广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9591号原告：周美苏，女，1957年8月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告：陈柱鉴，男，1984年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告：陈丽斯，女，1991年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，三原告共同委托诉讼代理人：肖禹，广东群立弘律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：陈瑶琳，广东群立弘律师事务所律师。被告：梁永胜，男，1965年5月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：黄婉敏，广东今晖旺律师事务所律师。被告：佛山市禅城区土地储备中心，住所地广东省佛山市禅城区金澜北路68号C座2层206室，统一社会信用代码12440604789435545A。法定代表人：梁桂金。委托诉讼代理人：黄震，广东通建律师事务所律师。原告周美苏、陈柱鉴、陈丽斯诉被告梁永胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。依原告申请，本院追加佛山市禅城区土地储备中心（下简称区土储中心）作为被告参加诉讼，并于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告周美苏、陈柱鉴及委托诉讼代理人肖禹、陈瑶琳、被告梁永胜的委托诉讼代理人黄婉敏、被告区土储中心的委托诉讼代理人黄震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认被告梁永胜与陈满仔签订的《购房预定协议书》、《购房协议书》有效并继续履行；二、被告梁永胜将佛山市禅城区汾江南路109号利豪花园12座1003房（下简称1003房）过户至原告陈丽斯名下；三、被告区土储中心配合办理1003房过户至原告陈丽斯名下的登记手续；四、被告梁永胜承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、2016年3月22日、2016年4月12日，被告梁永胜与陈满仔分别签订了《购房预订协议书》、《购房协议书》，约定被告梁永胜将1003房转让给陈满仔，每平方6800元，陈满仔为此支付购房款50万元。协议签订后，被告梁永胜将1003房交付给陈满仔，陈满仔收房后已装修入住。现房屋产权证已办理到被告梁永胜名下，被告梁永胜应依约办理房屋过户手续。二、2017年6月10日，陈满仔去世。陈满仔是原告周美苏的丈夫，是陈柱鉴、陈丽斯的父亲，三原告是陈满仔的合法继承人。原告周美苏、陈柱鉴就1003房放弃继承权且要求将1003房过户至原告陈丽斯名下。三、经查询，1003房的登记权利人为区土储中心。2015年11月18日，区土储中心与梁永胜签订了《佛山市禅城区澜石片区房屋补偿安置合同》，确定1003房为用于解决原海燕乡历史遗留问题的安置房。现梁永胜一直未遵照《购房协议书》的约定办理产权过户手续，已构成违约，原告要求区土储中心配合办理将1003房的产权直接过户至原告陈丽斯名下的手续。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告梁永胜答辩称：一、根据被告的了解，陈满仔以这种方式在该片区买了几套房子并涉诉，政府对限购有限制，合同是否有效由法院认定。二、被告一直对陈满仔履行合同，并无违约。被告至今未取得房产证，合同总价至今也未确定，陈满仔也未履行义务。三、本案合同非承包合同，也非单纯的利益合同，被告认为原告无法继承本案合同的权利和义务。退一步讲，就算陈满仔在世也无权请求过户至其他人名下。四、原告有权选择继承被继承人的遗产，被告亦应当有权选择合同的相对方。原告强制成为合同另一方，违反法律的原则，请求依法驳回原告的诉请。五、被告认为合同履行不能，只能由双方因不可抗力不负违约责任。被告区土储中心答辩称：一、陈满仔与梁永胜于2016年4月12日签订的《购房协议书》，是该合同双方就1003房买卖事宜进行的约定，区土储中心并不知情，亦不是履约主体，无需向原告承担任何责任。即使按照区土储中心与梁永胜签订的《佛山市禅城区澜石片区房屋补偿安置合同》约定，需要办理房屋过户的对象应是梁永胜，并不是本案原告。根据法律规定，原告与梁永胜之间的房屋过户手续应该在梁永胜取得房产权属证后才能进行办理。二、区土储中心与梁永胜之间就1003房的过户手续正在办理当中。因涉及原海燕乡历史问题，根据房管部门的要求，还需理顺相关税收支付问题及补办合同手续，才能正式办理。原告在本案中主张由区土储中心将1003房过户登记到原告名下，没有事实及法律依据。综上所述，请求依法驳回原告对区土储中心的诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、三原告及被告梁永胜的身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格。2、《购房预定协议书》、《购房协议书》。拟证明梁永胜与陈满仔于2016年3月22日、2016年4月12日签订《购房预定协议书》、《购房协议书》；协议签订后梁永胜已将1003房交付给原告，原告收房后装修并入住。3、农商银行存折收支记录、客户回单。拟证明原告已将50万元首期房款支付给被告梁永胜。4、居民死亡医学证明书、黎涌村委会证明。拟证明陈满仔于2017年6月10日去世，三原告是陈满仔的合法继承人，被告梁永胜应继续履行协议，按将1003房过户至原告陈丽斯名下。5、选房确认书、佛山市禅城区澜石片区房屋补偿安置合同。拟证明两被告及案外人佛山市禅城区石湾镇街道办事处签订房屋补充安置合同，梁永胜同意选定1003房为安置房，现该房登记在区土储中心名下，其应配合将1003房过户至原告陈丽斯名下。6、（2018）沪0113民初5795号民事判决书。拟证明上海法院在类似案件中将安置房的买卖过户给买受人。7、1003房的不动产登记信息查询结果。拟证明1003房尚登记在区土储中心名下，房产总面积为90.97平方米，根据购房协议书的约定，1003房的总价款为618596元，扣除已支付的50万元，原告陈丽斯同意将购房余款支付给梁永胜。诉讼中，被告梁永胜没有提交证据。诉讼中，被告区土储中心提交了收楼证明书。拟证明被告梁永胜已于2015年12月11日接收安置房。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区不动产登记中心发函询问，取得复函一份。经质证，本院认证：原告的证据1、3、7，两被告无异议，本院予以采信；原告的证据2、5，两被告对真实性无异议，本院予以确认；原告的证据4有原件核对，被告区土储中心无异议，被告梁永胜亦未举证反驳，本院予以采信；原告的证据6与本案事实不具关联性与证明力，本院不予确认。被告区土储中心的证据，原告与被告梁永胜无异议，本院予以采信。本院依职权调取的证据，来源合法且与本案具有关联性，被告亦未举证反驳，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：陈满仔与原告周美苏系夫妻关系，两人生育子女两人，分别为陈柱鉴、陈丽斯。2016年3月22日，陈满仔（乙方）与被告梁永胜（甲方）签订《购房预订协议书》，约定“1、甲方梁永胜将澜石利豪花园1003房共1套房，总价按6800元/平方米卖给乙方，即是陈满仔先生。2、乙方陈满仔先给10000元订金，一套房1万元整。3、甲方梁永胜收到乙方陈满仔10000元订金，此协议即生效。4、此协议将按有关法律处理，乙方陈满仔违约，甲方梁永胜没收订金。违约条例：于2016年4月15日前交500000元首期，逾期不交即为违约。如甲方梁永胜违约，要赔10倍订金即10万元给乙方。违约条例：于2016年4月15日前转卖别人即为违约……”。2016年4月12日，原告周美苏向被告梁永胜转账500000元。同日，陈满仔（乙方）与被告梁永胜（甲方）签订《购房协议书》，约定“为保证买卖双方共同利益，订以下几点要求：……（2）甲方将座落澜石片区改造回迁安置房1003房共1套转让给乙方，不是购房后转让，而是分配再转让。（3）在乙方交付首期房款500000元当天（2016年4月12日已支付首期房款），剩余款项过户后一次结清。（4）甲方从收到乙方首期房款当日后开始，有义务保障乙方利益，不得将1003房业主不得有变更及有关损害乙方利益一切行动。（5）办理房屋过户一切费用由乙方负责……”。2017年6月10日，陈满仔因病去世。2019年4月15日，佛山市禅城区石湾镇街黎冲村民委员会出具《证明》，证明陈满仔系佛山市禅城区澜石黎冲东街村村民，与周美苏均只有一次婚姻，生育大儿子陈柱鉴、二女儿陈丽斯，两人并无收养子女、无继子女或缺乏劳动能力又没有生活来源需要其扶养的人，陈满仔的父亲陈权和母亲张八妹均先于陈满仔去世。另查明，2015年4月8日，被告梁永胜在《选房确认书》上签名，确认选择利豪花园1003房作为安置用房。2015年11月18日，区土储中心（甲方）、梁永胜（乙方）、佛山市禅城区石湾镇街道办事处（丙方）签订《房屋补偿安置合同》，约定“经政府有关部门批准，为解决原海燕乡历史遗留问题……甲乙丙三方经充分协商，现就房屋安置事宜达成如下协议。第一条、安置房屋情况。（一）乙方同意选择利豪花园12座1003房进行安置……第六条、本协议中甲方交付给乙方的安置房屋所对应的价款、差额补偿款、房屋基本装修补偿费及房屋过户过程中产生的相关费用（包括税费）等，由丙方向甲方进行结算支付……”。2015年12月11日，被告梁永胜办理了1003房的收楼手续并在《收楼证明书》上签名。2017年12月12日，1003房登记至区土储中心名下，房屋建筑面积为90.97平方米，权证号为粤（2017）佛禅不动产权第0113729号。目前1003房无抵押、无查封。就涉案1003房是否具备过户至陈满仔法定继承人名下的条件、原告陈丽斯是否具备购房资格等问题，佛山市禅城区不动产登记中心于诉讼中复函称：1、位于佛山市禅城区汾江南路109号十二座1003房权利人是区土储中心，于2017年12月已办理不动产权证，已具备办理转移登记的条件，故区土储中心与梁永胜可共同申请办理征拆房屋补偿产权登记。2、根据佛府办函[2017]326号《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》第三点规定，本通知自2017年6月1日零时起执行。执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。若法院裁定梁永胜与陈满仔于2016年4月12日签订的购房协议书有效，并确认陈满仔的妻子周美苏于签订合同当天通过银行转账交付购房款给梁永胜的事实，该不动产办理买卖转移登记时，申请人不用提供限购材料。在梁永胜取得上述不动产的权属证书、陈满仔的继承人办妥继承手续及补办土地出让手续后，梁永胜及陈满仔的继承人可共同申请办理该不动产权利的过户手续。3、若法院裁定将该不动产的权利由区土储中心直接过户到陈满仔的继承人名下，区土储中心协助提供办理征拆房屋补偿产权登记的办证材料，区土储中心、梁永胜及陈满仔的继承人完纳各个转移环节的税费，补办出让手续后，陈满仔的继承人可单方申请办理该不动产权利的过户手续。原告与被告梁永胜一致确认：被告梁永胜与陈满仔买卖1003房的总价款为618596元（6800元/平方米×90.97平方米）；被告梁永胜已于2016年4月12日将1003房交付给陈满仔。被告梁永胜当庭陈述：如登记机关确认1003房具备过户条件，梁永胜只同意过户给陈满仔；在陈满仔已经过世的情况下，可以理解为梁永胜拒绝履行合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告梁永胜与陈满仔签订的《购房预订协议书》、《购房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。据前查明，陈满仔的妻子周美苏已于2016年4月12日向被告梁永胜支付购房款50万元，虽协议书未约定具体的过户时间，但从协议书关于“剩余款项过户后一次结清”的约定可知，被告梁永胜作为卖方负有将1003房过户给陈满仔的义务，购房余款亦是在过户后才达到支付条件。陈满仔已于2017年6月10日死亡，因无证据显示陈满仔生前立有遗嘱或签有遗赠扶养协议，依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条的规定，陈满仔就涉案协议所享有的权利义务，应按法定继承由其第一顺序继承人即三原告予以继承。原告周美苏、陈柱鉴已于诉讼中明确表示自愿放弃继承权，本院依法予以确认，原告陈丽斯据此诉请被告梁永胜履行过户义务，合法有据，本院予以支持，该项过户的税费根据协议约定，应全部由原告陈丽斯负担。过户完成后，原告陈丽斯亦应将剩余购房款118596元（618596-500000）一次性向被告梁永胜付清。被告梁永胜抗辩主张只能将1003房过户给陈满仔、涉案协议书已履行不能，无事实和法律依据，本院不予采纳。综合查明的事实以及佛山市禅城区不动产登记中心的回复意见，1003房具备过户至原告陈丽斯名下的条件，被告梁永胜关于涉案房屋买卖合法性及原告购房资格的质疑不成立，本院亦不予采纳。因1003房现仍登记在被告区土储中心名下，根据现行的产权登记制度，需先由区土储中心履行《房屋补偿安置合同》的义务，将1003房过户至梁永胜名下后，被告梁永胜才能协助原告办理过户手续。因被告区土储中心并未举证证明被告梁永胜存在违反《房屋补偿安置合同》的违约行为，在被告梁永胜怠于要求区土储中心协助办理过户手续的情况下，原告诉请被告区土储中心履行协助义务，合法合理，本院予以支持，该项过户的税费由区土储中心负担。区土储中心负担后，可另行根据《房屋补偿安置合同》第六条的约定进行结算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁永胜、佛山市禅城区土地储备中心于本判决发生法律效力之日起十五日内，协助原告陈丽斯办理佛山市禅城区汾江南路109号十二座1003房[权证号为粤（2017）佛禅不动产权第0113729号]的过户登记手续；二、佛山市禅城区汾江南路109号十二座1003房由被告佛山市禅城区土地储备中心过户登记至被告梁永胜名下所产生的税费，由被告佛山市禅城区土地储备中心负担；三、佛山市禅城区汾江南路109号十二座1003房由被告梁永胜过户登记至原告陈丽斯名下所产生的税费，由原告陈丽斯负担；四、驳回原告周美苏、陈柱鉴、陈丽斯的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取4950元，由被告梁永胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年七月十八日书记员 余柔敏