广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终4608号上诉人（原审原告）：郭杏玲，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雪颜，广东常道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈丽燕，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：马耀林，广东仲马律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孔宪邦，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：马耀林，广东仲马律师事务所律师。原审第三人：顺德区容桂腾旭达房地产中介服务部，住所地佛山市顺德区。经营者：刘景科。上诉人郭杏玲因与被上诉人陈丽燕、孔宪邦，原审第三人顺德区容桂腾旭达房地产中介服务部（以下简称腾旭达中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭杏玲上诉请求：（一）撤销一审判决，改判：1.解除郭杏玲与陈丽燕、腾旭达中介服务部于2018年4月28日签订的《房屋买卖合同》；2.陈丽燕向郭杏玲双倍返还定金120万元；3.陈丽燕向郭杏玲退还购房款50万元；4.陈丽燕向郭杏玲支付违约金163000元；5.陈丽燕、孔宪邦承担共同连带清偿责任；6.一审诉讼费、财产保全费由陈丽燕、孔宪邦承担。（二）上诉费由陈丽燕、孔宪邦承担。事实和理由：（一）一审判决将举证责任倒置，有失公平。双方就涉案房屋存在抵押是否已告知郭杏玲各执一词，法院认为应由郭杏玲负举证责任有失公平。1.陈丽燕作为卖方在签订合同前，应确保房屋没有法律上的瑕疵及限制条件，如果存在应主动向郭杏玲陈述，履行告知义务，是否已经履行该举证责任不在于郭杏玲。2.涉案房屋于2018年6月8日已被杭州法院查封，陈丽燕作为业主及债务人，在明知该房屋被查封、根本没有可能办理分宗及过户的情况下，依然隐瞒事实、催促郭杏玲于2018年6月11日支付第二笔款项50万元，主观上有隐瞒实情侵吞郭杏玲财产的恶意。（二）涉案房屋买卖合同客观上无法履行，一审判决认定该合同没有达到解除条件错误。涉案房屋从合同签订之日至郭杏玲起诉时，一直处于抵押和查封状态，无法分宗，该合同亦无法履行。一审判决仅凭陈丽燕提交的申请办理分宗的其中一个部门和其中一个程序中的“同意办理”。就草率认定可以办理分宗，判定错误。一审判决后，郭杏玲已向顺德区国土局咨询并得到明确答复称该情形无法办理分宗。（三）陈丽燕主观上没有履行合同的诚意，且已超过履行期限，涉案合同应予解除，陈丽燕应承担违约责任。首先，陈丽燕已收取郭杏玲110万元及同一产权另一半房屋的购买人120万元，涉案房屋存在100万元的抵押权，如果陈丽燕有诚意履行合同则应先解除涉案房屋的抵押，但陈丽燕并未解除抵押，且至2018年11月才告知郭杏玲涉案房屋被查封、不能办理分宗及过户手续。其次，郭杏玲诉至法院后，双方曾达成调解并签订协议，但陈丽燕拒不履行。最后，陈丽燕未在约定期限内履行其义务，经郭杏玲一再催促至今仍未履行，已超出合同约定的履行时间数月之久，根据双方的约定及法律规定，合同应予解除并由陈丽燕承担违约责任。（四）顺德区伦教镇国土局土地科审批陈丽燕申请办理分宗一事存在违规操作，已由纪检监察机关受理并正在调查。因涉案房屋存在抵押和查封的情形，该房屋不可能析产成两个房产证，涉案合同客观上无法履行。陈丽燕、孔宪邦辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确依法应当予以维持。郭杏玲的上诉理由缺乏事实和法律依据，应依法驳回其上诉，维持原判。（一）郭杏玲明知涉案房屋需要办理分宗，将一个房产证析产为两个方能交易仍愿意签订合同，现在却以该房屋不能析产为由认为陈丽燕构成违约。陈丽燕按照合同约定办理分宗手续，郭杏玲却制造事端、污蔑国土局土地科审批存在违规操作，给陈丽燕、孔宪邦及国土局土地科的经办人员造成极大的精神伤害。（二）涉案《房屋买卖合同》，既不符合我国合同法规定的法定解除情形，也没有达到合同约定的解除条件，郭杏玲诉请解除合同没有事实和法律依据。首先，涉案房屋在涉案合同签订后被杭州市拱墅人民法院查封，陈丽燕得知后即提供资金予以置换，该查封已经解除，没有阻碍合同履行。涉案房屋虽然存在抵押，但该事实在签订合同时已通过腾旭达中介服务部告知郭杏玲，陈丽燕有足够的资金清偿债务并涂销抵押登记，该抵押并非导致合同无法履行的原因。事实上，真正导致合同至今无法履行的原因在于郭杏玲对涉案房屋进行了查封。故郭杏玲以涉案房屋存在抵押及查封合同无法履行为由诉请解除合同不能成立。其次，根据涉案合同约定，郭杏玲明知涉案房屋需要办理分宗手续后才能办理过户。陈丽燕早在合同签订前已提交分宗申请，并一直积极推进手续的办理，办理进度及时通知郭杏玲，郭杏玲对非因陈丽燕原因导致的分宗手续时间过程亦表示理解（双方提交的微信聊天记录可以证实），陈丽燕并无拖延办理过户手续的情形。故郭杏玲以陈丽燕诸多借口拖延办理过户手续为由诉请解除合同亦不成立。最后，涉案合同不符合“经催告合理期限内仍不履行”或“合同目的无法实现”的法定解除条件。（三）陈丽燕自始至终抱着最大的诚意主张继续履行合同，若不是郭杏玲提起诉讼并查封涉案房屋，目前房屋应已完成分宗并办妥过户手续。郭杏玲于一审判决后散播陈丽燕经济状况恶化、房屋被查封等谣言，并积极联络涉案房屋另一半产权的买家，意图怂恿并联合该买家不正当地成就合同不能履行的条件，以达到其解除合同的目的。腾旭达中介服务部在二审期间没有发表意见。郭杏玲向一审法院起诉请求：1.解除郭杏玲与陈丽燕、腾旭达中介服务部于2018年4月28日签订的《房屋买卖合同》；2.陈丽燕向郭杏玲双倍返还定金120万元；3.陈丽燕向郭杏玲退还购房款50万元；4.陈丽燕向郭杏玲支付违约金163000元；5.陈丽燕、孔宪邦承担共同连带清偿责任；6.案件诉讼费、财产保全费由陈丽燕、孔宪邦共同承担。一审法院认定事实：（1）2018年3月23日陈丽燕向相关部门提交《申请书》，申请事项“将座落于顺德市**居委会**路桥**一巷6号的土地出让……申请按政府优惠政策减免80平方米的补地价款”、三洲股份合作经济社批复“同意办理转国有用地的手续”；（2）2018年4月28日郭杏玲与陈丽燕、腾旭达中介服务部签订《房屋买卖合同》，约定“甲方自愿将座落于佛山市顺德区**街道办事处**社区居民委员会*巷*号房屋出售给乙方……实际占地面积按土地分宗为准”、“该房屋成交总价……1630000元整”、“三方于2018年4月28日签订本合同并于当天乙方支付购房定金600000元……乙方于2018年6月10日在支付甲方购房款500000元……2018年8月31日前甲乙双方带齐相关资料一起到房地产交易中心办理该房屋的买卖过户手续，办理好过户手续后乙方即时向甲方支付购房尾款530000元”、“若甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致房屋无法转让，视为违约，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方。甲方延迟办理相关手续视为违约，在乙方同意甲方延迟履约的情况下，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲乙双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之一支付延迟履行违约金”、“本合同签订后，甲乙双方任何一方违约不想成交，违约方必须按房产成交总价百分之十作为违约金赔付给对方”、“上述交易时间，如非因甲、乙双方原因造成延期，则相应顺延，甲、乙互不承担违约责任等”，截止至2018年6月12日郭杏玲已按合同约定向陈丽燕给付款项1100000元；（3）2018年4月28日陈丽燕与佛山市建*房地产法律咨询服务有限公司签订《房地产代办手续服务协议》，委托代办事项包含“房屋分宗测量费、房地产分宗手续、分宗批准后换领不动产权证手续”；（4）2018年8月16日陈丽燕、孔宪邦因案涉房屋被杭州市拱墅区人民法院查封而向该院提出置换保全财产申请书，申请以现金方式置换被查封的案涉房产；（5）2018年8月29日陈丽燕、孔宪邦协议登记离婚，陈丽燕、孔宪邦结婚登记日期为1994年12月19日；（6）2018年9月14日-10月15日，《房地产分宗联审表》上显示案涉房屋申请分宗，相关部门对申请进行了批复，同意按规划要求办理宗地号158098-005分宗为宗地158098-516号和158098-517号，分宗后两宗地维持按顺发【2001】13号文集体转国有性质；（7）2018年11月12日杭州市拱墅区人民法院向陈丽燕发出《当事人缴款通知书》，要求陈丽燕将195938.29元的款项存入指定的法院账号，陈丽燕于2018年12月5日将上述款项存入该账号；（8）2018年12月25日经查询案涉房屋的不动产登记信息显示，该房产设立了抵押权，抵押债权数额为100万元，查封情况为2018年11月19日由本案郭杏玲申请查封房产；（9）截止至2019年1月21日陈丽燕名下招商银行账户（户口号码：62148375**）尚有余额1258478.9元；（10）郭杏玲与陈丽燕微信聊天记录反映一下内容：①2018年6月11日至11月13日双方一直就涉案房屋分宗事宜进行沟通，陈丽燕回复因办证机构问题导致分宗手续尚未办理完毕；②2018年11月13日双方到律师事务所了解案涉房屋的相关情况。一审法院认为,本案争议焦点在于，一、涉案房屋买卖合同是否已经达到解除条件，二、陈丽燕是否应向郭杏玲支付违约金。围绕上述争议焦点分析如下：一、涉案房屋买卖合同是否已经达到解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（1）郭杏玲是否可行使约定解除权。根据庭审调查询问，郭杏玲明确其诉请解除合同的依据为双方在案涉合同中约定的解除权。根据案涉合同约定“若甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致房屋无法转让，视为违约，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方”，郭杏玲称在签订合同时陈丽燕未明示该案涉房产存在抵押登记，属于“虚假陈述”，因此诉请解除合同。根据庭审双方举证及陈述显示，案涉房产在签订合同时是否有将抵押登记情况明示于郭杏玲存在争议，但郭杏玲认为陈丽燕进行了“虚假陈述”，则应就虚假陈述确实发生及虚假陈述的内容负举证责任，从庭审双方及腾旭达中介服务部陈述中均无法得出陈丽燕向郭杏玲主动陈述该房产并无存在抵押登记的情况，郭杏玲亦无对此举证证明，应承担举证不能的不利后果。另，合同约定解除权行使条件为“甲方虚假陈述……导致房屋无法转让”，陈丽燕在庭审中举证其有资金可对抵押权进行涂销，而郭杏玲并无就存在抵押权导致“无法转让”进行举证，亦应承担相应的举证责任。因此，案涉合同约定的解除条件并未成就，郭杏玲主张依约定解除案涉合同，一审法院不予支持。（2）案涉合同是否达到法定解除条件。根据庭审双方举证及陈述显示，合同约定于2018年8月履行过户登记手续，亦约定“上述交易时间，如非因甲、乙双方原因造成延期，则相应顺延，甲、乙互不承担违约责任等”，结合分宗申请书递交的时间与《房地产分宗联审表》上相关部门审批签名的时间，陈丽燕、孔宪邦认为在该时间段内其一直在办理分宗事宜，并非迟延履行债务，与其提交的微信聊天记录中所陈述的内容相一致，形成完整的证据链，一审法院予以采信。另，陈丽燕因另案诉讼导致案涉房屋被杭州市拱墅区人民法院查封，经陈丽燕申请置换保全财产，该案涉房产已解除查封，现案涉房屋除郭杏玲就本案申请查封外，并无其他查封情况。就目前案涉房产的情况，并未存在其他导致合同无法履行或根本目的不能实现的违约情形，案涉合同未达到法定解除条件。综上，双方应受案涉合同的约束继续履行案涉合同，郭杏玲请求解除合同、退还已付款项，一审法院不予支持。根据合同的约定双倍返还定金应是在根本违约并解除合同的情形下发生的，郭杏玲请求双倍返还定金，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。二、陈丽燕是否应向郭杏玲支付违约金《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（1）关于解约违约金。郭杏玲与陈丽燕在案涉合同中就解约违约金进行了约定“本合同签订后，甲乙双方任何一方违约不想成交，违约方必须按房产成交总价百分之十作为违约金赔付给对方”，因上所述，案涉合同未达约定解除条件，违约金条款亦未成就，郭杏玲请求陈丽燕支付解约违约金163000元，于法无据，一审法院不予支持。（2）关于迟延履行违约金。郭杏玲与陈丽燕在案涉合同中就迟延履行的违约责任进行了约定“甲方延迟办理相关手续视为违约，在乙方同意甲方延迟履约的情况下，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至甲乙双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之一支付延迟履行违约金”。该违约金的支付以双方同意继续履行合同为前提，郭杏玲请求解除合同，且并未请求该部分违约金，根据不诉不理的原则，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回郭杏玲全部诉讼请求。案件受理费15783.5元(已减半)、财产保全费用5000元，合共20783.5元，由郭杏玲负担。二审期间，郭杏玲向本院提交《纪检监察机关实名举报受理报告书》《不动产登记信息查询结果》《续封通知书》《解除查封申请书》；陈丽燕、孔宪邦提交佛山禅城中盈盛达小额贷款有限公司的营业执照复印件、法人代表身份证明书、法人代表吴列进的身份证复印件、《佛山禅城中盈盛达小额贷款有限公司贷款结清证明》《同意涂销抵押登记证明》《不动产登记申请表》《佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果》2份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，郭杏玲提交的《纪检监察机关实名举报受理报告书》《解除查封申请书》与本案无关，不作为本案的定案依据；《不动产登记信息查询结果》《续封通知书》真实、合法，本院予以采信；陈丽燕、孔宪邦提交的证据真实、合法，可以相互印证，本院予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，一审法院予以确认。另查明，孔宪邦于2019年5月22日与佛山禅城中盈盛达小额贷款有限公司结清贷款，该公司于同日出具《同意涂销抵押登记证明》。截止至2019年7月5日，案涉房屋经查询已无抵押，查封情况为2018年11月19日由郭杏玲于本案申请的查封，该房屋于2018年6月8日由浙江省杭州市拱墅区人民法院以（2018）浙0105民初1259号裁定作出的查封已于2018年12月20日解封。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为涉案合同是否应予解除。郭杏玲上诉主张，陈丽燕故意隐瞒涉案房屋存在抵押及被查封的事实、恶意侵吞其购房款，涉案合同因房屋存在抵押及查封无法办理分宗手续而客观上无法履行，且陈丽燕超过合同履行期限不履行合同已构成违约，故涉案合同应予解除。对此，本院分析如下：首先，双方就签订《房屋买卖合同》前陈丽燕是否告知郭杏玲涉案房屋有抵押存在争议，陈丽燕未提供证据证明其关于通过腾旭达中介服务部告知郭杏玲房屋存在抵押的主张，郭杏玲亦未提供证据证明其曾要求陈丽燕提供房屋的他项权状况而陈丽燕拒不提供，则现有的证据不足以认定陈丽燕故意隐瞒涉案房屋存在抵押的事实。而涉案房屋被浙江省杭州市拱墅区人民法院查封晚于双方签订《房屋买卖合同》的时间，且于2018年12月20日已由陈丽燕通过置换保全财产的方式得以解封。可见陈丽燕为合同履行积极排除障碍，并无侵吞郭杏玲购房款的故意。因此，郭杏玲关于陈丽燕故意隐瞒涉案房屋存在抵押和被查封、恶意侵吞其购房款的主张理据不足，本院不予支持。其次，如前所述，涉案房屋由浙江省杭州市拱墅区人民法院实施的查封已经解除。涉案房屋虽然存在抵押，但一审阶段陈丽燕提供的存款证明证实陈丽燕有足够的能力偿还借款涂销该抵押，且陈丽燕于二审期间已实际涂销了该抵押。由此，涉案房屋除了郭杏玲于本案申请的查封外并无其他抵押或被查封的情形，郭杏玲关于涉案合同因房屋存在抵押及查封无法办理分宗手续而客观上无法履行的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。最后，涉案合同约定双方于2018年8月履行过户登记手续，同时也约定“上述交易时间，如非因甲、乙双方原因造成延期，则相应顺延，甲、乙互不承担违约责任等”。根据陈丽燕递交分宗申请书及相关部门就《房地产分宗联审表》进行审批的时间，结合陈丽燕、孔宪邦提交的微信聊天记录中所陈述的内容，一审法院对陈丽燕、孔宪邦关于在该时间段内其一直在办理分宗事宜，且已就相关办理情况与郭杏玲进行沟通，其并非迟延履行的主张予以采信并无不妥。可见，双方超过涉案合同约定的时间履行并非陈丽燕、孔宪邦的原因造成，郭杏玲关于陈丽燕逾期履行合同已构成违约、涉案合同应予解除的上诉理由依据不足，本院不予支持。此外，因郭杏玲诉请解除涉案合同不能成立，故其在解除合同基础上提出的其他上诉请求均于法无据，本院不予支持。综上所述，郭杏玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31567元，由上诉人郭杏玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月十二日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣