濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0902民初12069号原告：王光良，男，1970年4月2日出生，汉族，住濮阳市华龙区。原告：屠月振，男，1989年7月2日出生，汉族，住濮阳市濮阳县。二原告委托诉讼代理人：张红卫，河南长庚律师事务所律师。被告：谷令春，男，1965年5月13日出生，汉族，住濮阳市华龙区。被告：濮阳市华龙区新油城宾馆，住所地濮阳市黄河路中段。经营者：谢启栓。二被告委托诉讼代理人：董彦军，河南董彦军律师事务所律师。原告王光良、屠月振诉被告谷令春、濮阳市华龙区新油城宾馆（以下简称油城宾馆）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王光良、屠月振共同委托诉讼代理人张红卫、被告油城宾馆经营者谢启栓、被告谷令春与油城宾馆共同委托诉讼代理人董彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王光良、屠月振提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告赔偿原告损失3406088.52元；3本案诉讼费由被告承担。后原告王光良、屠月振申请变更诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2、被告赔偿原告损失2178474.46元。事实和理由：2018年1月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于黄河路南、××东新油城宾馆院内的钢架大棚880平方米租赁给原告用于婚庆餐饮服务，原告负责房屋装修，租期10年，年租金23万元。原告交纳租赁费，成立濮阳市华龙区海之恋酒店，装修后进行经营。营业期间，原告收到华龙区人民法院的通知，得知案涉承租房屋所占用的土地早已被法院查封。被告建造的钢架大棚系在法院查封的土地上私自搭建，法院责令原告限期拆除。原告因此遭受重大经济损失，诉至法院。被告谷令春辩称，被告谷令春不是与原告王光良签订《租赁合同》的相对方，其只是村干部，也是与油城宾馆经营者谢启栓建立租赁合同关系的出租人。因此，建议法院驳回原告王光良、屠月振对被告谷令春的起诉。被告油城宾馆辩称，1、原告屠月振不是本案租赁关系中的当事人，不享有原告诉讼主体资格。2、原告王光良违反约定，没有在约定时间预交下一年租金，被告没有继续履行合同的必要，遂同意解除《租赁合同》。3、《租赁合同》明确约定租赁场地的范围，承租方不得擅自改变房屋结构，对于改造、拆迁、承租方单方原因退出经营等情形，出租方概不负责任何装修费用。综上，请求驳回原告王光良、屠月振的诉讼请求。经审理查明，2017年原告王光良打算经营婚庆餐饮，与甲方油城宾馆协商场地租赁一事。后于2018年1月1日，甲方油城宾馆与乙方王光良签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于市黄河路南玉门路东新油城宾馆院内南部钢架大棚共计880平方米，租赁给乙方用于婚庆餐饮服务，租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日共十年，租赁费实行年支付制，每年租金23万元，先付定金10万元，待正式交付用房时，付清租赁费方可用房；甲方将租赁用房为毛坯房承租给乙方使用，乙方负责房屋的一切装修；在租赁期内如乙方原因自行退出经营时，甲方不负责任何装修费用，乙方不得毁坏任何装修结构。原告王光良租赁场地后，2017年11月9日，原告王光良与屠月振签订《海之恋婚宴主题酒店股东入股协议》一份，约定屠月振投入资金到油城酒店项目，取得项目分红。并于2017年12月18日注册登记成立濮阳市华龙区海之恋酒店（个体工商户，经营者屠月振，以下简称海之恋酒店）。期间原告王光良对承租的钢架大棚进行装修，至2018年4月16日，海之恋酒店正式开业。2018年5月29日，华龙区人民法院向作出（2016）豫0902执2686号执行裁定，因谷令春未经法院许可擅自在法院查封的土地上搭建房屋，责令其3日内拆除搭建的房屋，逾期不履行则强制执行。原告王光良得知该责令拆除的通知后，诉至本院，要求被告谷令春、油城宾馆作出赔偿。另查明，2018年11月1日，原告王光良、屠月振委托濮阳市中意公证处对承租的案涉钢架大棚装饰装修等添附财产进行评估，该公证处于2018年11月7日作出（2018）豫濮意证内民字第5546号公证书，证明租赁现场租赁物物品及现状。海之恋酒店委托河南博恒评估有限公司对海之恋酒店室内外装修、装饰、厨具餐厅配套设施、电器、餐桌椅、婚庆设备设施等价值进行评估，该鉴定机构于2018年11月23日作出豫博恒评报字（2018）第Y176号资产评估报告书，评估结论显示为在评估基准日2018年11月8日，委托方委估资产的评估值为3406088.52元。2019年5月17日，本院组织原告、被告共同在海之恋酒店现场勘验。原告王光良、屠月振为避免损失扩大，自愿将评估汇总表中的第一项厨房、餐厅、配套设施，第二项婚庆设备，第三项中海鲜池中的6、7、8项。第四项中的12项同意拉走，不再计入损失范围；第五项中的室内装修因无法拆除，称应全额计算损失。被告谷令春、油城宾馆对评估汇总表中第一项、第二项中注明的财产拉走的事实无异议，但提出以下意见：1、自原告要求解除合同至勘验之日，期间租赁费仍由承租人负担。2、评估汇总表中第三项剩余的土建部分因拆除而丧失价值，故该项损失应由原告王光良、屠月振自行承担。3、评估汇总表中第四项中属于可完全拆除部分，如原告王光良、屠月振不拆除，视为放弃权利。大部分灯具已经拆除，相应损失不再计算。4、关于不能拆除部分的拆除费、扩建、增建造成的损失，由原告王光良、屠月振承担。原告王光良、屠月振扣减已回收的评估汇总表中第一、第二项的全部财产及第三、第四项的部分财产，变更诉讼请求数额为2178474.46元（含搬迁费、运输费1万元）。还查明，原告王光良、屠月振当庭提交王光良与谷令春通话录音一份，部分通话内容如下：谷令春：“十月后的单子不能再接了，我现在维护不了那么长时间，只能把十月份维持过去了，我现在正在筹措资金，如果资金到位，我会把这个地方拿下”。谷令春：“当时我就给光良说，不要投资那么大”。王光良：“当时投资的时候是因为相信您，既然你能把房子建起来，有什么事你都能摆平，所以就大胆干了，现在成了这样”。王光良：“起诉肯定起诉法人谢启栓，但后面肯定把谷书记牵扯进来”。谷令春：“不是我骗他，现在是没其他办法了，能维持过了十月份就不错了”。还查明，因王社英与濮阳市综合服务商场、陈西顺民间借贷纠纷一案，华龙区人民法院于2016年5月17日作出（2016）豫0902民初4685-2号民事裁定书，将濮阳市综合服务商场名下濮国用（2003）0068号土地予以查封，查封期限2年。2017年8月1日，华龙区人民法院发布查封公告，任何人不得在对上述查封土地上进行建筑、施工，如有建筑施工者应立刻停止施工并于三日内恢复原状，逾期法院将强制执行，违者承担相应的法律后果。被告提交濮阳市综合服务商场与谷令春签订的协议书一份，显示：濮阳市综合服务商场将其后院沿街及南侧搭建临时建设用房，自油城宾馆南88米，东西至玉门路52米，归谷令春无偿使用，临时建设用房所需建设费及相关费用由谷令春承担，临时用房建成后由谷令春使用12年；显示签订时间为2017年6月22日。被告另提交濮阳市综合服务商场与谷令春签订的《租赁合同附件协议暨债务抵偿协议书》一份，显示：濮阳市综合服务商场因欠谷令春款项，遂将综合商场负一楼、一楼大厅、四至七层、后院和东二层小楼租给谷令春，以租金形式抵偿欠款；签订时间为2016年3月1日。华龙区人民法院作出的（2018）豫0902执异92号执行裁定书对《租赁合同附件协议暨债务抵偿协议书》签订时间的真实性予以否认。被告另提交谷令春与谢启栓签订的《租房协议》一份，显示谷令春将原油城宾馆4、5、6、7层和地下室，整个后院带后院内的东两层楼房，共计4500平方米租赁给谢启栓；签订时间为2016年6月25日。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于本案租赁合同的效力问题。根据当事人所举证据，被告油城宾馆与原告签订房屋租赁协议，该房屋系被告谷令春所建设。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”涉案房屋未取得任何规划等部门同意建设的书面批准意见，且涉案房屋所涉土地被法院依法查封，法院不准任何人未经法院准许在查封的房屋上、土地上进行建筑、施工，而被告擅自在法院依法查封的土地上建设涉案房屋。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，原、被告之间签订的租赁合同因租赁房屋系未经批准的临时建筑，违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。关于被告应否承担赔偿责任及赔偿范围的问题。缔约过失责任为法定之债，是法律基于民事活动的诚实信用原则对信赖利益的保护，根据法律规定，民事活动应当遵循诚实信用的原则。合同法第六十一条规定，“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案转租合同无效的原因在于被告谷令春违法建设并对外出租，该行为系无效民事行为。且被告谷令春对于被告油城宾馆与原告王光良签订租赁合同是明知的，被告谷令春的过错行为导致租赁合同无效，因信赖涉案租赁物合法而导致损失，损害了租赁合同缔约当事人的信赖利益，被告谷令春违反诚实信用原则，应当对原告的损失承担相应责任。被告谷令春作为案涉房屋的违法建造者与出租方，被告油城宾馆作为案涉房屋的转租方，与原告王光良签订《租赁合同》，从中取得租金利益。被告谷令春、油城宾馆知道也应当知道租赁标的涉嫌违法，其对于贸然出租违法标的之法律后果是明知或者应当能够预见的。根据合同法第二百一十六条的规定，出租应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告谷令春、油城宾馆未尽到对租赁标的物无权利障碍的基本义务，是造成承租方经济损失的主要原因。对于被告谷令春、油城宾馆称不知道土地被查封的辩解意见，与事实不符，且根据法律规定建造房屋，包括临时性用房均报批规划部门与建设部门，审批取得法定许可后方可进行施工，被告对此应当知情。被告谷令春、油城宾馆仅以不知情为由不同意承担责任的辩解意见，本院不予采信。原告王光良在签订《租赁合同》时，对租赁标的物未能尽到必要的审查义务，其应就损失承担相应的责任。根据合同法第五十八条的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合考虑缔约双方的主观状态、履约进度、实际经营期限、损失程度、过错原因等因素，本院酌定由原告自行承担损失的10%，被告谷令春、油城宾馆共同承担损失的90%。关于损失数额的确定。经原告王光良、屠月振委托有鉴定资质的鉴定机构作出评估报告书，被告谷令春、油城宾馆辩称评估报告系原告王光良、屠月振单方委托，有失公允，难保客观，但其未提供充分证据推翻该证据的证明效力，也没有申请重新鉴定，对该估损结果，本院予以确认。在实地勘验过程中，原告王光良、屠月振回收部分可拆除装饰装修物，以减少损失，扣减已搬走的财产价值，本案损失数额为2178474.46元（含搬迁、运输费1万元）。该数据具有事实根据，本院予以确认，但其中搬迁、运输费未提供证据相佐证，本院不予支持，其可另行主张。综上，被告谷令春、油城宾馆的赔偿数额为：（2178474.46元-10000元）×90%=1951626.6元。关于原告屠月振主体是否适格问题。《租赁合同》的缔约主体载明为原告王光良、被告油城宾馆，根据合同相对性原则，应以案涉《租赁合同》的承租人作为原告。原告屠月振以其与王光良之间签订《海之恋婚宴主题酒店股东入股协议》系二原告之间的合伙协议，该协议在签订时间上晚于《租赁合同》，无法直接对出租人油城宾馆发生法律效力，故原告屠月振作为原告参与诉讼不当，应当驳回原告屠月振的起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百一十六条、《最高院人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告王光良与濮阳市华龙区新油城宾馆签订的《租赁合同》无效。二、被告谷令春、濮阳市华龙区新油城宾馆共同于本判决生效后十日内赔偿原告王光良租赁损失1951626.6元。三、驳回原告王光良的其他诉讼请求。四、驳回原告屠月振的起诉。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24228元，由原告承担1863元，被告谷令春、濮阳市华龙区新油城宾馆共同承担22365元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  刘宗立审 判 员  孙艳婷人民陪审员  靳伟华二〇一九年七月六日书 记 员  杨媛媛