广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1304号原告：四会市绿茵东方房地产发展有限公司，住所地：四会市。法定代表人：季美霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：马晓阳，广东国政（四会）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周达安，广东国政（四会）律师事务所实习人员。被告：骆建聪，男，1995年出生，汉族，住四会市。第三人：中国农业银行股份有限公司四会市支行，营业场所：四会市。负责人：李汉邦，该支行行长。委托诉讼代理人：罗建明、陈海良，该支行工作人员。原告四会市绿茵东方房地产发展有限公司（以下简称“绿茵房地产公司”）诉被告骆建聪、第三人中国农业银行股份有限公司四会市支行（以下简称“农业银行四会支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿茵房地产公司的委托诉讼代理人马晓阳、第三人农业银行四会支行的委托诉讼代理人罗建明、陈海良到庭参加诉讼。被告骆建聪经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方签定的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017032581）自2018年12月18日起解除，案涉房屋归原告所有；二、判令被告向原告支付违约金110848元（554240元×20%）；三、判令被告协助原告办理解除《商品房买卖合同》及注销备案、抵押手续并承担相关费用，逾期未协助办理相关手续的，自逾期之日起每日按房价总款的0.05%向原告支付违约金；四、判令被告向原告支付律师费损失10000元、（2018）粤1284民初3159号案诉讼费损失3731元；五、判令被告承担本案的全部诉讼费用；六、判令原告有权在剩余房价款中直接扣除前述第二至第五项诉求所涉及款项。事实和理由：2017年3月15日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017032581），购买原告开发的四××市××街道××海路××绿茵××号商品房。2017年4月18日，原告、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告向第三人借款410000元，以被告购买的上述商品房作借款抵押担保，原告为该笔借款提供阶段性连带责任保证。合同履行过程中，被告无力偿还借款本息被第三人诉至贵院。2018年11月30日，贵院依法作出了（2018）粤1284民初3159号判决书，判令……被告应自本判决生效之日起十日内向第三人偿还借款本金403279.78元及利息7502.42元（利息暂计至2018年9月24日，之后的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计至还清借款之日止），原告对上述判项的借款本息承担连带清偿责任，本案诉讼费3731元由被告和原告负担。2019年3月26日，第三人根据《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170090159）第一部分担保约定：“贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务”，直接从原告账号：44×××06中划扣欠款本金、利息、罚息等共计420396.67元用于归还被告的逾期贷款（提前还本总金额396854.23元，逾期本金6425.55元，逾期正常息16185.39元，逾期罚息180.5元，逾期得利459.31元，提前还息金额291.69元。按《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第二款（2）项约定：出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解除合同通知之日起生效；买受人应自收到出卖人解除合同通知之日起30日内履行下述A、B两项义务：A、买受人应向出卖人支付房价款总额20%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息……，及第十五条第三款约定：……出卖人有权单方面解除商品房买卖合同并要求买受人协助办理相关手续及赔偿损失包括银行划扣或法院强制划扣的保证金及利息、诉讼费用、律师代理费、违约金等一切损失……。2018年12月18日，原告按被告预留的地址以邮政快递的形式邮递《催交房款或解除合同律师函》，但被告拒收。综上，原、被告双方签定的《广东省商品房买卖合同》自2018年12月18日起解除，被告应向原告支付违约金、并赔偿原告律师费、诉讼费损失。原告于庭审中补充事实和理由：原告发出律师函当日，商品房买卖合同解除，按照合同约定，被告应当在合同解除之日起30天内协助原告办理注销手续，本案中，原告邮件律师函的时间是2018年12月18日，被告应在2019年1月18日前协助原告办理合同备案的注销手续，但被告未予以协助，因此自2019年1月18日次日起计算被告拒不协助办理注销备案手续的违约金。原告明确诉讼请求三为：判令被告协助原告办理解除《商品房买卖合同》及注销备案、抵押手续并承担相关费用，逾期未协助办理相关手续的，自2019年1月18日起每日按房价总款554240元的0.05%向原告支付违约金；明确诉讼请求五为：判令被告承担本案预交的全部诉讼费用1396元；明确诉讼请求六为：判令原告有权在首期房款144240元中直接扣除前述第二至第五项诉求所涉及款项。原告为支持其诉讼请求递交如下证据：1.营业执照,证明原告主体适格；2.身份证复印件，证明被告主体适格；3.企业信息，证明第三人主体适格；4.广东省商品房买卖合同，证明2017年3月15日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017032581），购买原告开发的四××市××街道××海路××绿茵××号商品房，总价为554240元，按照《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第二款（2）项约定及第十五条第三款的约定，若被告逾期供款，第三人要求原告承担保证责任的，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付房价款总额20%的违约金及赔偿损失包括诉讼费用、律师代理费等；5.（2018）粤1284民初3159号民事判决书、个人购房担保借款合同，证明合同履行过程中，被告无力偿还借款本息被第三人诉至法院，2018年11月30日，法院依法作出了（2018）粤1284民初3159号判决书，判令……被告应自本判决生效之日起十日内向第三人偿还借款本金403279.78元及利息7502.42元（利息暂计至2018年9月24日，之后的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计至还清借款之日止），原告对上述判项的借款本息承担连带清偿责任，本案诉讼费3731元由被告和原告负担；6.关于直接扣收骆建聪按揭贷款本息的函、扣款通知、业务凭证、中国农业银行单位账户明细对账单，证明2019年3月26日，第三人直接从原告账号：44×××06中划扣欠款本金、利息、罚息等共计420396.67元用于归还被告的逾期贷款（提前还本总金额396854.23元，逾期本金6425.55元，逾期正常息16185.39元，逾期罚息180.5元，逾期得利459.31元，提前还息金额291.69元）；7.民事委托代理协议书、发票，证明本案造成原告损失律师代理费10000元；8.律师函、邮寄记录单，证明2018年12月18日，原告按被告预留的地址以邮政快递的形式邮递《催交房款或解除合同律师函》，但被告拒收；9.首期款发票。被告骆建聪没有提交答辩意见及证据。第三人农业银行四会支行述称，我方对原告的诉求和事实理由没有意见。第三人农业银行四会支行没有提交证据。经审理查明：原告绿茵房地产公司（出卖人）与被告骆建聪（买受人）于2017年3月15日签订《商品房买卖合同》（编号：2017032581），约定被告向原告购买四会市东城街道陶丽居委会观海路9号绿茵九龙湾七座29层2903房，总价款为554240元，首期房款144240元于2017年3月15日前付清，余下房款410000元于2017年3月18日前办理银行按揭；附件四《合同补充协议》第五条第（三）项“买受人未履行抵押贷款合同义务导致出卖人须为买受人承担保证责任的，在出卖人承担该保证责任将买受人欠付按揭银行的相关款项（包括但不限于贷款本息、违约金、滞纳金、罚金及按揭银行实现债权的费用）支付给按揭银行时，出卖人有权选择追偿代付款项或解除本合同”；第六条“《商品房买卖合同》第七条‘买受人逾期付款的违约责任’补充为”：（一）出卖人解除本《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效；买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》及注销备案的手续（买受人若以按揭方式付款的还应办理注销商品房抵押手续），并承担相关费用；买受人逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.05%向出卖人支付违约金；（二）买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与买卖双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其它名称的同类合同）的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择下列方式之一处理：（1）出卖人承担保证责任代买受人清偿欠款本息后，有权向买受人追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.05%计算的利息；（2）出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解除合同通知书之日起生效；买受人应自收到出卖人解除合同通知之日起30内履行下述A、B两项义务：A、买受人应向出卖人支付房价款总额20%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；B、买受人应协助出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；买受人逾期未协助出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.05%向出卖人支付违约金。本合同自双方签订之日起生效，本合同连同附件共21页，具有同等法律效力。四会市房产服务中心于2017年3月31日对上述合同进行备案。农业银行四会支行与骆建聪、绿茵房地产公司的金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月30日作出了（2018）粤1284民初3159号民事判决，判决如下：一、骆建聪应自本判决生效之日起十日内，向农业银行四会支行偿还借款本金403279.78元，利息7502.42元（利息暂计至2018年9月24日，之后的利息按照《个人购房担保借款合同》的约定计算至还清借款之日止）；二、绿茵房地产公司应对上述第一判项骆建聪的全部债务承担连带清偿责任，绿茵房地产公司在清偿上述债务后对骆建聪享有追偿权；三、驳回农业银行四会支行的其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取为3731元，由骆建聪、绿茵房地产公司负担。该判决现已生效。该案认定如下事实：2017年4月18日，农业银行四会支行与骆建聪、绿茵房地产公司签订《个人购房担保借款合同》（以下简称“《借款合同》”），主要约定：1、骆建聪因购买房产需要，向农业银行四会支行借款410000元，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准，借款人购买的房产位于四××市××街道××海路××绿茵××号，建筑面积106.79平方米，购房合同编号为2017032581；2、借款执行利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定；3、还款方式等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；4、借款担保为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人绿茵房地产公司提供保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人承担连带保证责任；2017年4月20日，农业银行四会支行依约向骆建聪发放了贷款410000元，并向骆建聪出具《借款凭证》，凭证主要内容：借款金额410000元，期限2017年4月20日至2047年4月19日，借款种类为一手房农民安家贷，还款方式为等额本息还款，执行利率4.41000%，逾期利率6.61500%。2017年5月20日至2017年9月26日，骆建聪有依照合同约定按时归还本金和利息，2017年10月出现逾期还款，最后一次还款日期为2018年4月21日；截止至2018年9月24日，骆建聪尚欠农业银行四会支行本金403279.78元，利息7502.42元；农业银行四会支行与骆建聪于2018年1月17日就位于四××市××街道××海路××绿茵××房产办理了预告抵押登记，但未办理抵押他项权证。2018年12月18日，原告的委托诉讼代理人通过EMS向上述《商品房买卖合同》记载的骆建聪的地址，邮寄了《律师函》，告知骆建聪：1.限在收到本函后10日内向农业银行四会支行（或绿茵东方房地产公司代收）偿还借款本金403279.78元、利息7502.42元及诉讼费3731元，合计414513.2元；2.若逾期偿还上述款项，绿茵东方房地产公司代偿上述款项后，《商品房买卖合同》立即解除，不另行书面同时。届时，骆建聪将承担向绿茵东方房地产公司支付房价款总额20%即110848元（554240元×20%）及律师损失费10000元的违约责任；······该邮件于2018年12月26日因收件人不在当地、无法联系退回。农业银行四会支行于2019年3月26日向原告出具《关于直接扣收骆建聪按揭贷款本息的函》，告知根据该行与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120170090159）约定，该行将直接从原告在该行开立的账户中划扣欠款总金额420396.67元用于归还骆建聪逾期贷款（提前还本总金额396854.23元，逾期本金6425.55元，逾期正常息16185.39元，逾期罚息180.5元，逾期复利459.31元，提前还息金额291.69元），骆建聪贷款BoEing贷款合约号：44650057500004242。农业银行四会支行同日又出具的《扣款通知》，内容为“因客户骆建聪贷款BoEing贷款合约号：44650057500004242出现逾期11期，累计欠款人民币：420396.67元，现对连带保证人绿茵房地产公司在该行开立账户：44×××06提出扣划归还全额欠款总金额420396.67元。现需按照合同规定扣款，实扣金额人民币为：420396.67元。”原告提供了业务凭证、中国农业银行单位账户明细对账单予以证明农业银行四会支行从原告的账户划扣了上述欠款。原告（甲方）与广东国政（四会）律师事务所（乙方）于2018年11月28日签订了《民事委托代理协议书》，约定甲方因与骆建聪、农业银行四会支行金融借款合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，律师费缴纳办法为三日支付律师费10000元，本律师费含一审、追偿或解除合同、申请执行，其中“追偿或解除合同、申请执行”部分为手写补充内容。原告诉称其提供的《民事委托代理协议书》和发票涉及的10000元律师费，包括（2018）粤1284民初3159号案和本案的律师费，每一件案的律师费是5000元。原告诉请被告支付10000元的律师费。原告诉请解除案涉商品房买卖合同，并主张违约金和相关的损失费用从被告已付的首期款144240元中扣减。本院于2019年5月6日向被告骆建聪送达了本案的诉讼材料。上述事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证明，本院予以确认。本院认为，原告绿茵房地产公司与被告骆建聪签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”本案中，原告绿茵房地产公司与被告骆建聪于合同中约定，买受人未履行抵押贷款合同义务导致出卖人须为买受人承担保证责任的，在出卖人承担该保证责任将买受人欠付按揭银行的相关款项（包括但不限于贷款本息、违约金、滞纳金、罚金及按揭银行实现债权的费用）支付给按揭银行时，出卖人有权选择追偿代付款项或解除本合同。被告骆建聪因未能按时向银行偿还案涉房屋的按揭贷款，我院在（2018）粤1284民初3159号案中，判决骆建聪在该判决生效之日起十日内偿还余下的全部借款本息，绿茵房地产公司对骆建聪的上述债务承担连带清偿责任，该判决已生效，农业银行四会支行根据《个人购房担保借款合同》的约定，已经在原告的账户中直接扣划了上述本息。故原告绿茵房地产公司可以根据合同约定行使单方解除权，解除其与被告骆建聪签订的《商品房买卖合同》。本院于2019年5月6日向被告骆建聪送达了本案的诉讼材料，故根据《合同法》第九十六条规定，原告绿茵房地产公司与被告骆建聪签订的《广东省商品房买卖合同》于2019年5月6日解除。又根据《合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告绿茵房地产公司请求解除合同后案涉房屋归其所有的主张，本院予以支持。此外，根据合同约定，买受人应协助出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；买受人逾期未协助出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.05%向出卖人支付违约金，且合同解除后，商品房买卖合同备案已无必要，故被告骆建聪应当在合同解除后的合理时间内协助原告绿茵房地产公司到房屋产权登记部门办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续并承担相关费用。原告主张被告支付逾期未协助办理上述相关手续的违约金并在被告已付房款中予以扣除，因尚未能确定被告能否主动履行判决，故原告的该诉求，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张。关于违约金的问题。《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”且合同约定出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》的，被告应向原告支付房价款总额20%的违约金，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金。故原告主张被告支付违约金110848元（554240元×20%）的诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，原告绿茵房地产公司应将被告骆建聪已付购房款退还给被告骆建聪，原告主张上述违约金从已付首期房款中扣除的诉求符合合同约定，也能减少诉累，本院予以支持。关于原告主张被告支付（2018）粤1284民初3159号案受理费的问题。原告未能提供证据证明其已支付或代偿了（2018）粤1284民初3159号案的案件受理费，故对原告主张被告支付（2018）粤1284民初3159号案的案件受理费及从已付房款中扣除该费用的诉求，本院不予支持。关于律师费的问题。原告确认其诉请被告支付的10000元律师费包括（2018）粤1284民初3159号案和本案的律师费。原告于（2018）粤1284民初3159号金融借款合同纠纷一案支出的律师费，非处理本案纠纷支出的费用。另外，原告已提交的证据未能证实本案律师费支出的事实和金额，故对原告主张被告支付律师费并从已付首期款中扣减的诉请，本院不予支持。被告骆建聪经本院依法传唤，没有到庭应诉，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告四会市绿茵东方房地产发展有限公司与被告骆建聪签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017032581）于2019年5月6日解除，四会市东城观海路绿茵七座房归原告四会市绿茵东方房地产发展有限公司所有；二、被告骆建聪于本判决生效之日起五日内向原告四会市绿茵东方房地产发展有限公司支付违约金110848元，原告四会市绿茵东方房地产发展有限公司有权在被告骆建聪已付首期款144240元中直接扣除该款项；三、被告骆建聪于本判决生效之日起五日内协助原告四会市绿茵东方房地产发展有限公司办理解除《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2017032581）、注销备案和抵押手续并承担相关费用；四、驳回原告四会市绿茵东方房地产发展有限公司其他的诉讼请求。本案受理费1396元，由原告四会市绿茵东方房地产发展有限公司负担153元，被告骆建聪负担1243元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  夏睿娜二〇一九年七月十日书记员  李敏娟