山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民初534号 原告（反诉被告）：潍坊大昌投资有限公司，住所地：山东省潍坊高新区北海路2052号青青家园3号楼10号商铺401室，统一社会信用代码913707007807758935。 法定代表人：王锡文，董事长。 委托诉讼代理人：宿荣魁，山东英拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪雪，山东英拓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潍坊陆海房地产开发有限公司，住所地：山东省潍坊高新区东风东街东方花园南区3号楼2单元501室，统一社会信用代码913707005578792351。 法定代表人：杨昌荣，总经理。 委托诉讼代理人：张梅杰，山东文宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩立宏，山东泰公律师事务所律师。 原告（反诉被告）潍坊大昌投资有限公司（以下简称大昌公司）因与被告（反诉原告）潍坊陆海房地产开发有限公司（以下简称陆海公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。大昌公司的委托诉讼代理人宿荣魁、张雪雪，陆海公司的委托诉讼代理人张梅杰、韩立宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2010年7月5日签订的潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议、2012年12月13日签订的合作补充协议；2、确认合作补充协议项下的68-1-01、02、03、16、17、18、19、20，68-2配套，68-3-01配套，68-3-02、68-4-16公寓等房屋面积共计20294.88平方米的房屋归原告所有；3、判令被告向原告移交双方合作期间所形成的工程施工资料及施工场地；支付合作开发期间应由被告承担的小区配套费用5860000元、项目管理费7740000元、逾期竣工违约金4110000元（计算至2017年10月1日），给原告造成的损失10785000元，共计28495000元。后大昌公司多次变更诉讼请求，最后确认以2018年11月22日庭前会议提交的申请为准，即：1、判令解除原告与被告于2010年7月5日签订的潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议、2012年12月13日签订的合作补充协议及2016年8月21日签订的补充协议；2、确认原告与被告于2012年12月13日签订的合作补充协议附件商业及公寓分配方案中约定分配给被告的包括68-1-01、02、03、16、17、18、19、20，68-2配套，68-3-01配套，68-3-02、68-4-16公寓等房屋面积共计20294.88平方米的房屋归原告所有；3、判令被告向原告移交双方合作期间所形成的63号、64号、65号、68号工程全部工程资料；4、判令被告向原告支付63号、64号、65号楼小区配套费用2985762.5元、项目管理费3941206.5元、共计6926969元；5、判令被告支付63号、64号、65号楼原告代被告垫付的工程款15016119.9元及利息（自垫付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日）；6、判令被告向原告返还68号楼已售房屋的价款共计8430285元；7、判令被告偿还原告各项损失共计18294250元（其中包括被告所涉诉讼案件给原告造成的损失14187907元及因被告逾期交房损失4106343元）；8、判令被告向原告支付63号、64号、65号的工期延误违约金1854000元，68号楼工期延误违约金2892000元，共计4746000元；9、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月5日，原被告签订潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议，约定双方就潍坊川渝商务大厦项目（鸢都新城：63、64、65、68、72号号楼座及其连带建筑）进行合作开发，其中：原告负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可、预售许可等相关手续，并承担相关费用；被告负责项目的工程、施工建设与房屋销售，承担相关费用，包括营销、广告等销售费用；被告承担施工建设过程中发生的工程款及水电等所有费用；被告承担自己进行项目开发建设期间所产生的一切有关债权债务（包括与施工单位及材料商），若因被告原因给大昌公司造成的损失由被告全部承担；因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的可向本合作项目所在地人民法院起诉；协议附件对合作开发中原被告双方应当分别负责的费用项目及数额进行了约定，被告应当负责建安成本、小区配套及项目管理费，其中，小区配套的收费标准为125元/平方米，项目管理费的收费标准为165元/平方米（63、64、65、68号楼的总面积46865.32平方米）。上述合作开发协议签订后，原告依约将位于潍城区友爱路鸢都新城小区63、64、65、68号楼等合作开发项目的建设规划等手续交给被告，由被告进行投资建设；合作开发过程中，由于被告建设资金、施工能力及水平等原因，项目出现较多的问题和纷争，特别是68号楼存在严重逾期。为解决68号楼逾期完工等事宜，2012年12月13日双方就合作开发项目（鸢都新城63、64、65、68号楼及68号楼裙楼）的部分楼房的分配方案签订合作补充协议一份，约定签订补充协议3日内制定工期倒排表并严格执行，因工期延误造成的损失由被告负责并承担相应的违约责任（63、64、65、68号楼倒排工期时间表作为本协议成立要件），根据工期倒排表确定的时间，每迟延一天向原告支付违约金3000元（不含支付给业主的违约金）。双方确认63、64、65、68四号楼的施工总进度计划作为该补充协议的附件，明确68号楼的竣工时间为2013年12月31日。但被告仍未按约完成68号楼的施工。为减少68号楼逾期完工造成的损失，2016年8月21日原被告签订补充协议一份，对68号楼的相关事宜达成补充协议，被告对合作期间存在的违约行为及由此给原告造成的损失均予以认可，并同意按照合作协议及补充协议约定承担违约责任及赔偿原告损失，原告可直接从被告按约履行合作开发协议后其应分得的68号楼房屋中等额扣减上述违约责任及损失，原告接手继续完成68号楼的施工，施工产生的费用作为被告方的项目借款并承担月息2%的资金使用费，原告可以被告分得的房屋（按双方之前确定的3300元/每平方米计算）进行等额抵顶。之后，原告只好接手68号楼的后续施工进行建设。被告的逾期完工违约行为，致使项目逾期向业主进行交付，原告为此赔付给了业主大量的违约金，给原告造成了巨大损失。另外，合作开发期间，被告借用该合作开发项目房屋对外进行民间借贷，所借款项均用于其法定代表人杨昌荣的自有公司进行生产经营，并未实际投入该项目建设，因被告未按时偿还民间借贷，被债权人诉至法院，被昌邑市人民法院等查封了原告大量房屋，部分还进行了执行扣划，给原告企业正常生产经营及商业信誉产生巨大的不良影响，造成了巨大的经济损失。综上，请求贵院依法查明事实，判如所请。 陆海公司辩称，一、原告要求解除双方在2010年7月5日签订的潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议及2012年12月31日签订的合作补充协议，没有事实和法律依据。2010年7月5日签订协议，双方约定合作开发建设“潍坊川渝商务大厦”项目（又名鸢都新城或青年城邦），其中63、64、65号楼已经完工并于2013年10月向业主交付使用，68号楼被告已经完成工程量90%以上。对于68号楼的收尾工程，双方于2016年8月21日签订了补充协议，该协议约定该收尾工程由原告负责施工，由被告承担费用，对原告因此垫付的费用被告按照月利率2%支付利息，但协议签订后原告未履行协议约定的义务，被告于2018年5月通知原告解除该补充协议由被告自行施工，同时并要求原告为工程供水供电，保证被告正常施工，但原告是自己不干，也不让被告干，致使68号楼至今未完工，给被告造成了巨大损失。为了方便销售和经营各自的房地产，原被告于2012年12月13日签订合作补充协议，对68号楼和63、64、65号楼剩余的房源进行了分配，将68号楼主楼部分分配给被告用于经营商务酒店项目，这是双方定为川渝商务大厦项目的由来。该补充协议已经履行，其中分配给原告的房源都已经完工并交付给原告实际使用，原告已对外出租或销售，原告甚至还擅自将分配给被告的68号楼中整个三层都出租给潍坊在鉴集团公司使用，从中获取应当属于被告的利益，事实上，原告的合同目的已经实现，也就是说被告不存在根本的违约情形。68号楼中未完成的主楼部分都是分配给被告的房源，没有完成收尾工程的原因之一是被告本来可以通过销售或出租分得的房源回笼资金用于建设，但因为原告利用合作开发的房地产登记在其名下的便利，擅自把分配给被告的房源在工商银行抵押贷款自己用，导致被告无法处分自己的房源，无法正常回笼资金，直接影响了68号楼的施工进度，原告的侵权行为还大幅增加了被告的融资成本，本来合作双方应当相互支持和配合来完成开发项目，以实现双方的合同目的，但原告的做法显然是掐断了被告的资金链。二是2016年8月21日的补充协议是根据原告的提议和起草的内容签订的，当时原告承诺尽快完成68号楼的收尾工程，但签订协议后原告却不信守承诺，一直不施工，也不让被告施工，总之原告这样做的真实目的已经很明显，就是实现自己合同的目的的同时故意制造被告违约的事实，已达到占有整个工程项目的非法目的。二、原告要求确认双方于2012年12月13日签订的合作补充协议项下的68-1-01、02、03、16、17、18、19、20，68-2配套，68-3-01配套，68-3-02、68-4-16公寓等房屋面积共计20294.88平方米的房屋归原告所有，没有依据，不应支持。首先，原告的该项请求是建立在解除2012年12月31日合作补充协议基础上的，而原告解除补充协议要求缺乏事实和法律依据，不应支持。其次，土地使用权和房产虽登记在原告名下，但由于是双方合资合作开发，因此这些房地产依法属于双方按份共有，双方对达成的达到预售条件并办理预售许可证的房产进行分割后，这些房产由按份共有转变为归各自所有。原告主张的上述房产全部是按照补充协议被告分得的财产，这是被告投资开发的回报，原告请求的结果是被告只是负责投资建设，而投资开发的成果却是全部归原告所有，这样使被告血本无归的请求，毫无道理可言，自然是不应得到法律的支持。三、合作开发的63、64、65楼已经竣工经过验收，交付业主使用；对于68号楼，因没有最终竣工，不具备交付施工资料条件。四、原告要求被告支付小区配套费和项目管理费的请求不应得到支持。双方签订的协议约定配套费和项目管理费由被告承担，但不是约定交给原告，其中配套费是政府收取的项目，应按照国家规定的标准向政府缴纳，原告在未履行缴纳的情况下要求被告向其支付缺乏依据；项目管理费包括开发管理费，销售费用、不可预见的费用等，因项目由被告完成，相关费用被告已经承担，原告在没有证据证明代被告承担的情况下，无权要求被告支付该费用。五、原告要求被告向其支付代被告垫付的63、64、65号楼工程款19329578元及利息，68号楼工程款17410000元及利息的诉讼请求，因与事实不符，被告不予认可。被告认可原告代被告支付了部分工程款，但不是垫付，因双方为合作开发在工商银行以原告的名义开设了监管账户，该账户一直由原告控制，销售双方共同房源的销售款、分房后销售被告房源的售房款均存入监管账户，被告的部分借款也转入该账户，原告是否为被告垫付工程款及垫付数额，因原告掌握着银行账户和房源，应当由在原告提供全部的交易明细和房源的销售信息，只有在原告承担了该举证责任后才能查清事实。六、原告要求被告赔偿其各项损失，包括案件损失、逾期交房损失，以及逾期竣工违约金。原告提供的证据中涉及的案件有：1、孙彬起诉原被告的案件，查封的152套房产都是分给被告的房源，不会给原告造成损失；2、史兰花一案，被法院判决解除合同，但房产在原告名下，原告不存在损失，原告要求被告赔偿损失，应将房产交给被告。3、对原告支付给冷冰等23户业主违约金的事实，被告没有异议，因双方对逾期违约金作了约定，即每天支付3000元，因此被告要求处理违约时一并考虑。对原告主张违约金的问题，一是协议约定每天支付3000元违约金是针对全部工程而言，不是约定每栋楼都付3000元；二是违约金数额过高；三是逾期完工的重要原因是原告不及时分配售房款还擅自把被告的房产抵押贷款，致使被告无法获取资金建设，直接影响施工进度；四是2016年8月21日双方签订补充协议后68号楼由原告完成收尾工程，因原告不履行义务，被告于2018年5月通知原告解除协议，并要求原告为工程供水供电，原告拒绝提供，至今无法施工，原告违约事实清楚。七、原告要求被告承担68号楼竣工验收之前所需的工程款20681200元问题。68号楼的收尾工程由被告完成和承担相应的工程款，这是被告义务。但前提是原告不再阻拦被告施工，同时应当履行供水供电义务，否则原告应承担给被告造成的一切损失。 陆海公司反诉请求：1、判决双方按照2012年12月13日签订的合作补充协议中约定分配给陆海公司的房产全部归陆海公司所有；2、判决大昌公司返还售楼款及垫付退房款等共计1201070.97元；3、判决大昌公司与陆海公司按照44：56分配63、64、65号楼剩余的50个储藏室；4、判决解除双方于2016年8月21日签订的补充协议；5、判决大昌公司履行供水供电义务，继续为68号楼的后续工程供水供电；6、判决大昌公司履行协助陆海公司办理售房及房产登记手续；7、判决大昌公司解除对68号楼三层房源设定的抵押；8、判决大昌公司出租的68号楼三层和一层1-16号商铺获得的收益归陆海公司所有；9、判决大昌公司承担本案本诉、反诉费用。 事实和理由：双方在合作开发房地产协议中约定的分配比例是陆海公司56%，大昌公司44%。双方实际合作开发建设了63、64、65、68号四栋楼及相应裙楼车库等。其中63、64、65号已经完工并交付使用，68号楼已完成绝大部分工程。2012年6月3日双方对63、64、65号楼剩余的48套房源进行了分配，陆海公司25套，大昌公司分得23套，陆海公司分得的房源中有五套住宅，陆海公司销售后，大昌公司至今拒绝办理备案登记手续。2012年12月13日双方签订合作补充协议，约定63、64、65号楼以及68号楼裙楼未售出的部分按酒店操作方案进行分配，主楼部分分配给陆海公司用于经营酒店，裙楼部分及63、64、65号楼未售出部分反馈给大昌公司。陆海公司多分价值8423012.28元的房源，截止到2012年11月，已售出的楼房中未实现回款额中陆海公司应分7606109.538元。以上款项相抵后，陆海公司实际多分816902.7元。2012年8月至2013年1月，大昌公司收取销售陆海公司分得的68号楼公寓房25套计款3275285元，大昌公司已返还陆海公司3108331.33元，尚欠陆海公司166953.67元。2013年9月3日，陈万**购买陆海公司68号楼的14套公寓房，交款1431020元至大昌公司的监管账户，陈万刚购买14套公寓的按揭贷款1420000元，于2014年1月10日转至大昌公司监管账户，其中100万元被陈万**支走，大昌公司应返还1851020元给陆海公司，但至今未返还。2011年9月11日，范伟交给大昌公司购房款5000元，因交易未成，该款由陆海公司代大昌公司退还给范伟。以上款项抵顶后，大昌公司还应返还陆海公司1201070.97元。63、64、65号楼中共建设144个储藏室，双方已分配94个，尚有50个储藏时未分配。2016年8月21日，大昌公司提出由其完成68号楼的收尾工程，双方为此签订了补充协议书，约定大昌公司完成后续工程的施工，所产生的费用由其支付，陆海公司按照月息2%支付资金占用费，但协议签订后大昌公司一直未施工，大昌公司在2016年和2017年两次起诉，均要求解除双方于2010年7月5日签订的合作开发协议，其行为已表明其不再履行合作开发协议，当然作为合作开发协议的补充协议，大昌公司更不能履行。为此，陆海公司根据以上事实，在2018年5月二次以特快专递的形式通知大昌公司解除双方于2016年8月21日签订的补充协议，同时要求大昌公司为后续工程供水供电，但被上诉人未供水供电，致陆海公司至今无法施工。2017年1月4日和9月7日在陆海公司不知情的情况下，大昌公司用分配给陆海公司的68号楼三层抵押在工商银行贷款，导致陆海公司无法行使自己的权利。2016年，大昌公司擅自将分配给陆海公司的68号楼三层和一层1-16号商铺对外出租，出租所得的权益应当归陆海公司所有。 大昌公司辩称，一、针对反诉请求的第一项，合作补充协议的成立要件以及分配房屋的前提是陆海公司完全按照2010年协议的约定履行其义务，以及按照双方共同确认的63、64、65、68号楼倒排工期时间表完成施工，但陆海公司并未履行上述两项义务，且大昌公司在本诉中已经要求解除双方于2012年12月13日签订的协议，因此陆海公司无权要求确认合作补充协议中涉及的房屋归其所有，该项反诉请求应当依照法律予以驳回。二、针对反诉请求的第二、三项，1、陆海公司应当提供证据证明确实存在其主张的返还售楼款及垫付的退房款，储藏室的分配的事宜；2、双方合作开发期间，大昌公司为陆海公司垫付数额巨大的工程款，同时因陆海公司存在严重的违约行为，应当承担巨额的违约金并赔偿由此给大昌公司造成的损失，因此陆海公司的该两项诉讼请求不应得到支持。三、针对反诉请求的第四、五项，1、双方签订的2010年协议、2012年合作补充协议、2016年补充协议，大昌公司已在本诉请求解除上述三份协议，该三份协议具备同时解除条件；2、上述协议解除后，陆海公司应当将项目及施工现场交还给大昌公司，大昌公司无须再为陆海公司提供施工所需的水电等，故应当依法驳回第五项请求。四、针对陆海公司反诉请求的第六项，由大昌公司代陆海公司垫付63、64、65号楼大量工程款，本案本诉中大昌公司已经主张对双方账目清算完毕且陆海公司清偿后，如有盈余大昌公司可配合办理相关手续。五、针对反诉请求第七、八项，68号楼房屋登记在大昌公司名下，归大昌公司所有，大昌公司有权设定抵押；陆海公司应举证证明68号楼三层及一层1-16号商铺由大昌公司出租的事实。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人提交的证据及质证意见，根据当事人的陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下： 大昌公司具有从事房地产开发经营资质。2010年7月5日，大昌公司与陆海公司签订潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议，该协议约定：一、项目概况：本项目为“鸢都新城”63#、64#、65#、68#、69#、72#楼座及其连带建筑，陆海公司可据此将合作项目名称定为“潍坊川渝商务大厦”。项目总建筑面积90837平方米，其中地上16层包括：住宅、公寓面积42482平方米，底层商网面积20109平方米（其中超市9412平方米），地下车库面积16423平方米，三层四层营业厅面积9696平方米，储藏室2125平方米。实际面积以政府批准文件为准。二、合作形式：根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、自负盈亏的合作形式。大昌公司负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可、预售许可等相关手续，并承担相关费用。陆海公司负责项目的工程、施工建设与房屋销售，承担相关费用。包括营销、广告等销售费用。四、陆海公司权利与义务：若因陆海公司原因造成工程停工两个月以上，则大昌公司有权中止合作协议，陆海公司无条件退出开发项目。陆海公司已付工程款待工程审计完成后，双方予以结算。五、付款方式：1、双方组成专门的财会班子，大昌公司派人出任出纳，陆海公司派人出任会计。本协议签订后，双方制定具体的财务运作细则。2、项目开盘前甲乙双方设立销售共管账户，售房款存入专户后每月按44：56的比例分配已售房款（见附表），分配时须双方法人签字盖章后方可实施，全部房产售完为止。并尚有一定的风险准备金，待工程完工审计后半年内双方再行分配。七、违约责任：1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失。2、陆海公司未按协议规定的时间（日期）完成开发，每超过一日，按日应偿付给大昌公司6万的逾期违约金。（若因不可抗力影响除外）3、大昌公司未按协议规定的时间（日期）完成手续，每超过一日，按日应偿付给陆海公司6万元的逾期违约金。（若因审批部门的原因除外）。该协议还约定了其他事项。 2012年5月24日，大昌公司与陆海公司签订补充协议约定：将72号楼、69号楼及其相关地下工程交由大昌公司另行安排施工，原工程范围除72号楼、69号楼外继续履行原合同条款及内容。此补充协议与主合同（协议）具备同等法律效力。 2012年10月13日，大昌公司与陆海公司签订合作补充协议约定：一、甲乙双方同意将63#64#65#68#楼以及68#裙楼未售部分按酒店操作方案进行分配，分配原则按合作分成比例（44:56）进行分配，具体分配如下：1、分配价值按双方确认价，商铺实行一房一价（见附表）公寓部分每平方米按3300元计算（房屋分配位置明细及价格表（图），双方盖章签字，与本协议具有同等法律效力）；2、根据上述分配原则大昌公司分配面积约为8441.27㎡，总价金额为40655187元（37套全部为商业）。陆海公司分配面积为20294.88㎡，总价金额约为70886175元（其中公寓为312套，面积为14138.09㎡，价值为46655697元，商业为21套面积为6156.79㎡，价值为24230478元）。全部分配数值按房管部门最终测量面积为准。分配总面积约为28736.15平方米，大昌公司分配约为8441.27平方米，陆海公司分配约20294.88平方米；总价值约111541362元，大昌公司分配40655187元，陆海公司分配70886175元；陆海公司如按56%的比例分配，应分配价值约为111541362元*0.56=62463162.72元，差额8423012.28元。4、按此比例分配后陆海公司尚欠大昌公司8423012.28元，陆海公司以现金的形式找补给大昌公司，找补时间为68号楼竣工后15日内，每延迟一日按应找补总额的5%作为违约金支付大昌公司。5、大昌公司为陆海公司永久无偿提供约4000平方地下车库（约80个车位），具体位置为68号楼对应的地下区域，作为四川柏悦酒店管理有限公司管理使用，并相机提供地上68号楼西边广场，最西边从南到北一排车位，大约20个车位，60米长，8米宽，480平方米。三、签订本补充协议3日内制订工期倒排表并严格执行，因工期延误造成的损失由陆海公司负责并承担相应的违约责任（63#64#65#68#楼倒排工期时间表作为本协议成立要件）。根据工期倒排表确定的时间，每延迟一天向大昌公司支付违约金3000元（不含支付给业主的违约金）。倒排工期时间表载明63号、64号、65号楼须于2013年6月20日竣工，68号楼须于2013年12月31日竣工。该协议还约定了其他事项。 2016年8月21日，大昌公司与陆海公司签订补充协议约定：1、陆海公司在合作协议履行期间存在严重的违约行为，给大昌公司造成了巨大的损失，对此，陆海公司予以认可；陆海公司同意按照合作开发房地产协议以及合作补充协议的约定承担违约责任，并赔偿由此给大昌公司造成的损失；上述违约责任及损失赔偿，大昌公司可以直接从陆海公司分得的房屋中及双方在最终结算时等额扣减，陆海公司对此不持异议并完全同意。2、陆海公司同意本补充协议签订后放弃对68#未完工程的后续施工工作，由大昌公司接受该68#的未完成工程，并自行组织人员进行施工。①大昌公司本次仅对未完工工程的施工负责，不视为对双方合作项目的接盘，大昌公司接手之前陆海公司及陆海公司对合作项目的债权债务仍由陆海公司自行承担，与大昌公司无关；②大昌公司接手后组织的后续工程施工，所产生的各项费用，先行由大昌公司协调支付，最终经审计定案后，该部分费用作为陆海公司的项目借款，陆海公司按月息2%承担资金使用费，大昌公司可以用陆海公司分得的房屋（按双方之前确定的3300元/平方米计算）进行等额抵顶，也可以在双方最终结算时本息等额扣减。③本协议签订后，大昌公司组织人员对目前68#未完工工程的工程工作界面进行证据固定，对后续尚需投入的资金进行预算，并可视情况对陆海公司在本协议签订前的投资及已完成的工程建设等进行审计；陆海公司必须配合上述过程中的各项工作，对需要陆海公司签字确认的陆海公司必须无条件接受。④后续工程的施工管理、房屋的销售、资产的调配处置等工作，均由大昌公司负责，陆海公司不得设置任何障碍，阻止或者变相阻止后续工程的施工，否则，大昌公司可以采取相应措施对应，对产生的后果由陆海公司承担。3、本补充协议为双方就目前68#未完成工程采取的必须措施和解决方案，其他未涉及的内容仍然按照双方的之前合作协议和约定履行。该补充协议还约定了其他事项。 双方签订潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议后，陆海公司进行了施工，63、64、65号楼已施工完毕，于2014年11月13日竣工规划验收合格，并交付使用。68号楼及裙楼的施工，陆海公司认可其未按双方约定的工期施工完毕，但68号楼及裙楼的大部工程陆海公司已施工完毕，尚有收尾工程未完工，68号未进行竣工验收。 大昌公司主张，因陆海公司以涉案合作项目的名义对外举债，致使68号楼绝大多数房源被法院查封，大昌公司的合同目的已经不能实现，双方签订的潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议及补充协议符合法定的解除条件，并提交相应法院判决书予以证明，其中（2015）昌民初字第278号孙彬与陆海公司、大昌公司民间借贷纠纷一案判决书载明：陆海公司、大昌公司偿付孙彬借款本金1805497.5元及利息；陆海公司偿付孙彬借款本金5979656.62元及利息。（2016）鲁0791民初871号李迎春与陆海公司民间借贷纠纷一案的判决书载明：陆海公司偿还李迎春借款本金9575000元及利息。陆海公司质证称：对其因民间借贷纠纷查封涉案房源无异议，但是仅查封陆海公司的房源，且涉案陆海公司的房源价值至少1亿多，不足以影响双方合同的履行。 大昌公司要求陆海公司支付其大昌公司垫付的63号、64号、65号工程款15016119.9元及利息，提交序号1-60组证据，陆海公司对序号1、2、3、4、39、42、43、45、46、47、48、49、50、52、53、54、55、56、57、58的证据及15-16证据中的5000元、17-23证据中的11000元认可，共计价款4965700元。因此，对大昌公司垫付的4965700元本院予以认定。大昌公司主张垫付的其他款项，或因民间借贷、或因证据不足等，本院不予认定。 关于返还已售68号楼房款问题。大昌公司主张陆海公司返还已售68号楼房款共计8430285元。陆海公司质证称，涉案已售房产按双方的分房协议，均是分配给陆海公司的房源，故大昌公司无权要求返还。 大昌公司主张因（2015）昌民初字第278号孙彬诉陆海公司、大昌公司民间借贷纠纷案的执行，扣划大昌公司资金2767000元，还有其他损失累计13100000元；因（2015）潍城于民初字第969号民事判决扣划大昌公司资金715000元；（2015）开民初字第1013号民事调解书，（2017）鲁0702民初2119号民事判决，（2017）鲁0702民初2120、2121、2122、2123、2124、2125、2126、2128、2130、2132、2133、2134、2135、2136、2137、2138、2139、2140号民事调解，大昌公司共计支付违约金等共计321694元。陆海公司质证称：对上述法律文书的真实性认可，但（2015）昌民初字第278号案中有1000000元，于2013年6月9日转大昌公司，大昌公司未付给陆海公司；（2015）潍城于民初字第969号案的房产在大昌公司名下无损失；其他违约金等因陆海公司已经按双方的补充协议承担违约责任，故不应再由陆海公司承担。 大昌公司主张的其他损失，陆海公司不认可，大昌公司证据尚不足以证明其损失数额，本院不予认定。 大昌公司主张陆海公司应向其支付63、64、65号楼工期延误违约金1854000元，68号工期延误违约金2892000元，共计4746000元。因2012年10月13日，大昌公司与陆海公司签订合作补充协议约定的倒排工期时间表载明63号、64号、65号楼须于2013年6月20日竣工，68号楼须于2013年12月31日竣工，陆海公司在2016年8月21日大昌公司与陆海公司签订补充协议中认可其存在违约行为，陆海公司承建的63号64号、65号、68号楼违约期间从2013年6月21日起算至2016年8月21止，共计1157天。陆海公司应付给大昌公司的违约金数额为3471000元（1157天*3000元／天），本院予以认定。 大昌公司在本案中提交其他证据，因关联性不足，故本院不在本案中予以认定。 陆海公司主张大昌公司将双方协议分配给陆海公司的房源多次设定抵押，致陆海公司长达两年的时间里无法对外销售，并提交了相应的证据证明；陆海公司提交照片四张，证明涉案房产大昌公司出租给在鉴集团公司；提交（2018）鲁07民终4967号民事判决书一份，证明大昌公司的诉讼请求已经被驳回。大昌公司质证称，对相关抵押无异议，但不认可陆海公司的主张，认为其是房源所有权人，有权设定抵押；对68号楼裙楼三楼出租给在鉴集团公司不认可；（2018）鲁07民终4967号民事判决非确权之诉。 陆海公司提交反诉证据：证据一、见大昌公司提交的2012年12月13日双方签订的合作补充协议及附件，证明双方对63、64、65号楼剩余房源及68号楼的房源进行了分配，陆海公司分得68号楼4-16层的312套公寓和11套商铺及地下车位80个、地上车位20个，归陆海公司所有；证据二、销售汇总说明表一份，证明大昌公司支付陆海公司63、64、65号已售房款中应分而未分给陆海公司部分共计7606109.5元；证据三、储物间情况说明一份，证明63、64、65号楼剩余的储物间50个未分配；证据四、工商银行存款凭条14份，证明大昌公司收陈万刚购买68号楼411-424共14套房款1431020元，未返还给陆海公司；证据五、范伟的收款收据一份，证明大昌公司收范伟押金5000元，因双方未达成购房协议，陆海公司代大昌公司支付，大昌公司应返还；证据六、商品房认购协议25份，证明销售68号25套公寓房，销售款3275285元，大昌公司已返还3108331.33元，尚有166953.67元大昌公司应返还给陆海公司；证据七、双方于2016年签订的补充协议一份，证明双方约定由大昌公司完成68号楼收尾工程；证据八、解除协议通知书一份，证明因大昌公司无合作诚意，解除双方于2016年8月21日签订的补充协议；证据九、商品房买卖合同5份，证明65号楼1-501、1-603、1-804和10层1001、1003房产，大昌公司至今拒绝办理登记手续；证据十、青年城邦住宅剩余房源分配表一份，证明双方对63、64、65号楼剩余的48套住宅进行了分配，陆海公司分得25套，其中包括证据九中的5套住宅，买卖合同与分配表中的房号不一致是因为与房管部门的编号不一致造成的；证据十一、相关抵押的证据，证明大昌公司用68号楼整个三层抵押贷款，大昌公司抵押的房产是分配给陆海公司的，大昌公司至今未解除抵押。大昌公司质证称，对证据一的真实性无异议，但陆海公司未按双方确认的倒排工期时间表完成施工，陆海公司无权要求按协议分配房屋，且双方按该补充协议对63、64、65、68号楼分配完毕，不存在未分的储藏室。对证据二的真实性无异议，但该证据备注中明确写明，最终以实际回款额割算，上述数据不作为最终结算数值，且陆海公司存在违约，暂不做分配。证据三未加盖大昌公司的印章，对真实性关联性有异议，不能作为证据使用。对证据四的真实性无异议，但陈万刚购买的68号楼411至424号14套公寓所有权人为大昌公司，陆海公司无权要求返还，同时由于陆海公司欠陈万刚及亿泰装饰公司63、64、65号楼的工程款，大昌公司按照陆海公司要求向陈万刚支付了1000000元，陆海公司应当返还。证据五系复印件，且未举证证明其已向范伟支付。对证据六的真实性无异议，但涉案的25套公寓房所有权人为大昌公司，故陆海公司无权要求大昌公司支付其余的166953.67元。对证据七同本诉质证意见。对证据八、证据九、证据十不认可。对证据十一同本诉质证意见。 根据双方的举证、质证情况，对大昌公司将涉案房产进行抵押的事实，本院予以认定；对陆海公司请求大昌公司返还售楼款及垫付的退房款等共计1201070.97元，因68号楼未完工，且双方未进行清算，本院不予确认；陆海公司主张分割50储藏室及出租涉案房产的租金，依现有证据尚不足以证明其主张，本院不予认定。 本院认为，关于双方签订的合作开发房地产协议及补充协议的效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案大昌公司具有从事房地产开发经营资质，故双方于2010年7月5日签订的潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议、2012年12月13日签订的合作补充协议及2016年8月21日签订的补充协议，未违反法律行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。 关于签订的合作开发房地产协议及补充协议能否解除问题。大昌主张解除双方于2010年7月5日签订的潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议、2012年12月13日签订的合作补充协议及2016年8月21日签订的补充协议上述协议；陆海公司反诉主张解除2016年8月21日签订的补充协议。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。双方签订的潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议、合作补充协议及补充协议约定共同开发的63、64、65、68号楼及裙楼，因63、64、65号楼已施工完毕且经竣工规划验收合格并交付使用，68号楼及裙楼的大部工程已施工完毕，尚有收尾工程未完工，依据双方于2016年8月21日签订的补充协议，68号楼未完工程由大昌公司自行组织人员施工，故大昌公司主张解除双方签订的潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议、合作补充协议及补充协议不符合上述法律规定，本院不予支持。同理，陆海公司反诉请求解除双方于2016年8月21日签订的补充协议，本院亦不予支持。大昌公司还主张按双方签订的协议约定及补充协议约定的倒排工期，因陆海公司违约其有权按约定解除双方签订的协议及补充协议，因双方合资、合作开发的房地产项目，主要合同义务，陆海公司已大部履行，故大昌公司主张依合同约定解除合同，本院不予支持。 关于双方请求68号楼相应的房源归属问题。大昌公司请求确认合作补充协议项下的68-1-01、02、03、16、17、18、19、20，68-2配套，68-3-01配套，68-3-02、68-4-16公寓等房屋面积共计20294.88平方米的房屋归其所有；陆海公司反诉请求按照双方于2012年12月13日签订的合作补充协议中约定分配给陆海公司的房产全部归陆海公司所有，大昌公司与陆海公司应按照44：56分配63、64、65号楼剩余的50个储藏室。因涉案68号楼尚有收尾工程未完工，且68号楼未进行竣工验收，故大昌公司请求确认涉案68号的相应房源归其所有，本院不予支持。同理，陆海公司反诉请求按照双方于2012年12月13日签订的合作补充协议中约定分配给陆海公司的房产全部归陆海公司所有，本院亦不予支持。 陆海公司反诉请求分配涉案63、64、65号楼的50个储藏室，因大昌公司不认可，陆海公司提交的证据尚不足证明其主张，故本院不予支持。 因双方系合作开发涉案房地产，双方签订的潍坊川渝商务大厦合作开发房地产协议、合作补充协议及补充协议合法有效，并未解除，故大昌公司请求陆海公司向其移交双方合作期间所形成的63、64、65、68号楼的全部工程资料及支付配套费、项目管理费本院不予支持。双方可按约定继续履行相关义务。 关于大昌公司主张其为陆海公司垫付工程款及利息问题。大昌公司垫付的4965700元，陆海公司认可，故大昌公司垫付的4965700元及利息予以支持。大昌公司主张垫付的其他款项，或因民间借贷、或因证据不足，本院不在本案中予以处理。 关于大昌公司主张的陆海公司向其返还68号楼已售房屋的价款问题。因涉案68号未竣工验收，双方亦未进行清算，故对大昌公司的该诉讼请求及陆海公司反诉请求大昌公司返还售楼款及垫付退房款，本院均不予支持。 关于大昌公司主张陆海公司向其支付违约金问题。2016年8月21日签订的补充协议在2016年8月21日签订的补充协议自认违约，故本院对大昌公司请求陆海公司支付违约金予以支持，陆海公司应付给大昌公司的违约金数额为3471000元。 关于大昌公司主张陆海公司赔偿其各项损失问题。因陆海公司已支付给大昌公司违约金，且大昌公司主张的各项损失，陆海公司对涉案房屋的权属及款项的支付有异议，及大昌公司诉称还有其他案件造成的损失未在本案中主张，故本院对陆海公司因违约给大昌公司造成的损失不在本案中予以处理。 陆海公司反诉请求大昌公司解除抵押的房产，因与本案并非同一法律关系，双方当事人可另行解决；陆海公司反诉请求大昌公司返还出租其房产的房租，因大昌公司不认可，陆海公司亦未提交充分的证据证明其主张，本院不予支持。陆海公司反诉请求大昌公司恢复对68号楼的供水供电，因涉案未完工程由大昌公司按协议履行，故对陆海公司的该反诉请求，本院不予支持。陆海公司反诉请求大昌公司协助办理售房及房产登记手续，因双方的合同未解除，双方可按合同约定履行各自的义务，故本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）潍坊陆海房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）潍坊大昌投资有限公司垫付的4965700元及利息（自垫付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止），于本判决生效后十日内付清； 二、被告（反诉原告）潍坊陆海房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）潍坊大昌投资有限公司违约金3471000元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告潍坊大昌投资有限公司的其它诉讼请求； 四、驳回反诉原告潍坊陆海房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费437158元，由原告潍坊大昌投资有限公司负担366301元，被告（反诉原告）潍坊陆海房地产开发有限公司负担70857元； 反诉案件受理费7805元，由被告（反诉原告）潍坊陆海房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  崔福涛 审 判 员  张振显 人民陪审员  杜同贵 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  房艳萍