江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初1890号原告（反诉被告）:泗洪县城市管理局，统一社会信用代码11321324469827064P，住所地泗洪县青阳街道人民南路35号。法定代表人：张家颖，该局局长。委托诉讼代理人：种伟，男，1983年9月26日出生，该单位职工，住泗洪县。委托诉讼代理人：鹿艳，女，1990年11月5日出生，该单位职工，住泗洪县。被告（反诉原告）:泗洪县洪中北门市场管理服务中心，统一社会信用代码91321324MA1N421033，住所地泗洪县洪中北门。负责人：宋养光，该公司主任。被告（反诉原告）：宋养光，男，1959年4月6日出生，公司负责人，住泗洪县。两被告共同委托诉讼代理人：刘怀锦，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原告（反诉被告）泗洪县城市管理局（以下简称泗洪城管局）与被告（反诉原告）泗洪县洪中北门市场管理服务中心（以下简称洪中北门市场）、宋养光租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泗洪城管局委托诉讼代理人种伟、鹿艳、被告（反诉原告）宋养光及其与洪中北门市场共同委托诉讼代理人刘怀锦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泗洪城管局向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告洪中北门市场签订的《东大街疏导点两年租赁合同》自2018年12月16日租赁期限届满终止履行；2.判令被告洪中北门市场支付租金400000元及利息（按年利率6%，自2017年11月16日起计算至履行完毕之日止），被告宋养光对上述款项承担清偿责任；3.判令两被告支付租金（自2018年12月17日起自两被告腾退合同经营场地之日止，参照双方签订的合同）；4.判令原告不予退还被告宋养光缴纳的履约保证金50000元，归原告所有，并不得冲抵租金；5.判令两被告立即腾退东大街疏导点经营场地，保证场内设施设备完好，并向原告移交场内一切设备、建筑物、构筑物及相关附属设施产权；6.由两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月14日，被告宋养光经泗洪县公共资源交易中心的招投标程序，拍得东大街疏导点2年承租权。2016年12月16日，被告宋养光以个人资产出资方式设立个人独资企业洪中北门市场，并于同日以洪中北门市场与泗洪城管局签订《东大街疏导点两年租赁合同》，合同约定“租赁期限自2016年12月16日至2018年12月16日止；第二年租金400000元必须于2017年11月15日前汇入指定账户；乙方如不及时缴纳第二年的租金，甲方有权单方终止合同，履约保证金不退；租赁期满及时归还疏导点经营权，保证场内设施、设备完好，并向甲方移交场内一切设备、建筑物、构筑物及相关附属设施产权。”2016年12月16日，被告宋养光缴纳第一年租金400000元及履约保证金50000元。后两被告以市场经营亏本为由未缴纳第二年租金，期间原告多次派人催缴，并于2018年3月8日书面催缴并向宋养光送达催缴通知书。2018年12月17日，租赁期限届满，泗洪城管局向宋养光送达终止合同通知书，但宋养光未交纳租金并占据该市场不腾空移交。被告违反合同约定，经催告无果，故诉至法院。被告宋养光个人出资成立洪中本门市场，根据相关法律规定，应以其个人财产对企业债务承担无限责任。案件审理中原告撤回了第一项诉讼请求。被告洪中北门市场、宋养光辩称：1.双方签订的合同属于无效合同，泗洪城管局对涉案场地及商铺没有所有权，其无权对外进行出租；2.即使合同有效，泗洪城管局不履行合同义务，放任非法经营的马路市场，不加以管理，严重冲击洪中北门市场，致使被告无力承担高昂的租金，属于违约在先，洪中北门市场行使同时履行抗辩权有权拒付租金，且该合同未约定泗洪城管局义务，属于合同不对等；3.每年400000元租金没有收费依据，泗洪城管局属于行政主体，为公益服务，本案具有行政合同的性质；4.涉案合同属于无效合同，且被告不存在占用租赁物的情况，故原告主张被告支付占用期间的费用，无事实和法律依据；5.原告出租的188个摊位中，有40个租期至2017年8月才到期，先期租赁费已由泗洪城管局收取，已收取的7个月租金应在被告租金中予以扣除，因双方签订的合同为格式条款，对格式条款的理解应有利于被告；6.因合同无效，泗洪城管局应返还履约保证金50000元，即使双方合同有效，因履约保证金适用于建设工程案件，泗洪城管局收取该费用亦无法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告洪中北门市场中心、宋养光向本院提出诉讼请求：1.反诉被告返还多收取40个摊位的租金233333.31元（自2016年12月26日至2017年8月）；2.返还履约保证金50000元；3.反诉被告承担本案的反诉费。事实与理由：2016年12月16日，泗洪城管局与洪中北门市场签订了《东大街疏导点两年租赁合同（草案）》，该合同第一条，明确约定“疏导点整体出租188个摊位（其中含原城管局拍租于2017年8月到期的40个摊位）”该40个摊位自2016年12月26日起至2017年8月止期间7个月的租金40户共计233333.31元，该租金被泗洪城管局收取，泗洪城管局应返还上述租金及履约保证金。反诉被告泗洪城管局辩称：反诉请求与本案无关联性，不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：移交证明，被告对其真实性无异议，但抗辩原告未取得所有权证书，因涉案场地属于国有资产，其所有权归属泗洪县宏源公司，现宏源公司将洪中路市场场地及场内相关设施交由泗洪城管局实施长效管理，故泗洪城管局有权对涉案的摊位进行出租，对该证据的证明目的，本院予以采信；拍卖结果公示，未注明所有权人，因泗洪城管局已取得管理权，故有权对外出租，对证据的证明目的，本院予以采信；摊位租金打印表，被告对其真实性不予认可，因该表系原告单方制作，未提供其他证据予以佐证，对其证明目的，本院不予采信；罚款专用收据、非税定额收据及照片，被告抗辩与本案不具有关联性，因泗洪城管局既是合同主体，也是行政机关，原告主张的被告不作为行为属于行政管理行为，并非合同义务，不属于合同约定的违约条款，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月3日，泗洪县宏源公有资产经营有限公司将洪中路市场场地使用权移交给泗洪城管局，由其实施长效管理。后泗洪城管局委托宿迁市宝典拍卖有限公司就东大街疏导点2年承租权进行公开拍卖，拍卖标的为东大街疏导点整体出租188个摊位（含原城管局拍租于2017年8月到期的40个摊位）年租金400000元。2016年12月9日，宋养光参加竞买，并填写竞买申请登记表，该表显示宋养光应交纳50000元竞买保证金，并同意竞买成功后将该款项转为履约保证金。2016年12月14日，宋养光竞拍得东大街疏导点承租权。2016年12月16日，宋养光以个人财产出资设立洪中北门市场。同日，泗洪城管局与洪中北门市场签订东大街疏导点两年租赁合同，合同约定：“一、标的概况：东大街疏导点位于东大街北侧，颖都家园小区北门和泗洪中学北门斜对面，在青阳小学（幼儿园）东侧，疏导点整体出租188个摊位（其中含原城管局拍租于2017年8月到期的40个摊位），水电齐全，交通便利，居民较集中。二、租赁期限：两年，自2016年12月16日至2018年12月16日止。三、租金及租金支付时间及履约保证金：(一)租金：每年肆拾万元。第一年租金：肆拾万元，必须于2016年12月15日下午15点前汇入指定账户。第二年租金：肆拾万元，必须于2017年11月15日前汇入指定账户。（二）履约保证金5万元，租赁合同结到期，承租人如无违约，履约保证金将全额无息退还。四、双方权利、义务。……7.租赁期满及时归还疏导点经营权，保证场内设施、设备完好，并向甲方移交场内一切设备、建筑物、构筑物及相关附属设施产权。五、违约责任及其它。1.乙方如不及时缴纳第二年租金，甲方有权单方终止合同，履约保证金不退。”2016年12月16日，宋养光交纳第一年租金400000元及履约保证金50000元。后泗洪城管局按照合同约定移交疏导点经营权。2018年3月8日，因宋养光未依约交纳第二年租金，泗洪城管局向其发送东大街疏导点催款通知书。2018年12月17日，泗洪城管局向洪中北门市场及宋养光发送关于终止《东大街疏导点两年租赁合同》的通知，通知内容为终止双方签订的合同，要求洪中北门市场在收到通知后三日内归还疏导点经营权，保证场内设施、设备完好，并向泗洪城管局移交场内一切设备、建筑物、构筑物及相关附属设施产权，同时要求洪中北门市场在收到通知后三日内向原告指定账户交纳第二年租金400000元，已缴纳的50000元履约保证金不予退还并不得冲抵租金。同日，泗洪城管局在市场公告栏张贴以告知市场内租户。本案的争议焦点：1.涉案合同性质应如何认定？2.双方之间的合同是否合法有效？是否存在违约行为？被告应否缴纳租金？3.原告主张的合同期满后的租金是否应予支持？如支持，具体数额应如何确定？4.泗洪城管局应否返还40个摊位租金？5.履约保证金50000元是否应予退还？6.原告主张的腾退场地及移交场内一切设备、建筑物、构筑物及相关附属设施产权，应否予以支持？关于争议焦点一。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，合同的相对人一方为泗洪城管局，其虽为行政机关，但本合同约定的是民事权利义务关系，并未涉及其行政职能范围，故该合同应为民事合同。关于争议焦点二。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，应合法有效。原告虽未取得涉案标的物所有权，但其所有权人泗洪县宏源公司已将使用权移交给泗洪城管局，泗洪城管局作为管理人有权对外进行出租，且该出租行为经过公开拍卖程序确定宋养光为拍卖成交人，后双方以此签订的合同应合法有效。被告未按照合同约定履行交纳租金的义务，属于违约行为，应承担继续履行的义务，故被告应支付租金400000元。因被告逾期未履行，必然给原告造成损失，现原告主张从逾期之日即2017年11月16日按照年利率6%计算资金占用期间利息，符合法律规定，应予支持。洪中北门市场系宋养光出资设立的个人独资企业，其应就个人财产对上述债务承担无限责任。被告抗辩在合同履行过程中，原告未尽到管理及服务的义务，放任非法经营的马路市场，不加以管理，严重冲击洪中北门市场，属于违约在先，原告对此不予认可，根据合同约定原告义务中并无管理及服务的内容，且被告抗辩的义务应为泗洪城管局作为行政机关的职能范围，不能以此认定其作为民事主体也具有该义务，故对被告的抗辩，本院不予采信。关于争议焦点三。本院认为，庭审中，原告提供租金收取表欲以证明被告在合同到期后仍存在收取租金情况，但该表系原告单方制作，被告不予认可，原告亦未提供其他证据佐证。且合同到期后，原告已向被告送达终止合同通知书，并将该通知书在市场公告栏进行张贴，亦向市场内租户进行告知，被告对此并未提出异议，应认定双方合同已经解除。鉴于租赁摊位为不动产，原告应及时接收，现原告并未提供证据证明被告仍占有使用上述摊位，故因迟延接收造成的损失应由原告自行承担，其主张占用期间的租金，本院不予支持。关于争议焦点四。本院认为，合同约定租赁标的为疏导点整体出租188个摊位，其中含原泗洪城管局拍租于2017年8月到期的40个摊位，每年租金为肆拾万元，合同中并未就40个摊位租金进行单独约定。2016年12月16日至2017年11月15日合同已实际履行，原告亦按照约定交纳了租金400000元，应视为双方就合同的履行达成一致意见。现被告主张原告返还40个摊位的租金，原告不予认可，被告亦未提供证据证明其主张的事实及法律依据，故对被告主张，本院不予支持。关于争议焦点五。本院认为，合同约定50000元为履约合同保证金，现被告未按照合同约定履行交纳第二年租金的义务，属于违约行为，50000元履约保证金应不予退还。关于争议焦点六。本院认为，根据合同约定，被告租赁期满及时归还疏导点经营权，保证场内设施、设备完好，并向原告移交场内一切设备、建筑物、构筑物及相关附属设施产权。现合同期限已满，原告以此约定主张被告退场并移交，符合合同约定，但经本院询问，原告并未明确要求移交的具体设备、建筑物、构筑物。且经双方确认，租赁标的物为188个摊位，同时存在附属大棚三个，故应认定移交的内容为188个摊位及附属大棚。租赁合同到期，原告送达终止合同告知书，被告对此并未提出异议，应认定双方就合同解除达成合议，合同解除。此后，被告并未再收取市场内租户的租金，应认定被告未占有使用。因摊位和附属大棚系不动产，原告前去接收即可，故对该请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、被告泗洪县洪中北门市场管理服务中心于本判决发生法律效力之日起十日内向原告泗洪县城市管理局支付租金400000元及利息（以400000元为基数，从2017年11月16日起按照年利率6%计算至实际履行完毕之日止），被告宋养光对上述债务承担无限责任；二、履约保证金50000元归原告泗洪县城市管理局所有；三、驳回原告泗洪县城市管理局其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告泗洪县洪中北门市场管理服务中心、宋养光的反诉请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9040元，反诉费2775元，合计11815元，由原告泗洪县城市管理局负担2150元，被告泗洪县洪中北门市场管理服务中心、宋养光负担9665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长 朱 欢人民陪审员 张 玲人民陪审员 唐 成二〇一九年七月二十八日书 记 员 刘丹丹附录一：本案证据目录原告泗洪城管局提交的证据和证明目的如下：1.信用代码证书1份，系复印件，证明原告主体适格；2.被告洪中北门市场工商登记信息、宋养光身份证复印件各1份，证明两被告主体适格；3.产权移交证明1份，复印件，加盖印章，证明原告获得洪中路市场场地；4.泗洪县公共资源交易中心拍卖结果公示、拍卖成交确认书、拍卖公告、竞买须知、拍卖规则、受让方签到簿、竞买人成交价汇总表、拍卖笔录、竞买申请登记表各1份，系复印件，加盖泗洪县公共资源交易中心印章，证明租赁成交的过程；5.租赁合同，证明租赁期限、租金、违约责任及退场约定；6.江苏省非税收入一般缴款书4份，系复印件，证明宋养光于2016年12月16日按照合同约定交纳第一年租金400000元及履约保证金50000元；7.催款通知书、送达回证及送达现场照片打印件各1份，证明原告工作人员于2018年3月8日向宋养光送达催缴第二年租金通知书；8.终止租赁合同通知书复印件加盖印章、送达宋养光照片打印件、张贴公告栏照片打印件、向市场经营户发放照片打印机各1份，证明上述合同期届满，被告即发出终止合同通知，催收第二年租金并要求被告腾退场地、返还市场一切设备、建筑物、构筑物及相关权属设施产权等；9.摊位租金打印表1份，证明合同终止后，宋养光仍继续收取摊位租金。被告洪中北门市场、宋养光提交的证据和证明目的如下：1.罚款专用收据9张、非税定额收费票据1张，证明泗洪城管局放任非法经营的马路市场，不加以管理，同时出具定额收费票据，默认马路市场经营，冲击洪中北门市场，致使被告无法收取租金；2.照片22张，证明泗洪城管局不履行合同义务，放任马路市场经营，冲击洪中北门市场，致使被告收取不到租金，无力交纳租赁费。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。