广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10617号原告：佛山市世纪东方物业经营管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区东升内街23号首层2-6号，统一社会信用代码91440604193718501B。法定代表人：张惠芳。委托诉讼代理人：龚秀庆、何丽燕，均为广东天地正律师事务所律师。被告：李凤霞，女，汉族，1953年8月23日出生，住址广东省佛山市南海区，原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司（下称世纪东方）诉被告李凤霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚秀庆、何丽燕到庭参加诉讼，被告李凤霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年3月至2019年4月的物业服务费37237.55元及自2017年3月7日起至实际付清之日止的违约金（按年利率24%计算，暂计至2019年4月12日为9364.72元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、被告为涉案商铺业主。位于佛山市禅城区季华路与华远东路交汇处的东建世纪广场由佛山市东建集团有限公司开发建设。2002年4月，被告向佛山市东建集团有限公司购买建筑面积为38.02平方米、位于东建世纪广场3层B31号商铺。二、原告受托进行物业管理。2003年11月5日，原告被佛山市东建集团有限公司依法选聘为东建世纪广场的物业服务企业，并与佛山市东建集团有限公司签订《东建世纪广场物业管理委托合同》约定：佛山市东建集团有限公司自合同签订之日起将东建世纪广场委托给原告进行物业管理；非住宅物业服务费由业主或物业使用人按建筑面积38元/平方米/月（含能源费及推广费）于每月6日前向原告缴交；逾期缴纳的，按欠缴费用日5‰的标准支付违约金。三、被告拒不缴纳物业服务费，严重违约。上述合同签订后，原告依约提供物业管理服务。但自2017年3月8日起，被告拒交物业服务费。经原告多次催缴无果。被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。依法依约，原告有权要求其支付2017年3月至2019年4月的物业服务费37237.55元及自2017年3月7日起至实际付清之日止的违约金（按年利率24%计算，暂计至2019年4月12日为9364.72元）。为维护自身合法权益，原告特依法具状起诉，恳请法院判如所请。被告向本院提交书面答辩状：一、被告不同意原告诉请要求支付的物业服务费。1、被告认为本案以法院立案之日往前推二年，有一段期间已超过二年的诉讼时效。被告认为，这期间应除外。初步推算应约为三个月。2、被告拖欠物业服务费，原告有不可推卸责任。（1）原告利用管理物业的权力，在未经业主同意的情况下，在属于全体业主共有的一楼公共面积内，大量违章搭建商铺出租牟利。导致该大厦三楼的全部商铺及二楼的大部份商铺，零租金（只交物业服务费）都无客户承租。原告违章搭建商铺牟利（按38元平方米计算）应退回给全体业主。（2）原告管理严重不到位，商场的天花板松动脱离、厕所脏，水龙头漏水等，反映两个星期都不处理，原告只顾收管理费，而不履行管理职责。在佛山市这么好的地方，如服务周到哪有零租金无人愿租。原告诉请的物业服务费，应减去超过诉讼时效期间和其违法搭建商铺牟利部分。二、被告认为原告提交给法院的证据《东建世纪广场物业管理委托合同》，与本案无关，不能作为本案的证据。1、该合同第二十二条，第五款中提到“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，每天千分之五的滞纳金”。被告认为，滞纳金是国家行政机关对逾期交纳税费的公民或法人予以处罚的行政行为。公民或法人对作出行政处罚的机关有权提出行政复议甚至行政诉讼。原告是企业，无权收取滞纳金。况且原告的万分之五十每天相当于高利贷，我国法律是不允许的。三、被告认为，原告收取年利率24%的违约金无证据支持，是原告凭想象提出的。从原告提交给法院的全部证据资料，均未有提到收取违约金的条款，更没有按年利率24%计收的字句。违约金之说，是原告单方定的，被告不同意按年率24%计付。被告认为，欠交物业管理费，原告有不可推卸的责任；而且双方无约定欠交物业管理费需支付违约金。在这种情况下，按银行同期利率计付违约金是合理的。四、本案的发生，原告和被告均有责任、因而，诉讼费由双方共同承担。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，证明双方诉讼主体适格。2、房地产权证、东建世纪广场物业管理委托合同，证明被告是东建世纪广场业主，原告依约为东建世纪广场提供物业服务，被告依约应履行缴纳物业服务费的义务。3、律师函、邮寄单、投递记录、欠费明细表，证明自2017年3月起，被告拒不缴纳物业服务费严重违约，原告依法依约有权要求其支付物业服务费及违约金。4、如“猪”如宝活动方案书、顾客领取奖品表、活动现场照片、18周年世纪大惊喜活动方案书、顾客领取奖品表、活动现场照片，证明原告已履行物业委托合同义务，被告拒缴费无依据。诉讼中，被告未向本院提交证据。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。本院对原告提交的证据的真实性予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2003年11月5日，原告世纪东方（乙方）与佛山市东建集团公司（甲方）签订《东建世纪广场物业管理委托合同》，约定由原告对东建世纪广场提供物业管理服务。主要内容如下：……第二章委托管理事项。第四条房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等所有共用部位。……第十七条根据商场定位进行有效的商场经营宣传推广，负责商场日常经营管理工作。……第三章委托管理期限。第十八条委托管理期限自2003年11月5日起……第六章物业管理服务费用。第二十二条物业管理服务费。1、本物业的管理服务费，首年住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元（未包括公共能源分摊费）向业主和物业使用人收取。非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米38元（已包括能源费及推广费）向业主或物业使用人收取。次年根据实际调整。2、住宅房屋收楼时由乙方向业主和物业使用人每户收取200元水电周转金，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米38元向业主和物业使用人收取两个月管理费作为保证金，按建筑面积每平方米15元向业主和物业使用人收取水电费周转金。……4、空置房屋的管理服务费，由乙方与甲方以协商方式收取。未售空置房的物业管理费由甲方按所协商标准向乙方支付，公用水电费按空置面积分摊，费用由甲方负责。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之五加收滞纳金。庭审中，本院同期受理的系列案中其他被告陈述：原告将东建世纪广场一楼走廊通道等公摊面积部分违法出租谋取不当收益，造成二、三楼的商铺大部分长期处于闲置状态，有些商铺即使免租金招租也无法出租；原告收取的物业服务费包含推广费用，但事实上原告从未按照约定对涉案商场进行推广。原告于庭审后答复本院：该系列案部分被告提交照片中的一楼公共通道部分大部分是佛山市东建集团有限公司所有的首层F6号铺，仅以一小部分是超出商铺专有范围的共用部位；原告每年均依约为东建世纪广场举办推广宣传活动，原告于2018年12月、2019年3月在东建世纪广场举办了《18周年世纪大惊喜》、《如“猪”如宝》等推广活动；东建世纪广场二、三楼商铺均有陆续出租，关于空置期间原告不清楚。另查明一，涉案佛山市禅城区季华五路26号三层B31号铺的权利人为被告李凤霞，房屋建筑面积为38.02平方米，房屋用途为非住宅，登记日期2002年6月20日。另查明二，根据原告提供的证据，原告分别于2018年12月、2019年3月在东建世纪广场举办《18周年世纪大惊喜》、《“奖”上明猪》的推广活动，并附有参与者姓名、联系方式、消费商家、活动照片等信息。另查明三，原告于2018年10月29日向被告寄出催缴函，该邮件因被告拒收而于2018年10月30日退回。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告世纪东方与佛山市东建集团公司签订的《东建世纪广场物业管理委托合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《东建世纪广场物业管理委托合同》对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于本案的诉讼时效问题。被告诉讼中主张本案已过诉讼时效，本院认为，涉案《东建世纪广场物业管理委托合同》并未明确物业服务费的支付时间，原告于2018年10月29日向被告寄出催缴函主张权利，且被告未能举证证明原告于该日期前向其主张过权利，故诉讼时效期间应自2018年10月30日起计算，本院对被告该项抗辩不予采纳。关于原告主张物业服务费的诉请。根据《东建世纪广场物业管理委托合同》的约定，原告已依约向被告提供物业服务，被告负有依约按期支付物业服务费的合同义务。尽管原告对涉案商场的管理在某些方面存在一些瑕疵，但原告作为涉案商铺的物业服务企业是对商场的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个商场和小区的物业，故业主不按时缴纳物业服务费会对商场、小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。被告抗辩原告存在管理不善的违约行为，没有对涉案商场进行宣传推广，将涉案商场一楼走廊通道等共用部位出租，致使二、三楼的商铺长期空置。对此本院认为，根据《东建世纪广场物业管理委托合同》第十七条的约定，原告依约应对涉案商场进行有效的经营宣传推广。原告提交证据证明其于2018年、2019年期间对涉案商场进行宣传推广，故本院对被告该项抗辩不予采纳，但本院认定原告宣传推广次数较少。结合被告举证，原告确实将部分公用面积出租给他人用于商业经营，该行为对二、三楼商铺的经营会产生一定的影响，且考虑商铺长期空置的实际情况客观上减少了原告在商场管理上的成本支出，故本院酌情调整被告应按30元/平方米/月的标准计付涉案商铺未支付的物业服务费。综上，被告应向原告支付2017年3月1日至2019年4月30日的物业服务费为29655.60元（30元/平方米/月×38.02平方米×26个月），对于原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张违约金的诉请。因涉案商场确存在一定管理瑕疵，本案纠纷亦系因此产生，被告非恶意违约，且《东建世纪广场物业管理委托合同》并未明确物业服务费的支付时间，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告李凤霞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司支付佛山市禅城区季华五路26号三层B31号铺2017年3月1日至2019年4月30日的物业服务费29655.60元；二、驳回原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告李凤霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取483元，由原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司负担176元，被告李凤霞负担307元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年七月二十四日书记员 原洁萍