广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异73号 案外人：陈启彬，男，1954年10月16日出生，汉族，身份证住址:广东省阳春市。 申请执行人：广州珠江小额贷款股份有限公司。住所地：广州市越秀区长堤大马路316号广州XXX。 法定代表人：麦燕玉，职务：董事长。 被执行人：广东中汇装饰设计工程有限公司。住所地：广州市越秀区达道路12号802、804、806房。 法定代表人：潘泰辰，职务：总经理。 被执行人：广东中汇阳光药业有限公司。住所地：广州市越秀区达道路12号金达大厦东区817房。 法定代表人：李建新，职务：总经理。 被执行人：阳春中汇置业有限公司。住所地：阳春市春城阳春大道西侧规划行洪渠北中汇星座商品楼首层9号商铺。 法定代表人：梁凡敢，职务：总经理。 被执行人：阳春市昊翔房地产开发有限公司。住所地：阳春市春城新竹路101房（鲤鱼岗4号）。 法定代表人：梁凡敢，职务：总经理。 被执行人：广东中汇阳光房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦8层17、19房。 法定代表人：廖春艳，职务：总经理。 被执行人：广东中汇实业有限公司。住所地：广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦807、809房。 法定代表人：廖春艳，职务：总经理。 被执行人：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广州市番禺区。 被执行人：潘泰辰，男，1974年10月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 被执行人：朱有杰，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 被执行人：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市。 本院在执行申请执行人广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小额贷款）与被执行人广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔房产）、广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震借款合同纠纷一案中，案外人陈启彬对本案查封、拍卖、变卖阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城E型板式住宅E7幢702房（以下简称涉案房屋）的所有权向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人陈启彬称，昊翔房产于2014年5月3日将阳春市春城街道黑石岭中汇城别墅区A至D型外墙排栅搭设工程发包给其，其挂靠阳春市第二建筑工程公司进行施工。2016年6月，因昊翔房产拖欠工人工资，工人集体向阳春市人力资源和社会保障局投诉，经该局主持调解，昊翔房产同意以房抵债。2016年10月，经昊翔房产与阳春市第二建筑工程公司及其进行结算，昊翔房产欠其工资金额为413423元，故昊翔房产同意以涉案房屋（建筑面积为171.13平方米）折抵欠款，双方于2016年10月27日签订《广东省商品房买卖合同》，约定涉案房屋价格为513390元，合同中注明已一次性付清房款（其以现金支付了购房款99967元），后昊翔房产于2017年10月1日将涉案房屋交付给案外人装修使用。其在买房后多次要求昊翔房产及时办理房产证，时至2018年11月其才得知涉案房屋将被法院拍卖或变卖。其已实际购得涉案房屋并投入装修资金，虽未取得房屋所有权证，但其并没有过错，故请求法院停止对涉案房屋的拍卖或变卖并解除查封。 案外人陈启彬为证明其主张提供了1、其与昊翔房产于2016年10月27日签订约定购买涉案房屋，建筑面积共171.13平方米，总金额为513390元，付款方式为已一次性付清房款的《商品房买卖合同》；2、其作为乙方与甲方（中汇城别墅区A至D型、林俊雄代欧阳波）于2014年5月3日签订的《外墙排栅搭设承包合同》；3、昊翔房产于2016年6月7日出具关于阳春市第二建筑工程公司城建中汇城别墅工人工资事宜：经公司作出回复，按2015年12月份工资清单共欠1565470元，加上二建公司50000元共1615470元工人工资，公司商议定于2016年10月31号前支付完毕的《会议记录纪要回复函》；4、其与深圳市万福物业管理有限公司阳春分公司于2017年10月1日签订确认交收涉案房屋并领取房屋进户门钥匙1套的《业主收楼确认书》。 本院查明，珠江小额贷款与昊翔房产等借款合同纠纷一案，本院于2017年10月20日作出（2016）粤0104民初41937号《民事判决书》，判决：一、广东中汇阳光药业有限公司在判决生效之日起十日内向珠江小额贷款归还借款本金500万元及逾期还款违约金（以500万元为本金，自2016年3月23日起按照年利率24%的标准计算至实际还款之日）；二、广东中汇阳光药业有限公司不履行上述债务时，珠江小额贷款有权就阳春中汇置业有限公司名下位于广东省阳春市春城街道阳春大道西侧××北××·星座商品楼××商铺（××夹层××）的所得价款在最高额抵押担保限额内优先受偿；三广东中汇装饰设计工程有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔房产、黄兆震、潘泰辰、朱有杰分别在500万元的最高余额内，广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司分别在300万元的最高余额内，梁凡敢在366万元的最高余额内，对广东中汇阳光药业有限公司上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向广东中汇阳光药业有限公司追偿；十被执行人共同负担案件受理费58393元及诉讼保全费5000元。上述判决发生法律效力后，珠江小额贷款向本院申请执行，本院于2018年1月8日以（2018）粤0104执578号案立案执行。 在诉讼期间，本院以（2016）粤0104民初41937号《民事裁定书》，依法查封昊翔房产名下位于阳春市春城街道××、××地块××城××型××式住宅××商铺、××房（复式）、XXX房，查封期限均为2016年11月25日至2019年11月24日。 在执行期间，本院依法委托评估机构对已查封的上述房屋进行评估，并于2018年10月26作出（2018）粤0104执578号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖上述房屋以清偿债务。 另据查询日期为2018年1月18日阳春市国土资源局的《不动产登记资料查询结果证明》显示，目前涉案房屋登记在昊翔房产名下，登记时间为2016年3月16日。该公司在涉案房屋上设定了抵押权，抵押权人为广东阳春农村商业银行股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2016年5月6日至2016年7月20日，登记时间为2016年5月16日。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋是登记在被执行人昊翔房产名下的不动产，本院查封、拍卖、变卖涉案房屋依法有据。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院于2016年11月25日查封涉案房屋，案外人于2017年10月1日交收涉案房屋，其并未在法院查封前合法占有涉案房屋。另案外人提供的上述证据显示其与昊翔房产的商品房买卖是基于其与昊翔房产之间债权债务关系的以物抵债，并非真实的房屋买卖关系，现其请求停止对涉案房屋的拍卖不符合上述的规定，不能排除本案的执行，故对案外人提出的执行异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人陈启彬对本院（2018）粤0104执578号案对执行标的阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城XXX房所提的异议请求。 当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林奕云 审判员  周洁萍 审判员  梁嘉俊 二〇一九年七月三十一日 书记员  朱林霞