云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0328民初996号 原告（反诉被告）：韩发顺，男，汉族，1972年9月19日生，曲靖市沾益区人，初中文化，个体户，曲靖市沾益区。 委托诉讼代理人：陈赵伟，曲靖市沾益区法律援助中心指派法律工作者，一般授权代理。 被告（反诉原告）：曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）。住所地：曲靖市沾益区龙华街道珠江源大道东侧云珠苑小区6幢。 统一社会信用代码：9153032871948961X3。 法定代表人：王白顺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴云龙，公司总经理助理，特别授权代理。 委托诉讼代理人：薛加飞，公司员工，特别授权代理。 原告韩发顺与被告广厦房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告广厦房地产公司在审理中提出反诉，本院依法与本诉合并审理。原告韩发顺及其委托诉讼代理人陈赵伟、被告广厦房地产公司的委托诉讼代理人戴云龙、薛加飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩发顺向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产登记；2、判令被告支付逾期办理不动产登记的违约金；3案件受理费及其他费用由被告承担。原告的委托诉讼代理人陈赵伟请求支持原告的诉请提出代理意见。事实与理由：原告欲向被告购买其开发建设的沾益县玉林小区两套商品房，原、被告于2011年11月18日签订商品房购销合同，合同编号为：GS-YL0802（32-2-702），且甲方于2011年11月18日付清合同编号GS-YL0802所指商品房玉林小区32-2-702的全部购房款，由于签订购销合同时该商品房为现房，原、被告于交纳购房款的当天办理结房手续，且原告向被告支付了该套商品房的契税、维修基金及其他费用。但直到今日被告仍以各种理由拖延为原告办理相关不动产登记。2019年3月28日，原告与被告协商办理不动产登记事宜，被告虽然答应为原告办理，但仍然未实际办理。对于反诉原告的反诉，反诉原告诉反诉被告欠购房款56148元，根据我们的收款收据反诉被告已经履行了付款义务，反诉原告的反诉事实不存在的。反诉原告主张违约金122156元是根据原告已经履行的购房款，所以不存在违约情形就不存在违约金，根据反诉原告提交的证据，除了购房款发票和收据，只能证明反诉被告向反诉原告支付了购房的义务，没有关联性，借条是借款合同的关系，本案本诉是商品房买卖纠纷不是同一法律关系，反诉的89万元中的部分标的物不是本案的标的物，反诉原告提反诉不符合法律规定，反诉被告已经履行了义务，反诉原告的行为已经构成根本违约，被告应当继续履行为其办理不动产登记及违约金。 被告广厦房地产公司辩称，反诉请求：1、判决反诉被告及时给付所欠购买32-2-702房的购房款56148元，违约金152161元；2、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。委托诉讼代理人戴云龙、薛加飞以请求支持被告的答辩和反诉提出代理意见。事实与理由：2010年9月8日，反诉被告从我公司开发的玉林小区选购房屋8套，房号分别为：18-1-301、18-2-201、26-2-701、32-2-702、8-2-702、7-3（商铺）、7-5（商铺）、9-8（商铺），总价款2113909元。由于被告当时无钱交付房款，遂与我公司协商，要求我公司为其暂垫付部分房款。我公司为被告垫付其选购的26-2-701、32-2-702两套住房的首付款，合计112296元，还垫付了7-3和9-8两套商铺的全款，合计785819元。2011年11月18日，我公司与被告签订了32-2-702、26-2-701两套住房的购销合同，合同约定被告于2011年11月18日和19日付清全款，并约定了未付款的违约金为每日1‰，但被告只分别支付了两套住房的房款122156元，还欠房款112296元。对原告的本诉，办理不动产登记证确系是我方应当办理的，但是按照合同约定，原告及购房人应当按时足额如数交清房款，我们承诺在原告履行付清房款的情况下我方会办理不动产登记证，原告要求支付逾期办理不动产登记的违约金不能成立，是因原告没有付清房款致使违反合同约定，违约的是原告不是被告，诉讼费由法庭公正判决。事实部分答辩如下，诉状中涉及的住房的事实是存在的，签订合同的时间也是存在的，但是在2000年9月8日房子就由原告选定，合同是之后签订的，按照开发商的惯例，选中房子都要支付预付款。原告跟我们协商后我们公司垫付房款，本案中涉及的房子当时实际没有支付预付款，是通过借贷的方式支付预付款，到2011年10月19日签订购销合同时原告仅仅支付了2套房的尾款十二万多，二套住房尾款都是刷卡支付的，不足部分的一万元是现金支付，我们票是开给了原告，因为要交税，票是开出来了，但房款没有付清，原告的诉讼事实不能成立。原告直到现在没有付清房款，原告也多次找到公司，明细表中原告签字说明，订购的8套房子，除了2套，其他的房子都已经卖出去，原告没有交清房款我们没有办证也是符合合同内容。只要原告付清房款我们愿意及时为其办理不动产登记证。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告方对原告提交的下列证据提出异议： 1、身份证复印件一份，证明原告身份主体适格。 2、商品房购销合同原件一份，证明原告与被告签订商品房购销合同的事实。 3、沾益广厦房地产开发有限财务专用收款收据原件二份，证明原告已经向被告履行了支付购房款的义务。 4、玉林小区接房明细（单元房）原件一份，证明原告已经向被告缴纳了房屋的相关费用且于当天完成了交接手续。 5、2011年9月20日借条一份，证明反诉原告出示的898115元的借条是不存在的。 6、广厦房地产开发公司财务收款收据八份，金额1409600元，证明反诉原告提出的欠款898115元的事实不存在。 被告认为：第1份证据没有意见，第2份证据没有意见，的确是我们双方签订的，但是在该合同第十二条中，关于产权的约定，说明了办理产权证要付清所有款项，原告至今没有付清房款。第3份证据二份收据不能证明其付清全部款项，收据的真实性是我们公司开出的，没有意见，但不等于开出收据就实际付了那么多款，原告是用刷卡支付的，还有部分现金，跟我的借条是一致的。第4份证据没有公章也没有私章，也没有客户签字，是否是真实的无法辨认。第5份证据的借条即便是本案原告写的，我们没有借过钱给原告，借条与本案无关，我们出示的借条是2010年9月8日，没有在我们手中的借条我们不认可，也不能否定我们的借条。第6份证据的收据庭前没有提交法庭，也没有提交原件我们无法辨别真伪，32-2-702订购的价款是17万多，未付款56418元，在该收据中和我们提交的有出入，但出入不大，我们提交的整个数据是吻合的，收据是如何出现的我们不太清楚。 本院认为，对证据2，可以证实双方签订《商品房购销合同》的事实。对证据3，被告对真实性无异议，且无反驳的证据，本院予以作为原告交付购房款的定案证据使用。对证据4，玉林小区接房明细中有被告的工作人员收款的签名，结房明细中的已付款56148元+尾款122156元=178304元，结房明细中的7004元是房屋契税等费用，该证据与证据3能互相印证，本院作为原告交付购房费用和被告交付房屋的定案证据使用。对证据5，2010年9月20日的借条与本案无关联，不予作为证据使用。证据6，收款收据是复印件，无原件印证，不予作为本案的定案证据使用。 原告对被告提交的下列证据提出异议： 1、营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明被告的主体资格及基本情况。 2、商品房购销合同二份，证明原被告双方发生购买房屋的事实，约定了支付付款时间，迟延付款违约金并证明代办产权证应当具备付清全部房款的特别约定条件。二套房屋价款为：178304+178304元。 3、收款收据四份（898115），证明原告从我公司购买的四套房屋7-3（商铺）、9-8（商铺）、26-2-701（住宅）、32-2-702（住宅）我公司垫付款计898115元。 4、收款收据六份，现金缴款单和刷卡小票各一份，证明原告购买的二套住房实际自己支付的款项为：122156+122156元计244312元和办证相关费用，欠两套住房的款项为：32-2-702欠56148元、26-2-701欠56148元，计112296元。 5、借条一份，证明原告出具的借条实为欠被告房款的依据，欠款额为898115元，印证了原告购买的商铺7-3号、9-8号及住房32-2-702号和26-2-701号没有实际付款，是由被告允诺其欠款，因而要求原告出具欠条。 6、选购房源明细表二份，证明原告从被告处先购的房屋计8套，其中包含涉案的2套住房26-2-701、32-2-702和被告为其垫款的商铺7-3和9-8。 原告认为：第1份证据没有意见，第2份证据没有意见，第3份证据、第4份证据不能证明反诉被告欠反诉原告898115元，反而能证明反诉被告已经履行了支付全部购房款的义务，第5份证据真实性有意见，我们缴纳房款后将借条收回来，我方也出示借条一份，有反诉原告公司副总经理的签字，证明当时反诉被告有借款的意向，但在反诉被告支付了购房款后将借条收回，借款是不存在的。第6份证据真实性合法性没有意见，关联性有意见，记载的内容不能证明反诉被告欠反诉原告898115元的事实。 本院认为，对证据1、2，可以证实原、被告签订《商品房购销合同》的事实。对证据3，收款收据四份系被告方在收款后应向购房人出具的收据，收据中并无购房人注明的购房款项未支付由被告垫付购房款的记载，也无其他证据印证，不能证明被告公司为原告垫付款计898115元的事实。对证据4，收款收据六份、现金缴款单和刷卡小票，能够证实原告部分付款的情况，但不能证实原告未支付的购房款发票中的金额178304元，也不能证实被告公司为原告垫付款计898115元的事实。对证据5，不能确认借款的真实性，借条中也并未写明借款是由被告垫付原告的购房款，该借条不予作为本案的定案证据使用。被告对借款的事实可以另行起诉主张权利。证据6，可以证实原告向被告购买8套房屋的事实，但不能证明被告为原告垫付购房款的事实。 本院经审理查明以下事实：原告韩发顺与被告广厦房地产公司于2011年11月18日签订商品房购销合同，合同编号为：GS-YL0802，双方在合同中约定：乙方购买的商品房是“玉林小区”第32幢第2单元第7层702号房（建筑面积127.36平方米），每平方米1400元，总价款178304元。乙方（原告）于2011年11月18日按照一次性付款方式付清全款为178304元。甲方（被告）应于2011年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同签订后，被告于当日将该房移交给原告使用。原告已经向被告交付契税等费用7004元。另查明，被告广厦房地产公司于2010年9月8日出具给原告韩发顺玉林小区购房款（32-2-702）收据，收据金额56148元；于2011年11月18日向原告韩发顺出具了金额为122156元的收据，两份收据金额合计178304元。2012年3月17日，被告将该房屋向沾益县房地产业管理处进行了备案登记，登记的买受人是原告，登记的付款金额是178304元。 本院认为，本案的焦点是：原告请求被告办理“玉林小区”32-2-702号房屋的不动产登记，支付逾期办理不动产登记的违约金的事实是否成立；反诉原告请求反诉被告给付所欠购买32-2-702房的购房款56148元并支付违约金152161元的事实是否成立。合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告韩发顺与被告广厦房地产公司于2011年11月18日签订的《商品房购销合同》是有效的房屋买卖合同。关于原告是否付清32-2-702房购房款的问题。根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》，双方约定的32-2-702房的购房价是178304元。双方签订的合同中写明该房款是一次性付款，且原告实际持有被告出具的两份购房收款收据，房屋登记机关备案时也对房屋买受人和付款金额进行了登记，可以证实原告向被告支付了购房款178304元的事实。并且，被告的员工出具给原告的玉林小区结房明细可以证实原告已经支付了契税等费用7004元的事实。被告广厦房地产公司认可了原告交付部分购房款的事实，但辩解称因为要交税，票是开出来了，房款没有付清。本院认为，被告在房款未支付时向购房者交付收款收据，该行为不符合常理。并且收款收据中的开票人与交付给原告房屋的交房人同是被告的员工，在购房款未付清时就向购房者交付现房，也不符合房屋买卖的交易习惯。因此，被告辩解原告未付清房款的事实不能成立。另外，反诉原告主张反诉被告应支付购房尾款，其主张的依据是2010年9月8日的“借条”，借条中记载了借款金额是898115元，借款人是：韩发顺。本院认为，借条中并未写明借款的用途，且反诉被告否认有借款的事实，反诉原告对反诉被告借款的事实应当收集证据后另行起诉。反诉原告主张反诉被告在借条中的借款是支付购房尾款的主张缺乏事实根据，该主张不能成立。其请求反诉被告支付购房款56148元和违约金的主张也不能成立。 对于违约金的问题。《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2012年3月17日，被告已经将该原告作为房屋的买受人向沾益县房地产业管理处进行了备案登记。原告也已经交付了契税等费用，被告应当依法为原告办理不动产登记。被告至今未办理不动产登记已经构成违约。原告在审理中对违约金主张按照银行贷款逾期利息计算，加收50%的罚息，本金乘以每天的利率0.02%，签订合同后90日算，从2012年2月15日算至2019年6月11日。违约金是176148乘以0.0002%乘以2672，是94133.49元。对于逾期办理不动产登记的违约金，双方未在《商品房购销合同》中予以约定，鉴于双方在合同中未约定逾期办理房屋产权证的违约金的金额和计算标准，以及原告在2011年11月18日交款后已经实际使用了房屋和未证实自己受到实际损失的事实，本院参照银行贷款逾期利息的标准进行计算，计算逾期办理不动产权登记违约金的时间从原告起诉的时间开始计算。2019年贷款基准利率是年利率4.75%，上浮30%，按照年利率6.175%计算。 综上所述，对原告的诉请予以部分支持，对反诉原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、被告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司立即为原告韩发顺办理“玉林小区”第32幢2单元702号房的不动产登记证书。 二、自2019年4月10日起，被告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司按照本金176148元，年利率6.175%的标准向原告韩发顺支付违约金至不动产登记证书向原告交付之日止。 三、驳回反诉原告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费100元、反诉费2212元，由被告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司负担。 如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判员 陈 焱 二〇一九年七月二十二日 书记员 杨红叶