黑龙江省巴彦县人民法院行 政 判 决 书（2019）黑0126行初9号原告张丛岩，男，1978年3月3日出生，汉族，无业，住黑龙江省巴彦县，委托代理人安和新，巴彦县法律援助中心律师。被告巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人王旭升，该局局长。出庭负责人何立伟，该局产权股股长。被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人陈冬，该中心主任。出庭负责人董伟，该中心副主任。二被告共同委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。第三人黑龙**星房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路47-1号2单元14层4室。法定代表人杨成，该公司董事长。委托代理人尹树财，1969年7月17日出生，汉族，黑龙**星房地产开发有限公司职员，第三人中国工商银行股份有限公司巴彦支行，住所地巴彦县巴彦镇人民大街521号。法定代表人王德际，该行行长。委托代理人朱洪波，该行信贷部经理。第三人王天龙，男，1989年1月13日出生，汉族，住巴彦县，原告张丛岩不服被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人王天龙作出的房屋期房抵押登记证明行政行为一案，于2019年1月17日向本院提起行政诉讼，本院于当日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭审理了本案。原告张丛岩及其委托代理人安和新，被告巴彦县房产住宅局出庭负责人何立伟、被告巴彦县不动产登记中心董伟及二被告共同委托代理人张可，第三人黑龙**星房地产开发集团有限公司委托代理人尹树财、中国工商银行股份有限公司巴彦支行委托代理人朱洪波到庭参加诉讼，第三人王天龙经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）于2013年11月15日为第三人王天龙作出了位于巴彦镇××楼××单元××室案涉房屋期房抵押登记证明书，证号为巴房抵登字第2013年01658号。房屋坐落位置对应巴彦县巴彦镇金桥怡园15号楼4单元502室。原告张丛岩诉称，原告于2017年4月28日购买黑龙**星房地产开发集团有限公司（以下简称华星公司）开发的巴彦县巴彦镇金桥怡园15号楼4单元502室房屋。原告对案涉房屋装修后占有使用至今，原告在使用期间交纳了物业费、热费、水费、电费等费用。其后原告得知2013年11月15日华星公司以王天龙名义在中国工商银行股份有限公司巴彦支行（以下简称工商银行巴彦支行）办理了房屋抵押贷款，并在被告处办理了抵押登记。被告在违反法律规定情况下办理抵押登记，侵害了原告的合法权益，故提起行政诉讼，要求依法撤销被告为第三人王天龙作出的案涉房屋他项权利抵押登记的行政行为。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：A1原告张丛岩和第三人华星公司签订的巴彦县金桥怡园小区商住楼销售合同、张丛岩交纳购房款收据及入住后交纳的物业、水费等收据（与原件核对），证实原告2017年4月28日合法购买了金桥怡园小区15号楼4单元502室房屋，原告对房屋行使了占有使用的权利，是该房屋的唯一合法所有权人；被告巴彦县房产住宅局辩称，案涉房屋期房抵押登记行为完全符合法律规定。根据法律规定期房可以抵押，其次被告的抵押登记行为符合法律规定。被告巴彦县房产住宅局为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：B1、他项权利登记卷宗一册，包括王天龙购买案涉房屋的商品房买卖合同、与工商银行签订的房地产抵押合同、个人借款担保合同、他项权利登记表、期房抵押登记证明书，证实王天龙购买案涉房屋、自愿用该房贷款，被告经合法申请，依法办理里了期房抵押登记。被告巴彦县不动产登记中心辩称，案涉房屋发生在不动产登记中心成立之前，产权初始登记及抵押登记都是由巴彦县房产住宅局完成，故不动产登记中心不应承担责任，亦不提供相关证据。第三人华星公司述称，王天龙2013年4月5日签订购房合同并交首付款，之后在工商银行办理按揭贷款。王天龙中断了偿还贷款义务后，华星公司收回案涉房屋重新出售给张丛岩。被告第三人华星公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：C1商品房买卖合同及首付款收据各一份（复印件），证实王天龙2013年11月11日与工商银行巴彦支行签订个人购房借款合同。被告第三人工商银行巴彦支行述称，王天龙于2013年11月11日与工商银行巴彦支行签订个人购房借款合同，借款14万元，期限15年，用途用于购置住房，抵押物坐落于巴彦镇××小区××单元××室，面积65.14平方米，购房行为真实。贷款发放初期王天龙还款正常，2017年4月开始拖欠贷款。该笔贷款在巴彦县房地局办理了预告抵押登记，我行是第一债权人，我行已对王天龙拖欠贷款行为提起民事诉讼。被告第三人工商银行为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：D1个人购房借款/担保合同（包括贷款借款合同和抵押合同）；D2个人借款凭证（借据）；D3个人住房贷款申请表，证实王天龙在我行借款14万元，期限15年，用途用于购置住房。抵押物坐落于巴彦镇××小区××单元××室，面积65.14平方米，签订日期为2013年11月11日,王天龙购房借款真实。第三人王天龙未出庭应诉，亦未向本院提交相关证据及答辩意见。经庭审质证，被告对原告举示的商住楼合同的真实性有异议，合同的出售方仅有公章没有办理人及法定代表人签名，费用票据均系水费不能证明已实际入住，后因案涉房屋先行出售给王天龙，并办理抵押登记，原告的合同不能与之对抗，房屋应优先归王天龙所有。原告对被告提供的卷宗中他项权利登记的真实性有异议，华星公司和王天龙之间买卖是虚假的，不真实。被告在办理抵押手续时未履行审查义务，违反法律规定，属程序违法，应予以撤销。第三人华星公司及工商银行对原告提交证据无异议。原告对第三人华星公司所举示合同真实性有异议，因华星公司和王天龙之间不存在真实的房屋买卖行为，华星公司所提交的证据是虚假的，主要目的是为了在银行贷款供自己使用。被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心对第三人华星公司及工商银行提交证据均无异议。原告对第三人工商银行所举示证据真实性有异议，借款合同是依据商品房买卖合同而来，由于华星公司和王天龙之间不存在真实的房屋买卖行为，该商品房买卖合同是虚假的，虽然向银行申请贷款，但其目的不是为了王天龙购房所需，而是华星公司为了在银行贷款供自己使用。本院对上述证据认定如下：原告举示证据客观真实，本院予以采信。对被告所举示证据除商品房买卖合同外其他证据的真实性，本院予以采信。关于买卖合同，因王天龙未出庭应诉，且王天龙既无入住证据，亦无对案涉房屋主张权利的证据，本院对王天龙与华星公司之间的买卖关系的真实性不予采信。但从王天龙抵押登记卷宗体现，被告为王天龙办理案涉房屋所有权登记缺少登记审批所需合法、有效的必备文件，故对被告作出的抵押登记行为的合法性不予采信。第三人华星公司举示的商品房买卖合同及首付款收据，因王天龙未出庭应诉，且王天龙现未占用使用，亦未对案涉房屋主张权利，无法证实该买卖关系的真实性，本院不予采信。第三人工商银行巴彦支行举示证据，证明以王天龙为借款人，华星公司为保证人向工商银行巴彦支行办理借款、抵押的客观事实存在，本院对该证据的真实性予以采信。从关联性分析，一方面，工商银行巴彦支行与王天龙之间的借贷关系，工商银行表示向王天龙另案提起民事诉讼，华星公司表示入账的该笔借款由华星公司偿还。另一方面，该借款事实不能证明被告抵押登记行为的合法性，故本院对该证据的关联性不予认定。经审理查明，原告张丛岩与第三人华星公司于2017年4月28日签订巴彦县金桥怡园小区商住楼销售合同，购买由华星公司开发建设的位于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区15号楼4单元502室房屋，并于同日交纳了全部购房款，第三人华星公司把该房屋交付给原告，原告装修后占有使用至今。占有使用期间原告交纳了物业费、水费、二次提水费、污水处理费、水表安装费等。后发现案涉房屋被设定抵押权利负担。经查明，2013年11月11日，王天龙作为借款人向工商银行巴彦支行借款14万元，并用案涉房屋作抵押，在被告巴彦县房产住宅局办理抵押登记，抵押登记卷宗中有王天龙与华星公司间的商品房买卖合同（未记载签订日期），交购房款60，631.00元收据、王天龙与工商银行巴彦支行签订的个人购房借款/担保合同，但没有存档案涉房屋土地使用权证、预售许可证、规划许可证等期房工程建设的必备文件。第三人华星公司述称，案涉房屋发生两次出售的原因是，华星公司把该房屋销售给王天龙后，王天龙在工商银行巴彦支行办理了期房抵押，所贷出借款收入华星公司账户。但王天龙偿还几个月贷款后违约，不再向银行还款，故华星公司终止了与其签订的商品房买卖合同，重新与原告签订了商住楼销售合同。王天龙自与华星公司签订商品房买卖合同之日起，从未占有使用该房屋，亦未对该房屋主张过任何权利。被告巴彦县房产住宅局在对案涉房屋作出抵押登记时，未履行严格的审查义务，在第三人华星公司、王天龙未能提供期房抵押所需的土地使用权证明、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、土地出让金交款凭证等必备文件的情况下，即为第三人做出了抵押登记证明书。另查明，作出抵押登记证明的主体是巴彦县房产住宅局，当时巴彦县不动产登记中心尚未成立，不动产登记中心成立后，根据巴彦县人民政府法制办公室下发的《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》：“结合我县实际，将我县房产、土地、林业、草原等确权颁证相关的行政诉讼案件应诉的主管部门确定为巴彦县不动产登记中心，应诉中，按谁主管谁负责的原则，在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题，由登记环节中相应的工作部门承担”。巴彦县房产住宅局履行审查职责，巴彦县不动产登记中心履行登记颁证或撤证等职责。以上为本案事实。本院认为，本案争议的焦点1、被告巴彦县房产住宅局作出的抵押登记行为是否符合法律规定；2、巴彦县不动产登记中心是否是适格的被告。关于被告巴彦县房产住宅局作出的抵押登记行为的合法性问题，根据住房和城乡建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定，预售商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十以上，并确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。被告巴彦县房产住宅局为第三人作出抵押登记行为时，第三人华星公司及王天龙并未提供上述文件。被告承认至诉讼时止，档案中并无上述必备文件存档。根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的，住房和城乡建设部《房屋登记办法》第二十二条有下列情形之一的房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权力来源证明文件不一致的。《房屋登记办法》第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必备材料。据此被告的登记行为违反了上述法律、法规、规章的规定，未按法定程序审查。在案涉房屋不具备上述规定必备文件情况下，被告作出的抵押登记行为，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。关于巴彦县不动产登记中心是否是适格的被告问题，根据巴彦县人民政府法制办下发的文件，结合当前行政机关的职权，登记发证及撤销权利证书的行为必须由巴彦县不动产登记中心完成，虽然抵押行为发生在不动产登记中心成立之前，但不动产登记中心依职权行使上述权利，是适格的被告。综上所述，原告的诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告巴彦县不动产登记中心、巴彦县房产住宅局作出的关于巴彦县巴彦镇金桥怡园小区15号楼4单元502室房屋巴房抵登字2013年01658号期房抵押登记证明书的行政行为。案件受理费人民币50元，由被告巴彦县房产住宅局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 ：郭景鑫审 判 员 ：梁树新人民陪审员 ：高艳武二〇一九年七月四日书 记 员 ： 王 野