浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0482民初5030号原告：彭念琼，女，1978年8月13日出生，汉族，住云南省昭通市永善县。委托诉讼代理人：钱林华，浙江东港律师事务所律师。被告：吴虹，女，1976年9月27日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：邱林峰，浙江浙平律师事务所律师。被告：成忠，男，1969年5月20日出生，汉族，住浙江省平湖市。原告彭念琼与被告吴虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序审判。2018年12月6日，本院依原告申请，追加成忠为本案被告参加诉讼。2019年1月8日、5月9日，本案二次公开开庭进行了审理。原告彭念琼及其委托诉讼代理人钱林华，被告吴虹的委托诉讼代理人邱林峰，被告成忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告吴虹于2018年7月4日签订的《房屋转让合同》无效；2、被告吴虹立即退还原告支付的购房款300000元，并承担原告的利息损失2500元以及起诉之日至判决生效之日的利息损失；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月4日，原告经平湖市当湖街道瑞居房产中介部介绍，与被告吴虹签订《房屋转让合同》一份，按合同约定，被告吴虹将坐落于平湖市时代福臻9幢2单元1002室以971000元价格转让给原告，合同约定签订当日原告支付定金10000元，2018年7月20日前支付290000元，9月20日前支付300000元，其余房款由原告向银行贷款支付给被告吴虹。合同签订后，原告根据合同约定于2018年7月4日支付定金10000元，于2018年7月17日支付房款290000元。由于合同约定在2018年9月20日前原告需要支付300000元购房款，被告吴虹则将房屋钥匙交付给原告，因此原告在付款前查看了转让的房屋，原告发现该房屋有人居住，经核实，被告吴红非转让房屋的权利人，也非已购买该房屋的买受人。原告为此多次找被告吴虹,要求退还已支付的房款，但被告吴虹一直拖延不还。双方酿成纠纷。原告认为，被告吴虹根本无权处分涉案房屋，却以涉案房屋作为转让物收取原告购房款，在原告发现被告吴虹并非房屋权利人后，要求退还购房款时，被告吴虹不予退还，明显存在欺诈行为，被告吴虹的行为严重侵犯了原告的合法权益。在审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：解除原告和被告吴虹于2018年7月4日签订的《房屋转让合同》。变更理由为：因被告吴虹提交了委托书，原告才知道被告吴虹是受委托。由于被告吴虹在2018年9月20日无法交付房屋钥匙，不履行交房义务，构成违约，故要求解除合同。被告吴虹答辩称，被告吴虹虽不是案涉房屋的产权人，但其是受托人，是有权代理，合同显示了被告成忠的信息。原告在2018年9月20日没有付款，因此不存在交付钥匙的义务，被告吴虹没有违约，合同应该继续履行。被告成忠答辩称，案涉房屋是被告成忠卖给陆志良的，被告成忠与原告没有关系。为证明自己的主张，原告提供了下列证据：1、房屋转让合同1份，证明原告与被告吴虹于2018年7月4日签订房屋转让合同的事实；2、收条2份，证明原告分别于2018年7月4日和2018年7月17日共支付给被告吴虹购房款300000元的事实;3、公寓房钥匙交接凭证1份和房屋转让合同1份，证明被告吴虹不是案涉房屋的产权人，被告吴虹也不是案涉房屋的买受人;4、光盘及文字整理材料1份，证明：1）被告成忠在本案起诉前从来没有出具过任何委托书给被告吴虹，在签订合同时，委托书不存在，是后来补的；2）被告吴虹在签订合同时，没有如实告知案涉房屋所有权人，谎说她是房屋所有权人，还说房屋出租给了别人；3）被告吴虹无法交付钥匙的事实，原告是在拿不到钥匙的情况下才不支付购房款的。原告在9月20日已经将300000元准备好，但被告吴虹没有钥匙，说需要与租房的人商量一下。当天，原告就去敲门见到了被告成忠，原告以为被告成忠是承租人，要求他搬走，但被告成忠说他是房屋所有权人；4）2018年9月20日，在时代福臻9幢1单元203室的中介所，原告已向被告吴虹提出解除合同。被告吴虹质证认为，证据1，真实性无异议，在签订合同时，被告吴虹披露了案涉房屋原房东是被告成忠，合同约定了于2018年9月20日付房款时交付钥匙，考虑到原房东居住在里面，所以合同中划掉了“乙方入住”的内容，因原房东居住在里面，故无法完成房屋的实际交付。证据2，无异议。证据3，无异议。证据4，真实性有异议，关键词时都是盲音，法院应该对原始证据进行核实，原告与被告成忠的对话带有威胁，导致被告成忠的表述与原意有出入，报警之后的录音，民警对双方进行了调解，是双方进行调解的意思表示，没有解除合同的意思表示。被告成忠质证认为，证据1，是后来才知道的，被告吴虹转让该房屋的价格与被告成忠无关，被告成忠是与陆志良签订房屋转让合同，房屋转让价格是840000元，被告成忠已经拿到了200000元，在2018年3月10日，被告成忠将装修钥匙交付给了陆志良，当时被告成忠在外租房居住，后来不租了，就在2018年5月底搬回案涉房屋居住，装修钥匙也就没有用了。证据2，不清楚，被告成忠到2018年9月20日之后才知道这2份收条。证据3，无异议。证据4，对与被告成忠的对话无异议，录音没有经过被告成忠同意，原告是2018年9月20日中饭后过来的，之前不认识原告，原告敲门后才知道房子卖给了原告。被告吴虹为证明其主张，提供证据如下：1、房屋转让合同1份，证明双方签订房屋买卖合同的事实，签订合同时考虑到了原房东居住在里面的情况，所以双方达成了协议：原告不入住也不能进行装修；2、委托书1份，证明原告是受托人，房屋的产权是成忠与陆志良之间的关系；3、房屋买卖补充协议书1份，证明本案受理后，被告成忠、吴虹、案外人陆志良签订补充协议的事实，第一次开庭时，被告成忠陈述被告吴虹提交的委托书系原告起诉后让其签字的，这与事实不符，实际上，被告成忠签字的是这份房屋买卖补充协议；4、从业服务证1份、营业执照1份，证明被告吴虹具有相应的房屋经纪服务资质；5、平湖市不动产信息查询记录1份，证明案涉房屋已经办理产权登记，权利人是周小丽、被告成忠，被告吴虹与被告成忠核实过，同意将该房屋出售给原告。原告质证认为，证据1，真实性无异议，当时并没有划掉“乙方入住”的内容，而是加重语气，如果交付钥匙不等于给原告居住的话，交付钥匙就失去了意义。证据2，委托书只能是陆志良或者被告成忠一个人委托，被告成忠是出卖人，陆志良是买受人，不可能两个人同时委托，该份委托书是事后补签，其目的是为了应付诉讼。证据3，有异议，之前开庭被告吴虹没有提到过该协议书，明显是二被告为应诉而签订的合同，不能作为定案依据。证据4，真实性无异议，不能证明被告吴虹要证明的事实，只能证明被告吴虹是从事房屋中介的服务人员。证据5，真实性无异议。被告成忠质证认为，证据1，直到法院将应诉材料邮寄来才知道。证据2，该委托书是在2018年10月中旬时签字，陆志良说签了该委托书，10月份就给钱，所以才签字的。证据3，无异议。证据4，无异议。证据5，无异议。上述原告及被告吴虹提供的证据，经审核，本院认证如下：原告提供的证据1，被告吴虹对真实性无异议，本院予以认定。证据2,被告吴虹无异议，本院予以认定。证据3，被告吴虹、成忠均无异议，本院予以认定。证据4，本院确认其真实性，与本案相关联部分，本院作为定案依据。被告吴虹提供的证据，证据1，与原告提供的证据1，系同一证据，本院予以认定。证据2，该委托书没有受托方签字，被告成忠作为委托方认为签字是在2018年10月中旬，是陆志良告诉他签了字后可以在10月份拿到购房款后才签字的，并一再表示房子是卖给陆志良的，因此，该委托书不符合证据的真实性、合法性、关联性，本院不予认定。证据3，被告吴虹提供该份房屋买卖补充协议书是要证明2018年3月18日签订的委托书是真实的及起诉后被告成忠签字的是这份房屋买卖补充协议书，但被告成忠在参加的第一次庭审时明确表示委托书是在2018年10月中旬所签，而且在2019年1月5日，其与原告的对话中，依然认为委托书是起诉后补办的，因此，该证据无法证明被告吴虹所要证明的事实，本院不作定案依据。证据4、证据5，原告对真实性无异议，被告成忠无异议，本院予以认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：坐落于平湖市系拆迁安置房。2019年2月22日，该房屋产权登记在了周小丽和被告成忠名下，房屋建筑面积75.29平方米，车库面积10.57平方米。2018年3月10日，被告成忠（甲方）与案外人陆志良（乙方）签订《房屋转让合同》一份，合同约定：甲方自愿将坐落于平湖市时代福臻9幢2单元1002室房屋以840000元转让给乙方，该房屋建筑面积约76平方米，车库面积约14平方米;2018年3月10日，乙方支付甲方定金100000元，甲方做出原始产权证告知乙方，除贷款之外的首付款付给甲方，办理二手房贷款，付款以收条或转账为准，钥匙一个、门卡一个交给乙方；该房屋设施包括：配套汽车位一只、车位管理费由乙方承担，毛坯、准期房、甲方安置协议由中介收件保管；乙方付清房款后，甲方即交出所转让的房屋，不得无故拖延；无论房市波动，双方对此价位均无异议，过户名字由乙方自选，任意选择，甲方无条件配合。合同还对其他事项作了约定。2018年7月4日，被告吴虹（甲方）与原告彭念琼（乙方）签订《房屋转让合同》一份，合同约定：甲方自愿将坐落于时代福臻9幢2单元1002室房屋以971000元转让给乙方，该房屋建筑面积约76平方米；2018年7月4日，乙方支付甲方定金10000元，2018年7月20日之前付房款290000元，2018年9月20日之前付房款300000元，其余房款由银行贷款支付给甲方；房产证第一本费用由甲方支付，办好产证后第一时间通知乙方过户；该房屋过户时的评估费、公证费、交易税、契税等过户费用由乙方承担；甲方应确保该房屋的产权合法并无条件协助乙方办理产权过户手续，否则属违约，应支付违约金，即退还乙方已付定金的同时，再赔偿乙方已付定金的二倍，并承担已付的中介费，房款全额付清后，如甲方不履行合同违约，应赔偿乙方总房款的50%；2018年9月20日付房款时，甲方给乙方钥匙，乙方不得装修；乙方将房款直接汇入吴虹农行卡；付款以收条为准；以后不管房子涨跌，都以971000元为准，房子面积多少不计，以这套房子为准。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，原告支付给了被告吴虹定金10000元，2018年7月17日，原告支付给了吴虹购房款290000元。2018年9月20日，原告在合同约定的需支付300000元购房款的当日中午去了案涉房屋，被告成忠居住在内，原告了解到该情况后，非常气愤，找到被告吴虹，双方在时代福臻9幢1单元203室（中介所）进行了交涉，原告认为签订合同时被告吴虹欺骗了她，告诉她的是虚假的房屋信息，被告吴虹认为这是商业秘密，是“善意的谎言”，只要最后能够将房屋过户给原告。期间，原告报警，警察到场进行了解，由于认为是经济纠纷，警察建议双方去司法所进行调解。之后，原、被告在司法所进行协商，原告提议2018年9月20日应该支付的300000元购房款在交付房屋时支付，交房前被告吴虹需要支付租金，被告吴虹同意此建议（虽然一度表示原告支付300000元后再承担原告租金损失），但由于双方在租金数额上存在分歧，调解未成。被告成忠当时也在场，他表示会在2018年12月份搬离案涉房屋。本院认为，合同解除是指合同有效成立后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。案涉房屋买卖合同是原、被告真实意思的表示，并无合同无效之情形，原告主张解除合同，当然也不否认合同的有效性。合同解除包括约定解除和法定解除，原告主张合同解除的理由是被告未交付房屋钥匙，是被告的违约行为导致原告要求解除合同。因违约而解除合同属法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，可以解除合同。该条款将根本违约即不能实现合同目的作为解除合同的基本条件。具体到本案的情况，被告吴虹在2018年9月20日当天，由于案涉房屋仍由被告成忠居住，显然不能交付钥匙，虽然合同约定：“2018年9月20日付房款时甲方给乙方钥匙”，即被告吴虹交付钥匙时，原告也需支付购房款300000元。根据合同法第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。在被告吴虹不能交付钥匙的情况下，原告有权拒绝履行支付购房款300000元，原告的行为不构成违约，而被告吴虹实际不能交付房屋钥匙的行为构成违约。那么被告吴虹的违约行为是否能成为原告解除合同的正当理由呢？本院认为不能。因为原告和被告吴虹签订房屋买卖合同的目的，对原告来讲是为了获取案涉房屋的所有权，对被告吴虹来讲是为了获取购房款，虽然在2018年9月20日当天，被告吴虹不能交付房屋钥匙，构成违约，但原告并也无证据证明其合同目的不能实现，相反，在双方争议过程中，被告吴虹始终认为房屋能够交付并能协助原告过户，被告成忠作为该房屋的实际所有人，无论是在争议发生时协商过程中，还是在本案审理阶段，也未表示不再履行将房屋交付给下家的义务。实际上，从本院了解到的情况（被告吴虹庭后提交了房屋不动产登记信息查询记录），案涉房屋已经登记于被告吴虹名下，完全能够协助原告办理房屋产权的过户手续。因此，原告要求解除合同、被告吴虹返还购房款的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告彭念琼的诉讼请求。案件受理费5838元，减半收取2919元，由原告彭念琼负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  丁喜林二〇一九年七月一日法官助理钱迪书记员唐静玉