广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10514号原告：孙玉香，女，1977年4月4日出生，汉族，住吉林省舒兰市，委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告孙玉香诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（下简称雄盛王府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月4日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金81250元(从2018年2月1日按照市场租金标准暂计至2019年5月1日，截止时间以符合交楼条件的实际交楼时间为准)；2、被告支付面积差异补偿款29285.9元(合同约定的计价套内建筑面积为70.58平方米,产权登记面积为68.99平方米,相差1.59平方米,面积差异比例2.25%);3、请求法院认定截止至起诉之日,被告所交付的房产仍不符合交房标准,空调安装不符合合同约定的中央空调装修标准,被告予以整改或赔偿原告经济损失(以法院评估为准)；4、本案受理费等所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年2月25日签订了《商品房买卖合同》，购买禅城区季华四路66号一座2913房，合同附件明确被告交付的房产为精装修的商品房，且明确了交房标准明细。同时，原、被告及佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（下简称柏裕公司）签订了《房屋装修协议》，协议中明确工程款由被告支付，也明确了装修的标准。并且合同约定被告应于2016年12月30日前将商品房交付原告使用。由于被告逾期交付符合合同约定的房产，原告已于2018年3月1日向佛山市禅城区人民法院提起诉讼。2018年9月18日，佛山市中级人民法院已作出生效判决，判令被告向原告支付2017年1月1日至2018年2月1日的逾期交房违约金70417元，并要求被告按照生效判决确定的计算标准向原告支付违约金至实际交楼之日止。判决作出后，被告至今没有向原告支付该部分违约金。其后，被告按照判决认定开始装修涉案房产，并多次向原告发出收楼通知。但是经过原告现场核查，涉案房产的现状并不符合《商品房买卖合同》约定的精装修房的交房标准，例如合同明确约定是中央空调，现状是挂式空调等等问题，导致仍不符合交房条件。经过原告与装修公司的多次沟通，被告仍置之不理。同时根据双方签订的合同第五条面积确认及面积差异的约定，面积差异值在3%以内的，按照房屋单价多退小补，合同约定的计价套内建筑面积为70.58平方米，产权登记面积为68.99平方米，相差1.59平方米，面积差异比例2.25%，按照单价18418.82元计算，补偿款应为29285.9元。合同约定的装修标准中，涉案房产所安装的应是中央空凋，然而涉案楼盘至今安装的仍是挂式空凋，经过原告的多次协商沟通催促，被告拒绝予以整改，为此恳请法院判令被告予以整改或者赔偿原告经济损失。综上，原告认为被告逾期交付房产已构成违约，依法应支付逾期交房违约金，且至今仍未符合商品房交付的条件。原告认为被告拒绝沟通协商解决问题的不诚信行为已严重损害了原告的合法权益。为了尽快彻底解决房屋交付问题、明晰各方责任，请求法院或者委托相关有资质的机构，对房产现状进行勘查，对被告是否符合交房条件进行认定，并据实判决被告向原告支付逾期交房违约金或者赔偿。被告雄盛王府公司辩称：一、原告主张违约金由2018年2月1计算至2019年5月1日没有依据。违约金应从2018年2月2日计算至2018年9月19日。被告已于2018年9月14日向原告发出《室内装修竣工验收通知书》，说明案涉房屋已按约定完成装修，达到交付标准，通知其前来办理收楼手。但因原告拒不办理收楼手续，后被告又2018年11月5日发出《室内装修竣工再次验收通知书》、2018年12月24日发出《室内装修竣工再次验收通知书》催促原告前来验收并办理收楼手续。原告已于2019年1月29日签署《室内装修竣工验收确认书》，办理收楼手续，同意接收房屋，其主张的违约金计算至2019年5月1日没有任何依据。根据《商品房买卖合同补充协议书》第九条、《房屋装修协议书》第四条约定，若装修工程存在质量问题，原告有权要求柏裕公司或有关单位在保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，被告不因此承担延期交楼的违约责任。同时，原告并未对其在起诉状内所诉拒绝收楼原因进行举证，即使存在原告所述情况，原告均可通过保修条款解决，不应作为其拒绝收楼的理由。案涉房屋在2018年9月14日前已经达到交付标准，根据《广东省商品房买卖合同》十一条约定，原告在收到通知书之日起五日内未前来验收房屋，则应以该日期为交付日期。因此，违约金应从2018年2月2日计算至2018年9月19日。二、被告已于2017年4月21日向原告支付六个月违约金共32500元，原告主张违约金数额时并未对此进行扣减，部分主张已属于重复索赔。因此，违约金从2018年2月2日计算至2018年9月19日，并扣减之前已支付的32500元，应为：32500/180天×229天-32500=8847.22元。三、原告主张的面积差异补偿款应先扣减0.6%的误差后再进行计算。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条约定，面积差异值在±0.6%以上（不含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补。（扣除0.6%的误差后）。因此，先扣减0.6%的误差后，面积差异补偿款应为：（2.25%-0.6%）/2.25%×29285.9=21476.34元。诉讼中，原告举证如下：1、《房屋装修协议》。证明2016年2月25日原告与被告及柏裕公司签订《房屋装修协议》，装修协议约定装修标准包括中央空调，但实际上目前涉案房产安装的是挂式空调，不符合交房标准，经原告多次催告，被告拒绝予以整改。装修交楼标准当中明确约定了卫生间及空调的装修标准，装修标准约定的各项品牌可以发生变更，但是装修格局不能变更，即挂式空调与中央空调是不同的格局，属于不同的装修标准，不是品牌更换的问题。（2018）粤06民终6756号《民事判决书》。证明判决判令被告向原告支付2017年1月1日至2018年2月1日的逾期交楼违约金70417元，并要求被告按照生效判决确定的计算标准向原告支付违约金至实际交楼之日止。根据生效的二审判决，被告在2017年2月15日支付的32500元是被告代第三方广州顺耀投资咨询有限公司（下简称顺耀公司）支付的租金，根据被告提供的收据，其载明的时间是2017年2月15日，而被告逾期交房的开始时间是2017年1月1日，因此不可能在逾期未到六个月的时间将违约金事先支付给原告，并且根据生效判决查明的事实，该转账时间是在原告与第三方签订租赁合同之后支付的半年租金，因此不存在抵扣的问题。商品房买卖合同。证明按照买卖合同第四条、第五条，涉案商品房按套内面积计算，被告应按照面积差异多退少补房款，其中合同约定的单价是18418.82元/平方米，与产权登记面积相差了1.59平方米，应赔偿原告面积差异款29285.9元（1.59×18418.82）。不动产登记证书。证明涉案房屋的套内面积为68.99平方米。室内装修竣工验收单。证明在2018年9月27日，原告在收到被告通知收楼，前往涉案房屋收楼，但发现涉案房产并不符合交楼标准，存在高达15项严重问题，验收单有涉案楼盘物业的签名，因此原告拒绝收楼。室内装修竣工验收确认书。证明截止2019年1月29日，涉案房屋还未符合交楼标准，其中特别严重的问题是，中央空调改为了挂式空调，原告在签收确认书时保留追究该部分被告的责任。（2018）粤06民终6501号民事判决书。证明被告所主张的32500元不是违约金，而是顺耀公司向原告支付的租金。诉讼中，被告举证如下：1、2019年1月9日《收据》、结算业务委托书。证明被告已主动履行佛山市中级人民法院（2018）粤06民终6765号民事判决书确定的2017年1月1日-2018年2月1日的违约金70417元，以及案件受理费780元，共71197元。2、2017年2月15日《收据》、结算业务委托书。证明被告已向原告支付六个月违约金32500元。3、2018年9月14日《室内装修竣工再次验收通知书》、室内装修竣工再次验收通知时EMS单、物流跟踪单。证明案涉房屋已完成装修，被告于2018年9月14日通知原告装修已竣工并通知原告前往收楼。4、2018年11月5日《室内装修竣工再次验收通知书》、室内装修竣工再次验收通知时EMS单、物流跟踪单。证明因原告拒不办理收楼手续，被告又于2018年11月5日再次发出通知。5、2018年12月24日《室内装修竣工再次验收通知书》、室内装修竣工再次验收通知时EMS单、物流跟踪单。证明因原告拒不办理收楼手续，被告又于2018年12月24日再次发出通知。6、2019年1月29日《室内装修竣工验收确认书》。证明原告已确认验收房屋，办理收楼手续。7、《广东省商品房买卖合同》。证明第十一条约定，原告在收到通知书之后起五日内未前来验收房屋，则应以该日期为交付日期。8、《商品房买卖合同补充协议书》。证明根据第三条的约定，面积差值正负0.6以上（不含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补（扣除0.6%的误差后）。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-4及证据6、7，被告对真实性均无异议，本院经审查对真实性予以确认；证据5为为原告出具，未加盖被告或装修公司公章，本院不予确认。被告提交的证据1、3-7，原告对该几组证据的真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；被告提交的证据2、8均有原件核对，本院对该两组证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年2月25日，原告为购买禅城区季华四路66号一座2913房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为114.26平方米，商品房价款为1300000元。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18418.82元。合同主要约定：第五条面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。其中第三大点为对《广东省商品房买卖合同》第五条的补充和修改：双方同意按以下方式处理套内面积差异：1）差异值在±0.6%以内（含本数）的，双方互相不退、不补。2）差异值在±0.6%以上（不含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补。（扣除0.6%的误差后）。……。双方需要按购房时单位价格实行多退少补的，双方应在收到对方付款通知之日起的十五日内将差额支付给对方，否则应按欠款额每日万分之五向对方承担违约金。……。出卖人交付的商品房分摊公用建筑面积出现差异的，双方互相不退不补，也不承担违约责任。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。同日，原告作为出租方（甲方）与顺耀公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日，每半年租金为32500元。原告于2017年2月15日出具《收据》，确认收到被告支付涉案房屋延迟交楼足额补偿违约金32500元。被告于2017年4月21日向原告转账32500元。本院审理的（2018）粤0604民初4626号民事判决及佛山市中级人民法院作出的（2018）粤06民终6501号民事判决已经认定被告2017年4月21日向原告转账的32500元为顺耀公司向原告支付的首期租金。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。2018年9月14日，柏裕公司向原告寄送《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明涉案房屋的室内装修已经竣工，通知原告于2018年9月16日之前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续，同时该通知书载明若原告未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。该邮件于2018年9月15日签收。就涉案房屋逾期交房的问题，原告已于2018年3月1日向本院提起房屋买卖合同纠纷，案号为（2018）粤0604民初4625号。本院经审理后于2018年5月21日作出判决如下：“一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙玉香支付2017年1月1日至2018年2月1日的逾期交楼违约金70417元；二、驳回原告孙玉香的其他诉讼请求。”该判决认定涉案房屋为带装修交付，逾期交楼违约金的标准为每半年32500元。该判决已经生效。庭审中，原告陈述：原告诉讼请求第三项主张的经济损失是指中央空调与挂式空调的差价。另查明，涉案房屋经测绘后的套内建筑面积为68.99平方米。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉房屋买卖合同及其补充协议、房屋租赁管理合同等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。一、关于逾期交楼违约金关于逾期交楼违约金计付标准。本院作出的（2018）粤0604民初4625号民事判决已经根据原告与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》认定为每半年32500元，原告主张合法有据，本院予以支持。关于逾期交楼违约金的计算期间。本院分析如下：本院作出的（2018）粤0604民初4625号民事判决已经认定涉案商品房为带装修交付，根据柏裕公司发出的《室内装修竣工验收通知书》可知，柏裕公司在涉案房屋完成装修工程后已经及时通知原告办理装修竣工验收交付手续，根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已将完成的情况下，原告有权要求柏裕公司在保证期内承包保修责任，但无权拒绝办理收楼手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。故，本院认定涉案商品房装修工程已然完工，原告应及时办理收楼手续。参照《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，本院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年9月20日。因本院作出的（2018）粤0604民初4625号民事判决已经计算违约金至2018年2月1日，故本案违约金起算日应为2018年2月2日。经核算，自2018年2月2日至2018年9月20日，被告应付逾期交楼违约金41708.33元（32500元÷180天×231天）。原告主张超出部分，本院不予支持。被告抗辩应扣减32500元，因本院作出的生效判决已经认定该32500元为顺耀公司向原告支付的首期租金，故本院对被告的该项主张不予采纳。二、关于套内面积差房款涉案房屋经房屋测绘中心测绘后的套内面积为68.99平方米，合同约定的套内面积70.58平方米，两者差为1.59平方米，套内面积差异值为2.25%【（70.58平方米-68.99平方米）÷70.58平方米×100%】。按照《商品房销售管理办法》第二十条第一款的规定，允许当事人就面积误差的处理方式进行约定，根据补充协议的约定，需扣除0.6%的误差后再计算面积差异款，该约定不论在开发商需向买受人退差异款还是买受人需向开发商补差异款的情况下，均同样适用，未违背公平原则，应为合法有效，故扣除0.6%的误差后，计价的面积差异百分比为1.65%，面积差异值为70.58㎡×1.65%=1.16㎡，差异款为18418.82元/㎡×1.16㎡=21365.83元。被告在答辩中按其计算公式自愿向原告支付面积差异款21476.34元，系对其权利的自由处分，本院予以确认。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张的经济损失，如前文所述，涉案房屋已经达到交付标准，涉案房屋的房间虽未按合同约定安装中央空调，但原告亦确认各房间均已安装分体空调，也即原告正常使用涉案房屋并不产生影响，原告要求被告赔偿中央空调与分体空调的差价损失，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙玉香支付佛山市禅城区季华四路66号一座2913房2018年2月2日至2018年9月20日的逾期交楼违约金41708.33元；二、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙玉香支付佛山市禅城区季华四路66号一座2913房套内面积差异款21476.34元；三、驳回原告孙玉香的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1255元，由原告孙玉香负担900元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年七月二十三日书记员 廖凯锐