贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019）黔2601民初2810号原告：赵存华，男，1974年5月15日出生，汉族，浙江省乐清市人，身份证住址浙江省乐清市，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：姜桂秦，贵州洲联合律师事务所专职律师。被告：凯里市新境界房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市小高山路一号。法定代表人：董希智，总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：罗平，贵州振法律师事务所专职律师。原告赵存华与被告凯里市新境界房地产开发有限公司（以下简称：新境界房产公司）定金合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵存华的委托诉讼代理人姜桂秦、被告新境界房产公司的委托诉讼代理人罗平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵存华向本院请求依法判决：一、判令被告立即双倍返还原告认购定金163324.80元，并同时返还超出20%部分认购定金326648.80元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月25日，原、被告签订《逸景高山10KV-0.4配电设备采购合同》，合同约定被告向原告采购逸景高山商住小区项目的高低压配电设备，配电设备总价款为5800000元，并对付款方式、违约金计算等进行约定。合同签订后，原告已经按照约定履行了合同义务，但被告却违反约定未在高低压配电设备安装完毕并通电运行后将款项一次性付清给原告，在原告不断催促下，截止2016年2月5日，被告先后共支付货款3702256元。因被告长期以资金困难为由不予支付，故按被告以房屋折抵货款之提议，2017年1月23日，原、被告签订二份《新境界.逸景高山》二期认购书，认购书签订生效当日，被告向原告出具收据确认收到原告两套商品房认购定金共1758312元，其中5栋3单元401号商品房认购定金为1350000元，11栋4单元501号商品房认购定金为408312元。由于被告不诚信，与原告签订认购书后见房价上涨，就将其中5栋3单元401号商品房私下卖给他人。故原告起诉后，一审法院判决其双倍返还原告定金2700000元。被告不服一审判决提起上诉，2018年9月27日，黔东南州中级人民法院以原判定金额超出合同约定金额20%为由，改判被告双倍返还原告定金1781428元×20%×2=712571.20元。而对于11栋4单元501号商品房原告多次催促其签订正式的《商品房买卖合同》，但被告一直以各种理由不与原告签订，后经查询，该房屋被告也早已私下买与他人。为此，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告新境界房产公司未向本院递交答辩状，庭审中，其委托诉讼代理人口头辩称：原告主张的诉求违反了一事不再理的原则，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2014年1月25日，原、被告就“逸景高山”项目所有的高低压配电、变压器、高低压电缆、配电箱等设备购买以包干价的方式签订《逸景高山10ＫＶ-0.4配电设备采购合同》一份，约定此次设备采购合同包干价为5800000元。合同签订之后，原告按照约定履行供货义务，因被告未能按照约定按时足额支付货款，双方于2016年12月19日就尚欠货款事宜进行对账结算，确认尚欠货款金额为2097744元。事后，因被告一直无力支付货款，经原、被告再次协商，双方约定原告向被告购买房屋以房价款折抵货款，因此，双方于2017年1月23日以被告为甲方，以原告为乙方，签订《新境界.逸景高山》二期认购书两份，本案争议房屋的认购书内容为：“一、乙方自愿认购甲方开发位于凯里市，该商品房建筑面积为113.42㎡（最终以产权登记面积为准）。二、该商品房单价为3600.00元／平方米（建筑面积）：总价408312元，折扣为／，折后单价为／，折后总价为408312元。三、乙方在签订本认购书当日，交付人民币大写肆拾万捌仟叁佰壹拾贰元整（￥408312.00）认购定金，认购款收据为：／。四、乙方收到新境界逸景高山销售中心电话、短信等方式通知当日起，7日内完成《新境界.逸景高山商品房买卖合同》签约手续方可享受以上活动优惠后的购房价格；逾期签约须办理《新境界.逸景高山延时签约申请书》保留第二条款所注明的优惠后购房价格。五、乙方接到新境界逸景高山销售中心电话、短信等方式通知当日起，7日内完成《新境界.逸景高山》商品房买卖合同签约手续且为办理《新境界.逸景高山延时签约申请书》的，则视为乙方自动放弃所认购的商品房，甲方有权对乙方认购的商品房另行销售，定金不予退还，不另行通知乙方。六、甲方在第五条规定的时限内不得另行出售乙方认购的商品房，如甲方将乙方所认购商品房另行销售，由甲方双倍返还乙方所交认购定金。”另一份《新境界.逸景高山》二期认购书除房屋价款、房号不同之外，其余内容均与第一份认购书相同。合同签订当日，被告向原告出具《收据》一份，内容为：“今领到人民币（大写）壹佰柒拾伍万捌仟叁佰壹拾贰元正此据逸景高山二期认购书二套商品房定金￥1758312元。领款用途说明：配电设备采购与施工款（购房抵帐款：房号：11栋4单元501.5栋3单元401）。事后，被告将原告认购的新境界.逸景高山”项目5栋3单元401层号商品房另行出售他人并已办理预告登记。后双方发生纠纷，原告于2018年3月23日起诉被告要求双倍返还定金2700000元及诉讼费。本院于同年6月8日作出（2018）黔2601民初1662号民事判决书，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内返还原告找存华定金2700000元。新境界房产公司不服一审判决，提起上诉，黔东南州中级人民法院对该案作出终审判决，撤销本院（2018）黔2601民初1662号民事判决，由新境界房产公司在判决生效之日起三十日内双倍返还赵存华定金712571.20元等。同时查明：经2019年2月12日凯里市房地产事业发展管理局的房屋信息查询，坐落于贵州省黔东南州凯里市，建筑面积113.42平方米的11栋4-5-1号房屋一套，预售备案登记权利人为姚祖福、邓发香，权证号2017003644（合同）。因涉案房屋被告已与他人签订《商品房买卖合同》，且进行备案登记，原告特诉至本院，并提出前述诉讼请求。案经本院主持调解，由于当事人意见分歧较大，本案调解未果。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。依据上述法律规定，可以看出“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。本案中，原、被告双方2017年1月23日就该项目11栋4单元501号商品房签订《新境界.逸景高山》二期认购书是在协商一致、平等自愿的基础上签订，且并未违反法律禁止性规定，故本院对该份《新境界.逸景高山》二期认购书的合法性予以确认。虽然原、被告签订《新境界.逸景高山》二期认购书是在被告拖欠原告货款的基础上签订，但因被告无力支付货款，经双方协商之后，双方均同意将被告所拖欠货款转换为购房定金并签订认购书，并对认购房屋位置、面积、单价、违约责任等进行约定，故原货款性质已经转变为购房定金，本案应适用定金法则。原告以货款折抵购房定金的方式向被告交纳了逸景高山11栋4单元501号商品房的认购定金408312元的是事实，系双方真实意思表示，不为法律所禁止，应视为原告实际支付定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案原告未能与被告订立商品房买卖合同系被告不诚信行为所致，应归责于被告。根据上述法律规定，本案定金合同成立并生效。《最高人民法院若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”经查，双方涉案《新境界.逸景高山》二期认购书约定的认购房屋总价为408312元，其定金不得超过81662.40元，超过部分依法不予支持。被告在收取认购定金之后，未按照合同约定通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，又将该套房屋出售给他人，其行为已构成违约，被告应双倍返还原告的定金为408312元×20%×2=163324.80元。本案中，双方约定涉案定金为408312元，该定金约定超过了合同总价20%，超过部分应予以返还，因此，被告应返还原告交纳的超过支付定金部分，该笔款项为326649.6元，原告主张326648.80元未超过法定支持的数额，系其对自己的诉讼权利作出的处分，不违反法律规定，本院予以准许。庭审中，被告辩称，原告存在重复起诉，从（2018）黔2601民初1662号民事判决书中认定的事实来看，该案仅处理的系“新境界·逸景高山”项目5栋3单元401号房的双倍返还定金等问题，为此，对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院若干问题的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告凯里市新境界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告赵存华定金163324.80元。二、被告凯里市新境界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵存华支付定金超出20%部分的认购款326648.80元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4325元，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  赵婧霖二〇一九年七月二十日法官助理覃庆伟书记员覃庆伟（代）