广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4115号原告：中共广东省委外事工作委员会办公室，地址广东省广州市荔湾区沙面大街45号。负责人：陈秋彦，职务：主任。委托诉讼代理人：胡焱平、黄俊宇，均系广东红棉律师事务所律师。被告：何宏康，男，1967年10月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：崔雅怡、黄秋萍，均系广东金轮律师事务所律师。原告中共广东省委外事工作委员会办公室诉被告何宏康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡焱平、黄俊宇、被告何宏康及其委托诉讼代理人崔雅怡、黄秋萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中共广东省委外事工作委员会办公室向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2005年2月1日签订的《租房协议》。2、判决被告立即将位于广州市荔湾区沙面三街2号前座312房腾空交还原告。3、判决被告支付自2018年1月起至交还房屋之日止的租金（2018年12月之前按每月325.42元计算，2018年12月开始按每月3128元计算）和水电费（2018年1月至6月水费共20.51元，2018年1月至6月电费共284.26元），计至2019年4月为人民币19990.39元。4、判决被告支付逾期交租利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日为536.01元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2005年2月1日签订《租房协议》，由原告将广州市荔湾区沙面三街2号前座312房租给被告使用。租赁期限从2005年2月1日至2006年12月31日。上述房屋使用面积53.09平方米（由于被告擅自围蔽公共空间私用，2012年1月起房屋使用面积重新核定为68平方米），每月管理费29元。《租房协议》第五条约定，如被告离开原告，须先将房屋退还原告，不得以任何理由拒绝退房或拖延日期，否则原告有权单方面收回住房或采取其他措施维护原告利益。《租房协议》到期后，双方没有续签合同。被告早于2005年1月已从原告处离职，但被告一直未交还房屋。据此，原告于2018年9月29日向被告发出书面《限期腾退房屋通知书》，要求被告于接到通知后90天内腾退房屋，但至今被告仍一直占用房屋。此外，被告自2018年1月起一直拖欠相应租金及水电、管理费用，严重侵犯原告利益。涉诉房屋由原告向广州市荔湾区沙面街道租赁，原告与广州市荔湾区沙面街道于2001年6月1曰签订《广州市房地产租赁合同》以租赁荔湾区沙面三街2号部分房屋（涉诉房屋亦包含在内），后沙面街道于2018年12月开始以46元/平方米标准收取原告租金，故原告自2018年12月起亦要求被告参照此标准支付租金，每月按3128元计算。被告何宏康辩称：一、原告第一项、第二项诉讼请求没有法律依据，应当依法驳回。从被告取得案涉房屋的情况来看，房屋的租赁关系是因为被告在职期间未享受到原告提供的住房福利。根据《广州市人民政府转发省人民政府关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》（穗府[1999]10号）（以下简称10号通知）规定，被告有权继续租住现有的公有住房。二、案涉房屋不存在离职交还房屋的事实，原告要求被告腾退房屋没有事实依据。被告于2005年1月从原告处离职，而双方签订的《租房协议》的时间是2005年2月1日，案涉房屋是在被告离职后才签署的，即双方签订的协议中关于离职须先将房屋退还的约定明显与签约背景相矛盾。三、被告及其配偶至今未在广州市范围内购买房产，本案涉案房屋是唯一住房。且目前被告处于失业状态，没有收入来源，经济困难，不具有另行租房或购买房屋的经济能力，原告不得擅自收回带有企业福利性质的公有住房。四、原告请求判决被告支付房屋租金的请求没有事实依据，被告只应按254.06元/月支付租金。被告承租的房屋是单位提供的房屋福利，有权要求按照承租时的租金继续承租。被告自2012年1月起擅自提高租金为325.42元，至今多收被告租金5137.92元。经向沙面街道了解，案涉房屋不存在租期内提高租金标准的情形，且原告已经就案涉房屋再次签订租赁合同，本案房屋存在可继续租赁的事实基础。五、基于本案涉案房屋属于单位福利公租房，原告与被告一直采用先住后付租的方式，没有约定具体交租时间。案涉房屋在2018年1月无支付租金的凭证是由于多个复杂因素导致的，不存在被告故意拖欠租金的情况，原告无权要求支付逾期交租利息。综上所述，原告要求被告腾退房屋的行为缺乏事实与法律依据，被告同意按254.06元/月的标准向其支付其后的房租并继续租住房屋，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，广州市荔湾区沙面三街2号前全幢、后首层、4楼部分为原告向广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科承租之房产，约定用途为办公，承租建筑面积2714.26平方米，原月租32571.1元。2005年2月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订最后一份《租房协议》，约定：为解决何宏康(下称乙方）同志的临时住房困难，并保证省外办(下称甲方）房屋的正常管理及使用，双方就乙方向甲方租房事宜达成如下协议：一、甲方同意将沙面三街2号前座312房集体宿舍租给乙方使用。房屋共一厅一房，使用面积53.09平方米。租房期限：从2005年2月1日至2006年12月31日，租房期间，甲方可根据需要随时收回该住房。租金暂按：广州市公房租金；合计租金254.06元正。在本协议执行期间，如甲方或广州市出台有关租赁新规定，甲方按新规定执行，并按新标准重新评估、计收租金（甲方另行通知乙方）；二、甲方每三个月（该时间由甲方暂定，如有调整，甲方另行通知）计收房租、水电费、管理费一次，乙方不得无故拒交；五、乙方如离开甲方单位、或本协议期满不再续签、或无故拒交上述第二条所列费用，乙方应无条件将住房退还甲方，不得以任何理由拒绝或拖延退房，否则甲方有权单方面采取相应措施直至收回住房：由此产生的一切后果由乙方全部负责；等等。被告租赁案涉房屋用于居住使用。被告从2012年开始按每月325.42元标准向原告交租至2017年12月止，2018年1月至6月水费共20.51元、电费共284.26元被告尚未缴付。2019年4月9日，原告向被告发出《关于催缴欠款和限期腾退房屋的通知》，要求被告于2019年4月15日前将所居住的房屋完好移交给原告，缴清房租、水电费及相关费用。但原告未能举证此通知实际到达被告。2019年5月21日，本院送达起诉状副本给被告。庭审中，被告表示因为机关后勤社会化改革2005年1月与原告解除劳动关系，后被告自谋职业。被告每年现场交租，按照原告提供的数额支付，没有核算每月租金，并不清楚租金进行了面积核算提升了。原告表示已经与广州市荔湾区沙面街道办事处续签了租赁合同，租金标准是48元/平方米/月，但是用途只能用于办公，且约定不能转租。本院认为：原告与被告已解除劳动关系，因为离职后被告已不是原告职工，原被告双方是平等的民事主体，中共广东省委外事工作委员会办公室的原告诉讼主体是适格的。原告中共广东省委外事工作委员会办公室与被告何宏康在广州市荔湾区沙面三街2号前座312房建立的租房协议合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁协议期限届满后，双方没有续签合同，但是被告一直有向原告支付租金，因此，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁协议内容的约束。第二百三十二条的规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”中共广东省委外事工作委员会办公室在2019年4月份发出《关于催缴欠款和限期腾退房屋的通知》明确要求何宏康腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达被告，本院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。被告在2019年5月21日收到本院依法送达的起诉状副本，本院确定中共广东省委外事工作委员会办公室解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达何宏康，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年5月21日起解除。被告应将广州市荔湾区沙面三街2号前座312房及时腾空交还原告。因原被告实际已于2012年开始按325.42元/月标准收租及交租，可视为双方对调整租金已达成合意，故被告搬迁交还房屋前仍应按原租金标准即325.42元/月向原告交纳租金（或使用费）。现案涉房屋被告只用于居住，原告要求按办公用房的租金标准即48元/平方米/月收取租金依据不足，本院不予采纳。至于逾期交租利息，因被告主要对租金标准有异议，并非故意拖欠租金，故原告要求收取逾期交租利息，本院不予支持。被告未付部分水电费应据实向原告交纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告中共广东省委外事工作委员会办公室与被告何宏康关于广州市荔湾区沙面三街2号前座312房房屋的租赁合同关系于2019年5月21日起解除。二、在判决发生法律效力之日起一个月内，被告何宏康（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区沙面三街2号前座312房房屋并交还给原告中共广东省委外事工作委员会办公室。三、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告何宏康按325.42元/月标准向原告中共广东省委外事工作委员会办公室支付从2018年1月起至被告何宏康实际搬迁之日的租金（2019年5月21日后为使用费）。四、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告何宏康向原告中共广东省委外事工作委员会办公室支付从2018年1月至2018年6月的水费共20.51元、电费共284.26元。五，驳回原告中共广东省委外事工作委员会办公室其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费157元，由原告中共广东省委外事工作委员会办公室负担107元，被告何宏康负担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年七月三十一日书记员  马 晴姚晓丹