广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初13984号原告：何淦铨，男，1975年10月31日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴锦英，广东灝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉华，广东灝创律师事务所律师。被告：中山市艾绿森电器科技有限公司，住所地广东省中山市小榄镇绩西广源南路63号3幢7卡。法定代表人：胡汝坚，该司总经理。委托诉讼代理人：刘运辉，广东中亿律师事务所律师。原告何淦铨与被告中山市艾绿森电器科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，原适用简易程序，后转为普通程序依法组成合议庭于2018年12月20日、2019年1月24日及4月3日公开开庭进行了审理。原告何淦铨的委托诉讼代理人吴锦英及被告中山市艾绿森电器科技有限公司的委托诉讼代理人刘运辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年7月至10月的租金25200元、2018年7月至12月的管理费1800元及违约金21285元；2.解除原、被告签订的编号为2013132A的租赁合同。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付2018年7月至其实际搬离商铺之日止的租金。事实与理由：2017年4月1日，被告租赁原告位于中山市××7卡商铺（以下简称涉案商铺）。被告未按合同约定支付2018年7月至10月的租金、门前三包费及滞纳金给原告。原告多次致电向被告催促缴纳相关费用，但被告不予理会。为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉。被告辩称，1.原、被告签订的租赁合同无效，原告未提供涉案商铺的产权证明或建设工程规划许可证，根据法律规定，双方签订的租赁合同无效。2.因原、被告签订的租赁合同无效，原告应向被告返还因该合同取得的财产，并赔偿被告装修涉案商铺的损失。本案中，被告向原告预付了租金25000元并交纳了31500元的租赁保证金，原告应向被告返还前述租金和租金保证金或用于抵扣租金，抵扣后剩余款项应向被告返还。此外，原告应向被告赔偿因装修涉案商铺的损失，被告保留通过法律途径向原告主张赔偿的权利。3.原告主张的违约金过高，应依法予以调整。本案租赁合同约定的违约金标准为按日1%计算，该标准明显过高，远超原告的实际损失，应参考银行同期贷款利率计算，故被告请求法院依法予以调整。4.原告主张的门前三包费不合理。合同约定门前三包费按1800元/半年收取，即每月300元。因原告自2018年10月31日下午开始就将涉案商铺上锁，导致被告无法进入，无法实际使用涉案商铺，故原告主张2018年11、12月的门前三包费没有事实和法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据的交换与质证，本院经审查并在卷佐证。根据原、被告陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：位于小榄镇绩西文安村工业区面积为18811.2平方米的用地由中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社（以下简称绩西经联社）自筹资金将用地上原有厂房改造成五金城二期商铺，该工程由中山市小榄发展和改革局于2016年6月1日加注办理立项手续的意见。2016年6月12日，中山市小榄镇农业和农村工作局同意前述改造工程办理招标。2017年3月10日，原、被告就涉案商铺签订租赁合同。合同主要约定：1.租赁期限自2017年4月1日至2023年3月31日；2.2017年4月1日至2019年3月31日每月租金为6300元，2019年4月1日至2021年3月31日每月租金为7560元，2021年4月1日至2023年3月31日每月租金9072元，被告须在每月25-30日前一次性现金缴纳下月租金；3.签订合同时，被告须向原告支付商铺水电周转金300元和租赁保证金31500元，合同期满缴清所有费用后，原告无息退还周转金和保证金；4.门前三包费用按1800元/半年收取；5.被告承租商铺后，由原告负责提供水电到商铺外墙，并负责购买建筑物保险，水电表采用一铺一装的原则由原告统一安装，安装费用为两相电表1000元，三相电表2000元；6.被告须按时足额缴纳当月租金或去他费用，如有任何一期租金缴纳时间延迟超3日的，每天按欠费总额的1%计收滞纳金。合同还约定了其他事项。2017年3月3日，被告的股东陈镒明取现20000元。2017年3月10日，被告通过其股东陈镒明的账户向原告公司的员工陈妙宜转账5000元（备注为25000减20000剩5000）、31800元（备注为300加31500等于31800）、11100元及2200元（备注为7卡雨棚费）。2017年3月10日，原告向被告出具收据两张，其中第一张载明收费项目：水电周转金300元及租赁保证金31500元，总额为31800元；第二张载明收费项目：2017年4月1日至2017年9月30日保洁费1800元、电表安装费2000元、水表安装费1000元及2017年4月租金6300元，总额为11100元。关于被告的股东陈镒明取现的20000元及转账的5000元，被告表示两笔款项是原告要求被告先行支付的预付租金，但合同并未约定，是原告自行要求；原告表示并未收取预付租金，被告主张的20000元并未收取，5000元是另一铺位产生的费用，与本案无关。关于涉案商铺的使用情况，原、被告均确认原告于2018年11月2日将涉案商铺上锁并禁止被告进入，被告仍存有物品在涉案商铺中。原、被告在2018年12月20日的庭审中均同意由被告在半个月内将涉案商铺内的物品搬走、退出商铺，后被告于2019年1月10日搬离涉案商铺。原告认为租金应计算至2019年1月10日。被告认为租金应计算至2018年11月2日，因原告上锁后导致被告无法实际使用涉案商铺，上锁后的租金不应计算，且被告在原告同意的期限内搬离涉案商铺。庭审中，原告表示：涉案商铺是其从绩西经联社承租而来再转租给被告，转租经过绩西经联社同意，涉案商铺已经过规划报建手续。被告表示：涉案商铺未取得建设工程规划许可证，原告提交的证据仅能反映建设工程进行了立项，故合同无效；被告确认其支付租金至2018年6月。本院认为，原、被告就涉案商铺的租赁事宜签订了租赁合同，是双方真实意思表示，但原告未能提交涉案商铺相关的权属证书或房屋建设施工时已办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等证据，其应承担举证不能的不利法律后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告签订的租赁合同依法无效。因原、被告签订的租赁合同无效，故原告要求解除租赁合同及支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。原、被告签订的租赁合同虽依法无效，但因被告确实使用涉案商铺，故其应按照实际使用情况参照合同租金标准支付占用费，原告也为被告租赁的商铺提供保洁等服务，由此产生的管理费也应按实际情况支付。原、被告均确认被告自2018年7月起未支付占用费，但双方对于占用费截止时间意见不一。对此本院认为，原告于2018年11月2日将涉案商铺上锁禁止被告进入，虽被告实际于2019年1月10日才搬离涉案商铺，但被告自2018年11月2日后已无法实际使用涉案商铺，因此占用费应计至2018年11月2日，此后的占用费本院不予支持，同理，管理费也应计至2018年11月2日。因此，被告尚欠占用费25620元（6300元/月×4个月+6300元/月÷30天×2天）和管理费1220元（300元/月×4个月+300元/月÷30天×2天），共26840元。因合同无效，原告收取水电周转金及租赁保证金没有法律依据，为免诉累，原告基于无效合同收取的水电周转金及租赁保证金在被告尚欠的占用费及管理费中进行抵扣。关于被告预付租金25000元应予返还或抵扣尚欠费用的辩称，因合同并未载明，且没有其他证据佐证，被告应承担举证不能的不利法律后果，故本院对其抗辩不予采信。综上，因被告已付周转金及保证金总额超过本院认定其尚欠的占用费及管理费的总额，故被告无需再支付上述费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告何淦铨的全部诉讼请求。案件受理费1008元，由原告何淦铨负担（该款已由原告何淦铨已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  梁春燕审判员  邝 羽二〇一九年七月十二日书记员  郭嘉文