广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4574号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄锦波，男，汉族，1978年9月24日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱汉年，男，汉族，1969年6月2日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：高志富，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：区兆彬，广东骏和律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市合润居房产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：高某1。上诉人黄锦波因与被上诉人朱汉年、原审第三人佛山市合润居房产代理有限公司（以下简称合润居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初16676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄锦波上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判支持黄锦波全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由朱汉年承担。事实与理由：一审判决事实认定错误。一、本案中朱汉年违约的事实为拒不配合提供交易所需的资料及逾期办理相关手续。双方签订的涉案合同第九条约定“1.本合同签订后，若买卖双方有如下情形之一，即视为违约：（4）一方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续的；2.出现本条款第一款的违约行为时，守约方可以追究违约方的违约责任；第二款第二项：守约方有权解除合同并违约方承担定金责任，守约方应向违约方发出解除合同通知书。”二、本案由于朱汉年没有按照合同约定及时办理过户手续，直至2018年8月尚未向中介方合润居公司提供资料，导致合润居公司无法在网上备案。因此，不能及时过户的责任在于朱汉年，应当由朱汉年承担违约责任。黄锦波在2018年7月21日、7月25日催促朱汉年办理过户手续，但朱汉年在收到黄锦波的微信通知后并未作出回复。合润居公司也陈述朱汉年确定最终过户人的时间为2018年8月9日。本案纠纷是朱汉年不向合润居公司提供过户人名单，导致至2018年8月5日房屋买卖双方都没有办理过户手续。朱汉年在黄锦波两次催促后拒不提供交易所需的资料及逾期办理交易等网签手续，其行为已违反了涉案合同第九条的约定，构成违约。三、出房产证日应当以房产部门出具房产证的日期为准。本案中合同明确约定“出房产证后30天内过户”，能出房产证的只能是政府部门，其他主体皆无权出具房产证，因此，出房产证日只能是政府部门出具房产证的日期即2018年7月4日。黄锦波于2018年7月6日通过微信群告知朱汉年房产证将在月中出证，已履行提前告知义务。四、黄锦波于2018年8月5日通知解除合同是依双方合同约定解除，并不存在过错，因此不需要承担违约责任。五、本案是朱汉年违约而被解除合同，黄锦波不存在过错，黄锦波不需返还已收取的定金。六、涉案合同第九条第二款第四项约定，守约方支付的中介费应由违约方支付。本案中，黄锦波是守约方，朱汉年是违约方，因此黄锦波已支付的中介费应当由朱汉年承担。朱汉年辩称一审法院认定事实错误，因黄锦波违约，其应承担违约责任。合润居公司未发表意见。朱汉年向一审法院起诉请求：1.确认朱汉年、黄锦波签订的涉案合同于2018年8月5日因黄锦波违约而解除；2.黄锦波立即向朱汉年返还定金50000元及赔偿经济损失300000元（按照合同约定房屋成交价20%计算违约金及房屋增值部分的实际损失）；3.本案诉讼费用由黄锦波承担。黄锦波向一审法院反诉请求：1.黄锦波无需向朱汉年退还定金50000元；2.朱汉年向黄锦波支付中介费3333元（因六案共支付中介费20000元，故每案平均支付中介费3333元）；3.本案反诉费用由朱汉年承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广东省佛山市南海区*********************[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0164398号]，登记权利人为黄锦波，登记时间为2018年7月4日；2018年10月23日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示涉案房屋无抵押，因朱汉年申请财产保全，涉案房屋被一审法院（2018）粤0605执保3517号案查封。2018年4月18日，朱汉年（买方）与黄锦波（卖方）、合润居公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉案合同），约定：买方向卖方购买涉案房屋，建筑面积96.37平方米，其中住宅面积74.49平方米；卖方持有《商品房买卖合同》（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续）；买卖双方同意涉案房屋总楼价为510761元，定金50000元，买方应在2018年4月19日前直接交付卖方，楼价余款460000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接交付给卖方；为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担；买卖双方同意涉案房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；基于经纪方已促成合同成立，卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询服务费10000元。涉案合同第九条[违约责任]约定，本合同签订后，若买卖双方有如下情形之一，即视为违约：（1）一方拒绝出售或购买涉案房屋；（2）一方拒绝按约定收取或支付定金、购房款的；（3）一方逾期交付房产的；（4）一方拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续的；（5）一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确，导致无法实现合同目的的；（6）其他违反本合同项下约定的义务的行为。当出现上述违约行为时，守约方可追究违约方的违约责任，逾期未超过/天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之五向守约方支付违约金；逾期超过/天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍定金返还或没收定金）或（支付等额于总楼价20%）的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之五支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日五天为履行期限；守约方已支付给经纪方的中介代理费及咨询服务费，经纪方不予退回，应由违约方赔偿给守约方。涉案合同手写注明总成交价=定金+首期楼款，过户房产证上姓名由买方决定。同日，朱汉年（买方）与黄锦波（卖方）签订《买卖双方购房协议》，该协议写明卖方黄锦波与买方朱汉年买卖涉案房屋，成交价510000元，目前没有出房产证，经买卖双方协议买家先支付定金50000元作为购房定金，卖方保证可出房产证，如无法出证，买方可以放弃买卖，卖方无条件退还定金全额，如买方过户前期间选择放弃买卖，卖方将定金全额不退还给买方。出房产证后30天内过户，过户当天付清房款，如出证期间卖方违约，违约方将定金金额的2倍作为赔偿金赔付给对方即100000元，另加上原本定金50000元，过户房产证上姓名的填报由买方决定。同日，朱汉年向黄锦波转账支付50000元。同日，合润居公司出具收款收据，确认收到黄锦波南海信某3号楼2601、02、03、04、05、06服务佣金20000元。佛山市南海区国土城建和水务局出具的《行政服务中心项目办理表》载明申办事项为黄锦波、佛山信某百年置业有限公司申报国有土地范围内买卖转移登记（共用宗）的业务，受理时间为2018年6月28日，承诺办结日期为2018年7月19日，取件日期为2018年7月10日。2018年7月12日，合润居公司出具收件证明确认收到黄锦波广东省佛山市南海区信某广场3号楼2601（房产证编号为：0164398）、2602（合同编号为：0164488）、2603（合同编号为：0164349）、2604（合同编号为：0164391）、2605（合同编号为：0164356）、2606（合同编号为：0164364）房（房产契税单）原件。2018年8月5日，黄锦波向朱汉年和合润居公司发出《关于佛山南海区新基广场3号楼2601房解除购房合同的函》，该函写明自2018年4月18日，朱汉年、黄锦波在合润居公司处签订涉案房屋购房协议，黄锦波的房产证的出证日期为2018年7月4日。从2018年7月5日起，黄锦波已通知朱汉年，涉案房屋的房产证已经出来了，可以办理相关手续，并多方面催促办理过户手续及付清余下房款，2018年7月20日，黄锦波正式以文字形式向朱汉年进行催促通知，期限为2018年7月25日前办理相关手续及支付余下房款，超过25日需要承担违约责任，朱汉年在2018年7月25日前没有办理过户手续及向黄锦波支付余下房款；2018年7月25日，黄锦波又向朱汉年第二次发出正式文字的催促通知，期限为7月30日前办理相关手续及支付余下房款。同样，也提醒朱汉年超过30日后需要承担违约的责任，但朱汉年始终还没有办理手续及向黄锦波支付余下的房款。在2018年4月18日，朱汉年、黄锦波签订的涉案房屋购房协议书中明确：“如买方过户前期间选择放弃买卖，卖方将定金全额不退还给买方。出房产证后30天内过户，过户当天付清房款”。现为2018年8月5日，朱汉年始终没有办理手续及向黄锦波支付余下的房款，朱汉年已经违约，定金全额不退还给朱汉年。现正式向朱汉年发出本函，朱汉年已经单方违约，一切后果自负，并承担违约责任，签订的购房合同已经失效。2018年8月10日、11日，合润居公司分别向黄锦波发出两份《催告函》，要求黄锦波打印涉案房屋房屋查册，协同房产证原件提交给合润居公司并协助合润居公司配合买方办理过户手续。2018年10月16日、2018年10月20日，合润居公司分别向朱汉年发出《催告函》，该两份函写明根据2018年4月18日签订的《商品房买卖合同》及买卖协议，经双方于2018年10月12日协商，黄锦波单方面愿意继续履行合同，并配合买家过户，黄锦波于2018年10月15日将房产证原件拿到合润居公司处代为保管。2018年10月16日的《催告函》要求朱汉年于2018年10月19日前提交过户所需资料到合润居公司处并协助合润居公司配合黄锦波办理过户手续；2018年10月20日的《催告函》要求朱汉年于2018年10月31日前提交过户所需资料到合润居公司处并协助合润居公司配合黄锦波办理过户手续。另查明，黄嘉敏、关啟元、关泽林、关炳林与黄锦波组成微信群沟通信某广场3号楼2601、2602、2603、2604、2605、2606房屋交易事宜，2018年7月6日，黄锦波在微信群告知7月中旬可以房产证，拿到后可以办理过户手续；2018年7月9日，黄锦波在微信群通知黄锦波、佛山信某百年置业有限公司申报国有土地范围内买卖转移登记（共用宗）项目已经办结可以去行政服务中心窗口取件；2018年7月10日，黄锦波在微信群通知房产证已出并发送了不动产证照片，关啟元回复收到；2018年7月17日，黄锦波在微信群通知各买方尽快催促中介预约办理过户手续；关啟元回复称“好，已安排月底开始，放心”；2018年7月21日，黄锦波在微信群发出通知催促信某广场3号楼2601、2602、2603、2604、2605、2606房的各买方务必要在7月25日前办理过户手续及支付完全部余款，否则将承担违约的风险；2018年7月25日，黄锦波在微信群发出通知催促信某广场3号楼2601、2602、2603、2604、2605、2606房的各买方务必要在7月30日前办理过户手续及支付完全部余款；2018年8月6日，黄锦波在微信群发出解除购房合同的函。再查明，关啟元因与黄锦波就信某广场3号楼2603室、2604室的买卖合同纠纷一案诉至一审法院，案号分别为（2018）粤0605民初16677号、16678号，其中2603室约定的中介费为8505元，2604室约定的中介费为7400元；关炳林因与黄锦波就信某广场3号楼2605室买卖合同纠纷一案诉至一审法院，案号为（2018）粤0605民初16296号，2605室约定的中介费为12760元；关泽林因与黄锦波就信某广场3号楼2602室买卖合同纠纷一案诉至一审法院，案号为（2018）粤0605民初16294号，2602室约定的中介费为9100元；黄嘉敏因与黄锦波就信某广场3号楼2606室买卖合同纠纷一案诉至一审法院，案号为（2018）粤0605民初16295号，2606室约定的中介费为11000元。综上，就黄锦波出售的信某广场3号楼2601、2602、2603、2604、2605、2606房，黄锦波与合润居公司约定的中介费总额为58765元。2018年8月20日，朱汉年提起诉讼。诉讼中，朱汉年、黄锦波均确认朱汉年就涉案房屋已向黄锦波支付定金50000元。朱汉年、黄锦波及合润居公司均确认朱汉年、黄嘉敏、关啟元、关泽林、关炳林就房屋买卖事宜主要是通过关啟元与黄锦波沟通。合润居公司陈述至2018年8月9日各买方通过微信方式告知其确定的各房屋的最终过户人名字。朱汉年、黄锦波均确认涉案合同于2018年8月5日解除。一审法院认为，朱汉年、黄锦波及合润居公司签订的涉案合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉案合同既包含了朱汉年、黄锦波之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含合润居公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现朱汉年、黄锦波就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对朱汉年、黄锦波之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。案件的争议焦点为2018年8月5日，黄锦波是否有权解除合同；若黄锦波无权单方解除合同，其于2018年8月5日主张解除合同是否构成违约，一审法院分析如下：一、关于2018年8月5日，黄锦波是否有权解除合同的问题朱汉年、黄锦波在《买卖双方购房协议》约定出房产证30天内过户，但朱汉年、黄锦波对“出房产证”所指向的具体内容并未进行约定，朱汉年主张“出房产证”应理解为朱汉年知悉黄锦波已领取房产证，黄锦波主张“出房产证”为不动产登记部门办理不动产登记之日。结合《买卖双方购房协议》约定履行期限的目的可知，朱汉年、黄锦波对履行期限进行约定是便于双方明确各自的权利义务。而根据不动产登记部门办理不动产登记的流程可知，不动产登记部门办理不动产登记后通知权利人领取证件需要一定的时间，在权利人领取证件前，权利人并不清楚不动产登记部门办理不动产登记的具体时间，该事实从2018年7月6日黄锦波与黄嘉敏、关啟元、关泽林、关炳林微信群的微信聊天记录亦可得到印证，故若以不动产登记部门办理不动产登记之日作为《买卖双方购房协议》约定出房产证之日，会产生朱汉年、黄锦波均无法确知履行期限的情况；此外，黄锦波作为权利登记人，亦是办理不动产登记的义务主体，其知悉不动产登记的时间应当早于朱汉年，若以不动产登记部门办理不动产登记日期作为《买卖双方购房协议》出房产证的确定时点，在履行期限上可能存在对朱汉年不公平的情形，故《买卖双方购房协议》约定的“出房产证”日应以双方均知悉涉案房屋已出具房产证的日期予以确定，一审法院对朱汉年的主张予以采信，对黄锦波的主张不予采信。2018年7月9日，黄锦波通知朱汉年涉案房屋已可以领取房产证并将行政服务中心的通知发送给朱汉年，2018年7月10日，黄锦波通知朱汉年已领取房产证并发送房产证照片，故至2018年7月10日，朱汉年、黄锦波均已知悉涉案房屋已出房产证，该日期为《买卖双方购房协议》约定的出房产证日，朱汉年主张从2018年7月13日开始计算无事实依据，一审法院依法不予采纳。至2018年8月5日，黄锦波要求解除涉案合同时，朱汉年、黄锦波约定的履行期限尚未届至，朱汉年并未构成违约，黄锦波不具有单方解除权，黄锦波认为朱汉年构成违约无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。二、黄锦波于2018年8月5日主张解除合同是否构成违约的问题黄锦波在2018年8月5日虽不具有单方解除权，但其在取得涉案房屋产权证后分别于2018年7月21日、2018年7月25日催促朱汉年办理过户手续，但朱汉年在收到微信后并未作出回复亦未对办理过户的具体时间予以明确，且《买卖双方购房协议》对于“出房产证”所指向的具体内容确实存在约定不明之处，而对此约定不明双方均存在过错，按黄锦波对于“出房产证”的理解，其在两次催促过户未得到回应的情况下发出解除合同的函亦无不当，另从合润居公司陈述的朱汉年确定最终过户人的时间（2018年8月9日）来看，朱汉年在履行过户义务上确实存在一定的迟延。综上所述，黄锦波于2018年8月5日发出的解除合同函虽不具有单方解除合同的效力，但亦未构成根本违约，涉案合同在黄锦波发出解除函后仍具备继续履行的条件。朱汉年对黄锦波要求解除合同的通知有异议，可以请求法院确认解除合同的效力，亦可要求黄锦波继续履行涉案合同。但在涉案合同具备继续履行条件，且朱汉年、黄锦波均未提供证据证明对方存在根本违约的情况下，朱汉年、黄锦波均确认涉案合同于2018年8月5日解除，故一审法院对朱汉年要求确认涉案合同于2018年8月5日解除的诉讼请求予以支持。涉案合同因双方均无意继续履行而解除，双方对此均存在过错，故一审法院对黄锦波返还朱汉年定金50000元的诉讼请求予以支持；对朱汉年要求黄锦波赔偿经济损失300000元的诉讼请求及黄锦波要求没收朱汉年定金50000元的反诉请求均不予支持；对朱汉年请求就涉案房屋进行差价鉴定的申请依法不予准许。涉案合同因双方过错而解除，黄锦波因涉案合同支出的中介费用应由朱汉年、黄锦波各自负担一半。现黄锦波因出售信某广场3号楼2601、2602、2603、2604、2605、2606房与合润居公司在六份房屋买卖合同约定的中介费总额为58765元，黄锦波因买卖上述房屋实际支付中介费20000元，涉案合同约定的中介费为10000元，根据涉案合同约定的中介费在六份房屋买卖合同中约定的中介费总额中所占的比例，朱汉年应向黄锦波支付中介费损失1701.69元[20000元×（10000元÷58765元）×1/2]。黄锦波诉请超出核定部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认朱汉年与黄锦波于2018年4月18日签订的《房地产买卖合同》中关于广东省佛山市南海区*********************[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0164398号]的房屋买卖合同关系于2018年8月5日解除；二、黄锦波应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予朱汉年；三、朱汉年应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费损失共1701.69元予黄锦波；四、驳回朱汉年的其他诉讼请求；五、驳回黄锦波的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计4453.81元，财产保全费2270元，合共6723.81元，由朱汉年负担3976.9元，黄锦波负担2746.91元。反诉受理费566.66元，由朱汉年负担25元，黄锦波负担541.66元。二审期间，朱汉年向本院提交如下新的证据：证据1.2018年8月9日的关啟元等买家、黄锦波、高某1对话录音及录音文字稿，拟证明关啟元等买家与合润居公司于2018年8月9日仍积极请求履行合同义务，希望协商办理过户手续，但黄锦波称涉案房屋已抵押，拒绝继续履行涉案合同，构成根本违约。证据2.2018年8月9日的关啟元等买家、高某1对话录音及录音文字稿，2018年8月11日关啟元等买家、合润居公司工作人员谭志杰对话视频及视频文字稿、2018年8月11日关啟元等买家、合润居公司工作人员谭志杰、合润居工作人员对话录音及录音文字稿，以上证据拟证明朱汉年积极与合润居公司沟通，积极履行涉案合同义务。二审期间，黄锦波、合润居公司未向本院提交新证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。经核查认为，朱汉年提交的证据1不能证明黄锦波实施了根本违约行为，本院不作为证据采信；朱汉年提交的证据2未得到黄锦波确认，本院对其证明力不予确认。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，朱汉年、黄锦波、合润居公司签订的《房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。综合各方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为涉案房屋买卖合同关系解除后朱汉年、黄锦波的责任问题。朱汉年、黄锦波虽然在《买卖双方购房协议》中约定“出房产证后30天过户”，但未对“出房产证”所指的具体内容进行明确约定。根据不动产登记部门办理不动产移转登记的流程，从受理不动产登记申请至权利人实际领取证件之间需要一段时间，而黄锦波作为办理方显然才清楚不动产权证书办妥的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，其负有通知买方之义务，故上述约定“出房产证后”应当理解为买方知悉不动产权证书办妥之日起算方为公平。因此，一审法院认定《买卖双方购房协议》约定的“出房产证”之日应理解为黄锦波已实际领取不动产权证书并通知朱汉年之日正确，本院予以确认。据此，双方办理过户登记的30日期限应从黄锦波于微信群通知朱汉年已领取房产证并发送房产证照片之日即2018年7月10日起算。黄锦波在2018年8月5日之时尚未享有合同解除权，其向朱汉年发出的通知依法不发生合同解除之法律效果，其以此主张朱汉年违约并请求没收定金50000元以及赔偿3333元中介费损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄锦波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090.78元，由上诉人黄锦波负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年七月十一日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏