河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4181号上诉人（原审被告、反诉原告）：闫春晓，女，汉族，1989年5月26日出生，住河南省淅川县。委托诉讼代理人：李长志，河南德高律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：淅川县金河镇金河社区居民委员会郭西居民小组。负责人：张有亭，系该组组长。委托诉讼代理人：刘显光，南阳市新兴法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。上诉人闫春晓与被上诉人淅川县金河镇金河社区居民委员会郭西居民小组（以下简称“郭西居民小组”）为房屋租赁合同纠纷一案，不服淅川县人民法院（2019）豫1326民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫春晓及其委托诉讼代理人李长志，被上诉人郭西居民小组的负责人张有亭及郭西居民小组的委托诉讼代理人刘显光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。闫春晓上诉请求：撤销原判第一、二项，改判认定上诉人在同等条件下享有优先承租权，驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、2018年4月13日，在同一日《人民调解协议书》签订在前，闫春晓和郭西组签订《租房协议》在后，补充明确了上诉人享有优先租赁权，一审法院认定事实错误。2、因上述事实认定错误，导致上诉人丧失了合同约定的优先承租权利。3、郭西组未经民主议定随意变更出租方负责人，变相违约，破坏了合同的稳定性和损害了集体利益，损害了法律的公信力。4、一审诉讼主体处理存在部分错误。请求支持上诉人的上诉请求。郭西居民小组辩称，1、租赁协议系在《人民调解协议书》之前签订，系重新协商后签订，被答辩人所说的已废止的协议中的优先租赁权已不存在。2、关于承租权已在2018年4月13日的《人民调解协议书》中约定，2019年4月2日合同到期后被答辩人无条件搬出该租赁房屋，被答辩人已经失去了优先租赁权，被答辩人诉称优先承租权于法无据。3、争议房子的所有权属于答辩人，答辩人的组长可以代表全组人处理房子的使用权。请求驳回上诉，维持原判。郭西居民小组向一审法院起诉请求：一、要求被告立即腾出所租赁原告的房屋；二、要求被告支付房屋占用费390元（2019年4月2日至2019年4月16日）及后续房屋占用费（按照每天26元标准，自2019年4月16日支付至腾房为止）；三、要求被告承担一切诉讼费用。闫春晓反诉请求：一、依法确认被反诉人郭西组，张有亭于2018年4月13日与反诉人、案外人刘静签订的《人民调解协议书》无效，于2019年4月2日与刘静签订的《租房协议》无效；二、判令二被反诉人连带赔偿反诉人闫春晓转让费损失6万元和装修损失1万元；三、承担本案反诉费。一审法院认定事实，2008年9月19日，原告（反诉被告）金河镇金河村郭西组取得了建设在该组集体土地上一栋6层房屋的房产（房权证号：淅川县房权证金河镇字第××；产别：集体；土地证号：淅集用（2006）088号；使用面积：569.62平方米；1层钢混结构，设计用途：商服）。原告（反诉被告）郭西小组将该栋房屋1层分割出租。2018年4月2日，原告（反诉被告）郭西小组、被告（反诉原告）闫春晓、案外人刘静在金河镇人民调解委员会的主持下，达成《人民调解协议书》一份，主要内容为：1、闫春晓对准金河社区郭西组签订租房协议一年，到2019年4月2日止，租金8825元，由闫春晓交给郭西组，金河社区郭西组代表和刘静同意；2、金河社区郭西组收到闫春晓交的租房屋金8830元后，金河社区郭西组把该8825元租金退还给刘静。3、闫春晓所租的房到2019年4月2日至，无条件搬出，有郭西另行安排。2019年4月9日，原告（反诉被告）郭西小组向被告（反诉原告）闫春晓发出《不再续租通知书》。被告（反诉原告）闫春晓一直未将租赁房屋交还给原告（反诉被告）郭西小组。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告（反诉被告）郭西小组与被告（反诉原告）闫春晓在金河镇人民调解委员会的主持下达成了关于门面房租赁的协议。被告（反诉原告）闫春晓认为张有亭无权代表郭西小组签订租房协议，故主张该《人民调解协议》无效。淅川县金河镇金河社区居民委员会向一审法院提交了身份证明，证明张有亭系郭西小组组长，故张有亭有权代表郭西小组签订调解协议，不存在“借名签订”的情况，且该调解协议中加盖了淅川县金河镇金河社区郭西居民小组财务专用章。故对被告（反诉原告）闫春晓的诉称及辩称，一审法院不予支持。被告（反诉原告）闫春晓要求原告（反诉被告）郭西小组赔偿转让费6万元和装修损失1万元。一审法院认为该转让费系闫春晓向案外人郑红纪支付的费用，与本案无关，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”也就是说被告（反诉原告）闫春晓装修该房屋是否经过原告（反诉被告）郭西小组同意，其主张装修损失1万元均不能得到一审法院支持。被告（反诉原告）闫春晓认为原告（反诉被告）郭西小组侵犯其“优先承租权”。一审法院认为所谓的“优先承租权”并未有相应的法律依据作为支撑。故被告（反诉原告）闫春晓主张原告（反诉被告）郭西小组侵犯其“优先承租权”的诉称和辩称，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”原告（反诉被告）郭西小组与被告（反诉原告）闫春晓在金河镇人民调解委员会的主持下达成了关于门面房租赁的协议中约定：“闫春晓所租的房到2019年4月2日止，无条件搬出，由郭西另行安排。”现原告（反诉被告）郭西小组要求被告闫春晓搬出所租赁的房屋，于法有据，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”2019年4月2日至今，原被告之间无租赁协议，原告（反诉被告）郭西小组主张被告闫春晓应按每天26元的标准支付自2019年4月2日起至搬出房屋止的房屋占有使用费，一审法院认为该标准过高，应参照原被告双方于2018年4月13日在金河镇人民调解委员会达成的租金标准支付房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）闫春晓于本判决生效之日起十日内搬出租赁的房屋，将该房屋交还给原告（反诉被告）淅川县金河镇金河社区郭西居民小组；二、被告（反诉原告）闫春晓于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）淅川县金河镇金河社区郭西居民小组按8825元/年的标准支付自2019年4月2日至实际搬出之日止的房屋占有使用费；三、驳回被告（反诉原告）闫春晓的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，反诉费775元，由被告（反诉原告）闫春晓负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，闫春晓与郭西居民小组签订的《人民调解协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应按该协议的约定享有权利和履行义务。该协议书中明确约定闫春晓于租房期满即2019年4月2日后无条件搬出租赁房屋，故一审判令闫春晓搬出房屋符合协议的约定，并无不当。关于闫春晓主张的优先承租权，《租房协议》中虽约定在同等条件下闫春晓可以优先继续再租，但该协议的落款日期在《人民调解协议书》之前，即使该两份协议系同一天签订，但从落款日期的先后看，应视为当事人为房屋租赁事项达成了新的合意，而闫春晓在《人民调解协议书》中放弃了优先承租权，其现依据《租房协议》主张优先承租权与双方的意思表示相悖，本院不予支持。张有亭系郭西居民小组的组长，其有权代表郭西居民小组对外签订租赁协议，闫春晓上诉称合同未经民主议定及郭西居民小组违约，但并未提交证据证明，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人闫春晓负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年七月三十日法官助理同箫书记员宁亚楠