广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0309民初679号原告（反诉被告）：刘欣，男，汉族，1989年11月21日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托代理人：周乐洋，广东商达律师事务所律师。委托代理人：程舜新，广东商达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市正润房地产投资发展有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华办事处中环路碧波花园7栋501，统一社会信用代码914403000663036453。法定代表人：张高明。委托代理人：左恒，广东德纳律师事务所律师。原告刘欣与被告深圳市正润房地产投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、解除双方签订的《龙华公寓商铺租赁合同书》；2、被告退还原告支付的房屋资金、进场费、租房押金、广告位租金并支付补偿金合计382587元；3、被告支付逾期利息1258元（以382587元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2018年10月10日起暂计至起诉之日，共20天，即382587×20/365×0.06=1258）；4、被告支付解除租赁合同违约金60000元；5、被告承担原告应支付的装修合同违约金41750元；6、诉讼费由被告承担。原告于庭审中撤回第4项诉讼请求，本院予以准许。被告反诉诉请：1、原被告双方于2018年6月15日签订的《龙华公寓商铺租赁合同书》以及2018年9月19日签订的《赔偿协议》均为无效合同；2、原告支付2018年10月至2019年2月期间拖欠的占有使用费共计150000元（实际计至原告搬离租赁房屋之日止）；3、原告立即清空、恢复租赁房屋，并将租赁房屋交还给被告；4、原告承担本案全部诉讼费用。本院受理后依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘欣委托代理人周乐洋，被告深圳市正润房地产投资发展有限公司法定代表人张高明及委托代理人左恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，2018年6月15日，被告作为出租人即甲方与原告作为承租人即乙方签订《龙华公寓商铺租赁合同书》，约定被告将“深圳市龙华区民清路龙华公寓第1层12号商铺”出租给原告使用，每月租金30000元，合同期限为2018年6月16日至2022年6月15日，同时约定了其他条款。原被告均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。2018年9月19日，被告作为出租人即甲方与原告作为承租人即乙方签订《赔偿协议》一份，约定：一、甲方只承诺乙方所承租商铺主体消防于2018年10月10日前取得消防相关部门验收合格或同意，并保证乙方能正常对其所承租商铺装修、营业；同时甲方对乙方所承租商铺采取相应天数免租作为补偿。如：若商铺于2018年9月18日前解封，甲方对其乙方承租商铺于解封之日起60日天租金予以免租，若商铺于2018年9月18日至10月10日内解封，甲方对乙方所承租商铺于解封日起（解封日-2018年9月18日+60天）天数予以免租作为相应补偿，商铺封存期间不收租金与物业管理费（水电费除外）；二、甲方承诺若乙方所承租商铺主体消防于2018年10月10日前未能获得相关消防部门验收合格或同意，未能保证乙方于2018年10月10日前对其商铺进行正常装修、营业。甲方承诺对其乙方承租商铺所缴纳首月租金30000元、进场费25000元、租房押金60000元、广告位租金10000元，共计125000元予以全部退还，同时一次性补偿给乙方257587元。庭审中，被告确认涉案房屋已于2018年7月22日被公安机关查封；被告确认涉案房屋尚未通过消防验收，主张即使被查封，也可以正常使用经营，称同一栋楼的其他商铺被查封后仍在继续经营。原告称涉案房屋于2018年7月被查封。另查，原告主张涉案房屋未能于约定的2018年10月10日前获得相关消防部门验收合格，故要求被告依照《赔偿协议》的约定，退还首月租金30000元、进场费25000元、租房押金60000元、广告位租金10000元以及违约金257587元，共计382587元；要求被告支付逾期利息（382587元为本金，按照银行同期贷款利率计算，从2018年10月10日起计至实际付清之日）。原告主张因涉案房屋被查封，导致其与案外人签订装修合同无法履行，故其向案外人支付违约金41750元，要求被告予以赔偿。被告不予认可，主张约定的违约金过高，原告请求的装修违约金无证据予以证明；主张原告请求违约金的同时又请求赔偿装修违约金损失，属重复请求。被告主张其于2018年10月8日通知原告可继续装修、营业，但原告不肯装修、营业，也不交租，已构成违约，故要求解除双方签订的《龙华公寓商铺租赁合同书》及《赔偿协议》，要求原告交还涉案房屋并支付2018年10月10日至返还房屋之日止的房屋占有使用费。原告不予认可，主张虽然《龙华公寓商铺租赁合同书》无效，但《赔偿协议》有效；主张涉案房屋一直处于查封状态，无法使用，故不应缴纳房屋占有使用费。庭审中，原被告同意于庭后2日内由原告将涉案房屋交付给被告。庭审后，双方确认原告于2019年4月18日将涉案房屋交付给被告。以上事实，有《龙华公寓商铺租赁合同书》、赔偿协议、清单及付款单据、装饰工程施工合同书、照片、租赁证明、微信聊天记录、员工在职证明、照片、深圳市区两级消防监管职能划转给深圳消防支队及下属大队等证据及开庭笔录等在卷佐证。裁判结果本院认为，原告与被告签署《龙华公寓商铺租赁合同书》，原被告各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原告与被告签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。根据本院查明的事实，原告已于2019年4月18日将涉案房屋交付给被告。《龙华公寓商铺租赁合同书》虽然无效，但《赔偿协议》系原被告真实意思表示，并未违反相关法律规定，合法有效，本院予以确认。根据本院查明的事实，被告未能于《赔偿协议》约定的日期前解除涉案房屋的查封，构成违约，故原告要求被告依照该协议第二条之约定，退还首月租金30000元、进场费25000元、租房押金60000元、广告位租金10000元，共计125000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付约定的补偿款257587元，被告认为该违约金过高。根据本案实际情况，本院酌定被告应当向原告支付补偿款100000元。原告请求逾期利息及装修合同违约金损失，缺乏依据，本院不予支持。根据本院查明的事实，涉案房屋自消防验收问题被公安机关查封，原告无法使用涉案房屋，故被告请求原告支付房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘欣与被告深圳市正润房地产投资发展有限公司于2018年6月15日签订的《龙华公寓商铺租赁合同书》为无效合同；二、被告深圳市正润房地产投资发展有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告刘欣退还首月租金30000元、进场费25000元、租房押金60000元、广告位租金10000元，共计125000元；三、被告深圳市正润房地产投资发展有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告刘欣支付补偿款100000元；四、驳回原告刘欣的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市正润房地产投资发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4292元原告已预缴，由原告承担2303元、被告承担1989元；反诉受理费1650元被告已预缴，由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇一九年七月四日书记员 简少琼（兼）书记员 丁  云  华附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。