宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初2867号原告：宁夏建源物业服务有限公司，统一社会信用代码916401007632325471。法定代表人：施某。委托诉讼代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：李某，宁夏回族自治区贺兰县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：高某、王某，宁夏平瑞律师事务所律师。原告宁夏建源物业服务有限公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告宁夏建源物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢某、被告李某及其委托诉讼代理人高某、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏建源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7952元，违约金2048元，合计10000元；2.本案的案件受理费用由被告承担。庭审中，原告变更了诉讼请求：将物业费交费期间改为自2005年1月1日起至2016年7月25日，物业费本金为6579元，违约金为1973元，共计8552元。事实和理由：原告与宁夏建元房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为兰山园A区提供物业服务，被告按其拥有物业的建筑面积缴纳物业服务费，如被告未及时缴纳物业费，原告有权要求被告限期补齐，并收取原告欠费总金额30%的违约金。被告李某系兰山园A区E-3号营业房业主，其建筑面积94.66平米，按约定被告每年应向原告缴纳物业费568元，物业费收费标准为0.50元/㎡/月。被告自2005年1月1日起至2018年12月31日，被告无故拖欠7952元物业费未予缴纳，原告多次催缴被告仍拒绝缴纳。原告认为合同履行至今，原告依约为被告所在小区提供了物业服务管理，但被告却不履行自己的交费义务，被告的行为侵害了原告的合法权益。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告李某辩称，一、原告所称事实不属实。1.答辩人从未与原告签订任何合同；2.答辩人自案外人李建忠处买入涉案房屋时，李建忠所持买卖合同中，并未约定由原告提供物业服务；3.答辩人从未收到建元房地产公司及原告关于涉案房屋由原告提供物业服务的通知，在收到关于本案的开庭传票之前，对原告所称存在物业服务关系毫不知情。原告从未向答辩人提供任何物业服务，也从未收取过物业服务费，更不存在其所称的多次催要而答辩人拒不配合；4.涉案房屋为临街商铺且并未开有后门，虽与原告所提及的兰山园A区同时建成，但物业服务环境及使用功能完全不同，互不相干。根据答辩人及社会群众的一般认知，不存在所谓物业服务一说。相关服务一直由答辩人联系其他第三方提供，答辩人已为此向其他第三方支付费用。对此，答辩人将在举证阶段出示证据予以证明。二、原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。1.根据前述事实，原告与答辩人之间并不存在物业服务合同关系，原告向答辩人主张物业服务费用并无事实依据；2.因原告与答辩人之间并不存在合同关系，物业服务费基数不应存在，故其关于违约金的主张不能成立。本院经审理认定事实如下：2004年10月29日，原告与贺兰县兰山园A区的开发商宁夏建源房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏建源房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县兰山园A区提供物业管理服务。同时约定贺兰县兰山园A区物业费收费标准为，住宅按建筑面积0.30元/㎡/月，非住宅按建筑面积0.80元/㎡/月，空置房屋按建筑面积0.20元/㎡/月。合同期限自2004年10月28日至2013年9月止。2004年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2004年9月至2013年9月。2013年8月6日，宁夏建源房地产开发有限公司变更为宁夏建元房地产开发有限公司。2013年9月22日，原告与贺兰县兰山园A区的开发商宁夏建元房地产开发有限公司又续签了《前期物业服务合同》，合同约定贺兰县兰山园A区物业费标准为，多层住宅0.35元/㎡/月,商业物业0.5元/㎡/月，业主应于物业达到交付条件之日起缴纳物业费，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在年初履行缴费义务。合同期限自2013年9月起至2016年7月25日止。2013年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2013年9月至2016年7月25日。被告系贺兰县兰山园A区E-3号营业房业主，房屋建筑面积为94.66㎡，被告拖欠自2005年1月1日至2016年7月25日期间的物业费6579元，违约金为1973元，共计8552元。原告向被告发出了催交物业费的催费通知书（温馨提示），被告以原告未提供物业服务为由未在限定期限内缴纳物业费。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，贺兰县兰山园A区E-3号营业房与贺兰县新贸市场西侧E段3号营业房是同一套房屋。上述事实，由原告提交的前期物业服务合同、备案登记表、照片、视听资料、证明，以及被告提供的房产证原件、土地使用证原件，房屋拆迁安置补偿协议、照片、视听资料以及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以采信。本院认为，原告与开发商宁夏建元房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏建元房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县兰山园A区提供物业管理服务，该合同合法有效。虽被告当庭陈述该营业房是拆迁补偿安置房，但宁夏建元房地产开发公司代表全体业主签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，原、被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了相关物业管理服务，虽服务有瑕疵，但未构成根本违约，仍对涉诉营业房的电力设施维护管理、房顶垃圾清理等物业服务项目进行服务。被告作为该营业房屋的业主，应当支付相应的物业费勇。关于物业费的收费标准，原告提供的第一份前期物业服务合同中约定，物业费为非住宅按建筑面积0.80元/㎡/月，原告自行降低收费标准为非住宅按建筑面积0.50元/㎡/月收取物业费，符合法律规定。因原告提供的《前期物业服务合同》中约定委托期限至2016年7月25日止，庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2005年1月1日起至2016年7月25日的物业费本金6579元。经计算2005年1月1日起至2016年7月25日期间的物业费为6618元（94.66㎡×0.5元/㎡/月×139个月+94.66㎡×0.5元/㎡/月÷30天×25天），因被告辩称原告服务有重大瑕疵，原告认可物业服务有瑕疵，原告应对被告承担违约责任，本院酌情扣减被告应缴纳物业费总额的45%，对原告要求被告支付物业服务费6579元的诉讼请求，予以支持3618元（6579元－6579元×45%）。关于违约金，原告与宁夏建元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽然约定了：甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳原告费用的，乙方有权要求甲方限期补交所欠费用，可从逾期之日起每日按照所欠费用的3‰和1%加收滞纳金。但前期物业服务合同中未约定物业费缴纳的具体时间，原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，对原告要求被告承担违约金1973元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告李某向原告宁夏建源物业服务有限公司支付2005年1月1日起至2016年7月25日止的物业费3618元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏建源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告李某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏建源物业服务有限公司负担16元，被告李某负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 毛文亮 二〇一九年七月二十五日法官助理 时 楠书 记 员 曹佳贝附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。