广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初3318号 原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所地：柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城17栋21层7号，统一社会信用代码：914502007884262844。 法定代表人：陈建新。 委托诉讼代理人：吴岚，广西典哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄婷，广西典哲律师事务所律师。 被告：欧丽妮，女，瑶族，1984年7月8日出生，广西平南县人，无固定职业，户籍所在地：广西平南县，现住柳州市鱼峰区。 被告：陈明，男，汉族，1982年7月14日出生，无固定职业，户籍所在地：海南省澄迈县和岭农场第三作业区，现住柳州市鱼峰区。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司与被告欧丽妮、陈明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人娄婷，被告欧丽妮、陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年4月1日至2018年12月31日的物业管理费982.94元及相应的违约金（违约金以每月应付而未付的物业费为计算基数分段计算，按年利率24%计算，从该月8日起计算至实际付清款项之日止）；2、请求判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的公摊费用356.3元；3、请求判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 事实和理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告于2014年4月10日签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城1栋2单元32-1号，面积为121.35㎡。该合同附件四《合同补充协议》第四条“前期物业管理”第1款约定：“物业管理公司：小区未成立业主委员会前，由开发商委托物业管理公司进行管理。成立业主委员会后由业主委员会选定物业管理公司进行管理。”第2款约定：“物业服务费：暂定收费标准为：住宅按0.9元/㎡·月（即每户每月按其房屋建筑面积每平方米0.9元计收）。” 另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚·国际星城”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。 截至日前为止，经原告多次催促被告，被告均以诸多借口不交纳2018年4月1日至今的物业费和相关公摊水电费，为维护原告的合法权益，现根据我国《合同法》第107条及相关法律、法规的规定，特向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告欧丽妮、陈明辩称，对原告诉请不予认可，物业不作为，是我不交物业费原因。理由：一、原告在物业管理中存在瑕疵。1、被告购买的房屋是该栋房屋的定层32楼，日常生活需依赖电梯上下出入，入住后不久，电梯频繁故障，起初仅能使用一步梯，近两年，多次出现两部电梯停用，给被告、被告家人带来严重影响。电梯经常故障是物业不进行日常维修保养、未采用合格零部件，套取业主维修基金，维保公司不合格但物业未及时更换。2、物业管理不到位具体表现：他人占用公共区域晾晒衣服、小商小贩摆摊。3、未经业主同意，将老年活动中心、幼儿园未按规划使用，擅自改变用途为物业食堂、宿舍，致使业主小孩不能就近上幼儿园，损害业主权利。4、物业未及时更换小区水池的水，导致孳生蚊虫。5、未经业主同意，私自将地下车库部分区域交给他人经营洗车，占用公共区域的同时也导致外来人员随意进出小区，给小区安全带来隐患。6、物业未按消防标准对小区消防设施进行管理、配备。7、物业安保人员未尽责，缺岗，导致外来人员可以随意进出。8、本单元门禁系统无法正常使用，向物业报修但至今未维修。9、负一楼地面瓷砖、吊顶损害。物业未履行维修义务。10、物业将电梯、门岗等出租他人用于广告播放，所得收益未分配给业主。以上问题，业主多次向物业反映，但物业未及时整改，态度欠佳，物业的服务不符合物业合同约定，所以不同意原告的诉请。二、原告诉请的违约金年利率24%没有事实和法律依据。物业存在上述问题，被告的日常生活未能享受到合格的物业服务，物业应履行职责，提供等价服务，不同意支付违约金。三、不同意支付公摊费用。物业利用公共设施出租取得的盈利足以支付相应的公摊费用。根据物权法相关规定，物业未经业主同意，擅自将公共区域进行出租，加重公摊水电的负担，收取大量租金、盈利，未将盈利分配给业主，损害业主的利益。综上，请求驳回原告的诉请 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 根据2014年4月10日广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》、该合同附件四《合同补充协议》第四条前期物业管理约定，2013年9月25日，广西冠亚房地产开发有限公司与原告签订《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》，原告系广西冠亚房地产开发有限公司选定的前期物业。物业资质等级为三级。《合同补充协议》第四条前期物业管理关于物业管理费的收费标准前二年为0.9元／㎡，二被告购买阳和工业新区古亭大道100号冠亚·国际星城1栋2单元32-1号，面积为121.35㎡，每月应支付原告物业费109.21元。被告从2018年4月1日至2018年12月31日期间应交物业费982.94元,应支付2018年1月1日至2018年12月31日的公摊电费356.3元。二被告以所居住的电梯故障频繁，影响其生活，物业管理存在严重瑕疵，公摊电费应由公共设施出租收入列支等事由拒交上述物业管理费和公摊电费。2019年1月18日，原告在二被告住处门上张贴《告知函》，要求被告缴纳上述物业管理费。2019年1月28日，原告委托广西典哲律师事务所向被告邮寄《律师函》，要求被告在收到《律师函》三日内补交所欠物业服务费和由此产生的逾期滞纳金。二被告于2019年1月31日签收该邮件。原告与被告因物业服务费收取未果酿成诉讼，原告将被告诉至法院提出前述诉讼请求。 上述事实有原、被告陈述，原告在诉讼提交的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》、《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》、《律师函》、《快递单、物流记录》、《告知函》打印件，《电梯用电台账表及广西增值税专用发票》被告提交的《关于冠亚·国际星城一栋二单元设施维修要求及物业管理要求的告知函》、《冠亚·国际星城一栋二单元业主对本函确认名单》、《2019年5月10日冠亚1栋2单元业主与物业就1栋2单元电梯频繁故障问题商讨解决方案形成纪要》、《业主微信聊天记录打印件》、照片等证据加以证实。 本院认为，2014年4月10日，广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，关于前期物业管理约定，该合同及《合同补充协议》系双方自愿签订，未违反法律规定，属有效协议。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案广西冠亚房地产开发有限公司与原告签订的《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》对被告具有约束力。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案原告已按照《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》为业主提供服务，与本案被告之间成立物业服务合同关系，被告应按合同约定全面履行自己的义务。被告应支付原告从2018年4月1日至2018年12月31日期间应交物业费982.94（121.35平方米×0.9元／平方米·月×9个月）。由于原告在物业管理过程中存在瑕疵，二被告所居住的电梯故障频繁，该单元楼共计120户，有95户签名与原告进行沟通，但未彻底解决电梯故障问题，严重影响了业主的生活和人身安全。但二被告以此拒交物业管理费，其理由不完全充分，但可以适当减免。本院酌情确定二被告按尚欠原告物业管理费中按90%缴纳。即支付原告从2018年4月1日至2018年12月31日期间应交物业费884.64元（982.94元×90%）对于原告主张超出的部分，本院予以驳回。 关于违约金问题，原告与二被告在缴纳物业管理费上存在分歧，主要是原告在行使物业管理过程中没有与二被告勾通到位，如公共区域收费与支出，物业管理存在瑕疵，如准许商家进入小区宣传、小商小贩进行小区卖东西。消防设施缺失未及时补上，公共设施损坏未及时维修，业主在公共场所晒衣、被等。原告服务的小区是封闭式小区，并非开放式小区，有利于物业管理，但原告在物业管理过程中存在瑕疵，并非被告恶意拖欠物业管理费。故原告主张二被告支付违约金的依据不足，本院不予支持。 关于公摊电费问题，原告为二被告垫付了从2018年1月1日至2018年12月31日的公摊电费356.3元，被告应向原告支付。被告认为应由公共设施出租收入列支。本院认为，对于公共设施所获得的收益如何支配，应由业主委员会或全体业主与物业管理公司在管业管理服务合同中进行约定。对于公摊费用的收取，广西冠亚房地产开发有限公司与原告签订的《冠亚·国际星城A-24地块住宅小区前期物业服务合同》有明确的约定，原告的诉请有事实有法律依据，本院予以支持，对二被告的辩称，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条的规定，判决如下： 1、被告欧丽妮、陈明于本判决生效之日起十日内支付原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司从2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费人民币884.64元； 二、被告欧丽妮、陈明于本判决生效之日起十日内支付原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司从2018年1月1日至2018年12月31日的公摊电费人民币356.3元; 三、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告欧丽妮、陈明负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 欧阳九林 二〇一九年七月十七日 法官助理 邓 珊 珊 书 记 员 高 文 雪 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。