广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16181号原告（反诉被告）：佛山市禅城区盈顺资产经营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区镇中路西侧、东平路北侧石湾置业陶瓷批发市场一区综合楼三楼（住所申报）。统一社会信用代码91440604721115764A。法定代表人：钟东。委托诉讼代理人：徐东剑、左彬，均为广东国龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市易运物流市场开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区货站路铺位仓31号。统一社会信用代码：914406047848698116。法定代表人：刘永华。委托诉讼代理人：魏艳、区巧渝，均为广东阐博律师事务所律师。原告佛山市禅城区盈顺资产经营有限公司（以下简称盈顺公司）与被告佛山市易运物流市场开发有限公司（以下简称易运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日受理后,适用简易程序审理。易运公司提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。该案于2019年7月10日公开开庭进行了审理。双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈顺公司起诉提起如下诉讼请求（明确后）：1.判令被告向原告支付2018年7月1日起至2019年5月31日止的租赁承包费1149890元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金，违约金以欠款金额按照每日千分之三的标准，从2018年7月1日支付至被告实际付清租赁承包费之日止，暂计算至2019年5月31日为667776.67元；3.判令确认被告交纳的履约保证金305280元归原告所有；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月26日，原告与被告就位于佛山市禅城区货站扶西水果综合批发市场内133间铺位签订《扶西市场铺位承包经营合同》（以下简称《铺位承包合同》），约定承包期限5年，从2016年8月1日至2021年7月31日止，2016年8月1日至2018年7月31日租赁承包费为101760元／月；2018年8月1日至2020年7月31日租赁承包费为104813元／月；2020年8月1日至2021年7月31日租赁承包费为107957元／月。租赁承包费每三个月为一期缴交一次，被告应于当期首月15号前交纳当期租赁承包费，逾期支付的，按欠款金额每日千分之三向甲方支付滞纳金。合同第十二条违约责任，第(二)乙方违约责任第1点约定：乙方逾期两个月未向甲方交纳租赁承包费，经甲方书面催告在15天内仍未交纳的，视为乙方违约。甲方有权解除本合同，没收乙方交纳的履约保证金305280元。2018年7月起，被告开始拖欠租赁承包费，原告多次与被告沟通解决，并委托律师发函给被告，要求被告支付拖欠的租赁承包费，但被告一直置之不理。原告为此提起本案诉讼。易运公司辩称（要点），一、盈顺公司非适格原告。根据盈顺公司提供的《民事裁定书》，涉案133间铺位属佛山市石湾区周转金管理中心（下称石湾周转金中心）所有，盈顺公司非案涉铺位的权属人，无权起诉；授权盈顺公司对涉案133间铺位进行管理的是佛山市禅城区国有资产监督管理局（下称禅城国资局），并石湾区周转金中心，盈顺公司是否取得案涉铺位的管理权存疑。二、因政府原因，扶西水果市场被迫关停并于2018年10月31日前整体搬迁。涉案《铺位承包合同》已于2018年10月31日解除。此构成不可抗力，易运公司并不构成违约。租赁承包费应计算至2018年10月31日止。三、盈顺公司主张逾期付款违约金无理。易运公司最近一期缴纳的租赁承包费在2018年6月，下一期租金缴纳期依约应在2018年9月。且按照双方一直以来的缴费习惯是盈顺公司先提供租赁承包费发票，易运公司后缴纳租赁承包费用。但由于政府要求在2018年关停扶西水果市场原因，易运公司一直积极与盈顺公司沟通协商案涉《铺位承包合同》解除及租赁承包费支付事宜。因双方就合同解除事宜无法达成共识，且关于应缴纳租赁承包费终止时段有争议，加之盈顺公司未先行提供租赁承包费发票，导致部分租赁承包费无法缴纳，易运公司不存在逾期支付租赁承包费的任何过错，依法依约不应支付逾期付款违约金。四、退一步讲，即使易运公司应承担逾期付款违约责任，但《铺位承包合同》约定的逾期付款违约金标准明显过高，依法应予以调低，应调整为按银行同期贷款利率计算。五、《铺位承包合同》非因易运公司过错导致合同解除，盈顺公司依约应退回案涉履约保证金。易运公司提出如下反诉请求：1.判决确认易运公司与盈顺公司于2016年7月26日签订的《扶西市场铺位承包经营合同》已于2018年10月31日解除；2.判令盈顺公司向易运公司返还履约保证金305280元；3.本案诉讼费由盈顺公司负担。反诉事实和理由：2016年7月26曰，易运公司与盈顺公司签订的《铺位承包合同》约定：盈顺公司将涉案133间铺位的经营管理权发包给易运公司；易运公司于合同签订当天向盈顺公司支付履约保证金305280元；承包期满或双方协商中途终止，如易运公司没有违约盈顺公司如数退回上述保证金，不计利息；因不可抗力导致合同无法履行的，合同终止，双方不承担违约责任，因此而造成双方损失的，损失各自承担。上述合同签订后，易运公司向盈顺公司支付履约保证金305280元，盈顺公司将案涉铺位交付给易运公司使用。鉴于扶西水果市场因政府原因需关停，在政府多次与易运公司沟通协商要求市场尽快关停的情况下，易运公司只能配合政府的要求和工作，扶西水果市场在政府相关部门牵头下于2018年10月31日前已经整体搬迁。可见，易运公司承租的铺位因政府原因未能继续经营，扶西水果市场关停系易运公司无法克服的客观因素，构成不可抗力，案涉合同已实际无法履行。易运公司租赁铺位经营的合同目的无法实现，依据《合同法》第九十四条规定，《铺位承包合同》依法于2018年10月31日解除。盈顺公司应向易运公司返还履约保证金305280元。易运公司为此反诉。盈顺公司辩称，应驳回易运公司的全部反诉请求，理由与盈顺公司的起诉意见一致。本院经审理认定如下事实：2002年，原广东省佛山市石湾区人民法院在执行申请执行人石湾周转金中心与被执行人佛山市石湾区经济实业总公司、佛山市农副产品市场建设有限公司借款合同纠纷一案中，因当事人达成执行和解协议，该院于2002年9月5日作出（2002）佛石法执裁字第1161号至1172号民事裁定书，裁定位于佛山市扶西综合批发市场的170个商铺（位于城北商贸中心首层和二层，总面积5259.55平方米）归石湾区周转金中心所有。之后，经禅城区人民政府同意，佛山市禅城区周转金管理中心整体移交给佛山市禅城区公有资产管理办公室。再之后政府机构改革，佛山市禅城区公有资产管理办公室变更为佛山市禅城区国有资产监督管理局。2019年5月6日，佛山市禅城区国有资产监督管理局出具《管理书》决定上述执行裁定书所确认的归石湾区周转金中心所有的170个铺位中的133个自2012年11月1日起由盈顺公司管理。2016年7月26日，盈顺公司（甲方）与易运公司（乙方）签订《铺位承包经营合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区货站路扶西水果综合批发市场内133间铺位的经营管理权发包给乙方，乙方承包后在承包期内承担该些铺位的全部管理责任，同时乙方有权独立开展经营；承包期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止；2016年8月1日至2018年7月31日的承包费为101760元／月、2018年8月1日至2020年7月31日的承包费为104813元／月；承包费每三个月为一期缴交一次，乙方应于当期首月15日前交纳当期租赁承包费。若乙方逾期支付的，按欠款金额每日千分之三向甲方支付滞纳金；乙方于签订合同当日支付履约保证金305280元；乙方逾期两个月未向甲方交纳租赁承包费，经甲方书面催告在15天内仍未交纳的，视为乙方违约。甲方有权解除合同，没收乙方交纳的履约保证金305280元，并收回所发包的市场铺位。《铺位承包合同》第九条约定，扶西市场铺位的经营用途为水果批发及零售，乙方承包期间不得改变用途。《铺位承包合同》签订后，易运公司从盈顺公司处接收了合同所约定的铺位并对外出租经营（租赁承包费用支付至2018年6月30日）。从2018年7月份起，易运公司未再按照《铺位承包合同》约定支付铺位的租赁承包费用。2018年10月27日，易运公司作出《关于提前终止租赁合同的沟通函》称“鉴于扶西片区属于限货区域，大货车进出困难，配合城市改造升级规划等各种原因，我司的水果批发市场生存发展空间逐步减少，水果市场内租户生存艰难，我司经营也陷入困境；加之扶西水果市场地块已由广州恒裕房地产有限公司与相关单位达成协议，由该公司对扶西水果市场所属地块进行房地产开发，虽然我司与贵司合同未到期，但我司迫不得已要进行市场整体搬迁……我司将会在2018年11月1日前从贵场撤离”。易运公司称该份沟通函已经于2018年10月28日送达给盈顺公司。对此，盈顺公司于2018年11月5日作出《关于〈提前终止租赁合同的沟通函〉的复函》，不同意提前终止合同。2018年11月20日原告委托广东国龙律师事务所向被告发送律师函，催告被告支付所欠承包费。被告对此书面回复称“原属我市场水果批发市场因政府机关原因于2018年11月1日已全部关停，我司也积极与贵司沟通合同终止问题。我司可与贵司协商合同终止时间问题。市场关停非我司原因，是政府要求。”另查明，诉讼中，盈顺公司陈述称涉案133间铺位至今未办理不动产产权证件。经本院释明，盈顺公司向本院提供了涉案铺位所在建筑的平面图纸（加盖了佛山市规划城建档案馆证明专用章），但未能提供该133间铺位或者该些铺位所在建设工程已经取得建设工程规划许可证件的证据。再查明，易运公司和佛山市禅城区公用事业服务中心于2018年11月2日签订的《生活垃圾核量登记表》中记载道“由于市场经营、征地原因，果批搬至南庄……”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案双方争议在于：1.盈顺公司是否为适格诉讼主体？2.涉案《铺位承包合同》是否有效？3.诉讼双方关于租赁承包费、违约金、履约保证金的主张是否成立？一、原告是否为适格诉讼主体问题《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该法未限定出租人只能为租赁物的所有权人。而实际上，租赁关系体现的是占有的转移，即一方让渡租赁物的占有获得租金利益、另一方则通过支付租金取得占有及使用收益。因此，租赁的权源并非来自于对租赁物的所有权，而是来自对租赁物的合法占有。本案中，涉案铺位经人民法院生效裁定书确认属于石湾区周转金中心所有，后禅城国资局继受该所有权，并授权盈顺公司进行经营管理。盈顺公司取得对涉案铺位的合法占有后，将之出租予易运公司，为有权出租。现盈顺公司就与易运公司租赁关系中出现的纠纷提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，故盈顺公司为本案之适格诉讼主体。二、合同效力问题原告未举证涉案铺位的建设时间，从其所举证的图纸看，涉案铺位建设时间应为20世纪90年代。根据当时施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”的规定，涉案铺位的建设应当取得建设工程规划许可证件。现无证据证明涉案铺位已经取得建设工程规划许可证件，违反了上述规定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”的规定，涉案《铺位承包合同》应属于无效合同。三、合同无效后的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就双方的各项诉讼请求及其判断理由分析评述如下：（一）盈顺公司的诉请：1.要求易运公司支付租赁承包费的诉请。《铺位承包合同》无效，即自始不发生法律效力，原告无权据《铺位承包合同》约定主张承包费。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告仍有权要求被告参照《铺位承包合同》约定的承包费支付涉案铺位的占有使用费。本案关键在于被告应付占有使用费的期间如何确定？无效合同自始不发生法律效力。本案《铺位承包合同》无效，其中关于租赁期间的约定当然无效，租赁双方均不受该租赁期间的约束，易运公司将租赁铺位返还予盈顺公司，盈顺公司无权据《铺位承包合同》之约定拒绝接收。根据查明事实，易运公司在返还租赁铺位前向易运公司发出终止租赁合同的函件通知将于2018年11月1日前从涉案铺位撤离，其行为合法合理；盈顺公司拒绝提前终止合同，其行为违反民事诚信原则，对未及时接收涉案铺位所造成的不利后果应自行承担。易运公司主张其于2018年10月31日已经撤离涉案铺位，结合其举证的2018年10月27日的《关于提前终止租赁合同的沟通函》和盈顺公司的复函、《生活垃圾登记表》证据，该主张主盖然性较高。在无相反证据证实易运公司2018年10月31日后仍占有使用涉案商铺的情况下，本院认定易运公司占有使用涉案铺位的时间为至2018年10月31日止，占有使用费亦应计算至该时间。盈顺公司要求易运公司支付2018年10月31日之后的占有使用费，于理于法均不合，本院不予支持。易运公司自2018年7月1日起的占有使用费未付，故其还应向原告支付占有使用费为101760元+104813元／月*3月＝416199元。盈顺公司主张的租赁承包费（占有使用费）超出该数额的部分，本院不予支持。2.要求被告支付违约金的诉请。本案《铺位承包合同》无效，其中的关于违约金的约定亦自然无效，原告无权据此约定主张违约金。该诉讼请求，本院不予支持。3.要求没收履约保证金305280元的诉请。如上《合同法》的规定，原告所收取的该履约保证金应予以返还。其该诉请，不予支持。（二）易运公司的诉请：1.要求确认《铺位承包合同》解除。如上所述，涉案《铺位承包合同》无效，自始不发生效力，不存在解除与否的问题。易运公司的该项诉请，本院不予支持。2.要求退还履约保证金305280元。如上所述，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告佛山市易运物流市场开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区盈顺资产经营有限公司支付占有使用费416199元；二、反诉被告佛山市禅城区盈顺资产经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告佛山市易运物流市场开发有限公司退还履约保证金305280元。二、驳回原告佛山市禅城区盈顺资产经营有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告佛山市易运物流市场开发有限公司的其他诉讼请求。如被告及反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为11892元,由原告佛山市禅城区盈顺资产经营有限公司负担9561元、被告佛山市易运物流市场开发有限公司负担2331元；反诉受理费减半收取为2939.6元，由原告佛山市禅城区盈顺资产经营有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一九年七月十八日书记员 蔡漪琳