广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10157号原告：莫群好，女，1967年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：陈宇，广东淼鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈传炳，广东淼鑫律师事务所律师。被告：莫群开，女，1971年3月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：赵峰，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨易，广东安南律师事务所实习律师。原告莫群好诉被告莫群开房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理，并于2019年6月12日公开开庭进行了审理，原告莫群好及其委托诉讼代理人陈宇、被告莫群开及其委托诉讼代理人赵峰、杨易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年11月9日签订的《借名购房协议》无效；2、被告立即将佛山市环市镇东升杨二新村A2座202房腾退返还原告，原告返还被告115588.77元；3、本案的案件受理费由被告承担，由原告先行垫付，待法院判决后，由法院直接向原告退回。诉讼中，原告撤回向被告返还115588.77元的诉讼请求。事实和理由：1998年，被告利用原告是佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社集体成员的身份以115588.77元购买了佛山市环市镇东升杨二新村A2座202房，此房性质为农村公寓，现由被告长期占有使用。2017年11月9日，原告与被告签订《借名购房协议》将前述事实予以确认。原、被告双方虽签订了《借名购房协议》，但被告不属于所建公寓的集体经济组织成员，该购房协议应为无效。现双方起争端，特致诉状，望法院支持。被告辩称：涉案借名购房协议是双方真实意思表示，应为合法有效的。被告是1998年借原告的名义购买涉案房屋，购买当时尚未实施土地管理条例，购买应为有效的。2017年10月，案外人佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社通知被告办理涉案房屋的产权登记，登记手续仍在办理中。涉案房屋虽以原告名义购买的，但没有证据证明产权是属于原告，现也没有确认其中一方为产权人，原告要求被告腾房是没有法律依据的，故原告的全部诉请应予以驳回。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证，被告广东公安人口信息查询资料，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《借名购房协议》，证明原、被告协商达成协议，被告以原告名义向案外人佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社购买涉案房产使用权（包括单车房），购房款由被告支付的事实。3、广东增值税电子普通发票、《用水清单》，证明涉案住址由被告居住后，以原告名义交付水电费的事实。4、股权证，证实原告系佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社股东，涉案房产与原告系佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社股东有关，该股东身份涉及到是否有资格购买涉案房屋使用权。5、《收款收据》、《活期储蓄存款凭条》（时间为1998年5月8日、7月28日），证明原告以购房人的名义向案外人佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社交纳购房款的事实。6、《环市镇村民宅基地使用申请表》，证明案外人佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社为解决社员住房问题，建社员集体住房，经申请、审批的事实。原告依据调查令向案外人佛山市祖庙街道东升杨二股份合作经济社调取复印得来的。诉讼中，被告提交以下证据：1、律师调查令回执（佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社出具），证明涉案房屋在1998年出售时没有签订房屋买卖合同。2、《情况说明》（佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社出具），证明涉案房屋由案外人佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社在2017年统一办理产权登记时是以被告的名义作为产权人办理的。3、律师调查令（回执）（佛山市自然资源局出具）、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明涉案房屋在出售后未办理房屋产权登记。经组织双方当事人交换证据和质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、5、6，被告对证据的真实性无异议，原告的证据4与原件核对无异，被告的证据1、2、3为原件，本院对以上证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：包括佛山市环市镇东升杨二新村A2座202房在内的佛山市环市镇东升杨二新村是佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社于1998年建设的农村公寓，土地性质为农村宅基地。1998年，被告利用原告名义以115588.77元向案外人佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社购买了佛山市环市镇东升杨二新村A2座202房，此房性质为农村公寓，现由被告长期占有使用。2017年11月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《借名购房协议》对双方借名买房事宜予以确认。该协议约定：“甲、乙双方经协商一致，就乙方以甲方名义购买佛山市环市镇东升杨二新村A2座202房事宜达成一致意见，订立如下条款，共同遵照执行：一、基本事实1、1998年，乙方利用甲方是佛山市环市镇东升杨二（股份）经济合作社村民的身份购买佛山市环市镇东升杨二新村A2座202房（建筑面积共126平方米，包括单车房面积18平方米），房屋总价115588.77元。乙方以甲方名义分别于1998年5月8日和1998年7月28日向佛山市环市镇东升杨二（股份）经济合作社支付首期购房款58590元和余下购房款56998.77元，购买房屋价款乙方已缴清。2、甲方接受乙方的委托，以甲方名义购买佛山市环市镇东升杨二新村A2座202房，但实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方是房屋的实际出资人和实际所有人。二、房屋的所有权和使用情况1、该房屋虽然登记在甲方名下，但所有权归乙方所有。因出租、出售、拆迁等方式处置该房屋所得收益均归乙方所有，甲方不得对此主张任何权利。2、该房屋由乙方实际占有使用，因该房屋所产生的一切费用均有乙方承担，包括但不限于物业费、水电费、将来可能发生的因持有该套房屋所产生的税费等。3、乙方有权将该房屋出租，当乙方需要办理相关手续时甲方应当积极配合。出租所得收益归乙方所有，但因此产生的一切需要由产权人承担的费用，均由乙方承担。三、房屋所有权的处分该房屋的实际处分权归乙方所有，甲方应当根据乙方意愿配合乙方按以下方式处分该房：1、乙方认为可以将该房转移到乙方或乙方指定的其他个人名下时，甲方配合按买卖或赠与等方式将该房过户给乙方或乙方指定的其他个人。2、如乙方需要出售该房屋，由乙方确定买家和相关交易事项，甲方配合办理房屋出售等相关手续，售房所得款项归乙方所有。3、在房屋登记在甲方名下期间，可根据乙方需要将该房产抵押给乙方或乙方指定的其他个人，用于办理借款、贷款或相关乙方认为需要的事项。4、因办理本条上述1至3的相关事项所产生的一切费用由乙方承担，因处分该房屋所得收益归乙方所有，因该房屋产生的纠纷也由乙方负责处理。四、违约责任……五、其他条款……”后佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社变更为佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社。佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社在2017年统一办理产权登记时，佛山市环市镇东升杨二新村A2座202房以被告名义办理登记。另查明一，原告是佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社集体成员。另查明二，佛山市自然资源局无涉案房屋的产权登记记录。原告陈述：被告借原告之名向案外人佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社购买涉案房屋时，没有与该社签订书面购房协议，购房款115588.77元为被告支付。案外人佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社只能向该社集体成员出售包括涉案房屋在内的杨二新村房屋。被告陈述：被告不是案外人佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社的集体成员，由于案外人佛山市环市镇东升杨二股份合作经济社只能向该社集体成员出售包括涉案房屋在内的杨二新村房屋，所以才借原告的名义购买。被告于1998年借原告之名购买，未与该社签订书面购房合同，购房款115588.77元为被告支付。本院认为，根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。此外，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及国家对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，此属社会公共利益的范畴。本案中，被告并非佛山市禅城区祖庙街道东升杨二股份合作经济社的集体成员，原、被告签订《借名购房协议》，被告借原告名义购买涉案房屋作为个人住宅使用，其实质为被告借原告之名而行使涉案房屋（含单车房）的所有权和对应之宅基地之使用权。双方之间的上述协议，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉案房屋由被告占有，故原告请求被告返还涉案房屋的主张于法有据，应予支持。另，被告于本案中坚持认为《借名购房协议》有效未提起反诉，现本院已认定上述协议无效，被告如认为原告由此对其造成损失，可另诉主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、确认原告莫群好与被告莫群开于2017年11月9日签订的《借名购房协议》无效；二、被告莫群开于本判决生效之日起三十日内向原告莫群好返还佛山市环市镇东升杨二新村A2座202房（含单车房）。如被告莫群开未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。本案适用简易程序，案件受理费1306元，由被告莫群开负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年七月三十一日异书记员  罗凤华