江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0732民初2269号原告：欧阳效濂，男,1949年10月29日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。被告：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地：江西省兴国县潋江镇兴国大道269号。法定代表人：苏穗，董事长。委托诉讼代理人：熊健，江西南芳（兴国）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王名菲，江西南芳（兴国）律师事务所实习律师。原告欧阳效濂与被告赣州华隆房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳效濂、被告赣州华隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人熊健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳效濂向本院提出诉讼请求：1.判令被告全面履行原告、被告2011年11月3日所签订的“协议书”；2.判决被告10天内将原告车库的房产证、土地证及补偿的土地办好不动产证，办证费用全部由被告承担；3.判决被告补偿原告建车库款1.2万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年因被告在原告房屋后山开发建六层高楼房，距离原告住房只有10.7米（山体高还有6米）严重影响了原告住房的采光、通风，损害了原告及其家人的健康及安全。原告一直不同意被告该开发方案，后被告通过县城建局干部及亲友做了大量工作，原告才在2011年11月3日与被告达成了一份“协议书”。协议书载明：1、甲方表示歉意，同意在地面居住环境给乙方一定补偿。现甲方为乙方新建砖混结构车库壹间，……2、乙方现住房距山脚3米多（含乙方0.8米）还包有排水沟位置。甲方同意将此空间扩大至4.8米，长度东以双方界址围墙内皮向西伸长22米，计88平方米供乙方使用（见附图）并办好权属证。3、上述两项工程在本协议签订后，在甲方先做好基础时立即安排施工，乙方可对施工质量监督，一个月内完工后交付乙方。建造所需工料等费用由甲方负责。待甲方主体工程完工验收后，甲方负责将乙方车库的房产证及土地使用证与金福花园三期C区业主同时办好，所有办证费用概由甲方承担。4、乙方同意放弃对甲方建房方案的异议权。协议签订后，2012年钟建文以原告对建筑工程质量比较专业为由，要求以2万元包干改为车库由原告自建。因被告施工延误近一年时间才提供施工条件，原告建造车库花费3.2万多元。2015年6月被告建房已验收。原告多次要求被告办证，又以大家都未办证为由，不给原告办证。2018年5月原告了解到被告已经开始了C区住房的办证工作，被告毫无诚意，只好求助法院。被告赣州华隆房地产开发有限公司辩称，一、被告赣州华隆房地产开发有限公司与原告签订案涉协议书并非被告赣州华隆房地产开发有限公司真实意愿，被告赣州华隆房地产开发有限公司系被迫无奈与原告签订协议，原告现依据该协议要求获取进一步不当利益的诉请不应当得到支持。在签订案涉协议书前的2011年10月份，被告赣州华隆房地产开发有限公司在进行“金福花园”二期工程及三期降山工程爆破施工时，原告即以工程对其与工地相邻的房屋造成影响为由，多次向被告赣州华隆房地产开发有限公司提出无理要求。遭到被告赣州华隆房地产开发有限公司拒绝后，原告又以向兴国县安监局等单位缠访给被告赣州华隆房地产开发有限公司施压。被告赣州华隆房地产开发有限公司本着息事宁人的态度，在兴国县安监局的见证下，与原告在2011年10月11日签订一份协议书，约定被告赣州华隆房地产开发有限公司一次性补偿原告5万元（被告赣州华隆房地产开发有限公司已支付），原告不得再以任何方式向被告赣州华隆房地产开发有限公司提出任何赔偿要求。协议签订后不久，原告又以被告赣州华隆房地产开发有限公司建设的房屋对其房屋采光、通风造成影响为由，向被告赣州华隆房地产开发有限公司提出无理要求。被告赣州华隆房地产开发有限公司同样以忍让的态度，无奈与原告签订案涉协议书。而后在2012年、2014年，原告再次以种种借口，向被告赣州华隆房地产开发有限公司提出补偿要求，也多次采取向兴国县城建局、信访局等部门投诉、缠访方式向被告赣州华隆房地产开发有限公司施压。被告赣州华隆房地产开发有限公司迫于无奈，又分别于2012年7月22日、2014年6月3日与原告签订书面协议并履行完毕。至此，原告共从被告赣州华隆房地产开发有限公司处获得价值人民币94万元的现金及房产。被告赣州华隆房地产开发有限公司本就因此蒙受巨大经济损失。原告现还想通过本案诉讼获得进一步的不当利益，其诉请有违善良风俗，会进一步扩大被告赣州华隆房地产开发有限公司的损失。被告赣州华隆房地产开发有限公司的诉请不应当得到支持。二、双方签订的协议书中有关88平方米土地及车库转让及办理权属证书的约定违反法律、法规强制性规定，应属无效，原告要求继续履行协议并办理权属证书的诉请应当依法予以驳回。案涉协议书中虽约定被告赣州华隆房地产开发有限公司将面积为88平方米的土地及车库转让给原告并办理权属证书。但该约定有悖于“金福花园”三期的规划条件，违反法律、行政法规强制性规定，损害小区业主合法权益，应属无效内容。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。”第十九条规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《江西省城乡规划条例》（2010年3月31日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）第三十七条规定：“在城市、镇规划区内，以出让方式提供国有土地使用权的，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当在出让前，依据控制性详细规划提出规划条件。规划条件应当作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”第三十八条第一款规定：“规划条件的内容应当包括：地块的用地面积、用地性质、建筑退界、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高、日照要求、停车泊位、主要出入口、控制点标高、各类规划控制线、必要的公共设施和市政基础设施及建设时序要求、地下空间开发利用等规划要求。”第四十二条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设，不得擅自变更用地性质、容积率等规划条件。”根据以上法律、法规规定，在国有土地使用权的一级流转中，以出让方式获得国有土地使用权进行房地产开发建设的，在签订国有土地使用权出让合同时，该国有建设用地使用权的规划条件即已确定，建设单位应当按照规划条件进行建设，不得擅自变更规划条件。根据兴国县城乡规划建设局的审批，“金福花园”三期C区的用地面积为21818.24平方米，容积率为2.38。尽管协议约定土地面积仅有88平方米，但该约定仍然是实质上对“金福花园”三期C区的规划条件进行了变更。根据前述法律、法规的规定，双方就该88平方米土地、车库转让及办理权属证书的约定应属无效，应当依法驳回原告要求继续履行协议并办理权属证书的诉请。其次，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据前述法律及司法解释的规定，建筑区划内的土地除已有特定用途的外，均由小区业主共同共有。建设单位或者其他任何人擅自占用、处分业主共有部分的行为，可被依法确认为无效行为。案涉协议书指向的土地及车库占用的土地，都应当属于全体业主共同共有。案涉协议书约定将土地及车库转让给原告的行为显然未经得业主同意，损害业主合法权益，应属无效，应当依法驳回原告要求继续履行协议并办理权属证书的诉请。三、原告诉请被告赣州华隆房地产开发有限公司补偿1.2万元款项无事实和法律依据，应当依法予以驳回。首先就车库建设产生的合理、真实费用，原告并未提交任何证据予以证明，其应当自担举证不利的相应法律后果。其次，就车库建设事宜，被告赣州华隆房地产开发有限公司与原告已商定以包干形式，被告赣州华隆房地产开发有限公司一次性支付工资、材料款2万元给被告赣州华隆房地产开发有限公司。原告再诉请被告赣州华隆房地产开发有限公司其实际建设所费款项差额，没有任何事实依据。最后，原告在起诉时自认车库已在2012年建成，假使原告有相应依据要求被告赣州华隆房地产开发有限公司支付该1.2万元款项，其诉讼时效也已经过。故应当依法驳回原告要求被告赣州华隆房地产开发有限公司支付1.2万元款项的诉请。本院经审理认定事实如下：2011年11月3日，被告赣州华隆房地产开发有限公司（甲方）与原告欧阳效濂（乙方）签订《协议书》，内容如下：“因甲方在乙方房屋后山上开发建六层楼房，距离只有10.7米，而对乙方居住的房屋采光、通风方面造成较大影响。现双方经协商一致，达成如下协议：1、甲方表示歉意，同意在地面居住环境给乙方一定补偿。现甲方为乙方新建砖混结构车库壹间，……2、乙方现住房距山脚3米多（含乙方0.8米）还包有排水沟位置。甲方同意将此空间扩大至4.8米，长度东以双方界址围墙内皮向西伸长22米，计88平方米供乙方使用（见附图）并办好权属证。3、上述两项工程在本协议签订后，在甲方先做好基础时立即安排施工，乙方可对施工质量监督，一个月内完工后交付乙方。建造所需工料等费用由甲方负责。待甲方主体工程完工验收后，甲方负责将乙方车库的房产证及土地使用证与金福花园三期C区业主同时办好，所有办证费用概由甲方承担，如政策不允许则以本协议为准，所有权归乙方。4、乙方同意放弃对甲方建房方案的异议权……”。案涉《协议书》签订后，被告赣州华隆房地产开发有限公司未就土地用途变更等登记事项向相关行政主管部门申请办理变更登记审批等手续。案涉车库用地在被告赣州华隆房地产开发有限公司金福花园三期C区土地使用权范围内，建设主体为被告赣州华隆房地产开发有限公司。2012年1月9日，被告赣州华隆房地产开发有限公司原法定代表人钟建文与原告欧阳效濂达成口头协议：“以2万元包干改为车库由欧阳效濂自建”；同日，被告赣州华隆房地产开发有限公司将2万元交付原告欧阳效濂；原告欧阳效濂出具的《收条》载明“……付给本人建筑车库所需工资、材料款贰万元正。该款项以大包干形式一次支付使用（除需缴纳税费）……”。车库于2013年以前已建成。庭审中，原告欧阳效濂明确表示第一条诉讼请求：要求被告赣州华隆房地产开发有限公司全面履行的具体内容已经在第二条诉讼请求明确。案涉车库已通过了主管行政部门的建筑工程竣工验收。2019年7月15日，兴国县人民法院向兴国县自然资源局发出《关于原告欧阳效濂与被告赣州华隆房地产开发有限公司合同纠纷一案涉诉标的物是否符合办证规定的函》；兴国县自然资源局2019年7月18日函复内容：“1.《协议书》所涉车库如果是赣州华隆房地产开发有限公司合法开发的，在符合不动产首次登记条件材料齐全的前提下，应经赣州华隆房地产开发有限公司申请首次登记至其名下，再由原告、被告（买卖方）凭赣州市商品房买卖合同、完税凭证等登记申请相关必要材料，双方到登记机构现场申请可以办理不动产转移登记。2.《协议书》所涉补偿的土地系赣州华隆房地产开发有限公司（房地产开发企业）名下国有建设用地使用权，应符合《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规规定范围经批准方可进行转让。鉴于该开发小区已按原审批建设用地、建设工程规划许可验收建成，按照《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，《协议书》所涉补偿的土地属全体业主共有，故不符合办理转移登记的条件，不能办理《函》中所提相关证件”本院在收到兴国县自然资源局《关于原告欧阳效濂与被告赣州华隆房地产开发有限公司合同纠纷一案涉诉标的物是否符合办证规定的回函》后，就《协议书》所涉补偿的土地因不符合办理转移登记的条件征求原告欧阳效濂的意见；2019年7月23日，原告欧阳效濂提出：要求被告赣州华隆房地产开发有限公司赔偿损失924,000元；2019年7月26日，原告欧阳效濂书面向本院提出不变更诉讼请求，要求按原诉讼请求处理。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。被告赣州华隆房地产开发有限公司与原告欧阳效濂签订《协议书》后，并未报兴国县人民政府土地管理部门、城市规划行政主管部门批准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定，《协议书》涉补偿的土地部分尚未生效，故原告欧阳效濂要求将补偿的土地办好不动产证的诉讼请求，本院不予采纳。案涉车库已通过了主管行政部门的建筑工程竣工验收，兴国县自然资源局函复在符合相关条件的前提下可以办理不动产转移登记，故原告欧阳效濂要求被告赣州华隆房地产开发有限公司10天内将原告欧阳效濂车库的不动产登记手续办好及承担办证费用的请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告欧阳效濂主张2012年钟建文以原告欧阳效濂对建筑工程质量比较专业为由，要求以2万元包干改为车库由原告欧阳效濂自建；2012年1月9日，原告欧阳效濂出具的《收条》也载明“该款项以大包干形式一次支付使用”；现原告欧阳效濂以被告赣州华隆房地产开发有限公司施工延误近一年时间才提供施工条件，原告欧阳效濂建造车库花费3.2万多元，未提供证据，对原告欧阳效濂主张的该事实，本院不予认定；即使被告赣州华隆房地产开发有限公司施工延误近一年时间才提供施工条件，原告欧阳效濂认为造价会增加，应另行与被告赣州华隆房地产开发有限公司协商，现原告欧阳效濂未提供被告赣州华隆房地产开发有限公司同意增加造价之证据；原告欧阳效濂认可车库于2013年以前已建成；被告赣州华隆房地产开发有限公司提出的原告欧阳效濂要求增加造价的主张超过了诉讼时效，本院予以采纳；故原告欧阳效濂请求被告赣州华隆房地产开发有限公司补偿建车库款1.2万元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赣州华隆房地产开发有限公司将案涉车库（具体位置详见案涉《协议书》附图）的不动产权利人向不动产登记主管部门申请登记为原告欧阳效濂，办证费用由被告赣州华隆房地产开发有限公司承担；办理不动产登记按规定应由原告欧阳效濂提供协助时，由原告欧阳效濂提供协助；二、驳回原告欧阳效濂要求被告赣州华隆房地产开发有限公司10天内将案涉补偿的土地办好不动产登记，办证费用全部由被告赣州华隆房地产开发有限公司承担的诉讼请求；三、驳回原告欧阳效濂要求被告赣州华隆房地产开发有限公司补偿建车库款12,000元的诉讼请求。本案所涉执行内容限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取50元，原告欧阳效濂已预交，由被告赣州华隆房地产开发有限公司承担25元，其余由原告欧阳效濂承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  曾育锋二〇一九年七月三十日书记员  凌小琴