福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初2733号 原告：毛忠义，男，1989年9月20日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李明献，福建辉扬律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：毛金清，男，住福建省仙游县，系毛忠义的父亲，特别代理。 被告：仙游万晨房地产开发有限公司，住所地：福建省仙游县城内社区学府路101号，统一社会信用代码91350322MA3463GF19。 法定代表人：郑光耀，总经理。 委托诉讼代理人：林松敏，福建壶兰律师事务所律师，特别代理。 原告毛忠义与被告仙游万晨房地产开发有限公司（以下简称“万晨公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛忠义及委托诉讼代理人李明献、毛金清、被告万晨公司之委托诉讼代理人林松敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毛忠义向本院提出以下诉讼请求：一、请求判令涉案《商品房买卖合同（预售）》已于2019年1月26日正式解除。二、请求判令被告立即退还原告已付全部购房款（含已付贷款部分）即3360000元，并按照年利率6%标准，支付资金占用期间的利息（以200000元为基数，从2017年5月1日起算，支付至付清之日止，暂计至2019年3月15日为22766.67元；以860000元为基数，从2017年6月4日起算，支付至还清之日止，暂计至2019年3月15日为93023.33元；以2300000元为基数，从2017年10月1日起算，支付还清之日止，暂计至2019年3月15日为203166.67元）。上述本金与利息，暂总计为3678956.67元。三、请求判令被告按全部房价款1%向原告支付违约金33600元。四、请求判令被告支付因合同解除而给原告造成的经济损失（系因2017年10月1日至2019年3月15日向银行贷款230万元的利息，暂计至2019年3月15日，为156449.72元）。五、请求判令被告承担因合同解除而须向银行支付的提前还款补偿金53914元（以2200562.13元为基数，按年利率4.9%标准，乘以6个月）。六、请求判令被告承担原告为维护合法权益而支付的律师费60000元。前述第二项至第六项请求，暂合计为：3982920.39元。 事实与理由：2017年6月4日，原告与被告签订编号为201702781《商品房买卖合同（预售）》，向被告购买坐落于鲤城街道龙泉社区师范路东侧地块的“万晨.伯爵山”第B29#幢第B2902号商品房，总价款3360000元（叁佰叁拾陆万元整）。合同约定如下：一、被告应当在2018年9月30日前向原告交付该商品房； 二、被告逾期交房在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；三、被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当出面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，以不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的付款义务。原告于2017年5月1日支付200000元，2017年6月4日支付860000元，2017年10月1日支付2300000元，总计3360000元，已履行完毕合同约定的全部义务。然而，被告却未按照合同约定履行交付义务，截至起诉之日，被告仍未交付该商品房，距合同约定的交付期限（2018年9月30日），已逾期整整166天。被告之行为，已构成根本违约，原告有权解除合同。 2019年1月18日，原告委托福建瀛坤律师事务所向被告寄送《律师函》，协商逾期交付事宜，被告未予理睬。2019年1月25日，原告委托厦门市鹭江公证处向被告送达《解除合同通知函》，被告于2019年1月26日签收，涉案合同已正式解除。 被告之根本违约行为，给原告造成巨大的经济损失。依据《合同法》第97条之规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。被告除承担合同约定的违约责任外，还应当承担合同解除而给原告造成的全部经济损失，包括但不限于已支付的利息、提前还款补偿金、律师费等。 现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 万晨公司辩称：1.万晨公司逾期交付是因为政府规划的原因，及不可抗力的原因，万晨公司没有违约，毛忠义诉求第一项，没有法律依据，不能解除。2.毛忠义诉求第二项至第六项，没有事实和法律依据，不能支持，恳请法庭予以驳回。3.毛忠义诉求第七项，因为保全费、担保函费没有法律规定要有万晨公司承担，诉讼费恳请法院依法处理。 在本院审理过程中，毛忠义在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 1.证据1《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”），证明2017年6月4日，毛忠义和万晨公司签订合同，合同约定：（1）万晨公司应当在2018年9月30日前向毛忠义交付该商品房；（2）万晨公司逾期交房超过90日，毛忠义有权解除合同；（3）万晨公司应当自解除通知函送达之日起15日内，退还毛忠义已付全部房款（含已付贷款部分），并自毛忠义付款之日起，以不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，万晨公司按照全部房价款的1%向毛忠义支付违约金。 2.证据2《收据》2张，证明2017年5月1日，毛忠义支付200000元；2017年6月4日毛忠义支付860000元。 3.《个人购房借款/担保合同》，证明（1）毛忠义借款230万元，共240个月，并于2017年10月1日存入万晨公司指定的预售资金监管账户；（2）贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；（3）若提前还款，须一次性支付提前还款补偿金；提前还款补偿金＝提前还款金额×贷款执行月利率×6个月。 4.证据4《还款数据明细》2张，证明截至起诉之日，毛忠义已还款17期，已付利息暂总计为156449.72元。 5.证据5《律师函》，证明2019年1月18日，毛忠义委托瀛坤律所向万晨公司出具《律所函》，协商逾期交付事宜，万晨公司未予理睬却要求毛忠义去法院起诉。 6.证据6《公证书》（2019）厦鹭证内字第08880号及邮寄投递信息凭证，证明2019年1月25日，毛忠义委托厦门市鹭江公证处向万晨公司送达《解除合同通知函》，万晨公司于2019年1月26日签收。 对毛忠义提供的上述证据，万晨公司质证时认为： 1.对证据1真实性没有异议，但对证明对象及证明内容有异议，合同约定的是逾期超过180日有权解除合同，不是90日。同时合同第12条及补充协议附件11第10条第三项，明确约定了如果遇不可抗力及政府部门对验收市政、配套安装之延误，按合同约定及相关法律规定，毛忠义要解除合同应当在解除合同之日起30日内行使，万晨公司因台风不可抗力及政府部门对验收市政配套规划的延误，造成工期顺延，按照商品房买卖合同约定，万晨公司不承担违约责任，应当免除万晨公司因为上述原因而延期交房的违约责任，同时毛忠义所起诉的事实违反了上述合同约定的时间，应当视为自愿放弃对涉案合同的解除权，并且毛忠义所诉求的按全部房价款的1%支付违约金过高，恳请法院对毛忠义所要求的违约金予以调整。 2.对证据2真实性没有异议，但万晨公司认为从收据可以体现双方都有在履行本合同，本案不符合合同解除的条件。 3.证据3与本案没有关联性，这是毛忠义与银行所签订的，万晨公司没有义务承担毛忠义所提出的一次性支付提前还款补偿金。 4.对证据4真实性没有异议，但这与本案无关，这是毛忠义与案外人银行之间的关系，与万晨公司没有关系。 5.对证据5真实性恳请法院依法核实，但对合法性和关联性有异议，万晨公司并不是未予理睬，也没有要求毛忠义去法院起诉，万晨公司一直抱着协调的态度。 6.对证据6真实性请法院依法核实，万晨公司并没有签收该份《律师函》，签收函也没有签收人的名字，万晨公司不知情。 本院经审查认为，对证据1、2、4的真实性双方均无异议，本院予以采信。对证据3、5的真实性，万晨公司并未提出质疑，予以采信。对证据6的真实性，万晨公司并未质疑，因投寄信息来源于快递公司，其真实性可予认定，可以认定该邮件送达时间为2019年1月26日。 万晨公司在庭审中，向本院提供以下证据： 1.证据1台风资料，证据2监理工程师通知单，证明万晨公司因台风不可抗力的原因，造成工期顺延124天，按照双方签订的合同及补充协议的约定，应当免除万晨公司的违约责任。 2.证据3《万晨伯爵山工程项目工期延长申请报告》是因为2018年8月12日本案的工程项目A11楼因为一名涂料工人不慎从八楼坠落，随后建设局、质监局、安监局、劳动局、公安局等相关部门组织联合调查组进驻工地，并要求停工整改，施工部门向万晨公司申请预计停工6个月，万晨公司答复尽量控制在3个月内复工，也要求施工方加快施工进度，把工期尽量补足，证明是政府的原因造成工期延误。 3.证据4《关于停工通知》，仙游县规划局在9月26日关于配电房位置调整的公示，因为电力部门要求配电房，备用发电机房不能放在低洼易涝地带，由于政府部门的规划变更，导致工期延误，从2016年9月1日至2016年12月1日，证明因为政府部门对万晨公司工程的验收、及规划变更要求，导致本案工期延误，根据合同的约定，万晨公司不构成违约，不应承担违约责任。 对万晨公司提供的上述证据，毛忠义质证时认为： 1.对证据1台风资料真实性没有异议，但是2016年是合同签订之前，跟本案没有关系。根据不可抗力的定义，是指当双方签订合同时，不能预见、不可避免，仙游所处亚热带，每一年都有四五个台风是很正常的，万晨公司以台风为由延期交房是不能成立的，万晨公司施工前应当将台风因素考虑在内。同时台风资料的时间段不对，台风在万晨公司项目立案前就应当考虑，不是不可抗力因素，根据合同附件11条，如遇不可抗力，出卖人应当在60日内告知买受人，而毛忠义到目前都没有接到万晨公司任何的书面或电话通知。 2.对证据2真实性无法确认，质证意见同证据1，台风在仙游不属于不可抗力的自然因素。 3.对证据3真实性有异议，属于万晨公司自己出示证明自己的证据，应当提供相关部门的调查要求，工人不慎坠落，也不属于政府的原因，也是万晨公司自己的安全责任，不能以此为由延长工期。 4.对证据4真实性有异议，通知都是在2016年8月和9月，双方签订的合同是2017年6月，之前政府对规划的通知跟本案签订的合同是没有关系的。 本院经审查认为，对于证据1、2，万晨公司在签订合同时对台风等情况是能预见，故不应为其延期、减轻责任的理由，且其未能提供台风天气对工程施工进度确实造成实际影响的证据予以佐证，因此，对该证据证明对象不予采信。对证据3的真实性，毛忠义有异议，不予采信。对证据4，因来源于仙游县规划局，真实性予以确认，但该通知是2016年发出的，与本案没有关联。 综上，本院对本案事实认定如下： 万晨公司以出让方式取得位于仙游县东侧地块的建设用地使用权，国有土地使用权证号为闽2016仙游县不动产权第0000058号，并经批准建设商品房，名称为“万晨•伯爵山”。涉案房屋已由仙游县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（2017）莆房许字第0802号。2017年6月4日，毛忠义与万晨公司签订编号为201702781的买卖合同及《补充协议》，约定：毛忠义向万晨公司购买“万晨•伯爵山”第Ｂ29＃幢第Ｂ2902号商品房，按建筑面积计算，每平方米12800元，总价款为3360000元。买卖合同第七条约定：买受人应当于2017年6月20日前支付首期房价款1060000元，余款2300000元向相关贷款机构申请贷款支付。买卖合同第八条约定：除不可抗力外，买受人逾期付款在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 买卖合同第十一条约定：交付时间和手续。出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。 买卖合同第十二条约定：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在180日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]；(2)逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2.附件十一补充协议第四条，双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。 买卖合同第二十五条就送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递或其他合理寄送方式送达对方。 买卖合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 合同签订前，毛忠义于2017年5月1日支付本案首付款200000元，于2017年6月4日即买卖合同签订之日支付首付款860000元，至此，毛忠义已按约定时间履行其支付首付款1060000元义务。此后，毛忠义于2017年6月22日通过与万晨公司及中国工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，以贷款方式于同年10月1日向万晨公司支付购房款2300000元。 此后因万晨公司未能按约在2018年9月30日前履行交付商品房义务,毛忠义遂于2019年1月26日通过邮寄方式向万晨公司邮寄送达《解除合同通知函》，万晨公司于同日收到。此后，毛忠义于2019年3月19日以上述诉讼请求诉诸本院。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。毛忠义与万晨公司签订的买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其不违反法律规定，应为合法有效，双方均应依约按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第九十三条(?javascript:SLC(21651,93)?)规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，万晨公司作为涉案房产的开发商，按约交房是其基本的合同义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，万晨公司应当在2018年9月30日前向毛忠义交付房屋，万晨公司逾期超过180日后，毛忠义有权解除合同。毛忠义解除合同的，应当书面通知万晨公司。万晨公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还毛忠义已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向毛忠义支付违约金。因毛忠义于2019年1月26日书面通知万晨公司解除买卖合同时并不符合买卖合同约定的期限条件，故其上述通知不能产生双方买卖合同解除的效力。但截止目前，万晨公司已逾期超过180日仍未能交房，毛忠义的合同目的未能实现，所以其请求解除买卖合同是可以的，予以支持；但其主张买卖合同“已于2019年1月26日”解除，不能成立，不予支持。合同解除后，万晨公司应当返还毛忠义已交纳首付款106万元及其利息(利息按其约定自2017年5月1日起至2017年6月3日止以20万元为基数、 自2017年6月4日起以106万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算)。因双方在买卖合同中关于万晨公司应返还给毛忠义购房贷款及利息的约定，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条关于“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定相悖，故在目前本案商品房担保贷款合同未形成诉讼并解除的情况下，毛忠义上述第二项诉讼请求中关于万晨公司应退还已付贷款230万元及其利息的请求以及第四、五项诉讼请求，目前均不予支持。毛忠义上述第三项诉讼请求因有买卖合同中关于“出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”的约定根据，且本案全部购房款为336万元，故其请求万晨公司支付违约金33600元，故予以支持。毛忠义上述第六项诉讼请求没有合同根据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下： 一、解除毛忠义与仙游万晨房地产开发有限公司于2017年6月4日签订的合同编号为201702781的《商品房买卖合同(预售)》及其附件。 二、仙游万晨房地产开发有限公司应在判决生效之日起十日内返还给毛忠义已付首付款106万元及其利息(利息计算方法：以20万元为基数，自2017年5月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计至2017年6月3日止；以106万元为基数，自2017年6月4日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计至还清之日止)。 三、仙游万晨房地产开发有限公司应在判决生效之日起十日内支付给毛忠义违约金33600元。 四、驳回毛忠义的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38663元，由毛忠义负担28556元,仙游万晨房地产开发有限公司负担10107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  陈瑞锦 人民陪审员  王丽梅 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  吴琳璘 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己 的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内 仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能 实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义 务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约 情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 四、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 11 1