浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初1319号 原告：吴传群，女，1987年7月5日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。 委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律工作者。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良。 委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。 原告吴传群为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，请求法院判令：1、被告支付逾期交房违约金17570元（计算自2015年6月30日起按日万分之一计算至2016年7月8日，计算方式为469775元*0.0001*374天）；2、被告支付逾期办证违约金25180元（按购房款469775元自2017年1月4日起按日万分之一计算至2018年6月24日，计算方式=469775元*0.0001*536天）；3、被告承担本案诉讼费用。本院于2019年3月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方燕、被告的委托诉讼代理人冯美芳、齐好均到庭参加诉讼。期间双方申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 经审理，本院查明事实如下：2014年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向被告购买美林·金色港湾三期第19幢1单元2002号房，该房建筑面积约107.50平方米，合同总价款469775元；合同第七条约定，买受人签订本合同时支付149775元，剩余房款320000元在合同签订后3日内由买受人与银行办理贷款手续，符合放贷条件，应30日内通过银行按揭全额付到出卖人账户；合同第八条及附件三第2点约定，买受人采取银行按揭方式付款的，如按揭贷款因买受人拖延办理按揭手续或其他买受人原因的，自合同签署之日起31日开始每日按未付放款额的万分之五向出卖人支付违约金；合同第九条约定，除特殊情况外，出卖人应当在2015年6月30日前将房屋交付买受人使用；合同第十条约定，出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十二条约定，由于买受人原因，未能按期交付房屋的，交接以出卖人电话、短信或发出的交接通知为标志，买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费；合同第十六条及附件三约定，出卖人负责办理土地使用权、房屋所有权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明、《房屋所有权证》，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，如出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。上述合同签订后，原、被告又签订《补充协议》一份，就上述合同第八条、第十条、第十六条进行补充约定，其中就合同第八条买受人逾期付款违约责任补充约定，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；就合同第十条出卖人逾期交房的违约责任补充约定，出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；就合同第十六条关于产权登记补充约定，出卖人负责办理土地使用权、房屋所有权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明、《房屋所有权证》，出卖人承诺于实际交房之日起180日内取得前款规定的证书。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。 2016年7月8日，原告与被告办理收房及结算手续，被告出具购房确认结算清单，并加盖公司公章确认。该结算清单载明：房屋实测面积107.50平方米，总房款应为469775元，加上被告代收办证费用、物业专项维修基金等共计482846.63元，原告已预交469775元，应收13071.63元。2018年6月24日，涉案房屋不动产权证由产权登记机关制作发放。 另查明，浙江广播电台钱江都市频道的《范大姐帮忙》栏目曾于2016年5月就美林三期业主反映的交房违约金谁承担的问题进行新闻播报及采访。 庭审中，被告答辩称，第一，本案其主体不适格。其已申请追加嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）为共同被告参与诉讼。因被告与伟达公司、中达公司在2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），该协议书中明确了被告将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告，如存在逾期交房、逾期办证违约责任的，应由伟达公司、中达公司承担。第二，经了解，美林三期可以交房日期为2016年5月21日，原告在2016年7月8日办理交房，是原告自身原因造成未能在第一时间收房，故2016年5月21日之后的逾期天数不应计算在违约天数内。且根据诉讼时效的相关规定，原告对于2015年7月1日至2015年9月30日期间的逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。第三，对于逾期办证的天数，有约定应按约定，原告依据司法解释计算办证违约天数有误。根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述约定实际出卖方义务为在交房后360日内完成房屋的初始登记。经查，涉案房屋的初始登记已于2018年2月5日办理完成。因此，逾期天数应从实际收房日的360天后开始计算至初始登记完成之日。第四，原告也存在逾期付款、逾期收房的违约责任，根据合同约定原告应承担相应的违约金，希望法庭就该二项违约金在原告诉讼请求中予以扣除。第五，因被告目前经营困难，原告提出的逾期交房、逾期办证违约金过高，结合原告违约情况恳请法庭予以调整。 上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房确认结算清单、不动产权证书、被告提供的转让协议、企业、股东信息、不动产登记查询证明及到庭当事人的陈述为证。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定： 第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。本院认为，首先，被告申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对原理，与原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向原告履行的义务。最后，被告如确有证据证明中达公司、伟达公司应承担其他违约责任，被告可另行起诉，不影响被告的权利救济途径。因此，对于被告提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请本院不予准许。 第二、关于逾期交房违约金的计算问题。 本院认为，根据合同约定，被告应于2015年6月30日前向原告交付合同约定的房屋，但实际被告于2016年7月8日才与原告办理了交房手续，即使按被告陈述通知交房日期为2016年5月21日，被告仍明显存在延迟交付房屋的情形，原告可以依法要求被告承担逾期交房违约金。 关于诉讼时效问题，被告认为原告就2015年7月1日至2015年9月30日期间的违约金主张已超过诉讼时效，且《范大姐帮忙》的报道中并未出现本案原告，因此不能以新闻报道认定诉讼时效的中断。本院认为，根据新闻栏目《范大姐帮忙》报道的内容看，当时美林三期的业主曾在2015年就向新闻媒体报道房屋逾期竣工的事实；在美林三期交房后，业主们又多次找到住建部门及建设方中达公司等。因当时被告的资金断裂，业主们无法直接找到被告主张权利，业主们以美林三期业主的身份向公开播放且有一定影响力的新闻媒体寻求解决途径，应视为全体业主在2016年5月份向被告主张了权利，诉讼时效中断。原告于2019年3月份将诉讼材料提交本院，未超过三年诉讼时效。综上，对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。 另，被告认为伟达公司于2016年5月16日就向原告送达过交房通知，并明确交房手续办理时间为2016年5月21日至2016年5月26日，故认为2016年5月21日之后原告不应主张逾期交房违约金。因原告未向本院提交交房通知，而被告提交的相关证据原告亦未予认可，而经查原告所在的美林三期，按正常条件下，被告方通知交房日期均在2016年5月21日至5月31日期间，故本院认为逾期交房违约金计算到2016年5月31日均在合理期间内。就原告主张的2016年6月1日至2016年7月8日期间的逾期交房违约金，由原告自行承担相关损失，本院不予支持。另被告要求原告承担延期收房保管费，在逾期交房违约金中予以抵扣，因原告不同意抵扣，就被告的上述请求本院认为可另案处理，故本院对被告在本案中的上述抗辩意见不予采纳。 综上，本院认定被告应向原告支付2015年7月1日至2016年5月31日期间（共335天）的逾期交房违约金。对于违约金计算标准，原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。经计算，被告应向原告支付的逾期交房违约金应为15737.46元（469775元×0.0001×335天）。 第三、关于逾期办证的天数问题。 原告依据双方补充协议约定，自2017年1月4日起计算逾期办证天数，被告认为应按商品房买卖合同附件三第3条约定计算。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议均是双方自愿签订，应属合法有效，而补充协议是对上述商品房买卖合同的特殊约定，亦未违反法律、法规的强制性规定，故该协议如对商品房买卖合同部分条款有更改或补充的，应依据补充协议的约定确定双方权利义务。本案中，原告委托被告办理涉案房屋的权属证书，并于2016年7月8日交房当日交清被告预收的办证费用。按照补充协议的约定，被告应于2017年1月4日前将初始登记权属证书等交付给原告，原告委托被告办理商品房转移登记。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，本院认为在被告向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2017年1月11日前办理不动产权登记并取得权属证书，而原告方实际取得涉案房屋不动产权登记证书时间为2018年6月24日，逾期529天。对于违约金的计算标准，原告方主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，原告可请求的逾期办证违约金为24851.10元（469775元*0.01%*529天），对二原告请求的超出部分不予支持。 另，被告认为原告存在逾期付款的情形，原告应向被告承担逾期付款违约金，并请求在本案的原告诉请中予以抵扣。根据原告提供的证据，在实际交房时原告已足额交纳房款，被告亦自认原告系在2015年4月30日交清房款，上述事实及被告的陈述不影响逾期交房违约金、办证违约金的计算。且本案中就付款情况原、被告陈述存在不一致，原告也不同意被告的抵扣意见，本院认为如原告确存在逾期付款情形的，被告可与原告另案处理。 综上，原告超额部分请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江美林房地产开发有限公司支付原告吴传群逾期交房违约金15737.46元、逾期办证违约金24851.10元，合计40588.56元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告浙江美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费434元，由原告吴传群负担22元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担412元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  李夏琰 二〇一九年七月九日 法官助理李亚平 书记员沈子为