杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初8930号 原告赵媛媛，女，1978年5月28日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人薛能中，男，1974年10月26日出生，汉族，住浙江省玉环县，系原告同事。 被告恒利企业管理（杭州）有限公司，统一社会信用代码91330109793692050Q，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道杭州国际办公中心嘉润名座7幢1单元1501室。 法定代表人董水校，系执行董事。 委托代理人王汀、裘机明，浙江法君律师事务所律师。 原告赵媛媛诉被告恒利企业管理（杭州）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法由审判员杨莉适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告赵媛媛的委托代理人薛能中、被告恒利企业管理（杭州）有限公司的委托代理人裘机明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵媛媛诉称：原、被告于2017年2月6日签订一份《房屋认购协议书》，原告按照协议书约定支付了定金100000元，并在2017年2月20日前到被告杭州市众安嘉润公馆销售展示中心与被告签订正式合同。在签订合同时，原告发现被告销售员之前的陈述与之后事实不符，隐瞒产权年限。理由是原告在2017年2月6日和被告签订《房屋认购协议书》时，原告询问被告销售人员房屋产权是多久，被告销售人员回答，该房屋有40年产权，只字未提到产权实际使用年限，导致原告认为40年产权是从房屋正式购买日起算至40年产权。之后，原告了解到不是这样子的，被告销售的房屋是在2007年拿地开发，至今已达十年，实际使用年限只剩下30年的产权，所以原告未与被告签订商品房买卖正式合同，多次与被告协商要求退还定金未果，诉至贵院。综上所述，原告认为，被告房产销售员在销售房屋时，有义务告知客户产权实际使用年限，或应当在《房屋认购协议书》中写明，不应该只字未提，故意隐瞒。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能成立的，出卖人应当将定金返还买受人。故起诉要求：被告返还原告定金100000元。 庭审中，原告补充事实和理由如下：2017年2月15日下午两点左右，原告至被告售楼处商定《房屋买卖合同》的签订事宜，因双方签订的认购协议书上面积有修改，故在签订正式的买卖合同时，原告要求被告销售人员对面积进行明确，但被告销售人员无法明确，双方未能达成一致。2017年2月18日原告再次至被告处商铺房屋买卖事宜，就被告销售人员未告知房屋的使用年限及确认面积事宜进行协商，但双方仍未达成一致意见。之后，原告通过媒体1818黄金眼栏目出面进行协调，还是未能协商一致。2017年6月，原告发现被告已将该套房屋高价卖给其他人，故被告并不存在损失。 被告恒利企业管理（杭州）有限公司在庭审中辩称：1.被告有向原告明确告知过关于案涉房屋的土地使用年限为2007年2月14日至2047年2月13日，原告在与被告签订房屋认购协议书前，曾多次携带家属到被告所在的售楼中心看房以及洽谈购房优惠事项。被告销售人员也曾多次向原告及其家属介绍案涉房屋的所有状况，包括被告何时拿地以及该项目的土地使用年限等事项，同时结合原告向法庭提交的房屋认购协议书中第一条第三款明确载明“该房屋为现房销售，乙方已对该房屋有充分的了解”，第四条也明确写到“乙方已充分了解嘉润公馆的项目规划、建设、地理位置以及所购房屋的所有状况，并了解即将签订的商品房转让合同样本，并对商品房转让合同无异议的情况下签订该认购协议书”。2.被告根据原、被告签订的房屋认购协议书的第五条第三款的约定，没收原告为购房而缴纳的定金，完全符合法律以及合同的约定，故请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 原告赵媛媛为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.定金的收款收据联1份（系复印件），证明原告向被告缴纳定金100000元的事实；2.《房屋认购协议书》1份，证明原告向被告购买案涉房屋的事实。经质证，被告对证据1的“三性”均无异议；对证据2中面积、单价、总价的涂改，系原告自行改动，故被告对“三性”均不予认可，对其余格式内容无异议。本院经审查后认为，证据1，虽系复印件，但被告对收取定金100000元的事实予以认可，故予以认定；证据2，系双方签订的《房屋认购协议书》，庭审中，双方认可签订时其上载明的面积为260.03，单价为20505.43，至于后面圆珠笔的涂改系原告自行涂改，对于涂改部分不予认定，对于认购协议书的其余部分，予以认定。 被告恒利企业管理（杭州）有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：杭州市房屋转让合同样本1份，证明被告已经将房屋的所有信息以及将来所要签订的房屋买卖合同样本均详细告知原告的事实。经质证，原告对证据真实性无异议，但坚持认为签订时被告销售人员无法明确面积。本院经审查后对该份证据的真实性予以认定，该样本合同中的第一条已经明确载明了土地使用年限自2007年2月14日至2047年2月13日。 根据对以上证据的认证及法庭调查，本院认定事实如下：2017年2月6日，原告与被告签订《房屋认购协议书》一份，约定由原告向被告预订嘉润公馆（又名嘉润铭座）3幢1单元2201室的房屋一套；该房屋建筑面积约为260.03平方米（含公共分摊面积），销售单价为每平方米20505.43元，总价为5332028元；该房屋为现房，原告对该房屋有充分的了解；原告同意签订本合同时，支付定金人民币壹拾万元，作为双方订立正式合同的担保，签订正式合同后，被告支付的定金转为房款；原告已经充分了解嘉润公馆的项目规划建设、地理位置以及所购房屋的所有状况，并了解即将签订的《商品房转让合同》样本，并对《商品房转让合同》无异议的情况下签订该认购协议书；双方商定，原告必须于2017年2月20日前到杭州市众安·嘉润公馆销售展示中心与被告签订正式合同；若原告未按本合同之约定签订真实合同并交纳首付款（或全款）的，则被告有权终止本合同，不予返还原告支付的定金。当日，原告向被告交纳了100000元定金，被告出具了收据。后原、被告未能签订《商品房转让合同》。2017年2月20日左右，原告请媒体1818黄金眼出面协调退还定金事宜，最后未能达成一致。此后，原告多次要求原告退还定金，但双方交涉未果，原告遂向法院提起诉讼。 另查明，《房屋认购协议书》上的面积、单价和总价分别被原告事后自行涂改为305.03、30505.43、6332028。 本院认为：原、被告双方签订的《房屋认购协议书》成立且合法有效，双方在该协议中约定的定金为订约定金，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。双方于2017年2月6日签订的《房屋认购协议书》相对于正式的商品房转让合同而言系预约合同，预约合同中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。一方当事人主张对方当事人违反预约合同，应承担相应的举证责任。本案中，原告认为其未能与被告签订商品房转让合同的原因是被告销售人员未能告知房屋的实际使用年限及面积，根据庭审查明的事实，第一，土地的使用年限已经在《杭州市房屋转让合同》样本中明确载明，双方签订《房屋认购协议书》时明确了原告已经了解正式合同的样本并无异议；第二，关于房屋的面积，案涉房屋系现房销售，在双方签订《房屋认购协议书》时已经明确对房屋具体坐落、建筑面积、单价、总价进行了约定，至于其上面积、单价、总价的涂改系原告的单方行为，故原告主张的因面积不明确导致双方签约无法成功亦不能成立，且根据常理，在双方签订房屋买卖合同时不可能对面积不进行明确。综上，原告主张的理由均与事实相悖，无法成立，故《杭州市房屋转让合同》无法签订并非被告的原因导致，而系原告个人原因导致。现原告因自身原因导致双方未能按照约定时间签约，责任在于原告，故被告有权适用定金罚则，没收定金，故原告要求被告返还定金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回赵媛媛的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由赵媛媛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  杨莉 二〇一九年七月十九日 书记员  张艳