浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0424民初2798号原告：董建卫，男，1974年10月2日出生，汉族，住海盐县。原告：周爱英，女，1976年2月16日出生，汉族，住海盐县。二原告共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林·金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。法定代表人：林尔良。委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。原告董建卫、周爱英为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，请求法院判令：1、被告承担逾期交房的违约金44649元（按购房款726000元自2014年9月30日起按日万分之一计算至2016年6月6日，计算方式=726000元*0.0001*615天）；2、被告承担逾期办证违约金43534元（按购房款725573元自2016年9月4日起按日万分之一计算至2018年4月27日，计算方式=725573元*0.0001*600天）；3、被告承担本案诉讼费用。本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月29日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人方燕、被告的委托诉讼代理人齐好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理，本院查明事实如下：2013年8月16日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：二原告向被告购买美林·金色港湾三期第18幢1单元1303号房，该房建筑面积约136.11平方米，合同总价款726000元；合同第九条关于交付期限及条件约定为：出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；该合同第十六条对关于办理产权登记的事宜约定为：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；附件三第3点对合同第十六条的补充约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误迟办理的，出卖人不承担责任。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。2016年6月6日，二原告与被告办理收房及结算手续，被告出具购房确认结算清单一份，该结算清单载明：房屋总房款为725573元，加上被告代收办证费用、物业专项维修基金等共计743908.10元，二原告已预交726000元，应收17908.10元，二原告于同日缴清该款项。同日，被告向二原告出具违约金计算单一份，载明计算截止日期为2016年5月26日，房号为18-1303，已付房款726000元，合同交付日期为2014年9月30日，收款时间是2014年9月30日前，逾期天数604天，利率0.01%，违约金额（每日万分之一）为-43850.40元。2018年4月27日，二原告取得涉案房屋的不动产权证。庭审中，被告答辩称：首先，本案的主体不适格。因被告与嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）、浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）于2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），约定被告将本案争议的美林三期项目整体转让给伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等，因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告。其次，美林三期可以办理交房的日期是2016年5月21日二，原告在2016年5月30日办理交房，是二原告的原因未能在第一时间收房，因此2016年5月21日之后的逾期天数不能归责于开发商。再次，2014年10月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金已超过诉讼时效，而逾期办证的天数，应根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人办理初始登记，故被告为二原告办理不动产权证的时间多于360天，而不是二原告提出的商品房交付后90日内，逾期办证的时间应从2016年5月30日后的360天开始计算至初始登记完成之日。最后，因被告目前经营困难，原告提出的逾期办证违约金过高，恳请法庭予以调整。上述事实有二原告提供的商品房买卖合同、购房确认结算清单、不动产权证书、被告提供的转让协议、企业、股东信息、不动产登记查询证明及到庭当事人的陈述为证。本院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定：第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。本院认为，首先，被告申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向原告履行的义务。被告与伟达公司、中达公司间的争议纠纷可另行处理。因此，对于被告提出追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请本院不予准许。第二，关于逾期交房的天数及诉讼时效问题。根据被告在我院所涉批量案件中，被告向业主交付美林·金色港湾18幢房屋的交房办理日期均为2016年5月21日至2016年5月31日，业主在此期间均可以办理收房手续。被告主张的交房日期为2016年5月21日不符合双方约定，但二原告无正当理由于2016年6月6日办理交房手续，晚于被告规定的最后期限2016年5月31日，故2016年6月1日至同月6日期间不应作为被告逾期交房天数计算，因此逾期交房天数应从2014年10月1日起计算至2016年5月31日，逾期609天。至于被告主张的部分逾期交房违约金已超过诉讼时效问题，逾期交房违约金按日计算，因此，逾期后每天产生的违约金数额是固定的，这些违约金可以区分为数个个体债权分别主张。事实上，二原告在合同约定交房日期次日就知道或应当知道其权利收到侵害，应当向被告主张违约金。2016年6月6日，被告向二原告出具违约金计算单，属被告对有关债务的确认，诉讼时效中断。而二原告于2019年3月11日向本院主张权利，诉讼时效再次中断。故，二原告诉请的2014年10月1日至2016年5月31日期间（609天）的违约金，均没有超过诉讼时效。对于违约金的计算标准，二原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，二原告可请求的逾期交房违约金为44213.40元（726000元*0.01%*609天），对二原告请求的超出部分不予支持。第三，关于逾期办证的天数问题。二原告认为，因双方合同第十六条关于逾期办证具体起始时间约定不明，因此应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“自买受人在房屋交付使用之日起90日内未办理的，应承担违约责任”的规定，自2016年9月4日起计算逾期办证天数。本院认为，虽商品房买卖合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此被告提出应适用附件三中关于逾期办理权属约定的主张本院予以采纳。本案中，二原告委托被告办理涉案房屋的权属证书，并于2016年6月6日交房当日交清被告预收的办证费用。按照合同附件三的约定，被告应于交房后360日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案办理。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，本院认为在被告向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2017年6月8日前办理不动产权登记并取得权属证书，而涉案房屋实际取得不动产权登记证书时间为2018年4月27日，逾期323天。对于违约金的计算标准，二原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，二原告可请求的逾期办证违约金为23436.01元（725573元*0.01%*323天），对二原告请求的超出部分不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江美林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董建卫、周爱英逾期交房违约金44213.40元、逾期办证违约金23436.01元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。如果被告浙江美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1002元，由原告董建卫、周爱英负担233元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担769元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  李夏琰二〇一九年七月二十四日法官助理陆广宇书记员马亚军