广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）粤06民终5559号上诉人（原审原告）：崔志恩，男，汉族，1951年4月8日出生，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************115。委托诉讼代理人：李烨涛，广东敬思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔万恩，男，汉族，1962年7月1日出生，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************516。委托诉讼代理人：崔庆光，男，崔万恩儿子。上诉人崔志恩因与被上诉人崔万恩房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔志恩上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．崔万恩向崔志恩支付损失赔偿额30万元；3一、二审费用由崔万恩承担。事实和理由：一、一审判决根据土地管理法关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定得出涉讼《出售房屋合约》不能履行应予解除的结论是错误的。法不溯及既往，涉讼合同签订的时间在1997年12月24日，应当适用1988年版本的土地管理法，其时的法律并无农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，直至2017年底都是可以过户的，相关政策在2018年后才发生了变更，导致现在无法过户。二、一审期间崔志恩要求崔万恩承担违约责任是根据崔万恩在2016年时不配合进行房屋过户，拖延至2018年又遇上政策变化不能过户，因此崔万恩应该为其违约行为产生的损失承担责任。二审期间，崔志恩补充上诉称，一审法院对崔志恩提交的证据四所要证明的内容没有进行认定。崔万恩辩称，崔志恩起诉请求解除合同，崔万恩也当庭同意，出于兄弟情义同意归还25000元欠款并补偿5000元，涉讼房屋可无条件让崔志恩使用直至其百年归老，故崔志恩要求赔偿30万元没有法律依据，房屋所有权应归崔万恩。二审阶段已确认崔志恩于1997年至2016年没有取得九江镇南金田心村农村户口登记。根据法律规定，宅基地非本村村民不能买卖，房管部门没有买卖交易记录，故当年并不存在房屋买卖，只存在借贷关系。双方当年没有约定还款期限和利息，借款人多年来一直积极提出还钱，但崔志恩以各种理由拒收，故崔万恩并不存在恶意拖欠，且崔万恩20年来也没有向崔志恩收过房租。崔志恩向一审法院起诉请求：1．崔万恩向崔志恩支付损失赔偿额30万元；2．案件诉讼费用由崔万恩承担。诉讼中，崔志恩增加诉讼请求：解除涉讼房屋买卖合同，崔万恩退还房款25000元。一审法院认定事实：崔万恩曾用名崔某。南府集建字（xxx）第0xxxx2号集体土地建设用地使用证对应的土地位于南海县沙头镇南金村（现地址为南海区九江镇xxx号），用途为住宅，面积45平方米，登记的土地使用权人为崔某。位于原南海县沙头南金乡南一队房屋（以下简称涉讼房产）为砖木平房，于1974年自建，建筑面积45.24平方米，已办理产权登记，权属人为崔万恩。1997年期间，崔万恩由其妻子经手向崔志恩借款共45000元；1997年12月24日，崔志恩、崔万恩签订一份《出售房屋合约》，约定崔万恩将涉讼房产以25000元价格出售给崔志恩；此后，涉讼房产由崔志恩使用，崔志恩曾对房屋进行了修缮；2001年崔万恩向崔志恩偿还了20000元。2018年9月6日，崔志恩曾向一审法院提起诉讼，请求确认涉讼房产归崔志恩所有，一审法院立案案号为（2018)粤0605民初18280号。一审法院经审理后认为：崔志恩、崔万恩签订《出售房屋合约》出售涉讼房产，因涉讼房产属使用集体所有的土地所建，双方买卖涉讼房产的行为涉及所在土地使用权的变动，依法需经所在村集体同意且经土地管理部门批准；因双方对涉讼房产的处理未经上述步骤，故双方买卖涉讼房产的条件及办理房地权属变更的条件未成就，不予支持崔志恩诉请确认涉讼房产归其所有的请求，故判决驳回崔志恩的诉讼请求。该案判决书于2018年11月16日发生法律效力。另查明，崔志恩享有佛山市南海区********股份合作经济社股权。2018年11月28日，崔志恩提起本案诉讼。诉讼中，崔志恩陈述：崔志恩在1987年在涉讼房产所在村建设了宅基地房屋，已取得土地使用权证及房屋所有权证；2016年，崔志恩、崔万恩有去办理涉讼房产的过户手续，但崔万恩到递件时反悔，之前双方没有去办理过过户手续，崔志恩也没有要求办理；崔志恩请求的损失30万元为涉讼房产现有的市值。崔万恩陈述：双方一直没有到相关部门办理过过户手续。一审法院认为，涉讼房产为农村住宅用地上的房屋，崔志恩系涉讼房产所在农村集体经济组织成员，崔志恩、崔万恩于1997年12月14日签订的《出售房屋合约》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。农村住宅用地是由农民集体组织分配予本组织成员的住宅用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。故在崔志恩已在涉讼房产所在农村集体经济组织取得宅基地并建成房屋的情况下，涉讼房产及土地不能过户至崔志恩名下，崔志恩、崔万恩签订的《出售房屋合约》不能履行，应予解除。崔志恩请求解除《出售房屋合约》，崔万恩于庭审时予以同意，一审法院据此确认《出售房屋合约》于本案庭审之日即2019年1月17日解除。合同解除，崔万恩应返还已收取的购房款予崔志恩。崔志恩请求崔万恩返还房款25000元，崔万恩同意返还。一审法院对崔志恩的相应诉讼请求予以支持。《出售房屋合约》不能履行系因不符合“一户一宅”政策，并非崔万恩违约所致，崔志恩的损失为购房款的利息损失，故一审法院确定崔万恩以购房款25000元为本金从1997年12月24日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予崔志恩。崔志恩请求崔万恩按房屋现有价值向其赔偿损失，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认崔志恩与崔万恩于1997年12月24日签订的《出售房屋合约》于2019年1月17日解除；二、崔万恩应于判决发生法律效力之日起十日内返还房款25000元予崔志恩；三、崔万恩应于判决发生法律效力之日起十日内支付以25000元为本金从1997年12月24日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予崔志恩；四、驳回崔志恩的其他诉讼请求。案件受理费6175元，减半收取3087.5元，由崔志恩负担2562.5元，由崔万恩负担525元。本案二审期间，各方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为崔万恩是否应向崔志恩赔偿30万元。经查，涉讼《出售房屋合约》系因违反“一户一宅”的农村集体经济组织宅基地分配原则而无法继续履行，双方当事人对合同解除均有责任。考虑到崔志恩就其主张的涉讼房屋现时市值为30万元并未提供证据予以证明，亦未提出司法鉴定申请，结合崔志恩已实际使用涉讼房屋超过20年的实际情况，从公平合理及平衡双方利益的角度考虑，一审判决对崔志恩诉请崔志恩以其主张的涉讼房屋的市场价值为标准赔偿其损失30万元不予支持，并无不当，本院予以维持。崔志恩未提供证据证明其于2016年向崔万恩提出过办理过户的要求而崔万恩予以拒绝，故其关于崔万恩于2016年拒绝办理过户致使2018年“一户一宅”政策落实后涉讼合同无法继续履行，崔万恩应承担违约责任的主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。此外，一审根据崔志恩的诉请及崔志恩、崔万恩的合意判决解除双方于1997年12月24日签订的《出售房屋合约》，崔万恩向崔志恩返还房款及相应利息，并无不当，本院予以维持。崔志恩关于上述判决应予撤销的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，崔志恩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人崔志恩负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月二十九日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发