贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6322号原告：徐玉菊，女，1981年10月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵霞林、钟影，贵州郎意律师事务所律师。原告徐玉菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐玉菊、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、钟影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付原告逾期办证违约金，该违约金以291483.00元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付自2015年3月31日起至被告实际办理房屋所有权证之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2011年12月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市瑞丰新城第4幢1单元1405号商品房。合同约定房屋总价款为291483.00元。原告按约履行了按揭义务。合同第八条约定出卖人于2013年3月31日前向买受人交付房屋。第十五条约定关于产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；（第3项为买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。）”按合同约定，被告应当于2015年3月31日前办理《房屋所有权证》，但被告至今未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述两条法律规定，原、被告双方虽然约定了违约金，但因被告未按约定办理涉案商品房转移登记的有关文书，导致原告的损失数额难以确定，且约定的违约金过低，原告有权请求人民法院予以增加，应以购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（贷款利息1.3倍）计算。综上，原告的诉请于法有据，特诉至法院，请求判如所诉。被告瑞丰房开公司答辩称：1、原告部分诉讼请求已经超过法定诉讼时效，不应支持。双方商品房买卖合同约定：“出卖人在2013年3月31日前将商品房交付买受人”。同时关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，房屋建成后，被告于2013年7月12日实际将商品房交付原告使用。因此，被告的义务是应于2015年7月12日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，《民法总则》实施之前适用两年的诉讼时效，原告2017年7月12日前的违约金请求已经超过法定两年的诉讼时效。2、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间不动产登记部门全面暂停了包括被告在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作，因此，该国家从政策的出台是含被告在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。3、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提。4、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为按照已付购房款日万分之零点五计算，即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下，违约金计算标准也应执行合同约定的日万分之零点五，而原告在无证据证实其存在损失存在的情形下主张将违约金调高至按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的1.3倍计付违约金无事实和法律依据。5、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2011年12月27日，原告徐玉菊作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市瑞丰新城第4幢1单元1405号商品房，建筑面积为110.16平方米；总价款为291483.00元，买受人于2010年9月16日首付87483.00元，余款204000.00元以银行按揭方式支付；出卖人应当在2013年3月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2013年7月12日，原、被告办理了涉案房屋的交付手续。另查明，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2013年7月12日办理房屋交付手续，依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2015年7月12日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当从逾期之日起按日支付原告已付房款的万分之零点五违约金，故对原告诉请的违约金，本院以已付购房款每日万分之零点五的标准予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应当于2015年7月12日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2015年7月13日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期将房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案的违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年6月3日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年6月3日起的逾期将房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋转移登记手续并交付不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐玉菊违约金（该违约金以原告已付购房款291483.00元为基数，按日0.005%的标准从2016年6月3日起，计算至被告提交办理房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告徐玉菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一九年七月二十五日书记员  申开旭