山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1402民初598号原告：德州尚悦酒店管理有限公司，住所地德州市德城区广川街道办事处三八中路279号德州唐人中心D区LOFT12层21号，统一社会信用代码91371402MA3FFKPW35。法定代表人：路永刚，总经理。委托诉讼代理人：张炜，山东阳光桥律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：刘春刚，山东阳光桥律师事务所律师。被告：洪德建，男，1978年6月24日出生，回族，住所地德州市德城区，现住德城区。被告：米志慧，女，1976年11月2日出生，回族，住所地德州市德城区，现住德城区。委托诉讼代理人：张吉伦，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。原告德州尚悦酒店管理有限公司（以下简称尚悦酒店）与被告洪德建、米志慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘春刚、张炜、被告委托诉讼代理人张吉伦到庭参加诉讼。原被告均同意简易程序审限届满后继续适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。尚悦酒店向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《房屋托管合作协议》；2.判令被告赔偿原告损失8万元。3.诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2017年9月2日，原被告双方签订了《房屋托管合作协议》，双方约定：被告将位于德城区唐人中心D区LOFT号楼13层20号毛坯房租赁给原告用于经营宾馆，租赁期限60个月，免租期4个月，如被告所托管房屋存在不能正常供暖及其他缺陷造成原告无法正常经营情况，属于非原告原因的，此段时间按房屋免租期处理，合同租赁期时间相应顺延。合同签订后，原告对房屋进行了精装修以备营业使用。但因被告房屋冬季无法供暖、消防设施异常无法通过消防部门检测，致使原告不能开业经营使用。按照合同约定此段时间按房屋免租期处理，但被告却违反合同约定擅自撬开房门收回房屋，给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特向德城区人民法院提起诉讼，望判如所请。洪德建、米志慧辩称，一、原告请求解除《房屋托管合作协议》，被告同意。由于原告长期拖欠租金，依据合同的约定被告在2019年1月份收回了房屋，因此被告同意解除双方的租赁合同；二、原告要求被告赔偿损失，法院不应予以支持。首先，在合同履行过程中，原告存在违约行为，自2017年9月2日双方签订租赁合同，至2019年1月23日被告收回房屋，租赁期限为16个月零21天，扣除免租期4个月，原告应支付被告租金12*800+800/30*21=10160元，原告实际支付的租赁费为4800元，尚欠租赁费5360元。其次，在原告迟延缴纳租金的期限内，被告等出租人多次与原告联系，原告一直推诿或者拒接电话，为避免损失的扩大，被告在登报告知的情况下才收回房屋，所以，因原告严重违约，导致合同解除，原告损失主张法院不应予以支持。三、依据合同第六条第2项的约定，原告违约造成本合同解除，其前期投入的装修费抵顶违约金。据此，原告无权追要前期的装修费用。综上，原告违约导致合同解除，其要求赔偿损失不应予以支持。原告为证明其主张，提交如下证据：证据一、《房屋托管合作协议》，证明被告将其所有的位于唐人中心的房产租赁给原告用于经营酒店，双方约定了各自的权利义务，双方约定如房屋存在不能供暖及其他缺陷造成原告无法经营按房屋免租期处理，合同第六条约定如被告解除合同，应赔偿原告前期投入费用，并支付损失。证据二、《建筑消防设施维修保养合同》一份、《消防设施维护保养报告书》两份，证明被告所有的房屋消防设备存在多处不合格，致使原告无法办理特种行业许可证，无法开业经营。证据三、免租期告知函、EMS快递单，证明被告的房屋不能供暖，消防设施不合格，原告告知被告延长免租期，已付租金记作免租期结束后的租金。证据四、建筑装饰工程施工合同、支付装修款银行转账记录、收款账户变更证明，证明原告装修被告房屋，每间房屋装修费8万元，因被告强行收回房屋，给原告造成直接损失为每间8万元，按照合同约定应由被告赔偿原告。证据五、委托代理合同、代理费发票，证明被告违约引起诉讼，原告支付律师费，按照合同约定由被告承担。证据六、2018年11月份消防维护保养报告，该报告中被告房屋仍有多处消防设施不合格。证据七、德州市公安局消防支队德城区大队不同意投入营业使用决定书，证明原告申请投入使用营业消防检查经德城区大队检查后存在消防问题，不同意投入使用，因此供暖问题是双方合同约定的，是导致原告无法经营的实际问题，消防问题是原告无法经营的手续问题，经营酒店特种行业许可证是前提，申请许可证，消防检查是必备条件，被告房屋不具备该条件，致使原告目的无法达到。证据八、补充协议一份，证明原被告双方协议增加4个月的免租期。被告对原告上述证据的质证意见：对证据一真实性无异议，但是该证据不能证明原告观点，合同第四条第四项规定是托管房屋不能正常供暖情况，并且直接导致原告不能正常营业才按照免租期处理，而涉案房屋取暖方式为空调供暖，并且唐人置业按照60%比例承担取暖期电费。对证据二真实性无异议，但是消防是否合格与被告是否出租房屋无关，并且涉案房屋已经经过消防验收合格。证据三真实性被告无异议，但被告对于告知函内容不认可，也没有同意延长免租期。证据四真实性合法性被告有异议，被告对于装修费用8万元不认可。证据五真实性被告无异议，但是被告认为该费用应当由原告自己承担。被告对原告的证据六真实性无异议，但是该报告与本案无关，作为被告出租房屋是验收合格交付使用的。对证据七真实性无异议，但是该决定书载明的原因是消防控制室持证上岗人员数量不足，与被告房屋无关，是由于原告或者第三人自身原因导致消防部门不同意使用。证据八被告无异议，但是即便按照补充协议增加四个月免租期计算，原告仍拖欠被告房租。原告提交的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六、证据七、证据八被告无异议，这些证据具备证据的客观性、合法性、关联性，本院对这些证据的效力予以认定。原告提交的证据四原告有异议，但该证据具备证据的客观性、合法性、关联性，本院对其证据效力予以认定。被告为证明其主张，提交如下证据：证据一、《房屋托管合作协议》，证明租赁期间为5年，租赁费每月800元，最初4个月为免租金的装修期，每月15号支付上月租金，对于采暖方式合同没有约定。证据二、银行交易明细一份，证明截止2019年1月23日原告支付租金4800元，拖欠租金超过三个月，被告有权收回房屋。证据三、杜国勇与原告股东朱金普电话录音一份，证明行政部门责令原告停业整顿，并非取暖问题。证据四、德州立天唐人置业有限公司供暖补贴公告，证明2018-2019年度唐人小区以空调采暖为主，唐人置业对采暖期的电费承担60%。证据五、德州消防信息网消防验收公告一份，证明原告消防验收合格。证据六、2019年1月23日德州晚报一份，证明被告在德州晚报刊登公告一份，由于无法与原告联系，被告被迫公告告知。证据七、录像资料一份，证明2019年1月23日被告收房时原告处于经营状态。原告对被告上述证据的质证意见：对证据一真实性无异议，但是合同第四条特别约定房屋不能正常供暖及其他缺陷，因此双方对采暖方式有明确约定，根据合同约定，在供暖合同恢复之前应记作免租期，因此未达到缴纳房租条件，被告主张的三个月没有支付租金收回房屋的条件不能成立。对证据二真实性无异议，支付租金数额无异议，但是因未达到支付租金条件，因此不能按照拖欠租金处理，原告支付租金应当在免租期结束后顺延。对证据三通过录音整理书面文字可以看出，该房屋存在未供暖及消防设施不合格的事实，被告认可合同中对于取暖及消防导致不能正常经营而免租的事实。证据四是被告和开发商之间的法律关系，该公告证实房屋一直没有供暖，不能因为公告对抗原被告双方之间签订的合同条款，应由被告与开发商去解决问题，使用空调供暖对于酒店经营有巨大影响，基于此原被告双方在合同上对供暖进行特别约定。对证据五真实性有异议，实际情况是被告出租房屋消防存在各项问题，原告多次申报经营手续及特种行业许可证，均因消防问题被拒致使原告无法正常经营。对证据六被告收到的原告函件上有联系电话，被告也与原告股东进行联系，因此原告主张无法联系是不属实的，而且该事宜无需使用公告形式，也不符合公告的法定事由，该公告证明被告已经将房屋强行收回。对证据七原告在2019年一直没有进行营业，其原因是无法办理相关营业手续及没有供暖等相应条件。通过录音中杜国勇对合同中暖气供暖及消防这一事实是认可的，其理由只是说存在欺诈，但是没有证据证明存在欺诈行为，两个录像不能证明原告已经开业经营，而且被告房屋D座外部条件不具备营业条件，地面硬化正在建设。被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、原告对真实性无异议，这些证据具备客观性、合法性、关联性，本院对这些证据的效力予以认定。被告提交的证据五原告有异议，该证据与原告提交的证据二、证据六、证据七冲突，本院对其证据效力不予认定。被告提交的证据七具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：被告作为甲方（托管方）、原告作为乙方（受委托方），双方于2017年9月2日签订《房屋托管合作协议》一份，内容：“根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规之规定，经甲、乙双方充分协商，依平等自愿、等价有偿的原则，就乙方接受甲方委托，为甲方提供物业管理、经营服务（下称经营托管或托管）事项达成如下协议，以兹共同遵照执行。一、托管物业（房屋及附属设施）简况托管物业位于德州市德城区《商品房买卖合同》编号为权属证书所登记的所有权人为建筑面积为平方米。二、租赁期限60月（免租期加五年带租金租赁期），自年月日起至年月日止：前4个月为装修免租空置期，不计算房租及租赁期限，装修免租期到期后次月15日支付上个月房租。三、房租标准及支付方式：甲方选择口毛坯房口精装房托管房屋1.毛坯房每月人民币800元整，大写人民币捌佰元整，按月支付房屋租金，每月15日支付上月房租。支付方式：乙方将房租转入甲方指定账户，甲方开户名：德州银行，开户行：6229370101000857950账号：2.精装修每月人民币1400元整，甲方必须按乙方装修标准进行装修，支付方式：乙方每月15日支付上月房租，甲方开户名：开户行：账号：四、双方特别约定：1.甲方自行建设二层钢构和楼梯，需严格按照乙方设计标准和要求施工，经乙方验收方可执行本合同。2.甲方委托乙方对房屋二层钢构（包括楼梯）施工，施工费用由乙方承担，施工前甲方向乙方支付人民币（本费用为成本费）。3.甲方委托乙方对房屋进行精装修，甲方需在装修前付给乙方精装修成本费元整（不包括二层钢构）。4.因甲方托管物业为新交付房屋，如甲方所托管房屋存在不能正常供暖及其他缺陷造成乙方无法正常经营情况，属于非乙方原因的，此段时间按房屋免租期处理，合同租赁期时间相应顺延。五、甲乙双方的权利和责任：1.甲方保证其对该房屋具有无可争议的所有权，无产权纠纷，房屋未被抵押登记或向第三方租赁，甲方具有合法的出租权和收益权，日后如因产权纠纷问题影响乙方正常营业，甲方须对乙方造成的不良影响和损失承担全部赔偿责任。2.甲方同意乙方按照设计方案进行施工，并认可乙方的装饰设计方案和最终装修、改造结果。3.租期内，甲方不得以任何理由随意提价，不得干涉乙方正常经营。4.甲方享有乙方提供的首年十（天）次免费入住本酒店的权利，并享受本酒店的金牌会员待遇（甲方凭身份证提前预约入住）。5.甲方提供的房屋（主体及附件），设施、设备（包括水、电表）室内装修等物品，如在租赁期间出现任何问题，其一切费用由乙方自理，甲方不负任何连带责任，租赁期满后，如上述物品有破坏、破损现象，乙方应负责修复或更换，产生的费用由乙方承担。6.租赁期满后，在相同条件下，乙方拥有优先承租权。甲方不得采取不正当手段阻止乙方租赁。7.租期内：乙方自行负担水、电、暖气、物业等费用，如因上述供应问题影响乙方经营，甲方应予以配合协调，保证正常使用。8.租期内的安全由乙方自行承担，与甲方无关。9.租赁期满后，由乙方装修部分及原有设施，除家电等乙方物品外，全部归甲方处理。乙方不得损坏、转移、处理。六、双方的违约责任：1.因租赁房屋为毛坯房，乙方经营宾馆需对房屋重新设计装修，投资巨大，为防止甲方违约双方特别约定：如甲方中途毁约，擅自终止租赁合同，须承担乙方前期所有投入费用，并赔偿因违约给乙方造成的全部损失（包括但不限于营业损失、诉讼费用、律师费、交通费等）。2.如乙方提前解除合同，应提前两个月通知甲方。乙方对该房屋前期投入的装修费用抵顶违约金。七、租赁期间如遇拆迁或不可抗力因素的原因造成合同不能履行的，双方互不承担违约责任。八、其他未尽事宜，双方协商解决，本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。自签字之日起生效，甲、乙双方共同遵守，不得违约。租期内如发生争议，甲、乙双方应协商解决，如协商不成，可向德城区人民法院起诉。”2017年11月25日，原告作为发包人（甲方），淄博圆创装饰有限公司作为承包人（乙方），双方签订《建筑装饰工程施工合同》，约定甲方将三八中路279号德州唐人中心D区LOFT的德州唐人中心66号公寓44套房屋装修工程发包给乙方施工，工期自2017年11月25日至2018年2月15日，工期80天，承包方式为乙方全包，每套房屋合同价款8万元，乙方进场施工3天内，甲方支付给乙方工程款总额（以双方签订的报价单为准）的10%，乙方完成基础钢结构（二层钢结构、楼梯等）施工，甲方付至20%，硬装完成后甲方付至40%，验收合格交付给甲方使用后甲方付至50%，房屋交付后12个月内分批付至90%，10%作为质保押金，二年质保期到期后支付。合同附件有四个，即施工材料清单、装饰工程报价单、施工计划、装修房间明细。原告提交了其向淄博圆创装饰有限公司支付装修工程款的凭证，合计1298000元。2018年2月27日，原被告签订《补充协议》，约定：在原合同所签订免租期基础上增加4个月免租金空置期，不计算房租，租赁期限相应顺延；租赁期满租约解除后，房屋中家电（电视机、空调、热水器）归甲方处理，乙方不得损坏、转移、处理；本协议为甲乙双方最终协议文本，后续不再修改补充。本协议作为原合同的补充，与原合同具有同等法律约束力，本协议未涉及事宜，均按照原合同中的约定执行，如与原合同相抵触的，均以本协议约定为准。截至2019年1月份被告收回房屋，原告向被告支付房租4800元。上海立天唐人物业服务有限公司德州分公司（以下简称唐人物业公司）和山东德宁安全技术有限公司（以下简称德宁公司）2018年6月8日签订《建筑消防设施维修保养合同》一份，合同约定的维修保养建筑名称唐人中心C区SOHO/D区LOFT，维修保养范围包括七项建筑消防设施的维修保养，即建筑防火分隔和安全疏散设施、火灾自动报警系统、消防给水设施、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防烟、排烟设施、消防电气和通讯设施，维修保养期限自2018年6月8日至2018年12月31日，唐人物业公司的权利义务包括：认真遵守有关消防法律、法规和标准规范，明确建筑消防设施的维护管理归口部门、管理人员及其工作职责，建立建筑消防设施值班、巡查、检测、维修保养、建档等制度；制定消防设施操作规程，明确操作人员，负责消防设施操作的人员通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有初级技能以上等级的职业资格证书，能熟练操作消防设施；消防控制室实行24小时值班制度，值班人员不少于6人，每班工作时间不大于8小时，每班人员不少于2人，且均通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有初级技能以上等级的职业资格证书；按照有关规定对消防设施进行值班检查、巡查、检测，每年委托具备资质的机构对消防设施至少进行一次全面检测；发现消防设施存在问题和故障及时通知德宁公司修复，并承担违规操作造成故障和不及时通知维修发生的责任；不应擅自关停消防设施，因故障维修等原因需要暂时停用消防系统的，需经单位消防安全责任人批准，并有确保消防安全的有效措施；储备一定数量的建筑消防设施易损件或与有关产品厂家、供应商签订相关合同，以保证供应，根据需要及时更换配件，承担建筑消防设施换件和维修保养费用；德宁公司不按规定履行维修保养职责、出具虚假维修保养报告的，唐人物业公司有权解除维修保养合同。德宁公司的权利义务包括：依法取得建筑消防设施维修保养资质并保证合同期内资质的有效性；认真贯彻执行有关消防法律、法规和技术规范，遵守科学和职业道德规范，依法开展建筑消防设施维修保养业务，保证维修保养后的建筑消防设施质量满足相关标准要求；制定建筑消防设施维护保养计划，派遣已通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有高级技能以上等级职业资格证书的保养人员（每次至少2人）每月定期维护保养本合同约定的建筑消防设施，如实出具《建筑消防设施维修保养报告书》，并抄送当地公安消防机构备案；接到唐人物业公司故障报告后，派遣已通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有技师以上等级职业资格证书的维修人员（每次不少于2人）24小时内到现场修复存在问题和故障的消防设施，并承担不及时维修发生的责任；维修期间确需暂时停用消防系统的，必须报经唐人物业公司消防安全责任人批准，故障排除后要进行相应功能试验并报经唐人物业公司消防安全管理人检查确认，维修情况要如实记入《建筑消防设施故障维修记录表》；对消防设施故障零部件提供临时备件，确需更换的，向唐人物业公司提出建议，并出示更换部件报废证明；对唐人物业公司值班检查、巡查或管理人员进行专业技术指导。该合同附件有《建筑消防设施名录》。2018年8月25日，德宁公司出具《消防设施维护保养报告书》，就涉及本案的消防设施维保情况作出简述及结论：地下车库泵房、地下车库风机房控制柜无电，因地下车库进水导致使用方正在排水处理中；消防主机D区现处于关闭状未开机，因强电无法供电，使用方计划整改；消火栓、喷淋管道无压无水，使用方整改中；地下车库部分消防设备未施工完善；其他设施运行正常。2018年9月18日，德宁公司出具《消防设施维护保养报告书》，就涉及本案的消防设施维保情况作出简述及结论：地下车库泵房、地下车库风机房控制柜无电，因地下车库进水导致使用方正在排水处理中；消防D区主机现已关机，因线路无电导致；消火栓、喷淋管网无压无水，因控制柜无电，无法补水；消防广播支线故障；部分风机远程无法启动；部分消防设施未施工完善；其他设施运行正常。2018年11月24日，德宁公司出具《消防设施维护保养报告书》，就涉及本案的消防设施维保情况作出简述及结论：地下车库泵房地下车库分机房、控制柜无电，因地下车库进水导致，使用方正排水处理中；消火栓、喷淋管网无压无水，因控制柜无电；D区部分送风口打开中，因现场装修造成；消防广播支线故障；部分风机远程无法启动；部分消防设施未施工完善；33层丢失烟感3个；其他设施运行正常。2018年11月12日，唐人物业公司发布了《关于2018-2019年度唐人中心项目公寓、写字楼供暖补贴的公告》，内容为：“致全体公寓、写字楼业主：2018-2019年度供暖期即将到来，经政府信访部门协调与部分业主多次协商，德州立天唐人置业有限公司为缓解绝大多数已入住业主的冬季取暖需求，经公司向集团总部申报后决定，在本采暖季采用如下过度政策，对符合供暖条件的业主进行供暖补贴。一、业主自行解决本采暖季的供暖问题，解决的方式以空调采暖方式为主；二、电费分担：在本采暖季2018年11月15日零时起至2019年3月15日零时止，符合采暖条件的业主户内全额电费（含照明、热水器、冰箱等各类家电）由德州立天唐人置业有限公司承担60%；三、补贴范围：装修完成取得装修验收，已入住满1个月（物业抄表为准），且不欠缴物业费的业主，未入住的空置房不享有补贴（参考热力供暖有关规定）；四、计费方法：自本公告发布日开始至2018年11月15日下午17:30前（逾期视为放弃补贴），业主到唐人中心物业处登记，物业公司与业主共同抄录电表度数，2019年3月15日物业与业主共同再次抄录电表度数，核算本采暖季实际用电量，并按照实际用电量所对应电费数额的60%返还业主。”被告提交了德州市政大厅消防信息网上原告申请的竣工消防验收公告，内容为：“工程名称：德州尚悦酒店管理有限公司申报单位：德州尚悦酒店管理有限公司受理日期：2018.11.15审批时间：2018.12.3审批结果：合格”。2018年12月14日，被告以及与唐人中心小区将房屋也租赁给原告经营宾馆的业主都收到了原告通过EMS快递寄送的《致函》，内容为：双方签订的合同约定如果房屋存在不能正常供暖及其他缺陷造成原告方无法正常经营的情况，属于非原告方原因的，此段时间按房屋免租期处理，合同租赁期时间相应顺延。原告方接管房屋后，已向被告支付5600元房屋租金，但被告的房屋所在楼栋至今消防设施验收检查不合格，致使原告无法办理酒店经营的相关手续，且2018年供暖期内房屋无法正常供暖，导致原告无法正常经营，鉴于此两方面原因，致函要求被告及时完善消防、供暖等配套设施，要求自原告接管房屋之日至无法正常经营的情况完全消除之日按免租期处理，原告已支付的房屋租金记作计租后的租金，抵扣完毕已支付的房屋租金后，原告再按照合同约定继续支付房屋租金。被告以及与被告同一栋楼并将房屋也租赁给原告经营宾馆的业主收到该《致函》后，委托其中的19号楼19层23号的业主杜国勇与原告的股东之一朱经理通话交涉。通话的主要内容：朱经理讲其是原告的股东之一，杜国勇讲当时唐人物业公司的王建国经理，他是原告的股东，他出面联系签订的合同，在签订合同时原告就知道消防没有验收，还有取暖这一块，明知没有验收还与业主签订合同，存在欺诈行为，不同意《致函》的意见，先解除合同，把房屋恢复原状；朱经理讲就是明年不供暖问题都不大，关键是消防，把证照办下来才能正常营业，2018年8月、9月试营业了两个月，9月底，消防和治安大队过来，然后就停业整顿，不敢经营，已经找消防支队吃饭送礼花了十来万，双方均表示协商处理。2019年1月23日德州晚报上刊登了被告等发布的公告，内容：“公告德州尚悦酒店管理有限公司：贵方已仨月未给我方房租，按双方所签协议我方有权收回房屋。因贵方违约，导致我方合同目的无法实现，为维护我方合法权益，避免造成更大损失，我方于2019年1月19号已依法将D座：9-2,9-18,9-19,12-21,12-22,12-23,12-27,13-20,15-22,20-21,19-27,19-28,19-23,22-6,16-22,16-18,8-27房屋收回。因我方无法联系到贵方负责人，自公告之日起，7日内对房屋内贵方的电器、家具及房屋装修设施等限你方7日内搬走或拆除，恢复房屋原状；逾期将按相关规定或相关合同约定处理。自公告发布之日起，20天内双方签订的所有合同自行解除作废，特此公告。”被告收回房屋时租赁房屋内尚有住客。原告于2019年1月30日与山东阳光桥律师事务所签订《委托代理合同》，原告全权委托山东阳光桥律师事务所的刘春刚、张炜律师作为本案一审委托诉讼代理人，原告支付山东阳光桥律师事务所代理费2000元。2019年3月8日，德州市公安局消防支队德城区大队出具了德城公消安不字[2019]第0004号《不同意投入使用、营业决定书》，内容为：“德州尚悦酒店管理有限公司：根据你单位（场所）关于德州尚悦酒店管理有限公司（地址：德州市德城区三八路279号唐人中心D座17-19层）投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2019年3月7日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：消防控制室持证上岗人员数量不足。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。如不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内依法向德城区人民政府申请行政复议，或者在六个月内依法向德城区人民法院提起行政诉讼。”本院认为，原被告签订的《房屋托管合作协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律法规，合同合法有效，双方应本着诚实信用的原则，严格、全面履行各自的合同义务。原被告签订的《房屋托管合作协议》第四条特别约定：因甲方即被告托管物业为新交付房屋，如甲方所托管房屋存在不能正常供暖及其他缺陷造成乙方即原告无法正常经营情况，属于非乙方原因的，此段时间按房屋免租期处理，合同租赁期时间相应顺延。被告认为双方对供暖方式没有明确，可以是暖气，也可以采取空调取暖。原告认为这里的供暖是暖气，而不是空调取暖。《房屋托管合作协议》第五条第7项约定：“乙方自行负担水、电。暖气、物业等费用，如因上述供应问题影响乙方经营，甲方应予以配合协调，保证正常使用。”从《房屋托管合作协议》条款前后结合可以看出，双方约定的供暖应是暖气而非空调取暖。但原被告对其理解是不一致的，从原被告签订《补充协议》这一事实可以看出，原被告在《补充协议》中约定：在原合同所签订免租期基础上增加4个月免租金空置期，不计算房租，租赁期限相应顺延；本协议为甲乙双方最终协议文本，后续不再修改补充。本协议作为原合同的补充，与原合同具有同等法律约束力，本协议未涉及事宜，均按照原合同中的约定执行，如与原合同相抵触的，均以本协议约定为准。合同约定4个月免租期，但这4个月免租期结束时间是2017年12月底2018年1月初，此时正是2017-2018年的采暖季，而2017-2018度采暖季不能供暖，按合同约定应属于免租期，应直接适用合同第四条特别约定继续免租，但原被告没有这样做，而是另行协商签订补充协议确定增加免租期4个月，这样免租期结束就到了2018年4月底5月初，而采暖季早在2018年3月15日就结束了，双方因此在补充协议中特别明确“本协议为甲乙双方最终协议文本，后续不再修改补充。”到这时，被告认为以后不再存在免租期的问题，而原告则认为2018-2019年不供暖仍应有免租期，双方发生纠纷正是因为对该合同条文的理解不一致。合同第四条特别约定的免租期条件之一是被告的房屋不能正常供暖或被告的房屋存在缺陷，条件之二是原告无法正常经营，而且无法正常经营的原因是条件一造成的。供暖不供暖不是被告个人可以左右的，第一个采暖季因为房屋是新交付的，双方对不能正常供暖有心理预期，有所预料，才进行特别约定，第二个采暖季不能供暖，已经属于原被告双方不可预料不可克服的不可抗力范畴了，属于不可归责于原被告双方的事由；原被告在合同第四条特别约定中没有明确房屋缺陷的具体内容，而消防设施异常不是租赁房屋本身的缺陷，是被告本人不能预防不能控制的不可抗力范畴，属于不可归责于原被告双方的事由。因此，合同的解除是因为不可归责于原被告双方的事由导致的，双方之间互不承担违约责任。原被告现均要求解除合同，因合同已经实际解除，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”原被告解除合同是因不可归责于双方的事由导致解除的，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失可按照公平原则分担。原告装修的合同费用每套房屋8万元，家具家电款额12700元（床具、沙发、茶几、电视柜、电视、空调、窗帘、壁画、饰品、床品、电热水器），原告已经支付装修工程款数额为29500元，原告装修后已经使用近一年的时间，且原告仅支付被告房租4800元。综合考虑上述实际，被告返还原告家具家电的情况下，本院酌定由被告赔偿原告30000元。如被告不返还原告家具家电，则赔偿原告40000元损失。原告的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：解除原被告双方签订的《房屋托管合作协议》。被告洪德建、米志慧赔偿原告德州尚悦酒店管理有限公司损失30000元，并返还原告家具家电（床具、沙发、茶几、电视柜、电视、空调、窗帘、壁画、饰品、床品、电热水器）。如被告不能返还原告家具家电，则赔偿原告损失40000元。于判决书生效后十日内履行。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原、被告各负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  袁冬梅二〇一九年七月二十二日书记员  高郁晨