贵州省贵阳市花溪区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔0111执异104号案外人：贵阳凯宏房地产开发有限公司（以下简称凯宏房地产公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区花溪大道中曹司段腾龙湾。法定代表人：周训忠，职务：董事长。委托诉讼代理人：齐志军，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201199910766075，特别代理。委托诉讼代理人：邹青荣，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201710636632，特别代理。申请执行人：钟定洪，男，1983年5月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：赖远飞，贵州贵达律师事务所律师，执业证号15201201210366998，特别代理。被执行人：吴青，女，1969年5月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市。本院在执行申请执行人钟定洪与被执行人吴青民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人吴青名下位于贵阳市经济技术开发区的房屋。案外人凯宏房地产公司对该房屋主张所有权，向本院提出书面异议，请求中止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年5月31日组织各方当事人听证，案外人凯宏房地产公司委托诉讼代理人齐志军、邹青荣到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人凯宏房地产公司称，请求中止对位于贵阳市经济技术开发区房屋的执行，解除对该房屋的查封。事实及理由如下：一、2018年7月23日，贵阳仲裁委员会作出裁决书，裁决解除凯宏房地产公司与吴青签订的《商品房买卖合同》，并要求吴青向凯宏房地产公司返还涉案房屋。该裁决书已发生法律效力。2018年8月30日，凯宏房地产公司向贵阳市中级人民法院申请强制执行该仲裁裁决书。在案件执行过程中，于2019年1月30日查询到该房屋涉及观山湖区人民法院、清镇市人民法院的预查封。经核算，凯宏房地产公司与吴青签订的《商品房买卖合同》解除后，需退还购房人吴青购房款合计287397.20元。观山湖区人民法院、清镇市人民法院向凯宏房地产公司发出协助执行通知书，要求凯宏房地产公司协助执行，将应向吴青退还的款项支付至上述法院。据此，凯宏房地产公司支付了共计288906.22元，超出了应退还给吴青的款项。2019年4月22日、4月24日，观山湖区人民法院、清镇市人民法院解除了对涉案房屋的查封。2019年4月25日，贵阳市中级人民法院向贵阳经济技术开发区不动产登记站、贵阳经济技术开发区房屋建设管理处送达了执行裁定书、协助执行通知书，协助注销案涉房屋的预告登记和备案登记。后才知晓花溪法院于2019年4月4日对案涉房屋进行了预查封。二、吴青与凯宏房地产公司仅签订了《商品房买卖合同》并进行了合同备案及预告登记，但由于购买人的原因一直未取得不动产权证书。法院预查封房屋的目的在于保持标的物的现状及价值，限制被执行人的处分权，但并不妨碍凯宏房地产公司解除与购房人签订的《商品房买卖合同》。三、凯宏房地产公司与吴青签订的《商品房买卖合同》已经依法解除并在贵阳市中级人民法院申请强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，法院对涉案房屋的查封措施应当予以解除。《商品房买卖合同》解除后，凯宏房地产公司与吴青之间的买卖关系即消灭，且凯宏房地产公司已将应退给吴青的购房款协助执行支付到观山湖区人民法院、清镇市人民法院，现和吴青无任何债权关系，涉案房屋的所有权即属于案外人凯宏房地产公司。综上，案外人凯宏房地产公司对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的权益（物权），故请求法院解除对该房屋的查封。申请执行人钟定洪未提出书面意见。被执行人吴青未提出书面意见。本院查明，钟定洪与吴青民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月18日作出（2018）黔0111民初973号民事判决书，判决：吴青于本判决生效之日起十日内归还钟定洪借款本金人民币230000元并支付相应的占用资金利息损失；驳回钟定洪的其余诉讼请求。该判决书生效后，因吴青未履行生效法律文书确定的义务，钟定洪向本院申请强制执行，执行案号（2018）黔0111执2244号。在执行过程中，本院于2019年4月4日查封了被执行人吴青名下位于贵阳市经济技术开发区的房屋。另查：2013年5月20日，吴青与凯宏房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定吴青向凯宏房地产公司购买位于贵阳市经济技术开发区的房屋，房屋总价款848797元。吴青于2013年4月7日支付了认购金10000元、2013年5月20日支付了房款248797元。余款590000元以银行按揭方式支付。为购买位于贵阳市经济技术开发区的房屋，吴青向贵阳银行股份有限公司观山湖支行贷款590000元。因吴青未按期偿还该房屋的贷款，贵阳银行股份有限公司观山湖支行向观山湖区人民法院起诉要求偿还贷款。2018年4月16日，观山湖区人民法院作出（2018）黔0115民初1326号民事判决书，判决：吴青、黄训龙在本判决生效后三十日内向贵阳银行股份有限公司观山湖支行偿还借款本金393489.18元及相应的利息、罚息、复利；凯宏房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；驳回贵阳银行股份有限公司观山湖支行的其他诉讼请求。该案件的受理费、诉讼保全申请费由吴青、黄训龙、凯宏房地产公司负担。凯宏房地产公司依据该判决书确定的内容向贵阳银行股份有限公司观山湖支行履行了支付义务，包括判决主文确定的义务和诉讼费、保全费，贵阳银行股份有限公司观山湖支行于2018年6月14日出具该笔贷款的《结清证明》。凯宏房地产公司向贵阳银行股份有限公司观山湖支行履行贷款清偿义务后，向贵阳仲裁委员会申请解除与吴青签订的《商品房买卖合同》，要求吴青返还房屋并支付律师代理费。贵阳仲裁委员会受理后，于2018年7月23日作出（2018）贵仲裁字第0181号裁决书，裁决：一、解除凯宏房地产公司与吴青于2013年5月20日签订的预售合同登记号为Ｙ0434254的《商品房买卖合同》；二、吴青在本裁决书送达之日起十日内将贵阳市房屋返还给凯宏房地产公司；三、吴青在本裁决书送达之日起十日内支付凯宏房地产公司律师费20000元。该案的仲裁费由吴青承担。3.因吴青未履行贵阳仲裁委员会（2018）贵仲裁字第0181号裁决书确定的义务，凯宏房地产公司向贵阳市中级人民法院申请强制执行，执行案号（2018）黔01执1004号，该案以终结本次执行程序结案。2018年12月19日，该案符合恢复执行的条件，恢复执行案号（2018）黔01执恢243号。在执行过程中，2019年1月31日查询到执行标的涉及观山湖区市人民法院一案的查封。为完成涉案房屋备案登记的注销，经与房屋查封法院观山湖区人民法院、清镇市人民法院协调对接，观山湖区人民法院、清镇市人民法院于2019年4月18日向凯宏房地产公司送达协助执行通知书，要求凯宏房地产公司协助将需退还吴青的购房款52243元、236663.22元分别打至观山湖区人民法院、清镇市人民法院账户。2019年4月19日，凯宏房地产公司按照上述两份协助执行通知书的内容向观山湖区人民法院、清镇市人民法院履行了付款义务。2019年4月22日，清镇市人民法院解除了对涉案房屋的查封。2019年4月22日、4月24日，观山湖区人民法院的两案解除了对涉案房屋的查封。2019年3月14日，贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01执恢243号执行裁定书，裁定：将登记在吴青名下的位于贵阳市房屋的《商品房买卖合同》（预售合同登记号：Ｙ0434254）备案注销；终结对贵阳仲裁委员（2018）贵仲裁字第0181号裁决书的执行。2019年4月25日，贵阳市中级人民法院向贵阳市不动产登记中心经开区不动产登记站、贵阳市经济技术开发区房屋建设管理处送达了（2018）黔01执恢243号执行裁定书及对应的协助执行通知书，要求协助执行单位将登记在吴青名下的位于贵阳市房屋的《商品房买卖合同》（预售合同登记号：Ｙ0434254）备案注销。因本院于2019年4月4日查封了涉案房屋，故该房屋的《商品房买卖合同》无法备案注销。案外人凯宏房地产公司提出，其与吴青签订的《商品房买卖合同》已经法定程序解除，向法院申请了强制执行，且已将需退还给吴青的全部购房款向观山湖区人民法院、清镇市人民法院支付，用于清偿吴青所涉案件的款项，现案外人凯宏房地产公司主张系涉案房屋的所有权人，故向本院申请解除对该房屋的查封。本院认为，在执行过程中，案外人对执行标的主张所有权的，有权利向执行法院提出案外人异议。异议人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，凯宏房地产公司与吴青签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》已经贵阳仲裁委员会仲裁解除，且裁决吴青向凯宏房地产公司返还案涉房屋，该案凯宏房地产公司已向贵阳市中级人民法院申请强制执行。对于涉案房屋的按揭贷款，凯宏房地产公司向贷款银行贵阳银行股份有限公司观山湖支行清偿全额结清了按揭贷款的本息。对于凯宏房地产公司应退还给吴青的款项，在观山湖区人民法院、清镇市人民法院向凯宏房地产公司发出协助执行通知书后，凯宏房地产公司已向观山湖区人民法院、清镇市人民法院支付，用于清偿吴青在观山湖区人民法院、清镇市人民法院所涉执行案件的案件款。现虽然涉案房屋的《商品房买卖合同》备案登记在吴青名下，但在本院查封之前，案外人凯宏房地产公司与吴青签订的备案的《商品房买卖合同》已经依法解除，结合上述凯宏房地产公司履行的付款情况，应认定案外人凯宏房地产公司已取得涉案房屋的实际权利，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益。对于案外人凯宏房地产公司提出的异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对位于贵阳市房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  何玉萍审判员  王晓琳审判员  郑 娟二〇一九年七月四日书记员  李 楠