广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10253号原告：何少弟，女，1991年2月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：叶淑玲，广东众淼律师事务所律师。被告：方亮亮，男，1991年4月18日出生，汉族，住江苏省丰县，公民身份号码************。委托诉讼代理人：肖军生，男，住广东省中山市区***********，江苏省徐州市丰县*******民委员会推荐。第三人：佛山市****产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区************，统一社会信用代码。法定代表人：高某1。原告何少弟与被告方亮亮、第三人佛山市****产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月1日公开开庭进行了审理，原告何少弟及其委托诉讼代理人叶淑玲，被告的委托诉讼代理人肖军生到庭参加庭审。第三人经本院传票传唤无正当理由没有拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告立即向原告返还购房定金150000元；3.被告向原告支付违约金75000元；4.被告支付原告中介费11250元；5.被告支付原告办理银行按揭产生的费用6000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年6月18日与被告签订业务编号为：NO.HRJ0000004的《房屋买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海区******************（以下简称涉讼房屋）转让给原告，房屋作价750000元。原告在签订合同当日、2018年6月20日、6月23日分三次向被告支付定金共计150000元。双方在《房屋买卖合同》备注栏以手写方式补充约定：①被告收定金7日内必须提交所有该物业资料办理该房产证；②被告必须在收到房屋定金后的30日内向银行申请赎买；③出证7日工作日内，被告必须协助客户办理银行按揭；④若被告未能在规定日期内完成以上条款，原告有权取消本次交易，并有权要求被告退还所有定金，并支付成交价10%作为违约金，限定时间于2018年12月31日前。《房屋买卖合同》附件一付款方式C项第4点约定，原、被告同意银行经审批出具同意贷款通知书后7个工作日配合第三人完成本次交易递件手续。2019年1月7日，中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山分行向原告发放同贷书，原告及第三人多次敦促被告按照合同约定履行过户手续，但被告一直以各种理由拖延拒绝配合，目前原告同贷书已过有效期。经查询，截止起诉之日，被告尚未向银行赎买涉讼房屋，房屋根本不具备过户条件，被告的行为已构成严重违约。原告有权依据合同正文备注第④点之约定解除合同，要求被告向原告返还房屋定金150000元及支付违约金75000元（按照房屋总价750000元的10%计算）。另，《房屋买卖合同》正文一买卖内容第八条第④点还约定守约方已经支付给第三人的中介代理费及咨询服务费，第三人不予退回，应由违约方赔偿守约方。原告已经向第三人支付的中介费11250元应当由被告支付给原告。此外，原告为办理房屋贷款支付了评估费按揭费6000元，原告产生的经济损失应当由被告赔偿。原告及第三人多次联系被告履行义务，但被告一直拒绝履行，故原告提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，1.双方签订的《房屋买卖合同》无效。根据物权法、担保法规定，抵押的房屋不得转让，除非受让人代为清偿债务、解除抵押。双方签订合同时至今，均没有证据证实被告购买房屋时的按揭贷款银行出具相关的证明其同意或解除抵押。2.即使三方签订的《房屋买卖合同》有效，也因为房屋抵押及抵押权不能消除致使合同目的不能实现、履行不能，三方均有过错。从合同内容看，原告明知购买的房屋是被告在银行有按揭贷款的事实；中介明知若房屋抵押权不能消除，存在合同不能履行的风险，仍坚持居间代理，存在过错；被告明知房屋存在抵押不能过户，存在过错。故三方均有过错。3.如合同有效，被告同意解除合同。因承担定金返还的责任应由三方承担，故被告只同意返还定金50000元。原告诉请违约金过高，虽三方签订的《房屋买卖合同》约定违约金为10%，但违约金过高过低应根据合同客观情况、当事人情况来确定，三方签订合同后，各方积极履行，至合同约定的被告提前还贷赎契之时，被告确实在寻找资金解除房屋抵押，被告寻找到资金时、第三人拒绝提供原告同贷书原件，致使房屋抵押后不能解除，故合同不能继续履行是三方过错，本案违约金应调整为5%。此外，被告同意支付中介费11250元。4.原告没有按揭费的相应支付情况、举证不足，被告无需负担。第三人没有发表意见。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证原件、被告身份证复印件、第三人工商信息打印件各1份，用以证明各方诉讼主体资格。2.房地产买卖合同及附件一（付款方式）原件1份，用以证明双方权利义务关系。3.收款证明原件1份、中国农业银行个人明细对账单（2018年6月18日转账30000元）打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章）、广发银行交易详情打印件1份、买卖代理费支付承诺书（卖方）复印件1份，用以证明原告在2018年6月18日现金支付20000元给被告、向中介转账30000元，中介扣除被告应负担的10000元中介费后，再转账20000元给被告，故原告实际向被告支付50000元定金。4.南海农商银行回单打印件2份（加盖广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行业务受理章），用以证明原告支付定金100000元。5.买卖代理费支付承诺书（买方）原件1份、中国农业银行个人明细对账单（2018年6月14日、6月18日）打印件1份（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章），用以证明原告在2018年6月14日、18日分别向中介支付5000元、6250元中介费，其中5000元是看房定金转中介费，原告合计支付中介费11250元。6.中国农业银行个人明细对账单（尾号为3772账号2018年12月11日转账5500元；尾号为0312账号2018年12月11日转账500元）打印件2份（加盖中国农业银行股份有限公司广东省分行回单专用章）、微信聊天记录打印件（转账记录）1份、中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书复印件1份，用以证明原告在中介指定的按揭机构办理银行按揭，实际支付按揭费6000元，该款由第三人指定其员工潘某代收取上述按揭费，银行受理并同意原告的贷款申请。7.佛山市不动产（房地）登记信息查询结果打印件（加盖佛山市南海区国土城建和水务局不动产登记档案查询专用章）、粤（2018）佛南不动产权第某号不动产权证复印件、广东省商品房买卖合同复印件各1份，用以证明被告直到2018年10月31日才办理涉讼房屋房产证，违反房地产买卖合同备注第1点；涉讼房屋抵押给中国民生银行，截止2019年5月6日，被告仍未向银行办理赎买手续，涉讼房屋不具备过户条件，违反合同约定，故被告应承担返还定金及赔偿的责任。8.催告函复印件2份、微信聊天记录打印件41页（分别为原告与被告、被告“冷眸”与第三人员工潘志坤的聊天记录），用以证明原告、第三人多次敦促被告履行合同，但被告置之不理，拖延办理赎买、过户手续，被告构成根本违约。被告在诉讼中没有提交证据。第三人未出庭参加诉讼，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。经庭审质证，被告对原告出示的证据1-5、7无异议，本院对该部分证据予以确认。被告对原告出示的证据6真实性无异议，对关联性不予确认，由于该转账记录只是反映款项的往来，无法确定款项的性质，亦无相关的发票、收据等佐证，故本院对证据6的证明效力不予确认。关于证据8，被告对催告函的真实性无异议，被告确认通过微信收到该催告函，本院对催告函的真实性予以确认；被告对原、被告之间的微信聊天记录无异议，本院对原、被告的部分聊天记录予以确认；被告对其他的微信聊天记录不予确认，由于原告未能提供手机原本核对，聊天相对方的身份无法确认，故本院对该部分的微信聊天记录不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区*********************。2018年6月18日，原告何少弟（买方）、被告方亮亮（卖方）和第三人佛山市****地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方出售涉讼房屋予买方，总房价750000元。部分定金50000元，买方应在2018年6月18日前直接交付给卖方，定金余款100000元在2018年6月28日自行交付卖方，首期楼款（不含定金）100000元在房管部门出具成功受理，本次交易的递件回执当天直接交付给卖方，楼价余额（以贷款银行批准按揭的金额），在办妥交易过户抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。卖方应在收到定金后提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买卖双方应在签署本合同同时授权经纪方推荐的按揭结构办理转按揭手续及交易过户手续。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后7个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。若逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或（支付等额于总楼价10%）的违约金。守约方已支付给经纪方的中介代理费及咨询服务费，经纪方不予退回，应由违约方赔偿给守约方。双方在合同正文第十九条的三方约定其他事项中备注约定：①卖方收定金7日内必须提交所有该物业资料申请办理房产证；②卖方在收到买方定金后30天内向银行申请赎契；③出证7个工作日内，卖方必须协助买方办理银行按揭；④若买方未能在规定的日期内完成以上条款，买方有权取消本次交易，要求卖方退还所有定金并支付成交价10%作为违约金，限定时间于2018年12月31日前；⑤买方申请按揭出示同贷书后，若有差额部分由买方自行转入卖方指定账户。双方并约定其他权利义务。同日，被告出具收款证明，确认收到原告承购涉讼房屋的定金50000元，20000元现金支付，30000元为支付宝转账。同日，原告向第三人转账30000元，第三人于次日向被告转账20000元。原、被告在诉讼中确认第三人代被告收取定金30000元，第三人已将其中20000元转回给被告，剩余10000元为被告应负担的中介代理费，已由第三人直接扣除。2018年6月18日，被告与第三人签订《买卖代理费支付承诺书（卖方）》约定涉讼房屋最终总成交价为750000元，被告实收730000元，愿支付20000元作为买卖服务费，2018年6月18日支付10000元，剩余10000元过户当天支付。2018年6月14日，原告向第三人转账5000元。2018年6月18日，原告与第三人签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定客户5000元诚意金已转为中介服务费，剩6250元刷卡支付。同日，被告向第三人转账支付6250元。2018年6月20日，原告向被告转账支付定金50000元。同月23日，原告向被告转账支付定金50000元。2018年10月31日，被告取得涉讼房屋的不动产权属证书，证号为粤（2018）佛南不动产权第0251294号，登记权利人为被告，他项权的权利人为中国民生银行股份有限公司佛山分行。2019年1月7日，中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市分行出具《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》，称原告因购买涉讼房屋向贷款人申请个人房屋贷款，贷款人对贷款申请进行调查，现已审批通过，决定给予原告贷款金额为500000元，原告自通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥购房手续，若因原告或售房人的问题，导致无法在规定期限内办妥房屋产权登记手续，贷款人有权不予发放贷款或提前收回已发放的贷款。2019年3月21日，第三人通过微信向被告发送催告函称，何少弟要求方亮亮须在2019年3月31日前向银行申请房屋解押涂销，并向第三人提供还贷结清证明后配合该房屋过户。2019年4月15日，原告微信让被告约个时间办理涂销手续，被告回复称垫资还要走流程，会尽快涂销抵押。2019年4月25日，原告微信询问被告垫资情况，被告回复称垫资方其中一个股东不同意，已经联系另外的垫资方。2019年4月26日，第三人通过微信向被告发送催告函称，第三人应何少弟要求，现告知方亮亮，如方亮亮在2019年4月30日前未能向银行申请涉讼房屋解押涂销，何少弟根据《房地产买卖合同》视被告单方面违约，并要求履行《房地产买卖合同》备注条款④责任。2019年5月8日，原告提起本案诉讼，本院于2019年6月14日向被告送达起诉状等应诉材料。诉讼中，被告陈述称，被告没有向银行申请提前还贷，原各方约定被告通过第三人介绍的过桥公司借钱提前还贷、涂销抵押，因第三人介绍的过桥公司利息过高，故被告另行寻找过桥公司，另一过桥公司需提供同贷书原件，但第三人拒绝提供，所以被告因资金没有到位，故没有办成涂销抵押、也没有向银行申请提前还贷。本院认为，原、被告及第三人于2018年6月18日签订的《房地产买卖合同》既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。《房屋买卖合约》关于涉讼房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。被告称签订合同时涉讼房屋已办理抵押因此《房屋买卖合约》无效，理据不足，本院对被告该抗辩意见不予采纳。《房屋买卖合约》约定被告在收取定金后30天内向银行申请赎契，但被告并未在合同约定的期限内向银行申请提前还贷，后经原告多次催促，仍未办理提前还贷手续。被告辩称因原告及第三人拒绝配合提供材料致使被告无法找到垫资方垫底赎契，故被告无法申请提前还贷。由于申请提前还贷系被告的合同义务，无证据反映原告及第三人负有配合被告通过垫资办理赎契的义务，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。被告没有合理理由抗辩履行申请提前还贷义务，已构成根本违约，根据合同约定，原告提起本案诉讼时已享有单方面解除《房屋买卖合约》的权利，原告主张解除合同的起诉状于2019年6月14日送达至被告，本院据此认定《房屋买卖合约》于当日解除。《房屋买卖合约》约定因被告违约而解除合同，原告有权要求被告退还所有定金并支付成交价10%的违约金，故本院对原告主张被告退还购房定金150000元及支付违约金75000元的诉请予以支持。被告以原告及第三人明知涉讼房屋办理抵押仍签订合同，且被告未能赎契三方均有过错为由，辩称只需退还50000元定金及违约金按成交价5%计算，没有事实和法律依据，本院对被告该抗辩意见不予采纳。《房屋买卖合约》明确约定一方违约情况下中介代理费最终负担主体，现因被告违约致合同解除，且被告对支付中介费予原告没有异议，故本院对原告诉请支付中介费11250元予以支持。原告举证不足以证明银行按揭费的支出情况，且本院在确定被告承担违约责任时已对原告的损失予以综合考量，本院对原告的按揭费请求不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定,判决如下：一、确认原告何少弟、被告方亮亮和第三人佛山市****产代理有限公司于2018年6月18日签订的《房地产买卖合同》项下关于买卖佛山市南海区*****************房的权利义务约定于2019年6月14日解除；二、被告方亮亮应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金150000元予原告何少弟；三、被告方亮亮应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金75000元予原告何少弟；四、被告方亮亮应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费11250元予原告何少弟；四、驳回原告何少弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取6111.25元，财产保全费1731.25元，合计7842.5元（原告已预交），由被告方亮亮负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年七月二十六日书记员  邓洁婷