广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初13488号原告：蔡丰耿，男，1985年3月9日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：王瑾、燕凤琴，分别系广东南国德赛律师事务所律师、实习律师。被告：广州寰亚先达物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）4126房，统一社会信用代码91440101056583401C。法定代表人：朱洪江，经理。委托代理人：孔春业、何嘉敏，均系广东星凯律师事务所律师。被告：广州华复强信息科技有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）4129房，统一社会信用代码91440101795534080W。法定代表人：陈广强。委托代理人：蒋文彪、杨丹，分别系广东向日葵律师事务所律师、实习律师。原告蔡丰耿诉被告广州寰亚先达物业管理有限公司（以下简称寰亚公司）、广州华复强信息科技有限公司（以下简称华复强公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡丰耿的委托代理人王瑾，被告寰亚公司的委托代理人孔春业、何嘉敏，被告华复强公司的委托代理人蒋文彪、杨丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡丰耿诉称：原告与被告寰亚公司签署租赁合同，约定被告寰亚公司向原告承租商铺，租赁期满后，被告寰亚公司未向原告交还商铺，且商铺实际整体被被告华复强公司占有。现请求判令：1、两被告按房产证载明的面积、形状将商铺交还原告；2、两被告向原告支付2017年5月31日起至实际交还商铺之日止的占用费（按15249.44元/月的标准计付）；3、两被告承担本案诉讼费用。被告寰亚公司辩称：被告寰亚公司已履行交还商铺的义务，已在合同期满后向原告邮寄送达《通知书》明确表示不再续租，合同期满后，被告寰亚公司已经退场，并未使用和占用商铺。被告寰亚公司在租赁期满前后通知原告收回商铺，但原告收到通知后没有联系被告寰亚公司，亦没有采取合理措施防止损失继续扩大，原告自身存在过错，原告没有维护自身的权益，对商铺造成扩大损失，原告应承担相应责任。被告寰亚公司并未对商铺的位置、面积、间隔进行变动，故原告要求按照《不动产权证》记载的面积、形状交付涉案商铺没有事实和法律依据。若认定被告寰亚公司存在占用商铺的行为，要求被告寰亚公司支付占用费，则涉案商铺的占用费标准应按照目前市场价值作为依据，如以原租赁合同标准计算占用费明显与目前的市场经济环境相违背。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。被告华复强公司辩称：被告华复强公司是协助被告寰亚公司招商、管理商场。2017年5月30日被告寰亚公司与被告华复强公司租赁合同到期后，被告华复强公司已退出对商铺的运营和管理。被告华复强公司没有占用原告商铺，有些商铺出租的，租户将租金交至被告华复强公司，被告华复强公司已将款项转给业主。华复强公司不是寰亚公司和原告所签租赁合同的向对方，只承担协助交还商铺的义务，原告要求被告华复强公司支付占用费缺乏事实和法律依据。经审理查明：蔡丰耿为广州市天河区黄埔大道西369号225房（以下简称涉案商铺）的登记权属人，相应《不动产权证》显示涉案商铺建筑面积为18.2平方米，并附有编号为110112019号《房地产分户图》。蔡丰耿（出租人/甲方）与寰亚公司（承租人/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，租期共3年，自2014年6月1日起至2017年5月30日止，租金共548980元，租金一次性支付；商铺内部维修由乙方负责负担，甲方允许承租人对商铺进行改善或增设他物，合同期满，柜台的改善或增设他物的处理是甲乙双方协商决定；乙方在租赁期内有权以甲方名义与第三方签署物业租赁合同，甲方应当在领取房产证后三日内签订授权委托书，授权乙方出租该物业并收取租金，委托期限为三年，甲方在委托期内应当配合乙方进行出租物业以及收取租金，否则乙方有权按照本合同约定的租金标准向甲方追偿损失；租赁期满未能续租或合同因特殊原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担等。现蔡丰耿基于租赁合同纠纷提起本案诉讼，要求寰亚公司、华复强公司交还涉案商铺并支付占用费。庭审中，各方当事人就以下问题发表意见：一、关于租赁期间，涉案商铺的交付及使用情况。蔡丰耿称其于2013年向案外人广州盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德公司）购买涉案商铺，并按照盛德公司的要求与寰亚公司签订租赁合同；涉案商铺在购买时已通过了规划及消防验收，且为毛坯状态并有间隔，盛德公司向蔡丰耿交付涉案商铺的同时也将涉案商铺交付给寰亚公司。寰亚公司称其接收涉案商铺后只是进行了内部装修，以及对部分较大的商铺进行了间隔，寰亚公司对包括涉案商铺在内的众多商铺进行统一装修后便交付给华复强公司承租使用，故涉案商铺的后续情况华复强公司才清楚。为此，寰亚公司提交了其与华复强公司于2014年7月10日签署的《商铺租赁合同》（载明寰亚公司将广州市黄埔大道西369号盛德大厦二至四层商铺出租给华复强公司，租赁期限为2014年7月10日至2017年5月30日；租赁费用为税后55元/平方米/月；承租期间，华复强公司有权将承租的租赁物部分转租给第三方，但华复强公司向第三方收取任何费用除租金、押金、管理费、日常水电费外均应向寰亚公司提交书面告知等内容）及日期为2014年7月10日签署的《商铺交接确认书》（载明寰亚公司向华复强公司交付广州市黄埔大道西369号盛德大厦二至四层商铺，如华复强公司需改动租赁物业现有格局需提前5日知会寰亚公司）。华复强公司称寰亚公司将商铺间隔后交付给华复强公司，华复强公司只负责协助寰亚公司进行招商、运营。二、关于租赁合同期满后涉案商铺的使用或交还情况。蔡丰耿称租赁合同届满前后，蔡丰耿等多名业主到现场收铺，却无法联系寰亚公司，但发现华复强公司实际占用使用商铺，华复强公司要求蔡丰耿找寰亚公司收铺；直至2017年年底，寰亚公司发函给部分业主要求交还商铺，部分业主代表于2018年1月11日到现场收铺，华复强公司称未收到寰亚公司关于交铺的通知，且商铺经寰亚公司装修改造格局后已改变位置，到场的业主也无法收铺；华复强公司在2017年6月之前对商铺进行管理，到期后未与蔡丰耿达成租赁合意的情况下实际占用涉案商铺，应支付占用费。寰亚公司称其已向蔡丰耿发函通知收铺，寰亚公司为此提交日期为2017年4月30日的《通知书》（告知租赁期限于2017年5月30日届满后不再续租）及邮寄底单，日期为2017年6月6日的《告知函》（告知2016年12月31日合同到期后，已退还商铺，没有使用和占用，如发现被占用，由蔡丰耿直接与占用人联系沟通）及邮寄底单，日期为2017年12月15日的《告知函》（告知自2017年6月1日开始商铺暂交由华复强公司运营管理，如有商铺租赁意向的业主可前往指定地点与华复强公司办理签约手续，如无意租赁，决定自营处理的，与华复强公司办理商铺交接手续）及邮寄底单。经质证，蔡丰耿认为上述函件不能证明寰亚公司实际履行了交还涉案商铺的义务，涉案商铺仍存在被他人占用以及未恢复原状等收回障碍。华复强公司称2017年5月30日以后，如业主委托华复强公司管理商铺的，则由业主与华复强公司签订合同；如业主不委托华复强公司管理的，则由业主收回商铺自行管理；但还有一些租户直接把钱交给了华复强公司，华复强公司便代为转交业主。本案中，蔡丰耿已收回涉案商铺自行管理。华复强公司为证明其主张，向本院提交了：1、显示蔡丰耿于2017年10月12日签署的《声明》（主要内容为蔡丰耿定于2017年10月将涉案商铺收回作自行经营管理使用，自办理铺位交付手续起，该铺位的一切事务由其负责及承担，与华复强公司无关）；2、华复强公司称系涉案商铺的租户向蔡丰耿交租的微信聊天记录（显示自2019年4月14日起“张老板”向“蔡小姐”转账支付租金）。经质证，蔡丰耿表示虽其签署了《声明》，但华复强公司并未实际交还涉案商铺，华复强公司在2017年10月18日仍向蔡丰耿支付了涉案商铺的占用费4002.54元，该占用费可冲抵寰亚公司及华复强公司应支付的部分占用费；2019年4月，华复强公司告知涉案商铺已由其司出租，蔡丰耿可自该月起自行收取涉案商铺的费用，为减少损失，蔡丰耿只能按照华复强公司与租户确定的费用标准收费，故蔡丰耿同意其收回涉案商铺的时间为2019年4月。本院认为：蔡丰耿与寰亚公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应切实履行。根据《商铺租赁合同》约定，租赁期于2017年5月30日届满，寰亚公司主张租赁期满后已通知蔡丰耿收回涉案商铺。根据查明的事实，寰亚公司已于2014年7月将涉案商铺出租并交付给华复强公司，但寰亚公司未举证其已向华复强公司收回了涉案商铺，其提供的函件亦不足以证明其已履行交还涉案商铺的义务。另华复强公司提交了蔡丰耿于2017年10月12日签署的《声明》，载明自办理铺位交付手续起，该铺位的一切事务由蔡丰耿负责及承担；但华复强公司亦不能举证证明其已完成涉案商铺的交付手续，故华复强公司以该《声明》主张涉案商铺已交还，本院亦不予采纳。结合华复强公司提交的微信聊天记录，加之蔡丰耿自认其自2019年4月开始直接向租户收取费用，可视为其同意自2019年4月起收回涉案商铺，故本院认定蔡丰耿收回涉案商铺的时间为2019年4月，蔡丰耿在本案中诉请寰亚公司及华复强公司按照房产证记载的面积、形状交还涉案商铺已缺乏事实依据，本院不予支持。关于占用费。寰亚公司逾期交还涉案商铺，蔡丰耿主张自2017年5月31日起参照租赁合同约定即按每月15249.44元（548980元÷36个月）计付占用费，并无不妥，本院予以支持。故寰亚公司应向蔡丰耿支付2017年5月31日至2019年3月31日期间的占用费335979.6元（15249.44元÷31天×1天＋15249.44元/月×22个月）。因蔡丰耿自认其曾收取过华复强公司支付的涉案商铺占用费4002.54元，并同意在上述占用费中进行抵扣，本院予以照准，故寰亚公司还应向蔡丰耿支付占用费331977.06元（335979.6元-4002.54元）。因蔡丰耿系基于租赁合同纠纷提起诉讼，华复强公司并非租赁合同相对方，其要求华复强公司支付涉案商铺的占用费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州寰亚先达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告蔡丰耿支付广州市天河区黄埔大道西369号225房2017年5月31日至2019年3月31日的占用费331977.06元；二、驳回原告蔡丰耿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5650元，由被告广州寰亚先达物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  伍建红人民陪审员  闵 桢二〇一九年七月二十九日书 记 员  邱莉晶