杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初698号 原告：艾芳，女,1981年8月3日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。 被告：陈才兴，男,1953年9月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：陈国方，男,1981年10月19日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：寿水花，女,1957年9月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：陈巧巧，女,1984年7月22日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：陈某1，女,2016年7月1日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 法定代理人：陈国方（系被告陈某1父亲），住浙江省杭州市江干区。 法定代理人：陈巧巧（系被告陈某1母亲），住浙江省杭州市江干区。 被告：梁彩云，女,1982年4月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：陈某2，男,2006年7月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 法定代理人：陈国方（系被告陈某2父亲），住浙江省杭州市江干区。 法定代理人：梁彩云（系被告陈某2母亲），住浙江省杭州市江干区。 被告：唐某，女,2010年6月17日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 法定代理人：唐军（系被告唐某父亲），住浙江省杭州市江干区。 法定代理人：陈巧巧（系被告唐某母亲），住浙江省杭州市江干区。 以上八被告之共同委托代理人：项杰，浙江嘉韵环理律师事务所律师。 以上八被告之共同委托代理人：张国梁，浙江嘉韵环理律师事务所律师。 原告艾芳与被告陈才兴、陈国方、寿水花、陈巧巧、陈某1、梁彩云、陈某2、唐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序于2019年5月16日公开开庭进行审理，原告艾芳，被告陈国方以及八被告之共同委托代理人项杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理杭州经济技术开发区下沙街道新沙家园3幢1单元802室过户给原告的手续；2.判令被告支付违约金200000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告得知被告陈才兴户欲出卖杭州经济技术开发区下沙街道新沙家园3幢1单元802室房屋，即与被告陈国方联系买房事宜，经几次协商后，达成原告以1800000元购买该房屋的合意。双方于2017年2月16日至杭州玖卓房地产经纪有限公司签订《房地产转让居间合同》一份，被告方由被告陈才兴作为户主代表户内全体成员签字，明确约定了房屋坐落、面积、成交价格、支付时间、房屋交付时间等交易内容。2017年2月17日，原告根据被告陈才兴的要求将购房定金200000元支付至其指定的第三人账户，被告陈才兴、陈国方将房屋交付给原告，双方之间的买卖合同正式成立并生效。2017年2月26日，原告通知被告要开始对房屋进行装修，被告陈国方与原告一起到房屋所在小区物业办理装修手续。现原告已对房屋装修完成并入住使用。2017年6月2日，下沙街道东方社区居委会出具证明一份，证明原告已购买新沙家园3幢1单元802室房屋，并已居住在该房屋内的事实。2017年8月23日，杭州经济技术开发区拆迁安置工作领导小组办公室发通知，告知被告可以办理安置房不动产证。原告与被告联系过户事宜，但被告以要求提高房价才同意配合过户，否则房屋将转卖于他人，明确表示违约。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。 八被告共同辩称：第一，本案所涉《房地产转让居间合同》系陈才兴一人所签，其他七被告均未签名确认，也从未授权陈才兴代表在居间合同上签字，事后亦未追认陈才兴所签的该份合同有效，因此本案其他七被告与原告之间不存在法律关系，非本案的适格被告，原告无权要求被告配合过户并支付违约金。第二，本案案涉房屋系八被告共同共有的拆迁安置房，八被告中陈国方是陈才兴的儿子，寿水花是陈才兴的妻子，陈巧巧是陈国方的妻子，陈某1是陈国方和陈巧巧的女儿，梁彩云是陈国方的前妻，陈某2是陈国方和梁彩云的儿子，唐某是陈巧巧与前夫的女儿，从上述的构成可以看出八被告实际分为三个不同的家庭，不论从任何角度，陈才兴根本无法代表上述所有人，陈才兴无任何权利单独与原告签订合同来处分八被告未分家析产的共同财产，故该份合同应当认定为无效，陈才兴在居间合同上的签字也不构成表见代理，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2017年1月13日，杭州经济技术开发区农居多层公寓建设管理中心（甲方）与被告陈才兴（乙方）签订《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》一份，约定：乙方原房屋坐落于杭州市江干区东方社区，产权性质私有，原合法房屋建筑面积375平方米，回迁安置人口9人，合计应安置建筑面积495平方米；甲方安置给乙方的房屋：1.新沙家园3幢1单元802室，实测建筑面积115.98平方米；2.东方水岚佳苑12幢1单元401室，实测建筑面积115.5平方米；3.东方水岚佳苑12幢1单元402室，实测建筑面积57.21平方米；4.东方水岚佳苑13幢1单元2003室，实测建筑面积57.21平方米；5.东方水岚佳苑13幢1单元2004室，实测建筑面积115.5平方米；6.东方水岚佳苑14幢1单元606室，实测建筑面积58.53平方米；房屋合计总实测建筑面积519.93平方米，其中超面积24.93平方米；回迁安置入住后，凭本协议及其它相关资料办理、申领房屋产权证、土地使用证等手续。同日，被告陈才兴作为户主签署《新沙家园、东方水岚佳苑回迁安置房房号确认表》，确认分得上述六套安置房。浙江省杭州市钱塘公证处在该确认表上盖章确认。上述《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》确认的回迁安置人口九人包括本案八被告以及一个虚拟人口。八被告已付清上述安置房的房款。 2017年2月16日，被告陈才兴（甲方、出让方）、原告（乙方、受让方）、杭州玖卓房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房地产转让居间合同》。该合同约定：甲方拥有转让权的房地产坐落于新沙家园3幢1单元802室，建筑面积115.98平方米，经丙方的居间服务，乙方对上述房屋所处位置、权属、用途、环境以及内部设施（含设备）情况均已充分了解，并同意以1800000元的价格购买，甲方同意以1800000元的价格出售上述房屋给乙方，甲、乙任何一方不得擅自提价、降价或不卖、不买，否则视为违约；甲、乙双方一致同意在甲方不动产权证办理完毕两个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》；甲方保证该物业产权清晰、权属明确，对该物业拥有完全出售之权利；若该物业为共有财产，已征得其他共有人同意（包括配偶）；甲、乙双方中任何一方违约应支付对方违约金200000元，且其已支付丙方咨询服务费不予退还；本合同自签订之日签字生效；甲乙双方协商达成一致，在甲方办理不动产权证完毕两个工作日内通知丙方签订杭州市房屋转让合同。签订该合同前后，原告与被告陈国方沟通购房相关事宜，签订该合同时，被告陈国方亦在现场。 同日，被告陈才兴向原告出具《收款凭证》。该凭证载明：今收到艾芳同志购房定金200000元，物业地址新沙家园3幢1单元802室，该定金于乙方打首付款当日退还。次日，原告通过其丈夫杨兆胜的账户向被告陈才兴指定的案外人账户转账200000元。后被告陈才兴、陈国方将房屋交付给原告，原告对房屋进行装修，并居住使用至今。 2017年8月23日，杭州经济技术开发区拆迁安置工作领导小组办公室向被告所在的东方社区安置户发送《通知》，告知各安置户于2017年8月31日、9月1日、9月2日在东方水岚佳苑会所集中办理安置房析产协议公证及受理不动产证资料。八被告收到该《通知》，但未办理案涉房屋的产权登记。 另查明，2017年9月1日，八被告签署《协议书》一份，确认坐落于新沙家园3幢1单元802室即案涉房产归被告陈国方所有。 上述事实由原告提交的《房地产转让居间合同》、银行卡交易明细清单、《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》、《新沙家园、东方水岚佳苑回迁安置房房号确认书》、通知、证明、微信聊天截图、收款凭证、《协议书》，以及当事人的当庭陈述加以证明。原告提交的燃气安装费、电费发票及电费付款明细、户口本、浙江省社会保险参保证明（个人专用）、结婚证、杭州市区住房情况查询记录，与本案缺乏关联，本院不予认定。为查明本案事实，原告申请证人董某（男，汉族，1989年1月2日出生，住山东省鄄城县彭楼镇董庄行政村董庄村188号，公民身份号码3729291989××××××××）出庭作证，因被告陈国方认可在签订《房地产转让居间合同》在现场，故本院对证人陈述的该节事实予以确认。 本院认为：案涉《房屋转让居间合同》签订后，被告陈才兴、陈国方实际交付了房屋，原告亦实际占有使用。被告陈国方虽未在该合同上签名，但签订该合同前后，原告与被告陈国方沟通购房相关事宜，签订该合同时，被告陈国方亦在现场，可以认定被告陈国方为案涉《房屋转让居间合同》的当事人。另外六被告作为共有人虽未在合同上签名，但在其后，共同确认将案涉房屋分配给被告陈国方所有，此时，可以确认被告陈国方有权处理案涉房产，故本院据此认定案涉《房屋转让居间合同》合法、有效，且可继续履行。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”房地产转让需办理权属登记，出于保护交易安全与秩序，使真正的权利人达到对不动产的合法所有，现案涉房屋办理产权证的条件已经成就，故原告要求判令八被告协助办理涉案房屋产权转移登记的诉请合法有理，本院予以支持。对于原告要求八被告支付违约金200000元的诉讼请求，因在案涉《房地产转让居间合同》履行过程中，原告在知晓案涉房屋存在产权不清晰、权属不明确或存在其他共有权人的情形，而其并未进一步要求被告陈才兴提供共有权人的授权文件，也未核实其他共有权人是否同意，难以认定原告尽到了注意义务，原告亦存在一定过错，故本院对原告该部分诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈才兴、陈国方、寿水花、陈巧巧、陈某1、梁彩云、陈某2、唐某于本判决生效之日起十日内协助原告艾芳将杭州经济技术开发区新沙家园3幢1单元802室房屋转移登记为原告艾芳所有； 二、驳回原告艾芳的其他诉讼请求。 案件受理费22800元，财产保全申请费5000元，合计27800元，由原告艾芳负担2780元，被告陈才兴、陈国方、寿水花、陈巧巧、陈某1、梁彩云、陈某2、唐某负担25020元。原告艾芳于本判决书生效之日起十日内向本院申请退费。被告陈才兴、陈国方、寿水花、陈巧巧、陈某1、梁彩云、陈某2、唐某于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  郭栋佳 人民陪审员  汪凤琴 人民陪审员  陈柏水 二〇一九年七月三十日 书 记 员  叶鑫怡