广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6636号 原告（反诉被告）：乐简坚，男，1958年1月18日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原告（反诉被告）：邓俊文，男，1964年7月5日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告（反诉原告）：广西永吉沣投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区燕子岭正街**铺面，统一社会信用代码：91450102MA5L0T7K28。 法定代表人：韦淑敏。 被告（反诉原告）：邓炳荣，男，1966年4月11日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：何耀雄，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：吴雨，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年11月9日 开庭时间：2019年1月2日、2019年2月27日 当事人到庭情况： 原告乐简坚（反诉被告，以下简称：原告）：本人到庭。 原告邓文俊（反诉被告，以下简称：原告）：本人到庭。 被告广西永吉沣投资有限公司（反诉原告，以下简称：被告永吉沣公司）:委托诉讼代理人何耀雄、吴雨到庭。 被告邓炳荣（反诉原告，以下简称：被告邓炳荣）：委托诉讼代理人何耀雄、吴雨到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1.解除原、被告签订的《场地、房屋租赁合同》；2.被告于判决生效后十五日内搬离租赁场地；3.被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原告是南宁市矿务局砖厂职工，1987年下岗，1988年3月办理停薪留职。原告自筹资金在二塘坡大盘岭二塘煤矿报废的旧井口旁建一个占地三亩的养殖场，养宠物狗及龟，该养殖场一直经营至2018年元月，经营有29年。2018年3月9日，原告与被告永吉沣公司签订租赁合同。为防止永吉沣公司将原告有历史价值的旧房屋拆除，双方在租赁合同中第六、七、十一、十二条约定加以约束。现因被告在未与原告协商征得原告同意的情况下，擅自拆除原告428平米房屋。2018年9月4日原告发现房屋被拆，与被告微信沟通但未有回复。2018年11月6日原告与被告电话沟通，要求解除合同，被告不同意，协商未果。为维护原告合法利益，现特此诉至法院，诉请如前。 被告答辩要点 被告永吉沣公司、邓炳荣共同答辩如下：1.原告并非租赁物的权利人，原告不是本案的适格被告，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。2.被告邓炳荣并非本案适格被告，恳请依法驳回对被告邓炳荣的诉讼请求。原告提交的《场地、房屋租赁合同》承租方为永吉沣公司，邓炳荣仅是作为承租方的代表签名，不是合同的主体方。3.本案的租赁合同因违反法律的规定应属无效，恳请依法驳回原告的诉讼请求。原告未能举证证实租赁物已取得建设工程规划许可，故原告与被告订立的租赁合同无效。 被告反诉要点 反诉请求：1.确认原告与被告签订的《场地、房屋租赁合同》无效；2.原告向被告返还25000元租金及40000元押金，并且返还利息2395.52元（计算方式：以65000元为基数，自2018年3月9日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由原告承担。 事实与理由：永吉沣公司与原告于2018年3月9日签订了《场地、房屋租赁合同》后，当日向二反诉被告转账支付了押金40000元及租金60000元。然而因原告提起诉讼，被告发现原告并非涉案标的的权利人。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本案合同无效。为维护被告合法权益，特此提起反诉，诉请如前。 原告答辩要点 原告乐简坚、邓文俊共同答辩：1.原告是租赁场地的权利人。养殖场系原告1988年10月-1989年5月建成。养殖场系在《中华人民共和国城乡规划法》实施前建成，不存在违反法律规定。2.邓炳荣是适格的被告。《场地、房屋租赁合同》的起草、条款的增减、租金金额等都是邓炳荣与原告商定并签字，且租金、押金都是邓炳荣的个人账户直接转给原告。3.原告出具给被告的《收据》存在笔误，《收据》所载的“自2018年5月1日至2019年5月30日的租金60000元”笔误，实际应为“自2018年5月1日至2019年4月31日的租金60000元”。《场地、房屋租赁合同》第三条约定“租金前十年即2018年5月1日至2018年4月31日，每年租金为人民币陆万元整（60000元）……”。 认定事实及法律适用 经审理查明，2018年3月9日，原告乐简坚、邓文俊（出租方、甲方）与被告永吉沣公司（承租方、乙方）签订了一份《场地、房屋租赁合同》，主要约定“一、甲方自愿将位于二塘坡大盘岭地块（俗称狗场）场地约3亩及房屋22间出租给乙方，由乙方经营使用。二、租期二十年，期限为2018年5月1日起至2038年4月31日止。三、租金前十年即2018年5月1日至2028年4月31日，每年租金为陆万元整（￥60000.00元）；后十年即2029年5月1日至2038年4月31日，每年租金为捌万元整（￥80000.00元整）以上金额均为税后金额。签订合同时乙方给甲方押金肆万元整（￥40000.00元），合同期满甲方退还给乙方。四、租金交付方式：即每年一交，先付后用，定于每年的5月1日前交付第二年租金。乙方须按约定时间交付租金。……六、合同期间，乙方需重新将围墙修缮完成，明确与周边土地地界之后，方可拆除原有围墙。七、合同期间，乙方必须保持原有房屋面积（原狗场26间红砖房约428平方米）不变，拆除原有围墙旁边房屋80平方米将按1:1比例在场地内重新搭建。八、合同期间，乙方因工作需要可对房屋进行装修。……十一、合同期间，乙方违反本合同的约定的任何条款，甲方有权提前终止本合同，并没收押金。……”邓文俊、乐简坚在该合同甲方落款处签字捺印、邓炳荣在乙方落款处签字，被告永吉沣公司在乙方落款处加盖公章。 签订上述合同后，永吉沣公司通过邓炳荣向原告交付了押金40000元及第一年的租金即2018年5月1日至2019年4月30日租金60000元。涉案房屋已被被告拆除。 另查明，乐简坚、邓文俊原系南宁市矿务局砖厂职工。南宁市矿务局砖厂于2005年解除了与乐简坚、邓文俊的劳动关系。 乐简坚与邓文俊于1989年6月13日向南宁市矿务局砖厂提交《报告》，载明：“为响应厂部鼓励场内富余人员停薪留职自谋出路，减轻厂部经济负担的号召，我们于一九八八年三月六日与厂部办理了停薪留职手续。为了生存，我们自筹资金在二矿煤矿已报废的旧井口旁（即煤干石堆放处）建一个占地叁亩多的养殖场（初步打算养狗、养龟）现在基本建成但未接有水电，为此我们申请砖厂煤渣砖厂车间内接水、接电，我们另立水表、电表，按时付给厂部水电费，望厂领导给予支持批准办理为盼。”南宁市矿务局砖厂予以同意接水电并加盖公章。 证人黄某出庭作证称其为原南宁市矿务局二塘煤矿厂的职工，与邓文俊、乐简坚于1986年认识，当时煤矿厂的人大多数都知道乐简坚、邓文俊建造本案养殖场。当时黄某还去找过乐简坚、邓文俊学习养殖技术。 证人谭某出庭作证称其与乐简坚、邓文俊系工友关系。邓文俊、乐简坚在建设养殖场的时候其去帮看工地，每晚4-5元，看了大概七个月。养殖场建有二十几间房。 原告当庭陈述涉案房屋没有办理建设工程规划许可证，涉案土地不是原告所有。 还查明，经本院向原告释明如本院认定涉案的《场地、房屋租赁合同》无效，是否变更诉讼请求。原告主张不变更诉讼请求，但关于《场地、房屋租赁合同》的法律效力由法院依法认定。经本院释明原告主张被告将其所建设房屋拆除，是否在本案中主张损失。原告称不在本案中主张。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单》、以及当事人的陈述、证人证词等证据证实。 本院认为，一、关于《场地、房屋租赁合同》合同相对方的问题。首先，《场地、房屋租赁合同》载明的出租方（甲方）为乐简坚、邓文俊，承租方（乙方）为永吉沣公司，约定了出租的场地及房屋用于永吉沣公司的经营使用，乐简坚、邓文俊在该合同的甲方落款处签字捺印，永吉沣公司在该合同的乙方落款处加盖公章，故双方的真实意思表示为由邓文俊、乐简坚将涉案的房屋、土地出租给永吉沣公司使用。其次，永吉沣公司、邓炳荣均认可邓炳荣在该合同乙方落款处签字的行为是代理永吉沣公司，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，《场地、房屋租赁合同》约束的是永吉沣公司并非邓炳荣。综上，《场地、房屋租赁合同》的合同相对方分别为乐简坚、邓文俊与永吉沣公司。故原告对被告邓炳荣的诉讼请求，本院不予支持。被告邓炳荣对原告的反诉请求，本院不予支持。 2关于《场地、房屋租赁合同》的合同效力问题。根据现有证据涉案的二塘坡大盘岭地块（俗称狗场）上的房屋系二原告所建造，但未取得建设工程计划许可证。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告永吉沣公司签订的《场地、房屋租赁合同》无效。 2关于原告诉请被告于判决生效后十五日内搬离租赁场地的问题。对于被告抗辩涉案土地原告并非权利人，原告诉请无事实及法律依据。本院认为，原告主张被告永吉沣公司搬离租赁场地实际是要求被告返还租赁场地。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效相互返还，签订《场地、房屋租赁合同》前系原告占有使用涉案场地且将该场地出租给被告永吉沣公司，故原告主张被告搬离租赁场地，恢复至签订《场地、房屋租赁合同》前原告占有使用的状态于法有据，且根据租赁场地的实际情况原告要求被告永吉沣公司15日内搬离亦属合理期限，本院予以支持。涉案土地的实际权力人认为其相关权益受到损害，可另案主张。关于被告反诉要求返还25000元租金及押金40000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，涉案《场地、房屋租赁合同》无效，故被告要求返还押金40000元，符合法律规定，本院予以支持。关于租金问题。被告永吉沣向原告交了60000元的租金，但主张根据乐简坚、邓文俊出具的《收据》可知交的是自2018年5月1日至2019年5月30日期间的。原告对此不予认可，认为交的是2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金，根据双方签订的合同可知，只是《收据》存在笔误，写成了“5月30日”。经查，《场地、房屋租赁合同》无效约定租赁期限2018年5月1日起至2038年4月31日止、每年租金为陆万元整（￥60000.00元）、租金交付方式每年一交，先付后用，定于每年的5月1日前交付第二年租金。现并无证据证实双方就租金、租期等达成新的合意，故原告主张60000元系一年租金，该租金对应租期为2018年5月1日至2019年4月30日，写成“5月30日”是笔误的意见，本院予以采信。《场地、房屋租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，被告永吉沣公司已实际使用涉案场地至今，故主张退还租金无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告永吉沣公司已超期使用涉案场地的占用费，原告可另案主张。 2关于被告主张的利息问题。《场地、房屋租赁合同》无效，原告与被告永吉沣公司对所签订的《场地、房屋租赁合同》无效均存在过错。现被告永吉沣公司主张给付押金之日起的利息，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下： 1原告（反诉被告）乐简坚、邓文俊与被告（反诉原告）广西永吉沣投资有限公司于2018年3月9日签订的《场地、房屋租赁合同》无效； 1原告（反诉被告）乐简坚、邓文俊向被告（反诉原告）广西永吉沣投资有限公司返还押金40000元； 1被告（反诉原告）广西永吉沣投资有限公司在本判决生效后向原告（反诉被告）乐简坚、邓文俊返还涉案土地； 1驳回原告（反诉被告）乐简坚、邓文俊其他诉讼请求 1驳回被告（反诉原告）广西永吉沣投资有限公司的其他反诉请求； 1驳回反诉原告（本诉被告）邓炳荣的反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费100元，由被告（反诉原告）广西永吉沣投资有限公司负担；反诉费743元由原告（反诉被告）乐简坚、邓文俊负担441元，由被告（反诉原告）广西永吉沣投资有限公司负担302元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  杨园园 人民陪审员  周国萍 二〇一九年七月五日 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。