广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初4966号原告：刘俊强，男，汉族，1986年10月15日出生，身份证住址广东省陆丰市之一，委托诉讼代理人：张健，广东深律政律师事务所律师，执业证号14403201110047717。委托诉讼代理人：罗文哲，广东深律政律师事务所实习律师。被告：徐正香，女，汉族，1971年1月14日出生，身份证住址湖南省株洲市荷塘区，委托诉讼代理人：黄小雪，广东创基律师事务所律师，执业证号14403200410301415。被告：胡小彬，男，汉族，1979年11月27日出生，身份证住址四川省仁寿县，上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘俊强委托诉讼代理人张健、罗文哲，被告徐正香及其委托诉讼代理人黄小雪到庭参加诉讼。被告胡小彬经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘俊强向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签署的《房屋租赁合同》解除；2、判令原告有权没收被告支付的租赁保证金210000元；3、判令被告向原告支付2018年11月7日起至两被告实际返还房屋之日止的租金，租金计算依据《房屋租赁合同》的约定标准支付；至原告起诉之日，租金暂计300000元；4、判令被告向原告支付违约金210000元，并赔偿原告可得利益损失300000元；5、判令被告于《房屋租赁合同》解除之日向原告交还房屋；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年11月7日，原、被告在深圳市签署了《房屋租赁合同》。合同签署后，被告支付了130000元的租赁保证金，但至今未支付剩余租赁保证金及房租。虽经原告多次催要，被告均不予理会。为此，原告委托律师向被告发出律师函，但被告拒收。原告将房屋出租给被告后，被告将房屋转租给他人使用，被告收取了他人大量的保证金、租金、水电费、物业管理费等费用，如被告不能妥善处理本案，还会给原告造成更大的损失。被告徐正香辩称，一、徐正香与原告签订的房屋租赁合同为无效合同。理由是：1、据徐正香到罗湖区房屋租赁管理所查询了解，涉案房屋业主陈基凯已将房屋租赁给王松使用，租赁期限从2018年5月至2021年5月止，双方签订的租赁合同在该租赁所办理了备案登记。因此，徐正香有理由相信原告提供的与房屋业主陈基凯签订的房屋租赁合同存在虚假，原告没有权利将涉案房屋进行出租，其与徐正香所签租赁合同应为无效。2、根据原告提供的与涉案房屋业主约定的房屋租赁合同第六条规定，乙方即本案原告不得将该租赁房地产全部或部分转租予他人。但经甲方即业主书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续。在本案诉讼过程中，因业主陈基凯未能出庭作证说明其同意转租的事实，而原告也未能提供充分证据证明业主同意转租的相关证据材料，因此，徐正香认为与原告签订的上述房屋租赁合同因未能征得业主的同意也应无效。二、徐正香不构成根本违约，原告方单方解除房屋租赁合同没有事实依据。根据房屋租赁合同第七条第二款规定，原告单方解除合同并强行收房没有事实依据。三、因原告提供的租赁设备部分出现损坏，导致徐正香无法正常使用，徐正香曾多次要求进行维修，原告予以拒绝，在此情况下，徐正香完全有理由拒绝向原告支付保证金。四、本案原告与被告胡小彬以及案外人邓雪军三人明显有合伙诈骗徐正香的嫌疑。被告胡小彬系涉案租赁房屋管理处的工作人员，与原告比较熟悉。其与案外人邓雪军二人当时拉徐正香入伙说好共同出资租赁涉案房屋进行经营，并由徐正香与胡小彬二人出面签订合同，但在租赁合同签订后，本案原告便逼着徐正香赶快交纳保证金，徐正香便要求共同分担出钱，但胡小彬、邓雪军两人便推托没有钱，要徐正香一个人先把钱垫上，徐正香为了怕违约便被迫先缴纳了首月房租。2018年12月10日，原告以徐正香未交部分合同保证金为由强制收房当天，徐正香曾多次联系胡小彬、邓雪军二人，但二人却故意拒接电话玩失踪。更诡秘的是，事发当晚，本案原告与胡小彬二人却在一起聚会聊天。这时候，徐正香才感到自己被他人合谋设局诈骗。而且，从上可知，涉案房屋业主已将房屋租赁给案外人王松使用，原告并没有租赁涉案房屋的权利，因此，从种种迹象来看，原告与被告胡小彬以及案外人邓雪军三人明显有合伙诈骗徐正香的嫌疑。被告胡小彬未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、2018年11月7日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于深圳市××路××商业大厦××楼、建筑面积1012.66平方米、房地产证号为20××00的房地产（以下简称租赁房地产）及其设备在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）租给乙方使用。租赁房地产用途为商业，租赁期限自2018年11月10日至起2028年3月17日止。甲方应结清完所有费用后于2018年11月6日前将租赁房地产交予乙方使用，并办理有关移交手续。租金每月为人民币105000元，乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金。乙方应于本合同签署后两日内支付的首期租金，金额为人民币130000元。租金自2021年11月10日开始每三年递增8%。乙方应于2018年11月7日前向甲方支付两个月租金数额的租赁保证金，即人民币210000元，甲方应向乙方开具收据。（剩下的钱2018年12月6日之前补齐）合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该租赁保证金内扣除）。签署本合同后，乙方不按约支付租赁保证金的，乙方须支付相当于两个月租金数额的违约金予甲方。租赁期未满，乙方支付租赁保证金后退租的，甲方有权没收租赁保证金。租赁期间，乙方如拖欠租金过7天，或欠交管理费、水电费等金额达人民币2万元或不按本合同约定转租的，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。同时合同备注：签合同当天乙方支付13万元给甲方，剩余两押一租尾款于12月6日前结清支付给甲方，否则视为乙方违约，本合同失效。合同附件《租金递增具体时间及金额》中明确2018年11月10日至2019年11月10日每月租金105000元；合同附件《房屋内家俬家用电器确认表》，被告胡小彬在2018年11月7日签字予以确认。二、2018年11月6日，徐正香交付了定金3万元；2018年11月7日，徐正香向原告交付了10万元。该款项被告主张为首期租金13万元，与合同约定的首期租金金额一致，而合同备注中只注明支付13万元，但未写明该款项的性质。三、根据原告与徐正香的微信聊天记录，原告在2018年12月10日说：“徐正香女士：本人从早上九点到下午四点一直在博雅公寓等你过来解决拖欠租金问题，打了二十几个电话给你，你都不接电话，也没到现场来，本人现在正式通知你，你已构成违约，我今天要收回房屋，并追究你违约责任！请你们今天下午6点之前与我交接，否则我将采取强制措施收回房屋。四、2018年12月12日，因强制收回房屋等事情况，原告与两被告在东门人民调解委员会进行调解。五、涉案房产的权利人为陈基凯，陈基凯租赁涉案房产给原告，并且书面同意原告转租给本案两被告。另外，2018年4月23日，陈基凯作为产权人与出租方和原告（承租方）、王松（代理方）签订了《房屋租赁合同的补充说明协议》，原告主张该协议是为了完善工商登记手续所需，与本案无关。六、被告主张涉案房产有挂深圳市博雅公寓管理有限公司的牌照，原告认为没有实际经营。七、根据深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单显示，深圳市博雅公寓管理有限公司的住所即为涉案地址，法定代表人为王松。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订《房屋租赁合同》约定租赁用途为商业，之后，被告发现其租赁的房产已由原告办理了租赁备案，因被告租赁该房产的目的是为了经营公寓，现不能申请办理营业证照，故该合同的目的不能实现。被告虽未按照合同约定交纳租赁保证金，但该行为已构成履行不安抗辩权。原告要求解除该租赁合同，因该合同目的不能实现，也无法继续履行，故本院予以支持；鉴于被告并未违约，故原告要求没收违约金、要求被告支付违约金及赔偿损失的要求均不能成立，本院不予支持；关于原告主张被告应当支付自2018年11月7日起至实际返还房屋之日的租金，鉴于被告提供的证据可证明原告已于2018年12月10日强制收房，且双方签订的租赁合同约定起租时间为2018年11月10日、每月租金为105000元，而原告支付了首期租金13万元，故原告要求被告支付租金也无事实依据，本院亦不予支持；基于前述理由，原告主张被告应于合同解除之日向原告交付房屋的诉讼理由也不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告刘俊强与被告徐正香、胡小彬签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告刘俊强的其他诉讼请求。案件受理费人民币6990元，保全费人民币5000元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王    艳二〇一九年七月十五日书记员 郑立薇（兼）关天才