广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初5546号原告：林计明，男，1962年8月20日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县罗浮山风景区，委托诉讼代理人：朱启珍、余小东，广东启鑫律师事务所律师。被告一：惠州市安泰电子科技有限公司，住所地：惠州市惠城区南坛东路**。法定诉讼代表人：吴建华。委托诉讼代理人：王恒、林立枢，广东方正联合律师事务所律师。被告二：博罗县通达房地产开发公司，，住所地：广东省博罗县罗阳镇城东路法定代表人：林少南。原告林计明与被告惠州市安泰电子科技有限公司、博罗县通达房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林计明及其委托诉讼代理人余小东、被告一惠州市安泰电子科技有限公司委托诉讼代理人王恒到庭参加诉讼。被告二博罗县通达房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林计明向本院提出诉讼请求：1、判令被告一、被告二立即向原告返还购房款人民币190624元及利息（利息以190624元为本金，按照中国人民银行存款利率自2005年11月25日计算至返还之日止）；2、判令被告一、被告二连带赔偿原告损失人民币774376元（482500元+482500元－190624元）；3、判令被告一、被告二因违约需承担的不超过已付购房款一倍的赔偿责任190624元；4、由二被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告林计明增加诉讼请求：要求解除其与被告一之间签订的《广东省商品房买卖合同》。事实和理由：2005年11月，原告与被告一、被告二签订《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告一、被告二开发建设的位于博罗县××协作城××区××、××号商铺，总价为人民币190624元。合同签订后，原告于2005年11月25日向被告一、被告二支付了190624元购房款，但被告一、被告二迟迟未给原告办好房产证过户登记，经原告多次催促，均以各种理由敷衍原告。2016年6月前后，博罗县人民法院执行人员到现场要求原告搬迁清场，原告才得知自己购买的上述两套商铺已经被法院拍卖并裁定过户至广东锦昇投资集团有限公司名下。于是，原告到博罗县法院了解案件执行的具体情况，博罗县人民法院在受理执行惠州市嘉胜典当有限责任公司申请执行被告一惠州市安泰电子科技有限公司借款合同纠纷一案中，查封了包括涉案两套商铺在内的登记在被告一名下的房产，于2014年3月12日委托惠州市惠正资产评估与房地产土地评估有限公司对涉案商铺以2011年12月12日为价值时点进行评估。惠州市惠正资产评估与房地产土地评估有限公司接受委托后于2014年4月18日作出编号为惠正房地评字[2014]第03092号房地产估价结果报告，估价结果为：产权编号为粤房地证字第××号，项目名称为博罗罗阳镇协作城A区A7栋8号门市，建筑面积59.57㎡，评估值482500元；产权编号为粤房地证字第××号，项目名称为博罗罗阳镇协作城A区A7栋9号门市，建筑面积59.57㎡，评估值482500元。博罗县人民法院于2014年4月28日作出（2010）博法执字第306-8号《执行裁定书》，裁定拍卖登记在被告一惠州市安泰电子科技有限公司名下的位于博罗县××协作城××区××、××号两套商铺。而后经过三次拍卖，该两套商铺被广东锦升投资集团有限公司竟拍购得。博罗县人民法院于2014年8月22日作出（2010）博法执字第306-9号《执行裁定书》，裁定将该两套商铺强制过户登记至广东锦升投资集团有限公司名下。在上述法院执行的全过程中，原告均不知情，包括在原告催促被告一、被告二为原告办理房产证过户登记过程中，被告一、被告二均未将涉案商铺相关情况告知原告。原告获知自己购买的两套商铺被法院执行拍卖并裁定过户后，于2016年8月开始向博罗县人民法院提出案外人执行异议程序进行救济，继而提起案外人执行异议之诉，最终被惠州市中级人民法院终审裁定驳回原告的起诉，终结了原告的救济途径。原告认为，原告与被告一、被告二签订《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告一、被告二开发建设的位于博罗县××协作城××区××、××号商铺，总价为人民币190624元。合同签订后，原告于2005年11月25日完成了向被告一、被告二支付190624元购房款的义务，被告一、被告二违背合同诚实信用原则，未完全履行合同义务，且在涉案商铺被法院执行后仍隐瞒情况未及时告知原告，属于违约。被告一、被告二在明知法院拍卖涉案商铺，且涉案商铺拍卖所得款用于偿还其债务的情形，仍隐瞒情况未告知原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，属于在商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的情形，应当按照法律规定承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告在《广东省商品房买卖合同》买受人处签名，被告二在出卖人处盖章并有法定代表人签名，被告一在委托代理人处盖章并有法定代表人签名，被告一、被告二应当共同承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告为其主张提供证据如下：1、身份证复印件，证明原告主体适格；2、企业信用信息公示报告，证明被告主体适格；3、广东省商品房买卖合同；4、收款收据；5、广东惠州市博罗县人民法院委托评估函、房地产估价报告；6、委托拍卖审批表、（2010）博法执字第306-8号执行裁定书、（2010）博法执字第360-9号执行裁定书；7、（2018）粤13执复61号执行裁定书、（2018）粤1322民初2324号民事调解书。被告惠州市安泰电子科技有限公司辩称，我方认为双方签订了有正式的商品房买卖合同，在合同中第十五条双方约定了办理房产权证的违约责任，本案是因为被告一没有为原告及时办理房产证导致案涉房屋被人民法院查封并拍卖，因此相关的违约责任承担方式应当以合同约定为准。关于原告要求两被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，我方认为被告一在向原告出售案涉商品房时已经取得预售许可证，同时不存在将抵押房屋出售或一房两卖的情况，因此不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷里所规定的赔偿责任。被告博罗通达房地产开发公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2005年11月，原告与被告一签订《广东省商品房买卖合同》，由原告购买被告一开发建设的位于博罗县××协作城××区××、××号商铺，总价为人民币190624元。合同第十五条规定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告于2005年11月25日向被告一惠州市安泰电子科技有限公司支付了150624元购房款，每套商铺各剩20000元未付，但被告一出具一张收到原告190624元《收款收据》，被告一确认签订合同几天后就交付了房屋给原告。被告一与案外人惠州市嘉胜典当有限责任公司借款合同纠纷执行一案，本院立案执行[案号：（2010）博法执字第306号]。执行过程中，本院查封了涉案的两套商铺，并委托惠州市惠正资产评估与房地产土地评估有限公司进行评估，该评估公司作出备案号为76155846314BA2053180号《房地产估计报告》，估价结果：博罗罗阳镇协作城A区A7栋8号商铺评估值为482500元、博罗罗阳镇协作城A区A7栋9号商铺评估值为482500元。2014年8月22日，本院作出（2010）博法执字第306-9号执行裁定，裁定内容“将原属于惠州市安泰电子科技有限公司名下的位于博罗县××协作城××区××号门市［粤房地证字第××号，建筑面积90.01平方米]；A区A7栋8号门市［粤房地证字第××号，建筑面积59.57平方米]l；A区A7栋9号门市［粤房地证字第××号，建筑面积59.57平方米]，过户到买受人广东锦升投资集团有限公司名下。过户费用由买受人负担。”因案外人广东锦升投资集团有限公司经拍卖程序竞得，裁定涉案商铺过户到广东锦升投资集团有限公司名下。涉案两套商铺现已登记在广东锦升投资集团有限公司名下。2018年5月22日，广东锦升投资集团有限公司向本院提起诉讼要求原告返还原物一案[案号：（2018）粤1322民初2324号]，经本院主持调解，双方达成如下协议：一、林计明同意于2018年11月15日前将位于惠州市博罗县××协作城××区××号门市和位于惠州市博罗罗阳镇协作城A区A7栋9号门市两套房产返还给广东锦昇投资集团有限公司；……，现案涉房屋已交还广东锦昇投资集团有限公司。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告一签订的《广东省商品房买卖合同》是系双方真实意思表示，该合同合法、有效。根据双方签订《广东省商品房买卖合同》第十五条规定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告一在签订合同几天后就交付了房屋给原告，但被告一未及时为原告办理产权登记，导致案涉商铺无法登记在原告名下，现商铺经诉讼、执行后，通过司法拍卖被案外人广东锦昇投资集团有限公司拍卖所得。因此，被告一为原告办理房产登记的行为致使双方的合同目的不能实现，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，原告林计明与被告一惠州市安泰电子科技有限公司于2005年11月签订的《广东省商品房买卖合同》应以解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求被告返还购房款，本院予以支持。根据本院在审理案号为（2016）粤1322民初3738号林计明与惠州市安泰电子科技有限公司、惠州市嘉胜典当有限责任公司、广东锦昇投资集团有限公司案外人执行异议之诉一案，已查明原告支付的房款为150624元，故被告一应予返还原告购房款150624元。由于合同目的无法实现，原告若在相同地段购置相同面积的房产，参照惠州市惠正资产评估与房地产土地评估有限公司作出《房地产估计报告》原告需要额外多支付774376元(482500元+482500元-190624元)，此应为原告可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，被告一应予赔偿。被告二经本院传票传唤，既未举证亦未出庭质证，视为其放弃举证、质证的权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、限被告一惠州市安泰电子科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林计明返还购房款150624元及利息（以150624元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类存款利率计算，从2005年11月25日起，计算至付清款项之日止）。二、限被告一惠州市安泰电子科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告林计明可得利益损失774376元。三、被告二博罗县通达房地产开发有限公司对以上款项承担连带赔偿责任。四、驳回原告林计明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15200.61元，由被告一惠州市安泰电子科技有限公司负担14200元，原告林计明负担1000.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  凌升光人民陪审员  张敏才人民陪审员  胡汉强二〇一九年七月二日法官助理张梓山书记员凌天乐