西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书  （2019）陕0113民初12066号原告：杜趁义，女，1979年12月25日出生，汉族，籍住江苏省邳州市杜趁义，女，1979年12月25日出生，汉族，籍住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：姜静蕊，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟文婷，陕西宽明律师事务所实习律师。 被告：陕西雅莱广告有限责任公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：雷娅云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷娅云，女，汉族，1984年2月12日出生，籍住西安市雁塔区，系该公司员工雷娅云，女，汉族，1984年2月12日出生，籍住西安市雁塔区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘超， 北京市盈科（西安）律师事务所律师。原告杜趁义与被告陕西雅莱广告有限责任公司（以下简称“陕西雅莱公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜趁义委托诉讼代理人姜静蕊、孟文婷，被告陕西雅莱公司委托诉讼代理人雷娅云、刘超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜趁义诉称，2017年4月27日，原告与西安御洋房地产有限公司（以下简称“御洋公司”）签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买御洋公司位于西安市雁塔区XX城联盟XX城XX幢XX单元XX层XX室的房屋一套，房屋性质为住宅。合同签订后，御洋公司一直未向原告办理房屋产权证书。后原、被告于2017年11月21日签订《房屋买卖合同》，约定由被告购买原告的上述房屋，房屋总价是65万元。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告。根据2018年6月23日西安市政府办公厅下发的《关于进一步规范商品房住房交易秩序有关问题的通知》第四条之规定，即“在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。”被告作为公司，没有诉争房屋的购房资管，因此，原告与被告商议，由原告将其购买费诉争房屋出售并更名为被告，并由被告向原告支付8万元的更名费用，故原被告签订了上述《房屋买卖合同》，但原告最后得知，未取得房屋产权证书的房屋不能上市交易，且因被告无购房资格，无法继续履行后续合同义务。原被告双方之前签订的《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，属于违反法律强制性规定，双方之间的《房屋买卖合同》无效，被告应向原告返还涉案房屋。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告之间于2017年11月21日签订的《房屋买卖合同》；2、被告立即向原告返还涉案房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。被告陕西雅莱公司辩称，其对原告的诉讼请求均不认可。1、被告与原告于2017年11月21日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。双方当事人均按照协议全面履行自己的义务。2、被告在与原告签订该协议时，协议签订后当月原告将该房屋交由被告公司实际占有并使用。3、原告提交的民事起诉状中称：“原被告双方签订的《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，属于违反法律强制性规定，双方之间的《房屋买卖合同》无效，被告应当向原告返还涉案房屋”。被告认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定属于有关房地产物权转让的管理性规定，即未依法登记领取权属证书的房地产，不得进行物权转让，房地产登记部门不予办理登记。但本案系争买卖合同的订立是双方按照约定产生特定权利义务的债权行为，不直接发成物权转移的效果。当事人于房地产权权属登记前订立合同、于权属登记之后进行产权过户或者办理更名手续，并不违反上述规定，不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定系争买卖合同无效。4、现原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，实质是因为西安市房价上涨后，为了获取更高的房价，其行为违反了诚实信用原则。经审理查明： 2017年11月21日，原告杜趁义（甲方、出卖人）与被告陕西雅莱公司（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，其中合同第一条约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：房屋坐落于西安市雁塔区XX城联盟XX城XX幢XX单元XX层XX室，建筑面积为143.11平方米；套内建筑面积115.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.35平方米；合同第二条：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。合同另约定房屋总价为650000元，房屋更名费为80000元；乙方在2017年11月21日支付给甲方人民币405000元整，等双方提交更名材料时支付人民币260000元，剩余房屋价款65000元待更名确认时付清；此合同价格仅为房屋单价及房屋更名费用，如有其他缴纳费用需乙方另行支付...... 2018年6月23日，西安市人民政府办公厅发布市政办发[2018]61号《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,其中第一条第四款约定：在住房限购区域范围内，暂停向企业单位及其他机构销售住房（含商品房住房和二手住房）。庭审中，经原被告双方质证，在合同签订后被告陕西雅莱公司共计向原告杜趁义交纳房屋价款66.5万元，其中包含8万元房屋更名费。原告称因未取得涉案房屋的产权证书至今未给被告办理涉案房屋的更名手续。另查，原告于2017年11月将涉案房屋交付给被告使用。以上事实，有《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》、《工商注册信息》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。本院认为，公民之间合法的买卖关系受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的规定，应受法律保护。结合本院审理查明的事实，现本案的争议焦点是在涉案房屋没有取得所有权证证书的情况下以及在2018年6月23日西安市人民政府办公厅发布市政办发[2018]61号《通知》的情况下，原被告之间的《房屋买卖合同》能否继续履行？首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现在原、被告订立了《房屋买卖合同》，被告于合同签订之后向原告支付了66.5万元购房款，其中包含了房屋的更名费，原告也于合同签订当月将房屋交付给被告占有使用，原被告双方已经就物权的转移达成合意，虽未办理物权登记，但《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告杜趁义应按合同约定全面履行自己的义务。其次，原、被告双方于2017年11月21日签订的《房屋买卖合同》，而西安市政府办公厅是在2018年6月23日下发的《关于进一步规范商品房住房交易秩序有关问题的通知》，即原、被告是在购房政策实施前签订购房合同，被告具有购房资格，且被告在购房政策实施前向原告支付90%的购房款和房屋更名费，原告亦在《房屋买卖合同》签订当月将涉案房屋交付被告，原告杜趁义称涉案房屋未取得房产证不能上市交易、被告没有购房资格的意见本院不予采纳。故原告杜趁义请求解除与被告签订的《房屋买卖合同》、被告向其返还涉案房屋的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告杜趁义的全部诉讼请求。本案案件受理费10300元，由原告杜趁义自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                 审  判  长   李    鑫人民陪审员    房  屹  立                                人民陪审员    阎  红  玲 二O一九年 七 月十二日 书  记  员    李  雨  馨打印：相丽华        校对：赵恒悦       2019年  月  日送达 1