广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初7671号原告：东莞市海伦堡房地产开发有限公司，住所地：东莞市石龙镇广源路半岛商务中心1单元1314，统一社会信用代码：91441900582921431A。法定代表人：周政委。委托代理人：屈青红、毛丽，该公司员工。被告：段国斌，男，1987年6月23日出生，汉族，住湖南省常宁市，原告东莞市海伦堡房地产开发有限公司与被告段国斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东莞市海伦堡房地产开发有限公司的委托代理人屈青红到庭参加诉讼，被告段国斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市海伦堡房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年11月11日签订的合同编号为201511119598AD862528的《商品房买卖合同》于2019年1月15日已解除。2.被告协助原告办理《商品房买卖合同》注销手续。3.被告向原告支付违约金65299.5元，原告有权在被告已交的购房款中直接扣除。4.被告向原告返还代偿的银行贷款本息、利息、罚息、复利及因2018粤1971民初4277号产生的诉讼费等相关费用472631.77元。5.被告向原告支付逾期办理合同编201511119598AD862528的《商品房买卖合同》在东莞市房产管理局的直销备案和抵押手续的违约金14692.39元（该违约金自2019年1月15日起每日以房价款总额652995元的0.5‰计算至实际清偿之日止，暂计至2019年3月1日为14692.39元）6.本案诉讼费由被告承担。本案庭审时，原告称被告已支付购房款652995元，扣除原告所有诉请金额后，剩余款项予以返还被告。事实和理由：2015年11月11日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，购买位于东莞市石龙镇××路××至××花园××商业、住宅楼××房商品房，总房款652995元。合同约定被告以按揭贷款的方式支付购房款457000元。2015年12月25日，被告与中国建设银行股份有限公司东莞市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建设银行贷款457000元，还款期限为20年，原告为被告该笔借款向建设银行提供阶段性连带责任保证。后因被告未按时向建设银行还款，致使建设银行诉至法院，请求被告清偿拖欠的借款及利息等款项，并要求原告承担连带保证责任。东莞市第一人民法院作出（2018）粤1971民初4277号判决，被告应清偿建设银行贷款本金434826.38元及相应利息、罚息、复利（按借款合同约定计算），支付案件受理费7897.43元；并判令原告对上述款项承担连带清偿责任。依据该生效判决，原告共向建设银行支付472631.77元，导致原告遭受了巨大的经济损失，原告因此提起本案诉讼。被告段国斌没有进行答辩，亦没有向本院提交任何证据。经审理查明，2015年11月11日，原告东莞市海伦堡房地产开发有限公司（出卖人）与被告段国斌（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（编号：201511119598AD862528），合同约定：买受人段国斌，地址为东莞市石龙镇西湖中路23号首层8216号，邮政编码为523000，联系电话为158××××3500；所购商品房为东莞市石龙镇××路××至××花园××商业、住宅楼××房，总金额为652995元；买受人已交付首期款195995元，余款457000元由买受人在签订合同当天办理银行按揭，且应于30个工作日内支付给出卖人。该合同附件五补充协议第五条第（三）款约定，买受人选择按揭方式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与出卖人、买受人双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其它名称的同类合同）的约定要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择下列方式之一处理：1、出卖人承担保证责任代买受人清偿欠款本息后，有权向买受人追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2、出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效；买受人应当自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务：(1)买受人应向出卖人支付房价款总额10%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息;(2)买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；买受人逾期未协同出卖人解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金。补充协议第十八条约定，关于合同相关事宜发送通知的约定：（一）出卖人和买受人相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；（二）除《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效；（三）送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果；（四）买受人若为两个或两个以上买受人的，出卖人向其中任何一个买受人送达函件即视为对其他买受人送达函件。2015年12月25日，原告（保证人）、被告（借款人及抵押人）与案外人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（贷款人）签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440778986-2012-20151181227），合同约定：被告向该行借款457000元用于购买位于东莞市石龙镇××路××至××花园××商业、住宅楼××房；原告在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由中国建设银行股份有限公司东莞市分行收执之日。中国建设银行股份有限公司东莞市分行向被告放款后，被告未按时还款，故中国建设银行股份有限公司东莞市分行向本院提起诉讼。本院于2018年7月9日作出（2018）粤1971民初4277号民事判决书，判决：一、被告段国斌应当于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司东莞市分行偿还尚欠的贷款本金434826.38元及相应的利息、罚息、复利（暂计至2018年1月3日，利息8935.51元、罚息78.73元、复利115.27元；后续利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，罚息按前述利率上浮50%计算，复利按前述罚息利率计算；均计至案涉贷款本息实际清偿之日止）。二、原告中国建设银行股份有限公司东莞市分行对被告段国斌所有位于东莞市石龙镇××路××至××花园××商业、住宅楼503房产（购房合同号：201511119598AD862528）享有抵押权，若被告段国斌到期不能履行上述债务，则原告有权就抵押物折价、变卖或拍卖所得的价款在前述债权范围内优先受偿。三、被告东莞市海伦堡房地产开发有限公司对被告段国斌的前述第一项债务承担连带清偿责任；被告东莞市海伦堡房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告段国斌追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司东莞市分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8292.30元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司东莞市分行负担394.87元，由被告段国斌负担7897.43元。该判决生效后，原告为被告支付代偿款共计472631.77元。2019年1月7日，原告通过EMS邮政特快专递向被告寄出《限期赔偿损失通知函》，要求被告最迟在2019年1月15日向原告赔偿因承担保证责任而产生的损失，逾期则依双方合同约定解除合同并承担违约责任。该邮件的收件人为段国斌，地址为东莞市石龙镇西湖中路23号首层8216号，电话为158××××3500，该邮件因收件人不在指定地址于2019年1月12日被退回。原告主张，根据《商品房买卖合同》第七条、补充协议第五条的约定，案涉《商品房买卖合同》已于2019年1月15日解除；合同解除后，原告应向被告返还购房款652995元，但该款项应先扣除原告已支付的代偿款472631.77元、解除合同违约金65299.5元以及按总房款652995元的每日0.5‰的标准计付的逾期注销备案违约金；另外，被告还应协助原告办理注销案涉《商品房买卖合同》的备案手续。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、（2018）粤1971民初4277号民事判决书、收款账户确认书、国内支付业务付款回单、限期赔偿损失通知函、快递单，以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告段国斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。本案中，原、被告双方于2015年11月11日签订的《商品房买卖合同》（编号：201511119598AD862528）及其补充协议系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。由于原告已经按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440778986-2012-20151181227）的约定，承担其作为保证人的连带保证责任，为被告支付了代偿款472631.77元，因此，根据案涉《商品房买卖合同》补充协议第五条第（三）款的约定，原告要求解除案涉《商品房买卖合同》及其补充协议，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，由于案涉《商品房买卖合同》补充协议第十八条已约定送达地址以合同上记载的通信地址为准，原告已经按该地址向被告邮寄《限期赔偿损失通知函》，限被告在2019年1月15日前向原告赔偿因承担保证责任而产生的损失，并明确若逾期则依双方合同约定解除合同并承担违约责任；而被告并无提供证据证明其曾向原告变更送达地址，现该邮件因收件人不在指定地址于2019年1月12日被退回，被告应自行承担相应的法律后果，即应视为该邮件已向被告送达。因此，原告主张确认案涉合同已解除，合法有据，本院予以支持，但合同解除的时间应为2019年1月16日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，案涉合同解除后，原告应向被告返还购房款652995元，同时被告应协助原告办理案涉《商品房买卖合同》的注销备案登记手续，并依法承担相应的违约责任。由于本案系因被告违约导致合同解除，故根据案涉《商品房买卖合同》补充协议第五条第（三）款的约定，原告主张被告返还代偿款472631.77元，赔偿解除合同违约金65299.5元（即总房款652995元的10%），以及按总房款652995元的每日0.5‰的标准计付的逾期注销备案违约金，合法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》附件五补充协议第五条第（三）款约定买受人应当自收到出卖人解约通知之日起30日内协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，故逾期注销备案违约金应从2019年2月16日起计至案涉《商品房买卖合同》注销备案登记之日止。对于原告主张的超过上述范围的逾期注销备案违约金，依据不足，本院予以驳回。承前所述，由于本案中原告需向被告返还购房款，同时被告应向原告支付上述款项，故二者之间应互相抵扣、多退少补。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市海伦堡房地产开发有限公司与被告段国斌于2015年11月11日签订的《商品房买卖合同》（编号：201511119598AD862528）及其补充协议已于2019年1月16日解除；二、被告段国斌应于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告东莞市海伦堡房地产开发有限公司办理位于东莞市石龙镇江南西路91号至110号海伦堡花园3座商业、住宅楼503房屋所对应的《商品房买卖合同》（编号：201511119598AD862528）的注销备案登记手续；三、原告东莞市海伦堡房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告段国斌返还购房款652995元；四、被告段国斌应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市海伦堡房地产开发有限公司返还代偿款项472631.77元；五、被告段国斌应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市海伦堡房地产开发有限公司支付解除合同违约金65299.5元；六、被告段国斌应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市海伦堡房地产开发有限公司支付逾期注销备案违约金（以652995元为基数，按每日0.5‰的标准计算，从2019年2月16日起计至上述《商品房买卖合同》注销备案登记之日止）；七、驳回原告东莞市海伦堡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9326.23元（原告已预交），由被告段国斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  莫炳强人民陪审员  林惠湘二〇一九年七月九日书 记 员  林建松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。