广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1526号上诉人（原审被告）：江门市蓬江区******民委员会。负责人：吴某新，该村民委员会主任。上诉人（原审被告）：江门市蓬江区棠下镇北达股份合作经济联合社。法定代表人：吴某新，该经济联合社负责人。上述两个上诉人的共同委托诉讼代理人：华清，广东法道行律师事务所律师。上述两个上诉人的共同委托诉讼代理人：李凯玲，广东明思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马伟添，男，1975年4月18日出生。被上诉人（原审原告）：陈金婵，女，1974年9月29日出生。上述两个被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁晓，广东品道律师事务所律师。上述两个被上诉人的共同委托诉讼代理人：康泳珊，广东品道律师事务所律师。上诉人江门市蓬江区******民委员会（以下简称北达村委会）、江门市蓬江区棠下镇北达股份合作经济联合社（以下简称北达联合社）因与被上诉人马伟添、陈金婵租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北达村委会、北达联合社上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由马伟添、陈金婵负担。事实和理由：一、一审法院以65元/亩/年来计算涉案土地的占用费没有事实和法律依据。1.本案《出租土地合同书》中约定的土地租赁价格2000元/亩/年，以及双方之后签订的补充协议所约定租金价格均是双方在平等、自愿的基础上，且完全按双方确认并知晓的农用地标准来协商确定的价格，马伟添、陈金婵也已经交纳多年，从无异议。本案合同约定的租金价格并不存在畸高，偏离市场行情，显失公平等情况，马伟添、陈金婵交纳土地占用费应以双方确定的上述合同价格来计算。2.江门市蓬江区*****集体三资规范管理办公室随机提供两份《承包山地造林合同》《山头承包合同》中的租赁价格50元/亩/年和80元/亩/年，并不是市场行情，也不是具有公信力的政府指导价格，该两份合同是种植树林的山头、山林的承包价格，其土地的地理位置、性质、用途等等与本案土地完全不同，不在相同地段，也不是同类土地，上述两份合同的租赁价格不具备任何参考价值，更不能作为计算依据。3.涉案土地是具备规划用地指标的农用地，而不是种植树林的林地。在使用的过程中该土地已有部分转化为建设用地规划，且涉案土地编码为2110，属于城镇用地，具有用地规划指标，不能以山地或林地的价格，特别是别村山地的价格作为标准来计算本案的土地占用费。4.即使涉案合同无效，承租人也应按合同约定的金额支付土地占用费，对于未交纳的占用土地的费用应当补交。因为政府及政策的原因，涉案土地还未完全办好建设用地使用权证，但马伟添、陈金婵所承租的土地不是种植树林的林地、山地，根据陈金婵、马伟添与丁某强、程某萍所签订的《关于转让承租方权利义务的协议》及《关于2006年11月6日签订的的补充协议》可知，陈金婵、马伟添清楚租赁土地为农用地，并自愿承担所有后果，同意以调整后的农用地价格来交纳租金的。5.即使不采纳合同约定价格，也应当以第三方鉴定价格或者政府指导价为准。如果不鉴定，就应当以双方协商确定的合同价格来计算土地占用费。二、马伟添、陈金婵所交纳的办证费用并非由北达村委会所占有，北达村委会收到后也及时转账给财政局、税务局等国家相关部门，从未私自占用、使用，更未获得任何利益，一审错误判决北达村委会、北达联合社赔偿办证费及利息。三、马伟添、陈金婵于2012年11月从程某萍、丁某强转租赁北达村涉案土地，之前并未主张合同无效或要求返还租金等费用，现其于2018年2月提出本案诉讼，要求北达村委会返还2012年开始的租金等费用，其中超过两年期限的部分费用已超过诉讼时效。四、马伟添、陈金婵承租北达村土地后转租他人获利不止780000元，北达村委会、北达联合社申请一审法院调查转租获利的证据未予准许，且马伟添、陈金婵仍拖欠北达村委会、北达联合社租金2734155元。二审法庭调查时，北达村委会、北达联合社补充以下意见：一、即使涉案合同无效，但对于已经履行的部分，不应适用返还原则。二、根据北达村委会委托江门市南方价格鉴证有限公司作出的评估报告书，证明涉案土地在评估基准日2007年8月1日的租金总价格为216240元/年，即800元/年/亩，远高于一审认定的65元/年/亩计算标准，马伟添、陈金婵与他人签订《临时租地协议》约定的租金亦远高于一审认定的65元/年/亩计算标准，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应按照涉案《出租土地合同书》约定的租金计算占用费。三、马伟添、陈金婵利用涉案土地转租获利至少1936500元，不止一审法院认定的780000元。马伟添、陈金婵与中国中铁大桥局江门大道BT工程项目经理部签订《临时租地协议》并使用涉案土地至今。四、马伟添、陈金婵在明确知道涉案土地并未办理建设用地手续的情况下，仍愿意承租涉案土地。2015年9月，北达村委会、北达联合社主张解除合同后，马伟添、陈金婵仍拒绝返还涉案土地，并在占用涉案土地长达7年后才提出合同无效并要求北达村委会返还所收租金，其诉请不公平、不合理。马伟添、陈金婵辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回北达村委会、北达联合社的上诉请求。在同一地段、同一地块的其他同类案件中，北达村委会、北达联合社已向广东省高级人民法院申请再审，但广东省高级人民法院已驳回北达村委会、北达联合社的再审申请，所以本案亦应当驳回北达村委会、北达联合社的上诉请求。马伟添、陈金婵向一审法院起诉请求：1.确认陈金婵与北达村委会签订的倒签日期为2006年12月3日的《出租土地合同书》无效；2.北达村委会、北达联合社向马伟添、陈金婵连带返还已支付的款项377016.53元（含租金100143.75元、建设用地办证费159540.70元、土地出证和登记费6248.75元、耕地占用税111083.33元）以及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由北达村委会、北达联合社承担。一审法院查明：2006年12月3日，北达村委会与案外人程某萍、丁某强签订了《出租土地合同书》，主要约定：1、北达村委会将其所属土名为诗姑山、佛堂、早坑、佛奶坑、小坑、宝山一带面积约15.26亩的土地出租给程某萍、丁某强兴建厂房使用；2、租赁期限分两期，第一期自2007年6月1日起至2027年5月31日止，期满后自动续租15.26年，从2027年6月1日起至2057年5月31日止；3、租金分期进行计算：第一期从2007年6月1日起至2009年5月31日止，租金为每年每亩2000元，第二期从2009年6月1日起至2012年5月31日止，租金为每年每亩2500元，租金逐年递增……；4、每年租金分两期缴交，每年一月底前缴交当年租金的50%，七月底前缴清当年租金；若逾期不缴交，按拖欠款项额每日收2%的滞纳金，若连续拖欠租金半年，当承租方违约处理；5、在租赁期内，程某萍、丁某强如中途将土地转租他人，第三者必须履行原合同各条款并经出租方确立补办手续，不再另行收费；6、出租方租赁期由交付使用之日起计算，合同自签订之日起生效；8、违约责任：租赁期内如出租方违约，终止合同，应赔偿给承租方所有投资经济损失，若承租方违约拒交租金，出租方有权终止合同，没收保证金，收回出租土地。上述类似合同，北达村委会与案外人程某萍、丁某强共签订了12份合同，出租面积合共270.03亩。2012年11月2日，北达村委会与案外人程某萍、丁某强签订《补充协议》，确认自2006年11月6日签订的《出租土地合同书》至今未办理用地手续，出租的270.03亩土地中划入办理用地指标的有150亩，并同意120.03亩地从2010年7月至拿到土地证期间租金减半收取。2012年11月10日，案外人程某萍、丁某强（转让方、甲方）与马伟添（受让方、乙方）签订了《关于转让承租方权利义务的协议》，约定2006年12月3日甲方与北达联合社签订的十二份《出租土地合同书》的权利义务转让给乙方；甲方向北达联合社缴交租金至2012年6月30日止；甲方已向乙方提供其与北达联合社所签的十二份《出租土地合同书》，乙方对甲方与北达联合社之间有关土地租赁情况、该合同中的各项条款、租金交付及所租土地北达联合社尚未完善用地手续（即尚未办理建设用地手续）等所有情况均已充分了解，现乙方自愿受让承租方的全部权利义务。2012年11月10日，马伟添、陈金婵受让北达村的270.03亩土地后将转让款1000万元全部划付给程某萍、丁某强。2012年11月21日，北达村委会、案外人程某萍、丁某强与陈金婵三方约定，北达村委会同意程某萍、丁某强转让双方于2006年12月3日签订的《出租土地合同书》的权利义务给陈金婵，并且将上述合同中的乙方变更为陈金婵。上述内容已经列明在北达村委会与案外人程某萍、丁某强2006年12月3日签订的《出租土地合同书》的落款空白处，转让方、受让方签名及北达村委会盖公章确认。2012年11月21日，北达村委会与陈金婵重新就上述租赁地块签订了包括本案涉案地块的租赁合同在内的共12份《出租土地合同书》（全部土地合共270.03亩，其中本案涉案地块亩书为15.26亩），并将合同落款时间签订为2006年12月3日。《出租土地合同书》中内容均与原2006年12月3日签订的合同内容一致。合同签订后，马伟添、陈金婵取得涉案地块后，按照北达村委会要求交付了包括本案涉案地块15.26亩在内的共270.03亩土地的合同办证费总数为3322473.35元（其中包括建设用地办证费用1914488.35元、土地出证和登记费74985元、耕地占用税1333000元）给北达村委会后，北达村委会再将代缴纳给相关政府部门。另，自2012年7月1日起到2014年12月31日陈金婵、马伟添共缴纳给北达村委会270.03亩土地的租金总数为1329676.52元（包括2012年7月至2013年7月的租金607590元，2013年7月至12月的租金303795元，2014年1月至6月的租金303795元，2014年下半年租金114496.52元）。2014年下半年余下的部分租金及2015年的租金共796888.48元陈金婵、马伟添没有缴纳。但一审庭审中北达村委会、北达联合社确认同意以陈金婵、马伟添缴纳土地办理费多出的796888.48元金额抵扣2014年下半年部分及2015年的租金。2015年8月17日，北达村委会、北达联合社向陈金婵、马伟添发出《租金催缴通知书》，要求陈金婵、马伟添按合同约定缴纳租金，否则经解除合同。2015年9月25日，北达村委会、北达联合社向陈金婵、马伟添发出《解除合同通知书》，认为陈金婵、马伟添欠交2014年和2015年的租金911385元，即日起解除双方签订的《出租土地合同书》。2015年11月11日北达村委会起诉陈金婵租赁合同一案（案号：2017粤0703民初634号），北达村委会后于2017年5月22日撤回其起诉。2018年1月22日陈金婵、马伟添因其租赁的涉案土地有约定用于兴建厂房，但北达村委会至今尚未办理农用地转为建设用地的转批手续，导致无法实现建设厂房的目的，故向一审法院起诉主张合同无效并要求北达村委会、北达联合社赔偿其损失。一审庭审中，北达村委会、北达联合社共同确认涉案土地在北达村委会所管辖地块，为北达村民集体所有，确认北达村委会、北达联合社与陈金婵、马伟添均有合同关系，但签订合同时是以北达村委会名义签订由北达村委会委托北达联合社签订。租金有时由北达村委会收取，有时由北达联合社收取。双方当事人均确认双方签订的《出租土地合同书》落款时间虽然是2006年12月3日，但实际签订时间是2012年11月21日。并一致确认陈金婵、马伟添承租地块与《出租土地合同书》中约定的地块地点、名称及面积一致。另查明，北达村委会、北达联合社举证陈金婵、马伟添曾于2013年与中铁部门签订两份《临时租地协议》，将涉案地块部分出租给中铁大桥局江门大道BT工程项目部，获取租金的事实，并主张陈金婵、马伟添收取中铁等部门的租金一直到2018年2月28日。陈金婵、马伟添确认与中铁部门签订有上述2份《临时租地协议》，出租面积分别为4000平方米和9000平方米，租用期限均为2013年9月1日至2015年8月31日止。期间陈金婵、马伟添共收取租金780000元。但之后因北达村委会、北达联合社于2015年9月向陈金婵、马伟添发出《解除合同通知书》，解除双方之间的土地租赁合同，收回土地，导致上述协议没有续约，陈金婵、马伟添再没有收取任何款项。但不确认《临时租地补充协议》。陈金婵、马伟添对已经收取的租金同意在请求的金额中扣减。再查明：与陈金婵、马伟添同样性质向北达村委会、北达联合社租赁土地的用户有四租户，其中除了陈金婵、马伟添外还有案外人彭力松、潘寿海、陈永均。其中判决生效的（2016）粤0703民初3244号案件（即潘兆海诉北达村委会和北达联合社土地租赁合同一案）中潘兆海与北达村委会签订的《土地租赁合同》中约定租赁的地块也是位于北达村土名为诗姑山、佛堂、早坑、佛奶坑、小坑、宝山一带的土地。从该案调取的12份资料，其中用于农业用途的合同为2份：一、《承包山地造林合同》约定发包者将山地发包给承包者种植经济速效林和林木养殖，并约定山地的租金每年每亩50元；二、《山头承包合同》约定出租方将山地（头）租给承租方承包经营种植速效经济林，并约定承租方在承包期内每年每亩山地租金80元。上述涉案土地，马伟添、陈金婵至今未有办理手续将土地交还给北达村委会、北达联合社。一审庭审中经一审法院释明，马伟添、陈金婵同意如案涉合同无效，愿意将涉案地块退还给北达村委会。一审法院认为，本案属土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.北达村委会和北达联合社诉讼主体是否适格？2.双方于2012年11月21日签订的落款日期为2006年12月3日的《出租土地合同书》是否为无效合同？3.关于陈金婵、马伟添主张的返还租金及赔偿损失数额的认定？4.双方的责任承担及陈金婵、马伟添的各项主张金额应否支持的问题。首先，关于北达村委会和北达联合社诉讼主体是否适格的问题。北达村委会、北达联合社均为独立法人，但北达联合社是北达村委会在村里组建的经济合作社。且双方的负责人均为吴健新。北达村委会、北达联合社庭审中共同确认涉案土地在北达村委会所管辖地块，为北达村民集体所有，确认北达村委会、北达联合社与陈金婵、马伟添均有合同关系，但签订合同时是以北达村委会名义签订或由北达村委会委托北达联合社签订。陈金婵、马伟添提供的租金收据也显示，涉案土地租金有时由北达村委会收取，有时由北达联合社收取，因此，两者之间存在混同的情形。故北达村委会、北达经济合作社于本案中作为共同被告的诉讼主体适格，并应共同承担民事责任。其次，关于双方当事人2012年11月21日签订的《出租土地合同书》是否为无效合同的问题。陈金婵、马伟添主张涉案土地至今尚未办理农用地转批手续，并非建设用地，导致无法实现建设厂房的目的，继而主张《出租土地合同书》为无效合同；北达联合社及北达村委会均主张涉案土地北达联合社及北达村委会一直在积极办理农用地转为建设用地的手续，但由于政府及政策等原因，至今未全部办理完毕，马伟添、陈金婵所租赁的土地虽未办理建设用地手续但已符合城镇建设用地规划，出租的270.03亩土地中划入办理用地指标的有150亩。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴建乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”、第四十三条第二款：“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”、第四十四条第一款：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”、第四十四条第四款：“本款第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”的规定，由于双方在合同中约定涉案土地出租用于兴建厂房，故属工业用途，按照上述规定必须依法申请国有土地进行建设，而北达村委会、北达联合社未能提供证明涉案土地已办理农用地转为建设用地的依据，其与本案中所举证据也不足以证明陈金婵、马伟添租赁的270.03亩土地已经办理建设用地的转批手续。据此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，北达村委会、北达联合社应当承担举证不能的不利后果。故，对于北达村委会、北达联合社的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方于2012年11月21日签订的《出租土地合同书》违反法律的强制性规定，应为无效合同。故，陈金婵、马伟添请求确认该合同为无效合同的主张，于法有据，一审法院予以支持。第三，关于马伟添、陈金婵主张返还的租金及赔偿损失数额的认定。经查，双方当事人签订租赁合同后，包括本案涉案地块15.26亩在内的共270.03亩土地实际支出的费用有：合同办证费为3322473.35元（其中包括建设用地办证费用1914488.35元、土地出证和登记费74985元、耕地占用税1333000元）、租金金额1329676.52元。另外，马伟添、陈金婵出租部分土地获取租金收益780000元。由于本案涉案合同的标的地块面积亩数为15.26亩，因此一审法院认为应按照单位亩数计算费用后，再按照本案涉案地块实际亩数所占比例计算租金部分和相关损失及获益金额。经计算，马伟添、陈金婵本案涉案地块15.26亩主张返还的租金为75143元（1329676.52元÷270.03亩×15.26亩）,属于损失金额的合同办证费为187760.4元（3322473.35元÷270.03亩×15.26亩），获取租金收益44079.55元（780000元÷270.03亩×15.26亩）。第四，关于双方的责任承担及陈金婵、马伟添主张的各项损失应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，由于双方当事人签订的《出租土地合同书》无效，故北达村委会、北达联合社应向马伟添、陈金婵返还已收取的租金，马伟添、陈金婵应返还占用的涉案土地。对于上述需返还的土地问题，经一审法院行使释明权，马伟添、陈金婵表示如若合同无效时，可以将涉案地块返还给北达村委会。故上述地块15.26亩马伟添、陈金婵应返还给北达村委会。对于马伟添、陈金婵的损失应如何承担的问题。双方当事人明知涉案土地为农用地在未办理好相关行政许可手续的情况下，仍签订《出租土地合同书》，约定将涉案土地用于工业用途建设厂房，双方应当预见该合同的履行及效力可能存在的风险，故双方因合同无效造成的损失应各自承担相应的责任。结合本案案情，双方当事人就马伟添、陈金婵的损失费用各承担50%责任。马伟添、陈金婵主张的损失费用实际就是其因为履行合同而向北达村委会、北达联合社缴纳的办证费用187760.4元。故双方当事人应各自承担93880.2元。对于陈金婵、马伟添主张的上述缴纳的费用利息，由于合同无效，期间陈金婵、马伟添缴纳的费用必然产生相应的利息损失，故陈金婵、马伟添请求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算上述费用的利息损失，合法有据，一审法院予以支持。由于涉案土地已经实际交付马伟添、陈金婵使用，马伟添、陈金婵并未有将土地交还给北达村委会、北达联合社，马伟添、陈金婵应当向北达村委会、北达联合社支付占用费。因涉案土地属于农用地，应按照农用地租金标准计算占用费。一审法院根据江门市蓬江区*****集体三资规范管理办公室提供的12份资料共29页，参照相同地段、相同时间、同类土地租赁合同中为农业用途的《承包山地造林合同》约定的租金50元/亩/年、《山头承包合同》约定的租金80元/亩/年的平均租金计算占用费，故马伟添、陈金婵应向北达村委会、北达联合社支付从2012年11月21日至一审法庭辩论终结前即至2018年12月14日止的占用费共6016.62元[①每年占用费为（50元/亩/年＋80元/亩/年）×1/2×15.26亩×1年＝991.9元；②2012年11月21日至2018年12月14日之间产生的占用费为991.9元/年÷365天×2214天＝6016.62元]。另，因马伟添、陈金婵在租赁期间将部分土地出租获利，存在租金收益44079.55元。故应从马伟添、陈金婵已缴纳给北达村委会、北达联合社的租金中作相应扣减。综上，截止至2018年12月14日止，北达村委会、北达联合社应向马伟添、陈金婵退还租金75143元；马伟添、陈金婵应向北达村委会、北达联合社支付占用费6016.62元及转租收益44079.55元；其后的占用费可另行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认马伟添、陈金婵与北达村委会于2012年11月21日签订的《出租土地合同书》无效；二、马伟添、陈金婵应在本判决发生法律效力之日起十日内返还承租的位于江门市蓬江区******土名为诗姑山、佛堂、早坑、佛奶坑、小坑、宝山一带的土地（合同约定面积约15.26亩）给北达村委会（另需抵扣向北达村委会支付截止至2018年12月14日的涉案地块占用费6016.62元及转租收益44079.55元，抵扣后，北达村委会、北达联合社实应向马伟添、陈金婵返还租金25046.83元）；三、北达村委会、北达联合社应在判决发生法律效力之日起十日内共同向马伟添、陈金婵返还租金25046.83元，赔偿办证费用93880.2元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年1月22日起计算至判决确定支付之日止）；四、驳回马伟添、陈金婵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给马伟添、陈金婵。本案一审受理费9974元（已由马伟添、陈金婵预交），由北达村委会、北达联合社共同负担2992元，由马伟添、陈金婵负担6982元。马伟添、陈金婵多预交的上述一审案件受理费2992元由一审法院予以退回，北达村委会、北达联合社应向一审法院补缴上述案件一审受理费用2992元。二审中，北达村委会、北达联合社提交如下证据：第一组证据，《临时租地补充协议》《证明》、转帐汇款凭证、《情况说明》，共同用以证明：马伟添、陈金婵一直占用并出租涉案土地给中铁部门使用，且收取租金至2018年2月底，中铁部门于2017年3月17日向陈金婵转帐支付2017年3月至2018年2月地的租金285000元。马伟添、陈金婵在一审陈述收取780000元转租租金不是事实，该780000元仅是2013年到2015年期间的部分租金而并非全部的租金收入。第二组证据，中铁部门缴纳所租土地（其中1500平方米的部分）租金的《收款收据》，用以证明：陈金婵收取租金至2018年2月28日，陈金婵、马伟添在一审陈述仅收取780000元转租租金不属实。第三组证据，关于北达村临时仓储工业用地规划路网的复函、市政府工作会议纪要、土地规划用途及编码表，共同用以证明：涉案土地与一审法院所采纳别村土地存在本质区别，并非同类同地段土地，涉案土地是编码为2110的城镇用地，是政府部门承诺可转化为城镇建设用地规划的土地，不能以别村土地的租赁价格来计算涉案土地的占地费。第四组证据，电汇凭证、进帐单、税收转帐专用完税证、发票联，共同用以证明：马伟添、陈金婵所缴纳的办证费用，北达村委会已经全部交付给财政局、税局等相关部门，并没有私自占有。第五组证据，《评估报告书》，用以证明：涉案270.3亩土地经专业评估在2007年的租金总价为216240元/年，即800元/亩/年，一审法院以65元/亩/年计算涉案土地占用费是错误的。第六组证据，《临时土地使用权租赁合同》《临时租地协议》《补充协议》《农村土地承包合同》，共同用以证明：北达村委会在2018年收回涉案土地后，继续出租给江门市祥粤混凝土有限公司（该公司之前一直向陈金婵承租该地块，租金交至2018年2月28日），租金为3元/平方米/月，北达村委会从2018年3月1日起收取租金。一审法院以65元/亩/年计算土地占用费不公平，有违事实，与市场行情严重不符。第七组证据，《收款收据》、单据粘贴单，共同用以证明：陈金婵将涉案土地其中1500平方米出租给中铁部门实验室，从2013年9月1日至2018年2月28日，所收租金为166500元，该部分租金仅为陈金婵转租的一小部分土地的租金收入。马伟添、陈金婵对上述七组证据认为，除了《评估报告书》是新证据外，其他证据均不属于新证据，不应采纳。对第一组证据中《临时租地补充协议》《证明》和转帐记录的真实性、合法性、关联性均不予确认，马伟添、陈金婵从未与江门市祥粤有限公司签订过任何合同，也没有收到该公司的转帐，该转帐凭证不是银行转帐凭证，是该公司单方出具的转帐凭证。《情况说明》属于北达村委会、北达联合社单方陈述，对其真实性、合法性、关联性不予确认。对第二组证据的真实性、合法性、关联性不予确认。对第三、第四组证据的真实性没有异议，但与马伟添、陈金婵没有关联性，与本案无关。对第五组证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据是北达村委会单方委托，其评估价格是按照工业用地的价格，涉案土地租赁价格应当以一审查清的同类地段的农用地标准参照。对第六、第七组证据的真实性、合法性、关联性不予确认。马伟添、陈金婵提交广东省高级人民法院（2019）粤民申1315号《民事裁定书》，用以证明：北达村委会、北达联合社向广东省高级人民法院就同类案件申请再审，经广东省高级人民审查后裁定驳回再审申请。北达村委会、北达联合社对该证据的真实性无异议，但认为该案虽被再审裁定驳回，但北达村委会、北达联合社所提交新证据可证明一审法院适用的土地占用费标准不合理、不符合实际情况。经审查，北达村委会、北达联合社提交的前述第二、三、七组证据在本案诉前已经存在，其无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新的证据范畴，且第二、第七组证据没有原件核对，马伟添、陈金婵亦否认该两组证据的真实性、合法性、关联性，故本院对该三组证据不予采纳。前述第一组证据中的《临时租地补充协议》已由北达村委会、北达联合社在一审举证，马伟添、陈金婵在一审已质证且不予确认，故不应作为二审新的证据予以采纳；《情况说明》属于北达村委会、北达联合社的单方陈述内容，欠缺其他证据足以证实江门市祥粤混凝土有限公司出具的《证明》，其本质也属于证人证言范畴，所提及内容直观性较强，且马伟添、陈金婵对此不予认可并认为该证明、转账凭证与本案没有关联性，故本院不予采纳。前述第四组证据亦不属于二审新证据，且一审判决对证据反映的相关事实已作出查明，而上述证据并不影响二审对本案的处理，故本院不予采纳。对前述第五组证据的《评估报告书》，本院将结合本案的争议焦点的解决之需置后评述。前述第六组证据是北达村委会、北达联合社与案外人签订的合同，而合同内容取决于签约双方的意思表示，不同的签约主体往往体现的意思表示（即合同内容）存在不同，可见以上证据与本案不具有直接关联性，故本院不予采纳。马伟添、陈金婵二审提交的广东省高级人民法院于2019年4月17日作出的（2019）粤民申1315号《民事裁定书》，属于二审程序新的证据范畴，且该案所涉土地与本案争议土地处于同一地域，与本案具有关联性，故本院予以采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对北达村委会、北达联合社的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.涉案合同被确认无效后如何处理？2.诉讼时效抗辩应否支持？关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，北达村委会与陈金婵于2012年11月21日签订落款日期为2006年12月3日的《出租土地合同书》，双方约定将涉案农用土地出租给陈金婵用于兴建厂房。双方在明知涉案土地为农用地且未办理转用审批手续的的情况下，仍签订涉案《出租土地合同书》并约定将涉案土地用于工业用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一审法院以上述合同违反法律强制性规定为由认定该合同无效，于法有据，本院予以确认。其次，由于涉案合同已被确认无效，马伟添、陈金婵应向北达村委会、北达联合社支付因其占用涉案土地期间所导致北达村委会、北达联合社的租金损失，即土地占用费。至于土地占用费的计付，本院综合当事人的实际履行情况、土地使用的实际价格等予以评判：合同无效后，由于涉案土地为农用地，故占用费标准应按照符合农用地的合法用途计算。一审法院根据江门市蓬江区*****集体三资规范管理办公室提供的周边的土地承包合同资料，参照相同地段、相同时间、同类（农业）用途的土地承包合同的价格，再结合涉案土地面积，确认马伟添、陈金婵按65元/亩/年的标准支付涉案土地的占用费，合法有理。进而，一审法院结合实际情况在本案从马伟添、陈金婵所交纳的租金中扣除从2012年11月21日至一审法庭辩论终结之日（即2018年12月14日）止期间的土地占用费，本院予以维持。至于其余期间的土地占用费，北达村委会、北达联合社可依法另循法律途径救济。北达村委会、北达联合社认为应按涉案合同约定的租金标准确定占用费，但该合同所约定租金是以工业用途作为考虑因素，而涉案土地是农用地，故本院对其上述主张不予支持。另外，北达村委会、北达联合社主张涉案土地部分已经转化为建设用地规划，属于非农用地规划指标的土地，应按照第三方鉴定机构对涉案土地进行租赁价格评估来计算占用费。本院认为，第一，北达村委会、北达联合社在二审中确认涉案土地至今尚未办理建设用地土地证，亦未提供相关证据证明涉案土地性质已由农用地变更为建设用地，故占用费的计算理应根据占用期间土地性质（即农用地）来确定。第二，北达村委会、北达联合社二审所提交的《评估报告书》，是其在二审中单方委托江门市南方价格鉴证有限公司作出，马伟添、陈金婵对该《评估报告书》的真实性、合法性、关联性均不予确认，且该《评估报告书》中价格评估方法是遵循房地产价格评估方法的确定原则，所选取市场法及收益法作为主要评估方法亦是与类似房地产进行比较，与涉案土地属于农用地的性质并不相符，故该《评估报告书》不能作为定案依据，本院对其不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外”的规定，北达村委会、北达联合社在一审时未向法院申请对涉案土地的租赁价格进行评估，其时至二审才向本院提出鉴定申请，本院不予准许。第三，马伟添、陈金婵的转租收入中包括其转租经营成本，但其二人未主张在所应返还北达村委会、北达联合社转租收入时予以扣除，而是自愿同意在北达村委会、北达联合社返还的租金中抵扣其转租所得的收益。至于，北达村委会、北达联合社上诉主张马伟添、陈金婵通过转租至少收取1936500元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，北达村委会、北达联合社对其主张未能予以举证证明，依法应承担举证不能的不利后果。综上，北达村委会、北达联合社认为一审法院所认定占用费标准过低，对其不公的主张缺乏依据，本院不予支持。最后，由于涉案合同已被确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，涉案合同中关于办理规划建设、证照等一切费用由马伟添、陈金婵负担的约定亦应无效。为实现涉案合同目的，马伟添、陈金婵原向北达村委会、北达联合社交付办证费用187760.4元，再由北达村委会、北达联合社将上述款项以其名义向相关部门予以缴交。从上述款项相应的证据内容来看，款项用途主要是以北达村委会作为权属人的名义申请办理农用地转用审批手续，故于双方当事人而言，上述款项所产生的相应期待权益享受者应为北达村委会。根据前述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定并结合涉案合同无效的过错责任情况，一审法院认定前述办证费用187760.4元属于涉案无效合同所致损失范畴且由双方当事人各自承担50%（即93880.2元），实际已经有利于北达村委会、北达联合社。因此，一审法院判令北达村委会、北达联合社向马伟添、陈金婵赔偿办证费用93880.2元并从本案起诉之日起计付利息，本院依法维持。北达村委会、北达联合社上诉主张其无需负担办证费用及利息损失，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。诉讼时效依法应从知道或者应当知道权利被侵害时起算。马伟添、陈金婵主张北达村委会、北达联合社返还租金，是基于涉案合同无效所产生的债权请求权，且马伟添、陈金婵只有在涉案合同被依法确认为无效后才知道或者应当知道其前述请求权被侵害。由于涉案合同在本案诉前未经依法确认无效，故马伟添、陈金婵请求返还租金的诉讼时效并未起算。进而，北达村委会、北达联合社主张马伟添、陈金婵提出返还的部分租金已超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。综上所述，北达村委会、北达联合社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2679元，由由江门市蓬江区******民委员会、江门市蓬江区棠下镇北达股份合作经济联合社负担。江门市蓬江区******民委员会、江门市蓬江区棠下镇北达股份合作经济联合社应向本院补缴2679元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈雪娟审 判 员 梁智坚二〇一九年七月十二日法官助理 张迪楠书 记 员 李艳斌