广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0881民初1254号 原告：仇启汉，男，住桂平市。 原告：黄春燕，女，住桂平市。 二原告共同委托诉讼代理人：谢有校，广西仁宽律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陆一平，广西仁宽律师事务所律师。 被告：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路，统一社会信用代码：914508815594146935。 法定代表人：卢培清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢仲健，该公司员工。 原告仇启汉、黄春燕与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：判决被告支付违约金（以购房款312341元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月7日起计至被告提供资料报产权登记机关备案之日止，违约金计至2019年4月7日为44977元）给原告。事实与理由：2013年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房一套。合同约定，被告应当在交房后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告于2015年11月6日交房后，未按合同约定履行报备义务。为此，原告提起诉讼。 被告清隆公司辩称，其对双方签订的《商品房买卖合同》内容、原告已交清购房款等事实无异议，其于2016年8月30日交房给原告。其已履行将权属登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，由于政府职能部门或相关单位的行为造成被告所开发建设的项目建设延期或验收延期，被告可以据此延期办理产权登记。另外，原告请求按年利率6%的标准计算违约金，没有事实和依据；原告的诉讼请求已超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院确认以下法律事实：2013年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于桂平市商品房，总房款308943元；被告应当在2014年9月30日前将合同约定的商品房交付给原告，交房后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即出卖人未按本合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人已付房价款，并按已付房价款的百分之二赔偿原告损失。原告已按约将308943元房款付给被告。被告于2015年11月6日将上述商品房交付原告，2015年11月16日，原告将商品房面积差额款3398元补交纳给被告。 另查明，原桂平市国土资源局于2017年3月2日下发桂平市国土资源局关于万锦豪园项目用地调整容积率补缴土地出让金的催缴通知｛浔国土资字［2017］14号｝，被告公司因未能按要求补交纳因调整容积应补交纳的土地出让金816.4409万元，故该局停止办理被告公司该项目房地产的预售、现售、土地审批、土地登记、土地核验、竣工验收和竣工验收备案等手续。 再查明，2019年6月12日，桂平市自然资源局函复本院，目前被告已提交资料申请办理案涉商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍录入，首次登记后即可办理转移给业主的转移登记。 本院认为，原告仇启汉、黄春燕与被告清隆公司之间订立的商品房买卖合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。 合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。涉案合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现庭审查实被告已于2015年11月6日将上述商品房交付给原告，故被告应于2016年11月6日前履行此项合同义务。2019年6月12日，桂平市自然资源局函复本院，目前被告已提交资料申请办理涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍录入，首次登记后即可办理转移给业主的转移登记，由此可认定被告已提交需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告未能提供有效证据证实何时提交资料报产权登记机关备案，桂平市自然资源局亦未明确函复被告提供资料备案的具体时间，故本院确定桂平市自然资源局函复我院之日即2019年6月12日为被告提交办理权属登记所需资料报产权登记机关备案之日。如前所述，由于被告的原因，被告未能在2016年11月6日前提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，被告的行为已构成了违约，应按合同第十五条的约定承担违约责任，故被告违约时间应从2016年11月7日起至2019年6月12日止，合计947天。原、被告所签订的合同未约定有明确的违约金金额或计算方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告现起诉主张按年利率6%的标准，于法有据，本院予以支持，故被告应以购房款312341元为基数，从2016年11月7日起至2019年6月12日止，按年利率6%计付违约金给原告。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%即312341元×30%=93702.3元。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期办证违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于2014年9月30日前交房，但被告直至2015年11月6日才将涉案商品房交付给原告使用。依据合同第十五条的约定，被告应在商品房交付使用后365日内即2016年11月6日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故诉讼时效期间应从2016年11月7日起算，至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日未满二年诉讼时效，故本案应适用三年的诉讼时效，现原告于2019年3月27起诉主张权利未超过诉讼时效。被告辩称应从合同约定交房时间即2014年9月30日起算诉讼时效，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付违约金48622.51元给原告仇启汉、黄春燕； 二、驳回原告仇启汉、黄春燕的其他诉讼请求。 本案受理费462元，（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费924元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 覃海燕 二〇一九年七月五日 代书记员 黄科华