安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0303民初587号原告：张崇军，男，1972年8月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：邹浩，安徽卞和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓丽，安徽卞和律师事务所律师。被告：安徽中琦置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300052910305X。法定代表人：吴金木，该公司执行董事。被告：蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码913403000057047563T。法定代表人：陈晓娟，该公司执行董事。上述两被告共同的委托诉讼代理人：吴细木，该公司员工。上述两被告共同的委托诉讼代理人：刘绪伟，黑龙江博润律师事务所律师。原告张崇军与被告安徽中琦置业有限公司（以下简称中琦置业）、蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司（以下简称钓鱼台物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年01月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张崇军的委托诉讼代理人邹浩、邓丽,被告中琦置业及钓鱼台物业共同的委托诉讼代理人吴细木、刘绪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张崇军向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告租金44911.44元，并自2018年8月22日起对欠付租金按照每日万分之一向原告支付违约金；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告于2013年12月15日从被告中琦置业处购买钓鱼台生活城1单元1层010125号、010142号商铺，支付房款1272264.2元，建筑面积28.14平方米，并约定2015年7月31日前交付该商铺。同日，原告按照中琦置业的宣传和要求与被告钓鱼台物业签订《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》，约定将从中琦置业购买的商铺委托给钓鱼台物业经营，租赁期限10年，约定第一年至第三年、第四年、第五年及六至十年的租金，同时约定第一年至第三年的租金延后至第四个委托经营年度支付，与第四个、第五个委托经营年度租金一并支付，在第四个委托经营年度起算后15个工作日内，每6个月结算支付一次，分四次等额支付。同时签订了补充协议书。被告中琦置业于2015年7月30日交付商铺，原告把商铺交付被告钓鱼台物业经营，但在2018年8月，被告并没有按照经营管理协议约定的支付方式支付租金。被告中琦置业为原告所购商铺的开发商，其在对外销售宣传中称“十年投资不担忧、独特的3﹢2﹢5十年托管经营模式”、“前三年投资回报15%”、“专业团队十年托管”等售后包租的广告语发出要约，吸引原告购买商铺。中琦置业虽非《委托经营合同》的相对人，但其事先通过销售广告和宣传资料等承诺售后包租十年，该承诺促使了原告接受商品房价格和签订商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：广告和宣传为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告中琦置业对售后包租所作的承诺构成商品房买卖的要约，属于商品房买卖合同内容的一部分，虽委托经营行为不是以中琦置业名义进行的，而是由钓鱼台物业具体实施，现钓鱼台物业不按约履行支付租金义务，应视为中琦置业不履行义务。原告为维护自己的合法权益，故诉讼来院。中琦置业辩称：1、我公司不是委托经营管理合同的当事人，对委托经营管理合同项下的收益不应该承担责任，在我公司与原告签署《商品房买卖合同》时，就该商品房的相关情况向原告进行了充分的说明，原告是自愿选择将商铺委托给钓鱼台物业经营管理的，原告在签署合同的同时签署了一份《声明与承诺》，确认原告系自主选择并自愿将商铺委托钓鱼台物业进行统一招商和统一管理，双方在签署买卖合同的时候我公司已经对商品房的相关情况向原告进行了充分的告知，在合同补充协议也就是合同附件四第17条明确甲方也就是我公司对该商品房及所在项目的商业氛围经营回报，以及原告所购买房屋的招商服务，商品房是否能保证增值，未进行任何的承诺，该条事项不构成原告购买房屋的前提，原告是在充分考虑投资风险后自愿购买房屋的，在补充协议第22条也明确约定我公司的广告、产品说明书、宣传材料、海报以及任何的口头介绍互联网上的信息及其他宣传资料等仅供参考，不对确定该房屋的价格产生重大影响，不构成甲方的承诺，不构成买卖合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据，显然原告以所谓的广告宣传页为由主张我公司承担责任是没有依据的；2、在签署买卖合同的同时，我公司已经将买卖合同及所有附件向原告进行了充分的提示和必要合理的解释，在买卖合同补充协议第28条也明确我公司对合同的全部条款已经向原告做出了充分的解释，原告是在完全清楚买卖合同及附件内容的基础上，自愿与我公司签订合同及附件的，综上，我公司不是委托经营管理合同的相对人，其没有在任何时候以任何方式承诺对商铺的经营回报承担责任，因此原告主张我公司承担责任没有任何的事实和法律依据，应依法驳回原告对我公司的全部诉请。钓鱼台物业辩称：1、本案委托经营管理合同是原告与我公司签订的，合同的名称为商铺委托经营管理协议，合同的内容也都是关于委托经营管理相关的约定，根据合同法关于委托合同的相关规定，委托合同是指委托方委托受托方办理相关事务，对于受托方办理受托事务所产生的结果均由委托方来承担，对于受托事务办理过程中产生的收益应支付给委托方，本案所涉的商场在目前整体经济形势趋于下行的情况下，实体商业受电商冲击的背景下，商场运营举步维艰，受托人也就是我公司在商场的招商运营方面花费了巨额的代价，但是终究因为商业大背景的影响，商场的经营不景气，因此我公司并非不愿意支付委托经营回报，而是在受托经营过程中没有产生任何收益，案涉商铺目前仍处于空置状态，在这种情况下要求我公司按照委托经营协议支付租金对我方显然是不公平的，我们也没有能力去履行支付；2、对于原告主张违约金，我公司也不予认可，在委托经营协议约定的付款的前提是业主先开具租赁发票，案涉商铺目前没有取得租金收益且业主也没有开具租赁发票，因此对于原告主张的逾期付款违约金也不应得到支持。本案经审理认定的事实如下：2013年12月15日，原告与被告中琦置业签订《商品房买卖合同》二份，约定由原告购买中琦置业开发的位于蚌埠市钓鱼台生活城1单元1层010125号商铺及010142号商铺各一套，建筑面积均为28.14平方米，单价均为22608.46元。被告于签订合同的同时向原告出具《声明与承诺》，载明：“买受人自主选择并自愿将所购买的位于安徽省蚌埠市蚌山区朝阳路1158号的钓鱼台生活城（以下简称该商业项目）第1层第25号商铺委托蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司按照其对该商业项目的统一规划进行统一招商和统一商业经营管理”，让原告在该《声明与承诺》上签名。随即原告又与被告钓鱼台物业签订了《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》，双方约定：原告将购买的商铺委托钓鱼台物业进行经营管理，委托期限自2015年8月1日至2025年7月31日止，共10年。双方对委托经营收益约定为：第一至第三个委托经营年度期间为266元/平方米/年，第四个委托经营年度期间为798元/平方米/年，第五个委托经营年度期间为1596元/平方米/年，第六至第十个委托经营年度期间，甲乙双方按照实际租金收入的9:1分成。双方约定支付方式为：第一至第三个委托经营年度的租金（委托经营收益）均延后至第四个委托经营年度支付，与第四个委托经营年度的固定租金一并支付。委托期间内，被告钓鱼台物业支付租金的时间为第四个委托经营年度起算日后15个工作日内，自首次支付租金的时间起，每六个月结算支付一次。第一个委托经营年度至第五个委托经营年度期间，共等额支付租金四次，每次支付的金额按下列方式确定：每次支付的金额：前三个委托经营年度的租金总额＋（第四及第五个委托经营年度的固定租金总额）÷4。被告钓鱼台物业如逾期支付租金，每逾期一日，应按应付款金额的万分之一支付违约金。根据协议约定至2018年8月22日前钓鱼台物业应支付原告第一笔租金，但至今未付。另查明：中琦置业发布的宣传单上载明：“带租约准现铺，即买即收益”、“专业团队10年托管”、“10年托管，稳定收益坐享其成”、“10年投资不担忧，独特的3＋2＋5十年托管经营模式，收益年年有”等等。本院认为，原告与被告钓鱼台物业于2013年12月15日签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。按照约定被告钓鱼台物业应在2018年8月22日前支付原告第一笔租金即44911.44元﹝(第1至第3经营年度44911.44元＋第4经营年度44911.44元＋第5经营年度89822.88元)÷4﹞，但其未支付，双方协议约定的违约金不违反法律规定，故对原告要求被告钓鱼台物业支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告中琦置业是否承担责任的问题，可以从以下几个方面分析：1、中琦置业的宣传广告内容构成要约。中琦置业虽非《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》的合同相对人，但其发布的宣传单中载明的有关商铺回报收益的说明和允诺具体确定，其承诺的独特的3＋2＋5十年托管经营模式，与委托经营管理协议书关于委托经营收益（租金）内容也是一致的，对原告订立《商品房买卖合同》以及商铺价格的确定具有重大影响，应当认定为要约。2、两被告系捆绑销售关系。原告在签订《商品房买卖合同》的当日，中琦置业将打印好的《声明与承诺》让原告签名，承诺同意将租赁权交与钓鱼台物业统一招商经营，由此可见原告是不能根据自己的意愿另行聘请经营公司进行招商经营，反映出该商铺的销售及售后承租经营是紧密联系的，两被告之间存在捆绑销售关系。3、中琦置业通过售后包租的行为是最大受益方。中琦置业在销售宣传时的宣传口号，将正常投资可能遇到的商业风险，虚假宣传为零风险，高回报。通过承诺售后包租、收益，客观上促进了商铺的销售，增加了中琦置业的销售利润，系受益方。综上，中琦置业与委托经营管理协议的签订明显具有关联性，对其指定的钓鱼台物业无法履行委托经营管理协议时，中琦置业应与钓鱼台物业共同承担合同责任。故中琦置业也应承担支付租金及违约金的义务。综上所述，对原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：被告安徽中琦置业有限公司、蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张崇军租金44911.44元及违约金（以44911.44元为基数按每日万分之一计算自2018年8月22日至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，减半收取461元，由两被告负担，于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  王阿晶二〇一九年七月十一日书记员  房晓君