福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初2919号 原告：曾连东，男，汉族，1969年11月9日出生，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人:康碧信，福建义全律师事务所律师。 委托诉讼代理人:康志强，福建义全律师事务所律师。 被告：兆汇投资有限公司（SHEENWELLINVESTMENTLIMITED,住所地香港湾仔轩尼诗道302号集成中心19楼1901室。 委托诉讼代理人：蔡秀屏，女，该公司股东。 被告：洪志雄，男，1962年7月20日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号：×××3034（7）。 被告：胜诺（厦门）房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里海天路223-289号华泰苑。 法定代表人：蔡秀屏，该公司董事长。 被告洪志雄、胜诺（厦门）房地产开发有限公司共同委托代理人：庄华力，福建联合信实事务所律师。 原告曾连东与被告兆汇投资有限公司（以下简称兆汇公司）、洪志雄、胜诺（厦门）房地产开发有限公司（以下简称胜诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾连东的委托诉讼代理人康碧信、被告洪志雄、胜诺公司的委托诉讼代理人庄华力到庭参加诉讼。被告兆汇公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾连东向本院提出诉讼请求：1.确认曾连东与兆汇公司于2015年4月15日签订的《房屋转让合同书》有效；2.判令兆汇公司向曾连东支付自2015年7月14日至实际协助办理产权过户手续之日止以3975000元为基数按日万分之五计算的违约金（暂计至2017年4月13日约1252125元）；3.判令兆汇公司立即协助将位于厦门海天路231号华泰苑甲栋501单元的房屋产权与土地使用权变更至曾连东名下；4.判令洪志雄、胜诺公司对兆汇公司的上述第2项义务承担连带责任。诉讼过程中，曾连东变更违约金计算起点为2015年7月15日。事实和理由：2015年4月15日，曾连东与兆汇公司签订一份《房屋转让合同书》，合同约定：兆汇公司（甲方）将自己合法购得并拥有的厦门海天路231号华泰苑甲栋501单元房屋转让给曾连东（乙方），房屋为商住房，产权面积302.6㎡，房屋转让价格为12500元/㎡，乙方另付办理产权过户一切手续20万元，合同总价款397.5万元；乙方先付甲方定金现金240万元（甲方开具收款收据为准），余款177.5万元待甲方为乙方办理产权过户一切手续后一个星期内付清；甲方应于本合同签订之日起90日内，将房屋交付乙方；甲方在90日内将房产权证办理过户到乙方名下，甲方如逾期办理产权过户手续，每逾期一日甲方按房产总价格0.5‰支付违约金。洪志雄和胜诺公司作为担保人为本合同履行提供担保。上述合同签订后，曾连东于2015年4月20日将定金240万元支付给兆汇公司，兆汇公司出具一份《收据》交由曾连东收执，并将房屋交付给曾连东占有。曾连东接收房屋后进行了相应的装修，目前房屋由曾连东实际使用中。现双方约定办理房产过户手续的期间已届满，但兆汇公司至今未能协助办理过户手续，已构成违约。曾连东认为，其与兆汇公司签订的《房屋转让合同书》意思表示真实，内容合法，具有法律效力，应予以确认。双方应本着诚实信用的原则，履行合同约定的义务，兆汇公司逾期履行协助办理产权过户手续合同义务已构成违约，依法应承担继续履行和支付违约金的违约责任。洪志雄和胜诺公司作为合同履行的担保人，应对兆汇公司应承担的违约金承担连带责任，故曾连东提起本案诉讼。 兆汇公司未作答辩。 洪志雄、胜诺公司共同答辩称：曾连东与兆汇公司签订的《房屋转让合同书》并非房屋转让的真实意思表示，实际情况是洪志雄曾向曾连东借款，洪志雄之母蔡秀屏为担保人，因洪志雄、蔡秀屏无法返还借款，迫于压力，蔡秀屏只好以兆汇公司购买的讼争房屋作为担保，签订前述《房屋转让合同书》，因此该合同书只是借款的担保，而非真实的房屋转让；讼争房产因客观原因无法办理过户登记手续，曾连东的诉求缺乏事实和法律依据，应予以驳回，其愿意返还所借款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年10月9日，兆汇公司出具授权委托书，同意出售公司所有的坐落于厦门市湖里区，并授权蔡秀屏代表兆汇公司处理有关出售房产事宜，蔡秀屏的代理权限包括：有权代表公司决定按市场价出售房产、收取售楼款、支付出售房产而需由公司缴付的一切税费及有关费用、签署与该事宜有关的一切文件（包括有关的买卖合同）、向有关部门办理申请房产证、办理房产过户手续等一切事宜。 2015年4月15日，兆汇公司作为转让方（甲方）、曾连东作为受让方（乙方）、洪志雄及胜诺公司作为担保人，在本市湖里区签订一份《房屋转让合同书》，约定兆汇公司将其合法购买并拥有的厦门市海天路231号华泰苑甲栋501单元房屋转让给曾连东，该房屋为商住房，产权面积302.6平方米；合同第二条约定，兆汇公司不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证对其转让的房产拥有完全的所有权；第三条约定房屋转让价格为每平方米12500元，曾连东另付办理产权过户的手续费20万元，总价款为397.5万元（注：此房价款为曾连东净付款，不再支付任何费用），曾连东先付定金现金240万元（兆汇公司开具收款收据为准），余款177.5万元待兆汇公司为曾连东办理产权过户一切手续后一个星期内付清（以收据收条为准），若曾连东未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，按应付购房款的千分之一计算滞纳金，逾期超过三个月时，兆汇公司有权单方解除合同，曾连东应承担全部购房款30%的违约金；第四条约定，兆汇公司应于双方合同签订之日起90日内将上述房屋交付给曾连东，并在双方在场的情况下由曾连东进行验收，兆汇公司应在90日内将房产权证办理过户到曾连东名下，双方应积极配合办理过户手续，如逾期办理产权过户手续，每逾期一日，兆汇公司按房产总价格0.5‰支付违约金，超过3个月则曾连东有权解除合同，并赔偿曾连东一切损失；第五条约定，兆汇公司保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍；第六条约定在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在书面通知15日内签订变更协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；第八条约定，兆汇公司担保人为洪志雄及胜诺公司，对兆汇公司履行本合同承担连带责任；第十条约定合同履行过程中，如发生争议，应协商解决，解决不成的，向有管辖权的法院起诉；第十一条约定，合同自双方签字之后，兆汇公司开具收到定金款项收据为准起生效。 2015年4月20日，兆汇公司向曾连东开具收据一份，载明：“今收到曾连东付来购买厦门海天路231号华泰苑甲栋501单元房屋定金（现金）人民币贰佰肆拾万整（2400000元）”，该收据备注：“应兆汇投资有限公司厦门代理人蔡秀屏女士要求支付现金”。蔡秀屏作为经手人在该收据上签字、捺印确认。 2015年8月23日，兆汇公司与曾连东就讼争房产转让事宜签订《补充协议书》一份，载明因兆汇公司未在合同约定时间内办理该房产一切转让手续，按合同约定应退还曾连东所付款项及违约利息，经双方协商，同意由兆汇公司在2015年8月24日先把该房产及特房购房合同正本移交给曾连东，如果兆汇公司在2015年11月15日前退还曾连东所支付款项及违约利息，曾连东将501房产、合同及兆汇公司与特房公司签订的合同正本归还给兆汇公司；如果兆汇公司在2015年11月15日内没有退还曾连东所支付的款项及违约利息，曾连东将不再接受兆汇公司退款的条件，该房产所有一切权益归买受人所有，违约利息每月2.5%，自2015年4月15日至2015年11月15日合计利息42万元整。2015年11月15日后曾连东如自行办理该房产产权手续，兆汇公司应无条件及时协助办理。 上述补充协议签订后，兆汇公司将其与厦门经济特区房地产开发公司签订的《商品房预售合同》交给曾连东。曾连东主张兆汇公司至今未履行双方签署的协议，故诉至本院。 本案审理过程中，本院就讼争房产权属登记情况向厦门市不动产登记中心发出协助调查函，该中心于2019年7月12日回函，经查，讼争房产已办理合同备案，合同编号00043643，合同业主为兆汇投资有限公司，目前该房产尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，需完成上述登记后方可办理产权分户登记业务。 以上事实，有经庭审质证的《授权委托书》、《房屋转让合同书》、收据、《补充协议书》、《商品房预售合同》、厦门市不动产登记中心的复函及当事人在庭审中的陈述为证，足以认定。 本院认为，曾连东以其与兆汇公司之间存在房屋买卖合同关系为由向本院提起诉讼，因兆汇公司为香港特别行政区法人，洪志雄为香港特别行政区居民，本案属涉港房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第十八条的规定，合同对履行地点没有约定或者约定不明确的，交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。本案中，双方对合同履行地没有作出明确约定，讼争房产所在地为厦门市湖里区，即本案合同履行地在厦门市湖里区，故本案一审案件管辖权由本院行使。曾连东、洪志雄、胜诺公司同意解决纠纷适用的法律为中华人民共和国法律，故本院适用中华人民共和国法律解决本案纠纷。 关于本案争议焦点，本院综合分析如下： （一）该《房屋买卖合同书》系双方转让房产的意思表示或抑洪志雄向曾连东借款之担保。洪志雄、胜诺公司辩称该《房屋转让合同书》系洪志雄向曾连东借款之担保，并非兆汇公司与曾连东之间房屋买卖的真实意思表示，并提交洪志雄出具的向曾连东借款140万元的借据及曾连东向洪志雄转账100万元的银行流水记录，经查，洪志雄提交的借据系2014年7月10日出具，无法证实该借据与《房屋转让合同书》的关联，另银行流水仅体现曾连东于2012年10月23日向洪志雄转账100万元，无法证实该笔款项的性质及《房屋转让合同书》的关联，房屋转让合同书中亦均未提及洪志雄向曾连东借款事宜，洪志雄、胜诺公司该项抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。 兆汇公司与曾连东签订的《房屋转让合同书》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应遵照履行。《房屋转让合同书》明确约定了房屋买卖双方的权利义务，《补充协议》系双方就房屋买卖事宜进行的补充约定，与《房屋转让合同书》具有同等法律效力。根据《补充协议书》的约定，若兆汇公司未能在2015年11月15日退还曾连东所支付的款项及违约利息，曾连东不再接受兆汇公司退款的条件，该房屋转让合同继续有效，房产的权利归曾连东所有。现曾连东主张兆汇公司未能在《补充协议书》约定期限内退款，兆汇公司、洪志雄、胜诺公司亦未能举证证实其在约定期限退款，故曾连东请求确认各方当事人于2015年4月15日签订的《房屋转让合同书》有效的诉求，与法不悖，本院予以支持。 （二）关于讼争房产权属过户登记。根据《合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行等情形除外。曾连东主张兆汇公司承担继续履行的违约责任，协助其将讼争房产的房屋产权与土地使用权变更至曾连东名下，该诉讼请求能否成立，应考察是否具有《合同法》第一百一十条规定的继续履行的除外情形，即办理讼争房产权属过户登记是否存在事实上或法律上的障碍。根据厦门市不动产登记中心的复函，该房产虽办理合同备案，但尚未办理国有建设用地使用权及房屋使用权首次登记，在完成上述登记后方可办理产权分户登记，即讼争房产目前尚未办理物权设立登记，不存在物权变更登记的前提条件，曾连东请求兆汇公司的诉讼请求尚属于履行不能，依法应予驳回，其可在讼争房产物权变更登记条件成就之后依法另行主张。 （三）关于违约金。根据《房屋转让合同书》约定，曾连东先付定金现金240万元，兆汇公司应在合同签订之日起90日内办理过户手续，如逾期办理产权过户手续，每逾期一日，兆汇公司按房产总价格0.5‰支付违约金。曾连东已依约支付定金240万元，兆汇公司亦应按约履行。讼争合同于2015年4月15日签订，兆汇公司办理权属过户登记手续届满之日为2015年7月14日，但兆汇公司至今未能办理过户手续，故曾连东请求自2015年7月15日起按房产总价格0.5‰/日标准支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。 （四）关于洪志雄、胜诺公司的担保责任。洪志雄、胜诺公司作为保证人自愿对兆汇公司在《房屋转让合同书》项下的债务承担连带责任保证，系其同意担保的真实意思表示，保证合同成立且合法有效。双方在合同中并未约定担保范围及担保期间，根据《担保法》第二十一条、第二十六条的规定，曾连东有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求洪志雄、胜诺公司就全部债务承担保证责任。讼争合同约定兆汇公司的主债务为在合同签订之日起90日内将房产过户至曾连东名下，办理权属过户登记手续届满之日为2015年7月14日，但曾连东直至2017年4月1日才提起本案诉讼主张洪志雄、胜诺公司承担保证责任，已超过保证期间，洪志雄、胜诺公司依法免除保证责任。因此，曾连东请求洪志雄、胜诺公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。 兆汇公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认曾连东与兆汇投资有限公司于2015年4月15日签订的《房屋转让合同书》有效； 二、兆汇投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾连东支付逾期违约金（以3975000元为基数，自2015年7月15日起按日万分之五标准计算至实际协助办理产权过户手续之日止）； 三、驳回曾连东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38600元，由兆汇投资有限公司负担。 如不服本判决，曾连东、胜诺（厦门）房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，兆汇投资有限公司、洪志雄可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈巧玲 人民陪审员  刘 芳 人民陪审员  杨静芳 二〇一九年七月三十日 书 记 员  周 晴 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。