浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初6461号 原告：夏根才，男，1954年6月30日出生汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：计付民，浙江欧硕律师事务所律师。 被告：吴新敏，女，1986年8月18日出生汉族，户籍所在地四川省泸州市龙马潭区，现住宁波市鄞州区。 原告夏根才与被告吴新敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人计付民，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并支付第三期2019年3月22日至合同解除之日止的租金（暂计算至2019年4月22日已产生租金1800元）；2.被告立即腾退房屋并将损毁的房屋恢复原状，并自腾退之日按照月租金2300元标准支付房屋占有使用费；3.被告支付违约金1800元；4.被告支付涉案租赁房屋二楼未能出租的租金损失4000元（按500元/月自2018年8月4日计算至合同解除之日，暂计算至2019年4月4日）。事实与理由：2017年3月原告与第三人施志峰签署《房屋租赁合同》，约定将坐落于宁波市鄞州区长丰二村菜场路店面（一楼）出租给第三人，二楼原告本人继续使用。租赁期限自2017年3月22日至2020年3月21日，年租金21600元，租赁期满前提前一次性支付一年租金。在第一年租期内，第三人施志峰按约履行合同，但由于自身原因把合同转给被告，双方未另行订立合同，原、被告及施志峰均在原合同上签字确认。后因被告未按约于2019年2月22日支付2019年3月22日至2020年3月21日的租金，且原告于2018年8月4日搬离涉案房屋二楼后，被告一直阻挠二楼出租，致使二楼空置至今，遂涉诉。 被告辩称：原、被告之间存在租赁合同关系属实，但被告并未拖欠租金，不同意解除合同。 当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下： 1.原告提供其与案外人章慧琴《房屋租赁合同》以及章慧琴出具的证明（庭后补充提交）各一份，证明2017年3月10日原告与章慧琴签署房屋租赁合同，约定将涉案店面一楼租给原告，年租金27600元以及原告转租经章慧琴同意、转租合法的事实。经质证，被告认为该合同从未见过，书面证明庭后提交，被告有理由怀疑该证据系事后补办，故对该组证据的真实性有异议。本院认为，出租人对承租人的转租是否准许，既可以事前作出意思表示，也可以事后作出追认。现章慧琴于2019年6月19日出具书面证明，内容上可与租赁合同相印证，其真实性可予确认。被告有关形成时间的质证意见本院不予采信。 2.原告与案外人施志峰房屋租赁合同一份、原告与被告及案外人施志峰的协议一份，证明原告将涉案房屋出租给施志峰，施志峰由于自身原因把合同转给被告，原告与被告未另行订立合同，在原合同背面达成协议，按原合同标准年租金21600元，租赁期前提前一个月一次性支付一年租金的事实。经质证，被告对该组证据无异议，本院予以确认。 3.被告庭后提供原告出具的押金收据一份，证明其向原告支付门面拆除押金2000元以及水电费押金500元。经质证，原告认为被告未在举证期限内举证，不予质证，即便真实，被告也应就押金退还提起反诉或者另行解决。本院认为，被告未要求在本案一并处理押金，且押金是否退还取决于店面原状是否恢复以及水电费结算后是否有余款，双方可在条件成就后另行处理。该证据与本案争议缺乏关联，本院不予确认。 4.本院根据被告的申请，调取了原、被告在宁波市鄞州区钟公庙街道人民调解委员会自行制作的调解记录一份，被告拟证明其一直愿意支付租金但原告拒绝接收的事实。经质证，原告对证据的真实性无异议，但原告当时不接受人民调解委员会调解并要求解除合同的原因就是因为被告拖欠租金。被告对该证据无异议。本院对该份证据予以确认。 本院经审理，认定与本案有关的事实如下： 2017年3月10日，原告与案外人章慧琴签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租金家新村16-17幢街面86号的街面房，房屋使用面积88.19平方米，租赁期限为三年，自2017年4月18日至2020年4月17日。后原告与案外人施志峰就长丰二村菜场路店面、门面一间（楼下）达成《房屋租赁合同》，约定租期自2017年3月22日至2020年3月21日，租金每月1800元，按12个月付一次，先付后用，其中第一次付款21600元，入住之前付清，以后每次付款须提前一个月。如发生违约情况，违约方应支付守约方违约金一个月房租，并按时结算租金。如乙方（原告）不按时交付租金、水电费、电费等应付费用，甲方（施志峰）有权单方解除协议，收回房屋并有权向原告索取违约金。合同还约定，甲方（施志峰）提供完好的房屋及设施，乙方（原告）不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿。2017年8月23日，案外人施志峰在《房屋租赁合同》背面手写出具书面承诺并落款签字：“施志峰因各种原因把合同转给吴新敏执行（身份证号码5105041986××××××××）。吴新敏因考虑中介费用关系所不另订新合同。原合同即日生效”。被告在下方签字确认：“统一执行施志峰原订合同”。原告在下方签字确认：“同意转租执行”。同日，原告向被告出具押金收据一份，载明：“一、因吴新敏店面门面需拆用，故押金贰仟元整。合同到期或不承租后按原样复原，不复原贰仟元押金抵用重装费。二、水电费押金伍佰元，日后结算后退还”。2019年3月23日，原、被告就涉案房屋租赁事宜在宁波市鄞州区钟公庙街道人民调解委员会进行调解。双方对部分调解内容进行了记录。原告签字确认“不接受调解，要求解决废除协议”，被告签字确认“愿意支付房租费，不退还押金”，双方均签字确认“达不成协议，建议走法律途径”。2019年6月19日，案外人章慧琴出具书面证明陈述：长丰菜场路86号承租人夏根才因自身患重疾，经济困难，故在2017年续签租房合同时准予外租，特此证明。 另查明，被告支付房租至2019年3月21日。 以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》两份、证明一份，被告提供的押金收据一份，本院调取的调解记录一份，以及当事人庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间因转租而形成的租赁合同关系合法、有效，双方均应按照协议内容全面履行合同义务。根据约定，被告最晚应于2019年2月21日支付下一期房租，被告仅以2019年3月23日的调解记录主张其不存在拖欠租金行为缺乏依据，本院不采信。被告未能证明其已按约向原告支付但原告拒绝接收的事实，应承担举证不能的不利后果，本院依据证据规则认定被告拖欠租金属实。原告以被告拖欠租金为由要求解除合同，符合双方约定。被告违约致使原告解除合同，故其应当根据合同约定承担支付一个月租金1800元的违约责任。合同解除后，被告应当腾退房屋并应按照合同约定将租赁房屋恢复原状。因双方对房屋原状无法达成一致，原告亦未能举证证明，故原告要求恢复原状缺乏履行标准，本院不予支持。出于涉案房屋被告用以经营的实际考虑，被告合理的腾退时间应当予以考虑，综合全案实际，本院酌情确定以十五日为宜，但实际腾退之前的占有使用费被告应当按照合同期内租金标准予以支付。因涉案租赁房屋二楼未纳入原、被告租赁合同调整范围，其租金损失（包括原告主张的房屋占有使用费二楼对应部分）不属于本案审理范畴，原告可就该部分损失另行主张权利。综上，原告诉请合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告夏根才与被告吴新敏于2017年8月23日达成的房屋租赁协议，被告吴新敏于判决生效之日起十五日内从涉案租赁房屋内腾退并按每月1800元标准支付原告夏根才自2019年3月22日至房屋实际腾退之日止的租金及占有使用费； 二、被告吴新敏于本判决生效之日起十日内支付原告夏根才违约金1800元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴新敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  熊兴华 二〇一九年七月十六日 书记员  朱浩荣