广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1547号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司。住所地：广东省佛冈县石角镇北园路篁胜酒店宿舍楼一楼。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹景辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗诗琪，该公司人事专员。被上诉人（原审原告）：朱文武，男，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称煌盛公司）因与被上诉人朱文武商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。煌盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判上诉人支付每日按总房价款0.01%的标准计算至上诉人在建设主管部门经验收合格并书面通知被上诉人收房之日止的违约金；3、由上诉人承担本案上诉费用。主要事实和理由：根据合同约定，上诉人交付涉案商品房的条件是经验收合格，并非一审判决认定的经竣工验收备案。一审判决将其扩展解释为经竣工验收备案，违反了双方当事人的意思自治。建设工程竣工验收的行政审批程序是先进行验收，确认合格后再由施工、开发、设计、勘察、监理等单位凭验收合格材料报备竣工验收备案手续，经验收备案后即可办理房产证。可见，从验收合格到验收备案是行政管理流程，房屋在验收合格后已经完全符合交付条件，双方在合同中选择验收合格为交付条件是合法有效的约定。涉诉的第3、4、5、6栋楼房经验收合格的时间点为2017年8月8日，第1、2、7、8栋楼房经验收合格的时间点是2018年9月29日，一审判决应当按照双方的约定确定违约金的截止期限。朱文武答辩称：被上诉人至今未收到上诉人关于涉案房屋具备合同交付条件的收楼通知，也没有收楼。因此上诉人仍处于违约情况，应一直计算违约金。朱文武向一审法院起诉请求：1、判令煌盛公司继续履行《广东省商品房买卖合同》（合同编号201508114136541）；2、判令煌盛公司自2016年4月1日起至实际向朱文武交付符合交房条件的房屋之日止，按日向朱文武支付全额房款万分之一的逾期交房违约金[暂计算至2019年1月31日（1036天）为52628.8元]。若判决生效后煌盛公司仍无法交付符合交房条件房屋的，煌盛公司先行向朱文武支付直至执行之日为止产生的违约金，实际交房之日前每月1号向朱文武支付上一个月产生的违约金。3、判令诉讼费用由煌盛公司承担。一审法院认定事实：煌盛公司是佛冈县××商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2015年8月11日，朱文武（买受人）与煌盛公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201508114136541），约定：朱文武向煌盛公司购买佛冈县石角镇××商住区××房，总房价为508000元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金……。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……。合同签订后，朱文武依约向煌盛公司支付购房款508000元，但煌盛公司收款后，对涉案房屋所在的××商住区一期工程至今未办理竣工验收备案手续，未交付给朱文武使用。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。朱文武与煌盛公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。朱文武已依约定付清购房款给煌盛公司，履行了付款义务。煌盛公司未于合同约定的2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给朱文武。根据相关规定，经验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，但涉案商品房至今仍未办理工程竣工验收备案手续，未达到交付条件，煌盛公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于朱文武的诉讼请求。1、请求继续履行《广东省商品房买卖合同》。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，朱文武要求继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。2、请求煌盛公司支付逾期交房违约金。如上所述，煌盛公司逾期未交房，已违约，应依合同约定支付违约金给朱文武。按照双方在《广东省商品房买卖合同》第九条“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。”和第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，煌盛公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知朱文武办理交付手续。如上所述，涉案房屋办理竣工验收备案手续才符合房屋交付标准，因此，逾期交房违约金应计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达朱文武之日止。从2016年4月1日起计至2019年1月31日止（共1036天）的违约金为52628.8元（508000元×0.01%×1036天），2019年2月1日起的逾期交房违约金，每日按总房价款0.01%的标准计算至煌盛公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达朱文武之日止。朱文武的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。判决：一、朱文武与佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2015年8月11日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、佛冈煌盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金52628元（暂计至2019年1月31日，2019年2月1日起的逾期交房违约金，按总房价款每日0.01%的标准计算至佛冈煌盛房地产开发有限公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达朱文武之日止）给朱文武。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1116元，减半收取计558元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、竣工验收备案表，拟证明涉案商品房于2019年5月8日通过竣工验收备案；2、EMS快递单，拟证明上诉人已于2019年5月9日通知被上诉人收楼。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、涉案商品房的交付标准如何认定；2、逾期交房违约金计算的截止期限如何认定。关于涉案商品房的交付标准如何认定的问题。双方对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。上诉人认为商品房经验收合格后即可交付，无需在建设行政主管部门备案。本院认为，商品房交付，应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该条件为法定交付条件，当事人约定交付标准高于该交付条件的，按当事人约定；当事人约定交付标准低于该交付条件的，适用法定交付条件。一审法院对此已论述充分，本院在此不再赘述。关于逾期交房违约金计算的截止期限如何认定的问题。如上所述，违约金应计算至上诉人在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达被上诉人之日止。鉴于上诉人在二审中提交的新证据，本院认为，涉案商品房已经竣工验收备案，达到法定的交付标准，且上诉人于2019年5月9日书面通知被上诉人收楼。虽然被上诉人抗辩认为其并未收到收楼通知书，但邮寄收楼通知书的快递单上载明的收件人姓名、地址及电话均为被上诉人在《商品房买卖合同》中预留的联系方式，可视为上诉人履行了通知收楼的义务,故对被上诉人的该节抗辩理由不予采纳。对于逾期交房违约金计算的截止期限，本院结合邮寄收楼通知书的时间酌情认定逾期交房违约金计算至2019年5月19日。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但本案二审出现新证据，本院据此改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初289号民事判决第一项。二、变更广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初289号民事判决第二项为：佛冈煌盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金58115.20元（该违约金以购房款508000元为基数，按每日万分之一的标准从2016年4月1日起计算至2019年5月19日止）给朱文武。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费1116元，由上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年七月二十二日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。