广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12117号原告：佛山市国益物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区********************，统一社会信用代码914**********816XN。法定代表人：黄远强，该公司总经理。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊长庄，广东引力律师事务所律师。被告：张文广，男，1972年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码441************215。原告佛山市国益物业管理有限公司与被告张文广物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于同年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人樊长庄，被告张文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费4729.92元（计算周期自2016年9月1日至2019年4月30日），并按照拖欠金额的百分之三十支付违约金1419元，支付拖欠的公摊电费679.37元（从2016年9月1日起计算至2019年2月28日），以上合计6828.29元。2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月1日，原、被告在平等自愿的基础上就位于佛山市南海区罗村镇北湖一路北湖丽都小区********物业服务的相关事宜签订了一份《前期物业服务协议》及《临时业主规约》，就双方各项权利义务均作了明确约定，关于物业费约定按照每月每平方米1.65元的标准计付，付费方式为每月5号之前，同时就逾期未付物业管理费违约金计算标准也做了明确约定。但在协议履行过程中，被告自2016年9月开始违反协议约定拒不支付物业管理费和公摊电费，期间原告多次催收，被告始终置之不理，长期拒绝履行物业管理费和公摊电费的缴纳义务。被告辩称：原告所述“被告拒不支付物业管理费和公摊电费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。（一）原告物业服务未达标，服务水平低，管理质量差。原告根本未依照《前期物业服务协议》中关于物业管理规定的服务要求提供达标的物业服务。第一，小区存在严重的安全隐患。1.不顾业主安全唯利是图侵占消防通道；2.物业管理人员多次私自无征兆切断业主家中电源；3.在岗人员配备不到位，服务等级与合同约定严重不符；4.小区楼体外墙瓷砖脱落至今不见维修方案和补救措施；5.消防走过场，从未按照合同约定进行消防演练；6.小区住宅区域竟然可以开店营业，光明正大的招揽顾客。第二，小区环境卫生脏、乱、差。1.小区环境脏乱差与合同约定的服务等级严重不符。2.发现违建不作为，不协调，业主只能自己去维权。第三，小区维护维修不到位。1.电梯损坏不及时维修，很长一段时间没有维修保养记录，曾出现过小孩子被困电梯呼叫系统失灵的事故。2.其他公共设备维修维护不力。3.灯具、监控等公共设施损坏后得不到及时修理，导线裸露在外存在安全隐患。4.收楼至今从未听说或看到给二次供水水箱清理检查，给业主生活带来不便，更存在安全隐患。第四，收楼至今从未做过服务满意度调查，业主群聊天对物业极其不满。1.收楼至今业主维权不断还上过广东公共频道“DV现场”。2.和业主签订的整改清单，收楼至今都没有得到有效解决。3.物管人员肆意破坏公共设施。4.广大业主对物业极其不满，物业为何从不按合同约定每年做一次满意度调查？5.到物业办理有关业务时，极少看到物业服务人员的笑脸，感觉业主都欠物业钱一般，没有服务人员的基本服务素养。从开始催收物业费多次扬言“没有交费就没有服务”（要知道收楼时业主就已被迫交了3个月的物管费有200元的水电周转金，可我们业主在这3个月里和之后都不曾感受对等的服务）。那么请问这缺失的服务是否应在相应的物业费上有所体现？第五，不开或拒开物业费发票，收支账目不清，部分合同条款涉嫌违规。1.《国务院物业管理条例》第四十条明确规定，物业公司应公开费用情况，但原告未依法公示支出情况或者公示的收支情况表内容敷衍，没有可信度。2.不开或拒开物业费发票，收支账目不清。3.《前期物业服务协议》第十二条“每三年的首月起10%的幅度上调”这条涉嫌违规。根据“佛山市物业服务收费政府指导价标准”所注：“具体收费标准由物业服务企业在指导价范围内，按对应的物业服务级别和服务内容以菜单式组合确定；服务没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准”。这种服务水平向上调价从何谈起？（二）原告未经业主同意，私自对外出售或出租广告位和场地位、出租车位、挪用本小区物业用房作为其它公司注册住所，其间各类收益收入应归业主全体所有。1.私自对外出售或出租广告位和场地位；2.挪用本小区物业用房作为其它公司注册住所；3.物业私用业主公共电源；4.物业收费方式为包干制，自负盈亏的。物业自用水电费是否公摊给了业主还是自行缴交？因此，原告未经业主同意，擅自对外收取广告费用和车位费用，是违法行为，其收入应当收归业主所有。有新闻报道“别人的小区”业主通过公共收益补贴可以做到物业费少交或者不用交甚至参与收益分红。所以在物业收支账目不清情况下，被告有理由相信被告小区的各项收益足够用来维护小区公共设施的损耗甚至有盈余。（三）违约金条款为霸王条款，业主拒交属于履行抗辩权，不应交纳。被告购房时被强制签署的《前期物业服务协议》中列明收取违约金，属于霸王条款。由于原告长期未提供达到符合《前期物业服务协议》约定的物业服务水平，被告拒绝交纳物业费，属于行使合同法赋予的合同履行抗辩权。在原告物业服务存在严重瑕疵，小区业主共同利益被私自侵占，账目不清，用限制水电、威胁等暴力方法催缴物业费，严重危及小区业主人身安全的情况下，业主有权拒交或者少交物业费，更别说逾期付款违约金。因此，被告不应当支付违约金。（四）原告承担本案诉讼费。（五）关于物业管理费，被告确认没有支付从2016年9月1日至2019年4月30日期间的费用。关于公摊费用，确认没有支付从2016年9月1日至2019年2月28日期间的费用，但没有支付是有原因的，原告先是收取了2016年4月1日至2016年6月8日的公摊费用，后又收取了2016年6月6日至2016年8月8日的公摊费用，部分时间存在重合，属于重复收费。综上所述，请法院在准确认定事实的基础上支持被告主张，依法核减物业费，不支付违约金，切实维护被告等众多业主的合法权益，促进社会和谐，避免业主和物业的矛盾进一步激化。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析如下：1.被告提交的微信聊天记录截图，大部分记录为业主之间的沟通，为个人陈述，本院仅作参考；2.被告提交的企业信用信息公示打印件、大门及下水道照片，被告未举证证明与本案具有关联性，本院对其不予确认。另，原告补充提交的光盘，被告未提出异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告是依法登记成立的有限责任公司。被告是佛山市南海区**********************（建筑面积89.57㎡）的业主。2015年6月1日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业服务；高层住宅1.65元/月/平方米；业主应在每月5日前按月交纳物业服务费，超30天逾期未交纳的按费用总额的千分之三/日收取违约金。同日，原、被告签订《临时业主规约》，就业主的权利、业务、违约责任等进行了约定，被告在《承诺书》、《区域防火安全责任书》上签名捺印。另查明一，被告未缴纳2016年9月1日至2019年4月30日期间的物业管理费[每月147.79元（1.65元/月/㎡×89.57㎡)]，上述期间物业管理费共计4729.28元[147.79元/月×32个月]。另查明二，被告未缴纳2016年9月1日至2019年2月28日期间的公摊电费共计679.37元。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。原、被告之间已形成物业服务合同关系，原告作为物业服务企业应按照物业服务合同约定提供物业管理服务，被告作为业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同，有义务按时交纳物业管理费用。被告应当根据上述合同的约定向原告支付相关费用。本案中，被告未付2016年9月1日至2019年4月30日的物业管理费4729.28元，应当支付予原告。对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。另外，被告尚应向原告支付2016年9月1日至2019年2月28日期间的公摊电费679.37元。关于滞纳金。虽然案涉《前期物业服务协议》对此进行了约定，但综合本案案情，原告之前提供的物业管理服务水平确实与被告的需求存在一定差距，考虑到原告的实际损失，根据公平合理的原则，本院酌定被告向原告支付滞纳金945.86元（4729.28元×20%）。原告相关诉请超过上述部分的，本院不予支持。另外，关于被告辩称因原告管理服务不到位而不交物业管理费的问题。被告若认为现任物业管理公司不当履行义务导致物业服务不到位，或在履行职责的过程中损害业主的合法权益，被告可另行主张相关权利，或依法依程序行使权利，但不能以此拒交物业管理费用，被告拒交物业管理费用的行为实质也会损害小区其他业主的合法权益。因此，被告该辩解意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、张文广应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年9月1日至2019年4月30日期间的物业管理费4729.28元予佛山市国益物业管理有限公司；二、张文广应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年9月1日至2019年2月28日期间的公摊电费679.37元予佛山市国益物业管理有限公司；三、张文广应于本判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金945.86元予佛山市国益物业管理有限公司；四、驳回佛山市国益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元（佛山市国益物业管理有限公司已预交），由张文广负担并应于给付上述款项时一并迳付予佛山市国益物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  杜展媚二〇一九年七月二十三日书记员  李慧敏