福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1126号 上诉人（原审被告）：廖之强，男，1977年6月5日出生，汉族，住福建省大田县，现住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：方志辉，男，1979年5月16日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：高洁，福建方厚律师事务所律师。 原审第三人：三明市体育场馆管理站，住所地三明市梅列区东新六路体育馆。统一社会信用代码：12350400F27676552Q。 法定代表人：范铭勤，站长。 上诉人廖之强因与被上诉人方志辉及原审第三人三明市体育场馆管理站房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人廖之强、被上诉人方志辉的委托诉讼代理人高洁到庭参加诉讼，原审第三人三明市体育场馆管理站经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖之强上诉请求：1.撤销一审判决，将本案移送公安机关立案侦查，依法改判或发回重审；2.调查收集本案关键证据，即涉案房屋过往所签订的《房屋租赁合同》，以查明事实真相；3.诉讼费用及其他费用全部由方志辉承担。事实和理由：2016年，方志辉为了骗取廖之强钱财，以转让房屋装修、分割转租房屋为由与廖之强签订《房屋转租协议》，骗取七万元转让费及房租押金。在此期间，廖之强曾一再催促方志辉出具主体合同即2016年12月6日之前承租人与出租人三明市体育场馆管理站签订的《房屋租赁合同》，以证实其确实拥有的合同权利。方志辉以丢失为由未能出具并且搬弄是非，炫耀其亲属在三明的关系，妄图以此打消廖之强寻求司法解决的念头。1.体育中心体育场馆、包括店面是由国家投资新建，属于全民所有、公共资源，其收益权和财产支配权属于三明市体育局。出租人三明市体育场馆管理站属于三明市体育局的下属单位，代为管理、维护正常秩序。体育中心体育场馆、店面由三明市体育局统一招商，引用的是“装修抵房租”的模式，任何个体皆无权私自转让体育中心体育场馆、店面，也无权私自转让房屋装修、分割转租。2.在2014年元月前，三明市体育中心体育馆3、4号店面的承租人为三明市天朗电子有限公司，法人为曾庆金，并且由其投资装修。此后，因其经营规模缩小，在2014年元月便把4号店面无偿返还出租人三明市体育场馆管理站。2014年8月，福建名恒工程设备有限公司（法定代表人为郑贵涛）承租4号店面，方志辉为该公司股东之一，股份为20%，该公司经营不到半年就名存实亡。方志辉既非体育中心体育馆4号店面的承租人，又未曾参与投资4号店面的装修。但为了骗取廖之强的转让费及押金，编造了4号店面为其个人投资装修，房屋装修的所有权为其个人所有的事实并且隐瞒了主体合同不得转租的规定，私下与廖之强签订协议，获取七万元转让费及押金。3.2017年8月9日，方志辉与三明市体育场馆管理站续签4号店面的合同时，方志辉并未取得郑贵涛的授权同意，因此方志辉在承租人郑贵涛名字的后面加上自己的名字，对外谎称自己拥有体育中心体育馆4号店面的承租权并且企图掩盖在此之前出租人从未与方志辉签订租赁合同这一事实。方志辉在2017年8月9日与三明市体育场馆管理站续签的合同第二条、第九条第四款、第八条第四款第四项对房屋禁止转租、改变用途、装修等进行了明确约定。廖之强向方志辉购买的转让标的物，其目的是用来二次转让、溢价销售的。方志辉合同诈骗、非法转让已经严重损害了廖之强的合法权益，造成廖之强直接经济损失至少在六万元以上。4.双方在2016年12月6日签订的《房屋转租协议书》第三款对转让费及押金进行了约定，实际上，店面大厅及室内装修的转让费占了百分之九十五以上，合计五万八千元左右，即瓷砖地板、吊顶、水电安装；接待室和财务室办公设备即一套二手简易的泡茶桌椅、二手低配台式电脑，价值在两千元左右。从签订协议至今，方志辉始终未能出具相关证据证明店面大厅及室内装修属于其个人所有或为其个人投资装修。5.2018年1月23日，廖之强为保护自己的合法权益，向梅列区法院提起诉讼，此后，方志辉向法庭提交了肖联选、陈立鑫的《情况说明》，并且指使肖联选出庭作证，法庭采信了《情况说明而》认定廖之强有看过房租租赁合同，是自愿的。但事实是在2016年12月6日之前，三明市体育场馆管理站根本未曾与方志辉签订合同，肖联选、陈立鑫是受方志辉指使而伪造《情况说明》来欺骗法庭、陷害廖之强，逃避法律制裁的。6.2018年1月23日，廖之强向梅列区法院提起房屋租赁合同纠纷一案后，从未到达4号店面，该店面内属于廖之强的器械和物件，如跑步机、健身器、木人桩等，在此之前已经腾空，店面已返还廖之强。2018年3月26日，廖之强在法庭审理时再次申明了这一事实。廖之强与方志辉之间发生了多起的法律纠纷，所有案件材料、审判内容皆已送往福州、北京各职能部门检举备案。那么廖之强又是如何做到继续租赁使用该店面的？方志辉主张的房租、水电费的事实在哪里？并且方志辉与体育场馆管理站在2017年8月9日续签的合同第四条第二款规定，本房屋实行“先交租，后使用”和“按月交付租金”的原则。廖之强是无法做到未先交房租、正常租赁使用该店面并且持续十二个月的。综上，请求二审法院支持其上诉请求。 方志辉答辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，使用法律正确，应当予以维持。二、廖之强在上诉状中所谓方志辉骗取其钱财、伪造证据、合同诈骗、违法犯罪等污蔑性语言请求法庭予以训诫，同时，方志辉保留追究其不当言论的权利。三、廖之强的上诉没有事实基础和法律依据，应当予以驳回。1.方志辉与廖之强签订的《房租转租协议书》合法有效。首先，协议书是双方真实意思表示，没有违反法律强制性、禁止性规定。其次，签订协议书时，已将其与第三人签订的《房屋租赁合同》提供给廖之强及案外人肖联选、陈立鑫，并将相关情况全部告知，从肖联选、陈立鑫的证人证言中可以明确。因此，方志辉不存在任何欺骗、隐瞒，廖之强更是在慎重考虑之下拟定了《房屋转租协议书》交予方志辉签订。再次，2016年12月6日合同签订后，廖之强一直占有使用4号店面（三分之二面积）开设咏春拳馆，在此期间，从未有任何人提出异议。第三人在一审时，经通知未出庭，亦没有对本案提出任何意见，因此其对于双方之间的租赁关系及权利义务没有异议。最后，双方之间《房屋转租协议书》是否有效已经经过一审、二审予以确认，此外，廖之强亦向三明市人民检察院申请抗诉，三明市检察院亦作出了《不支持监督申请决定书》，因此案涉协议的合法性有效性毋庸置疑。2.廖之强至今未将承租场地返还给方志辉系客观事实，其应向方志辉支付租金及占有使用费。首先，合同签订后，方志辉依约将场地交付给廖之强使用，期间，廖之强亦将承租场地转租给第三人（富友国际）并收取租金。虽然廖之强一直辩称其在（2018）闽0402民初515号庭审中明确表示不再租赁，因此其不应承担租金。但在那个时间点，承租场地已被廖之强转租，且方志辉没有任何理由可以行使合同解除权。因此，在该案时不存在合同解除的问题，亦不存在返还租赁物的情形，廖之强应向方志辉支付租金。其次，因廖之强长期未缴租金严重违反合同约定，方志辉依法行使合同解除权，向廖之强发出解除合同通知，并在解除合同通知中明确载明让其在收到函件后3日内将承租场地返还，然而其置若罔闻，拒不与方志辉办理交接手续，造成方志辉无法收回承租场地，因此，合同解除受，其应承担占用期间的占用费。综上，请求驳回廖之强的上诉，维护方志辉的权益。 方志辉向一审法院起诉请求：1.解除方志辉与廖之强于2016年12月6日签订的《房屋转租协议书》；2.廖之强立即将涉案房屋交还方志辉；3.廖之强立即向方志辉支付租金33600元（该租金按每月2800元从2018年2月11日计算至2019年2月10日）；4.廖之强立即向向方志辉支付占有使用费，占有使用费按每月2800元从2019年2月11日计算至廖之强将店面返还方志辉之日止；5.廖之强向方志辉支付逾期缴纳房租违约金1109.27元（按年利率6%计算），此后违约金以33600元为基数，按年利率6%从2019年2月11日起计算至廖之强将租金清偿之日止；6.廖之强向方志辉支付代垫水电费651元；7.廖之强承担本案保全费用；8.廖之强承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年12月6日，方志辉与廖之强、陈立鑫、肖联选签订《房屋转租协议书》，该协议书主要约定：1.根据《中华人民共和国合同法》《三明市房屋租赁条例》的规定，双方在平等、自愿公平、诚实信用的基础上，经协商一致，方志辉将其依法承租的店面转租给廖之强、陈立鑫、肖联选使用、收益，由廖之强、陈立鑫、肖联选向方志辉支付租金等，签订该协议；2.转租店面属三明市体育中心所有，建筑面积220平方米，位于三明市体育中心体育馆4号店；3.租赁期限自2016年12月10日起至2019年12月10日止，期限为36个月；4.该店面一次性转让费（廖之强手写三分之二面积使用费）为60000元，三个月房租押金10000元，合计70000元，手续完成后，一次性由廖之强、陈立鑫、肖联选转入方志辉指定的账户，转让的标的物包含店面大厅、室内装修、接待室和财务室办公设备等；5.该店面租金为4200元，转租期内由廖之强、陈立鑫、肖联选负担2800元即三分之二，方志辉自担1400元即三分之一，如遇三明市体育场馆管理站对租金进行调整，廖之强、陈立鑫、肖联选从调整之日起按调整之后的租金支付给方志辉；6.租赁期满，若廖之强、陈立鑫、肖联选未续租，方志辉应将押金按时返还廖之强、陈立鑫、肖联选；7.店面在转租期间发生的水、店、网络、物业管理等费用，由双方各负担一半，廖之强、陈立鑫、肖联选依据方志辉出具的有效结算单进行支付；8.方志辉须保证转租期限未超出方志辉与三明市体育场馆管理站签订的租赁期限，转租期内如方志辉与三明市体育场馆管理站签订的租赁合同期限届满，由方志辉负责办理与三明市体育场馆管理站的续签手续，确保廖之强、陈立鑫、肖联选正常使用该店面；廖之强、陈立鑫、肖联选要需续租店面，应于转租合同期限届满前一个月提出，廖之强、陈立鑫、肖联选有优先承租权，方志辉不续租房屋时，由廖之强、陈立鑫、肖联选直接与三明市体育场馆管理站签订租赁合同；9.转租期间，廖之强、陈立鑫、肖联选不能按时支付租金，方志辉有权从10000元押金中扣收，并有权勒令廖之强、陈立鑫、肖联选停止使用该店面；10.转租期间，方志辉与三明市体育场馆管理站之间的租赁合同被解除的，转租合同也终止，因终止合同给廖之强、陈立鑫、肖联选造成损失的，方志辉应返还60000元转让费及10000元房租押金，但租赁合同解除并非方志辉个人原因造成的除外，如土地使用权被依法提前收回、因社会公共利益或城市建设需要被征用或拆迁、房屋毁损灭失或成危房的、官方统筹规划需要收回的等。合同当事人方志辉、廖之强、陈立鑫、肖联选分别在合同相应位置签字确认。 合同签订当日即2016年12月6日，方志辉向廖之强、陈立鑫、肖联选出具收条一份，载明：方志辉收到廖之强、陈立鑫、肖联选位于三明市体育中心（东新六路）体育馆A区4号店面积三分之二转让费陆万元（60000元）整，押金壹万元（10000元），合计柒万元整（70000元）。 2017年8月9日，方志辉与三明市体育场馆管理站续签《房屋租赁合同》，该合同系根据三明市财政局[明财资2016-5号]文件签订的延期合同，原合同编号为明体场馆租[2014]第001号。该合同主要约定：1.房屋位于三明市梅列区，面积220平方米，租赁期限自2017年8月10日起至2019年8月9日止；2.租赁房屋仅用于公司行政办公，不得用于生产车间和宿舍，未经三明市体育场馆管理站同意不得改变用途；3.月租金4200元，每月5日前缴纳当月租金，水电费按实际度数结算，在抄表后3日内付清；4.履约保证金为相当于三个月房租总额即12600元；5.方志辉如累计欠缴房租、水电费2个月以上的、未经三明市体育场馆管理站书面同意随意更改经营项目内容的、使用期间知识房屋及其附属设施严重损坏的、未经三明市体育场馆管理站书面同意擅自将房屋分割、转租、转借、调换给第三人等，三明市体育场馆管理站有权单方解除合同，强制收回房屋，没收租金、履约保证金，并要求方志辉赔偿因此造成的损失；6.租赁合同解除或终止后，方志辉投入的装饰物和可以拆除的设备部分未与房屋形成附和的，方志辉自行拆除，墙面、地面、吊顶、电源线、开关、插座、隔墙、楼板、排水管等装修部分归三明市体育场馆管理站，且无须向方志辉支付房屋装饰装修的补偿等等。 2017年8月29日，廖之强向方志辉出具承诺函，载明：位于三明市体育中心体育馆A区4号店王翁水及“富友国际”分租店面三分之一左右事宜，廖之强承诺王翁水及“富友国际”租用的是属廖之强名下的产权，与方志辉名下的三分之一产权无关，亦无关联；王翁水及“富友国际”分租期间在店铺内从事的任何行为（包括可能违反政府禁令、工商限制许可、合同欺诈行为等）与方志辉没有任何关系，方志辉不承担由此引发的一切后果；承诺函签字即产生法律效力，廖之强将无条件遵守承诺函的约定，履行承诺函的义务。 2017年9月22日，陈立鑫、肖联选将其在上述转租合同中的全部权利义务转让给廖之强，廖之强亦分别支付20000元转让费给陈立鑫、肖联选，该转让行为已获得方志辉的认可。 2018年1月10日，廖之强向方志辉支付2018年1月10日至2018年2月10日之间的房租2800元，此前的租金亦全部结清。 2018年2月7日，廖之强以《房屋转租协议书》无效为由，诉至法院，要求判令方志辉返还转让费及押金，并支付资金占用期间的债务利息，梅列区法院经审理后作出（2018）闽0402民初515号民事判决，认定《房屋转租协议书》系廖之强等人在充分了解相应情况后，与方志辉达成的合意，系双方真实意思表示，合法有效，并驳回了廖之强要求确认《房屋转租协议书》无效及要求返还转让费、房租押金的诉讼请求；廖之强不服一审判决，向三明市中级人民法院提起上诉，三明市中级人民法院作出（2018）闽04民终722号民事判决，驳回了廖之强的上诉请求，维持一审裁判结果；廖之强不服终审判决，向福建省高级人民法院提起申诉，要求再审，福建省高级人民法院亦于2018年12月25日裁定驳回廖之强的再审申请。 2019年1月29日，方志辉向廖之强邮寄了解除合同通知函，廖之强于2019年1月30日签收该函。 2019年2月13日，方志辉以廖之强欠付2018年2月10日至2019年2月10日期间的租金为由，要求解除与廖之强签订的《房屋转租协议书》，并要求廖之强支付欠缴租金及其他费用等诉讼请求。 另查明，廖之强在（2018）闽0402民初515号案件中，以不再租赁房屋为由，要求梅列区法院组织廖之强将房屋交付方志辉，法院以案件在审，合同效力尚未明确为由驳回了该请求。 再查明，至案件庭审结束止，三明市体育场馆管理站并未对方志辉转租房屋事宜提出异议。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。案涉协议经生效裁判确认，合同双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在三明市体育场馆管理站对方志辉转租案涉房产未提出异议的情况下，案涉协议未发生因方志辉原因而履行不能的情形。现双方在本案中对案涉协议是否解除、何时解除有争议，一审法院归纳整理争议焦点并分析论证如下： 一、廖之强单方面撤出涉案房屋及在庭审中表示不再租赁房屋的行为是否具有解除合同的效力。 廖之强认为，双方签订的《房屋转租协议书》在2018年2月7日其提起诉讼时即已解除，其起诉方志辉前亦将涉案房屋腾空未再使用，其在该案一审及二审过程中亦通知方志辉其不再租赁案涉房屋。 方志辉认为，廖之强在前述案件中单方面通知方志辉解除合同的行为未获方志辉及法院的认可，该行为不能获得合同解除的法律效力。 一审法院认为，合同通知解除必须符合法定或者约定的解除条件，其通知解除的行为才发生解除合同的效力。廖之强通知解除合同的行为必须符合法律规定或《房屋转租协议》约定的解除条件。廖之强腾空房屋不再使用的行为及在诉讼中提出解除合同交还标的物的行为均不能发生解除合同的法律效力。根据双方签订的《房屋转租协议书》的约定，方志辉的主要义务是交付房屋给廖之强使用并保障廖之强协议期间占有使用租赁房屋的权利，本案中，双方已确认：方志辉已履行将案涉房屋三分之二面积的房屋租赁给廖之强的义务、廖之强亦实际使用至2018年2月并缴纳了2018年2月10日前的租金、廖之强在使用租赁房屋过程中并未受到三明市体育场馆管理站的阻扰或他人的阻扰，可知，《房屋转租协议书》并未发生因方志辉的原因而履行不能的情形。同时，依照《房屋转租协议书》第六条第5项的约定，《房屋租赁合同》被解除时，《房屋转租协议书》也随之终止，本案中，方志辉未经三明市体育场馆管理站同意将房屋分割、转租给廖之强已违背方志辉与三明市体育场馆管理站之间签订的《房屋租赁合同》约定，三明市体育场馆管理站享有《房屋租赁合同》的合同解除权，但三明市体育场馆管理至今未行使合同解除权，《房屋租赁合同》至今未被解除，可知，《房屋转租协议书》至今亦未发生因该原因而履行不能的情形。如前所述，《房屋转租协议书》未因方志辉的原因而造成合同履行不能的情形，即未出现因方志辉违约而廖之强有权解除合同的情形，故廖之强单方面通知方志辉不再租赁涉案房屋的行为不能发生解除合同的法律效力。廖之强以案涉《房屋转租协议书》无效为由要求返还转让费及押金的行为，应属于使用司法权审查案涉《房屋转租协议书》是否应继续履行的情况，廖之强已不能通过行使《中华人民共和国合同法》中规定的解除权人解除合同的私力救济手段来达到解除合同的目的，因此，廖之强以不再租赁涉案房屋并要求法院组织标的物交还的行为亦未获法院支持。现案涉《房屋转租协议书》经法院生效裁判确认系合法有效的合同，在裁判时未发生不能履行的情形，故案涉《房屋转租协议书》在当时并未解除，对廖之强及方志辉均具有法律约束力，各方当事人应当全面履行案涉协议约定的相关义务。 二、方志辉2019年1月29日通知解除合同的行为是否具有解除合同的效力。 方志辉认为，其在2019年1月29日向廖之强邮寄了《解除合同通知函》，该通知于2019年1月30日到达廖之强，本案《房屋转租协议书》于2019年1月30日才解除。如法院不认可该次通知解除的效力，具体解除合同时间可由法院裁定。 廖之强认为，其未收到方志辉邮寄的《解除合同通知函》，其未在回执单上签字。 一审法院认为，在转租期间内，廖之强自2018年2月10日后未再向方志辉支付租金，且其在《房屋转租协议书》效力未确定期间，多次明确表示不再租赁案涉房屋，系以实际行动表示其不再履行案涉《房屋转租协议书》，致使方志辉签订转租协议获取预期租金收益的合同目的不能实现，系违约，方志辉有权依照法律规定行使合同解除权。方志辉在2019年1月29日向廖之强邮寄《解除合同通知函》的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，该行为具有解除合同的效力，案涉《房屋转租协议书》于廖之强收到该《解除合同通知函》时解除，对此予以确认。 三、方志辉的各项诉讼请求能否获得支持。 关于方志辉要求确认合同解除及要求廖之强腾退房屋的诉讼请求。一审法院认为，如前所述，因廖之强未按期支付租金以及以实际行动表明不再履行合同的行为，致使方志辉无法实现收取租金的合同目的，方志辉有权单方面解除合同。方志辉以通知解除的方式解除与廖之强2016年12月6日签订的《房屋转租协议书》的行为，合法有效，予以确认，案涉《房屋转租协议书》于2019年1月30日解除。廖之强单独退出案涉房屋时并未与方志辉达成一致意见，也未与方志辉办理房屋交接手续，案涉房屋当时应视为未腾退。合同解除后，廖之强负有腾退案涉房屋的义务，现方志辉要求廖之强腾退案涉房屋，应予支持。 关于方志辉要求廖之强支付2018年2月11日起至2019年2月10日期间租金的诉讼请求。一审法院认为，案涉《房屋转租协议书》被解除前系合法有效的合同，租赁期限亦未届满，亦未出现因方志辉原因而致使合同履行不能的情形，故方志辉有权要求廖之强按合同约定支付租金。案涉转租协议于2019年1月30日解除，廖之强未付2018年2月11日后的租金,事实清楚，现方志辉要求,廖之强支付2018年2月11日至2019年1月30日间的房屋租金，不违反法律规定及双方的约定，予以支持，方志辉诉讼请求超出部分，不予支持。依双方合同约定，2018年2月11日起至2019年1月30日的房屋租金为32666.67元。 关于方志辉要求廖之强支付2018年2月10日至实际付清租金之日止的逾期缴纳租金违约金的诉讼请求。一审法院认为，承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，逾期支付租金或不支付租金应承担违约责任。本案中，廖之强未支付2018年2月11日至2019年1月30日期间的租金，构成违约，应承担违约责任，方志辉要求廖之强支付逾期缴纳租金违约金的诉求，应予支持；鉴于双方在转租协议中未对逾期缴纳租金的违约金进行约定，且方志辉又未提交证据证实廖之强逾期缴纳租金的行为对其造成的具体损失数额，故酌情按中国人民银行同期同类贷款基准利率（年利率4.75%）的标准计算支付违约金。2018年2月11日至2019年1月30日期间逾期违约金为847.5元,2019年1月31日起至实际付清租金之日止的违约金以未付租金总额为基数，按年利率4.75%计算。方志辉诉讼请求超出部分，不予支持。 关于方志辉要求廖之强支付2019年2月11日起至实际腾退房屋之日止占有使用费的诉讼请求。一审法院认为，合同被解除后，负有腾房义务的当事人，如继续占有租赁物的，承租人请求支付占有期间的使用费，予以支持。《房屋转租协议书》既已解除,廖之强终止履行解除后的租金,方志辉请求负有腾房义务的廖之强支付逾期腾房占有使用费的,符合法律规定,廖之强应向方志辉支付自合同解除后逾期腾房之日（即2019年1月31日起）起至履行完毕返还房屋义务之日止的房屋占有使用费。方志辉要求按月租金标准（2800元/月）支付占有使用费，不违反法律规定，予以支持。 关于方志辉要求廖之强支付水电费651元的诉讼请求。一审法院认为，依双方签订的《房屋转租协议书》约定，转租期间所发生的水、电、网络、物业管理费等费用由方志辉、廖之强各承担一半，廖之强根据方志辉有效结算单进行支付。方志辉要求廖之强承担的水电费票据记载为三明市体育场馆管理站出具给“明恒工程”的收费票据，无法证实系使用案涉房屋产生的水电费用，故方志辉要求廖之强承担上述水电费用一半的诉讼请求，不予支持。 关于方志辉财产保全费的诉讼请求。一审法院认为，因廖之强违约，导致方志辉无法实现合同目的，并因此损失财产保全费374元，该费用应由廖之强负担。 综上所述，依法成立并生效的合同受法律保护，合同各方均应恪守合同义务。方志辉按照双方签订的《房屋转租协议书》保证了廖之强对讼争店铺的经营使用，其并未违约亦未损害廖之强的权益。廖之强未按合同约定支付租金，导致合同解除，应承担相应的违约责任。廖之强辩解其与方志辉签订的转租协议无效并要求返还转让费、租金及利息、其已于2018年1月腾退案涉房屋等，是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，无事实与法律依据，不予采信。廖之强签订合同时预付的10000元房租押金，应在廖之强应付款总额中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、确认方志辉与廖之强2016年12月6日签订的《房屋转租协议书》于2019年1月30日解除；二、廖之强应于判决生效之日起五日内腾退三明市体育中心（东新六路）体育馆4号房屋；三、廖之强应于判决生效之日起五日内向方志辉支付租金32666.67元；四、廖之强应于判决生效之日起五日内向方志辉支付逾期缴纳租金违约金（2018年2月11日起至2019年1月30日止的违约金为847.5元，2019年1月31日起至实际付清租金之日止的违约金以未付租金总额为基数，按年利率4.75%计算）；五、廖之强应于判决生效之日起五日内向方志辉支付2019年1月31日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（该费用按月租金2800元计算）；六、廖之强应于本判决生效之日起五日内向方志辉支付财产保全费374元；七、上述廖之强应付款总额应扣除廖之强已支付的房租押金10000元；八、驳回方志辉的其他诉讼请求。案件受理费684元，因适用简易程序减半收取342元，由廖之强负担。 本院二审期间，廖之强围绕上诉请求依法提交了两组证据：1.2017年8月9日《房屋租赁合同》复印件一份，欲证明方志辉隐瞒事实，利用欺诈方式骗取廖之强与之签订房屋转租协议书获取七万元的转让费和押金，损害廖之强的合法权益，致使廖之强无法二次转让销售，造成其损失至少6万元以上。2.（2018）闽0402民初515号庭审笔录复印件一份，欲证明廖之强在庭审中陈述已将租赁标的物腾空交还方志辉，廖之强不可能强行租赁使用该房屋且产生所谓水电费，方志辉的请求不应得到支持。本院组织当事人进行了证据交换和质证，方志辉质证认为，对于《房屋租赁合同》不是新证据，该份材料可以证明方志辉依法享有承租权，虽然该份合同约定不能转租，但是出租人知道转租后并未有任何异议，第三人包括之前案件的一审、二审及本案庭审均未对转租行为提出异议，事实上，廖之强的承租权没有受到任何侵害，庭审笔录在开庭时候，廖之强的理由是确认合同无效，要求返还转让费及押金，方志辉主张合同有效，要求继续履行合同，所以庭审笔录不能作为其已经返还租赁物的理由或证据。对廖之强提供的上述证据本院结合其他事实在后予以论述。 廖之强与方志辉对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为双方签订的《房屋转租协议书》是否解除及廖之强是否应当支付房屋租金、使用费及水电费等费用问题。关于《房租转租协议书》是否有效的问题，已经（2018）闽0402民初515号、（2018）闽04民终722号及（2018）闽民申3614号民事判决、裁定予以确认，廖之强提供2017年8月9日方志辉与第三人签订的《房屋租赁合同》欲证明《房屋转租协议书》无效及方志辉侵害其合法权益的主张，本院不予支持。廖之强提供（2018）闽0402民初515号案件庭审笔录欲证实其已腾退房屋并将房屋返还方志辉。根据2017年8月29日，廖之强出具《承诺函》，对讼争店面“王翁水”及“富有国际”分租约三分之一左右事宜进行相关承诺可知，廖之强已将其租赁的讼争4号店面一部分予以分租，且根据方志辉提供的照片，在其向廖之强送达2019年1月29日《解除合同通知书》时，“咏春拳馆”及“富友国际”的广告牌等均还在租赁场所，廖之强并未与方志辉办理租赁物返还的相关交接手续或将租赁物实际交付方志辉。廖之强主张其在提起确认协议无效案件时《房屋转租协议书》即已解除的主张，本院无法支持。合法成立并生效的合同受法律保护，双方均应按约全面履行相关义务。在合同未经解除并返还租赁物的情况下，廖之强占有使用、分租转租、因自身原因空置讼争租赁物等情况，均应依约缴纳租赁费。一审法院部分支持方志辉的诉讼请求，并无不当。 综上所述，廖之强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费684元，由廖之强负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭贵良 审判员  黄 涛 审判员  张天明 二〇一九年七月三十日 书记员  林 慧 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -16-