四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初1379号 原告：四川恒通物业管理有限公司。住所地乐至县天池镇川鄂中路278号。统一社会信用代码：915120226602914484。 法定代表人：胡荣生 委托诉讼代理人：马玉春，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：赵多富，系公司工作人员。 被告：刘碧琼，女，1986年12月26日出生，汉族，四川省资阳市人，住四川省资阳市雁江区。 原告四川恒通物业管理有限公司（以下简称恒通物业公司）与被告刘碧琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人马玉春、赵多富，被告刘碧琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告恒通物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月至2018年12月期间的物业管理服务费2505元，公共能耗费216元，共计2721元；2、判令被告支付原告从欠费之日起至交清所欠费用时止的物业管理服务费、公摊费用滞纳违约金540元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：依据《物业管理条例》的相关规定，原告与四川天佑房地产开发有限公司（以下简称天佑房地产公司）于2009年5月1日签订了书香庭院《前期物业管理服务合同》。合同约定了双方权利义务、服务费用、违约责任等相关内容，原告依据合同约定对书香庭院实行了物业管理，提供了相应的物业服务，被告是该小区业主，从2016年1月至2018年12月拖欠物管费2505元，公共能耗费216元,经原告催收未果。 被告刘碧琼辩称：原告所诉被告系书香庭院业主，并接受了原告的物业服务是事实，但被告是交了2016年的物业费的，原告为被告提供的物业服务不到位，被告向原告反映其车辆被盗、住房外墙漏水，单元门的门禁系统坏了、小区绿化不到位、掉包裹等问题，原告均未作处理。原告还存在对外私自出租小区外系业主公摊面积的红苹果幼儿园及小区内停车场车位，其私自收取的费用账目一直没有公布，原告对物管费私自涨价等问题，故被告不同意原告的诉讼请求。 一、原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 证据材料1、原告营业执照、企业信息，被告身份证复印件、房屋所有权登记记载表，所有权登记记载表，拟证明双方当事人主体资格适格； 证据材料2、前期物业管理服务合同，拟证明原告为书香庭院小区提供物业服务，并约定了物管费收费标准及违约责任等内容； 证据材料3、乐至县人民政府（2013）第46号文件，拟证明原告收取物管费的标准的调整符合政府规定； 证据材料4、资阳市物业服务项目收费统一参考价，拟证明资阳市物管费的收费标准； 证据材料5、书香庭院入住收费标准，拟证明原告就调整物管费用向小区业主进行公示的事实； 证据材料6、物业维修，外来人员及车辆进出登记、安保、保洁和温馨提示、告知照片，拟证明原告依据合同提供了服务； 证据材料7、本小区业主交费凭证，拟证明该小区业主认可收费标准； 证据材料8、催缴通知单，拟证明原告尽到提醒告知义务。 经被告质证，被告对原告所举证据材料1、2、3、4、5、6、7、8的均无异议。 本院对原告所举证据材料认证如下：经被告质证，被告对原告所举证据材料1、2、3、4、5、6、7、8的真实性均无异议，原告所举证据材料1、2、3、4、5、6、7、8均来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故本院对原告所举证据材料1、2、3、4、5、6、7、8均予以采信。 经上述由本院确认的证据证实，并结合原、被告陈述，查明本案事实如下：书香庭院小区房屋系天佑房地产公司开发承建。2009年5月1日，天佑房地产公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》。与本案有关的内容：原告为书香庭院小区提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订的《物业管理服务合同》止。委托管理服务事项：原告负责对房屋建筑主体共用部位、公用设施、设备、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，原告与业主、使用人另行签订合同的除外；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，原告原则上应接受委托；但收费由当事人双方协商。物业管理费，住宅业主按其拥有建筑面积房每月0.4元/㎡向原告交纳；物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢（该物业）住房实际用量共同分摊。本物业管理公共服务费标准的调整，按国家政策或工资增涨比幅或行业标准调整；物业管理费每季交纳一次，每次交纳时间为季前10天。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按5‰元交纳滞纳金。合同签订后，原告入住该小区并对该小区提供了物业服务，原告在该小区张贴了书香庭院入住收费标准：水电公摊费每月6元。2014年12月20日，原告向该小区业主公告明示，依照《乐至县人民政府（2013）第46号文件（关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知）》文件规定，物业管理费从2015年1月起，当年度1-3月底前按多层每平方米按0.45元收费，超过时间按每平方米按0.5元收费。 被告系书香庭院小区业主，房屋面积计139.22平方米，2015年1至2018年12月欠物业管理费2505.96元，公共能耗费216元，经原告多次催收未果。 本院认为，原告与天佑房地产公司签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在书香庭院未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及书香庭院的全体业主均具有约束力。原告与天佑房地产公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《前期物业服务合同》约定的权利义务对原告及书香庭院的全体业主均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交付物业管理费，构成违约，应承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告应按合同约定对小区进行管理服务，被告应按合同约定向原告给付物业管理费。签订合同后，原告入驻书香庭院，聘请了保安、清洁工等对小区安全、卫生等进行管理，对小区提供了基本服务,而被告也应按照合同项原告交纳相关费用，按照约定，在2016年1月至2018年12月期间，被告应向原告交纳物业管理费2505.96元（139.22平方米×36个月×0.5元/平方米），公共能耗费216元（36个月×6元/月），故本院对原告要求被告给付物业管理费2505元的诉讼请求予以支持。 关于公共能耗费的收取问题。原告与天佑房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》约定，公共部分、共用设施设备运行、能耗费用按该幢该物业住户的实际用量共同分担。书香庭院公共部分需要消耗水电等费用的事实客观存在，业主应承担公共部分的能耗费，且每月6元的收费标准相对合理，原告亦对收费标准进行了公示。且小区其他业主也按该标准向原告交纳了公共能耗费，视为对该费用的认可，故本院对原告要求被告给付公共能耗费216元（6元/月×36个月）的请求予以支持。 本案中，被告未按约定给付物管费已构成违约，应当给付原告违约金，但原告在诉讼中已明确表示自愿放弃要求被告给付滞纳违约金的诉讼请求，本院予以认可。 关于被告抗辩原告提供物业服务不到位拒绝交纳物业管理费是否成立的问题。原告作为物业服务企业其职责是对物业公共管理区域及附属设施、环境卫生、生活秩序等提供管理与服务。原告提交的证据能证实其作为物业管理服务企业入住书香庭院后，聘请了保安、清洁工等对该小区安全、卫生等进行管理，提供了基本的管理与服务，故被告应向原告给付物业管理费。关于被告提出的其交了2016年的物业费；被告向原告反映其车辆被盗、单元门的门禁系统坏了、小区绿化不到位、掉包裹等问题，原告在提供物业服务过程中均未作处理；原告还存在对外私自出租小区外系业主公摊面积的红苹果幼儿园及小区内停车场车位，其私自收取的费用账目一直没有公布等问题，被告未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。关于被告提出的其住房外墙漏水，原告未作处理的问题，按照法律规定，住房墙体漏水问题应由房屋开发商处理，该问题并非原告的法定职责。被告关于原告对物管费私自涨价的问题，原告已提供证据证明物管费涨价的依据，其依据合法，不属于对物管费私自涨价，故本院对被告该抗辩理由不予采纳。据此，被告的抗辩理由均不成立，不能对抗其交纳物业管理费的法定义务及约定义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 由被告刘碧琼在本判决生效后五日内给付原告四川恒通物业管理有限公司物业管理费2505元、公共能耗费216元，合计2721元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘碧琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  罗文胜 二〇一九年七月二十五日 书记员  杨 鸥