河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0223民初1887号 原告：滦县德发物业服务有限公司，住所地滦州市嘉凤园小区南门东一楼。 法定代表人：王征，公司经理。 委托诉讼代理人：李长利，男，公司员工。 被告：董玉峰，男，1974年5月12日出生，汉族，住滦州市。 原告滦县德发物业服务有限公司（以下简称德发公司）与被告董玉峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滦县德发物业服务有限公司的委托诉讼代理人李长利、被告董玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滦县德发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告缴纳所欠原告物业费1715元（2015年317元、2016年633元、2017年633元、2019年二个半月132元）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告受嘉凤园小区业主委员会招聘，经营小区物业服务工作，2015年7月1日双方签订了《物业服务合同》合同约定：原告提供物业服务的受益人为：嘉凤园小区的全体业主和使用人；受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费。原告雇用保安、保洁及管理人员，按照服务合同条款原告履行了责任和义务，为小区提供了服务，合同履行至2019年3月24日，得到了广大业主的认可，同时政府领导也给予了肯定，大部分业主都主动交纳了应交的物业费。被告拒不履行自己的交费义务，挑剔物业保洁、保安工作中的一些瑕疵和不足为理由，甚至提出与物业公司无关的事由为借口、拖欠物业费至今。我公司已多次催收，并且发出了书面催收通知函。被告违反了最高院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条规定。拒不交纳物业费，属于无理行为，有悖于法、为维护我公司的合法权益。请求法院依据事实依照法律、法规作出判决，支持原告诉讼请求。 董玉峰辩称，诉讼主体不合法，物业公司和代表广大业主的业主委员会签订的《物业委托服务合同》是物业公司在小区内实施物业服务的法律基础，物业公司和业主委员会是合同的双方当事人。《合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。这条法律强调了民事活动中的契约精神，即在民事合同生效之后，不得擅自变更或解除，这当中既包括合同内容也包括双方当事人的身份。滦县德发物业服务有限公司于2015年7月进入嘉凤园小区后，未经公示、未经业主委员会同意，将物业公司转让给王征，公司变更法人转让股权属于转让债权，属于变更合同的履行主体，需征得业委会的同意，物业入驻小区是非法的。所以答辩人对诉讼主体不认可，另外，2018年物业费我已交清了，2017年7月1日至2017年12月31日的物业费我和原德发物业服务有限公司口头抵消了。综上所述，被答辩人随意为诉讼主体起诉，没有法律依据，答辩人保留对其提起反诉的权利。答辩人上述意见，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：原告滦县德发物业服务有限公司是2015年4月27日依法成立的具有相应资质有限责任公司（自然人独资）的物业服务企业。原告滦县德发物业服务有限公司是依法成立的、具有三级物业服务企业资质的有限责任公司。该公司在嘉凤园第二届业委员会向社会选聘物业时，于2015年7月1日与滦县嘉凤园小区业主委员会签订《滦县嘉凤园物业服务协议》，协议约定如下：由原告对嘉凤园小区提供封闭物业管理事宜。原告提供的物业管理服务包括：1.物业公用部位的养护和管理；2.物业公用设施设备的运行、养护和管理；3.物业公用部位和相关场地的相关卫生，垃圾的收集及雨、污水管道的疏通（垃圾的储运按现有方式处理）；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.物业档案资料的管理。服务费用：1.采取包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准参照物价部门的标准执行；2.低层楼房每平米（建筑面积）收费0.5元，高层楼房1楼每平米收费0.5元，2层以上每平米收费0.6元（不包括电梯维护费，电费及修理配件），地下室、车库每平米收费0.25元。 后该公司法定代表人几经更换，至本案诉讼时公司法定代表人变更为现在的王征。原告的法定代表人的更换均在滦州市行政审批局予以注册登记。本次的更换是在2018年的4月18日。王征以前的法定代表人为吉春和。 被告董玉峰居住在嘉凤园小区××楼××单元××室，楼房面积为97.8平方米、地下室（或车库）面积为15.51平方米。被告2015年7月1日至2015年12月31日物业费为：住宅面积97.8㎡×0.5／㎡×6个月＋地下室或车库15.51㎡×0.25元／㎡×6个月＝317元、被告2016年1月1日至2016年12月31日物业费为：住宅面积97.8㎡×0.5／㎡×12个月＋地下室或车库15.51㎡×0.25元／㎡×12个月＝633元、被告2017年1月1日至2017年12月31日物业费为：住宅面积97.8㎡×0.5／㎡×12个月＋地下室或车库15.51㎡×0.25元／㎡×12个月＝633元。被告拖欠原告2015年7月1日至2017年12月31日期间物业服务费用共计1583元。原告按照合同约定，为滦县嘉凤园小区提供了物业服务。 另查明，2019年1月2日原告以张贴的形式在被告处向被告下达了催缴物业费的通知，告知被告近日将所欠物业费1583元缴清。被告提交了2018年11月30日，由原告方的原创股东董自发、佟德财、刘树义和王凤芝发表的终止德发物业与业主委员会签署的《物业服务协议》废除《合同全部内容》的声明的复印件，以及被告还提供了一份没有任何人签字和落款时间的会议纪要，内容为讨论是否同意现在物业公司（原告）进驻被告所在小区进行物业服务以及由有关11名业委会成员签署的不知道王征物业进入嘉凤园小区进行服务的证明（复印件），时间为2018年10月12日，用于证明原告进驻小区是非法的，诉讼主体不适格为由拒绝向原告支付物业服务费。 上述事实，有双方当事人的陈述，双方提供的有关证据在卷予以证实。 本院认为，原告滦县德发物业服务有限公司是依法成立的具有经营资质的物业服务企业，该公司与被告所在小区的业主委员会于2015年7月1日签订了《滦县嘉凤园物业服务协议》，为有效合同，对小区业主具有约束力。原告为被告所在的小区提供物业业务，为此原告有权根据合同的约定和相关政策向被告在内的小区业主收取物业服务费用。该公司在经营过程中虽然法定代表人发生变化，但该公司并没有被吊销或注销，依然成立，且法定代表人的变化均经相关部门的批准和依法进行了登记，因而该企业依然是具有进行物业服务资质的合法企业，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，就应该向原告支付符合约定和规定的物业服务费用。 被告以原告方原始股东董自发等人在2018年11月30日声明原企业与被告方所在业主委员会所签物业服务合同和服务协议予以废除，及于2018年10月12日一份没有任何人签字和落款时间的会议纪要，内容为讨论是否同意现在物业公司（原告）进驻被告所在小区进行物业服务以及由有关11名业委会成员签署的不知道王征物业进入嘉凤园小区进行服务的证明（复印件）等为由，称原告进驻小区是非法的，诉讼主体不适格为由拒绝向原告支付物业服务费，但董自发等原始股东已不是现在原告企业的经营者，在其不履行企业经营者管理责任的情况下发表的声明，废除不了《滦县嘉凤园物业服务协议》，11名业委会成员签署的不知道王征物业进入嘉凤园小区进行服务的证明，对该协议也没有影响，故本院对被告的该证据不予采信，因而对被告称原告进驻小区是非法的，诉讼主体不适格为由拒绝向原告支付物业服务费的主张因没有法律依据，本院不予支持。 原告主张被告拖欠2015年7月1日至2017年12月31日的物业费1583元，而被告主张此期间的物业费和原德发物业服务有限公司口头抵消了，因原告提供证据确实、充分，本院对于原告此主张予以支持，而被告对自己的主张未提供证据证实，故本院对于被告此主张无法认定和支持。对于原告主张被告拖欠2019年1月1日至2019年3月24日二个半月物业费132元，因原告未能提供与滦县嘉凤园小区业主委员会终止《滦县嘉凤园物业服务协议》具体时间，对原告主张的132元物业费用本院无法认定和支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告董玉峰于本判决生效后三日内向原告滦县德发物业服务有限公司支付2015年物业费317元、2016年物业费633元、2017年物业费633元，合计1583元； 二、驳回原告滦县德发物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.0元，由原告滦县德发物业服务有限公司负担2.0元，由被告董玉峰负担23.0元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  田克祥 二〇一九年七月一十九日 书记员  沈志洲 ——