福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初1513号 原告：泉州世茂新发展置业有限公司，住所地晋江市世纪大道**之**楼，统一社会信用代码913505825709551327。 法定代表人：张正华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：林清水，男，1986年8月9日出生，汉族，住晋江市。 原告泉州世茂新发展置业有限公司（下简称世茂公司）与被告林清水商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司的委托诉讼代理人林丽琴到庭参加诉讼，被告林清水经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂公司向本院提出诉讼请求：1.解除其与林清水于2013年8月22日签订的编号为201308220050的《商品房买卖合同》；2.林清水立即退还世茂公司开具的销售不动产统一发票原件（编号分别为：00742118、00744043、00236419）；3.林清水将位于晋江市商品房腾空返还给其；4.林清水立即向其支付违约金131031.57元（按照总房价款4367719元的3%计算）；5.林清水立即向其支付其因本案而支出的律师费10000元；6.林清水协助其办理《商品房买卖合同》解除后合同备案注销手续、房屋预告登记及抵押权预告登记注销手续。事实和理由：2013年8月22日，就林清水购买位于晋江市商品房事宜，双方签订合同编号为201308220050号的《商品房买卖合同》，总价款为币4367719元，林清水于签订购房合同时付清首付款1367719元，余款3000000元办理银行按揭贷款。但后林清水逾期偿还贷款，民生银行于另案起诉林清水偿还按揭贷款并要求世茂公司承担连带保证责任，世茂公司已经代林清水偿还全部按揭本息。根据合同补充协议第四条明确约定：“因买受人未按时还贷，导致出卖人承担保证责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付商品房总金额3%的违约金、代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于鉴定评估费、诉讼费、律师费）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还给买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足”。林清水的行为已经构成严重违约，世茂公司有权根据合同约定解除合同。 世茂公司围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据：1.身份证一份，以证明林清水的身份情况；2商品房预售许可证一份，以证明诉争商品房买卖合同签订时，世茂公司已取得商品房预售资格；3.商品房买卖合同及其补充协议各一份，以证明双方具体的权利义务关系；4.销售不动产统一发票三份，以证明世茂公司向林清水开具销售不动产统一发票；5.民事判决书一份，以证明因林清水逾期偿还按揭贷款，经泉州市丰泽区人民法院判决，世茂公司承担相应连带责任；6.委托代理合同及律师费发票各一份，以证明世茂公司因本案支付律师费10000元；7.执行裁定书、福建省行政事业单位资金往来结算票据各一份，以证明因林清水未履行按揭贷款还款义务，导致世茂公司承担保证责任2931651.25元。 林清水未作答辩也未提供证据。 本院认为，林清水未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。证据1能够证明林清水的主体资格适格；证据2、3、4相结合能够证明双方签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定，及林清水支付房款的情况；证据6能够证明世茂公司支付律师费10000元的事实；证据5、7能够证明林清水未按期偿还银行按揭款，经法院判决世茂公司应对林清水的债务承担连带清偿责任，后世茂公司代林清水偿还2931651.25元的事实。 经审理查明，世茂公司与林清水于2013年8月22日签订编号为201308220050号《商品房买卖合同》及其附件，约定林清水购买世茂公司开发的晋江市房屋，房屋总价款为4367719元。签订合同后，林清水支付首付款1367719元，余款3000000元办理银行按揭贷款，世茂公司为林清水的银行按揭贷款提供连带保证担保。因林清水未按时偿还银行按揭贷款，导致世茂公司代偿银行按揭贷款2931651.25元。双方签订的合同补充协议第四条明确约定：“因买受人未按时还贷，导致出卖人承担保证责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付商品房总金额3%的违约金、出卖人代为偿还的款项、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还给买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足”。另查明，诉争房屋尚未办理登记至林清水名下。世茂公司于2019年1月18日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，世茂公司与林清水签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。林清水未按时偿还银行按揭贷款，导致世茂公司代其偿还部分银行按揭贷款，林清水已构成违约，依法应承担相应的违约责任。世茂公司的主张本院相应予以支持。林清水向世茂公司购买诉争房屋并办理了商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记，但诉争房屋的所有权尚未登记于林清水名下，林清水对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权，不影响世茂公司行使合同解除权。为避免当事人诉累，且出于世茂公司意愿及合同约定，本院对退还购房款一并做出处理。世茂公司应就收取林清水已付购房款4367719元，优先扣除其代林清水偿还的银行按揭贷款2931651.25元后，将剩余款项1436067.75元退还林清水。林清水经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告泉州世茂新发展置业有限公司与被告林清水于2013年8月22日签订的编号为201308220050的《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告林清水应于本判决生效之日起十五日内向原告泉州世茂新发展置业有限公司返还销售不动产统一发票原件（编号分别为00742118、00744043、00236419）； 三、被告林清水应于本判决生效之日起十五日内向原告泉州世茂新发展置业有限公司腾空返还位于晋江市房产； 四、被告林清水应于本判决生效之日起十五日内向原告泉州世茂新领域置业有限公司支付违约金131031.57元（按照总房价款4367719元的3%计算）； 五、被告林清水应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州世茂新发展置业有限公司支出的律师费10000元； 六、被告林清水应于本判决生效之日起十五日内协助原告泉州世茂新发展置业有限公司办理注销《商品房买卖合同》备案注销手续、房屋预告登记及抵押权预告登记注销手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费41742元，由被告林清水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 人民陪审员  黄桂木 人民陪审员  林增辉 二〇一九年七月十二日 书 记 员  蔡秋松 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －6－ －7－