江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏08执异91号异议人（被执行人）:江苏淮通物流有限公司,住所地淮安市。法定代表人：朱太峰，该公司董事长。申请执行人：中国银行股份有限公司淮安清河支行,住所地淮安市清江浦区。负责人：石浩，该支行行长。委托诉讼代理人：袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。申请执行人：江苏涟水农村商业银行股份有限公司，住所地涟水县。法定代表人：郑淮，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。被执行人：淮安民贸物流有限公司，住所地淮安市清江浦区。法定代表人：周婧，该公司董事长。被执行人：淮安市清浦企业信用担保投资有限公司,住所地淮安市清江浦区。法定代表人：朱兰芳，该公司董事长。被执行人：周婧，女，1963年2月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：朱太峰，男，1968年9月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：周志清，女，1967年10月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。本院在执行中国银行股份有限公司淮安清河支行（以下简称中行淮安清河支行）、江苏涟水农村商业银行股份有限公司（以下简称涟水农商行）与江苏淮通物流有限公司（以下至裁定主文前简称淮通物流公司）、淮安民贸物流有限公司（以下简称民贸物流公司）、淮安市清浦企业信用担保投资有限公司（以下简称清浦信用担保公司）、周婧、朱太峰、周志清金融借款合同纠纷一案过程中，被执行人淮通物流公司提出执行异议。本院于2019年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。淮通物流公司提出异议称，请求淮安市中级人民法院撤销江苏苏瑞土地房地产评估有限公司（以下简称苏瑞评估公司）作出的苏瑞房估字（2019）第06018号、第06019号房地产评估报告。事实和理由：一、苏瑞房估字（2019）第06018号房地产评估报告。1.该报告估价师陈春签名非本人所签，违反程序报告无效。2.该报告的技术报告第31页所表述的“最终本次房地产估价的资本化率为4.35%”，此风险系数来源依据不明，数值偏高。3.该报告的估价结果为6049.34万元，其中有证不动产单价为每平方米4941元，低于重置成本，且未考虑承租人装修改造因素，严重损害了相关权益人的利益。4.该报告标的物同一估价师陈春在2018年5月25日受淮安市清江浦区人民法院委托所作的苏固产（2018）淮房（发）（估）字第0036号评估报告估价结果为8566.83万元，在贵院委托评估时，仍在有效期内，我公司请求贵院延用此报告。二、苏瑞房估字（2019）第06019号房地产评估报告。1.该报告估价师陈春签名非本人所签，违反程序报告无效。2.该报告的技术报告第41页表7测算过程一览表结果错误。3.该报告中11幢103室、105室、106室、107室为金润商务使用，未考虑其改造装修费用（约400万元）。4.该报告评估结果低于淮安市淮阴区人民法院拍卖成交价，显失公平，侵害了相关权益人的利益。5.该报告的技术报告第40页所表述的“最终本次房地产估价的资本化率为4.35%”，与（2019）第06018号报告一致，此风险系数来源依据不明，（2019）第06018号报告的标的物为长期租约，而本报告为短期租约，由此可见此风险系数没有公信度。三、贵院委托的评估机构对标的物采用收益法评估，评估结果为7863.99万元，低于标的物的重置成本，估值方法不合理，造成被评估标的物严重贬值，评估结果让人难以信服。异议人目前持有的是不动产权证，除房屋以外应充分考虑土地及附属设施价值，对目前实际使用人对房屋的改造装修等应单独评估，建议贵院采用一家评估机构对标的物进行资产评估，便于土地及附属设施权益的合理分摊，并采用比较法、重置成本法进行评估，避免引发其他矛盾。申请执行人中行淮安清河支行和涟水农商行答辩称：一、关于6018号评估报告。1.评估报告是否系陈春签名，申请执行人不清楚，但评估报告附有陈春的评估资质证书，因而如其委托他人代签也并不违反法律的禁止性规定，并不导致报告或者评估程序无效。2.申请执行人未收到技术报告，不清楚技术报告的内容，异议人称风险系数来源依据不明，数值偏高，但对此没有提供任何证据或依据。3.申请执行人不清楚该报告中是否还包括无证房产，但就有证不动产来看，异议人称低于重置成本并未举出任何证据予以证明。评估所涉的房产在抵押给申请执行人时有关承租人均作出书面承诺，承诺书已提交执行局，异议人称报告未考虑承租人装修改造因素，但没有举证证明如果存在装修改造的是承租人所为，而且该装修改造如果存在残值，应当归承租人所有。4.陈春于2018年5月25日所做的其他评估报告，申请执行人认为不应该在本次执行程序中延用。二、关于6019号评估报告。1.同第一部分第1点答辩意见。2.同样没有收到技术报告，更不清楚测算过程一览表结果错误，异议人也没有就此举证。3.异议人没有证据证明11幢103室、105室、106室、107室房屋为淮安金润商务有限公司使用，即使是该公司使用，也没有证据证明改造装修费用系其支出，并高达400万元。4.是否低于淮阴区人民法院拍卖成交价，申请执行人不清楚，但不同的房屋不同时点，或者不同购买人，导致价格不一致是完全正常的。5.有关技术报告的答辩观点同第一部分第2点。三、评估机构采用收益法评估，这是一个十分专业的问题。但申请执行人认为这不在执行异议申请范围。是否由同一家评估机构对本次执行所涉不动产进行评估，现在也没有必要再谈，因为司法鉴定早就摇号决定了。如果案涉报告存在一些瑕疵，可以由评估机构通过补充报告解决，能够满足评估需要，请求贵院依法执行。本院查明，中国银行股份有限公司淮安分行（以下简称中行淮安分行）、中行淮安清河支行、涟水农商行与淮通物流公司、民贸物流公司、朱太峰、周志清、周婧、清浦信用担保公司金融借款合同纠纷一案，中行淮安分行、中行淮安清河支行、涟水农商行于2018年1月8日向本院申请财产保全，请求对淮通物流公司、民贸物流公司、朱太峰、周志清、周婧、清浦信用担保公司的财产进行保全。2018年2月8日，本院作出(2018)苏08民初15号民事裁定：一、冻结淮通物流公司、民贸物流公司、朱太峰、周志清的银行存款100591073.79元，或者查封、扣押相应价值的财产。二、冻结清浦信用担保公司的银行存款14312778.59元，或者查封、扣押相应价值的财产。三、冻结周婧的银行存款3000万元，或者查封、扣押相应价值的财产。同年2月13日，本院向淮安经济技术开发区不动产登记中心送达协助执行通知书，查封淮通物流公司名下淮安市深圳东路2号1幢105室、106室、107室、110室、111室、112室、113室、114室，2幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室，3幢101室、102室、103室，9幢108室，10幢103室，11幢102室、103室、104室、105室、106室、107室、109室、112室、113室、114室、115室、116室和12幢房地产，深圳东路2号A、B、C、D、E、F幢房地产；向淮安市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封淮通物流公司名下的工业用地。本院还于同日查封民贸物流公司、周志清、朱太峰、清浦信用担保公司、周婧的部分财产。2018年7月6日，本院作出（2018）苏08民初15号民事判决书，判决：一、淮通物流公司于本判决生效后十日内偿还中行淮安清河支行截至2018年3月16日的流动资金借款和国内信用证项下买方押汇垫款本息84248482.97元及之后的罚息、复利（其中3500万元自2018年3月17日起至实际给付之日，按照年利率6.09%上浮40%计收罚息、复利；16031870元自2018年3月17日起至实际给付之日，按照年利率4.35%上浮40%计收罚息、复利；27138800元自2018年3月17日起至实际给付之日，按照年利率4.785%上浮40%计收罚息、复利）；二、淮通物流公司于本判决生效之日起十日内偿还涟水农商行截至2018年1月5日的流动资金借款本息14040375.59元及之后的罚息、复利（以13874452.59元为基数，从2018年1月6日起至实际给付之日，按照年利率6.9%上浮40%计收罚息、复利）；三、淮通物流公司于本判决生效之日起十日内给付中行淮安清河支行律师费34000元；四、淮通物流公司于本判决生效之日起十日内给付涟水农商行律师费6000元；五、中行淮安清河支行、涟水农商行对淮通物流公司所有的位于淮安市深圳东路2号的56934.9㎡的国有建设用地使用权和A、B、C、D、F幢仓库，1幢106室，2幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室，10幢103室，11幢102室、103室、104室、105室、106室、107室、109室、112室、113室、114室、115室、116室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权（优先受偿金额详见附件，中行淮安清河支行的优先受偿权范围包括涉案借款、垫款本息、罚息、复利、律师费，涟水农商行的优先受偿权范围包括涉案本息、罚息、复利、律师费）；六、民贸物流公司、朱太峰对本判决第一、二、三、四项债务承担连带清偿责任；七、周志清、周婧对本判决第五项中抵押物价值不足以清偿本判决第一、二、三、四项债务的余额部分承担连带清偿责任；八、清浦企业信用担保公司对本判决第二、四项债务承担连带清偿责任；九、驳回中行淮安分行、中行淮安清河支行、涟水农商行其他诉讼请求。中行淮安清河支行、涟水农商行不服该判决，提出上诉。江苏省高级人民法院于2018年12月11日作出（2018）苏民终1287号民事判决书，判决：一、维持淮安市中级人民法院（2018）苏08民初15号民事判决第一、二、六、七、八、九项；二、变更淮安市中级人民法院（2018）苏08民初15号民事判决第三、四项为：淮通物流公司于本判决生效之日起十日内给付中行淮安清河支行、涟水农商行律师费100000元；三、变更淮安市中级人民法院（2018）苏08民初15号民事判决第五项为：中行淮安清河支行、涟水农商行对淮通物流公司所有的位于淮安市深圳东路2号56934.9㎡的国有建设用地使用权和A、B、C、D、F幢仓库，1幢106室，2幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室，10幢103室，11幢102室、103室、104室、105室、106室、107室、109室、112室、113室、114室、115室、116室房屋拍卖、变卖的全部价款在18395万元金额内享有优先受偿权（中行淮安清河支行的优先受偿权范围包括涉案借款、垫款本息、罚息、复利、律师费、诉讼费用，涟水农商行的优先受偿权范围包括涉案本息、罚息、复利、律师费、诉讼费用）。因各债务人未履行生效法律文书确定的义务，中行淮安清河支行、涟水农商行申请执行，本院于2019年1月8日立案执行，案号为（2019）苏08执14号。2019年5月13日，本院委托苏瑞评估公司对被执行人淮通物流公司位于淮安市深圳东路2号1幢106室、107室、111室、112室、113室、114室，2幢101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室，10幢103室，11幢102室、103室、104室、105室、106室、107室、109室、112室、113室、114室、115室共计25套商业房地产和12幢涉案商业用途房地产及附属设施的市场价值进行评估。6月24日，苏瑞评估公司向本院出具苏瑞房估字（2019）第06018号、06019号《房地产估价报告》。第06018号报告显示：上述12幢涉案商业用途房地产及附属设施2019年5月24日的市场价值为6049.34万元。该估价报告在“本次估价的假设前提”部分称：“本报告出具的价格包含了有证用房（含装修）、无证房屋、相应国有土地使用权及附属设施的价值。如至价值时点止，产权人尚有任何有关估价的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。”在“估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响”部分称：“根据委托人的要求，本次估价不包含房屋的装修。”第06019号报告显示：上述25套商业房地产2019年5月24日的市场价值为7863.99万元。该报告在“本次估价的假设前提”部分称：“本报告出具的价格包含了商业用房（含装修）及相应国有土地使用权的价值。如至价值时点止，产权人尚有任何有关估价的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。”在“估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响”部分称：“根据委托人的要求，本次估价不包含房屋的装修。”上述评估报告送达淮通物流公司后，该公司提出异议。本院司法鉴定处将异议书转交苏瑞评估公司进行答复。2019年7月11日，苏瑞评估公司致函本院，对淮通物流公司所提异议逐一进行了答复，认为：两份评估报告“根据国家的有关法律、法规、政策，客观地选择估价方法，估价技术路线正确，估价结果公开公正，符合当地的市场行情。经过估价师严谨的测算，评估估价对象在价值时点可能实现的客观市场价格，无故意压低估价对象价格的行为，未造成评估标的贬值。”对于异议人所称的两份报告中估价师陈春签名非本人所签，违反程序报告无效问题。苏瑞评估公司认为：两份“报告由陈春、刘利明两位估价师勘验现场并完成评估报告，根据中院规定时效，于2019年6月26日由估价人员孙志勇打印装订，因陈春出差在外，委托孙志勇代为签字（授权委托书附后）。如当事人对此仍然有异议，可将原报告收回重签。”对于异议人所称第06018号报告的估价结果为6049.34万元，其中有证不动产单价为每平方米4941元，低于重置成本，且未考虑承租人装修改造因素，严重损害了相关权益人的利益问题。苏瑞评估公司认为：“我公司提交的技术报告中有详细的技术路线，估价对象在现有租约的情况下单价为每平方米4941元（如不考虑租约则评估价高于现评估价）。因租约期内租金低于市场租金，且租约时间较长，承租人权益价值较高。在技术报告第29、30页比较因素条件指数表中，已充分考虑估价对象装修状况和设施设备水平，并进行了修正。”对于异议人所称的第06019号报告中11幢103室、105室、106室、107室为金润商务使用，未考虑其改造装修费用（约400万元）问题。苏瑞评估公司认为：“因25套商铺技术路线相同，我公司提供的技术报告中只列举了其中一套计算过程，其他商铺计算过程在报告中省略，但每一套商铺都有具体的技术路线，主要区别在于装修、面积、楼层、设施设备水平等修正。”因苏瑞评估公司出具的苏瑞房估字（2019）第06018号、06019号两份评估报告对评估对象的装修有无评估表述不一致，异议案件承办法官于2019年7月30日上午与本院执行实施案件承办法官联系，询问执行局有无要求评估单位对房屋装修部分不予评估，执行实施案件承办法官称并无此特别要求，并提供了《委托评估移送表》。评估移送表委托事项栏内容为:“25套沿街商铺和信息楼1幢房屋价格进行评估”，并无对房屋装修不予评估的内容。同日上午，异议案件承办法官又与本院司法鉴定处承办人联系，询问鉴定处有无要求评估单位对房屋装修部分不予评估，司法鉴定处承办人称鉴定处根据执行局的要求委托评估，没有另行要求评估单位对房屋装修不予评估。本院司法鉴定处给苏瑞评估公司的《司法评估委托书》要求“对江苏淮通物流有限公司所有的25套沿街商铺和信息楼1幢的价格进行评估”，亦并无对房屋装修不予评估的内容。另外，据司法鉴定处承办人介绍，评估师陈春参加涉案房地产的现场勘验。2019年7月30日下午，苏瑞评估公司向本院出具《关于＜苏瑞房估字（2019）第06018号、第06019号房地产评估报告＞中失误回复》（以下简称《评估报告失误回复》），该回复称：因工作人员失误，报告中估价的假设和限制条件中第三项第2条应为：“根据委托人的要求，本次估价包含房屋的装修”，错写成：“根据委托人的要求，本次估价不包含房屋的装修。”同时明确表示上述两份评估报告中评估结果含房屋的装修价值。本院认为，本案争议焦点为：1.苏瑞评估公司有无漏评房地产装修部分价值；2.本案评估程序是否严重违法；3.异议人所提的评估价格偏低及其他异议请求是否属异议案件的审查范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”关于苏瑞评估公司有无漏评房地产装修部分价值问题。根据两份评估报告及苏瑞评估公司针对淮通物流公司异议的复函以及《评估报告失误回复》可知，本院委托苏瑞评估公司对涉案房地产的价格进行评估时，并未要求对所评房屋的装修部分不予评估，苏瑞评估公司出具苏瑞房估字（2019）第06018号、06019号两份评估报告中所评估的房地产价格中均包含装修的价值。异议人淮通物流公司称两份评估报告遗漏了承租人装修部分价值与事实不符。关于本案评估程序是否严重违法问题。根据苏瑞评估公司给本院的复函，该公司出具的两份评估报告上评估师陈春的签名由他人代签。另外，该两份评估报告亦存在文字上的笔误。苏瑞评估公司在评估工作中确实存在瑕疵，但评估师陈春参加涉案房地产的现场勘验，并与另一名评估师完成了评估报告，该情形不属于严重违反法定程序。异议人未向本院提供证据证明本案的评估程序存在严重违法的情形，故本案评估程序不存在严重违法的情形。关于异议人所提的评估价格偏低及其他异议请求是否属异议案件审查范围问题。根据上述司法解释规定精神，对于异议人所提的评估价格偏低及其他异议请求，依法不属本异议案审查范围，本案不予理涉。综上所述，异议人淮通物流公司所提异议理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回江苏淮通物流有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  董国华审判员  庞海涛审判员  刘玉娟二〇一九年七月三十一日书记员  程 莹