广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6934号上诉人（原审被告）：赵亚迪，女，1991年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******************。公民身份号码：411************585。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区卓阳物业管理有限公司,住所地广东省佛山市顺德区************延线新君汇花地湾4栋23号商铺。统一社会信用代码：914***********361B。法定代表人：吴某1。上诉人赵亚迪因与被上诉人佛山市顺德区卓阳物业管理有限公司（以下简称卓阳公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初4343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。赵亚迪上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回卓阳公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费由卓阳公司承担。事实与理由：一审法院因赵亚迪未提供证据证明卓阳公司可做公积金贷款的不实承诺，卓阳公司也未证明其对赵亚迪作出上述承诺而判决赵亚迪需要承担居间服务费，处理错误。现赵亚迪可以提供新的证据证明卓阳公司存在不实承诺和诱骗赵亚迪签订案涉合同的情形。1.根据赵亚迪的工资流水是无法支付住房贷款的分期贷款额度的，但卓阳公司在知道赵亚迪的职业和工资情况下作出诱导其签订合同的行为，应由卓阳公司承担相应责任。2.卓阳公司在签订合同当天口头提出如果无法申请公积金贷款就不签订案涉合同的条件，且卓阳公司为了达成交易要求赵亚迪提供担保就可以申请公积金贷款的承诺，此举导致赵亚迪在不了解购房手续的情况下签订了购房合同。3.卓阳公司在签订合同时未针对居间服务内容对赵亚迪作出明确解释，卓阳公司在提供购房服务时存在虚假服务。4.赵亚迪在了解自身不具备申请公积金贷款资格后，明确告知卓阳公司履行服务责任，卓阳公司通过各种理由和手段诱骗和恐吓赵亚迪接受商业贷款方式，但根据赵亚迪的流水情况又无法申请商业贷款，则购房合同的履行方式根本无法实现。综上，恳请二审法院依法裁判，支付赵亚迪的上诉请求。卓阳公司没有提交答辩意见。卓阳公司向一审法院起诉请求：1.赵亚迪向卓阳公司支付居间服务费49500元；2.由赵亚迪承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月10日，卓阳公司促成了赵亚迪与案外人周某琼签订了三方《房地产买卖合同》，约定周某琼出售其位于佛山市顺德区陈村镇南涌社区居民委员会佛陈路东延线花地湾***房给赵亚迪，总价款为1650000元;赵亚迪须在2018年4月10日前支付定金50000元给周某琼，首期楼款（不含定金）360000元须于2018年6月30日前支付至周某琼的账户；赵亚迪应于2018年4月17日前签订银行按揭借款文件并提交全部借款所需资料及支付贷款所需费用，周某琼必须提供贷款所需资料并协助购买方办理按揭，买卖双方于2018年6月30日前到房屋登记机关办理过户手续；买卖各方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费按《买卖代理费支付承诺书》执行；买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业总成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由经纪方在收到违约方费用后免息退还。另赵亚迪及周某琼各签订了一份《买卖代理费支付承诺书》，各承诺各向卓阳公司支付代理费22000元、16000元。签订合同当天，赵亚迪向卓阳公司交付了中介费5000元，并向周某琼支付了定金10000元，次日再向周某琼支付定金40000元。2018年6月23日，赵亚迪通知卓阳公司的工作人员不做按揭了，称不做假的按揭、假流水、假证明，这是犯法的。卓阳公司的工作人员回复称“我们也没要您做这些，您可以选择其他银行做按揭，更何况现在建行那边也没做了。”2018年6月29日，卓阳公司工作人员询问赵亚迪是否还做按揭，赵亚迪回复“由于没有银行愿意接受我的个人公积金贷款和购房合同，贵公司向我口头承诺的贷款协议不符合，请求尽快履行承诺，如办不到请尽快将我的订金和中介费退回。”卓阳公司的工作人员回复称：“我司已提供方案以及按揭银行供您参考，您办理与否是您的选择，我司无法控制，只能提醒您在合同期内秉着合同精神，履行合同条款……”之后，卓阳公司的工作人员建议赵亚迪可以用两个人的名义做共借人，赵亚迪予以拒绝，称签合同时卓阳公司没有提起过共借人的条件，赵亚迪也做不到共借人条件。此后，赵亚迪没有向周某琼交付首期楼款，也没有在卓阳公司的通知下，前往不动产交易中心办理过户手续。2018年7月24日，周某琼向赵亚迪发出了一份律师函，称由于赵亚迪没有按合同约定前去办理交易过户手续，故解除双方签订的《房地产买卖合同》。一审法院认为，卓阳公司、赵亚迪双方在平等自愿的情况下签订了居间合同，该合同未有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应根据合同的约定和法律的规定来行使权利及履行义务。关于赵亚迪应否向卓阳公司支付居间服务费及具体金额的问题。赵亚迪辩称系卓阳公司欺骗其称可以帮助赵亚迪做到公积金贷款，赵亚迪才与卓阳公司及房主签订合同的。但赵亚迪未能提供证据证明卓阳公司存在不实承诺，卓阳公司也未有承认对赵亚迪做出过上述承诺才导致赵亚迪签订合同。根据本案所查清的事实，赵亚迪未有依约在规定的时间内交付首期款，也未有在卓阳公司及卖方的通知下去办理过户手续。故据此，涉案《房地产买卖合同》解除的责任在于赵亚迪，赵亚迪应承担违约责任。在卓阳公司已提供居间服务，促使赵亚迪及第三人签订了房地产买卖合同的情况下，赵亚迪应按约定支付居间服务费。根据合同约定，如果卓阳公司促成整个交易完成的，卓阳公司可获得赵亚迪及周某琼交付的中介费38000元。如今赵亚迪违约导致合同解除，根据合同的约定，守约方周某琼无需支付中介费，全部中介费由赵亚迪支付。但考虑到涉案合同已解除，赵亚迪在合同签订后不久就通知不再办理按揭贷款手续，卓阳公司作为居间人，对赵亚迪提供的居间服务内容也相应减少了服务项目，应当酌情减少服务费，故一审法院酌定赵亚迪应当向卓阳公司支付居间服务费25000元，超出部分，不予支持。因赵亚迪已向卓阳公司支付了5000元，故其在本案中只需再支付20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、赵亚迪应于判决发生法律效力之日起五日内向卓阳公司支付居间服务费20000元；二、驳回卓阳公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为518.75元（卓阳公司已预交），由卓阳公司负担308.75元，由赵亚迪负担210元。在本案二审过程中赵亚迪向本院提交如下新证据：1.录音；2.工资流水（2018年4月至2019年4月）。经查，赵亚迪没有能够说明其在二审过程中才提交上述证据材料的正当理由。且该录音内容已由原审中提交的卓阳公司工作人员彭某屏和赵亚迪的微信聊天记录内容进行印证，该证据属重复举证。该工资流水无法直接证明赵亚迪不具备商业贷款的资格，则该证据与本案没有直接关联。故上述证据，本院均不予接纳。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，卓阳公司与赵亚迪、周某琼三方签订的《房地产买卖合同》（编号8000258），其中包含房屋买卖合同条款和居间合同条款。该《房地产买卖合同》系当事人之间真实意思表示，不违反法律强制性规定或者侵害国家利益、公共利益、违背公序良俗的情形，合法有效。卓阳公司与赵亚迪、周某琼之间的居间合同成立且有效。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”另外，从卓阳公司工作人员彭某屏发送予赵亚迪的微信聊天记录，即：“赵亚迪小姐您好！今天下午请带上身份证，户口簿，购房余款到陈村行政服务中心办理房屋递件过户手续，我司业务员彭某屏，业主周某琼小姐已到达陈村行政服务中心一楼等候，请您配合办理过户手续！谢谢。”从上述内容可知，卓阳公司有实际履行协助买卖双方办理按揭贷款和房屋登记等义务。综上，卓阳公司除有向买卖双方报告订立房屋买卖合同的机会和提供订立房屋买卖合同的媒介服务外，还提供协助办理抵押贷款和房屋登记等信息和媒介服务的附随义务。在案涉合同履行过程中，赵亚迪主张以公积金贷款方式支付购房余款，而卓阳公司明确告知赵亚迪，其公积金贷款无法通过审批，需选用商业贷款付款。因赵亚迪与卓阳公司就贷款方式存在争议引发本案诉讼，赵亚迪因此未在约定时间办理案涉房屋的按揭贷款和过户手续。《房地产买卖合同》约定：“买方应于2018年4月17日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，买卖双方应于2018年6月30日前到房屋登记机关办理交易过户手续。”“如因买方无法通过银行贷款的，买方须于卖方或者经纪方发出通知之日起将余款支付给卖方，否则视为买方违约。超过十天尚未支付完毕的，视为买方构成根本性违约，卖方有权解除合同。”根据上述合同约定，赵亚迪未在约定时间办理按揭贷款和过户手续导致案涉合同无法继续履行的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。”《房地产买卖合同》约定：“买卖各方向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业总成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询代理费由经纪方在收到违约方费用后免息退还。”本案中，周某琼签订的《买卖代理费支付承诺书》约定中介费支付方法为：过户当天支付一半，收齐全款当天支付一半。赵亚迪签订的《买卖代理费支付承诺书》约定中介费支付方法为：2018年4月11日前付壹万元正，过户当天付一半。据此，虽卓阳公司已经促成周某琼与赵亚迪之间签订案涉房屋买卖合同，但卓阳公司与周某琼、赵亚迪约定的是付清房屋尾款或者完成过户手续之后付清居间服务费。由于当事人没有明确约定房屋买卖合同成立后未能付清尾款或者完成过户情形下的居间服务费数额，根据上述法律规定，卓阳公司的报酬应当根据其劳务合理确定。故，一审法院根据本案实际情况酌定卓阳公司应收取的居间服务费为25000元，相对公平合理，本院予以维持。因赵亚迪为违约方，应由其承担上述居间服务费。由于其已经支付5000元，其还仍需支付20000元。赵亚迪诉称因卓阳公司存在不实承诺和诱骗赵亚迪签订案涉合同的行为，卓阳公司无权收取居间服务费。对此，赵亚迪并没有提供证据证明卓阳公司在促成案涉合同签订之时存在故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况等情形，且赵亚迪作为买方，亦作为按揭贷款的主体，其应承担审核自身是否具备相关贷款资格的责任。赵亚迪以无法办理公积金贷款推定卓阳公司存在虚假承诺和诱骗行为的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，赵亚迪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1037.5元，由上诉人赵亚迪负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年七月二十三日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋