广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6936号上诉人（原审原告）：顺德区大良港华房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区。经营者：周小丽。委托诉讼代理人：宋佐仓，广东昆吾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗淑庄，女，汉族，1986年5月9日出生，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：邓超雄，男，汉族，1987年11月23日出生，住广东省佛山市顺德区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈洁婉，广东海迪森律师事务所律师。原审第三人：顺德区大良顺诚房屋中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区。经营者：刘宏国。委托诉讼代理人：刘宏君，该服务部员工。委托诉讼代理人：袁雅琼，该服务部员工。上诉人顺德区大良港华房地产中介服务部（以下简称港华中介）因与被上诉人罗淑庄、邓超雄，原审第三人顺德区大良顺诚房屋中介服务部（以下简称顺诚中介）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。港华中介上诉请求：1.撤销一审判决，改判罗淑庄、邓超雄连带向港华中介支付中介费47400元及逾期付款利息（从起诉日开始按中国人民银行同期贷款基准利率，计至全部款项支付完毕时止）；2.改判港华中介支付的律师费6000元由罗淑庄、邓超雄承担；3.本案一审及二审的全部诉讼费由罗淑庄、邓超雄负担。事实与理由：一、一审法院未查明房地产中介行业的居间服务的本质内容，导致认定本案双方签订的《居间服务确认书》无效及罗淑庄、邓超雄行为没有利用港华中介的房源信息错误。一审判决中关于“原告作为房产中介公司，为防止买方利用其提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，可以在合同中约定禁止跳单的条款，但该条款不得无限制的设置。本案中，《居间服务确认书》中的上述约定实际上在港华中介未向两被告提供独家信息的情况下，永久限制了两被告选择更优价格、服务的权利，应属无效”的认定是错误的。就房地产中介行业而言，中介方提供居间服务，促成交易的过程包括收集信息、实勘房源、发布信息等多种工作以后才能找到买家看房；而对买方而言，由于二手房购买要考虑地段、价格、楼层、户型等多方面因素，要从多套房源中筛选才能找到相对满意的房产，进而协商交易细节以完成合同成立。故在房产居间服务过程中，无论对买方还是对中介方而言，其最大的交易成本是找到合适的房源信息。对买方而言，其找到房源信息后通过跳单的方式（包括找其他中介提供同一套房源信息支付更低中介费）可以节约绝大部分的中介费，因对其他未提供带看服务的中介而言，其不需要提供整个居间服务过程中最大成本的匹配房源及带看服务。在本案中，双方约定禁止跳单的条款，其禁止跳单的条款必须包括禁止买方通过其他渠道（包括通过其他中介公司）才能实现限制买方跳单的合同目的，且合同条款约定的违约责任为买方向居间方支付成交价的3%（顺德大良中介的收费标准）佣金。在居间方提供带看服务找不到买方所需要的房源信息不收费的前提下，并未加重买方的责任。另如一审判决所认定，本案中所争议的房源信息，并非港华中介的独家房源，罗淑庄、邓超雄认为其约定的禁止跳单条款加重了自己的责任，完全可以与港华中介重新协商居间服务合同的内容，或者直接选择其他中介提供服务，双方签订《居间服务确认书》时没有垄断等任何方面的优势。因此，港华中介与罗淑庄、邓超雄所签订的《居间服务确认书》是双方真实的意思表示，合法有效，应当受法律保护。二、一审判决关于“本案中，原告虽是先于第三人带两被告看房，但房源信息是公开的，两被告从其他中介获知了相同房源信息。在此情形下，两被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用原告的房源信息，故不构成违约”的认定显然错误。事实上，罗淑庄、邓超雄不但利用了港华中介的房源信息，而且利用了港华中介付出大量成本的匹配房源，带看等多方面的劳动成果，才能找到价格更低（第三人实际收取的买卖双方的中介费不足房价的1%，而顺德大良的中介收费标准是买卖双方各按成交价的1.5%收取）的中介为其提供服务，因为第三人完全不用匹配房源，不用带看多套房源，在没有提供以上作为中介方成本最高的带看及匹配房源等服务的前提下才会收费远低于港华中介。罗淑庄、邓超雄的行为显然不仅利用了上诉人的房源信息，而且利用港华服务带看房的劳动成果的前提下，才能找到其他中介为其提供收费较低的服务，从而促成房屋买卖合同成立，罗淑庄、邓超雄的行为显然属于违约。罗淑庄、邓超雄共同答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回港华中介的上诉请求。一、本次交易中罗淑庄、邓超雄并不存在跳单行为，“跳单”是指在二手房交易过程中房产买卖双方其中一方与房产中介成立居间合同关系后，房产卖方或买方为规避中介费而跳过中介与交易相对方签订合同行为。本次交易中，港华中介向罗淑庄、邓超雄提供了房源信息，但因港华未与原业主谈成双方可接受的价格，罗淑庄、邓超雄另行委托顺诚中介提供中介服务并促成交易，完成所有交易手续，并非跳单行为。二、港华中介称房源信息为二手房交易最大的交易成本，但罗淑庄、邓超雄主张成交价才是交易达成的核心因素，且房源信息并非港华中介的独家信息，港华中介提供信息后并未谈妥价格，导致后续中介服务无法进行，相反顺诚中介与罗淑庄、邓超雄谈妥交易价格且完成所有房产交易手续。故请求二审法院驳回港华中介的上诉请求。顺诚中介述称，认可一审判决，请二审法院驳回港华中介的上诉请求。顺诚中介于2018年8月1日与罗淑庄、邓超雄取得联系，罗淑庄、邓超雄于8月14日才与港华中介一起去看案涉物业，原业主并非独家委托港华中介独家放盘，而是同时委托多家中介放盘。顺诚中介于2018年8月18日带领罗淑庄、邓超雄看房，交易价格是156万元。港华中介向一审法院起诉请求：1.判令罗淑庄、邓超雄立即连带向港华中介支付中介费47400元及逾期付款利息（从起诉日开始按中国人民银行逾期贷款利率计算，应计至全部款项支付完毕时止）；2.本案港华中介支付的律师费6000元由罗淑庄、邓超雄负担；3.本案全部诉讼费用由罗淑庄、邓超雄负担。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回港华中介的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为567.5元（港华中介已预交），由港华中介负担。二审期间，港华中介向本院提交录音光盘（附文字版）一份，以证明顺诚中介的正常中介收费标准为收取买卖双方房屋成交价的1.5%（共3%），进而证明罗淑庄、邓超雄通过顺诚中介以不足成交价1%（仅收买方）的服务费达成交易是因利用了港华中介所提供的服务。本院组织罗淑庄、邓超雄及顺诚中介进行了质证。经审查，实际交易中中介收费并非不可调整，故本院对港华中介提交的证据拟证明的事实不予采纳。罗淑庄、邓超雄及顺诚中介二审期间均未提交新证据。经审理，一审判决认定的事实部分除“并由被告罗淑庄（甲方）与顺诚中介（乙方）签署了《居间服务确认书》。该《居间服务确认书》约定甲方委托顺诚中介介绍购买或租赁以下房地产，以甲方签名为凭据”应为“并由被告罗淑庄（甲方）与港华中介（乙方）签署了《居间服务确认书》。该《居间服务确认书》约定甲方委托港华中介介绍购买或租赁以下房地产，以甲方签名为凭据”外，认定其他事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是罗淑庄、邓超雄应否向港华中介支付中介费和律师费。罗淑庄、邓超雄应否向港华中介支付中介费和律师费，取决于罗淑庄与港华中介之间签订的《居间服务确认书》相关条款效力之认定，以及罗淑庄、邓超雄是否构成违约。其一，本案中，罗淑庄与港华中介之间签订的《居间服务确认书》中关于“不论甲方通过任何途径成交以下房产均不影响乙方收取中介服务佣金的权利”的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款。港华中介作为房产中介公司，为防止买方利用其提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，可以在合同中约定禁止“跳单”的条款，但该条款不能无限制地设置。诚如一审法院所析，在港华中介并未向罗淑庄、邓超雄提供独家信息的情况下，案涉《居间服务确认书》中的上述约定实际上永久限制了罗淑庄、邓超雄选择更优价格、服务的权利，应属无效。其二，本案中，涉案房源信息是公开的，港华中介并非独家代理，根据本案现有证据可以认定罗淑庄、邓超雄系从其他中介处获知相同房源信息，港华中介并无证据证明罗淑庄、邓超雄系利用港华中介的房源信息才实现成功购房，故罗淑庄、邓超雄的行为不构成违约。综合前述分析，港华中介要求罗淑庄、邓超雄支付中介费理据不足，本院不予支持。其三，至于律师费，虽然双方有关于律师费承担的约定，但根据约定可知，显然是以罗淑庄、邓超雄存在违约行为作为前提。港华中介并无证据证明罗淑庄、邓超雄存在违约行为，其要求罗淑庄、邓超雄支付律师费没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，港华中介的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费1135元（顺德区大良港华房地产中介服务部已预交），由顺德区大良港华房地产中介服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇一九年七月三十一日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔