贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初1973号原告（反诉被告）：郑卫，男，1977年10月31日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：戴学萍，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄青青，贵州仁致律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵温虎，男，1955年2月27日出生，汉族，现住贵州省仁怀市。被告（反诉原告）：陈开群，女，1956年5月17日出生，汉族，现住贵州省仁怀市。二被告委托诉讼代理人：赵温华，贵州鹿鸣律师事务所律师。原告（反诉被告）郑卫与被告（反诉原告）赵温虎、陈开群租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，追加了陈开群作为当事人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郑卫的委托诉讼代理人戴学萍，赵温虎、陈开群及其委托诉讼代理人赵温华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑卫向本院提出诉讼请求：请求判令被告继续履行与原告于2014年3月15日签订的《房屋租赁协议书》。事实与理由：2014年3月15日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，协议约定：被告将位于茅台新大桥口（现茅台彩虹桥）的房屋建筑面积600平方米，使用面积200平方米出租给原告使用。租赁期限为2014年4月1日至2029年3月30日止。租金为年租金20万元，按年支付。合同签订后原告按照约定按时按年支付被告房屋租金。现被告突然提出需增加房屋租金，否则将收回该房屋，并多次进行干扰原告的经营。原、被告签订协议后，原告已经对该房屋进行了装修装饰投入经营，投入了巨大的资金。现被告无理要求增加房屋租金严重违反协议约定。同时，2019年5月25日，赵温虎将门面已收回，不许原告方经营。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。被告赵温虎、陈开群辩称，郑卫存在违约行为，应解除合同。反诉原告赵温虎、陈开群向本院提出诉讼请求：请求解除反诉人与被反诉人2014年3月15日签订的《房屋租赁协议》。事实与理由：2014年3月15日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁协议》，约定反诉人将位于茅台新大桥门口的房屋租给被反诉人使用。合同第十一条第三款约定租金前5年不变，5年后按市场价另行执行。2018年4月15日，被反诉人向反诉人承诺租用的房屋由被反诉人自己经营，不转让其他任何人使用，但被反诉人未遵守自己的承诺，未经反诉人同意擅自将该房屋转租他人，构成违约。在2018年9月30日，反诉人与被反诉人又达成门面租赁调解协议，约定反诉人租赁给被反诉人的房屋按每间118000元/年计算租金。因租赁的房屋有6间门面，被反诉人应支付租金708000元，同时该协议约定被反诉人在2018年10月10日回复反诉人，但被反诉人至今未作任何口头、书面回复，已构成违约。同时郑卫租赁门面有非法经营的行为，我方也有解除权。故诉至人民法院。反诉被告郑卫辩称，赵温虎的反诉理由不成立。第一，双方在2014年3月15日签订的租赁协议没有合同第十一条第三款的约定，该约定是反诉人自己添加的，对我方没有约束力，而且2018年9月30日双方达成的协议是在我方2018年10月10日进行回复。第二，我方已于2018年10月9日上午明确回复不同意上涨租金，若需要涨租金，则需要通过法律途径解决。第三，我方不同意对方擅自涨租金，我方要求继续履行房屋租赁合同。第四，我方并没有转租行为，我与门面的实际经营者系合伙关系；第五，即便存在转租行为，2016年赵温虎、陈开群已知晓，解除权的除斥期间6个月已过；第六，我方对非法经营的事情并不知晓。故请求驳回对方的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月15日，赵温虎作为出租方（甲方）与郑卫作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议书》，双方均提交了《房屋租赁协议书》，其中郑卫提交的协议书约定：“第一条甲方将坐落在茅台新大桥口的房屋，建筑面积600平方米，使用面积200平方米，出租给乙方使用。第二条租赁期限，甲方从2014年4月1日起将此房屋交付乙方，至2029年3月30日止，乙方如利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，甲方可以终止合同，收回房屋。第三条租金交纳期限和交纳方式：甲乙双方议定年租金200000元，计人民币贰拾万元，交纳方式为年付，由乙方在2014年3月18日交纳给甲方，先付后用，以后按年支付，应在付款期末前3天支付。第五条租赁双方变更时，乙方转让与第三方互换用房时，如有拖欠房租，甲方有权收回房子。第八条违约责任，租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金5000元。第十一条其他约定事宜，1.房屋租金从新大桥通车起算，合同签订后，第一年房屋先付拾万元，通车后付清第一年房租。2.房屋交乙方后，乙方装修（水、电、汽、厕所改造）费用由乙方自行负责。”而被告赵温虎提交的协议书除与上述内容相同外，该协议书第十一条还添加了“3.租金五年不增加，五年后按市场价与甲方协议确定”的约定。赵温虎、陈开群、赵霖（已死亡）均在该两份协议的甲方处签字，郑卫在乙方处签字。合同签订后，赵温虎、陈开群将房屋交付郑卫，郑卫按约定支付房屋租金，其中赵温虎2015年5月8日出具的收条载明：“收到郑卫门面租金20万元，此租金2015年5月8日至2016年5月8日”；2016年4月16日出具的收条载明：“今收到郑卫付房租款20万元，2016年-2017年”；2017年2月19日出具的收条载明：“今收到郑卫租用茅台房租20万元，租期2017年5月8日至2018年5月8日止”；2018年4月16日，郑卫将20万元租金通过中国工商银行转给赵温虎指定的收款人，故郑卫缴纳租金至2019年5月8日。赵温虎在2016年时发现郑卫存在转租门面的行为后，双方经协议，于2018年4月15日，郑卫在赵温虎持有的协议书上承诺，内容为“我承诺该合同到期与甲方从（重）新协议租金为准，但必须是我自己经营，不能转让转租其他任何人使用，如不按承诺全都属违约，赔偿甲方损失，提前六个月协商。”2018年9月30日，赵温虎（甲方）与郑卫（乙方）就门面租赁事宜协议，并形成《门面租赁调解协议书》，内容为：“根据双方2014年3月15日签订租房合同第十条规定，五年租金增价，五年后甲、乙双方按市场价协商租金，提前六个月协商。于2018年9月30日，甲乙双方协商，甲方按市场价每间118000元，乙方要续租必须按此价格，甲方无条件收回转租，乙方承诺在2018年10月10日回复。如不按期，其属乙方违约，造成经济损失，由乙方全部负责。……。注邻近租房租金为证”。2018年10月9日上午11：53分，郑卫通过短信的方式回复赵温虎，内容为“赵总，你说的房租118000元每间，我今天告诉你，我去找法院起诉解决我们的租房一事”。庭审中，赵温虎自述，其于2018年10月11日向承租门面的实际经营者发放书面通知，内容为：“我于2014年3月15日与浙江郑卫签订租房协议书，由于郑卫违约将房子转租你承租户，加上按合同租定五年期不增价，五年到期后按市场价与甲方协商确定，租期五年期满，我与郑卫按市场每间门面壹拾捌万捌仟元，郑卫不给此价，我无条件收回，为了不让承租方受骗，少造成你们的经济损失，你们与郑卫签订的合同期限与我租期签订的合同租期不符合，望承租户立找郑卫协商处理，否则到期我无条件收回转租，你们造成的经济损失自负。”现因双方对租金事宜协商不成，遂诉至本院。经法院现场勘查，郑卫在租赁房屋后，将房屋分割为六间，门面现状为：马相银经营贵州大曲马相银白酒经营部，范其华经营范家水果（占用2间），谢杰平经营管理贵州省仁怀市谢府龙台酒业销售有限公司和茅台王子酒有限公司（田学梅为该公司大股东）（占用2间），古科敏经营仁怀市茅台镇古科敏豆花面馆。法庭分别对郑卫、马相银、谢杰平、范其华、古科敏进行询问。对郑卫询问，其陈述的主要内容为：“与马相银、谢杰平、范其华系合伙关系，双方之间并没有书面的合伙合同，同时不参与实际的经营、管理，双方对如何分红没有约定。不认识古科敏，也不清楚是怎么回事。”；对马相银询问，其陈述的主要内容为：“经营贵州大曲马相银白酒经营部，郑卫在租金范围承担风险，不参与经营管理，对外不承担责任，利润由双方平均分配。”；对范其华询问，其陈述的主要内容为：“经营范家水果，自负亏损；郑卫不参与经营管理，对外不承担责任；双方对利润分配没有约定，每年按照郑卫与赵温虎、陈开群之间的租赁协议书约定的租金平摊后支付给郑卫，由郑卫再支付给赵温虎、陈开群。”；对谢杰平进行询问，其陈述的主要内容为：“郑卫以房屋为出资，由谢杰平负责经营管理播窖1935（谢府龙台酒业公司）、遵义豆花面、茅台王子酒三间门面，利润平均分配，郑卫在租金范围内承担风险。妻子田学梅将其中一家门面转租给古科敏经营仁怀市茅台镇古科敏豆花面馆。”；对古科敏询问，其陈述的主要内容为：“2017年7月1日，古科敏与王在亩（二人系夫妻关系）从田学梅（谢杰平的妻子）处转租该门面经营豆花面，双方签订了《门面租赁合同》，约定租期为2017年7月1日至2018年7月1日，租金一年一次，金额为58800元。第二年租金就上涨至69000元。”古科敏提交2018年5月10日谢杰平出具收条一份，载明:“今收到王唐勇（王在亩）豆花面门面租金69000元，租金时间为2018年7月1日至2019年6月31日止。”另查明，陈开群、赵温虎系夫妻关系，共同生育赵霖，赵霖于2016年6月27日因死亡注销户口，赵霖未婚无子女。本院认为，赵温虎、陈开群将房屋出租给郑卫，郑卫交付租金给赵温虎、陈开群，双方之间的租赁关系依法成立并生效，应受到法律的保护，双方当事人应按照协议的约定履行自己的权利义务。本院的争议焦点为：1.赵温虎、陈开群持有的《房屋租赁协议书》上关于第十一条第三项“3.租金五年不增加，五年后按市场价与甲方协议确定。”的约定对郑卫是否具有约束力？2.双方之间的租赁关系应当解除还是继续履行。焦点一。郑卫辩称，该条款对其没有约束力，这是赵温虎、陈开群私自添加上去的。但是从郑卫2018年4月15日在该份《房屋租赁协议书》书写承诺书，其中部分内容为“我承诺该合同到期与甲方从（重）新协议书租金为准”，以及2018年9月30日双方之间形成的《门面租赁调解协议书》，其中内容明确载明：“根据双方2014年3月15日签订租房合同第十条规定，五年租金增价，五年后甲、乙双方按市场价每间118000元……”，可以推断，郑卫对争议的该条款内容是知晓的，并且认可的，故对郑卫的辩解不予采信，该争议条款对合同双方当事人具有约束力。焦点二。在本案中，郑卫要求继续履行合同，赵温虎、陈开群认为郑卫违反合同约定要求解除合同，其中一理由为：擅自将房屋转租给他人。关于擅自转租的问题。首先，虽然双方的租赁协议书约定：“租赁双方变更时，乙方转让与第三方互换用房时，如有拖欠房租，甲方有权收回房子。”但2018年4月15日郑卫书面向赵温虎、陈开群承诺：“我承诺该合同到期与甲方从（重）新协议租金为准，但必须是我自己经营，不能转让转租其他任何人使用，如不按承诺全都属违约，赔偿甲方损失，提前六个月协商。”该承诺可以视为双方对租赁合同中关于转租条款的变更，变更为郑卫在承诺期满后不能转租，该承诺对郑卫具有约束力。其次，承诺中“合同到期”指的是什么时候。从《房屋租赁协议书》中关于重新协商租金约定是“五年后按市场价与甲方协商确定”，以及该部分承诺的整体性可以推断出，“合同到期”指的是租金五年不增价期间届满，即从2014年5月8日至2019年5月8日。虽郑卫辩称，此处“合同到期”是指合同约定期限15年为准，但这显然与双方的协议约定不符，且未提供其他的证据佐证，故对该辩解不予采信。再次，经本院现场勘查，租赁房屋的实际经营人均不是郑卫，对此郑卫辩称除古科敏外，与其他实际经营者系合伙关系。第一，根据郑卫、实际经营者马相银、谢杰平的陈述，双方对利润分配的约定陈述相矛盾。第二，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条：“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”、《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》4.6：“公民按照协议提供资金或者实物，并约定参与合伙盈余分配，但不参与合伙经营、劳动的，或者提供技术性劳务而不提供资金、实物，但约定参与盈余分配的，视为合伙人。”的规定，郑卫不参与范其华门面的管理经营、不承担亏损，范其华每年必须缴纳租金，双方之间的关系不符合个人合伙的要求，故郑卫与范其华之间不存在合伙关系，二者之间应为房屋转租的关系。第三，即使郑卫与谢杰平之间系合伙关系，但谢杰平又将其中一间门面转租给古科敏，虽郑卫陈述其不知道，也不影响谢杰平与古科敏之间转租关系的成立。故对郑卫该辩称也不采信。最后，郑卫在2018年4月15日出具的承诺书中明确表达在合同五年不增价期满后，门面不转租，但期满后（2019年5月8日）郑卫至今仍未收回转租房屋，构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，赵温虎、陈开群要求解除《房屋租赁协议书》，具有事实和法律依据，予以支持。郑卫主张继续履行《房屋租赁协议书》，不具有法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告郑卫的诉讼请求；二、解除反诉原告赵温虎、陈开群与反诉被告郑卫于2014年3月15日签订的《房屋租赁协议书》。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30元（已减半），反诉案件受理费30元（已减半），合计60元，由原告（反诉被告）郑卫承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  钟雨曦二〇一九年七月九日书记员  祝光明