河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫13民初328号原告（申请执行人）：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。法定代表人：李刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩璐，河南书选律师事务所律师。被告（执行案外人）：李静，女，生于1983年7月13日，汉族，住西峡县。委托诉讼代理人：闻武浩，河南龙城律师事务所律师。第三人：西峡龙港旅游商贸城有限公司。法定代表人：贾文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜克华，该公司副经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。第三人：河南省龙杰置业有限公司法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。原告南阳市万丰中小企业投资担保有限公司向本院提出诉讼请求：准许执行西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1409、1605号房屋。事实和理由：2016年5月5日，南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决书对南阳市万丰中小企业投资担保有限公司与西峡龙港旅游商贸城有限公司、河南省龙杰置业有限公司借款合同一案作出民事判决：一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司、龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决。一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%计付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。该判决生效后原告申请执行。2018年5月22日，被告（案外人）李静对执行标的提出书面异议。南阳市中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）豫13执异54号执行裁定书：中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1409、1605号房屋的执行。实际上李静与龙杰公司双方签订的商品房买卖合同签订时间系在房屋被查封后补签的手续，南阳市中级法院执行裁定认定李静与龙杰公司房屋买卖合同在查封之前已经签订，李静名下无其他用于居住的房屋，从而中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1409、1605号房屋的执行，与事实不符，适用法律错误，依法应予撤销。被告李静答辩称：南阳市中级法院执行裁定中止执行争议房屋，符合法律规定，应予支持。答辩人在2015年3月26日支付给龙杰公司1409购房款236867元，1605购房款313133元，并与龙杰公司签订了商品房买卖合同，购买了本案争议房产。答辩人购买该房产系用于居住，且名下没有其他用于居住的房屋。南阳市中级人民法院中止执行争议房屋，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条的规定。答辩人已经全部支付了房屋价款，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人西峡龙港旅游商贸城有限公司、河南省龙杰置业有限公司答辩称：被告李静与第三人签订了房屋买卖合同，被告也支付了购房款，房屋并已经交付李静使用。同意李静的答辩意见。原告南阳市万丰中小企业投资担保有限公司为支持其诉求，向法庭提交如下证据：1、有龙港公司、龙杰公司签字盖章的业主交房明细表，证实龙港公司、龙杰公司与被告李静在法院查封之前没有实际交付房屋，李静不享有阻却执行的合法权益。2、（2018）豫13执异42号执行裁定一份及夏宏伟的商品房买卖合同三份；证明涉案房屋一房存在多份商品房买卖合同，该买卖合同并不具有合法有效性，不具有房屋买卖的真实意思表示。被告李静质证意见：1、对该业主交房明细的真实性没有异议，但上面显示的实际交房时间实际上系交纳物业费的时间，而早在双方签订房屋买卖合同时龙港公司、龙杰公司已将争议房屋的钥匙交付给答辩人，答辩人已经实际占有并使用。2、夏宏伟的裁定与我的房号并不冲突，且夏宏伟的裁定并没有生效。第三人龙港公司、龙杰公司质证意见：第三人与李静签订房屋买卖合同后已将钥匙交付给李静，业主交房明细表上显示的实际交房时间是缴纳物业费的时间，而非实际交房时间。夏宏伟的裁定与其他当事人的房号并不冲突。被告李静为支持其答辩，向法庭提交如下证据：第一组证据，2015年3月26日龙杰公司与李静签订的商品房买卖合同、龙杰公司2015年3月26日出具的两份收款收据。用以证实双方存在房屋买卖合同关系，并已足额交纳购房款。第二组证据，龙杰公司给张瑞玉出具的55万元借据、贾正远支付给龙杰公司董事长贾文杰430000元银行流水、龙杰公司出具的12万元收款收据、李静、贾正远银行流水、2015年3月20日龙杰公司、张瑞玉和李静三方债权转让证明。证实经三方同意将张瑞玉、贾正远借给龙杰公司款项抵作李静的购房款。第三组证据，2017、2018年电费、物业费收据，证实已经实际占有使用争议房屋。南阳市万丰中小企业投资担保有限公司质证意见：对李静提供证据的真实性不持异议，但对证明目的有异议，认为商品房买卖合同和收款收据，均系在原告查封之后补签的手续，且其中购房款属他人享有的债权，与被告无关，缴纳电费和物业费均在查封之后，被告依法不享有阻却执行的合法权益。第三人龙港公司、龙杰公司质证意见：认可李静证据的真实性和证明目的。第三人龙港公司、龙杰公司向法庭提交以下证据：西峡龙港旅游商贸城印象公馆商品房预售许可证，证实公司出售商品房已经取得许可。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，合议庭组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告提供的证据，被告和第三人虽然不认可上面显示的实际交房时间，但该证据确系第三人出具，其真实性应当予以认定。被告提供的第一、二、三组证据，均与本案争议房产和借贷有直接关系，各方当事人对其真实性也无异议，本院予以采信。第三人龙港公司、龙杰公司向本院提交的证据与本案有一定的关系，证明第三人预售房屋已经得到许可，本院予以采信。对于原告、被告及第三人对证据证明方向的异议，本院将在评理部分予以评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的事实如下：2015年8月11日，本院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案时，根据万丰公司的财产保全申请，依法查封了第三人河南省龙杰置业有限公司开发的西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1409、1605号房产，并予公告。2016年5月5日，本院（2015）南民二初字第00049号民事判决书对南阳市万丰中小企业投资担保有限公司与西峡龙港旅游商贸城有限公司、河南省龙杰置业有限公司借款合同一案作出民事判决：一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司、龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决。一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%计付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。判决生效后，万丰公司申请执行。在执行过程中，2018年5月22日，被告（案外人）李静对执行标的提出书面异议。本院于2018年6月29日作出（2018）豫13执异54号执行裁定书：中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1409、1605号房屋的执行。另查明，2015年3月26日龙杰公司与李静签订的商品房买卖合同、龙杰公司2015年3月26日出具的两份收款收据，共收到被告两套房产房款55万元。该购房款系以被告公婆张瑞玉、被告丈夫贾正远借给龙杰公司的债权折抵的房款。经本院现场勘验，被告实际持有争议的争议房产钥匙，并已经装修使用。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。该司法解释中买受人适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案被告李静主张双方系房屋买卖合同关系，但实际是以张瑞玉、贾正远对龙杰公司的债权折抵的购房款，被告虽然与第三人签订有商品房买卖合同，但前提是双方之间存在民间借贷关系，该合同实质上涉及的是以房抵债协议，而以房抵债协议首先也是以消灭金钱债务为目的，而房产交付仅系以房抵债的实际履行方式。基于以房抵债，而受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不具形成优先于一般债权的利益，不能据此享有针对不动产买卖的物权期待权。况且，虽然双方商品房买卖合同签订时间显示在原告申请查封之前，但根据原告提交的业主交房明细表，被告主张的房屋交房时间为2017年12月，虽然第三人对被告陈述的查封之前已经交付房屋钥匙予以认可，但被告和第三人均没有提供其他相应的证据证明在查封之前已经合法占有争议房屋，所以被告抗辩在查封之前已经签订买卖合同、已经合法占有房屋，足以排除强制执行，证据不足，本院不予支持。原告请求继续执行争议房屋，理由正当，予以支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款之规定，判决如下：准许对龙杰公司西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1409、1605号房屋的执行。案件受理费9300元，由被告李静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李路明二〇一九年七月十六日书记员  叶林昊