广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0811民初24号原告：黄少明（曾用名：黄聘），女，1941年7月5日出生，汉族，现住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：叶英鹏，广东万维律师事务所律师。被告：张爱珍，女，1966年11月6日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：周剑平，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧鸿，广东君逸律师事务所律师。被告：黄胜军，男，1964年11月9日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。原告黄少明与被告张爱珍、黄胜军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告黄少明的委托诉讼代理人叶英鹏和被告张爱珍的委托诉讼代理人周剑平到庭参加诉讼，被告黄胜军经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭，原告黄少明的委托诉讼代理人叶英鹏、被告张爱珍的委托诉讼代理人周剑平和被告黄胜军的委托诉讼代理人谭海玲到庭参加诉讼；第三次开庭，原告黄少明的委托诉讼代理人叶英鹏、被告张爱珍及其委托诉讼代理人吴慧鸿和被告黄胜军的委托诉讼代理人谭海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄少明向本院提出诉讼请求：1、确认证号为粤（2017）湛江不动产第××号的国有土地使用权及原、被告合建楼房所有权归原告所有（该土地及房屋价值约9120000元）；2、判令两被告协助原告办理证号为粤（2017）湛江不动产第××号的国有土地使用权变更登记给原告的手续；3、由被告承担本案诉讼费用。原告于2019年6月10日变更诉讼请求为：1、确认《房地产抵偿协议书》合法有效，确认位于湛江市麻章区平方米国有土地使用权及地上建筑物归原告所有；2、判令两被告协助原告办理位于湛江市麻章区平方米国有土地使用权变更登记至原告名下；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1996年10月22日，原告与被告张爱珍签订《合建楼房协议书》，用双方受让的土地合建两层楼房，被告张爱珍受让合作建房土地价款及合作建房资金均由原告协助办理贷款投入。合建楼房建成后，交由被告单方经营酒楼，但由于被告经营不善，造成严重亏损，无法继续经营。两被告是夫妻关系，两被告为解决其经营亏损及贷款偿还问题，1999年6月1日两被告与原告签订《房地产抵偿协议书》，将其受让用于合作建房的土地使用权及建筑物所有权作价抵偿给原告。《房地产抵偿协议书》签订后，原告已清偿被告贷款本息413900元，原告应付给被告的281524元扣除被告经营酒店期间拖欠竹棚款、黄略砖厂红砖款、五金材料款、猪肉和调味料款等款项后，剩余的263240.95元，原告已于1999年6月9日全部支付给被告。由于原告对两被告的信任，原登记在被告张爱珍名下的土地使用权一直没有办理过户登记到原告名下，合建楼房亦没有办理房产登记。现发现被告私自将其原交由原告保管的土地使用证登报报失，并重新申领新的不动产权证，企图处置已抵偿给原告的原登记在其名下的土地使用权。原告认为被告的行为已构成违约，并严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告张爱珍辩称，一、原告在本案中主张虚假事实，其诉求没有任何事实依据和法律依据支持，法院应驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1、原告在起诉状中的陈述不属实，与原告提供的证据自相矛盾。原告提供的《房地产抵偿协议书》明确原告是帮助被告进行贷款，即原告是借款主体，但起诉状称协助办理并非这个意思，故自相矛盾；《房地产抵偿协议书》虽然有二被告签名及指模，但并不等于该协议书的内容必然是二被告的真实意思表示。因为被告张爱珍的购地建房资金均是自有，而且当时购地时，张爱珍为原告垫付购地款422875元，至今原告尚未偿还；2、根据原告提供的证据，被告于2016年10月份将土地使用权证报失并刊登遗失声明。2017年国土部门到涉案土地现场进行权籍调查，原告当时已经知道被告是重新申领土地使用权证，但原告两年后才起诉。且被告于2017年6月已领取新的不动产权证，但至今仍没有处置，可见被告没有企图处置涉案土地的意思；3、当年双方合建房屋后共同经营酒楼，二年后二被告为了孩子到省城经商。当时涉案土地尚未办理国土证，二被告按原告的丈夫张向强（张爱珍的亲叔）的要求，在几份空白A4纸的右下方签名并盖上指模，留给张向强作为代办代领《国土证》所需。这也是《房地产抵偿协议书》形成的事实真相，故二被告对该协议书内容毫不知情，且协议书上有手写数字不是张爱珍的笔迹，也没有二被告确认。我方认为1996年6月1日《房地产抵偿协议书》为无效协议。4、对于原告变更诉请后，我方也不认可。签订房地产抵债协议书时根本还没有国土证，该协议书手写部分称原告帮助张爱珍贷款本息413900元还债是不属实的，张爱珍也没有贷款的需要。281524元余款需要支付给张爱珍的，但是张爱珍至今没有收到原告的余款。原告没有履行过该协议书，该协议书也是无效的。故原告的请求是毫无理由的，请求法院予以驳回，本案诉讼费由原告承担。被告黄胜军辩称，黄胜军没有与原告签订房地产抵偿协议书，该协议书不是黄胜军的真实意思表示。且该协议书没有实际履行，原告不能根据协议书要求被告协助办理涉案土地的变更手续。涉案土地的使用权和地上建筑物属被告所有。我也赞成被告张爱珍的答辩意见。综上，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、原告黄少明的丈夫张向强（2003年6月病故）与被告张爱珍是叔侄关系，被告张爱珍与被告黄胜军是合法夫妻关系。原告黄少明和被告张爱珍于1995年10月31日分别向湛江市麻章区国土局购买位于麻章区商住用地和第2号商住用地。1996年10月22日，原告黄少明与被告张爱珍签订了一份《合建楼房协议书》，约定用原告位于湛江市麻章区土地［国有土地使用证：麻府国用（99）字第0000264号］和被告张爱珍位于湛江市麻章区土地［国有土地使用证：麻府国用（99）字第0000263号］合建两层楼房（面积为680㎡），基建总款各投资50％，产权属双方共有（黄少明、张爱珍各占50％产权）。1998年11月23日原、被告均取得涉案商住用地的《建设用地规划许可证》。二、合建楼房建成后，原、被告合资经营“食得发”酒家。由于经济不景气，双方协商同意酒家停业，1999年4月8日原告书面出具委托书，委托其丈夫张向强与二被告就有关酒家房地产和相关债权债务等作处理。1999年6月1日，张向强与被告张爱珍、黄胜军签订了一份《房地产抵偿协议书》，内容为：1、原、被告双方原合资经营的酒家房产（两层共680㎡）及地产（4．98亩）等物业作价1400000元处理，双方无异议。双方各占资产总额的一半，即各得资产人民币700000元；2、被告因另寻发展及为偿还债务，现决定将自己所占物业资产部分（700000元）的房地产转让给原告，用以抵偿原告帮被告所贷款人民币本息413900元债务，扣除债务部分余下的281524元由原告筹集资金一次性付给被告。款付清后，被告原有房、地产所有权归原告所有，被告不再拥有产权；3、被告将原有的房、地产权证书交给原告，但名字暂不变更，如原告需要办理转让、抵押房、地产等手续时，被告要为原告提供身份证等便利条件；该协议书的落款处有张向强和被告张爱珍、黄胜军的签名及按捺指印确认。尔后，被告张爱珍出具了一份《委托书》给原告，内容为：兹因生意关系，无法抽空回去办理土地转让事宜，现把原、被告双方转、受让土地合同书和有关土地资料、身份证复印件等交由其叔张向强代办理土地转让事宜，委托人：张爱珍；该委托书的落款处有被告张爱珍的签名及按捺指印确认。1999年6月9日，原告为被告还清经营酒家的债务后，将余额263240.95元支付给张爱珍。张爱珍也出具了一份《收据》给原告，内容为：“收到黄少明交来土地楼房款263240.95元，收款人：张爱珍”，该收据的落款处有被告张爱珍的签名。之后，原告一直占有、使用涉案房地产至今，但没有将原登记在被告张爱珍名下的土地使用权证过户登记至原告名下，亦没有办理涉案房屋的产权登记。三、根据湛江市麻章区建设局出具了一份《关于张爱珍、黄少明住宅楼情况证明》，证明涉案房屋属合法建筑；自2003年开始，原告将涉案房屋租赁给他人使用，所得的租金都由原告收取。四、2016年12月15日，被告张爱珍自称因保管不善，将湛麻府国用（1999）字第0000263号《国有土地使用证》遗失，在湛江市国土资源局网站上发布《国有土地使用证遗失声明（张爱珍）》，声明上述《国有土地使用权证》作废。2017年6月，湛江市国土资源局遗失补发粤（2017）湛江市不动产权第××号不动产权证给被告张爱珍，该《不动产权证书》注明：涉案住宅用地坐落于麻章镇××路北侧××号地。五、原告黄少明于2019年2月22日向本院提出申请，请求本院依法委托有资质的鉴定机构对《房地产抵偿协议书》中张爱珍签名上所按指印是否属于张爱珍本人的指印或黄胜军的指印进行鉴定。本院于2019年2月25日依法作出（2019）粤0811民初24号民事裁定书，裁定：准许原告黄少明的鉴定申请。广东通济司法鉴定中心于2019年5月13日作出粤通司鉴中心［2019］痕鉴字第85号《痕迹司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检检材落款日期为“一九九九年六月一日”的《房地产抵偿协议书》落款“甲方”处“张爱珍”字迹上的指印是张爱珍的右手食指捺印形成，不是黄胜军捺印形成。被告张爱珍认为该司法鉴定意见书作出鉴定结论的依据存在错误，故于2019年5月24日向本院提出申请，要求对粤通司鉴中心［2019］痕鉴字第85号《痕迹司法鉴定意见书》进行重新鉴定。本院于2019年6月3日依法作出（2019）粤0811民初24号之三民事裁定书，裁定：不准许被告张爱珍对粤通司鉴中心［2019］痕鉴字第85号《痕迹司法鉴定意见书》进行重新鉴定的申请。六、被告张爱珍于2019年2月20日向本院提出申请，请求本院依法委托有资质的鉴定机构对《房地产抵偿协议书》中“张爱珍”签名的真实性进行鉴定。本院于2019年2月25日依法作出（2019）粤0811民初24号之一民事裁定书，裁定：准许被告张爱珍的鉴定申请。广东通济司法鉴定中心于2019年5月10日作出粤通司鉴中心［2019］文鉴字第90号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检检材落款日期为“一九九九年六月一日”的《房地产抵偿协议书》落款“甲方”处“张爱珍”字迹是张爱珍所写。被告张爱珍认为该司法鉴定意见书认定结论的依据明显错误，且鉴定事项与委托事项不相符；故于2019年5月24日向本院提出申请，要求对粤通司鉴中心［2019］痕鉴字第90号《司法鉴定意见书》进行重新鉴定。本院于2019年6月3日依法作出（2019）粤0811民初24号之四民事裁定书，裁定：不准许被告张爱珍对粤通司鉴中心［2019］文鉴字第90号《司法鉴定意见书》进行重新鉴定的申请。七、被告黄胜军于2019年5月24日向本院提出申请，请求本院依法委托有资质的鉴定机构对《房地产抵偿协议书》落款甲方处的“黄胜军”签名的真实性进行鉴定。由于黄胜军的申请超出举证期限提出，故本院于2019年6月3日依法作出（2019）粤0811民初24号之二民事裁定书，裁定：不准许被告黄胜军的鉴定申请。八、2019年6月12日，被告张爱珍向本院申请调取有关签领麻府国用（99）字第0000263号［土地使用者为张爱珍］国有土地使用权证登记表。本院依法向湛江市麻章区自然资源局调取上述材料；湛江市麻章区自然资源局于2019年6月26日出具了一份《关于调取〈国有土地使用权证〉（麻府国用（99）字第0000263号）有关签领资料的情况说明》，内容为：“经查阅，我局历史存档文件资料中未能找到签领麻府国用（99）字第0000263号证书的签领薄原件，只保存有一份电子版扫描件存放在麻章国土资源所。现向贵院提供该宗地签领薄的扫描件作为参考，该扫描件不作为法律依据”；该电子版扫描件显示：黄少明的麻府国用（99）字第0000264号土地证和张爱珍的麻府国用（99）字第0000263号土地证均由王贰（公民身份号码：4408033××××××××）于1999年8月3日代为签领。经庭审质证，原告承认其曾委托王贰代领上述《国有土地使用权证》，该二本《国有土地使用权证》均由原告掌管。九、原告黄少明于2018年11月27日向本院提出诉前财产保全申请，本院即日作出（2018）粤0811财保29号民事裁定书，依法查封张爱珍位于湛江市麻章区土地〔粤（2017）湛江不动产权第××号不动产权证〕，查封期限三年。十、关于《房地产抵偿协议书》中第二条约定413900元和281524元相加的数额不等于700000元和原告只支付给张爱珍余额263240.95元的疑点问题。原告在庭审中的辩解自述：1999年6月1日双方签订的《房地产抵偿协议书》中第二条中413900元和281524元的数额是由原告的丈夫张向强填写的。按照上述协议书中约定，二被告自愿同意以700000元价格转让涉案房地产给原告，条件为原告代其偿还贷款本息和经营酒楼所负的债务后，余额由原告一次性付清给被告；其中413900元是贷款本息的数额，281524元是原告须一次性支付给被告的余额，上述两笔数并不包含被告经营酒楼拖欠的债务（该债务也由原告偿还）。故413900元和281524元相加不等于700000元，差额就是被告经营酒楼拖欠债务的数额。协议签订后，由于有新增债务需扣减，经双方进一步核算确认，原告应支付给被告余款为263240.95元，故被告张爱珍收到上述余款后，于1999年6月9日出具收据给原告。这就是被告收到余款的数额与《房地产抵偿协议书》中约定余额281524元不同的原因。为了证明上述事实，原告提供一份由郑华轩于2001年7月6日出具的一份《收据》，内容为：“今收到张尉然（原告的儿子）同志代张爱珍交来大排档款2988元”，予以证实。十一、针对《房地产抵偿协议书》的真实性，被告张爱珍在庭审上的辩述为，第一次庭审被告张爱珍的诉讼代理人自述：认为《房地产抵偿协议书》中张爱珍的签字是假冒的，承认张爱珍出具委托书和相关土地资料给原告的丈夫张向强，是要求张向强帮其出让涉案房地产；并承认1999年6月9日张爱珍收到原告支付263240.95元，但认为该款是原告偿还拖欠张爱珍购地款和建房款。第三次庭审被告张爱珍及其诉讼代理人自述：不承认其与原告签订《房地产抵偿协议书》，认为当时因涉案土地尚未办证，其夫妻按原告丈夫张向强的要求，在几份空白Ａ4纸的右下方签名并盖上指模，留给张向强作为代办《国有土地使用权证》之用，涉案《房地产抵偿协议书》的内容是虚假的。另外，张爱珍承认1999年6月9日这份《收据》是其亲笔签名，但否认收到原告支付263240.95元。以上自述被告张爱珍没有提供相应证据予以证实。十二、在诉讼期间，二被告于2019年6月26日向本院提起反诉请求：（1）确认黄少明单方擅自制作主张权利的《房地产抵偿协议书》无效；（2）判令黄少明返还其管理出租与张爱珍、黄胜军共同出资建造位于麻章区地的房屋收益712930元。经审查，本院认为二被告提出的反诉与本诉不属同一法律关系，依法不作合并审理。上述已在庭审笔录予以记录。上述事实，有原、被告提供的证据、《司法鉴定意见书》、问话笔录及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系因房地产买卖合同纠纷引起的诉讼。根据原、被告双方的诉辩及提交相关证据，本案涉及如下争议问题：一、关于涉案《房地产抵偿协议书》是否合法有效的问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，原告提供的《房地产抵偿协议书》显示，合同的相对方为被告张爱珍（甲方）和原告黄少明（乙方），协议书上的甲方处有张爱珍签字、指模，黄胜军作为张爱珍的配偶也在甲方处签名和盖指模；原告的代理人张向强在乙方处签名和盖指模。根据该协议书第四条约定：此协议，自签定之日起生效。故涉案《房地产抵偿协议书》为依法成立的合同。虽然被告张爱珍、黄胜军否认有签订涉案《房地产抵偿协议书》的行为，但经广东通济司法鉴定中心出具粤通司鉴中心[2019]文鉴字第90号《司法鉴定意见书》和粤通司鉴中心[2019]痕鉴字第85号《痕迹司法鉴定意见书》证实，《房地产抵偿协议书》落款“甲方”处“张爱珍”字迹是张爱珍所写；落款“甲方”处“张爱珍”字迹上的指印是张爱珍的右手食指捺印形成。另外，黄胜军也没有提供相应证据证明上述协议书上其签名不是其所为。因此，本院认定涉案的《房地产抵偿协议书》是原、被告自愿签订的合同，依法对双方当事人具有法律约束力。综上，本院认为涉案的《房地产抵偿协议书》是原、被告双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益；依法为有效协议。故原告请求确认涉案的《房地产抵偿协议书》合法有效，理据充分，本院予以支持。另外，二被告虽然对《房地产抵偿协议书》来源提出质疑，但并没有提供足够的相反证据加以推翻。故本院对被告该主张不予采信。二、关于涉案《房地产抵偿协议书》原、被告是否已履行，原告请求确认位于湛江市麻章区平方米国有土地使用权及地上建筑物归原告所有以及要求两被告将上述产权协助办理变更登记到原告的名下应否支持的问题。由于涉案《房地产抵偿协议书》为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。故判断涉案《房地产抵偿协议书》是否已履行，关键在于原、被告有否按协议约定履行各自责任义务。对此，本院分析如下：首先，按《房地产抵偿协议书》第2条约定“被告为另寻发展和偿还债务，决定将其享有涉案房地产以700000元价格转让给原告，用以抵偿原告帮被告所贷款本息413900元，扣除债务部分余下281524元由原告一次性付给被告。款付清后，被告原有涉案房地产所有权归原告所有，被告不再拥有产权。”故原告应履行协议义务为代被告偿还贷款本息413900元、代被告偿还经营酒楼拖欠的债务、余款一次性付给被告，上述三项数据相加应等于700000元。根据原告提供1999年6月9日被告出具《收据》和结合正常交易习惯，可以认定被告张爱珍在确认原告代其还清贷款本息和经营酒楼拖欠的债务数额后，才同意收取原告支付余款263240．95元。故本案原告已履行700000元付款义务；其次，按《房地产抵偿协议书》第3条约定“被告将原有的房、地产权证书交给原告，但名字暂不更变，如原告需要办理转让、抵押房、地产等手续时，被告要为原告提供身份证等便利条件。”本案中，根据原告提交的证据反映，被告张爱珍在确认原告履行完付款义务后，已将涉案房屋及其身份证复印件、办理土地转让委托书、双方转、受让土地合同书和有关涉案土地资料交给原告的丈夫张向强；而且在1999年8月3日原告在国土部门领取权属人为张爱珍的麻府国用（99）字第0000263号《国有土地使用权证》都由原告掌管至今。故也可认定被告张爱珍已按《房地产抵偿协议书》的约定履行了自己的责任义务。虽然被告张爱珍在庭审上否认上述事实，其代理人在第一次庭审自辩张爱珍出具委托书和相关土地资料给原告的丈夫张向强，是要求张向强帮其出让涉案房地产；在第三次庭审自辩张爱珍将上述资料交给原告的丈夫张向强，是要求张向强帮其办理《国有土地使用权证》；但没有提供足够的相应证据加以证明，而且对该问题被告二次庭审自辩各异，违反民法规定的诚实信用原则。故本院对被告的该项抗辩不予采信。综合以上情况考虑，本院认定原、被告已对涉案《房地产抵偿协议书》实际履行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，由于涉案《房地产抵偿协议书》为有效合同，原告已按协议的约定支付了购买房地产的对价，被告也按协议的约定将涉案房地产及有关的证书资料交付原告。根据原告提供的三份《房屋租赁合同书》证明，原告已实际对涉案房地产合法占有；虽然原告通过受让方式的民事行为享有涉案房地产的所有权，但我国对不动产实行统一登记制度，不动产未经登记，不发生效力。由于涉案住宅用地至今还登记在被告张爱珍名下。故对原告请求确认位于湛江市麻章区㎡国有土地使用权及地上建筑物属其所有，有悖物权法的相关规定。因此，本院对该请求依法不作确认。而原告请求二被告协助办理位于湛江市麻章区㎡国有土地使用权变更登记至原告的名下合情合理，依法有据，本院予以支持。另外，由于涉案标的为700000元，本案应以700000元为基数收取案件受理费。综上所述,对原告合理的诉求，本院予以支持；对原告不合理的诉求，依法应予驳回。被告的抗辩意见由于不合理，且证据不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告黄少明与被告张爱珍、黄胜军签订的《房地产抵偿协议书》为有效合同。二、被告张爱珍、黄胜军应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告办理位于湛江市麻章区㎡）国有建设用地使用权变更登记至原告黄少明的名下。三、驳回原告黄少明的其他诉讼请求。案件受理费10800元，诉前财产保全费5000元，均由被告张爱珍、黄胜军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  占伟强审 判 员  吕金婷人民陪审员  陈燕华二〇一九年七月二十五日书 记 员  梁丽娜