重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民初1396号原告（执行案外人）：重庆奥斯曼物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区五一路**（帝都广场）A塔**，统一社会信用代码9150010375623734XJ。法定代表人：谭淑春，执行董事。委托诉讼代理人：傅远林，重庆山都律师事务所律师。委托诉讼代理人：景永红，女，1967年9月10日出生，汉族。被告（申请执行人）：张先跃，女，1970年12月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：毕建军，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。第三人（被执行人）：重庆渝亚房地产开发建设有限公司，住所地重庆市渝中区五一路**，统一社会信用代码91500103621909671Q。法定代表人：马驰，执行董事。委托诉讼代理人：高春琳，男，1984年10月9日出生，汉族。原告重庆奥斯曼物业管理有限公司（以下简称重庆奥斯曼公司）与被告张先跃、第三人重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称为渝亚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月20日立案后，第三人渝亚公司在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，本院裁定驳回渝亚公司的管辖权异议，渝亚公司向重庆市高级人民法院提起上诉，重庆市高级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆奥斯曼公司的委托诉讼代理人傅远林、景永红，被告张先跃及其委托诉讼代理人毕建军，第三人渝亚公司的委托诉讼代理人高春琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆奥斯曼公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院终止执行位于重庆市渝中区八一路9号帝都广场名义层27层2XX1号房屋（建筑面积167.59平方米)的执行；2、请求法院判令渝亚公司为原告办理位于重庆市渝中区八一路9号帝都广场名义层27层2XX1号房屋（建筑面积167.59平方米)的房地产权证；3、本案诉讼费用全部由二被告承担。事实与理由：2009年1月15日，原告与渝亚公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了重庆市渝中区八一路9号帝都广场名义层27层2XX1号房屋。合同签订后，原告向渝亚公司支付了全部购房款，并于法院查封涉案房屋之前实际占有了涉案房屋，涉案房屋至今未办理过户登记亦并非案外人原因造成。现请求解除对该套房屋的查封，中止执行。被告张先跃答辩称：第一、重庆奥斯曼公司与渝亚公司系关联公司，双方签订的房屋买卖合同不真实。该合同所涉房屋售价明显不符合市场行情，约定的付款方式亦不明确；双方约定涉案房屋产权先登记至第三人名下明显不符合常理。第二、重庆奥斯曼公司不能证明其已支付了全部购房款。重庆奥斯曼公司作为付款人却持有收款人应当持有的票据不符合财务规定；重庆奥斯曼公司未提供相应的银行流水，不能证明其已支付了涉案房屋的购房款；即使重庆奥斯曼公司向渝亚公司打款，亦不能证明所打款项用于购房。第三、重庆奥斯曼公司不能证明其在法院查封之前已实际占有涉案房屋。综上，请求驳回重庆奥斯曼公司的诉讼请求。第三人渝亚公司答辩称:同意原告重庆奥斯曼公司的诉讼请求。本院查明事实：渝亚公司与重庆奥斯曼公司于2009年1月15日签定《重庆市商品房买卖合同》，约定渝亚公司向重庆奥斯曼公司出售位于重庆市渝中区八一路9号帝都广场名义层27层2XX1号，建筑面积为167.59平方米的房屋，购房款为2089890.94元，签定合同后两个月内付款不少于20%，签定合同后四个月内付款不少于65%，签定合同后一年内付清，合同签定合同后一个月内交付房屋。重庆奥斯曼公司分别于2009年1月15日、1月16日、2月19日、2月25日、3月18日、4月20日、4月22日、4月28日、6月1日、7月3日、8月4日、8月11日、9月11日、9月23日、12月23日分15次分别向渝亚公司转账150000元、110000元、120000元、100000元、190000元、190000元、190000元、378915元、190000元、61006.85元、77677.82元、132300元、100000元、50000元、50000元，共计2089899.67元，前述转账凭证均未标注款项用途。渝亚公司与重庆奥斯曼公司于2009年12月31日签定《重庆市商品房买卖合同补充协议》，约定“重庆奥斯曼公司已经付清房款，渝亚公司已经向重庆奥斯曼公司交付房屋。因渝亚公司原因，渝亚公司暂时不能为重庆奥斯曼公司指定的权利人办理该房屋的房地产权证，渝亚公司承诺承担违约责任直到将该房屋的房地产权证办理在重庆奥斯曼公司指定的权利人名下。”渝亚公司与重庆奥斯曼公司于2009年12月31日签定案涉房屋的交房表。2007年7月25日，重庆市第二中级人民法院因交通银行重庆分行营业部申请执行渝亚公司借款合同纠纷一案，查封了渝亚公司名下包括案涉房屋在内的房屋。2013年12月24日，渝亚公司将案涉房屋以853370元出售给唐浩，唐浩付清全部购房款办理了网签备案。陈庭明在其与渝亚公司、唐浩的商品房销售合同纠纷中陈述：2012年9月9日，渝亚公司将案涉房屋以960000元出售给陈庭明，陈庭明付清了全部购房款。渝亚公司、重庆奥斯曼公司、陈庭明于2017年11月29日签定《协议》，约定“渝亚公司与重庆奥斯曼公司签定重庆市渝中区八一路9号帝都广场名义层27层2XX1号房屋买卖合同后，根据重庆奥斯曼公司的通知，渝亚公司为将该房屋的房地产权证办理在陈庭明名下，与陈庭明签署了一系列文件。因渝亚公司原因导致房地产权证一直不能办理，现三方一致同意在能够办理房地产权证时将该房屋房地产权证办在重庆奥斯曼公司名下。重庆奥斯曼公司此前曾将该房屋交给陈庭明，但在签定本协议前，陈庭明已将该房屋退还给重庆奥斯曼公司”。重庆奥斯曼公司于本案庭审中陈述，案涉房屋一直由其占有，用途为堆放货物及杂物。另查明，渝亚公司与重庆奥斯曼公司系关联公司，双方存在频繁的资金往来。再查明，张先跃诉李凯、田密、重庆朝天门市场经营管理有限公司、秀山朝天门市场经营管理有限公司、渝亚公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月19日作出（2014）渝五中法民初字第00652号民事判决，判令：一、被告李凯于本判决生效之日起十日内归还原告张先跃借款本金359.84万元；二、被告李凯于本判决生效之日起十日内支付原告张先跃利息（自2013年9月28日起至本金付清之日止，以359.84万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）；三、被告田密、重庆朝天门市场经营管理有限公司、秀山朝天门市场经营管理有限公司、渝亚公司对被告李凯的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张先跃的其他诉讼请求。渝亚公司对该案提起上诉，因渝亚公司未按期缴纳上诉费，重庆市高级人民法院以（2016）渝民终648号民事裁定书裁定按渝亚公司自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。张先跃向本院申请强制执行，本院于2017年4月17日以（2017）渝05执225号之四执行裁定书，查封了被执行人渝亚公司名下的位于重庆市渝中区八一路9号帝都广场名义层27层2XX1号，建筑面积为167.59平方米的房屋。重庆奥斯曼公司对前述执行向本院提出执行案外人异议，本院以(2018)渝05执异332号执行裁定书驳回了重庆奥斯曼公司的异议请求。上述事实，有本院（2014）渝五中法民初字第00652号民事判决书、（2017）渝05执225号之四执行裁定书、(2018)渝05执异332号执行裁定书、（2016）渝05民终444号民事裁定书、重庆市高级人民法院（2016）渝民终648号民事裁定书、《重庆市商品房买卖合同》、银行转账凭证、《重庆市商品房买卖合同补充协议》、《协议》、照片等证据在案佐证，予以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”重庆奥斯曼公司的异议能否阻却张先跃对案涉房屋的执行，评述如下：虽然重庆奥斯曼公司向本院提交了《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》，但根据本院查明事实，渝亚公司与重庆奥斯曼公司系关联公司，双方存在频繁的资金往来。渝亚公司于2009年将案涉房屋以2089890.94元出售给重庆奥斯曼公司，房屋套内单价为17142.9元/㎡，远高于同期同地域房屋的出售价格；根据双方合同约定，渝亚公司仅收取重庆奥斯曼公司全部购房款的20%且并未办理案涉房屋的任何抵押或银行按揭贷款的情况下即将房屋交付给奥斯曼公司，有悖房屋买卖的常理；同时，根据自2009年至2014年期间重庆市的房屋价格走势的客观事实，结合渝亚公司于2013年12月24日将案涉房屋以853370元出售给唐浩，以及渝亚公司于2012年9月9日将案涉房屋以960000元出售给陈庭明的事实，表明重庆奥斯曼公司向渝亚公司购买案涉房屋的价格不真实。重庆奥斯曼公司向渝亚公司付款的银行转账凭证多笔付款均不是整数元，并不符合购买房屋的常理，总计付款2089899.67元亦不符合双方合同约定的2089890.94元房屋总价款；银行转账凭证并未载明任何款项用途，鉴于渝亚公司与重庆奥斯曼公司系关联公司，双方存在频繁资金往来的事实，故前述银行转账凭证并不能证实该款项系重庆奥斯曼公司向渝亚公司支付的购买案涉房屋款项。虽然重庆奥斯曼公司向本院提交了案涉房屋的交房表、《重庆市商品房买卖合同补充协议》及照片，并陈述其一直占有案涉房屋，但是照片只能证实案涉房屋内的现状，并不能证实占有情况；交房表、《重庆市商品房买卖合同补充协议》只能证明双方曾经达成过协议；渝亚公司于2012年和2013年将案涉房屋出售给陈庭明和唐浩，并由陈庭明和唐浩缴纳全部房款，后陈庭明、唐浩、渝亚公司产生诉讼纠纷，该事实亦证实重庆奥斯曼公司自称在本院查封涉案房屋之前一直实际占有该房屋有悖常理，故重庆奥斯曼公司举示的证据不能证实其在本院查封涉案房屋之前已实际占有该房屋。案涉房屋虽于2007年7月25日被重庆市第二中级人民法院司法查封，但重庆奥斯曼公司并未举示查封到期后被继续查封的证据，且唐浩于2013年12月24日购买案涉房屋并随后网签备案的事实表明，在唐浩对案涉房屋网签备案时，案涉房屋并未处于司法查封的状态。案涉房屋从签定购房合同的2009年1月至2013年12月接近五年的时间未办理过户登记，结合重庆奥斯曼公司举示的三方《协议》，证实案涉房屋未办理过户登记的原因亦有重庆奥斯曼公司怠于行使其权利而造成。综上，重庆奥斯曼公司与渝亚公司签定的购买案涉房屋的合同不是真实有效，重庆奥斯曼公司举示的证据不能证实在本院查封涉案房屋之前由其支付了案涉房屋购房款并实际占有案涉房屋，案涉房屋未办理过户登记的原因亦有重庆奥斯曼公司怠于行使其权利而造成。故重庆奥斯曼公司要求渝亚公司为其办理案涉房屋房地产权证的诉请，以及重庆奥斯曼公司要求排除本院强制执行的诉请，均因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，原告重庆奥斯曼公司的诉讼请求不能成立，依法应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告重庆奥斯曼物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费23519元，由原告重庆奥斯曼物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一九年七月十七日书记员  张远馨