文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初5789号原告:重庆市鸿果物业管理有限公司,住所地重庆市沙坪坝区天马路73号，统一社会信用代码915001064503855429。法定代表人：陈廷芳,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘倬伶,重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：严璐铭,重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆星轨迹健身有公司,住所地重庆市沙坪坝区，统一社会信用代码91500106MA5U3UG46L。法定代表人：张香兵，职务不详。原告重庆市鸿果物业管理有限公司（以下简称鸿果物业）与被告重庆星轨迹健身有限公司（以下简称星轨迹公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告鸿果物业的委托诉讼代理人严璐铭到庭参加诉讼。被告星轨迹公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鸿果物业向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付原告自2018年11月1日至12月7日的物业服务费7922.4元(建筑面积3.5元/月/平方米*1835.3平方米)；2、判令被告支付原告物业管理服务费逾期交纳违约金，即以被告每月所欠物业服务费为基数,自欠付物业服务费的次月1日起,按照每日万分之八的标准计算至付清之日止；3、判令被告支付原告2018年11月1日至2018年12月7日的水费2565元、电费13008元，合计15573元；4、判令被告向原告支付水电费逾期交纳违约金，以所欠水电费15573元为基数,自2018年12月8日起，按照每日万分之八的标准计算至付清之日止；5、判令被告向原告赔偿合同约定的损失19270.8元；6、判令被告承担原告支付的律师费1000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定原告为被告承租的位于重庆市沙坪坝区房屋提供物业服务，物业服务费计算时间自2018年9月10日起至2021年11月9日止，并按计租面积每平方米3.5元／月收取，以一个月为一个缴费周期。并约定水电费按先付款后使用的原则，在每月20日前，将下一个自然月度应付的水电费支付到原告指定的账户或者以现金方式交纳完成。被告单独挂表计量，水费按5元／吨、电费按1.2元／度计算。并约定了相应的违约责任。按照上述约定，被告应当向原告足额支付《物业管理服务协议》履行期间的物业服务费和水电费。但截至起诉之日，被告仅向原告支付了2018年10月31日之前的物业服务费、水电费。基于被告的违约行为,原告按照《物业管理服务协议》的约定，于2018年12月7日向被告送达《函告》，解除了与被告签订的《物业管理服务协议》。为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。被告星轨迹公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年9月，案外人重庆升伟房地产集团有限公司与星轨迹公司签订《房屋租赁合同》一份，约定重庆升伟房地产集团有限公司将位于重庆市沙坪坝区的房屋(铺位)出租给星轨迹公司用于经营健身，租期38个月，自2018年9月10日起至2021年11月9日止等。同时，鸿果物业（甲方）与星轨迹公司（乙方）签订《物业管理服务协议》一份，约定：乙方租赁的、位于重庆市沙坪坝区（委托甲方进行物业管理，计租面积1835.30平方米。第二条甲方向乙方提供的物业管理服务内容，约定：2.1房屋建筑2.1房屋建筑共用部位的维修、养护、管理。2.3公共环境卫生、公共部位的保洁；交通与车辆停放秩序的管理。2.4公共部位的保安执勤。第三条协议期限，约定：3.1协议期限为38个月，自2018年9月10日至2021年11月9日止，到期后双方可以协议续签。3.2本协议期限与房屋租赁期限一致。第四条物业管理服务费及水电费，约定：物业管理费由甲方按计租面积每平方米3.5元/月收取。乙方以1个月为1个缴费期，但如遇缴费期跨年度,应以一个年度内为缴费期，即每年最后一季度物管费缴至年底，剩余未缴物管费于次年第一季度缴纳结清。租赁期内，水电费应按“先付款后使用”的原则，在每月20日前，将下一自然月度应付的水电费支付到甲方指定的账户或以现金方式交纳完成。乙方单独挂表计量(装表费用乙方承担)，水费按5元/吨、电费按1.2元/度。若有关部门对水、电费标准作出调整时，甲、乙方依据调整后的标准执行。第六条违约责任，约定：乙方不按本协议约定的标准和时间交纳本协议第四条项下的款项的,则乙方应按应付总额每日3%的标准支付滞纳金(违约金),同时甲方有权停止物业管理服务及采取停止供水、供电措施,以促使乙方履行协议义务，后果和责任由乙方承担。乙方逾期交纳本协议第四条项下的款项超过5个工作日的,或违反本协议第五条项下条款的，甲方有权提请房屋出租人解除房屋租赁协议，乙方不得有异议。本合同不管任何原因解除或终止，乙方必须向甲方交清应交的物管费、水电等费用，否则，甲方有权留置和处理乙方物品。乙方保证全面履行本合同，若有违反，应赔偿甲方不低于叁个月服务费标准的损失，并承担甲方主张债权而所产生的诉讼费、律师费、差旅费等费用。2018年12月6日，鸿果物业向星轨迹公司邮寄《函告》一份，载明：星轨迹公司未按约支付物业服务费、水电费、公摊费，经鸿果物业多次催收未果，存在严重的违约行为，且星轨迹公司从2018年11月27日起擅自撤场，无法联系。现通知星轨迹公司立即解除双方签订的《物业管理服务协议》，并要求星轨迹公司清偿欠付的费用并支付违约金。该《函告》寄送地址为《物业管理服务协议》中载明的星轨迹公司的通知联系地址。物流信息载明，该邮件于2018年12月7日被拒收退回。另查明，2019年1月28日，鸿果物业与重庆坤源衡泰律师事务所签订《民事法律事务委托代理合同》，约定鸿果物业委托重庆坤源衡泰律师事务所为其与星轨迹公司物业服务合同纠纷一案在一审诉讼中提供法律服务，鸿果物业应于合同签订之日起3日内一次性付清律师服务费1000元。2019年2月18日，重庆坤源衡泰律师事务所开具增值税普通发票，载明收到鸿果物业律师服务费1000元。因星轨迹公司未支付欠付的物业服务费、水电费，鸿果物业向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，鸿果物业还举示了《新时空清洁卫生服务承包合同》，拟证明其实际向星轨迹公司提供了物业服务；举示了代收代缴水电费发票、欠费期间抄表记录，拟证明星轨迹公司用水、用电量，以及鸿果物业向电力公司实际代缴了电费，向自来水公司实际代缴了水费。庭审中，鸿果物业还陈述，合同履行过程中，物业服务费缴费时间为在每月月底前交纳当月的物业服务费。上述事实，有鸿果物业举示的《物业管理服务协议》、重庆市房地产权证、租赁费缴纳收据、《解除合同通知书》、邮寄单、《民事法律事务委托代理合同》、增值税普通发票及当事人的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，鸿果物业与星轨迹公司签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，鸿果物业与星轨迹公司签订《物业管理服务协议》后，按照协议约定为星轨迹公司提供了物业服务，则星轨迹公司应当按照协议约定向鸿果物业支付物业服务费等费用。协议履行过程中，星轨迹公司欠付从2018年11月1日起至12月7日止的物业服务费、水电费，违反了合同约定，应当承担违约责任。鸿果物业于2018年12月6日向星轨迹公司邮寄《函告》，要求其支付欠缴的物业服务费。星轨迹公司经鸿果物业书面催交，至今仍未交纳物业服务费。鸿果物业现要求星轨迹公司支付欠付的2018年11月1日至12月7日期间的物业服务费，符合合同约定及法律规定。则星轨迹公司应支付鸿果物业2018年11月1日至12月7日期间的物业服务费7922.38元(建筑面积3.5元/月/平方米*1835.3平方米÷30日×37日)。《物业管理服务协议》约定，乙方以1个月为1个缴费期。乙方不按本协议约定的标准和时间交纳本协议第四条项下的款项的，乙方应按应付总额每日3%的标准支付滞纳金(违约金)。现星轨迹公司欠付鸿果物业2018年11月1日至12月7日期间的物业服务费，鸿果物业要求星轨迹公司以每月拖欠的物业服务费6423.55元(建筑面积3.5元/月/平方米*1835.3平方米）为基数，从欠付物业服务费的次月1日起至付清之日止计付逾期支付物业服务费违约金，符合合同约定及法律规定。鸿果物业自愿要求该违约金按照每日万分之八的标准计算，系鸿果物业在诉讼中对自身权益的放弃，未违反法律规定，也未损害星轨迹公司的合法权益，本院对鸿果物业的此一诉讼请求依法予以支持。《物业管理服务协议》约定，租赁期内，水电费应按“先付款后使用”的原则，在每月20日前，将下一自然月度应付的水电费支付到甲方指定的账户或以现金方式交纳完成。乙方单独挂表计量(装表费用乙方承担)，水费按5元/吨、电费按1.2元/度计算。现星轨迹公司未按约交纳其使用租赁房屋期间的水电费，鸿果物业代星轨迹公司交纳后，有权要求星轨迹公司支付其代缴的2018年11月1日至2018年12月7日期间的水费2565元、电费13008元，合计15573元。此外，星轨迹公司逾期支付水电费，违反了合同约定，应当按照合同约定支付鸿果物业逾期支付水电费的违约金。鸿果物业要求该项违约金，以星轨迹公司2018年11月1日至2018年12月7日期间欠付的水电费15573元为基数,自2018年12月8日起，按照每日万分之八的标准计算至付清之日止，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。《物业管理服务协议》约定，乙方保证全面履行本合同，若有违反，应赔偿甲方不低于叁个月服务费标准的损失，并承担甲方主张债权而所产生的诉讼费、律师费、差旅费等费用。现星轨迹公司欠付鸿果物业的2018年11月1日至12月7日期间的物业服务费7922.38元，2018年11月1日至2018年12月7日的水费2565元、电费13008元，违反了合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。鸿果物业要求星轨迹公司赔偿其相当于三个月租金的损失，符合合同约定及法律规定，则19270.65元（建筑面积3.5元/月/平方米×1835.3平方米×3个月）。鸿果物业要求星轨迹公司支付其因主张权利而产生的律师费1000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。星轨迹公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告重庆市鸿果物业管理有限公司2018年11月1日至12月7日期间的物业服务费7922.38元。二、限被告重庆星轨迹健身有限公司向原告重庆市鸿果物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费违约金，即以被告重庆星轨迹健身有限公司2018年11月1日至2018年12月7日期间每月欠付的物业服务费6423.55元为基数,自2018年12月8日起，按照每日万分之八的标准计算至付清之日。三、限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告重庆市鸿果物业管理有限公司2018年11月1日至2018年12月7日期的水费2565元、电费13008元，合计15573元。四、限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告重庆市鸿果物业管理有限公司逾期支付水电费的违约金，即以被告重庆星轨迹健身有限公司2018年11月1日至2018年12月7日期间欠付的水电费15573元为基数，自2018年12月8日起，按照每日万分之八的标准计算至付清之日止。六、限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告重庆市鸿果物业管理有限公司相当于三个月租金的损失19270.65元。七、限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆市鸿果物业管理有限公司支付律师费1000元。八、驳回原告重庆市鸿果物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费300元，合计350元（原告已预交），由被告重庆星轨迹健身有限公司负担，限被告重庆星轨迹健身有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 李 勤人民陪审员 段 娟人民陪审员 游 颖二〇一九年七月二十七日书 记 员 张玲玲