山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终1889号上诉人（一审被告）：乔显亮，男，1976年9月11日出生，汉族，个体工商户，住山东省烟台市芝罘区。上诉人（一审被告）：陶瑞兰，女，1942年1月24日出生，汉族，个体工商户，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张玉芬，烟台市法律援助中心律师。被上诉人（一审原告）：白春霞，女，1976年4月15日出生汉族，个体工商户，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：张宝国，山东智宇律师事务所律师。上诉人乔显亮、陶瑞兰因与被上诉人白春霞确认合同效力纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初4681号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人乔显亮、陶瑞兰的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判涉案合同有效；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人出售涉案房屋，被上诉人不知情属于事实认定错误；乔显亮与被上诉人曾于2017年协商一致，同意以人民币510000元的价格将涉案房屋出售给陶瑞兰，并且乔显亮先后从陶瑞兰烟台银行定期存款中分三次取得了涉案房款，房款数额也得到了房管部门的确认，缴纳了契税，办理了不动产转移登记，因此涉案房屋出售给陶瑞兰是合法有效的。二、一审法院认为“乔显亮与陶瑞兰存在恶意，损害了被上诉人的合法权益，故涉案合同无效”是错误的；乔显亮与被上诉人经过共同决定出售涉案房产的情况下，上诉人不存在恶意。关于涉案房款取款时间、办理过户时间以及取款数额有所差异，因为当事人之间是父母与子女的亲情关系，不是单纯的市场交易关系，不可能算计的那么清楚，因此恰恰说明近亲属之间交易的真实性。虽然上诉人曾于2017年11月向一审法院提出过离婚，但双方后来和好，被上诉人于同年12月又撤回离婚起诉。目前乔显亮与被上诉人还是合法夫妻，一直以来上诉人考虑到夫妻感情和正在上大学的女儿，从来都没有同意离婚、从来没有主动要求过离婚、更从来没有否认涉案房屋属于夫妻共同财产，当前只是涉案房屋换成了货币的方式而存在，被上诉人的合法权益并未受到侵害，上诉人也存在恶意出售涉案房屋的行为。根据《婚姻法》司法解释第11条，具体到本案，出售涉案房产是乔显亮与被上诉人共同商量的结果，被上诉人是知情并同意的。退一步讲，即使被上诉人的合法权益受到了损害，其完全可以按照《婚姻法》司法解释第11条的规定在离婚诉讼时向乔显亮主张损失赔偿，而不应当在婚姻关系存续期间主张追回房屋，否则将侵犯陶瑞兰的合法权益，因此一审法院判决合同无效并返还房屋与法律规定相违背，并判决错误。三、陶瑞兰有经济基础和经济能力购买涉案房屋。陶瑞兰与配偶乔君先自2003年开始从事经营三轮车生意。2010年6月21日，乔君先正式注册登记烟台市芝罘区长江三轮摩托车经销部，并实际经营至今，有固定的经济来源和经济积蓄，陶瑞兰完全有能力购买涉案房产。被上诉人白春霞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉。一审原告白春霞向一审法院提出诉讼请求：确认二被告签订的不动产转让合同无效。诉讼中，原告增加诉讼请求如下：二被告将坐落于烟台市芝罘区房屋恢复登记至被告乔显亮名下。一审法院认定事实如下：被告乔显亮系被告陶瑞兰之子。涉案房屋原登记在被告乔显亮名下。两被告在签订的《不动产转让合同》中约定：被告乔显亮将涉案房屋以510000元的价格出售给被告陶瑞兰，双方同意于2017年11月24日由被告乔显亮将该不动产交付被告陶瑞兰，双方于2017年11月24日前携带有关材料共同到不动产登记机构申请办理过户手续，所需缴纳的税费，双方按照国家规定承担。2017年12月8日，涉案房屋转移登记至被告陶瑞兰名下。原告和被告乔显亮于1997年11月5日登记结婚。因本案原告起诉本案被告乔显亮离婚纠纷一案，一审法院于2017年11月20日立（2017）鲁0602民初10626号案，因原告于2017年12月22日向法院提出撤诉申请，法院于2017年12月22日出具（2017）鲁0602民初10626号民事裁定书，裁定准许原告撤诉。2018年3月15日，原告再次将被告乔显亮诉至法院，诉称被告正在积极变卖房产，转移夫妻共同财产，变本加厉的殴打原告，请求法院判令双方离婚并分割夫妻共同财产。法院立（2018）鲁0602民初2781号案。法院于2018年5月10日作出（2018）鲁0602民初2781号民事裁定书，认为：原告解释称，被告随时可能卖掉夫妻共有的房产，其是想保全财产，故不满六个月就诉至法院，该情形不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（七）项规定中的“新情况、新理由”，故裁定驳回原告的起诉。原告不服上述裁定，上诉至烟台市中级人民法院，该案现在二审过程中。本案庭审中，原、被告认可涉案房屋原属于原告和被告乔显亮的夫妻共同财产。2010年购买涉案房屋以后，原告夫妻和被告陶瑞兰夫妻均在涉案房屋内居住。原告称2017年后原告搬出涉案房屋，两被告称2018年6月原告搬走、被告乔显亮临时在店里居住。原告主张，对两被告间的房屋买卖行为不知情，也没有收到房款。本案立案时原告根据合同的价款写了总房款545000元，也是为了少交诉讼费，原告认为房屋价值实为1100000元，这是2017年11月至12月份涉案房屋的市场价格。被告乔显亮称，其和原告打算2016年底卖房，被告陶瑞兰不同意卖给外人，2017年其和原告、被告陶瑞兰口头商定将房子卖给被告陶瑞兰，卖给被告陶瑞兰以后其一笔一笔地将被告陶瑞兰的钱取出交给了原告，取钱时有一次是原告和其一起去的，其不知道上述款项现在的去向。2017年11月过户时，原告知情，但她在看店没有一起去过户。2016年底准备买房时双方商量的房款价格就是50多万元，当时房价并不高，故其认可原告立案时主张的房屋价格545000元。被告陶瑞兰称，认可被告乔显亮陈述的房屋买卖过程，当时商量的过程是在涉案房屋家中商量的，因为原告夫妻与被告夫妻一直共同居住，因此原告对转让房产是同意和知情的。涉案房屋的转让是在2017年进行的，510000元的价格并不低于市场价格，原告在起诉状中自认涉案房屋价格545000元，房产交易部门也对涉案房屋的价格按照510000元审核通过给予过户，说明涉案房屋的价格是合法合理的。两被告提供了自烟台银行股份有限公司福宏街支行调取的被告乔显亮签名取款的被告陶瑞兰的个人定期存款支取记录两份、个人储蓄存单取款记录一份，载明被告乔显亮2017年4月4日取了218707.81元、6月9日取了102037.64元、9月20日取了264044.58元的房款，证明被告乔显亮从被告陶瑞兰的定期存单取了三笔房款，买卖合同有效，被告乔显亮将这些现金全部交给了原告。被告乔显亮还称，被告陶瑞兰做了多年买卖，是有收入的。原告质证称，对证据真实性无法确定，对证明内容有异议，即使真实，取款日期在房屋买卖日期之前，和本案没有任何关系，也能证明被告乔显亮将原告与其婚姻存续期间所有的收入全部转给被告陶瑞兰，被告陶瑞兰是70多岁的老人，本身没有任何收入，在老人的账户下突然具有50多万元的存款，不符合常理，该存款是属于原告与被告乔显亮的共同财产，被告乔显亮也未将这些钱交给原告。诉讼中，依据原告申请，法院裁定查封了涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。庭审中，原被告均认可涉案房屋原为原告和被告乔显亮的夫妻共同财产,法院对此予以确认。2017年原告起诉被告乔显亮离婚纠纷一案的诉讼过程中，两被告自行签订了涉案房屋的买卖合同并于2017年12月8日将涉案房屋转移登记至被告陶瑞兰名下的事实清楚。在两被告不能证明原告对两被告间房屋买卖行为知情的情况下，被告乔显亮单方将涉案房屋出售给被告陶瑞兰，属无权处分行为。对于被告陶瑞兰购买涉案房屋的行为是否构成善意取得。首先，被告陶瑞兰作为被告乔显亮之母，其对涉案房屋系原告与被告乔显亮共同共有之事实应是明知的，故在原告与被告乔显亮离婚诉讼期间，其与被告乔显亮自行签订了购买涉案房屋的买卖合同，不能认定其系出于善意；其次，两被告虽提交了被告乔显亮代被告陶瑞兰取款的证据，但该取款行为发生在两被告转移房屋权属登记之前，且取款数量与买卖合同约定的房款不符，不能看出上述款项的性质为购房款，不能认定被告陶瑞兰实际支付了涉案房屋的对价。故被告陶瑞兰购买涉案房屋的行为不构成善意取得。综上，一审法院认为，对于在原告与被告乔显亮离婚诉讼期间两被告母子将涉案房屋转移登记至被告陶瑞兰名下的行为，两被告既未能提供证据证明原告对此知情并同意，亦未能证明被告陶瑞兰系善意取得房屋，综合全案证据，一审法院认为两被告在被告乔显亮和原告离婚诉讼期间转移原告和被告乔显亮夫妻共同财产的主观恶意较为明显，损害了原告的合法权益，故两被告签订的《不动产转让合同》应为无效。两被告的辩解，缺乏证据支持，法院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。两被告签署的《不动产转让合同》被确认无效后，涉案房屋应恢复登记至被告乔显亮名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年8月31日判决：一、确认被告乔显亮与被告陶瑞兰签订的《不动产转让合同》无效；二、被告乔显亮与被告陶瑞兰于判决生效之日起10日内共同办理烟台市芝罘区房屋产权恢复登记手续，将此房屋的产权恢复登记至被告乔显亮名下。案件受理费9250元减半收取4625元、保全费3245元，由被告乔显亮、被告陶瑞兰共同负担。二审中，上诉人提交1.2018年9月26日上诉人与被上诉人共同签订的承诺书，证明上诉人乔显亮把华信家园59号4-2房屋过户给陶瑞兰被上诉人是知道的，且房款也交给了被上诉人；2.乔君先烟台市芝罘区长江三轮摩托车经销部的摩托执照，证明上诉人陶瑞兰和丈夫乔君先一直做摩托车销售生意，是有收入的，有能力支付购房款。经质证，被上诉人对证据1不认可，称该证据是虚假的，当时乔显亮雇人冒充煤气公司的人，以欺骗的手段获取了白春霞签字的空白A4纸一张，承诺书的内容是上诉人乔显亮自己书写的，不是白春霞的真实意思表示；被上诉人对证据2的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人主张涉案房屋出卖给陶瑞兰被上诉人是知情的，上诉人并非恶意出售涉案房屋，并为此提交了证据证实其主张。从上诉人提交的承诺书的内容来看，系以双方和好，不再离婚为目的而约定的条件，承诺书中第三条、第四条的表述：“白春霞承认起诉乔显亮卖给母亲陶瑞兰华信家园59号楼4单元2号房子的事是知道的，并且房款也收到了”，“白春霞不再追究乔显亮买房给陶瑞兰的事，并同意去法院和法官说明自己确实知道和同意卖房给母亲陶瑞兰的事”，该证据不足以证明被上诉人对上诉人将涉案房屋卖给陶瑞兰一事知情，且该承诺书形成的时间为2018年9月26日，正处于烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2781号双方离婚案件的上诉期内，此前被上诉人反复起诉要求离婚、分割夫妻共同财产，多次提出上诉人乔显亮有转移夫妻共同财产的行为，并向法院申请了财产保全，以防止上诉人乔显亮继续转移财产，在此种情况下，被上诉人签订承诺书，表示对上诉人乔显亮将涉案房产出卖给被上诉人陶瑞兰一事知情并表示不再追究，与常理不符；上诉人提交的营业执照亦不足以证实其将房产出卖给陶瑞兰系出于善意，故对上诉人提交的证据，本院不予采信。现上诉人不能提供其他证据证明其主张，上诉人的主张证据不足，本院不予支持。上诉人乔显亮在与被上诉人离婚诉讼期间，将涉案房屋转移登记至上诉人陶瑞兰名下，系恶意转移夫妻共同财产，损害了被上诉人的合法权益，上诉人乔显亮与上诉人陶瑞兰签订的《不动产转转让合同》应属无效。一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9250元，由上诉人乔显亮、陶瑞兰负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  刘 腾审判员  付景波二〇一九年七月九日书记员  李茜茜