山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终402号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘婷，女，1994年7月15日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：宗国艳，山东百灵律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：山东新时代房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区滨海路20号。法定代表人:陈学忠，总经理。委托诉讼代理人：邢笃鲲，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亨鑫，山东明朗律师事务所律师。上诉人刘婷因与上诉人山东新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。刘婷的委托诉讼代理人宗国艳，新时代公司的委托诉讼代理人邢笃鲲、张亨鑫参加诉讼。本案现已审理终结。刘婷上诉请求：一、依法撤销烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初1148号民事判决第二项，改判新时代公司承担违约责任，刘婷不予返还200000元定金，新时代公司在诉争房产上的增建部分、安装的设备及设施、物品无偿归还刘婷所有，增建部分、安装的设备及设施、物品价值2000000元整；二、二审诉讼费由新时代公司承担。事实和理由：一审法院未查明刘婷主张的新时代公司应承担违约责任的相关事实，在（2016）鲁0691民初1148号民事判决中，对刘婷主张的新时代公司承担违约责任不予处理，于法无据。一、新时代公司根本违约，应该适用合同约定的违约条款。刘婷与新时代公司签订的《房产买卖合同》第五条违约责任约定“1、乙方不得中途反悔，否则甲方有权依照法律规定不予返还定金；2、如乙方中途反悔，则乙方在房产上的增建部分、安装的设备及设施，物品无偿归甲方所有”。上述合同条款，无论是不予返还定金约定，还是对增建部分及设备设施所有权归属的约定，均是针对乙方不履行合同义务的惩罚性措施，是乙方根本违约时的违约责任约定。新时代公司在签订购房合同后，仅支付了200000元履约定金，其明知自己有支付2000000元房款及偿还3000000元贷款等合同义务，仍拒绝履行，并无偿占有使用涉案房屋，已经违反法律规定及合同约定，构成根本违约，刘婷因此解除与新时代公司签订的购房合同，并由新时代公司承担违约责任符合法律规定及合同约定。二、一审法院没有查清200000元定金的支付情况，属于认定事实不清。二审法院应当查明200000元定金支付情况，并适用定金罚则，改判不予返还给新时代公司。新时代公司与刘婷签订的购房合同约定，新时代公司应于合同签订当日支付定金200000元，该200000元定金应为履约定金，在新时代公司未按合同约定履行付款义务的情况下，该定金应适用定金罚则，不予返还给新时代公司。更何况，双方签订的购房合同第五条违约责任明确约定了乙方违约该定金不予返还，故该200000元定金应判决不予返还。三、法院应查明新时代公司增建、安装设备现状，并依法判决相关增建、安装设备归刘婷所有。如上所述，新时代公司根本违约，应该适用双方签订的购房合同第五条约定的违约条款。刘婷主张因新时代公司违约解除购房合同，并要求新时代公司承担合同约定的违约责任，一审法院应依法对违约责任的相关事实进行调查。但一审在审理时，根本未调查新时代公司增建、安装设备现状，也未要求双方举证证明，而直接以新时代公司对付款情况及涉案房产增建、增设的设施、武平情况未落实清楚为由，对新时代公司应承担的两项违约责任不予处理是错误的。本合同的付款情况应由新时代公司承担举证责任，该公司自始至终未提交付款证据，其应承担不利后果。四、法院应释明解除合同的法律后果，并根据释明后双方当事人的诉讼请求，查明案件事实，并依法判决。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除，尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，应当恢复原状，同时当事人有权要求对方赔偿损失。一审中，刘婷主张解除购房合同，并要求享有增建部分及设施所有权，一审法院应当向当事人释明解除购房合同的法律后果，即新时代公司返还房产，刘婷返还购房款，及双方的权利义务，同时明确分配举证责任，再根据查明事实一并处理购房合同解除后的相互返还问题。综上，请二审法院依法查明新时代公司违约事实，并判决其承担相应违约责任。新时代公司辩称，于广海诉新时代公司、刘婷确认房屋买卖合同无效一案，已由烟台经济技术开发区人民法院于2018年3月9日立案受理，本案应以该案的审理结果为依据，应中止本案审理。刘婷的请求没有法律依据，双方签订的房屋买卖并不是真实意思表示，不存在合同关系，要求解除合同并赔偿损失亦没有法律依据。刘婷与新时代公司于2014年12月18日签订的房屋买卖合同应当无效，该合同是双方为了避免债权人申请法院查封财产，恶意达成的协议，违反了法律的强制性规定，属于无效行为。新时代公司与刘婷恶意行为严重损害了其他债权人的利益。刘婷所购房产的实际价格应为12847120元，而其购买的房款为4600000元，价格明显过低。对于刘婷要求返还200000元定金，一审法院判决不予返还于法有据。对于刘婷要求将安装设备、设施无偿归其所有，于法无据，不应支持。2015年4月27日，新时代公司与刘婷签订的房屋买卖合同，刘婷必须具有该房屋的所有权。因刘婷与新时代公司签订的商品房买卖合同无效，刘婷的房屋所有权没有法律基础，故其与新时代公司签订的房屋回购合同也应当无效。请二审法院不予支持刘婷上诉请求。新时代公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回刘婷诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用均由刘婷承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，应当依法改判或者发回重审。一、新时代公司与刘婷之间是虚假的商品房买卖合同关系。1、2014年12月18日，双方签订商品房买卖合同，刘婷购买新时代公司开发的位于烟台经济技术开发区房屋，建筑面积2203.58平方米，房屋价格为每平方米2100元，总价为4627518元。刘婷主张交付房款8238306元，但没有举证交付该款项的银行流水等相关证据加以证明，一审法院认定交付总房款8238306元属于认定事实不清。2、2015年4月27日，双方又签订房屋买卖合同一份，约定新时代公司回购刘婷前述房屋其中的800平方米，每平方米6500元，总价5200000元。刘婷以4627518元的价格购买了2203.58平方米的房屋，新时代公司再以5200000元回购了800平方米的房屋，刘婷不用一分钱就可以赚取1400多平方米的房屋。新时代公司一直经营实体，以赚钱盈利为目的，每平方米2100元房屋价格还没有成本价格高，两个交易明显是不公平的交易、从而也证实双方之间在表面合法的手段来掩盖非法目的，以求转让资产。3、上述两份房屋买卖合同的交易均是公司职员李书明和刘婷母亲岳某操作的。为了达到非法目的，侵害公司利益，而采取非法手段。新时代公司得知真相后已向公安部门报案，因公安部门侦查时间和立案程序较长，只给一审法院出具了李书明商业受贿受理回执。新时代公司向一审法院讲明了该案审理和本案之间存在关联性，并递交了中止审理申请书，一审法院并未采纳。二、一审法院对于2017年7月14日，新时代公司与烟台海景星辰酒店有限公司、于广海作为甲方，烟台市华南装饰有限公司（法定代表人岳某）、岳某作为乙方，肖某作为丙方签订的协议，给予认定事实是错误的。1、对协议书上甲方签字和盖章新时代公司不予认可，刘婷也没有申请司法鉴定，一审法院应当对该证据不予采信。2、证人肖某没有到过新时代公司办公室，也没有看到协议书上签字和盖章的过程，不具备证人的资格。3、对于孙某转账1300000元装修款，新时代公司从未授权孙某转账给岳某，也不知道该事实。刘婷向法庭提出证人孙某到庭作证，但是孙某迟迟没有出庭作证。1300000元装修款只能证明刘婷和孙某之间存在法律关系，不能证明新时代公司存在授权第三人给付刘婷款项的法律关系。4、刘婷称因岳某和于广海之间在烟台市中级人民法院有故意伤害案件审理，需要岳某出具谅解书才能解决，才达成协议书的内容。该协议书上内容损害了新时代公司的利益，要求新时代公司放弃撤销确认双方买卖商品房合同权利，也存在胁迫于广海的内容，协议书上没有新时代公司和于广海签字和盖章，不能发生法律效力。综上所述，一审判决解除合同事实不清，证据不足，适用法律错误，明显侵犯了新时代公司合法权益，请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，驳回刘婷诉讼请求。刘婷辩称，一、刘婷与新时代公司签订的涉案购房合同系双方真实意思表示，新时代公司部分履行了合同义务，支付了购房定金200000元并代位偿还贷款利息168000元，新时代公司主张该合同不成立没有事实和法律依据。新时代公司所主张的2014年12月18日签订的商品房买卖合同与本案无关，其在本次开庭之前提交的中止审理申请所涉及的于广海确认合同无效诉讼只是为了拖延本案的审理，该中止审理的申请不应采信。二、2017年7月11日签订的协议书，是三方为了一揽子解决纠纷，在充分协商后订立的，协议中除了新时代公司应付的350000元尚未支付外，其他协议条款均已履行完毕。一审判决依据法庭调查认定的事实合法有据，新时代公司对该协议的种种辩解理由不能成立。三、刘婷是涉案房屋登记所有权人，新时代公司以一个假设的合同无效理由来推翻刘婷享有的对该房屋物权不能成立。刘婷向一审法院起诉请求：1、判令解除新时代公司与刘婷签订的房屋买卖合同；2、判令新时代公司按照合同约定承担违约责任；3、诉讼费及其他费用由新时代公司承担。一审法院认定事实：2014年12月18日，刘婷与新时代公司签订商品房买卖合同（合同编号：开字第141218100080号），约定由刘婷购买新时代公司开发的位于烟台开发区房屋，建筑面积为2203.58平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2100元，该商品房总价为4627518元，于2014年12月18日前一次性付清。合同签订后，刘婷陆续向新时代公司支付房款8238306元，并缴纳各种税费，并于2014年12月22日取得了上述房产的所有权证书：烟房权证开字第××号。2015年4月27日，刘婷（甲方）、新时代公司（乙方）签订房产买卖合同约定：一、房产基本情况，甲方拥有的烟台开发区海滨路20号海景星辰B栋-101号房产，建筑面积2203.58平方米，房产证号为烟房权证开字第××号。乙方同意购买甲方该房产证下面积为800平方米的房产。二、买卖条件，1、房产价格：乙方同意以每平方米6500元购买上述房产约800平方米，总价人民币5200000元；最后总价以面积实测为准。该房产办理过户手续所需要缴纳的一切费用（包括税费及公证费等）均由乙方承担。2、甲方保证上述房产的资料真实合法有效。该房产已办理抵押贷款登记，乙方对出售的房产已充分了解，愿意购买该房产。三、乙方付款，乙方在合同签订当日支付定金200000元，45日内支付房款1000000元，70日内支付房款1000000元；余款以乙方自愿向农商行福山区高新区支行偿还（烟农商福山区支行）流借字（2015）年第11001号合同（简称贷款合同）项下贷款3000000元本息的方式支付。五、违约责任，1、乙方不得中途反悔，否则甲方有权依照法律规定不予返还定金。2、如乙方中途反悔，则乙方在房产上的增建部分、安装的设备及设施、物品无偿归甲方所有。刘婷母亲岳某代表刘婷、新时代公司工作人员李书明代表新时代公司在该协议上签名、盖章。房产买卖合同签订后，刘婷即将合同所约定的800平方米的房产交给新时代公司所开办的烟台海景星辰酒店占有使用。但新时代公司未按房产买卖合同约定的期限支付购房款。刘婷主张房产买卖合同签订后，新时代公司只支付了定金200000元，代刘婷向农商行福山区高新支行偿还利息168000元，之后再未向刘婷支付购房款，合同约定的贷款本息由刘婷母亲岳某及朋友谢辉还清，并提交了168000元及还清贷款本息的相关票据。新时代公司辩称双方2014年12月18日签订合同约定单价为每平方米2100元，而双方2015年4月27日签订合同约定单价为每平方米6500元，差价明显超出30%,双方买卖行为侵犯了其他债权人的合法权益应认定为无效。关于新时代公司已付款情况需要庭后落实，但直至庭审结束后也未向一审法院回复落实情况，也未向一审法院提交其按时足额支付购房款的相关证据。关于两份合同单价的差别问题，刘婷解释称是基于避税考虑。2017年7月11日，新时代公司、烟台海景星辰酒店有限公司、于广海作为甲方，烟台市华南装饰设计工程有限公司、岳某作为乙方，肖某作为丙方，三方签订协议，协议约定：三方经过充分协商，就乙方承包甲方装饰工程的工程款结算、甲方于广海故意伤害乙方岳某一案，达成一揽子解决方案，双方共同遵守：1、甲方新时代公司欠乙方岳某五环雅苑购房款300000元新时代公司于本协议签订时一次性付清。2、甲方新时代公司、烟台海景星辰酒店有限公司欠乙方烟台市华南装饰设计工程有限公司海景星辰B座（烟台开发区海滨路20号）装修工程款1650000元，甲方新时代公司及海景酒店分两次支付给岳某，付款时间为：本协议签订之时支付1300000元，2017年9月11日前付清余350000元。丙方自愿为甲方上述350000元欠款做担保，如甲方未按期足额付款给乙方，丙方承担带责任保证，担保范围：350000元装修工程款及延期付款利息，保证期为两年，自2017年7月11日开始计算。3、甲方于广海撤回（2015）福清民初字第485号案件的起诉，以后不再以任何理由提出确认刘婷与新时代公司购房合同无效的诉讼。原购房合同房号为海景星辰B-101#编号为141218100080号购房合同履行再无纠纷。4、甲方完全履行上述三条后，烟台市华南装饰设计工程有限公司与新时代公司及烟台海景星辰酒店有限公司装修工程款项结清，同时乙方岳某与甲方于广海就其故意伤害一案达成谅解。协议书有新时代公司、烟台海景星辰酒店有限公司、烟台市华南装饰设计工程有限公司三公司印章、于广海签名及指印、岳某签名、肖某签名。刘婷称该协议是新时代公司法定代表人陈学忠找肖某从中协调他们之间的纠纷而达成的，协议达成后因陈学忠不愿与刘婷母亲岳某见面，岳某让其项目经理拿着其签好名、盖好章的协议到陈学忠办公室让新时代公司等人盖章的，协议上新时代公司等印章是陈学忠找其公司会计加盖的。刘婷为证明其主张向法庭申请肖某到庭作证，并提交了孙某向其转账1300000元的转账记录。肖某作证称，其系烟台市福山区福新街道办事处永福园村党支部书记，与刘婷母亲岳某与新时代公司法定代表人陈学忠均是朋友关系，刘婷提交法院的协议书是经过其与孙某从中协调三方才达成的。协议书经过多次修改最终于2017年7月11日上午定稿后在烟台开发区德胜商城附近的一家打印店打印出来，因其有急事就先在协议书签名，当时在场人还有刘婷母亲岳某、岳某公司助理刘磊、于广海儿子，其签完名后于广海儿子开车拉着岳某到新时代公司盖章，他就走了。2017年7月11日下午4点多时，孙某给其打电话称已给岳某汇款了，但具体汇了多少他记不清了。之所以由孙某给岳某打款是因孙某是帮于广海处理于广海与岳某在烟台中院故意伤害一案的，当天必须由岳某为于广海出具谅解意见事情才能解决，三方商定等款凑齐后由孙某统一向岳某汇款，向岳某汇的款由新时代公司法定代表人陈学忠出一部分钱，向孙某借一部分钱。他后来得知2017年7月11日下午，岳某到烟台中院现场为于广海出具了谅解意见。这份协议书是其亲身参与的，是真实的。刘婷向法庭提交了2017年7月11日、7月12日，孙某通过银行向岳某转账1300000元的转账记录，转账摘要载明：装修款。新时代公司否认协议及印章真实性，并称签订协议时证人不在现场，无法证明协议各方的盖章情况，且只有岳某签订该协议才能为于广海出具刑事案件谅解意见涉及胁迫内容，协议不发生法律效力。新时代公司对转账记录真实性不予认可，新时代公司未授权孙某向刘婷转账，该两笔款项无法证实是履行协议书约定的款项，与本案无关。新时代公司对其上述主张未提交相关证据予以证明。上述协议签订后，于广海到烟台市福山区人民法院撤回对刘婷、新时代公司的起诉，烟台市福山区人民法院于2017年7月11日作出（2015）福清民初字第485号民事裁定书，准予于广海撤回起诉。庭审过程中新时代公司为证明其主张向法庭提交以下证据：1、2013年8月30日刘婷母亲岳某与新时代公司签订买卖合同复印件，该合同约定新时代公司将海景星辰B-101#房出售给岳某，该房性质为车库，面积为2093.48平方米，总价为12847120元。新时代公司以此证据证明海景星辰B-101#房产的总价为12847120元而非刘婷主张的8238306元。新时代公司主张因其对外欠债过多，为了避免其他债权人申请法院查封这些房屋才与刘婷母亲签订了这份买卖合同，双方并不存在真实的买卖关系。因刘婷母亲岳某为新时代公司经营的烟台海景星辰酒店装修房屋，岳某并没有实际向新时代公司支付购房款，是新时代公司用部分房屋抵顶了装修款。刘婷对证据真实性不予认可，并称该合同上的面积数与其购买房产的面积数不一致，与其办理的产权证书上的面积数不一致，不是同一个标的物，与本案无关。2、（2016）鲁0691民初357号民事裁定书，该裁定书的原告为新时代公司，被告为深圳市华南装饰集团股份有限公司、深圳市华南装饰设计工程有限公司烟台开发区分公司，新时代公司的诉讼请求为要求深圳市华南装饰集团股份有限公司、深圳市华南装饰设计工程有限公司烟台开发区分公司支付其多付工程款4000000元及利息。该案经一审法院审理于2016年9月12日作出（2016）鲁0691民初357号民事裁定书，认为“新时代公司与深圳市华南装饰集团股份有限公司、深圳市华南装饰设计工程有限公司烟台开发区分公司提交的证据中有涉嫌刑事犯罪的线索，应由公安机关处理。根据犯罪线索是否构成刑事犯罪不属于本案民事案件的审查范围，应移送公安机关予以侦查。”裁定驳回新时代公司的起诉。新时代公司以此证据证明岳某借用深圳市华南装饰集团股份有限公司资质为其装修烟台海景星辰酒店过程中涉嫌刑事犯罪，即岳某没有实际向新时代公司支付购房款。刘婷对裁定书真实性无异议，但对证明内容不认可，第一，裁定书中并没有指明哪几个人涉嫌刑事犯罪，也没有说本案刘婷的母亲岳某涉嫌刑事犯罪。第二，这份民事裁定书的当事人信息原告是新时代公司，被告是深圳市华南装饰集团股份有限公司，该案件与本案无关。第三，本案中刘婷对本案涉案房产享有房屋所有权，刘婷就其房产与新时代公司达成的房屋买卖合同意思表示真实，内容合法有效，虽然新时代公司违反约定没有全部履行，但该合同双方也已实际履行，并且也实际由新时代公司经营的烟台海景星辰酒店占有使用，双方的合同关系应当受到法律保护。3、烟台市公安局经济技术开发区分局出具的受案回执，陈学忠：你于2017年8月9日报案称的李书明非国家工作人员受贿一案我单位已受理，你可通过电话查询案件进展情况。联系人、联系方式：李文婷0535-6103141。新时代公司提交此证据并称，新时代公司法定代表人向公安机关报案所依据的主要证据是2013年8月30日刘婷母亲岳某与新时代公司签订的买卖合同，但不包括涉案的2015年4月27日刘婷与新时代公司签订房产买卖合同，新时代公司主张刘婷母亲岳某向其工作人员李书明行贿。刘婷质证称新时代公司提交的该证据与本案无关。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。刘婷于2014年12月22日取得烟台开发区海滨路20号B栋公寓式酒店-101号建筑面积为2203.58平方米房屋的所有权，其有权对上述房屋行使占用、使用、处分的权利。刘婷与新时代公司2015年4月27日签订的房产买卖合同将上述房产中的800平方米出卖给新时代公司，系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按合同约定及法律规定履行合自义务。新时代公司以合同价款差异及刘婷母亲岳某涉嫌刑事犯罪等理由主张合同无效，于法无据，不予支持。合同签订后，刘婷已按约定将涉案房产交由新时代公司经营的烟台海景星辰酒店占有使用至今，履行了合同义务。庭审过程中新时代公司未提交任何证明其向刘婷支付购房款的证据，刘婷自认新时代公司已向其支付购房定金200000元，新时代公司代其偿还银行贷款利息168000元，只提交了168000元的相关票据。如果刘婷自认属实的话，双方合同约定房款总价为5200000元并约定了具体付款时间，但新时代公司严重违反合同约定长时间迟延履行付款义务致使刘婷不能实现获得大额房款的合同目的，现刘婷要求判令解除双方签订的房产买卖合同，于法有据，予以支持。关于刘婷要求新时代公司承担的两项违约责任。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。刘婷要求新时代公司承担的两项违约责任均是基于新时代公司“中途反悔”而约定，而新时代公司虽违约迟延支付购房款但一直在占用使用涉案房屋至今，刘婷主张新时代公司已向其支付购房定金200000元及新时代公司在涉案房产增建、增设的设施、物品情况也未提交充分证据予以证明，且新时代公司对其已支付购房款情况也未落实清楚，所以关于刘婷要求新时代公司承担的两项违约责任，本案不予处理，双方可另案处理。关于新时代公司辩称的以（2015）福清民初字第485号案及本案涉及刑事犯罪为由申请中止本案审理。2017年7月11日刘婷母亲、新时代公司及案外人签订了三方协议，为证明该协议的真实性刘婷申请了协议的参与人肖某出庭作证并提交案外人于广海撤回（2015）福清民初字第485号案的民事裁定书及案外人代新时代公司履行协议向刘婷母亲转账1300000元的票据，新时代公司虽对三方协议真实性有异议，但未提交相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院认定三方协议真实合法有效。根据三方协议于广海已就（2015）福清民初字第485号案撤回起诉，三方约定刘婷与新时代公司对2014年12月18日为海景星辰B-101#签订的编号为141218100080号购房合同履行再无纠纷，现新时代公司以其工作人员李书明及刘婷母亲岳某因该合同等事由涉嫌刑事犯罪申请中止本案审理，仅提交了公安机关的受案回执，证据不足，理由不当，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定判决：一、解除刘婷与新时代公司于2015年4月27日签订的房产买卖合同；二、驳回刘婷的其他诉讼请求。一审案件受理费48200元，由新时代公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于刘婷是否向新时代公司支付海滨路20号B栋公寓式酒店-101号2203.58平方米房款8238306元的事实。新时代公司一审中一方面主张刘婷母亲岳某以装饰装修款抵顶房款的方式完成支付，一方面主张双方不存在真实的房屋买卖关系，但均未提交充分证据证明，故本院对其主张不予采信。刘婷提交了新时代公司向其开具的4627518元机打发票、3610788元收款收据，以及该2203.58平方米房屋税收完税证明，新时代公司对上述证据的真实性予以认可，结合其后来协助刘婷办理该房屋所有权证书的事实，本院对刘婷向新时代公司支付房款8238306元的事实予以确认。二、新时代公司主张2013年8月30日与刘婷的母亲岳某签订买卖合同，可以证明其与刘婷就海滨路20号B栋公寓式酒店-101号房屋签订的房屋买卖合同约定房款过低，并非其真实意思表示。该合同第一款载明“甲方（新时代公司）将海景星辰B栋-101#房出售给乙方（岳某），该房性质为车库。面积为2093.48平方米，总价款人民币壹仟贰佰捌拾肆万柒仟壹佰贰拾元整（12847120.00元）。”本院认为，新时代公司仅能提交2013年8月30日合同复印件，且该合同与2014年12月18日刘婷与新时代公司签订商品房买卖合同在签订主体、房屋面积等方面均存在不一致的情况，故在刘婷不予认可的情况下，本院对该证据不予采信。三、新时代公司称庭后落实其工作人员李书明非国家工作人员受贿案是否立案，刘婷认为新时代公司已经超过举证期限提交证据，不应予以支持。本院认为，即使李书明非国家工作人员受贿案已经立案，亦与本案不具有关联性。四、经查，本院已生效的（2017）鲁06刑终88号刑事判决书载明“二审审理期间，于广海与被害人岳某达成民事调解协议，被害人岳某对于广海的犯罪行为表示谅解，请求二审法院从轻处罚，并适用缓刑。”五、关于新时代公司、烟台海景星辰酒店有限公司、于广海作为甲方，烟台市华南装饰有限公司（法定代表人岳某）、岳某作为乙方，肖某作为丙方签订的三方协议，该三方协议签订后，于广海撤回了（2015）福清民初字第485号案件的起诉，新时代公司支付了相应款项，刘婷的母亲岳某也与于广海在故意伤害案件中达成了谅解，该三方协议内容已经实际履行完毕。新时代公司虽对该协议的真实性不予认可，但未能提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。一审对此认定正确，本院予以支持。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、刘婷与新时代公司2014年12月18日及2015年4月27日签订的两份房屋买卖合同是否有效；二、2015年4月27日刘婷与新时代公司签订的房屋买卖合同应否解除，新时代公司应否承担违约责任；三、刘婷关于200000元定金不予返还和涉案房屋上的增建部分、安装的设备及设施、物品无偿归其所有的主张应否予以支持。关于焦点一：刘婷与新时代公司2014年12月18日及2015年4月27日签订的两份房屋买卖合同是否有效的问题。2014年12月18日新时代公司与刘婷签订商品房买卖合同，新时代公司将涉案房屋以单价每平方米2100元、总价4627518元出售给刘婷。合同签订后，刘婷向新时代公司支付了8238306元房款，并于2014年12月22日取得涉案房屋所有权证书，双方的合同义务均已履行完毕。2015年4月27日新时代公司与刘婷就海滨路20号B栋公寓式酒店-101号下的800平方米房屋签订房屋买卖合同，合同签订后，刘婷向新时代公司交付了涉案800平方米房屋，新时代公司依约向刘婷支付了定金200000元，并代刘婷的母亲岳某偿还了银行贷款利息168000元。上述两份房屋买卖合同均系双方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，故两份房屋买卖合同均合法有效。关于焦点二：2015年4月27日刘婷与新时代公司签订的房屋买卖合同应否解除，新时代公司应否承担违约责任的问题。2015年4月27日房屋买卖合同签订后，刘婷依约向新时代公司交付了房屋，但新时代公司未能按照合同约定履行支付房款的义务，应当承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，刘婷要求解除该房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。关于焦点三：刘婷关于200000元定金不予返还和涉案房屋上的增建部分、安装的设备及设施、物品无偿归其所有的主张应否予以支持的问题，一审法院对此论述充分，双方可另案主张，本院不再赘述。综上所述，新时代公司和刘婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48200元，由山东新时房地产开发有限公司负担；二审案件受理费24400元，由刘婷负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年七月十九日书记员  孙晓雯