杭州市拱墅区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0105执异17号 案外人：杭州下城区建筑设计有限公司，住所地杭州市下城区流水西苑51幢西单元二楼。 法定代表人：项健，总经理。 委托代理人：郭羽翔，系浙江宝塔律师事务所律师。 申请执行人：杭州杭水清洁服务有限公司，住所地杭州市下城区上塘路181号3幢108室。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 被执行人：杭州喆圆桓资产管理有限公司，住所地杭州市虎跑路61号少儿公园内月佬阁。 法定代表人：徐淑萍，执行董事兼总经理。 被执行人：刘广平，男,汉族，19xx年xx月xx日出生，现住杭州市拱墅区。 本院在执行申请执行人杭州杭水清洁服务有限公司（以下简称杭水公司）与被执行人杭州喆圆桓资产管理有限公司（以下简称喆圆桓公司）、刘广平房屋租赁合同纠纷一案中，案外人杭州下城区建筑设计有限公司（以下简称案外人）对本院执行中将位于德胜新村xx-xx老德胜水泵站内地下蓄水池（以下简称案涉蓄水池）改建的地下室列为执行标的不服，于2019年4月1日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 案外人称，2015年9月1日,本公司法定代表人项健受托代表喆圆桓公司与杭水公司签订《房屋租赁合同》。喆圆桓公司向杭水公司租用的房屋,都是有产权证的正规房屋,总面积256.81平方米。当时在上述房屋所在的德胜水泵站,除了256.81平方米房屋外,还有一个已废弃不用多年的地下蓄水池，该池并未列入双方之间《房屋租赁合同》的标的。因此本公司项健向杭水公司的法定代表人***提出租用该池。***表示,该池并非正式建筑,没有产权,可以达成口头协议将其租给本公司,但不能签订书面合同，可由本公司自行投入及规划改建,但不得转租，并提出租金为18万元,租期到杭水公司与杭州市水业集团有限公司的租期届满为止。之后,本公司分别以项健的个人银行卡和公司账户向***银行卡支付了约定的钱款，并对该池进行了投资和设计改建。改建完成后,本公司一直按照约定使用至今。为此，法院在执行(2019)浙0105执529号房屋腾退一案张贴公告时,将不属于执行依据范围、本公司向杭水公司租用的案涉蓄水池自行改建的地下室列为执行标的不可接受，恳请法院依法裁定中止针对本公司的执行措施。为证明其主张，案外人向本院提交了如下证据材料：1、案涉房屋平面图及德胜新村xxx、xxx、xxx幢宗地图；2、180000元付款凭证；3、喆圆桓公司与杭水公司签订的德胜新村xx-xx老德胜泵站房屋《房屋租赁合同》；4、（2018）浙0105民初4121号判决书。 杭水公司称，案外人所述案涉蓄水池系本公司一次性出租给案外人完全与事实不符，是案外人歪曲了合同本意,钻了合同表述的空子。1、本公司从未与案外人订立过任何合同、有过任何法律关系,更无从谈起单独租赁案涉蓄水池一事,双方无任何包括书面口头的合意。2、德胜新村xx-xx老德胜泵站房屋《房屋租赁合同》已经包含德胜新村xx-xx老德胜泵站房屋围墙内所有区域。本公司与杭州市水业集团有限公司签订的租赁合同也系沿用该合同版本,合同的表述也一致。该公司也出具说明明确系将该围墙内的所有区域出租给本公司,包括案涉蓄水池。对此，喆圆桓公司在审判中也明确该房屋已经实际交付,认可案涉蓄水池也系其承租,双方对承租范围都不存在异议。3、2017年3月31日、8月29日两笔转账记录均系喆圆桓公司向本公司缴纳的九连庄xxx幢九莲泵站房屋租金。因本公司出租给喆圆桓公司德胜新村xx-xx老德胜泵站房屋外，尚有九莲庄xxx幢九莲泵站房屋,承租该两处房产均系项健前来沟通、对接,合同上均由项健代表喆圆桓公司签字、盖章。项健既是案外人的法定代表人和股东，也是喆圆桓公司股东和实际控制人。另据从喆圆桓公司转租该两处房屋的范正用、刘广平的证言可知,两人均受项健指示,将租金及押金等交付至项健指定账户或项健本人。故由项健个人及案外人账户向本公司支付租金合情合理,本公司也不持异议。而且案外人提交的转账记录时间也与上述交付租金的时间吻合。数额刚好180000元,符合合同约定的九莲庄6-4幢九莲泵站房屋租金。综上所述,本公司与案外人不存在案涉蓄水池的租赁关系,案外人提出的理由既不符合市场规律,也有违常理和交易习惯，并且提不出任何有关双方达成协议或有意向的证据。望法院驳回案外人异议申请,继续执行。为证明其主张，杭水公司向本院提交了如下证据材料：1、该公司与杭州市水业集团有限公司签订的德胜新村xx-xx老德胜泵站、九莲庄xxx幢九莲泵站房屋《房屋租赁合同》；2、该公司与喆圆桓公司签订的德胜新村xx-xx老德胜泵站房屋《房屋租赁合同》；3、喆圆桓公司与刘广平签订的德胜新村xx-xx老德胜泵站主泵房屋《房屋租赁合同》；4、喆圆桓公司与范正用签订的九莲庄xxx幢九莲泵站房屋《合作经营协议》；5、范正用于2019年4月27日手写的情况说明及银行汇款底单复印件；6、2019年3月4日杭州水务控股集团有限公司、喆圆桓公司各自出具的房屋租赁合同情况说明等。 喆圆桓公司称，经项健介绍,本公司于2015年9月1日与杭水公司签订了《房屋租赁合同》，约定将德胜新村xx-xx老德胜泵站房屋租赁给本公司使用。1、本公司确认该租赁合同包括了围墙内所有面积，双方均对承租面积和范围无异议,不存在案外人提出的未承租案涉蓄水池的说法，案外人也无任何证据证明其确实一次性承租了该池，其陈述确属无中生有。2、案外人提交的2017年3月31日向***转账的80000元及2017年8月29日项健向***转账的100000元均系本公司向杭水公司交纳的杭州市九莲庄xxx幢九莲泵站房屋第二年度的租金及水电费等。因本公司向杭水公司除承租了德胜泵站房屋外,还承租了九莲庄xxx幢九莲泵站房屋，并又将其转租给了范正用使用。后经与范正用核实,其经项健指示,将原本要交给本公司的租金于2017年3月31日、4月21日分别转账给了案外人共计120000元。故项健以其个人账户向***转账18万元作为九莲泵站租金,属合情合理。3、九莲泵站围墙内也存在一处蓄水池,但围墙内面积包括该处蓄水池一起已租赁给范正用使用,也不存在单独租赁蓄水池一说。同理,德胜泵站也是承租的围墙内所有面积。4、因当时本公司所有证照章均由项健管理，故刘广平承租的德胜新村xx-xx老德胜泵站房屋相关租金及保证金均以现金等方式交付给了项健,款项未入本公司账。项健作为本公司股东并管理公司经营所需证照章与其作为法定代表人及大股东的案外人,将原本应属于本公司的大量租金据为己有并拒不归还的行为,已触犯相关法律,且未经本公司允许,擅自使用案涉蓄水池,理应支付本公司相应的占有使用费并将该区域恢复原状,本公司保留向项健及案外人追究责任的权利。综上所述,本公司认为案涉蓄水池系本公司承租范围,并不存在单独承租给案外人的说法,案外人也从未向本公司缴纳过租金,改建成地下室系案外人单方面行为，本公司账上也从未有过因改建地下室而支出过的任何费用记录。故应驳回案外人的执行异议申请。 刘广平称，本人与喆圆桓公司洽谈租赁德胜新村xx幢主泵房房屋到签订租房合同均是和项健进行，合同上的签字和公章均是项健亲手签字、盖章。本人应交纳给喆圆桓公司的年费用、租金等款项均是按项健所提供的账号以银行转账或现金交给项健或其指定的财务员。关于喆圆桓公司和项健目前正在使用的300多平方米面积的办公室，在2015年本人和项健洽谈租房时曾向本人推销过，希望能够一并租下来，但由于某些原因，本人没有答应，结果他自己改建成了办公室。且本人应交房租从未拖欠。造成今天的局面本人是无辜受害人，将保留随时起诉喆圆桓公司和项健的权利。 本院查明，本院（2019）浙0105执529号执行案件的执行依据为（2018）浙0105民初4121号生效判决书，执行标的主要为：喆圆桓公司、刘广平将座落于杭州市××新村xx-xx老德胜泵站房屋腾空，并返还给杭水公司；喆圆桓公司向杭水公司支付租金等。为此，于2019年2月20日发布执行公告，责令喆圆桓公司、刘广平在2019年2月28日前将坐落于杭州市××新村xx-xx老德胜泵站房屋腾退并返还给杭水公司。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。案外人对此提出执行异议。 杭州市××新村xx-xx老德胜泵站房屋由杭州市水业集团有限公司出租给杭水公司使用，双方于2015年8月5日签订的《房屋租赁合同》约定房屋位置及面积为“座落在杭州市××新村xx-xx老德胜泵站房屋，其建筑面积256.81平方米”，租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日止，并对租金数额、支付时间等作了约定。后杭水公司在转租上述房屋给喆圆桓公司使用时，双方所签订的《房屋租赁合同》约定的房屋位置及面积、租赁期限、年租金及支付时间等与前述合同相同。该合同经杭水公司法定代表人***、喆圆桓公司的授权代表项健（系喆圆桓公司股东）予以签字确认，并加盖了各自单位公章。之后，项健又代表喆圆桓公司将其中的主泵房屋转租给刘广平，合同注明“房屋面积约249平方米、房屋前和西侧空地”。刘广平在庭审中自认，其承租该房屋后即委托喆圆桓公司的经手人项健就租赁房屋进行加固装修，直至2017年6月装修完毕。期间，已先后向项健支付了两年的租金、押金及装修款项等。 另查明，杭水公司还承租了杭州市水业集团有限公司座落在杭州市××九莲泵站房屋，双方于2015年8月5日签订的《房屋租赁合同》约定房屋位置及面积为“座落在杭州市××九莲泵站房屋，其建筑面积251.16平方米”，租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日止等。喆圆桓公司从杭水公司承租该房屋后，于2016年9月又将其与范正用合作经营使用，双方并签订了《合作经营协议》，协议签字代表为项健，并盖有喆圆桓公司公章。据该协议约定：该房屋合作经营期自2016年10月1日至2020年9月30日止；由范正用按每年年合作经营费用200000元的固定回报方式支付给喆圆桓公司，支付方式为每半年支付一次，先付后用。第一期费用为100000元及保证金20000元，在2016年10月1日支付；第二期费用100000元，开始每半年提前一个月支付，后续费用支付以此类推等。协议签订后，范正用于2016年10月9日以范珊珊名义通过银行支付给喆圆桓公司120000元，于2017年3月31日、4月21日以范珊珊名义通过银行分别支付至案外人银行账户100000元、20000元。在2017年3月31日案外人曾通过银行转账支付给杭水公司法定代表人***80000元，备注为租金；同年8月29日以项健个人银行卡支付给杭水公司法定代表人***100000元。 杭州市水业集团有限公司后重组为杭州市水务控股集团有限公司，系德胜新村42-1老德胜泵站房屋权利人。在本案审查期间，杭州市水务控股集团有限公司就其与杭水公司签订该房屋租赁合同情况出具书面说明，确认该公司出租给杭水公司的实际租赁物包括位于拱墅区德胜新村xx-xx老德胜水泵站内的全部物业，具体包括：水泵房（42-1）面积171.87平方米，值班房面积29.94平方米，管理用房位于泵站东面（也在泵站围墙范围内）门牌号××，面积55平方米；该地址围墙内的一切健筑，包括给水构筑物（即案涉蓄水池，约300平方米）。由于在签订租赁合同时，该公司仅能提供201.81平方米房屋产权证明，故合同未载明除201.81平方米以外建筑物的具体情况。同时，喆圆桓公司就其与杭水公司该房屋租赁合同情况出具书面说明，也确认其从杭水公司承租使用的实际租赁物包括前述位于拱墅区德胜新村xx-xx老德胜水泵站内的全部物业。 本院认为，本案争议的焦点是：1、杭水公司与喆圆桓公司之间的房屋租赁合同实际租赁物是否包含了案外人提及的案涉蓄水池；2、案外人与杭水公司是否就案涉蓄水池存在事实租赁关系。 1、首先，从德胜新村xx-xx老德胜泵站房屋由产权人杭州市水业集团有限公司出租给杭水公司、杭水公司转租给喆圆桓公司所签订的租赁合同对租赁物和范围的表述看，均为“座落在杭州市××新村xx-xx老德胜泵站房屋，其建筑面积256.81平方米”，但三方均一致确认该合同实际租赁物包括位于拱墅区德胜新村xx-xx老德胜水泵站内的全部物业（含案涉蓄水池）；而喆圆桓公司将其中的主泵房屋转租给刘广平时合同确定的租赁物和范围为“房屋面积约249平方米、房屋前和西侧空地”，从中也可以看出实际租赁物和范围并非案外人所谓的“喆圆桓公司向杭水公司租用的房屋,都是有产权证的正规房屋,总面积256.81平方米”。其次，对案外人已将案涉蓄水池改建为地下室作为其办公使用至今的事实，因作为案外人的法定代表人项健又系喆圆桓公司受托代表，其以喆圆桓公司名义承租德胜新村xx-xx老德胜水泵站内的全部物业后，对案涉蓄水池改建和如何使用具有实施的便利，对此，并不能必然推断出案外人已与杭水公司建立了实际租赁关系。况且，作为承租人的喆圆桓公司也认为改建地下室系案外人单方面行为。故案外人所谓“喆圆桓公司向杭水公司租用的房屋,都是有产权证的正规房屋,总面积256.81平方米”及案涉蓄水池“并未列入杭水公司与喆圆桓公司之间《房屋租赁合同》的标的”的主张，本院不予采信。 2、根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，虽然当事人订立合同，有书面、口头和其他形式，但案外人主张其与杭水公司就案涉蓄水池存在租赁关系所提交的证据仅为两次支付给杭水公司法定代表人***个人的18万元租金。本案中，项健系具有前述双重身份，在杭水公司将德胜新村xx-xx老德胜水泵站和九莲庄6-4幢九莲泵站房屋转租给喆圆桓公司及喆圆桓公司再将两处房屋分别转租给刘广平、范正用的具体过程中，相关合同的洽谈、签订均为项健，在合同实际履行中，刘广平、范正用所交付的租金等款项也存在项健及案外人收取的情况，且杭水公司尚有租金未收回，而喆圆桓公司也对案外人及项健收取的租金未入该公司账提出主张。故案外人仅凭其和项健曾支付过杭水公司法定代表人***18万元租金凭证欲证明案外人实际租赁了案涉蓄水池的主张，本院不予支持。 综上所述，案外人提出的其向杭水公司租用案涉蓄水池自行改建的地下室不属于执行依据范围的事实和理由本院不予采信，其要求中止执行的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人杭州下城区建筑设计有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向杭州市拱墅区人民法院提起诉讼。 审 判 长 俞银新 审 判 员 刘 琰 审 判 员 方 勇 二〇一九年七月二十九日 代书记员 张 琦