江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初871号原告：孙伟，男，1980年9月30日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张同余，江苏致强律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞，江苏致强律师事务所律师。被告：宿迁华地置业有限公司，住所地宿迁市洋河新区洋河镇徐淮路北侧。法定代表人：刘殿强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘双玲，江苏刘双玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威，江苏刘双玲律师事务所律师。原告孙伟与被告宿迁华地置业有限公司（以下简称华地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2019年4月23日，裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙伟及其委托诉讼代理人张同余，被告华地公司的委托诉讼代理人陈威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙伟向本院提出诉讼请求：1判令被告支付原告逾期交房违约金31335元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月10日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的华地万象城市广场第7幢15层1501号房一套，总价款495022元。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为自合同约定交房次日起至房屋交付之日止，每日按买受人已付购房款万分之一点五支付违约金。合同补充协议第十一条约定，4-7号楼的交房时间为2016年12月31日。原告于2015年9月21日支付首付款155022元，于2015年10月25日通过银行按揭支付340000元，合计付清房款495022元。房屋交付期限届满后，被告直至2018年2月26日才通知原告接收房屋。原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行合同义务。合同系格式合同，对条款理解有争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，而且特别约定条款优先于普通条款效力。被告未在约定期限交房，应承担违约责任，支付自2017年1月1日起至2018年2月26日的违约金，即495022元*422天*0.15‰=31335元。双方多次协调未果，原告特提起诉讼。被告华地公司辩称，原告与被告约定的交付日期不是2016年12月31日，而是2017年12月31日。在原告与被告签订买卖合同的当天签订了商品房买卖合同补充协议，该协议第六条第六款第一项明确约定在合同约定交房之日前的施工期内（含本协议签订之日前的施工期）出现相应情形可以顺延交房日期，依据宿迁市气象局统计的气象数据可以计算出施工期内有562天雨雪高温天气，依据监理日志可以看出因雨雪等天气导致的停工期限为348天。自约定的交房之日（2017年12月31日）到实际交房日期之日（2018年2月26日），合计57天，扣除因阴雨及高低温天气导致的停工天数，被告并不存在逾期交房的情形。本院经审理，认定如下事实：2015年9月10日，原告孙伟、案外人张红霞（买受人）和被告华地公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，由原告以495022元购买被告开发的华地万象广场第7幢15层1501号房屋。合同第八条约定，“出卖人应当在2017年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告”。合同第九条约定，“除本合同第八条约定的特殊情况外，如出卖人未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”。合同的附件四为补充协议（以下简称附件协议），附件协议第十一条约定，“特别约定：1、高层无太阳能……4、4-7#楼交付时间为2016年12月31日”。上述合同及附件协议均在房屋管理部门登记备案，由孙伟和张红霞在买受人处签名并按指印，同时在合同的第一条（土地规划用途及使用年限）、第六条（付款方式及期限）、第八条（交付期限）处签名并按指印。同日，孙伟、张红霞（买受人）和被告还签订“《商品房买卖合同》补充协议”（以下简称补充协议）一份，该补充协议没有在房屋管理部门登记备案。协议第六条为关于房屋交付、接受的补充约定，第6款第1项约定，“在《合同》约定交付之日前的施工期内（含本协议签订之日前的施工期），如出现：非因出卖人原因在一周内累计停水、停电超过8小时的，交房日期顺延一天，依此类推；如因雨、雪、雾、冰冻等天气原因造成无法施工的天数超过1天的，则每超过一天，交房日期相应顺延一天。因上述原因造成的停工时间以监理日志记录为准”。合同签订后，原告按约履行付款义务，已付清购房款495022元，涉案房屋直至2018年2月26日取得竣工验收备案表。案外人孙红霞认可原告孙伟系其丈夫，并将其因被告逾期交房所产生的一切权利和义务交由原告孙伟继受，认可由孙伟提起本案诉讼。本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》及附件协议系双方真实的意思表示，不违反法律法规的规定，依法成立且合法有效。双方均应按合同约定履行义务，也可据此行使权利。本案的争议焦点及分析如下：一、原被告双方约定的房屋交付时间。原被告双方在合同第八条约定的交付时间为2017年12月31日，在附件协议第十一条的“特别约定”中约定，4-7#楼交付时间为2016年12月31日。被告辩称，涉案楼盘采用委托外销模式销售，代销公司为了获得自己利益，私自宣传在2016年年底交房，但网签合同载明的是2017年年底，为此与部分业主发生纠纷。为了平息纠纷，被告即和业主签订附件协议，约定2016年12月31日交房。同时，被告要求代销公司不得再作此类宣传，并要求告知此后的买受人交房时间为2017年12月31日，在此后的附件协议中删除有关2016年12月31日交房的条款，但代销公司工作失误，没有删除该条款。因被告要求，本案原告在合同第八条交房日期处签名按印，可以确认双方明确的交房日期为2017年12月31日。被告的上述辩解，既未提供证据证明，也未得到原告认可，本院不予采信。依据被告陈述，上述合同及附件协议系其（代销公司）提供，因此双方对合同有关交房时间的解释出现争议的，应作出不利于被告的解释，即房屋应于2016年12月31日交付。况且，附件协议第十一条系“特别约定”，符合于2016年12月31日交付的房屋也仅限于4-7#楼，特别约定的效力应高于普通约定的效力，而涉案房屋恰坐落于7号楼，因此交房时间应为2016年12月31日。原告在交房日期处签名按印也不能说明其排除了特别约定，因为原告同时还在合同的其他条款处签名按印。二、被告是否可以依约延期交房，如可以，延期交付的期限。双方签订的补充协议系被告方提供预先拟定重复使用的格式条款，延期交房的相关约定与合同第九条有关“除本合同第八条约定的特殊情况外（本院注：第八条约定了不可抗力）”约定冲突，免除了被告的责任，该条款未采用合理方式进行着重说明并让原告注意，因此该条款无效。另外，被告为了证明延期的期限，提供了监理日志一份，但依据被告陈述该监理日志并非现场监理人员书写并签字确认，而是此后统一合并抄录形成，相关监理人员签字也存在代签的情形，因此该被告的证据也不能证明存在停工的事实。综上，被告有关依约延期交付的辩解，本院不予采信。本案中，原告已经按约支付了购房款495022元，但涉案房屋直至2018年2月26日才取得《竣工验收备案表》，自2017年1月1日至2018年2月26日，合计421天，被告应支付原告逾期交房违约金495022元*421天*0.15‰=31261元（取整）综上所述，原告的部分诉讼请求于法有据。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告宿迁华地置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙伟逾期交付房屋违约金31261元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费584元，由被告宿迁华地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。审 判 长  司杨凯人民陪审员  周 正人民陪审员  邹佩军二〇一九年七月二十三日书 记 员  王小松