广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初3446号原告（反诉被告）：祁冬冬，男，汉族，1986年9月24日出生，户籍地珠海市香洲区，住珠海市香洲区，被告（反诉原告）：向光胜，男，汉族，1965年10月10日出生，户籍地南京市鼓楼区，住南京市，委托诉讼代理人：谢丽珍，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴崇贤，北京天驰君泰（珠海）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）祁冬冬与被告(反诉原告)向光胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，被告在法定期限内提起反诉，本院受理后合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祁冬冬，被告（反诉原告）向光胜以及被告（反诉原告）的委托诉讼代理人谢丽珍、吴崇贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁冬冬向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签署的房屋买卖合同；2.判令被告双倍返还定金共60万元；3.判令被告赔偿原告支付给珠海市大中房地产代理有限公司1万元中介服务费；4.判令被告退还原告额外支付给被告的购房款4000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月26日与被告向光胜及中介珠海市大中房地产代理有限公司三方签订一份《房地产买卖及居间服务合同》，约定从被告处购买位于珠海市香××区××大道中××单元××房，建筑面积为137.56平方米，权证号为0100228057，总房价为人民币380万元。合同签订后，原告于2018年4月28日向被告分五笔合计支付了30万元的定金，并且应原告的临时要求追加支付了4000元。向中介公司大中代理预先支付了1万元的中介费。买卖合同约定在2019年1月3日后的一个月内即2019年2月3日内办理房产过户手续，并于2019年2月15日前付清首付（含定金），余款由按揭银行发放。根据合同约定，原告于1月20日向中国银行珠海湾仔支行申请了按揭贷款，并向按揭银行递交了包括原告收入证明、身份证信息，被告身份证、结婚证及房产证等其他信息。1月24日，湾仔支行客户经理向原告表示，由于房屋属于被告夫妻共同财产，需要被告的配偶当面签署同意出售函，方可出具同贷书。同日，原告向被告传达了请求配偶前往珠海签署同意函的请求，被告于1月30日回复其配偶无法出面签署同意函，只能由自己签署。2019年2月21日，原告已经通过邮政快递的形式，向被告及中介分别邮寄了签署合同的催告函，告知被告在签收10日内携配偶前往珠海签字或者征得配偶的书面同意。邮政快递显示双方已经在2月23日签收成功。在催告期限届满，被告仍未取得配偶的同意函，迫于无奈，原告于2019年3月6日向被告邮寄了关于解除买卖合同的通知书，邮政快递显示于3月9日签收。签订合同时，被告保证对所售房屋有完整的所有权，能完全支配和处分，但直至合同约定的过户期限届满，被告仍未能取得配偶的签字认可，导致合同无法继续履约，并且也无法办理过户手续，已经构成实质违约。从本案来看，被告对案件标的物的处理属于对共同财产的重大处理，按照《婚姻法》司法解释的规定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。但是被告并未遵循法律的规定一直拒绝其配偶签署同意函。如果原告按照被告的要求继续办理过户手续，则存在以下重大风险：首先，按照房地产登记中心的过户要求，被告在婚姻存续期内对标的房产并未有完全的处分权，属于无权处分，从而造成无法过户的风险；其次，根据商业银行办理按揭贷款的监管政策要求，卖方若存在婚姻关系，则必须要配偶签署同意函，才能进入审批程序并且出具同贷书，使得原告的按揭贷款无法落实；第三，被告与原告之间继续过户有可能会损害被告配偶对标的房产的权利，期间被告曾多次暗示可以由被告代其配偶签署同意函的事实，则存在恶意串通，损害第三人权利的嫌疑，极有可能使得本次买卖合同无效。最终，也使得原告无法根据善意取得原则获得房屋所有权。综上所述，原告已经根据合同约定申请了按揭贷款，并且及时通知被告要求配偶签署同意函。被告无理由拒绝的行为已经造成原告的按揭贷款迟迟不得审批，更无法办理产权过户，被告的行为是一种违反合同约定的行为。请求法院依法判令支持原告的诉讼请求。被告向光胜辩称，一、向光胜已按照《房地产买卖及居间服务合同》约定，按时履行配合过户的主合同义务。2018年4月26日，向光胜与祁冬冬签订了合同，第三条第二款约定“按揭贷款付款：在甲方收到购房定金之日起日内，即2019年2月15日前付清首付款，……”合同第五条第一款约定“甲方在收到乙方购买该物业的定金人民币300000元时，将证明该物业产权的不动产权证、房屋买卖合同、收据或发票原件交予丙方保管并进行前期转让工作；甲方须在接到丙方通知之日起10天内配合丙方办理该物业的产权转让手续……”为了积极配合祁冬冬以及大中房产将涉案房屋过户给祁冬冬，合同签订时，向光胜就将房屋产权证、发票等原件交给李伟保管，2019年1月11日，向光胜收到大中房产的工作人员李伟关于邮寄过户资料的微信通知后，当日向光胜即通过顺丰快递将办理过户手续的相关资料，如结婚证、身份证、户口本等资料邮寄给大中房产的工作人员李伟，李伟于2019年1月13日签收上述过户材料。祁冬冬提交的向光胜的结婚证复印件、户口本复印件、身份证复印件的证据材料，均系由大中房产公司提供，表明祁冬冬早已收到涉案房屋过户所需资料。向光胜于2011年向珠海市南福房地产开发有限公司购买的涉案房屋，共有情况为：单独所有。向光胜对涉案房屋享有完整的所有权，依照珠海市现行政策的要求，向光胜可以自己的名义将涉案房屋转让并办结过户手续，不存在需要向光胜配偶签名才可完成过户手续的情形。二、祁冬冬要求解除合同、双倍返还定金没有合同依据。《房地产买卖及居间服务合同》第七条第一款约定“本合同签订后，因甲方原因导致产权过户手续得不到及时办理，而导致乙方解除本合同的，甲方应在丙方通知之日起……”，根据该约定，如因向光胜的原因导致涉案房屋无法过户的，祁冬冬才有权解除合同并要求支付双倍定金。但本案的事实是，向光胜在签订合同时就已经将房产证原件等交与大中房产公司，并按照大中房产公司的通知要求，将过户所需材料邮寄给大中房产公司，向光胜的主合同义务已履行完毕；同时，向光胜对涉案房屋享有完整的所有权，根据现行的政策规定，只需产权人向光胜的签名或者委托即可办理过户手续。相反，祁冬冬为了获得更低的贷款利率，迟迟未去办理房屋过户手续，并以各种理由搪塞，导致房屋过户时间超过合同约定的时间。综上，导致涉案房屋无法及时过户的原因在于祁冬冬，祁冬冬无权解除房屋买卖合同，要求我方双倍返还定金更是没有事实以及法律依据。三、1万元中介费应当由祁冬冬自行应当承担。祁冬冬与大中房产公司的居间合同约定，在祁冬冬获得了居间服务后，祁冬冬应当承担向大中房产公司支付中介费1万元的义务。根据合同的相对性原则，不可能也不应当由向光胜来承担该1万元中介费。同时，祁冬冬为了获取更低的房贷利率，故意拖延办理涉案房屋的过户手续，造成了逾期过户的事实，相应的责任应当由祁冬冬自行承担。四、4000元实为涉案房屋的租金，不属于购房款。向光胜于2018年5月1日将涉案房屋交付给祁冬冬使用，而祁冬冬将涉案房屋出租给其他人，4000元时属于祁冬冬事先支付向光胜的房屋租金。祁冬冬所称额外支付的购房款4000元不属实。综上，祁冬冬的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回祁冬冬的全部诉讼请求。反诉原告（被告）向光胜提出反诉请求：1.解除向光胜与祁冬冬签订的房地产买卖合同；2.向光胜没收祁冬冬定金人民币300000元；3.祁冬冬向向光胜返还房屋租赁费46000元（自2018年5月起至2019年3月）；4.祁冬冬承担反诉诉讼费。事实和理由：一、祁冬冬违反合同约定逾期办理房屋过户手续、逾期支付首期款，向光胜有权解除合同并没收定金。2018年4月26日，向光胜与祁冬冬签订了《房地产买卖及居间服务合同》，约定向光胜将位于珠海市香××区××大道中××号房屋出售给祁冬冬，房屋总价款为380万元，付款方式为：祁冬冬在签订买卖合同后3天内向向光胜支付定金300000元，于2019年2月15日付清首期款，余款则为银行按揭。合同第七条第二款约定“乙方应按本合同约定的时间支付房款，并办结该物业相关产权过户手续，否则视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并无需退还乙方支付的购房定金，但乙方仍需向丙方支付服务佣金。”就首付款的支付时间，祁冬冬在其本诉起诉状中承认“合同约定于2019年2月15日前付清首付”。合同签订的同事，向光胜为积极配合祁冬冬以及大中房产公司将涉案房屋过户给祁冬冬，将不动产权证、发票原件等交予大中房产公司的工作人员李伟保管并进行前期转让工作，并按合同约定于2018年5月11日将涉案房屋交付给祁冬冬。向光胜于2019年1月11日收到大中房产公司的工作人员李伟关于邮寄过户资料的微信通知的同日，即通过顺丰快递将办理过户手续的相关资料邮寄给大中房产公司的工作人员李伟，李伟于2019年1月13日签收上述过户材料。按照合同约定，祁冬冬应于2019年2月15日前将首付款支付给向光胜，但向光胜截至今日仍未收到首付款。同时，根据向光胜提供的证据可证明，向光胜对涉案房屋享有完整的所有权。根据现行的政策规定，只需要产权人向光胜的签名或委托即可办理过户手续，但祁冬冬为了获得更低的贷款利率，一直未办理过户手续。最后祁冬冬因为个人的原因不想再继续履行合同，遂以提起诉讼的方式要求解除合同，该起诉行为已经表明其不愿意继续履行房屋买卖合同，该行为已经完全符合合同第七条第二款的约定，构成根本违约。因此，向光胜有权解除合同，并没收定金，同时，祁冬冬仍需向大中房产公司支付服务佣金。二、祁冬冬应当向向光胜返还房屋租赁费46000元。向光胜于2018年5月1日将涉案房屋交付给祁冬冬使用，祁冬冬于2018年5月11日至2019年3月将涉案房屋出租给其他人居住，并每月收取房屋租赁费4600元。基于前述事实，向光胜行使解除合同后，根据合同法第九十七条规定，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。祁冬冬于2018年5月11日将涉案房屋出租给他人使用，并收取房屋租赁费，在向光胜解除房屋买卖合同后，向光胜有权要求祁冬冬返还涉案房屋的租赁费。向光胜认为，向光胜与祁冬冬的房屋买卖合同合法、有效，依法受到法律保护，在向光胜已经向涉案房屋交付给祁冬冬，随时可以履行过户的合同义务，且不辞辛劳在南京与珠海之间往返的实际情况，这些事实都表明向光胜没有违约的动机，更没有发生违约的事实。然而祁冬冬先是以获得低利率的理由要求延期履行合同，但是却没有按合同约定支付首付款，更不积极配合办理过户手续，最后还起诉向光胜以达到不履行合同的目的，其行为构成了根本违约。反诉被告（原告）祁冬冬对反诉辩称，从二手房买卖程序来讲，1.签订合同；2.交付定金；3.申请按揭；4.获得同贷书办理过户及交付手续；5.办理抵押；6.房款；7.完成。祁冬冬按合同要求，如期支付30万元定金，在合同规定要求齐首付款的26天前，向中国银行湾仔支行提交了房贷资料，并以贷款合同要求原告于2019年1月24日微信告知向光胜，因房产为婚内共有财产，需被告及其配偶前往银行面签合同，配合办理按揭手续，鉴于向光胜一直拒绝办理，并向祁冬冬建议向银行提交虚假资料的行为，原告有理由相信被告出售房产行为是未经配偶同意，擅自处置婚内财产，损害其配偶权利，属于无权处分，甚是基于上述因素，原告在被告及其配偶未前往中国银行办理相关手续前，依法行使相关抗辩权，未按合同约定支付首款，而且根据合同第三条付款约定，双方同意以按揭贷款的形式付款，约定于2019年2月15日前付清首期款，余款以银行批准的贷款金额为依据，首期款据此多退少补，从合同的明确约定来看，双方没有明确要支付首期款的金额，向光胜要求支付首期款实际上在贷款未获取的情况下，是无法履行的。从3月8日原告与中介李伟的沟通中可得，在合同约定的过户时间内，向光胜尚未办妥户口本原件，作为过户的必要条件，向光胜缺失户口本，无法过户。向光胜无权要求返还租金，1）根据合同约定，该房在2018年5月1日交付给房东，且没有约定使用的费用问题，祁冬冬理应享受到使用房屋代来的收益。包括不限于满足自住、空置、出租等，同时房屋移交后，原告也尽到了期勉尽责，根据租客要求，祁冬冬进行了沙发翻新、购置新床及床垫、粉刷墙壁、打扫卫生，预计花费在1万元以上，使得房屋得到了良好的保护，中介可以作证；2）在签订合同时，祁冬冬明确表示该房用于出租，向光胜及中介知悉使用情况，并未阻止出租，也未主张租金权利义务；3）根据向光胜意图，向光胜仅要求享受租赁带来的收益，但是在房屋租赁期间，向光胜至始至终没有未尽到相应的义务，相反祁冬冬不仅仅是承担了房东的义务，包括更新家具、返修家电、维修下水道、及其租赁带来的各种负担，向光胜只想享受权利，不承担义务的行为实属不公平。4）双方本次请求为解除合同，而非合同无效，从2018年5月1日至合同解除期间，祁冬冬依法享有占有房屋产生的孳息，同理向光胜应合法享有祁冬冬支付的30万定金的相应支持，包括不限于利息收益，投资收益，祁冬冬对此无主张，向光胜也应无主张。原告（反诉被告）祁冬冬向本院提交证据如下:1.房地产买卖及居间服务合同；2.房产证；3.原被告身份证；4.被告及其配偶身份证、结婚证、户口本；5.催告函及EMS快递单；6.被告收款银行卡；7.中介收款收据；8.定金凭证及4000元支付凭证；9.解除合同通知书及EMS快递单；10.与业主微信聊天记录；11.关于催告祁冬冬履行合同的函；12.录音；13.诉讼费票据。被告（反诉原告）向光胜向本院提交证据如下:1.《房地产买卖及居间服务合同》、《收据》；2.顺丰快递单（单号为：810534925874）；3.被告与原告微信聊天记录的《公证书》【文号：（2019）宁南证民内字第7601号】；4.房地产权证（证号：粤房地权证珠字第××号）；5.涉案房屋租客与原告的微信聊天记录；6.珠海市不动产登记情况查询结果。本院经审理查明，2018年4月26日，原告祁冬冬与被告向光胜以及案外人珠海市大中房地产代理有限公司（以下简称“大中代理公司”）签订《房地产买卖及居间服务合同》（以下简称案涉合同）。合同主要内容：1、原告向被告购买位于珠海市香××区××大道中××单元××房（以下简称案涉房屋），建筑面积为137.56平方米，权证号为0100228057，房价为3800000元。2、原告应于合同同签订后3日内向被告支付定金300000元。3、原、被告约定以按揭贷款方式支付购房款，原告应于2019年2月15日前付清首期款（含定金）余款以银行批准的贷款金额为依据确定，首期款也据此多退少补，办理银行按揭所需费用由原告自行承担。4、物业交付时间为2018年5月1日。5、被告应在收到原告定金300000元时，将案涉房屋的不动产权证、房屋买卖合同、收据或发票原件交案外人大中代理公司保管并进行前期转让工作，被告须在接到大中代理公司通知之日起10日内配合大中代理公司办理案涉房屋的产权转让手续（包括交纳税费、协助原告办理银行按揭手续等）。6、原、被告同意在案涉房屋满5年后办理交易过户手续，即2019年1月3日后一个月内办理。7、被告同意赠送案涉房屋内所带的家私电器给原告。原告于2018年4月27日向大中代理公司支付佣金10000元，于2018年4月28日向被告分五笔合计支付定金300000元。同日，原告以租金用途向被告支付4000元。原告认为该款为被告多收取购房款。被告主张该款为被告提前交付房屋的租金，证人认为被告提前交付房屋的补偿金。原告于2018年5月15日起将案涉房屋出租，月租金为4600元。2019年5月16日，原告将案涉房屋交还被告。2019年1月24日原告在微信上请被告带配偶一起到银行办理按揭合同手续。被告答复签合同时不知道卖房需要配偶签字，现在只有其可以随时来珠海。之后，2019年2月17日、19日、20日、24日、25日，原、被告就被告配偶一起办理按揭手续问题协商。2019年3月9日被告在微信上告诉原告正在努力去做委托公证。2019年2月21日，原告向被告书面发出《催告函》，要求被告在接函后10日内与配偶一起前往珠海签署买卖合同。2019年3月8日原告向被告发出《解除合同通知书》，称截止2019年3月8日，被告并未取得配偶的签字确认，造成原告无法办理过户手续，此外也未与原告进行其他形式的有效沟通。因此，原告宣告解除《房地产买卖及居间服务合同》，并依法追究被告的违约责任。2019年3月18日被告和向原告发出《关于催告祁冬冬履行合同的函》，该函件主要内容：原告应在2019年2月15日前付首付款，截止2019年3月15日被告仍未收到原告的首付款，根据合同第七条第二款的约定，原告已构成违约。2019年3月12日被告应大中代理公司以及原告的要求至珠海与原告沟通，未果。为此，被告认为原告在双方保持微信密切联系期间，原告违约情况下，单方解除合同没有事实和法律依据。被告限原告在收到函件10日内履行合同义务，支付首期款，协助办理过户手续。逾期，被告将解除合同并追究原告违约责任。2019年3月18日，被告配偶涂琨在南京市南京公证处办理委托书公证被告为代理人代理出售案涉房屋及代为签署买卖合同等手续。庭审中，本院询问原告是否愿意继续履行案涉房屋买卖合同。原告表示由于在原约定时间内没有办理相关手续，其将买房资金投入股市，现在没有资金买房。原告未向被告支付首期款。证人称原告选定的按揭银行为中国银行，该行需要配偶协助办理按揭手续，也有银行如交通银行不需要配偶协助。本院认为，本案争议焦点问题是案涉房屋买卖合同解除的责任认定。本院围绕争议焦点，按先本诉后反诉的顺序进行分析与认定。一、关于本诉。（一）关于案涉合同解除的责任认定。1、原告未能办理按揭贷款的原因及责任。案涉合同第三条第二项约定原告以按揭贷款付款。原告主张是由于被告配偶未能来珠海到按揭银行签署相关文件，导致按揭未能办理，合同解除的责任在于被告，被告应承担违约责任。被告主张案涉房屋为被告一人名下，且合同未约定其配偶签署合同。尽管如此，被告尽力配合在2019年3月18日办理委托公证。被告因此认为原告未按约定支付首期款，因原告违约导致合同解除。本院认为案涉房屋办理按揭过程中，按揭银行要求被告配偶签署相关文件，该要求在合同中未约定，且此作法并非银行通例，即使选定的按揭银行有此要求，原告亦应当给予被告配偶合理的期限来完成协助办理按揭贷款。然而，原告在2月17日、19日、20日协商后即于21日发出催告函，限期只有10日时间，未考虑被告身处相距甚远的江苏省南京市，及被告配偶可能遇到的实际困难。期满后，原告在2019年3月8日向被告发出解除合同通知书的当日向本院起诉。次日即3月9日被告在微信上告诉原告正在努力办理委托公证。原告对此不予考虑。可见，原告不是希望通过协商解决按揭贷款的问题，而是急于解除案涉合同。事实上，3月18日被告已经完成了委托公证，可以继续协助原告办理按揭贷款。该时间距离2月15日只是一个月零三天。本院认为，由于合同中未对被告配偶的协助予以约定，该时间可视为被告完成协助义务的合理期间。庭审中，被告表示愿意继续履行协助原告办理按揭贷款。由此，本院认为办理按揭贷款的主要责任人是原告，在得知其他银行不需要配偶协助的情况下原告坚持在中国银行办理，被告仍然努力完成协助的义务。本院认为被告已履行协助原告办理按揭贷款的义务，原告以被告未能协助办理按揭贷款为由主张被告违约理由不成立。2、原告未于2019年2月15日支付首期款是否构成违约。本院认为原告与被告未约定首期款金额，从案涉合同第三条第二项约定看双方结合按揭贷款发放情况来确定首期款。由此，本院认定原告主张因按揭贷款未发放而未支付的抗辩理由成立，3、案涉合同未能履行的原因。2019年3月18日被告向原告发函告知原告已办理委托公证，敦促原告继续履行合同。本案开庭期间，被告仍表示可以继续履行合同，原告则表示不愿意继续履行合同。综上，本院认为案涉合同具备履行条件时，原告仍然坚持解除合同，因此认定原告解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条元规定构成违约。本案审理过程由于原、被告均请求解除合同，本院准许解除案涉合同，案涉合同自本案判决发生法律效力之日起解除。（二）关于双倍返还定金600000元以及中介服务费的认定。如前所述，由于原告违约其请求被告双倍返还定金600000元以及赔偿10000元中介服务费，理据不充分，本院予以驳回。（三）关于4000元的定性。原告主张2018年4月27日即合同签订当日向被告支付的4000元为购房款。被告对此不予认可。从原告向被告支付4000元的银行流水看原告转账时备注为租金。由此，本院认定该款为原、被告在案涉合同之外自行约定被告提前交付房屋，原告向被告支付的租金。故此，原告以多付购房款为由，请求被告返还，理由不充分，应予驳回。二、关于反诉。（一）关于第一、二项反诉请求。向光胜反诉第一项请求是解除案涉合同，第二项反诉请求是没收祁冬冬定金300000元。如前所述本院准予原、被告解除案涉合同。由于原告违约，因此，被告没收原告定金300000元，理由充分，本院予以支持。(二)关于房屋租赁费46000元。本院认为案涉合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉合同未解除前，当事人均应按合同履行。案涉合同自本案判决发生法律效力之日解除，故此，向光胜反诉请求原告支付2018年5月至2019年3月期间的租金，理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除《房地产买卖及居间服务合同》其中案涉房屋买卖合同部分。二、确认反诉原告向光胜自本判决发生法律效力之日有权没收反诉被告祁冬冬交付的定金300000元。三、驳回本诉原告祁冬冬其他诉讼请求。四、驳回反诉原告向光胜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19856元，反诉费19984元，合计39840元，由祁冬冬负担30000元，由向光胜负担9840元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  肖卫红二〇一九年七月三日书记员  杨 悦张凯狄