广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1023民初1282号 原告：平果旖和物业有限公司，住所地广西平果县龙江花园一楼1041号铺。统一社会信用代码：914510237968205644。 法定代表人：黄勇宾，公司董事长。 委托诉讼代理人：邓湘萍，女，1988年12月31日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。系原告公司员工。 被告：韦忠平，男，1969年11月22日出生，壮族，教师，户籍所在地广西平果县，现住平果县。 委托诉讼代理人：李劲，广西领扬律师事务所律师。 原告平果旖和物业有限公司与被告韦忠平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告平果旖和物业有限公司委托诉讼代理人邓湘萍，被告韦忠平及其委托诉讼代理人李劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付龙江花园13-1-401号房物业管理费4032元、公摊费600元、垃圾费336元、维修费610.54元，各项共计5578.54元；二、判令被告向原告支付违约金1673.56元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系龙江花园小区13-1-401号房业主，房屋面积124.56平方米。2007年3月1日，百色市龙江房地产开发有限公司与原告签订《物业管理合同》，选聘原告为龙江花园小区提供物业管理服务，服务期限自2007年3月1日起。2007年10月2日，原告与被告签订《物业管理服务协议（前期）》，约定由原告为被告所在的龙江花园小区提供物业管理服务，《物业管理服务协议（前期）》第十五条约定：“本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。”上述合同签订后，原告积极履行合同约定事项，依法依约对龙江花园小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2013年1月起未缴纳物业管理服务费用，截至2019年1月，被告已拖欠物业管理费4032元、公摊费600元、垃圾费336元、维修费610.54元，各项共计5578.54元。根据《物业管理服务协议（前期）》第九条“（四）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费用的。甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按0.3%交纳违约金”，酌情考虑，原告愿意将违约金按欠费总额的30%向被告收取，由此计算，被告拖欠73个月的违约金为1673.56元，费用合计7252.1元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳。原告为此提起诉讼，请求人民法院判如所求。 原告平果旖和物业有限公司为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.物业管理合同，证明百色市龙江房地产开发有限公司选聘原告对龙江花园小区进行物业管理服务；物业管理合同签订于2007年3月1日，合同期限自2007年3月1日起； 2.物业管理服务协议书（前期），证明原告与被告签订了物业管理服务协议书，约定由原告对其提供物业服务、确定了被告房屋的基本信息、约定了原告收取物业费的标准、约定了被告若拖欠物业费将产生的违约金标准； 3.物价局文件平价费[2008]35号，证明原告收取物业费的标准经过物价局的批准； 4.欠费明细表，证明被告的欠费情况； 5.催交物业费照片、函件及运单查询，证明原告向被告书面催收物业费； 6.垃圾费、维修费用部分明细表、公摊费用明细表（2013年1月-2018年12月），证明原告已按《物业管理合同》约定履行相应事项，并为被告垫付了相关费用； 7.收据三张,证明2013年2月21日被告缴纳2010年至2012年三年的物业费2016元、代收垃圾费252元、水电公摊费300元，共计2568元，原告在2013年开具的发票每张的金额不超过2000元，所以开具两张发票，就是被告提交的二张2013年2月26日正式发票金额2568元，总额是一致的。 被告韦忠平辩称，原告诉请不合理也不合法应予以驳回。原告为被告提供了服务，被告已经交费至2012年12月份。2013年2月26日被告又缴纳物业费2568元，有原告出具的两张发票证实。被告按合同达成的协议每月缴纳物业费49.8元，2013年2月26日缴纳物业费2568元，实际上已交付到2017年3月份。被告不存在拖欠原告综合服务费。2018年被告去缴纳物业管理费，原告不收取，这是原告的责任，而不是被告责任。另外，原告在履行服务时没有按照合同约定履行，服务没有到位，存在着消防不合格，经常发生火灾，保安上班经常睡觉，随便给外面小商贩进小区摆摊，小区外墙有脱落也没有进行维修等等。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，并存在违约，拒收被告缴纳物业费，服务不到位，管理混乱等，应该减免物业服务费35%。 被告韦忠平为证明其主张向本院提交如下证据： 1.住宅区管理收缴协议，证明被告每月向原告支付物业费49.8元； 2.收据，证明被告已约定向原告缴纳物业综合服务费至2012年12月； 3.2013年2月26日发票二张，证明被告于2013年2月26日向原告缴纳物业综合服务费2568元，按照协议物业综合服务费49.8元/月，实际已缴纳至2017年3月份； 4.收据、发票，证明被告已缴纳2017年至2018年的垃圾处理费； 5.照片及龙江花园二期业主群的聊天记录，证明原告提供的服务根本不符合协议的约定，具体表现：消防不合格，经常发生火灾，业主的财物被盗，保安上班经常睡觉，随便给外面小商贩进小区摆摊，小区外墙有脱落的危险，也没有进行维修等等。根据协议规定，应减少被告物业费的30%。 经质证，被告对原告证据1、2的三性无异议，但认为不能证明原告的主张；对证据3的三性无异议，但应以住宅区管理费收缴协议为准，即以双方约定管理费每月49.8元；对证据4、5的三性有异议，证据4欠费明细表计算方式错误，不应按每月56元计算，原告履行合同存在违约，被告就不存在违约金，上述证据不能证明原告的主张；垃圾费被告已交给环卫站，并交至2018年；公摊费收取没有依据，被告也不应承担维修费。 关于被告的证据，原告对证据1的三性无异议，该笔费用属于预收，该协议自2007年10月1日起至原告依据管理公约调整管理费止，原告可依物价局文件批复的上浮收取的物业费；对证据2的三性无异议，被告已经缴纳2010年1月至2012年12月的物业费和其他费用，且是按照每平米0.45元收取的；对证据3的三性无异议，但该笔费用没有载明各项费用交费时间段，不能证明被告已结清2013年之后的相关费用，但可证实原告代被告缴纳了代收垃圾费252元、水电费300元；因月底没有正式发票，只能延后向被告出具正式发票，收据和发票的总金额均是2568元；对证据4的三性无异议，原告收取垃圾费截止2016年12月31日；对证据5照片的三性有异议，没有拍摄日期，对聊天记录涉及的维修问题，因公共部位大维修需要时间，还在进行处理中，所以未能进行答复。 根据原告和被告的举证、质证及本院的核证，对原、被告证据分析如下： 关于原告的证据1、2、3、4、5、6、7，能够证实案件事实，对其证明力予以认定，具有证明力。关于被告的证据1、2、4，能够证实案件事实，本院对其证明力予以认定。对于证据3、5，综合本案的相关证据后，可作认定案件事实的参考。 根据原告的起诉、举证、质证，被告的答辩、举证、质证，本院认证情况及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 被告韦忠平系平果县龙江花园小区13-1-401号房业主，房屋面积124.56平方米。2007年10月2日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《物业管理服务协议（前期）》，协议约定：由原告为被告所在的龙江花园小区提供物业管理服务；综合服务费包括管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费及物业共同部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，……由乙方按房屋建筑面积预先交纳综合服务费，按乙方购房合同交房之日起开始交纳，为便于服务，第一次先预交6个月，以后可按月预先交纳；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.40元，综合服务费标准根据甲方经营的盈亏情况按政府物价部门规定范围内进行适当调整；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按0.3%交纳违约金，等等。2008年9月16日，平果县物价局就原告物业管理收费问题，作出平价费[2008]35号《关于龙江花园小区物业服务收费标准的批复》，其中批复第一条内容为“龙江花园小区物业管理服务收费基准价按建筑面积：住宅每月每平方米0.40元、杂物房每月每平方米0.20元、商业性用房每月每平方米0.60元（上下浮动幅度不超过15%）收取。具体收费标准由你公司与业主根据基准价和浮动幅度在物业服务中约定。物业服务费含管理服务人员工资、维护费用，物业共用部位、公共设施设备及公众责任保险费用，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用等”。双方签订协议后，原告依约向被告提供相关物业服务，被告自2013年1月起未缴纳物业管理服务费用，截至2019年1月，被告拖欠的物业管理费4032元、公摊费600元、垃圾费336元、维修费610.54元，共计5578.54元。经原告多次催收未果，遂向本院提起诉讼，要求被告支付上述款项，并要求被告向原告支付违约金1673.56元。被告认为，原告诉请不合理也不合法应予以驳回。被告称其已经交物业费等费用至2012年12月份。2013年2月26日又缴纳物业费2568元，按照住宅区管理费收缴协议，被告每月缴纳物业费49.8元，实际上已交付到2017年3月份。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《物业管理服务协议（前期）》是双方在平等、自愿的基础上所签订，意思表示真实，并未损害国家、集体和他人合法权益，亦未存在协议无效的情形，故该协议合法有效，双方应按照该协议的约定履行各自的义务。原告已按约定向被告提供了相应的物业服务，被告依约应向原告交纳物业管理费等相关费用。其中，原、被告签订的《物业管理服务协议（前期）》中载明，被告的房屋属于多层住宅，面积为124.56平方米，约定物业综合服务费为每月每平方米0.40元。而根据平果县物价局的批复，原、被告可以按基准价上下浮动不超过15%的幅度约定物业管理费的具体收费标准。因此，原告按被告房屋面积124.56平方米，以每月每平方米0.45元计算物业管理费，并无不妥。关于原告要求被告交纳自2013年1月起至2019年1月期间的物业管理费4032元的问题。被告不予认可，认为其已经在2013年2月26日向原告缴纳了物业综合服务费2568元，是按照住宅区管理费收缴协议，被告每月缴纳物业费49.8元，实际上已交付到2017年3月份。对此，本院结合双方提交的证据和查明的事实作如下分析和评判：第一，从双方提交的物业费收据内容来看，被告每月缴纳的物业管理费为56元，其房屋面积约为124平方米，由此可以计算出原告是按每月每平方米0.45元向被告收取物业管理费，而不是被告主张的每月每平方米0.4元；根据原告提交的公摊水电费、代收垃圾费收据的内容来看，其中的收费标准与原告对每户业主每年预收100元公摊水电费及平果县环境卫生管理站对每户业主每月收取7元垃圾处理费的收费标准完全一致，且符合客观实际。第二，从上述物业费、公摊水电费、代收垃圾费收据显示的收取费用的时间段及出具的时间来看，收取费用的时间段均为2010年1月至2012年12月，出具收据的时间均为2013年2月21日，由此可以认定该三张收据中的费用为原告向被告收取的2010年至2012年三年期间的物业管理费、公摊水电费和代收垃圾费。第三，根据被告提交的原告出具的两张物业综合服务费发票，该两张发票的总金额为2568元（1284元＋1284元），而原告提交的物业费、公摊水电费和代收垃圾费收据各项费用的总金额也是2568元（2016元＋300元＋252元），两者的总金额完全一致，且出具的时间分别为2013年2月21日和2013年2月26日，两者出具的时间非常接近，出具的先后顺序亦符合常理，故被告提交的发票中的费用基本可以认定为其向原告交纳的2010年至2012年三年期间的物业管理费、公摊水电费和代收垃圾费。而被告主张该发票中的费用系其向原告预交的2013年1月至2017年3月期间的物业管理费，并主张是按每月49.8元的标准计算物业管理费，但其主张的该收费标准不仅与其提交的物业费收据中每月56元的收费标准不一致，而且是有所降低，这不符合物业管理费收费标准应当跟随当前物价上涨而有所上涨的市场规律。同时，按照被告主张的每月49.8元的标准计算，物业管理费预交纳的月数约为51.57个月（2568元÷49.8元），即使按照物业费收据中每月56元的标准计算，物业管理费预交纳的月数也是约45.86个月，这明显不符合常理和客观实际，且发票中并未载明交纳费用的时间段，被告亦无原告出具的相关收据等其他证据对此进行佐证。综上所述，被告的上述主张没有事实依据，本院不予采信。因此，本院确认被告所缴纳的各项费用交至2012年12月份。现原告要求被告交纳自2013年1月起至2019年1月期间的物业管理费4032元，理由充分，于法有据，本院予以支持。原、被告在《物业管理服务协议（前期）》中约定由被告据实分摊小区公共水电费开支，虽然原告没有全部详细列明小区公共水电费开支情况，但原告为小区的公共区域正常使用已实际开支了相应水电费，且其主张按100元/年计算被告应付的公摊费，也与当地物业服务行业该项收费水平基本相符。故对原告要求被告交纳自2013年1月起至2019年1月期间的公摊费600元，本院亦予以支持。关于原告主张被告向其交纳2013年1月起至2016年12月期间的垃圾费336元的问题。原告提交证据证实其已为被告代交上述垃圾费的事实，故本院对此请求予以支持。关于原告主张被告向其交纳2013年1月起至2019年1月期间的维修费610.54元的问题。原告要求被告交纳的维修费，指的是小区共用部分、共用设施设备的专项维修资金。原告对此提交证据证实其对小区共用部分、共用设施设备进行维修并有已支付给维修单位或个人票据佐证。因此，原告要求被告交纳维修费，有事实依据，本院予以支持。被告经原告催收后仍未交纳物业管理费等费用，其行为已构成违约，故依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告双方在《物业管理服务协议（前期）》第九条第四款中明确约定，如被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳管理费用的，原告有权要求被告限期补交并从逾期之日起按0.3%交纳滞纳金。该条款约定的滞纳金实质为迟延履行的违约金。本案被告逾期交纳物业管理费等费用的行为虽未给原告造成直接损失，但客观上损害了原告的预期利益。现原告要求被告交纳违约金，本院予以支持，但原告所主张的违约金“按欠费总额的30%向被告收取”计算方法与原、被告双方在《物业管理服务协议（前期）》中约定的“从逾期之日起按0.3%交纳滞纳金”不一致，属于单方提高了违约金计算比率，应以双方约定的滞纳金计算比率0.3%计付违约金，即被告应支付违约金为（物业管理费4032元＋公摊费600元＋垃圾费336元＋维修费610.54元）×0.3%＝16.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款和第三款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、由被告韦忠平向原告平果旖和物业有限公司支付2013年1月至2019年1月期间的物业管理费4032元、2013年1月至2019年1月公摊费600元、2013年1月至2016年12月垃圾费336元、2013年1月至2019年1月维修费610.56元，共计5578.54元； 二、由被告韦忠平向原告平果旖和物业有限公司支付违约金16.7元； 三、驳回原告平果旖和物业有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，因适用简易程序审理，依法减半收取25元，由被告韦忠平负担19元，原告平果旖和物业有限公司负担6元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  廖彦官 二〇一九年七月二十三日 法官助理昌绍友 书记员黄明政