广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9217号原告：吴才英，女，汉族，1974年12月12日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：郭洪霞，广东荆紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茜，广东荆紫律师事务所律师。被告：袁接文，男，汉族，1966年11月9日出生，住广东省兴宁市，被告：袁琼燕，女，汉族，1971年9月21日出生，住广东省兴宁市，原告吴才英诉被告袁接文、袁琼燕民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月30日、5月9日两次公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人郭洪霞、王茜到庭参加诉讼，被告袁接文、袁琼燕经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的《房产过户协议》有效，并确认位于佛山市禅城区帝景北路16号2区二十三座503房归原告所有；2、两被告继续履行《房产过户协议》并协助原告办理房屋过户手续；3、两被告向原告支付律师费1万元；4、本案诉讼费由两被告承担。本案第一次庭审中，原告以涉案房屋被查封为由，变更诉讼请求为：1、解除原告与两被告于2018年11月12日签订的《房产过户协议》；2、两被告连带返还原告本金820099.61元并赔偿利息损失134498.22元（其中65万元本金的利息自2018年7月16日起算，暂计至2019年4月30日，利息为125233.33元，扣减已经支付的第三期利息1万元，为115233.33元；其中160299.61元本金的利息自2018年11月12日起算，暂计至2019年4月30日，利息为18167.29元；其中9800元本金的利息自2018年11月14日起算，暂计至2019年4月30日，利息为1097.60元。以上利息均计至本息实际还清之日止），合计954597.83元；3、两被告向原告支付违约金132856.14元；4、两被告向原告支付律师费1万元；5、原告对两被告提供的位于佛山市禅城区帝景北路16号2区二十三座503房的抵押担保房产享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年5月16日，两被告因资金周转需要，与原告签订了编号为JHH2080516的《借款抵押合同》，合同约定：原告向两被告提供借款65万元（第二条），借款期限从2018年5月16日至2019年5月15日止，实际借款起始日期以借款实际发放之日为准（第三条）；借款期限内的利息先息后本，月利率2%。（第四条）；还款付息方式：先息后本按月结息；借款到期日一次性偿还剩余本金和利息（第五条）；借款人不能按期足额支付利息超过5天，出借人有权随时要求借款人即时清偿全部贷款本息（第七条）。被告以其名下位于佛山市禅城区帝景北路16号2区二十三座503房房产抵押给原告，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金以及实现债权所发生的法院费用、律师费、拍卖费、保全费、仲裁费等所有费用（第十三条）；若发生纠纷“向佛山市禅城区人民法院起诉”（第十八条）等。上述《借款抵押合同》签订当日原告依约通过银行转账方式向袁琼燕的银行账户中转入资金65万元，双方并办理了房产抵押登记手续。两被告收到借款65万元后，仅依约支付两期利息共26000元。自2018年7月16日起，两被告开始发生还款逾期。原告多次催收，被告仅于2018年7月30日支付利息5000元，7月31日支付利息2000元，8月3日支付利息3000元，后未再支付利息。后经多次协商，双方于2018年11月12日签订《房产过户协议》，双方一致同意将被告抵押的上述房产过户给原告以冲抵借款本息及违约金。该《房产过户协议》主要约定如下：原告代被告归还招商银行贷款160299.61元；被告因未能按期足额支付原告利息以及违约金，经双方协商利息及违约金以及房产过户所产生的一切费用总共折合人民币20万元整；原告取得房地产权证后一次性补偿2万元给被告；过户费用、税金及交易所得税等所有费用由原告负责。因担心原告代为清偿银行贷款后，被告不肯过户，双方还签订了借款金额为50万元的《借款抵押合同》，并再次办理房产抵押登记手续，抵押金额为50万元。当日，原告向袁琼燕的银行账户中转账160299.61元。原告清偿银行贷款后，双方去办理房产过户手续，才获知该房产已经被佛山市南海区人民法院查封，导致无法过户，后原告一再要求被告尽快排除妨碍，协助办理过户手续，被告一再以各种借口拖延。被告未能按期支付利息及违约金。双方经协商后，一致同意“以房抵债”，双方签订了《房产过户协议》。按照该协议原告已付清房屋尾款160299.61元，且两被告已于当月将房屋交予原告使用，故该房产依法属于原告所有，被告应当尽快协助原告办理房产过户手续。原告为维护自身合法权益，特依法起诉，望判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、原告与两被告的身份证复印件、两被告的户口本。证明原、被告的诉讼主体资格及两被告是夫妻关系。2、借款抵押合同(JHH2080516号)。证明2018年5月16日，两被告因资金周转需要,与原告签订了编号为JHH2080516的《借款抵押合同》，约定:原告向被告袁接文、袁琼燕提供借款65万元，借款期限从2018年5月16日至2019年5月15日止；借款期限内的利息先息后本，月利率2%；还款付息方式：按月结息；借款到期日一次性偿还剩余本金和利息；借款人不能按期足额支付利息超过5天，出借人有权随时要求借款人即时清偿全部贷款本息。被告以其名下位于佛山市禅城区帝景北路16号2区二十三座503房房产抵押给原告，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金以及实现债权所发生的法院费用、律师费、拍卖费、保全费、仲裁费等所有费用。3、收据、广发银行个人活期对账单。证明原告以银行转账方式向被告出借资金65万元。为办理过户，原告还转账160299.61元给被告，以清偿银行贷款本息。4、房产过户协议、HYF20181112号《借款抵押合同》。证明2018年11月12日双方签订《房产过户协议》，双方一致同意将被告抵押的房产过户给原告以冲抵借款本息及违约金。为办理抵押手续，原告与被告签订HYF20181112号《借款抵押合同》。5、不动产登记证明（2张）、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、承诺函。证明涉案房产已依法办理抵押登记手续，原告系抵押权人，该房产被南海区人民法院查封，导致无法过户。6、水电费缴费记录（佛山水业收费系统截图、原告向自来水公司员工转账的微信截图、支付宝付款截图一张、）、微信聊天记录。证明《房产过户协议》签订后，当月被告已将涉案房产交予原告占有、使用。另原告通过微信转账方式向被告袁琼燕转账9800元，被告袁琼燕通过微信转账归还了本金和利息1万元。7、民事委托代理合同、律师费发票。证明原告为本案诉讼支出律师费1万元，该费用应由被告承担。诉讼中，被告未提交证据。本院对以上证据认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查后予以确认；证据2-７，被告未到庭提出异议，且均有原件核对，本院对该几组证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2018年5月16日，原告（出借人、抵押权人）与两被告（借款人，抵押人）签订《借款抵押合同》（合同编号JHH2080516），约定：1、借款金额为65万元；借款期限为12个月，自2018年5月16日至2019年5月15日止；借款利率为月利率2%；每月1日前支付当月利息，借款到期日一次性偿还剩余本金及利息。2、抵押物：为确保借款人正当利息还款义务，抵押人自愿以其拥有所有权和处分权的位于佛山市禅城区帝景北路16号2区二十三座503房的合法房产，房地产权证为粤（2017）佛禅不动产权第0057927号，建筑面积102.07平方米及相应的土地使用权抵押给出借人，作为借款人归还借款的担保，担保期限为合同期及合同期满后二年。3、抵押担保范围：为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金以及实现债权所发生的法院费用、律师费、拍卖费、保全费、仲裁费等所有费用。4、违约责任：借款人未能按合同约定日期足额偿还借款本金或利息的，借款人应自逾期之日起每日向出借人支付贷款本金的2‰作为违约金，超过5天的，视为严重违约，出借人可以单方面解除本合同，除支付违约金外，还应承担出借人为实现债权所支付的法院费用、保全费、律师费等全部费用，利息自动调整为按人民银行同期贷款利率的四倍计算。2018年5月16日，原告通过银行向被告袁琼燕转账100000元、100000元、450000元，合计65万元。同日，两被告出具《收据》，确认收取原告出借的65万元。2018年11月12日，原告(乙方)与被告袁琼燕（甲方）签订《房产过户协议》，约定：甲方因向乙方申请借款（双方签订《借款抵押合同》合同编号为：JHH2080516及合同编号为：HYF20181112）,因甲方无法按期归还借款本金及利息，现甲方同意以甲方抵押的房产过户给乙方充抵借款，经双方友好协商，达成一致条款如下：一、乙方代甲方归还招商银行贷款为160299.61元，于2018年11月12日转入甲方指定账号：开户行：佛山市季华支行，账号：62×××95，户名：袁琼燕。二、甲方因未能按期足额支付甲方利息以及违约金，经双方协商利息及违约金以及房产过户所产生的一切费用，总共折合人民币20万元整。三、甲方于2018年5月16日向乙方借款人民币65万元整。四、上述三项合计1010299.61元，因甲方现已无法向乙方按期支付利息、借款本金，经甲乙双方协商，以甲方位于佛山市禅城区帝景北路16号2区二十三座503房（房地产权证为粤（2017）佛禅不动产权第0057927号，建筑面积102.07平方米）的合法房产直接过户给乙方。五、甲乙双方协商确定甲方将房产过户给乙方，乙方取得房地产权证后一次性补偿两万元给甲方。六、甲乙双方协商确定该房的过户费用、税金及交易所得税的所有费用由乙方负责。七、本协议经甲、乙双方签订后生效。该《房产过户协议》甲方处由被告袁琼燕签名确认。2018年11月12日，原告通过银行向被告袁琼燕分四笔转账10299.61元、50000元、50000元、50000元，合计160299.61元。同日，原告（出借人、抵押权人）与两被告（借款人，抵押人）签订《借款抵押合同》（合同编号HYF20181112），约定：1、借款金额为50万元；借款期限为12个月，自2018年11月12日至2019年11月11日止；借款利率为月利率2%；每月1日前支付当月利息，借款到期日一次性偿还剩余本金及利息。2、抵押物：为确保借款人正当利息还款义务，抵押人自愿以其拥有所有权和处分权的位于佛山市禅城区帝景北路16号2区二十三座503房的合法房产，房地产权证为粤（2017）佛禅不动产权第0057927号，建筑面积102.07平方米及相应的土地使用权抵押给出借人，作为借款人归还借款的担保，担保期限为合同期及合同期满后二年。庭审中，原告陈述：1、原告2018年11月12日向被告袁琼燕转账的160299.61元系根据《房产过户协议》第一条代被告偿还涉案房屋的贷款本息，该款项已经用于偿还贷款，且原告已经持有抵押权人招商银行股份有限公司佛山分行出具的涂销抵押的资料，原告计划办理过户时再去办理涂销抵押，因涉案房屋被另案查封且被告不愿意配合原告去办理涂销抵押，所以原告没有去办理涂销抵押手续。2、《房产过户协议》第二条所指的20万元是2018年7月16日之后拖欠的利息、违约金及房产过户会产生一系列的费用，因此双方暂定折合为20万元。3、合同编号为HYF20181112的《借款抵押合同》是为了保障涉案房屋过户到原告名下而签订的，原告并未向被告支付该合同约定的借款50万元，但双方根据该合同又去办了一次抵押登记。4、原告自2018年11月20日左右开始实际占有使用涉案房屋。现涉案房屋由原告居住使用。5、原告诉讼请求第二项的本金820099.61元由以下几部分组成：2018年5月16日出借的65万元+2018年11月12日代偿贷款本息支付的160299.61元+原告2018年11月14日通过微信向被告袁琼燕支付的9800元。6、原告2018年11月14日通过微信向被告袁琼燕支付的9800元系被告袁琼燕提出腾房后需要另行租房租住，被告袁琼燕没钱支付租金，因根据《房产过户协议》第五条的约定，原告需补偿2万元给被告，故原告向被告袁琼燕转账9800元。7、原告诉讼请求第二项的利息计算标准为月利率2%；原告诉讼请求第三项的违约金计算标准为每日借款本金的1‰，计算期间为涉案房屋被查封之日2018年11月20日起至2019年4月30日。8、被告收款后依约支付了两期利息，第一期是2018年5月16日至2018年6月15日，第二期是2018年6月16日至2018年7月15日，共26000元。第三期利息仅支付了10000元（2018年7月30日支付5000元，2018年7月31日支付2000元，2018年8月3日支付3000元），此后再无付款。原告于2018年11月14日通过微信向被告袁琼燕转账9800元。另查明一，两被告为夫妻关系。涉案房屋位于佛山市禅城区帝景北路16号2区二十三座503房，该房产由被告袁琼燕、袁接文共同共有，房屋建筑面积102.07平方米。该房产于2008年11月11日抵押登记给招商银行股份有限公司佛山分行，后于2018年5月22日、2018年11月13日两次抵押登记给原告。涉案房产于2018年11月20日被佛山市南海区人民法院查封。另查明二，为实现本案债权，原告委托广东荆紫律师事务所代理本案，根据原告与广东荆紫律师事务所签订的《民事委托代理合同》，本案律师费1万元，于一审开庭前支付。本院认为：本案原、被告虽签订《房产过户协议》，但涉案房屋因被另案查封而客观上无法过户至原告名下，故原告进而要求被告偿还借款本息，原告提起请求的基础系原、被告之间的借款合同关系，故本案应为民间借贷纠纷。关于原告的各项请求，本院分析如下：一、关于原告主张的解除《房产过户协议》本案原、被告虽签订《房产过户协议》，但涉案房屋因被另案查封而客观上无法过户至原告名下，原告要求解除双方签订的《房产过户协议》合法有据，本院予以支持。关于解约的时点，本院确认为原告的《变更、增加诉讼请求申请书》送达被告之日，也即2019年5月8日。二、关于原告主张的借款本金及利息1、原告于2018年5月16日根据双方签订的《借款抵押合同》向被告出借65万元，根据合同约定，借款到期日为2019年5月15日，但被告未按合同约定按月偿还利息，根据《借款抵押合同》第十七条关于违约责任的约定，原告有权要求被告提前偿还本金，并要求被告按月利率2%支付利息至清偿之日止。经核算，自2018年7月16日至2019年4月30日，就出借的65万元，被告应付利息115233.33元【（650000元×2%÷30天×289天）-10000元】，此后至实际清偿之日止，以65万元为本金，按月利率2%计算。2、原告根据《房产过户协议》向被告支付的160299.61元及9800元，因涉案房屋被另案查封，原、被告签订的《房产过户协议》客观上无法继续履行，原告主张已向被告支付的170099.61元由被告返还，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，原告可主张被告自《房产过户协议》解除之日也即2019年5月8日起按年利率6%支付利息至清偿之日止，原告主张超出部分，本院不予支持。需要说明的是，涉案《房产过户协议》仅由袁琼燕签名，原告的相关款项也是转入袁琼燕账户，故170099.61元的借款人应仅为被告袁琼燕。又因上述债务发生在两被告夫妻关系存续期间，应属夫妻共同债务，故被告袁接文对上述款项承担共同付款责任。三、关于违约金、律师费及抵押物优先受偿权根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。本案中，原告计收违约金的依据为编号为JHH2080516的《借款抵押合同》，因该合同对应的借款本金65万元已经按照年利率24%计算逾期利息，故原告自行主张违约金，与法律不符，本院不予支持。至于剩余的本金170099.61元，不在该借款抵押合同范围内，故原告计算违约金缺乏合同依据，本院不予支持。根据编号为JHH2080516的《借款抵押合同》第十七条关于违约责任的约定，出借人为实现债权所支付的律师费应由借款人负担，现原告要求被告支付律师费1万元，符合双方合同的约定且该律师费金额未超出法律的规定，本院予以支持。两被告提供的位于佛山市禅城区帝景北路16号2区二十三座503房已登记抵押给原告，该不动产抵押权自登记时设立，原告取得抵押权。根据《借款抵押合同》关于抵押担保范围的约定，原告在被担保的借款债权到期而未获清偿时享有优先受偿权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告吴才英与被告袁琼燕于2018年11月12日签订的《房产过户协议》于2019年5月8日解除；二、被告袁接文、袁琼燕于本判决生效之日起十日内，向原告吴才英偿还本金650000元及利息（暂计至2019年4月30日为115233.33元，此后至实际清偿之日止按月利率2%计算）；三、被告袁接文、袁琼燕于本判决生效之日起十日内，向原告吴才英偿还本金170099.61元及利息（利息以170099.61元为基础，自2019年5月8日起按年利率6%计算至清偿之日止）；四、被告袁接文、袁琼燕于本判决生效之日起十日内，向原告吴才英支付律师费10000元；五、原告吴才英对被告袁接文、袁琼燕提供的位于佛山市禅城区帝景北路16号2区二十三座503房经拍卖、变卖后的款项在本判决第一项、第四项确定的债权范围内享有优先受偿权；六、驳回原告吴才英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取7339元,由原告吴才英负担839元，被告袁接文、袁琼燕共同负担6500元。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年七月二十四日书记员 廖凯锐