文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0155民初223号原告（反诉被告）黎庆丰，男，生于1969年12月4日，汉族，重庆市涪陵区人，住重庆市涪陵区。委托代理人李军，重庆太合律师事务所律师。委托代理人钟娇，重庆太合律师事务所律师。被告（反诉原告）重庆市先派门业有限公司，住所地重庆市梁平区。法定代表人游国辉，执行董事兼总经理。委托代理人唐勇，重庆文才律师事务所律师。原告（反诉被告）黎庆丰与被告（反诉原告）重庆市先派门业有限公司合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员田安琴担任审判长，与人民陪审员陈宏应、欧小玲组成合议庭，使用普通程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）黎庆丰及其委托代理人李军、被告（反诉原告）的法定代表人游国辉及其委托代理人唐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎庆丰本诉称：2018年9月4日，以被告为甲方、原告为乙方签订了《租赁合同》，合同约定1、甲方自愿将其位于梁平区屏锦镇和睦村1组的生产车间、办公楼、食堂、宿舍出租给乙方使用，乙方承接甲方现有的厂房、未用完原材料、机械设备、办公用品等；2、租赁期限：本合同有效期五年，自2018年9月20日至2023年9月19日；3、甲方同意将旗下品牌过户给乙方，包括现有资料色卡和图册，乙方愿意支付给甲方100000.00元转让费，此款分两次付款，时间一年，甲方移交厂房给乙方之日支付50000.00元，余下50000.00元在下年支付租金时一次性给付甲方；4、租用面积陆仟平方米，合计578000.00元/年，签订合同时乙方须先缴纳100000.00元定金到甲方指定账户，待甲方将剩余材料及厂房移交给乙方后，乙方将剩余材料款和品牌过户进及上半年度的租金叁拾叁万捌仟元一次性支付给甲方；5、甲方按现状向乙方提供厂房、设施设备等，保证乙方正常使用；对移交给乙方的租用的房产、设施设备等资产享有法定所有权。合同签订后，原告按约向被告支付了租金288000.00元、品牌过户费50000.00元及结余材料款420000.00元，并多次要求被告提供房屋产权登记书、消防合格证书等文件以证明被告具有合法出租权，保障原告能将承租房屋作为生产经营性厂房使用，但被告一直未提供，故原告于2018年12月1日搬离了租赁房屋。后经原告从梁平区不动产登记中心、梁平规划局、梁平区建伟等行政管理部门查询得知，被告用于出租的房屋没有取得产权登记证书，也没有取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，没有依法办理报建手续。原告认为，被告出租的房屋未依法取得建设工程规划许可证及建设用地规划许可证，严重违法了《土地管理法》、《城乡规划法》的规定，属于违法建筑。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告于2018年9月4日签订的《租赁合同》无效。故原告诉讼来院，请求法院判决1、确认2018年9月4日原、被告签订的《租赁合同》无效；2、判决被告向原告返还租金288000.00元、品牌转让费50000.00元、结余材料款420000.00元，共计758000.00元；3、判决被告向原告支付资金占用利息损失（以758000.00元为基数，从2018年9月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；4、本案诉讼费由被告负担。被告重庆市先派门业有限公司答辩并反诉称：1、原告起诉的房屋租赁合同纠纷案由不恰当。房屋租赁在双方合同中仅是很小的一个部分，合同还包含了土地的租赁、品牌的转让以及原材料的转让等等；2、原告方提到的《最高法院关于适用城镇房屋租赁的相关解释》并不适用本案件，本案涉及房屋系集体建设用地上建设的房屋，不属于城镇房屋的范围；3、原告起诉书上陈述的内容，以及双方签订的租赁合同已经明确的确定了原告与被告相互承担的义务和享有的权利，被告签订合同后按约将房屋、土地、设施设备及原材料一并移交给原告，被告已严格按照合同约定履行了自己的义务，但原告在没有通知被告的情况下，突然将部分设施设备原材料等深夜转移，致使双方发生纠纷，即使在开庭时原告还有部分材料存放在被告的厂房内。原告支付的租金不仅仅是房屋的租金，还包括土地的租金以及被告原来的相应的设施设备的租金，即使法院认定租赁房屋部分无效，原告已经占用房屋至今仍然应当按照双方的约定支付房屋占用费直到原告将相关材料拉走，将场地交给被告；4、原告诉状诉称被告无房产证以及相关许可证问题，其实在签订合同时，原告明知场地是集体建设用地，只要求被告提供环评手续，该环评手续在2018年8月13日久已经取得了，且提供给原告的，所以现在原告诉称的被告没有提供这些证件的理由不成立。在原告生产经营的几个月中，梁平也没有任何部门和个人去干扰原告的正常生产秩序，都是正常生产，不存在无法生产的事实。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告提出反诉，请求1、依法驳回原告的各项诉讼请求，并确认2018年9月4日双方所签订的租赁合同合法有效；2、依法认定原告的行为违约，并判令原告支付违约金115000.00元，品牌及资料色卡图册转让费50000.00元；3、本诉和反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。事实及理由：原告与被告于2018年9月4日签订租赁合同并实际履行，而原告恶人先告状无理提起诉讼，事实上双方所签订的《租赁合同》合法有效。因原告违约不讲诚信，应当按照双方约定支付662400.00元违约金，因考虑到原告的实际情况，仅要求原告支付违约金115000.00元；根据《租赁合同》的约定，原告还应当支付品牌及资料色卡图册转让费50000.00元。综上，请求人民法院支持反诉原告的诉讼请求。原告黎庆丰针对被告重庆市先派门业的反诉答辩称：被告请求确认2018年9月4日双方所签订的合同有效无法律依据，被告所出租的房屋没有取得相关手续，属于违法建筑，合同应当无效；无效合同自始无效，被告不能依据无效合同向原告收取违约金、品牌转让费等，原告并不存在违约行为。本院经审理查明：被告重庆市先派门业有限公司原为重庆市迎博套装门有限公司，后更名为重庆市先派门业有限公司。2013年2月28日，原重庆市迎博套装门有限公司与原梁平县人民政府签订《梁平县屏锦镇（和睦）中小企业创业园入驻协议书》，就原重庆市迎博套装门有限公司入驻原梁平县屏锦镇（和睦）中小企业创业园内投资建厂有关事宜达成协议。2016年5月20日，被告重庆市先派门业有限公司又与原梁平县人民政府签订《梁平县屏锦镇（和睦）中小企业创业园签订入驻协议书》，就被告在原梁平县屏锦镇（和睦）中小企业创业园内投资建厂有关事宜达成入驻协议，被告入驻后所用地块属原屏锦镇和睦村火炮厂用地位置，由被告于2016年5月17日从该火炮厂流转而来。该地块属集体建设用地，位于屏锦镇城镇规划区外。2018年9月4日，原告与被告签订《租赁合同》，就原告租用被告厂房及生产线等相关事宜达成协议，合同主要内容为：被告自愿将其位于梁平区屏锦镇和睦村的生产车间、办公楼、食堂、宿舍出租给原告使用；原告承接被告现有的厂房、未用完原材料、机械设备、办公用品等；合同约定租用期为五年，自2018年9月20日至2023年9月19日；租用面积为6000.00平方米，计578000.00元一年，签订合同时原告须先缴纳100000.00元定金到被告指定账户，待被告将剩余材料及厂房交给原告后，原告将剩余的材料款和品牌过户金及上半年度的租金一次性支付给甲方。合同还约定，被告将厂内的设施设备出租给原告，原告应向被告缴纳100000.00元保证金；被告将其旗下品牌过户给原告，包括现有资料图卡和图册，原告愿意支付给被告100000.00元转让费（此款分两次付清，时间为一年。被告移交厂房给原告之日支付50000.00元，余下50000.00元下年支付租金时一次性支付给甲方）；合同第一十六条约定，双方在租赁期间内不得因任何原因和理由停祖和转租他人经营，任何一方违反上述约定，则守约方可随时终止合同，违约方必须承担5年租金总额20%的违约金。合同签订后，原告于2018年9月5日向被告支付到2019年3月19日的租金288000.00元，品牌转让费50000.00元。原、被告于2018年9月30日对被告厂内的材料进行盘存，双方确认被告厂内剩余材料的价值为420000.00元。2018年12月1日，原告在未与被告协商的情况下，搬离了出租场地，2018年12月5日被告向原告发出告知函，认为被告存在未缴纳保证金、未按约对租赁财产进行保险、未妥善保管租赁物并将被告部分设备搬走及无视合同约定，在未通知公司的情况下整体夜间搬离了租赁厂房等违约行为，要求原告如不继续履行合同应与被告协商解决，并承担违约责任等。2012年12月6日，原告针对被告的告知函复函称，被告交付的租赁房屋不符合《租赁合同》的约定，也不符合法律、法规的规定，不能作为生产经营性厂房使用，原告的行为不构成违约，要求被告在收到复函三个工作日内向原告提供租赁房屋的产权证书、环评证书及消防验收合格证书。2018年12月10日、2018年12月14日，被告再次回函告知原告，被告提供的厂房符合法律规定并已提供环评证书，因原告于2018年12月1日整体搬离租赁厂房，致使厂房无人管理，被告在2018年12月10日知道后为防止损失进一步扩大，故请人照看厂房及厂内设施，原告尚拖欠水、电未结清，要求原告按照合同约定在收到告知函三日内支付保证金及购买整厂财产保险，自行安排人员看护厂房及设施，修复损坏的房屋和设备，及时支付看护人员工资。2018年12月29日，原告向被告发出律师函，认为被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证及建设用地规划许可证，违反了相关法律规定导致合同无效，特通知被告自2018年12月1日双方的房屋租赁关系终止；要求被告返还原告租金288000.00元、品牌转让费50000.00元、结余材料款420000.00元。2019年1月9日，原告诉讼来院，要求1、确认2018年9月4日原、被告签订的《租赁合同》无效；2、判决被告向原告返还租金288000.00元、品牌转让费50000.00元、结余材料款420000.00元，共计758000.00元；3、判决被告向原告支付资金占用利息损失（以758000.00元为基数，从2018年9月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；4、本案诉讼费由被告负担。被告提出反诉，要求原告1、依法驳回反诉被告的各项诉讼请求，并确认2018年9月4日双方所签订的租赁合同合法有效；2、依法认定被反诉人的行为违约，并判令被反诉人支付违约金115000.00元，品牌及资料色卡图册转让费50000.00元；3、本诉和反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。2019年3月11日第一次庭审结束之后，原、被告双方及法院工作人员到厂房现场进行查看并对厂房内剩余材料、物品的归属进行确认。被告称原告尚留有纸箱等物品在场内，但原告表示厂内所有物品均不属于原告，原告所有东西已于2018年12月1日搬离，同时双方均认可自2019年3月11日后被告有权对该厂房自行处分和使用，原告不得干涉。以上事实，有原告举示的符合证据真实性、合法性、关联性原则的《租赁合同》、收据2张、原材料总清单、包装类盘存表、木工仓库盘存表、小仓库盘存表、线条仓库盘存表、2018年12月5日告知函、复函、2018年2月10日告知函、律师函及邮寄回执无房证明2份、企业信用信息公示报告、重庆市梁平区环境执法支队行政处罚决定书、梁平区屏锦镇（和睦）中小企业创业园入驻协议书2份，被告举示的租赁合同、梁平区屏锦镇（和睦）中小企业创业园入驻协议书、土地转让协议书、重庆市梁平区屏锦镇村镇建设服务中心证明、准予变更通知书、重庆市企业投资项目备案证、重庆市建设项目环境影响评价文件批准书、梁平县国土资源和房屋管理局屏锦管理所出具的用地红线图、原材料总清单、木工仓库盘存表、2018年12月5日告知函、2018年12月10日告知函、2018年12月14日告知函、复函、律师函、重庆连方建材有限公司告知以及本院制作的勘验笔录在案佐证，本院依法予以确认并作为定案依据。原告举示的梁平县屏锦镇和睦村村民委员会证明、游国辉证明、现场勘察图片、重庆市企业投资项目备案承诺书、重庆市企业投资项目备案登记表、关于梁平区城乡总体规划的批复、重庆市梁平区城乡总体规划城乡产业布局图、城乡空间结构图不能达到原告的证明目的，本院不予采信；被告举示的2018年10月6日和2018年12月1日的通知函、订单信息、办公室微信不具有真实性，本院不予认可；被告举示的银行交易明细与本案不具有关联性，本院不予采信。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）原、被告于2018年9月4日签订的《租赁合同》效力如何认定？（二）原、被告双方是何时解除或终止租赁合同关系？（三）原告的其他诉讼请求及被告的其他反诉请求能否得到法庭的支持。本院认为，原、被告于2018年9月4日签订的《租赁合同》中包含场地、厂房、机器设备的租赁，以及剩余材料的买卖、注册商标的转让。其中合同中涉及注册商标的转让，根据《最高人民法院关于审理商标案件有关管辖和法律适用范围问题的解释》第二条之规定，我院对此并无管辖权，故当事人针对此条产生的纠纷本院不予审查处理。关于第一项争议焦点，原、被告于2018年9月4日签订的《租赁合同》（除商标转移条款外）系双方当事人在平等、自愿协商的基础上签订的，合同的内容也并没有违反法律的禁止性规定，因此本院认为该合同成立并生效，双方的当事人应当按照合同约定享受权利、全面履行义务。关于第二项争议焦点，原告在2018年12月1日在未与被告协商的基础上搬离租赁厂房，导致厂房无人看守，机器设备无人管理，被告为防止损失的扩大，雇请人员照看厂房并无不当。在此之后双方多次函告往来，却未对出租物进行交接。在2019年3月11日本院组织双方到现场查看时，双方均表示此后被告有权处理出租场地，至此双方才对原告撤场后的遗留问题等予以明确。因此，2019年3月11日是原、被告解除《租赁合同》的时间。对于原告的其他诉讼请求，原告支付的租金到期日为2019年3月19日，由于提前解除合同，被告应当退还原告剩余租金14450.00元并支付资金占用利息；品牌转让费50000.00元涉及商标转让纠纷，本院不予审查，原告可向有管辖权的人民法院另案起诉；原告要求返还材料款420000.00元，因双方对被告转给原告的材料进行过清点，原告在2018年9月30日的材料总清单上签字确认，现原告要求被告返还420000.00元材料款不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。对于被告的其他反诉请求，原、被告在《租赁合同》第十六条约定“在租赁期间不得因任何原因和理由停租和转租他人经营，否则视为违约，任何一方违反以上合同约定，守约方可随时终止与对方签订的合同，违约方必须承担五年租金总金额20%的违约金”。本案中原告未按照合同约定对机器设备购买保险，也未按合同约定支付保证金，在合同期限未届满之时便搬离承租场地，以合同无效为由要求停租，且因此原告的行为构成违约，应当向被告支付违约金。被告主张的违约金115000.00元原告认为过高，要求本院予以调整，本院结合被告聘请人员看护厂房的情况、被告在合同解除后产生的厂房空置损失等，酌定违约金为60000.00元；被告要求原告支付品牌转让费的诉讼请求因本院无管辖权，被告可就此向有管辖权的人民法院起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条第一款、一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、原告黎庆丰与被告重庆市先派门业有限公司于2018年9月4日签订的《租赁合同》合法有效；二、原告黎庆丰与被告重庆市先派门业有限公司于2018年9月4日签订的《租赁合同》于2019年3月11日解除；三、由被告重庆市先派门业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黎庆丰租金14450.00元并支付资金占用利息（资金占用利息从2019年3月11日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至付清之日止）；四、由原告黎庆丰于本判决生效之日起十日内支付被告重庆市先派门业有限公司违约金60000.00元；五、驳回原告黎庆丰的其他诉讼请求；六、驳回反诉被告重庆市先派门业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11380.00元，由原告负担11163.00元，被告负担217.00元；反诉案件受理费3600.00元，由原告承担2291.00元，被告承担1309.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判长田安琴人民陪审员  陈宏应人民陪审员  欧小玲二〇一九年七月十二日（院印）书 记 员  方 聪