广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初1462号原告：东莞市七六九创意谷产业园有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太大道113号中威大厦15楼17号，统一社会信用代码：91441900564556610R。法定代表人：刘健华。委托代理人：黎永泉、陈燕平，均系该公司的员工。被告:董娟娟，女，汉族，1993年3月8日出生，住陕西省紫阳县，原告东莞市七六九创意谷产业园有限公司诉被告董娟娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈燕平，被告董娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金139250.58元（自2016年12月1日起暂计至2019年1月31日）；2.被告向原告支付拖欠的物业管理费24293.82元（自2017年2月1日暂计至2019年1月31日）；3.被告向原告支付拖欠的水电费19558.03元（自2018年2月1日暂计至2018年12月29日）；4.被告向原告支付逾期交付租金的违约金28591.36元（以每月欠交租金为基数，按年利率24%计算，自逾期之日起计算至全部清偿之日止，暂计至2019年1月9日）；5.被告向原告支付逾期交付物业管理费的违约金4583.9元（以每月欠交物业管理费为基数，按年利率24%计算，自逾期之日起计算至全部清偿之日止，暂计至2019年1月9日）；6.被告向原告支付逾期交付电费的违约金1723.26元（以每月欠交电费为基数，按年利率24%计算，自逾期之日起计算至全部清偿之日止，暂计至2019年1月9日）；7.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告经协商签订《万科769文化创意园租赁合同》，约定由被告承租原告位于东莞市××社区香××路××文化创意××单元物业（以下简称“案涉租赁物”），租赁面积103.79㎡，租赁期限共5年，自2016年10月16日至2021年10月15日止。租赁期内被告长期拖欠原告租金及物业管理费，经原告多次通知催告仍拒不支付。被告的行为已构成违约，给原告造成巨大损失。原告与被告协商无果，特向法院起诉。被告辩称，原告对文化创意园管理有问题，造成被告经营不善的局面。因被告目前经济困难，无法立刻偿还，希望原告能减免违约金和租金。本院经审理查明认定事实如下：原告和被告签订《万科769文化创意园租赁合同》，约定：1.原告将案涉租赁物出租给被告，租赁期限自2016年10月16日至2021年10月15日止，其中第1年租金8.33折优惠为7088.86元/月，第2年租金8510.78元，第3年租金为9361.86元，第4年租金为9829.95元/月，第5年租金为10321.92元/月；如被告违约导致租赁合同提前解除，被告应当向原告补足相应优惠的租金；2.合同签订时被告交纳租赁保证金20135.26元（含租金保证金17021.56元和物业费保证金3113.7元），水电费保证金2000元，原告有权从租赁保证金中抵扣被告拖欠的租金、物业费或其他费用，原告应在被告抵扣后7日内将租赁保证金差额补齐；3.物业费按租赁房屋的建筑面积103.79平方米，每月每平方米15元，每月物业管理费总额1556.85元，每月物业管理费在前一个月的21日前支付；4.租赁期间，被告发现租赁房屋建筑主体结构、附属设施设备有损坏或故障时，应及时通知原告，原告应在接到被告通知后的5个工作日内进行处理，若该损坏或故障系由被告使用不当或不合理使用造成的，则由被告承担修复责任；5.被告逾期交付租金或物业管理费等各项应付款项的，每逾期1日，应按逾期未付款项的1%支付违约金；6.在租赁期内，被告如拖欠租金、物业管理费及其他费用达到30日的，或欠付款项累计达到租赁保证金总额的30%的，原告有权单方面终止本合同，收回租赁物，租赁保证金不予退还；7.被告逾期支付各项费用的，除需按约定承担违约责任外，原告或管理公司还可以单方面采取停水、停电等各项措施，且不影响原告在此期间向被告收取任何应付款项或房屋使用费的权利；8.“万科769文化创意园”是指坐落于新基社区香园路35号被称作万科769文化创意园或依原告自主决定使用其他名称的作为商业用途的建筑物及其附属设施。合同签订后，原告于2016年10月16日将租赁物交付被告使用，原告已收取被告租赁保证金20135.26元和水电保证金2000元，被告已向原告支付租金80862.61元和物业费18546.67元，从2016年12月开始拖欠租金，从2017年2月开始拖欠物业管理费，从2018年2月开始拖欠水电费。被告对原告主张其拖欠租金、物业管理费及水电费的金额予以确认。原告于2018年12月25日对租赁物断水断电，被告因此停止经营至今，被告仍有物品存放在租赁物内尚未清场。原告于2019年4月7日在案涉租赁物张贴解除合同通知书，被告于2019年4月8日收到原告邮寄送达的解除合同通知书。原告主张根据合同约定无需退还各项保证金，作为违约金没收处理，被告则主张按合同约定租赁保证金可以抵扣各项费用，并主张违约金过高，希望能减免违约金及租金打折。被告主张其租金和物业管理费比周边商铺的租金和物业管理费高很多，原告则称租赁合同是双方经过慎重考虑后签订的，合同对租金及物业管理费金额作出约定，物业管理费因一楼和二楼收费有所不同，合同签订时间也会影响物业管理费的收费金额。被告主张租赁物二楼女厕所和三楼男厕所渗水导致租赁物天花和墙壁严重毁损、发霉、掉漆，原告仅修补过一次但没有解决问题。原告则称被告曾于2018年5月提出天花渗水问题，原告已维修完毕，若被告认为渗水造成其损失，可提交证据主张赔偿，但无权拒交租金、物业管理费和水电费。被告提交照片证明当时因为万科品牌才签订合同，但原告摘除万科品牌。原告确认照片的真实性，但主张原告有权对园区名称的确定和“万科”商标的使用权，被告没有举证证明园区名称微调对其经营造成不利影响或影响合同目的的实现。本院认为，本案是租赁合同纠纷，原被告签订的《万科769文化创意园租赁合同》是双方基于平等自愿签订，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。合同明确约定租金、物业管理费的收费标准，是双方协商一致的结果，被告提出案外人租金和物业管理费更低与本案无关，不能成为拒绝支付相关费用的合理依据，本院不予采纳。被告确认原告主张其拖欠2016年12月1日至2019年1月31日期间租金139250.58元、2017年2月1日至2019年1月31日物业管理费24293.82元和2018年2月1日至2018年12月29日水电费19558.03元，本院亦予以认定。债务应当清偿，原告诉请被告支付上述费用于法有据，本院予以支持。被告主张原告没有彻底解决房屋渗水问题，但未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。根据合同的约定，原告有权自主决定建筑物使用的商业名称，被告并未举证证明原告去除“万科”品牌给其经营造成不利的影响。上述理由均不能成为被告拒绝支付相关费用的合理依据，本院不予采纳。根据租赁合同第26-5条约定原告有权解除合同，被告确认于2019年4月8日收到原告的《解除合同通知书》，本院依法确认双方的租赁合同于2019年4月8日解除。根据合同的约定，被告违约导致合同解除，被告已支付的租赁保证金及其他费用均不予退还，原告有权没收被告的租赁保证金及水电保证金。因原告基于被告逾期支付相关费用的违约行为，已按合同约定没收了租赁保证金和水电保证金，原告并未举证证明上述金额不足以弥补其因被告违约给其造成的损失，故本院对被告抗辩违约金过高予以采纳。基于公平原则和诚实信用原则综合衡量，本院对原告主张的被告逾期支付相关费用的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告董娟娟应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市七六九创意谷产业园有限公司支付租金139250.58元、物业管理费24293.82元、水电费19558.03元；二、驳回原告东莞市七六九创意谷产业园有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4570.01元（原告已预交），由原告负担732元，被告负担3838.01元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  唐珺珺审 判 员  刘秋霞人民陪审员  李晓力二〇一九年七月八日书 记 员  赵 蓉施泽洲（代）