山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1097号上诉人（原审被告）：陈晓东，男，1974年10月30日出生，汉族，住大同市平城区翰林别院10栋2单元501号。委托诉讼代理人：沈春学，山西北岳（太仆寺）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：睢小军，男，1975年5月15日出生，汉族，住阳高县马家皂村长仁街长德巷11号。被上诉人（原审原告）：宋红梅，女，1976年11月28日，汉族，住阳高县马家皂村长仁街长德巷11号。二被上诉人委托诉讼代理人：王子东，山西宝翰律师事务所律师。原审被告：大同市晓东房地产开发有限公司，住所地大同市平城区下寺坡街东侧华严寺街B东区2楼2号商铺。法定代表人：王秀，该公司总经理。上诉人陈晓东因与被上诉人睢小军、宋红梅、原审被告大同市晓东房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈晓东的委托诉讼代理人沈春学,被上诉人睢小军、宋红梅的委托诉讼代理人王子东到庭参加诉讼。原审被告大同市晓东房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。陈晓东的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初876号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在认定《商业铺面认购协议书》、陈晓东与晓东房地产关系、宋红梅主体几个关键事实上错误。1、一审法院认定商铺认购协议书存在效力是错误的。晓东房地产公司的法定代表人的变更发生在2018年1月29日，故在此之前，包括《商业铺面认购协议书》签订时以及签订《承诺书》时，陈晓东仍是晓东房地产公司的法定代表人，无论其与被上诉人签订《商业铺面认购协议书》的行为，还是把《承诺书》交给被上诉人的行为，均代表晓东房地产公司的行为，不存在损害晓东房地产公司的合法权益。2、一审法院认定陈晓东在承诺书中属于“法律上的自认”也是错误的。陈晓东在2017年9月16日的行为是作为晓东房地产公司法定代表人的行为，更谈不上“法律上的自认”这样的法律事实和以此为基础的法律责任的承担。3、一审法院认定被上诉人宋红梅主体适格是错误的。二、一审法院的判决违反了不告不理的立法原则，应驳回原告起诉。被上诉人的诉求是依法判令二被告连带偿还原告的购房款268000元，既然一审法院认为不符合连带责任的情形，直接驳回原告的起诉即可，但一审法院的判决却是“被告大同市晓东房地产开发有限公司、陈晓东在判决生效后十日内退还原告…”，这是错误的。三、人民法院应从实体上驳回要求陈晓东承担责任的诉讼请求。《承诺书》是陈晓东签的字，但那是代表晓东房地产公司的行为，不是陈晓东的个人行为。四、人民法院应从实体上驳回要求晓东房地产公司承担法律责任的诉讼请求。因为睢小军没有按《承诺书》的要求去履行义务，也没有要求解除该《承诺书》，在这种情况下去直接要求退钱是不对的。被上诉人睢小军、宋红梅答辩称：原判正确，应予维持。原审被告大同市晓东房地产开发有限公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。睢小军、宋红梅向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告连带偿还原告的购房款268000元，支付从2016年9月7日起至实际付清之日的利息(2016年9月7日至2019年1月7日利息45024元，月利率0.6%)；2、诉讼费用依法承担。一审法院认定事实：2016年7月19日，原告宋红梅与被告晓东房地产公司签订《商业铺面认购协议书》，约定原告自愿预定晓东生活购物广场五层11号商铺、铺位一套，建筑面积87平方米，单价4200元／平方米，总价365400元；交付方式为一次性交款，初定2017年10月1日开业交付；如逾期，应按已付房款的活期利率支付银行利息。同年7月1日，被告晓东房地产公司给原告宋红梅出具365400元的收据。2016年9月7日，原告宋红梅向当时被告晓东房地产公司的法定代表人陈晓东×××账户汇入268000元。被告晓东房地产公司至今未向原告交付房屋。2017年9月16日，被告陈晓东向原告出具《承诺书》，主要内容为：2018年1月1日前，陈晓东为原告睢小军办理房屋手续，如到期不能交付，陈晓东按照魏都新城区域房价退还睢小军房款，在该小区为睢小军重新购房一套，同时睢小军及家人手持陈晓东以前一切手续票据作废。一审法院认为，原告宋红梅与被告晓东房地产公司签订的《商业铺面认购协议书》是双方真实意愿表示，不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行相应义务。原告交付房款268000元，被告至今未向原告交付房屋，原告诉讼请求符合法律规定，予以支持。合同约定逾期交房应按活期利率支付利息，该约定不违反法律规定，原告主张按月利率0.6％支付利息，与该约定不符，不予支持。被告晓东房地产公司经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告大同市晓东房地产开发有限公司、陈晓东在判决生效后十日内退还原告睢小军、宋红梅房款268000元；并以268000元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息（自2017年10月1日至实际清偿之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5995元，减半收取2997.5元，由二被告负担。上诉人在二审中提供了大同市晓东房地产开发有限公司的企业信用信息，欲证明上诉人系职务行为。被上诉人对该证据无异议，本院予以采信。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，2018年1月29日，大同市晓东房地产开发有限公司的法定代表人由陈晓东变更为王秀。关于上诉人陈晓东应否承担责任的问题。本院认为，被上诉人主张其欲从大同市晓东房地产开发有限公司购买一套住宅，并与大同市晓东房地产开发有限公司签订了《商业铺面认购协议书》，之后交付购房款26.8万元。后上诉人出具承诺书，愿意用魏都新城的房屋抵顶，如果不能顶房自愿退还被上诉人房款。上诉人陈晓东对《商业铺面认购协议书》及承诺书的真实性均无异议，承诺书虽然是陈晓东出具，未加盖大同市晓东房地产开发有限公司的公章，但是因之前的认购协议书系被上诉人与大同市晓东房地产开发有限公司所签订，购房款也汇入大同市晓东房地产开发有限公司法定代表人陈晓东账户，且出具承诺书之时陈晓东仍系大同市晓东房地产开发有限公司的法定代表人，故上诉人陈晓东的行为应视为大同市晓东房地产开发有限公司的行为，大同市晓东房地产开发有限公司应承担向被上诉人返还购房款的责任。一审法院判决上诉人陈晓东共同承担还款责任缺乏法律依据，应予纠正。综上所述，陈晓东的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第二款、第一百七十四条的规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初876号民事判决；二、原审被告大同市晓东房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还被上诉人睢小军、宋红梅房款268000元，并以268000元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息（自2017年10月1日至实际清偿之日止）；三、驳回被上诉人睢小军、宋红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5995元，减半收取2997.5元，二审案件受理费5320元，均由原审被告大同市晓东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 高存慧审判员 张丽娟 二〇一九年七月十六日书记员 常 佳