四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初753号 原告（反诉被告）：南充发展投资（控股）有限责任公司，住所地南充市顺庆区西河南路190号。 法定代表人：杜钧，总经理。 委托诉讼代理人：任加荣，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易文英，四川首力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈秀芬，女，1969年10月11日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。 原告（反诉被告）南充发展投资（控股）有限责任公司（以下简称发展公司）与被告陈秀芬（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法由审判员王立明担任审判长与人民陪审员何志华、武萍组成合议庭，于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人任加荣、易文英，被告的诉讼代理人张明秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）的诉讼请求是：1.判令被告支付截止2019年1月3日的房屋租金627805.00元；2.判令被告支付原告违约金31050.00元；3.由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年7月3日双方签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于南充市顺庆区啤酒长廊房屋，租期为14年（2009年12月26日至2023年12月25日止）【该合同系经原告同意后，由原租赁户张仕新转租给被告】，转租时间是2017年6月26日，合同还约定了租金支付、合同的终止、解除、违约责任等，其中第十条第三款（1）项约定：逾期支付资金超过30日的甲方有权解除合同，收回房屋。本案仅主张支付租金及相应违约金。第十一条第二项约定：乙方有本合同第十条第三款的情形之一的，应按本合同约定的当年年租金的10%向甲方支付违约金，且甲方有权单方随时解除本合同及不退还乙方已支付的履约保证及剩余房租。合同还约定本合同项下发生争议由房屋所在地法院管辖等内容，合同第十三条备注被告实际使用范围：房屋建筑面积1552.25平方米、室外面积1672平方米、停车场面积368平方米、栈道面积78平方米。此后，原告多次催告，被告未支付租金。2019年1月3日双方协商解除了租赁合同，但被告仍拖欠下欠的租金。 被告（反诉原告）辩称，原告的诉请缺乏事实和法律根据，应当予以驳回。1、原告诉请事实部分陈述的租赁合同是转租这与客观事实不符，张仕新与被告系亲属关系，被告是张仕新的表妹，是对原租赁合同与原告之间达成的合同转让的权利义务不是转租；2、租赁合同在最早签订时约定开设经营餐饮，由于政府行为导致租赁房屋在仅仅开业一年后被政府叫停，导致租赁房屋无法使用，2017年双方重新签订合同中约定房屋用途为办学，由于原告提供的房屋位于地标以下，且没有竣工验收合格的相关手续，该房屋同样没有办理房屋权属证书，不能确定该房屋是否符合安全标准，因此，在双方共同努力下申请办学没有获得批准，后来申请办理养老机构也被拒绝，因为原告提供的房屋不符合国家标准而无法使用，被告不能实现租赁合同目的的情况下，只能解除合同，要求原告退还租金，因此我方请求法院驳回原告全部诉请。 被告（反诉原告）陈秀芬向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人退还反诉人2010年至2014年因无法使用案涉房屋期间的租金126.2万元及其资金占用利息（利息按人民银行同期贷款利率计算）；2、请求判令被反诉人退还反诉人2015年至2016年因无法使用案涉房屋期间的租金66.1万元及其资金占用利息（利息按人民银行同期贷款利率计算）；3、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2017年7月3日，反诉人与被反诉人重新签订《房屋租赁合同》，租期为14年（从2009年12月26日至2023年12月25日，该合同系经被反诉人同意将案涉房屋由原租赁户张仕新转租给反诉人）。反诉人承租后投入大量的资金开展经营活动，经营不到一年，2010年12月被政府责令停业，2010年至2014年期间处于闲置状态。2014年，有关教育部门领导口头同意表示同意案涉房屋由于办学，反诉人向被反诉人补交了62.1万元的房租、补交押金2万元，以及为此投入装修费6万元。由于租赁的房屋没有产权证以及不具备安全鉴定合格报告等手续，不具备办学条件而不予准许，导致合同目的不能实现。 反诉被告辩称：1、本案反诉原告与反诉被告均不具备主体资格，提出的反诉与本诉之间无任何关联性，应当驳回其反诉的起诉；在2017年6月26日前，案涉房屋承租人并不是反诉原告，同时在2014年6月19日前，出租人并非发展公司，承租人并非陈秀芬，2010-2014年房屋租金是由原承租人缴纳给原出租人南充市滨江公司，因此反诉原告要求返还2010年至2014年租金的诉请与本案无关联性；2、至于2015年至2016年虽出租人是发展公司，但承租人并非反诉原告陈秀芬，因此其请求返还2015-2016年的租金这一诉请与本诉无关联，因此反诉原告的诉请与本诉原告诉请无任何关联性，不产生吞并本诉的诉讼效果，应于驳回；3、转租行为是2016年6月1日，是经过发展公司同意后，在此之间，发展公司与陈秀芬没有任何关系，双方的租赁关系在2017年7月3日才建立，所以反诉原告请求退还2017年另一承租人向不同出租人缴纳的房屋租金没有法律依据。综上，反诉原告与反诉被告主体不适格，起诉应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋，属南充市规划和建设局批准建设的南门坝生态公园管理用房，未办理房屋产权证，2006年交由南充市滨江景区管理有限公司管理。2009年6月25日，张林与南充市滨江景区管理有限公司就案涉房屋签订了《租赁合同》，合同约定了经营场所的范围、面积，约定租赁期限10年，年租金31.05万元。2013年6月9日，南充市滨江景区管理有限公司与张仕新签订了《补偿协议》，协议将案涉房屋承租人变更为张仕新，租期延迟至2024年12月25日。2014年6月，案涉房屋交由原告发展公司管理。2016年6月26日，原告（乙方）和张仕新（甲方）补签了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租用房屋的用途为枇杷园火锅店，未经甲方同意不得擅自改变房屋用途；合同期内，不得转租、分租或与他人合伙等任何形式改变单独使用性质，否则，按当年的租金承担违约金10%。同日，张仕新和陈秀芬给原告出具《说明》：因原承租人张仕新无力经营，现将租赁权转给陈秀芬，由陈秀芬独立经营，所欠房租由陈秀芬承担。当日，张仕新和陈秀芬签订了《转让协议》，约定自愿承担10%的违约金，房屋转让给陈秀芬使用，原告的负责人在《转让协议》上签字同意。2017年7月3日，发展公司（甲方）与陈秀芬（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期2009年12月26日至2023年12月25日，年租金310500元，合同租金总额4546030元，签订合同是缴纳保证金20000元。合同第七条第1项约定：乙方租用房屋的用途为办学，乙方保证在租赁期内合法合规，在未征得甲方书面同意并按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋的用途。合同第七条第3项约定：在未征得甲方书面同意并按规定经有关部门审核批准前，乙方不得对房屋进行装饰、装修等。合同签订后，陈秀芬向发展公司补交了张仕新所欠租金621000元，交转租违约金31050元，交保证金20000万。此后，陈秀芬开始向相关部门申请开办幼儿园，发展公司给予了协助，但因案涉房屋无产权证等问题相关部门不予批准。之后，陈秀芬又在发展公司的协助下申请开办养老院，因同样原因未获批准。双方于2019年1月3日解除了合同。发展公司以陈秀芬未按约定缴纳租金为由，向本院提起诉讼。庭审中，反诉原告陈秀芬当庭撤回了第一项诉讼请求。 本院认为，陈秀芬撤回部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。陈秀芬为了实现承租案涉房屋的目的，承诺代转租人张仕新支付所欠租金和违约金，其自愿代张仕新履行前合同给付义务的行为合法有效。原、被告于2017年7月3日签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同虽然约定的租期从2009年12月26日至2023年12月25日，但合同的目的是实现张仕新将案涉房屋转租给被告陈秀芬，并非是张仕新将前合同的权利和义务概括转让给被告陈秀芬。故被告的反诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。被告陈秀芬对房屋的状况是明知的，其的目是将房屋用于办学，被告陈秀芬应当比原告发展公司更清楚办学所应需具备的条件。被告陈秀芬在合同履行中，因主观认识错误导致合同无法履行，合同的目的无法实现，双方本应该及时解除合同，避免损失扩大，对此被告的过错大于原告，但被告陈秀芬确实没有实际使用房屋，故本院酌定被告陈秀芬对原告发展公司的租金损失承担60%的责任，原告发展公司的其他诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，判决如下： 一、被告陈秀芬向原告南充发展投资（控股）有限责任公司赔偿租金损失376683.00元； 二、驳回原告南充发展投资（控股）有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈秀芬的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照>第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16497.00元（本诉案件受理费10062.00元、反诉案件受理费6435.00元），由原告南充发展投资（控股）有限责任公司负担4309.00元，被告陈秀芬负担12188.00元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  王立明 人民陪审员  何志华 人民陪审员  武 萍 二〇一九年七月九日 书 记 员  何 洁