宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0402民初3524号原告：张彩云，女，1953年6月20日出生，汉族，住宁夏固原市原州区政府东街工行家属院1号楼1单元201室。委托诉讼代理人：杨有东，宁夏益成律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：蔡明元，男，1982年8月15日出生，汉族，住宁夏固原市原州区泰合嘉园A区10号楼2单元202室。委托诉讼代理人：张涛，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张彩云与被告蔡明元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张彩云及其委托诉讼代理人杨有东、被告蔡明元及其委托代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张彩云向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告之间的租赁合同,被告向原告返还租赁房屋；2.被告向原告支付租金120000.00元,并按每日583.30元向原告支付2018年11月20日至实际返还之日的房租费用;3.被告向原告支付采暖费7000.00元;4.被告向原告支付违约金42000.00元;5.被告向原告支付拖欠水、电费，具体数额以被告交房时水务公司和供电部门的结算为准；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月18日,原、被告签订租赁合同，原告将位于固原市××街营业房出租给被告，约定的租赁期限为2011年11月20日至2018年11月19日，共7年，租金前三年每年为150000.00元，后两年每年为180000.00元，最后两年每年为210000.00元。在租赁期限内被告未按照约定时间和金额支付租金，拖欠120000.00元。租赁期限届满后，被告至今继续使用租赁房屋。按照法律规定，原、被告之间的租赁现为不定期租赁，原告可随时要求解除合同。原告在近几个月内多次要求被告返还房屋并支付拖欠的租金，但被告总是找各种理由推诿。按照原、被告对租金的约定，第七年的租金为每年210000.00元，现原告以此来主张合同期满后的租金87000.00元合法合理。另外，原、被告签订的合同对装修归属和违约责任亦有明确约定，原告现要求被告返还房屋的要求以及按照租金总额的20%承担之前的违约责任的要求于约、于法有据。在违约责任方面，原告仅要求被告按照第七年租金总额的20%来支付，已是对被告很大的照顾。被告至今拖欠租金并继续使用房屋，现原告依法提起诉讼。蔡明元辩称，原、被告于2011年9月签订了房屋租赁合同，被告承租涉案房屋用于经营宾馆，租赁期限为2011年11月20日至2018年11月19日。虽然约定年租金溢价增长，合同履行中，2011年11月20日至2014年11月19日按照每年150000.00元支付，2014年11月20日至2015年11月19日约定的年租金为180000.00元，按150000.00元支付，减免了30000.00元，2015年11月20日至2016年11月19日约定的租金180000.00元，按170000.00元支付，减免了10000.00元，2016年11月20日至2018年11月19日，约定的租金为210000.00元，按170000.00元支付，每年减免了40000.00元，两年减免了80000.00元。原告实际减免了租金120000.00元。自2016年年初，被告一直与原告的代理人小柯协商租房具体事宜，2016年通过小柯确定每年租金固定在170000.00元。原告对此予以认可并实际减免了部分租金，被告按照年租金170000.00元按时支付了租金。被告已支付了截止2018年11月19日的租金，原告已减免的租金120000元其不能再行主张。合同期限届满后，原告不再与被告续签合同，而被告在2016年又将宾馆重新装修，投入资金300000.00余元。原告现在要求解除合同会给被告造成极大的经济损失，被告希望继续租用涉案房屋，与原告续签合同。2018年11月20日至今的租金，也因双方协商未果，导致被告无法支付，并非系被告单方面的原因造成。合同期限届满后的租金应当按照被告实际支付租金标准（年租金170000.00元）计算。被告向原告交纳了押金20000.00元，同意抵充租金。原告主张的采暖费7000.00元属实，被告同意承担。双方签订的租赁合同期限已届满，因被告没有违约情形，原告主张的违约金没有法律依据且数额过高，因此，被告不同意支付违约金。原告主张的水费、电费，被告按照有关部门的收费结算标准另行交纳，不属于本案处理的范围。如果原告坚持解除合同，涉案房屋在被告装修之前，房屋属于清水房，完全不具备正常使用，被告装饰装修可以拆除，被告要求带走。原、被告依法向本院提交了证据。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的《房屋租赁合同》1份来源合法内容真实，能够证明原、被告于2011年9月18日签订房屋租赁合同，约定原告将位于固原市××街营业房出租给被告等事项，予以采信；原告提交的欠费说明1份来源合法，内容真实，能够证明被告尚欠2018-2019年度采暖费7000.00元，予以采信；原告提交的水费单1份来源合法，内容真实，能够证明被告欠截止2019年5月31日的水费284.00元，予以采信；被告提交的光盘储存的录音2段来源合法，内容真实，能够证明原告已免除租金120000.00元，予以采信。本院经审理认定的事实如下：2011年9月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》（出租方即甲方为张彩云，承租方即乙方为蔡明元），主要约定：甲方将位于固原市××街营业房出租给乙方；租赁期限为2011年11月20日至2018年11月19日；自合同签订后，甲方给乙方两个月装修期，租金从2011年11月20日开始计算；前三年每年租金为150000.00元，第四年、第五年每年租金为180000.00元，第六年、第七年每年租金为210000.00元；合同签订后乙方向甲方支付定金10000.00元，剩余租金140000.00元在乙方装修完成开业一次性付清，此后的租金由乙方在合同到期前十日一次性支付；为保证合同全面履行，乙方在合同签订后一次性向甲方支付保证金20000.00元；合同期满后，经双方协商，若不再续签合同，房屋附着物（包括乙方为经营所作的装修）归甲方所有；本合同自双方签（章）后生效。原、被告在合同上签名。被告承租涉案房屋用于经营宾馆，进行了装饰装修，其中安装了灯具灯饰、实木门（23扇）、不锈钢门（2扇），原告装修时原有门2-3扇。合同约定的期限届满后，双方未续签合同，被告继续使用房屋。被告向原告交纳了押金20000.00元，支付了租金1110000.00元，原告免除了租金120000.00元。被告至今未支付2018年11月20日起的租金，尚欠2018-2019年度的采暖费7000.00元、截止2019年5月31日的水费284.00元。原、被告均同意以被告交纳的保证金20000.00元抵充租金等费用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原、被告在租赁期限届满后未再续签合同，被告继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。现原告要求解除合同，合同应予解除。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告。因被告已支付了截止2018年11月19日的租金，现确定解除合同，被告应当支付2018年11月20日至返还租赁房屋之日的租金和使用费。原告要求被告按照每天583.30元的标准支付，该标准不高于上一年度租金标准，故确定被告按照每天583.30元的标准支付2018年11月20日至返还租赁房屋之日的租金和使用费。被告尚欠租赁房屋2018-2019年度的采暖费7000.00元、截止2019年5月30日的水费284.00元，原告要求被告支付，被告应当支付。合同约定合同期满后双方如不续签合同，附着物（包括被告为经营所做的装修）归原告所有，但该约定所说的附着物（包括被告为经营所做的装修）并未明确属于形成附合的装饰装修物还是未形成附合的装饰装修物，故该约定不明确，根据公平原则，确定未形成附合的装饰装修物由被告拆除带走，已形成附件合的装饰装修物归原告所有。灯具灯饰、实木门（23扇）、不锈钢门（2扇）属于未形成附合的装饰装修物。被告辩称其装修时原有门3扇，故拆除未形成附合的装饰装修物时留下门3扇，灯具灯饰、实木门（20扇）、不锈钢门（2扇）由被告拆除带走，因拆除造成房屋毁损的，由其恢复原状。原告要求被告支付电费，因其未提交证据证明被告所欠电费数额，无法确定被告应当支付的电费数额，故原告该诉讼请求证据不足，不予支持。被告已支付了合同约定期限内的租金，其并不存在违约情形，故原告要求被告支付违约金42000.00元于法无据，不予支持。被告关于不同意解除合同、不同意支付所欠水费的辩称于法无据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、解除原告张彩云与被告蔡明元之间的房屋租赁合同；二、被告蔡明元于本判决生效后十日内将租赁房屋返还给原告张彩云；三、被告蔡明元按照每日583.30元的标准向原告张彩云支付2018年11月20日至返还房屋之日的租金和使用费；四、被告蔡明元于本判决生效后十日内向原告张彩云支付采暖费7000.00元、水费284.00元；五、被告蔡明元交纳的保证金20000.00元抵充其应当向原告支付的租金等费用；六、租赁房屋中的灯具灯饰、实木门20扇、不锈钢门2扇由被告蔡明元于本判决生效后十日内拆除，因拆除造成房屋毁损的，由被告蔡明元恢复原状；七、租赁房屋中已形成附合的装修装饰物和实木门3扇归原告张彩云所有；八、驳回原告张彩云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5589.00元，减半收取2794.50元，由原告张彩云负担1583.50元，被告蔡明元负担1211.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员  刘汉龙二〇一九年七月二十二日书记员  金小荣附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。