河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终3615号 上诉人（原审原告、执行案外人）：董献军，男，1968年3月26日出生，邯郸市丛台区人，住馆陶县。 委托诉讼代理人：周建军，河北青袍律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：郝海强，男，1980年10月14日出生，汉族，住馆陶县。 委托诉讼代理人：郭秋强，河北精深律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郝清华，女，1972年10月13日出生，汉族，住馆陶县。 被上诉人（原审被告）：刘国华，男，1973年7月11日出生，汉族，住馆陶县。 上诉人董献军因与被上诉人郝海强、郝清华、刘国华案外人执行异议之诉一案，不服河北省馆陶县人民法院（2019）冀0433民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人董献军及其委托诉讼代理人周建军、被上诉人郝海强及其委托诉讼代理人郭秋强、被上诉人郝清华到庭参加诉讼，被上诉人刘国华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 董献军上诉请求：请求撤销一审判决。改判撤销馆陶县人民法院（2018）冀0433财保40号民事裁定书；改判不得执行郝清华名下位于馆陶县的房产一处；一审、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：一、关于董献军与被上诉人郝清华、刘国华所签房屋买卖合同效力的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，所争议的房产，在交易时处于人民法院查封状态，但是，交易之后，该房产因法院查封到期，而自动转由房屋的登记所有人郝清华、刘国华所控制，他们享有当然的处分权。虽然后来本案郝海强申请了对该房屋的查封，但是，两次查封之间并没有无缝衔接，具有一段没有查封的期间，故不能否定因郝清华、刘国华在未查封期间获得房屋的处分权而导致的房屋买卖合同的有效性。故依据合同法第五十一条的房屋规定，该房屋买卖合同当然有效。二、关于合同效力与物权效力的区分的问题，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，所争议的房屋，虽然没有办理物权转移登记，但是，根据该条之规定，合同的双方依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。房屋买卖合同所涉及的债权变动及物权变动是建立在完全不同的法律基础之上的是两个完全不同的法律事实，其生效要件完全不同。故一审法院以董献军未获得物权为由驳回董献军的诉讼请求，没有法律依据。同时也忽视了《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的上诉人所享有的物权期待权。故应当予以纠正。三、关于未办理过户登记原因的问题，本案争议的房屋所在的小区，因为开发商的原因，至今全部没有办理房屋的所有权证书或不动产登记证书，所以董献军也同样不能办理房屋的过户登记。故房屋没有进行过户登记的原因不能归结于董献军的原因。四、董献军购买房屋的行为与郝海强申请查封、拍卖的行为无关，董献军与郝清华、刘国华签署房屋买卖合同的时间在郝海强申请查封之前，并且在郝海强查封之前，房屋的出卖人郝清华、刘国华对房屋具有控制权和处分权，该房屋买卖合同合法有效，郝海强申请查封董献军所购买的房屋的行为并不影响房屋买卖合同的效力。五、董献军在购买房屋时属于善意第三人，虽然法院认定该房屋有抵押登记，但是，出卖人郝清华向董献军提供的材料显示，该房屋的贷款已经还清，房屋的买卖不影响抵押权人的利益，故董献军购买该房屋完全属于善意。综上所述，董献军所购买的房屋，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请二审法院查明事实，依法改判，支持董献军的上诉请求。 郝海强答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。 郝清华答辩称，我与董献军签订买卖房屋协议前我欠牛方举的款已经还清了。但是牛方举没有去法院申请解封。 刘国华未答辩。 董献军向一审法院起诉请求：1.撤销馆陶县人民法院（2018）冀0433财保40号民事裁定书；2.不得执行郝清华名下位于馆陶县产；3.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2013年9月13日，被告郝清华与馆陶县恒安房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定被告郝清华购买位于馆陶县中号房产。2015年1月4日，本院作出（2015）馆民保字第2-3号民事裁定书，在馆陶县房地产产权监理所查封郝清华位于金凤大道金陶郦都的房产，至今馆陶县房地产产权监理所未收到解除查封的相关手续。2016年12月17日，原告董献军与被告郝清华、刘国华签订了房屋买卖协议，约定被告郝清华将位于馆陶县产以46万元的价格转让给原告董献军。另查明，被告郝清华以该房产做抵押在中国建设银行股份有限公司馆陶支行办理了消费贷款，该房产至今未办理解除抵押手续。郝海强与郝清华、刘国华民间借贷纠纷一案，本院受理后，根据郝海强的保全申请，本院于2018年4月17日作出（2018）冀0433财保40号民事裁定书，查封了被告郝清华名下的位于馆陶县产。2019年1月15日董献军向本院提出书面异议，经审查后本院于2019年1月16日作出（2019）冀0433执异3号执行裁定书，裁定驳回案外人董献军的异议请求，董献军于2018年1月28日提起执行异议之诉。 一审法院认为，董献军作为执行案件的案外人在收到（2019）冀0433执异24号执行裁定书后，于法定期限内提起执行异议之诉，该执行异议之诉符合受理条件。本案争议焦点问题为董献军对登记在被告郝清华名下位于馆陶县产是否具有排除执行的民事权益。董献军主张其从郝清华、刘国华因买卖而取得受让物权。而作为物权的取得应当履行法定的公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，根据法律规定不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只能在不动产登记簿上记载之后，才发生转移。从本案查明的事实来看，董献军即使支付了部分房款，并占有该房产实际使用，但双方仅签订了房屋买卖协议，未到房产登记部门办理变更登记，且在签订买卖协议时，该房产已经被法院查封，根据法律规定对查封的房产不得进行交易，故董献军对该房产不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告董献军的诉讼请求。案件受理费8200元，由董献军负担。 本院二审期间，董献军提交如下证据：1、馆陶县人民法院（2015）馆执字第131号卷宗部分材料11页，证明2014年馆陶县人民法院查封本案争议房屋，查封期限为2年，2015年6月30日该执行案件正式终结；2、馆陶县不动产登记局出具的证明，证明董献军与李红悦夫妻二人在馆陶县没有任何房产；3、提交建行馆陶支行的个人贷款还款凭证，证明本案涉案房屋的房贷在2016年11月28日已经全部还清。4、馆陶县水迁物业服务有限公司一份，该证明有杨海生的签名按手印，证明董献军自2016年11月入住金陶郦都A区一号楼一单元七楼中户。5、馆陶县不动产登记中心出具的情况说明一份，证明金陶郦都住宅小区，因恒安房地产公司目前竣工手续不完善，暂时该小区无法办理不动产权证。6、王新贵到庭作证，称董献军在2016年年底搬进金陶郦都小区，和董献军是邻居。7、刘永莉到庭作证，证明刘永莉是董献军与郝清华买卖房屋的中间人，郝清华说让买家先出钱，把贷款堵上就给买家，30多万元转到我的账户，我把银行卡给了郝清华，刘美慧是郝清华的女儿。 郝海强的质证意见：对证据1的真实性无异议，该材料上不显示案件双方当事人申请法院解除对涉案房产的查封，该案件是否履行完毕并无显示。对证据2真实性不清楚，没有具体人员签名，且董献军户口现在邯郸市丛台区。对证据3不清楚，该贷款的性质以及相关内容，不能证明与本案有关。对证据4，杨海生的身份无法确认，物业公司对业主的入住没有证明资格，该证明不真实，对证据的真实性有异议。对证据5馆陶县不动产登记中心出具的情况说明内容的真实性有异议，该说明也没有出证人的签字，证据形式不合法，不能到达董献军的证明目的。郝海强对两个证人证言不予认可。郝清华对以上证据均无异议。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：董献军与郝清华、刘国华在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；董献军是否支付了房屋价款；董献军是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产；董献军是否因自身原因未办理过户登记。 一、董献军与郝清华、刘国华在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。 首先，关于合同效力问题，从查明的事实看，第一、建行馆陶县支行于2019年3月19日出具的证明以及该行2016年11月28日的个人贷款还款凭证，能够证明郝清华已于2016年11月28日提前还清了本案争议房产的全部房贷。第二、馆陶县人民法院2015年6月30日的（2015）馆执字第131号结案报告以及馆陶县人民法院（2015）馆民保第2-3号查封裁定于2016年12月31日自然到期的事实说明，董献军、郝清华、刘国华有理由相信，双方进行的房屋买卖行为，能够实现合同目的。第三、董献军与郝清华、刘国华签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故，应认定董献军与郝清华、刘国华于2016年12月17日签订的《房屋买卖协议》合法有效。 其次，关于查封时间问题，第一、馆陶县人民法院虽于2014年12月31日作出了（2015）馆民保字第2-3号民事裁定书，但馆陶县人民法院于2015年6月30日作出了（2015）馆执字第131号结案报告，该事实能够证明牛方举与郝清华、刘国华之间的债务纠纷已执行终结，第二、馆陶县人民法院基于牛方举与郝清华、刘国华之间的债务纠纷而作出的（2015）馆民保字第2-3号民事裁定书，即使没有解除查封，其查封期限也于2016年12月31日期满，该查封裁定已无执行效力。第三、馆陶县不动产登记中心仍使用已过期的查封手续，已没有法律依据。第四、馆陶县人民法院基于郝海强与李清华、刘国华之间的金钱债务纠纷于2018年4月17日作出的（2018）冀0433财保40号民事裁定，是在董献军与郝清华、刘国华签订《房屋买卖协议》一年以后作出的。 综上，应认定董献军与郝清华、刘国华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 二、关于董献军是否支付了房屋价款问题。 从查明的事实看，董献军已于2016年11月19日、11月26日、11月28日通过银行转账转给中间人刘永莉35万元，2016年12月17签订《房屋买卖协议》的当日董献军又转给郝清华、刘国华女儿刘美慧9万元，而刘国华、郝清华在签订《房屋买卖协议》当日给董献军出具了收到45万元证明，在二审庭审时，中间人刘永莉也出庭作证，证明其收到的36万元已给付郝清华。以上事实可以证明，董献军履行了2016年12月17日双方签订的《房屋买卖协议》规定的付款义务。 三、关于董献军是否在人民法院查封之前以合法占有不动产问题。 馆陶县水迁物业服务有限公司出具的证明，郝海强虽不予认可，但没有提交相应证据，应认定该证据的客观真实性，且有董献军在一审提交的照片，二审王新贵的出庭证言，故应认定，董献军已在馆陶县人民法院于2018年4月17日作出的（2018）冀0433财保40号民事裁定书之前以合法占有了本案标的。 四、关于是否因董献军自身原因未办理过户登记问题。 郝海强虽对馆陶县不动产登记中心出具的情况说明，不认可，但没有提交相应的证据予以反驳，而馆陶县不动产登记中心的信息是可以起到公示目的，故该情况说明能够证明非因董献军自身原因未办理过户登记手续。 综上所述，董献军的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下： 一、撤销河北省馆陶县人民法院（2019）冀0433民初206号民事判决； 二、不得执行郝清华名下位于馆陶县的房屋； 三、董献军将未交付给郝清华、刘国华的剩余购房款10000元十五日内交付执行。 一审案件受理费8200元，二审案件受理费8200元，均由郝海强负担。 河北省馆陶县人民法院(2018)冀0433财保40号民事裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  宋世忠 审判员  徐海燕 审判员  闫文昌 二〇一九年七月十六日 书记员  赵佑康