贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初5184号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪应红（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：糜家欢（一般授权代理），贵州众正律师事务所实习律师。 被告：丁龙学，男，汉族，1975年12月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下至判决主文简称：龙腾物业公司）与被告丁龙学物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司的委托诉讼代理人汪应红、糜家欢，被告丁龙学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告丁龙学支付原告公司2014年5月18日至2019年1月31日期间共计1692天所欠的物业服务费7,110元，并按日加收千分之三滞纳金17,726.05元，共计24,836.05元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告丁龙学支付原告公司2014年5月18日至2017年12月22日期间共计1304天所欠的物业服务费5,479.41元，滞纳金10,472.56元，共计15,951.97元。事实及理由：原告公司是金源达城市花园小区的前期物业管理企业，从2014年4月起全权负责对该小区的物业服务管理，被告系该小区业主，居住在小区的户型为A1-A-5号，门牌号是501号，房屋面积为126.06平方米，按每平方米每月应交纳一元物业服务费计算，每天应交纳4.202元。因小区先前成立的业主委员会扯皮及与另外选聘的物业公司入驻前的过渡期原因，小区320余户业主集体签名要求原告公司在毕节市正鑫物业管理有限公司正式入驻前不得擅自撤出。据此，在毕节市正鑫物业管理有限公司于2019年2月1日正式入驻小区前，该小区都是由原告公司一直在进行正常的物业服务管理，正鑫物业公司入驻后，原告公司于2019年2月1日才正式撤出该小区，正式终止了对该小区的物业管理服务，但与正鑫物业管理公司的过渡遗留的交接手续仍在进行中。被告以有新物业公司为由拒绝支付原告公司2014年5月18日至2017年12月22日期间的物业服务费，客观上导致原告公司生产经营困难，同时也是于理于法不容。综上所述，被告差欠原告公司物业服务费的事实客观存在，原告为维护自身合法权益，特具状前来人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告丁龙学答辩称，被告不应当向原告支付物业服务费，更无需支付滞纳金，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：1.原、被告之间从未签订过《物业服务合同》，因此，被告没有支付物业服务费的义务。2017年10月9日，毕节市七星关区金源达城市花园小区的业主经民主选举后成立了毕节市七星关区金源达城市花园小区业主委员会。2017年12月22日，毕节市七星关区金源达城市花园小区业主委员会与毕节市正鑫物业有限公司签订了《物业服务委托合同》。在此之前，被告并未实际入住金源达城市花园小区，也从未与原告签订过《物业服务合同》，因此，被告没有支付物业服务费的义务。2.原告主张的滞纳金无合同约定或法律规定，应予驳回。原、被告之间从未签订过《物业服务合同》，因此，原告向被告主张滞纳金无合同依据。同时，物业服务相关法律法规亦无滞纳金的规定，故原告向被告主张滞纳金无法律依据，原告的滞纳金诉讼请求应予驳回。3.原告的部分诉讼请求已经超过三年诉讼时效，请求人民法院予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定可知，普通诉讼时效期间为三年。从原告起诉之日起向前推三年为法律保护的期间，超过三年部分已经成为自然债权，不具有请求司法保护之权能。综上，原告起诉的事实及理由不能成立，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，能够证明原告龙腾物业公司的工商登记情况，本院予以采信。原告提交了《前期物业服务合同》，能够证明该合同系案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司与原告龙腾物业公司签订的事实，本院予以采信。原告提交了城市花园业主告知书、业主签名名单、告知书、公告，经审查，该组证据结合原告提交的《前期物业服务合同》，能够证明2014年5月18日至2017年12月22日期间原告龙腾物业公司为金源达城市花园小区提供物业服务的事实，本院予以采信。原告提交了催收物业服务费通知、城市花园欠物管费时间统计表，能够证明被告丁龙学未交纳2014年5月18日至2017年12月22日期间物业服务费的事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年3月10日，案涉楼盘的房屋开发企业贵州金源达房地产开发有限公司（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：甲方通过协议方式将金源达房地产开发有限公司所开发之地产项目（金源城市花园）委托乙方实行前期物业管理服务，收费标准为住宅每月每平方米1.20元，商业用房每月每平方米为3.5元。合同签订后，原告即进驻金源达城市花园小区，履行前期物业服务合同约定的义务。被告丁龙学系金源达城市花园小区业主，其所购A1-A-5户型501号房面积为126.06平方米，原告诉请按1.00元每月每平方米计算被告应交纳的物业服务费。但被告以其与原告之间不存在物业服务合同关系及被告未在金源达城市花园小区居住，未享受物业服务为由，拒绝支付2014年5月18日至2017年12月22日期间的物业服务费。故原告以前述诉请诉至本院。 另查明，原告在金源达城市花园小区的负责人是龙克淑。2017年5月，龙克淑将该小区的物业服务委托给石详智管理，石详智挂靠的贵阳贵成恒物业服务有限责任公司在该小区开展了一段时间的物业服务工作，部分业主向贵阳贵成恒物业服务有限责任公司交纳过水费，贵阳贵成恒物业服务有限责任公司未收取过此期间的物业服务费。七星关区麻园街道办事处金源达城市花园小区第一届业主委员会成立后，于2017年10月9日到毕节市七星关区房产事业局办理了备案登记，并于2017年12月22日与毕节市正鑫物业管理有限公司签订《贵州省物业服务合同》，后经毕节市正鑫物业管理有限公司多次要求，龙腾物业公司拒绝将案涉金源达城市花园小区的物业移交毕节市正鑫物业管理有限公司。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告丁龙学应否向原告龙腾物业公司交纳物业服务费；二、案涉物业服务费如何确定。 关于被告丁龙学应否向原告龙腾物业公司交纳物业服务费的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，贵州金源达房地产开发有限责任公司系案涉金源达城市花园小区的建设单位，其与原告龙腾物业公司于2014年3月10日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，原告龙腾物业公司及该小区业主均应当全面履行该合同。被告丁龙学系该小区业主，原告龙腾物业公司与贵州金源达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告丁龙学具有约束力，被告丁龙学以其并非合同当事人为由提出抗辩并拒绝交纳物业服务费，本院不予采纳。根据《物业服务收费管理办法》第二条：“本办法所称物业服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告丁龙学应当向原告龙腾物业公司交纳物业服务费。原告龙腾物业公司按照《前期物业服务合同》约定在金源达城市花园小区提供物业服务，被告丁龙学以其未在该小区居住，未享受物业服务为由，拒绝交纳物业服务费的主张不成立，本院不予采纳。原告龙腾物业公司主张被告丁龙学未交纳2014年5月18日至2017年12月22日期间的物业服务费，提交了催收物业服务费通知及欠物管费时间统计表予以证明，被告丁龙学未提交证据证明其已经向原告龙腾物业公司交纳过物业服务费，故被告丁龙学依法应当向原告龙腾物业公司交纳其欠付的物业服务费，且因原告龙腾物业公司提供的物业服务是一个长期、持续的过程，被告丁龙学称原告龙腾物业公司的部分诉讼请求超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予采纳。 关于案涉物业服务费如何确定的问题。《前期物业服务合同》虽约定物业服务费的收费标准为住宅每月每平方米1.20元，但原告诉请按每月每平方米1.00元计收，系原告对自己诉讼权利的处分，未违反法律的规定。2014年5月18日至2017年12月22日期间，被告丁龙学应交纳的物业服务费为5,437.39元（126.06平方米×1.00元/月/平方米×43个月+126.06平方米×1.00元/月/平方米÷30天×4天=5,437.39元）。但根据涉龙腾物业公司物业服务合同纠纷系列案件查明的事实，龙腾物业公司在案涉金源达城市花园小区提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，应承担相应的责任。经综合全案考虑，本院酌情认定龙腾物业公司承担10%的责任，故对原告诉请被告支付物业服务费的请求，本院予以支持4,893.65元（5,437.39元×90%=4,893.65元），超出部分不予支持。 原告诉请按日加收千分之三计算滞纳金，因《前期物业服务合同》并未约定未按期交纳物业服务费的违约责任，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告丁龙学于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2014年5月18日至2017年12月22日期间的物业服务费4,893.65元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费210元，由原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担185元，由被告丁龙学负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇一九年七月三十日 书记员  周 猷