河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民初101号 原告（执行案外人）：张玉年，男，1957年6月16日生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：霍双林，河北冀隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦小芬，河北冀隆律师事务所律师。 被告（申请执行人）：新八建设集团有限公司，住所地：湖北省武汉市新洲区辛冲东城湾。 法定代表人：刘先成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈献国，河北鼓山律师事务所律师。 第三人（被执行人）:邯郸市华宸房地产开发有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区光明北大街87号A座8层。 法定代表人:彭海龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈雪刚，该公司员工。 委托诉讼代理人：张立华，该公司员工。 原告张玉年与被告新八建设集团有限公司（以下简称新八集团）、第三人邯郸市华宸房地产开发有限公司（以下简称华宸公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告张玉年委托诉讼代理人霍双林、秦小芬、被告新八集团委托诉讼代理人陈献国、第三人华宸公司委托诉讼代理人陈雪刚、张立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉年向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2019）冀04执异16号执行裁定书；2、依法确认创新大厦综合楼10层房产的所有权归原告所有，并终止对该房产的执行；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月18日，第三人因开发永华新城项目资金紧张，无力向承建方即被告支付工程款而向原告借款2000万元。后因第三人未能如期还款，恰逢原告需要购买办公楼，遂达成以房抵债的还款协议。协议约定：双方同意用邯郸市永华新城2-203号商业用房671.8平米房产和创新大厦综合楼10层1038.34平米两处房产抵顶原告的借款本息。协议签订后，第三人即将永华新城的商业用房过户至原告名下，而创新大厦综合楼10层的房屋因涉及第三人的房屋退税问题未能及时办理。鉴于还款协议已部分履行，2017年5月3日，原告和第三人就创新大厦综合楼10层房屋抵顶借款问题又重新达成房屋买卖合同，并约定第三人于协议签订后一个月内将房屋交付给原告，三个月内办理完过户手续。合同签订后，在办理房屋交付手续时，因第三人与原邯郸市质量技术监督局存有土地置换争议而临时受阻。正当第三人协调解决时，上述房屋却被本院采取了查封措施。原告为维护自身的合法权利，2018年10月25日，原告向本院提出了案外人执行异议申请被驳回。原告认为，法院查封并拟拍卖的房屋已经转让给原告所有。如继续采取执行措施，必然会严重损害原告的合法权益，因此，特提起诉讼，望判如所请。 新八集团辩称，张玉年与华宸公司是以金钱债务消除债务关系，张玉年明知涉案房屋已被查封其故意配合华宸公司阻止执行，其权利不具有合法性，且涉案房屋未过户到张玉年名下。邯郸市中级人民法院依据事实和证据，依法驳回张玉年执行异议申请正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。 华宸公司述称，同意张玉年意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本院经审理查明，新八集团申请执行华宸公司建设工程施工合同纠纷一案，新八集团于2017年5月22日向本院申请诉前财产保全，本院于2017年5月23日作出（2017）冀04财保7号民事裁定，裁定：冻结被申请人邯郸市华宸房地产开发有限公司、彭海龙银行存款5000万元，或者查封、扣押其相应价值的财产。同月25日，本院据此向邯郸经济技术开发区不动产登记中心送达（2017）冀04执保12号之一协助执行通知书，将华宸公司名下位于邯郸经济技术开发区的房产予以查封，查封期限为三年，自2017年5月25日起至2020年5月24日止。本院2018年1月11日作出（2017）冀04民初113号民事判决，判决：一、被告邯郸市华宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告新八建设集团有限公司剩余工程款及钢材款利息43561637.43元，同时新八建设集团有限公司交付给邯郸市华宸房地产开发有限公司价值125360925.5元的税票；二、驳回原告新八建设集团有限公司的其他诉讼请求。新八集团不服，向河北省高级人民法院提起上诉，河北省高级人民法院于2018年5月23日作出（2018）冀民终415号民事判决，判决：一、撤销邯郸市中级人民法院（2017）冀04民初113号民事判决；二、邯郸市华宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给新八建设集团有限公司剩余工程款及钢材款利息43561637.43元，其中工程欠款41452720.70元按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算自2015年1月30日至判决确定的履行期限届满之日的利息；三、驳回新八建设集团有限公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。因华宸公司未履行上述生效法律文书确定的义务，新八集团向本院申请强制执行，本院于2018年7月3日立案执行。2018年7月7日本院作出（2018）冀04执490号执行裁定，裁定查封、冻结、划拨被执行人邯郸市华宸房地产开发有限公司银行存款4390.4万元及利息或查封、扣押其相应价值的财产、股权或扣留、提取其相应的收入。在本院欲对案涉房产启动评估拍卖程序时，案外人张玉年提出书面异议。 本院另查明，张玉年作为出借人、彭海龙作为借款人、华宸公司作为保证人，于2013年10月18日签订借款合同，约定彭海龙向张玉年借款2000万元，用于永华新城项目工程费用，借款期限三个月，自2013年10月18日起至2014年1月18日止，华宸公司对上述借款包括本金、利息、违约金、赔偿金以及实现债权所需要的费用等款项承担连带担保责任等内容。同日，张玉年女儿张红艳通过中国光大银行邯郸分行向华宸公司法定代表人彭海龙账户转款2000万元，彭海龙向张玉年出具了借据，华宸公司在该借据上加盖公章。2017年4月15日，张玉年与彭海龙、华宸公司达成还款计划：均同意用邯郸市永华新城2-303商业用房671.8平方米和创新大厦综合楼10层1038.34平方米两处房产抵顶出借人张玉年的本金及利息，并约定协议签订后三个月内办理完房产过户及网签手续等内容。2017年5月3日，华宸公司与张玉年签订《商品房买卖合同》，约定华宸公司将邯郸经济技术开发区东环路188号创新大厦综合楼10层1038.34平方米的房屋转让给张玉年；华宸公司和张玉年同意以上述房屋总价款882.589万元抵顶华宸公司和彭海龙欠张玉年的借款本金和利息；华宸公司应在合同签订后一个月内将房屋交给张玉年，并在三个月内积极配合张玉年办理房屋过户手续。同日，华宸公司向张玉年出具882.589万元的房款收据。 本院另查明，2019年1月22日，针对案外人张玉年提出的书面异议，本院作出（2019）冀04执异16号执行裁定书，该裁定认为，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条关于买受人对登记在被执行人名下、被执行的房地产开发企业名下的不动产或商品房提出异议，均以双方在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同为前提；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条亦要求买受人与被执行人之问应存在真实的买卖关系。本案中，张玉年虽在本院查封之前与华宸公司签订《商品房买卖合同》，但其提交的相关证据显示，上述合同的形成原因是华宸公司以案涉房产抵偿所欠张玉年的借款，双方是以消灭金钱债务为目的签订的购房合同，其基础法律关系并非买卖合同关系。因案涉房产至今尚未交付于张玉年，尚未过户到张玉年名下，故双方所签购房合同并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生排除本院执行的权利。综上，张玉年所提异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项的规定，裁定：驳回张玉年的异议请求。张玉年对该裁定书不服，向本院提起诉讼，致成本案。 本院还查明，2017年5月10日华宸公司向张玉年出具《告知书》载明：2017年5月3日，我单位与你签订《房屋买卖合同》，你已支付全部购房款。我单位于2017年5月10日将位于邯郸市经济技术开发区平方米房屋进行现场指示交付。后续事宜由你与邯郸市质量技术监督局协商处理。同日，华宸公司向邯郸市质量技术监督管理局发出《通知》，该通知书载明：我单位将位于邯郸市经济技术开发区平方米房屋已转让给张玉年，张玉年为上述房产的产权人，限你单位在10日内腾出上述房产。同日，张玉年向邯郸市质量技术监督管理局发出《通知》，该通知载明：邯郸市华宸房地产开发有限公司已于2017年5月3日将位于邯郸市经济技术开发区平方米房屋产权已转让给张玉年，限你单位在10日内腾出上述房屋。 2019年4月9日，华宸公司出具《情况说明》一份，该说明载明：2017年5月3日我公司与张玉年签订了《房屋买卖合同》，将位于东环××创新大厦××、面积为1038.34平方米的房屋出售给张玉年，张玉年已向我公司支付全部购房款，由于我公司于2017年3月3日后正在邯郸市税务局申请办理该大厦退税事宜（附相关退税资料），因此未能及时为张玉年办理该房屋过户手续。后因上述房屋于2017年5月25日被法院查封，致使我公司无法为张玉年办理上述房屋过户手续。 本院认为，张玉年与华宸公司于2017年5月3日签订《商品房买卖合同》，该合同的签订在查封之前，虽然该合同的签订是基于前期借款，但该以房抵项借款的约定并不违反法律、法规的相关规定，该约定内容是双方的真实意思表示，依法成立并生效。结合张玉年、彭海龙与华宸公司借款担保事实及加盖有华宸公司公章的借据、还款计划，能够认定张玉年已支付了全部房屋的全部价款。另外，根据张玉年提交的涉案房屋房产证、华宸公司于2017年5月10日给张玉年及技术监督局出具的《告知书》和《通知》以及同日张玉年给技术监督局的《通知》内容，能够证明华宸公司与张玉年已就涉案房屋进行了拟制交付，该交付行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的相关规定。同时，结合华宸公司出具的《情况说明》并综合本案的实际，涉案不动产未办理过户登记并非张玉年自身原因。综上，张玉年的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形，张玉年的诉讼请求依法成立,依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行邯郸经济技术开发区东环路188号创新大厦综合楼10层1038.34平方米的房产。 案件受理费73580元,由新八建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 本院（2019）冀04执异16号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  盖自然 审判员  赵玉剑 审判员  聂亚磊 二〇一九年七月十六日 书记员  董 昭 附相关法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。