贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初3300号原告：中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行，住所地：贵州省贵阳市白云区同心路20栋。统一社会信用代码：91520113214620213K。负责人：张丽娜，系分行行长。委托诉讼代理人：吴万兴，贵州成济律师事务所律师，执业证号：15201199810557478。代理权限：一般代理。被告：余俊平，男，1984年2月24日生，苗族，住贵州省雷山县，现住贵阳市。被告：贵阳恒怡房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区三桥南路131号B栋1单元2层1号。统一社会信用代码：91520103795257060K。法定代表人：邱帅，系该公司总经理。联系。委托诉讼代理人：陈亚光，男，汉族，1961年7月23日，住贵州省贵阳市南明区。代理权限：一般代理。原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行与被告余俊平、贵阳恒怡房地产开发有限公司（以下简称恒怡房开公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行委托诉讼代理人吴万兴，被告余俊平，被告贵阳恒怡房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈亚光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除《个人购房借款合同／担保合同》；2、判令被告余俊平归还借款本金422593.61元，并支付原告利息、罚息、复利按原、被告签订的《个人购房借款合同／担保合同》的约定计算至实际清偿之日；3、判令原告对拍卖、变卖被告余俊平抵押财产的价款享有优先受偿权；4、判令被告余俊平承担原告为实现债权而产生的律师费31655元及其他费用；5、判令被告贵阳恒怡房地产开发有限公司对上述诉讼请求的借款本金、利息、律师费及其他费用承担连带清偿责任；5、案件受理费由二被告共同承担。事实及理由:2014年8月2日，被告余俊平因购买被告贵阳恒怡房地产开发有限公司开发的房屋，与原告（简称贷款人）及被告恒怡房开公司（保证人）签订了《个人购房借款合同／担保合同》。合同约定，被告余俊平向贷款人借款人民币470000元，用于购买位于贵州省贵阳市云岩区房屋，贷款期限为30年，贷款利率以同期同档次贷款利率为基准利率，被告余俊平按月等额本息还款方式偿还贷款本息；若被告余俊平未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收复利，其中罚息利率按在上述约定的利率基础上加收30%予以确定；被告余俊平连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权解除合同，要求被告提前清偿贷款以及产生的利息、罚息和其他费用；保证人恒怡房开公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，被告余俊平以其购买的贵阳市云岩区北京西路金龙·星岛国际广场一期工程3栋1单元3层3号房屋进行抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，贷款人依约支付了贷款，但被告余俊平却未按照约定偿还借款本息，至今被告余俊平已累计超过六个月未归还本息。故原告诉至法院，诉请如前。被告余俊平辩称，在2018年9月28日我把逾期款项全部交清了，共计91600元，当时银行表示我交清逾期款项之后就不再起诉。被告恒怡房开公司辩称：被告已经交清了逾期款项，银行不应该再起诉。本院经审理认定事实如下：被告余俊平为购买贵阳市云岩区北京西路金龙·星岛国际广场一期工程3栋1单元3层3号房屋，在原告处办理个人住房按揭贷款一笔，并于2014年8月2日与原告签订《个人购房借款合同/担保合同》，贷款金额470000元，期限30年，被告余俊平需按月支付贷款本息，并以所购住房作抵押担保，已办理预购商品房抵押权预告登记；被告恒怡房开公司作为保证人亦在上述合同上签字盖章，约定：“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但若下列第A项条件的，保证人对该等条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。同时合同第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同。合同签订后，原告向被告余俊平出借贷款470000元，被告余俊平未按合同要求足额支付贷款本息，被告未按时足额偿还贷款累计逾期已超过六次；后被告余俊平于2018年9月28日归还所欠逾期本金及利息共91594.25元，截止2018年9月29日，被告尚欠贷款本金422593.61元。现原告要求提前收回该笔贷款本息并向本院提起诉讼，诉请如前。本院认为，本案中，原、被告双方自愿签订了《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，其内容合法有效，受法律保护。原告依约向被告余俊平足额发放贷款，被告余俊平亦应依约全面履行还本付息的义务，现被告余俊平未按时足额偿还贷款累计逾期已超过六次，符合双方约定的原告提前收回贷款本息的条件，故对原告要求被告余俊平提前偿还剩余贷款本息的诉请，本院予以支持。本案中，被告余俊平于2018年9月28日归还所欠逾期本金及利息共91594.25元，截止2018年9月29日，被告尚欠借款余额422593.61元，故对原告主张被告归还借款本金422593.61元，以及利罚息以双方签订的合同约定的利率标准计算直至贷款还清之日止的诉请，本院予以支持。本案原告在合同签订后向被告余俊平发放了借款，履行了自己的合同义务，而被告余俊平累计逾期还款已超过六次，根据双方合同约定，原告可解除合同，故对原告诉请解除与被告签订的《个人购房借款/担保合同》本院予以支持。关于原告主张的律师费31655元，虽然双方在合同中明确约定了律师费，但原告提供的系收据，而非发票，故对原告主张的该请求，本院不予支持；至于原告主张的其他费用未在诉讼请求中明确，且未举证证明已实际产生，故本院不予支持。关于被告恒怡房开公司是否应承担连带支付责任的问题，由于本贷款尚未办理正式抵押登记手续，约定的保证人免责条件“A本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”尚未成就，故保证人恒怡房开公司仍需对上述贷款本息及费用承担连带支付责任。关于原告诉请的抵押权及优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”及《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款“以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”之规定，原告虽办理了抵押权预告登记，且原告享有的债权未消灭，但合同约定的抵押房屋至今未办理抵押登记，因预告登记不能取代抵押登记，而抵押权自登记时设立，故原告尚未取得合同约定抵押房屋的抵押权，其诉请的抵押权及优先受偿权，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行与被告余俊平间签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告余俊平于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行贷款本金人民币422593.61元及利罚息（利罚息按本案《个人购房借款/担保合同》之约定计算，直至贷款实际清偿之日止）；三、被告贵阳恒怡房地产开发有限公司对上述一、二项债务承担连带支付责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4057元（原告已预交），由被告余俊平、贵阳恒怡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡晓芳二〇一九年七月二十二日法官助理王国姣书记员王黎