云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初522号原告：大理城建房地产开发有限公司，住所地大理市下关洱河南路。法定代表人：黄东铃，职务总经理。委托诉讼代理人：张建忠，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈海燕，云南法阳律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：潘某，女，1958年2月2日出生，汉族，住大理市。被告：关某某，男，1990年1月11日出生，汉族，住大理市。被告：关某某，女，1987年7月26日出生，汉族，住大理市。三被告共同委托诉讼代理人：赵彬，北京市盈科律师事务所律师，特别授权代理。原告大理城建房地产开发有限公司（以下简称城建房地产公司）与被告潘某、关某某、关某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城建房地产公司的委托诉讼代理人张建忠、陈海燕，三被告的共同委托诉讼代理人赵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城建房地产公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告潘某、关某某、关某某完全履行购房合同，向原告支付购房余款258012元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年11月12日，大理市人民政府与云南电网公司大理供电局签订协议，由大理市人民政府向云南电网公司大理供电局提供位于大理市亩土地用于拆迁安置。为解决职工住房问题，云南电网公司大理供电局决定以职工团购形式与原告合作开发，并经职工会议选举产生“大理供电局职工团体购房委员会”（以下简称团购委）。2007年12月，团购委与购房职工签订团体购房公约。2008年6月，团购委与原告签订《“幸福家苑”合作开发协议》。2012年，原告取得幸福家苑小区预售许可证。2012年7月30日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告购买原告开发建设的大理房屋。同日，双方签订补充协议约定，因该房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以原告公告的房价为准。2014年12月10日，经云南福舟项目管理咨询有限公司（以下简称福舟咨询公司）审计作出《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，确定被告所购房屋最终建设成本价为1522392元，其需补交258012元。原告就此通知被告后，被告一直未补交购房余款，故原告诉至人民法院。被告潘某、关某某、关某某辩称，第一，幸福家苑小区建设并非商品房开发，而是职工安置房建设，原告只是将自己的资质有偿出借给大理供电局成立的团购委，其在幸福家苑小区建设过程中并未出资，并非该小区的建设单位，故原告不具备本案诉讼主体资格；第二，包括被告在内的幸福家苑小区业主均是将建设资金交给团购委，本案与团购委有直接关系，为查明案件事实，应当通知成立团购委的大理供电局作为第三人参加诉讼；第三，团购委委托福舟咨询公司作出的决算报告不具有真实性和合法性，故原告不能依据该决算报告向被告主张交纳房款。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了如下证据：1．营业执照、房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证明；2．《商品房购销合同》及补充协议；3．《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》；4．（2016）云2901民初1232号民事判决书、（2016）云29民终924号民事判决书；5．《关于补交幸福家苑小区购房尾款的通知》及张贴该通知的照片。被告向本院提交了如下证据：1．大理市人民政府与大理供电局签订的《协议书》；2．《大理供电局职工“团体购房”公约》；3．《国有建设用地使用权转让合同》及企业信用信息公示报告；4．法人授权委托书、《“幸福家苑”合作开发协议》及补充协议；5．授权委托书；6．《国有建设用地使用权出让合同》及国有土地使用证；7．建设工程施工合同、公证书、工程质量保修书、建设工程廉政合同、云南增值税普通发票、交款通知、交接房通知及装修要求；8．建设用地规划许可证、投资项目备案证、《建设工程造价咨询合同》、营业执照及工程造价咨询企业乙级资质证书；9．《关于调整充实大理供电局“幸福家苑”小区专项检查组人员的通知》；10．群众信访简报；11．关于大理幸福家苑小区专项维修资金的举报件的核实通知、代收和缴交情况说明、收缴情况说明、核实情况报告、整改通知、交存管理通知、承诺书；12．《关于成立大理供电局“幸福家苑”小区信访问题处置协调领导组的通知》及信访事项告知书；13．处分决定；14．（2016）云民终114号民事判决书；15．补交购房尾款通知；16．死亡证明、火化证、居民户口簿、财产处分书、照片复印件各1份、身份证复印件3份。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院认为，原告提交的证据均真实合法，与本案有关联性，本院予以采信；被告提交的第1、3、4、5、6、8、14、15、16组证据真实合法，与本案有关联性，本院予以采信；被告提交的第2、7、9、10、11、12、13组证据与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2007年11月12日，大理市人民政府与云南电网公司大理供电局签订《协议书》，约定大理市人民政府为云南电网公司大理供电局提供404亩安置用地，安置用地位于福星村委会福星箐。随后，云南电网公司大理供电局成立大理供电局职工团体购房委员会（以下简称团购委）。2008年6月，团购委（甲方）与原告（乙方）签订《“幸福家苑”合作开发协议》及《“幸福家苑”合作开发补充协议》，约定甲方以乙方名义对位于宗面积为404亩的土地进行摘牌、过户及建设，用于建设甲方职工生活用房和生产、办公用房。之后，原告陆续取得前述土地的使用权。2012年，原告取得大理市下关环城南路福星箐幸福家苑小区项目商品房预售许可证。2012年7月30日，原告（甲方）与关志强、被告潘某（乙方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买其开发建设的位于大理市房屋，该房屋套内建筑面积320.67㎡，总金额为1264380元。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订《商品房购销合同补充协议》，约定乙方所购买的房屋建筑面积331.47㎡，总金额为1264380元。由于该套房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准。截止到目前为止，被告已支付给原告购房款1264380元。原告已将房屋交付给被告。受原告委托，福舟咨询公司于2014年12月10日作出《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，确定被告所购买的房屋2014年一户一价（决算）为1522392元。原告随后通知被告补交购房款258012元，被告则认为其已付清全部购房款故未补交。另查明，关志强、潘某原系夫妻关系，被告关某某、关某某系关志强、潘某的子女。关志强于2016年6月17日去世，关志强生前与被告潘某的夫妻共同财产有位于大理市。关志强的父母均已先于关志强死亡。现三被告尚未对关志强的遗产进行分割。本院认为，本案的争议焦点为：第一，程序方面，本案原告是否适格以及大理供电局是否应作为第三人参加诉讼？第二，实体方面，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议是否有效以及被告应支付的购房款为多少？关于第一个争议焦点，本院认为，从原告提交的商品房预售许可证明以及被告提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、投资项目备案证等证据来看，原告系国有土地使用权人及大理幸福家苑小区房地产开发企业。原告与被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，履行了交付房屋给被告的义务，被告亦已支付了1,264,380元购房款给原告。以上合同中，潘某、关志强的合同相对人均为城建房地产公司，现城建房地产公司以购房款尚未付清为由，向合同相对人潘某、关志强的继承人关某某、关某某提起本案诉讼，城建房地产公司具有原告的诉讼主体资格。被告抗辩大理幸福家苑小区实际建设单位为大理供电局及团购委，城建房地产公司无权向其主张支付购房款。本院认为，从被告提交的《“幸福家苑”合作开发协议》及补充协议等证据来看，城建房地产公司与大理供电局系另一法律关系，不能因此而否认原、被告之间的合同关系，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。也正因为如此，大理供电局对本案诉讼标的（原、被告之间的商品房销售合同法律关系）既无独立的请求权，本案的处理结果亦与大理供电局无法律上的利害关系，故其不应作为第三人参加本案诉讼。关于第二个争议焦点，本院认为，原告与关志强、被告潘某签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。其中补充协议约定，关志强、被告潘某向原告购买的房屋价款总金额为1,264,380元。由于该房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以原告公告的房价为准。由此可见，双方当事人关于房屋价款的后半段的约定属合同中的但书条款，表示是前半段“房屋价款总金额为1,264,380元”约定的例外情况。也即，基于案涉房屋系成本价销售的原因，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，则关志强、被告潘某应支付的购房款应以原告公告的为准，而不再以1,264,380元为准。据《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，关志强、被告潘某所购房屋最终决算价为1,522,392元，故应适用双方当事人关于房屋价款的但书条款约定，认定被告应支付给原告的购房款为1,522,392元。综上，关志强、被告潘某已经支付给原告购房款1,295,449元，尚有267,751元未支付，《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。本案三被告作为关志强的第一顺序继承人，应当在继承遗产实际价值范围内对上述房款承担清偿责任。现原告起诉请求三被告支付该购房余款，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：被告潘某、关某某、关某某于本判决生效之日起十日内共同支付原告大理城建房地产开发有限公司购房余款258,012元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,170元，由被告潘某、关某某、关某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  邓朱双审判员  字荣芳审判员  王 娟二〇一九年七月三十日法官助理徐善珊书记员李凡