苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0506民初4868号 原告：吴谷涛，男，1967年8月16日生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：苏州时润商业管理有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区城南街道兴昂路99号4幢801室。 法定代表人：蔡祁明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈伟，江苏立泽律师事务所律师。 本院于2019年5月27日立案受理原告吴谷涛与被告苏州时润商业管理有限公司（以下简称时润管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴谷涛、时润管理公司委托诉讼代理人沈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴谷涛向本院提出诉讼请求：要求被告支付租金17311元。事实和理由：原、被告之间于2016年4月29日签订《欧蓓莎中华美食城商业用房委托经营管理协议》，明确被告应在每个自然年的3月30日和9月30日前将应付租金扣除所有费用后支付到原告指定账户，现原告仅收到部分租金，故起诉至法院。 被告时润管理公司辩称：原告委托其经营管理涉案房屋，由于实际承租人的装修期延长导致无法按时付租，为了考虑市场持续稳定发展，无奈之下于2017年5月11日与实际承租人签订补充协议变更租金起算时间，依据被告和实际承租人签订的原租赁合同以及补充协议，在2019年4月8日至2019年10月8日期间存在免租期3个月，现被告半年房租仅收到3个月，故被告在扣除相关税费和招商费用的情况下向原告实际返还3个月租金并无不当，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明：苏州吴中经济开发区城南街道兴昂路99号3幢1001、1002、1003、1004室本案原告系共有人之一，上述房屋均系商务/金融用地，非居住用房，建筑面积共计178.97平方米。 2016年4月29日原告（委托方、甲方）与被告时润管理公司（受托方、乙方）签订欧蓓莎中华美食城商业用房委托经营管理协议，明确原告就苏州吴中经济开发区城南街道兴昂路99号3幢1001、1002、1003、1004室房屋委托乙方进行出租和经营管理，委托期限自合同签署且标的房屋全部交付给甲方之日起至2025年12月31日止。该合同约定，在委托经营期间，为促进酒店前期的市场培育和发展，甲方自愿放弃向承租人收取自标的房屋实际全部交付给甲方之日起至2017年12月31日止所属租赁期间的租金，乙方根据市场行情，在统一业态规划的前提下出租该房屋，房屋租赁决策权归乙方，租金以乙方与承租人签订的《租赁合同》约定的实际租金为准（扣除优惠免租期后实际租金从2018年1月1日起算），收到的租金扣除相关税费和招商管理费后全部归甲方所有，乙方于每个自然年的3月30日和9月30日前将当期收到的租金扣除所有费用后支付到甲方指定的账号上。甲方需每年向乙方支付年租金的1%作为招商管理费（年租金以当年12个月计算），招商管理服务费应在乙方向甲方支付当年全部应收应付租金后，由甲方自收到当年租金之日起3日内支付给乙方；若乙方未完全收取到当年全部应收应付租金的，则招商管理服务费按照乙方向甲方实际支付金额的1%支付，剩余部分，待乙方收取剩余应收未收租金后，再由甲方补足。政府相关租赁税费由甲乙双方按租金收益比例各自承担。因该房屋与其他业主房屋共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺的房产证面积进行分配。自本合同签署且自标的房屋实际全部交付给甲方之日起至2018年1月1日前，乙方代表甲方对该商铺的使用和出租行使完全的处置权，即因出租而产生的任何租金损益均归乙方所有及承担，经营风险与甲方无关，甲方不得以所有者人身份干涉在此期间的租金损益。在受委托期限内，监督承租人按照商铺租赁合同的约定履行义务，承租人不履行约定义务时，乙方有权以自己名义通过包括法律途径在内的方式处理解决。该合同附件明确2016年1月1日至2017年12月31日期间免租，2018年1月1日至2018年12月31日期间租金单价为1.1元/平米/天，2019年1月1日至2019年12月31日期间租金单价为1.155元/平米/天，还约定了2020年1月1日至2025年12月31日期间租金的单价。 另查，本案原告（乙方）在购买涉案商铺时，与销售方（甲方）签订房屋销售补充合同，明确甲方将位于吴中区房屋销售给乙方，因该房源属于甲方委托时润管理公司出租管理的自留房源，现时润管理公司已经与承租人（尚客优酒店）签订十年期租赁合同，故本房源销售为带租约产权转让行为。为保证甲乙双方合法权益，补充达成如下协议：1、在认可原有租赁合同的基础上，乙方自愿授权时润管理公司在购房合同生效的前十年内代为出租管理该房屋（乙方和时润管理公司须另行签订委托经营管理协议一份）。2、该房屋产权转让后，原甲方委托时润管理公司与承租人（尚客优酒店）签订的十年租赁合同不因甲方与乙方的产权销售转让行为而失效。乙方必须按照买卖不破租赁的原则，无条件认可并接收甲方委托时润管理公司在本销售合同之前与承租方所签订的房屋租赁合同。3、原时润管理公司与尚客优酒店所签订的合同仍将继续履行，但该合同的收益权也相应地让渡给乙方，在销售买卖合同生效之后，承租人（尚客优酒店）支付的租金除销售买卖合同之前对应收取的租金之外，销售买卖合同生效之后的其余租金均归属乙方所有。乙方获得实际收益之后必须按照法律法规的要求，缴纳有关税收。4、本补充合同如有与原销售合同不一致的地方均以本补充合同为准。双方均应共同遵守，不得擅自违反合同约定，否则，违约方须承担房屋买卖合同金额的20%作为违约赔偿金支付给守约方。 另查，2015年12月1日，时润管理公司（出租方、甲方）和尚客优快捷酒店法定代表人谢惠斌（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方同意将位于苏州市吴中区，3号楼7-11层整层，租赁场地于2016年1月1日达到交付条件，租赁期限为10年即2016年1月1日起至2025年12月31日止，其中装修期为2016年1月1日起至2016年5月31日止，经营免租期为首年免6个月租金，第二年免6个月租金，第三年免3个月租金，先付后用。其中3号楼7-11层整层公寓，租金单价按每天每平方米人民币1.1元计算首月平均租金，第四年起租金单价每年在上一年的基础上递增5%计算租金，第九年、第十年租金不再递增。并以附件形式明确合同约定租期内的租金数额。该合同同时约定，如果乙方逾期没有付清保证金、租金、物业管理费以及其他应由乙方支付的费用超过30日的，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方赔偿其因此而遭受的相应损失及甲方支付的律师代理费。该合同附件四为租金支付明细表，明确租金支付日期及金额，同时备注处明确第一年免租6个月，第二年免租6个月，第三年免租3个月。 庭审中，原、被告双方一致确认：涉案4套商铺的租金以178.97平方米为面积计算基数。被告与谢惠斌签订的《商铺租赁合同》中约定的出租范围中包含涉案4套商铺。原、被告签订的商业用房委托经营管理协议中约定的自2018年1月1日起至2025年12月31日止的租金单价与被告和谢惠斌签订的《商铺租赁合同》中约定的与涉案房产相关的租金单价一致。被告已于2018年4月15日前收到2018年1月1日至2018年6月30日期间的房屋租金34323元、于2018年10月15日前收到被告支付的2018年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租金34323元，于2019年4月9日前收到2019年1月1日至2019年6月30日止的部分租金17161元，原告认为2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金未足额支付。被告认为其支付的款项有合同依据。 以上事实，由原告提供的欧蓓莎中华美食城商业用房委托经营管理协议、房屋销售补充合同，被告提供的商铺租赁合同以及本院制作的开庭笔录、质证笔录等证据予以证实。 关于2019年1月1日至2019年6月30日期间，被告有无足额向原告返还租金的问题。庭审中，原告陈述，按照原、被告之间签订的商业用房委托经营管理协议并结合其所出租的面积，涉案四套商铺2019年1月1日至2019年6月30日期间应收租金远超被告已付的17161元，被告应按合同约定按照单价1.155元/平米/天予以补足。被告认为，涉案商铺实际承租人谢惠斌经营的尚客优酒店由于装修期延长等原因未能按时支付租金，被告为了市场持续稳定发展，无奈之下在未通知原告的情况下于2017年5月11日与谢惠斌签订补充协议变更了租金起算时间，即从原合同约定的自2016年6月1日起算租金变更为2016年10月8日起算租金，并明确原合同约定的免租期继续适用，依据原租赁合同及补充协议，2019年4月8日至2019年10月8日为本案半年收租时间，该时间段免租期为3个月，被告只收到了3个月租金，故就已收到的3个月租金按照与原告的合同约定进行了支付。同时，被告认为如果按6个月支付租金，2019年度租金单价也应认定为1.1元/平米/月。为此，被告提供了如下证据予以证实: 1、2017年5月11日被告与谢惠斌签订的补充协议，明确租赁期间按原合同，经协商：原合同中约定的2016年6月1日租金起算，现调整从甲方同意当年给予再让利优惠部分租金，即从2016年10月8日起算租金（已扣除2016年装修期）。 2、收据存根复印件两份，证明被告于2019年5月7日收到2019年4月8日至2019年10月7日的部分房租300000元，于2019年6月17日收到2019年4月8日至2019年10月7日的部分房租254523元。 经质证，原告认为，其当庭才知道被告于2017年5月11日和谢惠斌签订了补充协议，但是其在2019年4月向被告提出租金支付数额有异议时，被告理由是2018年有3个月免租期，但被告2018年足额支付了租金，故要在2019年租金中扣除。但其实际上已放弃了2016、2017年的租金，故其和被告之间从2018年起不存在免租期说法。当庭被告提出和谢惠斌之间的补充协议与其无关，其要求被告按照双方的合同约定履行支付义务。原告认为，2019年租金单价应按原、被告双方合同约定的1.155元/平米/月计算，其同意被告在支付时直接扣除管理费和代缴税金后进行支付。 本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原告、被告签订的《欧蓓莎中华美食城商业用房委托经营管理协议》并不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，原、被告之间的关系应认定为委托合同关系。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，可以是有偿的，也可以是无偿的。根据原、被告之间的协议内容，被告向原告收取招商服务费，可见原、被告的协议符合有偿委托合同的表征，原告为委托人，被告为受托人。 现原告已将涉案商铺交付被告经营管理，被告已按原、被告协议的约定，向被告返还了2018年的租金收益。关于2019年的租金收益，被告辩称为了市场稳定发展而与实际承租人签订补充协议，免除部分实际承租人的支付义务，该补充协议未告知原告更未征得原告同意。该补充协议的签订导致的后果是实际承租人不按照2015年12月1日的商铺租赁合同支付租金，实际承租人租金的支付明显少于原、被告签订委托经营管理协议时的约定，这显然与原告的委托目的不符。被告签订补充协议的行为显然已经超出了本案原告吴谷涛向被告时润管理公司的委托。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。故本案中，原告有权要求被告按照1.155元/平方米/月支付2019年1月1日起至2019年6月30日止被告时润管理公司应返还而未返还的租金，符合原、被告之间的合同约定，本院予以采信。现原告同意由被告扣除管理费及代缴税金后予以返还，本院遵其自愿。经核对，原告吴谷涛的主张符合双方约定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零六条之规定，判决如下： 被告苏州时润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴谷涛支付人民币17311元。 如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计人民币117元，由被告苏州时润商业管理有限公司负担（该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院：户名江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。 (此页无正文) 审判员  顾霞 二〇一九年七月二十五日 书记员  于悦