杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0105民初9182号原告：浙江蓝钻商业经营管理有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区登云路144号102室。法定代表人：吴伟正。委托代理人（特别授权代理）：吴珊，浙江迈远律师事务所律师。被告：丁乐，男，汉族，1982年3月16日出生，住吉林省靖宇县。委托代理人（特别授权代理）：谭经泉，北京隆安（杭州）律师事务所律师。原告浙江蓝钻商业经营管理有限公司诉被告丁乐租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴珊，被告丁乐及其委托代理人谭经泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2016年11月10日签订了《蓝钻天成商铺租赁合同》，合同签订后，原告于2016年11月15日将商铺交付给被告使用。被告正常开业后多次拖欠房租、物业费，经原告多次发函，被告仍不履行付款义务。请求：１.解除原、被告签订的《蓝钻天成商铺租赁合同》；2.被告支付原告租金262268.75元、物业费33075元及逾期违约金46123.31元（详见清单按照逾期每日千分之一暂计算至2018年7月20日，之后请求至全部履行之日止）；3.被告承担诉讼费用。被告辩称，一，原告起诉的被告欠付店铺租金有误，被告提交的租金收款收据可以证明，在2017年5月4日被告按照合同4.2的约定，提前十天交付了后三个月的租金，也就是在2017年5月4日交付了2017年5月14日至2017年8月14日的租金。按照合同4.2的约定，被告从2017年8月14日才开始欠付原告房租，并非原告所称的从2017年7月14日就开始欠付。而且被告在2017年9月11日、2017年11月10日分别向原告支付了两万元的租金，一共是4万元。同时，被告提交的证据1、2可以证明，被告在2018年1月15日收到原告停止水电等物业服务的通知，原告实质性解除了该租赁合同。随后被告向原告归还交接房屋，并搬出了店铺。原告在2018年1月15通知被告合同解除，当日合同已经解除。因此被告仅欠付65243.75元，不是原告所诉的341467.06元。且原告之前已经向被告提出过诉讼，后来撤诉了。但现在起诉的金额又发生了变化。二、原告提供的店铺存在多种安全问题，不符合双方约定的房屋标准，属于违约。原告提供的位于莫干山路969号的蓝钻天成店铺的内、外消防不符合国家消防安全规定的标准。此外，店铺存在多处未装修完，环境未清理，车子、顾客不能进出的情形，导致客流量很少，对被告造成了实质性的利益损失，致使被告不能实现合同目的，构成根本违约。被告在2016年11月对店铺进行装修，但认为原告一直未使环境符合双方约定，属原告违约。被告已向原告提出减少租金。故原告严重违约在先，被告有权不履行自己的义务。三、原告违约在先，被告交付的45000元押金应抵充租金。经审理，本院查明的事实如下：2016年11月10日，原告与被告签订了《蓝钻天成商铺租赁合同》，内约定，原告出租给被告的商铺坐落于杭州市蓝钻天城325、326商铺，双方确认承租商铺的面积为245平方米；被告保证租赁该商铺仅作为商业用途使用，经营业态或品类为艺术培训；原告拟定于2016年11月28日商铺交付；租赁期限为自2016年11月28日起至2021年11月27日止，共计5年，计租日为商场整体开业之日；租金标准为自2016年11月28日至2017年11月27日的年租金为202125元，年物业费22050元；2017年11月28日至2018年11月27日的租金标准为年租金268275元，年物业费为29400元；2018年11月28日至2019年11月27日的年租金为268275元，年物业费为29400元……租金采取先付后用的原则向原告支付（每3个月为一个收费期），首期租金支付时间为商铺交付当日，之后每期租金被告应于该收费期开始前10日，向原告足额支付；如被告未依约按时支付租金，每逾期一日，应按所欠付金额的千分之一向原告支付违约金；物业管理费为10元每平方米每月，按该商铺计租面积245平方米计算，共计29400元每年，从该物业开业日起开始计算。被告未按约支付约定的费用（包括物业费）中任何一项费用或因欠费被扣除履约保证金而未及时补足的，每逾期一日，应按所欠付金额的0.5%标准向原告支付违约金；原告存在无理拒绝或拒绝协助被告办理相关消防等手续或因原告原因（包括但不限于商铺所有权问题、消防问题、环保问题、安保问题等）导致被告无法办出营业执照或者无法正常或继续经营超过30天等情形的，被告可以要求解除合同，并要求原告返还履约保证金，并承担相应损失的赔偿责任。被告应于本合同签订之日向原告交付商铺租赁履约保证金，保证金计40000元。如租赁期内，被告拖欠租金或物业管理费或推广费或其他应付费用，原告发出书面通知后，若被告在收到原告发出书面通知三日内仍未付款，原告有权立即从保证金中扣除相应费用或款项，若保证金仍无法弥补原告的，原告可要求被告补足差额。2017年4月4日，按照合同约定，被告应付2017年4月14日至2017年7月13日的租金，被告延迟至2017年5月13日交付了50531元、物业费5512元；2017年7月14日至2017年10月13日的租金50531元，被告延迟到2017年9月及11月分两笔共40000元交付给原告，尚余租金10531元及物业费5512.5元。自2017年10月14日起的租金及物业费被告未继续支付。双方一致认可被告于2018年1月15日搬离案涉商铺，2018年7月原告将案涉商铺转租给案外人。另外，被告已交付了5000元的装修押金给原告。本院认为，关于被告应当支付的租金期限，原告认为被告应当支付至2018年10月13日的租金，被告认为原告于2018年1月15日对被告所承租的商铺进行了停水停电，此时原告已实质性解除了租赁合同。本院认为，被告虽然欠付原告租金，但原告在2018年1月15日对被告进行停水停电，导致被告无法经营而搬离商铺，原告的行为已表明其不愿再继续履行租赁合同，而被告的搬离商铺行为也表明被告不再愿意继续履行租赁合同，而且原告应当在2018年1月15日已经知晓被告的搬离行为，故本院认定双方已于2018年1月15日实际解除了租赁合同，被告应当支付截止2018年1月15日的租金。双方一致认可，从2017年10月14日起至2018年1月15日被告尚欠的租金为52001.25元、物业费为5673.6元，加上2017年7月14日至2017年10月13日被告尚未支付完毕的租金10531元、物业费5512.5元，被告共计尚应支付原告73718.35元。关于被告所辩称的原告所出租的房屋不符合国家消防安全规定的标准的主张，原告于2019年2月份向本院提交拱公消验字（2015）第0064号建设工程消防验收意见书，证明案涉出租房屋已经由消防验收合格，故对被告该反驳意见不予采纳。被告主张其已付的40000元保证金及装修保证金5000元，应当在租金中扣除的主张，结合商铺租赁合同中的所约定“如租赁期内，被告拖欠租金或物业管理费或推广费或其他应付费用，原告发出书面通知后，若被告在收到原告发出书面通知三日内仍未付款，原告有权立即从保证金中扣除相应费用或款项，若保证金仍无法弥补原告的，原告可要求被告补足差额”，该保证金应当在上述被告尚欠的租金中抵扣。对于装修押金5000元，原、被告同意抵扣租金，故本院予以抵扣处理。对于原告主张的违约金，租赁合同中约定了按欠付金额的每日千分之一向原告支付，被告对该违约金不予认可，因该违约金过高，本院依法调整为按照日利率万分之五的利率标准从2017年10月4日起计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告浙江蓝钻商业经营管理有限公司与被告丁乐于2016年11月10日签订的《蓝钻天成商铺租赁合同》已于2018年1月15日解除。二、被告丁乐于判决生效之日起十日内支付原告浙江蓝钻商业经营管理有限公司截止2018年1月15日的租金、物业费共计28718.35元。三、被告丁乐于判决生效之日起十日内支付原告浙江蓝钻商业经营管理有限公司相应违约金（以28718.35元为基数，按照日利率万分之五的标准从2017年10月4日起计算至实际付清之日止）。四、驳回原告浙江蓝钻商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3211元，财产保全申请费2227元，合计5438元，由原告浙江蓝钻商业经营管理有限公司负担4830元，被告丁乐负担608元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  方素平二〇一九年七月九日书记员  游慧玲