宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0213民初2267号 原告：宁波联合物业管理有限公司。住所地：宁波市北仑区梅山盐场1号办公楼九号908室，统一社会信用代码：91330206720482909E。 法定代表人：鲍小才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡远军，宁波市锦林法律服务所法律工作者。 被告：马全军，男，1968年12月2日出生，汉族，住宁波市奉化区。 原告宁波联合物业管理有限公司（以下简称联合物业公司）为与被告马全军物业服务合同纠纷一案，于2019年4月25日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员江桔适用简易程序于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告联合物业公司的委托诉讼代理人胡远军，被告马全军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联合物业公司起诉称：2010年6月20日，原、被告签订了一份龙津尚都前期物业管理服务协议，约定由原告对龙津尚都小区实行物业管理。协议中载述，原告向业主和物业使用人收取物业管理相关费用，包括综合服务费、房屋共有部位及共用设施日常维修费、车位管理费和电梯分摊电费。协议第四条对物业费的收费标准作了约定，协议第五条对违约责任作了约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”。自2011年7月1日起，被告一直未缴纳物业管理费用，截止2019年12月31日，被告拖欠原告物业管理费26564元，截止2018年7月1日违约金为9695.86元。该款虽经原告多次催讨，但被告却以种种理由搪塞拒付。原告为此向法院起诉，诉讼请求：依法判令被告支付原告自2011年7月1日-2019年12月31日的物业管理费26564元、违约金9695.86元，合计36259.86元。 原告为证明其诉讼主张，向法庭提供下列证据：1、营业执照和法定代表人身份证各一份，用以证明原告的主体资格；2、宁波市奉化区物价局文件一份，用以证明宁波联合物业管理有限公司一直按物价局文件规定的标准收取物业费；3、龙津尚都前期物业管理服务协议一份，用以证明被告系龙津尚都22幢2楼203室业主，房屋建筑面积为139.58平方米；4、宁波联合物业管理有限公司出具的龙津尚都二期住宅物业费收费台帐一份，用以证明2011年7月1日至2019年12月31日共欠综合服务费19932元、公共维修费2373元、车位综合服务费3060元、电梯电费1199元，合计26564元；5、缴款通知书若干份，用以证明原告多次向被告催讨过物业费。经质证，被告对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认。 被告马全军答辩称：原告未经相关部门批准，没有物业资质，没有房管所备案，没有营业执照，原告入驻后管理服务不到位，收费不合理，违规经营游泳池，22幢底层房屋被新民居委会强占，业主家里经常失窃。请求法院公正判决。 被告为证明其答辩主张，向法庭提供下列证据：1、业主致奉化市陈市长的信、广大业主诉求、举报投诉受理通知书各一份，用以证明业主对被告的服务极为不满；2、游泳培训班广告一份，用以证明被告违规运营游泳池；3、业主签字一份，用以证明业主要求被告明确收支账目；4、照片若干分，用以证明物业服务不到位。经质证，原告对上述证据有异议，认为与本案无关。经审查，本院认为原告的质证意见成立，该证据与案件缺乏关联性，本院不予确认。 根据双方当事人在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定的案件事实如下：原告联合物业公司为宁波市奉化区岳林街道龙津尚都小区提供物业服务，被告马全军为该小区22幢2楼203室业主，房屋建筑面积为139.58平方米，2010年6月20日，原、被告签订一份龙津尚都前期物业管理服务协议，关于物业费支付时间协议中载明“以后每半年交纳一次，每次交纳费用时间为上半年5月份，下半年10月份”。被告从2011年7月1日起未付物业费，截至2019年6月30日，被告应支付给原告综合服务费18760元（139.58㎡×1.4元/㎡/月×96月）、公共维修费2233元（139.58㎡×2元/㎡/年÷12月×96月）、车位综合服务费2880元（30元/月×96月）、电梯电费1276元，合计25149元。 本院认为，原被告双方签订书面的物业管理服务协议，原告已经为被告提供了物业服务，被告也接受了原告的服务，原、被告之间的物业服务合同关系成立，被告应该按照物价部门核定的标准支付至2019年6月30日止的综合服务费18760元、公共维修费2233元、车位综合服务费2880元、电梯电费1276元，合计25149元。关于原告诉请的2019年度下半年的物业费，根据协议中约定的交纳时间，因未到10月份，本院对此暂不予支持。关于原告诉请的违约金，原告未提供相关证据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告马全军应在本判决生效之日起五日内支付给原告宁波联合物业管理有限公司综合服务费18760元、公共维修费2233元、车位综合服务费2880元、电梯电费1276元，合计25149元； 二、驳回原告宁波联合物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费707元，减半收取353.5元，由原告宁波联合物业管理有限公司负担108.5元，被告马全军负担245元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审判员 江 桔 二〇一九年七月三日 书记员 洪燕芬 附:一、本判决所依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 3.最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》： 第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。 申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。 第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。 查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。