江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0691民初1022号原告（反诉被告）：胡玉柱，男，1983年10月30日生,汉族，住南通市崇川区青年西路71号，现住南通市开发区。被告（反诉原告）：黄鸣鹏，男，1992年6月29日生,汉族，住南通市开发区。委托诉讼代理人：黄建新，男，1966年10月22日生，汉族，住南通市开发区，系被告父亲。原告（反诉被告）胡玉柱与被告（反诉原告）黄鸣鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月22日公开开庭进行了听证，于2019年6月18日公开开庭进行了听证和审理，诉讼过程中，黄鸣鹏依法提起反诉，本院于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告胡玉柱、被告黄鸣鹏的委托诉讼代理人黄建新到庭参加了全部听证和庭审。本案现已审理终结。原告胡玉柱向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告多支付的购房款4000元；2、支付原告润华国际2幢1101室2018年1月和2月电费388元，2017年11月至2018年2月的水费394元；3、返还承租人周露承租润华国际2幢1101室2018年3月和4月租金2800元、电费96.85元、水费200元给原告，返还承租人沈文蝶承租润华国际2幢1101室2018年3月和4月租金2000元、电费141.2元、水费100元给原告。以上款项合计10120.05元，2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月19日和2018年2月1日，原告和被告分别签订了一份房屋买卖合同及补充协议书，买卖标的物为润华国际中心2幢1101室，总计价款164.2万元。自2017年11月19日至2018年2月24日，原告累计支付被告房款164.6万元，即原告已经按照合同及协议约定条款付清全部购房款，并多支付了0.4万元，但至今被告没有退还多支付的0.4万元房款。房屋买卖合同第一条1.2条房款交接方式中（6）约定被告结清水电费用，考虑到停电断水等情况发生，进而影响现有租客正常生活，故原告代为结清上述费用。补充协议书中约定原告支付房款后次月即可享受该房屋的租金收入，以及被告向原告移交该房屋的租金等。另外，承租人周露、沈文蝶实际租赁截止日2018年4月底，但是被告至今没有移交并返还承租人的房租、水费、电费等给原告。为此原告诉至法院，请求判如所请。后原告对于第一项诉讼请求予以放弃。被告黄鸣鹏辩称，原告要求退还多支付的购房款4000元不是事实，4000元当时是约定作为被告不拿房间里的电器的补偿，水电费不清楚，承租人情况不清楚。反诉原告黄鸣鹏向本院提出反诉请求：请求反诉被告胡玉柱支付购房款4000元。反诉被告胡玉柱辩称：因为被告已经于2018年2月底交房，要求房款与补偿款抵销，其中补偿款8000元高于4000元，故该款项不用支付。原告胡玉柱围绕诉讼请求提交了合同、补充协议、汇款记录、2017年11月到2018年4月的水电费缴费记录、租赁合同、转账记录、微信记录，被告黄鸣鹏提交了合同、电费核查票。本院与周露及沈文蝶进行电话核实并做追记。本院组织当事人对上述证据进行了质证，对于双方没有争议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审核，对于以下事实，本院予以确认：2017年11月19日，胡玉柱（签约乙方）与黄鸣鹏（签约甲方）签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约定黄鸣鹏将位于开发区惠泽路润华国际中心2幢1101室出售给胡玉柱。1.1条约定：总房价款为1650000元；1.2条约定：房款交接方式为乙方于2017年11月20日前支付购房定金50000元，于2017年12月20日第二次支付房款1090000元，于2018年3月31日第三次支付房款500000元，于2018年4月5日第四次支付房款10000元，双方约定的交房时间为2018年4月5日（可以提前），交房时甲方应结清原有水、电、煤、数字电视、物管等费用。双方约定房款交接的其他事宜：交房时甲方保偿乙方捌仟元整，款清交房。合同还对违约责任、付款账户等其他事项进行了约定。2018年2月1日，黄鸣鹏（卖方）与胡玉柱（买方）签订了补充协议书。协议书载明，鉴于卖方自身经济问题，导致标的物润华国际中心2幢1101室被法院查封，即房屋不能按照原协议规定时间过户转让给买方，现各方在原协议基础上做出如下补充条款：第5条约定，买方在拿到房产证后，3个月内支付剩余房款，支付房款后次月买方即可享受该房屋的租金收入，同时卖方保证原房屋内所有电器等一切设施完整交于买方（其中：买方同意卖方可以拿走其中一个房间内的电器，或者买方同意补偿4000元给卖方），另外，卖方保证原有该房屋的租赁合同及租金收入全部转移给买方。后胡玉柱分别于2017年11月19日支付定金50000元，于2017年12月15日支付50000元，于2018年2月1日分别支付821827.71元、16164.64元、74770元、37237.65元，于2018年2月4日支付90000元，于2018年2月9日支付80000元，于2018年2月12日支付70000元，于2018年2月23日支付200000元，于2018年2月24日支付156000元，合计付款1646000元。2018年2月26日，案涉房屋被交接给胡玉柱。另查明，案外人黄建新以本人名义将案涉房屋分别租赁给周露和沈文蝶。黄建新与周露的租赁合同载明，租赁期限自2017年9月30日至2018年9月29日止，月租金为1400元，付款方式为半年结算一次，先交后租。合同签订后，周露向黄建新支付6个月租金8400元和押金1400元。周露实际租住至2018年4月底。黄建新与沈文蝶的租赁合同载明，租赁期限自2018年2月5日至2018年8月4日止，租金为月租金1000元整，双方议定首付3个月，另付押金1000元。水、电、网络及有线电视费等由乙方支付。合同签订后，沈文蝶支付了3个月租金合计3000元及押金1000元。沈文蝶实际租住至2018年4月底。在退房时黄建新未退还任何费用给周露和沈文蝶。还查明，胡玉柱缴纳了案涉房屋2017年11月至12月的水费331元及2018年1月至2月的电费388元。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同、房地产买卖居间协议以及补充协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。本案的主要争议焦点为：一、胡玉柱主张黄鸣鹏给付水电费、代收承租人的租金及水电费有无事实和法律依据；二、黄鸣鹏主张胡玉柱支付剩余房款4000元有无事实和法律依据。关于争议焦点一：1、对于水电费，本院认为，双方在合同中约定了交房时甲方应结清原有水、电、煤、数字电视、物管等费用，黄鸣鹏陈述双方未交接房屋，系胡玉柱擅自进入房屋，但黄建新的微信中显示双方于2018年2月26日办理了房屋交接手续。故对于2018年2月26日之前的水电费应由黄鸣鹏结清。胡玉柱缴纳的显示2018-01水费331元系2017年11月至12月所产生，发生在双方交接房屋之前，故该费用应由黄鸣鹏予以支付，对于2018-03水费63元，因未显示抄表时间，胡玉柱陈述系2018年1月和2月的水费，因双方交接系在2018年2月26日，胡玉柱未举证证明在此之前的水费费用，故对该63元本院不予支持；而电费系2018年2月28日抄表所得，因胡玉柱亦未举证证明2018年2月26日之前产生的电费，故对电费本院不予支持。2、对于代收租金，本院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因胡玉柱在2018年2月24日前付清款项，按双方合同约定胡玉柱可以自2018年3月起享受房屋租金收入。黄鸣鹏虽陈述不清楚是否出租房屋，但房屋的出租、转让等事宜均由黄鸣鹏的父亲黄建新即本案代理人代为处理，且已履行完毕，应视为黄鸣鹏对黄建新行为的认可，现黄建新在收取租金的情况下，拒绝退还给胡玉柱，故黄建新收取的租金应视为胡玉柱的损失，该损失应由黄鸣鹏承担。对于周露租金，其缴纳给黄建新的租金对应2017年9月至2018年3月，故3月租金1400元应由黄鸣鹏给付胡玉柱，而4月起的租金，周露陈述因黄建新未退还保证金，故其住至4月底，对此本院认为胡玉柱应积极收取4月租金，不收租金的损失应由胡玉柱自行承担。对于沈文蝶租金，其缴纳给黄建新的租金对应2018年2月至2018年5月，其实际居住到4月底，故3月和4月的租金2000元应由黄鸣鹏给付给胡玉柱。3、对于周露和沈文蝶的水电费，因该费用系原告自行制作，未提供其他证据予以佐证，故对该水电费本院不予支持。以上合计3731元（331元+1400元+2000元）。对于争议焦点二：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同的真实意思。当事人互付到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务和对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。黄鸣鹏反诉主张胡玉柱支付剩余房款4000元，胡玉柱则提出抗辩认为合同中约定了在交房时由甲方保偿乙方捌仟元整，款清交房。虽然对于“保偿”一词双方产生不同理解，但从上下文理解应为在交房时由甲方补偿乙方8000元，款清交房。虽然胡玉柱应给付1650000元，但其享有对于黄鸣鹏的该8000元债权，债权债务性质均为金钱债权，同时按照双方补充协议中约定，在黄鸣鹏未取走一个房间内的电器的情况下，胡玉柱应当补偿黄鸣鹏4000元，现胡玉柱主张给付1646000元（1650000-8000+4000）属于抵销，同时结合黄鸣鹏已将房屋交付给胡玉柱的情况，现黄鸣鹏再主张该4000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十三条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄鸣鹏于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）胡玉柱3731元；二、驳回原告（反诉被告）胡玉柱的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄鸣鹏的反诉请求。如果被告（反诉原告）黄鸣鹏未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费54元，由胡玉柱负担34元，黄鸣鹏负担20元；反诉案件受理费25元，由黄鸣鹏负担（被告黄鸣鹏承担部分,原告胡玉柱已预交，待被告黄鸣鹏履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照《诉讼费交纳办法》向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  曹维维人民陪审员  王美红人民陪审员  王迅迅二〇一九年七月十六日书 记 员  丁浩楠