苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初13456号 原告：叶建国。 委托诉讼代理人：刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋一芸，江苏震宇震律师事务所律师。 被告：苏州鼎基房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路伟业大厦8层830室。 诉讼代表人:李卫珍，苏州鼎基房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：俞美娟，江苏新天伦律师事务所律师。 第三人：浙江中成建工集团有限公司，住所地浙江省绍兴市马山海南路68号。 法定代表人：王永泉。 委托诉讼代理人：王义勇，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐军芳，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 原告叶建国与被告苏州鼎基房地产开发有限公司（以下简称鼎基公司）、第三人浙江中成建工集团有限公司（以下简称中成公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月10日公开开庭进行了审理，原告叶建国的委托诉讼代理人刘学飞，被告鼎基公司的委托诉讼代理人俞美娟，第三人中成公司的委托诉讼代理人王义勇均到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本院依法转为普通程序，并组成合议庭于2019年4月23日公开开庭进行了审理，原告叶建国的委托诉讼代理人刘学飞，被告鼎基公司的委托诉讼代理人俞美娟，第三人中成公司的委托诉讼代理人王义勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶建国向本院提出的诉讼请求为：鼎基公司立即向叶建国交付苏河鼎城北区32幢2804室房屋。 事实和理由：2012年12月25日，叶建国、鼎基公司、中成公司三方签订《协议书》一份。协议约定，中成公司以鼎基公司结欠其的工程款，为叶建国向鼎基公司购买鼎基公司开发的苏河鼎城32幢2403室、32幢2502室、32幢2703室、32幢2804室、35幢2102室房屋5套，上述5套房屋的折后价为3194374.90元。2013年1月7日，中成公司和鼎基公司完成了工程款的抵扣手续，鼎基公司向叶建国交付了四套房屋，仅有苏河鼎城北区32幢2804室房屋（以下简称涉案房屋）没有交付，之后叶建国向鼎基公司要求交付32幢2804室房屋，但鼎基公司一直以叶建国所购房屋被法院查封为由，一直没有交付。2016年10月27日，鼎基公司被苏州市吴江区人民法院裁定受理破产清算，并指定鼎基公司清算组为破产管理人。鼎基公司被裁定受理破产清算以后，叶建国向鼎基公司破产管理人申报债权，要求交付32幢2804室房屋，2018年9月25日鼎基公司破产管理人向原告出具《债权审核通知书》，认为叶建国和鼎基公司之间未签订房屋买卖合同，也未办理网签备案，所涉房屋未交付，故叶建国主张的房屋买卖法律关系未成立，物权尚未转移，对叶建国的主张不予认定。为此，叶建国向鼎基公司提出了书面异议，但鼎基公司在20天内未给予答复。 被告鼎基公司辩称：叶建国与鼎基公司之间未签订房屋买卖合同，未办理网签备案手续，鼎基公司也未交付房屋，叶建国所称的以物抵债协议并未履行。请求驳回叶建国的诉讼请求。 第三人中成公司述称：1.中成公司与鼎基公司之间就涉案工程款抵房款的财务手续已经处理完成，中成公司开具了发票，中成公司与鼎基公司之间的结算已经全部完成。2.同批以工程款抵房款的房屋一共有9套，发生在2012年以及2013年年初，其中5套已经交付，另外4套未交付，中成公司希望能够协调处理好此事。 经审理查明：2012年12月25日，鼎基公司（甲方）、中成公司（乙方）、叶建国（丙方）签订《协议书》一份。协议约定，鉴于乙方承建甲方丽湾国际工程项目，施工合同金额为4亿元；同时鉴于丙方为乙方关联人员，希望购买甲方开发建设的苏河鼎城（丽湾域）房屋5套，乙方同意出资为丙方购买该房屋；双方就工程款支付和丙方购房事宜达成如下协议：1、乙方同意出资为丙方（即权利人登记为丙方）购买甲方投资建设的苏河鼎城32号楼2403室（面积83.64㎡，房价为714788元）、32号楼2502室（面积83.64㎡，房价为719553元）、32号楼2703室（面积79.13㎡，房价为689771元）、32号楼2804室（面积114.86㎡，房价为951328元）、35号楼2102室（面积83.39㎡，房价为714572元）房屋5套，房价总计3790012元，折后总价为3194375元。2、甲方应于丙方签订该房屋的《吴江市商品房预售/出售》合同后三个工作日内，向丙方开具3194375元的购房款《支付证明》，丙方无需向甲方支付该款，甲方开具《支付证明》后，即视为甲方已将同等于该购房款金额的工程款支付给乙方。3、乙方就甲方依据本协议第2条支付给其的工程款，向甲方出具相关发票。4、因履行本协议所产的各项税费（如契税等），由协议各方按照法律规定自行承担，如甲方先行垫付相关税费、费用的，则该垫付金额应先行用于抵扣该工程款余额。5、本协议履行完毕，应视为甲方已适当履行该施工合同项下甲方支付相应工程款的义务，乙方不再向甲方主张此款项，甲方也不应向丙方主张该房屋的产权。 2016年10月27日，苏州市吴江区人民法院裁定受理鼎基公司破产清算一案，指定鼎基公司清算组为破产管理人。 在债权申报期间，叶建国向鼎基公司破产管理人提交了《协议书》，主张涉案房屋归叶建国所有。后鼎基公司破产管理人向叶建国发出了《债权审核通知书》，对叶建国申报的债权不予认定，理由是：叶建国与鼎基公司未签订房屋买卖合同，未办理网签备案，涉案房屋未交付，叶建国主张的房屋买卖法律关系尚未成立，物权尚未转移。后叶建国对鼎基公司的债权审核结果提出了异议，认为鼎基公司、中成公司、叶建国三方签订的《协议书》合法有效，中成公司代叶建国支付了购房款，双方之间购房合同关系已成立。 另查明：在中成公司与鼎基公司就丽湾国际项目的工程款纠纷一案中，就本案《协议书》所涉及的工程款抵购房款的金额，中成公司将其作为鼎基公司已付工程款处理，未向鼎基公司主张对应的工程款。 以上事实，有苏州市吴江区人民法院民事裁定书、决定书，协议书、债权审核通知书、债权审核异议申请书、EMS快递单据收据以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：首先，根据鼎基公司、中成公司、叶建国三方所签订的协议，鼎基公司与叶建国需要另行签订《吴江市商品房预售/出售合同》，通过签订该合同来明确房屋买卖双方的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案三方所签订的协议，对房屋的坐落、面积、房屋价款进行了约定，但对房屋的交付条件和交付日期未进行约定，上述约定的内容尚不具备商品房买卖合同必须具备的全部内容，故叶建国与鼎基公司之间就涉案房屋未成立买卖合同关系。 其次，涉案房屋在被预查封的情况下，不能签订商品房买卖合同。原告叶建国陈述，因涉案房屋被法院查封，所以一直未办理网签手续。本院认为，在涉案房屋被查封之后，鼎基公司对涉案房屋的权利已经受到限制，在查封期间，鼎基公司不能出售涉案房屋，不能签订涉案房屋的买卖合同，更不能办理网签手续，在此情况下，鼎基公司同样也不能与叶建国签订商品房买卖合同、办理网签备案手续。 综上，鼎基公司与叶建国之间不成立房屋买卖合同关系，叶建国要求鼎基公司交付房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。此外，中成公司以对鼎基公司的工程款抵涉案房屋价款，因叶建国要求鼎基公司交付房屋的诉讼请求不能成立，故涉案抵购房款部分的工程价款，中成公司可另行向鼎基公司主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 驳回原告叶建国的诉讼请求。 案件受理费11872元，由原告叶建国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  仓公鼎 人民陪审员  蒋建平 二○一九年七月九日    书记员姚志琪 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。