广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初13465号原告：深圳市懿德物业管理服务有限公司。法定代表人：颜招彬。委托诉讼代理人：袁吉松。委托诉讼代理人：王晶。被告：赵喜城。被告：詹东红。两被告共同委托诉讼代理人：张斌。两被告共同委托诉讼代理人：李强。原告深圳市懿德物业管理服务有限公司（以下简称“懿德物业公司”）诉被告赵喜城、被告詹东红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。懿德物业公司的委托诉讼代理人袁吉松，赵喜城、詹东红共同的委托诉讼代理人张斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。懿德物业公司向本院提出诉讼请求：l.判令赵喜城、詹东红向懿德物业公司支付2014年7月1日至2017年12月31日期间拖欠的物业管理费334794.60元；2.判令赵喜城、詹东红向懿德物业公司支付2014年7月1日至2017年12月31日期间拖欠的专项维修资金1674.12元；3.判令赵喜城、詹东红向懿德物业公司支付2017年1月1日至2017年12月31日期间拖欠的停车服务费4800元；4.判令赵喜城、詹东红向懿德物业公司支付2014年7月11日至2017年12月31日期间滞纳金110195.12元；5.赵喜城、詹东红承担本案的诉讼费；6.赵喜城、詹东红对上述费用承担连带责任。以上1-4项合计451463.84元。事实与理由：赵喜城、詹东红与深圳市中核兴业实业有限公司（以下简称“中核公司”）签订的《深圳市商品房买卖合同》约定赵喜城、詹东红应于2014年7月1日前办理收楼手续并收楼懿德轩A栋A9号房，并于收楼期限届满之日开始计收物业管理费及其他相关费用。此合同是双方自愿签订的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，中核公司与懿德物业公司签订的《前期物业服务合同》对中核公司、懿德物业公司及涉案小区全体业主均具有约束力，且赵喜城、詹东红与中核公司之间的《深圳市商品房买卖合同》约定赵喜城、詹东红同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由懿德物业公司提供物业服务，赵喜城、詹东红必须接受并遵守中核公司与懿德物业公司签订的《前期物业服务合同》，故懿德物业公司及赵喜城、詹东红均应按照上述《前期物业服务合同》的约定善意全面地履行各自承担的义务。懿德物业公司在签订《前期物业服务合同》后，已实际为懿德轩小区提供了物业管理服务。涉案房屋于中核公司通知交付时亦已完成竣工验收备案，故根据物业合同约定和等价有偿原则，赵喜城、詹东红应向懿德物业公司交纳物业管理费等费用。中核公司经政府部门确认验收合格已完全具备房屋交付资格。赵喜城、詹东红未收楼的责任并不在开发商及懿德物业公司，而是其以各种理由一直拖延收楼，自2014年7月1日至今已三年之久，可见未收楼责任是被告赵喜城、詹东红故意造成。懿德物业公司作为物业服务管理者，对小区公共部分进行服务管理，交纳管理费系小区业主应有的义务，赵喜城、詹东红在懿德物业公司提供物业服务期间拒不收楼、拒交物业服务费的行为严重损害了懿德物业公司的利益，亦对如期交纳物管费的小区业主不公平。根据《前期物业服务合同》的规定，计算得出赵喜城、詹东红在2014年7月1日至2017年12月31日之间共拖欠物业管理费334794.60元，专项维修基金1674.12元，2014年7月11日至2017年12月31日滞纳金110195.12元；2017年1月1日至2018年1月31日期间拖欠的停车服务费4800元；以上合计人民币451463.84元。本案中，懿德物业公司与赵喜城、詹东红多次沟通未果，赵喜城、詹东红恶意拖欠费用的行为严重违反了法律，侵害了懿德物业公司的合法权益，同时赵喜城、詹东红的违法事实清楚，证据充分，懿德物业公司现依法向人民法院提起诉讼，请求依法审判，支持懿德物业公司全部诉请。赵喜城、詹东红共同辩称：1.其并未与中核公司签订深圳市商品房买卖合同，更未约定在2014年6月1日收楼，双方仅签署了一份认购协议，其中对收楼日期没有约定，赵喜城、詹东红也并没有收到收楼通知书，其没有收楼，懿德物业公司依法应当向建设单位中核实业收取管理费。为此，赵喜城、詹东红提供了证据，相关法律规定是物业管理条例第41条第2款;2.懿德物业公司的收费金额及收费项目没有合同及法律依据;3.懿德物业公司的部分诉求已经超过了诉讼时效，不应得到法院支持；懿德物业公司的起诉状落款日期为2018年4月16日，按照3年的时间追诉，最早起诉时间为2015年4月16日开始，之前的诉求超过了诉讼时效，即便认可原告2017年1月18日最早的登报通知,属于时效中断，那可追诉的部分可前溯两年，即从2015年1月18日开始;4.懿德物业公司与本案涉案楼盘开发商中核公司的房产交易仍在进行中，其尚未取得房产证，且因中核公司与他人的诉讼案件，法院已查封了本案所涉及的物业。以上情形直接影响了赵喜城、詹东红的合法权益，使其迟迟无法收楼入住，因此要求其缴纳物业管理费显示公平;5.懿德物业公司的物业收费没有合同依据及事实依据;6.该物业并没有交付给买受人，因此，不应当收取物业管理费;7.涉案房屋不具备交房条件，懿德物业公司是持有房屋竣工验收的资料的，但在本案中始终不予提交，应当承担举证不能的法律责任;8.别墅自带车位不属于公共区域，不应当另外单独收取物业管理费。物业管理费30元/㎡收取标准极高，赵喜城、詹东红提交的证据显示，同类的别墅市场调节价为3.4元-10元期间，根据法律规定，物业收费实施市场调节价，懿德物业公司收费与市场价严重不符，应当调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月10日，中核公司（卖方）与赵喜城、詹东红（买方）签订《认购协议书》，约定买方认购卖方的懿德轩项目中的A栋A9号房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积265.71平方米，总价款为6200万元，买方须于本协议书签订当日向卖方交纳200万元，在本协议书签订之日起七日内累计支付完毕总楼款的20%即1240万元，在本协议书签订之日起十七日内累计支付完毕总楼款的50%即3100万元；剩余50%楼款买方在签订《深圳市房地产买卖合同》之日起十日内一次性付清或通过银行按揭方式付清；买方应在收到卖方签署买卖合同通知之日起七日内与卖方签订买卖合同，买卖合同一旦签订，本协议书效力即行终止。《认购协议书》手写“卖方赠送给买方贰个停车位的使用权，具体位置入伙后由卖方指定，其使用权年限与房产证注明之产权年限相同，但该车位的使用权不得单独转让或出租出售，否则卖方有权无条件收回其使用权”。同日，中核公司与赵喜城、詹东红签订《补充协议》，约定：在买方依约支付完毕总楼款的50%即3100万元后，卖方即可将该房地产交付买方使用。懿德物业公司提交了中核公司制作的《懿德轩收楼通知书》及向赵喜城、詹东红邮寄该通知书的EMS快递单，收楼通知书载明中核公司通知詹东红、赵喜城于2014年6月13日前办理收楼手续，逾期未办理收楼手续的,视为已接收房产,并提示2014年7月1日收楼期限届满之日开始计收物业管理费及其他相关费用。EMS快递单显示收件人地址为涉案房屋，其上未载明送达情况及邮寄日期。赵喜城、詹东红对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。懿德物业公司提交了两份其与中核公司签订《懿德轩前期物业服务合同》，合同分别约定懿德物业公司在2012年10月1日至2014年9月30日及2014年10月1日至2016年9月30日期间，为懿德轩提供前期物业管理服务，A、B、C、D栋物业服务费标准为30元/月/平方米，懿德物业公司定期向业主收取服务费，逾期未交纳者，每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金。懿德物业公司提交了三份《催缴单》，日期分别为2016年7月31日、2016年12月31日及2018年1月1日,内容分别为懿德轩物业服务中心向赵喜城、詹东红催缴2014年7月1日至2016年7月31日、2014年7月1日至2016年12月31日以及2014年7月1日至2017年12月31日期间的物业管理费、专项维修资金和滞纳金。懿德物业公司提交了一份落款日期为2016年12月16日致懿德轩别墅用户的《关于懿德轩车位管理费收费的通知》，主要内容为：懿德轩物业服务中心拟于2017年1月1日起对别墅单元所获赠私属停车位收取200元/月的停车管理费。2017年1月18日，懿德物业公司登报刊登公告，向包括赵喜城、詹东红在内的数名业主催收物业管理费和专项维修基金。2017年2月13日，懿德物业公司委托律师向赵喜城、詹东红寄送律师函以催缴物业管理费、专项维修基金及利息，邮件查询记录显示邮件拒收退回。懿德物业公司另提交了一份管理费催缴函的邮寄单，管理费催缴函日期为2017年8月8日。本院认为，根据《物业管理条例》，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。本案中，懿德物业公司向赵喜城、詹东红主张物业管理费、专项维修基金及停车服务费，应提交证据证明赵喜城、詹东红系涉案房屋所有权人或建设单位已实际交付涉案房屋。建设单位中核公司与赵喜城、詹东红仅签订了《认购协议书》及其补充协议，未签订房屋买卖合同，截止目前涉案房屋尚未登记至赵喜城、詹东红名下。虽然懿德物业公司提交了中核公司邮寄《懿德轩收楼通知书》的邮件回单，但是邮寄地址为涉案房屋，回单上并未标注送达情况及邮寄时间，赵喜城、詹东红亦不认可收到上述通知，故仅凭此并不足以证明中核公司已完成涉案房屋的交付。综上，懿德物业公司向赵喜城、詹东红主张物业管理费等费用，事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市懿德物业管理服务有限公司全部的诉讼请求。案件受理费8071.94元，原告深圳市懿德物业管理服务有限公司已预交，由原告深圳市懿德物业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赖 晖人民陪审员 刘 芳人民陪审员 徐步安二〇一九年七月二日书 记 员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。