昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初370号原告:昆明市呈贡区人民政府洛龙街道办事处，住所地云南省昆明市呈贡区吴家营社区六片区888号。统一社会信用代码：11530121678749701D。法定代表人：杨文佳。主任。原告：昆明市呈贡区财政局，住所地云南省昆明市呈贡区古银路45号。统一社会信用代码：11530121015129376B。法定代表人：陈永文，局长。委托诉讼代理人：黄英，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：束颖，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南旺成建设工程有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区洛龙街道办事处。法定代表人：陈绍政。统一社会信用代码：530121100021724。委托诉讼代理人：陈丹。云南红云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谭权凤。云南红云律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明市呈贡区人民政府洛龙街道办事处（以下简称：洛龙街道）、昆明市呈贡区财政局（以下简称：区财政局）诉被告云南旺成建设工程有限公司（以下简称：旺成公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛龙街道、区财政局的委托诉讼代理人黄英，被告旺成公司的法定代表人陈绍政及委托诉讼代理人谭权凤、陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛龙街道、区财政局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《洛龙街道办事处房屋租赁合同》，被告立即将租赁物返还原告；2、判令被告向原告支付拖欠的租金30万元，及自2018年10月1日至合同解除之日止按照548元/日的标准计算的租金；3、判令被告支付自合同解除之日起至租赁物返还原告之日止按照548元/日的标准计算的租金；4、判令被告支付原告违约金人民币20万元整；5、判令由被告承担原告实现权利产生的费用包括但不限于本案诉讼费、公告费、保全费、律师代理费26162元等费用。事实与理由：2014年7月28日原告与被告签订《洛龙街道办事处房屋租赁合同》，约定将位于呈贡区渔塘北面，总建筑面积1330.94平方米，使用面积1113.59平方米的租赁物出租给被告使用。合同对租赁期限、租金、付款时间、双方的权利义务进行了约定。但被告违反合同约定，擅自拆改租赁物，未经原告同意私自将租赁物转租他人，且拖欠原告租金，原告多次催讨但被告仍未付款。被告旺成公司答辩称：一、双方签订房屋租赁合同是事实。但对于原告主张擅自拆改租赁物未经其同意，被告私自将租赁物转租他人的观点不认可。被告不存在擅自拆改租赁物的事实，只是对室内空间每一间房屋的内部进行装修、翻新，作为职工宿舍，对房屋承重结构完全没有改变。被告进场装修时，因为租赁场地本身的特点，单独房间有20个以及一个150平米的大型会议室，由于只是作为办公使用，只需要20平米-30平米即可，原告主张的擅自拆改就是加了墙，装修是因为房屋老化，之后加装了地板，重新改换了坏木门。二、原告主张“未经原告同意，私自将租赁物转租他人”，被告确实是有转租他人的行为，但转租时是经原告同意的。其次，原告请求返还租赁物，但双方之间的租赁合同是合法的，应受法律保护。而租赁合同的期限是到2020年，在合法使用期间，被告系有权占有人。三、租金未交齐是因为接到原告强行要求停工的通知，原告看过场地情况后说原告拆改房屋就要求停工，就造成了2017年、2015年7月22日之后的房租没有交。是因为被告没有使用房屋，无法作为办公使用，之前的门窗基本都是破损，墙面估计已使用了几十年，墙面都是下面是绿色的，上面是白色的，存在脱落的情况，所以基本装修就在半年左右。对于原告主张的548元/日租金标准无依据。最后，根据合同法规定，违约金高于损失30%以上，被告作为债务人可以请求人民法院适当的减少高于因违约造成的损失部分，对于该违约金被告要求予以减少。四、对于原告主张的律师代理费，被告认为本案是简单的民事纠纷，聘请律师参与诉讼不是必须的，且综合本案事实，简易程度并不必然导致如此高额的律师费。且原告提供的发票只能证明这个律所开过这张发票而已并没有委托合同。无法证明该笔律师费是由本次案件所产生且没有提供入账的凭据和打款凭据，无法证明律所已经实际收到这笔律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下法律事实：2014年7月28日，原告洛龙街道、区财政局（甲方、出租方）与被告旺成公司（乙方、承租方）签订《洛龙街道办事处房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于呈贡区渔塘北面，总建筑面积1330.94平方米，使用面积1113.59平方米，现将该房屋一层到四层出租给乙方使用，该出租房房屋产权清晰，为洛龙街道办事处和区财政局负责管理使用，未设定抵押、担保，用于办公、仓储及从事属于企业自身经营范围内的各项合法合规经营活动，不得从事餐饮、娱乐、旅馆等相关业务及转租，并独立承担完全责任。租赁期限从2014年10月1日至2020年10月1日止，共6年。年租金为人民币200000元。租金按年结算，由乙方在租赁期内的每年8月1日前一次性足额平均分别交付给甲方。乙方于本合同签订之日向甲方（洛龙街道办事处）交付押金人民币10000元，押金不计利息。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自转租、转让、转借他人，以联营方式转让他人或以其他方式转让使用权的；（2）擅自拆改结构和改变房屋用途的；……（5）拖欠房租累计两个月以上的或逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；……。租赁期间，乙方有前述行为之一的，甲方已收取押金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额100％向甲方支付违约金。租赁期满，乙方逾期归还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付本合同年度租金总额的5‰的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2015年7月22日，原告洛龙街道向被告旺成公司发出《关于对云南旺成建设工程有限公司在房屋租赁合同期内擅自改变房屋用途要求停止施工进行整改的意见》认为“在踏勘中发现从2楼到4楼大部分房间及原4楼大会议室改造成旅馆住宿标间（套间）类型，似用为旅社住宿。”并责令被告立即停止改造装修工作，并限定自贵司收到街道发的整改意见之日起7个工作日内将租赁房屋恢复原状。否则街道将依法终止租赁合同，一切法律责任和损失由贵公司承担。被告认可将一楼部分商铺出租给其部分公司员工及法定代表人占有使用。双方认可，截止2016年10月1日之前的租金已经结清，2016年10月1日至2017年10月1日期间支付了10万元，之后被告未支付租金。本院认为：一、原告洛龙街道、区财政局与被告旺成公司之间存在合法有效的租赁合同关系，被告旺成公司未按期支付租金、对合同外主体转租诉争部分商铺且未经原告许可对于房屋进行装修改造导致房屋用途发生变化，其行为违反双方合同约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自转租、转让、转借他人，以联营方式转让他人或以其他方式转让使用权的；（2）擅自拆改结构和改变房屋用途的；……（5）拖欠房租累计两个月以上的或逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；……。”，原告基于被告的违约行为而享有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《中华人民共和国合同法》第二百四十八条的规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”对于原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。二、基于双方合同解除，被告方应当按约支付已占用使用期间的租赁，以及合同解除后至租赁物返还前的场地占用费，双方对于欠付租金的期间及金额均无异议，因此本院对于原告主张被告支付2018年10月1日前的租金300000元的诉讼请求以及自2018年10月2日起至租赁物返还之日止，按548元/日的标准计算的租金予以支持。对于原告主张被告支付的违约金200000元，该违约金的计算符合双方合同约定，且未超出法定范围，本院对此予以支持。对于原告主张的律师费26162元，因双方合同对此费用并未作出约定，并非诉讼所必然产生的费用，本院对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条的规定，判决如下：一、解除原告昆明市呈贡区人民政府洛龙街道办事处、昆明市呈贡区财政局与被告云南旺成建设工程有限公司于2014年7月28日签订的《洛龙街道办事处房屋租赁合同》；二、被告被告云南旺成建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告昆明市呈贡区人民政府洛龙街道办事处、昆明市呈贡区财政局返还位于呈贡区渔塘北面的一层到四层房屋（总建筑面积1330.94平方米，使用面积1113.59平方米）；三、被告云南旺成建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告昆明市呈贡区人民政府洛龙街道办事处、昆明市呈贡区财政局支付2018年10月1日前的租金300000元，并支付自2018年10月2日起至租赁物返还之日止，按548元/日的标准计算的租金；三、被告云南旺成建设工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告昆明市呈贡区人民政府洛龙街道办事处、昆明市呈贡区财政局支付违约金200000元；四、驳回原告昆明市呈贡区人民政府洛龙街道办事处、昆明市呈贡区财政局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4400元，由被告云南旺成建设工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  朱曦二〇一九年七月十四日书记员  张倩