上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初12919号原告：上海圆益仓储有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘新洪，执行董事。委托诉讼代理人：王树青，上海中夏律师事务所律师。被告：上海魅妆网络科技有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：蒯岚鹰。原告上海圆益仓储有限公司与被告上海魅妆网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王树青、被告的法定代表人蒯岚鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海圆益仓储有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2018年12月16日至2019年3月15日的租金112,932元(37,644元/月*3个月)、物业费18,564元(6188元/月*3个月)；2.要求被告支付逾期支付租金的违约金，按438.32元/天(43,832元*1%)计算，从2018年12月5日计算至实际支付之日；3.要求被告支付2018年5月23日至2019年1月23日期间的电费9799元；4.要求被告支付提前解除合同的违约金87,664元;5.诉讼费由被告负担。审理中，原告将诉请1的支付期间、金额减少为：要求被告支付2018年12月16日至2019年3月5日的租金、物业费113,843元(年租金525,984元/365天*79天)。事实与理由：原、被告于2018年5月15日签订《房屋租赁合同》一份，被告承租原告位于上海市徐汇区龙启路XXX号(绿地汇中心X幢)XXXX-XXXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋于2018年5月16日交付，租赁到期日为2020年5月31日，月租金、物业费合计43,832元。根据合同约定，被告应于2018年12月5日前支付2018年12月16日至2019年3月15日期间的租金(含物业费)131,496元，但被告一直未支付该钱款。依据合同4-2条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日应按月租金的1%支付违约金。另外根据合同9-2(六)约定，被告逾期不支付租金累计超过15日的，原告有权解除合同，被告应当支付月租金2倍的违约金；合同10-4条约定，被告中途擅自退租的，被告应按月租金2倍向原告支付违约金，被告存在逾期支付租金、擅自提前退租两项违约行为，故原告主张诉请4提前解除合同违约金。被告已搬离系争房屋，房屋内已经无人，原告只能自行收回房屋，故租赁合同实际于2019年3月15日解除。后原告称2019年3月5日系争房屋出租给新的租客，故原告确认实际收回房屋的时间为2019年3月5日，则租金的计算期间也相应减少。故原告提起上述诉请。上海魅妆网络科技有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告是二房东。2018年11月，系争房屋的产权人达芙妮投资(集团)有限公司发通知给被告，称将不再出租房屋给原告。被告觉得系争房屋有很多麻烦，而且被告还有2.5个月租金金额的押金在原告处，所以2018年12月被告自行搬离系争房屋，没有通知原告。一般应支付租金时原告会催促被告，但是2018年12月原告没有催促被告付款，所以被告以为租赁事情结束了。2019年1月23日，原告联系被告催缴房租，被告告知原告不租了，已经搬离了房屋，还应原告要求发了书面的解除函件。原告开始同意解除合同，还要求被告再支付4万多租金、违约金，第二天原告又称不同意解除合同。被告认为根据合同10-4条，被告擅自提前退租不需要原告同意，只要支付违约金即可，而被告有2.5个月租金金额的押金在原告处，可以冲抵给原告作为违约金。2019年1月底，原告还电话联系询问被告什么时候支付违约金，被告即表示公司已经没有钱了，系争房屋内还有家具，可以变卖、出售后折抵钱给原告，但是原告并没有回复是否同意，此后双方没有再联系。系争房屋在2019年3月5日已由原告另行出租，现任租客使用的装修、大部分家具都是被告的。根据合同约定，被告逾期支付租金15天，原告可以收回房屋，原告本可以在2018年12月20日收回房屋、解除合同。2019年1月23日，被告通知原告可以收回房屋、并发送解除函，原告已经知晓被告退租，所以租赁合同至迟在2019年1月23日也已经解除。原告主张后续的租金并无依据。原告主张的违约金金额过高，要求法院予以调低。本院经审理认定事实如下：双方确认，系争房屋的权利人为达芙妮投资(集团)有限公司。2018年5月，原告(甲方、出租方)、被告(乙方、承租方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积238平方米。双方约定房屋交付时间2018年5月16日。出租房屋租赁期自2018年6月15日起至2020年5月31日。房屋每日每平方米建筑面积租金5.2元，月租金总计37,644元，物业管理费6188元/月，支付周期和房屋租金支付周期相同。该房屋租金两年内不变，自第三年起每两年递增10%。4-2乙方应于每次租金到期日前10日向甲方支付该房屋租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的1%向甲方支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为87,664元，首期房屋租金112,932元，首期房屋物业管理费24,752元。如乙方违约或延期缴纳各项费用，包括租金、物业费等，甲方有权直接在履约保证金中扣除违约金或应付费用。该房屋租赁期间应由乙方承担的费用有电费、物业管理费等，承担上述费用自交房之日起计算。9-2有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过15日的……10-4租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同另有其他约定。后原告向被告交付房屋，被告向原告支付租赁保证金、租金等。2018年9月18日，被告向原告支付144,645.60元，双方均确认，此系被告支付2018年12月15日前三个月的租金，即2018年9月15日至12月14日的租金。2019年1月22日，原告微信告知被告“如果明天完成交付，租金和物业费12月15号-1月23号共计55520元，违约金75288，合计130808。押金87664，应付43144+电费”，被告回复“办公室你先收回吧，没什东西需要拿了。费用我再想想办法”。原告回复“明天11点过来交接”。2019年1月23日，原告微信联系被告“你们公司没人”。被告回复“已经搬走了，我今天在外地赶不过来”。原告回复“违约金什么时候支付”。同日，被告通过微信向原告发送《解除租赁合同通知书》照片，载明：我司之前已支付租金至2018年12月15日。但因公司经营不善导致资金链断裂，公司已解散即将清算，无法继续支付后续租金，顾提前解除租赁合同。由于之前收到本单位的实际业主达芙妮公司的代表，告知我司已将本单位抵押给银行且已经与贵司解除代理出租的合作，且我司也一直未收到贵司关于缴纳下期租金的通知和催缴通知，顾未及时提前通知到贵司，深表抱歉。现收到贵司的联系后，正式通知贵司，我司于上一期租金到期后就已经无力继续承租该房屋，并且已经完全撤出该房屋，与贵司的租赁合同提前解除。原告回复“贵司提出达芙妮已经与我司解除原租赁合同事宜，请贵司出具书面材料予以证明。关于催款记录有通话记录和录音为证。”被告回复“12月15日并无催款，1月15日左右您联系我们的”。2019年3月5日，原告与上海蒂比文化发展有限公司签署《房屋租赁合同》，载明：原告将系争房屋出租给上海蒂比文化发展有限公司，双方约定该房屋的交付时间为2019年3月5日，免租期为2019年3月5日至3月31日，月租金43,310元，合同另有其他约定。审理中，双方确认，系争房屋交付给被告时电表读数为0,2019年1月19日电表读数7179.7，电费单价1.3，损耗1.05倍，2018年5月至2019年1月23日的电费共计9799元。审理中，被告提交2018年11月6日达芙妮投资(集团)有限公司(甲方)、被告(乙方)签署的《协议书》，载明：甲方为系争房屋的所有权人，系争房屋由甲方出租给原告，再由原告转租给被告，转租期限2018年6月15日至2020年5月31日。乙方已事先知悉系争房屋已于2018年8月16日抵押给上海银行股份有限公司青浦支行，乙方同意配合甲方签署一份“承租人回函”。为此，在上述转租期间，如甲方单方与原告解除系争房屋的租赁合同，双方一致同意：甲方同意直接将系争房屋租赁给乙方并签署租赁合同，租期与转租租期相同，租金单价不高于转租单价，届时如甲方无故拒绝将上述房屋租赁给乙方，甲方向乙方支付违约金20万元。原告对该份证据不予认可，称系争房屋目前仍由达芙妮投资(集团)有限公司出租给原告，并未解除租赁合同。审理中，被告提交2018年5月30日《上海辰语办公家具有限公司购销合同》、2018年6月21日金额9.5万元的《收据》、2019年6月17日拍摄系争房屋内部状态的照片，被告以此证明其购买了家具放置在系争房屋，现在的租客使用的均是被告购买的家具。原告对此不予认可，不能证明被告购买了家具且放置在系争房屋内，且被告在微信里已经明确表示东西都不要了，原告收回房屋时确实在房屋内看到少量此类型外形的家具，但并未统计数量。审理中，原告称，2019年1月被告表示要求提前解除租赁合同，但是原告并不同意，2019年1月22日、23日原告微信和被告进行交涉，不代表原告同意被告提前解除租赁合同，且被告也未按交涉的内容支付款项。原告也曾联系被告于2019年1月23日进行房屋交接，该日原告至系争房屋处，看到房屋内没有人、没有贵重物品、办公用品，有一些零散的家具，但被告并未前来办理交接手续。期间，原告未再前往系争房屋。因为被告一直未交租金、未办理房屋交接手续，也曾发送解除函，并表示房屋内的东西不要了，原告没有办法、无奈之下在2019年3月5日自行撬锁、收回系争房屋，该日房屋的状态与2019年1月23日相同。因原告并不在系争房屋所在楼办公，所以不清楚被告何时搬离房屋。被告从未表示由原告代为处置家具、或由家具冲抵违约金一事，被告仅是在微信里表示东西都不要了。如果按照被告所述家具其仍然要的，则被告的家具长期占用房屋，亦应向原告支付租金等。审理中，被告称，2018年12月，被告搬离系争房屋时并未告知原告。2019年1月22日原告告知被告次日进行交接，但当时被告公司的人已撤走，没有到场办理交接手续，且被告认为已经支付了2个月租金金额的违约金，事情就了结、结束了。原告有系争房屋的门卡。2019年1月23日原告在系争房屋处联系被告，称屋内已经没有人了，被告即告知原告其已经搬走、原告可以收回房屋。被告还告知原告，房屋内的东西即家具被告仍然要的，但是原告可以代为处置，如果下一任租客需要则可以出售给下一任租客，所得钱款可以抵给原告、冲抵违约金；如果下一任租客不需要，则被告可以搬走。后被告又称，被告遗留在房屋内家具被告仍然要的，要转售给下一任租客，被告从未委托原告处理遗留在系争房屋内的家具，也从未委托原告收取转售家具的收益，原告从未询问、通知被告，即自行处理了家具。审理中，原告表示，被告已支付的租赁保证金87,664元仍在原告处，同意退还被告，但是应先抵扣被告欠付的租金、违约金。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有房屋租赁合同、账户交易明细回单、电费单、解除租赁合同通知书、微信聊天记录、照片等证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。双方虽对租赁合同解除日期陈述不一致，但均认可租赁合同已经解除，此于法无悖，本院予以认可。关于租金、物业管理费。2019年1月22日、23日，被告已经明确告知原告无力继续支付租金、要求提前解除合同，并表示其已经搬离房屋、不再承租系争房屋，并明确表示“没什么东西需要拿了”，房屋由原告收回。2019年1月23日原告去现场查看时也已清楚知晓系争房屋内无人、无办公用品、贵重物品、只有零散家具，被告也未按通知前来办理交接手续。根据原告与上海蒂比文化发展有限公司的租赁合同的约定可知，2019年3月5日原告已经将系争房屋交付给上海蒂比文化发展有限公司，按照一般租赁流程，则在2019年3月5日之前原告应已控制房屋并进行招租。原告自认2019年3月亦由其自行撬锁进入房屋，房屋状态与2019年1月23日相同，可知原告完全有可能于更早时间进入房屋。被告作为承租方，在租期尚未届满时擅自提前退租，且系其自身原因造成，与原告无涉，显然构成违约。原告虽为守约方，但2019年1月23日原告应可确认租赁合同无法继续履行，也已清楚知晓房屋的状态，则原告应及时采取措施、收回房屋，避免损失扩大。原告未及时收回房屋的扩大损失部分应由其自行承担。原告称其2019年3月5日才收回房屋、合同于该日解除，并要求原告支付租金至2019年3月5日的意见，依据不足，本院不予采信。原告要求被告自2018年12月16日起支付欠付的租金、物业管理费，于法无悖，本院予以认可，故被告应向原告支付2018年12月16日至2019年1月23日的租金47,682.40元(37,644元/月+37,644元/月/30天*8天)、物业管理费7838.13元(6188元/月+6188元/月/30天*8天)。关于逾期支付租金的违约金。根据租赁合同约定，被告应于每次租金到期日前10日向原告支付该房屋的租金。逾期支付的，每逾期一日，被告需按月租金的1%向原告支付违约金。被告本应于2018年12月5日前支付下一期2018年12月15日至2019年3月14日的租金，但是被告并未按期缴纳，原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，依据充分。按约按时支付租金是承租人在租赁合同项下的主要义务之一，无论原告在此之前是否向被告催缴租金，均不能成为免除被告责任的理由，被告该项意见，本院难以采信。但此后原告已经收回房屋、合同已经解除，原告也已经主张解除合同违约金，故原告要求逾期支付租金违约金计算至实际支付之日，本院不予采信。被告主张违约金金额过高，要求法院调低，该意见于法有据，本院予以采信。结合前述理由，本院酌情调整为：被告每日按月租金37,644元的万分之六计22.59元/天支付原告2018年12月5日至2019年1月23日逾期支付租金的违约金，共计1129.50元。关于解除合同的违约金。根据租赁合同约定，租赁期间，非本合同约定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按月租金的2倍向甲方支付违约金。被告逾期不支付租金累计超过15日的，应向原告按月租金的2倍支付违约金。现租赁合同尚未到期，被告即搬离、要求提前解除租赁合同，被告对其该项违约行为亦予以确认，且被告逾期支付租金已超过15日，故原告要求被告支付月租金金额2倍的解除合同违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持，即37,644元*2=75,288元，原告主张的违约金金额有误，本院予以调整。关于电费。双方均确认系争房屋交付给被告时电表读数为0,2018年5月至2019年1月23日的电费共计9799元。被告未能提供证据证明其已支付上述电费。故原告要求被告支付电费9799元的诉请，依据充分，本院予以支持。原告表示同意退还被告已支付的租赁保证金87,664元，但应先抵扣本案中被告应付的租金、违约金，此与法不悖，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海魅妆网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海圆益仓储有限公司2018年12月16日至2019年1月23日的租金47,682.40元、物业管理费7838.13元；二、上海魅妆网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海圆益仓储有限公司逾期支付租金的违约金1129.50元；三、上海魅妆网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海圆益仓储有限公司解除合同的违约金75,288元；四、上海魅妆网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海圆益仓储有限公司电费9799元；五、上海魅妆网络科技有限公司已支付上海圆益仓储有限公司的租赁保证金87,664元用以冲抵以上上海魅妆网络科技有限公司应付款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2762元，由上海魅妆网络科技有限公司负担1503元，由上海圆益仓储有限公司负担1259元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇一九年七月二十二日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。