青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初736号原告:宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91630100710593322G，住所地西宁市城**昆仑中路。法定代表人：王小平,总经理。委托诉讼代理人：刘彬,青海立詹律师事务所律师。被告：青海隆丰房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码91630000595025708N，住所地青海省西宁市城中区南山路。法定代表人：陈家辉,董事长。委托诉讼代理人:蒲富华、严进宝，青海竞帆律师事务所律师。被告：青海省体育局，统一社会信用代码116300000150007082,住所地青海省西宁市城中区西大街**省政府大院。负责人：尕藏才让，局长。委托诉讼代理人：陈立国、费延林，青海凡圣律师事务所律师。原告宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司(以下简称中房公司)与被告青海隆丰房地产开发集团有限公司（以下简称隆丰公司）、青海省体育局（以下简称体育局）合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托诉讼代理人刘彬、被告隆丰公司的委托诉讼代理人严进宝、被告体育局的委托诉讼代理人陈立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中房公司向本院提出诉讼请求：一、隆丰公司向中房公司移交使用面积为2833㎡的商铺经营权（后变更为：隆丰公司向中房公司移交使用面积为3113.84㎡的商铺经营权）；二、隆丰公司、体育局向中房公司支付过渡期补偿金6051000元及逾期支付过渡期补偿金违约金2006279.5元（过渡费及过渡费延期支付违约金暂从2014年4月23日计算至2019年10月31日，实际金额以隆丰公司、体育局移交商铺经营权之日计算）；三、隆丰公司、体育局向中房公司支付延期交付商铺经营权违约金7346666元（延期交付商铺违约金暂从2016年10月24日计算至2019年10月24日，实际金额以隆丰公司、体育局移交商铺经营权之日计算，以上合计15403945.5元；四、诉讼费由隆丰公司、体育局承担。事实和理由：2014年4月23日，中房公司与隆丰公司签订《南门体育场商铺拆迁建还协议》，约定隆丰公司完成青海省全民健身中心改造项目后，将相应位置及面积的商铺经营权移交给中房公司，从协议签订之日起过渡期月租金补偿9万元，过渡期补偿款暂按30个月计算，多退少补。2014年4月25日，中房公司与隆丰公司、体育局签订了《南门体育场商铺建还协议》，约定隆丰公司和体育局负责将相同面积和位置的商铺经营权移交中房公司，否则所有责任均由其承担，并赔偿由此给中房公司造成的一切经济损失。《南门体育场商铺拆迁建还协议》履行过程中，中房公司协助完成了原有旧商铺的拆迁移交，但是隆丰公司未按约向中房公司支付过渡期补偿金，也未移交涉案商铺的经营权。中房公司多次催促，隆丰公司均予拒绝。依据《南门体育场商铺拆迁建还协议》第六条约定，隆丰公司和体育局逾期支付补偿金超过30日后，应向中房公司支付每月18万元违约金；未移交商铺经营权超过一年后，按每月20万元向中房公司支付延误交付商铺经营权的违约金。因此，隆丰公司、体育局应当按照合同约定承担违约责任。依据中房公司与隆丰公司、体育局签订的《南门体育场商铺建还协议》约定，体育局应与隆丰公司共同对中房公司承担责任。请求支持中房公司的全部诉讼请求。隆丰公司辩称，涉案合同第四条约定，一层商铺套内面积1063㎡，二层商铺套内面积1770㎡，共计2833㎡，中房公司要求移交使用面积为3113.84㎡的商铺经营权与合同约定不符，隆丰公司应向体育局建还2833㎡商铺，而不是向中房公司移交商铺。2014年，因隆丰公司、体育局共同实施“青海省全民健身中心升级改造”项目，拆除了体育局原有商铺，重新规划施工后予以建还。该项目已于2018年建成，2019年竣工验收，隆丰公司可随时向体育局移交该商铺并办理相关不动产手续。中房公司与体育局签订的《青海省体育局南门体育场场馆改造补充协议》，性质是租赁合同，约定租赁期限43.5年，原商铺已经拆除，中房公司与体育局签订的租赁合同因标的物不存在而自动终止。故隆丰公司应向商铺所有人体育局移交商铺、办理不动产转移手续，而不是向中房公司移交商铺。中房公司请求支付过渡期补偿605万元的诉讼请求没有事实、法律依据，租赁合同标的物已不存在，双方协议第2页第三条第二款约定：“本补偿金可与甲、乙双方就锅炉房建设移交事宜涉及乙方需向甲方支付的相关费用抵扣”，假设隆丰公司应支付租金，则应扣除锅炉房建还费用206.2万元、隆丰公司支付给中房公司次承租人人和会所150万元补偿金、从签订合同到商铺全部移交完毕2个月（2014年4月23日至2014年6月24日）租金18万元，截止2018年底隆丰公司应支付租金102.8万元（53×9-206.2-150-18=102.8），再扣除因中房公司和国家政策导致工期延误，隆丰公司实际不应再支付租金。2014年4月3日，中房公司、隆丰公司、体育局三方签订《普济寺东侧道路用地建还协议书》，约定中房公司将1.5亩土地使用权转让给隆丰公司，用于隆丰公司的项目规划，但中房公司拖延导致隆丰公司无法办理施工手续，直至2016年10月18日中房公司办理了1.5亩土地的注销登记，隆丰公司随后才办理了《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》，导致隆丰公司的项目工期严重拖延。另外，项目实施期间一些政策因素也导致工期延误，如西宁市2017年大气污染综合治理行动、2017年环保大督查等。中房公司请求支付过渡期租金违约金200万元、延期交付违约金734万元的诉讼请求没有事实、法律依据。中房公司诉求的违约金934万元远高于租金102.8万元的30%，明显违反法律法规强制性规定。中房公司与体育局签订的《青海省体育局南门体育场场馆改造补充协议》，租赁期限达43.5年，每平米每月租金仅7.59元，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，上述协议可能导致国有资产流失、损害国家利益而部分无效，按照合同约定每月租金补偿9万元，则43.5年的租金收益高达4698万元，远高于实际投入1233.98万元。请求查明事实后公正裁决。体育局辩称，中房公司要求体育局及隆丰公司向其交付商铺所依据的基础合同系无效合同，三方之间就商铺的建还移交约定不明确，要求交还的商铺面积及位置不明，要求承担过渡费及违约金与体育局无关，隆丰公司是拆迁方，应向隆丰公司主张，请求驳回中房公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并对本案事实认定如下：2003年9月18日，体育局与中房公司签订《青海省体育局南门体育场改造协议书》约定，体育局委托中房公司对南门体育场实施改造，场馆改造全部费用由中房公司承担；为弥补中房公司场馆改造投入资金损失，体育局将改造后南门体育场3113.84㎡商铺使用权交由中房公司享有，期限自2004年9月1日至2048年2月28日。2007年1月23日，体育局与中房公司签订《青海省体育局南门体育场场馆改造补充协议》，约定场馆改造工程决算工作已基本结束，经双方协商协议如下：场馆改造总投资1433.98万元，中房公司新建二层商铺建筑面积2768㎡，总价值830.40万元，超投资603.58万元，冲减费用200万元，现超投资403.58万元，按此核算在原30年的基础上，延长租赁期13.5年，中房公司对于二层商铺拥有43.5年的使用权，期限为2004年9月1日至2048年2月28日止；中房公司租赁期内，由于城市改造造成租赁期未满，按改造开始时的租金给予一次性补偿。2014年4月23日，中房公司与隆丰公司签订《南门体育场商铺拆迁建还协议》（体育局字拆迁〔2014〕001号），约定隆丰公司完成青海省全民健身中心改造项目后，相应位置及面积的商铺经营权仍归属在中房公司名下；被拆迁商铺地上建筑面积2566.03平米，，地下建筑面积54781平米，房屋产权归体育局，经营权归中房公司；过渡期补偿时间从本协议签订之日起至隆丰公司向中房公司移交全部建还房屋经营权日止，过渡期补偿金暂按30个月计算，多退少补；每月租金补偿9万元，可与锅炉房建还移交事宜涉及中房公司需向隆丰公司支付的相关费用抵扣；本次涉及拆迁的房屋按两个时间由中房公司向隆丰公司移交拆除：其中，已于本协议签订日前租约到期的商铺，由中房公司在本协议签订后10日内腾空房屋交隆丰公司拆除；未于本协议签订日前租约到期的商铺由隆丰公司与该商铺的承租方（人和会所）协商后拆除（由此导致延迟交付房屋的中房公司不担责）；所有与本次拆迁有关的费用均由隆丰公司承担；隆丰公司逾期支付补偿金的，按照日租金总额的200%承担延期支付补偿金的违约责任；隆丰公司未在过渡期满一年后移交商铺经营权，按每月20万元支付延误期间的违约金。同日，中房公司与隆丰公司、体育局签订《南门体育场商铺建还协议》（体育局字拆迁〔2014〕002号），约定中房公司对南门体育场东侧、北侧商铺拥有43.5年使用权，期限为2004年9月1日-2048年2月28日，商铺面积合计3113.84㎡；体育局同意由隆丰公司拆除所述商铺，改建完成后，仍给予中房公司相同面积、位置商铺（具体平面位置及布置形式详见附件）的经营权，并与隆丰公司共同向中房公司承担连带赔付责任。同日，体育局与中房公司还签订《南门体育场商铺建还补充协议》（体育局字拆迁〔2014〕003号），约定体育局对南门体育场、青海省全民健身中心实施改造建设后，向中房公司建还相应位置商铺的经营使用权（具体平面位置及布置形式详见附图），建还商铺最终面积以产权测绘面积为准，但体育局须保证一层商铺套内面积大于1063㎡，二层商铺套内面积大于1770㎡，体育局给予中房公司建还商铺约34年的经营使用权，期限为2014年4月14日至2048年2月28日止。2015年1月14日，隆丰公司与中房公司签订《奥运世纪花园地下锅炉房及附属设施建还移交协议》，约定隆丰公司对南门体育场实施改造，已拆除中房公司位于南小街北侧的锅炉房，并新建地下锅炉房供中房公司国际村公寓等小区采暖之用，经双方核算总费用为206.2万元，由中房公司向隆丰公司支付，双方依据001号建还协议中隆丰公司应向中房公司支付的过渡期补偿金对本次建还移交金额进行抵扣。2016年，西宁市国土资源局与隆丰公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定隆丰公司取得城中区土地统征和储备服务中心将青海省全民健身中心41亩国有土地依法征收，隆丰公司通过招拍挂方式取得该地块建设用地使用权，建设用地使用权出让年期为商服用地40年，文体娱乐用地50年，普通商品房用地70年。涉案项目于2019年竣工验收。另查明，2011年3月24日，青海省中房集团银川房地产开发有限责任公司变更为宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、隆丰公司、体育局是否应向中房公司移交使用面积为2833㎡的商铺经营权；二、隆丰公司、体育局应否向中房公司支付过渡期补偿金6051000元及逾期支付过渡期补偿金违约金2006279.5元，支付延期交付商铺经营权违约金7346666元。一、关于隆丰公司、体育局是否应向中房公司移交使用面积为3113.84㎡的商铺经营权问题；本院认为，2014年4月23日，隆丰公司与中房公司签订《南门体育场商铺拆迁建还协议》，约定隆丰公司完成青海省全民健身中心改造项目后，相应位置及面积的商铺经营权仍归属在中房公司名下，现隆丰公司认可项目改造于2019年完成，故已符合约定交付条件，隆丰公司应向中房公司交付商铺经营权。对于交付商铺经营权的实际面积，在001、002号《南门体育场商铺拆迁建还协议》中虽约定为3113.84㎡，但在体育局与中房公司签订的003号建还协议中约定为保证一层商铺套内面积大于1063㎡，二层商铺套内面积大于1770㎡，故据此认定应交付的面积双方协议变更为2833㎡。该协议虽然名为商铺长期使用权转让，实为以租金抵偿中房公司前期支出的建设费用，应认定为租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，对于体育局与中房公司关于中房公司对涉案商铺拥有43.5年使用权的约定，超过20年的部分应属无效，故自2014年4月23日体育局与中房公司签订《南门体育场商铺建还补充协议》（体育局字拆迁〔2014〕003号）起算20年，中房公司的经营使用权应于2034年4月22日截止。体育局作为国家机关，与中房公司、隆丰公司签订《南门体育场商铺建还协议》（体育局字拆迁【2014】002号）中关于“同意与隆丰公司对002号协议中约定的内容共同承担连带赔偿责任”的约定,实质是为隆丰公司与中房公司签订的《南门体育场商铺拆迁建还协议》提供担保，因违反《中华人民共和国担保法》第八条关于“国家机关不得为保证人”的规定，应为无效。故体育局在本案中不应承担民事责任。二、关于隆丰公司、体育局应否向中房公司支付过渡期补偿金6051000元及逾期支付过渡期补偿金违约金2006279.5元，支付延期交付商铺经营权违约金7346666元的问题。本院认为，2014年4月23日，隆丰公司与中房公司签订《南门体育场商铺拆迁建还协议》约定，过渡补偿时间从本协议签订之日起至隆丰公司向中房公司移交全部建还房屋经营权日止，每月租金补偿9万元，故隆丰公司本应据此约定向中房公司给付自该协议签订之日2014年4月23日计算至2019年10月31日过渡期补偿金90000元÷30天×2017天=6051000元。鉴于双方还约定，过渡期补偿金每月9万元，可与锅炉房建还移交事宜涉及中房公司需向隆丰公司支付的相关费用抵扣，且中房公司同意抵扣建还锅炉款206.2万元，故对该费用予以抵扣后，隆丰公司还应向中房公司支付截止2019年10月31日过渡期补偿金3989000元。双方虽约定逾期支付过渡期补偿金每天按日租金总额200%计算，中房公司认为过高，以年利率6%主张，是其对自己诉讼权利的处分行为。同时，因欠付的过渡期补偿金存在抵扣问题，故206.2万元按2062000元÷90000元≌23个月予以抵扣，此期间认定为自隆丰公司应支付过渡期补偿金之日2014年4月23日计算至2016年3月22日，隆丰公司还应支付自2016年3月23日起至2019年10月31日的违约金为90000元÷30天÷360天×6%×1317天=10975元，此后过渡费及过渡费延期支付违约金按此标准计算至实际移交商铺经营权之日止；中房公司主张的延期交付商铺经营权违约金7346666元与过渡费、延期支付过渡费违约金的约定均为对其预期损失的弥补，属重复主张，故不再支持。综上所述，本院认为，体育局作为国家机关，其拟将国有资产对外出租或转移使用权，必须事先上报同级财政部门审核批准，但体育局未经批准，即与中房公司、隆丰公司签订《青海省体育局南门体育场场馆改造补充协议》、《南门体育场商铺建还补充协议》，约定中房公司享有商铺43.5年的使用权，是对国有资产的擅自处置，其行为违反了中华人民共和国财政部制定并于2006年7月1日实施的《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条关于“行政单位拟将占有、使用的国有资产对外出租、出借的，必须事先上报同级财政部门审核批准。未经批准，不得对外出租、出借”的规定，因该暂行办法系部门规章，属于对行政单位国有资产的管理性规定，不影响该协议的效力。且法律、行政法规并未对此作出强制性规定，不属于导致合同无效的法定情形，故体育局关于该协议无效的抗辩意见于法无据，不予采纳。隆丰公司应当依此协议及涉案相关协议向中房公司承担移交2833㎡商铺的使用权、支付过渡期补偿金3989000元及逾期支付过渡期补偿金违约金10975元的民事责任，体育局不应承担本案的民事责任。根据中房公司与隆丰公司签订的《南门体育场商铺拆迁建还协议》（体育局字拆迁〔2014〕001号）中关于由隆丰公司与商铺的承租方（人和会所）协商后拆除（由此导致延迟交付房屋的中房公司不担责），所有与本次拆迁有关的费用均由隆丰公司承担等约定，人和会所的拆迁费用应由隆丰公司承担，隆丰公司关于其支付给中房公司次承租人人和会所的150万元补偿金应予扣除的辩解理由与双方约定相悖，不予采纳。中房公司与隆丰公司、体育局签订《南门体育场商铺建还协议》（体育局字拆迁〔2014〕002号）中明确约定了中房公司对南门体育场东侧、北侧商铺拥有使用权，体育局同意由隆丰公司改建完成后，仍给予中房公司相同面积、位置商铺的经营权，故隆丰公司关于其应向体育局移交商铺、办理不动产转移手续，而不是向中房公司移交商铺经营权的辩解理由亦不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：一、青海隆丰房地产开发集团有限公司于本判决生效后三十日内向宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司交付位于青海省全民健身中心东南方向面积为2833㎡商铺的使用权，使用权期限至2034年4月22日止；二、青海隆丰房地产开发集团有限公司向宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司支付自2014年4月23日计算至2019年10月31日过渡期补偿金3989000元，自2016年3月23日至2019年10月31日逾期支付过渡期补偿金违约金10975元，此后过渡期补偿金以每月9万元、违约金按年利率6%计算至实际交付商铺之日止；三、驳回宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114224元，由宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司负担84563元，青海隆丰房地产开发集团有限公司负担29661元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 李 娟审判员 李宏宁人民陪审员 马玲萍 二〇一九年七月二十二日书记员 金生福附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国担保法》第八条国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人物业未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。