江苏省睢宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0324民初1019号 原告：化永，男，1974年7月25日出生，汉族，睢宁县。 委托诉讼代理人：胥洁，江苏千秋业律师事务所律师。 被告：魏东升，男，1968年12月28日出生，汉族，住睢宁县。 原告化永与被告魏东升民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告化永及其委托诉讼代理人胥洁，被告魏东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告偿还借款904252元及利息（以904252元为本金，按照年利率12%，从2015年8月12日起计算至实际履行之日止）。暂定利息3万元。2、本案诉讼费和保全费用由被告承担。 事实和理由：2012年，被告因建设工程需用资金为由，向原告借款67万元，后因无力偿还，被告于2015年8月12日与原告达成以房抵债协议，约定以被告承建的魏集镇陶河村居民安置小区新农村房屋建设示范点的7号楼202、203、204的房屋及车库、储藏间用以抵偿其借款，经被告给原告结算，至2015年8月12日，被告共欠原告本息合计904252元，合同签订后，被告至今未履行合同约定的交房义务。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如前请。 被告魏东升辩称，之前欠原告67万元事实存在，2015年以房抵债，我不欠原告钱，款项已经结清了，抵3套房屋，合同都有双方签字，房子盖好了之后，原告委托我对外出售房屋，如果原告没有委托我出售，为何会拿房款。不认可原告起诉的90多万元，只承认本金67万元和结算的利息14万多元，我欠他弟弟10万元，结算的利息4万元，不够一套房子，所以将原告剩余的利息给弟弟，用于抵扣房屋。现在被告违反以房抵款协议，不应该得到支持。 根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2015年8月12日，被告魏东升就之前向原告化永所借的67万元借款进行结算，并于同日与原告达成以房抵款的协议，双方约定原告以购买位于睢宁县居民安置小区新农村建设示范点的房屋的方式冲抵借款，所购买的房屋为魏集镇政府西侧7号楼、楼层房号202、203、204，另外购买7号楼面向南自西向东第二间23.4平方米、摩托车库两间6平方米计两个12平方米。双方约定房屋总价为746172元，另小汽车库壹间摩托车库两个70800元，总计816972元。付款方式为偿还原借款67万元及利息146972元（自2012年10月至2015年8月，按月息1分计算），此房款一次性结清。交付期限为交纳房款之日起5个月内。 涉案房屋建成后，被告将上述房屋出售给案外人，并于2018年3月28日支付原告23万元，由原告向被告出具收条一张，载明“7号楼204房已出售，储藏室12平方款已收回”。2018年12月23日被告向原告支付4万元，由原告向其出具收条一张。 现原告认为双方以房抵款的房屋系小产权房，被告未按约定交付房屋，被告出售房屋未经其同意，出售房屋后未及时将售房款交付给原告，且交付不足，7号楼204室房屋及储藏间出售价值为24.75万元，而被告仅向其支付房款23万元并要求其书写款项已付清的收条，故提起本案诉讼，要求判如所请。被告认为是原告口头委托被告对外出售房屋，原因是房屋是被告开发的，原告无法出售,所以委托其出售的。 诉前，原告为保全被告财产支付保全费5000元。 本院认为：当事双方达成的以物抵债协议确定的债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据。本案中，原、被告双方达成以房抵款的协议，且附有一定的履行期限，在履行期限到来前，双方之间存在两个债务关系，一个是旧的借贷关系，另一个是新的以房抵债的关系，两个法律关系处于衔接并存的状态。在新的债务合法有效并得以履行完毕后，完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。若新债务届期履行不能，致使以物抵债目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务。具体到本案因涉案房屋已由被告出售给案外人，导致原告的以物抵债的目的未能实现，原告有权要求被告按原债务履行。被告虽抗辩其出售房屋系接受原告委托，因未得到原告的认可，且其行为也不符合受托条件，这表现为出售房屋时的价格是否向原告告知，并得到原告的同意和认可；买卖成交后未及时足额向原告交付购房款等方面，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。双方于2015年结算时确认的借款本金为67万元、利息146972元（按月息1分计算），本院予以确认，原告虽主张另有8万多元用于支付其弟向被告购买房屋中的款项，因该款项在买卖协议中无法体现，且按原告陈述该款涉及案外人，所以本院对原告主张的该部分款项不予确认。双方结算的利息146972元并非达成新的合意将此款项作为借款本金，所以原告无权要求将此利息计入本金，再计算利息。原告自认2018年3月28日的23万元为房款，应视为偿还的借款本金。原告主张被告于2018年12月13日支付的4万元是利息，不违反民间借贷案件偿还款项的清偿顺序（优先冲抵利息），本院予以确认。综上，被告目前应偿还原告借款44万元（67万元-23万元）及利息[结算前利息146972元、结算后的利息（以67万元为本金，自2015年8月13日起计算至2018年3月28日；以44万元为本金，自2018年3月29日起计算至实际履行之日止。均按年利率12%作为计算标准），扣除被告于2018年12月13日支付的4万元]。 依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告魏东升于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告化永借款44万元及利息[结算前利息146972元、结算后的利息（以67万元为本金，自2015年8月13日起计算至2018年3月28日；以44万元为本金，自2018年3月29日起计算至实际履行之日止。均按年利率12%作为计算标准），扣除被告于2018年12月13日支付的4万元]； 二、驳回原告化永的其余诉讼请求。 如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13142元、保全费5000元，合计18142元，由原告负担5142元，被告魏东升负担13000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张新娟 审 判 员  刘彦军 人民陪审员  王 丽 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  陈琳琳 附：相关法律条文及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制贷款利率的规定。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。