九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初567号原告：余茂平，男，1959年12月23日出生，汉族，住九江市。委托诉讼代理人：户国旺，男，江西支点律师事务所律师，身份证号：3604021986********。委托诉讼代理人：余辉，男，1987年6月28日出生，汉族，住九江市，系原告余茂平之子。被告：陈和建，男，1947年5月23日出生，汉族，住九江市濂溪区。委托诉讼代理人：崔峻峰，男，江西卷舒律师事务所律师，身份证号3604031971********。被告：刘润香，女，1963年6月15日出生，住辽宁省大连市具体地址不详，其父母居住辽宁省大连市沙河口区锦绣小区锦霞南园4-2-2-2。第三人：李建华，男，1961年10月1日出生，汉族，住九江市濂溪区。原告余茂平与被告陈和建、刘润香及第三人李建华确权纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告余茂平委托诉讼代理人户国旺、余辉，被告陈和建委托诉讼代理人崔峻峰、第三人李建华到庭参加诉讼，被告刘润香经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余茂平向本院提出诉讼请求：1、依法确认坐落于仪表厂南门临街A2栋601室的房产归原告余茂平所有；2、依法判令被告陈和建、刘润香协助办理上述房屋的过户登记手续；3、若被告陈和建、刘润香无法办理上述房屋的过户登记手续，则由被告陈和建立即归还购房款和天燃气设施费合计232800元及利息132826.5元（按照银行同期贷款利率计算，自2009年7月22日至2019年2月22日），后期利息按银行同期贷款利率计算至付清之日止；并按照当前市场价赔偿购房差价损失250000元；4、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2009年7月22日被告和原告签订了一份购房合同，被告出卖坐落于仪表厂南门临街A2栋601室的房产，同日原告将购房款232000元一次性支付给了被告陈和建，也交纳了天然气设施费2500元，并向中介陈信龙支付了介绍费2300元。2011年4月1日将购房余款800元支付给了被告陈和建。自合同签订后，原告对房屋进行装修居住至今。期间原告多次要求被告陈和建办理过户手续，被告陈和建及中介陈信龙开始与原告说好过户手续费为2000元，但在办理过户手续之前突然改口要10000元的手续费。原告因家庭困难，且妻子身患癌症，每天医药费开销惊人，无力支付10000元的过户费。2011年9月27日，被告陈和建和九江龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥房产公司）将房屋错误登记在被告刘润香名下。之后，原告多次找陈和建完成过户手续，并要求陈和建找刘润香协商处理房屋过户事宜。陈和建多次找刘润香协商，但刘润香要求支付差旅、误工等费用，否则不予配合，一直协商未果，故原告诉至法院，提出上述诉请。被告陈和建辩称：1、原告在诉状中所述多处与事实不符，2、被告陈和建在本案中无义务协助原告办理过户手续，3、原告的诉请已过诉讼时效，请求法院驳回原告对被告陈和建的起诉。被告刘润香未到庭，亦未提交书面答辩状及提供证据，视为其放弃举证、质证和答辩的权利。第三人李建华陈述：当时陈和建在打牌，叫我替他和刘润香签个协议，刘润香没来，是她表姐来的，她表姐叫什么名字我不知道，但是她当时写的是刘润香的名字，是龙祥房产公司严义辉叫她过来的，协议是在龙祥房产公司办公室签的，这个事情与我没有关系，我也不认识原告余茂平。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据材料:证据一、原告的身份证复印件一份。证明目的：原告诉讼主体资格适格。证据二、1、2009年7月22日的陈和建与余茂平之间的《购房合同》一份；2、2009年7月22日陈和建出具的《收条》一份；3、购房款汇款凭证一份；4、2009年7月22日陈信龙出具的介绍费《收条》一份；5、2011年4月1日陈和建出具的购房款余款《收条》一份；复印件提交。证明目的：证明原告为居住而与被告陈和建签订购房合同及合同履行情况。1、余茂平为了改善生活居所条件，通过中介介绍与陈和建于2009年7月22日签订《购房协议》，购买位于仪表厂南门临街A2栋二单元601室。陈和建为甲方，余茂平为乙方。合同签订当日，余茂平支付了购房款及天然气设施费合计232000元，陈和建出具收条，并向中介陈信龙支付了介绍费2300元，购房款余款800元于2011年4月1日向陈和建付清。2、原告签订购房合同支付了合理对价，主观善意已经尽到一般消费者应尽的注意义务。3、原告已经完全履行了合同全部的义务，根据约定及法律规定，被告陈和建作为房屋出卖人应当办理房屋过户的主要合同义务。证据三、1、仪表厂Ａ2-2-601室房屋转移登记申请表（房改售房）档案共16页。2、九房权证浔字第**房产证一份，复印件提交，原件质证。3、濂溪区人民法院五里法庭询问笔录一份。4、濂溪区人民法院（2018）赣0402民初1806号《民事裁定书》一份；复印件提交。证明目的：证明涉案房屋未能办理过户至原告名下。1、仪表厂Ａ2-2-601室（房改售房）于2017年12月17日以九房房权证浔字第**房屋产权证书》登记在原房改房主刘润香名下。2、涉案房屋办理不动产权登记时，刘润香以职工身份系仪表厂Ａ2-2-601室房改房的买受人。3、涉案仪表厂Ａ2-2-601室房屋拆迁前系原28-1-202室（面积25.1㎡），所增加面积系被告陈和建以开发商龙祥房产公司给付工程款支付，但根据仪表厂（房改售房）档案显示，被告陈和建出卖时并没有完成涉案房屋所有权的登记手续，应当配合原告办理过户登记手续。4、拆迁时，第三人李建华系代陈和建与刘润香签订原28-1-202室（面积25.1㎡）买卖协议。《协议》中乙方刘润香签名并非刘润香本人签字系刘润香委托人代签。5、被告陈和建代替刘润香成为原28-1-202室（面积25.1㎡）的权利人，但被告陈和建并未完全取得仪表厂Ａ2-2-601室的处置权，原告购房要求过户的目的从法律上便自始无法实现。证据四、利息清单一份。证明目的：原告已经支付的购房款本金232800元为基数，自2009年7月22日至2017年7月23日，共2923日，按照《金融机构人民币贷款基准利率》中的五年以上档次计算为：114479.92元。具体详见利息清单。证据五、原九江市庐山区十里街道办事处仪表厂社区居民委员会于2011年4月7日出具的证明一份。证明目的：建议龙祥房产公司在办理余茂平购房过户手续时给予照顾，原告并非故意不出办证费用，确系生活困难。被告陈和建对上述证据质证如下：对证据一无异议；对证据二中的1、2、3、5真实性无异议，原告所付中介费用与本案无关。原被告所签订购房合同中已明确约定被告陈和建对涉案房产办证的相关义务及龙祥房产公司办理房产证时，被告陈和建只负责联络龙祥房产公司办证，并非约定由陈和建负责办证；对证据三，认为原告提交的该组证据不能达到原告的证明目的，涉案房产办在刘润香名下是因原告要求办在刘润香名下，原因是原告负担不起办证费用，为此要求龙祥房产公司将涉案房产办在刘润香名下，25.1㎡的拆迁还房面积，即使是刘润香委托他人签订的协议，事实上已得到了刘润香的认可；证据四的利息清单不得作为本案证据，这是原告单方制作且无法律依据；对证据五，认为虽已过举证期，对其真实性虽无法核对，但该证据恰好印证了龙祥房产公司在办理涉案房产证的时候被告陈和建已通知原告去办理涉案房产的房产证。第三人对上述证据质证如下：对于证据三、四、五不清楚情况，对于证据一、二无异议，认为自己只是代陈和建在协议上签了字，其他情况就不清楚了。被告陈和建为支持其抗辩理由向法庭提交了如下证据：证据一、2009年7月22日购房合同一份，原件质证提交。证明目的：被告将涉案房产601室卖给原告系双方真实意思表示,双方权利义务为被告负责联络龙祥房产公司办理房产证及交房，原告负责配合办证和承担办证费用。证据二、2017年8月28日原告诉状一份，濂溪区人民法院（2017）赣0402民初1522号举证通知书一份（以下简称1522号案），应诉通知书一份，原告撤诉申请书一份，原告承诺书一份（原件质证），复印件提交。证明目的：原告就涉案房产601室买卖合同纠纷曾向法院诉讼（1522号案）。证据三、2017年2月11日协议书一份，复印件提交。证明目的：陈和建委托李建华从拆迁户刘润香处购得25.1㎡拆迁还房指标。证据四、2018年4月10日龙祥房产公司证明一份，原件质证，复印件提交。证明目的：1、涉案房产601室新增面积65.27㎡（90.37㎡-25.1㎡）是陈和建从龙祥房产公司处购买；2、龙祥房产公司办证时陈和建已通知了龙祥房产公司将601室房产证办在余茂平名下，但因余茂平无钱交办证费用，余茂平要求龙祥房产公司将房产证办在刘润香名下。证据五、九江市中院（2018）九中民二初字第17号调解书（原件质证），九江仪表厂西区职工宿舍29、30栋集建改造补充协议一份，仪表厂管委会情况说明一份，均复印件提交、原件质证。证明目的：仪表厂与龙祥房产公司达成调解协议，原49户被拆迁职工住房归还给原职工，由龙祥房产公司负责办理产权证，新增房屋面积归龙祥房产公司所有，为此原拆迁户（刘润香）有权出售房屋指标，新增房屋面积归龙祥房产公司所有并有权出售。证据六、房产中介陈信龙出具《关于余茂平房产证事宜》证明（原件质证），陈信龙与余茂平电话录音证据（U盘）一份，（庭前已经和手机录音同步播放），严义辉证言一份（见1522号案庭审笔录P144——P146、P152——P159）,2018年4月10日龙祥房产公司证明一份，严义辉出具《关于余茂平房产事宜》和《关于九江仪表厂危房改造项目相关情况说明》一份，复印件提交。证明目的:1、2011年龙祥房产公司办房产证时，陈和建、中介陈信龙和龙祥房产公司均通知原告去办理产权证。2、原告余茂平因经济困难无钱交纳办证费用，余茂平要求将涉案房产权证办在刘润香名下，为此龙祥房产公司按余茂平意见将房产证办在刘润香名下。证据七、仪表厂社区居委会证明一份，复印件提交。证明目的：原告余茂平在涉案601室已居住10年之久，从而证实被告早已履行交房义务。证据八、601室房产证一份，A栋住户领取房产证情况表一份（原件质证），1522号案庭审笔录（P144）页一份。证明目的：1、涉案601室房产证于2011年9月27日办好后，余茂平本人亲自到龙祥房产公司处将办在刘润香名下的601室房产证拿走，证实601室房产证当时办在刘润香名下，余茂平是明知且无任何异议的。2、同时证明余茂平从龙祥房产公司处拿走房产证时间是2011年9月，现余茂平起诉已过诉讼时效。证据九、工程协议一份（原件质证），周燕芳证明一份证明目的：仪表厂拆迁还房宿舍楼工程是由陈和建施工，龙祥房产公司拿10套宿舍房给陈和建抵扣工程款，周燕芳从陈和建处购得其中一套房产（A栋1单元2座503室），办证时陈和建通知了周燕芳办证。该套房产证办在周燕芳名下。证据十、陈顺炎（陈和建之子）与刘润香及刘润香女儿通话录音一份（5段），通过陈顺炎妻子芦秀红139××××****电话和刘润香138××××****电话，ｕ盘已在庭前提交，庭前与手机录音同时播放，并当庭出示刘润香手机号138××××****通讯录记载截图。证明目的：证实刘润香将25.1㎡拆迁还房面积出售给陈和建，刘润香已收取对应售房面积款。原告余茂平对上述证据质证如下：对证据一的三性无异议。但是补充一点，被告陈和建主张的龙祥房产公司办证与其无关是不符合法律规定的，办证应该是被告的义务；对证据2、3、7、10无异议；对证据4、5、9认为与本案无关；对证据4的真实性无异议，并非余茂平要求办在刘润香名下，而是该房屋系房改房办证，且余茂平经济困难无力支付1万元不合理交易费用。对证据6的真实性无异议，该组录音中提到办证费用2000元，同时也提到了1万元；对证据8的真实性无异议，但是关联性有异议，房产证办在刘润香名下后，余茂平得知多次要求被告陈和建办理相关变更手续，因为房屋合同的办证事项持续并未完成，所以本案时效并未过。第三人李建华认为上述证据其不知情。庭审中，法庭出示了审理期间与被告刘润香父亲刘洪福和母亲李钧通话录音两段，被告刘润香父亲及母亲均陈述其女儿的房子已卖给别人，余茂平应找姓陈的；说他们也有考虑明年回一趟九江，帮忙把这个事情解决。原告对该录音无异议，被告陈和建认为该录音恰好印证了被告刘润香将25.1㎡房改房卖给陈和建的事实。庭审中还宣读2019年3月27日15时询问时任龙祥房产公司项目经理严义辉的笔录及相应证据，证明刘润香在没有分到房子之前即将房子卖给了陈和建，因陈和建是该拆迁改造项目的施工方，因搞工程没有钱支付，购房款由龙祥房产公司支付给刘润香，因时间太久，是现金还是转账支付就记不清了，因该项目是家族开发，公司的账目现已难找到；另涉案房屋房产证是其经手办的，类似其他人都办在了自己名下，只有余茂平不愿意交10000元房屋交易费，才办在了刘润香名下的，A2-2-601室的房产证是余茂平亲自签字认领的。原告认为证人证言恰好说明涉案房屋为房改房，陈和建与龙祥房产公司应当完善房屋抵偿办证的手续再行出卖。余茂平确实因经济困难无力支付10000元交易费用即办证费用，当时该房屋在房改房办证过程中并非因余茂平原因未能办在余茂平名下，社区也出具了相应证明让龙祥房产公司在10000元的基础上予以照顾，但是龙祥房产公司并未理会社区建议。被告对上述证言无异议。本院认为，对原告余茂平提交的证据一，本院予以认定；证据二能证明买卖的事实和经过，可以认定，但根据合同约定及该房系房改房的特殊性，不能完全证明被告陈和建在办理房屋过户时的义务；对证据三的真实性予以确认；证据四不能达到原告的证明目的不予认定；证据五能达到原告的证明目的予以认定。对被告陈和建所提交的证据，其中对原告无异议的1、2、3、7证据本庭予以确认；对于证据4，涉案房屋系房改房，根据合同约定办证费用由原告负担以及当时办证的具体操作情况，只要原告支付10000元办证费，涉案房屋完全能登记在原告名下，结合原告领取涉案房屋产权证的事实，虽不能完全证明原告余茂平要求把房产证办理在刘润香名下，但是可以认定，因其不支付办证费用，对于龙祥房产公司将证办在被告刘润香名下并未持异议，故对该证据予以认定；对于证据5、6、9与证人证言相吻合，能证明案件事实及原告为主张权利的经过，能达到原告的证明目的，予以认定；对于证据8可以证明涉案房屋办在被告刘润香名下原告是明知且无异议的。根据当事人的举证、质证和本院认证，本庭确认以下案件事实：2007年，原九江仪表厂留守处将位于九江市前进西路北侧十里河西侧的职工老宿舍29、30栋共49户，交由龙祥房产公司进行改造，旧房改造资金由龙祥房产公司承担，改造完毕后，龙祥房产公司归还原49户职工住房并负责给该49户办理改造后房屋产权证，超出49户房屋以外的新增房屋面积及一楼所有门面产权归龙祥房产公司所有。被告刘润香所有的原28-1-202室（面积25.1㎡）系上述旧房改造范围。被告陈和建系该项目施工人。2007年2月11日，第三人李建华代替被告陈和建（甲方）与被告刘润香（乙方，根据第三人李建华陈述被告刘润香系她人代签）签订协议一份，该协议约定：乙方将原28-1-202室面积25.1㎡出售给甲方；乙方以总价人民币陆万陆仟元整的价格出售给甲方，扣除房改办证费用人民币贰仟元，甲方一次性付给乙方人民币陆万肆仟元整；乙方原跟九江龙祥房地产开发有限公司签订的增购合同是由汤荣伟代签，汤荣伟代签的增购合同作废，如发生一切问题由刘润香负法律责任；乙方负责将原28-1-202室面积25.1㎡的房屋所有权证和国有土地使用证办理并交付给甲方。协议签订后，龙祥房产公司因欠付被告陈和建工程款，上述64000元购房款由龙祥房产公司代为向被告刘润香支付。上述房屋经旧房改造后，涉案房屋的新增面积由龙祥房产公司以被告陈和建工程款抵付。之后，经原庐山区如意信息部陈信龙介绍，被告陈和建将上述房屋转卖原告余茂平。2009年7月22日，原告余茂平（乙方）与被告陈和建（甲方）签订购房合同一份，合同约定：陈和建一套二室二厅商品房（房改房正处在办理期）。现经庐山区如意信息部陈信龙介绍余茂平购买。此房坐落在仪表厂南门临街Ａ2栋601室，面积90㎡；成交总额为2550元／㎡×90㎡＝229500元；附：以后根据房产证面积多退少补；天然设施费2500元；购房款在签订合同时一次性付清；办证事由：甲方负责联络龙祥房产开发公司办理，乙方应全力配合并提供相关证件，办证费用由乙方支付。当日，原告余茂平向被告陈和建一次性以银行转账方式支付了购房款和天然设施费共计232000元。2011年4月1日，原告支付被告陈和建房屋新增面积款800元，上述付款均有被告陈和建出具收据为凭。项目完工后，龙祥房产公司通知原告收房并要求交纳办证费10000元，原告因之前妻子患重病花费了高昂的医疗费一时难以负担，且认为10000元办证费用太贵，故向龙祥房产公司提出申请要求减免，在该申请未得到准允后，原告未再向龙祥房产公司支付办证费用，后龙祥房地产公司于2011年9月27日将涉案房屋登记在原房主刘润香名下，该房产权证号为九房权证浔字第**，登记地理位置坐落于，面积90.37㎡。当月，原告余茂平从龙祥房产公司领取了该房的不动产登记证书。之后，原告余茂平通过被告陈和建要求刘润香出面办理过户手续，起初因被告刘润香回大连老家无法联系，之后通过电话协商，又因被告刘润香提出要求被告陈和建支付其往返九江大连差旅和误工等费用50000元而未果，故原告诉至法院，提出上述诉请。另查明，原告余茂平从购得涉案房屋时起一直居住至今。上述事实，有被告陈和建与被告刘润香签订的协议、原告余茂平与被告陈和建的购房协议、原告余茂平支付购房款的银行流水、收款凭证、（2008）九中民二初字第17号民事调解书、九房房权证浔字第**房证复印件、Ａ栋住户领取房产证情况表、电话录音、证人证言及原、被告和第三人的陈述等证据存卷佐证，足以认定。本院认为，涉案虽登记在被告刘润香名下，根据2007年2月11日协议书所载明内容，该协议书卖方为李建华，现李建华当庭自认其系代被告陈和建签订该协议，故该房屋的买受人实为被告陈和建，被告陈和建系该协议书的权利义务主体。根据第三人李建华陈述该协议虽是被告刘润香找人代签，但根据严义辉证言、被告刘润香父亲刘洪福和母亲李钧在与本庭通话中均陈述该房已出售；在被告陈和建之子陈顺炎与被告刘润香及其刘润香女儿的一系列通话录音中，双方一直在协商被告刘润香从大连来九江办理过户手续的报酬。另从生活常理分析，如该房屋如产权证上登记确系被告刘润香所有，被告不可能任由原告长期居住，不闻不问；不会在本庭向其邮寄庭审笔录以及相关证据和送达质证通知书时拒绝签收；也不会在本庭多次通过短信与其联系而置之不理；更不会在承办人远赴大连要求与其见面了解案件事实时明确表示“我是不会见你的”。再者，根据谁主张谁举证，被告刘润香在本庭依法送达诉状副本、开庭传票后，应当积极主张权利，提供证据，辨明2007年2月11日协议书的真伪以及涉案房屋新增面积的合法取得，但被告刘润香自始至终未参与诉讼。结合本案的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合判断，依法认定2007年2月11日协议书系两被告的真实意思表示，被告刘润香所有的原28-1-202房屋已出售被告陈和建。被告陈和建虽非原28-1-202室房屋的所有人和涉案房屋的登记权利人，但该房系房改房，根据当时房改房的政策，只要原告余茂平支付10000元过户费，该房屋产权证即可办理在原告余茂平名下。故原告余茂平和被告陈和建签订的购房合同，系当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，依法应予以保护，现原告要求确认涉案房屋归其所有，有事实和法律依据，依法应予以支持。被告刘润香对于登记在自己名下非自己所有的房产，却因被告陈和建不能满足其往返大连九江的报酬而拒绝办理产权变更手续有违秉持诚实和公序良俗，故被告刘润香应当配合原告余茂平办理涉案房屋的产权变更手续。被告陈和建辩称，原告诉请已过诉讼时效，根据《民法总则》第一百九十六条“下列请求权不适应诉讼时效的规定（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权”，原告诉请应当符合不适应诉讼时效之情形。被告刘润香经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本庭可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认仪表厂南门临街Ａ2栋601室（产权证登记位置为九江市）为原告余茂平所有；二、限被告刘润香于本判决生效后十日内将位于九江市（九房房权证浔字第**）屋不动产权变更登记至原告余茂平名下；三、驳回原告余茂平其他诉讼请求。案件受理费4987元，由原告余茂平负担2987元，被告刘润香负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。审 判 长  方晶晶人民陪审员  杨代明人民陪审员  陈胜军二〇一九年七月十八日书 记 员  余艺琪