广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4970号原告：佛山鼎域房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区************，统一社会信用代码：91******N。法定代表人：唐**。委托诉讼代理人：刘群，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张艳红，女，该公司员工。被告：梁伟平，住广西博白县**************。委托诉讼代理人：邱建蓉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷婷，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告佛山鼎域房地产有限公司与被告梁伟平商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人刘群、张艳红，被告梁伟平及其委托诉讼代理人邱建蓉、郑婷婷，均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房款1090000元及违约金149875元（以欠付款为基数按照日万分之五暂计至2019年1月24日）；2.被告承担本案诉讼费用。后原告于2019年5月15日向本院变更诉讼请求：1.解除原被告签署的编号为201********202的《商品房买卖合同（预售）》及《房屋装饰装修协议》，被告配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》网签备案注销合同；2.被告支付原告合同解除违约金共计339008.6元（按照房屋总价款1695043元的20%计）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月24日，原被告签订合同编号为201********202的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同）、《之补充协议》（以下简称补充协议）、《房屋装饰装修协议》（以下简称装修协议），约定：被告购买原告开发的**花园*号楼**房（以下简称涉讼房屋），并委托原告或原告指定施工方进行涉讼房屋装修施工；涉讼房屋总对价1695043元，其中涉讼合同约定价款1571128元，首付款481128元，剩余尾款1090000元采取商业贷款方式支付，被告应于2018年3月26日前办理按揭手续，剩余购房交易对价款123915元双方签署装修协议以房屋装修款形式支付，被告应于2018年3月24日前向原告一次性支付。后被告仅支付了首期款481128元，余下1090000元尾款因被告征信问题被贷款机构告知无法办理按揭贷款，经原告多次催促，被告仍未履行合同付款义务，已构成根本违约。根据补充协议“补充条款二”第七条、第十一条及装修协议第八条的约定，原告有权解除涉讼合同并收取房屋总对价20%的违约金，且装修协议同时解除，由被告承担解除的违约责任。被告辩称：一、不同意解除合同，未达到解除合同的条件。涉讼合同第八条第2点约定被告逾期付款日期超过90日，原告才享有解约权利，但涉讼合同中没有约定具体的付款期限，也没有约定按揭款的具体付款时间。补充协议约定在签订涉讼合同之日起一个月内要支付按揭款是格式合同的无效条款。被告在2018年1月23日已向原告提交按揭贷款的所有资料，也签订了按揭贷款合同，被告已履行了涉讼合同中关于需于2018年3月26日前申请办理银行按揭手续的义务。二、被告不同意承担违约金，原告工作人员审核过被告所提交的资料，称其贷款申请没问题，被告才支付首期款的。贷款申请未获通过，原告也有过错。原告通过误导、欺骗等方式，向被告出售涉讼房屋，原告应当承担过错责任，不应当由被告承担违约金，被告不同意解除合同，要求继续履行合同。三、若法院经审理认为涉讼合同应予解除的，违约金的计算应按照涉讼合同第八条第1.2款约定计算，被告应当自收到解除通知书日起15日内按累计应付款1090000元的3%计付予原告，且原告应该退还被告已付房款（包括装修款）605043元。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份，被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议原件各1份。3.认购书原件1份。4.认购知情书原件1份。5.装修承诺书原件1份。6.《房屋装饰装修协议》原件1份。举证2-6，用以证明①原被告存在商品房买卖合同关系，双方应积极履行合同义务；②双方约定了购房款的金额、付款时间，被告若未按期付款，原告有权要求被告按逾期未付款额的日万分之五计算支付违约金，被告逾期支付房款超过30日，原告有权解除合同并收取房屋总对价20%的违约金；③涉讼同解除时，装修协议一并解除，由被告按照涉讼合同及装修协议约定承担解约的违约责任。7.收据复印件3份，用以证明被告欠付房款。8.2018年8月19日逾期房款催款律师函、寄件凭证原件各1份及其邮寄证明打印件1份。9.2019年1月11日逾期付款催款律师函、寄件凭证原件各1份及其邮寄证明打印件1份。10.2019年2月23日逾期房款催款律师函、寄件凭证原件各1份及其邮寄证明打印件1份。举证8-10，用以证明经原告催告，被告仍拒不付款，严重违反合同约定。经质证，被告对原告举证1-8、10的真实性无异议，对举证9的真实性有异议。其中：举证7，2018年3月21日原告以装修款的名义收取了被告123915元房款，原告称该款项是首付款而不是装修款。举证8、10，被告收到后与原告销售顾问进行沟通，其称不用理会律师函，他会与公司法务沟通，并让被告继续办理按揭手续，同时推荐了许多银行为被告办理按揭手续。诉讼中，被告举证如下：1.签约确认单原件1份。2.认购须知原件1份。3.微信聊天记录截图（邱**）打印件1份。4.微信聊天记录截图（梁先生）打印件1份。举证1-4，用以证明购买涉讼房屋前，被告已将按揭贷款的资料全部提交给了被告的置业顾问邱**和销售助理梁先生。在该二人告知被告符合按揭银行贷款要求，确定被告可以按揭付款买房的情况下，被告才于2018年1月15日向原告认购了涉讼房屋，原告通过欺骗、误导等方式向被告销售房屋。5.微信聊天记录截图（蔡经理）打印件1份。6.微信聊天记录截图（肖经理）打印件1份。7.微信聊天记录截图（许雄辉）打印件1份。举证5-7，用以证明被告已积极履行了申请办理银行按揭手续的义务，已提交多套按揭贷款资料给多家按揭银行，至今没有通过银行审核获得贷款。经质证，原告对被告举证1、2的真实性无异议，对举证3-7的真实性有异议。其中：举证1、2，①原告从未告知被告其符合贷款条件，也无权承诺、决定被告是否符合按揭条件，按揭贷款本就是被告与银行签订借贷法律关系，客观上受政府主管机关或贷款机构审查机制影响，被告购房时原告就明确告知被告对贷款性机构审批结果不做任何保证性承诺，是否发放贷款、具体发放金额均以按揭银行审核为准，相关后果由被告自行承担；②举证2第二条第5款证明被告在认购阶段均已明确告知被告须自行核实按揭银行的贷款条件，如无法办妥按揭，需一次性补足剩余房款，不存在被告所称欺骗、误导方式销售房屋；③按揭资料是被告向按揭银行提交，并非向原告提交及审核，另外，举证1中的销售助理梁**为女性；④据了解，被告已购买了多套房产，有购房经验，其明知办理贷款需由银行审批，且被告作为一名具有完全民事权利的人对于购买近1700000元的房产这一大事肯定是谨慎判断后作出的决策，被告最终购买涉讼房屋是其对房屋情况、自身经济能力、征信资质等综合考虑作出的决定。举证3，①微信聊天记录是可以通过修改、编辑、删除的方式进行更改，无法核实全部聊天内容所表达的真实性；②该举证反证该置业顾问多次催促被告提交按揭资料至银行进行审核，置业顾问仅催促、协助被告办理贷款事宜，被告不仅拖延时间办理，且最终因自身与其配偶的征信问题而无法通过银行审核；③该举证证明被告无法办理按揭，且拒绝在合同期限内一次性补足房款，严重违反合同约定，应承担违约责任；④据了解，无法发放贷款是因为被告配偶逾期还款，甚至被告后期向银行提供假的离婚证明，最终无法发放贷款。举证4，①不排除该举证是被告自行制作的；②聊天对象梁先生并非原告员工，与本案无关联。举证5-7，①无法核实微信使用人的身份与聊天记录内容的真实完整性，且与本案无关联；②即使该证据真实合法有效，也证明被告是因其配偶征信问题，无法办妥按揭，至今也未支付剩余房款，严重违反合同约定。经审查，原被告对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告举证9，被告举证3-7，到庭相对方虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区**********************。被告于2018年1月15日向原告支付了涉讼房屋定金50000元，于2018年1月23日向原告支付了房款431128元、装修款123915元。2018年3月24日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订合同编号为201********202的《商品房买卖合同（预售）》（即涉讼合同），约定：被告向原告购买涉讼房屋，总价款为1571128元，被告应于签约之日支付481128元，剩余房款1090000元应于2018年3月26日前申请银行按揭手续，并按按揭方式付款；被告逾期支付房款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款。同日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《之补充协议》（即补充协议），约定：被告应在签署涉讼合同之前向贷款机构确认贷款申请的可行性，并须在涉讼合同签署之日起三日内向贷款银行提供真实、准确、完备的贷款申请资料，若因被告拒绝、延迟、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致被告无法按期支付相应房价款的，被告须在约定的付款期限内自行向原告付清本拟通过贷款支付的房款，否则按照被告逾期付款的约定处理；若银行批准的按揭贷款金额少于被告申请的金额或银行拒绝对被告贷款，被告自行解决且应在合同约定的时间内付清应付款项，由此导致被告无法在约定期限内付清全部房款的，按照被告逾期付款的约定处理；被告在签署涉讼合同当日除须足额支付原告要求的首付款外，无论付款方式如何均须在签署涉讼合同后三十个自然日内结清余款；涉讼房屋不含税价款为1527065.77元，税金为167977.23元，价税合计1695043元；被告若未按期付款超过30天的，原告有权解除涉讼合同并收取合同总价款20%的违约金；合同因任何原因解除的，双方应相互配合办理涉讼房屋的合同备案登记的注销、预告登记的注销手续。同日，原告（甲方、出卖人、受托方）与被告（乙方、买受人、委托方）签订《房屋装饰装修协议》（即装修协议），约定：被告委托原告对涉讼房屋进行装修，被告应于2018年3月24日前向原告付清全部装修费123915元；涉讼合同解除的，本协议相应解除，有违约方按涉讼合同约定及本协议约定向相应守约方承担解除的违约责任。诉讼中，原被告均确认：涉讼房屋的成交价实为1695043元，包括涉讼合同约定的总价款1571128元及装修合同约定的装修款123915元。原告陈述：被告所支付的房款在扣除合同解除违约金后再返还予被告。被告陈述：被告同意解除合同。原告在2018年8月19日、2019年1月11日、2019年2月23日分别作出《逾期付款催款律师函》并邮寄给被告，要求被告尽快付清购房余款。2018年9月27日至2018年12月17日期间，原告多次与被告的工作人员邱**商量涉讼房屋办理按揭贷款的事宜。2018年12月17日，邱**通过微信告知被告因被告丈夫的征信问题银行决定退件，并建议被告一次性支付剩余房款，被告不同意。2019年3月14日，邱**通过微信告知被告已提起本案诉讼。2019年3月16日，被告要求邱**再推荐其他可办理按揭贷款的银行。在被告与邱**的微信沟通中，被告称邱**曾承诺被告就涉讼房屋的按揭贷款可获审批通过，但邱**予以否认。2019年5月15日，原告解除合同的通知到达被告。本院认为：涉讼合同及装修协议是原被告真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约行使权利、履行义务。诉讼中，原被告均确认涉讼房屋的交易价格为1695043元，本院亦予确认。被告的按揭贷款申请未获通过，被告应及时付清剩余房款予原告，原告工作人员在2018年12月17日通知被告直接支付剩余购房款，原告亦于其后发函通知被告交纳剩余购房款，但至原告的解约通知到达时，被告尚未付清全部购房款，现原告请求解除涉讼合同及装修协议、被告配合办理涉讼合同注销网签登记手续并支付违约金，符合双方约定，本院予以支持，并确认涉讼合同及装修协议已于2019年5月15日解除。至于违约金的标准，补充协议中关于“被告若未按期付款超过30天的，原告有权解除涉讼合同并收取合同总价款20%的违约金”的约定，属格式条款，原告作为提供格式条款一方加重了被告的责任，且未采取合理的方式提请被告注意，该条款无效。因此，被告应按涉讼合同中“按照累计应付款的3%向原告支付违约金”的约定向原告支付违约金50851.29元（1695043×3%），原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告辩称原告曾承诺其按揭贷款申请能获审批通过，但未能举出充分有力的证据予以证实，原告亦予否认，被告应承担举证不能的不利后果，本院对其该辩解不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。原被告的商品房预售合同关系已解除，原告应返还所收取的购房款605043元（50000＋431128＋123915元）予被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山鼎域房地产有限公司与被告梁伟平于2018年3月24日签订的合同编号为201********202的《商品房买卖合同（预售）》于2019年5月15日解除；二、确认原告佛山鼎域房地产有限公司与被告梁伟平于2018年3月24日签订的《房屋装饰装修协议》于2019年5月15日解除；三、被告梁伟平应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山鼎域房地产有限公司办理上述第一项《商品房买卖合同（预售）》的网签备案注销手续；四、被告梁伟平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50851.29元予原告佛山鼎域房地产有限公司；五、原告佛山鼎域房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还605043元予被告梁伟平；六、驳回原告佛山鼎域房地产有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15958.88元，减半收取计7979.44元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年七月二十六日书记员  程学斌