广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初1488号原告：许汉林，男，1971年10月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：胡金锐，北京市环富律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。被告：珠海蓝琴发展有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-54737（集中办公区）。法定代表人：孔逸鸿。委托诉讼代理人：王德林，男，1980年12月28日出生，系告员工。委托诉讼代理人：王任辉，广东正澳律师事务所律师。原告许汉林与被告珠海蓝琴发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人胡金锐和杨波青、被告的委托诉讼代理人王德林和王任辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许汉林向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年3月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（附件）》、《改造及装饰装修协议书》；2.判令被告退还原告已付的全部购房款2962475元；3.判令被告支付原告已付购房款的贷款利息至实际退款之日止（根据银行按揭贷款利率计算，暂计算至2018年10月10日，已付购房款利息272490.86元，2018年10月11日起至实际退款之日的购房款利息，另行计算支付）；4.判令被告支付原告因购房机会丧失产生的预期利益损失（按中国人民银行同期贷款利息计算，暂计算至2018年10月10日，预期利益损失为125130.33元，2018年10月11日起至实际退款之日的预期利益损失，另行计算支付）；5.判令被告赔偿原告因本次购房已支付的专项维修基金7313元；6.判令被告赔偿原告因本次购房已支付的合同印花税1481元；7.判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实和理由：自2014年12月份开始，被告在尚未取得商品房预售许可证之前，即开始对外销售其建设开发的珠海“横琴国贸大厦”，即“莲城印”项目。被告在销售时利用地产中介、置业顾问、微信公众号、网站等大众媒体大肆虚假宣传欺骗购房者，其在销售广告和宣传资料中明确向购房人员说明和允诺该项目5-27层为酒店式公寓、精装修，还承诺购房人购买后将由国内外知名的公寓民宿管理平台企业“途家”承租，保证投资回报率，购房者购房后即可签署返租协议，可以获得高额投资回报。基于被告上述销售广告和宣传，原告认为被告出售的商品房可以作为酒店式公寓使用，并可以获得高额、稳定的投资回报。为此，原告与被告于2016年6月19日认购被告位于珠海横琴国贸大厦1315房（以下简称1315房）。原告于当日支付了定金50000元。此后，原告于2016年6月25日、7月16日、8月23日及2017年3月1日支付了房款246248元、444371元、741856元及150000元。2017年3月1日，原告在被告销售人员指定的位置签名与被告签订格式条款合同，即《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（附件）》、《改造及装饰装修协议书》等文件，约定原告购买被告开发的“莲城印”1315房，房产建筑面积73.13平方米，套内建筑面积47.72平方米，房屋总价款为2962475元。被告应当于2018年6月30日前向原告交付带装修的房屋。同日，原告还缴纳了物业专项维修基金7313元及合同印花税1481元。随后，原告以银行按揭贷款的方式向被告支付剩余全部购房款。上述合同签订和原告依约支付全部购房款后，2018年6月30日前，被告却违约未能向原告交付所购房屋。2018年6月26日。珠海市横琴新区管理委员会综合执法局向被告发出《责令改正违法行为通知书》，执法局查明横琴国贸大厦（莲城印）项目装修过程中未取得规划许可证加建夹层、卫生间及浴室行为，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第四十九条的规定，责令拆除未经许可建设的夹层、卫生间及浴室。故此，房屋交付客观上因被告的违法、违约行为而成为不可能。同时，2018年9月5日，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二.2条的约定，原告也已向被告发送《合同解除通知书》，要求解除合同。2018年9月10日，珠海市横琴新区工商行政管理局作出《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》，答复何健斌经初步调查，被告涉嫌发布违法广告，珠海市横琴新区工商行政管理局已对被告立案调查，并与其它购房者投诉所签署的《商品房买卖合同（附件）》之格式条款涉嫌违法事项并案处理。综上所述，原告依法依约支付全部房款，而被告却违法、违约，已经客观上不能按期向原告交付广告宣传说明和允诺的酒店式公寓，构成根本违约，致使原告合同目的不能实现，为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告珠海蓝琴发展有限公司辩称，一、被告与原告依法签订的《横琴国贸易大厦（莲城印）认购协议》、《商品房买卖合同》及附件、《改造及装饰装修协议》等相关合同不违反法律规定，合法有效,原告要求解除合同没有合同及法律依据。二、被告严格按照法律规定，依法对外宣传并公开销售，不存在原告所称的虚假宣传。三、关于《责令改正违法行为通知书》事宜。执法局对被告出具的通知书是属于行政法律关系，所调整的是行政关系，无论是否涉嫌违反行政法规或对与错，至少行政相对人是被告，而不是原告，原告并没有产生实际损失，原告此借口来证明被告违约，没有事实依据，也没有法律依据。四、关于《关于何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》事宜。同理，这与被告是行政法律关系，依据是行政处罚，不应与民事挂钩，原告所述与事实不符，没有法律依据。五、被告已严格按合同及协议约定，在双方确定交房时间之前已通知原告前来交接房屋。依据约定，被告在双方确定交房时间即2018年6月30日前已履行了通知义务，并于2018年6月16日在珠海特区报刊登了交房通知，因此不存在原告所说的逾期交房的问题。六、因市场波动及国家政策的调整，导致原告投资没有达到预期是本案发生的根本原因。原告毫无契约精神，并企图获取非法利益，这是完全没有道理的。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对如下证据，双方对于证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定：1.原告提交的《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》、收款收据、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件》、莲城印项目价值解读、《责令改正违法行为通知书》、《关于对何建斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复、被告信封、珠横新综函[2018]965号《关于协助办理横琴国贸大厦项目6-27层暂缓登记的函》、珠横新综函[2018]844号《关于横琴国贸大厦6-27存在违法建设行为的告知函》、《改造及装饰装修协议书》、物业专项维修基金收据、合同印花税收据；2.被告提交的《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件》、珠海市公安消防局建设工程消防验收意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广东省珠海市商品房预售许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、商品房地产权权属证明书、横琴国贸大厦（莲城印）交房通知、房屋建筑面积测绘成果表、《改造及装饰装修协议书》。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的公证书（2018）深证字第124231号、公证书（2018）粤珠珠海第9267号、被告宣传广告，被告不予认可，认为其不存在虚假广告宣传。本院经审查认为，原告提交的两份公证书属于公证文书，有原件核对，证明效力更高，原告提交的被告宣传广告可与公证书的内容相互印证，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，上述书证记载的文字内容可以反映本案的相关事实，至于上述证据能否证明被告进行了虚假广告宣传，则由本院综合全案事实判定；2.对原告提交的网络虚假宣传汇总，被告认为属于原告单方制作的表格，不予认可。本院经审查认为，被告质证意见成立，本院对此不予认定；3.对原告提交的合同解除通知书、违约通知书，被告认为其未收到，且原告所述事由均为单方主张。本院经审查认为，首先，这两份通知书并无被告签收记录，无法证明原告提出的解除通知已经到达被告；其次，虽然在送达见证人处有数人签名，但这些送达见证人未作为证人出庭陈述见证的情况并接受询问，故本院无法确定送达见证人身份、签名是否真实以及见证情况是否属实。被告质证意见成立，本院对此不予认定；4.对被告提交的横琴国贸大厦交房通知书、快递邮单、交房现场照片，原告认为其没有收到交房通知，交房照片系被告单方制作，不予认可。本院经审查认为，被告确未提交证据证明原告签收了交房通知书，交房照片无原件核对，原告也不予认可，故原告质证意见成立，本院对上述证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年6月19日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》，约定乙方向甲方认购1315房，该商品房成交总价2962475元。同日，被告出具一份收款收据，写明今收到许汉林交来莲城印1315房定金5万元。2016年6月25日，被告出具一份收款收据，载明收到许汉林交来莲城印1315房房款246248元。2016年7月16日，被告出具一份收款收据，载明收到许汉林交来莲城印1315房房款444371元。2016年8月23日，被告出具一份收款收据，载明收到许汉林交来莲城印1315房房款741856元。2017年3月1日，被告出具一份收款收据，载明收到许汉林交来莲城印1315房房款150000元。同日，被告收取原告1315房物业专项维修基金7313元和合同印花税1481元。2017年3月1日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，第三条商品房基本情况约定该商品房的规划用途为办公，该商品房位于横琴新区××路××1315办公。第六条约定出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单位为每平方米62080.36元，总价款为2962475元。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2（1）逾期不超过60日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。（2）逾期超过60日后的15天内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期贷款利率计算）；在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按照本款第（1）点承担违约责任。2017年3月1日，原告（甲方）和被告（乙方）签订一份《改造及装饰装修协议书》，约定甲方委托乙方对其购买的商品房进行室内改造及装饰装修事宜订立本协议。第一条第3款约定乙方负责按本协议的要求保质保量完成改造工程，改造工程在2018年6月30日前完成，双方一致同意《珠海市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间延迟到2018年6月30日。2017年6月14日，涉案横琴国贸大厦取得竣工验收备案表。2017年8月1日，珠海市国土资源局出具商品房地产权权属证明书，确认座落于横琴新区××路××号横琴国贸大厦的房地产权利人为被告，土地用途为商业办公酒店。2018年6月16日，被告在珠海特区报刊登《横琴国贸大厦（莲城印）交房通知》，通知业主横琴国贸大厦将于2018年6月25日至29日在项目现场分批办理交房手续，具体交房时间以《交房通知书》为准。2018年8月6日，案外人何建斌、欧惠玲前往珠海市公证处，在公证人员的见证下，打开了“房天下”和“牛房网”网站，其中“房天下”网站中关于“莲城印”项目的介绍有提及产权年限为购物中心50年，周边设施中提及医院有美国麻省总医院中国医院、包头市中心医院横琴分院、广东省中医院，在价格信息中记载莲城印项目目前在售125㎡LOFT/平层单位，折后均价45000/㎡，详情请咨询售楼部；在楼盘动态中有介绍莲城印均价为45000元/平方米……项目规划地下4层为车库，地上1-4层顶配尖端商业，5-27层为全非毛坯的酒店式物业，31-42层酒店运营商进驻，43-45层配套云端会所，顶层配套私人停机坪。“牛房网”网站中记载莲城印住宅类型为商铺，关于户型介绍部分记载为1室2厅1卫1厨建筑面积88.28㎡和1室2厅1卫1厨建筑面积52.77㎡。原告提交的印有“莲城印”字样的宣传册中记载有“商住两用”、“52-125㎡精装LOFT全球发售”、“4.4米挑高开放式单位，多功能LOFT”、“管家式酒店服务，互联网+资产托管”、“莲城印跨界途家”、“莲城印为什么选择途家”、“商住两用，产品灵活多变”、“可商可住，多功能产品投资设计”、“全精装交楼、快速实现投资收益”、“买一层，送一层，赠送率高达100%”。2018年6月26日，珠海市横琴新区管理委员会综合执法局向被告发出《责令改正违法行为通知书》，内容为：“经查，你单位在横琴国贸大厦（莲城印）项目装修过程中未取得规划许可加建夹层、卫生间及浴室的行为，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第四十九条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《珠海经济特区城乡规划条例》第七十五条第三款的规定，现责令你单位在2018年7月26日前改正违法行为，改正内容和要求如：拆除未经许可建设的夹层、卫生间及浴室。逾期不改正的，我局将依法处理。”2018年7月5日，珠海市横琴新区管理委员会综合执法局向珠海市不动产登记中心发出《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》，主要内容为：“近日，我局对位于横琴新区××路××号横琴国贸大厦项目（开发商名称：珠海蓝琴发展有限公司）涉及违章建筑事项开展调查。根据《珠海市房地产登记条例》第十七条第一款第（三）项之规定，建议贵单位暂缓核准上述项目6-27层的房屋登记事项。”2018年7月27日，珠海市横琴新区管理委员会综合执法局向珠海市不动产登记中心发出《关于协助办理横琴国贸大厦项目6-27层暂缓登记的函》，主要内容为：“我局已于2018年7月5日向贵单位发出《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》（珠横新综函[2018]844号），我局要求贵单位暂缓核准该项目6-27层的房屋登记事项。因珠海蓝琴发展有限公司至今尚未到我局接受询问调查，且尚未执行拆除所搭建的临时建筑物。为保障广大业主的合法权益免受侵害，特请贵局依照相关规定尽快予以办理暂缓登记事项。”2018年9月10日，珠海市横琴新区工商行政管理局向案外人何建斌做出《关于对何建斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》，主要内容如下：“经核实，珠海蓝琴发展有限公司为横琴新区登记注册的企业。经初步调查，我局认为珠海蓝琴发展有限公司涉嫌发布违法广告，我局已对珠海蓝琴发展有限公司立案调查。”庭审中，原告主张其解除合同的事由有二：一是因为涉及违章建筑，被告客观上不能交房和不能办证，致使合同目的无法实现；二是根据合同第十二条约定，被告逾期交付超过60日的，原告有权解除合同。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《改造及装饰装修协议书》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，本院确认该《商品房买卖合同（预售）》及附件、《改造及装饰装修协议书》合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照约定履行各自义务。对于原告提出的合同解除事由，本院分别评析如下：对于原告提出的被告涉案房屋存在违章建筑、无法办证而要求解除合同的主张，本院认为，珠海市横琴新区管理委员会综合执法局向被告发出的《责令改正违法行为通知书》仅仅是责令被告纠正违法行为，与双方合同约定的交付条件并无冲突，而珠海市横琴新区管理委员会综合执法局向珠海市不动产登记中心发出的函件也仅仅是提出暂缓办理房产证，不足以证明涉案房屋无法办理房产证，故原告主张涉案房屋无法办证而要求解除合同没有依据，本院不予支持。对于原告提出的因被告逾期交房而主张解除《商品房买卖合同（预售）》的请求，本院认为，按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2款的约定，在被告逾期交房超过60日的，原告可以主张解除合同，但应当在被告逾期交房60天后的15天内提出解除合同，而双方约定的交房时间为2018年6月30日，原告提起本案诉讼的时间为2018年11月7日，已经超出该约定解除期限。故原告主张被告逾期交房而要求解除《商品房买卖合同（预售）》，其行使这一权利已超出《商品房买卖合同（预售）》约定的合同解除期限，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款之规定，本院对原告提出的因被告逾期交房而要求解除《商品房买卖合同（预售）》的主张不予支持。对于原告提出的解除《改造及装饰装修协议书》的主张，因珠海市横琴新区管理委员会综合执法局已经确定涉案房屋的夹层、卫生间及浴室建设违法并要求改正，而这些属于原告与被告签订的《改造及装饰装修协议书》的一部分，故在此情况下，双方按照《改造及装饰装修协议书》对涉案房屋进行改造已无可能，原告有权要求解除合同，本院对原告此项主张予以支持。对于许汉林提出的其他各项诉讼请求，因其请求基础均基于解除《商品房买卖合同（预售）》，在本院对许汉林提出的解除《商品房买卖合同（预售）》不予支持的情况下，本院对许汉林提出的这些诉讼请求不予支持。综上所述，原告部分请求有依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起解除原告许汉林与被告珠海蓝琴发展有限公司签订的《改造及装饰装修协议书》；二、驳回原告许汉林的其他诉讼请求。本案案件受理费16876元，由原告许汉林负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  郑恒二〇一九年七月十九日法官助理李紫薇书记员李智武