重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初26018号原告：何承平，女，汉族，1985年1月12日生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：赵凌飞，重庆万诚律师事务所律师。被告：魏晴，女，汉族，1985年11月5日生，住重庆市永川区。被告：张锋，男，汉族，1983年1月3日生，住重庆市沙坪坝区。二被告共同委托诉讼代理人：廖金容，重庆捷恒律师事务所律师。第三人：重庆中吉房地产经纪有限公司西城大院店，住所地重庆市九龙坡区九龙园区红狮大道5号2幢附4号，统一社会信用代码91500107MA5U7XUG32。负责人：黄勇。委托诉讼代理人：徐洪波，1992年4月22日生，住重庆市长寿区，系公司员工。原告何承平诉被告魏晴、张锋及第三人重庆中吉房地产经纪有限公司西城大院店房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何承平委托诉讼代理人赵凌飞，被告魏晴、张锋委托诉讼代理人廖金容及被告魏晴，第三人重庆中吉房地产经纪有限公司西城大院店委托诉讼代理人徐洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何承平诉称：2018年9月27日，原告经第三人居间与被告签订《房地产买卖（居间）合同》，约定原告将位于重庆市九龙坡区龙庭路6号1幢2单元11-1号房屋及重庆市九龙坡区龙庭路6号B区负1层负1-217号车位出售给被告。合同签订后，二被告以各种借口拒不履行合同，并多次提出解除合同并向原告发出解除合同通知。现原告起诉至法院请求：1、判令确认原、被告之间的房屋买卖关系于2018年11月19日被告收到起诉状副本之日解除；2、判令被告向原告支付违约金41万元；3、判令被告向原告支付因本案支出的律师费2万元；4、案件受理费由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求第2项为：合同约定违约金金额为51万元，原告只主张违约金责任，不主张定金责任，原告同意退还被告定金10万元，但在违约金中予以扣减，故原告主张违约金金额为41万元，根据合同的履行情况，原告自愿再降低违约金金额为35万元。被告魏晴、张锋辩称，2018年9月27日签订合同当日被告就已通知原告和第三人解除合同，解除原因系第三人告知被告购买讼争房屋可读双山育才小学，但签订合同当日被告才得知该房屋不能就读该小学，故立即通知原告及第三人解除合同，被告催第三人签订书面的解除协议，但第三人及原告一直拖延，责任在于第三人提供虚假信息，被告没有过错，不应承担违约金。如法院支持违约金，应当按照原告的实际损失计算，原告主张的律师费损失没有法律依据，不应由被告承担。第三人重庆中吉房地产经纪有限公司西城大院店述称，房屋买卖合同尚未解除，第三人也未收到解除合同通知。经审理查明，2018年9月27日，原告（甲方）、被告（乙方）与第三人（丙方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：乙方购买甲方位于重庆市九龙坡区龙庭路6号1幢2单元11-1号房屋及重庆市九龙坡区龙庭路6号B区负1层负1-217号车位，总成交价为255万元；乙方于签订合同时向甲方支付履行定金10万元，乙方于过户当日向甲方支付购房款244万元，乙方于交房当日向甲方支付购房尾款1万元；甲乙双方于2018年10月20日前办理房屋的不动产转移登记手续，甲乙双方约定于过户当日必须完成交房手续；自签订合同之日起，甲乙双方任何一方未按本合同约定事项履行合同，导致本合同无法实际履行，则视为根本违约，守约方有权解除合同同时要求违约方按照成交金额的20%支付违约金，合同各方对违约金标准不持任何异议，同时违约方放弃调低违约金的诉讼权利，在任何时候放弃调低；买卖合同因违约解除的，守约方向丙方支付的居间服务费、按揭服务费或者权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约金责任，同时守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）等由违约方承担；乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，同意以现状购买该房屋，本合同经甲乙丙三方充分理解并认同的基础上自愿签字确认，甲乙丙三方对本合同内容已经清楚并接受本合同条款的内容。同时，原告在合同中注明兹收到乙方购房定金10万元。2018年9月28日，被告魏晴与名为“陈泓宇～中吉地产”微信联系,“陈泓宇～中吉地产”称：“房东不愿撤合同，最好三方坐下来面谈。”同日，名为“庹治勇中吉房产西城大…”向被告魏晴微信联系称：“我一直没有跟你们说巴国城后门那边的房子就是因为你说不考虑不带指标的房子，所以我就一直推的都是这边带学校指标的房子。”第三人认可该微信聊天记录的真实性。2018年10月20日，被告向原告发出《解除房地产买卖（居间）合同通知书》，该通知书载明：购房目的系给才出生几个月的孩子准备学区房，重庆中吉房地产经纪有限公司工作人员陈鸿宇表示该房对口学校为双山育才小学，签订合同后被告偶然得知该房对口学校并非双山育才小学，被告遂要求解除合同，被告一直与卖方和居间方多次沟通协商解决此买卖合同，重庆中吉房地产经纪有限公司一直拖延，因居间方提供虚假信息，达不到买方的合同目的而解除房地产买卖（居间）合同，特此通知。2018年10月26日，原告向被告发出《关于催请魏晴、张锋限期履行合同的函》，要求被告于2018年10月30日上午到重庆市九龙坡区不动产登记中心办理产权过户手续。审理中，被告举示录音资料，拟证明第三人清楚被告购房目的系为了购买学区房。录音资料中“陈鸿宇（系被告录音文字载明）”陈述：“是我的失误，巴国龙庭是另外一个片区的房子，对外的工作属于跨片区了，对于那个小区的了解程度，我想离得近嘛，多半都能读，后来了解确实不能读，你们把读书划为你们买房重要指标……”原告认为：录音资料达不到被告的证明目的，签订合同过程中，并未谈及学区房的问题，系被告签合同后毁约，通过谈及学区房的问题，意图将责任推卸给第三人。审理中，被告陈述：1、被告未调查核实房屋的配套学校情况，被告基于充分信任第三人才签订的合同；2、2018年10月3日，原、告及第三人同意解除合同，原告同意不退还被告10万元定金并不追究被告的违约责任，但被告要求签订三方协议，原告一直拖延未能签订。另查明，原告因本案诉讼产生律师代理费2万元。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖（居间）合同》、微信聊天记录、录音资料等证据在卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于合同解除问题。首先，合同约定被告对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，同意以现状购买该房屋，且原、被告在签订合同时也未明确约定讼争房屋附带双山育才小学读书指标，被告也自认签订合同当日才偶然得知该房屋不能就读双山育才小学，故对于该合同的签订，原告不存在任何过错，房屋是否附带双山育才小学读书指标并非讼争房屋买卖合同的约定内容；其次，被告在签订合同后以房屋不能就读双山育才小学为由要求解除合同，其责任在于被告，其行为构成根本违约；最后，被告于2018年10月20日向原告发函通知解除合同，但被告作为违约方，其要求解除合同的行为无法律与事实依据，故被告的该行为不发生解除合同的效力。综上，因被告构成违约，原告据此有权主张解除双方的房屋买卖合同，故对于原告诉请确认原、被告之间的房屋买卖关系于2018年11月19日被告收到起诉状副本之日解除，本院予以支持。因被告违约，合同解除后，原告起诉要求被告支付违约金符合合同约定及法律规定。对于违约金金额，根据合同约定由违约方向守约方按照成交金额的20%支付违约金，且合同同时约定合同各方对违约金标准不持任何异议，同时违约方放弃调低违约金的诉讼权利，在任何时候放弃调低。该违约金的计算标准系双方当事人的真实意思表示，符合双方签订合同时的预期，应予尊重。被告虽辩称应当按照原告的实际损失计算，但其并未举示证据予以证明，故其辩称理由不能成立，本院不予采纳，被告应支付原告违约金51万元（255万元×20%）。因原告不能同时主张违约金与定金责任，对于原告收取的被告定金10万元，原告同意退还被告，但原告要求在计算违约金金额中予以扣减，本院予以尊重，故被告共计应支付原告违约金41万元。原告现自愿降低违约金金额为35万元，不违反法律规定，本院亦予以尊重并支持。对于原告主张被告向原告支付因本案支出的律师费2万元的请求。因合同约定买卖合同因违约解除的，守约方支付的居间服务费、按揭服务费或者权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约金责任，同时守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）等由违约方承担。原告因本案产生律师费2万元，该费用根据合同约定独立于违约金责任，故被告应当支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告何承平与被告魏晴、张锋于2018年9月27日签订的关于重庆市九龙坡区龙庭路6号1幢2单元11-1号房屋及重庆市九龙坡区龙庭路6号B区负1层负1-217号车位的房屋买卖合同关系于2018年11月19日解除；二、被告魏晴、张锋于本案判决生效后七日内支付原告何承平违约金35万元，并支付原告何承平律师费损失2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3725元，由被告魏晴、张锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 钱 涛二〇一九年七月三十日书记员 周媛颐