广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11340号原告：广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司（变更前名称为广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司），住所广东省佛山市南海区*********利海尖东半岛花园42栋首层，统一社会信用代码914***********202K。负责人：刘欢。委托诉讼代理人：宋紫君，女，是原告工作人员。委托诉讼代理人：黄祖杰，男，是原告工作人员。被告：梁巧珠，女，1963年2月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区***********，公民身份号码440************624。委托诉讼代理人：陈伟雄（被告的配偶），男，住广东省广州市海珠区***********。原告广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司（以下简称“昌跃佛山分公司”）与被告梁巧珠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年7月2日由审判员廖锡燕公开开庭进行了独任审理。原告跃佛山分公司的委托诉讼代理人宋紫君和黄祖杰、被告梁巧珠的委托诉讼代理人陈伟雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昌跃佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年2月至2019年4月期间的物业管理费8702.6元，2015年1月至2019年4月期间的代收垃圾处理费260元，2015年3月至2019年4月期间的电梯公摊电费298元、梯灯公摊电费408元、路灯公摊电费161.1元、变频泵公摊电费236.1元以及逾期支付管理费的滞纳金3456.9元（暂计算至起诉之日止，滞纳金的计算标准为每日万分之五），共计13522.7元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告是利海尖东半岛花园小区洋房41栋301房的业主，房屋面积为69.47平方米。2015年2月10日被告与原告签署了《利海尖东半岛花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的协议及法律的规定，特向法院提起诉讼。被告梁巧珠辩称，被告缴纳物业管理费的前提是原告先将被告房屋存在的问题解决。原告存在关闭被告电闸情形，导致被告身心及经济受到损失，被告要追究原告的违法责任。陈群（被告是陈群的女儿）在购买涉案房屋时，佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（以下简称托斯卡纳公司）承诺给予陈群免除五年和一年管理费的奖励。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实认定如下：涉案房产位于佛山市南海区*********利海尖东半岛花园41栋301,房屋建筑面积为69.46平方米。涉案房产于2012年3月31日登记于陈群名下。2016年10月13日梁巧珠通过赠与方式取得涉案房产。2015年2月10日,陈群（甲方）与广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司（乙方）签订《服务协议》，约定：乙方为甲方提供前期物业管理服务。业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当月的物业服务费，洋房住宅2.47元/月/平方米，物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯、中央空调等）运行能耗费用，另行按实向业主或物业使用人分摊。甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。另查1,根据陈群于2014年12月7日签署的《房屋验收表》显示涉案房产存在客厅墙身渗水情况。庭审中，昌跃佛山分公司确认涉案房产确实存在房屋漏水情况。另查2,2013年9月22日，陈群与涉案房产开发商托斯卡纳公司签订一份《管理费赠送确认凭证》，主要内容如下：41栋301单位业主于2011年11月30日签署《商品房买卖合同》，我司同意给予该业主陈群5年管理费作为交付奖励。在该凭证中，物业公司确认处没有签名。陈群与托斯卡纳公司签订另一份《利海·尖东半岛管理费确认凭证》，主要内容如下：新业主关堃良经旧业主陈群介绍，已成功认购利海·尖东半岛47栋502单位，我司同意给予旧业主41栋301单位一年物业管理费2167元作为奖励。另查3，2019年1月30日，广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司变更企业名称为昌跃佛山分公司。2019年5月20日，昌跃佛山分公司向本院提起本案诉讼，请求梁巧珠支付2015年2月至2019年4月期间的物业管理费，2015年1月至2019年4月期间的代收垃圾处理费（每月5元），2015年3月至2019年4月期间的代收电梯、梯灯、路灯、变频泵公摊电费及滞纳金。具体费用如下表：2015年3月至2019年4月期间涉案房屋共同电费一览表（单位：元）缴费日期计费日期代收电梯公摊电费代收梯灯公摊电费代收路灯公摊电费代收变频泵公摊电费2015.5.12015.3.2-2015.5.138.734.24.48.32015.7.12015.5.2-2015.7.139.634.94.48.32015.9.12015.7.2-2015.9.114.331.513.78.82015.11.12015.9.2-2015.11.112.729.910.79.12016.1.12015.11.2-2016.1.111.232.37.79.12016.3.12016.1.2-2016.3.19.830.75.18.82016.5.12016.3.2-2016.5.18.823.837.82016.7.12016.5.2-2016.7.19.922.64.58.62016.9.12016.7.2-2016.9.29.520.33.98.62016.11.12016.9.3-2016.11.19.117.248.62017.1.12016.11.2-2017.1.19.514.74.29.32017.3.12017.1.2-2017.3.17.510.95.17.42017.5.12017.3.2-2017.5.19.215.36.68.52017.7.12017.5.2-2017.7.19.815.87.111.72017.9.12017.7.2-2017.9.19.3127.410.32017.11.12017.9.2-2017.11.19.3107.411.32018.1.12017.11.2-2018.1.19.69.85.410.82018.3.12018.1.2-2018.3.19.49.87.8112018.5.12018.3.2-2018.5.19.18610.22018.7.12018.5.2-2018.7.19.85.99.311.32018.9.12018.7.2-2018.9.19.86.11011.32018.11.12018.9.2-2018.11.19.22.66.810.82019.1.12018.11.2-2019.1.19.63.86.110.62019.2.12019.1.2-2019.2.1523.752019.3.12019.2.2-2019.3.141.93.55.22019.4.12019.3.2-2019.4.14.323.35.4合计298408161.1236.1本院认为，广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司与陈群签订的《服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司虽然更名为昌跃佛山分公司，但并不影响上述《服务协议》的效力，利海佛山分公司的权利作为独立民事主体所享有的权利义务由昌跃佛山分公司承继。2016年10月13日梁巧珠通过赠与方式取得涉案房产，作为涉案房产的新业主，梁巧珠承继了陈群对上述《服务协议》享有的权利和义务。昌跃佛山分公司为涉讼房产所在小区提供物业管理服务至今，梁巧珠理应按时足额交纳相关物业费用。经核算，涉案房产尚欠2016年10月至2019年4月期间的物业管理费5318.67元（2.47元/月/平方米×69.46平方米=171.57元/月，171.57元/月×31个月=5318.67元）、代收垃圾处理费155元（5元/月×31个月）、代收电梯公摊电费143.5元（9.1元+9.5元+7.5元+9.2元+9.8元+9.3元+9.3元+9.6元+9.4元+9.1元+9.8元+9.8元+9.2元+9.6元+5元+4元+4.3元）、代收梯灯公摊电费147.8元（17.2元+14.7元+10.9元+15.3元+15.8元+12元+10元+9.8元+9.8元+8元+5.9元+6.1元+2.6元+3.8元+2元+1.9元+2元）、代收路灯公摊电费103.7元（4元+4.2元+5.1元+6.6元+7.1元+7.4元+7.4元+5.4元+7.8元+6元+9.3元+10元+6.8元+6.1元+3.7元+3.5元+3.3元）、代收变频泵公摊电费158.7元（8.6元+9.3元+7.4元+8.5元+11.7元+10.3元+11.3元+10.8元+11元+10.2元+11.3元+11.3元+10.8元+10.6元+5元+5.2元+5.4元）。昌跃佛山分公司请求金额超过上述核定部分的，本院不予支持。梁巧珠辩称托斯卡纳公司曾承诺免除其6年物业管理费，且昌跃佛山分公司尚未协助梁巧珠妥善处理涉案房屋渗水问题，故梁巧珠无需向昌跃佛山分公司交纳上述费用。对此，本院分析认为：1.如上文所述，涉案房产于2016年10月13日登记于梁巧珠名下，作为涉案房产的业主，应依据《服务协议》向物业服务企业缴纳物业服务费。作为开发商的托斯卡纳公司虽然承诺免除涉案房产6年物业管理费，但该承诺并未得到作为物业服务企业的昌跃佛山分公司的确认或追认，故托斯卡纳公司无权代昌跃佛山分公司作出承诺免除梁巧珠物业服务费。2.涉案房产确实存在漏水问题，但该问题为商品房质量问题，是业主与开发商托斯卡纳公司之间的商品房买卖合同纠纷，而本案为物业服务合同纠纷，属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。且托斯卡纳公司与昌跃佛山分公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。综上，本院对梁巧珠的上述抗辩意见不予采纳。由于双方一直对涉案房产物业服务费问题存在争议，故昌跃佛山分公司请求梁巧珠支付上述物业管理费的滞纳金，本院不予支持。至于涉案房产2015年2月至2016年9月期间的物业管理费、2015年1月至2016年9月期间的代收垃圾处理费，2015年3月至2016年9月期间的代收电梯、梯灯、路灯、变频泵公摊电费问题，由于上述期间，梁巧珠并非涉案房产业主，昌跃佛山分公司请求梁巧珠支付上述期间费用，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、梁巧珠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年10月至2019年4月期间的物业管理费5318.67元、代收垃圾处理费155元、代收电梯公摊电费143.5元、代收梯灯公摊电费147.8元、代收路灯公摊电费103.7元、代收变频泵公摊电费158.7元予广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司；二、驳回广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。梁巧珠如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费收取69.04元（广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司已预交），由广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司负担38.27元，梁巧珠负担30.77元，梁巧珠负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广州昌跃物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  廖锡燕二〇一九年七月十二日书记员  潘绮雯