江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初19574号原告：陈致铭，男，1969年11月7日出生，台湾居民。委托诉讼代理人：陈秀凤，江苏沉浮律师事务所律师。被告：郁林佳，女，1992年1月4日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：孙倩，女，1991年9月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告陈致铭与被告郁林佳、孙倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告陈致铭及其委托诉讼代理人陈秀凤，被告郁林佳、孙倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈致铭向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还昆山市周庄镇梅堰浜22-1的房屋；2、判令被告支付租金5666元(暂计至2018年9月14日)，此后至被告实际交还房屋期间房屋使用费另算，庭审中原告变更该项诉请为：判令被告支付自2018年9月15日至实际交还房屋之日止的房屋使用费；3、判令被告赔偿原告租金损失20000元(以三个月房租计算)。事实和理由：原、被告于2016年11月1日签订房屋租赁合同，约定由被告承租位于昆山市的房屋，租期自2016年12月10日至2019年12月10日，租金共计245000元，其中第一年租金85000元，剩余两年租金分别为80000元。承租人需在2016年11月15日前付清第一期租金，于2017年12月1日前付清后两期租金。截止2018年9月，被告后两期租金仅支付了61000元，原告多次催讨无果，遂根据《合同法》第九十四条第三款和二百二十七条的规定，于2018年9月14日书面通知被告解除租赁合同，并通知被告于七日内交还租赁房屋。现被告未在限期内交还房屋，故原告为维护其合法权益，诉至本院。被告郁林佳、孙倩辩称：1、对原告诉请不认可。2017年10月份，被告与原告协商，将房租变更为6万元/年，原告也同意。2、原告于2017年7月份跟我们说拆迁的事情，当时有谈到赔偿我方装修损失费用，以及原告无法提供合同内全部面积的赔偿费用。2017年10月份，原告称降低房租，让我们继续履行合同。2018年7月份，被告支付原告2万元的房租，之后被告接到房东的电话，询问被告是否不在经营这家店，房东说只收到原告5000元的房租，原告告知房东是因为被告没有交付房租，导致房东没有全部收到房租。被告认为原告的诚信出现问题，不敢再继续交付房租，并且原告在和被告签订租赁合同之前，原告已经知道房屋会有拆迁的可能性，但原告并未告知被告，导致被告租赁后产生装修费用。本院经审理查明：2016年11月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆山市的房屋出租给被告。租期自2016年12月1日至2019年12月1日，被告的租房用途为作客房用。合同约定的租金的支付方式：第一年租金85000元，于2016年11月15日前支付；第二年第三年租金160000元，剩余120000元于2017年12月1日前支付；第二年租金40000元（半年）于2016年12月1日前补齐。合同尾部注明：2016.12.1交付40000租金。合同第七条约定，被告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得原告的书面同意后方可施工。租赁期满后或因被告责任导致退租的，除双方另有约定外，原告有权选择以下权利中的一种：(1)依附于房屋的装修归原告所有。(2)要求被告恢复原状。(3)向被告收取恢复工程实际发生的费用。合同第十三条免责条件约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使原、被告双方造成损失的，互不承担责任。另查明：2018年9月10日，原告向被告发送“租金催缴通知函”一份，要求被告于2017年12月1日前支付剩余租金120000元，鉴于之后被告支付了21000元，故尚余99000元，被告需在收到该通知7日内向原告付清99000元租金。被告于2018年9月11日收到该函。2018年9月13日，原告向被告发送“解除房屋租赁合同通知函”一份，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告在收到本通知函7日内搬出涉案房屋。被告于2018年9月14日收到该函。再查明：2017年12月1日至2018年11月30日期间，被告向原告支付租金61000元。被告认为该年度的租金已经全部支付，原告认为该年度的租金尚未完全支付，因为每年租金为80000元，故2017年12月1日至2018年11月30日的租金，被告还差19000元没有支付。被告提供的其和原告于2018年9月2日的谈话录音显示：原告：我是不是有跟你讲说如果没有前台，后面的房租那6个房间剩6万块。我自动降2万，你是不是答应了。被告孙倩：然后。原告：然后你后面12月时间到的时候你怎么处理的？你先叫你舅舅还是叔叔我忘了，先到碰头讲一次，再来就是叫你爸出来讲。你那时候承诺我的，我自动降2万给你，我说我帮你把前台搭好，热水空气能移好。上述事实有房屋租赁合同、租金催缴通知函、解除房屋租赁合同通知函、录音资料以及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行义务。对于2017年12月1日至2019年12月1日的房租，按照合同约定，被告应于2017年12月1日前支付。即使双方在租赁期间产生纠纷，被告也应按约支付房租。现对于上述时间段的房租，被告仅支付61000元，剩余房租一直未付。原告于2018年9月10日向被告发函催缴租金，被告收到函后未交剩余租金。原告又于2018年9月13日发函，通知被告解除合同，被告于2018年9月14日收到解除通知。本院认为，支付租金是被告的主要合同义务，在原告发函催缴的情况下，被告仍未支付，故原告通知被告解除合同符合法律规定，合同解除的时间为被告收到通知的时间即2018年9月14日。合同解除后，被告应向原告返还昆山市周庄镇梅堰浜XX-X的房屋。对于租金，被告辩称后两年的租金双方协商变更为每年6万元，并提供录音为证，本院认为，录音中所提的降至6万元是附有条件的，现并无证据证明该条件已成就，故2017年12月1日至2019年12月1日的租金应按照合同约定，为每年8万元。原告诉请的占有使用费，应按照此标准计算。被告已支付的第二年租金61000元，可以冲抵租金和合同解除后的占用费，故合同解除后即2018年9月15日至2018年12月1日的占用费为19000元（80000-61000=19000）。2018年12月2日至被告搬离之日的占用费按照每年8万元的标准支付。对于租金损失，本院认为，因原告已诉请占用费，且对于原告而言，不存在因被告原因造成的其他损失，故对于该项诉请，本院不予支持。关于被告辩称的装修损失，根据合同第七条的约定，本案中并非原告违约导致合同解除，故对被告辩称的装修损失，本院不予理涉。关于被告辩称的拆迁问题，根据合同第十三条免责条件的约定，原告也无需承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郁林佳、孙倩向原告陈致铭返还位于昆山市的房屋，于本判决生效之日起十日内履行；二、被告郁林佳、孙倩向原告陈致铭支付2018年9月15日至2018年12月1日的占用费19000元和2018年12月2日至被告搬离之日的占用费（按照8万元/年的标准支付），于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告陈致铭的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60-31605）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，由原告陈致铭负担342元，被告郁林佳、孙倩负担100元。其中，陈致铭预交的案件受理费100元，本院予以退还，郁林佳、孙倩应当负担的100元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户开户账号：32250198643600000811110617；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  李建川人民陪审员  倪惠国二〇一九年七月二十九日法官 助理  樊 晶书 记 员  张俊宇