江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0691民初2371号原告：南通东方红国际贸易有限公司，住所地南通开发区东方大道118号。法定代表人：倪建华，执行董事。委托诉讼代理人：吴金洋，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛桂菲，北京大成（南通）律师事务所实习律师。被告：徐永标，男，1966年3月26日生，汉族，住南通市。委托诉讼代理人：黄仲平，南通市经济技术开发区新开法律服务所法律工作者。原告南通东方红国际贸易有限公司（以下简称东方红公司）与被告徐永标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴金洋、被告徐永标及其委托诉讼代理人黄仲平到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告东方红公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付占用费168000元、市场管理费12600元，共计180600元（暂计至2018年9月30日）；2、判令被告腾退原告位于南通开发区东方大道118号的1号楼1017、1019号的房屋和土地；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2013年4月2日，原、被告签订了一份《南通市商品交易市场设施租赁（管理服务）合同》（以下简称合同），合同约定被告租用原告的1号楼1017、1019号房屋，租用房屋总面积为300平方米，其中一层店面房150平方米，二层店面房150平方米；租赁期限自2013年4月2日至2016年4月1日止；租赁费每平方米每年100元；被告应当在进场后按月向原告缴纳市场管理费。合同签订后，被告仅支付了房屋租赁费60000元，但至今没有缴纳市场管理费。在上述合同签订当日，双方还签订了租赁房屋占用土地的《土地租赁协议书》，约定被告租赁上述房屋所在的土地300平方米；租赁期限自2013年4月2日至2016年4月1日止；租赁费每平米每年60元；被告支付了土地租赁费36000元。上述合同租赁期到后被告未就上述房屋、土地与原告另行签订合同，但被告继续占用租赁的房屋、土地至今。截至2018年9月30日，被告已拖欠原告占用费168000元、市场管理费12600元。2018年9月19曰，原告向被告发送律师函，告知被告于收到律师函后十日内向原告支付拖欠的占用费及市场管理费，并立即腾退租赁的房屋和土地，被告于2018年9月25日签收，但被告至今未向原告支付相关费用且未腾退租赁的房屋和土地。为维护原告的合法权益，特具此状，望判如所请。被告徐永标辩称：1、原告从2013年4月至今将南通市东方红市场开业，也没有经营户在经营，没有经营人员，也没有客户、人员进入市场，导致答辩人无法开业，故原告构成违约，被告无需缴纳房租；2、原、被告签订租赁合同以后，被告将老家拆迁分得的安置房出售后，所得的钱款用于缴纳案涉占用费及店面装修，被告本准备开设饭店，但是由于原告原因，南通东方红市场未开业，也无人员进场，故租赁的房屋一直空关，被告没有实际经营，故无需缴纳市场管理费；3、原告理应根据客观事实，给被告一定补偿及装修费用的赔偿。原告东方红公司围绕诉讼请求依法提交了南通市商品交易市场设施租赁（管理服务）合同、土地租赁协议书、南通东方红建材市场门前卫生三包责任书、治安责任书、南通东方红建材市场治安及消防安全责任书、律师函及邮件跟踪查询记录、保安（劳务派遣协议）一份、2017苏0691民初2371号民事判决书、2016苏0691民破5号决定书一份、原告和江苏韩通赢吉重工有限公司签订的房屋租赁合同；被告徐永标提交了不动产登记信息查询结果、装修合同、收据复印件3张。本院庭审后就案件事实向原、被告进行询问，各形成谈话笔录1份。本院组织当事人对上述证据进行了质证，根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月2日，原告东方红公司（合同甲方）与被告徐永标（合同乙方）签订南通市商品交易市场设施租赁（管理服务）合同，约定乙方徐永标承租甲方东方红公司坐落于1#楼1017#、1019#，租用房屋总面积为300平方米，其中一层店面房150平方米，二层店面房150平方米。租赁期限自2013年4月2日至2016年4月1日止，乙方承租甲方的租赁费按年计算，计算公式一层150×100×2年=30000元，二层150×100×2年=30000元，以上租赁费共计60000元整。付款方式为乙方签订本合同同时，一次性交清全部租赁费。合同第4.2条约定市场（物业）管理费待乙方进场经营时按月收缴。合同第4.3条约定乙方交纳先行赔偿保证金3000元，用于甲方代乙方先行赔偿和支付失信违约金。先行赔偿后，经甲方通知，乙方在7日内补足原金额，租赁合同到期后30天内无投诉时退还。合同第5.3条约定乙方装修费用自担。乙方因装修在店铺、展厅、库房或其他场地添附的不动财产，其所有权属于甲方，且甲方无须向乙方做任何费用补偿。合同第七条甲方权利义务约定，东方红公司负责提供符合正常经营条件的市场设施和市场环境；负责对市场内的消防、治安、环境、卫生、物业、信用、场容场貌、经营秩序等各类事务进行日常管理，并达到市场标准化和各项管理的要求；组织市场内管理人员对日常管理事项进行市场巡查，在商品入场（上市）前，负责商品质量的入场查验，索票索证，验票验证，并建立管理台账……合同第九条约定租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需交出房屋钥匙，将房屋清空后退还甲方。如乙方需继续租赁，则须提前一个月书面向甲方提出，经甲方同意，重新签订租赁合同。如租赁期满后乙方未能及时将腾空的房屋交还甲方，则占用期内的占用费按照本合同第三条占用费标准双倍支付。在同日，原告东方红公司（协议甲方）与被告徐永标（协议乙方）签订土地租赁协议书，约定乙方租赁东方红公司1#楼1017#、1019#号摊位计300平方米，土地租赁按每年每平方米300×60×2年合计36000元，同时约定土地租赁协议与东方红公司摊位租赁合同同步签订，自2013年4月2日至2016年4月1日止。土地租赁费与东方红公司的摊位租赁费同时交纳，其他条款按照摊位租赁合同执行。合同签订后，被告徐永标使用原告房屋，其中摊位使用费缴纳了60000元，土地使用费缴纳了36000元，保证金缴纳了3000元，以上共计缴纳99000元，余款至今未缴纳。2018年9月19日，原告向被告发出律师函，要求被告向原告缴纳所欠占用费及市场管理费，并立即腾退租赁的房屋和土地。被告陈述其收到了律师函，但之后又退给了原告。另查明，案涉房屋系原告东方红公司所建，建成后对外出租，但未办理建房审批手续，未领取产权证。还查明，2016年9月7日，本院裁定受理申请人王云霞、倪红萍对被申请人东方红公司的破产清算申请。2016年9月12日，东方红公司管理人与南通市国威保安服务有限公司签订保安（劳务派遣）协议，由南通市国威保安服务有限公司向东方红公司派遣保安人员5名，从事市场安全巡逻保安服务。2018年6月4日，本院裁定批准东方红公司和南通东方红建材市场有限公司的重整计划；终止东方红公司和南通东方红建材市场有限公司的重整程序。本案的争议焦点是：一、租赁合同的效力；二、原告主张被告返还土地及支付土地占用费能否在本案中处理；三、原告主张被告返还案涉租赁房屋并支付房屋占有使用费能否得到支持；四、原告主张被告支付市场管理费是否于法有据。关于争议焦点一，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告从东方红基地租赁土地建设市场对外出租，未办理建房审批手续和领取产权证，与被告签订的南通市商品交易市场设备租赁（管理服务）合同应属无效。关于争议焦点二，本案处理的系房屋租赁合同纠纷，而原告要求被告返还租赁的土地及缴纳欠付的土地占用费是基于原、被告签订的土地租赁协议书，与案涉房屋租赁合同并非同一法律关系，故对该项诉讼请求，本案不予理涉。关于争议焦点三，本院认为，房屋租赁合同无效，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。首先，对于原告主张被告返还占有的位于南通开发区东方大道118号的1号楼1017、1019号的房屋诉讼请求，本院予以支持；其次，关于房屋租赁合同无效要求返还的占有利益，该占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。关于房屋占有使用费的金额，原、被告签订的南通市商品交易市场设施租赁（管理服务）合同中约定了房屋的年占用费为30000元，本院对此予以确认。关于被告主张原、被告之前协商交二年占用费抵三年占用费的情况。本院认为，案涉南通市商品交易市场设施租赁（管理服务）合同系原告提供的格式合同，对于格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。案涉合同中首先约定租期为3年，但是后面又约定租赁费计算公式为：一层150×100×2年=30000元，二层150×100×2年=30000元，以上租赁费共计60000元整。另外，双方还约定被告在签订本合同的同时一次性交清全部租赁费，而被告实际缴纳的租赁费数额也仅有60000元。综上，本院认为案涉合同对于3年租期内的全部占用费的约定前后并不一致，故应当按照有利于被告方的理解予以解释，即2014年4月2日至2016年4月1日期间的占用费合计60000元，且该期限内的占用费被告已经实际缴纳。2016年4月2日之后的占用费按照双方合同约定按年占用费30000元计算至被告实际返还案涉房屋之日止。关于被告缴纳的3000元保证金，原告主张直接抵扣被告欠付的占用费，符合法律和合同约定，本院予以支持，经计算，3000元保证金可以抵扣2016年4月2日至2016年5月7日期间的占用费。综上，被告还应向原告支付自2016年5月8日至实际返还房屋之日止按照年占用费30000元标准计算的占用费。关于争议焦点四，本院认为，首先，市场管理费不同于租金，系一种服务费用。根据合同约定东方红公司应当提供市场日常管理、查验等相关服务，而东方红公司提供的证据为企业进入破产清算程序后管理人与保安公司签订的保安（劳务派遣）协议，该协议的合同目的是为了确保破产企业的资产安全，这显然与市场正常经营时，东方红公司应当提供的市场经营管理服务有着本质区别。东方红公司以此主张其已履行了市场管理服务义务，本院不予采信。其次，双方签订的租赁合同本身对管理费的约定并不明确，仅约定管理费待徐永标进场经营时按月收缴，并未约定具体数额或收费标准，难以认定双方就此达成合意。而双方就此内容亦不能达成补充协议。综上，东方红公司未提供相关市场管理服务，双方未就市场管理费缴纳达成合意，故本院对原告主张的市场管理费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告徐永标于本判决生效之日起二十日内将南通开发区东方大道118号南通东方红建材市场1号楼1017室、1019室房屋返还给原告南通东方红国际贸易有限公司，并向原告南通东方红国际贸易有限公司支付房屋占用费（自2016年5月8日至实际返还房屋之日止按照年占用费30000元标准计算）；二、驳回原告南通东方红国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3912元，减半收取1956元，由原告南通东方红国际贸易有限公司负担956元，由被告徐永标负担1000元。（诉讼费用原告已垫付，待执行时由被告徐永标一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3912元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  陈新二〇一九年七月四日书记员  成慧