广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12166号原告：陈灿明，男，1969年10月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：邹银辉，广东秉鑫德律师事务所律师。被告：邓淑仪，女，1979年10月30日出生，汉族，身份证住址广东省中山市之一。委托诉讼代理人：陈华锋，北京市京师（中山）律师事务所律师。原告陈灿明诉被告邓淑仪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈灿明的委托诉讼代理人邹银辉，被告邓淑仪的委托诉讼代理人陈华锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈灿明向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的房地产买卖合同有效；2.判令被告继续履行合同，在判决生效后十天内办理房屋过户手续；3.被告支付逾期办理房产证违约金94714.4元（107.63元／天×880天，从2016年12月1日起至暂计至2019年5月1日）；4.被告承担律师费50000元。事实与理由：原、被双方于2016年6月1日通过中山市华振租住房地产顾问有限公司（以下简称为华振公司）签订房地产买卖合同，约定原告购买被告名下（已办理登记备案表）位于中山市火炬开发区，买卖成交价格为2750000元，原告已按约定支付定金400000元，同时支付给被告6个月银行贷款利息，支付中介佣金30000元。被告已于2016年8月15日上述买卖标的物业交付给原告，原、被双方已当时与物业办理交接手续，原告于2016年9月9日开始付上月物业管理费直至2019年2月21日。2019年2月左右中介通知被告欲违约不卖上述房屋，被告原承诺签订合同半年后即可办理过户手续，现该买卖标的物业不动产权利证书已出证，原告已准备好资金，告知被告欲办理过户手续，被告故意不配合履行递件过户手续。被告已属于逾期违约办理过户手续，暂计由2016年12月1日至2019年5月1日共计880天，造成原告延迟行使物权，被告依法应当承担原告行使物权损失的违约责任。被告邓淑仪辩称，1.关于诉求一，双方签订的房地产买卖合同是合法有效的，其中合同第10条第1、2款的约定具有对等性，对于买卖双方同等适用，并不存在免除一方责任，加重对方责任或排除对方主要权益的情况，也不违反法律行政法规的强制性规定，是有效的约定。2.被告因家人居住需要，已于2019年5月11日委托发函告知原告解除合同，并表示愿根据合同的约定赔偿双倍定金之违约责任。本案合同已于2019年5月12日解除，被告愿意赔偿双倍定金800000元给原告，被告愿意退还原告已支付的中介费用15000元，银行贷款利息41760元以及物业费11719元给原告。根据合同第10条第2款之约定，原告无权强迫被告在解除合同后继续履行合同，且原告也已拒绝继续缴纳物业费和在凯茵新城A07区购买了与涉案房地产同样的别墅，这些实际行为足以表明原告同意被告解除合同。故，诉求二没有事实依据，应予以驳回。3.合同第4条明确约定，在同时满足卖方房地产无抵押及银行出具买方贷款承诺书之日起，五个工作日内办理过户，但未约定逾期办证违约金。而涉案房地产被告在2019年4月19是才取得房产证，故，原告的诉求三计算依据和计算时间明显过高、过长，且无事实和法律依据，应予以驳回。4.合同仅约定了违约方需承担经纪方因追讨佣金的律师费用，而没有约定买卖双方违约而承担对方支付的律师费。且对于原告起诉的实际标的额来说，该律师费明显主张过高。故，该诉求是没有事实以及法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：买卖合同；收据、银行扣物业管理费流水；中山小榄村镇银行流水、补充协议；工商银行流水、物业缴费统计；出入门卡；装修合同、机读档案登记资料；委托代理协议及律师费收费发票。被告邓淑仪向本院提交的主要证据有：房地产买卖合同；合同补充协议、补充协议；证明；工行借记卡账户历史明细清单；雅居乐物业收款收据；结婚证、户口簿、岑培添住院病历资料；不动产权证书；（2019）广鸿律函字第0511003号律师函、EMS快递单、EMS快递签收查询；中山市不动产登记资料查询结果。本院经审理查明认定事实如下：1.2016年6月1日，在华振公司的居间服务下，陈灿明与邓淑仪签订房地产买卖合同1份，约定陈灿明向邓淑仪购买位于中山市火炬开发区，购房总价为2750000元；购房定金为400000元，其中签订合同时支付1元，在签订合同2日内补足定金400000元；购房款1500000元通过银行按揭贷款方式支付，陈灿明需在邓淑仪办出房产证后20日内申请按揭；剩余购房款850000元（根据实际贷款金额多退少补）在双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付；如邓淑仪收取定金后违约，则邓淑仪需返还陈灿明双倍定金以弥补其损失，唯陈灿明不可要求进一步赔偿或逼使邓淑仪履行此合同，并由邓淑仪负责支付双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如陈灿明支付定金后违约，则邓淑仪有权没收定金以弥补其损失，唯邓淑仪不可要求进一步赔偿或逼使陈灿明履行此合同，并由陈灿明负责支付双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。。合同补充协议手写约定，陈灿明自愿为邓淑仪支付为期6个月的涉案房屋原银行贷款所产生的利息，每月按利息10000元计算，6个月后由邓淑仪自行负责支付。合同还约定其他条款。合同签订后，陈灿明向邓淑仪支付购房定金400000元，邓淑仪将涉案房屋交付给陈灿明使用。期间，陈灿明合计代邓淑仪支付6个月银行按揭贷款利息41760元及物业管理费11719元，陈灿明已向华振公司支付中介服务费15000元，以上款项合计68479元，邓淑仪同意向陈灿明返还。2.涉案房屋交付使用后，陈灿明主张其因使用案涉房屋时发现有白蚁，因灭治白蚁支付服务费3000元。3.涉案房屋于2019年4月19日取得不动产权证书。4.邓淑仪主张涉案房屋于2019年3月已重新由其控制并使用，庭审中陈灿明、邓淑仪一致确认涉案房屋现处于邓淑仪的控制下。5.邓淑仪2019年5月11日向陈灿明出具律师函一份，载明因自住需要，决定终止涉案房产交易，通知陈灿明解除涉案合同。6.陈灿明因本案诉讼支出律师费50000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈灿明、邓淑仪及华振公司签订的房地产买卖合同，系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案合同约定，若因邓淑仪收取购房定金后违约，则应向陈灿明双倍返还定金，唯陈灿明不可要求进一步赔偿或逼使邓淑仪继续履行合同。上述违约条款，与因陈灿明支付定金后违约所产生的违约后果一致，没有加重或减轻任意一方责任的情况，对于房产交易双方而言是公平的，也是房产买卖双方在涉案房产交易过程中对于双方因收取/支付定金后违约应承担何种法律后果所磋商一致的结果。现因邓淑仪违约，据此约定，陈灿明可要求邓淑仪双倍返还定金，但不能要求进一步赔偿及要求邓淑仪继续履行合同。陈灿明诉请判令邓淑仪继续履行合同并支付逾期办理房产证违约金，与合同违约条款约定不符，于法无据，本院不予支持。陈灿明可要求邓淑仪双倍返还定金合计800000元，同时邓淑仪同意予以返还的银行贷款利息、物业管理费及中介服务费合计68479元，陈灿明可一并主张邓淑仪予以返还。陈灿明诉请判令邓淑仪支付因本案诉讼所支出的律师费50000元，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈灿明与被告邓淑仪于2016年6月1日签订的房地产买卖合同合法有效；二、驳回原告陈灿明的其他诉讼请求。案件受理费29958元，减半收取为14979元，诉讼保全费2020元，以上合计16999元（该款原告已预付），由原告陈灿明负担850元，由被告邓淑仪负担16149元（被告负担部分于本判决生效后迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年七月三十日书记员 梁敏霞杨丽燕