海南省海口市美兰区人民法院   民 事 判 决 书     （2019）琼0108民初2170号     原告：王某，男，1990年11月5日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   被告：海南德善房地产经纪有限公司，住所地海南省海口市美兰区国兴大道65号盛达景都二期东区B栋首层05号房。   法定代表人：张某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：黄某，海南大兴天泰律师事务所律师。   第三人：陈某，男，1987年12月25日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   原告王某与被告海南德善房地产经纪有限公司及第三人陈某合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某、被告的委托诉讼代理人黄某、第三人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王某向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2018年9月30日签订的《认购书》合法有效；2.判决被告赔偿原告损失人民币20000元； 3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月30日，被告公司员工石豪强通过微信向原告推荐了位于海口市××区房(产权人：陈某，产权证号：HK110486) 的出售信息。原告实地看房后欲购买该房产，于当日与被告签订了《认购书》并向被告交付了20000元购房定金。2018年10月3日，石豪强告知原告已经将20000元定金交给第三人陈某，考虑到国庆期间银行不能面签，石豪强让原告过完国庆面签后再与第三人签订购房合同。2018年10月8日，原告感觉交易情况异常，通过微信向石豪强表明了担忧。石豪强称“就是有什么问题的话，我都会处理好”。2018年10月11日，石豪强告知原告，第三人反悔不想出售该房产，原因是他想把该房产卖给其表弟。后原告多次与被告公司负责人及石豪强联系，希望他们能与第三人沟通促成该交易。但是在沟通的过程中，前期被告称第三人坚决不同意卖房，后期为避免承担责任，被告工作人员石豪强矢口否认第三人已经收受定金的事实，坚称自己从未将定金交给第三人，第三人也没有同被告签订过售出确认书。被告公司负责人邱育干在与原告沟通的过程中，态度恶劣。依据《认购书》第十二条“上述相关约定事项以卖方签订售出确认书生效”的约定，此人认为其与原告签订的《认购书》无效，不愿意承担任何赔偿责任。2018年10月18日，在多次沟通无果后，为避免更大的损失，原告只好先取回20000元定金。当天，被告员工石豪强向原告坦承这件事主要是他的责任，他担心原告提起诉讼后会对他的职务升迁产生负面影响，遂承诺其个人向原告赔偿1万元损失。原告起初不忍心让石豪强个人承担赔偿责任，但是担心打官司可能确实会降低石豪强的社会评价，经慎重考虑，原告于2018年10月21日同意了石豪强的赔偿请求。石豪强承诺过两天就把赔偿款付给原告，二人沟通比较愉快，石豪强也承认了第三人之前其实已经收取了原告的20000元定金，只是后来想把房子卖给其表弟，就反悔了并把定金退回给公司。2018年10月24日，原告要求石豪强支付赔偿款。但是，石豪强反悔，不再愿意赔偿原告损失。原告认为，被告作为中介服务机构，违反了合同规定的义务。被告公司员工石豪强违背了诚信原则，多次欺骗原告，侵犯了原告的合法权益，依法应当赔偿原告损失。理由如下：《认购书》系原、被告双方意思的真实表示，符合法律规定，具有法律效力。作为提供格式条款的一方，被告的《认购书》第十二条完全免除了自己的责任，排除了原告的主要权利，有的不利后果全部由原告承担。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，该条款属于典型的格式条款无效的情形。该条款的无效不影响整体合同的效力。因此，《认购书》合法有效。二、被告未履行合同义务，侵犯了原告的合法权益，依法应赔偿原告损失。《认购书》第五条第二款约定：“签订本认购书后，乙方应在第五条第一款约定的日期前通知卖方、并与卖方确认交易相关事项。满足上述条件后，乙方不需甲方另行指示，可将购房定金转交给卖方。”既然被告2018年10月3日前已将定金交付给第三人，证明其已经与第三人沟通确定好了签约日期及交易相关事宜。按照一般交易规则，被告不可能在其未就业务签订任何书面委托材料或者未确认好交易事宜的情况下，就贸然将定金交给第三人。作为中介服务机构，被告有义务积极促成原告和第三人的房产交易。但是在第三人反悔之后，被告却没有采取任何补救措施。更为过分的是，被告替第三人隐瞒已收受定金的事实，否认第三人与被告签订过《售出确认书》。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按照约定提供好居间服务，导致原告未能实现购房目的。原告在与被告沟通协调的过程中，被告公司员工态度恶劣，反反复复，不愿约第三人出面跟原告沟通。当原告想追究第三人法律责任时，被告拒绝提供第三人的关键信息，其不诚信的行为致使原告身心俱疲，花费了大量的时间和精力，更为重要的是，错过该套房源之后，原告很难再买到类似条件的房产。因此，被告给原告造成了不可估量的损失，依法应承担赔偿责任。三、被告违背诚信原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，向原告提供虚假情况，损害了原告的利益，依法应承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”被告公司员工石豪强在向原告提供中介服务的过程中，故意隐瞒了第三人已收受定金的事实，导致原告在维权浪费了花费了大量的时间和精力，向原告提供虚假情况，使得原告无法顺利购房，损害了原告的利益，被告依法应承担损害赔偿责任。综上，原告和被告签订的《认购书》合法有效，被告作为中介服务机构，未认真履行职责，违背诚信原则，损害了原告的利益。故为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。   被告海南德善房地产经纪有限公司辩称，一、被告与原告于2018年9月30日签订的涉案《认购书》尚未生效。涉案《认购书》第十二条已全部用下划线予以标明。其中第一项即已经明确约定“上述相关约定事项以卖方签订售出确认书生效。”因此，该《认购书》系属于附生效条件的合同。原告主张该《认购书》第十二条之约定属于格式条款，该主张没有事实和法律依据。理由是：该第十二条的相关约定，系根据《认购书》第三条（付款方式）的第C款付款方式的补充约定，并且用下划线标明，系属于双方的真实意思表示。通观整份《认购书》的全部条款，可以发现，所有具有下划线的部分均为双方协商才能确定的事项。所以，该第十二条的约定系属于双方根据具体的付款方式来进行的特别约定，并用下划线予以明示，系属于双方的真实意思表示。因此，该条款不属于格式条款。故根据《认购书》的明确约定，由于卖方（第三人）未在2018年10月30日之前签订售出确认书，定的生效条件尚不具备，所以该《认购书》约定的相关条款尚未生效。二、退一步来说，即使2018年9月30日签订的涉案《认购书》已经生效，但是在2018年10月18日原告收到被告退还的2万元定金后，该《认购书》已经解除，双方的权利义务已终止。双方于2018年9月30日的订《认购书》第五条（定金条款）第一款约定，甲方应于2018年10月30日前依照本认购书之约定到乙方处与卖方签订《房地产买卖契约》，上述定金转为购房款，乙方会将签约确定时间以本认购书中注明的联系方式告知甲方；第二款约定，签订本认购书后，乙方应在第五条第一款约定的日期前通知卖方、并与卖方确认交易相关事项。本案中，被告在确认第三人反悔不卖房后，已经于2018年10月18日向原告退还了定金20000元。该时间点在约定的签约时间即2018年10月30日之前。所以，被告已经以非常明确及实际履行的方式，将卖方反悔不卖的情况如实告知了原告。原告也已经收到了该款项。因此，被告与原告系用明示的方式解除了双方之间的委托与受托的居间合同关系。三、原告要求被告赔偿其损失20000元，没有事实依据，也没有法律依据。1.根据涉案《认购书》的约定，相关定金条款约束的是原告与第三人陈某，即约束的是案涉房屋的买卖双方，而不是作为居间人的被告。所以，如果原告以定金条款主张损失，其应向第三人陈某主张。2.双方签订《认购书》的时间为2018年9月30日。被告在获悉并确认第三人陈某反悔不卖了以后，已于2018年10月18日及时向原告退还定金20000元。前后相隔仅为18天。这么短的时间，不会给原告带来任何损失。综上，原告的诉讼请求没有事实根据，也没有法律依据。请法庭依法查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。   第三人陈某述称，第三人收到被告提交的微信聊天记录都属实。第三人只是提供卖房意向咨询，并没有决定把房子卖给被告，也没有授权被告把房子卖给原告。我也收到认购书。该认购书是原、被告签订的。第三人是房屋产权所有人，未经本人允许，原、被告签订的认购书违法无效。对于资金往来专用凭证，第三人不知情。第三人不允许被告未经本人同意就把第三人的房子卖给原告。个人账户资金交易明细与第三人无关。起诉状的“事实和理由”内容提到被告公司员工石豪强，第三人不认识此人。据原告所述，石豪强将20000元购房定金交付于第三人是编造的。第三人与石豪强不认识，也没有收到过其交给第三人的购房定金。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的认购书、德善房产资金往来专用凭证、名片、转账截图、房产证、营业执照，被告及第三人对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告提交的聊天记录，聊天主体不明，故本院对该证据的关联性不予确认。被告提交的微信聊天记录、认购书、德善房产资金往来专用凭证、中国建设银行个人账户支出交易明细、房地产出售确认书，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的证人符某的证言，原告及第三人对证人证言的真实性均无异议，且该证言内容与本案有关，具有合法性，故本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。第三人未提交证据。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年9月30日，原告王某（甲方）与被告海南德善房地产经纪有限公司（乙方）签订一份《认购书》。双方约定：“甲方确认认购由卖方委托乙方代理销售的房地产，该房地产位于海口市××区房，产权证号：HK110486，面积39.97平方米，该房房地产产权人为陈某。按套计价，该房地产总价为390000元，以上价格不含税，买卖双方过户税费买方全部承担。甲方自愿以税务部门认可之价格申报纳税及办理过户。甲方签订《房地产买卖契约》并办理产权过户手续受理当日支付首付款200000元（含定金），余款190000由甲方向银行申请按揭贷款支付。为保证本认购书的履行，甲方应在签订本认购书的当日向乙方支付定金20000元，甲方应于2018年10月30日前依照本认购书之约定到乙方处与卖方签订《房地产买卖契约》，上述定金转为购房款。乙方会将签约确定时间以本认购书中注明的联系方式告知甲方。签订本认购书后，乙方应在2018年10月30日前通知卖方、并与卖方确认交易相关事项。满足上述条件后，乙方不需甲方另行指示，可将购房定金转交给卖方，并以乙方指定人员的银行转款（存款）凭条或卖方出具的定金收据为准。在此期限内，甲乙双方必须履行本认购书约定事项，均不得终止本合同……乙方收到甲方支付的定金后不得在2018年10月30日前将上述房地产转售他人，否则，应双倍返还甲方定金……乙方系房地产中介机构，如因卖方无法与甲方签订《房地产买卖契约》，则乙方仅负有将收取的定金全额退还甲方的义务，甲方可要求卖方赔偿由此所造成的损失；如乙方已将定金支付给卖方的，甲方应向卖方要求返还，乙方负有协助义务。如因卖方违约导致卖方向甲方支付双倍定金，甲方同意将收取的定金差额部分50%支付给乙方，作为乙方提供居间服务的补偿……甲、乙双方均可采用本合同中注明的联系方式，采用挂号信、特快专递、专人送达等书面方式送达对方或者采用手机短信、微信、QQ号、电子邮箱等方式通知对方，均视为甲乙双方认可的通知送达方式……上述相关约定事项以卖方签订售出确认书生效……”上述合同签订后，原告于当日向被告支付了定金20000元。之后，第三人陈某因故未能就涉案房屋与被告签订《房地产售出确认书》。被告于2018年10月18日将20000元退还给原告。原告认为被告违背诚信原则，侵害其合法权益，应赔偿其损失，遂向本院起诉。   在庭审中，被告及第三人均确认被告未向第三人支付20000元定金。原告未提交证据证明被告在订立合同过程中存在违背诚实信用原则的行为。   本院认为，一、关于原、被告签订的《认购书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。” 原、被告签订的《认购书》约定“相关约定事项以卖方签订售出确认书生效”，即第三人与被告签订《房地产售出确认书》是《认购书》生效的条件。因第三人未与被告签订《房地产售出确认书》，故《认购书》所附的生效条件未成就，《认购书》仅成立但未生效。因此，原告请求确认《认购书》合法有效，无事实根据和法律依据，本院不予支持。   二、关于被告是否应向原告赔偿损失20000元的问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”原、被告签订的《认购书》未生效，原告主张的定金罚则不适用于合同未生效的情形。而原告未提交证据证明被告在订立合同过程中存在上述法律规定的违背诚实信用原则的行为。故原告请求被告赔偿损失20000元，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回原告王某的诉讼请求。   本案受理费300元（原告王某已预交），由原告王某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                            oqigvl77oagpdvy0o3      案件唯一码                                                 审 判 长 郑 薇           人民陪审员 吴崎霞           人民陪审员 黄亚六                                                   二〇一九年七月四日                     书 记 员 赵远寒                                   附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》     第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。……   ……     《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……     《最高人民法院关于适用的解释》     第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。