广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初6090号原告（反诉被告）：张婷，女，1991年3月24日出生，汉族，住湖南省*********，公民身份号码430**1*********。被告（反诉原告）：孙建利，男，1956年8月6日出生，汉族，住广东省，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：黄智晖，广东明镜律师事务所律师。原告张婷与被告孙建利租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2019年6月10日公开开庭审理了本案。原告张婷，被告孙建利的委托诉讼代理人黄智晖到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销《商铺合作租赁合同》；2.被告退还入场费20000元和押金11000元予原告；3.被告赔偿损失包括装修费36461元、材料费13389.1元、误工费23640元、定金损失2000元，共计75490.1元；4.被告承担原告损失的利息1528.5元（按照中国人民银行同期贷款利率自2019年2月1日起暂计至2019年6月10日止）；5.被告承担本案诉讼费、保全费。其中，第2项诉讼请求中的装修费36461元包括拆除旧装修、隔断、粉刷墙面、电路、安装吸音棉、卧室门、通风设备（已经购买尚未安装）、窗帘、玻璃门贴广告语、灯（已经购买尚未安装）；材料费13389.1元包括吸音棉5544元、工具箱和切割机共830元、油漆654元、电路材料800元、钢琴4240元、假的植物759元、吸尘器268元、灯罩66元、窗帘96元、广告语81.6元、绿色装饰14.9元、墙纸35.6元；误工费23640元是指原告辞职前在琴行工作的一个月工资数额，原告主张计算1个月。事实和理由：原被告于2019年1月18日就佛山市南海区********************签订《商铺合作租赁合同》，签约三年，入场费20000元及押金11000元，原告当天转账31000元至被告账户，之后被告将商铺交由原告使用。原告开始对商铺进行装修改造，装修期间（2019年2月23日）才确定商铺已被法院查封，且已经进入佛山市中级人民法院第三轮拍卖的程序。佛山市中级人民法院早在2018年8月16日已发出对涉讼商铺的拍卖公告，其中明确指出如果存在租赁的情形，须在本公告发布五日之内向法院提出，还提出承租人须向法院缴纳租金。被告不仅未向法院申报租赁权益的保护，而且在知道涉案商铺已经进入法院拍卖程序的情况下，仍然将带有瑕疵的房屋出租给原告，且原告投入装修。再者，因为房屋进入拍卖程序，其随时可能出卖给第三方，且此租赁权益不能受到保护，导致原、被告双方的租赁合同随时可能终止，无法继续履行，租赁合同的目的不能实现。原告是在被告隐瞒重要信息的情况下签订租赁合同，被告的行为属于欺诈，根据《合同法》第五十四条约定，原告有权要求撤销该合同。合同被撤销后，合同自始无效，原告无须履行合同的租金支付义务，被告属于合同无效的过错方，依据《合同法》第五十八条的约定，被告除返还原告已提交的押金及房租外，还应赔偿原告因信赖被告的出租行为而产生的装修损失。被告针对原告起诉答辩称，1.被告与原告于2019年1月19日签订的《商铺合作租赁合同》合法有效，被告无须返还原告入场费20000元及押金11000元。位于佛山市南海区************号商铺的产权人是李x兴，被告于2017年9月20日与其签订《房屋租赁合同》，由被告向其承租3年，租期从2017年10月1日至2020年9月30日。在承租上述商铺后，被告主要是将承租场地作为养生项目产品的展览之用，并且为此投入了100多万元进行相关的商铺装修。但是，由于养生项目产品市场前景不佳，故被告考虑将商铺转租给他人使用并收取租金。被告于2018年12月将招租的广告张贴于上述xx号商铺门外，并没有通过房屋中介机构对外招租。2018年12月底、2019年1月初，北京观韬中茂（广州）律师事务所在包括上述xx号商铺在内的相邻附近属于李x兴的一共14间商铺门外张贴了《告知函》及《网拍告知书》，意思大致是说中国xx资产管理股份有限公司广东省分公司对李x兴的14间商铺有抵押权，并认为其对商铺租金有优先受偿的权利，佛山市中级人民法院于2018年7月6日依法查封（应是活查封，法院没有派人来商铺张贴封条），并指示商户将租金交至法院账号进行提存。2018年12月中下旬、2019年1月初，原告看到张贴在xx商铺的招租信息和上述《告知函》及《网拍告知书》的情况下，主动联系被告要求承租xx号商铺以及xx铺部分，被告也没有向原告隐瞒过任何情况。况且，双方在进行商谈时，被告也如实地向原告告知上述《告知函》及《网拍告知书》的情况。另外，双方在进行商谈时，被告也如实地向原告告知过被告仅是向产权人李x兴承租的，被告并不是产权人本人，并且也将与李x兴签订的上述商铺的租赁合同复印一份给原告，故此原告是完全清楚被告与李x兴的合同租期仅至2020年9月30日的情况。在此等情况下，原告仍向被告表示愿意承租xx号商铺及xx铺部分。于是被告同意于2019年1月13日将本案诉讼租赁场地先行交付予原告进行装修，于2019年1月18日收取原告入场费20000元和押金11000元（其中入场费20000元是被告原有装修的补偿费用），于2019年1月19日原被告正式签订《商铺合作租赁合同》。原告签订该合同是在完全自愿的前提下签订的，而且被告也没有故意隐瞒相关情况，故此双方签订的《商铺合作租赁合同》依法合法有效，被告无须返还原告入场费20000元及押金11000元。就本案情况而言，并不存在《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效的任何情形，故此可知，双方签订的《商铺合作租赁合同》合法有效。2.被告没有任何违约行为，在本案租赁合同签订时没有任何过错，也没有造成原告任何损失，原告在事实上、法律上无权要求被告赔偿其所谓的任何损失。而且原告也没有举出能够证明其所谓“损失”的任何客观证据材料。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2019年2月10日起至本案判决生效之日止的租金；2.原告每天按月租金百分之一的标准向被告支付逾期交租违约金，计算至原告结清租金之日止；3.原告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2019年1月19日签订《商铺合作租赁合同》，约定被告向原告出租位于佛山市南海区************铺部分以供原告经营使用，租赁期限自2019年2月10日起至2021年2月10日止，租金为每月5500元。租金支付是以先付后用方式，原告按每个自然月为一期支付给被告，原告应在每一个自然月的1日前交清下个月租金。上述合同签订后，原告却要求减租或在租赁期届满后才一次性向被告缴纳租金，原告的无理要求，被告直接予以拒绝。原告于2019年1月13日进场施工装修，现涉讼租赁场地仍由原告占据并使用。至今为止，原告没有依约向被告缴纳过任何的商铺租金，已经构成违约，应当依法承担相应的违约责任。为此，被告特向贵院提起反诉，请求法院支持被告的反诉请求。原告针对被告反诉答辩称，被告隐瞒C66商铺已经被法院查封且进行拍卖的事实存在主观欺诈导致原告与其签订《商铺合作租赁合同》，违反法律规定，合同无效，原告无需支付租金和违约金。原告于2019年1月初在位于佛山市南海区******************门口看到被告张贴的招租信息，按照上述的联系方式与被告联系。联系过程中被告并未告知原告该商铺的相关产权纠纷，后于2019年1月19日与被告签订《商铺合作租赁合同》。原告于2019年1月19日至2019年2月21日期间对涉讼商铺进行改造装修。2019年2月18日原告得知涉讼商铺的产权已被法院查封，且当时已经进入佛山市中级人民法院第三轮拍卖的程序中，并且被告与原业主签订合同只签订到2020年9月30日。随即原告通过佛山市中级人民法院了解到被告并未在规定期限向法院申报承租人权限也没有向法院交租。故原告以涉讼商铺存在物权纠纷会影响原告经营与被告于2019年2月23日进行交流，希望被告能退回原告转租费和押金以及房屋装修损失或者按照佛山市中级人民法院规定将原告的租金直接交给法院。交涉结果未达成一致，被告不同意原告的要求，并且收回涉讼商铺的使用权限，锁住了涉讼商铺的大门，原告不得继续使用涉讼商铺。根据法律规定，合同签订前当事人有如实告知的义务。被告在明知法院已经对涉讼商铺进行拍卖的情况下仍然在商铺门口张贴招租信息，且未告知被告真实情况。并且在原告发现涉讼商铺的真实情况后与被告协商，希望将租金直接交给佛山市中级人民法院，被告不同意。导致涉讼商铺无法使用，原告签订合同的目的无法实现。被告在明知自己没有权利收取商铺租金且无权处置商铺的情况下仍然要求原告向其交租，不符合法律规定，希望法院查清事实真相，驳回被告的无理诉求，支持原告的正当诉求。诉讼中，原告举证如下：1.原被告身证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.法院公告复印件1份，用以证明涉讼商铺的产权已被法院查封，且已经进入佛山市中级人民法院第三轮拍卖的程序中。3.商铺合作租赁合同原件1份、照片打印件4张，用以证明原被告已签订商铺租赁合同及合同所述商铺的情况。4.收据原件1份，用以证明被告收取了原告的入场费20000元及押金11000元。5.录音光盘1份（当庭播放）,用以证明被告在签订合同时已知晓涉讼房屋处于拍卖流程的事实,明知涉讼房屋处于拍卖流程仍出租涉讼商铺;原告于录音当天才确定涉讼商铺处于拍卖流程的事实,并向被告求证。6.收据原件8份、出货单原件1份、淘宝购物订单打印件3份，用以证明原告装修涉讼商铺的损失。7.原告与招生团队员工“林林”的微信聊天记录打印件1份，用以证明原告用于招生策划支出了2000元。8.原告与周x权微信聊天记录打印件2页（原告当庭提交手机载体）、原告与其男友张x微信聊天记录打印件6页（原告当庭提交手机载体）、原告与中海物业电话联系通话记录打印件1份，用以证明原告对涉讼商铺的装修情况。9.支付宝转账记录打印件2份、农业银行短信打印件1份，用以证明原告工资收入情况。10.刘x欣证人证言说明、身份证复印件1份，用以证明原告于2019年2月23日才知道涉讼商铺已经处于法院拍卖流程。11.张x证人证言、身份证复印件1份，用以证明原告为装修涉讼商铺误工一个多月，每天工作16个小时。经质证，被告对原告证据1、3、4真实性、合法性和关联性均无异议；对证据2真实性、合法性和关联性无异议，但是被告认为买卖不破租赁，被告仍然享有涉讼商铺的租赁权，法院公告不影响涉讼合同的效力；证据5中确认录音中相对人的身份一个是原告的男友，一个是被告的一位周姓朋友，发生于2019年2月23日，背景是原告向被告询问是否可以减租或者租期满后一次性支付租金，被告不同意，双方当天到达涉讼商铺继续协商，但对证明内容有异议，录音中周姓男子已经明确表示原告之前已清楚涉讼商铺被法院拍卖的情况；对证据6真实性、合法性和关联性不确认，收据的收款人不清楚身份且没有合同及其他支付凭证佐证，这些损失与被告无关，被告在签订涉讼合同时没有过错，不应当承担这些损失；对证据7真实性、合法性和关联性不确认，无法确认聊天相对方的身份；对证据8的原告与周x权聊天记录真实性无异议，其他证据真实性不确认，无法确认聊天相对方的身份；对证据9真实性、合法性和关联性不确认，转账方和款项性质不清楚；对证据10真实性、合法性和关联性不确认，证人未出庭作证；对证据11的出庭证人张x证言部分证言真实性不确认，证人陈述从未见到过网拍公告以及被告收回钥匙部分是不属实的。被告举证如下：1.房屋租赁合同原件1份，用以证明涉讼商铺由被告向产权人李x兴承租，该份租赁合同已经在与原告签订租赁合同时一并提交给了原告。2.告知函、网拍告知书复印件各1份，用以证明告知函、网拍告知书的内容原告在承租涉讼商铺时就已经知悉并清楚了，该组证据的材料是自2018年12月起即张贴在涉讼商铺门外，与被告的招租启示张贴在一起。经质证，原告对被告证据1真实性、合法性和关联性无异议；对证据2真实性确认，对关联性及证明内容有异议，对于网拍告知书，当时原告只看到被告张贴的招租启示并没有看到网拍告知书贴在门上，对于告知函，没有看到张贴在玻璃上，原告是经别人提醒后才知道告知函。经审查，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证6收据、出货单、淘宝购物订单反映原告购买装修用品的款项支出情况，收据和出货单均加盖了交易相对方的公章，本院将结合当事人陈述及现场勘验情况对该些证据的证明内容进行综合认定。2.原告举证7微信聊天记录，被告不确认，原告亦未举证证明聊天相对方身份及聊天内容与本案有关，本院对该证据不予确认；3.原告举证8原告与张x的微信聊天记录，被告不确认，且从该微信聊天的内容中也未能显示对本案的事实有直接证明力，本院对该证据的真实性不作认定。4.原告举证9支付宝转账记录和农业银行短信通知未能显示款项来往与本案有关，被告也不确认，本院对该些证据不作认定。5.原告举证10证人刘x欣的书面证言，其身份系涉讼商铺隔壁商铺的员工，对涉讼商铺周围情况较为熟悉，其称法院在2018年8月开始张贴查封公告的证言与原告举证2公告的作出时间吻合，本院对该部分证言的真实性予以确认，其他证言未有其他证据佐证，证人亦未到庭接受询问，本院不予确认。6.原告举证11证人张x的书面证言及出庭证言，本院将综合案件审理情况和其他证据进行认定。本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，被告孙建利与李x兴签订《房屋租赁合同》，约定李x兴将位于佛山市南海区************号铺出租予被告使用，经营用途为培训经营；租期为2017年10月1日至2020年9月30日；双方还约定了其他权利义务。2019年1月19日，被告孙建利（甲方）与原告张婷（乙方）签订《商铺合作租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将上述租赁物中的Cxx号商铺、Cxx号商铺的卫生间、上隔层楼梯空间、Cxx号商铺上隔层后半部分（以下简称涉讼租赁物）出租予乙方使用，甲方将该物业出租给乙方作经营使用；租期为2019年2月10日至2021年2月10日，甲方于2019年1月19日将物业交付予乙方使用；2019年2月10日开始计租，每月租金5500元，租金每年5%递增，押金11000元、入场费20000元，每个自然月的1日前交清下一个月的租金；乙方承租该物业，由乙方自行装修；乙方应按时向甲方交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一天，乙方须按月租金额1%向甲方支付违约金；等等。2018年8月16日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06执676号公告，载明在执行中国xx资产管理公司股份有限公司广东省分公司申请执行李x兴等仲裁一案中，决定评估、拍卖或变卖被执行人李x兴包括涉讼租赁物在内的共14处房产及对应的土地使用权；因拍卖需要清空房屋，佛山市中级人民法院限房产的现占有人在公告张贴一个月内迁出上述房产，如有租赁即不带租约拍卖，逾期未迁出，将依法强制执行；如处理上述财产涉及相关人的权益，应在公告发布五日内向佛山市中级人民法院提出，承租人如需申请保护租赁权的，需提交请求带租拍卖的执行异议申请书，如未通知带租约拍卖，即维持原不带租约拍卖的决定；等等。2018年12月6日，广东省拍卖行有限公司佛山分公司发出网拍告知书，通知对包括涉讼租赁物的房产及土地使用权进行公开拍卖；2018年12月21日，北京观韬中茂（广州）律师事务所发出告知函，告知涉讼租赁物的承租人将自查封之日起至拍卖成交之日止的应付未付租金支付指定账户。另查明，佛山市南海区************Cxx、Cxx、Cxx号铺已办理房地产权证，权属登记人为李x兴。2019年6月13日，本院组织原被告到涉讼租赁物进行现场勘验，双方均确认原告进行了如下装修项目1.店铺大门招牌照片“七彩琴筝”样式的设计和安装；2.门楣招牌已定作未安装；3.一楼大厅与内室原通道门，原告用石膏板进行了加封，拆除通道旁的一扇玻璃门；4.一楼内室原为无间隔空间，原告拆除了原有天花的玻璃板，并用石膏板隔成三间独立的房间，三间房均加设了房门和独立的电路，每个房间之间的石膏板中间均加装了隔音棉，其中一个房间的墙壁贴了吸音棉；5.一楼内室另外的空间拆除了原有的一个画板，并进行了粉刷，拆除了原有的一个小木板舞台；6.楼梯小部分墙面粉刷翻新；7.二楼起了五面石膏墙作为隔断，隔出七间房间，每间房间均加设了门、电路，并进行了粉刷；8.二楼的七个房间均装有灯头，没有装灯泡。其中粉刷是原告自己施工，其他为雇人施工；一楼一个房间墙壁贴的吸音棉已被原告于2019年4月自行拆除；一楼入门大厅装修均为被告原有的装修。诉讼中，原告主张已于2019年2月23日将涉讼租赁物两扇门的钥匙均交回给被告；确认已将可搬离的物品清空，留下的均为无法搬离的装修。被告主张原告2019年2月23日只交还了卷闸门的钥匙，玻璃门钥匙未交还，被告当日更换了卷闸门的门锁；入场费是原告对被告原有装修的补偿。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方当事人以欺诈的手段，即故意告知对方当事人虚假情况或故意隐瞒真实情况，使对方当事人在违背真实意思的情况下订立的合同，对方当事人有权请求人民法院撤销该合同。本案中，被告在明知佛山市中级人民法院已对涉讼租赁物进行查封、拍卖的期间与原告签订涉讼合同，将涉讼租赁物出租予原告使用，且被告也未举证反映已通过有效且明确的方式将涉讼租赁物被查封拍卖的情况向原告充分说明，被告在上述民事活动中，有违诚实信用原则；但结合原告的举证反映，涉讼租赁物的查封公告自2018年8月已张贴在涉讼租赁物周围，原告在缔约前亦应尽相应的谨慎审查义务查核涉讼租赁物的权属及权利障碍情况，而且原告的举证也不足以反映被告存在故意隐瞒或虚构事实的情形，原告主张被告行为构成欺诈据此撤销涉讼合同，理据不足，本院不予支持。涉讼租赁物为被告向李x兴承租后再转租给原告使用，被告与原告约定的转租租赁期限超出了其于李x兴约定的租赁期限，对于超出部分，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的约定，涉讼合同关于2020年10月1日至2021年2月10日的租期约定无效；涉讼合同的其他约定为双方当事人自愿订立，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。如前所述，被告在订立涉讼合同时未尽告知义务，结合涉讼租赁物已被查封拍卖的实际情况，原告在使用涉讼租赁物过程中确存在随时被要求腾退的风险，原告承租涉讼租赁物的目的无法实现，且被告确认已于2019年2月23日将涉讼租赁物外面卷闸门的锁更换，原告丧失对涉讼租赁物的控制权，应视为被告已于该日实际收回涉讼商铺，涉讼合同已于2019年2月23日解除。合同解除后，合同当事人应对涉讼合同作清理结算。一方面，原告作为承租方，在实际使用涉讼房屋期间应按合同约定的租金标准支付租金，经核算，原告应支付2019年2月10日至23日期间的租金2750元（5500÷28×14）予被告，被告反诉主张超出部分，本院不予支持。另一方面，被告对涉讼合同的解除存在过错，被告应承担相应的违约责任。合同解除后，被告已收取的入场费20000元和押金11000元应退回予原告，原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。关于原告主张的损失，本院具体分述如下：1.装修费用。原告签订合同后对涉讼商铺进行了装修，其支出的装修费属于履行合同产生的损失。原告主张对涉讼租赁物进行了拆除旧装修、隔断、粉刷墙面、安装电路、卧室门、在隔断中安装隔音棉的装修项目，根据法院组织原被告进行的现场勘验，原告主张的上述装修项目已实际施工完毕，被告亦无异议，结合相关项目的收款收据，本院酌定该部分装修费和材料费共计25000元。关于通风设备、窗帘、广告语、灯的安装费用，涉讼租赁物勘验现场未显示安装有上述物品，原告也未举证反映已完成相应的安装项目，本院对原告主张的该部分项目的安装费用不予确认。关于吸音棉，原、被告均确认原告仅进行了一楼其中一间房间墙壁上吸音棉的安装且原告其后已自行拆除，本院酌定该项的安装费用为200元。2.材料费。原告主张的材料费中的工具箱、切割机、钢琴、假植物、吸尘器、灯罩、窗帘、绿色装饰、广告语、墙纸及除了已安装进隔断中的隔音棉外的吸音棉，上述物品均没有构成对涉讼租赁物的附着，原告可转移使用，相应费用不应纳入损失范畴。3.定金损失。原告举证的微信聊天记录未能反映该2000元款项的内容和性质，该费用不应纳入损失范畴。4.误工费。原告主张的误工费实为对涉讼房屋进行装修投入的经营成本，且本案为合同纠纷，原告请求被告赔偿误工费没有法律依据，本院不予支持。综上，本院认定本案中被告应赔偿原告损失合计为25200元（25000+200），原告主张超出部分，本院不予支持。原告支付租金的义务和被告赔偿损失的义务均经本案判决确定，本院对原告和被告分别提出的利息请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）孙建利应于本判决发生法律效力之日起十日内退还入场费20000元和押金11000元予原告（反诉被告）张婷；被告（反诉原告）孙建利应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿25200元予原告（反诉被告）张婷；三、原告（反诉被告）张婷应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月10日至23日的租金2750元予被告（反诉原告）孙建利；四、驳回原告（反诉被告）张婷的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙建利的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2699.4元、财产保全费981.91元，合计3681.31元（原告张婷已预交），由原告负担138.81元，被告孙建利负担3542.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。反诉受理费减半收取195.63元（被告已预交），由被告负担170.63元，原告负担25元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年七月十二日书记员  肖琪海书记员  邓洁婷