浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0421民初540号 原告：时磊，男，汉族，1973年10月21日出生，户籍地安徽省寿县。 委托诉讼代理人：董勇强、俞桦芳，浙江中禾律师事务所律师。 被告：嘉善天禾米业有限公司，住所地浙江省嘉善县魏塘街道湘家路168号。 法定代表人：周嘉妮。 委托诉讼代理人：陈立峰，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭建平，浙江金嘉律师事务所律师。 原告时磊与被告嘉善天禾米业有限公司（以下简称天禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理，依法组成合议庭，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结,本案审理过程中，于2018年3月28日对本案中止审理，2019年1月14日恢复本案的审理。2019年2月21日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。2019年3月6日因原告申请鉴定，至2019年4月29日恢复对本案的审理。2019年5月29日第三次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告时磊向本院提出诉讼请求(变更后)：1.请求法院判令被告退还原告垫付资金130000元；退还原告支付的2017年租金中两次拆违拆除的1300平方米房屋相对应的租金28764元；2.赔偿原告剩余租赁期内改建厂房、地面附属物以及装饰装修的残值损失50万元（以实际评估金额为准）；3.支付原告添置、改造生产经营设备价值补偿金200万元（以实际评估金额为准）；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2012年12月1日原告租赁被告位于嘉善县魏塘街道湘家路168号共3650平方米的场地、厂房和日产80吨大米机械加工设备开展生产经营活动，租赁期为十年。双方的权利义务在合同中已经明确。后原告按照十年期的生产期限投入资金添加、维修设备，翻建、修建场地厂房。2017年7月25日，原告收到魏塘街道宏泽工业园企业综合整治办公室的《督促纠违通知书》，要求对原告承租的厂房及场地中的违法建筑共9处予以拆除。违法建筑被拆除后，原告的承租面积大量缩小，导致无法在租赁场地继续开展米业生产销售，造成原告停产、停业，致使原告的财产、经营受到损失，对此被告理应承担全部的赔偿责任。故向法院提起本案诉讼，请求支持原告的诉请。 被告天禾公司辩称：一、原告的诉讼请求缺乏事实依据。被实际拆除的建筑物为1256平方米的临时仓库，其中近200平方米为原告租赁后自行搭建；魏塘街道宏泽工业园也未责令原告停产停业。拆除的建筑物对原告的生产活动尚未造成无法生产的后果。自2017年8月临时仓库被拆除后，原告一直在继续生产至12月份，故因拆违而“停产停业”不符合事实；原、被告于2012年10月订立的租赁合同，实质上是企业整体租赁，租赁标的物包括场地、厂房、设备等，生产经营所需的全部证照，涉及的厂房仅是全部租赁的一部分；被告企业的证照齐全，手续合法；存在部分临时搭建，当时在生产企业较为普遍。原告承租后，其还对部分设备的位置进行了迁移，同时原告也增加搭建了715平方米的建筑物用于生产。显然，原告对被告的厂房、场地状况是了解的；被告出租给原告的企业不存在手续不合法的事由，对于历史形成的部分违建的存在，被告也未对原告隐瞒。二、原告的诉讼请求没有法律依据。根据双方订立的租赁合同，租金的支付方式为一年一付，在每年的12月1日前付清下一年度租金。由于原告未能如期给付租金，经被告催讨，仍置之不理。为此，被告于2018年1月9日发函，正式书面通知解除合同。随后，被告又向法院提起诉讼，要求确认双方订立的租赁合同解除。因此，造成双方提前解除合同的原因是本案原告未能按约履行合同义务，构成根本违约。被告目前出租资产状况，足以维持本案原告正常生产，被告履行租赁合同主要义务的能力尚未丧失，原告也自然没有法定解除权。原告未能如期给付租金的行为已经构成根本性违约，故被告依法享有合同的法定解除权。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告的申请，由原、被告双方抽签确定评估机构，委托评估机构对原告租赁期间改造及添置的构筑物、设备设施、存货及低值易耗品进行了评估。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《督促纠违通知书》能够反映该厂区的违法建筑的情况，并被要求拆除违法建筑的事实。原告出具的情况说明，不符合证据的形式要件，不作为本案的证据使用。对于原告提交的设备及价值清单，其数量及价值应以评估为准。对于被告提交的《关于嘉善天禾米业有限公司所属房屋及装璜价值评估报告书》与本案无关联性，不作为本案的证据使用。原告针对评估报告认为评估报告对大部分设备、构筑物等的评估价值偏低，要求重新评估。本院认为，原告要求重新评估的理由，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，且评估机构针对原告的申请，已作出了书面答复，故不予重新鉴定。原告在庭后，向本院提交了自行委托安徽大众房地产资产评估造价有限公司出具的《资产评估报告书》，本院不作为本案的证据使用。 本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年10月18日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告时磊（乙方）向被告天禾公司（甲方）租赁现有场地、厂房和生产80吨大米机械加工设备开展生产经营活动。一、租赁场所地址：嘉善县魏塘街道湘家路168号原告天禾公司。租赁期限为10年，即2012年12月1日至2022年11月30日止。乙方前三年每年支付给甲方租金220000元，后三年每年支付给甲方租金250000元，余下的年租金按行情协商确定，最高年租金不超过300000元。租金一年一付于每年12月1日前支付，实行先付租金后使用的方式。乙方在租赁期满后必须于2022年11月30日前将所有资产登记列表后与甲方现场核实完成交接，双方在移交表上签字。乙方在租赁期内所投入的设备、器具、用品在租赁期满后甲乙双方不再租赁时由乙方移走，并恢复甲方原有的机械布局，也可以与甲方协商作价转移给甲方。使用前，乙方垫支人民币130000元交由甲方改造现有办公场所，建造完成后产权归甲方所有，合同期满后乙方按时退回给甲方，甲方将立即退还给乙方所垫付的人民币130000元。合同签订后，被告即按约定将房屋及80吨大米机械加工设备交付被告使用，具体设备与被告举证的企业主要检测仪器、设备一览表中所列设备一致（包括圆筒初清筛、磁选机、回转清理筛等）。原告向被告支付了130000元，用于被告改造办公场所。合同履行期间，经被告同意，原告对原80吨大米机械加工设备进行了添置和改造。对于替换下来的原电脑色选机，天禾公司认可已被其变卖；其他替换下来的原设备被放置于厂区北部位置。因天禾公司在嘉善县魏塘街道湘家路168号建设的部分建筑，政府相关部门要求其拆除。2017年4月拆除了由原告临时搭建的违法建筑300平方米。2017年7月25日，魏塘街道宏泽工业园企业综合整治办公室向天禾公司发出督促纠违通知书，要求天禾公司将在嘉善县魏塘街道湘家路168号建设的部分违法建筑（共9处，建筑面积约2683平方米）于2017年7月31日前自行拆除。至2017年8月，天禾公司又拆除了包括用于仓储在内的违法建筑约1000平方米。部分违法建筑被拆除后，原告时磊认为无法进行正常生产，故未按约定于2017年12月1日前支付下一年租赁年度（2017年12月1日至2018年11月30日止）的租金25万元，被告天禾公司于2017年12月28日发函给原告时磊，要求时磊收函后7天内向原告支付租金25万元，逾期支付的，被告将依法解除双方的《租赁合同》，收回租赁厂房及设备并赔偿损失。因时磊在收到前述租金催收函后仍未支付租金，2018年1月9日，天禾公司向时磊发出解除合同通知书一份，决定解除与其的《租赁合同》，并要求原告在收到通知书后即将厂房腾退给原告，并结清占用厂房期间的费用及赔偿其公司损失。原告时磊于2018年1月10日收到上述通知，并于2018年1月19日向本院提起本案诉讼，诉请要求确认双方解除房屋《租赁合同》、支付违约金、返还押金、赔偿损失等。 另查明：2018年1月29日，天禾公司向本院提起诉讼，要求确认原被告于2012年10月18日签订的《租赁合同》于2018年1月10日解除；并要求时磊将租赁的厂房及场地腾退交还给天禾公司；时磊将天禾公司所有的生产80吨大米机械加工设备交还天禾公司；时磊向天禾公司支付占用租赁厂房及场地期间的租金损失等。该案一审作出判决后，时磊不服提出上诉。2018年11月12日，嘉兴市中级人民法院作出（2018）浙04民终1593号二审判决：“时磊应于本判决书生效之日起十日内将位于嘉善县魏塘街道湘家路168号厂房、场地腾退归还给嘉善天禾米业有限公司；嘉善天禾米业有限公司与时磊于2012年10月18日签订的《租赁合同》于2018年1月31日解除；时磊于本判决生效之日起十日内将80吨大米机械加工设备按现状返还给嘉善天禾米业有限公司；时磊于本判决生效之日起十日内向嘉善天禾米业有限公司支付租金21233元及合同解除后的占有使用费（按照10万元/年标准，自2018年2月1日起计算至时磊实际腾退之日止）；驳回嘉善天禾米业有限公司的其他诉讼请求。” 海宁正泰联合资产评估有限公司根据本院的委托，于2019年4月25日出具海正评字（2019）第170号《资产评估报告》，对原告在租赁嘉善天禾米业有限公司期间改造及添置的构筑物、设备设施、存货易耗品的市场价值进行了评估，评估基准日为2018年1月31日。评估结论：构筑物的评估值为67441元、设备及设施的评估值为444545元、存货及低值易耗品的评估值为60450元。 本院认为，双方签订的租赁合同，（2018）浙04民终1593号一案中已判决于2018年1月31日解除，且认定导致合同解除的主要原因是租赁厂房中原粮仓库及其他建筑等被拆除，原告已无法继续使用租赁物进行生产、收益，已不能实现合同目的。关于原告要求退还所垫付的改造办公场所资金问题，因租赁合同已被解除，故被告应对原告所垫付的用于改建办公场所的130000元应当予以返还给原告。关于原告要求退还已付租金中的因拆除违法建筑相应部分的租金问题。2017年4月自行拆除的300平方米违法建筑，系原告租赁厂房后自行搭建，故对该部分的租金返还不予支持。原告对厂房及设备的租金按合同的约定已付至2017年11月30日，其中1000平方米违法建筑被拆除后，该部分的房屋，原告未能继续实际使用，故该部分的租金，被告应当予以退还。但涉案租赁合同的年租金25万元并非以房屋面积为计算依据，也包括了场地及生产设备等，对房屋的租金，本院酌情按照合同约定的租金标准的70%计算。故被告应退还已拆除建筑部分的租金11700元（每平方米房屋的每天租金为：250000元/365天/3650平方米＊70%＝0.13元/平方米；1000平方米＊0.13元/平方米＊90天＝11700元）。关于原告要求被告赔偿或补偿租赁期间改建厂房、地面附着物等添置、改造生产经营设备价值补偿金问题。（2018）浙04民终1593号民事判决中，已确认时磊在履行合同过程中，已经对该80吨大米机械加工设备进行了改造，相关新增设备已与原设备形成一个整体，并已正常运转，从物的效用出发，不宜予以拆除。并判令时磊自该判决生效之日起十日内将80吨大米机械加工设备按现状返还给嘉善天禾米业有限公司，故被告应对原告添附的设备及设施的残值进行补偿。原告为实现合同目的，经被告同意对厂房及场地进行了改建、装修，已形成附合，从物的效用出发，不宜予以拆除，现合同解除，故原告可按现状对厂房予以返还，被告应对原告厂房及场地的改建、修理等构筑物的现有残值以评估价予以补偿。关于低值易耗品（详见评估报告清单），原告可自行搬离处置，故无需赔偿。对于包装袋损失问题。因该包装袋为定制的专用包装，租赁合同解除后而无法使用，属于经营损失。本案中，原告变更诉讼请求后对经营损失未提出主张，对此双方可另行解决。 据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告嘉善天禾米业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告时磊垫付款130000元； 二、被告嘉善天禾米业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告时磊租金11700元； 三、被告嘉善天禾米业有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告时磊对厂房及场地的改建、修理等构筑物的现有残值67441元； 四、被告嘉善天禾米业有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告添附的设备及设施的残值444545元； 五、原告时磊于本判决生效后十日内将低值易耗品（详见评估报告清单）搬离； 六、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费28070元，由原告时磊负担17733元，由被告嘉善天禾米业有限公司负担10337元。鉴定费14000元，由被告嘉善天禾米业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员  胡锦明 审 判 员  钱 骏 人民陪审员  丁金龙 二〇一九年七月一日 书 记 员  曹倩云