重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民初502号原告(申请执行人):民生能源(集团)股份有限公司,住所地重庆市江**建兴北路一支路**未来国际大厦****,统一社会信用代码91500000203941898B。法定代表人:薛方全,董事长。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：石恒，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告（案外人）:何欢,男,汉族,1989年9月12日出生,住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李黎，国浩律师（昆明）事务所律师。第三人(被执行人):昆明大润房地产开发有限公司,,住所地云南省昆明市度假区内滇池卫城**（**）****商铺**统一社会信用代码91530100797232107A。法定代表人:李慎,总经理。委托诉讼代理人：苏云波，该公司员工。第三人（被执行人）:许本忠,男,汉族,1970年4月2日出生,住云南省昆明市西山区。第三人(被执行人):昆明市白龙山矿业有限公司,住所地,住所地云南省昆明市五华区沙朗乡龙庆村菖蒲塘村民小组会信用代码91530102688597027N。法定代表人:张静生,执行董事。第三人(被执行人):云南中云泰信房地产开发有限公司,住所地,住所地昆明市金碧路时代广场****会信用代码530102100059781。法定代表人:李慎,执行董事。第三人（被执行人）:许本芝,女,1969年12月18日出生,住云南省昆明市官渡区。第三人（被执行人）:许本香,女,1974年1月3日出生,住云南省昆明市官渡区。原告民生能源(集团)股份有限公司（以下简称“民生能源公司”）与被告何欢、第三人昆明大润房地产开发有限公司（以下简称“大润公司”）、许本忠、昆明市白龙山矿业有限公司（以下简称“白龙山公司”）、云南中云泰信房地产开发有限公司（以下简称“中云泰信公司”）、许本芝、许本香申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民生能源公司的委托代理人陈伟超、石恒、被告何欢的委托代理人李黎到庭参加诉讼。第三人大润公司、许本忠、白龙山公司、中云泰信公司、许本芝、许本香经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。民生能源公司向本院提出诉讼请求：判决准许对位于云南省昆明市西山区房屋予以执行。事实和理由：1、被告何欢并非是从第三人大润公司购买的案涉房屋，故被告对案涉房屋不享有合法权益，其对案涉房屋所谓的权益不足以排除执行。被告在提出执行异议申请时，自认其系从他人处购买的房屋，在购房的合法性、是否以物抵债、对案涉房屋再转让的合法性、是否支付全部价款等均存在重大疑问的情形下，被告对案涉房屋不享有合法权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、二十九条规定；2、现在没有充分确实的证据证明被告何欢对登记在大润公司名下的案涉房屋所提出的执行异议，符合上述二十八条规定，没有书面买卖合同，占有案涉房屋不具有合法性，不可能办理产权登记。即使被告购买房屋也是对他人权利障碍的忽略，自身存在过错；3、被告何欢实际是购买的两套房屋，所提出的执行异议，不符合上述第二十九条规定的全部要件。何欢在提起执行异议申请时，其自认所购买的房屋是两个不同的楼栋（一个是Ｉ1栋，一个是1栋），是两个楼层（一个是3楼，一个是4楼），且开发商也是分别开具的发票，不能认定两套房就是一套房。综上，原告依法对登记在大润公司名下的财产申请保全，具有事实依据和法律依据，被告对案涉房屋不享有排除执行的权益，请求法院依法准许对案涉房屋的执行。何欢辩称，被告在2013年1月11日就向大润公司购买了位于云南省昆明市西山区房屋，同时也购买了上述房屋配套的10号、11号车位。被告所购买的房屋面积为179.3平方米，按照合同约定为6900元／平方米，总价为1237170元。被告已经付清了全部购房款，并且在2015年5月，大润公司就将房屋交付给了被告，被告接房后一直实际居住使用至今，被告是案涉房屋的合法权利人，未办理过户登记并非被告自身原因造成，因此，被告享有足以排除强制执行的权益。重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执异412号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。大润公司提交书面答辩状述称，原告民生能源公司的诉讼请求合理合法。大润公司对孟洁、李启睿将上述房屋转让至何欢及办理房屋接房手续的情况并不了解，也不认同上述行为的真实性及合法性。2018年4月孟洁、李启睿与云南浩洋物业服务有限公司分别出具的情况说明与上述房屋购买的真实性及合法性并无关联性，不符合《执行异议和复议规定》的条件，其所主张的权利缺乏证据和法律依据，请求法院查明后另行执行。许本忠、白龙山公司、中云泰信公司、许本芝、许本香未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告民生能源公司为证明其诉讼请求及事实和理由，向本院提交以下证据材料：1、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初70号民事裁定书；2、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执保39号民事裁定书、协助执行通知书、查封财产清单、送达回证；3、昆明市房屋交易产权管理处查询的档案；4、云南省昆明市2018云01执异102号执行裁定书；5、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执异412号民事裁定书。以上证据拟证明原告民生能源公司与大润公司相关追偿权纠纷一案，提出诉讼和保全申请，重庆市第一中级人民法院依法对案涉房屋进行了保全，合理合法，案涉房屋在被查封之前以及被告所称的购买之前，已经处于抵押状态，被告即使系买受人，也未尽到合理注意义务，被告与大润公司并未签订书面买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条全部要件，不能排除保全执行。被告何欢质证认为，对上述证据的真实性予以认可，但达不到原告的证明目的。被告何欢向本院提交以下证据材料：1、唐红梅付款发票两张，拟证明唐红梅向大润公司认购220平方米住房，支付认购金5万元，首付款39万元，共计44万元；2、“XX”住房小区房屋认购指标转让协议，拟证明2012年2月20日唐红梅将在大润公司认购的住房转让给了孟洁、李启睿；3、“荷香莲怡苑”住房小区房屋认购协议、收据一份，拟证明孟洁、李启睿与大润公司签订房屋认购协议，将从唐红梅处转让来的原面积220平方米房屋换成面积183平方米房屋，并向大润公司补交191350元；4、孟洁、李启睿情况说明一份，拟证明孟洁、李启睿将从唐红梅处转让来的原面积220平方米房屋换成面积183平方米房屋又转让给何欢，何欢已经向孟洁、李启睿支付全部转让款项；5、大润公司收据一张，拟证明2013年1月11日何欢按照购房面积179.3平方米，每平方米6900元的价格，总价1237170元向大润公司付清了购房尾款605820元（唐红梅付款44万元，孟洁、李启睿付款191350元）；6、云南浩洋物业服务有限公司收据5张，拟证明何欢接房后按照总计179.3平方米的面积支付了物业管理费、电梯运行维护费、公共耗能费等费用，何欢实际占用使用该房屋；7、水费催缴通知单；8、支付宝水费交纳明细单；9、物业服务费结算单、收据（2015年5月至2017年6月30日）；10、电费交纳确认单、收据三张。7-10号证据拟证明案涉房屋的水电费、物业费均由何欢交纳，何欢作为房屋所有人实际占用使用该房屋；11、住宅、车位使用说明书、质量保证书，拟证明被告作为业主接房，大润公司向何欢提交了使用说明书及质量保证书；12、业主房屋验收交接表、大润公司收据两份，拟证明被告向大润公司交纳接房款后，作为业主接房的事实；13、云南浩洋物业服务有限公司情况说明，拟证明1栋2单元30X、1栋2单元40X，名义为两套房子，实际上是合二为一的跃层房屋一套，被告是所有人，一直实际占用了该房屋；14、工商银行个人业务凭证；15、农村信用合作社电汇凭证。证据14、15拟证明被告通过母亲王荣芳的账号向孟洁父亲孟繁学支付购房款1237170元，车位款14万元，转让费31万元，总计1687170元；16、交通银行昆明五华支行账户交易明细（745820元）、收据一张，拟证明2013年1月11日，被告通过孟洁父亲孟繁学账户向大润公司支付购房款605820元及车位款14万元，总计745820元，该款能够与大润公司向被告在2013年1月11日开具的收据上载明的时间和金额一致；17、交通银行昆明五华支行账户交易明细（191000元），拟证明2012年3月5日，孟洁通过孟洁父亲孟繁学账户向大润公司转账和现金支付191350元，该转款能够与大润公司向孟洁在2012年3月5日开具的收据上载明的时间和金额一致；18、银联商务签购单，拟证明被告在2015年5月21日向大润公司刷卡支付接房款共计75179.18元，该款项与大润公司向被告在2015年5月21日开具的收据上载明的时间和金额一致；19、收据6张，作为证据6-10的补充；20、律师调查令回函，拟证明案涉房屋所在项目于2012年12月28日取得商品房预售许可证明，案涉两套房屋未办理过商品房买卖合同备案，两套房屋于2014年1月7日办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司，昆明市中级人民法院于2018年7月12日进行了轮候预查封。原告民生能源公司质证认为：对证据1是复印件，真实性无法核实；证据2的真实性无法确认；证据3的真实性予以认可，收据系原件，但是对其收款的真实性无其他刷卡的银行回单印证，不予认可；证据4的三性均不予以认可；证据5的三性不予认可，该收据仅载明刷卡支付了钱，但不能证明何欢与大润公司建立买卖合同关系；证据6的三性不予认可；证据7-9的真实性予以认可，证据10的真实性不予认可，7-10的关联性不予认可，不能证明被告作为房屋所有人实际占有该房屋；证据11是原件，但证明目的不予认可；证据12的三性均不予认可，不能证明何欢作为业主接房的事实；证据13的三性不予认可，未盖公司印章，也未有法定代表人签字；证据14、15系原件，但关联性不予认可，均非本案当事人，款项用途存在其他可能；证据16的真实性认可，证据目的不认可；证据17真实性认可，关联性不认可；证据18的真实性不予认可，不能证明何欢持用签购单付款的银行卡，付款的情况无法核实；对证据19中的前五张收据真实性不认可，对浩洋物业有限公司的专用收据真实性认可；对证据20的真实性无异议，但证明目的有异议，该回函明确了案涉房屋没有办理过商品房买卖合同备案，可以证明案涉房屋之前的买卖不具有合法性，且案涉房屋办理了抵押登记，被告即或是买受人，存在重大过错，未尽到应尽的注意义务。综合诉辩双方的质证意见，本院经审查认为，原告举示的证据，被告举示的证据均具备相应形式要件，且无相反证据，故本院对其形式上的真实性均予以确认。至于其关联性和证明力大小，本院将后续评判。对于双方举示的其他证据的认证意见在本院认为中表述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月15日，中云泰信公司开具《云南省收款专用发票》，载明收到唐红梅住房认购金5万元等内容。2009年11月3日，中云泰信公司出具《云南省收款专用发票》，载明收到唐红梅220平米50%首付款39万元等内容，以上发票均加盖中云泰信公司发票专用章。2012年2月20日，唐红梅（甲方）与孟洁、李启睿（乙方）签订《“XX”住房小区房屋认购指标转让协议》，约定甲方将其参加省人口计生委团购房指标转让给乙方。甲乙双方经协商同意，该团购房认购指标转让金额为22万元，甲方在认购时已交付认购金44万元，两项共计65万元，在2012年3月5日前由乙方一次性支付给甲方，房屋户型选择为183平方米。甲方给予积极配合与帮助。2012年3月，大润公司（甲方）与孟洁、李启睿（乙方）签订《“荷香莲怡苑”住宅小区房屋认购协议》，约定：乙方认购甲方开发的位于昆明户型183平米住房一套。乙方所购房屋单价暂按跃层住宅6900元每平方米支付。乙方须于签署本协议之日，一次性支付所认购房屋总款50%的金额。原交房款可冲抵该金额，不足部分由乙方补足。同年3月5日，大润公司出具收据，载明收到孟洁、李启睿原面积220平米换183平米补交款191350元等内容。该收据加盖大润公司发票专用章。2012年3月5日，孟洁父亲孟繁学向大润公司账户通过银行转账191000元。孟洁、李启睿于2018年4月19日出具《情况说明》，载明：孟洁、李启睿通过与唐红梅协商一致，唐红梅将其认购的大润公司220平房屋转让给了说明人。2012年3月5日，说明人孟洁、李启睿与大润公司签订“XX”住宅小区房屋认购协议，将从唐红梅处转让来的原面积220平米房屋换成面积183平米房屋，并向该公司补交房款191350元。2013年1月，说明人又将该房屋转让给了何欢，何欢已经向说明人付清了全部款项。2013年1月11日，大润公司出具收据，载明收到何欢面积179.3平方米房款605820元，该收据加盖大润公司发票专用章。2015年5月21日，大润公司出具收据两张，载明收到何欢1-2-30X号房屋接房款37478.79元，收到何欢1-2-40X号房屋接房款37700.39元，收据均加盖大润公司发票专用章。何欢刷卡支付接房款共计75179.18元。同日，大润公司向何欢提交了住宅、车位使用说明书及质量保证书，其中，在使用说明书中载明：“该商品住宅位置：滇池旅游度假区（住宅小区）1幢2单元X层X号，建筑面积179.3平方米，朝向为东向西；车位号10、11号。”2015年5月21日，何欢的父亲何建华在XX小区业主房屋验收交接表上作为业主签字确认。2013年1月8日，何欢通过其母亲王荣芳的账号向孟洁父亲孟繁学转账700000元，电汇凭证载明用途为房款。2013年3月5日，王荣芳向孟繁学转账987170元。同日，孟繁学向大润公司转账745820元。2015年5月21日何欢向云南浩洋物业有限公司缴纳物业管理、电梯运行维护、公共耗能等费用共计15008元。2015年5月23日，何欢向云南浩洋物业有限公司缴纳房屋装修垃圾清运费用1076元，装修许可证工本费15元。何欢向云南浩洋物业有限公司缴纳2015年5月21日至2017年6月30日的物业服务费6268.30元，缴纳2018年5月1日至2018年12月31日物业服务费1979元。另外，何欢作为滇池润园1-2-30X的业主缴纳了该房屋的水费、电费。2018年4月23日，云南浩洋物业服务有限公司出具《情况说明》，载明：该公司为（住宅小区I）的物业管理单位，自大润公司移交滇池润园以来一直为该小区提供物业服务。该小区1栋2单元30X、1栋2单元40X属跃层，为一套房屋，是业主何欢购买的住宅。业主何欢于2015年5月21日向大润公司办理接房手续，之后向我公司办理了装修备案，完成房屋装修并通过我公司装修验收后，业主何欢于2015年12月28日入住本小区，至今仍在该住宅居住。业主何欢自2015年5月21日接房至今一直缴纳小区物业管理费、水电费等费用。同时查明，因民生能源公司与大润公司等追偿权纠纷一案，民生能源公司向本院申请财产保全，请求冻结大润公司等银行存款人民币84310858.28元或查封、扣押、冻结其等值的其他财产。本院于2018年3月2日作出（2018）渝01民初70号民事裁定书，裁定准许民生能源公司的申请。同日，本院作出（2018）渝01执保39号执行裁定书，裁定冻结大润公司等银行存款84310858.28元或查封、扣押、冻结其等值的其他财产。2018年3月5日，本院作出（2018）渝01执保39-1号执行通知书，查封大润公司所有的位于昆明市的房屋，其中包括住宅小区Ｉ1幢2单元30Ｘ、1幢2单元40Ｘ两套房屋。上述案件在执行过程中，被告何欢对执行标的提出书面异议，认为其系住宅小区Ｉ1幢2单元301、1幢2单元401房屋的所有权人，要求排除强制执行。2018年9月3日，本院作出（2018）渝01执异412号执行异议裁定书，裁定中止对云南省昆明市的房屋，其中包括住宅小区Ｉ1幢2单元30Ｘ、1幢2单元40Ｘ房屋的执行。2018年9月19日，民生能源公司对该裁定不服，向本院提起提本案诉讼，诉请同前。另查明，大润公司开发建设的住宅小区I项目于2012年12月28日取得《商品房预售许可证明》（预许昆字2012147号）。昆明市房屋交易产权管理处查询的档案显示：1、滇池路六公里处住宅小区1幢2单元30X号房屋：建筑面积89.65平方米，抵押状态为在建工程抵押登记。2、滇池路六公里处住宅小区1幢2单元40X号房屋：建筑面积89.65平方米，抵押状态为在建工程抵押登记。案涉房屋未在昆明市房屋交易产权管理处办理过商品房买卖合同备案，并于2014年1月7日办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司。案涉房屋于2018年3月15日被本院预查封，昆明市中级人民法院于2018年7月12日进行了轮候预查封。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：何欢就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋为不动产。原告民生能源公司认为何欢自认所购买的房屋是两个不同的楼栋（一个是I1栋，一个是1栋），是两个楼层（一个是3楼，一个是4楼），且开发商也是分别开具的发票，不能认定两套房就是一套房。本院认为，根据云南浩洋物业服务有限公司出具的情况说明以及交接房手续，可以证实案涉房屋为小区1栋2单元30X、1栋2单元40X，属于跃层。故可以认定民生能源公司申请执行的房屋与案外人何欢主张享有排除强制执行民事权益的房屋系同一房屋，标的具有同一性。关于不动产的执行异议之诉，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告民生能源公司主张何欢主张的权利不符合该规定第二十九条的全部要件。关于本案应适用上述《执行异议和复议规定》第二十八条还是二十九条的问题，本院认为，在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对所有类型的被执行人和不动产均可适用。而二十九条则适用于买受人对登记在房地产开发企业名下商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特殊情形。第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。根据上述二十八条规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。本院认为，对于“书面买卖合同”不应作狭义理解，排除强制执行的民事权益应建立在合法有效的基础法律关系之上，只要形成以物权变动为内容的一致意思表示，就可以认定买卖合同成立且有效。本案中，虽然何欢与大润公司并没有签订书面买卖合同，但没有书面合同不等同于双方对合同内容没有达成一致的真实意思表示。根据查明的事实，唐红梅将认购指标房屋换成面积为183平方米的房屋转让给孟洁、李启睿，孟洁、李启睿又将房屋转让给何欢。该期间，大润公司收取了唐红梅支付的房款，李启睿、孟洁支付的房款，何欢支付的购房尾款，同时何欢通过其母亲王荣芳向孟洁父亲转账1687170元。案外人孟洁、李启睿将房屋转让给何欢后，大润公司并未提出异议，同时接收了何欢支付的购房尾款及接房款，并向何欢交付了案涉房屋，综上可以认定大润公司与何欢形成买卖案涉房屋的一致意思表示，就案涉房屋的位置和价款进行了明确，双方就案涉房屋形成买卖关系的意思表示清楚，双方已经形成了合法有效的买卖合同关系并已实际履行。何欢在本案中提交的证据相互之间在一定程度上具有相互印证性，证明方向形成一致性，根据民事案件证明标准的盖然性规则，何欢关于与大润公司形成买卖合同的主张具有高度盖然性，符合日常生活经验，能够对其转款行为、大润公司的收款及交付房屋行为作出合理解释，本院予以采信。大润公司虽然否认与何欢形成买卖合同关系，但对其接受房款、出具收据及交付房屋的行为未能作出合理解释，有悖于日常生活的逻辑与经验，本院不予采信。关于是否在查封之前已合法占有该不动产的问题。本院认为，本案中，大润公司通过向何欢交付房屋使用说明书和质量保证书的方式，于2015年5月21日将案涉房屋交付何欢使用，何欢在接收案涉房屋后，向案涉房屋所在的物业即云南浩洋物业有限公司交付了物业管理费、电梯运行费等，并缴纳了该房屋的水费、电费等费用。何欢所提交的物业、水电费等证据具有连续性，可以认定何欢在本院查封之前合法占有案涉房屋。关于是否支付全部价款的问题。本院认为，根据庭审查明的事实，唐红梅向大润公司支付房款44万元、李启睿、孟洁向大润公司支付房款191350元、大润公司收到何欢支付购房尾款605820元的事实以及何欢通过其母亲王荣芳向孟洁父亲转账1687170元、何欢向大润公司支付接房尾款，同时结合大润公司与孟洁、李启睿签订《“XX”住宅小区房屋认购协议》中约定的方位单价暂按跃层住宅6900元每平方米等约定，可以形成证据链条证明何欢直接或间接向大润公司支付购房款1237170元（440000元+191350元+605820元）并支付接房款75719.18元，已经支付案涉房屋的全部价款。关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本院认为，大润公司出卖案涉房屋之前，案涉房屋已经于2014年1月7日办理了在建工程抵押登记，不能办理过户登记，故未能及时办理产权过户登记的原因在于大润公司，并非何欢自身原因导致，何欢对未办理过户登记手续没有过错。综上所述，可以认定何欢对案涉房屋所提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，对案涉房屋享有足以排除执行的权利，可以排除人民法院对案涉房屋的强制执行，法院应中止对案涉房屋的执行。民生能源公司的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）款规定，判决如下：驳回民生能源(集团)股份有限公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告民生能源(集团)股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  陈 娟审 判 员  陈义熙人民审判员  李贤蓉二〇一九年七月十七日法官 助理  郝晶晶书 记 员  白耀妮