安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1502民初964号 原告：黄琪，男，汉族，1989年2月13日出生，本市金安区人，高中文化，住安徽省六安市。 委托诉讼代理人：张卫东，安徽胡正军律师事务所律师。 被告：六安元和置业集团有限公司，住所地六安市金安区六舒路元和山庄，统一社会信用代码：91341500674238728J。 法定代表人：吴莉，该公司董事长。 管理人：上海锦天城律师事务所，住所地安徽省合肥市政务区，统一社会信用代码31340000358583132U。 管理人负责人：孙森，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛强，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简国斌，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告黄琪与被告六安元和置业集团有限公司（下称元和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告黄琪向本院提出诉讼请求要求向本院提出诉讼请求要求：1、确认被告单方解除与原告签订的《商品房买卖合同》行为违反了《破产法》第十八条的规定；2、确认被告立即返还原告购房款1370424元，并确认该款系公益债务；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月25日被告与案外人徐惠签订了《元和山庄商品房预售合同》约定，被告以其所有元和山庄青松公寓31#、37#、38#、51#东与西各四套及43#东计九套房屋抵偿案外人徐惠对被告享有的1237.3万元民间借贷债权，同日原告黄琪、徐惠、黄农兵、黄小岚、武贤勇等五人与被告又签订《补充协议》一份约定，约定被告抵偿徐惠债务的九套房屋由原告与徐惠、黄农兵、黄小岚、武贤勇等五人购买。2012年10月27日，原、被告签订了编号为20121322的《商品房买卖合同》，约定被告将六安青松公寓第43栋1单元101室以6600元/平方米、总价1370424元预售给原告，同日被告向原告出具了购房款收据。2013年9月29日金安区法院以（2013）六金商清（算）字第00001－1号民事裁定书裁定受理了对被告的强制清算申请，2015年8月19日金安区法院又以（2015）六金破字第00002－1号民事裁定书裁定受理了对被告的破产清算申请。2017年9月间被告通知原告解除与原告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及与徐惠签订的《元和山庄商品房预售合同》。2018年10月16日被告通知原告对原告申报的债权不予确认，故原告请求判如所请。 被告元和置业公司辩称，1.原告与被告签订的《商品房买卖合同》实质是案外人徐惠与被告元和置业公司间民间借贷的担保，本案应按民间借贷纠纷审理，不应按商品房买卖合同纠纷审理；管理人解除与原告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及与徐惠签订的《元和山庄商品房预售合同》是根据破产债权人会议决议执行《破产财产变价方案》的正当行为，且解除合同时，房屋尚未建成，不具备交付条件，符合合同法第九十四条规定的解除条件，管理人系合法解除；原告要求返还的购房款不属公益债务，不享有优先权，故请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了原告的身份证、被告的企业基本信息查询单、《元和山庄商品房预售合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同》、《六安元和置业集团有限公司破产债权申报通知书》、《六安元和置业集团有限公司破产破产清算案第四次债权人会议资料》、债权人表决确认单、《六安元和置业集团有限公司第四次债权人会议表决意见及表决通过的更换管理人、解除与安徽浙东置业有限公司所签的决议案》、《关于提交合法授权委托材料的通知》、《六安元和置业集团有限公司破产破产清算案申报债权初审结论通知书》等证据，被告围绕其诉讼请求向本院提交了元和置业公司关于与徐惠之间的财务资料、关于元和公司破产财产变价方案的报告、六安市商品房预售许可证申请（审批）书、（2017）元和破管字第22号通知书、专递号为1001259149026的全球邮政特快专递、邮件查询单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月25日被告元和置业公司与案外人徐惠签订了《元和山庄商品房预售合同》约定，案外人徐惠按6600元/平方米价格购买被告开发的元和山庄青松公寓31#、37#、38#、51#东与西各四套及43#东计九套房屋，上述九套房屋预测面积1865.52平方米，暂定总价1231.24万元，房屋交付时以有资质的房产测绘机构出具的报告书结算面积与房款。在该合同中被告确认“截至2012年7月25日出卖人（即本案被告）欠买受人（即案外人徐惠）融资款本息共计1237.3万元，该款项与房款冲抵。”，该合同还约定“出卖人于2012年8月15日前补签正式合同，并负责为买受人办理房屋产权登记等相关手续和证件，相关税费由买受人承担。自以上房屋办理预售备案登记之日，双方解除借贷关系”。 该《元和山庄商品房预售合同》签订后，被告又与原告黄琪、案外人徐惠、案外人黄农兵、案外人黄小岚、案外人武贤勇等五人签订《补充协议》，约定被告抵偿徐惠债务的九套房屋由原告黄琪与黄农兵、徐惠、黄小岚、武贤勇等四案外人分别购买，“购房款由乙方徐惠与甲方（本案被告）按照《元和山庄商品房预售合同》统一结算抵付”；“原定2012年8月15日前甲方为乙方（五买受人）办理房屋产权登记等相关手续和证件，现约定不论格式合同《商品房买卖合同》如何约定办证时间，甲方承诺在本协议签订后十日内提供产权登记资料，为上述买受人办理商品房产权登记手续”。 2012年10月27日，原、被告签订了编号为20121322号的《商品房买卖合同》，约定被告将六安青松公寓第43栋1单元101室以6600元/平方米、总价1370424元预售给原告，同日被告向原告出具了购房款收据。2012年1月11日被告经六安市房地产管理局许可同意取得商品房预售资格。 2013年9月29日金安区法院以（2013）六金商清（算）字第00001－1号民事裁定书裁定受理了对被告的强制清算申请，2015年8月19日金安区法院又以（2015）六金破字第00002－1号民事裁定书裁定受理了对被告的破产清算申请。2017年9月18日被告管理人向案外人徐惠送达了《六安元和置业集团有限公司破产债权申报通知书》，通知案外人徐惠管理人解除了被告与其签订的《元和山庄商品房预售合同》、与原告等五人签订的《补充协议》、《商品房买卖合同》。原告黄璜知晓通知后，遂向被告管理人申报债权，要求确认赔偿被告解除合同给原告造成的购房款损失1370424元、赔偿违约金202411.63元并赔偿其利息。2018年10月16日被告管理人通知原告对原告申报的债权不予确认并建议原告与案外人徐惠联系处理原告与徐惠间的民事权利义务关系。原告遂诉来本院请求判如所请。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告六安元和置业集团有限公司取得房屋预售资格后与案外人徐惠签订的《元和山庄商品房预售合同》、与原告黄琪等五人签订的《补充协议》、与原告黄琪签订的《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，依法上述相关合同均合法有效并对合同当事人具有约束力。被告与徐惠在《元和山庄商品房预售合同》中约定“自以上房屋办理预售备案登记之日，双方解除借贷关系”，足见原告购买被告房屋的购房款与被告所欠徐惠的借款并非直接抵付，而是分别独立存在，当原告“购房款由乙方徐惠与甲方（本案被告）按照《元和山庄商品房预售合同》统一结算抵付”或预售备案登记完成等条件成就后始发生债的抵消效力，被告对原告的购房款追索权因债的抵消而消灭，原告的《补充协议》与《商品房买卖合同》义务因被告购房款追索权消灭而履行完毕。现原、被间的《补充协议》、《商品房买卖合同》签订后，被告未交付房屋也未完成房屋的预售备案登记，被告虽向原告出具了购房款收据但原告未实际支付房款；被告承诺原告“购房款由乙方徐惠与甲方（本案被告）按照《元和山庄商品房预售合同》统一结算抵付”，徐惠又未与被告结算；被告与徐惠间具体结算时间双方并未约定，依法被告应当催告徐惠结算，被告虽因催告条件未成就而无法对原告购房款行使追索权，但造成了原告未履行该《补充协议》、《商品房买卖合同》的合同义务的事实，被告据此依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条解除上述合同并无不当，原告要求确认其解除合同的行为违法，依法本院不予支持。被告通知原告解除合同后，原告自然丧失向被告申报房屋交付请求权，又案外人徐惠未申报债权也未申请债务抵消，徐惠借贷债权中并无1370424元因债的抵消而独立特定为原告购房款，原告申报购房款损失赔偿请求权也不能成立，故被告未确认原告房款损失赔偿请求权债权，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，判决如下： 驳回原告黄琪的诉讼请求。 案件受理费16240元，减半收取8120元，由原告黄琪负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  陶宝华 二〇一九年七月十六日 书记员  张帮荣 附：法律条文 一、《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销： （一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的； （二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外； （三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。 三、《中华人民共和国合同法》 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： … （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 …