山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初3257号原告：青岛仁瑞不锈钢制品有限公司，住所地青岛胶州市九龙工业营里路东、纬四路南，统一社会信用代码：91370281057271872C。法定代表人：张丽萍，职务：执行董事。委托诉讼代理人：姜松炎，山东德衡律师事务所律师。被告：青岛春喜昌达电气有限公司，住所地山东省青岛市胶州市九龙工业园九城路5号，统一社会信用代码：91370281MA3D7L691M。法定代表人：徐敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：张振伟，山东怀法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宝森，山东怀法律师事务所律师。原告青岛仁瑞不锈钢制品有限公司（以下简称仁瑞公司）与被告青岛春喜昌达电气有限公司（以下简称春喜昌达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仁瑞公司的委托诉讼代理人姜松炎，被告青岛春喜昌达电气有限公司的委托诉讼代理人张振伟、刘宝森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁瑞公司提出诉讼请求：1.解除与被告签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告向原告返还胶州市九龙工业园九城路5号房屋；3.判令被告向原告支付自2017年1月1日起至实际搬离厂房之日的租赁费，暂时计算至2019年4月30日为548333元；4.判令被告支付合同总额的违约金即117500元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由:原被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于胶州市九龙工业园九城路5号厂房，五年租金一次性付清，且被告不得对厂房进行转租，租赁期限为2017年1月1日起至2021年12月31日止，但合同签订后，被告一直未向原告支付任何款项，且将厂房进行转租，严重违反了合同的约定。原告依据《厂房租赁合同》的约定及合同法的相关规定，于2019年3月4日向被告发送《解除合同通知书》，自2019年3月4日向被告发送《解除合同通知书》，自2019年3月4日起，《厂房租赁合同》正式解除。但被告一直拒绝向原告返还房屋，严重侵犯了原告的合法权益，另被告一直未向原告支付租赁费，因此请求判令支付租赁费及违约金。被告春喜昌达公司辩称，1、原告所称的解除通知被告并未收到；2、本案涉案厂房被告未进行转租；3、被告已于2017年3月20日付清了房租，原告向被告出具了117.5万元的租金收款收据。因原告从2015年至今多次涉诉，其银行卡号均已被查封，故要求被告的付款方式主要为现金，部分转入该租赁合同代理人张桂苹账户中；4、从2017年1月1日至今近两年半的时间，如被告真如原告所称未支付房租，原告为何从未催要租金，且至今才行使解除权，即使行使，也已经超过解除权的除斥期间，早已无权行使。5、双方在厂房租赁合同中对解除权进行了约定，但并未约定本案原告声称的解除事项。综上，原告的解除通知并未送达被告，原告也无权行使解除权，故应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告仁瑞公司为证明其主张向本院提交证据如下：证据一、《厂房租赁合同》复印件一份（原件质证后退回），证明：原被告双方于2017年1月1日签订厂房租赁合同，约定被告承租原告位于胶州市九龙工业园九城路5号厂房，五年租金一次性付清，且被告不得对厂房进行转租，租赁期限为2017年1月1日起至2021年12月31日止。证据二、房产证复印件一份（原件质证后退回），证明：《厂房租赁合同》所涉厂房所有权人为原告。证据三、解除合同通知书及张贴图片，证明：原告2019年3月4日向被告送达《解除合同通知书》，自2019年3月4日起，《厂房租赁合同》正式解除。证据四、被告转租租赁费收据、次承租人青岛海科生物技术有限公司使用厂房图片，证明：被告未经原告同意将厂房转租，违反了双方的合同约定及法律规定。被告春喜昌达公司对上述证据的质证意见为：对证据一、二的真实性及证明事项均无异议。对证据三照片的真实性有异议，通过照片被告无法判断照片的形成时间及地点，对拍摄的地点无法确认，被告没有收到该解除通知书，其中有一张照片虽然显示有被告名称的牌子，但照片中张贴的A4纸的内容无法辨认，其地点也无法辨认，所以原告的解除通知，被告从未收到和看到。退一步讲，即使原告真的对被告进行了送达通知，但由于原告的送达方式无法让被告知晓，所以此送达也应当视为无效送达。对证据四，形式上该组证据均为图片，对其本身的真实性有异议：1、收款收据，从内容上讲，此份收据并没有被告及法人名称，其中收款人姓名模糊不清，无法辨认其真实姓名所以此份证据和被告及本案没有关联，无法达到原告的证明目的；2、对于青岛海科生物技术有限公司使用厂房生产的照片，从照片内容来看，拍摄时间、地点均无法辨认，并不能说明该组照片拍摄于本案的厂房中，且从原告提供的照片内容上看，该公司的地址位于胶州市，而非本案的涉案厂房地址。本案中，被告春喜昌达公司提交了以下证据：证据一、《厂房租赁合同》复印件一份（原件质证后退回），证明：1、原被告签订厂房租赁合同；2、本合同第2条约定原告收到租金后应当给被告收费凭证，这说明原告只有在收到租金后，才可给被告出具收款凭证；3、该合同的甲方代表人签字为“张桂苹”，其代表原告处理此合同的相关事宜。证据二、原告于2017年3月20日向被告出具的，厂房租赁费收据复印件一份（原件质证后退回），收款金额为117.5万元，收款人为张桂苹，证明：被告已按厂房租赁合同约定完全履行了合同义务，无违约行为，且房租收款人为张桂苹。证据三、李正喜职务证明一份、被告营业执照一份、被告法人证明一份、李正喜与徐敏结婚证一份（原件质证后退回，留存复印件），证明：被告法人为徐敏，李正喜系徐敏配偶，自被告公司成立后，李正喜便负责被告公司生产经营及对外款项的收取与支付。证据四、李正喜农业银行账户明细一宗，证明：被告为向原告支付租金于2017年1月24日向原告签订租赁合同的代表人张桂苹转账10万元，且从2017年1月1日至2017年3月20日之间，此账户提现27.5万元用于支付本案租金。证据五、胶州市人民法院判决书两份：（2015）胶商初字第1372号、判决时间为2015年11月24日；（2016）鲁0281民初9641号，立案时间为2016年10月11日；胶州市人民法院执行裁定书一份：（2016）鲁0281执3983号，上述三份法律文书仅为原告一小部分裁判文书，法院可以通过内部系统查明原告在2017年1月1日之前账户已被法院数次查封执行。证明：原告在2017年1月1日前已被数次起诉、执行且账户多次被查封，所以原告要求被告主要以现金方式支付房租。证据六、原被告之间协议书复印件一份（原件质证后退回），协议书内容为：2018年6月12日，被告向原告购买了原告方在法院被查封的资产，被告代原告支付工人工资234554.8元，用来购买上述资产，证明：被告并未拖欠原告租金，因为如果存在拖欠租金问题，原告在2018年6月无需通过向我方出让资产的方式来获得上述款项，可以直接进行租金的收取抵消。原告仁瑞公司对上述证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，证明事项有异议，原告并未收到其支付的全部租赁费，且合同约定的租赁费为一次性付清，被告未提交相应的转账记录证明其支付租赁款项。对证据二的真实性无异议，系原告公章，也是原告出具，但原告没有收到租赁费，系被告要求原告现出具收据，后再支付款项，因此原告向其出具了收款收据。对证据三中被告营业执照、被告法人证明、李正喜与徐敏结婚证真实性无异议，对李正喜职务证明证据形式有异议，不符合民诉法的证据形式，没有法人或负责人签字，仅有被告公司公章，不得作为证据使用，对证明事项不认可，原告也无法核实。对证据四的真实性无异议，证明事项有异议，该证据系李正喜的个人账户交易明细，与被告无关，且其支付给张桂苹的10万元，并未经过原告授权，与原告无关，租赁合同约定租赁费一次性支付，为117.5万元，现被告提交的取款记录与此金额也差距很大，且其取款行为并不意味着系向原告支付租赁费，原告与被告租赁费为117.5万元，但每次取款金额较小，取款多次，并不符合支付租赁费的常理，被告并没有直接证据证明该款项系交付原告。对证据五真实性无异议，证明事项有异议，该证据与本案无关，被告向原告支付租赁费为合同义务，被告提交的该份证据无法证明系原告要求被告使用现金支付租金。对证据六真实性无异议，证明事项有异议，该证据与本案无关，未体现房屋租赁的相关事实，系对厂房内的设备做出的处分，与被告是否支付租赁费无关。庭审中，法庭通知原告处签订合同的代理人张桂苹到庭说明情况，张桂苹到庭称：1、其系原告处财务人员，租赁合同的签字是其本人签字，代表公司签字。2、收款收据中收款人签字是本人所签，但没有收到117.5万元，收款收据不是2017年3月20日出具的，是在2018年4月10号左右，当时原告的工人因原告公司自身的欠薪问题到公司闹，当时与被告公司达成协议，由被告公司帮助原告公司处理工人上访情况，所以向被告出具了收款收据。3、李正喜转账的10万元，是转给张桂苹个人后，由其转账给案外人青岛品峰金属制品有限公司，这是李正喜出借给该公司的，张桂苹仅是一个中间人的身份，与原告公司无关。原告对此称，认可张桂苹庭审中的陈述。被告对此称，张桂苹关于签字的认可及公司职务恰恰证明了被告的观点，其他张桂苹的陈述有多处与证据记录的事实有冲突，对于其所称2017年3月20日出具的收据实际系2018年4月出具的陈述不认可，因为张桂苹已认可被告提交的收款收据系本人签字，记录日期为2017年3月20日，故实际开具也是该日期。根据原、被告双方提交的证据及庭审查明，本院确认以下事实：一、2017年1月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：“甲方：仁瑞公司，乙方：春喜昌达公司。第一条，甲方同意将位于胶州市九龙工业园九城路5号厂房租给乙方使用，出租厂房的建筑面积约为4700平方米，其中包括车间行吊，办公室、宿舍楼、伙房等建筑物及室内所有办公设备、设施、空调。第二条，租赁期限为2017年1月1日起至2021年12月31日至，签订期限为5年，每年租金为235000元，五年共计租金117.5万元一次性付清，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。第五条第3款，在租赁期间，乙方对与出租工业厂房不得以任何形式转租、转让、转接、抵押、联营或者其他有损甲方利益的行为。第六条，本合同除发生下列情形，合同期内完全有效，不得单方解除：1、租赁期届满；2、因乙方过错严重造工业厂房毁损的；3、出现不可抗力造成工业厂房毁损达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该工业厂房；5、乙方迟延交付超过20天的。第七条，任何乙方因违约在成中止合同的应向对方赔偿合同总值10%的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。原告仁瑞公司代理人张桂苹与被告春喜昌达公司代理人李正喜均在该合同落款处签字并加盖两公司公章。二、2017年3月20日，原告向被告出具收款收据一份，载明：厂房租赁费1175000元，收款人为张桂苹，加盖原告公章。原告称该收款收据按收款人张桂苹所称，不是2017年3月20日出具的，是在2018年4月10号左右出具，当时原告的工人因原告公司自身的欠薪问题到公司闹，因与被告公司达成协议，由被告公司帮助原告公司处理工人上访情况，所以向被告出具了收款收据，并未实际收到款项。被告称租赁费除通过向张桂苹转账支付10万元外，其余款项均系现金支付，现金来源是现金积累及被告平时生产经营所得的现金。三、李正喜与被告春喜昌达公司法人徐敏系夫妻关系。四、2018年6月12日，原被告双方签订协议书一份，载明：甲方仁瑞公司，被告春喜昌达公司。甲乙双方在原有租赁合同的基础上，鉴于甲方拖欠31名公司员工薪资被诉一事，在胶州市劳动人事仲裁委员会在2018年6月12日主持下，仁瑞公司、春喜昌达公司、仲裁委、办事处调解员孙主任、职工代表达成和解（胶劳人仲案字[2018]第455号）。由春喜昌达公司李正喜出资234554.8元购买仁瑞公司所查封资产，解决欠薪和解工资。同时青岛仁瑞公司认可春喜昌达公司的购买行为，所查封资产归春喜昌达公司所有，双方无异议。原被告均在该协议处盖章。五、原告称，双方《厂房租赁合同》于2019年3月4日已经解除，对此原告提交了其向被告送达《解除合同通知书》的照片。被告对此不予认可，称没有收到。原告庭审中增加诉讼请求，称因被告未支付租赁费并将厂房转租，要求解除与被告签订的《厂房租赁合同》，被告对此不同意解除。六、法庭于2019年6月27日组织双方进行现场勘察并拍摄照片。经勘查，涉案租赁厂房大门系被告公司名称，警卫室工作人员系被告公司人员，涉案厂房内共有两处车间、办公楼一幢及食堂等其他建筑，原告称其中一处车间及一半办公楼由案外人青岛海科生物技术有限公司使用。本院到现场后并未发现该公司的工作人员及生产痕迹，办公楼从外观上看为空置状态，内部走廊堆满杂物且未发现该公司经营信息。厂房正对的一处车间被告正在进行生产，另一处车间内堆放被告生产经营所需的大量线槽。原告所称该厂房西侧堆放案外人青岛海科生物技术有限公司生产豆粉所需的设备及材料，但因上述材料设备全部堆放于大量线槽内，本院无法实际勘察，但该车间在正常工作日，并没有生产人员及生产痕迹。以上查明有原被告提交的上述证据、现场勘察照片及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律、法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应按照租赁合同履行各自义务。原告主张向被告送达了《解除合同通知书》，仅提交了张贴《解除合同通知书》的照片，被告庭审中辩称并未收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定。因原告并未提交有效证据证实其解除通知已经送达被告，本院对原告主张已经通知对方解除合同的主张不予采信。庭审中，原告增加诉讼请求，称因被告未支付租赁费且未经原告同意将厂房转租他人，故要求解除与被告签订《厂房租赁合同》。根据上述法律规定，原告庭审中主张解除合同，也必须具备约定或法定的解除权，合同才能解除。关于合同约定的解除条件。根据原被告提交的《厂房租赁合同》约定，只有以下情况下，原告才有权解除合同，即1、租赁期届满；2、因乙方过错严重造工业厂房毁损的；3、出现不可抗力造成工业厂房毁损达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该工业厂房；5、乙方迟延交付超过20天的。原告主张被告迟延支付租赁费因此主张解除合同，对此被告提交了原告出具的收款收据，该收据系原告出具，载明收到被告支付的厂房租赁费117.5万元。原告对该收据的真实性无异议，辩称仅出具收据但未实际收到款项。本院认为，第一，双方租赁合同约定“五年共计租金117.5万元一次性付清，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证”，原告向被告出具收款收据的行为视为对被告已经支付租赁费的认可。第二，双方于2017年1月1日签订合同后即将厂房交付被告使用，至双方开庭前，原告并未提交任何证据证实其因被告欠付租赁费向其主张过权利。第三，在双方租赁合同履行期间，双方于2018年6月21日就其他纠纷达成协议，约定由被告付款购买原告设备，以该笔费用解决原告职工闹访问题，而该协议中明确载明“甲乙双方在原有租赁合同的基础上”，可以证实在该协议签订时，双方对租赁的现状是明知的，如双方之间存在租赁费争议，在该协议中未予体现，有悖常理；且原告在急需费用解决职工闹访的情况下，如按其主张的在被告未支付租赁费的情况下，原告不仅未向被告主张租赁费反而出卖机器设备以周转资金，亦与常理不符。故本院结合上述事实，对原告所称被告未支付租赁费的主张不予采信，对其要求被告支付租赁费的请求不予支持，对原告以此主张要求解除合同的请求亦不予支持。关于法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，原告主张被告将涉案房屋转租给第三人因此主张解除合同，并提交了现场照片以证实有第三人在涉案厂房内使用。被告对此不予认可，称其提交的证据中均未有被告的确认，被告并未转租且正常使用涉案厂房。本院组织双方进行现场勘察，经勘察，涉案厂房门口系被告公司牌匾信息，警卫室系被告工作人员值班看管，两处厂房车间内，一处系被告工作人员进行生产经营，另一处厂房车间堆放被告生产设备所需材料等，现场并未有其他公司生产经营人员。无论是法庭组织勘验的现场还是原告所称的拍摄于厂房内的照片，均未发现有其他公司生产加工的痕迹。因此在被告正常控制并使用涉案厂房且原告未提交有效证据的情况下，原告仅以其提交的照片中显示有其他公司名称的物品出现在涉案厂房内即主张被告存在违法转租行为，本院不予采信，故对原告以此主张要求解除合同的请求不予支持。因依法成立的合同，对双方均具有法律约束力。当事人约定不得擅自变更或解除合同，本案中，由于涉案诉争《厂房租赁合同》约定的合同租期是5年，原告已为被告出具收到5年租赁费的收款收据，涉案现场中存放大量被告从事生产经营所需的材料、设备，且被告在正常生产经营中，在被告并未存在双方合同约定的可以解除合同的情形下，原告要求解除合同的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持，故对原告要求被告返还涉案厂房并支付违约金的请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告青岛仁瑞不锈钢制品有限公司的诉讼请求。案件受理费15375元，保全费4020元，均由原告青岛仁瑞不锈钢制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李伟审判员  赵燕审判员  孙超二〇一九年七月八日法官助理梁岩书记员段晓敏