广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9817号原告（反诉被告）：邱正根，男，1977年3月28日出生，汉族，住湖南省平江县*********，公民身份号码。委托诉讼代理人：杨雄文，北京市立方（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡柱成，男，1971年8月20日出生，汉族，住佛山市南海区******************，公民身份号码。委托诉讼代理人：何晓威，广东群立弘律师事务所律师。原告邱正根与被告胡柱成租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2019年7月1日公开开庭审理了本案。原告邱正根的委托诉讼代理人杨雄文，被告胡柱成的委托诉讼代理人何晓威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱正根向本院提出诉讼请求：1.确认双方《租赁合同》已于2019年1月1日解除，并由被告返还原告保证金78000元；2.被告双倍赔偿原告保证金156000元（78000元×2）；3.被告赔偿原告搬迁费58000元、厂房水电安装及装修费共163000元，共计221000元；4.由被告承担原告支付的因申请财产保全而发生的所有费用1500元；5.由被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告邱正根与被告胡柱成于2015年5月15日签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告位于佛山市南海区******工业区X的厂房(厂房面积为2577平方米)，租赁期限为5年，自2015年5月15日至2020年5月14日止，原告按租赁合同约定交付78000元保证金，完成装修与改造，将上述厂房投入了生产使用。被告于2018年11月29日向原告发出《通知书》，明确表示原告所租赁的厂房即将拆除，要求原告于2019年1月1日完成搬迁工作。原告多次找被告协商处理，但原告一直不露面，电话也不接。原告无奈只能自行匆忙租赁他人厂房，请人安装好水电及装修厂房，花费163000元，将原租赁被告的商铺中的货物与设备搬运装卸、重新安装，花费58000元。经原告再三催促，被告拒绝赔偿因其违约造成的原告的损失。故起诉。被告胡柱成辩称，1.被告同意解除双方租赁合同并退还保证金78000元，该合同解除是因为出现不可抗力的事由解除合同的。因为作为被告土地的出租方即佛山市南海区***X股份经济联合社要将出租土地回收进行X改造，所以，要与被告解除土地承包合同。因为该不可抗力事由出现导致本案原、被告解除租赁合同，不能归咎原、被告双方。2.原告要求赔偿2倍保证金没有法律依据。被告认为原告主张的搬迁费过高且不合理，原告放置在租赁场地内的机器设备简陋，库存产品少，且原告主张的搬迁费应当以拆迁单位发出的在搬迁期限内完成搬迁才能向其补偿搬迁费，但原告一直怠于搬迁占用被告的租赁场地。至今仍未腾空相关场地。原告向被告主张搬迁费失去法律基础。厂房水电安装及装修费，是因为原告在新场地自主经营选择支出的事项，与本案合同解除没有关联。3.被告认为诉讼保全不是每一个案件中必须的，原告为申请财产保全的相关融资公司提出担保，支付的相关担保费用不属于法定诉讼费用范畴，该费用的支出应由原告承担。被告胡柱成向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2019年1月至2019年6月的租金156000元及违约金（违约金以每月拖欠租金为本金，从每月6日起按日百分之一的标准计算至实际付清之日止，暂计至2019年6月25日为150540元）；2.诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告于2015年5月17日签订《厂房租赁合同》，约定原告向被告承租位于佛山市南海区******工业区X的厂房（厂房面积为2577平方米）。租赁期限为5年，每月租金为26000元，租金每月1-5号内缴纳。合同签订后，被告按约定向原告提供出租场地给原告使用，但原告在租赁期限内自2019年1月份其一直拖欠租金至本案提起诉讼之日起共拖欠6个月的租金拒不向被告支付。由于原告逾期缴纳租金，按照合同的违约责任需按拖欠金额每日百分之一向原告支付违约金。现原告的违约行为已造成被告的重大经济损失，为维护被告的合法权益，故反诉。原告针对被告反诉答辩称：第一，被告要求原告向被告支付2019年1月至2019年6月的租金156000元及违约金不成立。在原告证据3微信聊天中，被告明确从2019年1月1日不再收取租金。另外，被告所称不可抗力不成立，本合同解除是由经联社组织开发土地所致，并非行政部门。第二，案涉厂房所有器材设备全部搬迁完毕，相关证据在证据3微信聊天第11页中可见。第三，因为被告拒不合理补偿，反而多次骚扰威胁原告，相关诉讼开支理应由被告负责，例如水电安装及装修是因为被告违约解除合同逼迫原告重新租赁厂房必然的开支。诉讼保全费也如此，既是为了保证原告得到合法赔偿，也减轻了法院强制执行的负担。诉讼中，原告针对本诉与反诉共同举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.厂房租赁合同原件1份，用以证明原、被告双方存在租赁关系及约定管辖的协议；3.微信聊天记录截图打印件1组（聊天相对方为昵称：@X，昵称：X）(已核对手机原始载体)，用以证明被告向原告发出解约通知及其过程；4.照片打印件1组，用以证明搬迁前厂房情况；5.搬运合同原件1份、收款收据原件2份，用以证明原告搬迁厂房设备与库存的开支58000元；6.水电安装与维修合同原件1份、收据原件2份，用以证明租赁厂房水电安装与装修的开支163000元；7.土地（厂房）租赁合同原件1份，用以证明原告新租厂房的情况；8.发票原件1份，用以证明财产保全担保费用开支；9.张先生通话记录文字版打印件1份、照片打印件1份、手机短信截图打印件1份（已核对收据原始载体），用以证明被告威胁原告；因为被告拒不履行赔偿责任，原告只能提供法院解决纠纷，增加开支。被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.厂房租赁合同原件1份，用以证明原、被告之间存在厂房租赁关系，并约定租金等事项；2.土地使用权承包合同原件1份、补充条款原件1份、承包款缴交明细原件1份（2008年6月5日）、平面图原件1份、补充协议原件1份、承包款缴交明细原件1份（2013年10月10日），用以证明被告向佛山市南海区****股份合作经济社签订土地使用权承包合同。并且在土地租赁范围内自建了厂房；3.限期搬迁拆除通知书原件1份、成交确认书复印件1份、搬迁通知书原件1份、佛山市南海区********改造协调领导小组文件复印件1份（加盖佛山市南海区****“X”物业改造改造领导小组办公室章），用以证明佛山市南海区****X股份合作社因为X改造需要回收被告租赁的土地，并限被告于2019年1月1日之前搬迁；4.微信聊天截图打印件1组，用以证明原告拖欠被告的租金，被告通过财务于微信方式向原告追讨。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-3真实性无异议，原告对被告提供的证据1、证据3中的限期搬迁拆除通知书、成交确认书、证据4真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据4、5、6、7，本院结合案件事实予以综合认定；对原告提供的证据8，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据9，该聊天相对方身份无法确认，本院对其证明力不予确认；对被告提供的证据2及证据3中的搬迁通知书及领导小组文件，被告提供了证据2及证据3中通知书的原件，本院对其真实性予以确认；被告提供的证据3中领导小组文件有相应部门盖章，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2008年6月30日，佛山市南海区***X股份经济联合社（以下简称X经联社）与被告胡柱成签订《土地使用权承包合同》，约定胡柱成向X经联社承包位于X工业区（州贝塘底）空地4859.64平方米，承包期限三年，从2008年7月1日起至2011年6月30日止。2013年10月10日，X经联社与被告胡柱成签订《补充协议》。2015年5月17日，原告邱正根（承租方、乙方）与被告胡柱成（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于南海X工业区X的厂房（以下简称涉讼租赁物）租赁给乙方，租赁期限为5年，从2015年5月15日起至2020年5月14日；承租期内乙方应交承租款总金额为1547000元，按金按每月26000元计算，2015年5月15日至2015年5月31日为装修期，从2015年6月1日开始收第一个月的租金；乙方在使用期内每月的第一个月1-5号内缴当月租金给甲方；乙方在合同签订之日必须交付合同履行保证金，以三个月租金共78000元为合同履行保证金给甲方；乙方未经甲方同意，擅自变更合同或单方提前解除合同的，须向甲方支付补偿金78000元，甲方有权解除合同，无偿收回出租的厂房以及乙方在该处所建的建筑物；甲方未经乙方同意，擅自变更合同或单方提前解除合同的，甲方应赔偿乙方在该处所投资建筑物的净值并双倍赔偿乙方保证金，乙方有权解除合同；在租赁期内，因街道以上行政部门建设需要征用租赁厂房土地时，甲、乙双方应服从征地方案，合同同时解除，因征地需要而拆除乙方在地上投资的建筑物补偿归甲方，乙方不得要求甲方予以赔偿，搬迁补偿归乙方；征地单位按征用土地的有关规定予以的土地补偿费和厂房补偿费归甲方所有。2018年11月1日，X经联社向被告胡柱成发出《限期搬迁拆除通知书》，该通知书写明“X工业区”、“X工业区”、“五福围工业区”、“大关刀工业区”四个项目地块已经展开X改造工作，被告所承租的土地及地上建筑物、构筑物及其他配套设施位于上述项目地块范围之内，为了保障X改造工作顺利进行，现通知胡柱成在2019年1月1日前搬迁拆除完毕。2019年3月21日，广东X融资担保有限公司出具发票，确认收到*金融服务*保全担保费1500元。另查明，原告与被告雇请的工作人员通过微信方式沟通原告搬迁涉讼租赁物的事宜。2018年12月9日，被告工作人员向原告发送厂房搬迁通知书，该通知书写明被告收到佛山市南海区***X股份合作经济联合社的《搬迁通知书》，要求厂房地块承租方须搬离离开租赁地块，鉴此，涉讼合同因客观情况已无法继续履行，希望原告于2019年1月1日前尽快完成搬迁工作，并迁离前向被告交齐租赁期间的租金、水电费等应缴费用；2019年1月3日，被告工作人员向原告发出通知称“各位老板，从2019年1月1日，我们不再收取租金，你们什么时候搬迁，请自行安排。在这阶段所产生的水，电费正常交付。如有什么问题请到村委征询”；原告回复称合约未到，搬迁费怎么算，押金怎么处理；被告工作人员回复称搬之后押金退还；2019年2月2日，被告工作人员催促原告支付水电费，原告回复称其2月份就搬了，从押金扣就是；2019年4月12日，原告向被告工作人员发送微信称“4月7号梁小姐已经抄过X工厂水电表了，请把水电费对一下！把明细发给我”。2019年5月5日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认原告已向被告支付至2018年12月份的租金。原告陈述其在2019年3月底已将涉讼租赁物内的物品全部搬离。被告确认原告已搬离涉讼租赁物内的物品。被告确认涉讼租赁物没有产权证，也没有办理规划报建手续。原告确认其诉请被告支付的厂房水电安装及装修费是原告搬迁后在新厂房内发生的费用。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告确认其出租给原告的涉讼租赁物未办理规划报建手续，原告亦未提供证据证明涉讼租赁物已办理产权证或已办理规划报建手续，故原、被告之间签订的涉讼合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求确认涉讼合同于2019年1月1日解除没有事实和法律依据，本院依法不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，故本院对原告要求被告返还保证金78000元的诉讼请求予以支持。涉讼合同无效，原告依据涉讼合同约定要求被告双倍赔偿保证金156000元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。民事活动应遵循诚实信用原则。被告指定与原告沟通搬迁涉讼租赁物事宜的工作人员在向原告发出的微信聊天记录中明确表示自2019年1月1日不再向原告收取涉讼租赁物的使用费，由原告自行安排搬迁。且被告亦未提供证据证明就承租物其有向X经济社交纳2019年1月至6月的租金。综上，本院对被告要求原告支付2019年1月至6月的租金156000元及违约金150540元的反诉请求均不予支持。对于搬迁费，首先，原告作为承租人，在其承租涉讼厂房前应当审核涉讼租赁物的产权信息，其不清楚涉讼租赁物的产权情况即与被告签订涉讼合同，对涉讼合同无效与被告负有同等责任。其次，涉讼合同无效，原告本身亦负有腾退并返还涉讼租赁物的义务，由此所发生的搬迁损失应由其自行承担。最后，被告已明确自2019年1月1日起不再收取原告的租金，本院亦对被告要求原告支付2019年1月至6月租金的反诉请求不予支持。综上，对原告要求被告支付搬迁费58000元的诉讼请求，本院依法不予支持；对原告提供的证据4、5，本院对其证明力不予确认。对于厂房水电安装及装修费，原告提供的证据6水电安装与维修合同、收据及证据7土地（厂房）租赁合同所证明的装修费及水电安装支出是原告对其新承租厂房的装饰装修和水电安装，该项支出与其搬离涉讼租赁物不存在必然联系，该损失非因涉讼合同无效而导致的直接损失，故对原告要求被告支付水电费及装修费163000元的诉讼请求，本院依法不予支持；对原告提供的证据6、7，本院对其关联性不予确认。对于财产保全担保费，原告申请由担保公司提供信用担保进行财产保全并非必要的支出，原、被告对担保费用的负担亦未进行约定，故对原告要求被告赔偿财产保全担保费用1500元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡柱成应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金78000元予原告（反诉被告）邱正根；二、驳回原告（反诉被告）邱正根的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）胡柱成的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4073.75元，财产保全费2795元，合共6868.75元（原告已预交13859.75元），由原告（反诉被告）邱正根负担1945元，被告（反诉原告）胡柱成负担4923.75元。反诉受理费2949.05元（被告已预交），由被告（反诉原告）胡柱成负担。被告（反诉原告）胡柱成应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳4923.75元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告（反诉被告）邱正根预交的诉讼费用11914.75元，在本判决发生法律效力后经原告（反诉被告）邱正根书面申请,本院退还予原告（反诉被告）邱正根。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年七月十五日书记员 郑幸莉