文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初17617号原告（反诉被告）：佘野，男，1979年6月14日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托代理人：赵东丽、刁溟，均系广东科德律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳龙泰丰投资有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区，统一社会信用代码9144。法定代表人：龚映勤，总经理。委托代理人：马梓淋，系广东纬国律师事务所律师。第三人：世纪龙信息网络有限责任公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144。法定代表人：张颖，总经理。委托代理人：肖欣、叶苇，均系该司员工。原告（反诉被告）佘野诉被告（反诉原告）深圳龙泰丰投资有限公司（以下简称“龙泰丰公司”）、第三人世纪龙信息网络有限责任公司（以下简称“世纪龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佘野的委托代理人赵东丽、刁溟，被告（反诉原告）龙泰丰公司的委托代理人马梓淋，第三人世纪龙公司的委托代理人肖欣、叶苇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）佘野诉称：2015年8月16日，佘野与龙泰丰公司签订《租赁合同》，约定佘野将广州市天河区东莞庄二号*公寓13层房屋出租给龙泰丰公司，租期8年，自2015年12月17日至2023年12月16日，其中2017年12月17日至2019年12月16日期间的租金为112854元/月，龙泰丰公司应于每月的15号支付当月租金。但龙泰丰公司没有按约定的时间支付租金，均是在多次催告下迟延支付，且自2018年2月不再支付租金。经佘野多次催收，龙泰丰公司于2018年4月11日和5月3日分别支付租金50000元、150000元。后龙泰丰公司至今未向佘野支付租金，经佘野多次催收，龙泰丰公司仍拖欠租金。另龙泰丰公司未经佘野同意，私自将涉案房屋转租给世纪龙公司，赚取租金差价。佘野认为，龙泰丰公司的行为已构成根本违约，佘野有权解除《租赁合同》，没收押金，并要求龙泰丰公司支付拖欠的租金。为维护佘野的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认《租赁合同》无效，龙泰丰公司向佘野返还广州市天河区东莞庄二号*公寓13层房屋，世纪龙公司协助交还上述房屋；2、龙泰丰公司按照《租赁合同》约定的租金标准向佘野支付自2018年2月1日至返还上述房屋之日止的占用费及利息（利息以每月占用费为本金，以中国人民银行发布的同期同类贷款的利率为标准，自每月16日起计至付清之日止）；3、本案的全部诉讼费用由龙泰丰公司承担。被告（反诉原告）龙泰丰公司辩称：不同意佘野的诉讼请求。涉案房屋所在建筑物未取得建设工程许可证，《租赁合同》应为无效合同。在双方签订《租赁合同》时，佘野亦告知龙泰丰公司涉案房屋属于部队，没有产权证。龙泰丰公司同意佘野第一、二项诉讼请求，但认为占用费的计算标准过高，应予以调整，同意按上述标准计付利息。诉讼费用应按双方过错责任自行承担。第三人世纪龙公司对本诉述称：世纪龙公司已向龙泰丰公司支付租金至2018年9月30日，世纪龙公司亦同意协助龙泰丰公司向佘野返还涉案房屋。被告（反诉原告）龙泰丰公司反诉称：龙泰丰公司与佘野于2015年8月16日签订《租赁合同》，约定佘野将涉案房屋以毛坯状态出租给龙泰丰公司作商业使用。双方签订合同时，佘野向龙泰丰公司出示了涉案房屋的买卖合同，并表示涉案房屋暂未办理房屋产权证，承诺在一年内办好房屋产权证，若因产权原因给龙泰丰公司造成损失，愿意赔偿龙泰丰公司的损失。佘野向龙泰丰公司虚假承诺，骗取龙泰丰公司承租涉案房屋，应承担绝大部分过错。特向法院提起反诉，请求判令：1、佘野赔偿龙泰丰公司装修损失，装修损失以装修现值的80%为准（涉案房屋的装修现值以法院选定的评估机构作出评估后的金额为准）；2、本案的全部诉讼费、评估费均由佘野承担。原告（反诉被告）佘野就反诉辩称：不同意龙泰丰公司的反诉请求。本案系龙泰丰公司故意拖欠租金而产生的纠纷，根据《租赁合同》约定，租赁期满后因龙泰丰公司责任导致退租的，龙泰丰公司投入的装修应归佘野所有，故装修损失应由龙泰丰公司自行承担。龙泰丰公司称佘野于一年内办妥产权证的陈述与事实不符，《租赁合同》约定的租金价格与同区域相比明显偏低，双方签订《租赁合同》时，佘野按现状向龙泰丰公司出租涉案房屋，龙泰丰公司亦清楚涉案房屋没有房产证，佘野没有必要作出虚假承诺骗取龙泰丰公司承租涉案房屋，亦没有承诺过因产权原因给龙泰丰公司造成的损失愿意赔偿。龙泰丰公司自行将涉案房屋转租给世纪龙公司，赚取租金差价，龙泰丰公司应自行承担装修损失、评估费及诉讼费。第三人世纪龙公司对反诉述称：龙泰丰公司的反诉请求与其无关。经审理查明：龙泰丰公司提交的显示2012年5月20日佘野（买方）与广东省军区天河*休养所（甲方、委托方，以下简称“干休所”）、广东*投资有限公司（卖方、受托方，以下简称“*公司”）签订的合同，约定：广州市天河区东莞庄二号系干休所合法取得合作建设项目，由*公司组织开发和销售，佘野自愿购买*公寓第1幢13层04号房，建筑面积为54.71平方米，用途为商住；佘野取得涉案房屋的房产使用权自2011年3月1日起至2051年2月28日止等。佘野对上述合同的真实性予以确认。2015年8月16日，佘野（甲方、出租方）与龙泰丰公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方合法拥有坐落于广州市天河区东莞庄二号*国际公寓13层（以下简称“涉案房屋”）毛坯房出租给乙方作经营性使用，由乙方根据自己的经营需要负责装修；免租期为4个月，即2015年8月17日至2015年12月16日；租赁期为8年，自2015年12月17日至2023年12月16日止；租金每月为107480元，自第三个租赁年度起即自2017年12月17日至2019年12月16日租金为112854元/月；租金支付方式为押贰付壹，租金在每个月15号支付当月的租金；乙方在合同期满后，要结清所有房屋产生的费用（包括物业管理费、水电、燃气费），甲方无息返还两个月押金（保证金）给乙方；甲方保证出租的房屋符合房地产租赁条件，权属清楚；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，乙方所投入的装修归甲方所有，乙方不得拆除（电器除外）等。本案中，佘野及龙泰丰公司均确认涉案房屋所在地址为*鹊桥国际公寓。2015年8月20日，龙泰丰公司（甲方、出租人）与世纪龙公司（乙方、承租人）签订《办公场地房屋租赁服务合同》，约定甲方同意将坐落在广州市天河区东莞庄2号*国际公寓12-13层出租给乙方作办公场地用途使用，甲方应在起租日前将房屋交付乙方使用，租赁期为自第12层验收合格、交付使用当天开始计3年等。佘野提交的显示2018年5月2日其委托律师事务所向龙泰丰公司发出《律师函》载明龙泰丰公司自2018年2月拖欠的租金等。龙泰丰公司表示没有收到上述《律师函》。2018年6月27日，佘野委托律师事务所向龙泰丰公司发出《律师函》通知龙泰丰公司因其拖欠租金因此解除《合同》等。龙泰丰公司确认已收到上述《律师函》。现佘野以龙泰丰公司拖欠涉案房屋租金且未经其同意转租涉案房屋等为由提起本案诉讼要求龙泰丰公司支付涉案房屋占有使用费等。关于龙泰丰公司支付租金的情况。佘野与龙泰丰公司确认龙泰丰公司自2018年2月1日起仅在2018年4月11日支付了50000元，在2018年5月3日支付了150000元，其余租金尚未支付。龙泰丰公司确认上述款项是2018年2月及之后的租金。关于龙泰丰公司使用涉案房屋的情况。龙泰丰公司确认其于2015年8月开始使用涉案房屋，后将涉案房屋装修后转租给世纪龙公司。佘野及世纪龙公司确认涉案房屋由世纪龙公司使用。本案审理过程中，佘野及龙泰丰公司均确认涉案房屋交付给龙泰丰公司是毛坯状态，佘野亦确认龙泰丰公司有对涉案房屋进行装修。龙泰丰公司申请对涉案房屋的装修进行现值评估。本院经摇珠依法选定广东*工程咨询有限公司（以下简称“*公司”）作为评估机构。2018年11月28日，本院组织各方及*公司到涉案房屋进行现场勘验，各方在勘验中确认以当日作为评估时点。当日，龙泰丰公司明确将涉案房屋交还佘野，佘野表示同意按现状接收涉案房屋。经现场勘验后，*公司于2019年1月3日作出《广州市天河区东莞庄二号*鹊桥国际公寓13层房屋的装修现值评估现值计价书（征询意见稿）》（以下简称《征询意见稿》），鉴定结论意见：（一）按《合同》约定的“租赁期限八年”进行平均折旧，涉案房屋装修现值为700415.26元；（二）按《广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》计算，耐久年限按办公用房7年计算，涉案房屋装修现值为641943.26元。经质证，佘野对《征询意见稿》予以确认，认为案涉房屋的装修现值应为641943.26元；龙泰丰公司不认可《征询意见稿》，称涉案房屋面积不符，且人工费用明显偏低；世纪龙公司对《征询意见稿》无异议。后*公司对各方的上述异议作出答复，认为：采纳鉴定结论一或者采纳鉴定结论二以法院判决为准；因龙泰丰公司在勘验当天明确电梯间、长廊等公共部位不属于其装修范围，因此未计算该部分工程量的装修现值，人工费符合相关文件的标准。经质证，佘野、世纪龙公司均对上述答复无异议，龙泰丰公司认为涉案房屋的电梯间、长廊为公共区域，属于全体业主，为开发商建设所装修等。2019年3月19日，*公司作出《广州市天河区东莞庄二号*鹊桥国际公寓13层房屋的装修现值评估现值计价书》（以下简称《现值计价书》），维持《征询意见稿》的相关结论。经质证，佘野及世纪龙公司均未提出异议，龙泰丰公司认为应当采纳鉴定结论一。另本院向*公司询问《现值计价书》中鉴定结论一与鉴定结论二的区别，该司表示鉴定结论一按《合同》有效以租赁期限为八年进行计算，鉴定结论二按《合同》无效根据相关评估规范文件以办公用房耐久年限为七年进行计算，至于采用何鉴定结论由法院确定。龙泰丰公司就上述评估向*公司支付了评估费用47400元。另查明，本院曾在另案中就涉案房屋所在的广州市天河区东莞庄路二号*公寓的报建等情况向广州市国土资源和规划委员会进行发函调查，该委向本院复函称上述建设工程在该委未查到相关规划报建审批及规划验收记录，亦未查到预售、登记及分割等信息。在本案中，佘野确认涉案房屋没有经合法报建，其于本案庭审后才知道涉案房屋没有经合法报建，龙泰丰公司亦确认涉案房屋没有取得合法报建。各方亦表示无法提交涉案房屋的建设工程规划许可证。佘野另表示涉案房屋未取得房产证，但其持有购房合同，其与龙泰丰公司签订《合同》时已出示购房合同，但从未向龙泰丰公司承诺过一年内办妥房产证。龙泰丰公司称双方签署《合同》时，佘野向其出示涉案房屋的买卖合同且承诺一年内办妥房产证，但无法提供证据证明佘野作出上述承诺。另在本案中，佘野明确因龙泰丰公司于2018年11月28日向其交还涉案房屋，因此撤回其第一项诉请中要求龙泰丰公司及世纪龙公司交还涉案房屋的诉请，明确其第二项诉请中的占用费计至2018年11月28日止，并撤回对世纪龙公司的起诉。本院认为：根据广州市国土资源和规划委员会的复函，涉案房屋所在的建设工程在该委未查到相关规划报建审批及规划验收记录，亦未查到预售、登记及分割等信息。佘野与龙泰丰公司亦确认涉案房屋没有经合法报建，无法提交涉案房屋的建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案举证情况，因现并无证据证明涉案房屋的建设已取得建设工程规划许可证，佘野诉请确认《合同》无效具有法律依据，本院予以支持。关于佘野要求龙泰丰公司支付占有使用费并支付利息的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述法律规定，虽《合同》无效但佘野诉请龙泰丰公司向其支付使用涉案房屋期间的占有使用费合法有据，本院予以支持。龙泰丰公司于2018年11月28日向佘野交还涉案房屋，因此龙泰丰公司应支付占有使用费至2018年11月28日。《合同》约定涉案房屋2017年12月17日至2019年12月16日租金为112854元/月，佘野与龙泰丰公司确认龙泰丰公司自2018年2月1日起仅于2018年4月11日、5月3日分别支付租金50000元、150000元。因此参照《合同》约定的租金标准，龙泰丰公司应向佘野支付2018年2月1日至2018年11月28日期间的占有使用费921016.4元【112854元×9个月＋105330.4元（112854元÷30天×28天）－50000元－150000元】。《合同》约定龙泰丰公司在每个月15号支付当月的租金。参照《合同》上述约定，龙泰丰公司逾期支付占有使用费确会造成佘野利息损失，佘野诉请龙泰丰公司向其支付逾期支付占有使用费的利息并无不当，本院予以支持。因此龙泰丰公司应向佘野支付逾期支付上述占有使用费的利息{其中逾期支付2018年2月1日至2月28日占有使用费的利息以112854元为本金自2018年2月16日计至2018年4月10日、以62854元（112854元－50000元）为本金自2018年4月11日计至2018年5月2日，逾期支付2018年3月1日至3月31日占有使用费的利息以112854元为本金自2018年3月16日计至2018年5月2日、以25708元【112854元－（150000元－62854元）】为本金自2018年5月3日计至付清之日止；逾期支付2018年4月1日至10月31日期间各月占有使用费的利息均以112854元为本金自当月16日计至付清之日止；逾期支付2018年11月1日至11月28日占有使用费的利息以105330.4元为本金自2018年11月16日计至付清之日止；上述利息均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算}。关于龙泰丰公司诉请佘野赔偿装修损失的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《合同》约定涉案房屋为毛坯房，由龙泰丰公司负责装修。现因《合同》无效，龙泰丰公司亦已向佘野交还涉案房屋，龙泰丰公司诉请佘野赔偿装修损失符合上述法律规定。佘野作为出租人应保证涉案房屋可以合法出租，其对《合同》无效承担主要责任；龙泰丰公司作为承租人并未核查涉案房屋能否合法承租，其对《合同》无效亦有一定责任。根据双方过错程度，本院酌情认定佘野须分担涉案房屋装修70%的现值损失，龙泰丰公司须按分担涉案房屋装修30%的现值损失。*公司明确按《合同》无效根据相关评估规范文件以办公用房耐久年限为七年进行计算，涉案房屋的装修现值应为641943.26元。因此佘野须向龙泰丰公司赔偿装修现值损失449360.28元（641943.26元×70%）。佘野撤回部分诉讼请求及撤回对世纪龙公司的起诉，属其自主处分权利，并无不当，本院予以照准。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佘野与被告（反诉原告）深圳龙泰丰投资有限公司于2015年8月16日就广州市天河区东莞庄二号*国际公寓13层签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）深圳龙泰丰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）佘野支付上述房屋2018年2月1日至2018年11月28日期间的占有使用费921016.4元；三、被告（反诉原告）深圳龙泰丰投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）佘野支付迟延支付上述占有使用费的利息（其中逾期支付2018年2月1日至2月28日占有使用费的利息以112854元为本金自2018年2月16日计至2018年4月10日、以62854元为本金自2018年4月11日计至2018年5月2日，逾期支付2018年3月1日至3月31日占有使用费的利息以112854元为本金自2018年3月16日计至2018年5月2日、以25708元为本金自2018年5月3日计至付清之日止；逾期支付2018年4月1日至10月31日期间各月占有使用费的利息均以112854元为本金自当月16日计至付清之日止；逾期支付2018年11月1日至11月28日占有使用费的利息以105330.4元为本金自2018年11月16日计至付清之日止；上述利息均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；四、原告（反诉被告）佘野于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）深圳龙泰丰投资有限公司赔偿装修损失449360.28元；五、驳回原告（反诉被告）佘野的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）深圳龙泰丰投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67660元，由原告（反诉被告）佘野负担38080元，被告（反诉原告）深圳龙泰丰投资有限公司负担29580元；反诉受理费16200元，由原告（反诉被告）佘野负担4020元，被告（反诉原告）深圳龙泰丰投资有限公司负担12180元；评估费47400元，由原告（反诉被告）佘野负担33180元，被告（反诉原告）深圳龙泰丰投资有限公司负担14220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  苏 琴人民陪审员  陈妙航二〇一九年七月二十九日书 记 员  梁炎梅牛立萍            本判决书已于2019年 月  日送达