广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5017号上诉人（原审被告、反诉原告）：李啟生，男，1975年3月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************838。委托诉讼代理人：廖翠华，广东禅邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫兵，男，1969年5月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************857。委托诉讼代理人：陈文强，广东都汇律师事务所律师。上诉人李啟生因与被上诉人莫兵租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初15993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李啟生上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第五项；2.改判李啟生无需向莫兵返还2017年12月15日至2017年12月31日期间的租金5867.74元；3.改判李啟生无需向莫兵支付违约金128000元；4.改判莫兵向李啟生支付2018年1月1日至2018年3月30日的租金（场地占有使用费）32100元，并从应付之日起按所欠租金金额的0.3％向李啟生支付延迟履行违约金至实际清偿之日止；5.本案的全部诉讼费由莫兵承担。事实和理由：（一）一审判决认为《通知》与本案无直接关联，不予审查，是忽略了莫兵自认的事实，认定事实错误。从《通知》的原件和《喜讯》的照片可知，莫兵在2018年l月至3月有经营使用涉案租赁物。（二）一审判决未认定涉案合同的解除时间，却判决李啟生返还租金，没有事实和法律依据。1.虽然一审判决认为莫兵未举证证明其于2017年12月14日行使合同解除权，不予支持莫兵主张涉案合同于该日解除的事实，但未对涉案合同何时解除作出认定。而莫兵一审时已确认，其于2018年3月30日搬离涉案租赁物，再结合《通知》的原件及《喜讯》的照片，证明了莫兵于2017年11月15日至2018年3月30日仍占有使用涉案租赁物。2.莫兵没有证据证明其是经李啟生同意无偿占有使用涉案租赁物至2018年3月30日，而李啟生主张莫兵继续经营使用租赁物至2018年4月已提供了佛山市南海区********股份合作经济社张贴的垃圾费收取《通知》的原件及莫兵确认的自行张贴在玻璃门内侧的《喜讯》予以佐证。因此，涉案租赁合同实际于2018年3月30日解除。莫兵占有使用涉案租赁物，按照合同约定，应向李啟生支付2018年1月1日至2018年3月30日的租金（场地占有使用费），而李啟生则无需向莫兵返还2017年11月15日至2017年12月31日的租金。（三）李啟生不存在涉案《租赁合同》第十条第一款约定的违约行为。若李啟生存在根本违约，则在合同没有约定违约责任时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十三条第一款的规定，可要求李啟生承担赔偿损失的违约责任，但不应无限扩大理解一切违约行为均适用涉案合同约定的违约金条款。一审判决适用违约金条款，明显违背“有约定从约定，无约定从法律”的合同法立法精神。（四）即使适用违约金条款，但一审判决要求李啟生支付128000元违约金已高于莫兵的实际损失。莫兵主张涉案商铺装修费用80504元、搬迁费1800元，合共82304元，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，李啟生需支付的违约金数额不得高于82304元的30%，即24691.2元，因此，应先核实莫兵的实际损失数额，再核算李啟生应支付的违约金数额。（五）李啟生与莫兵在履行合同过程中均有违反合同，应各自承担相应的责任。本案中，李啟生提供的租赁物存在瑕疵，而莫兵亦已实际经营使用了涉案租赁物未付租金。李啟生同意返还履约保证金128000元予莫兵，莫兵则应遵守诚实信用原则，按合同约定支付租金（场地占有使用费）。莫兵辩称，（一）莫兵未使用涉案租赁物经营至2018年3月30日。1.李啟生一审答辩及反诉时均称，莫兵在涉案租赁物经营至2018年4月中旬，因资金周转困难，向李啟生提出解除涉案合同，并于2018年5月单方搬走。但是，李啟生在一审中提交的《通知》、照片及法院查明的事实均与其陈述矛盾，可见李啟生作虚假陈述。事实上，2017年12月14日涉案租赁物被断水断电后，莫兵已将办公设备和人员迁到莫兵的家中办公，为此还将家中的光纤升级（见一审提交的光纤升级证据）。2.《通知》是由李啟生所在村委会出具，出具时间2018年10月12日（距离一审开庭只有十天时间），李啟生曾担任过村委干部，《通知》明显是李啟生为诉讼而制作，与事实不符。3.《照片》仅是莫兵告知客户搬迁了新地址，不能作为莫兵经营使用涉案租赁物的证据。莫兵不能使用涉案租赁物，生产经营目的无法实现，一审判决要求李啟生退回多支付的租金并无不当。（二）一审判决按履约保证金金额判决李啟生承担违约责任并无不当。莫兵承租涉案租赁物目的是用于生产经营，而李啟生的合同义务是提供适租的租赁物并保证莫兵能正常使用于生产经营活动。双方约定了履约保证金金额，现李啟生提供的涉案租赁物未能实现合同目的，一审法院按照双方约定的标准判决李啟生承担违约责任，并无不当。（三）一审判决的违约金金额未高于莫兵的损失。具体理由按莫兵一审时的损失主张。（四）李啟生的第四点上诉请求已改变其一审的反诉请求，本案不应处理。莫兵向一审法院起诉请求：1.确认莫兵、李啟生于2017年10月13日签订的《租赁合同》于2017年12月14日解除；2.李啟生向莫兵退还租金6063.33元、履约保证金128000元；3.李啟生向莫兵支付违约金128000元；4.李啟生赔偿莫兵各项经济损失102024元；5.本案诉讼费用由李啟生承担。李啟生向一审法院反诉请求：1.莫兵向李啟生支付自2018年1月1日至2018年4月15日的租金37450元，并从应付之日起按所欠租金金额的0.3%向李啟生支付延迟履行违约金至实际清偿之日止；2.莫兵返还涉案租赁物钥匙给李啟生；3.本案诉讼费用由莫兵承担。一审法院认定事实：2017年10月23日，李啟生（出租方，甲方）与莫兵（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，占地面积110平方米，建筑面积110平方米，夹层40平方米，租赁期限为3年，从2017年12月1日起至2020年11月30日止，从2017年12月1日起正式计收租金。第1-3年地面商铺租金为90元/平方米/月；夹层租金为20元/平方米/月，每月租金合计10700元，上述租金不递增不递减。租金实行先缴交后使用的原则，每月10日前缴交租金。乙方一次性支付一年租金128000元给甲方作为本合同的履约保证金，由甲方保管上述保证金，乙方在没有拖欠租金、税费或没有因使用承租物业经营而产生的其他纠纷未解决的，且乙方全面履行合同权利义务的前提下，甲方在合同期满后三十天内将保证金（不计利息）如数退还给乙方。在租赁期限内，乙方不得对租赁物外部进行改建，如乙方须对租赁物内部进行装修，须事先向甲方提交装修设计方案，并经甲方书面同意，同时须向有关部门申报同意。甲方有以下行为之一的，视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，甲方除不计息全额退还履约保证金外，须向乙方支付一年租金标准128000元作违约金，1.在合同有效期内，在乙方并未违反本合同约定的情况下，甲方单方解除合同；2.在合同有效期内，甲方擅自将租赁物出租给第三方使用。乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物（包括乙方投资的装修物和固定设施），同时，乙方已缴交租金及履约保证金不作退回，乙方并须赔偿甲方的所有实际经济损失，1.在合同有效期内，在甲方并未违反本合同约定的情况下，乙方单方解除合同；2.在合同有效期内，乙方逾期30天未交租金的，…。等约定。2017年10月24日，李啟生开具《收据》，载明今收到莫兵租某街六巷3号房屋首层商铺押金128000元。2017年12月13日，莫兵向李啟生转账支付2017年12月的租金10700元。涉案商铺位于佛山市南海区桂城街平北社区*********屋的首层，已于2017年3月10日取得不动产权登记，登记权属人为李啟生与案外人李某能，房屋总层数为4层。莫兵、李啟生双方共同确认：涉案商铺所在楼房现共9层，李啟生取得上述不动产权证后在原有四层基础上加建了5层。2017年12月14日，涉案商铺因所在楼房违建被城市管理部门查封并拆除总水管、查封总电箱，导致停水断电。莫兵在涉案商铺内加建了约50平方米的夹层，铺设了水电，房间做了间隔，加装了空调、玻璃门及飘棚。2018年10月23日，李啟生出具收据确认收到莫兵交还的涉案商铺电闸遥控一个。一审法院认为，涉案商铺已办理房屋产权登记，合法适租，莫兵与李啟生签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。李啟生作为出租方应提供合法适租的租赁物予莫兵，以满足莫兵租赁用途。涉案商铺于2017年12月14日因所在楼房加建被相关管理部门停水断电，届时莫兵无法正常使用涉案商铺，莫兵合同目的无法实现，李啟生构成根本违约，但莫兵并未举证证明其于2017年12月14日行使了合同解除权，故其主张涉案租赁合同于该日解除，一审法院不予支持。如上所述，莫兵于2017年12月14日之后因李啟生的原因无法使用涉案租赁物，不应再支付相应租金，莫兵预交的其后的租金5867.74元（10700÷31×17）应退还予莫兵，超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。同理，李啟生主张莫兵支付2018年1月1日至2018年4月15日的租金及逾期违约金，一审法院不予支持。李啟生单方原因导致涉案租赁合同无法继续履行致使合同提前解除，根据合同约定，李啟生应返还莫兵支付的履约保证金128000元并赔偿违约金128000元予莫兵。关于莫兵主张的经济损失102024元，莫兵明确该损失包括涉案商铺装修费用80504元（不含办公用品、空调）、案外商铺装修费用及搬迁费149520元（其中搬迁费为1800元），共230024元，扣除上述违约金128000元后即莫兵主张的损失102024元。针对该诉请一审法院分析如下：1.就装修费用支出，莫兵仅提供了手写收据，没有转账凭证佐证；2.莫兵不能因李啟生违约而获利，莫兵已获得涉案租赁合同赔偿的情况下，同时主张赔偿案外商铺装修费用，一审法院不予支持；3.莫兵自认涉案商铺装修费用主要用于其自行加建的约50平方米的夹层，根据涉案租赁合同约定，莫兵在加建前需征得李啟生书面同意并向相关部门报建，莫兵未举证证明已征得李啟生同意，另，该夹层位于涉案商铺内部，推定为李啟生已知并默认不合理，故一审法院不支持莫兵主张的该夹层建造费用；4.莫兵主张的涉案商铺的装修费用中包含了吸顶灯、电脑台、交换机及网椅等可移动的物品，莫兵可自行将上述物品搬出涉案商铺，不宜作为损失主张，且莫兵自认已将电脑台、交换机及网椅搬离涉案商铺，故一审法院对莫兵主张赔偿可移动部分添置不予支持。综上，考虑到莫兵已根据合同约定获得违约金128000元，结合涉案商铺规模、租金标准、莫兵损失及合同履行情况，一审法院酌定上述违约金128000元已足以弥补莫兵因涉案租赁合同提前解除而产生的损失，一审法院不再另行支持莫兵的损失赔偿请求。李啟生已于2018年10月25日收到莫兵交还的涉案商铺钥匙，一审法院对李啟生返还钥匙的主张不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李啟生于判决发生法律效力之日起十日内返还2017年12月15日至2017年12月31日期间的租金5867.74元予莫兵；二、李啟生于判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金128000元予莫兵；三、李啟生于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金128000元予莫兵；四、驳回莫兵其他本诉请求；五、驳回李啟生全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，本诉受理费3380.65元，由莫兵负担766.64元，由李啟生负担2614.01元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予莫兵，一审法院不另收退。莫兵多预交的888.75元，在判决生效后经莫兵书面申请，一审法院予以退回；反诉受理费697.15元，由李啟生自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第二项提起上诉，本院对一审判决第二项予以维持。根据李啟生的上诉意见及莫兵的答辩意见，本案二审争议的焦点是：（一）涉案商铺的租金的计付截止时间；（二）李啟生应否向莫兵支付违约金；如果应该支付违约金，该违约金的金额问题。关于争议焦点一。李啟生上诉主张莫兵使用涉案商铺截至2018年3月30日，因此其无需向莫兵返还2017年12月15日至12月31日期间的租金5867.74元，相反莫兵应向其支付2018年1月1日至2018年3月30日期间的租金32100元及相应迟延履行违约金。经核查，涉案商铺所在的房屋系因李啟生在取得该房屋不动产权证后存在加建行为而被城市管理部门于2017年12月14日查封并拆除总水管、查封总电箱，导致停水断电。即由于李啟生的原因，涉案商铺自2017年12月14日起无法正常对外经营，李啟生无法向莫兵提供适租场地，因此涉案商铺的租金应计付截至该日。由于李啟生未提前通知莫兵关于涉案商铺无法正常使用，以致莫兵在涉案商铺被停水断电后才开始寻找新的租赁物以便搬离涉案商铺内的物品，且莫兵的物品于2018年3月30日全部搬离尚属搬迁所需的合理期间，因此该期间即便涉案商铺仍留有莫兵的物品，也系因李啟生的过错所致，李啟生应自行承担该部分租金损失。莫兵已支付2017年12月租金，一审判决李啟生返还2017年12月15日至12月31日期间的租金5867.74元并无不当，本院予以维持。李啟生的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。李啟生上诉主张其不存在涉案《租赁合同》第十条第一款约定的违约行为，不应依据该条款要求李啟生支付违约金128000元；即便法院认为可以适用该条款来认定违约责任，该违约金128000元也过分高于莫兵实际产生的损失82304元。经核查，对于李啟生的违约行为是否可适用合同条款的问题。涉案《租赁合同》第十条第一款约定：“李啟生有以下行为之一的，视为李啟生违约，莫兵有权单方解除本合同，李啟生除不计息全额退还履约保证金外，须向莫兵支付一年租金标准128000元作违约金：1.在合同有效期内，在莫兵并未违反本合同约定的情况下，李啟生单方解除合同；2.在合同有效期内，李啟生擅自将租赁物出租给第三方使用。”上述条款约定的李啟生应支付违约金128000元的情形均为李啟生构成根本违约的情形。现因李啟生的加建导致涉案《租赁合同》无法继续履行，李啟生的行为构成根本违约，一审判决参照上述条款来认定李啟生的违约责任并无不当。对于合同约定的违约金是否过高的问题。即便莫兵在诉请中明确损失系由商铺装修损失及搬迁费构成，但其亦未放弃合同违约金的诉请，故此判定违约金应根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定来考量。本案综合考虑莫兵的实际损失、合同的履行情况、李啟生的过错程度以及莫兵预期利益等综合因素，均衡双方利益，一审判决认定的违约金128000元并未过高，本院予以维持。李啟生的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，李啟生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3619.35元，由上诉人李啟生负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月二十三日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊