广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初11862号原告：黄成华，男，1981年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告：张建忠，男，1980年3月27日出生，汉族，住湖北省云梦县，二原告共同委托诉讼代理人：梁文杰，广东国慧律师事务所律师。被告：赖小龙，男，1982年9月6日出生，汉族，住江西省赣州市石城县，被告：胡婷，女，1984年2月3日出生，汉族，住河南省开封市龙亭区，二被告共同委托诉讼代理人：赖国栋，北京市中银（赣州）律师事务所律师。原告黄成华、张建忠与被告赖小龙、胡婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄成华及二原告共同委托诉讼代理人梁文杰，被告赖小龙及二被告共同委托诉讼代理人赖国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄成华、张建忠向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告于2017年7月12日签订的《房屋买卖合同》；2.请求法院判令两被告向原告返还定金80000元及利息30720元（利息从2017年9月29日始，按年息24%计算至清偿之日止,暂计算至2019年5月6日为30720元）；3.请求法院判决两被告向原告支付违约金94800元；4.请求法院判令由两被告向原告赔偿房屋价格上涨损失200000元（具体房价上涨损失金额以庭审中该房屋的市场评估价格为准）；5.请求法院判令两被告向原告返还中介费5000元；6.请求法院判令由两被告承担本案诉讼费、财产保全费。在审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为两被告向原告返还定金100000元及利息（利息从2017年9月29日始，按年息24%计算至清偿之日止）。事实和理由：原告与被告在2017年7月份协商一致，约定原告以948000元的价格购买被告赖小龙名下位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区居民委员会人民西路1号丽南名都5座xxx号的房产，并约定将上述房产过户到张建忠名下。在签订合同后，原告已经按照《房屋买卖合同》的约定向被告支付定金。随后，在原告要求被告赖小龙协助办理过户登记手续时，却发现被告赖小龙的房产已经被司法查封。在原告的不断督促下，被告赖小龙才处理了上述司法查封。但被告赖小龙却又因房产升值的原因，拒绝履行合同。在原告和中介机构的多次催促下，被告赖小龙仍拒绝将涉讼房产过户到原告张建忠名下。被告违背诚信、恶意违约而不履行合同，导致作为守约方的原告蒙受重大的经济损失。赖小龙、胡婷辩称，1.原告张建忠不具备本案原告的主体资格，被告胡婷不是本案适格被告；2.原告的陈述不符合事实，被告在本案中一直配合原告的要求，被告的房屋也具备过户条件，虽然在合同履行期间被告的房屋曾被司法查封，但被告一直积极处理该事情，在2018年8月23日，该房屋已经具备过户条件，可以交易。被告为了配合过户，在2019年3月13日从河南赶过来，遵从了原告的指令到房产机构打印了相关的证明，但由于税费比预期增加30000元左右，原告不愿意支付该费用而导致上述过户交易未能成功，所以责任不在被告；3.案涉房屋买卖一直没有过户，根本原因在于原告，理由是签合同的主体是原告黄成华，房屋过户的银行贷款主体变更为张建忠，其实真正的购买人是一个广州姓余的客户，在被告解除房屋查封的情况下，双方有大量时间办理房产过户交易，但由于黄成华、张建忠不是房屋的实际购买人，每次被告约过户时，买房的人都不着急，而被告因工作关系要经常出差，也不在广东工作、生活，所以拖延时间系由原告导致；4.原告的同意贷款书的有效期是3个月，在2019年3月14日过户时同意贷款书已经失效。2019年3月14日时原告变更中介机构，被告认为该同意贷款书失效及变更了中介机构，影响房屋交易的安全，因此被告认为本案根本违约方是在于原告，如果原告要解除双方之间的房屋买卖合同的话，原告应向被告支付同期违约金94800元，如果继续交易的话，原告应在2018年8月23日起按银行同期贷款利率支付购房利息；5.案涉房屋在交易市场价格没有上涨；6.被告未收取加急的20000元费用。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：赖小龙系位于佛山市顺德区龙江镇龙江社区居民委员会人民西路1号丽南名都5座xxx房屋（不动产权证号：1116075247）的所有权人。2017年7月12日，赖小龙（卖方）、黄成华（买方）、佛山市粤龙福房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，各方主要有以下约定：1.出售物业：佛山市顺德区龙江镇龙江社区居民委员会人民西路1号丽南名都5座xxx房屋；2.成交价：948000元；3.一方拒绝出售或购买该房屋或在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时，视为违约；4.付款方式：定金80000元，其中50000元于签订合同当日支付，另外30000元于2017年7月19日前支付，卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方办理银行按揭；卖方于收取定金后自行向抵押银行办理提前还款手续，提前还款并办理涂销抵押等手续；5.黄成华可自行决定实际购买人。上述合同签订后，赖小龙有协助买方办理按揭贷款申请手续。此间，因房屋市场价格上扬，双方为促成交易，于是对成交价等展开多次磋商，后基本对变更成交价格达成共识。其后，因赖小龙涉及其他案件，上述房产被有权机关查封，直至2018年8月份方被解除查封。再后，因办理提前还款、涂销抵押等，又延误了一段时间未能办理过户手续，其间，双方为继续交易存在多次磋商。至2019年3月，双方约定于当月14日办理上述房屋的过户手续，该日赖小龙亦赶至顺德，并为协助办理有关过户手续之需，去到顺德区不动产登记部门查询复印有关资料，但由于该资料达不到可以减免30000余元税费的要求，黄成华方于是要求赖小龙再按照有关要求去顺德区不动产登记部门重新调取有关资料以达到可以减免税费的目的，赖小龙表示只配合办理过户手续，拒绝再驱车几十公里去到相关部门调取资料，因此该日未能办理过户手续。另查，二原告自认上述房屋的实际购买人为张建忠，黄成华系代表张建忠办理有关购房事宜，因此应由张建忠享有本案的合同权利。再查，上述合同签订后，赖小龙已收到付款共计100000元（包括合同约定的定金）。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告黄成华与被告赖小龙签订的《房屋买卖合同》体现了双方当事人的真实意思表示，其内容也未违反有关法律行政法规的强制性规定，应为合法有效并对当事人具有拘束力。本案争议的焦点在于可否认定被告赖小龙存在先行违约？本案合同签订后，被告赖小龙不接受合同约定的成交价，随后，原告黄成华就成交价等问题多次与被告赖小龙磋商，其后，双方就成交价基本再次达成共识。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，虽然被告赖小龙在合同签订后不接受合同约定的成交价，但由于双方随后再次就成交价达成共识，因此该变更成交价的行为应视为双方变更合同，而非被告赖小龙违约。再后，由于案涉房屋被有权机关因其他案件查封，导致在一定时间内过户不能，但是在查封期间及解除查封后，双方均无明确的解除合同的意思表示，而是从促成交易出发，多次变更履行期限等，该变更行为同样应视为双方变更合同条款，不应视为违约。2019年3月14日，双方应约于该日至不动产交易部门办理案涉房屋的权属过户手续，被告赖小龙亦在当日到达佛山市顺德区，并至区相关部门复印或打印了相关资料，但该资料可能因不符合相关要求而不能达到减免30000余元税费的目的，原告方要求被告赖小龙重新去区相关部门调取相关资料，遭到被告赖小龙的拒绝，因此在当日未能办理有关过户手续。可见，在当日之前，双方应已就合同的履行等达成共识，也希望能够完成交易。但因为应否协助达到减免税费的目的，双方未能达成共识，对此，应视为在合同履行过程中出现的新问题，而对该问题双方在签订合同时未有明确约定，因此，双方可对该问题进行协商补充。但在当日双方未能达成共识的情况下，根据合同条款或有关交易习惯，不能认定被告赖小龙即负有配合提供有关材料以减免有关税费的义务，因此即使在当日未能完成过户，也很难认定被告赖小龙构成违约，况且，直至庭审当日，被告赖小龙亦有表示随时愿意配合完成过户。但是，本案合同签订于2017年7月份，至今差不多两年时间，都未能办理过户手续，导致原告方已丧失了对被告方能够继续履行合同的信任。因此，原告提出解除合同有理，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，对此本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的相关规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告在起诉书中提出了解除合同的诉求，该起诉书可视为解除合同的通知，因此本案合同应于被告收到本院向其送达起诉书副本时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如上所述，鉴于在合同履行过程中，双方为促成交易，多次经协商变更合同内容，因此虽然在较长时间内未能完全履行合同，但很难即以此为由认定被告赖小龙违约。因此，本案合同解除后，被告赖小龙不再负有协助办理过户的义务，但应退回已收取的款项100000元（其中部分应为定金）。综上所述，案涉合同已解除，本院予以认可。由于二原告确认原告张建忠为案涉合同的实际权利人，应由原告张建忠享有有关的合同权利，再，被告胡婷未参与到合同签订履行的过程，其不应负有本案合同义务，故，本案中应由被告赖小龙向原告张建忠返还已收取款项100000元。对原告涉及上述的诉讼请求，本院予以支持。对原告其他诉讼请求，本院在本案中不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告黄成华、被告赖小龙以及案外人佛山市粤龙福房地产代理有限公司于2017年7月12日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、被告赖小龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张建忠返还款项100000元；三、驳回原告黄成华、张建忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7457.8元，减半收取计3728.9元，财产保全费2572.6元，合共6301.5元，由被告赖小龙负担1535.5元，原告黄成华、张建忠负担4766元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 邢 早二〇一九年七月十五日书记员 黎晓彤