广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4778号上诉人（原审被告）：刘涛，男，1993年6月25日出生，汉族，住湖南省桃江县***********民组，公民身份号码430************717。委托诉讼代理人：彭文良，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静仪，广东都昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成志文，男，1983年2月15日出生，汉族，住广东省清新县***************，公民身份号码441************939。原审被告：佛山市南海丽逸酒店，住所地广东省佛山市南海区********之一，统一社会信用代码914***********380K。投资人：李欣桂。上诉人刘涛因与被上诉人成志文、原审被告佛山市南海丽逸酒店（以下简称丽逸酒店）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘涛上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判刘涛无需向成志文返还押金10000元；2.改判刘涛无需向成志文支付装修损失50000元；3.本案一、二审诉讼费用由成志文承担。事实和理由：(一)刘涛不是本案的适格主体，其无需对成志文承担任何责任。1.刘涛不是涉案物业的权属人、承租方和经营权承包人，且涉案《房屋租赁合同》已载明出租方为丽逸酒店，成志文也承认丽逸酒店为出租方，并起诉要求丽逸酒店承担责任。故一审法院仅凭涉案合同落款甲方处有刘涛的签名，认定刘涛为实际出租方，过于牵强，与事实不符。2.刘某中受让的是丽逸酒店的承包经营权，涉案物业在租赁合同被解除时对外经营的主体仍是丽逸酒店。根据相关法律规定，承包企业被债权人提起诉讼，应以该承包企业为诉讼当事人承担责任，承包人与发包人之间的纠纷按照承包合同另行处理。因此，一审法院未有按照法律规定判决丽逸酒店承担责任，反而判决由刘涛向成志文赔偿，属事实认定不清，与法律规定相悖。（二）一审判决已查明是佛山市南海区官窑镇经济发展总公司（以下简称官窑总公司）强行收回涉案物业，但仍判决刘涛需向成志文承担赔偿责任，违反了《房屋租赁合同》的相关约定。《房屋租赁合同》第六条第8点明确约定：“如政府及物业原因要求收回该房屋，乙方需无条件退回该房屋，甲方不作任何赔偿”。本案是由于官窑总公司收回物业，根据上述条款约定，成志文需无条件退回房屋，且丽逸酒店不作任何赔偿。（三）刘涛代表丽逸酒店与成志文签订《房屋租赁合同》时，已谨慎审查经营期限，不存在任何过错。刘某中受让丽逸酒店承包经营权时，刘某平已将其与李某泉签订的《承包佛山市南海区丽逸酒店合同》原件交给刘某中。该承包合同约定：“承包期限共9年，自2014年7月1日至2023年7月1日止；转让方必须保证合同期限，如转让方原因使受让方不能履行完合同规定的期限的，必须赔偿受让方一切经济损失。”基于对承包合同的信赖及一般生活常理，刘某中有充分理由相信丽逸酒店可以正常经营至2023年7月1日。刘某中如知悉临时租赁合同的业主有权随时收回物业，绝对不会向刘某平支付30万元的转让款。（四）一审判决遗漏必要当事人和利害关系人。1.刘涛在一审开庭前，曾向一审法院申请追加刘某平、官窑总公司作为本案第三人参加诉讼。刘某中在(2018）粤0605民初12763号案中曾要求刘某平、官窑总公司对涉案物业被收回给刘某中造成的损失承担赔偿责任，故刘某平、官窑总公司与本案具有关联性，为本案的利害关系人，且追加当事人有利于查清事实，可直接要求真正的过错方承担责任，避免诉累。2.丽逸酒店为个人独资企业，投资人虽登记为李欣桂，但实际投资人为李欣桂的父亲李某泉。且李某泉作为涉案物业的承租方，既是其将丽逸酒店发包给刘某平经营至2023年7月1日，也是其将涉案物业于2018年7月9日交回给官窑总公司。可见李某泉是涉案物业的承租方、丽逸酒店的实际控制人、经营权发包人。且李某泉在《承包佛山市南海区丽逸酒店合同》中保证：如受让方不能履行完合同规定的期限的，必须赔偿受让方一切经济损失。故一审法院在查明上述事实的情况下，没有追加李某泉等人参加诉讼，反而判决李某泉实际投资的丽逸酒店无需承担任何责任，欠缺公平、合理性。（五）成志文的装修损失是其自身过错、不听劝阻强行装修造成，应由其自行承担。1.一审法院判决刘涛承担50000元的装修损失，金额过高、比例过重。根据成志文在庭审中的陈述可知，成志文不听刘涛的劝阻，强行装修，其装修产生的损失应由其自行承担。一审判决认为刘涛应承担一半的责任，明显与事实不符。且成志文应举证证明装修损失的数额，在成志文明确表示不申请鉴定的情况下，应视为其举证不能，应承担举证不能的法律后果。2.官窑总公司不同意成志文继续装修，是因成志文不按规定清理垃圾，造成消防通道阻塞，且拒绝整改。成志文的强行装修给刘某中造成重大经济损失。且成志文从2017年12月1日起至合同被解除期间，一直拖欠租金、水电费，刘某中保留向成志文追讨租金及主张相关损失的权利。3.即使成志文实际产生了损失，也是因其不听劝阻强行装修所致，责任由其自行承担。成志文辩称，请求维持一审判决。丽逸酒店未作陈述。成志文向一审法院起诉请求：1.刘涛、丽逸酒店共同赔偿成志文装修款损失185000元；2.刘涛、丽逸酒店归还成志文押金10000元；3.刘涛、丽逸酒店归还成志文转让费40000元；4.刘涛、丽逸酒店就上述第1、2、3项诉讼请求支付成志文利息（利息从本案起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；5.刘涛、丽逸酒店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年8月1日，官窑总公司（甲方）与李某泉（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于官窑大道官窑物资经营公司招待所除现时七间铺位外一至五层建筑面积约2700㎡、招待所北面停车场面积238㎡及上述场地内所有的固定资产和全部物品承租给乙方，乙方向甲方租赁合同项下租赁物业作旅业、卡拉OK之用；租赁期限为九年，自2006年8月1日起到2015年8月1日止，从2006年8月1日前将租赁物件移交给乙方。2014年6月15日，李某泉、钟某英（甲方）与刘某平（乙方）签订《承包佛山市南海区丽逸酒店合同》，约定：甲方将丽逸酒店发包给乙方经营，承包期限自2014年7月1日至2023年7月1日止共9年；乙方独立经营、自负盈亏；乙方须交纳保证金50000元给甲方，期满后如无拖欠费用的，如数退还；甲方必须保证合同期限，如因甲方或甲方业主（官窑总公司）等原因使乙方不能履行完本合同规定期限，甲方必须赔偿乙方一切损失等。2017年7月21日，刘某中与刘某平签订《转让南海区丽逸酒店合同协议》，约定刘某平将丽逸酒店转让给刘某中经营，总价300000元，2017年8月1日前的债务由刘某平负责，之后的债务由刘某中负责与刘某平无关。2017年11月1日的《房屋租赁合同》抬头出租方（甲方）为新丽逸酒店，承租方（乙方）为成志文。涉案合同约定：甲方将新丽逸酒店北面原河老刘饭店（除靠酒店消防梯一间房间外）出租给乙方，房屋用途为餐饮业务使用；租赁期为3年，从2017年11月1日起到2020年10月30日为止，房屋租金每月为3180元，每月5号之前必须交付租金，如拖欠租金，乙方须按租金0.5%支付滞纳金，一个月未交租金甲方有权收回房屋，并按第八条违约责任进行处理；交付租金同时，乙方应付保证金10000元；乙方装修须合理且费用自理；如政府及物业原因要求收回该房屋，乙方需无条件退回该房屋，甲方不做任何赔偿。丽逸酒店在涉案合同抬头出租方（甲方）处盖章；刘涛在涉案合同落款甲方处签名，成志文在涉案合同乙方处签名。2018年7月3日，佛山市南海区官窑镇经济开发公司（以下简称官窑开发公司）向李某泉发出《通知》，该通知写明因李某泉在2006年8月1日签订的关于官窑物业公司招待所原经营场地及停车场的租赁合同已到期，为保证该物业上平台的工作顺利进行，官窑开发公司将在2018年7月6日收回物业，请李某泉缴清拖欠的租金并做好搬离工作。2018年11月8日，佛山市南海区官窑物资经营公司出具《确认书》，该确认书写明其于2006年将属下的原物资经营公司招待所全部物业交由官窑总公司使用、管理，后来再交由官窑开发公司使用、管理。2018年9月11日，桃江县********民委员会出具《证明》，该证明写明刘某中与刘涛为父子关系。另查明，位于佛山市南海区****的框架五层建筑结构已办理房屋产权证[证号：粤房字第300XXX2号]，登记权利人为原南海市官窑物资经营公司。丽逸酒店为个人独资企业，投资人李欣桂。李欣桂陈述其与李某泉是父子关系。又查明，刘涛微信催促成志文缴纳房租；2017年11月5日，成志文向刘涛微信转账3180元。再查明，刘某中因与刘某平、官窑开发公司合同纠纷一案于2018年7月17日向广东省佛山市南海区人民法院提起诉讼[案号：（2018）粤0605民初12763号]，刘某中请求：1.解除刘某中与刘某平于2017年7月21日签订的《转让南海区丽逸酒店合同协议》；2.判令刘某平向刘某中退回丽逸酒店营权的转让费300000元及利息（利息以300000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起计至实际支付之日止）；3.判令刘某平向刘某中赔偿因合同解除造成刘某平的损失80000元；4.判令官窑开发公司对刘某平的债务向刘某中承担连带清偿责任；5.案件的诉讼费用由刘某平、官窑开发公司承担。在该案诉讼中，官窑开发公司针对刘某中的诉讼请求辩称，1.官窑开发公司与刘某中、刘某平之间不存在合同关系。2006年8月1日，官窑开发公司将涉案的物业出租给李某泉；2015年8月1日租赁合同到期后，官窑开发公司与李某泉并未续签租赁合同，以临时租赁的方式将涉案物业交付李某泉继续使用。2.2018年6月22日（刘某中在使用涉案物业期间），狮山镇防火安全委员会检查涉案物业消防设备时，丽逸酒店被查出存在严重的消防隐患被该委员会勒令整改，并要求在七天内整改完毕。2018年7月3日，该委员会复查时发现丽逸酒店并没有进行整改，所以才会查封。官窑开发公司依据政府要求依法中止与李某泉之间的临时租赁关系，并且收回了涉案物业。2018年7月9日，李某泉确认涉案物业已经被收回。综上，官窑开发公司与李某泉之间属于临时租赁关系，有权利随时收回涉案物业，应驳回刘某中的全部诉讼请求。（2018）粤0605民初12763号案中法院经审理查明：2018年6月22日，佛山市南海区狮山镇防火安全委员会在对丽逸酒店进行消防安全检查的过程中，发现丽逸酒店存在消防安全问题，遂对其进行查封并要求整改。2018年7月9日，官窑开发公司向李某泉收回丽逸酒店所在物业。2018年8月1日，成志文提起诉讼。诉讼中，成志文和刘涛确认成志文就涉案租赁物共支付了押金10000元；丽逸酒店陈述其仅收取了刘某平的押金，没有收取过其他人的押金。成志文陈述其承租涉案租赁物后的具体装修内容包括：填平了涉案租赁物的地面（原来有地板砖，但是有凹凸不平，成志文将不平处填平）；打通了内部房间约100平方米不到；装修了厨房、做了排污排水，将部分石棉瓦更换成了彩瓦（面积100多平方米），加高了围墙，铺贴了厨房的瓷砖，做了厨房和洗手间的隔墙，将储物室和洗手间隔开，做了招牌，厨房做了批荡（面积30多平方米），杂物间铺贴了地砖并做了批荡，涉案租赁物的总面积大概230平方米左右，整个墙面做了批荡，加高了2面墙。刘涛陈述涉案租赁物面积约200平方米左右，不清楚成志文装修的具体项目，但成志文确有对涉案租赁物进行装修。成志文和刘涛均确认成志文承租涉案租赁物后并未开业经营。成志文明确其不对涉案租赁物内其投入的装修价值进行鉴定。一审法院认为，一方面，涉案合同的抬头虽写明出租方（甲方）为新丽逸酒店并加盖丽逸酒店公章，但是涉案合同落款甲方处仅有刘涛签名，并未加盖丽逸酒店公章，且丽逸酒店的投资人并非刘涛，未有证据显示丽逸酒店有授权刘涛签订涉案合同，刘涛主张其在涉案合同上签名属于履行职务行为的抗辩无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳；另一方面，成志文因承租涉案租赁物支付的押金10000元及租金3180元均由刘涛收取，未有证据显示丽逸酒店就涉案租赁物收取过成志文的款项，故刘涛实际参与了涉案合同的履行。综上所述，结合李某泉、钟某英与刘某平签订的《承包佛山市南海区丽逸酒店合同》及刘某中与刘某平签订的《转让南海区丽逸酒店合同协议》中关于各方权利义务的约定、涉案合同的实际履行情况，一审法院认定涉案合同的出租方为刘涛；丽逸酒店并非涉案合同的出租方。刘涛认为其作为本案被告主体不适格的抗辩无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”官窑总公司与李某泉签订的《租赁合同》约定的租赁期限至2015年8月1日止，此后双方未再签订租赁合同，官窑开发公司在（2018）粤0605民初12763号案中亦明确其于2018年7月9日收回出租给李某泉的租赁物，2015年8月1日至2018年7月9日期间其与李某泉形成的是临时租赁关系。故成志文和刘涛签订的涉案合同中超过2018年7月9日部分的约定无效。合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，且在涉案合同约定的有效期间丽逸酒店曾因被相关部门认定存在消防安全问题而被查封并要求整改，而成志文亦未实际开业经营，未有证据显示成志文因涉案租赁物产生收益。综上，一审法院对成志文请求刘涛返还押金10000元的诉讼请求予以支持。刘涛作为出租方提供符合条件的租赁物为必要的义务，刘涛超出剩余租赁期限与成志文签订涉案合同，其对涉案合同中超过2018年7月9日部分的约定无效存在过错；而成志文作为承租方，亦应尽合理谨慎注意义务，涉案租赁物是否合法、涉案租赁物的权属来源、刘涛享有的剩余租赁期限为其首先应关注考虑的因素，成志文本应在合同签订前查核了解相关情况，而非草率签订合同，进场装修，故致涉案合同无效，成志文亦存在同等过错。因成志文和刘涛均确认成志文有对涉案租赁物进行装修，且成志文在诉讼中明确表示不对涉案租赁物的装修价值进行鉴定，一审法院结合涉案租赁物的面积及成志文陈述的装修项目内容、成志文、刘涛对超过2018年7月9日部分的约定无效的过错程度，从公平及诚实信用原则予以衡量，酌定刘涛赔偿成志文装修损失50000元，成志文对装修损失的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。成志文虽提供了《装饰工程施工合同》及收款收据的原件，但该装饰工程施工合同并未列明具体的施工项目及预算价格，收款收据亦没有相应的付款凭证予以印证，成志文亦未提供冯某荫从事相应行业的证明或依据，且在涉案租赁物的装修实际并未完工且双方未对已完工工程进行结算的情况下，成志文向施工方全额支付《装饰工程施工合同》约定的工程款亦与常理不符，故一审法院对与成志文提供的《装饰工程施工合同》及收款收据的原件证明力不予确认；对于成志文提供的收款收据（NO.8543697、8543698、8543696、1183894、4397501、4397502、4397503、4397504、4397505、4397506）原件，因《装饰工程施工合同》明确约定是由施工方包工包料，但该收款收据均非合同约定的施工方出具，且该收款收据均未注明客户名称及工程地点，一审法院对上述收款收据的证明力均不予确认。涉案租赁合同的相对方为成志文与刘涛，成志文主张的转让款40000元并非刘涛收取，且成志文对涉案合同超出2018年7月9日部分的约定无效存在同等过错，故成志文要求刘涛归还转让费40000元及相应利息无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。对成志文提供的微信截图（聊天相对方：马老板与成志文）打印件，一审法院对其关联性不予确认。刘涛是否负有返还款项的义务经一审法院判决后才予以确定，成志文主张刘涛以押金和装修损失为本金从起诉之日起（2018年8月1日）按中国人民银行同期贷款利率计付利息没有事实和法律依据，一审法院不予支持。丽逸酒店并非涉案合同的相对方且未有证据显示丽逸酒店实际参与涉案合同的履行，故对成志文要求丽逸酒店对刘涛的债务承担共同清偿责任的诉请，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、刘涛于判决发生法律效力之日起十日内返还押金10000元予成志文；二、刘涛于判决发生法律效力之日起十日内支付装修费损失50000元予成志文；三、驳回成志文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费4825元，由成志文负担3525元，刘涛负担1300元。刘涛于判决发生法律效力之日起十日内迳付1300元予成志文，一审法院不另收退。二审中，刘涛提交（2019）粤06民终2375号民事判决书，拟证明：丽逸酒店和成志文无法继续履行涉案合同是由于官窑开发公司因合同期满收回物业，不属于刘某中的原因。且丽逸酒店的经营权是由李某泉发包给刘某平，再由刘某平转让给刘某中，而刘涛作为刘某中的儿子，仅代表刘某中管理丽逸酒店，刘涛不是本案赔偿责任的主体，无需对成志文承担责任。成志文、丽逸酒店没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，本院对刘涛提交的证据的真实性予以确认，但该证据与本案处理结果无关，本院对该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据刘涛的上诉意见及成志文的答辩意见，本案二审争议焦点为：（一）一审判决是否存在程序不当；（二）涉案《房屋租赁合同》的效力；（三）刘涛应否向成志文返还押金10000元、赔偿装修损失50000元。关于争议焦点一。刘涛上诉主张一审法院未追加刘某平、官窑总公司、李某泉等必要的当事人、利害关系人参加本案诉讼，程序不当。经核查，由于本案系成志文基于涉案合同已不能履行，返还押金、赔偿损失而提请的诉请，刘某平、官窑总公司、李某泉并非涉案《房屋租赁合同》的合同主体即相对方，其与本案没有法律上的利害关系，因此一审法院未追加刘某平、官窑总公司、李某泉作为第三人参加诉讼，程序并无不当，刘涛的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。由于官窑总公司与李某泉签订的《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方之间并未重新签订合同约定租赁期限，即双方之间存在不定期租赁合同关系，亦即李某泉、刘涛对涉案租赁物的占有系不定期的，亦为合法占有。因此一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定认定涉案《房屋租赁合同》无效，适用法律错误，本院予以纠正。涉案《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点三。刘涛上诉主张其无需承担向成志文返还押金、赔偿装修损失的责任。经核查，要判定刘涛是否需要承担上述责任，首先要认定刘涛是否为涉案《房屋租赁合同》的合同相对方。由于丽逸酒店的投资人与实际经营者并非同一人，丽逸酒店的实际经营者为刘涛的父亲刘某中，刘某中和刘涛手持丽逸酒店的公章对外经营，结合收取涉案押金及租金的是刘涛来看，丽逸酒店在上述合同抬头处盖章仅能代表在该合同尾部签名的出租方刘涛的个人意思表示，一审判决认定该合同的相对方为刘涛并无不当，本院予以维持。刘涛关于其不是本案适格主体的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于刘涛应承担何种合同责任的问题。1.押金。经核查，刘涛所指押金10000元，实为合同中约定的保证金，涉案押金10000元由刘涛收取，现涉案《房屋租赁合同》因租赁物被业主方收回而无法继续履行，且双方在合同中并未就该保证金10000元的性质进行明确约定，现合同无法继续履行，刘涛继续占有10000元已没有事实和法律依据。刘涛为了合同顺利履行而收取的该笔押金10000元应返还予成志文。2.装修损失。刘涛上诉主张根据涉案《房屋租赁合同》关于“如政府及物业原因要求收回该房屋，成志文需无条件退回该房屋，刘涛不做任何赔偿”的约定，刘涛无需承担装修损失赔偿责任。鉴于涉案合同原本约定租赁期限为三年，而成志文实际使用涉案租赁物期限较短，仅半年之多，且其仅对涉案租赁物进行投入装修，尚未开始对外经营回收成本，因此上述条款对成志文明显有失公允，本案不宜适用该条款来认定刘涛是否需要承担装修损失赔偿责任。刘涛的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。虽然刘涛的父亲刘某中手持李某泉与刘某平签订的《承包佛山市南海区丽逸酒店合同》原件，但刘涛在明知道李某泉、刘某平均非业主方的情况下，未审查官窑总公司与李某泉之间的租赁合同约定的租赁期限，其对成志文因租赁物被收回造成的装修损失存在主要过错；成志文作为涉案租赁物的实际使用人及承租人，其在签订涉案《房屋租赁合同》时亦未尽审慎注意义务，其对其装修损失存在次要过错。综合考量成志文提交的对涉案租赁物的装修投入的初步证据、刘涛亦未提交充分证据推翻成志文对装修部分的陈述、双方对装修损失的造成的过错比例、合同履行情况等，一审判决认定刘涛向成志文赔偿装修损失50000元并无明显不当，本院予以维持。刘涛关于其对成志文的损失不存在过错，装修损失完全由成志文过错造成的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但裁判结果正确，故对刘涛的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人刘涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月十七日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊