辽阳市太子河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1011民初745号原告：吴丙发，男，1950年4月13日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托代理人：尚海静，辽宁泽人律师事务所律师。被告：霍玉华，女，1959年11月24日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被告：霍玉清，男，1964年12月17日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被告霍玉华、霍玉清的委托代理人：杨羲磊，辽宁共宸律师事务所律师。原告吴丙发与被告霍玉华、霍玉清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴丙发及其委托代理人尚海静，被告霍玉华、霍玉清的委托代理人杨羲磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴丙发诉称，2000年3月30日，二被告的母亲张志忠与原告签订房屋买卖《契约书》，内容为“兹有霍士杰（被告的父亲，此前已经去世）砖木结构房1.5间，26.67平方米，座落在白塔区，出售给吴炳发名下，价格18000元，笔下一次性付清，无有反悔。”双方及中间人李桂珍、刘成发在契约书上签字。原告买下该房屋后，将该房屋赠与其妻弟方学平。方学平一家自2000年3月30日起在该房居住。2000年5月22日方学平以该房屋为经营场所注册经营辽阳市太子河区小庄卖店至今。在此期间方学平多次找张志忠要求办理更名过户手续，张志忠因身体不好没有配合，后张志忠去世导致该房屋产权没有变更至方学平名下。2018年国家对小庄地区进行棚户区改造，争议房屋在动迁改造的范围内，在动迁办摸底调查过程中，被告霍玉华到动迁办主张该房屋归其所有。原告认为，张志忠与原告签订的房屋买卖《契约书》合法有效，吴丙发将该房屋赠与第三人，第三人居住并在此经营18年之久，现因房屋将要动迁，被告却主张该房屋归其所有不应得到支持。故诉至法院，请求确认原告与张志忠（二被告的母亲）签订的房屋买卖《契约书》有效。被告霍玉华、霍玉清辩称，原告提交的房屋买卖协议上张志忠的签名是伪造的。本案争议房产是答辩人父亲霍士杰生前工作时分配的公房，1997年房改时答辩人的父亲购买变成了私有房产。1999年答辩人父亲病故，该房产没有办理继承，而是由答辩人母亲张志忠及弟弟霍玉岐在此居住。因霍玉岐有精神状态疾病，其生活由母亲张志忠照顾。大概在1999年底，霍玉岐犯病，自己坐到炉子上，将身体严重烧伤。霍玉岐在医院治疗期间再次犯病，私自离院，等答辩人在家里找到他时，发现方学平和孟香春两口子在答辩人家的小卖店经营。因为他们两口子与答辩人是邻居，所以经常到答辩人家小卖店闲坐，答辩人以为方学平二人是过来帮忙，但他二人却说霍玉岐将小卖店兑给他们了，并给我们出示了一张霍玉岐收他们8000元钱的收条。答辩人家小卖店是1997年开办的，当时是因霍玉岐有精神障碍残疾，为了能使霍玉岐有点生活保障，答辩人家就用霍玉岐的残疾证办的免税。小卖店占用的是答辩人家自建的临街违建房大约20平方米，店名为“小庄食杂店”。这个“小庄食杂店”是霍玉华投资1.5万帮助筹建的，卖店里有柜台及货架，还有大量的商品，而且还是免税的营业执照，但霍玉岐只收了8000元就兑给了方学平。答辩人与母亲当时均不同意将小卖店兑给方学平，但霍玉岐就是不将钱拿出来，而且又犯病了要殴打答辩人的母亲。答辩人与母亲见事情已经这样，怕霍玉岐再犯病也就只好认可了霍玉岐的兑店行为。方学平见我们没办法同意了霍玉岐的兑店行为后，就与我们协商将我们家的房子全都租给他们。答辩人见霍玉岐已被炉子烧伤，害怕在这里再住下去可能再次受伤，就同意将房子以每年800元的租金租给方学平家。然后霍玉华就在201医院附近给霍玉岐和母亲租了一处楼房，以免霍玉岐再发生烧伤。从2000年开始，答辩人的母亲就向方学平和孟香春收取房租。2011年答辩人母亲去世后，大概在2012年春节左右，霍玉华就去找方学平要房租，当时孟香春在家，她说答辩人母亲在2010年说霍玉岐现在病得很严重，家里急需用钱，让他们一次性交给她5年的房租。他们看我妈可怜，就一次交给了我妈5年的房租，他们已将房租交到2014年底。答辩人因不知孟香春说的真假，但母亲已去世，无法确认真假，只能相信孟香春的说法。2013年以后，就听说要动迁了，听说有动迁的信息后，霍玉华就找到动迁部门，动迁部门说该房屋方学平已经登记了，并将动迁摸底调查表向霍玉华出示。霍玉华向动迁部门声明，该房子是答辩人家的，方学平只是承租人，动迁补偿只能给答辩人。动迁部门告知答辩人，只有将方学平从该房屋撵走，该房屋的动迁补偿费才能归答辩人所有。答辩人到法院起诉，但法院说房产是答辩人父亲的，答辩人没有资格起诉，必须先办理继承。等答辩人去办理继承，又要求答辩人提供房照原件。答辩人找不到我家房照的原件，就让答辩人登报挂失。只有挂失后，才能补办房产手续。答辩人登报挂失后，产权部门又因动迁冻结了该区域内的所有房屋手续的办理。所以一拖再拖，一直拖到今天。没有想到原告却向法院对答辩人提起诉讼，但答辩人却发现，原告向法院提交的所谓买卖协议是伪造的，协议上的答辩人母亲张志忠的签字，根本就不是张志忠本人的签字。原告举证的“买房行为及事实”违反法律逻辑。买卖不破租赁，承租人在同等条件下有优先购买权，这些都是法律原则。1999年底答辩人的弟弟霍玉岐将小卖店已兑给了方学平，方学平又以800元一年的房租承租了该房。如果确有买卖房屋的行为发生，按承租人具有优先购买权的法律规定，也应由方学平夫妻优先购买此房。但令人奇怪的是，方学平没有购买，而是原告购买后送给了方学平。赠与不动产必须公证并办理过户手续才能生效，但原告并没有向法庭提交公证的证明，因此，其赠与一说纯属虚构。房屋买卖行为违反四邻签字的原则。房屋买卖必须要有四邻签字，这是人人都知道的商业惯例。本案的房屋买卖协议中却没有任何一个四邻签字，所谓的两个中间人根本就不是四邻。原告与契约书的吴炳发不是同一人。原告的身份证上名字叫吴丙发，起诉状上也是吴丙发。但契约书上的签字却是吴炳发，契约书中的内容也是吴炳发。原告没有向法庭提供吴炳发与吴丙发是同一人的身份证明，因此，原告不具有本案原告的主体资格。即使契约书是张志忠签字，该契约书也是无效的。涉案房屋的所有权人是答辩人的父亲霍士杰，霍士杰1999年4月因病去世。霍士杰去世后，其遗产应由其妻子张志忠，儿子霍玉岐、霍玉清及女儿霍玉华继承。2000年3月，霍士杰的遗产尚未进行遗产继承分割，如果张志忠确实将霍士杰的遗产在未进行遗产分割前擅自进行了转让，张志忠的行为则属于侵权行为，因此，该转让行为无效。而作为原告，明知该房屋的所有权不是张志忠个人的，房照上姓名是霍士杰，房照在未更名到张志忠名下之前，张志忠买卖该房屋的行为是违法的，其对违法的交易行为的法律后果也是明知的，其应自行承担违法行为所产生的法律后果。原告称“方学平多次找张志忠要求办理更名过户”。房子不是方学平购买的，只有购买人才能要求房屋过户，他不是购买人有什么权利要求更名过户？可见诉状中的多次找张志忠更名过户的说法不存在。房屋产权也不是张志忠个人，她有什么权利能给方学平办理过户？如果确有更名一说，答辩人怎么可能不知道，因为，没有答辩人配合该房屋就不可能办理过户。可原告及方学平却从来也没有因为此事找过答辩人一次。难道原告十多年都不知道过户应当怎么办？如果有更名过户一说，在张志忠不配合十多年的时间里，原告没有任何动作，而要等到张志忠死后原告才想起起诉。本院经审理查明，案外人霍士杰（1999年4月14日去世）与张志忠（2011年12月12日去世）系夫妻，二人共生育三名子女，即被告霍玉华、霍玉岐（2010年10月19日去世）、被告霍玉清。霍士杰生前有一处登记在其名下的房产，房屋所有权证号：房字第××号，房屋坐落于白塔区小庄委，建筑结构砖木，建筑面积26.67平方米。2000年3月30日，原告吴丙发（买房人）作为出资人与张志忠（卖房人）签订一份契约书，内容为“兹有霍士杰砖木结构房1.5间贰拾陆点陆柒平方米，座落在白塔区小庄西路北委十四组，57号，出售给吴炳发名下。价格壹万捌仟元正，笔下一次付清，无有反悔。”契约书由刘成发执笔，李桂珍、刘成发作为中间人在契约书上签字。协议签订后，原告将该房屋交与其妻弟方学平使用，方学平夫妻在该处居住并经营辽阳市太子河区小庄卖店至今。上述房屋所有权证（绿本）在原告处。2016年6月27日，被告霍玉华、霍玉清登报声明上述房屋所有权证遗失。2016年7月14日，被告霍玉华在辽阳市公证处办理了案涉房屋的继承公证。2018年10月11日，被告霍玉华取得案涉房屋的不动产权证书。经被告霍玉华申请，辽阳市中级人民法院依法委托抚顺公正司法鉴定所对契约书上张志忠的签名进行鉴定，并提供辽阳市劳动争议仲裁院的仲裁卷中有张志忠签名字样的授权委托书、申请书、送达回证作为样本。鉴定意见为检材上“张志忠”签名与样本上张志忠签名不是同一人所写。上述确认事实依据有契约书、房屋所有权证、大林子社区介绍信、营业执照、霍士杰死亡医学证明书、霍玉岐死亡人员户口注销证明、张志忠死亡人员户口注销证明、辽阳日报公告、公证书、不动产权证书、抚顺公正司法鉴定所鉴定意见书及当事人陈述在卷佐证。上述证据经庭审举证、质证、认证，本院予以采信。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉房产虽然登记在霍士杰名下，但张志忠与霍士杰系夫妻，原告吴丙发与张志忠在2000年签订契约书，虽然霍士杰已经去世，但根据当时的社会环境及群众的一般认知，原告有理由相信张志忠具有签订该契约书的权限，且原告支付了合理对价，张志忠交付了房屋的所有权证书，原告妻弟亦在此居住生活19年，故根据民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则及尊重历史现状原则，应当认定原告吴丙发与张志忠签订的契约书有效。二被告辩称契约书上张志忠的签名是伪造的，虽然经过鉴定，鉴定结论为契约书与样本上的张志忠签名不是同一人所写，但是并没有证据证明提供的样本上张志忠的签名是其本人所写，故该鉴定结论不具有否认契约书上张志忠签名真实性的效力，本院不予采纳。二被告辩称小卖店系出兑给方学平夫妻，其余房屋系租赁给其二人，但均未提供证据予以证明，本院无法采信。被告霍玉华虽然通过一定程序取得了案涉房屋的不动产权证书，但该证书并不具有否认原告与张志忠签订契约书效力的作用，故对被告提供的辽阳日报公告、公证书、不动产权证书等证据本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告吴丙发与张志忠于2000年3月30日签订的契约书有效。案件受理费2300元，由被告霍玉华、霍玉清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  鲍 丹人民陪审员  王春一人民陪审员  刘洋子二〇一九年七月四日书 记 员  张丽瑶