福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0102民初9662号 原告：廖瑞强，男，1962年10月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄昱豪，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被告：陈清炎，男，1981年8月12日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：洪美珠，女，1978年2月23日，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谢静希，福建亚嘉律师事务所律师。 原告廖瑞强与被告陈清炎、洪美珠债权人撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖瑞强的委托诉讼代理人黄昱豪，被告洪美珠的委托代理人谢静希到庭参加诉讼。陈清炎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 廖瑞强向本院提出诉讼请求：1.判令撤销陈清炎向洪美珠转让坐落于福州市仓山区东侧XX单元的行为，并确认陈清炎与洪美珠针对前述房产签订的《存量房买卖合同》无效；2.判令陈清炎与洪美珠立即办理《存量房买卖合同》和产权证（产权证号：XX）的注销登记手续，将上述房产恢复登记至陈清炎名下；3.判令陈清炎、洪美珠向廖瑞强支付因本案所产生的律师代理费10000元。4.判令本案全部的诉讼费、公告费、财产保全费等均由陈清炎、洪美珠承担。 事实与理由：2014年9月至2016年1月期间，陈清炎和案外人李珊珊因资金需要向廖瑞强借款。廖瑞强将借款出借后，陈清炎和李珊珊向廖瑞强出具《借条》一份。《借条》中约定：“陈清炎和李珊珊于2015年7月10日向廖瑞强借款3000000元整，借款利息按照月2.1%的标准，陈清炎和李珊珊应于每月10日向廖瑞强支付利息63000元；借款人于2015年7月30日前将XX单元的房产证交由廖瑞强作为抵押。”借条出具后，陈清炎将XX单元的房产证原件交付廖瑞强，作为抵押的保证。但陈清炎一直以房产证原件已交付给廖瑞强不会有问题为借口，迟迟不肯配合廖瑞强去办理房产抵押登记。因陈清炎和李珊珊未按期还款，廖瑞强向法院提起诉讼，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初944号《民事判决书》，判决：“陈清炎和李珊珊于判决生效之日起十日内向廖瑞强偿还本金3000000元并支付利息（按照月利率2%计付，自2016年1月11日起计至陈清炎和李珊珊还清款项之日止，应扣除陈清炎和李珊珊已经支付的46000元”。该案件已于2018年1月17日发生法律效力。 当廖瑞强就（2017）闽0102民初944号《民事判决书》申请执行后，才发现陈清炎已将其所有的坐落于福州市仓山区东侧XX单元房产转让给洪美珠。2009年3月7日，陈清炎向福建XX置业有限公司购买房产时的总价为673182元。而2016年7月22日，陈清炎却以总价45万元（单价为4606.9元/平方米）的不合理低价将房产转让给了洪美珠。根据福州市区房价情况，一直处于上涨的状态，而陈清炎在将房产证原件交付廖瑞强的情况下，采取降价出售的方式将房产转让给了洪美珠，显然是为逃避对廖瑞强的债务，且受让人洪美珠也是明知的。陈清炎与洪美珠的恶意转让房产的行为已经严重损害了廖瑞强的合法权益。为此，为维护廖瑞强合法权益，提起诉讼，望判如所请。 陈清炎未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。 洪美珠辩称，首先，《存量房买卖合同》系备案需要，应以洪美珠与陈清炎实际履行的《房产买卖经纪合同》认定诉争房产的成交价格，诉争房产的实际成交价格为1943000元，并非廖瑞强主张的450000元，显然不属于“明显不合理的低价”。2016年6月26日，洪美珠在中介公司福建和家置业有限公司的服务下，与陈清炎的代理人张亨化签订《房产买卖经纪合同》，合同约定案涉房产的成交价1943000元，并对购房款的支付方式进行了约定。合同签订后，洪美珠依约支付了购房款，具体支付情况如下：2016年6月26日将20000元定金支付给福建和家置业有限公司；2016年6月28日将剩余80000元定金支付至托管账户；2016年6月30日将贷款后的差额款693000元支付至托管账户；2016年8月4日将托管账户中的80000元和693000元支付至张亨化账户；2016年8月26日农业银行将洪美珠申请的购房贷款1150000元支付至张亨化账户。至此洪美珠已完成案涉房产成交价1943000元的支付。通过上述事实充分证明《房产买卖经纪合同》系洪美珠与陈清炎真实意思表示。而《存量房买卖合同》是为了行政管理需求，并不能以该合同审查和反映双方交易行为的真实意思表示，应该以《房产买卖经纪合同》约定的成交价来认定诉争房产的成交价。根据税务部门核定的诉争房产评估价为557700元，诉争房产的成交价1943000元显然不属于“明显不合理的低价”，廖瑞强诉称“陈清炎以总价450000元的不合理低价将房产转让给洪美珠”毫无事实和法律依据。其次，洪美珠在购买诉争房产前与陈清炎、张亨化并不认识，不可能与陈清炎恶意串通助其逃避债务。购房时陈清炎一方的售房材料齐全且有房产证原件，洪美珠对陈清炎是否负债、是否将房产证原件交付给廖瑞强并不知情，廖瑞强诉称的“洪美珠对陈清炎逃避债务是明知的”是廖瑞强的主观臆测，毫无根据。综上所述，洪美珠购房前与陈清炎不相识，以1943000元的合理价格购买诉争房产并不会对廖瑞强造成任何损害。廖瑞强的诉请无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 本院认为，陈清炎经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及提交证据，视为放弃抗辩权利。廖瑞强与洪美珠提供的书证，与原件核对无异，本院依法予以确认。 根据上述有效证据及廖瑞强、洪美珠庭审陈述，本院查明事实如下：2017年10月10日福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初944号《民事判决书》，判决陈清炎与李珊珊向廖瑞强偿还借款3000000元及利息，（2017）闽0102民初944号《民事判决书》于2018年1月17日发生法律效力。廖瑞强就上述《民事判决书》申请执行，发现陈清炎已将其所有的中庚城房产转让给洪美珠。2009年3月7日，陈清炎向福建XX置业有限公司购买该套房屋时的总价为673182元。2016年6月26日，洪美珠与陈清炎的代理人张亨化签订《房产买卖经纪合同》，双方约定诉争房产的成交价格为1943000元。洪美珠于2016年6月26日将20000元定金支付给福建和家置业有限公司；2016年6月28日将剩余80000元定金支付至托管账户；2016年6月30日将贷款后的差额款693000元支付至托管账户；2016年8月4日将托管账户中的80000元和693000元支付至张亨化账户；2016年8月26日中国农业银行将洪美珠申请的购房贷款1150000元支付至张亨化账户，洪美珠共计支付购房款合计1943000元。2016年7月22日，陈清炎与洪美珠签订的《存量房买卖合同》约定诉争房产成交价450000元。 本院认为，虽然用于福州市不动产登记和交易中心备案登记的《存量房买卖合同》约定的诉争房屋成交价格为450000元，但房管部门对于交易合同进行备案是当前行政管理的一种手段，诉争房屋的实际交易价格不应仅凭此认定。洪美珠与陈清炎委托售房代理人张亨化签订《房屋买卖经纪合同》并办理了产权过户登记手续，该物权变动已经依法成立。洪美珠也为此实际支付了购房款1943000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，债权人可以申请撤销。廖瑞强未提供证据证明诉争房屋的市场交易价格，也无证据证明实际交易价格明显低于当地的指导价或市场交易价，故廖瑞强主张陈清炎与洪美珠之间以明显不合理的低价转让诉争房屋缺乏事实依据，本院不予支持。其次，关于洪美珠是否存在主观恶意的问题。根据本案已查明的事实，在陈清炎与洪美珠就诉争房屋的购房交易约定达成至履行完毕期间，诉争房屋无抵押登记也未被查封，陈清炎有权处分诉争房屋，洪美珠也支付了合理的对价，依法获得诉争房屋的所有权。现廖瑞强未能举证证明洪美珠在购买诉争房屋时存在主张恶意，故廖瑞强主张洪美珠恶意买受诉争房屋缺乏事实依据，本院不予支持。另廖瑞强请求陈清炎、洪美珠支付其因本案所产生的律师代理费，无合同及法律依据，本院不予支持。陈清炎经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。依照《《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定判决如下： 驳回原告廖瑞强的诉讼请求。 案件受理费8050元，减半收取计4025元，由廖瑞强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林晓霞 二〇一九年七月十二日 书记员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。