广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初22252号原告（反诉被告）莫良，男，汉族，1968年8月26日出生，身份证住址湖南省邵阳县，委托代理人袁观红，广东慧尔斐司律师事务所律师。被告（反诉原告）游秀峰，男，汉族，1980年10月15日出生，身份证住址湖北省仙桃市，委托代理人王潘锋，广东金唐律师事务所律师。委托代理人邓子桢，广东金唐律师事务所实习律师。原告（反诉被告）莫良（以下简称原告）与被告（反诉原告）游秀峰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人袁观红、被告及其委托代理人王潘锋、邓子桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判决被告支付原告2018年6月至2018年7月场地使用费人民币34,800元，2018年5月至6月水电费人民币34,355.5元，合同转让款人民币46,200元，违约金人民币500,000元，共计人民币615,355.5元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中的场地使用费为9B栋1楼第10间和10B栋的场地使用费，具体如下：2018年6月份的10B栋场地使用费16,500元，9B栋铺面是700元，卫生费200元，2018年7月的金额与6月份一致，2018年6、7月合,计34,800元。被告反诉诉讼请求：1、要求原告返还被告租金28,800元、电费3,329.88元、水费33,188.93元、押金6,348元；2、要求原告向被告支付违约金50万元；3、要求原告将其与钟屋股份合作公司所签的租赁合同原件交付被告，并按照合同约定配合被告与深圳市钟屋股份合作公司续签涉案租赁物的租赁合同；4、本案诉讼费及反诉费用均由原告承担。本案相关情况2015年6月9日，原告莫良与案外人深圳市钟屋股份合作公司签订《宿舍租用协议书》，约定案外人深圳市钟屋股份合作公司出租钟屋工业区第7B栋宿舍1、2楼给原告莫良作员工宿舍使用，面积为960平方米，租金为每月每平方米10元，合计每月租金9,600元（不含税票），于每月5号前付清，不得拖欠；租用期间房屋租赁费、水电费及宿舍内水电设备装修等所有费用均由原告莫良负责支付；租赁期限为三年，自2015年4月1日至2018年3月31日止；签约前案外人收取原告押金人民币20,000元，合同期满后如数退还。2016年8月31日，案外人深圳市神坤科技有限公司与案外人深圳市钟屋股份合作公司签订《宿舍租赁协议书》，约定案外人深圳市钟屋股份合作公司将钟屋工业区第10B栋宿舍出租给深圳市神坤科技有限公司使用，面积为1500平方米，租金为每月每平方米11元，合计16,500元（含发票），另有垃圾费200元（含发票），每月结算付款一次，当月5号前付清，不得拖欠；租赁期限为2016年8月1日至2018年7月31日；签约前，案外人深圳市钟屋股份合作公司收取押金36,600元，合同期满后，如数退还给深圳市神坤科技有限公司。2016年8月31日，案外人深圳市神坤科技有限公司与案外人深圳市钟屋股份合作公司签订《协议书》，约定案外人深圳市钟屋股份合作公司将钟屋工业区9栋B宿舍楼下108号铺位出租给深圳市钟屋股份合作公司经营个体生意，租金为700元/月（含发票），每月5日前付清；租赁期限为2016年8月1日至2018年7月31日止；签合同前，案外人深圳市钟屋股份合作公司收取押金5,000元。2016年8月31日，原告与深圳市钟屋股份合作公司签订《补充协议书》，约定原告因成立深圳市神坤科技有限公司并成为该公司法定代表人，原与案外人深圳市钟屋股份合作公司签订的钟屋工业区第7B栋1、2楼租赁协议书的乙方由“莫良”变更为“深圳市神坤科技有限公司”；案外人深圳市钟屋股份合作公司开具的发票，原署名为莫良，现变更为深圳市神坤科技有限公司；原合同及其他条款不变。2016年3月2日，原告与被告签订《转让合同书》，约定原告将其承租的钟屋工业区10B栋及10B栋旁边的场地、7B栋一二楼（靠马路边第一间除外）、9B栋一楼第10间的场地转让给被告经营出租房，在被告不违约的情况下，经营期限自签约之日起至钟屋股份合作公司收回场地止；原告将上述场地转让给被告经营时，收取转让费为500,000元，考虑到被告经济承担能力，原告准许被告分期交清所有转让费用，即签约时被告支付200,000元，2016年4月起，被告每月5日前支付10,000元给原告，超过当月5日视为违约；原告名下深圳市神坤科技有限公司设在钟屋工业区9B栋一楼第八间、9B栋一楼第九间及中间楼梯间，属公司原辖范围，每月租金800元，原向深圳市钟屋股份合作公司交纳，签约后由原告向被告按月交纳；根据原告与深圳市钟屋股份合作公司签订的场地使用协议书，被告每月将场地使用费31,474元准时支付给深圳市钟屋股份合作公司，合同到期后，由原告帮被告续签合同，原告不收取被告服务费用，续签合同后，被告所交场地使用费以新合同为准，被告无异议，被告中途退租，当违约处理；原告原交村委所有的押金不向被告收取；原告原来已收取的住客押金在30,000元以内由被告退还，超出30,000元的部分由原告负责退还，被告可凭押金单与原告结算超出部分的押金……被告未交完所有转让费前，原告只提供深圳市钟屋股份合作公司所签的租赁合同复印件给被告，原始合同仍由原告保管，被告交完所有转让费后，原告将原始合同交被告；原、被告双方不得单方中途退出合同，如有退出，退出方需赔偿对方500,000元违约费用。合同签订后，被告向原告支付了200,000元转让费，往后每月被告依据原告制作的交费明细表向原告支付租赁费用、水电费、转让费等费用。根据原、被告双方均予以认可的交费明细表显示，每月转让费已由协议约定的10,000元变更为9,500元，原告名下深圳市神坤科技有限公司占有使用的9B栋第108房租金为700元/月，该费用从被告每月应支付给原告的各项费用中予以抵扣。原、被告双方共同确认2018年5月前的租赁费用及转让费已缴清，2018年4月前的水电费已缴清。原告向被告出具收据，载明收到被告交来“2018年4-5月村委房租，2017年5月水费3,728元，2018年6月转让费9,500元，减租金700元”，合计67,680元，被告主张收据中“2017年5月水费3,728元”存在笔误，实际应为“2018年5月水费3,728元”，该收据金额与原告予以认可的“游秀峰2018-6月交费明细”一致，本院予以采信，可以认定原告已向被告支付2018年5月水费，另依据明细表显示2018年5月电费金额为0元，因此该收据中未含2018年5月电费金额。2018年7月13日，深圳市钟屋股份合作公司向深圳市神坤科技有限公司出具金额为分别为28,200元、8,000元、8,000元的增值税发票，其中28,200元的发票备注“钟屋工业区宿舍商铺2018年5-7月租金”，另外两张8,000元的发票分别备注为“钟屋工业区9B栋108商铺2018年6月租金”、“钟屋工业区9B栋108商铺2018年7月租金”。2018年7月20日，深圳市钟屋股份合作公司向案外人任忠梅出具金额分别为16,770元、18,720元的增值税专用发票，分别备注为“7B栋宿舍1楼2018年5-7月租金”、“7B栋宿舍2楼2018年5-7月租金”。另查明，案外人深圳市神坤科技有限公司原法定代表人为莫良，股东莫良持股95%，谢桃花持股5%。2018年8月7日，深圳市神坤科技有限公司更为自然人独资企业，变更后法定代表人及股东均为张名银。再查明，原告莫良与谢桃花系夫妻关系，被告游秀峰与任忠梅系夫妻关系。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的宿舍租赁协议书两份、协议书、补充协议书、转让合同书、工商信息查询单、结婚证、增值税专用发票及被告提交的收据、交费明细表、微信及支付宝转账记录、增值税专用发票、结婚证等证据在卷为证，并经庭审举证质证，本院予以认定。本院认为，本案系合同纠纷。原、被告双方签订的《转让合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应依约履行。关于被告向原告支付场地使用费情况。原告于2019年6月12日到庭确认其未向深圳市钟屋股份合作公司支付7B栋1、2楼2018年5-7月场地使用费。根据被告提交的收据及交费明细表显示，原告已收取被告2018年4-5月份7B栋1、2的场地使用费19,200元，如前所述，原告关于7B栋宿舍1、2楼的使用期限已经届满，原告收取被告2018年5月份场地使用费9,600元后未向深圳市钟屋股份合作公司缴纳，依法应当予以返还。根据原、被告均予以确认的2018年7月交费明细表显示，2018年6-7场地使用费、6月水电费、2018年7-9月转让费一并支付，其中2018年6月电费明细表制表时间为2018年7月9日，可以看出，被告2018年6月前转账支付的费用与2018年7月交费明细无关，故本院仅审查被告2018年7月的支付记录。被告2018年7月共向原告支付40,000元，其中微信转账20,000元，支付宝转账20,000元。依据2018年7月交费明细表显示，当月份退押金抵扣金额为56,600元，被告确认2018年8、9月转让费未支付，经本院核算，被告应支付原告2018年7月费用如下：10B栋6-7月场地使用费及垃圾费33,400元（16,700元×2）、2018年6月水费15,622元、2018年6月电费18,733元、2018年7月转让费9,500元，合计77,255元，抵扣退押金56,600元后，被告实际应支付原告2018年7月费用为20,655元，该金额与被告2018年7月份转账支付给原告的40,000元存在差距，原告亦在庭审中主张其有向被告收取2018年5-7月7B栋1、2楼的场地使用费，但以被告实际未向原告支付为由进行抗辩。结合双方的支付情况，本院对被告的主张予以采信，确认被告已向原告缴纳2018年5-7月7B栋1、2楼的场地使用费，故原告应返还被告2018年6-7月7B栋1、2楼的场地使用费19,200元（9,600元×2）。综上，原告应返还被告7B栋1、2楼2018年5月至7月期间的场地使用费28,800元。关于2018年5月、6月水电费。如前所述，被告已足额支付上述费用，被告该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告应返还的电费。被告主张原告未及时向用电部门支付7B栋2018年5月1日至2018年7月1日电费3,329.88元，导致其另行向用电部门支付电费及滞纳金3,389.82元，并提交2018年6月电费明细表、中国南方电网电费通知单（编号0946000056570203）、微信支付记录等证据予以证明。原告确认中国南方电网电费通知单（编号0946000056570203）系7B栋宿舍的电费，并确认其未向供电部门缴纳。经审查，该电费通知单上读数与原、被告均予以确认的2018年6月电费明细表中列明的读数一致，而2018年6月电费明细表金额与2018年7月交费明细表一致，可以认定，被告已向原告缴纳7B栋电费2018年5月1日至2018年7月1日电费，故被告应当返还原告另行向供电部门支付该用电时间段的电费及滞纳金共计3,389.82元。关于原告应返还的水费。被告主张原告未及时向水务部门支付10栋宿舍的水费导致其另行向水务部门支付水费及滞纳金33188.93元，原告应当予以返还，并提交用户水费清单（用户编号为1470600027）、2018年6月水费明细表、银行刷卡清单予以证明。原、被告共同确认用户编号为1470600027用户水费清单系10B栋宿舍的水费。原告称其系依据水务部门提供的读数制作2018年6月水费明细表，该用户水费清单读数与原告认可的2018年6月水费明细表读数一致，查询时间及金额与被告向水务部门支付的时间及金额一致，本院对用户水费清单予以采信。经比对用户水费清单读数与2018年6月水费明细表读数，原告向被告出具的2018年6月水费明细表对应用户水费清单中列明的2018年5月12日至2018年6月12日期间的费用，被告确认2018年6月12日之后水费未支付。2018年6月水费明细表金额与2018年7月交费明细表金额一致，可以认定被告已向原告支付2018年5月12日至2018年6月12日期间的水费，故原告应当返还被告另行向水务部门支付的水费10,736.87元，原告未及时向用电部门缴纳上述费用致使被告受有滞纳金损失，故滞纳金4,509.49元应一并返还，合计15,246.36元。关于2018年7月至9月转让费。被告主张因10B栋旁边空地被深圳市钟屋股份合作公司收回，双方协商一致后将每月转让费变更为9,500元，原告确认明细表系由其本人制作，被告主张金额与交费明细一致，本院予以采信。如前所述，被告2018年7月份转让费已缴纳，依据双方签订的《转让合同书》，被告还应向原告支付2018年8、9月转让费19,000元（9,500元×2）。关于返还押金。被告主张被告帮原告缴纳2个月的场地使用费62,948元作为押金，根据7月份缴费明细表，原告退回押金56,600元，余下6,348元未退，要求予以返还。经审查，双方未约定该62,948元为押金，且未约定返还情形，被告该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于违约金。原告主张被告单方与深圳市钟屋股份合作公司签订租赁合同，违反双方签订的《转让协议方》中关于续签合同的约定，要求被告支付违约金。本院认为，原告与深圳市钟屋股份合作公司签订的宿舍租用协议已到期，深圳市钟屋股份合作公司有权决定将涉案场地交付给谁使用，原告据此要求被告支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告交付涉案场所租赁合同原件及按约定配合被告与深圳市钟屋股份合作公司签订租赁合同的诉讼请求。被告庭后申请撤回该项诉讼，本院依法予以准许。被告以原告到期不配合被告与深圳市钟屋股份合作公司续签合同，且严重违反合同约定收取场地使用费、水电费未向深圳市钟屋股份合作公司支付，严重违反合同义务，要求原告支付违约金50万元。如前所述，原告确存在收取场地使用费、水费、电费后未向深圳市钟屋股份合作公司、水务部门、供电部门支付的情形，且以未缴纳上述费用为由向法院提起诉讼，该行为极其恶劣，严重违反诚实信用原则及合同义务，应承担违约责任，被告诉请50万元金额过高，本院依据公平原则酌情予以调整为3万元。判决结果依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告游秀峰应于本判决生效之日起十日内向原告莫良支付2018年8月、9月转让费19,000元；二、原告莫良应于本判决生效之日起十日内返还被告游秀峰场地使用费28,800元；三、原告莫良应于本判决生效之日起十日内返还被告游秀峰电费及滞纳金共计3,389.82元。三、原告莫良应于本判决生效之日起十日内返还被告游秀峰水费10,736.87元，并支付滞纳金4,509.49元；四、原告莫良应于本判决生效之日起十日内向被告游秀峰支付违约金3万元；五、驳回原告莫良的其他诉讼请求；六、驳回被告游秀峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9,954元，原告已预交，由原告莫良负担9,647元，被告游秀峰负担307元。反诉受理费4,792元，被告已预交，由原告莫良负担4,150元,由被告游秀峰负担642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 张    莉人民陪审员 陈    荣人民陪审员 张  汉  新二〇一九年七月十一日书 记 员 沈嘉怡（兼）书 记 员 王    琼附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。