广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初9603号原告（反诉被告）：广州银鹰大酒店，住所地广州市白云区机场路601号。（统一社会信用代码91440101190555305Q）法定代表人：刘显山，经理。委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓汉光，广东中大圣律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：熊崧，男，1983年4月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄国鹏，广东鹏吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：于春花，广东鹏吉律师事务所律师。原告（反诉被告）广州银鹰大酒店与被告（反诉原告）熊崧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。广州银鹰大酒店（以下简称大酒店）的法定代表人刘显山、委托诉讼代理人周斌、邓汉光，被告熊崧及其委托诉讼代理人黄国鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大酒店诉（辩）称：2016年10月13日，大酒店与熊崧签订《房屋租赁合同书》，约定由熊崧承租位于广州市白云区机场路601号首层前台、消防水泵南侧的房屋用于经营网咖。签订上述合同后，大酒店如约将上述房屋交付熊崧，由熊崧占有并使用。2017年3月份起，熊崧因自身装修原因，不能通过消防验收，停止向大酒店支付房租、水电费、垃圾费等费用。大酒店曾多次电话联系熊崧，要求其按时支付房租及其他费用，但熊崧不予理睬，并继续占用大酒店上述房屋至今。2018年7月16日，大酒店通过律师向熊崧发函，要求熊崧在限期内清偿所有拖欠的房租及相关费用，否则将解除租赁合同，并追究违约责任。熊崧拒收后，大酒店又于7月19日通过发送邮件、微信的方式将律师函送达给熊崧，微信中，熊崧明确拒不支付租金费用，并继续占用大酒店的房屋。熊崧虽然曾发函和起诉要求解除合同，但其明知二次消防可能存在问题的情况下，仍然继续使用涉案物业，熊崧以自己的行为表示接受物业的现状继续履行租赁合同，直到大酒店发函解除租赁合同。熊崧在大酒店起诉后才提供《白云区公安分局关于对广州市潮煌座网络有限公司申请告知相关事项的复函》没有事实依据，不应作为认定涉案物业消防不合格的依据。2016年10月13日至2018年7月23日，熊松一直使用涉案房屋，因此，直至2018年7月23日，大酒店发送通知解除涉案合同时，涉案合同正式解除。直至2018年9月5日，熊崧才向大酒店交还房屋，因此，熊崧应当按照合同约定的同期租金标准向大酒店支付2018年7月23日至2018年9月5日期间占用房屋的使用费。关于涉案合同因拖欠租金的违约行为导致解除，大酒店有权按照合同第13.2.1的约定，没收熊崧已支付的80000元履约保证金。熊崧主张损失400000元没有事实依据，且解除合同责任不在于大酒店，因此，熊崧无权要求大酒店赔偿上述损失。现请求法院判令：一、确认大酒店与熊崧2016年10月13日签订的《房屋租赁合同书》于2018年7月23日解除；二、熊崧将广州市白云区机场路601号首层前台、消防水泵南侧的房屋归还给大酒店；三、熊松支付占用房屋期间的使用费（自2018年7月23日至交还租赁房屋之日止，以租赁合同约定的同时期租金为计算标准）。四、熊崧支付2017年2月1日至2018年7月23日期间的租金611625元；五、熊崧支付截止至2018年7月23日逾期支付租金的违约金78959.76元；六、熊崧按照逾期租金每日万分之五支付自2018年7月24日至清偿租金之日止的逾期支付租金的违约金；七、熊崧支付2017年2月至2018年7月期间的垃圾费3495元；八、熊崧已交付的履约保证金80000元归大酒店所有。被告（反诉原告）熊崧辩（诉）称：2016年10月13日，熊崧与大酒店签订《房屋租赁合同书》一份，约定熊崧承租大酒店管理的广州市白云区机场路601号200平方米的房屋（位于首层前台、消防水泵房南侧）用于经营网咖。合同签订后，熊崧如约交纳了8万元押金并开始进场装修，同时购买网咖所需电脑及办公设备。2017年1月，熊崧委托消防工程公司办理二次消防验收时得知，该房屋整体建筑因存在加建导致整体消防不合格无法通过消防验收，熊崧通知大酒店整改后，大酒店称可在2月份办妥整体消防验收手续，但经熊崧催告，大酒店一直未能办妥该房屋的整体消防验收手续，导致熊崧不仅不能实现租赁房屋经营网咖的目的，而且承担了包括装修费、设备折旧费等在内的巨大损失。因大酒店出租房屋不符合消防要求导致熊崧无法使用，应返还押金及已收取的房租，并赔偿熊崧所有损失。现反诉请求法院判令：一、确认双方租赁合同于2017年6月9日解除；二、大酒店返还熊崧80000元租赁押金本息（利息自起诉之日起按银行贷款利率计算至实际返还之日止）及已支付的房租（含水电费）105000元，并赔偿原告损失400000元（包括装修费、电脑及设备折旧费等），总计585000元。对于大酒店的起诉，熊崧认为大酒店出租的房屋不满足消防管理机构的消防检查，也不满足熊崧租赁用于网咖经营的目的，因消防不过关所造成的损失及责任均应由大酒店承担。大酒店在本案的起诉状以及之前的案件中均明确否认该栋建筑物不合消防这一事实，而且坚称消防不过关可能因熊崧装修所致，故熊崧为证据保全之目的保留涉案房屋是为了等待消防部门出具相关证明。因此，在熊崧要求解除之后的房屋使用费不应由熊崧承担。而且事实上由于该栋房屋消防不过关，也无法投入使用。关于装修问题，熊崧承租房屋后为经营使用，进行必要的装修是合情合理的，而且大酒店对于熊崧装修的问题也从未提出过异议。故由于大酒店提供的出租房屋消防不合格，所造成的熊崧的损失也应由大酒店承担。大酒店诉请的垃圾费等，因为其房屋不合格，无权收取。恳请法院驳回大酒店的全部诉讼请求。经审理查明，2016年10月13日，大酒店（甲方）与熊崧（乙方）签订房屋租赁合同书，约定乙方按照交付之日的状态承租甲方位于广州市白云区机场路601号首层前台、消防水泵房南侧房屋（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积200平方米，以该面积计租面积，以甲、乙双方确认的现状交付乙方承租使用。乙方对该房屋的物理及法律状况做了充分及全面的了解，乙方接受现状并无异议。合同第2条约定：乙方承租本合同第1条所列的房屋用作经营网咖用途，乙方自行办理相关证照。未经甲方同意，乙方不得改变合同所约定的用途。合同第3条约定租赁期限为：从本合同生效之日起租赁期限为9年4个月15天，即租赁期限从2016年10月15日起至2026年2月28日止。其中2016年10月15日至2016年12月14日为免租期。合同第4.1条约定：首年租金标准：建筑面积200平方米，按每平方米175元计算。4.2条约定：递增率：在本合同生效后，从第2年（包括第2年）开始，房屋租金、垃圾清倒费每年递增一次，每次递增5%。合同第4.3条约定了乙方每月向甲方支付房屋租金、垃圾清倒费的标准，其中2016年10月15日至2017年10月14日每月租金为35000元，垃圾清倒费为200元；2017年10月15日至2018年10月14日每月租金为36750元，垃圾清倒费为210元。合同第5.1条约定：本合同乙方应缴纳给甲方的履约保证金为租期两个月的平均租金，即人民币8万元（大写：捌万元正）。合同第5.4条约定：本合同终止或解除时，乙方按照本合同第12条将房屋返还甲方后30日内，经甲方确认乙方不拖欠任何租金、费用，没有违反本合同，且无其他争议时，甲方将无息返还该履约保证金和水电费周转金。合同第7.1条约定：自交付房屋当日起，在租赁期限内，在不损害建筑主体前提下，乙方有权为本合同约定用途自费对房屋进行装修和改造。合同第13.1.2条约定：甲方任何其他违反本合同约定的行为均视为甲方违约，乙方有权依法追究甲方违约责任，所造成乙方的损失由甲方赔偿。合同第13.1.3条约定：如甲方违反本合同规定提前单方解除本合同，甲方无条件无息退还乙方履约保证金、水电费周转金，并赔偿因此对乙方造成的损失。合同第13.2.1条约定：如乙方未按照本合同第4条约定向甲方支付房屋租金、垃圾清倒费、水电费及其它应缴纳给甲方的费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付欠付租金、费用总额3%的违约金。如乙方拖欠租金、费用全部或部分5日以上的，甲方可在不通知乙方的情况下，随时停水、停电，甲方有权单方面解除合同，履约保证金、水电费周转金不退还，所造成的一切损失由乙方承担。并继续追缴乙方所欠租金、水电费和其它费用。以及违约金和相关利息，直至缴清为止。2016年10月13日，熊崧向大酒店交纳履约保证金80000元。2016年10月15日，涉案房屋交付熊崧。2017年6月9日，熊崧委托律师向大酒店发出律师函，称：该物业因存在违规加建部分且消防不合格，导致委托方二次消防至今仍不能通过验收。委托方多次通知贵方尽快处理好承租房屋的整体消防整改，但至今贵方仍未能取得整体验收消防合格相关证明。现委托方特委托本律师致函贵方如下：1、自通知之日起委托人解除与贵方签订的房屋租赁合同，请贵方立即返还委托人已交纳的80000元押金及105000元租金…酌定赔偿金额为40万元。该律师函于同年6月10日因拒收被退回。2017年8月14日，熊崧向本院提起诉讼，请求判令解除熊崧与大酒店签订的房屋租赁合同，请求判令大酒店返还熊崧80000元押金本息及已支付的房租（含水电费）105000元，并赔偿熊崧损失400000元。2017年12月1日，熊崧以需补充证据为由申请撤诉，本院于当日口头裁定准予撤诉。2018年7月16日，大酒店委托律师向熊崧发出律师函，称：贵方从2017年3月份起，因自身装修原因，不能通过消防验收，就停止向委托方交付房租、水电费、垃圾费等费用。贵方还于2017年8月14日起诉到法院要求解除合同退还押金等，法庭开庭过程中，委托方当庭要求贵方支付拖欠的租金，最终因贵方证据不足撤诉。至此之后，委托人多次催促贵方支付租金费用及将场地交还给委托方，但贵方均以各种理由推托，即不支付租金费用，也不将场地清空交还委托方。截止2018年6月30日，贵方已经拖欠16个月租金费用，累计达578181.18元。…望贵方收到本函后3日内，向委托方付清拖欠的全部租金费用578181.18元及违约金并将场地清空交还委托方，若贵方置之不理，则本函即为委托方解除《租赁合同》的通知函，贵方收到本函时《租赁合同》即解除，贵方放置在场地中的物品视为贵方丢弃不要，委托方有权自行处理。邮件查询页面显示该邮件于同年7月18日因拒收被退回。大酒店主张于7月19日以短信发送给熊崧。2018年8月9日，广州市潮煌座网络有限公司（法定代表人熊崧）向广州市公安局白云区分局提交申请，请求书面答复广州银鹰大酒店首层前台、消防水泵南侧200平方米的经营场所消防检查不通过的理由。2018年8月21日，广州市公安局白云区分局出具复函，内容为：广州市潮煌网络有限公司于2017年2月7日向我局申请位于广州市白云区机场路601号首层网吧的消防安全检查资料核查。我局收到申请后即派员到场核查，发现申报单位提供的网吧所在建筑房屋产权证上标注楼层数为8层，现场实际楼层数为9层，所在建筑存在加建、扩建情况，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》相关规定应申报消防审批手续。因此，我局要求你公司待所在建筑完善消防审批手续后再另行申报。2018年9月5日，熊崧出具交接单，内容为：2018年9月5日过来银鹰大酒店拿走属于我的全部物品，场地连同装修交回银鹰大酒店。庭审中，大酒店确认熊崧已于2018年9月5日将涉案房屋交还大酒店。诉讼中，双方对合同解除时间陈述不一致。大酒店主张于2018年7月15日发出律师函，同年7月18日显示拒收后，于次日7月19日以短信发送给熊崧，故3天后的2018年7月23日合同解除。熊崧主张于2017年6月9日向大酒店发出律师函，故合同于2017年6月9日解除。经质证，双方均表示未收到对方发出的律师函。诉讼中，熊崧主张大酒店一直未办妥大酒店房屋的整体消防验收手续，导致熊崧不能实现租赁房屋经营网咖的目的，造成了装修费、设备折旧费等在内的巨大损失，故要求大酒店赔偿损失400000元。对此，熊崧出示了：1.熊崧与林青签订的广东省建设工程施工合同。该合同约定的合同总价为180000元；2.熊崧（甲方）与广东省保安消防机电装饰工程有限公司（乙方）签订的消防整改工程合同，该合同未明确约定工程造价，付款方式中约定：本合同签订后甲方支付50%备料款；…该工程通过消防验收合格后一个星期内甲方再付50%工程款给乙方；3.皓网科技产品购销合同，显示购买服务器等网络设备的总价为53000元。4.广州纬润广告有限公司的品牌设计报价清单、收据，显示广告设计费共10300元，收据显示首付金额为5000元。5.熊崧与广州市诚睿商贸发展有限公司签订的委托办理牌照的协议书。6.产品购销合同，显示购买办公家具总价为53000元。经质证，大酒店认为广东省建设工程施工合同及消防整改工程合同是个体个人施工的话，本身没有相应资质，是无效的，且现场看到的装修项目与事实不符。消防整改工程合同中具体费用都没有约定，合同明确需要涉案房屋的建筑工程图纸，如果提供图纸，消防公司现场发现问题，就不会进行相应的施工。且个体施工去报建，结果也不会得到审批。对皓网科技产品购销合同三性不予确认，购销主体为潮煌座网络有限公司，并不是熊崧，且没有提供付款凭证或发票。这些财物可以在其他场所继续使用，不是必然的损失。熊崧只提供了一个品牌设计报价清单和一个收据，但并没有反映该品牌设计是已经实际履行的合同，也没有相应的转账记录。而且设计的品牌在其他地点都还是可以使用的，不是本案中必然的损失。办理证照的协议也仅仅显示是签订了这一份协议，并没有显示这个协议已经履行完毕，或者熊崧已经支付了全部的费用。即使办理好了，也可以通过变更场所进行迁移。产品购销合同显示家具是动产，不是必然产生的损失，在2018年9月5日，熊崧已经将这些东西搬走了。以上事实，有房屋租赁合同书、房屋交付确认书、律师函、快递单、投递记录、房产证、消防设计审核意见书、消防验收意见书、消防安全检查意见书、消防设计备案受理凭证、交接单、撤诉申请、撤诉笔录、起诉状、微信记录、申请消防核查资料凭证、申请书、广州市白云区公安分局复函、本院询问笔录、开庭笔录、收据、交易流水记录、广东省建筑工程施工合同、皇座网咖装修报价、消防整改工程合同、购销合同、品牌设计报价清单、收据、协议书、录音及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，广州市公安局白云区分局2018年8月21日出具的复函显示，因涉案房屋所在的建筑存在加建、扩建情况，导致熊崧准备在涉案房屋经营的网咖无法通过消防验收。现因涉案房屋不具备出租条件导致熊崧承租后无法使用，由此导致合同解除，过错在于出租方。故熊崧反诉主张大酒店返还80000元履约保证金及赔偿损失的反诉请求合理合法，本院予以支持。但损失数额应已实际产生的损失为准。熊崧在承租涉案房屋后已进行了装修，并提供了广东省建设工程施工合同予以证实。该合同显示合同总价为180000元。虽然大酒店对该份合同的效力及项目提出异议，但未提供反证证实，故本院对于熊崧主张的该部分损失予以采信。熊崧出示的消防整改工程合同未显示合同价格，也无其他证据证实该合同已付款履行；办牌照的协议书亦未能证实已经付款履行；购销合同、品牌设计报价清单、收据及协议书显示设计的品牌及购买的设备、家具等物品均未灭失，可在其他场所继续使用，熊崧主张上述品牌及物品损失或折旧损失缺乏依据，本院不予采信。房屋租赁合同书中明确约定履约保证金应无息返还，故熊崧主张按银行贷款利率计付履约保证金的利息缺乏依据，本院不予支持。大酒店与熊崧均主张合同已经解除，但对合同解除时间意见不一致。双方均以己方向对方发出律师函的时间作为合同解除的时间，但双方均无充分证据证实律师函已送达给对方。熊崧在发出律师函后又于2017年8月14日向本院提起诉讼，请求判令解除熊崧与大酒店签订的房屋租赁合同。可见，熊崧当时亦不认可发出律师函后合同已经解除。熊崧起诉后又于2017年12月1日撤诉。故本院对大酒店与熊崧主张的合同解除时间均不予确认。本案房屋租赁合同书的解除时间可按本案起诉立案之日确定，即于2018年7月30日解除为宜。合同解除后，熊崧应将涉案房屋归还给大酒店。故对大酒店主张熊崧将广州市白云区机场路601号首层前台、消防水泵南侧的房屋归还大酒店的诉讼请求，本院予以支持。虽然合同解除的过错在于大酒店一方，但熊崧在明知涉案房屋无法通过消防验收后本应立即解除合同。而熊崧一直未解除合同，并占用涉案房屋至2018年9月5日。故熊崧以继续履行合同的方式造成损失扩大存在过错。现大酒店主张熊崧支付租金及占用期间的使用费合理合法，本院予以支持。占用期间的使用费可按租金标准计付。熊崧自2017年3月起未交纳租金，故熊崧应向大酒店支付2017年3月至2018年9月5日期间的租金、使用费共654500元。因合同解除的过错在大酒店一方，故大酒店主张熊崧支付违约金及请求判令履约保证金归大酒店所有的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。熊崧的网咖未实际经营，故大酒店主张涉案熊崧支付垃圾清倒费缺乏事实依据，本院不予支持。熊崧请求判令大酒店返还已支付的房租105000元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日，熊崧将广州市白云区机场路601号首层前台、消防水泵南侧的房屋归还广州银鹰大酒店（已履行）。二、于本判决生效之日起五日内熊崧支付广州银鹰大酒店租金、使用费共654500元。三、于本判决生效之日起五日内，广州银鹰大酒店返还熊崧履约保证金80000元。四、于本判决生效之日起五日内，广州银鹰大酒店赔偿熊崧损失180000元。五、驳回广州银鹰大酒店的其他诉讼请求。六、驳回熊崧的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11540.80元，由广州银鹰大酒店负担1782.80元，熊崧负担9758元；反诉受理费4825元，由广州银鹰大酒店负担2144元，熊崧负担2681元（广州银鹰大酒店已交纳本诉受理费11540.80元，熊崧已交纳反诉受理费4825元；于本判决送达之日起三日内，广州银鹰大酒店应向本院交纳反诉受理费2144元，熊崧应向本院交纳本诉受理费9758元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁美玲审 判 员  柯 学人民陪审员  严伟琦二〇一九年七月二十六日书 记 员  黄文敏