河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初3376号原告：王珉，男，汉族，1973年7月20日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孙晓波，河南公和全律师事务所律师。被告：郑州中元置业有限公司，住所地：郑州市惠济区南阳路144号附203号，统一社会信用代码：91410100554227506R。法定代表人：谢珊雅，公司董事长。委托诉讼代理人：卢红斐、侯悦，河南宇法律师事务所律师。原告王珉与被告郑州中元置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙晓波、被告的委托诉讼代理人卢红斐、侯悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期提交房屋权属初始登记资料违约金54424.13元（自2016年10月31日起至被告向房屋登记主管部门实际报送房屋产权初始登记资料之日止，暂计算至2019年3月25日）。事实和理由：原、被告于2014年8月6日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告所开发的位于郑州市××、××北××楼××商铺××套，总房款1243980元；被告应当于2016年10月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，逾期则按日向原告支付总房款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告未依约向房屋主管部门提交备案办理产权证的资料，故被告应支付原告自2016年10月31日起至实际提交房屋产权初始登记资料之日止的违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称，1.原告诉请判令被告向其支付逾期办理初始登记违约金缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。（1）依据双方就诉争所涉房屋所签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”第1款规定，被告所负有的合同义务是按约定时间（即房屋交付使用后60日内）将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称郑州市房管局）；（2）在双方《商品房买卖合同》履行过程中，郑州市人民政府发布《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告》，决定“自2016年8月20日起，各类不动产登记业务统一由郑州市不动产登记中心和各区不动产登记分中心办理”，“郑州市国土、房管、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务”。至此，郑州市房管局房屋所有权“初始登记”行政职能已被取消，改由市不动产登记中心办理国有建设用地使用权与房屋所有权首次登记，因此，客观上被告已无法继续履行合同所约定的将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房管局的义务；（3）《商品房买卖合同》中所约定的“初始登记”与“首次登记”属于不同行政机关的不同行政行为，分别由郑州市房管局与市不动产登记中心受理；二者登记的权利类型不同，前者仅为“房屋所有权”，后者为“国有建设用地使用权”和“房屋所有权”的合并登记；二者审核的资料也不相同，初始登记在房屋符合实测条件后，仅需提供《房屋面积测绘报告》即可办理，而首次登记在出具测绘成果报告后，还需经过①楼盘确认表②不动产权籍调查③不动产测绘报告④预售变现售⑤派出所坐落位置证明⑥现场勘查等环节方可办理，同时，因缺乏合同依据，被告也无义务向市不动产登记中心报送办理首次登记所需材料；（4）因郑州市产权登记相关政策发生变化、政府职能部门职责发生变更，原告仍依据双方《商品房买卖合同》要求被告对已不可能实现的提交办理初始登记所需资料事宜承担违约责任，且直至被告向房屋登记主管部门实际报送房屋产权初始登记资料之日止，没有任何事实与法律依据，依法应当予以驳回。2.被告未能按约办理初始登记系情势变更导致，同时双方并未对原合同条款予以协商变更，被告不应就此承担违约责任。（1）依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，正是因为郑州市房管局与郑州市不动产登记中心之间的行政职能调整，导致被告未按约定时间办理初始登记，显然符合上述情势变更规定的情形。该原因是原、被告双方在《商品房买卖合同》签署时不能预见，且因法律、政策变化等非市场因素的影响，初始登记无法办理也不属于商业风险；（2）鉴于初始登记已无实现的现实可能性，双方理应就首次登记提交资料所需时间及违约责任重新进行协商，并对原合同相关条款予以变更；协商不成的，还可向人民法院请求予以变更或解除合同。但在双方既未对原合同条款予以协商变更，也未向人民法院请求予以变更或解除之前，原告仍要求被告对已无法实现的报送初始登记所需资料相关事宜承担违约责任，没有任何法律依据，且严重背离了合同的公平原则；（3）事实上，在双方就原合同条款进行协商并取得一致意见之前，被告为了原告方利益，仍在继续积极准备权属登记所需资料，并于2019年1月11日完成向郑州市不动产登记中心的首次登记所需资料报送工作，该事实已为贵院诸多生效判决书所查明认定。本院依据原、被告陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，确认本案事实如下：原、被告于2014年8月6日签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：原告购买被告开发的位于郑州市××、××北××楼××房屋××套，该房建筑面积70.72平方米，总房款1243980元；被告应于2016年8月30日前将房屋交付给原告，并于2016年10月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2018年10月17日，被告向郑州市物业维修基金管理中心交齐了包含涉案房屋在内的房屋维修资金。2019年1月11日，被告向郑州市不动产登记中心递交了包含涉案房屋在内的不动产首次登记材料。另查明，2016年8月12日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，主要内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明。8月20日至8月24日，相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，根据合同约定，被告应于2016年10月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，改由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，原告要求被告支付逾期办理初始登记（自2016年10月31日起至被告向房屋登记主管部门实际报送房屋产权初始登记资料之日止）的违约金，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王珉的诉讼请求。案件受理费1161元，减半收取581元，由原告王珉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  任斐二〇一九年七月三日书记员  赵茜