重庆市大足区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0111民初1564号 原告：蒋安珍，女，1971年9月2日出生，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：唐恩海，男，1972年11月20日出，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：杨秋，重庆东和律师事务所律师。 被告：重庆新明置业有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道229号6幢1单元3-1，统一社会信用代码915002250564648675。 法定代表人：范光厚，执行董事。 委托诉讼代理人：粟永建，重庆德循律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂可，重庆德循律师事务所实习律师。 第三人：重庆市善格汽车销售有限公司，住所地重庆市永川区内环东路398号11幢2-1号，统一社会信用代码915001183460646852。 法定代表人：赵宇，执行董事。 第三人：重庆国梁建设(集团)有限公司，住所地重庆市云阳县青龙街道云江大道1253号重百休闲广场626号，统一社会信用代码91500235MA5U5YE023。 法定代表人：聂金培，董事长。 委托诉讼代理人：梁海清，重庆洛书律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段勤，重庆洛书律师事务所律师。 原告蒋安珍诉被告重庆新明置业有限公司(以下简称新明公司)及第三人重庆国梁建设(集团)有限公司（以下简称国梁公司）、第三人重庆市善格汽车销售有限公司（以下简称善格公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案，先依法适用简易程序，由审判员黄公立独任审判，后转为普通程序，由审判员杨灿担任审判长、审判员黄公立、人民陪审员徐官敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告人蒋安珍及其委托诉讼代理人唐恩海、杨秋，被告新明公司的委托诉讼代理人粟永建，第三人国梁公司的委托诉讼代理人梁海清到庭参加诉讼，被告善格公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋安珍向本院提出诉讼请求：1.要求法院依法判令被告向原告交付坐落于大足区XX号房屋；2.要求法院依法判令被告为原告办理上述房屋的房地产权证。3.诉讼费用、保全费用由被告承担。庭审中原告调整第一项和第二项诉讼请求，第一项诉讼请求要求被告向原告交付房屋的时间为判决生效10日内，第二项诉讼请求调整为要求被告在房屋交付后60日内向土地房屋登记机构提交相关资料并提出办理房地产权证的申请，同时取得土地房屋登记机构的登记受理单。事实理由：2017年8月，被告新明公司与第三人国梁公司、第三人善格公司签订《重庆大足区中国.西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》，合同中约定被告应于2017年9月15日前向第三人国梁公司支付工程进度款1077002元，现因被告资金紧张，被告同意以中国.西南城项目共计5套房屋抵第三人国梁公司工程进度款1077002元，第三人善格公司愿意购买被告抵扣给第三人国梁公司工程进度款的5套商品房。合同中第一条约定五套房屋分别为：房号4栋3单元1001、1002、1003、10041074，预售面积：347.42㎡，总价:1077002元。第二条约定第三人善格公司购买该商品房屋的合同总价款为1077002元，若本合同价款不足以全额支付该商品房房款，由第三人善格公司向被告补足购房款，第三条约定房屋销售由第三人善格公司与被告签订《商品房买卖合同》，商品房销售款项由被告委托第三人国梁公司收取。第五条约定在国梁公司未足额收齐商品房销售款时，被告继续承担所欠未支付部分工程进度款的相应责任。后第三人善格公司指定原告蒋安珍为上述房屋的购房人，并告知被告。在原告将款项打给第三人国梁公司后，被告随即与原告签订了该五套房的《重庆市商品房买卖合同》，并向大足区国土资源和房屋管理局进行了商品房期房买卖预备案登记。2018年12月，被告向原告发来《交房通知书》，当原告依据《交房通知书》前往被告处接房时，被告向原告出具第三人国梁公司向被告给付的函件，内容为:因第三人善格公司未如约足额支付该相应的款项，已构成违约，请被告停止为善格公司或其指定人员办理抵房协议涉及的17套商品房(包括本案的5套房)的合同备案、产权登记备案、房屋交付及产权证等一切手续，被告以此为由拒绝向原告交付该房屋及办理房地产权证。原告认为被告的理由不成立，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故根据《民事诉讼法》等相关法律法规规定，原告特向法院起诉，希法院判决如请求事项。 新明公司辩称，本案的商品房买卖合同是基于新明公司、国梁公司与善格公司房屋抵工程进度款及房屋销售协议书(简称三方协议)的签订，新明公司未实际收取购房款，实际收款人是国梁公司，现国梁公司向新明公司发函，提出三方协议约定的购房人未向其支付全部购房款，要求新明公司停止办理涉案房屋的一切手续。因此，若法院审查认为国梁公司的理由成立，则请驳回原告的第一第二项诉讼请求；若法院认为原告已支付全部购房款，以房抵工程进度款已经完毕，我方同意交房并办理相关手续。对于原告的第三项请求请法院依法判决。 第三人国梁公司辨称，1.原告购买涉案5套房屋的基础是在于新明公司、国梁公司、善格公司之间存在的三方协议，实际的购房人应为善格公司，目前善格公司尚未按照三方协议约定支付完毕相应购房款，所以无论是原告还是善格公司均无权要求接房并办理相应的产权证书。2.原告蒋安珍作为善格公司的代理人，其在向国梁公司转账支付购房款后，国梁公司以及其委托代理人何振华又通过转账形式同步向善格公司退还了相应款项，国梁公司就涉案5套房屋实际收款453717元。根据三方协议的约定，善格公司构成违约，国梁公司已另案诉讼主张权利。国梁公司认为，该另案审理的结果将直接影响本案的结果，要求中止审理本案。 善格公司未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年8月25日，新明公司(甲方)与国梁公司(乙方)及善格公司（丙方）签订《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》，协议书主要约定：乙方承建了甲方重庆大足区中国·西南城项目，现甲乙双方就实际可支付的合同结算，甲方应于2017年9月15日前向甲方支付工程进度款1077002元（甲方向乙方实际可支付的款项如存在争议，最终以双方合同签订和认定的结算款项为准）。现因甲方资金紧张，经甲乙双方共同协商，甲方同意以中国·西南城项目共计5套房屋抵乙方工程进度款1077002元。丙方愿意购买甲方抵扣给乙方工程进度款的5套商品房，经甲乙丙三方协商一致，特订立本协议，三方共同遵守。一、甲方同意以重庆大足区中国·西南城项目商品房共计5套，现预售面积为347.42㎡（根据商品房买卖条款进行实际面积补差调整）抵扣下欠乙方工程进度款1077002元。抵扣工程进度款的商品房具体为：房号4栋3单元1001、1002、1003、1004、1074（共计5套商品房），总价1077002元。二、甲乙双方同意丙方购买甲方抵扣乙方工程进度款的商品房共计5套，现预售面积347.42㎡（根据商品房买卖条款进行实际面积补差调整），合同总价款（该价款仅为购房款，不含丙方办理合同应缴税费及大修基金）1077002元。若本合同价款不足以全额支付该商品房房款，由丙方向甲方补足房款。三、丙方购买该抵扣房屋，房屋销售由甲方与丙方签订《商品房买卖合同》，相应手续由甲方负责办理，商品房销售款项由甲方委托乙方收取，乙方收取商品房销售款项的指定账户为：开户行：工商银行大足支行东城分理处，开户名：重庆国梁建设（集团）有限公司，账号：XX。按房管局最新规定若丙方签订商品房买卖合同需要提供缴纳首付款凭证的，由乙丙双方协助配合完成，甲方不承担缴纳首付义务。四、丙方购房款分期转入乙方指定账户，丙方付款时间为：1、第一次：本协议签订之日支付本合同标的的房产总金额的10%（即支付金额为107702元）；2、第二次：甲方与丙方签订《商品房买卖合同》，且在房地产登记机关办理网签完本合同标的房产（以丙方支付第一次的房产面积为准）当日支付已网签部分总金额的20%（即支付金额为215400元）；10日内再付已网签部分总金额的10%（即支付金额为107700元）（甲乙丙三方均认可商品房买卖合同由丙方或丙方出具书面委托的代理人与甲方签订，丙方委托的代理人所签订的商品房买卖合同一切经济及法律责任由丙方承担）；3、第三次：网签完60日内再支付已经完成网签的总金额的30%（即支付金额为323100元）；4、第四次：网签完90日内再付已经完成网签的总金额的20%（即215400元）；5、第五次：西南城项目4#楼竣工验收完成再付总金额的10%（即支付金额为107700元），全部款项付清。6、乙方每次收到丙方支付的款项后，向丙方出具该笔款的收款收据。7、特别约定：如西南城项目4#楼通知业主接房，则丙方所有款项支付时间提前到西南城项目4#楼通知业主接房并办理接房手续后，丙方在7日内向乙方付清已办理完手续的房屋剩余房款。甲乙双方向丙方承诺，在丙方支付第一次付款之日起15天之内必须完成已付第一次房款的房屋网签手续，如未达到此条件，则按本合同第八条甲乙双方违约处理。五、乙方指定账户收到丙方支付的该套商品房全额销售款后，甲方所欠乙方该笔工程进度款方为支付完毕，在乙方未足额收起商品房销售款时，甲方继续承担所欠未支付部分工程进度款的相应责任，但乙方不追究甲方在抵房签约期间工程进度款延迟支付的违约责任。六、乙方在收到丙方第一次转款后即书面通知甲方，甲方即与丙方签订《商品房买卖合同》，办理网签手续；以后乙方每次收到款项即书面通知甲方，甲方为丙方开展下一步手续办理工作。除此情形外，甲方有权拒绝进行丙方的相应配合，如因此导致甲方违反与丙方《商品房买卖合同》及其补充协议约定，丙方均认可不视为甲方对丙方的违约，甲方不承担违约及赔偿责任。乙方委托何振华为乙方代理人，委托权限为丙方依照本协议约定时间、节点，足额支付款项给乙方后立即通知何振华，由何振华以书面形式通知甲方按照本合同约定开展相应环节的配合工作，若丙方已按照本合同约定时间、节点，足额支付款项给乙方，并已通知何振华，而何振华拒不通知甲方按照本合同约定开展相应环节的配合工作，则由何振华对丙方承担赔偿责任。七、甲方必须配合乙方收取购房款以确保甲方所抵扣工程进度款能如数达到乙方账户。丙方按时分期支付购房款，乙方在收到丙方第一次转款后即书面通知甲方，甲方方可与丙方签订《商品房买卖合同》，办理网签手续；以后乙方每次收到款项即书面通知甲方，甲方方可为丙方开展下一步手续办理工作。如甲方未接到乙方书面通知即为丙方办理了下一步手续，则由甲方连带承担丙方应付而未付的款项支付给乙方。八、丙方应按约定的支付时间及节点向乙方足额支付款项，丙方第一次付款时间节点未足额支付款项，本协议自动失效，甲方仍欠乙方的工程进度款；丙方第二、三、四、五次任一次付款未按合同约定时间节点足额支付款项超过10日，则丙方按总房款的10%承担赔偿金和违约金；丙方未按约定时间节点支付款项超过30日，则丙方按总房款的20%承担赔偿金和违约金，赔偿金和违约金由甲方和乙方平均分配。违约条款对本合同甲乙丙三方具有同等效力，以体现平等互利的合作基础及司法公正原则。丙方第五次付款时间节点或特别约定的付款时间节点未足额支付款项，丙方除承担赔偿金和违约金外，乙方有权要求甲方不为丙方办理房地产产权证且有权通过法院追究丙方违约责任，由丙方赔偿乙方相应损失。直至乙方收到丙方支付第五次付款款项，乙方再书面通知甲方后办理房屋产权证。九、甲方根据《商品房买卖合同》的约定在丙方向乙方完成支付所有购房款后向丙方开具等额的购房款发票，因抵工程进度款的房屋买卖所产生的税费，由甲方和丙方各自承担应承担的税费，乙方不承担房屋买卖所产生的税费。十、乙方在收到丙方支付的第一笔购房款（抵工程进度款）后，乙方向甲方开具足额有效的建安发票，并相应完成乙方应履行的合同协议义务。十一、本协议未尽事宜，甲乙丙三方协商一致后可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。本合同具有担保性质的条款，担保期间为乙方收到本合同约定的全部款项且履行完毕本合同约定内容之日止。十二、本协议履行过程中发生争议的，三方协商解决；协商不成的，任一方均有权向具有管辖权的人民法院起诉。十三、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，具有同等法律效力。本协议自甲乙丙签字盖章后生效。 二、2017年8月25日善格公司出具《授权委托书》，该授权委托书载明：“致重庆新明置业有限公司：经本单位重庆市善格汽车销售有限公司申请，现委托赵宇，性别：男，身份证号：XX，前来贵单位办理购买中国西南城4栋3单元1001、1002、1003、1004、1074共计5套房的相关事宜，并指定蒋安珍，性别：女，身份证号：510229197109027860作为上述5套房屋的购房人。对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件及合同，我公司均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：至办理完毕工程欠款抵房。” 三、2017年8月25日，国梁公司出具《授权委托书》，该授权委托书载明：“致重庆新明置业有限公司：经本单位重庆国梁建设(集团)有限公司申请，贵公司向本单位应付合同款部分转作本单位指定的受让人所购房款，用以冲抵双方债务，现委托何振华，性别：男，身份证号：XX前来贵单位办理上述应付合同款项的兑现，以房抵款，对受托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件及合同，我公司均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：至办理完毕工程欠款抵房。”何振华在该授权委托书右下方书写“本授权委托书复印件与原件一致，具有同等法律效力，何振华与重庆市善格汽车有限公司委托人、蒋安珍签署的一切文件具有法律效力。何振华，2017.8.25”。 四、2017年8月25日何振华向善格公司及蒋安珍发出《购房款付款账户确认书》，确认书载明：“致重庆市善格汽车销售有限公司、蒋安珍：经重庆国梁建设(集团)有限公司授权，委托人何振华，男，身份证号XX指定重庆市善格汽车销售有限公司、蒋安珍将购买大足区XX共计17套房屋购房款存入以下账号有效：开户行：建设渝北支行水晶丽城分理处，户名：何振华，账号：XX。确认人：何振华(重庆国梁建设（集团)有限公司授权人，日期：2017.8.25日”。 五、2017年9月1日，新明公司(甲方)与蒋安珍(乙方)签订5份《重庆市商品房买卖合同》，合同分别就中国·西南城XX号五套房屋的成交金额、付款方式等进行了约定。5套房屋共计价款107700元。 六、2017年9月1日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局对新明公司出售给第三人蒋安珍的中国·西南城XX号5套房屋进行了商品房期房买卖预备案登记。 七、2017年10月25日，国梁公司的委托代理人何振华与蒋安珍到新明公司共同要求新明公司开具中国·西南城XX号五套房屋的增值税发票，新明公司应要求向蒋安珍出具了上述5套房屋的《重庆增值税普通发票》5份，共计金额107700元。 八、2017年10月25日，蒋安珍向新明公司交纳了4-3-1001至4-3-1004、4-3-1074代收费(大修基金、税、费等)，新明公司开具了《重庆新明置业股份有限公司收款收据》，收据载明：“缴纳单位或个人：蒋安珍，款项内容：4-3-1001至4-3-1004、4-3-1074代收费，收款方式：POS，人民币￥55374.39”，收款单位处加盖有重庆新明置业有限公司财务专用章。 九、2017年11月13日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付590029元；2017年11月13日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付492998元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付330000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付250000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付380000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司转账627002元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付301000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司转账支付50000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付280000元；2017年11月15日第三人蒋安珍通过银行转账向原告国梁公司支付489000元。上述转账共计支付3790029元，包括本案的5套房屋款107700元和其他12套房屋款。 十、2018年12月15日，新明公司向蒋安珍发出5份《交房通知书》，通知书载明蒋安珍认购的中国·西南城XX号共计五套房屋已经有关部门综合验收合格，准予入住。整体交付时间为2018年12月19日至2018年12月25日，其中，4号楼1单元交房时间为2018年12月19日，4号楼3单元、4号楼商铺交房时间为2018年12月20日，4号楼2单元交房时间为2018年12月21日至12月22日，5号楼交房时间为2018年12月23日至12月25日。交房地点位于中国·西南城营销中心。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案5套房屋的买受人应认定是蒋安珍还是善格公司。二、原告是否履行了支付购房款的义务以及新明公司是否应向原告履行交付房屋和向土地房屋登记部门提交办理房屋产权相关资料、取得土地房屋登记机构的办理产权过户登记受理单。 一、关于涉案5套房屋的买受人应认定是蒋安珍还是善格公司的问题。 第一，新明公司(甲方)与国梁公司(乙方)及善格公司（丙方）签订的《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》包含两种法律关系，即新明公司将其房屋出售给善格公司的房屋买卖法律关系及新明公司使用购房款抵扣其所欠国梁公司工程款的清偿欠款的法律关系；无论从哪一种法律关系来看，该三方协议均系当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应属合法有效。因善格公司指定蒋安珍作为购房人，蒋安珍按善格公司的指定与新明公司签订五份《房屋买卖合同》，该五份《房屋买卖合同》是蒋安珍与新明公司的真实意思表示，不违背法律法规规定，应认定为有效。 第二，《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》虽然约定案涉五套房屋由善格公司向新明公司购买，但善格公司出具给新明公司的《授权委托书》中载明其已经指定蒋安珍作为购房人。根据国梁公司出具给新明公司《授权委托书》和国梁公司的委托代理人何振华向善格公司及蒋安珍发出的《购房款付款账户确认书》以及国梁公司收取蒋安珍3790029元(包含本案5套房屋的价款107700元)的购房款的情况分析，由于《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》、善格公司出具给新明公司的《授权委托书》、国梁公司出具给新明公司《授权委托书》、《购房款付款账户确认书》均为同一时间，即2017年8月25日。应认定国梁公司、新明公司、善格公司在签订《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》时均明确知晓蒋安珍系房屋的买受人，且国梁公司认可蒋安珍为购房人的事实。 从对《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》的履行来分析，新明公司并未与善格公司签订5套房屋的《房屋买卖合同》，而5套房屋的《房屋买卖合同》是由新明公司与蒋安珍签订，且新明公司向蒋安珍开具了《重庆增值税普通发票》和《重庆新明置业股份有限公司收款收据》，证明新明公司也认可蒋安珍为购房人。 因此，本院认为《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》中约定的购房人善格公司已在三方实际履行该协议书时变更为蒋安珍。 二、关于原告是否履行了支付购房款的义务以及新明公司是否应向原告履行交付房屋和办理房屋产权转移过户的相关手续的问题。 第一，从本案查明的事实分析，原告已在2017年11月13日和15日分多次向国梁公司转账共计支付3790029元，其中包括本案5套房屋的价款107700元。国梁公司对已收到该购房款3790029元也予以认可，只是提出将部分款项退还了善格公司，以此为由认为购房款未付清且作为抗辩，要求新明公司不向原告交房和不办理产权相关手续。国梁公司收取购房款后，将部分款项退还善格公司是其自己对购房款的处分行为，其处分购房款的行为与本案的房屋买卖法律行为及新明公司使用购房款抵扣其所欠国梁公司工程款的清偿欠款的行为没有法律关系。也就是说国梁公司处分其购房款的行为是其与善格公司之间的其他法律关系。因此国梁公司的抗辩理由不能成立，本院对其抗辩不予支持。 第二，在原告已付清案涉5套房屋购房款和付清房屋大修基金、税、费等代收费用的情况下，新明公司已于2018年12月15日向原告发出了《交房通知书》。本院认为，原告已按《重庆大足区中国·西南城项目房屋抵工程进度款及房屋销售协议书》和《房屋买卖合同》履行了支付购房款的义务，新明公司应当按约定向原告交付房屋和办理房屋产权转移过户的相关手续，因此对原告的诉讼请求本院予以支持。 综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下： 被告重庆新明置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋安珍交付位于重庆市大足区XX号房屋。 被告重庆新明置业有限公司在交付上述5套房屋之日起六十日内向土地房屋登记机构提交房屋产权转移过户相关资料和办理房地产权证的申请，并取得土地房屋登记机构的登记受理单。 案件受理费14494元，保全费5000元，合计19494元，由被告重庆新明置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  杨 灿 审 判 员  黄公立 人民陪审员  徐官敏 二〇一九年七月二十九日 法官 助理  戴汶州 书 记 员  伍 思