广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终994号 上诉人（原审被告）：广西柳州某某房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳北区胜利路。 法定代表人：王某洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李辉，广西通诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张卓，广西柳州某某房地产开发有限公司员工。 被上诉人（原审原告）:黄某义，女，1989年9月4日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 被上诉人（原审原告）:梁某维，男，1990年11月15日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：程文，广西民兴律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：磨华，广西民兴律师事务所律师。 上诉人广西柳州某某房地产开发有限公司因与被上诉人黄某义、梁某维房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初2723号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。书记员覃宝云担任记录。本案现已审理终结。 上诉人广西柳州某某房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销一审民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院错误理解上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条内容，并因此认定上诉人构成违约，属于事实认定不清，适用法律错误。一审法院认定：“广西柳州某某房地产开发有限公司在办理了涉案房屋所有权首次登记后，并未再向柳州市不动产登记中心提交过任何材料，故其至今未按照《商品房买卖合同》第十五条的约定履行义务，构成违约。”一审法院认定上诉人违约的依据是讼争合同第十五条，但一审法院对该合同条款的理解错误，并因为错误理解而导致适用法律错误。(一）《商品房买卖合同》第十五条的理解《商品房买卖合同》第十五条约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”1.该约定包含以下几个方面的核心要素：首先，该条款明确约定了上诉人交付资料的时限为：商品房交付使用后180日内；其次，该条款明确该期限是上诉人交付资料的启动期限，而不是完成期限，只要上诉人在180日内开始启动向权属登记机关提交资料备案，就视为履行了合同约定的义务（一审判决书也是如此理解，在该条款要素的理解上没有错误）；其三，该条款约定的资料报送机关是“产权登记机关”；最后，该条款明确约定了上诉人应当履行的是备案义务。2.综合以上核心要素可知，只要上诉人在商品房交付使用后180日内将相关权属登记的资料报具有产权登记属性的国家机关备案，即为履行了该《商品房买卖合同》第十五条的义务。(二）柳州市国土规划测绘院属于产权登记机关，上诉人在180天内向其递交资料，符合《房屋买卖合同》第十五条约定的情形，一审法院不予确认属事实认定错误，理由如下：1.从事实角度出发，柳州市国土规划测绘院与柳州市不动产登记中心同属于柳州市国土资源局的分支机构，这两个机构均为产权登记机关。柳州市申请办理房产权属证书的程序为：首先，向柳州市国土规划测绘院提交材料，申请商品房测量；其次，柳州市国土规划测绘院测绘出具结果后，方可向进行下一步的办证申请。故，上诉人必须将材料先交至柳州市国土规划测绘院，被上诉人才能办理后续的房产登记手续。2.向柳州市国土规划测绘院提交材料，申请商品房测量是办理房产证的必经前置程序。如果不将柳州市国土规划测绘院理解为产权登记机关，将导致上诉人无论如何都将无法在180天内履行合同义务。上诉人于2017年4月14日将资料递交到柳州市国土规划测绘院进行备案起，至后续柳州市国土规划测绘院测绘房屋、出具相关手续，2018年1月11日取得首次登记通知单等手续之日止，该阶段所需要的时间就长迖272天，这272天是公权力部门客观办理权属登记所需的时间，是上诉人不可控制的。因此如果将讼争合同第十五条里约定的“产权登记机关”理解为是柳州市不动产登记中心，要求上诉人按照合同约定在交付房屋后的180天内，向柳州市不动产登记中心提交以办理权利人为购房者的权属登记的资料是不符合实际情况的，是不合理不公平的。3.即使法院仍然认为合同第十五条里约定的“产权登记机关”是柳州市不动产登记中心，那么上诉人在2017年5月5日取得由柳州市不动产登记中心负责办理的不动产权籍调查表的事实，已经说明上诉人在2017年5月5日前就已经向柳州市不动产登记中心递交材料办理不动产权籍调查表。上诉人2017年5月5日之前已经按照合同约定在交付房屋后的180天内履行了义务，不存在违约行为。综上，一审法院机械理解合同，认定产权登记机关仅为柳州市不动产登记中心，并将合同约定的上诉人备案义务扩大解释为办理产权义务，并因此认定上诉人存在违约行为属于认定事实不清，并导致适用法律错误。同时，一审法院对上诉人配合办理房屋产权登记的程序与各项进度所需的客观时间不了解，导致认定错误。二、一审法院在违约金条款有效，且被上诉人未举证证明实际损失超过合同约定的违约金标准的前提下，主观推定被上诉人可能存在损失并另行创设标准，属于事实认定错误和法律适用错误。一审法院认为：“胡善锋无法取得房屋不动产权证可能导致无法进行二次贷款，无法买卖过户等行为而可能造成损失的客观存在；本院认为应当酌情调高广西柳州某某房地产开发有限公司逾期办证违约金”属于认定事实不清、适用法律错误。(一）一审法院既已认定《商品房买卖合同》有效成立，违约金条款未被撤销亦非无效的情况下，即应尊重双方自愿在《商品房买卖合同》第十五条“2.买房人不遐房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定来计算违约金。这是基本的契约精神，也是一种诚实信用原则。(二）被上诉人并未举证证明其实际损失超过双方约定的违约金，一审法院不能据此突破合同约定的违约金条款，创设新标准以弥补被上诉人的损失。首先，一审判决提及的损失并非是必然产生的损失，一审法院用了“可能”的描述。被上诉人称因上诉人逾期办证导致其无法办理二次贷款及买卖过户，但众所周知以及国家多次宣传强调，房屋的主要作用是用于居住，而非用于投机，故结合《商品房买卖合同》的合同目的，被上诉人所称的损失并非必然产生的损失。其次，即使被上诉人存在该损失，亦是可举证的。被上诉人完全可通过其买卖行为、二次贷款未被批准等证据来举证其损失，然一审中被上诉人并未提交任何证据。最后，该损失的举证责任在被上诉人。被上诉人遭受损失、何种损失以及多少损失，该损失是否与上诉人的逾期办证有因果关系，其举证责任均应由被上诉人承担。但是，被上诉人至今未提交任何证据证明损失的存在以及合同约定的办证违约金过低。上诉人应当承担举证不能的不利后果。(三）本案中上诉人的备案义务仅是合同一个小小的附随义务，对此匹配的违约责任十分轻微符合合同目的，也是符合市场规律的，一审法院不应罔顾双方自愿合意约定的条款，滥用自由裁量权，干涉平等主体签订的平衡条款。综上，一审法院在双方已经对逾期履行备案义务违约金有约定且被上诉人不能提供证据证实其由此遭受的损失高于合同约定的违约金的前提下，擅自变更违约金计算方式是没有事实和法律依据的，属于认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人黄某义、梁某维辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 黄某义、梁某维向一审法院起诉请求：1.判令广西柳州某某房地产开发有限公司将办理广西柳州市香兰大道8号宏桂香兰花园3栋2单元15-2号商品房不动产权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并立即协助黄某义、梁某维办理该房地产权属证书；2.判令广西柳州某某房地产开发有限公司向黄某义、梁某维支付违约金26448元（违约金的计算方式为：以已付购房款608000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率，从2017年6月12日起计算至广西柳州某某房地产开发有限公司协助黄某义、梁某维办理完毕该房地产权属登记之日止，现暂计算至2018年6月11日）；3.本案诉讼费用由广西柳州某某房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月29日，黄某义、梁某维与广西柳州某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定广西柳州某某房地产开发有限公司将广西柳州市香兰大道X号XX花园X栋X单元XX号房屋出售给黄某义、梁某维，房屋总价款为608000元。该合同第十五条同时约定，广西柳州某某房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180内，将办理权属登记需由广西柳州某某房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因广西柳州某某房地产开发有限公司的责任，黄某义、梁某维不能在规定的期限内取得房地产权属证书的黄某义、梁某维不退房的，广西柳州某某房地产开发有限公司按已付房价款的0.1%向黄某义、梁某维支付违约金。合同签订后,黄某义、梁某维依约支付购房款608000元，并缴纳了涉案房屋的相关税费，取得了税费缴纳凭证。2016年12月13日，涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，房屋达到交付条件。2017年4月14日，广西柳州某某房地产开发有限公司向柳州市国土规划测绘院申请商品房测量，并提交了土地证、房产测绘报告书、竣工备案表、营业执照、身份证、规划许可证、总平图、报建图及光碟。2017年5月5日，广西柳州某某房地产开发有限公司取得了涉案房屋的不动产权籍调查表。之后涉案房屋在柳州市不动产登记中心办理了首次登记，并于2018年1月11日取得了关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知，房屋的权利人为广西柳州某某房地产开发有限公司。 另查明，根据不动产登记中心服务指南显示，商品房首次登记办理时限为自受理登记申请之日起20个工作日。涉案房屋办理权利人为黄某义、梁某维的不动产权证书需要到柳州市不动产登记中心提供的材料有：柳州市不动产登记申请表；单位营业执照；申请人身份证明，委托代理的，提交授权委托书及代理人身份证明；已备案的商品房买卖合同；首次登记通知单或关于核准商品房初始登记的通知；相关税费缴纳（减免）凭证。现上述材料均已备齐，涉案房屋已经可以办理权利人为黄某义、梁某维的不动产权证书。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在本案中，黄某义、梁某维已依约向广西柳州某某房地产开发有限公司支付了房屋价款，广西柳州某某房地产开发有限公司应履行为黄某义、梁某维办理不动产权证书的义务。广西柳州某某房地产开发有限公司认为其于2017年4月14日向柳州市国土规划测绘院申请商品房测量时已经完成了合同第十五条约定的义务；对此该院认为，双方签订的合同第十五条约定了广西柳州某某房地产开发有限公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由广西柳州某某房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，而本地的产权登记机关为柳州市不动产登记中心，故广西柳州某某房地产开发有限公司向柳州市国土规划测绘院申请商品房测量并不是履行该条合同义务。办理权属登记指的应当是办理权利人为黄某义、梁某维的权属登记而非办理权利人为广西柳州某某房地产开发有限公司的所有权首次登记。2016年12月13日，涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备合同约定的商品房交付使用条件，黄某义、梁某维、广西柳州某某房地产开发有限公司均认可广西柳州某某房地产开发有限公司应当在2017年6月11日前履行《商品房买卖合同》第15条约定的义务。根据《柳州市不动产登记中心服务指南》的要求，以及黄某义、梁某维委托广西柳州某某房地产开发有限公司作为办理涉案房屋权属登记活动并代为领取该房屋权属证书的代理人这一约定，该院认为广西柳州某某房地产开发有限公司应在2017年6月11日前将柳州市不动产登记申请表；单位营业执照；申请人身份证明，委托代理的，提交授权委托书及代理人身份证明；已备案的商品房买卖合同；首次登记通知单或关于核准商品房初始登记的通知；相关税费缴纳（减免）凭证交由柳州市不动产登记中心备案。但经庭审查明，广西柳州某某房地产开发有限公司在办理了涉案房屋所有权首次登记后，并未再向柳州市不动产登记中心提交过任何材料，故其至今未按照《商品房买卖合同》第十五条的约定履行义务，构成违约。广西柳州某某房地产开发有限公司应当尽快将办理涉案房屋的权利人为黄某义、梁某维的不动产权证书所需提供的材料报柳州市不动产登记中心备案，以协助黄某义、梁某维办理不动产权证书。 关于逾期办证违约金的问题。黄某义、梁某维以《商品房买卖合同》第十五条约定显失公平且合同由广西柳州某某房地产开发有限公司提供，故该条款无效为由，要求广西柳州某某房地产开发有限公司支付的逾期办证违约金应以购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率计算。该院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《商品房买卖合同》第十五条并不符合上述规定，故不是无效条款。黄某义、梁某维以合同条款无效为由要求广西柳州某某房地产开发有限公司支付以购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率计算的逾期办证违约金没有法律依据，该院不予支持。黄某义、梁某维曾提起诉讼要求广西柳州某某房地产开发有限公司支付逾期交房违约金并经该院调解获得了广西柳州某某房地产开发有限公司支付的逾期交房违约金。现黄某义、梁某维又以广西柳州某某房地产开发有限公司逾期办证为由要求广西柳州某某房地产开发有限公司支付以购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率计算的逾期办证违约金，但并未举证证明合同约定的办证违约金过低。基于办理权属登记备案属于合同附随义务，该院认为黄某义、梁某维要求按上述标准计算广西柳州某某房地产开发有限公司应支付的违约金没有依据，该院不予支持。考虑到广西柳州某某房地产开发有限公司在取得涉案房屋首次登记通知后没有及时将办理权利人为黄某义、梁某维的涉案房屋的不动产权证所需材料交到柳州市不动产登记中心备案，确实存在不积极履行义务的情形；以及黄某义、梁某维无法取得房屋不动产权证书可能导致无法进行二次贷款，无法买卖过户等行为而可能造成损失的客观存在；该院认为应当酌情调高广西柳州某某房地产开发有限公司逾期办证违约金，具体的计算方式为：以涉案房屋的购房款为基数，按日万分之一从2017年6月12日起计算至广西柳州某某房地产开发有限公司将办理权利人为黄某义、梁某维的涉案房屋的不动产权登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案之日止。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、广西柳州某某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将办理柳州市香兰大道X号XX花园X栋X单元XX号商品房不动产权属登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案，并协助黄某义、梁某维办理该房屋的不动产权证书；二、广西柳州某某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向黄某义、梁某维支付逾期办证违约金。（违约金的计算方式：以购房款608000元为基数，从2017年6月12日起按日万分之一计算至广西柳州某某房地产开发有限公司将办理权利人为黄某义、梁某维的涉案房屋的不动产权登记所需的全部资料报柳州市不动产登记中心备案之日止）；三、驳回黄某义、梁某维的其他诉讼请求。案件受理费461元（黄某义、梁某维已预交）,减半收取230.5元，由黄某义、梁某维负担36.5元，由广西柳州某某房地产开发有限公司负担194元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性均无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人已经向上诉人按时支付了房屋价款，上诉人亦应当按合同约定在规定的时限内向不动产登记机关提交办理权属登记的材料并进行备案。根据本案查明的事实，上诉人曾经于2017年4月14日向柳州市国土规划测绘院申请商品房测量，上诉人认为向柳州市国土规划测绘院申请商品房测量时已经履行了合同约定的备案义务。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而柳州本地的产权登记机关为柳州市不动产登记中心，上诉人向柳州市国土规划测绘院申请商品房测量并不是履行合同中约定的备案义务，上诉人的该项主张不成立，本院不予采纳。一审中，双方均认可上诉人应当于2017年6月11日之前履行《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，现上诉人于2018年1月11日取得了权利人为上诉人的，关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知，那么上诉人在取得该通知之后应当根据柳州市不动产登记中心服务指南的要求向该中心继续提交材料，但上诉人至今仍未向该中心提交过任何材料，上诉人的行为已经违反了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，上诉人已经构成违约，上诉人应当承担相应的违约责任，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 关于逾期办证违约金的问题。上诉人没有按照约定向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，致使被上诉人无法办理产权证，因此上诉人应承担因被上诉人无法取得产权证所造成的损失。一审中，被上诉人主张《商品房买卖合同》第十五条约定的内容无效，但被上诉人未提供证据予以证明，一审认定《商品房买卖合同》第十五条为有效条款并无不当，本院予以维持。本案中，被上诉人提出《商品房买卖合同》第十五条约定的内容无效，并要求按一定标准计算逾期办证违约金，被上诉人的该诉讼请求中已包含了请求一审法院调整逾期办证违约金的主张，一审法院在认定《商品房买卖合同》第十五条有效的情形下，充分考虑各种情况和因素，依法对逾期办证违约金进行调整。因此，一审法院在公平合理的范围内对逾期办证违约金进行调整并未违反法律规定，本院予以维持，上诉人的该项上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；上诉人广西柳州某某房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币461元（上诉人广西柳州某某房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西柳州某某房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宁 冰 审 判 员  曾庆斌 审 判 员  谭皓匀 二〇一九年七月二十三日 法官助理  何慎十 书 记 员  覃宝云