手续时，王阗春要求周文全额支付购房款，否则不同意继续履行合同。该证据中，除周文、王阗春外，还有周文的朋友赵雷参与了双方的谈话。王阗春对该证据的真实性没有异议，但认为该证据仅仅截取了双方整个谈话过程中的一小段，不能完整反映谈话内容，不同意证明目的。周文认可该份录音证据是双方在2018年7月4日谈话过程中的一部分，并非完整的谈话过程。王阗春还举示了如下证据：1、2018年2月16日至7月4日期间王阗春、周文QQ聊天记录截屏图，拟证明：1、周文按揭申请审批时间已经超过了合同约定。2、周文于2018年5月21日承诺负责支付解押款，但事后并未支付解押款，违反了承诺。3、2018年7月2日双方协商时，周文同意在解押时支付首付款和解押款共计30余万元，但在7月4日办理解押手续时又拒绝支付。4、经双方协商，房价款已增加至650000元。周文对该组证据的真实性没有异议，但不同意证明目的。周文认为，王阗春在合同履行过程中一直刻意回避，规避解押，其真实意图是不想办理解押手续，如王阗春分别在5月14日表示其没有钱解押，在5月21日知道周文贷款审批通过后拒不办理解押手续，在6月26日回复周文若解除合同可以双倍返还定金，否则希望周文增加支付购房款或者全额支付购房款。周文从未同意变更合同约定，王阗春主张的双方协商一致增加购房款和由周文支付解押款均是曲解了周文的意思。周文的真实意思就是按照合同约定履行。2、2018年7月9日至7月18日期间王阗春、周文短信记录截屏图，拟证明：1、在办理解押手续时，周文要求王阗春提供担保作为付款的前提，王阗春未同意其要求。2、周文明知负有支付解押款的义务。3、王阗春多次要求周文继续履行合同。周文对该组证据的真实性没有异议，但不同意证明目的。3、工商银行解押流程照片，拟证明提前还款前，需提前将还款资金存入按揭贷款还款卡。周文对该证据的真实性没有异议，仅认可王阗春在2018年7月3日将此照片发送给了周文，认为合同约定王阗春办理解押手续后，周文才支付解押款，不同意证明目的。王阗春对周文举示的《个人购房借款／担保合同》、抵押合同、授权委托书、法定代表人证明书、营业执照、罗辑、蔡知平身份证复印件、工商银行系统内周文贷款审批流程截屏图真实性没有异议，本院对上述证据予以采信。王阗春对周文举示的2018年2月16日至7月4日期间周文、王阗春QQ聊天记录截屏图的真实性没有异议，但对完整性提出异议，本院结合王阗春举示的QQ聊天记录截屏图综合予以认定。王阗春对周文举示的2018年7月4日上午周文、王阗春谈话录音及文字整理资料的真实性没有异议，但对完整性提出异议，周文亦认可该谈话录音仅为双方谈话过程的一部分，并非完整的谈话过程，本院结合本案其他证据综合认证。周文对王阗春举示的2018年2月16日至7月4日期间王阗春、周文QQ聊天记录截屏图、2018年7月9日至7月18日期间王阗春、周文短信记录截屏图、工商银行解押流程照片真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。上述事实，有周文举示的《房地产买卖居间协议》、收条、中国银行业务凭证、个人汇款申请书、《个人购房借款／担保合同》、抵押合同、授权委托书、法定代表人证明书、营业执照、罗辑、蔡知平身份证复印件、工商银行系统内周文贷款审批流程截屏图、2018年2月16日至7月4日期间周文、王阗春QQ聊天记录截屏图、2018年7月4日上午周文、王阗春谈话录音及文字整理资料，王阗春举示的2018年2月16日至7月4日期间王阗春、周文QQ聊天记录截屏图、2018年7月9日至7月18日期间王阗春、周文短信记录截屏图、工商银行解押流程照片，本院询问笔录及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，周文与王阗春签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，双方当事人约定周文向银行申请个人二手房贷款420000元支付王阗春部分房款，按揭审批不超过60个工作日。王阗春主张周文在签订合同时承诺银行放款时间为2个月以内，但在审理中未能举示证据证明此一主张，且王阗春的此一主张与合同约定不符。因此，本院对王阗春的此一主张不予采信。合同履行过程中，周文虽先后向王阗春发送了贷款审批流程截屏图、《个人购房借款／担保合同》封面、署名页照片，告知王阗春其贷款申请已审批通过，但由于周文发送的贷款审批流程截屏图、《个人购房借款／担保合同》封面、署名页照片形式、内容均不完整，不能充分证明其贷款申请审批通过的事实，王阗春因此要求在向中介公司核实后再办理解押手续并未违反合同约定及法律规定，也未超出合同约定办理解押手续的期间。2018年6月29日，王阗春通过QQ联系周文，表示随时可以办理解押手续。王阗春向周文发出的QQ文字信息足以证明，至迟在2018年6月29日，王阗春已经知晓周文贷款申请审批通过的事实。审理中，周文未能举示证据证明中介公司在此前已经向王阗春提供了贷款申请审批通过的依据，因此，本院对王阗春在2018年6月29日知晓周文贷款申请审批通过的事实予以认定。随后，王阗春未按约在2018年6月30日前办理抵押注销手续，确实存在逾期履行的违约事实。从周文、王阗春分别提交的QQ聊天记录截屏图，以及周文提交的谈话录音看，合同履行过程中，双方当事人确实就增加房价款总额以及变更房价款支付的约定进行过协商，且双方经协商达成一致意见，即房价款增加至650000元，周文在办理解押时需支付首付款90000元以及解押款20余万元，合计30余万元。双方当事人达成变更合同约定的协议后，应当按照变更后的约定履行各自义务。随后，王阗春将工商银行解押流程照片发送给了周文，告知周文需要填写提前解押书面手续并将解押款支付到贷款账户中，此后才能扣款。结合工商银行九龙坡支行在本案中的陈述，可以认定周文明确知晓解押款先行支付到王阗春贷款账户后，银行才受理王阗春提前还款申请的事实。由于周文并未将同意支付的解押款提前支付到王阗春贷款账户，因此，王阗春在2018年7月4日双方约定办理解押手续时未提前办理还款解押手续并无不当。2018年7月4日，双方到工商银行九龙坡支行拟办理解押手续过程中，周文以其需要支付的解押款已经超出了合同约定需要支付的购房款为由，不同意支付超出90000元购房款的部分，违反了双方达成的变更后的约定。王阗春因此未继续按照约定履行解除抵押登记的义务，系对周文拒绝履行约定义务行使法定抗辩权，并未违反合同约定。此后，王阗春并未明确表示拒绝继续履行合同，直至周文向本院提起诉讼后，王阗春仍然表示愿意继续履行合同。周文认为王阗春拒绝继续履行合同，但在审理中未能举示充分证据证明此一主张，因此，本院对周文的此一主张不予采信。周文以王阗春拒绝继续履行合同为由主张解除与王阗春签订的房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。审理过程中，周文主张解除合同，王阗春亦同意周文的主张，双方当事人达成了解除合同的合意，则周文、王阗春签订的房屋买卖合同依法解除。同时，由于双方当事人在本案审理过程中已经达成了解除合同的合意，房屋买卖合同已经依法解除，故本院对周文要求判令解除房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现周文、王阗春签订的房屋买卖合同已经解除，周文要求王阗春返还已支付的购房款325000元，符合法律规定，本院对周文的此一诉讼请求依法予以支持。关于周文要求王阗春支付不履行合同的违约金的诉讼请求。本院认为，房屋买卖合同约定，甲乙双方中任何一方违反合同约定导致合同无法继续履行时，视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金的金额按房屋成交价的20%计算。王阗春在合同履行的过程中，虽存在逾期办理注销抵押登记手续的违约行为，但并未因此导致合同无法继续履行，不构成合同约定的支付违约金的情形。因此，周文要求王阗春支付不履行合同违约金，缺乏事实和法律依据，本院对周文的此一诉讼请求，依法不予支持。关于周文要求王阗春赔偿房屋差价损失的诉讼请求，同样缺乏事实和法律依据，本院不予支持。理由同前，此处不再赘述。另外需要说明的是，由于周文在本案中未主张王阗春返还其支付的定金，关于该项费用，在本案中不能作出处理。但鉴于王阗春已在审理过程中表示愿意退还周文支付的定金，故建议当事人双方随后协商退还该项费用，避免产生讼累。工商银行九龙坡支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应当视为放弃了其依法享有的答辩、辩论、举证和质证的权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告王阗春在本判决发生法律效力之日起三日内退还原告周文购房款325000元。二、驳回原告周文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，减半交纳5550元，司法评估费6500元，合计12050元，由原告周文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 李 勤二〇一九年七月三十日书记员 张玲玲