广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初16245号原告：吕燕，女，1982年3月20日出生，汉族，住四川省南充市高坪区，委托诉讼代理人:廖颖蓝，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱作智，广东厚弘律师事务所律师助理。被告：蔡柳如，女，1990年7月13日出生，汉族，住广东省徐闻县，委托诉讼代理人：张威，广东鼎方律师事务所律师。第三人：中山市优居房地产代理有限公司，住所地广东省中山市东区兴文路101号远洋城天褀华苑87卡之二，统一社会信用代码91442000MA4UWEQ932。法定代表人：张旭东。委托诉讼代理人：唐茂云，公司员工。原告吕燕与被告蔡柳如房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法追加中山市优居房地产代理有限公司（以下简称优居公司）为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕燕及其委托诉讼代理人廖颖蓝、朱作智，被告蔡柳如及其委托诉讼代理人张威，第三人优居公司委托诉讼代理人唐茂云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕燕向本院提出诉讼请求：1.被告将中山市东区××绿洲花园××房[不动产证书号：粤（2017）0250469]过户至原告名下；2.被告向原告支付逾期过户违约金（以810000元为基数，以月利率6‰为标准，自2018年5月1日起计算至实际过户日止）；3.被告承担本案律师费67000元；4.被告承担本案的诉讼保全担保费1000元。事实与理由：2017年12月14日，原告作为买受方、被告蔡柳如作为出卖方、第三人优居公司作为经纪方，三方签订房地产买卖及居间合约(以下简称房地产买卖合约)，约定：原告购买被告名下位于中山市东区××绿洲花园××房的房产，该房产处于抵押状态，抵押权人未结清的还款额为600000元，被告承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，现双方同意注销处理方式为由原告支付部分楼款并用于提前还款解押，不足部分由被告自行负责；该房产成交价为1500000元，该款项分四期支付，第一期支付定金200000元，第二期支付首付款600000元，第三期通过银行按揭支付尾期款690000元，第四期为交易保证金10000元；因诉讼所产生的费用最终由违约方（败诉方）承担，对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）。之后，三方签订合约补充协议（以下简称补充协议），约定卖方保证在买方协助解押银行房贷欠款后能够在3个工作日内正常办理过户手续，否则卖方在每月1日，按利息（月息6厘）支付买方支付解押总金额加上之前支付200000元房款之总额的罚息赔偿给买方。该补充协议还就尾款支付、税费负担等情况进行约定。上述合同签订后，原告按照约定支付了前期款项810000元，帮助被告还清所欠银行的按揭款项，于2018年4月28日解除了银行的抵押手续，为双方办理不动产过户手续创造了条件。但被告却未按照补充协议约定办理过户手续，而是在取得涉案房产的不动产权证书后，与其他买受人一起前往税局交纳税费，企图将涉案房产过户登记至他人名下。被告的行为属于一房多卖，严重违反双方合同约定，构成严重违约。诉讼中，原告吕燕变更诉求为：1.解除原、被告于2017年12月14日签订的房地产买卖合约中形成的房屋买卖合同关系；2.被告向原告返还购房款609965元（不含定金部分）；3.被告向原告双倍返还定金399992元；4.被告向原告赔偿已支付给第三人的服务费10200元（包含居间服务费4600元、杂费及产权过户费4200元）；5.被告向原告支付逾期付款违约金（以809961元为基数，以月息0.6%为标准自2018年5月5日起至实际支付之日止，暂计至2019年7月5日为68036.72元）；6.被告向原告支付房价差额损失430137元；7.被告承担原告支出的律师费67000元、诉讼保全担保费1000元。被告蔡柳如辩称，1.被告与案外人陈远签订房屋买卖合约的时间为2017年4月24日，而陈远支付款项也是在2017年4月份，说明陈远支付款项是其基于自身购房需要，但原告提交房地产买卖合约反映签订时间为2017年12月14日，按原告所述其在未与被告见面且未签订书面合同的情况下提前7个月支付购房款，与交易习惯及常理不相符合。2.被告从未见过原告，原告提交的房地产买卖合约中“吕燕”的签名非其本人签名，而是陈远签名、捺印，原、被告之间的买卖合同关系未成立。即使原、被告之间的合同成立且有效，原告应在2017年12月14日一次性支付定金200000元，但原告至今未支付任何款项，原告的行为构成根本违约。3.陈远与被告签订的合同规定陈远不得隐瞒信用问题且符合购房资格，但陈远在2017年至2018年5月份期间被列入失信被执行人名单，无法从银行贷款，导致无法过户，并因此产生纠纷。陈远被列入失信被执行人名单后，多次要求以被告名义贷款，被告明确表示拒绝并要求终止协议交易。4.原告与被告、被告与陈远签订的合同是两份独立的买卖合同，确认收到陈远支付的810000元购房款，但没有收到原告任何款项，原告无权要求被告承担定金及其他责任。5.定金与违约金只能择一适用，原告要求双倍返还定金又要求违约金，存在重复主张；被告确认原告支出的居间服务费，但涉案房屋没有交易过户，不确认其他杂费；房屋差价损失、担保费没有合同依据，原告要求解除合同并要求被告承担违约责任，即使支付差价也应当扣除双倍定金中的可得利益；原告主张的律师费过高，请求法院予以调整。第三人优居公司述称，1.2017年12月14日的房地产买卖合约签订前，陈远找到第三人称其丈夫与兄弟姐妹欲共同出资为父母购买房屋。当时陈远已与被告就涉案房屋签订了一份房屋买卖合约，但涉案房屋当时尚未办理出产权证而短期内不能办理过户手续，考虑到陈远丈夫与原告系姐弟关系，经商量陈远决定将涉案房屋变更登记至原告名下，与被告协商后双方一致同意变更合同主体并重新签订合同。在第三人促成下，原、被告签订了2017年12月14日的房地产买卖合约，签订合同时被告以及原告全权委托的代理人陈远、第三人的代理人均在场，陈远有现场致电原告确认，陈远与被告也有协商过，被告没有提出过异议。2.房地产买卖合约约定购房款1500000元，其中定金200000元，陈远以自己的名义与被告签订前一份合同时已支付定金，故各方一致同意陈远已支付的该笔200000元作为原告签订的此次合同的定金。合同没有明确约定何时支付首期款600000元，也未明确约定赎楼时间以及由谁支付赎楼款。因涉案房屋有抵押贷款在银行，不知道何时能赎楼，一旦确定能办理赎楼手续，就在办理赎楼时由原告偿还600000元，剩余的购房款690000元申请银行贷款。3.在2018年3、4月，被告向银行申请提前还贷，原告支付了被告赎楼款600000元。赎楼手续是第三人与被告一起前往银行办理，并在银行留了第三人的联系电话。涉案房屋注销抵押后，银行电话通知第三人领取房产证，第三人多次致电联系被告未果，故告知陈远直接联系被告，但仍无法通过电话联系被告。2018年5月15日，银行工作人员告诉陈远被告已从银行领走房产证，陈远转告第三人后，第三人依然无法联系到被告。次日一早，第三人在税局看到被告准备交税以将涉案房屋过户至被告嫂子名下，第三人阻止被告交税并马上报警，警察到场后告知不属于其管辖范围，第三人随即将此事告知原告。因为被告违约，原告向法院提起了本案诉讼。4.第三人已提供了居间服务，原、被告是否过户成功不影响居间费等费用的产生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年4月24日，蔡柳如作为卖方（甲方）与陈远作为买方（乙方）签订房屋买卖合约、协议各一份，约定双方交易标的位于中山市东区××绿洲花园××房，陈远保证上述房产现状有充分了解且已实地勘查，不得隐瞒个人信用问题，符合购房资格有关规定；该房屋没有出证，总面积为149.25平方米，总计金额为1500000元；付款方式为商业贷款，陈远须在签约当天向卖方一次性支付定金200000元等。前述合同还约定了其他内容，但未明确办理赎楼解押、银行按揭贷款等手续的时间，也未明确首期款、商业贷款金额及支付时间等内容。2.2017年12月14日，陈远代吕燕以吕燕（买方）名义与蔡柳如（卖方）、优居公司（经纪方）签订了房地产买卖合约、补充协议。房地产买卖合约约定：交易标的位于中山市东区××绿洲花园××房；该物业处于抵押状态，未结清的还款额约为600000元，卖方承诺并配合办理注销手续并承担所产生的违约金、罚息等手续费，双方同意注销处理方式为由买方支付部分楼款作提前还款解押使用，不足部分由卖方自行负担；买方支付居间服务佣金5000元；物业总面积147.79平方米，成交价为1500000元，签约当天买方须一次性支付定金200000元，首期款为600000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后由买方支付尾期款690000元，交易保证金为10000元；如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时需支付与定金同等数目之金额作为违约赔偿给买方，如卖方不依约退还违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿至支付全部应退还款项为止；因协议的履行发生的纠纷，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费等）。补充协议约定：卖方保证在买方协助解押银行房贷欠款后能够在3个工作日内正常办理过户手续，否则卖方在每月1日，按利息（月息6厘）支付买方解押总金额加上之前支付200000元之总额的罚息做赔偿给买方；买方保证办理过户手续并出具新房产证后，在出新证2个月内收到房价尾款，否则买方在每月1日，按利息（月息6厘）支付卖方应得尾款（即卖方占有该房价1500000元减去之前的定金200000元、减去买方帮忙解押的600000元后的700000元）之总额的罚息赔偿给卖方。房地产买卖合约、补充协议还约定了其他内容。当天，吕燕向优居公司支付了佣金4600元、权证过户费1000元、杂费4600元，合共10200元。3.2017年4月23日、27日，陈远向蔡柳如银行账户转账汇款合共199996元。2018年4月16日，陈远向蔡柳如银行账户转账支付合共609965元。前述款项合共809961元，陈远于庭审中表示因银行单笔付款不能超过50000元，部分转账会少几元，但蔡柳如对此均是认可的。蔡柳如确认已收到陈远款项合共810000元，但辩称陈远支付款项系出于自身购房需要，吕燕未就购买涉案房屋支付过任何款项。吕燕主张前述陈远支付的款项均系代其支付购房款，并提交了陈远出具的证明。该证明主要内容为：陈远丈夫吕文武系吕燕弟弟，陈远账户汇款810000元至蔡柳如银行账户，系受吕燕委托代为支付吕燕购买蔡柳如名下涉案房屋而支付的定金、首期款、保证金。4.吕燕称，其与陈远丈夫吕文武系姐弟关系，为方便父母照顾小孩，与陈远夫妇商定共同出资购买涉案房屋，原本由陈远与蔡柳如签订合同并将房屋登记至陈远名下，陈远也支付了购房定金；因其觉得房屋登记在陈远名下不妥，后与陈远协商将涉案房屋登记在其名下，由陈远以其名义与蔡柳如重新签订合同，蔡柳如对此知情且未提异议，故陈远以吕燕名义与蔡柳如签订了房地产买卖合约；因其当时在四川老家刚生孩子，不了解购房事宜，故委托陈远全权代理涉案房屋的交易事宜，而陈远此前也已支付了定金，故将该定金当作其与蔡柳如签订合同的定金。诉讼中，吕燕申请陈远作为证人出庭作证。陈远述称，其丈夫与吕燕系姐弟关系，蔡柳如与其系朋友关系；其在2017年4月24日与蔡柳如签订合同购买涉案房屋，并在合同签订后向蔡柳如支付了定金200000元，蔡柳如用该笔定金偿还开发商的首期款，房屋交易已到赎楼阶段；因购买该房屋系给丈夫的父母居住，其与吕燕共同购买，由其支付首付款、吕燕负责供楼款，而当时尚未赎楼且后续由吕燕供楼，经蔡柳如、吕燕同意后，其代吕燕以吕燕名义与蔡柳如在优居公司协助下签订了第二份合同即涉案房地产买卖合约；签订第二份合同时，蔡柳如并未退还此前其已支付的200000元定金，而是认定为吕燕已支付定金，此后的60余万元款项其与吕燕各出一半用于赎楼，但涉案房屋赎楼并出证后，蔡柳如自行取走了房产证，其在次日在税局看到蔡柳如打算将涉案房屋出售给他人。蔡柳如辩称，其签订第二份合同时清楚知道合同主体由陈远变更为吕燕，对此主体变更是同意的，只是签约时未看到相关授权文件，陈远于签订第一份合同后支付的定金200000元不能视为是第二份合同的定金，虽然前述200000元定金至今仍未退还给陈远；其将涉案房屋过户给案外人系防止该房屋被银行查封，事前有电话告知陈远会将房屋过户给案外人，但陈远不同意。吕燕表示蔡柳如未曾告知其或陈远要将房屋过户给案外人的情况，因陈远有朋友在银行工作而得知蔡柳如取回房产证，但蔡柳如拿到房产证后未如实告知，考虑到拿回房产证后即可办理过户，其与陈远觉得不妥并发现蔡柳如要将房屋过户给他人。5.吕燕提交了蔡柳如与陈远于2018年5月的微信聊天记录。有关微信聊天内容反映：11日，陈远告知银行通知领取房产证。14日，陈远表示“你把房产证拿走，都不跟我说一声”以及“我姐姐下午7点就到了”，双方约定次日面谈。15日，蔡柳如表示“现在房子是全款房，银行随时会查封的……我也不想你因为买我的房子损失血汗钱，希望你跟吕总好好商量一下，我愿意给你本金和赔偿”，陈远表示蔡柳如损失会更大。16日，蔡柳如表示“我在没有跟你提前商量的情况下，想毁约赔偿给你是我不对……在你还六十万之前，我都没想过不卖房子给你，并不是怀有欺骗的行为……我想留着房子，我知道你可能不缺这个钱，但是我们也没有走到非要硬碰硬两败俱伤的地步，你换个角度想，20万一年赚20万，60万也才一个月不到……我愿意为我的违约作出补偿，你也有钱赚，但你如果非要硬来，那只好让银行来查封”，后陈远表示约中介一起把案件了结，蔡柳如称“我不需要跟中介再谈什么，你接受赔偿，我们双方就可以解决”。24日，陈远称200000元解决不了问题。蔡柳如提交了其与陈远、优居公司员工唐茂云的微信聊天记录。与陈远的微信聊天记录反映：蔡柳如表示希望陈远尽快申请赎楼及办理按揭贷款，如果时间拖太长涉案房屋被查封其不承担违约金。与唐茂云的微信聊天记录反映：唐茂云告知办理资金过桥赎楼手续需要蔡柳如的配合，要求蔡柳如准备好相关资料；蔡柳如明确自己征信有问题，陈远赎楼过桥需要其配合没问题，但是不同意以其本人名义过桥赎楼，如果不能按原来的方案过户，是陈远一方违约，其考虑终止协议交易。蔡柳如表示因吕燕未如约支付定金及赎楼款，其已在2018年3月29日的微信聊天记录中告知优居公司考虑解除合同，也在2018年3月底通过微信向陈远提出解除合同，但对于向陈远提出解除合同的事实没有证据证明。6.诉讼中，本院根据吕燕的申请依法委托广东置信土地房地产估价有限公司（以下简称置信估价公司）就涉案房屋在房地产买卖合约约定过户之日即2018年5月5日的市场价值进行评估。置信估价公司于2018年12月28日出具评估报告书，确定涉案房屋在价值时点2018年5月5日的房地产单价为13060元/平方米，总价为1930137元。经质证，吕燕、蔡柳如均对该评估结论予以认可。7.打印时间为2018年11月12日的中山市不动产登记资料查询结果反映，坐落于中山市东区××绿洲花园××房的房屋，权利人为蔡柳如，不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0250469号；该房屋于2017年10月20日抵押给案外人中国光大银行股份有限公司中山分行，被担保主债权数额为660000元，于2018年4月28日注销抵押登记；因蔡柳如与案外人中国银行股份有限公司江门分行的另案纠纷，该房屋于2018年7月16日被江门市蓬江区人民法院查封；2018年8月17日，该房屋因本案纠纷被本院轮候查封。8.吕燕为本案诉讼支出律师费67000元、诉讼保全担保费1000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。吕燕与陈远均确认，陈远系受吕燕委托以吕燕名义与蔡柳如签订房地产买卖合约、补充协议，优居公司确认陈远代吕燕签订有关合同文件的事宜已征得吕燕、蔡柳如的同意，蔡柳如在庭审时亦自认其对于合同主体变更为吕燕是清楚知道并同意的，故本院认定陈远代表吕燕并以吕燕名义与蔡柳如、优居公司签订的房地产买卖合约、补充协议是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合同均合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于违约方的认定问题。结合房地产买卖合约的内容及签订经过、微信聊天记录、陈远的证人证言及其出具的证明等证据以及各方当事人的陈述可知，经各方协商一致以吕燕与蔡柳如签订房地产买卖合约并将陈远已付房款充抵为吕燕应付款项的方式，将原涉案房屋的买受人陈远变更为吕燕，并由吕燕直接与蔡柳如之间成立房屋买卖合同关系。现蔡柳如确认陈远已依约支付定金及赎楼款，而陈远、吕燕亦确认陈远所支付的款项均系代吕燕支付购买涉案房屋的相关款项，故本院认定吕燕已按合同约定履行其作为买受人的付款义务。蔡柳如在吕燕支付赎楼款解除涉案房屋抵押后领取了涉案房屋的房产证，但经催告未按合同约定于三个工作日内将涉案房屋过户至吕燕名下，且欲将涉案房屋过户登记于案外人名下并在微信中明确自认其违约，蔡柳如前述行为已构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，吕燕主张解除其与蔡柳如之间的房屋买卖合同关系，本院予以支持。如前所述，本案因蔡柳如违约致使房屋买卖合同关系解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”以及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”规定，本院对吕燕主张蔡柳如返还购房款609965元、双倍返还定金399992元（199996元×2）并支付差价损失均予以支持，但对吕燕主张逾期违约金的诉求予以驳回。关于差价损失金额的认定，置信估价公司出具的评估报告书载明涉案房屋在价值时点2018年5月5日即蔡柳如应配合吕燕办理房地证之日的评估总价为1930137元。置信估价公司作为具有房地产估价资质的专业机构，鉴于其鉴定意见不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且该鉴定结论符合法律规定，程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，双方当事人对此均不持异议，故本院对该评估结论予以采信，并认定吕燕的差价损失为430137元（1930137元-1500000元）。但该差价损失应先予扣除吕燕因收取前述双倍定金中所取得的可得利益199996元，故本院认定蔡柳如实际应支付吕燕差价损失为230141元（430137元-199996元）。吕燕主张其已产生的服务费10200元、律师费67000元、保全担保费1000元的损失，依据合同约定该部分损失费用由违约方即蔡柳如承担，且吕燕已提供收款收据、委托代理合同、财产保全担保服务合同、发票等证据证明前述损失费用已实际发生，故本院对吕燕该部分诉求均予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告吕燕与被告蔡柳如于2017年12月14日签订的房地产买卖及居间合约中形成的房屋买卖合同关系；二、被告蔡柳如于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吕燕返还购房款609965元及双倍返还定金399992元三、被告蔡柳如于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吕燕赔偿房屋交易差价损失230141元、服务费损失10200元、律师费损失67000元、保全担保费损失1000元；四、驳回原告吕燕的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19077元，诉讼保全费700元，合共19777元（原告吕燕已预交），由原告吕燕负担3342元，被告蔡柳如负担16435元（被告蔡柳如负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告吕燕）；评估费7325元（原告吕燕已预交），由被告蔡柳如负担（被告蔡柳如于本判决生效之日起七日内返还原告吕燕）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  申利华人民陪审员  黄敬州二〇一九年七月三十一日书 记 员  姚 班黄怡凤