广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初4491号原告:罗倩雯，女，1964年6月18日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。委托诉讼代理人：梁洁施，广东瑶琨律师事务所律师。被告：佛山市顺德区盈生房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会枫映大道枫映楼****。法定代表人：梁令怡。委托诉讼代理人：劳日升，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭清玲，广东仲马律师事务所实习律师。原告罗倩雯与被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司（以下简称盈生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告罗倩雯及其委托诉讼代理人梁洁施、被告的委托诉讼代理人劳日升均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗倩雯向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金38077.1元（以780269元为本金，按日利率0.0002计算违约金，自2018年6月1日起至实际交付之日止，暂计至2019年1月31日）；2.依法判令被告向原告支付律师费损失1750元；以上合计39827.1元；3.本案诉讼费和财产保全费由被告承担。事实和理由：2017年6月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，由被告出售位于北滘镇君兰社区居民委员会木华路1号林上湾广场中的5座921房屋给原告，双方约定，被告应于2018年6月1日前交付该商品房，但截止起诉之日止，被告仍未按照合同要求交付房屋。为此，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判准原告的诉讼请求。被告盈生公司辩称，一、原告已办理收楼手续，实际控制涉案房屋。合同约定被告的交楼时间为2018年6月1日，涉案房屋在2018年10月25日正式取得房屋竣工验收备案表，房屋符合交楼标准。被告在2018年10月26日首先通过电话通知原告办理收楼手续，随后被告分别于在2018年10月29日通过邮政快递的方式通知原告收楼，然而原告在收到收楼通知书后，一直拖延办理收楼手续，可见该部分延迟收楼责任在于原告。因此，交楼时间应认定为2018年10月26日。二、延期交楼有不可归责于被告的原因。竣工验收备案需要委托中介服务机构对工程进行测绘，待数据入库及其他报告完成后，再进行联合验收，联合验收完成后，才能办理竣工验收备案。被告在2018年4月已向国土部门提交测绘数据进而办理竣工验收，然而因为国土部门测绘地理信息中心软件升级的原因，导致测绘数据延误提交，因此也耽误了办理竣工验收手续的时间，延误时间约为45天，而延期办妥竣工验收手续也导致了被告无法及时交付房屋。因此对于超出约定交楼时间通知原告收楼的责任，也请法院考虑到非被告的原因导致的延误，扣减相应延误的45天。三、基于公平原则，应适当调低违约金。被告已与部分业主调解，调解方案为自约定交楼之日起第二天至2018年10月29日计算违约金，在违约金基础上打七折，另加2000元律师费及诉讼费，基于公平原则，请依照其他业主的调解方案作为依据，适当调低延迟交楼违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人对证据的真实性无异议的证据，经审查，本院对其真实性予以采纳。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的录音、微信记录，经审查，无法核实通话对象及微信聊天对象为被告的员工，故不予采信；对于照片16张，经审查，从相片可以反映案涉房屋的实际情况，故对相片的真实性予以采纳；2.对于被告提交的宗地数据入库时间延长说明原件一份、通知复印件一份，被告已提交了宗地数据入库时间延长说明的原件予以核对，该两份证据的内容能相互印证，本院对其真实性予以采纳；3.对于被告提交的收楼通知书一份，经审查该份收楼通知书的对象并非原告，不予采纳；对于中国邮政邮件跟踪查询系统查询表一份，经审查，该份证据形式合法、来源真实，本院予以采信。本院认定如下事实：2017年6月8日，原告与被告签订编号为Ｙ318250的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买位于顺德区，预测建筑面积为44.91平方米，总房款780269元，原告应当于2017年6月8日前一次性全部支付；商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；商品房相关设施设备交付条件：1.供水、排水……2.供电……3.供暖……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到户，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门提供为准，如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施配套达到使用条件，室内装修工程由买受人自理；5.电话通信……6.有线电视……7.宽带网络……；上述1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续；被告应当在2018年6月1日前向原告交付商品房；除不可抗力外，被告未按上述约定时间将商品房交付给原告的，双方同意按下列条款处理：1.合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令、测量机构原因导致误差等非甲方（被告，下同）可预见、控制并可避免的事件；2.因不可抗力导致出卖人（被告，下同）无法按本合同约定的期限将商品房交付买受人（原告，下同）使用或导致甲方无法履行合同其他义务的，出卖人有权相应顺延交付使用日期或顺延履行相应的合同义务。因不可抗力导致本合同约定无法继续履行、实现合同上目的，双方均有权解除合同，且互不承担违约责任；……5.出卖人逾期超过六十天交付使用的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，双方同意不解除合同；由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：自出卖人发出《交楼通知书》即日起（以邮局邮戳为准）十天内，买受人应到出卖人指定地方办理收楼手续，否则视为出卖人实际已把该商品房交付买受人使用并计收物业管理费；合同在履行中发生争议，双方应协商解决，如双方协商不成时，可向房屋所在地人民法院起诉，因此产生的律师费、诉讼费和诉讼保全担保费等均由败诉方承担。2018年10月25日，被告开发的林上湾广场商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年11月2日，被告向原告在《商品房买卖合同》中注明的地址邮寄《收楼通知书》，邮件显示于2018年11月5日由本人签收。原告因案涉房屋存在细小裂缝等原因要求被告对案涉房屋进行维修，其后，原告与2019年3月21日签署了《林上湾广场楼宇交收书》。2018年12月12日，被告向佛山市顺德区测绘地理信息中心提交一份《关于林上湾广场宗地数据入库时间延长的说明》，认为涉案“林上湾广场”商品房于2017年12月完工，于2018年4月份初完成宗地测量数据的外业工作并且基本完成内业工作，4月中旬测量单位接到国土部门测绘地理信息中心通知，测量不动产内业数据要全面升级，并且停止入库一星期，作为新软件培训学习及新软件升级适应的缓冲期，从2018年4月23后入库数据必须采用新软件所生成的数据，所以4月份旧软件所完成的测量内业数据无效，必须要重新采用新软件所生成的数据，整个楼盘的数据必须重做，此后由于软件升级、冲突、补丁等问题，一直到7月份才将测绘数据向佛山市顺德区测绘地理信息中心提交完成，比正常时间延后了45天左右。佛山市顺德区测绘地理信息中心于2018年4月10日通知测绘中心于2018年4月12日、13日，组织生产单位就相关软件的使用、旧数据格式的转换进行培训。原告委托广东瑶琨律师事务所代理本案诉讼事宜，并支出律师费1750元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，因原告罗倩雯为香港特别行政区居民，本案为涉港民事案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因双方当事人无选择适用的法律，故适用与该合同有最密切联系的法律即内地法律审理。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。原告依约向被告支付购房款后，被告亦未能按合同约定于2018年3月1日前将符合法定交付条件及约定交付条件的商品房交付给原告，已构成违约，依法应向原告承担违约责任。本案的争议焦点为被告应如何承担违约责任，具体分析如下：一、关于收楼时间应如何认定的问题。虽然原告没有办理收楼手续，但被告已于2018年10月25日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交付商品房的条件，后于2018年11月2日向原告发出《收楼通知书》，邮寄的地址与原告在《商品房买卖合同》中留存的地址一致，且显示已收取，故原告称其没有收取邮件不予采纳。在根据《商品房买卖合同》的约定“自出卖人发出《交楼通知书》即日起（以邮局邮戳为准）十天内，买受人应到出卖人指定地方办理收楼手续，否则视为出卖人实际已把该商品房交付买受人使用并计收物业管理费”，应视为原告的收楼时间为2018年11月12日。原告认为逾期交楼违约金应计算到实际交付之日的意见，与上述合同约定不符，本院不予采纳。原告认为案涉房屋存在细小裂缝等原因，属于商品房设施的轻微瑕疵问题，并不导致涉案商品房不符合竣工验收标准，且根据《商品房买卖合同》的约定如商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，出卖人应当承担修复责任，原告可根据合同约定另行主张。综上，违约金自2018年6月1日计算至2018年11月12日。二、关于本案违约金是否应予以调整的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”，原告主张被告逾期交房给原告造成租金损失，但以购房款780269元为基数按日万分之二计算违约金，则被告每月承担的违约金数额为4681.61元，案涉房屋预测建筑面积为44.91平方米，结合本地同等面积房屋的租金水平标准，再综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度情况，被告要求调低违约金理由合理，本院予以采纳。本院酌定被告按合同约定标准的70%向原告支付违约金，2018年6月1日计算至2018年11月12日合计逾期交楼165天，计得违约金为18024.21元（780269元×0.2‰×165天×70%）。三、关于律师费的问题。《商品房买卖合同补充协议》约定合同在履行中发生争议，双方应协商解决，如双方协商不成时，可向房屋所在地人民法院起诉，因此产生的律师费、诉讼费和诉讼保全担保费等均由败诉方承担。本案诉讼因被告违约造成，律师费应当由被告承担。原告诉请被告应支付律师费1750元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗倩雯支付违约金18024.21元及律师费1750元；二、驳回原告罗倩雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费795.67元，财产保全费418.27元，两项合共1213.94元（原告罗倩雯已预交），由原告罗倩雯负担611.22元，由被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司负担602.72元。如不服本判决，原告罗倩雯可在本判决书送达之日起三十日内，被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡柔燕人民陪审员  黎珍弟人民陪审员  邝贤棋二〇一九年七月三十一日书 记 员  黄尧珊