西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初18013号原告（反诉被告）：李峰超，男，1974年1月3日出生，汉族，住西安市雁塔区高新路四十八号综合办公楼。委托诉讼代理人：白文军，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：白玉洁，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：王慧敏，女，1977年12月21日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：罗育，陕西启坤律师事务所律师。第三人：西安达宏盛世房地产营销策划有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：邹盟，该公司经理。委托诉讼代理人：曾胜兰，女，该公司职员。委托诉讼代理人：孙晓琪，女，该公司职员。原告（反诉被告）李峰超与被告（反诉原告）王慧敏、第三人西安达宏盛世房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李峰超及委托诉讼代理人，王慧敏及委托诉讼代理人，第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李峰超向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告及第三人签订的房屋买卖居间合同。2.请求依法判令被告立即退还购房定金3万元。3.请求依法判令被告支付违约造成的违约金9.1万元。4.请求依法判令被告支付因违约造成的中介费2.73万元及律师费0.5万元。5.请求依法判令被告支付因违约造成原告购买同区域房屋溢价款。诉讼中，李峰超明确溢价损失为57.83万元。6.诉讼费用及评估费由被告承担。事实和理由：原告与被告及第三人于2018年3月4日签订了《房屋买卖居间合同》，合同签订后原告按照合同约定向被告支付了3万元的定金，随后原告积极配合第三人办理一切买卖手续，等到将所有手续及首付款准备好时，被告拒不配合原告及第三人进行网签、面签等手续。第三人于2018年6月19日向被告发送了《催告函》一份，明确表示希望被告能够尽快配合办理房屋买卖的手续，如果不按照合同履行将会承担相应的赔偿。但是被告收到《催告函》后仍置之不理，并明确表示不再继续出售此房屋。特向贵院提起诉讼，望判如所请。王慧敏辩称，1.李峰超在其与王慧敏签订房屋买卖合同时存在欺诈行为，隐瞒了自己在签约时并不具备购房资格的事实，导致合同签约后无法履行，故应撤销涉案合同。李峰超的各项主张都是因其存在欺诈与缔约过错责任而导致的，后果及责任应由李峰超自行承担。王慧敏不存在违约行为，也不承担缔约过错责任。2.王慧敏在签约后多次督促李峰超及第三人履行合同，在签约后3个多月的2018年6月获知李峰超在签约时存在欺诈情形后，已及时向第三人表达了不再履行合同的意思表示。李峰超的不诚信行为导致本案结果发生，王慧敏不存在任何过错。综上所述，提起法庭驳回原告的诉讼请求。王慧敏向本院提出反诉请求：1.撤销原被告及第三人2018年3月4日签订的《房屋买卖居间合同》。诉讼中，王慧敏明确诉讼请求为撤销《房屋买卖居间合同》中的买卖合同关系。2.李峰超承担缔约过失责任，赔偿反诉原告王慧敏经济损失9.74万元（购房款以91万元为基数按照年利率24%自2018年4月4日起至2018年11月4日，再减去定金3万元）。3.诉讼费用由李峰超承担。事实和理由：王慧敏拥有位于西安市碑林区XX环XX号XX栋XX单元XX层XX号房屋一套的所有权，急于出售再行购置房屋。经第三人介绍，李峰超决定购买。2018年3月4日，三方签订《房屋买卖居间合同》，约定王慧敏向李峰超出售上述房屋，面积154.23平方米，约定了91万元的较低价格。《房屋买卖居间合同》第四条第2款的约定，“买方应于本合同签订15个工作日内准备好购房首付款，并于银行审批通过10个工作日内(约定时间或条件)将购房首付款人民币(大写)参拾柒万元整(￥3700000)存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算资金监管账户进行资金监管…”，备注部分①内容为“买方是西安市户口有购房资格(2018年3月4日到5月4日前国家关于二套房的限购政策)”。合同签订后，李峰超向王慧敏支付3万元定金。但经多次催促，李峰超迟迟不支付后续款项及办理相关手续。后经了解，三方在签订《房屋买卖居间合同》时，李峰超及其妻子名下拥有不少于两套住房，违反了2017年9月13日《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》中拥有2套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的本地户口居民家庭(包含夫妻双方及未成年子女)不能再行购买房屋的规定。也就是说，李峰超在签约时故意隐瞒其并不符合西安市规定的购买二手房资格的事实，导致合同无法履行，是迟迟无法支付后续房款及办理后续手续的原因。李峰超的行为严重违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条的规定，明显违反诚实信用原则，给王慧敏造成了重大损失。故王慧敏提起反诉，望判如所请。李峰超针对反诉答辩称：1.李峰超具有购房资格。2018年4月中旬时，李峰超具有购房资质及有购房诚意，并做好了购房工作。2.王慧敏拒绝配合评估房屋工作，致使银行无法受理按揭贷款申请。第三人陈述称，1.第三人提供了居间服务并促成居间合同成立，履行了居间合同签订前的合理审查义务及签约时的合理提示义务，尽到了应尽的居间服务义务。2.被告王慧敏拒不配合办理网签、面签手续，未按照合同约定履行相应的义务，致使合同未继续履行，其应承担责任。3.第三人未承诺具体的过户时间，是李峰超每次告诉第三人，再由第三人将情况告诉王慧敏。李峰超父亲住院是事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖居间合同、收条、收款证据、发票、催告函、微信聊天记录、签购单、评估报告、西安市住房情况查询申请表、离婚证、离婚协议等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。本院根据审理确认的证据和当事人的陈述认定事实如下：2018年3月4日，王慧敏（卖方）、李峰超（买方）经第三人居间签订《房屋买卖（居间）合同》（以下简称合同），约定王慧敏将位于西安市碑林区XX环XX号金叶家园建筑面积为154.23平方米的40401号房屋以91万元的价格出卖给李峰超，定金3万元；李峰超采用银行贷款的方式支付购房款，在合同签订15个工作日内准备好购房款并于银行审批通过10个工作日内将首付款37万元存入资金监管账户，剩余54万元通过银行按揭贷款形式支付；中介服务费2.73万元，由李峰超支付。合同“备注”条款第7条约定，“买方是西安市户口有购房资格（2018年3月4日到5月4日前国家关于二套房的限购政策）等”。合同第九条第3款约定，签署本合同后，若本合同非因居间方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响居间方收取上述中介服务费的权利。第十一条第2款约定，卖方逾期交付房屋或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金。第十二条约定，由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。合同签订后，王慧敏向李峰超支付定金3万元，向第三人支付中介服务费2.73万元。2018年4月12日，王慧敏向第三人表示办理房屋买卖相关手续需在5月中旬前完成，6月15日又表示不再出卖房屋，并称“因为不讲实话，把我XX房XX道的”不再出卖房屋。在本院审理期间，李峰超申请对房屋溢价损失进行鉴定。经西安市中级人民法院委托评估，西安天正房地产资产评估顾问有限公司以2018年6月15日作为价值时点，采用市场价值类型及比较法的估价方法，认为案涉房屋在价值时点的市场价值为148万元，房屋溢价损失为57万元（148万元减去购买总价91万元）。另，评估报告载明本次鉴定收费金额为6221元。李峰超因本案诉讼产生法律服务费5千元。另查明，李峰超为本市户籍居民。李峰超与王彦于2018年4月18日协议离婚。离婚协议约定，位于本市XX庄XX楼XX号楼的一套房屋和本市XX路XX号XX幢的一套房屋，分别归王彦和李峰超所有。经查询，截至2018年12月3日，李峰超、王彦名下登记的房屋分别为离婚协议涉及的房屋，未成年子女名下未登记房屋。再查明，2017年9月13日，西安市人民政府发布了市XX号《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》，将住房限购政策调整为包括碑林区、雁塔区、高新区等的区域范围内，暂停向已拥有2套及以上住房（含新建商品住房和二手房）的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）售房。本院认为，关于李峰超就购房资格问题是否实施欺诈行为以及合同应否撤销的问题。经查。从合同“备注”第7条“买方是西安市户口有购房资格（2018年3月4日到5月4日前国家关于二套房的限购政策等）”的文义来看，2018年3月4日至5月4日系对李峰超具有购房资格的进一步限定和说明，应理解为李峰超在2018年3月4日至2018年5月4日具有购房资格即可。前述解释结论也符合促进交易的合同目的。李峰超在2018年4月18日协议离婚，离婚后登记在其名下的房屋仅有一套，未成年子女名下并未登记房屋。综上来看，李峰超在合同约定的期间具有购房资格，并未隐瞒不具有购房资格的事实。另外，王慧敏也未提交其陷入认识错误的证据材料。故在案的证据并不能证明李峰超实施欺诈行为以及王慧敏因此陷入认识错误的事实，本案案件事实不符合欺诈及撤销合同的构成要件。故本院对王慧敏关于撤销合同及基于撤销合同的相关诉请，不予支持。关于买卖合同关系应否解除的问题。经查。王慧敏拒不履行合同的行为并无正当事由，属违约行为，已造成李峰超的合同目的无法实现。故李峰超有权据此解除买卖合同关系并要求王慧敏赔偿损失。李峰超关于返还定金3万元的主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本院予以支持。李峰超关于违约金的主张，符合合同的约定，本院予以支持。关于法律服务费（律师费）、居间费问题。双方在违约金之外对律师费的负担问题亦进行了约定，对双方均具有法律约束力，故本院对原告主张的法律服务费（律师费）的主张予以支持。居间费损失亦属王慧敏的违约行为造成的损失，故本院对原告的该项主张，予以支持。至于房屋溢价损失的问题。经查。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，就李峰超的损失而言，李峰超的损失包括已付定金的利息损失、房屋溢价损失、居间费、律师费等损失。李峰超主张的房屋溢价损失应属合同履行利益损失，且因王慧敏的行为而无法获得，故王慧敏应予以赔偿。案涉房屋在评估价值时点的价值与购房总价之差即为房屋溢价损失，该溢价损失为57万元。考虑到本院已支持原告退还定金、违约金、律师费、居间费的主张，以及案涉合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌定王慧敏赔偿李峰超房屋溢价损失10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李峰超、被告（反诉原告）王慧敏于2018年3月4日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的买卖合同部分予以解除。二、被告（反诉原告）王慧敏于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李峰超退还定金30000元，支付违约金91000元，赔偿中介服务费27300元、法律服务费5000元、房屋溢价损失100000元。前述款项共计253300元。三、驳回原告（反诉被告）李峰超的其他诉讼请求、被告（反诉原告）王慧敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14057元、鉴定费6221元，共计20278（李峰超已预交），由李峰超负担4267元，王慧敏负担16011元并于履行本判决金钱给付义务时一并支付给李峰超。反诉案件受理费6450元（王慧敏已预交），由王慧敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    栗  德  亮  人民陪审员    李  小  芳人民陪审员    顿  纪  斌二○一九年 七 月 十 五日书  记  员    贾      凡 打印：相丽华        校对：田雪     2019年  月  日送达 1