江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初4419号原告：江西亨通房地产开发有限公司，住所地江西省南昌市洪城大市场三路西南侧11栋，统一社会信用代码91360100612411011M。法定代表人：邓仰廷，该公司董事长。委托代理人：黄勇，江西文澜律师事务所律师。被告：龚桃花，女，1953年3月1日出生，汉族，住南昌市经济技术开发区。委托代理人：黄红星，罗家英，南昌市西湖区法律服务所法律工作者。原告江西亨通房地产开发有限公司诉被告龚桃花合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西亨通房地产开发有限公司的委托代理人黄勇，被告龚桃花及其委托代理人黄红星、罗家英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西亨通房地产开发有限公司诉称：2014年12月30日，原被告签订《江西省家电市场店铺租赁管理合同》一份，合同约定：原告将自有的江西省家电市场1栋14间、2栋9间、3栋18间、4栋22间、5栋26间、6栋24间、7栋28间、8栋28间、11栋4间共173间租赁给被告经营灯饰产品批发，合同期限壹年，自2015年4月18日至2016年4月17日止。租金及市场、物业管理费、保安、卫生费平均每年每间42667元，年度总金额7381391元。合同约定租金等费用分三次缴纳，2014年12月31日前交300万元，2015年4月18日前再交300万元，2015年7月18日交1381391元，合同还约定如被告前两次付款能准时并足额缴纳可享受相应优惠，未准时并足额交纳，则不享受优惠。另外合同还约定，被告交纳定金10万元，如被告未按期交纳租金及市场、物业管理费，逾期缴纳超过半个月视为被告违约，原告有权没收定金，并按每日万分之五向被告收取滞纳金。合同签订后，被告于2015年1月6日、1月31日、4月17日、4月30日分别支付150万元，没有按照合同的约定足额并准时付款，不享受相应优惠。2016年4月17日，合同到期被告交回租赁店面，但至今仍违约拖欠剩余租金、市场、物业管理费、保安、卫生费1381391元及滞纳金94072元（自2015年7月18日起至2019年4月10日止，共计1361天，1381391元*1361天*0.0005/天=940036元）合计2322318元未交。因此，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：一、判令原告不予返还被告已支付定金10万元；二、判令被告龚桃花支付租金、市场、物业管理费、保安、卫生费、滞纳金共计2321427元（其中租金、市场物业管理费、保安卫生费1381391元，至起诉之日止的滞纳金940036元：之后滞纳金以1381391为基数，按每日万分之五计算，至实际偿清之日止）；三、本案诉讼费、保全费等费用全部由被告承担。原告江西亨通房地产开发有限公司提交了以下证据：证据一、原、被告于2014年12月30日签订的《江西省家电市场店铺租赁管理合同》。证明目的：1、原、被告将江西省家电市场内1-8栋、11栋共173间店面租赁给被告使用，合同期限一年，被告支付定金10万元，每间店铺租金及市场、物业管理费、保安、卫生费42667元/年。去年共计7381391元。2、交款日期为2014年12月31日缴纳300万元，2015年4月18日前缴纳300万元，2015年7月18日交清1381391元。3、合同第四条约定：2014年12月31日之前被告如准时向原告缴纳300万元，租金在优惠338000元，并约定上述优惠政策必须按规定准时足额缴纳方可享受。4、合同第是一条违约责任第2店规定，如被告未按期缴纳租金及市场、物管费，原告向被告加收滞纳金每日万分之五，逾期缴纳超过半个月视为违约，定金不退，归原告所有。证据二、江西省家电市场1-8栋、11栋的房产证，共9本。证明目的：原告对租赁房产拥有合法所有权，有权出租。证据三、银行转账记录一份。证明目的：被告第一部分租金、管理费转款是在2015年1月6日，1月31日分别转款150万元，未在约定的2014年12月31日前准时付款，第二部分租金、管理费是在2015年4月17日、4月30日，也未能在合同约定的2015年4月18日前付清。因此，被告不能享受合同约定的优惠，被告未付金额1381391元，滞纳金应从2015年7月18日起算，按日万分之五计算，因被告违约未付清租金、管理费等费用，原告有权不予退回被告所交的10万元定金。被告龚桃花辩称，一、经原告委托代理人邓仰松与被告协商，邓仰松要求被告仅支付600万元租金即可，剩余租金不再要求原告支付，这是原告通过后续行为改变了原合同价款的约定。被告已支付600万元租金，不存在包括拖欠租金在内的违约行为。二、现原告向法院起诉，实际上是因为被告起诉原告退换多收的房屋面积租金及市场、物业管理费（本案于2019年6月5日开庭），被告为了减少退还租金损失而采取的事后反悔行为。三、退一步说，假设原告反悔，不予认可被告已付清租金，原告的主张租金也超出了诉讼时效，根据合同约定应在2015年7月18日前交清所有租金。根据相关法律规定，追讨租金的诉讼时效为一年，则自2015年7月18日至2016年7月18日，一年的诉讼期限届满，合同租期于2016年4月17日到期，根据法律规定，诉讼时效于2017年4月17日届满，现原告索要租金以超过诉讼时效。被告龚桃花提交以下证据：证据一、身份证证明目的：被告龚桃花的身份及诉讼主体资格。证据二、租赁合同四份，其中三份原件，2014年6月26日的合同为复印件。证明目的：原、被告分别于2001年1月22日、2009年1月8日、2014年6月26日、2014年12月30日，签订了4份江西省家电市场店面租赁合同。最后一份合同是邓仰松签订的。合同对店面的租赁时间、租金、物管费等分别作了明确的约定。第一份合同第4条约定，合同从第九年起至第十五年结束止约定店面的租金按当时市场租金行情给被告不少于22%的优惠。最后一份合同约定租赁期限至2016年4月17日止，至原告向人民法院主张权利已超过诉讼时效，人民法院依法应驳回其诉讼请求。证据三、2014年12月30日租赁合同反面约定及银行交易明细表。证明目的：经原告委托代理人邓仰松与被告协商同意被告2015年4月30日前向邓仰松个人账户汇款600万元后，其余合同规定的租金全部结清，现不欠原告的房屋租金。证据四、2017年3月1日，原告与同市场其他租户签订的租赁合同。（复印件）证明目的：原告给予同市场其他租户优惠，但是原告未履行其与被告在合同中的承诺，未按市场同价优惠22%，反而增加了我方的租金。经审理查明，2014年12月30日，原告（甲方）江西亨通房地产开发有限公司与被告（乙方）龚桃花签订了《江西省家电市场店铺租赁管理合同》一份，合同约定：1、原告将自有的江西省家电市场1栋14间、2栋9间、3栋18间、4栋22间、5栋26间、6栋24间、7栋28间、8栋28间、11栋4间共173间房屋租赁给被告从事经营灯饰产品批发，合同期限壹年（自2015年4月18日至2016年4月17日止）；2、被告向原告缴纳定金10万元，合同期满退还，租金及市场、物业管理费、保安、卫生费平均42667元/间/年，年度总金额为173间×42667元/间/年，总金额7381391元，交款日期：2014年12月31日缴纳300万元，2015年4月18日前缴纳300万元，2015年7月18日缴纳剩余房租1381390元；3、本合同之前签订的合同作废，被告不得收取2016年4月17日之后上述店铺任何一间的租金，合同届满后，原告收回该批店铺另租第三方，被告不得有异议；4、若被告未按期缴纳租金及物业管理费等费用，原告有权没收定金并按日万分之五计算滞纳金，逾期缴纳超过半个月视为被告违约，此外，就优惠政策、消防、保险、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，被告分别于2015年1月6日、2015年1月31日、2015年4月17日、2015年4月30日，每次转账150万元至邓仰松的账户，共计600万元。原告确认收到上述600万元租金。原告于2019年4月26日向本院起诉，要求没收被告支付的10万元定金，并要求被告按照合同约定支付剩余租金及滞纳金及诉讼费用。庭审中，原告未向本院提交其向被告追讨过租金的相关证据。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录所证实。本院认为，原告江西亨通房地产开发有限公司与被告龚桃花签订了《江西省家电市场店铺租赁管理合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。原、被告签订合同就支付租金的时间进行了约定：“2014年12月31日缴纳300万元，2015年4月18日前缴纳300万元，2015年7月18日缴纳剩余房租1381390元”，本案的付款期限应截止到2015年7月18日，原告行使权利的诉讼时效期限自2015年7月19日至2016年7月18日。即使，按照本案合同届满之日即2016年4月17日起算，原告行使权利的诉讼时效期限自2016年4月18日至2016年4月17日止。本案事实的发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前诉讼时效已经届满，原告在付款期限届满后一年内未向法院起诉，也没有证据证明在此期间发生过诉讼时效中止、中断、延长的情况，现原告向本院提起诉讼已经超过了一年的诉讼时效期间。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（一）项、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告江西亨通房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26170元，本院减半收取13085元，诉讼保全费5000元，共计18085元，由原告江西亨通房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。审判员  黄迁二〇一九年七月十二日书记员  谢源