山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0682民初1757号原告：乔梁，男，1971年12月17日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：于瑞松、孙惠丰（实习），山东莱励律师事务所律师。被告：王波，男，1987年3月30日出生，汉族，住莱阳市。原告乔梁诉被告王波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2018年6月13日作出（2018）鲁0682民初1491号民事判决书，原告乔梁不服该判决，提起上诉。烟台市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）鲁06民终6009号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔梁的委托诉讼代理人于瑞松、孙惠丰，被告王波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告原审时向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2018年度的房屋租金31000元，并承担违约金30000元；2、诉讼费用由被告负担。案件重审过程中，原告将诉讼请求变更为：1、依法判令被告从2017年10月1日起按照合同约定的房租每年31000元支付至2019年2月28日期间的房屋占有使用费72333元；2、依法判令被告支付违约金30000元；3、依法判令被告支付房屋维修费用和垃圾清运费用5000元；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年9月24日，原告与被告签订租赁合同一份，合同约定原告将其所有的位于莱阳市大院内的部分房屋租赁给被告使用，租赁期限为5年，租金为每年31000元，且于每年的10月1日前付清下一年的租金，任何一方违约需承担3万元的违约金。现被告违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告王波辩称：因为租赁场所离居民区太近，环评不达标，环保局不让在租赁场所经营了，环保局联合城厢街道办事处给我们停了电，导致合同无法履行。本院经审理认定事实如下：2015年9月24日，原告乔梁（合同甲方）与被告王波（合同乙方）签订《房屋租赁合同》1份，有如下约定：甲方将位于莱阳市大院内的部分房屋租赁给乙方使用；租赁期限5年，自2015年10月1日至2020年9月30日；租金每年31000元，乙方必须在每年10月1日以前付清全年房租（上达租）；任何一方违约，违约金为3万元。上述合同签订后，双方即开始实际履行，被告将租赁房屋用于石材加工。2017年5月2日，莱阳市环境保护局下发《关于对部分无环保手续企业实施停产整改的决定》，责令包括被告所开的莱阳市昌盛石材厂在内的部分企业即日起停产，必须在2017年6月2日前完善相关环保手续，逾期上报市政府予以关闭。2017年7月31日，莱阳市城厢街道办事处发出《关于做好当前环境保护突出问题整治攻坚工作的通知》，通知：按环保部门要求，停产整改企业未经行业部门验收通过前，一律不得恢复生产，凡2017年9月30日前未完成整改达标的，一律关停取缔。另查明，原审庭审过程中，被告提供证人赵某1、赵某2、战克星到庭作证，欲证实当初搬离租赁房屋时已通知原告解除合同。其中，证人赵某1陈述：我也是租赁了原告的房屋，2017年9月底房租到期前几天，被告准备搬离所租赁的房屋，房东在场；被告告诉房东环保局不让干了，你往外租吧，房东说不让你们干就对了，到哪里也不能让你们干；我在2018年2月16日前干过活，当时那个电是自己偷偷接上的；院里别的石材厂都断水断电了；我跟房东商量先交了3万元房租（年租金4.8万元），在这里干，观察一下环保政策是否变化；大院里的人包括赵某2（恒祥石材）、战明福（万福石材），还有一些工人；被告搬离当天我的厂子在干活，看到房东去了，就过去看看情况；房东当时对于被告提出的要求没有表态；环保局不让我们整改，说在居民区内不让干；我们在环保局下达决定后第一时间通知了房东，房东也来了好几趟，房东让我找关系想办法，环保局说肯定不行。对上述证言，原告的质证意见为：对被告提供证人证实的内容除了关于自己从事过加工外，均不认可；证人与本案的处理结果将来会有密切联系，因为证人的情况与被告的情况具有类似性。证人赵某2陈述：我也租了原告同一地点的房屋，我的石材厂叫恒祥石材；2017年5月2日环保局下达决定不让我们干了，我们第一时间通知了房东；2017年7月31日城厢办事处又发了一次通知；2017年8月3日办事处给我们发了停电通知，要求我们清理场地、设备，给我们断水断电，提交停电通知1份；我们也和房东第一时间通知了这个情况，并要求终止合同；房东说不行，搬走也要给我钱；2017年9月底房租到期之前几天，我们要准备搬离所租赁的房屋时，房东到了现场，说取缔你们就对了，到哪也行取缔你们；我说终止合同把钥匙交给他，他不接收；当时我和房东在场，还有很多工人，还有姓战的，再没有了；我与被告是同时搬的，2017年9月底搬走了；当时环保局就直接给我们取缔而不是整改，因为是离居民区太近了。对上述证言，原告的质证意见为：均不认可；证人与本案的处理结果将来会有密切联系，因为证人的情况与被告的情况具有类似性，对其证人证言所证实的内容不应当作为本案的定案依据，原告与被告之间的合同并没有解除；同时该证人证实赵某1并不在事发现场。证人战克星陈述：我也租了同一地点的房屋，我的石材厂叫万福石材；2017年9月份给我们停电不让干了，环保局下达通知要取缔不让我们在那里干了，我是从赵某2处转租的，我找赵某2，赵某2就找原告，原告就说上你们上哪里也要取缔你们；下达整改通知后我们没有整改过，因为环保局提出的条件我们达不到，要距离居民区300米，所以必须要取缔。对上述证言，原告的质证意见为：均不认可；证人与本案的处理结果将来会有密切联系，因为证人的情况与被告的情况具有类似性，对其证人证言所证实的内容不应当作为本案的定案依据，原告与被告之间的合同并没有解除。因上述三名证人的证言基本一致，故可以证实莱阳市环境保护局和莱阳市城厢街道办事处下发整改通知后，确实给原告出租给被告用于经营石材厂的房屋停了电。2017年9月被告将设备及大部分石材搬走，搬走时被告已向原告作出了解除租赁合同的意思表示。再查明，2018年6月14日上午，本案原审法官到涉案租赁房屋现场进行了实地查看，查看时现场尚有部分垃圾未清理。案件重审过程中，被告提交了手机录制视频一份，以证实2018年6月14日下午3时左右，被告组织人员、车辆到现场基本将垃圾清理干净。对此，原告不予认可，同时提交了2019年2月26日手机录制的视频一份，欲证实被告没有将垃圾彻底清理干净。从原告提交的视频看，现场院内及屋内虽有部分残留的塑料袋、小石板块等垃圾，但整体上垃圾已清理完毕，并不影响原告继续对外出租或使用。同时，原告还申请证人宋某出庭作证，欲证实系其找到宋某维修房屋并清运垃圾，为此支出了5000元劳务费用。但根据宋某的当庭陈述，其为原告维修的房屋不仅仅包括本案被告所租用的两间，还包括非被告租用的其他几间，其清理的垃圾是整个大院的，不仅仅是本案被告所使用的大院部分。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。本案中，从诉辩双方当事人的具体诉辩意见看，双方争议的焦点问题主要有三：一是原、被告之间2015年9月24日签订的《房屋租赁合同》是否可以解除以及何时解除；二是被告应否按照每年31000元的标准向原告支付2017年10月1日起至2019年2月28日期间的房屋占有使用费；三是被告应否向原告支付违约金；四是被告应否向原告支付房屋维修及垃圾清运费5000元。对双方争议的焦点问题一，本院认为，第一，原、被告双方2015年9月24日签订的《房屋租赁合同》系在自愿、平等、协商一致基础上达成，所作意思表示真实，又合同约定的内容并不违反法律的禁止性规定，亦不存在侵犯国家、集体或他人合法权益等无效情形，故应认定为合法有效。对原、被告双方基于上述合同形成的房屋租赁关系，本院依法予以确认。第二，根据原告提交的莱阳市环境保护局2017年5月2日下发的整改决定、莱阳市城厢街道办事处2017年7月31日下发的整改通知、2017年8月3日发出的停电通知等证据，可以证实因环保政策变化，被告已无法在租赁地点继续经营石材加工生意，且即使进行整改，也因违反环保部门关于石材厂不能靠近居民区的硬性规定而无法达到政策要求。由此，可确认被告租用原告房屋的合同目的客观上已无法实现，故被告可以要求与原告解除租赁合同。第三，原审时被告申请出庭作证的三名证人与被告均租用了同一场地内的房屋，三名证人出庭作证的证人证言陈述较为详尽、内容基本一致，具有较高的可信度，可以作为本案认定相关事实的依据，再结合原告明确知晓被告实际上已无法继续经营、2017年9月底被告将加工设备及大部分石材从租赁地点搬走等事实，应认为被告已向原告在2019年9月底明确作出了解除租赁合同的意思表示。综上，分析全案证据，应认定原、被告双方2015年9月24日签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月底解除。对双方争议的的焦点问题二，本院认为，第一，既然被告已明知其在涉案租赁地点已无法继续经营，双方之间的租赁合同已于2017年9月底解除，则被告应及时将承租的房屋及场地清理干净并交还给原告。然被告仅在2017年9月底将设备及大部分石材搬走，对留在房屋及场地内的垃圾未及时清理，直至2018年6月14日下午本案原审法官实地查看后才予以清理，导致原告在2017年10月初至2018年6月中旬期间无法对外出租房屋及场地。现原告基于以上事实，要求被告按照租赁合同约定的租金标准（每年30000元）支付上述期间的占有使用费，事实清楚、理由充分，本院依法予以支持。至于具体数额，经本庭核算应为21958元（31000元/12个月*8.5个月）。第二，对原告主张的2018年6月中旬至2019年2月底期间的占有使用费，本院认为，根据被告提交的2018年6月14日下午手机录制的现场视频及原告提交的2019年1月2日、2019年2月16日手机录制的现场视频，明显可以看出涉案房屋及场地内的垃圾已基本清理完毕，现场仅存留部分塑料袋、废弃小石材块等垃圾，达不到完全占用涉案房屋及场地的程度，对原告对外出租并不构成实质性影响。现原告要求被告支付2018年6月中旬至2019年2月底期间的占有使用费，应认为缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。对双方争议的焦点问题三，本院认为，在本案所涉房屋租赁合同关系项下，原告作为出租人，其只是负责出租房屋及场地并收取租金，并不参与被告的经营活动；被告作为承租人，承租原告房屋及场地用于经营石材加工，后因经营期间环保不达标导致无法继续经营，且即使整改亦不能达到环保部门硬性要求。基于上述事实，可以确认导致涉案《房屋租赁合同》无法继续履行、合同目的无法实现的责任并不在于本案原告。综上，因合同无法继续履行、合同目的无法实现的事实实际存在，客观上给原告造成了一定的经济损失，而造成这一后果的经营期间的环保问题应属被告需自行承担的经营风险，原告并不承担任何责任，故被告应当参照合同约定向原告支付一定数额的违约金。虽然合同约定的违约金数额为30000元，但根据庭审查明的事实，被告对合同的解除主观上并不存在恶意，故违约金可酌情予以减少，综合考虑本案具体案情，本院认为被告向原告支付的违约金数额应以20000元为宜。对双方争议的焦点四，本院认为，当事人有责任就其主张向法庭提交充分证据予以证实，有证不举或举证不能的，应自行承担由此产生的不利后果。本案中，原告申请证人宋某出庭作证，欲证实其为维修涉案房屋及清理垃圾共向宋某支付劳务费用5000元，要求被告负担该部分费用，但根据宋某出庭作证的证人证言，即使其维修房屋、清运垃圾属实，其维修的房屋中还包括有非被告租用的其他房屋，清运的垃圾更是包括整个大院，现原告要求被告全部负担该部分费用，缺乏事实及法律依据，故本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其他相关民事法律法规之规定，判决如下：一、被告王波于本判决生效后十日内向原告乔梁支付2017年10月初至2018年6月中旬期间的房屋占有使用费人民币21958元；二、被告王波于本判决生效后十日内向原告乔梁支付违约金人民币20000元；三、驳回原告乔梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1223元，由被告王波负担424元，原告乔梁负担799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘武清审 判 员  张明武人民陪审员  徐维春二〇一九年七月一日书 记 员  王 雪