山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初982号原告：青岛千千树置业有限公司，住所地青岛市李沧区重庆中路852号,统一社会信用代码91370213797537226X。法定代表人：林智勇，职务总经理。委托诉讼代理人：孙银，男，青岛千千树置业有限公司工作人员。被告：徐世才，男，1957年10月21日出生，汉族，住所地青岛市李沧区徐家村281号，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：王晓军，山东畅海律师事务所律师。原告青岛千千树置业有限公司与被告徐世才商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙银，被告及其委托诉讼代理人王晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款20万元；2、判令被告支付延迟付款违约金4260元（自2018年10月30日按照日万分之三计算，暂计算至起诉日）；3、本案诉讼费、保全费、律师费等皆由被告承担。事实与理由：被告于2014年12月18日与原告签订房屋买卖《合同书》，约定由被告购买原告开发建设的青岛市李沧区重庆中路690号青岛千千树住宅小区二期3号楼2单元102户，建筑面积86.95平方米，总房款暂定为365190元，实际为565190元，暂定房价与实际房价的差额20万元，被告应于该房屋符合分割办理产权证条件后支付。如不能按时支付，应当承担日万分之三的违约金。目前，该房屋已经符合分割办理产权证条件，而经原告多次催促，被告截止到起诉日仍未偿还房款差价，请求依法判如所请。被告辩称，1、被告不能确定原告现在是否能够分割办理涉案房屋的产权证，对于能否分割办理产权证不清楚。2、被告购买的就是不能分割办理产权证的小产权房，因此，本案的案由不应为商品房销售合同纠纷。3、原告已经于2015年将该房屋交付被告装修，并实际使用，至今已经三年有余，根据合同书第八条第三款的约定，被告是在交清全部房款，签署物业服务合同，交付相关物业服务费等费用后，原告方将涉案房屋交付被告，被告才办理的入住，据该约定，如果被告有未付清全部房款或未签订物业管理服务合同或未交付相关的物业服务费用等任何一种情形，则原告也不会向被告交付房屋，因此，被告已付清全部房款，原告的主张于法无据，应当依法驳回原告的诉请。4、在签订合同前，原告即告知被告涉案房屋是不能分割办理产权证的小产权房，被告基于原告对涉案房屋产权性质及365190元的房屋价款介绍及告知，早在2014年12月7日即付清了涉案房屋的全部价款，原告向被告介绍涉案房屋时，并未约定合同书第三条第四款的内容，2014年12月18日原告出具并与被告签订合同书，合同书也是特别提示，并明确告知原告是以不能办理分割的小产权房向被告出售的。5、根据合同书第二条第十五条第四款的约定，原告向被告出售的是老年公寓，合同书第十条第一款约定，原告向被告提供的涉案房屋应当符合国家及行业标准，根据中国人民共和国行业标准，老年人建筑设计规范JGJ122-99第2.0.6、4.4.6、4.6.1的规定，老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独立厨房，然后自交房至今，原告也未在该老年公寓建造提供公共餐厅。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的《合同书》一份、重庆中路690号3号楼初始登记证一份、2018年10月10日报纸一份、EMS快递邮寄单一份，被告提交的收据四份。有争议的证据和事实如下：1、被告对合同书附件二有异议，称并没有被告签字，不予认可。合同书亦是原告单方制作的格式条款，根据法律规定，对格式条款由两种以上皆是的，应作出对提供格式条款一方不利的解释，合同第三条第三款第十二条第一款中，原告多次字体加粗特别提示，并明确告知被告该房屋所在的建筑可能无法分割办理产权证的情况，并被告自愿承担由此产生的全部风险，且保证不以此为由向原告主张任何权利；第十九条第三款中，特别约定了免除或限制原告责任的条款，并确认该等约定可能对被告产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑，基于原告口头及合同书特别提示，即明确告知被告充分知悉房屋不能分割办理产权证的事实及365190元的全部房款，被告因此甘愿承担不能办理产权证的一切后果，据此，被告也并未针对该事项向原告主张过任何权利，从未要求原告办理分割产权证；相对于合同书第三条第三款第十二条第一款，多次的字体加粗、特别提示及明确告知，原告诉讼所依据的条款并不在特别提示、特别告知的范围，原告特别提示告知及提示的内容，反而恰恰是涉案房屋不能分割办理产权证，被告有理由认为涉案房屋与合同签订前原告的介绍告知内容一致，即涉案房屋是不能办理产权证的小产权房。本院认为，原告提交了合同书（包括附件二）原件，且被告认可合同书有附件二，但被告未能提交其所持有的合同书原件以供核对，因此，被告称原告提交的附件二与事实不符，本院不予支持。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月18日，原（甲方）、被告（乙方）签订合同书一份。合同约定，乙方向甲方购买青岛市李沧区重庆中路690号青岛千千树住宅小区二期3号楼2单元102户。该房屋用途为老年公寓。房屋暂测建筑面积为86.95平方米，单价暂定为每平方米4200元，房屋总价款暂定为365190元。双方同意，若该房屋具备分割办理产权证的条件，则房屋价款根据本合同第三条第4款的约定进行调整。合同签订当日，乙方应当将首付款12万元支付至甲方指定账户。2014年12月20日，乙方应将暂定总价款的剩余部分支付至甲方指定账户。合同第三条第3项约定，签订本协议前，乙方已充分了解该房屋的情况，明确知悉该房屋可能无法分割办理产权登记的风险，自愿承担由此产生的全部风险及后果，且保证不以此为由向甲方主张任何权利。第三条第4项约定，该房屋未具备分割办证条件之前，乙方仅需按暂定总价款支付房款。本合同签订后，若该房屋具备分割办理产权证的条件，则该房屋总价款在本合同第三条第1款约定的基础上再增加20万元，即具备分割办证条件后该房屋总价款调整为人民币565190元。乙方应于甲方通知之日起30日内，将实际总价款与暂定总价款的差额一次性支付至甲方指定的银行账户。被告于2014年12月7日支付购房款245190元，于2014年12月18日支付房屋维修基金11564.35元，于2014年（收据未载明具体日期）支付购房款12万元，于2015年8月31日支付1890元。原告已将房屋交付被告使用。2016年11月24日，原告取得李沧区重庆中路690号3号楼的不动产权证。2018年9月25日，原告通过EMS向被告送达办房证通知函。2018年10月10日，原告在《中国商报》刊登交房公告，载明，青岛千千树住宅小区3号楼现已具备办理不动产登记证条件，请与我司签订相关合同人员在2018年10月30日前到售楼处依据合同缴纳房款。逾期开发商将按合同约定追究违约责任。被告称，灯的开关及插座都是按照老弱病残标准建造的，位置离地比较低，其他与普通住宅无差异。本院认为，原、被告于2014年12月18日签订就涉案房屋签订的合同书，是当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同第三条第1款约定，房屋总价款暂定为365190元，双方同意，若该房屋具备分割办理产权证的条件，则房屋价款根据本合同第三条第4款的约定进行调整。第三条第4款约定，该房屋未具备分割办证条件之前，乙方仅需按照暂定总价款支付房间。合同签订后，若该房屋具备分割办理产权证的条件，则该房屋总价款在本合同第三条第1款约定的基础上再增加20万元，即具备分割办证条件后该房屋总价款调整为565190元。现因该房屋具备分割办证条件，原告要求被告按合同约定支付购房款20万元。被告主张，合同书中原告诉讼所依据的第三条第1款和第4款系格式条款，应无效。本院认为，虽然上述条款有部分表述是原告提供的固定格式，但上述表述并不存在合同法第五十二条、第五十三条规定的情形，也不存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效情形。本院认为，上述条款应为附生效条件的条款，即在涉案房屋不能够分割办理产权证时，该条款不生效，在能够分割办理产权证时，该条款生效。现涉案房屋具备分割办理产权证的条件，合同书所约定的“在房屋具备分割办理产权证条件时，房价款在暂定总价款基础上再增加20万元”的条款生效，对双方具有约束力。原告履行了使涉案房屋从不能分割办理产权证到能够分割办理的义务，被告亦应当按照合同约定，向原告支付所附条件成就时所增加的房价款20万元的义务。故原告要求被告支付购房款20万元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。原告于2018年9月25日通过EMS向被告送达办房证通知函，并于2018年10月10日在《中国商报》刊登交房公告，要求原告在2018年10月30日前到售楼处依据合同缴纳房款。因合同约定，被告应于原告通知之日起30日内将实际总价款和暂定总价款的差额一次性支付至原告指定账户，故原告主张被告支付其20万元购房款自2018年10月30日至起诉之日按照日万分之三计算的违约金4260元，本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐世才于本判决生效之日起十日内给付原告青岛千千树置业有限公司购房款20万元；二、被告徐世才于本判决生效之日起十日内给付原告青岛千千树置业有限公司违约金4260元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4364元（原告已预交），减半收取2182元，由被告徐世才负担，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  温洪梅二〇一九年七月二十四日书记员  于 超书记员  闫 宁