苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0506民初10568号原告：马庆大，男，1969年5月8日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马广宇，上海市协力（苏州）律师事务所律师。被告：林祖霞，女，1982年10月22日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，暂住于江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：潘军扬，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄叶妮，江苏政纬律师事务所实习律师。原告马庆大诉被告林祖霞合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，口头裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马庆大及其委托诉讼代理人马广宇、被告林祖霞的委托诉讼代理人潘军扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马庆大向本院提出诉讼请求：判令被告履行《出售协议》义务，返还原告售房款406000元。事实和理由：2016年1月，原告借用被告名义购买了位于苏州市吴中区，买房后原告经济条件恶化，还贷压力太大，遂于2018年8月房产证满两年之时决定出售该房屋。经联系房产中介公司，找到购买意向人，又联系垫资公司垫资清偿房屋贷款。同时，原、被告协商，原告向被告支付250000元作为借名买房的酬劳，被告同意配合原告办理售房手续并在出售该房后将所得房款返还原告。2018年11月29日，原、被告双方签订《关于尹山湖景花园15栋2201房产出售协议》，以书面协议的形式明确双方权利义务。不料，协议签订后，被告欲反悔企图索要更高酬劳，原告已无能力满足被告无理请求，故起诉至本院。被告林祖霞辩称：1、原告诉称借用被告名义买房不是事实，该房屋当初购买目的用于结婚，故登记在被告名下，房产属于被告个人所有，且属被告首次购房，故造成被告今后购房的损失；2、原、被告在分手时，已明确说清楚了，现原告起诉属无理取闹。2018年12月6日被告已支付原告400000元，当时双方已谈妥无经济上的纠纷。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告林祖霞于2016年1月15日从苏州保利隆胜置业有限公司处购买苏州吴中经济开发区郭巷街道尹山湖景花园15幢2201室商品房一套，价款3197798元。同年3月2日，被告林祖霞与中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，明确就尹山湖景花园15幢2201室房屋向中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行贷款2230000元，贷款期限从2016年3月2日起至2046年3月2日止，贷款利率为基础上下浮12%执行，还款方式为等额本息。2018年8月10日，在苏州工业园区久居房产中介有限公司，原告马庆大与案外人黄美玲、王旭彤签订《苏州久居房产中介有限公司存量房买卖合同》（编号：000006），明确双方就尹山湖景花园15幢2201室的出售达成协议，出卖人为林祖霞，买受人为黄美玲，涉案房屋实际成交价400000元，当日支付定金120000元，约定2018年8月25日办理网签协议、资金托管、商业贷款。在合同落款处，出卖方由原告马庆大代签被告林祖霞的名字，买受方由黄美玲、王旭彤签字，居间人处盖有苏州工业园区久居房产中介有限公司公章并有中介李腾签名。2018年11月29日，被告林祖霞（出卖人）与黄美玲、王旭彤（买受人）签订《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存吴中合同201811290284），明确出卖人出售苏州吴中经济开发区郭巷街道尹山湖景花园15幢2201室房屋给买受人，约定价款3000000元，款项由买受人贷款支付，在申请办理资金托管手续之日起15日内办理银行贷款事宜。被告林祖霞在该合同落款处签名。原、被告双方一致确认：2016年1月购买涉案房屋时原、被告系情侣关系，于2017年7月左右分手。2018年8月28日原告向被告支付250000元。2018年12月4日被告尾号为0696的建行账户收到3001812.5元房款（其中托管资金为300000元，余款1812.5元是垫资方多垫资的金额），原、被告双方对该收款账户各设置三位密码，同日，该账户支付2153375元垫资款、20865元和20000元的中介（垫资）费用，支付时在场人员有垫资款经办人、中介方及原、被告双方。2018年12月6日被告该账户向原告转账400000元。关于2018年8月28日原告向被告转账250000的性质，原告认为是此款是多年对被告感情以及借名买房的报酬，被告认为是出售房屋得款中双方约定的原告支付给被告的第一笔报酬。关于2018年12月6日被告向原告转账400000元的经过，被告认为是当日对剩余房款协商后达成的一致意见。原告否认被告上述陈述，并表示2018年12月4日被告账户支付垫资款时根据银行要求其已将其设置的三位密码告知被告，事后被告不同意办理联名账户且银行要求密码必须一人输入，故其无法控制托管账户中的房款。2018年12月6日被告向其支付400000元时其对金额是有异议的，其认为扣除垫资款和垫资费用后出售房屋所得款项均应归其所有。庭审中，被告陈述购买涉案房产因为原、被告曾考虑结婚用于婚房，原告对涉案房屋的出资应认定为赠与，由于对原告的信任，故购买房产所有的全部材料都在原告处，当时出售房屋的确都是原告去经办的，出于对原告还有的信任，其认可原告代表其出售房屋的行为，其和买受人之间直接签署了网签合同，其不清楚涉案房屋出售时的居间合同内容。原告陈述，购买涉案房屋时由于原告年龄大，首付要求高，贷款年限短，故借用被告名义购房。涉案房屋出售时实际成交价款为4000000元，其中1000000元由买方直接交付给其，另有3000000元通过托管协议账户支付至被告银行卡。2018年8月10日签订的三方居间合同，被告知情并在中介方留存的居间合同上签字确认。原、被告双方还在中介居间下，于2018年11月12日签订了《关于尹山湖景花园15栋2201房产出售协议》。原告提供的出售协议记载：协议人马庆大于2016年1月15日在江苏省苏州市吴中区郭巷郭新东路78号购得尹山湖景花园15栋2201室房产（以下简称“该处房产”）一处，因协议人马庆大当时贷款年限不足20年的原因，故暂借协议人林祖霞之名义。此后就该处房产的所有首付以及向中国邮政储蓄银行苏州新区支行贷款的所有费用，均有马庆大支付到2018年9月。2018年8月马庆大欲出售该处房产，后经与林祖霞协商，林祖霞同意协助就该处房产的出售，履行出售该处房产的相关手续。该处房产出售的价格为300万元，因借用林祖霞之名义，马庆大已于2018年8月28日支付给林祖霞25万元。此后，林祖霞配合完成该处房产的网上签约出售手续。因该处房产尚余向中国邮政储蓄银行苏州新区支行贷款213万元，故马庆大以其个人其他房产作为担保，向中国汇融金融控股有限公司（以下简称垫资公司）借款213万元，以此还清目前（截至2018年9月底的余额）尚余贷款总额，以便将该处房产顺利交易给买方。该贷款还清后，将完成该处房产的全部交易，就交易总额的300万元中扣除垫资公司所借的213万元（以实际垫资金额为准）所剩余的该处房产交易余额（以下简称该处房产交易剩余金额）协议人马庆大和协议人林祖霞愿意达成以下协议：1、该处房产交易剩余金额全部归马庆大所有。2、为确保该处房产交易剩余金额能顺利支付给马庆大，林祖霞同意将预留在吴中区房产交易所内的开户行为中国工商银行股份有限公司苏州城东分理处的账号为95×××96的银行卡密码予以修改，6位密码中的马庆大和林祖霞各掌握三个数字。在全额支付给马庆大前，林祖霞不得挂失和在此卡开设任何网上支付功能。不得擅自转移该银行账号中任何款项，为清晰起见，在协议签署之日内，林祖霞清空该账户内所有款项，消除所有与该银行卡有关联的网上支付功能并按协议修改密码。3、因马庆大已为还清该处房产的全部贷款，向垫资公司提供了担保，并且承担了垫资的利息，故林祖霞在中国邮政储蓄银行苏州新区支行为该处房产贷款所开设银行卡（账号：62×××73）必须在接收到全部垫资金额后，立即支付给中国邮政储蓄银行苏州新区支行，并通知银行方，全部扣除卡内金额，予以还清全部贷款。4、就该处房产交易剩余金额如林祖霞有异议，按照以下方式予以处理：4-1、首先保证房产的顺利交易，马庆大和林祖霞完成买方的产权过户手续；4-2、林祖霞仍要履行本协议2、3款的内容；4-3、双方保留包括法律在内的其他方式就该处房产交易剩余金额进行协商和处理；4-4、如林祖霞违背本协议，私自挪用该处房产交易剩余金额，需承担以该处房产交易剩余金额为准的50%的违约金；4-5、协议双方中任何一方如不履行本协议者，承担该处房产交易的所有违约金以及与交易相关的所有费用，包括但不限于交易中介费、垫资利息、法律诉讼费用等。该协议落款处协议人处分别由原、被告双方签字捺手印，见证人处有李腾签名捺印。庭审中，原告解释，因2018年11月12日签订的上述协议第二条收款银行账户有误，故原、被告双方在中介居间下于2018年11月29日重新签订了《关于尹山湖景花园15栋2201房产出售协议》，除收款银行账户变更为62×××85外，其余内容与2018年11月12日签订是出售协议其余内容均一致，立案时已提交2018年11月29日的协议复印件，但原件找不到了，无法提供。关于上述协议，被告表示的确签署过一次协议，当时协议一式三份，被告也有一份，但找不到了，无法提供。被告认可协议在中介处起草并打印，见证人确系李腾，但认为原告提供的协议关键页上没有任何人签字，故不认可真实性。即使上述协议内容真实，也未实际履行，故与本案无关联性。根据协议第2条约定，原、被告双方各保留三位数字密码，对金额有异议另行处理，也就是说如果产生争议，2018年12月6日被告不会支付原告400000元，即只有在双方各自谈妥并告知密码后，才会有转账行为。以上事实，由原告提供的苏州市商品房买卖合同（编号：苏房商吴中合同201601150488）原件、个人购房/购车借款及担保合同原件、苏州久居房产中介有限公司存量房买卖合同（编号：000006）原件、苏州市存量房买卖合同（编号：苏房存吴中合同201811290284）复印件、关于尹山湖景花园15栋2201房产出售协议（2018年11月12日）的原件以及该协议2018年11月19日的复印件，被告提供的银行流水，本院制作的开庭笔录等证据在卷佐证。原告马庆大为证实本案属借名买房之行为，还提供了如下证据予以证实：1、交通银行2016年1月15日的刷卡凭证原件3张，显示尾号为5310的账户在苏州保利隆胜置业有限公司刷卡消费20000元、尾号为0696的银行卡在苏州保利隆胜置业有限公司刷卡消费890000元、尾号为3852的银行卡在苏州保利隆胜置业有限公司刷卡消费7798元。交通银行2016年3月16日的刷卡凭证原件，显示尾号为3852的银行卡账户在苏州保利隆胜置业有限公司刷卡23062元。2、中国银行特约商户签购单原件1份、税收缴款书（契税专用）第一联原件1张，分别显示2016年3月17日，尾号为0696的银行卡在苏州市吴中地税局耕占税和契账户中消费48014.72元，显示涉案房屋缴纳税款48014.72元。3、物业收据原件3张，显示2016年3月16日就涉案房屋支付公共能耗费500元、代收代缴垃圾清运费804.6元、2016年3月1日至2016年8月31日物业服务费2114.4元。4、苏州市住宅专项维修资金专用收据（收据联）原件1张，显示2014年11月19日涉案房屋缴纳维修基金19309元。5、销售不动产统一发票付款方付款凭证原件1张，显示涉案房屋支付购房款3200981元，该发票联上有被告签名。6、涉案房屋2014年燃气表安装发票联原件1张，显示涉案房屋燃气表安装支付费用570元。7、2016年1月15日签订的好屋中国团购服务协议原件1张，明确为购买涉案房屋被告和苏州市好屋信息技术有限公司签订上述协议，明确加入团购服务，同意缴纳20000元团购活动服务费以此享受缴2万团购活动服务费享受5万元购房价格优惠活动，并提供支付给好屋中国的业务回单原件2份，证明分别通过平安银行尾号为3852账户支付15000元，通过建设银行尾号为8132账户支付5000元。8、2016年3月3日中国邮政储蓄银行个人贷款放款单原件1份、个人还贷（手工）借据原件1份、中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市新区支行还款计划表，显示涉案房屋购买时部分款项申请贷款，银行放款金额2230000元，放款时间为2016年3月3日，还款计划表显示除第一期还款金额为15859.23元外，以后每期还款金额为11051.35元。9、银行流水，显示2016年1月15日马庆大向林祖霞转账590000元、300000元，共计支付890000元，附言房款；2016年1月22日马庆大向林祖霞转账30000元，附言还款；2016年3月8日马庆大向林祖霞转账30000元、30000元，均附言3.8快乐；2016年4月12日马庆大向林祖霞转账12000元；2016年5月13日马庆大向林祖霞转账12000元，附言还贷；2016年7月13日马庆大向林祖霞转账14000元，附言房贷；2016年7月15日马庆大向林祖霞转账10000元，附言房贷；2016年8月25日马庆大向林祖霞转账12000元；2016年9月24日马庆大向林祖霞转账11000元；2016年10月27日马庆大向林祖霞转账22000元；2016年11月15日马庆大向林祖霞转账11000元；2016年12月15日马庆大向林祖霞转账15000元；2017年1月13日马庆大向林祖霞转账15000元；2017年2月15日马庆大向林祖霞转账11000元；2017年3月16日马庆大向林祖霞转账11000元；2017年4月15日马庆大向林祖霞转账11000元；2017年5月15日马庆大向林祖霞转账11000元；2017年6月16日马庆大向林祖霞转账11000元；2017年7月14日马庆大向林祖霞转账11000元；2017年8月16日马庆大向林祖霞转账15000元；2017年9月18日马庆大向林祖霞转账11000元；2017年10月18日马庆大向林祖霞转账11000元；2017年11月15日马庆大向林祖霞转账11000元；2017年12月11日马庆大向林祖霞转账25000元；2018年1月15日马庆大向林祖霞转账支付11000元；2018年2月14日马庆大向林祖霞转账11000元；2018年3月19日马庆大向林祖霞转账2051.35元及9000元；2018年4月16日马庆大向林祖霞转账11100元；2018年5月16日马庆大向林祖霞转账11150元；2018年6月15日马庆大向林祖霞转账支付11150元；2018年7月13日马庆大向上海保利物业酒店管理集团有限公司苏州分公司支付2114.4元，同日向林祖霞转账11150元；2018年8月16日马庆大向林祖霞转账11150元并附言涉案保利居上十五栋2201；2018年9月17日马庆大向林祖霞转账支付11150元并附言房屋贷款。原告据此明确，涉案房屋房款及还贷款项均系由其支付的，以此证明借名买房之实。经质证，被告认为，鉴于原、被告之间曾是情侣关系，故即使原告持有购房合同、票据等原件，也无法证明借名买房事实。涉案房款申请贷款人系被告林祖霞，贷款亦是发放给本案被告林祖霞的。事实上，在上述交易流水中，尾号为3852的平安银行信用卡、尾号为5310的交通银行信用卡、尾号为8132的建设银行信用卡均系被告所有，在涉案房屋的购买上，被告共计支出141172.72元，分别为2016年1月15日支付中介费40000元、房屋尾款7798元，2016年3月16日物业费1114.4元、代收代缴费804.6元、公共费500元、房款23062元，2016年3月17日支付契税48014.72元以及燃气费570元、专项维修基金19309元（票据时间分别为2014年8月23日、2014年11月19日）。虽然每个月原告确实向被告转账支付上述款项，但上述款项还包含了原告每个月支付给被告的生活费。原告认可购买房屋时被告确实有垫付行为，但表示被告垫付的款项其后来已转账还给被告，并强调2016年3月8日转账给被告的两笔30000元共计60000元实际也是房款性质。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，虽涉案房屋由被告与开发商签订购房合同，贷款亦由被告申请，房产证亦曾登记在被告名下，但综合本案案情，本院认为原告现有证据已证明原、被告之间存在借名买房之实，涉案房屋所出售的房款应归原告所有，理由如下：第一、从原告提供的涉案房屋购买材料来看。本案中，原告提供了涉案房屋购买时参与团购享受优惠的协议书原件、网签合同原件、贷款合同原件、贷款借据原件、个人贷款放款单原件以及银行刷卡凭单原件，契税票据原件、购房发票原件、专项维修基金票据原件、物业收取的物业费、垃圾清运费、代收代缴费用原件，燃气安装票据原件，即使系被告银行卡刷卡支付的凭单原件也由原告保存，原告持有购买涉案房屋的整套材料原件。第二、从原告提供的银行流水来看。2016年1月15日签订购买涉案房屋合同时，原告即向被告转账交付了890000元房款，原告支付了绝大部分的涉案房屋首付款金额，同时自2016年4月起至2018年9月止，原告每月月中向被告账户转账支付1万余元，支付时间和金额均与涉案房屋每月还贷金额基本一致。且原告还于2016年１月22日向被告转账支付30000元，明确系还款，虽2016年３月8日原告向被告转账支付两笔共计60000元附言节日快乐而原告当庭陈述系购房款的归还，前后矛盾，但原告提供的上述银行流水可证实涉案房屋原告支付了绝大部分首付款，并承担了每月还贷义务，同时还对被告支付的部分房款存在还款行为。结合原告银行流水的金额，鉴于购买房屋时原、被告之间的关系，本院据此认定原告已提供较为充分的证据证明其系涉案房屋出资方。至于被告提出的2018年4月起原告每月向被告转账的金额中部分系原告向被告支付的生活费的意见，本院认为，原、被告双方一致确认双方于2017年7月左右分手，但原告支付至被告账户的每月还贷的银行流水未受分手影响，故被告的该辩称意见与事实不符，本院不予采信。被告辩称原、被告之间曾系恋人，故原告的转账行为应视为赠与的辩称意见，亦与转账金额的附言等事实不符，本院不予采信。第三、从涉案房屋的出售过程来看。涉案房屋2018年8月10日签订三方居间合同确定出售，原告提供的三方居间合同显示该三方居间合同系原告代被告签字，虽原告表示当时被告也在场，但被告否认当时在场。根据被告陈述，签订三方居间合同确认涉案房屋出售时其并不在场，也对合同内容不知情，处于对原告的信任故在2018年11月配合签订出售涉案房屋的网签合同。从被告陈述的房屋出售过程来看，涉案房屋出售均由原告负责，在对涉案房屋出售签订网签合同时，网签合同金额明显低于涉案房屋购买金额时，被告亦未提出异议并完全配合涉案房屋的出售。第四、从原告支付被告借名买房报酬款的时间来看。2018年8月25日原告向被告支付250000元，支付上述款项时，原、被告已分手一年多。上述款项支付时，原告实际已和案外人签订三方居间合同，确认将涉案房屋出售案外人，但尚未至房管部门办理网签手续，而被告系涉案房屋登记所有权人，房屋出售的网签行为需要被告予以配合。对于2018年8月25日原告向被告支付的250000元，原、被告双方一致确认因出售涉案房屋原告向被告支付上述款项，但双方就原告是否还需向被告支付其他款项产生争议。本院据此认为原告于2018年8月28日向被告支付上述250000元的确有支付被告报酬，请求被告配合网签的目的。第五、从原告提供的原、被告及中介签字的出售协议来看。原告提供了2018年11月12日原、被告之间涉案房屋出售协议原件，2018年11月29日原、被告之间的涉案房屋出售协议复印件，原告陈述上述两份出售协议的区别在于被告托管资金的账户记载错误，结合2018年11月29日涉案房屋确实办理网签手续，且原告提供的2018年11月29日出售协议复印件与2018年11月12日出售协议原件之间的区别的确仅在于托管资金账户，而2018年11月29日出售协议约定的托管资金账户的确为涉案房屋出售房款的资金托管账户，在2019年11月29日亦系涉案房屋出售签订网签合同之日确定托管资金账户发现出售协议记载有误并进行修改，重新签订出售协议的过程符合实际操作。被告当庭认可原、被告之间曾签订出售协议一份，且该出售协议一式三份，被告处亦有一份，但被告既不认可上述出售协议内容的真实性，亦不提交其存有的出售协议材料，被告认为出售协议关键页未签字不认可真实性的辩称意见，无事实依据，本院不予采信。对原告提供的2018年11月12日原、被告之间的出售协议原件本院予以确认。第六、从原、被告之间的确就托管资金账户各设置3位密码的行为来看。原告提供的原、被告签订的出售协议原件、复印件中均记载对托管资金账户密码原、被告各设置3位，原、被告双方也当庭确认上述托管资金账号的密码的确原、被告各自设置并持有3位密码，一方面该行为进一步证实出售协议内容的真实性，另一方面，该行为表示被告同意原告对其银行账号进行密码设置，而该账户系涉案房屋托管资金的收款账户，也体现了被告认可原告对涉案房屋出售款享有的权利。第七、从原、被告之间的出售协议内容来看。双方确认涉案房屋系原告贷款不足20年故借被告名义所购买，涉案房屋首付及贷款均由原告所支付，因借用被告名义购房，原告已向被告支付250000元，涉案房屋托管资金到账后返还垫资方款项后余款归原告所有。被告在上述出售协议上签字的行为表明双方已就上述内容予以确认并达成一致意见。综合本案案情，涉案房屋2016年12月4日托管资金（含多垫资金额）到账，金额为3001812.5元，扣除双方一致认可的归还垫资费用共计2194290元（20865元+2153375元+50元+20000元），余款807522.5元应归原告所有，现被告仅于2018年12月6日向原告支付400000元，故被告还应向原告支付407522.5元。现原告主张被告支付406000元，在上述金额范围内，也与双方达成了出售协议内容一致，故被告应予返还。关于被告辩称的原告已支付的250000元仅属双方约定原告应向被告支付的部分款项，原告还应向被告支付其余款项，2018年12月6日被告向原告转账支付400000元系双方对房屋出售余款协商后的结果。原告对此予以否认。本院认为，虽根据出售协议内容，原告曾对被告持有账户设置3位密码，但上述3位密码设置后，被告接受托管资金的账户支付了垫资款项等金额，且被告系该账户所有权人，对账户中的款项被告享有事实上的控制权，被告以原告曾持有3位密码为由，认为2018年12月6日的转账系双方协商的结果，未提供充分证据予以证实，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十三条、第一百一十八条、第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告林祖霞于本判决生效之日起十日内返还原告马庆大人民币406000元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7390元、财产保全申请费2550元，共计9940元，由被告林祖霞负担（该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院：户主江苏省苏州市中级人民法院、开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。审 判 长  顾 霞人民陪审员  韩晓龙人民陪审员  陆丽丽二〇一九年七月二十一日书 记 员  王 亭于悦