内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院   民事判决书   （2019）内0902民初1599号   原告：李军军。   委托诉讼代理人：***，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张神铭，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。   被告：河北中保建设集团有限责任公司。   法定代表人：马建水，公司董事长。   委托诉讼代理人：刘国红。   第三人：乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司。   法定代表人：陈士宝。   委托诉讼代理人：李文强，公司法务。   原告李军军与被告河北中保建设集团有限责任公司、第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李军军的委托诉讼代理人***、张神铭、被告河北中保建设集团有限责任公司的委托诉讼代理人刘国红及第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李文强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告李军军向本院提出诉讼请求：1.请求判令终止对金辉雅苑16#-商业-106号房产的执行，并解除查封；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：贵院（2017）内0902执1219号之三执行裁定书所要执行的金辉雅苑16#-商业-106号房产为原告所有，原告于2019年1月14日对该执行标的向贵院提出书面异议，贵院以（2019）内0902执异41号执行裁定书驳回了原告的异议，现无奈提起执行异议之诉。2015年12月5日，原告与第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司签订了《金辉雅苑购房协议书》，约定原告以1104897.5元的价格购买第三人的位于金辉雅苑16#-商业-106号房屋。原告于当日按合同约定支付了首付款554897.5元，后于2016年4月20日支付了余额550000元，并且第三人已经在2016年5月20日将房屋交付原告，原告已入住并进行了装修。且并非原告原因未办理产权登记，系因第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司的原因，至今未办理产权登记手续，该房产事实上已属原告所有。而贵院在执行（2016）内0902民初1141号民事调解书案件时，查封了已属原告的该房产，并进行了评估拍卖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，为保护原告的合法权益免于遭受巨大损失，现提起执行异议之诉，请求终止（2017）内0902执1219号之三执行裁定书对涉案房产的执行，并解除查封。   被告河北中保建设集团有限责任公司辩称，一、2016年11月3日集宁区人民法院（2016）内0902民初1141号之一民事裁定书和协助执行通知书依法对该套房屋进行了查封并现场张贴查封公告。1.原告从2016年11月4日至2019年1月14日期间，从未对查封的该套房屋提出异议，仅在第二次司法拍卖结束后才向贵院提交异议，且贵院依法驳回了异议请求。2.答辩人从2017年10月24日开始，依法按程序向贵院提交强制执行申请书、强制评估拍卖被执行人房产申请书、司法拍卖申请书，直到2019年1月13日10时第二次司法拍卖结束。3.第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司作为被执行人和该套房屋的出卖方，应有责任和义务告诉原告该套房产已被查封、查封公告公示、强制执行、评估、司法拍卖等司法程序。4.作为被执行人的第三人，虽然先后在集宁区人民法院和乌兰察布市中级人民法院提出了执行异议、复议申请，最终以（2018）内0902执异21号、（2018）内09执复16号、（2018）内0902执异86号和（2018）内09执复22号执行裁定书驳回异议、复议申请。二、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条和《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条之规定，第三人首先应取得《商品房预售许可证》，才能进行销售。第三人的《商品房预售许可证》是何时办理下来的？所开发的房屋何时通过竣工验收？验收是否合格？何时何部门准许购房者装修入住。三、原告作为购房者，在2015年12月5日与第三人签订了购买16#-商业-106房屋的《商品房认购协议书》并即刻支付了全部购房款。全部购房为何不签订《商品房买卖合同》，不进行购房网签购房合同备案？谁都知道“办理好购房网签后必须到当地的房产登记机构办理购房备案登记，原告所购房产才具备法律效力。”而第三人销售房屋必须向原告提供《商品房预售许可证》；所建设的房屋没有经过竣工验收，声称2016年5月20日已交付原告，并装修入住。对于原告提交的证据一答辩人认为该证据的真实性认可，证明目的不认可；证据二的商品房认购协议书收据和《金辉雅苑住宅用房验收单》真实性不认可。请原告提交支付全额购房款的银行支付凭证和缴纳印花税凭证以及第三人的收款凭证。综上，涉案的查封房产诉讼请求不成立。事实上，原告没有取得购房网签和购房合同备案登记，所购买房产是没有法律效力。答辩人请求贵院依法查清事实，驳回原告诉讼请求，维护法律尊严，保护答辩人合法权益不受侵犯。   第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司辩称，原告所述属实，第三人已取得房屋预售许可证，与其签订的买卖合同是合法有效的。   本院经审理认定事实如下：2013年1月30日第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司取得商品房预销售许可证，于2015年11月29日与原告李军军签订《金辉雅苑购房协议书》，将其所有的位于金辉雅苑16#-商业-106号房产以1104897.5元的价格出售给原告李军军，原告李军军于当日按合同约定支付了首付款554897.5元，后于2016年4月7日支付余款550000元，2016年5月20日第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司将该房屋交付原告李军军，原告李军军已入住，但未办理产权登记手续；另查明，被告河北中保建设集团有限责任公司与第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司因建设施工合同纠纷一案，集宁区人民法院作出（2016）内0902民初字1141号民事调解书，但第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司并未按照调解书履行义务，被告河北中保建设集团有限责任公司向法院申请了强制执行，2016年11月3日集宁区人民法院作出（2016）内0902民初字1141号民事裁定书，查封了该房产，2018年4月9号集宁区人民法院作出（2017）内0902执1219号之三执行裁定书，决定拍卖该房产，期间第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司多次提出异议、复议申请均被驳回，2019年1月14日原告李军军向集宁区人民法院提出书面异议，2019年2月17日集宁区人民法院作出（2019）内0902执异41号执行裁定书，以查封时产权登记在第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司名下为由，驳回原告李军军的申请。以上事实有原告、被告、第三人提供的（2017）内0902执1219号之三执行裁定书、（2019）内0902执异41号执行裁定书、金辉雅苑购房协议书、收据、金辉雅苑住宅用房验收单、照片、（2016）内0902民初字1141号民事裁定书、协助执行通知书、（2018）内0902执异21号执行裁定书、（2018）内09执复16号执行裁定书、（2018）内0902执异86号执行裁定书、（2018）内09执复22号执行裁定书、查封公告、商品房预销售许可证等证据及原告、被告、第三人在庭审中的陈述予以佐证。   本院认为，第三人乌兰察布市金志远辉房地产开发有限公司与原告李军军签订《金辉雅苑购房协议书》前已取得商品房预销售许可证，所签合同系双方真实意思表示，合法有效，且该协议在集宁区人民法院查封前已完成签订，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，故对于原告终止执行的诉请本院予以支持；原告李军军于2016年4月20日就已全部结清所欠房款，而集宁区人民法院于2016年11月3日作出（2016）内0902民初字1141号民事裁定书，查封的该房产，双方虽未办理产权登记手续，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，且原告李军军并无过错，因此对于原告解除查封的诉请本院予以支持。   综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：   终止对金辉雅苑16#-商业-106号房产的强制执行，并对该房产的查封予以解除。   案件受理费100元，由被告河北中保建设集团有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。   审 判 长 王大江   审 判 员 王贵文   人民陪审员 郭明元     二0一九年七月十九日   书记员 谭薇     附法律条文：   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》   第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。