上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18882号原告：冷碧霞，女，1977年11月13日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李娟，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：史晓雁，女，1977年11月21日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周玉珠，上海瑞美克律师事务所律师。委托诉讼代理人：张经惠，上海瑞美克律师事务所律师。原告冷碧霞与被告史晓雁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理，依法适用简易程序于2019年7月1公开开庭审理。原告冷碧霞及其委托代理人李娟，被告史晓雁及其委托诉讼代理人张经惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷碧霞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2018年7月1日就上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2019年3月17日解除；2.判令被告向原告支付逾期支付房屋价款违约金人民币(币种下同)37,875元；3.判令被告向原告支付解除合同赔偿金1,410,000元；4.判令被告向原告支付买卖佣金31,000元；5.由被告承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，原告撤回了第四项诉讼请求。事实与理由：2018年7月1日，原告(出卖人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)。该合同约定，甲、乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落在上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，建筑面积为116.46平方米。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为600万元，乙方于签约当日，支付甲方房款20万元整，乙方于2019年3月1日之前,支付甲方房款400万元整，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款179万元，该款项由贷款银行转入甲方账户，乙方于甲乙双方办理该房屋交接手续当日支付甲方房款1万元整。同日，双方又签订《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方总计105万元，且乙方于2019年3月1日之前将此笔款项支付给甲方。合同签订后，被告在签约当日向原告支付了第一期房屋价款20万元。后于2018年11月6日委托上海瑞美克律师事务所**、张经惠律师向原告发送《律师函》，要求与原告协商解除系争房屋的买卖合同及补偿协议。原告收函后向居间方了解被告提出解除合同的理由，据居间人反应是被告想要增加房屋贷款金额。为此原告第一时间主动联系被告，明确表示愿意配合被告一起帮忙想办法增加房屋贷款，但被告未予理睬。原告于2018年11月8日正式书面函告被告，不同意解除合同，并敦促被告继续履行合同，否则需承担违约责任及赔偿责任。被告并未回复，最终双方未就房屋买卖合同解除事宜达成一致意见。此后原告曾多次与被告协商继续履行合同事宜，分别于2018年11月30日、2018年12月30日、2019年2月1日以短信提醒被告，要求其按约履行合同义务，被告始终置若罔闻，不予回复。至2019年3月1日，被告应当于该日期前依据《上海市房地产买卖合同》附件三约定支付第二期房屋价款400万元及依据《补偿协议》第一条约定支付房屋装修、设施、设备补偿款105万，但被告在毫无理由的情况下，拒不支付前述应付合同款，原告短信催款后，被告不愿与原告协商，明确表示不买房了。2019年3月16日，原告以短信方式要求被告承担逾期付款违约责任，遭到被告再次无视。2019年3月17日，在原告穷尽了一切方式敦促合同继续履行无果后，原告不得不向被告发出解除合同通知。原告认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，被告在房屋市值产生波动时毁约，且以极其消极的态度对待守约方的原告，致使原告基于合同的信赖利益及可得利益受损。现被告的违约行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也有悖于诚实信用，违反了合同约定，严重损害了原告的合同利益，故原告以讼称理由诉至法院。被告史晓雁辩称，同意解除双方间的合同，被告于2019年3月17日收到了原告要求解除的短信，故认可双方的合同解除时间为2019年3月17日。被告经中介居间介绍，仅看房一次就支付了20万元，后与被告配偶协商担心购房的不安全因素，于2018年10月就和原告协商解约事宜，11月向原告发送解除函件。被告于签订买卖合同时尚未协商完全，该20万元系购房定金，现同意支付逾期支付房屋价款违约金。但认为依据双方签订的买卖合同及补充协议，房屋转让价格为600万元，105万元系装修等的补偿款。房屋现在的市场价格为600万元，原告并无损失。且如果法院认定被告违约，该违约金标准过高，已支付的20万元请求法院根据违约情况予以酌定。经审理查明，上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为原告冷碧霞。2018年7月1日，原告冷碧霞(出卖人、签约甲方)与被告史晓雁(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：房地产座落在上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积116.46平方米；甲、乙双方经协商一致，同意转让价款为600万元；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之起五日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后10个工作日内，至该房地产所在区房地产甲乙中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后5个工作日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方；甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续。且交房之前的水电煤气等费用由甲方承担并支付，交房后的此项费用由乙方承担并支付；甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；乙方于付清首付款项10个工作日，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前,现金补足不足部分；若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续，乙方应于收到房地产交易中心出具以其为权利人的该房地产的《中华人民共和国不动产权证书》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款材料递交至银行处；本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址,任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任；甲、乙双方经居间方介绍就该房屋的房屋交易条件达成一致，现甲、乙双方委托居间方协助办理该房屋的网络备案版《上海市房地产买卖合同》，居间方已告知甲、乙方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》的相关政策；甲乙双方应于2018年8月30日之前，至中介方依据本合同约定的交易条件签订网上备案专用版的《上海市房地产买卖合同》，且乙方可增加或变更买受人；乙方于签约当日，支付甲方房款20元，乙方于2019年3月1日之前，支付甲方房款400万元整，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币壹佰柒拾玖万元整，该款项由贷款银行转入甲方账户，乙方于甲乙双方办理该房屋交接手续当日支付甲方房款1万元整等。当日，原告冷碧霞(出卖人、签约甲方)与被告史晓雁(买受人、签约乙方)还签订《补偿协议》一份，约定：甲、乙双方于2018年7月1日签订关于上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》,该合同约定的成交价为600万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方105万元，且乙方于2019年3月1日之前将此笔款项支付给甲方；甲乙双方协商约定，甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续后3个月内，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备(详见家具清单)按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；本次交易甲、乙双方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付。甲方承诺该房屋是其家庭在上海市唯一一一套产权住宅，且持有该房屋产权已满五年；本协议为买卖合同的有效组成部分,双方保证本协议一经签订，即不可撤消；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行；本协议与甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议约定为准；附《家具清单》，固定装修，灯饰及厨卫设施依现状，其中挂式空调两台依现状。签约当日，被告向原告转账支付20万元，附言载明为“买方订金”。2018年11月6日，被告委托律师向原告发函，表示：买卖合同的签字过程均由中介方主导，原、被告仅背对背签字，没有面对面洽商，无法形成准确、具体的意思表示。此举与合同法所倡导的平等自愿、诚实信用的宗旨相背离，也不符合商业管理及正常逻辑。加之并未实质网签、物业未交付、登记未变更，处于初期阶段，虽名为《上海市房地产买卖合同》及补偿协议，实为意向性的约定。为稳妥起见，要求解除买卖合同及补偿协议，若在收悉律师函之日起3日内未回复，视为同意解除双方之间的合同及协议，希望尽快退还已付金额。原告收悉函件后，于2018年11月8日回函，表示：原告不同意解除以上签署的合同及补偿协议，要求依据合同约定继续履行相关义务，并于2018年11月31日前办理网签，且依据合同约定支付购房款总计705万元。如果被告未在合同约定的时间内履行相关义务，将提起诉讼，要求被告承担违约责任并按约定赔偿。当日，原告发送短信告知被告，若需要更多贷款来履约买卖合同，可以帮忙。2018年11月至2019年2月，原告多次发送短信告知被告，要求其按约履行义务。2019年3月1日，原告发送短信告知被告，要求其按照合同约定付款，否则将追究被告违约责任。被告回复表示早就告知不购买房屋，要求返还订金。2019年3月17日，原告发送短信告知被告，表示被告未按合同约定支付购房款，已构成实质性违约，要求解除合同。上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、被告发送之律师函、原告回函及邮寄凭证、短信聊天记录，由被告提交的汇款业务回单、上海市不动产登记簿等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。原告、被告为证明系争房屋现在的市场价格，均向本院提交网页截图一份，经庭审质证双方对对方提交之网页截图均不认可，本院认为该网页截图未经公证，且此非评估结构出具之评估结果，不具有客观性，故对于该组证据不予采信。本院认为，原、被告就上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》与《补偿协议》，该买卖合同及补偿协议为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按约履行各自义务。关于被告支付的20万元，被告认为系定金，但从被告汇款附言来看，对于20万元表示为“购房订金”。且双方的合同中对于20万元也未约定存担保性质，对于被告的该意见本院不予支持。而买卖合同履行过程中，被告签约后即表示不再购买该房屋，以其行为明确表示不再继续履行合同。此后在合同约定的付款期限2019年3月1日之前，被告未能按约支付购房款600万元及补偿款105万元。此后经原告催告，被告仍未能按约付款，至2019年3月17日，被告迟延履行付款义务已超过15日，原告依据双方合同条款主张解除合同，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。另原告于2019年3月17日发出解除的短信通知，被告确认于2019年3月17日收悉，并认为双方的买卖合同及补偿协议于当日解除，本院确认原、被告就上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》与《补偿协议》于2019年3月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告应将收悉的房款20万元予以返还，被告应承担相应之违约责任。关于原告主张的逾期付款违约金37,875元，被告同意予以支付，本院予以确认。关于原告主张的违约金数额，原告认为系争房屋价格下跌幅度大，原告存在较大的损失。被告则认为房屋价格下跌幅度不大，且被告主观恶意小，原告主张的违约金过高。本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。买卖合同履行过程中，被告在明确不购买系争房屋后即向原告作出表示，主观恶意较小。且原告至今未将系争房屋另行出售，房屋市场价格有所回升。本院考虑到被告的付款情况及违约恶意，原告另行出售的情况及实际损失，酌定被告向原告支付违约金45万元。另双方均同意已支付房款20万元冲抵违约金，故被告还需向原告支付287,875元(450,000元+37,875元-200,000元)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告冷碧霞与被告史晓雁于2018年7月1日就上海市闵行区上中西路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2019年3月17日解除；二、被告史晓雁于本判决生效之日起十五日内向原告冷碧霞支付违约金287,875元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9,054.94元，由原告冷碧霞负担6,067.75元，由被告史晓雁负担2,987.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年七月三十日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。