广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9326号原告：黄福喜，男，1978年5月22日出生，汉族，住广东省英德市，委托诉讼代理人：凌剑，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静仪，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义务小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告黄福喜诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月22日公开开庭进行了审理。原告黄福喜及其委托诉讼代理人凌剑、被告委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《商铺使用权流转合同》（合同编号0006）约定商铺使用期超过2035年1月31日的部分无效；2、被告向原告返还商铺使用费119990.50元；3、被告向原告支付利息（以119990.50元为本金，从2015年4月28日按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际清偿之日止），现暂计至起诉之日为22798元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年10月29日签订《商铺使用权流转合同》（下称《流转合同》），约定被告将位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3115号商铺（下称“涉案商铺”）使用权提供给原告使用，使用期限为40年，即从2015年2月1日至2055年1月31日，涉案商铺交付日期为2015年6月31日，商铺使用费244878元，涉案商铺使用期到期后原告须无条件将该商铺返还给被告。原告签订上述《流转合同》后，与被告继续进行协商，被告同意对涉案商铺使用费进行打折，原告实际需支付的商铺使用费为239981元，原告已全部支付上述的商铺使用费，被告于2015年4月28日向原告出具相应的商铺使用费发票。《流转合同》名为“商铺使用权流转合同”，实质为房屋租赁合同，违反我国《合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定，故《流转合同》约定商铺使用期超过2035年1月31日的部分无效。由于被告已经收取原告涉案商铺40年的使用费239981元，该费用远远高于当地房屋租赁市场指导租金标准，根据《合同法》关于合同无效部分处理的规定，被告应向原告返还使用费239981÷2=119990.50元，并且需向原告支付上述使用费自支付之日起的利息，原告同意从出具发票之日起算上述利息。原告曾多次联系被告要求确认上述事实，并返还使用费及支付利息，但被告明确表示拒绝。为此，原告特提起诉讼。被告辩称：合同无论形式还是内容都没有违反法律禁止性规定，是有效合同，请求驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件。拟证明原告的诉讼主体资格。2、被告国家企业信用信息公示系统的信息截图。拟证明被告在国家企业信用信息公示系统的信息截图3、商铺使用权流转合同。拟证明原被告签订涉案的《商铺使用权流转合同》，该合同约定了涉案商铺的位置、面积、商铺使用费金额、交铺时间等。4、发票。拟证明原告已经按照合同约定向被告现金支付涉案商铺的租金（即商铺使用费）239981元，为此被告为原告开具相应的发票。5、（2018）粤06民终6502号判决书。拟证明已有关于被告商铺的相同案例由禅城区人民法院、佛山中级人民法院两级法院作出生效判决，该判决对事实的认定、涉案商铺的合同总价计算方法、责任的承担等方面都可为本案提供参考作用。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照复印件。拟证明被告的诉讼主体资格。2、法定代表人身份证明书。拟证明被告的诉讼主体资格。3、弼唐村集体土地合作开发协议书、情况说明。拟证明被告佛山市明福市场运营发展有限公司有权将涉案商铺的使用权提供给原告使用。4、集体土地使用权证（编号：集用（2013）第1100092号）、宗地图、《建筑工程施工许可证》、《竣工验收备案表》。拟证明涉案商铺是具有合法的建筑手续的。5、《商品使用权流转合同》《付款方式更正补充协议》（第三层3115号商铺）。拟证明原告、被告具有合同关系，被告将涉案商铺的使用权提供给原告使用，合同约定2015年2月1日至2035年1月31日商铺使用费为239981元，支付方式为分期付款。6、收据及刷卡凭证。拟证明被告已收取原告（第三层3115号铺）商铺使用费239981元。7、《商铺租金回报协议》（第三层3115号商铺）。拟证明双方于2014年11月12日签订了《商铺租金回报协议》，明确约定被告向原告支付租金回报至“佛山义乌小商品城”项目开业前一个月为止。8、付款凭证。拟证明自2014年11月至2016年8月期间，被告就涉案商铺（第三层3115号商铺）向原告共支付租金回报30950.72元。9、《情况说明》、《商铺验收交接表》。拟证明原告将3115号铺委托被告经营，被告另外将3091号商铺出租给原告使用。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：原告举证的证据，被告均无异议，本院予以确认。被告举证的证据1-8，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据9，被告有异议，且《商铺验收交接表》是案外人黄春花签字，也无其他证据相互佐证该组的真实性，故本院不予采信。本院经审理查明：2014年10月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0006），约定：一、合同标的位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3115号商铺，建筑面积20.36平方米；二、1.甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给于乙方使用权期限合共为40年，即从2015年2月1日至2055年1月31日。商铺使用费按面积计算，商铺使用费总额244878.00元；2.该商铺的经营范围为服装、箱包、鞋类。甲方有权根据实际情况，对商城内及该商铺内品类规划进行适当调整，乙方应遵守并执行；三、1.甲方交付该商铺给乙方的日期为2015年6月31日，商城的开业时间为2015年8月31日（如因政府规划或其它甲方不能控制的原因交付及开业时间可往后延迟二个月）；2.商铺正式开业之日的装修标准及现状视为乙方承按该商铺的标准；四、商铺使用费付款方式为银行按揭付款：本合同签订之日，乙方甲方支付该商铺实际使用费的首期款60%为144878元，剩余40%的商铺使用费100000元向银行申请按揭贷款支付给甲方；……十、1.本合同的见证方为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，见证方知晓并同意本合同中的甲方作为《佛山义乌小商品城》项目的唯一法定单位与乙方签订该合同，并承诺《佛山义乌小商品城》的使用期限为2015年2月1日至2055年1月31日，但使用期限到期后乙方需无条件将该商铺交还给本合同的甲方；2.本合同第二条第1点所约定的商铺使用费是指自2015年2月1日至2035年1月31日期间的商铺使用费，其中2035年2月1日至2055年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务。2014年11月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租金回报协议》，约定：双方就该商铺开业前的租金回报事宜达成如下协议：一、甲方同意在《佛山义乌小商品城》项目正式开业前向乙方支付所购买商铺的租金；二、租金标准为乙方签约时实际付款额的8%/年，并从乙方交款时的次月起开始计算（注：如乙方签约交款时间为当月的15号以前，则甲方向乙方支付当月的半个月租金，如为当月15号以后，则从乙方交款的次月起开始计算租金）；三、甲方向乙方支付的租金回报至“佛山义乌小商品城”项目开业的前一个月为止，开业当月起不再支付该协议规定的租金，并按双方签署的《委托经营协议书》内容执行。2015年4月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《付款方式更正补充协议》，约定：双方就该商铺开业前的租金回报事宜达成如下协议：经双方同意，原签订的商铺使用权付款方式由银行按揭变更为分期付款。由于付款方式变更，甲方同意乙方原使用权金额244878元额外98%折优惠。即乙方商铺使用权金额239981元，首期（60%）金额144878元，余款（40%）95103元于2015年4月28日前付清。2014年10月25日，被告出具收据，确认收到张锐泉定金10000元；2014年10月29日，被告出具收据，确认收到原告支付的商铺使用权租赁款134878元；2015年4月28日，被告出具收据，确认收到原告支付的商铺使用权租赁款95103元。2015年4月28日，被告向原告开具发票，发票金额为239981元。2014年11月至2016年8月期间，被告累计向原告支付涉案商铺的租金回报30950.72元。另查明一：佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社。佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社与被告于2012年11月8日签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，明确双方合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城，由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。另查明二：2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。另查明三：（2018）粤06民终6502号生效判决书认定，被告与另案原告何献佳签订的《商铺使用权流转合同》中约定的商铺使用费应为40年使用权的对价，被告应向何献佳返还已支付的一半商铺使用费。该《商铺使用权流转合同》中约定的商铺位于佛山市禅城区“佛山义乌小商品城”第三层3267号、第四层4195号。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定，使用期限到期后原告需无条件将商铺交还被告，可知该合同实为期限为40年的房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”涉案《商铺使用权流转合同》约定使用期限即租赁期限为40年，根据上述规定，使用期限超出2035年1月31日的部分无效，使用期限未超过2035年1月31日的部分有效，依法受法律保护。关于合同无效部分的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《商铺使用权流转合同》使用期限超出2035年1月31日的部分无效，故该部分所取得的财产应当予以返还。根据前述查明事实，双方在合同中约定的商铺使用费应为40年使用期限的对价，被告应当向原告返还已支付的商铺使用费239981元的一半，即119990.50元。原告的诉请，本院予以支持。关于应返还款项的利息，因原告于2015年4月28日向被告付清商铺使用费，故应自该日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告黄福喜与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2014年10月29日签订的《商铺使用权流转合同》（合同号：0006）中使用期限超出2035年1月31日的部分无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄福喜返还佛山市禅城区“义乌小商品城”第三层3115号商铺自2035年2月1日至2055年1月31日的商铺使用费119990.50元并支付利息（利息以119990.50元为本金，从2015年4月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际支付完毕之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1578元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年七月二日书记员 冯裕雯