文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初783号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号10栋首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司行政部经理。被告：耿彪，男，1977年1月20日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县牌洲湾镇广福庵村一组33号，现住广东省珠海市金湾区。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代名城物业）与被告耿彪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈大文到庭参加了诉讼。被告耿彪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告付清至2018年12月31日拖欠的物业服务管理费9600元及滞纳金9417.13元(按中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍计算)；2.被告付清至2018年9月30日拖欠的可视对讲系统维护管理费、公摊水电费，以及特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等4518元；3.被告付清自2019年1月1日至付清之日拖欠的物业费的滞纳金；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城12栋803房的业主，该房建筑面积为83.60平方米。原、被告于2009年6月14日签署《前期物业管理服务协议(世纪名城)》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》、《世纪名城房屋装修协议》三份协议。约定：1.小区住宅物业服务管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应交物业服务管理费300元；2.被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维保费等；3.业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。从2011年1月至2018年12月止，被告累计拖欠物业管理费9600元；拖欠可视对讲系统维护管理费、公摊水电费和特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等4518元。因被告拒不交纳上述费用，原告遂诉至法院。原告向本院提交的证据：1.《前期物业管理服务协议》、《珠海市世纪名称物业管理小区业主（临时）公约》；2.催费记录表、催费通知书；3.物业相关费用分摊明细表、物业相关费用分摊明细汇总表、滞纳金计算表；4.电费发票、电费通知单、通信服务费发票、水电抄表记录、电梯保养费发票。被告在答辩期内未向本院提交答辩状，在举证期内未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告耿彪是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城12栋803房（以下简称该房）的业主，该房建筑面积为83.60平方米。2009年6月14日，原、被告就该房签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费；可视对讲系统管理费每户每月5元；开发商发出入伙通知之日起计收物业管理费，首次预收12个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。同时，协议还约定了小区公摊费用等其他事项。被告拖欠2011年1月1日至2018年12月31日物业管理费9600元；2011年1月1日至2018年9月30日的电梯维保费1209元；2010年11月1日至2018年9月30日的公摊电费2092元；2016年2月1日至2018年9月30日的公摊维修费782元；2011年7月1日至2018年9月30日的可视对讲系统维护管理费435元。原告曾通过电话、张贴催费通知书的方式向被告催缴物业费及公摊费。本院另案审理案涉小区物业服务合同纠纷过程中，经现场勘查发现，现代名城物业公司在管理过程中存在如下瑕疵：1.小区大门旁侧门没有刷卡系统，人车可随意出入；2.部分楼栋用户可视对讲系统整体损坏，不能使用；3.小区存在消防隐患，该小区因地势下沉，导致消防水管断裂，部分楼宇的部分楼层灭火器缺失，或存在超过有效检验日期的情形。以上事实有原告提供的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告于2009年6月14日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定的内容全面履行自己的义务。关于物业管理费及公摊等费用的问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定及相关费用明细，耿彪自2011年1月1日至2018年12月31日共拖欠物业管理费9600元。原告请求被告支付该款项，本院予以支持。关于公摊及其他费用，原告提供了支出依据，公摊电费、公摊维修费、电梯维保费共4083元（1209元+2092元+782元）均有相应的凭据，原告请求被告支付上述公摊费用，本院予以支持。关于原告主张可视对讲系统维护费，因原告所管理小区存在多栋楼宇用户可视对讲系统不能正常使用情形，故对可视对讲维护费435元，本院不予支持。关于物业管理费的滞纳金问题。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业管理费，应向原告支付滞纳金。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”之规定，被告虽然未对违约金标准过高提出抗辩，但根据公平原则，保持裁判标准的统一性，本院对滞纳金予以调整，鉴于原告在物业服务过程中确实存在部分管理瑕疵，本院酌定滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。根据双方签订物业服务协议的约定，每季度第一个月10日前交清当季物业费，故滞纳金应从每季度的第一个月的11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至付清之日止（详见滞纳金计算表）。关于原告在物业管理服务中存在的问题。原告在物业管理服务中存在一定的问题，需要原告改进服务水平，但尚未达到业主应扣减或不交物业管理费的程度。原告作为涉案小区的物业管理方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、和谐、有秩序的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。当然，广大业主作为小区的主人，同样有义务维护好小区的环境，不要乱停乱放，不要乱扔垃圾，不要私自占用公共区域。遇到问题时，业主应及时向原告提出，原告也应及时改正，双方应共同努力建设良性互动的物业管理服务关系。对业主反映的小区内游泳池、电梯、天台等公共设施收入、维修、管理使用等问题，业主可通过业主委员会与原告沟通协调，或由业主委员会循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告耿彪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2011年1月1日至2018年12月31日的物业管理费9600元以及滞纳金（详见附表）；二、被告耿彪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付至2018年9月30日的公摊电费、公摊维修费、电梯维保费合计4083元；三、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费388元，由被告耿彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  周文军人民陪审员  覃昌谋人民陪审员  肖晓丽二〇一九年七月十一日法官助理罗敏兰书记员陈德运附：滞纳金计算表            季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2011年第一季度              300              2011.1.11                                      中国人民银行同期同类贷款利率                                                中国人民银行同期同类贷款利率                                      付清之日止                                                      付清之日止                  2011年第二季度              300              2011.4.11                  2011年第三季度              300              2011.7.11                  2011年第四季度              300              2011.10.11                  2012年第一季度              300              2012.1.11                  2012年第二季度              300              2012.4.11                  2012年第三季度              300              2012.7.11                  2012年第四季度              300              2012.10.11                  2013年第一季度              300              2013.1.11                  2013年第二季度              300              2013.4.11                  2013年第三季度              300              2013.7.11                  2013年第四季度              300              2013.10.11                  2014年第一季度              300              2014.1.11                  2014年第二季度              300              2014.4.11                  2014年第三季度              300              2014.7.11                  2014年第四季度              300              2014.10.11                  2015年第一季度              300              2015.1.11                  2015年第二季度              300              2015.4.11                  2015年第三季度              300              2015.7.11                  2015年第四季度              300              2015.10.11                  2016年第一季度              300              2016.1.11                  2016年第二季度              300              2016.4.11                  2016年第三季度              300              2016.7.11                  2016年第四季度              300              2016.10.11                  2017年第一季度              300              2017.1.11                  2017年第二季度              300              2017.4.11                  2017年第三季度              300              2017.7.11                  2017年第四季度              300              2017.10.11                  2018年第一季度              300              2018.1.11                  2018年第二季度              300              2018.4.11                  2018年第三季度              300              2018.7.11                  2018年第四季度              300              2018.10.11