浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初2796号 原告：冯丽，女，1985年9月25日出生，汉族，住海盐县。 原告：朱会飞，男，1985年12月1日出生，汉族，住海盐县。 二原告共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律工作者。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良。 委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。 原告冯丽、朱会飞为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，请求法院判令：1、被告支付原告逾期办证违约金43273元（按购房款669854元自2016年8月28日起按日万分之一计算至2018年6月5日，计算方式=669854元*0.0001*646天）；2、被告承担本案诉讼费用。本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月29日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人方燕、被告的委托诉讼代理人齐好均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院查明事实如下：2014年1月6日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，二原告向被告购买美林·金色港湾三期第21幢2单元604号房，该房建筑面积约137.08平方米，合同总价款670000元；合同第七条及附件三对付款方式及期限作出了约定；此外，该合同第十六条及附件三对关于办理产权的事宜约定为：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。附件三第3点对第十六条的补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证，房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误迟办理的，出卖人不承担责任。 后被告向业主发出收房通知书，通知业主于2016年5月21日至2016年5月31日前来办理收房手续。2016年5月30日，原告朱会飞与被告办理收房及结算手续，被告出具购房确认结算清单，并加盖被告公章。该结算清单载明：房屋总房款为669854元，加上被告代收办证费用、物业专项维修基金等共计687404.31元，二原告已预交670000元，应收17404.31元。当日，原告付清应付款。2018年6月5日，海盐县国土资源局就涉案房屋制作并颁发了不动产权证。 庭审中，被告答辩称，本案的主体不适格；被告已申请追加嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）为共同被告参与诉讼。因被告与伟达公司、中达公司在2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），该协议书中明确了被告将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。本案中二原告所出示的购房确认结算清单上加盖的虽是被告的公章，但当时的公章的实际控制人是伟达公司和中达公司，因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告。其次，对于逾期办证的天数，应根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人办理初始登记，而不是二原告提出的商品房交付后90日内。经向不动产登记中心的查询，本案涉及的房屋产权初始登记是在2018年2月5日办理完成，被告已按照约定办理好了初始登记，并于2018年5月28日提交窗口办理产权过户，二原告于2018年6月5日取得产权证书并非过分迟延，因此2018年2月5日之后的时间不应再主张逾期办证违约金。最后，因被告目前经营困难，二原告提出的逾期办证违约金过高，恳请法庭予以调整。 上述事实有二原告提供的商品房买卖合同、交房通知书、购房确认结算清单、不动产权证书、付款凭证及到庭当事人的陈述为证。 本院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定： 第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。 本院认为，首先，被告申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与二原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向二原告履行的义务。被告如确有证据证明中达公司应承担违约责任，被告可另行起诉，不影响被告的权利救济途径。因此，对于被告提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请本院不予准许。 二、关于逾期办证的天数问题。 二原告认为，因双方合同第十六条关于逾期办证具体起始时间约定不明，因此应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十八条“自买受人在房屋交付使用之日起90日内未办理的，应承担违约责任”的规定，自2016年8月28日起计算逾期办证天数。本院认为，虽商品房买卖合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此被告提出应适用附件三中关于逾期办理权属约定的意见本院予以采纳，对二原告要求适用90日的规定不予支持。本案中，二原告委托被告办理涉案房屋的权属证书，并于2016年5月30日交房当日交清被告预收的办证费用。按照合同附件三的约定，被告在交房后360日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案办理。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，本院认为在被告向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2017年6月1日前办理不动产权登记并取得权属证书，而涉案房屋实际办理不动产权登记证书时间为2018年6月5日，逾期369天。被告提出自2018年2月5日初始登记之后至二原告取得产权的时间属于合理期限的意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于违约金的计算标准，二原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，二原告可请求的逾期办证违约金为24717.61元（669854元*0.01%*369天），对二原告请求的超出部分不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江美林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯丽、朱会飞逾期办证违约金24717.61元； 二、驳回二原告的其他诉讼请求。 如果被告浙江美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费441元，由原告冯丽、朱会飞共同负担189元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担252元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  李夏琰 二〇一九年七月二十四日 法官助理李亚平 书记员马亚军 ??5?