广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5100号上诉人（原审被告）：黄杰文，男，汉族，1977年12月15日出生，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：黄诗茗，系该公司员工。上诉人黄杰文因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初19044号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄杰文上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判令雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司对案涉物业履行维护、修缮义务；3.本案诉讼费由雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司承担。事实和理由：一、黄杰文一直在外公干，更改了当时购买案涉房屋时预留的手机号码，未能及时收到一审法院的开庭通知书，因此未出席答辩。雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司2017年8月通知收楼，但在收楼验收过程中发现房屋多处地方漏水以及墙体脱落，阳台玻璃摇摇欲坠，阳台栏杆有重压折痕迹，无法满足基本的居住条件，因此黄杰文一直未能办理正式收楼手续。期间虽多次向雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司有关人员反映沟通，且黄杰文承诺该问题处理后即办理收楼与交纳物业管理费，但该问题直至一审宣判后仍未能妥善处理，雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司未尽到应尽的责任，未能按物业服务合同约定条款履行义务。在雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司在先违约的情况下，黄杰文有权拒绝履行支付物业费的义务。二、本案物业管理费定价过高，严重违反佛山市政府部门关于物业费不得超过2.7元/平方米的规定，即便黄杰文需交纳物业费，亦应在合理价位范围内承担。被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司答辩称，黄杰文是由于个人原因未收楼，雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司作为物业方，系为整个小区提供物业服务。雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄杰文按每月1026元的标准向雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司支付2017年10月至2018年9月止的物业服务费，共计12312元；2.诉讼费由黄杰文承担。一审法院查明：2016年5月7日，黄杰文与佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄杰文向佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司购买位于顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠南路2号乐从雅居乐花园11座2002房；该房屋建筑面积为293.04平方米；佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付黄杰文使用。同日，黄杰文又与雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定物业服务资金由黄杰文按房屋建筑面积预先交纳，具体标准为每平方米3.5元/月；商品房达到竣工交付使用条件，黄杰文应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳等。另查明，因黄杰文未按佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司发出的收楼通知书指定时间、地点办理相关收楼手续，案涉商品房尚未实际交付黄杰文。再查明，雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司的企业名称从2017年9月19日经核准变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司。一审法院认为，雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司、黄杰文双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》内容合法有效，双方的权利义务应受到合同的保护和约束。《顺德区（前期）物业服务协议书》中对物业服务费的收费标准及起算时间有明确的约定，黄杰文应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起每月5日前向雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司缴交物业服务费，但黄杰文无正当理由拒绝缴交，已经构成违约，雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司要求黄杰文支付从2017年10月起至2018年9月止的物业服务费有理，法院予以支持，黄杰文应向雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司支付的物业服务费共计12307.68元（293.04平方米×3.5元/平方米/月×12个月），雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司超出该部分的物业服务费主张没有相关的依据，法院不予支持。黄杰文经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、黄杰文于判决发生法律效力之日起十日向雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司支付从2017年10月起至2018年9月止的物业服务费共计12307.68元。二、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107.8元，由黄杰文负担。二审期间，黄杰文向本院提交案涉房屋图片，拟证明案涉房屋存在质量问题，不满足居住条件，黄杰文不负担支付物业管理费的义务。雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司对上述证据的真实性不予确认。对上述证据的认证意见将本院认为部分论述。二审期间，雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司向本院提交以下新证据：证据1.《佛山市顺德区发展规划和统计局关于核定乐从雅居乐花园物业服务最高收费标准的复函》，拟证明雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司的收费标准合理，业主亦知情；证据2.《工程保修通知单》，拟证明雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司已通知开发商维修，开发商也已维修完毕；证据3.《竣工验收备案表》，拟证明黄杰文收楼日期为2017年7月31日，案涉房屋竣工备案日期是2015年1月7日，即通知黄杰文收楼前，案涉房屋质量符合法定标准；证据4.案涉房屋图片，拟证明案涉房屋已经维修完毕。黄杰文对维修事实予以确认，经审查，上述证据来源真实，形式合法，本院依法予以确认。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司（甲方）与黄杰文（乙方）签订的《商品房买卖合同》第十二条关于商品房的交接办法约定：商品房办理竣工验收备案后，甲方应书面通知乙方办理商品房交付手续。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按《补充协议》处理。《补充协议》第七条关于该合同第十二条“商品房的交接方法”的补充约定：乙方在收到甲方收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期间内，如乙方未办理收楼手续，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知。因此，乙方应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费。再查明，案涉房屋于2015年1月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。又查明，佛山市顺德区发展规划和统计局作出的顺规函〔2011〕471号《关于核定乐从雅居乐花园物业服务最高收费标准的复函》内容显示，该局核定乐从雅居乐花园新建住宅前期物业服务最高收费标准为3.50元/平方米（按建筑面积，包含公共水电费用及电梯费分摊）。本院认为，本案二审的争议焦点为黄杰文应否向雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司支付物业服务费用。本案中，黄杰文与雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。根据该协议约定，黄杰文应自交楼之日或视为房屋交付使用之日起按3.5元/月/平方米的标准向雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司支付物业管理费。同时，根据《补充协议》第七条关于该合同第十二条“商品房的交接方法”的补充约定，黄杰文应在佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司指定的收楼地点办理相关收楼手续，黄杰文应从该期限届满之次日起向物业管理公司缴交物业管理费。现案涉房屋已完成竣工验收备案手续，佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司亦通知黄杰文办理收楼手续，故黄杰文应从交楼期限届满之次日起向雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司缴纳物业管理费。案涉房屋的收楼日期为2016年7月31日，雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司已自愿主张自2017年10月起至2018年9月止的物业管理费，系其对自身权利的处分，并未违反合同的约定，依法应予支持。黄杰文上诉主张因案涉房屋存在质量问题无法实际入住，其有权拒交物业管理费。对此，本院认为，关于案涉房屋存在的质量问题系黄杰文与佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司之间的房屋买卖合同关系所涉及的范围，若黄杰文认为其因房屋不能正常入住导致其缴纳物业管理费遭受损失，其可向佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司主张赔偿，但不得以此拒绝缴纳物业管理费。关于黄杰文上诉主张案涉物业管理费收费标准超出佛山市政府部门规定价格的问题，雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司已在二审期间提交了佛山市顺德区发展规划和统计局作出的顺规函〔2011〕471号《关于核定乐从雅居乐花园物业服务最高收费标准的复函》，显示其收费标准经过了政府相关部门的批准，黄杰文并未提交相反证据予以推翻，故黄杰文的该项上诉主张亦理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。黄杰文的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107.8元，由上诉人黄杰文负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月二十五日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧