福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0505民初506号 原告：福建泉泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350505591748001X，住所地福建省泉州市泉港区驿峰路东段北侧兴通1#商住楼401室。 法定代表人：陈子华，董事长。 委托诉讼代理人：鄢碧荣，女。 委托诉讼代理人：刘建良，泉港区东港法律服务所法律工作者。 被告：谢兆炼，男，1989年3月6日出生，汉族，住福建省龙岩市连城县。 第三人：中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行，统一社会信用代码91350505X29630612K，住所地福建省泉州市泉港区南山南路西侧大德财富中心商场108-109、铺位201-203、205-213、301-303、305-306、308-312。 法定代表人：庄喜平。 委托诉讼代理人:刘建文，男。 第三人：泉州万商腾龙网房产营销有限公司，统一社会信用代码91350505MA3451QD8T，住所地福建省泉州市泉港区驿峰中路浪花豪苑6号楼502室。 法定代表人：吴凤金。 原告福建泉泰房地产开发有限公司(以下简称泉泰公司)与被告谢兆炼、第三人中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行(以下简称泉港农行)、泉州万商腾龙网房产营销有限公司(以下简称万商腾龙网公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉泰公司的委托诉讼代理人刘建良、鄢碧荣、第三人泉港农行的委托诉讼代理人刘建文到庭参加诉讼，被告谢兆炼、第三人万商腾龙网公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告泉泰公司与被告谢兆炼于2016年1月5日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201601050007）；2.解除原告泉泰公司与被告谢兆炼、第三人泉港农行于2016年1月25日签订的《个人购房担保借款合同》；3.被告谢兆炼支付原告泉泰公司代为支付的自2016年7月31日起至2018年10月31日止的银行按揭贷款55950.5元及违约金（自2016年7月31日起至还清款项之日止，以银行贷款总额441896元为基数，按日千分之一计算的违约金）。事实和理由：2016年1月5日，原告泉泰公司与被告谢兆炼签订《商品房买卖合同》1份，合同约定：被告谢兆炼向原告购买址在泉州市泉港区南侧山海国聚6＃楼1003号房产（以下简称1003号商品房），房屋总价款计441896元。签订本合同时，被告以资金周转困难为由向原告出具首付款92796元的借款一张交原告收执，并由第三人万商腾龙网公司出具欠条作为被告支付首付款的担保方，按约定万商腾龙网公司负责在六个月内帮助被告还清尚欠首付款，分两期还清（即2016年6月还一半，2016年9月份还清），但被告和第三人至今未付首付款。剩余房款305000元，由被告向第三人泉港农行按揭贷款。2016年1月25日，原告与被告、第三人泉港农行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向泉港农行借款305000元用于支付剩余房款，原告泉泰公司作为该笔借款的保证人。自2016年7月31日起，被告未能按期履行偿还借款本息的义务，截止至2018年10月31日止，原告作为保证人代被告偿还贷款本息合计55950.52元，被告尚欠泉港农行借款本金273625.02元。原告泉泰公司已向被告发函，限被告于7日内以现金形式一次性付清购房款，否则将按照双方签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条2、3款的约定单方解除合同。发函告知期限届满后，原告仍未能履行合同约定的付款义务。 被告谢兆炼未作答辩。 第三人泉港农行述称，被告谢兆炼因向原告泉泰公司购买商品房缺乏资金向其按揭贷款，共贷款305000元，双方约定借款期限为240个月，还款方式为等额本息，以被告向原告购买的1003号商品房作为抵押，同时原告对该笔按揭贷款承担连带保证责任。办理按揭贷款后，被告一共支付了按揭款8731.45元。本案涉案的《商品房买卖合同》被解除后，第三人有权单方面解除各方签订的《个人购房担保借款合同》，其将另行起诉。 第三人万商腾龙网公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2016年1月5日，原告泉泰公司作为出卖人与被告谢兆炼作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为201601050007，房屋代码651220）及附件1份，被告谢兆炼向原告购买址在泉州市泉港区，建筑面积为113.92㎡；第四条约定，单价为3879元／㎡，总价款计441896元；签订本合同时买受人支付购房款人民币136896元，其余房款共计305000元以【按揭贷款】或【公积金贷款】的方式向出卖人支付；出卖人应当在2016年12月30日前将商品房交付买受人。附件6《合同补充协议》约定，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款机构签订的担保合同或担保条款为准；在担保期间，若因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款项外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，按贷款总额的日千分之一向出卖人支付违约金；在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人之日起解除，买受人应按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用；出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用后无息返还买受人；被告向原告确认了福建省连城县为其真实有效的联系地址，该址为各类通知、文书送达地址，等等。同年1月6日，上述《商品房买卖合同》在泉州市泉港区房地产管理处办理了网上登记备案。同年1月25日，被告在原告提供阶段性保证和以1003号商品房作为抵押担保的情况下，向第三人泉港农行贷款305000元，用于向原告支付上述购房余款，三方签订《个人购房担保借款合同》1份。同年2月1日，第三人泉港农行向原告支付了上述305000元按揭贷款。办理按揭贷款后，自2016年3月20日起至2016年6月20止，被告一共支付了四期的按揭款合计8731.45元。自2016年7月27日起至2018年10月31日止，原告代被告偿还泉港农行按揭款本息计55950.52元。原告于2019年1月30日诉诸本院。 另查明，原告泉泰公司成立于2012年3月30日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发。2014年11月12日，原告泉泰公司取得了山海国聚1#、4#、5#、6#、7#楼、地下室的《商品房预售许可证》。本案诉争房产尚未交房，也未办理不动产权证书。 上述事实，有原告泉泰公司、第三人泉港农行的陈述和泉泰公司提供的《商品房买卖合同》及附件、《个人购房担保借款合同》、《商品房预售许可证》、《泉州市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表》、国内挂号信函收据、中国农业银行业务凭证、泉港农行出具的情况说明、泉港农行提供的《谢兆炼按揭贷款还款明细》、EMS快递回证、债务逾期催收通知书、贷款提前到期通知书等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告谢兆炼、第三人万商腾龙网公司在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。 本院认为，原告泉泰公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，原告泉泰公司与被告谢兆炼签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。合同签订后，被告经催告未能按合同约定及时偿还按揭贷款，截至2018年10月31日止，原告已代被告向第三人泉港农行偿还贷款本息55950.52元，双方签订的商品房买卖合同及附件解除条件成立，原告要求解除《商品房买卖合同》及其附件的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因第三人泉港农行未向本院提出诉讼请求，故本院仅处理商品房买卖合同纠纷，不处理担保贷款合同纠纷，故原告要求判令解除其与被告、第三人泉港农行签订的《个人购房担保借款合同》，本院不予支持。第三人泉港农行可就担保贷款合同纠纷另行起诉。截至2018年10月31日止，原告共代被告偿还泉港农行按揭贷款55950.52元，原告要求判令被告清偿其代为偿还的按揭贷款55950.5元及相应违约金的诉讼请求，符合合同和法律规定，本院予以支持。被告谢兆炼、第三人万商腾龙网公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，原告泉泰公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、解除原告福建泉泰房地产开发有限公司与被告谢兆炼于2016年1月5日签订的《商品房买卖合同》及附件(合同编号为201601050007）； 二、被告谢兆炼应于本判决生效后十日内偿付原告福建泉泰房地产开发有限公司代为支付的银行按揭款55950.5元及违约金（以441896元为基数，自2016年7月31日起至还清款项之日止，按日千分之一计算）； 三、驳回原告福建泉泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12253元，由被告谢兆炼负担，应于本判决生效之日起五日内向本院交纳(原告福建泉泰房地产开发有限公司预交的8471元予以退回)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  王月明 人民陪审员  黄文江 人民陪审员  郭章南 二〇一九年七月一日 书 记 员  钟小玲 附：引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 10- 11-