云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初5400号原告：郭红彬，男，1977年9月9日生，汉族，身份证住址：河南省宝丰县，现住：云南省昆明市官渡区。委托代理人：杨霞、樊元涛，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司。住所：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A33室。法定代表人：王曙平。委托代理人：刘定存、韦成佐，云南华熙律师事务所律师，特别授权代理。第三人：中电建物业管理有限公司昆明分公司。住所：云南省昆明市盘龙区东二环景泰街1号水电金檀小区5栋2楼物业用房。法定代表人：牛海河。委托代理人：王美玲，女，1982年6月20日生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区，系被告公司员工。一般授权代理。原告郭红彬诉被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司、第三人中电建物业管理有限公司昆明分公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序,于2018年8月9日公开开庭审理，原告郭红彬的委托代理人杨霞、樊元涛，被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司的委托代理人刘定存，第三人中电建物业管理有限公司昆明分公司委托代理人王美玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭红彬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告损失共计27096.8元以及该款项自2018年3月22日起至实际归还资金之日起按年利率6%计算的资金占用费;2.本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2014年1月28日，原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区商业用房，并于同日签订《商品房购销合同》及补充协议。被告指定第三人中电建设物业管理有限公司昆明分公司为前期物业服务公司。原告于2014年4月接房，同时被告向原告提交了《商品房住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，该质量保证约定了保修范围及保修期限，被告对屋面、卫生间、外墙面防渗漏的质量保修期为5年。2015年12月28日起，原告将房屋出租给案外人曾峥，租金为每月5000元，曾峥将房屋用作经营彩票代售点。在案外人使用房屋过程中发现，自2017年7月初开始房屋楼体外墙砖就频繁脱落，被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司未及时予以修缮，第三人物业管理公司仅在租赁房屋外围用警戒带围起来。因房屋质量问题及被告未及时全面修复外墙，导致案外人曾峥起诉至昆明市盘龙区人民法院，要求解除与原告签订的《房屋租赁合同》并退还押金。经盘龙区人民法院【（2017）云0103民初5632号】及昆明市中级人民法院【（2017）云01民终7389号】审理后，判决解除原告与曾峥的《房屋租赁合同》，原告向曾峥退还租金27096.8元及租赁商铺押金4359.78元，原告已于2018年3月22日向曾峥退还租金及押金。被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司未及时对房屋外墙进行修复，未履行房屋保修义务，已违反了《商品房购销合同》及《住宅质量保证书》的约定，被告应承担由此给原告造成的损失，特向法院起诉，望判如所请。被告答辩称:一、原告与被告签订的是商品房购销合同关系，原告与承租方的关系是租赁关系，是两个不同的法律关系，原告与承租人的约定对被告没有约束力；二、被告交付给原告的商品房是合格的，并没有质量问题，外墙瓷砖属于装修，根据国务院《建设工程质量管理条例》，装修的保修期是两年，已过保修期限。在保修期限内，被告从未接到过原告质量问题投诉或者要求修复，也未经有关专业资质鉴定部门鉴定。三、原告商铺外墙瓷砖仅脱落一片，且距商铺十余米，物业公司在瓷砖脱落后拉起警戒线，并对外墙面瓷砖进行修复，不存在原告所说频繁脱落的问题，二审判决明确了不影响承租人的实质经营；四、从生效判决中可以看出，原告退还承租人的是没有使用房屋期限内的租金和押金，且明确原告和承租人是自愿解除合同关系的，所以原告没有实际损失。第三人答辩称：第三人发现瓷砖脱落以后，积极联系了施工单位及时进行了修复，也及时进行围挡并提示。物业公司在能力范围内尽了职责。原告针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：第一组证据：1.《商品房购销合同》及《质量保证书》，2.房屋所有权登记证书，3.《前期物业服务合同书》以上证据欲证明：一、2014年1月28日，原告郭红彬购买中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司开发的位于昆明市盘龙区商业用房。同时，中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司选定第三人中电建物业管理有限公司昆明分公司为前期物业服务公司的事实；二、《住宅质量保证书》中明确了保修期限和保修范围的事实。其中，第二条明确约定房屋自交付验收合格之日起，在正常的使用情况下，保修期内若出现工程施工质量问题造成的缺陷，由本公司免费予以保修。第四条保修范围约定：因工程施工质量所造成的下列缺陷，属于本保修服务范围：1、地基基础下沉，主体工程开裂；2、内外墙面及地面开裂、空鼓、起沙、油漆脱落；3、屋面、外墙面渗漏及厕所渗漏；4、电气管线因工程质量造成的短路、断路；5、排水管道因施工质量造成的渗漏、堵塞。第五条、质量保修期限：1、地基基础工程与主体结构工程为涉及文件规定的合理使用年限；2、屋面、卫生间、外墙面防渗漏为5年；3、电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年。第二组证据4.两份《房屋租赁合同》，欲证明：2015年12月28日、2016年6月16日，原告将房屋出租给案外人曾峥，租金为每月5000元，曾峥将房屋用作经营彩票代售点的事实。第三组证据：5.房屋楼体外墙脱落的照片，6.彩票店搬迁告示，7.《关于昆明金檀1栋、2栋外墙脱落整改工作的函》，8.《关于修补1栋外墙砖的通知》，以上证据欲证明：一、案外人曾峥使用房屋过程中发现，自2017年7月初开始房屋楼体外墙瓷砖就频繁脱落的事实；二、因外墙脱落，已严重危害到承租人及顾客人身安全，承租人已搬离租赁房屋的事实；三、因工程遗留问题，外墙砖频繁脱落，物业公司多次通知建设单位进行修复，但是建设单位未及时修复的事实。第四组证据：9.昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初5632号民事判决书，10.昆明市中级人民法院云01民终7398号民事判决书，以上证据欲证明：一、案外人曾峥起诉至昆明市盘龙区人民法院，要求解除与原告签订的《房屋租赁合同》并退还押金。经盘龙区人民法院及昆明市中级人民法院审理后，认定了租赁房屋楼体外墙瓷砖频繁脱落，该事实已危及承租人的安全和健康。二、证实因为房屋外墙瓷砖脱落，被告未及时维修，严重威胁承租人的安全，原告签订的收取租金的合同目的不能实现的事实。第五组证据：11.收条，欲证明：原告已履行人民法院判决将租金及押金共计31055元退还给案外人曾峥的事实。第六组证据：12.诉讼费发票、律师费发票，欲证明：原告为维护合法权益，支付维权费用5602元的事实。13.盘龙区人民法院撤诉裁定，欲证明：原告郭红彬起诉中电建物业管理有限公司、中电建物业管理有限公司昆明分公司后撤回起诉的情况。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：一、认可第1、2、3项证据的真实性、合法性、不认可其关联性。认来外墙面是混泥土墙，属于主体工程，外墙面瓷砖属于装修工程，国务院建设工程质量标准中明确了装修的保修期限是两年，不能将外墙装饰瓷砖和主体工程混为一谈，瓷砖脱落并不能证明被告的商品房存在主体工程质量问题。对于外墙瓷砖脱落，被告并未收到原告的任何整改或者要求修复的函件或者通知，从物业合同及判决书中可以看出，物业公司在外墙瓷砖有一片脱落的情况下，及时拉起警戒线，并且在确认不会危及行人安全部的情况下，撤除警戒并进行后期修复，可见物管已经尽到了职责，认为该组证据不能证明原告的观点。二、认可第二组证据中证据4的真实性，但不认可其关联性，认为原告与第三方的租赁合同关系与本案商品房销售合同没有关联性，属于不同的法律关系。三、不认可第三组证据证据5照片的真实性、合法性、关联性，因为不能客观反映瓷砖脱落的部位,也不能反映瓷砖频繁脱落的事实，且照片系原告单方制作，与事实不相符合，从照片上看，商铺周围的人流仍然非常多，因此不存在原告所说影响商铺经营的问题。第6项证据彩票店搬迁告示被告方不清楚，不认可真实性、合法性、关联性。不认可第7项证据合法性、关联性，该函件是发给建投第三建设公司,没有对方任何签收章，被告方也没有收到过整改通知。在过了保修期以后，应该使用业主的公共维修基金来修复，但是物业公司为了让建设方来修复，所以夸大了问题的严重性。对第8项证据的真实性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，该份通告恰好说明，外墙砖脱落以后，因为过了质保期，物业积极进行了修复，所以不能证明原告的观点。四、认可第四组证据中9.10项证据的真实性，但不认可关联性和证明目的，昆明中院二审判决对事实及内容做了充分阐述和认定，在二审判决72页说的租赁房屋的外墙瓷砖频繁脱落与事实不符，事实上在2017年7月13日，物业公司发现高层住宅外墙瓷砖脱落一片，与本案商铺隔11米远的地方，为了避免危险。临时在一楼商铺前绿化带拉起彩带警示路人，到7月18日撤出警示标志，该次高层住宅外墙瓷砖脱落并没有对一楼商铺的正常营业造成实质影响。从判决书中可以看出，原告与案外人之间的租赁合同是自愿解除的，双方对此没有争议。本案原告陈述争议商铺解除租赁合同以后，是另行出租的，并未提供证据证明其损失，而且从判决结果来看，承租人使用商铺期间的的租金已经支付了。合同解除后，原告退还未使用期限内的租金和押金并不是原告产生的实际损失。五、不认可第11项证据收条的真实性、合法性、关联性，理由：无法核实收条是否真实签署，无法核实手印的真实性，也无法确定是否退回了租金和押金。六，认可第六组证据12.13项证据的真实性，不认可其关联性，认为一审法院的判决书认定瓷砖频繁脱落，但二审判决认为原告产生的实际损失并没有提供有效的证据。第三人对原告提交的证据发表如下质证意见：一、对第1.2.3.4项证据的质证意见与被告一致；二、对第5项证据，虽然过了质保期，但第三人积极联系施工单位进行维修，同时，从照片上看人员还是相当多，说明不影响经营，以这个计算造成损失是不恰当的。原告当时要求我们提供一条不影响安全的进出通道，外墙砖脱落也到不了这个范围内，实际情况是外墙砖也落不到彩票店上。三、对第6项彩票店搬迁的告示没有意见，据了解，彩票店搬迁是因为找到了下一个租赁地点才搬迁的。认可第7项证据的真实性，物业是对公共区域维修的责任主体，因为过了质保期，我们想动用公共维修基金，但程序非常繁琐，反而增加了安全隐患，为了及时解决，所以联系了施工单位进行维修，反复沟通后施工单位答应维修，并于去年12月全部排查维修完毕，所以才出现了关于维修一栋外墙砖的通知，对第8项证据维修通知也没有意见。四、第三人同意被告对第9.10.11.12.13项证据的质证意见。被告向本院提交如下证据：第一组：1.《商品房购销合同》，2.《商品房质量保证书》，欲证明：一、被告销售给原告的商品房没有质量问题；二、被告从未收到过原告对所购商铺有质量问题要求整改、维修的通知。第二组：3.（2017）云01民终7398号《民事判决书》，欲证明：一、被告自认租赁房屋楼体外墙瓷砖并未频繁脱落，仅是在2017年7月13日，物业公司发现高层住宅外墙瓷砖脱落一片，且脱落点距原告所购商品10余米的地方，物业为避免危险临时在一楼商铺前的绿化树间拉起彩带，观察几天后没有发现脱落现象，于2017年7月18日撤出彩带，并不影响商铺经营；二、原告自愿与承租人解除《房屋租赁合同》；三、原告并没有任何损失，承租人已支付租赁期间租金，退回承租人是解除租赁关系搬离商铺后预交的租金27096.8元及押金4359.78元。经质证，原告不认可第一组证据的证明内容，认为外墙面瓷砖脱落的保修期应适用五年。认可第二组证据真实性，不认可证明内容。第三人对第一组证据无异议，第二组证据认为不是原件，不认可。本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，将结合证据三性及庭审查明情况予以综合评判。为查明原告实际损失，本院要求双方提供证据证实郭红彬与案外人曾峥解除合同后在2017年7月19日至2017年12月31日期间是否将商铺面另行出租的证据。原告补充提供房屋租赁合同一份，微信转帐记录一份，欲证实2018年4月25日才把商铺出租。经被告质证：不认可以上证据的真实性，认为无法证明郭红彬是2018年4月25日才将商铺租出去的，认为7月13日被告拍照证实涉案商铺作为彩票经营店，即便原告未出租商铺，也已过了质保期，维修费用应从修基金中支出。经第三人质证，不认可原告证据的真实性，不清楚原告什么时候把商铺出租。房屋租赁协议不在本案诉争期内。被告提供商铺照片两张及涉案商铺2017年7月至2018年4月期间用电情况，欲证实涉案商铺一直在使用的情况。经原告质证，不认可以上证据的真实性，认为照片是在解除合同前拍的，第二组证据显示用电量很少，更证实是空置状态。经第三人质证，认可郭红彬商铺一直在使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郭红彬于2014年1月28、2月23日与被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，购买被告开发位于盘龙区商铺。中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司《中国水电·金檀商品房住宅质量保证书》载明：质量保修期限：该住宅的保修期限依据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》及工程合同条款执行。各项保修期限说明如下：屋面、卫生间、外墙面防渗漏为5年。设备安装工程为2年。2014年4月30日，原告郭红彬与第三人中电建物业管理有限公司昆明分公司（原北京中水电物业管理有限公司昆明分公司）签订《前期物业服务合同书》，由第三人中电建物业管理有限公司昆明分公司提供相应物业管养服务。2015年12月28日，原告郭红彬与案外人曾峥签订《房屋租赁合同》，将上述商铺租赁给曾峥使用，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日，租金为每月人民币7000元整，押金5000元。2016年6月6日，原告郭红彬与曾峥续签《房屋租赁合同》，约定：将以上商铺租给曾峥使用，租赁期限自2016年7月1日至2017年12月31日，租金为每月5000元，押金5000元。曾峥租赁该房屋用于经营彩票代售点，2017年7月初，租赁房屋外墙砖脱落，小区物业担心坠落的瓷砖会砸伤行人，将租赁房屋外围用警戒带围起来，并设置警示标语，曾峥以外墙瓷砖脱落影响其经营为由，诉至昆明市盘龙区人民法院，要求解除与郭红彬于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》，并由郭红彬退还其2017年7月19日至2017年12月31日的房屋租金27096.8元及押金人民币5000元。盘龙区人民法院（2017）云0103民初5632号判决书载明：租赁房屋楼体外墙瓷砖频繁脱落，该事实已危及承租人安全和健康，顾客不敢进出租赁商铺购买彩票，导致曾峥的经营目的不能实现，故判决解除郭红彬与曾峥签订的《房屋租赁合同》，及郭红彬向曾峥退还租金27096.8元及押金人民币5000元。后原告郭红彬上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院经审理，作出（2017）云01民终7389号民事判决书，认为：经一审查明，郭红彬与曾峥于2016年6月16日签订《房屋租赁合同》，双方对解除该合同无异，予以维持；同时外墙瓷砖也确实存在脱落且一定程度影响商铺经营情况，故对于租金，因曾峥已于2017年7月18日实际搬离争议商铺，故对一审法院判决由郭红彬退还曾峥从2017年7月19日至2017年12月31日期间的租金27096.8元的处理予以维持，判决：一、解除曾峥与郭红彬于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》；二、由郭红彬向曾峥退还租金人民币27096.8元以及租赁商铺押金4359.78元。2018年3月22日，曾峥出具《收条》载明：按云南省昆明市中级人民法院民事判决书（2017）云01民终7389号判决，今收到郭红彬退还租金及房租押金共计31055元（大写叁万壹仟零伍拾伍元正），尚余水电费401元（大写：肆佰零壹元正），待两月内协商现租客退还。本院认为，本案争议焦点在于一、诉争房屋外墙面瓷砖脱落应否由被告承担责任？二、被告应否赔偿原告损失？根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案商品房销售合同中，被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司应当按照《商品房购销合同》及补充协议的规定，向原告提供符合质量要求的商品房，并在质保期内对房屋质量承担相应维修责任。双方争议外墙面瓷砖脱落是否在保修期内，是否应由被告承担责任，原告主张按《中国水电·金檀商品房住宅质量保证书》载明外墙面防保修期为5年，被告主张瓷砖属于装修工程质保期为两年。本院认为，按生活常理，购房人向开发商购买商品房，外墙面瓷砖系交付房屋整体的一部分，在质量保证书及相关法律未对外墙面瓷砖质保期有明确规定或约定的情形下，开发商与承建商对外墙面贴瓷砖属于房屋墙体主体工程还是装饰工程不能苛责购房人有明确的界定和对质保期有不同的区分，经昆明中院生效判决认定本案诉争房屋外墙面瓷砖脱落的事实一定程度上影响商铺经营情况，换言之，瓷砖脱落事实与原告与案外人提前解除租赁合同有因果关系，故本院认为被告作为开发商对房屋质量问题给原告造成的损失应承担相应违约责任。对于争议焦点二，原告的具体损失认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经本院释明，原告选择的是合同之诉，本院认为原告的实际损失应判定为与案外人提前解除合同期间导致商铺空置产生的损失为宜。经本院要求双方补充提供证据来看，无直接证据可证实2017年7月19日至2017年12月31日期间郭红彬商铺出租的事实，故本院综合考虑本案事实，认为原告郭红彬因被告的违约行为产生的实际损失为提前解除合同向案外人返还的租金，故其主张被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司赔偿其损失27096.8元有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张该笔费用6%的资金占用费及律师费，无法定及约定依据，本院不予支持。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司本判决生效之日起五日内赔偿原告郭红彬损失27096.8元；二、驳回原告郭红彬的其他诉讼请求。案件受理费602元，由被告中国水电建设集团房地产（昆明）有限公司承担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期限的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长 孙 华人民陪审员 黄 文人民陪审员 车志昆二〇一九年七月十日书 记 员 付 吕