江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0302民初6025号原告（反诉被告）:李朝阳，男，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：王丽（李朝阳之妻），汉族，住址同上。委托诉讼代理人：刘奎，江苏金朝阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯贵亮，男，住本市泉山区。委托诉讼代理人：何燕燕、魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。原告（反诉被告）李朝阳与被告（反诉原告）冯贵亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李朝阳的委托诉讼代理人王丽、刘奎，被告（反诉原告）冯贵亮的委托诉讼代理人何燕燕、魏德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李朝阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拆迁补偿款2620573.75元（房屋拆迁款1255493.75元，装修附属物1000188元，停产停业损失235511元，搬迁费129381元；其中房屋拆迁款拆迁确认的房屋面积1707.85平方米，其中被告的25间共6排面积为273平方，原告租赁后加盖的面积是1434.85平方，补偿标准是每平方875元）；2、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2012年2月27日，双方签订租赁协议，约定原告租赁被告房屋用于经营酒店，根据协议原告加盖7间房屋和大厅走道及全部装修共花费200余万元。2017年4月25日政府发布拆迁公告，后原告无法正常营业。现双方就拆迁补偿款分配无法达成协议，故原告诉至法院。冯贵亮辩称，双方租赁关系已经于2017年9月28日解除，原告还欠被告部分费用未交；原告陈述加盖房屋不属实，被告出租建筑面积1960方，但拆迁统计建筑面积仅1792.29方，即原告在使用期间破坏房屋面积导致面积减少，对此被告保留诉权；涉案征收决定2017年12月27日才做出，此时双方租赁合同因原告未按约支付租金已经解除，原告如认为其有损失应向拆迁部门主张；原告存在非法转租，依约丧失向被告主张损失补偿的权利。综上请法庭驳回原告诉请。冯贵亮向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付租金及占有使用费共计10万元及利息（以10万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年7月16日支付至实际付清之日）；2、反诉诉讼费由被告承担。李朝阳辩称，双方的租赁关系是事实，至今李朝阳是尚未支付冯贵亮半年房租（2018年2月15日-2018年7月30日），不是李朝阳不想支付，而是冯贵亮见涉案房屋列入拆迁范围，想谋取李朝阳的房屋利益，拒绝收取房租，在此期间李朝阳的妻子及店内的负责人多次联系冯贵亮，也给其准备好了现金5万元，冯贵亮到店后拒绝收取，后双方电话沟通，冯贵亮拒不提供银行卡号；对于2017年9月28日冯贵亮向李朝阳发出解除租赁关系的通知，李朝阳没有同意，李朝阳于2018年7月31日委托律师给冯贵亮发出律师函，交涉房屋以及双方解除的问题，明确表示上半年租金无法支付是冯贵亮的原因，半年房租随时可以支付，李朝阳并未有违约行为，冯贵亮解除租赁关系无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据无争议的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2012年2月27日，李朝阳、冯贵亮签订《租赁协议书》，约定冯贵亮将某房屋25间占地约1500平方周边有围墙租给李朝阳使用，李朝阳在保持冯贵亮产权房屋形状完整的情况下，可以自建房屋设施进行使用，如遇不可抗拒因素拆迁，李朝阳所建的房屋及装修等设施属其所有，由其与拆迁部门洽谈其所投资的赔偿事宜，冯贵亮不负责李朝阳自建所投资的损失；自2012年8月1日至2018年7月30日止租赁期限6年，到期后李朝阳不得拆除所投资的固定房屋设施；租金前3年9万元分上下半年，签订合同后一次性付清上半年租金，每到付款日必须提前15天付款，3年后定为10万元，一次性付清当年租金，如不付清视为自动放弃使用权，冯贵亮有权终止合同，所造成的经济损失由李朝阳自负；租赁期间，如转租将视为李朝阳放弃使用，李朝阳所建各种房屋设施全归冯贵亮所有。李朝阳接受租赁房屋后，对租赁物进行了装修、增设，与其妻王丽经营“彭铿饭店”。2017年4月25日，有关部门发布“公示”，涉案房屋在有关项目征收范围内，摸底调查载明征收编号E-5、现场丈量总面积为1792.29平方。2017年9月28日，冯贵亮向李朝阳邮寄“解除租赁合同通知书”，内容为由于李朝阳未按约定在2017年2月前一次性交清1年度租金，冯贵亮行使解除权，该通知已到达李朝阳。2017年10月7日冯明（即冯贵亮）给“王莉”（即王丽）出具收条，载明收到2017年8月15日到2018年2月14日房租5万元。2017年11月1日，有关部门发布“公告”，对涉及征收补偿方案征求公众意见，后又以“公告”形式通知征收范围内的被征收人于2017年12月10日前到有关部门提出意见建议，2017年12月27日，有关部门作出“征收决定”并发布“公告”，于2017年12月29日开始征收签约。涉案租赁合同约定的租赁期间期满后，2018年7月31日，李朝阳向冯贵亮发送“律师函”，认可收到冯贵亮邮寄的“解除租赁合同通知书”，但认为2018年2月租金没收原因在于冯贵亮不收，冯贵亮无权处分李朝阳的财物，李朝阳继续在涉案房屋经营，直到2018年11月李朝阳将涉案房屋交付给拆迁部门。经拆迁部门委托，有关评估机构2018年11月27日出具E-5彭铿饭店估价报告，载明涉案房屋1707.85平方，单价875元，价值1494369元；土地1478.6平方价值2430818元。2018年11月30日，有关评估机构出具E-5冯贵亮附属物评估结论单，载明彭铿饭店装修评估值为945818元、设备迁移费为54370元。2018年12月3日，征收部门与冯贵亮签订《房屋征收补偿协议》，载明征收房屋建筑面积1707.85平方、房屋补偿总额是5290267元（其中，房屋价值3925187元、附属物1000188元、搬迁奖励费用129381元、停产停业损失235511元）。另，涉案土地使用者原为徐州市市政工程总公司，1997年2月土地使用证载明用地面积为1478.6平方；2000年12月8日，徐州市鼓楼区土地管理所向该公司出具“土地权属及用途变更批准通知书”，同意该公司在上述土地新建商服用房建筑面积1960平方；徐州市政建设集团有限公司与冯贵亮签订《房屋转让协议》，约定上述位置土地面积1478.6平方使用权及院、房屋、附属设施，该公司一并以50万元转让给冯贵亮。2018年12月18日，征收部门收到冯贵亮递交的上述3份书面材料的原件。本院认为，江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，租赁合同应当终止履行；出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。案涉房屋租赁合同的租赁期限是2012年8月1日至2018年7月30日，涉及的征收拆迁2017年12月29日开始征收签约，但李朝阳在合同约定租赁期限履行完毕后，继续使用租赁房屋经营至2018年11月才将房屋交付拆迁部门，即未因拆迁减少李朝阳房屋租赁合同约定的履行期间，故其要求冯贵亮在拆迁补偿范围内对其损失予以补偿的诉讼请求，无合同依据也无法律依据，本院不予支持。李朝阳自认尚欠冯贵亮半年房租5万元（2018年2月15日-2018年7月30日）本院予以采纳，2018年7月30日合同约定租赁期间届满后，李朝阳继续占有使用涉案房屋，在该房屋交付拆迁部门之前，冯贵亮仍有就该房屋收益的权利，故李朝阳应支付给冯贵亮2018年8、9、10三个月的房屋占有使用费，按年10万元计算为25000元，但冯贵亮关于有关费用利息的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百二十一条、第四十二条第三款、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条规定，判决如下：一、驳回李朝阳的诉讼请求；二、李朝阳于本判决生效后3日内一次性给付冯贵亮房屋租金、占有使用费75000元；三、驳回冯贵亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27765元、保全费5000元（李朝阳预付）、反诉受理费1195元（冯贵亮预付），由李朝阳负担33660元，冯贵亮负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王洪亮人民陪审员  朱随荣人民陪审员  范庆成二〇一九年七月二十四日书 记 员  周 翔