山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0682民初4083号原告：莱阳裕隆建筑工程有限公司,住所地：莱阳市龙门西路77号。法定代表人：李伟刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王军，山东旌旗律师事务所律师。被告：孙孟涛，男，1963年4月13日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：迟景丽，山东今政通律师事务所律师。原告莱阳裕隆建筑工程有限公司(以下简称裕隆建筑公司)与被告孙孟涛租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕隆建筑公司的委托诉讼代理人王军，被告孙孟涛的委托诉讼代理人迟景丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裕隆建筑公司向本院提出诉讼请求:1、请求依法解除租赁合同，被告腾出租赁的房屋；2、依法支付占用房屋期间的费用，并承担违约金，共计406403.82元；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告裕隆建筑公司明确并增加第二项诉讼请求，要求被告孙孟涛支付自2018年5月1日至2018年8月27日，按每天按1557.1元计算的房屋租赁费180623.6元，支付承担违约金250000元，合计430623.6元，并支付自2018年8月28日至被告孙孟涛腾出房屋日止，每天按1557.1元计算的房屋使用费。事实和理由：2016年5月1日，原告裕隆建筑公司与被告孙孟涛协商签订了房屋租赁合同一份，该合同约定：原告裕隆建筑公司将属于自己所有的坐落于莱阳市龙门西路、立交桥东裕隆大厦一至二层部分房屋面积4379.36平方米房屋出租给被告孙孟涛使用；租赁期限从2016年5月1日起至2026年5月1日止，第一个5年从2016年5月1日至2021年5月1日的租金，按照每平方米每年128元计算，每年租金560558元；第二个5年自2021年5月1日至2026年5月1日的租金，比第一个5年递增20%，按照每平方每年153.6元计算，共计672670元；从2016年5月1日至2018年5月1日期间的租金，每月计租金46713元，每月1-3号结算一次；自2018年5月1日以后年度的租金，在上一年度到期前30天，一次付清。房屋租赁合同签订后，原告裕隆建筑公司依约履行了合同义务，而被告孙孟涛却违约拒不交付租金，经多次催要均未果，故现诉至法院，请求依法处理。被告孙孟涛辩称：原告裕隆建筑公司的起诉不成立，双方签订房屋租赁合同属实，但是原告裕隆建筑公司未按照合同约定提供4379.36平方米的房屋给被告孙孟涛使用，被告孙孟涛也多次要求对租赁房屋的使用面积进行测量，原告裕隆建筑公司至今未对出租房屋的面积进行确认，自2016年5月份起至2018年5月份止，被告孙孟涛已经陆续按照约定的租金支付，原告裕隆建筑公司却迟迟未确认房屋面积，被告孙孟涛有理由不缴纳房租。另，2018年9月17日，被告孙孟涛已经先行将房屋租金560556元交给原告裕隆建筑公司（没有扣除有争议的部分），被告单方将房屋面积进行测量为4225平方米，相差154.36平方米，每平方米是128元，每年租金差额是19758.08元，三年合计差额是59274.24元，我方要求返还，并依法提起反诉，要求继续履行房屋租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并确认事实如下：2006年起被告孙孟涛就租赁原告裕隆建筑公司位于莱阳市龙门西路南、立交桥东裕隆大厦一至二层部分房屋面积4379.36㎡的房屋进行商业经营活动(东方罗马洗浴中心)，十年的租赁合同到期后。2016年5月1日，原告裕隆建筑公司原法定代表人李振谦(甲方)与被告孙孟涛（乙方）又签订房屋租赁合同一份，内容为：“一、甲方自愿将属于自己的坐落于龙门西路南、立交桥东裕隆大厦一至二层部分房屋面积4379.36㎡。按照现状租赁给乙方使用。二、租赁期限：从2016年5月1日到2026年5月止。三、租金及交付时间：1、第一个五年从2016年5月1日至2021年5月1日的租金，按照每平方每年128元计算，每年共计人民币伍拾陆万零伍佰伍拾捌元整（560558.00元）。2、第二个五年从2021年5月1日至2026年5月1日期间的租金，每月计租金拾万陆仟柒佰壹拾叁元整（46713.00元）。每月1-3号结算一次。4、从2018年5月1日以后年度的租金，在上一年度到期前30天，一次付清……。十、合同未到期，任何一方违约，致使合同不能履行，违约方承担未到期租金总额的违约金。第十三条、因该房屋租金低，该租赁合同租金产生的税费由乙方负担。十四、每年租金不能按时交纳，五天内不付清停电，十天内不付清收回房屋。……”。房屋租赁合同签订后，被告孙孟涛已经缴纳自2016年5月1日至2018年5月1日前的租金。根据房屋租赁合同第三条第四项的约定，从2018年5月1日以后年度的租金，在上一年度到期前30天一次付清。被告孙孟涛未按该合同约定的时间交纳租赁费560558元。2018年6月6日，原告裕隆建筑公司处的工作人员姜雪梅向被告孙孟涛的158××××8888手机中发短信，要求所租赁的裕隆大厦东方罗马，按照合同约定房租已逾期，望三天内交清房租，否则将执行合同。该通知发出后，被告孙孟涛仍未交纳房屋租赁费，原告诉至法院。2018年9月18日在开庭审理前一天(即9月17日)，被告孙孟涛按以前付款交易习惯，将2018年5月1日至2019年4月31日的房屋租赁费560556元汇入姜雪梅62×××66账户中。审理中，原告裕隆建筑公司主张被告孙孟涛未按租赁合同约定的时间交纳租赁费，且也已短信进行了通知，但仍未交纳，我方才依法行使合同解除权，并要求被告孙孟涛承担违约金，虽然被告孙孟涛在开庭前一天将租赁费汇入姜雪梅的个人账户中，但姜雪梅已经不再负责我公司物业管理方面的工作，我方不予认可。由于按照合同约定违约金的计算方式，违约金数额巨大，我方仅主张违约金250000元，并自2018年5月1日至2018年8月27日，按每天按1557.1元计算的房屋租赁费180623.6元以及自2018年8月28日至被告孙孟涛腾出房屋日止，每天按1557.1元计算的房屋使用费。被告孙孟涛则认为，没有按期交纳房屋租赁费用是因为原告裕隆建筑公司租赁的房屋面积有差异(相差154.36平方米)，求原告裕隆建筑公司进行处理，但一直没有解决。虽然原告裕隆建筑公司起诉至法院，但我方在开庭前按以前的交易惯例交纳了租赁费，因为我方为东方罗马洗浴中心投资巨大，还想继续履行合同进行经营，对原告裕隆建筑公司主张的违约金250000元过高，即便逾期支付租赁费，也应按照银行同期贷款利率计算违约金。对原告裕隆建筑公司计算的日租金1557.1元的数额没有异议，但该房屋租赁合同不存在不能履行和根本违约的问题，被告孙孟涛仅仅应承担延期交纳租金的违约责任，被告孙孟涛不存在拒不交纳租金的情况，而原告裕隆建筑公司的通知中也没有明确要解除租赁合同收回房屋。上述事实，有原被告的庭审陈述、租赁合同、民生银行付款凭证、短信等在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2016年5月1日，原告裕隆建筑公司与被告孙孟涛签订房屋租赁合同，被告孙孟涛租赁原告裕隆建筑公司位于莱阳市龙门西路南、立交桥东裕隆大厦一至二层部分房屋面积4379.36㎡的房屋进行商业经营活动，该房屋租赁合同是在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定和公序良俗的原则，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未交付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据房屋租赁合同第三条第四项的约定，从2018年5月1日以后年度的租金，在上一年度到期前30天一次付清。被告孙孟涛未按该房屋租赁合同约定的时间交纳租赁费560558元。2018年6月6日，原告裕隆建筑公司处的工作人员姜雪梅向被告孙孟涛的158××××8888手机中发短信，要求所租赁的裕隆大厦东方罗马，按照合同约定房租已逾期，望三天内交清房租，否则将执行合同。该通知发出后，被告孙孟涛仍未交纳房屋租赁费，原告裕隆建筑公司要求解除双方于2016年5月1日签订的房屋租赁合同，腾出租赁的房屋，于法有据，本院依法予以支持。虽然被告孙孟涛在开庭审理前将2018年5月1日至2019年4月31日的房屋租赁费560556元汇入姜雪梅62×××66账户中，但亦构成违约，并不能阻碍原告隆建筑公司行使解除权。房屋租赁合同中约定，按照现状租赁给孙孟涛使用，而被告孙孟涛主张所租赁的房屋面积有差异，也多次要求对租赁房屋的使用面积进行测量，但原告裕隆建筑公司至今未对出租房屋的面积进行确认，这不能成为被告不按时交纳租金或晚交纳租金的正当理由。故对被告孙孟涛的抗辩理由，本院不予采信。双方房屋租合同解除后，原告裕隆建筑公司要求被告孙孟涛支付自2018年5月1日至2018年8月27日，每天按1557.1元计算的房屋租赁费180623.6元以及自2018年8月28日至被告孙孟涛腾出房屋之日止，每天按1557.1元计算的房屋使用费，于法有据，本院依法予以支持。房屋租合同第十条约定：“合同未到期，任何一方违约，致使合同不能履行，违约方承担未到期租金总额的违约金”。该条约定的违约金数额过高，原告裕隆建筑公司结合自己的实际损失，违约金酌情按250000元主张，并无不当。但原告裕隆建筑公司在诉讼请求中要求承担的房屋使用费和违约金共计406403.82元，而在审理过程中，原告裕隆建筑公司增加为430623.6元，但在规定的时间内没有交纳相应的案件受理费，故对增加的诉讼请求部分，本院不予审理。故违约金应按225780.22元(406403.82元-180623.6元)计算。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、解除原告莱阳裕隆建筑工程有限公司与被告孙孟涛于2016年5月1日签订的房屋租赁合同，并于本判决生效后三十日内腾出该租赁的房屋；二、被告孙孟涛于本判决生效后三十日向原告莱阳裕隆建筑工程有限公司支付自2018年5月1日至2018年8月27日的房屋租赁费180623.6元以及自2018年8月28日至腾出房屋之日止，每天按1557.1元计算的房屋使用费；三、被告孙孟涛于本判决生效后三十日向原告莱阳裕隆建筑工程有限公司支付违约金225780.22元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费7396元减半收取计3698元，由被告孙孟涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张伟二○一九年七月三十日书记员 李凯琳