云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初4049号原告：昆明天润源物业服务有限公司,住所地为云南省昆明市高新区云南软件园1501号。法定代表人：蒋宇行。委托诉讼代理人：段璎轩、李燕梅，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：李莲英，女，汉族，1962年1月18日生，住云南省昆明市五华区。被告：李文静，女，汉族，1983年1月4曰生，住云南省昆明市五华区。二被告共同委托诉讼代理人：代文俊，男，汉族，1982年12月26日生，住昆明市盘龙区，系被告李文静丈夫、被告李莲英女婿。特别授权代理。原告昆明天润源物业服务有限公司（以下简称：天润源公司）诉被告李莲英、李文静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人段璎轩、李燕梅，被告李莲英、李文静的共同委托诉讼代理人代文俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2012年7月15日起至2019年12月31日物业服务费人民币8283元（以下均为人民币）、2012年7月15日起至2019年12月31日止的二次加压费537元；2、请求判令被告向原告支付计算至被告实际支付完毕物业服务费用之日止的逾期付款违约金（该违约金自2012年7月15日起至2019年12月31日为4756.83元）;3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实理由：原告为合法设立的物业服务企业，与云南鹏海房地产开发有限公司（以下简称：鹏海公司）签订了《前期物业服务合同》，受聘对鹏海公司开发建设的溪麓南郡小区提供物业服务。被告为溪麓南郡小区业主，有权享受原告提供的物业服务，承担支付物业服务费的义务。被告自2012年7月15日起，便以种种理由拒绝向原告支付相应的物业服务费用。截止至原告起诉之日，被告仍未履行支付物业服务费义务，其行为已严重损害了原告的合法权益。现原告特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的全部诉请。二被告辩称：被告从不知晓原告与第三方签订的前期合同，相关材料都是被迫签订的，不然不给接房；原告在之前的前期合同到期后继续在小区是不合法的，而且也没有履行服务；原告的工作人员破坏、偷盗被告家的水电设施导致现在家中还是断水断电；原告涉及黑恶势力；被告家中漏水、设施损坏，至今原告未修理。为证明其主张，原告向法庭提交如下证据：1、商品房买卖合同登记备案表、溪麓南郡住宅销售结果表测绘报告，欲证明：1、被告向鹏海公司购买了溪麓南郡18幢-2510室房屋，成为溪麓南郡小区业主；2、被告购买的溪麓南郡18幢-2510室房屋实测面积为56.07平方米；2、前期物业服务合同、自装承诺书、装修施工承诺书，欲证明：1、2011年9月29日原告与溪麓南郡小区开发商鹏海公司签订了《前期物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费标准为1.65元/月/平方米，业主未按合同规定按时足额缴纳物业服务费的，原告有权按每天迟延一日收取业主应付金额的3‰的违约金；2、被告已于2011年装修了溪麓南郡18幢-2510室房屋，被告仅向原告支付了部分物业费，此后便长期欠付原告物业服务费，被告应当按时足额向原告支付物业服务费，其拒交物业费的行为已构成违约，应当承担违约责任；3、顺非速运快递单、欠费通知单，欲证明原告多次催告被告支付物业服务费，但被告一直未履行支付义务；4、客户来电来访记录本、工程接报修登记本及溪麓南郡物业服务中心派工单（公共及专有区域）、公共检查记录表、道路平整及楼道翻新照片、专业内墙涂刷技术方案、通知、《物业手册》装修指南、装修巡查记录表，欲证明原告作为溪麓南郡小区的物业服务企业，在日常物业管理工作中，对小区住户工程接报维修、公共检查、共有部位维修保养、装饰装修制度及要求等方面均作了大量物业工作，原告对小区公共部位进行了维修、养护和管理；5、标准保养合同、电梯日巡检记录、电梯年检温馨提示照片、消防设备设施保养记录、关于消防通道严禁停车的温馨提示、每月防火巡查记录表、消防器材检查卡照片、二次供水清洗消毒合同书、发电机保养记录、地坑泵保养记录、风机、地坑泵保养记录、风机房保养记录、水泵房巡查记录表、弱电监控系统维修记录表、弱电可视对讲系统维修记录表、管道疏通及工程维修照片，欲证明原告作为溪麓南郡小区的物业服务企业在日常物业管理工作中，对溪麓南郡小区电梯、消防、二次供水、发电机、地坑泵、风机、水泵、弱电监控、弱电可视对讲、管道等物业公用设施做了大量运行、维修、养护和管理工作；5、小区垃圾清运合同、小区生活垃圾清运合同、保洁清洁照片、欲证明原告作为溪麓南郡小区的物业服务企业，进行了共有部位相关场地清洁卫生、垃圾收运处理等物业服务工作；7、销售货物或者提供应税劳务、服务清单、云南省增值税专用发票、绿化作业照片、消杀通知，欲证明原告进行了公共绿化养护管理、绿化杀虫防害等物业服务工作；8、车辆进出记录、外围车辆巡检记录表、车辆及物品出入申请单，欲证明。原告进行了车辆管理物业服务工作；9、监控室摄像头检查记录表、收条、门禁卡发放单、外来人员登记表、溪麓南郡货物出入放行条、巡逻签到表，欲证明原告在公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理上，做了大量物业服务工作；10、新闻报道、社区活动照片、关于寒假期间小区安全的温馨提示、劳动节温馨提示、停水通知、关于高考期间降低噪音的温馨提示、回访记录表，欲证明：1、原告积极参与、组织社区活动，丰富业主/住户文化活动，积极进行公共事务管理工作；2、原告对小区业主/住户进行回访，大部分业主/住户对原告提供的物业服务是满意的。经质证，被告对原告提交的证据1中测绘报告不认可，不是该平方数，其余证据认可；对证据2不认可，是受胁迫签订的；对证据3不认可，物管就在一楼，不需要邮寄快递；对证据4不认可；对证据5不认可，并且不能证明原告2018年前的保养记录，也没有见到过原告履行义务；对证据6不认可，小区垃圾清运费用是在自来水费用当中的；对证据7不认可，小区长期无人管理，原告未履行义务；对证据8不认可，外来人员不需要登记；对证据9不认可，不清楚，且原告也没有履行；对证据10不认可，与原告义务无关，原告也没有进行过回访。被告为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：1、报警三联单，欲证明原告对电力设施破坏，自2015年9月7日至今无法正常使用，物业公司非但不能保护业主，还进行破坏；2、照片，欲证明可视对讲不能用，天花板漏水，墙体霉斑、空气开关跳闸存在质量问题，物管至今未解决，公共区域设施损坏也没处理；物业长期未尽到保洁、保养、维护义务。经质证，原告对被告提交的证据1不认可，不能证实是原告行为，据原告了解是因为被告长期不交税费，所以被停水；对证据2不认可，不能看出范围时间，并且溪麓南郡是一个十年的小区，肯定存在老化，不能说照片时存在问题就证明物业没有提供服务。经审查，本院对原告提交的证据1中测绘报告，因无业主方签字确认，且无出具机构资质证明及现场测绘记录证明，本院对其真实性不予确认，其余证据真实性予以确认；对证据2、3真实性予以确认；对证据4、5、6、7、8、9、10中除照片证据外，真实性予以确认，对照片证据，因无法证明形成时间及是否为日常活动所形成，本院对其真实性不予确认。对被告提交的证据1真实性予以确认，但内容不能证明系原告的行为；对证据2中公共部分，因原告认可确为小区，本院对其真实性予以确认，对其中室内部分，对其关联性不予确认。审理过程中，本院依职权对溪麓南郡小区进行了现场勘察并制作了现场勘察笔录。原、被告对现场勘察笔录真实性无异议。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：被告于2010年10月15日购买了鹏海公司开发的昆明市盘龙区润源路溪麓南郡18幢25层2510室房屋，房屋建筑面积为58.13方米。2011年9月29日，鹏海公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定鹏海公司委托原告提供溪麓南郡一期前期物业管理服务，在本委托管理物业交房后，在物业管理区域内，提供的日常物业服务包括：1、物业共用部位及附属建筑物、构筑物的维修、养护的管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位、附属建筑物、构筑物及相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共园林绿化的管理养护；5、物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；6、本物业管理区域内公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理；7、业主入住及委托管理区域内物业的装饰装修管理服务；8、业主档案资料及物业档案资料的建立和管理；9、配合和协助辖区政府行政管理单位，完成有关本委托管理物业的相关工作；10、法律法规规定由物业管理公司管理的其他事项；物业服务费用有业主按期拥有的物业的产权建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.65元/月/平方米；物业服务费用缴纳周期按季度或年度收取，业主或物业使用人应履行交纳义务，按现交费后服务原则，在物业服务费用到期前15日内予以交纳，如逾期交纳物业服务费用的，原告有权按约定收取违约金；二次加压费（7层以上住户收取）：6元/月/户；生活垃圾清运费按照政府收费文件执行；业主未按合同规定按时足额缴纳物业服务费用的，原告有权按每天延迟一日收取业主应付金额的3‰的违约金；本合同期限自2010年9月1日至2013年12月31日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期限届满，由全体业主共同决定续签合同或另行选聘物业服务企业或其他管理人；如合同期限届满但该物业管理区域未有新聘其他物业服务企业提供物业管理服务的，则合同按年度进行延续，延续期间，原告有权根据项目实际物业服务要求以及市场变化对物业服务费用进行调整；合同还对其他权利义务进行了约定。被告支付物管费至2012年7月14日后未再支付，故原告诉至法院主张其诉请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法、有效，对被告具有约束力，双方均应按该合同履行相关义务。合同有效期限届满后，虽原、被告未重新签订合同，但原告继续为溪麓南郡小区提供物业管理服务，应认定双方存在事实上的物业服务关系；对被告提出前期物业服务合同已到期，原告服务不合法的答辩意见，本院不予采纳。被告交纳物业服务费至2012年7月14日，且根据合同约定“物业服务费按年度收取……在物业服务费用到期前15日内予以交纳”，至本案开庭之日，原告有权主张2012年7月15日至2019年12月31日的物业服务费。根据合同约定，高层住宅物业服务费为1.65元/月/平方米，被告房屋为高层住宅，建筑面积为58.13平方米，现原告按56.07平方米主张计算物业费属其处分自己诉讼权利，本院予以确认，故2012年7月15日至2019年12月31日的物业服务费为7817.59元。因原告未全面举证证明其2012年至2019年的合同履行情况，且根据本院现场勘察情况，原告在履行公共设施维护、小区安保等方面确存在不到位的问题，故本院酌情扣除原告主张的物业服务费的30%，被告应向原告交纳的物业服务费为5472.31元（7817.59*0.7）。对原告主张的违约金，本院认为，因原告履行合同义务存在瑕疵，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告主张的二次加压费，合同有明确约定为6元/月/户，故对原告主张2012年7月15日至2019年12月31日的二次加压费537元符合合同约定，本院予以支持。对被告提出原告破坏其水电设施的答辩意见，本院认为，被告提交的接处警登记表不能证明系原告所为，其未提交其他证据证实其观点，故对其该答辩意见本院不予采纳。对被告提出其屋内漏水，存在质量问题的答辩意见，本院认为，因房屋为其专属部分，质量问题并不属于原告责任范围，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李莲英、李文静于本判决生效之日起十日内支付原告昆明天润源物业服务有限公司2012年7月15日至2019年12月31日的物业管理服务费5472.31元、二次加压费537元；二、驳回原告昆明天润源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费139元，由原告昆明天润源物业服务有限公司承担69元，由被告李莲英、李文静承担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 蒋 煜人民陪审员 陈 欣人民陪审员 杨瑾雯二〇一九年七月三十日书 记 员 陈 瑞