山东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁执异170号案外人：青岛福生食品有限公司，住所地青岛胶州市兰州东路台湾工业园。法定代表人：钟玉华，执行董事。委托诉讼代理人：董杰，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊锋，山东文康律师事务所律师。申请执行人：青岛晨鸣东方投资有限公司，住所地青岛市黄岛区镢山路1111号。法定代表人：李栋，董事长。委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路316号弄海园五号楼2层。法定代表人：韩宜笑，执行董事。被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地青岛市市北区延安二路76号-2室。法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。被执行人：青岛全统旅游育乐有限公司，住所地青岛市崂山风景区石老人国家旅游度假区。法定代表人:宋学，执行董事。三被执行人共同委托诉讼代理人：吴清洲，山东华赛律师事务所律师。三被执行人共同委托诉讼代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。申请执行人青岛晨鸣东方投资有限公司（以下简称晨鸣公司）与被执行人山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）、青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）、青岛全统旅游育乐有限公司（以下简称全统公司）借款合同纠纷一案，本院以（2018）鲁执51号立案执行，2018年9月25日，裁定将该案指定青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）执行。青岛中院执行过程中，案外人青岛福生食品有限公司（以下简称福生公司）对本院在诉讼中查封的威乃达公司名下的25套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年7月8日举行了听证，福生公司委托诉讼代理人董杰、王俊锋，晨鸣公司委托诉讼代理人范围，赛赛公司、威乃达公司、全统公司委托诉讼代理人渠帅均参加了听证，现已审查终结。福生公司称，请求山东高院裁定中止执行(2018)鲁执51号案件中属于异议人所有的位于青岛市××山路××、××甲以及××房产（以下简称涉案房产）并解除查封。25套房产含16套网点和9套公寓，具体位置与编号为：标山路67-1号的A2-33-047号、标山路67-7号的A2-33-002、标山路67-8号的A2-33-003、标山路67-10号的A2-33-005、标山路67-11号的A2-33-006、标山路67-12号的A2-33-007、标山路67-13号的A2-33-008、标山路67-14号的A2-33-009、标山路67-15号的A2-33-010、标山路67-16号的A2-33-011、标山路67-17号的A2-33-012、标山路67-18号的A2-33-013、标山路67-24号的A2-33-023、标山路67-29号的A2-33-025、标山路67-32号的A2-33-027、标山路69号甲的A2-33-042；尖山路2号的A2-407、A2-507、A2-802、A2-804、A2-805、A2-807、A2-904、A2-905、A2-907。事实与理由：在山东高院查封涉案房产之前，案外人已与威乃达公司签订了合法有效的书面购房协议且威乃达公司已将涉案房产实际交付案外人并由案外人合法占有。案外人已经支付了涉案房产的全部购房款，威乃达公司确认收到。涉案房产未办理过户登记原因在于威乃达公司手续不全、资金链断裂等,属于案外人意志以外的客观障碍，案外人没有过错。晨鸣公司辩称，福生公司的主张与事实不符，不应排除对涉案房屋的执行行为，请求依法驳回福生公司的异议。一、福生公司主张在本案查封前已经签订了合法有效的房屋买卖合同，但是福生公司不是其提交的涉案房屋《房屋买卖合同》的当事人，合同没有经过网签备案登记，就同一涉案房屋提交了至少两份买卖合同，两份合同的日期也不相同，不能证明合同签订的真实时间是在查封日期之前，福生公司无权主张排除对涉案房屋的执行行为。二、福生公司主张在本案查封前已经合法占有涉案房屋，但房屋交接书不包括全部涉案房屋，房屋交接书没有被执行人威乃达公司盖章确认，部分房屋交付给了孟萌而不是最后签订房屋买卖合同的赵永强。福生公司主张已经支付涉案房屋全部房款，但其提供的收据并不包括全部房产，付款凭证金额与收据不符，付款人与房屋买卖合同主体也不相符，付款凭证记载的款项与收据没有关联性，不能证明已付清全部房款。威乃达公司述称，福生公司在涉案房产被查封之前，已经与本公司签订了涉案房屋的买卖合同，占有使用涉案房屋，支付了全部购房款，房屋未办理过户登记，是因为该公司与其他主体的纠纷所致，与福生公司无关。因此应当解除对涉案房产查封。赛赛公司与全统公司称其与本案无关。本院在听证会上就案件相关事实问题进行了查证。福生公司向本院提交了四组证据。第一组：证据一、青岛市商品房预售合同，证据二、申请及违约金结算表，证据三、协议，证据四、青岛市商品房预售合同，证据五、备忘录。该组证据的内容为：2011年1月22日，福生公司委托指示孟萌与威乃达公司签订了18份《青岛市商品房预售合同》，购买威乃达公司十五大街A2区18套网点（后因规划变更，标山路67-9号网点被取消，福生公司实际购买了17套网点）。2012年10月15日，福生公司与威乃达公司就上述网点逾期交房所产生的违约金进行结算确认，并就违约金转购公寓事宜达成合意。2015年1月8日，福生公司委托指示孟萌、赵永强与威乃达公司签订《协议》一份，约定以威乃达公司逾期交房产生的违约金和因规划变更取消的网点（即标山路67-9号）退房款573265元，转购威乃达公司的公寓，房款不足部分，以现金55407元补齐，同时约定签约主体由孟萌变更为赵永强，孟萌将合同及收据原件交回威乃达公司。2015年1月18日，赵永强代表福生公司与威乃达公司签订了《青岛市商品房预售合同》。2017年9月1日，福生公司、法瑞琴（福生公司财务）、孟萌和赵永强签署《备忘录》，各方确认：在上述购房合同的签订和履行过程中，法瑞琴、孟萌和赵永强均为福生公司的代理人，均认可上述所有房屋所有权人和合同权利人均为福生公司。该组证据证明事项为：在2016年1月27日法院查封涉案房产之前，福生公司已与威乃达公司签订了合法有效的书面购房协议。第二组：证据六、房屋交接书，证据七、房屋钥匙，证据八、装修照片。该组证据的内容为：2013年7月4日至2014年12月17日，威乃达公司向福生公司出具《房屋交接书》及房屋钥匙，交付了全部涉案房产，福生公司对涉案房产进行装修使用至今。该组证据证明事项为：结合证据2、3，证明在2016年1月27日法院查封涉案房产之前，威乃达公司已将涉案房产实际交付给福生公司并由福生公司合法占有。第三组：证据九、付款凭证，证据十、团购明细，证据十一、收据。该组证据的内容为：2010年11月29日至2011年3月3日，福生公司向威乃达公司支付全部购房款22039325元。2015年1月9日，孟萌将合同及收据原件交回威乃达公司后，威乃达公司在团购明细注明“今收到孟萌收据壹拾玖张，￥22039325元。”2015年1月18日，威乃达公司重新向福生公司出具全部涉案房产的购房收据。该组证据证明事项为：福生公司已经支付了涉案房产的全部购房款，并且威乃达公司也已确认收到。第四组：证据十二、山东省高级人民法院（2015）鲁商初字第89-1号民事裁定书及协助执行通知书。该组证据的内容为：山东省高级人民法院先后于2016年1月22日、1月27日作出（2015）鲁商初字第89-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封了威乃达公司名下包括涉案房产在内的多套房产。该组证据证明事项为：购房合同签订后，福生公司多次要求威乃达公司办理涉案房产的过户登记手续，但威乃达公司以政府配套费、监理纠纷及其他案件涉诉等事由未予办理，福生公司对此没有过错。晨鸣公司对证据进行质证称，对于第一组证据的真实性均不认可。对证明事项也不认可。对证据一，涉案房屋买卖合同没有网签登记，不能证明合同签订的时间，合同签订的主体也不是本案的异议人。对证据二，没有威乃达公司盖章，同时可以佐证福生公司没有实际支付八套房屋的房款，而是用违约金抵顶。证据三，写明孟萌将涉案房屋转让给赵永强，而不是福生公司主张的代理行为。证据四，意见同证据一。证据五，内容为孟萌与赵永强代理福生公司购买涉案房屋，与证据三冲突。不能证明异议人是真实购买涉案房屋的买受人。对于第二组证据的真实性均不认可。对证据六第一页日期为2013年7月4日房屋交接书，写明14套房屋为第二次交房，在证据六第二页，2014年12月17日的房屋交接书，交付的房屋与上一份相同，日期在前的却是第二次交付，显然相冲突。剩余房屋交接书均无威乃达公司盖章确认。钥匙及照片均不能证明福生公司是合法的占有涉案房屋，应提交相应支付物业费、水电费的证据。对于第三组证据中证据九的真实性认可，其他证据真实性不予认可。证据九1-4页为福生公司向威乃达公司付款凭证，用途均记载为结算款，与涉案房屋无关。第5、6、7页为法瑞琴向威乃达公司付款凭证，没有记载用途，法瑞琴也不是房屋买卖合同的当事人，该付款与涉案房屋无关。六份的付款凭证总额为20039325元，而福生公司提供的25套涉案房屋的合同价款为20333775元（网点）、4958728.15元（公寓），福生公司并未全部支付房款。证据十，没有威乃达盖章确认。如果威乃达公司收到原件应当当庭出示。证据十一，第1-19与20页财务专用章明显不同，体现在是否有编码，提供的收据金额，也与合同约定金额不符，不能证明福生公司付全部房款。证据十二，证据真实性认可，证明事项不认可，福生公司在签订合同时应该先办理预告登记和网签备案，以达到公示涉案房屋已出售的效果。威乃达公司质证称，对于福生公司提交的全部证据的真实性及证明事项均无异议。对于晨鸣公司要求当庭提供的原件当庭提供不了，但是对该证据的真实性认可，该证据上孙伟的签字确系我公司工作人员所签。赛赛集团和全统公司质证称，与本案无关，对证据不发表质证意见。根据当事人的举证、质证情况及阅卷情况，本院查明，青岛海尔零部件采购有限公司与赛赛公司、威乃达公司、全统公司借款合同纠纷一案，本院审理后，于2016年12月14日作出（2015）鲁商初字第89号民事判决。判决作出后，赛赛公司、威乃达公司、全统公司向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2017年9月30日作出了（2017）最高法民终189号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后因上海睿银盛嘉资产管理有限公司（以下简称睿银公司）从青岛海尔零部件采购有限公司处受让了本案债权，依睿银公司的申请，本院以（2018）鲁执51号立案执行。2018年9月25日，本院作出（2018）鲁执51号之二执行裁定书，裁定将本案指定青岛中院执行。2018年11月7日，青岛中院以（2018）鲁02执859号对本案依法立案执行。2018年12月11日，睿银公司与晨鸣公司签订债权转让合同,约定将包括本案债权在内的多笔债权转让给晨鸣公司。晨鸣公司向青岛中院申请变更其为申请执行人。2019年3月11日，青岛中院作出（2019）鲁02执异57号执行裁定，变更晨鸣公司为（2018）鲁02执859号案件的申请执行人。赛赛公司、威乃达公司、全统公司对此不服，向本院提出复议，本院于2019年5月31日作出（2019）鲁执复163号复议裁定，驳回赛赛公司、全统公司、威乃达公司的复议申请，维持青岛中院（2019）鲁02执异57号异议裁定。另查明，本院在诉讼过程中于2016年1月22日、1月27日作出（2015）鲁商初字第89-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封了威乃达公司名下包括涉案房产在内的多套房产。本院认为，本案的争议焦点为福生公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，福生公司提出执行异议意图排除法院对涉案房产的执行应符合上述法律规定的全部四个条件，否则法院有权查封涉案房产，并依法执行。涉案房产登记在威乃达公司名下，涉案房产的买卖合同并非由福生公司与威乃达公司直接签订，而是由孟萌、赵永强与威乃达公司签订。福生公司主张委托孟萌及赵永强作为代理人与威乃达公司签订房屋买卖合同，但是并无充足的证据证实。福生公司提供的向威乃达公司转账的银行转账凭证显示为“结算款”，主张付款的用途系支付涉案房屋的购房款证据不足。本院认为，福生公司对涉案房产主张排除执行的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的前提条件，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人青岛福生食品有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向山东省高级人民法院提起诉讼。审判长  石少红审判员  刘书鸿审判员  孙 峰二〇一九年七月十六日法官助理梁敏书记员郭道坤