重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初13132号原告（反诉被告）：张小秦，女，1993年4月21日出生，汉族，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：殷蔼雨，重庆瀛寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫东（系张小秦的丈夫），男，住重庆市石柱县。被告（反诉原告）：许学献，男，1989年8月1日出生，汉族，住河北省邯郸市馆陶县。被告（反诉原告）：许会霞，女，1987年1月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：尹洋洋、崔斌，重庆学苑律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司渝鲁大道二分公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道991号，统一社会信用代码91500000MA5UL8L54L。负责人：苏金碧，经理。委托诉讼代理人：卓强，男，系公司员工。原告（反诉被告）张小秦诉被告（反诉原告）许会霞、许学献、第三人重庆到家了网络科技有限公司渝鲁大道二分公司（以下简称到家了渝鲁二分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张小秦及其委托诉讼代理人殷蔼雨、巫东，被告（反诉原告）许会霞、许学献的委托诉讼代理人崔斌，第三人到家了渝鲁二分公司的委托诉讼代理人卓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小秦向本院提出诉讼请求：一、判令解除张小秦与许会霞、许学献2018年5月11日签订的房屋买卖合同；二、判令许会霞、许学献按涉案房屋成交价的20%向张小秦支付违约金44万元；三、判令许会霞、许学献返还张小秦定金10万元。事实和理由：2018年5月11日，张小秦与许会霞、许学献及第三人签订《房屋买卖合同》，约定张小秦购买许会霞、许学献名下位于重庆市江北区北滨二路X号X幢X－X住房一套，房屋成交总价为220万元，合同还对购房款具体支付方式、办理房屋贷款等进行约定。签订合同后，张小秦向许会霞、许学献支付了定金10万元，向第三人支付了居间服务费。后张小秦如约向银行申请贷款且提交完所需资料，按揭当日许会霞、许学献却违约不予给第三人办理公证委托，贷款银行审批通过后，第三人致电被告办理涉案房屋的解押手续，许会霞、许学献拒不办理。给张小秦造成了支付定金、中介服务费及按揭费的直接损失。双方协商未果。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。许会霞、许学献答辩并反诉称，一、签订合同时许学献不在重庆，其通过公证委托书的形式委托了许会霞办理房屋事宜，公证委托未明确具体公证委托事宜，据此张小秦及第三人并未明确要求许会霞、许学献办理公证委托。该情况是在签订买卖合同时、办理面签查档时均向第三人及张小秦进行了告知。同时办理公证委托需要许会霞的丈夫冉正伟一同办理，但是中介公司并未通知许会霞的丈夫冉正伟，在房屋买卖过程中，许会霞、许学献均参与了面签、提前还款解押、查档，已实际履行合同应尽义务，保证了房屋买卖的正常进行。二、由于张小秦未按时足额提交房屋贷款申请，未交齐贷款所需资料，同时未向许会霞、许学献举示出能证明其有履行能力的有效材料，许会霞、许学献在与第三人多次沟通后于2018年6月14日解除了房屋买卖合同，故该合同因张小秦违约已经解除，张小秦主张的违约金及返还定金无事实及法律依据。另张小秦无法证实其实际损失，请求法院对违约金标准予以调整。我方的损失包括已产生的2007元和可能产生的中介服务费、丧失与他人进行房屋买卖的机会与可期待利益。许会霞、许学献提出反诉，请求判令：一、确认张小秦与许会霞、许学献签订的房屋买卖合同于2018年6月14日解除；二、张小秦向许会霞、许学献支付违约金44万元；三、张小秦支付许会霞、许学献经济损失2739元。张小秦辩称，许会霞、许学献的诉请无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。我方已于2018年5月16日前往银行办理贷款手续且交齐了办理的资料，在银行审核了该资料后，即于2018年5月22日将结清证明通过第三人交到了办理贷款的银行。本案系许会霞、许学献存在违约行为，办理银行贷款的当日未向第三人出具按揭贷款手续的公证书，且第三人通知许会霞、许学献贷款审批银行通过以后，许会霞、许学献拒不办理涉案房屋的解押手续。双方约定的违约金标准超过了因违约一方给守约方造成的损失，请求法院予以调整。第三人到家了渝鲁二分公司陈述，合同中载明了许学献要将相关房屋的买卖义务公证给第三人，但是许学献没有办理。许会霞、许学献已经在规定的时间即2018年5月16日配合张小秦去办理了面签手续，张小秦也已经在2018年5月23日前向银行提交齐了办理按揭的材料，但是银行有一个审批过程，许会霞、许学献认为张小秦没有向银行提供齐全办理按揭的材料，所以合同才没有继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的房地产权证、不动产登记中心登记信息查询结果、存量房交易文件、业主收款证明、银行卡、银行交易明细、收据、短信、民事裁定书、贷款申请表、提前还款报价单、结清车贷按揭证明、电子邮件截图、快递单、授权委托书、公证书、个人购房借款担保合同、结婚证、中国工商银行凭证、个人贷款申请资料，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：许会霞、许学献系位于重庆市江北区北滨二路X号X幢X－X房屋的产权人。2017年6月24日，许学献通过公证委托的方式，委托许会霞办理上述房屋的还款、解除抵押、签订买卖合同、收取房款、办理过户等事宜；受托权限为可转委托；委托期限至上述事宜办理完毕为止。2018年5月11日，张小秦（乙方）与许会霞、许学献（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的上述房屋，房屋成交总价为220万元，该价格包含房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付予乙方前产生的所有费用。乙方于签订合同当日向甲方交付定金10万元；乙方交付首付款60万元用于该房屋解押；甲方应于2018年6月30日办理完成解押手续、自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。首付款54万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日双方房交所核税之后且过户之前交付甲方。乙方银行按揭贷款95万元由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在双方房交所核税之后且过户之前交付差额予甲方。尾款1万元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备、装修装饰时交付予甲方。甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内在2018年5月20日之前前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。甲乙双方应于甲方银行还款解押后且乙方银行按揭审批通过后五个工作日之内办理该房屋权属转移登记申请手续。乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。甲方应于收齐房款（尾款除外）当日将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装饰装修等交付予乙方。合同第十一条违约责任约定：（二）乙方未按照约定时间办理抵押登记的，自约定的应办理抵押登记期限届满之次日起至实际办理抵押登记之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际办理抵押登记之日起3日内向甲方支付违约金。（三）甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（四）甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款；若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。对本合同的解除，应当采用书面形式。合同第十六条为手写内容：甲方同意签按揭当日做公证委托给丙方指定人员，公证费用由甲方自行支付。2018年5月11日，许会霞出具业主收款证明：收到张小秦交来的定金10万元。同月14日，张小秦向第三人缴纳居间服务费1万元。同月16日，许会霞、许学献配合张小秦到中国建设银行股份有限公司重庆杨家坪支行办理个人贷款面签手续。次日，许会霞、许学献就涉案房屋上的抵押贷款申请了提前还款。同月23日，户名为张小秦、账号为6217003760126570845的中国建设银行储蓄卡汇入70万元。同日，张小秦的丈夫巫东将该款项汇入情况微信告知了第三人工作人员卓强。另2018年5月16日，张小秦的丈夫巫东结清了车辆贷款，同月20日，张小秦收到该结清证明。同月23日，第三人收到该证明并提交银行。中国建设银行个人贷款面谈申请审批表载明：张小秦的丈夫巫东作为共同借款人，借款金额70万元，经审查所提供资料完整、属实，符合本行贷款条件，同意个人住房贷款，金额70万元，期限360月，2018年6月19日批准同意贷款。张小秦提供的贷款资料有户口页、结婚证、收入证明、车辆贷款结清证明、个人信用报告。张小秦、巫东与中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，载明借款本金70万元，借款期限为360个月（即2018年6月30日至2048年6月30日），借款人首付款金额为150万元。2018年6月29日，第三人的工作人员卓强与许会霞通过电话及短信联系，告知自己给许会霞的丈夫打电话其未接，张小秦的按揭审批于当日通过，首付150万元，贷款70万元，让许会霞打个产调，然后张小秦随时可以帮许会霞预约还款。许会霞回复让卓强以后所有事情都联系其丈夫。卓强向电话18084013505的号码发送短信，内容为告知给许会霞的上述内容。该号码没有回复内容。许会霞、许学献对卓强与许会霞的短信及通话录音无异议，对其与许会霞丈夫冉正伟的短信内容不予认可。许会霞与第三人的工作人员卓强、余金龙的微信聊天记录，载明卓强于2018年5月28日、同年6月8日告知许会霞，张小秦的结清证明及首付款存款证明等贷款资料已交齐；2018年6月14日，许会霞通过微信向卓强发送向张小秦提出的关于解除合同的函，载明张小秦向贷款银行提交的手续不齐全，至今未能将购房款150万元的存款证明或向卖家已支付该购房款的相关收据提交给贷款银行，贷款银行因无法确认该房屋交易是否真实，故至今并未受理贷款申请，距今逾期已达25天，贵方存在严重违约行为，为维护其合法权益，特根据合同约定通知贵方解除合同，并请贵方在3日内按照该房屋成交价的20%向我方支付违约金。要求卓强将该函通知张小秦。同日，卓强微信转发张小秦对许会霞、许学献的回复：我方于5月20日前到建设银行办理申请贷款手续，建行工作人员要求存入70万元存款，而非贵方所说150万元，我方已按时存入。许会霞与其丈夫冉正伟就张小秦的贷款事宜与第三人的店长旦国梅进行电话联系。庭审中，第三人称收到许会霞、许学献发出的解除合同函，当日就转发给了张小秦；张小秦称当日收到该通知书，并予以了回复，且发送了资产证明的截图。许会霞、许学献申请了证人陈正阳出庭作证。证人陈正阳证实其系中国建设银行股份有限公司重庆市分行杨家坪支行的客户经理，按照银行的规定是买卖双方面签后，银行会告知双方需提交的资料，在资料完善后交予银行，银行进行审查，然后录入系统进行审批。本案当事人的贷款手续是自己在接洽，但双方何时去办理的按揭贷款手续记不清楚了，办理过程也记不清楚了。许会霞、许学献举示的2018年6月15日中的录音是本人的声音，录音中说的话也是本人说的。张小秦贷款70万元需提供除定金及贷款金额的剩余首付款证明。中介机构提交贷款资料给银行没有强制约定交接手续。自己记得只要求张小秦补交过一次资料，至于补交什么资料记不清楚了。张小秦的贷款审批是通过了的。张小秦对证人证言的真实性无异议，其证实的内容由法院审核；许会霞、许学献对证人证言三性均予以认可；第三人陈述由法院认定。本院对证人证言予以采信。许会霞的丈夫与证人陈正阳2018年6月8日的通话录音，陈正阳在录音中谈到在2018年5月20日之前，自己没有收到张小秦交来的贷款结清证明；自己在上周收件后，由于没有在单位就没处理，这周来处理时，看到资料不齐，就反馈给中介人员，叫他们去补。张小秦对录音资料不予认可；第三人称未参与，不清楚录音内容。另第三人陈述，最初联系的是工商银行办理贷款，但是工商银行要求150万元的银行存款证明，同时还要求许会霞的丈夫也要来面签，所以我们就没有在该银行办理。后我们联系了建设银行，该行只要求70万元的银行存款证明，同时由于张小秦有车贷，银行为了保障足额放贷，要求张小秦将车贷结清，张小秦将车贷结清后将资料发给了我们，我们于2018年5月22日或23日已补交到银行，故张小秦的按揭贷款手续是已经全部交齐了的。张小秦同意第三人的陈述，称于2018年5月19日去还的车贷。许会霞、许学献称其去建设银行了解的是需要150万元的资产证明，且张小秦是在2018年6月才上交了材料，未按合同约定的时间交齐所有办理的材料。审理中，张小秦申请了财产保全，产生财产保全费3220元。对于许会霞、许学献举示的飞机票短信、许会霞与银行工作人员的录音资料，张小秦及第三人均不予认可，本院认为，录音资料的真实性无法核实、短信与本案不具有关联性，不予采信。本院认为，张小秦与许会霞、许学献2018年5月11日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。关于合同解除的问题。合同约定，张小秦、许会霞、许学献应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内在2018年5月20日之前前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。2018年5月16日，双方均前往了贷款银行办理了贷款申请手续，之后，张小秦于2018年5月23日补交了车贷结清证明及首付款存入证明。许会霞、许学献以张小秦向贷款银行提交的手续不齐全逾期已达25天，存在严重违约行为为由，于2018年6月14日向张小秦发出解除合同函。但从许会霞、许学献举示的录音资料及证人证言等证据来看，均不能充分证实张小秦提交贷款资料逾期超过15日，且第三人工作人员卓强已于2018年5月28日、同年6月8日告知其资料已在2018年5月23日提交齐全，故许会霞、许学献以此为由提出解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。对许会霞、许学献主张的违约金、经济损失，本院亦不予支持。张小秦贷款申请审批通过之后，第三人于2018年6月29日告知了许会霞、许学献，且合同约定许会霞、许学献应于2018年6月30日办理完成解押手续，许会霞、许学献虽然申请了提前还款，但未在合同约定的时间内办理完成解押手续，根据合同约定，逾期超过15日的，张小秦有权解除合同。故对张小秦解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，许会霞、许学献应退还张小秦交纳的定金10万元。关于违约金的问题。合同约定违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。许会霞、许学献提出张小秦无证据证实其实际损失，请求法院对违约金标准予以调整。本院认为，违约金的金额应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素进行综合判断。具体到本案，以原告的实际损失为基础，综合考量当事人双方举示的证据，合同的履行状态等因素，从公平原则的角度出发，本院以房屋成交价为基础，参照中国人民银行同期贷款利率并上浮30%，酌情主张违约金为132000元。对张小秦超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张小秦与被告（反诉原告）许会霞、许学献2018年5月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）许会霞、许学献于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）张小秦定金10万元；三、被告（反诉原告）许会霞、许学献于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）张小秦违约金132000元；四、驳回原告（反诉被告）张小秦的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）许会霞、许学献的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费24400元，财产保全费3220元，共计27620元，由被告（反诉原告）许会霞、许学献负担；反诉受理费12200元，由被告（反诉原告）许会霞、许学献负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄 静人民陪审员  别晓玲人民陪审员  李 蓉二〇一九年七月十六日法官 助理  张成勇书 记 员  卢俊玲