贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0327民初1941号原告：曾永胜，男，1975年9月6日出生，苗族，住贵州省凤冈县。原告：何多刚，男，1965年10月15日出生，土家族，住贵州省凤冈县。二原告的委托诉讼代理人：马坡，贵州顺世律师事务所律师。被告：凤冈县龙祥房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇双拥路。统一社会信用代码915203270590520599。法定代表人：徐捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖宜斌，重庆新隆基律师事务所律师。本院于2018年4月26日立案受理何多刚、曾永胜与凤冈县龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，案号为（2018）黔0327民初1221号。何多刚、曾永胜在该案中提出的诉讼请求为：判令龙祥房开公司继续履行合同（向何多刚、曾永胜交付所购房屋），并支付违约金35万元。在审理该案的过程中，何多刚、曾永胜以龙祥房开公司涉嫌犯合同诈骗罪，要求将该案移送公案机关进行侦查处理。本院于2018年11月30日将相关材料向凤冈县公安局进行移送。凤冈县公安局接受本院移送的相关材料后开展了相关调查工作。本院于2018年12月24日作出（2018）黔0327民初1221号之一号民事裁定，裁定驳回何多刚、曾永胜的起诉。凤冈县公安局经过相关调查后，认为无犯罪事实发生，决定对本院于2018年11月30日移送的案件不予立案，并于2018年12月29日向本院送达了凤县公刑不立字［2018］23号不予立案通知书。何多刚、曾永胜不服前述裁定，向遵义市中级人民法院提起上诉。遵义市中级人民法院于2019年4月1日作出（2019）黔03民终2140号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。何多刚、曾永胜收到（2019）黔03民终2140号民事裁定后，于2019年4月22日再次向本院提起诉讼，本院于同日受理本案。本院依法适用简易程序先后于2019年5月15日、2019年6月10日进行了公开开庭审理，原告何多刚、曾永胜及其委托诉讼代理人马坡，龙祥房开公司的委托诉讼代理人肖宜斌到庭参加诉讼（龙祥房开公司的法定代表人徐捷于2019年6月10日到庭参加诉讼）。本案现已审理终结。何多刚、曾永胜向本院提出诉讼请求：1．依法确认何多刚、曾永胜与龙祥房开公司于2016年7月5日订立的《商品房买卖合同》有效；2．依法判决龙祥房开公司在十日内向何多刚、曾永胜交付岭秀郡7号楼；3．依法判决龙祥房开公司向何多刚、曾永胜支付违约金35万元；4．依法判决龙祥房开公司负担本案的诉讼费［包括（2018）黔0327财保20号案的保全费5000元］。事实与理由：何多刚、曾永胜与龙祥房开公司于2016年7月5日订立《商品房买卖合同》。合同约定的主要内容有：龙祥房开公司将岭秀郡7号楼出卖给何多刚、曾永胜（房屋坐落于凤冈县西侧岭秀郡小区内，一楼建筑面积901.34平方米，二楼建筑面积903.62平方米，三楼建筑面积710.58平方米，总建筑面积2515.54平方米）；何多刚、曾永胜以分期付款方式（在签订合同后支付700万元，在龙祥房开公司办理完土地使用权证和房屋所有权证后支付50万元）向龙祥房开公司支付购房款750万元；龙祥房开公司于2016年9月30日前向何多刚、曾永胜交付岭秀郡7号楼；如交房逾期在30天内，龙祥房开公司按2000元／日为标准向何多刚、曾永胜支付违约金，如交房逾期超过30天，龙祥房开公司每月按总房价的5%为标准向何多刚、曾永胜支付违约金；龙祥房开公司于2016年10月31日前为何多刚、曾永胜办理土地使用权证和房屋所有权证。何多刚、曾永胜按照合同约定已向龙祥房开公司支付购房款700万元。龙祥房开公司未按合同约定履行义务。龙祥房开公司应当向何多刚、曾永胜交付岭秀郡7号楼，并支付违约金35万元。龙祥房开公司辩称：1．何多刚、曾永胜提交的《商品房买卖合同》和《委托函》上加盖的龙祥房开公司的印章、徐捷的印章及两张《收款收据》上所加盖的龙祥房开公司的财务专用章均为假印章。龙祥房开公司未收到何多刚、曾永胜所交的任何款项。龙祥房开公司就岭秀郡7号楼未与何多刚、曾永胜订立过《商品房买卖合同》。2．假如前述印章是真实的印章，龙祥房开公司至今未取得商品房预售许可证，《商品房买卖合同》违反国家法律禁止规定，是无效合同。3．龙祥房开公司申请对前述印章是否为真实的印章进行鉴定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证。对各方无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。何多刚、曾永胜提交的（2018）黔0327民初1221号之一号民事裁定书、凤县公刑不立字［2018］23号不予立案通知书、（2019）黔03民终2140号民事裁定书、（2018）黔0327财保20号民事裁定书、《商品房买卖合同》《委托函》《收款收据》《关于龙祥岭秀郡7号楼情况说明》《保全费票据》，凤冈县公安局对周凯、徐捷、唐幼能、曾永胜、何多刚的调查笔录，凤冈县人民法院在执行（2017）黔0327民初212号等案中对杨长闵的调查笔录，《建设工程规划许可证》《建设工程用地许可证》《施工许可证》《开工报告》，龙祥房开公司在中国农业银行股份有限公司凤冈县支行预留（使用）的龙祥房开公司的印章、财务专用章及徐捷的私人印章，具有真实性、关联性；龙祥房开公司提交的其在贵州省凤冈县农村商业银行预留的龙祥房开公司的财务专用章及徐捷的私人印章、在中国工商银行遵义中心支行预留的龙祥房开公司的印章，2016004262号《商品房买卖合同》及建字第520000201300756号建设工程规划许可证，2016004264号《商品房买卖合同》及建字第522127201403110101建设工程施工许可证，遵市商房证凤住建字2014年第10号遵义市商品房屋预售许可证具有真实性、关联性。经开庭审理，本院认定如下事实：龙祥房开公司于2012年2月3日成立，经工商登记该公司的股东如下：唐德跃（持股比例为56%），刘川（持股比例为20%），周朝敏（持股比例为12%），徐捷（持股比例为12%），自该公司成立至今，徐捷任该公司执行董事（法定代表人），2013年底至2016年底期间，周凯任该公司出纳，具体负责收取龙祥房开公司的售房款，办理龙祥房开公司的日常支出，保管龙祥房开公司印章、龙祥房开公司财务专用章、徐捷私人印章。贵州凤冈长博养殖有限公司于2014年2月13日成立，徐捷于2015年7月21日任该公司监事，长博集团为该公司的股东，持股比例为100%。贵州凤冈长博饲料有限公司于2014年2月13日成立，长博集团为该公司的股东，持股比例为100%，周凯为该公司的法定代表人，徐捷于2015年7月21日任该公司监事。贵州凤冈长博食品有限公司于2014年4月11日成立，长博集团为该公司股东，持股比例为100%，周凯为该公司法定代表人。贵州凤冈长博冷链物业有限公司于2014年4月11日成立，长博集团为该公司的股东，持股比例为100%。重庆长博实业有限公司出资（注册资本为5000元）于2014年11月28日成立贵州长博肉牛产业有限公司，贵州长博肉牛产业有限公司于2015年1月15日将公司名称变更为长博集团，长博集团于2015年8月18日将法定代表人解波变更为杨长悯，将该公司注册资本变更为2亿元，自2016年初至2017年8月期间，周凯任长博集团副经理。重庆长博实业有限公司为长博集团的股东，持股比例为100%，徐捷于2015年5月前任长博集团总经理。重庆长博牛肉食品有限公司于2015年3月19日成立，长博集团为该公司的股东，持股比例为100%。贵州长博餐饮文化有限公司于2015年9月15日成立，长博集团为该公司的股东，持股比例为100%。工商登记显示前述公司均处于存续状态。事实上，前述公司均处于歇业状态。何多刚、曾永胜经与杨长闵、段宏（长博集团副总经理）于2016年7月5日前就买卖岭秀郡7号楼进行了协商。2016年7月5日，何多刚、曾永胜、杨长闵、段宏、周凯（及龙祥房开公司的部分员工）在场，在龙祥房开公司的售房部订立了《商品房买卖合同》。合同载明的主要内容有：龙祥房开公司将岭秀郡7号楼出卖给何多刚、曾永胜（房屋坐落于凤冈县西侧岭秀郡小区内，一楼建筑面积901.34平方米，二楼建筑面积903.62平方米，三楼建筑面积710.58平方米，总建筑面积2515.54平方米）；何多刚、曾永胜以分期付款方式［在签订合同后支付700万元（长博集团应向何多刚、曾永胜偿还借款本金100万元、利息50万元，应支付工程款100万元与购房款抵销，何多刚、曾永胜在签订合同后支付现金450万元）；在龙祥房开公司办理完土地使用权证和房屋所有权证后支付50万元］向龙祥房开公司支付购房款750万元；龙祥房开公司于2016年9月30日前向何多刚、曾永胜交付岭秀郡7号楼；如交房逾期在30天内，龙祥房开公司按2000元／日为标准向何多刚、曾永胜支付违约金，如交房逾期超过30天，龙祥房开公司每月按总房价的5%为标准向何多刚、曾永胜支付违约金；龙祥房开公司于2016年10月31日前为何多刚、曾永胜办理土地使用权证和房屋所有权证。周凯在《商品房买卖合同》上加盖了龙祥房开公司印章，并将盖了龙祥房开公司印章的《商品房买卖合同》文本交何多刚、曾永胜。同日，周凯向何多刚、曾永胜出具《委托函》，指定何多刚、曾永胜将购房款转账到贵州凤冈长博食品有限公司的账户，周凯在《委托函》上加盖了龙祥房开公司印章、徐捷的私人用章，周凯在《委托函》上进行了签名。周凯于同日向何多刚、曾永胜分别出具《收款收据》各一张，载明龙祥房开公司分别收到何多刚、曾永胜交岭秀郡7号楼购房款300万元（注明收款方式为现金支付）、400万元（注明收款方式为其他，曾永胜分别于同日、2016年7月8日向贵州凤冈长博食品有限公司分别转账270万元、130万元）。《收款收据》上加盖了龙祥房开公司的财务专用章，《收款收据》为龙祥房开公司收取岭秀郡项目的购房款所使用的专用票据。在杨长闵、徐捷、曾永胜、周远忠、何多刚参加下，于2016年9月25日形成了《关于龙祥岭秀郡7号楼情况说明》，载明以下内容：“1．龙祥岭秀郡7号楼与周远忠的买卖合同无效，如有与曾永胜、何多刚7号楼买卖合同发生冲突，一切后果由长博集团杨总承担2．其于一切按何多刚、曾永胜与龙祥房开公司签订的合同为准”。另查明：1．凤冈县发展和改革局于2013年11月6日对龙祥房开公司拟开发的岭秀郡建设项目进行立项备案［备案文件号为凤发改发（2013）323号，总建筑面积146974.6平方米，总投资18000万元］。龙祥房开公司于2013年12月开始建设，陆续建设完成岭秀郡项目5号、6号楼。龙祥房开公司分别于2014年6月26日和2014年9月15日申请领取了遵市商房预证凤住建字（2014年）第10号、第15号房屋预售许可证，凤冈县住建局许可龙祥房开公司对岭秀郡项目5号、6号楼进行销售。因龙祥房开公司欠施工单位工程款，在5号、6号楼工程建成后建设项目停工一年左右，后广东省阳江建安集团有限公司继续承建岭秀郡项目，先后建成了岭秀郡7号楼、3号楼、4号楼、1号楼、2号楼。龙祥房开公司于2017年8月22日申请领取了遵市商房预证凤住建字（2017年）第13号房屋售许可证，凤冈县住建局许可龙祥房开公司对岭秀郡1号和4号楼进行销售；龙祥房开公司于2017年9月27日申请领取了遵市商房预证凤住建字（2017年）第16号房屋售许可证，凤冈县住建局许可龙祥房开公司对岭秀郡2号楼进行销售；龙祥房开公司于2018年9月5日申请领取了遵市商房预证凤住建字（2018年）第08号房屋售许可证，凤冈县住建局许可龙祥房开公司对岭秀郡3号楼进行销售。龙祥房开公司除对7号楼未办理预售许可审批手续外，龙祥房开公司对岭秀郡项目的其余楼盘均申请并办理了商品房预售许可审批手续。龙祥房开公司早在2016年初建设完成了岭秀郡7号楼的主体工程，并对第一楼商铺进行装修作售房部使用，大约于同年8、9月份，龙祥房开公司将原在龙泉大街的售房部搬至7号楼新装修的岭秀郡项目售房部办公至今。龙祥房开公司在新装修的7号楼售房部内完成了岭秀郡1号楼、2号楼、3号楼、4号楼的销售业务。2．龙祥房开公司对岭秀郡项目在宣传资料和收款收据上所使用的专用标识为“图案加英文LEADERCOUNTY加嶺秀郡”（竖排）。何多刚、曾永胜持有的两张《收款收据》上印刷有前述专用标识，龙祥房开公司在2017年、2018年向买受人出具的《收款收据》上所使用的专用标识、使用纸张、使用字体、排版及印刷规范等完全相同。3．不动产登记部门无岭秀郡7号楼备案登记记录。4．面向岭秀郡7号楼，靠岭秀郡7号楼的一楼龙祥房开公司作售房部使用的商铺的右边一间商铺（约20平方米），由曾永胜占有使用至今。5．至今，龙祥房开公司未对岭秀郡7号楼向不动产登记部门申请办理《商品房预售许可证》，未办理竣工验收手续、也未办理所有权初登记。6．何多刚、曾永胜在（2018）黔0327民初1221号案的诉讼过程中，向本院提出申请，请求本院对岭秀郡7号楼（包括：一楼901.34平方米商铺、二楼903.62平方米商铺、三楼710.58平方米商铺）予以查封。本院于2018年8月1日作出（2018）黔0327财保20号民事裁定，裁定对岭秀郡7号楼（包括：一楼901.34平方米商铺、二楼903.62平方米商铺、三楼710.58平方米商铺）予以查封。本院已将前述保全事项执行完毕。何多刚、曾永胜向本院交纳了保全费5000元。7．徐捷在本案中认可其在在龙祥房开公司领工资。8．长博集团将何多刚、曾永胜通过转账方式支付的购房款，用于长博集团的相关支出。9．杨长闵在本院执行长博集团的相关案件中，向本院表示其为长博集团及全资子公司、龙祥房开公司的实际控制人。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争执焦点是：双方之间是否存在商品房买卖合同关系；双方所订立的合同是否有效；龙祥房开公司是否应当向何多刚、曾永胜交付房屋并支付相应的违约金；龙祥房开公司是否应负担本案的诉讼费［包括（2018）黔0327财保20号案的保全费5000元］。本院对前述争执焦点作如下评判：一、关于双方之间是否存在商品房买卖合同关系的问题（一）对周凯所从事的相关民事行为所属性质的认定问题第一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”、第六十四条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”、第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”、第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”的规定，本案中周凯从事了下列民事行为：周凯在龙祥房开公司的售房部内，在何多刚、曾永胜在本案中提交的《商品房买卖合同》上加盖龙祥房开公司的印章，其以龙祥房开公司财务负责人的身份向何多刚、曾永胜出具《授权委托书》，《授权委托书》上加盖了龙祥房开公司印章，指示何多刚、曾永胜将购房款汇入贵州凤冈长博食品有限公司的账户，其向何多刚、曾永胜出具《收款收据》，并在《收款收据》上加盖了龙祥房开公司的财务专用印章，确认龙祥房开公司收到何多刚、曾永胜交购房款700万元。综合全案的基本情况，周凯既是贵州凤冈长博食品有限公司的财务副经理，又是龙祥房开公司的财务人员。其在龙祥房开公司所从事的具体工作职责主要包括：负责收取购房款、保管公司印章、公司财务专用印章、法定代表人私人印章（加盖公司印章、公司财务专用印章、法定代表人私人印章）。周凯所从事系列民事行为，周凯是以龙祥房开公司的委托代理人身份，在龙祥房开公司授权的范围内以龙祥房开公司的名义所实施的民事行为，周凯的前述行为属代理行为，因代理行为所产生的结果，应由龙祥房开公司承担。即本院确认何多刚、曾永胜与龙祥房开公司于2016年7月5日订立了《商品房买卖合同》，龙祥房开公司已收到何多刚、曾永胜的购房款等事实成立，何多刚、曾永胜与龙祥房开公司之间就岭秀郡7号楼存在商品房买卖合同关系。第二、综合全案相关事实，何多刚、曾永胜在特定的场所（龙祥房开公司的售房部）内签订《商品房买卖合同》；由有权加盖相关印章的工作人员（财务工作人员兼文秘兼保管、加盖印章职责的工作人员）在相关文件上加盖相关印章；为减少相关争议，与龙祥房开公司法定代表人徐捷对相关事项作出说明和备注，形成《关于龙祥岭秀郡7号楼情况说明》等事实，可认定何多刚、曾永胜关于岭秀郡7号楼的买卖是在与龙祥房开公司直接进行的系列民事行为，从这个意义上讲，何多刚、曾永胜与龙祥房开公司之间存在直接的商品房买卖合同关系（而非通过代理人实施代理行为而形成商品房买卖合同关系）。第三、龙祥房开公司以何多刚、曾永胜在本案中提交的《商品房买卖合同》上加盖的龙祥房开公司印章，《收款收据》上加盖的龙祥房开公司的财务专用印章与该公司在中国工商银行遵义支行、凤冈县农村商业银行股份有限公司等预留印章不一致，系加盖的虚假公章。本院认为，1．龙祥房开公司无证据证明周凯、贵州凤冈长博食品有限公司、杨长闵围绕岭秀郡7号楼所从事的系列行为，系无权代理行为或无效民事行为或系违法犯罪行为。2．在杨长闵、周远忠、徐捷、何多刚、曾永胜等人的参加下，于2016年9月25日形成了《关于岭秀郡7号楼的情况说明》，《情况说明》中第一条，各方确认岭秀郡7号楼不存在多重买卖关系或设立有权利负担，《情况说明》中第二条，应认定何多刚、曾永胜所持“合作”系笔误的理由成立，双方应按《商品房买卖合同》的约定，分别享有权利、履行义务、承担责任。龙祥房开公司的法定代表人徐捷在本案中所持《情况说明》系由杨长闵与何多刚、曾永胜之间的交易所作的说明（与龙祥房开公司无关）的辩解理由，与事实和社会情理均不符。本院认为，何多刚、曾永胜为减少交易的风险，通过前述方式尽到了一般购房者的注意义务，应认定龙祥房开公司的法定代表人徐捷至迟在2016年9月25日已知晓周凯、贵州凤冈长博食品有限公司、杨长闵围绕岭秀郡7号楼所从事的系列行为，已知晓何多刚、曾永胜以750万元的价格购买了岭秀郡7号楼，以及何多刚、曾永胜已向贵州凤冈长博食品有限公司转账700万元（包括抵销长博集团应负担的部分债务）方式交了购房款。3．本院在审理（2018）黔0327民初1221号案的过程中，何多刚、曾永胜以龙祥房开公司涉嫌犯合同诈骗罪，要求将该案移送公案机关进行侦查处理。本院于2018年11月30日就龙祥房开公司所提出的“加盖的虚假公章”问题的相关材料向凤冈县公安局进行移送。凤冈县公安局接受本院移送的相关材料后开展了相关调查工作。凤冈县公安局经过相关调查后，认为无犯罪事实发生，决定对本院于2018年11月30日移送的案件不予立案，并于2018年12月29日向本院送达了凤县公刑不立字［2018］23号不予立案通知书，至少说明，到目前为止，没有任何证据证明周凯、贵州凤冈长博食品有限公司、杨长闵围绕岭秀郡7号楼所从事的系列行为，系违法犯罪行为；4．如存在周凯、贵州凤冈长博食品有限公司、杨长闵等侵犯龙祥房开公司利益的事实，龙祥房开公司可通过另外的程序和途径寻求解决。5．龙祥房开公司未举证证明曾永胜是基于买卖关系之外的其他法律关系，而占有使用靠岭秀郡7号楼的一楼龙祥房开公司作售房部使用的商铺靠右边的一间商铺。总之，即使涉案的相关印章与龙祥房开公司申请比对的相关印章不一致，不能以此认定周凯所从事的系列行为，系无权代理行为或无效民事行为或违法犯罪行为，龙祥房开公司申请对涉案的证据上所加盖的相关印章的真假进行鉴定，不存在鉴定的必要性，本院依法不予准许。第四、长博集团及全资子公司与龙祥房开公司之间存在工作人员交叉任职现象，徐捷任龙祥房开公司的法定代表人职务，同时又任长博集团总经理职务，还担任长博集团旗下两个全资子公司的监事职务；周凯任长博集团的财务副经理职务，同时担任长博集团旗下两个全资子公司的法定代表人职务，还担任龙祥房开公司的出纳职务；同时，前述人员履行职务时，出现业务混同现象；长博集团及子公司与龙祥房开公司之间存在财务混同现象，龙祥房开公司向何多刚、曾永胜应收的购房款，抵销长博集团对何多刚、曾永胜应负担的债务，何多刚、曾永胜通过转账方式支付的购房款，用于长博集团的相关支出。因此，长博集团及全资子公司与龙祥房开公司存在人格混同，长博集团及全资子公司在本案中所涉的抵消债务、收取购房款等相关民事法律行为，可视为龙祥房开公司所实施的民事法律行为。二、关于双方所订立的合同是否有效的问题依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”、第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，商品房预售许可是国家法律对规范房地产开发秩序进行管理的规定，而非是对未取得商品房预售许可的房屋不能进行买卖的规制，根本目的是保护购房者的合法权益。双方在订立合同时，岭秀郡7号楼早已修建完工，如经竣工验收后，即为现房而不再是在建房屋，现房买卖不再存在预售许可的前提；即使仍按商品房预售合同关系来处理双方的争议，龙祥房开公司现已完全具备办理商品房预售许可的条件，事实上，龙祥房开公司除因与存在本案争议，对岭秀郡7号楼未办理商品房预售许可外，对修建岭秀郡7号楼完工后的其他楼房均办理商品房预售许可审批手续，本案不存在履行合同的其他任何障碍。双方于2016年订立合同，各自均存在合理的预期利益。对双方当事人订立合同的预期利益依法应当给予保护。该地段房屋的价值已较大幅度的增长，如仅以违背商品房预售管理规范而否定合同效力，何多刚、曾永胜的预期利益将落空并承受较大的交易成本，同时，龙祥房开公司却因自己未履行应当的法定义务，反而获得较大的经济利益、甚至不法利益，显然不符合诚实守信和公理正义的要求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”的规定，谨慎认定合同无效，尽量认定合同有效是《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》所坚持的原则，也是司法裁判必须坚持的裁判标准。岭秀郡7号楼已修建完工3年有余，龙祥房开公司对岭秀郡项目的其他楼盘已全部办理商品房预售许可审批手续，不存在履行合同的其他障碍。本院确认双方所订立的《商品房买卖合同》属有效合同，双方均应按合同的约定享有权利、履行义务、承担责任。三、关于龙祥房开公司是否应当向何多刚、曾永胜交付房屋并支付相应的违约金的问题依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”的规定，根据双方订立的《商品房买卖合同》的约定，龙祥房开公司对曾永胜、何多刚应承担交付岭秀郡7号楼民事责任。同时，龙祥房交房逾期已超过30天，龙祥房开公司应按总房价的5%为标准向何多刚、曾永胜支付违约金35万元。四、关于龙祥房开公司是否应负担本案诉讼费［包括（2018）黔0327财保20号案的保全费5000元）］的问题根据《诉讼费交纳办法》规定，应由败诉方龙祥房开公司负担本案受理费。因龙祥房开公司在（2018）黔0327民初1221号案的审理过程中，对相关证据上加盖的印章是否真实，由本院移送公安机关进行调查，继而本院从程序上裁定驳回曾永胜、何多刚的起诉，本案所解决的争议是（2018）黔0327民初1221号案未最终解决的争议，本院未解除在审理（2018）黔0327民初1221号案中作出（2018）黔0327财保20号民事裁定，本院在本案中决定，（2018）黔0327财保20号案的保全费5000元，应由龙祥房开公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条、第六十六条、第七十二条之规定，判决如下：一、曾永胜、何多刚与凤冈县龙祥房地产开发有限公司于2016年7月5日所签订的《商品房买卖合同》有效；二、限凤冈县龙祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向曾永胜、何多刚交付嶺秀郡7号楼［包括：一楼901.34平方米商铺（除曾永胜占用使用之外的商铺）、二楼903.62平方米商铺、三楼710.58平方米商铺，前述面积为设计规划的建筑面积，交付时，按现已建成的一、二、三楼实物交付］；三、限凤冈县龙祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向曾永胜、何多刚支付35万元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6925元，减半收取计3463元，由凤冈县龙祥房地产开发有限公司负担，（2018）黔0327财保20号案保全费5000元，由凤冈县龙祥房地产开发有限公司负担（曾永胜、何多刚已预交案件受理费3463元、保全费5000元，在兑现本案时，凤冈县龙祥房地产开发有限公司向曾永胜、何多刚直接支付8463元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  罗时友二〇一九年七月二十二日法官助理杨正刚书记员张丽