贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初433号 原告：刘宗英，女，住贵州省贵阳市。 原告（暨原告刘宗英委托诉讼代理人）：谭振华，男，住贵州省贵阳市云岩区。 被告：陈永高，男，贵州省都匀市人，住都匀市。 被告：刘文丽，女，贵州省都匀市人，系被告陈永高之妻，住都匀市。 被告：陈龙艳，女，贵州省都匀市人，布依族，无固定职业，系被告陈永高之胞姐，住都匀市。 被告（暨被告陈永高、刘文丽、陈龙艳委托诉讼代理人）：陈品良，男，1969年10月1日出生，布依族，贵州省都匀市人，住都匀市。 原告谭振华、刘宗英诉与被告陈永高、刘文丽、陈龙艳、陈品良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年5月20日依法公开开庭进行了审理。原告谭振华与被告陈品良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭振华、刘宗英向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告陈永高、刘文丽支付购房余款15200元；2.判令被告陈永高、刘文丽支付违约金利息（从2018年6月23日起以购房余款15200元为基数按月利率6%的标准计算至二被告付清购房款为止）；3.判令被告陈永高、刘文丽支付过路费、油费、差旅费、住宿费、误工费等共计4040元；4.判令被告陈龙艳、陈品良对被告陈永高、刘文丽的上述还款义务承担连带担保责任；5.诉讼费用由四被告负担；当庭增加判令四被告给付违约造成二原告租金13200元、资金理财损失2万元、误工费损失3200元。事实和理由：2017年12月13日，二原告与被告陈永高、刘文丽签订《房屋买卖合同》，将二原告位于都匀市住房一套，出售给被告陈永高、刘文丽，购房总金额为50万元，如不依约付款，将自合同签订之日起向二原告按月息1‰支付违约金利息。鉴于在二被告仅付20%购房款即10万元的情况下，就要求二原告将房屋过户到二被告名下，原告认为存在巨大履约风险。为督促被告依约付款，2018年2月2日二原告与被告陈永高、刘文丽签订了《房屋买卖合同补充协议》，将违约金利息的利率从月息1‰调整为月息6%，并由被告陈龙艳、陈品良提供连带担保责任。补充协议签订后，二原告于当日将房屋产权过户至被告陈永高、刘文丽名下。然而在约定的期限内二原告多次催促四被告付款，直到约定付款的最后期限，四被告依然没有付款。2018年6月2日之后，二原告连续多次给被告陈品良打电话催款，有时候二原告担心四被告违约造成损失，深更半夜睡不着觉，四被告的违约行为给二原告造成极大的精神和心理压力。经反复催促，被告陈永高、刘文丽于2018年6月22日支付购房款24.8万元。二原告认为该款项包括违约金利息15.2万元，故被告陈永高、刘文丽仍有15.2万元的购房款未支付。根据上述买卖合同和补充协议，被告陈永高、刘文丽自2018年6月23日起仍需以15.2万元为基数，按月利率6%的标准支付违约金利息至余款还清为止。根据《补充协议》第三条“如因乙方未按时支付余款，导致甲方依法维权，由此产生的费用损失，全部由乙方丙方承担。维权损失包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、房租费、过路费、油费、差旅费、住宿费、误工费等”的约定，二原告因四被告违约行为造成的各项损失由四被告承担。 被告陈永高、刘文丽、陈龙艳、陈品良辩称，被告陈品良于2017年11月与原告谭振华通过58同城售房网相识，经多次协商达成买卖房屋意向。2017年12月13日由原告谭振华执笔对合同进行补充和修改，经确定无异议后，双方签订了房屋买卖合同，并约定尽快办理过户手续。由于当时房屋尚有人租住，被告陈品良于租期期满后多次联系原告谭振华，其均表示工作原因无法前来，直至2018年1月19日，原告刘宗英才将钥匙交给被告。2月2日二原告来到房屋处，原告谭振华要求再付10万元才愿意去办理过户手续，由于被告方坚持不同意，二原告拿出补充协议叫被告方签字，由于补充协议的内容过于霸道，被告方不愿意签字，但二原告以打官司相威胁，并表示只是为了最终拿到购房余款40万元而已。被告陈永高、刘文丽、陈品良被迫同意签字，同时在二原告的要求下，被告陈品良的女儿陈龙艳作为担保人在协议上签字。当天双方办理了房屋的过户手续。此后被告方由于种种原因，直至6月22日即银行放款的当天才将40万元拨付二原告。此后被告陈品良通过电话及微信多次与原告谭振华沟通，其一直坚持认为逾期付款的利息为168000元，并表示如果被告方同意拿8万元，其可以考虑和解处理。双方从2018年8月起中断了联系。被告方与原告方分歧的焦点在于对合同的理解不同，被告方认为6月2日到期，6月22日付款，逾期二十天，40万元按每月百分之六的利率标准计算，被告方应付原告方逾期利息16000元，而原告方以七个月计算，应付168000元。被告方相信法律是公平、公正的，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，庭审中本院组织当事人进行了证据交换和质证，二原告及四被告对对方提交的证据的真实性均不持异议，且相关证据能够反映案件的真实情况，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律的规定，本院对上述证据的证明力予以采信，可以作为认定本案法律事实的根据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告谭振华、刘宗英（作为甲方）与被告陈永高、刘文丽（作为乙方）经多次协商于2017年12月13日签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于都匀市住房一套（建筑面积153平方米）以50万元的价格出售给乙方，合同签订之日乙方应支付20%的房款，其余房款乙方在四个月内一次性付清。如果乙方超过四个月未支付购房余款，自合同签订之日起，乙方按照月息千分之一的利率标准支付利息，直至余款付清为止；甲方在收到20%的购房款后向乙方交付房屋房产证原件、土地证原件等，并积极配合乙方办理有关产权过户手续。因甲方原因不能及时办理过户手续，责任由甲方承担。办理过户产生的税费由乙方承担。被告陈品良在合同上签名并注明“本人保证（乙方）此合同顺利履行”。合同签订后被告陈永高、刘文丽当即向二原告支付购房款10万元，二原告向被告陈永高、刘文丽移交房屋的国有土地使用证（国用2007第323号）、房屋所有权证（房权证第××号）、商品住宅使用说明书和质量保证书。 2018年2月2日二原告（作为甲方)与被告陈永高、刘文丽（作为乙方）以及被告陈龙艳、陈品良（作为丙方)经协商签订《房屋买卖合同补充协议》,约定丙方对乙方未支付的40万元余款承担连带保证责任；乙丙承诺2018年6月2日支付余款，逾期不支付的，将按余款金额月利率6%支付利息，直到余款付清为止；如因乙方未按时支付余款，导致甲方维权，由此产生的费用损失，全部由乙方丙方承担。维权损失包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、房租费、过路费、油费、差旅费、住宿费、误工费等；本补充协议与2017年房屋买卖合同不一致的，以本补充协议为准。 2018年6月1日，被告陈永高、刘文丽与中国邮政储蓄银行股份有限公司都匀市民族路支行签订借款合同，以购买位于都匀市住房一套向该行申请按揭贷款40万元，并以该房作为贷款的抵押物担保按期还款，双方约定在合同签订后20日内办理抵押登记手续后放款；同月22日中国邮政储蓄银行股份有限公司都匀市民族路支行向被告陈永高账户发放贷款40万元，被告陈永高于当日向原告谭振华账户转款40万元。此后由于二原告与四被告对被告陈永高逾期付款违约金的起算时间、计算方式等产生严重分歧，二原告对四被告主张给付1万元违约金的意见不予接受，遂诉至本院，请求判如所请。 庭审过程中，本院向四被告释明，如果认为约定的违约金过分高于违约行为造成的原告的实际损失，可以请求予以适当减少。但四被告坚持认为补充协议违背其真实意思表示，依法应予撤销，因此不同意支付违约金。庭审理结束后，四被告向本院递交《补充协议撤销申请》，请求本院依法撤销此份补充协议，并愿意按照《房屋买卖合同》的约定支付违约金利息，但起算点应从二原告向被告交付房屋钥匙之日起计算，但需扣除此前二原告按天所收的房屋租金（每月房屋租金2000元）。 本院认为，二原告与被告陈永高、刘文丽签订《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方应全面、诚信依约履行合同约定的义务。本案争议的焦点：二原告与四被告签订的《房屋买卖合同补充协议》的效力以及被告陈永高、刘文丽逾期付款违约金的起算时间、利率标准。 一、关于二原告与四被告签订的《房屋买卖合同补充协议》的效力。《房屋买卖合同》约定二原告在收到20%的购房款后应积极配合被告陈永高、刘文丽办理房屋产权的过户登记手续。二原告诉称“鉴于在被告仅付20%购房款即10万元的情况下，就要求二原告将房屋过户到二被告名下，二原告认为存在巨大履约风险”等理由，并以此理由要求四被告签订补充协议等行为，符合行使不安抗辩权的特征。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，当事人行使不安抗辩权有严格的限制条件。被告陈永高、刘文丽依约支付10万元购房款后，二原告拒不履行协助办理过户登记的义务，另行要求提高逾期付款违约金的计算标准以及被告刘文丽作为保证人等条件，确有滥用不安抗辩权之嫌，被告陈永高、刘文丽依法有权拒绝签订补充协议并要求二原告及时协助办理过户登记。四被告签订补充协议后，可依法主张撤销权，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权”的规定，四被告在签订补充协议后未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，故对四被告请求撤销补充协议的诉讼主张，本院依法不予支持。 关于被告陈永高、刘文丽逾期付款的违约责任问题。首先，补充协议约定被告陈永高、刘文丽支付购房余款40万元的期限为2018年6月2日，被告陈永高于2018年6月22日付款，逾期付款19天，应以逾期付款19天计算二原告因被告违约行为造成的实际损失。二原告以合同约定计算违约金的起止时间作为计算其实际损失的起止时间，于法无据，于理不符，本院依法不予采信，故对二原告主张被告承担相应期间的房租损失及资金理财损失的请求，本院依法不予支持；其次，按照《房屋买卖合同》及补充协议的约定，被告陈永高、刘文丽应从2017年12月13日起按照月利率6%的标准计算逾期付款违约金，以此标准计算违约金明显超过逾期付款19天对二原告造成的实际损失，四被告在庭审结束后向本院递交书面意见，明确要求将违约金予以减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院依法酌定被告陈永高、刘文丽承担的违约金数额为9105元（以40万元为基数，按照中国人民银行规定的一年期贷款基准利率4.35%的标准从2018年2月2日起计算至2018年6月22日止）；另外，虽然双方在补充协议中约定由四被告承担二原告因维权产生的过路费、油费、差旅费、住宿费、误工费等损失，但二原告未能举证证实诉讼过程中产生相应开支的具体数额，本院酌情认定800元。 综上所述，被告陈永高、刘文丽依法应向二原告给付逾期付款违约金9105元并赔偿二原告诉讼过程中支出的相应损失800元。被告陈龙艳、陈品良在补充协议上作为保证人签字，依法应对被告陈永高、刘文丽的给付义务承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十七条之规定，判决如下： 一、被告陈永高、刘文丽于本判决生效后五日内给付原告谭振华、刘宗英违约金、损失赔偿款等共计人民币9905元； 二、被告陈龙艳、陈品良对被告陈永高、刘文丽上述给付义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告谭振华、刘宗英的其他诉讼请求。 如果被告陈永高、刘文丽、陈龙艳、陈品良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3888元，原告谭振华、刘宗英负担3671元，被告陈永高、刘文丽、陈龙艳、陈品良连带负担217元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 张  元  正 人民陪审员 吴  桂  华 人民陪审员 武    智 二〇一九年七月五日 书 记 员 罗祖钦（代） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。 一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。