陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2019)陕0102民初873号 原告（反诉被告）：徐爽，女，1986年1月10日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区团结东路11号莲湖区人才交流服务中心。原告（反诉被告）：赵纹，女，1984年9月18日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：田亚鸿、杜健，陕西稼轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：张威威，男，1986年11月18日出生，汉族，西安海之啸投资控股集团有限公司法定代表人，住河南省周口地区项城市。被告（反诉原告）：西安海之啸酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区、XX、XX室。法定代表人：张杰，总经理。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王利斌、张银娣，北京大成（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）徐爽、张纹与被告（反诉原告）张威威、西安海之啸酒店管理有限公司（以下简称海之啸公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐爽、张纹的共同委托代理人田亚鸿、杜健、被告（反诉原告）张威威及海之啸公司的共同委托代理人王利斌、张银娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐爽、张纹诉称，2017年7月4日被告与原告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于西安市新城区XX路XX号华XX城XX号楼XX单元XX层，面积约1360平方米的房屋用于酒店经营。双方约定于2017年7月15日向被告交付被告，给予四个月免租装修期（自2017年7月15日至2017年11月14日止）。房屋交付时实际为已经铺设地板的简易装修房屋，房屋租赁期限自2017年11月15日至2027年11月14日，租金约定递增，每半年交付一次，提前15天交付下一个半年房屋租金。原告依约交付房屋，被告将房屋已经铺设地板砸掉，将整层房屋隔成数个小单间，完成部分装修后就停工搁置，第三次支付租金的期间为2018年11月1日前，被告未按时支付租金，原告多次催促未果，无奈之下原告依照合同约定向被告通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告对房屋恢复原状，支付违约金，被告对原告的通知置之不理，原告只能自行恢复原状并垫付各项费用。现要求：一、确认原告与被告于2017年7月4日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、判令被告向原告支付物业费、空调等费用80033.8元、补办电卡及电费1046元；三、判令被告向原告支付恢复原状所产生的费用419063.42元；四、判令被告向原告支付违约金771544.32元；五、判令被告向原告支付恢复原状期间及租赁房屋闲置期间的租金损失310080元；六、案件受理费由被告承担。被告张威威及海之啸公司辩称，原告提供的房屋因一级消防审核为办公用途，二级消防不予办理酒店的消防审核手续致无法用于酒店经营，张威威与西安海之啸酒店公司提出不予继续履行合同并解除合同，符合合同约定及法律规定，应予驳回原告主张违约责任及经济损失之诉请。表示不同意原告的诉讼请求。本案房屋租赁时，出租方徐爽的丈夫是本案房屋开发商陕西华东金城投资发展有限公司法定代表人林健，徐爽明知房屋的用途是办公却还出租用于酒店经营，致使租赁合同不能履行，主观上存在一定的过错。其应承担违约责任。原告不能提供房屋租赁合同约定的房屋，应赔偿我方直接损失，且提起反诉要求：请求确认被反诉人徐爽、赵纹与反诉人张威威2017年7月4日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月23日已解除；请求判令被反诉人向反诉人返还合同押金51680元、房屋租金620160元、物业费88848.2元、暖气费13883元、电费1174.5元；请求判令被反诉人向反诉人支付装修房屋而支出的经济损失 1256962.28元；本案反诉费由被反诉人承担。反诉被告徐爽、张纹就反诉辩称，反诉被告向反诉原告交付的房屋符合合同约定。涉案房屋华东万和城1号楼十层经竣工验收合格，并通过消防验收后向业主交付使用。此后我方将涉案房屋出租给反诉原告，涉案房屋不存在因房屋产权、质量、面积、物业等原因致使被答辩人不能正常使用的情形。《房屋租赁合同》履行期间，我方积极履行合同义务，配合反诉原告办理交房、装修等相关手续，亦不存在其他违约情形。反诉原告装修停工一事我方是从物业公司处得知，装修停工后便无法联系到反诉原告。反诉原告也从未向反诉被告送达过关于解除合同的通知，亦未与反诉原告协商过关于解除合同的相关事宜。直至已交纳租金的期间届满，反诉原告未按约支付下一期租金时，我方才委托律师向其邮寄送达了关于解除合同通知，并要求其将房屋恢复原状的律师函。反诉原告在收函后置之不理，亦未与我方沟通相关事宜。反诉原告为降低损失只得垫资对房屋进行恢复。因此反诉原告主张的《房屋租赁合同》于2018年5月23日解除没有事实依据，依法应予驳回。反诉原告要求我方承担其承租期间的相关费用没有依据。反诉原告逾期支付物业费、空调费、房屋租金等费用，根据《房屋租赁合同》第八条第2款第5项之约定我方交纳的合同押金，我方可不予返还。反诉原告明知承租房屋系写字楼性质仍租赁房屋用于酒店经营，其中风险应由其自行承担。反诉被告在合同履行期间并无过错，要求我方承担其装修损失没有事实和法律依据，应予驳回。作为酒店的实际经营者，未办理任何手续便径行对承租房屋进行装修施工，未经消防部门许可或备案擅自装修的损失应由其自己承担。且我方在合同履行期间并无过错，已按约履行了合同义务，向对方交付了符合正常安全标准的合法租赁房屋，并按其要求配合其办理了各种手续。我方不应承担赔偿责任。表示不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，2017年7月4日，原告徐爽、张纹（出租方 甲方）与被告张威威（承租方 乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。甲方出租给乙方的房屋位于西安市新城区XX路XX号华XX城XX号楼XX层XX层，出租房建筑面积共计1360平方（以实测报告为准确认）。该房屋为毛坯房，乙方在租赁期间可对房屋在不影响房屋结构并符合本项目物业公司相关规定的前提下进行装修使用。甲乙双方约定，甲方于2017年7月15日向乙方交付该房屋，甲方给予乙方免租金装修期4个月，自2017年7月至2017年11月14日止；该房屋的租赁期自2017年11月15日起至2027年11月14日止，共计十年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，甲乙双方应对房屋及房屋结构、设备设施及水电使用、物业费等情况进行验收，乙方应结清其应承担的费用。乙方租赁该房屋进行酒店及酒店相关配套经营。合同第四条租金、保证金及支付方式中约定，2017年11月15日至2020年11月14日的房屋租金为38元/平方/月，即月租金为51680元/月，按半年支付，乙方在签订本合同的5个工作日内，支付甲方半年房租，即310080元。2020年11月15日至2021年11月14日的房屋租金为41元/平方/月，即月租金为55760元/月等。各期租金支付日期为第二次交付房屋日期为2018年5月1日前；前三次交付房租日期为2018年11月1日前；即提前15天交付下一个半年房屋租金。租赁押金约定在签订合同5个工作日内，乙方应向甲方交51680元作为乙方履行本合同的保证，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还乙方。保证金不足时，乙方应按甲方要求补齐。合同第六条房屋修缮与使用中约定，甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，乙方保证遵守国家及当地的法律法规及房屋所在地区的物业管理条例。租赁期满后或因乙方责任导致本合同提前终止的，依附于房屋的装修无偿归甲方所在。第八条合同的变更、解除与终止中约定：甲方交付的房屋严重不符合合同约定的，导致乙方无法使用的。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方所交纳的租金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于该房屋三个月租金之违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；1、未经甲方书面同意，转租、转让承租房屋的；2、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；3、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途，利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；逾期7天未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；乙方有其他违约行为或违法行为，经甲方书面催告后仍未纠正的。合同第九条房屋交付及收回的验收中约定，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，视为乙方授权甲方处置。乙方在合同解除、终止或租赁期限届满日后15日内仍未拆除取回其物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，其遗留物归甲方所有，甲方有权自行采取措施收回租赁房屋，并处置相关遗留物。第十一条乙方违约责任中约定，在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的房租等费用，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付违约金，逾期支付超过15天的，甲方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；若有特殊情况造成房租逾期交付的情况，乙方需提前告知甲方，并重新确定房租的交付日期，如此可免去逾期造成的经济损失。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同签订后，原告将房屋交付被告张威威，被告即进行装修。2017年7月5日，被告张威威向原告徐爽交纳了房屋押金51680元，并于7月10日向徐爽支付2017年11月15日至2018年5月14日期间的房屋租金310080元，被告海之嘨公司于2018年4月28日向原告徐爽支付2018年5月15日至2018年11月15日期间的房屋租金310080元。被告海之啸公司还向涉案房屋物业管理公司交纳了2017年9月至2018年第一、二季度的物业费、2017年11月至2018年3月的暖气费、电费。2018年5月，被告在申报酒店消防手续时，称被消防部门告知房屋用途为办公，消防手续无法办理。被告海之啸公司的工作人员即口头向原告徐爽表示不愿继续承租房屋。后反诉原告即以此时间界点认为双方已解除租赁合同。2018年11月13日，原告向被告张威威递送律师函，以被告逾期交纳租金、未经同意中途退租为由要求解除与被告张威威签订的房屋租赁合同。原告随后于12月20日左右拆除被告已装修部分并重新装修，提供装修票据为花费装修费419063.28元。2019年4月10日将涉案房屋出租给他人。后原告诉至本院。经查，涉案房屋产权人为二原告，房屋用途为办公，涉案房屋整体已经过消防验收。案件审理过程中，经被告张威威申请，认为海之啸公司亦应为本案当事人，原告亦表示认可，本院依法追加西安海之啸酒店管理有限公司为本案被告。以上事实，有房屋租赁合同、消防验收意见书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告签订房屋租赁合同，形式及内容未违有关法律规定，是双方当事人真实意愿的表示，是有效合同，应受法律保护。合同履行过程中，被告海之啸公司实际参与了部分合同履行，原告亦予以认可。故被告申请追加西安海之啸酒店管理有限公司为本案当事人的请求本院予以准许。在租赁合同中，出租人的权利为收取租金，义务为提供合同约定的房屋给承租人使用。双方没有其他特殊约定的，出租人并无其他义务。本案中，双方约定原告提供的房屋为毛坯房，约定所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，另租赁合同中有乙方租赁该房屋进行酒店及酒店相关配套经营之条款，但并非为原告保证或承诺被告能成功开办酒店，仅为双方对租赁房屋用途的确认。在出租房屋过程中，被告并无证据证明原告隐瞒房屋的真实情况，其要求原告知晓所出租房屋之消防设施欲经营酒店能否通过消防部门审查超出一般房屋出租人的知识范围；而被告张威威欲承租房屋进行酒店经营，其在签订房屋租赁合同之前对经营酒店所必须遵守的强制性管理规定，对于房屋属性、房屋设施等是否满足经营酒店的特殊要求应有更多的注意义务。承租房屋后，被告海之啸公司作为专业酒店经营机构，亦应具备相应经营酒店应具备的常识，如需进行改建或扩建，应先予办理相关的消防设计审核及消防验收审批核查验收手续，再行按公安消防等要求与规定进行装修，其先装修再办理消防验收因不符合消防规定而造成的装修损失，应自行承担。故反诉原告要求反诉被告支付装修房屋而支出的经济损失1256962.28元及返还房屋租金、物业费、暖气费、电费等诉请，依据不足，不予支持。被告在得知不能通过消防验收时，被告海之啸公司的工作人员于2018年5月口头向原告徐爽告知不愿继续承租房屋，因其未持被告张威威或海之啸公司的授权，也无证据其向另一出租合同当事人赵纹提出解除合同，故该口头通知解除合同的效力本院不予认定。反诉原告要求确认双方租赁合同于2018年5月23日解除，依据不足，不予支持。原告于2018年11月向被告张威威书面发出律师函，要求解除合同，故双方租赁合同有效并已解除。合同解除前的物业管理费、空调费80033.8元，为被告承租房屋期间的费用，应由被告承担。因双方在解除合同后并未办理电卡等交接手续，原告因此另行办理电卡的费用30元亦应由被告承担。故原告要求被告支付2018年7月至11月的物业管理费、空调费80033.8元、电卡30元，本院予以支持。被告方的房屋租金交纳至2018年11月15日，未按合同约定提前向原告交纳下一季度租金，导致双方租赁合同解除。被告应按合同约定向原告交纳违约金，但因双方租赁合同约定租赁期为十年，在合同仅履行一年的情况下按十年合同租金总额计算违约金标准过高，本院予以调整按三年合同租金标准的10%计付违约金，计算为违约金为186048元。反诉原告已交纳的合同押金51680元，因双方在租赁合同中约定，在租赁合同解除后先抵扣应由反诉原告承担的费用，剩余部分无息退还。现反诉原告还应支付高出保证金数额的违约金，故该押金与该违约金应先予进行折抵，不予退还。被告在签订租赁合同接收房屋后，进行了自认符合酒店经营需求的装修，虽主观上并非为破坏原告房屋，但实际上因装修未完成而令房屋客观上无法正常使用，导致原告如需另行出租需另重新装修基本设施。故原告要求被告支付恢复原状的装修费419063.42元之请求，符合法律规定，予以支持。装修期间所花费的电费亦应由被告承担。原告在2018年11月发函要求解除合同。合同解除后，该房屋原告应可另行使用或出租，原告要求被告支付租赁房屋闲置期间的租金损失，本院酌情支持一个月的房屋空置期间的租金损失51680元，剩余等待出租期间的租金损失应属原告自行承担的商业风险，不应由被告承担。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、原告徐爽、赵纹与被告张威威于2017年7月4日签订的房屋租赁合同有效并已解除。二、被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐爽、赵纹支付物业费、空调等费用80033.8元、补办电卡及电费1046元。三、被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐爽、赵纹支付恢复原状费用419063.42元。四、被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐爽、赵纹支付恢复原状期间的租金损失51680元。五、被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司应支付的违约金186048元，先予折抵其已交纳的合同押金51680元，剩余134368元由被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐爽、赵纹支付。六、驳回原告徐爽、赵纹的其余诉讼请求。七、驳回反诉原告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19036元，由原告徐爽、赵纹承担500元，由被告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司承担18536元；反诉费8058元，由反诉原告张威威、西安海之啸酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长   詹晓晔     审  判  员   肖海娟    人民陪审员   温  萍     二〇一九年九月十七日      书  记  员  苏  杰     1