云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初1114号原告（反诉被告）：昆明市官渡区日新小区业主委员会，住所昆明市官渡区日新路日新小区。法定代表人：刘刚，主任。委托诉讼代理人：尹朝德，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明金馨物业服务有限公司，住所云南省昆明市五华区小康大道东侧德润春城花园.德润商务中心写字楼18号楼21层2121号房屋。法定代表人：寇玮，总经理。委托诉讼代理人：李小飞，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明市官渡区日新小区业主委员会（以下简称“日新小区业委会”）诉被告昆明金馨物业服务有限公司（以下简称“金馨物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，于2019年3月27日组织原、被告交换证据和质证，后被告金馨物业公司提起反诉，本院受理反诉，并决定本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告日新小区业委会的委托诉讼代理人尹朝德及被告金馨物业公司的委托诉讼代理人李小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日新小区业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即退出昆明市官渡区日新小区物业区域；二、判令被告向原告移交日泰巷第4、第5二间物业用房和小区西门处三间保安值班室、监控室；三、判令被告向原告移交日新小区业主档案资料及2012年至2019年的业主停车登记表；四、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告昆明市官渡区日新小区业主委员会系依法成立代表曰新小区业主行使相关权利的组织，被告昆明金馨物业服务有限公司自2012年起开始为昆明市官渡区日新小区提供物业服务。2017年6月8日，原告与被告续签了物业服务合同，约定物业服务合同期限至2018年12月31日止。双方物业服务合同到期，因大部分业主对被告提供的物业服务不满意要求不再续聘被告服务，原告已书面通知被告不再续签物业服务合同，要求被告在合同到期后退出日新小区并向原告移交相关物业用房及业主登记资料，但被告在合同到期后拒不退出日新小区，强行赖在小区并继续向业主收取物业服务费。原告多次到居委会等部门反映，居委会等部门也数次组织协调，但被告仍拒绝退出小区。被告的行为已经严重违反了双方物业服务合同的约定以及国家有关物业服务的规定，严重侵犯了小区业主的合法权益，给小区业主造成了很大的影响和损失，为维护自己合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请求判决支持原告的全部诉讼请求。被告金馨物业公司辩称，一、原告违反法律、行政法规的强制性规定，擅自提起诉讼于法无据，诉讼主体不适格，依法应当予以驳回。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定该等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条第一款规定“选聘和解聘物业服务企业；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”由业主共同决定。《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第一款第五项规定：“业主大会决定选聘和解聘物业服务企业。”第十项规定“法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。”《昆明市日新小区业主管理规约》第三章业主的权利和义务第五条第三项明确规定“业主在物业管理活动中享有建议选聘、解聘物业管理企业的权利。”因此，业主委员会提起诉讼且诉请是解聘物业服务企业和有关共有和共同管理权利的其他重大事项，这两项事项均属于业主大会决定事项，原告自我授权，侵害业主法定权利，其诉讼行为不仅仅违反《昆明市日新小区业主管理规约》之规定而无效，更因违反法律、行政法规之强制性规定而当然无效。原告未经法定程序授权，不具有法定适格诉讼主体资格，应当依法驳回原告的所有诉讼请求。二、2018年11月昆明市官渡区日新小区业主大会决定续聘金馨物业公司为小区物业提供物业服务。2018年11月小区业主大会以1475名业主投票同意，占业主人数78.7%、专有部分建筑面积占建筑总面积79%以上，决定续聘金馨物业公司为小区业主提供物业服务。根据有关法律规定，小区业主大会的决定符合法律、行政法规的规定，且对业主委员会具有约束力。三、原告不执行大多数业主续聘金馨物业服务有限公司的决定，不履行业主委员会的法定义务，违背业主委员会的基本宗旨，滥权失责。被告金馨物业公司反诉请求：1、判令反诉被告履行职责，按照业主决定与原告签订2019年-2020年度昆明市官渡区日新小区物业服务合同；2、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月昆明市官渡区日新小区业主根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《昆明市日新小区管理规约》之相关规定，经业主大会会议决定续聘原告提供物业服务。为落实2018年11月业主大会的决议，2018年12月13日经有关部门、原被告派员举行会议，经多方协商、协调，最终达成决议在12月21日之前原、被告双方按照约定签订2019-2020年度物业服务合同。被告在约定期间不按照业主决定和会议约定履行职责，反而于2019年元月违法向法院提起解约之诉。反诉被告违反法律、行政法规、部门规章等规定，违背业主意愿、无视业主决定，损害业主和原告之合法权益。原告日新小区业委会针对反诉辩称，被告反诉无事实和法律依据，双方签订的物业合同已于2018年12月31日到期，但被告在原告通知离场后仍拒不退场，违反法律物业服务条例相关司法解释的违法行为，其诉讼请求不应得到支持。原告日新小区业委会针对本诉主张向本院提交如下证据：第一组证据：《物业服务委托合同》、《物业合同补充附加协议》（2012年签订）、《物业服务委托合同》（2017年签订），欲证明被告自2012年5月1日起为官渡区日新小区提供物业服务，原被告双方于2017年6月8日续订了物业服务合同，约定服务期限至2018年12月30日止。第二组证据：通知，欲证明服务协议到期前，原告已书面通知被告不再续签新的物业服务合同，要求被告依法退场并移交相关资料，但被告至今不愿退出小区。第三组证据：物业用房照片，欲证明日新小区日安巷由西向东第四、第五间物业用房系被告入驻，是原告提供给被告是使用的，应依法移交给原告。第四组证据：2017年度住户车辆登记表，欲证明被告提交给原告的2017年度日新小区业主车辆收费登记表，被告应依法向原告移交2012年5月1日至实际退场之日的业主车辆收费登记表原件及业主登记资料。第五组证据：情况反映，欲证明在服务协议到期之前，原告组织对小区内931户业主进行相应的满意度调查报告，经调查其中有67%户对被告的物业服务行为不满意，不再要求新聘其作为新的物业服务企业。原告针对本诉及反诉反驳主张补充提交如下证据：第一组证据：照片九张，欲证明被告严重不作为，导致小区业主基本生活严重受到影响；第二组证据：付款单据6张、照片6张，欲证明被告长期不作为，原告不得不自行出钱出力对小区物业进行基本维护。被告针对本诉反驳主张提交如下证据：第一组证据：业主委员会诉讼主体资格问题探析网络打印资料，欲证明业主为会员提起民事诉讼必须经法定程序授权，原告不具有诉讼主体资格；第二组：日新小区业主大会、《日新小区业主（书面）入户调查汇总表》附光盘一张，欲证明2018年11月昆明市官渡区日新小区业主大会以书面征求意见的形式召开业主大会，以“是否续聘金馨物业服务有限公司”为会议议题，经日新小区业主书面投票，小区业主有1475人、专有面积占建筑物总面积百分之七十以上、占业主总人数78.7%的业主同意续聘金馨物业公司继续提供物业服务；第三组证据：会议签到表、会议纪要，欲证明2018年12月13日昆明市官渡区住建局物管处、关上街道办事处书记、巫家坝社区主任、日新小区业委会、金馨物业公司有关人员就落实2018年11月业主决定续聘金馨物业公司等事项达成五项决定，第五项是“最终定于12月21日之前把所有事情，包括打款及2019年的合同的签订等所有的工作落实完毕”。被告针对其反诉主张向本院提交如下证据：第一组证据：日新小区业主（书面）入户调查汇总表（附光盘），欲证明2018年11月昆明市官渡区日新小区业主大会以书面征求意见的形式召开业主大会，以“是否续聘金馨物业服务有限公司”为会议议题，经日新小区业主书面投票，小区业主有1475人、专有面积占建筑物总面积百分之七十以上、占业主总人数78.7%的业主同意续聘金馨物业公司继续提供物业服务；第二组证据：会议签到表、会议纪要，欲证明2018年12月13日昆明市官渡区住建局物管处、关上街道办事处书记、巫家坝社区主任、日新小区业委会、金馨物业公司有关人员就落实2018年11月业主决定续聘金馨物业公司等事项达成五项决定，第五项是“最终定于12月21日之前把所有事情，包括打款及2019年的合同的签订等所有的工作落实完毕”；第三组证据：物业服务工作汇报、物业服务工作照片和视频（附光盘一张），欲证明反诉原告履行为官渡区日新小区业主服务的义务，截至2018年12月12日做了如下工作，大规模清理了小区化粪池，清理粪便90多吨，疏通了小区排污管道，启用吊车处理了安全隐患的大树，调集公司保洁员到日新清理洪涝灾害后遗留下的各种垃圾，外购乔木（香樟和樱花）更换冻死的植物，庭院楼道杂物清理，收集及清运，维修单车棚，并对老化线路进行更换改造，对日新小区主干道及庭院内破损路面进行修复，对破损沟盖板和窨井盖进行更换，对路面停车进行划线规划，对屋面防水进行补漏，对损坏楼道灯进行更换及增加路面照明，更换天窗锁及屋顶过滤网，对日新小区在安全隐患的区域进行刺绳安装防护，单元门口换青石板，庭院大门维修，刷漆翻新；对小区主管网进行维修，对漏水墙体进行修复处理，对乔木灌木日常修剪，病虫害防治，冬季刷白，反诉原告履行了相应的义务；第四组证据：收费台账、收款收据，欲证明至2019年5月10日，官渡区日新小区业主有749户交纳了2019年度物业服务费，占小区业主总户数的52%，交纳2019年度物业服务费的业主专有部分建筑面积占日新小区建筑物总面积的52%。本院对以上证据综合认证如下：原告日新小区业委会针对本诉主张提交的第一组是原、被告签订的物业服务合同，被告对真实性无异议，本院予以确认，其中原告提交的2012年签订的《物业服务委托合同》、《物业合同补充附加协议》不是本案审理的原、被告争议的物业服务合同关系，被告对关联性提出异议，本院不予采纳；第二组证据系原告出具的通知，被告不认可，原告未提交该通知送达给被告的依据，本院不予采信；第三组证据，被告对真实性无异议，本院予以确认；第四组证据，被告不认可真实性，原告据此主张被告保管住户车辆登记表，根据原、被告签订的物业服务合同约定内容，被告作为物业企业管理停车问题和收取停车位占（使）用费，故本院认定住户车辆登记表应由被告掌握，对原告日新小区业委会的主张予以采纳；第五组证据，被告不认可，该证据系原告日新小区作出的情况反映，所反映的内容关于被告金馨物业公司履行物业服务合同的情况，本案中原告日新小区业委会的诉请是针对物业服务合同期满后退出物业服务区域的问题，故不予采信。原告日新小区业委会补充提交的证据一系客观真实的照片，内容与本案关联，予以采信；第二组证据客观真实，内容与本案关联，予以采信。被告金馨物业公司针对本诉提交的证据一不属于原、被告之间客观形成的证据，不予采信，关于业主为会员是否具有诉讼主体资格，本院将在后文说理部分予以阐述；证据二系被告自行制作的统计表以及发放的投票意见表，不能客观反映业主签名的真实性问题，不予采信；第三组证据原告认可真实性，可证明2018年12月13日针对日新小区的管理问题由日新小区业委会、住建部、街道办事处、巫家坝社区等部门进行过协调的事实，本院予以采信。被告金馨物业公司针对反诉主张提交的第一组证据与其在本案审理中提交的第二组证据内容一致，本院不予采信；第三组证据中的物业服务工作汇报系被告自行打印的书面报告，不予采信；第三组证据中的照片及视频客观真实，内容与本案关联，予以采信；第四组证据系被告统计的收取物业费的情况以及物业费收据，涉及业主缴纳物业费的情况，不能反向证明被告主张的事实，本院将在后文的说理部分予以阐述。经审理，本院确认本案法律事实如下：2017年2月8日，日新小区业委会是经昆明市官渡区物业管理处批准备案登记。2017年6月8日，原告日新小区业委会（甲方）与被告金馨物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对日新小区（总建筑面积130000平米，住宅1797户）提供物业服务，双方对委托管理服务责任、物业管理服务质量、物业服务费、维修、双方的权利义务、违约责任等内容作出了明确约定，委托管理服务期限为自2017年5月1日起至2018年12月30日止。物业服务期间原、被告对物业服务存在的问题产生争议，2018年12月13日原告日新小区业委会、官渡区物业管理处、街道办和社区参与协调，会议约定：一、2017年6月-2018年12月31日的公共收益、办公经费最终以25.5万元了断，减去已经支付的15.5万元，再补10万元作最终了断；二、自2019年1月1日起以每年23万元支付给日新小区作为公共的维修基金，由社区监管；三、今后所有停车的部分发生被盗、划伤由物业公司承担，业委会不承担任何风险及税收；四、业委会提取的公共收益部分根据相关的法律法规用于小区的大修及其他（双方协商约定）；五、最终定于12月21日把之前的所有事情，包括打款及2019年的合同签订等所有的工作落实完毕。本院认为，本案争议焦点为：一、原告日新小区业委会是否具有诉讼主体资格；二、被告金馨物业公司是否应当退出物业区域并移交物业用房及资料；三、被告金馨物业公司反诉主张有无依据。关于争议焦点一，原告日新小区业委会是依法登记备案的组织，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”业主委员会属于可以参加民事诉讼的其他组织。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主委员会享有的民事诉讼主体资格作出了规定。故本院认为原告日新小区业委会具有民事诉讼主体资格。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”现原告主张认为原、被告于2017年6月8日签订的《物业服务委托合同》约定的物业服务期限已经届满，故要求被告金馨物业公司退出物业服务区域并移交物业用房及资料。原、被告于2017年6月8日签订的《物业服务委托合同》明确约定物业服务期限自2017年5月1日起至2018年12月30日止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”原、被告约定的物业服务期限届满，双方之间的权利义务终止，根据上述司法解释的规定，原告日新小区业委会有权要求被告金馨物业公司退出物业服务区域并移交物业用房和资料。庭审中，被告金馨物业公司对占用物业用房的事实认可，本院对原告日新小区业委会诉请要求移交的日泰巷第4、第5二间物业用房和小区西门处三间保安值班室、监控室的主张予以支持。针对原告日新小区业委会诉请要求被告金馨物业公司移交业主档案资料及2012年至2019年的业主停车登记表。物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料是履行合同附随义务，被告应当履行附随义务，移交相关资料。关于移交相关资料的范围问题，《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”庭审中被告金馨物业公司陈述已经将业主停车登记表移交给了原告，但并未提交移交凭证，业主档案资料和业主停车登记表属于物业管理所必须的资料，被告金馨物业公司应当移交该部分资料，本院对原告日新小区业委会的该项诉请予以支持。关于争议焦点三，被告反诉主张认为其对业主进行投票调查，52%以上的业主愿意继续聘用被告金馨物业公司，据此拒绝退出物业服务区域，并要求原告日新小区业委会与其签订物业服务合同。根据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条对业主大会会议召开形式及决议事项要求作出了规定，业主决定选聘和解聘物业服务企业应当通过业主大会讨论决定，由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。被告金馨物业公司提交的投票调查表不能客观反映业主签名的真实性，另外被告金馨物业公司自行开展的投票调查并不符合业主大会决定事项的方式。原告日新小区业委会是执行业主大会的决定事项的机构，其职责包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。原、被告并未提交证据证明日新小区的业主大会决定继续选聘被告金馨物业公司。另，被告金馨物业公司提交的“2018年12月13日日新小区协调会议”，虽协调会议最后记载“最终定于12月21日把之前所有事情，包括打款及其2019年的合同的签订等所有的工作落实完毕”，但该内容并未明确续聘被告金馨物业公司作为日新小区的物业服务企业，且该协调会议并非日新小区业主做出的业主大会决议，根据前述分析，选聘和解聘物业服务企业是由业主共同决定的事项，被告金馨物业公司提交的“2018年12月13日日新小区协调会议”并不能作为选聘物业服务企业的依据，被告金馨物业公司据此主张要求原告日新小区业委会与其签订物业服务合同缺乏依据。被告金馨物业公司的反诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，被告金馨物业公司以本院受理（2019）云0111民初5929号案件涉及部分业主起诉业主委员会知情权纠纷一案为由申请中止本案审理，因本案的审理与（2019）云0111民初5929号案件的审理无关，并非以该案的审理结果为依据，本院对被告金馨物业公司提出的中止审理申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告昆明金馨物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退出昆明市官渡区日新小区物业服务区域；二、由被告昆明金馨物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市官渡区日新小区业主委员会移交昆明市官渡区日新小区物业用房（包括日泰巷第4、第5二间物业用房和小区西门处三间保安值班室、监控室）；三、由被告昆明金馨物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市官渡区日新小区业主委员会移交业主档案资料和2012年至2019年的业主停车登记表；四、驳回反诉原告昆明金馨物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由被告昆明金馨物业服务有限公司负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告昆明金馨物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  颜芬芬人民陪审员  车志昆人民陪审员  马 琼二〇一九年七月十日书 记 员  欧云霞