山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3187号上诉人（原审被告）：曲洪阳，男，1965年11月25日出生，汉族，住烟台市牟平区。上诉人（原审被告）：曲日基，男，1958年7月7日出生，汉族，住烟台市牟平区。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴树林，山东鲁通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省烟台昆嵛区昆嵛镇曲家口村村民委员会，住所地烟台昆嵛区昆嵛镇曲家口村。法定代表人：曲恒义，村委会主任。委托诉讼代理人：徐晓，山东霖鑫律师事务所律师。上诉人曲洪阳、曲日基因与被上诉人山东省烟台昆嵛区昆嵛镇曲家口村村民委员会（以下简称曲家口村委会）确认合同效力纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人曲洪阳上诉请求：1、依法改判或发回重审；2、一切诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2008年9月上诉人购买被上诉人的房屋，合同已实际履行完毕并使用多年，上诉人基于实际占有人即本案的被上诉人的处分对涉案房屋取得占有、使用、居住权，所以一审法院判决把涉案房屋返还给被上诉人不符合法律规定。并且2017年12月上诉人又把涉案房屋卖给本集体组织成员曲日基，所以两个买卖合同都有效。原审判决认定被上诉人与上诉人之间的协议违反了国家强制性规定无效，但并未释明违反的具体规定。原审判决认定被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同因未经过民议程序无效，村委出售涉案房屋虽未经村民代表会议研究，但根据法律规定需经村集体成员议定的事项中并未规定村集体所有的房屋均需经过民主议事程序，仅对宅基地作了特殊规定。退而言之村委与曲洪阳所签合同最多只构成民法上的无权处分，按照法律规定不影响合同效力。被上诉人在原审庭审中明确主张其变更后的诉讼请求依据的法律关系为借用关系，而一审法院认定为房屋买卖合同关系，一审法院未经释明，程序违法。上诉人曲日基上诉请求：1、一审认定事实不清，程序违法，请求二审法院依法改判或发回重审；2、一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2017年12月，上诉人购买曲洪阳的房屋，有双方签订书面协议和交款凭证，该合同是双方真实意思表示所以该合同是有效的。另外，上诉人本人是农民，从未到过法庭，所以比较胆怯、紧张，不免言辞有些含糊，意思表达不怎么准确。本案上诉人与曲洪阳是亲戚关系，按原价把房屋卖给上诉人，上诉人让曲洪阳继续使用房屋一部分，都是常理，法院以此认定不存在买卖关系，违背事实。二、被上诉人在起诉时，是以确认合同无效提起，庭审过程中要求返还房屋，这两个诉互相矛盾，不能一起审理，违反了民诉法的相关规定。其他上诉理由同上诉人曲洪阳的上诉理由。被上诉人委会辩称：一审程序合法，不存在违反民事诉讼法规定的程序性问题。一审认定上诉人曲洪阳与被诉人之间的房屋买卖无效，系因双方之间的买卖行为违反了土地管理法的强制性规定，上诉人曲洪阳作为非集体组织成员（城镇居民）其无权购买被上诉人建造的集体土地的房屋。该涉案的房屋建造在被上诉人的集体土地上，只能由本集体组织成员之间买卖，况且被上诉人的村务的相关账目中及会议记录中没有任何上诉人曲洪阳与被上诉人之间买卖房屋的相关记录。关于二上诉人之间的所谓的房屋买卖关系，明显系虚假的，二上诉人在一审法庭陈述阶段关于涉案房屋的买卖陈述不一致，明显不符合常理，并且上诉人曲洪阳之间多次插话提醒上诉人曲日基，一审认定二上诉人之间不存在法律关系正确，不存在买卖关系正确。委会向一审法院起诉请求：1.依法确认委会、曲洪阳关于村中间（大槐树北）8间房屋的买卖行为无效；2.诉讼费由曲洪阳承担。诉讼过程中，委将第一项诉讼请求变更为:要求曲洪阳返还涉案8间房屋。一审法院经审理认定事实如下：1979年左右，委会出资在该村中间大槐树北建设了一排13间房屋，该房屋一直未办理产权登记手续。2005年左右，委会将其中的东8间房屋（以下简称涉案房屋）出借给曲洪阳使用。另查明，曲洪阳于2000年左右将户口自山东省烟台昆嵛区昆嵛镇曲家口村(以下简称)迁出。曲日基系村民。对于当事人存有争议的事实，一审法院认定如下：1、关于涉案房屋的居住使用情况。曲洪阳述称，2005年左右，其两个表弟经营至牟平城区的客运线路，因为二人家在邻村，晚上在无处居住，于是其与时任村委会书记曲修基以及村两委商量暂时借用涉案房屋，当时只是说暂时居住，未说明居住到何时，村里也没有要钱，之后两个表弟开始居住使用涉案房屋，后来一个表弟搬走了，另一个表弟曲苏宁居住至今。委会认可曲洪阳自2005年左右开始使用涉案房屋，当时只是承诺可以使用至曲修基的村委任期届满；目前涉案房屋实际上由曲洪阳及其母亲、表弟曲苏宁占有使用。2、关于涉案房屋的买卖情况。委会主张曲修基一任村委为了感谢曲洪阳对村里的帮助将涉案房屋无偿借给他使用，并没有卖给他，他有权使用至该届村委任期届满。对此，委会提交如下证据：一、2014年4月26日两委会议记录，载明：2005年，由于曲洪阳帮助争取土地补偿款和2009年移民项目，在党员会上通过将村大队的8间房屋无偿给曲洪阳的亲戚使用，并没有卖给曲洪阳，在本届结束前，一直给他使用，在下届班子产生后，再由下届班子决定是否继续由其使用。二、2015年9月2日昆嵛镇政府信访答复意见书（关于曲修军等村民反映曲修基以权谋私、贪污腐败的信访事项答复意见书），载明：反映2004年开党员会时，曲修基曾说过原村委老办公室租给了曲洪阳，现在曲洪阳声称卖给他了，手里有合同。经查，曲修基当选为村委会主任后，2005年曲洪阳帮助村争取土地补偿款和2009年移民项目，村两委研究为了感谢曲洪阳，并在党员会上通过，将村大队8间房屋无偿给曲洪阳的亲戚使用，曲洪阳给予村委会10000元是房屋修缮款，曲修基并没有将房屋卖给曲洪阳，原昆嵛镇组织委员到村了解后，曲修基明确阐明房屋没有卖给曲洪阳，并且让曲洪阳使用至本届村委会结束，是否让曲洪阳继续使用由下一届村委会研究决定。经质证，曲洪阳对证据均有异议，称涉案房屋已经卖给了他。曲洪阳主张委会已将涉案房屋卖给了他，称2008年9月份，其提出购买涉案房屋，村委同意后，商定房款10000元，其将打印好的购房协议书交给了村委会主任曲修基，在村两委成员签完字之后交给了他；2008年9月11日，其在将10000元购房款交给了村委会计曲恒强，曲恒强出具了加盖村委会印章的收条。对此，曲洪阳提交如下证据：一、《购房协议书》，载明：“今经委会研究决定把本村原办公室八间房卖给曲洪阳，价格为壹万元整（10000.00）（因多年为本村做出贡献：土地整理，修路等）。特此证明村委会签字：曲修基曲修顺曲香英2008年9月10日”。二、收条一张，载明：“收条今收到曲洪阳买房款人民币壹万元整。曲恒强（加盖委会印章）2008.9.11”。经质证，委会对证据一的真实性不予认可，认为系曲洪阳为本次诉讼而恶意突击形成；对证据二，认可系曲恒强书写，不认可形成于2008年9月11日，认为系后补的，该款为交付给委的房屋修缮款；本次诉讼之前从未看到过上述证据，曲修基也从未提起过；上述10000元至今存放在村委的保险柜里；2014年、2015年昆嵛镇政府对涉案房屋进行调查时，时任村委会主任曲修基明确答复没有将涉案房屋卖给曲洪阳，只是暂时借住，他当时并未提起2008年9月签订了购房协议以及出具了收款收条。委会主张出售村里的固定资产系重大事项，应当按照村民委员会组织法的规定召开村民代表会议以及村两委会的集体表决通过，否则处分行为无效；2008年，村委会并不存在出售涉案房屋的相关会议记录。对此，被告不予认可。委会主张2005年、2006年村委出资为涉案房屋安装了铝合金门窗、套了院墙，因为曲洪阳占有使用该房屋，所以委要求由他承担相应的修缮款，于是他支付村委10000元，即2008年9月11日收条载明的款项。对此，曲洪阳不予认可。曲洪阳主张其于2017年12月8日将涉案房屋卖给了被告曲日基。对此，曲洪阳提交《房屋买卖协议书》（载明：曲洪阳把原购买村办公室8间房卖给曲日基，价格10000元）、收条（载明：今收到曲日基买曲洪阳原办公室8间房款10000元）予以证实。经质证，委会对上述证据均有异议，认为不能证明买卖事实；双方之间的买卖没有中间人的参与，不符合农村交易习惯，而且交易价格明显低于市场价格。被告曲日基对证据的真实性没有异议，认可其与曲洪阳之间存在房屋买卖关系；其经营一家农资商店，与涉案房屋相邻，因为商店面积较小，为了方便存放物资就购买了涉案房屋；签订协议之后，涉案房屋就交接了，曲日基使用其中一小部分，大部分仍由曲洪阳的表弟使用；因为双方是亲戚关系，曲洪阳将涉案房屋出售给曲日基并不挣钱；房款10000元是现金交付给曲洪阳的。曲洪阳对曲日基的陈述均予认可。委会对被告曲日基的陈述均不认可，认为曲日基的陈述前后矛盾，且曲洪阳多次插话提醒曲日基向法庭进行陈述，通过庭审录像明确可以看出；曲日基是在有了17间房屋的基础上又购买了涉案8间房屋用于所谓的存放杂物，而曲日基又陈述该房屋至今仍由曲洪阳的表弟使用，明显不符合常理。委会认为曲日基购买涉案房屋的用途以及房屋的价款与涉案房屋买卖合同效力的有无并无关联。一审法院认为，本案的焦点问题是委会要求被告返还涉案房屋的理由是否正当。一、关于委会与曲洪阳之间的法律关系问题。双方当事人对曲洪阳于2005年左右开始借用涉案房屋的事实均无异议，但对之后是否存在买卖事实各执一词。曲洪阳提交的2008年9月11日的收条加盖了委会印章，并署有会计的签名，一审法院予以采信。该收条明确载明10000元为“买房款”。委会提交的村两委会议记录以及信访答复意见书中有关涉案房屋是否存在买卖事实的记载，均为委会以及有关人员的单方陈述，其证明效力明显低于上述欠条。根据上述欠条，并结合曲洪阳借用涉案房屋的过程，能够认定双方之间存在买卖涉案房屋的关系。委会主张双方一直为借用关系、购房协议以及欠条系事后补签，证据不足，一审法院不予支持。二、关于涉案房屋买卖行为的效力问题。首先，曲洪阳并非集体经济组织成员，其购买涉案房屋违反了国家的强制性规定。其次，涉案房屋没有进行产权登记，涉案房屋买卖过程中亦未通过民主议事程序。综上，委会与被告曲洪阳之间的房屋买卖行为无效。曲日基主张以10000元价款购买了涉案房屋，但是庭审过程中对交易价格的确定、房屋的交接使用等房屋买卖过程进行陈述时，言辞含糊、意思表达不明确，且不时有曲洪阳言语提示。综上，曲日基、曲洪阳针对涉案房屋的交易价格以及交付使用过程明显不符合常理。据此，一审法院认定曲洪阳、曲日基之间并不存在房屋买卖关系。三、关于涉案房屋应否返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，委会要求返还涉案房屋，理由正当，应予以支持。同时，委会亦应将所收取的10000元房款返还曲洪阳。综上，一审法院判决：一、曲洪阳将其占用的坐落于山东省烟台昆嵛区昆嵛镇曲家口村中间大槐树北的8间房屋于判决生效之日起二十日内返还委会；二、委会于判决生效之日起二十日内返还曲洪阳房款10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元减半收取1550元，由委会负担775元，由曲洪阳负担775元。本院审理期间，上诉人针对其上诉主张另提交以下证据：1、2019年7月份拍摄的涉案房屋照片9张，证明涉案房屋上诉人曲洪阳卖给上诉人曲日基后一直由上诉人曲日基占有使用至今。被上诉人对照片系涉案房屋的真实性没有异议，照片形成于2019年7月份系在一审判决后，从内容看无法反映涉案照片是由曲日基管理使用的。上诉人对此解释称，照片中显示的农药及化肥系曲日基所有。上诉人与被上诉人均认可上诉人曲日基在村经营农资。2、证人曲某、李某出具的书面证人证言两份，两份证言一致载明，证人系村民与曲日基同村，也认识曲洪阳，曲洪阳从村里买了八间房，后来证人听说曲洪阳在2017年年底又把这八间房子卖给了曲日基，价格和当年曲洪阳买的价格一样。曲日基买房后在房子里堆放了农药和化肥，管理使用购买的房屋，证人还去买过农药和化肥。另外在2019年春天，证人还看到曲日基在院子里加盖了彩钢棚。上诉人另申请证人曲某、李某出庭作证，该两证人对上诉人提交书面证言的真实性予以认可。两证人均陈述关于房屋买卖事宜是听别人说的，两人均到涉案的房子找曲日基买过化肥。被上诉人对证人证言的真实性不予认可，认为从上诉人提交的两份书面证人证言的内容来看，除了证人基本信息以外，其余的内容都是相同的，而二证人主张其是分别到不同的打印店去打印，从常理上看，明显不符合常理。通常来讲，每个证人的意识形态不同，他们所表达的内容不可能完全一致，这本身就不符合常理。其次，在一审庭审过程中，上诉人曲日基主张其在涉案的房屋中只是放了杂物、农业器具等，证人主张其放了农药化肥，明显不符。另外，二上诉人均主张涉案房屋仍由上诉人曲洪阳的表弟在使用，二证人却说由上诉人曲日基在使用，并且证人李某向法庭陈述只有曲日基自己在使用，这明显自相矛盾。因此，二证人的证言依法不予采信。本院经审理查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的焦点问题是涉案的房屋买卖合同是否成立并有效，上诉人曲洪阳是否应该向被上诉人返还涉案的房屋。涉案的房屋系建立在农村集体土地之上，上诉人曲洪阳作为非本被上诉人经济组织成员，其买受了涉案房屋必然导致土地使用权流转到该经济组织以外，违反了土地管理法相关规定，损害了社会公共利益，故上诉人曲洪阳与被上诉人签订的房屋合同应为无效合同。本案中，双方均认可涉案房屋无法办理产权登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此无论于上诉人曲洪阳与曲日基之间是否成立真实的房屋买卖合同关系及合同是否有效，因未办理房屋产权变更登记手续，现有的证据亦不能充分证实曲日基实际占有涉案房屋，因此上诉人曲洪阳及曲日基均未取得涉案房产的物权，涉案房屋仍应归被上诉人所有。综上，因被上诉人与上诉人曲洪阳签订的房屋买卖合同无效，曲洪阳依法应将依据无效合同取得的财产即涉案房屋返还给被上诉人，被上诉人收取的房款亦应返还。一审中，被上诉人虽然在庭审中主张其与上诉人曲洪阳是借用关系，但同时被上诉人主张即使双方之间是买卖合同关系也是无效的，因此其诉讼请求无论是基于借用关系还是基于房屋买卖关没有发生变化，故一审法院没有释明并不影响本案的实体审理，上诉人关于一审程序违法的主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6600元，由上诉人曲洪阳负担3300元，由上诉人曲日基负担3300元。本判决为终审判决。审判长  慈勤哲审判员  曹红岩审判员  尹鹏亮二Ｏ一九年七月十八书记员  赵广娜