广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0202民初793号 原告许贤普，男，1987年11月23日出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山县。 委托代理人唐迎明，广西金中大（柳州）律师事务所律师。 委托代理人张莹莹，广西金中大（柳州）律师事务所律师。 被告李继红，女，1968年7月24日出生，满族，住广西柳州市鱼峰区。 委托代理人刘毅，广西银荔律师事务所律师。 委托代理人刘晓锋，广西银荔律师事务所律师。 原告许贤普诉被告李继红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日受理后，依法组成合议庭于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告许贤普的委托代理人张莹莹，被告李继红及其委托代理人刘毅、刘晓锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告许贤普诉称，经朋友介绍，被告欲购买原告位于柳州市温馨小区（公安公寓楼）的单位指标集资房。2013年8月18日，原告和被告签订《房屋买卖协议书》，明确约定：原告将柳州市温馨小区（公安公寓楼）的单位指标集资房转让给被告；房屋转让费12万元；购房一切费用均由被告承担；如被告违约，甲方只退房款。之后，原告配合被告完成选房工作，选定柳州市XXXXX房屋，被告提出将房屋的付款方式由一次性付款变更为银行按揭贷款。2016年11月24日，原告与柳州市温馨房地产开发有限责任公司就原告购买柳州市XXXXX一事签订了《商品房买卖合同》。由于原告为上述房屋的购买者，若以银行按揭贷款的方式支付房款，仅能以原告的名义进行贷款，故原告和被告于2016年12月20日签订《协助办理购房贷款合同》。该合同明确约定：原告与贷款银行签订20年购房商业贷款合同，被告每月按银行还款期限准时还款，办理贷款所产生的费用由被告承担；2018年12月30日前，被告还清原告本次与银行的购房商业贷款；如被告未按银行规定还款使原告银行信用等受影响，或被告在2018年12月30日前未还清银行贷款的，原告和被告签订柳州市温馨花园15栋1单元3楼1号房的购房协议作废，同时被告支付给原告的所有交易金额及购房款不退还。起初，被告在2018年11月未按时支付银行贷款，导致银行逾期扣款，给原告的个人信用记录造成严重影响。另外，被告未按合同约定的期限2018年12月30日内还清原告和银行的所有贷款，已构成违约。虽经原告多次催促，被告均拒绝协商解除《房屋买卖协议书》。综上所述，原告认为：原告和被告在《协助办理购房贷款合同》中就解除《房屋买卖协议书》条款是双方的意思表示真实，符合法律规定，双方均应严格履行。被告已构成违约，原告亦将解除合同的意思表示送达被告，故原告有权单方解除《房屋买卖协议书》。为维护原告的合法权益，原告诉至法院并请求法院依法判令：一、解除原告与被告2013年8月18日签订的《房屋买卖协议书》。二、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：三、被告将柳州市XXXXX房屋恢复原状并返还给原告。 被告李继红辩称，1、被告没有违反双方签订的协助办理购房贷款合同，原告的诉请要求解除房屋买卖协议书没有事实依据。根据双方签订协助办理购房贷款合同，被告并未违反该合同的约定，该合同签订后，是以原告名义办理的，被告还款需要原告转发银行还贷信息后，再将款项转入原告的还贷账户内进行还贷。从2017年4月开始还贷一直到2018年12月期间，被告的还贷未出现任何问题；2、为保证和履行双方签订的合同，被告在签订该合同时，支付了10000元保证金给原告作为该合同履行的保证，如有某月不慎遗漏还贷，原告可用该保证金进行还贷，以避免被告偶尔遗漏还贷的事实发生，事实上，被告从未遗漏还贷；3、到2019年1月，原告故意拖延还款时间，之后于4月私下取消还贷银行账户，且没有告知被告，导致被告无法将还款打入原告还款的银行账户内，原告的行为完全是不讲诚信，恶意制造事端，以达到不可告人的目的；4、原告诉称被告在2018年11月未按时支付银行贷款这一说法是不能成立的，因为原告发给被告的还贷信息是在2018年的11月16日，被告收到此信息后，仅仅过了十多分钟，便将该月的还款打入了银行的还贷账户内，因此,所谓给原告个人信用记录造成信用影响的说法并不能成立，同时被告已交了10000元合同保证金给原告，原告完全可以用10000元来清偿来还贷；5、不能按照合同约定两年内还清银行贷款，责任完全在于原告，基于涉案房屋贷款是原告和银行签订的，且原告与银行签订的是20年的购房贷款合同，根据该合同的约定，如提前向银行还贷，必须由原告向银行提出书面申请，经银行同意后才能办理提前还贷，只有原告配合协助下，被告才能办理提前还贷事宜，同时在期限到来之前，被告曾多次催促原告协助和配合到银行办理提前还贷手续，原告叫被告等候其通知，直到目前为止，原告都没有任何提前还贷的手续给被告，该事实表明违反协助办理贷款合同的是原告而并非被告；6、原告的诉请没有法律依据，基于前述所说的事实和理由，无论是根据合同法还是民法总则，被告没有任何违约的事实，原告的诉请无法无据；7、本案的诉讼费依法应由原告负担。 原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、房屋买卖协议书，证明被告购买原告位于柳州市温馨花园的集资房，双方签订书面协议，对房屋的位置、转让费、购房款的金额、支付时间、支付方式、违约条款等内容进行了约定。2、协助办理购房贷款合同，证明被告提出将房款的支付方式由一次性付款变更为银行按揭贷款，故双方签订了协助办理购房贷款合同，该合同第3条约定，是原、被告关于原告享有房屋买卖合同单方解除权条件的约定。3、商品房买卖合同，证明2016年11月24日，原告向开发商购买了涉案房屋。4、个人购房借款/担保合同，证明被告提出由一次性付款变更为银行按揭贷款，原告根据被告选定的贷款方式向中国工商银行进行贷款。5、中国工商银行交易明细，证明被告在2018年11月未按时支付银行贷款，导致银行逾期扣款，给原告的个人信用记录造成影响，被告未按约定在12月30日前还清原告与银行的所有贷款，结合证据2可以证明解除房屋买卖合同的条件已经成就，原告可以解除合同。6、微信、短信截屏，证明原告于2019年1月将解除房屋买卖合同的通知送达给被告，已经履行了解除合同的通知义务。当庭提交证据:7、装修施工许可证（复印件），证明被告在收到房屋买卖合同通知的3天后，故意到物业公司补齐物业费，办理装修施工许可证，准备开始对涉案房屋进行装修，即被告恶意对原告的房屋进行装修装饰，从而达到及时入住，占有和使用涉案房屋的目的。 被告对原告提交的上述证据质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性无异议，该合同是双方真实意思表示，应当受到法律保护，被告也已经按照该合同的约定履行合同的义务，原告的合同目的已经得到实现；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但是不认可证明目的，并非被告要求变更贷款支付房款，结合证据1，合同第6条提到了首次购房金并没有说是全款，并非在之后才变更支付方式，我们不同意原告享有单方解除合同的权利，本案中，原告存在不正当的促成解除条件的成就，根据法律规定应当视为不成就；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，结合证据1，原告实际已经把房屋转让给被告；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，该合同的主体是原告而非被告，被告手上没有该份合同，故合同中还款的义务应当由原告通知被告，被告再按照收到的通知去履行，从该证据的第7条的内容可以看出，提前还贷是要由原告先向银行提交书面申请，获得批准后才能办理提前还贷的事宜，导致在2018年12月30日之前，被告没有提前还贷的责任是在原告；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，关于11月份未按时还款及12月30日未还清贷款的责任都在于原告，该证据也无法证实11月份未按时还款给原告的个人信用记录造成严重影响；对证据6的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，从双方的聊天记录中可以看出被告基于在答辩中所陈述的理由，是不同意解除合同的，原告在2018年11月份之前，在每个月10号左右都会发信息给被告进行还款，唯独11月份是在11月16日才发信息通知被告的，由于之前的还款的习惯，都是被告接到通知才还款，所以在11月15日之前没有接到通知才没有还到款项，导致被告延迟了1天还款责任是在于原告；对证据7的真实性、合法性无异议，但是我们认为与本案无关，没有关联性，也不认可证明目的，原告与被告是签订房屋买卖协议的，房屋于2018年1月份由原告交付给被告，被告是合法的占有房屋，原告转让给被告，被告就能够装修，并不存在恶意的问题。 被告为证实其主张向本院提交如下证据：1、《房屋买卖协议书》，证明双方就涉案房屋达成了买卖合同，与证据1的质证意见一致；2、《协助办理购房贷款合同》及保证金转款单，证明原告与被告签订贷款合同的主体，其有义务通知、协助被告履行相关的还款义务，被告按照合同的约定向原告支付10000元的保证金，该保证金能够保障被告在未能及时还款的时候，有足够的资金偿还银行的债务，避免其个人信用受到不良的影响；3、许贤普出具的收款《收据》；4、《柳州银行进账单》，证据3、4共同证明被告已经按照双方的约定向原告支付了房屋转让费12万元及首次购房款15万元；5、《借记卡明细》；6、《农行交易单》壹份，证据5、6共同证明被告是按照与原告的约定每个月都向原告支付了房屋贷款；7、农行短信；8、浦发银行手机银行个人跨行汇款汇出回单，证据7、8共同证据在2019年4月份开始，原告就拒绝接收被告支付的房屋贷款；9、微信记录，证明被告认为是原告存在违约，所以不同意原告要求解除双方的房屋买卖协议，被告多次要求原告协助办理提前还贷的事宜，但原告拒不配合；10、温馨花园收款收据（物业费）贰份及交款凭证，证明涉案房屋已经交房，原告也将该房屋交给被告，被告现已经入住；当庭提交：11、装修垃圾清运费、物业费收款收据，证明被告于2018年1月份就已经向物业公司缴纳了物业费以及装修垃圾清运费。 原告对被告提交的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性认可，合同中约定2013年8月25日前约定支付首次购房款15万元，如被告违约，原告只退房款；对证据2真实性、合法性、关联性认可，该证据证明原告享有房屋买卖合同的单方解除权，转账单证明2013年9月18日，被告向原告转款15万元，被告支付首付款的时间已经超过了合同的约定，已经构成违约，从合同内容看，被告是知道原告与银行贷款的全部内容，原告没有逐月提醒还款和用保证金代为还贷的义务，被告不应当将原告的善意提醒推定为原告的义务；对证据3、4的真实性认可，认可原告收到被告转让款12万元及首付款15万元；对证据5、6的，我们只认可2018年1月15日之后，原告尾号为7649的交易记录，贷款的初期，被告是能向原告的账户支付还贷，但被告在2018年11月未按时还贷，导致银行逾期扣款，给原告征信造成个人影响，同时也证明被告未在2018年12月30日之前还清原告和银行的所有贷款，即解除房屋买卖合同的条件已经成就，原告可以解除合同；对证据7、8，由于被告没有提交完整的证据原件，故原告不予质证；对证据9的真实性认可，但原告已经于2019年1月将解除房屋买卖合同的通知送达给被告，已经履行了解除合同的通知义务，被告在接到解除合同通知后提出愿意继续履行合同的意思表示，不能改变双方合同已经解除的事实，被告称多次要求原告办理提前还款手续不是事实，被告未提交任何证据予以证实，应承担举证不能的不利后果；对证据10的真实性认可，证明被告在收到解除房屋买卖合同的通知的3天后，故意到物业公司补齐物业费办理装修施工许可证，准备开始对涉案房屋进行装修，即被告恶意的对原告房屋进行装修装饰，从而达到及入住、占有使用涉案房屋的目的；对证据11的真实性认可，但缴纳物业费的时间不能改变被告是于2019年1月14日至2019年4月14日装修的事实。 本院对双方就真实性无异议的证据予以确认，对真实性有争议的证据本院将综合本案案案情进行认定。 经审理查明，2013年8月18日，原告许贤普和被告李继红签订《房屋买卖协议书》，约定：原告许贤普自愿将柳州市温馨小区（公安公寓楼）的单位指标集资房，建筑面积90平米，转让给被告李继红；以原告许贤普名义购买此套房屋的费用由被告李继红支付，支付的价格为此套房屋的最初原始价格，购得此套房屋的产权归被告李继红所有。在办理购买该房的过程中，购买手续主要由原告许贤普负责，被告李继红做必要的协助。该房建成交付后，房屋的所有钥匙交由被告李继红保管，房屋归被告李继红使用；该房屋的所有权证、国有土地使用证办理完毕后，原告许贤普应在第一时间内将上述两证交由被告李继红保管。被告李继红须于签订合同当天支付原告许贤普房屋转让费120000元；2013年8月25日前支付原告许贤普首次购房金150000元。双方商定，购房一切费用均由被告李继红承担，原告许贤普负责协助办理。该房的正式过户手续待五年后或可以办理时，再正式办理。 2016年11月24日，原告许贤普与柳州市温馨房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定柳州市温馨房地产开发有限责任公司向原告许贤普出售位于学院路9号温馨花园15栋1单元3楼1号房屋，建筑面积74.65平方米。2016年12月20日，原告许贤普和被告李继红签订《协助办理购房贷款合同》，约定：原告许贤普与柳州温馨花园小区开发商指定银行签订《柳州市温馨花园小区15栋1单元3楼1号房》商业贷款合同，被告李继红为原告许贤普提供贷款所需的全部资金保障，为保证该事项顺利进行，经双方协定，原告许贤普与银行签订20年购房商业贷款合同，被告李继红每月按银行还款期限准时还款，办理贷款所有产生的费用由被告李继红承担。被告李继红需在签订合同时起，两年内将原告许贤普本次与银行签订的购房商业贷款还清（2018年12月30日前还清）。如被告李继红每月未按银行规定期限还贷，使原告许贤普银行信用等受影响时，或两年内（2018年12月30日前）未还清银行贷款的，之前原告许贤普与被告李继红签订的（柳州市温馨花园小区15栋1单元3楼1号房）购房协议作废，同时被告李继红支付给原告许贤普的所有交易金额及购房款不退还。被告李继红签订本合同时，交付原告许贤普一万元保证金，被告李继红还清银行贷款后，原告许贤普将一万元保证金退还给被告李继红。2017年3月7日，原告许贤普与中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定中国工商银行股份有限公司柳州市龙城支行同意向原告许贤普发放150000个人购置住房贷款用于购房柳州市学院路柳州市温馨花园小区15栋1单元3楼1号房，贷款期限为240个月（2017年3月7日至2037年3月7日），借款人按照按月等额本息还款法（按月计息），借款人自愿选择每月15日未还款日。借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户（户名许贤普，账号62×××49）作为还款账户。上述合同签订后，被告李继红开始代原告许贤普按月支付涉案房产房贷，但2019年4月13日，被告向原告的中国工商银行账户号为62×××49汇款还房贷失败。2019年1月14日，原告许贤普以被告李继红尚未还清房贷已经构成违约为由，通过短信方式向被告李继红送达《解除房屋买卖协议书通知书》。被告李继红则认为系原告许贤普拒不配合履行合同约定构成违约，不同意解除合同。因双方协商未果，原告许贤普于2019年3月29日诉至法院并提出上述诉讼请求。庭审中，原告许贤普认可收到了被告李继红支付的120000元的房屋转让费、150000元的首次购房定金及10000元保证金。原告许贤普亦自认其于2019年4月14日变更了涉案房子还贷的银行账户。 本院认为，原告许贤普和被告李继红签订《房屋买卖协议书》和《协助办理购房贷款合同》，系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，各方当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的各项义务。本案中，原告许贤普主张被告李继红逾期还贷及未在合同约定期限内还清所有房贷的行为已经构成违约并诉请要求解除合同。经查，原、被告签订的《协助办理购房贷款合同》约定了如被告李继红每月未按银行规定期限还贷，使原告许贤普银行信用等受影响时，或2018年12月30日前未还清全部银行贷款的，双方签订的《房屋买卖协议书》作废，同时被告李继红支付给原告许贤普的所有交易金额及购房款不退还。本案中，被告李继红于2018年11月16日转款支付2018年11月的银行贷款本息，原告许贤普主张被告李继红在2018年11月未按时支付银行贷款导致其信用受影响，但原告许贤普并未提供证据证实其信用受损，故本院对原告的该项主张不予采信。关于原告主张被告未在2018年12月30日前还清银行贷款的问题，虽然《协助办理购房贷款合同》明确约定了被告须在2018年12月30日前未还清全部银行贷款，但原告系涉案房产的借款人，提前还贷需原告向银行提出申请，被告依约还清全部银行贷款的义务需得到原告的协助，故在原告未举证证实其已经向银行提出提前还贷申请，或举证证实其向被告提出过提前还贷事宜而被被告拒绝的情况下，原告以被告在2018年12月30日前未还清全部银行贷款的行为构成违约为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告许贤普和被告李继红签订《房屋买卖协议书》未解除，原告诉请要求被告将涉案房屋恢复原状并返还给原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告许贤普的全部诉讼请求。 本案诉讼费5832元（原告已预交），由原告许贤普负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  谢云秀 人民陪审员  林燕红 二〇一九年七月一日 法官 助理  黎柳明 代书 记员  韦倩倩