上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初17686号原告上海百众商业发展(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人吴金花。委托代理人高培，上海道恩律师事务所律师。被告上海老酷客餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人胡敏。委托代理人刘团结、张波，上海众华律师事务所律师。原告上海百众商业发展(集团)有限公司诉被告上海老酷客餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高培、被告的法定代表人胡敏及委托代理人刘团结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海百众商业发展(集团)有限公司诉称，原、被告于2012年9月5日签订了房屋租赁的《合同书》，原告将上海市普陀区国资委所有的、交由原告实际经营的位于上海市普陀区光新路XXX号二楼的商业网点用房租赁给被告，租赁期限从2012年12月7日至2021年12月6日。被告未经原告同意及政府部门批准，将房屋拆改、扩建、分割后作为“公寓”、“酒店”出租给众多小租客居住，严重违反了国家法律规定和合同约定，存在重大安全和消防隐患。对此，市、区两级政府高度重视，将普陀区光新路XXX号列为普陀区2016年重点违建治理目标。2016年7月26日、8月1日，区消防高风险整治办公室以及区安全生产监督管理局、区拆除违法建筑领导小组办公室、区市场监督管理局石泉市场监督所、区城市管理行政执法局石泉路街道中队等部门，与原告及原告上级部门上海市快乐(集团)有限公司(现名上海普陀商业(集团)有限公司)向光新路XXX号公寓全体租客发布《清退通告书》、《安全警示暨依法查封预通知书》，责令公寓经营人必须于2016年8月15日24：00前清退全部租户，政府有关部门届时将依法查封该房屋，拆除违建、修复加固，直至违法加层、消防通道被封闭等安全隐患消除。因被告不愿立即返还小租户的预付租金和房屋押金等，鉴于房屋危情严重威胁人民生命财产安全及公共安全，按照工作部署，要求现由原告垫付清退租户租金。在政府部门整治办公室的现场督办下，原告先行垫付了用于清退154户租户的资金，共计人民币332157元(以下币种均为人民币)，房屋于2016年8月15日限期届满前将租客清退完毕。针对房屋租赁合同解除、租金、房屋占用费用等，上海市普陀区人民法院已于2017年先行作出了生效判决，对房屋修复费用、清退代垫费用等，原告另行诉讼。原告认为，因被告违约，双方的《合同书》已被生效判决确认解除。合同解除后，被告负有清退小租户并返还房屋的义务，小租户的清退费用理应由被告自行承担，原告代被告代垫了清退费用且具体数额得到了被告的确认，故原告要求被告支付所垫付的清退费用，符合法律规定。现原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即支付原告所垫付的清退费用共计332157元；2、本案诉讼费由被告承担。被告上海老酷客餐饮有限公司辩称，第一，被告前法定代表人刘明智之前是现法定代表人胡敏的上级，其于2015年7月将公司股权转让给了胡敏。胡敏收到前案的传票后告知了刘明智，刘明智表示纠纷由他处理，胡敏就将案件交给刘明智全权处理了，之后刘明智伪造被告公章以“老酷客餐饮有限公司”参加了诉讼。前案被告败诉后，先行履行了判决内容，被告直至执行阶段才了解了租赁的具体经过，在此之前被告对于房屋租赁合同的签订、履行以及之后的清退过程都不知情。第二，被告并非本案适格的主体。被告认为，向租户出租以及收取租金的是案外人上海安投投资管理有限公司(以下简称安投公司)，与小租户签订清退确认单的当事方也是安投公司，故安投公司才是系争房屋实际经营人，原告对于被告将系争房屋转租是明知的。原告是代安投公司垫付清退费，故原告应向安投公司主张清退费。此外刘明智、刘春娜(刘明智之妻)、蒋章铭曾是被告的股东和实际控制人，其中刘明智任法定代表人、担任执行董事和总经理，蒋章铭担任监事。另外刘明智确认实际经营人是罗克峰，租金受益人应是他自己，并愿意承担全部经济赔偿责任。而五方内部如何约定、如何管理以及租金收益如何分配、各方对本案纠纷应如何承担责任，被告暂时无法了解，故被告申请追加上述五方为共同被告，由五被告承担连带责任。第三，关于前案，被告在履行判决义务后，在上海市金山区人民法院另行起诉了上述五被告，后经法院判决支持了部分诉讼请求，对此被告已经提起上诉。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年9月5日，原告(出租方、甲方)与上海老酷客餐厅(承租方、乙方，后更名为被告)就本市光新路XXX号二楼签订《房屋租赁合同》。被告接收后即对房屋按照公寓的格局进行了改造及装修。其中一层作为商店经营(原用途是电梯、消防通道)，二层(包括插层)、顶层还有两边居民楼公用部位共计隔成200余间独立单元房间，由被告以“易滋酒店”名义对外出租，但未办理相关证照。2016年5月11日，原告向被告发出《律师函》，指出被告在租赁过程中存在擅自拆改房屋结构、扩建建筑物以出租的严重违法违约行为；未经出租人同意并办理相关建设批准手续，擅自扩建违法建筑，历经出租人及各级部门的多次整改要求，至今未纠正。原告要求被告最迟于2016年6月5日前拆除所有扩建的违法建筑、恢复原状，否则原告将依法解除租赁合同并要求赔偿损失。2016年7月26日，原告与区安全生产监督管理局、区拆除违法建筑领导小组办公室、区市场监督管理局石泉市场监督所、区城市管理行政执法局石泉路街道中队、区消防高风险整治办公室联合向光新路XXX号公寓全体租住人发布《清退通告书》，内容为：经查，你所租住的公寓所在建筑物系违法私建、扩建及违法出租经营，建筑结构未达安全等级，消防设施均不符合国家消防技术标准，存在重大安全隐患，也严重威胁全体租户的生命财产安全。为防止发生群死群伤恶性事故，请全体租户务必于2016年8月15日前自行清理并搬离，逾期未搬离的，相关执法部门将采取强制措施予以清退。搬离过程中，涉及租金未到期或押金等事宜，请与房屋出租管理人员或设在本公寓内的整治办公室联系办理。2016年8月1日，区消防高风险整治办公室向光新路XXX号公寓经营人及全体租户发出《安全警示暨依法查封预通知书》，再次要求公寓经营人和全体租户务必于2016年8月15日24：00前搬离本公寓，此后，政府有关部门将依法查封本公寓，直至违法加层、消防通道被封闭等安全隐患消除，期间将禁止任何人员、物品再进入本公寓范围。自2016年8月6日起，原告开始陆续清退公寓租户。原告根据每个租户实际搬离时间的不同，先行将租户支付的押金、截止搬离之日止未使用的租金和水电费以及水卡、门卡等费用退还租户，并由安投公司与租户签订《光新路XXX号租住人解约退租情况确认单》，对退款明细及金额予以了确认。原告还与租户分别签订《协议书》，约定基于租户与安投公司签订有房屋租赁合同，因房屋违法搭建且违法经营，被政府相关部门查封并将依法拆除，故租户须限期清退搬离。针对安投公司应依法退还给租户的剩余费用，经租赁方审核确认，因租赁方暂无力支付，但为配合政府部门相关拆违工作顺利进行，由原告和租户达成如下协议：租户承诺限期清空房屋并搬离，之后由原告先行垫付租户应退还的费用，租户将租赁合同、发票等原件交与原告，租户不可再因房屋租赁关系而向任何一方主张任何法律责任。租户确认在收到退费后，将依原租赁合同而享有的对租赁方的全部债权转让给原告，由原告以自身名义进行追偿。2018年5月30日，区消防高风险整治办公室出具《情况说明》，内容为：由于公寓经营人不愿立即返还租户的预付租金和押金等，鉴于房屋危情严重威胁租户的生命财产安全，按照工作部署，由原告先行垫付清退租户资金。至2016年8月15日限期届满前，该房屋内租户全部紧急清退完毕。另查明，2016年6月，原告将被告诉至本院，案号为(2016)沪0107民初15863号，要求确认原、被告签订的《合同书》解除、被告支付违约金、房屋占有使用费。审理中，被告提起反诉，要求确认《合同书》无效、原告赔偿经营损失、装修损失等。审理中，被告认可安投公司是其聘用的管理公司。本院于2017年9月30日作出一审判决，判决租赁合同解除，被告支付违约金267750元及支付截止至2016年8月15日的房屋占有使用费，对反诉诉请不予支持。判决后，被告不服，提起上诉，后因未按规定期限缴纳上诉费，上海市第二中级人民法院于2018年1月31日作出(2018)沪02民终1222号民事裁定书，裁定按被告自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。后原告申请执行，被告缴纳执行款共计305168元。又查明，2018年9月，刘明智接受普陀公安分局曹杨新村派出所讯问，其在讯问中陈述：我在2015年7月将一家名为“上海老酷客餐饮有限公司”的股权转让给了我的租客小胡夫妻，同时告知他们2013年时我用“上海老酷客餐饮有限公司”的名义和“百众集团”签订过一份租赁协议，并表示转让前没有债务纠纷。2013年合同签订后我转租给罗克峰，之后由罗克峰直接向百众集团支付租金，由他经营；小胡的妻子收到前案传票后跟我讲过，我找到罗克峰，罗克峰表示该官司能赢，我就让小胡不用管了，并且用“老酷客餐饮有限公司”的公章和罗克峰签订了协议，约定无论官司胜败都与“上海老酷客餐饮有限公司”无关。现在“上海老酷客餐饮有限公司”承担了前案的责任，我愿意承担所有的经济赔偿责任。再查明，2018年10月，被告以损害公司利益责任为由将刘明智、刘春娜、蒋章铭、罗克峰、上海安投投资管理有限公司诉至上海市金山区人民法院，案号为(2018)沪0116民初12741号，要求五方承担连带责任，共同赔偿被告因履行(2016)0107民初15863号生效判决确定的金钱支付义务305168元及相关利息、五方共同返还光新路XXX号房屋自2012年9月至2016年8月15日间的经济收益、五方共同赔偿律师费损失。2019年4月10日，上海市金山区人民法院作出一审判决，认定刘明智违反了对被告的忠实义务，但没有证据证明其余四方存在违反法律法规、公司章程的规定或存在恶意串通、具体实施侵害被告利益的行为，判决刘明智赔偿被告305168元，返还被告10000元，驳回了其余的诉讼请求。判决后，刘明智与被告均不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年7月19日作出(2019)沪01民终7582号判决，驳回上诉，维持原判。现原告起诉来院，要求判如诉请。庭审中，原告补充意见如下：1、安投公司是被告授权的管理公司，其管理行为系受被告的授权。刘明智是被告的原股东、法人代表，如果在其出让股权时未向被告披露相关信息的，其行为是否违反忠诚义务以及由此导致的损害其他股东权益的赔偿责任不影响被告先行对外承担，被告可以通过其他途径解决。至于被告在前案中应诉的公章是否真实，与原告无关，是被告公司内部管理的问题，不能排除被告对此是认可的。其余三位亦均与本案无关。故原告不同意被告要求追加相关五方为共同被告的意见。2、被告所述不清楚与原告之间存在前案纠纷不实，自2015年开始，原告向被告现任法定代表人胡敏的住所地送达要求整改及解约的通知，都显示本人签收。另外被告向公安报案声称的是前法人代表刘明智损害公司利益要求依法处理，焦点是股权转让前后的公司利益分配问题，该问题与原告无关。3、原告垫付的清退费包括了被告已收押金、未使用租金和水电费(截止实际搬离日前)以及门卡费等，没有包括违约金和其他补偿。本院认为，根据生效判决，租赁合同已经解除，被告应当将系争房屋交还原告。然根据查明的事实，被告没有自动履行清退小租户的义务，原告在相关部门的要求下通过代退租金、押金等清退费的形式清退了小租户并最终自行收回了系争房屋，且该清退费由原告根据小租户的实际租赁情况据实结算，不包括违约金、补偿，没有扩大被告的损失，故被告应当向原告支付该清退费。被告辩称其并非本案适格的主体，要求追加相关五方为共同被告的意见。本院认为，首先，被告自认接到了前案传票，但将案件交由前股东刘明智处理，故其对于原、被告之间存在租赁纠纷是明知的，且对于案件处理结果是放任的。事实上，被告最终也履行了判决的金钱义务，并向刘明智等人主张追偿。其次，与原告签订租赁合同的是被告，不论期间被告股权如何发生变化、系争房屋实际经营方和受益方是哪方、对于系争房屋租赁纠纷如何约定责任承担等，均不影响原告根据合同相对性向被告先行主张相关责任。若被告坚持认为应由其主张追加的五方承担责任，可以另寻其他途径解决。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告上海老酷客餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海百众商业发展(集团)有限公司代垫费用人民币332157元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币6282元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈文丽人民陪审员  葛秀宝人民陪审员  杨秀兰二〇一九年七月二十九日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。