宁夏回族自治区平罗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0221民初2327号 原告:平罗县馨园物业服务有限公司。住所地：平罗县阳光城市花园小区内。 法定代表人：金晓微，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁芳，女，1977年9月28日出生，汉族，宁夏平罗县人，系平罗县馨园物业服务有限公司员工，住平罗县城唐徕湾小区14-4-501室。特别授权代理。 被告：张晓宏，男，1982年5月24日出生，回族，宁夏平罗县人，个体，住平罗县城阳光城市花园8-3-201室。 委托诉讼代理人：王立萍，女，1987年2月3日出生，回族，宁夏平罗县人，个体，住平罗县城阳光城市花园8-3-201室。系张晓宏妻子。特别授权代理。 原告平罗县馨园物业服务有限公司诉被告张晓宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁芳，被告张晓宏的委托诉讼代理人王立萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠2014年1月1日至2018年12月31日的物业费2928元、违约金6776元，合计9704元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告住阳光城市××园。自2014年1月1日至2018年12月31日，被告共拖欠物业费2928元、违约金6776元。原告的收费人员多次上门催收，被告拒不交纳。现诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告辩称，拖欠物业费是事实，没有交物业费的原因是：我家窗户玻璃经常有水雾；楼道门铃坏了不能使用；这些问题向物业公司反映以后，一直都没有解决。拖欠的物业费我可以交，但物业公司必须把我家窗户玻璃重新更换了，我再交物业费。 原告为支持其主张，提交了以下证据： 1、企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、服务价格登记备案证及批准收费的机关文号平发改发（2011）243号文件各一份。证明平罗县馨园物业服务有限公司是经过国家审批进行物业服务的有资质的公司（三级资质）及收费管理是一级服务，是合法经营的企业，收费标准为每平米0.45元；从2018年1月1日，物业费上调到0.64元； 2、《物业服务合同》一份，证明平罗县馨园物业服务有限公司与平罗县阳光城市花园小区业主委员会签订了该合同，由物业公司对该小区进行服务的事实； 3、收费台账一份（复印件），证明被告自2014年1月1日至2018年12月31日拖欠物业费2928元没有缴纳的事实。 被告对上列证据质证后，对其真实性、合法性、关联性无异议。本院予以采信。 被告为反驳原告的主张，向法庭提供了照片7张。拍摄于2019年6月24日，拍摄地点为被告家中。证明被告室内的窗户有10块玻璃出现水雾，影响采光；单元门铃坏了，不能使用。 原告对该证据质证后，对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为被告家玻璃有水雾，属于工程质量问题，不属于物业公司管理范围。2017年物业公司的工作人员到被告家收物业费，被告只是说8号楼前面加盖的楼影响他家的采光，并没有提到玻璃有水雾的问题。今年，公司的收费人员去收费，被告才提出玻璃质量问题。因为过了质保期，物业公司和开发商联系，开发商的意见是，如果更换需要花费1300元左右，双方可以各承担一半，但被告不同意；关于被告室内门铃不能使用的问题。因为楼道联接门铃的电源盒被人盗走了，导致3单元的门铃无法使用。物业公司和业主协商，物业公司找人来维修，费用要有单元楼的业主共同承担，但业主没有反应。 本院对被告所举证据分析、判断后认为，照片虽然具有真实性、合法性，但并不能够完全达到被告的证明目。照片反映的窗户玻璃质量问题，属于另一法律关系，对该证据，本院不予采信。照片反映的门铃无法使用的问题，能够达到被告的证明目的，对该证据，本院予以采信。 根据原、被告陈述及采信的证据，确认案件事实如下：2016年10月28日，原告平罗县馨园物业服务有限公司与平罗县阳光城市花园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，由原告向阳光城市花园小区业主提供物业服务。合同约定，原告按住宅房屋建筑面积以每月每平方米0.45元的标准收取物业服务费，2018年1月1日物业费上调至0.64元。交费方式及时间为物业费到期之日起预交下一年的物业服务费，限期未能足额交纳物业服务费，每日应按交额的3‰支付违约金。被告张晓宏居住在平罗县城阳光城市××园，住房面积为100.02平方米。2014年1月1日至2018年12月31日，被告共拖欠物业费2928元未交纳，为此引起原告诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与平罗县阳光城市花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思的表示，合同合法、有效，应依法予以确认。合同签订后，原告提供了相应的服务，被告也享受了事实上的物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。原告诉讼请求中，要求被告支付拖欠的物业费2928元，因原告在提供物业服务过程中，存在服务不到位、服务质量不高的问题。如被告提供的证据能够证明其单元楼门铃损坏后不能使用，但原告一直未能给予解决。对此，原告应承担相应的责任，故对其要求被告支付拖欠的物业费2928元的诉讼请求，依法予以支持2728元。被告辩解其室内窗户玻璃经常有水雾，向物业公司反映后，一直没有解决。本院认为，该问题属于另一法律关系，如果被告有充足的证据能够证明其事实主张，可另行主张其权利。故对其辩解意见，本院不予采纳。原告要求被告承担逾期缴费的违约金6776元。虽然在《物业服务合同》中有约定，但原告并未提供加收违约金的相关规定，且原告在物业服务过程中，有服务不到位、服务质量不高的问题。故对该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十二条、第三十四条、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告张晓宏于判决生效后五日内支付原告平罗县馨园物业服务有限公司物业费2728元。 二、驳回原告平罗县馨园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告张晓宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。 审判员  张凤鸣 二〇一九年七月八日 书记员  贾 微 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国物权法》 第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； 第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理员用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十五条第一款物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的水平和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。