文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初15865号原告：广州宏城广场房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路212、214、216、218、220号，统一社会信用代码914401015544192339。法定代表人：庄天助，董事长。委托代理人：李庆辉、黄施韵，均系广东实德律师事务所律师。被告：上海兆妩品牌管理有限公司，住所地上海市黄浦区泰康路200号3号楼403室，统一社会信用代码91310101076415851Y。法定代表人：孙青锋，执行董事。委托代理人：王建峰，系该司员工。委托代理人：陈晚云，系德恒上海律师事务所律师。原告广州宏城广场房地产开发有限公司（简称“宏城公司”）诉被告上海兆妩品牌管理有限公司（简称“上海兆妩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏城公司的委托代理人李庆辉，被告上海兆妩公司的委托代理人陈晚云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏城公司诉称：原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）于2016年9月3日就被告向原告承租其所有的广州市天河区天环广场地下一层B122号商铺（下称：诉争商铺）（建筑面积共73平方米）的事宜签订了《广州市房屋租赁合同》及《广州市天河区天河路天环广场地下一层B122号商铺之租赁协议》（以下简称“《租赁协议》”）。《租赁协议》约定：承租单元的基本租金第一年为人民币116800元/月，第二年为人民币124100元／月：承租单元的租赁期限为3年；承租人逾期交租的，出租人有权按欠付租金的每日千分之一向承租人收取滞纳金，直至付清全部本金、滞纳金止；承租人未能按照本合同规定，在必须支付租金的日期后15天内支付租金（无论出租人是否已经向承租人作出任何形式的催付），出租人有权单方解除合同，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用等）；根据本合同须向一方送达的任何文件或通告，应按本合同附表一所列地址以快递方式送达；出租人与承租人发生纠纷的，可向商场所在地人民法院提起诉讼等。上述合同签订后，被告办理讼争商铺的接收手续，并在诉争商铺开设嫵woo品牌专营店经营，被告也一直按照租赁协议约定支付每月的基本租金、管理费和其他相关费用。2017年2月1日，原告（甲方）、被告（乙方）及广州兆妩贸易有限公司（丙方）（下称“广州兆妩公司”）共同签订《协议书》，约定：乙方将租赁合同项下“承租人”的全部权利义务一并转让给丙方；丙方同意依照租赁合同约定承担全部责任和义务：乙方应对丙方的责任和义务承担连带责任；在任何情况下，甲方均有权选择向乙方及／或丙方主张租赁合同项下的任何权利等。《协议书》签订后，广州兆妩公司继续经营商铺并交纳基本租金及相关费用。直至2017年12月28日，被告及广州兆妩公司自身原因，在未经原告同意的情况下，擅自中断、停止营业，经原告多次电话及函件通知后，仍未恢复正常营业，其行为严重损害了天环广场的整体商业氛围和经营管理。更有甚者，被告及广州兆妩公司于2018年1月起拒绝依据租赁协议的约定支付基本租金及其他相关费用。2018年6月7日，原、被告及广州兆妩公司办理了诉争商铺的退铺手续。被告于2019年1月30日办理了广州兆妩公司的注销手续。由于被告及广州兆妩公司一直怠于履行2018年1月至退铺之日止的基本租金付款义务，无奈之下，原告只能委托广东实德律师事务所作为其代理人提起本案诉讼，并向该律师所支付一审律师代理费￥20000元。根据《广州市律师事务所服务收费指引》，律师费用未超出上述指引限额，属于合理收费。综上所述，根据原、被告签订的《租赁协议》以及三方签订的《协议书》相关约定，广州兆妩公司擅自中断经营并拒付基本租金的行为已构成违约，但鉴于广州兆妩公司已注销，原告有权选择要求被告按租赁协议约定向原告支付欠付的基本租金及滞纳金。为了维护自身合法权益，原告须额外聘请律师事务所作为其代理人进行维权行动，该部分费用的支出全因被告违约行为导致，根据租赁协议约定并出于过错追究及公平原则，被告亦应承担原告为提起本次诉讼所支付的律师代理费。故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付广州市天环广场地下一层B122号商铺从2018年1月1日起至2018年6月6日止的基本租金共649456.67元（其中2018年1月至5月按124100元/月计算，2018年6月按28956.67元/月计算）及滞纳金（以每月欠付的租金为本金，按照每日千分之一的标准，分别从当月2日起计至清偿之日止）；二、被告偿还原告聘请律师代理本案诉讼所支付的一审律师代理费20000元；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告上海兆妩公司辩称：一、对于原告诉请的租金，被告已多次与原告协商提前终止合同，原告没有采取任何措施防止损失扩大，故这个扩大的损失应由原告自行承担。二、对于原告诉请的滞纳金，应属违约金范畴，且该违约金明显过高，应该按照中国人民银行发布的贷款利率计算。三、对于原告诉请的律师代理费，不是必要费用，且属扩大的损失，不应由被告承担。经审理查明：原告是广州市天河区天河路212号214号216号218号220号房地产（天环广场）的登记权属人，该房地产建筑面积为112035.16平方米。宏城广场综合改造工程（天环广场）的《竣工验收备案表》载明该工程备案时间为2015年3月5日。2016年9月3日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将座落在天河区天河路212、214、216、218、220号自编220号地下一层B122房号的房地产（以下简称“承租单元”）出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2016年9月23日至2019年9月22日；其他约定详见双方另行签署的租赁协议，如本合同项下的条款与租赁协议项下的条款有任何不一致或相互抵触之处，双方同意以租赁协议的条款为准等。原告（出租人）与被告（承租人）遂签订《关于广州市天河区天河路天环广场地下一层B122号商铺之租赁协议》（以下简称“《租赁协议》”），约定：（7.05）支付时间及支付方式：基本租金、管理及空调费和推广费的支付时间，除本合同另有规定外，在整个租赁期内，承租人须于每个日历月的首日或之前向出租人预先缴付当月的基本租金、管理及空调费和推广费。若基本租金、管理及空调费和推广费的首次和末次支付的期间不足一整月份的，则承租人应付的数额应为每个日历月的基本租金、管理及空调费和推广费的总额分别乘于所占该日历月的天数和该日历月全部天数的比例。滞纳金，倘承租人向出租人拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理及空调费、推广费、其它费用等各项费用超过七(7)日，在不影响出租人其它权利或补救的前提下，出租人有权要求承租人按逾期天数交纳滞纳金，滞纳金每日以应缴款额之千分之一计。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至承租人付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用。（8.01）于签署本合同之时或之前，承租人须按本租赁协议附表三第5部分规定的保证金金额向出租人存放保证金，以确保承租人遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。（12.03）若承租人在开张营业日当日仍未能正式对外营业或在租赁期内任何时间中断、停止其经营，则承租人除须按本合同的规定按时支付本合同项下的租金、管理及空调费、推广费及其它费用外，还须自开张营业日起的第一日或中断、停止经营之日起算，每日向出租人额外缴纳金额为日基本租金3倍的违约金，直至承租人实际正式对外营业之日或恢复正常营业之日止。若承租人在未能以书面形式通知出租人并经出租人事先书面同意之情况下中断、停止经营持续三(3)日或以上的，则承租人将被视作违约，出租人除有权按照本条款之约定向承租人追讨违约金外，还有权提前终止本合同并收回承租单元。（19.04）在不影响出租人根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，出租人有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回承租单元：承租人未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理及空调费、推广费、其它费用的日期后的十五(15)天内支付该租金、管理及空调费、推广费、其它费用（无论出租人是否已经向承租人作出任何形式的催付）；承租人未能根据本合同条款的相关期限正式对外营业或在租赁期内中断、停止其经营其在承租单元的业务。若出租人因上述情形终止本合同，则承租人必须向出租人支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金等预期收益）。出租人除可没收承租人缴纳的全部保证金及承租人根据本合同向出租人预先支付的租金作为违约金以外，还可就出租人因此遭致的上述一切损失向承租人进行追讨。（19.05）若承租人未经出租人事先书面认可擅自提前终止本合同的（包括但不限于擅自撤离承租单元），则承租人必须向出租人支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用、承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金等预期收益）。出租人除可没收承租人缴纳的全部保证金及承租人根据本合同向出租人预先支付的租金作为违约金以外，还可就出租人因此遭致的上述一切损失向承租人进行追讨。（20.03）双方在此不可撤销地同意，出租人应向承租人发出书面通知说明出租人将行使由本合同赋予其收回承租单元的权利，而出租人无需实际进入承租单元作为行使该项权利的标志。若出租人根据相关条款终止本合同，本合同应被视为在出租人向承租人发出终止通知的当日即已终止本合同；同时，若承租人未根据本合同相关条款将承租单元恢复至毛坯状态，则出租人除本合同其它条款规定所具有的权利外，出租人有权在事先向承租人发出书面通知的情况下通过任何形式恢复承租单元，出租人的该等行为将视为适当的且符合本合同的规定，并且出租人有权将承租单元租赁给任何第三方。（21.01）承租人须在租赁期届满或提前终止前至少三十（30）日之前，与出租人及物业服务企业联系交回承租单元事宜，且承租人须在本合同终止的当日内把承租单元连同其所有的附属物、装置、附加物按本合同规定在与原状一致或者出租人书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或毛坯状态下交还出租人；出租人和承租人应对承租单元进行验收，并就承租单元的返还情况签署一份由出租人制备的交接表格；同时承租人须将承租单元及本商场各部分的钥匙（如有）交还出租人。（21.03）若承租人未按本条约定的状态将承租单元交还予出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担；出租人有权把该等开支及费用视作债项，向承租人追讨。（33.01）如有需要，双方将另行签订《广州市房屋租赁合同》以供提交广州市国土资源和房屋管理局登记备案之用，如该登记备案合同与本合同（包括本租赁协议，其附表和附件）有不一致或相互抵触，则以本合同的条款为准。（附表二）承租单元的租赁面积为73平方米。租赁期共计3年，自起租日起计算。交付日不迟于2016年9月12日，出租人于交付日前至少14天向承租人发出《出租人通知书》以确认交付承租单元的日期。起租日即交付日。装修免租期自起租日起计算，至起租日起第45个日历日或承租人之承租单元展开营业之日前一日止（上述两者以较早发生之日为准）。（附表三）承租人须根据本合同规定的方式及日期于每个日历月向出租人缴交基本租金或营业租金，两者取其金额较高者作为该日历月的租金，且不得以任何方式进行扣除和抵销。基本租金：第一年，每个日历月基本租金共计116800元；第二年，每个日历月基本租金共计124100元……除非本合同另有规定，保证金包括以下部分，租金保证金：相当于承租单元三个日历月的基本租金；每次增加基本租金后，租金保证金应相应增加为相当于三个日历月的增加后的基本租金；在本合同签订时，租金保证金为394200元等。2017年2月1日，原告（甲方）、被告（乙方）与广州兆妩贸易有限公司（丙方，以下简称“广州兆妩公司”）签订《协议书》，约定：甲、乙双方已于2016年9月3日签署了《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》（以下统称“租赁合同”），约定由乙方承租承租单元。现甲、乙、丙三方均同意，自本协议签署之日起，乙方将租赁合同项下“承租人”的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意作为租赁合同项下的“承租人”继续向甲方承租承租单元，并依照租赁合同约定承担全部责任和义务；乙方应对丙方的上述责任和义务承担连带责任（包括但不限于本协议签订前及签订后租赁合同项下的“承租人”应承担的全部责任和义务）；在任何情况下，甲方均有权选择向乙方及/或丙方主张租赁合同项下的任何权利等。2017年9月8日，广州兆妩公司向原告发送电子邮件《广州天环店撤店申请》，称承租单元经一年运营下来，一直处于严重亏损状态，为了不影响原告商场业绩及有利于重新招商租赁，现向原告提出于2017年11月30日予以撤店的申请。2017年9月22日，原告向广州兆妩公司回复电子邮件《答复广州天环店撤店申请》，称不同意广州兆妩公司要求的于2017年11月30日予以撤店的申请等。2017年12月5日，广州兆妩公司向原告发出《关于要求于2017年12月31日终止承租单元租赁合同关系的函》，称2017年9月8日广州兆妩公司向原告租务部张小兰发邮件正式要求于2017年11月30日撤店，终止双方租赁合同关系；过去三个月中，广州兆妩公司始终要求原告同意广州兆妩公司撤柜并尽快进行承租单元的重新招租；经慎重考虑，广州兆妩公司再次恳求原告同意于2017年11月30日终止双方租赁合同关系，如原告迟迟无进一步实质性答复，广州兆妩公司决定要求于2017年12月31日终止与原告的租赁合同关系；希望原告收到本函后尽快安排对承租单元的重新招租，完成承租单元的撤柜（包括同意安排广州兆妩公司负责店铺恢复原状，或者原告安排恢复原状，费用由广州兆妩公司支付）；广州兆妩公司将积极配合完成上述事项，避免双方损失扩大；如原告未采取相关积极措施，甚至采取消极措施的，则由此造成的双方扩大的损失由原告承担等。2017年12月22日，原告向被告及广州兆妩公司作出《回复函》，称被告、广州兆妩公司无权单方提前终止租赁合同，原告不同意被告、广州兆妩公司提出的于2017年12月31日提前终止租赁合同的请求，恳请被告、广州兆妩公司严格按照租赁合同的约定继续履行相应的义务；如被告、广州兆妩公司仍擅自实施提前终止租赁合同之违约行为，原告将严格按照租赁合同的约定追究被告、广州兆妩公司违约责任及追讨因此造成的一切损失赔偿等。2017年12月31日，广州兆妩公司向原告作出《关于承租单元已撤柜并于2017年12月31日终止租赁合同关系的函》，称鉴于广州兆妩公司已完成承租单元的撤柜，门店场地（大门、钥匙等）已转由原告委托的物业公司接管；再次恳切要求原告确认双方租赁合同于2017年12月31日终止，尽快对承租单元重新招租，尽快安排承租单元恢复原状（广州兆妩公司予以充分配合，且费用由广州兆妩公司支付），尽快与广州兆妩公司就租赁合同终止的后续事宜进行友好协商；如原告未采取相关积极措施、甚至采取消极措施的，则由此造成的扩大损失均由原告承担等。2018年1月17日，原告向被告及广州兆妩公司发出《关于贵司擅自暂停承租单元营业之事宜》，称2017年12月27日晚上发现承租单元货品展示已经清空，到翌日早上再巡查时发现承租单元仍没有按规定时间开门营业，经电话联系，承租单元的负责人回复为因公司商务原因暂停营业，截至目前为止，被告、广州兆妩公司仍没有按规定时间开门营业；被告、广州兆妩公司的上述行为已严重违反租赁合同约定，请被告、广州兆妩公司收函后立即恢复正常营业；为了尽量降低有关负面影响，原告将在被告、广州兆妩公司擅自停止经营期间于承租单元的店面或橱窗上暂时贴上与商场形象或节日相关的装修标贴，在收到被告、广州兆妩公司恢复承租单元正常营业的通知后，原告可立即将上述装修标贴移除等。就被告提交的广州市启胜物业管理有限公司天环广场服务处（以下简称“天环广场服务处”）2017年12月28日向被告发出的《有关承租单元正常营业时间事宜》显示，天环广场服务处亦确认承租单元在2017年12月27日晚上被清空，12月28日早上未按规定时间开门营业；所附巡查照片显示承租单元的大门铁闸拉下了三分之二。原告对天环广场服务处发出的该函件的真实性予以确认。被告则主张，根据该函件所附照片可知承租单元并未加锁，可见已交还原告。2018年5月7日，原告向被告、广州兆妩公司作出《解除合同函》，称被告及广州兆妩公司在未经原告同意的情况下于2017年12月28日开始中断、停止营业，原告多次电话及函件通知被告、广州兆妩公司立即恢复正常营业，但被告、广州兆妩公司至今未恢复正常营业，也未按合同约定支付租金等费用，根据租赁合同12.03及19.04条的约定，现正式通知被告、广州兆妩公司与原告签署的租赁合同于本函发出之日起的第31天即2018年6月7日正式解除，原告将于解除日收回承租单元，请被告、广州兆妩公司按照租赁合同约定对承租单元履行恢复和交还的义务并依约承担责任等。2018年6月7日，广州兆妩公司与天环广场服务处签署了《退铺表格》，天环广场服务处确认自广州兆妩公司处收回了承租单元的《退铺表格》、《钥匙交收表格》、《商铺还原业主提供的设施》（载明退铺日期为2018年6月7日）及《商铺还原缺陷列表》（载明完工日期为2018年6月6日，无缺陷）。原告为证明其为提起本案诉讼支出了律师费20000元，向本院提交了《委托代理合同》（载明原告与广东实德律师事务所约定：原告因与天环广场承租人提起租赁合同纠纷的系列案件之一审诉讼委托广东实德律师事务所的律师作为诉讼代理人，进入庭审阶段的案件按照20000元/件计算代理费）及《发票》（载明出具时间为2018年9月20日，销售方为广东实德律师事务所，服务名称为律师费，价税合计20000元）。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关，该律师费应属原告导致的扩大损失，应由原告自行承担。2019年1月30日，广州兆妩公司经广州市天河区工商行政管理局核准注销。另，被告主张以其已付的保证金抵扣其应向原告支付的款项；原告表示被告并未在本案中提起反诉，且合同明确约定在被告违约的情况下原告有权没收保证金，故本案不存在保证金冲抵欠费的问题。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》，原、被告及广州兆妩公司签订的《协议书》均是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据《协议书》之约定，广州兆妩公司应按《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》的约定承担全部责任和义务，被告则对广州兆妩公司的上述责任和义务承担连带责任，而原告有权选择向被告主张《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》项下的任何权利。就本案查明的事实可知，广州兆妩公司存在擅自提前终止合同的违约情形，且其实际于2017年12月27日腾空并搬离了承租单元；虽广州兆妩公司自2017年9月22日起便多次向原告申请提前终止合同，但原告一直不予同意，直到2018年5月7日原告才向广州兆妩公司及被告发函表示同意于2018年6月7日解除承租单元的租赁合同，并于2018年6月7日与广州兆妩公司办理了退铺手续。本院认为，虽广州兆妩公司为违约方，但原告自2017年9月起便知悉广州兆妩公司有提前解除承租单元租赁合同的意愿，亦知悉广州兆妩公司实际于2017年12月27日腾空并搬离了承租单元，且广州兆妩公司在原告催告后亦未纠正其违约行为，根据我国《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，因原告未采取适当措施防止损失的扩大，其应当就广州兆妩公司撤场后承租单元的空置损失承担一定责任；故本院根据公平原则，酌情确定原告在广州兆妩公司撤场后收回承租单元的合理时间为二个月，故对原告在本案中诉请的承租单元的租金，本院仅支持被告向原告支付2018年1月1日至2018年2月28日的租金248200元（124100元×2个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付上述期间租金滞纳金的诉请。该滞纳金实为违约金。本案中原告主张滞纳金按合同约定的千分之一的标准计算，被告则辩称该标准过高。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述规定，综合本案案情，本院酌情将逾期支付租金的滞纳金调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算。按此，2018年1月1日至2018年2月28日期间租金的滞纳金，应分别以每月欠付的租金124100元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，分别自当月2日起计至清偿之日止；每月租金的滞纳金总额应以不超过本金为限。关于原告要求被告偿还其本案律师代理费20000元的诉请。鉴于合同约定若承租人未经原告同意擅自提前终止合同的，承租人须赔偿原告因此而遭致的一切损失，包括但不限于律师费用；故在原告提供了代理合同、律师费发票予以证实的情况下，本院对原告该项诉请予以支持。关于保证金问题，原告并未提出相关诉请，被告亦无提起反诉，且原告认为被告构成违约，其依约有权予以没收，本案不存在以保证金抵扣欠费的问题，故本院对该保证金依法不予处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告上海兆妩品牌管理有限公司支付原告广州宏城广场房地产开发有限公司2018年1月1日至2018年2月28日期间的租金合计248200元及滞纳金（以每月欠付的租金124100元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，分别自当月2日起计至清偿之日止；每月租金的滞纳金总额应以不超过本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告上海兆妩品牌管理有限公司偿还原告广州宏城广场房地产开发有限公司律师费20000元。三、驳回原告广州宏城广场房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13270元，由原告广州宏城广场房地产开发有限公司负担7270元，由被告上海兆妩品牌管理有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  胡雪军人民陪审员  林 艳二〇一九年七月十七日书 记 员  邱莉晶            本判决书已于2019年   月   日送达