广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6615号原告（反诉被告）：广州市金睦企业管理服务有限责任公司，住所地广州市越秀区环市西路194号综合楼、西楼、后座。法定代表人：王伟广、职务总经理。委托诉讼代理人：高宽，广东执正律师事务所律师。被告（反诉原告）：何蓉，女，1971年5月7日出生，汉族，住址四川省仪陇县。被告委托诉讼代理人：王海森，广东诺臣律师事务所律师。原告广州市金睦企业管理服务有限责任公司与被告何蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高宽，被告委托诉讼代理人王海森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》于2018年10月31日解除；2、被告向原告支付2018年5月至2018年10月期间租金共40800元；3、被告向原告支付2018年3月至2018年10月期间的公摊水电费8760.4元；4、被告向原告支付逾期支付租金、公摊水电费利息（利息以49560.4元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从起诉之日起计至付清之日止）。事实和理由：2017年8月1日，广州市广骏旅游汽车企业集团有限公司（以下简称广骏公司）与王朝阳签订《房屋租赁合同》，约定广骏公司将广州市环市××号后座出租给王朝阳使用，建筑面积3880.76平方米，租赁期限6年，自2017年8月7日起至2023年8月6日止，同意王朝阳将房屋分租等。合同签订后，广骏公司将出租的房屋交付给王朝阳使用。2017年10月13日，广骏公司、王朝阳及原告签订《房屋租赁合同》补充协议，约定自协议签订之日起，承租方由王朝阳变更为原告，原告完全承接《房屋租赁合同》及相关附件的内容，履行承租方合同义务至租赁期限届满。补充协议签订后，原告将承租的房屋分租。2018年3月10日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将越秀区金睦国际毛织城407档口出租给被告作商铺使用，出租期限从2018年3月8日至2022年2月28日，每月租金6800元，应于每月5日前付清，押金20400元，被告如拖欠租金超过三天，原告有权将此租约终止，且收回物业，并追收欠租，被告如在承租期内迁出，不得要求追回租金及押金，承租期内被告应负责一切商务费用及相关税局费用、水电费用等。原告依约将房屋交付被告使用，但被告从2018年5月起拖欠租金，2018年11月初被告开始不再涉案商铺经营，其行为已经构成根本违约，导致合同事实上无法履行。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告诉请解除合同原因及时间错误，金睦公司对合同的终止具有严重过错，应自担责任。被告从三月起租涉案商铺后，发现整个商场一直冷冷清清，客流量不足，导致被告损失惨重。被告同原告沟通此事后，原告不但没有完善管理提供良好的商场经营环境，还采取拉闸断电等恶劣行为来逼迫被告交租，并主动提出同被告解除合同。被告只好同原告于2018年5月15日终止合同，并于当日将商铺腾空交还原告。二、被告于2018年5月15日搬离承租场地，原告同被告的《租赁合同》已终止，原告诉请合同终止后租金没有依据。三、被告同原告从没有约定过需支付公摊水电费，该场地原告一直没有收取过公摊水电费，公摊水电费是2019年1月原告单方面提出增加，没有得到全部次承租人的同意，不应该缴纳。被告向本院提出反诉请求：原告向被告支付押金20400元、装修损失10000元，以及逾期付款的利息（利息以上述两项费用为基数，按中国人民银行发布的计收逾期还贷利率标准计算，从2019年4月28日计至付清之日止）。事实和理由：被告正式经营涉案房屋后，发现由于原告在整个商场招商工作没有达到预期规模导致该商场空置档口太多，客流量严重不足，使得被告出于亏损经营。然而，被告同原告沟通过此事后，原告不但没有完善管理提供良好的商场经营大环境，还采取拉闸断电等恶劣行为来逼迫原告交租，并主动提出与被告终止合同，于2018年5月15日将承租铺位腾空并搬离。即使当时没有搬迁，租赁场地也存在租赁合同无法保障的瑕疵。2018年6月1日，因原告未向出租人广骏公司支付到期租金导致违约，广骏公司向法院提起诉讼，要求确认其与原告签订的租赁合同已于2018年5月15日解除，并要求原告将承租房屋交还等。原告的行为已经构成根本性违约，其对租赁合同终止负有全部过错。被告不申请对装修损失进行评估。本案应追加王朝阳参加诉讼，与原告一并承担责任。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，被告违约搬离涉案商铺不等于租赁合同已经解除，租赁合同尚未到期，双方应继续履行合同，被告反诉要求原告退还押金没有依据。根据租赁合同约定，装修费由被告自行承担，被告实际对装修完毕的涉案商铺进行使用，不存在任何的损失。经审理查明：2017年8月1日，广骏公司（甲方）与王朝阳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市环市××号后座建筑面积3880.76平方米出租给乙方使用，租期6年，从2017年8月7日至2023年8月6日，首年每月租金830000元；乙方若将该房屋分租，乙方每新签订一期分租合同，须提供该分租合同的范本给甲方备案等。2017年10月13日，广骏公司（甲方）、王朝阳（乙方）、原告（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙丙三方确认，在租赁期间，丙方是乙方在该租赁房屋成立的经营实体，乙方为丙方的控股股东及法定代表人；自本补充协议签订之日起，《房屋租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方，丙方作为租赁房屋的承租方完全承接《房屋租赁合同》及相关附件的内容，履行承租方的合同义务至租赁合同期满等。2018年7月25日，广州市公安局越秀区分局向原告出具穗公越消竣复字[2018]第0003号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，写明工程位于环市××号综合楼洗衣房、后座楼，装修部位为综合楼洗衣房首层至五层、后座楼首至六层、装修面积为7808.9平方米，装修后作办公使用……综合评定该工程竣工验收消防备案检查复查合格等。2018年9月25日,广州市城市管理综合执法局越秀区分局向原告发出穗综越强催字[2018]2000003号《催告书》，写明本执法机关已于2018年3月22日作出《违法建设行政处理决定书》要求原告在2018年4月6日前自行拆除环市××号后座与环市××号西楼间违法建设，因原告未在规定期限内履行上述义务，现要求原告在2018年10月7日前自行拆除该违法建设等。2018年3月10日，金睦物业管理处（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将越秀区金睦国际毛织城407档口，出租给乙方作商铺使用，出租期限为2018年3月11日至2022年2月28日，每月租金6800元，押金20400元，租金每1个月收一次，一次缴交一个月租金，每次租金应于每月5日前付清，租金每年递增8%；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与该物业有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责理顺，与乙方无关，乙方不得以任何借口不交租金、管理费及税收；乙方如拖欠租金超过三天，则甲方有权将此租约终止，且收回该物业，并追收欠租，乙方如在承租期内迁出，不得要求追回租金及押金；在承租期内，乙方应负责一切商务费用及相关税局费用、水电费用，在承租期内的一切业务和债权事务与甲方无关等。合同签订以后，被告向原告支付押金20400元。庭审中，原告确认金睦物业管理处是原告实际管理涉案商场的下设管理机构，原告对金睦物业管理处的行为予以认可。原告提交2017年11月至2018年12月租户欠缴公摊水电费统计表，载明被告拖欠公摊水电费共8760.4元；以及环市××号综合楼西楼从2018年1月至12月电费及水费、污水处理费付款凭证。原告陈述公摊水电费计算方法为：每月水电总费用-（每月水电总费用/商场总面积）×商场所有档口内总面积=公共区域分摊水电总费用，公共区域分摊水电总费用/出租档口使用的总面积×每租户档口内面积=每租户应缴纳的公共分摊水电费。被告提交如下证据：1、广骏公司与流花宾馆在2018年10月12日作出的温馨提示，写明业主发现有自称金睦企管处的组织擅自免费出租涉案场地，提请留意法律风险。2、原告在2018年12月4日、12月15日、12月24日强行拉闸断电，商场手扶梯停运、原告办公室无人办公大门紧锁、租户商铺大门被锁、雨天商场漏水、消防通道被封、原告员工讨薪、警察到现场带走原告工作人员等情况的照片及视频若干；3、金睦企业管理处在2019年1月23日出具的关于征收管理费、公摊水电费的通知，写明原告从2019年1月1日起对各租户征收管理费、公摊水电费等。4、原告在2018年3月16日向319铺商户发出的整改通知书，写明该铺在2018年3月16日10:15未按规定营业，要求在2018年3月17日10时前作出整改并处罚金50元等。5、被告在2018年5月15日搬离涉案商铺的证明。原告认为证据1与本案无关；对证据2不予确认，不能证明是原告对涉案商铺上锁、断电，原告员工时常需要外出巡视，不可能时刻都在办公室，手扶梯停运是业主不配合办理旧扶梯注销手续所致，并非原告过错所致，涉案商场已有一定使用年限，出现漏水情况后原告已经第一时间完成维修补漏工作，消防通道被封、被拆是因业主不配合报建所致，视频中讨薪的人员并非原告员工，且与本案无关，原告不认可警察抓人的合法性，该事件目前尚无定论，与本案无关等；对证据3没有异议；对证据4不予认可，原告没有向被告发出整改通知书，且原告没有向该商铺进行罚款，不能证明被告的实际营业状态及搬迁时间。对证据5不予确认，被告擅自迁出，没有与原告办理交接手续，合同并未解除。本院认为：原告下设的金睦物业管理处与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，金睦物业管理处的行为已经原告确认，该合同对原告及被告具有约束力，王朝阳并非合同当事人，被告申请追加王朝阳参加诉讼一并承责，本院不予接纳。合同履行期间，涉案商场存在手扶梯停运、消防通道被封、漏水等情形，部分商铺曾被断电、上锁，足以证明原告提供的涉案商场不符合租赁条件，已构成违约。根据被告提供的证据，其是在2018年5月15日搬离涉案商铺，没有与原告办理正式的退场手续，也没有依约支付2018年5月使用房屋期间的租金，同样违反了租赁合同约定，上述租赁合同于被告搬离涉案房屋之日解除，原告诉请确认租赁合同于2018年10月31日解除有误，本院予以调整。至于合同解除的归责问题，根据租赁双方合同履行情况及过错程度，基于公平原则，本院确定原、被告之间过错比为2:1，被告应按照该比例向原告支付从2018年5月1日至5月15日期间租金的1/3，合同解除后，原告应将押金退还给被告。原、被告要求对方支付租金、押金的利息，租赁合同没有约定利息，本院均不予支持。原告诉请要求被告支付公摊水电费，租赁合同没有约定被告需支付公摊水电费，且在租赁期间，原、被告双方没有实际收支过公摊水电费，故原告的本项诉请没有依据，本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿装修损失，因其没有就此申请评估，也没有提供正式合法的装修合同、发票等证据，其本项反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条规定，判决如下：一、确认原告广州市金睦企业管理服务有限责任公司与被告何蓉签订的《租赁合同》已于2018年5月15日解除；二、被告何蓉在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市金睦企业管理服务有限责任公司支付从2018年5月1日至2018年5月15日期间的租金（每月按6800元×1/3计算）；三、原告广州市金睦企业管理服务有限责任公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向被告何蓉退还押金20400元；四、驳回原告广州市金睦企业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告何蓉的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1039元,反诉费280元，由原告广州市金睦企业管理服务有限责任公司负担1240元，被告何蓉负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  张 宇人民陪审员  黎冬梅二〇一九年七月二十六日书 记 员  韩俊彦