广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初325号原告：广东百花物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区祖庙路33号1819室，统一社会信用代码91440604193555271M。法定代表人：李可可，经理。委托诉讼代理人：付国章，广东正平天成律师事务所律师。被告：陈庆新，男，1980年7月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告广东百花物业管理有限公司诉被告陈庆新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，后因被告下落不明，本案依法转为普通程序审理，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员郝志鹏、李强组成合议庭，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付国章到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付佛山市南海区盐步广佛路平地路段南88号华创商业广场4栋611号单元物业自2016年7月至2018年9月的物业费13270.50元及违约金11276.80元（违约金以合同约定每月应付费用为本金，按照日千分之二计算至被告还清之日止，暂计算至2018年9月30日为11276.80元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：根据原告与被告签订《华创商业广场前期物业服务协议》约定，受被告委托，原告自2014年1月起至今一直为被告所有的位于佛山市南海区盐步广佛路平地路段南88号华创商业广场4栋611号单元物业提供物业管理服务。根据《华创商业广场前期物业服务协议》的约定，被告应于每月7日前支付当月物业服务费等费用。如逾期交纳，原告有权按欠费总额每日0.2%收取违约金。被告自2016年7月起，拒不交纳物业服务费等费用，至2018年9月，已累计拖欠原告所管理的佛山市南海区盐步广佛路平地路段南88号华创商业广场4栋611号单元物业服务费13270.50元，虽经原告多次催收，但被告始终置之不理。被告的行为已构成违约，严重损害了原告合法权益，特诉至法院，请法院依法公正判决。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供如下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《物业服务企业资质证书》。证明原告具备物业管理一级资质。3.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果、《华创商业广场验收交付确认书》。证明被告系华创商业广场的业主，涉案物业已交付被告使用。4.《华创商业广场前期物业服务协议》。证明：①涉案物业由原告按约定在进行管理，原告有权按约定向业主收取物业管理费等费用；②物业管理收费标准及违约责任。5.物业费欠费明细单。证明被告最后一次交纳物业管理费等费用的时间，此后被告未按期交纳物业管理费。6.欠费清单及违约金计算表。证明被告拖欠原告所管理涉案物业物业服务费及违约金。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：根据不动产登记信息查询结果显示，涉案物业位于佛山市南海区大沥镇盐步广佛路平地段88号华创商业广场4座611房，房屋建筑面积为65.53平方米,房屋用途是办公，被告于2015年8月4日取得该房屋产权证件。2013年12月27日，佛山市百花物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方、业主）签订《华创商业广场前期物业服务协议》，约定：“本物业及地址：华创商业广场，地址是佛山市南海区盐步广佛路平地路段南88号。乙方所购房屋单元号：4栋6层11号。乙方所购房屋基本情况：建筑面积65.60平方米。本物业房地产开发单位广东华创化工有限公司根据法律、政策要求合法选聘甲方为本物业的物业管理公司。第一条：双方的权利和义务……二、乙方的权利义务……3、向甲方按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用……第四条：物业服务费（不包括物业共用部位共用设施大中修、更新、改造的费用）及相关费用。一、物业服务费交付起始时间：从2014年1月1日起，向甲方支付物业服务费。二、物业服务费按月收取，乙方应于每月的7号前（节假日不延后，可以提前）到甲方客户服务中心或通过银行转账方式向甲方支付当月物业服务费……六、本物业的物业服务费收费选择包干制。物业服务费的计收方式及标准：物业费用由乙方按其拥有单元的总建筑面积（有房产证的以房产证记载的建筑面积为准，无房产证的以商品房买卖合同记载的建筑面积为准向甲方交纳），具体标准为：1、写字楼物业7.50元/月/平方米……第九条：违约责任。三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，应自逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的0.2%向甲方交纳滞纳金，滞纳金作为违约金……”同日，被告在《华创商业广场验收交付确认书》上签名确认接收涉案物业。另查明，原告系有限责任公司，其经营范围包括商业地产经营管理、物业管理、房屋维修等。原告具备物业管理企业资质，其资质等级为一级。原告于2006年2月20日由佛山市百花广场物业管理有限公司变更名称为，于2017年3月由佛山市百花物业管理有限公司变更名称为广东百花物业管理有限公司。诉讼中，原告陈述，涉案物业为写字楼，在华创商业广场内，物业现处于空置状态。华创商业广场现由原告在管理。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《华创商业广场前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业管理费及违约金。根据涉案《华创商业广场前期物业服务协议》约定，被告负有依约按期支付物业管理费的合同义务。现原告已为包括被告物业在内的华创商业广场提供了物业管理服务，被告未到庭对欠费期间、欠费金额提出异议，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，故本院对原告主张被告的欠费情况予以确认。经计算，被告应向原告支付2016年7月至2018年9月的物业管理费13269.96元（7.50元/月/平方米×65.53平方米×27个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。至于物业管理费违约金，涉案《华创商业广场前期物业服务协议》第四条第二点“物业服务费按月收取，乙方应于每月的7号前到甲方客户服务中心或通过银行转账方式向甲方支付当月物业费用”及第九条第三点约定，“乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，应自逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的0.2%向甲方交纳滞纳金”。被告未依约按期足额交纳物业管理费，已构成违约，故原告有权依约向被告主张逾期交纳物业管理费的违约金。但上述约定之违约金标准明显过高，原告亦无有效证据证明其存在其他重大损失，据此，本院结合被告违约情节，依据公平原则，酌定调整按年利率24%计付。被告应自2016年7月8日起，以每月物业管理费491.48元（7.50元/月/平方米×65.53平方米）为本金，按年利率24%向原告分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业管理费之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陈庆新于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东百花物业管理有限公司支付佛山市南海区大沥镇盐步广佛路平地路段88号华创商业广场4座611房2016年7月至2018年9月的物业管理费13269.96元及违约金（违约金自2016年7月8日起以每月物业管理费491.48元为本金，按年利率24%分段累计至被告陈庆新实际支付完毕上述物业管理费之日止）；二、驳回原告广东百花物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取414元，由原告广东百花物业管理有限公司负担2元，被告陈庆新负担412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  郝志鹏人民陪审员  李 强二〇一九年七月四日书 记 员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。