广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初13079号原告：连丽娟，女，汉族，1987年4月4日出生，住址广东省深圳市盐田区。委托代理人：黄晓霞，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人：赵磊，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。被告：韦艳丽，女，汉族，1979年12月6日出生，住址广东省深圳市福田区。被告：陈京国，男，汉族，1968年6月5日出生，住址广东省深圳市福田区。第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B,统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：陈海军。第三人：深圳市贝壳融资担保有限公司，住所深圳市福田区深南大道以南，泰然九路以西耀华创建大厦201.202B，统一社会信用代码91440300691199134R。法定代表人：樊卓鹏。原告连丽娟与被告韦艳丽、陈京国，第三人深圳链家房地产经纪有限公司、深圳市贝壳融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告连丽娟及其委托代理人黄晓霞、赵磊，被告韦艳丽、陈京国到庭参加诉讼，第三人深圳链家房地产经纪有限公司、深圳市贝壳融资担保有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告及第三人深圳链家房地产经纪有限公司于2018年9月30日签署了《房地产买卖合同》约定，被告将深圳市福田区盛世家园二期丁栋9号楼30D单位出售给原告。合同签订后，原告向被告转账支付了定金25万元，办理了首付款140万元的资金账户监管，并已取得《贷款承诺书》，同意向原告发放贷款328万元，但应由被告办理的赎楼手续至今未办理，经原告多次催促，但被告不予理会，严重损害了原告的权利，故诉至法院，请求判令：1、原被告签署的《房产买卖合同》于2019年1月10日解除；2、被告向原告返还定金25万元；3、被告向原告支付违约金50万元；4、被告承担本案受理费、保全费、担保费等诉讼费用。两被告口头答辩称，被告陈京国因资金周转困难，便由被告韦艳丽将涉案房产交由第三人深圳链家房地产经纪有限公司销售。后第三人深圳链家房地产经纪有限公司告知被告原告同意493万元包赎楼买房，此价格包含过户完毕的所有费用，485万元实收加8万元赎楼费用，赎楼的费用从买房所付的尾款中扣除。被告多次催促原告签合同卖楼，但原告却说没时间，但在9月30日下午联系签合同事宜，被告按照原告要求签了合同，要求原告尽快办理赎楼，但原告却说要出国，10月20日左右回来，第三人深圳链家房地产经纪有限公司同意了。后被告一直按照合同约定办理手续，过了11月份，第三人深圳链家房地产经纪有限公司说赎楼的政策变了，无法赎楼，并让被告准备资金赎楼，但被告迫于资金压力，无法赎楼。综上所述，被告怀疑原告与第三人深圳链家房地产经纪有限公司联合利用卖房合同行使诈骗。经审理查明，2018年9月30日，原告（买受人、乙方）与被告陈京国（出卖人、甲方）、被告韦艳丽（共有权人）及第三人深圳链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签署《房产买卖合同》约定，出卖人所售房屋坐落于深圳市××家园（××）丁栋9号楼30D（下称涉案房产）,登记建筑面积70.82平方米；该房产处于抵押状态，出卖人需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起10日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买受人应协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；出卖人虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将红本房产证或不动产权证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；该房屋的成交价为493万元，该成交价不含税费，出卖人应承担个人所得税、赎楼费、公证费、增值税、城市建设维护税、教育费附加、出卖人赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息等费用；购房定金25万元，买受人在签订合同当日内支付；出卖人同意从定金中预留1万元作为交房保证金，此款托管于第三方，待出卖人结清所有费用，并办理完毕水电及其他设施设备过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还出卖人；买受人于2018年10月19日之前支付首期购房款（不包括定金）140万元到买受人的贷款银行做资金监管或到第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户，出卖人在接到买受人或第三方通知后积极配合办理相关手续，签订资金监管协议等法律文件；买受人应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准。任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按照本合同约定的总房价款20%支付违约金。双方签署的《交易方留存信息表》载明原被告的联系电话和通讯地址，该信息表下方备注，所列信息适用于《房产买卖合同》、《补充协议》等有关房产交易的法律文件，如交易一方信息发生变化，需及时书面告知对方。同日，郑汉城向被告韦艳丽名下的招商银行账户转入款项25万元。被告出具《收款收据》，确认收到原告交来购买涉案房产的定金25万元，支付方式银行卡。2018年10月23日、24日，原告被告分别与中国银行股份有限公司深圳福强支行、招商银行股份有限公司深圳分行签署《二手楼交易资金监管协议书》，将购房款24万元、116万元委托上述银行进行监管。2018年10月25日，招商银行股份有限公司深圳分行出具《招商银行个人贷款承诺书》，承诺向原告发放购房贷款328万元。2018年12月4日，原告向被告在《交易方留存信息表》上填写的通讯地址寄发《履约催促函》载明，鉴于被告声称担保公司无法赎楼，被告也不愿意通过其他方式继续履行赎楼义务，被告在收到该函件后15日内完成赎楼，办妥注销抵押登记手续并将房产证交买卖合同中的第三方，否则要承担相应的法律责任。该邮件投递结果显示已签收，被告否认收到该函件。2019年1月8日，原告向被告在《交易方留存信息表》上填写的通讯地址寄发《解除合同通知函》载明，鉴于被告至今未按约定履行赎楼义务，构成严重违约，故原被告签署的《房产买卖合同》自被告收到本通知函之日起解除；被告在收到该函件三日内将25万元定金返还原告、配合原告解除全部的二手房交易资金委托手续、向原告支付违约金50万元。该邮件于2019年1月10日妥投，被告亦否认收到该函件，但称接到了第三人深圳链家房地产经纪有限公司工作人员的电话，通知被告要解约，被告也同意了。2019年1月10日，原告向被告发送拍摄的解除合同通知函的照片的手机短信，被告称已收到该短信。另查，两被告为夫妻关系。庭审时，原告称于2019年1月中下旬解除资金监管合同。被告称定金还没有退还原告，涉案房产仍处于抵押状态。本院认为，原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。合同约定，该房产处于抵押状态，被告需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起10日内与担保公司签订服务合同、办理赎楼手续，被告虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续。原告在签署涉案合同后履行了向被告支付定金、监管了首期款、申请银行按揭贷款等义务，但因被告一直怠于履行合同义务，未在约定期限或者合理期限内办理赎楼手续，导致原告的合同目的不能实现，被告已构成根本违约，原告可依据合同约定解除合同，涉案房屋买卖合同应于《解除合同通知函》送达之日即2019年1月10解除。被告应向原告返还定金25万元及支付违约金。合同约定，任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，守约方若为买受人，买受人有权要求出卖人按照本合同约定的总房价款20%支付违约金，原告自愿将违约金数额调低至50万元，本院予以照准。原告要被告承担其为提起本案的保全担保另支付的保费1000元，但该费用并非诉讼过程中必须产生的费用，且无合同依据，对原告该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告连丽娟与被告韦艳丽、陈京国于2018年9月30日签署的《房产买卖合同》于2019年1月10日解除；二、被告韦艳丽、陈京国应于本判决生效之日起十日内向原告连丽娟返还定金25万元；三、被告韦艳丽、陈京国应于本判决生效之日起十日内向原告连丽娟支付违约金50万元；四、驳回原告连丽娟的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元（原告已预交），由两被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 肖 英人民陪审员 井 梅人民陪审员 吴日莲二〇一九年七月一日书 记 员 王 芸附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。