呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2019）内0102民初3170号   原告：中国邮政集团公司呼和浩特市分公司，住所地呼和浩特市新城区中山东路10号。   法定代表人：赵建华，该公司总经理。   委托诉讼代理人：孙思静，内蒙古蒙信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨乐，内蒙古蒙信律师事务所律师。   被告：王力。   委托诉讼代理人：云龙，内蒙古卓能律师事务所律师。   原告中国邮政集团公司呼和浩特市分公司（以下简称邮政呼市分公司）诉被告王力房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邮政呼市分公司的委托诉讼代理人杨乐，被告王力及其委托诉讼代理人云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告邮政呼市分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的房屋租金182200元（2016年7月1日-2017年6月30日）；2、依法判令被告向原告支付违约金1342.5元；3、判令本案诉讼费用等一切实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2015年6月24日，原被告签订了《房屋租赁合同》一式二份，原告将位于××号商铺出租给被告用于商业用途。合同约定，涉案房屋的租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日，共计3年，同时，合同还对租金以及逾期支付租金的违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了相应的义务，但被告却未能按照合同约定向原告支付房屋租金，经原告反复催要，被告只是交纳了部分房屋租金，尚欠原告182200元房屋租金。被告的上述行为已经严重损害了原告的合法利益，为了维护自身合法权益，根据法律规定，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。   被告王力辩称，被告不拖欠原告的租金。原告诉请的第二年度的租金，11、16号房屋第二年度的租金被告已经交足，原告申请的证人与原告存在利害关系，且其所述内容与财务制度不符，真实性及证明目的均不认可；对于12号商铺，被告提交的谈话记录孙邦亮承认其与原告直接承租12号商铺，并向他人支付4万元租金，而孙邦亮与被告之间没有授权，事后也没有追认，与被告也不存在任何形式的雇佣关系；原告向孙邦亮产生的法律后果包括原告解除了与被告之间的12号商铺的合同，原告与孙邦亮、耿明之间建立了新的租赁关系，原告向被告主张的第二年的租金的依据是认为合同继续有效，而其向孙邦亮直接收取租金的行为与此相矛盾，原告以实际行为与被告之间的合同进行了终止，被告没有支付12号商铺的法律义务；2017年5月3日，房屋上锁不能正常使用；对于诉讼时效，双方合同约定提前支付租金，2016年6月1日，根据当时的规定，租金的诉讼时效为1年，即使后来变更为3年，但是新法生效时诉讼时效已超期；请求法院驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月24日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告位于××号房屋，建筑面积283.92平方米；租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日，共计三年；租金标准为第一年每平方米1600元、第二年1800元、第三年2000元，租金总计1533168元，租金支付时间为按年提前壹个月交付；第十二条转租约定：（一）除双方另有约定以外，被告需事先征得原告书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；第十五条违约责任约定：（四）被告有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的5%向原告支付违约金。   2015年10月，被告雇佣的工作人员常国伟与耿明、孙帮良签订《转让合同》，将被告租赁的12号商铺转租给耿明、孙帮良，费用合计122000元；租赁期限自2015年10月24日至2016年6月30日，从2016年7月1日以后，耿明、孙帮良可按照原告与邮局签订的合同执行租赁协议租赁费，按照原告与邮局签订的租赁合同执行。   2017年6月14日，原告向被告出具《收据》一张，书写：今收到王力交来房屋租赁费（35.47+81.22=116.69平米）人民币210042元。   2017年11月21日，原告向被告出具《收据》一张，书写：今收到王力交来房屋租赁费（35.47，11个月的房租65028.33元）人民币65028.33元。   2017年10月26日，原告向本院提起对被告的房屋租赁纠纷案件；2017年12月19日，本院作出（2017）内0102民初6856号民事判决书，原告认可被告陆续对11、17号商铺进行了退租，请求被告支付12、16号商铺的租金；本院认定的事实：被告于第一年退还17号商铺，第二年退还11号商铺，12号商铺面积为62.31平方米，16号商铺面积为35.47平方米；原告于2017年5月3日对租赁的12、16号商铺上锁，12号商铺一直上锁至今；原被告认可被告支付了2015年7月1日至2016年6月30日的租金；被告于2017年6月14日向原告支付租金210042元，孙帮良支付租金4万元，于2017年11月21日支付租金65028.33元。判决：被告王力向原告邮政呼市分公司支付租金50584.11元，违约金1638.08元，共计52222.19元。   原、被告不服，提出上诉，呼和浩特市中级人民法院作出（2018）内01民终534号民事判决书，认定事实：原告自认12号商铺于2017年7月份开始上锁，并于2018年2月出租给孙帮良使用；被告在第三年度并未承租12号商铺。判决：一撤销呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6856号民事判决；二、被告王力支付原告邮政呼市分公司16号商铺第三年度尚欠租金5911.67元，违约金295.58元。   本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告请求被告支付11号、12号、16号商铺第二年度尚欠的房屋租金，根据双方合同约定，第二年度即2016年7月1日至2017年6月30日的房屋租金，被告应于2016年6月1日之前支付，被告抗辩称原告的诉讼时效已过，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，原被告签订的租赁合同期限为2015年7月1日至2018年6月30日，最后一期即第三年度2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金，被告应于2017年6月1日之前支付，即原告对于合同内的租金诉请的诉讼时效应自2017年6月1日开始计算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”的规定，原告的诉讼时效自2017年6月1日至2018年5月31日止；根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则施行之日，原告的诉讼时效期间按照民法通则计算，尚未届满，故原告的诉讼时效应按照三年计算，即自2017年6月1日至2020年5月31日，原告的诉请未过诉讼时效，对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；   根据原被告的陈述，涉案的11号商铺面积为81.22平方米，12号商铺的面积为62.31平方米，16号商铺的面积为35.47平方米，合计为179平方米；根据原被告签订的《房屋租赁合同》的约定，第二年的租金为每平方米1800元，即11号、12号、16号商铺第二年的房屋租金为322200元；原告认可被告向其转账10万元，孙帮良代被告支付现金4万元，因原告于2017年6月14日向被告出具的《收据》，已确认被告向原告支付租金210042元，并写明了支付租金的房屋面积为116.69平方米，按照每平方米1800元计算，房屋租金与原告出具的《收据》数额相一致，原告陈述被告未实际支付相应租金，但对于其向被告出具的《收据》，原告未向本院作出符合常理的解释，故对于原告的此陈述，本院不予采信；对于被告向原告支付了11号、16号商铺第二年度的租金210042元，本院予以认定；   对于12号商铺，根据被告向本院提交的被告雇佣的工作人员常国伟与耿明、孙帮良签订《转让合同》，被告于2015年10月将12号商铺转租给耿明、孙帮良，被告抗辩称《转让合同》到期后，孙帮良与原告之间形成了新的房屋租赁关系，对于12号商铺第二年度的租金，应由孙帮良向原告支付，但被告未向本院提交证据证明孙帮良与原告之间存在房屋租赁关系，且根据被告与耿明、孙帮良签订的《转让合同》约定：“2016年7月1日以后，耿明、孙帮良可按照原告与邮局签订的合同执行租赁协议租赁费，按照原告与邮局签订的租赁合同执行。”，即被告与孙帮良之间对于第二年度的房屋租金支付标准进行了约定，即使存在孙帮良将房屋租金直接支付给原告的情况，亦不能确定原告与被告解除了关于承租12商铺，及孙帮良与原告形成关于12号商铺的房屋租赁关系，在被告未向本院提交证据证明原、被告与孙帮良三方之间存在变更租赁合同的合意的情形下，本院认定原被告之间就12号商铺的租赁关系未解除，孙帮良支付的4万元房屋租金为代被告向原告支付，被告应向原告支付12号商铺剩余的房屋租金；被告抗辩称12号商铺，原告于2017年5月即上锁，根据本院审理的（2017）内0102民初6856号民事案件庭审笔录，对于2017年5月原告将12号商铺上锁，系被告及被告申请的证人孙帮良的陈述，原告不予认可，被告及证人亦未向本院提交关于上锁事宜的派出所出警记录，无有效证据予以证明，原告认可于2017年7月将12号商铺上锁，本院予以采信，对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；对于原告请求被告支付12号商铺剩余租金72158元（62.31平方米×1800元-4万元）的诉请，本院予以支持；   对于原告请求被告支付违约金的诉请，根据双方合同约定，第二年度的租金被告应于2016年6月1日之前支付，被告于2017年6月14日支付11号、16号商铺租金，及欠付12号商铺部分租金的行为，已经构成违约，应当承担违约责任；根据双方合同约定，被告应按月租金的5%向原告支付违约金，即1342.5元（322200元×5%÷12个月），故对于原告的此诉请，本院予以支持。   综上，对于原告请求被告支付租金72158元，及支付违约金1342.5元，合计人民币73500.5元的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：   被告王力于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政集团公司呼和浩特市分公司支付房屋租金72158元，及违约金1342.5元，合计人民币73500.5元；   驳回原告中国邮政集团公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   诉讼费：本诉案件受理费减半收取人民币1985元，由被告王力负担795元，原告中国邮政集团公司呼和浩特市分公司负担1190元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 韩 宇     二〇一九年七月十九日   书记员 苏君洁