江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0114民初1169号原告:陈彪,住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。被告:潘白云,住南京市雨花台区。被告:吴昊,住南京市雨花台区。以上两被告共同委托诉讼代理人：陶丽，江苏苏晟律师事务所律师。原告陈彪与被告潘白云、吴昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理,原告陈彪及其委托诉讼代理人王齐飞，被告吴昊及其委托诉讼代理人陶丽、被告潘白云的委托诉讼代理人陶丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈彪向本院提出诉讼请求：1.两被告协助原告办理南京市雨花台xx路181号xx苑8幢4单元407室房屋的产权过户手续；2.本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：原告与吴小龙均系南京建通墙体材料总公司的员工，是关系要好的同事。2014年10月30日，吴小龙从建通社区环保搬迁安置工作领导小组处选定购买南京市雨花台区xx路181号xx苑8幢4单元407室房屋（以下简称涉案房屋），房屋价格为279852元。2014年11月17日，吴小龙与南京建通墙体材料总公司(以下简称建通公司)签订《建绿新苑剩余房源有偿安置协议书》，约定吴小龙购买涉案房屋，房屋价格为279852元。吴小龙因父亲病危住院，其本人无精力和条件购房，就将涉案房屋转让给了原告，房屋转让价格为279852元，原告遂于2014年11月6日将购房款279852元以吴小龙名义支付给建通公司。吴小龙后将涉案房屋交付给原告，原告装修入住至今。被告潘白云系吴小龙的妻子，被告吴昊系吴小龙的女儿，吴小龙因病于2017年9月7日去世。在吴小龙生前，原告曾多次要求吴小龙办理涉案房屋的产权过户芋续，吴小龙却拒绝将涉案房屋过户给原告，吴小龙去世后，原告要求两被告协助办理涉案房屋的过户手续，两被告置之不理。两被告共同辩称，1.原告要求两被告协助办理案涉房屋的过户手续，目前案涉房屋由被告吴昊通过与案外人建通公司于2017年11月15日签订南京市公有住房买卖契约取得了案涉房屋的所有权，吴昊取得所有权的基础并不是来源于其对其父亲吴小龙的继承，被告潘白云并没有继承案涉房屋也没有取得案涉房屋的所有权，两被告均没有事实和法律义务协助原告办理案涉房屋的过户手续。2.原告与两被告并没有就案涉房屋达成买卖协议，原告与被告吴昊的父亲生前没有达成案涉房屋买卖的合意。3.案涉房屋在2015年时属于公有住房，被告吴昊的父亲无权处分。4.案涉房屋的实际承租人系被告吴昊，被告吴昊也于产权人南京建通墙体材料总公司达成了案涉房屋的买卖契约，被告吴昊系案涉房屋的所有权人，而且其取得案涉房屋的所有权并不来源于继承其父亲的。5.本案中原告要求两被告协助办理过户手续，原告并未提供其具有购房资格的证明。综上，原告的诉请没有事实法律依据，请求依法驳回。原告围绕诉讼请求提交了提交以下证据：《情况说明》、《承诺书》、选房通知书、选房确认书、缴款确认书、工商银行转账凭证、收据、原告陈彪配偶王建茹的建设银行明细、不动产登记薄、安置协议书、社区居民委员会出具证明、户籍信息证明、购房证明、（2018）苏01民终9613号民事判决书等证据，证明吴小龙生前于2014年10月30日选定购买案涉房屋，后将购买的案涉房屋转让给原告，房屋价款为279852元；原告于2014年11月6日取款并以吴小龙名义通银行柜台转账将房屋购房款支付给建通公司，后自2015年6月已经入住案涉房屋，但因吴小龙拒绝办理过户登记，其去世后涉案房屋已经其女吴昊继承并登记在吴昊名下。两被告对上述证据质证后认为，《情况说明》和《承诺书》中吴小龙的签字是否为本人签名无法核实（庭审中经本院释明，两被告不对签字真实性申请鉴定），原告与吴小龙未对案涉房屋达成合意，其只是将购房的资格让给原告，其本人保留继续购买的资格，案涉房屋的交款人是吴小龙本人；2012年9月6日建通公司拆除了吴小龙家庭的两处住房，吴昊也是被安置人，案涉房屋产权来源为房改购房，并不是原告所述继承吴小龙而来。两被告为支持其答辩意见向本院提交了建通社区环保搬迁协议书、南京公有住房买卖契约、收据等证据，证明根据当时规定，吴小龙本人无法再取得案涉房屋的安置登记，被告吴昊取得案涉房屋的所有权系通过公有住房买卖，并不是通过继承所来；原告经质证后认为因吴小龙去世，其单位为了将案涉房屋过户到继承人名下与吴昊签订买卖契约，以买卖形式办理安置房屋过户但没有房款及房屋交付行为，吴昊本人不是建通公司员工，没有购房资格，该契约只是办理过户的程序性文件。本院为查明案件事实，依法向建通公司调取了安置协议书、申请表、保证书、确认书、住房人员情况登记表等证据，并做了相关调查谈话笔录。对上述证据原告均予以认可，同时认为案涉房屋是由建通公司出卖给吴小龙个人并非是其家庭的；被告则认为案涉房屋系吴小龙以家庭名义申购的，吴小龙去世后同住家庭的吴昊才与建通公司签订了公有住房的买卖契约，买下了案涉房屋。本院经审理认定事实如下:吴小龙与潘白云系夫妻关系，吴小龙与吴昊系父女关系。案涉房改房原产权单位为建通公司，原告陈彪与吴小龙原系该公司同一部门同事，其后吴小龙与原告陈彪协商约定以吴小龙名义购买案涉房屋再出售给陈彪。2014年11月6日陈彪以吴小龙名义向建通公司支付了购房款279852元，2014年11月17日吴小龙与建通公司签订建绿新苑剩余房源有偿安置协议书，并且将案涉房屋交付陈彪使用，陈彪对案涉房屋一直使用至今。2015年4月5日吴小龙向建通公司出具《情况说明》、《承诺书》，声称因其无条件购房，将案涉房屋让给陈彪购买，所有资金及费用由陈彪负责，要求将购房主改为陈彪，并表明该房此后与吴小龙无关。上述事实亦经南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初2648号民事判决书、南京市中级人民法院（2018）苏01民终9613号民事判决书所确认。庭后，本院亦向建通公司调查核实，案涉房屋为吴小龙享受建通公司政策申购的房屋，与吴昊亦政策享受的安置房屋无关，因吴小龙去世，建通公司按照政策将房屋权属登记至其继承人吴昊名下。本院认为，民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。经过审理本案的争议焦点主要集中在以下两个方面：（一）案涉房屋是否系被告吴昊继承其父吴小龙所取得；（二）吴小龙与陈彪是否就案涉房屋实施了有效的房屋买卖法律行为。（一）案涉房屋是否系被告吴昊继承其父吴小龙所得。原告诉称，案涉房屋因吴小龙拒绝办理过户登记，其去世后涉案房屋已经其女吴昊继承并登记在吴昊名下。两被告辩称，被告吴昊也与产权人建通公司达成了案涉房屋的买卖契约，其取得案涉房屋的所有权并不来源于继承其父亲吴小龙。本案受理后，潘白云、吴昊另案起诉陈彪要求判令案涉房屋的买卖行为无效及要求陈彪返还房屋，本院（2018）苏0114民初2648号民事一审判决书判决驳回后，案件经两被告上诉，南京市中级人民法院作出生效的（2018）苏01民终9613号二审判决书，判决驳回上诉、维持原判。（2018）苏0114民初2648号民事一审判决书中查明：吴小龙与被告潘白云系夫妻关系，吴小龙与被告吴昊系父女关系，被告吴昊、潘白云系吴小龙的第一顺位合法继承人，2017年9月6日吴小龙去世后，潘白云代表吴昊与建通公司于2017年11月15日签订公有住房买卖契约，约定经案涉房屋承租人同住成年人协商一致，同意由吴昊购买案涉房屋。（2018）苏01民终9613号案件中，南京市中级人民法院亦认为：案涉房屋系吴小龙生前与潘白云婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，因办理产权证时，吴小龙已去世，经其继承人协商一致，案涉房屋登记于吴昊名下，系吴昊继承取得。已经发生法律效力的裁判文书查明的事实，本院依法予以认定，本院结合庭后向建通公司调查核实的事实，认为案涉房屋登记于吴昊名下，系吴昊继承取得，因而被告吴昊的辩解意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。（二）吴小龙与陈彪是否就案涉房屋实施了有效的房屋买卖法律行为。原告诉称，吴小龙将案涉房屋让给原告购买，原告已支付了购房款并实际居住至今，双方就案涉房屋实施了有效的房屋买卖法律行为。两被告辩称，原告与被告吴昊的父亲吴小龙生前没有达成案涉房屋买卖的合意。（2018）苏01民终9613号案件中，南京市中级人民法院认为：吴小龙生前与原告就案涉房屋虽未达成书面的买卖合同，但结合陈彪以吴小龙的名义向建通公司支付购房款和吴小龙向建通公司出具《情况说明》、《承诺书》中声称案涉房屋让给陈彪购买的内容，以及陈彪实际一直居住于案涉房屋的事实，可以认定双方已就案涉房屋买卖达成合意，且不违反法律及行政法规的强制性规定，买卖法律行为合法有效。已经发生法律效力的南京市中级人民法院（2018）苏01民终9613号裁判文书，对本案相关事实和证据作了认定，本院结合已查明的案件事实认为两被告的辩解意见缺乏事实和法律依据，因而依法不予采纳。行为人吴小龙、陈彪就案涉房屋实施了有效的买卖法律行为，双方应受其约束，吴小龙的继承人吴昊继受取得案涉房屋，也应依照法律规定继受吴小龙与陈彪的房屋买卖约定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴昊于本判决生效之日起三十日内协助原告陈彪办理南京市雨花台区辅机路181号8幢4单元407室房屋变更登记手续，变更登记至原告陈彪名下；二、驳回原告陈彪的其他诉讼请求。本案案件受理费80元（原告陈彪已预交），由被告吴昊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  胡正义人民陪审员  李 静人民陪审员  赵全美二〇一九年七月二十二日法官 助理  蔡 童书 记 员  陈志育