江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0281民初15413号原告：江阴市祥和物业管理有限公司，统一社会信用代码913202816878451997，住所地江阴市澄西路**。法定代表人：闵熠，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛丹，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。被告：顾敏忠，男，1975年5月17日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：陆军，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。原告江阴市祥和物业管理有限公司（以下简称祥和公司）与被告顾敏忠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法由审判员丁蔚适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥和公司的委托诉讼代理人毛丹，被告顾敏忠及其委托诉讼代理人陆军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。祥和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费7635元及利息（自起诉之日起至实际给付之日止按银行贷款利率计算）;2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是被告所住周庄金湾丽景花苑小区的物业服务方，被告系该小区43号102室业主（建筑面积127.85平方米）。根据前期物业服务合同及物业服务合同的约定，被告应当向原告交纳物业服务费1.5元/平方/月。但被告至今已拖欠物业管理费7635元（自2013年11月5日至2017年2月28日）。现虽经原告多次催缴，但被告仍不支付。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。顾敏忠辩称：1、原告提交的物业管理服务合同的签订主体业委会非经合法程序产生，属于无效合同。2、原告没有向被告以及其他业主提供其相应的物业管理合同，并且造成了被告所在小区大量公共财产的损失。3、原告将小区道路上施划的车位租金据为己有，侵害了包括本案被告在内的全体业主的合法权益。4、对于原告的主张的2013至2015年期间的物业费已超出诉讼时效。综上，应当根据原告实际提供的服务以及损害全体业主的情况来确定物业费的标准。经审理查明：2010年5月15日，江阴市周庄房地产开发有限公司（以下简称开发公司）与祥和公司签订《前期物业服务合同》一份，约定祥和公司为开发公司开发的金湾丽景花苑小区提供前期物业管理服务，期限为二年，自2011年10月30日零时起至2013年9月30日零时止。该合同第十九条约定，高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.60元的标准向祥和公司交纳物业管理服务费（已包含公共能源消耗费用）。该合同落款处加盖双方公章并有双方法定代表人签名，同时该合同还加盖了“江阴市住房保障和房产管理局物业管理业务专用章”。该前期物业服务合同期间的物业费收费标准已取得江阴市物价局同意并备案。顾敏忠系江阴市周庄镇金湾丽景花苑43号102室的业主，于2011年11月5日取得该房屋。2011年11月5日，祥和公司和顾敏忠签订了《前期物业服务协议》一份，约定由甲方祥和公司为乙方顾敏忠购买的金湾丽景花苑小高层住宅房屋（建筑面积127.85平方米）提供前期物业管理服务，乙方缴纳费用时间自2011年11月5日起至2012年11月4日止，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元标准计取。物业管理服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年的最后一月内缴纳下年度物业管理服务费用。顾敏忠已实际缴纳2011年11月5日至2013年11月4日期间的物业费，2013年11月5日至2017年2月28日的物业费未缴纳。此后，祥和公司与金湾丽景花苑业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，约定金湾丽景花苑业主委员会代表全体业主委托祥和公司对金湾丽景实施物业管理，期限为三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。该合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅为1.5元/月/平方米，物业服务费按年缴纳，业主应于每年11月1日起缴纳物业服务费用。2016年11月12日，周庄镇北新社区居民委员会向丽景花苑全体业主发布通知，载明因该小区第一届业主委员会任期已到，决定进行换届选举，由北新社区居民委员会、第一届业主委员会负责换届选举筹备工作，祥和公司协助北新社区开展工作。2017年2月15日，金湾丽景花苑业主委员会向祥和公司出具函告一份，载明经金湾丽景花苑业主委员会研究决定，并由业主代表大会通过，按照物业管理承接查验规定，业委会将聘请专业人士将于2017年2月20日起与祥和公司对丽景花苑物业的所有资料及公共设施进行查验移交，该函告还明确了移交的具体日期，其中明确要求2017年2月28日下午13时，祥和公司所有员工撤出丽景花苑物业管理范围。2017年10月30日，本院受理了祥和公司诉卞晓峰物业服务合同纠纷一案。2017年11月21日，本院作出(2017)苏0281民初14520号民事判决书，判决卞晓峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市祥和物业管理有限公司物业费9422元。该判决已发生法律效力。另外，该判决的审理查明中祥和公司称：1.金湾丽景花苑业主委员会与祥和公司于2013年10月1日签订《物业管理服务合同》，当时未召开业主大会，仅召开了业主代表大会。该合同于2016年9月30日到期，到期后，由于业主委员会未完成换届选举，新一届业主委员会未成立，未能签订新的物业服务合同，祥和公司仍在该小区提供物业服务直至2017年2月28日；2.卞晓峰欠缴2013年4月2日至2017年2月28日期间的物业费，该期间不存在合同约定的物业费可以打折的情形。2019年3月12日，祥和公司向本院提交了一份说明，明确表示愿意按照1.15元/平方/月的标准计算物业费。以上事实，有前期物业服务合同、物业管理服务合同、前期物业服务协议、交房传递单、业主情况登记表、钥匙签收表、北新社区通知单、丽景花苑业主委员会函告、退出丽景花苑物业管理服务函、丽景物业管理收费标准备案申请、(2017)苏0281民初14520号民事判决书，以及庭审中原、被告双方的陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：1、丽景花苑业主委员会与祥和公司签订的物业管理服务合同是否有效？2、顾敏忠请求物业费的标准应当根据实际情况予以认定是否合理？3、祥和公司向顾敏忠主张2013年至2015年期间的物业费是否超过诉讼时效？关于争议焦点1，本院认为：《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，顾敏忠认为物业管理合同系第一届的业主委员会负责人承林峰与原告签订，他对此不知情，且该届业主委员会的产生不合法，故该合同应属于无效合同。由于顾敏忠并未提供相应证据证明其主张，且本院的生效判决也已确认了物业服务合同的效力，故对顾敏忠的上述主张，本院依法不予采信，祥和公司与丽景花苑业主委员会签订的物业管理服务合同应为有效。关于争议焦点2，本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，祥和公司主张的物业费分别涉及物业管理服务合同期间（2013年10月1日至2016年9月30日）、物业管理服务合同到期后（2016年10月1日至2017年2月28日）二个阶段。2011年11月5日，根据祥和公司和顾敏忠签订的前期物业服务协议，双方已明确约定涉案物业按高层住宅标准按建筑面积每月每平方1.5元计取，低于经过江阴市物价局同意并备案的每月每平方1.6元的物业费标准，而2011年11月5日至2013年11月4日期间的物业费顾敏忠已缴纳；关于顾敏忠2013年11月5日至2016年9月30日期间（计34个月25天）的物业费，该小区业主委员会与祥和公司签订的物业管理服务合同约定高层住宅按建筑面积每月每平方1.5元标准计取，本院生效判决确认祥和公司陈述该小区在选聘祥和公司作为物业服务方时未召开业主大会、仅召开了业主代表大会，但是考虑到该标准并不高于前期物业服务合同期间的物业费标准，且祥和公司也实际提供了物业服务，故该物业管理服务合同约定的物业费收费标准可以参照执行；关于2016年10月1日至2017年2月28日期间（计5个月）的物业费，虽然未签订相关的物业服务合同，但祥和公司系在原物业管理服务合同到期后继续提供物业服务，业主也在事实上予以接受，因此顾敏忠应按原物业管理服务合同按建筑面积每月每平方1.5元的标准承担涉案物业的物业费。顾敏忠认为应当根据原告实际提供的服务以及损害全体业主的情况来确定物业费的标准，并提供了调查问卷、统计表、物业承接验收单、各类维修报价清单及说明、车位费用途去向、开发商情况说明等证据。但顾敏忠提供的上述证据除调查问卷为原件以外，其余证据均为打印件或复印件，且祥和公司对此也不予认可，故仅凭调查问卷中业主们对物业服务的满意度并不能当然降低物业费的标准。至于顾敏忠提出原告造成了小区大量公共财产损失，以及原告将小区道路上施划的车位租金据为己有等行为侵害了全体业主的合法权益，对此，顾敏忠及其他业主可另行向祥和公司主张损害赔偿，本案中对此不予理涉。由于祥和公司向本院提交的说明已明确表示愿意按照1.15元/平方/月的标准计算物业费，系祥和公司对自身权利的处分，且不违反法律法规的相关规定，也并未损害业主的权益，本院对此予以认可。关于争议焦点3，本院认为：我国民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起算。本案中，祥和公司与丽景花苑业主委员会签订的物业管理服务合同约定物业管理期限为三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止，虽然合同约定物业服务费按年缴纳，并约定业主应于每年11月1日起缴纳物业服务费用，但应视为对同一债务分期履行进行的约定，故诉讼时效期间应自最后一期需缴纳物业费期限届满之日起算。因顾敏忠自2013年11月5日至2017年2月28日期间的物业费均未缴纳，故祥和公司于2018年10月18日向本院起诉并未超过法定的诉讼时效期间。综上，顾敏忠欠缴的物业费合计5857元（127.85平方米×1.15元/平方米/月×39个月25天），该款顾敏忠应予支付给祥和公司。祥和公司要求顾敏忠承担自起诉之日即2018年10月18日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条之规定，判决如下：一、顾敏忠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市祥和物业管理有限公司2013年11月5日起至2017年2月28日止的物业服务费5857元，并支付该款自2018年10月18日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；二、驳回江阴市祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元（江阴市祥和物业管理有限公司已预交），由江阴市祥和物业管理有限公司负担6元；由顾敏忠负担19元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给江阴市祥和物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  丁蔚二〇一九年七月十七日书记员  蔡丹本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起算。《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。