广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初2619号原告：广东东顺达投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会东堤南路25号星豪湾10座一至五楼，统一社会信用代码91440606699775642U。法定代表人：黄秋虹。委托诉讼代理人：丁祖军，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。被告：王彦松，男，1974年10月25日出生，汉族，住广东省南雄市，委托诉讼代理人：陈泽荣，广东怡法律师事务所律师。被告：佛山市嘉冠商业投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会东堤南路25号二楼，统一社会信用代码914406063380484907。法定代表人：邱红卫。委托诉讼代理人：李寄傲，广东佐智律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖徽玲，广东佐智律师事务所律师。被告：邱红卫，男，1979年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：丘海森，男，1975年6月4日出生，汉族，住广东省阳山县，委托诉讼代理人：冯小芸，广东仲马律师事务所律师。被告：岑琼峰，男，1982年5月10日出生，汉族，住广东省怀集县，原告广东东顺达投资管理有限公司（以下简称东顺达投资公司）诉被告王彦松、佛山市嘉冠商业投资有限公司（以下简称嘉冠投资公司）、邱红卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法由审判员欧阳佩仪担任审判长，与人民陪审员欧阳锦松、杜卓毅组成合议庭，适用普通程序审判。诉讼中，原告以丘海森、岑琼峰承诺承担案涉租赁合同产生的债务，已构成债务加入为由，要求追加丘海森、岑琼峰作为本案共同被告，本院经审查后对此予以准许。本案分别于2019年4月17日、2019年5月15日公开开庭审理。本案开庭时，原告东顺达投资公司的委托诉讼代理人丁祖军、陈婉莹，被告王彦松及其委托诉讼代理人陈泽荣，被告嘉冠投资公司的委托诉讼代理人肖徽玲，被告邱红卫，被告丘海森的委托诉讼代理人冯小芸，被告岑琼峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东顺达投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王彦松立即向原告支付租金（含物业管理费）3832221.29元及迟延支付违约金1059630.36元（违约金按年利率24%自应支付之日起暂计算至2018年12月20日止，实际计至全部清偿之日止）；2.判令被告王彦松立即向原告支付水电费、生活垃圾处理费421033.66元及迟延支付违约金227947.5元（违约金按年利率24%自应支付之日起暂计算至2018年12月20日止，实际计至全部清偿之日止）；3.判令被告邱红卫对上述第1项请求在租金2090568.52元内，违约金279299.26元内，合计2369867.78元承担连带清偿责任；4.判令被告嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰对上述第1、2项请求承担连带清偿责任；5.判令五被告共同向原告赔偿律师费15000元、财产保全担保费4400元；6.本案诉讼费由五被告承担。事实与理由如下：2015年2月15日，原告和被告王彦松签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会东堤南路25号星豪湾10座[合同地址：佛山市顺德区均安镇泰安路与东堤路交汇处（即建安中学旁）德顺广场均安店的商铺]一楼收货区、二楼整层商铺以及五楼仓库和办公室（以下简称商铺）出租给被告王彦松，暂定租赁面积6956平方米，实际租赁面积以测量或协商确定。租赁期限自原告将租赁物交付给被告王彦松之次日起计12年。根据合同约定，原告给于被告王彦松免租期合计16个月，具体为：1、自原告将租赁物交付给被告王彦松之次日起计十个月免租；2、自原告将租赁物交付给被告王彦松之次日起计满一年的，则第二、三年租赁期间的自然月一至三月免租；免租期间被告王彦松无须支付租金，但仍需承担期间产生的水电费。《租赁合同》约定，“租金”由“房产租赁租金”和“物业管理费”构成，统称为“租金”；二楼超市的租金起始单价为22.4元/平方米/月，第4-6年25.2元/平方米/月（其中包含物业管理费6元/平方米/月）；一楼收货区及五楼仓库和办公室的租金起始单价均为18元/平方米/月（其中均包含物业管理费6元/平方米/月）。被告王彦松应自免租期届满前30日内向原告预付第一个计租月的租金，其后各月的租金，被告王彦松应在每一个计租月开始前的十个工作日内向原告付清该月租金。另，合同约定，若一方未能按合同约定支付相应款项，每逾期一天，应向债权方支付逾期款的千分之三的违约金；一方违约致守约方提起诉讼的，除承担前述违约责任外，还应当承担守约方因诉讼产生的律师费、财产保全费、法院受理费等费用。原告于2015年9月8日依约将商铺交付给被告王彦松，其用于“好友多超市”的经营使用。商铺实际租赁面积经测量一楼收楼区为90.7平方米，二楼整层商铺为6293.86平方米，五楼仓库和办公室2017年8月31日前为870.18平方米，后减少为709.75平方米。被告嘉冠投资公司系“好友多超市”的经营主体，2018年1月9日被告嘉冠投资公司股东及法定代表人由被告王彦松变更为被告邱红卫，由被告邱红卫继续使用商铺经营，并向原告支付水电费及生活垃圾费。履行期间，被告王彦松自2016年6月9日起拖欠租金（含物业管理费）、水电费及生活垃圾费，被告邱红卫自2017年11月27日起拖欠租金（含物业管理费），至2018年12月20日止合计欠缴租金3832221.29元，水电费及生活垃圾费421033.66元。其中被告王彦松经营使用商铺期间，欠缴2016年6月9日至2017年9月租金1741652.77元，被告邱红卫经营使用商铺期间欠缴2017年12月至2019年1月租金2090568.52元。虽经原告多次向三被告发函催收，但均不予支付。2015年4月14日，嘉冠投资公司成立，公司股东为黄泳棋、被告王彦松、被告丘海森。2017年12月2日，被告王彦松与被告丘海森经案外人黄泳棋同意签订《股权转让协议书》，约定被告王彦松将持有的嘉冠投资公司25%股权转让给被告丘海森，并约定股权转让前及转让后公司的债务由被告丘海森承担；被告王彦松与东顺达投资公司签订的德顺广场均安店的租赁合同产生的债权债务由被告丘海森全部承担。2017年12月2日，案外人黄泳棋与被告岑琼峰经被告王彦松、被告丘海森同意签订《股权转让协议书》，约定黄泳棋将持有的嘉冠投资公司50%股权转让给被告岑琼峰，并约定股权转让前及转让后公司的债务由被告岑琼峰承担；被告王彦松与东顺达投资公司签订的德顺广场均安店的租赁合同产生的债权债务由被告岑琼峰全部承担。另，原告因起诉支付本案律师费15000元、担保费4400元。综上所述，原告认为，被告王彦松长期拖欠原告租金、水电费及生活垃圾费的行为已构成严重违约，被告嘉冠投资公司、被告邱红卫作为商铺的经营使用人，被告丘海森、被告岑琼峰作为租金承担者，均构成债务加入方，应共同与被告王彦松连带承担清偿责任。被告王彦松答辩称，一、我方不应成为本案被告。根据原告与我方于2015年2月15日签订的《租赁合同》的第4.14.1条最后一段：“上述权利或/和义务的受让方应当为一个主体而非一个以上，双方另行约定的除外，乙方（即我方）办理营业执照后，营业执照上的公司名称即为本合同的主体，如乙方转让，应遵守本合同4.14的条款。”因此，本案的被告应为嘉冠投资公司，况且，我方并非是该公司的股东，被告丘海森、岑琼峰在《股权转让协议书》上明确列明，对我方与原告因租赁合同所产生的债权债务由丘海森、岑琼峰全部负责，所以，我方不应成为本案被告，也不应承担原告的租金、水电费和违约金的责任。二、原告存在租金计算错误。错误一：我方在2015年9月8日没有收到原告交付的商铺，请原告提出相关证据来证明，既然原告交付出租商铺的时间不确定，必然导致租金计算有误，所以，我方不确认尚欠原告租金的金额。错误二：计算租金应根据《租赁合同》的第2.7.2条规定，因原告出租的第一、二、三层商铺的开业率尚未达到60%，被告嘉冠投资公司曾数次与原告提出，并进行了多次协商，所以，租金金额确定后应按合同约定的租金的60%计算为准。三、原告请求的水电费、生活垃圾费合计421033.66元，经原、被告协商一致，该款项已结清。四、关于违约金问题：违约金是当事人双方在订约时对一方违约可能造成的损失的一种预先估算。结合本案的实际，我方认为，因原告承诺出租物一、二、三层尚未达到开业率的60%,严重影响被告公司的营业收入，也构成合同违约，所以，被告不存在需要支付原告的违约金。退一步说，假若即使要被告支付原告违约金，也应根据《合同法》第114条第2款的规定，被告请求法院判令适当减少违约金，违约金应按原告的实际损失利息计算。被告嘉冠投资公司答辩称，一、我方与原告东顺达投资公司多次就案涉租赁场地免租期进行协商，最终原告东顺达投资公司同意案涉租赁场地免租期到2018年9月30日，且承诺均安德顺广场1楼商铺的开铺率不低于70%，3楼商铺的开铺率不低于50%；如开铺率低于承诺的，则从2018年9月30日起至完成1楼70%、3楼50%开铺率时止为我方的延期免租期（含租金、管理费）。因均安德顺广场1楼、3楼商铺的开铺率至今仍未达到上述70%、50%的开铺率，即现案涉租赁场地仍处于免租期限内，因此，我方依约无需支付租金（含物业管理费）。二、我方无拖欠原告东顺达投资公司水电费、生活垃圾处理费。相反，根据佛山市电价价目表计算，原告东顺达投资公司多收取了我方电费共人民币637298.2555元。三、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。综上，原告东顺达投资公司主张我方支付租金（含物业管理费）、水电费、生活垃圾处理费、违约金等没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告邱红卫答辩称，由于被告嘉冠投资公司的公账被冻结，无法支付水电费，所以使用了我的私人账户支付，但不能以此理由就要求我承担连带责任，而且原告也使用了私人账户收款，所以我方不需要承担连带责任。被告丘海森答辩称，本案是租赁合同关系，租赁合同双方为原告以及被告王彦松，根据合同相对性，应该由被告王彦松承担合同责任。对于案涉租赁合同以及其约定的租金、水电费、生活垃圾费的计算方式，我方由此至终都不知情，我方知悉的仅仅是原告与被告嘉冠投资公司于2015年10月1日签订的《房地产租赁合同》约定了租金为205787.2元每年，并且被告王彦松签订股权转让协议书时，向我方承诺，案涉租赁场地免租至2018年9月30日，这一点原告的员工廖经理也有在微信与我方确认，我方认为被告王彦松转让股权时，负有告知公司债务的义务，被告王彦松当时既是被告嘉冠投资公司的股东和法定代表人，也是案涉合同的相对方，应当知道被告嘉冠投资公司的欠租情况，然而在与我方签订股权转让协议时，却故意隐瞒这些事实，其次我方签订该股权转让协议书也是基于被告王彦松与原告的员工对我方作出免租的承诺，由于上述隐瞒行为以及承诺行为，具有使我方陷入错误判断，而基于该错误判断违背其真实意思表示的故意，应认定被告王彦松与我方签订合同时存在欺诈行为，为此我方有权请求人民法院予以撤销因遭受欺诈而实施的违背真实意思的民事法律行为，以及撤销双方所签的股权转让协议书。被告岑琼峰答辩称，我是听说有免租，才入股被告嘉冠投资公司，我在2017年12月13日与被告丘海森签订股权转让协议，把50%股权转让给我，股权转让协议是为了办证后补签的，我认为我方不需要承担连带责任，债务应该由公司承担，与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房产租赁合同》原件、不动产权证复印件，能组成完整证据链，证实原告对案涉租赁物具有出租权，故本院对该组证据予以确认；原告提交的《租赁合同》，被告王彦松作为签约一方已确认真实性，故本院亦予以确认；原告提交的EMS邮单及快递查询记录，能证实原告曾向被告王彦松催收欠款的事实，本院对其真实性予以采信；原告提交的律师费发票及保险费发票均为复印件，无原件核对，故本院均不予确认；被告王彦松提交的《股权转让协议》，被告丘海森、岑琼峰作为签约方均确认其签名的真实性，故本院对真实性予以确认；被告王彦松提交的《关于好又多（均安店）股东变更的通知》为复印件，由于无原件核对，故本院均不予确认；被告嘉冠投资公司提交的《好又多租赁合同补充协议》，被告王彦松、嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰均确认其真实性，故本院采信上述四被告曾共同签订该补充协议的事实；被告嘉冠投资公司提交的商场现场照片，由于该组照片未能反映拍摄日期、时间，故对于被告嘉冠投资公司以此主张开业率不足，本院对该证明内容不予确认；被告丘海森提交的2015年10月1日《房地产租赁合同》，原告主张签订该合同仅用于工商备案，本院结合原、被告双方在合同履行过程中的表现，包括商定补充协议条款时，双方均以2015年2月15日的《租赁合同》作为基础，由此本院可推定《房地产租赁合同》并未双方的真实意思表示，进而对该份证据的关联性不予确认；原告提交的《电子回单》、自助业务回单、《委托代理合同》，被告王彦松提交的微信聊天记录，被告嘉冠投资公司提交的《电价价目表》复印件、客户回单、转账凭条、收据，被告邱红卫提交的账户查询记录单，被告丘海森提交的微信聊天记录，各方当事人对上述证据真实性均无异议，本院一并予以确认。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：坐落于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会东堤南路25号星豪湾10座商铺的所有权人为广东爱得乐集团有限公司。广东爱得乐集团有限公司将上述房产出租给原告东顺达投资公司开设大型综合商场。2015年2月15日，原告东顺达投资公司作为出租方（甲方）与被告王彦松作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租位于佛山市顺德区均安镇泰安路与东堤路交汇处别名“德顺广场均安店”建筑物内的商铺（即建筑物一层部分、二层整体、五层部分）、乙方专用共同区域及甲方提供设施设备。……2.1租赁物的用途：甲方同意将租赁物在合同约定的期限内租赁给乙方开设生活超市，经营品牌为“大润发”或“好又多连锁超市”，未经甲方书面同意，乙方不得变更经营类别和品牌。超市用途包括但不限于营业执照列举的各种项目及自用的办公区、仓库、餐饮及乙方转租区内经营的商户。……2.3.2租赁面积：双方暂定租赁建筑面积为6956平方米，实际租赁面积以双方提请共同认可的测绘机构测量或由双方协商确认。……2.4租赁期限：租赁期限自甲方将租赁物交付给乙方次日起计12年（包括免租期16个月）。……2.6免租期：甲方给予乙方免租期合计16个月，具体为：1.自甲方将租赁物交付给乙方之次日起计十个月免租；2.自甲方将租赁物交付给乙方之次日起计满一年的，则第二、三年租赁期期间的自然月一至三月份免租。在免租期期间乙方无须支付租金，但仍需承担期间产生的水电费及依法依约应由乙方承担的相关税费。不论乙方是否在免租期内开业，乙方均有义务向甲方支付非免租期的租金。……2.7.2商铺开业率：第一年免租期届满后，建筑物第一、二、三层商铺的开业率（即建筑物实际出租面积占总出租面积的比例）尚未达到60%的，乙方有权向甲方提出书面意见；甲方收到乙方的书面意见后应在三十天内予以改正，逾期仍未改正的，则乙方有权仅支付应付租金的60%。……2.8.1租金支付：乙方应自免租期届满前30日内向原告预付该租赁物业第一个计租月的租金。其后各月的租金，乙方每月支付一次，乙方应在每一个计租月开始前的十个工作日内向甲方付清该月租金。2.8.1.2租金标准：乙方向甲方支付的“租金”由“房产租赁租金”和“物业管理费”构成，在本合同中统称为“租金”。二楼超市的月租金起始单价为22.4元/平方米/月，第4-6年25.2元/平方米/月，第7-9年28元/平方米/月；第10-12年30元/平方米/月（其中包含物业管理费6元/平方米/月）；一楼收货区的月租金起始单价为18元/平方米/月（其中包含物业管理费6元/平方米/月）；五楼仓库和办公室的月租金的起始单价为18元/平方米/月（其中包含物业管理费6元/平方米/月）。……2.8.4如乙方迟延支付租金，且在甲方催款通知书送达乙方之日起5天内还未足额支付的，自应付而未付之日的次日起每逾期1天须向甲方支付欠缴租金总额的千分之三作为违约金，此违约金计算至乙方向甲方支付完应缴租金之日止。……3.4.2若有关市政部门不同意办理乙方名下的独立计量表，有关乙方使用水、电、燃气的费用，则由甲方代收代缴，根据乙方实际用量收取，电费单价为1.1元/度（含损耗），水费单价为4.65元/立方米（含生活垃圾处理费），如政府有关规定调整价格的，按实际相应调整。……4.14合同的转让：任何一方将来如以其指定的企业（包括但不限于关联企业）取代其在本合同中的法律地位，将其在本合同项下的全部权利和义务转让给其指定的企业（以下简称“合同主体变更”），在经得另一方书面同意的情况下，另一方必须配合对方签署所有相关之合同、协议及任何法律文件。但乙方因在租赁物经营生活超市需要而成立有限公司（法定代表人或股东必须是乙方），并需要将本合同项下的全部权利和义务转让给该公司的，甲方应当同意该转让并配合乙方办理相应的工商登记手续，但若该公司法定代表人或股东不是乙方的，甲方有权不同意并拒绝配合办理相应手续。上述合同权利义务转让的前提是不得因此改变本合同双方相互间的权利和义务关系，并不得损害对方的利益；并且受让方与出让方应对本合同项下的全部义务承担连带责任。该转让双方应履行事先书面通知义务，以双方盖章确认为准，因转让行为给对方造成损害或损失的，由出让方、受让方对受损方承担连带赔偿责任。上述权利或/和义务的受让方应当为一个主体而非一个以上，双方另行约定的除外。乙方办理营业执照后，营业执照上的公司名称即为本合同的主体，如乙方转让，应遵守本合同4.14的条款。……4.12.5由于一方违约致守约方提起诉讼的，违约方除应承担上述违约责任外，还应当承担守约方因诉讼而产生的一切费用，包括但不限于法院受理费、财产保全费、律师服务费、差旅费等。2015年4月14日，被告嘉冠投资公司登记成立，法定代表人为王彦松，登记股东为王彦松、黄泳棋。2015年9月8日，原告东顺达投资公司依约交付案涉租赁物，被告嘉冠投资公司进场开设“好又多超市”。2017年10月起，原告东顺达投资公司的员工廖佳敏与被告王彦松通过微信就案涉租赁合同签订补充协议一事多次进行协商，双方经反复修改协议条款后，被告王彦松、嘉冠投资公司、丘海森、岑琼峰均在一份《好又多租赁合同补充协议》上签章，并于2018年1月19日将该份签章后的《好又多租赁合同补充协议》交至原告东顺达投资公司处，但原告东顺达投资公司在收到该协议后并未回签确认。2017年12月2日，被告王彦松与被告丘海森签订《股权转让协议书》，约定被告王彦松转让给被告丘海森佛山市嘉冠商业投资有限公司的25%股权，股权转让前及转让后公司的债务由被告丘海森依法承担，如果需要追及股东承担责任或连带责任的，由丘海森依法承担。原王彦松与东顺达投资公司签定的位于佛山市顺德区均安镇泰安路与东堤路交汇处德顺广场均安店的租赁合同所产生的债权、债务由丘海森全部承担。如因租赁合同导致王彦松个人产生的损失由丘海森负责赔付。同日，被告岑琼峰与黄泳棋签订《股权转让协议书》，约定黄泳棋转让给被告岑琼峰佛山市嘉冠商业投资有限公司的50%股权，股权转让前及转让后公司的债务由被告岑琼峰依法承担，如果需要追及股东承担责任或连带责任的，由岑琼峰依法承担。原王彦松与东顺达投资公司签定的位于佛山市顺德区均安镇泰安路与东堤路交汇处德顺广场均安店的租赁合同所产生的债权、债务由岑琼峰全部承担。如因租赁合同导致王彦松个人产生的损失由岑琼峰负责赔付。2018年1月9日，被告嘉冠投资公司办理股东变更登记，股东由黄泳棋、王彦松变更为被告丘海森、岑琼峰。另查，因被告长期拖欠租金及水电费，原告东顺达投资公司曾分别于2017年7月16日、2018年1月8日前向被告王彦松邮寄催款通知书，催收租金及水电费。庭审中，因各被告已于本案立案后向原告缴清拖欠的水电费、生活垃圾处理费421033.66元，故原告明确撤回诉讼请求第二项中关于水电费及对应违约金的主张。另各被告均确认至今从未向原告支付过任何租金。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。原告与被告王彦松签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同。《租赁合同》4.14.1中约定：“受让方应当为一个主体而非一个以上，乙方办理营业执照后，营业执照上的公司名称即为本合同的主体”，被告王彦松在签订《租赁合同》后即设立被告嘉冠投资公司，被告嘉冠投资公司亦实际使用租赁物，故根据约定，案涉《租赁合同》的承租方主体已由被告王彦松变更为被告嘉冠投资公司，又由于《租赁合同》4.14.1中约定“受让方与出让方应对本合同项下的全部义务承担连带责任”，故在合同主体发生变更后，被告王彦松作为出让方对《租赁合同》债务承担连带清偿责任。至于嘉冠投资公司新旧股东变更时，新股东丘海森、岑琼峰在《股权转让协议书》中承诺“租赁合同所产生的债权、债务由丘海森、岑琼峰全部承担，如因租赁合同导致王彦松个人产生的损失由丘海森、岑琼峰负责赔付”，该协议内容实质为免除原债务人王彦松继续履行债务义务，改由新股东丘海森、岑琼峰承担的意思表示，故新旧股东达成的实质为债务转移。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，原告明确表示不同意该转移行为，故债务转移不成立，被告王彦松仍应就案涉《租赁合同》债务承担责任，被告丘海森、岑琼峰在本案中无需承担责任。另外，原告以被告邱红卫曾使用个人银行账户支付水电费的行为，主张被告邱红卫构成债的加入，但法律上债的加入是指当事人自愿以第三人身份与原债务人一并承担民事责任的民事法律行为，其意思表示应当明确且无争议。被告邱红卫虽曾经代被告嘉冠投资公司向原告偿还了部分债务，但其从未作出过以债的加入形式与被告嘉冠投资公司共同承担债务的明确意思表示，原告东顺达投资公司主张被告邱红卫应当承担连带付款义务，依据不足，本院不予支持。关于租金计算问题。诉讼中被告嘉冠投资公司提交了一份《好又多租赁合同补充协议》以证明双方存在延长免租期的约定。从微信聊天记录来看，该协议的条款为原告员工廖佳敏及被告方共同商定的，但由于原告方最终未签字盖章确认，故该份补充协议没有最终成立，本案的租金计算应以《租赁合同》作为依据。原、被告双方在租金计算方法上对交付日期、交付面积、商铺开业率均存在分歧，首先关于交付日期，原告主张其于2015年9月8日交付租赁物，庭审时五被告对此均不予以确认，却又表示不能明确具体交付时间。结合原告员工廖佳敏与被告王彦松的微信聊天记录，廖佳敏曾多次提出租赁物的交付时间为2015年9月8日，被告王彦松对此并未提出异议，故本院采信原告陈述，确认案涉租赁物的交付时间为2015年9月8日。关于交付面积，《租赁合同》约定租赁面积以双方提请共同认可的测绘机构测量或由双方协商确认。根据廖佳敏与被告王彦松的微信聊天记录，双方曾于2017年10月组织面积测量，此后被告王彦松、嘉冠投资公司签章的《好又多租赁合同补充协议》中已确认一楼收楼区为90.7平方米，二楼整层商铺为6293.86平方米，五楼仓库和办公室为709.75平方米，该计租面积与原告主张一致，故本院对此予以采信。至于原告主张五楼仓库和办公室2017年8月31日前面积为870.18平方米，由于该主张并无证据佐证，亦未得到各被告的确认，本院对此不予确认。最后关于商铺开业率，根据被告王彦松于2017年10月1日向廖佳敏发送的《补充协议》，协议内容有“因甲方按原合同未能达到开业率要求，导致丙方损失，经双方协商甲方同意免除丙方自验收合格起至2018年6月30日的全部租金”，上述《补充协议》条款虽产生于双方协商阶段，并未依法生效，但从上述内容可以看出，被告王彦松于2017年10月1日已向原告方提出商铺开业率不足问题，故根据合同约定，原告最迟应于2017年10月31日整改完成，现原告并未履行上述整改义务，故被告嘉冠投资公司有权自2017年11月1日起支付应付租金的60%。据此，经本院核算，截止至2019年1月8日，被告嘉冠投资公司欠付的租金共计为3071909.42元。关于租金违约金问题。双方约定的违约金过高，原告主动调整为按年利率24%计算符合法律规定，本院予以支持。经本院核算，暂计至2018年12月20日租金违约金为997558.22元，此后应以实欠租金金额为基数，按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止。关于律师费及财产保全担保费问题。《租赁合同》约定违约方承担守约方因诉讼产生的律师费。本案中原告提交了《委托代理合同》证实律师费金额，受委托单位也确已委派律师出庭进行诉讼，故原告该项律师费支出具有必然性，另律师费数额符合广东省律师服务收费标准，故本院支持被告嘉冠投资公司应向原告支付律师费15000元。至于财产保全担保费4400元，由于双方对该项费用的承担问题并未作明确约定，故本院对此不予支持。关于诉讼时效问题。由于原、被告的房屋租赁行为具有连续性及持续性，故本院认为长期租赁合同关系中租金的诉讼时效，应从最后一期履行期限届满之日开始计算。原告在本案中主张2019年1月8日之前的房屋租金未超过诉讼时效。至于被告嘉冠投资公司提出多收电费问题，因各被告在诉讼中已向原告足额支付拖欠的电费，原告明确撤回该项诉请，而被告嘉冠投资公司并未就此提起反诉，故本案不予处理，被告嘉冠投资公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市嘉冠商业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东东顺达投资管理有限公司支付租金3071909.42元及违约金（违约金计算方法：暂计至2018年12月20日为997558.22元，自2018年12月21日起应以实欠租金金额为基数，按年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；二、被告佛山市嘉冠商业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东东顺达投资管理有限公司支付律师费15000元；三、被告王彦松对被告佛山市嘉冠商业投资有限公司上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广东东顺达投资管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50721.62元（原告广东东顺达投资管理有限公司已预交），由原告广东东顺达投资管理有限公司负担11365.88元，由被告王彦松、佛山市嘉冠商业投资有限公司负担39355.74元。财产保全申请费5000元（原告广东东顺达投资管理有限公司已缴交），由被告王彦松、佛山市嘉冠商业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 欧阳佩仪人民审判员 欧阳锦松人民陪审员 杜 卓 毅二〇一九年七月十日书 记 员 李 素 婷