四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初3857号 原告：陈加法，男，1968年9月22日出生，汉族，住浙江省平阳县。 原告：徐秋芽，女，1966年9月16日出生，住浙江省平阳县。 二原告共同委托诉讼代理：陈勇良，四川原石律师事务所律师。 被告：成都市保利兴北房地产开发有限公司，住所地成都市新都区大丰街道寸龙桥路186号。 法定代表人：刘百灵，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师（成都）事务所律师。 原告陈加法、徐秋芽与被告成都市保利兴北房地产开发有限公司（以下简称保利兴北公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告陈加法、徐秋芽及其委托诉讼代理人陈勇良、被告保利兴北公司的委托诉讼代理人毛欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈加法、徐秋芽向本院提出诉讼请求：1．判令保利兴北公司返还陈加法、徐秋芽50000元；2．本案诉讼费由保利兴北公司承担。事实及理由：2019年1月5日，陈加法、徐秋芽欲购买保利兴北公司开发的“保利大都汇”，保利兴北公司工作人员黄倩给陈加法、徐秋芽宣传介绍该房屋状况及贷款情况，陈加法、徐秋芽经评估后，认为能够首付50万余元，贷款10年，并将房屋贷款的所有资料全部提供给保利兴北公司审查。保利兴北公司审核后认为能够办理10年贷款，陈加法、徐秋芽基于保利兴北公司承诺能够办理10年贷款后，于当日向保利兴北公司支付了50000元。2019年1月23日，双方签订《认购书》，对定金及房屋面积、位置、总价款进行约定，随后陈加法、徐秋芽根据保利兴北公司时间安排，前往指定银行办理贷款，但是保利兴北公司指定银行告知不能办理10年贷款，只能办理15年贷款。陈加法、徐秋芽咨询其他银行，经审核予以办理10年贷款，随后，陈加法、徐秋芽要求自行寻找银行办理10年贷款，但保利兴北公司均以需在该公司制定银行办理按揭款为由予以拒绝。陈加法、徐秋芽基于对保利兴北公司的信任，在保利兴北公司审核其所有资料后认为能够办理10年贷款，随后将50000元支付给保利兴北公司，半个月后双方签订《认购书》，陈加法、徐秋芽积极履行办理贷款手续等义务，但保利兴北公司却无法实现能够办理10年贷款，且强行要求陈加法、徐秋芽到指定银行办理贷款，导致交易无法继续，陈加法、徐秋芽多次要求保利兴北公司退款，但该公司均予以拒绝。为此，陈加法、徐秋芽提起本案诉讼。 陈加法、徐秋芽为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1．银行转账凭证5张，用以证明陈加法、徐秋芽于2019年1月5日、2019年1月6日分别向保利兴北公司转款共 50000元，在该转账行为前双方未签订任何协议，陈加法、徐秋芽至今未收到该50000元的票据； 2．《保利大都汇项目认购书》一份，用以证明双方于2019年1月13日签订认购书，载明陈加法、徐秋芽应付50000元定金，并约定保利兴北公司应将双方签订的商品房买卖合同文本等材料交陈加法、徐秋芽审阅，但该认购书未实际履行，陈加法、徐秋芽未在认购书签订当日交定金，保利兴北公司也未出示相关文本； 3．《按揭优惠享有确认书》、《按揭基础资料银行预审表》各一份，用以证明陈加法、徐秋芽在2019年1月23日已向银行提交了办理贷款所需全部资料，履行完银行要求的全部义务； 4．《保利大都会房屋合同签署流程表》一份，载明陈加法、徐秋芽按揭年限为十年； 5．律师函及邮寄单证、邮寄记录各一份，用以证明陈加法、徐秋芽于2019年2月25日向保利兴北公司发出律师函，告知因不能办理十年贷款而要求该公司退还所缴纳的50000元； 6．微信聊天记录一组32页，用以证明陈加法、徐秋芽积极履行相关协议，寻求其他银行贷款而促成交易，但因保利兴北公司原因导致交易无法继续。 保利兴北公司对陈加法、徐秋芽所提交证据1、证据2的真实性、合法性无异议，但不认可其证明目的；对证据3的关联性不予认可，对证据4不予质证，对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，对证据6的真实性、合法性认为无法核实，不认可其证明目的。 保利兴北公司辩称，第一，双方签订的认购书依法成立，陈加法、徐秋芽违反认购书约定未按期与保利兴北公司签订合同，应承担不利后果，按约定无权要求返还定金。陈加法、徐秋芽向保利兴北公司支付的50000元是按照双方《预约认购权登记申请单》约定所交纳的诚意金，签订认购书后该诚意金自动转为定金。第二，陈加法、徐秋芽办理按揭贷款等系其与按揭银行办理，与保利兴北公司无关，也不构成认购书项下可以预期签订商品房买卖合同、退还定金的事由。1.商品房按揭贷款由陈加法、徐秋芽与银行办理，其是否具备贷款资质、贷款年限等均由银行决定，保利兴北公司无法控制，《按揭基础资料银行预审表》也注明贷款能否通过以银行最终审定结果为准，现陈加法、徐秋芽因自身原因无法办理，与保利兴北公司无关。2.陈加法、徐秋芽拒不向银行办理按揭贷款，不构成认购书项下退还定金事由。认购书中仅约定保利兴北公司单方面拒签商品房买卖合同时应在违约之日起15个工作日内返还定金，未约定不能办理银行按揭贷款可以退换定金，保利兴北公司也未承诺过可以办理银行按揭贷款、如不能办理可以退还定金，现因陈加法、徐秋芽自身原因未能在约定时间内签订合同，保利兴北公司无违约行为，依约不应退还定金。综上，请求驳回陈加法、徐秋芽的全部诉讼请求。 保利兴北公司为证明其主张，向本院提交以下证据： 1．《预约认购权登记申请单》一份，签订于2019年1月5日，用以证明陈加法、徐秋芽向保利兴北公司支付的50000元作为诚意金，在签订认购书时自动转为定金； 2．《保利大都汇项目认购书》一份，用以证明陈加法、徐秋芽应在2019年1月30日前签订商品房买卖合同等，逾期未办理则协议自动解除，无权要求返还定金； 3．微信聊天记录一组，用以证明保利兴北公司已告知陈加法、徐秋芽出现逾期签订合同的情况； 4．《解除认购协议通知书》一份，用以证明陈加法、徐秋芽逾期未与保利兴北公司签订合同，定金不予退还。 陈加法、徐秋芽对保利兴北公司所提交证据1、证据2、证据4的真实性予以认可，但不认可其证明目的；对证据3认为不完整，不认可其证明目的。 本院经审理认定事实如下：对于双方无争议的事实和证据，本院予以确认。2019年1月5日，陈加法、徐秋芽（申请人）填写《预约认购权登记申请单》，载明：申请人为获得保利兴北公司所开发项目房源开盘当日的认购权利，自愿支付人民币50000元予保利兴北公司作为其所开发项目房源开盘当日认购权之预约登记诚意金，签订认购协议时，该诚意金直接转为定金。陈加法、徐秋芽于2019年1月5日向保利兴北公司刷卡支付三笔各10000元，于2019年1月6日向保利兴北公司刷卡支付两笔各10000元，以上五笔共计50000元。2019年1月23日，保利兴北公司（甲方、出售方）与陈加法、徐秋芽（乙方、认购方）签订《保利大都汇项目认购书》，约定乙方购买甲方开发的“保利大都汇”5地块X号房屋，建筑面积139.17平方米，总价款1561069元，“1．乙方在本协议签订的同时支付定金50000元。2．乙方在签订认购书后，须于2019年1月30日前到签约收款中心缴纳第一期房款/总房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业协议》、《临时管理规约》，逾期未办理视为乙方违约，本认购协议书自动解除，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。如单方面拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方应在违约之日起15个工作日内将所收定金双倍返还给乙方。”，“7．甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件、《前期物业协议》、《临时管理规约》、《签约须知》及法律法规规定应明示的其他文件、证书等文件资料。乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目、收费标准和其他文件、证书等文件资料，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，且无异议”。 另查明，双方提交的微信聊天记录截图一致内容显示，保利兴北公司工作人员于2019年1月29日13时12分向陈加法、徐秋芽发送微信，内容为：“尊敬的保利大都汇业主陈加法先生、徐秋芽女士您好，您在我司保利兴北房地产开发有限公司开发的保利大都汇项目订购：5期，您应于2019年1月29日前签订购房合同，逾期签约将收取每天万分之三的违约金，请知悉！”。2019年2月25日，四川原石律师事务所受陈加法、徐秋芽委托，向保利兴北公司邮寄《律师函》，载明：贵公司在与陈加法、徐秋芽签订认购协议书之前口头承诺，并审核了全部贷款资料后明确表示能够办理10年期限的银行贷款，随后贵公司不能办理10年期限贷款，陈加法、徐秋芽提出自行找贷款银行能够办理10年期限贷款，但是遭到贵公司拒绝，现陈加法、徐秋芽要求贵公司解除认购书、返还在签订认购书前缴纳50000元，希望贵公司本着诚信原则，接到本函后7日内以返还50000元予以解决。邮递记录显示，该《律师函》已向保利兴北公司住所地邮寄，于2019年2月26日由“黄倩”签收。2019年2月26日，保利兴北公司作出《解除认购协议通知书》，通知陈加法、徐秋芽：您于2019年1月23日与我公司签订一份《商品房认购书》，认购由我公司开发建设的“保利大都汇”X号房屋一套，并交纳定金人民币50000元。根据协议规定，您应当于签订认购书之七日后，于2019年1月30日前到我公司销售现场签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议，并在合同签订当天履行付款义务，现您因自身原因至今未能与我公司签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议，您的行为已构成违约，为此我公司决定按照约定，从即日起解除贵我双方签订的《商品房认购书》，您所交纳的定金伍万元不予退还，同时，我公司有权将您所认购的房屋另行出售。陈加法、徐秋芽确认收到该通知书。 以上事实，有双方当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案双方当事人对签订《预约认购权申请单》、《保利大都汇项目认购书》及陈加法、徐秋芽已向保利兴北公司付款50000元的基本事实无异议，争议焦点在于陈加法、徐秋芽所支款项是否属于认购书所约定的定金、保利兴北公司应否向其退还该款，本院结合证据及陈述评述如下： 关于付款性质。陈加法、徐秋芽于2019年1月5日填写《预约认购权登记申请单》，载明陈加法、徐秋芽为取得保利兴北公司开发项目房源开盘当日的认购权利而支付50000元作为诚意金，“签订认购协议时，该诚意金直接转作定金”，陈加法、徐秋芽于2019年1月5日、2019年1月6日分别向保利兴北公司支付30000元、20000元，共计50000元，应为对应申请单支付的诚意金。双方于2019年1月23日签订《保利大都会项目认购书》，按照约定50000元诚意金转作定金。陈加法、徐秋芽关于其付款时间与认购书所约定的付定金时间不一致、所付款项并非定金的意见，缺少事实依据，本院不予采纳。 关于责任承担。陈加法、徐秋芽与保利兴北公司形成了合法有效的商品房预约合同关系，双方应当按照合同约定履行各自义务和主张权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。对于商品房买卖而言，认购书具备预约合同性质，其目的在于为最终订立正式完备的本约创造条件。认购书中逾期不签相关协议则视为违约的约定，不包括不可归责于双方原因而导致的到期不能签署正式合同的情形。若双方均在公平诚信原则下磋商，只是基于各自利益考虑无法就合同条款达成一致意思，致使本约不能订立，应属不可归责于双方的原因，此情况下预约合同应当解除，已付定金应予退还。本案中，从认购书内容分析，第七条载明保利兴北公司已经向陈加法、徐秋芽明示了将签订的相关文本材料，陈加法、徐秋芽声明阅悉并对认购物业交易条件等有充分了解且无异议，该条系保利兴北公司预先提供的格式条款，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，保利兴北公司负有采取合理方式提请陈加法、徐秋芽注意该条款的义务，但协议文本中对此未作明显区别，保利兴北公司也未能提供证据证明其已就该条款内容及法律后果进行提示和说明，实际上排除了陈加法、徐秋芽对包括付款方式在内的交易条件进行协商的权利。从未签署正式合同原因分析，保利兴北公司答辩不予退还已交纳购房定金的理由为陈加法、徐秋芽未在约定期间内签订正式的房屋买卖合同等相关协议，但从本院查明的双方协商情况看，陈加法、徐秋芽并非拒绝签订正式的商品房买卖合同，而是在发现其无法在指定银行办理10年期限按揭贷款、提出可以通过在其他银行办理贷款的替代付款方式后，保利兴北公司予以拒绝。双方提交微信聊天记录的一致部分也显示，在约定的签订正式合同期满前，保利兴北公司工作人员告知陈加法、徐秋芽应在2019年1月29日前签订购房合同，逾期签约将收取违约金，并未提出解除认购书，而是在2019年2月26日才作出《解除认购协议通知书》，同年2月25日陈加法、徐秋芽已委托律师作出并发送了内容为要求保利兴北公司返还50000元并告知原因的《律师函》，双方就付款方式磋商不成导致未能签订正式合同，其原因不可归责于任何一方，依照法律规定，保利兴北公司应将所收取定金50000元返还给陈加法、徐秋芽。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告成都市保利兴北房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还陈加法、徐秋芽50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由被告成都市保利兴北房地产开发有限公司负担（此款原告陈加法、徐秋芽在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇一九年七月十六日 书记员  曾妙