山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初3485号原告：张春雁，男，1983年2月11日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：崔海峰，山东鲁青律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绍永，山东鲁青律师事务所律师。被告：赵建华，女，1957年1月3日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：顾晓峰，山东森嵘律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈诚，山东森嵘律师事务所实习律师。第三人：国网山东省电力公司青岛供电公司，住所地青岛市刘家峡路17号。法定代表人：孙敬国，总经理。委托诉讼代理人：李洁，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：万发耀，男，国网山东省电力公司青岛供电公司员工。原告张春雁与被告赵建华、第三人国网山东省电力公司青岛供电公司（以下简称供电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春雁及其委托诉讼代理人张绍永、被告赵建华的委托诉讼代理人顾晓峰、第三人供电公司的委托诉讼代理人李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春雁向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的房屋租赁合同于2018年4月8日解除；2、被告向原告返还剩余租金4万元；3、被告向原告返还保证金3万元；4、被告赔偿原告因停电造成的营业损失140800元（自2018年1月11日至2018年4月8日止）；5、被告赔偿原告人工费损失9000元；6、被告赔偿原告下水管道维修费2300元、停电造成的租房损失9000元、设备损失2万元、电脑更换费用2680元、客户长包房损失2万元；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月9日原被告签订租赁合同，约定原告承租被告位于青岛市温州路48号丁-1号房屋（以下简称涉案房屋）作为宾馆使用，租期自2016年10月10日至2021年10月9日。原告依约支付了保证金3万元、2016年10月至2018年4月8日的租金26万元等费用，但自2018年1月11日起因被告存在窃电行为数年之久，产生巨额费用被第三人断电，致使原告无法正常使用涉案房屋，给原告造成巨大经济损失，无法实现合同目的，故要求判如所请。被告赵建华辩称，第三人查明的窃电行为发生在2017年7月11日至2018年1月11日，此期间正是原告租赁涉案房屋的租期内，原告占有使用着涉案房屋，被第三人查出窃电行为后，被告一直与原告协商如何处理，原告拒不配合处理，无奈被告先行补交了电费和罚款以尽快供电，第三人在拆取电表时，原告的工作人员在对电表进行操作被第三人制止；被告自取得涉案房屋所有权后，一直出租用于经营旅馆，被告自身并不实际占有和使用涉案房屋，不会从窃电行为中受益，没有实施窃电行为的动机和理由，原告的主张没有事实和法律依据，在双方合同履行期间，被告没有任何违约行为；退一步讲即使被告有违约行为，原告的第2、4、5、6项主张存在重复主张，其主张的数额明显过高，原告主张的经营损失属于可得利益损失，该可得利益，受市场经营风险等多种因素影响，盈利或亏损具有不确定性，原告主张的期间段，受春节和筹备上合峰会的影响，是青岛市酒店住宿服务市场最为惨淡的时间，大部分酒店住宿服务商在该段时间都是亏损的，另外可得利益的获取是存在经营成本的，原告既然主张可得利益，那么其主张的第2、5、6项作为经营成本也应当扣除。事实上涉案房屋停电后，原告至今仍使用着涉案房屋，根据损益相抵规则，应扣除原告继续使用涉案房屋的收益部分；对于保证金，被告同意在双方办理房屋交接后按照合同约定处理，对于合同解除时间应以被告收到原告的起诉状之日为合同解除时间。第三人陈述，第三人查处涉案房屋存在窃电行为后，被告已经签字确认，因此第三人依法中止供电，在用户补交电费并承担违约使用的电费后已经恢复供电，原告的主张与第三人无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据以及陈述，本院予以查明事实如下：2007年12月5日被告与青岛市燃料总公司签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋。被告以该房屋作为经营场所注册登记了青岛四方锦钻宾馆，办理了营业执照、经营许可证等相关手续。2016年10月9日原被告签订租赁合同，约定：被告将涉案房屋出租给原告并同意原告使用其办理的营业执照等相关证件进行宾馆经营，租期5年，自2016年10月10日至2021年10月9日，第一年的租金为18万元，第二年至第五年每年的年租金均为19万元，合同签订时，原告应支付履约保证金3万元，合同期满或租赁关系解除时，被告收取的保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用以及原告拖欠被告的租金、违约金以及给被告造成的损失外，剩余部分无息归还原告。合同第八条约定，双方可以协商或终止本合同。合同第九条第2款约定:被告将房屋、装修、设备设施交付给原告或者原告将房屋、装修、设备设施返还给被告时双方共同参与交付验收,如对房屋、装修、设备设施等硬件设施有异议应当场提出，当场难以检测判断的,应于15日内向对方主张，超过15日视为交付物完好。合同还约定了双方的其他权利义务内容。合同签订后，被告将涉案房屋交付给了原告，原告向被告支付了2016年10月10日至2018年4月8日的租金26万元、保证金3万元。被告于2018年5月25日收到原告的起诉状等诉讼文书。2018年1月11日青岛供电公司用电稽查大队出具稽查处理通知单，称锦钻商务宾馆存在窃电问题，要求按时到用电稽查大队接受调查处理。当日即停止供电。2018年6月8日被告支付了追补电费8885.52元、追补违约使用电费26656.56元。第三人出具的“违约用电、窃电处理工作单”显示违约或窃电时间为2017年7月11日至2018年1月11日。违约或窃电方式：表内三相短接。根据原、被告双方有争议的证据和陈述，本院予以认定如下：一、原告为证明其主张的损失情况，提供了下列证据：1、收款收据三张、租赁合同一份。该三张收据载明的时间分别为2018年2月10日、3月10日、4月10日，内容均为：今收到工资三千元正（整），收款人处有“高雅”字样的签字。租赁合同显示承租方为原告、出租方为况守臣，租赁房屋地址为青岛市平安路12号1号楼3单元402户，租期自2018年1月13日至2020年1月12日，月租金1500元，已支付2018年1月13日至2018年7月12日租金9000元及押金1500元。原告以此证明因聘用高雅照看涉案房屋，在平安路租赁了房屋，支付租金9000元，向高雅支付人工费9000元。2、收据一张。该收据显示2016年10月9日原告交付下水管维修费2300元，收款事由中载明：《执行房屋租赁合同》，期满后退回。3、票据一宗。原告以此证明为经营宾馆购买了电热水器、网络机顶盒等设备，产生费用2万余元，购买电脑主机一台，费用2680元，因涉案房屋停电无法正常经营，原告退还长包房客户费用2万余元。对该部分损失，被告应承担赔偿责任。被告对上述证据1和证据3的真实性不予认可，称原告起诉后，被告曾到涉案房屋进行查看，涉案房屋处于锁闭状态，并没有看护人员，询问四邻得知原告及其配偶将涉案房屋用作仓库使用，存储发送货物；原告所称的物品，不能证明系因经营需要所购买，而且原告所称的物品系可移动物品，原告完全可以随时取走，否则产生的损失应由其自行承担，该证据与本案没有关联性，不能证明原告实际产生了其所称的损失。证据2真实性没有异议。第三人认为上述证据与其无关。原告对其主张的经营损失申请了评估，本院委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司进行了评估，评估结论为原告经营的宾馆在价格评估基准时间的货币金额为131446.29元。原告预交评估费5000元。原告对该评估结果没有异议，被告认为该评估与本案没有关联性，评估报告缺乏必要的评估基础材料，评估结论过高，而且评估金额是指评估时间段原告营业收入的损失，并非正常的经营利润，未扣除经营成本。本院认为，原告提供的证据1中的收款人高雅没有出庭作证，无法证明该收据真实与否，单凭该收据无法证明原告已实际支付该款项，对该证据的真实性，本院不予采信；对证据3的真实性，本院予以确认，但该证据无法证明原告系因经营宾馆所购置，退一步讲，即使原告所称物品系因宾馆经营所购买，该物品均非一次性使用的物品，只要没有损坏，完全可以继续使用，原告并未提供证明因停电导致该物品毁坏无法使用，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。对证据2被告没有异议，本院予以确认。二、关于合同解除责任和解除时间问题。原告主张被告窃电导致涉案房屋被停电，其无法正常使用涉案房屋不能实现合同目的，系被告违约导致合同解除，合同解除时间为2018年4月8日。被告则称原告在接收涉案房屋时，对房屋及附属设施设备进行了验收，房屋和设备是完好的，被告不存在任何违约行为；被告购买涉案房屋后一直对外出租用于宾馆经营，其自身并不直接占有使用房屋，不会从窃电行为中收益，没有实施窃电行为的动机和理由；窃电发生的时间正是原告使用房屋期间，由此引起原告不能使用房屋，责任不在被告，由此产生的费用也不应由被告承担，事情发生后，与原告协商如何处理，一直没有解决，由于被告系涉案房屋所有权人及宾馆登记的负责人，所以才在相关通知单中签字并缴纳相关费用，但该行为并不代表窃电行为是被告所为；现原告要求解除合同，被告同意解除合同，被告在2018年7月12日的庭审中表示同意于收到诉状之日解除合同。本院认为，涉案房屋因被停电无法使用，根据第三人出具的违约用电、窃电处理工作单，可以证实窃电行为发生在原告使用房屋期间，被告并不实际掌控房屋，原告没有证据证明窃电行为是被告所为，而且根据双方签订的租赁合同显示，原告在接收房屋时或者接收房屋以后一定时间内未对房屋及设施设备提出异议，表明其对房屋和设施是没有异议的，因此原告主张因被告违约导致合同解除，理由不足，缺乏证据支持，本院不予采信；根据法律规定，在对方违约的情况下，守约方可以要求解除合同，本案原告没有证据证明系被告违约导致合同解除，按照法律规定，原告是无权要求解除合同的，但在原告主张解除合同的情况下，被告自愿表示同意解除合同，本院予以准许，对于合同解除时间，应以被告作出同意解除合同的时间即接收诉状时间为准。本院认为，原被告就涉案房屋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。原告要求解除合同，被告同意解除，本院予以准许，根据上述分析，合同解除时间应确定为2018年5月25日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他不接措施，并有权要求赔偿损失。”原告支付租金至2018年4月8日，但因原告一直占用着涉案房屋，未将涉案房屋腾还给被告，因此其要求退还已付的租金4万元，没有事实和法律依据，本院不予支持；因双方合同已经确定解除，因此被告应将收取的保证金3万元退还原告，原告应将涉案房屋腾还给被告；因涉案房屋停电并非被告原因造成，因此原告主张停业损失，本院不予支持；被告具有维修房屋的义务，原告因维修水管支付费用2300元，被告应予承担；原告主张的其他各项损失，因证据不足，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张春雁与被告赵建华就青岛市温州路48号房屋签订的房屋租赁合同于2018年5月25日解除；二、被告赵建华向原告张春雁退还保证金3万元；三、被告赵建华向原告张春雁支付水管维修费2300元；四、原告张春雁将青岛市温州路48号丁-1号房屋腾还给被告赵建华；五、评估费5000元，由原告张春雁承担；六、驳回原告张春雁要求被告退还房屋租金4万元的请求；七、驳回原告张春雁要求被告赵建华赔偿经营损失140800元的请求；八、驳回原告张春雁要求被告赵建华赔偿租金损失9000元的请求；九、驳回原告张春雁要求被告赵建华赔偿人工费损失9000元的请求；十、驳回原告张春雁要求被告赵建华赔偿设备损失2万元、电脑更换费用2680元、客户长包房损失2万元的请求上述二、三、四项，由原被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5408元、财产保全费1920元，共计7328元，由原告负担6736元，被告负担592元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静审 判 员  张 玲人民陪审员  李 洁二〇一九年七月二十六日书 记 员  林 洁