广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初1669号原告：蒙宙光，男，汉族，1979年10月9日生，住广西岑溪市，委托代理人：萧仲贤，广东朗星律师事务所律师。委托代理人：张佳斌，广东赛力律师事务所律师。被告：肇庆市高要区金叶电镀有限公司，住所地肇庆市高要区金渡镇平布工业园。法定代表人：王维才。被告：王维才，男，汉族，1964年1月7日生，住四川省西充县，现居住在。上列被告的共同委托代理人：冯剑锋，广东肇顺律师事务所律师。原告蒙宙光诉被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司、王维才租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人萧仲贤、张佳斌，被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司、王维才的共同委托代理人冯剑锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判决解除原告与被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司于2017年10月1日签订的《租赁合同》；2、依照《租赁合同》第十一条第11.2款的约定，判决被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司双倍返还原告租赁保证金共71496元；3、依照《租赁合同》第十一条第11.2款的约定，判决被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司向原告支付因被告单方解除合同而造成原告的损失合计326400元；4、依照《租赁合同》第十一条第11.3款的约定，判决被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司向原告赔付剩余租赁期间内的全部租金合计348548元；5、依照《租赁合同》第十一条第11.7款的约定，判决被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司向原告支付违约金42899元；6、判决被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司将原告预存水电费40000元退还给原告；7、判决被告王维才对上述1-6项承担连带清偿责任；8、判决诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉称，2017年10月1日，原告与被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司签订了《租赁合同》，合同第一条约定被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司将位于高要市金镀镇平布工业区内的厂房出租给原告做经营活动使用，第二条约定租赁厂房用途为原告经营电镀生产综合用房。第三条约定租赁期限为三年，自2017年10月1日起至2020年11月30日止。第四条4.1约定，自2017年12月1日至2020年11月30日止，车间每月租金按28元/平方米的标准计算，1、车间租赁面积426.4平方米，按每月租金28元每平方米计算，每月租金为11939.2元。2、空地租赁面积191.88平方米，按每月租金8元每平方米计算，每月租金为1535.04元；3、通道面积162.5平方米，按每月租金16元每平方米，每月租金为2600元；4、宿舍租赁面积120平方米，按每月租金15元每平方米计算，每月租金为1800元，即每月租金合计人民币17874.24元。合同第十一条违约责任约定为：11.2在租赁期间内，若甲方提前终止本合同或提前收回租赁厂房的，视为甲方违约，甲方除需向乙方双倍返还乙方已缴纳的租赁保证金外，由此造成乙方的其他损失的（包括但不限于厂房装修装饰费、设备安装费、拆卸费、搬运费等），乙方有权向甲方追偿。11.3款约定，若甲方提前终止本合同或提前收回租赁厂房的，导致乙方需另行租赁其他厂房的，因此所产生的租金由甲方承担，如乙方在租赁期间内不再经营、租赁上述其他厂房的，甲方应当向乙方赔付剩余租赁期间内的全部租金。11.7款约定，任何一方违反本合同任一条款的规定，应向对方支付年度缴纳租金总额的20%的违约金。原告与被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司签订合同后，原告按照被告王维才的要求向其个人账户转入租赁保证金35748元，此后每月均按被告王维才的要求向被告王维才本人或其指定账务人员支付租金及水电费等。至2019年4月2日，被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司的厂房被肇庆市高要区环境保护局查封，导致原告所租厂房不能再继续生产。2019年4月13日，被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司向原告发出《通知》，要求租户在4月16日前前往被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司处解除租约。原告就其保证金和损失等问题曾多次找被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司协商均无法解决，因此，起诉至本院。被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司答辩称，一、答辩人没有单方面解除合同，没有违约。而事实上是原告方一直长期拖欠租金，因原告方长期拖欠租金，答辩人依法享有合同解释权。二、就算退一步来说，本案涉讼厂房之所以出现停工，是因为政府管理部门责令停工，而不是答辩人提前终止合同或提前收回租赁厂房导致，所以根据租赁合同的约定，不属于甲方即答辩人一方的违约，不适用合同第十一条关于违约责任的约定。三、合同解除后，答辩人所收取原告的租赁保证金，在计收回原告拖欠的租金后，余下部分可以退回给原告。而原告的诉讼请求2、3、4、5、6均不应予以支持。四、本案讼争是原告与答辩人之间因租赁合同关系而产生的争议，与被告王维才没有任何法律关系。被告王维才答辩称，一、本案讼争是原告与肇庆市高要区金叶电镀有限公司之间租赁合同关系而产生的争议，与答辩人没有任何法律关系。肇庆市高要区金叶电镀有限公司是一般有限责任公司，答辩人只是被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司的其中一个股东，并已经依法履行出资义务。公司法人具有独立的法律人格，公司股东以其个人出资为限对公司债务承担有限责任，即使公司与原告存在债权债务，公司股东亦不负赔偿责任。因此肇庆市高要区金叶电镀有限公司的债权债务与答辩人无关。二、答辩人的财产与肇庆市高要区金叶电镀有限公司财产不存在混同。原告在与肇庆市高要区金叶电镀有限公司之间的租赁关系过程中，与肇庆市高要区金叶电镀有限公司间往来账项记载明确和具体，没有财务混同，更加没有损害公司法人人格独立性和损害债权人的利益的情况。原告起诉认为答辩人应承担连带清偿责任没有事实与法律依据，也没有证据予以证实。经审理查明：2017年10月1日，肇庆市高要区金叶电镀有限公司以甲方名义与蒙宙光以乙方名义签订书面《租赁合同》，合同规定第一条租赁厂房，1.1、甲方将位于高要市金渡镇平布工业区内的厂房（下称“租赁厂房”）出租给乙方做经营活动使用；1.2、租赁厂房的具体情况，车间租赁面积420.4平方米、空地面积191.88平方米、通道面积162.5平方米、宿舍租赁面积120平方米。上述面积作为计算租金的依据。第二条租赁厂房的用途，2.1、租赁厂房用途为乙方经营电镀生产综合用房。第三条租赁期限，3.1、租赁期限为三年，自2017年10月1日起至2020年11月30日止。第四条租金，4.1、自2017年12月1日起至2020年11月30日止，车间每月租金按28/元平方米的标准计算，1、车间租赁面积426.4平方米（实量面积加公摊公厕、污水池、消防池、变电房的4%面积），按每月租金28元每平方米计算，每月租金为11939.2元；2、空地租赁面积191.88平方米，（按租车间面积的45%比例分摊计算）按每月租金8元每平方米计算，每月租金为1535.04元；3、通道面积162.5平方米，按每月租金16元每平方米计算，每月租金为2600元；4、宿舍租赁面积120平方米，按每月租金15元每平方米计算，每月租金1800元。即乙方应向甲方支付的每月租金合计人民币17874.24元。4.3、上述租金按月支付，乙方应在每月10号前支付当月租金，并在结清上月所产生的水费、电费、污水处理费等一切费用。甲、乙双方协商一致同意：乙方所使用的水按每吨加收0.1元管理费的标准，所使用的电按每度加收0.2元管理费的标准向甲方支付上述费用。电费按大功率用户峰、谷、平计算交电费。第六条租赁保证金，6.1、乙方必须在本合同签订之日起七日内一次性向甲方支付租赁厂房的租赁保证金人民币35748.48元（按两个月的租金计算）。租赁厂房租赁期满，乙方未续租的，除乙方违约需承担支付违约金外，甲方须无息退回乙方上述租赁保证金。第七条甲方的责任，7.1、甲方负责协调好当地政府关系，能使乙方施工顺利进行，如施工过程中政府管理部门勒令要停工，造成乙方损失的，甲方必须赔偿乙方的投资费用。7.3、乙方在租赁经营期间因供电部门线路维修或其它原因而停电的，与甲方无关；因供水部门的管道网维修或因其他原因而停水的，应与甲方无关，但甲方有义务与相关部门协调沟通解决，尽快使乙方恢复生产。第十一条违约责任，11.1、乙方逾期支付租金的，每逾期一日需按当月租金的日千分之五支付滞纳金；11.2、在租赁期间内，若甲方提前终止本合同或提前收回租赁厂房的，视为甲方违约，甲方除需向乙方双倍返还乙方已缴纳的租赁保证金外，由此造成乙方的其他损失的（包括但不限于厂房装修装饰费、设备安装费、拆卸费、搬运费等），乙方有权向甲方追偿；11.3、在租赁期间内，若甲方提前终止本合同或提前收回租赁厂房的，导致乙方需另行租赁其他厂房的，因此所产生的租金（以租赁厂房面积为标准）由甲方承担，如乙方在租赁期间内不再经营、租赁上述其他厂房的，甲方应当向乙方赔付剩余租赁期间内的全部租金。11.4、在租赁期间内，若乙方单方退出租赁厂房的，视为乙方违约，甲方有权收回租赁厂房，并不予退回保证金。11.5、如甲方逾期未按本合同约定交付租赁厂房的，每逾期一日需按当月租金的日千分之五支付滞纳金，逾期十日以上的，乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方双倍返还乙方已缴纳的租赁保证金。11.6、如甲方交付租赁厂房不符合本合同约定，乙方有权要求甲方纠正，在此期间，乙方有权拒绝支付相应的租金，甲方对此表示无任何异议。11.7、任何一方违反本合同任一条款的规定，应向对方支付年度缴纳租金总额的20%的违约金。第十二条免责条款，12.1、因不可抗力、政府征用导致本合同无法履行或终止，由此给双方带来的损失，双方均不承担责任。但政府征用按规定给予补偿的费用，属土地补偿的属于甲方，厂房及打井补偿属于乙方，设备搬迁、生产补偿的属于乙方。12.2、因上述原因终止合同的，甲方应退还乙方已交纳的剩余保证金，剩余预付租金，除此之外，甲方不承担任何赔偿或补偿责任。合同签订后，在征得被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司同意的前提下，原告对案涉租赁厂房进行了简单装修，并在装修后进入案涉租赁场内从事五金电镀作业。2019年4月13日，被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司向原告送达书面《通知》，该《通知》内容如下：因历史遗留问题，现高要区环保部门到我厂检查，认为我厂环保项目不合格而查封车间电箱，造成我厂不能生产。现我厂人员还在积极与政府沟通，申请环评材料，但不能确定通过环评及恢复正常生产时间。各位租户却已从事生产经营，为了不耽误大家的生产，请各位租户在4月16日前来我厂解除租约手续及申报损失情况，并赶快做好各自后续安排，以免扩大自己的损失。如执意在此等待的话，我厂不再承担4月16日之后的任何损失。接该通知后，原告与被告多次协商赔偿问题均未果，因被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司解除合同，原告无法继续经营，原告4月份、5月份共向劳务人员支付工资248000元，其后即解除了与二十六名劳务人员的劳务合同。2019年5月19日至2019年5月26日，原告雇请货车司机及搬迁人员将机器设备从案涉租赁地搬迁完毕，原告支付搬运费13400元。另原告为案涉租赁车间支出装修款42000元、玻璃钢防腐款23000元。另查明：2019年7月15日，原告的委托代理人萧仲贤向本院提出调取肇庆市高要区金叶电镀有限公司名下银行账户（卡号44×××90）、被告王维才名下银行账户（卡号62×××70、62×××74、62×××02）的银行流水明细的律师调查令，2019年7月16日，本院依法向该律师发出《律师调查令》，律师持该调查令到相关银行调取了上述被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司和王维才名下的相关银行账户及银行卡的银行流水明细。其中，被告账户名为肇庆市高要区金叶电镀有限公司（账号为44×××90）的银行流水明细显示，2017年10月9日至2019年4月13日间该账号与王维才存在多笔资金往来，资金性质为：个人转支票往来款、备用金、个人转支票还款、个人转支票借款、往来款。账户名王维才卡号为62×××74的银行流水明细显示，2017年10月1日至2019年4月13日期间，该账号与肇庆市高要区金叶电镀有限公司的股东何泽普、租户林成庆、钟冠文等人及与肇庆市高要区金叶电镀有限公司账户均存在多笔资金往来，资金性质为支付工资、转存、充水费、充电费、租金、还款等。账户名王维才卡号为62×××70的银行流水明细显示，2017年10月5日至2019年4月12日期间，该账号与肇庆市高要区金叶电镀有限公司的股东何泽雍、何泽普、工作人员雷启玲、租户林成庆、钟冠文等人及与肇庆市高要区金叶电镀有限公司账户均存在多笔资金往来，资金性质为预支利润、转存、转支、备用金、退车间款、退往来款、借款、还款、还息等。本院认为，本案是租赁合同纠纷，本案的争议焦点问题主要如下：一、对于原告起诉的解除原告与被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司于2017年10月1日签订的《租赁合同》的问题。案涉《租赁合同》是原告与被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司双方的真实意思表示，签订程序和内容没有违反法律法规规定，为有效合同，对当事人均具有法律约束力。原告与被告均认可在履行合同过程中，因环保部门检查认为肇庆市高要区金叶电镀有限公司环保项目不合格而查封车间电箱导致不能生产，因而需要提前解除合同，且双方均认可肇庆市高要区金叶电镀有限公司作出的解除通知已经于2019年4月13日送达给原告，双方同意合同于该日解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”的规定，案涉合同依法已于2019年4月13日解除，原告起诉要求解除案涉合同的诉求，符合法律规定，本院予以支持。二、对于原告起诉的要求被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司双倍返还保证金的问题。案涉《租赁合同》第十一条第11.2条约定“在租赁期间，若甲方提前终止本合同或提前收回租赁厂房的，视为甲方违约，甲方除需向乙方双倍返还乙方已缴纳的租赁保证金外，由此造成乙方的其他损失的（包括但不限于厂房装修装饰费、设备安装费、拆卸费、搬运费等），乙方有权向甲方追偿”；11.3条约定“在租赁期间内，若甲方提前终止本合同或提前收回租赁厂房的，导致乙方需另行租赁其他厂房的，因此所产生的租金（以租赁厂房面积为标准）由甲方承担，如乙方在租赁期间内不再经营、租赁上述其他厂房的，甲方应当向乙方赔付剩余租赁期间内的全部租金”，案涉保证金实质具有定金性质。本案《租赁合同》既约定有违约金，又约定有损害赔偿责任和定金，原告既起诉主张损害赔偿，同时也主张了违约责任和要求双倍返还保证金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”和第一百一十六条“当事既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，在损害赔偿金、违约金、定金存在竞合的情况下，原告有权选择其一适用。庭审时，经本院释明询问，原告自愿选择适用违约金，要求被告承担违约责任。因此，对于原告起诉的要求被告双倍返还保证金的诉求，本院不予支持。但原告对于解除合同不存在过错，对其已经交纳的合同保证金，被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司应原数返还给原告，即肇庆市高要区金叶电镀有限公司应返还保证金35748元给原告，超出部分，本院不予支持。三、对于原告起诉的因被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司单方解除合同而造成原告的损失的问题，同上第二点所述道理相同，案涉《租赁合同》既约定有违约金，又约定有损害赔偿金和定金，原告自愿选择适用违约金，要求被告承担违约责任，因此，对于原告的该项要求被告承担损失赔偿的诉求，本院不再支持。四、对原告起诉的由被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司赔付剩余租赁期间内的全部租金的承担全年租金总额20%违约金的问题。原、被告双方均认可因环保部门检查认为肇庆市高要区金叶电镀有限公司环保项目不合格而查封车间电箱导致不能生产，因而被告需要提前解除合同，肇庆市高要区金叶电镀有限公司的经营范围为金属表面热处理，生产、加工、销售五金制品，其应守法生产经营，其因环保部门检查因环保项目不合格而查封车间电箱造成不能生产，该行为不属于不可抗力情形，原被告对该行为也没有约定为免责条款，因此，被告抗辩认为系因政府部门检查不合格而导致其需要提前解除合同，认为其不存在过错不属于违约的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告系因自身环保项目不合格而导致不能生产，主动提出要求提前解除合同，并已经将解除通知书送达给原告，被告的该行为符合单方解除的条件，依合同约定应承担相应的违约责任。案涉《租赁合同》第十一条11.3约定“在租赁期间内，若甲方提前终止本合同或提前收回租赁厂房的，导致乙方需另行租赁其他厂房的，因此所产生的租金（以租赁厂房面积为标准）由甲方承担，如乙方在租赁期间内不再经营、租赁上述其他厂房的，甲方应当向乙方赔付剩余租赁期间内的全部租金”及11.7约定“任何一方违反本合同任一条款的规定，应向对方支付年度缴纳租金总额的20%的违约金”。依上述约定计算得出的违约金额分别为：339610.56元（17874.24元/月×19个月）、42898.18元（17874.24元/月×12个月×20%），合共为382508.74元，超出部分，本院不予支持。五、对于原告起诉要求被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司退还原告预存的水电费40000元的问题。由于原告对自己的该项诉求没有提供充分有效的证据予以证实，因此，原告的该项诉求，本院不予支持。六、对于原告起诉要求被告王维才对肇庆市高要区金叶电镀有限公司的案涉债务承担连带清偿责任的问题。账户名为肇庆市高要区金叶电镀有限公司（账号为44×××90）、账户名王维才卡号为62×××74、账户名王维才卡号为62×××70的银行流水明细显示，王维才的个人银行账号与肇庆市高要区金叶电镀有限公司的股东何泽普、租户林成庆、钟冠文等人及与肇庆市高要区金叶电镀有限公司账户长期存在频繁多笔资金往来，资金性质有收取租金、充水费、充电费、支付利润和工资、转存、还款等。上述资金往来混杂，王维才作为肇庆市高要区金叶电镀有限公司的股东和法定代表人，其在履行公司职责过程中，没有将个人账户与公司银行账户区别对待，用个人银行账户从事公司业务收支款、支付利润和工资等，其个人银行财产与肇庆市高要区金叶电镀有限公司财产账务上存在不清和混同，原告提起诉讼后，王维才既没有提供证据证明其个人财产独立于公司财产，也没有提供证据证明肇庆市高要区金叶电镀有限公司现有的财产能够独立足够清偿对外债务，王维才利用其作为肇庆市高要区金叶电镀有限公司的股东和法定代表人地位造成其与公司财产混同，违背了公司财产与股东财产相分离、公司资本维持和公司资本不变的基本原则，影响了肇庆市高要区金叶电镀有限公司对外独立承担债务的清偿能力。依据《中华人民共和国公司法》第二十条“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利、不得滥用股东权利损害公司或者其他股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，原告起诉要求王维才对肇庆市高要区金叶电镀有限公司的案涉债务承担连带清偿责任的诉求，事实和法律依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告蒙宙光与被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司于2017年10月1日签订的《租赁合同》于2019年4月13日解除；二、被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金35748元给原告蒙宙光；三、被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金382508.74元给原告蒙宙光；四、被告王维才对上述第二、三项判决肇庆市高要区金叶电镀有限公司所承担的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告蒙宙光的其他诉讼请求。被告逾期支付的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6047元、财产保全费4667元，合共10714元，由被告肇庆市高要区金叶电镀有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  吴玉娟二〇一九年七月三十日法官助理何靖诗书记员凌卉翘