广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9426号原告：中山市明智房地产开发有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中路西侧，统一社会信用代码914420007606050888。法定代表人：龙玉婵，职务执行董事。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：谢少春，女，1977年2月28日出生，汉族，住重庆市巫溪县，委托诉讼代理人：韩俊杰，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桂严，广东华杨律师事务所实习律师。原告中山市明智房地产开发有限公司（以下简称为明智公司）诉被告谢少春商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明智公司委托诉讼代理人霍东华到庭，被告谢少春的委托诉讼代理人韩俊杰、孙桂严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明智公司向本院提出以下诉讼请求：1.确认原被告就中山市××镇××房签订的《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601130799）已于2017年10月3日解除；2.合同解除后，原告有权没收被告首期房款116844元作为违约金；3.被告协助原告办理注销前述房产的备案登记手续。庭审中，原告变更诉讼请求第二项的金额为116568元。事实和理由：2016年11月21日，原告与被告签订合同条码为1601130799的《中山市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），买卖合同约定：被告向原告购买位于中山市××镇××房的商品房（以下简称“商品房”），商品房总房价为582844元，被告选择银行按揭方式付款，即被告应于2016年11月21日支付首期款116844元，剩余购房款466000元被告应于2016年12月21日前以银行按揭方式支付完毕。但由于被告支付首期房款并非其本人刷卡支付，又一直未能按照银行要求提供与刷卡人关系证明，甚至在银行致电被告要求补充资料时，向银行明确表示自身非实际购房人，拒不配合银行要求补充按揭贷款申请资料，并声称按揭贷款若审批通过后，也不履行还款义务，银行不予批准被告的按揭贷款申请。原告于2017年3月22日委托广东邦仁律师事务所向被告发送编号为（2017）粤邦律函字第418号的律师函，催告被告于收到律师函三日内按照银行要求提供全部按揭贷款申请资料及办妥按揭贷款手续，或以现金方式一次性付清所欠购房款。但被告收到律师函后，仍拒不办理银行按揭贷款及一次性付清剩余房款。因被告逾期支付购房款，经原告催告后仍未支付，被告已构成根本违约。根据买卖合同第七条第2款、补充协议第三条约定：被告逾期付款超过60日或未在银行审批不足及不予审批贷款批复后7日内一次性付清全部房款的，原告有权解除合同，被告应向原告支付总房价款20%的违约金。因此原告于2017年9月28日委托律师寄发律师函，解除原被告双方买卖合同关系，被告支付的首期房款转为被告支付的违约金，且被告应无条件协助原告办理注销商品房的备案登记手续。故原告现特依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条的规定向法院提起诉讼，诚请法院作出公正判决，支持原告的诉讼请求。原告明智公司就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内提交了以下证据：1.《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601130799）；2.《商品房销售法律服务合同》及《关于购房者（借款人）银行按揭贷款退件原因的复函》；3.刷卡单等首期款支付凭证；4.退件原因说明；5.《律师函》（2017年3月22日）；6.《律师函》及送达记录（2017年9月28日）被告谢少春答辩称：一、被告不构成违约，原告也未能合法有效解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》，原告主张没收被告首期款作为违约金于法无据。1、被告听信原告销售人员虚假承诺，被诱骗签订《中山市商品房买卖合同》（以下称买卖合同），未能办理按揭手续不是被告原因造成，被告不构成违约。2、原告未发出有效解除合同的通知，买卖合同并未于2017年10月3日解除。(1)原告主张解除合同效力源于2017年9月28日律师函，而律师函是接受委托就有关事实或法律问题进行披露、评价或提出要求，但不具备直接处分委托人权利、解除合同的法律效力。(2)原告主张解除合同的法律依据系买卖合同第七条第2款约定以及附件六补充协议第三条约定。首先，如第一点所述，被告不构成违约；其次，买卖合同为原告提供的格式条款，其中第六条约定商业贷款付款时间，取决于银行审批同意贷款并放款的时间，是被告不能决定的，基于该条约定的逾期付款的违约责任，即第七条第2款约定，显然是加重了被告主要责任，排除了被告主要权利，根据《合同法》第四十条之规定，属于无效条款；再次，补充协议第三条第2款约定“买受人应在银行批复的7天内付清该房价款……”，结合原告证据2，买受人己提交办理按揭贷款相关资料，但买受人至今未收到银行任何批复，因此该条约定不能作为原告解除合同的依据。二、截至目前，被告己属于政府限购对象，双方签订房屋买卖合同的目的已不能实现，合同应予解除。由于政府限购属于不可抗力，不可归责于双方当事人，故各方当事人均不应承担违约责任。合同解除后，原告应依法退回被告支付的首期款116844元。三、退一万步讲，即使被告构成违约，原告主张的违约金明显过高。根据《合同法》第一百一十四条、《合同法》司法解释二第二十七、二十九条规定，原告请求的违约金高于实际损失30%的，应认定为过高，依法应予以减少。本案中，被告所交纳的首期购房款一直由原告支配、使用、收益，且案涉房产市场价值在增长，客观上并未给原告造成经济损失。鉴于民事法律违约责任补偿性特征，结合原告实际已取得收益的客观事实，请求依法驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。被告谢少春就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内未向本院提交证据。本院认定事实如下：2016年7月1日，甲方明智公司与乙方广东邦仁律师事务所签订《商品房销售法律服务合同》主要载明：乙方代为初审购房者（借款人）是否符合贷款条件，包括审查借款人是否有合法的居民身份证，是否具有完全民事行为能力，是否有稳定的经济收入并且具有偿还贷款本息的能力，是否已在甲方指定的银行账户缴存了规定数额的房款，以及是否具备贷款银行规定的其他条件，并可就审查结果出具法律意见书。该合同还约定了其他条款。甲方落款处盖明智公司章，乙方落款处盖广东邦仁律师事务所章。2016年11月16日，案外人张公军向明智公司刷卡支付20000元。2016年11月21日，出卖人明智公司与买受人谢少春签订《中山市商品房买卖合同》，主要载明：买受人向出卖人购买位于板芙镇银华花园18幢101房，总价为582844元；双方约定于2016年11月21日现金支付款项116844元，余款约定于2016年12月21日支付，付款方式为商业贷款；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金。该合同还约定了其他条款。出卖人落款处盖明智公司章，买受人落款处签谢少春名。同日，明智公司和谢少春在附件六《合同补充协议》中约定买受人选择银行按揭付款的责任，主要载明：买受人的部分房价款若采用银行拨揭付款，买受人在签订本合同的同时应一并签署按揭申请所需文件，并在签约七天内提供齐备按揭所需资料和缴清所需费用（包括但不限于律师费、工本费等）。若买受人不按时履行上述责任，则视为买受人违约，出卖人有权解除本合同，买受向出卖人支付总房价款20%的违约金；买受人按揭申请送审后由于其有银行贷款不良记录，或存在贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等致银行审批的金额不足，或银行不审批埋首人的按揭申请，买受人应在银行批复的7天内付清该房款价，逾期，出卖人有权按应付未付房价款每天万分之四收取违约金或解除本合同，出卖人要求解除合同的，买受人需向出卖人支付总房价款20%的违约金。该补充协议还约定了其他条款。出卖人落款处盖明智公司章，买受人落款处签谢少春名。同日，《广发银行客户回单》主要载明：收款人名称为明智公司，账号为13×××Ｘ9账号内收到款项96826元；附言中载明扣刷卡手续费18元。2016年11月24日，《中山市商品房销售登记备案表》主要载明：出卖人明智公司与买受人谢少春就中山市××镇××房办理登记备案手续。2017年3月22日，广东邦仁律师事务所通过全球邮政特快专递单号为1058208069521向谢少春邮寄《律师函》，主要载明：……广东邦仁律师事务所本着友好协商、妥善解决问题的态度，特委托本律师通知阁下，请阁下于收到本函后（本函发出后五日内即视为送达）三日内提供贷款机构要求的全部资料及办妥银行按揭贷款手续，或以现金方式一次性付清所欠购房款，并支付相关违约金，否则，委托人将采取进一步的法律行动追究阁下的违约责任，届时产生的一切损失均由阁下自行承担。该份律师函还载明其他内容。2017年9月28日，广东中元律师事务所通过全球邮政特快专递单号为1016875955124向谢少春邮寄《律师函》，主要载明：……阁下支付首期房款后，一直未能按照银行要求提供完整的按揭贷款申请资料，甚至在银行致电阁下要求补充资料时，阁下向银行明确表示自身非实际贷款人，拒不配合银行要求补充按揭贷款中请资料，并声称按揭贷款若审批通过后，也不履行还款义务。因此银行出于风险考虑，不予批准阁下的按揭贷款申请；阁下委托广东华大律师事务所发送编号为[2017]广华律函字第G022号律师函所述内容与事实相悖：1、阁下律师函所述“明智公司销售人员承诺能帮阁下申请并获得银行同意贷款”属阁下单方虚构。2、阁下律师函所述“阁下己按照公司的要求提供相应按揭贷款申请资料”与实际严重不符。3、阁下律师函所述“阁下与明智公司所签买卖合同约定的阁下逾期付款违约责任条款显失公平，应予以变更或撤销，明智公司应全额退还阁下支付的首期房款116844元缺乏事实、合同及法律依据。为此，现本律师受明智公司委托函告阁下：一、鉴于阁下逾期付款，经明智公司催促后仍未支付，阁下己构成根本违约，达到合同约定解除条件。本函发出之后（以邮戳记载日期起算）第六日即为双方买卖合同关系解除日。二、因阁下违约需向明智公司支付总房价款20%的违约金，而阁下支付的首期房款即为总房价款的20%，故明智公司将阁下支付的首期房款转为阁下支付的违约金，明智公司无须向阁下退还任何款项。三、请阁下在双方买卖合同关系解除日之日起三个工作日内，无条件协助明智公司办理注销商品房的备案登记手续。该份律师函还载明其他内容。2019年3月18日，广东邦仁律师事务所向明智公司出具《关于购房者（借款人）银行按揭贷款退件原因的复函》，载明：关于贵司咨询就购房者谢少春申请银行按揭贷款过程中购房者（借款人）资料递交情况及配合情况一事，我所现特回函如下：购房者谢少春（以下称为该客户）与贵司于2016年11月21日签订《中山市商品房买卖合同》，购买贵司开发的位于中山市××镇××房。该客户签订购房合同并提交办理银行贷款按揭手续的资料后，我所积极为该客户办理银行贷款按揭手续，同年11月23日，我所将该客户提交办理银行贷款按揭手续的资料送至中国邮政储蓄银行（以下简称“邮政银行”）进行审批。同年12月16日，邮政银行审查发现该客户提供的收入证明、流水证明未能满足其要求，要求该客户补充提供相应的收入证明及流水，并退件。2017年4月12日，按贵司的要求，经与该客户协商后，该客户同意把办理银行按揭贷款手续的银行变更为中国建设银行股份有限公司（以下简称“建设银行”，但因购买银华花园18幢101房的首期款并非该客户用本人银行刷卡支付，建设银行回复要求该客户提供与刷卡人的关系证明，而该客户一直无法提供与刷卡人的关系证明，故建设银行在2017年5月25日通知不接受该客户的贷款申请，拒绝收件。对此，我所在收到建设银行的通知后已经立即告知该客户及贵司。综上所述，我所在购房者谢少春提交办理银行贷款按揭手续的资料后已积极协助该客户办理银行贷款按揭手续，但出于该客户本人的原因，其未获拟贷款银行审批。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。明智公司与谢少春签订的《中山市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方应恪守履行。关于明智公司要求确认与谢少春签订的买卖合同于2017年10月3日解除的诉讼请求，谢少春未按照买卖合同的约定按时办理按揭贷款手续或及时支付剩余房款，最终导致无法实现合同目的。明智公司于2017年9月28日向谢少春发送《律师函》，次日谢少春签收后未提出异议。故对明智公司要求确认买卖合同于2017年10月3日解除的诉讼请求予以支持。根据合同约定，谢少春根本违约，应按照双方的约定承担总房价款20%的违约责任。故合同解除后，谢少春应向明智公司支付违约金116568元（582844元×20%），并协助明智公司注销案涉商品房销售登记备案手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告中山市明智房地产开发有限公司与被告谢少春于2016年11月21日签署的《中山市商品房买卖合同》（合同条码1601130799）于2017年10月3日解除；二、被告谢少春应承担违约金116568元，原告中山市明智房地产开发有限公司可从谢少春首付款中扣除；三、被告谢少春于本判决生效之日起七日内协助原告中山市明智房地产开发有限公司办理注销中山市板芙镇银华花园18幢101房的商品房销售登记备案手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2637，减半收取为1318元（原告已预交），由被告谢少春负担（该款被告应本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 莺二〇一九年七月四日书记员 苏颖瑜**龙