江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初1154号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区延安西路889号23楼。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：诸葛凤娟，该公司职员。被告：姚记（南通）实业有限公司，住所地江苏省启东市启隆乡永兴花苑3幢301室。法定代表人：麦俊延，总经理。委托诉讼代理人：殷松，该公司员工。原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）与被告姚记（南通）实业有限公司（以下简称姚记实业公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中原物业公司的委托诉讼代理人诸葛凤娟、被告姚记实业公司的委托诉讼代理人殷松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付佣金人民币3615000元以及逾期付款利息（自2018年1月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率（4.35%）计算，暂计人民币26208元，共计人民币3641208元。事实和理由：2017年11月1日，被告委托原告代理销售江苏省启东市启隆镇永兴中路的“国瑞瀛台”项目并签署《国瑞瀛台项目销售合作协议》。代理期限内，原告积极履行了代理合同。按代理合同及补充协议的约定，被告应及时支付原告佣金，但时至今日，被告仍有佣金人民币3615000元未支付给原告。被告姚记实业公司辩称，被告为促进国瑞瀛台项目销售进程，委托原告在内多家中介公司为项目分销合作提供销售渠道进行扩展支持，并向原告出具了国瑞瀛台项目销售确认函，合作期间内被告积极按照确认函及原告要求配合提供销售支持，并支付原告佣金合计人民币1115000元，被告在本案中诉求的104套房源佣金并未履行相应的请佣流程，未达到条件，被告无需支付佣金及利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证、质证和法庭陈述，本院确认以下事实：2017年11月1日，原被告双方签订《国瑞瀛台项目销售合作协议》，约定2017年11月1日至2017年12月31日，被告委托原告对被告位于江苏省启东市启隆镇永兴中路的首开房源进行客户推介及导入，原告为被告提供销售渠道拓展支持，若被告开盘延后，则合作时间顺延至本次开盘结束的当月底。协议对销售佣金支付标准、时间及方式做了约定。2017年11月10日，被告向原告出具《国瑞瀛台项目销售合作确认函》，上载“关于我司国瑞瀛台项目（以下简称“项目”）房源进行客户推介及导入，现确认由贵公司为该项目分销合作提供销售渠道和拓展支持以促进项目销售场外分销，主要合作条款如下：一、合作期限：2017年11月10日起至2017年12月31日止。若我司开盘时间有所延迟，则合作期限相应顺延。佣金条件：住宅套数区间1－50（含10%别墅），佣金标准为30000/套，51－100（含10%别墅），佣金标准为35000/套，101－200（含10%别墅），佣金标准为38000/套，……。贵司所推介的“按揭购房客户”在支付了相应购房首付款，签订了银行贷款合同和购房合同，且我司收到银行全额回款后；“全款购房客户”需签订购房合同并交清相应房屋的全款并确认后。由贵公司提供完整相关资料向我司请求付款，经我司审核通过后，经双方确认，我司将于90日内将相应房屋的佣金支付到贵司指定账户。我司将于近日与贵司签订包含本确认函合作条款在内的正式《分销合作协议》，双方利益均以正式协议为准。在正式协议签订之前贵司所带至项目看房的客户我司均予以承认并进行登记确认，我司确认人为以下自然人共同确认：操军，吴少银。最终以双方认可的《客户来访确认三联单》确认的信息为准。2018年4月18日，被告向原告出具《国瑞瀛台2018年分销合作确认函》，合作期限：2018年4月1日起至2018年6月30日止。若我司开盘时间有所延迟，则合作期限相应顺延。佣金条件：别墅13万/套，洋房3.5万元/套。该确认函的载明的被告确认人与2017年11月10日确认函不同，其他内容与2017年11月10日确认函内容相同。（注：被告提供的确认函载明的被告确认人为：张慧臣，吴少银，原告提供的确认函中确认人处还有手写的朱钦、周晓俊）。被告自称周晓俊自2018年8月13日至2018年11月12日在被告营销策划部担任渠道经理一职，朱钦于2018年6月19日至2018年11月15日在被告处任职，离职前在营销策划部担任营销总监一职。原告主张案涉104套房产的佣金，担供了每套房产的《商品房买卖合同（预售）》的复印件，其中6套房产有客户成交确认单或上海国瑞瀛台渠道带看确认单，看房时间为2018年4月份之后，原告按3.5万/套主张；24套房产有客户到访表，原告按3.0万/套主张；74套房产有周晓俊签字的成交清单，认购日期在2018年4月份之后，其中一套别墅，原告按13万元主张佣金，其余按3.5万元/套主张佣金。另外，周晓俊签字的成交清单中共有99套房源，原告提供的已结算佣金明细反映，其余25套房产，被告已向原告结佣。被告分别于2018年4月13日、4月19日、7月18日、11月27日共向原告支付服务费1115000元。2019年1月10日，原告向被告发出催款函，要求被告收函后五日内支付佣金3615000元，但该函件被告拒收。庭审后，原告向本院申请撤回对2027号102室、2117号106室、2126号405室三套物业佣金的诉请，减少诉讼请求数额，该三套物业涉及佣金共100000元，本院予以照准，对该三套房产，本案不予处理。其余101套房中，按揭购房客户支付了相应购房首付款，签订了银行贷款合同和购房合同，且被告收到银行全额回款，全款购房客户已签订购房合同并交清相应房屋的全款。本院认为，原被告双方签订的销售合作协议，是双方真实意思的表示，被告向原告发出了合作确认函，该确认函对合作期限、佣金标准、佣金支付条件都已明确，原告对该函件予以认可，故合作协议与合作确认函对双方均具有约束力。2018年4月份之后的佣金计算应以2018年4月18日的合作确认函为准。案涉101套房产，按揭购房客户支付了相应购房首付款，签订了银行贷款合同和购房合同，且被告收到银行全额回款，全款购房客户已签订购房合同并交清相应房屋的全款，已满足《国瑞瀛台项目销售合作确认函》上载明的请求被告支付佣金的条件，本案的关键是原告是否向上述101套房产的购房者进行了推介。综合本案情况，本院确认原告向上述101套房产的购房者进行了推介，理由如下：1、原告提交的案涉101套房产的《商品房买卖合同（预售）》的复印件，被告对买卖合同的真实性无异议。该买卖合同为购房者和被告所持有，原告持有的复印件，要么来自购房者，要么来自被告，若无特殊情况，两者均不会将购房合同复印于他人，原告持有购房合同复印件的事实，可以在一定程度上反映原告就是该房产的推介者。2、被告认可原告提供的客户成交确认单或上海国瑞瀛台渠道带看确认单和客户到访表的真实性，结合原告提供的购房合同的复印件，可以确认确认单或到访表上的购房者为原告推介。周晓俊签字的成交清单上的房产，也可确认为原告推介，理由为：第一、在第一次庭审时，被告对成交清单上周晓俊的签字是否为本人所签表示需回去核实，本院要求被告提供朱钦、周晓俊签字的劳动合同和相应的离职交接单，但被告在第二次开庭时仍不能确认周晓俊的签字是否为本人所签，且未提供周晓俊签字的劳动合同和相应的离职交接单。本院庭审中已向被告释明，因周晓俊为被告员工，被告如认为周晓俊的签字非其本人所签，应在休庭后三日内向本院提交书面鉴定申请予以鉴定，但被告并未申请鉴定，应承担不利后果；第二、被告在本院2019年3月28日适用简易程序开庭时曾表示周晓俊曾是其公司员工，在被告营销策划部担任渠道经理，于2018年11月离职。周晓俊具体何时在被告处工作，担任什么职务，原告的举证能力明显弱于被告，即便依被告所述，周晓俊在成交清单上签字的行为也为职务行为。3、上述101套房产的购房者在被告处购房，无外乎经原告推介、经被告的其他合作方推介、由被告内部人员推介、未经任何人推介直接到被告处购买等几种途径，被告否认由原告推介，应将上述购房者的购房途径进行合理说明，但被告并未进行合理说明。综上，本院根据民事证据高度盖然性规则，确认原告已履行了对案涉房产的推介义务，被告理应按照约定支付佣金。关于被告已经支付的1115000元佣金和本案有无关系的问题。原告向本院提交了已结算佣金明细，显示其中有8套房产成交日期为2017年12月份，25套房产成交日期为2018年4月份之后，且该25套房产均记载于周晓俊签字的成交清单中，依据双方约定，该33套房产的佣金恰为1115000元。该1115000元佣金系被告自行支付，按照正常的商业习惯，只有在原告向被告提供材料请佣后，被告才会向原告支付佣金，被告应对原告提供的请佣材料留存备查。本院要求被告提供支付该1115000元的请佣材料，而被告却拒不提供，应承担不利后果，本院确认该1115000元佣金于本案无关。关于原告要求按年息4.35%计算逾期付款利息。双方约定“按揭购房客户”在支付了相应购房首付款，签订了银行贷款合同和购房合同，且被告收到银行全额回款后；“全款购房客户”需签订购房合同并交清相应房屋的全款并确认后。由原告提供完整相关资料向被告请求付款，经被告审核通过后，经双方确认，被告将于90日内将相应房屋的佣金支付到原告指定账户。适用该约定，应注意平衡各方利益，倘若被告应审核通过，而不予审核，借机拖延付款时间，而还要机械适用本约定将有违公平原则。原告本次主张佣金涉及的房产签约最晚时间为2018年8月11日。被告分别于2018年4月13日、4月19日、7月18日、11月27日共向原告支付佣金1115000元。虽然可以推断原告并未怠于请佣，但原告提供的成交清单上未体现周晓俊何时签字，现有证据无法使本院查明被告需支付佣金的准确时间。参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，结合被告自认周晓俊在2018年11月12日离职的事实，本院酌定利息起算时间为原告起诉之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姚记（南通）实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付售房佣金3515000元及利息（以3515000元为基数，按年利率4.35%自2019年2月12日起计算至实际支付之日止）；二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35930元(原告已预交)，由原告负担1010元，由被告负担34920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费34920元（户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  魏清见人民陪审员  张卫标人民陪审员  朱伯平二〇一九年七月三十日法官 助理  王同武书 记 员  黄旦阳