云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0328民初997号 原告（反诉被告）：韩发顺，男，汉族，1972年9月19日生，曲靖市沾益区人，初中文化，个体户，曲靖市沾益区。 委托诉讼代理人：陈赵伟，曲靖市沾益区法律援助中心指派法律工作者，系一般授权代理。 被告（反诉原告）：曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）。住所地：曲靖市沾益区龙华街道珠江源大道东侧云珠苑小区6幢。 统一社会信用代码：9153032871948961X3。 法定代表人：王白顺，该公司总经理。未到庭。 委托诉讼代理人：戴云龙，公司总经理助理，特别授权代理。 委托诉讼代理人：薛加飞，公司员工，特别授权代理。 原告韩发顺与被告广厦房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告广厦房地产公司在审理中提出反诉，本院依法与本诉合并审理。原告韩发顺及其委托诉讼代理人陈赵伟、被告广厦房地产公司的委托诉讼代理人戴云龙、薛加飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩发顺向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产登记；2、判令被告支付逾期办理不动产登记的违约金；3案件受理费及其他费用由被告承担。原告的委托诉讼代理人陈赵伟请求支持原告的诉请提出代理意见。事实与理由：原告欲向被告购买其开发建设的沾益县玉林小区两套商品房，原、被告于2011年11月19日签订商品房购销合同，合同编号为：GS-YL0657（26-2-701），且甲方于2011年12月19日付清合同编号GS-YL0657所指商品房玉林小区26-2-701的全部购房款，由于签订购销合同时该商品房为现房，原、被告于交纳购房款的当天办理结房手续，且原告向被告支付了该套商品房的契税、维修基金及其他费用。但直到今日被告仍以各种理由拖延为原告办理相关不动产登记。2019年3月28日，原告与被告协商办理不动产登记事宜，被告虽然答应为原告办理，但仍然未实际办理。对于反诉原告的反诉，我确认我的房款已经付清，不存在违约金。 被告广厦房地产公司辩称，反诉请求：1、判决反诉被告及时给付所欠购买26-2-701房的购房款56148元，违约金152161元；2、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。委托诉讼代理人戴云龙、薛加飞以请求支持被告的答辩和反诉提出代理意见。事实与理由：2010年9月8日，反诉被告从我公司开发的玉林小区选购房屋8套，房号分别为：18-1-301、18-2-201、26-2-701、32-2-702、8-2-702、7-3（商铺）、7-5（商铺）、9-8（商铺），总价款2113909元。由于被告当时无钱交付房款，遂与我公司协商，要求我公司为其暂垫付部分房款。我公司为被告垫付其选购的26-2-701、32-2-702两套住房的首付款，合计112296元，还垫付了7-3和9-8两套商铺的全款，合计785819元。2011年11月18日，我公司与被告签订了32-2-702、26-2-701两套住房的购销合同，合同约定被告于2011年11月18日和19日付清全款，并约定了未付款的违约金为每日1‰，但被告只分别支付了两套住房的房款122156元，还欠房款112296元。对原告的本诉，诉请一在原告交清房款后我方会积极申请办理，因为原告长期拖欠房款才没有办理。诉请二不应成立，我方并没有违约，不存在违约的事实。诉请三由法庭判决，原告二项诉请都不应成立，事实部分，购买玉林小区的房屋是事实，但是原告并没有全部交清房款，在2010年10月8日的时候由于原告没有房款，就从我公司认购了八套房屋，在认购的房屋中与我们协商要求我们借款支付了其中两套住房和两套商铺的款，我们替原告垫付首付款后，房款是89万多，原告就向我们出具了借条，26-2-702号房屋的首付款至今没有向我们付清，原告仅仅支付了122156元和办证所需的其他费用，原告欠房款是客观存在的事实。代原告办理房产证的首要条件是要将所有款项交清，综上，我方没有违约不应当承担违约责任，原告要求我们办证只有在原告全额交付款项后。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告方对原告提交的下列证据提出异议： 1、身份复印件一份，证明原告主体资格适格。 2、商品房购销合同原件一份，证明双方2011年11月19日签订商品房购销合同的事实。 3、购房发票联一份，证明原告已经全额支付购房款的事实。 4、收据三份，证明原告已经向被告支付了相关费用。 5、玉林小区接房明细（单元房）一份，证明被告于2010年11月19日对原告进行了交接方手续。 被告认为：第1份证据没有意见，第2份证据三性没有意见，购销合同中约定了办理产权证需要付清全额房款，由于原告没有付清才迟迟没有办理，所以不能证明我方承担违约责任的事实，第3份证据发票我方不否认，但不视为已交清房款，也未提交首付款的凭证，第4份证据收据是事实，但不是房款，第5份证据我方认可房子已经交付，但没有接房方的签字，金额不一致。 本院认为，对证据2，可以证实双方签订《商品房购销合同》的事实。对证据3、4，被告对真实性无异议，且无反驳的证据，本院予以作为原告交付购房款和契税等费用的定案证据使用。对证据5，结房明细中的已付款56148元+尾款122156元=178304元，结房明细中的7004元是房屋契税等费用，该证据与证据3、4能互相印证，本院作为原告交付购房费用和被告交付房屋的定案证据使用。 原告对被告提交的下列证据提出异议： 1、营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明被告的主体资格及基本情况。 2、商品房购销合同二份，证明原、被告双方发生购买房屋的事实，约定了支付付款时间，迟延付款违约金，并证明代办产权证应当具备付清全部房款的特别约定条件。二套房屋价款为：178304+178304元。 3、收款收据四份（898115），证明原告从我公司购买的四套房屋7-3（商铺）、9-8（商铺）、26-2-701（住宅）、32-2-702（住宅）我公司垫付款计898115元。 4、收款收据六份，现金缴款单和刷卡小票各一份，证明原告购买的二套住房实际自己支付的款项为：122156+122156元计244312元和办证相关费用，欠两套住房的款项为：32-2-702欠56148元、26-2-701欠56148元计112296元。 5、借条一份，证明原告出具的借条实为欠被告房款的依据，欠款额为898115元，印证了原告购买的商铺7-3号、9-8号及住房32-2-702号和26-2-701号没有实际付款，是由被告允诺其欠款，因而要求原告出具欠条。 6、选购房源明细表二份，证明原告从被告处先购的房屋计8套，其中包含涉案的2套住房26-2-701、32-2-702和被告为其垫款的商铺7-3和9-8。 原告认为：第1份证据没有意见，第2份证据没有意见，第3份证据、第4份证据不能证明反诉被告欠反诉原告898115元，反而能证明反诉被告已经履行了支付全部购房款的义务，第5份证据真实性有意见，我们缴纳房款后将借条收回来，我方也出示借条一份，有反诉原告公司副总经理的签字，证明当时反诉被告有借款的意向，但在反诉被告支付了购房款后将借条收回，借款是不存在的。第6份证据真实性合法性没有意见，关联性有意见，记载的内容不能证明反诉被告欠反诉原告898115元的事实。 本院认为，对证据1、2，可以证实原、被告签订《商品房购销合同》的事实。对证据3，收款收据四份是被告方在收款后应向购房人出具的收据，收据中并无购房人注明的购房款项未支付由被告垫付购房款的记载，也无其他证据印证，不能证明被告公司为原告垫付款计898115元的事实。对证据4，收款收据六份、现金缴款单和刷卡小票，能够证实原告部分付款的情况，但不能证实原告未支付的购房款发票中的金额178304元，也不能证实被告公司为原告垫付款计898115元的事实。对证据5，不能确认借款的真实性，借条中也并未写明借款是由被告垫付原告的购房款，该借条不予作为本案的定案证据使用。被告对借款的事实可以另行起诉主张权利。证据6，可以证实原告向被告购买8套房屋的事实，但不能证明被告为原告垫付购房款的事实。 本院经审理查明以下事实：原告韩发顺与被告广厦房地产公司于2011年11月19日签订商品房购销合同，合同编号为：GS-YL0657，双方在合同中约定：乙方购买的商品房是“玉林小区”第26幢第2单元第7层701号房（建筑面积127.36平方米），每平方米1400元，总价款178304元。乙方（原告）于2011年11月19日按照一次性付款方式付清全款为178304元。甲方（被告）应于2011年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同签订后，被告于当日将该房移交给原告使用。原告于2011年11月18日已经向被告交付契税等费用7004元。另查明，被告广厦房地产公司2012年3月20日出具给原告购房发票（发票号码00073938），发票金额178304元。2011年11月27日，被告将该房屋向沾益县房地产业管理处进行了备案登记，登记的买受人是原告，登记的付款金额是178304元。 本院认为，本案的焦点是：原告请求被告办理“玉林小区”26-2-701号房屋的不动产登记，支付逾期办理不动产登记的违约金的事实是否成立；反诉原告请求反诉被告给付所欠购买26-2-701房的购房款56148元并支付违约金152161元的事实是否成立。合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告韩发顺与被告广厦房地产公司于2011年11月19日签订的《商品房购销合同》是有效的房屋买卖合同。关于原告是否付清26-2-701房屋购房款的问题。根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》，双方约定的26-2-701房的购房价是178304元。双方签订的合同中写明该房款是一次性付款，且原告实际持有被告出具的26-2-701的购房款发票，房屋登记机关备案时也对房屋买受人和付款金额进行了登记，可以证实原告向被告支付了购房款178304元的事实。并且，被告向原告出具了26-2-701号房屋的契税维修基金及其他费用收据，被告的员工出具给原告的玉林小区结房明细也可以证实原告支付了房屋契税等费用7004元和被告向原告交付房屋的事实。被告广厦房地产公司辩解称原告交清房款后我方会积极申请办理，因为原告长期拖欠房款56148元才没有办理。本院认为，被告在房款未支付时向购房者出具购房发票，该行为不符合常理。并且在购房款未付清时就向购房者交付现房，也不符合房屋买卖的交易习惯。因此，被告辩解原告还有房款56148元未付清的事实不能成立。反诉原告主张反诉被告应支付购房尾款56148元的依据是2010年9月8日的“借条”，借条中记载了借款金额是898115元，借款人是：韩发顺。本院认为，借条中并未写明借款的用途，且反诉被告否认有借款的事实，反诉原告对反诉被告借款898115元的事实应当收集证据后另行起诉。反诉原告主张反诉被告在借条中的借款是由被告垫付购房尾款的主张缺乏事实根据，该主张不能成立。其请求反诉被告支付购房款56148元和违约金的主张也不能成立。 对于违约金的问题。《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2011年11月27日，被告已经将该原告作为房屋的买受人向沾益县房地产业管理处进行了备案登记，原告也已经交付了契税等费用，被告应当依法为原告办理不动产登记。被告至今未办理房屋的不动产登记已经构成违约。原告在审理中对违约金主张按照银行贷款逾期利息计算，参照金融机构计算利息的标准计算，加收30%到50%的加息，金额178304元利息是4.9%，日利息0.02%，违约天数2672天，178304×0.025×2672=违约金95285.65元。对于逾期办理不动产登记的违约金，双方未在《商品房购销合同》中予以约定，鉴于双方在合同中未约定逾期办理房屋产权证的违约金的金额和计算标准，以及原告在2011年11月19日交款后已经实际使用了房屋和未证实自己受到实际损失的事实，本院参照银行贷款逾期利息的标准进行计算，计算逾期办理不动产权登记违约金的时间从原告起诉的时间开始计算。2019年贷款基准利率是年利率4.75%，上浮30%，按照年利率6.175%计算。 综上所述，对原告的诉请予以部分支持，对反诉原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、被告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司立即为原告韩发顺办理“玉林小区”第26幢2单元701号房的不动产登记证书。 二、自2019年4月10日起，被告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司按照本金176148元，年利率6.175%的标准向原告支韩发顺支付违约金至不动产登记证书向原告交付之日止。 三、驳回反诉原告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费100元、反诉费2212元，由被告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司负担。 如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判员 陈 焱 二〇一九年七月二十二日 书记员 杨红叶