河南省社旗县人民法院行 政 裁 定 书（2019）豫1327行初49号原告中原银行股份有限公司南阳分行，住所地：河南省南阳市张衡路6号，统一社会信用代码：91410000712634589L。负责人霍振峰，行长。委托代理人范佳佳，女。被告唐河县住房和城乡建设局（原唐河县房产开发管理局），住所地：河南省南阳市唐河县新春路，统一社会信用代码：11411328602242XY。法定代表人蒋庚彦，局长。出庭应诉负责人鞠玉才，分管局领导。委托代理人常彦雪，被告单位工作人员。委托代理人王杰生，河南匡世律师事务所律师。第三人唐河县恒基房地产开发公司，住所地：唐河县产业集聚区工业路西段北侧，营业执照注册号：411328130001321。法定代表人刘创，经理。原告中原银行股份有限公司南阳分行因要求确认被告唐河县住房和城乡建设局于2015年11月24日颁发给第三人唐河县恒基房地产开发公司的（唐）房预售证第15020号商品房预售许可证违法，于2019年6月13日向本院提起行政诉讼。本院于2019年6月13日立案后，于2019年7月12日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原告诉称，唐河县慧丰电磁线有限公司在我行贷款450万元，借款期限一年，自2014年11月27日至2015年11月27日，由唐河县豫南明胶有限公司以其位于唐河县新春路东侧、盛居路北侧的国有出让土地提供抵押，面积4558.77㎡，评估价值为804.29万元。唐河县慧丰木业有限公司在我行贷款750万元，期限一年，自2014年11月3日至2015年11月2日，由唐河县豫南明胶有限公司位于唐河县新春路东侧、盛居路南侧的国有出让土地提供抵押，面积8905.38㎡，评估价值为1571.17万元。上述两笔贷款逾期后，我行依法诉讼追偿，经一审、二审南阳市中级人民法院均支持我行诉请，判决我行胜诉，享有抵押土地使用权变卖、拍卖优先受偿权。目前两案均已进入执行程序。唐河县慧丰电磁线有限公司该笔贷款2014年11月27日由唐河县豫南明胶有限公司持有的唐国用（2013）第0119号、第0174号国有土地使用权在唐河县国土资源局办理了唐国用他项（2014）字第030号土地他项权利证明书。唐河县慧丰木业有限公司该笔贷款2014年10月31日由唐河县豫南明胶有限公司持有的唐国用（2013）第0120号国有土地使用权在唐河县国土资源局办理了土地他项权利证明书。上述土地我行办理抵押登记、发放贷款后，在未经我行书面同意的情况下，唐河县房产开发管理局于2015年11月24日向唐河县恒基房地产开发有限公司颁发了商品房预售许可证，随后房地产开发公司进行建房并已对外预售。2017年9月在我行作为第三人参与的樊全德等40人与唐河县国土资源局的行政诉讼一案中，我行才得知在未经我行书面同意的情况下，唐河县房产开发管理局颁发了商品房预售许可证，允许第三人在我行抵押土地上建房并进行预售，违反相关法规。根据《商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合的条件规定：已抵押的土地，在办理预售许可时必须征得抵押权人书面同意，抵押权人书面同意后方可办理预售许可证。我行抵押取得时间均早于商品房预售许可证颁发时间，法院判决中已明确证实，因此按照该办法规定，唐河县房产开发管理局应无法办理预售许可证，该行为唐河县房产开发管理局存在过错。唐河县房产开发管理局的这一行政行为，直接导致了作为债权人的原告丧失了处置抵押物实现债权回收的客观条件，目前抵押物土地上已经建成房屋，并已违规出售，作为原告的债权人其合法利益遭受了无法挽回的巨大损失，唐河县房产开发管理局对于这一结果负有不可推卸的责任。综上所述，被告行为存在严重违法，在未征得抵押权人的同意下就办理了预售许可，违反了《商品房预售管理办法》的相关规定，严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼。请求依法确认被告为第三人唐河县恒基房地产开发公司颁发的（唐）房预售证第15020号商品房预售许可证违法。实现债权的一切费用（包括但不限于差旅费、律师代理费、诉讼费用、抵押物评估费用、过户费、税费等）由被告承担。被告辩称，一、原告以唐河县房产开发管理局为被告，提起行政诉讼，属于认知错误。原唐河县房产开发管理局在唐河县机构改革中，已经依法被撤销。其行政许可职能已经划转归唐河县住房和城乡建设局行使。因此，原告以唐河县房产开发管理局为被告，提起行政诉讼，属于错列当事人。二、原告起诉超过诉讼时效。《行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。被告作出的商品房预售许可的行政行为，发生在2015年11月24日，至原告起诉时已经经过三年零九个月，即使按照原告在起诉书中称其在2017年9月才知道被告向第三人颁发商品房预售许可证，至其2019年7月10日提起诉讼，也超过六个月的行政诉讼时效期间。对超过诉讼时效期间的案件，人民法院应不予受理。三、被告向第三人颁发房屋预售许可证的行政许可行为于法有据，程序合法。《城市商品房预售管理办法》第七条规定，开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。该办法第八条规定的商品房预售许可程序中第二款房地产管理部门仅对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。第三人唐河县恒基房地产开发公司在办理房屋预售证时向被告提供了全套的手续，经审核，符合行政许可的法定条件。被告依法应当对第三人的申请，作出行政许可行为。综上所述，被告认为，原告起诉已经超过诉讼时效期间，被告为第三人颁发商品房预售的行政许可行为事实清楚，证据充分，程序合法。依法应驳回原告的起诉。经审理查明，2015年11月24日，被告给第三人唐河县恒基房地产开发公司颁发了（唐）房预售证第15020号商品房预售许可证，第三人申请办理预售许可证时，向被告提交了唐国用（2013）第0119号、第0174号土地使用证的原件，并由经办人员在复印件上备注‘与原件相符’。2014年11月26日，唐河县国土资源局为中原银行股份有限公司唐河支行颁发了唐国用他项（2014）字第030号土地他项权利证明书，抵押物系唐国用（2013）第0119号、第0174号土地使用权。另查明，原唐河县房产开发管理局在唐河县机构改革中，已经依法被撤销。原属于唐河县房产开发管理局商品房预售许可的职权已经划归唐河县住房和城乡建设局行使。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案的行政行为系被告颁发的商品房预售许可证，属于行政许可行为。《城市商品房预售管理办法》第七条规定，开发企业申请预售许可，应当提供下列证件（复印件）及资料：“……（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；……。”该办法第八条的规定，被告仅对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。被告按该办法规定，经审核后为第三人颁发了涉案的商品房预售许可证。同时，被告向本院提供的证据中显示该三证齐全，原告称其拥有抵押权的唐国用（2013）第0119号、第0174号土地使用证也由开发企业在申请商品房预售许可时提交给被告。原告诉称的主要理由是被告颁发商品房预售许可证的土地已经抵押，原告拥有抵押权，被告颁发商品房预售许可证导致其作为债权人丧失了处置抵押物实现其债权的客观条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。本案中，原告作为债权人，但该案行政行为涉及的第三人并不是原告的债务人，而且被告作出行政行为时，第三人提供了原告所称已经抵押的两块土地的土地使用权证的原件，并由经办人员备注‘与原件相符’，因此被告颁发许可证时也不存在上述“依法应予保护或者应予考虑”的情形。综上，原告提起本案行政诉讼不符合法律规定，其与被诉行政行为也不存在利害关系，不具备行政诉讼的主体资格，依法应当驳回其起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院起诉的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，起诉期限从知道或应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。该案中，原告自认从2017年9月在另一案件诉讼过程中得知被告为第三人颁发了涉案的商品房预售许可证。原告于2019年6月向本院提起行政诉讼，已经超过法定的起诉期限，依法应当驳回其起诉。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十六条、第四十八条、第四十九条第一项、第四项和《最高人民法院关于适用的解释》第十三条、第六十四条、第六十九条第一款第一项、第二项、第十项、第三款之规定，裁定如下：驳回原告中原银行股份有限公司南阳分行的起诉。本案受理费50元，退回原告中原银行股份有限公司南阳分行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  马 凯审 判 员  马艺哲人民陪审员  倪仕伟二〇一九年七月三十一日书 记 员  贾 雪