山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终2054号上诉人（原审被告）：山东明联置业有限公司，住所地海阳市凤城旅游度假区黄家村。法定代表人：孙伟波，总经理。委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑祖建，男，1985年11月20日出生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：孙剑坤，山东星河泰律师事务所律师。上诉人山东明联置业有限公司（以下简称明联公司）因与被上诉人郑祖建房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2017）鲁0687民初3204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。明联公司的委托诉讼代理人江洪明，郑祖建的委托诉讼代理人孙剑坤参加诉讼。本案现已审理终结。明联公司上诉请求：依法驳回郑祖建的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足，所作判决错误。一、郑祖建没有交清首付款，属于先期违约，明联公司有权行使不安抗辩权，延后交付房屋。二、郑祖建超过除斥期间和诉讼时效主张权利，不应得到支持。三、涉案房产已经办理好所有手续，不构成根本违约，不应解除合同。四、办理房屋产权证书并非明联公司的义务，明联公司已经完成协助办证义务。五、装修协议和物业委托经营协议是郑祖建与第三人签订的合同，不存在明联公司违反法律规定售后返租销售的情形。即使存在售后返租情形，也并非必然构成解除合同的后果，对于该部分所谓的证据和论证不充分，一审判决显失公正。装修协议和物业委托经营协议证实郑祖建已经收到涉案房产，获取收益，明联公司已经完成交付。综上所述，请二审法院依法改判驳回郑祖建诉讼请求或发回重审。郑祖建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。郑祖建向一审法院起诉请求：1、解除明联公司与郑祖建签订的商品房买卖合同；2、明联公司返还购房款528721元、违约金10574元；3、诉讼费用由明联公司承担。庭审中，郑祖建变更第2项诉讼请求为：返还购房款370000元并按照最低银行贷款利率4.35%每年支付自2014年1月1日至2019年2月20日期间的利息计82767元，合计452767元。一审法院认定事实：郑祖建向一审法院提交了以下证据，1、《商品房买卖合同》编号：201309020344复印件一份，证明自己与明联公司2013年订立《商品房买卖合同》，合同约定将诉争房屋出售给自己，总房价款为528721元。因未按约定交付房屋，根据合同第九条之约定，郑祖建有权解除合同，并要求支付违约金。同时根据合同第十五条的约定，因为明联公司的原因，自己无法如期取得所有权证书，自己同样有权解除合同，并主张违约金。2、山东省农村信用社贷转存凭证一份（2张），证明2013年11月11日，自己从海阳市农村信用社阳光城分社贷款370000元，并将该款支付给明联公司。明联公司对证据1的真实性无异议，但对其关联性不认可，理由是自己虽没有按照合同约定的时间交付房屋，但郑祖建也没有足额及时交清首付款，违约在先。根据合同第十五条约定，明联公司只需将办理证书手续报备相关机关，就完成了合同约定义务，且产权证书应由郑祖建亲自办理，无权代理。另郑祖建没有在法定除斥期间主张解除合同，明联公司也不同意解除，合同不能解除。对证据2没有异议，明联公司确实收到银行借款370000元，但是没有收到合同约定的首付款。同时，针对房屋的交付问题，明联公司向一审法院提交证据：1、物业委托经营管理协议及装饰工程合同复印件各一份，以证明涉案房屋已经交付，郑祖建对涉案房屋行使了物权当中的处分和收益权。郑祖建对此主张，该两份合同上没有具体的签约时间，无法证明系自己收到诉争房屋后签订的，自己未收到任何单位支付的经营收益，也未支付装饰工程款。2、涉案房屋竣工验收备案登记表一份，证明涉案房屋已经在2015年7月20日竣工验收，在2016年12月19日在主管机关海阳市建筑工程质量监督站备案，房屋现已通过验收，不能解除合同。3、涉案房屋交付使用许可证一份，证实涉案房屋已经在2016年11月23日取得交付使用许可证，郑祖建可以办理相关登记手续。郑祖建对证据2、3的真实性和证明内容无异议，予以确认。一审法院经审理查明：1、2013年买受人郑祖建与出卖人明联公司签订商品房买卖合同，合同编号：201309020344。合同第三条约定，郑祖建购买东方夏威夷1#楼第0001幢515号房。合同第四条约定，几家方式与价款选择第3种方式：按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）伍拾贰万捌仟柒佰贰拾壹元整。合同第六条约定，买受人按下列第3中方式按期付款：买受人于2013年7月4日支付首付款壹拾伍万捌仟柒佰贰拾壹元整，（￥158721.00），剩余房款叁拾柒万元（￥370000.00）进行银行按揭。2、2013年11月11日，郑祖建向海阳市农村信用社阳光城分社贷款370000元，并将该款支付给明联公司。3、2015年7月20日海阳东方夏威夷住宅项目1#楼竣工验收。2016年11月23日，海阳市综合开发办公室下发烟住发（2016）许字第22号，证实：明联公司为开发建设单位，项目名称东方夏威夷，批准交付使用住宅幢数（幢）1（1#楼），该新建住宅项目配套措施已经竣工验收合格，配套设施符合规划建设要求，具备使用条件。2016年12月19日海阳东方夏威夷住宅项目1#楼在主管机关海阳市建筑工程质量监督站备案。以上事实有郑祖建及明联公司提交的证据、一审法院的庭审笔录等在卷佐证，经庭审质证足以采信。因郑祖建与明联公司分歧较大，一审法院调解未果。一审法院认为，2013年郑祖建与明联公司签订商品房买卖合同（合同编号：201309020344），系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。根据郑祖建提交的证据也可以看出，本案中郑祖建与明联公司之间的商品房买卖合同具有售后返租销售的情形，该销售行为违反了相关行政法规，属于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，依法应当撤销。虽然郑祖建未行使撤销权，但明联公司也未将房屋实际交付给郑祖建，致使合同目的无法实现。对明联公司辩称郑祖建未在一年内行使撤销权和可以交房，不构成根本违约，不能撤销和解除合同的辩解不能支持。因为商品房买卖合同已依法予以撤销，则依据商品房买卖合同所签订的按揭贷款合同在依法也应当解除，明联公司应当支付郑祖建先前因按揭贷款所付的本息370000元及其相关费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定判决：一、解除郑祖建与明联公司于2013年签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201309020344）及其补充协议；二、明联公司于判决生效之日起三十日内向郑祖建返还购房款370000元并按照最低银行贷款利率4.35%每年支付自2014年1月1日至2019年2月30日期间的利息计82767元，合计452767元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8091.5元，减半收取计4046元，由明联公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，2013年明联公司与郑祖建签订商品房买卖合同及补充协议，系缔约双方真实意思表示，且不违反法律法规，该合同依法成立并发生法律效力，双方理应按照合同约定履行自己的权利义务。一审以明联公司与郑祖建之间的《商品房买卖合同》具有售后返租销售的违规行为，认定该合同属于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思情况下订立的可撤销合同，并认定合同已经撤销，依据不足，本院不予支持。根据涉案合同约定，明联公司应在2013年12月31日前将符合约定条件的房屋交付给郑祖建。郑祖建虽未按照合同约定交纳涉案房屋首付款，但明联公司出具“商品房预售资金收存通知单”协助郑祖建办理银行按揭贷款的行为，应视为对郑祖建未按约定支付首付款行为的默许，故双方对付款时间及方式进行了变更。明联公司主张郑祖建逾期支付首付款而有权拒绝交房的主张，理由不能成立，本院依法不予支持。现明联公司未按照合同约定向郑祖建交付涉案房屋，郑祖建依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”之规定，行使法定解除权解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》，理由正当，依法应予支持。综上所述，明联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8091.5元，由山东明联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年七月五日书记员  孙晓雯