灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1081民初158号原告：李勇，男，1974年2月16日出生，汉族，住灯塔市。原告：张月英，女，1974年7月30日出生，汉族，住灯塔市。二原告共同委托诉讼委托代理人：张铭，男，1951年7月7日出生，汉族，住灯塔市天福Ｂ区，系张月英父亲。被告：徐紫微，女，1981年11月7日出生，汉族，住灯塔市。被告：周峰，男，1972年6月24日出生，汉族，捕前住辽阳市文圣区。原告李勇、张月英为与被告徐紫微、周峰申请执行人执行异议之诉一案，于2019年1月7日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告张月英及二原告的委托诉讼代理人张铭、被告徐紫微、周峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勇、张月英向本院提出的诉讼请求为：一、解除（2018）辽1081执异41号中止裁定书，继续对位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号（建筑面积为55.24平方米）房屋的执行；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2013年五月份开始从灯塔向抚顺为被告周峰运送水泥，水泥运费按市场价格每月结算一次，结算方式为现金。被告周峰拖欠原告运费一直没有结清，被告周峰口头承诺其居住地辽阳市文圣区罗大台镇周三界坝村房屋动迁，被告周峰得到辽阳市祥和水岸小区两处房产和拆迁补偿款648，146.4元。被告没有履行偿还欠款义务，于2015年12月22日给原告出具106，640元的欠据，并注明每年还款20，000元。被告周峰一直没有向原告履行还款义务。被告周峰于2016年6月26日将辽阳市祥和水岸小区6号楼西2单元6层34号，建筑面积为55.24平方米的房屋以每平方米不到2，000元的价格卖给被告徐紫微，低于市场价格的百分之七十，市场价为每平方米3，500元左右。被告周峰有能力偿还欠款而拒不履行实属老赖行为，被告周峰系以不合理低价转让财产，抽逃资金，以合法形式掩盖非法目的，目的是转移财产并对债权人造成损害。被告周峰拖欠原告运费在先，被告徐紫微购买房屋在后，而且被告徐紫微从2016年1月26日至今不在该房居住。《物权法》第9条规定，变更、转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。现在的房产实际所有人是周峰，而不是案外人。灯塔市人民法院（2018）辽1081执异41号裁定书中止对辽阳市祥和水岸小区6号楼西2单元6层34号房屋的执行。原告认为，被告周峰以低于市场价百分之七十明显不合理的低价转让财产，请求法院撤销被告周峰与徐紫微的房屋买卖协议，并解除（2018）辽1081执异41号中止裁定书，继续对辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号房屋执行。被告徐紫微辩称：我不同意原告的诉讼请求，因为这个房子是我自己在2016年买的，我与周峰不认识。我与周峰在蒂娜歌厅签订的买卖合同，价款是通过银行转账方式给付。煤气、水电都是我们自己交的，名字也是我们的名字。当时办房屋没有过户是开发商的原因，政府没有给办理。被告周峰辩称：我没有意见。经本院审理查明，原告李勇与张月英系夫妻。李勇、张月英与周峰民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月30日作出（2018）辽1081民初184号民事判决，判决：被告周峰于本判决生效后十日内偿还原告李勇、张月英欠款106，640元。并自2018年1月8日起至给付之日止承担日万分之五的违约金。该判决发生法律效力后，李勇、张月英向本院申请执行。本院于2018年11月8日作出（2018）辽1081执693号执行裁定书，裁定内容为：“查封被执行人周峰所有位于辽阳祥和水岸6号楼西二单元6楼中、西门房屋，查封期限为三年自2018年11月8日-2021年11月7日，查封期间不得出售、抵押。”被告徐紫微与被告周峰、李敏（系被告周峰的前妻）于2016年6月26签订房屋买卖协议书，合同约定周峰、李敏将座落在辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号（面积55.24平方米，房屋产权证号为00××67）的楼房以11万元的价格卖与被告徐紫微，并约定徐紫微于2016年6月26日付给周峰、李敏10万元，余下的1万元在过户时一次性补齐。2016年6月27日，徐紫微从其建设银行（卡号为62×××51）向李敏的银行卡（银行卡号为62×××22）汇款10万元。被告周峰已将本案诉争房屋的相关手续（包括回签安置运行单、房屋征收补偿安置协议书、住房维修基金通知单）交给被告徐紫微。2018年1月，本案诉争的房屋燃气费名头已变更为徐紫微。在本院执行李勇、张月英与周峰民间借贷纠纷一案中，徐紫微对本院查封位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号（建筑面积为55.24平方米）房屋提出书面异议。本院对徐紫微所提出的异议，于2018年12月12日组织了听证，并于2018年12月13日作出（2018）辽1081执异41号执行裁定书，裁定：中止对辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号（6层西门，建筑面积55.24平方米）房屋的执行。本院向李勇、张月英、周峰、徐紫微送达了（2018）辽1081执异41号执行裁定书。李勇、张月英向本院提起申请执行人执行异议之诉。上述事实，有当事人陈述、（2018）辽1081执异41号执行裁定书、安置协议书复印件、回迁安置运行单复印件、住房维修基金通知单复印件、银行转账收据复印件、房屋买卖协议书复印件、入户缴费通知书复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以确认。本院认为，本案的争议焦点为，被告徐紫微是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院能否执行位于辽阳市祥和水岸小区6号楼2单元6层34号房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对于法院查封前已签订买卖合同，且支付全部购房款，但尚未办理房屋权属证书且对未办理过户登记没有过错的不动产买受人，赋予其物权期待权，相对于普通债权优先保护。物权期待权的理论基础是物之交付的债权优先于普通金钱债权。本案中，二原告并未提供证据二被告之间存在恶意串通以对抗法院执行的行为，故应承担举证不能的法律后果，应视为二被告签订的买卖房屋合同合法有效。通过被告徐紫微提供的汇款收据及收条来看，被告徐紫微已按买卖房屋合同的约定向被告周峰支付了部分购房款。燃气费收据所标注的缴费人为被告徐紫微，故应视为被告徐紫微在本案查封之前已占有并使用本案诉争的房屋。且未能办理房屋变更登记的原因并非被告徐紫微。综上，被告徐紫微提出的排除强制执行本案诉争房屋的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李勇、张月英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李勇、张月英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  曹 凯人民陪审员  李林卓人民陪审员  周德明二〇一九年七月十五日书 记 员  李媛媛本判决所依据的相关法律一、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。