广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初9122号 原告：刘冲，男，1986年5月9日出生，汉族，住南宁市青秀区双拥路**2005级学生宿舍，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄龙光，广西安信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘伟升，广西安信律师事务所律师。 被告：陈南杰，男，1986年9月29日出生，汉族，，住浙江省永嘉县 被告:黄思妮，女，1988年1月16日出生，壮族，，住南宁市江** 委托诉讼代理人：韦李波，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温晓华，广西伟宁律师事务所律师。 第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市凤翔路**信达大厦**办公**房。 法定代表人：梁锡伟。 第三人：黄雪华，女，1985年9月2日出生，壮族，，住南宁市西乡塘区坛洛镇圩中村四冬坡**现住南宁市青秀区。 原告刘冲诉被告陈南杰、黄思妮及第三人广西辉煌置业咨询有限公司（以下简称“辉煌置业”）、黄雪华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年8月17日公开开庭进行了审理。原告刘冲及其委托诉讼代理人潘伟升，被告黄思妮的委托诉讼代理人温晓华，第三人黄雪华到庭参加了诉讼。被告陈南杰、第三人辉煌置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘冲向本院提出诉讼请求：一、确认刘冲与陈南杰、黄思妮于2017年5月9日签订的《房屋买卖合约》合法有效；二、陈南杰、黄思妮将位于青秀区民发大观天下E3栋2601号房屋过户给刘冲；三、案件受理费由陈南杰、黄思妮负担。2017年11月28日，本院组织各方当事人召开庭前会议，刘冲当庭要求变更诉讼请求为：一、解除刘冲与陈南杰、黄思妮于2017年5月9日签订的《房屋买卖合约》；二、陈南杰、黄思妮退回收取刘冲的购房款及税费1238300元；三、辉煌置业退回所收取的中介费15000元。本院给予刘冲三个工作日时间提交书面变更诉讼请求申请书及补缴诉讼费并释明逾期不提交申请的后果，但刘冲在经本院释明后，未在规定期限内提交书面申请。2018年8月17日，本院庭审过程中再次释明刘冲是否变更诉讼请求，刘冲坚持起诉状的诉讼请求不变更，即：一、确认刘冲与陈南杰、黄思妮于2017年5月9日签订的《房屋买卖合约》合法有效；二、陈南杰、黄思妮将位于青秀区民发大观天下E3栋2601号房屋过户给刘冲；三、案件受理费由陈南杰、黄思妮负担。事实与理由：2017年5月9日，刘冲与陈南杰、黄思妮签订《房屋买卖合约》，刘冲购买陈南杰、黄思妮名下位于青秀区民发大观天下E3栋2601号房屋，总价款1220000元。刘冲依约于2017年5月7日向陈南杰、黄思妮支付购房定金50000元、2017年5月8日向陈南杰、黄思妮支付300000元购房款、2017年6月12日向南宁市地方税务局直属第一税务分局支付契税18300元。同时刘冲于2017年5月7日、5月8日向辉煌置业支付中介服务费15000元，于2017年5月15日向辉煌置业支付评估费6100元。2017年5月8日，陈南杰、黄思妮交付涉案房屋给刘冲。刘冲向交通银行南宁分行申请住房抵押贷款870000元。2017年7月5日，刘冲和陈南杰、黄思妮一起向南宁市房屋产权交易中心、南宁市不动产登记中心递交《房屋（所有权）交易申请表》、《不动产登记申请表》、《不动产权属证书》、《不动产买卖合同》等文件，办理房屋过户手续。2017年7月18日，南宁市房屋产权交易中心通知刘冲，因案外人向南宁市江南区人民法院申请查封陈南杰、黄思妮的涉案房屋，房屋过户手续无法办理。为解除查封，刘冲和陈南杰、黄思妮于2017年7月25日签订《补充协议》，为陈南杰、黄思妮垫付70000元解除查封费用。自2017年5月8日起，陈南杰、黄思妮交付涉案房屋给刘冲后，不断有案外人到涉案房屋打听陈南杰、黄思妮消息，甚至有人封锁砸门，主张涉案房屋权利，故刘冲提起本案诉讼。 被告黄思妮辩称，刘冲与陈南杰、黄思妮之间的买卖合同是合法有效的，我方认可刘冲支付了1220000元的全部购房款给我方，我方已实际交付房屋给刘冲使用，是在刘冲办证过程中被查封，但我方认为该合同还是可以继续履行下去，有相关案例证明刘冲的保全异议得到法律支持的情况。 被告陈南杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 第三人辉煌置业未到庭参加诉讼，亦未提交书面的陈述意见。 第三人黄雪华述称，我方于2017年6月19日出借刘冲800000元是用于偿还陈南杰、黄思妮的抵押房贷，我方同意刘冲与陈南杰、黄思妮继续履行原房屋买卖合同。 经审理查明，2017年5月9日，刘冲（买方）与陈南杰、黄思妮（卖方）及辉煌置业（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定刘冲购买陈南杰、黄思妮名下位于青秀区民发·大观天下E3栋2601号房屋，成交价为1220000元。合同第二条约定：3、付款方式：（1）定金：人民币50000元整，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款。（2）首期房款（不含定金），按下列第②种方式支付：②由买方为卖方垫资人民币300000元整，买方在/前直接支付给卖方用于办理提前还贷及撤资抵押，由卖方承担提前还贷所产生的一切手续费用，该垫资款作为首期房款。（3）房价余款：人民币870000元整按下列第B种方式支付：B.银行按揭付款①买方申请商业贷款，贷款额为人民币870000元整（以银行审批的结果为准），在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户。②如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额由买方在与卖方办理交易过户当日内以现金补足交至卖方，否则，视为逾期付款。合同第三条约定：1、物业交付的时间：卖方收到买方全部房款当日。 2017年5月7日，黄思妮、陈南杰出具《收条》，载明：本人黄思妮、陈南杰今收到刘冲交来青秀区民发·大观天下E3栋2601号的定金50000元整。2017年5月8日，黄思妮、陈南杰出具《收条》，载明：本人黄思妮、陈南杰今收到刘冲交来青秀区民发·大观天下E3栋2601号房屋首付款300000元整。 2017年5月15日，刘冲（保证人、买房人）与陈南杰、黄思妮（借款人、卖房人）及黄雪华（贷款人）签订《借款合同》，合同第一条约定：1、根据辉煌置业与卖方黄思妮、陈南杰，买方刘冲于2017年5月9日签订的《房屋买卖合同》，刘冲向黄思妮、陈南杰购买位于青秀区民发大观天下E3栋2601号）的商品房。2、因卖方黄思妮、陈南杰已将该房屋抵押给建设银行园湖支行，且尚欠该行的贷款约人民币804000元。借款人黄思妮、陈南杰为了将其名下抵押房产还贷并注销抵押后出售，必须结清该房产原在建设银行园湖支行的欠款并解除抵押登记，但由于其资金不足，无法结清上述欠款，因此借款人特向贷款人黄雪华借款800000元整用于该房子的银行欠款还款并办理注销抵押。借款用途：该笔借款仅用于上述《房屋买卖合同》中黄思妮、陈南杰的房屋垫资解押事宜。 2017年6月12日，刘冲向南宁市地方税务局直属第一税务分局交纳税费18300元，刘冲主张该款属于涉案房屋交易契税并取得《税收缴款书（税务收现专用）》。 2017年6月19日，刘冲（借款人、买房人）与黄雪华（贷款人）签订《借款合同》，合同第一条约定：1、根据辉煌置业与卖房人陈南杰、黄思妮、借款人刘冲于2017年5月9日签订的《房屋买卖合约》，借款人刘冲向卖房人陈南杰、黄思妮购买位于南宁市青秀区民发大观天下E3栋2601号的商品房。2、借款人刘冲根据《房屋买卖合约》约定，向银行申请870000元贷款，支付卖房人购房款。因银行贷款无法按期到账，现借款人向贷款人借款800000元并由贷款人直接支付给卖房人黄思妮，由卖房人黄思妮偿还建设银行贷款。借款用途：该笔借款仅用于上述《房屋买卖合同》中的陈南杰、黄思妮按揭贷款支付事宜且由贷款人直接向卖房人黄思妮的建设银行账号转账并由建设银行直接扣除卖房人陈南杰、黄思妮的按揭贷款。同日，陈南杰、黄思妮出具《房款收条》，载明：本人陈南杰、黄思妮今收到刘冲交来南宁市青秀区大观天下E3-2601的房产交易剩余房款人民币870000元整，其中含由黄雪华代为刘冲向本人支付且用于归还建设银行按揭抵押贷款800000元的款项。 2017年7月25日，刘冲（买方）与黄思妮、陈南杰（卖方）及辉煌置业（经纪方）签订《补充协议》，就合约三方于2017年5月7日签订的关于青秀区民发·大观天下E3栋2601号（下称该物业）的《房屋买卖合约》作出如下补充：该物业因卖方原因被江南区人民法院查封，现法院要求卖方将购房尾款人民币70000元整存入法院指定账户，由于卖方资金紧缺无法支付该笔款项，买方同意帮助卖方垫付该笔款项人民币70000元整至江南区人民法院指定账户，待卖方收到买方向交通银行申请贷款发放购房尾款（购房尾款由辉煌置业代收）当日，卖方需优先偿还买方提前垫付的款项，在辉煌置业收到交通银行放款三个工作日内，由辉煌置业指定人员黄雪华支付给买方人民币70000元整，该笔款项作为卖方偿还买方垫付法院的垫付款。 2017年7月25日，刘冲向南宁市江南区人民法院支付担保金70000元并取得《广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据》，备注为（2017）桂0105执保9号购房款尾款。 在诉讼过程中，黄思妮确认已收到刘冲交来购房款共计1220000元。 另查明，2017年7月21日，民发大观天下物业服务中心出具《证明》，内容：兹证明黄思妮、陈南杰是大观天下小区E3栋2601号原业主于2017年5月8日交房给新业主刘冲，经核实该户产生水费，证明业主刘冲居住在此，小区住户户籍属南宁青秀区分局河堤派出所管理。 再查明，经查档，截止2018年8月17日，不动产单元坐落南宁市青秀区民发·大观天下E3栋2601号，产权人为黄思妮、陈南杰，建筑面积124.57平方米。抵押查封情况如下：1、2017年8月9日，本院依据（2017）桂0103民初8453号法律文书、（2017）桂0103执保2116号法律文书对涉案房屋设定查封；2、2017年9月5日，安徽省灵璧县人民法院依据（2017）皖1323民初3779号之一法律文书对涉案房屋设定查封；3、2017年9月15日，本院依据本案刘冲申请对涉案房屋设定查封；4、2018年1月31日，本院依据（2017）桂0103民初14610号法律文书、（2017）桂0103执保3535号法律文书对涉案房屋设定查封。 因涉案房屋被查封，本院向刘冲依法进行释明，刘冲明确要求陈南杰、黄思妮将涉案房屋过户至其名下，坚持其诉讼请求不变更。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案中陈南杰、辉煌置业经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、答辩的权利。 刘冲与陈南杰、黄思妮及辉煌置业签订的《房屋买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。刘冲请求确认该《房屋买卖合约》合法有效，本院依法予以确认。 关于刘冲要求陈南杰、黄思妮将位于青秀区民发·大观天下E3栋2601号房屋过户到其名下的问题。在合同履行过程中，由于陈南杰、黄思妮的原因导致涉案房屋被法院查封，在司法查封期间，涉案房屋的产权无法进行转移，故刘冲要求过户的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告刘冲与被告陈南杰、黄思妮及第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司于2017年5月9日签订的《房屋买卖合约》合法有效； 二、驳回原告刘冲的其他诉讼请求。 本案受理费100元，由被告陈南杰、黄思妮负担；保全费2437元，由被告陈南杰、黄思妮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 哲 人民陪审员  马海珍 人民陪审员  卢志芬 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  麦琼文 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。