济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0105民初3921号 原告：张新文，男，1963年8月10日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人:杨海涛，山东圣义律师事务所律师。 被告：赵金明，男，1988年6月4日出生，汉族，住山东省阳谷县。 委托诉讼代理人：吕晓，山东全诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈忠德，山东鼎舜律师事务所律师。 原告张新文与被告赵金明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张新文及其委托诉讼代理人杨海涛、被告赵金明的委托诉讼代理人吕晓、陈忠德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张新文向本院提出诉讼请求：判令赵金明支付原告租金4.5万，赔偿房屋财产损失437534元、鉴定费3万元，共计512534元。事实与理由：张新文将自建的位于济南市天桥区王炉工业园二区八号南院厂房出租给赵金明、陈长贺使用，合同到期后，两人继续使用房屋，但未续签租赁合同。2017年6月18日22时20分许，两人使用的厂房发生火灾，造成建筑主体等物品烧毁，消防部门作出事故认定书。事发后，张新文和陈长贺就赔偿问题已自行和解，但赵金明拒不赔偿火灾给原告造成的损失，亦拖欠部分租金未支付，故张新文诉至法院，望判如所请。 被告赵金明辩称，我方已支付租金至2017年8月30日，涉案房屋已于2017年6月18日因火灾意外毁损，致使租赁无法继续，故不同意支付火灾事故之后的租赁费。涉案房屋系违法建筑，也没有消防部门的验收，房顶是泡沫保温层，不符合消防安全规定，也是导致此次火灾扩大的原因之一，故原告张新文对火灾的发生及扩大负有不可推卸的责任。原告没有证据证实我方对火灾的发生存在过错，故我方不应当承担责任。因涉案房屋属于违法建筑，在法律上不能进行再建或重建，即使赔偿，也仅应赔偿材料费，其人工费、设备费等其他重建中产生的费用，不属于合法损失，我方不应该承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和证据，本院确认事实如下：案外人尚超将其承租的天桥区王炉工业园二区八号院南院转租给原告张新文使用，租赁期限自2004年3月1日至2024年2月29日，张新文承租该院落后自建厂房一处，并出租给陈长贺和赵金明使用，和陈长贺的租赁期限自2016年6月15日至2017年6月15日，和赵金明的租赁期限自2015年11月20日至2016年11月20日。合同到期后两人均未续签合同，但仍继续使用涉案房屋，其中赵金明的房屋使用费交纳至2017年8月30日。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可手续，亦未办理消防验收手续。 2017年6月18日，涉案房屋发生火灾事故，济南市公安消防支队天桥区大队于2017年8月17日出具济公消天消火认字（2017）第0318号火灾事故认定书，主要内容为：“济南市天桥区王炉工业园二区八号南院厂房发生火灾，火灾造成建筑主体及机械设备、电子配件、原材料等物品不同程度烧毁，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位位于济南市天桥区王炉工业园二区八号南院厂房南侧房顶；起火原因不排除电气线路引发火灾的可能性，不排除遗留火种引发火灾的可能性，起火时间为2017年6月18日22时20分左右。” 审理中，张新文申请对涉案厂房重置工程造价进行鉴定，经本院委托，山东航宇建设工程管理咨询有限公司于2018年1月15日出具航宇基鉴字第0103号鉴定意见书，鉴定意见为：根据提供的现有资料及相关政府文件规定鉴定，涉案的济南市天桥区王炉工业园二区八号南院厂房重置工程的造价为653036.10元。后根据原、被告双方提出的异议，山东航宇建设工程管理咨询有限公司进行书面答复，主要载明：火灾中“未损坏”部分是否能使用，需相关部门进行鉴定；火灾事故中的“部分残值”应根据收购方的实际价格按照比例分配，由法院核实裁定。 后赵金明申请对涉案厂房未损坏部分能否使用及价值进行评估，经本院委托，烟台天平价格评估事务所有限公司于2019年4月29日出具烟平价估字（2019）第JNTPTQFY20193138-93号价格评估报告书，主要载明：“……在现场查勘过程中，针对现场标的特点，我机构与委托方、双方当事人沟通并达成一致，鉴定项目更改为：（1）、对南墙2.55m以上重置价值、修复费用进行鉴定；（2）、对现存屋顶（12*16.7m）残值、现有价值进行鉴定……价格鉴定意见：1、在价格鉴定基准日南墙2.55m以上重置价值为31361元；2、在价格鉴定基准日南墙2.55m以上修复费用为12764元；3、在价格鉴定基准日现存屋顶（12*16.7m）净残值为0元（残值与拆除清理费用相抵）；4、在价格基准日现存屋顶（12*16.7m）现有价值为36982元。”张新文提出书面异议，该鉴定机构书面答复如下：鉴于我机构资质情况，无法对标的能否使用进行鉴定，报告对于现存屋顶（12*16.7m）出具两个意见，为法庭办理案件提供价格依据：（1）假设现存屋顶不具备使用价值，其残值为0；（2）假设现存屋顶具备使用价值，其现有价值为36982元。后赵金明亦提出异议，该鉴定机构做出书面答复，主要内容如下：鉴于我机构资质情况，无法对标的能否使用进行鉴定，对现场存在的2.55m以上南墙采用哪种方案（重置、修复）也无法确定，报告对于2.55m以上南墙出具两个意见，为法庭办理案件提供价格依据：（1）假设2.55m以上南墙采用重置方案，其重置价值为31361元；（2）假设2.55m以上南墙采用修复方案，其修复费用为12764元。 另根据审理需要，本院就相关数据致函上述鉴定机构，山东航宇建设工程管理咨询有限公司于2019年6月26日作出补充说明如下：涉案工程南墙工程造价为88516.02元；烟台天平价格评估事务所有限公司于2019年6月24日出具书面回复如下：涉案房屋南墙2.55m以上总的重置价值为50600元，总的修复费用为20590元。 张新文主张的各项诉讼请求为：1、租金损失4.5万元，张新文认为该损失属于可期待利益，故主张按照合同约定的每月6000元计算，2017年7月18日至2018年3月18日租金为4.8万，扣除赵金明已交纳的2017年7月18日至8月3日半个月的租金3000元，还需支付4.5万元。赵金明认为涉案房屋于2017年6月18日因火灾被毁损，丧失租赁用途，租赁合同已解除，故无需再支付租金。2、房屋财产损失437534元，根据航宇基鉴字第0103号鉴定意见书，房屋重置价格为653036.10元，张新文主张赵金明承租的房屋面积占总面积的三分之二，故按该比例计算后数额为437534元。赵金明不予认可，认为根据鉴定意见和答复函，赵金明承租的房屋面积占总面积的62%；另认为其对于火灾的发生没有过错，故不同意赔偿，即便赔偿，也应扣除相应的残值；另认为涉案厂房系违法建筑，原告不具有主张财产损失的主体资格。3、鉴定费3万元，张新文提交发票1张予以证实。经质证，赵金明对证据真实性无异议，但不同意赔偿，另主张其支付鉴定费1万元，应由原告合理分担，并提交发票予以证实。原告张新文认为赵金明支付的鉴定费应由其自行承担。 另审理中张新文表示拟对涉案厂房进行重置。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 本案中，张新文将未取得建设工程规划许可手续的房屋出租给赵金明使用，双方的租赁合同应为无效。合同无效的法律后果之一系返还原物，即赵金明应将其使用的房屋返还给张新文，但其在使用过程中未尽到相应的安全保障义务和妥善的保管义务，导致房屋因火灾被毁损，故其应对给张新文造成的房屋损失承担赔偿责任。张新文所建涉案厂房未经消防验收合格、存在安全隐患，其对于损害的发生亦存在一定的过错。结合本案实际情况，根据双方过错情况，本院认为由赵金明对其使用的房屋所遭受的损失承担70%的赔偿责任为宜。关于涉案厂房的损失价值，考虑张新文拟采取重置方案，根据涉案鉴定意见和相关答复所认定的相应价值（房屋重置造价653036.10元、南墙工程造价88516.02元、南墙2.55m以上总的重置价值50600元、赵金明所使用房屋2.55m以上南墙采取重置方案的价值31361元），赵金明所使用的房屋所占的比例62%（31361元÷50600元），经计算，涉案赵金明所使用厂房损失价值为：〔653036.10元-（88516.02元-50600元）〕×62%，为381374.4元，赵金明应按70%的比例赔偿266962元。赵金明主张涉案房屋现存房顶（12×16.7m）的残值亦应当扣除，但其未举证证实现存房顶是否还具备使用价值，故本院对其该辩称不予采信。涉案房屋于2017年6月18日被烧毁，故张新文主张2017年7月18日以后的租金损失于法无据，本院不予支持。张新文主张鉴定费3万元，证据充分，本院予以支持，计算70%，为2.1万元；鉴于赵金明支出鉴定费1万元，根据责任比例，张新文应承担3000元，故两项折抵后，赵金明应再赔偿张新文鉴定费1.8万元。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告赵金明于本判决生效之日起10日内赔偿原告张新文财产损失266962元。 二、被告赵金明于判决生效之日起10日内赔偿原告张新文鉴定费1.8万元。 三、驳回原告张新文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8925元，原告张新文负担3925元，被告赵金明负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  徐艳艳 人民陪审员  孔祥森 人民陪审员  孙立兵 二〇一九年七月五日 书 记 员  崔玉祺