湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初6872号原告：刘鹏，男，1966年10月18日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告：岳阳时尚莱迪商业管理有限公司，住所地岳阳楼区步行街北辅道花生茂商业广场六楼602室。法定代表人：朱少虹，执行董事。第三人：岳阳市翔丰商业有限公司，住所地岳阳楼区步行街北辅道电信大楼东侧花生茂商业广场七楼。法定代表人：刘水，执行董事。原告刘鹏与被告岳阳时尚莱迪商业管理有限公司（以下简称时尚莱迪公司）、第三人岳阳市翔丰商业有限公司（以下简称翔丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。被告时尚莱迪公司、第三人翔丰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告刘鹏向本院提出诉讼请求：1、被告时尚莱迪公司返还租金345000元；2、被告返还综合服务费4166.67元；3、被告返还广告推广费50000元；4、被告赔偿原告经营损失50000元；5、原、被告签订的租赁合同顺延至2030年4月30日；6、被告按岳阳步行街北辅道临街门面通常价格确定合同期内租金；7、第三人承担连带责任。事实与理由：2017年11月30日，原告与被告签订《商铺使用合同书》，约定由原告租赁被告拥有经营使用权的印巷里文化美食广场编号为A50的商铺，租期自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金600000元/年，保证金100000元，综合服务费5000元，综合广告推广费50000元。2017年12月1日，原告支付455000元，同日，原、被告双方签订补充协议，确定对门面A50租金变更为2018年至2019年租金为30000元，2020年至2022年租金为310750元，2023年至2025年租金为347288元，2026年至2028年租金为347288元，2029年租金为364652元。被告承诺退还原告租金270000元，此后，原告支付综合服务费5000元，广告推广费50000元，保证金100000元。合同签订后，原告投入50多万元对门面进行装修，被告没有按约在2018年1月份保证门面开张经营，直至2018年5月1日，被告才通知商户试营业。由于整栋楼消防设施不全，有重大消防安全隐患，不具备交付使用条件，致使商户无法正常经营，导致原告亏损严重，直至2018年10月16日消防工程才验收合格，门面才具备交付使用的条件。原、被告之间的租赁合同应从2018年10月16日起算，应当退还相应租金及费用。第三人翔丰公司为涉案门面的所有权人，应当对被告的行为进行监管，应对被告的行为承担连带责任。被告时尚莱迪公司未答辩。第三人翔丰公司未答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：涉案商铺的所有权人为第三人翔丰公司，所有权证号为383233号。2016年8月14日，第三人翔丰公司与案外人岳阳兴润商贸有限公司签订了《商业广场租赁合同》，约定第三人翔丰公司将包括本案诉争商铺在内的物业出租给岳阳兴润商贸有限公司经营使用，租赁期限自2016年9月16日至2026年9月15日。2017年11月30日，原告刘鹏与被告时尚莱迪公司签订《商铺使用合同书》，约定被告将其拥有经营使用权的坐落于湖南省岳阳市岳阳楼区的商铺出租给原告使用，租赁期限自2018年1月1日至2029年12月31日止，租金600000元／年，合同履约保证金100000元，综合服务费15998元／年，空调费7999元／年，灭三害费500元／年，综合广告推广费100000元／年。2017年12月1日，原告与被告签订《商铺使用合同补充协议》，将租金、综合服务费及推广费变更为，2018年至2019年年租金为30000元，2020年至2022年年租金为315000元，2023年至2025年年租金为330750元，2026年至2028年年租金为347288元，2029年年租金为364652元，2018年至2019年综合服务费5000元／年，2020年至2029年综合服务费10000元／年，综合广告推广费为50000元。2017年12月1日，原告支付被告租金260000元、2017年12月31日，支付租金50000元，原告共计支付租金310000元。2017年12月26日，原告支付商铺装修保证金1000元（可退），电卡押金200元（可退）。2018年2月7日，原告支付履约保证金10万元。2018年10月5日，原告支付2018年的综合广告推广费45000元。2018年1月1日，原告进场装修使用涉案门面至今。涉案商铺所在的翔丰商业广场于2018年10月10日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。判决的理由与结果本院认为，本案的焦点为：一、《商铺使用合同书》效力问题；二、被告的违约责任该如何认定。关于《商铺使用合同书》效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”涉案商铺的所有权人为第三人翔丰公司，第三人与案外人岳阳兴润商贸有限公司签订了《商业广场租赁合同》，将包括涉案商铺在内的物业出租给岳阳兴润商贸有限公司。被告将涉案商铺转租给原告经营使用，商铺所有权人翔丰公司、承租人岳阳兴润商贸有限公司均未在知道或者应当知道商铺转租给原告之日起六个月内提出异议，即被告将涉案商铺转租给原告的转租行为不违反法律法规的规定。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量：（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方式。”原告与被告签订的《商铺使用合同书》已经对以上法律规定的条款进行了约定，虽然涉案商铺直到2018年10月10日才取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但消防合格证等事项并不是法律规定的合同必要条款，不必然导致合同的无效。综上，原告与被告签订的《商铺使用合同书》合法有效。关于被告违约责任的问题。原告与被告签订的《商铺使用合同书》，约定租赁期限自2018年1月1日起算，但涉案商铺直到2018年10月10日才取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，被告交付的标的物不符合消防要求，影响原告对标的物的经营使用，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。被告迟延办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的时间为10个月，应当返还原告10个月租金25000元（3万元÷12个月×10个月）、10个月综合推广费37500元（45000元÷12个月×10个月）；原、被告并未提出解除《商铺使用合同书》，合同继续履行，原告已交付的其余租金285000元（310000元-25000元）应用于抵扣原告承租期间的租金。故原告要求退还285000元租金及履约保证金的请求本院不予支持；原告诉请被告赔偿其经营损失的诉求，原告未提供有效证据予以证明，本院不予支持。对于原告诉请顺延租赁期限的诉求，本院已判决被告返还10个月的租金，无需再另行顺延租赁期限，故对该诉求本院不予支持。《商铺使用合同书》及《商铺使用合同补充协议》已经约定了租金的金额及支付时间，故原告诉请按照岳阳步行街北辅道临街门面通常价格重新确定合同期内租金的诉求，没有法律和事实依据，本院不予支持。第三人翔丰公司作为涉案商铺的所有权人与原告并没有合同法律关系，亦与被告无合同法律关系，原告要求第三人翔丰公司承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告时尚莱迪公司、第三人翔丰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告岳阳时尚莱迪商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告租金25000元，综合推广费37500元；二、驳回原告刘鹏的其他诉讼请求。如果被告岳阳时尚莱迪商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行上诉第（一）项确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本案案件受理费3644元，由原告刘鹏负担3074元，由被告岳阳时尚莱迪商业管理有限公司负担570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  唐干才人民陪审员  李雪英人民陪审员  张 黎二〇一九年七月二十四日法官助理沈忱书记员王威棋