云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初477号原告：陈志坤，男，汉族，1980年1月16日出生，身份证住址浙江省象山县。委托诉讼代理人：何建文，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被告：王正中，男，汉族，1962年2月15日出生，身份证住址浙江省仙居县。委托诉讼代理人：陈维，云南富维律师事务所律师，特别授权代理。原告陈志坤诉被告王正中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告陈志坤及委托诉讼代理人何建文、被告委托诉讼代理人陈维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志坤向本院提出诉讼请求判令：1、确认原、被告共同购买的景洪佳瑞商贸有限公司位于景洪市景德路21号9栋（1）、113号商铺面积42.61平方米、9栋（2）、二、三、四层楼2019号面积483.4平方米、9栋（3）、四楼104号面积518.89平方米的房屋所有权归原告所有；2、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由:原、被告双方经协商共同购买景洪佳瑞商贸有限公司位于景洪市景德路21号房产。2017年3月25日原、被告与景洪佳瑞商贸有限公司签订了“房地产买卖契约”，在契约中约定景洪佳瑞商贸有限公司将自己所有的位于景洪市景德路21号9栋（1）、113号商铺面积42.61平方米、9栋⑵、二、三、四层楼209号面积483.4平方米、9栋（3）、四楼104号面积518.89平方米的房屋转让给原告和被告共同共有，转让总价为460万元，转让款分两次支付给景洪佳瑞商贸有限公司。协议签订后，原、被告两方各向景洪佳瑞商贸有限公司支付了购房款115万元，合计支付购房总款的一半230万元。景洪佳瑞商贸有限公司将上述房产移交给了原、被告。因该房是二手房，按房后原告与被告协商装修房屋一事，但被告对装修房屋一事向原告表示不愿意进行装修，并表示对该房的购买有悔意。为此，2018年4月20日原告到被告家里进行协商，双方同意被告退出该购房行为，由原告一人购买，被告所支付的115万元购房款，原告全额退还给被告，双方在协商意见上予以签名。后原告投入了近80万元对该房屋进行了装修，并于2018年7月18日将115万元支付给了被告。现要办理产权登记手续，原告要求景洪佳瑞商贸有限公司将该房屋登记在原告个人名下，因房地产买卖契约是原、被告双方与景洪佳瑞商贸有限公司共同签订，景洪佳瑞商贸有限公司要求被告确认该购房行为已退出，但被告拒绝进行说明，致使原告的产权登记不能办理。被告王正中辩称：原、被告约定共同投资向景洪佳瑞商贸有限公司购买房产是事实，于2017年3月25日与景洪佳瑞商贸有限公司签订了《房地产买卖契约》。原、被告各自出资115万元交付了一半的房款，另一半房款是待房屋产权证办理完毕后再进行支付。此后被告投入大量精力、财力清理、管理涉案财产，部分房屋出租后，2017年原、被告各自分4万元的收入，其余留在原告处作经营管理支出。2018年4月20日，原告夫妻到被告昆明的家中，原告称自己在临沧市有200平方米的铺面，如果被告愿意则用它来置换本案所涉房产份额或者退还被告的115万元。当时原告只写了两行字，被告也表示去临沧市看了铺面再进行协商，被告在原告的要求下签了自己的名字，原告自行将字条收走，复印件都没有给原告1份。被告在5月份去临沧看了铺面后决定同意置换，但与原告一直联系不上，到6月份才从老乡处得知原告已将临沧的铺面卖了。由于一直不能联系原告，被告遂向景洪佳瑞商贸有限公司的董事长说明被原告所骗的情况，不愿意将房产份额转让给原告。2018年7月18日，原告将115万元打到被告的账户，被告当即向原告提出了抗议，原告也表示愿意到昆明来找被告面谈，但原告并未前来。被告收到法院寄来的诉讼材料才知道原告已将被告签名的字条加注了大量的其他内容，这证明原告早就设好了骗局。请求人民法院驳回原告的诉讼请求，制止原告的侵权行为，退还被告就本案诉争房产租金的收益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均提交的《房地产买卖契约》、被告认可的原告提交的115万元的转账凭证、被告提交的景洪佳瑞公司出具的收据、被告提交的双方对转账115万元的微信往来记录等证据材料，本院依法对真实性予以确认。对原告提交的关于房产处理的“协议”，原、被告的签名齐全，被告虽然辩称该协议有增加的内容，被告是受原告欺骗而签名，但被告未能提交充分有效的证据材料证明其质证意见从而推翻该份协议，故本院对该份证据的真实性予以确认。原告提交的银行转账明细系原告单方打印的材料，真实性不能确认。对原告未按本院要求整理的微信往来记录、对被告仅提供了证据目录而未实际提交的被告与案外人的通话录音、与原告的通话录音，本院不作评判。被告提交的成交确认书、铺面照片、售楼部手写的材料，不能判定与本案有直接关联性，本院不予评判。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2017年3月25日，原告陈志坤、王正中作为共同买方与案外人景洪佳瑞商贸有限公司（以下简称佳瑞公司）作为卖方签订《房地产买卖契约》，主要约定：由原、被告共同向佳瑞公司购买位于景洪市景德路21号9栋119号、9栋二、三、四楼的房地产，房地产情况载入本契约附件一，房产成交价格为460万元，付款方式是分期支付。2018年4月20日，原、被告共同在1份未写具体名称、由原告手写的协议下方予以签名，该份协议主要载明：原告交费115万元、被告交115万元。双方再三协商，王正中不愿接手，现由陈志坤接手。A：王正中的115万元由陈志坤全额退还，双方约定王正中退出，陈志坤接手，亏盈自负。B：陈志坤约定全款在3个月内退还给王正中，或者用陈志坤的铺面置换给王正中（王正中看得上的情况下）。2018年7月18日，原告通过银行转账的方式向被告的银行账户转入款项115万元。当天，被告通过微信向原告表示不愿意将自己的房产份额出让，表示原告未经同意将115万元转入其银行账户，原告则回复被告不讲诚信。原、被告为此发生纠纷则诉讼至本院。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案主要争议焦点作出如下分析认定：本案主要争议焦点是对原告提交的落款日期为2017年4月20日的“协议”效力、内容的认定问题。《中华人民共和国合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2017年4月20日的协议有原、被告的签名确认，该内容对双方均具法律约束力。现原告主张根据该份协议要求确认被告已自愿退出共同购房行为，确认涉案房产全部归原告所有。《中华人民共和国合同法》第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。综合分析本案该份协议的内容，可以确认原、被告双方在协议中明确了各自的出资金额，对被告王正中是否退出共同购买则有2种方案（协议分别注明是A项与B项），A项是由原告全额退款给被告，B项则是由原告全额退款给被告或者原、被告进行铺面置换。据此可以确认双方在协议中约定的是初步、意向性的房产处理意见，即被告可以选择置换或退款，该份协议不能视为被告已作出退出购买的明确意思表示。《中华人民共和国民法总则》第140条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示，沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案原告未提交充分有效证据证明被告已经明确表示放弃置换铺面，也未能证明转款115万元是征得了被告的同意，对价值几百万元的房产的处理问题，原告以1份内容模糊的协议及其主张的被告默示行为从而要求确认房产所有权的归属，显然不符合法律规定及日常交易习惯。综上，原告提交证据材料不足以证明其诉请主张，本院对原告的要求确认涉案房产所有权归其所有的诉请不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈志坤的诉讼请求。案件受理费43600元，由原告负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李碧云人民陪审员  蔡有昌人民陪审员  黄建明二〇一九年七月十日书 记 员  周子圣