山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1402民初1285号原告（反诉被告）：潘静哲，男，1985年8月16日出生，汉族，住德州市陵城区。原告（反诉被告）：孙飞飞，女，1989年5月1日出生，汉族，德州市陵城区。两原告共同委托诉讼代理人：潘静飞，男，1987年4月2日出生，汉族，住德州市陵城区。被告（反诉原告）：郑娜，女，1983年12月15日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：王连国，男，1977年9月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：高宗丽，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞与被告（反诉原告）郑娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞及其委托诉讼代理人潘静飞、被告（反诉原告）郑娜的委托诉讼代理人王连国、高宗丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。潘静哲、孙飞飞向本院提出诉讼请求：1、判定房屋买卖合同有效，郑娜履行合同义务，即完成过户手续；2、本案诉讼费用由郑娜负担。事实与理由：2017年2月7日，潘静哲、孙飞飞与郑娜通过房屋中介机构签订房屋买卖合同，潘静哲、孙飞飞购买郑娜位于德州市经济开发区户的房屋，房屋价值54万元，双方约定潘静哲、孙飞飞以现金方式交付首付款30万元，郑娜于获取房屋产权证书、办理抵押贷款后完成该房屋的买卖合同。2017年9月15日，郑娜通知可以办理贷款事宜。潘静哲、孙飞飞在办理贷款的过程中，德州市房产管理中心发布《关于实行存量住房限制转让工作的通告》，该房屋属于被限制转让的住房，无法按照当时合同约定继续完成买卖合同。2017年12月15日，郑娜通知潘静哲、孙飞飞意图不履行合同，潘静哲、孙飞飞告知郑娜，如果能完成该房屋的产权转移，可以以现金方式支付余款，郑娜拒绝就该合同进行协商。潘静哲、孙飞飞诉至本院，请求判如所请。郑娜辩称，双方的房屋买卖合同已经解除，应当驳回潘静哲、孙飞飞的诉讼请求。2017年2月7日郑娜与潘静哲、孙飞飞通过房屋中介机构德州嘉诚二手房经纪服务中心签订房屋买卖合同及《补充协议》，约定：甲乙双方应于不动产证下发10日内共同前往贷款机构办理贷款申请事项。在贷款机构签发批贷函后3日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。郑娜多次配合潘静哲、孙飞飞办理银行贷款手续，但由于潘静哲、孙飞飞的原因银行拒绝批贷。2017年10月23日德州市房产管理中心出台了《关于实行存量房限制转让工作的通告》，该通告规定“在全市范围内实行新购住房限制转让措施，自即日起，所购买的新建商品房和二手住房取得产权证书至少2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”，双方现无法继续履行办理产权变更登记手续的合同义务。2017年12月27日，郑娜依约定解除房屋买卖合同，并将房款15万元退还。综上双方的房屋买卖合同已依法解除，潘静哲、孙飞飞主张继续履行合同无事实和法律根据，应当依法驳回。郑娜向本院提出反诉请求：1、依法确认双方于2017年2月7日签订的房屋买卖合同及补充协议已解除；2、判令潘静哲、孙飞飞支付违约金10.8万元（该违约金在剩余15万元的购房中优先扣除）；3、本案诉讼费用由潘静哲、孙飞飞负担。事实与理由：2017年2月7日郑娜与潘静哲、孙飞飞通过房屋中介机构德州嘉诚二手房经纪服务中心签订房屋买卖合同及《补充协议》，约定：甲乙双方应于不动产证下发10日内共同前往贷款机构办理贷款申请事项。在贷款机构签发批贷函后3日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方逾期履行义务，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方以相当于房屋总价款20%支付违约金。合同签订后，潘静哲、孙飞飞未按合同约定履行上述义务，2017年12月27日，郑娜依照约定解除了双方的房屋买卖合同，并退还房款15万元。郑娜诉至本院，请求判如所请。潘静哲、孙飞飞辩称，本案房屋被限制转让，属于郑娜违约，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合双方的质证意见及本案案情依法认证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月7日，潘静哲、孙飞飞与郑娜签订房屋买卖居间合同，居间方德州嘉诚二手房经纪服务中心。合同主要内容：潘静哲、孙飞飞购买郑娜位于德州市经济开发区住房一套，房款共计54万元，签订合同当日支付定金1万元，剩余53万元双方在房产交易中心办理房屋产权过户登记时支付。该房屋不动产产权证下发15日内办理产权过户相关手续。“第十条合同的终止与解除本合同在履行期间，因自然灾害、政府及银行重大政策调整等不可抗力而导致本合同无法履行，本合同双方均不承担违约责任，甲方应在本合同终止后三个工作日内退还乙方支付的定金及房款”。2017年2月7日，潘静哲、孙飞飞与郑娜签订补充协议，协议主要内容：潘静哲、孙飞飞于2017年2月7日支付定金1万元，2017年3月1日前支付首付款30万元（含定金1万元），双方于不动产产权证下发10日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，房屋尾款24万元由贷款机构直接支付给郑娜，双方在贷款机构签发批贷函后3日内共同办理房屋所有权转移登记手续。郑娜、孙飞飞逾期履行“本补充协议第二条约定的义务超过十五日的”，“以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金”。2017年2月7日、2月21日潘静哲、孙飞飞支付郑娜定金1万元、首付款29万元，共计30万元。2017年6月27日本案涉案房屋于取得产权证书。2017年9月份，郑娜协助潘静哲、孙飞飞办理房屋银行贷款，但房屋银行贷款因故一直未果。2017年10月23日，德州市房产管理中心发布《关于实行存量住房限制转让工作的通告》，要求“自即日起，所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”。2017年12月15日因潘静哲、孙飞飞一直贷款未果，德州嘉诚二手房经纪服务中心通知潘静哲、孙飞飞“您二人于2017年2月7日在我公司于郑娜签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》您二人至今没有履行，现通知您们于2017年12月20日前来我公司办理该房屋的相关手续，如逾期办理视为自愿解除本合同及补充协议，并放弃相关权利义务”。2017年12月16日潘静哲、孙飞飞答复“我方将以现金支付余额的方式履行于2017年2月7日于郑娜签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，并与你方约定2017年12月19日办理相关手续，望你方及时履行办理该房屋产权转移手续及相关义务。若你方无法履行相关义务造成该合同无法履行，我方将根据该合同约定及中华人民共和国相关法律规定，保留我方要求补偿相关损失等相关权利义务。望你方对本函及时予以回复，若我方2017年12月19日前未收到你方回复，则我方认定你方同意我方处理方式”。2017年12月24日潘静哲、孙飞飞书面通知德州嘉诚二手房经纪服务中心、郑娜“…与你双方约定2017年12月19日办理相关该房屋产权转移手续，因你双方无法履行相关义务，依据该合同《补充协议》第四条约定，构成根本违约，现我方主张由你双方共同承担违约责任…”。2017年12月27日郑娜书面通知潘静哲、孙飞飞解除房屋买卖居间合同。2018年8月27日郑娜退还潘静哲、孙飞飞房款15万元。本院认为，潘静哲、孙飞飞与郑娜签订的房屋买卖居间合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，该合同真实有效，双方均应依照合同履行各自的权利义务。潘静哲、孙飞飞按照约定支付首付款30万元后，依照双方约定，房屋尾款24万元由贷款机构直接支付给郑娜，双方在贷款机构签发批贷函后3日内共同办理房屋所有权转移登记手续。双方没有约定明确具体的房屋尾款给付日期、办理房屋所有权转移的日期，而是约定日期附条件，但该条件尚未成就，且双方未约定如贷款不能其他的替代履行方式，故以此认定潘静哲、孙飞飞违约不符合双方的合同约定。为了实现合同目的，潘静哲、孙飞飞主张“以现金方式支付尾款”，该约定变更了合同内容，郑娜虽未明确表示同意，但潘静哲、孙飞飞的该项主张未侵害郑娜的权益，也有利于实现合同的目的，潘静哲、孙飞飞应在合理期限内支付房屋尾款，时至今日近两年的时间内未支付房屋尾款，显然已经超出了合理的限度，根据双方合同约定“本补充协议第二条约定的义务超过十五日的”，“以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金”。郑娜反诉请求判令潘静哲、孙飞飞支付违约金10.8万元符合双方合同约定，本院予以支持。房屋买卖合同是双方当事人自愿签订，非因法定情形或双方约定不得随意解除。本案原、被告双方在履行合同的过程中，政府出台了限制转让政策，国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令市场所有主体猝不及防的突变过程，而是经历以一个从限贷到限购逐步加强和完善的过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖合同双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，因此该限制转让政策，不宜认定合同法中规定的不可抗力。该政策并非效力性强制性规定，而是针对当事人之间物权公示的政府管理性强制性规定，该政策规定“取得产权证书至少满2年后方可上市交易”，是对产权过户时间进行了限制，不影响房屋的实际交付使用。该房屋现已经符合上市交易政策，双方签订的房屋买卖合同已经能够实际履行，潘静哲、孙飞飞主张继续履行合同，本院应予支持，潘静哲、孙飞飞应支付郑娜房屋尾款39万元，由郑娜协助办理房屋产权变更登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞与被告（反诉原告）郑娜继续履行2017年2月7日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。二、原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞支付被告（反诉原告）郑娜剩余房款39万元，与本判决生效之日起十日内付清；三、原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞支付剩余房款39万元后十日内，被告（反诉原告）郑娜协助原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞办理位于德州市经济开发区房屋的不动产权变更登记手续；四、原告（反诉被告）潘静哲、孙飞飞支付被告（反诉原告）郑娜违约金10.8万元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回被告（反诉原告）郑娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由郑娜负担。反诉费1230元，由潘静哲、孙飞飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  赵立梅二〇一九年七月二十二日法官助理李俊杰书记员吕霞