湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初14号原告：崔绪炎，男，1955年12月13日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托代理人：康丛林，湖北荆楚律师事务所律师。被告：陈明蓉，女，1934年4月5日出生，汉族，住荆州市沙市区。被告：候庆江，女，1970年10月31日出生，汉族，住荆州市沙市区。上列两被告委托代理人：李南平，湖北三鼎律师事务所律师。被告：候雅茜，女，1990年11月23日出生，汉族，住荆州市沙市区。被告：候雨欣，女，1999年5月30日出生，汉族，住荆州市沙市区。原告崔绪炎诉被告被告陈明蓉、候冀湘、候庆江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书。因被告候冀湘于2019年3月1日去世，经原告崔绪炎申请，依法追加候冀湘的女儿候雅茜、候雨欣作为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔绪炎及其委托代理人康丛林，被告陈明蓉，被告陈明蓉与被告候庆江的共同委托代理人李南平，被告候雅茜，被告候雨欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔绪炎诉称：被告陈明蓉与死者候某原系夫妻关系，二人共同生育一子一女，儿子为被告候冀湘，女儿为被告候庆江，死者候某于2011年4月29日去世，其继承人为三被告。死者候某生前与被告陈明蓉共同购买荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋。在死者候某去世后，三被告对该房屋中死者候某所占的份额没有进行遗产分割。被告陈明蓉、候冀湘、候庆江均系中石化石油工程机械有限公司沙市钢管厂（以下简称：沙市钢管厂）的职工，沙市钢管厂为改善在职职工及离退休职工住房环境和条件，在荆州市沙市区红星北路建设了东都怡景花园小区，但被告陈明蓉必须腾退位于荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋，才能选定购买“”房屋。2009年6月12日，经协商，原告与被告陈明蓉、候冀湘签订《协议》，该《协议》约定，被告同意将沙市钢管厂搬迁的90平方米新住宅卖给原告，转让价格为11万元，先付8万元，剩余3万元等搬迁并过户后付清。2009年6月25日，原告依约向被告候冀湘支付了8万元购房款，被告亦按照约定，将位于荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋的荆州房权证沙字第××号房屋所有权证、荆州国用字第号国有土地使用证原件交由原告。2017年6月8日，原告与被告陈明蓉、候冀湘、候庆江又签订《协议书》，该《协议书》约定，三被告同意将被告陈明蓉的还迁房出售给原告，2017年5月24日，原告持被告陈明蓉的原房屋的房屋所有权证、国有土地使用证选定东都怡景花园20栋1单元18层3号房屋，并将3万元交给沙市钢管厂。2017年6月30日，原告与沙市钢管厂工会技术协作交流站签订《改善性购房搬迁退房承诺书》，选定购买。但由于腾退的房屋登记在被告陈明蓉名下，沙市钢管厂不能将房屋变更登记到原告名下，为此，原告多次找被告请求办理该房屋的相关过户手续，但被告一直未按照约定协助原告办理该房屋的相关过户手续，故诉至法院，请求：1、判令被告协助将位于荆州市××红星北路××单元××号房屋所有权及土地使用权变更登记到原告名下。2、本案诉讼费由被告负担。被告陈明蓉辩称：被告陈明蓉从来没有与原告崔绪炎签订过房屋买卖合同，也没有将自己的房屋所有权证、国有土地使用证交给原告，同时房屋也没有交给原告居住。被告候庆江辩称：同意其母亲被告陈明蓉的答辩意见，《协议书》上“候庆江”的签名不是2017年6月8日签的，是事后签的。原告崔绪炎为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、原告崔绪炎身份证复印件一份；证明原告的主体资格。2、被告陈明蓉、候冀湘、候庆江户籍证明复印件各一份；证明被告的主体资格。3、2018年9月13日，荆州开发区联合街道办事处翠湖苑居民委员会证明复印件一份；证明被告陈明蓉与候某原系夫妻关系，二人共同生育一子一女，儿子为被告候冀湘，女儿为被告候庆江，候某于2011年4月29日去世。4、2009年6月12日，原告与被告陈明蓉、候冀湘签订《协议》、2009年6月25日候冀湘收条复印件各一份；证明被告同意将沙市钢管厂搬迁的90平方米新住宅出卖给给原告，转让价格为11万元，先付8万元，剩余3万元等搬迁并过户后付清。2009年6月25日，原告依约向被告候冀湘支付了8万元购房款。5、荆州房权证沙字第××号房产权证、荆州国用()字第号土地使用证复印件各一份；证明被告亦按照约定，将位于荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋的荆州房权证沙字第××号房屋所有权证、荆州国用()字第0号国有土地使用证原件交由原告，原告正式接收该房屋，并搬入该房屋居住至今，诉争房屋权属登记信息目前登记在被告名下的事实。6、2017年6月8日，原告与被告陈明蓉、候冀湘、候庆江签订的《协议书》、2017年6月8日，沙市钢管厂工会技术协作交流站收据复印件各一份；证明被告同意将被告陈明蓉的还迁房出售给原告，被告陈明蓉已将原房屋的房屋所有权证、国有土地使用证交给原告。2017年5月24日，原告持被告陈明蓉的原房屋的房屋所有权证、国有土地使用证选定东都怡景花园20栋1单元18层3号房屋，并于2017年6月8日将3万元交给沙市钢管厂工会技术协作交流站。7、2017年6月30日，原告与沙市钢管厂工会技术协作交流站签订的《改善性购房搬迁退房承诺书》一份，证明原告已选定购买位于荆州市××红星北路××单元××号房屋。被告陈明蓉质证认为，对证据1、2、3无异议；对证据4的真实性无异议，该《协议书》是候冀湘将自己的新房屋卖给原告崔绪炎，而不是被告陈明蓉将其房屋卖给原告，担保人陈明蓉的字体与其他字体不同，可能是后期加上去的，收条8万元还应提交转账凭证佐证；对证据5真实性无异议，但房屋所有权证、国有土地使用证不是被告陈明蓉交给原告的，可能是候冀湘在没有征得被告陈明蓉同意的情况下私自拿出去交给原告的。对证据6认为该《协议书》与持有的《协议书》时间、内容是一致的，只是《协议书》上捺印的位置有所区别，该《协议书》是原告与候冀湘、候庆江三人签订的，陈明蓉并没有参与，对其没有约束力，该协议书无效，不产生法律效力；对证据7的真实性无异议，但不能证明被告陈明蓉将其房屋卖给原告。被告候庆江、候雅茜、候雨欣质证意见与被告陈明蓉的质证意见一致。被告陈明蓉为支持其抗辩理由，向本院提交证据如下：1、被告陈明蓉户口本、身份证复印件各一份；证明被告身份。2、候冀湘身份证、居民死亡医学证明书、死亡证明、翠湖苑社区证明、离婚证、死亡户口注销单及被告候雅茜、候雨欣户口本和身份证复印件各一份；证明候冀湘于2019年3月1日去世，系翠湖苑社区低保户，生前已离婚，候冀湘有二个女儿，分别是大女儿候雅茜、小女儿候雨欣。3照片一份；证明荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号一直由被告陈明蓉和其孙女候雨欣居住。4、接处警工作登记表一份；证明原告崔绪炎为取得荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋上门闹事的事实。原告崔绪炎质证认为，对证据1、2无异议；对证据3有异议，不能达到被告陈明蓉所证明的目的；对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，接处警工作登记表上载明的是双方因房屋买卖发生纠纷，是为了解决问题。被告候庆江、候雅茜、候雨欣对被告陈明蓉提交的证据无异议。被告候庆江、候雅茜、候雨欣未提交证据。本院对原告崔绪炎、被告陈明蓉提交的证据的证明效力分析认定如下：对于双方无异议证据的证明效力，本院予以确认。对于原告提交的证据4，因其《协议》上有候冀湘、被告陈明蓉签名，且原告已经支付80000元给候冀湘，对其证明效力本院予以确认；对于原告提交证据5，因2017年6月8日原告与候冀湘、被告候庆江签订的《协议书》中，候冀湘、被告候庆江已经确认系被告陈明蓉将房屋所有权证、国有土地使用证原件交由原告，对其证明效力本院予以确认，但被告陈明蓉没有将诉争房屋交付给原告；对于原告提交证据6，因荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋系死者候某生前与被告陈明蓉共同购买，在死者候某去世后，该房屋中死者候某所占的份额没有进行遗产分割，该房屋应属于候冀湘、被告陈明蓉、候庆江共同共有，候冀湘将该房屋出售给原告，且得到被告陈明蓉、候庆江同意，且原告已持被告陈明蓉的原房屋的房屋所有权证、国有土地使用证选定房屋，并于2017年6月8日将3万元交给沙市钢管厂工会技术协作交流站，对其证明效力本院予以确认；对于原告提交证据7，因被告对其真实性无异议，且没有提交足以反驳的相反证据，对其证明效力，本院予以确认。对于被告陈明蓉提交证据3，所要证明的是荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号一直由被告陈明蓉和其孙女候雨欣居住，且原告已认可该房屋没有交付，对其证明效力本院予以确认。对于被告陈明蓉提交证据4，因接处警工作登记表上载明的是双方因房屋买卖发生纠纷，不能证明原告是上门闹事的事实，对其证明效力本院不以确认。根据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，查明本案事实如下：被告陈明蓉与候某系夫妻关系，二人共同生育一子一女，儿子候冀湘，女儿被告候庆江，候某于2011年4月29日去世，其继承人为被告陈明蓉、候冀湘、被告候庆江。候某生前与被告陈明蓉共同购买位于荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号的房屋。候某去世后，被告陈明蓉、候冀湘、被告候庆江对该房屋中候某所占的份额没有进行遗产分割。被告陈明蓉、候冀湘、被告候庆江均系中石化石油工程机械有限公司沙市钢管厂的职工，沙市钢管厂为改善在职职工及离退休职工住房环境和条件，在荆州市沙市区红星北路建设了东都怡景花园小区，但被告陈明蓉必须腾退位于荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋，才能选定购买“东都怡景花园小区”房屋。2009年6月12日，原告崔绪炎与候冀湘签订《协议》，该《协议》约定，候冀湘将沙市钢管厂搬迁的90平方米新住宅出卖给原告崔绪炎，转让价格为11万元，先付8万元，剩余3万元等搬迁并过户后付清，被告陈明蓉作为担保人在该《协议》上签名确认。《协议》签订后，原告崔绪炎于2009年6月25日将购房款8万元支付给候冀湘，原告崔绪炎在被告陈明蓉在场时当面将8万元购房款交付给候冀湘，被告陈明蓉将房屋的荆州房权证沙字第××号房屋所有权证，荆州国用(2001)字第0520383号国有土地使用证原件交由原告崔绪炎。2017年5月24日，原告崔绪炎持被告陈明蓉的原房屋的房屋所有权证、国有土地使用证到沙市钢管厂工会技术协作交流站缴纳购房预付款3万元。2017年6月8日，原告崔绪炎与候冀湘、被告候庆江又签订一份《协议书》，该《协议书》约定，候冀湘、被告候庆江同意将被告陈明蓉的还迁房出售给原告崔绪炎。2017年6月30日，原告崔绪炎与沙市钢管厂工会技术协作交流站签订《改善性购房搬迁退房承诺书》，选定购买东都怡景花园20栋1单元18层3号房屋。但由于腾退的房屋登记在被告陈明蓉名下，沙市钢管厂不能将该房屋变更登记到原告名下，为此，原告多次找被告请求办理该房屋的相关过户手续，但被告一直未按照约定协助原告办理该房屋的相关过户手续，故而成讼。另查明，候冀湘于2019年3月1日去世，生前已离婚，候冀湘有二个女儿，分别为大女儿候雅茜、小女儿候雨欣。又查明，原告崔绪炎购买的荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋的价款为110000元，已付80000元，尚欠购房款30000元。本院认为，本案的争议焦点是：1、2009年6月12日《协议》、2017年6月8日《协议书》法律效力如何？2、房屋买卖合同是否成立，合同相对人是哪两方？3、2017年6月8日《协议书》是否是债的变更？4、被告陈明蓉、候庆江、候雅茜、候雨欣在本案中是否应承担责任？如何承担责任？关于2009年6月12日《协议》、2017年6月8日《协议书》法律效力如何的问题，本院认为，被告陈明蓉与死者候某原系夫妻关系，二人共同生育一子一女，儿子候冀湘，女儿候庆江，候某于2011年4月29日去世，其继承人为被告陈明蓉、候冀湘、被告候庆江。候某生前与被告陈明蓉共同购买荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋。在候某去世后，被告陈明蓉、候冀湘、候庆江对该房屋中候某所占的份额没有进行遗产分割，该房屋应属于被告陈明蓉、候冀湘、候庆江共同共有。2009年6月12日，原告崔绪炎与候冀湘签订《协议》，该《协议》约定，候冀湘同意将沙市钢管厂搬迁的90平方米新住宅卖给原告，转让价格为11万元，先付8万元，剩余3万元等搬迁并过户后付清，被告陈明蓉作为担保人在该《协议》签名确认。《协议》签订后，原告崔绪炎于2009年6月25日将8万元购房款支付给候冀湘。2017年6月8日，原告崔绪炎与候冀湘、被告候庆江又签订《协议书》，该《协议书》约定，候冀湘、被告候庆江同意将被告陈明蓉的还迁房出售给原告崔绪炎，2009年6月25日原告崔绪炎在被告陈明蓉在场时将8万元购房款支付给候冀湘，并由被告陈明蓉将房屋的所有权证、国有土地使用证原件交由原告崔绪炎，这一系列事实证明被告陈明蓉已知道并同意将房屋出售给原告崔绪炎的事实，并予以了确认，上述两份协议是双方当事人真实意思的表示，双方约定的房屋价款为110000元，其价格与2009年市场价相符，原告崔绪炎己按《协议》约定支付了80000元，履行了协议约定的义务，该两份《协议》具有法律效力，双方均应遵守。关于房屋买卖合同是否成立，合同相对人是哪两方的问题，本院认为，2009年6月12日，原告崔绪炎与候冀湘签订《协议》后，被告陈明蓉作为担保人在该《协议》上签名确认，2017年6月8日，原告崔绪炎与候冀湘、被告候庆江又签订《协议书》，该《协议书》明确是将被告陈明蓉的还迁房出售给原告崔绪炎，2009年6月25日原告崔绪炎已将8万元购房款支付给候冀湘，被告陈明蓉并将房屋所有权证、国有土地使用证原件交由原告，这证明被告陈明蓉已知道并同意将房屋出售给原告的事实，并予以了确认，房屋买卖合同成立。由于位于荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋系被告陈明蓉、候冀湘、候庆江共同共有，候冀湘生前已离婚，并于2019年3月1日去世，其继承人为被告陈明蓉、候雅茜、候雨欣，该合同相对人是为原告崔绪炎，被告陈明蓉、候庆江。关于2017年6月8日《协议书》是否是债的变更的问题，本院认为，2009年6月12日原告崔绪炎与候冀湘签订的《协议》约定，候冀湘将钢管厂90平方米的新住宅卖给原告崔绪炎，2017年6月8日原告崔绪炎与候冀湘、被告候庆江签订的《协议书》是对2009年6月12日《协议》的确认，即被告出售的钢管厂90平方米的新住宅为荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋，且候冀湘、候庆江确认2009年6月25日原告崔绪炎当着其母亲陈明蓉的面将80000元交给了候冀湘，陈明蓉当场将该房屋的荆州房权证沙字第××号房屋所有权证，荆州国用(2001)字第0520383号国有土地使用证原件交由原告崔绪炎，2017年6月8日原告崔绪炎与候冀湘、被告候庆江签订的《协议书》不是债的变更，而是进一步确认被告出售的钢管厂90平方米的房屋为荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋。关于被告陈明蓉、候庆江、候雅茜、候雨欣在本案是否应承担责任？如何承担责任的问题，本院认为，由于位于荆州市沙市区××路钢管厂生活区××楼××号房屋系被告陈明蓉、候庆江、候雅茜、候雨欣共同共有，原告崔绪炎在得到沙市石油钢管厂的认可和确认后，己经选定购买房屋。但由于腾退的房屋登记在被告陈明蓉名下，被告陈明蓉、候庆江、候雅茜、候雨欣拒不协助原告崔绪炎办理屋变更登记手续，其行为已违反协议的约定，应承担违约责任，被告陈明蓉、候庆江、候雅茜、候雨欣应协助原告崔绪炎将位于荆州市××红星北路××单元××号房屋所有权及土地使用权变更登记到原告名下。综上，双方签订的《协议》、《协议书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效，原告崔绪炎请求被告配合办理位于荆州市××红星北路××单元××号房屋所有权及土地使用权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。原告崔绪炎在被告协助办理房屋所有权及土地使用权过户手续后，应将剩余购房款30000元支付给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈明蓉、候庆江、候雅茜、候雨欣于本判决生效之日起十日内协助原告崔绪炎将荆州市房屋的不动产权证变更登记至原告崔绪炎名下。二、原告崔绪炎于本判决生效之日起十日内将购房款30000元支付给被告陈明蓉、候庆江、候雅茜、候雨欣。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4765元，由被告陈明蓉、候庆江、候雅茜、候雨欣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  乔志超人民陪审员  余守军人民陪审员  邓 青二〇一九年七月十五日书 记 员  杨振香