贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初8466号 原告（执行案外人）：毕节碧阳置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：915205026975268299。 法定代表人：王炎，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李海龙（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201510886960。 委托诉讼代理人：吴智雯（一般代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：吴苑，女，彝族，1986年11月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告（被执行人）：陈勤，女，汉族，1977年5月11日出生，住贵州省毕节市，现住毕节市七星关区。 被告（被执行人）：班灿志，男，彝族，1962年12月1日出生，住贵州省毕节市，现住毕节市七星关区。 第三人：中国建设银行股份有限公司毕节市分行。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路38号。统一社会信用代码：915205002154706165。 负责人：吴生祥，该行行长。 委托诉讼代理人：赵祖杰（一般代理），该行工作人员。 原告毕节碧阳置业有限公司（下称：碧阳置业）与被告吴苑、陈勤、班灿志，第三人中国建设银行股份有限公司毕节市分行（下称：建行毕节市分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧阳置业委托诉讼代理人李海龙、吴智雯，被告吴苑、陈勤、班灿志，第三人建行毕节市分行委托诉讼代理人赵祖杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告碧阳置业向本院提出诉讼请求：1、撒销七星关区人民法院（2018）黔0502执异87号执行裁定，停止对原告所有的位于毕节市七星关区房屋的执行；2、确认毕节市七星关区房屋的所有权属于原告；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由:2015年6月29日，原告与被告陈勤、班灿志签订《商品房买卖合同》，约定陈勤购买原告开发的位于“毕节市碧阳国际城Ｆ地块第Ｚ-03幢2单元8层4号房（3-2-804）”，房屋总价款为560000.00元，首付168000.00元，余款392000.00元以银行按揭方式支付，合同签订并进行备案后，因陈勤涉及与吴苑民间借贷纠纷一案，使涉案商品房被七星关区人民法院查封，导致涉案商品房不能办理预告登记及预抵押登记，从而导致原告未能获得涉案房屋的按揭贷款，即:陈勤未能向原告支付购房尾款。后被告吴苑向七星关区人民法院申请执行“碧阳国际城Ｚ-03栋2单元8层4号房”，原告对此提出执行异议，毕节市七星关区人民法院作出（2018）黔0502执异87号裁定，以“陈勤与碧阳置业签订的《商品房买卖合同》尚未解除，《商品房买卖合同》有效，碧阳国际城Ｚ-03栋2单元8层4号房归陈勤所有”为由驳回了原告的异议。原告认为:1、物权债权相分离是我国民事领域基本理论，民事法律行为＋动产交付或不动产登记＝物权变动。本案中，原告与陈勤签订有《商品房买卖合同》，基于该合同，原告享有要求陈勤支付购房款的债权，陈勤享有要求原告交付房屋并登记的债权。但债权归债权，未给登记，并不发生物权变动效果，即:虽然原告与陈勤签订《商品房买卖合同》，但房屋仍归原告所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。据此，物权的设立变动，应当以不动产权属登记为准，（2018）黔0502执异87号裁定认为“《商品房买卖合同》有效，碧阳国际城Ｚ-03栋2单元8层4号房归陈勤所有”的观点明显错误；2、原告申请执行异议时，因陈勤未按照原告的通知支付购房余款，原告已行使解除权解除合同。故，（2018）黔0502执异87号裁定认为《商品房买卖合同》未解除，属认定事实错误。更何况，无论《商品房买卖合同》是否解除，均不影响原告至今对碧阳国际城Ｚ-03栋2单元8层4号房屋仍享有所有权。 综上，被告吴苑申请执行被告陈勤、班灿志民间借贷纠纷一案中被执行的位于“毕节市七星关区房屋”属于原告所有的财产。（2018）黔0502执异87号裁定驳回了原告的异议申请，显然认定事实错误、适用法律错误，损害了原告的合法权益。对此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定诉至贵院，望贵院判如所诉为谢。 被告吴苑辨称:1、原告起诉的理由不成立；2、本案诉讼费由原告和被告班灿志、陈勤承担。答辩事由：2015年5月26日、5月28日，班灿志及其妻陈勤向答辩人吴苑借款50万元。后答辩人多次索要借款未果，遂于2015年11月9日向七星关区人民法院提起诉讼。为了防止在案件审理过程中，陈勤和班灿志转移或隐匿财产，确保生效判决得以执行，答辩人吴苑于2015年11月25日向七星关区人民法院提交了财产保全申请书，提供担保申请法院查封权属为欠款人陈勤的位于毕节市七星关区建筑面积125.31平方米的房屋（备案号:Ｙ0011526）。法院于2015年11月26日作出（2015）黔七民初字第4090-1号民事裁定书，查封上述财产。毕节市住房和城乡建设局于2015年11月27日收到该裁定书和协助执行通知书并签署了送达回证,陈勤和班灿志于2015年11月30日领取了该裁定书并签署了送达回证。答辩人吴苑诉陈勤、班灿志民间借贷纠纷一案于2015年12月15日开庭审理，毕节市七星关区人民法院于2016年1月18日作出了（2015）黔七民初字第4090号民事判决书，判定陈勤和班灿志返还吴苑借款本金以及逾期利息。陈勤和班灿志为拖延付款时间又提起二审上诉。2016年5月25日，毕节市中级人民法院作出了（2016）黔05民终1007号民事判决书，驳回上诉，维持原判。两审判决书生效后，陈勤、班灿志仍拒不履行法院文书，于是2016年6月17日，答辩人吴苑向七星关区人民法院提交了强制执行申请书。由于陈勤和班灿志一直拒不履行法院生效判决书确定的义务，故七星关区人民法院于2018年7月对被查封权属为欠款人陈勤的位于毕节市七星关区建筑面积125.31平方米的房屋（备案号:Ｙ0011526）进行了第一次拍卖。2018年8月10日班灿志到七星关区人民法院执行局提出和解，表示会在2019年2月5日之前将欠款还清，请求对欠款人陈勤名下位于毕节市七星关区房屋的第二次拍卖不再进行，结果班灿志和陈勤再次违约，未按照和解协议履行偿还义务。2019年2月22日答辩人吴苑向七星关区人民法院提交恢复执行申请书，法院于当日下达了（2019）黔0502执恢82号受理执行案件通知书，该案目前仍在执行中。2015年6月29日，被答辩人与陈勤、班灿志就签订了《商品房买卖合同》，而法院查封该商品房的时间为2015年11月26日，这期间有将近五个月的时间足够让被答辩人和陈勤办理好房屋的预告登记及预抵押登记，因为被答辩人和陈勤、班灿志长时间的不作为才导致被答辩人未能获得涉案房屋的按揭贷款，这个责任在被答辩人和陈勤、班灿志三者自身,与答辩人无关。2018年9月3日，被答辩人毕节碧阳置业有限公司在下达给陈勤的“支付剩余房款暨解除《商品房买卖合同》通知”中提到:“除首付款外，你至今未向我公司支付剩余房款。对此，你称快速解决，但三年过去，你不仅未解决，还使该商品房被人民法院强制执行。”之后2018年9月16日，被答辩人和陈勤、班灿志签订的“协议”中也提到：“甲、乙双方从2015年沟通到2018年，乙方承诺的解决问题、履行义务直未兑现。”由此两处内容可见，对于答辩人吴苑与陈勤、班灿志的民间借贷纠纷-案的内容和进展以及毕节市七星关区房屋被查封的情况，被答辩人一直都心知肚明,过去三年里却一直没有采取任何措施举动，且对陈勤和班灿志老赖的作为听之任之甚至还参与其中。法院准备对毕节市七星关区房屋进行第二次拍卖才提出异议，鉴于陈勤和班灿志在长达三年的诉讼过程中用过各种方法拖延案件执行的进展，且被答辩人和陈勤、班灿志三方又曾有过多次协商合作的证据。答辩人有理由对被答辩人的目的和动机进行质疑。综上所述，答辩人认为:陈勤和班灿志欠答辩人的钱拒不归还，答辩人向法院提起诉讼，为防止陈勤和班灿志转移和隐匿财产，答辩人申请对二人名下财产进行保全，并在官司胜诉两年后，陈勤和班灿志仍拒不履行还款义务的情况下，申请对两人名下的财产进行强制执行，每一步都是合理合法的行为，无不当之处。被答辩人未能获得涉案房屋的按揭贷款，这个责任在被答辩人和陈勤、班灿志三者自身，所造成的一切损失均与答辩人无关，希望法院能维护答辩人的合法权益，支持答辩人的诉讼请求。 被告陈勤、班灿志辩称：1、我家于2015年6月29日和原告签订了《商品房买卖合同》，并在签订合同的当天按双方合同约定交付了168000.00元的首付款，10000.00元的地下车位款，80.00元的贷款抵押登记费；2、所差的392000.00元购房尾款是由碧阳置业联系好中国建设银行毕节分行同意我家办理按揭，在此期间的一切贷款业务和联系都是由碧阳置业业务员去办理，办理好一切后就叫我家去和中国建设银行签订贷款合同(合同签订后，当时银行没给我家说由碧阳置业去拿)，银行给我家办理一张银行卡，要求我家从2015年11月20日起每月按时交付银行贷款，至今也有3年多了，我家没有违约超期过一天，都是每月按时还款；3、对于我家在建设银行贷的款，他们公司收到没我家不知道，银行给我家说贷的款是转给碧阳置业账上了，我家只需要每月按时还贷款就行了；4、碧阳置业说我家在他们公司购买的碧阳国际城Z-03栋2单元8层4号房的所有权属于他们公司，无理由；5、碧阳置业于2018年9月16日又和我家协商，同时又签订了一份协议，叫我家交11万元给他们公司，由他们去帮我家解封七星关区法院查封我家的这套房。我家又按协议交了钱，后来又说叫我家再交13万元，共计24万元。我家按协议交完款后，他们没按双方签订的协议去执行，后来把我家交的24万元退还我家，写了一份退款协议；6碧阳置业所说的产权问题是无理由的；7、有交款收据、银行流水、协议、合同复印件及一些附件。 第三人建行毕节市分行陈述称：1、2015年10月19日，根据借款人陈勤的申请，以碧阳国际城兰乔圣菲Z-03幢2单元8层4号房为抵押，向建行借款，借款金额为392000元；2、根据建设银行与原告签署的房屋交易资金托管业务合作协议约定，将陈勤申请贷款的392000元支付至碧阳置业有限公司520016940360525511175的房易安账户。 原告碧阳置业向本院提交了如下证据：碧阳置业营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《商品房买卖合同》、《个人房屋销售贷款合作协议书》、《房屋交易资金托管业务合作协议》、支付剩余房款暨解除《商品房买卖合同》通知、《协议》、（2018）黔0502执异87号执行裁定书、（2018）黔0502执异62号执行裁定书。 被告吴苑向本院提交了如下证据：（2015）黔七民初字第4090-1号民事裁定书、（2015）黔七民初字第4090号民事判决书、（2016）黔05民终1007号民事判决书、送达回证两份。 被告陈勤、班灿志向本院提交了如下证据：《商品房买卖合同》、《补充合同》、商品房认购书、收据1张、收款收据2张、银行消费凭证2张、手机银行贷款还款流水、《协议》、《解决住房解封补充协议》、《退款协议》。 第三人建行毕节市分行向本院提交了如下证据：建行毕节市分行营业执照、金融许可证、负责人身份证及身份证明书、《房屋交易资金托管业务合作协议》、《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、碧阳置业有限公司账号52×××75交易明细。 经组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据认证如下： 原告所举支付剩余房款暨解除《商品房买卖合同》通知，被告班灿志认为尾款已在银行按揭支付，其已还了三年的按揭贷款，原告要求交392000.00元不合理。被告陈勤认可收到该通知书，并积极与原告协商。第三人对真实性无异议，对证明目的有异议，认为已与陈勤签订借款合同，按授权支付392000.00元至原告公司房易安账户，不存在未支付购房款392000.00元的事实。经审查，各方当事人对该通知书的真实性无异议，本院予以采信，但达不到原告证明与陈勤所签《商品房买卖合同》于2018年9月11日解除的证明目的。 被告陈勤、班灿志所举手机银行贷款还款流水，原告对三性均持异议，认为还款明细应以银行出具的为准，且即使被告按期还款也不能证明其对涉案房屋享有物权。经审查，该还款流水系被告陈勤因贷款向第三人的还款，第三人无异议，能确定真实性，本院予以采信。被告陈勤、班灿志所举《协议》、《解决住房解封补充协议》、《退款协议》，原告认可真实性，但认为达不到证明目的，若被告对合同解除有异议，应在期限内向法院提起诉讼。经审查，该三份协议为原告与被告陈勤、班灿志签订，原告认可真实性，其内容显示双方一直为解决房屋查封问题进行协商，本院予以采信，能达到被告陈勤、班灿志的证明目的。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年6月29日，原告与被告陈勤签订《商品房买卖合同》，约定被告陈勤购买原告开发建设的位于毕节市碧阳国际城Ｆ地块第Ｚ-03幢2单元8层4号房，房号为3-2-804。房屋总价款560000.00元，付款方式及期限为贷款方式付款，被告陈勤应于合同签订之日交付首期房款168000.00元，余款392000.00元以银行按揭支付。同日，被告陈勤向原告交付房款168000.00元。该合同于2015年10月9日在毕节市住房和城乡建设局进行了备案。2015年11月19日，被告陈勤与第三人建行毕节市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告陈勤向第三人贷款392000.00元，指定划入原告的账户。2015年11月20日，第三人放款将392000.00元转存入原告账户。2015年11月9日，本院立案受理了被告吴苑诉被告班灿志、陈勤民间借贷纠纷一案，吴苑申请诉讼保全。2015年11月26日，本院裁定查封被告陈勤向原告购买的毕节市碧阳国际城Ｚ-03幢2单元8层4号房屋。2016年1月18日，本院作出（2015）黔七民初字第4090号民事判决书，判决被告班灿志、陈勤返还原告吴苑借款及相应的利息。被告班灿志、陈勤不服该判决，提起上诉。2016年5月25日，毕节市中级人民法院作出（2016）黔05民终1007号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原告于2018年9月3日向被告陈勤发送支付剩余房屋款暨解除《商品房买卖合同》通知，被告陈勤收到该通知后与原告方协商处理房屋被查封事宜。2018年9月4日，原告因被告吴苑申请执行陈勤、班灿志民间借贷纠纷一案查封涉案房屋提出执行异议。2018年9月16日，原告与被告班灿志、陈勤签订《协议》，约定由被告班灿志、陈勤转11万元至原告账户清偿债务，差额部份由原告方出借，借期至2018年10月15日，月利率为1%等。2018年9月20日，三方又签订《解决住房解封补充协议》，将被告班灿志、陈勤自筹偿付吴苑债务款增加到24万元，其中已转入原告账户11万元，9月20日再转入13万元等。2018年10月15日，三方签订《退款协议》，对原《协议》、《解决住房解封补充协议》中确定的“三方共同筹资解封方式”不再进行，原告将被告班灿志支付的24万元退还班灿志。2018年9月17日，本院作出（2018）黔0502执异87号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议。为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，诉至本院。 另查明，原告（甲方）与第三人（乙方）于2014年11月26日签订《房屋交易资金托管业务合作协议》，双方就深化合作开展房屋交易资金托管业务，达成协议：甲乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于碧阳大道经批准命名为兰乔圣菲的项目开展“房易安”交易资金托管业务。房屋交易资金托管业务是指乙方根据本协议约定，开立以甲方名义为主账户、购房人（借款人）名义为子账户的客户结算资金专用存款账户，乙方对购房人交易资金进行专户管理，按国家有关政策要求以及协议约定的条件和流程，完成交易资金的划转或退回的一种服务。具体的交易资金托管范围为乙方向购房人按揭购买房产发放的贷款资金。房屋交易资金托管业务规则：甲方在乙方开立“房易安”交易资金专用账户，该专账户不计息，不得支取现金。甲方应在乙方按房屋买方的名义分别建立子账户，乙方将符合条件的贷款等托管资金转入该子账户，子账户不计息。对符合划转条件和程序的资金，乙方通过转账的方式划入甲方开立的结算账户。甲方当满足以下第壹项中约定条件后，乙方将相应子账户对应资金划转到甲方在乙方开立的指定账户。1、抵押房产取得抵押登记（或预登记）证明文书等。第三人根据该合作协议的约定，将被告陈勤的贷款转入托管账户，在取得抵押登记（或预登记）证明文书前原告不得支取该现金。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，原告要求法院停止对涉案房屋的执行，应举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告主张其享有涉案房屋的所有权足以排除强制执行。根据各方当事人所举证据，原告系房地产开发企业，涉案房屋为其开发建设并已出卖给被告陈勤。原告与被告陈勤签订了《商品房买卖合同》并已办理了合同备案登记，该商品房买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告陈勤按合同约定履行了交付购房款的义务，便享有《商品房买卖合同》约定的相关权利，即享有涉案房屋的相关权利，原告对涉案房屋享有的权利即转移至被告陈勤。 对于原告提出的被告陈勤未支付完毕购房款，向第三人的贷款，因未能办理抵押登记或预抵押登记，原告未实际获得贷款，原告有权解除商品房买卖合同的主张问题。因原告与第三人之间的合作协议，被告陈勤为购买涉案房屋与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人按揭贷款，指定将贷款转入原告账户，第三人按借款合同约定放款至原告公司账户，被告陈勤也一直按借款合同约定按期履行还款义务。原告现不能使用该笔贷款，是因原告与第三人之间签订的合作协议的约定。而该贷款在第三人放款至原告账户之日，被告陈勤即已履行完毕支付购房款的义务。原告以被告陈勤未支付购房余款，商品房买卖合同已解除的主张不成立。原告所举证据并不能证明其享有足以排除执行的权益，故对原告的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告毕节碧阳置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费60.00元，由原告毕节碧阳置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  刘玉桂 人民陪审员  钱声明 人民陪审员  谢忠红 二〇一九年七月三日 书 记 员  张婵婵