广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5546号上诉人（原审被告）：广东荔盈置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：庄佳玲。委托诉讼代理人：周刚，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张志英，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王袈晨，男，汉族，1住广东省广州市花都区。上诉人广东荔盈置业有限公司（以下简称荔盈公司）因与被上诉人王袈晨房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荔盈公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定王袈晨提供的微信记录，就贷款、退款问题进行沟通，是销售代表凌*敏的职务行为，属于认定事实不清。一审法院认定荔盈公司与王袈晨于2017年10月19日签订案涉商铺的《定制意向书》，王袈晨支付了2.5万元定金，荔盈公司对此事实无异议。但王袈晨在同一天向中介公司广州市房道网络科技有限公司缴纳会员增值服务费2.5万元，王袈晨正是通过该公司的中介人员凌*敏购买商铺。微信记录中的退费、退款是指退还中介公司的中介服务费2.5万元，与荔盈公司无关。经协商，中介公司于2017年11月10日退回该笔服务费，中介公司提供的记录可以佐证。因此凌*敏的行为是代表中介公司退款，与荔盈公司无关。二、荔盈公司不同意一审法院认定“王袈晨在签订《定制意向书》时已明确提出商铺的贷款要分开办理、分开账户还款的附加条件，销售人员亦同意”。王袈晨提交的微信记录全部都形成于2017年10月25日后，完全没当日或事前的沟通记录，所谓的附加条件不排除王袈晨对微信记录断章取义，荔盈公司对微信记录的连续性质疑，且一审法院对此没有质证。三、荔盈公司不同意一审法院认定双方对于未能签订正式合同均存在过错。本案中，王袈晨按合同约定付款是合同义务，其能否取得贷款及贷款的额度、年限完全取决于自身条件，无论结果如何均不影响其履行合同。因此王袈晨违反《定制意向书》已构成违约，荔盈公司对未能签署正式合同没有责任。二审期间，荔盈公司补充上诉意见称：1.一审中王袈晨提交的微信截图中“Vivian”不等于是凌*敏本人；2.一审中王袈晨提交的微信截图中“万*肖”称钱不是其收，是开发商收，说明“万*肖”不代表荔盈公司；3.一审中王袈晨确认中介公司曾向其退款25000元，结合微信截图中2017年11月10日前的信息，后期王袈晨未再提退款事宜可知，双方协商的退款指中介公司收取的增值服务费而不是购房定金。王袈晨辩称，王袈晨共交了50000元，其中25000元是定金，另外25000元是增值服务费，增值服务费退了，定金没有退，两个收据不一样。中介公司的人员代表荔盈公司在合同签字就是代表了荔盈公司，并且王袈晨是在销售大厅购买并签名的。王袈晨向一审法院起诉请求：1.荔盈公司返还定金25000元予王袈晨；2.诉讼费用由荔盈公司承担。一审法院认定事实：涉讼商铺位于佛山市南海区大沥镇**大道**广场负一层*区B-*铺。涉讼商铺所在的建筑物“**广场购物中心（地块B）”于2017年6月27日办理了竣工验收备案登记。2017年10月19日，王袈晨支付了25000元予荔盈公司，荔盈公司出具《收款收据》、《**广场成交确认单》确认该25000元为王袈晨支付的认购涉讼商铺的定金。同日，王袈晨与荔盈公司签订《定制意向书》，约定：定制标的为涉讼商铺，定制价为1420000元；于2017年10月19日交定金25000元，剩余25000元于10月25日补齐，逾期当挞定处理；首期定制款660000元（除定金外）须于签订《物业定制合同》及其补充协议当天付清，或2017年10月25日前付清；楼款710000元向银行申请贷款，乙方须于签订本《意向书》后3日内备齐并提交申请资料供银行审批；乙方于7日内（即2017年10月25日之前）或甲方发出的签约通知送达乙方后2日内，乙方须携本《意向书》原件、定金收据原件及有效身份证证明文件、资料及定制资料前往营销中心缴纳首期定制款及签订《物业定制合同》及相关合同；如果乙方逾期签约或支付定制款的或申请贷款的或又其他违约情况的，超过三十天仍未支付的，甲方有权单方解除本《意向书》，定金没收，甲方有权将该物业另行处分。其中甲方销售代表为“凌*敏”。同日，王袈晨添加微信用户“Vivian”（凌*敏）,双方多次通过微信就贷款、退款问题进行沟通（部分聊天记录详见下表）。日期发送人发送内容二〇一七年十月二十五日Vivian不好意思啊，因为这次您哥没来，您这次过来办晓明那套单位的事情，所以我不太好过去跟，您先办签约的事情哈，有什么疑问可以微信我或者肖哥2017年10月26日Vivian你是不是下个月五号左右能把所有的首付的钱凑齐了过来交，因为我现在要预约你下一套单位签约的时间。主要是因为公司那边让我先报个时间，你看能不能有个范围，大概是几号之前，然后我就尽量把时间往后延王袈晨下个月月中之前2017年11月27日Vivian上次退定金那个申请里面还需要你把意向书、收据就是文件袋里的所有的资料都一并拿回来2017年12月11日王袈晨凌小姐，何总怎么说，不是今天答复吗？2017年12月27日王袈晨凌小姐，何总怎么说？两个多星期，应该办好了吧Vivian退款没有那么快的，你上次听他说了，两个月左右的时间王袈晨那现在是确定退款，还是能办两张卡？得给句准话呀，能买的话我不得先把钱准备好么2017年12月29日Vivian我问过领导了，帮您走流程退，大概时间是两个月左右2018年3月5日王袈晨凌小姐，退款的事怎么样了，都两个多月了2018年3月13日Vivian王先生，您十点后再过来吧，我发现我们售楼部打印机坏了，我现在出去外边找打印店打印特殊申请2018年10月26日，王袈晨添加微信用户“万*肖”（肖*），双方多次通过微信就贷款、退款问题进行沟通（部分聊天记录详见下表）。日期发送人发送内容2017年10月26日王袈晨我哥说过两天钱拿回来，到时候我去找你签约，估计11月初了2017年11月5日万*肖今天星期天上面领导真的不在，我一直都在帮你想办法退，因为这钱不是我收了，是开发商2017年11月9日万*肖你退定金的事，正在走流程，这个要上报的，你到时等我的通知，我通知你过来，你就直接来办理手续就可以了上面会去调查为什么客户要退这个订金，因为它要通过层层去调查是什么原因，现在那个女孩子销售，她把包袱全部甩给我了。我记得那个时候我在跟你们讲的时候，她也坐在那里，她偏偏说她没有在哪里，后面我都跟她吵起来了因为当时她说也可以办两张卡，所以我说我们两个都有说，她说客户说是你一个人说的王袈晨她一直都在她全程跟着怎么会不知道2017年11月13日万*肖我等下给个电话号码给你，你明天打，就是那个女孩子的。你就说，当天我跟我哥还有那个小哥，你也在，然后我我哥都问了能不能办两张卡，你们都说可以，现在搞得不可以，你说现在这个事情怎么办她现在把责任全部都推给我一个人身上，我这边需要她配合她都不愿意13536646512凌*敏2018年3月13日，王袈晨就涉讼商铺向荔盈公司提交《特殊申请变更单》，内容：涉讼商铺实际购买人为王袈晨哥哥，但其不便用自己名字购买，王袈晨此前已购买154号铺，王袈晨要求办理两张银行卡并分开办理按揭手续，当时中介公司中盟地产销售肖*答应可以办理，现场销售凌*敏在场但不知道中介对王袈晨作出此承诺，王袈晨下定后经咨询无法办理两张银行卡并分开按揭，因此王袈晨申请退还定金25000元。凌*敏作为销售人员在该表格中签名。另，2017年10月25日，双方就王袈晨向荔盈公司购买154号铺一事签订了《商品房买卖合同（预售）》，并约定其中房款480000元以商业贷款方式付款。诉讼中，双方确认双方并未就涉讼商铺签订《物业定制合同》。王袈晨主张原因是两商铺的按揭手续不能分开办理，不能达到王袈晨签约初衷且有可能引起纠纷；荔盈公司主张原因是王袈晨未支付首期款660000元。一审法院认为：双方签订《定制意向书》，约定王袈晨向荔盈公司认购涉讼商铺、双方应于约定的期限内就涉讼商铺签订《物业定制合同》，现双方因该《定制意向书》发生纠纷，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。“Vivian”（凌*敏）是荔盈公司的销售代表，其就涉讼商铺的销售与王袈晨进行沟通，属职务行为，其在销售过程中所作出的相应承诺的法律后果应由荔盈公司承担。根据王袈晨出示的微信聊天记录，王袈晨在签订《定制意向书》时已向销售人员凌*敏、肖*明确提出涉讼商铺及154号铺的贷款要分开办理、分开账户还款的附加条件，销售人员亦予同意，但在签订《定制意向书》后，该销售人员又提出办不到王袈晨上述要求，双方未能就涉讼商铺的贷款问题达成一致意见，导致双方未能就购买涉讼商铺一事签订正式合同，双方对于未能签订正式合同均存在过错，现双方均表示不再就涉讼商铺签订正式合同，王袈晨请求荔盈公司返还已收取的定金25000元，于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决：荔盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还25000元予王袈晨。案件受理费425元，减半收取计212.5元，由荔盈公司负担。二审期间，荔盈公司向本院提交证据1.刷卡纸和收据，拟证明王袈晨支付增值服务费；证据2.退款申请单、王袈晨身份证、银行卡，拟证明王袈晨提出退增值服务费的申请；证据3.退款电子转账凭证，拟证明广州房道网络科技有限公司退款记录；王袈晨提交证据1.手机短信截图，拟证明增值服务费已经退还；证据2.收款收据和《**广场成交确认单》，拟证明2017年10月19日荔盈公司收取王袈晨定金25000元；证据3.收据和转账凭证，拟证明中介公司收取王袈晨服务费25000元。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。经审查，王袈晨提交的证据2拟证明事实已经一审判决确认，本院不再重复审查；荔盈公司、王袈晨提交的其他证据均与本案无关，不作为本案的定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为荔盈公司应否向王袈晨返还定金25000元。荔盈公司上诉主张，王袈晨与中介公司的销售人员凌*敏关于退款、退费的沟通指的是中介公司收取的增值服务费，且与荔盈公司无关，荔盈公司对于合同未能正式签订没有过错，不应当退还定金。经查，根据王袈晨提供的微信通话截图可知，“Vivian”是“万*肖”即肖*推荐给王袈晨的凌*敏的微信号，王袈晨与凌*敏之间、王袈晨与肖*之间的微信通话可以相互印证，证明三人就无法满足王袈晨的条件及需要退还购房定金的事宜进行沟通，且凌*敏明确已经在走退款流程。本院认为，凌*敏作为荔盈公司的销售代表，其销售行为产生的法律后果应由荔盈公司承担。即便凌*敏不属于荔盈公司的工作人员，凌*敏代表荔盈公司与王袈晨就案涉商铺关于贷款、退款等事宜的洽谈、沟通、签约行为，亦足以令王袈晨相信凌*敏具有代理权，由此产生的法律后果亦应由荔盈公司承担。本案中，王袈晨在签订《定制意向书》时已向销售人员凌*敏、肖*明确提出案涉商铺及154号铺的贷款要分开办理、分开账户还款的附加条件，销售人员亦予同意，但在签订《定制意向书》后，该销售人员又提出办不到王袈晨上述要求，双方未能就涉讼商铺的贷款问题达成一致意见，以致未能就购买涉讼商铺一事签订正式合同。一审法院据此认定双方对于未能签订正式合同均存在过错，判令荔盈公司向王袈晨返还已收取的定金25000元，处理妥当，本院予以维持。综上所述，荔盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人广东荔盈置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长余珂珂审判员徐允贤审判员黄玉凤二〇一九年七月二十五日法官助理彭振宇书记员王娣