中华人民共和国上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初10509号原告：TANGLIANGBI(唐良碧)，女，1966年3月16日出生，美利坚合众国国籍，护照号XXXXXXXXX。委托诉讼代理人：徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。被告：李玲，女，1980年8月16日出生，汉族，户籍地广州市。原告TANGLIANGBI(唐良碧)诉被告李玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序进行审理。本案于2019年5月14日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人徐珩、被告原委托诉讼代理人倪静、李翠影(均于2019年7月1日解除委托代理关系)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐良碧向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年6月9日解除；2、判令被告协助原告办理《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)备案撤销手续；3、判令被告支付原告逾期付款违约金人民币(以下币种均为人民币)82,000元(以未付款2,050万元为基数，按日万分之五，自2018年6月1日计算至2018年6月8日)；4、判令被告赔偿原告合同解除赔偿金700万元；5、判令被告立即自上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号内腾退，并配合原告办理上述房屋(含室内装饰装修及设备)的交接手续；6、判令被告支付原告租金(以每月63,000元为标准，自2018年6月1日计算至被告实际腾退之日止)。审理中，原告称合同约定的解除合同违约金为房价款的20%即700万元，但根据评估报告，涉案房屋差价损失为10,043,000元，故原告变更第四项诉请合同解除赔偿金的金额为10,043,000元。事实与理由：2017年6月28日，被告与原告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》各一份，约定被告购买原告位于青浦区徐泾镇高泾路x弄X室的房屋，被告应支付原告2,500万元的购房款及1,000万元的装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用。若被告不能按约付款，则应自应付期限之次日起算违约金，按逾期未付款的日万分之五计算至实际付款日。逾期超过七日被告仍未付款的，被告除应支付七日的违约金外，原告有权单方面解除合同，解除合同赔偿金为总房价款的20%。双方还约定2017年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。然，被告仅支付原告房款1,450万元。因被告无法按约支付余款，故原、被告于2017年11月19日签订《补充协议》一份，约定被告应自2017年12月1日起每月支付原告租金63,000元至被告付清余款止，另被告须于2018年6月1日前支付剩余房款2,050万元；过户时间延长至2018年8月15日，若因被告原因未能按约完成房产交易，则“根据主协议的违约条款执行”。此后，鉴于付款期限临近，原告曾多次询问被告付款事宜，被告提出要变更购买人姓名、先支付部分款项，考虑到交易风险原告未予以同意。不料，2018年5月31日，原告收到被告委托律师所发函件，称被告单方面解除买卖合同，并要求原告立即退回已收的全部款项。2018年6月1日，原告委托律师致函被告，要求被告继续履行合同约定付款义务，但被告置若罔闻，未予任何答复。原告只得被迫再次委托律师致函被告，通知被告于2018年6月9日起解除买卖合同(含相关《补充协议》，要求其按买卖合同约定承担逾期付款违约金及因被告过错解除合同赔偿金700万元；此外原告在此函中要求被告其迁出系争房屋，同时办理房屋(含室内设备、家具、陈设物品)交接手续，并按居住时间结清租金。但被告收悉原告上述通知后至今仍未迁出系争房屋，且表示将诉诸法律途径。故原告诉诸法院，作如上诉请。被告李玲辩称，一、双方签订的房屋买卖合同解除时间应为2018年5月31日。因系争房屋存在严重渗漏水问题及违章搭建，原告无法交付可以正常居住的房屋及办理过户，故被告于2018年5月30日向原告发送律师函要求解除合同。经过鉴定，系争房屋存在多处改变建筑主体、承重结构、房屋使用功能的违章搭建，根据本市有关规定，房屋存在违章搭建的将不予办理过户登记，故涉案房屋无法办理过户至被告名下，是原告违约。被告已向原告支付房款1,450万元，原告收到该笔款项后应该及时涤除涉案房屋上的银行抵押，但实际原告未涤除抵押，原告亦存在违约行为。二、被告同意配合原告办理合同备案撤销手续。三、导致合同解除的过错方是原告，故被告不同意支付逾期付款违约金、解除合同赔偿金以及租金。被告在另案中也向原告主张了违约金。原告主张逾期付款违约金和租金损失存在重合，当时双方约定被告支付租金是为了补偿因被告延迟支付房款给原告造成的损失。原告主张的逾期付款违约金标准亦过高，被告不存在延迟支付房款超过7天的违约情况。原告主张的解除合同赔偿金是依据评估报告确定的房屋差价损失。但是该评估报告并未考虑违章搭建及房屋存在质量问题两方面的因素，所以该评估报告的结论远高于市场价，亦不能作为合同解除赔偿金的依据。如果法院认为存在合同解除赔偿金，应该按照原告的实际损失赔偿，但是实际损失应该由原告举证。被告于2018年6月底已从涉案房屋中将自己东西撤出，但因原告在美国，所以钥匙还在被告处，没有返还原告。本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，原告作为甲方、被告作为乙方、案外人上海路恒房地产经纪事务所作为丙方，三方签订《房地产买卖暨居间协议》一份，约定乙方愿意委托居间方(丙方)购买甲方位于上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号(大华西郊花园)的房屋。合同第二条约定：建筑面积402.51平方米；房屋所有人为唐良碧；房地产权证编号为沪房(地)青字(2016)第018729号；房屋为装修房，附属设施、设备见家具清单；房屋设立抵押，抵押权人为兴业银行，贷款余额约950万元，甲方收到首期房价款后自行还清。第三条约定：房价款3,500万元；定金150万元，甲方收到乙方定金后于2016年3月25日前以出租方式交付乙方使用；首期房款1,200万元，乙方应于2017年6月30日前支付甲方；第二期房款2,130万元，乙方以银行贷款方式支付，房款期限以贷款银行规定为准，乙方应于签订合同后7日内向该贷款银行申请贷款，办理一切相关手续，如乙方贷款申请未通过审核或审核的额度不足申请额度，乙方应于过户前补足支付剩余全部房款；尾款20万元，乙方应于买卖合同签订后当日向丙方支付并委托丙方保管，待甲乙双方完成房屋交接手续时，由丙方支付甲方；待乙方贷款申请通过审核，且公证处出具《买卖合同公证书》(若有)、《借款抵押合同公证书》(若有)、且甲方名义之抵押登记已经注销后7个工作日内(2018年8月30日前)，甲乙双方或委托丙方去房屋交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。第五条约定：甲、乙两方签订本协议后买卖合同关系即成立。为办理交易过户手续之需，甲、乙两方在本协议签订后2017年7月前签订《上海市房地产买卖合同》。协议另约定了其他内容。2017年3月1日，原告出具收据确认收到被告支付的定金150万元。2017年3月，原告向被告交付了系争房屋及附属设施设备及家电，双方一致确认随房屋一并交付的附属设施设备及家电如下：一、客厅：沙发三人位、两人位、两个单沙发椅、一个大茶几、两个小茶几、地毯、电视柜、电视机、玄关靠几。二、餐厅：一个餐桌、八个餐椅、阳光房内桌子一套、酒柜展示柜、餐厅套的酒窖里成品酒柜和展示柜、瓷器。三、卫生间：浴室柜、龙头、TOTO自动马桶。四、厨房：橱柜、水槽、龙头、洗碗机、冰箱、烤箱、微波炉。五、一楼玄关柜上有银器、餐桌下配地毯。六、二楼。书房：红木书桌和红木椅。主卧：玄关柜、床、床头柜、电视、电视柜、空气清新机一台、整体衣柜一套、马桶、浴室柜。儿童房：床、床头柜、床上用品。七、地下室。床、床头柜、床上用品、洗衣机、烘干机、玄关柜。2017年6月28日，原告(卖售人、甲方)与被告(买售人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方坐落于上海市青浦区徐泾镇高泾路358弄107室的房屋，房屋建筑面积271.57平方米，另有地下附属面积130.94平方米。第二条约定：房屋转让总价款为2,500万元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，自2017年11月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。补充条款一约定：本买卖合同所产生的所有费用均由乙方承担(包括买卖双方税费、评估费、公证费等)。附件三约定：第一笔房款(定金转房款)本买卖合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金150万元，该定金自买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款；第二笔房款甲乙双方同意于本买卖合同签订后五日内，乙方向甲方支付房款1,000万元；第三笔房款乙方通过向银行申请抵押贷款的方式向甲方支付房款1,350万元,该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。合同另对其他内容作了约定。上述网签合同签订当日，原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)又签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方于2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价格为2,500万元，实际成交价格为3,500万元。买卖合同价格不包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用。双方达成如下协议：一、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方1,000万元，该价格不体现于双方签订的《上海市房地产买卖合同》内，该笔款项乙方于过户前支付给甲方。二、双方在此同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。2017年7月28日，原告出具收据确认收到被告支付的首付款1,000万元。2017年11月19日,原告出具收据确认收到被告支付的装修补贴款300万元。2017年11月19日，原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订《补充协议》一份，约定双方就2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》的约定作出以下补充内容调整：根据乙方要求，甲方同意就上述协议签订的2017年11月30日完成上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房产交易，现改为2018年8月15日完成交易。支付方式调整如下：1、乙方自2017年12月1日开始至收到乙方全部房款完毕止，每月支付甲方租金63,000元;2、乙方须于2018年6月1日前完成支付购房余额资金2,050万元；3、因乙方原因到期未能完成房产交易，根据主协议的违约条款执行；4、甲乙双方因房产交易时间调整后所需更换房地产买卖合同的事宜，甲方应配合乙方完成，如因房地产买卖合同未及时变更而导致纠纷的，以补充协议的约定时间为协议的最终条款。后，被告支付租金至2018年5月底。2018年5月23日开始，原告通过手机微信向被告催要剩余2,050万元房款，并告知被告已经违约一次，不能再违约了。被告表示对系争房屋的价格评估过高且自身资金不足，要求转为租房，让原告另行出售。对于被告的提议，原告表示不同意，要求被告按合同约定即2018年6月1日前支付剩余房款。2018年5月30日，被告委托律师向原告发《律师函》一份，要求解除合同，具体内容为：一、被告入住系争房屋后发生了不少于三次的严重漏水，多次通知原告但问题没有得到解决，已经严重影响正常居住使用。二、经认真查核后，发现漏水部分是法定建筑面积外的违章建筑部分，并且设计违章建筑的部分并没有得到相应政府部门审批，属于带有严重违建的住宅。三、根据相关法律规定，因房屋质量问题，严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。故被告通知原告单方面解除合同并要求原告于15日内退回所有已收取的款项，被告在收到全部款项后10个工作日内搬离青浦徐泾镇高泾路XXX弄XXX号及交付所有钥匙，因此期间发生的所有费用或损失均由原告承担。原告收到律师函后于2018年6月2日委托律师向被告寄送《律师函》一份，通知被告：1、原告已于2018年5月31日收悉被告寄送的律师函；2、被告在律师函中所述单方面解除合同的理由缺乏事实与法律依据，原告认为被告无权解除上述合同；3、被告在收到本律师函后，立即依据合同及相关补充协议的约定，支付剩余购房款2,050万元；4、如被告在收到本律师函后，仍不履行本函第3条所述合同义务，则原告将被迫依据约定解除合同，并将追究被告相应的违约责任。被告已于2018年6月2日收到上述函件。因被告仍未支付剩余房款，原告于2018年6月8日再次委托律师向被告发《律师函》，称因被告未能继续履行合同约定义务，故通知被告：1、自2018年6月9日起，原告解除与被告的《买卖合同》(含相关《补充协议》)；2、根据《买卖合同》(含相关《补充协议》)的约定，被告应支付逾期付款违约金(2018年6月1日-2018年6月8日期间)82,000元,因被告过错解除合同赔偿金700万元，上述款项从被告已支付的购房款中直接扣除，余款请被告速来联系退还事宜。3、被告在收到本函后，立即搬离上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋，同时与本律师或原告办理相应房屋(含室内设备、家具、陈设物品)交接手续，并按相应居住时间结清租金。被告已于2018年6月9日收到上述函件。2018年7月2日，因被告没有任何回应，原告遂向本院提起诉讼作如上诉请。2018年11月26日，被告李玲向本院另行提起诉讼要求解除系争房屋买卖合同、退还房款并要求原告承担相应的违约责任。本院以(2018)沪0118民初20362号立案受理，目前该案与本案一并审理中。另查明，位于上海市青浦区徐泾镇高泾路****房屋产权登记在原告唐良碧名下，房屋类型为花园住宅，房屋设立了抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司上海虹桥支行，债权数额962万元。目前系争房屋无其他限制交易之情形。审理中，本院根据被告的申请对系争房屋是否存在质量问题及违章搭建委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定。2019年4月1日，该公司出具源正司鉴[2018]建鉴字第183号《司法鉴定意见书》，列明：1、系争房屋存在多处改动建筑主体、承重结构或改变房间主要使用功能的情况。2、上述改变房屋结构及使用功能的行为不符合《住宅装饰装修工程施工规范》(GB50327-2001)及《建筑装饰装修工程质量验收标准》(GB50210-2018)相关标准要求。3、系争房屋存在多处渗漏水情况，其渗漏水原因主要为新增结构交界处防水处理不当所致。被告为此鉴定支付鉴定费70,000元。本院根据原告的申请通过上海市高级人民法院摇号委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行司法估价。2018年10月8日，该公司出具沪富估报(2018)第741号《司法鉴定估价报告》载明：系争房屋在满足全部假设和限制条件下，于价值时点2018年6月9日的房地产市场价值为2,495.70万元，每平方米建筑面积价格为62,003元。原告为此支付鉴定费41,800元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、不动产登记薄、房地产买卖暨居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、收据、微信记录、律师函、鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，对于被告主张被告解除合同是基于房屋存在渗漏水及违章搭建的问题，原告不予认可，原告表示：1、原告在签订买卖居间合同时已告知被告房屋存在改建事实，被告知晓并同意购买。且涉案房屋没有任何权利限制，不影响过户，被告提及的房屋因为违章搭建而无法过户的理由并不成立；2、被告所述渗漏水问题已经及时维修，且在签订房屋买卖合同之前被告已经报修过房屋渗漏水问题。即使房屋存在渗漏水的质量问题，也不影响合同目的的实现。本案交易的是特殊的商品，只要在使用中不影响根本居住使用，合同就应该继续履行。原告认为被告要求解除合同的真实原因是无法按约支付剩余房款。为证明原告的主张，原告申请证人周某1(居间方)、周某2出庭作证。证人周某1出庭表示：1、关于违建问题。原告在中介挂牌前曾告知过证人系争房屋存在改动。原被告签订买卖居间协议时，证人听到原告就房屋存在改动的情况告知过被告，当时被告还要求改动三楼。如果房屋存在违法搭建，买卖合同是打不出来的，如果买卖合同能打出来，说明房屋可以过户。2、关于房屋渗漏水问题，证人听说有过一次，后来修复好了，交易过程中，证人从未听被告提出房屋有质量问题。3、关于合同解除问题。证人曾催过被告两三次要求被告支付剩余房款，但被告一直拖延。因为独栋别墅需要做房价评估，应由被告去做，但被告没有做房价评估也没有做申请贷款。2018年6月1日是最后的付款期限，原被告双方曾沟通过，被告表示没有能力支付全部余款，要求先支付1,000万元，但原告没有同意。证人认为是被告没有按约付款导致合同无法继续履行。证人周某2出庭表示：证人是系争房屋装修现场后期施工的工人。2016年10月，完成室内装修。大概2017年6月上旬，证人接到别墅居住人的报修电话称阳光房漏水，证人去现场当天未下雨，故证人未看到有漏水。但证人仍将该情况反映给原告，后安装阳光房的厂家上门进行了修复，已经修好。2017年9月，证人又接到报修，称三楼屋顶存在渗水，证人等天晴后进行了维修。2018年6月，原告再次打电话报修，称房屋有点渗水，证人再次去修，发现还是三楼屋顶渗水，证人再次进行修复，已经修复好了。之后，证人未接到报修。对于证人证言，被告质证如下：证人周某1是原告找的中介，中介费也是原告支付的，和本案有利害关系，其证言不足以采信。原告并未告知被告房屋存在违建。证人关于合同解除原因的表述有误，原告拿到房款后应先涤除银行抵押贷款，否则被告无法申请贷款并支付剩余房款。证人周某2确认房屋存在渗漏水的情况，被告提供的渗漏水的视频光盘证人也是确认的。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房地产买卖暨居间协议、上海市房地产买卖合同及相关的补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，根据原被告的陈述及相关证据，足以证明在合同约定的付款期限前，被告明确表示因自身对房屋价格评估过高及自身资金问题无法继续购买。此后，被告虽主张房屋存在质量问题、违章搭建及原告未及时涤除抵押登记，但被告在聘请律师向原告发送合同解除函之前从未就上述问题提出异议，且上述问题均不足以导致合同目的无法实现。故本院认为被告要求解除合同的原因在于被告无法按约付清全部房款，根据合同约定，被告逾期付款已经构成根本违约，其无权单方行使合同解除权。原告有权行使合同的单方解除权，原告主张双方之间的买卖合同自2018年6月9日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告协助办理上海市房地产买卖合同的备案撤销手续，本院予以支持。原告主张逾期付款违约金，亦合法有据，本院予以支持。关于租金，双方约定在被告付清剩余房款之前，被告使用房屋应支付租金，故在此期间双方就系争房屋还存在租赁关系。因被告未将系争房屋及相关附属设施、设备返还原告，故被告除应返还原告房屋及相关附属设施、设备外，还应支付原告租金，原告关于租金的诉请，合法有据，本院亦予以支持。被告主张逾期付款违约金与租金属于重复主张，本院不予认同。关于合同解除赔偿金，考虑到合同解除的原因虽在于被告，但原告交付的房屋亦存在一定的瑕疵，故可适当减轻被告的违约责任，故本院综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及双方对合同解除违约金的约定等因素，酌定被告赔偿原告合同解除赔偿金400万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告TANGLIANGBI(唐良碧)与被告李玲2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年6月9日解除；二、被告李玲应于本判决生效之日起十日内配合原告TANGLIANGBI(唐良碧)办理《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)的备案撤销手续；三、被告李玲应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋并将房屋(含附属设施设备及家电)返还原告TANGLIANGBI(唐良碧)；四、被告李玲应于本判决生效之日起十日内支付原告TANGLIANGBI(唐良碧)逾期付款违约金82,000元；五、被告李玲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告TANGLIANGBI(唐良碧)合同解除赔偿金400万元；六、被告李玲应于本判决生效之日起十日内支付原告TANGLIANGBI(唐良碧)租金(按每月63,000元，自2018年6月1日计算至被告实际腾退之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87,086元，由原告负担41,186元，被告负担45,900元；司法鉴定费70,000元，由被告负担；司法评估费41,800元，由原告负担。如不服本判决，原告TANGLIANGBI(唐良碧)可在判决书送达之日起三十日内，被告李玲可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘 琳人民陪审员  陆文元人民陪审员  杨宝勤二〇一九年七月十八日法官 助理  杨 洁书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。