广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤1971民初14747号 原告贺伟标（反诉被告，以下统称原告），男，1992年10月20日出生，汉族，住广东省紫金县， 委托代理人孙卫萍，系广东客潮律师事务所律师。 委托代理人黄庆礼，系广东客潮律师事务所律师。 被告黄素梅（反诉原告，以下统称被告），女，1984年1月28日出生，汉族，住福建省仙游县， 委托代理人雷庆新，系广东圣马律师事务所律师。 第三人：东莞市玮业房地产代理有限公司寮步分公司，住所地：广东省东莞市良边村香缤城市花园商铺150号。 负责人庞小妹。 委托代理人朱璐，女，1993年6月12日出生，汉族，住四川省资中县，员工。 原告贺伟标起诉被告黄素梅及黄素梅反诉贺伟标，第三人东莞市玮业房地产代理有限公司寮步分公司（以下简称“纬业地产寮步分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人孙卫萍、黄庆礼，被告及其委托代理人雷庆新，第三人委托代理人朱璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉请，请求判令：1、解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》；2、被告支付原告违约金307000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月7日，原告经第三人纬业地产寮步分公司介绍，与被告及第三人签订了关于东莞市寮步镇香市路万润财富中心9幢商住楼2单元1404的《房屋地产买卖居间合同》（合同编号：WYLB0000973），并于当日支付给被告购房定金3万元，向第三人支付了居间服务费26000元整。合同约定被告应于收到定金后5日内向原抵押银行办理提前还款手续，以便于原告后续流程操作。2018年12月，原告仍未收到被告还贷银行通知还贷的消息，经和被告沟通后方知案涉房屋产权不清晰，房屋买卖交易无法继续进行。基于以上情况，原告于2018年12月26日以第三人为媒介向被告邮寄了一份原告签署确认的《解除合同通知书》，希望其退还已经支付的定金、承担中介费并向原告支付违约金，解除通知发出后，被告将原告交付的定金和中介费通过第三人退还给原告，但违约金迟迟不履行。根据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，被告隐瞒案涉房屋产权不明晰的事实，将房屋出售给原告，现如今导致合同根本目的不能实现，已构成违约。为了友好解决问题，原告多次和被告协商要求其承担违约责任，支付违约金，但被告均态度消极，不予配合，原告只能诉诸法院。综上，被告的行为已经严重违反合同约定，侵犯原告的合法权益，特诉至法院。 被告辩称，居间合同约定买方承担税费、手续费等。签订合同后，我方已经向银行申请提前还贷。原告未能按时将赎楼款和第一笔款交给我方，也没有提交向银行申请贷款的手续资料。我方长居深圳，原告、被告没有联系方式，所有都是第三人传话，所有事情均是由第三人代办，我方与原告的沟通是由第三人中间进行传话，我方多次催原告支付赎楼款，让我方可以提前赎楼，但原告一直以各种理由推托。在该期间，东莞的房产房价变化不大。2018年11月底第三人向我方说原告因家中老人生病住院没钱治疗，不能买房子了，我方考虑原告家庭困难，将购房定金按第三人的要求退到第三人法定代表人账户，并通过第三人向原告发送了解约通知书，我方是善意的。我方认为原告没有经济能力购房的，或者想炒房但因国家政策原因导致东莞房产没有涨幅，原告是交付定金锁定房源，迟迟未付首付款和办理商业房住房贷款申请，不符合一般社会购房者的购房申请，我方认为原告一开始就有欺骗性，利用其在当地熟悉资源的优势，也以家人生病为由博取我方的同情，骗的我方同情退回定金。本案的诉请金额高达37万元，远超出社会任何行业的收益，原告无视合同约定的事实，严重破换社会秩序，原告的诉请没有事实和法律依据，请驳回。 被告向本院提出反诉请求：1、解除原告、被告签订的编号WYLB0000973《房地产买卖居间合同》；2、贺伟标向黄素梅支付违约金307000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月7日，贺伟标与黄素梅签订房产买卖合同，约定贺伟标购买黄素梅位于东莞寮步万润财富中心9幢2单元1404房，不动产登记号：0415705。合同签订后，贺伟标并未按合同约定的日期交付首期款，也未向黄素梅提供其向银行申请按揭贷款时签署的任何文件凭证和银行承诺函。后又通过第三人向我方称其父亲生病，急需用钱，让我方退货购房定金，我方念其孝心，于2018年12月3日将购房定金全部转给了第三人法定代表人庞小妹的账户，并于2018年12月24日通过第三人向贺伟标送达了《解约通知书》。为维护自身的合法权益，根据事实和相关法律之规定，特向贵院提起反诉请求。 原告辩称，同意解除合同，但不同意支付违约金。违约金应当是被告向我方支付违约金，费用也应由被告承担。原告无法办理银行贷款是因为被告一直以无法提供供楼卡，后沟通交流得知，因为被告正办理离婚，案涉房产涉及婚内财产分割，当心其配偶知道房款。被告的房产证没有办理下来就出售案涉房屋，反映出被告炒房的意向，不是我方有炒房的意向。买房与我方家人身体情况不是必然有联系的，原告一直都想在东莞买房与家人一起居住在东莞。我方也筹集资金购房。 第三人对本诉及反诉陈述称，案涉合同签订时三方都在场。原告已经向银行申请贷款，银行流水也交给银行。原告的银行同贷书没有出来是因为被告的一手房产证没有办理下来。因为申请赎楼需提前一个月，在申请赎楼过程中，被告跟我方说账户不在他手上，没有向我方提供给还款账户，被告一直没有交还贷的银行卡，因为没有看到该资料，交易停止了。2018年11月20日至2018年12月4日左右三方过来进行沟通，当时三方在场时，被告说因为还贷的银行卡不在身上不能提供。我方在2018年12月20日收到原告微信称其家人生病。 经审理查明，2017年9月7日，原告与被告，第三人签订《房地产居间买卖合同》（合同编号：WYLB0000973）。合同列明被告黄素梅为卖方，原告贺伟标为买方，第三人为经纪方。合同约定卖方将位于东莞市寮步镇××路××财富中心××商住楼××单元××号房屋转让给买方。房屋转让价为1535000元，定金30000元。第一笔楼款575000元，买方在卖方还贷银行通知可还贷后3个工作日内，须将此笔楼款转入卖方还款账户作为还贷资金…。若买方拖延支付导致交易无法进行，卖方有权解除合约。第二笔楼款930000元在买方办理完抵押登记后，由买方贷款银行直接划入卖方指定的银行账号内，到账视为卖方收取。卖方应在签署本协议后出证后5日内签署银行按揭文件及交付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后出证后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。卖方提供齐全办理银行贷款所需要的资料协助买房方申请银行贷款。卖方楼款未付清或银行贷款未结清的，卖方提前还贷资金不足，买方同意先预付第一笔楼款（含定金）605000元给卖方，此款只能转让卖方的还贷账户且仅限于还贷用途，卖方不得挪作他用，并将相关的供楼存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方赎契手续。因买方或卖方违反本合同约定：拒不配合提供交易所需资料、提供虚假资料、无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续无正当理由逾期交付房产或逾期支付房款等义务的，逾期超过5个工作日，守约方应书面通知违约方并给予5天限期；若违约方仍怠于履行义务的，则：1、守约方有权要求违约方按照楼价余款的千分之一每日支付违约金，合同继续履行。2、守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金），还有权要求违约方支付等额于总楼价20%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起5天内退还。鉴于经济方已向买卖双方提供房地产咨询及买卖代理服务，促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：经纪方向买方收取26000元作为居间服务费，该笔费用在签订合同当天付清。提前终止买卖不影响本居间服务费的支付，如因买卖双方或任何一方原因导致交易无法进行的属违约行为，违约方按总楼价的3%的居间服务费赔偿给经纪方。 2018年9月7日，原告向被告支付定金30000元。2018年9月7日，第三人向原告出具收据专用，确认收到原告支付的居间服务费26000元。 原告提交录音主张因被告的原因无法继续交易，原告的姐姐贺建娣、被告本人、第三人的员工朱璐在2018年12月10日三方到场协商，黄素梅称，因为这个房子在我名下，房贷由其前夫供，银行卡在其前夫处，其前夫曾说案涉房产归黄素梅，但现在又跟她说要回房子。供楼的银行卡其可以去挂失，挂失的时候其前配偶就会知道，可能会申请法院查封。但因为与其前配偶的离婚事情还没有处理完。被告与其前夫曾口头协议，说让其全权处理，所以才让第三人帮其将案涉房产卖掉，最初是没有问题的，但后来其与前配偶产生了经济纠纷。被告提出和平解约并提出先转回3万元定金给原告。被告对此录音不确认，并明确不申请司法鉴定。第三人对该录音真实性确认，主张赎楼需要卖方贷款的银行卡，中介方未保管贷款银行卡的情况下买方转账房款存在风险。被告提交解约通知书，2018年12月24日作出通知书主张已于2018年12月3日将定金退回给被告。第三人及原告均主张没有收到该解约通知书。 2018年12月25日，原告通过第三人向被告发送限期履行通知书，载明因被告产权不清晰，导致交易无法正常进行，现通知被告在5个工作日内提供清晰的产权证明并配合继续履行房产交易手续，否则买方有权从2019年1月1日解除合同并要求你方承担定金责任，双倍返还定金，并且要求被告支付等额于总楼价20%的违约金。第三人主张该通知书通过邮件方式发送给被告。被告不确认，主张其未收到。 被告分别于2018年12月3日、2018年12月4日将购房定金退回至第三人法定代表人账户，转账共计30000元。原告确认收到第三人退回的定金30000元和中介费26000元。 被告提交不动产权登记证书、不动产登记信息查询结果，显示案涉房屋的所有权人为黄素梅。 原告提交其与第三人员工的微信聊天记录,聊天记录显示2018年12月20日,原告称“我的本钱5.6万一次性给我，违约金6万先给我2万，剩下4万月供形式分12期给我”。后原告向第三人员工发送其父亲生病视频，并称“现在我老爸重病需要钱，你们搞事情对吧”“如果我爸因质量不及时，耽误了还我钱，你们一个别想跑”“我的5.6万几天还给我，违约金先给两万”“你发给她，重病在身，给我拖出事了自己掂量看吧”。第三人对微信聊天记录真实性没有异议。 以上事实，有原告提交的房地产买卖居间合同、收据、录音光盘及文字资料证，被告提交的不动产登记信息查询结果、解约通知书、转账记录、不动产权登记证书、不动产登记信息查询结果，第三人提交的限期履行通知书、快递单及本案庭审笔录等附卷为证。 本院认为，三方对于解除原、被告之间的房屋买卖合同没有异议，本院予以确认。第三人表示不放弃对居间费的请求，且居间合同已经履行完毕。则对于案涉合同的居间合同部分，本院不予解除。本案争议焦点为：案涉买卖合同何方违约。 首先，根据案涉房屋买卖合同约定，原告支付的第一笔楼款用于赎楼，第二笔楼款由原告贷款银行直接划入被告指定的银行账号内。由此可知，原告的赎楼义务应早于被告的申请贷款的义务。原告未能提交任何证据证明其向贷款银行申请了赎楼。而根据第三人的陈述，被告已经向银行申请贷款；其次，根据案涉房屋买卖合同约定，原告同意先预付款项给被告用于赎楼，款项不得挪作他用，被告需将相关的供楼存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方赎契手续。而根据第三人的陈述及被告庭审中的确认可知，被告未能向第三人提供贷款银行卡，明显不符合上述约定；最后，被告主张原告于2018年11月份因其父亲重病而提出解除案涉买卖合同，但未能提供证据证明其主张的时间属实。根据被告提交的微信聊天记录及第三人的陈述，原告称其父亲重病系2018年12月20日，在原告退回被告定金之后，且根据原告在微信聊天中所称的内容，亦可知其称父亲重病系为追索违约金，并非为解除案涉房屋买卖合同。综上，本院认定被告在本案房屋买卖合同中存在违约行为，原告请求被告支付307000元违约金，于法有据，本院予以支持。对被告的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告贺伟标与被告黄素梅、第三人东莞市玮业房地产代理有限公司寮步分公司于2017年9月7日签订的《房地产居间买卖合同》（合同编号：WYLB0000973）中的房地产买卖合同部分； 二、限被告黄素梅于本判决书发生法律效力之日起十五日内向原告贺伟标支付违约金307000元； 三、驳回被告黄素梅的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2952.5元（原告已预交），反诉受理费2952.5元（被告已预交），均由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审 判 员  孟 翯 二〇一九年七月十六日 法官助理  刘燕儿 书 记 员  叶欣怡