辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽02民初1404号 原告（申请执行人）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市狮山路131号。 法定代表人：黄裕辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宫国栋，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：孙志杰，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 被告（案外人）：李雅清，女，1974年8月28日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 被告（案外人）：周莹，女，1981年1月24日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 第三人（被执行人）：大连东港房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区人民路55号。 法定代表人：刘彩苓。 原告江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建公司）与被告李雅清、周莹、第三人大连东港房地产开发有限公司（以下简称东港公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南通三建公司的委托诉讼代理人宫国栋、孙志杰，被告李雅清、周莹到庭参加诉讼。第三人东港公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南通三建公司向本院提出诉讼请求：1.对大连市中山区亚太国际金融中心1206号房屋许可执行；2.诉讼费用由李雅清、周莹负担。事实和理由：南通三建公司依据大连市中级人民法院（2004）大民房初字第××号民事调解书申请强制执行。执行过程中，法院查封了包含案涉房屋在内的东港公司的十四套房屋。李雅清、周莹提出案外人执行异议，要求中止执行。大连市中级人民法院作出（2018）辽02执异818号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。南通三建公司认为该执行裁定认定事实不清、适用法律错误，理由如下：一、李雅清、周莹提供的其与大连雅泰物业管理有限公司签订的案涉房屋《使用、管理、维修公约》不能证明该协议已实际履行，法律规定占有的含义应是对不动产的管理和支配，李雅清、周莹没有提供证据证明其已实际占有、使用案涉房屋。二、李雅清、周莹对案涉房屋不能办理房屋产权和登记备案是明知的，同意承担案涉房屋被查封、执行的法律风险。现在没有证据证明李雅清、周莹要求第三人办理案涉房屋的权属登记手续，李雅清、周莹对案涉房屋未及时办理过户登记手续存在过错。三、大连亚太国际金融中心建设工程规划许可证中的建设单位、国有土地使用权证中的土地使用者、建设用地规划许可证中用地单位均为东港公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项关于“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，案涉房屋的所有权人为东港公司，且案涉房屋未办理房屋产权登记手续，并未发生物权变动。故法院在东港公司作为被执行人的案件中查封案涉房屋并无不当。综上，李雅清、周莹没有占有使用案涉房屋，并且对案涉房屋没有办理登记过户手续存在过错，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院支持南通三建公司的诉讼请求。 李雅清、周莹辩称，不同意原告南通三建公司的诉讼请求。事实及理由：李雅清、周莹于法院查封前签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告已支付房屋的对价并实际占有案涉房屋，未办理过户并非被告自身的原因导致的。原告本身怠于行使债权具有过错。故请求法院驳回南通三建公司的诉讼请求。 东港公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 原告江苏南通三建集团有限公司（2016年4月6日变更名称为南通三建公司）与被告东港公司商品房买卖合同纠纷一案，本院作出（2004）大民房初字第××号民事调解书，确认：一、东港公司于2004年12月31日之前将位于大连市中山区的“亚太国际金融中心”第11层的1101号、1106号、1107号、1108号、1109号、1112号的房屋的产权登记在南通三建公司名下，并为南通三建公司办理产权证。若在该期限之内未完成以上所述的产权登记，东港公司应向南通三建公司支付用于购买以上房屋所抵顶的工程款9,175,560元；二、办理房屋产权证手续所需费用按有关部门的规定执行；三、在办理上述手续的同时，南通三建公司应向东港公司开具以上数额的工程款收据，东港公司应向南通三建公司开具以上数额的商品房销售专用发票等。该调解书发生法律效力后，东港公司未履行义务，南通三建公司向本院申请强制执行。在该案执行过程中，本院于2018年7月2日作出裁定，查封东港公司位于人民路东北区国际金融中心的房产十四套（房号为201、202、901、1106、1107、1108、1109、1111、1112、1206、1301、1506、2701、2708）。李雅清、周莹作为案外人对查封案涉房屋提出书面异议，本院于2018年8月29日作出（2018）辽02执异818号执行裁定书，裁定：中止对大连市中山区亚太国际金融中心1206号房屋的执行。南通三建公司对该裁定不服，提起本次执行异议之诉。 2016年1月5日，李雅清、周莹与东港公司签订商品房买卖合同，该合同约定由李雅清、周莹购案涉房屋，该房屋用途为写字间，房屋建筑面积为108.30平方米，总房款为730，950元，付款方式为买受人于2016年1月5日一次性付清。该合同还约定，出卖人应当于2016年1月31日前交付房屋；此房暂为受限制房，无法办理房屋登记备案手续，并无法办理国有产权权属证书。开发商承诺2017年12月31日前办理此房登记备案手续，如逾期，按万分之三支付违约金。 2016年2月1日被告与大连雅泰物业管理有限公司签订案涉房屋的《使用、管理、维修公约》，李雅清于2016年2月2日向东港公司汇款730，950元。当日，东港公司向李雅清、周莹出具案涉房屋房款的《专用收款收据》。 南通三建公司在庭审中申请对李雅清、周莹提交的《商品房买卖合同》签字和盖章形成时间是否是在法院于2018年7月2日查封案涉房屋之后进行鉴定。本院委托大连恒锐物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构于2019年5月21日以“根据现有的技术水平，无法做出明确鉴定意见”为由，作出终止鉴定告知书，并予以退鉴。 本院认为，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，李雅清、周莹作为案外人主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定停止对案涉房屋的执行。对此，应审查李雅清、周莹的情形是否符合上述规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件缺一不可。本案中，李雅清、周莹与东港公司签订商品房买卖合同的时间为2016年1月5日，案涉房屋查封的时间为2018年7月2日，故是在法院查封之前签订的商品房买卖合同。关于占有案涉房屋一节，商品房买卖合同约定的房屋用途为写字间，交付案涉房屋的时间为2016年1月31日前，李雅清、周莹于2016年2月1日接收房屋，该房屋的权利已在李雅清、周莹的可控范围之内且将案涉房屋出租案外人并已收取租金，表明李雅清、周莹在法院查封前已合法占有案涉房屋。关于支付价款，商品房买卖合同约定买受人应于合同签订当日即2016年1月5日一次性付清案涉房屋总价款730，950元。2016年周莹向李雅清支付房款350,000元，2016年2月2日李雅清向东港公司支付案涉全部房款，李雅清、周莹提交的发票表明东港公司亦于当日向李雅清开具金额为730，950元、项目为房屋出售的发票。银行账单及发票在时间、金额上相互印证，表明被告已就案涉房屋支付全部款项。关于房屋未办理过户登记的原因，商品房买卖合同约定出卖人承诺于2017年12月31日前办理案涉房屋的登记备案手续，被告也称多次要求东港公司办理房屋的权属登记手续，故未办理过户登记并非被告的原因导致。因被告提举的证据可证明其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的就案涉房屋享有排除执行的情形，故对于南通三建公司提出的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回江苏南通三建集团股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费11,110元、公告费600元（原告均已预交），由原告江苏南通三建集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  孙利颖 审判员  季 烨 审判员  王 亮 二〇一九年七月二十九日 书记员  王丽秋 附相关法律法规： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。