江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民终2078号上诉人（原审被告）：吴明东，女，1978年11月10日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。委托诉讼代理人：卞杰，江苏石立律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳佳，江苏石立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁伟，男，1987年1月11日出生，汉族，住江苏省高邮市。委托诉讼代理人：熊之扬，江苏乐助律师事务所律师。原审第三人：邵士文，男，1972年5月7日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。上诉人吴明东因与被上诉人袁伟、原审第三人邵士文商铺租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴明东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回袁伟一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由袁伟负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.吴明东与袁伟之间的租赁合同未解除。袁伟租赁房屋后，因故不能继续开店，委托吴明东对外招租，吴明东以介绍人身份与邵士文商谈，待邵士文与吴明东签订租赁合同并支付租金后，吴明东向袁伟退还租金。后因邵士文未与吴明东签订租赁合同并支付租金，该约定未实际履行，故吴明东与袁伟的租赁合同未解除。2.2018年6月，袁伟曾以自己的名义在网上对外转租，若认定2018年6月1日双方租赁合同已解除，袁伟再以自己名义对外转租明显有违常理。二、一审法院判决租赁合同解除，证据不足。解除吴明东与袁伟租赁合同的前提是邵士文向吴明东缴纳租金，而邵士文并未向吴明东缴纳租金，故一审法院判决租赁合同解除并判决吴明东返还剩余租金，证据不足。袁伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴明东的上诉理由不能成立，应予驳回。袁伟与吴明东之间的房屋租赁关系已于2018年6月1日协商解除，吴明东应按约定返还剩余的租金以及押金。原审第三人邵士文述称，与一审时的意见一致。袁伟向一审法院起诉请求：1.依法确认袁伟、吴明东之间的房屋租赁合同关系于2018年6月1日解除；2.判令吴明东返还剩余租金25666.67元（2018年6月1日至2019年3月31日）;3.判令吴明东返还押金6000元。一审法院认定事实：袁伟主张，2018年3月，袁伟与吴明东续签《商铺租赁合同》，吴明东将位于扬州市邗江区念香苑北大门西侧第四间商铺出租给袁伟开面馆使用，合同约定租赁期为一年，自2018年4月1日至2019年3月31日止；年租金为30800元，另袁伟支付6000元履约押金；合同签订后，袁伟按约支付了全部租金及押金。2018年4月袁伟因经营情况变化暂时歇业，租赁房屋暂未使用；2018年5月，吴明东与袁伟通电话及微信联系，称有人想承租涉案商铺，并表示与袁伟之间的房屋租赁关系截止至2018年6月1日解除，愿意退还剩余的租金及全部押金。袁伟同意该方案并至租赁房屋查看时，发现袁伟在收取了第三人1万元的租金后已经允许对方进场装修，导致袁伟的部分财物遗失；袁伟后多次与吴明东进行沟通，催促吴明东将剩余租金及押金退还，但吴明东始终推诿。吴明东于2018年6月1日起将涉案商铺出租给邵士文，与袁伟解除房屋租赁合同关系，应当按照双方约定立即返还剩余租期的相应租金并退还履约押金，吴明东拒不退还相应款项的行为已经损害了袁伟的合法权益。吴明东主张，吴明东没有与袁伟解除合同。2018年5月份袁伟家中有事，暂时不能来开店，委托吴明东帮忙租店。正好邵士文找到其想租房，邵士文请其约袁伟出来。大概在2018年5月底，其将邵士文和袁伟约在一起，他们双方谈好租房子从6月1日开始算起，房租也从6月1日算。邵士文6月1日将东西搬进了案涉租赁房屋。邵士文称，袁伟6月15日过来与吴明东终止合同，然后邵士文与吴明东签合同，但邵士文一直拖着不签。9月16日邵士文将6月1日至9月15日的房租支付给了袁伟，一共4750元。邵士文主张，经熟人介绍邵士文知道吴明东有个店（非本案案涉房屋）可以租给邵士文。邵士文当时将一台麻将机放在了吴明东自己的店铺，因吴明东的店铺在2018年5月份想升级改造成办公区，吴明东希望把车间租给邵士文，但邵士文觉得不合适，吴明东就将案涉房屋租给邵士文。大概在6月1日之前邵士文知道东西搬进了案涉房屋，在此之前邵士文没有与袁伟谈过房屋租赁问题。2018年6月10日左右吴明东打电话称袁伟向她催租金，于是吴明东催邵士文给钱。邵士文要吴明东把房子弄好了，吴明东说找人装修。之后因案涉房屋在装修，吴明东说经济紧张，邵士文向吴明东转了1万元钱。邵士文在认识袁伟之前和吴明东谈好了房租，邵士文当时跟吴明东说了，要吴明东先与袁伟解除合同，把房子装修好，邵士文再与吴明东谈租房事宜。2018年9月16日其转给袁伟的4750元是三方协商的，是邵士文补偿袁伟2018年6月至9月的损失。对当事人无争议的事实，一审法院予以确认。一审争议焦点为：袁伟、吴明东签订的租赁合同是否已解除及解除时间。针对争议焦点，袁伟提供证据：1.商铺租赁合同，证明租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，年租金30800元，押金为6000元。2.微信聊天记录及语音，其中2018年6月1日吴明东的微信语音：“袁伟，我正好中午出去的，不在店里，我刚到店里，那个我就是准备跟你说一下的，你放心吧，房租就是从今天开始退，今天是6月1号嘛，正好你用了两个月，对吧。那个人他不在扬州，他在上海，马等天吧两天就回来，回来以后他把钱给我，我就把钱退给你们。好吧，这个你放心，我做事你放心。”证明袁伟、吴明东于2018年6月1日协商一致，同意提前解除租赁合同，租期及租金计算至2018年6月1日止，剩余租金及全部押金应由吴明东返还。3.2018年6月12日案涉房屋室内状况的照片，证明此时案涉房屋内已被改造成棋牌室。吴明东对于证据1、2均无异议。邵士文对袁伟提供的证据三性及证明目的均无异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。袁伟、吴明东双方签订的商铺租赁合同合法有效，双方均应按照合同履行权利义务。2018年6月1日吴明东微信语音承诺“房租就是从今天开始退”，可以认定袁伟、吴明东双方协商一致吴明东应从6月份开始退房租，合同自2018年6月1日解除。且因邵士文已补偿袁伟2018年6月至9月15日的房屋占用费，且袁伟在2018年12月11日袁伟与吴明东商铺租赁合同纠纷一案的庭审笔录中亦予认可该笔费用为占用案涉房屋的补偿款，故对该段时间的租金事宜不再处理。吴明东应返还袁伟2018年9月16日起至2019年3月31日租金16883元（30800元/年×6.5个月）及押金6000元。根据邵士文陈述可知，商铺装修、租金等事宜时均是邵士文直接与吴明东商谈的，且邵士文称“在认识袁伟之前和吴明东谈好了房租，其当时跟吴明东说，要吴明东先与袁伟解除合同，把房子装修好，其再与吴明东谈租房事宜。”吴明东称其是帮助袁伟袁伟将店铺转租给邵士文，若该陈述属实，邵士文与袁伟形成租赁关系，则吴明东不应将租金退还给袁伟，而吴明东微信语音中陈述邵士文将租金交给吴明东，吴明东将租金退给袁伟。一审法院认为，吴明东关于其系帮助袁伟将店铺转租给邵士文的陈述，与庭审查明的事实不符，亦与常理不符，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、袁伟、吴明东告之间的商铺租赁合同于2018年6月1日解除；二、吴明东应于判决发生法律效力之日起十日内返还袁伟租金16883元及押金6000元；三、驳回袁伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元,依法减半收取296元，由吴明东负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴明东提交的证据是：1.2018年6月8日的视频，反映：袁伟说“说什么了，反正10号不来签就那个”，吴明东回“我和人家说过了，大概最多四五天吧”，袁伟说“这个等到现在了，从6月1日到现在了，我告诉你，这个门面不愁租，我现在在58同城上挂了38000元一年，转让费15000元，这两天天天有人打电话给我，后来有人来看房，我说租掉了”，证实袁伟于2018年6月8日自认以自己名义对外招租的事实。2.案涉房屋的水电费收据，证明袁伟与吴明东之间因租赁合同没有解除故未缴纳相关水电费用。袁伟质证认为，1.对视频的真实性无异议，对证明目的有异议。该视频印证了吴明东与袁伟之间已经在6月1日协商解除了房屋租赁合同，袁伟向吴明东追讨租金和押金，吴明东承诺跟人家说过了，最多再等四五天，袁伟认为拖的时间太长，这个房屋其实不愁租，虽然每天有人来询问租房事宜，但袁伟已经回绝说房屋已经租掉了，这正是基于吴明东承诺6月1日开始返还租金所形成的。袁伟是在2018年4月中旬与吴明东协商经吴明东同意转租后上网转租的。2.对水电费票据的真实性无异议。房屋从2018年6月1日起已处于吴明东的控制和使用中，对2018年6月1日以后的水电费不予认可。2018年6月1日之前的水电费双方约定以吴明东员工的就餐费用冲抵。邵士文质证认为，形成视频时邵士文不在场，袁伟与吴明东之间签的合同、租给谁、谁来租邵士文都不清楚，都是朋友，应以协议为准，当时没有协议，都是口头在说。水电费单据不清楚。经审理查明，2018年3月，袁伟与吴明东签订商铺租赁合同，吴明东将位于扬州市邗江区念香苑北大门西侧第四间商铺出租给袁伟开面馆使用，约定租赁期一年，自2018年4月1日至2019年3月31日；年租金30800元，另袁伟支付6000元履约押金。合同签订后，袁伟按约支付了全部租金及押金。2018年6月1日吴明东向袁伟发出微信语音：“袁伟，我正好中午出去的，不在店里，我刚到店里，那个我就是准备跟你说一下的，你放心吧，房租就是从今天开始退，今天是6月1号嘛，正好你用了两个月，对吧。那个人他不在扬州，他在上海，马等天把两天就回来，回来以后他把钱给我，我就把钱退给你们。好吧，这个你放心，我做事你放心。”此后吴明东与邵士文之间因租赁合同细节存在分歧，未签订书面租赁合同。另查明，一审中，邵士文表示，2018年5月，其将一台麻将机放在吴明东的其他店铺内，被吴明东搬到案涉租赁房屋内，其2018年6月1日前知道的。吴明东表示其7月份装修房屋时邵士文向其微信转账4000多元委托其做了一个卫生间。袁伟表示不清楚装修的情况，因为当时锁已经换了。吴明东称锁是邵士文换的，当时邵士文问过吴明东哪里有换锁的。2018年9月16日，经三方协商，邵士文转给袁伟4750元，补偿袁伟2018年6月至9月15日的损失。二审争议焦点为：袁伟与吴明东之间的租赁合同是否已于2018年6月1日解除，吴明东是否有义务向袁伟退还租金以及押金？本院认为，一审法院认定袁伟与吴明东之间的租赁合同已于2018年6月1日解除，判令吴明东向袁伟退还租金16883元及押金6000元，并无不当。理由如下：其一，吴明东2018年6月1日向袁伟发出微信语音留言“房租就是从今天开始退，今天是6月1号”，表明合同于2018年6月1日解除，袁伟收到后对此无异议，故双方已协商一致于2018年6月1日解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故袁伟有权要求吴明东退还多付的租金以及押金。其二，邵士文陈述，2018年6月1日前其未与袁伟商谈过租赁合同，其物品系由吴明东搬到案涉房屋；吴明东陈述，7月份邵士文向其转账委托其做卫生间，印证了邵士文与吴明东之间存在直接的合同关系，吴明东主张其系受袁伟委托招租，以介绍人的身份与邵士文商谈，本院不予采信。其三，吴明东二审提交的视频反映袁伟于2018年6月8日之前答复询问者该房已出租，故不能证实2018年6月袁伟还在以自己的名义在网上对外转租。其四，邵士文向袁伟补偿了6月至9月15日的损失4750元，一审判决已在吴明东应退还的租金中的扣减该费用。其五，关于吴明东二审提出的水电费，由于其并未在一审中提出要求扣减袁伟应承担的水电费的主张，一审法院未予理涉，并无不当，吴明东对于水电费可另行主张。综上所述，吴明东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由上诉人吴明东负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇一九年七月二十九日书记员  蔡瑾文