广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0802民初768号原告：陈永钦，男，1973年8月12日出生，汉族，住廉江市，委托诉讼代理人：焦志兵，男，住湛江市赤坎区。被告：湛江市加禾房地产开发有限公司，住所地：湛江经济技术开发区乐山西路3号2层202。法定代表人：庞阳富，总经理。委托诉讼代理人：杨颖婷，女，该公司员工。原告陈永钦与被告湛江市加禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人焦志兵、被告的委托诉讼代理人杨颖婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金14474.87元（从2017年2月1日起计算至10月3日实际交付房屋止）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月5日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告所开发的位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，购房金额为590811元。原告已按合同约定履行了付款义务，被告也向原告出具了购房款发票。按照合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。2016年12月18日，部分业主收到帝景金岸短息称无法按期交房，并推迟至2017年3月1日交房，被告已属违约。2017年3月2日，原告与部分业主前往售楼部和公司总部要求交房时，现场工作人员同样表示无法按期交房，并且不能出具公告和书面说明。被告的违约事实明显，具体表现为：l、该商品房没有经验收合格备案表；2、房屋符合交付条件后没有按合同约定书面通知原告收房。被告严重违反合同的约定，由此再次产生的延期交房责任由被告承担。根据法律规定和合同约定，被告应按照每日万分之一的比例支付违约金14474.87元[59.0811元/天×违约天数，计算至2017年10月3日（实际交楼日），共245天]。被告辩称，一、双方在履行合同过程中发生不可抗力，致使合同不能按期履行，不属违约，根据实际情况应准予延期履行2个月，延期后的交房时间为2017年3月1日。2015年8月13日，被告依法取得涉案房屋的《广东省湛江市商品房预售许可证》。2015年9月5日，原告向被告购买涉案房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，其中合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。但是，在履行合同过程中，2015年10月4日至2015年10月7日期间，湛江市遭受超强台风“彩虹”的袭击（该台风为1949年以来登陆广东最强的强风），各行各业损失惨重，又由于帝景金岸楼盘临近海岸，加剧了台风“彩虹”的破坏性，直接给当时正在施工的涉案工程带来不可估量的损失。塔吊、施工梯等严重损坏无法使用，需另外购置安装，严重影响在建工程施工进度。另外，工人工棚及项目办公室全部摧毁，以致大量的施工文件被淋湿而无法使用，包括办理竣工验收等资料，需要重新向政府有关部门进行申报，严重阻碍了整个项目的验收进度。基于实际情况，湛江市政府要求对台风“彩虹”前取得预售许可商品房项目竣工验收手续提出处理意见，湛江市房产管理局、湛江市房地产行业协会与市住建局、规划局、国土资源局、环保局召开会议研究，2016年5月31日就处理意见向市政府请示（湛房报[2016]55号文），其中，建议批准延长交房时间二个月。其后，湛江市人民政府批准湛房报[2016]55号文的处理意见。故此，本案的涉案房屋即批准延长交房时间二个月。《中华人民共和国民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《商品房买卖合同》第八条也明确约定，如发生不可抗力，被告如逾期交房，属被告可免责情形。结合台风“彩虹”的特性及造成的损害程度，属于法律规定的不可抗力。由此，无论从法律规定，或是合同约定，发生了不可抗力，被告主张延期交房应予以支持。而对于台风“彩虹”造成的损害及影响，市政府专门就预售商品房竣工验收方面充分征求主管部门及相关部门的意见，相关部门会议研究后，确定为建议批准延长交房时间二个月，也属于合理期间。二、被告在合同约定的履行期限届满前已如实告知全体购房人无法按期交房，同时也释明无法交房的原因，交房时间需延长2个月，并致歉意。但因台风“彩虹”破坏力极大，修复重建工程量远远大于预期，考虑到市第八小学新校区建成，大部分业主为办理学位强烈要求进场装修。为尊重业主的诉求，于3月4日通知全体购房者，被告免费提供水电，购房人可自愿提前进场装修。三、被告已于2017年5月18日完成涉案房屋的竣工验收，根据《商品房买卖合同》第八条约定：“具备下列第1种条件，1、商品房经验收合格。”涉案房屋已实际具备交付房屋的条件。四、被告已于2017年7月13日通过邮政挂号信的方式向原告发出《收楼通知书》，通知原告到销售中心处办理涉案房屋的交付手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第七条第一款约定：“……出卖人发出的通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）计算第五天（最后一日遇法定节假日的，顺延），无论买受人或其授权代理人是否实际收到该通知，均视为该通知已送达买受人。”因此，应视为原告已于2017年7月17日收到该《收楼通知书》。被告已按约履行书面通知义务，对于原告迟延到2017年10月3日收房的逾期收房责任，应由原告自行承担。综上，虽然被告存在迟延履行情形，但是由于发生了不可抗力，被告迟延履行的合理期限应受法律保护，应当免责。原告主张被告从2017年2月1日起至2017年10月3日承担违约责任，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年9月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，购房金额为590811元。二、商品房交付条件：该商品房经验收合格，并符合合同约定。三、被告应于2016年12月31日前将房屋交付原告使用。四、逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年9月5日，原告与被告又签订了《合同补充协议》（附件四），其中第七条第一款约定：原告的通讯地址、联系电话等已记载于本合同中，被告发给原告的任何通知均按合同载明的地址，以邮政的形式发出。如原告的地址、电话等发生变化，应当在七个工作日内以书面的形式通知被告，否则由此造成的邮寄错误，由原告承担全部责任。被告发出的通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）计算第五天（最后一日遇法定节假日的，顺延），无论原告或其授权代理人是否实际收到该通知，均视为该通知已送达原告。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款。涉案房屋的建设工程于2017年6月13日取得《竣工验收备案表》。被告于2017年7月13日向原告邮寄《收楼通知书》。原告于2017年10月3日收房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部购房款，根据合同约定，被告应在2016年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但是，在合同履行过程中，湛江于2015年10月4日发生了特大台风“彩虹”，对于该台风的发生，被告不能预见、不能避免并不能克服，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，台风“彩虹”的发生应属于不可抗力，且该不可抗力确实对建筑工程施工进度造成重大影响，故被告据此主张交房时间应予延长，本院予以采纳。但被告以湛江市房产管理局及湛江市人民政府办公室的相关文件意见为依据，主张房屋的交房时间应延长二个月，于法无据，本院不予采纳。综合考虑台风“彩虹”对建筑工程行业造成的影响和原告的合法权益，本院酌情确定交房时间应延长一个月，即被告应于2017年1月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但涉案房屋的建设工程于2017年6月13日才取得《竣工验收备案表》，被告于2017年7月13日才向原告邮寄《收楼通知书》，显然，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告请求被告从2017年2月1日起计付逾期交房违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于逾期交房时间的问题，被告于2017年7月13日向原告邮寄了《收楼通知书》，根据原、被告签订的《合同补充协议》（附件四）第七条第一款“买受人的通讯地址、联系电话等已记载于本合同中，出卖人发给买受人的任何通知均按合同载明的地址，以邮政的形式发出。如买受人的地址、电话等发生变化，应当在七日内以书面的形式通知出卖人，否则由此造成的邮寄错误，由买受人承担全部责任。出卖人发出的通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳为其为准）计算第五天（最后一日遇法定节假日的，顺延），无论买受人或其他授权代理人是否实际收到该通知，均视为该通知已送达买受人。”的约定，应视为原告于2017年7月17日已收到《收楼通知书》。鉴于原告到被告处办理收房手续需要一定时间，本院酌定原告办理收房手续的合理期间为5天。因此，应认定被告于2017年7月22日已履行房屋交付义务，被告逾期交房时间为2017年2月1日至2017年7月22日，共172天。根据合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金10161.95元（590811元×0.1‰×172天）。对于原告请求违约金的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湛江市加禾房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金10161.95元给原告陈永钦。二、驳回原告陈永钦的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80.94元（原告已预交），由原告陈永钦负担26.94元，被告湛江市加禾房地产开发有限公司负担54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  周娟华二〇一九年七月三日书记员  冯嘉琦附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。