山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初4227号原告：王丽，女，1978年1月18日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：于思思，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：毕丽红，国浩律师（济南）事务所律师。被告：马斌，男，1969年5月17日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：**，山东文康（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓菁，山东文康（济南）律师事务所实习律师。原告王丽与被告马斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽的委托诉讼代理人于思思，被告马斌的委托诉讼代理人**、赵晓菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王丽向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《别墅房转让协议》无效；2、依法判令被告返还原告购房款95万元；3、依法判令被告赔偿原告实际返还购房款之日止的利息损失（以95万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自房屋拆除之日暂计算至2019年4月22日为104630元）；4、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2011年5月4日，原告与被告签订《别墅房转让协议》，约定被告将位于济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园内别墅出售给原告，建筑面积约300平方米，转让款95万元。原告依约履行了合同义务，支付了全部购房款。后被告将房屋交付原告。然而，2017年6月，济南市政府相关部门告知原告，该房屋用地并未办理农用地转用审批手续，该房屋属于非法占用集体土地的违章建筑，并于同年6月21日将该房屋强制拆除。原告认为，因原、被告签订的《别墅房转让协议》项下房屋建设违反了《土地管理法》等相关法律的规定，属于违章建筑，双方签订的《别墅房转让协议》应属于《合同法》第五十二条第(五)项关于“违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效”的情形。《合同法》第五十八条同时规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应当依据上述法律规定返还原告购房款并赔偿原告相应经济损失。综上，请求贵院查明事实，依法判如所请，以维护原告的合法权益。被告马斌辩称，一、原告起诉状要求确认原被告签署的《别墅房转让协议》无效理由不成立。原告并没有向法院提供证据证明涉案协议存在无效的法律情形。原告起诉状中宣称涉案协议项下的房产因为违反《土地管理法》等相关法律的规定，属于违章建筑，依据《合同法》第五十二条第五项之规定，要求确认合同无效。因此，原告此项主张核心点是主张涉案房屋属于违章建筑。根据法律规定，对建筑物违法性的认定属于行政权，而不属于法院司法权管辖认定范围，纵观原告提交法庭的相关证据，并没有证据显示政府相关部门针对涉案房屋出具了建筑物违法性的认定文书。原告提交的济南市国土局2006第233号处罚决定书是土地行政处罚决定书，并且针对的主体与原被告签署的协议涉及的《房屋使用权协议》合同中甲方并不一致，该份协议的甲方是“济南市千佛山海鲜副食品市场”和“山东金凯特科技发展有限公司”。此外，济南市国土局的处罚决定书出具时间也远远早于“济南市千佛山海鲜副食品市场”和“山东金凯特科技发展有限公司”依据《房屋使用权协议》向被告交付房屋的时间。此外，原告提供的另一份证据“拆除公告”（西营镇强公字2017第272号）也不能证明涉案房屋属于违章建筑。该份公告针对的是“济南市千佛山街道办事处”和“济南市千佛山海鲜副食品市场”，既不是下发给王丽，也与原被告签署的协议涉及的《房屋使用权协议》合同中甲方不一致，并且该份文件中也没有具体写明涉案的房屋属于违章建筑。同时结合《房屋使用权协议》和本案被告提交的规划选址意见书、四荒使用权证和林地证等证据资料可以看出，涉案房屋属于农业观光项目的附属设施，而该项目选址是经过规划审核的，并且土地由荒地、林地多种性质土地构成，原告并没有证据证明涉案房屋所占土地具有违法情形。因此，原告的以上两份证据都不能证明政府机关就涉案的具体房屋属于违章建筑做出过指向清晰的行政认定，原告主张合同无效并没有相应的证据，对于涉案房屋是否是违章建筑显然也不属于法院的认定范畴。二、原被告签署的《别墅房转让协议》并非房屋买卖合同，而是债权债务概括性转移协议，依法应当有效。原被告签署的《别墅房转让协议》虽然名为房屋转让协议，但是根据合同约定条款和本案的事实，其法律关系的实质是马斌将其与“济南市千佛山海鲜副食品市场”和“山东金凯特科技发展有限公司”签署的《房屋使用权协议》项下的乙方地位通过收取差价的方式转让给王丽。例如，在《别墅房转让协议》第一段就明确王丽对该房屋进行多次现场考察，并清楚了解该房屋使用权协议中有关情况并自愿购买。合同第四条约定，马斌在收到房款后向王丽移交“甲方同房屋销售单位签订的房屋使用权协议书原件一份”、“房屋销售单位所提供的资料：村镇规划意见书；四荒使用权证书；林权证复印件各一份，房屋销售单位开据的收款收据六张”、“甲方同乙方一起办理物业移交手续”；合同第五条约定该别墅个人宅基地使用权证依据房屋使用权协议约定办理，马斌配合王丽与售房单位办理相关事宜，售房单位如不能履约，与马斌无关。合同第六条约定双方办理完移交手续后，房屋使用权属于王丽，王丽享有该房屋使用权协议中规定的各项权利义务，至此该房与马斌没有任何关系和责任。2011年签约后双方办理了移交手续并由王丽一直占有使用房屋，由此可见，双方真实的意思表示和相关履约事实表明，本案所争议的法律关系并不是房屋买卖法律关系，而是债权债务概括性转移法律关系，王丽通过与马斌签署协议以及双方履行该协议，获得了《房屋使用权协议》项下的乙方合同地位。原告即便是由于《房屋使用权协议》中的甲方有任何违反该协议的行为或违法行为，也应当依法向“济南市千佛山海鲜副食品市场”和“山东金凯特科技发展有限公司”提出诉讼主张。因此，就本案而言，《别墅房转让协议》与《房屋使用权协议》构成涉案房屋的整体性文件，效力应当一并判断，并且因为《别墅房转让协议》是债权债务概括性转让协议，且双方已经实际履行，因此无论涉案建筑情况如何，都应当是有效的。对此法院是有相似案例予以说明的，我们也向法院提交改组法院判决。三、原告对利息损失和诉讼费的主张没有法律依据。前文已经说明，因为原告并没有提供证据证明涉案房屋属于违章建筑，且原被告签署的《别墅房转让协议》是债权债务概括性转移协议，依法有效，因此原告主张合同无效的请求并不成立，自然关于利息损失和诉讼费的主张也就没有任何法律依据。综上所述，被告代理律师请求一审法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年9月5日，济南市千佛山海鲜副食品市场、山东金凯特科技发展有限公司（甲方）与被告马斌（乙方）签订房屋使用权协议，约定甲方取得了位于历城区的《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；2.该房为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落为济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园；3．房屋建筑面积为220平方米，单位售价为（人民币）每平方米1500元。甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。最终结算以实测面积为准，多退少补。2011年5月4日，马斌（甲方）与王丽（乙方）签订《别墅房转让协议》，约定甲方将位于济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园的房屋使用权转让给乙方所有，转让款为95万元，协议签订后乙方将房款一次性付清；该房屋使用权转让后，乙方享有对该房屋使用权协议中规定的各种权利义务。同日，原告王丽将95万元购房款通过银行转账的方式支付给被告马斌，马斌向原告出具收条一张。另查明，济南市国土资源局作出的济国土罚字(2006)第233号《土地行政处罚决定书》，该决定书被处罚单位为济南千佛山海鲜副食品市场，认定济南市历下区千佛山办事处、济南市历下区国际税收研究会未经批准，于2003年8月与济南市历城区委会签订《开发建设青龙峪生态林果观光健身园合同书》，擅自占用该村未利用地7520平方米建会所和住宅楼，于2005年10月动工修建，现正在建设中，建筑面积约3000平万米，期间济南市历下区国际税收研究会因财力不足等原因自动放弃该项目，济南市历下区千佛山办事处、济南千佛山海鲜副食品市场、历城区西营镇委会三方于2006年6月28日签订补充协议，将济南市历下区国际税收研究会变更为济南千佛山海鲜副食品市场。同时提出如下处理意见：1.责令济南千佛山海鲜副食品市场15日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，并退还非法占用的集体土地；2.对济南千佛山海鲜副食品市场非法占用集体土地行为处以每平方米15元罚款计112800元。2017年6月8日济南市历城区西营镇人民政府发布拆除公告，以济南市历下区千佛山街道办事处、济南千佛山海鲜副食品市场为当事人，通知其在青龙峪建设别墅的行为违反法律规定，限公告之日起三日内自行腾空违法建筑物内物品，并自行拆除上述违法建筑物，否则将组织强制拆除。2017年6月21日涉案房屋被强制拆除。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：被告提交村镇规划选址意见书、四荒使用权证、林权证复印件各一份，拟证明本案涉及的房屋是生态林果观光园生活配套设施，该项目选址用地位置符合村镇规划要求，且该项目用地由四荒用地、林地等多种土地组成，原告并没有提供涉案具体房屋使用土地违法的相关证据。原告对以上三份文件的真实性无异议，但认为该三份文件内容显示其批准建设的是生态林果健身园，而非原被告签订的别墅房转让协议项下的别墅，亦非被告与千佛山海鲜副食品市场签订的房屋使用权协议项下约定的住宅，由此可知建设主体打着建设生态林果健身园的旗号违反土地利用总体规划，违规建设别墅，其行为本身违反了土地管理法等相关法律的规定属于违法行为。本院认为，原告王丽与被告马斌签订房屋买卖协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2011年5月4日双方所签的《别墅房转让协议》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。马斌向王丽收取的购房款95万元应予返还。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付，原告王丽应当向被告马斌支付2011年5月4日至2017年6月20日的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，每月使用费为1870元（2011年5月至2053年9月共计508个月，95万元除以508个月），共计137445元（2011年5月4日至2017年6月20日共计73.5个月，1870元乘以73.5个月）。马斌在扣除使用费后，余款812555元应当返还给王丽。房屋被拆除后，马斌没有及时返还相应购房款，应当赔偿王丽利息损失，以812555元为基数，自2017年6月21日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王丽与被告马斌于2011年5月4日签订的《别墅房转让协议》无效；二、被告马斌于本判决生效之日起十日内向原告王丽返还购房款812555元；三、被告马斌于本判决生效之日起十日内向原告王丽赔偿利息损失，以812555元为基数，自2017年6月21日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；四、驳回原告王丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14290元，减半收取计7145元，由原告王丽负担715元，被告马斌负担6430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  许 毅二〇一九年七月二十四日代理书记员  潘建永