山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0281民初3108号 原告：匡慧，女，汉族，1993年11月19日生，住山东省胶州市景尚名都东区。 委托诉讼代理人：张峰，胶州胶州湾法律服务所法律工作者。 被告：青岛锦昊嘉辉置业有限公司，住所地山东省胶州市福州南路97号宝龙城市广场办公单元18号楼15层1105，统一社会信用代码91370281MA3F03P46L。 法定代表人：彭江，总经理。 委托诉讼代理人：朱红娟，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 原告匡慧与被告青岛锦昊嘉辉置业有限公司（以下简称锦昊嘉辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告匡慧及其委托诉讼代理人张峰，被告锦昊嘉辉公司的委托诉讼代理人戚永鑫、朱红娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告匡慧向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的龙湖.认购协议书及商品房买卖合同（预售）。2、判令被告返还原告定金及购房款112157元。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月24日，原被告签订了认购协议书及商品房买卖合同（预售）一份，被告告知该合同为网签合同，合同中约定原告购买被告开发的位于胶州市，合同约定2019年2月27日前办理按揭贷款事宜，现经原告查询，被告并未办理网签，该合同也不是网签合同，且根据合同的约定，被告已违约，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。 被告锦昊嘉辉公司辩称，1、涉案房屋已经取得预售许可证，完全具备办理网签备案手续的条件；匡慧未按照约定支付涉案房屋的首付款，违约在先，导致双方未能办理《商品房买卖合同》的网签备案手续。2、根据《关于首付款分期支付的特别补充约定》第二条2.1、2.2款约定，匡慧支付完毕全部首付款前，被告有权不予办理网签合同备案，匡慧对此知悉并同意。3、被告并不存在任何违约情形。综上,原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回，就匡慧的违约行为，被告将通过另行起诉追究其违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告匡慧向本院提交了如下证据材料： 证据1、认购协议、商品房买卖合同（预售）复印件各一份，证明：原、被告于2019年2月24日签订认购协议及商品房买卖合同（预售）各一份，买卖合同签订时，被告告知该合同为网签合同，根据合同约定，付款方式为组合贷款，原告应于2019年2月27日前将办理按揭贷款所需文件提交指定银行，然而通过原告询问银行得知办理贷款事宜之前，必须先有网签，另外，合同约定自合同起订之日起三十日内办理登记备案手续，原告多次交涉，被告仍未办理网签，也未办理登记备案手续。 证据2、在被告处用被告的POS机刷卡记录及被告出具的售房专用票据原件及复印件各两份，证明：原告已经按约定支付了定金10000元及首付款102157元。 证据3、被告邮寄的解约函原件一份，针对被告所说，原告在开庭前一日收到了被告给原告邮寄的解约函一份，于2019年4月17日已经和原告解约，合同中有一条写明，自本函送达日期解除合同。 被告对原告所提交证据材料质证意见如下： 对证据1的真实性没有异议，对原告主张的证明事项在涉案合同中并未明确约定。原告未按期办理按揭贷款，及双方未办理涉案合同网签手续的原因，都是原告未按期付清购房首付款，而并非由于被告原因。 对证据2的真实性没有异议，但根据认购协议书第三条，原告所交的10000元定金已经转化为购房款。 对证据3原告所主张的事实与本案无关，在本案中原告应举证证明其享有涉案合同的解除权，至于被告是否行使对原告的合同解除权与本案无关，也不构成是否支持原告诉讼请求的依据。对原告于2019年4月17日收到被告发出的解约函没有异议，本函件所依据的事实及法律基础与本案有根本区别，本函件的主张及法律后果若在本案中一并审理，则被告要求通过反诉要求原告承担合同违约责任的主张，否则将不利于本案公正处理。 被告锦昊嘉辉公司向本院提交了如下证据材料： 证据1、青岛市商品房预售许可证（复印件）一份，证明事项：2019年1月18日，被告已取得涉案房屋的预售许可证，具备签订购房合同的条件。 证据2、《商品房买卖合同（预售）》、《关于首付款分期支付的特别补充约定》原件及复印件各一份，证明事项：1、2019年2月，原被告就涉案房屋签署了《商品房买卖合同（预售）》（简称《购房合同》）及《关于首付款分期支付的特别补充约定》（简称《补充约定》）。2、根据《购房合同》第六条第2款，涉案房屋总价款为人民币1121569元；根据《购房合同》第七条第3款，原告应在2019年3月20日前支付首期购房款341569元，余款78万元通过贷款方式支付。3、根据《补充约定》第一条，双方将首期购房款的支付方式变更为：2019年2月28日以前支付112157元;2019年3月20日以前支付229412元。4、根据《补充约定》第二条，匡慧知悉并同意在其支付完毕首付款前，锦昊嘉辉公司不予办理网签合同备案。5、根据《购房合同》附件十一第十九条第3款（76页）的约定，因办理购房合同解除而发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费由买受人即匡慧承担。 原告对被告所提交证据材料质证意见如下： 对证据1的真实性无法确认，对证明事项也无法确认。原告申请庭后三日内核实，提交书面意见，逾期不提交视为认可证据的真实性。 对证据2的真实性无异议，但对证明事项有异议，合同中的公章在原告签订时未加盖，本份合同签订不规范，至今也没有合同签订的日期，这一点就违反了相关的法规及政府的规章制度，另外从原告签字的实际日期看，合同中约定的办理贷款的日期原告根本就无法履行，系被告违约在先。 本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据1、2、3及被告提交的证据2，双方表示均无异议，本院予以采信。关于被告提交的证据1，因原告申请庭后三日内核实，并提交书面意见，但原告并未在期限内提交书面意见，视为认可该证据的真实性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月24日，原、被告签订龙湖.认购协议书一份，协议约定乙方（原告）所认购的商品房为龙湖.项目QDYC-1-12-1-2203号房屋，建筑面积88.29平方米，该房屋按建筑面积计价，销售总价为1167814元。乙方（原告）选择银行按揭贷款方式付款。乙方（原告）应于签署本认购书的同时向甲方支付定金人民币10000元，该定金作为其签订该QDYC-1-12-1-2203号房屋的《青岛市商品房买卖合同》及其附件担保，在该房屋的买卖合同生效后将自动转为已付房款。如本认购协议书中乙方（原告）选择银行按揭的付款方式，乙方（原告）不得以政策变化或银行信贷政策变化、个人资信问题等原因而不能采用贷款方式或贷款金额不足为由拒绝签署购房合同或解除本认购书。因任何原因致使乙方（原告）不能采取按揭付款方式的，甲、乙方双方应选择其他付款方式签订购房合同，否则甲方不再退还乙方已支付的该房屋的定金，本认购协议终止。 2019年2月24日，原告向被告支付认购定金10000元。 2019年2月27日，原被告签订了商品房买卖合同（预售），约定原告购买被告位于胶州市《龙湖胶州天街一期二组团小区》12座1单元22层2203号，《商品房买卖合同（预售）》第六条约定，该商品房单价12703.24元，总价款1121569元。第七条约定，1、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。2、买受人采取贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2019年3月20日前支付首期房价款341569元，余款780000元向银行、公积金管理中心贷款机构申请贷款支付。第九条约定，商品房交付条件：乙方按约定付清了全部房款及履行了其它约定义务。合同第十一条约定，出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方逾期在180日以内的，双方应继续履行合同，但自逾期后的第1日起至实际交付之日止，出卖人每日应按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过180日的，则买受人有权解除本协议，前述按日计算的违约金出卖人不再支付，但出卖人应按照买受人已付购房款总额的1%向买受人支付解约违约金。第十九条约定，（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。㈡买受人应自本合同签订之日起30内配合出卖人办理商品房预售合同登记备案手续，因买受人原因逾期办理备案手续的，责任由买受人承担。 《商品房买卖合同（预售）》附件四约定，关于该房屋付款方式为按揭贷款，其中第一笔首付款112157元（含定金50000），乙方应于2019年2月27日前存入本合同指定的账户。第二笔首付款229412元，乙方应于2019年3月20日前存入本合同指定的账户。贷款420000元，乙方以银行按揭方式应于2019年2月27日前将办理按揭贷款所需文件全部提交指定贷款银行，放贷机构于2019年3月26日前将贷款存入本合同指定的账户。 附件十一补充协议第六条，对逾期付款的补充约定，1、除本条第2款另有约定外，若买受人逾期付款，应按照如下方式承担违约责任：⑴买受人逾期付款在60日（含60日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金，本合同继续履行；⑵买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。 2019年2月27日原告向被告支付首期款102157元。 2019年2月27日，原被告签订了关于首付款分期支付的特别补充约定。第一条，双方将首期购房款的支付方式变更为：2019年2月28日以前支付112157元;2019年3月20日以前支付229412元。第二条，原告知悉并同意在其支付完毕首付款前，锦昊嘉辉公司不予办理网签合同备案。第四条，如原告违背第一条约定的逐笔支付首付款的约定（含其中任意一笔），按日向被告支付总房款万分之八的惩罚性违约金；逾期超过7日，被告有权单方面解除合同，且收取原告总房款20%的惩罚性违约金。本合同与商品房买卖合同及补充协议约定有不一致的，以本合同为准。 2019年4月16日，被告给原告出具解约函一份，解约函的主要内容为：原被告签署的购房合同及补充约定等相关文件自本函送达或视为送达之日起解除，被告有权将该房屋另行出售。被告将按补充约定第四条的约定从原告已付购房款中扣除购房总价款20%的违约金，同时原告于2019年4月26日前至被告处办理合同解除后的相关手续。 2019年1月18日，被告取得该房屋的预售许可证。 本院认为，原、被告签订的认购协议及商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定行使权利、履行义务。 2019年2月27日，原被告签订了关于首付款分期支付的特别补充约定，双方将首期购房款的支付方式变更为：2019年2月28日以前支付112157元，2019年3月20日以前支付229412元，原告仅支付112157元，未按合同约定支付第二笔首付款229412元。根据双方签订的关于首付款分期支付的特别补充约定第二条约定，原告在支付完毕首付款前，被告不予办理网签合同备案，因此，被告并未违反合同约定。 原告要求解除原被告双方签订的认购协议书和商品房买卖合同（预售），原告于2019年4月17日收到被告出具的解约函，被告发出通知：原被告间签署的购房合同及补充约定等相关文件自该日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，因此本院确认原、被告于2019年2月24日签订的《龙湖.认购协议书》和2019年2月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年4月17日解除。 根据原、被告签订的合同约定，定金于本商品房买卖合同签订时抵作商品房价款，原告支付了房款112157元，因双方的买卖合同予以解除，被告应当返还原告112157元。被告主张根据补充约定第四条的约定从原告已付购房款中扣除购房总价款20%的违约金，诉讼中原告抗辩该约定过高于法无据，主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同甲方案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，被告未提交证据证实违约造成的损失，本院酌定原告应当支付给被告总房款的2%作为违约金，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定总价款1121569元，计算为22431.38元（1121569元×2%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告匡慧、被告青岛锦昊嘉辉置业有限公司于2019年2月24日签订的《认购协议书》及《商品房买卖合同（预售）》于2019年4月17日解除。 二、被告青岛锦昊嘉辉置业有限公司于判决生效后十日内返还原告匡慧购房款89725.62元（112157元-22431.38元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2543元，由被告负担2034元，原告负担509元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  匡建玲 审判员  孙 超 审判员  泮晓朋 二〇一九年七月三十日 书记员  冷 甜