上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初11378号原告：郑宝友，男，1965年9月22日出生，汉族，户籍地江苏省。原告：鲁云，女，1966年4月26日出生，汉族，户籍地江苏省。以上两原告共同委托诉讼代理人：昝箖，上海澜亭律师事务所律师。被告：弘大集团上海房地产有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱世箴，执行董事。委托诉讼代理人：顾刘悦，上海信和安律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宁，上海信和安律师事务所律师。原告郑宝友、鲁云与被告弘大集团上海房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年7月24日公开开庭进行了审理，原告郑宝友、鲁云的委托诉讼代理人昝箖、被告委托诉讼代理人顾刘悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑宝友、鲁云向本院提出诉讼请求：弘大集团上海房地产有限公司向郑宝友、鲁云支付逾期交房违约金，以总房价人民币(以下币种均为人民币)1,663,800元为基数,按每日万分之五为标准,自2017年10月1日起至实际交房日止。事实与理由：2016年11月26日，郑宝友、鲁云与弘大集团上海房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》,约定弘大集团上海房地产有限公司向郑宝友、鲁云预售上海市青浦区朱家角镇课植园路339弄《尚都里休闲广场》5号3层315室房屋(以下简称系争房屋)。总价为1,663,800元,交房日期为2017年9月30日,弘大集团上海房地产有限公司迟迟未交房，故诉至本院。弘大集团上海房地产有限公司辩称，不同意郑宝友、鲁云的诉请，弘大集团上海房地产有限公司虽然存在工期延误，影响交房，但是弘大集团上海房地产有限公司并没有过错，是因为政府原因导致的，根据《上海市商品房预售合同》补充条款第三十条第二款约定，为不可抗力，不应当承担违约责任。即使法院认定弘大集团上海房地产有限公司应当承担违约责任，亦不应当按照郑宝友、鲁云主张的《上海市商品房预售合同》主文中约定的日万分之五标准，应当按照补充协议约定的月千分之一的标准，因为在补充条款与合同主文不一致时，应以补充条款为准。补充协议约定郑宝友、鲁云对弘大集团上海房地产有限公司的交房有三个月的交付宽限期，故违约金起算日期应当自2018年1月1日开始。《上海市商品房预售合同》约定的交房的条件是弘大集团上海房地产有限公司取得竣工验收备案证书，2018年12月29日竣工验收合格。弘大集团上海房地产有限公司通知郑宝友、鲁云于2019年1月13日起至2019年1月17日期间来办理交房手续，故违约金应当计算到2019年1月17日。本院认定事实如下：2016年11月26日，郑宝友、鲁云(乙方)与弘大集团上海房地产有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买系争房屋。第三条约定，乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为27,601.20元。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,663,800元。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《建设工程竣工验收备案证书》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺乙方办理完房屋交付手续后的180天内,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定，甲方定于2017年09月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天,乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、见补充条款。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起7天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲乙双方签署《验房确认单》。在验收交接时,甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件,因该房屋用途为商业用房,甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料,乙方有权拒绝接受该房屋,由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十六条约定，甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权,也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况,由甲方承担全部责任。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准,乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的,以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜,双方应通过订立变更协议进行约定。附件三约定该房屋建筑结构、装修及设备标准：一、建筑结构：结构形式：框架结构；房屋标准：毛坯交付。二、公共部位：1、首层大堂；地面：地砖；墙面：玻化砖；顶面：乳胶漆。2、电梯厅：地面：地砖；墙面：玻化砖；顶面：乳胶漆。3、公共走道：地面：地砖；墙面：乳胶漆。4、楼梯间：地面：水泥砂浆抹光；墙面；乳胶漆。三、非公共部位：办公区域地面：预留面层；墙面：毛坏。四、配套设备：电梯品牌：迅达或同等品质；通信系统：电话、网络、宽带等预留端口；有线电视系统：预留端口；消防系统：消防喷淋系统、消防报警系统、消火栓系统、排烟排风系统；照明系统；普通照明、应急照明。五、安保系统：视频监控系统；小区电子巡更系统；地下车库；车辆管理系统。六、建筑建材：外立面：1#-5#红砖。补充条款一内容，第七条约定，补充/修改本合同正文第十一条、第十二条、第十五条：2、甲乙双方商定：甲方取得《竣工验收备案证书》后即符合了房屋交付条件。该房屋竣工验收备案完工后,乙方收到甲方根据合同约定向乙方发出的书面《交房通知书》时,乙方于该《交房通知书》中载明的日期与甲方结清房款,签署进户单,乙方凭进户单通知书与物业公司办理该房屋的物业管理相关手续,领取该房屋钥匙,自该日起房屋的相关风险转移由乙方承担。若乙方在本合同约定的交房日期尚未收到甲方的交房通知书,则乙方应主动至甲方处办理交房手续。在房屋交付过程中发生或发现下列情形的,不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续,在此情况下不构成甲方延期交房,但甲方应在房屋交付后按合同约定承担相应弥补工作,履行保修责任：1)质量问题(主体结构不合格除外);2)装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准。3、除本合同另有约定外,若乙方因本条第2款的情形或其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续,则因此而造成的相关损失由乙方自行承担。乙方经甲方按本合同正文第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋交接手续的,视为双方已完成该房屋交接手续,甲方对房屋的交付责任已履行完毕且该房屋符合合同约定的条件,验收合格;同时,该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日起转移由乙方承担,该房屋的保修期也从该日起算。4、乙方应对自己提供的联络信息真实性、准确性以及及时更新性负责。若因乙方联系地址、方式变更、信件遗失或其他原因,导致乙方在本合同约定的房屋交付日前未收到甲方交房的书面通知时,乙方应主动与甲方(售楼处)联系,以合同第十一条约定的交付期限的最后1天为交付时间,以该房屋所在地为交付地点。乙方应在该日期和地点与甲方办理该房屋的交接手续。5、除前文所述例外情形,合同第十一条约定的交付期限届满时该房屋未达交付条件、标准的,乙方同意给予甲方三个月的交付宽限期,宽限期内乙方不追究甲方任何的违约责任;在交付宽限期满后若因甲方原因仍然无法交付该房屋的,甲方应当按照乙方已付房价款为基数,按照每月千分之一的标准,向乙方支付逾期交房违约金,直至甲方交付房屋为止或乙方依约解除本合同为止;甲方逾期交房超过120天的,乙方有权单方面解除本合同,甲方在退还乙方已付的购房款时不再计息,按前述约定给予乙方每月千分之一的逾期交房违约金,甲方不再另行补偿乙方其他损失。若乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的宽限期届满之次日起至实际交付之日止,甲方按月向乙方支付已收房款的千分之一作为违约金。无论乙方是否解约,甲方因交房迟延所付逾期交房违约金总额不超过乙方已付房价款的百分之一。6、乙方理解并同意,部分需待物业小区整体完工后方可交付的水、电、煤气、通讯、道路、绿化等配套设施、公共设施等以及其他非甲方所能控制的市政配套设施未能在交付该房屋时完成的,不视为甲方违反合同约定的交付条件。第八条约定，补充/修改本合同正文第十三条：1、合同第十三条所指的“实测面积的有关资料”,系该房屋的实测建筑面积的最终结果数据。2、甲、乙双方同意,该房屋交接时如乙方对房屋质量有异议的,双方应按合同约定的方式进行处理,但不影响乙方按照合同约定的期限接收该房屋,若乙方逾期接收房屋的,需承担合同第十五条约定的责任,在该情况下不视为甲方逾期交房。甲方修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付的,不视为逾期交房,该房屋的交付时间为交房通知书上约定的交付日期。3、出现以下情况的视为甲方已完成房屋交付,且乙方对房屋交付没有异议：1)乙方未按照交房通知书规定期限、程序等办理交接手续的;2)该房屋已按本合同约定具备了交付条件并且甲方已提供了相关材料,但乙方拒不完成房屋交接手续；3)乙方在交房通知书规定的日期前曾书面向甲方申请延期交房,但甲方未书面同意该申请,而乙方逾期交接的；4、乙方同意,若发生下列情况之一的,甲方有权相应顺延交付房屋的期限和办理交接手续,在此情况下甲方不构成逾期交房：1)乙方未能付清本合同项下的全部价款,包括但不限于房价款(包括贷款)、面积误差结算款项、逾期付款的违约金以及在视为交房后应由乙方承担的物业管理费等;2)因不可抗力或出现下列原因之一的情况下,甲方可以延期交付该房屋而不承担任何违约责任,但甲方应在事发后30日内书面告知乙方：A、城市基础设施和市政重大工程的原因造成该房屋的建造施工不得不停止或延缓的；B、发生类似“非典”、“甲流”等重大公共传染性疫情。5、如乙方委托代理人办理验收交接手续,该代理人需在验收交接前向甲方提供经公证后的授权委托书,否则甲方有权拒绝与乙方代理人办理房屋交接手续,由此产生的相关责任均由乙方自行承担。6、乙方逾期收房或因乙方原因甲方拒绝交房的,自交房通知书规定的交付期限届满之日视同甲方按时交房,甲方无需承担逾期交付的责任,与该房屋有关的财产风险及费用(包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其它与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险)即转由乙方承担;因此造成甲方损失或给甲方增加的其它费用,也应由乙方承担。7、鉴于本合同提及房屋为商业性质,故乙方同意在验收交接时甲方无需提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。甲方应依照法律、法规相关规定,对物业提供相应保修责任。第三十条约定，不可抗力：1、如发生不可抗力,以致本合同任何一方不能履行或延迟履行本合同,受影响的一方应在发生不可抗力后尽快通知对方,并应在其后的30日内提供该不可抗力事件对本合同影响程度的报告及由有关机构出具的书面证明,然后按不可抗力影响的程度由双方商定是否终止本合同,或免除或部分免除或延迟履行受不可抗力影响的部分责任,或以变更形式履行本合同。对于受不可抗力所造成的损失,任何一方无权提出赔偿请求。2、本合同所述“不可抗力”是指甲、乙双方在签署本合同时不能预见、对其后发生及后果不能避免或不能克服的事件,包括但不限于：(1)人力不可抗拒的火灾、台风、地震等自然灾害;(2)为配合政府的法规、规章、命令、通知等或受政府市政建设影响而引起的延误;(3)其他非甲方所能控制的因素。郑宝友、鲁云向弘大集团上海房地产有限公司支付房款1,663,800元。2017年5月9日，《关于开展商业办公项目清算整顿工作的意见》出台。2018年12月29日，弘大集团上海房地产有限公司取得尚都里休闲广场(北)竣工验收备案。2019年1月2日，弘大集团上海房地产有限公司向郑宝友、鲁云发出《尚都里休闲广场交房通知书》，要求郑宝友、鲁云于2019年1月13日至2019年1月17日办理交房手续，郑宝友、鲁云于2019年1月3日收到上述通知。2019年7月1日，弘大集团上海房地产有限公司向郑宝友、鲁云发出《尚都里休闲广场交房通知书》，2019年7月2日收到。以上查明的事实，由以下证据证明：双方的陈述，郑宝友、鲁云提供的《上海市商品房预售合同》、发票、收据及贷款合同、不动产登记信息等，以及被告提供的《关于开展商业办公项目清算整顿工作的意见》、《建设工程竣工验收备案证书》、《尚都里休闲广场交房通知书》及快递记录等证据予以佐证，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：郑宝友、鲁云为证明弘大集团上海房地产有限公司逾期交房给其造成的损失，提供了系争房屋周边民宿在携程网上的出租价格为每平米每日11元。弘大集团上海房地产有限公司对此的真实不予认可，且该价格并非权威机构发布，亦非同地段、非同类价格，且不同民宿的品质、经营方式、成本构成、季节、空置率等因素不确定的情况下，没有可比性和可参考性。郑宝友、鲁云对此亦未进一步提供证据予以证明，本院不予采信。本院认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。当事人履行合同义务、行使合同权利均应遵守诚实、信用的基本民法原则。本案当事人的争议焦点在于：一、政府相关部门出具《关于开展商业办公项目清算整顿工作的意见》是否构成不可抗力？二、违约金的标准为《上海市商品房预售合同》主文中约定的日万分之五还是补充协议约定的月千分之一？三、郑宝友、鲁云拒绝收房理由是否合理以及违约金的起止日期？本院对争议焦点作如下评判：关于第一项争议焦点：弘大集团上海房地产有限公司认为依据《上海市商品房预售合同》中第三十条第二款的约定，政府出具的《关于开展商业办公项目清算整顿工作的意见》系构成不可抗力，故弘大集团上海房地产有限公司不应当承担违约责任。郑宝友、鲁云对此不予认可。本院认为，政府的上述政策，系政府行使其行政管理职权，弘大集团上海房地产有限公司并未进一步举证证明政府出具的政策对工程进度造成实质性阻碍且弘大集团上海房地产有限公司对此并无过错，故弘大集团上海房地产有限公司的上述意见，本院不予采信。故弘大集团上海房地产有限公司未按照约定向郑宝友、鲁云交付系争房屋构成违约。关于第二项争议焦点：合同约定本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同正文第十二条明确约定，逾期交房超过180天，郑宝友、鲁云有权选择第贰种方案追究甲方违约责任，第二种方案的具体内容为“见补充条款”。针对合同正文第十二条，补充条款一第七条第五款约定“合同第十一条约定的交付期限届满时该房屋未达交付条件、标准的,乙方同意给予甲方三个月的交付宽限期,宽限期内乙方不追究甲方任何的违约责任;在交付宽限期满后若因甲方原因仍然无法交付该房屋的,甲方应当按照乙方已付房价款为基数,按照每月千分之一的标准,向乙方支付逾期交房违约金,直至甲方交付房屋为止或乙方依约解除本合同为止”。故违约金的标准应当以补充条款的约定为准。郑宝友、鲁云以上述条款免除弘大集团上海房地产有限公司责任、限制郑宝友、鲁云权利，违反公平原则为由要求确认无效。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案所涉《上海市商品房预售合同》是弘大集团上海房地产有限公司提供的格式合同。上述条文均未免除弘大集团上海房地产有限公司的违约责任，故上述补充条款不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的等法定无效情形，其内容也未违反法律、行政法规禁止性规定，故上述补充条款有效。关于第三项争议焦点：郑宝友、鲁云以系争房屋不符合《上海市商品房预售合同》补充条款第37条以及合同附件三的约定为由，拒绝交接房屋。弘大集团上海房地产有限公司对此不予认可。《上海市商品房预售合同》的补充条款明确约定系争房屋的交付条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》，除主体结构不合格外，其他质量问题均不影响办理房屋验收交接手续。郑宝友、鲁云拒绝交接房屋的理由不成立，本院不予采信。补充协议约定，郑宝友、鲁云给予弘大集团上海房地产有限公司三个月的宽限期，故违约金的起算日期为2018年1月1日。郑宝友、鲁云于2019年1月3日收到《尚都里休闲广场交房通知书》，但未在2019年1月13日至2019年1月17日期间办理交房手续，故违约金的截止日期计算至2019年1月17日。按照补充条款约定的标准计算违约金，2018年1月1日起至2019年1月17日止的违约金为20,840.80元，本院予以确认。郑宝友、鲁云虽提出上述标准低于实际损失，但没有提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：弘大集团上海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑宝友、鲁云支付逾期交房违约金20,840.80元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8,113.26元，减半收取计4,056.63元，由郑宝友、鲁云负担3,789.63元，被告弘大集团上海房地产有限公司负担267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇一九年七月三十一日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。