广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1513号上诉人（原审原告）：余炽坚，男，汉族，住广东省清新县。上诉人（原审原告）：苏雪仪，女，汉族，住广东省清新县。两上诉人共同委托诉讼代理人：戴海燕，广东乐同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远新世纪地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清新区太和镇清新大道29号。法定代表人：凌举朋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李建樟，系该公司工程师。上诉人余炽坚、苏雪仪因与被上诉人清远新世纪地产开发有限公司（以下简称“新世纪公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初3200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。余炽坚、苏雪仪上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判为被上诉人按年利率2%支付自2014年2月23日至2018年1月24日止的违约金计33794元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人及钟××等业主代表曾向被上诉人主张权利，被上诉人于2017年1月17日出具书面《承诺书》，承诺在2017年6月30日前办妥7、9、10座全部业主的不动产权证书。故诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。二、逾期办证与违约金是主权利与从权利的关系，如被上诉人没有逾期办证，则上诉人不享有违约金。因此，上诉人已向被上诉人主张办证权利，作为从权利的违约金应视为已主张。三、《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金是844元，明显低于实际损失，显然是显失公平。鉴于此，上诉人请求增加逾期办证违约金以2%为基数。四、同一小区的业主、同一诉讼请求有不同的判决，且存在被上诉人与业主调解结案，上诉人也是受损失的业主，在维护自身权益时得到了不公平的待遇。因此，恳请二审法院查明事实后予以改判。新世纪公司答辩称：一审时上诉人起诉要求按年利率6%计算违约金，到二审时下调为按年利率2%计算，可以证明违约金调高是没有依据的。即使被上诉人存在逾期办证的行为，也应当按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金进行计算。综上，一审判决符合事实依据、法律依据，应当维持原判。余炽坚、苏雪仪向一审法院起诉请求：1.判决新世纪公司支付逾期办证的违约金共计人民币100850元（以已付购房款422008元为基数，按年利率6%逾期办证时间自2014年2月23日至2018年1月24日）;2.本案诉讼费用由新世纪公司承担。一审法院认定事实：余炽坚、苏雪仪、新世纪公司于2012年10月16日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定余炽坚、苏雪仪向新世纪公司购买位于清远市清新区太和镇××房，房屋总金额422008元。第六条约定了付款方式为首付款加银行按揭贷款。第八条约定除特殊原因以外，新世纪公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付余炽坚、苏雪仪使用。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”。合同签订后，余炽坚、苏雪仪已按约定支付了全部购房款。新世纪公司于2013年11月22日将房屋交付余炽坚、苏雪仪使用。该房屋的房地产权证出证时间是2015年12月4日，不动产权证出证时间是2018年1月24日。另查明，清新区不动产登记中心于2016年6月29日成立，清新区不再办理房产证、国土证，改为统一办理不动产登记证，原已依法颁发的房产证、国土证、他项权证继续有效，如不动产未发生变更、转移的，可不申请换发不动产权证。再查明，2017年1月17日，新世纪公司出具承诺书，向××全体业主承诺在2017年6月30日前全部完成房屋不动产权证的办理手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。新世纪公司与余炽坚、苏雪仪签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、新世纪公司是否存在逾期办证的违约行为。合同中明确约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋交付时间是2013年11月22日，新世纪公司应于2014年2月22日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。不动产统一登记施行之前，房屋权属登记包括房地产权证和国土使用权证，且不动产统一登记后，原来依法颁发的房地产权证和国土使用权证继续有效，如不动产未发生变更、转移的，可不申请换发不动产权证。即新世纪公司应于2014年2月22日前将相关资料报房管部门和国土部门办理房地产权证和国土使用权证。但该房屋的不动产权证于2018年1月24日才出证，新世纪公司也未举证证明其已按合同约定的期限于2014年2月22日前将相关办证材料报送房管部门和国土部门，因此新世纪公司存在逾期办证的违约行为。三、余炽坚、苏雪仪要求逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。新世纪公司存在逾期办证违约行为时，应承担继续履行及支付违约金等违约责任。其中继续履行办证义务是物权请求权，不适用诉讼时效，因此房屋交付后，买受人要求出卖人履行办证义务的请求权不受诉讼时效限制。但是逾期办证违约金是债权请求权，应当适用诉讼时效。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第四十七条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间；按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”。本案当事人双方在合同中明确约定新世纪公司将办证资料提交有关部门的期限为商品房交付使用后90日内，也明确约定了新世纪公司违反上述约定的违约金是已付房价款的0.2%，即844.02元。双方约定的违约金是固定金额，应从合同约定的履行期限届满之次日即2014年2月23日起算诉讼时效。《民法总则》于2017年10月1日起施行，此前适用《民法通则》规定的两年诉讼时效，至2016年2月23日余炽坚、苏雪仪的诉讼请求已过了两年诉讼时效期间。余炽坚、苏雪仪提交新世纪公司于2017年1月17日出具的承诺书拟证明余炽坚、苏雪仪一直在催促新世纪公司办证，诉讼时效未过，但如上文所述，继续履行办证义务是物权请求权，不适用诉讼时效，但是逾期办证违约金是债权请求权，应当适用诉讼时效。余炽坚、苏雪仪有催促新世纪公司办证，但未提交证据证明其在诉讼时效内要求新世纪公司支付逾期办证违约金。因此该项违约金请求权已过诉讼时效。四、由于诉讼时效届满，余炽坚、苏雪仪的违约金请求权已丧失胜诉权，因此对余炽坚、苏雪仪要求调高违约金的诉讼请求，一审法院不予审查。判决：驳回余炽坚、苏雪仪的诉讼请求。案件受理费1159元，由余炽坚、苏雪仪负担。本院二审期间，上诉人提供以下证据：“关于钟××等人信访事项告知书”及“清远市清新区信访局信访事项受理告知书”，拟证明在2017年1月上诉人等业主已向清新区信访局进行投诉，导致诉讼时效中断。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：一、上诉人的请求是否超过诉讼时效；二、应否支持上诉人逾期办证违约金请求及违约金计付标准。关于上诉人的请求是否超过诉讼时效。根据被上诉人向上诉人出具的《承诺书》和上诉人二审提交的证据可知，涉案房地产项目7、9、10座业主一直未放弃向被上诉人主张继续办证的权利，被上诉人也于2017年1月17日出具承诺书，向涉案房地产项目7、9、10座全体业主承诺在2017年6月30日前全部完成房屋不动产权证的办理手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务”的规定，本案的诉讼时效因业主主张权利导致中断，至上诉人提起本案诉讼之日，并未超过法定的诉讼时效期间。诉讼时效制度的初衷是防止权利人怠于行使权利，涉案小区业主代表要求继续办证的行为，是业主主张权利的方式，可以证明上诉人并未怠于行使权利。而对于普通购房者来说，不能过分苛求其主张权利的形式，一审判决以上诉人仅要求办证未要求支付违约金为由，认定上诉人主张逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效，确有不妥，本院予以纠正。关于应否支持上诉人逾期办证违约金请求及违约金计付标准问题。由于被上诉人未能遵照双方合同约定，在2014年2月22日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，因此，理应按合同约定支付逾期办证违约金。对于逾期办证违约金的标准，虽然双方在签订《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证违约金按已付购房款的0.2%支付，但该违约金为固定数额，在被上诉人长期未履行办证义务的情形下并不足以弥补上诉人因此遭受的损失，难以实现其设立的初衷。故对上诉人要求调整违约金的请求，本院酌情认定为按年利率1%计算。对于逾期办证期间的认定问题。涉案合同关于被上诉人办证义务的约定是商品房交付使用后90日内，被上诉人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。鉴于被上诉人未提供证据证明递交办证资料的具体时间，本院结合相关国家机关办理相关证件的时间为30个工作日的规定以及被上诉人于2018年1月24日办妥涉案房屋不动产权证的事实，推定被上诉人提交办证资料至产权登记部门的时间为2017年12月12日，据此认定被上诉人逾期办证的期间为1389天(2014年2月23日至2017年12月12日)，故被上诉人应支付逾期办证违约金16059.43元（422008元×1%÷365×1389天)。综上所述，上诉人上诉理据部分成立，应予支持。一审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初3200号民事判决；二、清远新世纪地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向余炽坚、苏雪仪支付逾期办证违约金16059.43元；三、驳回余炽坚、苏雪仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费645元，由清远新世纪地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年七月八日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。