浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初1530号 原告（反诉被告）：杨帼香，女，1982年11月24日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：**、王晓岗，浙江天鸿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴市悦普房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市南湖区汇金广场2幢401室-02B。统一社会信用代码：913304023553777473。 法定代表人：马建锋，执行董事。 委托诉讼代理人：王建根，浙江泰豪律师事务所律师。 原告杨帼香与被告嘉兴市悦普房地产开发有限公司（以下简称悦普房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告提出反诉，本院于2018年4月8日受理后，与本诉合并审理，于2019年4月24日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王晓岗、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王建根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨帼香向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁意向书》，被告退还原告意向金100000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年7月30日签订《房屋租赁意向书》且缴纳100000元意向金，随后通过被告介绍并委托嘉兴市森田装饰设计有限公司进行设计，设计费己支付40000元。随后，被告提供给原告的正式租赁合同中存在多处“霸王条款”，原告与被告多次进行商讨，修订不适合条款，但被告迟迟未进行过任何书面的答复。为此，原告也在2019年1月14日发函给被告催讨100000元意向金，至今未有任何回复，故诉至法院。 被告悦普房产公司答辩称，1.原告单方解除和终止房屋租赁意向书构成违约，原告因与合作伙伴产生分歧，不再开办茶室，故一直拖延不与被告签订房屋租赁合同，其对合同租赁条款提出的意见都是无理的。2.原、被告双方签订的《房屋租赁意向书》第六条明确约定，原告须在租赁意向书签订后10日内签订正式的《房屋租赁合同》及相关附件，因自身原因未按照租赁意向书约定签订《房屋租赁合同》的，被告有权没收意向金。如被告在设计建设时按照原告的相关要求对工程条件进行了必要的调整和设计的，还可以追究原告的相关赔偿责任。本案原告由于自身原因未能按约与被告签订正式的房屋租赁合同并单方解除房屋租赁意向书已构成违约，被告有权没收意向金，同时被告已按照原告要求对房屋一、二层之间的楼面进行结构开孔，由此造成的开孔及恢复的费用应由原告赔偿。3.原、被告双方之间签订的房屋租赁意向书自原告向被告提出要求解除房屋租赁意向书时已经解除。 反诉原告悦普房产公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告杨帼香赔偿反诉原告经济损失192845元；2.反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年7月30日，悦普房产公司与杨帼香签订《房屋租赁意向书》，约定杨帼香自愿承租悦普房产公司位于嘉兴市南湖区，建筑面积一层（3幢商01室部分）约59.6平方米，二层（3幢商201室）约576.69平方米，意向书约定了租赁期限、租金等内容，并约定杨帼香于签订租赁意向书之日起3日内向悦普房产公司支付意向金100000元，签订正式《房屋租赁合同》时，该意向金自动抵作合同履约保证金，不足的，杨帼香予以补足。《房屋租赁意向书》第六条约定，杨帼香须在本租赁意向书签订后10日内签订正式《房屋租赁合同》及相关附件，杨帼香因自身原因未按照本租赁意向书约定与悦普房产公司签订《房屋租赁合同》的，悦普房产公司有权没收意向金，如悦普房产公司在设计建设时按照杨帼香的相关要求对工程条件进行了必要的调整和设计的，还可以追究杨帼香的相关赔偿责任。悦普房产公司在签订《房屋租赁意向书》后，杨帼香要求在一层01室与二层201室之间建设室内楼梯并要求悦普房产公司配合在二层楼面结构开孔，以便杨帼香建设楼梯。因此。2018年8月上旬，悦普房产公司根据杨帼香的要求，对一层01室门厅与二层201室之间的二层楼面进行开孔，支出施工费和垃圾清理费用20000元。由于杨帼香一方不再开办茶室经营的原因，不和悦普房产公司签订《房屋租赁合同》，2018年12月4日，杨帼香明确提出退出、不租赁，并要求悦普房产公司退还意向金100000元。2018年12月30日，悦普房产公司以快递方式书面告知杨帼香，由于双方签订的《房屋租赁意向书》已150多天，悦普房产公司多次催促签订《房屋租赁合同》及相关附件，但是杨帼香至今不签，故正式告知杨帼香：1.双方签订的《房屋租赁意向书》终止；2.房屋租赁意向金100000元没收；3.商铺将出租给其他商户；4.因违约给悦普房产公司造成的损失，悦普房产公司保留索赔的权利。经悦普房产公司评估，对3幢一层01室门厅与二层201室之间的二层楼面的开孔进行复原施工，需要支付施工费用36500元。另外，由于杨帼香的违约解除《房屋租赁意向书》，造成悦普房产公司租金收入的减少，自2018年9月1日起至解除《房屋租赁意向书》之日（2018年12月4日），共94天，按照《房屋租赁意向书》约定的3幢商01室59.6平方米，每月每平方100元，折算每天每平方3.4元，租金收入减少的金额为18712元；按照《房屋租赁意向书》约定的3幢商201室576.69平方米，每月每平方65元，折算每天每平方2.17元，租金收入的减少金额为117633元；合计租金收入的减少金额为136345元。综上，因杨帼香的违约行为，造成悦普房产公司的经济损失合计192845元。悦普房产公司认为，双方签订《房屋租赁意向书》后，由于杨帼香的自身原因未与悦普房产公司签订《房屋租赁合同》，应承担违约责任，杨帼香无权要求退还意向金，并应当赔偿悦普房产公司的经济损失，故提出反诉请求。 反诉被告杨帼香答辩称，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据。悦普房产公司于2018年8月20日之后向杨帼香提供的正式租赁合同，杨帼香在接收到正式租赁合同后对合同提出了几点修改意见，但悦普房产公司一直未予回应，后杨帼香通过微信方式向悦普房产公司提出解除租赁意向书，悦普房产公司也同意解除房屋租赁意向书，但就意向金是否退回未能达成一致意见。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）提供的房屋租赁意向书、设计合同、房屋租赁合同、律师函等证据，被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告（反诉原告）提供的微信聊天记录、告知函及快递查询结果等证据，原告质证后对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告（反诉原告）提供的协议书、收条、照片、冯全福身份证复印件、楼面结构开孔部分复原费用明细等证据，原告（反诉被告）对其真实性不予认可，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月30日，原告作为乙方、被告作为甲方签房屋租赁意向书一份，约定乙方自愿承租甲方出租的位于嘉兴市南湖区的用途，租赁期限8年，具体以正式房屋租赁合同的约定为准，3幢商01室部分商铺的租金为100元／平方米／每月，3幢商201室商铺65元／平方米／每月，租金每两年环比递增6%，具体以正式房屋租赁合同为准，物业费5元／平方米／月，具体以前期物业服务协议为准。同时约定，乙方于本租赁意向书签订之日起3日内向甲方支付100000元意向金，签订正式房屋租赁合同时该意向金自动抵作租赁合同履约保证金，不足的，乙方同时予以补足；乙方未按照租赁意向书约定支付意向金的，视为放弃优先承租权；乙方须在租赁意向书签订后10日内签订正式房屋租赁合同及相关附件，并按照甲方要求提供相关合法证件资料，乙方因自身原因未按照租赁意向书约定与甲方签订房屋租赁合同的，甲方有权没收乙方交纳的意向金，如甲方在设计建设时按照乙方要求对工程条件进行了必要的调整和设计的，还可追究乙方的相关赔偿责任；甲方未按照租赁意向书约定与乙方签订房屋租赁合同的，甲方将所收取的意向金无息返还乙方；租赁意向书自双方签字盖章且甲方收到乙方意向金之日起生效。 后被告向原告提供正式房屋租赁合同文本，合同中被告为出租方（甲方）、原告为承租方（乙方）。原告认为被告提供的房屋租赁合同存在多处“霸王条款”，具体主要有：1.第三条关于租赁用途，原告要求将“乙方租赁该商铺仅限于经营茶室的用途”中的经营范围扩大为“茶室及简餐”。2.第四条关于租赁期限，原告要求将合同中约定的“2018年8月15日至2026年8月14日”调整为“2018年9月1日至2026年8月31日”。3.第六条关于乙方的开业日期，原告要求将合同中约定的“2018年11月1日之前正式开业“调整为“2018年11月20日之前正式开业”。4.第九条关于100000元的装修保证金，原告要求修改合同中关于“在装修完成并经甲方验收合格，装修垃圾清理完毕后，根据相应规定无息退还”的条款。5.第十条关于物业费的约定，原告要求将合同中“自2018年8月15日起计算物业费”调整为“自2018年9月1日起计算物业费”，同时要求删除该条第二款“商铺物业费不包含室内日常垃圾清运费、不含商户专用设施设备的维护保养费、能耗费、疏通费、清理费及房屋共用部位、共用设施设备、大中修、更新、改造费用等。电梯（如有）的运营及维护费由乙方承担，但本租赁物业无电梯。”的规定。6.第四十三条，关于租赁物设立抵押或担保的条款，合同中规定“在租赁期内乙方无条件同意甲方就本合同所设商铺向第三人设立任何形式的抵押或担保，但因甲方抵押或担保而导致乙方无法在租赁期限内合法使用该商铺，则乙方有权终止合同。乙方付清甲方所有费用后，甲方除将乙方缴纳的保证金、押金、预付物业费及预付租金无息退还乙方外，还应承担折旧后乙方的装修费用（装修折旧按租赁期剩余年限计算）。”，原告认为被告剥夺了原告的权利，要求修改为“在租赁期内乙方无条件同意甲方就本合同所设商铺向第三人设立任何形式的抵押或担保，但因甲方抵押或担保而导致乙方无法在租赁期限内合法使用该商铺，由此给乙方造成的损失由甲方全部承担。”7.第四十四条关于转让租赁物的条款约定“在租赁期限内如甲方将该商铺向第三方转让，并向乙方发出转让的通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具确认继续履行本合同并向第三方缴纳租金等费用的确认函或与甲方、第三方共同签署相关协议给予确认。无论乙方是否签署确认函或相关协议进行确认，只要甲方向乙方发出转让的通知，本租赁合同下甲方的权利义务即按照甲方通知转让给受让人，乙方应按照甲方通知的受让人的名称、账户向受让人支付租金等相关费用。乙方拒绝或延迟出具上述确认函或签署相关协议，或未按照甲方通知向受让人支付租金等相关费用的，均不影响甲方与第三方有关该房屋转让行为的效力。”，原告要求删除该条约定。8.第四十六条关于违约条款，合同中约定如原告出现逾期开业超过二十天、未经甲方同意连续停业五天或累计停业十五天以上、逾期缴纳租金、物业费水电费等相关费用超过三十天以上、违反甲方或物业公司对本项目各项规章制度管理条例的行为等违约行为时，甲方有权终止合同，收回商铺，除乙方支付的合同履约保证金不予退还外，还需向甲方支付相对于本合同终止前乙方支付甲方及物业公司的所有款项的月均费用的三倍的违约金并付清乙方所应付所有款项，如前述违约金不足弥补甲方损失的（包括但不限于可得利益），甲方有权继续追偿，如乙方及时纠正，经甲方认可，甲方选择继续履行本合同的，乙方支付甲方当年租金的25%违约金后，合同可继续履行。原告认为该条款过分苛刻，要求被告调整。 因与被告就上述合同条款协商未果，原告于2018年12月4日通过微信告知被告的工作人员要求退出并返还意向金。2018年12月30日，被告向原告邮寄送达告知函一份，告知原告由于原告至今未与被告签订房屋租赁合同，双方所签订的房屋租赁意向书即日起解除并没收原告交纳的房屋租赁意向金100000元。该告知函于2018年12月31日送达原告。原告又于2019年1月15日向被告发送了律师函，认为被告提供的租赁合同存在多处“霸王条款”，原告多次跟被告业务员进行商讨修订不适合的条款，但被告迟迟未就条款进行过任何的答复，同时要求被告退还原告已支付的意向金100000元。 诉讼中，原、被告一致确认案涉100000元意向金已由案外人吕柏初支付被告。原、被告双方一致确认双方签订的《租赁意向书》已于2018年12月4日解除。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的房屋租赁意向书对租赁物的位置、面积、用途、租赁期限、租金、物业费、意向金、双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定，合同条款齐备、权利义务明确，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。原告认为被告提供的房屋租赁合同存在“霸王条款”，原告有权解除双方签订的房屋租赁意向书并要求被告返还意向金100000元，本院认为，原告指称的“霸王条款”，并不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，并不影响实现合同目的，原告以此为由主张解除双方签订的房屋租赁意向书，并无事实和法律依据，本院不予支持。庭审中，原、被告一致确认双方签订的房屋租赁意向书已于2018年12月4日解除，对此本院予以确认。根据双方约定，因原告原因未按照租赁意向书的约定签订房屋租赁合同的，被告有权没收原告交纳的意向金，本案中，原告指称的“霸王条款”并不成立，未能签订正式房屋租赁合同的原因在原告，被告有权没收原告交纳的意向金，原告要求被告返还意向金的请求，本院不予支持。因原告违反双方约定未与被告签订正式房屋租赁合同，被告已没收原告交纳的意向金，该意向金已实际转化为原告因违约而支付的违约金，现被告反诉原告要求原告另行赔偿因未签订房屋租赁合同而损失的租金收入，本院不再支持。双方约定，如被告在设计建设时按照原告相关要求对工程条件进行了必要的调整和设计的，可以追究原告的相关赔偿责任，原告否认曾要求被告对二层楼面进行开孔，在被告未举证证明其系按照原告的要求对工程进行调整和设计的情况下，被告提出反诉要求原告赔偿其因对二层楼面开孔及恢复所花费的费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告杨帼香与被告嘉兴市悦普房地产开发有限公司于2018年7月30日签订的《房屋租赁意向书》已于2018年12月4日解除； 二、驳回原告杨帼香的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告嘉兴市悦普房地产开发有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费减半收取1150元，由原告杨帼香负担，反诉案件受理费减半收取2078元，由反诉原告嘉兴市悦普房地产开发有限公司负担，均于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  孙连杰 二〇一九年七月十二日 法官助理李强 书记员许文逸