福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初603号 原告：福建兴邦物业管理有限公司，住所地福州市台江区工业路**红星美凯龙福州三迪商场**H202，统一社会信用代码913500007531163668。 法定代表人：林丽君，公司出纳。 委托诉讼代理人：陈渭彬、刘玲，系公司员工。 被告：杨文青男，1981年1月11日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。 委托诉讼代理人：张云翔、曾廷杉，福建海山律师事务所律师。 原告福建兴邦物业管理有限公司与被告杨文青物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告委托诉讼代理人陈渭彬、被告委托诉讼代理人曾廷杉到庭参加诉讼，第二次开庭原告委托诉讼代理人陈渭彬、刘玲、被告委托诉讼代理人曾廷杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建兴邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2015年4月至2018年5月的物业服务费7957.2元，并每日按欠款金额的万分之五支付逾期付款违约金至欠款付清止（现暂计至2018年5月31日为2340元），以上暂计合计10297.2元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月18日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，合同期限自房屋出售之日起至本物业成立业主委员会并于物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。合同同时约定原告为xxx小区提供前期物业管理服务，并按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准为：高层住宅物业管理服务费为2.02元/月/平方米（不含电梯、加压水泵、景观水系、园林绿化用水），并约定若业主未按合同约定向原告缴纳物业服务费的，应每日按欠款金额万分之五的标准向原告支付违约金。被告为xxxx业主，拥有物业建筑面积103.67平方米，依据《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务缴费标准为2.02元/月/平方米，即被告每月应缴物业费为209.4元。原告依约提供了物业管理服务，但被告从2015年4月至2018年5月累计拖欠原告物业服务费7957.2元，经原告数次催讨，被告拒不支付。被告拖欠物业费的行为明显违反了合同约定，依法应履行缴纳物业服务费并支付逾期违约金的义务。为维护原告合法权益，根据有关规定提起诉讼，请求依法判如所请。 被告杨文青辩称，一、原告诉请的部分物业费已超过诉讼时效，应予以驳回。首先，根据《前期物业管理服务协议》，物业服务费自第13个月起，在每月的5日前履行缴纳义务；其次，根据原告提交的物业费催告的EMS快递单可知，EMS快递面单送达日期为2017年8月3日；再者，原告诉请2015年4月至2018年5月的物业服务费。现根据法律关于诉讼时效的规定，其中2015年4月至2015年8月的物业服务费诉讼时效已届满，被告无须支付，应当予以驳回。二、双方签订的《前期物业管理服务协议》系格式条款，原告所约定的物业费与其资质不符，物业费明显过高，应予以调整。协议中仅甲方签章落款处系被告所书写，协议中关于物业费的收费标准、交纳时间、违约金等均不是由被告所书写。另外，《前期物业管理服务协议》第八条“乙方服务报酬”约定乙方提供物业管理服务，参照政府指导价，再根据《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》可知，一级物业公司高层带电梯住宅（9层及以上）收费标准为1.70-2.15元/平方米每月，二级物业公司收费标准为1.35-1.70（不含）/平方米每月，三级物业公司收费标准为1.15-1.35元（不含）/平方米每月，四级物业公司收费标准为1.15元（不含）及以下/平方米每月。现根据原告所提交的前期物业合同可知，合同签署日期为2014年3月18日，该合同签署时原告是否有资质，资质级别为多少，其物业费的收费标准是否符合《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》均不得而知，原告应当提供相应的证据证明。另外，按照前期物业合同载明的高层住宅每平方米2.02元/月，按照该金额，原告资质应当为一级物业公司，因此，原告应当举证证明其自合同签订日2014年3月18日至今均享有一级物业公司的资质，否则，原告诉请的物业费过高，被告需支付与其资质相符的物业服务费。原告诉请按日万分之五计算违约金明显过高。如前所述，该前期物业合同为格式条款，被告仅在落款处签字，其余均非被告所书写，并且原告并未提供其所遭受实际损失的相关证据，该合同中关于物业费违约金的约定明显过高。被告认为，原告所遭受的损失应为资金占用费，应当参照民间借贷关于资金占用率的计算，即按照年利率6%计算较为公平、合理。综上，原告诉请的物业费以及违约金过高应予以调整，且部分物业费的诉请已过诉讼时效，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1《前期物业管理服务协议》经与原件核对无异，且与本案具有关联性，本院予以确认；证据3应收费用清单系原告单方制作，不能作为本案认定事实的根据；证据5证明经与原件核对无误，本院予以确认；证据7资质证书经与原件核对无异，可以证明待证事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告购买的xxx单元F室提供物业管理服务；物业服务费按建筑面积收取，高层住宅每平方米2.02元/月，被告于每月5日前履行缴纳义务，被告逾期缴纳的，每逾期一日按应缴物业费总额的万分之五缴纳违约金。另查明，被告系xxx单元业主，房屋建筑面积为103.67平方米。被告自2015年4月起未缴纳物业费。2017年8月2日，原告向被告邮寄告知函，要求被告及时付清欠缴的物业费、水电公摊费及违约金。快递物流记录显示该告知函于2017年8月3日由家人签收。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。原告为被告居住的xxx小区提供物业管理服务，被告作为业主亦实际享受了原告提供的服务，负有及时缴纳物业服务费的义务，故原告要求被告按照协议约定2.02元/月·平方米的标准支付物业服务费并无不妥。被告关于服务协议系格式条款，约定的物业费与原告经营资质不符，且收费过高的抗辩意见并不是拒付物业费的合理理由，本院对其抗辩意见不予采纳。被告拖欠2015年4月至2018年5月的物业服务费，原告于2017年8月2日向被告邮寄《告知函》，书面催交物业费及水电公摊费用，应视为诉讼时效中断，故被告支付物业费的起算点应为2015年8月3日，原告诉请的自2015年4月起至2015年7月止的物业费显然已超过法律保护的诉讼时效,本院不予支持。对此，本院核定被告应缴纳的物业服务费期间为2015年8月至2018年5月，共计7120元（103.67平方米×2.02元/月·平方米×34个月）。被告抗辩违约金明显过高，对此，本院认为被告未按照约定的时间及时缴纳物业服务费，其已构成违约,原告主张按日万分之五的标准计算违约金，符合协议约定，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告杨文青于本判决生效之日起十日内支付原告福建兴邦物业管理有限公司物业服务费7120元及违约金（按每日万分之五的标准，以每月应缴纳的物业费为基数，从2015年8月3日起分别计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告福建兴邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57元，由原告负担31元，由被告负担26元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王 群 人民陪审员  李智刚 人民陪审员  胡榕芳 二〇一九年七月一日 法官 助理  刘 菲 书 记 员  翁 萍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。