广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初16005号原告：柳发靖，男，1980年9月6日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：广州市广盛置业投资有限公司，住所地广州市天河区科华街73号1号楼自编104房，统一社会信用代码91440101MA59MT716M。法定代表人：郑一峰，执行董事兼总经理。委托代理人：郑灿洲、佘晓洁，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。原告柳发靖诉被告广州市广盛置业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告柳发靖，被告广州市广盛置业投资有限公司的委托代理人郑灿洲、佘晓洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柳发靖诉称：原、被告于2017年11月06日签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租广州市天河区五山街蚕种所地段的广盛国际商业项目第4层32号房（建筑面积46.47平方米，套内面积35.69平方米）；租赁期限为20年，自2018年12月30日起至2038年12月29日止；租金为639000元等。后原告向被告付清了租金639000元，被告出具了加盖其财务专用章的收据；此外被告还收取了原告签约手续费2000元、团购优惠金30000元，并分别提供了加盖广州市银山按揭咨询有限公司财务专用章的收据以及加盖广州市群鑫地产代理有限公司印章的收据；上述三笔款项均由被告财务收取。《房屋租赁合同》约定2018年12月30日前被告应将房屋交付给原告，且购房时被告承诺提前两个月（即10月30日）交付房屋，但被告至今未交付房屋。根据《房屋租赁合同》之约定，被告延迟交房超过120天，原告有权单方解除合同。原告业已书面通知被告解除合同、返还已付合同价款，但被告一再拖延。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还原告已支付的房屋租金639000元；三、被告支付签约手续费2000元；四、被告返还团购优惠金30000元；五、被告支付违约金（以639000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年11月11日起计至返还之日止）；六、本案诉讼费由被告承担。被告广州市广盛置业投资有限公司辩称：不同意解除《房屋租赁合同》，涉案房屋已达到交付条件。原告要求被告支付签约手续费2000元没有事实和法律依据，该费用的收据上加盖的是广州市银山按揭咨询有限公司的财务专用章而非被告的印章，不能证明被告收取了该费用，被告也无实际收取，《房屋租赁合同》对此也无约定，故被告无须向原告返还。被告要求原告返还团购优惠金30000元没有事实和法律依据，该费用的收据上加盖的是广州市群鑫地产代理有限公司的印章而非被告的印章，不能证明被告收取了该费用，被告也无实际收取，《房屋租赁合同》对此也无约定，故被告无须向原告返还。原告诉请的违约金计算标准有违《房屋租赁合同》的约定，合同约定的是按银行当期利率支付利息，应为银行同期同类存款利率，而不是银行贷款利息；利息起算时间也应从合同解除之日起算，故原告的该项诉请没有事实依据，应予驳回。经审理查明：2017年11月6日，原告（承租人/乙方，通讯地址为广东省广州市天河区五山华南农业大学）与被告（出租人/甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第二条房屋租赁情况）甲方同意将座落在广州市天河区五山街蚕种所地段的广盛国际（即丝源大厦）商业项目第4层32号房（以下简称“案涉房屋”）出租给乙方，乙方已同意承租案涉房屋。（第三条租赁期限）案涉房屋的租赁期为20年即2018年12月30日起至2038年12月29日止。甲方在收取乙方按约定的合同总价款且在案涉房屋竣工验收合格后，甲方应于2018年12月30日前将案涉房屋按约定条件交付给乙方。（第四条租金及支付方式）甲方双方协定的本租赁期限内租金总计639000元，分期付款，2017年11月6日前付清329000元（含定金），2017年12月31日前付清310000元。（第十条特别约定）因甲方问题未能准时交付案涉房屋予乙方，逾期180天内，甲方应按合同已付款项按万分之一/日支付违约金；逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方无条件退还乙方已付款项，并按银行当期利率支付利息。（第十一条解除合同）甲方迟延交付房屋达120日的，乙方有权单方解除合同；乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达60日（或以上的）或欠缴各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并在乙方已支付的物业租金直接扣减从交付乙案涉房屋之日起至退还甲方案涉房屋之日止的物业租金及其他相关费用，并扣减合同约定租金总额的30%作为违约金。（第十三条通知）甲方和乙方关于本合同履行相关事宜的通知，应当按照本合同载明的地址发出，通知由授权代表签名或者盖章确认后以EMS快递发出即视为送达等。原告称，其实际于2017年11月11日向被告付清了案涉房屋的租金合计639000元，并提供了四张《收款收据》为证，其上均加盖了被告的财务专用章，经手人处均为“杨小彬”的签名。被告对四张《收款收据》的真实性予以确认，确认收到了原告租金639000元。此外，原告称其根据被告的要求还支付了签约手续费2000元和团购优惠金30000元，上述款项均是在被告的租售现场缴纳的，与被告签订租约的人基本上都缴纳了这两笔款项，但原告不清楚这些费用的性质。原告提交的签约费《收据》载明收款单位确认收到原告4层32号签约费2000元，收款单位处加盖了“广州市银山按揭咨询有限公司财务专用章”；优惠团购价《收据》载明收款单位确认收到原告认购案涉房屋优惠团购价30000元，单位盖章处加盖了“广州市群鑫地产代理有限公司”印章。被告对上述两《收据》的真实性、合法性、关联性均不予确认，称其并未收取原告相应款项，被告也未签章确认。但广州市群鑫地产代理有限公司确受委托对包括案涉房屋在内的项目进行了宣传、租售，根据广州市群鑫地产代理有限公司的销售套数，被告会给予佣金，但被告不清楚该司的具体交易情况。广州市银山按揭有限公司应是中介公司找的按揭服务公司，所以该签约手续费的情况被告亦不清楚。现原告表示，被告未在《房屋租赁合同》约定的2018年12月30日前将案涉房屋交付原告，自2019年4月30日起逾期已超过120日，根据《房屋租赁合同》第十一条解除合同的约定，其有权解除《房屋租赁合同》；原告还一并提交了其于2019年5月6日向被告作出的《律师函》（主要内容为广东杰科律师事务所受原告委托发出该律师函，指明因被告迟延交付房屋超过120日，原告要求解除《房屋租赁合同》，并要求被告退还租金639000元、手续费2000元及赔偿损失等）、EMS邮寄底单（单号为1082301402732，寄件人为广东杰科律师事务所，收件人为王小姐，收件地址为案涉房屋所在大厦，内件品名为《律师函》）及投递详情单（显示单号为1082301402732的邮件签收时间为2019年5月8日）。经质证，被告否认其收到了《律师函》，而EMS邮寄底单、投递详情单亦不足以证明该《律师函》寄送给了被告。且被告称，根据《房屋租赁合同》第十条特别约定，被告逾期交房达到180日的，原告才有权解除合同；即便原告真的于2019年5月8日向被告送达了《律师函》，也因逾期天数未达180日而不享有解除权。案涉房屋现已符合交付条件，被告也已通知原告收楼，原告就此提交了《房屋交付使用通知书》两份（落款时间分别为2019年6月21日、6月28日）及相应的邮寄凭证予以证明，其中EMS邮寄底单显示寄件人为被告，收件人为原告，收件地址为《房屋租赁合同》约定的原告通讯地址，内件品名为《房屋交付使用通知书》，寄件时间为2019年6月21日，该邮件后被退回；顺丰速运底单，显示收件人为原告，寄件人为被告。经质证，原告确认《房屋交付通知书》及顺丰速运底单的真实性，但称其收到该通知时已经提起了本案诉讼，故未前往被告处收楼。庭审中，原告称《房屋租赁合同》是被告提供的，第十条及第十一条出现矛盾时应作有利于原告的解释，且第十一条是专用的合同解除条款。被告则表示，第十条属特别约定，应优先适用；且《房屋租赁合同》签署前，原告已进行了详细的阅读，被告也进行了提醒，故双方应遵循第十条的约定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《房屋租赁合同》之约定，被告应在2018年12月30日前将案涉房屋交付原告，但被告至今未履行该交付义务，已构成违约。关于原告是否有权依据《房屋租赁合同》第十一条之约定解除《房屋租赁合同》的问题，本院认为，《房屋租赁合同》第十条及第十一条均约定了被告逾期交付房屋达到一定期限时原告有权解除合同，但先陈述的第十条约定期限为180日，后陈述的第十一条约定期限为120日，此处存在争议。被告作为该《房屋租赁合同》的提供方，本应清楚无误的表达合同条款，现被告作为违约方及提供格式条款一方主张适用第十条的约定，明显加重了原告的责任，有违公平原则，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，原告有权根据《房屋租赁合同》第十一条之约定解除合同；因2019年4月30日起被告逾期交楼已超过120日，原告于2019年5月8日提起本案诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，合理有据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还租金639000元。另就原告诉请的违约金，虽《房屋租赁合同》第十条未明确约定“按银行当期利率支付利息”的“当期利率”系存款利率还是贷款利率，也未明确约定该利息应从何时起计；但基于被告已自2017年11月11日起实际占用了原告的租金639000元，被告主张按存款利率自合同解除之日起计利息不足以弥补原告的实际损失，故在被告违约的情况下，本院对原告要求违约金以已付的租金639000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年11月11日起计至被告付清款项之日止的诉讼请求，予以支持。至于原告要求被告返还签约手续费、团购优惠金的诉请，因被告否认其收取了相应款项，原告提供的证据亦不足以证明被告收取了相应款项，故对原告的该两项诉请，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告柳发靖与被告广州市广盛置业投资有限公司于2017年11月6日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市广盛置业投资有限公司向原告柳发靖返还租金639000元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市广盛置业投资有限公司向原告柳发靖支付违约金（以639000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，从2017年11月11日起计至清偿之日止）；四、驳回原告柳发靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10510元，由原告柳发靖负担320元，被告广州市广盛置业投资有限公司负担10190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  陈 娟人民陪审员  王丽梅二〇一九年七月十二日书 记 员  邱莉晶