文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初640号原告：刘青容，女，汉族，1972年4月15日出生，住重庆市江津区。被告：张荣波，男，汉族，1981年6月21日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刘继梅，重庆渝津律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘佳吉，重庆渝津律师事务所律师，一般代理。原告刘青容与被告张荣波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘青容，被告张荣波及其委托诉讼代理人刘佳吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘青容向本院提出诉讼请求：请求判决或调解被告支付原告房屋租赁费133100元。事实和理由：原、被告于2015年11月6日签订《商业门面租赁合同》。合同约定、房屋位置面积与用途:甲方(原告)将房屋位于溪山美郡X号、X号建筑面积共计129.44平方米，乙方(被告)租赁该门面作为商业门面使用;二、租赁期限:租赁期为五年。自2015年12月1日起至2020年11月30日止。三、租金及支付方式:该房屋租金第一年为10万元每年，第二年租金10万元每年，第三年租金1100000元每年，第四年租金121000元每年，第五年租金133100元每年，租金按一年付一次，于每年12月1日以现金或转账方式支付。……。以及甲方、乙方权利义务，合同变更和解除等条款约定。原告按约定交付门面给被告使用至今，被告也按约定向原告支付租金至2019年11月30日。根据合同约定，被告应在2019年12月1日向原告支付2020年的租金133100元。该租金经原告多次催收无果原告为保护自己的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告张荣波辩称：1、被告主体不适格，与原告签订并形成租赁关系的相对人系重庆市江津区博贵广告有限公司，被告作为该司的股东仅是参与租赁合同的订立及后续在合同履行中出现的问题与原告进行搓商，其个人不能代表公司承担本案所涉的合同义务。因此原告主体起诉不适格，请求法院驳回。2、涉案合同已实际解除，原告主张租金于法无据，由于双福政府对涉案商铺所在的街道的绿化带人行道等市政设施进行改造，造成租赁商铺在订立合同时的车辆出入口及车位被取消，商铺的店招被遮挡，致博贵公司因该地段人气俱减，经营不堪重负，年年亏损。虽努力改善环境，但最终也无法阻止亏损。因此，博贵公司委托由被告就租赁合同转租及解除的问题与原告进行沟通，并明确提出了需提前终止合同的履行。原告于2018.12.30号在通过微信语音答复被告，内容是“你确定不要了哈，你不要了我就好放房租出去”，明确作出了同意解除的意思表示。至此，涉案租赁合同已解除。原告主张后续租金于法无据。3、原告明知博贵公司早在2019.7月即搬离涉案商铺，但至今拒不接收，造成房屋空置时间长达8个月之久，所涉金额8万余元，由于其未能采取适当措施防止损失的扩大，反而放任房屋的空置，对因房屋空置扩大化损失的产生，明显存在过错，理应就扩大部分承担相应的责任。请求依法判决。经审理认定如下事实：原告举示《商业门面租赁合同》，载明：出租方(以下简称甲方)刘青容承租方(以下简称乙方):张荣波一、房屋位置面积与用途1、甲方出租给乙方的房屋位于:溪山美郡X号X号，该门面建筑面积共计129.44平方米，乙方租赁门面作为商业门面使用。2、甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明)、身份证等文件，乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方备存，所有复印件仅供本次租赁使用。二、租赁期限该房屋租赁期为五年，自2015年12月1日起至2020年11月30日止。三、租金及支付方式该房屋第一年租金为100000元每年，第二年租金为100000元每年，第三年租金为1100000元每年，第四年租金为121000元每年，第五年租金为133100元每年，租金按一年付一次，于每年的12月1日以现金(或转账)方式支付;根据甲方要求乙方应支付甲方房屋设施、水电费押金为5000元整(大写:伍仟元整)，待租赁期满且结清费用后，甲方应于当日将押金退还给乙方。四、甲方的权利与义务1、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。甲方不得将乙方租用的门面转租给任何第三者;或在租赁期内涨房租。2、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回门面，乙方添置的用于经营的所有设备设施可以拆除、搬走，并恢复门面拆除改装面貌(地砖及墙面装修部分不计)。乙方应在租赁期满后3日内搬离。五、乙方的权利与义务1、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修，甲方不得干涉。2、在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、等由乙方自行承担。3、按本合同约定按时给付租金。六、合同的变更和解除1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同。(1)、未按约定期限交付租金，超过5天以上的。(2)、从事非法经营及违法犯罪活动的。2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同。(1)、甲方不交付或者迟延交付租赁门面20天以上的。(2)、乙方承租期间，如甲方因改门面或门面范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该门面及门面范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过20天的。(3)、租赁门面主体结构存在缺陷，危及安全的租赁门面主体结构存在缺陷，危及安全的。3、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同。(1)、甲、乙双方协商一致，书面变更或解除合同。(2)、因不可抗力因素致使门面及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。(3)、因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该门面及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。九、其他条款1、甲、乙双方如特殊情况需要提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可解除合同。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方相应损失费(壹拾万元)。反之，若乙方违约，则甲方有权利不退还租金另还需支付给甲方相应损失费(壹拾万元)。2、如果甲方将房产出售给第三方时，应提前2个月通知乙方，乙方在同等价格情况下享有优先购买权、本合同条款约束力对新购房产者继续有效。3、甲方给予乙方一个月的装修优惠期，房屋租金从2015年12月1日起计算。出租方(甲方)刘青容（签名）承租方(乙方):张荣波（签名）。被告举示的《商业门面租赁合同》加盖有重庆市江津区博贵广告有限公司，其余内容与原告举示的《商业门面租赁合同》内容一致。合同签订后，原告将租赁门面交付被告。被告通过银行转账方式支付原告押金5000元和房屋租金。被告将该门面用于经营广告牌业务。审理中，原告提出是与本案被告签订的租赁合同，签订合同时并没有加盖博贵公司印章，并不认可与博贵公司有租赁合同关系。被告对原告主张的租金金额无异议。被告要求以押金5000元进行相应抵扣，并提出根据公平原则应扣减新冠疫情2020年1月23日至2020年2月28日期间的房屋租金13310元。被告为此举示《个体工商户复工复产申请书》、《双福街道个体工商户复工复产承诺表》、《个体工商户返岗人员花名册》、重庆市江津区双福街道双溪社区居民委员会《同意复工》、《关于临时关闭相关公共场所的通告》及相关通知等。原告对相关事实予以认可。被告举示《重庆瀚福房地产有限公司关于南北大道瀚福段（财富中心至双庆路口）沿街市政绿化带改造的报告》复印件1份、《重庆天景物业服务有限公司关于双福新区南北大道金成溪山美郡段沿街绿化改造的联名信》1份、溪山美郡商户及经营户提出的《关于双福新区南北大道金成溪山美郡沿街绿化改造的诉求》1份及《签到表》2张、绿化带改造前后照片共6张，拟证明在租赁合同履行期间即2018年6月起，由于双福新区对涉案门面周边的绿化带等市政设施进行改造，导致原有停车位被取消、商铺店招被沿街高大乔木遮挡等订立合同时无法预见客观情况发生重大变化，为此开发商、物管公司、业主以及包括被告博贵公司在内的入驻商户先后多次向双福新区玫府反映无果，由于双福新区市政设施改造，严重影响了涉案门面所在地段的人气聚集和商业价值，导致入驻商户经营十分困难。原告对以上证据均不予认可。被告举示证据微信聊天截图打印件6张、视频2段及相应文字整理资料、由重庆于潇物业管理有限公司出具的《证明》1份、交费《收据》3张；《解除合同的函》1份及对应的交寄单和签收查询记录各1张，《接收门市并自行处理的通知》1份及对应的交寄单和签收查询记录各1张。（播放视频2段），拟证明由于涉案门面地段市政设施改造问题，对博贵公司产生极大的经营压力，依据租赁合同第五条第二款的约定，公司委托张荣波就门面转租以及解除问题与原告进行协商。原告通过微信语音作出同意解除合同意思表示，但嗣后拒不接收门面，拒收博贵公司邮寄的解除合同函件及催促其接收门市通知，其在门面具备移交条件的情况下，恶意拒接造成损失扩大，即使法院依法认定租赁合同未解除，原告也应当对其拒不接收门面造成的扩大化损失承担责任。具体经过如下:2018年12月30日上午11:25，原告通过其微信语音回复，“你确定不要了哈，你不要了，我就好放房租出去”，明确作出同意解除合同的意思表示。2019年5月16日，博贵公司在南北大道金鑫天街X号重新租赁门面。2019年7月7日，博贵公司腾空涉案门面并张贴门市搬迁及转让通知，整体搬迁至新地址经营2019年10月22日，因原告在博贵公司腾退后迟迟未接收门面，未避免损失进步夸大化，张荣波向原告微信发送时长15秒的视频资料，再次明确告知门面已腾空具备移交条件。2019年10月23日、11月28日博贵公司先后向原告邮寄解除合同函及催促接收门市通知，原告拒收。原告对以上证据均不予认可。上述证据中的微信聊天截图显示为原、被告之间的微信聊天记录，原告认可其真实性。该记录显示被告于2019年11月28日将《接收门市并自行处理的通知》通过微信截图发送给原告，该通知载明：刘青容女士你好：2015年12月1日我司与你签订《商业门面租赁合同》，由我司承租你位于重庆市江津区双福新区津马大道溪山美郡商铺门面X号X号X号商铺门面经营广告制作及安装业务。因合同履行过程中，因双福新区旧城改造、市政设施提档升级等不可抗力因素，致使该门面路段地理位置及附属设施出现以下几点严重改变:1、花台绿化改造使我司正对原有汽车进出口被封闭;2、市政部门设置路桩路障使原有车位全部取消，没有另设有车位。3、开发商建设用地红线5米以内规划为消防通道不准设置车位、严禁上下及停靠车辆违者贴交通处罚单罚款扣分。在以上因素的影响下使我司之前的客户普遍反映停车和拉载广告不方便，致使客户大量流失。最后致使我司不断亏损，难以维持正常经营，迫不得我司已于2019年7月起无法在此位置开展经营。但租金因为是一年一缴，实际租金已缴纳至2019年12月1日止。本着互谅互让的原则，2019年10月28日我司已按照合同第六条第2款第(2)项和第3款第(2)项解除我们所签订的《商业门面租赁合同》。我司已不再租赁该门市经营，并腾出了该门市，为避免不必要的损失，特告知你立即接收该门面并自行处理，如你未及时处理后果由你承担。特此通知!函告人:重庆市江津区博贵广告有限公司二0一九年十一月二十八日。事后，原告未收回门面。《解除合同的函》以博贵公司的名义发出，签收查询记录显示已签收收发室。原告不同意解除合同。本院依法进行现场勘验，案涉门面室内家具、设施已搬离，处于关闭状态。物业客服主管王XX陈述案涉门面于2019年7月关闭至今。经向原告释明，原告不同意解除房屋租赁合同。上述事实，有双方当事人的陈述及提供的《商业门面租赁合同、《重庆瀚福房地产有限公司关于南北大道瀚福段（财富中心至双庆路口）沿街市政绿化带改造的报告》1份、《重庆天景物业服务有限公司关于双福新区南北大道金成溪山美郡段沿街绿化改造的联名信》1份、《关于双福新区南北大道金成溪山美郡沿街绿化改造的诉求》、《签到表》、照片、微信聊天截图、视频光盘、《证明》、《收据》、《解除合同的函》、交寄单、签收查询记录，《接收门市并自行处理的通知》交寄单、签收查询记录、《个体工商户复工复产申请书》、《双福街道个体工商户复工复产承诺表》、《个体工商户返岗人员花名册》、重庆市江津区双福街道双溪社区居民委员会《同意复工》、《关于临时关闭相关公共场所的通告》及相关通知等经庭审在卷可证，应予采信。本院认为，原、被告之间签订的《商业门面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。关于《商业门面租赁合同》合同相对人的问题。原告举示《商业门面租赁合同》载明的合同相对人为原、被告；被告举示《商业门面租赁合同》载明的合同相对人仍为原、被告。虽然被告举示的《商业门面租赁合同》尾部承租方（乙方）处加盖有重庆市江津区博贵广告有限公司印章，并不能排除被告利用掌握公司印章事后加盖，且原告不认可与重庆市江津区博贵广告有限公司存在房屋租赁合同关系。被告关于“与原告签订并形成租赁关系的相对人系重庆市江津区博贵广告有限公司，被告作为该司的股东仅是参与租赁合同的订立及后续在合同履行中出现的问题与原告进行搓商，其个人不能代表公司承担本案所涉的合同义务”的辩解，与查明事实不符，不予采纳。关于被告提出应扣减新冠疫情2020年1月23日至2020年2月28日期间的房屋租金13310元的问题。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》和重庆市高级人民法院《关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答》的精神，新型冠状病毒肺炎疫情属于突发公共卫生事件，符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，属于不可抗力情形。被告提出2020年1月23日至2020年2月28日期间符合不可抗力情形。结合被告举示的相关证据，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法按13310元的50%予以扣减6655元。关于房屋租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”本案中，被告于2019年11月28日将《接收门市并自行处理的通知》通过微信截图发送给原告，结合本院依法勘验案涉门面室内家具、设施已搬离，处于关闭状态。物业客服主管王XX陈述案涉门面于2019年7月关闭至今的事实，表明被告以行为不愿继续履行租赁合同。原告知晓后并未采取措施防止损失扩大，而是放任损失扩大，经向原告释明，原告不同意解除房屋租赁合同，其自身存在过错。由于被告存在违约行为。根据双方过错大小，扣除剩余租赁期限的房屋租金，结合原告知晓后的合理期限，再扣减疫情期间6655元和押金5000元。本院对原告请求的房屋租金133100元依法酌情主张43803元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告张荣波在本判决生效后十日内支付原告刘青容房屋租金43803元。二、驳回原告刘青容的其他诉讼请求。如果张荣波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费896元，减半收取448元，由被告张荣波负担。此款原告已预交本院，被告在履行上述义务时，一并支付原告。原告预交的案件受理费448元，本院不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  漆恒邦二〇一九年七月二十九日书记员  蔡媛媛