内蒙古自治区锡林郭勒乌拉盖管理区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2591民初360号 原告：郑某，个体工商户，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：周某，个体工商户，住内蒙古自治区。 被告：西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司。 法定代表人：崔某，董事长。 委托诉讼代理人：胡某。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古蒙得律师事务所律师。 原告郑某与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司（以下简称沁旺公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某及其委托诉讼代理人周某，被告沁旺公司委托诉讼代理人胡某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑某向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告因2015年10月18日地面下沉导致商店停业的经济损失费每月5000元,共3年零5个月,赔偿原告合计205000元;2.要求被告赔偿原告自地面下沉之日起2015年10月-2019年5月一层、二层取暖费26981.32元;3.要求被告赔偿原告因延期交工导致原告旅店无法正常营业经济损失费(10个床位,每个床位18元,每年经营9个月,自2013年1月至2019年1月,共计291600元)；4.要求被告赔偿原告自2013年9月l日起每月2000元的月租费直至楼房产权证交付原告为止；5.要求被告赔偿原告车库租赁费(1000元/年,6年共计6000元,并交付车库钥匙)；6.要求被告办理(团结小区门市房9号楼12号厅、13号厅及圣高华府22号楼3单元402室)的新产权证、土地证交于原告；7.要求被告履行协议义务,将2厅三楼电表、水表、坐便器、协议约定物品安装到位,并更换窗户破碎玻璃、卫生间吊顶、安装室内门、全部刮白、9号楼12号厅二层地暖分水器少一根地暖管要求补全、防盗门少一个要求补全；8.要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:2012年4月19日,沁旺公司将郑某位于内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区巴音胡硕镇朱日和东街5组1号的住宅进行平房改造回迁,双方于当日签订《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司四段B区平房改造回迁协议书》（以下简称《回迁协议书》）,协议书明确记录,此置换的商品楼为成品楼，并且约定此置换商业楼于2012年12月30日交工验收，如若不能按时交工验收,由沁旺公司赔偿郑某月租费2000元/月,协议书中有沁旺公司签字盖章予以确认。此改造楼房建筑完毕后，郑某发现沁旺公司并没有按照协议书约定,此置换楼房与协议书中约定的成品楼条件不一致。协议书中约定卫生间坐便器、洗脸池、门等屋内设施并没有如约安装;此改造楼房存在严重的质量问题,地面出现严重的下沉问题,房顶存在严重漏水问题,楼房部分进行修复,剩余部分仍存在质量问题。因郑某在置换前是经营超市及旅店,因交工延期及楼房质量存在严重问题等因素致使郑某不能如期营业,给郑某造成了严重的经济损失。无奈之下，诉至法院。 沁旺公司辩称，一、于久华借用沁旺公司资质用于乌拉盖团结小区的开发及手续的办理,双方属于挂靠关系。关于郑某的第一项诉讼请求:2015年4月份,郑某未经沁旺公司的同意擅自将商厅门锁撬开进入商厅居住，应当视为郑某自担风险的行为,所造成的商店停业经济损失205000元应当由郑某自行承担责任。第二项诉讼请求:郑某要求沁旺公司赔偿取暖费26981.32元,因郑某在强行入住房屋后所发生的取暖费用,应当由其自行承担责任。第三项诉讼请求:郑某要求沁旺公司赔偿旅店经济损失费291600元没有事实和法律依据,沁旺公司不应承担赔偿责任；二、第四项诉讼请求:根据《回迁协议书》第六条约定,回迁楼房交房日期为2012年12月30日,沿街商厅交工日期为2012年12月底。因郑某拖欠沁旺公司房屋超平米差价款、物业费用、契税、大修基金等共5万余元,郑某并未给付沁旺公司,因此导致房屋未能按时交付。2015年4月,郑某己经强行进入房屋,应当计算到2015年4月,不应当计算到房产证交付之日止。第五项诉讼请求:沁旺公司在分车库过程中,贴出过通知,要求各回迁户到售楼部办理回迁事宜,并通过开会、抓阄的方式分配车库。郑某并未找过沁旺公司要求分车库,也未到现场进行抓阄,车库租赁费用6000元沁旺公司不应当赔偿；三、第六项诉讼请求:乌拉盖团结小区现正在整体验收过程中,房产证会统一办理。第七项诉讼请求:沁旺公司已经对郑某回迁商厅所存在的问题进行了维修,为郑某加了厨房、改了卫生间、重新铺的木地板,共支付费用5万余元。因此,沁旺公司己经履行了合同义务,该项诉讼请求不应得到法院的支持。四、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,乌拉盖团结小区项目部与郑某签订的《回迁协议书》和《西乌旗沁旺房地产开发公司四段B区平房该造补偿协议书》（以下简称《补偿协议》）,因违反行政法规的强制性规定,应当依法认定为无效合同。综上,郑某第一项、第二项、第三项、第五项、第七项诉讼请求,没有事实和法律依据,应当依法驳回上述几项诉讼请求。郑某的第四项诉讼请求,沁旺公司只同意自2013年9月1日起按照每月赔偿2000元的标准,计算至2015年4月郑某强行入住为止。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的事实和证据认定如下：1.关于案涉房屋拆迁活动的权利义务承担主体问题。沁旺公司项目部并非独立法人，故其从事的民事行为应当视为沁旺公司的民事行为，相应的民事权利和义务应当由沁旺公司承担。2.关于郑某与西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部（以下简称沁旺公司项目部）签订的《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段Ｂ区平房改造回迁协议书》（以下简称《协议书》）及《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段Ｂ区平房改造补偿协议》（以下简称《补偿协议》）的效力问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，本行政区域的国有土地上征收与补偿工作，应当由市、县级人民政府负责。本案涉及的房屋拆迁活动，未经政府部门组织征收，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的《协议书》及《补偿协议》因违反法律、法规的强制性规定而无效。3.关于合同无效的法律后果问题。上述合同虽无效，但因拆迁事宜已经实施完毕，郑某亦已实际占有使用相关房屋，故双方应当参照合同约定继续完成后续应尽事宜并赔偿相关损失。首先，关于不动产权证办理问题。因办理不动产权证属于后续应尽事宜范畴，故沁旺公司应当为郑某办理案涉房屋的不动产权证。但因案涉房屋未办理竣工验收手续，故依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料”的规定，案涉房屋目前尚不具备办证条件。故对郑某该项主张，本院不予支持。其次，关于逾期交付房屋及车库的损失。沁旺公司逾期交房给郑某造成损失，郑某有权向沁旺公司主张房屋及车库租金损失。双方签订的《协议书》虽为无效合同，但协议约定“如不按期交工，赔偿每月租费2000元”，系双方参考案涉房屋的位置、面积以及市场行情等情况协商确定的，符合同地段同类房屋租金的市场价格，故本院参照双方约定确定沁旺公司按照每月2000元向郑某支付逾期交付房屋的租金损失，具体折算为每套商厅每月1000元。双方均认可沁旺公司已给付2013年1-8月的租金损失，故郑某有权要求沁旺公司自2013年9月1日起支付租金损失，但因郑某已实际占有使用案涉房屋，故其要求给付租金至房屋产权证交付之日的主张，本院不予支持，应当给付至房屋实际占有使用之日止。双方均认可郑某于2015年4月占有使用13号商厅，2018年7月占有使用12号商厅。本院具体计算上述租金为：13号商厅19000元[1000元×19月（2013年9月1日-2015年3月30日）]+12号商厅58000元[1000元×58月（2013年9月1日-2018年6月30日）]。以上共计77000元。双方均认可沁旺公司至今尚未向郑某交付车库，沁旺公司虽主张已张贴要求接收车库的公告，但其并未提交证据加以证明，故沁旺公司应当向郑某支付车库租金，郑某主张的车库租金损失符合同地段同类车库的租金市场行情，故本院对其主张的车库6年租金共计6000元予以支持。第三，关于其他损失应否赔付问题。郑某主张案涉房屋存在地面下沉的情况，并认为是地基有问题；沁旺公司认可存在地面下沉的情况，但主张是因为暖气跑水所致，地基不存在质量问题。在本院向郑某询问是否就案涉房屋质量问题申请鉴定时，其明确表示不申请鉴定，故本院对其主张的案涉房屋存在质量问题不予认定，对其基于房屋存在质量问题提出的经济损失费及取暖费损失不予支持。对于郑某主张的因延期交工造成的旅店无法正常经营的经济损失费，因其基于逾期交房同时主张给付租金及营业损失，于法无据，在本院已支持郑某要求沁旺公司给付租金损失的情况下，对郑某要求给付营业损失的主张不予支持。第四，关于案涉房屋内缺少的设施是否应当补齐问题。当事人对自己作出的民事行为是否适当，应当具有判断能力，并对自己实施的行为负责。是否接收房屋应当基于当事人自己的意愿。郑某接收案涉房屋并非基于他人强迫，而是基于自愿，其完全可以拒绝接收设施不全或存在瑕疵的房屋。但其已经实际占有使用案涉房屋，故无论其接收房屋时，房屋现状如何，都应当视为其愿意接受尚未办理竣工验收手续，处于彼时状态的房屋。故在其接收房屋后，要求沁旺公司补齐房屋缺少的设施，本院不予支持。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。首先，原告郑某与沁旺公司项目部签订的合同虽为无效合同，但因拆迁事宜已经实施完毕，且郑某已实际占有使用相关房屋，故双方应当参照合同约定继续完成后续应尽事宜并赔偿相关损失。沁旺公司项目部从事的民事行为，相关权利义务由被告沁旺公司承担。综上，本院对原告郑某要求被告沁旺公司赔偿租金损失83000元的诉讼请求予以支持，驳回其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告郑某与被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司签订的《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段Ｂ区平房改造回迁协议书》及《西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限公司四段Ｂ区平房改造补偿协议》无效； 二、被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司给付原告郑某房屋及车库的租金损失83000元，给付时间：本判决生效后三日内； 三、驳回原告郑某的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10496元减半收取5248元（原告郑某已预交4548元），由原告郑某负担4597元、被告西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司负担651元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。 审 判 员 贾蕴智 二〇一九年七月十五日 法官助理 赵 菲 书 记 员 任大鹏 附：相关法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2．《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四条：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 3．《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。