江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初789号原告：景德镇市天骏物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区浙江路站前巴黎****，统一社会信用代码：9136020068093026X9。法定代表人：程文良，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文东，江西景之元律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宏，江西景之元律师事务所实习律师。被告：危少某，男，汉族，1987年3月10日出生，住江西省景德镇市珠山区。原告景德镇市天骏物业服务有限公司（以下简称“天骏物业”）诉被告危少某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告天骏物业委托诉讼代理人何文东、孙宏，被告危少某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天骏物业请求：1、判令被告按星河湾物业管理服务协议约定向原告支付物业费2,916元；2、诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：2015年9月30日，原告与被告双方协商一致，签订星河湾物业管理服务协议。合同约定业主（被告）按每平方米1.2元，总面积93.46平方米，于每月5号之前以现金缴纳物业费112元。被告从2016年11月起至2018年12月拖欠应交物业费2,916元。鉴于被告严重违约，原告在协商无果的情况下，特具状起诉。原告天骏物业提交以下证据：1、星河湾物业管理服务协议一份；2、星河湾小区交房手续单一份；3、收据一份。被告危少某对原告天骏物业提供的证据的质证意见：1、对星河湾物业管理服务协议、交房手续单均无异议；2、对收据有异议，认为物业费已经缴纳至2017年1月14日。原告天骏物业承认因存在另一个费用因而公司同意抵扣2个月物业费，但认为被告危少某一直拖欠物业费，故本案诉讼请求当中的物业费拖欠期间为2017年1月至2019年2月，共计2,916元。被告危少某辩称：1、2016年12月20日发现家内大面积漏水，要求打开1404房间进行排水，物业管理人员推脱再三才进行排水。第二天物业给出解释，是自来水公司人员在对小区4栋B座14层进行更换水表作业忘记关掉阀门引发的漏水。物业没有派人对更换水表人员跟进监管，违反物业管理服务协议第七章第二条（房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理）和星河湾物业管理服务协议第七章第三条，事后多次与物业协商，均解释是自来水公司的问题。由于此事造成我家油烟机和灶的损坏，物业后续联系更换水表的负责人，给予了4,000元购买油烟机和灶，其他赔偿也没了；2、物业对公用设施、设备的维护、养护、管理和运行服务不到位，电梯设备存在过期不检修，电梯内没有检修标志，多次有业主被困电梯和坠梯寻求119的帮助，违反了星河湾物业管理服务协议第七章第三条第二点设备运行。小区入住率超过90%，但拥有双开电梯的单元只开一个；3、消防设备无人检查维护，有消防设备但是没有完整的消防器材，违反了星河湾物业服务管理服务协议第七章第三条物业管理服务质量第八点；4、不尊重业主意见，物业管理高层与业主没有沟通平台，对业主意见处理不及时；5、缺乏对外来人员的检查，两个门厅设有保安室两个，但只有一个保安室有保安人员，也未设门禁，监控设施不完善，我的电动车电瓶被盗，要求调取录像，物业都以各种理由拒查，违反了物业管理服务协议第七章第三条；6、缺乏专业服务精神，招聘低工资人员，年龄过大，素质低下，物业办公人员沟通能力差，服务效率低，办事能力落后，保安人员年龄大且经常睡岗；7、3栋A座旁边有外租店面的大型油烟机，对小区排烟造成噪音和空气质量的下降，多次反映无果，违反物业管理服务协议第七章第三条第四点环境卫生；8、整个小区屋顶瓦片经常松动掉落，2017年我要求物业向有关部门反映解决此事，但一直未有解决，我家车辆被落下的瓦片砸到，物业违反了物业管理服务协议第七章第三条；9、2017年1月至2018年7月小区单身公务旁一直存放大量生活垃圾和装修垃圾没有及时清理，违反星河湾物业管理服务协议第七章第三条第四点中生活垃圾日产日清和公共场地保持干净的约定；10、天骏物业存在乱收费现象，原告主张我2016年11月至2018年12月没有交纳物业费，但我留有收据，实际是2017年1月14日至2018年12月；11、2018年3月9日我向物业反映我住宅1303室外墙存有裂缝，会出现渗水到楼下的情况，要求物业解决，虽然物业说小裂缝不会渗水，但事实是楼下仍有渗水现象，违反物业管理服务协议第七章第三条物业管理服务质量；综上，我主张先履行抗辩权，原告违反协议在前，我有权拒绝支付物业管理服务费用。被告危少某提交以下证据：1、缴纳至2017年1月14日物业费收据一份；2、房屋漏水的视频；3、申请证人顾某、孔某、张某到庭作证。证人顾某到庭陈述：1、被告危少某家确实曾经漏水；2、电梯双梯经常只开一个；3、消防设备没有检修；4、小区门禁安保力度不够；5、垃圾不能日产日清。证人孔某到庭陈述：1、电梯存在异响，曾发生困梯情况，今年过年时才开了双梯，平时都只开一台电梯；2、消防设备不齐全；3、小区监控保存的时间很短无法调取；4、日常垃圾没有及时清理；5、存在楼顶瓦片掉落的情况。证人张某到庭陈述：1、电梯发生过坠梯、困梯情况；2、消防设备不完整；3、缺乏物业沟通平台，问题反映不能及时反馈；4、安保人员有睡岗情况；5、店铺的抽油烟机出风口对着小区内，影响日常生活；6、生活垃圾没有及时清理。原告天骏物业对被告危少某提供的证据的质证意见：1、对收据真实性没有意见；2、对于被告房屋漏水问题没有异议，但是自来水公司的责任；3、电梯早晚高峰期开2个，平时只开1个，因为小区物业严重亏本，入住率70%，缴费率只有60%；4、消防有日常维护；5、监控设施没有问题，经常睡觉的保安已经开除，其他业主想要调取监控也都成功调取；6、掉落的瓦片是屋顶盖的瓦片，是自然灾害问题；7、生活垃圾物业有做到日产日清，装修垃圾也会定期清走；8、被告的车停放在小区外面被砸，与物业无关，属于开发商的责任；9、电动车打开没有电瓶是事实但不能证明电瓶被盗的事实。因原、被告均提交物业费收据，故本院对该份证据予以采信。被告对原告提交的星河湾物业管理服务协议、交房手续单均无异议，本院予以采信。原告天骏物业对被告家漏水的事实没有异议，但侵权主体系案外人；被告申请三位证人到庭作证，三位证人集中反映了小区电梯问题、消防问题、小区垃圾问题，原告天骏物业对小区电梯日常只开一台的情况不予否认，但早晚高峰开二台，认为消防设施进行了日常维护，生活垃圾日产日清。综上，经审理查明，2015年9月30日，原告天骏物业与被告危少某签订星河湾物业管理服务协议。合同约定业主（被告危少某）按每平方米1.2元，总面积93.46平方米，于每月5日之前以现金缴纳物业费。被告从2017年1月15日开始至今未交物业费，故原告诉至本院，请求人民法院判令被告交纳物业费2,916元。星河湾小区每栋楼有二台电梯，日常只开一台电梯。经原告协调，案外人赔偿4,000元给被告购买油烟机和灶。庭审后，被告未在本院指定的期限内提交庭审当中提交的证据，视为其放弃举证的权利。以上事实由以下证据予以证实：1、星河湾物业管理服务协议；2、星河湾小区交房手续单；3、收据；4、庭审笔录等。本院认为，《星河湾物业管理服务协议》系原被告双方的真实意思表示，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，该服务协议合法有效，对原告天骏物业及被告危少某均有约束力。被告危少某主张先履行抗辩权，因天骏物业未履行物业服务协议而拒绝支付物业服务费，但原告天骏物业确已提供服务，对被告该项抗辩本院不予支持。一、缴费期间的问题。因被告从2017年1月15日开始至起诉之日共28个月未缴纳物业费，故原告要求被告支付26个月的物业费2,916元（1.2＊93.46＊26）的诉讼请求，本院予以支持。二、被告家中漏水，原告是否应承担责任的问题。被告危少某辩称2016年12月家中漏水，应由原告天骏物业赔偿损失，但漏水责任并不在原告天骏物业，且后续天骏物业也联系了案外人对被告危少某给予了4,000元的补偿，故对于被告危少某的该项辩称，本院不予支持，被告可另行提起诉讼。三、关于物业服务的问题。被告危少某辩称双电梯只开一个，原告天骏物业承认大部分时间因资金问题，双电梯只开一台电梯。关于消防设施的问题，在交房之初，需根据《建设工程消防监督管理规定》进行强制性验收，对于被告危少某没有消防设施的辩称，本院不予采纳。被告危少某辩称因小区监控不完善，门禁形同虚设导致电动车电瓶被盗，屋顶瓦片掉落对汽车造成损失，因其未在本院指定的时间内提交相关证据，本院不予采信。被告危少某辩称生活垃圾未能日产日清，与三位证人的证人证言能够反映小区内存在生活垃圾没有及时清理的情况。《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”，被告危少某作为案涉小区的业主，在原告天骏物业提供物业服务后，应当依约交纳相应物业服务费。考虑到原告天骏物业确有未尽之处，可适当降低被告危少某的物业计费标准，酌定被告危少某从2017年1月15日起26个月的物业服务费为2,624元。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；业主因部分原因拒缴全部物业费，对已全额缴纳物业费的业主而言也不公平。业主应当积极履行缴纳物业费的义务，物业公司亦应当积极履行物业管理职能，只有双方共同努力，小区环境才能得以长久维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：被告危少某于本判决生效之日起五日内支付原告景德镇市天骏物业服务有限公司物业服务费人民币2,624元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告危少某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  漆丽二〇一九年七月二十二日书记员  熊峰