黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0111民初2656号原告（反诉被告）：中国石化销售有限公司黑龙江石油分公司，住所地哈尔滨市道里区通达街307号。法定代表人：丁建华，职务经理。委托诉讼代理人：宁虹超，男，公司职员，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：赵宇志，男，公司职员，住哈尔滨市松北区。被告（反诉原告）：刘忠明，男，1961年8月7日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。被告（反诉原告）：刘宏宇，男，1989年1月8日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。共同委托诉讼代理人：张丽娟，黑龙江千水律师事务所律师。原告（反诉被告）中国石化销售有限公司黑龙江石油分公司（以下简称中石化公司）与被告（反诉原告）刘忠明、刘宏宇租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中石化公司委托诉讼代理人宁虹超、赵宇志，被告（反诉原告）刘忠明及刘忠明和刘宏宇共同委托诉讼代理人张丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中石化公司向本院提出诉讼请求：1.确认中石化公司与刘忠明之间签署的《加油站租赁合同》合法有效，要求刘忠明继续履行《加油站租赁合同》；2.要求刘忠明、刘宏宇停止妨碍，并赔偿中石化公司停业期间租金损失300,123.29元及相应利息7,289.24元（按中国人民银行同期贷款利率暂计至起诉之日即2018年4月18日至2018年11月5日）或将停业对应期间在租赁合同期满后予以顺延，合计307,412.53元。诉讼过程中，中石化公司变更第一项诉讼请求为要求继续履行中石化公司与刘忠明签订的《加油站租赁合同》，要求刘忠明、刘宏宇排除妨碍、返还争议房屋，撤回第二项诉讼请求中关于利息的主张。事实与理由：2009年9月30日，中石化公司与刘忠明签订《加油站租赁合同》，约定年租金54.5万元人民币，租赁期限为20年，自2009年9月30日起至2029年9月30日止。合同签订后中石化公司依约按期交付了租金，刘忠明依约交付了加油站（包括库房）及附属设施。自2012年起至2013年期间，鉴于市场行情持续上涨，刘忠明多次联系中石化公司欲变更合同提高租金，甚至要求中石化公司高额收购其加油站，上述要求被中石化公司明确拒绝，2014年起刘忠明、刘宏宇开始采取强占加油站库房并更换门锁、安排站外人员到站内库房居住生活、使用液化气罐生明火等方式不断干扰中石化公司正常经营，导致中石化公司被相关部门责令整改，停业至今，由此遭受巨大经济损失。关于争议房屋属于租赁标的，双方签订租赁协议后，刘忠明依约交付了两本土地证，争议房屋位于土地证范围内的土地之上，处于加油站院内的联排房屋中间部分，与加油站及其他房屋共同构成相对独立的空间，考虑到加油站特殊的行业性质结合交易习惯，可以认定系对这一独立空间主体进行租赁，双方对争议房屋并未做单独约定，刘忠明也实际交付了这一房屋和钥匙，中石化公司自租赁开始，实际控制使用争议房屋。直至2015年8月起刘忠明、刘宏宇采用换锁等暴力方式强行占有房屋，因此无论从房屋坐落位置、交易习惯还是从房屋证照的实际交付情况来看，争议房屋均认定为租赁标的，刘宏宇具有返还义务。合同主体签订是与哈尔滨呼兰北街加油站（以下简称北街加油站）投资人刘忠明签订的，土地使用证有两本，一本是北街加油站，一本是刘宏宇，两本房屋产权证上名字都是刘宏宇。当时考虑到是刘忠明与刘宏宇是父子关系，刘忠明也说一切事情都由他负责，就与刘忠明一人签订了合同。土地使用证上的边框四至是一致的，是一整个院落。中石化公司是整体租赁，刘忠明没对其他区域设置门锁或告诉不能使用，因为加油站属于特殊行业，在加油站内不允许非加油站工作人员停留或居住。刘宏宇知道加油站租赁的事情，当时签订合同的时候，双方在签订的租赁合同中6.5条款中列明了：“加油站及其附属设施土地为北街加油站，也就是刘忠明与其他人共有的财产，刘忠明出租该不动产的行为，意见获得其他共有人的书面同意。”后来双方在交易的过程中，合作比较顺利，考虑到刘忠明与刘宏宇父子关系，中石化公司没索要书面同意函，在租赁的前六年内，刘宏宇也未提出任何异议。虽然房屋产权证上标明了实际房屋，刘忠明在建筑的时候有更改变动，但双方都以实物为准。在中石化公司经营过程中，消防部门下达了一个通知书，安监部门下达两个处罚决定书，2016年10月9日安监部门下发了主体是中国石化哈尔滨分公司北街加油站责令限期整改通知书，其载明存在的问题有：加油站内有其他居民居住，化粪池存在安全隐患，站房有裂缝。2017年3月8日安监部门下发主体是中国石化哈尔滨分公司北街加油站责令限期整改通知书，其载明存在的问题有：加油站站内房屋内有液化气罐（明火）做饭，不符合规范要求，加油站罐区有闲杂人活动，需加强安全管理。2018年4月18日公安消防呼兰大队作出的查封决定书，查封的单位主体是呼兰区北街加油站，载明的问题是：加油站内存在使用明火，严重威胁公共安全问题。针对第三个问题与前两个不一样，说明如下：当时作出查封决定书时，原有的工作人员，并没有对主体进行更正，中石化公司工作人员当时也没有发现查封主体问题，但是查封的的确是中石化公司的加油站。处罚决定书上法人“夏耘”中石化公司不清楚是谁。中石化公司起诉的是刘忠明，因为北街加油站在工商部门已经注销了。中石化公司要求继续履行合同原因是合同签订是双方意思表示，合同中合法有效的，双方已经实际履行，现刘忠明的违约行为导致中石化公司不能正常经营，因此中石化公司要求返还租赁房屋，继续履行合同，排除妨碍。刘忠明、刘宏宇辩称，一、刘忠明对双方签订的租赁合同没有异议。2009年9月30日，中石化公司、刘忠明签订了《加油站租赁合同》，约定刘忠明将加油站出租给中石化公司，租期为20年，自2009年9月30日至2029年9月30日，合同签订后，中石化公司与刘忠明均按合同约定履行了各自的义务，刘忠明将加油站及相关手续交付给中石化公司，中石化公司交付了10年的租金545万元，合同如约履行。因中石化公司先违约，刘忠明不同意继续履行合同。二、中石化公司提出刘忠明多次欲变更合同提高租金，无事实根据。刘忠明在中石化公司租赁期间，从未向其提出提高租金的主张，完全是中石化公司的主观推测。三、刘忠明从未要求中石化公司收购本人的加油站，中石化公司主张要收购加油站，双方因价格相差悬殊而未达成一致。因中石化公司未经刘忠明同意，擅自对刘忠明的房屋主体进行破坏性改造，对刘宏宇的房屋进行破坏性改造，双方因此而产生矛盾和纠纷，中石化公司据此才提出要收购加油站，由于价格未达成一致而搁浅，因而中石化公司提出刘忠明要求中石化公司收购该加油站的说法没有事实根据。四、刘宏宇从未强占中石化公司租赁的加油站，刘宏宇合法使用自己的房屋，中石化公司无权干涉。中石化公司与刘忠明签订的《加油站租赁合同》中不包括刘宏宇的80.60平方米房屋，刘宏宇有充分证据证明该房产没有出租给中石化公司，且中石化公司对该房屋进行破坏性改造，已给刘宏宇造成重大财产损失，因而中石化公司提出刘宏宇强占加油站无事实根据和法律依据。五、中石化公司被有关行政机关责令停业，因整改不能正常经营，与刘忠明、刘宏宇无关。由于是刘宏宇自己的房屋，并没有案外人到该加油站内的库房生活，所以不存在侵权问题，因而要求刘忠明、刘宏宇赔偿其停业租金损失和利息损失，无事实根据和法律依据。综上所述，由于刘宏宇的房屋并没有出租给中石化公司，刘宏宇有权利正常使用自己的房屋。刘忠明、刘宏宇认为中石化公司变更诉请是不符合法律规定的，刘忠明、刘宏宇不同意变更诉请来审理。刘忠明、刘宏宇认为涉案房屋是刘宏宇的合法财产，当年这套房产并没有出租给中石化公司，在合同中没有体现，在交付凭证清单中也没有记载，在实际交付房屋时也没有实际交付给中石化公司使用。刘忠明不同意合同继续履行，因中石化公司严重违反了双方之间的约定，对合同的租赁物及租赁的房屋进行了破坏性的改造，已给刘忠明的房产造成重大的损失，刘忠明坚决要求解除双方签订的租赁合同。夏耘是当时主管石油公司北街加油站的站长。查封书上，刘忠明不知道为什么有刘忠明的名字。在签完合同过了两三天交付的，交付的时候有两本土地使用证，一本房屋产权使用证，一本土地证上名称是北街加油站，实际是刘忠明名下的，一本是刘宏宇名下，房屋产权证就一本，是刘忠明名下。当时合同签订院落四至与土地使用证相一致。刘宏宇不知道签订《加油站租赁合同》的事情，当时签订合同时候，刘忠明作为法定代表人签自己名字了，并没征得刘宏宇的同意，签订合同时刘宏宇20周岁。此前刘宏宇一直做生意了，对他做什么生意不知情。刘宏宇知道这种情况后，阻止中石化公司使用属于他的房产，发生争议后多年没得到解决。在交付整体加油站时，合同中没有特别约定，但是诉争房产没有直接交付中石化公司使用，一直是由刘忠明、刘宏宇锁着了，直到2013年中石化公司才把门打开装修，在这之前刘忠明、刘宏宇一直把诉争房屋当车库，里面停放了一辆面包车。当年交付房屋的时候是整体房屋，大体没有更改，没有增加或减少房屋。对于处罚决定书的事，刘忠明并不知道，什么时候查封的也不知道。不同意继续履行合同的原因是中石化公司没有通知刘忠明、刘宏宇就对房屋和主体设施进行了不可逆转的破坏，破坏了房屋的主体，增加了一个化粪池，填平了消防井，化粪池有很大危险性。呼兰区安监局下发的整改通知书，一份中明确写明加油站内有化粪池，房屋有裂缝，都是中石化公司造成的。刘宏宇有权使用自己的房屋，因该房屋没出租，因此中石化公司主张刘宏宇返还诉争房屋没有事实根据和法律依据。合同具有相对性，中石化公司起诉的是刘忠明个人，在双方签订的合同中，合同相对方是呼兰区北街加油站，如果继续履行，主体是错误的。刘忠明、刘宏宇向本院提出反诉请求：1.要求中石化公司给付刘宏宇两年（2013年、2014年）租金24,000元；2.要求中石化公司赔偿因破坏水井给刘忠明造成的损失110,000元。诉讼过程中，刘忠明撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2009年9月30日，刘忠明与中石化公司签订《加油站租赁合同》，租期为20年，2009年9月30日至2019年9月30日，每年租金54.5万元，刘忠明将所有手续交付给中石化公司，同时交付了北街加油站及设施、设备。合同履行至2013年，中石化公司未经刘忠明同意擅自对刘忠明的房产主体进行改造，对刘忠明的水井进行破坏，现已无法使用，因为对消防井申请损失鉴定，不能找到合适的鉴定机构，故暂时撤回关于消防井赔偿的诉请。中石化公司使用未出租给中石化公司的刘宏宇名下的80.60平方米的房产，双方因此产生争议，2015年8月起刘宏宇换锁使用诉争房产至今，要求中石化公司给付刘宏宇房屋两年租金24,000元（每年12,000元，2013年、2014年）。中石化公司辩称，刘忠明、刘宏宇主张中石化公司支付其两年（2013年、2014年）租金24,000元没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。2009年9月30日，中石化公司与刘忠明签订《加油站租赁合同》，约定年租金54.5万元人民币，租赁期限为20年，自2009年9月30日起至2029年9月30日止。合同签订后中石化公司依约按期交付了租金，刘忠明依约交付了加油站（包括库房）及附属设施。刘宏宇主张2013年中石化公司擅自使用未出租给中石化公司的由刘宏宇所有的80.60平方米房产没有事实及法律依据，刘宏宇提供的刘宏宇所有的80.60平方米房产证中仅能体现房屋坐落于呼兰镇民主街三委，没有房屋具体位置、四至及户型图等，无法确定其是案涉争议房屋房产证，刘宏宇主张争议房产为刘宏宇所有，应就争议房产与其提供80.60平方米房产证为对应关系承担举证责任，否则应承担举证不能不利后果。在中石化公司与刘忠明《北街加油站（租赁标的物）证照交接清单》中，明确列明了关于房产及土地的证照明细，上述证照对应的房产、土地为具体租赁范围，具体分析如下：首先，签订合同时刘忠明交付了两本土地证，合同约定的租赁土地范围是约2,300平方米，两本土地证面积相加为2,357.67平方米，减去共用分摊部分面积54.6平方米=2,303.07平方米，与双方合同约定土地面积约为2,300平方米相吻合，可以认定加油站范围内（包含争议房产）土地均在租赁范围内，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”，即“房随地走”原则，可以认定争议房产在租赁范围内。其次，《北街加油站（租赁标的物）证照交接清单》中列明了北街加油站与刘宏宇共有面积为132.77平方米房产、刘宏宇单独所有面积为1,641.90平方米土地、刘宏宇单独所有面积为478.17平方米房产，得知租赁范围中包含了刘宏宇个人财产，鉴于刘忠明与刘宏宇为父子关系，身份特殊，刘宏宇财产亦为刘忠明赠与，合同履行6年期间刘宏宇也从未提出任何异议，且交付清单中包含刘宏宇所有面积478.17平方米房产大于刘忠明、刘宏宇提供的刘宏宇所有80.60平方米房产，因此即便刘宏宇所有80.60平方米房产证是案涉争议房屋房产证，也应认定其在租赁范围内。2009年租赁关系伊始刘忠明、刘宏宇即已将争议房屋和钥匙实际交付给中石化公司，供中石化公司使用。该争议房产位于加油站站房西侧与车库之间，与其他房产相连构成统一整体，根据交易习惯中石化公司与刘忠明双方签订合同时不可能将该位于中间部分房产单独扣除不予租赁，事实上刘忠明签订租赁合同时刻意隐瞒了该80.60平方米的房产信息，签订合同时其告知已将全部证照交接给中石化公司，中石化公司当时并不知晓该房产证的存在，才导致该房产证照信息未列明在《北街加油站（租赁标的物）证照交接清单》中，但并不影响案涉争议房屋在租赁范围内的认定，中石化公司有权正当使用，刘宏宇无权主张中石化公司支付其两年（2013年、2014年）租金24,000元。综上所述，刘宏宇自2015年起强占争议房产，此后采用安排站外人员到站内库房居住生活、阻挡加油车通行、阻拦卸油车作业、使用液化气罐生明火等方式不断干扰中石化公司正常经营等各种手段，导致中石化公司被相关部门多次责令整改、最终被查封停业至今，究其原因是由于自2012年起至2013年期间，鉴于市场行情持续上涨，刘忠明多次联系中石化公司欲变更合同提高租金，甚至要求中石化公司高额收购其加油站。因此，刘宏宇违反诚实信用原则，违反合同约定，其行为严重侵犯了中石化公司合法权益，给中石化公司造成了巨大经济损失，其主张中石化公司支付其两年（2013年、2014年）租金24,000元没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：一、中石化公司提供的2012年9月25日《中石化投资管理委会会议纪要》一份；2013年9月17日《通知》一份；2013年9月30日《关于回复哈尔滨市北街加油站的函》一份；2016年4月1日《通知》一份；2016年4月11日《通知》一份。证明：2012年，鉴于市场行情持续上涨，刘忠明多次联系中石化公司要求中石化公司提供的高额收购其加油站，中石化公司均予拒绝。刘忠明、刘宏宇质证认为这组证据不能证明刘忠明提高租金，强迫中石化公司收购加油站的事实。该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。二、中石化公司提供的2015年8月1日刘忠明、刘宏宇对加油站库房换锁并强占房间的照片8张；2015年12月11日至2015年12月14日刘忠明、刘宏宇恶意将车辆停放在加油站阻挡运油车通行照片3张；2017年3月刘忠明、刘宏宇带人强行搬进北街加油站车库居住，同时带入煤气罐进行明火做饭，中石化公司劝阻无效后警方进入现场照片3张；2018年4月被公安机关阻拦卸油车监控照片2张；2018年4月刘忠明、刘宏宇在强占房屋向外支烟囱，生明火及加油站查封、停业照片12张；行政部门下发的责令整改通知书、临时查封决定书共3份。证明刘忠明、刘宏宇要求中石化公司提高租金、高额收购加油站被中石化公司拒绝后，自2015年起一直违反合同义务干扰中石化公司正常经营，更是于2018年4月采用支烟囱、生明火等手段迫使中石化公司加油站被查封停业至今，给中石化公司造成重大经济损失。刘忠明、刘宏宇质证认为对照片真实性有异议，因为诉争房产是刘宏宇的，刘宏宇换锁是合法行为，所以不存在强行进入的行为；2016年10月9日责令整改通知书的内容其中第二项化粪池存在安全隐患及站房有裂缝，这是中石化公司在改造过程中造成的，导致安监部门对中石化公司作出整改指令书，因此中石化公司没有理由要求刘忠明、刘宏宇对其进行赔偿；2017年3月8日责令整改通知书中有闲杂人员活动，不能证明这些人员就是刘忠明、刘宏宇，用液化气罐做饭与客观事实不符，这份责令书只能够证明存在着不合乎安全标准从事加油站的活动，但并没有责令中石化公司停产停业，因此中石化公司的停产停业是自行决定，与刘忠明、刘宏宇没有关系，因此中石化公司提出要求刘忠明、刘宏宇赔付全部租金30万元没有事实根据。本院对刘宏宇入住争议房屋的事实及行政部门下发的责令整改通知书、临时查封决定书予以采信。三、刘忠明、刘宏宇提供的营业执照及档案材料一组。证明北街加油站是个人独资企业，投资人是刘忠明，刘宏宇的80.60平方米平房与该加油站没有任何关系。中石化公司质证认为对证据关联性和证明问题有异议，没有关于刘宏宇80.60平方米的房产相关材料，因此该组证据与本案无关，也与案涉争议房屋无关，该组证据恰恰能够说明，刘忠明作为企业投资人，有权处置企业范围内的相关资产，及企业土地、地上建筑。本院对营业执照的真实性予以采信。四、刘忠明、刘宏宇提供的刘宏宇的房屋产权证一份、土地使用权证一组。证明中石化公司所谓的“库房”系刘宏宇的个人房产，用途是住宅，不是商服用房，也不是租赁物及租赁物的附属物。刘宏宇在加油站内有一套80.60平方米的平房，因刘宏宇并没有给刘忠明书面授权对外出租，故刘宏宇对该房屋有合法的使用权，不存在侵权情形。土地使用证上的面积共计2,357.67平方米，而刘忠明出租给中石化公司土地面积约2,300平方米，其中含有公摊面积54.60平方米，两套房产分别公摊27.30平方米，其57.67平方米加27.30平方米共计84.97平方米，该面积与刘宏宇的房屋基本吻合，因而证明刘宏宇的平房及占土地面积并没有出租给中石化公司。中石化公司质证认为房屋所有权证房地产平面图部分都是空白的，没有附图，因此三个房产证的具体区位无法确定，目前三个证照均有原件，应当认为三个证照在面积上有所重合，结合两份土地使用权证，应当认为中石化公司已租赁了案涉的全部土地，土地范围与加油站围墙相符，在房产证的办理过程中房产证与土地证应当有对应关系，因此可以证明中石化公司已从刘忠明处租赁了全部土地及地上建筑。该组证据具有客观性，与本案有关联性，本院予以采信。五、刘忠明、刘宏宇提供的《通知》一份，证明刘忠明依合同约定由于中石化公司享有优先购买权，故在欲将出售北街加油站前向中石化公司发出正式通知，告知刘忠明将出售该加油站，并将出售加油站的两种价格计算方案告知中石化公司，证明刘忠明并没有要求中石化公司强行收购加油站。中石化公司质证认为通知是刘忠明向中石化公司发的函，指明了刘忠明要出售加油站和价格，其列明了如果中石化公司不购买，则在接到通知后60日内搬出加油站，租赁合同也应自行解除，实际上就是要求中石化公司不买加油站将被清退。该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信。六、刘忠明、刘宏宇提供的《关于回复哈尔滨呼兰北街加油站的函》一份，证明中石化公司在规定时间内予以回复，由于价格过高不予收购，但同意在同等价格下仍然有优先购买权，充分证明双方之间有交易的共同意向，刘忠明并没有要求中石化公司强买该加油站。中石化公司质证认为中石化以此函表明，不接受转让价格，并且依据合同重申了在同等条件下享有优先购买权，并且要求刘忠明不能以低于通知中石化公司的价格转让给第三方，此函亦在告诫刘忠明不得恶意违约。该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信。七、刘忠明、刘宏宇提供的光碟两份。证明消防部门到加油站进行检测，对房屋外粘贴苯板存在安全隐患，中石化公司的领导一直与刘忠明进行协商购买加油站。中石化公司质证认为对证据的真实性、合法性、关联性有异议。该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。八、刘忠明、刘宏宇提供的《会议记要》一份。证明呼兰区各行政机关对于北街加油站的安全隐患问题，2016年10月21日召开了现场会议并有《会议记要》，因为中石化公司对该加油站进行改造后出现的安全隐患，包括房屋主体结构、外墙保温材料和建设室外化粪池等，中石化公司停产停业与刘忠明、刘宏宇无关。中石化公司质证认为对加油站安全隐患问题需有鉴定机构作出鉴定，并根据鉴定结果依法处理，此处的依法不应简单的理解为行政法律也包括民事法律，且该纪要没有明确给出结论，所谓依法作出的结果，应当由人民法院作出裁决，或由行政机关作出鉴定结果提出整改意见；水井和化粪池应由消防部门作出结论性意见，但是在会议纪要中没有作出结论。双方产生矛盾后仅有事情处理的经过而没有结果，本院不予采信。九、刘忠明、刘宏宇提供的四张照片。证明2013年6月19日，中石化公司在装修过程中对于租赁房屋进行了破坏性改造，把消防井填平，对刘宏宇的房产进行了改造。中石化公司质证认为对该份证据并不能证明中石化公司进行破坏性改造，事实上中石化公司是依据相关部门提出的相关要求，进行了升级性改造，该份证据也恰恰证明在改造过程中，刘忠明是参与且知情的，当时并未提出异议。未经有关鉴定机构作出破坏性改造的结论，本院对该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年9月8日，刘忠明取得个人独资企业营业执照，企业名称为哈尔滨呼兰北街加油站（以下简称北街加油站），投资人为刘忠明，企业住所为哈尔滨市呼兰区××（××）。2009年9月30日，哈尔滨呼兰北街加油站（投资人刘忠明）与中石化公司签订《加油站租赁合同》，约定“中石化公司租赁呼兰北街加油站，呼兰北街加油站所有的北街加油站××于黑龙江省××呼兰区××号，土地情况：占地面积为约2,300平方米，1.土地使用权人为北街加油站，宗地编号为06-8-225-1，证件名称为国有土地使用证，证件号码为呼国用2001字第02106号；2.土地使用权人为刘宏宇，宗地编号为06-8-225-2，证件名称为国有土地使用证，证件号码为呼国用2001字第02107号。房屋情况，房屋共一间，约132.77平方米，登记机关哈尔滨市房产住宅局呼兰分局，房屋产权证号码为哈房权证呼字第××。该站共有加油机6台，加油枪6支，油罐5个，共计150立方。其他财产和附属设施见《加油站财产清单》。租赁期共计20年，从2009年9月30日起至2029年9月30日止。用途为经营成品油销售及其他在中石化公司营业执照范围内的合法经营活动。该加油站的年租金为54.50万元，合计金额1,090万元。合同签订后，双方交接加油站，中石化公司向北街加油站支付租赁加油站前五年租金272.50万元，待中石化公司将该加油站证照名称变更到中石化公司名下后，向呼兰北街加油站支付租赁加油站第五年至第十年租金272.50万元（2015年9月30日至2019年9月30日）……。北街加油站对该加油站及附属设施享有完全的所有权，对于出租房屋占用范围内土地已经获得出让的集体土地使用权。如果该加油站和其附属设施及国有土地使用权为呼兰北街加油站和其他人的共有财产，则呼兰北街加油站出租该不动产的行为已经获得其他共有人的书面同意。呼兰北街加油站保证该加油站和其附属设施符合国家安全规定，并且符合加油站营业的安全要求。中石化公司须征得呼兰北街加油站的同意方可对租赁加油站进行改造、重修、扩建，只要这种改造、重建、扩建是中石化公司经营管理的需要。”在双方租赁标的物证照交接清单中有国有土地使用证两份：1.土地使用证号为呼国用（2001）字第02106号，土地使用者为刘宏宇，坐落于民主街××组，使用权面积为1,641.90平方米；2.土地使用证号为呼国用（2001）字第02107号，土地使用者为呼兰县北街加油站，坐落于民主街××组，使用权面积为715.77平方米。另有房屋产权证两份：1.房屋产权证号为呼兰县房权证民主街字第JC700274号，房屋所有权人为刘宏宇，坐落于民主街××组，建筑面积478.17平方米；2.房屋产权证号为哈房权证呼字第××号，房屋所有权人为哈尔滨××加油站、刘宏宇，坐落于民主街××组，建筑面积132.77平方米。合同签订后刘忠明向中石化公司交付加油站及附属设施和房屋钥匙，中石化公司给付刘忠明10年的租金545万元。刘宏宇以北街加油站内房屋产权证号为呼兰县房权证民主街字第JC700272号，建筑面积80.60平方米，房屋所有权人为刘宏宇的房屋未出租给中石化公司为由从2015年8月起居住在此房屋。哈尔滨市公安消防支队呼兰区大队于2018年4月18日作出哈呼公消封字（2018）第0008号临时查封决定书，内容为“被查封单位：呼兰区北街加油站，地址：哈尔滨市呼兰区北大街434号，法定代表人：夏耘、刘忠明，查封部位、场所的范围：北街加油站主电闸柜和加油站内产生明火房屋，查封期限：2018年4月17日13时至2018年5月17日13时。”2016年10月9日，呼兰区安全生产监督管理部门向中石化公司作出（呼）安监管责改[2016055]号责令限期整改指令书，内容为“你单位存在下列问题：1.加油站内有其他居民入住；2.化粪池存在安全隐患；3.站房有裂缝。现责令你单位对上述1、2、3问题于2016年10月24日前整改完毕，达到有关法律法规规章和标准规定的要求。逾期不整改或达不到要求的，依法给予行政处罚。”2017年3月8日，哈尔滨市安全生产监督管理部门向中石化公司作出哈安监管责改[2017]3517号责令限期整改指令书，内容为“你单位存在下列问题：1.加油站站内房屋内有液化气罐、（明火）做饭，不符合规范要求；2.加油站罐区有闲杂人员活动，加强安全管理。现责令你单位对上述2问题于2017年3月20日前整改完毕，达到有关法律法规规章和标准规定的要求。逾期不整改或达不到要求的，依法给予行政处罚。”因上述处罚决定书和责令整改书，中石化公司停业至今。本院认为，北街加油站（投资人刘忠明）与中石化公司签订《加油站租赁合同》系当事人真实意思表示，应当认定合法有效，刘忠明与中石化公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点问题之一为双方签订的《加油站租赁合同》是否能继续履行的问题。中石化公司主张继续履行合同，刘忠明不同意继续履行合同，刘忠明认为中石化公司对房屋进行了破坏性改造，构成违约。通过庭审调查中石化公司有维修改造房屋的行为，相关部门也根据墙体有裂缝的事实要求进行整改。因为加油站是特种行业，有着严格具体的规范要求，中石化公司也表示将按照行业标准规范进行整改。刘忠明没有提供相关部门作出房屋是破坏性改造的鉴定结论，对刘忠明的主张本院不予支持，双方签订的《加油站租赁合同》应继续履行。本案争议焦点问题之二为刘忠明、刘宏宇是否存在妨碍问题及是否应排除妨碍。2009年9月30日双方签订《加油站租赁合同》，交接的部分土地使用证、房屋产权证在刘忠明儿子刘宏宇的名下，在2009年9月30日签订合同后，刘忠明已将加油站四至范围内交付给中石化公司，合同中没有明确约定在加油站内为刘宏宇单独保留80.60平方米房屋，且刘忠明已向中石化公司交付该80.60平方米房屋的钥匙，刘宏宇作为完全民事行为能力人对租赁事宜应当是明知的，其主张2009年10月至2013年6月改造前将出租房屋做为车库使用，但未向法庭提交相关证据，本院不予支持。在相关部门的整改书中没有针对刘忠明妨碍行为的记载，因此刘忠明不存在妨碍行为。刘宏宇在2015年8月1日起到改造后的餐厅和宿舍房屋内居住的行为，不符合加油站的行业规定，而且在相关部门的整改书中有明确记载，故刘宏宇擅自更换门锁进行居住等行为属于妨碍行为，刘宏宇应搬出居住的北街加油站内80.60平方米的房屋，消除妨碍。本案争议焦点问题之三为刘忠明、刘宏宇是否应赔偿中石化公司停业期间的损失。中石化公司自租赁后一直管理使用该加油站，中石化公司停业是在相关部门下达整改书后的结果，而且整改书中提出存在的问题包括：加油站内有其他居民入住；化粪池存在安全隐患；站房有裂缝；加油站站内房屋内有液化气罐、（明火）做饭，不符合规范要求；加油站罐区有闲杂人员活动，加强安全管理。故中石化停业系多因一果，不能将停业结果归责于一种原因，故对中石化公司主张刘忠明、刘宏宇赔偿停业期间损失的诉讼请求本院不予支持。中石化公司放弃要求利息的诉讼请求，系其真实意思表示，并不违反法律规定，本院予以准许。本案争议焦点问题之四为中石化公司是否应给付刘宏宇在加油站内80.60平方米房屋2013年、2014年的租金24,000元。刘忠明作为哈尔滨市北街加油站个人独资企业投资人与中石化公司签订的《加油站租赁合同》，并将该加油站范围内的财物交付给中石化公司经营使用，双方未在合同及北街加油站（租赁标的物）证照交接清单中明确约定保留刘宏宇名下房产单独使用的条款及内容，且在双方交接清单中的土地使用证和房屋产权证中有一份土地使用者是刘宏宇，一份房屋所有权人是刘宏宇，另一份房屋所有权人是北街加油站和刘宏宇共有，说明刘忠明交接的房屋和土地中也有刘宏宇单独所有的房屋和土地，刘宏宇也未提出异议，且刘忠明在交接房屋钥匙时也交接了诉争80.60平方米房屋的钥匙，经营加油站作为特种行业，如有他人留存此处不符合规范要求，合同的双方当事人都明知这一常识，故应视为刘忠明将加油站整体交付和出租，刘宏宇仅以自己为产权所有人主张其享有收取租金的权利，于法无据，本院不予支持。刘忠明在诉讼过程中撤回第二项诉讼请求本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条及有关规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）中国石化销售有限公司黑龙江石油分公司与被告（反诉原告）刘忠明之间签订的《加油站租赁合同》合法有效，双方继续履行《加油站租赁合同》；二、被告（反诉原告）刘宏宇于本判决生效后三日内搬出其居住的北街加油站内80.60平方米的房屋，消除妨碍；三、驳回原告（反诉被告）中国石化销售有限公司黑龙江石油分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘宏宇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费5,976元，反诉费1,490元，由中国石化销售有限公司黑龙江石油分公司负担5,802元，退回中国石化销售有限公司黑龙江石油分公司174元；由刘忠明、刘宏宇负担1,490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  许树军人民陪审员  杨祥云人民陪审员  曹丽霞二〇一九年七月二十四日书 记 员  张鸿瑶