广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初7122号原告：陈祥军，男，汉族，1985年12月7日出生，住广西合浦县，被告：莫家全，男，汉族，1986年9月30日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李珊珊，广东江林律师事务所律师。原告陈祥军与被告莫家全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈祥军、被告莫家全及其委托诉讼代理人李珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈祥军向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令原被告双方于2018年8月1日签订的租赁合同无效，被告立即退还押金6000元；2.请求判令被告赔偿原告因涉案租赁合同无效所造成的投资损失173311.16元；3.请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月1日，原被告双方签订租赁合同，租期三年。2019年3月18日，原告收到被告给的通知书，通知书责令七天内要拆除集装箱及棚架，由于时间紧迫，原告已于七天内停止营业并已搬走部分物品，直到4月4日，原告又收到被告微信发来的行政处罚决定书，决定书写明行政复议和行政诉讼期间不停止决定的执行。原被告双方经过了两次面对面协商，被告给出的方案完全不合理，原告在明知是违法建筑后不可能再继续经营，以免造成更大的损失。被告提出的赔偿方案金额太少不合理，双方签订的是三年的租赁合同，现只做了约八个月，前期投入资金较大，故诉至法院，请求法院判如所请。原告向本院提供了如下证据：1.购买原料、材料等清单；2.购买原料、材料等票据；3.网络购买原料、材料等清单；4.网络购买原料、材料等单据；5.租赁合同；6.转让协议；7.城市管理行政执法局责令限期改正违法行为通知书；8.行政处罚决定书。被告莫家全辩称，被告在签订租赁合同时如实向原告披露了涉案铺位的实际情况，原告明知涉案铺位位于会同村里，未曾经过规划主管部门批准建设，仍坚持与被告签订租赁合同，除了让被告配合提供另一地址办理店铺工商登记手续外，还希望被告配合其进行加建手续，在租赁合同第三条第一款特意约定“甲方自本合同签署生效之日起，将该租赁铺位使用权交付给乙方，甲方并有义务协助乙方向村委会申请建设工作，但甲方不保证一定能成功申请审批，如遇政府部门的干涉，如城管部门，国土部门等，则由乙方自行和有关部门提交申请，如报批后无法通过审批导致项目无法实施，则本合同自动终止，甲方一次性全额退还乙方押金，但已发生的租金不予退还，双方权利义务随之解除”。被告向原告交付涉案商铺后，原告在未经过规划主管部门的批准审批下，即自行开始搭建木门和吧台，导致涉案铺位被认定为违法建筑。原告在明知涉案铺位实际情况下，故意放任甚至采取行为导致经营风险的发生，导致损失的产生，其应当承担全部合同过错责任，自行承担相应损失。即使被告与原告签订的租赁合同无效，根据《合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，租赁合同第三条第一款及第五条第三款“经营期间，如遇到国家及政府部门清拆加建棚架，清拆及重新装修期间免租，清拆后租金另议”的约定就属于解决争议方法的条款，因此该条款有效，根据上述条款约定，原告无权要求被告赔偿损失及返还租金，只能要求被告返还押金。原告应当按照合同约定的租金标准支付房屋占用费。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”的规定，即使被告与原告签订的租赁合同无效，原告也应当按照租金标准支付房屋占有使用费。被告向本院提供了如下证据：1.租赁合同；2.转让协议；3.商事登记簿；4.证人证言；5.微信朋友圈截图。经审理查明，原被告双方于2018年8月1日签订租赁合同，约定原告承租珠海市香洲区会同村1巷8号商铺，租期三年，自2018年8月1日至2021年8月1日止，租金每月3000元并每年递增5%，签订合同之日起免租15天用作被告装修之用，原告交纳6000元租房押金。合同同时约定，原告在铺位上的加建物归原告所有，商铺的建设工作由原告自行向有关部门申请，被告有义务予以协助，若报批无法通过导致项目无法实施，则合同自动终止，被告退还全部押金，租赁期间如遇政府清拆棚架，清拆期间免租。在租赁合同签订当日，原被告双方另行签订了一份转让协议，约定被告将集装箱内的所有物品转让给原告，转让费为3万元，协议签订后原告向被告支付了转让费3万元。原告承租涉案商铺后向被告交纳了6000元押金并支付租金及水电费至2019年3月25日，因涉案商铺于2019年3月18日被珠海高新区城市管理行政执法局认定为非法建筑，限期七日内拆除，原告于2019年3月25日暂停营业并开始搬离，于2019年4月26日搬完。涉案商铺是由集装箱构成，上面加建了棚架，原告在承租后对商铺进行了装修及加建，加建及修装部分除了油漆之外其余均未形成附合，被告对于原告的装修及加建物均不同意予以利用。本院认为，原被告之间的租赁合同约定的租赁物未经审批，系违法建筑，双方之间的租赁合同无效，原告在收到责令限期改正违法行为通知书后已无法开展经营，租赁合同的目的无法实现，2019年3月25日之后的租金被告无权要求原告继续支付，被告应退还原告全部租房押金6000元。涉案租赁物是集装箱及棚架，通常来讲不可能通过合法审批，原告在租赁时也询问了租赁物的情况，被告如实进行了告知，因此对于租赁合同的无效，原被告双方均存在过错，应当各自承担相应责任。对于原告主张的投资损失，均是原告购买物品等费用及人工工资，原告称其已从涉案商铺搬完物品，人工工资是原告本人及其雇佣人员自2018年8月份至2019年3月份的工资，工资支付期间原告尚在正常经营，故对于原告主张的其已从涉案商铺搬走的物品的购买费用及人工工资本院不予支持。关于原告向被告购买的价值3万元的物品，因转让协议并非租赁合同的组成部分，转让协议依然有效，上述物品也未与商铺形成附合，原告应取回上述物品，被告无需承担相应责任。从租赁合同的约定可见，被告同意原告对涉案商铺进行装修，被告不同意对装饰装修物进行利用，因此未形成附合的装修装饰物应由原告拆除取回，形成附合的装修装饰物双方应按照过错分担现值损失。原告对涉案商铺进行了加建及装修，加建及装修物中除了油漆之外均未形成附合，被告不同意予以利用，因此对于未形成附合的装饰装修及加建物原告应予以拆除取回，被告无需负担相关费用。至于原告称其安装的铁丝、竹排、轨道灯、射灯、植物等物品依其性质均可进行拆除，被告对于上述物品也不同意进行利用，因此对于上述物品原告应予以拆除取回，被告无需支付费用。关于原告对商铺进行的装修中形成附合的油漆，费用为1706元，原告虽未提供付款凭证但金额较小，费用也未超过正常水平，本院予以认可。形成附合的油漆被告不同意利用，因约定租期为三年，原告已实际承租八个月，双方应分担剩余二十八个月的现值损失，对于租赁合同的无效双方应负同等责任，故被告应分担剩余租期油漆现值损失的一半，即663.63元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、确认原告陈祥军与被告莫家全之间的房屋租赁合同无效；二、被告莫家全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈祥军退还押金人民币6000元,三、被告莫家全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈祥军支付损失分担费用人民币663.63元；四、驳回原告陈祥军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2846元，由原告陈祥军负担人民币1679元，被告莫家全负担1167元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇一九年七月二十二日书记员 卢燕婷