福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初1075号 原告：吴开生，男，1967年10月17日出生，汉族，住福建省浦城县。 原告：甘春英，女，1964年11月2日出生，汉族，住福建省浦城县。 上述二原告共同委托诉讼代理人：吴香云,福建九越律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：张建珍，福建九越律师事务所律师。 被告:融信（厦门）房地产开发有限公司,住所地福建省厦门市海沧区海沧街道新大街29号405。 法定代表人：陈**辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张文军，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张茜，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告吴开生、甘春英与被告融信（厦门）房地产开发有限公司（以下简称融信公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴开生、甘春英的委托诉讼代理人吴香云、张建珍，被告融信公司的委托诉讼代理人张文军、张茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴开生、甘春英向本院提出诉讼请求：1.融信公司立即更换8号楼1607单元设计不符合室内设计要求的楼梯扶手，对大门、推拉阳台门、轨道、室内围栏等劣质装修予以更换；2.融信公司向吴开生、甘春英交付装修设计文件、二次装修批件、二次装修验收合格文件、施工单位质量保修书、室内空气质量检测合格报告、室内电器合格证及保修证等；3.融信公司向吴开生、甘春英交付融信·幸福海岸A子地块地下二层Ａ515号车位；4.融信公司拆除融信·幸福海岸A子地块内小区与高尔夫球场及酒店间的围栏，达到A子地块与B子地块所有道路和区域畅通；5.融信公司赔偿吴开生、甘春英参照已付购房款1450306元日万分之二自2016年12月31日起计算至交付房产之日止的损失；6.由融信公司承担8号楼1607单元正常使用前依据融信公司与融信（福建）物业管理有限公司闽南分公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务费8.2元/月/平方米和公共维修基金0.8元/月/平方米及公共部分水电费等全部费用；7.本案诉讼费、律师费由融信公司承担。诉讼过程中，吴开生、甘春英将第2项诉讼请求中的室内空气质量检测合格报告明确为二次装修后的室内空气质量检测合格报告。事实和理由：吴开生、甘春英于2014年10月31日与融信公司签订《商品房买卖合同》，购买融信?幸福海岸A子地块8号楼16层1607单元房产，购房款为1270306元。吴开生、甘春英已经按照合同约定履行付款义务。根据合同约定，融信公司应于2016年12月31日交付符合约定标准的精装房。融信公司于2016年12月底通知吴开生、甘春英交房。吴开生、甘春英如期前往指定地点验收交房，但因房屋设计存在问题，整改没落实，从而导致吴开生、甘春英房产无法正常居住。期间，吴开生、甘春英多次致电融信公司要求整改未果。吴开生、甘春英认为：1、关于二次装修：合同约定融信公司交付的商品房是精装房，因此，融信公司承担二次装修的责任。融信公司应当向吴开生、甘春英交付与装修有关的所有资料，并应当保证二次装修的设计符合生活生产要求，并应当保证质量。而现状是，若要买个床铺或桌子到二楼，由于楼梯设计不符合室内装修设计标准，无法搬运到二楼。且大门、楼梯、推拉阳台门、轨道、室内围栏、地板等使用的均是劣质材料，没有合格证。对上述装修问题，融信公司有义务予以解决。2、关于小区内围栏：融信公司在商品房销售时，明确表示，小区内有高尔夫球场，五星级酒店。现状是物业小区与高尔夫球场区域及酒店，以围墙相隔。吴开生、甘春英查询融信公司购买的地块，用于建设高尔夫球场及酒店的土地，与吴开生、甘春英小区的土地系一个整体，不可分割。现融信公司以围墙相隔，显然损害吴开生、甘春英对公共部分的使用利益，围墙应当予以拆除。3、关于吴开生、甘春英的损失：融信公司没有按约定的时间向吴开生、甘春英交付符合要求的车位，且至今没有通知交付。融信公司对吴开生、甘春英提出的整改要求，应当要及时。融信公司至今未整改到位，且交付的房产，不能开立独立的电表户，给吴开生、甘春英造成重大损失。应参照合同第九条买受人逾期交房的违约责任即每日按已付购房款万分之二计算吴开生、甘春英的损失，并应当由融信公司承担按照《前期务业服务合同》约定的所有物业费用。 融信公司辩称，一、融信公司提供的房产符合买卖合同约定及国家关于房产质量要求的规定，且通过相关部门的质量竣工验收备案，是合格的。吴开生、甘春英所称质量问题，缺乏基本的事实依据。退而言之，即使存在部分小瑕疵，房产存在保修期的质量保障，吴开生、甘春英可以通过保修期进行救济，而非拒绝接收房产。二、吴开生、甘春英所称的二次装修，并非融信公司施工，是吴开生、甘春英自行委托第三方施工。如果存在相关质量问题，吴开生、甘春英应当向施工单位进行提出救济要求，而非向融信公司提出，更不能因此作为吴开生、甘春英拒绝接受房产的理由。三、吴开生、甘春英没有证据证明A地块与B地块直接存在围栏分割。且两地块分属不同地块，不同小区，不同的业主，吴开生、甘春英无权要求，融信公司没有权力和义务对此进行分割或畅通。四、融信公司提供的房产符合合同约定，且已经向吴开生、甘春英发出了交房通知，因吴开生、甘春英自身原因拒绝接收房产，融信公司无需承担吴开生、甘春英的任何损失，包括承担物业费等等。五、吴开生、甘春英要求融信公司承担其律师费缺乏依据。 本院经审理认定事实如下：2014年10月29日吴开生作为买受人与作为出卖人的融信公司签订一份合同编号为03179534的《商品房买卖合同》。双方约定吴开生向融信公司购买融信?幸福海岸A子地块地下室地下二层第a515号车位，建筑面积36.86平方米，车位总价款为18万元。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”双方约定出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、商品房所在的建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、关于小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施在规划设计基础上，将进行优化设计，买受人同意出卖人按优化后的最终成果进行建设。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”双方约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；出卖人根据上述违约条款约定向买受人支付的违约金累积不超过买受人已支付购房款的1%。合同附件四《前期物业服务合同》中约定办公楼物业费每月每平方米5.1元，办公、商业房公共维修金为0.8元每月每平方米，物业服务费、房屋公共维修金从物业交付买受人之日起按月收取，买受人应于每月5日前向物业服务单位交付。上述《商品房买卖合同》于合同签订当日在厦门市房地产交易权籍登记中心进行了备案登记。2014年10月29日当日吴开生支付了购房款18万元。 2014年10月31日吴开生、甘春英作为买受人与作为出卖人的融信公司签订一份合同编号为03179906的《商品房买卖合同》。双方约定吴开生、甘春英向融信公司购买融信·幸福海岸A子地块8#楼16层1607单元房屋，房屋面积54.68平方米，商品房经批准的规划用途为办公，购房总价为1270306元。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”双方约定出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、商品房所在的建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、关于小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施在规划设计基础上，将进行优化设计，买受人同意出卖人按优化后的最终成果进行建设。《商品房》买卖合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”双方约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；出卖人根据上述违约条款约定向买受人支付的违约金累积不超过买受人已支付购房款的1%。合同附件四《前期物业服务合同》中约定办公楼物业费每月每平方米5.1元，办公、商业房公共维修金为0.8元每月每平方米，物业服务费、房屋公共维修金从物业交付买受人之日起按月收取，买受人应于每月5日前向物业服务单位交付。上述《商品房买卖合同》于合同签订当日在厦门市房地产交易权籍登记中心进行的备案登记。2014年10月31日当日吴开生、甘春英支付了购房款1270306元。 另查明，2015年12月2日，厦门市公安消防支队向融信公司出具了厦公消验字[2015]第0835号《建设工程消防验收意见书》，认定融信·幸福海岸A子地块项目建设工程综合评定验收合格。2016年1月26日，融信公司融信·幸福海岸A子地块项目取得建设工程竣工验收备案证明书，证明书显上述项目通过建设工程竣工验收备案。2015年11月16日，经厦门市工程检测中心有限公司检测，融信·幸福海岸A子地块I标段8#楼室内空气符合标准要求。 还查明，2014年10月31日，吴开生、甘春英向融信公司出具了一份《户内装修变更告知函》，载明：吴开生、甘春英已委托中原一建（福建）装饰工程有限公司按照附件一“变更后的商品房平面图”和附件二“装修标准”对商品房进行了变更和装修，吴开生、甘春英确认融信公司将该商品房交付给中原一建（福建）装修工程有限公司即视为吴开生、甘春英已无异议接收该商品房，融信公司无需为此承担任何责任，吴开生、甘春英对此不持异议；吴开生、甘春英确认，因委托中原一建（福建）装修工程有限公司对商品房进行前述变更和装修后，将导致该商品房实际交付标准与融信公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件约定的交付标准不一致，或因变更和装修造成商品房变更后使用面积与竣工查丈面积出现差异，均与融信公司无关，融信公司无需为此承担任何责任，吴开生、甘春英对此不持任何异议。2014年10月31日当日吴开生、甘春英作为委托方（甲方），中原一建（福建）装饰工程有限公司作为受托人（乙方），双方就讼争商品房签订一份《商品房局部变更及装修协议书》，约定：1、甲方委托乙方按照附件一“变更后的商品房平面图”和附件二“装修标准”对该商品房进行局部变更和装修，该商品房变更及装修前的户型平面图见该商品房《商品房买卖合同》之附件一；2、乙方变更和装修完成前甲方不得解除委托及另行安排其他人员进行变更或装修，甲方确认乙方有权自主安排与商品房变更和装修有关的各项具体事项，对此甲方均予认可，并保证不得干涉，否则乙方不再承担本协议任何责任，造成乙方损失的，甲方应予赔偿；3、甲方知悉并确认，因委托乙方对该商品房进行变更和装修后，将导致该商品房实际交付标准与乙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付标准不一致，甲方对此不持任何异议；4、本装修工程的保修期限按照国家相关规范执行保修，保修期自乙方书面通知甲方装修完工之日起计算，保修期内，乙方对本工程出现的房屋质量问题承担保证责任。 对于双方有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 吴开生、甘春英为支持诉讼请求向本院提交录音录像光盘，欲证明：吴开生、甘春英到现场收房，现场房屋是待装修状态，装修质量低劣，相关交房人员承诺会尽快处理并另行通知吴开生、甘春英收房。融信公司质证认为：录音光盘真实性无法确认，不能证明融信公司没有提供符合合同约定的房产，吴开生、甘春英提出的问题属于交付后的保修责任，应向物业方主张。本院经审查认为，录音录像资料仅体现吴开生、甘春英与物业服务公司、融信公司工作人员之间就房屋的装修、设备问题进行交涉，无法证明讼争商品房不符合交付条件。 融信公司向本院提交EMS邮寄单2份，欲证明其向吴开生、甘春英邮寄过房屋接收通知书。吴开生、甘春英质证认为，邮寄单的真实性合法性、关联均不予认可，吴开生、甘春英从未收到过。本院经审查认为，上述邮寄单没有相应的签收记录佐证，无法证明邮件寄出及签收的时间。 诉讼过程中，证人林某陈述其为融信海上城的业主，同时为业主委员会的主任，融信公司宣传的是精装房，林某在缴纳预付款时没有被告知是案外人装修，融信公司拿出一份装修合同，当时林某提出了异议，融信公司工作人员称没有关系，林某才签署了；事实上房屋是融信公司装修的，Ａ地块有围栏，只有3个门出入，无法直接从Ａ地块走道Ｂ地块，Ａ、Ｂ地块大门是敞开式的，谁都可以进入。 庭审过程中，吴开生、甘春英对融信公司提交的装修协议书及装修变更告知函的签字不认可，但陈述不需要申请笔迹鉴定，本院依法对融信公司提交的装修协议书及装修变更告知函的真实性予以确认。吴开生、甘春英明确第1项诉讼请求中涉及的不符合室内设计标准指的是装修不符合设计标准。融信公司陈述车位已经符合交付交件，如果确实没有交付车位，融信公司可以交付车位。 本院认为，吴开生、甘春英与融信公司双方签订的两份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定合法有效，双方均按照协议的约定履行义务。合同履行过程中，吴开生、甘春英与案外人中原一建（福建）装饰工程有限公司签订《商品房局部变更及装修协议书》，协议书中约定吴开生、甘春英确认案外人中原一建（福建）装饰工程有限公司有权自主安排与商品房变更和装修有关的各项具体事项。同时吴开生、甘春英向融信公司出具的《户内装修变更告知函》中吴开生、甘春英确认融信公司将该商品房交付给案外人中原一建（福建）装饰工程有限公司即视为吴开生、甘春英本人已无异议接收商品房，融信公司无须承担责任。融信公司提交的建设工程竣工验收备案证明书、建设工程消防验收意见书等证据可以佐证案涉商品房项目符合交付条件。在融信公司向案外人中原一建（福建）装饰工程有限公司交付商品房装修后即可视为融信公司交付的商品房符合交付条件，吴开生、甘春英确认其在2016年12月底收到交房通知，在收到交房通知并接收房屋后无权要求融信公司支付逾期交房的损失。商品房装修如存在问题，吴开生、甘春英可依据《商品房局部变更及装修协议书》向案外人中原一建（福建）装饰工程有限公司主张，无权要求融信公司更换装修。吴开生、甘春英因装修问题导致房屋无法正常使用根据《户内装修变更告知函》、《商品房局部变更及装修协议书》约定应向案外人主张，无权要求融信公司承担讼争商品房的物业费及公共维修金。二次装修后的装修设计文件、二次装修批件、二次装修验收合格文件、施工单位质量保证书、室内空气质量检测合格报告、室内电器合格证及保修证系二次装修过程中产生的文件，与融信公司无关，吴开生、甘春英请求融信公司交付上述文件，没有相应合同及法律依据，本院依法不予支持。融信·幸福海岸A子地块与高尔夫球场及酒店间的围栏系小区规划，在双方商品房买卖合同中对此没有约定，吴开生、甘春英请求拆除围栏没有相应的合同依据，本院依法不予支持。吴开生、甘春英未举证证明律师费实际发生，吴开生、甘春英主张融信公司支付律师费的请求没有相应的合同约定及法律依据，本院依法不予支持。融信公司提交的证据邮寄单无法证明其向吴开生、甘春英发出交付车位通知的时间，融信公司确认讼争车位已经符合交付条件，吴开生甘春英请求融信交付车位并支付逾期交付车位的违约金，具有相应的合同依据，本院依法予以支持。吴开生、甘春英主张融信按照合同约定的日万分之二自2016年12月31日起支付违约金，上述违约金已经超过了双方合同约定违约金的最高标准即已付购房款的1%，故本院认定违约金的数额为购买车位款项18万元的1%即1800元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、融信（厦门）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴开生、甘春英交付融信?幸福海岸A子地块地下二层第a515号车位； 二、融信（厦门）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴开生、甘春英支付逾期交付车位的违约金1800元； 三、驳回吴开生、甘春英的其他诉讼请求。 案件受理费1613元，由吴开生、甘春英负担1543元，由融信（厦门）房地产开发有限公司负担70元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 张占甫 二〇一九年七月十五日 代书记员 姚卓群 附页： 本案所适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。