浙江省温岭市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙1081执异67号 异议人（被执行人）：好兄弟控股集团有限公司，住所地：温岭市大溪镇许家渭村，组织机构代码：755928755。 法定代表人：李传法。 申请执行人：阮金花，女，1965年1月22日出生，汉族，住温岭市。 被执行人：李传法，男，1972年6月24日出生，汉族，住温岭市。 本院在执行（2016）浙1081执6238号申请执行人阮金花与被执行人好兄弟控股集团有限公司、李传法民间借贷纠纷一案中，异议人好兄弟控股集团有限公司不服台州海创房地产评估有限公司于2019年5月5日出具的台海创估（2019）第F4-11号房地产估价报告及2019年6月25日的异议回复函，向本院提出书面异议，要求重新评估被执行人所有的坐落在松门镇东南工业区集聚点的房地产。本院于2019年7月9日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人好兄弟控股集团有限公司称，异议人不服评估人台州海创房地产评估有限公司（以下简称海创公司）于2019年5月5日作出的台海创估（2019）第F4-11号房地产估价报告，就2019年6月25日的异议回复函告再次提出异议，认为该评估报告存在评估方法违法且不科学、评估结果严重失实、评估人资质不符合规定等情形。一、选定评估机构程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定，人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。本次评估机构的选择，没有向异议人提前通知，损害了异议人的合法权利。二、评估人的鉴定方法有违法且有缺陷，评估结果与实际价值严重背离。1、评估报告只选择一种评估方法违反《中华人民共和国资产评估法》和《房地产估价规范》的规定。《中华人民共和国资产评估法》第二十六条第一款规定，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）4估价方法中规定，4.1.3当估价对象仅适用一种估价方法估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。评估人作出的评估报告只选用一种估价方法，评估对象不属于仅适用一种估价方法估价的情形。2、取价依据不明确，评估报告没有载明取价依据。3、评估对象前期一直处于租赁状况，评估人在实地考察时应有基本的了解，租赁价格可观，而评估结果远远低于评估对象所在工业地块的均价，非常不合理。三、评估人作出评估报告适用法律错误。评估报告在估价依据（一）国家和地方的有关法律法规及办法中，没有适用《中华人民共和国资产评估法》，系适用法律错误。四、评估人的资质证书已失效。根据《房地产估价机构管理办法》第十七条规定，房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。评估人的法定代表人在2018年9月29日已由张杰变更为胡开军，而台海创估（2019）第F4-11号房地产估价报告却显示法定代表人为张杰，提供的营业执照复印件和房地产估价机构备案证书复印年显示的法定代表人均为张杰，因此，台海创估（2019）第F4-11号房地产估价报告所附的评估人的资质证书已失效。评估人回复在办理变更之中，时间上明显违反了《房地产估价机构管理办法》的前述规定，应认定评估人的资质不符合规定。综上所述，评估人出具《房地产评估报告》存在评估方法违法且不科学、评估结果严重失实、评估人的资质证书已失效等情形，特根据法律规定，提出重新评估的异议，请依法审查。异议人好兄弟控股集团有限公司向本院提供选定鉴定机构摇号通知书复印件一份、房地产估价报告书一份作为证据。 海创公司称，根据委托，海创公司对好兄弟控股集团有限公司所有的位于温岭市××东南工业区集聚点的房地产（以下简称估价对象）进行价值评估。因当事人对评估结果提出异议，现对当事人提出的异议回复如下：1、海创公司对估价对象作出价值评估的依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等国家法律、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章、及省市有关部门颁布有关房地产价格评估的法律、法规及政策性文件、《最高人民法院关于人民法院民事执行中关于拍卖、变卖财产的规定》等法律法规，以及委托方提供的相关资料和估价人员掌握的相关资料，依据《房地产价规范》（国标GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、《城镇土地估价规程》等技术标准所作出的专业评估结果；与《中华人民共和国资产评估法》并不矛盾。2、目前就房地产市场整体而言，观望情绪比较浓。国际上中美贸易纠纷等大环境的影响，我国现在经济持续在底部运行，实体经济萎靡不振，企业效益低下等因数，造成资金紧缺，给房地产市场带来一定的负面影响；同时考虑到估价对象为司法处置的房地产，不等同于民间二手房交易，尤其估价对象为工业用地且面积较大，需求竞争力比较低，参加拍卖的群体受到相应影响。估价对象在司法处置过程中会产生较高的相关税费（交易营业税、契税、所得税、处置费用等等），同时也会受到人们心理因素、社会因素、经济因素等各方面因素的影响，这些因素都将对估价对象的价值产生一定程度的负面折损。本公司估价人员经现场勘察及走访调查周边交易情况，获取相关信息，综合所得的评估价格是比较符合估价对象在司法处置下的评估价值。3、关于评估人资质的问题，由于自从2016年12月1日《中华人民共和国资产评估法》实施后，房地产估价机构资质证书由行政许可制变更为备案制，证书也由资质等级变更为资信等级，资质等级、资信等级均由浙江省房地产估价师与经纪人协会评定核发，海创公司变更了法定代表人，资信等级正在换发中，届时海创公司资信等级证书的法人代表也将改为胡开军，变更法定代表人并不影响评估人的评估资质等级。 本院查明，在审理阮金花与好兄弟控股集团有限公司、李传法民间借贷纠纷一案中，依照当事人的申请，本院于2016年5月18日诉讼保全查封了好兄弟控股集团有限公司所有的位于温岭市××东南工业区集聚点的土地使用权，本院于2016年8月18日作出（2016）浙1081民初4873号民事调解协议，双方约定李传法于2016年9月18日之前偿还给阮金花利息结算款300万元；好兄弟控股集团有限公司对上述款项承担连带保证责任；一审案件受理费30800元（预收56226元），减半收取15400元，财产保全费5000元，合计20400元，由李传法、好兄弟控股集团有限公司负担；双方均一致同意，本调解协议自双方签字之日起生效。因好兄弟控股集团有限公司、李传法未履行，阮金花向本院申请执行。本院于2016年10月25日立案执行。在执行过程中，本院于2018年7月16日裁定拍卖涉案不动产。本院依照相关规定于2019年3月21日通知双方当事人，并于次日经公开网摇号选定海创公司为评估机构。海创公司于2019年5月5日向本院出具房地产评估报告。 另查明，海创公司系成立于2009年3月18日的有限责任公司，经营范围：房地产价格评估（凭资质经营），房地产信息咨询服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），法定代表人为胡开军。同时，房地产估价机构备案证书载明，海创公司备案登记为贰级，证书编号为浙建房估证字[2010]001号，有效期限为2017年5月24日到2020年5月24日，法定代表人为张杰，尚未变更。 上述事实，有本院（2016）浙1081民初4873号、（2016）浙1081执6238号案件执行材料等证据在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点在于委托评估的程序是否合法及评估结论的法律效力问题。关于通知当事人选定评估结构问题。本院依照《浙江省人民法院实施细则》的规定，提前联系了相关当事人，其中异议人好兄弟控股集团有限公司电话（138××××9888）无人接听，申请执行人阮金花（131××××5888）明确表示不参加摇号，故本院按规定在次日通过摇号方式选取评估机构的操作方式符合程序规定。关于评估人的鉴定方法有违法且有缺陷，评估结果与实际价值严重背离。评估人在评估报告第10页明确记载了房地产估价的四种常用方法，并按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）4估价方法中“当估价对象仅适用一种估价方法估价时，可只选用一种估价方法进行估价”的规定，选择了成本法进行评估，并对方法的取舍，在估价报告中说明及陈述了理由，符合规定程序。关于评估取价依据问题。评估人已在估价依据、估价方法中予以说明。关于评估价格偏低问题。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。异议人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。关于评估人作出评估报告适用法律错误。法院拍卖不同于一般的拍卖，根据特别法优于普通法的法律位阶，应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，具体的评估技术标准以相关行业标准为准，故评估人适用法律无误。关于评估人的资质证书效力问题。根据房地产估价机构备案证书载明，海创公司备案登记为贰级，有效期限为2017年5月24日到2020年5月24日。海创公司变更法定代表人后未按《房地产估价机构管理办法》的规定，及时到资质许可机关办理资质证书变更手续，应由资质许可机关按照相关规定予以处理，但该变更登记手续并不影响海创公司的评估资质。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件，但本案中未发现上述问题，故本院对异议人的主张不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人好兄弟控股集团有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向台州市中级人民法院申请复议，或通过本院递交复议申请。 审 判 长  汪德锋 审 判 员  陈明芳 人民陪审员  章莉佳 二〇一九年七月十一日 书 记 员  毛魏魏