浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初10551号 原告（反诉被告）：汪福君，男，1965年10月4日出生汉族，无固定职业，户籍所在地：宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：凌鹏飞、俞萍，上海市泾锐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波集合灵思广告传媒发展有限公司（统一社会信用代码为91330203MA28YQ143N）。住所地：宁波市海曙区环城西路南段896号896创新园D座318室。 法定代表人：田容，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张康丽、周龙飞，浙江合创律师事务所律师。 原告汪福君为与被告宁波集合灵思广告传媒发展有限公司租赁合同纠纷一案，于2018年8月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭进行审理。审理期间，被告提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。本案于2018年12月10日、2019年7月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人凌鹏飞、俞萍，被告的委托代理人周龙飞到庭参加诉讼。审理中，原、被告自行庭外和解，未果。本案现已审理终结。 原告汪福君向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告间签订的《场租协议》；2、被告向原告支付租金54800元（按每日1370元租金标准，自2018年6月1日起暂计算至2018年7月10日止，2018年7月10日以后的租金按前述标准计算至合同解除之日止），免租期间租金457580元（按每日1370元租金标准，自2017年1月1日起计算至2017年11月30日止），场地占用费（按每日1370元租金标准，自合同解除之日起计算至场地实际交还日止），违约金1500000元。审理期间，因被告于2018年12月22日拆除试用广告牌，且双方于2019年6月11日在本院主持的询问中表明确认《场租协议》已经解除，原告变更诉讼请求为要求被告支付2018年6月1日至2019年6月11日期间租金515120元、免租期间租金457580元（按每日1370元租金标准，自2017年1月1日起计算至2017年11月30日止）、违约金1500000元。事实和理由：原、被告间就位于宁波市鄞州区百丈路16号、大戴街22号原工商银行鄞东支行大楼外墙广告牌场地租赁事宜，签订、生效有《场租协议》一份，协议约定场地租期10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止，租金为50万元/年，先付后用，每半年一付；原告同意被告按约履行各项义务的基础上，给予一定期间的免租期；若被告不按时支付场地租金，原告有权追缴免租期租金、解除合同并要求被告支付场租协议总租金30%的违约金。原、被告协议签订后，被告支付款项5万元，但长期拖建广告牌近11个月，经原告派人一再催告，被告在2017年11月10日确认自2017年12月1日起算租金，并于当日支付20万元租金，被告应于2018年6月1日前支付下一半年度租金25万元，但经原告多次催讨，被告以种种理由拒付，甚至要求减租。原告认为被告拒付租金的行为已构成违约，现为维护自身合法权益，特诉诸贵院，望判如所请。 被告宁波集合灵思广告传媒发展有限公司答辩并反诉称：原、被告之间签订《场租协议》一份，约定被告向原告租赁位于宁波市鄞州区百丈路16号、大戴街22号原工商银行鄞东支行大楼外墙广告牌场地。合同第二条明确约定：“给予乙方自本协议签订之日起至广告牌建造完成并安装上画期间为乙方建造时间，使用权归乙方，甲方不收取租金。”合同第三条第三款明确约定：“广告牌建造完成并安装上画后十日内按本协议约定支付。”合同第十三条2款第2项明确约定：“如甲方在合同有效期内不能保证乙方所租场地的广告发布或擅自变更费用和期限，需向乙方赔偿场地租金总额的30%违约金，并赔偿乙方因制造、审批广告牌所产生的制作费用及其他相关费用”。上述约定明确了被告支付租金的时间为广告牌建造完成并安装上画之后的十日，也明确了原告的违约责任。然而，在被告尚未将广告牌建造完成并安装上画、上述支付租金的条件并未满足之前，原告却违反合同约定，擅自变更支付期限，屡次要求被告提前支付租金，为维护双方友好合作关系，被告只好在已经支付5万元订金的基础上，又于2017年11月10日提前支付了20万元。2018年4月12日，被告取得《大型户外广告设施设置许可证》，而原告在广告牌建造完成之前且已经预收25万元合同款的基础上，继续无理要求被告支付合同款，并且拒不配合被告的广告牌广告测试效果图拆除工作，被告多次向原告发函与其沟通，均无果。被告认为，被告在合同签订后按约向原告支付定金、申请广告牌等，不存在违约行为，而原告的外墙改造工程直至2017年10月底才结束，2018年1月份之后被告才有资格申请户外广告许可证。2018年5月，被告正式将广告牌设置完毕之前，原告即要求支付后续租金，系原告违约，原告无权主张租金及违约金。故要求驳回原告的诉讼请求，并反诉请求判令：1.原告返还被告已支付的款项250000元；2.原告支付被告违约金1500000元。 原告针对被告的反诉答辩称：被告的反诉请求无事实及法律基础，应予以驳回。被告的广告牌至今仍挂在涉案场地，应支付相应租金，被告的主张缺乏事实依据。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《场租协议》1份、不动产权证2份，拟证明被告承租原告广告牌场地，双方就租用期限、场地租金、支付方式、违约责任等事项作出约定； 2.微信聊天记录（打印件）、中国银行交易流水明细清单、网上银行交易凭证、公证书、社会保险参保证明各1份，拟证明原、被告协商一致自2017年12月1日起计算租金，被告构成违约的事实； 3.委托出租书1份，拟证明原告将广告牌场地租赁事宜所涉全部事宜委托给浙江达人旅业股份有限公司童伟标及工作人员。 被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《场租协议》1份，拟证明原、被告签订《场租协议》，明确约定了租期的起止时间、租赁费的支付时间及违约责任等内容； 2.个人通存业务回单、收据各1份，拟证明被告按约向原告支付首期合同款50000元的事实； 3.网上银行交易凭证1份，拟证明在付款条件满足之前，经原告一再要求，被告于2017年11月10日向原告预先支付200000元合同款； 4.宁波市大型户外广告设施设置许可证1份，拟证明2018年4月12日被告取得主管部门发放的大型户外广告设施设置许可证，才具有建造广告牌并安装上画的前提条件； 5.广告牌设计图及设计说明1份，拟证明2018年4月18日被告设计的广告牌设计图经主管部门审核通过； 6.催告函1份，拟证明原告违反合同约定擅自将2017年12月1日作为计算租金的起点，向被告索要租金； 7.回复函1份，拟证明被告于2018年7月3日回函表示未违约等事实； 8.2018年8月7日函件、邮寄凭证各1份，拟证明被告再次向原告发函表示付款条件尚未成就，且在被告准备拆除广告测试效果图开始正式建造过程中原告拒不履行协助义务，导致被告无法继续行使建造广告牌的合同权利； 9.2018年9月3日函件、邮寄凭证各1份，拟证明被告再次向原告表明想要拆除广告测试效果图，进行正式建造，原告拒不配合，导致合同无法继续履行； 10.关于市三区2018年第一批户外广告规划实施深化设计方案审核意见的公示及附件1份（打印件），拟证明被告于2017年10月份向宁波市城管局报送申请涉案广告牌规划实施深化设置方案，宁波市城管局于2018年1月21日将同意申请的结果予以公示，被告支付租金的条件尚未成就； 11.关于要求确认百丈路16号建筑物户外广告设施设置深化设计方案报告及附件1份（复印件），拟证明涉案广告位所在原工商银行大楼外墙过于陈旧，2018年11月前原告及浙江达人旅业股份有限公司进行了重新规划及装修改造，改造期间不具备建造广告牌的条件；为了达到更好的广告效果，浙江达人旅业股份有限公司向宁波市鄞州区城管局提出申请，要求将原规划的竖向广告位上移并调整为横向设置。 上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下： 对原告提交的证据1，被告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为租金收取条件尚未成就。本院对该证据予以确认，对于租金起算时间将结合其他证据进行综合认证。对原告提交的证据2，被告对微信聊天记录、20万元的网上银行交易凭证、公证书、参保证明的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为聊天记录中的人员身份无法核实，不足以证明双方对起算租金的时间协商一致，5万元银行流水单与本案无关。本院认为，5万元显示付款时间为2017年5月24日，与合同约定的付款时间明显不符，且被告提供的证据证明其5万元付款时间，故本院对该证据不予确认；聊天记录中显示一方为田碧，被告认可系被告法定代表人的亲属并负责涉案租赁事宜的沟通工作，且聊天记录中田碧承诺付款并要求自2017年12月起算租金后被告即支付了租金，可以印证被告对田碧与原告指派的工作人员之间的沟通内容是认可的，可以证明原、被告对租金起算时间达成新的约定，本院对聊天记录、公证书、网上银行交易凭证、参保证明予以确认。对原告提交的证据3，被告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为原告只是名义上的产权人。本院认为，该证据系原件，且结合其他证据显示涉案租赁事宜系由浙江达人旅业股份有限公司工作人员负责，可以印证该证据的真实性，本院予以确认。 对被告提交的证据1-3，原告无异议，本院予以确认。对被告提交的证据4-5，原告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为无法显示被告的申请时间，2018年4月才取得许可是被告自身原因造成。本院对上述证据的真实性予以确认，对于被告取得许可证是否迟延、是否存在过错将在说理部分具体阐述。对被告提交的证据6-9，原告对真实性无异议，认为系被告构成违约，且证据8-9函件系被告在原告起诉之后发送，实际并没有任何人上门拆除广告牌。本院对上述证据的真实性予以确认，对于哪方构成违约将在说理部分具体阐述。对被告提交的证据10-11，原告对真实性有异议，被告恶意拖延审批时间。本院认为，证据10经本院核对，与宁波市综合行政执法局网站发布的公示一致，本院予以确认；证据11系复印件，真实性无法核实，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月，原、被告签订《场租协议》一份，约定：原告将位于宁波市鄞州百丈路16号、大戴街22号原工商银行鄞东支行大楼的广告牌位置出租给被告，具体尺寸规格以广告牌建造完成为准；租用期限与起止日：租赁期限10年，2017年1月1日至2026年12月31日止（具体起止时间以广告牌建造完成的日期为准），原告同意在被告按约履行各项义务的基础上，给予被告自本协议签订之日起至广告牌建造完成并安装上画期间为被告建造时间，使用权归被告，原告不收取租金；场地租金50万元/年（含原告可能向房屋所有者、物业、业主委员会等第三方支付的一切费用，但不含电费、保险费等），此租金为不含税价，如果被告需要原告提供正式租金发票，开票所需税金由被告自行承担；场地、水电费押金1万元，先付后用，每半年一付，协议签订后十日内被告向原告支付5万元订金，抵扣第一年租赁费，广告牌建造完成并安装上画后十日内按本协议约定支付；如被告不按时支付原告场地租金，原告有权解除合同并要求被告赔偿合同场地租金总额的30%违约金；如原告在合同有效期内不能保证被告所租场地的广告发布或擅自变更费用和期限，须向被告赔偿场地租金总额的30%违约金，并赔偿被告因制造、审批广告牌所产生的制作费用及其他相关费用。涉案合同签订后，原告于2017年1月1日出具《委托出租书》一份，委托浙江达人旅业股份有限公司童伟标及其工作人员办理涉案广告牌租赁事宜。2016年12月19日，被告向童伟标账户汇款50000元，原告出具收据确认收到被告租赁订金50000元。2017年10月，原告指派的工作人员与被告负责场地租赁事宜的负责人田碧联系，询问广告位置是否审批通过、何时安装并告知被告自2017年11月起计算租金，田碧回复尚未审批完成，可以支付租金，但起租时间要从12月份开始，原告方人员坚持自2017年11月起租，田碧表示双方再行协商。2017年11月10日，被告向童伟标账户汇款200000元，用于支付第一期租金。被告向宁波市城管局报送广告点位规划实施深化设计方案后，宁波市城管局于2018年1月21日发布《关于市三区2018年第一批户外广告规划实施深化方案审核意见的公示》，对上述方案，拟同意经许可后按深化设计方案实施，并予以公示。2018年4月12日，被告就涉案广告位取得《大型户外广告设施设置许可证》，同月18日，宁波市鄞州区城市管理局在被告提交的设计图上盖章表示同意。2018年5月，被告在涉案广告位上安装广告图。2018年5月10日，原告工作人员向被告公司的田碧催讨下一期租金，田碧回复尽快安排支付。同月21日，原告再次催讨，田碧表示资金到位后会支付。2018年6月21日，原告向被告发送催告函，告知被告2017年12月1日为场租起始期，被告应于2018年5月31日前支付25万元，要求被告接函之日起7日内履行支付义务。被告于2018年7月3日向原告发送回复函，表示其已按约支付订金50000元并提前支付场租费用200000元，因广告效果存在太大偏差，无意向客户，希望协商将场租降至100000元/年，原单透贴广告发布形式更换为车贴广告发布形式。原告未予回复，并于2018年7月12日向本院申请诉前调解。本院将原告的诉求通知被告后，被告分别于2018年8月7日、9月3日向原告发函表示其将要拆除广告测试效果图，要求原告予以配合。此后，被告未拆除广告图，至2018年12月22日被告拆除广告图。2019年6月11日，原、被告确认《场租协议》已解除。 本院认为，原、被告签订的《场租协议》系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。涉案合同履行过程中，原告要求自2017年11月起算租金，被告公司田碧要求自2017年12月起算租金并实际支付该期租金，原告未明确表示异议并在此后的催告函中认可2017年12月1日起算租金，田碧系被告公司负责涉案场地租赁事宜的负责人，且其与原告确认起租时间后即支付了当期租金，足以证明田碧对起租时间的确认系代表被告，故本院认定原、被告对租金起算时间达成新的合意，即自2017年12月1日起算租金，不再以广告牌安装上画时间作为起租依据。此外，在原告向本院申请诉前调解之前，原告与被告公司田碧的微信往来记录及被告发送的回复函中，被告均未对起租时间提出异议，亦可印证双方协商一致对起租时间进行了变更，故被告主张租金起算条件尚未成就的抗辩意见，本院不予采纳，应自2017年12月1日起算租金。根据起租时间和被告支付租金情况，被告应于2018年5月31日前支付下一期半年租金250000元，逾期不付，构成违约，经原告催讨后被告仍未支付，根据合同约定，原告有权解除合同。原告向本院起诉主张解除合同后，被告在庭审中对解除合同并无异议，并于2018年12月22日拆除广告图，原、被告之间租赁关系已实际终止，故涉案《场租协议》已于2018年12月22日解除，租金应计算至2018年12月22日，经计算，被告应向原告支付租金280137元，原告要求计算租金至2019年6月11日，缺乏依据，本院不予支持。对被告主张的原告拒不协助被告拆除广告牌的抗辩意见，本院认为，被告发函时间为原告起诉后，且被告并无证据证明除发送函件外其前去拆除广告图时遭到原告拒绝，故对该抗辩意见本院不予采纳。对原告要求被告支付免租期间租金457580元，本院认为，合同约定被告按约履行各项义务的基础上原告对协议签订之日起至广告牌建造完成并上画期间不收取租金，合同履行过程中双方协商一致自2017年12月1日起算租金，此时广告牌尚未建设完成，被告对于新合意的达成放弃其原合同部分权利，与此相对应，关于免租期的原合同条款对于原、被告将不再适用，故至2017年11月30日免受租金不应受“被告按约履行各项义务”该条件的制约，且违约责任中并未约定因被告违约解除合同时被告应补足免租期间租金，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告主张的违约金1500000元，被告认为违约金约定过高，要求法院予以调整。本院认为，《场租协议》解除后，原告寻求新的承租人需要一定时间，原告必然存在空租损失，本院结合原告合理的空租期损失调整违约金为166000元。对被告要求原告退还租金250000元并支付违约金1500000元的反诉请求，本院认为，因被告未按约支付租金致使合同解除，被告的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告宁波集合灵思广告传媒发展有限公司支付原告汪福君租金280137元、违约金166000元，限于本判决生效之日起七日内履行完毕； 二、驳回原告汪福君的其他诉讼请求； 三、驳回被告宁波集合灵思广告传媒发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费22899元，由原告汪福君负担14907元，被告宁波集合灵思广告传媒发展有限公司负担7992元；反诉案件受理费减半收取10275元，由被告宁波集合灵思广告传媒发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  蔡雯晴 人民陪审员  王奋明 人民陪审员  陈永红 二〇一九年七月十一日 代书 记员  汪思颖