广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初159号原告：温瑞容，女，汉族，1958年12月1日出生，住珠海市金湾区，委托诉讼代理人：蔡秀霞，广东法宗律师事务所律师。被告：珠海市扬名房产开发有限公司，住所地广东省珠海市XX。统一社会信用代码：XX。法定代表人：杨海波，董事长。委托诉讼代理人：**红，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鸣奇，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海商赢物业代理有限公司，住所地珠海市香洲区XX，统一社会信用代码XX。法定代表人：赵磊。第三人：珠海市时代房地产代理有限公司，住所地珠海市X，统一社会信用代码XX。法定代表人：廖羽。原告温瑞容与被告珠海市扬名房产开发有限公司（以下简称扬名房产公司）、被告珠海商赢物业代理有限公司（以下简称商赢物业公司）、第三人珠海市时代房地产代理有限公司（以下简称时代房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温瑞容的委托诉讼代理人蔡秀霞及被告扬名房产公司委托诉讼代理人**红、罗鸣奇到庭参加诉讼。被告商赢物业公司、第三人时代房地产公司经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告和被告商赢物业公司签订的《扬名广场一期物业认购书》；2.依法判决被告扬名房产公司返还原告购买位于珠海市香××区××广场××号物业的购房款人民币621602元；3.依法判决被告扬名房产公司返还原告购买位于珠海市香××区××广场××号物业的购房款利息暂计算为人民币73815.2元（从2016年10月30日暂计2019年3月28日，按照同期贷款年利率4.75%计算），至被告扬名房产公司将购房款全部返还之日止；4.依法判决被告扬名房产公司向原告赔偿人民币559441.8元（621602元*0.9）；5.依法判决被告商赢物业公司对被告扬名房产公司上述诉讼请求承担连带清偿责任；6.依法判决两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2016年10月11日，原告与被告商赢物业公司签订《扬名广场一期物业认购书》，《认购书》中约定被告商赢物业公司是全权代理销售位于珠海市香××区××广场××层物业，原告以621602元的价格购买位于珠海市香××区××广场××编号××5353-1的物业一处；但是被告《认购书》签订后，原告依约付清全部房款，被告也将案涉房屋交付给原告，原告至今已实际占有案涉房屋并将其出租给第三方使用收取相应的租金。按《认购书》约定被告应当在案涉房屋交付使用后365个工作日内办理该物业的不动产权证。两位被告在出售上述物业的时候并没有告知原告涉案物业已于2016年1月6日已经对整个XX广场第五层设定了最高额抵押权，并且该第五层的用途为办公。另一方面，案涉物业因无原规划报建的单元分界线或实体墙体，实际上无法办理分割登记，而被告扬名房产公司至今未向相关政府部门申请办理上述房屋的分割登记。故根据《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，两位被告故意隐瞒上述事实，导致原被告之间的合同目的实际无法实现，故可以要求被告扬名房产公司请求返还已付房款及利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告商赢物业公司对上述事实存在过错，应当承担连带责任。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告扬名房产公司辩称，1、原告无权要求我方向其返还购房款、支付赔偿金。原告于2016年10月11日与珠海商瀛物业代理有限公司签订了《扬名广场一期物业认购书》（以下简称《物业认购书》），《物业认购书》中约定了如若珠海商瀛物业代理有限公司逾期办理房地产权证超过三个月的，则视为珠海商瀛物业代理有限公司严重违约，原告有权收回已付定金和房款。该认购书系原告与珠海商瀛物业代理有限公司达成合意签署的，被告扬名房产公司从未在该认购书上盖章或签名，也未曾为该认购书承担任何保证义务。合同具有相对性，该相对性贯穿于合同的订立、合同的效力、合同的履行以及合同的违约责任。所以，《物业认购书》仅在原告与珠海商瀛物业代理有限公司之间发生法律拘束力，合同的违约责任也仅及于原告与珠海商瀛物业代理有限公司之间。只有合同当事人一方能基于《物业认购书》向对方提出请求或诉讼。也就是说，原告只能向珠海商瀛物业代理有限公司主张自身权利，原告无权向合同以外的第三人提出合同上的请求，原告要求我方返还房款、支付赔偿金的做法是没有任何法律依据的。2、本案所涉购房款为571602元人民币。根据原告与珠海商瀛物业代理有限公司签订的《物业认购书》第一条，所涉物业的购房款为571602元人民币。并且，被告提交的三份加盖珠海商瀛物业代理有限公司财务章的收据总额也为571602元人民币。故原告与珠海商瀛物业代理有限公司基于《物业认购书》而产生的商品房交易价款应为571602元，原告在未提供相对应的银行转账凭证及其他证据的情况下，在起诉书中主张621602元人民币的购房款是缺乏事实依据及法律依据的。3、即使我方需要支付购房款，利息也应自《物业认购书》解除之日起算。根据合同法九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，可根据履行情况等，要求恢复原状、其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，原告即使主张利息损失也仅能从《物业认购书》解除之日起计算。4、即使我方需要支付购房款，也应当扣除原告已收取的租金。原告要求我方在其与珠海商瀛物业代理有限公司签订的《物业认购书》解除后返还购房款，是认为我方基于《物业认购书》取得了购房款，在合同解除后，我方需要返还。那么相应的，即使我方需要返还购房款，原告也应当返还基于《物业认购书》取得的财产，即原告本案情况并不符合《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（二）项规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。虽然涉案物业已于《物业认购书》签订前办理了抵押手续，但珠海商瀛物业代理有限公司的房地产销售人员已在《物业认购书》签订之前向原告口头告知了这一事实，珠海商瀛物业代理有限公司和我方均不存在“故意隐瞒所售房屋已抵押事实”的行为。而且，根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条的规定，房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。原告可以较为轻易的查询到房屋的担保情况，所以我方也根本不会存在“故意隐瞒”房屋已抵押的情况。同时，原告未提供证据证明我方“故意隐瞒”所售房屋已抵押的事实而与原告签订的商品房买卖合同，故原告要求我方按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定支付赔偿款是没有证据作为支撑的。综上所述，原告的诉讼请求既没有事实根据也没有法律依据，故请求法院查实后依法驳回原告的诉求，以维护国家法律的正确实施和当事人的合法利益。被告商赢物业公司、第三人时代房地产公司未提出答辩意见及相关证据。本院经审理查明事实如下：2016年10月11日，原告（乙方）与被告商赢物业公司（甲方）签订《扬名广场一期物业认购书》，《认购书》主要内容如下：鉴于甲方已获开发商授权，全权代理销售位于珠海市香××区××广场××层物业事宜，双方经协商一致就乙方购买甲方代理销售的上述物业达成以下协议。一、乙方购买物业编号5353-1（以下简称案涉商铺），建筑面积15平方米，成交总价571602元。二、该物业已竣工验收合格，开发商办理了包括该物业在内的整体房产证，该物业现已整体委托给珠海市扬名广场商业有限公司统一招商管理及租赁，乙方已清楚该物业的现状同意购买该物业并同意继续履行开发商与珠海市扬名广场商业有限公司签订的统一招商管理及租赁合同。三、付款方式为一次性付款，乙方须于本认购书签定之日即向甲方支付定金50000元，于本认购书签订之日起30天内向甲方付清全部房款（含定金）571602元。四、物业交接时间：开发商于2017年12月31日将乙方所购物业按现状交付给乙方。五、签订买卖合同及不动产权证的办理：该物业交付使用后，365个工作日内到开发商指定地方签订买卖合同，办理该物业的不动产权证。税费按政府规定各自承担。六、本认购书的解除：1、若乙方违反本认购书的第二条逾期付款，则每逾期一日应按未付金额的万分之三支付违约金给甲方，若逾期付款超过30天，即视乙方严重违约，甲方有权单方面解除本认购书并不退还已收定金，并将物业另行出售而无需通知乙方。对于乙方已付款项，甲方有权从乙方已付款项中扣除定金后，剩余款项不计利息退还乙方。2、若甲方违反本认购书的第四条约定未按时将该物业交付乙方，则每逾期一日应按已付金额的万分之三支付违约金给乙方，如逾期交付超过一个月，则视为甲方严重违约，乙方有权单方面解除本认购书、收回已付定金、房款（不计息）。乙方已收取的租金回报不予退回。3、若甲方违反本认购书的第五条约定未按时办理不动产权证的，则每逾期一日应按已付金额的万分之三支付违约金给乙方，如逾期办证超过三个月，则视为甲方严重违约，乙方收回已付定金、房款（不计息）。乙方已收取的租金回报不予退回，本合同自动解除。……七、开发商正依法依规向政府相关部门申请该项目物业的分割办证。……九、甲乙双方签定正式的商品房买卖合同后，本认购书自动作废，由甲方收回。等。甲方由被告商赢物业公司盖章，代表人张雄军签字，乙方由原告签字。2016年10月11日，原告向被告商赢物业公司支付认购案涉商铺的定金50000元，被告商赢物业公司开具了定金收据；同日，原告还向第三人时代房地产公司支付案涉商铺“伍万抵贰拾万圆整优惠”款项50000元，第三人时代房地产公司为此开具了收据。2016年10月12日，原告向被告商赢物业公司支付认购案涉商铺的房款50000元；2016年10月30日，原告向被告商赢物业公司支付认购案涉商铺的房款471602元，被告商赢物业公司分别开具了两份房款收据。原告称其将上述款项均系通过pos卡支付在被告商赢物业公司的营业场所支付给被告商赢物业公司，直至2018年底才发现其中五万元收据系由第三人时代房地产公司开具的。原告提交了其购买案涉商铺时的《置业计划表》载明“铺号5353-1，面积15㎡，总价821307元，开盘优惠5万抵20万，优惠后621307元，一次性9折571602元+5万元，实付621602元（合同价571602元）……”，欲证明原告购买案涉商铺的成交总价应为621602元，且在销售资料上并未显示案涉商铺被抵押的事实。原告还提交了扬名广场一期五层的《不动产登记表》、《不动产抵押（按揭）登记》及商铺分割平面图，证明被告扬名房产公司系案涉商铺所在楼层的产权人，该5层的用途为办公，但被告扬名房产公司擅自将5层分割作为商铺出售，且将5层早在2016年1月6日抵押给广州银行股份有限公司中山分行。2016年10月30日，原告作为甲方（委托方）、案外人珠海市扬名广场商业有限公司（以下简称扬名广场）作为乙方（受托方）签订《扬名广场一期物业代理出租合同》，约定甲方同意将位于案涉商铺交由乙方全权代理出租，并同意委托乙方作为该物业所在经营场所的管理公司，统一经营管理，代理出租合同的期限为2016年10月30日起至2025年8月30日止。第四条约定该物业的起租日期：甲方向该物业开发商付清购买该物业的全部价款之次日起为起租日期。第五条约定在开发商将该物业交付时，甲方按开发商交付之现状将该物业交付乙方出租。第六条约定租金收入分配及租金计算时间：1、2016年10月31日至2019年8月31日每月税前租金为2858元；2019年9月1日至2022年8月31日每月税前租金为3334元；2022年9月1日至2025年8月31日每月税前租金为3811元。2、乙方代理出租该物业的租金收入超过或者不足上述租金时，差额部分归乙方所有或由乙方补足；除此之外，甲方不再支付乙方任何代理费用。3、租金结算时间：每月支付一次，乙方应于租期内每月10日前向甲方支付上月的租金。4、租金支付方式：以银行转账方式支付，甲方收款账户由乙方统一为甲方开立。第七条违约责任：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按应付而未付租金的万分之二向甲方支付逾期违约金直至付清之日止。……第十二条约定如果甲方与珠海商赢物业代理有限公司之间签订的《扬名广场一期物业认购书》提前解除或者甲方（或者该物业的开发商）与乙方签定的正式商品房买卖合同提前解除，本合同也随之终止，甲方不再享有本合同未履行期间的租金收益。同日，被告扬名房产公司作为担保人与原告、扬名广场签订《担保合同》，约定如果被告扬名广场不能履行《扬名广场一期物业代理出租合同》项下的支付固定租金义务的，由被告扬名房产公司承担保证担保责任。上述合同签订后，自2016年12月至2018年4月，扬名广场每月向原告支付租金2858元，但2018年5月至今未再向原告支付租金。原告主张被告商赢物业公司于2016年10月31日以代理原告出租的方式将案涉商铺交付给了原告，根据认购书第五条规定应在交付后365个工作日后签订买卖合同、办理不动产权证即应当系2018年4月16日，但两被告并未履行合同义务。原告还提交了一份2016年9月1日被告扬名房产公司作为委托方、被告商赢物业公司作为被受托方签订的《授权委托书》，主要授权内容为：1、扬名房产公司授权委托商赢物业公司全权独家代理销售珠海市香洲凤凰南路1088号扬名广场一期第五层及第六层物业，办理上述物业的售后服务事宜：2、授权代扬名房产公司收取购买上述物业全部购房款项（含定金、房款、首期款、银行按揭款项等）；3、办理《扬名广场一期物业认购书》、《扬名广场一期物业代理出租合同》、《担保书》等合同、文件及相关资料的签署手续；4、委托期限：自委托之日起至上述事项办理完为止。代理人在授权委托权限范围内签署的一切合同、文件、相关资料及所作的一切行为扬名房产公司均予承认。本院在审理(2018)粤0402民初7624号王宇琦诉珠海商赢物业代理有限公司、珠海市扬名房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，针对珠海市香××区××广场××层物业情况向珠海市不动产登记中心发函调查。珠海市不动产登记中心复函主要内容为：一、香洲区XX广场于2003年已核发证明书号为第003464号的《商品房屋产权权属证明书》，其中第五层建筑面积为5838.31平方米，房屋用途为办公；于2007年办理了权证号为C5027470的《房地产权证》，登记的权利人为珠海市扬名房产开发有限公司；于2010年因权利人证件变更办理了权证号为0100080157的《房地产权证》，登记的权利人为珠海市扬名房产开发有限公司。二、根据珠海市住房和城乡规划建设局《关于征求办公用房分割转让和登记的复函》中“二、已建成的办公用房需要进行产权分割的，应按原规划报建的单元分界线或实体墙体等边界进行分割，不得改变办公空间形式，不得占用公共配套空间，不得影响消防安全”的意见，贵院来函所涉房屋因无原规划报建的单元分界线或实体墙体，无法办理分割登记。三、权利人珠海市扬名房产开发有限公司至今未向我中心申请办理上述房屋的分割登记。在同类系列案中查明，2016年9月1日，被告扬名房产公司出具《关于由商赢公司签署扬名广场一期五、六楼的销售合同文件及代理出租合同文件的说明》，主要内容为：商赢物业公司已取得我公司的同意，分割销售扬名广场一期五楼、六楼的房产，商赢物业公司有权就扬名广场一期五楼、六楼的销售事宜与购买方签署认购书等相关的销售文件，有权收取购买上述物业的客户的全部购房款项（含定金、房款、首期款、银行按揭款项等）；有权就扬名广场一期五楼、六楼的代理出租事宜与购买方签订《扬名广场一期物业代理出租合同》等相关文件。本院认为，原告与被告商赢物业公司签订的《扬名广场一期物业认购书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告商赢物业公司签订的《认购书》中载明商赢物业公司经开发商授权销售商铺，且扬名房产公司与商赢物业公司已就签订《授权委托书》授权商赢物业公司销售扬名一期五、六层物业，故扬名房产公司与商赢物业公司成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道扬名房产公司与商赢物业公司的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告扬名房产公司。关于合同解除。《认购书》第五条约定的不动产权证的办理内应在物业交付使用后的365个工作日内，且认购书中未明确载明案涉商铺处于抵押状态，在销售过程中被告商赢物业公司亦未告知原告案涉商铺被设立抵押的事实，致使截止至本案法庭辩论结束，案涉商铺亦无法分割办证，原告以此主张解除《扬名广场一期物业认购书》，理据充分，本院予以支持。关于款项退还。上述《认购书》解除以后，扬名房产公司应将其收取的款项退还给原告。对于本案中由时代房地产公司收取的50000元。本院认为，根据时代房地产公司出具的50000元收据，该笔费用系由时代房地产公司以案涉商铺5万抵20万的优惠名义收取，但并无证据显示原告曾向时代房地产公司作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示。对于购房者来说，在缴纳该50000元时主观上是向销售方，即向扬名房产公司交纳的购房款，故原告请求被告扬名房产公司返还购房款621602元（包含前述优惠款50000元），理据充分，本院予以支持。被告扬名房产辩称即使返还房款亦应抵扣原告收取的租金，但租金支付主体系案外人扬名广场与收取房款主体不一致，故对该辩称不予采信。关于利息及赔偿。本案中，案涉商铺系被告扬名房产公司开发，现仍登记在被告扬名房产公司名下，仍属于第一手销售的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。……”的规定，案涉商铺被设定抵押，抵押人为被告扬名房产公司，被告扬名房产公司在明知抵押的情况下委托被告商赢物业公司签订《认购书》时仍向原告故意隐瞒了案涉商铺被抵押的事实，原告有权请求被告扬名房产公司在返还购房款的同时，支付购房款的利息并赔偿损失。原告主张以房款621602元为基数，自2016年10月30日起至全部房款付清之日止，按同期贷款年利率4.75%计算利息，如前述本案确认《扬名广场一期物业认购书》解除，且考虑到在原告支付购房款后获得了商铺出租的租金收益，本院予以支持被告扬名房产公司向原告支付以购房款621602元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自认购书解除之日的次日即庭审辩论终结之日的次日2019年7月3日起计算至返还全部房款之日止的利息，超出的部分不予支持。对于损失，原告并未举证，而直接请求了已付购房款90%的赔偿，根据民法上的公平原则以及该条司法解释规定的补偿性和惩罚性功能，本院酌定被告扬名房产公司赔偿原告损失186480.6元（621602元×30%），超出部分不予支持。关于被告商赢物业公司的责任。商赢物业公司与扬名房产公司系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求商赢物业公司对扬名房产公司的上述义务承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告温瑞容与被告珠海商赢物业代理有限公司签署的《扬名广场一期物业认购书》；二、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告温瑞容返还购房款621602元（包括服务费50000元）及支付利息，利息以621602元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年7月3日起计算至房款返还之日止；三、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告温瑞容赔偿损失186480.6元；四、驳回原告温瑞容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由被告珠海市扬名房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  黄建华人民陪审员  闫太民二〇一九年七月十九日法官助理陈绮琦书记员张烔尉何倩