广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4896号上诉人（原审被告，反诉原告）：韦一平，男，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：李彦彬，广东丰邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：欧阳永诚，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黎邦健，广东科顺律师事务所律师。上诉人韦一平因与被上诉人欧阳永诚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韦一平上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第七项；2.判令欧阳永诚向韦一平赔偿装修房屋损失费共计28630元；3.判令欧阳永诚退还韦一平房屋押金共计50000元；4.判令欧阳永诚退还水电费共计1200元；5.本案一审、二审诉讼费由欧阳永诚承担。事实和理由:一、一审法院判定欧阳永诚没收韦一平的5万元押金是错误的。1.韦一平在改建欧阳永诚的房屋过程中按照欧阳永诚的要求搭建的化粪池不能使用，且在工程施工过程中也遭到四邻的投诉导致无法施工，欧阳永诚作为出租方有协调邻里关系的法定附随义务，但是欧阳永诚一直怠于协调邻里纠纷，导致韦一平在施工过程中因为遭到邻里投诉而无法施工，严重妨碍了韦一平的工程进度，妨碍经营。2.2018年10月1日欧阳永诚未通知韦一平，且未与韦一平协商即加建违章建筑，导致韦一平无法施工，但法院认定案涉合同于2018年10月8日解除，在解除前是欧阳永诚的施工行为导致韦一平无法正常使用房屋，此外，欧阳永诚未经韦一平同意就张贴告示影响承租人对房屋的正常使用。综上，欧阳永诚的违约行为造成了本案纠纷。3.欧阳永诚没有权利没收韦一平的押金，韦一平交付的押金已远超过双方约定的租金，且欧阳永诚无法证明其实际损失已达到或超过押金的金额，若仅仅依据合同的约定即全部没收押金，明显忽视了欧阳永诚在合同履行过程中的过错，扩大了韦一平的损失。即使没收押金，该押金也足以弥补欧阳永诚的所有损失，甚至已远超于其实际损失，韦一平不应再支付违约金。二、一审判决认定韦一平支付欧阳永诚租金或房屋占有使用费是错误的。1.根据双方的微信聊天记录可知，欧阳永诚没有完全将案涉租赁房屋按照合同的约定完整交付给韦一平使用。2.韦一平在庭审当天即将案涉房屋的钥匙交还给欧阳永诚，欧阳永诚可自由进出案涉房屋。3.欧阳永诚在一审开庭前已经将案涉房屋的一楼铺位的其中一间出租，即案涉房屋已在欧阳永诚的控制之下。被上诉人欧阳永诚答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。欧阳永诚向一审法院提出诉讼请求：1.解除《房屋租赁合同》和《租赁********号（即******号）屋附带协议》（以下简称《附带协议》）；2.韦一平立即迁出位于佛山市顺德区******************号的房屋（以下简称32号房）；3.欧阳永诚没收韦一平交纳的押金5万元；4.韦一平按8000元/月的标准向欧阳永诚支付解除合同前拖欠的租金（从2018年10月1日起计算至解除合同之日止，暂计算至2018年10月9日为2133.33元）及违约金（从2018年10月2日起按50元/日计算至租金付清之日止，暂计算至2018年10月9日为350元）；5.韦一平按8000元/月的标准向欧阳永诚支付解除合同后至实际迁出房屋期间的占用费以及房屋未能重新出租期间的租金损失，暂按6个月计算即4.8万元；6.韦一平赔偿欧阳永诚房屋维修款3万元；7.本案诉讼费由韦一平承担。韦一平向一审法院提出反诉请求：1.确认《房屋租赁合同》和《附带协议》已于2018年10月8日解除；2.欧阳永诚赔偿房屋装修损失28630元；3.欧阳永诚退还水电费1200元；4.欧阳永诚赔偿押金5万元；5.欧阳永诚承担全部诉讼费用。一审法院查明：欧阳永诚是32号房的所有权人。2018年7月30日，欧阳永诚（出租方，甲方）与韦一平（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容如下：一、甲方将32号房一至三层整体出租给乙方。二、租期从2018年9月1日起至2028年9月30日止。2018年9月1日至2021年8月30日的租金为8000元/月。2021年9月1日至2024年8月30日的租金为8800元/月。2024年9月1日至2027年8月30日的租金为9600元/月。三、装修期从2018年7月30日起至2018年8月30日止，装修期免收租金。四、乙方每月按上述金额向甲方交纳租金，甲方应出具收据（银行记录或微信记录）。租金在当月1日前交清。乙方须交押金5万元给甲方，待合同期满退还给乙方（甲方出具收据给乙方，押金不能作租期尾月租金使用。押金是确保乙方能按本合同内容正常租赁，如有违反本合同，以作罚金之用）。五、乙方如果拖欠租金，每天需向甲方赔付滞纳金50元，乙方如拖欠租金达7日以上，则视为乙方毁约，合同即时失效，甲方有权即日收回出租之房屋。乙方所交押金甲方亦不用退还，乙方不得以任何借口拒不迁出。六、乙方租赁本物业，一切政府所征收费用，全由乙方负责交纳（工商费、营业税、卫生费、政府综合治安费、水利费、房屋租赁所得税以及水电费等）。所有营业许可证件由乙方自行办理。七、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如因故意或过失造成租用房屋的设备和毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙体窗户，须事先征得甲方同意。乙方装修于租赁房屋内的一切固定装修物件，期满搬迁时乙方不得拆除，归甲方所有（包括所有电器、灯制、空调、电风扇）。乙方退租时，一切水电、排污正常使用，如有损坏、堵塞，由乙方赔偿维修费用。八、租赁期间，乙方有房屋转让转租权，转租转让金乙方自行使用，但要甲方书面同意，并要有新租户签字确认才有效，乙方转租转让所收取的转让金与甲方无任何责任。由此乙方转租转让给第三方引起的纠纷一切损失与甲方无关。九、如乙方及其他人员在该屋内进行黄、赌、毒等违法行为，或因噪音、环保污染、计生问题被有关部门处罚，一切责任由乙方承担。同时，甲方有权收回房屋，不再租给乙方，无须退还租金和押金。十、合同期满，乙方必须按时搬出全部物件，期满后，房屋里如仍有其他物品，视为乙方放弃所有权，由甲方处理清掉。十二、租期合同期间，各方不得提前解除，如单方强行提前解除合同，则由违约方赔偿守约方的经济损失。乙方单方解除合同，其押金全部归甲方所有。2018年7月30日，欧阳永诚（出租方，甲方）与韦一平（承租方，乙方）签订了一份《附带协议》，主要内容如下：一、乙方要在30日内装好化粪池和各个房间厕所，电表、电线要找有资质电工重新安装，重新安装各下水管道。用花岗岩石铺贴梯级，安装不锈钢梯手，更换各个窗户为铝合金门窗，更换实心木方。二、北边二楼楼顶（大约20平方米）要等甲方新房产证交出后，由甲方出资倒水泥，乙方要配合甲方处理好。如果城监不同意倒水泥，甲方无需为此负责任。现有使用的星棚是不纳入本房屋租赁合同范围内。如有城监处理清拆，不归甲方责任。其他装修项目，费用全部由乙方负责。三、三楼阳台改装厕所，要用不锈钢板封挡2米宽，高度至顶楼底。五、现有总水表1个，商用电表1个，住宅电表1个，甲方每月按乙方实际使用数收水费（污水处理费、垃圾费）6元/度。住宅电费1元/度，商业电费1.5元/度。但因本合同有10年之久，如供水、供电公司以后提价，甲方有权按供电供水提价比例提价。2027年9月1日至2028年8月30日的租金为10400元/月。韦一平从2018年8月下旬开始对32号房进行装修，在2018年10月1日停止装修。2018年9月2日19时42分，韦一平发微信告知在施工过程中32号房四周的邻居均有意见。欧阳永诚随即发微信回复只要合法、合规使用即可，除了派出所、法院、检察院、城管之外，谁都无权干涉韦一平正常使用。同时，欧阳永诚发微信提醒韦一平未经其同意钻穿32号房飘台的水泥板。经微信沟通，双方对钻穿32号房飘台的水泥板的事情达成谅解。韦一平在对32号房其他部分的装修，基本上是按欧阳永诚的要求进行的。2018年11月1日18时28分，欧阳永诚向韦一平发送“倒水泥面与批荡天花板已完工了。其中：10月1日至5日要用水电。6日拆排栅不用水电。10月30日、31日和11月1日拆模板和批荡要用水电。两者共用电8日。可以下次计算水电费之时，用月平均度数计划算”的微信。2018年11月3日8时4分，欧阳永诚向韦一平发微信更正拆模板三天只用水，没用电。即共用电5天，用水8天。签约后，韦一平向欧阳永诚交纳了押金5万元和2018年9月份的租金。2018年10月1日20时0分和2日19时4分，欧阳永诚发微信催韦一平交纳2018年10月份的租金。2018年10月3日21时22分，韦一平发微信回复次日认真谈，谈不成后果欧阳永诚负责。2018年10月4日6时6分，欧阳永诚发微信同意当天16时协商。结果，韦一平要求改天再谈。2018年10月5日17时59分和19时3分，欧阳永诚发微信催韦一平交纳2018年10月份的租金。2018年10月7日12时52分，欧阳永诚发微信催韦一平交纳2018年10月份的租金。2018年10月8日7时42分，欧阳永诚向韦一平发送“现在是2018年10月8日7时30分，仍未见你在合同有效期内（北京时间2018年10月7日24时之内）交纳租金给我。现在我正式宣布：由于韦一平没有按合同期内交纳租金，导致合同失效！即日起我收回房屋自理。”的微信。2018年10月8日11时55分，韦一平回复“欧阳永诚！2018年7月30日双方签订的房租租赁合同，我方已依约履行合同。但是，至今你方没有完整整体交付我方正常使用。同时，在此期间不停给我方阻挠，10月8日，你单方发出租权纠纷公告，还破坏水表，让租户及我方无法正常经营和使用。鉴于此情况，你方已严重违约，给我方造成了严重损失！我方有权解除合同，并退回房租押金、租金以及我方的全部经济损失！”的微信。2018年10月8日15时8分，韦一平向欧阳永诚发送“欧阳永诚，既然你说我们之间无法协商，你说等你律师来送法院传票，那从今天起停止交付租金，是否继续交租金由法院判决”的微信。在上述催收租金期间，欧阳永诚同时还多次向韦一平催收了水电费。2018年10月10日，韦一平经他人向欧阳永诚微信支付了2018年8月1日至10月1日的水电费1200元。2018年10月22日20时15分，欧阳永诚向韦一平发送“韦一平你好，我今日下午趁有师傅，准备去拆模板的，但你人不在，又把所有门都锁定了，我们无法进入。所以师傅就改期再来拆模板了。现在我们改为10月27日早上来拆模板。届时请你协助我们把工程搞好。请把楼梯门开着，让我们进去。”韦一平微信回复同意后，欧阳永诚又要求改期，欧阳永诚最终在2018年11月1日才将模板拆下。诉讼过程中，欧阳永诚未对其要求赔偿的房屋维修损失申请鉴定；韦一平也未对其要求赔偿的房屋装修损失申请鉴定。一审法院认为，《房屋租赁合同》《附带协议》是欧阳永诚、韦一平的真实意思表示，除逾期交纳租金所约定的滞纳金过高外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。关于《房屋租赁合同》《附带协议》的解除问题。欧阳永诚依约将32号房交给韦一平使用，并在韦一平逾期交纳2018年10月份的租金后多次依约向韦一平催收，韦一平却拒绝支付，欧阳永诚最终于2018年10月8日告知韦一平解除双方之间的租赁合同，且韦一平也未提出异议，《房屋租赁合同》《附带协议》依法应认定于该日解除。因此，韦一平请求确认《房屋租赁合同》和《附带协议》已于2018年10月8日解除的主张合法有据，一审法院予以支持。因《房屋租赁合同》《附带协议》已于2018年10月8日解除，欧阳永诚在本案中再次请求解除《房屋租赁合同》《附带协议》的主张没有依据，一审法院不予支持。关于租金或房屋占有使用费的问题。《房屋租赁合同》《附带协议》已被解除，欧阳永诚请求韦一平立即迁出32号房及按8000元/月支付至迁出该房屋之日止的租金或房屋占有使用费的主张合法有据，一审法院应予支持。韦一平迁出32号房后，欧阳永诚能否及时出租存在不确定性，该损失属于欧阳永诚的经营风险，且《房屋租赁合同》《附带协议》并未就该问题进行约定，欧阳永诚请求韦一平支付房屋未能重新出租期间的租金损失的主张没有依据，一审法院不予支持。关于押金和违约金的问题。根据《房屋租赁合同》的约定可知，押金具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。韦一平拒不交纳租金，又未举证证明欧阳永诚在本案中存在违约行为，欧阳永诚据此请求没收押金5万元合法有据，一审法院应予支持。因此，韦一平请求欧阳永诚赔偿或返还押金5万元没有依据，一审法院不予支持。针对韦一平拖欠租金的违约行为，《房屋租赁合同》同时约定了没收押金和支付违约金，一审法院既支持了欧阳永诚没收押金5万元，又支持了欧阳永诚请求韦一平应支付至迁出该房屋之日止的租金或房屋占有使用费的主张，欧阳永诚再请求违约金按50元/日计算明显过高，一审法院依法应根据韦一平关于欧阳永诚请求的违约金过高的抗辩意见作相应调整。鉴于韦一平逾期支付租金后，在欧阳永诚多次催收租金的情况下仍拒付租金，明显存在重大过错，一审法院根据合同的履行情况、韦一平的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为：以当月的租金或房屋占有使用费8000元为基数，从《房屋租赁合同》约定的当月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。欧阳永诚超出上述部分的违约金主张，一审法院不予支持。关于水电费1200元的处理问题。韦一平在租用32号房后的确使用了水电，《附带协议》也约定水电费由韦一平负担，上述费用理应由韦一平自行负担。因此，韦一平请求欧阳永诚退还水电费1200元的主张没有依据，一审法院不予支持。关于欧阳永诚请求赔偿的房屋维修款和韦一平请求赔偿的房屋装修损失问题。因损失是一个专业问题，需要通过有资质的鉴定机构通过鉴定程序作出，而欧阳永诚、韦一平均未申请鉴定，应对各自的损失主张承担举证不能的法律后果。因此，一审法院对欧阳永诚请求赔偿的房屋维修款的主张和韦一平请求赔偿的房屋装修损失的主张均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，判决：一、欧阳永诚与韦一平签订的《房屋租赁合同》和《租赁**********号（即******号）屋附带协议》于2018年10月8日解除；二、韦一平应于判决发生法律效力之日起十五日内迁出位于佛山市顺德区****************号的房屋；三、欧阳永诚没收韦一平已交纳的押金5万元；四、韦一平应于判决发生法律效力之日起十五日内向欧阳永诚支付租金或房屋占有使用费（租金或房屋占有使用费计算方法：从2018年10月起至迁出上述房屋之日止，按8000元/月计算）；五、韦一平应于判决发生法律效力之日起十五日内向欧阳永诚支付违约金（违约金计算方法：以当月的租金或房屋占有使用费8000元为基数，从《房屋租赁合同》约定的当月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；六、驳回欧阳永诚的其他本诉请求；七、驳回韦一平的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取6652元，由欧阳永诚负担1000元，韦一平负担5652元。反诉案件受理费897.9元，由欧阳永诚负担100元，韦一平负担797.9元。二审期间，韦一平向本院提交了案涉房屋现状照片两张（2019年6月26日），拟证明韦一平已在一审庭审后退出案涉租赁物，已在2018年10月撤场，故一审判决第二项实际已无法履行。经审查，对上述照片的真实性予以确认，对证明内容不予采信。二审期间，欧阳永诚未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，韦一平虽于2018年11月30日将案涉租赁物的钥匙交还给了欧阳永诚，但其自认案涉商铺中的其中一个铺位因转租给案外人而未将商铺整体交还,欧阳永诚自认其于2019年2月才将商铺整体收回。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.案涉合同因何人违约而解除；2.合同解除后相关权利义务如何承担。首先，关于案涉合同因何人违约而解除的问题。案涉《房屋租赁合同》约定“租金在当月1日前交清……韦一平如拖欠租金达7日以上，则视为韦一平毁约，合同即时失效，欧阳永诚有权即日收回出租之房屋。”根据已查明的事实可知，韦一平逾期支付2018年10月份租金，经欧阳永诚多次催收，仍不支付租金，其行为已经构成违约。欧阳永诚于2018年10月8日向韦一平发出解除双方之间租赁合同的通知，韦一平对此未提出异议，一审法院据此认定案涉《房屋租赁合同》《附带协议》于2018年10月8日解除于法有据，本院予以维持。韦一平虽主张欧阳永诚在履行合同过程中存在过错，但其未能提供充分有效的证据予以证明，其该主张缺乏依据，本院不予支持。其次，关于合同解除后相关权利义务如何承担的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。欧阳永诚主张韦一平立即迁出32号房及按8000元/月支付至迁出该房屋之日止的租金或房屋占有使用费。对此，本院认为，根据二审查明的事实可知，韦一平虽于2018年11月30日将案涉租赁物的钥匙交还给了欧阳永诚，但其自认案涉商铺中的其中一个铺位因转租给案外人而未将商铺整体交还,欧阳永诚自认其于2019年2月才将商铺整体收回。案涉《房屋租赁合同》中约定：“甲方将32号房一至三层整体出租给乙方”，由该约定可知，案涉商铺是作为整体进行出租的，作为承租人的韦一平在返还案涉商铺亦应负有将商铺完整返还之义务，故其上诉主张其已经在2018年11月30日即返还商铺缺乏事实依据，本院不予采纳。基于欧阳永诚自认其于2019年2月才将商铺整体收回之新事实，欧阳永诚诉请韦一平立即迁出案涉32号房已无事实依据。同时，韦一平未按约定支付2018年10月起的租金，且合同解除后其应比照合同的租金标准向欧阳永诚支付占有使用费，基于上述可知，欧阳永诚于2019年2月才整体收回案涉32号房，故韦一平应按8000元/月向欧阳永诚支付2018年10月1日到2019年1月31日期间的租金和占有使用费共32000元。韦一平主张其不应支付占有使用费缺乏依据，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》的约定：“韦一平如果拖欠租金，每天需要向欧阳永诚赔付滞纳金50元……韦一平所交押金欧阳永诚不用退还”，现韦一平拒不支付租金，且未能举证证明欧阳永诚存在违约行为，一审法院根据合同约定对欧阳永诚主张没收押金50000元予以支持于法有据，本院予以维持。韦一平主张欧阳永诚返还押金50000元缺乏依据，本院不予支持。至于违约金的问题，虽韦一平拖欠租金的行为构成违约，但本院已对欧阳永诚主张没收押金予以支持，故一审法院再行酌定韦一平向欧阳永诚支付相应的违约金不妥，本院予以纠正。至于韦一平主张欧阳永诚应向其退还水电费及赔偿房屋装修损失，因其该主张缺乏依据，本院不予支持。综上，韦一平的上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持；对超出合理部分的主张予以驳回。因二审期间出现新事实导致案件被改判，一审判决不属错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20759号民事判决第一项、第三项、第七项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20759号民事判决第二项、第五项、第六项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20759号民事判决第四项为：韦一平应于本判决发生法律效力之日起十五日内向欧阳永诚支付2018年10月1日至2019年1月31日的租金和房屋占有使用费共32000元；四、驳回欧阳永诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费6652元，由欧阳永诚负担1500元，韦一平负担5152元；一审案件反诉受理费按一审判决执行。二审案件受理费1795.75元，由韦一平负担1295.75元，欧阳永诚负担500元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月十八日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽