广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9057号原告：叶必武，男，汉族，住广东省佛山市南海区8。原告：张月芬，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。两原告的共同委托诉讼代理人：潘景伟，广东达法律师事务所律师。被告：佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇罗村罗湖区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨易，广东安南律师事务所实习律师。原告叶必武、张月芬与被告佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，适用简易程序，于同年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘景伟，被告的委托诉讼代理人陈诗敏、杨昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还居间中介服务费18000元；2.被告立即向原告赔偿损失53462.4元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月9日，原告在被告的居间介绍下，与案外人罗XX、刘X及被告三方签订了一份《房地产买卖合同》，该合同范本是由被告出具的格式合同范本，合同约定：罗海新、刘婷将其名下的“南海市XX房及XX号储物间”出售给原告，售价为820000元，定金20000元，首期款620000元。房屋交付时间为房管部门受理交易递件当天有。买方应于2017年2月28日前签订银行贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付所需费用等内容。合同签订后，原告依约向出卖方支付定金20000元，向被告支付了18000元的居间服务费。本案所涉的二手房买卖，由被告居间介绍，且由其出具格式合同文本，约定了三方的权利和义务。二手房买卖涉及专业的办理知识，原告正是基于对该方面知识的缺乏，才支付高额的中介服务费给被告，让其居中组织双方依约履行合同，完成二手房的买卖。但被告根本不履行居间组织双方履行合同的义务，当时适逢涉案房产地段房价大涨，出卖方完全违背诚实信用原则，设法想违约解除合同。作为专业机构的被告，竟迟迟在2017年3月7日才通知原告去办理银行贷款按揭手续(合同约定买方应于2017年2月28日前签订银行贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付所需费用等内容)，且办理银行贷款按揭手续也需要出卖方到场确认才能办理，但被告从没有通知过出卖方到现场配合办理(该事实在已生效的判决书已认定)，导致出卖方以原告违约为由解除合同并没收了原告20000元定金、赔偿6000元诉讼费给出卖方。正因为被告完全不履行居间服务职责，导致原告因本次房屋买卖损失重大，包括：被出卖方没收了20000元定金，赔偿了出卖方诉讼费6000元，支付了被告中介服务费18000元；支付了由被告介绍的另一中介机构代办按揭费3000元，律师见证费(代办按揭)198元，在另案起诉出卖人罗海新、刘婷的诉讼中支付了代理原告的律师费10000元，诉讼费6644.4元(一审6344.4元，二审300元)，财产保全费4620元，财产保全担保费3000元，以上合计71462.4元。综观2017年1月9日合同签订后(该合同在已生效的判决书被认定属“既包含了买卖双方之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同”)，在合同开始履行后，被告作为居间组织者，仅在2017年3月7日组织了原告去办理银行按揭贷款手续(没有通知出卖方一齐同去办理)，除此之外，没有提供过任何服务。原告是完全按被告的组织，配合履行三方合同的，反而成为利益的最大受损者。被告完全不履行合同约定的居间义务，反而觉得收取原告高额的中介费是理所当然的，这是完全不合理的，被告提供的居间服务，完全失职，应全部赔偿原告的损失。被告辩称，根据《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同中居间人的主要义务是为他人报告订约机会或提供媒介，本案被告促成双方签订合同已经履行合同的主要义务，居间行为已经完成。原告在交易涉案房屋前需要出售一套北XX都的房屋，原告基于资金、首套房利率、首套房税费的考虑，要求在出售房屋过户后再办理涉案房屋的过户手续，原告预估出售房产在2月底至3月初可以交易完成，故经三方确定，定于2017年2月28日。由于2017年1月28日是春节，各部门程序缓慢导致出售房屋交易缓慢，被告已经多次催促原告去银行办理按揭手续，但原告无理要求被告保证其在未成功出售房屋前，仍可以享受按揭贷款下浮15%的优惠政策，最终因原告一直未办理按揭手续而导致卖家解除涉案合同。另，在认定原告违约的判决书中，认定原告构成违约关键在于3月15日，卖家催促原告继续履行合同，但原告仍逾期不履行合同义务。诉讼中，原告出示证据如下：1.两原告身份证、被告企业信用信息公示报告复印件各1份，用以证明两原告及被告诉讼主体资格。2.房地产买卖合同原件1份，用以证明双方签订合同的时间是2017年1月9日，双方存在居间合同关系，并约定了相关的权利义务等。根据合同第二页第三条关于银行按揭贷款部分第2.2、合同第三页第3.6.1的相关约定，结合证据6-7可知中介在签订合同后直到2017年3月7日才组织原告去办理银行按揭，存在严重失职。3.房产证(所有权人：刘X、罗XX)复印件2份，用以证明涉案房屋是真实存在的。4.收款证明原件1份，用以证明涉案房屋出卖方已收取原告定金2万元。5.收款收据(NO.0062297)原件1份，用以证明被告收取了原告居间服务费18000元。6.收据(NO.5252812)原件1份。7.收款收据(NO.4013532)原件1份。证据6-7用以证明原告已按照被告指示办理了按揭部分手续。8.广东增值税普通发票(NO.43176669)复印件1份，用以证明原告在另案中支出了律师费10000元。9.(2017)粤0605民初8664号民事判决书原件1份。10.(2017)粤06民终12169号民事判决书原件1份。11.(2018)粤0605执11557号执行完毕告知书原件1份。证据9-11用以证明原告就涉案合同曾提起诉讼，诉讼结果为该合同已被法院解除，被告根本不依照合同及时在合同期内居间组织双方进行交易，存在严重失职等。12.广东增值税普通发票(发票号码：2016XXXX)打印件1份，用以证明原告在另案中支出了3000元诉讼保全担保服务费。13.通知复印件1份，用以证明判决书关于3月15日收到涉案房屋出卖方通知的内容是存在改变了付款方式，实质对原合同作出重大变更的内容通知。诉讼中，被告出示证据如下：1、《中介代理费支付承诺书》原件1份，用以证明根据涉讼合同及《中介代理费支付承诺书》，中介在促成双方签订买卖合同即为支付中介费的成就条件。经审查，被告对原告出示的证据1-7、9-11真实性无异议，本院对其真实性予以采信，原告出示的证据8、12为发票，被告虽有异议，但无举证反驳，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据13，已在另案(2017)粤0605民初8664号民事判决书中举证、质证，本院对其真实性予以采信。被告出示的证据1，经原告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案房屋位于佛山市南海区XX房及4号储物间(权利证号XXXXX、XXXXX)，登记权属人为案外人刘X、罗XX。2017年1月9日，原告叶必武、张月芬(买方)、被告(经纪方)、案外人罗XX、刘X(卖方)签订《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房产以820000元的成交价出售予买方。涉案房产无抵押。签订本合同当天，买方须支付定金20000元予卖方，卖方在收取定金时将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。买方应在2017年2月28日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款手续资料及支付贷款所需费用。违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，守约方选择继续履行合同的，有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。经纪方已促成买卖双方签订本合同(即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》)，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已经知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费用支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付未付的咨询及买卖代理费。同日，原告张月芬向被告签名出具《中介代理费支付承诺书》，陈述：……贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询业务，并代表本人与卖方就买卖条款进行多次磋商。鉴于贵公司提供的上述服务，贵司成功促进出售方与本人达成买卖合同，本人同意向贵司支付房地产咨询及买卖代理费共壹万捌仟元整。该代理费将于2017年1月9日前付清……。同日，原告支付中介费18000元。同日，原告支付案外人罗海新定金20000元。2017年3月9日，佛山市熹和按揭服务有限公司出具收据确认收到原告叶必武支付的按揭代办费3000元。2017年3月10日，广东泽康律师事务所出具收款收据确认收到原告叶必武支付的律师见证费、代办抵押手续费198元。2017年6月12日，叶必武、张月芬起诉罗XX、刘X、佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院以(2017)粤0605民初8664号案号立案审理。该案中，叶必武、张月芬要求继续履行合同，罗XX、刘X反诉要求解除合同，佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司针对罗XX、刘X的反诉答辩要求继续履行合同。该案认为“原告为申请按揭贷款的义务方，未于2017年2月28日前办妥银行按揭申请手续......综上，原告已构成根本违约，被告罗海新、刘婷有权解除合同”，并最终判决“一、确认原告(反诉被告)叶必武、张月芬与被告(反诉原告)罗XX、刘X及被告佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司于2017年1月9日签订的《房地产买卖合同》于2017年8月1日解除；二、原告(反诉被告)叶必武、张月芬支付的购房定金20000元归被告(反诉原告)罗XX、刘X所有；三、被告(反诉被告)佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还《房屋所有权证》(粤房字第XXX号)、《房屋共有权保持证》(粤房共证字第XXX号)原件各一份予被告(反诉原告)罗XX、刘X；四、驳回原告(反诉被告)叶必武、张月芬全部本诉请求。五、驳回被告(反诉原告)罗XX、刘X其他反诉请求。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费6344.4元、财产保全费4620元，合共10964.4元(两原告已预交11014.4元)，由两原告自行负担，原告多预交的50元，本判决生效后经原告书面申请本院予以退还。反诉受理费6000元(被告罗海新、刘婷已预交)，由两原告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告罗XX、刘X，本院不另收退。（2017)粤0603民初3664号案经二审维持，已经生效。原告叶结果必武、张月芬已在(2018)粤0605执11557号执行案件中履行完毕上述判决义务。诉讼中，原告陈述：双方在合同签订时，并无就按揭贷款的事项做出合同以外的其他约定。诉讼中，原、被告陈述：1、原告按揭贷款手续应为原告提交材料给按揭代办公司，按揭代办公司再将材料提交给银行初审，银行审核过后再确认通知双方签订材料。2、按揭代办公司由被告介绍给原告，并由原告在2017年3月9日向案外人按揭代办公司支付了按揭代办费3000元。本院认为，涉案合同签订后，各方应积极履行义务。从原告方来说，《房地产买卖合同》中关于按揭贷款的约定为：买方应于2017年2月28日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款证明所需资料并协助买方办理按揭。原、被告并未在合同签订时对按揭贷款作出其他约定，原告亦未举证证明按揭贷款的义务方为被告，结合原告已向案外人支付按揭代办费用，可见，办理按揭贷款义务方是作为买方的原告。原告作为买受人，已经出具支付中介费承诺书确认被告促成居间及承诺支付对价，在其未举证证明其将按揭贷款的义务全部委托予被告办理、且该义务包含在中介费范围内的情况下，本院对于原告主张被告承担逾期办理按揭的违约损害赔偿责任，本院不予支持。另一方面，原告作为具有完全民事行为能力主体，在民事活动中对己方义务应积极履行，原告在与卖方约定了办理按揭贷款的期限后，应及时、主动筹办按揭贷款事宜及在需要经纪方、卖方协助时，积极联系经纪方、卖方，而非合同签订后，坐等经纪方的通知而无所为，即原告对己方权益采取如此草率放任的态度，应自行承担相应的不利后果。从被告方来说，《房地产买卖合同》中关于支付中介费用的约定为：经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询费及买卖代理费……买卖双方解除或终止本合同……不影响咨询及买卖代理费支付。结合庭审中被告陈述经纪方的义务为“……促成买卖双方签订买卖合同……如本案交易双方没有任何违约行为，则中介会服务至双方交易完成，中介服务也包括联系交易双方在合同签订后去办理按揭贷款手续，但仅为通知交易双方按照合同约定的义务进行房屋交易”。可知作为经纪方的被告收取中介费用对应的主要义务为促成买卖双方签订本合同、附随义务为通知买卖双方合同签订后的各项程序办理。作为经纪方的被告，明晰己方在合同签订后的附随义务，即应当合理、及时地履行，签订合同的各方约定买方需要在2017年2月28日前办理按揭贷款手续，作为经纪方的被告，应及时联系、督促各方尽快办理，被告虽陈述有联系、督促过各方，但无举证证明，本院认定被告在履行附随义务时存有瑕疵。且，如买卖双方无违约，则被告的附随义务需一直履行到房产过户，现被告因为原告违约而免去了后续部分附随义务的履行。为此，本院酌定被告退还原告中介费用3000元，对原告主张退还中介费的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中介费3000元予原告叶必武、张月芬；二、驳回原告叶必武、张月芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取793.28元（两原告已预交)，出两原告负担760元，由被告负担33.28元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年七月五日书记员 孙王成欣