山东省费县人民法院山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1325民初2488号 原告：陈昌文，男，1993年6月10日出生，汉族，居民，住山东省费县经济开发区。 委托诉讼代理人：李伟，山东义超律师事务所律师。 被告：费县东昌市场开发有限公司，住所地山东省临沂市费县经济开发区东南峪村，统一社会信用代码：91371325328356414D。 法定代表人：陈士勇，经理。 委托诉讼代理人：丁兆娟，山东信誉永恒律师事务所律师。 原告陈昌文与被告费县东昌市场开发有限公司（以下简称“东昌市场开发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈昌文及其委托诉讼代理人李伟、被告东昌市场开发公司的法定代表人陈士勇及其委托诉讼代理人丁兆娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈昌文向本院提出诉讼请求：1依法判令或调解被告退还剩余房租6000元及利息；2.判令或调解被告赔偿原告经济损失72844元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年10月30日，经原、被告协商，原告租赁被告位于费县间（约为160平方米）及院落一处用于经营饭店，并约定租金为每年10000元。原告交纳租金后花费10万余元对房屋进行了装修，对院落进行了整理，装修好后原告于2018年12月1日正式营业，2019年3月，被告公司通知原告由于环保局的来查，让原告把东西搬出来，查完之后再搬进去，但在原告不知情的情况下，被告公司将租赁的房屋及院落进行了拆除，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，经原、被告多次协商未果，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请依法判准。 东昌市场开发公司辩称，1.原、被告达成口头的租赁合同，被告收取原告租赁费10000元，但是同时被告也告知原告被告的房屋可能面临拆除，并告知原告如果装修，装修费要自理，原告明知上述情形，双方达成的租赁协议并非是确定的一年期限。2.原、被告已达成解除合同协议。在原告租赁被告的大集场子房屋后，因为环保督察以及涉及违章建筑面临拆除，被告告知原告，原、被告于3月30日达成解除合同协议，双方约定被告按实际原告使用期限收取租金，原告装修物自行拆除转移，原告遂自行将装修物拆卸并转移。3.原告装修物为可以进行拆卸物。原告装修了隔断、悬挂饰品、衫子、铺设的红砖，在原告搬迁时已经全部转移并拆除，运回老家，4月1日开发区组织了对被告房屋的拆除，被告提前已经通知原告并与原告达成了口头的解除租赁合同的协议，当天由开发区雇佣挖掘机、搬家公司帮助原告搬家，原告将其室内物品全部清空，同时将装修物全部撤离，搬离租赁场所，其中原告将装修的红砖转送他人，原告并未造成任何损失。4.原告诉求被告赔偿原告的经济损失不能成立。原告知道被告房屋的状况，故在装修时根本没有使用不能拆离的物品，所有的装修物都是可拆可卸的，据为原告装修的人员告知，原告装修共计花费16000余元，其中搬离的时候其装修物全部可拆可卸，搬离被告房屋，同时原告还使用了5个月，现原告诉讼主张损失不能成立。 陈昌文为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、原告身份证一份，证实原告诉讼主体资格；证据二、被告公司出具的收据一份，证实原、被告就涉案房屋达成了口头的租赁协议，原告交纳租金10000元，日期为2018年11月1日到2019年11月1日；证据三、山东大宇评估有限公司出具的评估报告书一份，证实被告将涉案房屋拆除给原告造成经济损失72844元；证据四、照片一宗，证实涉案房屋未拆除前原告所经营的饭店装修装饰情况。 东昌市场开发公司对陈昌文提交的证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，被告答辩中已承认达成了口头协议；对证据二真实性无异议，需要说明的是因被告公司所建设的房屋为违章建筑，环保不达标，面临拆迁，在此期间被告与原告达成口头协议约定房屋租赁期暂定一年，以实际使用期限为准，多退少补，原告装修必须采取可拆可卸的装修物，如涉案房屋拆迁，双方租赁合同解除；对证据三真实性、关某、合法性均有异议。首先不具有真实性，从评估报告所反映的时间来看评估基准日是2019年3月31日，而实际拆除时间也是2019年3月31日，是由开发区管委会所组织的强制拆除。而从原告诉状中所陈述的被告公司通知原告把东西搬出来，环保局查完后再搬进去，可见当天原告不可能委托评估机构对现场进行勘察。当天原、被告及开发区管委会均在现场，并没有评估机构的工作人员到达现场。当天是将原告的室内物品全部清空，装修物全部拆卸，连地板红砖也全部起走后，开发区先用人工拆除复合板及墙体后又用挖掘机拍倒。而评估机构在评估报告中却陈述评估的时间基准日是2019年3月31日，显然不真实而且评估报告后边也没有跟随评估机构出具的现场勘验、测绘以及相关图片；其次，不具有合法性，该份评估报告是由原告单方面委托，评估机构完全根据原告的描述对原告要求的评估事项进行评估。同时评估明细表中集装箱房及空调评估的是搬迁费，其他事项也完全按照原告的要求进行评估，而且评估地上附属物价值表中的多项内容原告已经全部拆除并拉回家。其他的项目是否存在，原告仅为单方向评估机构陈述，评估机构单方面根据原告提供的价格和数量出具评估意见，并没有得到被告公司的认可，因此该评估报告不具备合法性；再次，不具备关某，原、被告达成口头租赁合同时，被告即告知原告大棚房属于违章建筑，随时可能被强拆，装修所造成的损失自负，需采用可拆可卸物品，双方的损失应当以达成的口头协议约定为依据，拆除时开发区居委已经将原告的所有装修物拆卸并搬走，评估报告没有基于原、被告的口头协议内容出发，因此不具有关某。为此请法庭对原告所主张的损失所评估的结论不予采信；对证据四的真实性无异议，可以看出来原告装修所使用的均是可拆可卸的物品，其装修物及地面红砖等在搬迁时由开发区组成人员已经全部搬走并送回原告家中。 东昌市场开发公司向本院提交如下证据：证据一、2018年10月30日被告开具的原告的收款收据，证实被告将东昌市场内房屋140平方米口头租赁给原告，并收取租赁费10000元，口头约定租赁合同暂定一年，随时搬迁随时解除，原告装修采用可拆可卸物品，搬迁时被告不承担原告损失；证据二、装修工陈士平的证言一份，证实原告的甲鱼鸡饭店装修时用装修工人陈士平干活，装修工钱7000元多左右，装修材料9000元左右，经了解原告实际装修花费16000元；证据三、王胜财的证言材料一份，王胜财是由开发区管委会为原告搬迁所雇佣的搬家公司，内容为：“我叫王胜财，于3月31日开发区安排我带领搬家工人到大集对陈昌文经营场所用品及装饰物料拆除的板房及其他用品，全部在他本人的带领下送到泉子山家中王胜财”；证据四、原告租赁物的照片三张，证实原告饭店的装修均是采用的可拆可卸装修物，在搬家时已经全部拆除并送至原告的家中。 陈昌文对东昌市场开发公司提交的证据的质证意见为：对证据一真实性无异议但对证明内容有异议，原、被告之间约定的口头租赁期限为五年，并非一年，同时原告在交纳租金时被告并未向原告陈述涉案房屋为非法建筑随时可能拆除，如原告知道该房屋为非法建筑随时有可能被拆除，就不会投入那么大的人力、财力、物力进行装修，被告的陈述明显与事实不符；对证据二、三的证人证言真实性、合法性、关某均有异议。首先，证人应当出庭，证人无法出庭的应当向法庭提出书面申请，如不出庭无法证实其真实性。对证据三中的王胜财，原告并不认识，原告拆除的及运回家中的仅有饭店中的可拆除物品，如桌、椅、板凳、冰箱、空调等可移动的物品，其它不动产内的附着物是无法拆除的，也是无法移走的；对证据四的真实性无异议，从照片中可以看出原告所经营的饭店的部分概况，能够证实原告为能够经营好该饭店，对装修装饰投入了大量的资金。 结合原、被告的举证、质证及庭审调查情况，本院认定事实如下：2018年10月原、被告达成口头房屋租赁合同，约定原告以每年10000元的价格租赁被告所有的位于费县大集东南峪村东北角的房屋两间及院落一处作为饭店经营场所，同年10月30日，原告交纳租金10000元，被告为其出具收款收据一份，内容为：“房屋租赁费2018.11.1-2019.11.1金额10000元大写壹万元整”。原告交纳租金后对该房屋及院落进行装修，取名“今相聚甲鱼鸡饭店”，并于2018年12月1日装修完毕进行营业，2019年3月26日被告公司法定代表人陈士勇口头通知原告暂停营业，并暂时将屋内物品搬出，迎接环保检查，原告遂将饭店内的物品搬出。后因涉案房屋未能通过环保检查，2019年3月31日开发区管委会执法中队将涉案房屋拆除。 涉案房屋拆除后，原、被告就解除房屋租赁合同，退还房屋租赁费6000元达成一致意见，但就赔偿损失数额产生纠纷。 原告为确定其损失委托山东大宇资产评估有限公司对今相聚甲鱼鸡饭店装饰及其他附属物补偿价值进行评估，2019年4月9日，山东大宇资产评估有限公司出具评估报告，评估结论为：“陈昌文委托评估的陈昌文位于费县经济开发区东南峪村今相聚甲鱼鸡饭店的装饰及其他附属物在2019年3月31日市场价值为￥72844元，人民币大写柒万贰仟捌佰肆拾肆元整。”被告对该评估报告提出异议，要求重新评估，2019年6月10日山东同泰土地房地产资产评估有限公司出具《说明》一份，内容为：“……因该委托对象已无现场，无法进行现场评估勘验程序……”，原、被告对该《说明》均无异议。 本院认为，原、被告双方对解除房屋租赁合同及退还房屋租赁费6000元达成一致意见，本院予以认可。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：……（二)物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言……”的规定，本案中，原告在涉案房屋拆除时已委托山东大宇资产评估有限公司做出价值评估鉴定，被告虽然对该鉴定结论有异议，但涉案房屋已被拆除，被告又未能提供鉴定机构在鉴定过程中存在违反法律规定的证据，且被告提供的证人未出庭作证，故该鉴定结论的效力优于证人证言的效力，对该鉴定结论本院予以采信，原告因涉案房屋拆除造成的经济损失为72844元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，在该租赁合同中，被告将没有办理土地规划手续的房屋出租给原告使用，原告租赁时亦未查看该房屋的房屋所有权证书，未尽到承租人的注意义务，因此原、被告双方均存在过错，对原告的经济损失，应由原、被告双方按照公平原则分担，即原、被告各负担36422元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告费县东昌市场开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告陈昌文房屋租赁费6000元； 二、被告费县东昌市场开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告陈昌文经济损失36422元； 三、驳回原告陈昌文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1770元，减半收取计885元，由原告陈昌文负担443元，由费县东昌市场开发有限公司负担442元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  展新容 二〇一九年七月五日 书记员  程 坤