吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终1883号上诉人（原审原告）：宋英杰，女，汉族，1958年6月13日生，住吉林省四平市铁西区。被上诉人（原审被告）：王春波，男，汉族，1975年5月23日生，住长春市九台区。被上诉人（原审被告）：寇春红，女，汉族，1979年9月16日生，住长春市九台区。被上诉人（原审被告）：吉林省吉电房地产开发有限责任公司，住所长春市朝阳区辽宁路2399号。法定代表人：荆春江，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文滨，吉林中玖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立明，该公司员工。上诉人宋英杰与被上诉人王春波、寇春红、吉林省吉电房地产开发有限责任公司（以下简称吉电房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初2629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋英杰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判王春波、寇春红履行交付房屋的使用权并将房屋更名过户至宋英杰名下；2.吉电房地产公司协助交付房屋及办理更名过户手续。3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.吉电房地产公司制作虚假的房屋买卖合同并恶意隐瞒案涉房屋未登记在王春波名下的事实,明知王春波将案涉房屋转售给宋英杰的情况下，给宋英杰出具承诺不撤销《商品房买卖合同》但却不将产权交付王春波，侵犯了宋英杰的合法利益。2.案涉房屋虽未办理房产登记，但不影响被上诉人履行交付房屋并办理过户的义务，案涉房屋登记在吉电房地产公司名下，王春波和寇春红已经实际占有了该房屋，吉电房地产公司对王春波用工程款抵顶购房款无意义，承认与王春波的商品房买卖合同有效，且未明确表示不履行与王春波的商品房买卖合同，说明合同具有可履行性。王春波完全可以依据商品房买卖合同主张吉电房地产公司将房屋直接备案至宋英杰名下，因此王春波和寇春红交付房屋并办理更名，在事实上和法律上均可履行。3.依据《房屋买卖合同》第二条约定，王春波应在2013年10月27日前向宋英杰交付房屋，但王春波未按时交付，应当支付违约金。吉电房地产公司辩称：吉电房地产公司与宋英杰无合同关系。王春波与宋英杰签订房屋买卖合同是王春波向宋英杰借款用房屋作为抵押，不是真实的房屋买卖关系。王春波已将案涉房屋转卖他人，不能交付给宋英杰。宋英杰向一审法院起诉请求：1、判令三被告立即将位于长春市经开区临河街5445号的圣豪汇商写字楼1单元1003号房屋交付原告，并将该房屋产权更名过户到原告名下；2、判令被告王春波、寇春红承担房屋交付之前该房屋所积欠的所有费用，包括购房房屋的契税、物业维修基金、水、电、煤气、物业、供暖等费用；3、判令被告王春波、寇春红支付原告违约金319337元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2013年，被告吉电房地产公司与被告王春波达成将被告吉电房地产公司开发的房屋抵顶所欠王春波工程款的协议，为此，双方于2013年9月30日签订三份份商品房买卖合同，被告吉电公司将位于临河街圣豪汇商写字楼的三套房屋出售给被告王春波，其中位于临河街5445号圣豪汇商写字楼1单元1003号的房屋价款为760038元。被告王春波与被告吉电房地产公司就该1003号房屋签订商品房买卖合同后，又与原告宋英杰签订房屋买卖合同，主要约定：被告王春波自愿将位于临河街圣豪汇商写字楼1单元1003号房屋转让给原告宋英杰，该房屋已在房产局备案尚未取得产权证，将在2013年取得产权证书，合同备案号为0000000000731341，所有权人为王春波；交易价格为1064457元，此价格包括房价全款及被告王春波购房时所缴纳的契税、公共维修基金等全部费用；被告王春波将房产权属转移给原告宋英杰时，保证该房屋已结清购房时需缴的各种税费，维修基金及水、电、煤气、物业、供暖等其他一切前期费用，并保证该房屋无任何方式的抵押、贷款，口头或书面承诺等争议，因被告王春波的原因造成的一切经济损失由被告王春波承担全部经济责任并由被告王春波承担房屋总价的30%的赔偿；被告王春波应在2013年10月27日将该房产交付给原告宋英杰，并协助原告宋英杰办理房产的物业及房产登记处交割手续；等等。被告寇春红（被告王春波的妻子）作为担保方在该房屋买卖合同中签字。2013年10月25日、10月26日，被告王春波向原告宋英杰出具收条称，收到宋英杰临河街5445号的圣豪汇商写字楼1003号房、1005号房、1006号房、1007号房购房款共计400万元，其中转账300万元，现金100万元。另查明，被告吉电房地产公司于2013年10月17日出具证明称，将位于临河街5445号的圣豪汇商写字楼的1003、1005、1006、1007四套房屋抵给王春波作为工程款，同时自2013年10月1日起上述四套房屋的租金收入给王春波所有。案外人长春辉宇经贸有限公司于2013年10月25日出具放弃优先购买权声明，称知悉王春波、宋英杰双方签订房屋买卖合同，即宋英杰购买王春波的1006室房屋，同意放弃承租人优先购买权。同日，被告吉电房地产公司出具承诺书，称知悉王春波将圣豪汇商1003、1005、1006、1007室房屋出售给宋英杰，承诺不撤销与王春波签署的房屋买卖合同。一审法院认为，（一）关于交付房屋、更名过户的问题。虽然被告吉电房地产公司已于2013年将涉案1003室房屋抵顶其所欠被告王春波的工程款，但尚未办理房产登记，截止到原告宋英杰起诉时，被告王春波及其妻子寇春红仍未取得该房屋的所有权。因此，被告王春波、寇春红在法律上和事实上无法履行对原告负有的交付房屋、协助办理更名过户的义务。在此情形下，原告宋英杰要求被告王春波、寇春红将该房屋交付给原告宋英杰、更名过户至原告宋英杰名下，于法无据，本院不予支持。此外，被告吉电房地产公司与原告宋英杰没有房屋买卖合同关系，对原告宋英杰没有交付房屋、更名过户的义务，原告宋英杰要求被告吉电房地产公司交付房屋、将房屋更名过户到原告宋英杰名下，违反了合同相对性的原则，本院不予支持。（二）关于违约金的问题。原告宋英杰、被告王春波在房屋买卖合同中约定，被告王春波将房产权属转移给原告宋英杰时，保证该房屋已结清购房时需缴的各种税费，维修基金及水、电、煤气、物业、供暖等其他一切前期费用，并保证该房屋无任何方式的抵押、贷款，口头或书面承诺等争议，因被告王春波的原因造成的一切经济损失由被告王春波承担全部经济责任并由被告王春波承担房屋总价的30%的赔偿及法律责任。对于该条款，本院认为，原告宋英杰、被告王春波对被告王春波出现何种违约行为时应向原告宋英杰支付房屋总价的30%的赔偿金的事项约定不明，故，原告要求被告王春波支付违约金319337元，证据不足，本院不予支持。原告要求担保人寇春红支付违约金，亦不能成立，本院不予支持。（三）关于涉案房屋相关税费承担问题。原告宋英杰、被告王春波在房屋买卖合同中约定，被告王春波将房产权属转移给原告宋英杰时，保证该房屋已结清购房时需缴的各种税费，维修基金及水、电、煤气、物业、供暖等其他一切前期费用。合同条款是当事人真实的意思表示，合法有效。故，本院确认，在涉案1003室房屋交付原告宋英杰之前，购买房屋的契税、物业维修基金、水、电、煤气、物业、供暖等费用由被告王春波承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认临河街5445号的圣豪汇商写字楼1单元1003号的房屋交付原告宋英杰之前，购买房屋产生的契税、物业维修基金、水、电、煤气、物业、供暖等费用由被告王春波承担；二、驳回原告宋英杰的其他诉讼请求。案件受理费13610元（原告已预交），由被告王春波负担100元，由原告宋英杰负担13510元。本院二审与一审法院查明事实一致。本院认为：宋英杰依据其与王春波签订的《房屋买卖合同》要求王春波、寇春红交付房屋的使用权并将房屋更名过户至宋英杰名下，但因案涉房屋并未登记在王春波、寇春红名下，且宋英杰与王春波签订的《房屋买卖合同》时案涉房屋即由其他人占有,王春波、寇春红是否实际控制案涉房屋、能否交付房屋其未能提供证据证实，故宋英杰要求王春波、寇春红交付房屋并办理过户手续的诉请，现履行不能，本院不予支持。至于宋英杰要求吉电房地产公司协助交付房屋及办理更名过户手续的上诉请求，因宋英杰与吉电房地产公司之间并无合同关系，吉电房地产公司出具的《承诺书》上亦无相关承诺，且王春波与宋英杰之间的《房屋买卖合同》现履行不能，故宋英杰该主张无事实和法律依据，本院亦不予支持。宋英杰依据《房屋买卖合同》第二条“因甲方（王春波）的原因造成的一切经济损失由甲方承担全部经济责任并由甲方承担房屋总价的30%的赔偿”的约定要求王春波、寇春红支付违约金，但该条款并未明确“30%的赔偿”的适用条件，属于约定不明，故宋英杰此主张本院亦不予支持。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13610元，由上诉人宋英杰负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张新华二〇一九年七月十二日书记员 张佳楠